广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终8217号上诉人（原审被告）：陈振杰，男，1954年9月19日出生，汉族，身份证住址浙江省宁海县。上诉人（原审被告）：周晓飞，男，1971年9月4日出生，汉族，身份证住址浙江省金华市婺城区。上诉人（原审被告）：梁丽娜，女，1982年9月21日出生，汉族，身份证住址广东省普宁市。三上诉人共同委托诉讼代理人：柯柏松，广东正平天成律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李永冰，男，1966年10月7日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：丁子塔，广东格士律师事务所律师。委托诉讼代理人：高秀萍，广东格士律师事务所实习人员。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜与被上诉人李永冰房屋租赁合同纠纷一案，因上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜不服广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初33372号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员白小云独任审理，于2021年4月20日公开开庭审理了本案。上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜的共同委托诉讼代理人柯柏松以及被上诉人李永冰的委托诉讼代理人丁子塔、高秀萍到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈振杰、周晓飞、梁丽娜上诉请求：1.请求撤销一审判决，改判驳回李永冰全部诉讼请求；2.诉讼费用由李永冰承担。事实与理由：一审判决认为“邮寄单没有写明文件名称，原告有理由拒绝接受”这一说法没有依据，也不合情理，从一般认知和经验上看，正是由于不知道寄件内容，而且明显是文件，而且寄件人是有关商铺的曾经使用者的股东，更应该签收。一审判决认定不符合实际。一审判决认为合同不符合解除条件，陈振杰、周晓飞、梁丽娜认为：1.原签约主体保欣公司已经注销，涉案合同已经因为一方主体消灭而没有继续履行的条件，因此涉案的合同应该中止；2.在承租主体消灭的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽需要承担的只是违法注销的赔偿责任，不是承担合同继续履行的义务。关于违法注销的赔偿责任范围，陈振杰、周晓飞、梁丽已经采取避免损失扩大的措施，已经尽到应尽义务，2020年9月15日已发函告知涉案商铺的承租主体已经消亡，通知李永冰到现场查看和收回2040商铺，由李永冰自行处置。但是李永冰没有按照通知到现场查看和收回商铺，对于此后的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜不负赔偿责任。陈振杰、周晓飞、梁丽娜已经与相关业主进行过多轮诉讼，代理人一直没有变更，代理人不可能未将保欣公司已经注销的事实告知李永冰。三、一审法院认为不能确认现场与不动产附图一致的问题，李永冰在庭审中陈述自己不知道现状，即也无法判断陈振杰、周晓飞、梁丽娜恢复的现状是否为原状。在陈振杰、周晓飞、梁丽娜已经提供完成商铺的情况下，李永冰认为不一致，应当由李永冰承担举证责任。一审法院未到现场查看，房产证附图也仅是平面图，事实上，陈振杰、周晓飞、梁丽娜从未改变过二楼和一楼商铺的间隔，三楼改动过的也已经大部分恢复。涉案商铺以及空置，而且已经恢复原状。李永冰辩称，同意一审判决，不同意陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。李永冰于2020年7月22日向一审法院起诉请求：1.陈振杰、周晓飞、梁丽娜向李永冰支付2040号商铺自2017年7月1日至2020年12月31日止的租金合计为183534元（其中2017年7月至2017年10月租金按每月3271元计算，2017年11月至2018年5月租金按每月4206元计算，2018年6月至2018年10月租金按每月3806元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月4273元计算，2019年11月至2020年1月租金按每月4740元计算，2020年2月租金按5140元计算，2020年3月至2020年6月租金按每月4740元计算，2020年7月至2020年10月租金按每月5140元计算，2020年11月至2020年12月租金按每月5654元计算）；2．陈振杰、周晓飞、梁丽娜向李永冰支付逾期支付上述租金的违约金（以当月应付未付的租金为基数，自逾期当月11日起至付清上述租金之日，按照年利率24%计算，以不超过所欠付的租金总额为限）。一审法院经审理查明：李永冰是广州市越秀区北京路68号2040铺的产权人，该铺建筑面积21.24平方米，房屋用途为非居住用房。2013年9月8日，李永冰（甲方）与保欣公司（乙方）签订《北京大厦商铺租赁合同》，载明：乙方向甲方承租上述xx路xx号xx层2040铺，乙方承租及授权经营管理的物业为xx路68号北京大厦首层、二层、三层、四层、五层、六层的全部物业，建筑面积12857平方米，租赁期为10年；该物业的月租金标准为220元/㎡（按建筑面积计算），即：第三年（即2016年11月1日至2017年10月31日止），月租金为3271元；第四年（即2017年11月1日至2018年10月31日止），月租金为4206元；第五年（即2018年11月1日至2019年10月31日止），月租金为4673元，第六年开始到第八年每年按上一年度递增10%。