海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终463号   上诉人（原审原告）：徐国良，男，1968年10月26日出生，汉族，现住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：陈娇，海南为先律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：郑世贵，男，1958年1月4日出生，汉族，现住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：罗永林，重庆德普律师事务所律师。   委托诉讼代理人：文政华，重庆德普律师事务所律师。   原审第三人：儋州帝牟房地产经纪有限公司，住所地海南省儋州市那大镇。   法定代表人：黎向星，执行董事。   上诉人徐国良与被上诉人郑世贵及原审第三人儋州帝牟房地产经纪有限公司（以下简称帝牟公司）租赁合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4595号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   徐国良上诉请求：1.请求二审法院依法撤销海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4595号民事判决，并依法改判支持上诉人一审全部诉讼请求。2.判令本案一审、二审的案件受理费由被上诉人负担。事实和理由：一、上诉人徐国良是与帝牟公司签订《房屋租赁合同》而取得案涉商铺使用权，原审遗漏了对关键性证据《房屋租赁合同》的合法性、有效性进行认定。上诉人在2017年5月7日是与帝牟公司签订了《房屋租赁合同》，承租位于海南省儋州市人民中路249号楼房一层铺面，租赁期为2019年2月1日至2028年2月1日，并支付了租金，原审法院在一审中也查明了该事实。由此可知，被上诉人与原审第三人2013年10月21日签订的《租赁合同》于2019年2月1日到期后，上诉人是因与原审第三人承租而取得的案涉商铺的使用权，而不是以实际行动继续履行与被上诉人所签订的《合作协议》。帝牟公司在一审中明确陈述其与被上诉人所签订的《租赁合同》于2019年2月1日到期后，是以上诉人、被上诉人目前使用的商铺面积将商铺分别出租给双方的，而不是将商铺全部出租给被上诉人，上诉人在一审中提交的《房屋租赁合同》亦能证明其与帝牟公司承租案涉商铺的事实。因原审法院遗漏对帝牟公司与上诉人签订的《房屋租赁合同》这份关键性证据的合法性、有效性进行认定，程序违法，导致错误认定上诉人对案涉商铺的使用是与被上诉人所承租，致使案件事实查明不清。二、上诉人小舅子罗超清在《合作协议》期限届满后继续向被上诉人支付合作金上诉人并不知情，不能因此认定双方以实际行动继续履行协议。首先，根据双方《合作协议》的约定，上诉人在合作期间使用案涉商铺，除了缴纳合作金外，还需要交纳租金，每年租金24万元，并且第四、第五年租金每年递增10%。在合作期限内上诉人每年按约定向被上诉人支付租金，并交代小舅子罗超清按月向被上诉人支付合作金及水电费。2019年2月1日起上诉人与帝牟公司承租案涉商铺后，从来没有向被上诉人支付过任何房屋租金，上诉人小舅子罗超清继续支付合作金是因其不知合作期限终止。如果双方是以实际行动继续履行协议，那么上诉人也应按照协议约定自2019年2月1日起向被上诉人支付租金，履行合同支付租金的主要义务，不可能只是支付每月1800的合作金。否则，被上诉人不可能同意上诉人继续使用案涉商铺，不向上诉人追索2019年2月1日起至今的房屋租金，更不可能在两次起诉后又无故撤回起诉。其次，《合作协议》终止后，被上诉人已经失去收取合作金的法律基础，上诉人小舅子因不知《合作协议》终止且上诉人与帝牟公司已另外签订《房屋租赁合同》的事实，仍继续向被上诉人支付合作金，导致上诉人利益受损，被上诉人于2019年2月1日至2020年2月29日所收取合作金已构成不当得利，应予以返还上诉人。最后，在合作期限内上诉人已向被上诉人缴纳了35000元的水电费押金，按照《合作协议》的约定，合作期限届满后该笔押金应返还上诉人。现合作期限已经届满，且上诉人已和原审第三人承租了案涉商铺，双方不再履行《合作协议》，上诉人已付的押金35000元被上诉人应予以返还。上诉人的小舅子罗超清继续支付合作金上诉人并不知情，上诉人并没有继续履行《合作协议》的合意，原审法院依据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条之规定，认为双方以实际行动继续履行《合作协议》，认定《合作协议》继续有效，适用法律错误。   