湖北省钟祥市人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂0881民初249号原告（反诉被告）：钟祥市工商印务有限公司，住所地钟祥市郢中镇连家沟村。统一社会信用代码91420881764125890U。法定代表人：王继敏，经理。委托诉讼代理人：刘春梅，湖北飞奥律师事务所律师，代理权限为特别授权。被告（反诉原告）：雷伟，男，1982年9月11日出生，汉族，钟祥市人，住钟祥市。原告（反诉被告）钟祥市工商印务有限公司诉被告（反诉原告）雷伟房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）钟祥市工商印务有限公司的法定代表人王继敏及委托诉讼代理人刘春梅，被告（反诉原告）雷伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）钟祥市工商印务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即支付原告房屋租金（2017年12月2019年5月）256090元。2.请求被告立即支付原告物业费（2017年12月至2019年5月）27427.5元。以上合计283517.5元。事实与理由：2017年12月1日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容是：原告把自有的位于西环一路12号第栋的一楼（面积42平方米）、二楼（1256平方米）主屏给被告使用；期限自2017年12月1日至2027年11月30日止；一楼年租金19980元；二楼年租金226080元；年物业管理费18285元，总合计264345元；在本合同签订后10日内一次性付清等（详见合同）。合同生效后，被告仅支付了第一年部分租金113000元；其余租金一直拖欠未付。截止2019年5月30日，共拖欠原告租金及物业费用达283517.5元。由于被告长期拖欠租金，原告于2019年6月底与被告口头协商解除了该《房屋租赁合同》。2020年12月23日，原告又向被告发出了解除合同的书面通知。但被告拖欠的租金及物业费至今未付，原告多次催讨未果。原告钟祥市工商印务有限公司本院提交了如下证据：A1、房屋租赁合同1份。证明：1.原、被告之间存在房屋租赁合同关系的事实；2.租金标准；3.物业费标准；4.履行期限及其他全系、义务内容。A2、解除合同通知1份。证明：原、被告之间的租赁合同关系已解除。A3、民事裁定书一份，证明原告曾经起诉过一次又撤诉的事实。A4、原告与北京市狮瑞医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》一份，证明原告是2019年8月1日与第三方签订并履行《房屋租赁合同》，另外证明，在此之前《房屋租赁合同》是被告与第三方在履行。被告（反诉原告）雷伟答辩并反诉称：1.答辩人与被答辩人签订的《房屋租赁合同》并未实际履行，被答辩人实际上并未将答辩人租赁的房屋移交给答辩人。答辩人与被答辩人于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》，约定被答辩人将位于钟祥市的房屋租赁给答辩人使用，但在实际履行中，答辩人预付了房租后，时至今日被答辩人一直未将该房屋移交给答辩人，甚至私下又将该房屋出租给了第三方。被答辩人实质上并未履行《房屋租赁合同》，答辩人从未取得过《房屋租赁合同》中的房屋。2.被答辩人违约在先，其诉状中要求答辩人支付全部租金的要求没有任何道理，不应得到支持。被答辩人未按双方签订的《房屋租赁合同》将答辩人租赁的房屋移交给答辩人，其行为构成违约，给答辩人造成了经济损失。被答辩人违约在先，其要求答辩人支付租金及物业费的要求没有任何道理，不应得到支持。3.请求被反诉人立即返还反诉人预付的房屋租金143040.00元。反诉理由：被反诉人与反诉人于2017年12月1日签订《房屋租赁合同》后，未将合同中约定的房屋实际交付给反诉人，导致该合同无法履行。根据双方签订的《房屋租赁合同》中四违约责任1小点租赁期间，若因甲方原因造成本合同不能履行的，甲方处赔偿乙方房屋残值损失外（残值的计算方法同前），还应向乙方承担房屋重建总投资的20%违约金。被反诉人未交付房屋致使该合同无法履行，被反诉人应承担违约责任。另外，反诉人曾在签订合同后，向被反诉人预付了壹拾肆万叁仟肆拾元（143040.00）的房租，该租金被反诉人亦应返还给反诉人。反诉人有追究被反诉人违约责任及追讨已付的房屋租金的权利。综上，被反诉人违反其与反诉人签订的《房屋租赁合同》，未将合同中约定的房屋交付给反诉人，致使该合同无法履行。其要求反诉人给付租金及物业费的要求是没有任何道理，不应得到支持，被反诉人的诉求应予全部驳回。另外被反诉人违约在先，应承担违约责任并返还反诉人已预交的房租及违约金。被告雷伟向本院提交以下证据：B1、收据两张、收条一张（均是复印件）。证明：被告交付原告房租143040元。B2、短信打印件两张。证明：被告曾找房东要求返还房租。当事人提交的证据均经过庭审质证并在卷佐证。经审理查明，原、被告于2017年12月1日签订了一份《房屋租赁合同》。