文书内容江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初338号原告：张立新，男，1964年8月1日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：宗志远、周楠，江苏普悦（盱眙）律师事务所律师。被告：徐江，男，1982年8月9日出生，汉族，住盱眙县。被告：王芝梅，女，1981年4月4日出生，汉族，住盱眙县。两被告的共同委托诉讼代理人：余瑞，盱眙县经济开发区法律服务所法律工作者。原告张立新与被告徐江、王芝梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法由审判员余中文适用简易程序于2021年3月4日公开开庭进行了审理，原告张立新及其委托诉讼代理人宗志远，被告王芝梅和被告徐江的委托诉讼代理人余瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张立新向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付涉案门店转让费7万元；2、判令被告支付租赁合同解除后即2019年2月至2019年11月涉案门店占用费78750元；3、判令被告支付涉案房屋水费1868.22元、电费3989元、物业管理费6000元，合计160607.22元。事实与理由：被告徐江、王芝梅是夫妻。2018年8月19日，原告与被告徐江签订《转让协议》，约定房屋转让费9万元，包含电视、沙发、空调等设施一起转让给徐江，协议签订后，徐江仅支付部分租金，没有支付约定给付转让费。后期因两被告经营不善关门。2019年6月13日，原告曾起诉主张涉案门店的租金、到期的转让费，法院判决支持了原告部分权利，因两被告没有给付后期涉案房屋转让费、占用费、水电费及物业管理费，故提起本案诉讼。被告徐江、王芝梅辩称，1、双方转让协议经盱眙法院、淮安市中级人民法院（淮安中院）审理认定2019年2月14日解除，因此，2019年2月14日之后两被告无需支付转让费用。即使两被告需要向原告支付转让费用，剩余的转让费用中的3万元已经通过支付电费和向韩金志给付1万元进行了抵充，剩余的4万元根据转让协议的约定，应当由原告在店内充消费卡作为转让费，该付款是附条件的约定，本案的原告没有实际履行该约定，两被告无需支付。2、2019年2月14日原告已经拿到涉案门店的钥匙，管理门店的财产，在此期间原告从未向被告提出过搬迁涉案财产的请求，也从未向被告提出过被告方占用房屋的请求，被告已经失去了对该房屋的使用、占有的权利，因此涉案门店的租赁不应当由两被告承担。3、对原告主张的水电费及物业管理费不认可。综上请求驳回原告诉讼请求。经审理审明，2019年6月13日原告向本院起诉两被告，要求两被告给付转让费2万元、租金26250元，计46250元。本院经审理于2019年9月16日作出（2019）苏0830民初2965号民事判决，该民事判决认定事实如下：2017年3月22日原告承租盱眙县联青综合经营部五环中央公馆三间毛坯门面房经营五环足浴，双方签订《五环中央公馆商铺转租合同》。2018年8月19日，原告与徐江签订《转让协议》，约定：1、转让内容：原五环足浴城现改为蜡烛红足浴店里的资产，电视、空调、电脑、经营用桌椅、足浴床以及其他用具（不包括屋上空气能设备）转让租赁时间至2020年12月20日；2、转让金额：玖万元（￥9万）；3、付款方式：2018年12月31日前付款贰万元，2019年12月31日前付款叁万元，余款冲消费卡，作为转让费；4、房租费及物业费：每年房租为壹拾万伍仟元，物业费伍仟元左右。以上二项费由乙方付款，房租费交给甲方，物业费交给物业部门；5、甲方责任：负责协助乙方办理营业执照，和店里财产交接手续；6、乙方责任：按协议付款、办理营业执照等手续、负责店里经营中产生的各种费用，一切费用与甲方无关、转让后乙方经营中所产生的所有经济债务与甲方无关……。协议签订后，两被告接手经营足浴门店。徐江按协议给付2018年12月4日前的租金。2019年2月3日，原告委托汤连清找徐江收租金，徐江支付1万元。因徐江拖欠之后租金，同时相邻的帝王洁具老板想扩大店面，原告遂协助徐江转租足浴店，2019年2月14日原告拿回足浴门店钥匙，并于2019年2月底将足浴门店锁更换。该案审理认为：双方于2018年8月19日签订《转让协议》，对租赁物标的及用途、租赁期限及租金、转让金额、付款方式及违约责任等进行了约定，是双方真实的意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，故双方依约遵守。