北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0115民初16519号原告（反诉被告）：北京润怡琳服装服饰有限公司，住所地北京市丰台区贾家花园15号院7号楼一层西侧。法定代表人：王畅，总经理。委托诉讼代理人：李树军，北京培宁律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京万御企业管理有限公司大兴分公司，住北京市大兴区忠凉路1号院3号楼6层601。法定代表人：栾宁。被告：北京万御企业管理有限公司，住所地北京市门头沟区石龙经济开发区永安路20号3号楼A-4850。法定代表人：张建新，董事长。二被告共同委托诉讼代理人：李怀祖，北京清律律师事务所律师。原告（反诉被告）北京润怡琳服装服饰有限公司（以下简称：润怡琳服装公司）与被告（反诉原告）北京万御企业管理有限公司大兴分公司（以下简称：万御分公司）、北京万御企业管理有限公司（以下简称：万御公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告润怡琳服装公司的委托诉讼代理人李树军，被告万御分公司、万御公司的共同委托诉讼代理人李怀祖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。润怡琳服装公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令原告与被告北京万御企业管理有限公司大兴分公司于2017年2月6日签署的《住总万科广场写字楼租赁协议》于2020年4月25日解除；2、请求判令二被告返还租赁保证金159577．20元。3、请求判令二被告返还2020年2至3月份已缴纳租金96484．79元，物业服务费16587．12元。4、诉讼费由二被告负担。事实和理由：原、被告于2017年2月6日签订《住总万科广场写字楼租赁协议》，被告将北京市大兴区旧宫镇忠凉路1号院住总万科写字楼4号楼802,803,804单元租赁给原告。租期自2017年10月1日至2022年2月28日，共4年5个月。双方约定，自2017年10月1日至2020年2月28日，月租金为44785．23元，自2020年3月1日至2022年2月28日，月租金为51699．56元。物业服务费为每月8293．56元。租赁期内租金及物业服务费均采取押三付三方式，每三个月支付一次房租和物业服务费。双方约定在签署协议后，承租方应按照约定的数额向出租方缴纳保证金，租赁保证金为三个月的租金及三个月的物业服务费总额159577．20元。协议签订后，原告依约向被告缴纳了租赁保证金159577．20元，并按期缴纳租金及相关费用，租金交至2020年3月31日，双方顺利履行。直至2020年2月26日，被告称因新冠疫情防控需要，住总万科广场写字楼ABC座禁止人员进入办公，并采取了贴封条等措施予以封闭，致使原告无法继续使用租赁房屋，原告依被告要求提交了减免租金申请，但被告又拒绝减免。此后，被告于2020年3月份要求原告提交复工申请，原告提交后，被告又以原告地址不符为由拒绝原告复工要求，致使原告从2020年2月份开始至4月25日搬离，一直无法使用租赁房屋。原告多次找被告协商此事，但均无果。在被告不给减免租金且不允许原告使用租赁房屋的情况下，原告无奈于2020年4月初向被告提出解除租赁合同，被告同意解除但不同意退还租赁保证金及原告其他合理要求，原告于2020年4月25日搬离，并实际解除双方租赁合同。原告认为，虽然受疫情影响，但被告的封楼行为以及不允许原告进入，不允许原告复工使用的行为显然于法无据，致使原告的合同目的无法实现，并给原告造成了极大损失，严重违反了合同约定和诚信原则。为维护原告合法权益，特诉至贵院，愿判如所请。万御公司辩称：原告和万御分公司是租赁关系，万御公司与本案无关，不是适格被告，万御分公司有独立财产承担法律责任，无需万御公司承担连带责任。因此，由万御大兴分公司作为出租人主张反诉，向原告主张扣除保证金及其他违约责任。万御分公司辩称：不同意原告诉讼请求。2017年10月1日双方签署的《住总万科广场写字楼租赁协议》（“《租赁协议》”）。《租赁协议》约定，原告承租被告位于北京市大兴区忠凉路1号院4号楼8层802-804单元。租赁期限自2017年10月1日至2022年2月28日。《租赁协议》签订后，被告已将租赁房屋交付给原告。原告实际缴纳租金至2020年3月31日。2020年4月7日，原告向被告发来《提前退租申请函》，称因为“旧宫镇封楼措施，给原告带来影响，因此要求提前退租”，并于2020年4月25日实际搬离租赁房屋，但未缴纳2020年4月1日至4月25日期间租金。