江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0791民初547号原告：朱运富，男，1976年12月19日出生，汉族，住江西省赣州经济技术开发区。委托诉讼代理人：许献彬，江西橙都律师事务所律师。被告：朱后彬，男，1976年9月15日出生，汉族，住赣州经济技术开发区。法定代理人：朱后祥，男，1973年12月20日出生，汉族，住赣州经济技术开发区，系朱后彬之兄。被告：朱后祥，男，1973年12月20日出生，汉族，住赣州经济技术开发区，系朱后彬的指定监护人。二被告共同委托诉讼代理人：曾平，江西赣诚律师事务所律师。原告朱运富与被告朱后彬、朱后祥合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱运富及其委托诉讼代理人许献彬，被告朱后彬、朱后祥及其共同委托诉讼代理人曾平到庭参加诉讼。本院现已审理终结。原告朱运富向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱后彬、朱后祥立即向原告返还原告向被告朱后彬支付的公寓房、返迁地对换补差款48100元及利息（自2014年7月12日起至付清款之日止，按年利率6%计算）（截止2020年7月30日的利息为17460.30元），本息暂合计为65560.30元；2、判令被告朱后彬、朱后祥立即向原告支付居住原告所有的赣州酒厂5栋206室公寓房2014年7月12日-2020年7月24日期间的租金108600元；3、判令被告朱后彬、朱后祥立即向原告赔偿因公寓房、返迁地对换无效导致的房屋增值损失438000元；4、本案诉讼费由被告朱后彬、朱后祥承担。事实和理由：2014年7月12日，原告与被告朱后彬签订了一份《协议书》，该《协议书》约定；原告以其拆迁分得的位于赣州酒厂5栋206室的公寓房作价251900元（含装修费45000元）与被告朱后彬拆迁分得的位于车头建房点的返迁地（顺序号：258）作价30万元对换。《协议书》签订后，原告于2014年7月12日向被告朱后彬支付了房、地对换补差款48100元；被告朱后彬亦于2014年7月12日入住该对换的公寓房，2020年7月24日将该公寓房返迁还给了原告；2018年12月22日，原告与被告朱后彬签订了一份《承诺书》，该《承诺书》约定：双方取消公寓房、返迁地对换，被告朱后彬向原告支付房租等费用合计496100元。2018年11月7日，被告朱后彬与蟠龙镇人民政府签订了《返迁地调整为公寓安置协议》、《公寓楼安置指标回购协议》各一份，根据该二份《协议》，被告朱后彬用于前述对换的返迁地改为安置336㎡公寓楼，回购总价为1176000元。已生效的（2020）赣0791民特7号民事判决书、（2019）赣0791民初158号民事判决书确定：1、被告朱后彬为限制民事行为能力人，指定被告二为被告朱后彬的监护人；2、原告、被告朱后彬签订的前述《协议书》、《承诺书》无效。原告认为：1、被告朱后彬自2021年起至案涉《协议书》等法律文件签订时持有驾驶证E证且被告朱后彬自2016年以来长期在务工，原告无从判断其为限制民事行为能力人；2、被告朱后彬、朱后祥的父母去世后，被告二作为被告朱后彬唯一的兄弟姐妹（兄长）（被告朱后彬无妻儿），对与其共同生活的被告朱后彬未尽监护义务，未及时申请宣告被告朱后彬为限制民事行为能力人。因此，造成案涉原告、被告朱后彬签订的前述《协议书》、《承诺书》无效的过错归于被告朱后彬、被告朱后祥，原告没有过错。被告朱后彬、朱后祥的过错造成了原告诉讼请求中所列第1、2、3项各项损失，是引起本案纠纷的根本原因，特提起诉讼，望依法予以支持。被告朱后彬、朱后祥辩称，1.原告的第一项诉讼请求没有事实法律依据，原告向被告支付的实际是26000元并不是48100元，原告主张的年利率6%没有依据；2.被告主张支付2014年7月12日至2020年7月24日的租金与市场价格不符，被告早已经向原告表达出要搬离房屋的意向，只是原告不配合；3.原告主张的房屋增值损失没有法律依据，该房屋现在依然在原告名下，而且也由原告实际占有，不存在原告所说的房屋增值损失；4.最后被告在本案中不存在任何过错，原告在本案主张的利息和各种损失不应由被告承担。