江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执复55号复议申请人（被执行人）：如皋金茂置业有限公司，住所地江苏省如皋市。法定代表人：罗文颖，该公司经理。委托诉讼代理人：谢学科，上海法知特律师事务所律师。申请执行人：中如建工集团有限公司,住所地江苏省如皋市（晟峰软件大楼内）。法定代表人：郭小兵，该公司董事长。被执行人：上海榕商投资发展有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈峰。被执行人：陈金湍，男，1961年12月22日生，住福建省长乐市。被执行人：叶肇华，男，1969年1月22日生，住福建省周宁县。被执行人：陈居茂，男，1958年7月20日生，住上海市虹口区。被执行人：倪雅琴，女，1961年2月24日生，住上海市闸北区。复议申请人如皋金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）不服江苏省如皋市人民法院（以下简称如皋法院）（2020）苏0682执异213号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，江苏如皋农村商业银行股份有限公司(以下简称如皋农商行)与如皋金茂置业有限公司（以下简称金茂公司）、上海榕商投资发展有限公司（以下简称榕商投资公司）、陈金湍、叶肇华、陈居茂、倪雅琴、第三人中如建工集团有限公司（以下简称中如公司）金融借款合同纠纷一案，如皋法院于2018年2月1日作出（2017）苏0682民初4924号民事判决：一、金茂公司于判决生效后十日内偿还第三人中如公司借款本金61915722.43元及利息（计算至2017年6月28日止所欠利息为89992.78元，此后自2017年6月29日起以61915722.43元为基数按合同约定的逾期利率计算至实际给付之日）；二、第三人中如公司就上述债务有权对案涉抵押物—金茂公司所有的位于如皋金茂国际财富广场中山西路1号1-001室等91套商业用房及国有土地使用权〔房屋及土地的他项权证号分别为皋房他证字第××号、皋他项（2016）第××号〕折价或者以拍卖、变卖所得的价款优先受偿（优先受偿范围为6300万元、100万元）；三、榕商投资公司、陈金湍、叶肇华、陈居茂、倪雅琴对金茂公司上述第一项债务承担连带偿还责任，在承担保证责任后可依法向债务人金茂公司追偿。案件受理费351830元（如皋农商行预交，但审理中明确代中如公司缴纳）、公告费2250元（其中780元由如皋农商行预交、其余由中如公司预交），合计354080元，由金茂公司、榕商投资公司、陈金湍、叶肇华、陈居茂、倪雅琴负担。该判决生效后，中如公司向如皋法院申请执行，后因达成和解而终结执行。2020年5月14日，如皋法院以（2020）苏0682执恢573案件立案恢复执行。执行中，因需对金茂公司所有的位于如皋市金茂国际财富广场中山西路1号等91套不动产进行评估，如皋法院执行局于2020年6月8日向该院司法鉴定科移送司法评估，并确定由江苏中正同仁土地房地产资产评估有限公司南通分公司(以下简称中正公司)进行评估，鉴定委托书编号为:（2020）苏0682法鉴委字第00329号。2020年6月24日，如皋法院执行局通知司法鉴定科，因本案双方当事人目前协商定向询价中，对金茂公司名下的资产评估程序暂缓。2020年8月28日，中正公司出具《房地产估价报告》一份，载明估价师为宋新宇、潘燕，估价对象范围为土地、房产及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施，以2020年8月10日为节点，上述财产市场总价为26796.91万元（含国有出让土地使用权价值）。