江西省吉安市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣08民终636号上诉人（原审原告）：王玉军，男，1978年1月15日出生，汉族，住遂川县。上诉人（原审原告）：冯林华，女，1978年10月27日出生，汉族，住遂川县。两上诉人的委托诉讼代理人：温杰丰，江西映山红律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：遂川长旺联创商贸有限公司，住所地遂川县龙腾轩商铺**，统一社会信用代码91360827MA35TYFJ96。法定代表人：张乃飞，该公司总经理。委托诉讼代理人：熊凌，江西英华律师事务所律师。委托诉讼代理人：王国强，江西英华律师事务所律师。原审被告：郭艳洪，男，1975年5月15日出生，汉族，住遂川县。原审第三人：江西富盈置业有限公司，，住所地遂川县龙泉****商业202统一社会信用代码91360827674904174。法定代表人：厉建庆，该公司董事长。委托诉讼代理人：梁远明，江西映山红律师事务所律师。上诉人王玉军、冯林华因与被上诉人遂川长旺联创商贸有限公司（以下简称长旺公司）及原审被告郭艳洪、原审第三人江西富盈置业有限公司（以下简称富盈公司）返还原物纠纷一案，不服遂川县人民法院（2020）赣0827民初1744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王玉军、冯林华不服一审判决，上诉请求：1．撤销一审判决，改判支持其一审诉请；一、二审诉讼费由被上诉人长旺公司负担。事实和理由：1．一审将不动产登记、不动产登记簿、不动产权属证书混为一谈，致使认定登记时间错误，曲解了《中华人民共和国物权法》和《不动产登记条例》的相关规定，物权变动时间应以不动产登记即备案登记为时间节点，而非发证时间，案涉房产2017年10月9日已办理备案登记。2．长旺公司系承租人，不适用善意取得，郭艳洪非所有权人，无权出租，租赁合同无效，长旺公司应向其支付占用期间的费用。被上诉人长旺公司辩称，2017年10月9日只是购房合同备案登记，跟不动产登记是完全不同的概念，一审认定事实清楚；长旺公司系善意第三人，签订租赁合同在先，办理购房合同备案登记在后，承租三年多的时间内，王玉军、冯林华不可能不知情，且涉案楼盘还有未销售的，售楼部也在其案涉店铺旁边，在王玉军、冯林华拿到产权证后主张权利之前，其不知道案涉店铺的所有权人。请求维持原判。原审被告郭艳洪辩称，请求驳回上诉，维持原判。原审第三人富盈公司述称，一审理解法律错误，狭隘理解物权登记，购房合同登记备案属于预告登记，可以产生排他性权利；王玉军、冯林华基于物权主张权利，原一审追加郭艳洪作为被告混淆了两种法律概念，可以追加为第三人，郭艳洪与长旺公司是另一种法律关系；郭艳洪在2017年已出具了声明书，其超出授权与长旺公司签订了承租协议是无权代理、恶意行为，买卖不破租赁的前提是合法租赁，租金应当由王玉军、冯林华或者富盈公司收取；同意上诉人的意见。王玉军、冯林华向一审法院起诉请求：判令长旺公司将遂川县龙腾轩商场08号归还王玉军、冯林华，并恢复原状；长旺公司支付2017年9月22日起占用遂川县龙腾轩商铺08号占用费169,495.2元（暂定28个月，以实际返还占用时间为准）；案件诉讼费用由长旺公司负担。一审法院认定事实：2009年11月26日，郭艳洪与案外人梁小卫合伙借用富盈公司资质通过公开拍卖方式取得遂川县老中医院1号地块的土地使用权，同时该项目命名为遂川县“龙腾轩”房地产开发项目。2010年8月26日，郭艳洪和案外人梁小卫与富盈公司就开发该项目签订了一份《挂靠合同》，合同约定，乙方（郭艳洪、梁小卫）开发的“龙腾轩”项目挂靠在甲方（富盈公司）。富盈公司总计收取15万元管理服务费。“龙腾轩”项目自始至终所发生的一切权利义务归乙方享有、承担。乙方郭艳洪、梁小卫与甲方富盈公司的负责人王玉军签名确认。2014年6月16日，富盈公司向郭艳洪，案外人梁小卫出具了一份授权委托书，委托权限为“龙腾轩”项目的报建。2017年6月30日，郭艳洪就该项目与案外人梁小卫进行清算，将涉案房屋遂川县“龙腾轩”一楼商铺8号分配给郭艳洪。同日，郭艳洪向王玉军出具了一份声明书，内容为：“第一层08号商铺、第三层2号商铺偿还王玉军债务，另13、14、15、16号车位作为预留刘强解决债务后再行解套。声明人郭艳洪。”王玉军、冯林华系夫妻关系。2017年9月22日，王玉军、冯林华就涉案房屋与富盈公司签订《商品房买卖合同》。合同约定涉案房屋（一楼商铺8号）出售给王玉军、冯林华。2017年10月9日，王玉军、冯林华将涉案房屋到遂川县房屋交易与产权管理信息平台进行了备案登记。2017年9月30日，郭艳洪作为出租方与长旺公司就涉案房屋签订《龙腾轩商铺租赁合同》，主要约定内容为，“租期五年即2017年11月1日起2022年10月30日；租金每年77,800元，第四年起每年租金在上年的基础上递增5%；承租人向出租方支付履约保证金2,000元。”同时，双方还对违约责任及争议处理办法等进行了约定。2017年9月21日长旺公司支付郭艳洪租金10,000元，2017年10月1日支付郭艳洪租金69,800元，2018年7月12日，支付郭艳洪租金77,800元，2018年12月27日支付郭艳洪租金67,000元，共支付从2017年11月1日到2020年10月30日止的三年租金224,600元。庭审中，郭艳洪还认可收取了长旺公司的租房押金2,000元。2019年1月20日，王玉军、冯林华向涉案房屋承租人送达一份告知函。2019年10月17日王玉军、冯林华将涉案房屋办理了房屋产权登记，证号为赣（2019）遂川县不动产权第0006899号。