贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔04民终510号上诉人（原审被告）：贵州博浩昌宇酒店管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区黄果树大街与龙泉路交叉口汇金中央广场16-1号，统一社会信用代码：91520402MA6HC9YK38。法定代表人：文平，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁毅，贵州朗智律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：张时鹏，贵州朗智律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审原告）：童旺盛，男，汉族，1976年4月19日生，湖南省新邵县人，大光明眼镜经营者，住湖南省新邵县，现住贵州省安顺市。委托诉讼代理人：罗时栋，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：杨霞，贵州蕴诚律师事务所律师，代理权限：特别授权。被上诉人（原审第三人）：安顺盛筑商业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区龙泉路国际佳缘第1幢1层7号商铺，统一社会信用代码：91520402MA6H5CUY2Y。法定代表人：雍彩芬，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄继堂，男，1985年3月4日生，湖南省长沙市人，系该公司法务经理，住贵州省贵阳市，代理权限：特别授权。原审第三人：安顺汇金源商业管理有限公司，住所地：贵州省安顺市西秀区市府路翡翠花园1期7栋1单元3号，统一社会信用代码：91520402MA6ECT8L8Y。法定代表人：汤国新，系该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张杰，女，1976年11月14日生，住贵州省贵阳市南明区，系该公司员工，代理权限：一般授权。上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司（以下简称博浩昌宇公司）与被上诉人童旺盛、安顺盛筑商业管理有限公司（以下简称盛筑公司）、原审第三人安顺汇金源商业管理有限公司（以下简称汇金源公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初3288号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。该案现已审理终结。博浩昌宇公司上诉请求：一、依法撤销一审判决；改判上诉人不承担向被上诉人童旺盛退还租金及履行保证金的退还责任，不承担向被上诉人支付装修损失的支付责任；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、本案上诉人没有擅自解除或终止租赁合同的行为，不存在违约的事实，一审按照违约责任的约定判决上诉人双倍返还被上诉人童旺盛未使用房屋期间的租金并返还履约保证金，认定事实和适用法律错误。（一）上诉人对案涉租赁房屋合法享有转租、管理使用的权利，具备订立租赁合同和履行合同的主体资格。上诉人于2019年5月15日与安顺福永恒餐饮有限责任公司签订《租赁合同》，承租了包括案涉商铺在内的物业。该《租赁合同》系上诉人与安顺福永恒餐饮有限责任公司真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。因此，上诉人对《租赁合同》中的租赁房屋合法享有转租、管理使用的权利，上诉人没有违反与被上诉人童旺盛间租赁合同关于租赁房屋处分权的相关规定。（二）本案中没有证据证明上诉人存在违反上诉人与被上诉人童旺盛间2019年11月17日签订的《招商租赁合同》约定义务的行为，一审按照上诉人与被上诉人间约定责任判决上诉人双倍返还未使用房屋期间的租金缺乏事实及法律依据，认定错误。租赁合同法律关系中，作为出租人的主要义务为向承租人提供租赁物使用。本案中，上诉人作为出租人已经按照约定向被上诉人童旺盛提供了租赁房屋，履行了相应义务。而根据被上诉人童旺盛起诉状内容，其停业经营并自行搬离租赁房屋系基于被上诉人安顺盛筑商业管理有限公司限令其在2020年6月11日前必须搬离的公告，其自行搬离租赁房屋未使用并非因上诉人作出违约行为。同时，本案没有证据证明上诉人存在违反上诉人与被上诉人童旺盛间2019年11月17日签订的《招商租赁合同》约定义务的行为。被上诉人童旺盛在租赁合同尚未解除的情况下没有继续使用租赁房屋，系其放弃使用的权利，并非上诉人违约行为造成，一审判决上诉人按照违约责任约定双倍返还被上诉人童旺盛租金，认定事实错误。（三）被上诉人童旺盛未与上诉人就合同解除达成一致意思表示的情况下，不继续使用且搬离租赁房屋，并通过诉讼方式单方主张解除租赁合同的行为，属于擅自解除合同，根据双方签订的《招商租赁合同》，上诉人不应退还履约保证金，一审判决上诉人返还被上诉人童旺盛履约保证金，认定事实错误。