广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终247号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘小利，女，1984年1月1日出生，住广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：敬妙妙，广东华商律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晓慧，广东华商律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平市乐途置业有限公司。住所地：广东省恩平市。法定代表人：董湘兰。被上诉人（原审被告、反诉原告）：董湘兰，女，1987年4月30日出生，住广西贵港市覃塘区。上述两被上诉人共同委托诉讼代理人：姚惜琼，广东结信律师事务所律师。上诉人刘小利因与被上诉人恩平市乐途置业有限公司(以下简称乐途公司)、董湘兰居间合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘小利上诉请求：1、撤销一审判决第一、二判项，驳回乐途公司、董湘兰的全部诉讼请求，支持刘小利的全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由乐途公司、董湘兰承担。事实与理由：一、乐途公司从未与刘小利签订书面居间协议，双方并非简单居间合同关系。为招揽业务，乐途公司实质提供房地产信息、实地看房、代拟合同、登记测量、咨询指导、办理过户等房地产经纪服务，一审法院认定双方系居间服务关系与事实不符，存在严重错误。首先，案涉房屋买卖合同、收款收据均由乐途公司代拟；其次，案涉房产产权资料均交付乐途公司，房产钥匙也由乐途公司收取(刘小利在一审中的证据一《收据》)；最后，在服务合同履行过程中，乐途公司负责买卖双方沟通，其法定代表人董湘兰也明确表示承担登记测量办理过户手续等义务(乐途公司在一审中的补充证据“微信聊天记录”第27页最后一段)。因此，乐途公司实际提供的是包含居间和代理、咨询过户等在内的房地产经纪服务。二、乐途公司主张的居间服务费用的付款条件未成就。1、仅凭房产买卖合同成立，并不构成双方约定的付款条件。案涉房产买卖合同签订后，乐途公司从未向刘小利主张所谓“居间费”，而是继续提供与买卖双方沟通、测量过户等服务，这些事实再次证明乐途公司并非单纯提供居间服务，而是承担着中间协商、登记测量、代理过户等协助合同履行的义务，其继续提供服务、未主张费用支付的实际行动也足以证明付款条件并未成就。2、乐途公司假借居间服务名义逃避法律责任，具有损害委托人权益的故意。作为专业的地产机构，乐途公司从未与刘小利签订协议，期间也未就所谓“居间费”进行主张，但其却在本案纠纷发生后以未签订协议、仅提供居间服务为由反诉主张居间费，该行为与常理不符，具有逃避法律责任、损害委托人权益的故意。三、乐途公司提供服务时，在交易价格、代拟合同、促成双方协商及合同履行等方面存在重大过错，依法不得收取任何费用；因乐途公司的过错最终导致各方矛盾加剧、影响房产买卖合同履行，刘小利请求赔偿损失具有事实和法律依据。1、房产买卖合同履行过程中，乐途公司擅作主张、错误处理刘小利签订补充协议的相关咨询，具有重大过错，该过错系导致刘小利在(2019)粤0785民初162号案承担赔偿责任的直接原因，刘小利有权要求乐途公司赔偿损失。案涉房产办理抵押涂销时间存在不确定性，为避免纠纷，刘小利早在2018年6月5日将签署补充协议等要求通知乐途公司，董湘兰明确回复“我跟客户说了，他没有问题”(乐途公司在一审中的补充证据“微信聊天记录”第34页)、“本来预计也要这么久”。但是，根据(2019)粤0785民初162号案庭审笔录可知，买方从未收到乐途公司的任何通知，更未同意延长履行期限。2、经多番协商，刘小利同意按照合同约定价格交易，只是因乐途公司的过错、怠于履行义务，刘小利才与买方协商绕过乐途公司进行过户；但是，买方最终以未收到通知、未按约定解押等诉请解除合同，并经法院判决刘小利承担责任，该过错恰恰为乐途公司的过错，乐途公司理应承担赔偿责任。