上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初7188号原告：上海易好房网络科技有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：孙伟平，执行董事。委托诉讼代理人：朱鹏嘉，男。委托诉讼代理人：吴鹏，男。被告：上海芯家房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。投资人：陈小进。委托诉讼代理人：潘忆，上海理本广治律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈阳，上海理本广治律师事务所律师。原告上海易好房网络科技有限公司(以下简称易好房公司)与被告上海芯家房地产经纪事务所(以下简称芯家经纪事务所)商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院于2021年3月31日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年4月14日公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人朱鹏嘉、吴鹏，被告委托诉讼代理人潘忆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告易好房公司向本院提出诉讼请求：1.芯家经纪事务所退还佣金人民币4万元；2.芯家经纪事务所支付逾期利息，以4万元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(以下简称LPR)，自2020年12月20日计算至实际清偿之日止。事实和理由：芯家经纪事务所在双方分销合作期限内成功带看成交华纺上海湾易墅1幢113号房屋(以下简称涉案房屋)，并于2017年9月29日向易好房公司请佣。易好房公司为此向其支付佣金4万元。后涉案房屋原客户退房，已另售案外人，易好房公司为此再次向案外人支付带看佣金5万元。按照佣金申请书中关于退房后需退还已付佣金的约定，芯家经纪事务所需退还佣金4万元。因芯家经纪事务所收到催告函后至今未退，故作如上诉讼请求。被告芯家经纪事务所辩称，不同意易好房公司的诉讼请求。1.芯家经纪事务所完成了客户陶如的带看，并促成陶如与开发商签订房屋买卖合同，理应获得相应佣金。2.易好房公司主张的所谓后续退房及退佣金事宜，自寄发催告函前未通知过芯家经纪事务所。故自芯家经纪事务所收到佣金之日起算，已过三年诉讼时效，易好房公司丧失胜诉权益。3.佣金申请书系易好房公司提供，备注事项加重对方义务且未加粗提示，系格式合同中的格式条款，对芯家经纪事务所不发生效力。原告易好房公司为证明其主张，提供被告佣金申请材料、原告向被告支付佣金凭证、陶如退房申请表及审批表、案外人另行带看及购房材料、案外人佣金申请材料、催告函及签收材料共计六组证据。被告芯家经纪事务所对被告佣金申请材料、原告向被告支付佣金凭证、案外人佣金申请材料、催告函及签收材料的真实性无异议，但以未出示证据原件且时间跨度太长为由，对陶如退房申请表及审批表、案外人另行带看及购房材料两组证据真实性不予确认。本院认证意见如下：易好房公司虽未出示证据原件，但已说明未能提供原件的理由系由开发商留存，结合在案证据和双方陈述，且材料所涉房屋坐落等具体情况与涉案房屋情况一致，本院确认上述证据真实性。被告芯家经纪事务所未提供证据。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于江苏省昆山市淀山湖镇湖滨路XXX号华纺上海湾易墅1幢113号，建筑面积49.16平方米，系住宅。2017年9月21日，芯家经纪事务所向易好房公司出具上海湾佣金申请书。申请书载明涉案房屋购房者姓名为陶如，签约日期为2017年9月12日，签约总价668,822元，咨询服务费147,480元，佣金40,000元，现金奖励0元。申请书中注明：分销渠道合作合同约定我司已知晓，若发生购房者退房，则我司于客户退房后7日内全额退还贵司已支付佣金(包括现金奖)。2017年9月13日，易好房公司向芯家经纪事务所开具服务费4万元的增值税发票，于2017年9月29日通过转账方式支付佣金4万元。因昆山限购政策、不满足购房条件，陶如于2018年6月15日就涉案房屋申请退房。该退房申请于同月19日获批同意。另查明，易好房公司于2020年12月11日向芯家经纪事务所投资人陈小进寄送催告函，以客户陶如出现退房情形为由，要求芯家经纪事务所于收函之日起3日内退还佣金4万元。陈小进于2020年12月16日签收。又查明，涉案房屋于2019年4月26日另售案外人颜某某，易好房公司为此向案外人昆山大江河房产经纪有限公司支付佣金。庭审中，双方确认均未留存双方曾就涉案房屋所在项目签订的分销渠道合作合同，佣金申请书模板由易好房公司提供，芯家经纪事务所填好后提交至易好房公司，易好房公司员工签字确认后支付佣金。芯家经纪事务所确认于2017年9月29日收到佣金4万元，确已收到易好房公司寄发的催告函。上述查明的事实，有原、被告的陈述，原告提供的佣金申请书、佣金支付凭证、陶如退房申请表及审批表、催告函及签收单、案外人购房材料及案外人佣金支付材料等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。佣金申请书系芯家经纪事务所提交，经易好房公司员工签字确认，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，各方均应恪守履行。本案主要争议焦点在于易好房公司的诉讼请求是否超过3年诉讼时效以及芯家经纪事务所是否应返还佣金并支付相应利息。