新疆维吾尔自治区库尔勒市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2801民初7470号 原告：库尔勒和泰物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市经济技术开发区科创路南侧，兴民路西侧。法定代表人：贾国立，系该公司经理。委托诉讼代理人：汪军，新疆天擎律师事务所律师。被告：巴州美好酒店投资有限公司，住所地新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州库尔勒市经济技术开发区中兴家园小区9号楼9-01。法定代表人：王路国，系该公司负责人。委托诉讼代理人：朱应斌，新疆库尔勒市新城法律服务所法律工作者。原告库尔勒和泰物业服务有限公司与被告巴州美好酒店投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告库尔勒和泰物业服务有限公司委托诉讼代理人汪军、被告巴州美好酒店投资有限公司委托诉讼代理人朱应斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告库尔勒和泰物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告支付拖欠物业费、垃圾清运费176,118.93元；2．本案受理费、送达费由被告承担。事实与理由：2016年原告物业公司入驻库尔勒中兴家园小区，未改小区挑给你各项物业综合服务，被告美好酒店作为中兴家园的业主自营业开张以来长期拖欠原告公司物业服务费及垃圾清运费，经原告公司多次派人上门催缴，被告一直以各种理由拖延不予支付，原告公司无奈为使公司的合法权益不受损失，故依据《物业管理条例》及相关法律规定诉至贵院，请求法院查明案件事实依法支持原告的各项诉讼请求。被告巴州美好酒店投资有限公司辩称：1．新疆和泰房地产开发有限责开发作为开发商与被告和泰物业公司签订的前期物业管理合同，因为违反了《新疆维吾尔自治区物业管理条例》第二十四条第（三）项的规定，对中兴家园小区的全体业主（包括被告美好酒店）已经没有约束力。2．被告酒店属于非住宅，但是不属于原告公司物业管理的普通住宅小区配套的非住宅用房。由于被告酒店经营的特殊性，被告酒店有自己的清洁工、安保员、管理人员、工作人员。物业方面也是独立于原告公司物业管理服务小区的，开发商或原告公司既没有依照法规做好成立业主委员会的筹备工作，由成立的业主委员会与原告物业公司协商议定物业管理费收费标准，也没有与被告美好酒店之间协商签订过任何物业管理服务合同和协议约定物业收费价格，同时原告公司也没有任何证据证明为被告美好酒店提供了相应收费标准的物业服务，经被告咨询巴州发改委和物价局得到的解释是，“原告公司与被告美好酒店没有签订物业服务协议，依照规定原告公司无权向被告美好酒店收取物业费”。3．垃圾清运费不属于物业管理费，原告物业公司与被告美好酒店之间没有签订垃圾清运服务合同，被告美好酒店的垃圾清运不属于原告物业公司的业务服务范围，被告酒店的垃圾清运属于重庆高洁公司的业务，只有高洁公司有权向被告美好酒店收取垃圾清运费用，原告无权向被告收取垃圾清运费。4．原告没有证据证明为被告酒店提供了相应的物业管理服务，所以原告起诉被告主张支付物业管理费和垃圾清运费176,118.93元没有合法有效的证据和依据，为此请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，由原告为库尔勒中兴家园小区提供物业服务。2018年11月10日，经库尔勒经济技术开发区房产管理局评定，原告在中兴家园小区的服务等级为二级。2018年7月22日库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费（2018）193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》确定“高层或带电梯普通住宅二级物业带电梯的住宅物业服务费为1.1元/月/平方米。并确定用于餐厅、商店、旅馆等经营性用途的，在物业服务费收费标准基础上加价100%收取。”2019年11月26日，库发改价费（2019）518号文件确定继续执行库发改价费（2018）193号文件，运行已满一年。根据执行情况，静卧位研究从2019年8月1日起，继续执行库发改价费【2018】193号文《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》。2020年9月30日库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知明确高层或带电梯普通住宅二级物业带电梯的住宅物业服务费为1.1元/月/平方米；非普通住宅、费住宅及业主将普通住宅改为经营性房的物业公共服务费实行市场调节价，由业主于物业服务企业一合同方式协商确定；本通知自2020年10月1日起执行。《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》（库发改价费【2018】193号文）、《关于继续执行的通知》（库发改价费（2019）518号）同时废止。