广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5127号上诉人（原审原告）：黄美结，女，1971年8月7日出生，汉族，身份证住址广东省增城市。委托诉讼代理人：袁知洲，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄桂霞，广东金桥百信律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄彪，男，1980年6月13日出生，汉族，身份证住址广东省龙门县。委托诉讼代理人：彭明致，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：石晓青，北京德恒（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：雷春燕，女，1981年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：张衍明，广东安国律师事务所律师。上诉人黄美结因与被上诉人黄彪、雷春燕房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4522号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序，由审判员李光华独任审理。上诉人黄美结及其委托诉讼代理人袁知洲、黄桂霞，被上诉人黄彪的委托诉讼代理人彭明致、石晓青，被上诉人雷春燕的委托诉讼代理人张衍明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄美结上诉请求：一、撤销一审判决；二、判令解除黄美结、黄彪于2017年3月13日签订的《房屋买卖合约》（编号：0001063）；三、判令黄彪向黄美结返还定金50000元；四、判令黄彪向黄美结赔偿购房差价损失890523元；五、黄彪、雷春燕对黄美结的第三、四项诉讼请求承担连带责任。六、本案一审、二审诉讼费用、财产保全费用由黄彪、雷春燕承担。事实和理由：一、黄美结在法庭辩论结束前申请追加雷春燕为被告，并要求其承担连带责任符合法律规定。一审法院未依法追加雷春燕，且未组织诉讼各方进行法庭辩论，剥夺当事人的法庭辩论权，程序违法。且雷春燕在庭审中多次承认其系实际卖家，是本案关键的当事人，为避免诉累，一审法院也应当依职权追加其为被告。一审法院未予追加而直接驳回黄美结的全部诉求，程序违法。二、黄彪对涉案房屋一房二卖明知，且根据公证委托效力及合同的相对性，黄彪应对黄美结的全部损失承担责任。签订合同时房子仍然登记在黄彪名下，黄彪是出卖人，是买卖合同的相对方，是本案适格被告。合同列明雷春燕只是委托代理人，足以让黄美结相信房屋出售方是黄彪，黄彪、雷春燕并未向黄美结披露过63号合同只约束雷春燕。中介也认为黄彪是合同的出卖方。根据《民法总则》第162条、《物权法》第9条及《民事诉讼法》第69条的规定，雷春燕在代理权限内的代理行为对被代理人黄彪产生效力。三、本案合同约定的支付首期楼款的条件尚未成就，时间尚未届至。雷春燕在2017年5月4日通知解除合约前己违约在先且系唯一的违约方，其无权要求解除合同。1.2017年4月20日不是应付首期楼款的时间，黄美结并无违约。合同第D条第2款和第3款均约定了首期楼款支付时间及条件的相关规定。当出现条款约定有冲突时，应当根据客观事实、交易习惯、目的来认定。只有在房管部门受理了双方的交易递件，买方才知道房屋是否具备过户条件，才能支付首期款。对此，雷春燕明知且事后也认可，因此在录音中自认不同意收取首期楼款以及其因炒房需要在1079号合约中并未约定支付首期楼款具体日期的事实。2.雷春燕发函解除合同没有事实和法律依据。