辽宁省鞍山市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）辽03民初84号原告（申请执行人）：曲峰，男，1978年8月31日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：行永伟，辽宁广佑律师事务所律师。被告（案外人）：金瑞秋，女，1970年10月25日出生，汉族，住鞍山市铁东区。委托诉讼代理人：王庆华，男，1969年9月21日出生，汉族，住鞍山市铁东区。第三人（被执行人）：鞍山奥达美联益置业有限公司，住所地鞍山市铁东区鞍千路321号。法定代表人：颜宝藏，该公司总经理。原告曲峰与被告金瑞秋、第三人鞍山奥达美联益置业有限公司（以下简称奥达美公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告曲峰及其委托诉讼代理人行永伟，被告金瑞秋及其委托诉讼代理人王庆华到庭参加诉讼，奥达美公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曲峰向本院提出诉讼请求：1、请求法院许可对被执行人奥达美公司所有的位于鞍山市高新区，产籍号为42-107-40-2052号房屋的执行，标的物总额280000元。2、被告金瑞秋承担诉讼费。事实与理由：曲峰与奥达美公司房屋买卖合同纠纷一案，贵院于2015年2月12日保全查封奥达美公司名下的产籍号为42-107-40-2052等多处房屋。于2015年11月6日作出（2015）鞍民一初字第00007号民事判决，现该判决已生效，并经申请执行人曲峰申请立案执行。案外人金瑞秋在执行期间向贵院提出执行异议，认为坐落于鞍山市高新区户，房号504房屋其已购买是所有权人，法院应解除查封。2020年8月20日，法院向曲峰送达了（2020）辽03执异25号民事裁定书，该裁定书裁定中止对涉案房屋的执行。曲峰认为，原审裁定认定金瑞秋权利足以排除执行，执行异议成立并中止执行证据不充分，依法无据。一、金瑞秋不是案外人执行异议申请人的适格主体。金瑞秋申请执行异议需要证明最基本事实即其主张房屋与被查封执行房屋为同一房屋，而金瑞秋没有任何证据证明其所述房屋（坐落于鞍山市高新区户，房号504房屋）就是贵院于2015年2月12日查封之房屋，在其提交的城市山林商品房销售协议》首页右上空白处倒是有被执行房屋产籍号（42-107-40-2052）,但字体、墨痕明显与协议其他内容不符，显然是后填上去的，无法达到高度盖然性的证明标准。即使金瑞秋提供的证据被法院采信，根据其提供的《城市山林商品房销售协议》，买房人已更名为金瑞霞，其提供的供暖发票、办理入住收款收据、停止供暖申请表中户名均显示为金瑞霞，案外人申请执行异议的适格主体也应是金瑞霞而非金瑞秋。二、金瑞秋提交的证据不能证明其执行异议申请符合《执行异议和复议规定》第28条、第29条之规定。1、金瑞秋与奥达美公司签订的《城市山林商品房销售协议》不是正式的商品房买卖合同，且未经网签备案，因此该销售协议不能认定为合法有效的商品房买卖合同。2、金瑞秋提交的支付购房款证据不能形成完整的证据链条，不能认定其已经全额支付购房款。本案中金瑞秋仅仅提供了奥达美公司盖章的收款收据，在没有正规发票、银行转账明细予以佐证的情况下，无法形成完整的证据链条，不能证明其向奥达美公司支付了涉案房屋全额购房款。3、曲峰对金瑞秋提供的办理入住的收款收据以及发票证据之真实性、合法性均有异议，无法证明金瑞秋实际占有涉案房屋。金瑞秋提供了因办理入住向奥达美公司预交的水费、煤气费、电费、垃圾清运费、物业费、拆改保证金等收款收据以及供暖收费发票作为证据。该组证据中不仅户名及缴费人显示为金秋霞而非金瑞秋,而且收据本身真实性、合法性也有问题。收据缴费时间分别为2013年12月4日和2013年12月5日。按照生活经验，开具的收款收据编号应当按照时间轴顺序从小到大排列，可12月4日缴纳的水费收款收据编号（No.0025285）明显大于12月5日缴纳拆改保证金收据编号（No.0023910）以及物业费收据编号（No.0024155）。因此曲峰认为此证据因无法排除合理怀疑，不能证明金瑞秋办理了入住手续实际占有涉案房屋。4、金瑞秋所购房屋并非用于居住且非其唯一住房。金瑞秋提供的2014年9月22日提交的停止供暖申请表显示因无人居住，申请停止供暖，因此即使认定金瑞秋购房并实际占有，但其在占有当年即申请停止供暖没有居住，其购买目的并非用于居住，实际也并未入住。因此金瑞秋买房行为不符合一般购房消费者的住房需求，不是普通的住房消费者，依法不应享有消费者对住房的期待权。根据2020年6月12日贵院对金瑞秋制作的询问笔录相关内容，金瑞秋自认除了涉案房屋外在鞍山市房屋。