中华人民共和国上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初14626号原告：董月梅，女，1968年5月4日出生，汉族，户籍地黑龙江省齐齐哈尔市。委托诉讼代理人：宫克，北京京都(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡剑蓓，北京京都(上海)律师事务所律师。被告：杨宝璋(PAULCYANG)，男，1933年12月2日出生。第三人：吕醒安，女，1941年9月23日出生，汉族，户籍地上海市宝山区通河九村XXX号XXX室。原告董月梅与被告杨宝璋(PAULCYANG)(以下简称杨宝璋)确认合同无效纠纷一案，本院于2020年4月24日立案并依法适用简易程序。后经原告申请，本院于2020年6月5日追加吕醒安为第三人参加诉讼。又因被告杨宝璋无法送达，本院对其进行公告送达并于2020年6月16日转为普通程序并于2020年11月25日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宫克、胡剑蓓到庭参加诉讼。被告杨宝璋经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。第三人吕醒安经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本庭依法缺席审理。本案现已审理终结。原告董月梅向本院提出诉讼请求：1.判令确认关于上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室房屋的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》无效；2.判令被告向原告返还人民币300,000元(以下币种相同)；3.判令被告向原告支付违约金300,000元。事实和理由：2018年7月原告打算购买登记在袁某某名下的闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室房屋,通过案外人硕望公司与袁某某的代理人(即被告杨宝璋)取得联系。2018年8月28日原告、硕望公司签署《房地产买卖居间协议》、《上海市房地产买卖合同》,后才得知被告杨宝璋隐瞒袁某某已经于2016年过世的事实,该交易无法进行。后在被告杨宝璋出示涉案房屋继承人即袁某某妻子吕醒安的遗产继承公证书并告知吕醒安仍旧委托其办理房屋买卖事宜后,原告基于信任，原、被告及硕望公司于2018年9月8日签订《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》,约定原告购买涉案房屋,三方将于协议签署后10个月内前往案外人硕望公司签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》,并明确交易双方应于2019年5月30日之前申请产权过户手续。此外,《房地产买卖协议》第二条还约定,被告应当保证有权出售涉案房屋及签订协议,若因无权或越权处分等原因造成协议未能履行的,被告应向原告承担违约责任,违约金为总房价款的20%。该条款独立发生法律效力。2018年9月17日,原告通过硕望公司沈某某的账户向被告杨宝璋支付了300,000元人民币,转账用途明确载明为“代董月梅付购房意向金产权人签字转定”。但此后被告一直以各种理由拒不履行协议义务。因被告迟迟不予配合房屋买卖相关事宜,原告及硕望公司多次要求退还已付的300,000元,但被告仍不予理睬,拒绝联系。无奈之下,原告于2019年7月将吕醒安诉至法院,2019年9月18日开庭时吕醒安的委托代理人确认被告杨宝璋系吕醒安的表哥,但明确其并未授权被告杨宝璋出售涉案房屋,对其所有涉案相关行为均不予以追认,且并未收到任何款项。综上,被告杨宝璋在未获得产权人授权的情况下,擅自与原告进行涉案房屋的交易,并收取原告支付的300,000元定金的行为,根据合同法等相关法律规定关于涉案房屋所签订的《房地产买卖居间协议》和《房地产买卖协议》系无效协议。故为维护原告的合法权益,原告特此请求法院依法确认上述协议无效,并判令被告向原告返还购房定金300,000元及支付相应的违约金。被告杨宝璋未到庭，亦未发表答辩意见。第三人吕醒安未到庭，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：2010年6月7日，袁某某作为委托人至上海市东方公证处出具《委托书》，上载：“委托人因工作繁忙，无法亲自办理出售位于上海市虹许路XXX号XXX幢XXX室房屋的相关事宜，特委托受托人PAULCYANG(杨宝璋)为本委托人的代理人，就上述房地产代表本委托人办理下列附录中所列的全部(共计九项)事项，受托人有转委托权……附录：一、代为签订定金协议并收取定金；二、代为签订房地产买卖合同及相关文件；三、代为处理房地产转移登记手续；四、代为向房地产登记部门或税务机关查询并调取相关材料；五、代为交房并办理水、电、煤气、电话、物业等过户手续；六、代为支付上述房地产买卖过程中应付之相关税费；七、代为办理房地产买卖过程中的其他相关事宜。”案外人袁某某于其上签名。次日，上海市东方公证处出具《公证书》。