安徽省滁州市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖11民终1296号 上诉人（原审原告）：郭志楠,女,1992年12月30日出生,汉族,住黑龙江省富锦市。 上诉人（原审被告）:全椒福爵房地产有限公司,住所地安徽省全椒县椒陵大道庄曹新村E区2号楼6单元, 法定代表人:陆水旺,该公司董事长。 委托诉讼代理人:李洪，安徽儒林律师事务所律师。 原审第三人：中国建设银行股份有限公司全椒支行,住所地安徽省全椒县襄河镇儒林路东侧汇鑫广场121-127号。 负责人:陈志进,该行行长。 委托诉讼代理人:曹文森,该支行员工。 上诉人郭志楠、全椒福爵房地产有限公司（以下简称福爵公司）因与原审第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行（以下简称建行全椒支行）商品房预售合同纠纷一案，不服安徽省全椒县人民法院（2021）皖1124民初150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。 郭志楠上诉请求：一审判决支持福爵公司反诉请求适用法律错误。第一，福爵公司反诉请求权基础是住所《商品房合同》中关于银行借款的约定，即“备注余款37万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭借款到账”。郭志楠认为该条款属于格条款，应当无效。首先，商品房采用银行贷款支付房款的形式，银行贷款按照签订合同时的政策，及市场交易一贯看，两周内银行根本无法下款，而合同约定两周内到账，显然不符合当时的交易习惯和交易流程。其次，就本案而言，福爵公司与第三人有关案涉楼盘上的业务合作，福爵公司是应当知悉签订《预售合同》，到购买人与第三人签订借款合同，再到第三人下款，至少3-6个月。即福爵公司知道贷款下款周期，在签订合同后两周内到账是不可能完成的。而福爵公司仍然这样约定，显示是不当的。再次，案涉《预售合同》是福爵公司制定的，福爵公司在与郭志楠签订该合同时，并没有告知该条款内容，甚至在签订合同后，并未将合同文本交付郭志楠，郭志楠对银行下款周期并不知情，且该条款并未作出明显区别于其他条款。最后，在签订合同后，福爵公司的工作人员帮助郭志楠进行贷款时，并未提及银行下款周期事宜，郭志楠至始至终并不知情银行贷款必须在签订合同后两周到账的事情。同时，福爵公司所售卖的案涉楼盘的《预售合同》均有银行贷款两周内到账的约定。第二，福爵公司反诉请求的标准的依据是《预售合同》第七条，购买人逾期付款超过30日，该商品房原单价上浮10%。虽然一审法院并未支持福爵公司计算违约金的标准。但该条款显然显失公平，郭志楠在一审答辩过程中有陈述。结合福爵公司的请求权基础，所依据的两个条款，均对购买人极度不利且显失公平。第三，一审判决认为郭志楠未按合同约定将余款37万元办理银行按揭贷款到达福爵公司账户，应当赔偿福爵公司一定资金占用损失，最终按照第三人发放按揭贷款时的贷款利率支付利息损失，按照年息5.635%计算。这显然适用法律错误。首先，两周到账的约定应当无效。其次，年息5.635%的标准，计算利息损失，无法律依据。退一步说，郭志楠一审诉请中关于利息损失，法院按照LRP计算，为何福爵公司利息损失按5.635%计算，是否存在裁判尺度不一致的情形。再次，本案中福爵公司是根本违约的一方，福爵公司从根本上应当返还购房款。因为需要返还购房款，又怎么会有购房款示到账的利息损失。同时，自2018年5月23日至2018年11月6日，银行未下款，郭志楠未向银行支付利息，进而福爵公司在合同解除后，也未支付自2018年5月23日至2018年11月6日期间的利息。一审法院却要郭志楠支付此间的利息给福爵公司。简言之，此间的利息近一万元，是福爵公司净赚的。第四，福爵公司在本案中支付的利息，也的确是因为其使用了资金，故而需要支付一点利息。但福爵公司在此案中是根本违约的一方，却竟然在此过程中净赚一万元。如福爵公司所持有的楼盘，每个案子均要求支付延迟付款房款的利息，就能获得千万元，这显然与立法精神相违背。综上所述，一审法院查明事实并无不当，但关于福爵公司的反诉请求中所适用法律错误。请求支持郭南楠的上诉请求。 福爵公司辩称，一审关于郭志楠诉讼请求方面的事实认定清楚，程序合法，判决准确，应予以维持。郭志楠的上诉请求与事实不符，没有法律依据，请求驳回上诉请求。 建行全椒支行述称，一审关于郭志楠诉讼请求方面的事实认定清楚，程序合法，判决准确，应予以维持。郭志楠的上诉请求与事实不符，没有法律依据，请求驳回上诉请求。 福爵公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回郭志楠的诉讼请求；2.诉讼费由郭志楠承担。事实和理由：一、根据双方签订的《全椒县商品房预售合同》约定，福爵公司违约应承担违约责任。但郭志楠已经在合同中约定，福爵公司逾期交房，郭志楠要求福爵公司支付逾期交房违约金。因此，从鼓励并稳定市场交易的原则出发，不应简单的适用合同目的无法实现的法定解除情形。只有严格限制确认合同无效、撤销及解除的情形，才能充分体现双方签订合同的价值，一审法院在审理类似案件时，没有判决解除。二、福爵公司开发的涉案房屋主体已经全部竣工，且验收合格，只是地下室和附属工程没有完工，主要是福爵公司与施工方的纠纷导致。全椒县人民政府已经成立相关部门一直在积极协调，近期就会完工并通过综合验收交付涉案房屋。因此，并不是合同的目的无法实现。综上所述，一审判决有误，请求依法改判驳回郭志楠的诉讼请求。 郭志楠辩称，不同意福爵公司的上诉请求，要求驳回福爵公司的上诉请求。 建行全椒支行述称，同意福爵公司的上诉请求，没有异议。 郭志楠向一审法院起诉请求：1.