北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26119号原告（反诉被告）：北京万基广源商贸有限公司，住所地北京市东城区朝阳门内大街**院**楼地下**B109-1。法定代表人：刘佳，总经理。委托诉讼代理人：霍红梅，女，1972年3月1日出生，汉族，该公司员工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：甘贵宾，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京渝是乎餐饮管理有限公司，住所地，住所地北京市海淀区大柳树富海中心**楼**1104Civ>法定代表人：王**，执行董事。委托诉讼代理人：周露，男，1973年9月8日出生，汉族，该公司法务。原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员杨宇独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告的委托诉讼代理人霍红梅、甘贵宾，被告的委托诉讼代理人周露到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.确认原被告签订的《万基广场物业租赁合同》及《补充协议》于2020年6月12日解除；2.判令被告支付2020年3月10日至2020年6月12日的房屋租金265255.89元及2020年6月13日至被告将房屋合格交付给原告之日的占有使用费298412.88元（暂计至2020年9月22日）；3.判令被告支付违法解除房屋租赁合同的违约金756393.75元；4.判令被告支付2017年7月12日至2017年9月9日的免租期租金163021.85元；5.被告支付原告遗留的装修部分拆除及恢复原状的费用100000元；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年7月6日，原被告签订《万基广场物业租赁合同》，合同约定原告将位于北京市通州区云景东路51号万基广场一、二层部分房屋租赁给被告经营渝是乎品牌餐饮，租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日止，免租期为2017年7月12日至2017年9月9日，第1-2年租金为850000元/年，第3-4年租金为892500元/年，第5年租金为932500元，付款日为每租赁季度的前5日。后，原被告又于2019年9月3日签订了《补充协议》，将涉案房屋租金调整为2019年9月10日至2021年9月9日的租金为1008525元/年，2020年9月10日至2022年9月9日的租金调整为1058951元。2020年2月16日，被告短信通知原告欲解除双方的租赁合同，被原告拒绝，后经双方多次沟通均未就租赁合同解除一事达成一致。2020年3月12日，被告函告原告其将于2020年3月13日强行撤离租赁铺位，解除双方的租赁合同，并于2020年3月20日前将场地恢复原状返还给原告。然直至今日，被告仍未将涉案房屋恢复原状交付给原告，也未支付该期间的房屋占用费。原告认为被告解除双方租赁合同的行为属于违法解除，应当承担违约责任，被告未及时将涉案房屋恢复原状交还，应当按照双方约定的租赁标准支付房屋占用费。原告多次督促并函告被告支付房屋占用费并恢复原状，被告均不予答复，被告的违约行为给原告造成巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉求。双方租赁合同自始至终是无效合同，因为原告提供的房屋产权证明、营业场所证明看出本案原告既非房屋所有权人，也非受人委托转租，该房屋所有权人是北京市通州区梨园地区车里坟村民委员会，不是原告所有，该房屋明确注明用途是用于办公，没有其他的意思表示，原告向被告提供房屋不能用于商业或餐饮业，我们认为合同无效。房屋租金问题，我们认为双方合同受疫情影响属于不可抗力，受疫情影响最严重的也是餐饮行业，根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》明确规定受疫情影响可以解除合同，不承担违约责任。被告在2020年2月中旬已经向原告送达要求解除租赁合同的通知，被告也收到，虽表示不同意但是双方已经在2020年3月15日办理了相应交接，对方虽称查水电表行为不属于交接，但是我们认为我们把可以移动的东西清空，水电表停留在3月15日，事实上已经解除了合同。原告所述需要提前3个月通知，本案是因为疫情不可抗力，同时双方合同明确约定，如果被告违法解除，本案原告有权利把里面东西当做垃圾处理，产生费用由承租人承担，包括装饰装修原告可自行拆除向被告主张损失，既然双方在3月15日合同解除，在3月15日之后被告不应当向原告支付房租或房屋占有使用费。违约金根据最高人民法院印发的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》不应支付。免租是给被告提供的优惠条件，且已经履行完毕，原告要求返还违反诚实信用原则。关于要求装饰装修拆除，原告可以自行拆除，由被告支付相应费用。我认为双方合同是2020年3月13日解除，被告在2月份就发解除通知了，原告收到了没有回复，3月13日又通知原告，把能搬走的东西搬走了。