广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0881民初2447号原告（反诉被告）：刘伟，女，汉族，1956年10月8日出生，广东省廉江市人，住廉江市。委托代理人：陈达斌，广东旗胜律师事务所律师。被告（反诉原告）：张进芳，男，汉族，1965年9月1日出生，广东省廉江市人，住廉江市。被告（反诉原告）：张荣春，男，汉族，1975年2月27日出生，广东省廉江市人，住廉江市。被告（反诉原告）：张荣滔，男，汉族，1985年4月6日出生，广东省廉江市人，住廉江市。被告（反诉原告）：张荣钦，男，汉族，1985年11月28日出生，广东省廉江市人，住廉江市。以上四被告（反诉原告）共同委托代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。原告刘伟诉被告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦确认合同效力纠纷一案，本院2020年6月16日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月5日公开开庭进行了审理。原告刘伟的委托代理人陈达斌，被告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦及其委托代理人宋子敬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告刘伟与被告张荣春、张荣滔、张荣钦、张进芳之间签署的关于廉江市房屋连土地之《农村房屋连地转让协议书》无效。2、请求判令被告张荣春、张荣滔、张荣钦、张进芳共同返还原告已经按照《农村房屋连地转让协议书》所支付之对价款4967400元，并向原告支付该笔对价款项下利息766172.4元（暂计至2020年6月8日，按中国人民银行贷款年利率6%计算，此后之利息继续计算直至本息付清之日止）。3、请求判令四被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2017年11月25日，原告刘伟与被告张荣春、张荣滔、张荣钦、张进芳签订《农村房屋连地转让协议书》，约定将四被告位于广东省廉江市的房屋连土地（该宗土地方位，位于下水美村北至大路边，南至张英元家，西至集资楼，东至费灼武家之间，其投射面积详见所附证据《农村房屋连地转让协议书》）转让于原告，总面积共788平方米，总价款共4967400元（大写：肆佰玖拾陆万柒仟肆佰元）。合同签署当日，原告委托原告儿子陈俊添以银行转账的方式按照协议约定将上述协议对价4967400元全部支付于四被告。原告受让《农村房屋连地转让协议书》项下房屋连土地后，即着手在上述土地建房，但一直遭遇暴力阻拦，即使原告再转让亦不可得。直至2020年5月经多方交涉核实，原告方知该协议依据现有法律规定应属无效，而依无效协议取得的财产，应当予以返还。综上，原告依法提起诉讼并依法提出上述诉讼请求，恳请法院依法裁判，判如所请。四被告辩称：第一，涉案的房屋协议是否有效、本案农村房屋对价款是否应当返还，由人民法院根据事实与法律依法确定；第二，原告请求被告支付本案对价款的利息缺乏法律依据，因为本案的协议如被人民法院确认无效，则本案的无效过错责任应全部由原告承担，原告在购买被告房屋之前已清楚案房屋是农村房屋，没有任何房产登记证明，但原告为了追求利益，而出巨款向被告购买完全是原告的责任，因此，本案原告请求被告支付对价款的利息，不应支持。四被告向本院提出反诉请求：一、请求法院依法判决被反诉人刘伟赔偿涉案房屋的租金损失给反诉人张荣春83200元、张荣钦86400元、张荣滔28800元、张进芳25600元，以上合计224000元（自2017年11月25日起暂计至2020年7月25日止）。二、判决被反诉人刘伟赔偿涉案房屋恢复原状所需维修费共238625元（各房屋的具体损失以鉴定部门作出的评估鉴定结果为准）给反诉人。三、反诉费、评估鉴定费由被反诉人刘伟承担。事实和理由：2017年11月25日，被反诉人与反诉人签订《农村房屋连地转让协议书》，该协议约定将位于廉江市房屋连土地（北至大路边，西至集资楼，东至黄灼武，南至张英元），按照6300元每平方米计算，总面积788平方米，总金额4964400元转让给被反诉人。