文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终693号上诉人（原审被告）：肖初华，男，1965年1月17日出生，汉族，户籍所在地湖南省涟源市，现住湖南省娄底市娄星区。委托诉讼代理人：谢原满，娄底市娄星区利民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：李建平，女，1964年5月10日出生，汉族，住湖南省娄底市娄星区。上诉人肖初华因与被上诉人李建平房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。肖初华上诉请求：撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4925号民事判决，驳回被上诉人一审中的其他诉讼请求；改判被上诉人退还购房款131407元，不支持支付房屋使用费21000元，赔偿装修款暂定300000元，赔偿租房搬家费20000元。事实和理由：1、一审事实认定错误，《购房协议书》依法有效，宅基地和房屋是分离的不同的两个法律概念，被上诉人李建平对宅基地只有使用权，而对宅基地上的房屋有处置权，因它属于个人财产，也受法律保护；2、既然双方在自愿、平等的基础上签订了《购房协议》且被上诉人李建平对房屋处置符合法律规定，此协议受法律保护，一审判决上诉人退还房屋及支付房屋使用费21000元错误；3、上诉人实际支付购房款131407元，除上诉人支付给被上诉人86700元外，还有以下费用：（1）楼梯1500元、（2）扶手5600元、（3）电开户费3000元、（4）水开户费4307元、（5）电线2000元、（6）现金20000元。上诉人都以转账支付现金等不同方式支付给被上诉人。李建平辩称，1、案涉房屋系宅基地上私有建筑，《购房协议书》违反了土地法的强制性规定，属于无效合同；2、《购房协议书》无效，被答辩人应返还其因《购房协议书》取得的房屋并支付房屋占有使用费；3、根据双方金钱往来的凭证，上诉人支付的购房款只有86700元，上诉人状中的六项费用，纯属虚构，不符合事实。李建平向一审法院起诉请求：1、确认原告李建平与被告肖初华于2017年9月30日签订的《购房协议书》无效；2、被告立即返还占有的原告房屋；3、被告向原告支付房屋占有使用费44400元（使用费用按照娄底市房屋租金标准，自2016年11月起暂计算至2019年12月31日，后续使用费计算至被告实际返还房屋之日止，占有使用费从被告已付购房款中扣除）；4、本案全部诉讼费用及其他有关费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年1月，原告李建平在娄底市娄星区××街××栋××层楼房。建房过程中，原、被告口头约定，由原告将其所建房屋的第八层出售给被告，由被告向原告支付押金1万元。2016年农历十一月，原告将所建房屋第八层交付给被告，被告于2017年9月3日装修入住至今。此后，双方因房款支付问题产生纠纷。2017年9月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《购房协议书》，约定：“关于乙方在甲方购房的房款总计人民币壹拾叁万贰仟捌佰元正，已付现金陆万柒仟元正，剩余陆万伍千捌佰元正。乙方工资款总计壹万元正，剩伍万伍仟捌佰元。楼梯踏步壹仟伍佰元，房款水电计肆仟捌佰元，总计欠款陆万壹仟壹佰元正。经双方共同协商，于2017年必付肆万元正，在2017年的10月底必付贰万，在2017年的12月中旬15号之前肆万付清。剩余的贰万壹仟壹佰元在2018年的6月30日之前全部付清，以上协议双方共同守从，签字生效”。原告李建平与被告肖初华均在该《购房协议书》上签字。《购房协议书》签订后，被告通过微信向原告支付房款15000元。原告认为被告共付购房款86700元，未付购房款46100元，被告则认为仅欠原告购房款13280元未支付。另查明，2016年2月19日，原告李建平取得建设用地规划许可证：建规［地］字第（2015）6Ａ043号，用地项目名称：私人住宅，用地位置：花山对江争光，用地面积：120平米、建设规模：三层。涉案房屋至今尚未办理房屋产权登记手续。2019年3月5日，原告向法院提起诉讼，要求被告搬离案涉房屋，由被告自行拆除并清理案涉房屋内已有装修，2019年5月30日，法院作出（2019）湘1302民初1376号民事判决，判决驳回原告李建平的全部诉讼请求。原告不服，上诉于娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院认为，原告超出行政规划许可，擅自在行政规划许可兴建三层的基础上加建五层房屋，其所加建房屋的性质认定及处理应当先由相关行政管理部门依法处理之前，人民法院对此不宜进行审查。