山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2368号上诉人（原审原告）：王尚伟，男，1975年12月3日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。被上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人王尚伟因与被上诉人烟台中冶京诚置业有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初2344号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人上诉请求：1.撤销一审判决，改判被上诉人支付上诉人逾期交房违约金97126.31元（自2019年9月2日起，以已付房屋价款为基数，按日万分之三标准计付，暂计算至2020年7月15日），并自2020年7月16日起至涉案房屋符合商品房买卖合同约定的交付条款止仍按前述标准计付违约金；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清，涉案补充协议中的违约责任条款系格式条款，系无效条款。补充协议系对《烟台市新建商品房买卖合同(预售)》部分内容的补充的格式条款，并非独立、完整的合同，且补充协议主要内容为免除出卖方责任、加重买受人责任、排除出卖方主要权利的格式条款，被上诉人未向上诉人进行明确的提示和说明，违反公平原则，应为无效。补充协议中约定被上诉人交房条件中不必取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工验收规划合格证书》、《交付使用证》等，该条款明显违反工程验收相关规定，以及可能造成工程质量不合格即交付使用后的安全问题，损害购买人和社会公共利益，当属无效。二、一审法院判决适用法律错误。一审法院认定协议开头和结尾处字体加粗内容系明确提示，并认定符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，已经尽到提示义务，属于适用法律错误。根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第四百九十七条等相关规定，免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利的格式条款无效，《补充协议》开头和结尾处的加粗文字不能视为对其中格式条款的明确提示和说明，除此之外，被上诉人也未提供证据向上诉人已尽说明义务，导致上诉人没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款，应当负举证不能的不利后果。三、被上诉人未提供证据证明涉案房屋所在项目的供水、供电设施、供热管网及消防相关验收合格证明，上诉人的房屋及其楼基、电梯、地下楼道、电梯井、地下车库均存在安全隐患和质量问题。四、延期交房的赔偿条款仅在《烟台市新建商品房买卖合同(预售)》的第九条第1款里进行约定，标准为日万分之三，补充协议里第二十七条第5款的规定只适合合同变更和解除的情况。二审中，上诉人补充事实与理由称,一、涉案房屋未达到交付条件，被上诉人逾期交付行为仍在持续，在涉案房屋具备实际交付条件之前，被上诉人应持续承担违约责任。二、补充协议中第二十七条第5款“出卖人承担违约金和赔偿金总额不超过已付购房款的百分之二”的条款，属于免除或者减轻被上诉人责任的格式条款，该条款无效，不应成为合同的内容，被上诉人应自逾期交付之日起至房屋达到实质交付条件并进行交付之日止，按日向上诉人支付房款万分之三的违约金。三、涉案房屋偷工减料，房屋质量堪忧，无法入住。被上诉人辩称，一、涉案房屋已符合交付条件。1.被上诉人于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收报告已提交烟台市牟平区住房和城乡建设局备案。同时，被上诉人已书面通知上诉人办理房屋交接，完成书面通知的交付义务。2.补充协议中约定以取得竣工验收报告作为双方约定的交付条件符合《建设工程质量管理条例》的规定。同时，《建设工程竣工验收合格证》《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》均为取得《建设工程竣工验收备案表》的前置性文件。二、补充协议中关于违约金上限条款的约定合法有效。1.涉案商品房买卖合同及补充协议是双方在平等协商的基础上订立的，不存在被上诉人利用优势地位强制买卖的情形。2.即便补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效。关于违约金上限条款的约定不存在民法典第四百九十七条第一项的情形，且也未不合理的免除或减轻被上诉人的责任。3.补充协议的首尾部均有加粗黑体字进行提示，在签订合同时，被上诉人亦采取合理方式对上诉人进行了提示。被上诉人已尽到提示及明确说明义务。4.涉案合同为商品房买卖合同，主要的权利义务集中在商品房的购买与出售，违约金条款不属于合同的主要条款，没有违约金条款也不影响合同的成立。另外，是否存在违约金条款也不影响合同主要权利义务的履行。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。原告向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金97126.31元（自2019年9月1日按照日万分之三暂计算至2020年7月15日），自2020年7月16日至被告房屋符合商品房买卖合同约定的交付条件为止仍按上述标准计算违约金；2.因诉讼产生的相关费用由被告承担。一审法院认定事实如下：原、被告双方签订《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于烟台市牟平区（以下简称涉案房屋），房屋总价款为1014904元。原告已按约履行了付款义务。《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第七条约定“该商品房交付时应当符合下列第1、2、Ｘ项所列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。3.Ｘ该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”第八条约定“（一）出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房。（二）交付该商品房时，出卖人应当出示满足第七条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第七条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十条处理。”第十条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第八条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。”第二十一条约定“补充协议对合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（见附件三）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”原、被告双方另行签订了《补充协议》，该协议第十条约定“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第十四条第11项约定“除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房的违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。”