江西省景德镇市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣02民终177号上诉人（原审原告）：卢剑，男，汉族，1981年12月5日生，住江西省南昌市东湖区。委托诉讼代理人：张帆，江西红谷律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：昌江区广华建筑脚手架租赁站，住所地：江西省景德镇市昌江区瓷都大道昌明社区57号。经营者：江**林，该出租站负责人。委托诉讼代理人：曹永安，江西三人行律师事务所律师。原审被告：江西九鸿房产开发有限公司，住所地：江西省上饶市鄱阳县鄱阳工业园区（城北）附近公司。法定代表人：蔡志武，该公司执行董事。上诉人卢剑因与被上诉人昌江区广华建筑脚手架租赁站（以下简称广华脚手架租赁站）、原审被告江西九鸿房产开发有限公司（以下简称九鸿公司）执行异议之诉一案，不服景德镇市昌江区人民法院（2020）赣0202民初1337号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人卢剑的委托诉讼代理人张帆、被上诉人广华脚手架租赁站的委托诉讼代理人曹永安参加了诉讼，九鸿公司经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。卢剑上诉请求：1、请求二审法院撤销（2020）赣0202民初1337号民事判决，并依法发回重审或改判立即停止对卢剑所有的位于上饶市鄱阳县商铺的强制执行，解除对上述房产的查封；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院未查明本案的案件基本事实，错误认定上诉人卢剑并未实际占有涉案房产，错误认定上诉人对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益。2016年3月25日，上诉人与原审被告九鸿公司签订了商品房买卖合同，约定由九鸿公司将其名下位于上饶市鄱阳县的房产出售给上诉人。2016年4月6日，上诉人卢剑与原审被告九鸿公司共同前往鄱阳县房地产管理局办理了备案登记手续。上诉人卢剑与原审被告九鸿公司之间的纠纷发生在2018至2019年，昌江法院2020年5月对上述房产进行查封，上诉人卢剑与原审被告九鸿公司签订房屋买卖合同的时间在广华脚手架出租站与九鸿公司债权债务关系发生之前，并无转移财产逃避执行之故意。上诉人与原审被告之间的商品房买卖合同合法有效，系双方当事人之间真实的意思表示。2、上述商品房买卖合同签订并办理备案登记之后，原审被告九鸿公司向上诉人卢剑实际交付了涉案房产。上诉人卢剑接收房产后进行装修并亲自组织对外出租事宜，联系接洽了承租人。但非上诉人卢剑原因，涉案房产一直未能办理过户登记手续，仍然登记在九鸿公司名下。出于安全谨慎考虑，承租人仍然要求九鸿公司在租赁合同上盖章，租金由上诉人卢剑实际收取，应当认定为上诉人卢剑实际合法占有、使用该涉案房产。3、吴云翀与蔡志武均是九鸿公司的股东兼创始人,蔡志武同时还是江西文博粮业有限公司的股东,蔡志文也是江西文博粮业有限公司的股东，可见江西文博粮业有限公司与九鸿公司存在股东重合的情形，上述几人均是九鸿公司的股东或实际控制人。自2012年至2015年期间,九鸿公司多次向卢剑借款共计9135000元，卢剑根据九鸿公司的指示，向蔡志武、吴云翀、蔡志文及江西文博粮业有限公司的账户支付了上述借款。依据我国民法相关规则,支付的方式除了直接交付，也包括了指示交付,并不限于必须由借款人本人收取款项，而是可以由其指定的收款人代其收取款项。2016年5月，卢剑与九鸿公司经过结算后签订了一份《协议书》，协议中载明:“2016年5月经双方确认，乙方（九鸿公司）欠甲方（卢剑）本金利息合计800万元。乙方提出以其所有的位于鄱阳县洪迈大道天鹅文惠苑1号楼101号商铺至110号商铺共计984平方米,以8000元／平方米的价格抵偿部分欠款,余下欠款另行协商解决，甲方予以认可。”由此可见,卢剑与九鸿公司之间已经对房屋价款的支付协商达成了一致，用借款冲抵房屋价款,并已经完成全部法律手续，应当认定上诉人已经向九鸿公司全额支付了涉案房屋的全部价款。