安徽省蚌埠市蚌山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0303民初1395号原告：张为民，男，1983年2月22日出生，汉族，住安徽省蚌埠市蚌山区。委托诉讼代理人：邹伟军，男，1970年8月28日出生，汉族，住安徽省蚌埠市龙子湖区。被告：蚌埠汇金商业物业管理有限公司，住所地安徽省蚌埠市。法定代表人：潘明晖，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王栓继，安徽明锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：周凯瑞，安徽明锐律师事务所律师。原告张为民与被告蚌埠汇金商业物业管理有限公司（以下简称汇金商业物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张为民及其委托诉讼代理人邹伟军、被告汇金商业物业公司的委托诉讼代理人周凯瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张为民向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告之间的汇金广场（商铺）租赁合同；2.被告退还原告商铺保证金3000元；3.被告退还原告商铺租金9750元；4.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2014年8月13日，原、被告签订《汇金广场（商铺）租赁合同》，该合同约定了租赁地址、合同期限、租赁费用的收取和管理责任等，合同第六条第二款约定：被告及被告指定的物业公司为原告提供租赁标的及相关配套设施和经营条件。合同签订后，被告一直未履行，场外是工地，商场门口多栋建筑物未拆除，内部装修也未完善，批发市场的建筑物和各种设施不符合建筑法、消防法等规定，市场没有空调暖气等基础设施，电梯是时开时停，没有物业管理，被告不具备开业和经营的条件，被告承诺的批发市场没有物流，原告无法经营。在不具备开业条件情况下强行让商户装修经营，四次改动开业时间，导致原告的大量应季商品受到巨大损失，未经原告等商户同意，强行私自更改和改变批发市场经营性质，被告先后换了四个管理团队导致无法满足原告的经营条件和经营活动。原告多次向被告要求提供达到双方合同中承诺符合经营的租赁物及相关配套设施和经营条件，但被告却以种种理由拒绝。为维护原告的合法权益，故诉讼来院。汇金商业物业公司辩称，被告已经按照双方签订的租赁合同的约定将房屋交给了原告，在合同约定的开业日之前，被告已经通知原告开业，开业时间是2014年12月23日，且开业后原告领取了被告给的经营补助金，我们已经按照合同约定交付了承租的房屋，也按照合同约定收取租金，原告作为承租人要求退还租金、保证金、赔偿自己经营期间的损失，我们认为没有事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉请，原告诉请一我们同意解除合同，解除时间应当以原告返还房屋时间为准，在返还房屋之前原告应当继续支付租金。本院经审理认定事实如下：2014年8月13日，原告与蚌埠汇金投资管理有限公司签订《汇金广场（商铺）租赁合同》，约定：被告将位于汇金广场（一期）商业楼一层138号铺位（建筑面积60平方米）租赁给原告，用于经营男装。合同第三条约定：“租赁期限、免租装修期、开业日：1、租赁期限：三年，自2014年10月28日起至2017年10月27日止（自计租日起每十二个日历月为一租赁年度）。2、租赁标的交付期为：开业日期前第20天，即2014年10月8日（该交付日期暂定，以下简称暂定日），自租赁标的物的交付之日起至开业日前一日为免租期。3、本合同项下的开业日暂定为2014年10月28日，如甲方另行书面或公示通知乙方开业日的，以甲方通知为准；如甲方未通知，乙方应于该日开业，乙方未在该日开业的，不影响计租日的起算。……第四条：收费项目、标准及支付方式：1、租赁费：租金基准价为75元/月/平方米，按照建筑面积计算。第一年租金为27000元；第二年租金为43200元；第三年租金为54000元。2、租赁费的支付方式：（1）乙方应当于9月15日前签订《装饰装修协议》时支付第一年的租赁费用；2015年9月1日前支付第二个租赁年度前半年的租赁费用；2016年3月1日前支付第二个租赁年度后半年的租赁费用，以此类推直至期满。（2）乙方应在本合同签订时向甲方支付的3000元租赁履约保证金（房租押金）不抵充任何收费项目。鉴于双方在签订本租赁协议前已签订定向经营协议，乙方同意将向甲方交付的定金、预付租金自动转为本协议的租赁履约保证金和租金，并依据依法所选商铺的租金标准多退少补。