合同主要内容是：原告将刚修建的位于西环一路12号一楼（面积42平方米）、二楼（1256平方米）出租给被告使用；租期10年，期限自2017年12月1日至2027年11月30日止；约定一楼年租金19980元、二楼年租金226080元、年物业管理费18285元，总合计264345元；约定在合同签订后10日内一次性付清；还约定了双方的权利义务、违约责任、争议及解决办法等。被告雷伟分别于2017年6月22日向原告单位工作人员季小露付订金10000元、2017年10月11日向原告指示的王桂英账户转账20000元、2018年1月9日向原告指示的王桂英账户转账113040元，向原告支付租金等共计143040.00元；其余费用未付。2019年7月18日，原告以甲方名义与案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司（乙方）签订房屋租赁合同，将包括上述房屋在内的房屋出租给案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司，该合同第二条租赁期限中第1项内容为“房屋租赁期限：自2017年8月1日至2027年8月1日止（其中房屋租赁期限为2017年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁事项已按照乙方与雷伟就租赁本协议项下的房屋签署的《房屋租赁合同》的约定履行完毕，甲方予以确认。甲方另确认自2019年8月1日起，雷伟即对租赁房屋不享有出租权等在内的权益，故乙方与雷伟签署的《房屋租赁合同》自动终止。）遇以下情况应顺延⑴发生不可抗力；⑵因甲方原因致房屋无法居住的；⑶经双方协商一致并书面更改的。”2020年11月10日原告曾向本院起诉，后于2020年12月22日撤回起诉。2020年12月23日原告向被告雷伟寄出解除合同通知，通知被告雷伟双方2017年12月1日签订的《房屋租赁合同》解除。被告雷伟于2021年1月9向原告法定代表人王继敏发微信，以未实际交付合同房屋为由要求原告退还所交的房屋租金。被告雷伟提出答辩的同时反诉，要求原告退还所交租金143040.00元。审理中，原告称被告雷伟已收取了案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司2017年至2019年的租金，应当向原告支付，但未向本院提交证据；被告雷伟称，案外人租赁原告房屋本是被告雷伟引进的项目，原告越过被告直接与案外狮瑞（北京）医院管理有限公司进行了交易，导致被告未参与经营，但亦未向本院提交充分证据。本院认为，合同签订后当事人应当诚信履行，但原、被告签订合同后，均存在违约行为。被告未按合同约定在合同签订后10日内交齐款项属于违约；原告在合同未解除的情况下与案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司签订房屋租赁合同并将房屋实际交付使用亦属于违约。鉴于原告已经与案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司签订《房屋租赁合同》，并已经实际交付，故原、被告签订的《房屋租赁合同》已无实际履行的可能，故原告要求解除合同有理。根据原告提交的与案外人狮瑞（北京）医院管理有限公司签订的《房屋租赁合同》中关于租赁期限的事项载明：“房屋租赁期限为2017年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁事项已按照乙方与雷伟就租赁本协议项下的房屋签署的《房屋租赁合同》的约定履行完毕，甲方予以确认。甲方另确认自2019年8月1日起，雷伟即对租赁房屋不享有出租权等在内的权益，故乙方与雷伟签署的《房屋租赁合同》自动终止。”可确认被告雷伟与案外人之间存在房屋租赁或者其他合作关系，并应当视为原、被告之间的租赁合同关系中2017年8月1日至2019年7月31日的房屋租赁事项已经履行完毕。原告要求被告继续支付租金的请求理由不足，本院不予支持；因原告主张的物业费是基于房屋租赁合同产生，故对原告主张支付物业费的请求亦不予支持。被告对原告2017年6月22日交付的房租订金10000元不予认可，本院认为原告不予认可的依据不足，本院不予采信。被告反诉要求原告返还已付租金143040.00元，理由不足，本院亦不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、驳回原告钟祥市工商印务有限公司要求被告雷伟支付房屋租金256090元的诉讼请求；二、驳回原告钟祥市工商印务有限公司要求被告雷伟支付物业费27427.5元的诉讼请求；三、驳回被告雷伟要求原告返还已支付租金143040.00元的诉讼请求。案件受理费5550元，减半收取2775元；反诉费3160元，减半收取1580元。由原告原告钟祥市工商印务有限公司负担2775元，由被告雷伟负担1580元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于湖北省荆门市中级人民法院。审 判 员 徐先金二〇二一年四月二十九日法官助理 曾露萍书 记 员 熊哲浩