判令解除福爵公司与郭志楠签订的《全椒县商品房预售合同》及郭志楠与建行全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》;2.判令福爵公司向郭志楠返还购房款136407元,及向郭南楠支付郭南楠向建行全椒支行支付贷款本金、利息55439.02元,下剩贷款本金及利息，由福爵公司向建行全椒支行支付；3.判令福爵公司支付利息,以136407为基数自2018年5月8日至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期贷款利率计算利息,自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至清偿之日止;另以55439.02元为基数自2021年1月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算之清偿之日止；（利息计算至2021年元月1日共计15500元，以上合计207346元）；4.本案诉讼费由福爵公司承担。 福爵公司反诉请求：1.判决郭志楠支付福爵公司逾期支付购房款违约金50640元。2.反诉费由郭志楠承担。 一审法院认定事实：2018年5月8日，郭志楠（乙方）与福爵公司（甲方）签订《全椒县商品房预售合同》,约定乙方购买甲方位于全椒县××镇××道××号××花园××幢××单元××室房屋（以下简称该房屋）,该房屋建筑面积单价为4979.42元／平方米,总价款为506407元；乙方于2018年5月8日前首付款136407元,余款37万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭贷款到账；甲方定于2019年12月31日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。第七条约定：乙方若未按本合同约定的时间付款，应当向甲方支付违约金，违约金按逾期未付款的日万分之0计算，违约金自本合同的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止，逾期超过30天后，甲方有权选择下列第贰种方案追究乙方责任，即双方同意不执行本合同第三条的单价约定，以该商品房的原单价上浮10%计算该商品房总房价款。逾期超过60日的，甲方有权将该商品房另行出售，甲方按总房价款的10%作为违约金直接扣回，余款退回乙方。第十二条约定：甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款按日万分之0计算，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之第二天起算至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第贰种方案追究甲方责任，即甲方支付乙方已缴纳房价款每天万分之一的违约金，违约金自本合同第十一条约定的最后交付期限之后31天起算至实际交付之日止。第十九条约定：乙方行使本合同条款中约定的单方面解除本合同权利时，应书面通知甲方，甲方应当在收到乙方的书面通知起30天内将乙方已支付的房价款（包括利息，利息按中国人民银行公布的同期存款利率计算）全部退还乙方，并承担赔偿责任，赔偿金额为总房价款的0%，在退还房价款时一并支付给乙方。 郭志楠于合同签订之日即支付福爵公司购房首付款136407元。2018年9月27日,郭志楠与建行全椒支行签订《个人住房(商业用房)借款合同》约定：郭志楠借款本金为37万元，期限360个月，即自2018年9月27日至2048年9月27日。第三十条约定：本合同项下的贷款利率为年利率，执行下列第三种：即浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，郭志楠以该房屋抵押作为贷款担保；双方还就其他事项进行了约定。建行全椒支行于2018年11月7日放款37万元至福爵公司银行账户。郭志楠按照借款合同约定偿还贷款，截止2021年2月18日已归还本金11738.72元，支付利息45797.08元，剩余本金358261.28元。2018年11月7日至2020年12月1日郭志楠与建行全椒支行按年利率5.635%结算贷款利息。 福爵公司未能合同约定期限向郭志楠交付该房屋，郭志楠经催告后福爵公司仍然没有交付，郭志楠于2020年12月25日向福爵公司发送《告知函》，要求福爵公司在5日内将满足交付条件的该房屋交付郭志楠，逾期未交付的，郭志楠将解除与福爵公司签订的购房合同，并要求福爵公司返还购房款及赔偿相关违约金损失。 一审法院另查明，案涉房屋至今尚未取得《建设工程竣工验收备案表》，没有进行综合验收，尚不具备交付该房屋的条件，郭志楠遂提起诉讼，请求支持其诉讼请求。 一审法院认为，郭志楠与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》及附件、补充条款等，郭志楠与建行全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》,系当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务，如违反合同约定，应承担相应的法律责任。福爵公司未能按照合同约定的日期交付该房屋，自约定的交付房屋日期已逾期一年多时间，期间经郭志楠催告后仍然未能按约履行合同，且至今尚不具备交付房屋的条件，已构成根本违约，故郭志楠诉讼主张解除双方签订的《全椒县商品房预售合同》，予以支持。合同解除后，郭志楠应协助福爵公司办理预抵押登记注销手续、预告登记注销手续及合同备案的撤销手续。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。