陕西省西安市中级人民法院陕西省西安市中级人民法院民   事   判  决   书 (2021)陕01民终1031号上诉人（原审原告）：田梦茹，女，1992年4月2日出生，汉族，住西安市新城区。委托诉讼代理人：杨红孝，陕西权诚律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西实正共盈投资控股有限公司，住所地西安市、07号。法定代表人：陈秀玲，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王海芳，女，1993年8月6日出生，汉族，该公司员工，住安徽省临泉县，现住西安市。上诉人田梦茹因与上诉人陕西实正共盈投资控股有限公司（以下简称实正公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初5986号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。田梦茹上诉请求：撤销一审判决，改判为实正公司退还其保证金5192元，赔偿其装修天赋损失和购买各种设施设备损失7万元。事实和理由：2019年8月22日,其与实正公司签订《商铺租赁合同》，约定其承租实正公司位于西安市地铁4号线余家寨站物业区XX号商铺经营小红冒冒菜，约定租金第一年租金为10498元/月，第二年租金为11338元/月，物业费3240元/月，经营期限为2年。合同签订后，其依约支付实正公司租赁保证金41992元、公共事业保证金10000万元，并对商铺进行装修、购买了相关设备，于2019年10月15日开始营业。2020年1月，新型冠状病毒疫情爆发，其承租的商铺生意清淡。2020年2月1日，该市场因疫情无法正常经营，亦致其无法营业。合同第16条规定，如出现不可抗力和意外事件，其有权解除合同。2020年2月12日，其书面函告实正公司解除合同。合同解除后，实正公司拒不接收商铺，并拒绝退还各项保证金及押金。依据双方合同约定，实正公司已构成违约。一审将其向实正公司交付钥匙时间认定为合同解除时间，并据此时间扣除其保证金错误。由于实正公司拒不配合其在合同解除后的相关手续，造成其无法及时处理房屋内相关设施及物品，造成其经济损失，一审未予支持错误。实正公司辩称，其答辩意见同其上诉状意见，并补充如下意见：2020年3月开始，田梦茹已具备正常经营条件，田梦茹应继续履行合同，并非田梦如所说的无法继续履行合同。具备营业条件时，田梦茹一直没有恢复营业，也没有交纳租金及相关费用，致使双方合同目的无法实现。田梦茹要求退还保证金无任何法律依据。关于物品损失，田梦茹所称相互矛盾，实际上田梦茹存在搬离物品的行为。田梦茹在有条件搬离的情况下未搬离设备物品，应视为田梦茹放弃设备物品，因此损失应由田梦茹自行承担，田梦茹要求其赔偿损失无任何依据。其多次书面通知田梦茹搬离设备物品，但田梦茹拒之不理，其已经履行了通知义务。实正公司上诉请求：撤销一审判决第一项判决，改判为其不予退还田梦茹租赁保证金35318.1元；一、二审诉讼费用由田梦茹负担。事实和理由：一审认定租赁合同系双方协商一致解除系，法律适用错误，租赁合同是田梦茹单方违法解除。田梦茹在2020年2月12日函告其解除租赁合同，此为一个解除合同的要约，其于2020年3月4日明确回复要求田梦茹继续履行租赁合同。其上述行为拒绝了田梦茹解除合同的要约。此时，其并未向田梦茹承诺同意解除租赁合同，双方并未达成解除合同的意思表示。另外，新冠疫情并未导致双方的租赁合同在合同期限内履行不能。自2020年3月份开始，西安市已逐步恢复了市场经营，其也通过了租金减免、经营扶持等政策来缓解新冠疫情对田梦茹商铺经营的影响，因此在合同期限内双方是可以继续履行租赁合同的。田梦茹以新冠疫情属于不可抗力导致双方的租赁合同无法继续履行无合同及法律依据。田梦茹在合同期限内单方解除租赁合同的行为已构成违法解除，田梦茹须就其违法解除租赁合同的行为承担合同约定的违约责任，即租赁保证金不予退还。一审未审查田梦茹实际欠交营运管理费金额，系事实认定不清。根据合同约定，田梦茹需向其每月交纳固定的租金和营运管理费，以及实际产生的水电费用。但是自2020年2月1日开始，田梦茹就不再向其交纳租金、营运管理费和水电费等费用。一审在核实田梦茹的欠费时仅核实了租金和水电费用，但是对营运管理费欠费事实并未进行任何审查。