安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1502民初617号原告：林华彬，男，1968年4月5日出生，汉族，高中文化，浙江省温岭市人，自由职业者，住江苏省南京市雨花台区。原告：林挺，男，1997年7月15日出生，汉族，研究生文化，浙江省温岭市人，学生，住江苏省南京市雨花台区。原告：庄汝斌，男，1968年3月14日出生，汉族，初中文化，浙江省温岭市人，自由职业者，住浙江省温岭市。原告：庄稼，女，1994年3月17日出生，汉族，大学文化，浙江省温岭市人，自由职业者，住浙江省温岭市。四原告共同委托诉讼代理人：殷文，北京德恒（南京）律师事务所律师。被告：汪娟，女，1994年2月9日出生，汉族，初中文化，本市裕安区人，个体户，住安徽省六安市裕安区。原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼与被告汪娟租赁合同纠纷一案，本院2021年1月19日立案后，依法适用简易程序于2021年4月20日公开开庭进行审理，原告林华彬及四原告共同委托诉讼代理人殷文、被告汪娟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼向本院提出诉讼请求要求：1、解除2017年09月19日原被告签订的《商铺租赁合同》，被告立即腾空并向原告交付承租的位于六安市；2、被告支付原告违约金100000元；3、被告支付合同解除之日至实际交付商铺的商铺占用费，按每日819.44元计算；4、诉讼费、保全费、保全担保费、律师费由被告承担。诉讼中，原告变更第3项诉讼请求为“支付房租至合同解除之日，自解除日后支付房屋占用费至实际返还房屋之日”。事实与理由：2017年9月19日，四原告与被告签订《商铺租赁合同》一份约定，被告承租四原告位于六安市，租期三年零九个月，前三年每年租金295000元，后九个月租金为221250元；租金支付方式为一年一付，先付后租并提前一个月支付；合同履约保证金25000元。如承租人逾期支付租金，每逾期一天按年租金总额的2%支付出租人滞纳金；逾期超10天的合同自动终止解除，承租人支付出租人违约金100000元并赔偿由此造成的损失。合同签订后，被告依约付清了第一年租金295000元，后分别于2018年11月27日、12月3日、12月10日、12月13日，2019年10月30日通过银行转账和支付宝分别支付第二、三年度租金520000元，尚欠租金70000元及合同履约保证金25000元原告多次催讨无果。另有九个月租金221250元依约被告应于2020年10月30日前付清，但截至2020年12月1日被告仍分文未付。在原告于2020年12月02日向被告发出《解除合同通知书》后，被告于2020年12月03日支付了80000元，2020年12月09日原告提起诉讼，贵院诉前调解中心受理后。被告又于2020年12月15日支付了60000元，余款被告至今未付，故请求判如所请。被告汪娟辩称，我们与原告合同约定的租金为295000元，第一年我支付了该租金，第二年因地下商业街整个业绩下滑，部分业主主动调整了房租，我与原告2018年11月在物业办公室当着物业老总黄元中和方欣乐还有部分房东的面协商调整房租，达成2019年租金为280000元的口头协议，次日我即支付原告270000元。2019年11月12日晚原告发信息催交2020年房租并索要2018-2019年间从未索要的25000元租金，否认了2018年11月我与原告曾达成的280000元租金的协议，于是我再次支付原告250000元。2019年12月地下商业街整体要求租金下调，部分房东均下调20000元至60000元不等，我们周边商铺租金是220000元至260000元不等，我们是295000元实在承受不了，2020年2月12日又因疫情地下商业街关门至2020年4月20日才正常开门，但直到2020年7月后生意才慢慢恢复正常；疫情期间商铺经营损失严重，国家统一规定在疫情期间内免租3个月，当时我也要求原告在250000租金上给我们免一个月，但原告未予同意。我现在要求法院判决免除疫情期间租金并按合同期做完、合理确定租金；原告主张我方违约我不认可，不同意承担违约金。围绕诉讼请求，原告向本院提交了原被告的主体信息资料、商铺租赁合同、不动产权证书、付款凭证七份、微信与短信记录、解除合同通知书、诉讼材料收取清单，被告也向本院提交了微信聊天记录、政府发布停业证明及地下商业街恢复营业的证明、陈祖云合同，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告对原告提交的证据未提异议，原告对被告提交的陈祖云合同的关联性提出异议，其他未提异议。对原被告提交的证据，除陈祖云合同外，本院予以确认并在卷佐证。