该估价报告第5页估价的限制条件第1条载明“本估价报告按估价目的提供给估价委托人使用，为其审理案件提供价值参考依据，不作他用”，第7页第三条估价目的载明“本次估价的目的是为估价委托人核定涉案房地产的资产额，为估价委托人进行司法仲裁，处置涉案资产时提供客观、公正的市场价值参考”，第四条估价对象范围载明“根据估价委托人提供的合法产权资料并结合估价委托人的要求，本次估价的房地产内涵包含土地、房产以及与房地产不可分割的满足其使用功能的供水、供电、排水等相关配套设施”。第9页第5行载明“估价对象整体外墙石材，铝合金推拉窗，内部公共区域贴地砖，石膏板吊顶，乳胶漆墙面，中央空调、消防设施齐全，设置电扶梯、观光电梯、货梯”。2020年10月10日，如皋法院向金茂公司送达了上述估价报告。2020年10月13日，金茂公司就该估价报告向如皋法院执行实施部门提出异议，异议请求及理由与本案所提执行异议一致。2020年10月20日，中正公司出具《回函》,载明:“一、关于评估时效异议的说明。我司于2020年6月8日接受法院委托对涉案的如皋市金茂国际财富广场中山西路1号91套不动产进行评估，在对委托方提供的不动产权属资料整理后发现部分材料缺失，于2020年6月10日联系法院，被告知此案件当事人正协商解决，暂缓评估。后期因案件当事人协商不成法院联系我司于2020年8月10日进行现场勘验，2020年8月28日我司出具《中正（通）评报字（2020）第006号》房地产估价报告，故未超出省法院时效监管的要求。二、关于我司相应资质、估价报告相关材料异议的说明。2.1中正公司南通分公司负责人为宋新宇……注册有效期至2022年1月30日。2.2在装订评估报告时，附了宋新宇已过期的注册证书复印件，实际注册有效期至2022年1月30日，在本次评估中，宋新宇是具备评估资质的……且出具报告的两位房地产估价师宋新宇、潘燕于2020年8月10日现场勘验时，在法院现场勘验记录尚签了字。因委估数量较多，勘验过程中是在物业单位的协助下进行的。2.3依据委托书要求我司需对申请人中如公司与被执行人金茂公司等金融借款合同纠纷一案涉及的被执行人金茂公司名下所有的位于如皋市金茂国际财富广场中山西路1号91套不动产进行评估，本次估价的目的（估价报告书第7页第三条）是为估价委托人核定涉案房地产的资产额，为估价委托人进行司法仲裁，处置涉案资产时提供客观、公正的市场价值参考。异议人提出的涉案资产分别在2014年、2019年委托评估公司评估，2014年、2019年两次评估与本次评估的评估目的、价值时点不同，评估价值有差异。三、关于估价报告遗漏财产异议的说明。本次估价的估价对象包含土地、房产以及房地产不可分割的满足其使用的供水、供电、排水等相关配套设施。在估价对象实物状况中描述到估价对象配备:‘中央空调、消防设施齐全，设置电扶梯、观光电梯、货梯’。上述配套设施是为满足商场的需要而建设的各种服务性设施，即与房地产一并计价，不属遗漏估价财产。”该《回函》后所附中正公司南通分公司营业执照显示，负责人为宋新宇，其估价师有效期至2022年1月30日。另查明，金茂公司提供的北京中瑞达成资产评估有限公司出具的房地产评估明细表，显示建筑面积为64957.32平方米的评估值为111129.022771万元。2019年4月，金茂公司为进行抵押贷款，委托南通市金达信房地产评估有限公司对如皋市金茂国际财富广场中山西路1号的一至四层及地下一层商业用房（建筑面积49221.46平方米）进行评估，以2019年4月2日为节点，评估价值为120094.07万元。如皋法院认为，根据《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》,本案中，金茂公司针对案涉评估报告所提执行异议，主要涉及：1、估价程序违法。确定中正公司作为估价机构的程序不合法，中正公司未在法定期限内出具估价报告；2、估价机构及估价人员资质不合法。作为中正公司南通分公司负责人的王启安估价师证书已到期，作为估价师宋新宇在评估时证件已过有效期；3、估价时遗漏财产。涉及的配套设施未能进行估价。