（四）一审判决适用《合同法》第四十九条第四项规定解除《招商租赁合同》适用法律错误。二、一审判决上诉人向被上诉人童旺盛支付装修损失，认定事实及适用法律错误。首先，根据双方签订的《招商租赁合同》约定，在合同解除后，除可移动物品外，作为承租人不得破坏或拆除装饰装修、附属物等。由此，根据双方对合同解除后装饰装修物的处理约定，合同解除后租赁物上添附的装饰装修物的归属不属于被上诉人童旺盛，其无权主张上诉人支付其装修损失。一审判决上诉人向被上诉人童旺盛支付装修损失，缺乏事实依据，认定事实错误。其次，一审在租赁合同中明确约定了合同解除后装饰装修物的处理方式且没有证据证明出租人违约导致合同解除的情况下，适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，适用法律错误。再次，根据一审调查情况，被上诉人童旺盛搬离租赁房屋系因被上诉人安顺盛筑商业管理有限公司限令其搬离，且被上诉人安顺盛筑商业管理有限公司授权一审第三人安顺汇金源商业管理有限公司将被上诉人使用的商铺上锁导致。也就是说，即使被上诉人童旺盛因不能使用租赁房屋遭受了损失，该损失也是因为被上诉人安顺盛筑商业管理有限公司的侵权行为导致。上诉人不是被上诉人损失的赔偿承担主体。综上，一审判决认定事实和适用法律错误。请二审法院查明事实，纠正错误，支持上诉人的上诉请求。被上诉人童旺盛辩称，一、答辩人与被答辩人所签订的《招商租赁合同》真实有效，双方应按照合同约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用原则。答辩人已按约向被答辩人支付了足额的房屋租金，被答辩人也应当按照合同约定保证答辩人对案涉房屋的使用权，因第三人原因导致被答辩人违约进而导致合同目的无法实现，答辩人主张解除合同并要求被答辩人承担违约责任于法有据，依法应当予以支持。经原审查明的事实，答辩人与被答辩人在签订《招商租赁合同》后答辩人即按约向被答辩人足额支付了租金，根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条：“出租人应当按照约定的用途”之规定及《招商租赁合同》第八条第一款：“甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权，作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格”之约定，被答辩人作为出租人应当在租赁期限内保证原告合法的使用权。现因第三人的行为导致答辩人自2020年6月10日起无法使用房屋。根据《中华人民共和国民法典》五百九十三条：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间纠纷，依照法律法规或者按解决照约定”之规定，基于答辩人与被答辩人之间的租赁合同相对关系，被答辩人已构成根本违约且合同目的显然无法实现，故答辩人要求解除合同并要求被答辩人承担违约责任于法有据。二、因被答辩人违约导致答辩人无法正常经营，且答辩人因此遭受巨大经济损失，答辩人因此而主张被答辩人承担违约责任及相应赔偿责任并无不当。本案中，答辩人因经营需要投入资金对案涉房屋进行了装饰装修，且因被答辩人违约导致合同目的无法实现而在履行过程中解除。根据答辩人与被答辩人双方签订的《招商租赁合同》第十一条第一款及第四款“甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，否则应双倍返还乙方当年度尚未使用部分已付租金、退还乙方的履约保证金、赔偿乙方折旧装修损失并承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用”之约定、《中华人民共和国民法典》第五百六十六条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款“因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定，原审判决认定被答辩人应当退还租金、履约保证金并支付装修损失及律师费并无不当。综上所述，被答辩人的上诉请求与事实不符且缺乏法律依据，请求二审法院已发全部驳回，维持原判。原审原告童旺盛向一审法院诉讼请求：一、判令解除原、被告之间签订的《招商租赁合同》；二、判令被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金共计人民币360235.6元，第三人承担连带偿还责任；三、判令被告支付原告装修损失、员工工资、律师费等共计人民币293270元，第三人承担连带偿还责任；四、本案诉讼费、律师代理费及其他费用由被告承担。