陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）陕01民终1186号上诉人（原审被告、反诉原告）：何壬桂，(曾用名何美林），女，1991年4月28日出生，汉族，无业，住西安市未央区。委托诉讼代理人：王军科，陕西睿群律师事务所律师。委托诉讼代理人：张涛，陕西合恒律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告)：王晓辉，男，1960年5月14日出生，汉族，无业，住陕西省绥德县。委托诉讼代理人：王新刚，陕西若定律师事务所律师。上诉人何壬桂因与被上诉人王晓辉房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2019）陕0112民初3581号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。何壬桂上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判第二项为驳回王晓辉主张租金的请求。事实和理由：本案的焦点问题双方签订的合同属于合作经营关系还是房屋租赁关系，从双方签订合同的本意和客观事实判断，双方的意思表示是一方提供房屋使用权，一方提供资金，共同经营艺术品收藏、拍卖、交流业务，一审仅仅依据双方对提供房屋一方收益为固定收益，认定涉案合同为房屋租赁关系，是错误的。根据消防法，王晓辉支付的房屋不符合消防标准，致使其一直不能办理营业执照，不能正常营业使用该房屋，双方的合同目的不能实现，王晓辉应承担相应的违约责任。一审依据其交纳水电费的行为认定其已经实际经营，判决其支付租金及物业费没有事实依据。一审认定涉案房屋总装修费用846130元事实错误，在鉴定过程中其曾向一审提出涉案房屋的强电系统和弱电系统的造价及被拆毁的会议室内的设备价值未进行计算，一审未予处理。该部分设备在王晓辉私自拆毁会议室时被王晓辉据为己有。在双方合作期间，双方之间曾多次协商处理涉案房屋存在的消防及漏水问题，因涉案商铺的消防问题一直未得以解决，导致其无法办理营业执照、正常开展营业活动，故王晓辉应当承担因消防不合格造成的其经济损失60万元及违约金20万元。 王晓辉辩称，双方签订的协议书实质就是房屋租赁合同，该协议对租金基价、租金保底价、提取租金方式等方面进行了明确的约定。《协议书》中“甲方指派工作人员参与乙方的销售过程，甲方有权查阅乙方的每日销售记录”的约定，是为了保证其能够知晓房屋租金的实际预期收益所得，以此从营业额中提取租金，而非参与实际经营业务。签订协议书后其已经将涉案房屋交付给何壬桂使用，向物业公司支付的水电费可以证明何壬桂已经正常接收房屋并且正在使用。关于强电系统和弱电系统，一审已处理，包含在846130元之中。涉案房屋所在的海棠花园建设工程已经在2018年由消防部门同意交付使用，不存在违反消防法强制规定的情形，其提供的房屋是符合消防标准要求的。涉案房屋交付后，何壬桂就对房屋进行了二次装修，二次装修后消防未通过，何壬桂没有及时办理营业执照，系何壬桂自身原因造成的。 王晓辉向一审法院起诉请求：1.解除与何壬桂签订的《协议书》，何壬桂立即腾交房屋；2.何壬桂立即支付租金1627200元及2019年2月28日至实际腾交房屋之日期间的租金（按月租金67800元计算）；3.由何壬桂支付物业费179960元及损失3万元;4.何壬桂支付违约金20万元及滞纳金50万元（滞纳金以未付租金为基数按日1‰自2017年7月1日算至何壬桂实际付清全部欠款之日为止）；5.诉讼费由何壬桂负担。何壬桂向一审法院反诉请求：1.依法确认从2018年7月30日解除与王晓辉签订的《协议书》；2.由王晓辉赔偿装修费用、拆除费用、消防设施费用合计161万元；3.王晓辉赔偿因消防不合格造成其直接经济损失60万元；4.由王晓辉支付违约金20万元；5.王晓辉支付滞纳金50万元、并返还前期其支付王晓辉的1万元现金及代付的0.95万元；6.