综上所述，金瑞秋无法证明其主张权利之房屋系曲峰申请执行之房屋，没有合法有效商品房买卖合同，无法证明支付购房全款，无法证明已办理入住占有涉案房屋，一直未在其所述房屋居住使用，其所述房屋非其唯一住房，金瑞秋更非案外人申请执行异议的适格主体。因此,金瑞秋请求停止案涉房屋的执行异议不符合《执行异议和复议规定》第28条、第29条之内容，依法无据，其权利不足以排除执行，请求法院依法许可法院继续执行争议房屋。金瑞秋辩称：我于2010年3月1日付定金1万元购买位于高新区“城市山林”东二单元5层04户504号房屋，面积暂测为140.73平，总房款628359元。2010年3月4日补交剩余房款。跟奥达美公司签订的《城市山林商品房销售协议》具有法律效力，等同于买卖合同。奥达美公司开具房款收据，证明金瑞秋一次性交付房款，合法拥有该房产。2010年金瑞秋买房时签订销售协议的交房时间为2011年6月30日，到期时房子没盖好，但通知我们房屋面积增加了7.44平，需补交33220元。由于2013年11月办理入住时房子扩平后变成豪宅，而且又有新规二套房契税增加。我们想省点办房票税钱，因为我妹妹金瑞霞离异没有孩子，所以跟开发商商量改成我妹妹的名字，于是直接在协议上写上更名金瑞霞。后来房产局登记时还是以金瑞秋为购买者。2013年11月20日，我们与奥达美公司签订了入住契约书，由金瑞霞签字，并交齐所有费用，开发商给我们开具收据，交付入户钥匙，我们实际拥有该房屋。办完入住后，房屋配套还在陆续建设，因老人生活不方便，没有来入住，2014年办理了停供手续。我们一直在督促开发商办房票，但开发商一直推脱，消防不合格，水、煤气配套没验收，很多业主多没有办理。跟开发商相比我们是弱势群体，我们两代人花了全部的积蓄，人到中年才买了属于自己的房子，买房子的每一个环节都是按照开发商要求，我们没有能力和手段逾越法律去谋取不属于我们自己的东西。对于曲峰所指金瑞秋所购房屋不是唯一住房，2019年我和爱人王庆华共同继承一套老人住房，之前名下无房产，有公证书为证。希望法院认定执行裁定，判决金瑞秋为涉案房屋产权所有人，合法拥有该房屋。起诉费由曲峰负担。奥达美公司未到庭参加诉讼亦未答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告曲峰提交的证据：1、鞍山市中级人民法院（2020）辽03执异25号执行裁定书；2、金瑞秋执行异议申请影印件；3、协助执行通知书稿影印件；4、送达证影印件；5、询问笔录影印件；上述证据均影印自原执行卷宗，本院对其真实性予以采信。6、城市山林商品房销售协议影印件；7、契约书影印件；8、收款收据影印件一组；9、停止供暖申请表影印件；上述证据与被告金瑞秋提交的有关证据重合，本院对其真实性予以采信。被告金瑞秋提交的证据：1、鞍山市中级人民法院（2020）辽03执异25号执行裁定书；2、城市山林商品房销售协议；3、契约书；4、收款收据一组；5、停止供暖申请表；上述证据与原告曲峰提交的有关证据重合，本院对其真实性予以采信。6、银行交易记录一组，拟证明金瑞秋已交纳全额房款，因该组交易记录均发生于2010年3月4日，与本案奥达美公司出具房款收据的时间、数额均吻合，故本院对此予以采信。7、金瑞霞书面证明，拟证明涉案房屋购买者是金瑞秋，因涉案房屋销售协议乙方为金瑞秋签字，房款收据所载交款人亦为金瑞秋，结合金瑞秋庭审辩解理由，本院对金瑞霞的书面证明予以采信。8、公证书；9、不动产权证书；10、全民（固定）工人履历表；上述证据因与本案无关，本院对其关联性不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：在曲峰与奥达美公司、鞍山银行股份有限公司房屋买卖合同纠纷一案中，本院于2015年2月12日进行诉讼保全时查封了奥达美公司名下产籍号为42-107-40-3072、42-107-40-4072、42-107-40-1071、42-107-40-2071、42-107-40-2051、42-107-40-2052、42-107-40-4081、42-107-40-4052、42-107-40-3052的房产。本院于2015年11月6日作出（2015）鞍民一初字第00007号民事判决。该判决生效后曲峰申请立案执行。金瑞秋在本院执行期间向本院提出书面执行异议申请，本院于2020年8月17日作出（2020）辽03执异25号执行裁定书，裁定中止对鞍山市高新区“城市山林”公寓东二单元504号房屋的执行。另查，金瑞秋于2010年3月4日与奥达美公司签订了购买位于鞍山市高新区户，房号为504，产籍号42-107-40-2052房产的《城市山林商品房销售协议》，协议约定建筑面积（暂测）140.73平方米，成交总价为628359元。奥达美公司分别于2010年3月1日和2010年3月4日向金瑞秋开具了10000元和618359元收款收据。