安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初970号原告（反诉被告）：靳波，男，1981年12月25日出生，汉族，住安徽省涡阳县。原告（反诉被告）：吴东生，男，1977年1月21日出生，汉族，住安徽省无为县。被告（反诉原告）：沈典涛，男，1990年11月2日出生，汉族，住安徽省肥东县。委托诉讼代理人：张松柏，安徽临湖律师事务所律师。被告（反诉原告）：吕亚军，男，1972年9月8日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。被告：安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司，住所地合肥市新站区武里山路天街商业中心3#楼201、202、220号，统一社会信用代码91340100MA2T3YG59U。法定代表人：沈典涛。委托诉讼代理人：张松柏，安徽临湖律师事务所律师。原告靳波、吴东生与被告沈典涛、吕亚军、安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司（以下简称雾尚捞公司）暨反诉原告沈典涛、吕亚军与反诉被告靳波、吴东生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。靳波、吴东生，沈典涛、吕亚军以及雾尚捞公司的法定代表人沈典涛，沈典涛、雾尚捞公司的诉讼代理人张松柏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。本诉原告靳波、吴东生提出如下诉讼请求：1．确认原被告之间的租赁合同于2021年3月18日解除，三被告立即向二原告支付所欠租金和违约金利息409191元；2．判令被告支付的履约保证金不予退还；3．判令各被告共同承担本案全部诉讼费23955.5元。事实与理由：2019年9月19日，原告一、原告二与被告一、被告二签订了《房屋租赁合同》，双方约定，二原告将位于合肥市蜀山区（原小庙路）交口，西北角门面房从南向北第六间至北边最后一间出租给被告一、二，用于经营安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司（即被告三）。出租期限为2019年9月11日至2023年2月28日，从2019年10月10日起开始计算租金。被告一系被告三法定代表人，被告三于合同末尾签章处盖章确认。合同约定，2019年10月11日至2020年10月09日期间每月的房屋租金为43000元整，租金按季度支付，每期应缴纳租金人民币129000元整，2020年10月10日第二年租金递增5%后月租金为：45150元，租金按半年支付，每期租金为人民币：270900元整。被告应提前30天向原告支付租金。若被告到规定期限不支付租金，则按日租金的3倍向原告支付日违约金（即每日支付违约金4300元），且连续拖欠3天，原告有权无条件收回出租房屋。根据约定，被告应于今年3月10日向委托人支付4月10日至7月10日的租金，于今年6月10日向委托人支付的7月10日至11月9日的租金。但被告4月至7月的租金只支付了两个月的部分，尚欠一个月租金未给付；7月至11月的租金至今全部未给付。现被告累计欠付四个月的房屋租金，共计人民币217150元整。经原告多次向被告催要，被告始终拒绝履行付款义务。此外，合同还约定，被告连续拖欠房租3天，甲方有权无条件收回出租房屋，并追究乙方违约责任。根据上述事实，被告拒不支付房屋租金的行为侵害了原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判令立即解除原被告之间的租赁合同、被告于合同解除之后限期搬离租赁房屋，被告向原告支付相应的房屋租金及资金占用期间损失。本诉被告沈典涛、雾尚捞公司辩称：合同是原告同沈典涛、吕亚军签订的，与雾尚捞公司无关。原告诉请解除合同，解除权是形成权，被告收到原告的起诉状时该合同已解除，此后被告在2020年12月20日停止经营，在1月13日将房屋钥匙交还给原告，其房租计算到2021年1月13日。2020年2月开始由于疫情，被告近3个月没有经营，此后由于疫情影响经营不好。最高法处理疫情期间的租赁指导意见第5-6条规定，本案不应当支持违约金，并且根据公平原则对租金予以调整；本案中的保证金6万元应当退回。本诉被告吕亚军答辩意见同沈典涛、雾尚捞公司。反诉原告沈典涛、吕亚军提出反诉请求：1．请求确认反诉原告与反诉被告签订的《房屋租赁合同》无效；2．判令反诉被告返还反诉原告6万元保证金；3、反诉被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年11月1日，反诉被告靳波同合肥市蜀山区五里墩街道办事处清溪路社区居民委员会签订《房屋租赁合同》，合同约定合肥市蜀山区五里墩街道办事处清溪路社区居民委员会将位于蜀山区交口西北角门面房租赁给反诉被告靳波，合同还约定了反诉被告不得将上述门面房转租、分租等方式将涉案让与他人使用。2019年9月11日，反诉原告与两反诉被告签订了《房屋租赁合同》，约定反诉被告将上述门面房转让给反诉原告使用，反诉原告缴纳保证金6万元。反诉原告认为反诉被告未经合肥市蜀山区五里墩街道办事处清溪路社区居民委员会同意将涉案房屋转租给反诉原告，该合同无效。为此，反诉原告特诉至贵院，请求贵院依法判决，维护本小区全体业主的利益不受侵犯。反诉被告靳波、吴东生辩称：要求被告支付租金后同意解除合同。没有收到对方交还的钥匙，3月22日仍然张贴转让。被告没有按时支付租金、没有到租赁合同期满，我方给予对方30天的免租期、对方讲房屋拆除时没有经过我方同意，给我方造成损失，故不同意退还履约保证金。疫情减免租金，我方向社居委提出了申请，但没有申请下来，故减免租金也无能无力。