2017年4月11日原告以库尔勒经济技术开发区中兴家园小区（乙方）名义与巴州高洁环境绿化工程有限公司（甲方）签订《清运生活垃圾有偿服务协议书》，合同约定由乙方向甲方提供垃圾清运工作。2017年10月31日原告（甲方）和被告（乙方）签订《垃圾清运合同书》，合同约定甲方按照《2016年度园区环卫有偿服务费收费标准》收取乙方生活垃圾清运费，餐饮业垃圾清运费标准为0.6元/月/平方米，住宿服务业清理费标准为0.3/月＊平方米。双方约定自2017年11月1日至2018年1月31日乙方餐饮业垃圾清理费每月2,597.75平方米＊0.6元/月/平方米＊50%=779.33元，并约定不收取住宿业服务费。自2018年2月1日起乙方餐饮业垃圾清理费每月2,597.75平方米＊0.6元/月/平方米=1,558.65元，住宿业垃圾清理费每月为4,010.55平方米＊0.3元/月/平方米=1,203.17元，每月垃圾清理费合计为2,761.82元，结算方式为每月5日前结算上月垃圾清运费。库尔勒开发区环卫局针对餐饮业垃圾清运费公示价格为0.6元/月＊平方米，针对住宿业公示价格为0.3/月＊平方米。被告住所地为巴州经济技术开发区中兴家园小区9号楼9-01#。被告系中兴家园小区的物业使用人，被告于2016年4月12日注册营业，使用的高层或带电梯普通住宅，用于住宿、餐饮经营。因被告交清2020年1月1日至2020年12月31日的物业费及垃圾清运费合计216,985.29元，现原告诉至本院，请求依法判决。本院认为，1、双方之间是否存在物业服务合同法律关系；2．原告主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据；关于双方之间是否存在物业服务合同法律关系的问题，和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》，系双方真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的人民法院不予支持。”美好公司位于中兴家园小区9号楼9-01号，属于和泰物业公司与新疆和泰房地产开发有限责任公司签订《前期物业服务合同》服务区域，应认定双方之间存在物业服务合同法律关系。关于被告主张的物业服务费和垃圾清运费收费标准是否有事实和法律依据的问题，经库尔勒经济技术开发区房产管理局评定，和泰物业公司在中兴家园小区的服务等级为二级。库尔勒市发展和改革委员会的库发改价费（2018）193号文件《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》、库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知确定了物业费的收取标准，同时，和泰物业公司与美好公司签订的《垃圾清运合同书》对双方垃圾清运费作了明确约定，故被告硬蛋的物业费2020年1月1日至9月30日的物业费按2.2元/月计算，即6811.06㎡＊2.2元＊10月=149,843.32元。因2020年10月1日起执行库尔勒市发展和改革委员会库发改价费【2020】527号转发巴州发展改革委《关于实施新疆维吾尔自治区物业服务收费管理办法的通知》的通知。《关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知》（库发改价费【2018】193号文）、《关于继续执行＜关于调整库尔勒市普通住宅物业服务收费标准的通知>的通知》（库发改价费（2019）518号）同时废止。2020年10月1日以后的物业费：双方非普通住宅、费住宅及业主将普通住宅改为经营性房的物业公共服务费实行市场调节价，由业主于物业服务企业以合同方式协商确定；因2020年10月至12月31日双方没有达成协议，仍按2.2元/月计算。2017年4月11日原告以库尔勒经济技术开发区中兴家园小区（乙方）名义与巴州高洁环境绿化工程有限公司（甲方）签订《清运生活垃圾有偿服务协议书》的约定，原告请求被告承担37,173.31元，有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项、《中华人民共和国民法典》时间效力的司法解释规定第三条之规定，判决如下：一、被告巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的物业管理费179,811.98元；二、被告巴州美好酒店投资有限公司于判决生效后三日内向库尔勒和泰物业服务有限公司支付拖欠的垃圾清运费37,173.31元；三、驳回库尔勒和泰物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,911.19元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区巴音郭楞蒙古自治州中级人民法院。审  判  员   木亚沙尔·克依木二 〇 二 一 年 四 月 十 五 日书  记  员   祖百丹·依力哈木