4、2016年3月25日，卢剑与九鸿房产公司签订了商品房买卖合同后，为保障自己的合法权益，2016年4月6日就积极前往鄱阳县房地产管理局对涉案的房产进行了备案。备案后,因为九鸿公司自身涉及税务问题，故而尽管卢剑一再催促，但九鸿公司仍旧一直未能向卢剑出具相应发票,也未能向房管部门出具相关房屋的产权证明，导致房产一直未能办理过户。因此未能办理过户登记的原因在于九鸿房产公司，而不在于卢剑。卢剑已经按照《最高人民法院关于适用广华脚手架租赁站答辩称，1、被上诉人认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法维持。2、上诉人至今未合法占有该涉案房屋是本案基本事实。该房屋至今仍作为汽车维修使用，租赁期是2018年8月至2021年8月31日，约定三年租金由吴平给曹保来，合同中注明曹保来为九鸿公司债权人，上诉人未提供证据证明与曹保来的关系，说明涉案房屋的收益人、使用人与上诉人无关，未实际占有涉案房屋，不能排除强制执行。3.我们找了汽车维修服务部的承租人，涉案房屋属于九鸿公司一期项目，可以在鄱阳县房管部门办理产权手续。从2016年3月上诉人卢剑与九鸿公司签订商品房买卖合同，至2019年10月昌江区人民法院执行查封，三年内上诉人没有办理过户登记，也未证明没有登记的原因，应认定为是上诉人自身原因才未办理房屋过户登记，所以涉案房屋应属九鸿公司所有。4、上诉人方提供的2015年1月30日的借条、2016年5月的协议以及转账凭证可以证实双方并非真实房屋买卖合同关系，是民间借贷。买卖关系无效，不受法律保护。上诉人至今未向九鸿公司支付购房款、也未提供购房发票，所以该房屋至今是九鸿公司的。仅凭上诉人与案外人的借款凭证不能证明已支付房款。卢剑向一审法院提出诉讼请求：1、判令立即停止对卢剑名下位于上饶市鄱阳县商铺的强制执行，解除对上述房产的查封；2、判令本案的诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：一审法院在审理昌江区广华建筑脚手架租赁站诉江西九鸿房产开发有限公司、曹木年租赁合同纠纷一案中，于2020年1月15日作出（2019）赣0202民初1369号民事判决书，判决：被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付租赁费544685.18元（暂计算至2019年8月31日止）；被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付违约金14205.54元（以338227.12元为基数按月息2.1%自2019年7月1日计算至2019年8月31日止）；被告江西九鸿房产开发有限公司在本判决生效之日起十日内向原告昌江区广华建筑脚手架租赁站支付维修服务费5280.52元。一审判决作出后，双方当事人均未上诉，该判决书已经发生法律效力。九鸿公司未履行生效判决确定的义务，广华脚手架租赁站申请一审法院强制执行。一审法院作出（2020）赣0202执247号执行裁定书，载明一审法院依法查封了被执行人九鸿公司名下位于上饶市鄱阳县商铺。裁定拍卖九鸿公司名下的上述商铺。后发布（2020）赣0202执247号公告，公告上述拍卖等事宜。2020年6月10日，卢剑向一审法院提交执行异议申请书，要求一审法院解除对上述商铺的查封。一审法院于2020年6月22日作出（2020）赣0202执异22号执行裁定书，裁定驳回卢剑的执行异议申请。卢剑不服，向一审法院提起诉讼。本案审理中，卢剑提供了其与九鸿公司于2016年3月25日签订的《商品房买卖合同》、九鸿公司于2015年1月30日向其出具的《借条》以及双方签订的《协议书》。《商品房买卖合同》载明内容为买受人卢剑购买了出卖人九鸿公司位于鄱阳县的商品房，建筑面积为94.4平方米，售价为1442100元。付款方式为签订合同当日付清全额购房款。该商品房买卖合同于2016年3月26日经房管部门登记备案。但九鸿公司因故未办理不动产登记手续，涉案房屋的所有权仍为九鸿公司享有。《借条》载明内容为九鸿公司向卢剑借到人民币580万。《协议书》载明：“2014年2月至2015年2月，九鸿公司先后分四次向卢剑借款500万、100万、80万元。2016年5月经双方确认，九鸿公司尚欠卢剑本金利息合计800万元。