广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终1465号上诉人（原审原告）：广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社，住所地广东省佛山市顺德区。负责人：林某。委托诉讼代理人：曾燎原，广东天环律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈振国，该经济社理事。被上诉人（原审被告）：李琼心，女，1965年8月13日出生，汉族，住广东省佛山市顺德区。委托诉讼代理人：黄嘉珍，广东正帆律师事务所律师。上诉人广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社（以下简称南江经济社）因与被上诉人李琼心房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初21846号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。南江经济社上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.李琼心立即向南江经济社支付超面积土地占用费86187元（以225.62平方米为基数按2元/平方米/月计算，从2004年8月1日起计至2020年6月30日止）及利息（以86187元为基数，从起诉之日起按6%年利率计算至李琼心缴清之日止）；3.李琼心从2020年7月1日起至交还超面积使用土地之日止，以225.62平方米为基数，按6元/平方米/月计算，每月月底前向南江经济社支付超面积土地占用费，以及利息（以应付款为基数按6%年利率计算，从应付之日起，至李琼心缴清之日止）；4.本案诉讼费由李琼心负担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。李琼心多占用的土地，要么是其擅自占用，要么是其与南江经济社原班子成员串通导致，但未经南江经济社（某股份小组）股东大会决议，属于恶意串通，故意损害集体利益，应属无效。李琼心对此应承担全部责任，一审判决认定南江经济社存在主要过错属认定事实不清。二、一审判决适用法律不当。李琼心拒不交还多占用土地给南江经济社属恶意，逾期未支付多占用土地的占用费理应支付利息，一审判决没有参照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款等法律规定判令李琼心支付利息，属适用法律不当。李琼心辩称，一、李琼心未使用案涉多占用的土地，无需交还土地及支付占用费。案涉多交付土地内有变压器、电线杆等电力设施，为电力设施保护区域，按照《电力设施保护条例》《电力设施保护条例实施细则》的规定，不得兴建建筑物、构筑物，不能作为租赁物使用。李琼心未实际使用过该土地。南江经济社自交付租赁物至起诉前，从未向李琼心主张多占用土地并支付相应租金。在李琼心使用案涉租赁物期间，经常发现有人剪断、偷窃电力设施，同时经常有人在该区域种植蔬菜、水果等。为了保证电力设施正常运转，避免出现触电伤亡事故，李琼心才砌矮墙围住多交付的土地区域。二、一审判决已查明系南江经济社的原因向李琼心多交付土地，其自身过错造成的利益损失不应由李琼心承担。三、南江经济社主张李琼心擅自多占土地、与他人恶意串通毫无事实依据。综上，南江经济社的各项上诉请求无事实与法律依据，应予驳回。南江经济社向一审法院起诉请求：1.李琼心立即向南江经济社交还超出《厂房用地租用协议》约定用地面积的225.62平方米土地；2.李琼心立即向南江经济社支付超面积土地占用费86187元（以225.62平方米为基数按2元/平方米/月计算，从2004年8月1日起，计至2020年6月30日止）及利息431元（以86187元为基数按6%年利率计算，从2020年5月30日起，暂计至2020年6月29日，应至李琼心缴清之日止）；3.李琼心从2020年7月1日起，至李琼心交还超面积使用土地之日止，以225.62平方米为基数，按6元/平方米/月计算，每月月底前向南江经济社支付超面积土地占用费，以及利息（以应付款为基数按6%年利率计算，从应付之日起，至李琼心缴清之日止）；4.本案诉讼费用由李琼心承担。一审法院认定事实：2004年8月1日，南江经济社作为甲方与作为乙方的李琼心签订《厂房用地租用协议》一份，约定，甲方将位于东以某厂，南以某厂，西是空地，北以某厂为界，厂房用地面积为2038平方米租给乙方使用，租期从2004年8月1日起至2024年8月31日止。每月管理费按每平方2元计算，服务费按照每年2万元计算。从2008年9月1日至2024年8月31日止，因厂房棚架破烂，乙方不再缴交每年2万元的服务费。管理费由2004年8月1日起计，每年分四个季度上缴，并于每个季度首月内，上缴完毕当季度管理费，每季度管理费为12228元。如乙方拖欠三个月租金，则按拖欠金额每天万分之四缴付滞纳金给甲方。协议期满或解除时，乙方搭建的建筑物及一切购置物归乙方自行处理。《厂房用地租用协议》签订后，南江经济社向李琼心交付了土地及地上建筑物，南江经济社自行对建筑物进行了修整并使用。另查明，南江经济社于2019年委托佛山市顺德区某公司对南江经济社签署的各租赁合同项下实际交付的土地（含地上建筑物）面积进行测绘，经测绘，南江经济社认为其实际交付给李琼心占有使用的土地及地上建筑物的占地面积为2263.62平方米，比《厂房用地租用协议》约定的厂房占地面积多交付了225.62平方米。南江经济社遂于2020年5月23日通过邮政速递向李琼心送达了《超出使用面积的出租物业补交租金明细表》，要求李琼心补交相应的租金，李琼心于同年5月24日收到文件。南江经济社、李琼心对于补交租金未能达成一致意见，南江经济社遂诉至一审法院。再查明，南江经济社自认，其交付给李琼心的厂房并无取得建设工程规划许可证，李琼心承租厂房后对厂房进行修整、重建，亦无进行报建。李琼心称南江经济社主张的多交付部分土地为电力设施建设范围，不能建设建筑物，李琼心出于避免电力设施遭受破坏的目的，砌了矮墙将南江经济社多交付部分土地予以围闭，李琼心对于包括矮墙、厂房在内的占地面积为2263.62平方米并无异议。