吉林省前郭尔罗斯蒙古族自治县人民法院民 事 判 决 书（2020）吉0721民初3962号原告：陈小安，男，1981年3月5日生，汉族，个体，现住吉林省前郭县。被告：中国邮政储蓄银行股份有限公司松原市分行，住所：吉林省松原市。法定代表人：刘向阳，该行行长。委托诉讼代理人：刘明宇，男，该行职员。委托诉讼代理人：王晋野，吉林东镇律师事务所律师。被告:李国宝，男，1980年1月11日生，汉族，现羁押于松原市看守所。被告：由长娟，女，1979年11月9日生，汉族，现下落不明。原告陈小安与被告中国邮政储蓄银行股份有限公司松原市分行（以下简称邮储银行）、被告李国宝、被告由长娟执行异议之诉一案，本院于2020年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告陈小安，被告邮储银行的委托诉讼代理人刘明宇、王晋野，被告李国宝到庭参加诉讼，被告由长娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判决不得对本案执行标的坐落于前郭县长龙乡XX楼房（产权证号：**权证前第**）的执行，依法解除对该房产的查封。事实与理由：原告于2010年1月10日购买被告李国宝、由长娟共有房屋，价款31万元，被告李国宝、由长娟是2014年8月23日将房屋交付原告，原告将购房款已全部付清，双方签订房屋买卖协议，被告李国宝、由长娟将房屋交付原告，原告实际占有房屋居住至今，该楼房实际产权属于原告所有，而前郭县人民法院2018年作出的吉07**执恢38号执行裁定书，查封前房权证前字第XX号房屋，原告得知后，提出异议申请，前郭县人民法院于2020年吉07**执异18号民事裁定书，认定原告与被告李国宝2010年1月10日签订的房屋买卖协议，没有提供全部购房证明，驳回案外人异议申请，没有法律依据，原告与李国宝签订房屋买卖协议第一项明确，签合同之日乙方向甲方付清全款，原告已将购房全款全部交给李国宝，是无争议的事实，现原告具状诉至法院，要求请求判决不得对本案执行标的坐落于前郭县长龙乡XX楼房（产权证号：：**权证前字第**的执行，依法解除对该房产的查封。请求人民法院依据相关法律规定给予裁决。陈小安向法院提交如下证据：1.房屋买卖协议一份；2.银行流水两份。邮储银行辩称，一、陈小安于2010年1月10日购买李国宝、由长娟的长龙乡房屋，房款分期交付，2014年8月23日交付房屋。2010年4月15日李国宝、由长娟与邮储银行签订借款及担保合同，长龙乡房屋办理了抵押登记，抵押期限为2010年4月15日至2022年4月15日。2016年8月22日起诉立案，2017年1月24日法院作出（2016）吉0721民初4273号判决，李国宝、由长娟未出庭。邮储银行2017年11月3日申请执行，后撤销，2018年1月25日申请执行，双方和解，终结执行。2020年5月14日陈小安提出执行异议，证据有执行裁定书、房屋买卖协议等，法院认为，虽签订了房屋买卖协议，但没有提供交付全部购房款证明，2020年6月18日驳回了陈小安的异议申请。2020年9月14日陈小安向贵院提起执行异议之诉。二、根据物权优先的原则，陈小安的异议不能成立。李国宝、由长娟向邮储银行借款，并以其所有的案涉房屋为答辩人办理了抵押登记，邮储银行取得了抵押权，抵押权系担保物权，因此邮储银行对抵押房产享有优先受偿的权利，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。三、陈小安的诉请不符合法律规定。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已经按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。此条并不是第二十七条规定‘但法律、司法解释另有规定的除外’的情形之一。案外人符合《异议复议规定》第二十八条规定的四个条件不能排除抵押权人的执行。是因为不符合《异议复议规定》第二十八条所规定的‘其权利能够排除执行’这个前提条件。”出售在先，抵押权设立在后，购房人的权利优先还是抵押权优先？应该区分是否为消费者购房人，如果是一般购房人，其取得的不是物权期待权，本质是债权，并不优先于抵押权。被答辩人在诉状中陈述其是在2010年与李国宝、由长娟签订的房屋买卖协议，2014年才交付房屋，说明陈小安并不是消费者购房人，而是一般购房人。因此，二手房买受人的权利不能排除抵押权人的执行。综上，陈小安请求的排除执行异议不应予以支持，请求法院驳回陈小安的诉讼请求。李国宝辩称，我多年前就把房子卖给陈小安了，陈小安给了我31万元购房款，当时我做买卖缺钱要贷款，陈小安同意我用房子进行贷款，我欠邮储银行10多万元没还，我一直在看守所，这10万元由原告还给邮储银行，房子直接归陈小安所有，我是一个房照两个门市，陈小安买了其中的一个门市，另一个门市在那闲置，门市价值够还邮储银行的钱。