广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初7169号原告（反诉被告）：黄学燕，男，1977年7月1日出生，汉族，身份证住址。委托诉讼代理人：陈漫游，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈龙生，男，1992年3月7日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。被告（反诉原告）：陈卓雄，男，1963年4月22日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。两被告共同委托诉讼代理人：林永青，广东永通律师事务所律师。原告黄学燕与被告陈龙生、陈卓雄房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄学燕及其委托诉讼代理人陈漫游、被告陈龙生及两被告共同委托诉讼代理人林永青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认双方签订的《经营场地租赁合同》自2020年2月2日解除；2、请求判令二被告退还2020年1月23日至31日租金14516元（50000元/31日x9日）；3、请求判令二被告退还保证金200000元，按金100000元及利息（按照银行同期贷款利率从2020年2月2日计算至清偿之日止）。事实和理由：2018年11月28日，两被告（甲方）同原告（乙方）签订《经营场地租赁合同》，约定乙方向甲方租赁涉案场地及该场地有效证件进行经营，合作期限从×××年1月1日至被告陈龙生在该场地使用期满止，场地租金5万元/月，首付两个月按金10万元，一个月租金5万元，保证金20万元，合计35万元于合同签订之日付清，以后租金从×××年1月起，每月10日前支付下次租金。因不可抗力造成的损失，双方互不承担责任。因新冠疫情，广东省人民政府紧急启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，2020年1月26日，广东省商务厅要求一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，2020年2月2日，原告要求解除合同，被告同意，要求原告尽快交还场地，原告员工于2020年4月8日将场地交还被告。故依照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第二、三条，原告免除全部责任，请法院支持原告诉请。两被告辩称：1、双方并未达成解除租赁合同合意，原告所述双方于2020年2月2日解除《经营场地租赁合同》没有事实依据；2、新冠疫情虽然造成社会停工停产，但餐饮业并非完全停业，只是暂时停止堂食，原告以不可抗力为由要求解除双方租赁合同不能成立；3、原告未按合同约定履行合同，提前退场已属违约。被告向本院提出反诉请求：1、支付2020年2月至4月8日共三个月租金150000元；2、支付2020年1月至3月的水电费7822元；3、支付上述款项合计157822元从2020年4月8日起至支付逾期付款利息（按银行同期贷款利率计算）。原告辩称：1、原告已经支付2020年1月10日至2020年2月9日租金及×××年12月水电费60879元，原告已多付2020年2月1日至2月9日租金；2、2020年2月2日，双方解除合同后，被告已经收回场地继续经营，并更换全部门锁，需由被告开门原告才能进入涉案场地。被告一直拒绝原告进入涉案场地，故自2020年2月2日起场地租金由被告负担；3、本案系承包合同纠纷，并非租赁合同纠纷，仅有场地不能经营餐饮业，原告支付租金50000元不等同于场地租金，还包括涉案场地工商营业执照、食品经营许可证、消防备案、税务登记证、现有厨房设备，餐厅桌椅板凳等，其中场地租金约为30000元。经审理查明，2018年11月28日，原告（甲方）同两被告（乙方）签订《经营场地租赁合同》，约定乙方租赁甲方场地开办中式酒楼，租赁期限为三年以上，自×××年1月1日至陈龙生在该场地使用期满止，租赁期止甲方不作任何补偿，但如果甲方继续拥有租赁场地的使用权，甲方应无条件继续租赁给乙方，总的租赁期限为五年。场地租金为5万元/月。首付2个月按金10万元，一个月租金5万元保证金20万元合计35万元，首付、按金、租金于合同签订之日付清，以后租金从×××年1月起，乙方每月10日前支付下一个月租金，每逾期一天罚滞纳金500元，到月尾仍然未缴纳租金的视为违约，甲方可没收其保证金，并收回酒楼经营权。