上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初22376号原告：上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处，住所地上海市长宁区。法定代表人：周薇，主任。委托诉讼代理人：邵建波，上海瑞富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈晓斌，上海瑞富律师事务所律师。被告：上海市恒通典当有限公司，住所地上海市长宁区。法定代表人：王丽珍，总经理。委托诉讼代理人：马桂荣。委托诉讼代理人：于丹璐，上海市慧众律师事务所律师。原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处与被告上海市恒通典当有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月7日公开开庭进行了审理。原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街XXX委托诉讼代理人邵建波、陈晓斌，被告上海市恒通典当有限公司的委托诉讼代理人马桂荣、于丹璐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处向本院提出诉讼请求：1.被告将逾期占用的上海市长宁区天山五村XXX号XXX、XXX室即上海市长宁区茅台路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)腾空后交还给原告；2.被告将涉讼房屋恢复原状；3.被告向原告支付涉讼房屋占用费,按每月20,000元的标准自2017年10月1日起至涉讼房屋腾空交还给原告之日止,现暂计至2020年9月30日为720,000元。审理中，原告撤回第二项诉讼请求，明确第三项诉讼请求为房屋占有使用费，计至涉讼房屋腾空交还原告之日止。事实和理由：原、被告于2012年9月30日订立《房屋租赁合同》,租赁期限自2012年10月1日起至2017年9月30日止。2017年8月9日原告明确告知被告，房屋租赁合同到期后不再续租，之后多次沟通，并于2018年7月24日、2019年8月12日向被告发送书面通知，被告仍占用涉讼房屋并未支付房屋占有使用费。故原告诉至本院。被告上海市恒通典当有限公司辩称，不同意原告诉请。原、被告签订的租赁合同是属于效力待定的合同。被告自1999年开始租赁涉讼房屋，先后与上海仙霞集体资产经营发展有限公司、上海宁隆社区服务社签订合同，自2009年起与原告签订两份租赁合同，未获得产权人或者管理单位的转租同意，亦未经审批、备案，故合同效力待定。原告不具有要求被告返还涉讼房屋的主体资格，无法证明其是涉讼房屋合法承租人，多份合同中对于地址和面积表述不一。原告亦无权收取房屋占有使用费，即使原告系涉讼房屋承租人，原告损失也仅为原告向仙霞物业公司支付的房屋租金，应以此为计算标准。2017年合同到期后，原告提出无法继续出租，被告向相关部门进行反映，相关部门未要求被告搬迁，默认被告继续使用，故被告使用涉讼房屋不是非法占用。被告多次联系原告要求支付租金，原告不知后续如何操作，让被告缓交。2020年4月原告还派员和被告沟通表示可继续出租，告知被告可继续支付房租，可减免三个月租金，但未进一步告知银行账号。被告开设典当行主要服务周边居民，一旦搬迁带来影响非常大，典当行选址有很严格的要求，搬迁选址联系客户都非短期能完成，希望继续承租涉讼房屋。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，房屋租赁合同、情况说明、证明、通知、房屋所有权证等证据，本院予以确认并在卷佐证。原告提供的上海市房屋产权登记审核表，虽无原件，但与被告提供的房屋所有权证、原告提供的情况说明、原被告描述的现场情况相互印证，本院予以采信。根据当事人的证据及陈述，本院认定事实如下：涉讼房屋产权登记为本市长宁区天山五村XXX号底层102-103室，建筑面积112平方米。本市长宁区天山五村XXX号经门牌整顿更改为本市长宁区茅台路XXX号。2012年9月30日，原告(出租方、甲方)与被告(承租方、乙方)签订房屋租赁合同，约定：甲方出租给乙方的房屋座落于本市长宁区茅台路XXX号，房屋建筑面积为106平方米，房屋用途为非居住房，作为办公和经营用，出租期限自2012年10月1日起至2017年9月30日；2012年10月1日至2015年9月30日止叁年，每年租金为13万元，2016年(应为2015年)10月1日至2017年9月30日止贰年，每年租金为14万元，房租每三个月支付一次，先付后用，乙方应于每个使用期提前5日通过银行汇款或直接缴款的方式向甲方支付下期租金。3-2租赁期满，甲方有权收回该房屋及其原有的设施，乙方应如期返还。在同等条件下，乙方有优先承租权，乙方需继续承租该房屋的，则应于租赁期届满前三个月，向甲方提出书面续租要求，经甲方同意后双方重新签订租赁合同。7-1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满后的叁日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，甲方有权单方面关闭水电，并索取经济赔偿。