据此，郭志楠诉讼主张解除其与建行全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，予以支持。该司法解释第二十五条第三款规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。据此，福爵公司应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还建行全椒支行和郭志楠。郭志楠从第三人处贷款37万元，截止2021年2月18日已归还本金11738.72元，支付利息45797.08元，剩余本金358261.28元尚未归还，该本金自2021年2月19日至实际归还之日产生的利息应由福爵公司返还，利息按郭志楠与建行全椒支行贷款合同约定的利率计算；福爵公司收取郭志楠购房首付款136407元以及郭南楠已向建行全椒支行支付的贷款本金11738.72元、利息45797.08元，应由福爵公司返还郭志楠。福爵公司违约导致合同未能实际履行，给郭志楠造成一定的资金占用损失，福爵公司应予适当赔偿。综上，郭志楠诉讼主张福爵公司返还购房首付款136407元及相应利息(自2018年5月8日至款项付清之日按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；福爵公司返还郭志楠截止2021年2月18日已归还建行全椒支行的贷款本金11738.72元、利息45797.08元，合计57535.8元（其中本金11738.72元自2021年2月19日起至付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；福爵公司返还建行全椒支行剩余贷款本金358261.28元及相应利息（按《个人住房(商业用房)借款合同》约定的利率自2021年2月19日起至实际付清之日止计算）,予以支持。 郭志楠未按合同约定于合同签订后两周内负责将余款37万元办理银行按揭贷款到达被告账户，应当赔偿福爵公司一定的资金占用损失；福爵公司反诉主张郭志楠按合同约定以总房款的10%支付违约金50640元，因福爵公司反诉请求远超过其实际经济损失，同时考虑本案合同履行情况、当事人的过错程度以及办理购房按揭贷款受多方面因素影响等情形，酌定郭志楠按照建行全椒支行发放按揭贷款时的贷款利率赔偿福爵公司利息损失，即郭志楠以37万元为基数，按年利率5.635%自2018年5月23日起至2018年11月6日支付福爵公司利息。 综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第二十四条、第二十五条、最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决：一、解除郭志楠与全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》及郭志楠与中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；二、全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还郭志楠购房款193942.8元及利息（以136407元为基数自2018年5月8日起、以11738.72元自2021年2月19日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还中国建设银行股份有限公司全椒支行贷款本金358261.28元及利息（按借款合同约定的利率自2021年2月19日起至实际付清之日止计算）；四、郭志楠于本判决生效之日起十日内支付全椒福爵房地产有限公司逾期付款利息损失（以37万元为基数，按年利率5.635%自2018年5月23日起至2018年11月6日计算）；五、驳回郭志楠其他诉讼请求。六、驳回全椒福爵房地产有限公司其他反诉请求。案件受理费减半收取2205元，反诉费533元，合计2738元，由郭志楠负担238元，全椒福爵房地产有限公司负担2500元。 二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，由于郭志楠与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》及郭志楠与建行全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》均系当事人的真实意思表示，且不违反法律行政法规的强制性规定，均为有效合同。郭志楠与福爵公司在合同中对按揭贷款支付期限及逾期支付购房款应承担的违约责任作了明确约定，如郭志楠签订合同时认为部分合同条款对其显失公平其可要求福爵公司进行修订，如福爵公司不进行修订其完全可以选择不与福爵公司签订合同。而郭志楠在签订合同后将其在交易过程中未予考虑的风险归责于福爵公司于法无据，故郭志楠在签订合同时未考虑的商业风险应由郭志楠自行承担。且郭志楠请求解除该两份合同也是以该两份合同有效作为前提。故郭志楠认为其与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》中约定的“备注余款37万元办理银行按揭，于签订合同后2周内负责按揭贷款到账”条款无效的理由不能成立，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百二十条当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。由于郭志楠与福爵公司在合同中对逾期支付购房款应承担违约责任的违约金计算标准进行了约定，郭志楠逾期支付购房款应按合同约定的标准支付违约金。