郑世贵辩称，一审判决认定事实清楚，证据确实充分，程序合法，应当依法予以维持。上诉人与帝牟公司签订的合同系无效合同，该合同系双方当事人恶意串通，损害被上诉人合法利益的合同，应属无效。被上诉人已经向人民法院提起诉讼要求确认该合同为无效合同，但该案因本案而中止审理。第二，上诉人一直与被上诉人建立有合作关系，在上诉人未交纳租金后就一直在向其追讨租金，向法院起诉。虽然被上诉人有撤回诉讼，但是并不能否认被上诉人向上诉人追讨租金的行为，而并非上诉人在其上诉中所称的没有向上诉人追讨。第三，上诉人称其小舅子不知道合作协议终止，并继续向被上诉人支付了合作金，显然是与事实不符的。在本案中罗超清系上诉人的小舅子一直在为上诉人做事，那么假设上诉人称合作协议已经终止了，就应当告知其小舅子不要再向被上诉人支付租金，但是在长达一年多的时间，上诉人却一直没有向罗超清告知该事实，显然这是与常理不符的。故本案中上诉人与被上诉人签订的合作协议是继续在履行，上诉人起诉没有任何事实根据，应当依法予以驳回。   帝牟公司未出庭应诉，亦未提交书面陈述意见。   徐国良向一审法院起诉请求：1.判令郑世贵向徐国良返还2019年2月1日至2020年2月29日期间支付的合作金23400元及利息（利息以23400元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2019年2月1日起计至2019年8月19日止；以23400元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至欠款实际付清之日止，利息暂算至2020年9月17日为1834元）；2.判令郑世贵向徐国良返还水电费押金35000元并支付利息（利息以35000元为本金，按中国人民银行发布的同期一年期一般流动资金贷款基准利率自2019年2月2日起计至2019年8月19日止；以35000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计至欠款实际付清之日止，利息暂算至2020年9月17日为2743元）；3.判令郑世贵负担案件受理费。   一审法院认定事实:2013年10月21日，帝牟公司作为出租方（甲方）与儋州精华电讯中心作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，郑世贵任儋州精华电讯中心的法定代表人，《租赁合同》约定：“一、甲方将那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面及杂物间租赁给乙方使用（以现状为准）。乙方在承租期所产生的各种税费用由乙方负责（自理）。二、预定租赁期5年（自2013年10月1日至2018年10月1日），后续租合同须提前壹年续订，租金事宜另议商订，在同等条件下乙方有优先承租权。因承租后须装修铺面，给予二个月装修期，租赁期延长至2018年12月1日。手写备注：因甲方主楼装修致乙方停业二个月，续补租赁期延长至2019年2月1日”。   2018年7月6日，帝牟公司与郑世贵签订《续赁合同》，合同约定：帝牟公司（甲方）将那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面及杂物间租赁给儋州精华电讯中心（乙方）使用（以现状为准）。儋州精华电讯中心在承租期所产生的各种税费用由乙方负责（自理）；预定续赁期6年（自2019年3月1日至2025年3月1日）后续租赁合同须提前壹年续订，租金事宜另议商订，在同等条件下乙方有优先承租权，因承租后须装修铺面，给予二个月装修期，续赁期延长至2025年5月1日。”   2013年10月1日，郑世贵作为甲方与徐国良作为乙方签订《合作协议》，《合作协议》约定：“一、甲方将那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面及杂物间给乙方合作使用（以现状为准）。乙方在合作期所产生的各种费用由乙方负责（自理）。二、预定合作期5年（自2013年10月1日至2018年10月1日），后继续合作需提前壹年续订，合作事宜另议商订，在同等条件下乙方有优先合作权。因铺面需装修，给予二个月装修期，合作期延长至2018年12月1日。三、租金付款方式：A、……水电费押金人民币35000元签字日乙方支付给甲方……D、乙方须按每月5日前上缴上月的合作金1800元和实际使用水电费给甲方。”同年10月22日，徐国良将水电费押金35000元交给郑世贵。徐国良在那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面经营蛋糕店。