福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0303民初3602号原告：陈志锋，男，1995年12月15日出生，汉族，莆田市秀屿区人，住福建省莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：佘震（特别代理），福建云格律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：李征（特别代理），福建云格律师事务所实习律师。被告：翁素玉，女，1974年4月6日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。被告：方志强，男，1976年12月30日出生，汉族，莆田市涵江区人，住福建省莆田市涵江区。委托诉讼代理人：曾建峰（特别代理），福建众益（涵江）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭丽双（特别代理），福建众益（涵江）律师事务所执业律师。原告陈志锋与被告翁素玉、方志强房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈志锋的委托诉讼代理人佘震、李征，被告翁素玉及被告方志强的委托诉讼代理人郭丽双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈志锋向本院提出诉讼请求：1.判决解除陈志锋与翁素玉、方志强签订的《商品房转让协议》；2.判决翁素玉立即返还陈志锋购房款44万元及利息；3.判决翁素玉赔偿给陈志锋案涉房屋房价上涨给陈志锋造成的经济损失（具体金额以鉴定结论为准）；4.判决方志强对上述第二项债务承担连带返还责任；对上述第三项债务承担连带赔偿责任；5.案件受理费、诉讼保全费及鉴定费全部由翁素玉、方志强承担。事实和理由：2017年7月18日，陈志锋与翁素玉、方志强（作为担保人）签订《商品房转让协议》一份，双方约定将案外翁荔锋所有的坐落于莆田市涵江区××街道××路××号××号楼××梯××室房地产［即协议中的华侨新城三期（楼盘名称）17号楼401室商品房］以人民币49万元的价格出售给陈志锋所有等。该协议签订后，陈志锋于2017年7月18日、2017年7月19日通过自己的银行账户转帐汇款给方志强的银行账户计28万元，于2017年7月19日通过陈志锋母亲陈兰香的银行账户转帐汇款给方志强的银行账户4.5万元，另外现金支付给方志强11.5万元，总计支付给方志强购房款44万元。因案外人翁荔锋对外负债，上述房地产被莆田市涵江区人民法院依法查封。为此，陈志锋向法院提出执行异议，但被驳回。陈志锋遂于2019年10月8日向莆田市涵江区人民法院提起执行异议之诉。2020年1月10日，莆田市涵江区人民法院作出（2019）闽0303民初4253号《民事判决书》，判决：驳回陈志锋的诉讼请求。陈志锋不服一审判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。2020年6月10日，莆田市中级人民法院作出（2020）闽03民终1392号《民事判决书》，认定翁素玉没有代理权，其与陈志锋签订的《商品房转让协议》对房产所有人翁荔锋不发生法律效力，故陈志锋主张本案讼争房产已合法转让的依据不足，不予支持。因翁素玉没有代理权而导致讼争房产未能转让而产生的法律责任，陈志锋应另案向翁素玉、方志强主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。基于上述情形，故陈志锋提出上述诉讼请求。诉讼期间，陈志锋变更诉讼请求为：1.判决解除陈志锋与翁素玉、方志强签订的《商品房转让协议》；2.判决翁素玉立即返还陈志锋购房款44万元；3.判决翁素玉赔偿给陈志锋案涉房屋房价上涨给陈志锋造成的经济损失712700元；4.判决方志强对上述购房款44万元承担连带返还责任；对上述第三项债务承担连带赔偿责任；5.案件受理费、诉讼保全费及鉴定费全部由翁素玉、方志强承担。翁素玉辩称：其与陈志锋并不相识，系方志强及陈志锋说翁荔锋拖欠他们的借款没有偿还，欺骗翁素玉在《商品房转让协议》内签字，并承诺其签字后没有任何责任，且其也并未收取购房款，所有购房款均直接支付给方志强收取，故本案与其无关。陈志锋应向方志强主张权利。方志强辩称：1.