广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5270号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州摩购电子商务有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：金谦，职务经理。委托诉讼代理人：朱小斌，广东诺臣律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州市钱大妈农产品有限公司，住所地：广州市海珠区。法定代表人：冯冀生，职务董事长。委托诉讼代理人：孔令文，北京市盈科（佛山）律师事务所律师。上诉人广州摩购电子商务有限公司（以下简称“摩购公司”）因与被上诉人广州市钱大妈农产品有限公司（以下简称“钱大妈公司”）预约合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初24306号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人摩购公司代理人朱小斌、被上诉人钱大妈公司代理人孔令文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。摩购公司上诉请求：1.依法撤销一审判决第一项，依法改判驳回钱大妈公司的全部诉讼请求，并依法改判支持摩购公司的全部反诉请求，即判令钱大妈公司赔偿摩购公司经济损失1078978.6元及利息（利息以1078978.6元为基数，自摩购公司提起反诉之日即2020年9月1日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，至实际清偿之日止）；2.钱大妈公司负担本案一、二审受理费。事实和理由：一、一审判决摩购公司退还钱大妈公司150000元没有事实和法律依据，明显违反讼争《租赁意向协议》第六条约定，且对摩购公司显失公平。（一）本案的事实和证据均已证明，导致《房屋租赁合同》不能签订的原因和责任在钱大妈公司。摩购公司已为落实和签署《房屋租赁合同》，进行了充分的准备，包括在签署《租赁意向协议》的当天有序搬离，公司整体全部迁出、腾空租赁物业、多次协助钱大妈公司看场，与钱大妈公司盘点、交接租赁物业内的资产，在履行《租赁意向协议》过程中不存在任何过错。而相反，钱大妈公司在多次通过微信方式明确同意双方之前协商并调整的合同文本内容后，又对合同文本内容反悔，提出修改意见，再提出种种《租赁意向协议》约定之外的要求，故意为合同签订设置障碍，并最终明确拒绝签订《房屋租赁合同》。显然，导致《房屋租赁合同》不能签订的原因和责任在钱大妈公司，钱大妈公司须依法承担缔约过失责任。（二）《租赁意向协议》第六条明确约定：“在本协议的第四条约定的预订期限内，甲方拒绝签订房屋租赁合同的，无偿返还已收取乙方的定金，不负任何法律责任；乙方拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求甲方返还已收取的定金。”该项约定没有违反任何法律法规的规定，合法有效。即无偿返还已收取乙方定金的约定条件只能是“甲方拒绝签订房屋租赁合同”。由于拒绝签订房屋租赁合同既不符合摩购公司的期望，也不符合摩购公司的经济利益，且明显有悖于摩购公司积极为双方签订正式合同的各项行为目的，故摩购公司没有也不可能“拒绝签订房屋租赁合同”。在此情况下，一审判令摩购公司退还150000元（定金）已明显违反了《租赁意向协议》第六条的明确约定，没有任何事实和法律依据。（三）一审判决一方面认定“导致最终未能签订正式的房屋租赁合同不能归咎于任何一方。故原、被告双方均不存在违反诚实信用原则的行为”，但一方面又同时认定“原告要求被告返还已收取的150000元，符合双方约定，本院予以支持”，不仅自相矛盾，也对摩购公司显失公平。一审判决的实质在于，在已明确认定摩购公司没有任何过错也不存在违反诚实信用原则的情况下，却判令摩购公司承担了违反《租赁意向协议》第六条约定的“拒绝签订房屋租赁合同”的法律后果；而相反，作为已明确“拒绝签订房屋租赁合同”的钱大妈公司却无需承担任何法律责任。显然，该项判决本身不仅没有任何事实依据，也对摩购公司显失公平，严重损害了摩购公司的合法权益。二、一审判决驳回摩购公司的全部反诉请求没有事实和法律依据，依法必须予以撤销。（一）如前所述，导致《房屋租赁合同》不能签订的原因和责任在钱大妈公司，钱大妈公司须依法承担缔约过失责任，并对由此造成摩购公司的直接经济损失（租赁物业两个月空置期的租金和管理费损失）。