江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1123民初1105号原告：姚云枝，女，1988年10月23日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。原告：张和强（系姚云枝丈夫），男，1987年9月29日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。委托诉讼代理人：姚云枝（系张和强妻子），女，1988年10月23日出生，汉族，江西省玉山县人，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地：江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号国际名都1栋1、201-207号，统一社会信用代码：913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告姚云枝、张和强与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告姚云枝到庭参加诉讼，被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姚云枝、张和强向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金20467.2元（暂计至2021年2月6日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金15670.2元，两项合计36173.4元；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告姚云枝、张和强系夫妻，2017年10月22日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订了《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为533000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，出卖人按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。被告应当自2018年12月31日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉之日（暂计至2021年2月6日，共计768天），逾期交房违约金合计20467.2元；按照合同规定，自2018年12月31日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：533000元×0.5%×588天＝15970.2元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据，被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋于2018年12月10日经五单位（建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位）联合验收合格，已经达到涉案合同约定的交房条件并于2019年8月20日实际交房。涉案合同并非格式条款，而是由住建部统一制定，其中逾期办证违约金系合同当事人双方可自由选择手写条款，并非打印不可更改条款。答辩人也没有不合理地免除或者限制自己的责任。该合同系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的强制规定，系有效合同。故延期交房的违约期应自2019年1月1日起计至2019年8月20日（合同约定交房时间2018年12月31日），以及按原告已付的购房款163,000元为基数按日万分之零点五标准计算逾期交房违约金。2.按照合同约定已支付的房价款163,000元的0.5%支付逾期办证违约金。3.诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额由被告承担。原告姚云枝、张和强围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1.两原告身份证、结婚证复印件各一份；2.商品房买卖合同复印件一份；3.买房办产权证的维修基金收据、江西增值税普通发票复印件各一张；4.入伙通知书一份。被告江西万通房地产开发有限公司提交了以下证据：1.营业执照、法定代表人身份证明、法定代表人身份证复印件各一份；2.《商品房买卖合同》、收据复印件各一份；3.单位工程质量竣工验收记录、说明复印件各一份；4.《前期物业管理服务协议书》和物业费收款收据复印件各一份。本院认为，原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原、被告双方于2017年10月22日，签订了一份《商品房买卖合同》（合同编号20175645），约定原告向被告购买位于江西省上饶市玉山县房屋一套。上述合同约定：1.购房总价款共为：533000元，首付163000元，余款按揭贷款支付；2.交房时间为：2018年12月31日前；3.合同第九条约定了逾期交房的违约责任：（1）逾期不超过60日的，按双方约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金；4.合同第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意若买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告按照合同约定向被告交纳了163000元的首付款，并办理了银行按揭款，付清了全部购房款。被告向原告开具了163000元的收款收据，2019年8月24日，被告向原告出具了金额为532867元的江西增值税普通发票（票据号为：Ｎ001329548）。2018年12月10日，建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位对国际名都16栋出具了工程质量竣工验收记录，验收结论均为“合格”，参与验收的各单位在该记录上加盖了公章。原告购房合同中登记的15栋房屋，为建筑规划中的16栋房屋。2019年8月20日，原、被告双方办理了房屋交付手续，但尚未办理产权登记。因被告逾期交房、逾期办理产权登记，故原告向法院起诉，请求判如所请。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋和办理产权登记。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。但因原告于2019年8月20日对所购房屋办理了收房并对该房屋进行装修入住，故应认定原告明知商品房不具备法定或约定交付条件仍同意接收房屋。原告要求被告支付逾期交房违约金与合同约定相符，应予支持，但金额不是金20,467.2元，依据合同约定，违约金的计算应从2019年1月1日开始按已付房款日万分之0.5计算至交房前一日即2019年8月20日止，具体为：532,867元×日万分之0.5×230天=6128元，对超出部分不予支持；原告要求被告支付逾期办理产权登记的违约金符合合同约定，应予支持，金额应按合同约定的按实际缴纳的房价款计算，即532,867元×0.5%=2,664.33元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十五日内向原告姚云枝、张和强支付逾期交房违约金6128元、逾期办理产权登记违约金2,664.33元，共计8,792.33元；二、驳回原告姚云枝、张和强的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费704元，减半收取352元，由原告姚云枝、张和强负担266元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担86元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  汤战生二〇二一年四月二十七日书记员  唐 毅