山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初1033号原告：中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行，住所地枣庄市薛城区永福北路164号，统一社会信用代码：91370400864564823Ａ。法定代表人：邱云峰，行长。委托诉讼代理人：宗兆发（特别授权），山东舜天（枣庄）律师事务所律师。被告：褚衍芳，女，汉族，1964年8月6日出生，住枣庄市薛城区。被告:褚衍霞，女，汉族，1967年3月29日出生，住枣庄市薛城区。被告：张宝井，男，汉族，1967年1月9日出生，住枣庄市薛城区。原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行（以下简称建行薛城支行）与被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人宗兆发，被告褚衍芳到庭参加诉讼，被告褚衍霞、张宝井经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法判令被告偿还借款本金643293.51元及利息、罚息等；2、依法判令被告在抵押房产能够进行不动产登记时为原告办理抵押登记。原告对被告提供的抵押物折价或拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。3、本案诉讼费及其他实现债权所发生的费用由被告承担。原告当庭变更第一项诉讼请求为：请求依法判令被告偿还借款本金578873.5元及利息、罚息等（以578873.5元为基数，自2021年3月29日起至实际付清之日止，按照基础利率上浮20%的基础上再上浮50%计算）、罚息（按照借款的逾期利率计算即基础利率上浮20%的基础上再上浮50%计算）。事实与理由：2016年9月30日，原告与被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，并依约定向被告发放贷款92万元人民币，被告以坐落于薛城区房产提供抵押担保。现被告未按合同约定履行还款义务，严重损害了原告的合法权益。综上，原告依据合同约定和《民事诉讼法》等法律规定起诉至贵院，请求人民法院依法判决。褚衍芳辩称，贷款属实，但是过程有出入。当时我确实贷了银行的钱，但贷款92万元都进入开发商指定的账户。在我与开发商签订的经营合同中都有约定，业主的10年的经营权都在开发商手里，开发商用商户的租金来偿还银行的贷款。每次都是开发商将钱打入我的账户，我再将钱转入银行，开发商没有支付的利息，我都是用自己的钱补上。至2020年6月份，虽然中间会有违约的情况，但是开发商还是能偿还银行贷款。我想偿还贷款，但是我现在没有偿还能力。褚衍霞、张宝井未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定以下事实：2016年9月30日，原告建行薛城支行与被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，其中合同中的《特别签订条款》约定：借款本金为玖拾贰万元整，借款期限壹佰贰拾个月（即2016年9月23日至2026年9月23日）。借款利率为年利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率上浮20%，在合同约定的每个利率调整日调整一次。借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款人将款项一次性划入山东至信房地产开发有限公司3700××××0068账户。还款方式为通过褚衍芳账户扣款，采用等额本息还款方法，在合同签订时的贷款利率水平下，每一个月归还本息金额为人民币10158.53元。山东至信房地产开发有限公司为被告的上述借款提供连带责任保证，保证范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权及担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等），保证期间为本合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由贷款人核对无误、收执之日止。被告褚衍芳以其位于薛城区为上述借款提供抵押担保，抵押担保的范围包括：借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、损害赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权及担保权利而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费拍卖费、公证费、送达费、邮寄费、公告费等）。后双方就抵押房产办理了房屋预告登记，〔鲁（2016）枣庄市不动产证明第4××4号〕《不动产登记证明》载明：证明权利或事项为预购商品房抵押权预告登记，义务人为褚衍芳，房座坐落薛城区；抵押方式为预告抵押，债权数额为920000元，债务履行期限为2016年9月23日至2026年9月23日。原告建行薛城支行于2016年11月1日依约将贷款920000元发放至山东至信房地产开发有限公司3700××××0068账户。根据《中国建设银行个人贷款对账单》显示，截至2021年3月19日，被告已还贷款本金341,126.5元，利息199,015.70元，尚欠原告借款本金578,873.5元。另查明：被告褚衍芳与被告褚衍霞系姐妹关系，被告褚衍霞、张宝井系夫妻关系。本院认为，原、被告双方签订的《个人住房（商业用房）借款合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。合同签订后，原告建行薛城分行已按约定支付了借款，被告未按约定偿还借款构成违约，原告有权宣布借款提前到期，故原告要求被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井偿还借款本金578,873.5元及相应利息、罚息的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。关于建行薛城支行对案涉房产是否享有优先受偿权。虽然被告以案涉房产为本案债务设定抵押，并办理了预售商品房抵押权预告登记，但预售商品房抵押权预告登记并不等于不动产抵押登记。在未办理房屋抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对案涉房屋的处分，但并非对房屋享有现实抵押权。案涉房产的抵押登记手续至今未办理，建行薛城支行尚未取得抵押权，其对案涉房产不享有优先受偿权。故建行薛城支行请求对案涉抵押房屋享有优先受偿权的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。被告褚衍芳辩称的由开发商用商户的租金来偿还银行的贷款，系其与开发商之间的约定，与本案金融借款合同并非同一法律关系，故对被告的辩称本院不予采信。被告褚衍霞、张宝井经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见，应视为对其享有民事诉讼权利的放弃。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十五条、第六百七十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行借款本金578,873.5元及利息、罚息（自2021年3月29日起按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的计算方式计算至本息还清之日止）;二、驳回原告中国建设银行股份有限公司枣庄薛城支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,794元（已减半收取），保全申请费3,820元，由被告褚衍芳、褚衍霞、张宝井负担,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  张娟二〇二一年四月十六日书记员  刘辉