江苏省扬州市江都区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1012民初5346号原告：张艳，女，1978年3月11日出生，汉族，住扬州市江都区。委托诉讼代理人：唐小红，江苏海越律师事务所律师。委托诉讼代理人：毛超铭，江苏海越律师事务所律师。被告：扬州江碧房地产开发有限公司，住所地在扬州市江都区仙女镇涵西村涵西组综合楼。法定代表人：陈斌，该公司经理。委托诉讼代理人：杭娇娇，该公司员工。委托诉讼代理人：张琰，该公司员工。原告张艳与被告扬州江碧房地产开发有限公司（以下简称江碧房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张艳的委托诉讼代理人唐小红、毛超铭，被告江碧房地产公司的委托诉讼代理人杭娇娇、张琰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张艳向本院提出诉讼请求：1、判令被告赔偿原告实际装修价值与约定装修价值的差价（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准），并承担差价20%的违约金；2、判令被告拆除阳台和房间外镁板，整改至与样板房一致；3、判令被告将阳台窗户位置整改为与样板房一致；4、判令被告将空调外机位处水管改造至与施工设计图一致，并赔偿中央空调与分体式空调差价20000元；5、判令被告承担本案诉讼费、评估费。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：判令被告赔偿原告实际装修价值与约定装修价值的差价（具体金额以装修造价评估鉴定结果为准）；变更第二项诉讼请求为：判令被告拆除阳台和房间外镁板，整改至与样板房一致，并将阳台和房间窗户上的玻璃更换为与样板房一致的防火玻璃。事实和理由：原、被告于2018年3月15日签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于扬州市江都区仙女镇宜和路北侧、龙川南路西侧碧江名苑6幢1单元301号房出售给原告，房屋建筑面积148㎡，其中套内面积121.51㎡，公摊面积26.49㎡，单价每平方米11359元，销售总计1681127元，被告应于2019年12月30日前向原告交付房屋。被告在售楼现场以样板房的方式宣传精装修房，并承诺该楼盘将以3000元/㎡的装修标准交付。合同签订后，原告依约给付房款，其中包括装修价款444000元。及至收房时，案涉房屋用材低廉、施工粗糙，实际装修情况与双方约定相去甚远。原告委托有资质的第三方进行装修造价测算，测算结果远达不到3000元/㎡的装修标准。另外，房屋阳台玻璃下半部用镁板遮挡，与样板房、售楼时的沙盘模型及销售人员的解说严重不符，影响室内采光、遮挡视线；空调外机位预留位置极为狭小，无法安装分体式空调，且外机位处落水管与施工设计图不符，影响正常使用。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。其提供的证据有：1、2018年3月15日，原、被告签订的《商品房买卖合同》，证明原、被告约定了房屋面积、价格等内容，其中合同第四条计价方式与价款明确将商品房单价与其他价款分别列明，其他价款即为装修价格的事实；2、扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表复印件，证明案涉房屋的装修标准为3000元/㎡的事实；3、装修费测算表，证明原告于2020年4月5日委托第三方公司对涉案房屋价格进行测算，测算的装修单价远达不到3000元/㎡的事实；4、原告拍摄的照片及视频光盘，证明案涉房屋装修价值达不到3000元/㎡，且样板房的窗户与交付情况不符的事实；5、碧桂园信访矛盾调解协议复印件，证明部分业主曾至江都信访局投诉被告，被告认可存在窗户镁板、空调机位等问题的事实；6、淘宝截图，证明原告户空调外机位置狭小，只能安装中央空调，而外挂式空调和中央空调差价为20000元的事实。被告江碧房地产公司辩称，一、原告要求被告赔偿实际装修价值与约定装修价值的差价没有任何依据。1、被告交付的房屋符合合同约定，且与样板房基本没有差别。2、所涉楼盘是按照全装修商品房一体化销售的定价模式，买卖合同中的计价方式和价款非常明确，按照建筑面积对全装修房进行整体定价，并未对装修部分单独约定价格，且装修价格不能作为认定装修质量的依据。