房屋建成后，实测面积为148.17平方米，金瑞秋为此于2013年12月5日通过金瑞霞向奥达美公司补交33220元房款，奥达美公司于同日出具33220元收款收据。奥达美公司于2013年12月4日、5日出具付款人为金瑞霞的水费、燃气费、电费收款收据。鞍山酉酉物业管理有限公司于2013年12月5日出具付款人为金瑞霞的物业费、拆改保证金、垃圾清运费收款收据。鞍山市千峰供暖公司于2014年6月4日出具了该房屋2013年度供暖收费发票。再查，涉案房屋购房款是由金瑞秋通过向其母王淑兰、其姐金瑞华筹集，加上自有资金向奥达美公司法定代表人颜宝藏个人银行账户转账完成支付。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封前已经签订合法有效的书面合同；（二）在人民法院查封前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求支付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，金瑞秋提交的城市山林商品房销售协议、奥达美公司开具案涉房产房款的收款收据、水费、燃气费、电费收款收据，鞍山酉酉物业管理有限公司出具的物业费、拆改保证金、垃圾清运费收款收据，鞍山市千峰供暖公司出具的供暖收费发票，能够证明金瑞秋在人民法院查封前已经签订了合法有效的书面合同，在法院查封前已合法占有该不动产，并已支付全部价款，案涉房产由于奥达美公司的原因，不能及时办理过户登记。故金瑞秋对登记在奥达美公司名下的案涉房产享有足以排除强制执行的民事权益，曲峰请求准许执行案涉房产的诉讼请求本院不予支持。关于曲峰主张金瑞秋非案外人执行异议申请人适格主体一节。本案中，金瑞秋与奥达美公司签订城市山林商品房销售协议，并筹措资金交付全额房款，且有金瑞霞书面证明证实案涉房屋实际权利人为金瑞秋，故应当认定金瑞秋对案涉房屋享有实际权力。曲峰的此节主张，本院不予支持。关于曲峰主张金瑞秋与奥达美公司签订的城市山林商品房销售协议并非有效的商品房买卖合同一节。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条商品房销售管理办法法信超链：国家法律2篇地方法规3篇案例26篇裁判25298篇期刊19篇×规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。金瑞秋与奥达美公司签订的城市山林商品房销售协议，约定了买卖双方的基本情况、房屋的基本情况、付款方式、付款时间、违约责任、交屋时间、交房标准、物业管理等商品房买卖合同的主要内容，且奥达美公司已按此协议收取全部购房款，故应认定在人民法院查封前金瑞秋与奥达美公司已经签订了合法有效的书面合同。曲峰的此节主张无法律依据，本院不予支持。关于曲峰主张金瑞秋向颜宝藏个人转款无法证明其向奥达美公司支付购房款一节。本案中，颜宝藏是奥达美公司的法定代表人，能够代表公司履行合同，且金瑞秋向颜宝藏支付完购房款后奥达美公司给金瑞秋出具了相应的收款收据，并交付了案涉房产，曲峰亦未提供金瑞秋与奥达美公司之间存在其他债权债务关系的证据，故金瑞秋向颜宝藏转款应认定为金瑞秋向奥达美公司支付购房款。相关款项的支付均发生在人民法院查封案涉房产之前，故曲峰的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持。关于曲峰主张金瑞秋2013年12月4日缴纳的水费收款收据编号明显大于2013年12月5日缴纳拆改保证金收据编号以及物业费收据编号一节。因案涉房屋的水费收款收据由奥达美公司出具，而拆改保证金和物业费收款收据均由鞍山酉酉物业管理有限公司出具，故二者之间不具有可比性。曲峰的此节主张，本院不予支持。关于曲峰主张金瑞秋所购案涉房屋并非用于居住且非其唯一住房一节。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，买受人在人民法院查封前已签订合法有效的书面合同、已合法占有该不动产、已支付全部价款，非因买受人自身原因未办理过户登记即可认定买受人的权利能够排除执行，并不要求买受人实际居住，亦无唯一住房限制。本案中，金瑞秋对案涉房屋的权利符合上述规定，足以排除执行。故曲峰的此节主张，本院不予支持。综上所述，曲峰的诉讼请求不能成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，判决如下：驳回曲峰的诉讼请求。案件受理费100元，由曲峰负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省高级人民法院。审 判 长  朱 安审 判 员  王 瑶审 判 员  秦长虹二〇二一年四月二十六日法官助理  郑熙哲书 记 员  谢姝娅