山东省东营市河口区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0503民初55号原告：东营市神舟物流有限责任公司，住所地东营市河口区仙河镇4#桩工业点供应站供应调度，统一社会信用代码91370500752694949R。法定代表人：王志强，执行董事。委托诉讼代理人：范洪涛，山东汇研律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雪梅，山东汇研律师事务所律师。被告：肖建岭，男，1981年8月20日出生，汉族，现住东营市河口区。被告：马勇，男，1971年8月23日出生，汉族，现住东营市河口区。委托诉讼代理人：刘金海，山东平等律师事务所律师。原告东营市神舟物流有限责任公司（以下简称“神舟物流公司”）与被告肖建岭、马勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告神舟物流公司的委托诉讼代理人陈雪梅，被告肖建岭、被告马勇的委托诉讼代理人刘金海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。神舟物流公司向本院提出诉讼请求：1.判令神舟物流公司与肖建岭解除《房屋租赁合同》，马勇将位于东营市河口区院的房屋腾空、搬出并返还给神舟物流公司；2.判令肖建岭、马勇向神舟物流公司支付自2020年1月1日起至租赁物实际返还之日止的租金（按每年50000元计算）及违约金67191.78元（自2020年1月1日起至2020年11月23日止）；4.本案案件受理费由肖建岭、马勇负担。事实和理由：神舟物流公司与肖建岭签订《房屋租赁合同》，约定由肖建岭承租神舟物流公司位于孤东加油站西院的房屋，该房屋租赁期自2016年12月16日起至2017年12月15日止，租赁合同到期后，经神舟物流公司多次催告，肖建岭、马勇拒不腾空、搬出，拒不将房屋、院落交还给神舟物流公司，严重侵害了我方的合法权益。为维护自身合法权益，我方特依据合同约定和法律规定诉至贵院，望依法判若所请。庭审中，神舟物流公司将其诉讼请求变更为：1、判令神舟物流公司与肖建岭解除《房屋租赁合同》；2、判令肖建岭与马勇拆除花卉大棚、菜棚、猪舍、冷库、凉棚、玻璃封闭门、树木，将孤东加油站西院的院落、房屋及土地腾空、搬出，并返还给神舟物流公司；3、判令肖建岭、马勇向神舟物流公司支付自2020年1月1日起至租赁物实际返还之日止的租金（按每年50000元计算）及违约金67191.78元（自2020年1月1日起至2020年11月23日止）；肖建岭辩称，其从来没有与神舟物流公司签订过房屋租赁合同，请求驳回神舟物流公司对肖建岭的起诉。马勇辩称，1.其从未与神舟物流公司签订房屋租赁合同，根据合同的相对性原则，马勇不是适格主体，不应将其列为被告；2.本案已经过了诉讼时效，延付或者拒付房屋租金的诉讼时效期间为1年；3.神舟物流公司要求支付违约金及房租无事实及法律依据；4.神舟物流公司需证明涉案房屋属其所有。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：肖建岭作为承租方（乙方）、东方配送服务中心作为出租方(甲方)签订《房屋租赁合同》，合同约定：“甲方出租给乙方的房屋位于孤东加油站西院，房屋结构完整、门窗齐全。该房屋租赁期自2016年12月16日起至2017年12月15日止。租赁期满，甲方有权收回出租房屋，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满1个月之前书面通知甲方，经甲方同意后，重新签订租赁合同。房屋租金为50000元整，于签订合同时一次性缴清。房屋、大棚及附属设施一切维修项目费用均由乙方承担。对乙方的装修装饰部分甲方不负有修缮的义务。租赁期间，甲方如将出租房屋所有权依照法定程序转让给第三方，不必征得乙方同意，但应事先告知乙方所有权转移情况。所有权转移后，出租房屋所有权取得方即成为本合同的自然出租房，享有原出租方的权利，承担原出租方承担的义务。本合同对新的房屋所有人和乙方继续有效。未经甲方同意，乙方不得转租、分租、转让、转借或与他人调剂交还承租房屋。房屋租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回出租屋：（1）未经甲方书面同意，转租、分租、转借、或与他人调剂交换承租房屋的。……（7）拖欠房租累计10天(包括10天)以上。乙方交回房屋时，应保证租赁房屋本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。乙方如逾期缴纳租金，每逾期一天，则乙方须按日租金的1.5倍缴纳租金。严禁乙方私自乱搭乱建房屋，如需对房屋进行改建装修或增扩，必须征得甲方书面同意，对自行搭建的房屋，甲方不承担该房屋维修改造的任何责任和相关费用”。合同落款处甲方由东方配送服务中心的法定代表人王志强签字，肖建岭在乙方处签字捺印。本案庭审中，神舟物流公司称肖建岭仅交付了一年的租金，之后的租金再未交纳；肖建岭称其承租后在孤东加油站西院种植蔬菜、养殖鸡鸭一段时间后，将该院落及院内房屋交由马勇占有使用，马勇亦予以认可。马勇取得使用权后，在该院院内东南侧设置冷库一个、东北侧装置玻璃封闭一个、正北侧搭建棚子(由铁丝网、水泥墙组成)一排、西北侧建设猪舍一处，在西院东侧、储罐区东西两侧、水泵房南侧栽种树木若干棵，并占有使用该院内靠南侧房屋3间及其北侧房屋8间至今。