上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初54874号原告(反诉被告)：姚明晓，男，1984年8月4日生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：张园园，上海政博律师事务所律师。被告(反诉原告)：纂赢商和(上海)企业发展有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：鲁敏，执行董事。委托诉讼代理人：王浩君，上海恒在律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡隽，上海恒在律师事务所律师。原告姚明晓诉被告纂赢商和(上海)企业发展有限公司(以下简称纂赢商和公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，被告依法提起反诉，本院本院受理反诉后依法适用简易程序，与本诉合并公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张园园，被告委托诉讼代理人王浩君、胡隽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚明晓向本院提出诉讼请求：1、判令双方的租赁合同关系于2020年5月22日解除；2、判令纂赢商和公司支付姚明晓营业额316,840.51元；3、判令纂赢商和公司支付姚明晓利息损失(详见表格)；4、判令纂赢商和公司返还姚明晓保证金242,000元。事实和理由：双方就位于本市北蔡镇18街坊3/17丘B1层B-2号的商铺(以下简称系争商铺)的租赁事宜达成一致签订《商铺租赁合同》，但纂赢商和公司却未按约将姚明晓的营业款退还姚明晓，导致姚明晓经营困难，加之受到疫情影响，姚明晓于2020年5月21日提出解除合同，并要求纂赢商和公司退还营业款并承担相应的违约责任。为维护权利，姚明晓诉至法院，望判如所请。被告纂赢商和公司辩称，同意双方的租赁合同关系于2020年5月22日解除，但解除原因是因姚明晓违约提出解约并退铺造成的。关于营业额收入，根据纂赢商和公司统计姚明晓在纂赢商和公司处的营业额收入为308,201.52元，扣除姚明晓应支付的租金及各项费用后应退还120,762.84元，该金额未退还是因姚明晓未按合同约定与纂赢商和公司对账所致。关于退还保证金、装修补偿金，因姚明晓存在违约行为，除了装修押金1万元外，其余根据合同约定纂赢商和公司有权没收。基于上述事实和理由，反诉原告提起反诉：1、判令纂赢商和公司有权没收姚明晓保证金142,000元；2、判令姚明晓支付纂赢商和公司装修期免租期租金1万元；3、判令姚明晓向纂赢商和公司支付自2020年5月22日起至2020年9月17日止的按每月3万元标准计算的占用费；4、判令姚明晓支付纂赢商和公司复原费61,800元；5、判令姚明晓支付纂赢商和公司律师费5,000元。反诉被告姚明晓抗辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，本案合同解除的过错在被告而非姚明晓，由此产生的复原费、律师费均应由被告承担。至于占用费，姚明晓在合同解除时要求被告及时交接房屋，但被告不予配合，由此产生的损失应由被告自行承担。经审理查明如下事实：2018年7月4日，姚明晓(承租方、乙方)与纂赢商和公司(出租方、甲方)签订《商铺租赁合同》，约定纂赢商和公司将建筑面积为24.7平方米，实用面积为17.3平方米的系争商铺出租给姚明晓，租赁期限为2019年3月1日至2021年2月28日。其中2019年3月1日至2019年3月10日止为装修期，装修期期间物业管理费为1,333.4元。双方同意，甲方可在每月营业额中进行分成，第一年分成比例为月度实际营业额的20%，每月保底租金为3万元，两者取其高。营业额结算时间：乙方每月10日前向甲方提供上月营业额总报表，每月15日与甲方对账，明确上月营业额，每月20日扣除本合同约定款项，且由乙方提供相应发票后，由甲方在下月20日发还乙方，如遇节假日顺延。所需扣除的约定款项包括：营业额分成或保底租金、收银系统使用费、POS机日常使用耗材费、清洁服务费、公共事业费、物业管理费以及其他费用。收银系统使用费为每月500元，物业管理费为每月4,000元，垃圾清运费，待甲方确定该项费用后书面通知乙方，乙方收到甲方通知之日起，应无条件向甲方支付该费用。装修补偿金，乙方应于本合同签署后3个工作日向甲方支付公用装修补偿金8万元。广告推广费，乙方应向甲方每年支付广告费1万元。收银系统保证金，乙方应于本合同签署后3个工作日向甲方支付收银系统保证金2万元。乙方未按时交纳或不交纳收银系统使用费的，或因乙方原因造成收银系统损坏无法正常使用的，甲方可在该保证金中扣款。质量保证金，乙方应于本合同签署后3个工作日内向甲方支付质量保证金2万元。乙方发生食品安全问题导致需对消费者等第三方进行赔偿时，甲方可自该保证金及租赁保证金中扣款后直接对外支付。租赁保证金，乙方同意于本合同签署后3个工作日内向甲方支付租赁保证金9万元。