黑龙江省哈尔滨市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黑01民终345号上诉人（原审原告）：宫茜茜，女，1982年5月1日出生，汉族，无固定职业，住哈尔滨市道里区。委托诉讼代理人：宫学勤（系宫茜茜父亲），男，1952年4月11日出生，汉族，哈尔滨市疾病预防控制中心退休干部，住哈尔滨市道里区。上诉人（原审被告）：哈尔滨哈电地产置业有限公司，住所地哈尔滨市香坊区和兴路**。法定代表人：魏国栋，董事长。委托诉讼代理人：牛凯，黑龙江新时达律师事务所律师。委托诉讼代理人：马永恒，黑龙江新时达律师事务所律师。上诉人宫茜茜因与被上诉人哈尔滨哈电地产置业有限公司（以下简称哈电地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服黑龙江省哈尔滨市香坊区人民法院（2020）黑0110民初319号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，以阅卷、调查、询问当事人的方式进行了审理。本案现已审理终结。宫茜茜上诉请求：1.判令哈电地产公司承担全部缔约机会损失111,569元；2.判令哈电地产公司承担故意隐瞒合同执行情况，造成宫茜茜诉讼错误损失9002元的赔偿责任。事实与理由：一、原审判决中“原告主张其购买的涉案房产为所有权，而被告主张其出售的涉案房产为使用权，合同对此表述不明确，属重大误解。对此重大误解，原被告均应承担相应责任，各自承担50%责任”。对这一问题，宫茜茜二审提交的（2015）香民一初自第489号案件庭审记录中，哈电地产公司答复庭审法官提问时明确“取得涉案房产预售许可证之后签订的正式合同为正式的商品房所有权买卖合同”。二、前次诉讼（合同无效诉讼请求）诉讼费损失赔偿问题。前次诉讼，由于诉讼请求错误，产生的诉讼费损失。法院判定由宫茜茜（原告）承担没有错。宫茜茜没有异议。但是宫茜茜诉讼请求错误的产生是由于哈电地产公司故意隐瞒涉案合同执行情况，没有履行合同中诚实告知义务造成的。宫茜茜向二审法庭提交新证据：即前次诉讼庭审记录中，哈电地产公司回答法官对预售许可证办理情况的提问时，还多次隐瞒涉案房产已经取得预售许可证的事实。还讲“预售许可证，正在办理中。”宫茜茜当时如果知道哈电地产公司已经取得预售许可证，也就不会犯“诉讼请求合同无效”的错误。望二审法院查明事实，依法支持宫茜茜的请求。哈电地产公司辩称,双方签订的合同已经充分履行，宫茜茜已经依法获得了其应当享有的权益，并且多年来宫茜茜一直持续的凭借案涉商铺在获取收益，根本不存在任何损失。哈电地产公司的义务是将案涉商铺的使用权依约交付给宫茜茜，至于案涉商铺的所有权，双方在协议中并没有明确约定何时交付，以及是哈电地产公司的主要义务。因此宫茜茜的诉讼请求应当予以驳回。哈电地产公司上诉请求：撤销哈尔滨市香坊区人民法院作出的（2020）黑011民初319号民事判决书。事实与理由：一、一审判决仅依据办理商品房销售许可证时间待定即认定合同目的无法实现，符合依法解除合同的条件没有法律与事实依据。第一，依据双方签订的巴黎广场预购合同第二条之规定，宫茜茜在合同签订时已经明确知晓其购买的是商铺50年的使用权，而非所有权。合同签订后，宫茜茜也享有使用权及收益权至今，其已经实现了取得商铺使用权的合同目的，不符合合同法第94条行使解除权的情形，无权仅以无法取得商铺所有权主张哈电地产公司违约要求解除合同。第二，从双方签订的合同内容来看，无论是对店铺预购的内容还是期限以及权利的出让，都是对使用权的约定，只是在合同尾部简单的就所有权问题进行了约定，从合同内容及篇幅比例来看，双方签订合同的主要目的也是就店铺使用权进行约定，所有权仅是提到如果符合某种条件下，双方可以协商办理相应的产权，取得所有权必然不是合同主要目的。合同中就商品房预售许可证办理的时间约定，本就是一个不确定的期限，此点在签订合同时，宫茜茜应当是明知的，现在又以无法确定办理商品房预售许可证时间为由，认定合同目的无法实现，显然没有法律与事实依据。二、合同签订及履行过程中，哈电地产公司不存在过错，不应当承担返还价款并给付利益损失的义务。2004年12月23日，双方签订店铺预购合同，合同对使用权的转让价款及期限都有明确约定，根本不存在使用权还是所有权约定不明的情况，双方权利义务也有明确的约定，也不存在重大误解。合同签订后，哈电地产公司就将案涉商铺交付宫茜茜使用，至今也由宫茜茜自行使用，获取收益，充分保障了宫茜茜的使用权，其获取的收益远大于哈电地产公司所谓的利息损失，事实上宫茜茜也不存在所谓的利息损失，一审判决认定了宫茜茜通过使用案涉商铺获取了收益，又认定即存在利益损失，显然自相矛盾。