福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终563号上诉人（原审被告）：永泰县金管家物业管理有限公司，住所地福建省永泰县樟城镇吉祥温泉小区31-32号楼连接体一层。法定代表人：鄢行淼。委托诉讼代理人：鄢敏，女，该公司员工。被上诉人（原审原告）：邱秀花，女，1985年9月25日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：张小剑，男，1979年12月1日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：余秀兰，女，1984年2月17日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：余秀清，女，1976年4月25日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：周榕，女，1976年10月16日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：苏天勇，男，1980年5月17日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：唐静，女，1984年7月6日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：胡学洵，男，1980年9月11日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：黄振如，男，1979年5月22日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：卢仲蒙，男，1976年9月10日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审原告）：卢仙华，女，1978年5月13日出生，汉族，住福建省永泰县。邱秀花、张小剑、余秀兰、余秀清、苏天勇、唐静、胡学洵、黄振如、卢仲蒙、卢仙华共同委托诉讼代理人：周榕，女，1976年10月16日出生，汉族，住福建省永泰县。被上诉人（原审被告）：厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司，住所地福建省永泰县樟城镇杨梅路7号泰盛名居5幢201单元。负责人：李方甫，经理。委托诉讼代理人：袁艳丹，福建瀛坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：厦门市厦煌物业服务有限公司，住所地福建省厦门市湖里区东渡路南苑村48号一楼。法定代表人：王丽水，董事长。上诉人永泰县金管家物业管理有限公司(以下简称“金管家物业公司”)因与被上诉人周榕、邱秀花、张小剑、余秀兰、余秀清、苏天勇、唐静、胡学洵、黄振如、卢仲蒙、卢仙华（以下简称“周榕等8户业主”）、厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司（以下简称“厦煌物业永泰分公司”）、厦门市厦煌物业服务有限公司（以下简称“厦煌物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服福建省永泰县人民法院（2020）闽0125民初1860号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。金管家物业公司上诉请求：撤销一审判决，改判由厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司向周榕等8户业主返还装修保证金合计人民币贰万肆仟元整（¥24000）。事实和理由：一审认定事实不清，适用法律错误。一、《物业移交确认书》并未约定装修保证金，移交的财务账册中不包含该装修保证金款项，金管家物业公司也未实际收到厦煌物业永泰分公司移交的装修保证金。二、厦煌物业永泰分公司收取装修保证金的行为无法律依据，业主诉请退还违规费用于法有据。厦煌物业永泰分公司违法行为所产生的金钱之债系厦煌物业公司和厦煌物业永泰分公司与周榕等8户业主之间的债权债务关系，金管家物业公司与厦煌物业永泰分公司对这笔债务的转移并未取得周榕等8户业主的同意，该债务转移约定应属无效，应由厦煌物业公司和厦煌物业永泰分公司承担违法收取的装修保证金返还义务。另外，周榕在庭审中讲到其所交付的水逸居商业街店面的装修保证金并不在移交清册中，一审判决此项保证金由金管家物业公司支付无事实与法律依据。三、《物业移交确认书》中约定，自确认书签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦门市厦煌物业公司和厦门市厦煌物业永泰分公司无关，厦煌物业有限公司和厦煌物业永泰分公司与交接人（即金管家物业公司）不再有任何交接事项。该条款属于厦煌物业公司和厦煌物业永泰分公司事先拟定的格式合同条款，厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司为故意逃避债务承担，将违法所得据为己有，通过该格式条款加重金管家物业公司法律责任，免除己方责任，根据《中华人民共和国合同法》第四十条规定，该格式条款应属于无效，应根据实际产生的交付情况予以分配责任承担主体。周榕等8户业主辩称，要求退回押金，对金管家物业公司的情况不了解，当时钱是交给物业公司，交接问题是金管家物业公司与厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司的问题，与周榕等8户业主无关。厦煌物业永泰分公司辩称，一、金管家物业公司同意接管厦煌物业永泰分公司对外承担的所有债权债务包含案涉装修保证金，且厦煌物业永泰分公司已向金管家物业公司移交了装修保证金。1.2018年3月23日，厦煌物业永泰分公司与金管家物业公司签订《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》，双方确认装修保证金作为贷方金额进行移交，并约定不再有任何未接交事务。