贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1367号上诉人（原审被告）：榕江福泰房地产有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州榕江县古州镇和平路17号。法定代表人：高秀彬，公司董事长。被上诉人（原审原告）：余正斌，男，苗族，1986年9月8日出生，住贵州省从江县。被上诉人（原审原告）：李玉兰，女，汉族，1990年4月28日出生，住贵州省惠水县。委托诉讼代理人：刘文杰，贵州洲联合（榕江）律师事务所律师。上诉人榕江福泰房地产有限公司因与被上诉人余正斌、李玉兰商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初1326号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。榕江福泰房地产有限公司上诉请求：撤销贵州省榕江县人民法院（2020）黔2632民初1326号民事判决第一项，依法改判减少支付给被上诉人的违约金。事实和理由：一、一审判决没有扣除消防验收、疫情等不可抗力影响的违约期限，应当予以扣除合理的受影响的期限。二、合同对逾期办证违约金约定日万分之二过高，应当予以调低。余正斌、李玉兰辩称，请驳回上诉维持原判。双方合同约定2019年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。新冠疫情最早出现在2019年底，且当时还没有影响到贵州省，疫情发生在合同约定履行期限届满之后，不属于合同法规定的不可抗力免责范围。消防主管部门不会因扶贫工作就放弃本职工作，没有通过消防验收是因为上诉人自身原因。一审判决将逾期办证违约金只支持计算至2020年10月14日，已经减轻了上诉人的责任。违约金的计算标准应当严格按照合同约定。余正斌、李玉兰向一审法院起诉请求：1、判令被告支付给原告逾期办证违约金人民币29131.15元，并从2020年10月15日每日支付已付购房款2?违约金至办妥产权证书之日止；2.判令被告在60日内办妥房地产权证书给原告；3.判令被告退还原告缴纳的数字电视安装费1180元。一审法院认定事实：2018年1月29日，原、被告签订《商品房买卖合同》，原告向被告购买一套位于古州镇城北新区福泰-东方，商品房总价355258元。约定交房时间：2018年8月31日交付。约定办证时间：2019年8月31日。原、被告签订《商品房买卖合同》第二十二条对房屋登记约定：出卖人承诺于2019年8月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起90日以内，出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的，按已交付房价款的2％支付违约金和商业银行同期贷款利息承担违约责任：2、约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按①或②项处理：①买受人退房的，出卖人应当自收到退房通知之日起10日内退还买受人已付款，并按照已付房款5%支付违约金和商业银行同期贷款利率支付利息；②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款的万分之二的违约金。原、被告签订的《商品房买卖合同》第十二条约定：有线电视交付时线路敷设到户。合同签订后，原告如约支付了全部合同价款，办理了房屋交接手续。在办理房屋交接时，被告代贵州省广播电视信息网络股份有限公司榕江县分公司收取原告电视收视套餐费用1180元（含高清机顶盒一套、6兆宽带一年、高清直播频道年、互动点播频道一年、多彩荧屏费一年）。在庭审辩论终结前，原告购买的福泰-东方新城8Ｄ幢2单元211号商品房尚未办证初始登记。一审法院认为：双方签订的商品房预售合同对办理转移登记的期限进行了约定，被告应当在约定的办证时间内协助原告取得房屋权属证书，被告在庭审辩论终结前未取得案涉房屋初始登记致使原告未能取房屋权属证书的，被告应当承担违约责任。原告主张被告从承诺的办证时间即2019年8月31日起至2020年10月14日期间为逾期办证期间，共410天，不超过合同约定，应予以支持。被告未能举证证明合同约定的违约金过高，一审法院对其调整违约金的请求，不予支持。消防机构改革并不停办消防验收，被告关于因不可抗力原因导致逾期办证的答辩意见，不采纳。被告应每日支付已付购房款2?的违约金，计29131.15元（355258×2?×410=29131.15）。因办理不动产权证是买受人的义务，被告作为出卖人，只有向原告提供所需要的相关资料的义务。故原告请求被告在60日内办妥房屋产权证以及支付办妥产权证之前的违约金，没有法律依据，不予支持。对于本案诉争数字电视安装费的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十二条第一款的约定有线电视线路敷设到户指的初装费用，本案诉争的费用是电视收视套餐业务费，与本案商品房买卖合同并无关联，被告是受贵州省广播电视信息网络股份有限公司榕江县分公司委托代为收取，收取该费用的法律责任应当由委托人贵州省广播电视信息网络股份有限公司榕江县分公司承担。原告要求被告退回收取电视收视套餐业务费1180元的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决:一、被告榕江福泰房地产有限公司支付原告余正斌、李玉兰逾期办证违约金29131.15元，限于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告余正斌、李玉兰的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费558元，减半收取279元，由被告榕江福泰房地产有限公司负担。二审中，双方未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为逾期办证违约金是否应当调整；本案逾期办证是否存在不可抗力，应当从违约期限中扣除。关于逾期办证违约金是否应当调整的问题。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中双方当事人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，未违反法律行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人应当按照合同约定严格履行自己的义务。上诉人榕江福泰房地产有限公司承诺于2019年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，因未能按照合同约定时间取得初始登记，构成违约，被上诉人余正斌、李玉兰要求上诉人榕江福泰房地产有限公司按照合同约定按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金，有合同约定，应当予以支持。上诉人榕江福泰房地产有限公司主张违约金过高应当予以调低，理由不能成立，本院不予支持。关于本案逾期办证是否存在不可抗力，应当从违约期限中扣除的问题。上诉人榕江福泰房地产有限公司提出因消防验收机构变更、政府扶贫攻坚工作影响消防验收的效率以及新冠疫情影响，应当扣除合理的受影响期限，本院认为，按照合同约定上诉人榕江福泰房地产有限公司应当于2019年8月31日前取得该商品房所有权初始登记，但是截止一审法庭辩论终结前即2020年12月份，上诉人榕江福泰房地产有限公司仍未能取得案涉商品房初始登记，故其该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人榕江福泰房地产有限公司的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费558元，由上诉人榕江福泰房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年四月十四日法官助理 吕晓婵书 记 员 金艳花