湖南省长沙市开福区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）湘0105民初21号 原告：欧阳丽春，女，1993年4月19日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：汪平，男，1968年8月19日出生，汉族，住湖北省天门市。 原告：陈静园，女，1982年12月5日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：李康平，男，1949年1月17日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：刘惠，女，1965年3月27日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：杨亚玲，女，1974年3月8日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：周明，男，1988年6月11日出生，汉族，住湖南省宁乡县。 原告：陈芳，女，1973年12月7日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：张挺，男，1984年9月17日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。 原告：陈林，男，1970年6月10日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：钟建国，男，1988年8月26日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：李爱英，女，1980年9月22日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。 原告：曾芳，女，1984年12月6日出生，汉族，住湖南省。 原告：王志超，男，1979年11月24日出生，汉族，住湖南省汉寿县。 原告：杨雪梅，女，1971年11月1日出生，汉族，住长沙市开福区。 原告：马仁中，男，1990年1月17日出生，回族，住西宁市城东区。 原告：谢春娥，女，1983年1月15日出生，汉族，住湖南省洞口县。 原告：魏祥群，男，1985年9月20日出生，汉族，住长沙市一蒙语区。 十八位原告的共同委托诉讼代理人：肖亚勇，湖南方缔园律师事务所律师。 被告：彭秀芝，女，1952年2月26日出生，汉族，住长沙市岳麓区。 被告：黄莹，女，1974年1月5日出生，汉族，住长沙市天心区。 委托诉讼代理人：付康鹏，湖南谐正律师事务所律师。 被告：长沙东建物业管理有限公司，住所地长沙市开福区通泰街街道营盘路6号潮宗御苑D栋501号。 法定代表人：朱琳，董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：伏艳华，该公司员工。 被告：长沙若初见酒店管理有限公司，住所地长沙市开福区××街道××路××号××栋××房（集群注册）。 法定代表人：黄莹。 原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群诉被告彭秀芝、黄莹、长沙东建物业管理有限公司（以下简称东建物业公司）、长沙若初见酒店管理有限公司（以下简称若初见公司）建筑物区分所有权纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。代理书记员王瑾担任庭审记录。原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群的委托诉讼代理人肖亚勇，被告黄莹及其委托诉讼代理人付康鹏，被告东建物业公司的委托诉讼代理人伏艳华，被告若初见公司到庭参加了诉讼，被告彭秀芝经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群向本院提出诉讼请求：1、判令被告彭秀芝、黄莹、长沙若初见酒店管理有限公司停止使用潮宗御苑C栋3501房、3502房、3502房进行经营的行为、恢复该房住宅使用；2、判令被告彭秀芝、黄莹、长沙若初见酒店管理有限公司限期拆除潮宗御苑C栋3501房、3502房、3502房室外经营性招牌、恢复原状；3、判令被告长沙东建物业管理有限公司承担上述第一、二项诉讼请求的连带责任；4、判令被告承担本案诉讼费。 事实及理由：原告欧阳丽春等18人是潮宗御苑C栋的18套房产的住户、业主，与潮宗御苑C栋3501室、3502室同处一栋楼同一单元。该潮宗御苑3501房、3502房的规划用途为住宅。被告彭秀芝、黄莹未经包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主同意，违法改变房屋住宅用途，使用该房进行商业民宿经营，对外商业招牌为“若初见艺宿（长沙万达广场店）”，经营行为至今持续。包括18名原告在内的本栋建筑物内的其他业主多次主张停止“住改商”违法行为未果，潮宗御苑“住改商”违法行为愈演愈烈，到了“泛滥”的地步，已经严重影响住户的正常生活秩序。《中华人民共和国物权法》第七十七条明确规定“业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意”，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条明确规定“业主将住房改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称‘有利害关系的业主’”，据此规定，本案“住改商”行为已经构成违反物权法第七十七条的违法行为。《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条明确规定“业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持”，据此，被告彭秀芝、黄莹对“住改商”违法行为负有停止经营行为、恢复该房住宅使用；拆除经营性招牌、恢复原状等法律义务和法律责任。被告长沙东建物业管理有限公司是该潮宗御苑3501房、3502房的物业服务企业，对该房用于商业目的的装修发放了《装修许可证》或办理了其他装修许可手续，默许行为人在该房室外设置商业招牌，且拒绝向原告提供“住改商”违法行为人的身份和租赁合同等信息，为原告消除该违法状态设置障碍，因此，被告长沙东建物业管理有限公司对“住改商”违法行为的发生和持续存在共同的违法意思表示和行为，依法应当与违法行为人承担连带责任。