广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初3823号原告：何冬鸣，男，1976年12月4日出生，汉族，住广州市海珠区，原告：梁碧如，女，1978年10月5日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：郭婉霜，广东骏道律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹雄，广东骏道律师事务所律师。被告：广州城市更新集团有限公司(原名：广州市东建实业集团有限公司)，住所地广州市越秀区人民北路668号十楼。法定代表人：张国宇，董事长。委托诉讼代理人：杨潇，被告职员。原告何冬鸣、梁碧如诉被告广州城市更新集团有限公司（以下简称“城市更新集团”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员张敏娟独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人郭婉霜，被告的委托诉讼代理人杨潇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何冬鸣、梁碧如诉称：原、被告于2015年11月11日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及相关附件，约定：1.两原告以2079060元向被告购买佳滨苑T2栋7层705号房，房屋地址：海珠区东晓路102号705房；2.交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；3.被告应当在2017年12月31日前交房；4.延期交房的违约责任为：逾期交房不超过240日的，自2018年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付总房款0.05%的违约金，合同继续履行；逾期超过240日的，两原告有权解除合同或要求继续履行，继续履行合同的，自2018年1月1日起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付总房款0.05%的违约金；5.原、被告进行房屋验收交接时，被告应向两原告提供规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》，建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》，消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证，供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料，人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》或《管理规约》，上述文件不全的，视为不符合交付标准，两原告有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由被告承担等。合同附件七《补充协议》约定1.双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得由建设、施工、设计、勘察、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付。若两原告要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则两原告无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究被告责任；2.双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，被告应向两原告提供的文件修改为规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设部门出具的《建设工程质量监督报告》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》《房地产（住宅）质量保证书》《房地产（住宅）使用说明书》《临时管理规约》或《管理规约》，如两原告坚持被告应按《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼，则两原告无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究被告责任等。签订合同后，两原告依约支付了全部房款、专项维修资金等款项。2017年12月28日，两原告收到被告的《收楼通知书》，通知两原告交楼时间推迟至2018年1月28日。2018年1月28日，两原告前往收楼，但被告未能全部出示上述合同及补充协议约定的文件，也不能出示《竣工验收备案表》，未达到交房条件。鉴此，两原告拒绝收楼。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房(2010)53号）第十一条和《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十条的规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。商品房取得竣工验收备案是商品房的法定最低交付条件，故补充协议的“无条件同意交楼时间相应顺延8个月”对两原告不产生合同约束力。因涉案楼盘在施工期间存在恶劣天气、政府停工令等因素，交楼时间顺延42天，即被告的交楼时间应为2018年2月11日。两原告于2018年3月17日办理了收楼手续。综上所述，被告的违约行为严重损害了两原告的利益，为维护自身合法权益，两原告特具状诉至贵院，请求：1.判决被告向两原告支付延期交房违约金35344元（从2018年2月12日起至2018年3月17日两原告收楼之日止，每日按总房款2079060元的0.05%计算，共计34日）；2.本案诉讼费由被告承担。被告城市更新集团辩称：被告依照合同约定，无需承担从2018年1月1日起计74天受不可抗力影响施工这段期间的违约责任。依照原、被告在2015年11月11日签订的《广州市商品房买卖合同》附件七“本合同补充协议”第五条第11款的约定，发生不可抗力或发生恶劣、异常的气象条件下，作为卖方的被告可以顺延房屋交付时间。另外，根据上述附件之约定，不可抗力的原因包括为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务，以及因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误。从被告向法院提交的证据可以充分证明，由于政府部门原因以及受到刮台风等恶劣天气的影响，涉案工程项目在整个施工工期的停工时间为74天。2018年3月17日原告已收楼，依照上述合同条款的约定，被告可承担2天的延迟交楼违约责任。