山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1306号上诉人：杨某1，住太原市。上诉人：杨某2，住太原市。共同委托诉讼代理人：王某，山西源晋律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：韩某，山西源晋律师事务所实习律师。上诉人：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某3，执行董事。委托诉讼代理人：时某，女，系该公司法务专员，住太原市。上诉人杨某1、杨某2因与上诉人太原富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5252号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人杨某1、杨某2的委托诉讼代理人王某、韩某，上诉人富力城公司的委托诉讼代理人时某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人杨某1、杨某2的上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决，依法改判被上诉人向二上诉人支付106109.38元；（2018年1月1日至2019年4月25日逾期交房期间的违约金应依约支付73342.56元；2019年4月25日至2020年6月25日的违约金32766.82元，结合一审判决根据公平原则酌定的50%，计算所得）2.请求判令本案一审、二审的全部诉讼费用由被上诉人承担。。事实与理由：一、一审判决适用法律错误，2018年1月1日至2019年4月25日逾期交房期间的违约金应依约支付，一审判决无权随意调整违约金比例。双方签订的《商品房买卖合同》第八条、第九条约定：被上诉人应当在2017年6月30日前交付房屋，逾期交房，按日向上诉人支付已付房屋价款万分之二的违约金。本案中被上诉人仅向上诉人支付了2017年7月1日至2017年12月31日的逾期交房违约金，而对于2018年1月1日至上诉人的实际收房日：2019年4月25日期间的违约金拒不支付。该部分违约金符合合同约定，被上诉人应当依约支付。一审法院在没有任何法律依据的情况下，将2017年7月1日至2020年6月25日期间的违约金减半计算，该做法明显违背意思自治原则。据此，一审法院在被上诉人明显违约的情况下，随意调整合同约定违约金比例所做出的判决明显错误，于法无据，应予改判。二、一审判决认定基本事实不清，被上诉人存在逾期交房行为应当承担责任。1、本案房屋交付标准应当同时满足房屋竣工验收并具备被上诉人售房时沙盘和宣传资料所展示的小区环境和配套设施。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。本案中，被上诉人对外发布的销售广告、宣传资料以及售楼部的沙盘图均明确显示小区东侧规划为道路。被上诉人所展示的小区环境和便利的交通条件对上诉人是否购买案涉房屋以及房屋的价格有重大影响。根据上述法律规定，被上诉人售房时对外所展示的沙盘图及小区环境应当视为合同内容，被上诉人交房时小区东侧应当配套有道路。即使没有道路，最次也应将土坡和铁塔拆除，符合平整条件。所以案涉房屋的交付条件除应满足合同书面约定的竣工验收合格外，小区东侧土坡和高压铁塔的拆除也是合同约定的交房条件之一。被上诉人已构成违约。2、被上诉人出具的《延期交付通知》是对原房屋买卖合同约定的房屋交付条件的明确与细化。双方将小区东侧土坡和高压铁塔的拆除作为交房条件正式书面纳入了合同内容。同时被上诉人在通知中明确书面承诺按照合同约定支付逾期交房违约金，直至小区环境完善。《延期交付通知》是被上诉人向上诉人出具，被上诉人亦当庭认可其真实性，合法有效。通知的核心意思有二项，其一，被上诉人明确认可因铁塔未完成迁改导致逾期交房，即，铁塔的拆除是交房条件之一。其二，逾期交房期间被上诉人承诺按照合同约定承担违约责任。3、从被上诉人取得竣工验收备案手续的时间看，亦能充分说明小区东侧土坡和高压铁塔的移除是双方约定的房屋交付条件。被上诉人在向业主发出《延期交付通知》时房屋已经竣工验收合格，如果按照庭审中被上诉人所称，房屋只要经验收合格就具备交付条件，那么被上诉人完全可以按期交房，但被上诉人却向业主下发《延期交付通知》。这显然是被上诉人违反约定，逃避债务的表现。由此充分说明双方约定的房屋交付条件不仅应满足房屋竣工验收合格，还应当满足小区东侧土坡和高压铁塔移除。4、从被上诉人向上诉人支付的违约金数额看，能够与《延期交付通知》中的内容相印证，即被上诉人承诺的违约金支付的截止时间为东侧土坡和电塔拆除之日止。本案上诉人购买的商品房约定的交房时间和实际入住时间仅仅差别远不到半年。但是被上诉人却支付了远超半年的违约金。如果真如被上诉人在一审中所述“我司已向上诉人支付了最后交付期限止至实际交付之日止的违约金”，被上诉人为何在上诉人入住时间仅比合同约定的交房时间晚几天最多几个月不到半年的情况下，却向上诉人支付半年违约金。被上诉人的实际履行行为与庭审陈述自相矛盾。可见被上诉人实际承诺的违约金支付截止时间为东侧土坡和电塔拆除之日止。综上，一审判决认定基本事实不清，适用法律错误。随意调整合同约定违约金比例的判决，缺乏法律依据，有违双方意思自治原则、处分原则。请求二审法院撤销一审判决，依法改判，维护二上诉人的合法权益。上诉人富力城公司的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人富力城公司上诉请求：1、请求撤销原审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月22日竣工验收备案。上诉人于2017年6月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2019年4月25日，被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据上述一审法院认定事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》。《延迟交付通知》中载明：“对于逾期交房的F7#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。”《延迟交付通知补充说明》中载明：“富力城F7#楼延期交付期间，因特殊原因收房的业主，正常获得延期交房赔付，按合同中关于延期交房赔付标准执行。”上述两份文件均明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。尽管本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止数额。但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示，缺乏事实及法律依据，二审应予纠正。综上所述，涉案房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。涉案《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪、维护社会治安稳定所作出的退让与妥协，且上诉人已依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。上诉人杨某1、杨某2的答辩意见与其上诉意见一致。上诉人杨某1、杨某2向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付延期交房违约金138876.21元（以房屋价款765580元为基数，按照日万分之二自2018年1月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整之日止）；2、本案诉讼费由被告负担。