江西省赣州市章贡区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0702民初1534号原告：叶敏，1971年8月22日生，女，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：林孔华，江西公仁（赣县）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘芳芳，江西公仁（赣县）律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告：朱小仁，1975年11月3日生，女，汉族，住江西省赣州市章贡区。委托诉讼代理人：吴霞，江西南芳律师事务所律师，代理权限为特别授权。原告叶敏诉被告朱小仁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告叶敏委托诉讼代理人刘芳芳，被告朱小仁委托诉讼代理人吴霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶敏向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原、被告于2018年6月16日签订的房屋租赁合同；2、请求法院判令被告立即腾退位于章贡区房屋（含屋面）；3、请求法院判令被告自2020年9月18日起至实际搬离租赁房屋止按每月16800元向被告支付房屋租金，并以实欠房屋租金为基数按每日万分之五计付滞纳金（自2020年9月18日起计算至起诉之日，滞纳金暂计为10000元）；4、请求法院判令被告承担实际发生的水电、卫生清运、网络费等费用；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年6月16日，原、被告签订《房屋租赁合同》，合同约定被告承租原告位于章贡区（含屋面），租赁期限为自2018年6月19日至2028年6月18日，租金为16800元／月，租金按月交纳，逾期30天未付租金出租方有权提前终止合同收回房屋。原告按照合同约定将租赁房屋交付至被告，但被告自2020年9月18日至今一直未按照约定支付租金，已构成违约，损害原告合法权益。后经原告多次催告，被告仍借口推脱拒绝履行租金支付义务。原告遂起诉。原告为支持其诉请，向本院提交了以下证据：证据一、叶敏身份证复印件、朱小仁人口信息查询各一份，证明原、被告的身份信息及诉讼主体适格；证据二、《房屋租赁合同》复印件，证明原告、被告于2018年6月16日签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限为2018年6月19日至2028年6月18日。租金为16800/元，租金按月缴纳，具体时间为每月的前五天缴纳，否则，每延迟一天，被告须向原告支付应付租金万分之五的滞纳金，如逾期30天以上，原告有权提前终止合同，收回房屋等内容；证据三、送达房租催缴通知书图片、与朱嘉峰微信聊天记录，证明1、2020年8月16日原告向被告承租房屋办公室送达房租催缴通知书，并于2020年8月21日通过微信向房屋实际使用人朱嘉峰告知已送达房屋催缴通知书的事实；2、2020年9月24日原告通过微信与房屋实际使用人朱嘉峰核对房租支付情况并催缴房租，朱嘉峰拒绝打款的事实；当庭补充证据四、朱龙山与叶敏离婚协议、离婚证、章贡区南外街道办事处红旗村委会证明、收款收据，证明原告具有案涉房屋的产权处分权；证据五、补充朱小仁与叶敏的短信记录，证明朱小仁与朱嘉峰系姐弟关系。被告朱小仁辩称，一、答辩人认为被答辩人存在非案涉房屋真实产权人的可能，在事实未查清之前，被答辩人无权起诉要求答辩人支付剩余租金的资格，被答辩人的诉讼主体资格不合格；二、由前述内容可知，答辩人与被答辩人之间关于案涉房屋产权存在争议，且案外人影响答辩人管理的行为并未停止，故答辩人暂停支付租金的行为不应认定为违约行为，被答辩人要求解除合同，主张滞纳金无法律依据。被告为支持其抗辩，向本院提交了以下证据：证据一、被告身份证复印件，证明被告身份信息和诉讼主体资格；证据二、增值税电子普通发票，证明国网供电公司开具的电费发票中，电表户名一栏记载的名字为“朱龙山”，被告认为该房屋产权存在属于朱龙山的可能；证据三、与叶敏的聊天记录，证明被告工作人员与原告协商二楼住户水电费，在被告不知情的情况下由被告垫付的事实，且原告自己不出面而是让被告自己与朱龙山协商解决问题。经审理查明：2018年6月16日，原告叶敏（出租方、甲方）与被告朱小仁（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：乙方承租甲方位于章贡区的房屋用于公寓经营，从三楼至七楼共42间（套），二楼为写字楼，楼梯及一楼过道为公用区域，乙方租赁区域为三至七楼（含屋面）；租赁期限十年，自2018年6月19日至2028年6月18日止；房屋租金为16800元／月，免租期7天；租金每三年递增一次，每次在上一次的基础上递增5%，依次类推；租金按每月交纳，具体时间为每月的前五天缴纳，否则，迟延一天，乙方须向甲方支付应付租金万分之五的滞纳金，如逾期30天以上，甲方有权提前终止合同，收回房屋；水电费由乙方自行缴纳，水电管网由乙方自行铺设，到期时需缴清水电费，水电设施不得拆除；租赁期间，乙方可自行装修，但不得改变和破坏房屋主体和承重结构，租赁关系终止合同到期后，甲方财产按交接清单移交回甲方，乙方自己投资的设施设备乙方可以撤离，装饰部分不可拆除，并清理干净；租赁期间，经营所产生的水费、电费、电视费、电话、网络费用、卫生费等支出由乙方承担；甲方承诺该房屋无产权纠纷，无经济纠纷，否则如造成乙方无法正常经营，需承担给乙方造成的直接损失和可得利益损失。