广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7104号上诉人（原审被告）：周燚华，男，1973年5月19日出生，汉族，住广东省广州市番禺区。被上诉人（原审原告）：广州市番禺祈福物业管理有限公司，住所地：广东省广州市番禺区钟村镇祈福新村。法定代表人：陈宇雄，该公司经理。委托诉讼代理人：谭灵芝，广东汇胜律师事务所律师。上诉人周燚华因与被上诉人广州市番禺祈福物业管理有限公司（以下简称祈福物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20269号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，现已审理终结。周燚华上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持周燚华在一审提出的全部诉讼请求，一审认定的物业管理费滞纳金15644.17元和水费排污费的滞纳金6934.25元，共22578.42元均不由周燚华承担；3.本案诉讼费用由祈福物业公司负担。事实和理由：一、周燚华向法庭提供了案涉房屋的房地产权证原件和复印件，并当庭得到法庭和祈福物业公司的认定。房屋产权证上面积为130.6平方米，该产权证真实有效，法庭却不予采纳。二、祈福物业公司管理水平低下，多次损害周燚华的利益。祈福物业公司管理的公共绿化树打烂周燚华的主卧玻璃，导致周燚华长达63天不能正常使用该主卧，且还要支付该63天时间里主卧35平方面积每月120元左右的管理费。按广州市房地产中介协会公布的番禺区祈福新邨小区2019年的房屋出租中间价，每平方米每月42元计算，应扣减祈福物业公司3078元的管理费作为对周燚华的补偿。三、一审判决对2014年7月强行调升物业管理费时保安强行拿走选票及周燚华在祈福新邨的另一套房屋被冒名投同意升价的选项一事视而不见，严重偏向祈福物业公司。四、周燚华从未收到过祈福物业公司寄来的催收物业管理费的挂号信或通知，祈福物业公司知道周燚华的实际居住地址却故意寄到其收不到的地址，根据民法通则超过三年的损失应由祈福物业公司自行承担。五、周燚华在一审答辩状中说明的关于其与祈福物业公司协商先按原标准缴纳管理费，差额等法院判决后再补以及先交物业管理费和水费本金，滞纳金等法院判决后再处理，祈福物业公司表示拒绝，要求本金和滞纳金一起交的事实，一审判决没有体现。周燚华在一审中提交了通过微信发函给月明轩物管专员的通信记录，及愿意缴纳物业管理费和水电费本金的申请函原件和复印件，并经法庭和祈福物业公司核对认定，且周燚华当庭列举了证实祈福物业公司将本金和滞纳金捆绑缴纳的案例，一审判决书却完全看不到这些证据。六、祈福物业公司从2014年开始收取的加压电费收取无据，属于乱收费。根据《国家物业管理条例》相关规定，即使祈福物业公司2014年后在小区新建了加压设备，也是因开发企业新建项目造成的，应向小区开发企业追讨，而非转嫁给原来的住户。并且加压费计算错误，应按总用水量平均分担，祈福物业公司按每吨0.2元收取水加压电费，既没有政府部门相关批文，也未经过业主大会同意和公示，是违法行为。七、根据2020年8月20日新修订的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》，当事人约定的逾期利率不得高于民间借贷利率的司法保护上限。祈福物业公司按每月1.5%计收滞纳金，年折合为18%，远超国家规定的15.4%，2020年8月1日后立案的多起案例中都支持了这一司法解释，一审法院却对此完全忽视。一审判决于2020年11月26日已作出，却于2020年12月17日才通知周燚华领取，超过十天内发送判决书的一般规定。周燚华在本案审理过程中补充，2017年4月28日前的物业管理费已超过三年的诉讼时效，不应支持。祈福物业公司辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持，请求驳回周燚华的所有上诉请求。一、广州市不动产登记查册表记载案涉房屋面积为130.61平方米，是依法登记的，一审法院对此进行认定合法有据。周燚华也是按130.61平方米缴纳物业费所有本金的。二、祈福物业公司已按《祈福新邨物业管理委托合同》全面履行了合同义务，业主应按合同约定缴纳物业管理费。物业费涨价程序与选票问题与本案无关，周燚华未按合同约定按时缴纳费用就是违约行为，应承担相应的滞纳金、律师费等违约责任。逾期缴费的每月按迟延缴费金额的1.5%计收滞纳金属于合理范围内，未超过法律规定，已有中级人民法院多个同类同小区案件予以确认。祈福物业公司不存在捆绑收费问题，业主愿意缴纳何种费用祈福物业公司都会收取。三、周燚华在一审过程中未提出诉讼时效抗辩事宜，其二审再提出诉讼时效抗辩不符合法律规定，且周燚华已缴纳本案所有本金。综上，周燚华是不同意涨价而暂停缴费，此后数年也未实际缴纳过物业费，其本身就存在欠缴的违约行为，逾期缴费的违约责任应由周燚华自行承担。祈福物业公司向一审法院起诉请求判令：1.周燚华向祈福物业公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元及滞纳金15644.17元，共计46302元（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年3月31日）；2.周燚华向祈福物业公司支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元及滞纳金1560.19元，排污费1500.87元及滞纳金768.64元，共计6934.25（滞纳金自欠缴费用次月起，每月按照应缴费用的1.5%计算，计至实际清偿之日止，暂计至2020年2月29日）；3.周燚华承担本案律师费4770元；4.本案的所有诉讼费用由周燚华负担。