呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2021）内0105民初1993号   原告：内蒙古大伟房地产开发有限公司，住所地呼和浩特市如意开发区如意和大街**。   法定代表人：洪峰，执行董事。   委托诉讼代理人：曹文儒，女，1981年12月9日出生，汉族，该公司法务人员，住呼和浩特市。   被告：娄文瀚，男，1988年12月17日出生，汉族，住呼和浩特市。   委托诉讼代理人：郝忠，内蒙古辩证律师事务所律师。   原告内蒙古大伟房地产开发有限公司（以下简称大伟房地产公司）与被告娄文瀚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大伟房地产公司的委托诉讼代理人曹文儒，被告娄文瀚及其委托诉讼代理人郝忠到庭参加诉讼，本案现已审理终结。   大伟房地产公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除大伟房地产公司与娄文瀚之间于2019年3月29日签订的《租赁合同》；2、请求判令娄文瀚立即给付自2020年3月15日起至2020年11月9日拖欠的租金364307.7元，违约金45065.81元，以及从2020年11月9日起至实际腾房之日止的租金、违约金；3、判令娄文瀚给付大伟房地产公司为追究其责任而支出的律师费、保全费、鉴定费等费用；4、请求判令娄文瀚于合同解除之日立即腾房；5、请求判令娄文瀚支付本案诉讼费用。事实和理由：2019年3月29日，娄文瀚与大伟房地产公司签订《租赁合同》。该合同约定：大伟房地产公司向娄文瀚出租金泰中心10号楼商业205、206号商铺，面积为762.15平方米；租赁期限自2019年4月15日起至2024年4月14日止；年租金为556368元，租金支付方式为每季度支付一次，每季度第三个月15日前支付租金，首期租金于2019年4月15日前支付，租金每季度139092元；逾期支付租金，每逾期1天，应按逾期支付之款项年利率的24%支付违约金；与本合同争议有关的诉讼费、律师费、差旅费、财产保全费、鉴定费等费用由过错方承担。该合同生效后，大伟房地产公司依约交付了租赁店铺，但娄文瀚未依约履行支付租金的合同义务。大伟房地产公司多次催要未果。综上，大伟房地产公司认为，双方签订的《租赁合同》合法、有效，娄文瀚未依约履行合同义务，除应立即付清租金外还应承担违约责任。故大伟房地产公司依法提起诉讼，望支持大伟房地产公司的诉请，保护其合法权益。   娄文瀚辩称，1、针对第一项解除合同的诉讼请求，娄文瀚认为该合同已经于2020年11月18日解除，大伟房地产公司于2020年11月11日提起诉讼，要求解除合同，娄文瀚于2020年11月18日向大伟房地产公司发送联系函，回应解除并且同意解除合同，故第一项诉讼请求合同解除的时间应为2020年11月18日，无需法院进行再次确认。2、对于第二项租金，娄文瀚认可2020年3月15日至2020年11月9日期间，有欠付的租金没有结清。对于2020年10月9日之后的租金，娄文瀚认为在发送联系函后，该合同已经实际解除，且娄文瀚从2020年10月底到2021年1月底多次主动要求腾房，但均被大伟房地产公司阻止，所以2020年11月18日之后的租金，是由于大伟房地产公司的过错造成的扩大损失，娄文瀚不应当进行承担。关于违约金，娄文瀚认为合同约定按照年利率24%支付违约金的方式约定过高，请求依法降低违约金的计算标准。3、由于2020年受疫情影响，租金压力非常大，同时国家发改委以及内蒙古自治区人民政府均出台相关文件，要求对租户减免2到3个月的租金，所以租金应当进行减免。4、对于第三项诉讼请求，没有实际产生。第四项诉讼请求就是娄文瀚已经在起诉之前包括起诉之后都多次主动腾房，但均被大伟房地产公司阻止，所以娄文瀚没有过错。   