由长娟未出庭、未提交答辩意见。邮储银行、李国宝均没有证据向本院提交。本院经审理认定事实如下：陈小安于2010年1月10日与李国宝签订《房屋买卖协议》，内容为“甲方：李国宝，身份证号码：XXX，乙方：陈小安，身份证号码：XXX。甲方现有门市一套，经甲、乙双方协商，双方本着平等、互利、协商一致的基本原则，就该房屋买卖一事达成以下协议：一、房屋基本情况：门市屋落在松原市前郭县长龙乡XX楼房，东临刘文所西临张继承，上下楼房面积总为120平方米，有楼房后侧院落80平方米，双方约定总房款为人民币310000元，（大写）叁拾壹万，签合同之日乙方向甲方付清全款；二、因为外楼梯和胡同是两共用的，所以甲方必须保证乙方外楼梯和胡同终身使用，甲方保证房照不超过2019年10月过户到乙方名下；三、该房屋的过户税费由甲方承担，相关手续乙方协助办理；此协议一式两份，甲乙双方各执一份，双方签字后生效；四、乙方同意甲方将该房屋在邮政银行作抵押贷款使用，贷款还清后过户给乙方。甲方：李国宝（签字、捺印）乙方：陈小安（签字、捺印），2010年1月10日”。2010年4月15日李国宝、由长娟与邮储银行签订借款合同及担保合同，并对长龙乡房屋办理了抵押登记，抵押期限为2010年4月15日至2022年4月15日，他项权证号为XX，贷款额为34万元。李国宝、由长娟于2014年8月23日将房屋交付陈小安实际占有房屋居住至今。前郭县人民法院于2018年1月29日作出（2018）吉0721执恢38号执行裁定书，查封前房权证前字第XX号房屋。原告得知后，提出异议申请，前郭县人民法院于2020年6月18日作出（2020）吉0721执异18号执行裁定书，认定陈小安与李国宝2010年1月10日签订的房屋买卖协议，没有提供交付全部购房款证明，驳回案外人陈小安的异议申请。另查明，李国宝现羁押于松原市看守所。本院认为，由长娟经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未提供答辩意见，应视为其放弃应诉抗辩的权利，由此可能造成的不利后果，应由其自行承担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”因此,本案审查的焦点问题是陈小安是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据现行法律、司法解释的规定,并非只要是支付了全部或大部分对价款、合法占有了房屋、对未办理过户登记没有过错的买受人均可排除基于抵押权等优先受偿权的强制执行,而是对此种情形下的房屋买受人的范围进行了限定。《执行异议复议规定》第二十七条进一步明确规定:“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。”再次重申了基于担保物权等优先受偿权的强制执行一般不应被排除的基本原则。而《执行异议复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行,该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时,基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则,这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破,故一般而言,该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。本案中，陈小安系购买案涉房屋但尚未办理房屋所有权登记的房屋买受人,早在案涉房屋买卖合同签订之前,邮储银行在该房屋上的抵押权就已经存在，且陈小安对于案涉房屋在进行买卖之前已有抵押情况是知情的,在此情形下，陈小安仍购买该案涉房屋，且陈小安亦未提交证据证明该房屋系其唯一的、用于居住的房屋,故陈小安其以此为由主张排除强制执行,不能成立。从本案查明的事实看,陈小安作为房屋买受人,在签订房屋买卖合同时未能尽到合理的注意义务,从而因案涉房屋上存在他人抵押权而导致其无法办理房屋所有权转移登记,此系陈小安自身原因所致,故其主张亦不符合《执行异议复议规定》第二十八条规定的要件,其据此主张排除强制执行,无事实和法律依据。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第一款第二项，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七、第二十八条之规定，判决如下：驳回陈小安的诉讼请求。案件受理费5950元，公告费600元，由陈小安负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省松原市中级人民法院。审 判 长  张晓兰人民陪审员  谷晓凤人民陪审员  尹振凤二〇二一年四月二十六日书 记 员  张可清—6——5—