安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终2280号 上诉人（原审原告）：陈乃科，男，1970年12月21日出生，汉族，住安徽省颍上县。 委托诉讼代理人：骆东升，安徽瀛展律师事务所律师。 委托诉讼代理人：朱多光，安徽瀛展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽众信置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区经济开发区华山路**，统一社会信用代码91341200MA2MXMX354。 法定代表人：肖波，该公司经理。 委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高崇，安徽仲天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽天枢房地产经纪有限公司，住，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处中清路**银河金座小区**商住楼**一社会信用代码91341200MA2RA3EP1C。 法定代表人：孙金辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人陈乃科因与被上诉人安徽众信置业有限公司（以下简称众信公司）、安徽天枢房地产经纪有限公司（以下简称天枢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初5215号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 陈乃科上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审;一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：众信公司、天枢公司蓄意串通超额收取购房款，严重损害其合法权益；众信公司、天枢公司提供的销售合同与其无关，超额收取的购房款依法应当予以返还；众信公司提供的验收资料没有行政主管部门签章，不能作为定案依据；众信公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任，虽然疫情期间政府明确要求停工停产，但约定的交房日期在疫情发生之前，众信公司已经违约，疫情并非导致众信公司违约的原因。 众信公司辩称，双方之间的交易真实合法，一审判决正确。 天枢公司辩称，购房人在交纳房款时对于天枢公司的存在、收款事实、款项性质是明知的，一审判决正确。 陈乃科向一审法院起诉请求：1.判令众信公司、天枢公司返还超额支付购房款144110元和利息(利息以144110元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年10月4日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息暂计算至2020年3月15日，为9920.89元);2.判令众信公司支付逾期交房违约金2448.08元(以855890元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起暂计算至2020年1月24日止，以后违约金以855890元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月25日起计算至实际交付之日止）;3.判令众信公司、天枢公司承担案件受理费和其他合理费用。 一审法院认定事实：2018年10月，陈乃科预购买众信公司开发的新安府Y12住宅楼206室，向众信公司支付175890元购房款，向天枢公司支付144110元。陈乃科后与众信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：陈乃科以855890元的价格购买众信公司开发的新安府Y12住宅楼206室，陈乃科应支付首期款175890元，余款680000元向银行申请贷款支付；众信公司应当于2019年12月31日前向陈乃科交付商品房，逾期交付的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。现陈乃科认为被告众信公司以天枢公司名义收取原告超额支付的购房款144110元，实属共同欺诈行为，应当予以返还，以及逾期交房应当承担逾期交房的违约责任为由，提起诉讼。 一审另认定：新安府Y12住宅楼工程竣工验收时间为2020年6月26日。2020年6月份，众信公司向Y12号住宅楼各业主送达《交房通知书》，通知集中交房时间为2020年7月6日。 一审再认定：众信公司与天枢公司于2017年12月11日签订《销售合同》，约定众信公司收取购房合同内的房款，高于买卖合同以外的所有款项为天枢公司的居间费用，由天枢公司自行收取，与众信公司无关。 