江苏省无锡市梁溪区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0213民初1408号原告：苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分公司，住所地无锡市梁溪区。法定代表人：薛文岗，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨玮璐，江苏瑞莱律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂洪林，江苏瑞莱律师事务所律师。被告：顾XX，男，1976年1月7日生，汉族，住无锡市梁溪区。原告苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分公司（下称圆融物业无锡分公司）与被告顾XX物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告圆融物业无锡分公司的委托代理人涂洪林，被告顾XX到庭参加诉讼。本案现已审理终结。圆融物业无锡分公司向本院提出诉讼请求：1、判令顾XX立即支付从2017年10月1日起至2021年9月30日止的物业费18110.4元，包含公共耗能及电梯使用费，及支付滞纳金(自每期逾期之日起至实际缴纳之日止，以每期应缴费用4527.6元为基数，自每次逾期之日起按日万分之五计算)；2、本案的诉讼费用由顾XX承担。事实和理由：圆融物业无锡分公司为“融禾花苑”的业主提供物业管理服务，顾XX是小区X栋XXXX号的业主。双方签订了一份《前期物业服务协议》，合同约定由其提供物业服务，顾XX需按约缴纳物业服务费。圆融物业无锡分公司按约提供物业服务工作，但顾XX未按约支付物业费，其公司多次催讨无果，遂诉至法院。顾XX辩称：1、其主张是协商解决的，但是几次沟通每次对方的人都不一样，都是让其回去等消息，结果等来了起诉状；2、前期因为房子产生的问题都是其自己在解决，圆融物业无锡分公司一直不积极沟通，并非其不想交物业费，而是圆融物业无锡分公司未履行好责任。对于物业费用计算方式、主张的期间段无异议，但是对于电梯费不同意，电梯其没有实际使用，且电梯是另行收费的，电梯使用费和水电使用费不应该包含在物业服务费里面，故应当按照2.1元/月/平方米来计算；3、其之前与圆融物业无锡分公司协商，是按照七折处理，其认为无锡地区七折是由于业主原因导致的，而这次案件中，是物业公司的主要责任，故不应该是七折，应当按照前两年三折交，后两年按照五折交。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理认定事实如下：1.圆融物业无锡分公司系融禾花苑小区的物业服务单位。顾XX系融禾花苑X号XXXX室（面积134.75㎡）业主。2.2015年4月25日，双方签订一份前期物业服务协议。约定：圆融公司无锡分公司为“融禾花苑”的前期物业管理服务者，为业主/物业使用人提供专业的物业服务……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：普通住宅：2.8元/月/平方米，其中，物业公共服务费2.1元/月/平方米，公共水电分摊费0.3元/月/平方米，电梯使用费0.4元/月/平方米……物业服务费用按每期1年预交，业主或物业使用人应在每期缴费日前15内履行交纳义务……逾期缴纳物业管理服务费的，从逾期之日起按应缴费用每日万分之伍加收滞纳金……等内容。3.顾XX未支付自2017年10月1日起至2021年9月30日止的物业服务费，圆融公司无锡分公司催讨未果，遂诉至法院。上述事实，本院予以确认。本院认为，双方签订的前期物业服务协议系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，合法有效。业主办理入住手续后未入住或未使用的住宅物业，经确认后按规定标准的70%交纳物业公共服务费，减免期限最长为24个月，顾XX辩称其自收房后至今并未实际居住，圆融物业无锡分公司对此予以了认可，故本院认定顾XX自2017年10月1日至2019年9月30日的物业公共服务费可按照70%交纳。顾XX辩称其拒缴物业费的原因在于房屋漏水物业不配合维修，物业服务不到位等，但其举证尚不足以证明其目的，本院对该意见不予采信。综上，顾XX应向圆融物业无锡分公司支付自2017年10月1日至2019年9月30日物业服务费（2.1元×0.7+0.3+0.4）×134.75×24个月，金额为7017.78元，支付自2019年10月1日至2021年9月30日2.8×134.75×24个月，金额9055.2元，合计16072.98元。并根据合同约定支付滞纳金，以3508.89元为基数，自2017年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以3508.89元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以4527.6元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以4527.6元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算。需要指出，物业服务企业除了对单个业主负责外，还涉及对整个小区、全体业主的全部物业服务内容负责，业主如涉及维权事宜应理性选择合法、有效的途径，不能简单的一概以拒交物业管理费了之。同时，物业服务企业也应倾听业主意见，继续提高服务和管理水平，为业主创造一个更加和谐、舒适、优美的生活环境。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、顾XX应于本判决发生法律效力之日起十日内向苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分公司支付自2017年10月1日起至2021年9月30日止的物业服务费合计16072.98元，并支付滞纳金，滞纳金具体计算方式如下：以3508.89元为基数，自2017年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以3508.89元为基数，自2018年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以4527.6元为基数，自2019年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算；以4527.6元为基数，自2020年10月1日起至实际给付之日止，按照每日万分之五的标准计算。二、驳回苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费384元、减半收取计192元，由顾XX负担170元，由苏州工业园区圆融商业物业管理有限公司无锡分公司负担22元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员  袁 坚二〇二一年四月二十三日法官助理  杨 阳书 记 员  吉琦琦本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业管理费，物业服务企业请求业主支付物业管理费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》：第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》：第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。