根据旧宫镇人民政府要求，租赁房屋所在楼宇自2020年3月17日起可在办理复工手续后正常使用，因被原告怠于办理导致长时间未予复工。原告以未复工为由，提前解除《租赁协议》已构成违约。根据《租赁协议》第三条第（十六）款之约定原告有义务将租赁房屋恢复至良好、清洁且适租状态；第八条第（二）款之约定被反诉原告人应当承担：“没收租赁保证金、支付租赁期内剩余期间的租金和物业费，已支付的全部费用不予退还”的违约责任。被告多次与原告进行沟通未果，无奈提起反诉，请法院判如所请。被告基于以上事实和理由提出反诉请求：1．请求判令北京万御企业管理有限公司大兴分公司与北京润怡琳服装服饰有限公司于2017年2月6日签署的《住总万科广场写字楼租赁协议》于2020年4月25日解除。2．请求判令北京润怡琳服装服饰有限公司支付2020年4月1日至2020年4月25日期间租金和物业费49309．41元。3．请求判令北京万御企业管理有限公司大兴分公司扣除北京润怡琳服装服饰有限公司已缴纳的保证金159577．20元。4．请求判令北京润怡琳服装服饰有限公司向北京万御企业管理有限公司大兴分公司支付违约金159577．20元。5．请求判令北京润怡琳服装服饰有限公司将北京市大兴区忠凉路1号院4号楼8层802-804单元房屋恢复至良好、清洁且适租状态。6．请求判令北京润怡琳服装服饰有限公司承担本案反诉费用。润怡琳服装公司针对万御分公司的反诉请求辩称：一、租赁协议是因被告严重违约，致使合同目的不能实现而解除，原告不存在违约之处。被告要求扣除原告已缴纳的保证金159577．20元，以及要求原告支付违约金159577．20元，没有事实和法律依据，不应支持。1、被告不能证明对封楼不需承担责任，被告明显违反合同约定并应承担违约责任。首先，为防控疫情封楼没有合法依据。北京市《关于进一步明确在商务楼宇内办公单位防疫要求的通告》等一系列政策法规，从来没有规定要求写字楼予以封楼或封闭管理。被告也无证据证明租赁房屋所在楼宇也不存在需要封楼的特殊情形，因此封楼不符合北京市疫情防控政策文件规定，被告称为疫情防控封楼本身没有合法依据。其次，被告没有旧宫镇政府作出的对该写字楼封楼的相关决定等证据，不能证明被原告所称的旧宫镇政府封楼的主张，不能排除其自行封楼的可能性。另外，被告没有证据证明政府是因为防控疫情采取了普遍性的封楼措施，即使是政府对被告封楼，也不能排除被告人防疫措施不当等自身原因而导致政府封楼。因此，被告不能证明封楼的合法性，也不能证明封楼属于不可抗力等免责事由，理应承担违约责任。2、本案原告解约符合法律规定，被告不许答辩人复工，没有法律或合同依据，导致原告无法继续使用租赁房屋，致使答辩人合同目的无法实现，属于严重违反合同约定。第一，原告并非怠于办理申请复工，而是应被告要求，积极配合提交了复工材料，但被告以营业执照地址与实际办公地址不一致为由不许原告复工。因此原告不存在怠于办理复工手续，而是被告无理要求，原告无过错也不存在违约之处。第二，被告以营业执照地址与实际办公地址不一致为由不许复工没有法律依据。北京市《关于在新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控期间本市企业灵活安排工作的通知》文件规定，从2020年2月9日之后，企业均可以复工，且不需要履行审批程序。北京市《关于全力做好疫情防控工作保障企业有序复工复产的若干措施》更是对企业复工给与了政策保障和支持，大兴区政府各部门也积极助力企业复工复产。因此无论是法律上还是政府防疫政策，均没有对复工进行限制，更没有提出对复工作出必须与工商地址一致的要求。第三，被告没有权利以营业执照地址与实际办公地址不一致为由不许复工。该事项属于工商部门职责范围，不属于被告，被告不是执法机关，无权禁止原告复工。另外工商部门都没有直接禁止不让复工的权利，被答辩人更没有直接代替工商部门执法的权利，更不能超越工商部门的权利，在双方合同履行已近3年的情况下，却以此为由不许原告复工，显然属于无理要求，于法无据。第四，被告没有证据证明不允许原告复工是政府依据疫情防控而作出的决定，不能证明封楼及不让原告复工是有关部门下达的防控要求及措施，不能证明被告因不可力而免责。只是被告单方借政府之名，拒绝原告复工，因此该行为没有合法依据，也违反合同约定。属于被告单方违约。第五，《北京市优化营商环境条例》规定，“市场主体可以在登记住所以外的场所开展生产经营活动，但是应当通过企业信用信息系统自行公示实际生产经营场所的地址”。原告登记在丰台的集中办公区域，且已经在企业信息系统进行了在租赁场地对生产经营场所地址的登记，并进行了税务登记，符合法律规定，因此营业执照地址与实际办公地址不一致的情形并不存在法律障碍，也不是被告禁止原告复工的合理合法的理由。