而一审法院根据已查明的案件事实，并结合郭志楠逾期付款可能给福爵公司造成的损失及当事人的过错等因素酌定按建行全椒支行发放涉案贷款时的贷款利率标准计算逾期支付购房款应承担违约金的计算标准并不违反法律规定，本院予以确认。郭志楠的该项上诉理由不能成立，本院不予支持。综上，郭志楠的上诉请求无事实和法律依据，本院不予支持。 由于郭志楠在福爵公司逾期交付房屋后，已通知福爵公司如不能在通知确定的期限内完成交房义务，郭志楠将解除与福爵公司签订的购房合同。而福爵公司在收到郭志楠的通知后仍未能如期交付涉案房屋，郭志楠起诉要求解除其与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》符合法律规定，一审判决解除并无不当，本院予以确认。由于一审判决解除郭志楠与建行全椒支行之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》，建行全椒支行并未提出异议，而福爵公司上诉认为不应解除该合同的请求于法无据，本院不予支持。由于郭志楠与福爵公司签订的《全椒县商品房预售合同》及郭志楠与建行全椒支行之间签订的《个人住房(商业用房)借款合同》均被判决解除，一审判决福爵公司返还郭志楠支付的购房款与利息及支付建行全椒支行剩余贷款本金与利息符合法律规定，本院予以确认。 由于中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率自2019年8月20日起实施，对于2019年8月20日前并未授权，故一审判决福爵公司自2018年5月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算应付款利息的标准不符合法律规定，本院在此予以纠正。福爵公司应支付郭志楠购房款的利息标准应分段进行计算，即自2018年5月8日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率标准计算利息至2019年8月19日止；2019年8月20日后的利息计算标准按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算。 综上所述，郭志楠与福爵公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决福爵公司自2018年5月8日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算应付款利息的标准不符合法律规定，本院已予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、维持安徽省全椒县人民法院（2021）皖1124民初150号民事判决第一、三、四、五、六项，即：“一、解除原告郭志楠与被告全椒福爵房地产有限公司签订的《全椒县商品房预售合同》及原告郭志楠与第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行签订的《个人住房(商业用房)借款合同》；三、被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还第三人中国建设银行股份有限公司全椒支行贷款本金358261.28元及利息（按借款合同约定的利率自2021年2月19日起至实际付清之日止计算）；四、原告郭志楠于本判决生效之日起十日内支付被告全椒福爵房地产有限公司逾期付款利息损失（以37万元为基数，按年利率5.635%自2018年5月23日起至2018年11月6日计算）；五、驳回原告郭志楠其他诉讼请求。六、驳回被告全椒福爵房地产有限公司其他反诉请求。”； 二、变更安徽省全椒县人民法院（2021）皖1124民初150号民事判决第二项“被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭志楠购房款193942.8元及利息（以136407元为基数自2018年5月8日起、以11738.72元自2021年2月19日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；”为“被告全椒福爵房地产有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告郭志楠购房款193942.8元及利息（以136407元为基数，自2018年5月8日起至2019年8月19日止按中国人民银行发布同期同类贷款利率标准计算，自2019年8月20日起至该款付清时止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；以11738.72元为基数，自2021年2月19日起至该款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；”。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理及反诉费按一审判决执行。二审案件受理费4225元，由郭志楠负担50元，全椒福爵房地产有限公司负担4175元。 本判决为终审判决。 审判长  孔德敬 审判员  付广永 审判员  李 刚 二〇二一年四月十六日 书记员  徐 婷 附本案适用相关主要法律条文： 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决、裁定认定事实错误，适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更； （三）原判决、裁定认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。