上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初6196号原告：上海锦南房屋动拆迁有限公司，住所地上海市。法定代表人：池晓，执行董事。委托诉讼代理人：陆燕，北京市中银(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：茹珊，北京市中银(上海)律师事务所律师被告：上海云丹茶艺市场经营管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：沈溢，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：祝筱青，上海市协力律师事务所律师。委托诉讼代理人：林迅，上海市协力律师事务所律律师。原告上海锦南房屋动拆迁有限公司(以下简称锦南公司)与被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司(以下简称云丹公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告锦南公司的委托诉讼代理人茹珊，被告云丹公司的委托诉讼代理人祝筱青、林迅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告锦南公司向本院提出诉讼请求：1、原、被告之间的房屋租赁合同于2020年12月31日终止。2、被告向原告支付2020年11、12月的房屋租金927,062元。3、被告按照每日万分之三的标准支付原告逾期支付付款滞纳金：以463,531元为基数，自2020年10月27日起计至实际支付之日止；以463,531元为基数，自2020年11月26日起计至实际支付之日止。4、被告腾退系争房屋。5、被告按照4元/平米/日的标准支付原告自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。事实与理由：2012年12月，案外人上海锦鑫投资管理有限公司(以下简称锦鑫公司)受上海市黄浦区房地产开发实业总公司委托(以下简称实业公司)，将本市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)出租给云丹公司经营使用。2017年12月5日，云丹公司与锦鑫公司签订《补充协议》，明确截至2017年12月31日，云丹公司尚欠锦鑫公司租金4,677,500元，分5年予以清偿，于2018年10月30日前归还300,000元、于同年12月30日前归还367,750元，另2019年至2022年期间，每年于6月30日前及12月30日前各归还500,000元。同日，锦南公司与云丹公司签署《房屋租赁合同》，约定锦南公司将系争房屋出租云丹公司使用，租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，若承租人能完全履行合同和补充协议，租赁期限再延长两年至2022年12月31日。但后云丹公司仅向锦鑫公司归还欠租10万元，未能完全履行补充协议，且在与锦南公司的租赁关系存续期间内，历月租金均逾期支付，不符合续租条件，锦南公司遂于2020年9月14日向云丹公司发送《关于租赁合同到期不延长的通知》，通知后者租赁期限到2020年12月31日截止。因云丹公司尚欠锦南公司2020年11、12月的租金，由此产生了滞纳金，且云丹公司至今未搬离系争房屋，由此产生了房屋占有使用费，锦南公司遂起诉要求判如所请。被告云丹公司辩称，不同意锦南公司的诉请。合同应续期两年，锦南公司不能以云丹公司未履行与案外人之间的《补充协议》作为租赁合同不再续期之事由，租赁合同所称的“补充协议”应指若双方将来签订补充协议，但事实上双方并没有签署。云丹公司确实未支付2020年11、12月的租金，但系因云丹公司实际承租的面积少于合同约定的面积，锦南公司理应返还云丹公司多支付的租金，云丹公司遂以停止支付两个月的租金予以抵扣，故云丹公司不存在少付租金的违约情形。即便法院认为云丹公司应支付该两个月的租金，对于租金滞纳金的标准也认为过高。目前云丹公司仍旧占有使用房屋，如果法院认为存在占有使用费，对于占用使用费的标准认为过高，应参照租金标准予以调整。据此，要求驳回锦南公司的诉请。本院经审理认定事实如下：一、关于房屋租赁合同。案外人实业公司为系争房屋之权利人，房屋合计建筑面积登记为6,596.86平方米。2018年1月4日，实业公司与锦南公司签订《委托租赁协议》，约定实业公司于2018年1月至2022年12月期间将系争房屋委托锦南公司经营管理。2017年12月5日，锦南公司(甲方)和云丹公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定(1)甲方将系争房屋租赁乙方使用，租赁房屋建筑面积6,596平方米；(2)租赁期限自2018年1月1日起至2020年12月31日止，当乙方能完全履行本合同和补充协议，则租赁期限再延长2年至2022年12月31日。(3)该房屋的含税月租金为450,030元，租金每二年递增3%，即2018年1月1日至2019年12月31日的月租金为450,030元，2020年1月1日至2021年12月31日的月租金为463,531元，2022年1月1日至2022年12月31日的月租金为477,437元。(4)租金按月支付，先付后用，每次租金支付日为使用前5天前，乙方收到甲方开具的发票后由乙方将租金付给甲方。逾期支付的，每逾期一日，则乙方须向甲方支付逾期支付租金总额的万分之三的滞纳金。