原告李建平诉被告肖初华的案件为排除妨碍纠纷，原告在一审期间并未提起合同效力确认的诉求，现在二审中提出诉求已超过二审审理范围，同时，本案所涉争议的房屋，在相关行政管理部门对涉案房屋性质作出认定及处理之前，双方之间买卖关系已经成立，被告对该房屋享有占有、使用和居住的权利。据此，2019年9月26日，娄底市中级人民法院作出（2019）湘13民终1569号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2020年1月2日，原告李建平以房屋买卖合同纠纷诉至法院，法院于2020年6月25日作出（2020）湘1302民初126号民事裁定，裁定驳回原告李建平的起诉。原告李建平不服上诉至娄底市中级人民法院，娄底市中级人民法院于2020年9月25日作出（2020）湘13民终1242号民事裁定，裁定撤销法院（2020）湘1302民初126号民事裁定，本案指令法院审理。本案在审理过程中，经法院释明，被告提出同时履行抗辩权，并提出了三点请求：一、由原告按房屋现价赔偿被告775000元（面积155㎡，现价5000元／㎡）；二、赔偿装修费用30000元；三、如果房屋返还，则被告两年内需要租房住，原告应按娄底租房价格1000元／月补偿被告。但被告未提交相应证据予以证明，亦表示不申请对房屋装修费用进行鉴定，原告亦同意在本案中一并处理被告提出的抗辩请求。一审法院认为，本案争执的焦点为双方所签订的《购房协议书》是否有效。根据双方所签订的协议的内容，可以认定其实质是农村房屋买卖协议，而农村房屋的买卖必然涉及宅基地使用权的转让。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法的法律和国家有关规定，以及根据《中华人民共和国土地管理法》第九条、第十一条规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有；农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。我国宅基地的所有权属于农民集体所有，宅基地使用权是农村集体经济组织成员所享有的权利，与特定的身份关系紧密联系，农村村民对宅基地使用权的转让必须符合相关法律规定，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地。经审查，本案涉案房屋位于娄底市娄星区××村××组，涉案房屋所在土地为集体土地，而被告肖初华并非娄底市娄星区花山办事处对江村集体经济组织成员，故原告李建平与被告肖初华关于签订的《购房协议书》违反国家了法律及行政法规的强制性规定，依法应为无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条的规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。根据本案具体情况，原、被告在买卖农村房屋时即应知道所买卖的房屋和宅基地属于法律禁止流转的范围，且原告在签订《购房协议书》时应审查被告肖初华是否为村集体经济组织成员，被告在明知是农村房屋仍进行购买，并未按期支付房款，因此双方在买卖合同的履行过程中均有过错，故法院根据原、被告的过错责任认定原告与被告各承担30％、70％的责任为宜。本案中根据原告李建平提供的证据，足以证明原告系涉案房屋的合法所有人，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，被告于2017年9月3日已实际占有使用该案涉房屋，在《购房协议书》被认定无效的情况下，被告肖初华对案涉房屋的占有没有法律依据，应当返还给原告李建平，故原告要求被告返还涉案房产，理由正当，于法有据，法院予以支持，但鉴于本案的实际情况，应给予被告一定的时间，另行解决居住问题，而原告李建平收取的购房款亦应返还给被告。原告李建平要求被告肖初华向其支付房屋占有使用费的主张过高，法院酌定房屋占有使用费30000元。根据前述原、被告的过错责任，被告实际应承担的房屋占有使用费为21000元。被告提出购房后对案涉房屋进行装修花费了300000元，以及房屋溢价款的问题，因其未能提交相应的证据予以证明，且被告明确表示不申请对装修金额进行鉴定，因此，被告的房屋装修损失难以确定且对方争议较大，房屋溢价款亦无相应依据，故法院在本案中不予考虑，但被告肖初华就房屋装修等损失可另行主张权利。