2020年10月15日，长旺公司已将租赁房屋腾空交还给郭艳洪，并明确表示不再续租涉案房屋。郭艳洪确认已收到长旺公司交还的房屋和钥匙。一审法院认为，郭艳洪与案外人梁小卫合伙借用第三人富盈公司的资质开发遂川县“龙腾轩”房地产项目，并与第三人富盈公司签订了《挂靠合同》。因此，作为善意第三人的承租人长旺公司完全有理由认为郭艳洪出租该房屋的行为是代表富盈公司，并有权利将房屋出租。长旺公司与郭艳洪签订的《龙腾轩商铺租赁合同》合法有效。郭艳洪虽出具了声明将涉案房屋用于抵偿王玉军的债务，王玉军、冯林华在2017年9月22日与富盈公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》，但此时，涉案房屋并未实际交付给王玉军、冯林华，即王玉军、冯林华并未实际占有买卖的标的物房屋。王玉军、冯林华只是基于商品房买卖合同而享有债权。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力……”的规定，王玉军、冯林华取得涉案房屋所有权的时间为房屋产权证登记时间即2019年10月17日。长旺公司与郭艳洪签订租赁合同时间为2017年9月30日，实际占用涉案房屋时间为2017年11月1日，房屋租赁发生在所有权变动之前。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，王玉军、冯林华购买涉案房屋并不影响租赁合同的效力。长旺公司系合法租赁房屋，租赁合同应属有效。房屋租赁期为2017年11月1日起至2020年10月30日，现租赁期间已届满，长旺公司已将房屋腾空交还给郭艳洪，不再续租。故王玉军、冯林华要求长旺公司归还房屋，不予支持。长旺公司在房屋所有权转移前已将2017年11月1日至2020年10月30日的租金224,600元及押金2,000元按约付给郭艳洪，关于该部分收益，王玉军、冯林华在本案中并未要求一并处理，且在审理过程中，王玉军、冯林华明确表示在本案中不要求郭艳洪承担责任，不变更诉讼请求。故王玉军、冯林华要求长旺公司支付2017年9月22日起的占用费，无法律和事实依据，不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国物权法》第九条、第三十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百二十九条规定，判决：驳回王玉军、冯林华的诉讼请求。案件受理费3,690元，由王玉军、冯林华负担。二审中，王玉军、冯林华提交了两份证据：证据一为收楼确认书一份，拟证明2017年9月22日其办理了接收房屋的手续；证据二是遂川县住房和城乡建设局商品房合同备案信息查询结果单，拟证明涉案商铺于2017年10月9日办理了备案。长旺公司质证认为，对证据一的真实性、合法性、关联性均有异议，从纸张和签名、用印来看，该确认书系最近补签形成，非2017年存在，且富盈公司股东系王玉军、冯林华夫妻二人，不属于二审新证据；对证据二的真实性、合法性无异议，但仅是商品房合同备案时间。郭艳洪质证认为，证据一是虚假的，以前我们没有出具过这些，也没有我签字；证据二以前没见过，系王玉军、冯林华自己去备案的，其不清楚。富盈公司质证认为，无异议。本院认为，本案系发回重审的案件，王玉军、冯林华在二审中才提交证据一，该证据的真实性无法确认，不予采信；对证据二，真实性予以确认，但一审已认定相应事实。长旺公司于2021年3月25日申请对收楼确认书的文字、印章、签名形成时间进行鉴定，本院认为，该份证据未被采信，该鉴定申请对证明待证事实无意义，对该申请不予准许。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据诉辩各方的意见，归纳本案二审的主要争议焦点为长旺公司应否向王玉军、冯林华归还遂川县龙腾轩商场08号并恢复原状以及支付2017年9月22日起占用遂川县龙腾轩商场08号的占用费16,949.2元。因一审期间，长旺公司已经搬离遂川县龙腾轩商场08号，长旺公司已非该商场的承租人、使用人，王玉军、冯林华关于要求长旺公司归还遂川县龙腾轩商场08号并恢复原状的诉请，长旺公司客观上已无法履行，对于该诉请，不予支持。商品房合同备案登记属于预告登记，与不动产登记是对应的概念。二者主要的区别在于登记的对象不同、法律后果不同。预告登记是对将来发生不动产物权设立或者变动为目的的债权请求权的登记，预告登记后，物权并不产生设立或者变动的法律效果，而是通过对相对人向第三人处分预告登记标的物的限制，使得该债权请求权的实现得到充分保障。物权登记是针对物权设立、变动进行的登记。涉案商铺于2017年10月9日办理了商品房合同备案，但长旺公司根据公开发布的出租信息联系郭艳洪并于2017年9月30日与郭艳洪签订租赁合同，即在预告登记之前已签订租赁合同，长旺公司系善意相对人，该租赁合同合法有效。此外，在长旺公司承租并实际经营后逾一年的时间内，王玉军、冯林华知道或者应当知道案涉店铺已被出租的事实但未向长旺公司提出过异议，长旺公司已按该合同约定向郭艳洪支付了租赁期间的租金。现王玉军、冯林华要求长旺公司向其支付2017年9月22日起占用案涉商铺的费用于法无据，对该诉请，不予支持。综上所述，上诉人王玉军、冯林华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，可予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3,690元，由上诉人王玉军、冯林华负担。本判决为终审判决。审判长 陈 晨审判员 陈治美审判员 杨思铭二〇二一年四月一日书记员 周 芳