贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终405号 上诉人（原审被告）：熊志伟，男，1990年8月8日生，汉族，住湖南省桃江县。 被上诉人（原审原告）：都匀市万通物业服务有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市剑江北路云都广场SC-2栋1层D2-33号，统一社会信用代码91522701065770305W。 法定代表人：吴仁强，该公司总经理。 上诉人熊志伟与被上诉人都匀市万通物业服务有限公司（以下简称万通公司）合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 熊志伟上诉请求：1、撤销一审判决第二、三项；2、改判上诉人不承担责任。事实及理由：1、一审判决要求交付门面错误，涉案门面早已交付被上诉人，并由被上诉人另行出租。2、一审判决认定事实错误。本案上诉人与被上诉人签订的《市场服务合同》中物业服务合同、租赁合同均为无效合同，一审判决认定合同有效错误。被上诉人所出租的场地系临时搭建的雨棚，临时仓库没有任何建筑物建设的批复，双方签订的租赁合同无效。被上诉人系作为开发建设单位，没有合法的建造文件，同时又作为物业服务企业，没有合法的物业服务来源和授权。因此，本案的合同性质混乱，物业服务合同条款无效。3、被上诉人物业管理费的收费依据不明，物业管理服务内容不明，且没有任何证据证明其进行物业服务，不应判决支付物业服务费用。4、上诉人因隔壁仓库垮塌、水淹、面积较少，造成上诉人不能正常使用，应当减免一年以上的租金且更不应该计算物业管理费。综上所述，请求二审人民法院依法查明案件事实，并予以改判。 万通公司二审未作书面答辩。 万通公司向一审法院起诉请求：1、解除原、被告签订的《金恒星市场服务合同》，被告将租赁的门面交还给原告，立即搬离都匀市金恒星浙商建材城；2、判决被告向原告支付所欠市场服务费、物业管理费等相关费用至付清之日止，暂计算至2020年7月11日的门面市场服务费306476元、物业管理费173225元，共计479701元；3、本案诉讼费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年3月21日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《金恒星·浙商建材城市场服务合同》，合同约定：乙方使用金恒星·浙商建材城二期3栋1、2、3号门面，为该门面经营户。乙方使用此门面的经营业态为板材。该门面面积为1480.57平方米，本门面面积按实际建筑面积（以产权证为准）计算；市场服务期限自2017年4月11日起至2022年4月10日止，服务期满前2个月，乙方与甲方协商续签事宜并签订续签协议，否则，甲方可将门面另签他人;市场服务期限共5年，乙方先交费后使用门面，自2017年4月11日起至2020年4月10日，市场服务费交半年免半年，市场服务费为25元／月／㎡，即37014元／月，半年市场服务费为222084元，三年市场服务费为人民币666252元。2020年4月11日起至2021年4月10日，半年交一次市场服务费，市场服务费用为25元／月／平方米，即37014元／月，半年市场服务费为222084元，全年市场服务费为444168元……；本市场由甲方统一管理，甲方按每月3元／平方米向乙方收取物业管理费，乙方每月需提前7天支付当月物业管理费。乙方逾期未支付，每天按应支付总额的1%加收滞纳金；本门面保证金为该门面三个月的市场服务费，即50000元。本协议签订之日，乙方应向甲方缴纳保证金50000元，作为履行本协议和合法诚信经营的保障。协议服务期满，乙方无违约行为，甲方凭乙方持有的甲方出具的保证金收据，不计利息退还乙方；乙方未依约支付市场服务费的，每逾期一天，按应支付金额的千分之三赔偿甲方损失；乙方未按前述约定足额支付市场服务费、电费、水费、管理费等，自逾期7天后视为乙方单方面终止协议；乙方在协议期内如单方面终止协议，甲方有权解除本协议，保证金不退还乙方，一切责任由乙方自行承担；由于政府原因或因不可抗力因素所造成的影响或损失，甲方双方协商解决，互不承担违约责任。由于房屋漏水、渗水现象对乙方造成的一切经济损失由乙方自行承担。