宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初11225号原告：马瑞，男，1983年10月5日出生，回族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：马传莉（系原告马瑞妻子），女，1985年2月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告：马传莉，女，1985年2月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：李小强，系公司执行总经理。委托诉讼代理人：罗仕燕，女，1994年11月10日出生，布依族，系公司员工，住宁夏回族自治区银川市西夏区。原告马瑞、马传莉与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和金凤房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告马瑞、马传莉及被告颐和金凤房地产公司的委托诉讼代理人罗仕燕到庭参加了诉讼。审理中，双方当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告马瑞、马传莉当庭变更诉讼请求如下：1.判令被告向原告支付违约金合计99505元。(1)房屋交房违约金以房屋总价363491元为基数按照日万分之1.5从2015年9月30日计算至2018年5月27日：363491元×1.5÷10000×970天=52887.94元；(2)房屋产权证违约金以房屋总价363491元为基数按照日万分之1.5从2018年5月28日计算至2020年9月27日：363491元×1.5÷10000×853天=46508.67元；后续未赔付增加日期产生的违约金，原告有权追诉；2.关于车库被告应按照52200元出售给原告，返还多收的5800元给原告；3.被告与原告签署的《关于解决违约金问题的协议》原告不予支持，给予免除，被告应返还原告6595.26元；4.要求被告返还房产证办理费用300元；5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年11月23日，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》，合同约定：1.原告购买被告开发的位于黄河西路与良田渠交汇处金凤花园xx房屋，房屋建筑面积为80.97平米，每平米为4489.2元，总价为363491元；2.与该商品房有关的抵押情况为未抵押；3.出卖人应当在2015年9月30日前向买受人交付该商品房，出卖人逾期交房，买受人不解除合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房屋价款万分之1.5的违约金，合同还对其他内容作了约定。合同签订后，原告按照约定向被告交付首付款和办理按揭贷款，但被告一直没有向原告交付该房屋。后原告多次催促被告交付该房屋，被告一直推诿不予交付。另有：1.原告2019年6月1日购买被告车库时出售价格为58000元，按照前期原告与被告签署的《金凤花园一期延期交房说明》第8条业主购买车位时额外给予9折优惠并附赠车位1年物业费，故车位费应该按52200元出售给原告，被告应少算5800元的车位费；2.被告与原告签署的《关于解决违约金问题的协议》中，扣除原告采暖费2227.62元(2017年2月5日至2017年3月31日及2017年冬季采暖费)以及物业费(含电梯费)4367.64元(2017年2月5日至2019年8月4日)，合计6595.26元。由于颐和金凤花园西区被告实际在2018年5月27日交房给业主，所以这期间的物业费和暖气费由被告承担。2018年以后的物业费根据前期2015年10月11日原告和被告签署的《金凤花园一期延期交房说明》第一条：所有购买金凤花园东西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行了付款义务的业主，将统一享受我公司每日万分之一点五的违约金，同时我公司再额外赠送以上业主2年物业费。故2018年5月27日到2019年8月4日产生的物业费属于赠送两年的物业费期间，故被告应给予免除。综上，原告认为，被告的行为已经构成严重违约，故依据相关法律规定诉至法院，请求判如所请。被告颐和金凤房地产公司辩称：1.原、被告于2019年6月1日就涉案房屋违约赔付事宜已经达成一致意见并签署协议，现原告违反协议约定，诉请被告承担逾期违约金，有违诚信原则，依法应予驳回。2019年6月1日，原、被告就涉案房屋签署了《关于解决违约金的协议》，就涉案房屋违约赔偿事宜进行核算并达成一致意见，协议系双方真实意思表示，未违背相关法律法规，合法有效，对双方均有约束力。