综上，被告不能证明其不许原告复工的行为，符合法律规定，或者符合合同约定，也不能证明该行为属于不可抗力等免责情形，应当对此承担违约责任。3、被告严重违约，导致合同目的不能实现，原告有依法解除合同的权利，并且有追究被告违约责任的权利。在被告封楼及不许原告复工之后，原告多次于被告沟通，但均无果，期间原告一直无法使用租赁房屋办公，也无法得知何时能够继续使用租赁房屋，恢复使用遥遥无期，给原告的生产经营造成了严重的损失及后果。根据双方合同，被告的主要义务为在规定的时间和方式提供安静的租赁房屋以供原告使用，在被告严重违约合同目的无法实现的情况下，原告于2020年4月7日以退租申请函的形式通知解除，实际于4月24日搬离，符合法律规定的解除条件。责任在于被告，并非属于原告提前单方原因解除。二、被告要求支付2020年4月1日至25日租金及物业费49309．41元的请求应予驳回。原告缴纳租金至2020年3月31日，虽然答辩人实际搬离之日为4月24日，但原告于4月7日以《退租申请函》形式提出4月1日解约，且自2020年2月至实际搬离4月24日，一直无法使用租赁房屋，期间因疫情原因原告依被告要求提交了减免租金申请，但被告又拒绝减免。因此，根据公平原则，原告不仅不应支付被告要求的租金和物业费，还有权要求退还2．3月的租金和物业费。三、被告要求恢复至良好、清洁且适租状态的请求不应支持。首先，本合同期限为五年，原告为此进行装修并已经使用2年多，由于被告的严重违约而导致的合同解除，被告应该对合同解除的后果承担法律责任。被告的违约行为给原告造成了其他严重损失的同时，也导致了原告的装修无法继续使用而损失。而且被告所依据的条款为承租人单方解约的情形，不符合本案实际情况，该条款在本案中不适用。因此，原告不仅无义务满足被告上述要求，同时有权要求被告承担原告装修及其他损失。其次，原告在搬离之后，已经对房屋的设备拆除，并对房屋打扫，已经恢复至良好，清洁且适租状态，因此，应对被告的上述请求予以驳回。本院经审理查明：原、被告于2017年2月6日签订《住总万科广场写字楼租赁协议》，被告将北京市大兴区旧宫镇忠凉路1号院住总万科写字楼4号楼802、803、804单元租赁给原告。租期自2017年10月1日至2022年2月28日，共4年5个月。双方约定，自2017年10月1日至2020年2月28日，月租金为44785．23元，自2020年3月1日至2022年2月28日，月租金为51699．56元。物业服务费为每月8293．56元。租赁期内租金及物业服务费均采取押三付三方式，每三个月支付一次房租和物业服务费。双方约定在签署协议后，承租方应按照约定的数额向出租方缴纳保证金，租赁保证金为三个月的租金及三个月的物业服务费总额159577．20元。协议签订后，原告依约向被告缴纳了租赁保证金159577．20元，并按期缴纳租金及相关费用，租金交至2020年3月31日。双方租赁协议约定：被告交付使用的租区的附属物和装修包括：按照标准办公开间图纸固定的烟感、喷淋系统，水泥地面，白墙和门。关于租区的交还具体约定如下：1、承租方应在本租赁期满或提前终止时，搬离属于承租方安装的所有固定装置、设备和附加物，清空租区内属于承租方的一切个人财产及物品和租区内的装修装饰，使租区恢复至出租方规定的状况，并自行支付相关费用。将处于良好、清洁且适租状态的租区交还出租方，除非出租方另有要求或除非本协议双方另有约定外。并将其持有的租区的所有钥匙交还出租方。2、承租方应允许出租方从名录牌和租区的所有门窗和墙壁上清除所有承租方的标识，相关费用由承租方支付，因承租人不按此履行而使出租人所遭受的损失须由承租方进行赔偿。3、承租方应在将租区交还时使用出租方指定的承包商进行维修或租区恢复的相关工作，租区恢复费由承租方按照《装修手册》中规定的与装修有关的收费标准支付。如承租方在租约到期或是提前解约时违反本条款，出租方有权扣除其一个月的保证金作为违约金，并进一步追索因此而造成的损失。4、承租方应在本协议完全终止日或提前终止日把租区以腾空并恢复原状状态交还给出租方。若承租方未能在本协议终止日将租区腾空并恢复原状，视为承租方放弃对租区内属于其的一切物品和装修装饰的权利与主张，而承租方同意出租方有权在此后的任何时间不经通知承租方而重新进入租区，清除和处置属于承租方的一切物品和租区内装修装饰，清除和处置的所有费用由承租方承担，承租方也同意出租方罚没一切处置以上物品和装修物所产生的收入（如有）。