合同签订后，原告将案涉商铺交付给被告使用，案外人龙某于2017年2月24日支付案涉商铺的定金10000元，被告熊志伟于2017年3月21日向原告支付履约保证金40000元，原告于同日向被告出具《收据》载明：已收到熊志伟支付的履约保证金50000元，含此前已支付的门面定金10000元。诉讼中，原告提交的收款收据载明被告已支付如下款项：1.于2017年3月21日向原告支付市场服务费74028元；2.于2018年1月2日支付市场服务费50000元；3.于2018年1月10日支付市场服务费54706元；4.于2018年1月15日支付2017年4月11日至2018年4月10日期间的市场服务费30000元；5.于2019年4月9日支付2019年4月11日至2019年10月10日期间的市场服务费111042.75元；6.于2019年8月30日支付2019年10月11日至2020年4月10日期间的市场服务费50000元；7.于2019年9月30日支付2019年10月11日至2020年4月10日期间的市场服务费58942.75元（该《收据》载明，案涉租赁物面积由原1480.57平方米变更为1452.57平方米）；8.票号为ＮＯ.8251533元的《收款收据》（无出具时间）载明，被告支付款项40000元。前述款项，除履约保证金50000元外，金额共计468719.50元。同时，被告熊志伟提交的交易记录及收款收据载明，其已向原告支付的款项明细如下：1.2017年3月21日支付114028元、2018年1月2日支付50000元、2019年4月9日支付111042.75元、2019年9月30日支付58942.75元。前述款项共计334013.50元。此外，原告向一审法院提交了《金恒星·浙商建材城一期商户建档明细》，其上载明：1.熊志伟承租的商铺号为二期3栋1、2、3号；2.租赁面积1480.57平方米；3.招商优惠政策为五年一签，前三年市场服务费交半年免半年，后两年半年一交；4.市场服务费25元／平方米／月、物业费3元／平方米／月，已收履约保证金50000元；5.付款情况。①市场服务费。被告于2017年4月11日至2018年10月10日期间，共支付市场服务费248734元，于2019年4月11日至2020年4月10日期间，共支付市场服务费222084元，此后未再支付。②物业费。被告于2017年4月11日至2020年7月11日期间，未支付物业服务费。前述《金恒星·浙商建材城一期商户建档明细》载明，除履行保证金50000元外，被告已支付款项共计470818元。综上，被告举证证明其向原告已支付的款项仅334013.50元（除履约保证金外），鉴于原告提交的《金恒星·浙商建材城一期商户建档明细》已自认被告已付款470818元（除履约保证金外），故被告的付款明细，以原告提交的《金恒星·浙商建材城一期商户建档明细》自认金额为准。另查明：被告熊志伟辩称原告提供的场地不符合正常使用要求，存在面积减少、水淹、开裂等情形，造成不能使用超过一年以上，并提交了《收据》、照片、视频、证人龙某、胡某出庭作证证人证言等证据。对此，原告认可有水淹的情况，但有自然灾害原因，也有原告方管理的原因，原告方愿意在本案中减免5万元作为水淹的损失费用。庭审中，针对原告提出自2019年10月11日起，案涉仓库面积变更为1452.57平方米的主张，被告予以认可。再查明：2013年,都匀市城乡规划局作出匀市规函（2013）119号《都匀市沙包堡物流中心建设项目规划用地的意见》，该意见载明：根据《都匀市人民政府关于沙包堡物流中心规划选址情况的说明》，经研究，意见如下：一、同意都匀市沙包堡物流中心建设项目选址于都匀沙包堡羊昌坝紧邻高速公路地块;二、项目建设用地规模257亩；三、项目建设用地性质：物流仓储用地。2015年12月3日，都匀市城乡规划局就前述项目向原告万通公司颁发编号为（2015）019号《贵州省临时建设用地规划许可》，许可使用期限为2年。2016年1月8日，都匀市人民政府作出匀府专议（2016）7号《关于研究金恒星城市综合体项目引进开发合作企业有限事宜的会议纪要》，该会议纪要第二条载明：原项目已挂牌取得的30亩土地，两公司按相关规定转让，目前可挂牌出让的约70亩土地按原合同约定根据规划指标进行挂牌，由贵阳浙商公司合法竞拍。项目剩余暂不能挂牌的土地分期办理临时用地手续10年给予贵阳浙商公司使用。