济南市历下区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0102民初2567号原告：杨锐，男，1979年7月26日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：郝宁，山东德衡（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：马桂芬，山东德衡（济南）律师事务所实习律师。被告：田宝财，男，1984年12月4日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：丁丹丹，上海兰迪（济南）律师事务所律师。被告：郭晓荣，女，1991年10月18日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：张博文，北京大成（济南）律师事务所律师。原告杨锐与被告田宝财、郭晓荣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨锐及其委托诉讼代理人郝宁、马桂芬，被告田宝财委托诉讼代理人丁丹丹，被告郭晓荣委托诉讼代理人张博文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨锐向本院提出诉讼请求：1.判令田宝财、郭晓荣将坐落于济南市房屋产权手续过户至杨锐名下，并支付违约金427060元(自2019年9月24日起暂计至2021年2月28日)，嗣后违约金以1630000元为基数，按每日万分之五标准计算至田宝财、郭晓荣为杨锐办理完毕房屋过户登记之日止；2.案件受理费、律师费、保全费、保险费等相关费用由田宝财、郭晓荣承担。事实与理由：2016年12月22日，杨锐与田宝财通过居间人济南中豪房地产经纪有限公司签订《存量房屋买卖合同》，约定杨锐购买田宝财所有的位于济南市历下区绿城·济南盛福庄(百合花园)B地块B9#楼1-1401房屋，合同总价款1630000元，其中合同第十条约定，出卖人应于开发商通知办理不动产登记证明之日起3日内，提交资料办理不动产登记证明手续;第七条约定，买受人贷款审批通过后7日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续;合同第八条第一款约定，双方中的任何一方逾期履行本合同义务的，每逾期一日，违约方应按房屋总价款日万分之五的标准向守约方支付违约金。合同签订后，杨锐按照合同约定向田宝财支付了定金及第一期购房款共计人民币95万元整，并装修入住该房屋。案涉房产的开发商于2019年9月19日通知田宝财于2019年9月20日起办理不动产登记证明，但田宝财迟迟未办理，直至2020年6月8日田宝财将房产登记在其名下，杨锐至今仍未取得案涉房屋所有权。杨锐多次向田宝财主张要求变更房屋产权登记，但田宝财以种种理由推脱拒绝。田宝财的违约行为严重侵犯了杨锐合法权益，特诉至法院，望判如所请。田宝财辩称，1.本案《房屋买卖业务签约文件合订本》应中止履行。根据《民法典》第五百二十七条应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。田宝财在出售该房产时，因涉案房产尚未办理不动产权证书，房屋禁止市场交易，杨锐、田宝财之间签订的《房屋买卖业务签约文件合订本》的效力不及于房产本身，现房产已经过户到郭晓荣名下，田宝财已经丧失了继续履行合同的基础，故杨锐、田宝财之间的《房屋买卖业务签约文件合订本》应中止履行。2.本案杨锐无实际损失，田宝财不承担违约责任。杨锐作为买受人有按照合同约定履行支付房款的义务，田宝财按照合同约定在买受人支付房款后交付了房屋，杨锐已就涉案房屋进行装修并早已入住。房屋买卖合同签订了四年多，开发商迟迟不给办证，田宝财也为此多支付了两年的按揭款，田宝财未要求杨锐支付房屋占用费及租金。杨锐在本案中无任何损失，田宝财不承担责任。3.杨锐在明知田宝财已婚的前提下，未让涉案房产的共同共有人郭晓荣在合同上签字确认，田宝财构成无权处分，杨锐应预见到将来过户可能存在的纠纷。田宝财和郭晓荣沟通继续将房产从郭晓荣名下过户到田宝财名下，郭晓荣以房产现在归她自己所有的事实不予配合过户。案涉房产无法过户非田宝财责任，田宝财不构成违约。综上，杨锐在签订合同时未能尽合理审查义务，合同签订后，田宝财已经按照合同约定交付了房屋，履行了主要义务，未给杨锐造成实际损失，田宝财丧失了过户的基础，本案应判定中止履行，恳请法院驳回杨锐全部诉求。郭晓荣辩称，1.本案田宝财和杨锐签订房屋买卖业务签订文件合约本时郭晓荣不知情，田宝财无权出处分我的财产，郭晓荣拒绝追认合同效力，上述合同无效。根据1999年通过的合同法第51条，无权处分人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人，订立合同后取得处分权的，该合同有效。虽根据现行民法典，上述合同有效，但民法典实施前的法律事实，引起的民事纠纷案件，适用当时的法律，郭晓荣拒绝追认上述合同效力，上述合同是无效合同。2.本案的全部违约责任均由田宝财承担，郭晓荣非本案责任主体，不承担任何责任。田宝财和杨锐签订的合同效力不约束郭晓荣，郭晓荣不承担任何责任。3.涉案房产是郭晓荣的个人财产，田宝财支付房屋对价227万，郭晓荣则配合将房产过户到杨锐名下，案涉房屋郭晓荣设置了227万的抵押权，田宝财若能够支付227万，让郭晓荣到银行解押，则可以配合将房产过户到杨锐名下。综上，郭晓荣非本案的责任主体，请法院驳回杨锐全部诉求。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年12月22日，杨锐（房屋买受人、乙方）与田宝财（房屋出卖人、甲方）签订合同编号为zhzh20161222001《存量房屋买卖合同》，主要约定，第一条房屋情况，所售房屋坐落于济南市绿城·济南盛福庄（百合花园）B地块B9#楼1-1401，该房屋原购房合同号为销售（字）201513087927；该房屋已经设置抵押，出卖人应于过户前办理完毕抵押注销手续。