安徽省歙县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1021民初1121号 原告:黄山市庆山物业管理有限公司,住所地安徽省歙县徽城镇鸿基商贸城18幢109室,统一社会信用代码913410213941645929。 法定代表人:李永彬,该公司总经理。 委托诉讼代理人：李晓光，安徽地平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：汪一格，安徽地平律师事务所律师。 被告:歙县华隆商贸有限公司,住所地安徽省歙县徽城镇百花路张曙音乐广场边江南明珠3B幢1001号,统一社会信用代码91341021MA2RU7M83E。 法定代表人:黄福新,该公司总经理。 委托诉讼代理人：吴兰岚，该公司员工。 原告黄山庆山物业管理有限公司（以下简称庆山物业公司）与被告歙县华隆商贸有限公司（以下简称华隆商贸公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。 庆山物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付2019年8月1日至2020年12月31日的物业费80801元及滞纳金；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由:2019年8月1日,因歙县江南明珠小区业主委员会与原告签订《江南明珠物业管理服务合同》,由原告服务和管理该小区物业工作。双方约定商铺按1.4元/平方米/月收取,并约定了物业费半年或一年一交,跨年度未缴纳物业服务费的视为逾期,应从逾期之日起每天按未交物业费的千分之一收取滞纳金。江南明珠3B幢一层部分产权系被告租赁经营使用,该商铺面积暂定为3395平方米,其从2019年8月1日至2020年12月31日拖欠物业费暂计算为80801元,根据合同约定,被告应支付滞纳金。原告经多次催缴未果,特具状贵院,望判如所请。 华隆商贸公司辩称，1、答辩人只租赁歙县江南明珠3号楼裙楼2760.72平方米，其中黄福新与史鸿峰签订的《商铺租赁合同》1400平方米，黃福新与贺明霞、朱丽红等签订的《商铺租赁合同》1360.72平方米。被答辩人所述的3395平方米，与事实不符。2、被答辩人所述临街店铺物业费按1.4元每平方米每月计算与法理不符。江南明珠业主委员会和原告签订的协议对被告没有约束力。小区外的门面房可否收取物业费，看是否享受到相应的物业管理服务。所谓物业服务收费，只能在产生了物业服务之后，才能够收取。物业服务主要有保洁、秩序维护、设备管理、代收水电费等，如果无产生上述服务，只以“业主身份”作为依据来收取管理费，不符合法律平等交易的精神。如果门面房是面向街道的，不是在小区内开展经营活动，业主不是生活在物业管理范围内的事实上居民，业委会和物业签订的物业服务合同不代表这部分业主。这些业主和物业无建立物管管理服务合同关系，业主可不支付物业管理费。除非物业能提供证据证明对业主的房屋及配套的设施设备进行维修、养护、管理。如产生物业管理服务费，根据物业的性质和特点等分别情况，分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅的物业公共服务收费，实行政府指导价；非普通住宅以及办公房、厂房、经营性用房等物业公共服务收费，需要部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费等实行市场调节价。根据上述精神，针对原被告物业费矛盾纠纷，答辩人确认庆山物业公司没有履行应尽的义务,2020年11月份，因屋顶漏水，致使华隆商贸公司无法正常营业，造成商场损失9500元，华隆商贸有限公司自己维修花费8570元，华隆商贸有限公司每年垃圾清理费4000元也是自己支付，超市门口的地也是公司员工与庆山物业公司保洁员共同打扫，试问庆山物业公司为华隆商贸公司提供了哪些服务？收取80801元物业费又用于何处？答辩人认为华隆商贸公司的物业收费标准可以参考歙县其他超市，歙县华瑞超市每月每平方米是0.25元，歙县天润发超市每月每平方米是0.35元。所以庆山物业公司收取1.4每月每平方米是不合法理的。综上所述，为维护答辩人的合法权益，本着合法合理的原则，对华隆商贸有限公司的实用面积和物业费收取标准作出裁定，使双方和谐共存。 经审理查明，贺明霞、朱丽红等为歙县江南明珠3号楼裙楼产权人，史鸿峰为江南明珠3B幢产权人，华隆商贸公司从史鸿峰、贺明霞、朱丽红等人租赁上述房产的商铺后，于2018年下半年入驻江南明珠3B幢商场经营超市。庆山物业公司与歙县江南明珠小区业主委员会于2019年8月1日签订《江南明珠物业管理服务合同》，合同约定：江南明珠小区业主委员会委托庆山物业公司对江南明珠小区实行物业管理服务事宜。小区物业费按原收费标准不变，商铺按1.4元/平方米/月收取,物业费按半年或一年一交,跨年度未缴纳物业服务费的视为逾期,应从逾期之日起每天按未交物业费的千分之一收取滞纳金。合同签订后，庆山物业公司开始对该小区进行物业管理服务工作。因华隆商贸公司认为庆山物业公司收取的物业费过高，在双方就物业费的收取标准协商无果的情况下，华隆商贸公司遂支付歙县环卫清运队2019年度、2020年度生活垃圾清运费共计8000元，由清运队清理超市垃圾。2020年11月份，因商铺顶部漏水，为维修主体事宜，双方的意见也不一致。后华隆商贸公司组织维修并支付了全部维修费用。庆山物业公司在向华隆商贸公司催讨物业费无果后诉至我院，提出上述请求。另查明，史鸿峰名下产权商铺面积为2032.06平方米，贺明霞、朱丽红等28间商铺面积共计1360.72平方米。本院通过走访调查几家超市发现，存在物业管理服务的超市，物业服务企业收取的物业费标准为每月1元/平方米、0.8元/平方米不等。审理过程中，就本案物业费的收取，本院进行了多次调解，但无果。 