北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21762号原告：张包建，男，1975年3月25日出生，汉族，住浙江省乐清市。委托诉讼代理人：刘桂梅，北京润朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：林宏铭，北京润朗律师事务所实习律师。被告：北京市大红门服装商贸城市场中心，住所地北京市丰台区大红门南苑路15号。法定代表人：顾爱军，董事长。委托诉讼代理人：韩强，北京济和律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞丽，北京济和（海口）律师事务所律师。原告张包建与被告北京市大红门服装商贸城市场中心（下称大红门服装中心）租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张包建的委托诉讼代理人刘桂梅、林宏铭，被告大红门服装中心的委托诉讼代理人韩强、庞丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张包建向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除原告与被告签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》；2.要求被告退还原告保证金3000元、退还过户费10000元；3.判令被告向原告退还已支付未履行期间的租金19084元以及利息935元（租金自2018年5月31日起至2019年1月14日，每日租金为83.34元，计算229日，为19084元；利息自2019年5月31日起，至2019年5月30日止，暂计算一年，按照年利率4.9%计算）；4.判令被告向原告赔偿经营损失200000元；5.判令被告向原告赔偿货物积压损失50000元；6.判令被告向原告支付保证金及过户费的利息损失4459元（以13000元为基数，自2012年10月22日起，至实际支付之日止，其中，自2012年10月22日起，至2019年10月21日止，暂计算7年，按照年利率4.9%计算，为人民币4459元）；7.判令案件受理费由被告承担。事实和理由：2012年10月23日，原告与被告签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，由原告承租被告位于商贸城三期的一层3A1293号摊位经营，建筑面积约3.8平方米，租赁期限为20年，自2005年1月15日开业之日起计算。前五年每年租金为2万元，一次性支付五年租金为人民币10万元。第六年起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付，并约定每次年租金的上调幅度不超过上一次年租金的15%。2012年10月22日，被告向原告收取保证金3000元和过户费10000元。合同签订后，原告一直按照合同约定，按时缴纳租金，积极配合被告方的经营管理。2018年5月30日，被告在未与原告协商一致的情况下，擅自单方强行关停市场，致使本合同根本无法履行。且至今未将未履行期间的租金及保证金等返还原告，并且未给予原告任何赔偿。原告认为，根据相关法律法规，被告已经构成根本违约，应向原告退还保证金和未履行期限的租金，并应向原告赔偿经营损失及其他损失。为维护原告合法权益，特向贵院起诉，恳请贵院依法支持原告的全部诉讼请求。被告大红门服装中心辩称：答辩人与被答辩人于2012年签订期限为20年的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，截至大红门服装商贸城（三期）（以下简称大红门三期）关停之日，合同已履行6年。党中央国务院于2015年颁布《京津冀协同发展规划纲要》，从此京津冀协同发展上升为一项国家战略，北京非首都功能区疏解纳入日程。随着政策逐步落实，北京市西城区、朝阳区批发市场先后进行疏解。根据政府要求，大红门三期应于2018年8月15日彻底关停。大红门三期2004年建成并于2005年开业，经过十多年的发展，逐渐形成了“大红门”的品牌，在商户中拥有极高的口碑。本次非首都功能区疏解，答辩人损失商户资源，多年积累的“北京大红门”品牌随之失去，对答辩人来说损失巨大。然而，为了国家发展战略的落实，也为了能拥有一个更好的首都，答辩人愿意承担社会责任、牺牲自身利益，全力配合政府完成疏解。答辩人认为，由于不可归责于合同当事人的原因，即国家政策的原因，导致合同缔约时的基础丧失，合同目的无法实现，答辩人唯一的选择就是解除合同。基于此，答辩人向大红门三期的商户发布市场关停公告及疏解退费说明，要求商户们办理合同解除手续。