……第十一条：违约责任：……除本合同明确规定的理由外，任何一方单方面解除或终止合同的视为违约。甲方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿乙方的损失，并退还履约保证金；乙方违约，应按本合同约定的当年度月收费项目标准的3倍赔偿甲方的损失，甲方不予退还履约保证金……”原告于2014年11月12日向被告交纳3000元履约保证金并支付一年租金27000元，被告于2014年11月底将涉案商铺交付原告。2015年1月23日，被告向汇金广场的商户付出通知，载明：“……本公司将定于2015年5月1日正式盛大开业！在试营业期间，本公司将于2015年1月18日停止发放100元/天的补助款，每日考勤正常进行，凡在此期间正常经营并履行本商场各项管理规定的商户将享受免租期至2015年4月31日的优惠政策。……”被告于2015年5月1日开业。2015年12月18日被告向原告发出《解除合同通知书》，原告于2015年12月21日收到，被告以原告在商铺使用期内存在迟到、早退、擅自停业3日以上及未按约定时间支付下一租赁年度上半年的租赁费用等情形，通知原告：“1、解除您与我公司签署的《汇金广场（商铺）租赁合同》，并收回承租的商铺。2、请您在接到本通知之日起2日内，缴清所有欠费。逾期，我公司将按租赁合同的约定按照当年收费项目标准的3倍收取违约金，直至收回商铺为止，同时要求逾期经营户承担违约责任。3、所有费用缴清后，经营户方可将承租商铺内的物品搬离。否则，我公司将按照租赁合同的约定予以处置。原告于2015年12月23日搬离涉案商铺。另查明：被告于2014年5月制定并下发原告的《汇金广场商业管理公约》第六条约定：“本公司负责提供营业时间内商场内公共区域的空气调节，实际空调开放时间，将根据天气情况作出适当调节。”但在原告经营期间，商场内空调从未开启。被告于2015年1月10日在其微信公众号上宣传“汇金广场：二马路汇金批发市场”。2015年6月25日、2015年7月11日被告微信公众号推送汇金广场业态规划：以家庭餐饮、娱乐、儿童为基础；带动零售的精致体验生活馆。再查明：蚌埠汇金投资管理有限公司于2015年12月4日变更为蚌埠汇金商业物业管理有限公司。本院认为，2014年10月27日原、被告签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方应按合同约定享有权利、履行义务。被告按约交付了租赁物，原告按约支付一年的租金，并交纳了履约保证金。在履行合同过程中被告向原告发出解除合同通知书，原告按照被告限定的时间搬离涉案商铺，视为原告同意解除合同，解除合同的时间应为原告搬离的时间即2015年12月23日。被告解除合同的理由为，原告存在迟到、早退及擅自停业3天以上情形，但未提交有效证据予以佐证，该理由不成立。另被告认为原告拖欠租金未支付，虽原告未按照合同约定在2015年9月1日前支付第二个租赁年度前半年的租赁费用，但被告在经营过程中商场内空调不予开放，并在履约过程中改变经营业态，致原告经营场所不具备批发市场的条件，严重影响原告的经营，导致合同无法继续履行双方均有责任，故对合同解除后原告交纳的剩余租金，被告应予以返还。关于返还的数额，双方对起租日有异议，合同约定的起租日即开业日，原告认为开业日为2015年5月1日，被告认为2014年12月23日，双方合同约定开业日暂定为2014年10月28日，但被告与本商场内其他业主签订的租赁合同中约定开业日为2015年5月1日，原告提交的被告于2015年1月23日发出的通知，明确载明开业日为2015年5月1日，该通知虽系复印件，但与双方签订的合同载明的开业日一致，故开业日应为2015年5月1日，租金应从该日计算，至2015年12月23日合同解除之日。被告应退回原告未使用的租金(2015年12月24日至2016年4月30日)及履约保证金3000元。综上所述，对原告的诉讼请求，其合理部分，本院予以支持。对其他诉讼请求，不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、原告张为民与被告蚌埠汇金商业物业管理有限公司于2014年8月13日签订的《汇金广场（商铺）租赁合同》于2015年12月23日解除；二、被告蚌埠汇金商业物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告张为民商铺租金9468.16元、履约保证金3000元；三、驳回原告张为民的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1865元，减半收取933元，由原、被告各半负担，均于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员  王阿晶二〇二一年四月二十九日书记员  朱雅雯