广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初2685号 原告：广州天下前途教育信息咨询有限公司，住所地广州市天河区体育西路**之**。 法定代表人：张洪伟，职务总经理。 委托诉讼代理人：何钦荣，广东知荣律师事务所律师。 被告：广州捷利房地产开发有限公司，住所地广州市越秀区中山X路**大马站商业中心****。，住所地广州市越秀区中山X路**大马站商业中心****t; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;"> 法定代表人：卢庆雄，职务董事长。 委托诉讼代理人：邓斌，北京市中伦文德（广州）律师事务所律师。 原告广州天下前途教育信息咨询有限公司与被告广州捷利房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序由审判员蔡永辉独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何钦荣，被告的委托诉讼代理人邓斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告已于2020年5月1日解除双方于2019年1月22日签订的《广州市房屋租赁合同》；2.原告免交2020年2月租金、3月租金、4月租金，退还原告2月已交租金105000元、3月已交租金6000元；3.返还原告保证金348000元；4.退还被告扣押的原告在租赁房屋内设备物品。本案诉讼过程中，原告撤回第4项诉讼请求。事实和理由：广州市越秀区环球精英培训中心的举办者为原告，《租赁合同》所涉物业原由广州市越秀区环球精英培训中心租赁，后原告作为举办者租赁，用作双方的教育培训场地。原告与被告于2019年1月22日签订《租赁合同》后，于2019年6月21日向被告支付了保证金348000元。签订《租赁合同》后前几个月，原告经营收益尚可，都能按时交纳租金。但在2020年1月新型冠状病毒感染的××疫情爆发后，广东省启动了重大突发公共卫生事件一级响应，随后广州市教育局发布了关于暂停校外培训机构开展线下培训活动的紧急通知。通知明确自2020年1月24日起全市校外培训机构暂停开展各类线下培训活动，但没有明确恢复培训活动时间。原告收到通知后即停止了培训活动，导致学员纷纷要求解除培训合同，要求退还学费。原告停止在租赁物业处的培训后，在这里的培训已没有任何收入，一直处于亏损状态。但原告仍然向被告支付租金，希望能尽快恢复培训活动。然而原告一直未收到可以恢复培训的通知，也无法准确知道可以恢复培训的具体时间，导致原告一直无法正常经营及统筹安排相应工作，长期处于停业状态。因受疫情影响原告无法营业，无力支付租金，曾多次要求解除《租赁合同》，被告均予以拒绝。于是原告于2020年4月30日，向被告发出了提前终止函，并将租赁房屋钥匙邮寄给了被告。但被告既不退还原告物品，也不愿意退还保证金。原告认为，新型冠状病毒感染的××疫情是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是不可抗力。疫情加上政府防控措施客观上导致了原告在租赁场地无法经营，不能实现合同目的。依据《民法总则》第180条的第一款的规定，原告不用支付租金。依据《中华人民共和国合同法》第117条的规定，应部分或者全部免除责任。结合本案教育培训的特殊情况，应免除原告2月、3月、4月、5月、6月全部租金。因为疫情是不可抗力，导致原告不能实现合同目的，依据《中华人民共和国合同法》第94条第（一）款的规定，原告有权要求解除《租赁合同》。原告已通知被告解除合同，且被告已签收，依据《中华人民共和国合同法》第96条的规定，《租赁合同》己于2020年4月28日解除。《租赁合同》解除后，被告无权再向原告收取租金。而保证金只是对支付租金、违约金的担保，不是违约金本身，《租赁合同》解除后，依据《合同法》第97条的规定，原告有权要求退还保证金和店内物品。原告多次与被告协商，被告均予以拒绝。为维护原告的合法权益，故提起本案诉讼。 被告辩称：原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，请求法院予以驳回，理由如下：一、在被告没有根本违约的情况下，原告单方面解除租赁合同，既没有合同依据，也不符合法定解除条件，因此，原告不具有合同解除权。根据《民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”依据上述法律规定，被告认为：第一，原告在租赁合同期限内没有任何根本违约行为；第二，租赁合同也没有约定原告在经营不善的情况下有权解除合同；第三，双方也从未就合同的解除达成一致意见；第四，原告提出在2020年5月1日解除合同，该期间不属于不可抗力期间。二、关于原告以“新冠疫情”属于不可抗力因素，于2020年5月1日提出解除合同是没有事实依据，不产生解除合同的效力。