福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1279号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：郑天朗，男，1973年1月25日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘付清，北京（中银）福州律师事务所执业律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人郑天朗房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2758号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。国有房产中心上诉请求：一、1.撤销一审判决，改判：1.判令确认国有房产公司与郑天朗签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月2日解除;2.判令郑天朗按评估的市场月租金7830元(103.02×76)标准向国有房产公司支付自2019年4月2日起至2020年7月31日止的房屋占用费损失125019元;3.判令郑天朗缴纳的租赁押金2472元归国有房产公司所有,不予退还;4.判令郑天朗赔偿国有房产公司因本案而产生的律师费损失13006元。”或裁定发回重审；二、本案的一审、二审诉讼费用全部由郑天朗负担。事实和理由：一、一审法院既不认可国有房产公司市场租金评估报告,又不对案涉房屋的市场租金组织司法评估,而适用原合同租金标准认定房屋占有使用费损失,明显程序违法且基本事实认定错误。1.原合同租金与目前市场租金差距巨大,不应作为原合同通知解除后占有使用费损失认定依据。因案涉租赁合同2010年签订,约定月租金标准为10.5元/m2;而今,案涉房屋月租金已大幅上涨,经评估市场月租金已达76元/m2。根据(2020)闽0104民初2760号案件认定的事实，可证明涉案《房屋租赁合同》已于2019年4月2日依法通知解除,两案同时起诉,证据相同,一审法院仍然按原合同租金标准计算合同解除之后占有使用费,使违约侵权行为人获得巨大不当利益，对国有房产公司不公。2.国有房产公司在庭前已就案涉房屋市场租金标准问题提出重新鉴定申请,及在庭审中再次强调对案涉房屋市场租金标准进行司法鉴定,但一审法院既不认可国有房产公司提交的自行评估报告,又对国有房产公司所提的鉴定申请置之不理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条之规定，在国有房产公司已提出申请鉴定的情况下,一审法院未对涉案房屋市场租金进行评估,已涉嫌程序违法。3.一审法院未认定申请人提交的案涉房屋市场租金评估报告效力的理由不成立。在郑天朗没有证据和理由反驳并申请鉴定的情况下,一审法院却以国有房产公司提交的评估报告系自行委托评估等不合法的理由判决不支持诉请,与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条“对于一方当事人就专门性问题自行委托有关机构或者人员出具的意见,另一方当事人有证据或者理由足以反驳并申请鉴定的,人民法院应予准许。”规定相悖。4.福州市中级人民法院审理的福州市基督教三自爱国运动委员会王征宽房屋租赁合同申请再审纠纷一案[(2015)榕民再终字第87号]依法改判,判决理由为:“鉴于本案讼争租赁物在当时相同地段的市场租金明显大幅提高的情况下,若仍然按原租金标准即每月租金计算占用费,必然使占用人被上诉人因侵权行为反而获得不当利益，明显不符合公平合理原则。”与本案基本案情相似,争议焦点均为租赁房屋占有使用费损失计算标准问题,本案应参照该案租赁房屋占用费事实认定标准给予纠正；二、一审法院对郑天朗的违约事实认定错误,进而导致没收租赁押金适用法律错误。1.一审法院未查清郑天朗逾期支付租金的事实,并不以国有房产公司是否提异议而改变,但一审法院未能查清认定。2.国有房产公司诉请没收郑天朗租赁押金有合同依据。根据《房屋租赁合同》第十一条第2款约定,郑天朗逾期缴纳租金，国有房产公司有权不退还租赁押金。一审法院未查清认定郑天朗逾期支付租金的事实,导致适用法律错误；三、最高人民法院作出的四川汉能光伏有限公司与成都西航港工业发展投资有限公司企业借贷纠纷一案民事判决((2018)最高法民终1214号)已依法认定“根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,的规定,因四川汉能光伏有限公司存在违约,成都西航港工业发展投资有限公司为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用,属于违约方违约给守约方造成的损失。”本案《房屋租赁合同》第十条第5款同样约定“甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的,应赔偿对方损失。”一审法院仍适用无合同特别约定和律师费非本案必要损失为由驳回我方诉请,明显与最高法院判决认定依据不一致。郑天朗辩称，一、一审判决认定租赁关系应于2020年7月31日解除正确。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2012年4月30日届满，但郑天朗仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。国有房产公司于2020年7月31日向被告出具《具结书》，确认终止租赁关系，国有房产公司与郑天朗之间的租赁关系于2020年7月31日解除，且郑天朗已将案涉房屋腾空并返还给国有房产公司，国有房产公司要求确认合同于2019年4月2日解除违背事实，于法无据；二、国有房产公司请求郑天朗按每月按7830元的标准支付房屋占有使用费于法无据，国有房产中心自行委托评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，并不能直接等同于其所遭受的实际损失，同时国有房产中心所主张的房屋占有使用费租金单价多达76元/m2•月，明显超出郑天朗订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该评估报告不能采纳。房屋占有使用费应参照原房屋租赁合同约定的每月1136元租金标准计算；三、国有房产公司要求不予退还郑天朗押金2472元的主张于法无据。合同约定，租赁期满，郑天朗无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还郑天朗；四、双方在原《房屋租赁合同》中并未约定律师费为赔偿内容，况且郑天朗并未违反合同约定，国有房产中心律师费损失不是郑天朗造成的，国有房产中心主张赔偿律师费无合同依据。