广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初2185号原告：李栩生，男，1993年11月24日出生，汉族，住广东省广州市番禺区，委托诉讼代理人：郑京雄，广东三民律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴增民，广东三民律师事务所实习人员。被告：广州市古格酒店有限公司，住所地广东省广州市南沙区环市大道中29号301-324房、2501-2524房、2601-2624房、2704-2705房、2709-2724房、2805-2816房、2901-2924房，统一社会信用代码91440101MA59F5W03C。法定代表人：罗明志。委托诉讼代理人：李晟睿，金桥司徒邝（南沙）联营律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄筲，女，1989年2月23日出生，汉族，系该公司员工。被告：罗明志，男，1982年11月21日出生，汉族，住广东省广州市南沙区，被告：广州古鼎商务服务有限公司，住所地广东省广州市金环街4号越鸿都会广场（自编号7号商业办公楼）401房，统一社会信用代码91440115076506825N。法定代表人：罗明志。原告李栩生与被告广州市古格酒店有限公司（以下简称古格公司）、罗明志、广州古鼎商务服务有限公司（以下简称古鼎公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告李栩生的委托诉讼代理人郑京雄，被告古格公司的委托诉讼代理人李晟睿、黄筲到庭参加了诉讼，被告古鼎公司、罗明志经本院合法传唤，无正当理由未按时到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李栩生向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告罗明志、被告古鼎公司于2016年9月22日就广州市南沙区南沙街美麓花园美麓一街xx号（自编xx栋）xxx房签订的《【古格雅阁酒店】回购协议书》（编号为HG201609221507）以及对应的原告与被告古格公司、被告罗明志、被告古鼎公司于2017年5月19日签订的《合同主体变更协议书》（编号为NO.BD1507）、原告与被告古格公司、被告罗明志于2020年1月7日签订的《补充协议》；2.被告古格公司向原告支付违约金212393.4元（707978元×30%）；3.被告罗明志、被告古鼎公司对被告古格公司的上述债务承担连带偿付责任；4.三被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2016年9月22日，原告向案外人广东鹿园交通物资发展有限公司购买广州市南沙区南沙街美麓花园美麓一街xx号（自编xx栋）xxx房（以下统称涉案房屋），其中合同价款为598808元，装修费用为113550元，总房价为712358元。同日，原告又与被告罗明志、古鼎公司签订《【古格雅阁酒店】回购协议书》（以下统称《回购协议书》），约定由古鼎公司向原告购买涉案房屋，转让价格为926065元，合同签订后原告可于2019年10月1日至2019年10月31日期间向古鼎公司提出书面转让申请，如原告按照合同约定申请古鼎公司受让涉案房屋，古鼎公司单方拒绝受让的，即视为根本违约，原告有权单方解除合同，并要求古鼎公司按照原告购买总房价的30%支付违约金。罗明志在合同中确认，如古鼎公司出现上述违约行为，罗明志同意就该违约金部分与古鼎公司承担连带责任。2017年7月27日，涉案房屋登记至原告名下。2017年5月19日，原告与古格公司、罗明志、古鼎公司签订《合同主体变更协议书》，约定古鼎公司将原合同项下全部权利义务以及古鼎公司因履行原合同产生的全部债权债务概括转让给古格公司，古鼎公司对古格公司履行原合同义务承担连带责任。2019年10月，原告依约向古格公司提出书面申请，要求古格公司受让涉案房屋，但古格公司未依约履行合同义务。2020年1月7日，原告与古格公司、罗明志、古鼎公司签订《补充协议》，约定涉案房屋价格变更为813849元，付款方式变更为古格公司委托罗明志从2020年1月15日至2020年12月15日分12期向原告支付购房款。但古格公司、罗明志至今仍未履行合同义务，没有支付过任何一笔购房款。据此，古格公司已构成违约，按照合同约定，原告有权单方解除合同，并要求古格公司、罗明志、古鼎公司连带向原告支付总房价30%的违约金。被告古格公司辩称：请求驳回原告所有或部分诉讼请求。一、1.