山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终2046号上诉人（原审被告）：海阳市新策房地产开发有限公司，住所地海阳市旅游度假区海鑫中路北、阳和路东。法定代表人：刘国良，总经理。委托诉讼代理人：包凯式，山东息相通律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台银行股份有限公司海阳支行，住所地烟台市海阳市海阳路99号。负责人：赵秀莉，该支行行长。委托诉讼代理人：杨小辉，该公司员工。被上诉人（原审原告）：高峰，男，1983年12月11日出生，汉族，户籍所在地黑龙江省勃利县。委托诉讼代理人：赵桂欣，山东宁欣英辉律师事务所律师。上诉人海阳市新策房地产开发有限公司（以下简称新策公司）、烟台银行股份有限海阳支行（以下简称烟台银行海阳支行）因与被上诉人高峰房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省海阳市人民法院（2020）鲁0687民初2079号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人新策公司上诉请求：1.依法撤销一审判决，将案件发回重审或改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.由被上诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：原审判决认定事实错误。按照双方签订的《商品房买卖合同》中明确约定被上诉人在解除商品房买卖合同前需向上诉人送达书面解除合同通知书，上诉人从未收到被上诉人寄送的书面解除合同通知书，虽然合同约定了2019年10月31日的商品房最后交付期限，但是由于疫情等不可抗力的原因导致上诉人无法办理相关竣工验收手续，并非上诉人自身过错导致的，故被上诉人无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。同时双方商品房买卖合同中明确约定在高峰未缴纳全款包括但不限于房屋实测面积的差价及相关费用前，上诉人有权拒绝交房，故上诉人不存在根本违约，高峰无权解除双方签订的《商品房买卖合同》。即便法院认定上诉人构成违约，解除双方签订的《商品房买卖合同》，按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条的规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”和第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”，但是上述法律规定并没有规定解除后的贷款由开发商偿还，购房者无需偿还。一审法院明显对该条款进行了扩大解释，高峰在向烟台银行海阳支行借款时，烟台银行海阳支行为了其贷款安全，对该笔贷款办理了抵押登记，由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由烟台银行海阳支行直接支付到了上诉人的账户，若解除《商品房买卖合同》，上诉人应将剩余的贷款本息返还，但是就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，即本案的高峰。商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。但并不能直接免除购房者的还款责任；故高峰也应当对案涉房屋未偿还的贷款本金及利息承担连带还款责任。综上所述，一审法院认定的事实错误。上诉人烟台银行海阳支行上诉请求：1.撤销（2020）鲁0687民初2079号民事判决，发回重审或改判；2.如改判，则请求改判由新策公司及被上诉人给付上诉人借款本金、至实际还款之日止的利息、罚息以及上诉人为实现债权发生的律师费及其他费用，新策公司及被上诉人对此承担连带还款责任。3、判令新策公司及被上诉人承担本案全部诉讼费用。事实和理由：一审判决适用主体错误、所查事实不清，具体如下：（一）一审适用主体错误。本案一审是由高峰因商品房买卖合同纠纷提起的诉讼，在商品房买卖合同关系中，与作为一审原告的高峰存在权利义务关系的只是新策公司，其双方诉争的是房屋这一标的。上诉人与新策公司及被上诉人的关系是基于金融借款合同而产生的债权债务关系及保证关系，双方诉争的是金钱之债。上诉人在新策公司及被上诉人之间诉争的商品房买卖合同纠纷关系中不存在对等的民事法律关系，所以并不应作为商品房买卖合同纠纷的被告参加本案诉讼，而是应以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，一审将上诉人列为商品房屋买卖合同纠纷案件的共同被告，没有法律依据，剥夺了上诉人在诉讼中依据金融借款合同关系主张相关权利的独立请求权，明显适用法律错误。（二）一审所查事实不清。本案一审应将商品房买卖合同纠纷和金融借款合同纠纷做为两个不同案由的案件合并审理，以使上诉人能向新策公司及被上诉人及其他保证人主张基于借款关系产生的民事责任等独立请求权，但因为一审只是将上诉人列为被告，使上诉人无法主张相关权利，导致一审法院在一审中没有对上诉人的损失进行审查，上诉人的损失应包括被上诉人应还本金、利息、合同约定的实现债权的费用等，故一审判决第四项标的不明确，损害了上诉人的合法权益。综上所述，本案一审认定事实不清、适用法律错误，请依法予以撤销，发回重审或改判。二上诉人之间对其双方的上诉请求及理由均无异议。被上诉人对以上二上诉人的上诉请求及理由共同答辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，要求驳回二上诉人的上诉请求。高峰向一审法院起诉请求：1.解除原告与新策公司商品房买卖合同及相关协议，退还原告已付房款426,836元，抵押担保费9020元。支付逾期交房违约金14,973元；2.