湖南省岳阳市岳阳楼区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0602民初9305号 原告（反诉被告）隋亮，男，汉族，住岳阳县。 委托代理人郭照凤，女，汉族，住岳阳县，系原告之妻。 委托代理人廖石龙，湖南湘杰律师事务所律师。 被告（反诉原告）谈文辉，男，汉族，住岳阳市岳阳楼区。 委托代理人王静，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系被告之妻。 委托代理人谈柳，女，汉族，住岳阳市岳阳楼区，系被告之女。 原告(反诉被告)隋亮与被告（反诉原告）谈文辉租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告(反诉被告)隋亮诉讼请求：1、判令原、被告签订的《门面租赁合同》无效。2、被告退还原告押金20000元。3、被告赔偿原告门面装修损失68250元。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：双方于2017年5月6日签订《门面租赁合同》，被告承诺先签订两年的合同，期满后再续签两年。原告租赁门面后为此花费门面装修费数万元。合同届满后，被告拒绝续签合同，但又收取了原告租金18000元，被告此后起诉要求返还门面以及种种违约行为，导致原告一直不能正常使用门面。现原告得知涉案门面系违章建筑，有关行政部门已作出限期拆除决定，被告隐瞒该情形，违反诚实信用原则，原告为此遭受重大损失。 被告（反诉原告）谈文辉辩称，双方签订的《门面租赁合同》合法有效，该租赁合同因到期而自动解除。原告（反诉被告）隋亮在合同到期后拒不返还门面，其交付的押金2000元应当抵扣门面占用费。双方并未对装修费用进行约定，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条之规定，被告无需赔偿其装修费用。 被告（反诉原告）谈文辉提出反诉请求：1、要求判令原告（反诉被告）隋亮支付被告2019年8月6日至2019年12月26日止的门面占用费28000元；2、本案诉讼费由原告承担。事实与理由：双方租赁合同到期后，原告拒不履行返还门面的义务，经被告多次催告，原告仍拒绝返还门面。 原告（反诉被告）隋亮辩称，本案租赁合同到期后，原告又向被告交付了3个月的房租18000元，被告收取了房租表示其同意续签租赁合同。2019年5月6日起至2019年8月19日期间，被告多次到门店闹事，影响原告正常经营，自2019年8月20日到12月26日，因被告锁门的原因，原告一直没法开门营业。原告不应当承担被告锁门期间的门面占用费。 根据本院采信的证据及当事人的陈述，确认如下事实： 2017年5月6日，原告(反诉被告)隋亮与被告（反诉原告）谈文辉签订《门面租赁合同》，约定被告将位于太阳桥15栋248号门面租赁给原告，租赁期限为2017年5月6日至2019年5月6日，门面月租金为6000元，租金按一季度交纳一次，原告交纳押金20000元，如中途违约押金不退。合同签订后，原告向被告交纳押金20000元以及相应租金。合同到期后，原告在合同届满之日（2019年5月6日）向被告支付了下一个季度的租金18000元。原告要求再次续租3-5年，被告仅同意续租1年。双方未就续租事宜达成一致意见并产生争执。被告妻子王静于2019年5月17日向八字门派出所报警，称原告之妻郭照凤在租赁合同到期后不搬离门面，XX机关建议王静通过诉讼程序解决。2019年5月28日，被告通过微信向原告发送《门面搬出通知》，要求原告在2019年8月5日前搬离交回门面并恢复门面原状。此后双方就门面纠纷多次报警。2019年8月19日，被告将涉案门面里外的部分地板损坏，并采取其他阻碍原告经营等措施，要求返还门面。原告此后关门歇业。2019年11月5日，被告向原告送达《返还门面的通知》，内容为：本案《门面租赁合同》于2019年5月6日到期。门面到期后，双方未重新签订门面租赁合同，被告于2019年5月28日向原告送达了《门面搬出通知》，被告基于人道主义给予原告3个月的腾空及返还门面的期限，但该期限届满后，经被告多次催收，原告一直未向被告交还门面，限原告在2019年11月20日前腾空并交付门面。2019年12月26日，原告向被告交付门面钥匙。 另查明，岳阳市自然资源和规划局以被告在2016年10月期间擅自扩建涉案门面为由，于2020年1月13日对被告下达《限期拆除决定书》，责令被告限期拆除违法扩建的门面。 双方对涉案门面续租期限存在争议： 原告(反诉被告)隋亮主张被告（反诉原告）谈文辉口头承诺先签订两年的租赁合同，期满后再续签两年，被告在合同到期后收取了原告租金18000元，应视为双方已经形成了续租合同。被告则主张其并未承诺合同届满后再续租两年，原告在合同期间届满后要求再次续租3-5年，被告仅同意续租1年，双方未就续租事宜达成一致意见并产生争执，被告收取了原告三个月的租金18000元，同意宽限被告3个月的交房时间。本院认为，原告并无证据证明被告承诺了本案《门面租赁合同》届满后再续租两年，本案《门面租赁合同》届满后，双方亦未就续租期间达成一致意见，被告在合同到期后收取了原告3个月租金，并要求被告在3个月后收回门面，故应当认定双方续租期间为3个月（即2019年5月6日至2019年8月5日）。 本院认为，被告（反诉原告）谈文辉出租给原告(反诉被告)隋亮的门面中扩建部分未取得建设工程规划许可证，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第二条之规定，原告与被告之间签订的《门面租赁合同》存在部分无效的情形，故对原告提出的涉案《门面租赁合同》中涉及扩建部分的约定内容无效的主张，本院予以支持。对超出部分的主张，本院不予支持。涉案《门面租赁合同》到期后，被告应当退还原告门面押金，故对原告提出的要求被告退还押金20000元的诉讼请求，本院予以支持。由于本案《门面租赁合同》并未约定租赁期满后，原告装修费用的处理问题，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第十条之规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，人民法院不予支持。由于双方并未就本案门面装饰装修费用进行约定，在合同约定的租赁期间届满后，原告无权要求被告赔偿门面装修损失，故对原告提出的要求被告赔偿其门面装修损失的主张，本院不予支持。本案《门面租赁合同》到期后，双方的续租期间为3个月，被告应当在2019年8月5日前返还涉案门面，被告在2019年12月26日才向原告交付门面，构成迟延交付，被告应当支付门面占用费。虽然被告门面的扩建部分未取得建设工程规划许可证，但根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第四条之规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，应予支持，故对原告提出的要求被告支付2019年8月6日至2019年12月26日止的门面占用费28000元的反诉请求，本院予以支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2021年1月1日施行）第二条、第四条、第十条的规定，判决如下： 一、原告(反诉被告)隋亮与被告（反诉原告）谈文辉于2017年5月6日签订的《门面租赁合同》中涉及扩建部分的约定内容无效； 二、被告（反诉原告）谈文辉退还原告(反诉被告)隋亮门面押金20000元； 三、原告(反诉被告)隋亮赔偿被告（反诉原告）谈文辉门面占用费28000元； 以上（二）、（三）项，经折算相抵后，限原告(反诉被告)隋亮在本判决书生效后七日内支付被告（反诉原告）谈文辉门面占用费8000元；逾期履行，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息； 四、驳回原告(反诉被告)隋亮其他诉讼请求； 案件受理费2006元，减半收取1003元，反诉费250元，合计1253元，由原告(反诉被告)隋亮承担1003元，被告（反诉原告）谈文辉承担250元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省岳阳市中级人民法院。 审判员 陈 军 二〇二一年四月二十日 书记员 张小红