广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初838号原告：赵敏洁，女，1969年4月17日出生，汉族，住广州市越秀区，委托诉讼代理人：张丽，广东智奇诺律师事务所律师。被告：广州合生翠景房地产有限公司，住所地广州市海珠区叠景路160号614房。法定代表人：潘平，董事长。委托诉讼代理人：罗小珊，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：霍许，被告员工。原告赵敏洁诉被告广州合生翠景房地产有限公司（以下简称合生翠景公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵敏洁的委托诉讼代理人张丽、被告合生翠景公司的委托诉讼代理人罗小珊、霍许到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵敏洁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付迟延办证违约金34123元（以3071078元为本金，自2017年7月5日起至实际办理房产证并交付之日止，按每满一年按已付购房款1%的标准计算）2、判令本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告向被告购买了广州市海珠区逸景东五径16号1003房，房屋总价为3071078元。合同签订后，原告按约定将房款支付给被告。根据合同附件七《补充协议》第13、16条约定，被告应当在商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为原告办妥产权登记，并将以原告为产权人的房地产权证交付原告；否则，被告应从逾期之日起，每满一年按已付购房款1%（约为万分之0.28/日）向原告支付迟延办证违约金。原告于2016年1月1日办理收楼手续，被告未按上述约定的时间为原告办妥房地产产权证。原告按约履行了付款义务，被告却未按约履行其办证义务，被告应向原告承担迟延办证违约责任。被告合生翠景公司辩称：不同意原告的诉讼请求。一、被告早于2015年向广州市规划和自然资源局申请涉案工程规划验收，后因建设用地红线重叠问题，被告被推迟办理包括涉案房屋在内的不动产首次登记（即大确权），迟延办证为政府原因。根据附件七《本合同的补充协议》第10条的约定，被告有权顺延办理房地产权证。二、被告对原告提出的迟延办证违约金的起算日、截止日、迟延天数、已付购房款总额及违约金的计算标准均有异议。尽管原告因个人原因向被告申请提前收楼，办理房产权证期限仍应从合同约定的交房期限届满之日2016年4月30日起算550日（2017年11月1日），而迟延办证的起算日应为2017年11月2日。原告主张违约金的部分期间已经超过法律规定的3年诉讼时效。被告承担违约责任的时间应从原告起诉书之日起倒推三年（具体起算时间应根据法院的受案通知书上记载的受案时间予以确认），超过三年的部分应当不予支持。若原告起诉状落款日(2021年1月18日)为案件受理日，则2018年1月18日之前的违约金请求权已超过诉讼时效。迟延办证违约金的计算截止日应为房管部门出具房产证之日(2018年8月8日)，并非房产证交付原告之日。2018年5月18日，被告寄送告知原告涉案房屋已具备办理《不动产权证书》的条件，其应在2018年5月21日-25日提供相应资料，并提示逾期办理产生的责任及后果由原告自行承担；但原告迟延至2018年6月9日才提交。故原告自身迟延的15日应从逾期办证天数中扣除。综上，原告违约金请求权起始日为2018年1月19日，截止日为2018年8月8日，同时扣减原告迟延提交办证资料15日，即可计算违约金的日期为187日。涉房屋的已付购房款总额不应包括被告已退还房屋面积差款35771元，该已退还款项应在购房款总额中予以扣除，原告实际已付购房款总额为3035307元。违约金的计算标准应为日万分之0.27。经审理查明：2015年4月11日，原告（乙方、买方、通讯地址海珠区叠景路彩榕街9号604房）与被告（甲方、卖方、通讯地址海珠区广州大道南1028号内进400米逸景翠园销售中心）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方所购商品房为海珠区广州大道西面侧、鹭江村南侧地块逸景翠园自编8栋第10层1003号房；（第七条）总金额3071078元；（第十三条）甲方应当在2016年4月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第二十一条）双方同意选择“乙方委托甲方办理”《房地产权证》；甲方应当在商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）乙方委托甲方办理产权登记的，如因甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第二十九条）本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效；等。“附件七：本合同补充协议”中的第13条约定：双方同意对合同第二十一条第2种方式（乙方委托甲方办理《房地产权证》）的内容调整为：甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记；第14条约定：……如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算；第16条约定：双方同意对合同第二十二条“乙方委托甲方办理产权登记”而迟延办理产权登记的违约责任调整为：从逾期之日起，每满一年甲方按已付购房款1%向乙方支付违约金；等。