北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初30185号原告：崔国平，女，1952年1月4日出生，汉族，北京雪花电器集团有限公司退休员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：陈磊，天津津北斗律师事务所律师。被告：苏冉，女，1988年11月6日出生，汉族，中鸿基融资担保公司员工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：吴斌，北京桦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：周留侠，北京市京师律师事务所律师。原告崔国平与被告苏冉确认合同无效纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告崔国平及其委托诉讼代理人陈磊，被告苏冉的委托诉讼代理人吴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔国平向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间签订的《北京市存量房买卖合同》无效，被告协助原告将位于北京市丰台区成寿寺中路2号院2楼4层5单元402号房屋过户回原告名下；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月原告从被告公司借款，被告是其公司背户人员，被告公司让原告将名下位于北京市丰台区成寿寺中路2号院2号楼4层5单元402号房屋（以下简称成寿寺402号）过户到被告名下，也就是通常意义的过户贷，被告还和原告签订《房屋回购协议》，之前谈借款过程被告都没有出面，钱也都是被告公司其他人转给原告的。约定2019年9月5日前原告可以回购房屋，被告从来没有看过房。双方真实目的是借款，不是房屋买卖，支付到原告手中款项数额也远低于原告房屋市场价格。现在被告假戏真做，在丰台区人民法院起诉原告要求腾房。原告认为自己是从被告借款，并不是要卖房，被告也不是真实想买房，涉案《存量房买卖合同》符合《民法总则》第146条规定情形“行为人与相对人以虚假意思表示实施的民事法律行为无效。”被告苏冉辩称：一、原被告双方达成的是真实的房屋买卖合意，签订的是合法有效的房屋买卖合同，交易全过程符合房屋买卖的特征，并且履行了合同所约定的全部权利义务，被告为合法产权人，合同不存在无效之情形。被告苏冉与案外人李国辉、郑玉香系同事关系。李国辉从案外人汤凯处得知，原告因急于用款出售房屋，要求一次性支付，但房屋设有抵押。李国辉将此情况告知被告后，被告觉得价格合适可以考虑。因为被告工作较忙且打算将该房用于投资，故2019年2月28日下午三点多，被告委托李国辉、汤凯、郑玉香去现场看房。当时被告老伴生病需要卧床休息，不能过多打扰，所以被告方受托人仅在房里面看了一次，小区内外环境查看了三四次。因对整体情况较为满意，被告委托汤凯与原告协商价格。原告着急将房屋解除抵押和还高利贷借款，要求被告一次性现金付清，双方最终确定实际交易价格为400万元，并要求先付225万解除房屋抵押。同时商定，备案于房管部门的合同中房款成交价为政府指导价200万元。协商中，原告问被告是自住还是投资，如果是投资则要求回购，先不搬家，省得来回折腾，并主动提出双方可以签署租赁合同由原告承租。最初被告拒绝回购，后经中间人汤凯协调，被告同意。2019年3月5日，原被告双方到丰台房管局当场签署、备案了价款为200万的《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《存量房买卖合同》），同时签订了价款为400万的房屋买卖合同、回购协议和房屋租赁协议。被告、房屋抵押权人、案外人李国辉、郑玉香等人及原告朋友陈**峰均到场。