福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终151号上诉人（原审被告）：龚筱敏，女，1982年10月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）：福建和祥物业管理有限公司，住所地福建省龙岩市龙岩经济技术开发区龙腾南路14号珠江大厦1101室，统一社会信用代码91350800662805334U。法定代表人：邱富标，总经理。委托诉讼代理人：蒋雪琪，女，该公司员工。委托诉讼代理人：赖玉彩，男，该公司员工。原审被告:吴江，男，1981年6月25日出生，汉族，住龙岩市新罗区。上诉人龚筱敏因与被上诉人福建和祥物业管理有限公司（以下简称和祥物业公司）、原审被告吴江物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7834号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月18日立案受理后，依法组成合议庭开庭审理了本案。上诉人龚筱敏、被上诉人的委托诉讼代理人蒋雪琪、赖玉彩到庭参加诉讼。原审被告吴江经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龚筱敏上诉请求：一、撤销龙岩市新罗区人民法院作出的(2020)闽0802民初7834号民事判决，依法改判。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:原审法院判决事实认定错误，适用法律错误。一、原审法院未审查龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的《前期物业服务合同》的合法性是错误的。《前期物业服务合同》实质性收费条款与《中标通知书》内容不一致，违反《中华人民共和国招标投标法》第四十六条：“招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起三十日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议”规定。原审法院未要求被上诉人提供招标文件、投标文件和中标通知书，未审查《前期物业服务合同》与招标文件、投标文件和中标通知书是否一致是错误的。二、《前期物业服务合同》实质性收费条款与《中标通知书》内容不一致，原审法院支持被上诉人原审诉讼请求是错误的。最高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释(二)》第一条：“招标人和中标人另行签订的建设工程施工合同约定的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款等实质性内容，与中标合同不一致，一方当事人请求按照中标合同确定权利义务的，人民法院应予支持”和第十条：“当事人签订的建设工程施工合同与招标文件、投标文件、中标通知书载明的工程范围、建设工期、工程质量、工程价款不一致，一方当事人请求将招标文件、投标文件、中标通知书作为结算工程价款的依据的，人民法院应予支持”。参照此规定原审法院应支持上诉人要求按《中标通知书》收费标准收取物业费，驳回被上诉人的诉讼请求。三、依《前期物业服务合同》约定，提价要跟业主签合同就建筑面积、户数双过半，被上诉人提价未征求东岳花园业主的意见，未经东岳花园双过半业主的同意。因此，被上诉人擅自提价属违约行为。四、龙发改价(2013)价117号《龙岩市物价局龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》第四项规定“经有权主管部门审核获得国家级、省级、市级示范项目的物业服务企业，征得业主大会同意，并经市物价局审核批准，可在原收费标准的基础上上浮”。被上诉人不是国家级、省级、市级示范项目的物业服务企业，未经业主大会同意，也未经市物价局审核批准，其从每平方米0.8元提至每平方米1.3元的行为属擅自提价行为，应无效。五、龙发改价(2013)价117号《龙岩市物价局龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》第五项规定“各物业服务企业须将所选择的物业服务等级及对应的等级收费标准报市物价局备案，并在小区内醒目位置及收费点公示物业服务等级标准、对应服务等级服务内容及收费标准”。被上诉人未向市物价局备案(只向区物价局备案)，未在小区内醒目位置公示，因此被上诉人向区物价局的备案不能作为本案判决的依据。六、上诉人与被上诉人签订的《“东岳花园”前期物业管理服务协议》第四条约定因《前期物业服务合同》违反《中标通知书》而无效，且被上诉人在签订该协议时没有将《中标通知书》告之，也没有在协议中注明，因此该条约定无效。和祥物业公司辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，应当维持原判。一、答辩人与福建宝晟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。福建宝晟房地产开发有限公司作为开发建设单位，通过招投标的方式，选聘答辩人为该小区物业管理服务机构，并与之签订《前期物业服务合同》该合同合法有效，所以对东岳花园小区全体业主均具有约束力。