此外如果一审法院认定基于重大误解签订的合同，宫茜茜享有的应该是撤销权，而非解除权。而合同签订至今已履行十余年，早已超过行使撤销权的时效，一审判决既认定合同符合法定解除事由，又认定符合行使撤销权的事由，二者不应当同时存在，显然互相矛盾，无论是基于合同履行情况，还是宫茜茜实际获取的利益，抑或是出于保障公平稳定的交易环境，宫茜茜均无权要求哈电地产公司返还价款并承担利益损失。综上，双方签订的合同既不存在法定解除事由，也没有约定解除事由，双方均应当继续依约履行。宫茜茜辩称,一、解除合同的事实及法律依据。1.本案涉案合同的性质。（2019）黑01民再38号判决纠正了该案原审法院、二审法院认定该合同为附生效条件合同的认知错误。重新认定为预约合同。该合同实质上是认购书。哈电地产公司没有取得涉案房产的所有权，也就没有取得涉案房产的使用权。再审法院认定涉案合同为预约合同完全正当。该判决已经生效。2.预约合同违约问题。涉案房产是2004年12月8日取得预售许可证，进入预售期。2008年10月14日，取得销售许可，进入销售期。而涉案房产合同是2004年12月23日签订。从2004年12月23日至2008年10月14日该房产预售期内。哈电地产公司没有同宫茜茜签订正式预售合同，是违约行为。2008年，哈电地产公司在涉案房产项目申报销售许可证时，将已售出的涉案房产申报为非销售状态。使涉案房产不在销售许可证的销售范围。不能签订正式（房屋所有权）销售合同。致使合同目的无法实现，是违约行为。3.法律依据：《民法典》第五百六十三条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”结合本案：哈电地产公司的预约合同违约行为致使不能实现合同目的（即签订正式的涉案房产所有权销售合同）。当事人可以解除合同。二、哈电地产公司在合同履行过程中多次故意违约，存在过错，原审法院依据《民法典》第四百九十五条“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”第五百六十六条“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任”的规定判决“哈电地产公司承担返还价款并给付利益损失的义务”法理充足。三、解除权时效问题。涉案合同虽然签订至今已履行十余年，但至今也没有履行完，且哈电地产公司至今也没有明确告知宫茜茜不能履行合同，在本案一审庭审中哈电地产公司还表态“不同意解除合同，要求继续履行合同。”故本案不存在“解除权时效问题”。宫茜茜向一审法院起诉请求：1.判令哈电地产公司承担预约合同违约责任，解除编号为B183号预约合同；2.判令哈电地产公司承担损害赔偿如下：（1）赔偿合同款128,566元；（2）赔偿进户损失3367.2元；（3）赔偿利息损失，利率按人民银行同期（5年以上）贷款利率计算。计息时间及计息金额：金额128.566元，自2004年12月23日起至给付日止；（4）赔偿履行预约合同后可获得的利益损失（缔约机会损失）111,569元（按评估价格，10,500元／米计算。涉案房产22.84米，总价240,135元。增值收益111,569元）；3.哈电地产公司承担宫茜茜因与哈电地产公司产生纠纷引起的诉讼费，分别为（2015）香民一民初字第489号合同纠纷一案的诉讼费损失4501元及利息；（2015）哈民一终1874号合同纠纷一案的诉讼费损失4501元及利息，利息起算时间为自诉讼费交费票据日期起至给付日止，利率按同期贷款利率计算；4.诉讼费由哈电地产公司承担。一审法院认定事实：2004年12月23日，宫茜茜与哈电地产公司签订了《巴黎广场店铺预购合同》，合同编号为B183号，按照合同约定，哈电地产公司将巴黎广场第二层B区28号使用面积12．59平方米的店铺使用权五十年售给宫茜茜，价款为128,566元。合同签订后，宫茜茜依约将全部价款以现金的方式交付哈电地产公司，哈电地产公司为宫茜茜出具了收款凭证。根据合同第十六条B款约定，商品房预售许可证正在办理之中，待哈电地产公司取得正式许可证号，签订正式合同。哈尔滨市房产住宅局作出的哈尔滨市单位自建经济适用住房内部销售许可证［2004］哈房自经销售证第0198号，当中项目名称为乐福小区A、B、C、D、E、G、H、J、K、M栋，项目地址位于香坊区和平路与体育街拐角处，房屋用途系住宅、商服。