协议第1条对被告须承担的违约金数额进行了确认，协议第3条明确表明原告同意被告优先以原告应交各项费用抵顶被告应付违约金，协议第4条、第5条均明确表明该协议系甲方对涉案房屋违约责任的总结算，即协议签订后，被告不再承担针对涉案房屋的违约赔付责任。现原告违反协议约定，诉请被告支付其逾期违约金共计99505元，没有事实依据，有违诚信原则，对被告明显不公平，依法应予驳回；2.原告诉请被告返还其占有涉案房屋期间因使用房屋产生的系列费用没有法律依据，依法应予驳回。原告已于2017年2月5日实际收楼并领取钥匙进场装修入住，实际占有了涉案房屋，享受了房屋居住利益，应承担其占有使用期间产生的系列费用(包括采暖费、物业服务费、电梯费等)，原告在享受了房屋居住利益且被告已向其赔付违约金的同时，诉请被告返还其使用房屋期间产生的相关费用6595.26元不符合常理，对被告明显不公平，且原告在《关于解决违约金的协议》第3条中明确表明：原告同意被告优先以原告应交各项费用抵顶被告应付违约金，现诉请被告返还其占有涉案房屋期间因使用房屋产生的系列费用，有违诚信原则，依法应予驳回；3.原告诉请被告返还车位出售款没有事实依据，依法应予驳回。被告与原告于2019年5月25日签署车位使用权出售协议，协议未违背相关法律法规，系双方真实意思的表示，合法有效，对双方均有约束力。协议对车位信息、价款、及使用期限均作出了明确约定，且车位出让总价58000元系优惠后价格，并经原告认可。协议签署后，被告按协议约定将车位交付给原告使用，原告在接收车位并使用至今，表明双方均认可协议内容，对车位价款并无争议。现原告违反协议约定，要求被告再次予以减免并退还车位款5800元无据可依，有违诚信原则，依法应予驳回；4.被告已就涉案房屋进行了备案并取得《初始登记证》，具备办理房屋产权证条件，履行了合同约定的义务，原告请求被告承担逾期办证违约金的适用条件及计算期间与合同约定不符，依法不应得到支持。被告于2018年5月28日取得涉案房屋《竣工验收备案表》，于2019年2月27日取得《初始登记证》，涉案房屋具备办理房屋产权证条件，被告已履行了合同义务，原告应自行前往办理产权登记。根据合同约定，被告应于涉案房屋交付之日起90日内取得房屋产权证，逾期按日计算向买受人支付全部房价款万分之1.5的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。即原告承担逾期办证违约金的期间至多为183天(2018年8月27日至2019年2月26日，扣除90天免责期：2018年5月29日至2018年8月27日)。原告诉请期间明显与事实不符，亦没有法律依据，且原告与被告就涉案房屋逾期违约赔付责任已在双方于2019年6月1日签署的《关于解决违约金的协议》中进行了清算，现原告违反协议约定再次向被告主张违约金，违背诚信原则，属于虛假的恶意诉讼，依法应予驳回。综上，请求法院依法驳回原告的诉请，维护被告的合法权利。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告马瑞、马传莉系夫妻关系。2014年，原、被告签订《银川市商品房买卖合同(预售)》一份，约定原告购买被告开发的位于银川市金凤区xx室房屋，房屋建筑面积为80.97平米，每平米为4489.2元，总价为363491元；被告应于2015年9月30日前向原告交付房屋；除不可抗力外，被告未能在2015年9月30日前将涉案房屋交付原告的，双方同意按照下列方式处理：原告不解除合同，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；因被告原因，原告未能在该房屋交付之日起90日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：原告不解除合同，自原告应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之1.5的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用，合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，原告按约向被告支付购房款363491元。2015年10月11日，原告马瑞、马传莉与被告颐和金凤房地产公司签订《金凤花园一期延期交房说明》一份，主要内容载明：所有购买金凤花园东、西区房屋并且按照房屋买卖合同约定履行付款义务的业主，统一享受被告每日万分之一点五的违约金，同时被告额外赠送以上业主2年物业费；违约金计算日期为合同约定交房日之次日开始到实际交房日前一日止的实际天数，违约金在实际交房日结算；该违约金可抵物业储备金和房屋契税、现金等形式结算；以上业主在购买金凤花园一期车位时公司再额外给予9折优惠并附赠车位一年物业费。