3、乐途公司存在虚报房产信息、误导刘小利报低价以促成交易的故意。刘小利常居深圳，对于恩平地产市场价格并不知情，基于对乐途公司的信任，委托乐途公司出售房产并按照其提供的房地产信息报价，但其却故意提供低价信息，导致刘小利的报价低于市场价格约34%。同时，乐途公司在买卖合同签订后，无视刘小利的合理请求，未尽合理的协商通知义务，而是以刘小利已签订房产买卖为由推脱责任，最终导致各方矛盾加剧、影响房屋买卖合同履行。4、案涉房产买卖合同由乐途公司提供，存在诸多不合理之处。该合同系于5月底正式签订，即使无任何意外情况，案涉房产也难以在合同约定的7月中旬解除抵押，乐途公司作为专业的房产代理机构对该不利情况明确知晓。即使在刘小利将有关抵押涂销存在不确定性的情况告知乐途公司并询问其是否应签订补充协议时，乐途公司仍过于自信、疏忽相关风险，甚至径直向刘小利回复买方已口头同意。正是因乐途公司的过错，使刘小利置于严重不利地位。综上，一审法院认定事实、适用法律错误，恳请支持刘小利的诉讼请求。被上诉人乐途公司、董湘兰辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，应予以维持。二、双方建立的法律关系为居间服务合同关系，虽然双方未签订书面合同，但从董湘兰在一审中提供的微信记录显示，约定中介费为7200元，刘小利对此无异议，双方的居间服务合同成立。居间合同成立后，乐途公司积极为刘小利寻找涉案房屋的买受人，并促成刘小利与付某1签订《房屋买卖合同》，付某1亦按约支付定金18万元给刘小利，该房屋买卖合同已依法成立并具有法律效力，乐途公司已完成居间义务，刘小利亦因此享受乐途公司提供居间服务所带来的利益。三、乐途公司在居间过程中不存在过错。乐途公司在刘小利与案外人签订房屋买卖合同前，已明确告知买卖双方有关房屋的实际情况以及卖方需向银行申请提前还款、涂销房屋抵押登记的相关手续，但刘小利在履行房屋买卖合同过程中因其单方要求涨价或者变更付款方式等而致使买卖双方无法达成一致意见，从而导致案外人通过诉讼方式解除房屋买卖合同，与乐途公司提供的居间服务无关。实际上，乐途公司为化解刘小利与案外人的矛盾，不惜超出工作内容、服务范围，参与双方的协商事宜并劝说刘小利应依约履行合同义务，该工作并非乐途公司的居间义务。四、乐途公司的居间义务仅为促成买卖双方签订合同，至于合同的后续履行并非乐途公司的居间服务内容。房屋买卖合同是否解除，不影响居间关系的成立及存续，房屋买卖双方的义务是否履行，不影响乐途公司依约向刘小利收取居间服务费。五、案外人解除其与刘小利之间的房屋买卖合同的原因系刘小利的违约行为所致。刘小利甚至欲联合案外人私下交易，企图不支付居间服务费，该行为不仅侵害案外人及乐途公司、董湘兰的合法权益，亦严重违反诚实信用的基本原则。刘小利意图通过诉讼手段要求乐途公司、董湘兰承担因其违约行为所支付的代价，缺乏依据。此外，刘小利在一审中以居间合同纠纷提起本案诉讼，现又主张双方之间并非居间合同纠纷，其主张是自相矛盾的。综上，刘小利的上诉请求缺乏事实和法律依据，应予以驳回。刘小利向一审法院起诉请求：1、依法判令乐途公司、董湘兰向刘小利立即赔偿经济损失70000元；2、本案诉讼费用由乐途公司、董湘兰承担。乐途公司、董湘兰向一审法院提出反诉请求：1、判令刘小利支付居间服务费7200元给乐途公司；2、判令刘小利赔偿乐途公司损失7200元；3、本诉、反诉的全部诉讼费用由刘小利承担。一审法院认定事实：2017年7月，刘小利为出售其所有的位于恩平市房屋，委托乐途公司法定代表人董湘兰寻找卖家。2018年5月15日，刘小利与董湘兰在微信中达成协议，若上述房屋以480000元成交的，刘小利则付中介费7200元。2018年5月26日，刘小利与案外人付某1签订一份《房屋买卖合同》，约定由付某1买受刘小利的上述房屋，成交价格为人民币480000元；在签订合同之日，付某1向刘小利支付定金人民币180000元；在付某1缴纳合同约定法律、法规规定的相关税费当日，支付人民币280000元；房屋验收交接完成后当日支付20000元。