山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初248号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安路107号，统一社会信用代码9137020068258177XT。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：中国建设银行股份有限公司青岛市分行，住所地山东省青岛市崂山区深圳路222号。 负责人：郝子健，行长。 委托诉讼代理人：魏友祥，山东康桥（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：吕咸民，山东康桥（西海岸）律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室，统一社会信用代码913702007768452381。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层，统一社会信用代码913702126645017568。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称“明霞公司”）与被告中国建设银行股份有限公司青岛市分行（以下简称建行青岛分行）、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张红，被告建行青岛分行的委托诉讼代理人魏友祥、吕咸民到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.依法撤销青岛市中级人民法院（2021）鲁02执异50号执行裁定书，判决准许对被告威乃达公司名下位于青岛市市北区产的执行；2.本案所有的诉讼费用由三被告负担。事实与理由：青岛市中级人民法院执行部门作出的2021年2月3日送达的（2021）鲁02执异50号执行裁定书，裁定中止对威乃达公司名下位于青岛市市北区产的执行，认定事实错误，适用法律错误，特提起执行异议之诉。具体理由如下：一、青岛市中级人民法院执行部门作出的（2021）鲁02执异50号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，被告建行青岛分行的执行异议申请不能排除案件执行。1、案涉房屋的《青岛市商品房预售合同》的真实性无法确认，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）款“在查封之前签订合法有效的书面买卖合同”的法律规定。被告建行青岛分行于2010年12月30日签订商品房预售合同，预售合同签字页加盖的是威乃达公司的“销售专用章”而非公章，且法定代表人处无签字或盖章，且签字页写明“原件处无日期，复印件有日期”，相同的合同原件和复印件还不一致，因此商品房预售合同的真实性无法确认，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（一）款的规定。2、被告建行青岛分行在查封之前未合法占有案涉房屋，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。（1）案涉房屋违法交付。《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉房屋至今未竣工验收，未取得竣工验收备案证，违反预售合同约定的单体竣工验收后的交付条件，违反了《建筑法》合法交付的强制性法律规定，违法交付占有。（2）被告建行青岛分行提交的证据不能证明其在查封前合法占有使用案涉房屋。水电费、物业费没有支付凭证，且水电费、物业费发票上均未写明案涉房屋对应的房屋地址及房号，被告建行青岛分行同步在案涉房屋所在区域还购买了其他房屋，因此，所提供的水电费单据不能证明系交纳的案涉房屋水电费；物业费发票出具及盖章主体是青岛十五大街商业管理有限公司，非预售合同所附前期物业管理服务合同指定物业管理企业青岛博宇物业管理服务有限公司，所交纳的物业费与本案案涉房屋无关，不能证明案涉房屋的实际占有和持续使用状态。因此，被告建行青岛分行未能举证证明其在人民法院查封之前长期自主合法占有使用案涉房产，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（二）款的规定。3、被告建行青岛分行提交的证据不能证明其已支付全部价款，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（三）款“已支付全部价款”的法律规定。被告建行青岛分行出具的电汇凭证，系被告自行出具，且付款人处信息空白，不能证明被告建行青岛分行系付款人，亦不能证明所付款项是案涉房屋的购房款，电汇凭证的真实性无法确认，不能证明案涉房屋的购房款已实际付清。4、被告建行青岛分行对案涉房屋未办理过户登记存在过错，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）款“非因买受人的原因未办理过户登记”的规定。（1）被告建行青岛分行未在商品房预售合同约定的合同生效后15天内向被告威乃达公司主张权利，要求向房产登记中心申请预购商品房预告登记，其自行放弃合同约定办证权利，对案涉房屋未办理过户登记存在过错。（2）被告建行青岛分行提交证据不足以证明案涉房屋未办理过户登记系被告威乃达公司的过错及原因所导致，不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第（四）款的规定。5、本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行的情形，《执行异议和复议规定》第二十八条应当严格限制其适用范围，不得进行扩大解释，应进行限缩性解释，（2021）鲁02执异50号执行裁定书认定事实错误，适用法律错误。《执行异议和复议规定》第二十八条规定中的“不动产”应当限定于居住用房，保护的是房产买受人的居住利益，保障的是买受人必要生活和生存权利。案涉房屋均属于商铺，属于“生产性、商业性经营用房”，与28条所保护的生存价值相异，且被告建行青岛分行未能举证证明涉案房屋系其唯一住房，不符合第二十八条所规定的保护买受人居住用房生活保障和生存权利的立法目的和立法本意，且在权利位阶上不具有优先于执行债权的地位，本案不符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定排除执行的情形。二、根据青岛市不动产登记中心的登记结果，案涉房屋登记在被告威乃达公司名下，威乃达公司才是案涉房屋的权利人，被告建行青岛分行不是案涉房屋的权利人，不享有物权。原告首轮查封案涉房屋，有权申请执行登记在被执行人威乃达公司名下案涉房屋，符合法律规定。