广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初4662号原告（反诉被告）：黎镜彪，男，1963年3月27日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄奕，广东领前律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州皇威食品有限公司，住所地广州市黄埔区茅岗村。法定代表人：万贤才，总经理。委托诉讼代理人：陈聪明，广东连越律师事务所律师。第三人：余铨强，男，1965年3月26日出生，汉族，住广州市荔湾区。原告（反诉被告）黎镜彪诉被告（反诉原告）广州皇威食品有限公司、第三人余铨强租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎镜彪及其委托诉讼代理人黄奕、被告的委托诉讼代理人陈聪明到庭参加了诉讼。第三人经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告起诉及反诉答辩称：原告和第三人按份共有商铺一套，原告拥有该商铺99%的权属份额，该商铺位于广州市海珠区恒信路信和街16号首层01铺（以下简称涉案商铺）。2018年12月27日，原告与被告签订了《租赁合同》，约定：原告将该商铺出租给被告使用，租期从2019年1月1日起至2023年12月31日止，如被告逾期l5天未向原告交付租金，原告有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，被告所交履约保证金归原告，不予退还，同时保留向被告追讨租金和其它损失的权利。合同签订当日，原告向被告收取相当于2个月的租金合共130000元作为本次商铺租赁的履约保证金。合同签订后，原告依约向被告交付了商铺，在租约的前两年，被告也一直按时交纳租金。但是从2021年的1月份开始，被告就没有再向原告交付过租金，原告多番与被告交涉，被告以各种理由推托。原告于2021年1月28日委托代理律师向被告发送了律师函。2021年2月8日，被告从涉案商铺撤场，相当于该合同已经解除并且也自动腾退了商铺交还给原告，且也付清了其拖欠的租金。现原告与被告之间仅对履约保证金是否没收存在争议。故原告起诉请求判令：1、被告在签订合同之时向原告交付的履约保证金130000元由原告没收不予退还；2、被告承担本案全部诉讼费用。原告不同意被告的反诉请求。首先，被告逾期超过15天缴纳商铺租金，原告依照合同约定合法行使合同解除权，没收履约保证金130000元于法有据。合同约定被告须于每月10日前缴纳租金。而在2021年1月28日之前，被告均未缴纳租金，已经符合了上述合同约定的原告可以行使合同解除权、收回商铺并且没收被告履约保证金的条件。故原告于2021年1月28日委托代理人向被告发送律师函，声明因被告违约逾期超过十五天未付租金，原告依照合同约定行使解除权，没收履约保证金，并且催告被告缴纳未付租金以及腾退房屋，并且向法院起诉。至此，双方的合同已经解除，而且被告的履约保证金也已经被原告没收。其次，被告提出以履约保证金和其应该缴纳的租金相抵销，于法无据，其无权行使抵销权。被告答辩及反诉称：1、被告没有违约行为，被告解除合同是依据双方合同的约定向原告主张解除合同。2、因被告没有违约，合同已经解除，所以原告具有退回履约保证金的义务。合同第三条第4款约定：租赁期满终止合同，被告缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，原告在十个工作日内把履约保证金无息退回予被告。第六条约定：被告退还该租赁场地时，应相互结清各自应当承担的费用。同日，被告与原告就上述租赁合同的履约事宜再次签订了一份《补充协议》，第三条约定：若被告自身原因如需提前解除合同时，需提前30天书面通知原告，结清所有水电、物业等费用后，原告同意无息退回租赁履约保证金。上述合同签订后，原告依约将场地交付给被告，被告依约向原告缴纳租金，且一直履约至2021年1月16日。在此期间，被告从未有过任何拖欠租金的任何违约行为。因2020年新冠疫情的影响，被告的客户骤然减少，加之合同履约至2021年时租金已高达每月71662元（租赁面积140平方米）。被告无法承受如此巨高的租金，且店铺一直处于亏损状态。被告遂在2020年12月底与原告沟通，请求原告能够给予其适当租金的优惠，以支持被告度过经营困难的难关。原告对此不同意做任何租金的减免。2021年1月16日，被告向原告发送了书面解除告知函：“黎先生，经过我公司讨论决定，赤岗店（涉案店铺）还是决定关店。您和我司之前签署过一份补充协议，约定乙方提前解除合同，提前三十天书面说明，扣除租金、水电费用，可无息退回押金。这样我们就经营到2月15日，非常感谢您对我们多年的照顾”。2021年2月8日，被告结清了应付给原告的租金、水电费等全部费用，2月9日将租赁场地全部退还给了原告。根据上述约定，原告应当将履约保证金退还给被告，但原告至今未退还。故被告反诉请求判令：1、原告退还被告《租赁合同》履约保证金130000元；2、原告承担逾期付款的利息（利息自提起反诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，计算至清偿时止）；3、本案诉讼费由原告承担。第三人没有提交答辩意见及举证。经审理查明：原告及第三人为位于海珠区恒信路信和街16号一层的房屋权利人，房屋用途为商业，建筑面积1048.58平方米，原告占有1047.58平方米份额。