王晓辉负担诉讼费。一审法院认定事实：位于西安市经开区XX城XX路XX花园XX层西面业主为王江，王江与王晓辉系父子关系。2017年2月18日，王晓辉与何壬桂签订《协议书》一份，约定：将王晓辉位于西安市经开区XX城XX路XX花园XX层西面（“海棠花园”1-202号商铺西面）现状，用于何壬桂经营使用；商铺面积约为1130平方米，房租基价为每月每平方米60元；商铺使用时间10年，从2017年3月1日至2027年3月1日；商铺装修期90天，装修期保底房租每月每平方米30元，王晓辉、何壬桂各承担一半，装修费用王晓辉、何壬桂也各承担50%，装修完工后何壬桂进驻时王晓辉支付装修费用的25%，剩余装修费王晓辉一年内付清；房租的提取方式为：按何壬桂营业额提取5%作为房租，每月10号、20号和月底最后一天提取，若王晓辉有销售商品提取销售额的7%作为房租和提成当天提取，前两年周期结算时前两项提点不够保底房租每月每平方米30元的，何壬桂应当补足差额，从第三年开始何壬桂应当保证每月每平方米45元的保底房租，提点不够时，应当在年度结算时补足差额；合同期内商铺产生的一切费用由何壬桂承担，包括物业费、电费、各种税费等，经营过程中的债务也由何壬桂承担；年度结算时若提取的费用和不够王晓辉最低每月每平方米45元的底价，何壬桂又未补足差额的，王晓辉有权单方解除合同，并由何壬桂返还王晓辉支付的装修费和给付差额房租并承担违约责任；王晓辉指派1-2名工作人员全程参与何壬桂的销售过程，并且有权查阅何壬桂每天销售记录，何壬桂应当保证如实呈报销售状况，如发现有虚报和隐瞒销售的情况需给足之前基价为标准的房租和承担违约责任；双方必须严格遵守约定，如一方违约须承担20万元违约金，并承担未付款每日1‰的滞纳金；王晓辉应保证房屋设施设备符合消防、治安等安全条件等。《协议书》签订后，王晓辉向何壬桂以现状交付了商铺，所交付的商铺西面有一步行楼梯，南面有一电梯，何壬桂对商铺进行了装修用于展品销售。2019年2月15日，王晓辉以何壬桂未支付分文租金为由诉至一审法院，酿成本诉。本案审理过程中，何壬桂提出其装修损失价值157万余元，王晓辉不予认可，何壬桂申请司法鉴定。经陕西精诚资产评估有限责任公司评估，装修价值为700450元。鉴定时，会议室因装修及设施设备被损坏无法鉴定，何壬桂认为系王晓辉破坏，王晓辉不予认可；该部分2019年11月8日何壬桂提供情况说明及施工决算单表示会议室114平方米此部分装修费用合计145680元，王晓辉不予认可。2020年7月30日，就会议装修部分何壬桂又提供情况说明和施工决算单称该部分装修价值608200元，王晓辉仍不予认可。2019年11月14日，何壬桂以不履行法定职责为由将西安市XX队XX大队（以下简称经开XX大队）诉至西安铁路运输法院。何壬桂诉称：2017年2月18日，王晓辉将“海棠花园”1-202号商铺的西面用于与其合作经营，其进入商铺后发现房屋的消防通道多处被改动、堵塞和封闭，与原有房屋图纸严重不符，存在严重的消防安全隐患，为开业经营其多次与王晓辉协商要求消除消防隐患，但王晓辉置之不理，无奈其2019年4月10日、4月24日、10月17日三次向经开XX大队举报投诉，但经开XX大队不按规定查处王晓辉的违法行为，要求判决经开XX大队履行法定职责，查处王晓辉违法堵塞、占用消防通道的行为。何壬桂提供《协议书》、2019年9月24日拨打投诉电话的录音资料、2019年3月7日经开XX大队前往房屋进行消防检查的视频光盘。西安铁路法院经审理认为，何壬桂无证据证明在2019年4月10日、4月24日进行过投诉，2019年9月24日投诉后，24小时内经开XX大队进行了核查处理并答复了何壬桂，但以该核查结果与2019年10月15日进入现场检查的情况矛盾为由认为2019年9月25日的答复内容无事实依据，判决确认经开XX大队2019年9月25日作出的针对2019年9月24日的投诉举报的回复行为违法。