签订协议后，该房屋于协议书签订之日已交付给原告使用，至2020年7月25日止已32个月，反诉人各自转让的房地产在转让之前均是出租给他人经营或作仓库使用的，每月租金在600元至2100元不等，由于被反诉人向反诉人购买了转让的房地产，造成反诉人上述期间的租金损失，其中，反诉人张荣春损失83200元［（1900元＋700元）×32个月］、张荣钦86400元［（2100元＋600元）×32个月］、张荣滔28800元（900元×32个月）、张进芳25600元（800元×32个月），以上合计224000元，被反诉人依法应对此损失承担赔偿责任。此外，自反诉人将转让的房地产交付给被反诉人之后，被反诉人对已交付的房地产不管不理，造成房屋多年失修，甚至为了开工的日子故意对房屋进行损坏，给反诉人造成了约238625元的经济损失（各房屋的具体损失以鉴定部门作出的评估鉴定结果为准）。根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十四条、第一百一十七和《中华人民共和国民事诉讼法》第五十一条的规定，特具状向人民法院提出反诉，请求人民法院依法判如所请，以维护反诉人的合法权益。刘伟对四被告提出的反诉请求辩称：反诉人提供的证据，不足以证明其存在反诉状中的租金损失，就算存在租金损失，那也是反诉人自身过错造成的，其无权请求被反诉人赔偿；第二，被反诉人不存在故意毁坏房屋的事实，涉案房屋的损坏那是自然风化毁损的结果，本案的案由是土地房屋转让合同纠纷，而非房屋租赁合同纠纷案件，被反诉人对反诉人交付的房屋没有法律上规定的保管义务，故其请求赔偿所谓的恢复房屋原状所需维修费依法无据，请法院依法驳回。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据。原告提交的证据是：一、原告身份证、户口簿；二、被告身份证；三、转让协议书；四、特种转账凭证。被告提交的证据是：1-2、反诉原、被告的身份证复印件；3、证明；4、房屋租赁合同；5、涉案房屋受损照片；6、房屋修复费用清单。经被告申请，本院依法委托广东证诚价格评估有限公司作出的《评估报告书》一份。上述证据均经庭审举证、质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：四被告为同胞兄弟。2017年11月25日，原告作为受让方（乙方）、四被告作为转让方（甲方）签订《农村房屋连地转让协议书》，协议记载主要内容是：一、宅基地座落面积，甲方将位于廉江市房屋连土地（上到天下到地，北至大路边，西至集资楼，东至黄灼武，南至张英元）转让给乙方，此地块长28.8米，宽27.2米；二、转让金额，该宗房屋连土地的转让价格，按照6300元每平方米计算，总面积788平方米，总金额4964400元；三、付款方式及期限，乙方将于2017年11月25日即签订合同之日一次性将转让款人民币4964400元付清给甲方。原告在乙方栏、四被告在甲方栏各自签名摁指印。山寮村民委员会、山寮村下水美第二村民小组在该协议下方盖章加注“同意”。合同签订当天，原告通过其儿子“陈俊添”的银行账户将转让款4964400元汇入被告指定的账户。被告收到上述款项后，按约定于2017年12月5日将案涉地块及地面建筑物（三间瓦屋、三间水泥屋）使用权移交原告，原告随后在上述地块四周用锌铁皮围蔽至今。原告购买被告上述地块系欲做小型房地产开发，因未能办理相关开发建设手续，且政府加大打击违规建房力度，原告开发建房目的难以实现。2020年6月16日原告诉至本院请求处理。诉讼中，根据原告的诉讼保全申请，本院依法裁定：一、对被告580万元银行存款予冻结或价值相当的其他财产予以查封；其中①对张荣春位于廉江市平方米的土地一块〔登记证号：粤（2020）廉江市不动产权第0001921号〕及其所有的粤Ｂ×××××号、粤Ｇ×××××号小型汽车各一辆予以查封。②对张荣滔位于中山市〔登记证号：粤（2017）中山市不动产权第0024091号〕及其位于中山市个〔登记证号：粤（2018）中山市不动产权第0255936号〕予以查封。③对张荣钦位于廉江市平方米土地一块〔登记证号：粤（2020）廉江市不动产权第0001552号〕及其所有的粤Ｇ×××××号丰田小型汽车一辆予以查封。④对张进芳所有的粤Ｇ×××××号小型汽车一辆予以查封。上述银行存款冻结期限为壹年，动产查封期限为贰年，不动产查封期限为叁年。查封财产价值以580万元为限。针对原告起诉，被告提出反诉，请求原告赔偿涉案房屋的租金损失224000元，恢复原状所需维修费238625元。被告在向本院递交《民事反诉状》的同时也向本院递交《房屋损失价值鉴定申请书》，请求对涉案房屋恢复原状所需维修及折旧损失费用进行鉴定。本院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行鉴定，该公司于2020年11月18日作出粤证价估[2020]J413号《评估报告书》，评估结论：标的物损失价格评估金额合计为35601元。