合同还约定，在合同签订之日起5日内，刘小利向银行申请提前还贷，并于2018年7月15日前完成还贷手续及解除抵押。签订合同后，付某1向刘小利支付定金180000元。2018年12月20日，付某1通过江门市江门公证处以公证方式向刘小利邮寄《通知书》一份，告知刘小利在收到该函件后3日内办妥相关手续，否则，视为无意继续履行合同，由付某1解除合同。2019年1月9日，付某1向一审法院提起诉讼，请求判令解除双方签订的《房屋买卖合同》；判令刘小利返还预付购房款84000元及双倍定金192000元。该案件经一审法院主持调解，双方同意于2019年9月23日解除《房屋买卖合同》；刘小利于2019年10月14日返还定金180000元及支付款项48000元给付某1。现刘小利以乐途公司、董湘兰未如实向付某1履行告知义务，致使其利益受损为由，起诉请求判令乐途公司、董湘兰赔偿经济损失70000元。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”的规定，本案中，刘小利为出售其所有的位于恩平市房屋，通过乐途公司法人代表董湘兰的介绍，其与付某1签订了《房屋买卖合同》，董湘兰为刘小利提供的是订立合同的媒介服务，故双方之间为居间合同关系。本案争议的焦点为：一、刘小利所主张的损失70000元是否因董湘兰没有履行如实告知义务所致？刘小利主张董湘兰没有向付某1如实告知银行还贷解押所需的时间，导致在合同约定的时间内无法完成过户手续，付某1为此解除了合同，造成刘小利损失70000元。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。首先，刘小利与乐途公司没有签订书面合同，没有证据证明以刘小利所出售房屋成功过户作为居间合同成立的条件，乐途公司作为居间人已经如实地告知了涉案房屋的具体情况，并且促成了刘小利与付某1签订了《房屋买卖合同》，乐途公司已经履行了相应的居间义务。其次，《房屋买卖合同》的合同双方为刘小利与付某1，合同所约定的权利义务对双方产生效力，刘小利不能在合同约定的时间内完成还贷手续而需要延长履行期间，实质上须对原合同内容作出实质性变更，其应直接向付某1提出变更期限或签订补充合同。乐途公司或董湘兰没有在涉案合同中签名、盖章，故对《房屋买卖合同》内容的变更没有必然告知双方补充签订的义务。再次，《房屋买卖合同》约定刘小利应于2018年7月15日前完成还贷手续及解除抵押，如若付某1对刘小利所需解押的时间不知情，则在上述期限届满后定会催促刘小利办理过户手续，但付某1在2018年11月初才开始与刘小利协商处理涉案房屋过户问题，由此可知，付某1已经给予刘小利足够的解押时间。如果董湘兰没有告知解押所需时间，付某1等待长达4个月才催促刘小利办理过户手续明显不合常理。虽然没有直接的证据证明董湘兰向付某1告知办理解押所需的时间，但从上述分析可以推断董湘兰已向付某1一方告知了刘小利办理银行解押所需时间的情况。最后，从付某1起诉刘小利解除合同一案的证据综合分析，付某1解除与刘小利签订的《房屋买卖合同》的原因是刘小利已经消极或拒绝履行合同义务。即使在2018年12月20日付某1向刘小利发出通知要求履行合同时，刘小利的银行解押手续仍未办妥，付某1以刘小利根本违约为由主张解除合同，明显与乐途公司或董湘兰无关。综上所述，刘小利主张乐途公司未尽如实告知义务造成其70000元损失，没有事实和法律依据。对于其主张乐途公司、董湘兰赔偿损失70000元，一审法院不予支持。二、关于刘小利是否支付居间服务费7200元及赔偿损失7200元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十六条“居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定，委托人支付报酬的条件在于促成了合同的成立而不是履行。本案中，乐途公司已经促成了刘小利与付某1签订有效的《房屋买卖合同》，故刘小利应当支付报酬7200元给乐途公司。