古格公司与原告已经履行了《回购协议书》接受回购义务，双方签订《补充协议》，对涉案房屋转让价格和付款方式进行了重新约定，属于对合同的实质性变更，是一份新的房屋买卖合同，原告主张适用原合同购买总价30%的违约金没有事实依据。2.虽然古格公司没有按期支付分期款，但《补充协议》没有约定迟延付款违约金，且《补充协议》约定本补充协议与既有合同约定不一致的，以本补充协议为准，因此原协议约定的违约责任不适用古格公司在《补充协议》项下的迟延付款行为。二、即使古格公司因《补充协议》迟延付款的行为需要承担违约责任，在双方未约定违约金的情况下，应以造成原告损失为赔偿依据，且不能超过合同适当履行以后可以实现和取得的财产利益（不包括为获得利益所支出的费用及缴纳的税费）。1.根据《回购协议书》约定，古格公司履行回购义务是在2020年1月份，而自2020年1月份至合同解除时，房价是上涨的，虽然古格公司没有履行付款义务导致合同解除，但原告并未因此遭受实际损失，反而获得了房屋溢价收益，且涉案房屋一直出租给古格公司使用并收取租金。原告的损失只存在于合同解除前，其房屋价款的资金占用损失，应以购房总价712358元为基数，从2020年1月（合同成立时）起至2021年2月7日（收到本案应诉材料之日），按照一年期LPR计算。2.根据《补充协议》约定，原告卖出涉案房屋的可预期收益为105871元（813849元-707978元）。即便是根据《回购协议书》约定，缴纳税款后，原告可预期收益为57000元至100000元。三、古格公司与原告同期的其他业主协商解除合同，解约赔偿也是在100000元至110000元之间，该标准是符合市场行情和履约可预期收益标准。1.根据合同法第一百一十三条规定，古格公司需赔偿原告损失不应超过10万至11万元。2.即便适用回购协议中的违约金条款，该条约定的违约金标准过分高于原告实际损失，应当依法予以调减为不超过原告实际损失的30%，即29536.29元（22720.22元×1.3）。被告罗明志辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.古格公司与原告已经履行了《回购协议书》接受回购义务，双方签订《补充协议》，对涉案房屋转让价格和付款方式进行了重新约定，属于对合同的实质性变更，是一份新的房屋买卖合同，原告主张适用原合同购买总价30%的违约金没有事实依据。2.罗志明从《回购协议书》第四条违约责任约定承担连带责任变为《补充协议》约定的涉案房屋房款支付的受委托人，仅是接受古格公司委托代为向原告分期支付涉案房屋转让款，罗志明与古格公司之间的法律关系产生实质性变更。罗志明仅对委托人古格公司承担对内义务，无需对原告承担直接支付房款的义务，房款支付的义务人仍为古格公司。3.罗明志仅对原告根据《回购协议书》中，因古格公司拒绝回购而选择解除协议并要求古鼎公司按照购买总价的30%支付违约金部分承担连带赔偿责任。事实上，古格公司已与原告达成回购合意并签订了《补充协议》，古格公司并未违反接受回购的义务。古格公司基于《补充协议》的约定未按时付款，但罗明志不是《补充协议》项下迟延付款的违约连带责任人，只是《补充协议》项下付款受托人。被告古鼎公司辩称：请求驳回原告全部诉讼请求。1.古格公司与原告已经履行了《回购协议书》接受回购义务，双方签订《补充协议》，是一份新的房屋买卖合同，原告主张适用原合同购买总价30%的违约金没有事实依据。2.古鼎公司承担连带责任仅限于《回购协议书》项下的范围，且古鼎公司并未参与及获知《补充协议》的签订，古鼎公司没有承担《补充协议》连带责任人的意思表示。3.《补充协议》只约定了购房款及付款期限，约定本补充协议与既有合同约定不一致的以本补充协议为准，《补充协议》约定付款期限是2020年1月15日至2020年12月15日，而《回购协议》约定最晚付款期限在2020年3月1日，已经超出了古鼎公司原来承担保证责任的期间。经审理查明，2016年9月22日，李栩生（甲方）、古鼎公司（乙方）和罗明志（丙方）签订《回购协议书》，约定：甲乙丙三方在平等自愿的基础上，就甲方限期向乙方转让涉案房屋之事宜，达成如下一致协议：第一条第（一）款约定：2016年9月22日，甲方与广东鹿园交通物资发展有限公司就购买涉案房屋签订《广州市商品房买卖合同》，合同价款为598808元，装修费用113550元，合计总房价712358元。第一条第（二）款约定：2016年9月22日，甲乙双方就租赁涉案房屋签订《古格雅阁公寓租赁合同》。