根据《合同法》第94条的规定，一是根据合同约定、交易习惯及双方事后口头顺延首期款支付时间，2017年4月20日并非首期款支付的最后时限。二是黄彪、雷春燕也从未催告黄美结支付房款，相反是黄美结提出提前一次性付款。3.黄彪一房二卖，违约在先。2017年4月10日，黄彪、雷春燕擅自撤下黄美结的网签合同，以便后续办理将涉案房屋过户至雷春燕名下的手续。事实上，3739号仲裁案已查明，房屋于2017年4月26日过户至雷春燕名下，雷春燕对此也自认。因此，黄彪、雷春燕在2017年4月20日己不可能继续履行涉案合同。在雷春燕发函解除合同之前，己违约在先。退一步而言，即便是根据合同附件第D条第3款的约定，但黄彪、雷春燕直至仲裁案开庭时仍未办理提前还贷手续和涂销抵押手续，未能证明涉案房屋于2017年4月20日已符合递件交易过户的条件，更从未要求黄美结付款。因此，雷春燕于2017年4月20日不具备履约能力。4.合同最终未履行，责任在于黄彪、雷春燕。（1）关于同贷书。黄彪未在约定时间涂销抵押，且同一时期雷春燕也在办理将房屋过户至其名下的手续，导致黄美结无法顺利取得同贷书。（2）关于首期款、总房款支付。尽管雷春燕毁约至此，黄美结仍积极履行合同，主动多次提出提前一次性支付全部房款，但雷春燕、黄彪恶意拖延时间，拒收首期楼款，恶意隐瞒一房二卖的违约事实。5.雷春燕违约的根本原因是房价上涨，利益驱动。黄彪、雷春燕及中介的行为违反诚实信用原则。四、黄彪、雷春燕应连带赔偿黄美结的损失。雷春燕与黄彪及中介袁杰豪恶意串通，损害黄美结合法权益。现合同因黄彪、雷春燕一方违约而解除，黄彪作为卖方应对黄美结的损失承担赔偿责任，雷春燕对此应当承担连带责任。五、关于损失的范围及数额。根据《合同法》第97条、第113条的规定，黄美结有权要求黄彪、雷春燕赔偿购房差价损失、返还定金及承担诉讼费用、财产保全费用。关于购房差价损失，因房屋涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益，黄彪、雷春燕应当承担该部分差价损失。关于差价数额，因2017年5月份合同并未解除，黄美结主张按仲裁委认定的解除时点2018年9月15日前后房屋的价值计算差价损失，即890523元。一审评估价格偏低，不能体现涉案房屋在评估时点的价值。如最终采纳，也应以5月份的评估价格为计算购房差价的依据，即437612元。六、类案应当同判。另案徐巧芹与岑腾飞、雷春燕房屋买卖合同纠纷案与本案案情一致，因此本案也应认定黄彪、雷春燕违约。黄彪二审辩称：一审判决查明的事实清楚，适用法律正确。涉案房屋买卖合同实际上就是由雷春燕与黄美结订立和履行，黄美结以委托法律关系主张黄彪作为合同相对方属于主张权利不当、主体错误，依法应予以驳回。且一审判决也陈述黄美结有权另寻途径主张其权利，黄美结在法律上的实体权利并未被剥夺。关于雷春燕在本案中诉讼主体地位问题，黄彪在一审中曾向法庭提交追加雷春燕为本案被告的申请，一审法官庭上明确询问黄美结是否同意追加，黄美结当庭明确不同意追加。因此，法庭辩论结束后，黄美结要求将雷春燕列为本案被告，依法没有依据。3739号裁决书的事实认定部分是在黄彪未参加审理程序的情况下作出，应依法予以排除。综上，请求二审法院驳回黄美结全部上诉请求，并由黄美结承担本案全部诉讼费用。雷春燕二审辩称：黄美结在法庭辩论后再次申请追加雷春燕为被告有违诚信。黄美结逾期未支付首期款，且未提出过变更付款方式或者延期付款申请。黄美结未在合同约定的2017年4月20日前支付首期款，违约事实明确。至于黄美结提出是因为双方没有递件导致支付首付款的条件未成就。合同约定了具体首付款支付方式，需要在黄美结取得同贷书的情况下双方到房管局进行递件，再支付首付款，而黄美结因自身原因没有取得同贷书。一审法院已经查明，2017年3月21日，雷春燕已将款项支付至银行为黄彪结清银行贷款，银行也出具了结清证明，不存在黄美结所说因黄彪与雷春燕未办理涂销抵押登记造成其无法办理银行贷款。