一审法院认定事实：2019年11月17日原告童旺盛作为乙方（承租方）、被告博浩昌宇公司作为甲方（出租方）签订《招商租赁合同》（以下简称合同），被告博浩昌宇公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺市黄果树大街右侧角临街门面，建筑面积142㎡的房屋出租给原告童旺盛，合同约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止。合同第四条约定：㈠装修期：甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修；㈡租金支付方式为第一年一年一付，第二年以后半年一付；㈢前三年每年租金318000元，乙方须提前30日支付甲方下一年租金；㈣第四年租金338000元，剩余租期（2023年12月1日至2024年6月30日）租金197200元；㈤双方一致确认，双方签订合同当日，乙方支付10000元履约保证金…。合同第八条第㈠款约定载明：甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权。作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格；合同第十一条第㈠款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失；合同第十一条第㈣款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用。招商租赁合同签订后，原告向被告支付了履约保证金人民币10000元、第一年商铺租金人民币318000元。原告作为甲方（发包方）、案外人黄杨作为乙方（承包方）于2019年11月25日签订《建筑装饰装修施工合同》，约定由乙方承包甲方工程地点为汇金中央广场，承包范围为：现场基础装修、装饰、灯具、门头、主材，承包方式为全包，工期自2019年11月28日至2019年12月25日，约定建筑装饰工程施工合同价款为人民币177060元，2019年12月25日案外人黄杨出具收条载明：今收到汇金中央广场大光明眼镜店杨洁工程款177060款项已结清。原告作为甲方（买方）、案外人北京时代传美装饰设计有限公司作为乙方（卖方）于2019年11月23日签订《时代传美销售合同》，约定原告向其购买展柜用于安顺市汇金广场眼镜店，展柜总价款人民币75900元，展柜承包方式为成品展柜包公包料，不包含运费，后因运输展柜产生运输费人民币7000元。另查明，2019年3月1日，安顺市供水总公司与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同》，约定安顺市供水总公司将位于黄果树大街与××交叉口东北角地块，建筑面积为地上45100.84㎡，共26层（不含第六层）地下17930.44㎡，共两层及400个停车位租赁给贵州盛达鼎丰资产管理有限公司。2019年3月2日，贵州盛达鼎丰资产管理有限公司出具授权委托书给安顺盛筑商业管理有限公司，委托盛筑公司全权负责处理上述房屋的经营、招商、管理。2019年7月15日，安顺市供水总公司又与贵州盛达鼎丰资产管理有限公司签订《安顺市中心城区供水调度中心及应急水源改扩建工程商业部分经营权租赁合同补充协议》，约定由贵州盛达鼎丰资产管理有限公司控股的子公司安顺盛筑商业管理有限公司即安顺盛筑商业管理有限公司代为经营和管理上述租赁房屋。2019年3月11日，安顺盛筑商业管理有限公司（合同甲方）与安顺福永恒餐饮有限责任公司（合同乙方）签订《招商租赁合同》，约定安顺盛筑商业管理有限公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约1034.33㎡的房屋出租给安顺福永恒餐饮有限责任公司经营“音味有你”音乐主题餐吧。2019年5月15日，安顺福永恒餐饮有限责任公司（合同甲方）与贵州博浩昌宇酒店管理有限公司（合同乙方）签订《租赁合同》，约定安顺福永恒餐饮有限责任公司将位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号门面，建筑面积约197.50㎡的房屋出租给贵州博浩昌宇酒店管理有限公司。同时查明，2020年3月18日安顺盛筑商业管理有限公司张贴公告，载明：安顺福永恒餐饮有限责任公司至今都未足额支付盛筑公司的款项，故双方于2019年3月11日签订《招商租赁合同》已于公告做出之日起解除。2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司张贴公告，公告载明解除其与福永恒公司之间的《招商租赁合同》，有权全部收回出租给福永恒公司的约1034.33平方米承租物业。安顺盛筑商业管理有限公司收回出租给安顺福永恒餐饮有限责任公司的房屋，安顺盛筑商业管理有限公司授权安顺汇金源商业管理有限公司对位于贵州省安顺市角，物业名称为汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号商铺进行上锁，该汇金中央广场第1层安顺黄果树大街右侧角临街1号商铺未营业。一审法院认为，当事人应当按照合同的约定全面履行自己的义务，且应当遵循诚实信用的原则。