截至2018年8月15日大红门三期彻底关停，绝大多数商户已经办理完成合同解除手续，并已退还保证金及合同未履行部分租金。对于被答辩人的诉讼请求答辩如下：第一，答辩人同意解除租赁合同，退还保证金3000元，退还未履行期间租金13904.58元。退还租金的具体计算方式如下：被答辩人于2015年10月17日缴纳的2016年1月15日至2019年1月14日（共计1096天）摊位费共计人民币91254元，按照大红门三期停业的时间2018年7月31日计算合同解除日，合同未履行部分为167天。因此答辩人同意退还被答辩人未履行部分租金共计13904.58元。疏解开始后，答辩人多次以张贴公告和致信方式提示未解约商户尽快解除合同办理退款，被答辩人均置之不理。答辩人又通过向被答辩人邮寄通知的方式，告知被答辩人疏解解约事宜，被答辩人也未予回应。答辩人在解约退款上不存在过错，被答辩人怠于行使权利履行义务致使合同未解除，退款未办理。第二，被答辩人主张赔偿经营损失、赔偿货物积压损失、支付保证金及过户费的利息损失，于法无据，应予以驳回。答辩人与被答辩人的《租赁合同》签订于2012年，合同签订时，答辩人对国家针对首都区位业态调整不能预见；非首都功能区疏解要求大红门三期市场关停，答辩人不能避免且无法改变；合同履行期间，答辩人不存在任何违约行为。因此，在不可归责于答辩人的原因的情况下解除合同，答辩人不应承担赔偿责任。首先，被答辩人要求支付保证金利息损失，于法无据，应予以驳回。被答辩人签订合同时缴纳的保证金是用于担保商户在租赁合同期间遵守市场经营管理、卫生与安全协议等条款的履行。该保证金在租赁合同终止或解除时退还给商户。双方在缴纳保证金时并未约定答辩人在退还保证金时应支付利息。因此在无法律规定及双方约定情况下，被答辩人要求退还保证金利息应予以驳回。其次，被答辩人要求支付租赁合同未履行部分租金利息，于法无据，应予以驳回。鉴于答辩人解除合同时不存在过错，答辩人解除合同的行为也非违约，双方在《租赁合同》中也未约定合同解除时答辩人应向被答辩人支付未履行部分的利息，因此被答辩人要求支付租赁合同未履行部分租金利息的请求，应予以驳回。再次，被答辩人主张答辩人赔偿自2018年5月31日至2025年1月14日的经营损失、赔偿货物积压损失，于法无据，应予以驳回。商户在与答辩人解除合同后，答辩人仍允许商户做后续的清场工作，目的就是为了降低疏解给商户们带来的影响。被答辩人在无任何证据的情况下，要求答辩人赔偿货物积压损失，于理不合、于法无据。因此被答辩人主张赔偿其货物积压损失，应予以驳回。第三，被答辩人主张诉讼费由答辩人承担无任何理由，应予以驳回。综上，答辩人同意退还未履行期间合同租金和保证金在扣除被答辩人应交纳的2018年3月至7月水电费、管理费和保险费后退还，被答辩人其他诉讼请求于法无据，望予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年10月23日，原告张包建（承租方、乙方）与被告大红门服装中心（出租方、甲方）签订《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，约定，乙方承租摊位为商贸城三期市场摊位，该摊位为壹层3A1293号摊位，建筑面积约3.8平方米。上述合同第二条关于租赁期限约定为租赁期限为20年，自2005年1月15日开业之日起计算。开业时间由甲方确定并以甲方正式通知为准。第三条关于租金标准、租金支付时间、方式约定为，租期第一至第五年租金标准为（按一个标准摊位计算，标准摊位面积为3.80平方米/摊）：第一至第五年每个标准摊位“每年租金”为20000元人民币。乙方应于本合同签订之日起一次性支付甲方五年租金，共计100000元。第六年度起，每三年交纳一次租金，三年租金一次性交付。交纳租金的具体时间由甲方确定，以甲方通知为准。如果乙方未按照甲方（通知）规定时间、金额交纳租金，逾期视为乙方自动放弃对该摊位的继续承租权，甲方有权对该摊位另行处理，因此所造成的一切责任和经济损失由乙方自负。每次收取租金时甲方有权根据经济发展及物价上涨情况，在上一次交费时年租金的基础上上调租金价格，每次年租金上调的幅度不超过上一次年租金的15%。第四条约定为，根据市场统一经营管理的需要，甲方有权决定各楼层的经营品种、范围，并有权根据市场经营情况进行调整，乙方应当无条件服从甲方对市场统一管理的要求。对乙方承租的摊位所属的楼层，甲方规定的经营范围为：男装。甲方有权对本条前款约定的经营范围、种类做出统一调整，乙方应当遵守。乙方不得违反本条的约定进行经营活动，否则甲方有权要求乙方限期整改，如逾期不纠正的，甲方有权单方面终止本合同。因此造成的一切经济损失均由乙方承担，与甲方无关。第五条甲方的权利第4款约定为甲方有权根据市场经营需要，调整市场内部摊位的布局，因调整布局影响乙方摊位的使用或者需要拆除乙方摊位的，乙方须服从甲方安排。