黄美结至今仍未提交银行为何不提供贷款的证据。黄美结没有提交任何证据证明其变更过付款方式或者提出过延期付款申请。黄美结一直混淆其提出过变更付款方式的事实，实际上黄美结提交的通话录音等证据仅仅证明案外人徐巧芹在该案房屋买卖过程中提出过变更付款方式。黄美结提交的银行流水显示在4月20日前，其账户存款不足以支付房款。在截止支付日期后，即便黄美结具备一次性付款能力，也无证据表明其向雷春燕或者黄彪展示过其具备一次性付款能力并愿意变更付款方式。关于雷春燕是否有权代表黄彪解除63号合约问题，黄美结称雷春燕未进行催告，但实际上本案63号合约第七条第二款明确约定在买方即黄美结未支付足额款项时，卖方有权解除本合同。黄美结于2020年5月18日向一审法院起诉请求：一、解除黄美结与黄彪于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》；二、黄彪向黄美结返还定金50000元；三、黄彪向黄美结赔偿房屋差价损失890523元；四、本案诉讼费及财产保全费由黄彪负担。一审法院经审理查明：2017年2月11日，黄彪（卖方）与袁洁豪（买方）签订《房屋买卖合约》，约定黄彪将位于增城市新塘镇××凤天苑××房出售给袁洁豪，价款1750000元。并约定买方有权指定产权人。买方帮卖方还广发银行欠款350000元，买方在交付首期款35万元前，买卖双方、中介方到增城市公证处办理全权公证委托给买方……。之后，袁洁豪与雷春燕共同出具书面意见，涉案房屋转为雷春燕为买方。2017年2月27日，黄彪与雷春燕在广州市增城公证处办理《公证书委托合同》，黄彪授权雷春燕就涉案房屋可以到广发银行股份有限公司广州分行办理贷款提前还款手续……出售涉案房屋，到增城区国土房管部门办理上述房屋的交易、过户手续。收取上述房屋的房价款。黄彪、雷春燕、袁洁豪三方签订《协议书》，约定袁洁豪指定的买方雷春燕，此次交易产生的税费由雷春燕负担。雷春燕一次性支付175万元给黄彪。2017年3月21日，广发银行股份有限公司广州分行出具黄彪一手住房按揭贷款结清的证明。2017年3月13日，雷春燕以黄彪代理人的名义（卖方）与黄美结（买方）签订《房屋买卖合约》（以下简称63号合约），约定：双方买卖位于C。成交价1880000元。……违约责任：合同签订后，卖方有如下情形，视为违约，卖方须退还所有买方已付款项外，还应赔偿该物业成交价的10%给买方……2.卖方隐瞒所提供的资料不真实不合法不完整不准确，从而导致合同目的不能实现。……4.卖方无故终止本合同或拒绝出售该物业、或不履行本合同的约定，或履行的约定不符合本合约之要求的情形……买方如出现如下情形，则视为违约……2.买方支付定金后拒绝或不能按时支付除定金外的足额楼款，或拒绝购买该物业……付款方式：定金5万元签订本合约同时支付给卖方。首期楼款630000元应在2017年4月20日前支付。卖方收取定金10日内向抵押银行办理提前还贷申请。银行经审批同意贷款后，房管部门出具成功受理本次交易的递件回执当天……买方将首期款630000元支付给卖方。签署合同当日，涉案房屋登记在黄彪名下。2017年3月13日，雷春燕出具收据，内容为收到黄美结定金5万元。2017年5月8日，涉案房屋登记至雷春燕名下。2018年9月3日，广州市增城区住房和建设局出具《广州市增城区住房和建设局关于网签情况的回复》，内容为，2017年3月18日，广州市成泽房地产代理有限公司通过存量房网上交易系统制作了存量房买卖合同，2017年4月10日，成泽公司办理了该合同撤下手续。该网签合同显示卖方黄彪，委托代理人雷春燕；买方黄美结。中介结构成泽公司，房屋出售价款188万元。2019年7月29日，中国广州仲裁委员会作出（2017）穗仲案字第3739号裁决书，申请人为黄美结，第一被申请人为黄彪，第二被申请人为雷春燕。