陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2426号上诉人（原审被告）：侯中杰，男，1962年9月5日出生，汉族，渭南市合阳县村民，。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：白萌，陕西众致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王晓艳，女，1963年7月13日出生，汉族，渭南市合阳县村民，。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：白萌，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：牟杰，男，1973年9月6日出生，汉族，自由职业，住西安市新城区。上诉人侯中杰、上诉人王晓艳因与被上诉人牟杰合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初9230号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。侯中杰、王晓艳上诉请求：1.撤销一审判决；2.在查清事实的基础上依法改判，驳回牟杰全部诉讼请求；3.一、二审诉讼费由牟杰负担。事实和理由：侯中杰转让给牟杰宾馆内的所有的床和床上用品、电视、空调、屋内家具、日杂用品以及装饰、装修等经营宾馆所需的物品和设施设备的所有权，其中不包括被拆除违建的任何权利，双方建立的应该是名为转让实为买卖的合同关系，转让之后所有权益归牟杰。从磋商到合同成立再到履行完毕，均为牟杰与侯中杰之间进行，牟杰虽向王晓艳支付了部分费用，但该交付行为系侯中杰所指示，收条也由侯中杰出具，侯中杰应当是转让主体。一审查明牟杰与王某某签订了租赁合同，故牟杰的房屋使用权是来自于牟杰与出租人的租赁关系，并非来自于侯中杰。侯中杰、王晓艳所经营的西安市新城区XX宾馆已于2019年4月18日注销，而牟杰经营的西安市新城区XX宾馆经营状态为开业，两个宾馆的名称、经营者、注册时间、统一社会信用代码等都不一致。被拆除部分违建系业主方用彩钢搭建的临时性房屋，与合法建筑在外观上有根本性的区别，牟杰在受让前不止一次前往涉案房屋所在地进行了解，并明确表示被拆除的风险自行承担。关于退款事宜侯中杰明确表示可以双返，但牟杰决定自行经营。一审认为双方转让的是自2019年8月15日到2023年7月15日的经营权，因部分标的物拆除而合同目的不能实现，在牟杰未提出请求的情况下直接判决解除合同，属于法律认识和适用错误。 牟杰辩称，一审判决正确，请求维持原判。 牟杰向一审法院起诉请求：1.依法确认牟杰与侯中杰、王晓艳之间的转让关系无效；2.侯中杰、王晓艳向牟杰返还转让费18万元；3.侯中杰、王晓艳向牟杰支付利息损失7700元（以18万元为基数，按全国银行间同行业拆借中心2020年8月20日公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的标准，自2019年8月15日计算至2020年9月18日）；4.诉讼费由侯中杰、王晓艳负担。 一审法院认定事实：2017年7月15日，侯中杰、王晓艳从王某某（西安阳城物业管理有限公司股东、负责人）处承租了产权人为西安阳城物业管理有限公司的西安市XX路XX号XX房XX层部分及二层和楼顶（不低于200平方米），租赁期6年。即从2017年7月15日至2023年7月15日。侯中杰、王晓艳承租后于2017年12月26日注册成立西安市新城区百家旅馆，登记的经营者为王晓艳，类型为个体工商户。2019年4月18日进行了注销登记。2019年8月初，牟杰通过58同城软件与发布转租信息的侯中杰相识。2019年8月11日，牟杰与侯中杰沟通及取得西安阳城物业管理有限公司（房产所有权人）同意，牟杰从侯中杰处受让了上述侯中杰、王晓艳开办的旅馆（即：1楼1间，2楼6间，3楼13间，包括宾馆内所有设施物品以及自2019年8月15日到2O23年7月15日的装修、装饰使用权，总面积不低于200㎡）用于经营宾馆生意；同日，牟杰向侯中杰支付转让费18万元及房屋租赁费9万元共计27万元（支付至王晓艳的账户内）。侯中杰出具收条一份，内容为“今收到牟杰交来宜家旅馆转让费180000元，房费玖万元正（90000）共计贰拾柒万元正（270000），从八月十一启宜家经营权归牟杰所有，从2019年8月11日之前所产生的任何债权债务与牟杰无关。侯中杰、2019年8月11日。”8月12日，牟杰和王某某（产权人西安阳城物业管理有限公司负责人）签订了租赁合同一份，内容以及租赁期限等同上述2017年7月15日租赁合同。2019年8月13日，牟杰注册成立西安市新城区XX宾馆，类型为个体工商户。2019年8月14日，牟杰经西安市新城区城市管理和综合执法局工作人员通知，得知受让的3楼13间房屋（约150㎡，）系违法建筑，应予拆除。且此事已于2019年8月11日前多次通知过侯中杰及产权人西安阳城物业管理有限公司。后牟杰与侯中杰多次电话协商退还转让费未果。