此外，原、被告对装修质量要求有明确约定，且能通过样板房等综合认定，备案价格、合同约定价格均不能作为认定房屋质量的依据。3、合同对装修出现质量问题的处理方式进行了明确约定，原告要求被告赔偿差价及支付违约金的违约责任不符合合同及法律规定。4、原告未能举证证明装修质量不符合约定，其对装修价值进行鉴定的申请不应得到支持。5、案涉小区目前的二手房销售均价高于被告销售时的均价，原告不存在任何损失。二、原告要求拆除镁板的主张不符合设计要求。阳台镁板是根据建筑设计防火规范而设置，其拆除的主张与相关设计规范相悖，不应得到支持。三、当地规划部门要求建筑外立面采用三段式设计，碧江名苑6#住宅楼第三层恰逢建筑腰线穿过，为了便于建筑基座的表达，使得第三层阳台窗户高度抬高，但原告所在楼层的规划设计已依法报批，也取得了建设工程规划许可证，且涉案房屋定价时，被告已经考虑到该户的特殊情况，价格比相同楼栋及相同户型的临近楼栋同层价格均低，此外，涉案房屋因建筑腰线穿过，并非属于标准户型，而样板房一般选取标准户型展示，若按原告要求进行整改窗台，势必破坏6幢整体及第三层外立面的形象，将损害该幢其他业主的整体利益，不具有可行性。四、原告要求雨水管移至空调机位内不符合大多数业主利益，且要求赔偿中央空调和分体式空调的差价没有事实和法律依据。案涉小区部分楼栋因雨水管设置在空调机位内，影响了相关业主空调的安装。为了解决问题，被告在相关部门的主持下，与业主代表进行协商并达成一致方案，即由被告将空调机位内的雨水管移至外立面，并对相关业主进行相应的补偿。将雨水管移至外立面是大多数业主的要求，而起诉要求将雨水管移回至空调机位的业主仅系小部分业主，该诉求与大多数业主的利益相悖，不应得到支持，且该诉求还与原告自身安装中央空调的需求相矛盾。案涉房屋设计的是分体式空调机位，样板房展示的也是分体式空调。案涉房屋不管是安装分体式空调，还是中央空调，都可以使原告达到使用空调的目的，况且分体式空调的设计并没有排除案涉房屋安装中央空调的可能性，原告起诉要求赔偿中央空调与分体式空调差价没有事实和法律依据。其提供的证据有：1、建设工程规划许可证、竣工验收备案表、商品住宅小区交付使用备案证明、建设工程消防验收意见书，证明案涉房屋符合规划设计方案，并经竣工验收合格，符合合同约定的交付条件的事实；2、期楼收楼通知书及邮寄凭证、房屋交付物品领用登记表，证明被告通知原告收房，且原告已实际接收房屋的事实；3、样板房照片和视频，证明样板房展示的装修交付标准及材料品牌的事实；4、部分业主签订的备忘录及被告制作的备忘录签署情况明细表，证明原告涉案房屋所在楼层共有两户业主同意雨水管外移，并与被告就空调机位赔偿问题达成协议等事实。本院经审理认定事实如下：2018年3月15日，原告张艳与被告江碧房地产公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：张艳购买碧江名苑6幢1单元301室房产，商品房建筑面积共148㎡。合同第四条约定，房屋单价8358.97元，房屋总金额1237127元，其他价款444000元，商品房总价款合计1681127元；合同第八条约定，出卖人应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列条件，且符合本合同约定的商品房交付买受人使用：取得建设工程规划许可证；取得工程竣工验收备案证明；取得商品房交付使用备案证明（2008年12月31日前已取得工程竣工验收备案证明的除外）。合同第十三条约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件四）的标准，达不到约定标准，买受人有权要求出卖人按照合同附件五补充协议第六条的约定进行处理。双方签订的商品房买卖合同附件四对A户型交付标准进行了约定，同时注明出卖人在本园区设置的示范单位只作为购房客户感受装修与家具摆设的整体效果之用，该示范单位不作为该商品房的交付标准，上述标准为该商品房的交付标准。