2018年12月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方同意将广州市海珠区恒信路信和街16号首层01铺出租给乙方作商业用途使用，建筑面积140平方米；租期5年，自2019年1月1日至2023年12月31日止；乙方须于每月10日前，将当月租金额以转账或现金付款等方式缴付给甲方；乙方在签署本合同时，应向甲方交纳履约保证金以及预付首期租金，履约保证金等同于二个月租金，总额为130000元，租赁期满终止合同，乙方缴清一切租金和费用以及完全履行本合同的责任与义务后，甲方在十个工作日内把履约保证金无息退回予乙方；如乙方擅自变更租赁场地结构、用途致使该租赁场地受到损失的，拖欠或部分拖欠租金或室内水、电费30天以上的，甲方可单方解除合同收回房屋，乙方所交费用不予退还，并赔偿装修免租期的租金等一切损失；乙方须按时交纳租赁房屋的租金，逾期交纳的，每逾期一天，乙方须按当月租金总额的2‰每日向甲方支付违约金至付清之日止，依此类推；如逾期15天，甲方有权提前解除合同，即时收回租赁房屋，乙方所交的履约保证金归甲方，不予退还，同时保留向乙方追讨租金和其它损失的权利；乙方于租赁期内违反本租赁合同的条款导致甲方终止本合同，甲方有权没收乙方已付之当月租金、履约保证金、终止合同、责成乙方于通知起10天内按合同要求交回该物业；未尽事项以补充合同方式拟定，与本合同一并使用，同样具有法律效力；等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充合同》，约定：经甲乙双方友好协商，现就广州市海珠区恒信路信和街16号首层01铺(2019年-2023年)版租赁合同条款作如下补充，本补充条款和原合同一并使用，同样具有法律效力；若乙方自身原因如需提前解除合同时，需提前30天书面通知甲方，结清所有水电、物业等费用后，甲方同意无息退回租赁履约保证金；本补充条款如与原合同条款有冲突的地方，以本补充条款为准；等。签订合同后，被告依约向原告支付租金至2020年12月。据原告与被告工作人员之间的微信聊天记录反映，2020年12月28日、12月29日，被告向原告提出生意不好，想和原告协商想想解决办法，希望原告在租金方面给予被告优惠，双方对此没有达成一致意见。2021年1月16日，被告：“黎先生，经过我公司讨论决定，赤岗店还是决定关店。您和我司之前签署过一份补充协议，约定乙方提前解除合同，提前30天书面说明，扣除租金、水电等费用，可无息退回押金。这样我们就经营到2月15日，非常感谢您对我们多年的照顾。”原告：“这份协议我都没看清楚就签了，应该属于一份不平等条约，再说余铨强都没有同意……”2021年1月29日，原告向被告邮寄一份《律师函》，载明因被告逾期交付租金满15天，严重违约，原告根据合同约定行使解除权，与被告解除于2018年12月27日签订的《租赁合同》，没收保证金130000元，要求被告签收律师函之日起15日内腾退商铺，缴清拖欠的租金；等。该邮件于2021年1月30日由他人代收。被告确认收到该函。2021年1月30日，被告支付了2020年1月的租金给原告。2021年2月5日，被告发微信信息给原告：“我司定于2021年2月8日晚拆店，因为东西很多，全部撤完时间会很晚了。我司总务主管会在2月9日上午到店办理场地、钥匙、水电费的交接。请问您那边是您9号到店交接，还是委派其他人来呢？”原告回复了交给戴莉莉。2021年2月8日，被告向原告支付了所欠费用。2021年2月9日，被告与原告指定的交接人戴莉莉签署了《交铺确认单》，将涉案商铺交还给原告。被告于2021年3月23日提起本案反诉。本案庭审中，原、被告均确认被告于2021年2月9日将涉案商铺退还给了原告，并结清了所欠的租金和水电费。本院认为：原、被告签订的《租赁合同》和《补充合同》是双方真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应按合同约定自觉履行。根据《租赁合同》约定，被告须于每月10日前，将当月租金额以转账或现金付款等方式缴付给原告。《补充合同》约定，若被告自身原因如需提前解除合同时，需提前30天书面通知原告，结清所有水电、物业等费用后，原告同意无息退回租赁履约保证金；本补充条款如与原合同条款有冲突的地方，以本补充条款为准。根据查明事实，被告因经营困难在与原告协商减租没有达成一致意见后，提前30天向原告提出解除合同，并提出押金扣除租金、水电等费用后退回，在原告不同意该抵扣方案后，被告缴纳了未付的租金及其他费用，并按原告的要求腾退了涉案商铺，被告上述行为没有违反合同约定，故原告要求没收履约保证金130000元缺乏依据，本院不予支持。被告要求原告退还履约保证金130000元符合合同约定，本院予以支持。原告未及时退回履约保证金是因双方对合同条款的理解产生分歧所致，并非原告恶意违约，故被告要求原告承担逾期付款利息缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告黎镜彪于本判决生效之日起十日内退还履约保证金130000元给被告广州皇威食品有限公司；二、驳回原告全部诉讼请求；三、驳回被告其他反诉请求。本案诉讼费2900元（包括本诉受理费1450元、反诉受理费1450元），全部由原告负担。上述反诉受理费已经由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年四月三十日书记员 杜彦泽莫敏琪