山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1989号上诉人（原审原告）：刘博，男，1971年11月29日出生，满族，住上海市普陀区。被上诉人（原审被告）：首尔星宝置业（烟台）有限公司，住所地山东省烟台市莱山区港城东大街东首。法定代表人：王进生，总经理。委托诉讼代理人：邵娟娟，山东智峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪小超，山东智峰律师事务所实习律师。上诉人刘博因与被上诉人首尔星宝置业（烟台）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省烟台高新技术产业开发区人民法院（2020）鲁0692民初423号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘博上诉请求：依法撤销（2020）鲁0692民初423号民事判决，改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金人民币24,289.5元。事实和理由：第一，被上诉人员工明确表态不否认本案最重要的证据《延期交房补偿协议》的法律约束力，并表示公司以后会处理，一审事实认定部分却对此视而不见；上诉人举证的签订《补充协议》当时的录音中被上诉人员工王玉明确表态“不否认你原来那个东西（指《延期交房补偿协议》）”，并表示“怎么处理，他（即被上诉人）会走公告的形式”，这样的证据内容已经再明确不过地表明了被上诉人认可《延期交房补偿协议》仍旧有约束力，并且同意以后会用公告的形式再处理，既然被上诉人至今未做出任何“公告形式”的处理，上诉人与被上诉人之间的这个约定义务当然要继续履行，而一审事实认定却认定“无法看出原告与被告公司工作人员就《延期交房补偿协议》中约定的违约责任是否继续履行达成明确一致意见”，这明显属于视而不见，请二审予以纠正；第二，被上诉人当庭答辩时已明确承认《补充协议》是被上诉人公司单方面提供，所有要办产证的业主均统一签署，并且未提供任何双方协商的证据，这属于典型的格式条款，应认定无效；在2020年7月28日本案第一次交换证据时，被上诉人律师当庭承认所有的业主办理产证都签署了统一内容的这份《补充协议》，这个事实己记录在当天的笔录中，非常清楚。这个明确属于“为了重复使用而预先拟定”的事实，同样被一审事实认定所忽略；相反，一审事实却凭空认定“系原被告协商签订”，这个认定毫无依据，因为没有任何证据。事实上上诉人也从未获得任何“协商”的机会；被上诉人与上诉人签订《补充协议》的情形完全符合《消费者权益保护法》和《合同违法行为监督处理办法》中所列明的格式条款情形，因此，该格式条款中的免除被上诉人违约责任的条款应当认定为无效。被上诉人辩称，1、录音中王玉从未明确表明不否认《延期交房补偿协议》等内容，系上诉人的揣测。王玉表达的意思是原来已经给的补偿部分已成事实，公司不否认。2、涉案房产于2012年8月31日交付，《延期交房补偿协议》签订时间为2012年11月28日。因此，在《延期交房补偿协议》签订后至2018年7月17日签订的《补充协议》期间根本不再产生新的延期交房违约金，不存在让业主对《补充协议》第二条约定的“卖房将不再追究卖方任何的违约及违约赔偿责任”中的违约赔偿责任产生歧义的可能，因此，《补充协议》买方不再追究的就是2012年11月28日签订的《延期交房补偿协议》的违约赔偿责任。3、涉案2018年7月17日签订的《补充协议》系双方针对房屋买卖法律关系所做出的承诺，内容清楚明确，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。涉案小区作为本市著名烂尾工程，经过业主、政府、被上诉人等各方多年的共同努力才办下不动产权证，业主都很理解也很满意。上诉人作为完全民事行为能力人，签订《补充协议》时不存在任何强制、胁迫情形，现上诉人在涉案不动产权证已办理完成、《补充协议》已履行完毕后提起诉讼，违背民法意思自治原则、更是对司法资源的浪费。原审原告向一审法院起诉请求：判令被告支付原告逾期交房违约金人民币24,289.5元。一审法院认定事实：2012年11月28日，原被告签订《延期交房补偿协议》约定：原被告于2010年8月18日共同签订了《烟台市商品房预售合同》（合同编号：100818200004，备案号：1008180003），原告购买位于海天雅筑8号楼2502号住房。由于上述商品房因各种原因导致被告未能按照合同约定的时间交付给原告，故原被告就交房及延期交付补偿事宜达成协议：被告自2012年8月31日起将商品房交付原告，原告到被告处办理交付入住手续，并同意被告向原告支付逾期交房违约金43046元代金券；代金券可作为现金在海天雅筑项目内做以下用途，小区内车位部分购买现金、小区内物业管理费现金支付、小区内小棚购买现金、小区内太阳能购买现金、小区内再购房现金；代金券使用期限为2年；原告收到被告支付的前述约定的违约金，视同被告已履行延期交房赔偿责任，原告不得再向被告提出其他任何赔偿要求。