至于乐途公司请求刘小利赔偿因其违约致使无法收取付某1中介费的损失7200元，因乐途公司与刘小利、付某1分别约定居间服务协议内容，三方之间成立两个相对独立的合同，乐途公司完成付某1的委托，促成其与刘小利签订合同，乐途公司应当向付某1主张相应的报酬。刘小利在其与乐途公司的居间合同中所承担的合同义务是支付报酬7200元，因此，刘小利拒绝承担合同义务所造成的损失应限于不履行支付报酬7200元所造成的损失。乐途公司主张刘小利赔偿损失7200元，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，对于刘小利拒不支付报酬7200元给乐途公司所造成的损失，一审法院酌定从刘小利与付某1签订《房屋买卖合同》之日即2018年5月26日起至付清款项日止，按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决：一、刘小利应在判决生效之日起七日内支付报酬7200元及逾期利息[从2018年5月26日起至付清款项日止，按中国人民银行同期同类贷款利率（从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付]给乐途公司；二、驳回刘小利的全部诉讼请求；三、驳回乐途公司、董湘兰的其他诉讼请求。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。本案本诉受理费775元（刘小利已预交），由刘小利负担；反诉受理费80元（乐途公司、董湘兰已预交），由刘小利负担40元，乐途公司、董湘兰负担40元。乐途公司、董湘兰多预交的受理费40元，一审法院不予退回；由刘小利迳付40元给乐途公司、董湘兰。二审期间，刘小利提交了网络截图1份，证明涉案房屋在签订房屋买卖合同时的市场价值约7000至8000元，但乐途公司却故意向刘小利提供低价的信息，最终导致刘小利以低于市场价格约34%的交易价格签订买卖合同。乐途公司、董湘兰对此质证意见认为，对该证据的三性不予认可，刘小利作为房屋出卖人，其应当在了解市场行情后再考虑其是否出卖该房屋，而乐途公司作为居间人在微信中与刘小利沟通，直至刘小利出卖涉案房屋，已沟通长达一个多月，刘小利作为出卖人应当在经过自身的慎重考虑后才与案外人签订房屋买卖合同，并非是乐途公司的原因导致其出卖房屋的价格过低。刘小利作为完全民事行为能力人，其在签订房屋买卖合同时应当知道其签订该合同后的法律后果，该法律后果应当由其承担，乐途公司作为居间人只是促成刘小利与案外人达成交易，而房屋的出让单价应当由刘小利自行慎重考虑。对于涉案房屋买卖合同最终无法交易成功，完全是由于刘小利单方违约所致，一审中的证据以及（2019）粤0785民初162号案足以认定该事实。乐途公司、董湘兰没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。本院认为：本案属于居间合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，结合诉辩双方的意见，归纳本案二审争议的焦点为：1、刘小利主张乐途公司、董湘兰赔偿损失的依据是否充分；2、刘小利是否应向乐途公司支付居间服务费。关于第一个争议焦点。本案中，刘小利与乐途公司虽没有签订书面合同，但刘小利委托乐途公司向其报告订立房屋买卖合同的机会并提供订立合同的媒介服务，乐途公司亦已促成了刘小利与案外人签订房屋买卖合同，故一审法院依法认定双方之间已形成了事实上的居间合同关系正确，本院予以确认。刘小利上诉主张乐途公司、董湘兰应向其赔偿损失，其主要的理由是：乐途公司所拟定的房屋买卖合同中关于还贷解押的履行期限的约定对刘小利明显不利；乐途公司未就刘小利提出的变更还贷解押的履行期限事宜尽到协助通知义务，也未告知买卖双方签订补充协议，从而导致案外人以刘小利未按期履行义务为由解除房屋买卖合同；乐途公司虚报房产信息致使刘小利以低于市场价值的价格与案外人签订房屋买卖合同。对此，本院分析如下：首先，乐途公司作为居间人已经如实告知了涉案房屋的具体情况，并在促成刘小利与案外人签订房屋买卖合同过程中履行了相应的居间义务。