因徐江未按约定支付租金，原告帮助徐江转租足浴店，原告于2019年2月14日拿回足浴门店钥匙，并于2019年2月底更换门锁，实际占有、控制足浴店，两被告未表示异议，说明双方均以自己的行为表明解除协议，故综合认定双方于2019年2月14日上述协议解除。原告依据协议要求两被告给付2019年2月14日之前的租金10416.70元、转让费2万元，有事实和法律依据，予以支持……。依照《中华人民共和国合同法》第六条、九十四条、第九十六条、第九十七条，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，于2019年9月16日作出民事判决，判令两被告于本判决生效后十日内向原告支付租金10416.70元、转让费2万元，计30416.70元；二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费1021元，减半收取510.50元，由原告负担192.50元，两被告负担318元。两被告提起上诉，淮安中院经审理于2020年1月16日作出（2019）苏08民终3866号民事判决，驳回上诉，维持原判。庭审过程中，原告陈述2019年2月14日拿回足浴门店钥匙，后期更换门锁，两被告没有钥匙。2018年8月19日双方签订《转让协议》时约定转让的资产：10台32寸液晶电视（2014年购买，价格约1300元）、10台空调、2台电脑、经营的座椅十几张、足浴床约20张、衣柜1个、沙发1套、冰柜1台、小洗衣机1台及零星用品中除1台电视和小洗衣机1台由被告拿出外，其余均在。两被告有异议，陈述上述资产均在门店内，没有变动，另外装监控支付1000多元，对原沙发进行翻新支付1万多元，换了墙纸，但双方均未陈述事实进行举证。原告陈述2019年11月28日在淮安中院谈话时，中院法官问“你要不要把房子里面的东西拿走”，被告回“不要了”，原告才联系下家承租，要求两被告给付2019年2月14日至11月28日期间9个月涉案房屋占用费78750元（根据约定月租金计算），要求两被告给付协议约定给付转让费7万元，两被告对此有异议，认可在淮安中院谈话中陈述上述财产“不要了”，协议约定转让费也不存在了。原告陈述当时没有提转让费，法官也没有问，后期足浴门店内物品又转租他人，不认可两被告陈述“转让费也不存在了”。原告未就其陈述在中院谈话后接收两被告转让协议中约定物品后原转让协议中后期转让费7万元仍要给付事实进行举证。庭审过程中，原告提交：1、张立新与高发江的协议书，证明原告于2020年1月1日将涉案房屋进行了转租。2、盱眙粤海水务明细2张（2019年12月27日725.22元和1078.09元），证明2019年12月27日交纳中央五环8-1房屋2019年8-9月期间水费1078.09元、交纳2019年10-11月期间的用水费725.22元。3、江苏省电力公司通用机打发票4张，交款日期均为2019年12月27日，其中118元、2011元时间为2019年1月31日抄表，38元和871元电费为2019年2月28日抄表，以上水电费用均是原告在被告交付房屋后代垫付费用。4、物业费票据，证明原告于2019年12月27日交纳涉案出租房屋2018年8月至2019年11月期间的商铺8-3蜡烛红足浴物业费用6000元。被告王芝梅质证意见：对张立新与高发江的协议书有异议，现在涉案房屋营业执照显示是盱眙五环足浴店，是2020年5月13日注册，法定代表人为金景军，不是高发江，所以不予认可。对盱眙粤海水务消费明细2张不予认可，因为该水费单据上注明的房屋地址为中央五环8-1，而承租涉案房屋没有8-1室，使用也不在其经营时间内。对江苏省电力公司通用机打发票4张没有异议。对垫付物业费票据不予认可，该收据上的公章是过去废止的，现在的公章前面是91开头，且涉案的足浴室从2017年4月1日到现在都没有交纳，原告提交的6000元票据，是物业工作人员偷开的，也没有实际垫付，故不予认可。本院调查盱眙县五环公馆物业管理处内勤汤某,汤某,4证言：物业费收取一般由我开票收取，并出具加盖物业专用印章收据，五环足浴涉案房屋为8-2、8-3（一、二层）、8-5、8-6，2017年4月1日之后涉案房屋没有交纳物业费，2019年12月27日物业出具6000元收据不是我开的，印章也不是物业正在使用的印章，款项没有入账，具体情况不清楚。调查盱眙县五环公馆物业管理处经理王某,4，王某,4证言：张立新的承租涉案房屋从2017年4月1日之后就没有交纳物业费，多次催要都未交付，涉案房屋对外转租，承租人经常换。