(5)除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同期满后返还房屋；未经甲方书面同意，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币每日4元/平方米向甲方支付该房屋占用期间的使用费，并承担该房屋的物业管理费及其他费用。(6)乙方历年拖欠甲方的租金，乙方承诺分五年还清，具体按补充协议执行。二、关于《补充协议》。2013年1月6日，实业公司与锦鑫公司签订《委托租赁协议》一份，约定实业公司于2013年1月1日至2017年12月31日期间将系争房屋委托予锦鑫公司进行出租经营。2012年12月26日，云丹公司与锦鑫公司签订《房屋租赁合同》，约定锦鑫公司将系争房屋租赁云丹公司使用，租赁期限自2013年1月1日起至2017年12月31日止。2017年12月5日，在云丹公司与锦南公司签订本案租赁合同的同时，云丹公司与锦鑫公司签订《补充协议》，明确：(1)租赁双方经对账确认云丹公司截至2017年12月31日止尚欠锦鑫公司租金计4,677,500元，云丹公司承诺上述欠租于续租期间内分5年予以清偿。(2)自2018年始，云丹公司除向锦鑫公司支付正常租金外，针对此前欠租，云丹公司于2018年10月30日前归还300,000元、于同年12月30日前归还367,750元，另2019年至2022年期间，每年于6月30日前及12月30日前各归还500,000元。(3)续租期约定为3年，在云丹公司完全履行《租赁合同》及《补充协议》情形下，租赁期限再予延长2年至2022年12月31日止，如云丹公司未能按《租赁合同》及《补充协议》全面履行付款及还款责任，则租赁期限仅至2020年12月31日止，锦鑫公司届时按照合同约定收回房屋。后因云丹公司未按照上述《补充协议》支付拖欠锦鑫公司的租金，锦鑫公司于2020年向法院提起诉讼，法院生效判决确认云丹公司应支付锦鑫公司欠租1,567,750元及相应的滞纳金。三、关于云丹公司支付租金情况。本案租赁合同履行期间，2018年12月12日，云丹公司向锦南公司出具支付租金计划安排，载明12月15日前付清2018年11月租金，12月22日前付清2018年12月租金，12月31日前付清2019年1月租金。2019年1月10日，云丹公司向锦南公司出具支付租金计划安排，载明1月22日前付清1月租金，1月31日前付清2月部分租金预计15万，2月15日左右付清2月租金，2月28日左右付清3月租金，3月22日付清4月租金，3月31日左右还锦鑫公司欠款30万。2019年10月30日，云丹公司再次向锦南公司出具支付租金计划安排，载明11月5日前付清9月租金，11月20日前付清10月租金，12月5日前付清11月租金，12月20日前付清12月租金。2019年8月2日，云丹公司与锦南公司形成《会议纪要》，载明云丹公司承诺于2019年8月6日前付清6月租金，2019年8月20日前付清7月租金。截至2020年12月31日，云丹公司尚欠2020年11月和12月的租金未支付。四、关于对合同是否续期的交涉2020年9月14日，锦南公司向云丹公司发出《关于租赁合同到期不再延长的通知》，载明因云丹公司连续拖欠租金，且未按约履行《补充协议》约定的还款义务，不符合租期延长的条件，故通知云丹公司合同于2020年12月31日终止。同日，锦南公司向系争房屋内的各商户发送《风险告知书》，载明与云丹公司的租赁合同将于2020年12月31日到期。2020年10月10日，云丹公司向锦南公司发送《回复函》，对租赁合同不续期之事宜，以及实际租赁面积小于合同约定面积提出异议。此后双方多次交涉，云丹公司要求以2020年10月到12月的租金抵扣多付的租金，锦南公司予以拒绝，并要求云丹公司支付拖欠的租金和滞纳金。五、关于实业公司、锦鑫公司与锦南公司的关系锦鑫公司和实业公司的股东均系上海金外滩(集团)发展有限公司(以下简称金外滩公司)，锦南公司的股东系实业公司，锦鑫公司与锦南公司的监事均为陈枫。审理中，云丹公司提供房屋测绘图及照片若干，以证明系争房屋1-3层部分面积被案外人华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司占用，实际承租面积小于合同约定面积。对于上述证据，锦南公司认为测绘机构不具有专业资质，对房屋测绘图不予认可；华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司所在位置并非系争房屋所在门牌号，不属于租赁标的。云丹公司认可测绘机构不具有测绘资质以及案外人的门牌号均非系争房屋的门牌号，但认为其实际使用了系争房屋的相关区域。以上事实，由锦南公司提供的《补充协议》、民事判决书、租金收入明细表若干、支付租金计划安排、《会议纪要》，以及云丹公司提供的《房屋租赁合同》、房屋产权证、《关于租赁合同到期不再延长的通知》《风险告知书》《回复函》《告知函》《关于要求支付拖欠租金及滞纳金的函》《回复函》等证据予以证实。本院认为，本案的争议焦点有三：一是系争房屋是否存在承租面积与约定面积不符之情况。首先，《房屋租赁合同》所载的房屋面积与产权证所载的面积相同，云丹公司自2013年起即向案外人锦鑫公司承租系争房屋并按约定缴纳租金多年，在此期间对房屋面积及租金金额始终未有异议，应视作其认可系争房屋的面积及对应的租金金额。其次，云丹公司所称的华齿口腔、上海驰翰拍卖有限公司、上海永协物业管理有限公司所在位置均非系争房屋的门牌号，不属于双方租赁合同约定的承租范围，无法证明三者占用了系争房屋的面积。