即使该房屋买卖合同是由乐途公司拟定，但该合同对还贷解押的履行期限已有明确约定，买卖双方在签订该合同时对此亦从未提出异议。相反，刘小利作为负有履行还贷解押手续的义务人在签署该合同时应对相关手续所需的时间有所预见，且其亦未能提供证据证明乐途公司在买卖双方磋商合同过程中就还贷解押事宜存在不适当的误导行为，故涉案房屋买卖合同中关于还贷解押的履行期限的约定属于当事人意思自治范畴，合法有效。刘小利认为乐途公司在代拟合同服务中存在过错的理由不成立，本院不予采纳。其次，虽然刘小利在履行涉案房屋买卖合同过程中向乐途公司提出其需要延长还贷解押的履行期限，但其无证据证明乐途公司的居间服务内容包括转达告知房屋买受人变更履行期限和签订补充协议，且刘小利此时已为涉案房屋买卖合同的一方当事人，其可直接向案外人提出变更期限或签订补充协议以防范因无法按期解押所带来的合同风险，故即使存在乐途公司未将变更履行期限的情况告知案外人的事实，该事实也并不必然导致房屋买卖合同的解除。况且，本案房屋最终未能交易的原因系案外人以刘小利未办妥解押手续为由提起解除合同的诉讼所致，而案外人在刘小利未依约办妥解押手续时仍等待了一段时间才向刘小利提出解除合同，这足以说明房屋未能交易的真正原因是由于刘小利自身原因导致，并非乐途公司的责任，故而刘小利基于解除房屋买卖合同而产生的损失应由其自行承担。再次，刘小利主张由于乐途公司的原因导致其交易价格过低，其应就此承担举证证明责任，但其在二审中提供的网络截图仅显示涉案房屋的交易价格与市场价格存在差异，无法以此认定乐途公司提供了虚假的房地产信息并损害其利益。况且，涉案房屋买卖合同系刘小利与案外人签订，合同价款也系该双方协商一致确定的，故本院对刘小利的该主张不予采纳，刘小利应承担举证不能的法律后果。综上，乐途公司在提供居间服务的过程中未出现《中华人民共和国合同法》第四百二十五条第二款的情形，对于涉案房屋买卖合同不能按约履行也不存在过错。据此，刘小利主张乐途公司、董湘兰赔偿损失缺乏事实和法律依据，本院不予支持。一审判决驳回刘小利的该主张并无不当，本院予以维持。关于第二个争议焦点。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十四条关于“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”及第四百二十六条第一款关于“居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬”的规定，本案中，刘小利是否应向乐途公司支付居间服务费的关键是乐途公司是否已完成全部居间义务。对此，本院分析如下：对于乐途公司应当提供的居间服务范围，乐途公司主张其在促成双方签订涉案房屋买卖合同之日即代表其完成居间服务，涉案房屋买卖合同的后续履行与其无关，而刘小利则认为乐途公司还负有提供登记测量、办理过户等后续服务，并提供了其与董湘兰之间的微信聊天记录予以证明。但是，该微信聊天记录并没有显示乐途公司承诺其居间服务内容包括登记测量、办理过户手续等，故在刘小利无证据证明双方有另行约定其他居间服务事项的情况下，依照上述法律规定，乐途公司依法仅有报告订立合同机会或者提供订立合同的媒介服务，而乐途公司在客观上已促成了刘小利与案外人签订房屋买卖合同，至此乐途公司的居间工作已经完成。虽然刘小利与案外人之后解除房屋买卖合同，但这仅为刘小利与案外人之间的合同关系，根据合同相对性原则，并不影响乐途公司与刘小利之间的居间合同的效力。因此，乐途公司要求刘小利支付居间服务费具有事实和法律依据，本院予以支持。结合刘小利与董湘兰曾在微信中约定中介费为7200元的事实，一审法院判决刘小利支付报酬7200元及相应的逾期利息给乐途公司并无不当，本院予以维持。综上所述，刘小利的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元（已由上诉人刘小利预交），由刘小利负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年四月七日法官助理 梁湘源书 记 员 冯雪莹