仲裁裁决如下：一、确认申请人与第一被申请人于2017年3月13日签订的《房屋买卖合同》解除；二、第一被申请人向申请人返还购房定金5万元；三、第一被申请人向申请人赔偿购房差价损失33万元；四、第一被申请人向申请人补偿律师费4万元、财产保全费5000元、担保房产评估费700元。五、对申请人的其他仲裁请求不予支持。六、对第二被申请人的仲裁反请求不予支持……。就上述裁决书，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民特1536号民事裁定书，裁定如下：撤销中国广州仲裁委员会（2017）穗仲案字第3739号裁决。黄美结提供：1.黄美结与雷春燕的通话记录，内容为：1.雷春燕以黄彪存在债务为由，需要将涉案房屋先过户到雷春燕名下，因为雷春燕是向黄彪购买涉案房屋，这样才能避免风险。2.雷春燕以黄美结没有办理好购买涉案房屋的同贷书为由，拒绝收取首期款。2.中国农业银行存折，拟证明黄美结具备一次性购房涉案房屋的能力。3.广州信嘉房地产代理有限公司出具的《催促函》，日期为2017年5月3日，内容为广州信嘉房地产代理有限公司已协助黄美结办理银行贷款事宜，但黄美结不通过银行审核，提出一次性付款，要求黄彪在五日内联系。4.雷春燕委托广东安国律师事务所发出《律师函》，日期为2017年5月4日，内容为黄美结没有依约支付首期款，故要求解除合同，没收定金。5.黄美结与黄彪的通话记录，内容为黄彪将涉案房屋出售给雷春燕，黄彪与雷春燕并非亲戚关系。黄彪提供:1.报警回执，该报警回执产生原因为：卖方为黄彪，买方为雷春燕的《房屋买卖合约》中黄彪的签名并非是黄彪本人所签。黄美结向一审法院申请对涉案房屋进行价格评估，一审法院摇珠确定广州市华盟价格事务所有限公司为鉴定机构，广州市华盟价格事务所有限公司出具《报告书》，结论为，广州市增城区新塘镇XX凤天苑四街XX房在2017年4月的价值为2141753元；在2017年5月的价值为2317612元。黄美结支付评估费为20000元。庭审中，一审法院向黄美结释明，是否将雷春燕作为本案被告。黄美结明确答复，雷春燕是作为黄彪的委托代理人，无需追加雷春燕为本案被告。在法庭辩论终结后，黄美结向一审法院申请追加雷春燕为本案被告。黄彪与雷春燕之间确认，涉案房屋买卖款项支付情况为，2017年2月11日，收取定金5万元，2017年2月27日，雷春燕支付23万元，2017年4月26日，房屋过户到雷春燕名下，同日，雷春燕向黄彪转账100万元、兴业银行向黄彪划款47万元。审理中，黄美结陈述如下意见，1.与雷春燕签订涉案房屋买卖合同的时候，不清楚雷春燕与黄彪之间真实法律关系。只是看到房产证和查册表。2.黄美结之所以办不了按揭贷款，是因为2017年4月10日网签被撤销。黄彪陈述如下意见，1.雷春燕告知黄彪，袁洁豪是雷春燕的胞弟。2.黄彪不清楚撤销网签的情况。雷春燕陈述以下事实，1.与黄美结签订合同的时候，没有告知其与黄彪的真实法律关系。但是黄美结后来是知道的，黄美结自身提供的电话录音可以证明。2.雷春燕委托袁洁豪与黄彪签订涉案房屋的买卖合同。3.雷春燕、袁洁豪、黄彪的三方协议是在办理公证委托书当天签订的。4.雷春燕购买涉案房屋是为了出售赚取差价。5.出具解除委托书是雷春燕作为黄彪代理人的表意。一审法院认为：经一审法院释明，黄美结在一审庭审中明确表示不要求列雷春燕为本案被告。在法庭辩论终结后，黄美结再次申请将雷春燕列为本案被告并要求其承担责任，不符合相关法律规定，一审法院不再准许。根据黄美结陈述，其认为雷春燕以黄彪的公证委托人身份与黄美结签订《房屋买卖合约》，即雷春燕与黄彪之间是委托代理关系，那么由此产生的法律责任与后果当然由黄彪来承受，本案《房屋买卖合约》所规制的双方为黄彪与黄美结。