福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1059号上诉人（原审原告）：王曙光，男，1967年5月27日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：朱志平，漳州市芗城区佳诚法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告）：林福强，男，1984年4月11日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。上诉人王曙光因与被上诉人林福强房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初2304号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，认为事实清楚，法律关系明确，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人王曙光上诉请求：1.维持一审判决第一项，撤销一审判决第二项，依法改判林福强支付王曙光尚欠租金2019年10月18日至2020年7月17日租金13500元、保洁费300元、占用费2个月3000元以及支付自2019年10月18日起至支付上述款项之日止按年利率6%计算的利息；2.本案一、二审诉讼费由林福强负担。事实与理由：一审认定事实错误，林福强没有办理房屋移交手续，导致房屋仍由其掌控，给王曙光造成损失，一审认定林福强将房屋钥匙寄中介就算移交是错误的。2019年10月17日王曙光在微信聊天记录明确要求林福强水电费要结清，“如果没有时间过去，就汇款过来”，由于林福强没有结清水电费，也没有汇款，其就有提异议，但一审认定时称双方没有异议是错误的。综上，一审判决认定事实错误，请依法改判支持王曙光上诉请求。被上诉人林福强辩称，房屋已经腾空，也清理好了，钥匙寄放在小区门口中介处，相关聊天记录等证据能证实王曙光对这些事实是知情的，本案租赁合同已经终止，请求驳回上诉，维持原判。王曙光向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年7月17日签订《房屋租赁合同》，林福强腾退位于龙文区××小区××幢××室××间的房屋交由王曙光执掌；2.林福强支付尚欠租金2019年10月18日至2020年7月17日，9个月租金13500元；水费38元；电费1413.6元；保洁费300元，并支付占用使用费（按约定标准每月1500元，暂定2个月3000元），以上款项合计18251.6元，以及支付自2019年10月18日起至支付上述款项之日止按年利率6%计算的利息；3.本案诉讼费由林福强承担。一审诉讼过程中，王曙光增加诉讼请求要求林福强支付违约金2000元。一审法院认定事实：2019年7月17日，王曙光作为甲方（出租方）与乙方（承租方）林福强签订1份《房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于龙文区阳光小区13幢501室A间房屋出租给乙方；租期12个月，自2019年7月18日起至2020年7月17日止；每次支付租金3个月4500元。水电、家电、家具等押金2000元；每次租金乙方应提前15天支付；租赁期间，双方不得借故解除合同，如甲方违约需提前解除合同，应退还押金及剩余房租并支付违约金2000元，乙方应腾空房屋原样交还甲方；如乙方违约提前退租，租金不退，乙方自愿支付违约金2000元给甲方，结清相关费用后剩余押金退还乙方；乙方在交清租赁期间的物业费、电梯公摊费、卫生费、水电、有线、电话等一切费用，卫生打扫干净后并移交甲方（如未打扫干净，乙方应承担保洁费用300元）等内容。同日，林福强向王曙光支付租金4500元、押金2000元。2019年9月23日，林福强向王曙光提出退租，王曙光提出租金、押金不退且需要结清水电费，林福强决定挂中介转租。嗣后，林福强未能将房屋转租出去。2019年10月6日上午，王曙光经向林福强询问得知房屋已打扫好且无人居住后，到房屋内查看水电表。2019年10月10日，林福强向王曙光提出把房屋直接退租，且以2000元押金抵电费，剩余款项不退；王曙光回复水电费1372.60元要另外付，不能抵扣。2019年10月16日，王曙光与林福强约定于次日下午退房。2019年10月17日上午，林福强将房屋钥匙寄放在中介处并告知王曙光，王曙光要求林福强到场结清水电费并提出如果林福强没有时间过去可以汇款。当日下午及次日上午，王曙光再次要求林福强支付违约金2000元，并结清水电费1372.60元。双方的上述协商过程均通过微信聊天进行，此后，双方在2019年10月19日至2020年6月17日期间均无微信聊天记录。2020年7月17日，王曙光通过微信发送信息要求林福强支付水费38元、电费1413.60元、租金13500元。2019年10月至2020年6月，王曙光于每月18日向林福强原手机号码“136××××0981”发送一条短信，要求对方继续支付租金、违约金、办理退房手续、结清欠付水电费。一审庭审时，林福强陈述其已更换手机，未收到上述短信。一审法院认为，依法成立的合同,对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担相应的违约责任。王曙光与林福强签订的《房屋租赁合同》，是双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应当按照合同约定履行各自的义务。本案中，林福强在第一期的租期届满前即向王曙光提出提前解除租赁合同，并告知王曙光房屋已经清理并空置，王曙光表示同意解除并要求林福强支付违约金2000元，虽然林福强未将钥匙直接交付给王曙光，但林福强已经告知王曙光钥匙寄放在中介，王曙光知晓后未就此提出异议仅要求林福强结清水电费和支付违约金，由此可见王曙光已经同意林福强提前退租，故应认定双方已自行合意于2019年10月18日提前解除合同。现王曙光诉请解除合同及要求林福强腾退房屋、支付租金及占用费，缺乏事实依据，不予支持。虽然双方已经提前解除合同，但林福强作为承租方仍有义务依约结清相关费用。