经审理查明，2010年8月，被告朱后彬所属赣州经开区蟠龙镇水碓村兰边组因建设需要面临拆迁，赣州经开区蟠龙镇人民政府与被告朱后彬签订了房屋拆迁（返迁地）安置协议书，协议约定应付给被告朱后彬拆迁补偿费为31135.6元，并将被告安置于车头建房点返迁地，安置面积为96平方米，返迁安置宅基地按全部拆除的时间顺序选择，并承诺在返迁地按规划建好房屋后在一年内为被告办好建房手续等。2014年7月12日，原告朱运富（甲方）与被告朱后彬（乙方）签订了一份协议书，协议书中约定甲方朱运富的公寓房（地点：赣州酒厂第五栋206室）与乙方朱后彬返迁地（地点：车头农民建房点返迁地，顺序号为258号）经双方协商互换；其中甲方的公寓房面积为82.76平方米，按政府当时的收购价每平方米2500元计算，折价为206900元，另加公寓房装修费45000元，总计为251900元；乙方的返迁地指标，面积为九十六平方米，折价为三十万元；双方折价后，甲方应补乙方差价人民币48100元（现金）；如遇国家政策发生改变，乙方没有返迁地，乙方应向甲方返回兑换差额价人民币48100元整，加上银行定额利息，按终止协议时的市场价补缴甲方的房屋租金；乙方应缴甲方公寓房的房屋租金（注：写本协议时，乙方已搬入甲方的公寓房居住），如在居住期间，对所居住房屋有损坏，由甲乙双方协商，以损坏程度，按质论进行赔偿，同时本协议终止；本协议双方签字后生效，互不反悔，双方如有任何乙方反悔毁约，甲方应付乙方违约金五十万元，乙方应付甲方违约金五十万元等；双方还在协议书中约定了其他事项，证明人朱后清、朱后仲、温盛仟、袁会基、袁大萍、谢瑞华在该协议书签字确认。该协议签订时，被告已搬入居住，原告也按协议约定向被告支付了差价款48100元。2018年7月7日经蟠龙镇返迁安置办公室确认，被告朱后彬于2010年签订拆迁协议安置返迁地1套，安置点在车头返迁地安置点，排号顺序258号。因蟠龙镇返迁地存在缺口问题，赣州经开区管委会对蟠龙镇返迁地缺口问题提出了处理意见，根据被征收户自愿的原则，对蟠龙镇遗留未安置的返迁地，调整为公寓楼安置，每套返迁地调整安置公寓楼336平方米，被征收户基于自身原因，可以向政府申请回购全部或部分公寓楼安置面积指标，但被征收户没有其他合法住宅的，必须至少保留有一套公寓楼，申请将公寓楼安置面积指标回购的，回购价位3500元/平方米等。2018年11月7日，被告朱后彬与赣州经开区蟠龙镇人民政府签订了返迁地调整为公寓楼安置协议和公寓楼安置指标回购协议，协议约定被告朱后彬自愿将返迁地安置调整为公寓楼安置，被告朱后彬可以安置公寓楼面积336平方米，但被告朱后彬要求回购公寓楼安置指标256平方米，回购单价为3500元/平方米，总价为896000元等。2018年12月22日，原、被告签订了一份承诺书，承诺书中载明为履行2014年7月12日朱运富与朱后彬就公寓房和返迁地互换的协议书事项，现根据政府改划土地为经济补偿的实际情况，朱后彬承诺由其购置的原朱运富的80平方米公寓房退还产生的住房租金、房屋损坏折旧费、爱妻在公寓房病故所造成的晦气补偿等经济问题，签协议时朱运富补的48100元一起退还并补偿利息，共需支付给朱运富496100元；朱运富承诺不再坚持公寓房换朱后彬返迁地的意见，同意并同情朱后彬的所述困难；双方商定待政府给返迁地的补偿款下达之日，即为按照以上承诺执行兑现之时等。此后，被告收到了赣州经开区蟠龙镇人民政府支付的回购款896000元，但未按承诺书的约定向原告付款，并从赣州酒厂第五栋206室搬离。2019年，原告朱运富向本院起诉被告朱后彬，要求判令朱后彬履行承诺退还原告赣州酒厂5栋206室公寓房，并支付补偿款496100元。本院作出（2019）赣0791民初158号民事判决书，判决：一、被告朱后彬应当在判决生效后五日内将坐落于赣州经济技术开发区迎宾大道赣州酒厂5栋206室公寓房返还给原告朱运富。二、驳回原告朱运富要求被告朱后彬支付补偿款496100元的诉讼请求。2020年7月24日，原告朱运富（甲方）与被告朱后彬（乙方）、法定代理人朱后祥签订《交接清单》，双方确认：1、乙方在本清单签字时将坐落于赣州经济技术开发区迎宾大道赣州酒厂5栋206室公寓返还给了甲方。2、乙方在前述房屋内无遗留财务。