福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0703民初756号原告:兴业银行股份有限公司建阳支行,住所地福建省南平市建阳区中山路**,统一社会信用代码9135078466928536XN。负责人:张凌,行长。委托诉讼代理人:秦裘洁,男。被告:林宗森,男,1970年6月13日出生,汉族,住福建省永泰县。被告:林月莲,女,1970年3月28日出生,汉族,住福建省永泰县。被告:福建美加德地产开发有限公司,,住所地福建省南平市建阳区潭城街道朱熹大道**御景湾****店统一社会信用代码91350784553215036J。法定代表人:庄美华,总经理。委托诉讼代理人:陶梅香,女。原告兴业银行股份有限公司建阳支行(以下简称兴业银行建阳支行)与被告林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案,本院于2021年3月25日立案后,依法适用简易程序,于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告兴业银行建阳支行的委托诉讼代理人秦裘洁、被告福建美加德地产开发有限公司的委托诉讼代理人陶梅香到庭参加诉讼,被告林宗森、林月莲经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。兴业银行建阳支行向本院提出诉讼请求:1.解除兴业银行建阳支行与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司于2015年11月27日签订的编号为191547768101000《个人购房抵押(保证)借款合同》;2.林宗森、林月莲偿还兴业银行建阳支行借款本金583816.15元及利息53287.75元(包括正常息及罚息,截止2021年3月10日止正常利息45868.4元、罚息5717.68元),之后的利息按合同约定的利率计算至借款本金实际清偿之日止;3.判令福建美加德地产开发有限公司对上述第二项诉请承担连带还款责任;4.确认兴业银行建阳支行对林宗森、林月莲为本次借款提供的抵押物即坐落于南平市建阳区潭城街道朱熹大道3369号(御景湾)11幢32层23201#(潭房预建阳字第201503073号)的房产折价或者拍卖、变卖该房屋的所得价款在抵押物担保范围内享有优先受偿权。诉讼过程中,兴业银行建阳支行变更第二项诉讼请求为林宗森、林月莲偿还兴业银行建阳支行借款本金583816.15元及利息45868.4元、罚息5717.68元,之后的利息按合同约定的利率计算至借款本金实际清偿之日止。事实和理由:2015年11月27日,兴业银行建阳支行与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司签订编号为191547768101000《个人购房抵押(保证)借款合同》,林宗森为主债务人,林月莲为共同债务人,福建美加德地产开发有限公司为保证人。该合同约定:1.借款金额为660000元;借款期限为240个月,自2015年11月27日至2035年11月27日止,本笔贷款适用于第一套房的房贷贷款政策(17.2);2.借款执行利率等于定价基准利率乘以系数1.0,借款逾期的,罚息利率为借款利率上浮50%(17.3);3.借款偿还方式为固定日还本付息,自借款发放次月起每月15日及借款到期日为还款日(17.5);4.债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约,违约发生后,债权人有权解除借款合同,要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用(13);5.连续发生一期违约后,本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%(17.8);6.因债务人未履行本合同项下的义务而引起诉讼或其他法律纠纷,债权人所支付的实现债权的费用由债务人、担保人承担(16.7);7.实现债权的费用,包括但不限于诉讼费、律师代理费、财产保全费、申请执行费等(1.6)。福建美加德地产开发有限公司作为担保人提供连带担保责任,保证期间为阶段性担保:保证期间为每笔主债务履行届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起,保证人的保证责任解除。同时林宗森、林月莲自愿以房产设定抵押,抵押担保范围为本合同项下借款本金,利息(含罚息、复利)、违约金、抵押权人实现债权的费用等。双方办理了抵押权预告登记,兴业银行建阳支行取得潭房他证建阳字第2015036**抵押权预告登记凭证。以上合同签订后,兴业银行建阳支行于2015年11月30日放款至林宗森账户660000元。自2019年7月15日起,林宗森未依约偿还借款本息,截止到2021年3月10日尚欠兴业银行建阳支行借款本金583816.15元及利息53287.75元(包括正常息及罚息,截止2020年3月10日止正常利息45868.4元、罚息5717.68元),兴业银行建阳支行与林宗森、林月莲至今还是抵押权预告登记,福建美加德地产开发有限公司依约应当承担连带担保责任。兴业银行建阳支行依约履行放款义务后,林宗森、林月莲却未依约还本付息,兴业银行建阳支行多次与林宗森、林月莲协商无果,故诉至法院,请求判如所请。林宗森未作答辩。林月莲未作答辩。福建美加德地产开发有限公司辩称,确实有承担阶段性担保责任;该房屋已于2018年1月15日办理了初始登记,可以办理不动产权证,多次通知过林宗森、林月莲,他们没有来办;现该套房产已被南安市人民法院拍卖,已向南安市人民法院提出案外人执行异议,希望能将拍卖款优先偿还给兴业银行建阳支行,若处理无结果,愿意承担担保责任。根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2015年11月27日,兴业银行建阳支行与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司签订《个人购房抵押（保证）借款合同》（合同编号191547768101000）,林宗森为主债务人,林月莲为共同债务人,福建美加德地产开发有限公司为保证人。该合同主要内容为:1.借款金额为660000元;借款期限为240个月,自2015年11月27日至2035年11月27日止,本笔贷款适用于第一套房的房贷贷款政策;2.