2019年10月16日，“海棠花园”物业服务企业西安金居物业管理有限责任公司向“海棠花园”小区1-10201室业主及使用人、代管人发出整改通知，表示：2019年10月15日，经开区XX大队进行消防检查时发现你户擅自封堵西侧消防通道，此行为已经违反消防法，请于2019年10月22日前彻底拆除封堵保持通道畅通。2020年7月22日，经开XX大队对王江作出行政处罚500元的决定。另，2019年10月15日，XX大队XX花园XX小区包括何壬桂投诉范围的房屋进行消防监督检查，发现该小区存在封闭安全出口、疏散通道等情形，要求该小区物业服务企业西安金居物业管理有限责任公司进行整改。2019年10月18日，西安金居物业管理有限责任公司回复经开XX大队：贵单位于2019年10月15日下午对“海棠花园”小区进行消防检查时发现1-201、1-202室房屋持有人违反消防法规，擅自从户内封堵消防通道，导致消防安全通道不满足疏散要求就此问题我公司在物业服务过程中已多次告知房屋持有人已经违反消防法规应立即整改，但房屋持有人一直拒绝配合，接到整改意见后10月16日早已组织人力对201西侧和202东侧通道临时占用的商贩进行清理，17日已清理完毕，10月16日已就201和202户内私装钢板堵塞消防楼梯的严重违法行为再次告知房屋持有人和使用人等。2018年，西安金居物业管理有限责任公司曾将王晓辉诉至一审法院要求支付“海棠花园”102、201、202、301室物业费等费用，202室房屋建筑面积1386.72平方米，一审法院作出的（2018）陕0112民初2827号民事判决查明202室2017年3月1日至2018年3月31日有1100平方米处于经营状态，诉讼期间交纳水电费4359.2元，欠物业费合计89980元（物业57200元+电梯费17160元+垃圾费5720元+取暖费9900元）。 庭审中，何壬桂表示王晓辉将两个消防出口出租、封堵了三个消防通道，致使其无法办理消防手续一直不能营业，消防部门检查后也认为整栋楼消防都不合格，其2018年3月已经向王晓辉提出解除协议，在2018年7月底将所有货品拉走并给王晓辉交付了一把钥匙、其持有一把钥匙，就此何壬桂申请刘成军出庭作证；王晓辉不予认可，坚持认为消防不存在问题，未收到过何壬桂交付的房屋钥匙。王晓辉表示之所以承担装修是基于租期十年租金的优惠，派人监督何壬桂经营是为了保证租金提取，实际最终并未派人。关于《协议书》约定，王晓辉应保证房屋设施设备符合消防、治安等安全条件问题，王晓辉认为是基于原有房屋，何壬桂装修之后的房屋消防问题应由何壬桂处理；何壬桂认为二次装修后的消防问题由王晓辉负责。对于《协议书》不能履行原因，王晓辉认为系何壬桂经营不善所致；何壬桂认为系消防手续无法办理，其无法办理营业执照无法经营。2019年11月13日，双方就鉴定完毕王晓辉使用商铺问题进行协商，何壬桂同意自2019年11月23日起王晓辉该出租出租、该使用使用。就消防不合格造成的其他损失60万元，何壬桂提供垃圾清除费领条、交纳水电费的部分票据、员工工资表等；王晓辉不予认可。关于是否给付1万元现金及代付的0.95万元问题，王晓辉亦予以否认。就会议室拆除问题，何壬桂要求前往未央宏健综合门诊调查拆除见证书及视频资料，拆除见证书系2019年9月9日王晓辉签字，内容为：为确保未央宏健综合门诊部建设运营，按照消防整改通知要求必须打通海棠花园南门二楼会议室消防通道，现请业主王晓辉见证委托未央宏健综合门诊部安排施工人员按照消防整改要求拆除会议室并打通消防通道，拆除后的所有设施设备归还给业主。一审法院认为，王晓辉与何壬桂签订的《协议书》约定了租金基价、租金保底价、租赁期限、提取租金不足额何壬桂需补足保底租金否则王晓辉可单方解除《协议书》等关于租赁合同的内容，协议未约定王晓辉与何壬桂共同投入、共同经营、共担盈亏等合作协议应具备的内容，至于从营业额中提取租金应认定为租金支付方式与通常租金支付方式不同，不能以此认定王晓辉与何壬桂系合作关系，故依法认定王晓辉与何壬桂签订的《协议书》为租赁合同。王晓辉与何壬桂签订的《协议书》系双方真实意思表示，且不违反法律规定，应为有效，王晓辉与何壬桂均应按照约定履行各自义务。