物业管理费保证金，乙方同意于本合同签署后3个工作日内向甲方支付物业管理费保证金12,000元。保证金退还，在本合同期限届满当日或本合同提前终止后三十日内，若乙方无发生任何违约问题，并乙方需同时满足下列条件的，甲方在乙方全部满足下列条件之日起九十日内将租赁保证金、质量保证金、物业管理费保证金及收银系统保证金一次性全额无息退还乙方……。本合同期限届满或双方合同提前终止合同或本合同因乙方过错被提前解除的，乙方应将商铺恢复原状并使之符合正常使用后的状态……。若因乙方擅自中途退租或因乙方原因要提前解除本合同的，则本合同所涉及所有保证金不予退还，同时乙方应按合同保底租金要求补足装修期期间的租金。合同第7.4条约定，本合同期限届满或双方合同提前终止本合同或本合同因乙方过错被提前解除的，乙方应将商铺恢复原状并使之符合正常使用后的状态。合同9条乙方违约责任中第8款规定，甲方因向乙方催讨租金或其他费用而引起的所有费用和开支(包括但不限于滞纳金、赔偿金、诉讼费、律师费等)，及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有损失、费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等损失、费用、开支。合同第9条第13款约定，除甲方书面同意乙方续租外，乙方应当最迟于租赁期限届满之日或本合同提前终止之日的17时之前向甲方交还房屋。乙方逾期交房的，每逾期一日，应当以合同约定的租金的百分之一百五十为计算标准，向甲方支付房屋租赁期间占用的使用费。2019年8月16日，姚明晓与纂赢商和公司签订《补充协议》，约定公共事业费：采用代收代付方式，乙方应在每月20日之前按照收费账单向甲方支付公共事业费，包括：商铺实际产生的水、电费、煤气等能源费、能源传送损耗、公区能源损耗费分摊等相关费用，具体费用标准参照所在商场及相关政府机构收费标准。2019年9月25日，姚明晓与纂赢商和公司再次签订《补充协议》，约定租赁地址改为上海市浦东新区北蔡镇沪南路XXX号(商业裙房)B1001号-B2。2020年5月21日，姚明晓向纂赢商和公司发送邮件称，姚明晓并未有拖欠租金等违约行为，因受疫情影响以及纂赢商和公司扣留营业额，导致姚明晓无法正常经营，故提出：1、解除双方的租赁合同关系；2、要求纂赢商和公司于2020年5月25日14点在两店铺门口分别交接，若届时未见到纂赢商和公司工作人员进行交接，视为纂赢商和公司对租赁场地本身及恢复原状无异议且已经接收；3、要求纂赢商和公司三日内退还营业款；4、要求纂赢商和公司退还各类保证金、场地装修补偿金及其各类多收取的费用；5、保留追究纂赢商和公司违约责任的权利。纂赢商和公司于次日回函称，纂赢商和公司每月将账单寄送给姚明晓，姚明晓始终未予对账确认，致使纂赢商和公司未将营业款退还姚明晓。关于疫情，纂赢商和公司已经给承租户政策措施以减缓经营压力，姚明晓自2月以来经营已经基本恢复正常，但仍拖欠租金等各项费用，具有明显过错。如果姚明晓坚持要求解除租赁合同关系，则纂赢商和公司将扣除保证金、违约金等款项。2020年6月12日，纂赢商和公司向姚明晓发送代为复原通知函，纂赢商和公司通知姚明晓于2020年6月20日将遗留在商铺内的所有物品、设备搬离并完成复原工作，否则产生的代为复原费由姚明晓承担。庭审中，双方一致确认合同于2020年5月22日解除。关于营业额，双方一致确认为299,562.53元。关于应扣款项，姚明晓不认可支付宝微信手续费和公区用电分摊费以及垃圾清运费，对于纂赢商和公司列表中的收银费、物管费金额、应收租金金额、水电费金额均予以认可，但认为2月至5月的租金及物管费因疫情影响应予以免除。关于保证金及其他款项的收款情况，双方一致确认纂赢商和公司收取姚明晓保证金142,000元，场地装修补偿金8万元，装修押金1万元，广告推广费1万元，对于上述费用，纂赢商和公司除同意退还装修押金外其余均不同意退还。关于对账问题，姚明晓表示收到过部分对账单，但姚明晓对于公区电费分摊、支付宝微信手续费以及垃圾清运费不认可故无法签字确认，为此姚明晓提供微信聊天记录、视频资料予以佐证，纂赢商和公司对于微信聊天记录、视频资料的关联性不予认可，表示微信聊天记录均是姚明晓的单方表述，而视频资料也无法反映有部分公共部分的电力设备接入系争商铺，事实上确有部分电力设备接入系争商铺但涉及的电费金额极其有限。纂赢商和公司为证明复原费实际产生的金额向法庭提供了工程服务合同、发票及付款凭证等证据材料，姚明晓对于上述材料的三性均不予认可。以上事实，由《商铺租赁合同》及补充协议、邮件、微信聊天记录以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，姚明晓与纂赢商和公司签订的《商铺租赁合同》及其补充协议系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应恪守。现双方均认可合同关系于2020年5月22日解除，本院予以确认。关于合同解除的原因和责任。