不可否认，在2020年初，全国爆发了新冠疫情，2020年1月23日至2月24日9时，广东省处于重大突发公共卫生事件一级响应期间；2020年1月28日，下发《广东省人民政府关于企业复工和学习开学时间的通知》，明确通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时；2020年2月24日9时起，广东省应急响应级别由“一级”调整为“二级”。对于上述事件，被告认为：第一，由于疫情严重导致政府干预行为，即企业在2月9日前不得复工，为此，自2020年1月23日至2月9日期间，共计18天属于不可抗力因素。但2月10日后，各行各业均已陆续复工。第二，原告认为广州市教育局发布了关于暂停校外培训机构线下培训活动，导致其无法营业，不能实现合同目的，是没有事实依据的。理由如下：首先，根据原告的工商信息查询：原告的经营范围除了开展线下培训业务外，还包括教育咨询服务、软件开发、法律咨询、法律文书代理、非诉讼法律事务、工商咨询服务、企业管理咨询服务、市场调研服务、市场营销策划服务、为留学人员提供创业与投资项目的信息咨询服务等。该经营范围表明：线下培训业务仅仅是其开展的其中一个业务之一，即使广州市教育局在2020年1月24暂停校外培训机构开展线下培训活动，但并不影响原告的其他经营业务的正常开展。其次，根据《租赁合同》第二条以及附件三“租赁房屋详情”已约定原告租赁涉案房屋的用途是用于办公用途，而非线下教育培训用途。最后，根据原告提供的《办学许可证》显示：其举办的广州市越秀区环球精英培训中心的地址位于广州市越秀区环市东路450号广东华信中心1001、1003室，以及原告的工商注册地为广州市天河区体育西路103号之一2801-2807房。该证据说明涉案租赁房屋并非用于原告线下培训之用途。综上，被告认为：原告在2020年5月1日单方面解除合同的事由并非不可抗力因素导致，属于违法解除合同，是不产生解除合同的效力。三、被告认为，由于原告存在拖欠被告的租金、物业管理费、电费等违约行为，且单方面暂停营业、在撤场后又不履行恢复原状的义务，已构成根本违约，被告具有法定的合同解除权利。原告存在以下根本违约行为：1、原告拖欠被告的（2020年4月1日至合同解除之日止）租金、（2020年5月1日至合同解除之日止）的物业管理费，以及2020年4月16日至7月15日的电费，经催告至今未付；（解除合同依据第17.2条第（1）项）。2、原告单方面发出解除通知，并于2020年7月份暂停营业，表明原告以自己的行为表明不履行主要债务，符合法定解除合同的条件。（解除合同依据第17.2条第（10）项）。3、原告于2021年1月25日才退租撤场搬离店内物品，一直占用房屋，导致涉案房屋至今未能出租的房屋闲置损失。（解除合同依据第17.2条第（11）项，以及第10.4条第（2）项）。4、原告在撤场后，被告发函通知原告对房屋恢复原状，但拒收该函件且不愿意对房屋恢复原状，导致原告不得不委托第三方对房屋恢复原状。（解除合同依据第17.2条第（11）项，以及第10.1条）。鉴于上述违约行为，被告提出解除合同解除即符合合同约定，也符合法定解除条件。由于原告一致拒收邮件，拒绝联系，被告只好通过诉讼方式解除租赁合同，并已于2020年9月8日向广州市越秀区人民法院提起民事诉讼，请求法院判令双方的租赁合同于起诉之日解除，即合同解除日应当为2020年9月8日。四、被告有权没收保证金。根据租赁合同17.3条约定：“当发生本合同17.2条情况时，乙方的保证金不予退还，并且乙方应承担如下违约责任：……”。对于原告存在多项根本违约行为，均属于租赁合同17.2条情形，为此，被告有权没收保证金，原告主张退还保证金的诉讼请求没有事实依据和法律依据。五、原告无权免交2月、3月、4月租金，被告无需退还原告2月105000元和3月已交租金6000元。理由如下：1、由于疫情原因，双方已达成的租金的《优惠协议》，即被告同意以原告完全履约及不拖欠租金为前提条件，同意2月和3月的租金分别减免52500元，共计减免租金105000元。而根据租赁合同约定，原告应付2月租金为105000元，3月租金为111000元，共计216000元，减免105000元租金后，原告的实际支付2月和3月租金共计为111000元。2、由于疫情原因，国家政策及法律并未规定，出租人必须减免承租人的租金，仅仅在道德层面上倡议出租人有条件的实施减租政策。被告作为出租人，正是考虑到疫情等不可抗力因素等实际情况，才同意原告在2月、3月租金减半。为此，由于原告已按照优惠租金协议实际履行，被告无需退还原告已付2月和3月租金111000元。综上所述，对于原告的诉讼请求是没有事实依据及法律依据，请贵院依法予以驳回。 