一审法院认为，虽然陈乃科与天枢公司之间未签订书面协议，但本案所涉标的是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出陈乃科对于支付给天枢公司的款项是明知的，也是认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示，《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，陈乃科的诉称不符合生活常理及交易习惯,故其要求返还天枢公司收取的费用，不予支持；陈乃科要求众信公司支付逾期交房违约金，因双方约定于2019年12月31日前交房，2020年6月26日经五大主体验收合格，至今未取得公安消防等验收，故众信公司应按双方约定支付自2020年1月1日至起诉之日之间的逾期交房违约金，考虑疫情因素，酌情扣除90天，即3300元（1000000元×0.5×66天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽众信置业有限公司于判决生效之日起十日内支付陈乃科逾期交房违约金3300元；二、驳回陈乃科的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3430元，减半收取计1715元，由陈乃科负担1690元，安徽众信置业有限公司负担25元。 二审中，陈乃科为支持其上诉理由，向本院提交1.安徽省中环检测有限公司官网公示的《关于安徽众信置业有限公司竣工环境保护验收情况公示》1份，证明众信公司开发的涉案项目在2020年5月9日至2020年6月9日属验收公示期间，在公示期未结束前，竣工环境保护验收不能确定是否合格，达不到合议约定的交房条件；2.在阜阳市城乡建设局窗口处调取证据时的录音录像1份，证明该局工作人员陈述涉案房屋验收合格时间是2020年9月，众信公司提交的验收资料是虚假的。 众信公司、天枢公司质证认为：证据1不属于新证据，达不到其证明目的，涉案房屋已通过五大主体和消防验收合格，符合交房条件，系有效交付；证据2的证据形式及真实性存疑，无相关单位印章，应当以阜阳市城乡建设局备案存档的验收资料为准。 本院认证意见为：在案证据已证明涉案房屋通过了五大主体及消防验收合格，符合合同约定的“综合验收合格”的交房条件，陈乃科所举证据达不到其证明目的。 众信公司向本院提交1.工程竣工消防验收备案凭证2份，证明涉案房屋的消防验收合格的时间；2.交房通知签字表，证明其在2020年1月份进行了集中交房，在交房之前按照合同约定进行了有效通知。 陈乃科质证认为：证据1的真实性无异议，65号凭证证明涉案房屋消防验收时间为2020年11月12日，在2020年1月份达不到交房条件，一审判决逾期交房违约金错误；证据2的三性均存异议，不能证明众信公司主张的2020年1月份集中交房的事实，与客观事实不符。 天枢公司对众信公司所举证据及证明目的不持异议。 本院认证意见为：证据1能够证明涉案房屋的消防验收时间，上诉人也不持异议，对该组证据的证明目的予以确认；对房屋是否符合交付条件，应按照合同约定及综合验收的情况认定，众信公司所举证据2达不到其证明目的。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、陈乃科主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据；二、天枢公司收取的相应款项应否予以返还。 关于争议焦点一，陈乃科与众信公司约定的交房时间为2019年12月31日之前，约定的交房条件为“分期综合验收合格”，虽然涉案房屋于2020年6月26日经五大主体验收合格，但至今未经消防验收合格，不符合约定的交付条件，众信公司应承担自2019年12月31日之后至消防验收合格之日止即2020年11月12日共计316天的逾期交房违约责任。虽然，众信公司逾期交房的违约行为发生在“新型冠状肺炎”疫情之前，但该疫情导致的停产停工必然拖延了众信公司的交房日期，该期间应予扣除，但一审法院扣除90天不当，根据安徽省及阜阳市疫情防控部门的相关通知，2020年1月24日停工，2020年3月6日复工，共计42天，即应扣除众信公司42天的违约责任，其共计违约274天，应承担的逾期交房违约金为13700元（1000000元×万分之0.5×274天）。故陈乃科主张众信公司承担逾期交房违约金的部分上诉请求，本院予以支持。 关于争议焦点二，虽然陈乃科与天枢公司间未签订书面协议，但涉案房屋是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出陈乃科对于支付给天枢公司的款项是明知并认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，其主张不符合生活常理及交易习惯,故对其要求返还天枢公司收取的费用的上诉请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决对逾期交房违约金的认定不当，本院依法予以变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项、第一百七十五条的规定，判决如下： 一、维持安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初5215号民事判决第二项，即“驳回陈乃科的其他诉讼请求”； 二、变更安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初5215号民事判决第一项为“安徽众信置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付陈乃科逾期交房违约金13700元”。 一审案件受理费3430元减半收取1715元、二审案件受理费3430元，共计5145元，由陈乃科负担4445元，安徽众信置业有限公司负担700元。 本判决为终审判决。 审判长  叶志强 审判员  黄发全 审判员  袁理想 二〇二一年四月十五日 书记员  刘雅馨 附本案书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。