2019年3月5日，被告先支付了50万办理网签手续，支付了5万过户费用，再付款170万当场办理解押手续；2019年3月6日被告一次性转账支付余款175万后，双方当场办理了产权变更手续。案涉房屋买卖交易全部完成。在上述购房过程中：从交易合意来看，原被告就交易经过充分沟通协商，达成的是房屋买卖合意，从未有证据证明原被告双方达成的是借款合意，双方未约定借款的本金、利息；从交易过程来看，被告多次到现场了解房屋现状，双方多次协商房屋买卖价格，并经过了网签、现场签约、转账付款，解除抵押、办里产权变更等环节；从款项支付来看，被告为确保交易安全分步付款：签约当日转账50万办理网签---5万过户费---l70万解除房屋抵押---签约次日支付175万尾款办理房产证，付款方式和款项用途完全符合房产交易各阶段流程要求，谨慎履行各项权利义务，与现实中房屋买卖特征相一致，表明了被告真实的购买意图；从双方权利义务履行来看，原告按约定支付了各项税费，解除了房屋抵押，配合被告完成了过户手续；被告按约定在两天内支付了房屋全部款项，双方已经履行了合同约定的全部权利义务。二、原告完全了解自己的行为是出售房屋，房屋买卖合同的签订履行，是原告真实的意思表示；被告方自始至终的目的就是购买房屋。从原告角度而言：首先，原告作为一名有完全民事行为能力的成年人，主动发出买房信息，并允许被告来家中看房了解情况。其次，原告主动向被告方了解购房是自住还是投资，并表示如为投资可以回购，回购前原告继续租住，与被告签订了回购协议、租赁协议。由于租赁届满前被告方多次催促原告腾退，2019年9月3日原告主动约被告方谈回购事宜，2019年9月5日，又主动约被告签署了补充协议，将回购期限延长至9月20日，并明确了分两次支付回购款。在此期间，原告朋友董秀兰多次参与协商，表示自愿代原告承担回购款，并主动在回购补充协议上以保证人的身份签字。物业方催收物业费时，原告表示自己不是业主了，应由业主缴纳物业费，因此被告缴纳了物业费。再次，从被告提供的证据中可看出，房屋过户交易当天，原告由多名朋友陪同到场，在房管部门的过户大厅这样完全公众、公开的环境中签订的房屋买卖合同，本人在签订协议时逐条阅读房屋买卖合同的格式条款；在办理窗口，工作人员也按工作要求询问原告是否卖房，否本人真实意愿。综合上述情况、原告自述及原告的原房产证上可以看出，原告曾将房屋七次抵押借款，至卖与被告前还处于抵押状态，说明原告急于用钱将房屋解押。作为一个完全民事行为能力的人应当十分清楚抵押、借贷和买卖的区别，而且自始至终完全知晓自己是在出售和回购房屋，而不是向被告借款、还款，其实出售房屋的表意是完全真实和自愿的。从被告角度而言，被告认为案涉房屋的综合情况与双方最终协商的成交价格来看具有较好的性价比，且自己有能力满足原告一次性支付房款的交易要求，故同意购买案涉房屋，并在原告提出回购要求后，经过中间人汤凯协调，方才同意原告回购。2019年9月房屋回购期满后，被告本人并先后委托案外人李国辉、郑玉香通过短信、当面沟通等方式多次与原告及其朋友董秀华、陈**进行协商，要求腾退房屋，未达成一致；原告以种种理由推脱，既不回购，也不搬离；2019年10月，被告向贵院提起排除妨害之诉，现因本案之故已中止审理；2020年5月6日，被告经与小区居委会、物业沟通，当天到场对涉房屋进行换锁，小区居委会工作人员、物业及两名片警到场了解情况；原告当天也报警，称被告为“过户贷”，拒不搬出。恰逢疫情及期间，被告考虑到大局安全稳定，未就此事再与原告进行交涉。至今，案涉房屋仍由原告占有使用。被告为维护自己的合法权益，通过多种途径与原告协商其腾退事宜，但均未取回房屋的实际占有。三、双方从未协商过借款事宜，原告也无证据表明双方达成借款合意。首先，原告并无任何借款合同、收款收据、付款凭证等证据证明双方形成借款合意，约定过本金、利息或借款时间等事项，或被告实际给付过借款本金。（被告为北京户口，房屋买卖合同签订于2019年3月北京限购政策实施期间，假设真如原告所称是为了“背户”，必然会影响被告今后购房，不合常理。）