《合作协议》到期后，徐国良的小舅子罗超清自2019年2月至2020年2月仍然每月支付合作金1800元给郑世贵。   2017年5月7日，帝牟公司与徐国良签订《房屋租赁合同》将位于海南省儋州市人民中路249号楼房一层百货大楼对面出租给徐国良，《房屋租赁合同》约定：租赁期限为玖年，于2019年2月1日交房至2028年2月1日，玖年租金共计1000000元，一次性支付。同年5月10日，徐国良将房屋租金1000000元交给儋州帝牟房地产经纪有限公司。2019年1月1日，徐国良将那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面及杂物间转租给叶立生使用并签订《合作协议》，《合作协议》约定合作期限为六年，自2019年2月1日至2025年1月31日止。叶立生租赁那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面用于经营摩尼卡蛋糕店。   一审法院认为，本案的争议焦点为：郑世贵是否应当向徐国良返还合作金、水电费及相应的利息。本案中，郑世贵系儋州精华电讯中心的法定代表人，帝牟公司与儋州精华电讯中心的《租赁合同》到期后，双方重新签订了《续赁合同》约定租赁期至2020年5月1日，在该合同未被解除的情况下，儋州精华电讯中心依法享有该铺面的合法使用权。徐国良与郑世贵就涉案铺面于2013年10月1日签订《合作协议》，该《合作协议》系双方真实意思表示，内容具体明确且不违反法律规定，合法有效，受法律保护，该院予以确认。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案徐国良与郑世贵《合作协议》约定的租赁期限（自2013年10月1日至2018年12月1日）届满后，徐国良与郑世贵虽未续订协议，但徐国良小舅子罗超清亦继续向郑世贵每月支付合作金，郑世贵对此均没有提出异议，双方均以自己的实际行动履行了该《合作协议》的主要义务，因此，徐国良与郑世贵于2013年10月1日签订《合作协议》继续有效，租赁期限变为不定期。综上所述，徐国良与郑世贵之间的合同关系成立且继续合法有效，双方均应按照约定履行协议，故徐国良请求返还合作金及水电费押金的诉请于法无据，不予支持。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十七条、第六十条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决:驳回徐国良的诉讼请求。案件受理费687.21元，由徐国良负担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：上诉人与被上诉人之间是否仍存在合作协议所涉的租赁关系，即上诉人是否应退还被上诉人2019年2月1日起至2020年2月29日收取的合作金及水电费押金35000元。本案中，双方当事人确认帝牟公司与徐国良《房屋租赁合同》约定租赁标的物位于海南省儋州市人民中路249号楼房一层百货大楼对面，帝牟公司与郑世贵个人独资的企业儋州精华电讯中心签订《续赁合同》约定的那大人民中路249号商贸宾馆面临解放南路的一楼铺面及杂物间所指向的是同一地址。但是鉴于帝牟公司与徐国良签订的《房屋租赁合同》约定的租赁物不明确，无法确定是否是同一标的物。而郑世贵与徐国良2013年10月1日签订的《合作协议》所涉的租赁标的物，郑世贵于2013年就交付徐国良占有使用，虽然约定的合作期限至2018年12月1日，但期满后，徐国良并未将案涉铺面及杂物间交回给郑世贵，其小舅子罗超清直至2020年3月仍然向郑世贵支付合作金和水电费，且2019年1月1日，徐国良将案涉铺面及杂物间出租给叶立生使用。从上述事实及当事人陈述可知，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定来认定徐国良和郑世贵的租赁关系存续并无不当。徐国良与郑世贵的租赁关系存续且徐国良亦将案涉铺面及杂物间转租，其要求郑世贵退还2019年2月1日起至2020年2月29日收取的合作金及水电费押金35000元没有事实和法律依据。   综上所述，一审判决认定事实清楚，裁判结果并无不当，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1374.42元，由上诉人徐国良负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二〇二一年四月三十日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。