租赁协议第八条就违约责任约定：双方进一步明确同意并声明如下：（一）如本合同约定的租金、物业服务费或其他应由承租方支付的应付款项在到期后的七天内仍未支付（无论出租方是否发出付款通知书）；及／或承租方违反或不履行本合同条款，包括在租赁期届满前自行终止本合同下的租赁；及／或因承租方破产／清算致使其无法继续履行本合同；及／或该租区因承租方原因被执行司法程序的，在发生以上任何一项或多项情况的，出租方有权分别或同时行使下列措施：有权因承租方违约或不履行本合同条款而提起法律诉讼；随时进入该租区或其任何部分以收回整个租区或采取措施禁止承租方进入该租区，本合同亦立即终止；没收租赁保证金，并有权要求承租方支付应付的租赁期内剩余期间的租金和物业服务费，承租方已支付的全部费用不予退还。2020年4月7日，润怡琳公司向万御分公司发送提前退租申请函：我司承租三年以来，贵我双方合作愉快。但是由于北京市2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，尤其是旧宫镇于2月26日在并未发现疫情的情况下采取了封闭万科写字楼的措施，以上疫情的不可抗力和旧宫镇的封楼措施，使我公司自2020年2月1日起至今无法进入万科写字楼正常办公，给我公司的正常经营带来了很大的影响，这与北京市其他区域鼓励复工复产的政策与措施也不一致。基于以上原因，我公司需要提前退租住总万科广场写字楼4号楼8层2单元－4单元办公租赁面积，正式退租日期为2020年4月1日。并请贵司理解我司的实际情况与困难处境，互相支持，考虑我司以下诉求：1、免除我公司2020年2月－3月的租金物业费；2、退还租赁保证金；3、补偿办公室装修费剩余两年未摊销20万元。2020年4月20日，万御分公司向润怡琳公司发送房屋租赁合同之解约协议：鉴于出租方与承租方于2017年2月6日签订了合同编号为HT-010-00007392《房屋租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），根据《租赁合同》的约定，由承租方承租住总万科广场写字楼4号楼8层802、803、804单元（以下简称“租赁单元”），面积共计545．33平米，租期自2017年3月1日起至2022年2月28日止。现承租方因新冠肺炎疫情期间经营困难，故无法再继续承租租赁单元，经友好协商，双方就租赁单元解约事宜达成以下一致意见：第一，自2020年4月1日（以下简称“终止日”）起，双方签订的《租赁合同》解除，承租方应于终止日前依据《租赁合同》的约定支付一切应付费用（包括但不限于租金、物业服务费、能源费和杂费等各项费用），费用明细以出租方依据《租赁合同》最终的核算为准。第二，经双方友好协商，因《租赁合同》约定的租期尚未届满，双方一致同意按照本协议的约定方式解除《租赁合同》。双方按照本协议的约定履行各自的权利义务，除此之外，双方不再承担任何其他赔偿费用。第三，出租方于终止日起停止租赁单元的空调、电、照明、通讯等一切物业服务。第四，承租方在终止日前，仍应履行《租赁合同》中约定的所有义务。承租方须交纳租赁单元至终止日产生的各项费用。第五，承租方应当于终止日前搬离租赁单元，将租赁单元的所有钥匙移交给出租方，并将租赁单元内所有物品清空，按照《租赁协议》标准条款部分第三条第（十六）款的相关约定将租赁单元移交至出租方。承租方移交租赁单元同时还需要交还包括但不限于《租赁协议》原件、网付函等其他出租方所需的文件材料。承租方交还租赁单元时，租赁单元内原有水、电等设备设施应该保持正常，并自行进行打扫和清理，使租赁单元处于完好及可出租的状态（正常损耗除外）返还给出租方，承租方造成现有装修、附属设备和设施被损坏或遗失的，应照价赔偿或自行恢复原状。第六，承租方应在终止日后20个工作日内办理完毕以租赁单元为注册地址或营业地址的工商、税务等所有证照的注销或变更手续，付清租赁单元的各项公用事业费用并办理完毕相关账户的注销手续（如有）。上述手续逾期办理完成的，每逾期一日，承租方应按??2,000元／日的标准向出租方支付违约金。因政府行政管理部门的原因导致延期的除外。第七，承租方在上述《租赁合同》终止前与第三方就租赁单元发生的全部法律关系均由承租方自行解决，与出租方无关。第八，经双方协商同意，出租方扣除承租方已缴纳租赁保证金159236．37元作为承租方提前解除《租赁合同》的违约金。第九，承租方未能按照本协议约定完成租赁单元移交或移交日期晚于本协议约定日期的，出租方有权行使以下权利：1、要求承租方除了承担租赁单元的租金、物业服务费等各项费用外，还应当自终止日起按Y2,000元／日的标准向出租方支付违约金直至出租方收回租赁单元。2、如承租方未按照约定交还的，出租方还有权选择以任何方式自行处理租赁单元内的各项设备设施和物品（该等权利不得被解释为出租方对租赁单元内的装饰装修或设备设施承担审慎保管的义务）。