原被告双方于2019年11月17日签订《招商租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律的禁止性规定，为有效合同，双方应按约定全面履行义务。合同第八条第㈠款约定载明：甲方声明及保证：甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权。作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订合同和履行本合同的主体资格。因案涉商铺现已被第三人安顺盛筑商业管理有限公司授权案外人安顺汇金源商业管理有限公司上锁，原告无法经营，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方延迟履行或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”，故原告请求解除原被告双方签订的《招商租赁合同》，一审法院予以支持。对原告请求被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金共计人民币360235.6元。原被告双方签订《招商租赁合同》约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止，合同第四条约定：㈠装修期：甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修；㈡租金支付方式为第一年一年一付，第二年以后半年一付；㈢前三年每年租金318000元，乙方须提前30日支付甲方下一年租金；㈣第四年租金338000元，剩余租期（2023年12月1日至2024年6月30日）租金197200元；㈤双方一致确认，双方签订合同当日，乙方支付10000元履约保证金…。合同第十一条第㈠款约定载明：双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，须承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分的已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告提供的证据并不能具体体现安顺汇金源商业管理有限公司对案涉房屋进行上锁，导致其未能正常经营的时间，故本院认定原告方暂停使用商铺的时间为2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司发布公告收回承租物业之日，故原告租赁案涉房屋第一年未使用房屋期间为2020年6月10日至2020年11月17日即161天+装修免租13天=174天，第一年租金人民币318000元÷365天=817.23元，即原告租赁案涉商铺第一年未使用商铺期间租金为817.23元／天×174天=142198元。现原告诉请被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金并退还履约保证金，一审法院予以支持，即被告双倍返还原告未使用房屋期间的租金为原告未使用商铺期间租金142198元×2=284396元、履约保证金人民币10000元。对原告请求被告支付原告装修损失、员工工资、律师费共计人民币293270元。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条：“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：㈠因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”，原告因装修案商铺与案外人黄杨签订《建筑装饰装修施工合同》，约定装修费为人民币177060元，原被告双方约定租赁期限自2019年11月18日至2024年6月30日止即1687天，原告方实际使用房屋时间为2019年11月19日至2020年6月9日即204天，故装饰装修残值为：177060÷1687天×1483天（1687天-204天）=155649元，现原告诉请被告支付原告装修损失，一审法院予以支持，即支持被告支付原告装修损失人民币155649元。原告诉请支付的装修损失中包含购买展柜人民币75900元、运输展柜人民币7000元，原告可将其所有的展柜搬离用于其他经营使用，故一审法院对原告诉请被告支付装修损失中展柜人民币75900元、运输展柜人民币7000元的请求不予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”，原告提供的证据并不能具体体现安顺汇金源商业管理有限公司对案涉房屋进行上锁，导致其未能正常经营的时间，故一审法院认定原告方暂停使用商铺的时间为2020年6月9日安顺盛筑商业管理有限公司发布公告收回承租物业之日，现原告方主张被告向其支付的为2020年5月份的员工工资的请求一审法院不予支持。