上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9455号原告：孙广宏，男，1967年11月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告：杨竹芬，女，1969年4月21日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。上述两原告共同委托诉讼代理人：杨舒婷，上海市申房律师事务所律师。被告：上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：胡培毅，董事长。委托诉讼代理人：李友龙，男。委托诉讼代理人：王涛，男。孙广宏、杨竹芬与上海中福置业控股集团有限公司(以下简称中福公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月7日受理后，适用普通程序，依法组成合议庭，分别于2020年7月14日、2021年4月7日公开开庭进行了审理。杨竹芬及其与孙广宏的共同委托诉讼代理人杨舒婷，中福公司的委托诉讼代理人李友龙、王涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙广宏、杨竹芬向本院提出诉讼请求：1、要求中福公司继续履行《上海市商品房出售合同》(非居住用房)，并交付本市黄浦区海潮路XXX号XXX室房屋；2、要求中福公司配合办理本市黄浦区海潮路XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；3、要求中福公司按每日人民币56.76元(以下币种均为人民币)的标准支付自2018年2月7日起算至实际交付之日止的逾期交房违约金；4、要求中福公司支付逾期过户违约金5676元；5、要求中福公司返还房屋差价款13万元。事实和理由：孙广宏与杨竹芬系夫妻关系，本市黄浦区海潮路XXX号房屋原权利人为孙广宏，2009年该房屋动迁，2009年3月30日,孙广宏、杨竹芬与上海中福地产置业有限公司签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，协议约定孙广宏选择《中福花苑》二期临编A-3室，建筑面积12.74平方米的房屋为安置房屋，并约定超面积部分无需付款。2018年1月22日,孙广宏、杨竹芬与中福公司(由上海中福地产置业有限公司更名而来)签订了《上海市商品房出售合同》，约定孙广宏、杨竹芬购买本市黄浦区海潮路(中福花苑二期)133号1层1110室房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积为17.20平方米。备注记载：孙广宏、杨竹芬系黄浦区180号地块被动迁居民,根据《黄浦区180号地块居住房屋动迁补偿协议》及相关文件,孙广宏、杨竹芬选择安置的房屋地址：《中福花苑二期》商铺海潮路XXX号XXX室,房屋总价567600元整。当日,中福公司要求孙广宏、杨竹芬另支付房屋差价补偿款13万元，并告知孙广宏、杨竹芬若不支付上述款项则拒签合同,但根据拆迁补偿安置协议的约定,孙广宏、杨竹芬对于超面积部分无需支付任何款项，孙广宏、杨竹芬迫于无奈支付了差价补偿款13万元，中福公司未出具任何凭证。中福公司向孙广宏、杨竹芬出具了《中福花苑二期》业主收楼手续书,确认系争房屋已结清所有房款、面积差价款。孙广宏、杨竹芬即要求办理进户手续，物业部门负责人告知,系争房屋目前已由中福公司出租,暂时无法交房。经孙广宏、杨竹芬了解，中福公司将系争房屋与其他商铺一并出租给案外人凯瑞宝贝早教中心。之后，孙广宏、杨竹芬多次与中福公司交涉交房，均未果。之后，中福公司提出交房，但所交付的房屋为走道中重新搭建出来的，房屋的墙体也并非合同约定的墙体，配套水、电、空调等设施亦与其他商铺不一致，故孙广宏、杨竹芬认为中福公司交付房屋并非产证所确定的位置，不能视为交房。根据《上海市商品房出售合同》第七条的约定,中福公司应向孙广宏、杨竹芬支付违约金,违约金按已付房款的日万分之一计算,自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止；合同第十九条约定,因中福公司原因,孙广宏、杨竹芬无法在2018年9月30日前取得房地产权证(小产证),中福公司应承担违约责任,违约金为总房价款的1%；故孙广宏、杨竹芬诉至法院，请求判如所请。