重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2021）渝0112民初3619号       原告：重庆鲁能开发（集团）有限公司，住所地：重庆市渝北区渝鲁大道777号，统一社会信用代码91500000202806301C。   法定代表人：郭广森，董事长。   委托诉讼代理人：颜咏，重庆索通律师事务所律师。   委托诉讼代理人：贺瑛，重庆索通律师事务所律师。   被告：张泽燕，女，汉族，1991年5月12日生，住重庆市垫江县。   原告重庆鲁能开发（集团）有限公司（以下简称鲁能公司）与被告张泽燕商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法由审判员陶立适用简易程序公开开庭进行了审理。原告鲁能公司的委托诉讼代理人颜咏、被告张泽燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告鲁能公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行原被告于2019年12月24日签订的重庆市商品房买卖合同及其附件、补充协议，向原告支付剩余房款162 815元；2.判令被告向原告支付自2020年6月25日起至2020年12月24日止，以第二期应付房款350 000元为基数，按每日万分之五的标准计算的违约金31 850元；自2020年12月25日起至2021年2月22日止，以应付房款932 000元为基数，按每日万分之五的标准计算的违约金27 960元；自2021年2月23日起至被告付清房款之日止，以应付房款162 815元为基数，按每日万分之五的标准计算的违约金；3.案件受理费由被告承担。事实与理由：2019年12月24日，原被告签订了重庆市商品房买卖合同，约定被告购买原告位于重庆市渝北区风华路21号附9号房屋，总成交金额为1 165 185元，补充协议第5.1.2条还约定了逾期付款的违约责任。关于商品房房款分期支付的特别补充约定，约定采用全款分期方式支付房款。其后，被告依约支付了第一期房款233 185元并缴纳了相关税费，于2021年2月22日支付了购房款769 185元，剩余房款162 815元未付。原告认为被告行为构成违约，原告有权请求继续履行合同并支付违约金，遂起诉，望判如所请。   被告张泽燕辩称，不同意金额，合同金额116万余元，目前我已经支付了120万元。因原告欺骗我买房，我确实存在违约，但并非我自己的原因，是因为我给原告支付了16万余元的房款但原告不给我开发票，也没人为我解决，我现在无力支付。   本院经审理认定如下事实：2019年12月24日，鲁能公司（甲方）与张泽燕（乙方）签订重庆市商品房买卖合同（合同编号：CQ-201-03015714），约定，乙方购买甲方开发的位于重庆市渝北区风华路21号附9号的房屋，系现房，属于商业服务，总成交金额为1 165 185元。第五条，乙方采用分期付款：（1）乙方于签署本合同当日缴付233 185元给甲方作为首期房款（含定金100 000元），并缴纳由开发商代收的政府规定的相关费用；（2）乙方于2020年6月24日缴付350 000元给甲方作为房款；（3）乙方于年月日缴费582 000元给甲方作为房款。附件五合同补充协议约定，第五条，乙方如未按本合同约定的时间付款，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（2）逾期超过90日后，甲方有权解除合同……甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款万分之五的违约金，并于实际交付应付款之日起30日内向甲方支付违约金。   同日，双方还签署了关于商品房房款分期支付的特别补充约定，主要内容为：甲乙双方签订原合同，由乙方购买甲方开发的鲁能泰山7号11街区AS2-9号房，现因乙方自身原因，无法按原合同约定方式支付购房款，故双方就该房款的支付及其相关事宜补充约定如下：一、乙方确认：其应当支付的总房款为 1 165 185元，乙方按如下方式逐笔支付：1.1乙方已于2019年12月24日向甲方支付233 185元；1.2乙方应于2020年6月24日前向甲方支付350 000元；1.3乙方应于2020年12月24日前向甲方支付582 000元。六、本协议与原合同约定有不一致的，以本协议为准；本协议未尽事宜，双方仍应严格按原合同约定执行。   张泽燕于2019年11月26日、2019年12月24日分别向鲁能公司支付定金100 000元、首期款133 185元，并于2019年12月24日支付了代收代缴费用41 688元，鲁能公司分别开具专用收据并加盖收款专用章。   