巴黎广场系属于哈电地产公司开发的项目名称为乐福小区内的商服。另，该内部销售许可证的销售范围不含B栋B区2层B2028。2015年，宫茜茜、哈电地产公司房屋买卖合同纠纷一案中宫茜茜主张1.确认宫茜茜与哈电地产公司签订的《巴黎广场店铺预购合同》无效；2.哈电地产公司返还宫茜茜购房款128,566元及逾期利息80,996.6元；3.哈电地产公司返还宫茜茜进户费3367.2元；4.哈电地产公司承担诉讼费。原审法院于2015年10月10日作出（2015）香民一民初字第489号民事判决，判决驳回宫茜茜的诉讼请求。宫茜茜不服该判决内容向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，该院于2016年2月25日作出（2015）哈民一民终字第1874号民事判决，判决驳回上诉，维持原判。2017年，宫茜茜因与哈电地产公司房屋买卖合同纠纷再次向原审法院提起诉讼，主张1.哈电地产公司在判决生效后15日内继续履行完编号为B183合同16B款，即与宫茜茜签订正式的《房屋所有权销售合同》；2.案件受理费由哈电地产公司承担。在审理该案过程中原审法院依法向哈尔滨市住房保障和房产管理局调查取证，该局就乐福小区B区2层28号商铺房产有关情况的复函称：1.B区2层28号商铺位于小区B栋内，在《房屋面积测算报告》中的房产编号为B2028号，建筑面积22.87平方米，无使用面积标注。2.该项目整体（包括商服部分）已于2008年10月14日在我局办理了《单位自建经济适用住房内部销售许可证》，哈尔滨哈电地产置业股份有限公司在申请办理该内销许可证时，将B栋商服部分申报为“非销售部分”，虽然在内销许可证上标注为非销售范围房产，但并不等于没有办理内销许可证；如此部门商服没有办理该公司的单位产权以后需要销售，该公司仍可向我局提出变更为可售状态的申请。3.在《房屋面积测算报告》中，每套房产的编号均是唯一号，不存在重号问题。根据上述复函内容，宫茜茜所述店铺未在内部销售许可证中销售范围之列；如店铺需要销售，哈电地产公司可向哈尔滨市住房保障和房产管理局申请变更为可售状态。原审法院判决认为，宫茜茜与哈电地产公司于2004年12月23日签订的《巴黎广场店铺预购合同》，该合同约定哈电地产公司将巴黎广场二层B区28号店铺50年使用权售给宫茜茜使用，该合同系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于宫茜茜要求哈电地产公司在判决生效后15日内继续履行完编号为B183合同16B款，及与宫茜茜签订正式的《房屋所有权销售合同》的诉请，该合同十六条：“其他约定事项：B．商品房预售许可证正在办理中，待取得预售许可证后，签订正式合同”该条款属于附条件合同，以商品房预售许可证是否办理完毕，来约定是否签订正式合同，涉案店铺不含在哈尔滨市房产住宅局作出的第［2004］哈房自经销售证第0198号哈尔滨市单位自建经济适用住房内部销售许可证销售范围内，即合同约定的条件尚未成就，故一审法院对宫茜茜的该项诉请不予支持。原审法院于2017年7月17日作出（2017）黑0110民初873号民事判决，故判决驳回宫茜茜的诉讼请求。案件受理费100元，由宫茜茜负担。宫茜茜不服该判决内容向哈尔滨市中级人民法院提起上诉，二审判决对一审判决认定的事实予以确认。二审判决认为，宫茜茜与哈电地产公司签订的《巴黎广场店铺预购合同》系当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，合同当事人均应严格履行合同所约定的义务。关于哈电地产公司是否应与宫茜茜签订《房屋所有权销售合同》问题。《巴黎广场店铺预购合同》第十六条：“其他约定事项：B.商品房预售许可证正在办理中，待取得预售许可证后，签订正式合同。”根据该约定哈电地产公司应在取得预售许可证后，与宫茜茜签订正式合同。本案哈电地产公司尚未取得案涉店铺的预售许可证，根据《合同法》第四十五条“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”规定，双方合同约定的条件尚未成就，故一审法院驳回宫茜茜的该项诉请并无不当。宫茜茜关于哈电地产公司应与其签订房屋所有权合同的上诉请求，不予支持。综上所述，宫茜茜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此于2017年8月30日作出（2017）黑01民终5282号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费100元，由宫茜茜宫茜茜负担。