王曙光主张林福强支付水电费1451.60元，具有事实和法律依据，应予支持。王曙光主张林福强支付保洁费300元，由于王曙光在2019年10月6日到出租房屋查看水电表前已向林福强询问房屋是否经过打扫，而其此后也从未向林福强主张保洁费用，可见其对房屋打扫完毕的事实并无异议，故其主张林福强支付保洁费300元，缺乏依据，不予支持。关于违约金的支付，因林福强在合同租赁期限届满前退租，致双方提前解除合同，林福强的行为已经构成违约，应承担相应的违约责任。王曙光主张林福强支付违约金2000元，理据充分，应予支持。林福强辩称应以押金抵扣相关费用，王曙光对于收取押金2000元的事实无异议，鉴于双方已经提前解除合同，王曙光继续占有押金已缺乏法律依据，为减少当事人讼累，对林福强主张以押金抵扣其付款义务的辩解意见，予以采纳。综上，林福强共需支付王曙光3451.60元（水电费1451.60元、违约金2000元），抵扣押金2000元之后，还需支付1451.60元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、林福强应于判决生效之日起十日内向王曙光支付水电费1451.60元、违约金2000元（林福强已支付的押金2000元应予以抵扣，抵扣后还需支付1451.60元）；二、驳回王曙光的其他诉讼请求。一审案件受理费325元，减半收取计162.50元，由王曙光负担137.50元，由林福强负担25元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，对一审判决查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。王曙光认为一审判决在认定“林福强将房屋钥匙寄放在中介处并告知王曙光”时遗漏查明林福强告知王曙光的具体内容，事实上林福强只是跟王曙光告知其钥匙寄放在中介处但是没有跟王曙光说要终止合同，且林福强放置钥匙的中介不是王曙光所聘请的中介而是其他中介公司。王曙光提出的上述异议，与其提出的上诉理由一致，本院将结合争议焦点一并分析。本院认为，本案的争议焦点为：1.双方签订的租赁合同是否已于2019年10月18日解除；2.王曙光主张林福强支付尚欠租金2019年10月18日至2020年7月17日租金13500元、保洁费300元、占用费2个月3000元以及支付自2019年10月18日起至支付上述款项之日止按年利率6%计算的利息，是否有事实和法律依据。结合在案证据及当事人陈述，分析评判如下：（一）双方签订的租赁合同是否已于2019年10月18日解除经查，案涉租赁合同第四条约定如承租人违约提前退租，租金不退，自愿同意支付违约金人民币贰仟元给出租人，结清相关费用后剩余押金退还给承租人，即本案双方明确约定了承租人单方解除合同的权利和义务。在双方微信聊天记录中，2019年9月23日，林福强向王曙光提出退租，王曙光提出租金、押金不退且需要结清水电费；在征得王曙光同意后，林福强欲转租但未能成功；2019年10月6日上午，王曙光在向林福强询问得知房屋已打扫且无人居住后，到房屋内查看水电表；2019年10月10日，林福强再次提出退租，双方未能就水电费、押金事宜达成一致意见；2019年10月16日晚18:46，王曙光向林福强询问“你什么时候要退房？”从上述微信内容看，林福强要求提前退房，王曙光同意并催告退房，故双方系经协商一致同意解除案涉租赁合同，至于双方就移交、水电费、押金及违约金等问题产生争议，系合同解除后需要处理的事项，但不影响案涉合同解除事实的认定。故一审判决认定双方于2019年10月18日提前解除合同，有事实依据，并无不当。（二）王曙光主张林福强支付尚欠租金2019年10月18日至2020年7月17日租金13500元、保洁费300元、占用费2个月3000元以及支付自2019年10月18日起至支付上述款项之日止按年利率6%计算的利息，是否有事实和法律依据经查，在双方微信聊天记录中，2019年10月16日晚18:46，王曙光向林福强询问“你什么时候要退房？”林福强答复王曙光隔天（10月17日）下午把钥匙给王曙光。2019年10月17日10:30，林福强通过微信向王曙光发送“德佑（钱隆学府）微信个人名片”，并告知“钥匙放在这你打这个电话去拿下”。王曙光回复“为什么放在那里？”林福强答：“之前挂的中介”。王曙光问：“你下午几点要过去办移交？”林福强答：“去你那吗，还要写吗还是什么”，王曙光回复：“去房子那边，水电费要结清，你如果没有时间过去，就汇款过来！”从上述微信内容看，双方均同意移交，在确定移交的地点时，王曙光用假设的方式赋予了林福强选择移交方式的权利，且双方在案涉合同中未约定移交时应办理何种手续，导致林福强理解为只要水电费汇款给王曙光就无需到现场移交。又林福强未将钥匙直接交给王曙光虽有不妥，但其已告知王曙光钥匙寄放在德佑房产中介处，且案涉租赁合同已于2019年10月18日解除，王曙光庭审中亦确认案涉房屋自2019年10月以来一直处于空置状态，林福强自此之后未实际占有使用案涉房屋。因此，王曙光主张林福强支付尚欠租金2019年10月18日至2020年7月17日租金13500元、占用费2个月3000元以及支付自2019年10月18日起至支付上述款项之日止按年利率6%计算的利息，与事实不符，不予支持。关于300元保洁费的争议。经查，案涉租赁合同第六条约定，承租人退房时应将房屋打扫干净，如果未打扫干净，应承担保洁费用300元。在双方微信聊天记录中，王曙光问林福强：“现在没人住吗？卫生都打扫好了吗？”林福强答道：“没住。有打扫了。”王曙光还说：“上午有过去看水电表……”这些沟通信息表明王曙光知晓案涉房屋已打扫的情况，其还上门查看了水电表，又其未提供证据证实案涉房屋尚未打扫干净，故其主张林福强支付300元保洁费，依据不足，不予支持。综上所述，王曙光的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，由上诉人王曙光负担。本判决为终审判决。审 判 长 俞志凌审 判 员 苏雅冰审 判 员 谢旭耀二〇二一年四月七日法官助理 陈 燕书 记 员 严怡芳附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。