广西壮族自治区阳朔县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂0321民初284号 原告:吕铭，男，1950年12月14日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 原告：叶来弟，女，1951年11月10日生，汉族，户籍地江苏省南京市栖霞区，现住江苏省南京市栖霞区。 委托诉讼代理人：吕铭，男，1950年12月14日生，汉族，住江苏省南京市栖霞区。 被告:桂林粤豪房地产开发有限公司，住所地广西壮族自治区阳朔县阳朔镇观莲路****。统一社会信用代码:91450322729787952T。 法定代表人:郑绍炀，该公司执行董事兼总经理。 原告吕铭、叶来弟与被告桂林粤豪房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吕铭、原告叶来弟的委托诉讼代理人吕铭到庭参加诉讼，被告桂林粤豪房地产开发有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告吕铭、叶来弟向本院提出诉讼请求:1.判令被告履行《唐人街酒店式公寓买卖合同》责任，完善办证登记手续并办理不动产权证；2.判令被告支付延迟办证的违约金1706.22元；3.判令被告补交契税和维修基金8532元；4.判令被告退还办证费1000元、配套设施费2000元；5.判令被告向原告给付正式购房发票和契税发票；6.判令被告给付维权费用补偿金2000元。事实及理由:原告于2004年10月7日向被告购买了阳朔唐人街酒店商品房一套，一次性付清房款170622元。根据合同第十五条约定，被告应在200日内完善办理权属登记手续并能取得权属证，但至今为止已十六年未能办理，被告已严重违约。为维护原告的合法权益，特诉至法院，提出前述诉请。 原告吕铭、叶来弟对其陈述的事实提供的证据有:1.身份证复印件，拟证明原告的身份信息情况；2.《商品房买卖合同》复印件，拟证明原告与被告的合同关系；3.收据复印件6张，拟证明原告向被告缴纳的费用类型及金额。 被告桂林粤豪房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼亦未提交书面答辩意见及证据。 本院依职权调取证据:1.阳朔县自然资源局出具的《关于唐人街项目办理不动产权证的情况说明》及其附件《房产登记信息查询情况说明》、表格《粤豪公司B栋已分户的不动产证》；2.国家税务总局阳朔县税务局出具的《关于阳朔唐人街项目契税缴纳情况的复函》及附件《唐人街项目168户业主已缴契税明细表》。 对于原告提供的上述证据及本院调取的证据，本院认为，原告提交的上述证据及本院调取的证据，能证明其合法来源，符合法律规定的证据要件。依照《中华人民共和国民事诉讼法》的有关规定，当事人有答辩及对对方当事人提交的证据进行质证的权利，而被告桂林粤豪房地产开发有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼又不作出答辩，也未提交相关证据，视其已放弃依法享有的答辩、质证等诉讼权利。因此，本院对原告提供的上述证据及本院调取的证据的效力予以确认，作为认定本案事实的依据。 根据当事人提交的证据及陈述，本院确认以下法律事实:2004年10月7日,二原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定:二原告购买被告投资开发建设的位于阳朔县房屋。合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理:1.买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起10日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失;2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。合同附件四约定:一、购房契税按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清:购房总价的3%；二、房屋维修基金按国家规定，由买受人承担，并于房屋交付使用时同时付清:购房总价的2%；三、办证费1000元（按实际金额多退少补）；四、水电基础设施费、邮电通讯费、有线电视入网费2000元。合同对其他还作有约定。合同签订后，二原告依约支付了购房款给被告，并于2004年10月7日分别向被告支付了契税5119元、配套设施费2000元、办证费1000元、维修基金3413元。被告依约将房屋交付原告管理使用，但至今未将契税发票、销售不动产发票交付给原告。 2018年3月29日，被告桂林粤豪房地产开发有限公司变更名称为桂林粤豪投资有限公司。 另查明，阳朔县自然资源局于2016年11月因被告对该房产开发项目在建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,导致涉案房产于2016年7月28日才通过规划竣工验收,至今尚未为原告办理不动产产权证。 本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告与被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、法规强制性规定，合同合法有效。原、被告均应当按照合同约定行使权利和履行义务。合同签订后，原告履行了交付购房款的义务，被告也依约将房屋交付原告。后被告桂林粤豪房地产开发有限公司变更为桂林粤豪投资有限公司，则被告桂林粤豪房地产开发有限公司的权利义务由桂林粤豪投资有限公司承继。 本案的争议焦点在于:原告的各项诉请有无事实和法律依据。 一、关于被告是否应为原告办理不动产权证的问题。