因原被告在合同第十一条第㈣款约定载明：由违约方承担包括但不限于律师费、诉讼费、提存费等相关费用，现原告诉请被告支付律师费人民币22000元，一审法院予以支持。对原告方诉请第三人对未使用房屋期间的租金、履约保证金、装修损失、员工工资、律师费承担连带偿还责任的问题。因原被告双方签订《招商租赁合同》系双方的真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第八条：“依法成立的合同，对当事人具有法律拘束力。当事人应当按照约定义务履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，依据合同的相对性，第三人不是《招商租赁合同》的相对方，现原告诉请第三人对未使用房屋期间的租金、履约保证金、装修损失、员工工资、律师费等承担连带偿还责任，一审法院不予支持。第三人安顺汇金源商业管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由不到庭参加诉讼，自动放弃权利，不影响人民法院对案件的审理。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《诉讼费用交纳办法》第二十九之规定，判决如下：一、解除原告童旺盛与被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司签订《招商租赁合同》。二、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告童旺盛租金人民币284396元及履约保证金人民币10000元。三、限被告贵州博浩昌宇酒店管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告童旺盛装修损失人民币155649元及律师费人民币22000元。四、驳回原告童旺盛的其他诉讼请求。本案二审期间，当事人未提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，二审围绕上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案的争议焦点为:上诉人是否存在违约事实，是否该双倍返还被上诉人童旺盛使用房屋期间的租金并返还履约保证金及支付装修损失。关于上诉人是否存在违约事实，是否该双倍返还被上诉人童旺盛使用房屋期间的租金并返还履约保证金问题。上诉人与被上诉人童旺盛之间于2019年11月17日签订《招商租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，双方均应按照合同约定履行义务。被上诉人童旺盛已经按照约定向上诉人足额支付了商铺租金，上诉人也应当按照合同约定保证被上诉人童旺盛享有案涉商铺的使用权。上诉人将案涉商铺转租给被上诉人童旺盛后，案涉商铺因第三人安顺盛筑商业管理有限公司授权案外人安顺汇金商业公司上锁导致被上诉人童旺盛无法经营。依据该合同第八条甲方的责任和义务（一）甲方声明及保证：“甲方保证合法拥有租赁物业的出租管理权，作为本合同的出租人依法成立、存续，具备签订和持续履行本合同的主体资格。”之规定，上诉人构成违约，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定解除双方签订的《招商租赁合同》并无不当。依据《招商租赁合同》第十一条：“违约责任（一）双方一致确认，在签订合同之日起，若甲方未依本合同约定擅自解除或终止本合同的，则视为甲方违约，需承担如下违约责任：1、双倍返还乙方当年度尚未使用部分已付租金，并退还乙方的履约保证金；2、赔偿乙方折旧装修损失。”规定，被上诉人童旺盛要求上诉人双倍返还其使用房屋期间的租金并返还履约保证金有合同约定，一审法院判决上诉人双倍返还被上诉人童旺盛未使用房屋期间的租金并返还履约保证金正确。关于上诉人是否支付装修损失问题。根据双方签订的《招商租赁合同》第四条规定甲方给乙方13天免收租金作为乙方的装修，由此可见上诉人同意被上诉人童旺盛装修房屋。且根据该合同十一条之约定，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条:“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持”之规定判决上诉人支付装修损失适用法律正确，本院予以维持。对于上诉人称被上诉人童旺盛不能使用租赁房屋遭受了损失，该损失也是因为被上诉人安顺盛筑商业管理有限公司的侵权行为导致，上诉人不是损失的赔偿主体。根据合同的相对性及合同约定，上诉人是本案损失的赔偿主体，理应承担赔偿责任。综上所述,贵州博浩昌宇酒店管理有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费10336元,由上诉人贵州博浩昌宇酒店管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 董伟才审 判 员 朱俊蓉审 判 员 谢 伟二〇二一年四月二十六日法官助理 周 婷书 记 员 杨 彤