根据经审查认定的证据及当事人陈述，本院认定事实如下：2019年9月11日，甲方靳波、吴东生（出租方）与乙方沈典涛、吕亚军（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，承租史河路与北分路交口西北角门面房南向北第六间至北边最后一间，用于公司经营；租赁期限2019年9月11日至2023年2月28日；履约保证金60000元；从2019年10月10日开始计算租金，每次提前30天支付，第一年租金按季支付，每期129000元；第二年租金递增5%每半年支付一次，每期270900元；第三年租金递增8%每半年支付一次，每期292572元；如承租方到规定期限不支付租金，出租方将按日租金的三倍收取每日违约金，房租依然需缴纳，直至乙方结清所有租金为止。连续拖欠3天，甲方有权无条件收回出租房屋，并追究乙方违约责任，因此造成的一切后果由乙方负责，保证金不退；签订租赁合同之前，乙方应向甲方交付违约保证金（不计利息），合同期满，乙方在无违约的情况下，结清所有费用，甲方退回违约保证金。租赁期间，如乙方未经甲方书面同意，将房屋转租给第三方或改变用途，视为乙方违约，甲方有权收回房屋并不予退还保证金。乙方如有转让或改变用途意向，必须先递交书面报告给甲方，经甲方同意后方可实施……第十四条，租赁期间，甲乙双方均不得无故解除合同……如乙方违约，不得要求退还保证金等。雾尚捞公司在合同乙方（承租方）处及补充约定（月租金金额）等处加盖该公司印章。合同签订后，靳波、吴东生将案涉房屋交承租人使用，承租方交纳履约保证金60000元、支付了截至2020年6月10日的租金，此后的租金已付50000元。沈典涛、吕亚军陈述于2021年1月13日将房屋钥匙交于江晓燕，于1月21日搬离。靳波、吴东生陈述：江小燕系其经营的合肥米泽房地产经纪有限公司工作人员，沈典涛、吕亚军将钥匙交于江小燕系为了将房屋转租，并非返还房屋；二人于2021年3月22日由江小燕处拿回房屋钥匙将房屋另行招租。上述事实，有各方陈述和原告提供的房屋租赁合同、授权书、函件、10月19日的照片，被告提供的转账凭证、微信截图、交接凭证在卷佐证。原告举证的物业监控视频中人员身份不明，不能证明被告至2020年11月22日仍在占有使用案涉房屋，证据效力不予认定。本院认为，案涉《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，为合法有效，各方应按约定履行合同义务；该合同承租人处及补充约定等处均加盖雾尚捞印章，该公司应当承担合同义务。案涉房屋由靳波、吴东生承租后转租，虽然靳波、吴东生与出租人之间约定未经出租人同意不得转租，但该约定不导致案涉合同无效，案涉合同效力仍应依照《中华人民共和国合同法》第五十二条予以认定，案涉合同不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的无效情形，为合法有效。沈典涛、吕亚军及雾尚捞公司未能按约支付租金，依据合同约定靳波、吴东生有权收回房屋，且沈典涛、吕亚军及雾尚捞公司已经搬离案涉房屋，本院认定双方租赁合同已解除，靳波、吴东生请求确认合同解除的民事起诉状于2020年11月4日送达，案涉合同于当日解除。沈典涛、吕亚军称已于2021年1月13日交还钥匙返还房屋，但其自述于2021年1月21日开始搬离且其提交的与将校燕的微信记录显示其将钥匙交于江晓燕系为方便江晓燕找客户看房，故房屋钥匙交于江晓燕不能证明沈典涛、吕亚军已将房屋返还出租方，承租方应按照约定租金保准支付至靳波、吴东生收回房屋之日的费用。最高人民法院《关于妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条指出“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致出租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，出租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免政策进行调解；调解不成，应当结合案件实际情况，根据公平原则变更合同”，本案承租方已经付清截至2020年6月10日的租金，但其经营餐饮业却因疫情影响未能正常经营，本院依据公平原则，酌定其免交一个月租金，即将已付租金租期顺延至2020年7月10日，后续租金（占有使用费）自2020年7月11日计算，至靳波、吴东生主张的2021年3月18日为316790元（43000元/月＊3个月＋45150元/月*5+45150元/月÷30天*8天-50000元）。本案承租方提前退租，依据双方合同约定，其无权请求返还保证金。靳波、吴东生请求不予返还保证金60000元，本院予以支持，该不予返还履约保证金与其主张的违约金同属违约责任，故对靳波、吴东生主张的违约金不再予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条，《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认靳波、吴东生与沈典涛、吕亚军、安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司之间的《房屋租赁合同》于2020年11月4日解除。二、沈典涛、吕亚军、安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内给付靳波、吴东生至2021年3月18日租金（及占有使用费）316790元；三、靳波、吴东生不予返还沈典涛、吕亚军、安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司履约保证金60000元；四、驳回靳波、吴东生的其他诉讼请求；五、驳回沈典涛、吕亚军的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8338元，减半收取计4169元，保全费2566元，由靳波、吴东生负担1326元，沈典涛、吕亚军、安徽省雾尚捞餐饮管理有限公司负担5409元。反诉案件受理费1300元，减半收取650元，由沈典涛、吕亚军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  彭昌华二〇二一年四月二十六日书记员  赵 磊附本案适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。