重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初7224号     原告：重庆集大成汽车销售服务有限公司，住所地重庆市渝北区回兴街道宝圣大道129号天高鸿苑1-4幢裙房1-3，统一社会信用代码91500112304812550X。法定代表人：高建，董事长。委托诉讼代理人：谢志飞，北京市京师（重庆）律师事务所律师。被告：重庆高高福商业管理有限公司，住所地重庆市渝北区龙溪街道新牌坊松牌路519号1幢，统一社会信用代码91500112MA5YR3555E。法定代表人：罗大文，总经理。委托诉讼代理人：罗仁栋，重庆思仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭欢，重庆思仁律师事务所律师。原告重庆集大成汽车销售服务有限公司与被告重庆高高福商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告重庆集大成汽车销售服务有限公司的委托诉讼代理人谢志飞，被告重庆高高福商业管理有限公司的委托诉讼代理人谭欢到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆集大成汽车销售服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告返还履约保证金125 000元，并支付资金占用损失，以125 000元为基数，自2020年1月17日起按照年利率6%计算至本金付清之日止。事实和理由：2014年，案外人重庆跃扬汽车销售服务有限公司（以下简称跃扬公司）作为出租人，原告作为承租人，双方签订《重庆市房屋租赁合同》，约定跃扬公司将重庆市渝北区龙溪街道新牌坊松牌路519号负2楼、建筑面积2408平方米的房屋出租给原告，后双方续期租赁合同。后跃扬公司将案涉房屋出售给被告，原、被告签订租赁合同。2019年12月17日，租赁合同终止，被告拒不返还原告保证金。为维护原告合法权益，原告遂诉至法院。被告重庆高高福商业管理有限公司辩称，房屋存在多处损坏、设施设备缺失，不应退保证金。请求驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：以跃扬公司为甲方，以原告为乙方，双方签订《重庆市房屋租赁合同》，约定甲方将重庆市渝北区龙溪街道新牌坊松牌路519号负2楼房屋出租给乙方，租期2016年6月18日至2019年6月17日，双方还对其他事项作了约定。原告举示双方签订的更早的一份租赁合同显示自2014年6月18日原告开始从跃扬公司处承租案涉房屋，租期2014年6月18日至2016年6月17日。其后，跃扬公司将房屋出售给被告的关联公司重庆豪知实业发展有限公司（以下简称豪知公司）。2019年6月18日，以被告为甲方，以原告为乙方，双方签订《租赁合同》，约定被告将上述房屋（约3700平方米）租赁给原告，用于经营东风标致售后维修使用，租期2019年6月18日至2019年12月17日，租赁费每季度37 500元，第六条约定，乙方向甲方支付保证金125 000元，租赁关系终止或解除之日，甲方收取的保证金用于抵充合同约定的由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。第八条第4款约定，合同期内，房屋、设施设备的日常维护和大修费用，以及因乙方改造装修造成房屋设施设备损坏的，乙方应及时进行维修，未及时维修的，甲方有权自行维修，维修费用在乙方缴纳的保证金中抵扣。第九条第2款约定，乙方返还租赁物，保证租赁物符合甲方交付乙方时的状态（经甲方书面同意变更的装饰装修部分及自然损耗除外），经甲方验收合格并在交接文书上签字盖章后交还甲方有效。如设施设备出现损坏情况，乙方负责修复或赔偿，甲方应在乙方交还租赁物并协助甲方在30日内办妥手续及结清租赁期内所有费用之日起30日内将保证金全额或余额无息返还乙方。