4、估价目的与事实不符，导致估价价值远低于市场价。如皋法院认为，金茂公司主张的第1项理由不能成立，分析如下：首先，本案在执行中，根据申请执行人中如公司的申请依法启动拍卖程序，并对案涉资产进行委托司法评估，中正公司选定为估价机构，系法院根据法律规定依法委托进行确定，故确定中正公司作为本案的估价机构程序合法。其次，本案虽系于2020年6月8日委托中正公司进行估价，但此后根据法院执行实施部门的具体执行情况，以及当事人协商的事实，决定暂缓进行评估并通知中正公司，在此情况下，相应的期限应当予以扣除，故中正公司于2020年8月28日内作出估价报告符合法律规定的期限要求。金茂公司主张的第2项理由不能成立，分析如下：首先，中正公司南通分公司作为中正公司的分公司，具备相应资质，且出具的估价报告亦系由中正公司盖章确认。其次，虽然中正公司在估价报告中所附的宋新宇的估价师证显示已过期，但中正公司已针对金茂公司的该项异议进行了回复，并提供了宋新宇有效期至2022年1月30日的估价师证，即宋新宇作为案涉财产的估价师，在估价时具备资质。最后，中正公司南通分公司的负责人为宋新宇，在案涉财产估价时，其估价师证在有效期内。金茂公司主张的第3项理由，因其认为估价时有遗漏财产，而在其提出异议后，法院已将其异议交给中正公司，中正公司对此亦进行了说明，并确认不存在遗漏财产，如其对中正公司的说明仍持有异议，法院执行实施部门应当按照上述第二十三条之规定，交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正，故金茂公司的该项理由不属执行异议审查范畴。金茂公司主张的第4项理由，实质系对中正公司的估价结果以及估价方法所提异议，故该情况仍应由执行实施部门根据上述第二十三条之规定，交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正，故金茂公司的该项理由不属执行异议审查范畴。综上，金茂公司主张本次估价程序违法、估价机构及估价人员不具备资质，并据此请求不予采纳中正公司出具的估价报告，不符合法律规定，应予驳回。据此，该院于2020年12月30日作出（2020）苏0682执异213号执行裁定：驳回金茂公司的异议请求。金茂公司不服上述裁定，向本院申请复议，请求依法撤销（2020）苏0682执异213号执行裁定，支持复议申请人的请求。事实与理由：1、《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条：“评估机构应当在三十日内出具评估报告。……评估机构不能在期限内出具评估报告的，应当在期限届满五日前书面向人民法院申请延长期限。人民法院决定延长期限的，延期次数不超过两次，每次不超过十五日。”中正公司作出的估价报告，已超过前述规定的期限，评估程序违法。对宋新宇估价期间是否具备相应资质未认真核实,未明确宋新宇估价师的续期起点时间，不能确定宋新宇在案涉估价报告估价期间是否具有资质。2、如皋法院将申请人对“遗漏财产”、“估价方法及结果”的异议认定不属于异议审查范畴是对法律的理解错误，《人民法院委托评估工作规范》第二十七条的立法本意是法院在评估行业协会出具评审意见后，将该评审意见在异议程序中综合判断申请人的异议理由是否成立，而不是以相关行业协会的评审意见作为最终结论。3、申请人异议申请时提出，根据《人民法院委托评估工作规范》第十一条规定，如皋法院在选定估价机构后，应当通过最高院系统在中国执行信息公开网上进行公示。但在该案异议提起时，申请人在最高院系统上并未查到该估价公示信息，针对该违法事宜，如皋法院异议审查时遗漏。申请人认为，该遗漏重要项目构成程序违法，依法应当予以撤销。申请执行人中如公司答辩称：如皋法院（2020）苏0682执异213号执行裁定认定事实清楚，适用法律正确，金茂公司的复议请求不能成立，请求依法驳回，维持原裁定。