宫茜茜对该判决不服，向黑龙江省高级人民法院申请再审，于2018年5月25日作出（2018）黑民申824号民事裁定，指令哈尔滨市中级人民法院再审，哈尔滨市中级人民法院依法对该案进行再审，再审查明的事实与原一、二审判决认定的事实一致。另查明，双方所签订《巴黎广场店铺预购合同》第十六条：“其他约定事项：A.若经政府有关部门的批准，在本合同约定的店铺可以办理产权时，本合同价款不变，但办理产权的费用乙方（宫茜茜）自行承担。B.商品房预售许可证正在办理中，待取得预售许可证后，签订正式合同。”现哈电地产公司所取得房屋许可证为《单位自建经济适用住房内部销售许可证》。再审认为，案涉《巴黎广场店铺预购合同》是哈电地产公司预将巴黎广场第二层B区28号店铺使用权出售给宫茜茜，宫茜茜支付相应价款的合同，该内容符合买卖合同的基本特征。又根据该合同第十六条B项关于“商品房预售许可证正在办理之中，待取得正式许可证后，签订正式合同”的约定，该合同双方当事人具有待正式取得商品房销售许可证后，需重新签订正式合同以确立买卖法律关系的明确意思表示，故该合同为涉合同标的物买卖的预约合同。该合同意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《中华人民共和国合同法》第四十四条规定：“依法成立的合同，自成立时生效”；第四十五条中规定的“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效”，是指约定的条件成就时合同生效，而案涉合同第十六条B项约定显然不具有正式取得商品房销售许可证后，该合同生效的意思，故原判决认定案涉合同属于附生效条件的合同属认识错误。因案涉合同约定“商品房预售许可证正在办理之中，待取得正式许可证后，签订正式合同”，故哈电地产公司是否已经取得案涉商铺的商品房预售许可证，是决定能否签订正式合同的关键，也是判断本案宫茜茜诉讼请求是否成立的依据。根据哈尔滨市住房保障和房产管理局于2017年6月20日做出的关于乐福小区B区2层28号商铺房产有关情况的复函内容，案涉商服即该项目B栋商服部分为非销售部分，故哈电地产公司取得的《单位自建经济适用住房内部销售许可证》，不能视为案涉商铺的商品房预售许可证，签订正式合同的条件尚未成就。原判决虽然认为案涉合同属于附生效条件的合同错误，但其关于合同约定条件未成就，并据此判决驳回宫茜茜的诉讼请求并无不当，原判决结果应予维持。据此再审法院于2019年3月20日作出（2019）黑01民再38号民事判决，判决：维持原审法院（2017）黑01民终5282号民事判决。宫茜茜不服该判决向黑龙江省哈尔滨市人民检察院申请抗诉，该院于2019年7月1日作出哈检民（行）监［2019］23010000261号通知书，通知宫茜茜该院已于2019年7月1日提请黑龙江省人民检察院抗诉。黑龙江省人民检察院于2019年12月30日作出黑检民（行）监［2019］23000000390号不支持监督申请决定书，决定不支持宫茜茜的监督申请。在本案的审理过程中，宫茜茜向原审法院申请对案涉房产的市场价格依法评估，经委托黑龙江平安房地产估价有限公司进行评估，该公司出具黑平安涉诉估字［2020］第005号涉诉房地产处置司法评估报告，报告内容为“估价对象评估单价（取整）：10,500元／平方米建筑面积；估价对象评估整价（取整）：240,100元。另查明，原审法院于2020年1月20日将宫茜茜的民事起诉状副本等向哈电地产公司送达。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.双方之间签订的《巴黎广场店铺预购合同》是否应当解除；2.如解除《巴黎广场店铺预购合同》，哈电地产公司应向宫茜茜承担何种责任。关于宫茜茜、哈电地产公司之间所签订的合同应否解除的问题，原审法院认为宫茜茜、哈电地产公司于2004年12月23日签订的《巴黎广场店铺预购合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方应按照预购合同约定，全面履行各自的权利和义务。在本案中，宫茜茜按照预购合同约定履行了支付购房款的义务，哈电地产公司也出具了相关收据并交付了房屋，但哈电地产公司至法庭辩论终结前仍未通知宫茜茜签订正式的《商品房买卖合同》。宫茜茜现以哈电地产公司构成违约主张与其解除合同，虽哈电地产公司以其所出售的为案涉房产使用权而非所有权为由进行抗辩，不同意解除合同。