解除原告与第一、二被告签订的《个人购房担保借款合同》〔借款：烟银（2019110110805000019）号；抵押：烟银（2019110110800200021）号；保证：烟银（201911110800100042）号〕，并要求二被告连带退还已经偿还的银行贷款本金及利息31,339元（暂主张至2020年3月23日），最终以判决之日实际发生的数额为准；3.由新策房公司承担合同解除产生的各项损失及费用（尚未偿还的银行贷款及违约金及可能因保证合同产生的损失）。一审法院认定事实：2018年12月27日，原告与被告新策公司签订《商品房买卖合同（预售商品房）》（合同编号为ＨＹ2018-011244），约定：原告购买新策公司开发的位于海阳市凤城旅游度假区，总价836836元。涉案房屋已办理预售许可证，至今未竣工验收。原告采用按揭付款的方式付款，合同签订之日支付首付款426836元，银行按揭贷款410000元。新策公司于2019年10月31日前交付房屋。逾期交房超过60日后，原告有权解除合同，新策公司应当在原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.2%支付违约金。若原告逾期交付房款，逾期30日后，新策公司有权解除合同，原告应按累计应付款的3%向新策公司支付违约金。同日，双方还签订《商品房买卖合同补充协议》，协议第三条第一款约定，在买受人没有付清《合同》约定的购房款（包括因面积差异所产生的应由买受人向出卖人补足的房屋价差款及出卖人出具的双方确认的欠款类）及依法应由买受人交纳的费用之前，出卖人有权不予交房。原告2018年9月3日支付首付款336836元、2018年12月25日支付首付款90000元。2019年1月5日，原告作为借款人、抵押人，新策公司作为保证人，烟台银行海阳支行作为贷款人、抵押权人签订《个人购房担保借款合同》，约定：原告以半岛?蓝月湾Ａ22号楼2单元202号房作为抵押在烟台银行海阳支行贷款410000元，采取等额本息的还款方式，贷款期限为25年，预计自2019年1月5日起至2044年1月4日止，新策公司为原告提供阶段性连带责任保证，保证期间为自借款合同签订之日起至借款人的债务履行期届满之日起两年止。2019年1月23日，原告将贷出的410000元打入新策公司账户。截止到2020年4月23日，原告偿还烟台银行海阳支行贷款本息共计39174.60元。原告主张，新策公司未按照合同约定按时交付房屋，且涉案房屋现状为未通过竣工验收和综合验收，不具备房屋交付的条件，根据合同第九条逾期交房超过60日，原告有权解除商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，原告与新策公司解除《商品房买卖合同（预售商品房）》，导致个人借款合同目的无法实现，原告可以与烟台银行海阳支行解除借款、保证、抵押合同。尚未偿还的银行贷款及违约金及可能因保证合同产生的损失，均应由新策公司承担。又因《商品房买卖合同（预售商品房）》是新策公司提供的格式条款，合同第七条逾期付款违约责任和第九条逾期交房违约责任权利、义务明显不对等，减轻了出卖人逾期交房的违约责任，约定的违约责任过轻，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条规定，原告要求以已付房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价年利率4.21%计算违约金为14973元。新策公司辩称，因疫情影响延缓了交房时间，又因工程未验收，公司无法得到房屋实际面积与预售面积差额，也无法通知原告补足面积差额，故在买受人未付清实际面积房款之前，新策公司有权不交房。双方签订的《商品房买卖合同（预售商品房）》系双方真实意思表示，并非格式条款，合同中明确约定了双方的违约责任，应当按照合同约定履行。原告作为借款合同的相对方，根据合同的相对性，其有偿还银行贷款本息的义务，不应由新策公司承担。烟台银行海阳支行同意要求将未偿还的银行款项在本案中一并处理。原告主张，在办理房屋按揭贷款时，烟台银行海阳支行指定海阳市盛海融资担保有限公司（以下简称担保公司）为担保公司，原告缴纳担保费9020元，原告称无法确定其是否与担保公司签订过担保合同，原告提交2018年12月27日担保公司出具的收据一张。经质证，新策公司有异议，认为并非其收取的，与其无关，这是原告与担保公司之间的法律关系，且在本案中也未要求解除其与担保公司的保证合同，没有相关损失。烟台银行海阳支行认为担保费系原告与担保公司之间的事情，与其无关。一审法院认为，2018年12月27日，原告与新策公司签订《商品房买卖合同（预售商品房）》（合同编号为HY2018-011244）及其补充协议以及2019年1月5日，原告作为借款人、抵押人，新策公司作为保证人、烟台银行海阳支行作为贷款人、抵押权人签订的《个人购房担保借款合同》〔编号：借款：烟银（2019110110805000019）号；抵押：烟银（2019110110800200021）号；保证：烟银（201911110800100042）号〕系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效，各方均应按约履行各自义务。原告按照合同约定向新策公司交纳首付款426,836元，银行按揭贷款410,000元。被告没有按照约定于2019年10月31日前交付给原告房屋至今。2020年1月才有新冠疫情，限制出行，故对被告因新冠疫情原因没有按时交付房屋的辩解，一审法院不予采信。涉案房屋至今没有竣工验收，无法确认房屋是否有面积误差，也无法确定原告是否需要补缴购房款，故对被告因原告没有补足房屋面积差款才未将房屋交付给原告的辩解，一审法院不予采信。房屋至今未竣工验收是导致房屋无法交付的根本原因，被告显已违约，致合同目的不能实现，原告据此行使合同解除权，应予支持。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定：因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，原告要求解除其与新策公司、烟台银行海阳支行签订的订《个人购房担保借款合同》〔编号：借款：烟银（2019110110805000019）号；抵押：烟银（2019110110800200021）号；保证：烟银（201911110800100042）号〕，亦应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。