陕西省西安市中级人民法院 民事判决书 (2020)陕01民初1010号 原告(案外人)：王爱英，女，1963年3月27日出生，汉族，无业，住延安市宝塔区。委托诉讼代理人：范春华，陕西华宝卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：顾朝洲，陕西华宝卓律师事务所律师。被告(申请执行人)：汕头市奕耀机械有限公司。住所地：汕头市龙湖区。法定代表人：纪俊茂，经理、执行董事。委托诉讼代理人：张露，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。委托诉讼代理人：卫孝嘎，北京德恒（西咸新区）律师事务所律师。第三人(被执行人)：西安华浙置业有限公司。住所地：西安市未央区。法定代表人：蔡挺群，董事长。委托诉讼代理人：杨建军，陕西缔伍律师事务所律师。委托诉讼代理人：尚新平，男，1970年12月18日出生，汉族，该公司副总经理，住西安市新城区。原告王爱英与被告汕头市奕耀机械有限公司（以下简称奕耀公司）、第三人西安华浙置业有限公司（以下简称华浙公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王爱英委托诉讼代理人范春华、顾朝洲，被告奕耀公司委托诉讼代理人张露、卫孝嘎，第三人华浙公司委托诉讼代理人尚新平、杨建军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱英向本院提出诉讼请求：1.停止对位于西安市雁塔区XX路XX号XX层XX号商铺的强制执行（该项诉讼请求实质上是申请不予执行西仲裁字（2016）第933号裁决书），并解除查封；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、2014年10月23日，汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部与华浙公司签订《抵押借款合同》出借3000万元，但汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部的注册资本只有1万元。奕耀公司成立于2015年1月19日，注册资本100万元，当时股东为林文亮（认缴60万元，实缴30万元）和杨文琴（认缴40万元，实缴20万元）。从上述信息可以看出，汕头市龙湖区恩泽机械配件经营部和奕耀公司明显不具备出借能力。在西仲裁字（2016）第933号仲裁案件审理中，奕耀公司明显不具备出借能力，西安仲裁委员会应当严格审查借贷发生的原因、时间、地点、款项来源、交付方式、款项流向以及借贷双方的关系、经济状况等事实。但是西安仲裁委员会并未审查借贷发生的原因、款项来源、款项流向等事实。另外，西安市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）陕01民初2375号民事判决书：“被告人华浙公司辩称……本案关键是债权人是谁，而实际上是华浙公司与周某某签订的借款合同3000万。仲裁委仲裁没有审理借款合同而直接审理了回购协议，华浙公司认为华浙公司欠的抵押借款不是原告的，在借款合同中，华浙公司明确华浙公司的房屋是抵押的不是买卖。在之后的回购协议中也明确是由华浙公司卖，把钱还给原告。”根据上述华浙公司的陈述及法院审理查明的情况表明，在周某某未出庭的情况下，华浙公司和奕耀公司之间存在借款关系还是华浙公司与周某某之间存在借款关系事实不清。奕耀公司和华浙公司可能不存在真实的借款关系，不排除虚假仲裁的可能性。2、奕耀公司与华浙公司并无商品房买卖的意思表示，也无以物抵债的合意。西安仲裁委裁决交房、过户等明显错误。西仲裁字（2016）第933号裁决书：“仲裁庭认为……本案申请人与华浙公司签订的《抵押借款合同》、《商铺回购协议》、5份《商品房买卖合同》实为申请人向华浙公司出借巨款后，为保证其债权安全与华浙公司签订的华浙公司开发并有权处分的商铺作为物的担保的系列担保措施。”西安市中级人民法院于2018年12月17日作出（2018）陕01民初2375号民事判决书：“……本院认为……原告以其与华浙公司2014年11月5日签订《商品房买卖合同》主张双方成立商品房买卖合同法律关系，该合同虽经网签备案，但双方并无买卖涉案房产的真实意思表示，不符合上述法律、司法解释的规定，本院依法不予采信。原告主张借款期限届满，华浙公司无力偿还上述债务，遂与原告协商一致，自愿以上述商铺抵偿债权，原告就其主张并未提交有效证据证明，华浙公司对此亦不认可。”上述裁决、判决已经查明，奕耀公司与华浙公司签订《商品房买卖合同》、《商铺回购协议》仅是一种担保合同。基于借款担保法律关系，债务人到期未清偿债务，债权人可以请求对房屋拍卖、变卖、折价偿还所欠债务。但是不能请求交房及办理房屋过户手续，西安仲裁委员会直接裁决交房和过户，裁决结果明显违法。3、奕耀公司应当知道案涉房屋已经出售的事实，仍签订《商铺回购协议》、申请仲裁、强制执行，明显恶意。且西安仲裁委员会对该事实也未审查。既然奕耀公司与华浙公司在《抵押借款合同》中约定允许华浙公司对外出售房屋，那么双方签订《商铺回购协议》时，均有义务核实案涉房屋是否出售。华浙公司早在2014年已经将房屋出售给第三人，奕耀公司于2016年1月26日签订《商铺回购协议》时应当知道案涉房屋已经出售的事实。