北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初33454号原告：李志杰，男，1990年7月6日出生，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司，住所西安经济技术开发区。法定代表人：张智军，总经理。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所北京市朝阳区。负责人：孙洁。原告李志杰与被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称城城不动产北京分公司）、被告城城不动产管理有限公司（以下简称城城不动产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告李志杰到庭参加诉讼，二被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李志杰向本院提出诉讼请求：1．解除原告与被告城城不动产北京分公司之间2020年8月2日签订的《代理出租合同》，合同编号：1101CJ20080xx；2．依法判决被告城城不动产北京分公司退还原告剩余房屋租金及押金共计37975元、违约金4900元，合计42875元；3．被告城城不动产公司在第二项诉讼请求范围内承担连带责任；4．本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2020年8月2日原告与被告城城不动产北京分公司签订《代理出租合同》，坐落于北京市通州区梨园镇翠屏北里西区xx号楼xx单元xx室，租期从2020年8月2日起至2021年8月1日止。原告遵从被告城城不动产北京分公司的营销策略一次性支付9个月房租就免3个月房租，付1个月的押金4900元，原告共计支付49000元。原告在2020年8月2日向被告通过支付宝转账方式转款49000元。2020年10月20日房屋所有权人突然告知原告未收到被告城城不动产北京分公司支付的到期租金，要求原告搬家，并与2020年11月1日正式向原告下达《限期腾退房屋的通知书》，原告自2020年10月20日起，连续向被告一反应均无反应，原告与被告城城不动产北京分公司工作人员进行联系，告知已经办理离职手续，一直无法进行有效解决，造成原告现在无法继续入住。综上所述，被告城城不动产北京分公司的行为已经构成严重违约，被告城城不动产北京分公司系被告城城不动产公司的北京分公司，原告要求被告退还剩余租金押金及违约金。特此向贵院提起诉讼，以望得到公正的判决。二被告未到庭，当向本院邮寄提交了书面答辩状，辩称：一、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认被告退还原告租金的具体数额。被告与原告签订合同后，被告按照合同约定向原告交付了租赁房屋，2020年9月受疫情影响，被告出现经营困难，导致大量业主提前解除合，并且要求被答辩人办理涉案房屋。因此，答辩人客观上可能存在未按涉案合同约定履行义务的情况。针对被答辩人已经支付了租金但是未能实际租住的期限对应的租金及押金，答辩人同意解除涉案合同并且返还未实际租住的期限对应的租金及押金。二、原告主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。根据民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或仲裁机构可以根据当事人的请求适当予以减少。原告主张的违约金远高于被告违约给原告造成的损失，加之疫情的影响，被告无力支付原告高额违约金，恳请贵院依法进行调整。本院经审理认定事实如下：2020年8月2日，李志杰（乙方）与被告（甲方）签订《代理出租合同》，主要约定：甲方受产权方委托将坐落在北京市通州区翠屏北里西区xx栋xx单元xx层xx室的房屋出租给乙方使用。本协议租赁期限从2020年8月2日起至2021年8月1日止。月租金4900元，含物业费、含暖气费。付款方式：年付，押金数额4900元。违约责任：在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金和押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。合同还约定的其他内容。合同签订后，李志杰已交纳租金及押金共计49000元。庭审中，原告李志杰诉称因被告城城不动产北京分公司拖欠涉案租赁房屋所有权人房租，其于2020年11月1日重新与涉案租赁房屋所有权人签订了房屋租赁合同，并开始向涉案租赁房屋所有权人交付房租。本案诉讼过程中，本院于2021年2月19日向被告送达了起诉状等诉讼材料。上述事实，有《代理出租合同》、收款收据及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告经本院合法传唤，未到庭应诉，应视为其放弃了质证的权利。根据查明事实，李志杰与被告订立的合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照合同履行各自的义务。关于李志杰要求解除合同的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，对于合同解除的时间，根据民法典的规定，应以起诉状送达之日为准。因被告违约迟延向涉案租赁房屋所有权人交付租金的违约行为，在李志杰已与涉案房屋的所有权人重新签订房屋租赁合同的情形下，被告理应将其多交纳的租金及押金予以退还，具体数额由本院结合李志杰租金交纳情况以及实际居住情况依法予以核实。关于李志杰主张的违约金，双方合同中明确约定了违约金的计算标准，被告认为过高应予调整，结合双方合同约定以及履行情况，本院认为被告的该主张，于法无据，本院不予采纳。关于李志杰要求城城不动产公司承担民事责任的诉讼请求，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款的规定，“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担”，城城不动产北京分公司为非独立核算的分公司，因此李志杰要求城城不动产共同承担给付义务，符合法律规定，故本院对此予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十五条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李志杰与被告城城不动产管理有限公司北京分公司签订的《代理出租合同》于2021年2月19日解除；二、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司退还原告李志杰租金及押金共计37975元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司给付原告李志杰违约金4900元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告李志杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费872元，由被告城城不动产管理有限公司、城城不动产管理有限公司北京分公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 陈明山二〇二一年四月三十日法官助理 徐晓云书 记 员 郑秋爽