江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初3219号原告：张家港市宏润物业管理有限公司，住所地张家港经济技术开发区悦丰大厦201室。法定代表人：仇建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：张金良，男，1961年6月15日生，汉族，住张家港市。委托诉讼代理人：孟亮，男，1987年7月2日生，汉族，住张家港市。原告张家港市宏润物业管理有限公司（以下简称宏润物业公司）诉被告张金良物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2021年3月16日公开进行审理。原、被告均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告宏润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费31377元，支付2018年1月1日至2020年12月31日车位管理费3600元，合计34977元；2、判令被告向原告支付自2019年1月1日起至暂计算至2021年2月28日的逾期付款滞纳金6353.92元，2021年3月1日起的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率4倍计算至实际清偿之日。事实与理由：我公司按合同约定提供了物业服务，但被告却找各种理由不肯按期足额支付上述费用，经我方多次催缴仍不予支付。现原告对被告拖欠物业费事宜，提起诉讼。被告张金良辩称，物业公司应当履行相应的义务，再交纳相关费用，滞纳金不应当支付。原因如下：一、2017年，家中小孩生病，可出门的时候出现两部电梯均出现超过20分钟滞留其他楼层，无奈之下走逃生通道，发现玻璃门从里面无法打开。负二层无任何指示灯，无法走出。开发商将消防通道左右两侧打通部分租给租户，经向消防大队举报后，物业公司至今未整改到位。二、2017年秋，早上乘坐电梯，电梯突然悬挂在两层中间，紧急拨打救援电话后被困约30分钟。小区电梯经常出现此类故障，主要原因是装修工人无限制托运装修材料，电梯经常超负荷运作，物业公司无人看管。三、购房时电梯中带有指纹锁，并承诺一梯一户，但物业公司在2017年未征得业主同意下私自拆除，与物业公司沟通后，物业公司承诺会尽快装上运营，但至今没有实现。四、购房时负一层和一楼门口都装有呼叫台柱，但在2017年时该设备就无法使用至今。五、2013年装修房屋时，物业公司要求阳台必须按照物业统一标准安装，并不能安装外挂晾衣架等。但在2017年年底开始，同小区同楼层的其他业主都可以按照自己的需求来安装，物业管理标准不统一。六、小区门禁系统长期处于损坏状态，监控室的监控也多处损坏。七、小区内部部分消防栓水压为零，物业公司未维护到位。本院经审理认定事实如下：2010年11月19日，张金良（买方）与江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由张金良向江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司购买办公用房面积257.86平方米、车位一个。《商品房买卖合同》附件八为与宏润物业公司签订的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，附件九为《商品房物业管理协议》。《前期物业服务合同》涉案主要内容为：第一条，物业管理企业：张家港市宏润物业管理有限公司。第二条，物业管理费用。物业管理费价格：暨阳湖皇冠广场的物业服务费按建筑面积3.38元/平方米/月（暂定），地下停车场按600元/个/年支付停车费（注：以上包含公共照明及设施设备运行费用）。3、业主同意于小区交付使用之日起预先缴付1年的物业服务管理费。4、业主所购房产如空置时，仍须按照规定定期交纳物业服务管理费，按《苏州市物业服务收费管理实施办法》规定业主按照规定标准70%交纳。第十七条，未按规定交付有关费用的责任。业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业有权制止，业主、非业主使用人拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：（1）禁止施工人员、保姆等非业主使用人进入物业管理区域，（2）物业服务企业自行代业主执行义务，费用由业主负责。《商品房物业管理协议》约定违约责任为：物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任；业主未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。另查明：张家港市杨舍镇暨阳湖皇冠广场2幢901室、地下车位Q0608登记所有权人为张金良、施兰芬，地下汽车位1069#登记所有权人为张金良。以上事实，有《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录及本院庭审笔录等予以证实。审理中，原告宏润物业公司陈述物业服务费计算方法为：2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费计算为31377元（257.86平方米×3.38元/平方米/月×12月×3年）；车位管理费3600元（600元/个/年×3年×2个）。滞纳金计算方法为：2018年欠费总额11658.8元（物业服务费10458.8元+车位管理费1200元），自2019年1月1日起至2021年2月28日，逾期790天，按年利率15.4%计算为3940.03元；2019年欠费总额11658.8元（物业服务费10458.8元+车位管理费1200元），自2020年1月1日起至2021年2月28日，逾期425天，按年利率15.4%计算为2119.63元；2020年欠费总额11658.8元（物业服务费10458.8元+车位管理费1200元），自2021年1月1日起至2021年2月28日，逾期59天，按年利率15.4%计算为294.26元，合计6353.92元。本院认为，原告宏润物业公司与被告张金良签订的《前期物业服务合同》、《商品房物业管理协议》合法有效。原告按约提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。原告按照物业服务费3.38元/平方米/月、车位管理费600元/个/年收费标准，根据被告房屋建筑面积257.86平方米、车位2个，要求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费及车位管理费共计34976.4元，该计算并无不当，本院予以支持。案涉合同约定逾期支付物业服务费应承担滞纳金，属对一方违约时向对方支付违约金的约定，原告主张的违约金计算标准过高，本院综合考虑原告实际损失、被告的过错程度等因素，依法调整为其中11658.8元，自2019年1月1日起开始计算；其中11658.8元，自2020年1月1日起开始计算；其中11658.8元，自2021年1月1日起开始计算；均按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.95倍，即年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。被告张金良辩称原告宏润物业公司履行合同中存在服务瑕疵，本院认为，物业服务是一个动态的过程，难以以服务的某些环节、个别区域来判定物业的整体服务。物业公司有依约提供物业服务并根据业主合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业服务费，以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，业主不交纳物业服务费的行为，会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业服务费业主的利益。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业公司改进、弥补，而不能成为拒交物业服务费的理由，故被告张金良辩称，本院不予采纳。被告张金良主张，原告宏润物业公司已收取小区公共部位的收益，可以冲抵全体业主5年物业服务费的50%，可由被告或适格主体另行向原告主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条及相关规定，判决如下：被告张金良于本判决生效之日起10日内给付原告张家港市宏润物业管理有限公司物业服务费、车位管理费34976.4元并承担违约金（其中11658.8元，自2019年1月1日起开始计算；其中11658.8元，自2020年1月1日起开始计算；其中11658.8元，自2021年1月1日起开始计算；均按年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）417元，由原告张家港市宏润物业管理有限公司负担32元，由被告张金良负担385元，被告张金良负担部分于本判决生效之日起10日内交纳至本院。本判决为终审判决。审判员  薛风琴二〇二一年四月二十日书记员  徐昕怡张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，诉讼费账号：62×××61。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××65。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。