广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5507号上诉人（原审被告）：林德，男，1963年2月17日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：邓敏玲，女，1974年3月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：叶思刚，广东三民律师事务所律师。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：范彬，广东三民律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广东康景物业服务有限公司，住所地：广东省广州市中山大道105号华景新城华门阁二楼。法定代表人：何超华，该公司总经理。委托诉讼代理人：曾景熙，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴米琪，广东普罗米修（广州）律师事务所律师。上诉人林德、邓敏玲因与被上诉人广东康景物业服务有限公司（以下简称康景公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初24447号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。林德、邓敏玲上诉请求：1.撤销一审民事判决，驳回康景公司的全部诉讼请求；2.康景公司负担本案全部诉讼费用。事实和理由：根据《中华人民共和国物权法》第七十三条规定，建筑物的架空层属于共用部分。林德、邓敏玲和康景公司签订的《前期物业管理协议》第一条明确约定康景公司不得占用本物业的共用部位、共用设施设备或改变其使用功能。康景公司未经林德、邓敏玲许可私自在架空层搭建建筑违反了上述协议约定，损害了林德、邓敏玲的利益，林德、邓敏玲有权依据《前期物业管理协议》第二十七条约定要求康景公司限期整改。林德、邓敏玲多次要求康景公司拆除，康景公司至今未履行，林德、邓敏玲有权根据《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定拒绝支付物业费。即使林德、邓敏玲需要支付物业费，由于康景公司存在过错导致林德、邓敏玲拒绝支付物业费，故原审法院要求林德、邓敏玲承担违约责任显然不合理，应予纠正。康景公司辩称：不同意林德、邓敏玲的上诉请求，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审维持原判。对于林德、邓敏玲提及的违法建筑问题，康景公司作为物业服务管理一方无权对涉案小区是否存在违法建筑进行认定，也无法对涉嫌违章的建筑进行拆除。康景公司向一审法院起诉请求：1.林德、邓敏玲支付拖欠的管理费12891元及违约金(违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额0.1%的标准收取，从发生之日起计至林德、邓敏玲实际付清之日止)，暂计至起诉之日为4587.90元，共计17478.90元给康景公司；2.本案的诉讼费用由林德、邓敏玲承担。一审法院经审理认定本案事实如下：广东珠江侨都房地产有限公司作为甲方和康景公司作为乙方签订《物业管理委托合同》，由甲方将珠江帝景苑倚泓轩委托给乙方进行物业管理。其中，第三条，房屋建筑共用部分的维修、养护和管理，包括楼顶、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、架空层、地下室、水池、集水井等。第四条，共用设施、设备及场地的使用、维修、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水道、垃圾道、烟囱、共用照明、天线、中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、高低压配电房、发电机、智能化设备、潜水泵、通风及防排设备、人防设施、停车场管理设备等。第十三条，负责向业主和物业使用人收取下列费用，1、物业管理服务费；2、公共水电分摊费用……；第十七条：委托管理期限为自2013年5月1日起至业主大会或业主委员会依法选聘新的物业公司进场之日止。第十九条，乙方的权利义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度……；4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备绿化等的年度维修养护计划和大、中修方案，经双方议定后由乙方组织实施，维修费用从公用设施专用维修基金中提取……；7、每年向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支账目。第二十条：乙方须按下列约定，实现目标管理：房屋外观完好、整洁；设备运行正常；房屋及设施设备的维修养护及时、无隐患；绿化生长良好，分布合理……，小区在乙方接管后两年内达到市级优秀住宅小区标准。第二十一条：物业管理服务费：本物业管理服务费，住宅房屋由乙方按照建筑面积每月每平方米1.8元向业主或物业使用人收取，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰缴纳滞纳金。第三十一条：自本合同生效之日起30日内，根据甲方委托管理事项，办理完成交接验收手续。林德、邓敏玲于2002年7月6日填写《业主、住户入住合约》，显示其入住的物业单元为：珠江帝景苑倚泓轩××座××。2002年7月6日，康景公司与林德、邓敏玲签订《前期物业管理服务协议》，约定由康景公司为林德、邓敏玲所购的珠江帝景苑倚泓轩××座××提供物业服务，其中，第一条第二款第10点，不得占用本物业的公用部位、公用设施设备或改变其使用功能。第二条第一款，公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道、其他公用部位等；第二条第二款，共用设施设备是指（包括但不限于）共用的上下水管道、落水道、水箱、加压水泵、电梯、有线电视天线、供电线路、通讯线路、照明、锅炉、供热线路、供气线路、消防设施、保安设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋、附属市政设施等。第四条，乙方交纳物业管理服务费用，从房地产开发单位实际交付所购房屋之日起计，住宅按建筑面积（最终以房产证建筑面积核算）每月每平方米1.8元……。第十一条第四款，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金，或终止部分或全部物业服务直至缴清应缴费用。此外，康景公司提交《欠费明细表》，显示林德、邓敏玲每月应缴物业费429.7元，从2017年7月至2019年12月共拖欠康景公司物业费12891元。一审法院认为：林德、邓敏玲作为案涉房屋的业主，在和康景公司已经签订《前期物业管理服务协议》的情况下，应当按照约定全面履行自己的义务。该合同虽为格式合同，但该合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，故为合法有效。