姚明晓认为系因纂赢商和公司违约未返还营业款导致其经营发生困难，纂赢商和公司则辩称其并未克扣营业款，是因姚明晓违约不履行对账义务所致，姚明晓属违约单方解除合同关系。对此本院认为，姚明晓在对账过程中对公区电费公摊费用和垃圾清运费标准提出异议，但并未对营业款数额提出异议，纂赢商和公司因姚明晓不认可扣除的费用就将数月营业款扣留明显违反了合同约定。纂赢商和公司上述扣留营业款的行为使得姚明晓的合同目的落空，姚明晓以此主张合同关系解除，符合法律规定。合同解除的过错和责任在纂赢商和公司而非姚明晓。故纂赢商和公司反诉要求没收姚明晓支付的保证金、要求姚明晓支付装修期免除的租金、支付律师费等均无合同和法律依据，本院不予支持。关于占用费和复原费，合同约定因姚明晓原因导致合同解除的，姚明晓具有恢复原状的义务，然本案合同解除的责任在纂赢商和公司，因此纂赢商和公司无权据此拒收房屋并要求姚明晓承担复原费，纂赢商和公司拒收房屋造成的损失扩大应由纂赢商和公司自行承担。关于姚明晓的本诉主张，纂赢商和公司理应在扣除姚明晓依据合同约定应支付的租金和各项费用后退还营业款。关于应扣除的费用，双方有争议的部分为公区电费分摊、垃圾清运费和支付宝微信手续费。其中支付宝微信手续费、公区电费分摊，纂赢商和公司并无明确的合同约定，亦无证据证明实际产生的费用，故上述费用扣除本院不予支持。关于垃圾清运费，双方合同对此有明确约定，对于收费标准也已达成一致，纂赢商和公司主张每月1,800元具有合同和事实依据，本院予以确认。关于租金免除，考虑到疫情影响，本院酌情减免二月份租金。关于场地补偿金，虽双方在附件中约定不退，但其前提应是合同正常履行结束，装修价值已经分摊完毕，现合同提前解除，本院根据实际履行期限酌情确定纂赢商和公司应退还姚明晓场地补偿金63,333元。关于广告费，该费用系实际发生的费用，其中未实际发生部分5,683.06元应予以退还。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十六条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、确认原告(反诉被告)姚明晓与被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司之间的租赁合同关系于2020年5月22日解除；二、被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚明晓营业款159,356.65元(已扣除原告(反诉被告)姚明晓的应付款项)；三、被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)姚明晓利息损失(计算方式：以46,377.61元为基数自2020年2月21日起至被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司实际支付之日止；以46,684.7元为基数自2020年3月21日起至被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司实际支付之日止；以36,192.96元为基数自2020年6月21日起至被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司实际支付之日止；以30,101.38元为基数自2020年7月21日起至被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司实际支付之日止；上述利息计算标准以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付)；四、被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)姚明晓保证金、押金152,000元；五、被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)姚明晓装修补偿金63,333元；六、被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)姚明晓广告费5,765.02元；七、驳回被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司的反诉诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8,811元，减半收取计4,405.5元，由被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司负担3,068元，由原告(反诉被告)姚明晓负担1,337.5元，反诉案件受理费3,630元，由被告(反诉原告)纂赢商和(上海)企业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  何璐依书记员  尹俐媛附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。