一审法院认定事实如下：周燚华是位于广州市番禺区钟村镇祈福新村明月轩3街××号××楼××室的业主，房地产权证登记的建筑面积为130.6平方米，广州市不动产登记查册表登记的建筑面积为130.61平方米。祈福物业公司是经广州市番禺区工商行政局登记成立的有限责任公司（台港澳法人独资），经营范围为物业管理等。2010年9月15日，广州市番禺区祈福新邨业主委员会（以下简称祈福业委会）（委托方，甲方）与祈福物业公司（受托方，乙方）签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同一），约定：甲方将位于广州市番禺区祈福新邨住宅小区的物业委托乙方实行物业管理；乙方负责向业主和物业使用人收取物业管理服务费、公共用水、用电分摊费，代收、代缴水、电费，向相关业主收取物业公共部位、共用设施设备的维修及更新费用；委托管理期限自2010年9月15日起至2015年9月14日止；乙方根据有关法律法规及本合同的约定制订物业管理制度；业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务资金，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，乙方有权采取合法程序进行追收，对逾期缴纳者，须征收滞纳金，每月按应缴费的1.5%计算，逐月累计（该计算标准同样适用于水、电费、排污费、电梯分摊费等费用的逾期缴者）；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，交费方式可采用现金缴纳或转账；物业管理费按面积计收，其中多层洋房按2.1元/平方米的标准收取物业管理费；管理费最低收费标准166元/月，含公共水电费分摊，不含有线电视管理费及电梯电费；公用水、电费按实际消耗额分摊收费，水电未移交前，由乙方代收代缴水电费，标准按广州市物价部门的价格标准再加上实际的损耗分摊。2011年4月30日，祈福业委会与祈福物业公司签订委托合同一的补充协议（以下简称补充协议一），约定：由2011年5月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为2.7元/平方米；各类住宅最低缴费标准定为166元/月（不含有线电视费17元/月），按面积计不足166元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2014年6月28日，祈福业委会与祈福物业公司再次就委托合同一签订补充协议（以下简称补充协议二），约定：自2014年7月1日起，祈福新邨各类物业的物业管理费进行调整，其中多层洋房调整为3.4元/平方米（倚湖湾二期暂不调整）；各类住宅最低缴费标准定为200元/月，按面积计不足200元/月的按最低缴费标准收取，超出的按实际计算。2015年9月14日，祈福业委会（甲方）与祈福物业公司（乙方）再次签订《祈福新邨物业管理委托合同》（以下简称委托合同二），约定管理期限自2015年9月15日起至2020年9月14日止，乙方因追收物业服务资金、水电费、排污费、电梯分摊费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，另管理费标准与补充协议二的约定一致，其他事项与委托合同一的约定一致。2020年3月23日，祈福物业公司（甲方）与广东汇胜律师事务所（乙方）签订《民事委托合同》，约定甲方委托乙方在甲方与周燚华物业服务合同纠纷一案中担任甲方的委托代理人，律师费及增值税合计4770元；祈福物业公司向广东汇胜律师事务所支付了律师费4770元。祈福物业公司主张周燚华拖欠自2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元，自2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元，并提供了欠付上述费用的催收函、邮寄凭证、明细表予以证明。经庭审质证，周燚华对上述证据均没有异议，因此，一审法院对祈福物业公司主张上述期间存在拖欠物业管理费、水费、排污费的事实予以确认，而每月欠缴的水费、排污费明细详见附表。一审法院认为，祈福物业公司为台港澳法人独资企业，故本案为涉港澳台物业服务合同纠纷案件，应当按照涉港澳台案件处理。因涉案房屋位于广州市番禺区辖区内，根据《广东省高级人民法院关于的复函》（粤高法函【2018】115号）“……经请示最高人民法院，答复如下：原由广州市基层法院受理的第一审涉外涉港澳台民商事案件调整为由越秀区人民法院和南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）分别集中审理。……南沙区人民法院（广东自由贸易区南沙片区人民法院）集中管辖天河区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区辖区内第一审涉外涉港澳台民商事纠纷案件。……”根据上述复函，一审法院对本案具有管辖权。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力，故祈福物业公司与祈福业委会签订的两份委托合同及补充协议对祈福新邨的业主具有约束力。祈福物业公司对周燚华所有的涉讼房屋及所在小区提供了物业管理服务，根据公平、等价有偿的原则，周燚华作为涉讼房屋所在小区的业主，已实际享受了物业管理公司提供的服务，理应向祈福物业公司支付物业管理费。祈福物业公司主张周燚华拖欠物业管理费、水费、排污提供了相应证据，周燚华对证据没有异议，一审法院予以确认。广州市不动产登记查册表记载涉讼房屋的建筑面积为130.61平方米，祈福物业公司主张以此面积计收物业管理费有理，一审法院予以支持。