一审法院认为，李琼心以案涉土地已被征收权属属于国家所有为由认为南江经济社并非本案适格原告，但李琼心现所占有使用的土地及地上建筑物是由南江经济社交付给其使用，李琼心并无证据证明现有产权人或其他权利人向李琼心主张案涉租赁合同项下权利，根据合同的相对性，南江经济社具有向李琼心主张权利的诉讼主体资格，故对于李琼心关于南江经济社不享有原告诉讼主体资格的抗辩意见，一审法院不予以采纳。南江经济社与李琼心签署的《厂房用地租用协议》，其租赁的标的为土地及地上建筑物，应为房屋租赁合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条第二款“乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理，但法律另有规定的，适用其规定”及第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”以及《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，南江经济社与李琼心签订的《厂房用地租用协议》无效。关于南江经济社诉请的退还所交付的225.62平方米土地问题。因李琼心对于南江经济社所诉称的南江经济社实际向李琼心交付了2263.62平方米土地及地上建筑物并无异议，现南江经济社要求李琼心返还超出《厂房用地租用协议》约定的225.62平方米土地合法有据，一审法院予以支持。关于李琼心应否向南江经济社支付超出《厂房用地租用协议》约定面积的225.62平方米用地的占用费。一审法院认为，南江经济社自认是因其自身原因在向李琼心交付场地时多交付了诉请的225.62平方米用地，李琼心并不存在违反合同约定自行多占用的行为，南江经济社因自身过错造成的自身利益的损失不应由李琼心予以承担，南江经济社要求李琼心支付2004年8月1日至2020年5月24日期间的占用费于法无据，一审法院不予以支持。南江经济社已于2020年5月24日告知李琼心其多交付了225.62平方米用地的事实，且李琼心对南江经济社多交付了225.62平方米用地的主张亦无异议，理应在知晓该事实后及时向南江经济社返还多交付部分的占地，李琼心未能予以返还且事实上已通过围闭矮墙的方式占有使用了该部分土地，理应于收到通知次日起向南江经济社支付相应的占有使用费，占有使用费按照《厂房用地租用协议》约定管理费标准，按照2元/平方米/月予以计付至占地归还之日止，南江经济社主张自2020年7月1日起按照6元/平方米/月计算无事实与法律依据，一审法院不予以支持。对于南江经济社诉请的占用费利息，实质为应得占用费的损失赔偿，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”的规定，合同无效的主要过错在于南江经济社，发生多交付行为的过错亦在于南江经济社，其向李琼心主张的损失赔偿，一审法院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条、第五条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、李琼心应于判决生效之日起十日内向南江经济社交还位于东以某厂，南以某厂，西是空地，北以某厂为界面积为225.62平方米的土地；二、李琼心应于判决生效之日起十日内向南江经济社支付因南江经济社多交付的225.62平方米用地的占有使用费（自2020年5月25日起按照2元/平方米/月计付至交还225.62平方米用地为止）；三、驳回南江经济社的其他诉讼请求。本案受理费减半收取为977.34元（已由南江经济社预交），由南江经济社负担900元，由李琼心负担77.34元（李琼心负担部分由李琼心直接向南江经济社支付，一审法院不作收退）。二审期间，各方当事人未提交新的证据。经审查，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。本院认为，本案为租赁合同纠纷。二审争议焦点为南江经济社诉请的占有使用费及利息是否应予以支持。首先，南江经济社在一审起诉状中自认因自身原因多交付225.62平方米土地给李琼心占有使用，其在上诉状中却又主张要么是李琼心擅自占用，要么是李琼心与南江经济社原班子成员串通导致，南江经济社的上诉主张不仅与起诉状主张不一致，而且是其主观猜测，未提供证据予以证明，本院不予采信。南江经济社作为出租人，理应清楚知悉租赁物的面积、位置等信息，其因自身原因即使向承租人交付超出合同约定面积的土地，应对其过错导致的损失自行承担责任。故其诉请李琼心就超出合同约定面积的225.62平方米土地支付2004年8月1日至2020年5月24日期间的占有使用费及利息，缺乏理据，本院不予支持。其次，一审判决李琼心自2020年5月25日起至交还225.62平方米土地之日止按照2元/平方米/月向南江经济社支付占有使用费。南江经济社上诉主张自2020年7月1日起应按市场价6元/平方米/月计算占有使用费。对此，本院认为，双方签订的《厂房用地租用协议》约定租期自2004年8月1日起至2024年8月31日止，每月管理费按每平方2元计算。南江经济社主张的期间在租赁合同约定的租期内，该期间的租金是以2元/平方米/月管理费的标准计收。虽然该租赁合同因违反法律的强制性规定而无效，但一审法院参照该合同约定的租金标准计付225.62平方米土地的占有使用费，处理恰当，本院予以维持。南江经济社主张应按6元/平方米/月计算占有使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。至于南江经济社主张的占有使用费利息，由于案涉合同无效的主要过错方以及多交付土地的责任方为南江经济社，南江经济社主张李琼心支付占有使用费利息，依据不足，本院不予支持。综上所述，南江经济社的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2123.68元，由上诉人广东省佛山市顺德区大良街南江股份合作经济社负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴行政审 判 员 吴媛媛审 判 员 姜欣欣二〇二一年四月十二日法官助理 李秋月书 记 员 肖玲玲