（二）摩购公司在《租赁意向协议》签订后花费大量人力物力推进双方的签约事宜，迁出、腾空租赁物业，并基于诚信履行《租赁意向协议》而拒绝其他意向承租机构的要求，目的都在于确保租赁物业在《租赁意向协议》第二条约定的租赁期限从2020年5月1日起交付给钱大妈公司使用。显然，基于诚实信用原则，上述为签订正式合同进行的必要准备本不该有任何商业风险和损失，但由于钱大妈公司违反诚实信用原则，拒绝签订房屋租赁合同，从而造成摩购公司遭受经济损失，因此，摩购公司的经济损失依法必须由钱大妈公司赔偿。（三）一审判决认定摩购公司在签订《租赁意向协议》后的各项准备行为“均属于被告方的经营行为，由此产生的商业风险和损失，应自行承担”没有任何事实和法律依据，明显违反了《中华人民共和国民法典》第五百条对于“当事人在订立合同过程中……造成对方损失的，应当承担赔偿责任”，严重损害了摩购公司的合法权益，在法律上将导致鼓励不诚信、不诚信无责等严重不良后果。综上所述，摩购公司请求二审法院依法予以改判。钱大妈公司二审答辩称其认为一审判决认定事实清楚，说理充分，判决公正合理。摩购公司认为是由于钱大妈公司的原因而造成双方最终未能签订合同，要由钱大妈公司承担责任，钱大妈公司认为其主张是不成立的。钱大妈公司同意一审的论述。钱大妈公司于2020年8月3日向一审法院起诉请求：1.摩购公司向钱大妈公司返还定金300000元及利息（利息以300000元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.摩购公司向钱大妈公司支付律师费20000元；3.本案诉讼费由摩购公司承担。摩购公司反诉请求：1.钱大妈公司赔偿摩购公司经济损失1078978.6元及利息（利息以1078978.6元，自提起反诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；2.钱大妈公司承担本案反诉讼费。一审法院认定事实：2020年4月10日，钱大妈公司（承租方、乙方）与摩购公司（出租方、甲方）签订《租赁意向协议》，约定乙方拟租赁甲方坐落于广州市海珠区广州大道南1601-1603号10栋的房屋，租赁房屋建筑面积为5353.3平方米；租金标准134元/㎡，每年递增6%；租赁期限为2020年5月1日至2023年11月30日，免租期10天；乙方同意签订本合同之日起1工作日内支付定金150000元，作为甲、乙方双方当事人订立房屋租赁合同的担保，双方签订房屋租赁合同后，乙方支付的定金转为押金；甲、乙双方商定于2020年4月24日前到广州TIT创意园与甲方签订《房屋租赁合同》，在预订期限内，甲方拒绝签订房屋租赁合同的无偿返还已收取乙方的定金，不负任何法律责任；乙方拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求甲方返还已收取的定金；甲乙双方签订正式的房屋租赁合同，实际的租赁房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准，等内容。当日，钱大妈公司通过交通银行向摩购公司转账150000元，并附加信息：“租赁意向金”，摩购公司确认收到上述款项。对于该款项性质，钱大妈公司主张按照《租赁意向协议》约定为定金，摩购公司认为属于租赁意向金，而不属于定金。一审庭审中，钱大妈公司、摩购公司双方确认涉案房屋与钱大妈公司办公地址同属一个园区，均分别由钱大妈公司、摩购公司双方各自向广州华南国际名车展览中心租赁。摩购公司称涉案房屋属其承租并用于办公，后因想更换经营地址，于2020年2月在网上发布将案涉房屋全部进行转租的信息，钱大妈公司表示在看到转租消息后与摩购公司洽谈房屋租赁事宜，在钱大妈公司、摩购公司双方签订《租赁意向协议》后，因在提供正式合同文本、涉案房屋产权证明、业主同意转租证明、原租赁合同及免租期等问题上存在争议，一直磋商至2020年5月9日未能达成一致意见，钱大妈公司向摩购公司追讨已付款项未果，遂成本讼。钱大妈公司、摩购公司均主张未能签署正式《房屋租赁合同》的责任在于对方，并各自提交负责洽谈租赁事宜的员工的微信聊天记录等作为证据，钱大妈公司、摩购公司双方一审当庭对微信聊天记录进行核对，并确认其真实性。根据微信聊天记录显示，基本协商过程如下：2020年4月26日下午15时摩购公司微信昵称为“亭子*^o^*”的员工给钱大妈公司微信昵称为“张中华”的员工发送租赁协议，“张中华”在微信群内对上述协议中租金递增比例提出异议，并认为与意向协议约定不符，同时对其他条件提出协商意见。2020年4月28日，“张中华”通过微信向摩购公司员工提出需要补充产权证明、转租证明及摩购公司跟物业签订的租赁合同（关键部分打马赛克等），后摩购公司微信名为“Vega”的员工在微信群内发出原租赁合同中租赁期限部分，由于部分打马赛克，只能显示从2019年起至2023年，具体到期日期无法显示。