根据经审查确认的证据和当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2019年3月29日，大伟房地产公司（甲方、出租方）与娄文瀚（乙方、承租方）签订《金泰中心租赁合同》，约定甲方向乙方出租位于呼和浩特市××区、206号房屋，出租面积为建筑面积762.15平方米；租赁用途为教育培训；租赁期限为5年，即2019年4月15日起至2024年4月14日止；租金的计算方法为：租赁期内，第一至第三年的租金单价为每日每平方米2元，按建筑面积计算，即年租金为556368元；本合同签订当日，乙方应向甲方支付三个月的租金标准的押金，作为乙方全面履约的押金；如乙方违反本合同约定，甲方有权扣除全部或部分押金用以抵付乙方未付之应付款项和甲方遭受的损失；有下列情形的，一方可书面通知另一方解除本合同，并要求违约方承担相应责任：乙方逾期不支付租金、押金、违约金、赔偿金和本合同下约定的应付其他款项累计超过5万元或逾期7天的；乙方逾期支付任何费用，每逾期1天，应按逾期支付之款项年利率的24%支付违约金；与争议有关的诉讼费用、律师费、差旅费、交通文印费、财产保全及其保险费用、鉴定费用等由违约方或由裁判的责任方承担。同日，双方签订《补充协议》，约定2019年4月15日至2020年4月14日，乙方支付租金方式为季付，2020年4月15日至2021年4月14日，乙方支付租金方式为半年付，……；乙方应在每个租期租金到期日的15日前向甲方预付下一个租期的租金。庭审中，娄文瀚自认欠付2020年3月15日至2020年11月9日期间的房屋租金364307.7元。   本院认为，娄文瀚承认大伟房地产公司的诉讼请求部分，不违反法律规定，本院予以支持。大伟房地产公司与娄文瀚签订《金泰中心租赁合同》、《补充协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效，依法成立的合同受法律保护。双方应按合同约定行使权利并履行义务。对于大伟房地产公司主张解除合同的诉讼请求，《金泰中心租赁合同》有明确约定，娄文瀚逾期不支付租金超过5万元且逾期7天以上，大伟房地产公司可书面通知娄文瀚解除本合同，故对于该诉讼请求，本院予以支持。对于娄文瀚主张2020年11月18日以发送联系函而解除合同的抗辩理由，因未提供相应合法有效的证据予以佐证，故本院不予支持。   由于2020年1月下旬发生新型冠状病毒疫情这一突发公共卫生事件,致多个行业停业,娄文瀚租赁房屋用于教育培训亦受到影响。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条,《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条,《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二条、第三条,大伟房地产公司请求娄文瀚支付2020年3月、4月两个月租金共计91458元的主张，本院根据上述法律规定、指导意见、公平原则及本案合同的履行等具体情况,对该两个月新冠疫情期间停业造成的租金损失，酌情确定由原、被告双方各承担50%,故对大伟房地产公司的该项请求,本院予以部分支持，即租金45729元。娄文瀚承认欠付大伟房地产公司房屋租金364307.7元，剩余318578.7元应当由娄文瀚承担给付责任。对于大伟房地产公司请求判令支付45065.81元违约金的诉讼请求，未超出合同约定年利率24%的计算标准，本院予以支持。   对于大伟房地产公司主张保全费、律师费等费用的诉讼请求，因未提供除案件受理费外其他费用的证据，故本院不予支持。   综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、解除原告内蒙古大伟房地产开发有限公司与被告娄文瀚2019年3月29日签订的《金泰中心租赁合同》；   二、被告娄文瀚于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古大伟房地产开发有限公司支付2020年3月15日至2020年11月9日的房屋租金318578.7元及违约金45065.81元；   三、被告娄文瀚于本判决生效之日起十五日内向原告内蒙古大伟房地产开发有限公司支付自2020年11月10日至实际搬离房屋之日止的房屋租金及违约金（以2020年4月15日至2021年4月14日房屋租金为标准，违约金按年利率24%计算）；   四、被告娄文瀚于本判决生效之日起三十日内搬离租赁房屋；   五、驳回原告内蒙古大伟房地产开发有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取3720元（已预交），由被告娄文瀚负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院。   审 判 员 乌云毕力格      二〇二一年四月二十四日   书 记 员 杨   帆