2020年7月31日，鲁能公司向张泽燕邮寄催款函,催收其在收到函件后7日内支付第二期房款350 000元，若逾期仍不办理，将按重庆市商品房买卖合同约定追究违约责任；其后鲁能公司又委托重庆索通律师事务所向张泽燕发函要求支付房款。   2021年2月22日，鲁能公司与张泽燕就重庆市商品房买卖合同签署付款方式变更确认协议书，对合同中约定的付款方式变更如下：房屋总价款为1 165 185元（乙方已付定金转为本期购房款），乙方于2021年2月22日前付款769 185元，剩余162 815元未支付。甲乙双方明确本补充协议内容是经双方友好协商确定的，乙方清晰知晓所有内容及了解其法律后果，且双方同意均不援引本合同条款有关规定要求对方承担非本补充协议约定的责任。   2021年2月22日，张泽燕缴纳了房款769 185元，鲁能公司开具专用收据并在收据中加盖收款专用章。   张泽燕为证明已付房款情况，还举示了两份收据、一份录音光盘和支付凭证，拟证明其在鲁能销售部刷卡支付了另两笔房款。前述证据反映：其中收据显示于2019年11月17日收取鲁能泰山7号AS2-1-9商铺50 000元、于2019年11月18日收取112 815元，均未加盖鲁能公司印章，经办人为刘雪鹏。支付凭证显示2019年11月16日、11月17日分别扫码付款给*雪鹏 20 000元、30 000元；2019年11月18日的交易场所为重庆索拉尔广告传媒有限公司，交易金额112 815元。鲁能公司对前述证据均不予认可，该款项与其司无关。    庭审中，张泽燕称刘雪鹏是鲁能公司的经理，其用POS机刷卡。鲁能公司否认刘雪鹏是其司员工，其司与重庆索拉尔广告传媒有限公司没有关系，并陈述案涉合同和房款都是直接与其司对接。   另查明，鲁能公司起诉要求张泽燕支付第二期房款350 000元以及违约金，2021年2月22日，其陈述因第三期房款已到期以及张泽燕于该日向其支付了769 185元房款，故申请将第一项诉讼请求变更为要求张泽燕支付剩余房款162 815元。   以上事实，有双方当事人陈述、重庆市商品房买卖合同及其补充协议、关于商品房房款分期支付的特别补充约定、专用收据、催款函、律师函、邮寄信息、支付截图、付款方式变更确认协议书、收据、录音等证据在案证实，足以认定。   本院认为，原告鲁能公司与被告张泽燕签订的重庆市商品房买卖合同及其补充协议是双方当事人的真实意思表示，不违反现行法律法规的禁止性规定，合法有效。合同签订后，被告至今共计向原告支付购房款1 002 370元，尚欠162 815元。被告举示收据、支付截图以及录音证据均不能证明其另行缴纳的162 815元款项由原告收取，亦不能证明收款人与原告存在关联，故对其辩称已向原告支付该笔房款的意见，本院不予采纳，该笔款项由其向案外人另行主张，对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。   关于违约金。合同签订当日，原被告双方又签署了关于商品房房款分期支付的特别补充约定，确认被告已付233 185元，并明确剩余房款应于2020年6月24日前支付350 000元，于2020年12月24日前支付582 000元。在合同履行过程中，被告未按补充约定时限向原告支付剩余房款，经原告催收，双方又于2021年2月22日再次签订协议书变更了合同对于付款时间的约定，除去已付款233 185元后，双方对剩余房款932 000元的付款时间重新达成一致意见，即2021年2月22日前付款769 185元，剩余162 815元未支付。协议书签订后，被告已于2021年2月22日支付了769 185元，故该笔房款未构成逾期，剩余162 815元未明确支付时间，故对原告主张违约金诉讼请求，本院不予支持。   综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：   一、被告张泽燕在本判决生效后七日内向原告重庆鲁能开发（集团）有限公司支付购房款162 815元；   二、驳回原告重庆鲁能开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费15 286.67元，因适用简易程序减半收取7643.34元，由被告张泽燕负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。          审 判 员  陶 立             二〇二一年四月十九日       书 记  员  马 瑞       -1-