合同附件五即补充协议第二条中约定，合同第四条的约定仅为合同备案之用，并非出卖人与买受人的真实意思表示，关于该商品房建筑面积单价、总价款组成的约定不具有任何实际意义；合同第四条约定的“其他价款”为房屋总楼款的组成部分，买受人承诺不以此主张差价返还、赔偿损失或解除合同；合同及附件所有涉及该商品房计价方式与价款的约定（包括但不限于该商品房建筑面积单价、总价款以及面积退补、逾期付款/交房条款中建筑面积单价、房屋总价款计算基数等约定），均以本补充协议第三条约定为准；补充协议第三条中约定，按建筑面积计算，该商品房单价为每平方米11359元，房屋总金额1681127元；补充协议第六条中约定，该商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题，买受人有权要求更换，出卖人应负责更换，承担更换费用，同时更换期间按每日20元补偿买受人房屋使用损失，出卖人无需因此承担逾期交楼责任；该商品房存在除地基基础和主体结构的质量问题、导致无法正常居住使用的质量问题、与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题外的其他问题，买受人有权要求保修。出卖人应负责保修，并承担保修费用，如因此给买受人造成损失的，还应赔偿买受人的实际损失。出卖人无需因此承当逾期交楼责任。补充协议中对相关条款内容的文字进行了加粗，在补充协议第十九条约定，买受人确认合同及本补充协议不存在不合理减轻或免除出卖人责任的情况，也不存在不合理加重买受人责任、排除买受人主要权利的内容。双方一致确认：对本补充协议及附录的条款含义认识一致，本补充协议约定与合同不一致的，以本补充协议的约定为准。被告江碧房地产公司先后领取了碧江名苑6#住宅楼的建设工程规划许可证、竣工验收备案材料、商品房交付使用备案证明。2019年12月20日，被告江碧房地产公司向原告寄发期楼收楼通知书，通知原告于2019年12月30日收房。被告江碧房地产公司就案涉房屋的装修标准对外展示了示范单位（样板房），其中对按照合同约定的属于装饰装修交付标准的部位在样板房处特别标注“交付标准”字样，对并非合同约定的装饰装修交付标准的部位则在样板房处特别标注“非交付标准”字样。另查明，2017年9月14日的扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表显示：碧江名苑1、2、3、4、5、6、12、14、17号楼平均价格为普通住房12200元/㎡，非普通住房13700元/㎡，其中装修价格3000元/㎡。再查明，原告所在碧江名苑小区部分业主曾至江都区信访局反映被告房屋窗户安装镁板、落水管外移等问题。后经相关部门调解，双方于2020年1月3日达成调解协议，其中被告就窗户防火镁板、落水管外移、空调外机平台等问题作出了回复。审理中，原告认为被告交付的房屋用材低廉，存在诸多质量问题，未达约定的3000元/㎡的装修价款标准，申请对房屋质量现场勘验，并对案涉房产装修价值进行评估。后本院组织原、被告双方至被告对外展示的示范单位（样板房）及部分业主实际收取的房屋进行现场查看，其中发现业主接收的房屋中阳台和部分房间窗户下部均用镁板遮挡，而样板房所有窗户均未有镁板；部分楼层的空调机位的落水管已外移。以上事实，由原告提供的商品房买卖合同、扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表、碧桂园信访矛盾调解协议，被告提交的建设工程规划许可证、竣工验收备案材料、商品房交付使用备案证明、房屋交付物品领用登记表及原、被告的陈述等在卷佐证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人应当按照约定履行自己的义务。本案的争议焦点为：一、原告以备案装修价格主张装修差价损失的诉讼请求，应否支持；二、原告要求被告拆除镁板、更换窗户玻璃，并整改至与样板房一致的诉讼请求，应否支持；三、原告要求被告将阳台窗户位置整改为与样板房一致的诉讼请求，应否支持；四、原告要求被告将空调外机位处水管改造至与施工设计图一致，并赔偿中央空调与分体式空调差价的诉讼请求，应否支持。关于原告要求被告以备案装修价格赔偿装修差价的诉讼请求，本院不予支持，理由如下：1、涉案《商品房买卖合同》及补充协议明确被告交付给原告的房屋为包含装修在内的房屋整体，计价方式为以建筑面积计价，价款均为房价款，未将装饰装修价款从房价款中剥离出来进行约定。原告虽主张补充协议第二条系无效条款，但补充协议中亦有原告的签名确认，且被告亦对相关条款进行了加粗特别提示，不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。