同日，双方还签订《物业移交确认书》约定：“双方同意按物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务）”厦煌物业永泰分公司与金管家物业公司关于移交的约定，属于双方真实合法有效的意思表示，是双方对权责进行交割的一致确认，相关内容对双方均具有约束力。且关于小区物业管理的经营权、管理权及债权债务的移交工作均早已履行完毕。2.2020年10月31日，福建省高级人民法院在（2020）闽民申4023号《民事裁定书》中也认定“二审判决认定金管家公司同意接管厦煌公司、厦煌永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，且该债权债务应当包含前述移交清册中所列明的装修保证金、垃圾清运费、公摊水电周转金，有合同依据。”二、由金管家物业公司向业主返还装修保证金符合双方约定和法律规定。1.水逸居小区业主在选定金管家物业公司接替厦煌物业永泰分公司对小区物业进行管理时，即应明确知悉两家物业公司会将包括装修保证金在内的业内资料、财务账册、合作合同、结余资金等全部进行移交。邱秀花等业主也认可了案涉装修保证金已转移给了金管家物业公司的事实，认可金管家物业公司为归还装修保证金的义务主体。综上，业主对于厦煌物业永泰分公司与金管家物业公司之间移交装修保证金的行为明知且认可，应由金管家物业公司向业主返还装修保证金。2.金管家物业公司主张的所谓《物业移交确认书》中的“格式条款”，是由厦煌物业永泰分公司与金管家在小区物业交接过程中共同协商确定的，并非厦煌物业永泰分公司为重复使用而预先拟定，该条款不是格式条款。三、为保证小区物业管理活动的顺利进行，避免给其他业主生活带来不利影响，物业公司与小区业主对进行装修时需缴纳装修保证金的约定并无不当，业主装修合格后依约可以取回装修保证金，不属于违规收费。四、由金管家物业公司向业主返还装修保证金符合商业公平。金管家物业公司同意按现状进行移交属于商业选择，其作为商事主体完全具备项目考察、选择经营以及权衡利弊的能力。金管家物业公司同意移交又反悔、不认可返还装修保证金义务已经转移的行为有违诚实信用原则和商业公平，不应得到支持。厦煌物业公司未作答辩。周榕等8户业主向一审法院起诉请求：1.请求判令金管家物业公司、厦煌物业永泰分公司、厦煌物业公司退还各户业主装修保证金2000元（周榕为4000元）；二、本案诉讼费用由金管家物业公司、厦煌物业永泰分公司、厦煌物业公司承担。一审法院认定事实:2014年1月16日，五环公司和厦煌物业公司签订了《福建省前期物业服务合同》。2015年8月4日，厦煌物业公司设立厦煌物业永泰分公司。2016年3月，厦煌物业永泰分公司进驻“五环•山水传说”水逸居小区，并为“五环•山水传说[水逸居]小区”7#、8#、9#、10#、11#、12#、13#、15#楼的小区业主提供物业服务，在管理期间收取邱秀花等7户业主装修押金每户2000元，周榕4000元。厦煌物业永泰分公司、金管家物业公司于2018年3月23日就物业服务管理移交事务分别制作并签订了《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》、《物业移交确认书》。其中《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》的主要内容如下：1、银行存款，以“福建省永泰县人民法院民事调解书”（2017）闽0125民初2708号为准；2、应收账款-物业管理费，借方金额437436.80元，详见明细表：7#楼共4页、8#楼共4页、9#楼共4页、10#楼共4页、11#楼共4页、12#楼共6页、13#楼共8页、15#楼共4页、店面共3页、车位共4页，合计45页；3、预收账款-物业管理费，贷方金额1258306.32元，详见明细表：7#楼共4页、8#楼共4页、9#楼共4页、10#楼共4页、11#楼共4页、12#楼共6页、13#楼共8页、15#楼共4页、店面共3页、车位共4页，合计45页；4、应收账款-五环实业（抵用券款），借方金额681555.60元，应收五环抵用券款为1057892.80-（2018.2.28之前管理费）376337.20=681555.60元；5、其他应付款-装修保证金，贷方金额1205000.00元，详见明细表共17页；6、其他应付款-装修垃圾清运费，贷方金额103774.50元，详见明细表共27页；7、其他应付款-水电周转金，贷方金额144887.94元，详见明细表共33页。合计：借方金额1118992.40元、贷方金额2711968.76元。备注：“山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）”签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司无关，厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。厦煌物业永泰分公司作为移交单位、金管家物业公司作为接收单位共同在《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》上签字、盖章进行了确认。当日双方共同确认的《物业移交确认书》的主要内容为“移交人、接交人就“五环•山水传说”水逸居小区物业服务管理移交事务确认如下：1、移交人、接交人共同确认移交人厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司，于2018年3月21日已经将厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司持有之“五环•山水传说”水逸居小区物业服务管理之安全、消防、内业资料、账务账册、合作合同、结余资金等所有该物业经营管理所需项目全面移交给了接交人，双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务），确认书签订之日起该项目发生的任何债权债务与厦门市厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司无关，厦煌物业服务有限公司及厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司与接交人之间不再有任何未接交事务。