第二条第（一）款约定：1、为最大限度保障甲方投资收益，甲乙丙三方一致同意，甲方可于2019年10月1日至2019年10月31日期间向乙方提出书面申请，要求乙方按照本协议约定条件受让涉案房屋（涉案房屋过户至乙方或乙方指定第三人名下）……5、上述期间（即2019年10月1日起至2019年10月31日止，乙方递交申请文件截止时间为2019年10月31日下午5:30）为不变期间，不因任何事由发生任何形式的变更，如甲方未能在上述期间向乙方提出书面申请的，即视作甲方自动放弃要求乙方受让涉案房屋的权利，甲方对此清楚了解且无异议。第二条第（二）款约定：甲乙双方一致确认，涉案房屋的转让价格为甲方原购买总房价712358元的1.3倍，即926065元。第三条第（一）款约定：如甲方在本协议第二条第（一）款规定期限内申请乙方受让涉案房屋，乙方单方拒绝受让涉案房屋的，即视为乙方根本违约，届时，甲方有权单方解除本协议，并要求乙方按照甲方原购买价格的30%的标准支付违约金。第四条约定：丙方同意，甲方在本协议第二条第（一）款规定期限内申请乙方收入涉案房屋但乙方单方拒绝受让涉案房屋的，如甲方选择解除本协议并要求乙方按照甲方原购买总房价的30%的标准支付违约金，则丙方就该违约金部分向甲方承担连带赔偿责任。2017年5月19日，李栩生（甲方）、古鼎公司（乙方）、罗明志（丙方）和古格公司（丁方）签订《合同主体变更协议书》，约定：甲乙丙三方就乙方回购甲方涉案房屋之事宜签订了《回购协议书》，《回购协议书》签署后，乙方法定代表人与关联方投资设立丁方，现甲乙丙丁四方就同意自丁方成立之日起由其继受乙方在《回购协议书》项下的全部权利义务等事宜达成一致意见，特签署本协议书。一、甲乙丙三方一致同意，乙方在《回购协议书》项下的全部权利义务以及乙方在丁方成立之日前因履行《回购协议书》而产生的债权债务，均概括转让予丁方，乙方因履行《回购协议书》产生的收益及支出（债权债务）均为乙方代收代付，实际归属于丁方。乙方对于丁方履行《回购协议书》项下的权利义务承担连带责任。二、丁方同意继受乙方在《回购协议书》项下的全部权利义务，对于丁方成立之日之前乙方因履行《回购协议书》产生的债权债务，丁方同意一并由其继受。丁方确认，乙方因履行《回购协议书》所产生的收益及支出为乙方代收代付，实际归属于丁方。四、甲乙丙丁四方经协商，《回购协议书》第二条第（二）款内容作如下变更，且《回购协议书》中与转让价格相关之约定，均根据变更后的内容作相应调整：涉案房屋的转让价格为甲方购买原总房价707978元的1.3倍即920372元。六、本协议是《回购协议书》不可分割的组成部分，与《回购协议书》具有同等效力，与《回购协议书》有冲突之处，以本协议为准。2020年1月7日，李栩生（甲方）、古格公司（乙方）和罗明志（丙方）签订《补充协议》,约定:一、甲方确认涉案房屋以总价为813849元转让给乙方。二、乙方委托丙方分12期向甲方本协议约定的银行账户支付涉案房屋813849元价款，具体如下：（1）2020年1月15日当日向甲方支付67821元；（2）2020年2月15日前支付67821元；（3）2020年3月15日前支付67821元；（4）2020年4月15日前支付67821元；（5）2020年5月15日前支付67821元；（6）2020年6月15日前支付67821元；（7）2020年7月15日前支付67821元；（8）2020年8月15日前支付67821元；（9）2020年9月15日前支付67821元；（10）2020年10月15日前支付67821元；（11）2020年11月15日前支付67821元；（12）2020年12月15日前支付67821元。三、甲方同意乙方在买卖涉案房屋过程中，有权将《回购协议书》和本协议权利义务转让与第三人，在乙方向甲方支付第5期房款即2020年5月15日前甲方需将房产证交予乙方保管，并于乙方支付完第8期房款后，若涉案房屋有银行按揭抵押状态，甲方需要在乙方支付第9期房款前，申请提前还款，拿到涂销资料，以便配合乙方过户。四、自乙方按照本协议约定第二款之约定向甲方支付所有房款之前，涉案房屋的租金收益归甲方所有，付清全款之日起，涉案房屋后续租金收益即归乙方或丙方所有。如需办理过户手续的，乙方应通知甲方，甲方自通知当日起三日内与乙方办理过户手续。五、甲乙方已知悉《广州市存量房买卖合同》填报价格与原合同房屋转让总价约定不一致的所有风险（包括但不限于税费），并自愿承担由此所产生的一切责任，故乙方同意承担本次交易所产生的一切税费，甲方需要配合乙方做低税过户，否则甲乙双方同意按照法律法规之规定各付各税。七、本补充协议作为《回购协议书》的附件，为其不可分割的一部分，与《回购协议书》具有同等法律效力。八、本协议与《回购协议书》约定不一致的，以本补充协议为准。