广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1521民初462号原告蔡广，男，汉族，1980年12月4日出生，户籍所在地：广东省海丰县。委托诉讼代理人：袁远峰，广东思汇律师事务所律师。被告林伟力，男，汉族，1984年7月23日出生，户籍所在地：广东省海丰县。原告蔡广诉被告林伟力确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁远峰到庭参加诉讼，被告林伟力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2018年，被告声称有一套位于附城镇××管区××房村留成地建设的楼房（未建成）出售，原告需要房屋居住，遂于2018年5月11日，双方签订《楼房协议书》。协议约定被告将上述楼房转让给原告居住使用，总价款为320000元，原告合计向被告支付购房款165000元。但被告承诺的楼房至今没有开建，原告多次要求被告履行合同，被告既不交付楼房，又不退还购房款。为维护合法权益，原告请求法院判令：一、确认原、被告签订的《楼房协议书》无效；二、被告返还原告购房款165000元及资金占用利息（标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中80000元自2018年5月10日计算至款项还清之日、10000元自2018年5月30日计算至款项还清之日、5000元自2018年7月22日计算至款项还清之日、65000元自2019年3月1日计算至款项还清之日、5000元自2019年4月16日计算至款项还清之日）；三、被告承担本案诉讼费用。被告林伟力没有答辩。经审理查明，2018年5月11日，原告蔡广作为乙方与被告林伟力作为甲方签订《楼房协议书》，协议约定“甲方有楼房一套位于附城镇××管区××房村留成地建设为楼房第一栋（具体户型以抽签为准），需要转让给乙方居住使用，双方当面议定时价为320000元，并订协议如下：一、楼房总价款为320000元；二、乙方于2018年5月10日预交给甲方80000元；三、乙方于2019年2月5日预交给甲方80000元；四、尚欠楼款160000元，等待交楼时由乙方交给甲方。若乙方无法一次性交清时，可分二期付还；五、楼房的电户、水户随五房村集体统一安排。以上协议自签字之日起生效”，原、被告在“协议书”上签名按指模确认。2018年5月10日、2018年5月30日、2018年7月22日、2019年3月13日，被告林伟力分别向原告出具4张《收据》载明“收到蔡广购买房款80000元、10000元、5000元、65000元”，上述款项合计160000元。2019年4月16日，被告向原告出具《收据》载明“收到蔡广另外补贴5000元”。原告于2021年2月5日因协议签订后，被告未交付楼房，亦未返还购房款，遂向本院提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：《楼房协议书》、《收据》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告向被告购买的楼房，位于附城镇××管区××房村，为农村集体土地。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系。原告作为非本集体经济组织成员，无权取得或者变相取得。即原、被告双方签订的《楼房协议书》违反我国有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，被告应当向原告返还购房款165000元。被告占用原告的购房款，导致了原告的资金被占用。原告起诉被告支付利息，本院予以支持。利息的计算时间，本院酌定按原告向本院主张权利（2021年2月5日）之日起计算。被告林伟力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告蔡广与被告林伟力于2018年5月11日签订的《楼房协议书》无效；二、被告林伟力向原告蔡广返还购房款165000元及资金占用利息（以所欠款项为基数，自2021年2月5日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（蔡广已预交），由被告林伟力负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 林乃流二〇二一年四月八日法官助理 余梦婷书 记 员 陈自勉广东省海丰县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1521民初462号原告蔡广，男，汉族，1980年12月4日出生，户籍所在地：广东省海丰县。委托诉讼代理人：袁远峰，广东思汇律师事务所律师。被告林伟力，男，汉族，1984年7月23日出生，户籍所在地：广东省海丰县。原告蔡广诉被告林伟力确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人袁远峰到庭参加诉讼，被告林伟力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告诉称：2018年，被告声称有一套位于附城镇××管区××房村留成地建设的楼房（未建成）出售，原告需要房屋居住，遂于2018年5月11日，双方签订《楼房协议书》。协议约定被告将上述楼房转让给原告居住使用，总价款为320000元，原告合计向被告支付购房款165000元。但被告承诺的楼房至今没有开建，原告多次要求被告履行合同，被告既不交付楼房，又不退还购房款。为维护合法权益，原告请求法院判令：一、确认原、被告签订的《楼房协议书》无效；二、被告返还原告购房款165000元及资金占用利息（标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，其中80000元自2018年5月10日计算至款项还清之日、10000元自2018年5月30日计算至款项还清之日、5000元自2018年7月22日计算至款项还清之日、65000元自2019年3月1日计算至款项还清之日、5000元自2019年4月16日计算至款项还清之日）；三、被告承担本案诉讼费用。被告林伟力没有答辩。经审理查明，2018年5月11日，原告蔡广作为乙方与被告林伟力作为甲方签订《楼房协议书》，协议约定“甲方有楼房一套位于附城镇××管区××房村留成地建设为楼房第一栋（具体户型以抽签为准），需要转让给乙方居住使用，双方当面议定时价为320000元，并订协议如下：一、楼房总价款为320000元；二、乙方于2018年5月10日预交给甲方80000元；三、乙方于2019年2月5日预交给甲方80000元；四、尚欠楼款160000元，等待交楼时由乙方交给甲方。若乙方无法一次性交清时，可分二期付还；五、楼房的电户、水户随五房村集体统一安排。以上协议自签字之日起生效”，原、被告在“协议书”上签名按指模确认。2018年5月10日、2018年5月30日、2018年7月22日、2019年3月13日，被告林伟力分别向原告出具4张《收据》载明“收到蔡广购买房款80000元、10000元、5000元、65000元”，上述款项合计160000元。2019年4月16日，被告向原告出具《收据》载明“收到蔡广另外补贴5000元”。原告于2021年2月5日因协议签订后，被告未交付楼房，亦未返还购房款，遂向本院提起本案诉讼。认定上述事实的证据有：《楼房协议书》、《收据》及当事人当庭陈述等在案佐证。本院认为，依据《中华人民共和国土地管理法》（2004修正）第六十三条规定“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条规定“有下列情形之一的，合同无效：（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，原告向被告购买的楼房，位于附城镇××管区××房村，为农村集体土地。农村集体土地宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定身份相联系。原告作为非本集体经济组织成员，无权取得或者变相取得。即原、被告双方签订的《楼房协议书》违反我国有关法律、法规的强制性规定，应认定为无效协议。依据《中华人民共和国合同法》五十八条规定“合同无效或者被撤消后，因该合同取得的财产，应当予以返还”，因此，被告应当向原告返还购房款165000元。被告占用原告的购房款，导致了原告的资金被占用。原告起诉被告支付利息，本院予以支持。利息的计算时间，本院酌定按原告向本院主张权利（2021年2月5日）之日起计算。被告林伟力经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定判决如下：一、原告蔡广与被告林伟力于2018年5月11日签订的《楼房协议书》无效；二、被告林伟力向原告蔡广返还购房款165000元及资金占用利息（以所欠款项为基数，自2021年2月5日起至款项还清之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1800元（蔡广已预交），由被告林伟力负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省汕尾市中级人民法院。审 判 员 林乃流二〇二一年四月八日法官助理 余梦婷书 记 员 陈自勉