其次，被告并未向原告虚构事实或隐瞒过任何事实真相，使原告做出过错误的表意，双方也无任何虚伪通谋的意思表示。再次，被告多次委托案外人到现场了解房屋及小区现状，网上和向房屋中介查询了解房屋价格，一次性支付全部400万元购房款。除要求原告在回购期满腾退房屋外，并无任何让原告偿还款项本息等要求，出于真实购房目的完成本次交易，并严格履行了房屋买卖合同、租赁合同中约定的权利义务，不存在欺诈的故意和事实。四、房屋出售价格公允，不存在显失公平。原被告双方签订了两份房屋买卖合同，一份成交价200万元，该价格为政府指导价，合同在房管部门备案；一份成交价为400万元，真实交易价格，结合案涉房屋情况、房地产交易市场环境和原告自身情况，也是交易的公允价格。首先，从案涉房屋及小区综合情况看，其位置、楼层、朝向条件均属一般。该房屋具体位置是方宝苑小区2号楼5单元402。2号楼位于小区北侧，临成寿寺中路（临街），1层为商业用房。2号楼有5个单元，5单元位于2号楼最西侧，楼内电梯位于楼房东侧，距离较远。本楼共13层，案涉房屋在4层且朝向西北。产权证登记时间为2011年，实际建成年份在2001-2003年，房龄15年以上；小区内绿化面积小，停车位有限，无地下停车位。其次，从出售情况看，该小区相同楼层、相同面积、类似朝向房屋近几年成交量非常少，属于有价无市。再次，从支付情况看，据房屋中介介绍，如为贷款支付，被告所在的朝阳区放款所需时间至少要十个月以上。原告急于用钱要求一次性支付全部价款，被告据此与之协商，并确定了最终的交易价格。最后，从原告的原房产证上可以看出，案涉房屋经过多次抵押套现，至卖与被告前还处于抵押状态，说明原告急于用钱将房屋解押。综合上述房屋条件、小区环境、市场环境、被告急需资金周转要求一次性付清的交易条件，双方商定的400万为案涉房屋的公允价格，不存在显失公平。五、原告因急于还贷而出售房屋，后又反悔，本次诉讼完全是在故意拖延时间。在2019年10月被告提起排除妨害之诉，要求原告腾退房屋后，原告于2020年1月14日提出合同撤销之诉，意图中止排除妨害案的审理；2020年10月初，原告对合同撤销之诉申请撤诉随即于10月14日又启动合同无效之诉，明显是在拖延时间，阻止排除妨害案的正常庭审理。综上所述，原被告为完全民事行为能力人，双方出于真实的房屋买卖之目的，综合房屋观状、市场环境及原告本人的售房要求，在平等、自愿、公平的情况下多次沟通商定的成交价格，依法签订房屋买卖合同且已全部履行完毕，该合同合法、真实、有效，并无任何无效情形。原告的诉讼请求毫无事实及法律依据，恳请人民法院驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对真实性无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，包括原告提交的《房屋回购协议》、《存量房买卖合同》、银行流水及被告提交的视频、房屋所有权证、购房发票、房屋租赁合同等。本院经审理认定事实如下：成寿寺402号房屋的所有权人原系崔国平。2019年3月6日，崔国平作为出卖人与买受人苏冉签订了《存量房买卖合同》，约定出卖人所售房屋坐落于成寿寺402号。该房屋已设定抵押，抵押权人为田桂珍，抵押登记日期为2018年10月9日。该房屋成交价格为200万元。买受人应当于2019年3月5日前向出卖人支付。同日，崔国平作为出卖人与买受人苏冉就成寿寺402号房屋又签订了房屋成交价格为400万元的《北京市房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》）。该合同附件七下方手写“本购房买卖协议双方约定此交易所产生的税费由卖方自愿承担缴纳。”崔国平、苏冉在此处签字确认。2019年3月5日，甲方崔国平作为卖方与买方苏冉（乙方）签订《房屋回购协议》，约定甲方与乙方自愿、平等地达成房屋买卖的交易，交易的房屋为成寿寺402号。