截止至2020年4月5日，田梦茹仍欠交营运管理费合计7020元（计算方式：3240*2+3240/30*5），田梦茹应将该笔费用交纳给其。田梦茹辩称，实正公司认为双方只能协商解除合同错误。法律规定了解除合同的条件，符合条件时，有权解除合同。如果实正公司不同意解除合同，有三个月的时间向法院提出诉讼。其完全是依法办事，合同里规定了出现不可抗力和意外事件，其有权解除合同。其已于2020年2月12日发出解除合同函，这个时间就是合同解除时间。合同中14.1.2条约定，合同解除后3日内交接。解除函中也明确说到2020年2月15日进行交接。从实正公司的回函和通知明确可以看出拒绝进行交接。实正公司的行为已构成违约，其要求实正公司赔偿损失有事实和法律依据。田梦茹向一审法院起诉请求：1.判令李某某给付其代付给莲湖区农工商联合公司围墙款3000元；2.判令李某某给付围墙款17190元；3.判令李某某给付水泥路面建造款6000元；4.判令李某某给付房屋租金46000元，上述款项合计72190元；4.诉讼费由李某某负担。一审法院认定事实：2019年8月22日，田梦茹与实正公司签订了《商铺租赁合同》，合同中约定：田梦茹租赁实正公司位于西安市地铁4号线余家寨站物业区XX号商铺（建筑面积为64.8㎡），租赁房屋用途为餐饮，租赁期限自2019年8月23日至2021年8月22日，2019年8月23日至2020年8月22日每月租金为10498元，2020年8月23日至2021年8月22日每月租金为11338元，于合同签订之日起三日内缴纳一个月租金，此后每月度租金于当月五日前支付，每月运营管理费为3240元，于合同签订之日起三日内支付装修期内及装修期满后一个月的综合管理费6480元，之后每月五日前支付当月的运营管理费，租赁保证金41992元、公共事业保证金1万元，装修押金1万元，于合同签订之日期三日内支付，未经实正公司同意，田梦茹不得将公共事业保证金用于抵扣任何应付款项,水费、电费等公共事业收费标准按照实正公司收费政策执行，田梦茹须按该商铺独立记录表所示，或按实正公司提供的缴费通知单，在每月五日前向实正公司缴纳上个月产生的水费、电费及其他费用，合同终止（不论基于何种原因），实正公司应自行将商铺内的所有动产搬理商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态，如田梦茹未依合同规定交还商铺，视为田梦茹放弃商铺内全部财产的所有权，实正公司无须给予田梦茹赔偿或补偿，租赁期限内双方因特殊原因，经协商一致可解除合同。当日，田梦茹支付实正公司公共事业保证金1万元，租赁保证金41992元。同年9月，实正公司向田梦茹交付涉案商铺（毛坯），田梦茹对商铺进行装修经营。后田梦茹支付租金至2020年1月31日（装修押金1万元已抵扣租金）。2020年2月12日,田梦茹书面函告实正公司，因新冠疫情影响致无法营业，根据合同第十六条规定，通知解除双方签订的租赁合同，并于2020年2月15日腾交商铺。2020年3月4日，实正公司复函告知田梦茹，疫情已得到控制，租赁合同处于可继续履行的状态，要求田梦茹于2020年3月20日前付清拖欠的租金等费用，继续履行租赁合同，如田梦茹提前解约不履行合同构成违约，根据合同约定，不予退还已缴纳的租赁保证金、租金、运营管理费等费用。2020年4月3日，实正公司向田梦茹发出《合同解除通知书》载明：双方的合同于2020年3月20日解除，依合同约定没收田梦茹缴纳的租赁保证金41992元、公共事业保证金1万元、装修押金1万元抵扣相应损失，要求田梦茹于2020年4月7日前缴清所欠租金、运营管理费、水电费、违约金等各项费用，并自行清场腾交商铺，逾期视为放弃对全部物品的所有权和处置权。2020年4月5日，田梦茹向实正公司工作人员交还商铺钥匙。后田梦茹诉至本院，并提出上述诉讼请求。另查明，截止2020年3月20日，田梦茹租赁的商铺拖欠实正公司水、电费共计926.9元。2020年3月14日，实正公司发布公告函载明：2月减免商户租金10天，3月减免商户租金10天。一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，受法律保护。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。本案中田梦茹、实正公司签订的商铺租赁合同，系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，依法认定为合法有效，双方应按约定全面履行合同义务。