《商品房转让协议》内容没有任何关于担保人方志强应当尽到的义务，故方志强虽然在协议“担保人”处签名，但实际上仅是见证人或者系案涉房地产转让方指定的收款人而已；2.以前案涉房地产案件的判决内容也显示，陈志锋自己也陈述认可方志强系翁素玉指定的案涉购房款收款人，而不是担保人。故其不是案涉房地产买卖合同的适格主体，也没有取得任何利益，不应承担任何责任；3.假设方志强作为《商品房转让协议》的担保人身份成立，那么随着无权处分带来《商品房转让协议》无效的后果，其担保责任也属于无效。另《最高人民法院关于适用陈志锋围绕上述诉讼请求在本院指定的举证期限内，依法向本院递交下列证据：1.陈志锋的《居民身份证》复印件一份，以此证明陈志锋的身份及诉讼主体适格；2.方志强的《居民身份证》复印件一份，以此证明方志强的身份及诉讼主体适格；3.《商品房转让协议》复印件一份，以此证明2017年7月18日翁素玉与陈志锋双方签订该协议，翁素玉将案外人翁荔锋所有的坐落莆田市涵江区涵西街道华侨新城三期17号楼401室商品房（即案涉房屋）以人民币49万元价格出售给陈志锋所有。陈志锋已依约支付第一期购房款44万元，过户手续完成后再支付5万元。方志强作为担保人在该《商品房转让协议》内签名捺印的事实；4.莆田市涵江区人民法院（2019）闽0303民初4523号《民事判决书》复印件一份，以此证明陈志锋对案外人翁荔峰的债权人提起执行异议之诉，诉讼请求为：1.判令不得执行坐落莆田市涵江区××街道××路××号××号楼××梯××室房屋（合同号：Ｈ201502655）及该房屋的应份土地使用权；2.判令确认坐落莆田市涵江区××街道××路××号××号楼××梯××室房屋（合同号：Ｈ201502655）及该房屋的应份土地使用权属陈志锋所有。2020年1月10日，陈志锋的上述诉讼请求被莆田市涵江区人民法院判决驳回的事实；5.莆田市中级人民法院（2020）闽03民终1392号《民事判决书》复印件一份，以此证明陈志锋不服一审判决，向莆田市中级人民法院提起上诉，方志强作为二审案件的证人出庭证明“陈志锋通过方志强向翁荔锋购买涉案房屋并实际支付购房款44万元”，二审法院对该证言真实性予以确认。2020年6月10日，莆田市中级人民法院认定“因翁素玉没有代理权而导致讼争房产未能转让而产生的法律责任，陈志锋应另案向翁素玉、方志强主张权利。”判决：驳回上诉，维持原判的事实。经庭审质证，翁素玉对陈志锋递交的上述证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，但认为系方志强及陈志锋称其丈夫翁荔锋有向方志强借款未偿还，哄骗其在《商品房转让协议》签字不用承担任何责任，其才代案涉房屋所有人翁荔锋签名并捺指印。其事后也没有收取陈志锋支付的购房款；对证据4、5的真实性均无异议，但认为其不识字，对具体内容不清楚，由法院审查认定。经庭是庭审质证，方志强对陈志锋递交的上述证据质证意见如下：对证据1、2的真实性、合法性及关联性均无异议；对证据3的真实性无异议，认为方志强虽然在《商品房转让协议》内作为担保人签名，但该协议全文没有任何关于担保的条款，其转让协议的主体也没有担保人存在，实际其仅作为案涉房产出让方指定收款人在协议内签名见证而已，其对该行为没有过错；对证据4、5的真实性没有异议。该4、5两组证据可以证明，翁素玉无权代理行为致《商品房转让协议》无效，即使方志强作为担保人身份成立，也应当随着主合同（房屋买卖合同）的无效而认定从合同（担保合同）无效，故方志强不应承担案涉房屋买卖合同的民事责任。在本院指定的举证期限内，翁素玉及方志强均未递交相关证据。另本院依陈志锋的申请，对上述案涉房屋于2020年9月19日的市场价值委托光明房地资产评估有限责任公司进行评估。2020年12月31日，光明房地资产评估有限责任公司作出（闽）光明[2020]（房）字第PTY0229号《估价委托人函》评估价值为人民币1202700元，市场单位为9330元/㎡。该评估费用为4400元。经庭审质证，陈志锋对该组证据三性均无异议，认为可以证明案涉房屋转让协议于2020年9月19日解除时，房屋价值为1202700元，解除《商品房转让协议》给陈志锋造成的可获得房屋价值上涨利益为712700元的事实。方志强对该组证据的真实性无异议，但认为评估价值偏高；另方志强认为其仅是《商品房转让协议》见证人，该组证据与其无关。即使认定其为担保人，因买卖主合同无效，也应认定担保从合同无效，在承担赔偿责任时，应当遵照30%比例进行确认赔偿责任。