但根据庭审可知，黄彪与袁洁豪就涉案房屋签订《房屋买卖合同》，约定袁洁豪可以指定买受人并在袁洁豪支付首期款之后，黄彪需就涉案房屋办理全权公证委托手续给袁洁豪。之后，黄彪、袁洁豪、雷春燕三方签订协议书，确定雷春燕为涉案房屋的真正买受人，黄彪也依约办理了公证委托书给雷春燕。由此可知，黄彪与雷春燕之间并非是单纯的委托关系，而是雷春燕在与黄彪就涉案房屋签订买卖合同后，通过公证委托授权方式，在涉案房屋没有登记过户至雷春燕名下时，可使雷春燕取得涉案房屋相关的处分权利，即黄彪不是作为雷春燕出售房屋所得利益的委托人。之后，雷春燕也持有上述公证委托书将涉案房屋出售给黄美结并收取了定金。通过庭审中雷春燕自认，其购买涉案房屋再行出售就是为了赚取差价，那么涉案房屋出售给黄美结所得188万元款项的受益人是雷春燕，而并非是黄彪。因此，本案《房屋买卖合约》实际上是由雷春燕与黄美结履行，黄美结以委托法律关系而主张黄彪为合同相对方而主张权利不当。另外，雷春燕已经支付完毕与黄彪《房屋买卖合同》约定的款项，涉案房屋已经登记至雷春燕名下，更可佐证上文论述。且黄美结所提供的证据不足以认定黄彪与雷春燕之间存在恶意串通损害黄美结的情形，故黄彪在本案中，应不承担相应违约责任。综上，黄美结主张与黄彪解除《房屋买卖合约》并要求返还5万元定金及赔偿差价损失，属于被告主体错误。至于黄美结与雷春燕在履行合同中哪一方存在违约，黄美结可另案起诉主张，一审法院在此不再论述。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月11日作出判决如下：驳回黄美结的全部诉讼请求。案件受理费14482元，由黄美结负担。案件评估费20000元及财产保全费5000元，由黄美结负担。本院经二审审查，确认一审法院查明的事实。另查明以下事实：其一，黄美结在（2017）穗仲案字第3739号仲裁案件申请财产保全，一审法院依法作出裁定书，查封了登记在雷春燕名下位于广州市增城区新塘镇XX凤天苑XX房，黄美结支付诉前保全费5000元。其二，一审卷宗显示2020年6月30日进行第一次庭审，2020年12月3日进行第二次庭审，黄美结提交追加被告申请书申请追加雷春燕作为本案被告参加诉讼，并要求雷春燕与黄彪对其第二、三、四项诉讼请求承担连带责任，该申请书的落款日期为2020年7月29日。第二次庭审时，法庭对于黄美结提出要求追加雷春燕作为被告并要求雷春燕与黄彪承担连带赔偿责任问题，有对黄彪以及雷春燕进行询问；其三，黄美结一审提交电话录音文字版，显示其标注的人物为：中介阿斯、卖家雷春燕、买家黄美结；日期为2017年4月29日，其中“卖家雷”表示：因为他（卖方黄彪）有债务所以先过户到自己名下，才能避免风险，至于能否继续卖房，要等房子过户到其名下再说；其不收房款是因为对方没有拿到同贷书等；其他录音标注为案外人“徐巧芹”与中介或雷春燕的电话录音；其四，黄美结一审提交的银行流水显示2017年4月21日至2017年5月1日其账号余额均为200万元以上；其五，黄美结一审提交其与黄彪配偶的电话录音中，黄美结有提到其现在与雷春燕进行诉讼，对方有提到其知道情况后有要求马上将房屋过户到雷春燕名下，不然就不卖了；其六，黄美结一审提交其自行委托评估机构对涉案房屋在2018年10月24日的房屋价值进行评估的评估报告，评估结果为涉案房屋在该时点的总价值为2770523元；其七，一审卷宗中广州市增城区国土资源和规划局出具的产权情况表显示房屋登记至雷春燕名下的日期为“2017年5月8日”，但黄美结、黄彪、雷春燕二审庭审中均陈述涉案房屋在2017年4月26日过户至雷春燕名下；其八，（2017）穗仲案字第3739号仲裁案件中黄美结原仲裁请求为要求继续履行63号合约等，之后于2018年8月31日变更仲裁请求为确认63号合约于2018年8月31日解除，该请求书于2018年9月15日送达给雷春燕；其九，2017年3月13日，雷春燕以黄彪代理人的名义（卖方）与黄美结（买方）签订的《房屋买卖合约》编号为0001063；其十，雷春燕、黄彪一审庭审质证时均不确认黄美结提交的广州信嘉房地产代理有限公司出具的《催促函》，并表示没有收到该《催促函》。