广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初3995号原告：黄宇宏，男，1993年11月20日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区,原告：吴超月，女，1991年4月28日出生，汉族，住广东省梅州市梅江区,两原告共同委托诉讼代理人：杜紫明,广东富颂达律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：黄荣江,广东富颂达律师事务所律师。被告：广州碧花园房地产开发有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇南航碧花园会所，统一社会信用代码91440114708213466G。法定代表人：张海标，该公司董事长。委托诉讼代理人：吴裕斌，该公司员工。原告黄宇宏、吴超月与被告广州碧花园房地产开发有限公司（以下简称碧花园公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行审理，原告黄宇宏、吴超月的共同委托诉讼代理人杜紫明、被告碧花园公司的委托诉讼代理人吴裕斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄宇宏、吴超月向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令碧花园公司立即将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街xx号(香林一街xx号)xx房的房屋交付给黄宇宏、吴超月使用；2.请求法院判令碧花园公司向黄宇宏、吴超月支付逾期交房违约金(每日按总房价款2580000元的0.05%标准，从2020年7月1日起计至实际交付房屋使用之日止），暂计100000元；3.本案的全部诉讼费用由碧花园公司负担。诉讼中，黄宇宏、吴超月明确交付的房屋需符合《广州市商品房买卖合同》（预售）第十二条“交房条件”的约定。事实和理由：黄宇宏、吴超月因家庭住房的需要，拟向碧花园公司购买一套房屋，双方经友好协商一致后，于2019年10月25日共同签订了一份《广州市商品房买卖合同》(预售)，合同编号：201910219013，合同约定：1、碧花园公司将位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街xx号(香林一街xx号)xx房的房屋以2580000元的价格出售给黄宇宏、吴超月，该房屋的建筑面积共242.68平方米；2、合同第十三条“房屋交付”约定：“甲方(碧花园公司)应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方(黄宇宏、吴超月)使用”；3、合同第十四条“延期交房的违约责任”约定：碧花园公司如未能按本合同规定的期限交房，逾期超过30日后，黄宇宏、吴超月有权单方面解除合同，若黄宇宏、吴超月要求继续履行的，合同应继续履行，且碧花园公司应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向黄宇宏、吴超月支付违约金。另外，合同中还对房价的付款方式和时间、交房条件、物业管理等作了详细约定。上述《广州市商品房买卖合同》(预售)签订后，黄宇宏、吴超月已依照合同约定向碧花园公司支付了全部购房款。但是令人失望的是，碧花园公司作为一家规模宏大、实力雄厚的房地产开发企业，在双方约定的交房期限届满后，却未能信守己方的承诺，长时间无正当理由拒不履行交房义务。为此，黄宇宏、吴超月曾数次通过电话、口头等多种方式催促碧花园公司立即履行交房义务，但均无成效。黄宇宏、吴超月认为，黄宇宏、吴超月与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同》(预售)是双方的真实意思表示，内容合法有效，对双方均具有法律约束力。碧花园公司未能依约在2020年6月30日前将涉案房屋交付黄宇宏、吴超月使用，已构成合同违约，应当依法承担违约责任。综上所述，黄宇宏、吴超月特依据《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国合同法》之相关规定，向法院提起诉讼，恳请法院依法判决支持黄宇宏、吴超月提出的全部诉讼请求。碧花园公司辩称，一、因国家政策变动，要求小区配套幼儿园方可进行竣工验收，碧花园公司不应承担延迟交房的违约责任。自2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》要求小区必须配套幼儿园方可进行小区的竣工验收，因为政策变动，碧花园公司已积极配合，配套的幼儿园已规划验收，涉案房屋已规划验收，争取可以早日交房。二、即便认为碧花园公司需承担违约责任，黄宏宇、吴超月主张的违约金亦过高，法院依法应当予以调整。又根据民法典第584条、第585条以及《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）》第29条等相关规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，根据“补偿性为主、惩罚性为辅”的原则作出裁决。守约方也不应通过违约金的约定获得合同法规定的实际损失之外的额外收益在本案中，黄宏宇、吴超月的损失应当为已付款项的银行利息损失，而商品房合同约定的日万分之五超过了银行贷款率的1.3倍，即便认为碧花园公司需要承担违约责任，黄宏宇、吴超月主张的违约金也过高。本院经审理认定事实如下：涉案房屋位于广州市花都区狮岭镇南航碧花园香林一街xx号xx房，碧花园公司是南航碧花园项目的开发商，已取得编号为穗房预（网）字第××号《商品房预售许可证》。2019年10月25日，黄宇宏、吴超月（买方、乙方）与碧花园公司（卖方、甲方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件一至八。合同约定：乙方向甲方购买涉案房屋，该商品房套内建筑面积共242.68平方米，以套出售，总房价2580000元，按揭贷款方式付款。