山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2787号上诉人（原审原告）：程伟，男，1984年4月7日出生，汉族，住聊城市东昌府区。被上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人程伟因与被上诉人烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初2375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判支持上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：涉案项目原定于2019年9月1日交房，因建设单位未取得工程《竣工验收备案表》，达不到交付条件，不能交房，2020年7月15日被上诉人开始交付涉案房屋。被上诉人系格式合同的提供方，双方签订合同时，被上诉人并未采取合理的方式提醒上诉人注意免除或限制被上诉人责任的条款，也未明确注明并予以说明。限制条款明显减轻了被上诉人责任，加重了上诉人责任，该条款无效。请求二审法院支持上诉人的上诉请求。程伟向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金56616.27元；2.被告支付原告或其代理人为该诉讼所花费的往返烟台差旅费590元、其他杂费100元（包含打印费、快递费、市内交通费等）；3.诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价款为593462元。原告已按约履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2019年9月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。”第九条约定“1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”原、被告双方另行签订了《补充协议》，该协议第二十七条约定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条约定“违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。”该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。被告于2020年7月14日取得涉案楼盘《建设工程竣工验收备案表》，原告于2020年7月15日接收涉案房屋。关于逾期交房违约金，原告主张按照《商品房买卖合同》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其提交微信群聊天记录，认为补充协议中第二十七条第5项为法定无效的格式条款，该条款是被告为了重复使用而预先拟定的，在订立合同时未与其协商，被告作为格式条款提供方免除其责任、排除原告根据对方逾期交房实际情况索赔的权利，且签订协议时被告未就该格式条款做任何解释说明。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，补充协议第二十七条第5款非格式条款，已明确约定出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的2%，双方应遵照履行，原告提交微信群聊天记录中聊天人员身份无法确认，即使为格式条款也并不能仅以聊天记录内容证明无效，双方缔约地位平等，没有被告利用优势地位强行要求原告签署的情形，原告完全有要求协商或拒绝签订的权利，补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，其已尽到了提示义务，该条款也没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。原告提交（2019）鲁0612民初1167号民事判决书及微信截图，主张其在无奈状态下非完全自愿接受合同条款。被告认为上述证据可以证明原告完全有选择不签合同的权利，微信截图并没有被告明确拒绝修改合同的相关内容。关于原告主张的差旅费及其他杂费。原告提供手机截图，证明因本案诉讼产生车费598元，其他杂费100元是实际发生的，但没有证据提交。被告认为补充协议明确约定违约金和赔偿金总额不能超过已付购房款2%，车费支出应在该范畴内，对超过2%部分不应赔偿。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向法院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于商品房买卖合同第八条中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对证据的真实性不予认可，提交2019年8月20日被告向其出具的交房通知书，上面载明的交房时间是2019年9月1日，证明至少截至2019年8月20日被告并未因天气原因导致工程暂停，严重影响施工进度，且被告提供的数据没有官方认可，天气与被告无法施工之间没有绝对联系。一审法院认为，本案的主要争议焦点在于双方签订的补充协议及补充协议中关于违约金变更的条款是否有效。第一，根据规定，具备下列条件的民事法律行为有效：(一)行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。原告系具备完全民事行为能力的自然人，其在与被告签订商品房买卖合同情况下，又与被告签订补充协议，系其真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定。第二，根据合同法第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，双方签订的补充协议中关于违约金的变更并未免除开发商对购房业主的责任，亦未排除购房业主向开发商主张权利，其中违约金只是对上限进行了约定。第三，根据最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十八条的规定，当事人可以请求人民法院增加违约金，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。即在双方签订的补充协议中如果原告认为违约金过低，不足以弥补其损失，其完全可以通过请求调增违约金的方式寻求救济，但并不影响补充条款的效力。综上所述，法院认定双方签订的补充协议有效，补充协议中关于违约金变更的条款有效。商品房买卖合同约定被告需于2019年9月1日向原告交付涉案房屋，但直至2020年7月15日被告才履行交房义务，该期间已逾期交房，应向原告支付自2019年9月2日至2020年7月15日期间逾期交房违约金。在法院认定补充协议条款有效，且原告未主张违约金过低，未要求调增违约金的情况下，按补充协议中约定的以不超过已付购房款的百分之二标准核算，法院认定逾期交房违约金为11869.24元（593462元×2%）。被告答辩主张在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间应予扣减，但其未能提供证据予以佐证，且被告所述的天气原因并不属于合同中约定的卖方可以据实予以延期的情形，另被告亦未提供证据证实就延期情况向原告进行了告知，故法院对被告该项答辩意见不予采信。根据补充协议约定，被告作为违约方应向守约方原告支付差旅费等费用。原告亦以此为由主张差旅费、其他杂费，但补充协议约定“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”，在法院已按此标准支持了逾期交房违约金的情况下，对原告主张的差旅费、其他杂费不再支持。综上所述，经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，一审法院于2020年12月16日判决：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内支付原告程伟逾期交房违约金11869.24元；二、驳回原告程伟的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1216元，减半收取计608元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明，涉案房屋在签订《商品房买卖合同》时尚未取得预售许可证，但在起诉前已经取得。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人于本案起诉前已取得预售许可证，该合同及协议合法有效。关于《补充协议》约定的“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付房款的百分之二”应否认定为无效的格式条款问题。本院认为，《补充协议》中约定购房款百分之二上限条款仅是对违约责任上限的约定，对于违约金的标准被上诉人亦认可，仍然适用主合同约定的日万分之三条款进行计算，故，该条款不符合合同法规定的格式条款无效的情形，上诉人该主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；本院对一审的判决结果予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1216元，由程伟负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 陈 勇审判员 李 安二〇二一年四月二十一日书记员 杨风华