翁素玉经传唤未到庭对该组证据进行质证，视为自愿放弃诉讼权利。本院认为，陈志锋递交的上述证据1、2，翁素玉及方志强对其三性均无异议，能证明其主张均予认定并采信；陈志锋递交的证据3、4、5翁素玉及方志强对其真实性无异议，对其真实性予以确认；光明房地资产评估有限责任公司作出（闽）光明[2020]（房）字第PTY0229号《估价委托人函》评估价值为人民币1202700元，市场单位为9330元/㎡。评估费用为4400元，合法有据，予以确认并采信。根据上述认定及采信的证据，并经审理查明，2017年7月18日，陈志锋与翁素玉、方志强（作为担保人）签订《商品房转让协议》一份，双方约定将案外翁荔锋（系翁素玉丈夫）所有的坐落于莆田市涵江区××街道××路××号××号楼××梯××室房地产［即协议中的华侨新城三期（楼盘名称）17号楼401室商品房］以人民币49万元的价格出售给陈志锋所有等。该协议签订后，陈志锋于2017年7月18日、2017年7月19日通过自己的银行账户转帐汇款给方志强的银行账户计28万元，于2017年7月19日通过陈志锋母亲陈兰香的银行账户转帐汇款给方志强的银行账户4.5万元，另外现金支付给方志强11.5万元，总计支付给方志强购房款44万元。因案外人翁荔锋及翁素玉对外负债，本院于2017年11月27日作出（2017）闽0303执2393号《执行裁定书》，查封上述案涉房地产。为此，陈志锋向法院提出执行异议，但被驳回。陈志锋遂于2019年10月8日向莆田市涵江区人民法院提起执行异议之诉。2020年1月10日，莆田市涵江区人民法院作出（2019）闽0303民初4253号《民事判决书》，判决：驳回陈志锋的诉讼请求。陈志锋不服一审判决，向莆田市中级人民法院提起上诉。2020年6月10日，莆田市中级人民法院作出（2020）闽03民终1392号《民事判决书》，认定翁素玉没有代理权，其与陈志锋签订的《商品房转让协议》对房产所有人翁荔锋不发生法律效力，故陈志锋主张本案讼争房产已合法转让的依据不足，不予支持。因翁素玉没有代理权而导致讼争房产未能转让而产生的法律责任，陈志锋应另案向翁素玉、方志强主张权利。判决：驳回上诉，维持原判。陈志锋遂于2020年8月28日诉至本院提出上述诉讼请求。诉讼期间，陈志锋于2020年9月1日向本院申请财产保全。本院于2020年9月2日作出（2020）闽0303民初3602号《民事裁定书》，裁定：查封方志强所有的坐落莆田市涵江区××街道××路××号××号楼××梯××室房地产［不动产权证号：闽（2017）莆田市不动产权第ＨＪ10872号］，期限为三年。案件申请费3470元，由陈志锋负担。本院认为，本案属于房屋买卖合同纠纷。合同是当事人之间真实意思表示一致的协议。案涉房产的所有人系翁素玉丈夫翁荔锋。虽然方志强在执行异议之诉案中称翁荔锋委托其出售案涉房产，但案涉《卖房授权委托书》中“翁荔锋”的签名均由翁素玉代签，故不能证明方志强是翁荔锋合法有效的委托人。且案涉的《商品房转让协议》的缔约方是陈志锋与翁荔锋，《商品房转让协议》中的“翁荔锋”签名亦非翁荔锋本人亲笔签名，而系翁素玉代签，陈志锋并无证据证明出售案涉房产系翁荔锋本人真实意愿，亦无证据证明翁素玉在签订合同时取得翁荔锋的合法授权或翁荔锋事后追认翁素玉的处分行为。根据《中华人民共和国合同法》第四十八第一款“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任”的规定，案涉《商品房转让协议》依法对翁荔锋不发生法律效力。方志强主张其系经案涉房产出让方授权作为收款人收取案涉房产购房款，但其未提供相关证据进行佐证，其取得该款项于法无据，其应承担举证不能的法律后果。故陈志锋向翁素玉、方志强主张权利于法有据，应予支持。因案涉房屋买卖合同无法履行，导致造成案涉房屋房价上涨给陈志锋造成的经济损失712700元，事实清楚，证据充分合法，应予认定。因《商品房转让协议》并非合同是当事人之间真实意思表示，故应认定该房屋买卖合同属于无效合同，故担保合同也属于无法合同。但陈志锋与翁素玉及方志强三方对案涉房屋的产权归属均明知系翁荔锋所有的情况下，而主观故意签订《商品房转让协议》，均存在过错。本院酌定陈志锋与翁素玉各承担35%责任，方志强承担30%责任。