……九鸿公司提出以其所有的位于鄱阳县洪迈大道天鹅文惠苑1号楼101号店铺至110号店铺共计984平方米，以8000元／平方米的价格抵偿部分欠款，余下欠款另行协商解决，甲方予以认可。……”另查，2018年8月14日，九鸿公司与案外人吴平就鄱阳县的商铺签订了租赁协议，租期从2018年8月14日至2021年8月31日止，约定三年的租金由吴平一次性给付，付给吴平的合伙人曹保来，并注明曹保来为九鸿公司的债权人。一审法院认为，执行异议之诉是对执行标的物享有足以排除强制执行的权利的案外人，认为执行行为侵害其合法权益，请求法院停止对该标的物实施执行的诉讼，诉讼的目的是为了阻止执行。《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条规定，卢剑作为执行案外人应当承担相应的举证责任。卢剑依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条的规定，主张涉案房屋不得查封的理由是，其向九鸿公司购买涉案房屋后虽非因本人原因未办理过户登记手续，但已办理合同备案登记，且已支付全部价款并实施占有。但根据本案查明的事实，涉案房屋由九鸿公司与案外人吴平签订租赁协议，双方约定租金收益由九鸿公司的债权人曹保来收取。卢剑主张涉案房屋系由其对外租赁，租金收益由其实际获得，曹保来为其合伙人，但未向法院提交相关证据证明该主张，故该主张无事实和法律依据，本院对此不予采信。卢剑虽提供了涉案房屋的网签合同，但根据九鸿公司与案外人吴平签订的租赁协议，一审法院认为卢剑并未实际占有涉案房屋。据此，卢剑请求一审法院解除查封，停止对上述房产的执行的诉请，因其提供的证据无法证明相应主张。卢剑就涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，故对卢剑的诉讼请求，一审法院依法不予支持。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，一审法院判决如下：驳回原告卢剑的诉讼请求。案件受理费17778元，由原告卢剑负担。二审中，当事人提交了证据，本院依法组织双方当事人进行了证据交换和质证。卢剑提供证据：1、《店铺租赁合同》一份，证明2015年九鸿公司与蒋兴文签订了租赁合同，将房屋转让给卢剑，连同租赁合同一并转让。因为买卖不破租赁，要求卢剑继续履行该租赁合同。2、鄱阳县《商品房买卖合同》备案登记表一份，一审期间在鄱阳县房管部门调取，证明卢剑已经对涉案房屋办理了备案登记。广华脚手架租赁站质证称：1、对第一份证据的三性有异议，租赁合同2015年7月签订，时间在案发之前不属于新证据。该证据恰恰证明2015年涉案房屋就投入使用，可以办理过户登记，但是因为上诉人自身原因，至今未办理过户登记。2、对第二份证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的有异议，合同备案不能排除强制执行。对二审期间补充的证据材料，本院认定如下：第一份证据，广华脚手架出租站对其三性均有异议，因租赁合同的双方当事人九鸿公司与蒋兴文均未到庭，无法核实证据的真实性，该份证据本院不予采信。第二份证据双方当事人对其真实性、合法性、关联性均无异议，本院予以采信，对其证明目的本院将结合当事人陈述综合评定。另二审查明事实与一审认定事实基本一致。本院认为，根据九鸿公司与吴平签订的租赁协议，九鸿公司作为出租人，将涉案房屋租赁给吴平，租赁期限为三年（至2021年8月13日止），吴平作为承租人一次性支付租金二十七万元给曹保来（九鸿公司债权人），并非支付给卢剑，且卢剑在二审中自认其并未实际收取该房屋租金，与其主张的实际占有使用该房屋的情况不符。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋并未由卢剑本人实际占有使用，在该房屋处于出租状态下，卢剑亦未实际收取租金。故对于卢剑的上诉请求，本院不予支持。综上所述，上诉人卢剑的上诉理由不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费17778元，由上诉人卢剑负担。本判决为终审判决。审判长 戴 瑞审判员 陈苾铃审判员 徐 骥二〇二一年四月二十二日书记员 胡澍妮