合同中还约定了其他事项。合同签订后，被告朱小仁支付租金至2020年9月18日，之后未再支付租金。另查明，2012年1月18日，原告叶敏与案外人朱龙山经赣州市章贡区民政局办理了离婚手续，并于当日签订《离婚协议书》一份，约定赣州市章贡区红旗新村滩儿上路67号一至七层楼房归女方叶敏所有。现原、被告因案涉租赁房屋租赁相关事宜产生争议，遂致诉。2021年3月15日，被告朱小仁通过案外人陈群的银行账户向原告叶敏指定的朱雪琪的账户转账33600元，附言：朱小仁付2个月租金。本院认为，原告叶敏与被告朱小仁签订的《房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反我国法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对当事人具有法律约束力。关于被告提出的其拖欠房租是因为案涉租赁房屋产权存在争议、案外人朱龙山拒不支付被告垫付电费且影响被告管理等理由，不构成违约的答辩意见。要判断被告是否违约，即要判断被告拖欠房租的理由能否成立，首先，结合现有证据，可以证实案涉租赁房屋属于原告叶敏所有，被告未举证证明案涉房屋存在产权争议并影响其经营，因此被告这一拖欠房租的理由，不能成立；其次，被告并未举证证明案外人朱龙山影响其经营，即使朱龙山影响了经营，也不能归责于原告，其应向相关司法机关寻求救济，因此这一拖欠房租的理由，亦不能成立；最后，关于被告垫付的二楼水电费。原告未将拥有独立电表的租赁物交付给被告且隐瞒二楼与租赁房屋共用电表的事实，原告交付租赁物的行为确实存在瑕疵。但被告在垫付二楼电费后，可选择向二楼的实际使用人朱龙山主张，即使被告认为二楼的水电费应由产权人即原告承担，其也应当向原告主张债务抵消，并将抵消后的房租按约付给原告，因此，这一事由也不足以成为被告自2020年9月18日后一直拖欠房租的理由。综上，被告拒不按约支付房租，构成违约，被告的上述答辩意见，本院不予采纳。原告要求被告支付拖欠房租的请求，具有事实与法律依据，本院予以支持。关于拖欠房租的滞纳金，《房屋租赁合同》中约定：“租金按每月交纳，具体时间为每月的前五天缴纳，否则，迟延一天，乙方须向甲方支付应付租金万分之五的滞纳金”，该约定合法有效。考虑到原告交付租赁房屋确有瑕疵，本院酌定2020年9月18日至2020年10月31日这一期间作为宽限期给予被告向原告要求解决或自行解决后向原告主张相关权利，在此期间，被告享有先履行抗辩权，不承担拖欠房租带来的支付滞纳金的违约责任。但2020年11月1日后被告仍拖欠租金，属于被告未采取适当措施造成的扩大损失，应承担支付滞纳金的违约责任。关于原告要求解除房屋租赁合同的诉请，被告拖欠房租，构成违约，但其拖欠房租确与原告的瑕疵交付有一定联系，也即原告瑕疵交付在先，具有一定过错，因此，被告的这一违约行为尚不构成根本性违约，不符合合同约定的解除条件；另外，被告一直在正常利用租赁房屋进行公寓经营，且在本案庭审后主动支付两个月房租，表达了继续履行合同的意愿，双方的合同目的均能实现。因此，为维护经济活动的稳定性，保护交易安全，避免合同解除权的滥用，对于原告的该诉请，本院不予支持，原告叶敏与被告朱小仁签订的《房屋租赁合同》，双方继续严格履行。对于房租，本案判决至2021年3月18日止（法庭辩论结束日左右），2021年3月15日被告朱小仁支付的租金33600元，顺后抵扣。关于原告主张的水电、卫生清运、网络费等费用，由于未提供相关凭证，本案不作处理，由双方按《房屋租赁合同》执行。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告朱小仁于本判决生效之日起十日内向原告叶敏支付租金100800元（按月租金16800元计算，自2020年9月19日起至2021年3月18日止）；二、由被告朱小仁于本判决生效之日起十日内向原告叶敏支付滞纳金（以16800元为基数，从2020年11月6日开始计算；以16800元为基数，从2020年12月6日开始计算；以16800元为基数，从2021年1月6日开始计算；以16800元为基数，从2021年2月6日开始计算；以16800元为基数，从2021年3月6日开始计算，均计算至款清之日止，按日万分之五计算）；三、驳回原告叶敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11800元，由被告朱小仁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向江西省赣州市中级人民法院递交上诉状正本一份，并按对方当事人人数提交副本，按照规定缴纳上诉费，上诉于江西省赣州市中级人民法院。本案生效后（当事人提出上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  明志华人民陪审员  曾福连人民陪审员  刘青丽二〇二一年四月二十日法官 助理  肖 彤书 记 员  梁乾荣