上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初10903号原告：车振伟，男，1956年9月28日出生，汉族，住所地上海市杨浦区。委托诉讼代理人：车皓颖(车振伟之女)，住所地上海市杨浦区。被告：上海川虹房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：张静，执行董事。委托诉讼代理人：金鹤山，上海众华律师事务所律师。委托诉讼代理人：史美宗，上海众华律师事务所律师。原告车振伟与被告上海川虹房地产开发有限公司(以下简称川虹公司)商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年5月20日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。车振伟及其委托诉讼代理人车皓颖，川虹公司委托诉讼代理人金鹤山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。车振伟向本院提出诉讼请求：川虹公司继续履行《购房意向书》。如果川虹公司不能继续履行，则要求；1.解除《购房意向书》；2.川虹公司返还预付款1万元；3.川虹公司赔偿1万元的利息损失，自2001年1月8日起按银行一年期贷款利率计至付款之日止；4.川虹公司赔偿损失50万元。事实和理由：2001年1月8日，车振伟为购买川虹公司建造的上海市虹口区车站西路XXX号XXX号楼房屋，与川虹公司订立《购房意向书》，双方书面明确了房屋室号、面积、单价等。车振伟支付川虹公司预付款1万元。2019年10月，车站西路现场房屋建成并对外销售。根据2001年的图纸，车振伟欲购房屋已不存在。川虹公司未通知车振伟前来认购，隐瞒实情，构成违约。为购房，车振伟在《购房意向书》签订后，将原有房屋出售，在外租房，发生租金费用。车振伟长期等待与川虹公司签约，其另行购房的机会丧失。如果川虹公司及时签约，车振伟至今亦可获得房屋升值利益。川虹公司对车振伟的各项损失，理应赔偿。川虹公司辩称，《购房意向书》签订后，4号楼项目建设因动迁而停滞。2006年起，川虹公司与他人合作开发。2019年经法院判决，4号楼项目转让他人。期间，售楼处撤离，川虹公司亦在2010年通过管理地块的盛安物业公司联系车振伟退款。车振伟起诉已超过诉讼时效。车振伟要求履行《购房意向书》已无可能，现同意退还车振伟预付款1万元及支付至2010年止的利息，不同意赔偿损失。本院经审理认定事实如下：2001年1月8日，车振伟与川虹公司订立《购房意向书》，约定车振伟意向购买川虹公司建造的车站西路XXX号XXX号楼12号502室三室一厅二卫房屋，建筑面积115.12平方米，单价参照3号楼房价，总价计408,000元左右；车振伟支付预付款1万元，待川虹公司正式销售后，车振伟接到通知一个月内到售楼处支付定金，并办理认购手续；车振伟逾期不认购，川虹公司有权处置房屋，退还预付款。同日，车振伟支付川虹公司预付款1万元。2019年9月，本院受理上海飞亚房地产开发有限公司(以下简称飞亚公司)诉川虹公司房地产开发经营合同纠纷一案。该案经审理查明，车站西路XXX号地块房屋产权登记在川虹公司名下，4号房为在建工程。2006年10月20日，川虹公司与飞亚公司订立合作协议，约定车站西路XXX号4号房目前已取得规划用地许可证，现尚未开工建造，且范围内的动迁户均未动迁；川虹公司提供4号房地块的土地使用权，飞亚公司提供建房资金，双方合作开发建设；建房资金预计为400万元，全部由飞亚公司提供，实际建筑成本高于或低于该预计数额的部分由飞亚公司承担和享有；4号房验收合格后的产权由飞亚公司享有。后飞亚公司向川虹公司支付了359万元。2015年2月4日，上海市虹口区人民政府办公室印发2015-5《关于推进车站西路XXX号4号房建设的有关事宜》专题会议纪要，明确车站西路XXX号4号房为川虹公司开发项目，川虹公司于2006年协议委托飞亚公司进行合作开发，该地块于2014年完成拔点交地。目前，因项目未开工建设，仍有部分需回搬居民在外过渡，存在较大社会风险和隐患。各相关部门应积极配合，加快推进项目开工建设，确保居民回搬入住。待该项目满足开工建设条件，且在有资质的审价机构出具开发投资总额已完成25%以上的证明文件后，川虹公司可将该项目整体转让给飞亚公司等。