经审理查明：2019年1月22日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：第二条、甲方同意将坐落在越秀区中山X路xx号十一层全层的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积819.26平方米。第三条、甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2019年6月1日起至2019年8月31日，每月租金为5000元，2019年9月1日至2020年2月29日，每月租金为105000元，2020年3月1日至2021年2月28日，每月租金为111000元，2021年3月1日至2022年2月28日，每月租金为116000元；租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按银行划款付款方式缴付租金给甲方。第四条、乙方向甲方交纳348000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。第六条、甲方的权利和义务：4、发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物受到损失的，或者乙方拖欠租金1个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失。（按租赁合同补充合同约定为准）。第七条、乙方的权利和义务：1.依时交纳租金。逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的（以租赁合同补充合同约定为准）％向甲方支付违约金。第十条、在租赁期内，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理；等。 同上日期，双方还签订了《大马站商业中心租赁合同补充合同》，其中约定：第十七条、违约责任。17.2在不影响甲方根据本合同约定行使任何权利的前提下，甲方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，单方解除本合同。在此情况下，甲方无需对乙方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：（1）本合同内乙方任何一项应付的租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用，乙方从该租金、物业管理费、保证金及保证金补差或任何其他费用自应付之日起拖欠连续超过十四（14）天或累计超过六十（60）天（无论是否正式追索）。（10）非本合同规定情况，乙方中途擅自退租。（11）乙方违反、不履行本合同规定之任何条款、条件的规定，并在甲方通知后仍未改正，或发生有关法律规定甲方有权单方解除本合同的情况。17.3当发生本合同第17.2条情况时，乙方的保证金不予退还；等。 2019年6月21日，原告向被告支付保证金348000元。 2020年4月20日，被告（出租方、甲方）与原告（承租方、乙方）签订《补充协议》。其中约定：2.因2019新型冠状病毒疫情（下称“疫情”）原因，出于对乙方自述其因疫情影响而导致营收产生重大影响的考虑，甲方基于互谅互让共克时艰的商业考量，同意给予乙方相关免租优惠。就此甲乙双方达成如下补充协议：一、受限于本补充协议其他条款的约定，在以下条件均满足的情况下，甲方同意给予乙方自2020年2月1日至2020年3月31日期间（下称“租金优惠期”）免除支付部分基本租金义务的优惠，其中2020年2月的免租金额为人民币52500元,2020年3月的免租金额为人民币52500元（下称“月免租额”），共计免租金额为人民币105000元（共计金额下称“优惠金额”）：1）乙方因疫情影响而导致在该房屋的营收产生重大影响的情况属实；2）乙方完全履行租赁合同项下义务，且在租赁合同项下无任何违约情形;3）乙方已按照本补充协议第二条约定履行支付义务（如有）且未违反本补充协议项下其他约定。二、双方确认，截止本补充协议签署之日，乙方尚未向甲方支付租赁合同项下租金、物业管理费、公共事业费等应付款项共计人民币345,023.72元,及相应违约金/滞纳金（下称“应付未付款项”）。乙方应在本补充协议签署之日起3个工作日内向甲方支付应付未付款项。四、租金优惠期内，除本补充协议第一条约定的优惠金额外，乙方需按租赁合同约定按时向甲方缴付租赁合同项下应付租金减去该月对应的月免租额的差额，及租赁合同项下其他应付费用，包括但不限于物业管理费、公共事业费、提成租金（如有）等。为免疑义，若租赁合同约定应付租金为基本租金与提成租金取其高的，在该月的提成租金高于基本租金时，乙方不享受该月的月免租额优惠，即乙方应全额缴纳提成租金，在该月的基本租金高于或等于提成租金时，则乙方需支付的租金为基本租金减备每月免租额的差额。若租赁合同约定应付租金为基本租金与提成租金之和的，则乙方需支付的租金为基本租金减去每月免租额的差额加上提成租金之和。