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告已经履行了其作为买受人应尽的义务，被告应当按照约定，在商品房交付使用后200日内，将办理权属登记需由其提供的资料报送至产权登记机关。而在交房后十几年时间，原告还未取得不动产权证，被告应当按照法律规定履行为原告办理不动产权证的义务。故原告要求被告为其办理不动产权证的诉讼请求，合法有据，本院予以支持。 二、关于逾期办证违约金被告是否应当给付原告的问题。因被告在本案涉诉房产开发项目的建设过程中有超审批建筑面积和超出审批容积率行为,被阳朔县住房和城乡建设局进行了行政处罚。该房产开发项目在2016年7月28日才通过竣工规划验收,以致被告未在合同约定的期限内将办理权属登记的相关资料提交产权登记机关备案，致使原告至今不能取得所购房屋的合法权属证书。被告的行为已经构成违约，其应当承担违约责任。按照合同约定，被告应按原告已付房价款的1%向原告支付违约金。本案涉案房屋房价款为170622元，故对原告要求被告给付逾期办证违约金1706.22元的诉讼请求，本院予以支持。 三、关于被告是否应为原告代缴契税以及交付契税发票的问题。虽然原、被告在《商品房买卖合同》中未约定被告为原告代缴契税至相关行政管理部门的期限，但从阳朔县税务局及阳朔县自然资源局的答复看，契税交纳时间为业主办理不动产权证前，契税交纳义务人为原告，而办证条件之一即为开具契税的完税证明，在交房之前原告按国家规定将契税缴足给被告，被告已代收了原告交纳的契税，应当为原告完善该办证条件，即向阳朔县税务局缴足契税，并向原告交付契税发票原件。即使双方在《商品房买卖合同》中未约定被告代缴契税的期限，被告长期占有该笔费用而不为原告缴纳契税，也不符合合同的公平原则和诚实信用原则。所以，本院对原告该项诉请予以支持。 四、关于被告是否应为原告代缴房屋维修基金的问题。原告该项诉请，应当由相关行政管理部门处理，不属本案审查内容，对该诉请，本院不予支持。 五、关于被告是否应向原告交付销售不动产发票原件的问题。原告已履行了交纳购房款给被告的义务，被告应当将销售不动产的发票原件交付原告。故对于原告要求被告交付销售不动产发票原件的诉请，本院予以支持。 六、关于原告要求被告退还其交纳的办证费及配套设施费的问题。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同附件四的约定可见，原告交纳办证费、配套设施费的行为系双方书面约定的合同内容之一，而原告要求被告退还上述费用，实际上是对合同附件四约定的内容提出了解除的主张。又根据《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。”第五百六十三条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”该条款系对合同解除条件的规定，即合同解除的条件其一系双方当事人协商一致；其二须一方当事人根本违约致使合同目的不能实现。本案中，原告与被告签订的《商品房买卖合同》的主要目的系原告通过支付房款向被告购买涉案房屋，并取得该房屋的所有权。经庭审查明，涉案房屋已实际交付给原告，虽现阶段原告暂时无法取得产权证书，但被告若能完善相关手续事宜，即可办理权属证明，原告的购房目的即可实现。现原告未提供其他证据证明被告已根本不能为其办理权属证明而导致原告无法实现购买涉案房屋的合同目的。故在原告对合同中的其他条款均未提出异议并已接收涉案房屋的情形下，原告仅主张解除具有法律效力的《商品房买卖合同》中的一项约定内容，于法无据。另根据双方签订的《商品房买卖合同》的约定，原告依约向被告交付办证费及配套设施费，是履行合同义务的表现，故原告要求被告返还办证费及配套设施费的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 七、关于原告要求被告支付维权费用补偿金的问题。原、被告双方在合同中并未对此有约定，对原告该诉请，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下: 一、被告桂林粤豪房地产开发有限公司（即桂林粤豪投资有限公司）协助原告吕铭、叶来弟办理阳朔县阳朔镇观莲路唐人街项目房屋的不动产权证； 二、被告桂林粤豪房地产开发有限公司（即桂林粤豪投资有限公司）支付原告吕铭、叶来弟逾期办证违约金1706.22元； 三、被告桂林粤豪房地产开发有限公司（即桂林粤豪投资有限公司）为原告吕铭、叶来弟代缴契税5119元至国家税务总局阳朔县税务局（如有滞纳金，应由被告缴足）并将契税发票原件交付给原告吕铭、叶来弟； 四、被告桂林粤豪房地产开发有限公司（即桂林粤豪投资有限公司）向原告吕铭、叶来弟交付本案涉诉的不动产（即阳朔县阳朔镇观莲路唐人街房屋）销售发票原件； 五、驳回原告吕铭、叶来弟的其他诉讼请求。 上述义务，义务人应于本案判决生效之日起十五日内履行完毕，逾期则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定支付迟延履行金。权利人可在本案生效判决规定的履行期限的最后一日起二年内，向本院申请执行。 本案受理费180元，适用简易程序减半收取90元（原告吕铭、叶来弟已预交），由被告桂林粤豪房地产开发有限公司（即桂林粤豪投资有限公司）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时预交上诉案件受理费180元［户名:桂林市中级人民法院，账号:20×××16，开户行:农行桂林高新支行］，上诉于桂林市中级人民法院。递交上诉状后七天内未预交上诉费的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。 审 判 员 王颜芳 二〇二一年四月二十七日 法官助理 莫春燕 代书记员 黄继芳