北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0113民初15127号原告（反诉被告）：田克利，男，1955年8月24日出生，汉族，北京市房山区人。委托诉讼代理人：邹慧，北京朗空律师事务所律师。被告（反诉原告）：孟怀林，男，1958年2月25日出生，汉族，北京市顺义区人。委托诉讼代理人：朱琦，北京必奕律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘一隆，北京必奕律师事务所实习律师。原告（反诉被告）田克利与被告（反诉原告）孟怀林农村房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。双方当事人或其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告田克利向本院提出诉讼请求：1．请求确认原、被告双方就位于北京市顺义区××镇××村××街××胡同××号宅院于1995年8月12日签订的《契约》无效；2．要求判令被告将位于北京市顺义区××镇××村××街××胡同××号宅院及全部地上物腾退返还给原告；3．诉讼费由被告承担。事实与理由：1995年8月12日,原告将位于北京市顺义区××镇××村××街××胡同××号宅院卖给被告,被告是××镇××村民,该宅院内有五间房,作价11000元整。该宅院登记在原告名下,集体土地建设用地使用证号为顺义县××镇集建(证)字第××号。现本案被告并非涉诉宅院集体组织成员,其系北京市顺义区××镇××村人,依照我国相关法律,被告不能享有涉诉宅基地使用权,故原、被告之间买卖房屋契约违反国家法律规定,应属无效。原告为维护自己的合法权益,故诉至法院,请求依法支持原告诉讼请求。被告孟怀林辩称：不同意原告的诉讼请求，对方没有写明涉诉买卖合同违反了哪条法律规定，原告的请求没有法律依据。反诉原告孟怀林向本院提出诉讼请求：1．判令被反诉人返还购房款11000元；2．判令被反诉人赔偿房屋及附属设施重置损失70万；3．判令被反诉人宅基地区位补偿损失330万；4．判令被反诉人赔偿律师费损失8万；5．判令被反诉人承担评估费9000元；6．判令被反诉人承担本诉及反诉诉讼费。事实与理由：双方于1995年8月12日签订《契约》，约定对方作价1．1万元将涉诉宅院卖予我方。签订后，我方按约定支付款项，对方交付宅院房屋给我。我家十几口人居住在涉诉院落，期间房屋经过多次扩建，时间已经过去二十五年之久。对方索要房屋未果提起诉讼，其背信弃义行为给我方造成巨额损失，应当承担全部赔偿责任，故诉至法院。反诉被告田克利辩称：同意返还购房款1．1万元和装修、设备及附属物价款86688元，不同意对方其他过高的项目金额。评估费和诉讼费由法院酌定。经审理查明：涉诉宅院位于北京市顺义区××镇××村××街××胡同××号。宅基地使用权登记在原告田克利名下，《集体土地建设用地使用证》编号为顺义县××镇集建（证）字第××号。1995年8月12日，田克利与孟怀林就涉诉宅院房屋签订《契约》，田克利收到房款1．1万元并交付涉诉房屋给对方。现双方就合同效力、房屋腾退及损失等事宜诉至本院。审理中，经孟怀林申请，本院委托经摇号确定的中瑞国际房地产土地资产评估有限公司对涉诉土地区位补偿款、房屋及附属物重置成新价进行评估。2021年4月15日该公司出具《房地产估价报告》，评估结果为涉诉宅基地区位补偿价为414720元，涉诉房屋重置成新价为219941元，装修、设备及附属物价款为86688元。孟怀林为此预付鉴定费9000元。审理中，双方对估价报告发表质证意见，原告认可该报告。被告则称：对报告的真实性认可，但是对价格依据我方不认可。顺政发[2018]21号文件已经废止了，现行顺义区政府没有公布新的补偿依据，没有新的就应该依据市场规则，这也是最高法院2019年民商事审判会议纪要里面说的要综合考虑因素来进行评估。审理中，双方就具体赔偿金额有较大争议。上述事实，有双方当事人陈述、《房地产估价报告》《契约》以及庭审笔录等在案佐证。本院认为：宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系。宅基地属于农民集体所有，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条明确规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村房屋的买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，被告并非该村村民，其与原告的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的，因此双方签订的《契约》因违反法律的强制性规定，应属无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。本案中，因契约确认无效，故购房款1．1万元应当予以返还孟怀林。孟怀林应将涉诉宅院腾退并交还给田克利。本案焦点在于合同无效后的损失赔偿款数额大小问题。赔偿款数额的确定与导致合同无效双方过错比例相关。本案中，孟怀林并非本村村民，其与田克利的房屋买卖行为，在处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织的权益，是法律法规明确禁止的。同时，田克利与孟怀林签订的契约亦违反法律强制性规定，亦属无效。由此，双方对于合同无效均有过错，且田克利一方具有较大过错。《房地产估价报告》中房屋重置成新价符合法律规定，本院予以采纳。但该报告中对超占土地面积按百分之三十计算区位补偿价，属于偏低，本院予以适当调高。双方对此报告的所持异议，依据不足，本院均不予采纳。综上，故对孟怀林要求田克利支付区位补偿款、房屋及附属物重置成新价，本院予以支持。但孟怀林主张金额过高，本院按照双方过错程度确定因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失数额以及《房地产估价报告》确定的结果予以酌减。对于孟怀林主张的律师费损失，依据不足，且于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）田克利与被告（反诉原告）孟怀林就位于北京市顺义区××镇××村××街××胡同××号宅院于一九九五年八月十二日签订的《契约》无效；二、原告（反诉被告）田克利返还被告（反诉原告）孟怀林购房款一万一千元，于本判决生效之日起七日内履行；三、原告（反诉被告）田克利赔偿被告（反诉原告）孟怀林因《契约》无效后相应损失一百三十五万四千四百四十五元，于本判决生效之日起十五日内履行；四、被告（反诉原告）孟怀林于原告（反诉被告）田克利履行完毕上述第二、三项判决主文确定的义务后七日内腾退涉诉房屋并交还给原告（反诉被告）田克利；五、驳回被告（反诉原告）孟怀林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费38元（原告田克利已全部预交），由被告孟怀林负担，于本判决生效之日起七日内直付原告田克利。反诉案件受理费19800元（孟怀林已全部预交），由反诉原告孟怀林负担11800元（已交纳）；由反诉被告田克利负担8000元，于本判决生效之日起七日内直付反诉原告孟怀林。鉴定费9000元（孟怀林已经全部预交），由孟怀林负担4000元（已交纳）；由田克利负担5000元，于本判决生效之日起七日内直接付给孟怀林。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘飞虎二〇二一年四月二十三日书记员  荣 幸