现田梦茹要求实正公司返还收取的保证金，实正公司抗辩称田梦茹拖欠租金等费用违约，依合同约定不应退还。根据双方合同中的约定，因特殊原因经协商一致可解除合同。涉案合同履行中爆发新冠疫情，田梦茹于2020年2月12日函告实正公司，要求解除双方之间的合同，实正公司复函要求继续履行合同。2020年4月3日，实正公司向实正公司发出合同解除通知书，2020年4月5日，田梦茹将商铺钥匙交还实正公司，双方的上述行为应视为协商解除合同，并非实正公司主张的违约行为，则实正公司的抗辩意见不成立，故不予采信。结合田梦茹交还商铺钥匙的行为，依法认定双方的租赁合同于2020年4月5日予以解除，故田梦茹主张实正公司返还保证金的诉讼请求，有事实和法律依据，予以支持，但应扣除相应的租金等费用，则实正公司应返还田梦茹保证金具体计算为：51992元-租金10498元/月×（65天-减免期间20天）-水电费926.9元=35318.1元。至于田梦茹主张的装修损失，因双方合同中明确约定，合同终止（不论基于何种原因），实正公司应自行将商铺内的所有动产搬理商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态，如田梦茹未依合同规定交还商铺，视为田梦茹放弃商铺内全部财产的所有权，实正公司无须给予田梦茹赔偿或补偿，故田梦茹的该项诉请，缺乏相应的事实和法律依据，不予支持。依照《《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，判决：一、被告陕西实正共盈投资控股有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告田梦茹租赁保证金35318.1元；二、驳回原告田梦茹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2739元（田梦茹已预交），由田梦茹负担2056元，由陕西实正共盈投资控股有限公司负担683元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，公民的合法的民事权益受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，田梦茹与实正公司签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违法法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，双方当事人均应按照合同履行自己的义务。田梦茹要求实正公司返还收取的保证金，实正公司主张田梦茹存在拖欠租金等费用的违约行为，依合同约定不应退还。经查，双方合同中的约定，因特殊原因经协商一致可解除合同。涉案合同履行中爆发新冠疫情，田梦茹于2020年2月12日函告实正公司，要求解除双方之间的合同，实正公司复函要求继续履行合同。2020年4月3日，实正公司向实正公司发出合同解除通知书，2020年4月5日，田梦茹将商铺钥匙交还实正公司。一审据此认定双方的上述行为应视为协商于2020年4月5日解除合同，对实正公司主张田梦茹存在违约行为不予支持，与法不悖，并无不妥。双方当事人协商解除合同后，田梦茹主张退还保证金，依法应予支持，但应扣除相应的租金等费用。故实正公司应返还田梦茹保证金35318.1元［51992元-租金10498元/月×（65天-减免期间20天）-水电费926.9元］。因双方合同中约定，合同终止（不论基于何种原因），田梦茹应自行将商铺内的所有动产搬理商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态，如田梦茹未依合同规定交还商铺，视为田梦茹放弃商铺内全部财产的所有权，实正公司无须给予田梦茹赔偿或补偿。故对田梦茹主张的装修损失，依法不予支持。综上所述，田梦茹、实正公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3421.95元，由田梦茹负担2739元，由陕西实正共盈投资控股有限公司负担682.95元。本判决为终审判决。  审 判 长  姜  亦 君审  判  员  赵  羽  嘉审  判  员  林      瀚 二○二一年三月   日 书 记 员  范  利  彪