合同附件二设施设备交接清单列明：四柱举升机1个、收缩门1个、道闸1个、烤漆房2个、两柱举升机（中大）5个。该交接清单同样存在于原告与跃扬公司签订的两份租赁合同中，内容基本一致。合同签订后，原告支付被告保证金125 000元。合同到期之际，双方沟通交接事宜。2019年12月16日，被告方工作人员向原告方工作人员微信发送场地存在的问题，包括化粪池未清掏、车间地面地沟需要恢复处理、场地内吊牌未拆卸、举升机差四个防护罩、1号烤房无过滤棉、烤灯全坏、大梁校正仪无检测检具、无四柱举升机、无道闸、空调损坏、灭火器不全、消防栓漏水、卷帘门异响、配电箱门丢失举升机拆除后基坑需要恢复等，并要求当日安排移交钥匙、核查水电表。双方继续沟通。原告陈述其后进行了移交，且原告想留个工作人员在现场指引客户新的办公地点。2019年12月17日，被告方工作人员发微信：……还有个重要的事，就是你们那个人员，不要让他在这，怕引起安全事故，我们同意你们打个指示牌这些，你们现在又完全算是移交了嘛，虽然还有点后续工作要完善，但安全防范必须要说道前头。2019年12月25日，原告针对被告发的问题进行了微信回复，包括：年初清掏化粪池、车间地面地沟在互邦时就存在、现场吊牌可以拆、举升机多年前在互邦时就缺防护罩、烤漆房烤灯过滤棉是原告加装、大梁校正仪配件在互邦时就缺失、四柱举升机登记错误，应为大梁校正仪、道闸一直未使用、卷帘门异响一直存在、灭火器未使用过、同意恢复基坑等。后原告催促被告回电话。庭审中，被告陈述，根据被告举示的证据，案涉房屋遗失了四柱举升机1个、收缩门1个、道闸1个，烤漆房严重损坏（地沟未做清理、钢结构严重腐蚀、过滤棉裸露、烤灯坏掉、房门玻璃损坏）、两柱举升机丢失了四个防护罩、空调和消防设施遗失损坏、标牌未拆除、垃圾未清运等。被告同时举示清掏合同2份、拆除合同1份及相关支付凭证、各种销售单、发票、送货单、电子回单，拟证明被告及关联公司豪知公司委托案外人就案涉房屋清掏排水沟垃圾、烤漆房基坑泥沙、清掏化粪池、拆除墙面标牌吊牌、清理废旧家具杂物、基坑恢复、维修消防器材、购买消防设备、拆除卷帘门、购买空调、购买防护罩（4个4800元）等。原告对上述证据不认可。原告陈述，四柱举升机系书写错误，原物品为大梁校正仪，被告不认可。原告另举示2019年5月29日原告工作人员的微信聊天记录，聊天中有发送图片，显示案涉现场有道闸，仅有柱子，无闸，原告拟证明与现在的现场一致（被告举示的视频照片显示现场仅有道闸柱子），不存在遗失损坏；被告以聊天记录系员工间形成故不认可。原告举示2021年4月25日拍摄的现场照片，拟证明现场有收缩门，被告前两次庭审陈述收缩门遗失，第三次庭审对照片质证意见为收缩门损坏且未办理交接，对于前后庭审陈述不一致的情况，本院询问被告有无证据举示，被告表示没有。原告举示2014年6月10日与重庆互邦置信汽车有限公司（以下简称互邦公司）签订的《合作框架协议》以及申请，显示案涉场地原本租给互邦公司经营东风标致4S店，原告系从互邦公司以15万元价格承接了旧的维修设备及办公家具（未附清单），并从原场地上继续经营。原告同时举示互邦公司2007年11月19日采购龙门举升机、四柱举升机、剪式举升机、烤漆房等物品的购销合同，显示四柱举升机的单价为17 800元、烤漆房1个价格54 000元。原告另举示案外人苏州艾沃意特汽车设备有限公司出具的举升机10年更新提示，显示举升机使用十年，设备、零部件磨损存在安全隐患，达不到技术要求，且修理费过高，建议更新换代。原告举示网页文字，显示烤漆房寿命是十年、道闸做好日常保养的话，用个七八年没问题。被告对以上证据均不认可。被告举示水电费证据，拟证明租赁期间产生水电费共计4749.91元，应在保证金中抵扣，原告同意抵扣。另，跃扬公司2021年3月20日盖章出具情况说明，载明2014年6月18日，跃扬公司将案涉房屋出租给原告经营，在交付房屋和机械设备时，部分房屋及机械设备就存在一定损耗和损坏。