广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初668号原告：黄志梅，女，1971年8月14日出生，汉族，现住广东省廉江市塘蓬镇新圩九区，公民身份号码441××××××××××××222。被告：罗流敏，男，1989年11月25日出生，汉族，现住广东省廉江市永兴国际城10栋25层02房，公民身份号码440××××××××××××713。原告黄志梅与被告罗流敏房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告黄志梅到庭参加诉讼，被告罗流敏经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄志梅向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决原告与被告签订的《合资建房承诺协议书》无效；2.请求法院判决被告向原告返还购房款人民币158000元；3.请求法院判决被告承担本案诉讼费用。原告黄志梅诉称的事实与理由：原告和被告系房屋买卖合同关系。原、被告双方于2017年1月31日签订《合资建房承诺协议书》，原告出资购买廉江市工业品市××××××该栋楼的12层（签订时未建），协议书约定被告应当于2018年2月16日之前竣工交该栋楼12层套房给原告，而原告按照协议书约定分五期支付款项。原告于2017年1月31日第一次支付预付款现金2万元整，被告开具收据且签字盖章（被告公司安居地产印章）；于2017年5月2日第二次支付款项14.3万整，被告也开具收据且签字盖章；两次房款共计16.3万整。原告依据协议中的约定履行买受人应尽的付款义务，然而直到2018年2月16日过后，被告仍然未能按协议书约定完成竣工交楼，一直处于停工状态，被告不能履行协议书的约定。之后电话沟通，被告同意退还房款项16.3万整，并双方于2019年11月19日签订退款合约，约定一年内退还所交房款，但仅2020年1月左右还了5000元整，其余款项一直不还；3年中原告不断通过电话、微信、短信无数次催还房款，甚至到家里找，被告仍以各种理由推脱其责任，被告的行为严重损害的了原告的利益，原告直到现在都没有收回房款。这是一个小家庭辛苦几十年的血汗钱，为的就是养家糊口，能有一个温暖的家，现在的生活已经是雪上加霜。为此，原告为维护自身合法利益，特向人民法院提起诉讼，望贵院支持原告的诉讼请求。原告黄志梅围绕诉讼请求依法提交以下证据并当庭出示：1、《居民身份证(黄志梅)》一份（有原件），证明原告黄志梅的诉讼主体身份。2、《合资建房承诺协议书》一份（有原件），证明原、被告双方于2017年1月31日签订《合资建房承诺协议书》，原告出资购买廉江市工业品市××××××该栋楼的12层（签订时未建），协议书约定被告应当于2018年2月16日之前竣工交该栋楼12层套房给原告，而原告按照协议书约定分五期支付款项。3、《收款收据》二份（有原件），证明原告于2017年1月31日第一次支付预付款现金2万元整，被告开具收据且签字盖章（被告公司安居地产印章）；于2017年5月2日第二次支付款项14.3万整，被告也开具收据且签字盖章；两次房款共计16.3万整。4、《退款合约》一份（有原件），证明直到2018年2月16日过后，被告仍然未能按协议书约定完成竣工交楼，一直处于停工状态，被告不能履行协议书的约定。5、“手机短信聊天记录截图”4张(出示手机核对)，证明原告通过微信多次催款的事实。6、当庭提交《交易明细清单》一份（有原件），证明于2017年5月2日原告通过配偶宋佑账户向被告账号刷卡支付第二次支付款项14.3万元。本院依职权调取《常住人口个人信息表》《户成员信息》各一份，原告对本院调取的上述材料均无异议。被告罗流敏不到庭参加诉讼，没有向本院提供任何证据，没有提交书面答辩状，没有提交质证意见。根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月31日，原告黄志梅（甲方）与被告罗流敏（乙方）签订《合资建房承诺协议书》，约定：甲方等人在广东省廉江市工业品市××××××置有宅基地一块，面积166平方，拟合作建一栋带电梯的楼房，并按序分配使用。甲方经核算以每平方楼房造价加低价分摊为单位委托乙方全权负责建设楼房及统筹安排代为支付该地的购地款。