同时，原被告在该补偿协议上手写补充条款，载明：1、被告同意将上述代金券用于代原告交付上述房屋的物业管理费，直至上述金额全部代付完毕为止；2、如被告未能完成第1条所述义务，原告保留通过其他方式向被告追索剩余违约金（现金方式）的权利。协议签订后，被告为原告代付了截至2017年年底的物业费，共计18756.5元，剩余24289.5元代金券至今未使用。2018年7月17日，原、被告签订《补充协议》约定，鉴于买卖双方已签订《商品房买卖合同》（合同编号：高预字第100818200004），现双方经协商一致，自愿对合同以下条款进行如下变更，并签署本补充协议，以资共同遵守。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记建筑面积为准，原被告双方互不追究面积误差所产生的金额费用；对被告未按合同约定期限交付商品房、因被告责任原告不能在规定期限内取得房产权属证书，原告不再追究被告任何的违约及违约赔偿责任。同日，原告与被告公司办理房产证工作人员王玉就案涉房屋相关问题进行交谈并录音，其中有关“原延期交房补偿”的谈话内容如下：原告问“行。那明确一下，这个补充协议（指双方于2018年7月17日签订的《补充协议》）是不包括那个已经做出的那个，就......”,王玉答复称“反正，给的就是那个......”，原告问“他是这么答复你的，对不对？”，王玉答复“公司并不否认你原来的那个东西”，原告问“不否认？”，王玉答复“已经成事实了，他不否认”，原告问“不否认原来的那个违约约定，对吧”，王玉答复“怎么处理，他会走公告的形式”，原告回“行行行，我就不计较了”。对有争议的证据和事实，一审法院认定如下：庭审中，原告提交案外人烟台市中大物业有限公司催缴物业费律师函一份及原告发送给被告的律师函一份，证明被告未履行双方达成的延期交房补偿协议。对此，被告表示其与物业公司并非一家，对律师函的真实性不清楚。关于原告与被告公司工作人员王玉的现场谈话录音。原告主张，被告公司工作人员王玉已在谈话中表态，针对原违约协议被告公司后续会处理，并以走公告的形式处理。被告答辩称，其公司工作人员王玉的答复是指就已经实现的代金券不再追究，剩余的部分双方不再履行。对此，一审法院认为，通过原告提供的上述谈话录音，无法看出原告与被告公司工作人员王玉就《延期交房补偿协议》中约定的违约责任是否继续履行达成明确一致意见，该谈话内容也不足以证明原被告对2018年7月17日签订的《补充协议》进行了变更或补充。关于原被告于2018年7月17日签订的《补充协议》。原告主张该份协议系被告胁迫原告等办理房产证的人签署的，属于格式条款，被告通过该条款免除原告重要权利，该条款无效。被告答辩称，该补充协议系业主与被告在双方自愿协商一致的情况下签署的，前三条明确是针对面积差异处理、逾期交房违约责任、产权登记约定的表述，不存在因没有提示而导致协议另一方看不见的情况，不属于格式条款。一审法院认为，所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，而原被告于2018年7月17日签订的《补充协议》系原被告协商签订，系双方真实意思表示，协议内容是对《商品房买卖合同》中部分条款的进一步约定，不符合格式条款的形式要件，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方均应恪守履行。根据《补充协议》约定，原告不再追究被告逾期交房、逾期办证的违约责任，故原告要求被告支付逾期交房违约金的主张，于法于约无据，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条，该院于2020年11月9日作出判决：驳回原告刘博的诉讼请求。案件受理费407元，减半收取204元，由原告刘博负担。本院二审中双方均未提交新的证据，本院二审查明的事实同一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人于2018年7月17日签订的《补充协议》明确约定，上诉人不再追究被上诉人逾期交房、逾期办证的违约责任。上诉人主张被上诉人员工王玉明确表态不否认《延期交房补偿协议》的法律效力，结合谈话内容，并不能确定被上诉人在与上诉人签订《补充协议》后仍具有继续履行《延期交房补偿协议》的约定，故一审法院对该谈话录音未予认定，并无不当。上诉人另主张签订《补充协议》时被上诉人未与其进行协商，系格式条款，证据不足，本院不予采信。综上所述，刘博的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费407元，由上诉人刘博负担。本判决为终审判决。审 判 长 姜晓静审 判 员 王吉昌审 判 员 王汝娟二〇二一年四月十四日法官助理 夏 川书 记 员 张继化