东岳花园的中标时间是2012年6月份，而实际交房时间是2014年12月，从中标到交房已经过了两年半时间，根据物价通货膨胀等因素，物业企业的服务成本亦不断增加，并且这期间已出台了新的政府指导价，若还要求答辩人按原定价格收取物业费，显然不合理。二、答辩人按照1.3元每平方米每月的标准向业主收取物业服务费是合法合理的。2014年11月答辩人依据《前期物业服务合同》第七条物业服务费的标准和收费办法第一款第二点的约定，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整以及龙岩市物价局、住建局2013年10月共同颁布的龙发改价［2013］价117号文件规定，向龙岩市新罗区物价局申请“东岳花园”物业管理服务收费标准备案，备案价格为1.632元/m²•月，实际按1.3元/m²•月。该价格并未超过政府指导价，并且通过了物价局的备案认可，亦没有违反合同的相关约定。三、龙岩市12345便民服务平台LY17032800017号关于东岳花园物业费按备案价格1.3元/m²•月收取是否合法的网络信访已在2017年4月10日得到龙岩市新罗区住建局的回复，证明答辩人按备案价格1.3元/m²•月向东岳花园业主收取物业服务费依法有据，并未违反法律法规的相关规定。四、就物业服务费的定价问题，案外人林国敬与答辩人福建和祥物业管理有限公司物业服务纠纷一案，经龙岩市中级人民法院作出（2019）闽08民终733号《民事判决书》、福建省高级人民法院作出（2020）闽民申414号民事裁定书等生效法律文书均确认答辩人按1.3元/m²•月的收费标准是合理合法的。和祥物业公司向一审法院提出诉讼请求：判令吴江、龚筱敏支付物业服务费等相关费用共合计6488元，其中物业服务费从2015年12月22日至2020年6月30日欠4920.5元，公摊电费从2015年1月1日至2020年6月30日欠1114.9元，公摊水费从2016年1月1日至2019年12月31日欠28.8元，逾期交纳物业服务费计算至2020年8月20日违约金423.8元。一审法院认定事实：2012年6月12日，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订一份《前期物业服务合同》，合同主要约定：由和祥物业公司为东岳花园小区提供前期物业服务并代缴水电费等相关费用。合同期限自该项目交付之日起至业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。物业服务费按建筑面积计算（不含公共水电分摊费）：普通商品房住宅按每平方米1元计算（按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）；保障性（经济适用房、廉租房、公租房）住房按每月每平方米0.8元计算（按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下限下浮20%收取（实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整）。物业共用部位及共用设施设备用水用电费用由相关业主按照[户]分摊。物业费按季缴纳，业主应于每季首月5日前向物业公司支付物业服务费。业主违反本合同第七条、第八条约定，经物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照日万分之一标准向乙方支付违约金。合同签订后，和祥物业公司按合同的约定向东岳花园小区业主提供物业服务。2014年11月12日，和祥物业公司向新罗区物价局提交和祥司[2014]043号《关于申请“东岳花园”物业管理服务收费标准备案报告》，根据双方签订的物业合同约定，按龙岩市《物业服务等级标准及收费指导价》的二级物业服务标准的下限收取，实际收取依据房屋交付时物价部门公布的标准作相应调整。依据龙发改价（2013）价117号文件《龙岩市物价局龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》，物业服务相应等级及价格调整后，计算物业服务费收费标准为每月每平方米合计1.632元，决定执行物业服务费每月每平方米1.3元。吴江、龚筱敏系东岳花园1幢1407室的业主，房屋建筑面积69.68平方米。2014年12月20日，和祥物业公司与龚筱敏签订《“东岳花园”前期物业管理服务协议》，协议第四条约定：物业管理服务费用，住宅按建筑面积每月每平方米1.3元。吴江、龚筱敏认为其住房属保障性住房，和祥物业公司违反合同约定擅自提高物业费且提供的物业服务未达标，从2015年12月22日起未缴纳物业服务费。截至2020年6月30日，吴江、龚筱敏尚欠物业服务费4920.5元及从2015年1月1日起至2020年6月30日止的公摊电费1114.9元，从2016年1月1日起至2019年12月31日止的公摊水费28.8元，合计6064.2元。一审法院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的《前期物业服务合同》，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。