山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1872号上诉人（原审被告）：张某1，住太原市。        委托诉讼代理人：袁某，北京德和衡（太原）律师事务所律师。        被上诉人（原审原告）：山西金峰房地产开发有限公司。        法定代表人：刘某，董事长。        委托诉讼代理人：张某2，山西龙易律师事务所律师。        上诉人张某1与被上诉人山西金峰房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8354号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开进行了审理。上诉人张某1的委托诉讼代理人袁某，被上诉人山西金峰房地产开发有限公司的委托诉讼代理人张某2到庭接受询问。本案现已审理终结。        张某1上诉请求：一、依法撤销原判，改判驳回被上诉人一审的全部诉讼请求。二、本案的诉讼费用由被上诉人承担。        一、一审判决认定事实错误。1、一审判决认定上诉人在签署《商品房内部认购协议》时对被上诉人未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情形系明知的没有任何证据。作为地产开发商，被上诉人在销售房屋时应对房屋的情况全面介绍，并进行穷尽式的风险提示，且应对已经做了的前述工作承担举证责任。被上诉人未提供任何证据证明其在签署《商品房内部认购协议》时已明确告知上诉人未取得涉案房屋的商品房预售许可证，且《商品房内部认购协议》中也未载明商品房预售许可证的办理情况。一审判决在没有任何证据的情况下认定上诉人在签署《商品房内部认购协议》时对被上诉人未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情形系明知明显错误。2、上诉人出具欠款偿还承诺书并非真实自愿的意思表示。被上诉人自2001年9月至2015年10月曾用名金峰房地产集团有限公司，而被上诉人出具的《商品房内部认购协议》系2012年11月24日上诉人与被上诉人签署，协议签署时间明显虚假。事实是，2012年11月24日，上诉人与金峰房地产集团有限公司签署《内部认购合同》，约定购买“金峰帝景”花园北区10号楼2单元22层2223号房，首付40％，余款按揭，以并约定2014年6月30日交房。因10号楼迟迟不能建成交房，上诉人曾要求退房，但被上诉人不予退款，无奈之下，上诉人才与被上诉人更换了已建成的17号楼。欠款偿还承诺书也是在被上诉人不退房，上诉人只能按被上诉人的要求出具的，并非自愿。        二、一审判决适用法律错误。1、本案应适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第五条及《中华人民共和国合同法》第五十六条第一项。2、被上诉人违法进行房地产开发和销售，无权要求支付购房款。《城市房地产开发经营管理条例》第36条规定，违反本条例规定擅自预售商品房的由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，并且并处已收取的预付款1％以下的罚款。《中华人民共和国城市房地产管理法》第68条，违反本法第45条第一款的规定，预售商品房的，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。        山西金峰房地产开发有限公司辩称，一、双方签定了欠款偿还承诺书，已经发生法律效力。涉案房屋商品房内部认购协议、欠款偿还承诺书系经上诉人张某1与被上诉人金峰房地产公司自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或者损害第三人利益等法定无效情形。        二、上诉人以原审判决适用法律错误为由提起的上诉理由不足。二审人民法院不应予以支持。上诉人与答辩人已形成事实上的房屋买卖关系。上诉人自2016年9月19日入住涉案房屋已经长达四年半，却只缴纳了40％的款项，现在被上诉人要求其付至80％的款，合理合法。请求二审人民法院维持原一审判决。驳回上诉人的上诉请求。        山西金峰房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1．请求判令被告支付购房款263980元；2．请求判令被告赔偿原告自逾期之日起至购房款实际支付之日止的利息损失（暂计至2020年9月30日为50499.74元）；3．请求判令被告承担本案的诉讼费。        一审法院认定事实：2012年11月24日，原告（出售方、甲方）与被告（买受方、乙方）签订《商品房内部认购协议》（以下简称认购协议），约定，被告购买原告开发的位于太原市长风街以南，高速公路以西，学府东街以北“金峰帝景”花园北区17号商住楼××元房屋，建筑面积为121.8平方米，单价6000元，总价730800元；被告采取按揭付款方式支付，被告应于2012年11月24日前一次性支付房款总价的43％即320660元，剩余房款410140元办理按揭贷款；按揭如遇政府政策变更而有变化时，乙方须按新政策办理相关手续；甲方应于2015年12月30日前，将房屋交付乙方使用，如遇不可抗力，可据实予以延期；甲方应在房屋交付使用后两年内（除政府因素外）到产权部门备案，给乙方办理产权100％登记手续，乙方配合提供办证所需的相关证照、资料等；合同并约定了违约责任等内容。