本案复议审查中，中正公司向本院补充提交了全国房地产估价行业管理信息平台的查询结果及宋新宇的估价师注册证书复印件，显示宋新宇估价师延续注册于2019年2月通过，估价师证书寄出时间为2019年2月22日，有效期至2022年1月30日。本院再查明，中正公司作为案涉不动产的评估机构是如皋法院司法鉴定科于2020年6月2日通过电脑随机方式选定，金茂公司委托代理人宋福寿现场参与了摇号，对摇号方式及选定的评估机构签字确认，并书面确认不申请回避。本院经审查认为，本案的争议焦点为：一、案涉估价报告的评估人员是否具备相应评估资质；二、评估时间超过期限是否应撤销估价报告，重新委托评估；三、评估机构未上网公示是否构成程序违法。关于争议焦点一，虽然中正公司在估价报告中所附的宋新宇的估价师证显示已过期，但根据中正公司的回复以及中正公司复议审查中补充提供的证明材料显示，宋新宇估价师延续注册在2019年2月就已通过审核，新的估价师证也于2019年2月22日寄出，有效期至2022年1月30日。案涉不动产2020年6月8日移送评估，估价报告2020年8月28日作出。案涉不动产评估期间，宋新宇的估价师证书在有效期内，客观上具备评估资质。故金茂公司以评估人员不具备评估资质，要求不予采纳案涉估价报告的抗辩，本院不予支持。关于争议焦点二，《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第十九条对确定财产处置参考价过程中各个环节的办理期限予以明确规定，目的在于规范评估机构的工作流程，防止其因自身原因导致评估程序不当拖延，阻碍申请执行人债权的实现，从而提高法院处置财产的效率。本案中，因执行实施部门执行工作安排，案涉不动产委托评估后法院又通知中正公司暂缓评估，故该暂缓期限依法应从评估期限内扣除。虽然法院未制作书面的暂缓评估通知，但在评估公司资质及评估人员资质均合法有效的情形下，评估时间超期并不构成评估程序严重违法，金茂公司据此要求撤销案涉估价报告，重新启动评估程序的依据不足，亦有违提高财产处置效率的立法本意。关于争议焦点三，《人民法院委托评估工作规范》第十一条规定：“最高人民法院应当将当事人协商或者通过摇号方式确定的评估机构名称在中国执行信息公开网上进行公示。”首先，该规定中确定的负有公示义务的主体是最高人民法院，并非本案的执行法院。其次，将确定的评估机构名称进行公示，是为了保障执行当事人的知情权和监督权。本案中，金茂公司全程参与了评估机构的选定程序，并对摇号方式及选定的评估机构签字确认，该程序已经充分保障了金茂公司的知情权、监督权以及异议权。现金茂公司仅以未将选定的评估机构上网公示为由，要求认定评估程序违法，并撤销估价报告，依据不足，本院碍难支持。案涉估价报告所涉评估标的为房地产，属于《关于明确委托评估专业技术评审有关事项的通知》第4条中列举的五大评估协会评审范围，执行法院应当严格按照《最高人民法院关于人民法院确定财产处置参考价若干问题的规定》第二十二条、第二十三条规定的程序处理。金茂公司针对案涉估价报告提出的“遗漏财产”、“估价方法及结果不客观、不准确”的异议，在评估机构中正公司作出说明后仍持有异议，应当由法院执行实施部门交由相关行业协会在指定期限内组织专业技术评审，并根据专业技术评审出具的结论认定评估结果或者责令原评估机构予以补正。原审法院异议不予审查并无不当。金茂公司认为法院应在评估行业协会出具评审意见后，将该评审意见在异议程序中审查，没有法律依据。综上，复议申请人金茂公司的复议请求不能成立，本院不予支持。原审裁定认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人如皋金茂置业有限公司的复议请求，维持如皋市人民法院（2020）苏0682执异213号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 金建飞审 判 员 倪红晏审 判 员 孙国祥二〇二一年四月二十一日法官助理 杨俊华书 记 员 张校烨