中福公司辩称，中福公司交付的房屋位置与产证位置一致，同意孙广宏、杨竹芬的第一项、第二项诉请，中福公司应当按照与其他商铺一致的标准交付系争房屋；但不同意第三项至第五项诉请，双方签订的合同约定，2018年9月30日之前取得小产证，但双方对逾期取得小产证都应承担责任；孙广宏、杨竹芬系动迁安置对象，原协议的确约定超面积不需要支付差价，但只能超一点面积，后孙广宏、杨竹芬与中福公司商量，选中了17平方米的商铺，所以双方协商一致需要补差价款13万元，孙广宏、杨竹芬的付款行为，足以证明两人是同意协商方案的，孙广宏、杨竹芬认为系迫于无奈才交付13万元与事实不符，故中福公司不同意返还差价款13万元；系争房屋的确由中福公司出租给凯瑞宝贝早教中心，孙广宏、杨竹芬当时亦未提出异议，后因孙广宏、杨竹芬对中福公司交付商铺的位置有异议，一直不愿意接收房屋，因此，中福公司并未逾期交房，逾期交房的损失应由孙广宏、杨竹芬自行承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、2009年3月30日，孙广宏、杨竹芬(乙方)与上海中福地产置业有限公司(甲方)签订《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》，约定，被拆迁房屋为乙方所有的本市黄浦区海潮路XXX号非居住房屋，甲方安置乙方安置房屋座落于中福花苑二期临编A-3室，建筑面积12.74平方米，并约定超面积部分无需付款。以上事实由孙广宏、杨竹芬提供的《上海市城市非居住房屋拆迁补偿安置协议》予以证明。二、上海中福地产置业有限公司于2013年11月更名为上海中福置业控股集团有限公司。孙广宏、杨竹芬对此无异议。三、中福公司于2017年7月28日取得系争房屋的《不动产权证书》(大产证)。以上事实由孙广宏、杨竹芬提供的《上海市不动产登记簿》予以证明。四、2018年1月22日，中福公司(甲方)与孙广宏、杨竹芬(乙方)签订《上海市商品房出售合同》，主要内容为：1、乙方向甲方购买本市海潮路《中福花苑二期》133号1层1110室房屋，建筑面积为17.20平方米，总房价567600元；2、付款方式为一次性付款，乙方应于签订合同当日支付房款567600元，若未按合同约定的时间付款，应向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款额的日万分之一计算，自应付款期限的第二天起算至实际付款之日止；3、合同第七条约定，甲方在收到乙方全部房价款之日起15日内，向乙方交付系争房屋；4、合同第八条约定，系争房屋的交付必须符合下列条件：该房屋没有产权纠纷和财务纠纷、甲方未设定抵押权或已清除原由甲方设定的抵押权、甲方已按规定缴纳了房屋维修基金，如交付房屋后发生与甲方保证不一致的情况，由甲方承担相应的违约责任；5、合同第九条约定，乙方应在本合同第七条约定的房屋交接期限内到甲方要求的地点办理验收交接手续，房屋交付的标志为签订房屋交接清单，该房屋为商业用房，甲方应向乙方提供《新建住宅质量保证书》和《新建住宅使用说明书》、《前期物业管理服务合同》，乙方要求提供房屋实测面积的有关资料，甲方应如实提供；甲方不出示和不提供前款约定的材料，乙方有权拒绝接收该房屋，由此而产生的延期交房的责任由甲方承担；6、合同第十三条约定，甲方如未在本合同第七条约定的期限内将该房屋交付乙方使用，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之一计算，违约金自本合同第七条约定的最后交付期限之第二天起算至实际支付之日止，逾期超过90天，乙方有权单方面解除合同；7、合同第十九条约定，甲乙双方商定，2018年6月30日前，由甲乙共同向黄浦区房屋土地管理局办理价格申报及过户申请手续，申领房地产权证(小产证)；因甲方原因，乙方无法在2018年9月30日前取得房地产权证(小产证)，甲方应承担违约责任，违约金为总房价款的1%；……。因孙广宏、杨竹芬系拆迁安置户，在孙广宏、杨竹芬支付购房款13万元后，双方签订了《中福花苑二期业主收楼手续书》，但中福物业管理处“发放入住文件，交钥匙，收楼完毕”的落款处业主未签名盖章。以上事实由孙广宏、杨竹芬提供的《上海市商品房出售合同》、《中福花苑二期业主收楼手续书》，以及双方当事人的庭审陈述予以证明。五、2019年1月10日，孙广宏、杨竹芬向本院提出诉讼【案号为：(2019)沪0101民初1773号】，诉讼请求同本案。后孙广宏、杨竹芬于2020年3月10日撤回起诉。2020年5月7日，孙广宏、杨竹芬向本院提出本次诉讼。六、因中福公司将系争房屋出租给案外人凯瑞宝贝早教中心，故中福公司未能按合同约定的交房时间向孙广宏、杨竹芬交付系争房屋。关于通知交房的时间，双方确认以(2019)沪0101民初1773号案件审理中，法院告知孙广宏、杨竹芬交接房屋的时间为中福公司通知交房的时间，但孙广宏、杨竹芬对系争房屋的坐落位置以及房屋构造标准有异议，故至今未接收房屋。关于逾期办理系争房屋的不动产权证书(小产证)，孙广宏、杨竹芬表示中福公司要求其缴纳交房前的物业管理费，才配合给予办理小产证的相关材料；中福公司则表示因系争房屋属于孙广宏、杨竹芬，故物业管理公司要求其缴纳物业管理费，物业管理公司按照惯例操作的。七、审理中，本院于2021年3月12日调取了系争房屋办理大产证(初始登记)留档的房屋相关图纸，该图纸上记载的本市黄浦区海潮路(中福花苑二期)133号1层1110室房屋的位置与中福公司交付的房屋位置一致。对于本院调取的证据，孙广宏、杨竹芬与中福公司均无异议。