关于违约金是与租金相互矛盾的，租金要到6月份是合理的解除，不存在违约。占有使用费不同意，拆除恢复原状可以协商，被告也可考虑自己拆除。同时，被告提出反诉请求：1.请求确认双方签订的租赁合同于2020年3月13日解除；2.判令被反诉人返还反诉人电费27264元，押金70833元，共计98097元。原告针对反诉辩称：不同意被告的反诉请求，双方租赁合同约定应当提前三月通知对方解除，我们收到解除日期是3月13日，解除日期应是6月12日，被告要求返还押金和电费，押金是用于保障被告履约，是履约性质保障金，被告违法解约且欠缴租金，原告有权要求冲抵。押金70833元认可，剩余电费27264元金额认可。本院经审理认定事实如下：2017年7月6日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《万基广场物业租赁合同》，主要约定：乙方租赁甲方位于北京市通州区云景东路51号一、二层，建筑面积240平方米的商业用房（以下简称涉案房屋）。租赁期限为2017年9月10日至2022年9月9日止，其中2017年7月12日至2017年9月9日为乙方免租期。租赁期满，甲方有权收回该房屋。乙方有意继续承租的，应提前3个月向甲方提出书面续租要求，征得同意后甲乙双方重新签订房屋租赁合同。乙方装修时若需进行结构修改，须报施工方案经甲方和原设计单位审核后方可施工，但甲方和原设计单位应在乙方报施工方案后7日内审核，如7日内未审核或未出具书面审核意见，视为审核通过。五、租金、租赁保证金及支付方式。1.租金分段计算，第1-2年的每年租金为850000元/年；第3-4年的每年租金为892500元/年；第5年的年租金为937125元/年，如甲乙双方续约则第6年租金与第5年租金相同，（即2022年9月10日至2023年9月9日租金为937125元/年）。一年（一个计算年度）是指合同约定起租之日至第二年对应日的前一日，一月（一个计算月度）是指当月起租日至下月对应日的前一日。2.乙方应于本协议签订后5日内向甲方支付70833元作为租赁保证金并开具保证金收据。租赁保证金在本合同终止后10天内，甲方查明乙方无违约及该房无损害等情况后，将租赁保证金不计利息返还乙方。3.乙方以转账的方式向甲方支付租金及租赁保证金。租金支付：每季度支付一次租金，租金实行预付：首次租赁的租金212500元于本合同签订5日内支付；租赁期限内，每个付款期结束前的5天之前，预付下个租赁期的租金，以此类推，直至租赁期满或合同解除、终止。关于电费，双方约定电费采取乙方从甲方处购买方式支付。关于乙方的权利与义务，乙方在租赁期间对该房进行改造装修，以使房屋适合营业用房需要。乙方对该房改造应征得甲方书面同意，甲方书面同意乙方对该房进行装修改造。乙方在租赁期间应向甲方如数按时交付租金；租赁期间，不得改动该房的主体结构、承重结构；租赁期满，乙方不再交纳租金或甲方要求收回该房的，乙方应在租赁期满前将该房腾空后返还甲方，并不得损坏该房主体结构，如期满前乙方未及时腾空该房并交付甲方，给甲方带来的一切损失由乙方承担。关于违约责任，乙方未按合同规定及时足额交付租金超过10日的，甲方有权提前解除合约，如乙方在收到甲方解约通知后10日内未搬离，甲方有权将该房内的物品按垃圾处理，所产生的费用由乙方承担，并赔偿由此给甲方带来的全部损失。甲乙双方如有一方要求提前解约应提前3个月以书面形式通知对方，并支付守约方6个月房租作为赔偿金。关于违约救济措施：1.一方违约的，另一方有权要求违约方停止违约行为并采取补救措施。2.违约方逾期付款或逾期交付该房的，应按日向另一方按月租金的3‰支付违约金，但本合同另有约定的除外。关于不可抗力，因地震、战争、洪水、瘟疫等不可抗力的原因，造成一方不能履行合同的，免除违约责任。甲方按照实际租赁时间收取乙方租金，多收部分，由甲方退回乙方并退还乙方的保证金。合同还约定了其他内容。上述合同签订后，双方即开始实际履行。被告使用涉案房屋经营餐饮。2019年9月3日，原告（甲方，出租人）与被告（乙方，承租人）签订《补充协议》，约定自2019年9月10日至2021年9月9日房屋租金由原来的892500元/年调整成1008525元/年；2021年9月10日至2022年9月9日房屋租金由原来的937125元/年调整成1058951元/年；同时甲方为乙方提供同等金额的税率为9%的增值税专用发票。2020年3月12日，被告向原告发出告知函，载明“鉴于我司已于2020年2月16日向贵司发送《解约告知函》，双方已就解约事宜进行了多轮沟通，因此我司决定就解约事宜再次告知。根据《传染病防治法》《突发事件应对法》《民法通则》第153条及《合同法》第117条的规定，本次疫情为不可预见，不能避免并不能克服的不可抗力情形。根据贵我双方签订的《万基广场物业租赁合同》中第十二条关于不可抗力的约定，“因不可抗力原因造成一方不能履行合同的，可以免除违约责任，甲方按照实际租赁时间收取乙方的租金，多收部分，由甲方退回乙方并退化乙方的保证金。”同时，我司已经入不敷出，亏损严重，因疫情影响，没有任何收入，已无力继续承租，故我司已决定于2020年3月13日正式撤离租赁铺位，对店铺内桌椅、设备等设施进行搬离，于当日腾空房屋并返还贵司。