翁素玉再次开庭时拒不到庭，视为自愿放弃诉讼权利，依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、第五十八条、第九十三条、第九十四条第（二）、（五）项、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百三十条、第一百三十二条，《中华人民共和国民法典》第一百七十一条、第一百七十九条第（四）、（八）项、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用一、解除陈志锋与翁素玉、方志强于2017年7月18日签订的《商品房转让协议》；二、翁素玉、方志强应在本判决生效后五日内返还陈志锋购房款44万元；三、翁素玉应在本判决生效后五日内赔偿给陈志锋案涉房屋房价上涨给陈志锋造成的经济损失249445元（即712700元×35%）；四、方志强应在本判决生效后五日内赔偿给陈志锋案涉房屋房价上涨给陈志锋造成的经济损失213810元（即712700元×30%）；五、驳回陈志锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11108元，减半收取计5554元，由陈志锋、翁素玉各负担1944元，由方志强负担1666元；诉讼保全费3470元由陈志锋、翁素玉各负担1214.5元，由方志强负担1041元；鉴定费4400元，由陈志锋、翁素玉各负担1540元，由方志强负担1320元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  郑少凡人民陪审员  刘阳花人民陪审员  郑锦萍二〇二一年四月二十三日书 记 员  陈 静附：本案适用的法律条文及申请执行提示一、本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第四十八条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。第一百三十二条出卖的标的物，应当属于出卖人所有或者出卖人有权处分。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定。《中华人民共和国民法典》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。相对人可以催告被代理人自收到通知之日起三十日内予以追认。被代理人未作表示，视为拒绝追认。行为人实施的行为被追认前，善意相对人有撤销的权利。撤销应当以通知的方式作出。行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。但是，赔偿的范围不得超过被代理人追认时相对人所能获得的利益。相对人知道或者应当知道行为人无权代理的、超越代理权和行为人按照各自的过错承担责任。第一百七十九条承担民事责任的方式主要有：（一）停止侵害；（二）排除妨碍；（三）消除危险；（四）返还财产；（五）恢复原状；（六）修理、重作、更换；（七）继续履行；（八）赔偿损失；（九）支付违约金；（十）消除影响、恢复名誉；（十一）赔礼道歉。法律规定处罚性赔偿的，依照其规定。本条规定的承担民事责任的方式，可以单独适用，也可以合并适用。第二百三十五条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。《最高人民法院关于适用第八条主合同无效而导致担保合同无效，担保人无过错的，担保人不承担民事责任；担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的三分之一。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（二）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（三）违反财产报告制度的；（四）违反限制高消费令的；（五）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的；（六）其他有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的。第六条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。失信被执行人是国家工作人员的，人民法院应当将其失信情况通报其所在单位。失信被执行人是国家机关、国有企业的，人民法院应当将其失信情况通报其上级单位或者主管部门。