最后，云丹公司虽委托案外人对系争房屋进行面积测绘，但该测绘单位缺乏转业测绘资质，其所作出的测绘面积图不应被采纳。故云丹公司主张实际承租面积小于合同约定面积一节，缺乏依据，本院不予采信。二是租赁合同是否应续期两年。租赁合同约定租期自2018年1月1日起至2020年12月31日止，当乙方能完全履行本合同和补充协议，则租赁期限再延长两年至2022年12月31日。锦南公司称云丹公司数次逾期缴纳租金，且至今未能按照其与锦鑫公司签订的《补充协议》缴纳欠租。云丹公司称截至2020年12月31日仅有2020年11、12月的租金未支付，而之所以未支付系为了抵扣因承租面积少于约定面积而多付的租金，且租赁合同约定的“补充协议”并非指代云丹公司与锦鑫公司签订的《补充协议》，据此认为云丹公司不存在违约情形，符合续租条件。关于云丹公司是否拖欠租金一节，锦南公司提供的若干支付租金计划安排及《会议纪要》能够反映云丹公司在租期内多次逾期缴纳租金，且截至租赁合同终止日，云丹公司尚有2020年11、12月的租金未予缴纳。云丹公司以租赁面积不足合同约定面积为由主张抵扣两个月的租金，如前所述，云丹公司对房屋面积不足之辩称缺乏事实依据，其以此为由拒付租金之主张不能成立，本院认定云丹公司存在不完全履行合同义务之情形。关于补充协议所指代的对象一节：(1)从合同约定的租期来看，锦鑫公司和锦南公司先后接受实业公司的委托，与云丹公司签订租赁合同，前者的租期至2017年12月31日止，后者的租期自2018年1月1日起，两份租赁合同的租期无缝衔接。(2)从合同签订的主体来看，锦鑫公司和实业公司的股东均系金外滩公司，而锦南公司的股东系实业公司，锦鑫公司与锦南公司的监事为同一人，可见两家公司具有一定的关联关系。(3)从《补充协议》与本案租赁合同的关联性来看，二者的签订日期为同一天，且均约定了“当乙方能完全履行房屋租赁合同和补充协议，则房屋租赁期再延长2年至2022年12月31日”，租赁合同还约定了“乙方历年拖欠甲方的租金，乙方承诺分五年还清，具体按补充协议执行。”综合以上要素，根据体系解释规则，本案租赁合同所载的“补充协议”与云丹公司和锦鑫公司签订的《补充协议》具有语境的延续性、指向的同一性、以及内容的一致性，故“补充协议”即指代《补充协议》。虽然《补充协议》系云丹公司与锦鑫公司而非锦南公司所签订，但云丹公司与锦南公司既以该《补充协议》的内容作为租期延长之条件，应视作双方认可以云丹公司对案外人的债务履行情况作为本案合同续租之要素，系其真实的意思表示，对双方均产生约束力。截至2020年12月31日，云丹公司尚未履行完毕《补充协议》约定的欠租，故其不符合租赁合同约定的续租条件。综上所述，双方的租赁合同已于2020年12月31日终止，云丹公司应支付2020年11、12月的租金及相应的逾期付款滞纳金。根据租赁合同的约定，租金支付日为使用前5天前，逾期支付的，应按照逾期租金总额的万分之三支付滞纳金，该标准尚属合理，本院予以支持，其中2020年11月租金的滞纳金应自2020年10月27日起算，2020年12月租金的滞纳金应自2020年11月26日起算。云丹公司至今尚未搬离系争房屋，根据租赁合同，乙方逾期返还房屋的，每逾期一日应按4元/平方米/日的标准支付房屋占用期间的使用费，该标准高于租金标准，具有违约金的性质，目的在于督促承租人尽早腾房。现云丹公司提出该标准过高，考虑到云丹公司确实存在违约情形，再综合考量锦南公司的实际损失，本院酌情调整房屋占用费标准为3元/平方米/日。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告上海锦南房屋动拆迁有限公司与被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司就上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日终止。二、被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海锦南房屋动拆迁有限公司2020年11月、12月的房屋租金人民币927,062元。三、被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应按照每日万分之三的标准支付原告上海锦南房屋动拆迁有限公司逾期付款滞纳金(以人民币463,531元为基数，自2020年10月27日起计至实际支付之日止；以人民币463,531元为基数，自2020年11月26日起计至实际支付之日止)。四、被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内搬离上海市黄浦区复兴东路XXX号XXX-XXX层，将房屋返还原告上海锦南房屋动拆迁有限公司。五、被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司应按照3元/平方米/日的标准支付原告上海锦南房屋动拆迁有限公司自2021年1月1日起至房屋实际返还之日止的占有使用费。案件受理费人民币25,374元(原告已预缴)，由被告上海云丹茶艺市场经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  赵 霏法官助理  孙佳杰书 记 员  林晓凤附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实因其的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。