湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终391号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地：湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：向潭，男，1980年1月5日出生，汉族，湘潭市人，住湘潭市岳塘区。被上诉人（原审原告）：曹玲玲，女，1981年6月10日出生，汉族，湘潭市人，系向潭妻子，住湘潭市岳塘区。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）与被上诉人向潭、曹玲玲商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年5月28作出（2020）湘0304民初1013号民事判决，三鑫公司不服，提出上诉，本院于2020年8月21日作出（2020）湘03民终1173号民事裁定，发回重审。重审后，湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2020）湘0304民初3326号民事判决，三鑫公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将湖南三鑫车业有限公司建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。为此上诉人多次找政府相关部门，但问题仍不能解决。从上述情况来看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲应属于不可抗力的情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上所述，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院依法支持上诉人的上诉请求。向潭、曹玲玲答辩称：1.请求法院驳回上诉人的上诉请求；2.上诉费由上诉人承担。事实与理由：一、合同约定的交房时间内，开发商没有达到交房条件。合同约定交房时间是2019年6月30日，在这个时间之前开发商没有取得商品房竣工验收备案表，没有达到交房条件，应按照合同约定的违约金进行赔偿。被上诉人没有见过《竣工公示》，该公示不代表上诉人取得了竣工验收备案表。房屋至今无法交房，无法使用，期间给被上诉人造成的损失，应由上诉人赔偿。2019年6月，上诉人通知过被上诉人收房，被上诉人也去收房了，缴纳了600元办证费，但因为房屋质量和电梯的问题，被上诉人去住建局上访，住建局要被上诉人不要收房，所以至今仍未收房。二、关于上诉人取得的竣工验收备案表，被上诉人不知道上诉人从何取得，被上诉人去自然资源局了解的情况是，上诉人并未取得该资质，国土性质仍然为商业用地，国土性质并没有改变，竣工验收备案表写的是住宅，用地的问题仍然没有解决，仍然没有达到实际交付条件。竣工验收备案表，是上诉人明知道国土性质没有改变，没有达到交房条件而欺骗业主收房。疫情是2020年元月，逾期交房是在2019年6月，逾期交房与疫情无任何关联，即使有关联，疫情对湘潭的影响也只有十几二十天，根据潭办（2020）5号通知，湘潭的企业在2020年2月20日就复工了。综上，请求二审法院判决上诉人按合同约定承担逾期交房的违约责任。向潭、曹玲玲向一审法院起诉请求：1.判令三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2.判令三鑫公司因逾期交房而向向潭、曹玲玲支付合同约定的总房款万分之一每日的违约金共计20526元（暂计至2020年3月22日，全部违约金需计算至实际交付房屋之日止）；3.判令三鑫公司实际履行完交房义务前，每月1号按时向向潭、曹玲玲支付上月逾期交房的约定违约金2315元；4.判令本案诉讼费由三鑫公司承担。一审法院认定的事实：2018年3月14日，向潭、曹玲玲与三鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：向潭、曹玲玲购买三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号的房屋，建筑面积为147.04平方米，每平方米5248元，购房款总额为771666元；向潭、曹玲玲于2018年3月14日之前将首付款311666元存入指定监管账户，余款460000元于2018年4月14日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；三鑫公司应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付向潭、曹玲玲使用，如三鑫公司逾期交房超过90日，向潭、曹玲玲有权解除合同，向潭、曹玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向向潭、曹玲玲支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，向潭、曹玲玲按照合同约定履行了交付房款的义务。之后，三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等。因土地使用权性质需由原商业性质调整为商住性质，三鑫公司需补缴相应土地调整的土地价款，但三鑫公司一直未予补缴，土地性质无法进行变更，三鑫公司无法取得《建设工程验收备案表》等商品住宅交付使用批准文件，因此，三鑫公司通知向潭、曹玲玲于2019年6月30日收房后，向潭、曹玲玲以房屋未达到交付条件为由拒绝收房，但向潭、曹玲玲仍主张继续履行合同。因向潭、曹玲玲与三鑫公司就逾期交房违约金的计算无法达成一致意见，向潭、曹玲玲于2020年3月20日向法院提出诉称之请求。该案一审判决三鑫公司继续履行交付义务，并支付逾期交房违约金24924.8元，且需以总房款771666元为基数，自2020年5月20日开始按0.1‰／天的标准支付违约金至实际交付之日止，三鑫公司对判决不服提出上诉。湖南省湘潭市中级人民法院以一审认定事实不清为由，于2020年8月21日作出（2020）湘03民终1173号民事裁定，裁定撤销湖南省湘潭市岳塘区人民法院(2020)湘0304民初1013号民事判决，将本案发回审理。2020年10月12日重新立案后，三鑫公司在诉讼过程中向法院补充提交2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，该备案表的备案机关处理意见栏无任何批示，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫公司未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件。一审法院认为，向潭、曹玲玲与三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。