借款执行利率等于定价基准利率乘以系数1.0,借款逾期的,罚息利率为借款利率上浮50%;3.借款偿还方式为固定日还本付息,自借款发放次月起每月15日及借款到期日为还款日;4.债务人不按本合同规定按时偿还借款本息即构成违约,违约发生后,债权人有权解除借款合同,要求债务人清偿所有到期或未到期的借款本金、利息及其他费用;5.连续发生一期违约后,本合同项下的借款执行利率调整为在调整当时借款定价基准利率的基础上上浮50%。福建美加德地产开发有限公司作为担保人提供连带担保责任,保证期间为阶段性担保:保证期间为每笔主债务履行届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起,保证人的保证责任解除。同时林宗森、林月莲自愿以房产设定抵押,抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息（含罚息、复利）、违约金、抵押权人实现债权的费用等。双方于2015年10月10日对坐落于南平市建阳区潭城街道朱熹大道3369号（御景湾）11幢32层23201＃办理了预购商品房抵押权预告登记,预告登记号为:潭房预建阳字第2××0号。以上合同签订后,兴业银行建阳支行于2015年11月30日放款至林宗森账户660000元。自2019年7月15日起,林宗森未依约偿还借款本息,截止到2021年3月10日尚欠兴业银行建阳支行借款本金583816.15元及利息45868.4元、罚息5717.68元。本院认为,兴业银行建阳支行与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司订立的《个人购房抵押(保证)借款合同》,真实合法,为有效合同。兴业银行建阳支行履行了出借义务,林宗森、林月莲借款后,未按约向兴业银行建阳支行偿还借款本息,已构成违约,现兴业银行建阳支行起诉要求解除与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》及林宗森、林月莲偿还全部借款本息及逾期罚息,于法有据,本院予以支持,但借款利息及逾期罚息总和不得超过年利率24%的标准。合同双方当事人就抵押房产仅办理预告登记手续,至今未办妥正式抵押登记手续,兴业银行建阳支行亦未取得房屋他项权证,兴业银行建阳支行主张就抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿,无法律依据,本院不予支持。根据《个人购房抵押(保证)借款合同》约定：“保证期间为每笔主债务履行届满之日起二年。如果债务人已办妥房屋所有权证和以债权人为抵押权人的房屋抵押登记手续,则自债务人将该房屋的抵押权利凭证正本等交由债权人收执之日起,保证人的保证责任解除”,由此,福建美加德地产开发有限公司为本案所涉借款提供的是阶段性保证担保,抵押房产至今未办理正式抵押登记手续,福建美加德地产开发有限公司应按约定在保证担保范围内对借款人的债务承担连带保证责任。《个人购房抵押(保证)借款合同》成立于2015年11月27日,法律事实形成于《民法典》实施前,依法应当适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。林宗森、林月莲经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭,本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条,《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条第一款、第四十一条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定,判决如下：一、解除兴业银行股份有限公司建阳支行与林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司签订的《个人购房抵押(保证)借款合同》(合同编号191547768101000)；二、林宗森、林月莲应于本判决生效之日起十日内偿还兴业银行股份有限公司建阳支行借款本金583816.15元、利息45868.4元及罚息5717.68元(该利息和罚息计算至2021年3月10日,之后利息及罚息按合同约定计算至本金实际清偿之日止,但两项费用总和不得超过年利率24%的标准)；三、福建美加德地产开发有限公司对上述第二项确定的债务承担连带清偿责任；四、驳回兴业银行股份有限公司建阳支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10171元,减半收取计5085.5元,由林宗森、林月莲、福建美加德地产开发有限公司负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的,以上诉法院生效判决为准),负有履行义务的当事人须依法按期履行判决,逾期未履行的,应向本院报告财产状况,并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知,违反本条规定的,本案申请执行后,人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施,构成犯罪的,依法追究刑事责任。审 判 员 杨仕俤二〇二一年四月十九日法官助理 蒋佳慧书 记 员 黄 艳本案依据的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的,为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的,按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的,保证人应当对全部债务承担责任。第四十一条当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的,应当办理抵押物登记,抵押合同自登记之日起生效。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤,无正当理由拒不到庭的,或者未经法庭许可中途退庭的,可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。