2018年7月24日，原告向被告发送通知：“贵单位租借我单位位于茅台路XXX号的房屋，于2017年9月30日合同期满。根据长宁区机关事务管理局、财政局、审计局、监察局印发的《关于加强全区行政、实业单位房产管理的通知》第二条规定：任何单位不得擅自出租(续租)出借房产，不得调拨房产给下属单位出租、出借。已经出租、出借的房产，合同到期后出租单位负责收回。我单位按照上级部门有关规定和贵我双方房屋租赁合同的相关约定，于2017年8月9日，曾委托上海宁隆社区服务社向贵单位发出通知，合同到期后不再出租。期间，我单位也曾多次向贵单位沟通，要求贵单位归还位于茅台路XXX号的房屋，贵单位至今仍无任何行动。为此，我们再次书面通知贵单位，请贵单位于2018年9月30日前，归还该房屋，搬清该租赁房内贵单位所有的一切物件，撤出该房屋。届时我们将准时查收，否则一切后果，均由你们负责。特此通知，请贵单位积极配合！”被告当天签收该通知。2019年8月12日，原告向被告发送通知：“……截止目前，你方……一直非法强占该房屋，且没有支付自2017年8月以来使用该处房屋的房屋占用费，近期又发现你方擅自对该房屋进行装修。为此，我街道再次书面通知，并严正声明：1.你方未经我方同意擅自对房屋进行装修，是对我方财产权利的严重侵害，现要求你方立即停止装修行为。2.请你方立即归还该房屋，结清水电煤费用，搬清该租赁房内你单位所有的一切物件，撤出该房屋；并按照原房屋租赁合同约定的租金标准，向我方支付2017年8月以来的房屋占用费。3.届时我们将派人对该房屋进行查收；请你单位高度重视，否则，由此产生的一切法律后果均由你方承担。”被告于2019年8月15日签收该通知。审理中，上海新长宁集团仙霞物业有限公司(以下简称仙霞物业公司)出具情况说明：上海市长宁区天山五村XXX号XXX、XXX室房屋所有权人为上海市房产管理局，所有权性质为全民，产别为公产，房屋用途为办公。上海市房产管理局自1983年起委托我司代为管理该房屋。该房屋由仙霞新村街道办事处实际租赁使用，作为仙霞新村街XXX委会的配套用房，仙霞新村街道办事处亦按时足额向我司缴纳房屋租金。审理中，原、被告一致确认，2017年9月30日合同到期终止后，双方未续签房屋租赁合同，被告未搬离涉讼房屋，租金支付至合同期满。本院认为，涉讼房屋属上海市房屋管理局所有，由仙霞物业公司进行管理，并交由原告使用，仙霞物业公司确认原告向其足额支付租金，在原、被告签订房屋租赁合同期间并未对被告承租涉讼房屋提出异议，故原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。被告在多年的租赁合同履行完毕后提出合同效力抗辩，有违常理。本案租赁合同由原、被告签订，期间亦无他人对涉讼房屋主张权利，租赁期限届满后，被告理应腾空并向原告返还涉讼房屋。被告现仍实际占有使用涉讼房屋，应向原告支付房屋占有使用费。根据合同约定，被告应于合同租期届满后三日内返还涉讼房屋，故本院确认被告应自2017年10月4日起向原告支付房屋占有使用费。原告主张按照相邻相似门面房租金以20,000元的标准支付，被告主张仅应按原告向仙霞物业公司支付的标准计算。虑及被告合同到期后占用时间、双方历年租金约定、市场变化等情况，本院酌情确定被告按每月15,400元的标准向原告支付房屋占有使用费。被告主张原告曾同意减免三个月的租金，但未提供相应的依据，原告表示因被告违法占用故不同意减免。对此，本院认为，被告未履行返还房屋义务在先，迟延时间长且未支付任何费用，对原告不予减免的主张，本院予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、被告上海市恒通典当有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并向原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处交还上海市长宁区天山五村XXX号XXX、XXX室(合同记载为上海市长宁区茅台路XXX号)房屋；二、被告上海市恒通典当有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处支付自2017年10月4日起至被告上海市恒通典当有限公司实际腾空并交还上海市长宁区天山五村XXX号XXX、XXX室(合同记载为上海市长宁区茅台路XXX号)房屋止的房屋占有使用费(按每月15,400元的标准计算)；三、驳回原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,000元，减半收取计5,500元，由原告上海市长宁区人民政府仙霞新村街道办事处负担1,375元，被告上海市恒通典当有限公司负担4,125元。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 汪 露书记员 陈若愚附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。