因不可抗力因素造成的损失，甲乙双方互不承担责任。乙方有下列行为之七的，甲方有权终止合同，无条件收回租赁场地，乙方保证金和租金不退。若给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿：1、将租赁房屋擅自改变经营项目；……3、拖欠租金超过30天的；4、拖欠水、电费用超过30天的。甲乙双方签订合同后在乙方开业前若乙方要求终止合同，甲方除不退还乙方保证金、按金、租金外，乙方还应赔偿甲方已经专门为乙方租赁场地投入的设施设备费用。在乙方开业后，若一方要求终止合同（如：甲方不出租场地给乙方，或乙方不再承租场地等），因提前30天书面通知对方，并征得对方书面同意，且应支付对方相应违约金（即2个月按金10万元及保证金20万元）。同日，被告陈龙生向原告出具两张手写收据，载明收到租赁四哥茶居定金2万元及保证金18万元。2018年12月30日，原告向被告陈龙生支付首月租金及按金15万元。2020年1月9日，原告向被告陈龙生转入60879元，备注为“铺租+水”。2020年2月2日，被告陈龙生向原告发微信语音表示：“黄生，打给你不通，给你留言。你确定做就做，不做就一定要在10号前给我处理好你这边的人工货款，因为我最近有很多事情处理，这些事是不能拖的，你一定要同你的股东商量好，有什么情况我一定是找你这边的黄先生，因为是我同你去签合同的，所以你一定要和你股东商量好情况，一定要在10号前搞好，因为你现在这样不做，我就要收场啦。”2020年3月11日，被告陈龙生向原告发微信语音表示：“黄生这样，你什么时候回到广州就跟我说，李小姐那边我就不配合了，你失踪这么久了，现在又说拿数据什么的，你有什么大家坐下来谈，有钱没钱都要坐下来大家沟通好，你其他人我这边是不承认的，我们也不开门的，我们锁也都换了，你什么时候回到就跟我说，如果你想快点处理好你就尽快回来，回来同我说，我们面对面解决好交接好。”2020年4月8日，原告出具手写材料载明：本人已将店铺原料和资料带走，正式交回场地给业主。2020年4月8日，被告陈龙生向原告发微信：×××年1月1日租赁场地，合同期至2024年月1日，2020年4月8日因你方原因交回场地，但2020年2月10日至2020年4月8日共欠3个月租金，共15万元，水电费7822元，请在接到函件5日内支付。另查明：2020年1月24日，广东省商务厅发出《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》载明：我省已于1月23日紧急启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电【2020】7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年2月11日，越秀区发布第1号防疫通告：根据《中华人民共和国××防治法》、《中华人民共和国突发事件应对法》等法律法规，按照广东省重大公共卫生事件一级响应和广州市防控新型冠状病毒感染的××疫情工作指挥部通告要求，为坚决打赢疫情防控阻击战，保障全区居民的健康安全，现将我区进一步强化新冠××疫情防控工作措施通告如下：区辖内各级各类学校2月底前不开学；各类餐饮单位暂停堂食服务等……未有新的通知之前不得复工。本通告自发布之日起执行，解除日期另行通知。在本案庭审过程中，被告为证明其代原告支付水电费共计7822元向本院提交《收据》三份，其中：2020年2月5日《收据》载明收到四哥餐厅水电费6074元；2020年3月5日《收据》载明收到四哥餐厅水电费978元；2020年4月5日《收据》载明收到四哥餐厅水电费770元。原告对此质证称：2020年1月水电费原告已经缴纳，2020年2-3月份场地已经收回应由被告承担。本院认为，原被告签订的《经营场地租赁合同》是各方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效合同，双方应恪守履行。根据上述协议，被告将涉案场地交付原告使用，由原告按月向被告支付租金，被告不承担涉案场地经营风险或享有涉案场地经营收益，故本案应为租赁合同纠纷，原告认为本案应为承包合同纠纷，本院不予采纳。根据原、被告双方提交的证据以及庭审陈述，本案争议焦点可归纳为合同解除时点、合同解除的责任、租金计算标准、水电费缴纳标准等问题。