湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘01民终3333号上诉人（原审被告）：赵子义，男，1982年3月27日出生，汉族，住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：卓如君，湖南悦凌律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王翠娥，女，1952年12月9日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：张成伟，北京大成（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈林，北京大成（长沙）律师事务所实习律师。上诉人赵子义因与被上诉人王翠娥房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初11825号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人赵子义的上诉请求：1、撤销湖南省长沙市岳麓区人民法院（2020）湘0104民初11825号民事判决，依法改判驳回王翠娥的全部上诉请求或发回重审。2、一审、二审案件受理费、诉讼保全费由王翠娥承担。事实与理由：一、案涉《八方小区二期住房转让协议》违反国家强制性规定，一审判决该协议有效属于适用法律错误。根据法律规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，且违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。本案的《八方小区二期住房转让协议》签订于2013年9月13日，而案涉房屋在2019年5月才取得权属证书。双方在签订住房协议时该住房未依法登记领取权属证书，故前述协议无效。二、一审法院认定赵子义已将涉案车位转让给王翠娥，判决赵子义协助办理涉案车位备案手续侵犯了赵子义的合法权益，属于事实认定不清。被上诉人王翠娥辩称，一审认定事实清楚，法律适用准确，直接依法驳回赵子义的上诉请求。王翠娥向一审法院起诉请求：1、判令赵子义履行合同，无条件将赵子义名下的长沙市八方小区二期B区B8栋1702房过户给王翠娥。2、判令赵子义履行合同，将实际由王翠娥出资以赵子义名义购买的长沙市八方小区车位变更给王翠娥。3、判令由赵子义承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实，2013年9月13日，王翠娥（乙方）与赵子义（甲方）订立《八方小区二期住房转让协议》，内容约定：甲方拥有八方小区二期工程住房购买资格，乙方同意受让该套住房。经双方协商确定该住房转让价格为购房价格（含房屋维修基金、购房契税等）加拾万元。由于目前该房屋所属小区具体价格不明确，甲乙双方达成合议，该套住房购房及车库(车位）价格以甲方单位及开发商针对本单位职工公布价格后实际购买价格为准。该套住房购房全款和各项税费由乙方先行垫付，在甲乙双方办理产权过户时全额抵扣乙方需支付给甲方的购房款，无论房地产市场价格变化如何，甲乙双方都不得中途悔约。本协议签订时，由乙方一次性付给甲方转让该套住房定金：人民币拾万元整。甲方在房屋权证办理好以后应及时通知并协助乙方进行房产买卖交易和办理买卖过户手续。甲方需协助乙方办理交易过户手续，因过户手续所产生的一切费用（包括过户中依法应由甲方承担的所得税等一切费用）由乙方承担。如日后政府规定或通过其他途径可以直接更换此住房产权登记，甲方应予协助。过户手续办结以后，转让定金变为乙方购买甲方住房款，归甲方所有。甲方因该房屋所取得或享有的各项优惠福利政策（包括房屋面积赠送或增加、车位或车库赠送、房屋相关税费的减免、购房价格的优惠等）均由乙方享受，甲方不得借此要求乙方补偿。同日，王翠娥向长沙市经发房地产开发有限公司支付了150000元（订房保证金130000元、车位定金20000元），并向赵子义支付了50000元，2013年9月29日，王翠娥向赵子义支付了50000元，赵子义向王翠娥出具了《收条》载明，今收到王翠娥购八方小区住房定金100000元。2015年8月25日，赵子义与长沙市经发房地产开发有限公司订立《长沙市商品房买卖合同》，约定赵子义购买的商品房坐落于岳麓区××路××号××幢××房。商品房暂定总价款为492406元。买受人以银行按揭方式付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款212406元，剩余房款280000元向银行申请贷款，出卖人应协助办理。同日，王翠娥向长沙经发集团有限公司支付了132726元（购房款82406元、车位款50000元、代收产权登记费320元）。另，王翠娥向长沙市物业维修资金管理中心缴纳维修基金15170元，向长沙市地方税务局直属局缴纳契税、印花税9848.12元。赵子义以涉案房产进行抵押与长沙银行股份有限公司华丰支行签订了《个人购房抵押（保证）借款合同》，借款金额为280000元。还款账号为赵子义银行账号：1174××××0018。该银行账号一直由王翠娥掌握，由王翠娥偿还借款。赵子义与长沙经发集团有限公司订立了《车位使用权转让合同》，载明受让车位为八方小区二期Ｂ区Ｂ1号车库ｂ2层1072号，受让价为97800元。在签订合同当天，除开已支付的车位定金20000元外，还需支付50000元至长沙经发集团有限公司名下，余下的27800元在通知期限内付清。2016年9月19日，王翠娥向长沙经发集团有限公司支付了车位余款27800元。一审法院认为，王翠娥、赵子义之间订立的《八方小区二期住房转让协议》系双方当事人的真实意思表示，赵子义抗辩认为未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，《八方小区二期住房转让协议》应为无效协议。根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。故赵子义的抗辩意见，缺乏法律依据。《八方小区二期住房转让协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效。关于王翠娥主张赵子义将涉案房产过户至王翠娥名下的诉讼请求。一审法院认为，根据《长沙市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》第三条六项的规定，在本市限购区域内购买的商品住房，须取得不动产权属证书满4年后方可上市交易。涉案房屋于2019年5月11日取得不动产权属证书，权证号：湘（2019）长沙市不动产权第0××4号。现涉案房屋不符合上市交易条件，故王翠娥该项主张，一审法院不予支持。关于王翠娥主张将车位变更至王翠娥名下的诉讼请求。根据《车位使用权转让合同》第2条的规定，乙方受让的车位具有使用、赠与、转让权利，但无产权，自行办理赠与和转让后须到该小区物业管理公司备案。结合《八方小区二期住房转让协议》以及王翠娥向开发商支付车位受让价97800元的事实，一审法院认为赵子义已将涉案车位转让给王翠娥，赵子义应协助王翠娥至长沙市长房物业管理有限公司办理备案手续。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：一、确认《八方小区二期住房转让协议》具有法律效力。二、限赵子义于判决生效之日起十日内协助王翠娥至长沙市××房××小区××期××号车库ｂ2层1072号车位备案手续。三、驳回王翠娥的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取40元，诉讼保全费5000元，由王翠娥承担5020元，赵子义承担20元。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，本案的争议焦点为案涉《八方小区二期住房转让协议》的效力问题及赵子义是否已将涉案车位转让给王翠娥的问题。赵子义主张前述住房转让协议无效且赵子义未将涉案车位转让给王翠娥。关于案涉住房转让协议，系双方当事人的真实意思表示，一审根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，认定案涉住房转让协议不违反法律、行政法规的强制性规定，内容合法有效并无不当，本院予以维持。根据《八方小区二期住房转让协议》以及王翠娥向开发商支付车位受让价97800元的事实，一审法院认定赵子义已将涉案车位转让给王翠娥并无不当，本院予以维持。赵子义未提交证据佐证己方主张的事实，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，上诉人赵子义的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费80元，由上诉人赵子义负担。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  姚贤辅二〇二一年四月二十一日法官助理李龙玺书记员张宜婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。