何壬桂称2018年7月底将房屋钥匙交付王晓辉，王晓辉予以否认，何壬桂除证人证言外无其他证据佐证，单独的证人证言不能作为认定案件事实的依据，故何壬桂请求确认2018年7月30日《协议书》已经解除，不予采信。《协议书》已无履行可能，现王晓辉要求解除，予以支持。一审法院（2018）陕0112民初2827号民事判决书查明2017年3月1日至2018年3月31日何壬桂承租的“海棠花园”202室房屋处于经营状态，另何壬桂提供的水电费交纳票据显示2018年3月水电费8千余元、2018年4月至6月水电费3000余元，可见该商铺处于经营状态；依据西安铁路运输法院判决认定内容，本案所涉商铺确实存在消防通道堵塞等消防问题，但就王晓辉起诉之前消防部门检查要求停业整顿或者二次装修之后申报消防未通过导致无法经营以及何壬桂曾就消防问题与王晓辉协商处理致不能正常经营何壬桂未提供证据证明，故何壬桂辩称因消防问题导致其无法经营不予采信，何壬桂应支付截止2019年11月22日将商铺交由王晓辉另行出租使用时的租金，租金标准按约定的保底租金计算。2017年3月1日至2019年11月22日租金为1194975元（2017年3月1日至2018年2月28日为1130×15×3+1130×30×9=355950,2018年3月3日至2019年2月28日为1130×30×12=406800元、2019年3月1日至2019年11月22日以8.5个月计算为1130×45×8.5=432225元）。王晓辉与何壬桂约定房屋使用期间的物业费等由何壬桂承担，物业费以一审法院(2018)陕0112民初2827号判决已经确认的数额89980元为准，其余部分因数额未确定不予支持，物业费损失问题，因王晓辉与何壬桂未约定不按期交纳物业费的违约责任，就此亦不予支持。王晓辉与何壬桂约定装修部分各半承担，何壬桂要求王晓辉承担一半装修费应予支持，拆除见证书证明会议室系王晓辉委托拆除，拆除后的设施设备也归王晓辉，因王晓辉原因会议室被拆除不能评估鉴定，该部分装修损失以何壬桂主张数额为准，何壬桂两次提交的情况说明及施工结算单价值不一，以其2019年11月8日提供的数字145680元为准，加上评估价值总计846130元，王晓辉应支付何壬桂423065元。考虑王晓辉交付何壬桂使用的商铺确实存在消防通道堵塞的瑕疵，该商铺随时都有可能因消防问题不能经营，王晓辉要求何壬桂支付违约金及滞纳金不予支持。本案商铺系以现状租赁，何壬桂承租时明确知道租赁商铺用途，其承租时对商铺是否符合使用条件，消防等是否合格应有一定的谨慎审查注意义务，且何壬桂无证据证明2017年3月1日至2019年2月25日本案起诉前，系因消防部门检查要求停业整顿或者二次装修之后申报消防未通过以及何壬桂曾就消防问题与王晓辉协商处理导致无法经营，故其要求王晓辉赔偿因消防不合格造成的直接经济损失60万元、支付违约金20万元、支付滞纳金50万元的诉讼请求不予支持。何壬桂主张给付王晓辉1万元现金及代交0.95万元，王晓辉不予认可，何壬桂未提供证据证明，何壬桂要求返还亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百一十七条、第二百二十七条规定，判决：一、原告王晓辉与被告何壬桂2017年2月18日签订的《协议书》解除；二、被告何壬桂于本判决生效后三十日内支付原告王晓辉房屋租金1194975元；三、被告何壬桂于本判决生效后三十日内支付原告王晓辉物业费89980元；四、反诉被告王晓辉于本判决生效后三十日内支付反诉原告何壬桂装修损失423065元；五、驳回原告王晓辉的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告何壬桂的其他诉讼请求。