无论承租方实际以何种标准交还房屋，承租方均无权要求出租方对租赁单元内的任何装饰装修或承租方逾期未搬离的物品进行任何形式的补偿或赔偿。出租方还有权采取任何措施阻止承租方使用租赁单元（包括但不限于中断租赁单元的水、电供应以及物业服务，禁止承租方进出租赁单元等），并有权自行将租赁单元恢复至适当的状态，收回租赁单元并更换租赁单元门锁。第十，本协议作为《租赁合同》的补充协议，与《租赁合同》有冲突的，以本协议为准，本协议未尽事宜，以《租赁合同》为准。第十一，本协议一式4份，出租方2份，承租方2份，各份具有同等法律效力。本协议自双方签字盖章之日起生效。2020年7月10日，润怡琳公司向万御分公司关于发送处理退租相关事宜的函：我司承租万科住总广场C座802-804单元三年以未，贵我双方合作愉快。但是由于北京市2020年1月爆发的新冠肺炎疫情，贵司于2月26日在并未发现疫情的情况下通知并采取了封闭万科写字楼的措施，之后贵司又未对我司的复工申请予以批准，不许我司进入与使用租赁房屋，使得我司自2020年2月1日起无法进入万科写字楼正常办公，给我公司的正常经营带来了极大的影响，我司与贵司多次交涉，但贵司始终未能同意我司复工请求且不予减免租金。基于以上原因，我公司向贵方提交了提前退租的书面文件，明确表示了正式退租日期为2020年4月1日及其他要求，贵司收到我司上述文件后，未对退租提出异议，但向我司发送了贵司拟定的解约协议及贵司的退租要求。协商无果后我司应贵司要求于2020年4月24日搬离了万科，并对户内卫生进行了清扫，贵司物业已经入户检查了房屋情况。我司认为，鉴于目前双方租赁合同已经依法解除，且导致合同无法履行而解除的原因是因为租赁房屋无法使用，责任在于贵司，而并非我方违反法律或合同约定单方解除，因此贵司应当退还我司租赁保证金，并郑重考虑我司在2020年4月向贵司提交的提前退租的书面文件中所提出的要求。请贵司予以重视并等候贵司回复。2020年7月20日,万御分公司向原告发送关于处理退租事宜的回函：在强调原告单方退租需要承担违约责任的同时，还强调双方实际履行情况：2020年3月，贵司向我司提出退租申请。2020年4月14日，我司收到贵司发送的《提前退租申请函》。自2020年3月第一次收到贵司发送的《提前退租申请函》。自2020年3月第一次收到贵司退租申请后，我司在与贵司的沟通中多次明确提出，根据《租赁协议》约定，贵司在租赁期届满前自行终止《租赁协议》的，我司有权没收贵司已支付的保证金，并有权要求贵司按照《租赁协议》的约定将该房屋恢复至约定的状态后交还我司。2020年4月20日，我司将《解约协议》发予贵司，其中亦明确约定前述事宜。我司多次催促，要求贵司及时签署《解约协议》并按要求恢复该房屋后交还我司，贵司始终不予正面答复，且至今仍按要求未恢复该房屋。我司主张:1、贵司因自身经营原因提出提前终止《租赁协议》，属于单方提前退租行为，根据《租赁协议》的约定，我司有权没收贵司已支付的租赁保证金。2、《租赁协议》解除后，贵司应当根据《租赁协议》的约定将该房屋及时恢复至约定的状态并交还我司。截至本函发出之日，我司曾多次与贵司沟通该房屋恢复及交还事宜，贵司一直拒绝配合。根据《租赁协议》约定，贵司应按照下列要求将该房屋恢复至相应状态后交还我司：（1)土建：布局恢复至原始状态，墙体材质与交付时相同；地面为水泥地面；墙面恢复为原始白墙面，表面无坑洞，颜色统一；（2)消防：恢复至首次消防验收状态（交付状态），按照物业图纸所恢复；（3)电路：恢复至交付状态，拆除所有新增线路，只保留元配电箱；（4)护栏：按原状恢复。贵司应当于2020年8月15日前完成前述恢复工作。否则，我司有权委托第三方进行恢复工作，相关费用由贵司承担。3、贵司应于2020年7月31日前付清该房屋欠付的电费共计人民币892．94元（详见附件）。庭审中，关于双方协商的过程，各自提交了双方工作人员的微信聊天解图：原告工作人员许卫与万科物业客服专员刘思敏的聊天截图：刘思敏（2020年2月23日）：今天我们办公室不上班，证没法做，我先跟安保打声招呼，不耽误您进楼。回头周一我办好证放在c座一层保安岗亭，您下次来直接去取。另外房租减免的申请贵公司需不需要申请。许卫：需要，正想问呢。刘思敏：关于减租的事情现在是这样，得需要您这边提交一个减租申请，大概说一下原因和意向减租的需求，然后加盖公章提交给我们。我们统一汇总提交申请。盖章扫描电子版就行。刘思敏（2020年2月25日）：尊敬的客户：根据疫情防控需要，接上级主管部门通知，2020年2月26日起住总万科广场写字楼ABC座暂时禁止人员进入办公，解封时间另行通知。有需要取走贵重物品或必要物资的请于今日14:00点前取走。