根据当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为案涉房屋的物业服务费及违约金应否支持的问题。对此，一审法院作评判如下：关于林德、邓敏玲是否应当支付拖欠的物业费。《物业管理条例》第四十一条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。”依据上述规定，林德、邓敏玲在收楼后负有按照《物业管理委托合同》的约定，按时支付物业服务费的合同义务。林德、邓敏玲2002年7月6日就已经填写《业主、住户入住合约》，而拖欠的物业费发生在2017-2019年之间，可认定案涉房屋已完成法律意义上的交付，林德、邓敏玲理应向康景公司交纳物业服务费。对于林德、邓敏玲以康景公司在涉案房屋的楼房加建违章建筑等问题为由而主张免除物业服务费的抗辩意见，一审法院不予采纳。具体理由为：1、康景公司作为案涉小区的物业服务企业，其所提供的物业服务并非针对特定业主，而是涉及整个案涉小区及全体业主，小区内的每一业主都应为其享受的物业服务支付相应对价。林德、邓敏玲作为案涉小区的其中一户业主，其已实际享受了康景公司提供的物业服务，理应向康景公司支付物业服务费。林德、邓敏玲以康景公司未对其提出的违章建筑问题进行积极、有效的处理而拒付物业服务费，依据不足，而且该建筑物是否属于违法建设及如何处理，应由相关行政管理部门负责处理，不属于人民法院民事诉讼审理的范围，林德、邓敏玲可另循法律途径解决。2、由于物业服务是一个动态的长期的过程，且物业服务合同由多项服务内容组成，林德、邓敏玲的上述抗辩只能证明案涉小区在某时段、某方面的物业服务状况，如果业主仅以物业服务企业在某时段、某方面的物业服务工作不到位，就拒绝支付物业服务费，那么物业服务企业在服务费长期收缴不到位的情况下，服务水平必然会不断降低，而最终损害的将是全体业主的利益。3、《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”根据上述规定，当物业服务企业对业主造成侵害时，业主完全可以依法主张相应的合法权益，而不是以拒绝支付物业服务费作为维权的方式。关于康景公司主张的违约金是否应当支持。《物业管理委托合同》第二十一条约定：业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳滞纳金。《中华人民共和国合同法》第八条规定：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，一审法院已经认定林德、邓敏玲应当按期缴纳物业费，故在林德、邓敏玲逾期缴纳物业费时，应当按照合同约定支付违约金，但合同约定自逾期之日起，按每天应交而未交管理费的1‰交纳违约金标准过高，一审法院酌情调整为2019年8月19日之前的违约金标准参照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算，2019年8月20日起参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，但违约金总额应以林德、邓敏玲欠付的物业服务费为限。最后需要指出的是，引起本案纠纷是由于林德、邓敏玲不满康景公司的物业服务质量，认为其未能履行好所应负的义务所致。虽然林德、邓敏玲以不交纳物业服务费作为维权的方式不可取，但从中亦凸显了康景公司在对案涉房屋所在小区进行物业管理中所存在的问题。为此，康景公司应通过本案诉讼，进一步强化服务意识、提升服务质量、提高物业管理水平，同时，也要畅通与业主的沟通渠道，认真听取业主提出的意见和建议并及时作出整改，取得业主对物业服务工作的理解与支持，以有效防范类似纠纷的发生。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、林德、邓敏玲于本判决发生法律效力之日起十五日内，向广东康景物业服务有限公司支付从2017年7月至2019年12月的物业服务费12891元及违约金(违约金以2017年7月至2019年12月每月的物业服务费429.7元为本金，分别从欠付物业管理费当月的次月1日起计算，其中从2017年8月1日至2019年8月19日，参照中国人民银行发布的人民币同期同类贷款基准利率计算，从2019年8月20日起至林德、邓敏玲实际清偿之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。违约金总额应以欠付的物业服务费为限)；二、驳回广东康景物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费237元，由林德、邓敏玲负担。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。林德、邓敏玲在二审过程中提交了如下证据：证据1.民事起诉状，拟证明林德、邓敏玲因康景公司违反《商品房买卖合同》《物业管理委托合同》《前期物业管理服务协议》等相关合同约定，向广州市越秀区人民法院提起诉讼；证据2.广州市越秀区人民法院受理案件通知书、证据3.广州法院诉讼服务网截图，拟证明林德、邓敏玲与康景公司之间就物业服务合同产生的争议，广州市越秀区人民法院已立案受理，案号为（2021）粤0104民初21136号，案件正在审理中。康景公司质证称，对证据1的真实性、合法性没有异议，对证明内容有异议，林德、邓敏玲主张的违章建筑应予拆除已在另案中起诉，属于侵权纠纷，但康景公司并未参与涉案小区的建筑工程，不属于侵权人，不应对林德、邓敏玲承担拆除建筑及恢复原状的义务。其起诉状中并不涉及物业管理费，也未抗辩用于抵消本案的物业管理费缴纳，故林德、邓敏玲的另行起诉与本案没有直接关联，无需等待另案处理结果。证据2、证据3与证据1的质证意见一致。本院认为：根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”的规定，本院二审仅围绕当事人的上诉请求进行审理。关于林德、邓敏玲主张康景公司未经其许可私自在架空层搭建建筑违反合同约定，应免除其物业管理费的问题。本院认为，首先，林德、邓敏玲作为案涉房屋的业主，与康景公司签订的《前期物业管理服务协议》，合同内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效，双方均应予以履行。康景公司是案涉小区的物业服务企业，已为小区提供物业服务，小区业主应支付相应的物业管理费。其次，林德、邓敏玲主张康景公司在小区加建违法建筑，应由相关行政主管部门认定处理，不属人民法院审查范围。综上，林德、邓敏玲的主张缺乏依据，原审予以驳回并无不当，本院予以维持。原审判决已指出康景公司在对案涉房屋所在小区进行物业管理中所存在的问题，并提出建议，本院不再赘述，康景公司应切实提高服务质量。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。林德、邓敏玲的上诉理由均不能成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费237元，由林德、邓敏玲负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十七日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