2016年3月22日，被告颐和金凤房地产公司作出关于一期工程延期交付的协议一份，承诺西区、东区一期于2016年9月30日取得质监站核发的《工程竣工验收备案表》条件下交房；西区在5月30日后、东区在6月30日后，违约金赔付按照已付款万分之三/日计算，直至取得质监站核发的工程竣工备案表。2016年5月27日，被告颐和金凤房地产公司作出关于颐和金凤花园一期工程延期交付-致广大新老业主的告知书一份，告知中的主要内容同《关于一期工程延期交付的协议》内容一致。2017年2月5日，原告马瑞、马传莉接收涉案房屋，原告马瑞在涉案房屋收楼手续单中签字确认。同日，原告马瑞与案外人xx物业服务中心签订颐和金凤花园临时进场装修协议。2018年4月27日，被告颐和金凤房地产公司取得包含涉案房屋所在楼宇的《银川市房产测绘成果报告书》，经测量，涉案房屋建筑面积为85.49平方米。依据双方合同约定，面积误差比绝对值在3%以上的双方应据实结算，原告马瑞、马传莉至今未向被告颐和金凤房地产公司补交面积差价。同年5月28日，被告颐和金凤房地产公司取得颐和金凤花园一期xx#住宅楼《工程竣工验收备案表》。2019年2月27日，被告颐和金凤房地产公司取得金凤区颐和金凤花园一期xx住宅楼的不动产权证书。2019年3月8日，被告颐和金凤房地产公司在新消息报刊登公告，主要内容载明：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司开发建设的颐和金凤花园一期西区xx号住宅楼已取得不动产权证书。2019年6月1日，原、被告签订《关于解决违约金问题的协议》，针对被告颐和金凤房地产公司违约交房的违约事实达成协议，主要内容载明：违约金起算日期自双方签订的《商品房买卖合同》约定的收房日期次日起算至2018年5月27日。计算标准为按日以已付房款总额的万分之1.5计算，违约金金额总计为52833元，扣除原告购买车位款58000元（颐和金凤花园西区xx号地下车位）、面积补差金额20291元、物业维修基金4274.50元、采暖费2227.62元（2017年2月5日至2017年3月31日及2017年冬季采暖费）以及物业费（含电梯费）4367.64元（2017年2月5日至2019年8月4日）后原告应付被告现金为36327.76元；原告应付被告款项36327.76元应于签署该车位使用权出售协议时一次性付清；原告同意被告优先以原告应交物业维修基金、实测面积差额金、应交暖气费以及物业费进行抵顶违约金；本协议为原被告双方关于违约金的总结算，本协议签订后，原被告双方再无任何异议，原告即认可本协议是对被告违约责任的总结算。2019年5月25日，原告马瑞与被告颐和金凤房地产公司签订《车位使用权出售协议》，约定原告马瑞、马传莉自愿购买被告开发的颐和金凤花园西区停车位；车位编号xx；出让总价为58000元；原告马瑞、马传莉需在协议签订后7日内将车位出售费用一次性支付给被告，被告颐和金凤房地产公司承诺于2019年6月2日前将车位交付原告马瑞、马传莉使用；乙方（原告）责任：自行承担该停车位物业管理的有关费用；管理停车位的物业管理事务由原告马瑞、马传莉与物业公司另行签订停车管理服务合同。另查明，双方对原告马瑞、马传莉已办理涉案房屋不动产登记的事实均无异议。现原告马瑞、马传莉认为被告颐和金凤房地产公司逾期交房和逾期办证皆存在违约，故诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，原告马瑞、马传莉与被告颐和房地产公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》、《车位使用权出售协议》、《关于解决违约金问题的协议》合法、有效，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。一、关于原告马瑞、马传莉主张的逾期交房违约金。根据双方在《银川市商品房买卖合同（预售）》中约定，被告颐和金凤房地产公司应于2015年9月30日前向原告马瑞、马传莉交付涉案房屋。虽然原告马瑞、马传莉于2017年2月5日接收并入住房屋，但涉案房屋未取得《工程竣工备案表》，该交房行为不符合合同约定，被告颐和金凤房地产公司仍应承担违约责任。本案中，原、被告在《关于解决违约金问题的协议》中约定自2015年10月1日至2018年5月27日期间的逾期交房违约金52833元以面积补差金额、车位款等予以抵顶，同时约定双方就违约金再无任何异议，应视为原、被告对逾期交房违约金事宜已达成解决方案。现原告马瑞、马传莉再行向被告颐和金凤房地产公司主张逾期交房违约金，无事实及法律依据，本院不予支持。二、关于原告马瑞、马传莉主张的逾期办证违约金。根据双方合同约定，原告马瑞、马传莉应在补交差额购房款并取得全款发票后方可办理房屋产权手续。庭审中，原告马瑞、马传莉对其二人未向被告颐和金凤房地产公司补交差额购房款，但已取得涉案房屋产权证书的事实无异议，该办理房产证的行为应视为原告自愿履行《关于解决违约金问题的协议》。