2018年7月14日，案外人沈某某通过微信与被告杨宝璋联系，询问是否出售涉案房屋。被告表示若价格合适可以考虑。案外人沈某某表示客户预算10,000,000元为出售方的到手价。被告表示付了定金再谈。2018年8月4日，案外人沈某某通过微信与被告杨宝璋联系，确认客户可以随时交意向金、签居间协议并将细节通过邮件发送至被告邮箱。2018年8月14日，原告董月梅作为买受方(甲方)与案外人住商不动产古北名都店作为居间方(乙方)签订《房地产买卖意向书》。该《房地产买卖意向书》上载：“一、意向金：甲方为表示对下述房地产之购买诚意，向乙方支付意向金计300,000元。作为与出售方进行洽谈之用……2.1坐落：上海市闵行区虹许路XXX弄XXX号XXX室。2.2权利人：袁某某；建筑面积：154.63平方米……三、甲方愿意以10,000,000元购买该房地产……五、转定金：若出售方在居间协议上签字，则甲方交付的意向金转为定金……”双方于落款处签名、盖章。2018年8月19日，案外人沈某某通过微信与被告杨宝璋联系，告知其：客户已经交了300,000元意向金到其公司，被告签字同意后转定。2018年8月21日，被告杨宝璋通过微信与案外人沈某某联系，称八月底九月初到上海，届时要求其帮忙约客户详谈。2018年9月7日，第三人吕醒安作为申请人至上海市宝山公证处办理(2018)沪宝证字第3419号《公证书》。该《公证书》就申请人吕醒安继承被继承人袁某某的遗产，于2018年9月1日向上海市宝山公证处和申请办理继承公证一事而出具，上载：“……本处对申请人提交的证明及相关材料进行了审查核实，现查明以下事实：一、被继承人袁某某于二零一六年一月三十一日在上海市死亡。二、被继承人袁某某的配偶是吕醒安，子女是女儿袁方、YUANLING(中文名：袁灵)，被继承人袁某某的父亲袁根祥、母亲何杏棣均先于其死亡。三、……申请人吕醒安向本处申请继承下列财产中属于被继承人袁某某的遗产：袁某某名下的坐落于上海市闵行区虹许路XXX号XXX幢XXX室的房屋……上述财产的二分之一为吕醒安所有，其余的二分之一为被继承人袁某某的遗产。……五、现吕醒安表示要求继承被继承人袁某某的上述遗产，袁方、YUANLING(中文名：袁灵)表示放弃继承被继承人袁某某的上述遗产。……综上，兹证明被继承人袁某某的上述遗产依法应由其配偶吕醒安一人继承。”2018年9月8日，被告杨宝璋代第三人吕醒安作为出售方(甲方)与原告董月梅作为买受方(乙方)、案外人住商不动产古北名都店作为居间方(丙方)就涉案房屋签订《房地产买卖居间协议》。该协议约定总房价款为10,300,000元。双方约定其他相关权利义务，被告杨宝璋于落款处签名并书写有“代吕醒安”字样、原告董月梅于落款处签名、居间方盖有硕望公司公章。被告杨宝璋的落款时间为2018年9月9日，原告董月梅的落款时间为2018年9月8日。双方还确认《房地产买卖协议》是本协议不可分割的部分，与本协议具有同等法律效力，甲、乙双方均同意按该附件的内容履行。同日，被告杨宝璋代第三人吕醒安作为出售方(甲方)与原告董月梅作为买受方(乙方)、案外人硕望公司作为居间方(丙方)就涉案房屋签订《房地产买卖协议》。该协议第1.2.1条约定，签订买卖合同示范文本：为办理交易过户手续之需，双方同意于本协议签署后10个月内前往丙方签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。合同第二条约定，甲方保证有权出售该房地产，并在签订本协议已征得该房地产全体权利人的同意；若因甲方无权或越权处分等原因造成本协议未能履行，甲方承诺按本协议第四条承担违约责任。本条款独立发生法律效力。合同第七条其他约定处，手写有：1.网签当日支付5,000,000元(不含定金300,000元)；2.乙方已知该房地产有租赁(租赁期至2019年5月30日止)；3.甲方因前产权人袁某某过世，现产权已公证变更到吕醒安名下，新房产证一个月后出来。合同另约定双方其他相关权利义务，被告杨宝璋于合同落款处签名并书有“代吕醒安”字样、原告董月梅于落款处签名、居间方盖章。2018年9月10日，案外人沈某某通过微信联系被告杨宝璋，表示客户的律师看过居间协议后要求签字人要和银行卡所有人系同一人，故需要被告提供其名下的银行卡号。2018年9月17日，案外人沈某某向被告杨宝璋转账300,000元，用途处载明：代董月梅付购房意向金产权人签字转定。2018年9月19日，被告杨宝璋通过微信与案外人沈某某联系并向其发送(2018)沪宝证字第3419号《公证书》。2018年11月3日，案外人沈某某通过微信联系被告杨宝璋，大意为：此前因产权人变更且新房产证未办出故买卖居间合同未完善；今天新的产权人已经拿到新产证，希望可以完善居间合同；被告代签字并代收的300,000元意向金，在新的产权人签字后转为定金。案外人沈某某表示希望被告确认后回复其。2018年11月4日，案外人沈某某再次催促被告尽快回复。被告要求案外人沈某某发送原来的合约，案外人沈某某依其要求照办。2018年11月6日，案外人沈某某通过微信联系被告杨宝璋，催促其之前代签的居间合同在这个月11月8日前一定要签字，否则，居间合同就失效。双方在交流中发生不快，案外人沈某某表示“您不卖，就退还300,000元吧。”被告则表示其受到原告和中介的欺骗，要求原告找到律师后跟他的律师谈。