甲、乙双方就合作事宜协商达成以下协议：一、乙方建房责任范围。1、乙方负责施工图纸的审核及正规出图，并承诺严格按图正规施工，负责施工质量，保证安全。2、工程范围以毛坯房为准。3、水电安装按政策实行统一安排安装，费用按实际分摊。4、竣工日期为365天，即自2017年1月31日起至2018年2月16日。延误工期10天后，每天补充损失1000元整给甲方。二、甲方所定楼层及款项支付方式。1、甲方认取该栋楼12层，该套房面积为122平方（计算方式为水平投影面积加实际分摊面积），套房造价计算方式为28.3万，杂物间车位约5平方，该套加杂物间（车物）总价为28.3万。2、甲方按工程进度付乙方款项形式：A、第一期16.3万，在甲、乙签订本协议时支付。B、第二期5万，在该栋楼建设基础面时。C、第三期3万，在该栋楼建设至楼天面浇筑时支付。D、第四期3万，在该栋楼建设封顶时支付。E、第五期1万，交屋验收时支付。甲方所付乙方的款项以乙方的收据为凭。三、政府要求交房屋税收时，甲方必须支付办理相关手续。四、乙方无条件协助甲方等人该栋楼相关土地和套房证件的办理以及相应的法律程序，办理相关证件按政策办理，所涉及的税费及费用由甲方等人负责。五、水电分表安装一切费用由甲方负责。六、责任和义务。1、乙方负责协调代甲方等人支付该地块的地款及栋楼的主体以毛坯房标准按质按量施工，施工过程须确保安全，保质保量。出现安全和质量等问题由乙方负责。2、甲方须按协议及时付进度款给乙方，若甲方不能按期付款并超过协议时间十天，即时为自动放弃此协议的合作权。乙方可协调甲方其他合作方另寻合作以完成本栋楼的建设，并按甲方所交款项的百分之六十退还甲方。七、本协议一式两份，各两页。甲、乙双方各执一份，自甲、乙双方签字画押并乙方收到甲方所付的首期款项之日生效。根据原告提供的2017年1月31日《收款收据》显示，收款金额为20000元的《收款收据》加盖“安居地产”印章，但并无被告本人签名。2017年5月2日，原告向被告支付购房款143000元，被告出具收款收据给原告收执，并加盖“安居地产”印章。根据原告提供的《退款合约》显示，退款方加盖“安居地产”印章，但并无被告本人签名。涉案楼房至今尚未竣工，双方产生纠纷，原告遂诉至本院请求处理。另查明，原告在庭上主张被告于2020年1月22日向原告返还购房款5000元。本院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。案涉《合资建房承诺协议书》名为合资建房，实为房屋买卖合同。案涉合同显示建房的土地属于宅基地，被告不到庭参加诉讼而未举证案涉房屋取得相关手续，在没有取得土地使用权证、建设规划许可证等有关手续的情况下，以集资建房的非法形式规避法律，非法建房出售房屋，应认定为无效合同。民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。现原告主张被告返还购房款合法有理，但本案现有证据只能证明被告收到原告的购房款143000元，原告举证的2017年1月31日金额为20000元的《收款收据》上只加盖“安居地产”印章，但并无被告本人签名，原告提供的其他证据亦无法佐证被告于2017年1月31日收到原告支付的购房款20000元，故本院对原告主张被告于2017年1月31日收到其购房款20000元的事实不予采纳，对原告主张被告返还购房款超过的部分不予支持。至于案涉20000元的购房款问题，原告可另行向其他债务人主张权利。被告经本院传票传唤不到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告黄志梅与被告罗流敏于2017年1月31日签订的《合资建房承诺协议书》无效；二、限被告罗流敏在本判决发生法律效力之日起十日内返还购房款138000元给原告黄志梅；三、驳回原告黄志梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1730元（原告均已预交），由被告罗流敏负担1530元，由原告黄志梅负担200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年四月十四日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。