八、中福公司于2021年4月12日向本院递交《情况说明》一份，主要内容有，系争房屋的交房标准(复原标准)为：1、四周墙壁：北面和西面均为轻质砖混墙体，东面为0.5米左右轻质砖混墙体-1.5米落地玻璃-玻璃双开门-1.5米落地玻璃，南面为1.7米落地玻璃-0.8米轻质砖混墙体；2、室内：空调进风口，含空调控制面板，给水排水口各一，配电箱一个；3、复原工程已经在进行中，将于4月底前完成。孙广宏、杨竹芬于2021年4月19日书面答复，经现场核实，系争房屋目前处于施工状态，对中福公司所述的系争房屋复原标准予以确认，并要求中福公司按照合规的商铺标准复原系争房屋，尽快交房。本院认为，《上海市商品房出售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，受法律保护，当事人均应依约定履行各自的义务。中福公司在合同中承诺收到孙广宏、杨竹芬的全部房价款之日起15日内，交付系争房屋，而实际履行过程中，因中福公司将系争房屋出租给案外人，而未能按期交付系争房屋，后又因双方对系争房屋位置是否与初始登记位置一致发生争议诉至法院。经本院调查核实相关图纸，中福公司交付的系争房屋所在位置符合合同约定，现孙广宏、杨竹芬对此亦不表示异议，但要求中福公司按照与其他商铺一致的标准交付系争房屋，中福公司表示无异议，且目前中福公司已在对系争房屋进行复原施工。因此，本院认为，无论之前双方因何原因未交房，就目前的现状来看，中福公司的确未交付符合交房条件的房屋，故孙广宏、杨竹芬要求中福公司交付系争房屋、支付逾期交房违约金的诉讼请求，于法有据，本院均予以支持，至于违约金的标准及起算日期，孙广宏、杨竹芬的主张亦符合合同约定，本院依法予以确认，但违约金金额以不超过本金为限。因中福公司逾期交房，导致孙广宏、杨竹芬至今未办理系争房屋的《上海市房地产权证》(小产证)，故中福公司的行为已经构成违约，理应承担相应的违约责任，孙广宏、杨竹芬要求中福公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，符合合同约定，本院亦予以支持。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。孙广宏、杨竹芬要求中福公司配合办理系争房屋产权过户登记手续的诉讼请求，符合法律规定，本院依法予以支持，且中福公司不应对孙广宏、杨竹芬设置任何前置条件或要求其支付任何不合理费用为交换条件。关于房屋差价款13万元，虽然动迁安置补偿协议中约定超面积部分无需付款，但中福公司认为双方重新达成了新的口头协议，且孙广宏、杨竹芬支付13万元的行为即表示其对新协议的认可，并已按约履行了新协议的付款义务，现孙广宏、杨竹芬基于当时中福公司称不交钱就无法交房，其迫于无奈才支付13万元的意见，因未提供相应的证据证明，而中福公司的意见更符合生活常理，本院予以釆信，故对孙广宏、杨竹芬的该项诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、被告上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙广宏、杨竹芬交付本市黄浦区海潮路XXX号XXX室房屋(交付标准为：1、四周墙壁：北面、西面均为轻质砖混墙体；东面为0.5米左右轻质砖混墙体-1.5米落地玻璃-玻璃双开门-1.5米落地玻璃；南面为1.7米落地玻璃-0.8米轻质砖混墙体；2、室内：空调进风口，含空调控制面板，给水排水口各一，配电箱一个)；二、被告上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内协助原告孙广宏、杨竹芬办理本市黄浦区海潮路XXX号XXX室房屋的产权过户登记手续；三、被告上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内按每日人民币56.76元的标准向原告孙广宏、杨竹芬支付自2018年2月7日起至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金；四、被告上海中福置业控股集团有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告孙广宏、杨竹芬支付逾期过户违约金人民币5676元；五、原告孙广宏、杨竹芬的其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费人民币9533元，由原告孙广宏、杨竹芬负担人民币2175元，由被告上海中福置业控股集团有限公司负担人民币7358元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰人民陪审员  孙 萍人民陪审员  单秀琴二〇二一年四月二十七日法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。