奕耀公司与华浙公司明知案涉房屋已经出售给第三人，仍签订《商铺回购协议》且申请仲裁、强制执行，明显恶意。从西仲裁字（2016）第933号裁决书文本内容来看，未发现西安仲裁委员会在审理《商铺回购协议》时对案涉房屋是否已经对外出售进行审查。奕耀公司与华浙公司亦隐瞒了案涉房屋已经出售给第三人的事实。综上所述，本案中，奕耀公司与华浙公司虽然签订了《商品房买卖合同》、《商铺回购协议》，但其实际并未向华浙公司支付购房款。奕耀公司与华浙公司签订《抵押借款合同》后，又签订《商品房买卖合同》、《商铺回购协议》作为借款的担保，约定华浙公司到期未能还款的，则案涉房产归奕耀公司所有。故奕耀公司与华浙公司之间的真实意思为民间借贷，双方签订的《商品房买卖合同》、《商铺回购协议》实际系为民间借贷提供担保，属于虚假的买卖合同关系。请求裁定不予执行西安仲裁委员会于2016年10月13日作出的西仲裁字（2016）第933号裁决书。被告奕耀公司辩称， 1、程序层面，原告的起诉不符合法律规定，应当驳回起诉。原告主张的诉讼请求其一是要求停止强制执行行为，其二是要求停止对执行依据的不予执行。最高人民法院《关于人民法院办理仲裁裁决执行案件若干问题的规定》，其中第9条规定案外人可以向人民法院申请不予执行仲裁裁决或者仲裁调解书，第22条规定人民法院裁定驳回或者不予受理案外人提出的不予执行仲裁裁决、仲裁调解书申请，案外人不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。据此不予执行仲裁裁决申请是属于执行案件办理过程中的程序，案外人只能通过执行监督程序，而不能通过审判程序享有起诉权利。本案中，原告诉讼请求实质上为不予执行申请，其事实与理由也都是关于不予执行的理由，根据民事诉讼法第119条第四款规定起诉必须属于人民法院受理民事诉讼的范围，原告在本案审判阶段主张的不予执行申请，不属于民事诉讼案件的范围，应当裁定驳回起诉。原告实质上在本案中提起的是不予执行申请，那么可认为其未在15天内提起执行异议之诉，应当驳回原告本案的起诉。原告提起的诉讼请求与执行依据仲裁裁决书有关，不符合执行异议之诉的受理条件，应当依法驳回起诉。2、原告与华浙公司签订的认购协议并非合法有效的书面商品房买卖合同，且其主张房产与案涉房产无法对应，故不能认定异议房产与本案强制执行房产系同一标的物。原告虽主张其与华浙公司于2014年12月15日即签订《商铺内部认购合同》，约定原告购买华浙公司位于西安市雁塔区XX路XX号XX号XX楼XX楼XX号商铺。但认购协议不具有《商品房销售管理办法》第十六条第（五）至（十二）项的内容，且第（二）项的内容不明确，原告认购协议中约定的房号与法院强制执行的房号无法对应，故此不能认定异议房产与答辩人申请强制执行的房产系同一标的物。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条的规定，该《商铺内部认购合同》尚不具备商品房买卖合同的基本特征，因此原告与华浙公司签订的认购合同并非合法有效的书面商品房买卖合同。3. 2014年10月8日，华浙公司即取得市XX号《西安市商品房预售许可证》，具备了签订合法有效的书面商品房买卖合同并为销售房产办理网签备案登记的条件，原告对此情况也是知晓的，因此其在具备办理商品房网签备案的登记的条件下，仍于2014年12月15日与华浙公司签订《商铺内部认购协议》，且此后长达6年多的时间一直未向华浙公司主张为其办理网签备案登记或产权变更登记手续。故此无法确认原告与华浙公司的房屋买卖行为的真实性。4.原告在人民法院查封之前并未合法占有案涉房产，且其对案涉房产并不享有物权。2014年11月5日，华浙公司就办理了执行房产的网签备案登记手续，后经生效裁决确认办理房屋过户、交付等手续。原告没有证据证明其与华浙公司的认购协议及委托经营合同已经实际履行，且本案执行房产在2014年11月5日即已网签备案登记至奕耀公司名下后，只要该备案登记未解除，案涉房产就应为暂登记在华浙公司名下实为奕耀公司所有的财产，因此原告对案涉房产既不享有物权，也不享有物权期待权，其无权主张对案涉房产享有排除执行的民事权益。第三人华浙公司述称，对原告的诉讼请求没有异议。其和奕耀公司最开始是借款纠纷，后来又变更到周某某名下，借款协议中周某某是借款人，实际现在是华浙公司与周某某的借款关系，抵押权人是奕耀公司，整个借款关系是其与周某某发生的，这点在之前的裁决中都有认定，不存在将房屋买卖或者回购给奕耀公司的情况。经审理查明，被告与华浙公司合同纠纷一案，西安仲裁委员会于2016年10月13日作出西仲裁字（2016）第933号裁决书载明：一、华浙公司于2016年11月20日前向奕耀公司付清《商铺回购协议》所列的商铺回购款4336.25万元。若华浙公司未在上述期限内清偿上述回购房款，则应为奕耀公司办理位于西安市雁塔区XX路XX号长庆坊二期商铺总面积1947.01平方米即双方网签的合同号为Y14119711、Y14119692、Y14114218、Y14114217、Y14119763的房屋交付、过户等相关手续；二、本案仲裁费121500元，奕耀公司与华浙公司各承担二分之一。仲裁费奕耀公司已预交，华浙公司承担的部分在回购协议商铺款清偿时一并支付给奕耀公司。因华浙公司未履行生效法律文书确定的给付义务，被告向本院申请强制执行，本院依法立案执行。