第十条，逾期付款的违约责任：按揭付款的：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日仍未支付的，甲方有权解除合同。第十二条，交房条件：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条，房屋交付：甲方应当在2020年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条，延期交房的违约责任：甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过120日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过120日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。第十五条，房屋交付时的有关资料：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件……上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十九条，规划、设计的变更：该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准……因甲方擅自改变规划、设计，造成乙方利益损害的，乙方可要求甲方给予赔偿。合同还对其他事项进行了约定。诉讼中，双方一致确认合同载明的房价款为2580000元，碧花园公司确认已经收齐合同约定的购房款2580000元。黄宇宏、吴超月认为，黄宇宏、吴超月与碧花园公司于2017年8月24日签订了一份《广州市花都区南航碧花园房地产认购书》，约定涉案房屋总价为271万元，黄宇宏、吴超月亦共计付款271万元，其中包括首期款194万元，按揭贷款77万元。黄宇宏、吴超月提交《广州市花都区南航碧花园房地产认购书》及转账凭证3张拟证明上述陈述。截至法庭辩论终结，涉案房屋未取得竣工验收备案表，碧花园公司尚未将涉案房屋交付给黄宇宏、吴超月使用。诉讼中，本院询问碧花园公司涉案房屋未能取得竣工验收备案表的原因如何？何时能取得竣工验收备案表？碧花园公司做了哪些积极行为？碧花园公司对此回应称，目前碧花园已经有配套幼儿园并且取得了规划验收，竣工验收的时间无法明确，配套费问题我方还和政府部门协商，解决了配套费问题就可以竣工验收。双方均确认从2020年7月1日开始计算逾期交楼违约金，黄宇宏、吴超月陈述以合同约定的购房款2580000元作为基数按照日万分之五的标准计算违约金，碧花园公司认为合同约定的违约责任过重应当予以调整，且同楼盘的类案也进行了调整。本院认为：黄宇宏、吴超月与碧花园公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件是双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有约束力。根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十三条的约定，碧花园公司应在2020年6月30日前将符合交付条件的房屋交付给黄宇宏、吴超月，但是碧花园公司迄今未取得竣工验收备案表，未将符合房屋交付条件的房屋交付给黄宇宏、吴超月，已经构成违约，因此碧花园公司应支付逾期交楼违约金，但是由于涉案房屋何时具备交付条件尚不确定，因此黄宇宏、吴超月请求碧花园公司将符合交付条件的涉案房屋交付使用，本院不予支持。同理，逾期交楼违约金应当暂计至法庭辩论终结之日即2021年3月15日。之后的违约金，黄宇宏、吴超月可待涉案房屋具备交付条件后与碧花园公司另行协商或另案主张。关于违约金的计算标准，合同约定逾期交楼超过120日的，碧花园公司应按照每日0.05%的标准支付违约金。碧花园公司抗辩称该标准过高，应予以调整。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”法院可以依据当事人的申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼的原因、逾期的时长及当事人过错程度、给买受人造成损失等具体案情对违约金进行调整。由于碧花园公司逾期交楼给黄宇宏、吴超月造成的损失主要为房屋占有使用费的损失，如果按照每日0.05%的标准计算违约金，每月的违约金近40000元，该标准明显超过了黄宇宏、吴超月每月所受损失，因此，本院调整为同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍为宜，因此违约金具体计算标准为：以2580000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年7月1日起计算至2021年3月15日止。至于碧花园公司抗辩称因国家政策变化，需要配套幼儿园方可竣工验收，才导致逾期交楼，故认为不应承担违约责任的意见。由于碧花园公司并未提交证据证明其主张，且合同及附件也未约定国家政策调整导致逾期交楼时碧花园公司可以免责，因此碧花园公司的抗辩意见理据不足，本院不予采纳。综上所述，黄宇宏、吴超月诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州碧花园房地产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄宇宏、吴超月支付逾期交楼违约金，计算方式为：以2580000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2020年7月1日起计算至2021年3月15日止；二、驳回原告黄宇宏、吴超月的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1150元，由被告广州碧花园房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。逾期双方当事人不上诉的，本判决即发生法律效力。审判员  白一帆二〇二一年四月二十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