第二条成交价格、付款方式及资金划转方式，经协商一致，总价款为163万元，该价格不因市场价格的波动或面积的变化而变动；买受人于2016年12月22日向出卖人支付定金30万元；买受人于2016年12月22前将购房款15万元支付给出卖人，于2017年1月20日前将购房款50万元支付给出卖人，该首付款用于出卖人办理还款解押手续；买受人于银行放款当日将购房款68万元支付给出卖人。第五条，房屋的交付，出卖人应当于买受人支付全部首付款当日将该房屋交付给买受人。第七条权属转移登记，出卖人与买受人应于买受人贷款审批通过后柒日内共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。第八条违约责任，出卖人与买受人任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。合同签订后，杨锐向田宝财支付定金及首付款，田宝财于2016年12月22日出具定金收付书一份、二手房交易首付款收到证明一份、于2017年1月5日出具首付款部分房款首付书一份，确认田宝财共计收到购房款95万元（含定金）。2017年1月5日，田宝财出具欠条一份，载明欠装修钥匙一把、收据（物业费、有限电视开通费）两张、验房单一张，杨锐另提交物业服务费发票五张，以证实2017年其已开始入住，田宝财对此无异议。另查明，开发商山东东城置业有限公司告知各业主，案涉房屋于2019年9月初即具备办理不动产登记证书条件；案涉房屋于2020年6月8日办理产权登记，权属取得方式为商品房买卖方式，所有权人显示为田宝财，权属状态为无效，房证号为济南20200098563；案涉房屋于2020年6月9日再次办理产权登记，权属取得方式为产权人变更，所有权人显示为郭晓荣，权属状态为已登簿，房证号为济南20200099467。再查明，案涉房屋于2020年6月30日办理抵押登记，债权人为中国建设银行股份有限公司济南历下支行，抵押金额为227万元，债务履行期限自2020年6月30日起至2023年6月30日止；案涉房屋现已被济南市市中区人民法院查封，查封期限为2021年1月21日至2024年1月20日。复查明，田宝财、郭晓荣于2011年10月20日登记结婚；案涉房屋系田宝财于2015年4月2与山东东城置业有限公司签订商品房买卖合同购买；田宝财、郭晓荣于2020年4月1日登记离婚。庭审中，郭晓荣答辩陈述其对于杨锐、田宝财签订《存量房屋买卖合同》不知情，且拒绝追认合同效力，庭审后郭晓荣向法庭提交个人说明一份，同意田宝财出售案涉房屋，对《存量房屋买卖合同》效力予以追认。本院认为，《存量房屋买卖合同》系杨锐、田宝财的真实意思表示，两人签订合同建立房屋买卖合同关系的意思表示明确，然案涉房屋系田宝财、郭晓荣在婚姻存续期间购买，在签订《存量房屋买卖合同》时系夫妻共同财产，签订《存量房屋买卖合同》时出卖人仅有田宝财签字，郭晓荣未在《存量房屋买卖合同》上签字，但本案审理过程中郭晓荣对该合同予以追认，认可该合同的效力，故《存量房屋买卖合同》现效力无瑕疵，亦未违反法律强制性规定，当属合法有效合同；杨锐与田宝财、郭晓荣均应恪守约定，履行各自义务。现对于杨锐诉请田宝财、郭晓荣将案涉房屋产权手续过户至其名下的问题，根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，不动产物权的变更、转让以登记为准，而买卖合同属于物权变更、转让的原因行为，仅在合同双方之间发生债权关系，合同一方可要求另一方按照合同约定继续履行包括过户等物权登记行为。具体到本案中，涉案房产现存在抵押手续，且目前已被济南市市中区人民法院另案查封，仍处于查封期间，属于依法不能转让的房产，不具备办理过户手续的条件，杨锐诉请田宝财、郭晓荣将案涉房屋产权手续过户至其名下存在法律上的障碍。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十条第一款第一项“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外:(一)法律上或者事实上不能履行”之规定，本案办理房屋产权过户属于法律上不能履行的情况，故杨锐要求田宝财、郭晓荣将案涉房屋产权手续过户至其名下的请求，暂无法实现，本院暂不予支持，杨锐可待过户条件成熟后另行起诉解决。另，关于杨锐要求田宝财、郭晓荣支付违约金问题。此项诉求系建立在继续履行房屋买卖合同的基础上，因案涉合同继续履行问题未能在本案处理解决，且案涉房屋上的相应权利限制是否能涤除、何时能履行均不得而知，故对于杨锐所主张的违约金，本案中不再予以评判，本院暂不予支持。关于第二项诉求，即杨锐主张案件受理费、律师费、保全费、保险费等相关费用由田宝财、郭晓荣承担；虽杨锐要求办理过户手续的诉求暂未能得到支持，但因造成本案纠纷系因田宝财、郭晓荣两人在案涉房屋上设置房屋过户的障碍，故杨锐主张本案律师费、保全保险费由田宝财、郭晓荣，应予以支持；杨锐提交了委托代理合同、发票及支付凭证，支出律师费5.5万元，提交保全保险费发票一张，支出保全保险费900元，上述两笔支出应由被告田宝财、郭晓荣承担。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告田宝财、郭晓荣于本判决生效之日起十日内向原告杨锐支付律师费5.5万元、保全保险费900元；二、驳回原告杨锐的其他诉讼请求。案件受理费23256元，减半收取计11628元，申请保全费3520元，均由被告田宝财、郭晓荣负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于济南市中级人民法院。审判员  娄培阳二〇二一年四月二十二日书记员  陈 倩