李栩生和古格公司在庭审中确认涉案房屋原购房总价为707978元；确认古格公司未向李栩生支付过购房款；确认除本案诉讼外，双方未向对方提出过解除《回购协议书》、《合同主体变更协议书》、《补充协议》，李栩生和古格公司同意解除《回购协议书》、《合同主体变更协议书》、《补充协议》；确认李栩生仅在本案诉讼中向罗明志、古鼎公司主张连带偿付责任。李栩生认为古格公司未履行《补充协议》，导致其丧失订立房屋买卖的交易机会，如果不是古格公司承诺回购，李栩生也不会购买涉案房屋。古格公司主张违约金过高，申请调整违约金为以707978元为基数，按照一年期LPR的标准，自合同签订之日即2020年1月7日起计算至其收到本案应诉材料之日即2121年2月7日止。另查明，涉案房屋于2017年7月27日登记至李栩生名下。本院认为，《回购协议书》、《合同主体变更协议书》、《补充协议》系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《回购协议书》第三条第（一）款约定，古格公司单方拒绝受让涉案房屋的，视为根本违约，李栩生有权单方解除协议，并要求古格公司按照原购买价的30%支付违约金。该协议书同时约定甲方可要求乙方按照本协议约定条件受让涉案房屋（涉案房屋过户至乙方或乙方指定第三人名下），据此可知协议约定的“受让”指转移涉案房屋的所有权，并非只是签订房屋买卖合同。古格公司抗辩称签订《补充协议》即履行了回购义务，与合同约定不符，本院不予采纳。根据《补充协议》的约定，古格公司与李栩生就涉案房屋的回购达成合意，但古格公司未按照《补充协议》约定支付任何购房款，视为拒绝受让涉案房屋，构成根本违约。故李栩生要求解除《回购协议书》，并要求古格公司支付违约金合理有据，本院予以支持。《回购协议书》解除后，《合同主体变更协议书》中除主体变更的约定外的内容、《补充协议》作为其不可分割的组成部分，亦同时解除。古格公司取代古鼎公司成为回购方的主体，并与李栩生签订《补充协议》，《合同主体变更协议书》中主体变更的约定已经实际履行完毕，无再行解除之必要。《补充协议》是《回购协议书》、《合同主体变更协议书》的补充约定，其并未对《回购协议书》第三条第（一）款的违约责任条款进行变更，故《回购协议书》第三条第（一）款的违约责任约定仍然有效，古格公司、古鼎公司、罗明志抗辩不应适用《回购协议书》的违约条款缺乏依据，本院不予采纳。《回购协议书》约定古格公司应按照李栩生原购房总价的30%支付违约金，该违约金标准明显过高，李栩生亦未举证证明其损失，古格公司申请调整违约金，本院酌情调整为原购房总价的15%，即106196.7元（707978元×15%）。关于罗明志、古鼎公司是否需对古格公司支付违约金承担连带责任的问题。《合同主体变更协议书》第一条约定，古鼎公司对古格公司履行《回购协议书》项下的权利和义务承担连带责任。《回购协议书》第四条约定，罗明志对李栩生因古鼎公司拒绝受让涉案房屋而选择解除协议并要求古鼎公司按照购买总房价的30%的标准支付违约金部分向李栩生承担连带赔偿责任。如上所述，因古格公司拒绝受让涉案房屋导致合同解除，古格公司需向李栩生支付106196.7元违约金，故罗明志、古鼎公司均应对此承担连带责任。古鼎公司虽然不是《补充协议》的签约方，但不影响其在《合同主体变更协议书》中作出对古格公司在《回购协议书》中权利义务承担连带责任的意思表示，故古鼎公司抗辩其不需要承担连带责任依据不足，本院不予支持。《补充协议》约定古格公司委托罗明志付款，只是付款方式的变更，并未免除罗明志需承担的连带责任，故罗明志抗辩无需承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告李栩生与被告罗明志、被告广州古鼎商务服务有限公司签订的《【古格雅阁酒店】回购协议书》（编号为HG201609221507）、原告李栩生与被告广州市古格酒店有限公司、被告罗明志、被告广州古鼎商务服务有限公司签订的《合同主体变更协议书》（编号为NO.BD1507）中除合同主体变更外的条款、原告李栩生与被告广州市古格酒店有限公司、被告罗明志签订的《补充协议》；二、被告广州市古格酒店有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告李栩生支付违约金106196.7元；三、被告罗明志、被告广州古鼎商务服务有限公司对上述第二项判项确定的债务承担连带责任；四、驳回原告李栩生的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2243元，由原告李栩生负担1121.5元，由被告广州市古格酒店有限公司、罗明志、广州古鼎商务服务有限公司负担1121.5元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年四月十五日书记员 陈洁莹