五、双方确认并同意，本补充协议第一条约定之租金优惠为甲方因疫情原因而给予乙方的“一次性”及“一揽子”优惠。乙方同意并承诺，除本补充协议约定的优惠金额之外，不得以疫情为由向甲方提出任何其他索赔或主张。租金优惠期届满后，乙方应按租赁合同约定的租金标准向甲方按时支付款项。同时，双方确认租金优惠期的时间为双方协商的结果，并不一定与乙方因疫情而受影响的期间一致。六、尽管甲方同意给予乙方本补充协议第一条项下的租金优惠，但若乙方存在违反或不履行或不完全履行本补充协议及/或租赁合同约定的行为（包括但不限于提前终止租赁合同、拖欠后续租金物业管理费等（本补充协议第二条所涉应付未付款项除外）、未根据本补充协议第二条约定按时支付应付未付款项（如有）的，甲方有权随时单方解除本补充协议，并要求乙方在规定的时间内向甲方支付已享受的优惠金额，并就应付未付款项保留根据租赁合同追究乙方违约责任的权利；等。 2020年9月8日，被告向本院提起诉讼，请求：1.判令原告（即本案被告）与被告（即本案原告）于2019年1月22日签署的（穗租备2019B0401200xxx号）《广州市房屋租赁合同》及编号为（TA-GCPH-20190601-11-01）《广州捷利房地产开发有限公司及广州天下前途教育信息咨询有限公司大马站商业中心租赁合同补充合同》，以及于2020年4月20日签订的《补充协议》于起诉之日解除；2.判令被告向原告支付2020年4月1日至2020年8月31日止的基本租金为人民币555000元，及逾期付款违约金（以当月所欠基本租金为本金，从当月第6日起按每日千分之五标准计算至款项付清之日止），暂计至2020年8月17日为203130元；3.判令被告向原告支付2020年5月1日至2020年8月31日止的物业管理费为人民币72094.88元，及逾期付款违约金（以当月所欠物业管理费为本金，从当月第6日起按每日千分之五标准计算至款项付清之日止），暂计至2020年8月17日为20907.51元；4.判令被告向原告支付2020年4月16日至2020年7月15日止的电费为人民币865.5元，（其中，4月16日至5月15日为216元，5月16日至6月15日为87元；6月16日至7月15日为562.5元）；及逾期付款违约金（以当月所欠电费为本金，从欠费截止月份的下一个月的第6日起按每日千分之五标准计算至所欠费用付清之日止），暂计至2020年8月17日为131.3元；5.判令被告向原告支付租金优惠期（2019年6月1日至2019年8月31日）的差额租金300000元；6.判令被告返还疫情优惠期自2020年2月1日至2020年3月31日止的50%租金为105000元；7.判令被告承担原告支付的律师费人民币41742元；8.判令原告没收被告已支付的保证金人民币402071.16元。该案正在审理中。 2021年1月25日，原告与被告签订《大马站商业中心退租还原记录表》，原告将涉案房屋交还给被告。 原告按照合同约定的每月租金105000元交付租金给被告到2020年2月，2020年3月交了6000元，2020年4月之后没有缴纳租金给被告。 本案诉讼过程中，原告提供在网上打印的2020年1月24日广州市教育局发布的《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》，被告对该证据的真实性、合法性无异议，关联性不确认。2020年1月24日广州市暂停线下培训，但是本案原告工商信息显示原告的经营范围除了开展线下培训业务之外，还包括教育咨询服务，软件开发服务、法律咨询、法律文书非诉讼法律服务，还有工商及企业管理咨询服务，市场调研服务、市场营销策划、为留学人员提供创业投资的咨询服务，该商业信息说明原告的线下培训业务仅仅是其经营范围内占比较小的服务内容，而广州市教育局虽然在2020年1月24日暂停校外培训，但并不影响原告其他经营业务的正常开展。 原告为证明由于疫情影响，无法开展线下培训活动，学员要求退费提供了《学员退费材料》，被告对该证据的真实性、合法性、关联性不予确认，相关的单据制作存在单方制作的可能性。 原告为证明其于2020年4月30日向被告寄送通知函，告知因不可抗力导致合同无法履行，双方于2020年5月1日起解除合同，要求退回保证金。并已将单元大门钥匙交还被告提供了1、《快递单》；2、2020年4月30日送达给被告的《合同终止通知函》（落款时间为2020年4月28日）；3、被告于2020年8月27日给原告的《回函》，不同意解除合同及原告搬离物品和交收单元大门钥匙。被告对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性不予确认。原告在2020年4月30日发出合同终止通知，该期限不属于法律规定的不可抗力期限，双方的合同目的仍然可以实现，同时涉案商铺的大门钥匙原告没有交还给被告，该商铺截止至2021年1月25日双方才实际办理撤场手续，并由原告搬离店内的相关物品，原告自该日以前仍然占用被告的店铺，导致该商铺一直闲置未能出租。 