2020年10月30日，贵阳浙商投资开发有限公司出具《证明函》一份，内容为：兹证明2016年1月8日都匀市人民政府专题会议纪要，关于研究金恒星城市综合体项目引进开发合作企业有关事宜的会议纪要决定事项中第二条提到：“项目剩余暂不能挂牌的土地分期办理临时用地手续10年给予贵阳浙商使用”，与2015年都匀市万通物业服务有限公司临时用地批复的临时用地属于同一项目。兹证明贵阳浙商公司于2016年1月8日起将临时用地的规划使用及管理权交予都匀市万通物业服务有限公司。 一审法院认为，原、被告签订的《金恒星·浙商建材城市场服务合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，且原告万通公司就案涉项目已取得临时用地规划许可，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条：“出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。”的规定，《金恒星·浙商建材城市场服务合同》合法有效，双方均应全面履行合同。原告按约向被告交付案涉商铺后，被告未依约向原告支付对价，其行为已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行……。”的规定，案涉《金恒星·浙商建材城市场服务合同》的合同解除条件已成就，故对原告主张解除案涉《金恒星·浙商建材城市场服务合同》的诉讼请求，予以支持。本案合同解除后，依据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，原告有权主张被告支付承租期间的市场服务费、物业服务费，并有权主张被告返还所租赁商铺。关于原告主张的费用。现被告提出案涉商铺的实际面积自2019年10月11日起为1452.57平方米，原告亦认可按此面积计算租金，故根据原告提交的《金恒星·浙商建材城一期商户建档明细》及本案合同约定，结合原、被告陈述及举证情况，计算被告熊志伟欠费明细如下：一、市场服务费。1.2017年4月11日至2019年4月10日共两年，合同约定总服务费为444168元，扣除原告自认被告已付款248734元，尚欠195434元；2.2019年4月11日至2020年4月10日共一年，原告自认被告已清偿；3.2020年4月11日至2020年7月11日，按原告自认的租赁物面积1452.57平方米，计算总服务费为1452.57平方米×25元/平方米/月×3个月=108943元。据此，尚欠市场服务费共计304377元。二、物业服务费。鉴于自2019年10月11日起，案涉租赁物面积已变更为1452.57平方米，故依据该时间节点计算物业服务费如下：1.2017年4月11日至2019年10月10日共912天×（3元/平方米/月×1480.57平方米×12个月÷365天）=133178元；2.2019年10月11日至2020年7月11日共274天×（3元/平方米/月×1452.57平方米×12个月÷365天）=39255元。被告虽辩称其已支付部分物业服务费，但其并未提交证据予以证明，不予采信，故尚欠物业服务费共计172433元。关于被告辩称的扣减或减免事由。1、被告辩称因原告管理不善造成被告损失，要求原告应减免一年以上市场服务费，但被告提供的图片、视频等证据并不足以证明前述损失系因原告而造成，但原告自愿在本案中抵扣损失50000元，故可在前述欠付费用中予以抵扣；2、被告提出的因疫情原因应减免部分市场服务费。因2020年初突发的新冠疫情属不能预见、不能避免且不能克服的客观情形，属不可抗力，故对被告提出因新冠疫情构成的抗辩，予以采信。根据疫情客观情形以及各相关单位、企业等复工复产的时间及本案合同履行情况综合考虑，酌定扣除因新冠疫情导致不可抗力的期间为1个月，故应减免的市场服务费为1452.57平方米×25元/平方米/月×1个月=36314元，应减免的物业服务费为3元/平方米/月×1452.57平方米×1个月=4352元；3、被告提出原告并未提供物业服务，不应收取物业服务费，但案涉《金恒星·浙商建材城市场服务合同》第2.3条已约定由原告对案涉市场进行统一管理，被告亦未举证证明其对原告未提供物业服务而提出过异议，且其庭审中陈述其已支付过部分物业服务费，故对其提出原告未提供物业服务的抗辩，不予采信。