山东省济南市钢城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0117民初419号原告：亓子有，男，1980年8月26日出生，汉族，住济南市钢城区。原告：闫声燕，女，1982年9月13日出生，汉族，住济南市钢城区。以上两原告共同委托诉讼代理人：金宝，济南钢城城区法律服务所法律工作者。被告：王志胜，男，1967年6月22日出生，汉族，住钢城区。委托诉讼代理人：董英，山东鲁中环宇（钢城）律师事务所律师。原告亓子有、闫声燕与被告王志胜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亓子有、闫声燕共同委托诉讼代理人金宝、被告王志胜委托诉讼代理人董英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。亓子有、闫声燕向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除原被告之间签署的《房屋买卖首付合同》；2、请求责令被告返还钢城区锦绣佳苑三期12号8楼西户房产一处；3、请求责令被告承担违约金200000元；4、诉讼费等费用由被告承担。事实和理由：原被告双方于2020年10月31日在中介公司签署《房屋买卖首付合同》一份，约定王志胜购买亓子有、闫声燕出售的钢城区锦绣佳苑三期12号8楼西户房产一处，约定了付款期限、违约责任等。截止诉前被告仅支付了40万元，余款57万元未在约定期限内支付，其行为已经构成违约。原告诉至法院，请求支持其诉讼请求。王志胜辩称，1、原告主张违约金200000元不成立，虽然合同约定670000元购房款于2020年12月31日前支付，但就剩余购房款570000元经双方协商达成新的付款协议，原告同意延期付款，被告每天支付100元利息，原告已经领取被告支付2021年1月6日至3月6日利息8500元，被告于2021年3月6日支付原告3月6日至4月6日利息3000元被原告退回，被告不存在违约，且合同约定违约金是扣除全部房款不符合法律规定，约定无效；2、原告在起诉前，没有通知被告，原告主张解除房屋买卖合同诉讼请求不符合事实与法律规定；3、被告购买房屋后，对房屋进行装修并实际入住，虽然双方达成新协议，原告突然起诉要求退房是原告违约，原告要求退房不成立。综上，请求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2020年10月31日，亓子有、闫声燕（甲方）与王志胜（乙方）签订《房屋买卖首付合同》，约定甲方将位于钢城区锦绣佳苑三期12#8楼西户住房出售给乙方，总价款970000元，合同签订之日乙方支付甲方房款100000元，2020年11月20日之前乙方必须将二次付款200000元交给甲方，剩余房款670000元必须于2020年12月31日前交付给甲方，并约定乙方必须按照合同规定日期将房款交于甲方，否则视为违约，如乙方违约，甲方扣除全部房款作为违约金，乙方退房。亓子有、闫声燕、王志胜均在合同上签名捺印。合同签订后，亓子有、闫声燕已经将房屋交付王志胜，王志胜仅支付购房款400000元，剩余570000元一直未支付。本院认为，亓子有、闫声燕与王志胜签订的《房屋买卖首付合同》，是当事人真实意思表示，不存在合同无效情形，并已实际履行，是依法成立并已生效合同，当事人均应按照合同约定全面履行自己义务。合同签订后，亓子有、闫声燕已将按照合同约定履行交付房屋义务，但王志胜却未按照约定分期支付购房款，截至诉讼尚欠570000元未付，王志胜对此予以认可。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”、第六百三十四条的规定：“分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。……”以及第五百六十六条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……”，本案中，王志胜未按照合同约定支付剩余购房款超过合同总价款的50%，后经原告多次催要，仍不履行支付义务，致使原告不能实现合同目的，构成根本违约，原告诉请解除合同、要求被告返还涉案房屋于法有据，本院予以支持。关于王志胜辩称其已与原告达成延期付款新协议，并已支付利息，不构成违约以及原告未提前通知留取合理期限不能解除合同的意见，经查，从双方提交的微信聊天记录中，可以看出双方只是约定支付利息，并未对逾期付款的期限进行协商达成新协议，原告自2020年12月被告未按期支付房款至诉讼前一日多次对被告进行催要，但被告均以各种理由拖延未支付，且双方均在聊天中提及通过诉讼解决，诉讼即是原告通知被告的一种方式，被告虽自称双方已达成新协议但并未提供证据，原告对此不予认可，故被告辩称没有事实和法律依据，本院不予支持。关于违约金，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十四条、第五百八十五条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条规定，双方在合同中约定的违约金过高，王志胜要求调整，鉴于王志胜已支付2021年3月6日前利息5500元，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》支持自2021年3月7日起至王志胜搬离涉案房屋之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算违约金，且不超过原告主张的200000元为限。鉴于亓子有、闫声燕坚持解除合同，王志胜要求退还已交付购房款400000元符合法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第六百三十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款、第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除亓子有、闫声燕与王志胜签订的《房屋买卖首付合同》；二、王志胜于本判决生效之日起十日内返还亓子有、闫声燕钢城区锦绣佳苑三期12号8楼西户房产并支付违约金（以570000元为基数，自2021年3月7日起至搬离涉案房屋之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍计算，以不超过亓子有、闫声燕主张200000元为限）；三、亓子有、闫声燕于本判决生效之日起十日内返还王志胜购房款400000元；四、驳回亓子有、闫声燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13500元，减半收取计6750元，由王志胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员  都 娟二〇二一年四月十三日法官助理  李金凤书 记 员  吕爱娟附相关法律条文：第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿数额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。第六百三十四条分期付款的买受人未支付到期价款的数额达到全部价款的五分之一，经催告后在合理期限内仍未支付到期价款的，出卖人可以请求买受人支付全部价款或者解除合同。出卖人解除合同的，可以向买受人请求支付该标的物的使用费。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十条买卖合同因违约而解除后，守约方主张继续适用违约金条款的，人民法院应予支持；但约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以参照民法典第五百八十五条第二款的规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。