牟杰不得已继续经营至2020年7月。2020年7月2日，西安市新城区城市管理和综合执法局向牟杰（XX宾馆）发出通知，要求所有权人西安阳城物业管理有限公司自行拆除。现已拆除完毕。庭审中，牟杰承认因侯中杰不积极处理，其将宾馆内物品折价1万余元处理了，但侯中杰、王晓艳对此金额表示不认可。庭审中，牟杰提供《西安市规划局新城分局关于东一路锅炉房顶违法建设的认定函》、2019年8月2日行政违法案件立案呈批报告、2019年8月2日现场检查笔录，证明至2019年8月2日，涉案宾馆即被确认系违法建筑，该信息已告知房东西安阳城物业管理有限公司的负责人王某某，侯中杰、王晓艳也知悉此事。对此，侯中杰、王晓艳对证据的真实性表示认可。牟杰据此认为，基于自身受让的涉案宾馆系违法建筑的客观事实，侯中杰将无法与违法建筑相分割的财产转让给牟杰的行为，违反了法律、行政法规的效力性强制规定，应属无效；根据法律规定，无效的合同自始没有法律约束力，因此取得的财产应当予以返还，不能返还的，应当折价补偿且有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，故于2020年10月诉至一审法院。 一审法院认为，公民的合法的财产权利依法受到保护。本案中，根据侯中杰的收条的内容，表明侯中杰转让的是涉案房屋从2019年8月11日至2023年7月15日的经营权，双方形成转让经营权的合同法律关系。现因涉案房屋中的3层因被行政机关认定为违建拆除，牟杰亦因标的物部分拆除无法继续经营，双方转让经营权的合同目的不能实现，因此，牟杰与侯中杰、王晓艳转让经营权的合同关系依法予以解除。庭审查明，侯中杰与牟杰在2019年8月11日协商转让经营权时，侯中杰对涉案房屋中的3层被行政机关认定为违建且需拆除是明知的，其未向牟杰明示上述的情况，具有一定的过错；牟杰在转让时疏于对涉案房屋的情况的考察，亦应承担相应责任，因此，牟杰与侯中杰、王晓艳对上述合同关系的解除均有过错，双方依法各自承担各自损失，故牟杰要求利息损失的请求依法不予支持。关于牟杰要求侯中杰与王晓艳返还转让费18万元，双方间转让的是涉案房屋从2019年8月11日至2023年7月15日约4年的的经营权，现牟杰只经营了一年，故侯中杰与王晓艳应退还下余三年的转让费13500元。但庭审中，牟杰承认已处置了旅馆的设施及物品，处置金额1万余元。牟杰的上述处置不当，鉴于物品已不存在，无法估价，故酌定按照5万元扣除，故侯中杰与王晓艳返还的金额为85000元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百二十条规定，判决：一、解除原告牟杰与被告侯中杰、王晓艳间的经营权转让合同；二、被告侯中杰、王晓艳于本判决生效后十日内返还原告牟杰85000元；三、驳回原告牟杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3900元，减半收取1950元，由牟杰负担1250元，侯中杰、王晓艳负担700元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                    本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，侯中杰、王晓艳将涉案宾馆（1楼1间、2楼6间、3楼13间）转让给牟杰，牟杰支付侯中杰、王晓艳18万元转让费及9万元租金后，因涉案房屋3楼系违法建筑，西安市新城区城市管理和综合执法局要求所有权人自行拆除，导致牟杰承租涉案房屋并经营宾馆的合同目的无法实现。牟杰主张转让关系无效，不符合无效的法定情形，对该请求依法不予支持。因牟杰在一审中未诉请解除转让关系，故对一审判决第一项本院予以撤销。现牟杰要求退还转让费18万元，一审结合侯中杰未告知牟杰涉案房屋系违建且需拆除、牟杰对涉案房屋未尽到审慎义务、牟杰自行处置了房屋内的物品以及牟杰实际经营一年等事实情况，酌定侯中杰、王晓艳退还牟杰转让费85000元，并无不妥，本院依法予以确认。牟杰主张的利息损失，无合同依据，依法不予支持。综上所述，侯中杰、王晓艳的上诉请求部分成立，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款规定，判决如下：一、维持西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初9230号民事判决第二项；二、撤销西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初9230号民事判决第一项、第三项；三、驳回牟杰其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费按照一审判决执行；二审案件受理费3900元，由侯中杰、王晓艳负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月十九日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧    26261