综上，被告尚欠的费用共计：市场服务费304377元+物业服务费172433元-原告自愿抵扣的损失50000元-不可抗力减免市场服务费36314元-不可抗力减免的物业服务4352元=386144元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告都匀市万通物业服务有限公司与被告熊志伟于2017年3月21日签订的《金恒星·浙商建材城市场服务合同》；二、被告熊志伟于本判决生效之日起十日内向原告都匀市万通物业服务有限公司交付位于金恒星·浙商建材城二期3栋1、2、3号门面；三、被告熊志伟于本判决生效之日起十日内支付原告都匀市万通物业服务有限公司市场服务费、物业服务费共计386144元；四、驳回原告都匀市万通物业服务有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8496元，适用简易程序审理实际减半收取4248元，由原告都匀市万通物业服务有限公司负担1248元，被告熊志伟负担3000元。 二审中，双方均未提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实基本一致。 二审另查明，在一审庭审中，被上诉人认可上诉人申请出庭作证的证人证言证明涉案的门面在2018年前后因下雨漏水不能正常使用的时间为一年以上，同时被上诉人起诉称上诉人于2020年7月13日就撤离涉案商铺。 本院认为，本案的争议焦点为1、双方之间签订的《金恒星·浙商建材城市场服务合同》是否合法有效；2、上诉人应否承担涉案门面2018年前后不能正常使用期间的市场服务费与物业服务费。 针对焦点1，涉案的门面被上诉人在一审中已经向法院提交了有权部门的审批手续及他人向其授予管理权的合法手续，因此被上诉人有权出租涉案门面给他人。再结合本案双方签订的《金恒星·浙商建材城市场服务合同》内容看，该合同是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，故该合同合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。 针对焦点2，双方对一审计算的市场服务费、物业服务费的总金额及扣除一个月疫情期间的相关费用未提出异议，本院予以确认。但2018年前后由于涉案门面下雨漏水导致上诉人无法正常使用涉案门面一年以上，由于涉案的门面上诉人不能使用，故其租赁门面使用的目的即合同目的并没有得到实现，根据权利义务一致原则，上诉人就不应交纳这期间的市场服务费及物业服务费。双方虽然认可不能使用的时间为一年以上，但到底是多久双方并没有达成一致意见，对此本院根据实际情况将不能使用的时间认定为2018年一年，根据一审查明的情况这一年期间的市场服务费为222084元（双方对一审认定的该金额未提出异议，本院予以确认）,2018年一年的物业服务费为53300.52元（3元/平方米/月×1480.57平方米×12个月），故2018年期间的市场服务费及物业服务费共计275384.52元不应由上诉人承担，一审根据被上诉人的自愿仅抵扣5万元的损失，少扣减了225384.52元，与本案的客观实际不符，本院予以纠正。综上，上诉人在本案中应向被上诉人支付的费用应为386144元-225384.52元=160759.48元。 另外，因被上诉人认可上诉人于2020年7月13日前就撤离涉案商铺，应视为其于2020年7月13日前就已经将涉案商铺交还给了被上诉人，一审判决上诉人再交还商铺已经没有事实基础，本院予以纠正。 综上，上诉人上诉的理由部分成立，本院予以部分支持。一审认定部分事实不清楚，但适用法律正确，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初4131号民事判决； 二、解除上诉人熊志伟与被上诉人都匀市万通物业服务有限公司于2017年3月21日签订的《金恒星·浙商建材城市场服务合同》； 三、上诉人熊志伟于本判决生效之日起十日内支付被上诉人都匀市万通物业服务有限公司市场服务费、物业服务费共计160759.48元； 四、驳回上诉人熊志伟的其余上诉请求； 五、驳回被上诉人都匀市万通物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费4248元，由上诉人熊志伟负担1373元、被上诉人都匀市万通物业服务有限公司负担2875元；二审案件受理费7092元，由上诉人熊志伟负担2986元、被上诉人都匀市万通物业服务有限公司负担4106元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