本案审理过程中，本院根据原告申请，委托江西东升资产评估有限公司对赣州酒厂5栋206室公寓房2014年7月12日至2020年7月24日的房租总额进行评估，评估结论为：赣州酒厂5栋206室公寓房在2014年7月12日至2020年7月24日期间的房租总额为人民币76733元。原告支出鉴定费4000元。另查明，被告从未上过学，自幼智力发育较同龄人差，只能做一般简单的劳动，少与人接触交往，表现孤僻少语，对一般常识、计算、理解、判断、分析、综合等能力下降，说明被告受智力水平的影响，不能完全辨认自己的权利义务，不能作出完整、正确的意思表示，不能有效地保护自己的合法权益，经赣州章江精神病学司法鉴定所鉴定为精神发育迟滞，为限制民事行为能力人。根据被告的近亲属朱后祥申请，本院于2020年1月21日作出（2020）赣0791民特7号民事判决书，判决宣告朱后彬为限制民事行为能力人，并指定朱后祥为朱后彬的监护人。再查明，原告为赣州经开区蟠龙镇杨坑村拆迁户，赣州酒厂5栋206室为其在2012年所获取的拆迁安置公寓房。以上事实有原、被告在庭审中的陈述，原告向法庭提交的原、被告身份证复印件，《协议书》、《承诺书》复印件，驾驶人信息查询结果单、工资单、营业执照、银行流水复印件，鉴定意见书、（2020）赣0791民特7号民事判决书、（2019）赣0791民初158号民事判决书、生效证明复印件，返迁地调整为公寓楼安置协议、公寓楼安置指标回购协议、返迁地改公寓楼指标回购款发放表、农信社代理业务成功清单复印件，交接清单复印件，关于印发《赣州经济技术开发区安居公寓现房和指标房面积回购工作实施方案》的通知复印件；赣州酒厂5栋206室公寓房2014年7月12日至2020年7月24日期间房租总额评估报告复印件，鉴定费发票原件等证据证实，足以认定。本院认为，被告朱后彬经本院宣告为限制民事行为能力人，指定朱后祥为朱后彬的监护人，原告朱运富与被告朱后彬于2014年7月12日签订的协议书和2018年12月22日签订的承诺书为限制行为能力人依法不能独立订立的，事后也未取得法定代理人的同意和追认，应当认定无效。原告朱运富、被告朱后彬对协议书和承诺书无效均存在过错，应当各自承担相应的责任。被告朱后彬依据协议书取得原告朱运富的48100元现金，应当予以返还。原告朱运富因协议书和承诺书无效所受到的资金占用期间利息损失和房屋租金损失，由原告朱后彬承担一半，即被告朱后彬应支付原告朱运富利息损失（以48100元为基数，自2014年7月12日起至款项付清之日止按年利率3%计付）和租金损失38366.5元（76733元/2=38366.5元）。原告朱运富支出鉴定费4000元，由原告承担一半，即2000元。对于原告朱运富要求被告朱后彬赔偿因公寓、返迁地兑换无效导致的房屋增值损失438000元，本院不予支持。对原告朱运富要求被告朱后祥承担责任，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法通则》第五十八条、第六十一条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十五条、第一百五十五条、第一百五十七条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，判决如下：一、被告朱后彬应返还原告朱运富48100元；二、被告朱后彬应支付朱运富利息损失（以48100元为基数，自2014年7月12日起至款项付清之日止按年利率3%计付）；三、被告朱后彬应支付原告朱运富租金损失38366.5元；四、被告朱后彬应支付原告朱运富鉴定费2000元；五、上述款项限于本判决生效之日起十五日内支付；六、驳回原告朱运富的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4961元，由原告朱运富负担4190元，被告朱后彬负担771元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后(当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  刘光华二〇二一年四月二十三日代理书记员  徐 玲