文书内容江苏省淮安市淮阴区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0804民初425号原告：淮安和慧商业管理有限公司，住所地淮安市淮阴区淮海北路西侧、珠江路南侧。法定代表人：王旭，职务该公司董事长。委托诉讼代理人：花良勋，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：方正国，男，1976年12月24日出生，汉族，住淮安市淮阴区。委托诉讼代理人：韩晨，江苏岸庆律师事务所律师。原告淮安和慧商业管理有限公司（以下至判决主文前简称和慧公司）与被告方正国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告和慧公司的委托诉讼代理人花良勋、被告方正国的委托诉讼代理人韩晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告和慧公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原、被告之间2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》已于2020年8月21日解除；2、请求判令被告支付原告租金140070元、物业费46427元及逾期付款利息（自2020年8月22日起至实际付清支付止，以186497元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、请求判令被告向原告支付违约金18488元、支付原告律师费12000元，被告交纳的保证金18000元不予退还；4、诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：2018年10月17日，原告和慧公司与被告方正国签订《房屋租赁合同》一份，合同约定和慧公司将其所有的位于淮安市商铺出租给被告用于经营金六福珠宝。合同约定租赁期间为2018年10月20日至2023年12月24日，月租金9000元，月物业费3057元。另外合同约定，方正国享有2个月免租期，但因方正国原因导致合同解除的，免租期待遇无法享受。合同签订后，原告按照合同约定将房屋交付被告。然而截至起诉之日，方正国仅支付租金27000元，物业费10429元（含活动现金券1258元）、缴纳保证金18000元。原告于2020年8月18日向方正国发函，明确告知按照合同约定解除双方签订的《房屋租赁合同》。被告方正国辩称：1、原告和慧公司违约在先，应当承担合同解除的违约责任。原、被告签订的租赁合同中，原告和慧公司保证被告是其经营商场中唯一珠宝店，然原告违反约定，其经营的商场中还有出售金银首饰的其他商铺。2、原告未完成其“定期举办大型活动集聚人气”的承诺，是导致商场商铺陆续关门的主要原因。原、被告在物业上是出租人与承租人的关系，但和慧公司并非普通物业“出租人”，还应当是承租人的经营合作者，双方共同经营曼度广场这一项目。双方签署合同中对被告的经营管理作了详细要求，被告开展项目要向和慧公司报备，要支付保证金，还需要准备独立账册方便和慧公司查阅，这些条款均不是一份“租赁合同”所能够包含的。3、和慧公司向承租商铺承诺商场正式开业前不收取租金。原告并未在2019年6月举办开业典礼宣布开业。应当从2019年6月计算租金。4、2019年12月至2020年3月，广场应政府要求关闭停止营业，2020年5月后方正式营业，在此期间和慧公司不应当计算租金。5、原、被告发生纠纷后，被告停业期间原告将被告商铺中灯饰等装饰物破坏并擅自搬走被告物资。双方解除合同后，原告应退还被告物资，赔偿装修损失。综上，被告请求法院驳回原告和慧公司诉求，并要求和慧公司支付违约金、退还物资、赔偿损失。本院经审理查明：2018年10月17日，原告和慧公司（出租方、甲方）与被告方正国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，主要内容有：1.1甲方同意将位于江苏省淮安市商铺房屋出租给乙方……1.3出租房屋仅限于经营零售，经营品牌为金六福珠宝。未经甲方书面同意，乙方不得擅自变更经营项目和经营品牌。1.4乙方保证于2018年10月20日进场装修，于2018年12月15日前具备开业条件。2.1租赁期限自2018年10月20日起至2023年12月24日止。3.1租赁期间各年度月租金及月物业费、空调费标准如下：日期分别为每年的12月25日至次年12月24日，租金分别为9000元、9000元、9000元、9270元；物业费分别3057元，共计五年。3.3租金、物业费按每叁个月为一个支付期，先支付后使用。首期租金、物业费支付时间为本合同签订之日，首期租金金额为27000元，首期物业费为9171元……4.1为确保乙方完全履行合同……乙方同意于签订本合同时支付甲方相当于贰个月首年月租金的保证金，即人民币18000元。租赁期内，在本合同尚未解除及办理房屋交还手续之前，不得要求以保证金冲抵应付租金、物业费、水电费等费用……4.4乙方有以下情形之一的，保证金不予退还：4.4.1乙方损坏出租房屋，或其附属设施、设备，且拒不照价赔偿的；4.4.2因乙方的违约行为导致合同被解除的，或乙方单方提前解除合同的；4.4.3因乙方经营过程中有第三方债务，该债务影响到甲方房屋出租或使用的。