同月6日，川虹公司与飞亚公司订立转让协议，约定双方在已履行2006年10月20日合作协议的基础上，经充分协商，一致同意川虹公司将4号房转让给飞亚公司；4号房占地的土地使用权由川虹公司于2000年6月13日取得；在之前的合作协议框架下，飞亚公司已独立完成基地动迁工作、办理施工许可证；根据房地产建设工程转让相关规定，飞亚公司在完成系争房屋建设工程量的25%以上后，双方办理在建工程转让登记手续；4号房转让费为359万元，飞亚公司于2006年11月29日履行合作协议时向川虹公司支付359万元，该款转为本协议飞亚公司应向川虹公司支付的转让费；协议生效后，经相关行政部门许可，飞亚公司获得车站西路XXX号地块4号房3,359平方米在建工程所有权利及所占土地约1,250平方米土地使用权。2017年10月11日，川虹公司向上海市虹口区财政局缴纳土地价款732万元，该费用由飞亚公司以川虹公司名义缴纳。2019年1月2日，上海三维工程建设咨询有限公司就4号房出具《川虹二期4#楼项目在建工程基础至二层投资完成审价报告》，确认已完成房屋建设投资费用占总投资额的比例为37.5%。飞亚公司、川虹公司在审理过程中确认4号房已完成结构封顶。该案判决：一、确认川虹公司与飞亚公司于2015年2月6日订立的《车站西路XXX号地块4号房转让协议书》合法有效；二、川虹公司应于判决生效之日起10日内配合飞亚公司办理上海市车站西路XXX号4号房项目转让登记手续。本案庭审中，车振伟陈述，其于2019年3月购入现住所地房屋，建筑面积55.06平方米。韩某、王某出庭作证称，作为盛安物业公司原工作人员，韩某在2010年左右与车振伟联系，要求办理退房退款，王某亦曾电话联系车振伟。对此，车振伟表示，其与王某没有联系，其在房屋现场与韩某见过一次，韩某提出，可以退房，也可以继续等待，故其等待至今。本院认为，案涉《购房意向书》系车振伟、川虹公司真实意思表示，双方就将来订立房屋预售合同达成合意，《购房意向书》为预约合同，依法有效。本案中，川虹公司辩称在2010年通过盛安物业公司联系车振伟退还预付款一节，仅有韩某、王某的证言佐证，本院不予采信。《购房意向书》未明确履行期限，现川虹公司主张车振伟起诉超过诉讼时效期间，不能成立。车振伟起诉时，4号楼项目权利人已变更为飞亚公司，车振伟与川虹公司就4号楼房屋订立预售合同不具备履行的可能，现车振伟在不能履行的情况下，要求解除《购房意向书》，依法成立。川虹公司依法应当返还车振伟预付款1万元。根据本案事实，车振伟知道2001年《购房意向书》订立时，4号楼未开工建造，也了解至2014年完成前期动迁，至2019年完成结构封顶。车振伟长期等待订立预售合同，固然是其对川虹公司的信赖所致，但随着房地产市场的变化，房屋销售价格不断提高，车振伟也应该注意到以《购房意向书》约定的价格条件购买4号楼或者他处房屋的可能性逐渐降低。车振伟因《购房意向书》仅付出1万元，对其另行购房不会产生影响。在此情形下，车振伟仍然选择等待，故其应对购房的机会损失自行承担一定的过错责任，其相应的租房费用理应自行承担。车振伟基于预约合同，主张本约合同履行，房屋交易成功后的升值利益，本院亦不能支持。川虹公司多年来未能建造4号楼房屋，有着资金和动迁等主客观因素，但其在2015年确定将4号楼项目转让给飞亚公司，其已不能履行《购房意向书》时，未及时通知车振伟，存在过错，对车振伟的信赖利益和机会损失，依法应当承担相应的赔偿责任。在本案当事人订立《购房意向书》可预见范围内，综合考虑市场风险，双方各自的过错，成本支出等基础上，以损失填补为原则，本院酌定，川虹公司赔偿车振伟10万元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条，2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，判决如下：一、解除车振伟与上海川虹房地产开发有限公司于2001年1月8日订立的《购房意向书》；二、上海川虹房地产开发有限公司返还车振伟预付款1万元；三、上海川虹房地产开发有限公司赔偿车振伟损失10万元。以上第二、三项，于本判决生效之日起10日内履行。四、驳回车振伟其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,900元，由车振伟、上海川虹房地产开发有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。