本案争议的焦点是：和祥物业公司按每月每平方米1.3元收取物业费是否符合合同约定？吴江、龚筱敏主张和祥物业公司在不具备提高收费标准条件的情况下，违反前期物业服务合同约定的价格自行提高收费标准，是不合法的。一审法院认为，虽然龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司于2012年6月12日签订的《前期物业服务合同》约定物业服务费标准为普通商品房住宅按每月每平方米1元计算,保障性住房按每月每平方米0.8元计算,但双方在该合同中亦约定物业服务费“实际收取依据房屋交付时市物价部门公布的标准作相应调整”。2014年11月12日，和祥物业公司根据2013年10月11日发布的《龙岩市物价局、龙岩市住房和城乡建设局关于龙岩市普通住宅前期物业服务等级标准和等级收费基准价格的通知》的相关规定，调整并执行物业服务费每月每平方米1.3元,同时向龙岩市新罗区物价局备案,符合双方合同的约定，物业服务费收费标准亦未违反物价部门公布的标准。而且，2014年12月20日龚筱敏与和祥物业公司签订《“东岳花园”前期物业管理服务协议》时对物业服务费每月每平方米1.3元未提出异议。协议签订后，吴江、龚筱敏亦按该收费标准缴纳了部分物业服务费。可见，双方对物业服务费标准变更已达成一致意见，因此和祥物业公司按每月每平方米1.3元收取物业费并无不当，吴江、龚筱敏的抗辩理由不充分，一审法院不予支持。吴江、龚筱敏未按期缴纳物业服务费、公摊水电费，显属违约，应限期支付。由于物业服务是针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。和祥物业公司在为小区业主提供物业服务的过程中，未完全尽到其承诺的义务，小区内存在诸如车辆随意停放、蜘蛛网及垃圾未及时清理、绿化被破坏、电瓶多次被盗等情形，虽然吴江、龚筱敏不能以此作为拒绝缴纳物业服务费的理由，但从合同的履行来看，吴江、龚筱敏不履行合同约定的支付物业管理费的义务，有一定原因，不属于恶意违约。另一方面，作为小区的物业管理方，和祥物业公司应积极、主动的协助业主解决问题，妥善处理，但和祥物业公司未能尽到该义务，因此对和祥物业公司诉请支付违约金，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第四十二条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决：一、吴江、龚筱敏应于本判决生效之日起十五日内支付福建和祥物业管理有限公司从2015年12月22日起至2020年6月30日止的物业服务费4920.5元，从2015年1月1日起至2020年6月30日止的公摊电费1114.9元及从2016年1月1日起至2019年12月31日止的公摊水费28.8元，合计6064.2元；二、驳回福建和祥物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由吴江、龚筱敏负担。二审期间，龚筱敏提交E龙岩截图3张，欲证明被上诉人服务不到位，存在欺骗业主的行为。和祥物业公司质证认为，12345平台也有反映这个情况，和祥物业公司进行了整改清洗，有叫清洁人员全部楼梯进行清洗，但没有那么快全部清洗完，还没清洗到那一幢楼，上诉人就去拍照了，所以才会有这样的照片。等清洗之后，业主又带着小孩在那里拉屎拉尿，业主也有责任。和祥物业公司提交照片4张，欲证明和祥物业公司已将《关于申请：“东岳花园”物业管理服务收费标准备案报告》、《东岳花园（麒麟水泥厂一期出让地）前期物业服务合同》、《东岳花园》收费价目表进行公示告知全体业主的事实。龚筱敏质证认为，对其真实性无法确定，公示没看到过，不知道什么时候拍的，不能证明被上诉人的主张。本院认为，上述照片具备真实性、合法性，与本案具备关联性，本院予以采用。二审期间，双方对一审认定的事实没有异议，本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，龙岩宝晟房地产开发有限公司与和祥物业公司签订的《前期物业服务合同》，系建筑单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力。和祥物业公司将物业管理费上浮定为每平方米1.3元，已向物价部门备案，不违反物价部门的政策规定，该物业管理收费标准也得到生效裁判文书的确认，且上述收费标准亦由和祥物业公司在小区明显位置予以公示，程序合法，应予以支持。综上所述，龚筱敏的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。原审被告吴江经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法予以缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由龚筱敏负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吕 敏审 判 员  谢 勇审 判 员  陈聪聪二〇二一年四月一日法官助理  黄晓燕书 记 员  许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……