周燚华应向祈福物业公司支付自2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元，自2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元。两份委托合同均约定物业服务费按月缴纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳本月的物业管理服务费，逾期缴者每月按应缴费的1.5%支付滞纳金，且该标准同样适用于水、电费、排污费等费用。因此，周燚华欠缴自2014年7月1日至2020年3月31日期间的物业管理费、2014年6月1日至2020年2月29日期间的水费、排污费的行为，已构成违约，祈福物业公司有权依约向其主张相应的滞纳金，该滞纳金的性质为违约金。该标准未超过相关法律规定，也未违背一般商业惯例。故对周燚华要求降低违约金标准的请求，一审法院不予支持。周燚华应向祈福物业公司支付其拖欠的物业管理费、水费、排污费的违约金，每月拖欠的各项费用的违约金分别以每月拖欠的各项费用为本金，按每月1.5%的标准自次月1日起计至清偿之日止，每月拖欠的各项费用的违约金总额应以每月拖欠的各项费用的本金为限。另根据委托合同二约定，祈福物业公司因追收物业服务资金、水电费、排污费等费用所产生的律师费、邮寄费、材料影印费等费用均由相应欠费业主或物业使用人承担，祈福物业公司已举证证明其为向周燚华追讨物业管理费而实际支付了律师费4770元，故就祈福物业公司要求周燚华支付律师费4770元的诉请，合法有据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年7月1日至2020年3月31日期间物业管理费30657.83元及其违约金（每月物业管理费的违约金以当月的物业管理费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金总额以当月欠缴的物业管理费金额为限）；二、周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司支付2014年6月1日至2020年2月29日期间水费3104.55元、排污费1500.87元及相应的违约金（每月欠缴的水费、排污费的违约金以当月欠缴的水费、排污费为本金，按每月1.5%的标准从次月1日起计至实际清偿之日止,每月欠缴的水费、排污费明细详见附表,每月水费、排污费的违约金总额以当月欠缴的水费、排污费的金额为限）；三、周燚华于本判决发生法律效力之日起五日内向广州市番禺祈福物业管理有限公司赔偿律师费4770元；四、驳回广州市番禺祈福物业管理有限公司的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费625元，由周燚华负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查，祈福物业公司在2016至2019期间多次向周燚华催收物业管理费等费用。本院认为：祈福物业公司是具有物业服务资质的企业，祈福物业公司与祈福业委会签订的涉案物业，是双方的真实意思表示，内容没有违反法律的强制性规定，合法有效。涉案物业委托合同对祈福新邨的业主具有约束力。祈福物业公司对周燚华所有的涉案房屋提供了物业管理服务，周燚华应依约向祈福物业公司支付管理费。原审判决认定周燚华应向祈福物业公司支付的管理费30657.83元，周燚华已在一审判决后支付该款，二审双方当事人对该管理费也无争议。二审争议的焦点是：1、周燚华是否应支付管理费滞纳金、水费排污费滞纳金；2、关于诉讼时效问题。关于周燚华是否应支付管理费滞纳金、水费排污费滞纳金的问题。首先，涉案物业委托合同明确约定物业管理费按月交纳，业主或物业使用人应在每月30日前交纳，逾期交纳者应支付滞纳金。周燚华逾期缴费，已构成违约，祈福物业公司主张滞纳金有据。其次，周燚华主张逾期缴费原因系祈福物业公司进行捆绑收费所导致。祈福物业公司提供的“一万响”APP存在捆绑收费的事实，另案生效判决已作出认定，但合同所约定的缴费方式分为现金缴费和转账缴费，周燚华可以通过其他方式支付管理费等费用。故现有证据不足以证明周燚华逾期未缴费完全是因祈福物业公司捆绑收费所致，周燚华应依约承担相应逾期缴费的责任。故一审法院认定周燚华应向祈福物业公司支付物业管理费、水费、排污费的滞纳金正确，本院予以维持。周燚华主张无需支付滞纳金的理由不成立，本院不予采纳。关于诉讼时效的问题。本院认为，首先，周燚华虽在原审书面答辩中提出未收到催收挂号信，并反问“是否可以认定祈福物业公司因为多次损害周燚华的利益放弃2年的民事诉讼权利”，周燚华并未明确提出诉讼时效抗辩，其二审才提出诉讼时效抗辩。其次，即使认为上述抗辩属诉讼时效抗辩，因祈福物业公司分别在2016至2019年期间多次向周燚华催收管理费等费用，构成诉讼时效中断，周燚华的抗辩不成立。关于水加压电费支付。电费属供电部门收取的费用，祈福物业公司是代收方，若周燚华对供电部门收取水加压电费有异议，应另行主张权利。至于周燚华主张祈福物业公司损害涉案房屋主卧窗户应扣减管理费的问题。本院认为，对祈福物业公司损害涉案房屋主卧窗户引起的纠纷，双方当事人已另案诉讼，周燚华在该案诉讼请求包括祈福物业公司赔偿其损失，法院已作出认定，周燚华在本案中提出扣减管理费，属重复诉讼，依法不属本案审理范围。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。周燚华的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费364元，由周燚华负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年四月二十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