由于我司于2020年2月16日向贵司发送的《解约告知函》已对解约日期进行告知，双方租赁关系已于2020年2月18日正式结束，我司已付保证金、已付但未使用部分的租金及其他费用（水、电费等）结算日期为2020年2月18日，并请我司于我司撤场后一周内（2020年3月20日前）予以返还。望贵司尽快指定负责人与我门店工作人员对接撤场事宜。”2020年3月13日，原告向被告发出解约回复函，载明“本公司于今日（2020年3月13日）收到贵司尚凯总经理微信发送的告知函。现正式回复如下：一、本公司不同意解除双方所签署的《万基广场物业租赁合同》，敬请贵司遵守诚信原则，如约履行。二、本公司不认为目前的疫情构成贵司解除合同的理由。三、贵司执意要求今日搬走店内物品，我司不好强拦，可以配合，但不构成我司同意解除租赁合同的意思表示。四、疫情之下，应共度时坚，我司始终愿意在互谅互让的前提下与贵司友好协商履约事宜。依据合同约定，贵司应当在2020年3月4日之前交纳下一期房租，请尽快办理，非常感谢！”被告收到《解约回复函》后，将店内可移动物品搬离，2020年3月15日，原告工作人员霍红梅在电费抄单上进行签字确认，认可剩余电费金额27264元。后，双方就合同解除事宜协商仍未达成一致。2020年5月20日，在涉案房屋上注册的北京渝是乎餐饮管理有限公司通州第一分公司注销。被告提交的2020年1月至3月自制经营报表以证明勉强维持经营，原告对此不予认可。2020年8月25日，原告向被告发出《关于催促腾空、复原、交还房屋并承担各项法律责任的函》，载明“2017年7月6日，我司（作为出租人）与你司（作为承租人）签订了《万基广场物业租赁合同》（以下简称“合同”），按照合同约定，你司租用我司出租的北京市通州区云景东路51号建筑面积240平方米的房屋（以下简称该房屋），租期自2017年9月10日至2022年9月9日，2017年7月12日至2017年9月9日为免租期；租金分段计算，其中第3-4年的每年租金为892500元/年；租金季付，除首期租金，每个付款期结束前的5天之前预付下个租赁期的租金。2019年9月3日，我司与贵司签订《补充协议》，按照《补充协议》约定，自2019年9月10日至2021年9月9日的房屋租金由原来的892500元/年调整成1008525元/年。合同签订后，我司积极全面的履行了约定的义务，你司于2020年3月13日违反法律规定和合同、《补充协议》约定，通过尚凯先生微信发函提出解除合同及《补充协议》（我司随即回复表示不同意解除并催付租金），但至今没有腾空该房屋、（采取拆除等措施）恢复原状并交还，而是占用该房屋至今并仍继续占用。现再次催促你司于2020年8月31日前腾空该房屋，采取拆除等措施恢复原状后交还我司，并按照法律规定和合同、《补充协议》约定赔偿免租期租金、费用损失，支付违约损害赔偿金、违约金，支付占用该房屋期间各项费用，承担其他各项义务、责任，否则我司将委托第三方对该房屋内的现有物品、设备设施、装修等进行抛弃、拆除等处置（我司不承担任何责任，因处置产生的相关费用由你司承担），并起诉请求北京市通州区人民法院判决你司承担各项义务、责任（我司的主张以届时提出的诉讼请求等为准）。望你司秉承诚实信用原则和合同精神，慎重考虑，妥善解决此事。”被告认可收到上述函件，但是认为原告3月至8月期间从未提出过，时隔5个月提出是为了多收取占用费，故意扩大损失，即便被告不腾空不搬走原告可自行处理，合同也对此有约定。庭审中，原被告均认可被告最后一笔租金交到2020年3月9日。原告向本院提交建筑工程施工许可证、建设工程规划许可证、北京市通州区梨园镇车里坟村委会出具证明以证明涉案房屋所有权人为北京市通州区梨园镇车里坟村委会（以下简称车里坟村委会）。后车里坟村委会将涉案房屋出租给北京百惠福商贸有限责任公司，后北京百惠福商贸有限责任公司又将涉案房屋出租给原告法定代表人刘佳。被告向法庭提交一份《营业场所证明》，载明分公司名称北京渝是乎餐饮管理有限公司通州第一分公司，营业场所为北京市通州区梨园镇云景东路51号一层126、二层226，产权人证明处车里坟村委会盖章表明同意将上述地址提供给该企业使用。需要证明情况处载明上述住所产权人为北京市通州区梨园地区车里坟村民委员会，房屋用途为办公。案件审理过程中，原告表示被告在未征得原告书面同意的情况下在涉案房屋二层到一层靠墙的位置改造了一个宽一米、长约两三米的传菜洞，并且安装了一个传菜的升降电梯，被告表示认可，双方就拆除并恢复原状的期限均认可15天，但原告认为拆除所需至少80000元，而被告则认为至多50000元，双方各执一词，均同意由法院酌定价格。被告表示涉案房屋内剩余物品均不要了，合同约定原告可以按垃圾处理。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告签订的《万基广场物业租赁合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。被告辩称原告并非涉案房屋所有权人且非受人委托转租，《营业场所证明》中也载明用途是办公，所以原告提供的涉案房屋不能用于商业或餐饮业，故而认为双方之间的租赁合同系无效合同，对此本院认为涉案房屋取得建设工程规划许可证，且不存在法律规定合同无效的情形，故而合同有效，对被告的答辩意见本院不予采信。根据合同约定，被告应当按季度支付租金并于每个付款期结束前的5天之前预付下个租赁期的租金，但被告租金交付至2020年3月9日后未能按期履行预付租金义务，并于2020年3月12日发出《告知函》表示2020年3月13日正式撤离租赁铺位，原告对此未予以同意，双方就合同解除事宜未达成一致意见，被告未按期交纳租金行为构成违约。