该收据是2021年春节张立新找我开的，目的是为了到法院打官司，但钱我没有收到，公司也没有入账，出具收据目的是索要物业费。收据的印章是以前旧章，现在已经不用了，不能入账的，新印章何时使用我记不清了。原告对本院调查证人汤某,4、经理王某,4的证言真实性无异议。原告未就其陈述五环足浴承租房屋中包括8-1号事实进行举证，也未其实际交纳被告承租涉案房屋期间物业费事实进行举证。本院认为，本案争议焦点是原告向两被告主张租赁合同解除后涉案门店占用费78750元、门店转让费7万元是否有事实根据，要求两被告给付涉案门店租赁期间产生的水费1868.22元、电费3989元、物业管理费6000元是否有事实根据。被告庭审中认可承租期间原告垫付电费3038元，本院予以确认。关于第一个问题，原告认可2019年2月14日以帮助被告转让足浴门店拿回涉案门店钥匙，后期为防止被告搬走承租房屋内物品更换门锁，实际占有、控制之前出租给两被告足浴门店及门店内物品，两被告也认可这一事实且没有因故主张权利，双方在诉讼中均认可租赁合同因此解除，因此原告向两被告主张2019年2月14日之后涉案出租屋占用费78750元，没有事实根据，本院不予支持。关于涉案门店转让费7万元，2018年8月19日双方签订协议时确有电视、空调等物品折价9万元转让约定，由于两被告经营效益不好，没有按期给付租金，原告以帮助两被告转让足浴门店为由于2019年2月14日拿回涉案门店钥匙，为防止两被告搬走承租房屋内物品更换门锁。2019年6月13日原告起诉两被告主张权利中有转让费2万元并得到当时判决支持，2019年11月28日在淮安中院谈话中法官问被告“你要不要把房子里面的东西拿走”，被告回“不要了”，但没有表述上述物品权属变更及转让费处分等信息，本案审理中被告说当时表述“不要了”，转让费也就不存在了。其次，两被告租赁涉案房屋经营仅有半年，因经营效益不好未能支付当时租房租金，才由原告以帮助两被告转让足浴门店为由于2019年2月14日拿回涉案门店钥匙，实际占有、控制上述转让物品，本院（2019）苏0830民初2965号民事判决支持被告给付原告上述转让费2万元，原告后期又将协议转让给被告的物品又转租他人收益，从投入经营成本看对被告存在明显不公平。原告庭审中未就其陈述被告在淮安中院表述“不要了”，被告仍按原协议履行给付其剩余转让费用7万元事实进行举证，应承担举证不能法律后果。被告庭审中认可承租期间原告垫付电费3038元，本院予以确认。关于原告要求两被告给付涉案门店租赁期间产生的水费1868.22元、物业管理费6000元问题，被告均有异议，原告未就两被告承租涉案房屋经营期间产生的水费1868.22元、物业管理费6000元，且已由自己垫付的事实进行举证，因此原告主张上述费用无事实根据，本院不予支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。经本院主张调解，双方未达成一致协议。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第七百零三条、第七百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告徐江、王芝梅于本判决生效后10日内给付原告张立新垫付涉案房屋出租期间电费3038元；二、驳回原告张立新其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3512元，减半收取1756元，由原告张立新负担1656元，被告徐江、王芝梅负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费。审判员  余中文二Ο二一年四月二日书记员  徐芳芳开户银行：江苏盱眙农村商业银行营业部开户名称：盱眙县人民法院开户账号：3208300011010000331865附法律条文：1、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百七十九条【金钱债务实际履行责任】当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条【租赁合同定义】租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十九条【次承租人代位求偿权】承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。3、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。