已贴封条的需要开门取东西的请与物业联系，不得私自拆除封条。临时疫情管控措施，请您支持与理解！刘思敏（2020年3月4日）：1、旧宫镇复工复产实行备案的通知；2、附件1:楼宇内办公单位防控方案模板：请参照该模板，结合企业实际情况编写；并严格按照方案内职责执行；3、附件2:楼宇内企业管理台账：统计该公司办公人员情况，包含人员总数、返京人员数量、隔离人员数量、到岗人员数量。所有资料请尽快提供电子版，由物业中心审核通过后提交到政府部门，我们共同为能顺利开工做好前期准备工作，感谢大家积极耐心配合。补充说明：复工时间还未有明确的日期，目前是复工前期准备工作，待完成镇政府防疫工作验收后方可正式复工。刘思敏（2020年3月13日）：尊敬的各位客户：目前新冠肺炎疫情流行高峰已过，属地政府部门对住总万科广场写字楼开展复工前疫情防控工作验收。有复工需求的企业按流程提供相关的材料，报物业申请初步验收，验收审核通过后由物业提报所在地疫情防控管理部门进行二次验收，二次验收通过予以批准复工。企业要确保提报的信息真实有效，严格落实疫情防控措施，确保复工防疫两不误。（由于附件不能群发，有复工需求的客户请单独跟我要材料。另外，因为复工的企业较多，材料审核工作量巨大，请各位在提报复工材料时，自己检查好，不要有那么多错误！打印！盖章！如有疑问随时与我联系）。刘思敏（2020年3月16日）：原告：减免租金还没有回复？被告：没有。原告：咱们住总万科是市属房产吗？被告：您说的是市属国企吧。文件指出，将对中小微企业承租京内市及区属国有企业房产从事生产经营活动，按照政府要求坚持营业或依照防疫规定关闭停业且不裁员、少裁员的，免收2月份房租；承租用于办公用房的，给予2月份租金50%的减免。对承租其他经营用房的，鼓励业主（房东）为租户减免租金，具体由双方协商解决。对在疫情期间为承租房屋的中小微企业减免租金的企业，市区政府绘予一定资金补贴。刘思敏（2020年3月18日）：被告：您好，我刚看了下您公司的资料，咱们的营业执照上的地址变更了吗，由于贵公司的营业执照地址与实际办公地址不符，复工验收的首要条件要求地址必须相符。还请贵公司尽快去办理变更再申请复工。原告：我们注册地址是集中办公区啊，税务备案了。原告工作人员许卫与万科物业客服专员蕾蕾的聊天截图：蕾蕾（2020年3月28日）：被告：许经理，打扰您啊,刚才听思敏说了您的两个难处，我想再和您解释一下一是租金的问题，现在万科业主方还没有接到相关减免的政策，所以还没给客户有力的回复。如果有了相对应的政策，我们肯定会给您做出减免，即使减免政策在您缴纳费用后出，我们也会在下一期账单做出相应的更改或者延长账期，所以还得尽快缴纳已发生的费用，如果真的有困难可以申请按照月度进行缴纳，需要您提交申请加盖公章发我，我帮您申请。二是关于复工好的事情,防疫验收小组其中是有工商部门来验收的，所以注册地不在经营地的先要办理迁址，我知道您家比较特殊，但是抛开这个地址，您要是着急复工就先准备别的防疫要求工作，您把暂不能迁址这个事情写一下原因，我可以帮你去相关部门……蕾蕾（2020年4月1日）：许经理，今天是一号我们需要发放账单，我问了谷经理，说您们沟通的是您还需要等老板的意思，您可以把您的需求或者申请发给我或者她，但是账单我还是得照常给您，您查收一下吧。蕾蕾（2020年4月22日）：许经理，物业接到产权房于C座802-804单元的退租通知要求，退租后单元内需要恢复到原始交付状态。具体恢复要求如下：1．土建：布局恢复原始状态，墙体材质与交付时相同；地面为水泥地面；墙面恢复为原始白墙面，表面无坑洞，颜色统一；2．消防：恢复首次消防验收状态（交付状态），按照物业图纸恢复；3．电路：恢复到交付状态，拆除所有新增加线路，只保留原配电箱；4．护栏：按原状恢复；5．现场完成恢复后物业会进行办理退租收房，确认电表出能源费账单；6．恢复时间为15天。原告工作人员许卫与万科物业客服专员谷琳娜的聊天截图：谷琳娜（2020年4月8日）：谷琳娜:许经理您那边现在什么近况了。被告：准备申请退租啊。谷琳娜:您的流程需要及时提交因为涉及到4月份的拖欠款项。被告：好的。谷琳娜（2020年4月15日）:许总，咱们这边是确认退租了是吧，确认不把注册地迁过来么。被告：刚才在开车，确认退租，明后天有时间见面聊吗？谷琳娜（2020年4月18日）:发送解约协议电子版。被告（2020年5月6日）:收到，尽快回复。谷琳娜:合同先盖章返还吧，如果你们有任何疑义要马上提出，这样一直拖着我们没法收房，是牵扯到额外违约的。给我个具体日期我需要和领导和法务沟通时效的，今日烦请给予明确回复。被告（2020年5月7日）:被告：早就可以收房了啊，我们不是按照您的要求4．24就搬完了吗。