经审理查明：被告是位于广州市海珠区东晓路西侧、万寿路北侧、仲恺路南侧佳滨苑商品房的开发商。2015年11月11日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：（第四条）乙方所购商品房为佳滨苑T1、T2栋7层705号房，房屋地址海珠区东晓路102号705房，建筑面积73.1638平方米；（第七条）该商品房总金额2079060元；（第十二条）交房条件是该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年12月31日前将作为合同标的物的房屋交付乙方使用；因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，甲方应当及时书面告知乙方；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按逾期时间，分别处理：（1）逾期不超过240日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；（2）逾期超过240日后，乙方有权单方面解除合同；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力；附件七《本合同补充协议》第五条第二款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十二条约定的房屋交付条件修改为：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》（指由建设单位、施工单位、设计单位、勘察单位、监理单位共同签署的《建设工程竣工验收报告》）、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可交付；若乙方要求交付条件按《买卖合同》第十二条约定执行的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第三款约定，双方同意本《商品房预售合同》第十五条约定的房屋交付时，甲方应向乙方提供的文件修改如下：（1）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（2）建设部门出具的《建设工程质量监督报告》；（3）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（4）《房地产（住宅）质量保证书》；（5）《房地产（住宅）使用说明书》；（6）《临时管理规约》或《管理规约》；如乙方坚持甲方应按本《商品房预售合同》第十五条约定提供全部文件的才予收楼的，则乙方无条件同意交楼时间相应顺延8个月，并不得追究甲方任何责任；第四款约定，关于永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，甲方有权以临时设施或服务取代，以不影响乙方正常居住为限，乙方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼；第五款约定，房屋交付的标志为甲方向乙方移交钥匙；第十一款约定，在下列情况下，甲方可以顺延房屋交付时间：（1）发生不可抗力且甲方已在不可抗力排除之日起30日内通知乙方；（2）由于政府行为导致甲方延迟获得验收文件或因市政规划导致小区配套设施需延期交付使用的；（3）发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件；第十六条约定，《买卖合同》所指的“不可抗力等原因”包括：不可预见、不可避免、不可抗拒的自然灾害、战争或其他事故；为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的开发企业不能按照《买卖合同》的规定履行义务；因政府机关或政府机关授权部门的原因，导致建设工程延误；等。合同签订后，原告向被告付清了合同约定的全部购房款。被告曾于2017年12月28同日向原告发出《收楼通知书》，通知原告于2018年1月28日前往佳滨苑项目交楼现场办理收楼手续，原告以被告未能提供竣工备案以及验收合格相关文件等原因为由拒绝收楼。2018年3月17日，原告向被告接收了涉案房屋钥匙并在《房屋交接确认书》签名确认，但同时表示因房屋未修理整改完，上面还有很多问题，开发商还有一些竣工表没有完善，领钥匙不代表收楼。2018年1月23日被告取得涉案房屋所在楼宇的《建设工程竣工验收报告》。2018年5月14日被告取得商业、住宅楼（自编号东晓路佳滨苑Tl、T2栋）的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。被告就其抗辩主张也提交了如下证据：l.2017年7月22日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》（复印件），主要内容：关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查，全市所有在建项目立即停工，等；2.在监工程复工核查表（复印件），内容：2017年8月10日广州市海珠区建设工程质量安全监督站作出同意佳滨苑商住楼项目复工决定；3.2017年9月19日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号（广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报）（复印件），内容：针对“9.17”事故，全市内在建房屋市政工程全面停工检查，“9.17”事故所涉项目施工总承包单位为广州市住宅建设发展有限公司；4.复工申请（复印件），内容2017年9月27日广州市海珠区建设工程质量安全监督站同意佳滨苑商住楼项目复工；5.2017年8月18日微信通知（复印件）；6.2017年9月26日《海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》（复印件），内容：节假日期间，所有危险性较大的分部分项工程一律不得施工作业，等；7.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》（复印件），内容：从即日起至10月24日，海珠区有危险性较大的分部分项工程停止施工，等；8.2017年11月29日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》（复印件），内容：针对2017广州《财富》全球论坛召开，为进一步做好安全文明施工管理工作，从2017年12月1日至12月11日禁止夜间施工作业，12月3日至12月9日对存在较大施工安全风险的工地暂时停工，等；9.2017年12月2日微信停工通知（复印件），内容：海珠区从12月3日至11日全面执行停工要求；10.