故在相关合同解除后，新策公司应返还原告已付购房款426,836元、已经偿还的银行本息39,174.60元及承担原告尚未偿还烟台银行海阳支行的贷款。关于要求烟台银行海阳支行对39,174.60元承担连带还款责任，于法无据，一审法院不予支持。《中华人民共和国合同法》第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定：当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失百分之三十为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《商品房买卖合同（预售商品房）》中关于解除合同后的违约责任，原告与新策公司承担的责任大小明显不对等，新策公司承担的违约责任过轻，违约金过低，且其约定的违约金明显低于原告的实际利息损失，原告要求按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价年利率4.21%计算违约金，不违反法律法规的强制性规定，不违背公序良俗，一审法院予以支持，关于原告主张违约金即利息损失的基数及时间起点，原告在烟台银行海阳支行贷款410,000元，尚有贷款未还清，未还清的部分将由新策公司偿还，原告实际累计支付房款为首付款426,836元，截止到2020年4月23日偿还的银贷款本息39,174.60元，共计466,010.60元，一审法院认为按照466,010.60元为基数较为公平。首付款426,836元起算时间应为合同约定交房时间的次日即2019年11月1日，已偿还的银行贷款本息39,174.60元应以最后一期偿还后次日即2020年4月24日开始计算为宜。关于原告主张的抵押担保费9020元，原告没有提供证据证明系涉案房屋产生的担保费用且没有提供其与担保公司签订的相关担保合同，故对其此主张，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第九十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第二十四条、第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用》第九十条之规定，一审法院判决：一、解除原告高峰与被告海阳市新策房地产开发有限公司于2018年12月27日签订的《商品房买卖合同（预售商品房）》（合同编号为HY2018-011244）及补充协议；二、解除原告高峰与被告海阳市新策房地产开发有限公司、被告烟台银行股份有限公司海阳支行于2019年1月5日签订的《个人购房担保借款合同》〔编号：借款：烟银（2019110110805000019）号；抵押：烟银（2019110110800200021）号；保证：烟银（201911110800100042）号〕；三、被告海阳市新策房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内返还原告已付首付款426,836元，偿还的银贷款本息39,174.60元，共计466,010.60元及被告海阳市新策房地产开发有限公司以426,836元为基数自2019年11月1日始，以39,174.60元为基数自2020年4月24日始，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价年利率4.21%支付原告高峰违约金至实际给付之日止；四、被告海阳市新策房地产开发有限公司于判决生效之日起十五日内支付被告烟台银行股份有限公司海阳支行原告高峰尚未偿还的涉案房屋贷款本金及利息（以烟台银行股份有限公司海阳支行出具的还款明细清单为准）；五、驳回原告高峰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4226元，由原告高峰承担50元，被告海阳市新策房地产开发有限公司承担4176元。本院二审期间，各方均未提交新的证据。本院二审查明的事实同一审法院查明的事实一致。本院认为，被上诉人按照合同约定向上诉人新策公司交纳首付款426,836元，银行按揭贷款410,000元，而上诉人新策公司至今未按照约定于2019年10月31日前向被上诉人交付房屋。上诉人新策公司关于因疫情等不可抗力原因导致无法办理相关竣工验收手续的主张，以及被上诉人未缴纳全款包括但不限于房屋实测面积的差价及相关费用前其有权拒绝交房的辩解理由，均与实际不符，本院均不予采信。一审法院认定因上诉人新策公司房屋至今未交付违约致合同目的不能实现，支持被上诉人据此行使合同解除权，并无不当。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”的规定，被上诉人在一审诉讼请求中明确“请求新策公司承担合同解除产生的各项损失及费用（尚未偿还的银行贷款及违约金及可能因保证合同产生的损失）”，故一审法院判令新策公司支付上诉人烟台银行海阳支行被上诉人尚未偿还的涉案房屋贷款本金及利息，亦无不当。上诉人烟台银行海阳支行关于由上诉人新策公司及被上诉人承担涉案尚未偿还的贷款本金及利息、实现债权的费用等承担连带责任的请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，新策公司、烟台银行海阳支行的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15740元，由上诉人海阳市新策房地产开发有限公司负担8290元、烟台银行股份有限公司海阳支行负担7450元。本判决为终审判决。审 判 长 姜晓静审 判 员 王吉昌审 判 员 王汝娟二〇二一年四月二十九日法官助理 夏 川书 记 员 张继化