二审期间，黄美结为证明其主张，提交（2019）穗仲案字第11735号裁决书，拟证明该案中雷春燕同样存在一房二卖的情形，该案最终裁决卖家岑腾飞承担违约责任，本案应当作出相似案例一致的认定和裁判。黄彪二审陈述涉案公证书原件曾由雷春燕持有，在涉案房屋过户至雷春燕名下后，雷春燕将涉案公证书原件返还给黄彪。雷春燕二审确认在与黄美结签订涉案房屋买卖合同时出具公证书原件，并告知其是替黄彪卖房。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一款、第二款的规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案系因民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律法规及相关司法解释的规定。本案二审争议的焦点在于：第一，黄彪是否为涉案63号合约的合同相对方；第二，黄美结要求解除涉案63号合约的请求是否合法有据；第三，黄彪是否应当退还定金50000元并支付购房差价；第四，雷春燕是否需要对黄彪应承担的责任承担连带赔偿责任。关于黄彪是否为涉案63号合约的合同相对方的问题。首先，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。在签订63号合约时，涉案房屋登记在黄彪名下。黄彪办理公证委托手续委托雷春燕全权处理涉案房屋的出售事宜，黄彪对于雷春燕出售涉案房屋相关行为及可能出现的法律后果应当有所预见，根据公证委托书的记载，雷春燕以黄彪名义出售涉案房屋，该代理行为对黄彪发生法律效力，相关的法律责任应由黄彪承担。其次，63号合约清楚载明，卖方为黄彪，买方为黄美结，雷春燕为黄彪的代理人，且雷春燕自述没有向黄美结披露其与黄彪之间真实的法律关系，本案也没有证据显示黄美结在签订合同时知晓雷春燕与黄彪之间的法律关系。即黄美结在签订合同时并不知晓黄彪为何出具公证委托书、黄彪与雷春燕之间是否存在其他法律关系或其他特别约定。因此，雷春燕与黄彪内部的法律关系以及内部约定不能对抗黄美结，黄美结基于对物权登记和公证文书的信赖，主张与其交易的合同相对方为黄彪，雷春燕是黄彪的代理人合理，本院予以采信，即本院认定黄美结所签的63号合约的合同相对方为黄彪，雷春燕以黄彪名义出售涉案房屋，该代理行为相关的法律责任应由黄彪承担。一审关于黄美结主张被告主体错误的认定有误，本院予以纠正。关于黄美结要求解除涉案63号合约的请求是否合法有据的问题。黄美结主张其在未取得银行同贷书的情况下，曾通过中介与雷春燕取得联系，并提出一次性支付购房款的要求。雷春燕、黄彪虽不确认有收到黄美结发出的书面《催促函》，但根据黄美结提交的银行流水和通话录音，黄美结具备一次性付款能力，且一直愿意履行付款义务。黄美结虽没有按照合同约定在2017年4月20日支付首期款，但其逾期付款时间较短，且在2017年4月21日至2017年5月1日期间具备一次性付款的能力，黄美结的行为不构成根本性违约。相反，雷春燕在签订63号合约时没有告知黄美结其已另行与黄彪签订涉案房屋买卖合同的事实，且在黄美结与其协商继续履行合同的情形下，其与黄彪将涉案房屋过户至其名下，根据当时的购房政策，涉案房屋无法再即时办理过户手续，导致黄美结合同目的落空。因雷春燕是以黄彪代理人的身份与黄美结签订上述合同，如前所述，相应的法律后果由黄彪承担，因此雷春燕的上述行为应视为黄彪在63号合约的履行过程中存在根本性违约。