因甲方针对标的房屋提出了回购的需求，乙方答应按照一定期间及条件给予甲方回购。双方针对标的房屋的买卖，实际房屋交易价款总计400万元，若因办理房屋买卖合同的网签价格与此价格不一致的，以本条款约定的价格为准。该房屋交易价款包括房屋买卖交易涉及的税费。在本协议签署之日后2019年9月5日之前，甲方有权行使对标的房屋的回购权，回购价格按照456万元计算；回购前，甲方占用乙方资金或乙方支付房款的，应按照前述金额的月利率＿%的标准，向乙方支付资金占用使用费。双方于当日亦签署了《房屋租赁合同》，约定出租人为苏冉（甲方），承租人为崔国平（乙方）。房屋坐落于成寿寺402号。房屋租赁期自2019年3月5日至2019年9月4日，共计6个月。租金标准为5000元/月，现金支付，由乙方一次性在本合同签订之日支付给甲方。2019年3月5日，郑玉香支付崔国平5万元，个人电子回单摘要为“代苏冉支付购房款”；陈淑花支付崔国平170万元，备注为“代苏冉支付购房款”。2019年3月6日，郑玉香支付崔国平175万元，个人电子回单摘要为“代苏冉支付购房款”。2019年3月6日，成寿寺402号房屋的所有权人变更为苏冉。2019年9月5日，甲方崔国平与乙方苏冉签订《补充协议》，载明：“甲乙双方于2019年3月5日签署了《房屋回购协议》，经双方确认，做如下补充：一、原《房屋回购协议》约定回购权行使日期，延期至2019年9月20日之前，回购款项按如下约定支付：2019年9月12日之前，甲方支付给乙方回购款人民币200万元。此后，于2019年9月20日之前，甲方支付给乙方回购款人民币260万元。上述回购款共人民币460万元。二、如甲方未能按本协议支付全部回购款与出租损失，则可认为甲方放弃回购权，乙方将已收甲方回购款项按甲方支付路径原款退还。三、除本协议补充约定，其他事项仍按原《房屋回购协议》约定履行，本协议经各方签署后生效。”董秀华在该协议保证人处签名并按捺手印。审理中，崔国平向本院提交2019年9月5日其与陈**峰、李国辉、郑玉香、董秀华之间的录音。其称李国辉与郑玉香系苏冉同事，陈**峰系崔国平朋友，崔国平与董秀华之间存在债权债务关系。该录音中，陈**峰称：“滞纳金就别收了，回头给你补就行了。”李国辉答：“你说补点只是嘴上说的，真的不成。”陈**峰称：“按滞纳金怎么算？滞纳金按白分之多少？”李国辉：“现在按6个月算，6个月平均额，”陈**峰：“你不能按6个月算，按今天算。”李国辉：“我的意思是6个月我给你加了多少，我不给你增加了，正常的滞纳金肯定高。”陈**峰：“我们是过户贷，因为老太太岁数大了，做了一个过户贷，对吧。完了后滞纳金我们把钱调过来，钱不是问题。我们把房子解过来后，滞纳金后面再说，也不会少你的。”李国辉：“咱们得记上，咱们先谈好，到时候开多少？开多少不是到时候更会有纠纷吗？我就按6个月的回购价折合到每天吗？”陈**峰：“折购价按456每天这样算，你每天滞纳金要这么算，这就是高利贷，你每天怎么算，算多少？”李国辉：“就相当400我变成456，受保护3分472，没有达到上线，你怎么算高利贷呢？”……李国辉：“你要是一周之内还一半，后期全到账，后期是不算的，我这都是很合理的。没按你总额收完，全款停息我按3分是没有问题的。”陈**峰：“3分法律是不允许的呀。”李国辉：“法律允许的呀，这个你就别争了。”郑玉香：“这不是谈借款，现在谈的是点位。”李国辉：“咱们也别谈借款不借款了，这都是允许的。”……陈**峰：“还有一个办法，我12号之前，5天至7天，我把200万还你，你能不能给解押？”郑玉香：“不行。”陈**峰：“你听我说完，你给我解押过户到大妈名下，我们在你这再使一个300万。”李国辉：“不可能，我收到全款才行，当时做的时候，我是先过户到名下，我才付的全款。解的时候同样也是这样。”崔国平提交上述录音作为证据，拟证明其借款前后除了在建委办理过户均未见过苏冉，借款和催款均是李国辉、郑玉香办理，且录音中谈论明确是过户贷，讨论的均是还款利息、违约金、滞纳金等问题，也明确当时先过户房子再放款，现要收到全款才能再把房子过户回来。