此后案外人沈某某向被告发出微信要求解决后续事宜，被告杨宝璋均未回复。另查明，董月梅曾就涉案房屋买卖事宜曾于2019年7月15日以吕醒安为被告诉至本院，案号为(2019)沪0112民初21566号。在该案中，董月梅主张：“1.判令原告与被告签订的《房地产买卖居间协议》、《房地产买卖协议》于2019年4月11日解除；2.判令被告双倍返还定金600,000元；3.判令被告承担本案的诉讼费用。”在该案于2019年9月18日的庭审中，吕醒安的代理人曾答辩表示：“对于原告的三项诉请，被告均不予认可，请求驳回。被告与原告之间从未签到过任何房地产买卖协议或居间协议，就没有所谓的成立，无须解除，也就没有所谓的定金。”吕醒安的代理人表示杨宝璋系吕醒安的表哥，同时向承办人表示对于杨宝璋出售涉案房屋的行为未授权亦不追认且未收到定金。后董月梅于2019年9月23日申请撤回该案起诉，本院予以准许并于同月26日出具民事裁定书。上述事实，由原告提供的公证书(委托授权)、房地产买卖意向书、袁某某户籍摘抄资料、公证书(继承事宜)、房地产买卖居间协议及房地产买卖协议(2018年9月8日)、银行客户回单、微信聊天记录截屏、(2019)沪0112民初26566号案件庭审笔录以及当事人的庭审陈述所证实。上述证据与本案具有关联性，本院确认其证据效力。至于原告举证的房地产买卖居间协议(2018年8月28日)，该证据上仅有原告一人签名，本院对于原告的证明目的难以认定且与本案无关，故不予采信。庭审中，原告董月梅申请证人沈某某出庭作证。证人沈某某向本院陈述了其作为中介人员具体操作双方交易期间的过程。其明确在其组织双方签订合同时，被告杨宝璋一直表示涉案房屋实际归其所有，一切均由其决定。但是当证人协助第三人吕醒安变更办理了产证后再联系被告杨宝璋要求由第三人吕醒安配合签字出售房屋时，被告杨宝璋认为定金过少要求由原告支付1,000,000元定金后才能同意吕醒安签字。后原告与被告未能达成一致意见。同时，证人沈某某阅看原告提供的其与被告杨宝璋的微信截屏后，对内容予以确认。对于上述证人证言，原告不持异议。本院确认证人作证内容与其同被告杨宝璋的微信交流内容基本一致。本院认为，被告杨宝璋在其未得到产权人授权的情况下代第三人吕醒安签订合同，其应为无权代理人。第三人吕醒安以其涉案房屋产权人的身份以及两份合同上的合同相对人地位，其应为被代理人。被告杨宝璋对涉案房屋无处分权，而第三人吕醒安作为产权人在此前诉讼案件的庭审中明确表示对房屋买卖事宜不知情且事后拒绝对该两份合同进行追认致使涉案合同无法继续履行。本院认为，第三人吕醒安拒绝追认涉案合同导致的法律后果应包括：1.对第三人吕醒安不发生效力；2.基于被告杨宝璋实施的行为未被追认且合同无法继续履行，被告杨宝璋应承担其行为对原告所造成的相应损害结果。然原告主张合同无效之诉请并不符合相关法律规定，本院无法予以支持。对于原告主张之诉请2，原告系基于涉案合同无效而主张的返还钱款，本院亦无法支持。对于原告主张之诉请3，其在主张合同无效的前提下进一步主张了违约责任，本院对此难以支持。承办人于庭审后亦数次电联原告代理人，其均表示坚持庭审意见及诉讼请求。在此情况下，本院无奈对于原告主张的三项诉讼请求予以驳回。被告杨宝璋(PAULCYANG)、第三人吕醒安经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第四十八条，2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第三款，2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告董月梅全部诉讼请求。案件受理费计人民币9,800元、保全费人民币3,520元、公告费人民币820元，以上合计人民币14,140元，由原告董月梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  钱 洁人民陪审员  白维明人民陪审员  童 钢书 记 员  瞿思沁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。相对人可以催告被代理人在一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。合同被追认之前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。……三、《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起一个月内予以追认。被代理人未作表示的，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿，但是赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的，相对人和行为人按照各自的过错承担责任。……四、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》……第三条当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。