《民法典》第209条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”不动产物权以登记为公示生效的要件，占有不动产不产生物权变动的法律效果。涉案房屋登记在威乃达公司名下，威乃达公司是案涉房屋的所有权人。原告作为申请执行人，享有的金钱债权为赋予强制执行效力的执行债权。被告建行青岛分行享有的仅为基于房屋买卖的一般债权，与申请执行人的执行债权相比顺位应当劣后受偿。申请执行人申请执行登记在被执行人威乃达公司名下的房产，符合法律规定。综上，被告建行青岛分行提起的执行异议没有事实和法律依据，不能排除对案涉房产的执行，其执行异议应当予以驳回。 被告建行青岛分行辩称，一、青岛市中级人民法院执行部门作出的（2021）鲁02执异50号执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确。建行青岛分行提出的执行异议申请符合《最高人民法院关于办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条的规定，应当排除对涉案房产的执行。1、建行青岛分行在涉案房屋查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。2010年12月30日威乃达公司就与建行青岛分行对涉案房屋签署了《青岛市商品房预售合同》，该合同签约主体适格，意思表示真实，内容不违反国家强制性法律规定，合法有效。至于原告所称合同加盖“销售专用章”而非公章法定代表人签字，根本不影响合同的效力。2、建行青岛分行在查封之前已合法占有涉案房屋。建行青岛分行于2012年5月12日将涉案房屋作为营业网点使用至今，建行青岛分行在申请执行异议时已经提交了涉案房屋的水电费、物业费交付凭证，能够充分的证明建行青岛分行合法占有涉案房屋至今。3、建行青岛分行对涉案房屋已支付全部价款2010年12月30日建行青岛分行就将涉案房屋的全部价款支付给威乃达公司，建行青岛分行提交的电汇凭证及威乃达公司出具的收据可以证明。4、非因建行青岛分行的自身原因未办理过户登记建行青岛分行未办理房屋过户登记系威乃达公司的原因，建行青岛分行本身没有任何过错。至今，涉案房屋及周边房屋都不能办理房产证，在原告申请执行威乃达公司的案件中，有多人提出执行异议，能够证明涉案房屋至今不能办理房产证。二、关于《执行异议和复议规定》第二十八条适用《执行异议和复议规定》第二十八条规定的“不动产”并非限于居住用房，该条是关于无过错不动产买受人物权期待权的保护条件，第二十九条是关于房屋消费者物权期待权的保护条件。第二十八条和第二十九条是一般条款与特别条款的关系，购房者可选择适用，（2021）鲁02执异50号执行裁定书适用法律正确。综上，原告的诉讼请求不能成立，请求依法驳回其诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案明霞公司的执行依据取得情况。青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因明霞公司已预交全部仲裁费，威乃达公司、赛赛公司应该将费用直接给付明霞公司。以上款项共计542748298.00元，威乃达公司、赛赛公司应自本裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因威乃达公司未履行生效法律文书所确定的义务，明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3．关于执行异议审查情况及本案诉讼来源。本案执行过程中，建行青岛分行就案涉房产向本院执行部门提出案外人执行异议，请求依法终止对案涉房产的执行。本院于2021年1月26日作出(2021)鲁02执异50号执行裁定书，支持了建行青岛分行的异议，裁定中止对案涉房产的执行。原告明霞公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 4.关于建行青岛分行与威乃达公司签订合同及履行情况。 2010年12月30日，建行青岛分行与威乃达公司签订涉案两份《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案，2010年12月30日缴纳全部购房款并占有使用涉案房产。 在本院审理的（2021）鲁02民初320号另案中查明，2015年4月22日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局等出具《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，回复称涉案项目：A1A2区已分别于2013年12月10日及2014年1月10日通过建设单位威乃达公司按相关规定程序组织的单体竣工验收。A1区于2014年3月3日取得了竣工验收备案证。A2区因威乃达公司尚未缴纳齐全配套费，未能办理竣工验收备案。因涉案房屋未办理过户登记手续等，张秀等多名业主曾于2017年9月到有关部门信访。 上述事实，有当事人提交的商品房预售合同、收款收据、银行转账凭证、房屋交接书、租房合同、十五大街商业大街出具的证明、违约金支付协议等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为原告明霞公司要求继续执行涉案房产的诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中案外人建行青岛分行早在涉案房屋被查封数年前已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定该房屋买卖合同关系的有效性及真实性。从合同履行情况来看，建行青岛分行已支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非建行青岛分行自身原因造成，故建行青岛分行构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于本案中原告明霞公司的执行依据为普通金钱债权，并无担保物权等优先受偿权，本院执行部门据此认定建行青岛分行对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权并裁定中止对涉案房产的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费153683元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年四月三十日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  李春雨