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》（复印件），内容：市内全面暂停所有在建工地建设，等；11.2017年8月20日广东省防汛防旱防风总指挥部粤防〔2017〕96号《广东省防汛防旱防风总指挥部关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；12.2017年8月21日广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕1761号《广州市住房和城乡建设委员会转发关于做好今年第13号台风“天鸽”防御工作的通知》（复印件）；13.微信停工通知（复印件），内容：2017年8月22日晚，所有工地马上停工，8月27日所有工地全部停工，9月2日下午工地开始全面停工；14.广州市气候与农业气象中心证明，内容：2014年1月1日至2018年3月31日，共有13个台风影响广州市，累计影响日数49天，等。对此，原告的意见是：对上述证据真实性没有异议，但认为不能作为延迟交楼的条件，且被告从未通知原告，之前已有生效判决认定被告可以顺延交楼至2018年2月11日。另查，本院曾分别向广州市海珠区住房和建设水务局、广东省防汛防旱防风总指挥部、广州市环境保护局、广州市海珠区建设工程质量安全监督站、广州市住房和城乡建设委员会发函查询《广州市海珠区住房和建设水务局关于2017年中秋、国庆节期间建筑施工安全管理告知书》、粤防〔2017〕96号、〔2017〕6号、《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》、穗建质〔2017〕1530号、穗建质〔2017〕1761号、穗建质〔2017〕2024号、穗建质〔2017〕2495号等文件的真实性，上述单位均向本院复函确认了上述文件的真实性。再查明：2021年2月5日，广州市东建实业集团有限公司经登记机关核准变更名称为：广州城市更新集团有限公司。本院认为：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按约定全面履行自己的义务。按照合同约定，被告应当于2017年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，因不可抗力等原因，房屋需延期交付使用的，被告应当及时书面告知原告；同时合同还约定发生不可抗力且被告在不可抗力排除之日起30日内通知原告或发生恶劣、异常的气象条件或出现恶劣的地质条件等原因，被告可顺延房屋交付时间。被告为证明因政府及恶劣天气导致涉案工程停工时间长达74天的事实，提交了相关证据。经本院审查和调查，对被告提交相关证据的真实性予以确认。本院认为，在合同履行期间被告虽然没有证据证明已将不可抗力的原因通知原告，但客观上确实发生了因政府相关部门发文要求停止施工或因台风天气影响造成停工的实际情形，上述情形符合合同中关于不可抗力等原因的解释。根据公平原则，结合本案现有的证据及具体情况，本院酌情顺延被告交楼时间为42天，即被告应当于2018年2月11日前将涉案房屋交付原告使用，具体如下：1.关于2017年7月22日穗建质〔2017〕1530号《广州市住房和城乡建设委员会关于吸取海珠“7.22”事故教训立即开展全市建设施工安全生产专项检查的紧急通知》文件，停工时间19天；2.2017年10月17日广州市海珠区建设工程质量安全监督站《关于特别重大活动期间危险性较大的分部分项工程停止施工的指引》文件，停工时间1天；3.2017年11月29日穗建质〔2017〕2495号《广州市住房和城乡建设委员会关于进一步加强安全文明施工管理工作的通知》文件，停工时间7天；4.2017年12月25日广州市环境保护局穗环领导小组〔2017〕6号《广州市环保工作领导小组关于进一步强化大气污染防治措施的通知》文件，停工时间6天；5.受台风天气影响，停工时间9天。另外因广州市住房和城乡建设委员会穗建质〔2017〕2024号《广州市住房和城乡建设委员会关于花都区路劲一期幼儿园工地“9.17”事故情况的通报》文件规定，被告确实发生停工8天的情况，鉴于该文件通报的“9.17”事故所涉工地的施工总承包单位和本案房屋所涉楼宇承建单位为同一单位—广州市住宅建设发展有限公司，属于被告自身原因造成，故因该文件规定而停工整顿的时间，不能作为本案顺延交楼的原因。双方约定被告如未能按合同规定的期限交房，逾期不超过240日的，被告应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金，合同继续履行；逾期超过240日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告应自合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定，建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。该办法第六条第一款规定，备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见，建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此，可以认定取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。被告通知原告在2018年1月28日收楼时尚未完全取得合同约定的交楼文件，原告此时有权拒绝收楼。被告在2018年5月14日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，同时具备供水、供气、供电、通邮的永久使用条件，故被告履行合同义务不符合约定，构成违约。原告在2018年3月17日自行向被告收取涉案房屋钥匙，之后涉案房屋已处于原告实际控制并使用中，合同附件七第五条第五款约定房屋交付的标志为被告向原告移交钥匙，故对原告在2018年3月17日已实际收楼的事实本院予以认定。据此，被告依约应每日按总房价款2079060元的0.05%的标准，向原告支付2018年2月12日至2018年3月17日期间的迟延交楼违约金35344元。被告所提仅需承担2天迟延交楼违约责任的抗辩意见，理据并不充分，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条、第一百一十八条的规定，判决如下：被告广州城市更新集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告何冬鸣、梁碧如支付逾期交楼的违约金35344元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费342元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应负担的受理费直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  张敏娟二〇二一年四月二十三日书记员  陈 勤庄钊豪