如未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27097元（王晓辉已预交），由王晓辉负担13374元，由何壬桂负担13723元；反诉受理费15518元、鉴定费10000元（何壬桂已预交），由何壬桂负担反诉费13472元、鉴定费5000元，由王晓辉负担反诉费2046元、鉴定费5000元；两相折抵后由何壬桂给付王晓辉6677元，于上述付款时一并给付。 本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方的法律关系为租赁合同关系还是合作关系；2.何壬桂是否应支付租金及具体数额；3.何壬桂是否应支付物业费及损失；4.王晓辉反诉主张的装修费用、拆除费用及消防设施费用、经济损失是否得到支持；5.王晓辉与何壬桂违约责任的承担及违约金的主张是否支持。关于争议焦点1，根据双方签订的《协议书》内容可知，该协议对租赁的面积、租赁期限、租金数额认定、租金支付方式及违约责任进行了约定，符合租赁合同的形式要件，且王晓辉与何壬桂并不具有共同出资、共同经营、共担风险的意思表示，故一审认定上述协议系租赁合同，双方为房屋租赁合同关系，符合法律规定，本院依法予以确认。关于争议焦点2，王晓辉与何壬桂签订的《协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该协议对双方均具有约束力。协议签订后，王晓辉交付了房屋，何壬桂亦应按约支付房屋租金。一审按照协议约定的保底租金标准进行计算，并无不当，本院依法予以确认。何壬桂主张涉案协议于2018年7月30日已经解除，仅提供证人证言，无其他证据予以佐证，王晓辉亦不予认可，故一审认定租赁合同已无法履行，判决解除涉案协议，并认定租金计算至2019年11月22日即涉案房屋另行出租之日，并无不妥。经计算，何壬桂因支付王晓辉2017年3月1日至2019年11月22日的租金1194975元。关于争议焦点3，根据西安市未央区人民法院(2018)陕0112民初2827号判决确认涉案房屋2017年3月1日至2018年3月31日处于经营状态，欠付物业费、电梯费、垃圾费等共计89980元，该部分款项应由何壬桂承担。王晓辉主张的损失3万元，依法不足，不予支持。关于争议焦点4，何壬桂上诉称因王晓辉交付的房屋不符合消防标准，致使其无法办理营业执照，不能正常营业，应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定：“ 当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。”根据已查明的事实可知，XX大队XX小区存在封闭安全出口、疏散通道等情形。但何壬桂对涉案房屋不符合消防安全条件致使其无法办理营业执照及正常经营的事实，未提供充分有效的证据证明，结合上述判决认定涉案房屋的经营时间、支付水电费等事实，故对何壬桂的上诉理由，本院依法不予采信，一审驳回何壬桂反诉主张的经济损失，于法有据。根据协议约定，装修部分由王晓辉与何壬桂各半承担。经法院委托鉴定，评估鉴定价值为700450元。因王晓辉已委托未央宏健综合门诊部对会议室进行拆除，导致会议室无法评估鉴定，装修费用以何壬桂2019年11月8日主张的损失145680元为准，故装修损失共计846130元，王晓辉应承担一半即423065元。何壬桂要求王晓辉返还1万元现金及代付的9500元，亦无证据证明，依法不予支持。关于争议焦点5，王晓辉与何壬桂均要求对方承担违约责任，何壬桂未按约支付租金，王晓辉出租的房屋亦存在消防通道堵塞的情况，双方均未完全按照约定履行合同义务，故一审驳回违约金及滞纳金的本诉请求、反诉请求，与法不悖，本院依法予以确认。综上所述，何壬桂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费42615元，由何壬桂负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月十二日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧  1