本案执行中，首次执行案号为                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                     （2017）陕01执285号，执行标的为办理位于西安市雁塔区XX路XX号长庆坊二期五套商铺（网签合同号：Y14119711、Y14119692、Y14114218、Y14114217、Y14119763）的交付过户手续。后华浙公司提出的不予执行申请，本院于2017年8月7日作出（2017）陕 01 执异 209 号执行裁定：驳回华浙公司不予执行西安仲裁委员会西仲裁字（2016）第933号裁决的申请。因不具备交付条件，本院于2017年11月6日终结本次执行程序。2019年12月27日，本院以（2018）陕01执恢105号之二执行裁定查封了案涉商铺，查封期限为三年。后申请执行人奕耀公司申请以现状交付房屋，并放弃仲裁费等权利，向本院申请恢复执行，本院于2020年5月11日作出（2020）陕01执恢233号《恢复执行通知书》，于2020年6月9日作出（2020）陕01执恢233号《公告》，责令被执行人华浙公司及上述房屋占有使用人在公告之日起十日内自行腾空房屋中物品并交付申请执行人奕耀公司，逾期本院将依法强制执行，并追究不履行法定义务的责任。原告王爱英作为案外人以享有查封涉案商铺所有权为由，提起执行异议。本院经审查作出（2020）陕01执异942号执行裁定：驳回原告王爱英执行异议请求。原告遂提起案外人执行异议之诉，即本案诉讼。另查，2014 年 11 月 16 日，原告王爱英（乙方）与华浙公司（甲方）签订《商铺内部认购合同》约定：乙方认购的商铺位于西安市雁塔区红专南路 8 号，土地编号为西雁国用（2012）第 209/210/211 号，项目名称为华浙雁西广场，该商铺位于项目3号楼第一层，铺位为 D1-108 号商铺；单价为27514.86元/平方米，面积为12.85平方米，总房款均为353566元。付款方式为一次性付款，乙方于2014年11月16日一次性付清全部房款353566元。庭审中，原告提交陕西秦农农村商业银行股份有限公司雁翔路支行银行流水清单两张，载明：姓名为熊勇，账户编码为2701026401109001045725，2014年10月15日发生额210000元，2014年11月16日发生额122566元。提交王爱英与华浙公司2014年11月16日签订的《商铺委托经营合同》一份。证明王爱英已经在人民法院查封前已经支付了全部购房款，并合法占有涉案商铺。被告华浙公司对上述证据的真实性、关联性及证明目的均不予认可。上述事实，有西仲裁字（2016）第933号裁决书、（2020）陕01执异942号执行裁定书、《商铺内部认购合同》、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。”本案审理的焦点为：原告就位于西安市雁塔区红专南路 8 号3号楼第一层D1-108商铺房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持:（一） 在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二） 在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三） 已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四） 非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，王爱英与华浙公司签订《商铺内部认购合同》约定：王爱英认购的商铺位于西安市雁塔区XX路XX号3号楼第一层铺位为 D1-108 号商铺，面积为12.85平方米。《商品房销售管理办法》第十六条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”原告与华浙公司签订的《商铺内部认购合同》就涉案商铺的房号及面积等具体信息约定不明，原告主张涉案商铺房号均未在西安市不动产登记服务中心登记，该合同并未包含商品房买卖合同的基本内容，故本案中的《商铺内部认购合同》不应当认定为合法有效的商品房买卖合同。经查，王爱英庭审中出具的银行流水显示的账户姓名为熊勇，且其中一笔210000元的支付时间为2014年10月15日，发生在双方签订《商铺内部认购合同》之前，共计支付金额为332566元，与双方合同约定的353566元金额不符，故王爱英主张已支付涉案商铺的全部价款，证据不足。据此王爱英提出停止执行涉案商铺的理由不足以排除强制执行，本院依法不予采信。关于原告主张对西仲裁（2016）第933号裁决不予执行一节，因本案系案外人执行异议之诉，原告该诉求不属于本案的审查范围，本院在此不予涉及。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实依据及法律依据，且证据不足，本院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，判决如下：驳回原告王爱英的诉讼请求。案件受理费6603元，由原告王爱英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省高级人民法院。   审判长   陈平审判员   李刚审判员   陈帅 二O二O年 四月二十八日 法官助理   王坤书记员   李艳  1