因宫茜茜、哈电地产公司所签订的合同为涉合同标的物买卖的预约合同，在预约合同第十六条B项关于“商品房预售许可证正在办理之中，待取得正式许可证后，签订正式合同”的约定，现哈电地产公司在庭审过程中主张其所出售的为使用权且何时能够办理商品房预售许可证亦无法确定，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”之规定，故宫茜茜主张哈电地产公司违约并主张解除合同的诉请于法有据，予以支持。关于宫茜茜主张的各项赔偿数额的问题。1.关于宫茜茜主张的赔偿合同款128,566元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，涉案《巴黎广场店铺预购合同》解除后，故哈电地产公司基于该合同从宫茜茜处收取的购房价款128,566元，应返还给宫茜茜。同时，宫茜茜应将案涉房产返还给哈电地产公司；2.关于宫茜茜主张的进户损失及利息损失的问题，因宫茜茜实际接受了案涉房产并产生收益，故该项诉请不予支持；3.关于宫茜茜主张的可获得的利益损失（缔约机会损失）111,569元的问题。现宫茜茜主张其购买的为案涉房产的所有权，而哈电地产公司主张其出售的为使用权，而合同对此表述并不明确，属于重大误解。对于此重大误解，宫茜茜、哈电地产公司均承担相应的责任，应各自承担50％的责任，故宫茜茜的此项诉请合理部分为55,784.5元；4.关于宫茜茜主张的相关案件的诉讼费问题，因诉讼费为相关案件所处理的一部分，故经已生效判决确定的诉讼费应按判决予以确认，故宫茜茜的该项诉请不予支持。判决：一、确认宫茜茜与哈电地产公司于2004年12月23日签订的《巴黎广场店铺预购合同》于2020年1月20日解除；二、哈电地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向宫茜茜返还购房价款128,566元，同时宫茜茜于判决生效之日立即从位于哈尔滨市香坊区和平路巴黎广场第二层B区28号使用面积12.59平方米的店铺迁出；三、哈电地产公司于判决发生法律效力之日起十日内向宫茜茜支付利益损失55,784.5元；四、驳回宫茜茜的其他诉讼请求。本院二审期间，哈电地产公司提供了《巴黎广场合作经营协议》和回租款发放确认函及明细。拟证明宫茜茜经营期间获得的经营数额不存在损失。宫茜茜的质证意见：对证据的真实性无异议，对证明问题有异议，对证据关联性有异议。证明的问题诉说不清楚，和宫茜茜上诉请求无关且与哈电地产公司的反诉请求、上诉请求无关。本院认证意见：该组证据与双方的上诉请求无关，本院不予采信。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，生效判决已经认定宫茜茜与哈电地产公司签订的《巴黎广场店铺预购合同》性质为预约合同，哈电地产公司取得的《单位自建经济适用住房内部销售许可证》，不能视为案涉商铺的商品房预售许可证，签订正式合同的条件尚未成就，二审中，哈电地产公司仍表示案涉房产办理产权登记手续的期限无法确定，一审法院支持宫茜茜关于解除《巴黎广场店铺预购合同》的诉讼请求正确，本院予以认可。哈电地产公司关于该预约合同应继续履行的上诉请求不成立，本院不予支持。关于宫茜茜主张的可获得的利益损失（缔约机会损失）111,569元的问题。签订《巴黎广场店铺预购合同》系双方当事人真实意思表示，宫茜茜主张其购买的为案涉房产的所有权，而哈电地产公司主张其出售的为使用权，而合同对此表述并不明确，双方当事人均有应对此均有过错，一审法院确定宫茜茜、哈电地产公司各自承担50％的责任并无不当，本院对哈电地产公司和宫茜茜的该项上诉请求均不予支持。关于宫茜茜主张的相关案件的诉讼费问题。双方在《巴黎广场店铺预购合同》并未约定哈电地产公司对预售许可证办理情况负有告知义务，且宫茜茜作为完全民事行为能力人在提起诉讼前应当对此进行调查和了解或申请法院予以调取，故诉讼请求错误被法院驳回产生的诉讼费用应由其自行负担，其主张该笔费用由哈电地产公司负担没有法律依据和合同依据，本院不予支持。综上所述，宫茜茜、哈尔滨哈电地产置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。宫茜茜预交的二审案件受理费2711元，由宫茜茜负担，哈尔滨哈电地产置业有限公司预交的二审案件受理费5088元由哈尔滨哈电地产置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  宋彦辉审判员  王晓东审判员  梁红玉()二〇二一年四月二十八日法官助理咸雅芳书记员于杨