被告不服评估结论，于2020年12月13日向本院提交《评估报告异议书》。2020年12月29日广东证诚价格评估有限公司《函》复本院，并提交《房屋损失价格补充评估明细表》，补充了自来水管修复、墙体扇灰、排汅管清理维修、损失天面修复、垃圾清运费等项目损失共9240元。庭审时，被告申请鉴定人出庭作证。本院认为，本案系确认合同效力纠纷。根据诉辩双方的意见，归纳本案争议焦点：1、原、被告签订的《农村房屋连地转让协议书》是否合法有效；2、原告请求被告返还转让款和承担利息损失及被告反诉请求原告赔偿房屋相关损失应否支持。原、被告签订的《农村房屋连地转让协议书》是否合法有效问题，经法庭查明，被告转让给原告的实际上是其旧宅基地、房屋及周边土地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》明确：在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。本案被告旧宅基地属于被告村集体所有财产，由村集体经济组织经营、管理。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定身份关系相联系，不允许买卖。被告将房屋转让给原告，同时也将宅基地处分给原告，而原告不是被告村集体成员，不具备购买该村宅基地的资格，原告与被告之间的宅基地使用权的转让虽然是双方真实意思，但双方的转让行为违反了法律禁止性规定，损害了集体经济组织的权益。原告请求确认双方所签订的《农村房屋连地转让协议书》无效，符合《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，本院予以支持。原告请求被告返还转让款和承担利息及被告反诉请求原告赔偿房屋相关损失应否支持的问道。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，如前所述，本案原、被告所签订的双务合同被认定无效时，标的物返还与价款返还互为对待给付，双方应当同时返还，即被告退还转让款4964400元给原告，原告将铁皮围蔽的面积788平方米宅基地（含房屋）使用权返还给被告。因签订《农村房屋连地转让协议书》时，各方都存在过错，依上述法律规定，应当各自承担相应的责任，即被告无须承担原告转让款利息损失，原告无须承担被告房屋租金损失。由于原告在2017年已将案涉宅基地四周围蔽，不准他人使用，但直到2020年才提起本次诉讼，怠于行使权利，造成被告房屋荒置多年不予维护，以致房屋损坏、贬值，原告对此存在过错。经评估机构评估鉴定，被告房屋损失金额合计为44841元（35601元＋9240元）。被告反诉请求原告赔偿案涉房屋该部分损失，属合理请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条规定，判决如下：一、原告刘伟与被告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦于2017年11月25日签订的《农村房屋连地转让协议书》无效。二、限被告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦在本判决发生法律效力之日起十日内向原告刘伟返还转让款人民币4964400元。三、限反诉被告刘伟在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿反诉原告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦房屋损失44841元。四、驳回原告刘伟其他诉讼请求。五、驳回反诉原告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦其他反诉请求。六、上述第二项和第三项判决相互抵减，被告张进芳、张荣春、张荣滔、张荣钦实际返还4919559元给原告刘伟。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费25967.51元（原告已交），由原告负担3483.6元，被告负担22483.91元；诉讼保全费5000元（原告已交），由被告负担。反诉受理费4119.5元（被告已交），由反诉原告负担3720.21元，反诉被告负担399.29。评估费15500元（被告已交），由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 许志清二〇二一年四月十九日法官助理 张小娇书 记 员 陈洪森