双方租赁关系终止，乙方须按实际租赁期限结清租金，甲方将剩余租赁期限的租金返还乙方；第5款约定为，甲方有权根据情况，单方面决定、调整商贸城三期市场的开、闭市时间。第十二条关于摊位的转租、转让约定为，乙方转租、转让摊位，须到甲方相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按甲方规定。第十三条关于不可抗力约定为，本协议履行过程中因不可抗力的原因致使本合同不能履行的，甲乙双方互不承担违约责任。庭审中，双方均认可租赁期限自2005年1月15日起计算；2010年之前每年租金标准为20000元，自2010年1月15日至2013年1月14日止年租金23000元，自2013年1月15日至2016年1月14日止租金79350元，自2016年1月15日至2019年1月14日租金91254元。上述合同签订后，被告将商铺交付给原告使用，原告于2012年10月22日向被告支付保证金3000元及过户费10000元，原告向被告支付了截至2019年1月14日的租金，其中原告于2015年10月17日向被告支付2016年1月15日至2019年1月14日的租金（即摊位费）91254元。另查，2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》，该公告载明，大红门服装商贸城三期商户：为支持非首都功能疏解，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，公告如下：1、自即日起，正式启动关停工作。2、2018年5月31日-2018年6月10日，接待商户咨询和答疑，地点：商贸城写字楼一层客服大厅。3、2018年6月11日-2018年6月30日，集中办理相关手续。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》，该说明载明，现将大红门服装商贸城“三期”疏解退费的具体问题说明如下：一、解约手续办理时间：2018年6月11日-6月30日，请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理。合同最终终止日期为2018年7月31日。二、2018年8月15日下午13:00市场正式关停。三、商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。四、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅。2018年7月10日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《通知》。该通知载明，大红门服装商贸城三期商户：您好！为贯彻落实京津冀协同发展规划纲要，经研究现就大红门服装商贸城“三期”市场关停事宜，通知如下：1、根据疏解工作部署决定，市场将于2018年8月15日下午13：00正式关停；2、请商户尽快到北京大红门服装商贸城办理相关手续；3、办理地点：商贸城写字楼一层收费大厅；4、请商户携带身份证、租赁合同、交费凭证等前来办理；5、咨询电话：010-67226658；010-67223900。请广大商户以维护首都发展大局为重，积极配合相关工作。现大红门服装商贸城“三期”市场已关停，原告与被告均同意解除《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》，因退还租金等事宜双方产生争议以致形成本诉。庭审中，原告主张因被告违约解除合同，故要求被告按照年利率4.9%支付保证金、过户费利息损失及租金利息损失；另要求被告赔偿因合同解除造成原告经营损失20万元；同时要求被告赔偿货物积压损失。但原告未提供相应证据证明其损失，同时原告认可其本身没有货物积压，上述主张的损失数额为估算的。被告对此不予认可。关于被告要求在保证金中扣除水电管理费及保险费一节，被告称摊位租赁合同中约定该公司有权要求原告按照本合同的约定缴纳管理费，合同中虽然没有管理费的具体项目及收费标准，但是在2016年度、2017年度原告已缴纳了水电费、管理费，故2018年3月至7月仍应按照之前的缴费标准向该公司缴纳管理费、水电费。双方签订的《经营管理、卫生及安全防火协议》中约定“大红门服装中心建议张包建就其摊位内财产办理财产保险”，该公司代为办理了保险，故原告应向该公司支付保险费100元，上述费用应从保证金中予以扣除。