原告提供在网上打印的1、2020年1月27日发布的《新型冠状病毒感染的××疫情防控通知三号》，内容为取消2020年1月31日和2月的所有各类项目雅思考试。2、2020年2月14日发布的《新冠××防控通知四号》，内容为取消2020年3月的所有各类项目雅思考试。3、2020年3月20日发布的《新冠××防控通知五号》，内容为取消2020年4月的所有各类项目雅思考试。4、2020年4月20日发布的《新冠××疫情防控通知六号》，内容为取消2020年5月的所有各类项目雅思考试。5、《关于取消2020年6月雅思考试的通知》。被告对上述证据的真实性、合法性无异议，关联性不予确认。 被告为证明1、原告的经营范围除了开展线下培训业务外，还包括教育咨询服务、软件开发、法律咨询、法律文书代理、非诉讼法律事务、工商咨询服务、企业管理咨询服务、市场调研服务、市场营销策划服务、为留学人员提供创业与投资项目的信息咨询服务等。2、即使广州市教育局在2020年1月24暂停校外培训机构开展线下培训活动，但并不影响原告的其他经营业务的开展。提供了网上打印的原告的《企业信用信息公示报告》，记载原告的经营范围为教育咨询服务;语言培训;职业技能培训（不包括需要取得许可审批方可经营的职业技能培训项目）；国学教育咨询服务；软件开发;社会法律咨询；法律文书代理;代理非诉讼法律事务（不得从事诉讼代理、刑事辩护业务）；工商咨询服务;企业管理咨询服务;市场调研服务;市场营销策划服务;为留学人员提供创业、投资项目的信息咨询服务。原告对该证据的真实性无异议，关联性不予确认，登记的经营范围不等于实际经营范围，原告在承租房屋经营就是线下教育培训，这是客观事实，在被告回复原告发出的合同终止通知函时候并没有否认原告经营教育培训的事实。 本院认为：原告与被告自愿签订的《广州市房屋租赁合同》、《大马站商业中心租赁合同补充合同》及《补充协议》是双方当事人的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应依约履行。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，相关部门采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，这确实对原告正常使用涉案房屋及资金周转、营业收入造成一定影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，但同时，突发疫情这一因素并不直接导致原被告之间的租赁合同目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关，任何一方均不因疫情发生就当然享有合同解除权。本案中，因受疫情的影响，双方于2020年4月20日又签订了《补充协议》，被告对原告给予了租金减免，双方同意继续履行合同，此时，原告对于疫情的影响已有充分的了解及评估才决定与被告签订了《补充协议》。但原告在刚签订完《补充协议》后短短的8天后又表示解除合同，原告的行为违反了诚实信用的原则，已构成违约，现原告要求确认合同于2020年5月1日解除，被告要求确认合同于2020年9月8日解除，即双方均同意解除合同。鉴于双方于2021年1月25日交接场地，故本院确定合同解除日为2021年1月25日，原被告所认为的合同解除日本院均不予确认。 因原告违约单方解除合同，根据上述《大马站商业中心租赁合同补充合同》的约定保证金不予退还，故原告要求被告退还保证金本院不予支持。 因双方对受疫情的影响已达成由被告减免原告2020年2月、3月共105000元租金的协议，现原告反悔要求免交2020年2月、3月、4月的租金违反了诚实信用的原则，本院不予支持。根据上述《广州市房屋租赁合同》、《大马站商业中心租赁合同补充合同》的约定，原告在2020年2月、3月、4月需交租金为105000元+111000元+111000元=327000元，而被告减免了105000元，原告应交租金为222000元，但原告只交了111000元，故原告要求被告退还租金111000元本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条之规定，判决如下： 一、原告广州天下前途教育信息咨询有限公司与被告广州捷利房地产开发有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》于2021年1月25日解除； 二、驳回原告广州天下前途教育信息咨询有限公司的其他诉讼请求。 本案受理费减半收取为4093元，由原告广州天下前途教育信息咨询有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  蔡永辉 二〇二一年四月三十日 书记员  冯诗欣