上述合同签订后，被告向原告出具了共计3071078元的购房款发票。原告于2016年1月1日接收了涉案房屋。2018年5月18日，被告按照合同约定的原告通讯地址海珠区叠景路彩榕街9号604房邮寄《关于办理的通知》，要求原告于2018年5月21日至25日（9：00至17：00）带齐以下资料到被告海珠区艺洲路612号紫龙府销售中心办理结算手续作申报契税用：1、商品房买卖合同原件，2、房款及装修合同款全额发票或者收据原件，3、身份证原件及复印件，建设银行的存折或储蓄卡复印件；等。该邮件妥投证明显示正在投递。原告表示不记得收过该邮件。2018年6月3日，被告出具《结算证明》给原告，载明涉案房屋现房价为3035307元。2018年6月9日，原告向被告提交办理不动产权证资料。2018年6月14日，被告向原告退回面积差房款35771元。2018年8月8日，广州市国土资源和规划委员会核发涉案房屋的《不动产权证书》，将涉案房屋的产权登记至原告名下。2020年12月3日，原告委托律师按照广州市海珠区叠景路160号614房邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》，该邮件妥投证明于2020年12月14日退回妥投。诉讼中，原告表示：原告按照被告注册地址向被告邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》；被告应在原告实际收楼之日即2016年1月1日起550日前办理房产证，故违约金从2017年7月5日起计。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。合同当事人均应按合同约定履行义务。关于迟延办证违约金起止时间的问题。原告已将上述合同约定的款项支付完毕，则被告应及时履行办证义务。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》附件七第13条关于“甲方应在该商品房交付之日起550日内到房地产登记机构为乙方办妥产权登记”、第14条关于“如双方在本合同第十三条约定的交房期限之前办妥房屋交接手续的，办理房产权证期限仍从合同约定交房期限届满之日起算”的约定，被告应在合同约定交房期限届满之日起550日内即2017年10月31日前办理房产权证，否则，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款1%向原告支付违约金。被告未在上述期限内履行办证义务，已构成违约，故原告要求被告支付自2017年11月1日起至2018年8月8日止的迟延办证违约金的诉讼请求，合法有理，本院予以支持。原告关于违约金从实际接收涉案房屋之日起550日的次日即2017年7月5日起计的主张以及被告关于违约金从合同约定交房期限届满起算550日的次日起即2017年11月2日起算的抗辩意见，均不符合合同约定，本院不予采纳。关于诉讼时效问题。被告辩称2018年1月18日之前的违约金诉请已超过诉讼时效。原告主张其于2020年12月3日向被告住所地邮寄《要求支付延迟办证违约金律师函》，该邮件显示退回妥投，而该邮件并非按照《商品房预售合同》约定的通讯地址进行邮寄，故本院难以认定原告的上述律师函构成诉讼时效中断。原告于2021年1月18日提起本案诉讼，故原告主张的2018年1月18日之前的迟延办证违约金已过诉讼时效，本院不予支持。原告主张的2018年1月19日至2018年8月8日期间的迟延办证违约金没有超过诉讼时效，本院予以支持。关于原告迟延提交办证资料的天数应否从逾期办证天数扣除的问题。被告主张其于2018年5月18日向合同约定的原告通讯地址邮寄《关于办理的通知》，要求原告于2018年5月21日至25日提交办理不动产权证资料，原告迟延提交办证材料的天数应从逾期办证天数中扣除。按照原、被告签订的《商品房预售合同》的约定，本合同要求或允许的通知和通讯，均自收到时起生效。被告的上述邮件妥投证明显示正在投递，被告未举证证明上述邮件原告已收到，原告对此亦不予确认，故被告的上述主张依据不足，本院不予采纳。关于迟延办证违约金标准的问题。按照上述合同约定，从逾期之日起，每满一年被告按已付购房款1%向原告支付违约金。由于原告在实际收楼后有收到被告退的面积差房款，故违约金应以原告实际支付的房款分段计算，即从2018年1月19日起至2018年6月14日止以3071078元为基数，从2018年6月15日起至2018年8月8日止以3035307元为基数，按每日1%÷365日的标准计算。原告要求按每日1%÷360日的标准计算缺乏依据，本院不予采纳。另，被告表示是“政府原因”导致迟延办证，但并未提交相关证据予以证明，应承担举证不利的后果，故本院对其上述抗辩意见不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告广州合生翠景房地产有限公司在本判决生效之日起10日内向原告赵敏洁支付从2018年1月19日起至2018年8月8日止的迟延办证违约金（从2018年1月19日起至2018年6月14日止，每日按照3071078元×1%÷365日的标准计算；从2018年6月15日起至2018年8月8日止，每日按照3035307元×1%÷365日的标准计算）；二、驳回原告赵敏洁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费327元，由原告负担165元，被告负担162元。上述受理费已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨美满二〇二一年四月二十八日书记员  于悦姗古嘉琪何国卫