2、原、被告在涉案合同附件四中对于装饰装修的项目、要求进行了概括约定，并且被告在对外公示的样板房中以在各个部位特别标注“交付标准”、“非交付标准”的方式，对案涉房屋装饰装修的标准进行了公开承诺，两者相结合，可以确定案涉房产的装饰装修标准。3、扬州市江都区物价局商品住房价格备案回复表虽显示“碧江名苑1、2、3、4、5、6、12、14、17号楼平均价格为普通住房12200元/㎡，非普通住房13700元/㎡，其中装修价格3000元/㎡”，但系被告为销售房屋满足行政管理的需要，向相关行政主管部门履行价格报备手续，并非向原告作出的承诺。备案价格为涉案房产所在小区的拟销售均价，而销售价本身又是由人工造价、材料成本、税费、利润等多种因素构成，并不等同于装修造价。原告申请对涉案房产装修价值进行鉴定没有必要，本院不予准许。4、原告并未提供充分证据证明被告交付的房屋与约定不符，以及存在质量问题，且双方在合同中明确约定了商品房存在与合同约定装饰装修及相关设备标准不一致的问题时，买受人有权要求更换，而非赔偿差价损失。综上，本院对原告要求被告赔偿装修差价的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告拆除镁板、更换窗户玻璃，并整改至与样板房一致的诉讼请求。被告辩称其安装镁板是为了消防验收；至于窗户玻璃，原、被告签订的合同中约定了窗户的交付标准为铝合金中空玻璃窗（部分内置百叶），且样板房中窗户亦张贴为非交付标准，则原告的请求不应得到支持。本院认为，对于镁板问题，根据中华人民共和国住房和城乡建设部发布的《民用建筑设计统一标准》（GB50352-2019，经批准为国家标准）中6.11.7条规定：“当凸窗窗台高度低于或等于0.45m时，其防护高度从窗台面起算不应低于0.9m;当凸窗窗台高度高于0.45m时，其防护高度从窗台面起算不应低于0.6m。”《江苏省住宅设计标准》（DGJ32/J26-2017）第8.8.2条第二款规定：“住宅建筑外墙上、下层开口之间应设置高度不小于1.20m的实体墙或挑出高度不小于1.00m、长度不小于开口宽度的防火挑檐。”基于上述设计标准，被告安装镁板的行为符合设计规范要求，且亦通过了消防验收，则本院对原告要求拆除镁板的诉讼请求不予支持。至于更换窗户玻璃的问题，涉案合同附件四中约定了窗户的交付标准为铝合金中空玻璃窗（部分内置百叶），并未对玻璃的材质进行约定，且原告亦未提供证据证明涉案窗户玻璃存有质量问题，则本院对原告的该项请求亦不予支持。关于原告要求被告将阳台窗户位置整改为与样板房一致的诉讼请求。被告辩称涉案房屋已通过验收，符合设计规范及质量要求，若按原告要求进行整改窗台，势必破坏6幢整体及第三层外立面的形象，将损害该幢其他业主的整体利益，不具有可行性。本院认为，原告户的房屋已通过规划、验收，并领取了建设工程规划许可证、商品房交付使用备案证明等，表明涉案房屋符合交付使用条件，且涉案合同未就窗户的位置、高度等进行约定，被告对外展示的样板房亦未对此特别标注“交付标准”字样，故本院对原告要求被告整改阳台窗户位置的诉讼请求不予支持。关于原告要求被告将空调外机位处水管改造至与施工设计图一致，并赔偿中央空调与分体式空调差价的诉讼请求。被告辩称原告所在楼层已有业主同意将落水管外移，并与被告达成补偿协议，原告的诉求与其他业主相悖，且不具备操作性。本院认为，对于空调外机位的尺寸及落水管的位置，涉案合同中并未明确约定，鉴于部分业主的空调外机位狭窄，被告曾与部分业主至相关部门调解，并达成协议，约定被告将空调外机位的落水管外移，被告予以补偿的方案，该方案不违反法律相关规定，现原告所在楼层已有部分业主同意上述方案，且已实际入住，若将落水管位置移回可能损害其他业主利益，加之原告未能提供充分证据证明落水管外移对涉案房屋使用产生影响，则本院对此不予支持。至于原告要求赔偿中央空调与分体式空调差价的请求，因原告并未实际安装空调，且其亦未提供证据证明涉案房屋无法安装分体式空调，则本院对此诉讼请求亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告张艳的诉讼请求。案件受理费2700元，减半收取为1350元，由原告张艳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 员  周 红二〇二一年四月十五日法官助理  姚 欢书 记 员  安楚楚