一审法院认定事实：2017年3月6日，原、被告签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买由被告开发的位于太原市××街房屋，建筑面积88.2平方米，房屋总价为765580元。合同第八条被告应当在2017年6月30日前将该商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付原告使用。合同第九条出卖人逾期交房的违约责任中约定被告逾期交房超过60日的，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之二的违约金。合同签订后，原告依约向被告交纳全部购房款。2017年6月27日，被告向原告出具《延迟交付通知》，该通知载明：“富力城七期F7#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司在2016年已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，F7#楼需迟延交付使用。”还载明：“我司承诺，在高压电塔移除后完善相应环境，会向您发出《房屋交付使用通知书》……对于逾期交付的F7#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。在延迟交付使用期间，如业主有特殊原因急需办理收房手续，请提供相关资料证明后，我司酌情予以考虑……”2017年7月4日，被告又向二原告出具《延迟交付通知补充说明》，其内容中有：“富力城F7号楼延期交付期间，因特殊原因收房的业主，正常获得延期交房赔付，按合同中关于延期交房赔付标准执行。”2017年6月27日，被告向二原告出具《交付使用通知书》，二原告在业主签名处确认签字。2019年4月25日，原告杨某1、杨某2办理收楼手续，并实际验房入住。庭审中，原、被告均确认被告于2018年10月25日按照《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》的承诺向原告已支付了28173.34元（自2017年7月1日起至2017年12月31日止），且上述高压铁塔（4#塔）已于2020年6月25日拆除完毕。此外，被告提供有《建设工程竣工验收备案表》以证明涉案房屋所在工程已符合合同约定的交付条件。一审院认为，原告杨某1、杨某2与被告富力城房地产公司签订的《商品房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方应依约履行各自的义务。2016年12月22日，太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，经勘查、设计、施工、监理、建设单位出具意见，载明“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘查、设计图纸及事故规范要求”，质量等级登记为“合格”，依法符合房屋交付条件。2017年6月27日被告向原告出具了《交付使用通知书》，原告签字确认，2019年4月25日原告实际收房入住，根据《商品房屋买卖合同》中第八条的约定，被告行为不构成逾期交付违约。庭审中，原告以被告未拆除高压铁塔及未平整东侧土坡而要求其承担违约责任，上述情形并非《商品房屋买卖合同》中约定的违约情形，被告不应承担违约责任。但被告确向原告出具了《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》，系被告真实意思表示，不违反法律法规，鉴于供电高压铁塔的所有权不属于被告，被告无法决定高压铁塔的拆除时间，故本院依据被告在《延迟交付通知》及《延迟交付通知补充说明》中的承诺，结合诚实信用、公平原则，按被告原承诺标准的50%酌情支持原告部分补偿款，即以房屋总价765580元为基数按日万分之二计算自2017年7月1日起至供电铁塔拆除之日2020年6月25日止的50%补偿款为83524.78元（765580×1091×0.0002×50%），扣除已支付的28173.34元，故被告还应向原告支付补偿款55351.44元。原、被告在合同中未就东侧土坡平整有所约定，故原告关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，没有事实依据，本院不予支持。判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告杨某1、杨某2款项55351.44元；二、驳回原告杨某1、杨某2的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，关于上诉人杨某1、杨某2的上诉请求部分。双方争议的焦点集中在富力城公司是否构成逾期交付违约的问题；案涉小区东侧土坡的平整和高压铁塔的移除未在双方签订的《商品房买卖合同》中约定为交付条件，案涉商品房经验收合格，符合合同的交付标准，故富力城公司不构成逾期交付违约。位于土坡上的高压铁塔承载高压输电线路，富力城公司对其移除及移除时间客观上并无控制权，其虽向部分业主发出《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》，但一审法院依据查明的事实，结合公平原则，判令富力城公司酌情支付补偿款并无不当，故上诉人杨某1、杨某2的上诉请求，本院不予支持。关于上诉人富力城公司的上诉请求部分。杨某1、杨某2与富力城公司之间为房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》及富力城公司出具的《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》系当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同、通知等存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，杨某1、杨某2据以主张逾期交房违约金的事由为铁塔未拆除、土坡未平整，上述事由不属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约情形，且富力城公司能够提供《建设工程竣工验收备案表》，故不应据此认定富力城公司应向杨某1、杨某2承担违约责任。但富力城公司向杨某1、杨某2出具《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》，明确载明因高压铁塔未完成迁改工作，F7#楼需延迟交付使用，并承诺承担相应的责任。一审法院依据《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》，并结合公平原则，判令富力城公司酌情支付杨某1、杨某2自2017年7月1日至供电铁塔拆除之日止（即2020年6月25日）按原承诺标准50%计算的补偿款并无不当，应予维持。富力城公司虽主张上述通知并非其真实意思表示，但《延迟交付通知》《延迟交付通知补充说明》中加盖其公司印章，且富力城公司已部分履行了其中承诺的责任，故对上诉人富力城公司上述主张不予采纳。综上所述，上诉人杨某1、杨某2，上诉人富力城公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6156元，由上诉人杨某1、杨某2负担3078元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司负担3078元。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳二〇二一年四月二十五日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