第一，关于易好房公司的诉讼请求是否超过3年诉讼时效。易好房公司认为其要求芯家经纪事务所退还佣金的诉讼时效应自2018年6月15日陶如退房事由发生之日起算，至2020年12月11日寄送催告函之日止，未超过3年诉讼时效。芯家经纪事务所则认为即便易好房公司有权要求退还佣金，也应自其收到佣金之日，即2017年9月29日起计算诉讼时效，诉讼时效期间早已届满。就此，本院分析评判如下：依照法律明确规定，诉讼时效期间为三年，自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。即诉讼时效的起算时间为权利人知道或者应当知道权利“受到损害以及义务人之日”起算，而非“知道或应当知道权利之日”起算。本案中，佣金确认书中约定佣金的退还条件系“购房者退房”，约定佣金退还的履行期为“客户退房后7日内”。按照上述约定，易好房公司知道或应知道其权利受到损害以及义务人之日，应为购房者退房后7日之次日。故本院确认，就本案所涉诉讼请求的诉讼时效，应自陶如退房申请审批通过后7日之次日(2018年6月27日)起算，而非易好房公司认为的自陶如退房事由发生之日(2018年6月15日)起算，亦非芯家经纪事务所辩称的自其收到佣金之日(2017年9月29日)起算。截至易好房公司寄送催告函之日，诉讼时效未满，故对芯家经纪事务所提出易好房公司诉讼时效届满、丧失相应胜诉权益的答辩意见，本院不予采纳。需要指出的是，易好房公司在庭审中提出，其在寄送催告函之前已口头催告芯家经纪事务所退还佣金，但未就其主张的该节事实提供相应证据予以佐证，本院难以采信。第二，关于芯家经纪事务所是否应返还佣金并支付相应利息。易好房公司认为依照佣金申请书“注”中的约定，芯家经纪事务所应于客户陶如退房后7日内全额退还佣金。芯家经纪事务所经易好房公司发函催告后仍未按约退还，显属违约，故要求芯家经纪事务所继续退还佣金，还应自2020年12月20日起支付相应利息作为违约金。芯家经纪事务所则认为佣金申请书系易好房公司提供的格式文本，备注事项加重了芯家经纪事务所的责任，还未予以加粗提示，系无效的格式条款，且芯家经纪事务所已完成客户陶如的带看并促成房屋买卖合同的签订，理应获得相应佣金。就此，本院分析评判如下：其一，佣金申请书“注”中的约定，不属于无效的格式条款。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同时，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意。本案所涉佣金申请书虽确系易好房公司为重复使用而预先拟定的模板，但芯家经纪事务所系自行填写、盖章后提交，且该佣金申请书仅一页，“注”中内容亦单独成段予以展示，正常理性人在填写和盖章时，理应对“注”中内容予以知悉。故对芯家经纪事务所提出该条款系加重对方责任而又未以合理方式提请对方注意，故应属无效的答辩意见，本院不予采纳。其二，芯家经纪事务所不能以其促成房屋买卖合同成立、居间服务已完成为由请佣。本案所涉争议款项虽名为“佣金”，但根据佣金确认书内容，芯家经纪事务所系依照双方签署的分销渠道合作合同请佣，而并非居间服务合同。本案案由为商品房委托代理销售合同纠纷，而非居间合同纠纷，故芯家经纪事务所不能依据《中华人民共和国合同法》中有关居间合同的规定，主张其曾促成陶如签订房屋买卖合同而有权收取佣金、无需退还。其三，芯家经纪事务所确有违约行为，应承担相应违约责任。佣金申请书“注”中明确约定“若发生购房者退房，则我司于客户退房后7日内全额退还贵司已支付佣金(包括现金奖)”。根据在案证据，客户陶如于2018年6月15日申请退房、于同月19日获批同意，芯家经纪事务所按约应于2018年6月26日(含当日)前向易好房公司全额退还佣金4万元。然，芯家经纪事务所在收到易好房公司催告函后，并未按照易好房公司要求于3日内退款，且截至庭审之日仍坚持不予退还，确属违约，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于易好房公司要求芯家经纪事务所退还佣金4万元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于易好房公司要求芯家经纪事务所以4万元为基数，以LPR为标准，支付自2020年12月20日起至实际清偿之日止的逾期利息，未违反法律法规禁止性规定，尚属合理范畴，本院予以照准。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年通过的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、被告上海芯家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内返还原告上海易好房网络科技有限公司佣金4万元；二、被告上海芯家房地产经纪事务所应于本判决生效之日起十日内偿付原告上海易好房网络科技有限公司逾期利息(以4万元为基数，以LPR为标准，自2020年12月20日起计算至实际清偿之日止)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取计400元，由被告上海芯家房地产经纪事务所负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年四月二十六日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书制定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。