2020年4月30日，“张中华”表示“今天我们是带着诚意过来签约的，合同条款已经确认了，但是转租给我们，只要你们提供跟园区的签约合同（可以抹掉金额，但要有合同租赁期限），你始终不肯提供，这样，我们无法确认租赁权，也无法保障自己的权益。如果你这边无法提供，我们无法盖章”，对此“亭子*^o^*tara”回复“那现在咱们都提供啦，合同今天也约好啦”“吴小姐过去啦”，但双方当日未签约。双方因提供原出租方同意转租证明等问题继续协商至2020年5月9日，当日双方公司员工进行面谈，又因免租期问题未能达成一致，钱大妈公司主张要求顺延10天作为免租期，摩购公司主张由于公司已于2020年4月28日搬离涉案房屋，无法按照意向协议约定起租日为2020年5月1日履行是钱大妈公司的原因造成，只同意延长免租期至2020年5月15日。由此，双方确定无法就租赁问题达成一致意见。此外，摩购公司提供公司内部群聊天记录作为证据，主张在2020年4月10日与钱大妈公司签订意向协议后着手办理案涉地址，并实际在2020年4月28日搬离。另查，2019年4月19日，广州华南国际名车展览中心（出租方）与摩购公司（承租方）签订《广州创投小镇场地使用协议书》，约定广州华南国际名车展览中心出租涉案房屋给摩购公司，租赁期限为2019年4月19日至2023年11月30日止，摩购公司不得将租赁场地擅自分租或转租给第三方使用。摩购公司称业主方已经同意其转租，并草拟钱大妈公司、摩购公司与业主三方补充协议，但最终未签订。2020年7月31日，广州华南国际名车展览有限公司与摩购公司签订《关于终止物业租赁合同的协议》，约定提前解除双方签订的场地使用协议书，由摩购公司使用已支付给广州华南国际名车展览有限公司的3个月租赁费用的保证金1284792元抵扣2020年5月、6月、7月的欠租费用，抵扣后仍欠费376987元于2020年8月19日前支付，摩购公司在2020年8月14日前交还该物业。另外，钱大妈公司提供《民事委托代理合同》和诉讼代理费发票等作为证据，拟证明钱大妈公司为此支付了律师费20000元。一审法院认为：本案为钱大妈公司、摩购公司双方在房屋租赁合同订立过程中引起的纠纷，故本案案由应定为缔约过失责任纠纷。根据《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为”。本案的焦点问题在于钱大妈公司、摩购公司双方在订立正式房屋租赁合同中是否存在未遵守诚实信用原则的行为。对于此焦点问题，一审法院评析如下：首先，双方在租赁意向协议中约定于2020年4月24日前签订《房屋租赁合同》，但上述时间未能签订房屋租赁合同后，双方仍继续就租赁事宜进行磋商，视为同意对签订正式房屋租赁合同时间的变更；其次，在租赁意向协议中约定“实际的租赁房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准”，意味着双方在签订租赁意向协议时对租赁价格等合同主要条款并未达成一致，而根据双方的协商过程反映，租金递增比例及免租期间确属双方协商的重点，双方并不存在假借订立合同，恶意进行磋商的行为；再次，由于涉案房屋属于转租情况，故钱大妈公司要求摩购公司提供产权证明、原租赁合同及业主同意转租证明均属于规避商业风险的正常要求，摩购公司在协商过程中也逐步对上述文件进行披露和解释，均没有违反诚实信用的行为；最后，在2020年5月9日双方进行最后的协商过程中，双方仅就免租期间未能达成一致意见，也是双方意思自治的体现，导致最终未能签订正式的房屋租赁合同不能归咎于任何一方。故钱大妈公司、摩购公司双方均不存在违反诚实信用原则的行为。关于未能签订正式租赁合同的法律后果。双方在租赁意向协议中对未能签订正式租赁合同后果进行了约定，即摩购公司拒绝签订房屋租赁合同的无偿返还已收取钱大妈公司的定金，不负任何法律责任，钱大妈公司拒绝签订房屋租赁合同的，无权要求摩购公司返还已收取的定金，属双方真实意思表示，双方应予以遵守。现钱大妈公司要求摩购公司返还已收取的150000元，符合双方约定，一审法院予以支持，至于钱大妈公司还主张的双倍返还定金、相应利息及律师费的诉讼请求，由于未能签订正式合同的责任不能单方归咎于摩购公司，双方也无相关的约定，故一审法院予以驳回。关于摩购公司反诉钱大妈公司赔偿经济损失的问题，摩购公司主张的经济损失为相当于2个月的租金损失，由于摩购公司在与钱大妈公司签订正式合同前自行搬离涉案房屋，在2020年5月9日确定与钱大妈公司不能签订正式房屋租赁合同后，又于2020年7月31日自行解除与原出租方的租赁关系，上述行为均属于摩购公司的经营行为，由此产生的商业风险和损失，应自行承担，故对摩购公司的反诉请求，一审法院予以驳回。