北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44244号原告（反诉被告）：桂某，男，1966年7月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：安颖，北京冉民律师事务所律师。委托诉讼代理人：于慧欣，北京冉民律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京天丰利生活用品市场有限公司，住所地北京市朝阳区和平里西街21号。法定代表人：周子涵，董事长。委托诉讼代理人：张文焕，北京市力珉律师事务所律师。委托诉讼代理人：王艳，女，1984年1月11日出生，汉族，北京天丰利生活用品市场有限公司市场部经理。原告（反诉被告）桂某诉被告（反诉被告）北京天丰利生活用品市场有限公司（以下简称天丰利公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。桂某向本院提出诉讼请求：1、确认双方签订的《北京天丰利生活用品市场有限公司场地租赁合同》（以下简称租赁合同）于2020年4月20日解除；2、天丰利公司退还物业费24242元；3、天丰利公司退还履约保证金30660元；4、天丰利公司退还综合服务费4666.7元。事实与理由：2019年11月7日，双方签订租赁合同，约定我承租天丰利公司X层精品X精品、精品X号场地，面积约63平米，租赁期限一年，自2019年12月11日至2020年12月10日，月租金23187元，季度缴纳优惠价56913元，履约保证金30660元并实际缴纳物业费37944元。2019年底，我国疫情爆发实施疫情管控，因疫情原因我无法经营，合同第十二条第二款约定不可抗力造成合同终止，双方互不负担违约责任。2020年2月13日，我向天丰利公司发出撤店申请协商解除合同，并于2020年4月20日撤店。因物业费、综合服务费按年支付，我已实际支付至2020年12月，天丰利公司应当返还2020年4月21日至12月的物业费，并返还履约保证金。双方多次协商未果，为维护我的合法权益，特诉至法院。天丰利公司辩称并反诉称：2019年11月7日，双方签订了租赁合同。2016年8月24日，桂某向我公司交纳了履约保证金30660元。2019年11月7日，桂某向我公司交纳了一个季度租金56913元、综合服务费8400元、物业费37944元。合同约定2020年2月10日，桂某应向我公司交纳下季度即第二季度租金56913元、但桂某未按约定日期交纳。2020年2月13日，桂某以疫情原因提出解除合同。2020年4月20日，双方办理了撤场手续，同时桂某声明无力经营自愿放弃摊位，不再继续履行合同，承担终止合同的违约责任，摊位租金、履约保证金及押金自愿放弃，所有债权债务已与市场结清。桂某单方解除合同构成违约，桂某违约行为给我方造成损失。桂某以新冠疫情为由主张免除违约责任不成立，经营场地在朝阳区和平街西里21号，自疫情出现至今每日开门营业、无一天停业。自开始至今，政府及相关部门无要求我公司停业一天。桂某在X层经销乔丹服装，X层商户33户，其中经销服装以及服装鞋子的有28户，经销鞋的4户，经销其他商品的1户，除桂某的乔丹和匹克两个品牌商户提出解除合同外，其他31户继续经营。桂某经销品牌服装与居民衣食关系密切，保持营业仅客流量降低，属于正常商业风险，不属于无法克服情况。我公司与新的承租人于2020年5月16日签订场地租赁合同也证明该点。桂某主张免除租金不成立。新冠疫情出现后，我公司极为重视，对多数商户进行调查摸底，结合实际情况提出变更合同条款降低租金安排，其中我公司和X层商户将合同租赁期限变更、延长一个月，增加一个月期间免租，其他费用照旧。X层30家商户同意并继续交纳了租金，且持续经营至今。桂某未同意上述安排，也未续交租金，且不再履行合同，故合同变更条款未成立。桂某使用场地至2020年4月20日欠交租金。桂某欠付租金产生滞纳金。为避免损失扩大经我公司2020年5月23日将场地租给新的承租人，场地空置导致我方产生租金损失。2020年5月23日至2020年12月10日，我公司与新承租人签订合同租金降低、产生损失。