除此之外，马勇另在西院外建有花卉大棚、菜棚各一个及商混房一间。2021年2月1日，胜利油田东方实业投资集团有限责任公司与神舟物流公司共同向本院出具情况说明，载明以下内容：“涉案《房屋租赁合同》出租方为东方配送服务中心，其系胜利油田东方实业投资集团有限责任公司的分支机构。胜利油田东方实业投资集团有限责任公司负责协调神舟物流公司的日常经营活动等。因胜利油田东方实业投资集团有限责任公司内部业务管理和业务划分，对于对外租赁等事宜划归由神舟物流公司进行接管，对于先前的租赁事宜权利义务由神舟物流公司进行承继。”2021年3月5日，中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司孤东采油厂、胜利油田东方实业投资集团有限责任公司、神舟物流公司共同向本院出具情况说明，载明以下内容：“胜利油田东方实业投资集团有限责任公司最初成立于1990年12月，前身是胜利油田孤东农工商公司，1994年7月变更登记为胜利油田东方实业集团公司，2003年9月更名为胜利油田东方实业集团，2005年12月更名为胜利油田东方实业投资公司，2006年12月完成改制。当时为扶持改制企业，孤东采油厂将孤东加油站项目【该加油站坐落于仙河镇，国有土地使用证编号为东国用(2000)字第H6487号】委托给胜利油田东方实业投资集团有限责任公司管理，由其子公司神舟物流公司具体负责孤东加油站项目的土地管理。”经工商登记查询，神舟物流公司系胜利油田东方实业投资集团有限责任公司设立的全资子公司，其设立的分支机构有东营市神舟物流有限责任公司孤东加油站。本院认为，根据中国石油化工股份有限公司胜利油田分公司孤东采油厂、胜利油田东方实业投资集团有限责任公司、神舟物流公司出具的情况说明，能够确认神舟物流公司有权对涉案孤东加油站西院主张权利。神舟物流公司主张就孤东加油站西院的房屋及院落与肖建岭之间存在租赁关系，并提供了肖建岭签署的租赁合同为证。肖建岭虽抗辩该房屋及院落系其从他人处承租，但未提供证据证明，故本院不予采信。涉案合同虽名为“房屋租赁合同”，但根据肖建岭关于其对孤东加油站西院使用情况的陈述，以及马勇现占有使用该院落的情况，能够确认涉案租赁标的物实为包括涉案房屋在内的整个孤东加油站西院院落。涉案合同约定的租期为一年，该期限届满后，肖建岭未返还房屋及院落，神舟物流公司亦未提出异议，双方之间形成了无固定期限的租赁合同。因肖建岭自2017年12月16日起未再支付租金，神舟物流公司要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。肖建岭自2017年12月16日起未支付租金，现神舟物流公司仅主张2020年1月1日起至租赁物实际返还之日止的租金，不违反法律规定，本院予以准许。肖建岭未依约支付租金，必然给神舟物流公司造成逾期付款损失，故神舟物流公司要求肖建岭支付违约金亦符合法律规定。经本院审查，合同约定的违约金标准过高，该违约金调整为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算为宜。根据合同相对性原则，神舟物流公司要求马勇支付租金及违约金，于法无据，本院不予支持。涉案租赁合同解除后，马勇继续占有使用孤东加油站西院无合法依据，故其应将该院内靠南侧房屋3间、靠北侧房屋8间共11间腾空、搬出返还给神舟物流公司，并应拆除其在该院内自建猪舍一处、棚子(由铁丝网、水泥墙组成)一排、玻璃封闭一个、冷库一个、树木若干棵。马勇抗辩靠北侧房屋8间并非神舟物流公司所建，但根据孤东加油站土地使用证所附宗地图，该8间房屋在出租给肖建岭之前既已存在，故本院对其抗辩不予采信。因孤东加油站西院院落及房屋的占有使用人为马勇，而非肖建岭，故负有腾空、搬出及返还义务的为马勇，神舟物流公司要求肖建岭承担上述义务，本院不予支持。关于涉案花卉大棚、菜棚，根据现场勘验的情况，该两处大棚建于孤东加油站西院外，不在涉案合同的租赁范围内，故在本案中不作处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、解除原告东营市神舟物流有限责任公司与被告肖建岭签订的《房屋租赁合同》；二、被告肖建岭于本判决生效后十日内支付原告东营市神舟物流有限责任公司租金(计算方法：以50000元/年为基数，自2020年1月1日起至租赁物实际返还之日止)及违约金（以上述租金为基数，自2020年1月1日起实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告马勇于本判决生效后十五日内将位于河口区院的房屋11间及院落腾空、搬出返还给东营市神舟物流有限责任公司，将其在该院内自建猪舍一处、棚子（由铁丝网、水泥墙组成）一排、玻璃封闭一个、冷库一个、树木若干棵拆除、移除；四、驳回原告东营市神舟物流有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2540元，减半收取计1270元，由被告肖建岭、马勇负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省东营市中级人民法院。审 判 员 王洪双二〇二一年四月六日法官助理 彭婷婷书 记 员 荆梦楠