2012年12月10日，被告就涉案房屋向原告交纳购房款240660元。2016年9月19日，被告向原告交纳购房款8万元。        2016年9月19日，被告向原告出具《欠款偿还承诺书》，内容为：本人在金峰帝景购房一套（17号商住楼××元），面积121.8平方米，单价为6000元／㎡，总价为730800元。本人须在收房前向金峰房地产集团有限公司交付80％房款584640元，但因近期本人资金不足，目前无法正常向金峰房地产集团有限公司缴纳应付所欠房款。为了先收房，本人承诺：1、签订承诺书之日时支付房款总价的43％即320660元；2、剩余房款在规定时间内支付，（1）从即日起至2016年12月31日前支付房款总价的7％即44740元，（2）从即日起至2017年3月19日前支付房款总价的7.5％即54810元，（3）从即日起至2017年9月19日前支付房款总价的7.5％即54810元；（4）从即日起至2018年3月19日前支付房款总价的7.5％即54810元；（5）从即日起至2018年9月19日前支付房款总价的7.5％即54810元；3、在金峰帝景办理完土地出让手续后一个月内将剩余房款一次性交清。被告出具《欠款偿还承诺书》后，原告将涉案房屋交付被告，被告对涉案房屋进行了装修并居住至今。2020年5月29日，原告通过邮政快递向被告发出《律师函》，要求被告支付已到期房款263980元，快递于2020年6月3日被签收，签收人为“他人代收：北门快递柜”。被告认可未支付2018年9月19日前应支付的房款263980元。        另查明，2018年原告向本院提起诉讼，请求确认与案外人白尚平签订的《商品房内部认购协议》无效，并要求判令白尚平返还购买的的位××区的房屋。该案审理期间，本院受理白尚平提出的要求返还已付购房款及利息、装修押金、装修管理费、预收电梯费、燃气入网费及赔偿已付房款一倍经济损失的反诉请求。2018年11月30日本院作出（2018）晋0105民初5700号民事判决书，判决驳回原、被告双方的本诉及反诉请求。该判决书认为，涉案认购协议系经原、被告自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。原告又于2019年4月份在本院立了两个案件，分别起诉白尚平、杨莉，要求按《欠款偿还承诺书》约定支付到期房款并支付利息，本院分别作出（2019）晋0105民初3594号民事判决书和（2019）晋0105民初3443号民事判决书，判决购房人白尚平、杨莉支付按约定到期的购房款。案外人白尚平、杨莉不服一审判决，提起上诉后，太原市中级人民法院分别作出（2019）晋01民终5933号民事判决书和（2019）晋01民终5947号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。        一审法院认为：被告出具欠款偿还承诺书，对剩余房款的付款方式作出变更，原告予以接受，可以视为双方均同意变更合同约定的购房款支付方式，此系双方真实意思表示，本院予以认定。被告辩称原告未取得商品房预售许可证即销售房屋，双方签订的《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》无效，不同意支付未付购房款，本院认为，被告在签署《商品房内部认购协议》、《欠款偿还承诺书》时对原告尚未取得涉案房屋的商品房预售许可证的情形系明知，被告出具承诺书且收房入住系继续履行双方签订的《商品房内部认购协议》的意思表示，在此情况下双方在法定期限内均未主张撤销房屋买卖合同，对被告主张认购协议及欠款偿还承诺书无效的抗辩意见，本院不予采信。原告依据欠款偿还承诺书主张已到期购房款263980元，证据充分，予以支持。被告出具的欠款偿还承诺书中未约定利息，原告要求被告支付利息损失的诉讼请求，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告张某1于本判决生效之日起三十日内支付原告山西金峰房地产开发有限公司购房款263980元；二、驳回原告山西金峰房地产开发有限公司的其他诉讼请求。        二审查明的事实与一审一致，本院予以确认。        本院认为，本案二审争议的焦点为：涉案《商品房内部认购协议》及《欠款偿还承诺书》的合法性。依据本案现有证据，可以认定《商品房内部认购协议》系经双方自愿订立，属双方真实意思表示，不存在一方欺诈、胁迫或损害第三人利益等法定无效情形。《欠款偿还承诺书》是对剩余房款的付款方式作出变更，可以视为双方均同意变更合同约定的购房款支付方式，此系双方真实意思表示，本院予以确认。结合上诉人张某1从2016年已经入住涉案房屋居住至今的实际情况，一审法院判令张某1支付房款，并无不妥，本院予以维持。        综上，张某1的上诉没有事实及法律依据，本院不予支持。一审认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：        驳回上诉，维持原判。        本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。        二审案件受理费5260元，由上诉人张某1负担。        本判决为终审判决。        审判长    张燕审判员    李翠萍审判员    吕斌二〇二一年四月十九日法官助理    李漫妮书记员    王韦霄