故我方提出反诉：1、确认双方场地租赁合同于2020年4月20日解除；2、桂某支付2020年3月11日至2020年4月20日租金25571.87元；3、桂某支付场地滞纳金8081.64元，基数为季度租金56913元、自2020年2月8日至2020年4月20日共计71天、按照日千分之二计算。4、桂某支付场地空置租金损失19958.4元，2020年4月21日至5月23日空置32天，按每日623.7元计算；5、桂某支付降低租金损失42874元，2020年5月23日至12月10日每天损失214.37元。桂某针对反诉辩称：双方于2020年4月20日签订合同未到期返款确认单及合同未到期商户撤场申请单，但天丰利公司要求不签署确认单即不同意交接，在该情况下桂某签署了确认单，桂某因疫情原因导致无力经营店铺，为与对方办理交接手续，防止因未办理手续继续缴纳租金，被迫签署确认单。该确认单确认租赁合同于2020年4月20日终止。天丰利公司也提供了与案外人新签订新合同，证明双方之间合同客观已无法履行。我方已缴纳第一季度租金到2020年3月10日，疫情期间天丰利公司给予商户免租期30天，我也应该享受30天免租期，届满日顺延至2020年4月10日。不认可拖欠天丰利公司租金，由此产生的滞纳金也不同意支付。另外我方已经缴纳履约保证金，相应租金或滞纳金等费用可以从履约保证金中扣除，不应该重复主张。另外根据2020年3月9日天丰利市场发布的通知，缴费日期延续到了2020年3月8日，所以天丰利市场从2020年2月8日开始起算滞纳金是不对的。不同意支付场地空置费用，双方确认2020年4月20日解除，且我方办理了撤场手续，提前两个月告知并及时撤店，场地空置是因为受疫情影响，与我无关。降低租金损失是天丰利公司与案外人签订新的合同，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月7日，天丰利公司（甲方）与桂某（乙方）续签租赁合同，约定乙方承租甲方X层精品10-2，精品X号场地，乙方在场地内可经营乔丹。租赁期限一年，自2019年12月11日起至2020年12月10日止。乙方承租的场地，每月租金23187元，缴纳方式季度交纳，优惠额度12648元，实交租金56913元。乙方应于每季期满前三十天交纳下季度租金，租金季度付，其他费用年付。乙方在本合同签订之前向甲方一次性交纳履约保证金30660元，履约保证金是乙方履行合同义务的担保。合同期满后，双方均同意续租，则履约保证金转入下期，未续签合同的，双方办理完退场交接手续，乙方退出场地90天后一个月内，无消费者索赔、投诉、售后服务纠纷，无欠租、欠费和其他未结事宜等情形，甲方退给乙方履约保证金，履约保证金不计利息。有下列情形之一的，履约保证金不予返还：因乙方违约，根据合同约定甲方有权单方解除合同的；乙方单方要求解除合同的；乙方未按约定向甲方交纳租金、物业费、综合服务费等，甲方解除合同的。乙方每年应向甲方交纳综合服务费8400元（监督、检查、宣传、管理等），随租金一并交纳。乙方第一年向甲方交纳物业费37944元。第十一条第二款约定乙方未按时向甲方交纳租金、物业费、综合服务费等款项的，应向甲方缴纳滞纳金，滞纳金以日计算，按日缴纳应交金额的千分之二，如拖欠时间超过5日，视为乙方提前解除合同，履约保证金不予退还，乙方应及时退出场地。双方签订上述合同后按约履行，桂某向天丰利公司支付履约保证金30660元。2019年11月7日，桂某支付了2019年12月11日至2020年3月10日期间租金56913元、2019年12月11日至2020年12月10日物业费37944元、综合服务费8400元。2020年2月13日，桂某向天丰利公司提出撤店申请，表示因为疫情等原因导致个人无法继续经营，申请于2020年3月底撤店。天丰利公司认可3月底已收到桂某撤店短信。2020年4月20日，桂某与天丰利公司办理场地交接手续。天丰利公司提交了《合同到期商户撤场申请单》，上载撤场时间2020年4月20日，商户声明：我无力经营自愿放弃摊位，不再继续履行合同，承担终止合同的违约责任，摊位租金、履约保证金及押金自愿放弃，所有债权债务已与市场结清。