向潭、曹玲玲已依约向三鑫公司支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，三鑫公司应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付向潭、曹玲玲使用，但三鑫公司至今未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，向潭、曹玲玲要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于向潭、曹玲玲要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，向潭、曹玲玲要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，三鑫公司按日向向潭、曹玲玲支付已交付房款万分之一的违约金。因此，三鑫公司应自逾期交房之次日（即2019年7月1日）起向向潭、曹玲玲按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金，故截至2019年12月31日，三鑫公司应支付的违约金为14198.65元（771666元×0.1‰／天×184天）。但是，由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收等验收手续，三鑫公司无法交房主要是土地性质未行变更等情况，同时，新冠肺炎疫情对三鑫公司正常办理交房相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收、交房手续的责任由三鑫公司承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金。因违约金法院已实际计算至2019年12月31日，故向潭、曹玲玲要求三鑫公司按已付房款万分之一每日的标准支付违约金应从2020年1月1日起持续计算至实际交付房屋之日止，虽然该项诉讼请求符合合同约定，但需核减6个月的违约金，故法院对向潭、曹玲玲的该项诉讼请求予以部分支持。根据公平原则，违约金计算至实际交付房屋之日止，应以房屋实际达到交付条件之日为限。三鑫公司提交2020年8月6日湘潭市自然资源和规划局颁发的《城乡规划条件核实证书》、2020年9月14日湘潭市住房和城乡建设局签章的《湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府1-4号楼、地下室工程竣工验收备案表》，拟证实涉案房屋已达到交付条件，但三鑫公司未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件，故三鑫公司无法证实涉案房屋已达到交付条件，法院对其主张不予采信。向潭、曹玲玲要求三鑫公司每月1号支付上月逾期交房的违约金2315元的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。三鑫公司辩称因政府机构合并、职能发生变更，政府行政不作为导致审批工作滞后，且因受疫情影响，导致不能按约交房，三鑫公司不应承担违约责任的辩解意见，理由不成立，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，遂判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续向向潭、曹玲玲履行位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房的交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告向潭、曹玲玲逾期交房违约金14198.65元（计算至2019年12月31日止），并以总房款771666元为基数，自2020年1月1日起，按万分之一每日的标准支付逾期交房违约金至房屋达到交房条件之日止（应核减6个月的违约金）；三、驳回原告向潭、曹玲玲的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费320元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，三鑫公司向本院提交手机信息截图二张，拟证明三鑫公司已于2020年10月9日向被上诉人发信息，通知被上诉人收房。本院依法组织双方进行了质证。本院认为该两张截图显示的内容在接收信息的手机属于“电信”还是“联通”以及发送信息的时间上存在差异，有一张没有显示年份。三鑫公司未给出合理的解释，被上诉人不认可收到该信息，上诉人提交的上述证据，不足以证明被上诉人于2020年10月9日收到了此信息，本院对上述证据不予采信。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点问题是上诉人三鑫车业公司是否应承担逾期交房的违约责任。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，一审法院以上诉人未提交《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等住宅交付使用批准文件为由，认定案涉房屋未达到交付条件，因上述文件并非房屋交付的必要条件，也与合同约定不符，一审法院对此认定不当，应予纠正。上诉人主张已于2020年10月9日通过打电话、发信息的方式通知被上诉人收房，但上诉人提交的证据不充分，本院不予认定。本案重审后一审开庭时（2020年11月16日），上诉人已明确告知被上诉人案涉工程获得了工程竣工验收备案证，且表达了要求被上诉人收房的意思，被上诉人应该在此之后的合理期间内收房。否则，之后的责任由被上诉人自行承担。根据本案的实际情况，本院酌情确定延期交房违约金计算至2020年11月16日往后延期一个星期即2020年11月23日止。另外，因新冠肺炎疫情对三鑫车业公司正常办理项目验收的相关手续造成了一定影响，而疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任全由三鑫车业公司承担，有失公平，故一审酌情核减部分违约金正确，但核减6个月违约金过长，与实际情况不符，本院酌情调整为核减3个月违约金。综上，上诉人应支付被上诉人的逾期交房违约金为32178元〔771666元×0.0001×（507天-90天）〕。综上所述，三鑫车业公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3326号民事判决第一、三项；二、变更湖南省湘潭市岳塘区人民法院（2020）湘0304民初3326号民事判决第二项为：上诉人湖南三鑫车业有限公司于本判决生效之日起十日内支付被上诉人向潭、曹玲玲逾期交房违约金32178元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费320元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担；二审案件受理费320元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  任 莉审判员  周 粤二〇二一年四月二十六日法官助理周尧书记员胡佩佩