租金每月支付一次，每月10日前（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）支付当月租金；任何一方违反合同，违约方须依照法律规定和合同约定承担违约责任和赔偿守约方的全部经济损失；如乙方逾期支付租金、租赁保证金的，每逾期1日，按未付金额的百分之一支付滞纳金，逾期一个月未支付的，甲方有权单方解除本合同，收回商铺，乙方缴纳的保证金甲方不予退还，由此而收铺的一切法律责任由乙方承担；通知送达：双方均以本合同落款处的地址为通讯地址，任何一方可根据对方通讯地址以邮寄的方式向对方发出本合同所述之各项通知及其他联络事项，任一方通讯地址变更的，应及时书面通知对方，否则视为未变更，因此导致无法收到对方通知的不利后果由该方自行承担等。合同尾部甲方落款处通讯地址为空白。另查，保欣公司为有限责任公司，后变更为广州市保欣商务管理有限公司，于2018年5月22日被注销，清算组为全体股东即陈振杰、周晓飞、梁丽娜。在保欣公司工商档案资料中显示：2018年5月21日，陈振杰、周晓飞、梁丽娜签署《清算报告》，载明清算组已于2018年4月2日向公司登记机关备案……清算组已于成立之日起十日内通知了所有债权人，并于2018年4月3日在民营经济报纸上刊登了公告，清算组在清理公司财产、编制资产负债表和财产清单后，制定了清算方案，并报请股东确认，清偿顺序如下：1、支付清算费用，2、职工工资、社会保险费用和法定补偿金已全部结清，3、本公司所有税款已缴完毕，税务部门已出具《注销税务事项通知书》，4、公司债务已全部清偿等。2018年8月22日，卓诚会计师事务所有限公司出具保欣公司企业注销税务登记税款清算鉴证报告。陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有提交其向李永冰通知保欣公司清算事宜的证据。庭审中，李永冰提供了其工商银行账户（账号36×××47）历史明细清单，显示从2018年6月至2020年1月、2020年3月至2020年6月期间，每月均收到陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付的部分租金400元。陈振杰、周晓飞、梁丽娜对该证据没有异议。陈振杰、周晓飞、梁丽娜提交如下证据：1.《解除合同及收回物业通知书》原件（内容为：业主李永冰2040铺：由原保欣市场管理有限公司承租阁下的物业，合同期限2014年11月1日到2024年10月31日，由于保欣公司未能出租使用，且保欣公司已经办理清算和注销手续，现为避免损失进一步扩大，通知阁下于2020年9月15日前收回商铺，同时原有的租赁合同即告终止。通知人周晓飞、陈振杰）及邮寄单原件（未写明邮寄文件内容）、投递记录（显示2020年9月17日客户拒收，客户说只有一张文件纸，不同意签字）。2.涉案2040号商铺照片，显示商铺有独立间隔，门口卷闸门关闭。李永冰对证据1不予确认，李永冰没有收到该通知，对证据2不予确认，无法确认涉案商铺是否按照产权证附图原状回复四至和面积，李永冰不同意收回商铺，租赁合同没有到期，李永冰不主张解除合同，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为违约方无权解除合同。一审法院认为，李永冰与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。合同签订后，保欣公司未依约足额支付2017年7月起的租金，已构成违约，应承担相应的违约责任。保欣公司于2018年5月22日注销，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条的规定，保欣公司的清算组应将公司解散清算事宜书面通知李永冰等已知债权人。陈振杰、周晓飞、梁丽娜没有证据证明已将公司清算事宜书面通知李永冰。李永冰主张作为清算组成员的陈振杰、周晓飞、梁丽娜承担本案责任，支付从2017年7月至2020年12月期间的欠租及违约金，符合上述法律的规定，一审法院予以支持，陈振杰、周晓飞、梁丽娜在该期间支付的部分租金应在同期未付租金中予以抵扣。关于违约金标准的问题，因李永冰现未能提供证据证明其实际损失，故违约金以调整至按银行同期贷款利率标准计算为宜(自2019年8月20日起至实际付清之日止的违约金，则应参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，且违约金总额以不超过所欠租金为限。陈振杰、周晓飞、梁丽娜曾在2020年9月向李永冰邮寄《解除合同及收回物业通知书》通知李永冰在2020年9月15日前收回商铺，因邮寄单没有写明文件名称，李永冰有理由拒绝接收，陈振杰、周晓飞、梁丽娜解除合同的意思表示未到达李永冰。从现有证据来看，不能确定涉案商铺的间隔是否与不动产权证附图一致，且陈振杰、周晓飞、梁丽娜在未依法通知李永冰等债权人的情况下，注销保欣公司，在合同履行期间长期拖欠租金，其作为违约方行使合同解除权，不符合《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条的规定，故陈振杰、周晓飞、梁丽娜辩称租金及违约金应截至2020年9月缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条规定，于2020年12月16日判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，陈振杰、周晓飞、梁丽娜向李永冰支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金（其中2017年7月至2017年10月租金按每月3271元计算，2017年11月至2018年5月租金按每月4206元计算，2018年6月至2018年10月租金按每月3806元计算，2018年11月至2019年10月租金按每月4273元计算，2019年11月至2020年1月租金按每月4740元计算，2020年2月租金按5140元计算，2020年3月至2020年6月租金按每月4740元计算，2020年7月至2020年10月租金按每月5140元计算，2020年11月至2020年12月租金按每月5654元计算）及逾期支付上述租金的违约金[自2017年7月1日起至2019年8月19日止，以当月所欠租金为基数，参照银行同期贷款利率标准计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）；自2019年8月20日起至实际付清之日止，以当月所欠租金为基数，参照同期银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（如遇节假日则以休假日的次日期限为最后一天）]。