被告2020年3月13日就解约事宜向原告发送《告知函》，2020年3月15日原被告双方在电费抄单上签字，视为被告于2020年3月15日正式搬离涉案房屋，故而合同解除日期本院确认为2020年3月15日，被告需支付2020年3月10日至2020年3月15日期间的房屋租金，共计16578元。因被告未拆除的装饰装修包括传菜洞的存在并不影响原告继续对外出租，仅是在双方争议的传菜洞的拆除和恢复原状期间会对涉案房屋正常经营使用造成影响，又因双方均同意拆除恢复期限需15天，故而被告需将该15天的占有使用费支付原告，本院确定为41446元，其余期间的占有使用费本院不予支持。关于原告主张2017年7月12日至2017年9月9日的免租期的诉讼请求，因为原告是基于被告能够按五年的租赁期限履行合同而给予的2017年7月12日至2017年9月9日期间的免租期，现被告提前解约，考虑到免租期在整个租赁期间的占比，本院认定被告需支付原告免租期租金80129元。关于被告反诉主张原告返还房屋押金70833元，合同中约定为租赁保证金，本院认为合同约定的租赁保证金系保证合同正常签订，现合同已经得以履行，则租赁保证金转化为押金，合同提前解除，被告违约，本院对被告反诉主张退还押金的反诉请求不予支持。关于原告主张的违约金，因被告辩称新冠肺炎疫情属于不可抗力，根据合同约定因不可抗力造成一方不能履行合同的，免除违约责任。对此，本院认为，新冠肺炎疫情系双方当事人不能预见、不能避免、不能克服的情况，属于不可抗力。但该不可抗力是否能够导致合同终止或者解除，需要结合合同约定及实际情况予以综合考量。从合同约定、现有证据及审理情况来看，新冠肺炎疫情确实对被告的经营活动造成一定的影响，但不足以导致合同解除，故本院对被告的上述辩解意见不予采信，被告提前解约的行为仍构成违约，同时考虑到押金不予返还，违约金本院酌定按照两个月房租为168087.5元。关于原告主张被告支付原告遗留在租赁区域内装修部分拆除、恢复原状费用的诉讼请求，被告表示放弃装饰装修部分的财产权利，原告对此不持异议，本院就被告遗留的装饰装修部分拆除及恢复费用进行酌定，考虑到双方报价等因素，本院酌定为拆除及恢复原状费用为60000元，由原告自行拆除，被告需向原告予以支付该笔费用。被告支付的剩余电费27264元，原告需将其予以返还，故对该项反诉请求本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司与被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司签订的《万基广场物业租赁合同》及《补充协议》于2020年3月15日解除；二、被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司自2020年3月10日至2020年3月15日的房屋租金16578元，于本判决生效之日起7日内执行清；三、被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司免租期租金80129元，于本判决生效之日起7日内执行清；四、被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司违约金168087.5元，于本判决生效之日起7日内执行清；五、被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司支付原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司装修改造部分拆除恢复原状费用60000元及装修改造部分拆除恢复原状期间占有使用费41446元，于本判决生效之日起7日内执行清；六、原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司返还被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司电费27264元，于本判决生效之日起7日内执行清；八、驳回原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司的其他诉讼请求；九、驳回被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费19048元，由原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司负担12254元（已交纳），由被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司负担6794元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费2252元，由被告（反诉原告）北京渝是乎餐饮管理有限公司负担1770元；由原告（反诉被告）北京万基广源商贸有限公司负担482元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  杨 宇二〇二一年四月十六日法官助理  崔艳丽书 记 员  李 杰