10.3租赁期内，乙方逾期或不足额支付佣金、水、电及物业管理费等费用的，每逾期一天，应按欠款额的0.1％缴纳逾期付款滞纳金。10.3.2如乙方拒绝或迟延支付上述相关费用或违约金达30日，甲方有权单方解除合同，解除合同通知一经送达立即生效，乙方应在收到解除通知后一周内，向甲方支付合同剩余租赁期间应付租金5％的违约金……10.5乙方有下列情形之一的，甲方有权选择以下任何措施而不承担任何责任：无条件切断水电等能源供应；没收保证金；单方解除本合同，收回房屋另行出租，同时甲方不对乙方作任何装修补偿；自行采取措施迁出租赁房屋内物品、自行收回房屋：……10.5.5逾期支付或者不足额支付租金、物业管理费及其他相关费用，超过30天的……12.2因对方违约致使另一方提交诉讼的，守约方有权向对方主张所产生的律师服务费用，标准按江苏省物价局公布的指导价为准……2018年11月20日，被告方正国缴纳保证金18000元。2020年8月17日，原告和慧公司向被告方正国发出关于《房屋租赁合同》的解约函，表示因方正国长期拖欠租金、物业管理费等费用，并且2020年2月22日停业至今，已构成根本违约，发出如下通知：1、双方于2018年10月17日签订的《房屋租赁合同》于即日2020年8月17日解除；2、我公司限你在收到本函之日起三日内至我公司一次性缴清欠缴费用，并清空铺内所有物品，将商铺恢复原样归还我公司。否则，我公司有权自行采取措施，迁出铺内所有物品收回所承租区域。如在接函后三个工作日内不履行上述义务，我公司将通过诉讼途径解决双方争议。被告方正国提供于原告负责人韩总的聊天截图，用以证明韩总承诺五六月份整体开业，并且韩总承诺处理另外两家首饰店的租赁事宜。原告和慧公司提供《民商事诉讼/仲裁案件法律服务合同》，证实因委托律师支付律师费12000元。另查明，因受新型冠状病毒××的影响，自2020年1月26日起至2020年3月11日止，共计45天，涉案商铺停止营业。上述事实，有房屋租赁合同、收据、解约函、微信截屏、法律服务合同、律师费发票及原、被告的当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。本院认为，原告和慧公司与被告方正国之间的房屋租赁合同关系合法、有效，双方当事人均应按照所签订《房屋租赁合同》的约定全面履行各自的义务。被告方正国作为承租人，应当按照合同约定的时间及数额支付相关费用，但其在合同签订后并未按约支付费用，违反合同约定，据此，原告和慧公司主张依据合同约定解除涉案合同，不违反合同约定。本院应予以支持。合同解除后，原告有权根据合同约定，要求被告方正国支付租金、物业费并支付利息、承担律师费，并不予退还保证金。原告和慧公司主张已经收取的保证金18000元不予退还，符合合同约定，本院予以支持。由于被告方正国未按时支付租金、物业费达到30日，原告和慧公司有权按照合同约定向被告方正国主张支付合同剩余租赁期间应付租金5％的违约金。对于方正国辩称原告和慧公司违反合同约定，未保证被告经营商铺为原告经营商场唯一珠宝店，因该广场另外两家商铺为首饰店，并非珠宝店，与双方约定并无冲突，对被告方正国该项辩解，本院不予采纳；对被告方正国辩称原告未履行举办大型活动及正式开业前不收取保证金的承诺，被告未提供证据予以证实，本院不予采纳；对于被告方正国辩称因受新冠疫情影响，导致房屋停止营业，在此期间不应当计算租金，本院予以采纳。根据同行业经营情况，本院酌情扣除45天的租金13500元、物业费4585.5元。被告辩称原告在停业期间擅自搬走原告物资并造成装饰物破坏，应当赔偿被告损失，由于原告未提供证据予以证实，本院不予采纳。待原告提供证据后，可另案主张。本案调解未果。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告淮安和慧商业管理有限公司与被告方正国签订的《房屋租赁合同》自2020年8月21日解除；二、被告方正国于本判决生效后十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司租金126570元、物业费41841.5元及利息（以168411.5元为基数，从2020年8月22日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、被告方正国于本判决生效后十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司违约金18488元；四、被告方正国于本判决生效后十日内支付原告淮安和慧商业管理有限公司律师费12000元；五、被告方正国向原告淮安和慧商业管理有限公司交纳的18000元保证金不予退还；六、驳回原告淮安和慧商业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4825元，减半收取2412.5元，由原告负担212.5元，被告方正国负担2200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费（收款单位：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，原告淮安和慧商业管理有限公司缴费账号：62×××92；被告方正国缴费账号：62×××00）。审判员  刘明辉二〇二一年四月九日法官助理高均书记员李垠垠