且原告马瑞、马传莉在庭审中回答其是否按照上述解决违约金问题的协议履行付款义务时陈述“2019年6月2日我给被告付尾款时，被告公司说发票出不来等电话通知”等可以证实，原告马瑞、马传莉自马瑞与被告颐和金凤房地产公司签订《关于解决违约金问题的协议》起至起诉均未就协议效力提出任何异议，并已部分履行该协议，本院认定上述协议合法有效，双方均应恪守履行。关于被告颐和金凤房地产公司辩称双方在《关于解决违约金问题的协议》中已约定“违约金总结算、甲乙双方再无任何异议”等，故其不应当承担逾期办证的违约责任的意见，本院认为，结合当事人陈述及协议中载明“由于各种原因导致存在延迟交房的违约事实，针对违约金问题双方自愿达成如下协议”等内容，如认定原告马瑞、马传莉自愿放弃被告支付涉案逾期办证的违约金，应当由当事人作出明确的意思表示。但本案中，原、被告并未对52833元系何种违约金作明确约定。因协议内容未涉及逾期办证违约金，本院认定上述违约协议仅为双方针对被告逾期交房违约而达成的协议，故对原告马瑞、马传莉要求被告颐和金凤房地产公司支付逾期办证违约金的诉讼请求，本院予以支持。虽然被告颐和金凤房地产公司因逾期交房行为于2016年3月22日作出违约金按每日已付款万分之三赔付的承诺，但综合考虑本案实际情况，该违约金约定过高。现原告马瑞、马传莉主张逾期办证违约金按已付购房款每日万分之一点五计算，不违反法律规定，本院予以支持。关于逾期办证的计算期间，被告颐和金凤房地产公司虽陈述实际已入户进行了房屋建筑面积测算，但双方均未向法庭提交证据证实被告颐和金凤房地产公司向原告马瑞、马传莉告知测算结果及通知原告马瑞、马传莉补交差额款的时间，故本院依据被告颐和金凤房地产公司在《新消息报》上刊登公告告知办理产权手续事宜的时间2019年3月8日，认定为原告知道或应当知道补交差额购房款的时间。因被告颐和金凤房地产公司原因导致原告马瑞、马传莉逾期办理房屋产权登记手续的，扣减合同约定的所有权登记期限90天，被告颐和金凤房地产公司应向原告马瑞、马传莉支付自2018年8月26日至2019年3月8日期间的逾期办证违约金10577.59元（363491元×0.15‰×194天）。三、关于原告马瑞、马传莉主张被告颐和金凤房地产公司返还多收取的车位费5800元。本院认为，金凤花园一期延期交房说明、《颐和金凤花园车位使用权出售协议》与《关于解决违约金问题的协议》中均涉及车位价款的约定。根据本案查明事实，原、被告签订金凤花园一期延期交房说明、《颐和金凤花园车位使用权出售协议》的时间分别为2015年10月11日、2019年5月25日，双方签订《关于解决违约金问题的协议》的时间为2019年6月1日。虽然被告颐和金凤房地产公司在金凤花园一期延期交房说明中承诺对购买金凤花园一期车位的业主额外给予9折优惠，但原告马瑞、马传莉未举证证明涉案车位合同约定的价款58000元系优惠前价格。结合当事人陈述及双方此后在涉案车位使用权出售协议、《关于解决违约金问题的协议》中均约定车位款为58000元的事实，本院认定双方自愿达成的车位最终交易价格为58000元。现原告马瑞、马传莉要求被告颐和金凤房地产公司按照52200元出售给原告，并返还多收的5800元，没有事实及法律依据，本院不予支持。关于原告马瑞、马传莉称其车位编号为xx号，因未向法庭提交证据予以证实，本院不予采纳。四、关于原告马瑞、马传莉主张被告颐和金凤房地产公司返还采暖费2227.62元及物业费（含电梯费）4367.64元，共计6595.26元的诉讼请求。本案中，原告马瑞、马传莉自认其于2017年2月5日收房，同日，原告马瑞在涉案房屋的收楼手续单及颐和金凤花园临时进场装修协议中签字确认。本院认为，原告马瑞、马传莉作为物业及采暖服务的实际使用人，其应当自行承担自实际使用涉案房屋即2017年2月5日起的物业费及采暖费。现原告马瑞、马传莉主张被告颐和金凤房地产公司返还上述费用共计6595.26元，鉴于原、被告已就上述事宜达成解决方案，另该部分费用涉及第三人利益，且被告颐和金凤房地产公司并未实际收取，故对原告马瑞、马传莉的该项诉讼请求本院不予处理。五、关于原告马瑞、马传莉主张被告返还房产证办理费用300元的诉讼请求，因原告马瑞、马传莉提交的证据系复印件，无法核实其真实性，本院对原告马瑞、马传莉的该项诉讼请求不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告马瑞、马传莉支付逾期办理房屋所有权登记违约金10577.59元；二、驳回原告马瑞、马传莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1269元（已减半收取），由原告马瑞、马传莉负担1149元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担120元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 李雅菲二〇二一年四月二十七日书记员 王利平