上述事实，由原告提供的营业执照、物业管理服务合同、照片、歙县不动产登记信息中心房产资料，被告提供的商铺租赁合同、收款收据，开庭笔录、调查笔录等在卷佐证，足以认定。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。华隆商贸公司应当按照与商铺产权人的约定按时交纳物业服务费，庆山物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务费用作为物业服务合同中的重要内容组成部分，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责之一是代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，理应对物业服务合同的内容尤其在物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、违约责任等内容方面进行合法、合理性审查，以代表最广大业主切实维护最广大业主的利益，同时促进业主与物业服务企业之间的共创和谐小区良性关系。本案中，庆山物业公司依据与江南明珠小区业主委员会签订的合同中约定的商铺1.4元/平方米收费标准向华隆商贸公司经营的超市收取物业费。参照《物业服务收费管理办法》第八条之规定“物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况进行公示。”，审理过程中，庆山物业公司未提供将商铺1.4元/平方米收费标准、收费项目在商业活动醒目位置进行公示的相关证据，亦未提供进行了1.4元/平方米相应服务质量的证据。而通过我院走访、调查发现，歙县中心城区超市物业费收取标准最高为1元/平方米，庆山物业公司按1.4元/平方米收取超市物业费，标准明显偏高。结合本案实际，在庆山物业公司与华隆商贸公司就物业费收取标准协商无果的情况下，庆山物业公司并未对超市的生活垃圾进行清理，而是华隆商贸公司自行花费交由第三方清运。现本院在多次调解无效的情况下，就显失公平、合理性的商铺1.4元/平方米的收取标准径行判决物业费，有损业主或物业使用人的合法权益。庆山物业公司可在约定公平、合理收费标准的前提下，结合提供物业管理服务的事实，再行向华隆商贸公司主张物业服务费。华隆商贸公司因商铺顶部漏水维修产生的费用及损失，可在确定漏水原因及漏水位置（公共位置或房屋专属）的前提下，向相关责任主体另行主张。本案物业管理服务行为发生于《中华人民共和国民法典》实施前，适用当时的法律、司法解释的规定。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第六条、第七条、第十二条第三款、第四款、第十五条、第四十条、第四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 驳回原告黄山市庆山物业管理有限公司的其他诉讼请求。 案件受理费减半收取1005元，由原告黄山市庆山物业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。 审判员  吴芳琴 二〇二一年四月二十九日 书记员  鲍艺玮 附本案适用相关法条： 《中华人民共和国民法总则》 第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 《物业管理条例》 第六条房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中，享有下列权利： （一）按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务； （二）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议； （四）参加业主大会会议，行使投票权； （五）选举业主委员会成员，并享有被选举权； （六）监督业主委员会的工作； （七）监督物业服务企业履行物业服务合同； （八）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； （九）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （十）法律、法规规定的其他权利。 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 第十二条业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。 业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。 第十五条业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责： （一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况； （二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同； （三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同； （四）监督管理规约的实施； （五）业主大会赋予的其他职责。 第三十四条业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。 第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。 第四十条物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。 第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。