北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初23242号原告：北京善思致远科技有限公司，住所地北京市丰台区方庄蒲芳路9号8号楼512。法定代表人：白婷，经理。委托诉讼代理人：王永利，北京市易和律师事务所律师。被告：双立人文化传播（北京）有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：赵汝飞，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：梁洁泉，北京北智律师事务所律师。原告北京善思致远科技有限公司与被告双立人文化传播（北京）有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告北京善思致远科技有限公司（以下简称善思致远公司）的委托诉讼代理人王永利，被告双立人文化传播（北京）有限公司（以下简称双立人公司）的委托诉讼代理人梁洁泉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。善思致远公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告订立的《房屋租赁合同》于2020年9月9日解除，押金21750元不予退还；2.判令被告支付原告自2020年4月1日起至2020年9月9日的房屋租金115275元；3.判令被告支付违约导致合同解除的违约金78300元；4.判令被告支付原告逾期支付租金产生的迟延履行违约金（以115275为基数，自2021年2月1日起，按照千分之三的标准，计算至实际支付之日止）。事实和理由：原、被告于2019年9月13日签订《房屋租赁合同》，约定原告将北京市丰台区蒲方路9号8号楼512商铺中一间房间（以下简称512房屋）出租给被告使用，用以开设赵汝飞书法培训班。合同签订后，被告应于2020年3月20日前支付下一季度租金，但被告在付款日期到期后无故拒绝支付租金，拒不返还房屋，未采取任何补救措施，严重侵害原告合法权益。2020年9月9日在法院的调解下，被告交付原告钥匙，合同方具备解除的条件，原告正式解除了与被告之间的租赁合同。综上，被告的行为严重违反诚信原则，损害了原告的合法权益，故原告提起诉讼，请求判如所请。双立人公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。首先，根据双方签订的《房屋租赁合同》，如发生不可抗力，受不可抗力影响乙方可以免除履行合同责任。众所周知，2019年底，世界范围内发生新冠肺炎病毒疫情事件。2020年1月，北京、武汉政府采取停课、停工等特别措施。北京明令疫情期间禁止培训机构线下教学，该种措施一直持续至2020年9月。被告承租房屋减去装修期、70周年阅兵前后影响的时间过后，实际开业仅2个月。疫情期间，被告一直处于停业状态，无任何收入，仍需支付员工薪酬、社保等费用，遭受了巨大损失。原告亦明知疫情对被告造成的影响。因此，被告可以根据合同约定不支付原告主张的2020年4月至9月的租金。其次，如前所述，被告的不支付租金有相应依据，不构成违约，原告要求被告支付违约金的主张无事实和法律依据。退一步说，即使原告否认双方签订的合同中关于疫情构成不可抗力的约定，根据双方在疫情期间的协商，原告亦应减半的基础上降低租金额度，更不应要求被告支付违约金。此外，被告的实际经营方作为90后创业者，创业不易，社会各界应该予以关爱。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年9月13日，善思致远公司（甲方、出租方）与双立人公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将丰台区蒲方路9号8号楼512商铺中一间租赁给乙方使用。租赁期限自2019年9月13日至2021年9月30日止。房屋租金21750元/月。按季度支付，每季度末前十日支付下一季度租金。合同生效后2个工作日，乙方支付2019年9日13日至12月31日租金50650元，之后每年的12月20日，3月20日，6月20日，9月20日前支付下一季度租金。第八条违约责任，……，2.乙方不得擅自解除合同，如确需解除合同，需提前三个月通知甲方，征得甲方同意后方可解除。应将租金结算至合同终止日，并向甲方支付当年度租金总额30%作为违约金。3.乙方若无正当理由逾期支付租金，除仍应补交租金外，每拖欠一天，按所欠金额部分的千分之三向甲方支付违约金。乙方无正当理由拖欠租金达十个工作日的，甲方可解除合同并不退还押金和未实际发生费用，并有权要求乙方支付当年租金的30%作为违约金。第十一条不可抗力，由于地震、台风、疫情以及其他不能预见，并且对其发生和后果不能防止或避免的人力不可抗拒事件，……。按不可抗力事件对履行本合同的影响程度，由双方协商决定是否解除合同，或许延期履行本合同。受不可抗力影响的一方可在受影响的范围内相应免除履行本合同的责任。合同签订后，双立人公司于2019年9月16日支付72400元（2019年9月13日至12月31日租金50650元及押金21750元），于2019年12月23日支付65250元（2020年1月1日至3月31日租金），2020年4月之后的房屋租金未交纳。2020年1月26日，北京市教委发布《学、校外培训机构暂停线下培训》通知。双立人公司于2020年6月12日微信告知善思致远公司“3点之后得不到您的回复我想我们也不必合作了”，双立人公司认为此时间为合同解除时间。2020年8月18日再次微信告知善思致远公司“近期我们会将内部设施迁走”，善思致远公司明确询问“您的意思是要单方面解除合同是吗”，双立人公司答复“现在情况下我们双方无法达成共识，所以无法继续合作，我们会尽快搬走内部设施”。9月9日在本院调解员处双立人公司将涉案房屋钥匙交还给善思致远公司。善思致远公司认可上述证据的真实性，但主张双立人公司并非通知中的“线下培训机构”，仅是辅导性机构，不适用上述通知政策；且认为双方合同的解除时间应为2020年9月9日。本院认为，善思致远公司与双立人公司签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，双方均应按照合同履行。新冠疫情属于不可抗力，双立人公司开设的赵汝飞书法培训班根据北京市教委要求，无法开展线下课程，营业收入明显减少，若仍按照合同原要求支付租金，对双立人公司明显不公平，故双立人公司请求减免租金，本院不持异议。根据双方聊天记录显示，双立人公司于2020年8月18日明确告知善思致远公司因疫情不再继续租赁涉案房屋，故本院确认双方的租赁合同于2020年8月18日解除，押金应退还双立人公司。合同解除后，双立人公司于2020年9月9日才将钥匙返还善思致远公司，系其自主扩大其损失，故对2020年4月1日至8月18日的房屋租金本院准予减免，但2020年8月19日至9月9日的房屋占有使用费，应全额交纳。根据《最高人民法院印发的通知》中规定，承租房屋用于经营、疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任时，人民法院不予支持。故对原告要求被告支付迟延履行违约金以及合同解除违约金的诉讼请求，本院均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认北京善思致远科技有限公司与双立人文化传播（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年8月18日解除；二、双立人文化传播（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京善思致远科技有限公司2020年4月1日至8月18日的房屋租金50025元；三、双立人文化传播（北京）有限公司于本判决生效之日起十日内支付北京善思致远科技有限公司2020年8月19日至9月9日的房屋占用费15950元；四、驳回北京善思致远科技有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5640元，由北京善思致远科技有限公司负担2820元（已交纳），由双立人文化传播（北京）有限公司负担2820元（于判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  冯 媛二〇二一年四月十六日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