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、被告广州摩购电子商务有限公司在本判决生效之日起十日内向原告广州市钱大妈农产品有限公司退还款项150000元；二、驳回原告广州市钱大妈农产品有限公司的其他诉讼请求；三、驳回被告广州摩购电子商务有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费6100元，由原告钱大妈公司负担3240.6元，被告摩购公司负担2859.4元；反诉受理费7255.4元，由被告摩购公司负担。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案属民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。综合双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点可归纳为：一、本案纠纷是缔约过失责任纠纷，还是预约合同纠纷？二、租赁双方未能正式签订及履行合同的责任是否在钱大妈公司？三、钱大妈公司是否有权要求返还15万元的诚意金？四、钱大妈公司是否需要赔偿摩购公司1078978.6元及利息？针对前述争议焦点，本院认定如下：关于焦点一，从一审查明事实可知，钱大妈公司预向摩购公司租赁坐落于广州市海珠区广州大道南1601-1603号10栋的房屋，于2020年4月10日与摩购公司签订了《租赁意向协议》，该协议对租赁房屋的建筑面积、租金标准、租赁期限、定金15万元、以及正式签订《房屋租赁合同》的时间、违约责任均作了约定，故该《租赁意向协议》实质为双方订定的预约合同，双方是在履行预约合同过程中产生纠纷成讼，故本案应为预约合同纠纷。一审确定本案为缔约过失责任纠纷不当，本院予以纠正。关于焦点二、双方在前述签订的《租赁意向协议》中约定于2020年4月24日前签订《房屋租赁合同》，但从一审查明事实来看，在上述时间前双方并未能签订正式的房屋租赁合同，后，双方仍继续就租赁事宜进行了磋商。另从在该《租赁意向协议》中约定“实际的租赁房屋区域、位置、面积及租赁单价以正式合同为准”可知，双方在签订租赁意向协议时对租赁价格等合同主要条款并未最终达成一致，需要在正式签订的《房屋租赁合同》中进一步进行明确。根据双方的协商过程的情况来看，本案由于涉案房屋属于摩购公司转租给钱大妈公司，故钱大妈公司要求摩购公司提供产权证明、原租赁合同及业主同意转租证明合理合法，而摩购公司在协商过程中也逐步对上述文件进行了披露和解释，但双方在2020年5月9日进行最后的协商过程中未就免租期间达成一致意见，导致最终未能签订正式的房屋租赁合同。基于此，一审认定双方均不存在违反诚实信用原则的行为，且有关最终未能签订正式租赁合同的责任不能归咎于任何一方并无不当，本院予以认可。关于焦点三、根据双方签订的前述《租赁意向协议》内容可知，双方并未对最终未能正式签订合同的法律后果进行约定。如上所述，有关最终未能签订正式租赁合同的责任不能归咎于任何一方，现钱大妈公司要求摩购公司返还其定金150000元合理合法，一审予以支持并无不妥，本院予以认可和维持。关于焦点四、本案摩购公司以钱大妈公司构成违约为由，要求钱大妈公司向其支付两个月的租金损失合计1078978.6元与前述法院认定双方均不存在违反诚实信用原则的行为，且有关最终未能签订正式租赁合同的责任不能归咎于任何一方不一致，且从一审查明事实来看，摩购公司在与钱大妈公司正式签订合同前自行搬离涉案房屋，在2020年5月9日确定与钱大妈公司不能签订正式房屋租赁合同后，又于2020年7月31日自行与广州华南国际名车展览公司签订了《关于终止物业租赁合同的协议》，提前结束了其对场地使用权利，一审认定前述行为均属摩购公司一方的经营行为，由此产生的商业风险和损失，均应由其自行承担亦无不妥，本院予以认可。综上，对摩购公司提出的上诉意见，本院均不予采纳。综上所述，摩购公司上诉请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、《中华人人共和国民事诉讼法》（2017年7月1日施行）第一百七十条第一款第一项及《最高人民法院关于适用的解释》（2015年2月4日施行）第九十条、第三百二十三条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10114.8元，由广州摩购电子商务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  郑怀勇审判员  何 佐审判员  闫 娜二〇二一年四月二十九日书记员  吴浩正徐毅敏