现本院作评析如下：关于合同解除时点，根据2020年2月2日被告陈龙生向原告发出微信语音可知，原告曾向被告陈龙生提出过解除租赁合同意思表示，但双方并未达成解除租赁合同合意，故原告要求确认双方签订的《经营场地租赁合同》于2020年2月2日解除不符合法律规定，本院不予支持。此外，原告自2020年2月10日起未根据双方约定向被告支付租金，而根据被告陈龙生于2020年3月11日向原告发出微信语音可知，被告陈龙生于3月11日通过强制换锁方式收回涉案商铺，故原告租赁涉案商铺进行酒楼经营的目的客观上已经无法实现，双方签订《经营场地租赁合同》应于2020年3月11日解除。关于合同解除的责任，广东省商务厅于2020年1月24日发出《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》要求暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。疫情之下，原告、被告均承受着不同程度违约风险，故各方应共克时艰，适当分摊疫情造成影响，但原告于2020年2月2日便急于解除合同并拒交2020年2月10日起租金，故合同解除责任主要在于原告。考虑到原告租赁涉案场地系用于中式酒楼经营，受疫情影响客观上经营较以往存在困难，原告的资金周转及营业收入受到较大不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如要求原告继续按照双方约定承担违约责任，确实有欠公平，故本院调整为退回原告保证金10万元、按金10万元。至于利息部分，因双方此前尚未确定应否退还及具体退还金额，故对原告的该项诉请，本院不予支持。关于租金计算标准，原告在本案中要求两被告退还2020年1月23日至31日租金14516元，被告反诉要求原告支付2020年2月至4月8日止租金，如前所述，双方租赁合同已于2020年3月11日解除，故被告要求原告支付2020年3月12日至2020年4月8日止租金，不符合法律规定，本院不予支持。综合考量疫情严重影响持续的时间、涉案房屋的实际用途，故根据公平原则，本院酌情确定2020年1月23日至2020年3月11日期间租金标准按原租金标准减半收取。同理，原告逾期支付2020年2月1日至2020年3月11日租金属事出有因，并非恶意违约，故被告要求原告支付逾期付租利息，本院不予支持。四、关于水电费问题，被告向本院提交《收据》三份证明其已经缴纳2020年4月5日前水电费，原告对此质证称，2020年1月水电费原告已经缴纳，2-3月份场地已经收回应由被告承担。对此，本院认为根据日常经验法则，水电费一般都是滞后缴纳，故2020年2月5日及2020年3月5日收据上水电费对应为2020年1月6日至2月4日及2月5日至3月4日期间产生水电费，故原告仍需向被告支付7052元水电费，至于2020年3月5日至2020年3月11日期间水电费应按154元（770元/30日×6日）计付。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十四条第二款第（四）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告黄学燕与被告陈龙生、陈卓雄签订的《经营场地租赁合同》于2020年3月11日解除；二、被告陈龙生、陈卓雄于本判决发生法律效力之日起七日内，向原告黄学燕退还保证金100000元、按金100000元；三、原告黄学燕于本判决发生法律效力之日起七日内，向被告陈龙生、陈卓雄支付2020年1月23日至2020年3月11日止租金（按25000元/月标准计付，原告于2020年1月9日预付2020年1月23日至2月10日期间租金50000元/30日×18日=30000元可予以抵扣）；四、原告黄学燕于本判决发生法律效力之日起七日内，向被告陈龙生、陈卓雄支付2020年1月6日至2020年3月11日止水电费共计7206元；五、驳回原告黄学燕其他诉讼请求；六、驳回被告陈龙生、陈卓雄其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取3009元、反诉受理费1728.22元，由原告黄学燕负担本诉受理费1095.6元、反诉受理费188.42元，被告陈龙生、陈卓雄共同负担本诉受理费1913.4元、反诉受理费1539.8元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  程秀建二〇二一年四月十九日书记员  欧阳鹏