原告对此不予认可，第一，双方合同没有明确约定管理费的具体项目及收费标准，也没有约定原告需向被告缴纳水电费，被告收取上述费用没有依据；第二，合同中没有明确约定用保证金抵扣上述费用，原告不同意被告在保证金中直接抵扣上述费用；第三，《经营管理、卫生及安全防火协议》约定的是被告建议原告办理财产保险，并未约定被告代原告办理保险，被告擅自选择的保险机构及保险项目未经原告同意，原告不同意向被告支付保险费；第四，2018年5月30日，市场张贴关停公告，商户甩货无法正常经营，被告以原告在2016年度、2017年度缴纳过上述费用为由要求原告再次全额支付2018年3月至7月的水电费、管理费及保险费，缺乏依据。关于张包建主张经大红门服装中心同意后进行转租，提供转租手续费收据用于主张其转租损失。被告大红门服装中心不认可其证明目的，仅有转租手续费收据不足以证明其主张转租损失。本院认为：原告张包建与被告大红门服装中心签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。2018年5月30日，北京市丰台区南苑乡人民政府、北京市丰台区南苑乡果园村村民委员会、北京市大红门服装商贸城市场中心发出《大红门服装商贸城“三期”关停公告》及《关于大红门服装商贸城“三期”关停有关事宜的说明》已告知市场商户，为支持非首都功能疏解，大红门服装商贸城“三期”市场需要进行疏解关停，合同最终终止日期为2018年7月31日，2018年8月15日下午13:00市场正式关停，商户将摊位交还市场，并经市场确认后3个工作日内，市场退还相关费用。因此，大红门服装商贸城“三期”市场于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停。在此情况下，大红门服装中心系不可归责于双方的原因关停市场，双方之间就涉案商铺签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》无法继续履行，原告与被告之间的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于2018年7月31日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行。现市场已关停，合同已解除，被告应向原告退还保证金。对于被告要求在保证金中扣除2018年3月至2018年7月水电费管理费1750元及保险费100元的意见，双方的合同中未明确约定从保证金中抵扣上述费用，原告明确表示不同意在保证金中抵扣上述费用，被告亦未在本案中提起反诉，对于上述费用不宜在本案中处理，被告另可行主张。原告要求退还保证金3000元的诉讼请求，并无不当，本院予以支持。依据合同约定，转租、转让摊位，须到被告相关部门办理手续，并应交纳手续费，手续费标准按被告规定。原告要求被告退还过户手续费及利息损失的诉讼请求，缺乏依据，本院难以支持。市场于2018年5月30日张贴关停公告，于2018年8月15日因疏解非首都功能而关停，原告未提交相应证据证明其在2018年5月31日前已搬离并腾退涉诉商铺，故原告要求被告退还2018年5月31日起至2018年7月31日止的房屋租金，缺乏依据，本院难以支持。原告要求退还未履行期间租金的诉讼请求，合理部分（即2018年8月1日至2019年1月14日期间），本院予以支持。现双方合同因不可归责于双方当事人原因解除，在合同解除后，因双方产生争议导致保证金及剩余租金尚未退还，故原告要求偿付保证金、未履行期间租金的利息的诉讼请求，合理部分，本院予以支持；超出部分，本院不予支持。因双方合同解除系不可归责于双方当事人原因，原告要求被告赔偿损失及货物积压损失的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》之规定，判决如下：一、确认张包建与北京市大红门服装商贸城市场中心于二○一二年十月二十三日签订的《北京市大红门服装商贸城（三期）市场摊位租赁合同》于二○一八年七月三十一日解除；二、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还张包建保证金3000元及利息（以3000元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照年利率4.9%计算）；三、北京市大红门服装商贸城市场中心于判决生效后七日内退还张包建剩余租金13904.58元及利息（以13904.58元为基数，自二○一八年八月一日起至实际支付之日止按照年利率4.9%计算）；四、驳回张包建的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5612元，由张包建负担5282元（已交纳），由北京市大红门服装商贸城市场中心负担330元（于判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 宇二〇二一年四月十二日法官助理  郭婧芳书 记 员  杨璟怡