根据确认的证据，结合当事人陈述，本院确认下述事实：2017年9月19日，原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼等四人与被告汪娟签订一份《商铺租赁合同》约定，位于六安市解放路地下商业街的原告庄汝斌、庄稼共有的1136铺与原告林华彬、林挺共有的1138铺即D150、D152号商铺两间共同出租给被告汪娟，租期自2017年12月1日至2021年8月30日止，前三年年租金均为295000元，后九个月租金按年租金295000元计息为221250元，租金一年一付、先付后租，首期租金2017年10月20日前付清，次期租金2018年10月30日前付清，依次类推以后每期租金提前一个月支付，合同履约保证金25000元不充抵房租，在承租人将物业费、水电费等交清后，出租人如数退给承租人。承租人如逾期支付租金，每逾期一天按年租金总额的2%支付出租人违约金；逾期达10天本合同自动解除，承租人支付出租人违约金100000元并赔偿由此造成的损失。合同签订后，被告依约付清了第一年租金295000元，后分别于2018年11月27日、12月3日、12月10日、12月13日，2019年10月30日通过银行和支付宝计依次支付租金100000元、100000元、50000元、20000元、250000元计520000元，合同履约保证金25000元、被告依约应于2020年10月30日前支付的2020年12月1日至2021年8月30日止的租金221250元被告一直未付。原告为此于2019年10月18日曾向本院递交诉状后又撤回。2020年11月26日原告微信通知被告限期其三日内支付余欠租金，否则追究违约责任，但被告未在限期内履行义务。2020年12月2日原告发出《解除合同通知书》通知被告双方2017年9月19日签订的《商铺租赁合同》于2020年12月1日解除，后被告于2020年12月3日支付了租金80000元，2020年12月9日原告提起诉讼，本院在诉前调解中心调解过程中，被告又于2020年12月15日支付了租金60000元，余款被告至今未付，故原告请求判如所请。另查明，被告在承租四原告商铺期间，因执行六安市政府防控疫情措施，原告2020年2月12日至2020年4月20日间停业未予经营。本院认为，民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。原告依约交付出租商铺后，被告即有依约支付租金和保证金的义务。被告承租四原告商铺用于经营，六安市政府疫情公告发布前被告未依约全额支付租金与保证金显系被告单方违约，但原告却未以被告违约支付租金为由通知被告解除《商铺租赁合同》，疫情公告发布后，被告因疫情影响不能依约支付房租，原告却催告被告限期履行，被告未能在合理期限内履行义务原告即通知被告解除未履行部分的租赁合同，有违友善的社会价值要求，依法该解除通知的效力本院不予确认；现全国疫情并未全面结束，被告经营商铺尚有一定困难，结合被告后期仍在继续支付大部分房租的实际情况，继续履行租赁合同并不影响原告实现其合同目的，故原告起诉要求解除合同、要求被告返还其占用的D150、D152号商铺并支付违约金，依法本院不予支持，但原告要求被告支付房租本院予以支持。鉴于被告迟延支付房租的违约行为给四原告造成了利息损失，本院酌情确定被告自逾期之日按全国银行间同业拆借中心起诉当月即2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率支付租金利息损失。被告主张原、被告间达成了2019年租金为280000元的口头协议，四原告否认，被告又未能举证证实，依法本院对被告该主张不予采信，被告2019年仍应按年租金295000元支付。被告要求四原告自2020年始减低疫情期间租金，经本院调解与引导双方关于租金未能协商一致，结合疫情及其防控措施均能导致被告营业收入减少的实际情况，本院根据公平原则并参照疫情期间国有企业及行政事业单位房屋房租减免政策，自2020年1月1日起酌情减低四原告租金标准至90%，即减少租金49167元（295000÷12×20×10%）。综上，被告应支付四原告房租为102083元（295000元×2+221250元-520000元-140000元-49167元）。