谷琳娜:你们恢复了么。另外，关于恢复原状的情况，被告主张系毛坯交房，并提交现场光盘一份,证实原告装修改动的情况,并明确恢复事宜如下：一、需要拆除的部分：1、办公室墙面壁纸清除；2、办公室地板拆除；3、办公室内吊顶拆除；4、户内玻璃隔断、轻体墙隔断、石膏板隔断等隔断房间拆除；5、墙体装饰、承重梁装饰拆除；6、照明灯具及线路、供电线路、空调排水管线、暗埋线路拆除；7、地插拆除；8、门口处储物柜拆除；9、门禁设备拆除；10、803与804房间内隔断拆除；11、弱电井、线路及照明灯具拆除。二、需要恢复的部分：1、墙面：污渍清理，破损区域修复，整体刷白；墙面面积105平米；需拆除墙壁柜两组8平米；清除壁纸31平米；拆除墙体（包含轻体墙，隔断墙）100平米；拆除玻璃隔断44平米，门禁设备拆除1套；强电电箱1个；恢复至原始位置。2、地面：地插清理、恢复自流平地面；地插53个，地面面积323平米，地板拆除面积102平米，暗埋线路265米。3、顶子：喷涂区域清理，恢复白色吊顶，喷涂管线恢复白色；顶子总面积323平米，拆除照明及弱电点位63个，管线315米，拆除吊顶63平米。4、消防：喷淋头及烟感被改动，按原始设计进行恢复；恢复面积323平米。经核实，被告主张的上述部位确进行过装修，且尚未拆除并恢复原状。关于复工申请情况，因疫情原因，北京市大兴区旧宫镇人民政府于2020年2月25日对涉案商场进行了查封。被告工作人员2020年3月17日群发了涉案商场复工验收情况邮件：各位领导，按照旧宫镇疫情防控办公室要求，经旧宫镇城管、安监、工商联合验收小组，对住总万科广场BC座申请复工企业的《疫情防控方案》落实情况进行验收，截止2020年3月17日12:00提交资料完成现场审核的企业共计3家，旧宫镇联合验收通过2家，分别是：北京挪集文化创意有限公司，万科链家（北京）装饰有限公司。旧官镇联合验收未通过验收1家：碳阻迹（北京）科技有限公司，未通过原因为工商营业执照为异地经营。2020年3月18日10:00物业将对通过的两家企业进行复工前培训，培训后验收通过企业即可复工。目前BC座未复工企业对《疫情防控方案》提交情况的汇总显示，原告公司未被登记提交复工申请材料，其他大部分商家（17家）均已经登记提交了复工申请，验收通过的仅两家，其中炭阻迹（北京）科技有限公司2020年3月16日提交复工申请，但被评定为不合格，理由为未张贴防疫标识，营业执照地址和办公地址不一致，但该公司最终通过复工，2010年3月27日，住总万科广场物业管理部向该公司出具的复工意见为同意复工。对于上述复工申请未通过的原因，被告解释为疫情管控放松以后，营业执照地址和办公地址不一致的情况不再作为审核标准，商场所有企业均于3月底陆续恢复了正常营业。原告对恢复营业情况不认可，称搬家时还没有复工的消息。双方确认搬家的时间为2020年4月24日。经核实，润怡琳公司的注册地址：北京市丰台区贾家花园15号院7号楼一层西侧，生产经营地址：北京市大兴区住总万科广场C座803。此外，关于疫情期间的租金交纳标准，被告认同法院可视情况进行酌情调整。本院认为：依法成立并生效的合同对合同双方具有平等约束效力，任何一方均应该按照合同约定行使合同权利、履行合同义务，履行合同义务不符合约定的，依法应该承担相应的违约责任。本案关键在于确认哪一方构成违约,对此，本院有如下法律意见：首先，原告不能及时恢复营业的原因为经营地址和注册地址不一致，对此，虽然原告主张系被告原因不允许恢复营业，但从旧宫镇政府张贴封条以及双方工作人员的聊天记录、群发的工作邮件、往来函件等内容看，两个地址不统一确为暂时不能恢复营业的主要原因之一，从违约的角度考量，该原因不可归责于原、被告任何一方，而是基于疫情形成的临时性的管控措施，因此，被告方不存在违约行为。其次，因两个地址不统一暂时不允许营业是否构成解除合同的不可抗力。对此，因没有政府明确发文绝对不允许营业，且从类似的企业情况来看，在临时管控措施放松以后，陆续恢复了营业，故上述原因只能认定为受到疫情影响的临时性管控措施，双方在尽力配合的基础上，亦应在合适的时间内予以适当的容忍，对此，原告在3月份的工作沟通中得知不能恢复营业，随即就提出解除合同并在4月份搬家，显然没有在合理的期限内予以容忍，此与疫情防控的总体要求不符，在双方未对租金协商标准达成一致的情况下，被告主张让原告先行交纳并进行其他复工方面的准备，原告予以拒绝并提出解除合同申请、拒绝交纳相关费用，构成单方违约。再次，关于违约责任。根据双方合同约定，如承租方单方违约，除了扣除保证金及已经交纳费用外，还要扣除一倍的保证金等违约责任，对此，基于本案的特殊情况，本院予以酌情调整。