国有房产中心向一审法院起诉请求：确认国有房产公司与郑天朗签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月1日解除；2．郑天朗立即无条件将福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃××层××＃××＃店面（现住址为：福州市仓山区上渡街道鹭岭路80-17、80-20号）腾空，恢复房屋原状，并返还给国有房产公司；3．郑天朗按评估的市场租金标准向国有房产公司支付房屋占用费［按每月7830元（103.02×76），自2019年4月2日起计至郑天朗实际腾空退还房屋之日止，暂计至2020年2月1日为78300元］；4．判令郑天朗缴纳的租赁押金2472元归国有房产公司所有，不予退还；5．郑天朗赔偿国有房产公司因本案而产生的律师费损失13006元；6．本案的诉讼费用全部由郑天朗承担。一审法院认定事实：2010年7月19日，国有房产公司（甲方、出租方）与郑天朗（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：2010-01），主要约定甲方拥有位于福州市仓山区××街道××路××号××＃××＃××＃××层××＃××＃店面的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，建筑面积103.02㎡；租赁期限24月，自2010年5月1日起至2012年4月30日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；2010年5月1日至2011年4月30日住宅租金为每月每平方10.5元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金1082元；从第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年的月租金为每月每平方11元，以此类推；乙方应于每个月5日前向甲方一次性交付本月租金；乙方于签订合同时向甲方交付租赁押金2472元，租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。合同签订后，国有房产公司依约将案涉房屋交付给郑天朗使用，郑天朗依约向国有房产公司交纳租金。租期届满后，郑天朗继续使用租赁房屋，并向国有房产公司支付租金。国有房产公司于2019年4月1日向郑天朗发出《通知》，要求郑天朗返还租赁房屋。诉讼过程中，国有房产公司于2020年7月31日向郑天朗出具《具结书》，确认双方终止福州市仓山区××街道××路××号店面的租赁关系，办理退押金。同日，郑天朗已将房产腾空并返还给了国有房产公司。另查明，国有房产公司按照原合同约定的租金标准支付租金至2020年7月。一审法院认为，国有房产公司郑天朗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2012年4月30日届满。但郑天朗仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。国有房产公司于2020年7月31日向郑天朗出具《具结书》，确认终止租赁关系，国有房产公司、郑天朗之间的租赁关系于2020年7月31日解除，国有房产公司要求确认讼争合同于2019年4月1日解除，一审法院不予支持。鉴于郑天朗已将案涉房屋腾空并返还给国有房产公司，国有房产公司要求郑天朗腾空讼争房产的诉讼请求，一审法院不再处理。国有房产公司主张按其自行委托评估的租金单价及案涉店面的建筑面积，计算自2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出郑天朗订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，国有房产公司也未对郑天朗按原租赁合同标准支付租金提出过异议，故一审法院对于该计算标准不予采纳，应按原租赁合同约定的金额计算租金。鉴于郑天朗已按原租赁合同的租金标准支付租金至2020年7月，故国有房产公司要求郑天朗支付占用费，一审法院不予支持。合同约定，租赁期满，郑天朗无违约的情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还郑天朗，本案中，郑天朗并未违约，故国有房产公司要求郑天朗交纳的租赁押金归国有房产公司所有，一审法院不予支持。租赁合同并未对律师费作出约定，国有房产公司所提供的证据亦无法证明郑天朗有违约情形，故国有房产公司要求郑天朗承担其因本案诉讼所产生的律师费没有依据，一审法院不予支持。综上，判决：驳回福州市国有房产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费2144元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，在原《房屋租赁合同》期满后，郑天朗继续租用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁关系，国有房产公司于2020年7月31日向郑天朗出具《具结书》，确认双方终止案涉房屋的租赁关系，办理退押金，同日郑天朗将房产腾空并返还给了国有房产公司。一审法院根据该《具结书》认定双方不定期租赁关系于2020年7月31日解除正确。郑天朗参照原有标准交付房租至2020年7月并于2020年7月31日搬离，不存在违反双方之间的不定期租赁合同的情形，郑天朗于2020年8月25日收到一审程序相关应诉材料，在案证据亦不足以证明国有房产公司在起诉前对郑天朗按原有标准支付房租提出异议，现国有房产公司认为应当以其2019年4月2日郑天朗收到其发出的解除通知函之日认定合同解除时间及按照其自行委托评估的租金价格计算2019年4月2日之后的房屋占有使用费，超出双方订立合同时郑天朗可预见的范围，且缺乏合同依据。关于押金，原《房屋租赁合同》虽约定“郑天朗应于每个月5日前向国有房产公司一次性交付本月租金”，但根据郑天朗提交的福建海峡银行解款单及福建省政府非税收收入票据可知，郑天朗是以一次性交付几个月房租的方式交付案涉房屋房租，而国有房产公司从未对此提出过异议，且根据双方签订的《具结书》显示，国有房产公司已确认与郑天朗于2020年7月31日终止，并承诺“办理退押金”。现国有房产公司以郑天朗未按时交付租金系违约为由主张不予退还押金，本院不予支持。关于律师费，双方原《房屋租赁合同》并未对律师费承担作出明确约定，一审法院不予支持国有房产公司的律师费诉请，亦无不当。综上所述，国有房产中心的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2144元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年××月××日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