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效。本案的争议焦点是保证金是否应当退还，根据双方合同约定，保证金用于房屋和设施设备的维护和维修，保证金的退还条件为：乙方交还租赁物、协助甲方在30日内办妥手续、结清租赁期内所有费用。本案中，通过原、被告微信聊天记录可知，双方在合同到期后一度办理交接，且交接的大部分已办理完毕，后因现场遗失损坏物品等问题最终未达成一致而涉诉。诉讼中，被告以原告遗失损坏消防设施设备、空调为由不退保证金，由于双方合同等既有证据未对消防设施设备、空调所有权进行约定，故不能认定上述物品为被告所有，被告以此为由不退保证金不能成立。被告以原告未清运垃圾、清掏排水沟和化粪池、未拆除吊牌为由不退保证金，鉴于保证金可以保证多种事项，保证金功能的界定应以合同约定为准，由于上述理由不是双方合同约定的不退保证金的理由，即便原告有此义务，被告也应以其他方式主张，本院在本案中不予支持。被告以原告遗失了合同附件约定的四柱举升机、收缩门、道闸，以及烤漆房严重损坏、两柱举升机丢失了四个防护罩为由不退保证金，根据合同8.4条、9.2条约定，设施设备维修费用应在保证金中抵扣，故上述物品如损坏或遗失其修复或购买的金额应在保证金中抵扣。原告举示互邦公司采购清单，由于案涉设备约定为被告所有（2014年6月18日约定为跃扬公司所有），故原告从互邦公司处承接的四柱举升机、烤漆房应不是本案被告主张的物品，但确定设备价格时仍应参考当时的价格、年限等综合认定。原告陈述四柱举升机实为大梁校正仪，未举示证据，本院不予采信。参考合同年限（跃扬公司出租时2014年6月18日）、举升机当年的价格、折旧磨损，本院酌情对举升机折价5000元。被告前两次庭审陈述没有收缩门，在原告举示现场照片证明有收缩门的情况下，被告第三次庭审陈述改为收缩门损坏，其前后陈述不一致且未举示相应证据，且收缩门的问题也未在被告之前向原告发送的问题清单中，故本院不予采信。原告举示的2019年微信聊天记录具有一定客观性，本院予以采信，证据显示当年（2019年原、被告签合同前）道闸就是现在的样子，只有柱子没有闸，故本院对道闸价格不予在保证金中抵扣。关于烤漆房，由于被告陈述的损坏多为一次性采购物品或者设备自然磨损或者清理打扫问题，故烤漆房价值不予在保证金中抵扣。被告陈述两柱举升机丢失了四个防护罩并举示了购买防护罩的价格证据4800元，本院予以抵扣，原告陈述多年前就没有防护罩，未举示证据本院不予采信。原告同意水电费4749.91元在保证及中抵扣，本院予以支持。综合以上论述，被告还应退还原告保证金  110 450.09元（125 000元-5000元-4800元-4749.91元）。由于合同未对保证金资金占用损失进行约定，双方对保证金的退还确存在争议需要法院界定，且原告自身对不能及时获得保证金亦存在一定过错，故本院对原告起诉的保证金资金占用损失不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告重庆高高福商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告重庆集大成汽车销售服务有限公司保证金   110 450.09元；二、驳回原告重庆集大成汽车销售服务有限公司的其他诉讼请求。本诉案件受理费2800元，减半收取1400元，由原告重庆集大成汽车销售服务有限公司负担400元，由被告重庆高高福商业管理有限公司负担1000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员      王 婷 婷                             二〇二一年 四 月 二十六 日 书    记    员      楚    仑 1