同时苏冉所在公司工作人员表示把400万元变成456万元，利息不到3分，是受法律保护的，也就是承认过户贷。苏冉表示，李国辉系其公司总经理，郑玉香系其同事，经核实，上述录音中李国辉、郑玉香的声音确系其本人，但因该录音时间久远，内容断章取义，不能确定是否经过剪辑，故不认可该证据的真实性。另，关于涉案房屋购房款给付问题，苏冉在开庭时称因崔国平要求其一次性支付购房款400万元，而其资金紧张，故该购房款400万元系郑玉香及郑玉香之母代其向崔国平支付，且其已向郑玉香偿还该款项，并承诺庭后向本院提交偿还该款项的转账记录。庭审后，苏冉向本院提交书面意见，表示涉案房屋系其与郑玉香出于投资目的共同购买，因郑玉香无购房资格，故该房屋登记在苏冉名下。苏冉未向本院提交其向郑玉香偿还400万元的转账记录。再查，崔国平名下尚无不动产登记信息。本院认为：《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定：“行为人与相对人以虚假的意思表示事实的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”本案中，原告崔国平与被告苏冉签订了《存量房买卖合同》和《房屋买卖合同》，并办理了涉案房屋的所有权变更登记手续，依照常理，双方当事人之间应当具有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。但是，结合已经查明的事实，双方当事人之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体表现如下：第一，从签订两份合同的目的来看，原告崔国平称其签署上述合同系为了从被告苏冉所在的公司贷款，被告苏冉仅系该公司的背户人。被告苏冉称其签署上述合同系为了购买房屋进行投资，但原被告双方在签署上述合同前便签订了《房屋回购协议》，由此可以看出，被告苏冉的目的并非购买该房屋，而系通过支付原告崔国平400万元获取金钱收益。第二，从两份合同的履行情况来看，被告苏冉在开庭时称购房款系郑玉香及郑玉香之母代付，且其已向郑玉香偿还该款项，并表示会向本院出示还款的转账凭证，而其庭后又表示涉案房屋系其与郑玉香共同投资购买，其未提交还款转账凭证，由此可以看出，被告苏冉所述前后矛盾，无证据佐证，亦不符合常理。另，从原告崔国平向本院提交的2019年9月5日其与陈**峰、李国辉、郑玉香、董秀华之间的录音可以看出，双方所谈均系滞纳金、滞纳金计算方式及还款问题，与房屋买卖并无实质联系，反而与原告崔国平所主张的“过户贷”存在高度盖然性。综合上述情况，本院认定原被告双方之间不具有买卖涉案房屋的真实意思表示，亦不存在真实的房屋买卖合同关系，故原被告之间签订的《存量房买卖合同》及《房屋买卖合同》均系无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。原告崔国平主张被告苏冉将涉案房屋过户回其名下的诉讼请求，证据充分，符合法律规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、《中华人民共和国合同法》第五十八条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告崔国平与被告苏冉于二○一九年三月六日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；二、被告苏冉于本判决生效之日起十五日内协助原告崔国平将北京市丰台区成寿寺中路2号院2号楼4层5单元402号房屋所有权人变更登记至原告崔国平名下。案件受理费70元，由被告苏冉负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  傅晓洁二〇二一年四月九日书记员  贾思雨