该部分系打印，商户签字：桂某。桂某表示不签该单据，对方不让撤场，不是其真实意思表示。关于费用问题，双方认可曾协商但未达成一致。桂某表示2020年3月9日，天丰利公司发布了关于市场X层减免疫情期间租金的通知，该通知载明给予免租期30天；免租期内仅减免租金，其他费用正常收取；现行合同顺延相应天数；2020年3月份以后入驻的新商户不享受此政策。故桂某也应该享有30天免租期，且无需支付滞纳金。天丰利公司认可确实曾出过。天丰利公司提交了《关于一层、X层的续签通知》，天丰利公司表示续签可以免租30天但是桂某是正常催缴租金。桂某表示交费日期延后。关于疫情影响，天丰利公司表示市场没有关门、一直正常营业，桂某表示没停业，但疫情期间没人逛街，市场客流不多。天丰利公司提交了X层商户交款明细、与其他主体场地租赁合同【2020年5月16日，天丰利公司与郎利驰国际商贸（北京）有限公司就涉案场地签订，约定了租期和租金等内容】，证明其X层大部分商户持续经营，因桂某导致场地空置及降低租金损失；桂某认为与本案无关，天丰利公司已经认可双方于2020年4月20日解除合同。本院认为：双方签订租赁合同系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按约履行。双方确认租赁合同于2020年4月20日解除且桂某于该日搬离租赁场地，本院不持异议。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。桂某撤场时虽签署了撤场申请单，但结合庭审双方陈述，该申请单系天丰利公司出具格式条款，双方认可就费用问题未协商一致且双方在本案中就费用问题各有主张，故其上格式条款应属无效。本院依据查明事实情况认定双方责任。第一，合同履行期间，2020年2月桂某表示受疫情影响要求解除租赁合同，双方认可期间商场一直在正常营业，疫情或导致客流减少，对商业经营产生影响，但疫情防控并不必然导致租赁目的无法实现，双方可通过减免租金、延长租期等方式变更合同，桂某不当然享有法定解除权，桂某提前解除合同，应该承担违约责任，对桂某要求退还履约保证金之诉求，本院不予支持。鉴于桂某就单方解约行为已承担合同约定之违约责任，故对天丰利公司反诉要求桂某赔偿空置损失及租金降低损失之诉求，本院均不予支持。第二，合同解除后，桂某主张天丰利公司退还解除后剩余期间物业服务费和综合服务费，本院予以支持。第三，天丰利公司要求桂某支付2020年3月11日至4月20日期间租金及延期付款滞纳金，考虑疫情确对商业经营产生了影响，天丰利公司所采取措施亦证明该情况，故对该期间租金本院酌情减判。对滞纳金之诉求，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）桂某与被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司签订的《北京天丰利生活用品市场有限公司场地租赁合同》于二〇二〇年四月二十日解除；二、被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司于本判决生效之日七日内退还原告（反诉被告）桂某物业费二万四千二百四十二元、综合服务费四千六百六十六元七角；三、原告（反诉被告）桂某于本判决生效之日七日内支付被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司二〇二〇年三月十一日至四月二十日期间租金一万三千二百七十九元七角；四、驳回原告（反诉被告）桂某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1290元，桂某负担767元（已交纳），被告（反诉原告）北京天丰利生活用品市场有限公司负担523元（于本案件生效之日七日内支付给桂某）；反诉案件受理费1106元，北京天丰利生活用品市场有限公司负担1040元（已交纳），桂某负担66元（于本案件生效之日七日内支付给北京天丰利生活用品市场有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月二十五日书记员 辛迎雪