综合上述分析，涉案房屋已登记在雷春燕名下，且雷春燕也以发出解除合同通知的行为表明其不愿意继续履行合同，而63号合约事实上也无法继续履行。根据双方合同约定以及《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十四条第二款的规定，黄美结要求解除63号合约合理合法，本院予以准许。关于解除时间，根据《合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力”。因本案所涉争议经过广州市仲裁委进行裁决，此后裁决书虽被撤销，但黄美结关于要求解除合同的通知已送达雷春燕。如前文所述，雷春燕以黄彪名义出售涉案房屋，该代理行为相关的法律责任应由黄彪承担。黄美结关于合同解除的通知送达雷春燕时合同解除，故合同解除日期应为2018年9月15日。关于黄彪是否应当退还定金50000元并支付购房差价的问题。根据《合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。63号合约解除后，黄美结要求返还购房定金50000元合法，本院予以支持。关于购房差价损失的问题。根据《合同法》第一百一十三条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”根据上述规定，因合同相对方存在根本性违约行为，黄美结主张房屋差价损失合理，本院予以支持。黄美结主张差价损失890523元，但其提交的评估报告为其单方委托得出，且评估基准日为2018年10月24日，而根据双方合同约定，解约违约金为房屋成交价的10%即188000元，本院认为仅凭黄美结提交的评估报告确定损失金额有失公允。综合考虑黄彪违约行为给黄美结造成的实际损失，涉案合同的履行情况、双方的过错程度，一审法院对涉案房屋的评估结论，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌定购房差价损失为24万元。关于雷春燕是否需要承担连带赔偿责任的问题。因一审法庭辩论终结前，黄美结已经提出追加雷春燕作为被告的申请，本院对于雷春燕是否需要对黄美结承担连带赔偿责任的诉讼请求在本案中一并审理。本案为房屋买卖合同纠纷，如前所述，本院认定黄美结所签63号合约的合同相对方为黄彪，雷春燕是作为黄彪代理人的身份与黄美结进行交易，雷春燕以黄彪名义出售涉案房屋，该代理行为相关的法律责任应由黄彪承担。黄美结要求雷春燕承担连带赔偿责任没有法律依据，本院不予支持。黄彪在承担责任后可另行向雷春燕主张权利。综上所述，黄美结的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实清楚，但适用法律错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国合同法》第九十四、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初4522号民事判决；二、确认黄美结与黄彪于2017年3月13日签订的《房屋买卖合约》（编号：0001063）于2018年9月15日解除；三、自本判决发生法律效力之日起十五日内，黄彪退回黄美结保证金50000元；四、自本判决发生法律效力之日起十五日内，黄彪赔偿黄美结购房差价损失240000元；五、驳回黄美结的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14482元，由黄美结承担3400元，黄彪承担11082元。案件评估费20000元，由黄美结承担10000元，黄彪承担10000元。财产保全费5000元由黄彪承担。二审案件受理费28964元，由黄美结承担6800元，黄彪承担22164元。本判决为终审判决。审判员  李光华二〇二一年四月二十九日书记员  林臻灏唐颖琪