辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初381号原告：辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司，统一社会信用代91211000MA0P5NJG1F。法定代表人：黄仕银，该公司总经理。委托代理人：王冠,该公司客服部员工。被告：陈胜鹏，男。原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉被告陈胜鹏物业服务合同纠纷一案，于2021年3月3日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人王冠到庭参加了诉讼，被告陈胜鹏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉称：原告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在园区提供物业服务。合同约定保莱蓝湾国际小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1元标准收取，被告系原告管理的3#3-2-1房屋业主，该房屋建筑面积89.2㎡。被告自2017年6月11日起拖欠住宅物业服务费，至2020年8月31日止，拖欠物业费3449.1元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第五条物业服务费用之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的3‰向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，诉至法院。请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费3449.1元。2、被告支付物业费违约金2604.7元，以上合计6053.8元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求：对违约金的请求放弃，物业费要求被告交纳2017年6月11日至2020年8月11日此间38个月的物业费3389.6元。同时提供如下证据：1、前期物业服务协议、物业管理服务合同、备案通知，证明原告对保莱小区进行服务及收费标准。2、告知函、服务通知书、短信通知，证明通知我方进驻小区进行服务及管理，通知被告交物业费。3、4958元收据，证明被告在2015年6月10日办理入住时交纳了包含物业费等相关费用，物业费只交纳了2015-2016年度物业费，以后发生的物业费没有向我公司交纳。4、照片12张，证明原告一直在按合同要求，对业主提供服务。被告陈胜鹏未答辩经审理查明，被告向保莱房地产开发（辽阳）有限公司购买商品房，该商品房位于辽阳市文圣区天福路保莱蓝湾国际小区52-3号楼3单元2层1号，建筑面积为89.2平方米。被告收房并验收入住，于2015年6月10日与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，由辽阳保莱物业服务有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议明确物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）每平方米每月1元。协议还约定了双方权利义务等条款。2016年11月15日，保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由辽宁保利物业管理有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议约定住宅楼物业费每平方米每月1元，电梯费每户每年432元，同时还约定了双方权利义务等条款。2018年2月19日，原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司对上述物业服务经过辽阳市住房和城乡建设委员会物业监管科进行备案，并出具《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业委托合同备案单》，该备案单显示：物业名称保莱·蓝湾国际，物业类型住宅，座落位置辽阳市文圣区，物业管理区域四至：东至文昌街，南至滨河路，西至襄平大街，北至市政府规划绿地，物业服务期限自2016年11月1日起至业主委员会成立之日止，物业服务标准1元/月/平方米（不含电梯运行费），电梯费432元/年。原告因此于2016年11月1日开始为被告居住的小区提供物业服务，被告拖欠2017年6月11日起至2020年8月11日止的物业服务费。关于拖欠物业费数额，双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为89.2平方米，2017年6月11日起至2020年8月11日应给付物业费1.0元x89.2平方米x38个月=3389.6元。为此原告多次通知被告交纳，被告仍未交纳，原告诉至本院。上述事实，有前期物业服务协议、物业管理服务合同、《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业合同委托服务备案单》、告知函、服务通知书、短信通知、收据、照片12张及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》均成立且合法有效，原告作为辽宁保利物业管理有限公司分支机构已经实际入驻并为被告居住的小区提供物业服务且经过有关部门备案，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务。被告未按约定履行给付物业费系违约行为，应承担民事责任履行给付义务。关于原告主张被告支付拖欠的物业管理费3389.6元一节，依据双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为89.2平方米，2017年6月11日起至2020年8月11日应给付物业费1.0元x89.2平方米x38个月=3389.6元，原告主张符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百五十三条之规定，判决如下：被告陈胜鹏于本判决生效后十五日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司2017年6月11日起至2020年8月11日止物业费服务费合计3389.6元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告陈胜鹏承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  李伟欣审 判 员  孙 骞人民陪审员  吴雁宏二〇二一年四月二十二日法官助理关植仁书记员张恺倩本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。