2、永泰县金管家物业管理有限公司确保小区下一任物业公司执行厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司在履行《福建前期物业服务合同》与相关供应方签订的合同（见附件：履行期内相关供应合同清单），或在确认书签订后以永泰县金管家物业管理有限公司名义重新与相关供应商协商签订合同。3、自2018年3月1日开始，厦门市厦煌物业服务有限公司永泰分公司入驻“五环•山水传说”项目期间聘请、雇佣的工作人员的工资和各类劳动待遇，均由永泰县金管家物业管理有限公司负责。”厦煌物业永泰分公司作为移交人与作为接交人的金管家物业公司在《物业移交确认书》上签字、盖章。2018年3月28日，金管家物业公司正式进驻“五环•山水传说[水逸居]小区”，开始为业主提供物业服务。周榕等8户业主于2020年7月20日向法院提起诉讼要求金管家物业公司、厦煌物业永泰分公司、厦煌物业公司返还装修保证金。另查明，2018年5月4日一审法院受理金管家物业公司与厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司合同纠纷一案,金管家物业公司向一审法院提出诉讼请求：一、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同返还金管家物业公司小区业主缴纳的装修保证金1205000元、二次装修垃圾清运费103774.50元、公摊水电周转金144887.94元，合计1453662.44元。二、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同向金管家物业公司返还垫付的电梯维保费用22320元、设备修缮费14264.30元、水电公摊费用（截止2018年2月28日）41678.59元、厦煌物业永泰分公司2018年2月维序员工资薪酬134929.12元、2017年度保洁员年终资金44978元、报销2017年度办公开支21953.25元，合计280123.26元；三、判令厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司共同承担本案全部诉讼费用。一审法院于2018年9月26日作出（2018）闽0125民初1157号民事判决：驳回永泰县金管家物业管理有限公司的诉讼请求。金管家物业公司不服该判决，上诉于福建省福州市中级人民法院，2019年2月27日福州市中级人民法院作出（2018）闽01民终10237号民事判决：驳回上诉，维持原判。后金管家物业公司向福建省高级人民法院提起再审，2020年10月31日福建省高级人民法院作出（2020）闽民申4023号民事裁定：驳回永泰县金管家物业管理有限公司的再审申请。一审法院认为，装修保证金是物业管理公司在业主装修房屋时收取的,应在业主装修完毕、经检查合格后及时返还业主。物业管理公司扣留装修保证金,不但没有法律依据,也没有合同依据,周榕等8户业主要求返还装修保证金的请求合法有据,一审法院予以支持。关于由谁返还装修保证金的问题，根据《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》所列明的内容，装修保证金为“应付款”，并记载为“贷方金额”，即该费用属于厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司对外承担的债务。根据《物业移交确认书》约定“双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务）”，但双方对“物理、财务所有现状”未作具体说明，对装修保证金的处理亦未有具体约定。仅从该条约定来看，表明金管家物业公司同意接管厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，在双方未有特别约定的情况下，该债权债务应包含前述移交清册中所列明的债权债务。鉴于此，理应由金管家物业公司向业主返还装修保证金。综上，判决：永泰县金管家物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还：邱秀花装修保证金2000元，张小剑、余秀兰装修保证金2000元、余秀清装修保证金2000元，苏天勇、唐静装修保证金2000元，胡学洵装修保证金2000元，黄振如装修保证金2000元，卢仲蒙、卢仙华装修保证金2000元，周榕装修保证金4000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元，由永泰县金管家物业管理有限公司负担。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明事实予以确认。另查明，周榕于2017年3月6日交纳装修保证金2000元，于2018年3月20日交纳装修保证金2000元。本院认为，物业管理公司扣留装修保证金,没有法律依据,也没有合同依据,应予返还。关于由谁返还装修保证金的问题，根据《物业移交确认书》约定“双方同意按该物业的物理、财务所有现状移交，接交人确认在签订本确认书之日起承受该项目的全部权利义务（含财务账册中列明的债权债务）”，但双方对“物理、财务所有现状”未作具体说明，对装修保证金的处理亦未有具体约定。但从该条文字面意思看，表明金管家物业公司同意接管厦煌物业公司、厦煌物业永泰分公司对外承担的所有债权债务关系，在双方未有特别说明的情况下，该债权债务应包含前述移交清册中所列明的债权债务。鉴于此，理应由金管家物业公司向业主返还装修保证金。此外，对于金管家物业公司认为“周榕在庭审中讲到其所交付的水逸居商业街店面的装修保证金并不在移交清册中，一审判决此项保证金由金管家物业公司支付无事实与法律依据”一节，虽然周榕于2018年3月20日交纳装修保证金2000元，在《山水传说水逸居物业财务移交清册（2018.2.28）》之后交纳，但该笔金额较小，应作为周榕补交原物业要求的装修保证金范围，故本院认为仍属于金管家物业公司与厦煌物业永泰分公司于2018年3月23日签订物业移交确认书中确定应移交的财产范围之内。综上所述，金管家物业公司的上诉请求不能成立，予以驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费400元，由永泰县金管家物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月十九日法官助理 游 佳书 记 员 蔡志前