一是关于两个地址不统一的情况，双方在签约时均系明知，虽然该问题影响恢复营业并非被告原因导致，但毕竟属于合同签订时没有严格控制两个地址同一标准，双方对该特殊情况均没有充分预想，所以对于暂不能恢复营业期间的费用应予酌减；二是疫情期间政府进行封楼，管控原因之一为两个地址不统一，在此条件下，原告对该复工条件的理解为无限期，虽然商场后续陆续恢复了营业，但就原告的容忍程度和后期预想来说，确实存在不可预知的不安因素，此同样为违约金酌减理由。结合双方签订合同的违约责任约定，本院综合酌定违约金数额为100000元。再有，对于已经交纳的租金，鉴于疫情期间政府采取了封楼措施，且在复工中对于原告地址不统一的情况进行了限制措施，不可归责于任何一方，故对于封楼至后原告搬家之前的租金、物业费，应该由双方合理分担损失，折抵4月份欠付租金和物业费金额后，本院综合酌定被告应退还原告30000元。原告交纳的租赁保证金，鉴于合同已经解除，且本院调整了违约金数额，被告应予退还。关于恢复原状的问题，根据双方合同约定，原告搬走以后，仍未将装修的房屋恢复至承租之前的状态，基于双方多次沟通时被告提出的恢复方案，因双方交房时为毛坯状态，故三个房间内后续装修均为原告装修，在合同终止或解除时，应该按照原始交付时的状态予以恢复至清洁且适租状态。关于恢复的标准，鉴于双方在租赁合同中明确的交房状态为按照标准办公开间图纸固定的烟感、喷淋系统，水泥地面，白墙和门，结合装修后的现状，本院确定被告主张需要拆除的部分为：1、办公室墙面壁纸清除；2、办公室地板拆除；3、办公室内吊顶拆除；4、户内玻璃隔断、轻体墙隔断、石膏板隔断等隔断房间拆除；5、墙体装饰、承重梁装饰拆除；6、照明灯具及线路、供电线路、空调排水管线、暗埋线路拆除；7、地插拆除；8、门口处储物柜拆除；9、门禁设备拆除；10、803与804房间内隔断拆除；11、弱电井、线路及照明灯具拆除。以上均为合理要求，本院予以支持。关于被告主张需要恢复的部分，本院认定如下修复方案：1、墙面：污渍清理，破损区域修复，做刷白处理；需拆除墙壁柜两组；清除壁纸；拆除墙体（包含轻体墙，隔断墙）；拆除玻璃隔断，门禁设备拆除1套。以上拆除部分如涉及墙体和地面破坏，破坏部分参照墙体恢复和地面恢复标准处理，具体面积以破坏面积为准。屋内设置的强电电箱1个，按照房屋原始设计交付方案恢复至原始位置（楼道）。2、地面：地插清理、恢复自流平水泥地面；地插53个，具体面积以实际装修面积为准。3、顶子：喷涂区域清理，恢复白色屋顶，喷涂管线恢复白色；拆除照明及弱电点位63个，顶子恢复面积以实际装修面积为准。4、消防：喷淋头及烟感系统，按原始设计进行恢复，具体方案按照标准办公开间图纸固定的烟感、喷淋系统恢复，具体面积以实际装修为准。关于合同解除的时间，鉴于双方均认可以实际搬家的第二天即2019年4月25日为合同解除之日，本院予以确认。此外，涉案合同系万御分公司签订，与万御公司无关。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第九十七条之规定，判决如下：一、确认北京万御企业管理有限公司大兴分公司与北京润怡琳服装服饰有限公司于2017年2月6日签署的《住总万科广场写字楼租赁协议》于2020年4月25日解除；二、北京万御企业管理有限公司大兴分公司于本判决生效后7日内退还北京润怡琳服装服饰有限公司支付的租金和物业费合计30000元；三、北京万御企业管理有限公司大兴分公司于本判决生效后7日内退还北京润怡琳服装服饰有限公司支付的租赁保证金159577．20元；四、北京润怡琳服装服饰有限公司于本判决生效后7日内支付北京万御企业管理有限公司大兴分公司违约金100000元；四、北京润怡琳服装服饰有限公司于本判决生效后10日内将北京市大兴区忠凉路1号院4号楼8层802-804单元房屋恢复至良好、清洁且适租状态(具体恢复方案参照本院认为部分认定的方案)；五、驳回北京润怡琳服装服饰有限公司的其他诉讼请求。六、驳回北京万御企业管理有限公司大兴分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2695元，由北京润怡琳服装服饰有限公司负担2470元（已交纳）；由北京万御企业管理有限公司大兴分公司负担275元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费3650元，由北京万御企业管理有限公司大兴分公司负担550元（已交纳）；由北京润怡琳服装服饰有限公司负担3100元（已交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  李新亮二〇二一年四月二十日书记员  张静怡-2--1--28--29-