第二十六条第5项约定“无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。被告已取得涉案楼盘的测绘报告，于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并向原告发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告以房屋存在质量问题拒绝收房。关于逾期交房违约金，原告主张按照《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中约定的违约金条款日万分之三标准计算，其认为依据合同法及相关司法解释，补充协议系格式条款，应为无效。补充协议系被告为了重复使用而预先拟定，且在签订合同时未与原告进行协商，依据合同法第三十九条，补充协议属于格式条款，补充协议中的内容限制了原告的权利，免除了被告的责任，且被告未向原告进行明确的提示和说明，条款内容违反了基本的公平原则。被告主张应按照补充协议中约定的违约金标准计算，其认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务，如果原告认为违约金过低，其可申请法院通过调整违约金的方式进行救济，但并不能以此来认定关于违约金上限条款为无效条款。关于原告拒绝接收涉案房屋。原告主张已收到被告的交房通知书，但涉案房屋没有达到主合同约定的交付标准，而且房屋质量严重不合格，交付不产生法律效果。原告分别于2020年7月10日、2020年7月18日、2020年8月20日向被告发送书面通知，告知房屋存在墙面渗水等质量问题，未满足交房条件，所以拒绝收房。被告主张原告所述的相关质量问题实为房屋存在瑕疵，属于事后维修事项。关于被告答辩所述的在施工过程中存在多次因天气原因暂停施工以及原告收房后的装修期间扣减问题。被告向法院提交了其自行统计整理的天气影响因素统计表，主张在房屋建设过程中因天气原因多次暂停施工，属于合同中非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可据实予以延期。原告对证据的真实性不予认可。被告未能对其该答辩意见提供证据予以证实。一审法院认为，本案中被告逾期交房系不争事实，被告依法应承担相应的违约责任，现双方争议的焦点为被告应按何标准向原告支付违约金和赔偿金？首先，因原、被告均在本案所涉的《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》签名盖章，故可认定该合同与协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反我国相关的法律法规的强制性规定，故合同及协议合法有效，应受法律保护。对于有效的合同或协议，双方当事人均应严格按照约定行使权利和履行义务。其次，被告在2020年7月14日取得涉案房屋的《建设工程竣工验收备案表》即达到《补充协议》第十条约定的交房条件。被告又于当日向原告邮寄了交房通知书，并告知原告应于2020年7月17日到指定地点接收房产，应认定被告于2020年7月17日履行了交房义务。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》中第八条明确规定出卖人应当在2019年9月1日前向买受人交付该商品房，故被告的交房时间已逾期近一年。对于交房后存在的质量瑕疵等问题，原告可以通过向被告主张维修或赔偿维修费用等途径实现救济。再者，《补充协议》第十四条第11项的约定与《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条约定的逾期交房违约金计算标准即按每日万分之三相比，前者条款的约定大大减轻了出卖人即被告应承担的责任。而《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第二十一条又明确约定“补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任，排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”故《补充协议》第十四条第11项条款对双方当事人不产生效力。最后，本案中原告因被告逾期交房造成的实际损失应为房产的租金损失。根据《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》第十条约定的“出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3.00的违约金”，涉案房产总价款为1014904元，原告主张的违约金经计算每日为304.47元。目前在烟台市牟平区涉案项目所在同类房屋月租金正常情况下不超过2000元（平均每日为66.67元）。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”显然，前述商品房预售合同中约定的违约金存在过分高于造成的损失的情形。现被告以主合同约定的违约金计算标准过高为由，要求调减，符合法律规定，法院予以支持。被告在答辩中自认应按《补充协议》第二十六条第5款约定“无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”计算违约金。综合考量双方的权利义务、牟平当地房租行情、原告的实际损失等情况，根据公平原则和诚实信用原则，法院认为被告逾期交房产生的违约金以总房款金额的百分之二为宜，即20298.08元（1014904元×2%）。综上所述，原、被告之间的商品房预售合同及补充协议合法有效，被告逾期交房理应承担相应的违约责任。经一审法院审判委员会研究决定，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，一审法院于2020年12月16日判决：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王尚伟逾期交房违约金20298.08元；二、驳回原告王尚伟的其他诉讼请求。二审中，当事人均未提交新的证据。本院二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，且被上诉人于本案起诉前已取得预售许可证，该合同及协议合法有效。关于《补充协议》约定的“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付房款的百分之二”应否认定为无效的格式条款问题。本院认为，本案中，违约金的计算标准被上诉人亦认可，仍然可适用主合同约定的日万分之三条款进行计算。《补充协议》中约定购房款百分之二上限条款仅是对违约责任上限的约定，该条款不符合合同法规定的格式条款无效的情形。一审法院认定《补充协议》中的该约定有效并无不当。综合考虑本案及其他类案的情况，一审法院统一将逾期交房违约金和赔偿金（包括律师费等）按总房款金额的百分之二计算是适当的，本院不予调整。关于房屋是否达到交付条件的问题，《补充协议》约定“买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋”，该约定高于法定的最低交付标准，并不违反法律的强制性规定，应为有效。涉案房屋所在楼盘于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，已经达到《补充协议》约定的交房条件，上诉人主张的房屋在供水、供电、供暖等方面存在质量瑕疵等方面的问题，上诉人可另行主张维修或赔偿。故被上诉人已经完成合同约定的交房义务。关于上诉人的其他上诉请求，一审法院已依法作出认定，本院不再赘述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2228元，由上诉人王尚伟负担。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年四月十五日书记员  曹梦臻