至于租房损失，未实际发生，无事实和法律依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条、第三百六十三条，《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，判决：一、确认原告李建平与被告肖初华于2017年9月30日签订的《购房协议书》无效；二、被告肖初华于判决生效之日起六十日内将位于娄底市娄星区××村××组的原告李建平自建房屋第8层套间返还给原告李建平，并向原告李建平支付房屋占有使用费21000元；三、原告李建平于判决生效之日起六十日内向被告肖初华返还购房款86700元；四、驳回原告李建平的其余诉讼请求。案件受理费455元（已减半收取），由被告肖初华负担。本院二审期间，上诉人肖初华提交证据2份：1、价格鉴定意见书，拟证明肖初华居住房屋室内装修造价为224124.19元；2、肖初华自制房屋支付款项明细表及自来水开户发票，拟证明肖初华交房款115000元，交各项费用16407元。被上诉人李建平质证意见：证据1，不认可，装修费应该只有1万多元，申请对室内装修造价进行重新鉴定；证据2，不认可，水开户费自来水公司把钱退还给上诉人了。被上诉人李建平未提交新证据。根据上诉人举证情况及被上述人质证意见，结合庭审，认证如下：上诉人肖初华所举证据可作为证据使用，但需结合其他证据予以综合认定。经本院释明，上诉人肖初华放弃关于上诉人与被上诉人李建平签订的《购房协议书》合法有效的上诉意见。二审经审理查明，确认一审法院查明的事实。本院认为，本案上诉争议的焦点为上诉人肖初华与被上诉人李建平签订的房屋买卖合同无效后，购房款返还以及损失承担问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方签订的房屋买卖合同因违反法律、行政法规的强制性规定而自始无效，肖初华应返还房屋，李建平应返还肖初华购房款。对于购房款，上诉人肖初华能够提供证据证明的数额为86700元，被上诉人李建平亦予认可，故本院应予支持，上诉人请求的其他购房款因无法提供相关证据证明，本院不予支持。上诉人与被上诉人双方明知被上诉人肖初华非本集体组织成员，而签订房屋买卖合同将建于本集体宅基地上的房屋转让，违反了我国土地管理法律、法规之规定，双方均具过错。由此造成被上诉人李建平房屋占用期间房租损失，一审法院酌定30000元，并无不妥，本院予以支持。但一审法院判定由被上诉人李建平、上诉人肖初华按30%、70%比例承担上述损失，理据不足，有失公允，本院根据双方过错程度，调整为各自承担50%，即上诉人肖初华应支付被上诉人房屋占用费用15000元。上诉人肖初华为使用房屋而进行的必要添附，如室内装修、水电开通等，与该房屋无法截然分离，且分离后即失去其经济价值，应一并转移给被上诉人李建平，由李建平支付相应对价。因上诉人肖初华在一审过程中未就支付上述添附对价以及赔偿其他损失提出反诉，并提供相应证据，在二审程序中，不宜就添附以及损失赔偿问题一并处理，否则，有损被上诉人的诉讼权益，肖初华可另行主张权利。综上所述，上诉人肖初华的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款、第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百七十条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条第（二）项规定，判决如下：一、维持湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4925号民事判决第一项、第三项、第四项，撤销湖南省娄底市娄星区人民法院（2020）湘1302民初4925号民事判决第二项及诉讼费承担部分；二、上诉人肖初华于本判决生效之日起六十日内将位于娄底市娄星区××村××组的被上诉人李建平自建房屋第8层套间返还给被上诉人李建平，并向被上诉人李建平支付房屋占有使用费15000元；三、驳回上诉人肖初华的其他上诉请求。一审案件受理费455元，二审案件受理费7085元，共计7540元，由上诉人肖初华负担7200元，被上诉人李建平负担340元。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 李云霞审判员 周 怡二○二一年四月二十一日法官助理姜健文书记员黄唯附有关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国土地管理法》第九条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。第十一条农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。