该违约金总额以不超过上述所欠租金总额为限。二、驳回李永冰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2545元，由陈振杰、周晓飞、梁丽娜负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审期间，本院当庭告知双方当事人应及时配合核实涉案商铺的现状，如涉案商铺已符合合同约定的交还条件，应及时办理涉案商铺的交接手续。至本案二审判决之日，双方尚未对涉案商铺现状予以核实确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。经查，本案纠纷所涉事实发生在《中华人民共和国民法典》实施之前，故本案处理应适用《中华人民共和国民法典》施行前有效的相关法律法规及司法解释的规定。本案二审的争议焦点为：1.李永冰与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应当终止；2.陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向李永冰支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金及相应违约金。关于李永冰与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》是否应当终止的问题。《中华人民共和国民法总则》第五十九条规定，“法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭”。本案中，依据已查明的事实，李永冰与保欣公司于2013年9月8日签订《北京大厦商铺租赁合同》，在该合同履行期间，保欣公司于2018年5月22日被注销工商登记，自此丧失民事主体资格，故其作为合同一方当事人与李永冰签订的《北京大厦商铺租赁合同》应终止。一审判决认定陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为违约方不能行使合同解除权，属于认定不当，本院予以纠正。关于陈振杰、周晓飞、梁丽娜是否应向李永冰支付2017年7月1日至2020年12月31日期间的租金及相应违约金的问题。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条规定，“公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持”。本案中，李永冰与保欣公司签订的《北京大厦商铺租赁合同》约定租期至2024年10月31日止，现无证据反映该合同存在法定的无效情形，故应合法有效，对合同双方均具有约束力。该《北京大厦商铺租赁合同》尚在履行期间，作为保欣公司股东的陈振杰、周晓飞、梁丽娜在明知保欣公司对外尚有债务未清偿完毕的情况下未依法定程序履行清算义务而于2018年5月22日将保欣公司注销，导致包括李永冰在内的保欣公司债权人遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司原股东，应就其违法注销保欣公司的行为对李永冰的损失承担赔偿责任。在《北京大厦商铺租赁合同》终止前，保欣公司自2017年7月1日起即存在拖欠租金的违约行为，故应当向李永冰承担继续支付租金及相应违约金的违约责任。陈振杰、周晓飞、梁丽娜的前述行为导致保欣公司未能在被注销之前实际承担前述违约责任，李永冰因此而遭受相应的租金及违约金损失，应由陈振杰、周晓飞、梁丽娜赔偿。在《北京大厦商铺租赁合同》终止后，陈振杰、周晓飞、梁丽娜应对保欣公司与李永冰之间基于《北京大厦商铺租赁合同》所产生的租赁合同债权债务进行及时清理，包括将涉案商铺按约定的返还条件及时腾空交还李永冰，其未及时腾空交还，导致李永冰遭受相应的损失，陈振杰、周晓飞、梁丽娜亦应对此予以赔偿，该损失可参照前述《北京大厦商铺租赁合同》约定的租金及逾期交租违约金的标准计算。据此，李永冰诉请陈振杰、周晓飞、梁丽娜支付自2017年7月1日至2020年12月31日止的租金及相应的违约金合法有据，一审判决对此予以支持并无不妥，可予维持。陈振杰、周晓飞、梁丽娜以其已通知李永冰在2020年9月15日收回涉案商铺为由，上诉认为其无需向李永冰承担自此之后的损失，但如前所述，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的股东，在违法注销保欣公司之后，应当将符合合同约定返还条件的涉案商铺及时腾空交还李永冰，而陈振杰、周晓飞、梁丽娜在本案中并未充分举证证明其在2020年9月15日之前已将涉案商铺恢复至符合合同约定返还条件，故陈振杰、周晓飞、梁丽娜的该项上诉理由不成立，本院不予采纳。虽然如此，在《北京大厦商铺租赁合同》已经终止且作为原出租人的保欣公司的民事主体资格已丧失的情况下，陈振杰、周晓飞、梁丽娜作为保欣公司的原股东应当善尽股东责任，尽快将涉案商铺恢复至符合约定返还条件并通知李永冰在合理期限内接收，李永冰作为原出租人亦应及时办理交接手续，任何一方未履行相应义务，导致双方未能及时办理涉案商铺的交接手续，均应承担相应的责任。综上所述，上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜的上诉请求与理由均不成立，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法总则》第五十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费4112元，由上诉人陈振杰、周晓飞、梁丽娜共同负担。本判决为终审判决。审判员  白小云二〇二一年四月二十九日法官助理熊盈颖书记员叶小琳