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百七十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第1条、第5条第一款、第6条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条之规定，判决如下：一、被告汪娟于本判决生效日起七日内支付原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼等四人租金102083元，并自逾期支付租金之日起按全国银行间同业拆借中心2021年1月公布的一年期贷款市场报价利率加计50%利率支付逾期租金利息损失至该租金实际付清日止（计息方法详见附件），款汇至浙江省台州市桥支行户名为林华彬的62×××11账户；二、驳回原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼要求解除2017年9月19日签订的《商铺租赁合同》、被告立即腾空并返还原告六安市的诉讼请求；三、驳回原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼要求被告汪娟支付违约金100000元的诉讼请求；四、驳回原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费7830元减半收取3915元，被告汪娟负担3500元，原告林华彬、林挺、庄汝斌、庄稼共同负担415元，诉讼费汇至六安农村商业银行股份有限公司皋城路分理处户名为六安市金安区人民法院的20×××55账户。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  陶宝华二〇二一年四月二十日书记员  张帮荣附：法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定,履行民事义务,承担民事责任。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百七十四条法律对其他有偿合同有规定的，依照其规定；没有规定的，参照买卖合同的有关规定三、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条买卖合同对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金的约定，但该违约金的起算点应当随之变更。买卖合同约定逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由拒绝支付该违约金的，人民法院不予支持。买卖合同约定逾期付款违约金，但对账单、还款协议等未涉及逾期付款责任，出卖人根据对账单、还款协议等主张欠款时请求买受人依约支付逾期付款违约金的，人民法院应予支持，但对账单、还款协议等明确载有本金及逾期付款利息数额或者已经变更买卖合同中关于本金、利息等约定内容的除外。买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算；违约行为发生在2019年8月20日之后的，人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准为基础，加计30—50%计算逾期付款损失。三、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》1.疫情或者疫情防控措施导致当事人不能按照约定的期限履行买卖合同或者履行成本增加，继续履行不影响合同目的实现，当事人请求解除合同的，人民法院不予支持。疫情或者疫情防控措施导致出卖人不能按照约定的期限完成订单或者交付货物，继续履行不能实现买受人的合同目的，买受人请求解除合同，返还已经支付的预付款或者定金的，人民法院应予支持；买受人请求出卖人承担违约责任的，人民法院不予支持。5.承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。附二：利息损失计息方法1、2018年12月1日至2019年11月30日租金295000元：自2018年11月1日起以295000元为基数计利息损失至2018年11月26日；自2018年11月27日起以195000元为基数计利息损失至2018年12月2日；自2018年12月3日起以95000元为基数计利息损失至2018年12月9日；自2018年12月10日起以45000元为基数计利息损失至2018年12月12日；自2018年12月13日以25000元为基数计利息损失至2019年11月30日；2、2019年12月1日至2020年11月30日租金267958元（2019年10月30日付250000元-25000元）：自2019年11月1日起以42958元（267958元-250000元+25000元）为基数计利息损失至2020年12月2日；3、2020年12月1日至2021年8月30日租金199125元：自2020年11月1日起以199125元为基数计利息损失至2020年12月2日（支付80000元-42958元=37042元）；自2020年12月3日起以162083元(199125元-37042元)为基数计利息损失至2020年12月14日；自2020年12月15日起以102083元为基数计利息损失至该款付清为止；