综上所述，原告的诉讼请求具有确凿的事实和明确的法律依据，此种“住改商”违法状态也到了“非纠正不可”的地步，请求人民法院支持原告的诉讼请求，维护18名原告的基本居住需求，维护潮宗御苑C栋的正常生活秩序。 被告黄莹辩称：一、被告黄莹所经营的若初见艺宿不仅办理了营业执照，同时还签署长沙市出租房屋旅馆业经营治安责任书，故其经营行为合法有效；二、被告黄莹在涉案房屋3501、3502从事经营性行为是符合“联合执法组”作出的《关于整治住改商行为的通知》的相关规定的，故其经营行为合法有效；三、原告与被告黄莹之间的矛盾经过第三方协调已经达成了《潮宗御苑小区纯住户与商租户矛盾协商会议纪要》，故原告与被告黄莹之间的矛盾已经得到了妥善解决；四、被告黄莹所经营的若初见卫生状况良好，对广大原告的居家生活并没有造成实质性影响。综上所述，被告黄莹所从事的经营行为完全是合法合规的，请求驳回原告的全部诉讼请求。 被告若初见公司辩称：酒店是2019年5月转让过来的，所有的正规手续都有，当时咨询了潮宗御苑可合理合法地经营民宿，所以花了高价钱来经营该民宿。且疫情以来均是亏损状态，两个春节期间均停业。业主签署了同意被告经商的同意书，不然被告也不会在这里经营。被告经营该酒店的资质和品质均是符合相关要求的，且安装了人脸识别，每位入住的客人均是实名登记的。 被告东建物业公司辩称：根据最高院关于审理建筑物区分所有权案件的司法解释的相关规定，被告不属于建筑物区分所有权的法定主体，原告起诉被告不符合法律规定。被告作为物业管理公司，仅对小区内的公共部分进行管理，对专有部分的住改商行为不负有监管义务，因此，与其他被告不构成共同侵权，不应承担连带责任。 被告彭秀芝经本院传票唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 经审理查明：原告欧阳丽春等18人均为长沙市开福区营盘路6号潮宗御苑Ｃ栋的房屋所有权人，被告彭秀芝为Ｃ栋3501房、3502房的房屋所有权人。2019年5月1日，被告黄莹与被告彭秀芝签订《租赁合同书》，合同约定被告彭秀芝向被告黄莹出租位于长沙市开福区××路××号××栋××房屋作为装修、改造宾馆酒店使用。根据房屋规划性质，潮宗御苑Ｃ栋5楼以上均为住宅用房，被告若初见公司系被告黄莹注册成立，该公司注册地址为长沙市开福区××街道××路××号××栋××房。被告黄莹在未经得包括原告欧阳丽春18名原告在内的Ｃ栋其他业主同意下，将3501号、3502号房屋装修成12间房屋用作若初见公司的经营民宿，并在3501号、3502号房屋的外墙上张贴“若初见艺宿”的招牌。原告欧阳丽春等18人认为被告彭秀芝的行为侵犯了其合法权益，遂诉至本院。 上述事实，有租赁合同书、营业执照、照片、不动产登记情况表、当事人陈述、开庭笔录等证据予以佐证。 本院认为：一、根据《中华人民共和国民法典》第二百七十九条的规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。另，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条“业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称有利害关系的业主”，原告的房屋与涉案房屋在同一建筑物内，原告属于有利害关系的业主。本案中，涉案3501号、3502号房屋的所有权人系被告彭秀芝，该房屋为住宅用房，被告黄莹作为承租人在未经C栋全体业主同意情况下，擅自在外墙张贴“若初见艺宿”的招牌并以若初见公司开展经营活动，将住宅改变为经营性用房，违反了上述法律规定。根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款"业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持"的规定，原告作为有利害关系的业主，要求被告彭秀芝、黄莹、若初见公司排除妨害、消除危险、恢复原状即停止使用涉案房屋进行经营、将涉案房屋恢复为住宅用途、拆除房屋外经营性招牌的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、被告东建物业公司不是房屋的所有权人，非“住改商”的主体，对原告不承担停止经营和恢复房屋住宅使用的责任，本院对原告要求被告东建物业公司承担连带责任的请求不予支持。三、被告彭秀芝经本院传票传唤未到庭参加诉讼，应承担不应诉、不举证、不质证的法律后果。 综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第二百七十九条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百四十八条的规定，判决如下： 一、被告彭秀芝、黄莹、长沙若初见酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内停止使用潮宗御苑C栋3501房、3502房进行经营活动，恢复该房屋的住宅性质； 二、被告彭秀芝、黄莹、长沙若初见酒店管理有限公司在本判决生效之日起十日内拆除房屋外张贴的经营性招牌； 三、驳回原告欧阳丽春、汪平、陈静园、李康平、刘惠、杨亚玲、周明、陈芳、张挺、陈林、钟建国、李爱英、曾芳、王志超、杨雪梅、马仁中、谢春娥、魏祥群的其他诉讼请求。 本案案件受理费40元，由被告彭秀芝、黄莹、长沙若初见酒店管理有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉至湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 员  刘珊 二〇二一年四月十五日 代理书记员  王瑾 附法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第二百七十九条业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十条业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。 将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。 第十一条业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第一百四十八条人民法院对公开审理或者不公开审理的案件，一律公开宣告判决。 当庭宣判的，应当在十日内发送判决书；定期宣判的，宣判后立即发给判决书。 宣告判决时，必须告知当事人上诉权利、上诉期限和上诉的法院。 宣告离婚判决，必须告知当事人在判决发生法律效力前不得另行结婚。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。