上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初14484号原告：余华彬，男，1977年12月11日生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：武国宝，上海市申光律师事务所律师。被告：朱繁，男，1991年2月26日生，汉族，住湖北省武汉市。被告：朱玥，女，1990年1月3日生，汉族，住湖北省武汉市。原告余华彬与被告朱繁、朱玥房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序。因被告朱繁、朱玥下落不明，本院对其进行公告送达。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，并于2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人武国宝到庭参加了庭审。被告朱繁、朱玥经本院公告传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告余华彬向本院提出诉讼请求：1、判令被告朱繁、朱玥退还租赁保证金90,000元；2、判令被告朱繁、朱玥退还租金25,000元；3、判令被告朱繁、朱玥承担原告的户籍调查费1,500元；4、判令被告朱繁、朱玥承担公告费820元。事实和理由：被告朱繁与被告朱玥为姐弟关系。原告与被告朱繁的代理人即被告朱玥通过中介公司于2019年2月上旬签署了房屋租赁合同，约定将被告朱繁名下的位于嘉定区鹤旋路XXX号的房屋(以下简称系争房屋)出租给原告使用，使用年限为三年；租金与保证金均具有明确约定。合同签订后，原告按约支付租金，而保证金则因被告的前承租人被提前终止租赁关系，而被告朱玥未向其退返保证金，故原告用代替被告归还押金的方式向被告支付了保证金。由于受到疫情影响，被告朱玥同意减免原告疫情期间租金2.5万元，但由于两被告之间的矛盾，导致被告朱繁在2020年3月前要求与原告直接签署租赁合同，否则就终止租赁。被告朱繁于2020年3月16日将系争房屋的门锁进行了调换，致使原告无法使用系争房屋，此后原告通过朱繁、朱玥指定的中介公司于2020年3月31日返还了系争房屋的钥匙。因被告朱繁认为其未与原告签署过租赁合同，亦未收到过原告支付的租金与保证金、返还保证金事宜应向被告朱玥主张等，致使双方协商未果。为维护自身的合法权益，故诉至法院。被告朱繁、朱玥未答辩。根据原告余华彬提供的证据及庭审中查明的情况，本院确认如下事实：系争房屋的权利人为朱繁。2019年2月5日，余华彬(承租方，乙方)与朱玥(出租方，甲方)经中介公司居间介绍签订《房屋租赁合同》一份，约定甲方将系争房屋出租给乙方作为商铺使用；租赁期限自2019年3月4日至2022年3月3日止；月租金45,000元，租金24个月内不变，自第25个月起，月租金递增7%；租金以三个月为一期支付，每期租金提前7日支付；乙方应向甲方支付房屋租赁保证金90,000元；甲方收取该租赁保证金(押金)后应向乙方出具收款凭证；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金(押金)除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；甲方保证有权出租该房屋，该出租行为已经得所有房屋权利人同意。合同尾部出租方签字处为朱繁代理人朱玥。合同签订后，朱玥向余华彬交付了系争房屋。余华彬向朱玥支付租金至2020年3月3日，共支付租金54万元。2020年2月21日，余华彬方与朱玥就系争房屋租赁事宜通过短信进行沟通，朱玥要求余华彬方支付租金，并称租金给予25,000元优惠，余华彬方回复称租金应免两个月，后两个月减半，询问以后房租如何计算，双方未能就此达成一致，遂后朱玥称租期到这个月月底，到期后要求把房屋退出来，余华彬方则回复要求朱玥准备好押金，朱玥称按合同走，其让律师处理。2020年3月上旬，朱繁将系争房屋上锁。2020年3月16日，朱繁通过微信称未见过朱繁与余华彬签订的租赁合同，要求与余华彬重新签订合同，之后双方未能重新签订合同。2020年3月27日，余华彬通过微信询问朱繁何时办理系争房屋交接。2020年3月31日，余华彬根据朱繁的指示将系争房屋的钥匙归还至中介公司。另查明，2020年1月24日，上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年3月24日，上海市重大突发公共卫生事件响应级别由一级调整为二级。再查明，余华彬为本次诉讼查询朱繁、朱玥的户籍信息向湖北恒康律师事务所支付律师费1,500元。庭审中，余华彬表示因受疫情影响，系争房屋于2020年2月处于关闭未经营的状态。余华彬称，朱玥与朱繁系姐弟关系。审理中，余华彬提交了一份其与案外人张某某签订的《足御阁转让协议》，该转让协议载明：系争房屋系张某某以220,000元价格转让给余华彬经营，包括押金90,000元和2019年1月、2月租金，并提交了2019年1月9日通过银行转账向张某某支付的10万元转账凭证、2019年1月25日通过银行转账向张某某支付的67,000元转账凭证、2019年1月25日通过微信向张某某支付的5,000元转账凭证。余华彬表示其以替朱玥向张某某返还押金90,000元的方式向朱玥支付了租赁保证金，并表示除转账凭证外，剩余48,000元以现金方式向张某某支付。本院向张某某询问，张某某确认该转让协议的真实性，并称其向朱玥承租系争房屋，向朱玥支付租金及押金，其支付的押金数额为90,000元，并称确认收到余华彬支付的转让费包括押金。本院认为，余华彬与朱玥签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按约履行。余华彬已向朱玥支付租金至2020年3月3日，根据双方的聊天记录，余华彬与朱玥协商一致双方的合同关系于租金到期之日即2020年3月3日解除，故双方之间的租赁关系已于2020年3月3日解除。之后朱繁于2020年3月上旬将系争房屋上锁，即使余华彬于2020年3月31日才返还系争房屋钥匙，但余华彬未能使用系争房屋，故余华彬仅需向朱玥支付租金至合同解除日。现余华彬已付清租期内的全部租金，故合同解除后，朱玥应向余华彬返还租赁保证金。虽然余华彬未能提交租赁保证金收据，但根据其提交的其与案外人张某某签订的转让协议、其向张某某支付款项的转账凭证结合张某某确认收到余华彬支付的转让款包含押金的陈述，本院认为其提交的证据可以证明其以向张某某转付的方式向朱玥交付了保证金，故余华彬要求朱玥返还租赁保证金90,000元的诉请，本院予以支持。关于余华彬主张的退还租金25,000元的诉讼请求，根据双方的聊天记录，双方曾就受疫情影响的免租期进行协商，朱玥确实表示过之后的租金可优惠25,000元，且考虑到疫情对于余华彬的合同履行能力有一定影响，余华彬主张的退还租金金额尚属合理，故本院予以照准。关于余华彬主张的户籍调查费，无合同依据，本院不予支持。至于朱繁是否应承担共同付款责任，由于朱玥签订合同时并未提供朱繁的委托材料，朱繁未在合同上签字确认，亦未收取过余华彬支付的款项，事后朱繁亦未进行追认，而曾要求与余华彬重新签订合同，故《房屋租赁合同》对朱繁不发生法律效力，余华彬要求朱繁承担共同付款责任的诉请，本院不予支持。朱繁、朱玥经本院合法传唤无正当理由未到庭，应视为其放弃举证、质证等民事权利，并承担由此产生的法律后果。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告朱玥应于本判决生效之日起十日内返还原告余华彬租赁保证金90,000元；二、被告朱玥应于本判决生效之日起十日内返还原告余华彬租金25,000元；三、被告朱玥应于本判决生效之日起十日内给付原告余华彬公告费820元；四、原告余华彬的其他诉讼请求不予支持。负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,630元，由原告余华彬负担34元，被告朱玥负担2,596元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘燕枫二〇二一年四月二十三日法官助理 卜文茜书 记 员 王芙蓉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。