贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1395号上诉人（原审原告）：封嘉林，男，1973年8月21日出生，苗族，住凯里。委托诉讼代理人：兰银龙，贵州维律律师事务所律师。上诉人（原审被告）：凯里碧桂园物业发展有限公司，住所地：贵州省凯里市博南路西侧客运站3号楼2层6号。法定代表人：欧阳腾平，公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢凯斌，贵州知序律师事务所律师。上诉人封嘉林与上诉人凯里碧桂园物业发展有限公司（以下简称“碧桂园物业公司”）商品房预售合同纠纷一案，双方不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。封嘉林上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17098号民事判决第二项、第三项，改判碧桂园物业公司以已付购房款为基数按日万分之一支付上诉人逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止。事实和理由：一审判决认定初始登记时间为逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金的截止时间，并将逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金调减至日万分之零点五没有事实和法律依据，双方当事人签订的《商品房买卖合同》约定了碧桂园物业公司将办理商品房转移登记有关文书交付给上诉人，而不是其办理初始登记时间，判决应遵从双方自愿达成的合同约定，同时应同案同判。碧桂园物业公司上诉请求：1.撤销贵州省凯里市人民法院(2020)黔2601民初17098号民事判决书第一项；2.驳回封嘉林一审第一项诉讼请求。事实和理由：碧桂园物业公司提交的《竣工验收报告》足以证明碧桂园物业公司在合同期限内已满足了交房条件并且向封嘉林发出了交房通知，不存在逾期交房的违约情形，不应向封嘉林支付逾期交房的违约金。此前已有相似案件对违约金进行了调整，请二审法院对本案违约金进行相应的调减。封嘉林辩称：碧桂园物业公司未按照《商品房买卖合同》约定交付房屋，其行为已构成违约，应当支付逾期交房违约金。碧桂园物业公司所举的证据并未能证明案涉房屋在约定期限内已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件，且通知了封嘉林收房的事实成立。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。封嘉林向一审法院起诉请求：1.判令被告支付逾期交房违约金144433.81元；2.判令被告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金，其中2018年7月1日至2020年11月30日的违约金为192288.39元，2020年12月1日至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止的违约金以2175208元为基数、按照日万分之一的标准计算。一审法院认定事实：2015年11月30日，原告封嘉林作为买受人与被告凯里碧桂园物业发展有限公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，其中约定：买受人向出卖人购买位于凯里碧桂园三期第106幢1层1-2号商品房，总价款为2175208元。合同第十一条约定：“交付时间和条件（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列第1、2、3项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件……”第十三条约定：“逾期交房责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）、（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起30日内向买受人支付违约金。”第二十二条第三款约定：“三、转移登记（一）出卖人承诺于2018年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。（二）出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书的，双方同意按照下列约定处理：……2、约定日期起60日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意按下列第2项处理：……②买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金……”合同签订后，原告向被告支付购房款2175208元。2018年11月27日，被告向原告交付涉诉房屋。2020年10月15日，涉诉房屋取得黔（2020）凯里市不动产权第××号不动产权证书。事后，原告以被告没有按照合同约定的期限交房和交付办理商品房转移登记有关文书已构成违约为由，提起本案诉讼。庭审中，因原、被告意见分歧较大，案经本院调解未果。另查明，原、被告在签订《商品房买卖合同》时，还签订《附件十二补充协议》，对商品房交付条件、交接手续、权属登记等事项作了约定。原告按照其中约定出具《委托书》，委托被告代为申办、领取所购商品房《房屋所有权证》。就涉诉楼盘众多买受人诉请本案被告支付逾期交房违约金及逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金系列案件中，法院生效判决认定：《附件十二补充协议》的相关约定，对《商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交接手续、权属转移登记等约定作了实质性变更，属于免除或减轻被告责任、加重原告责任的无效格式条款，按照《商品房买卖合同》第二十九条的约定，双方当事人仍应当按照《商品房买卖合同》关于商品房交付条件、交接手续、权属转移登记等约定行使权利、履行义务。一审法院认为：原、被告签订的《商品房买卖合同》合法有效，对当事人具有法律约束力。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则，按照合同约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担相应的违约责任。被告没有在合同约定的期限内向原告交房和交付办理商品房转移登记的有关文书，显然已构成违约，其违约行为致使原告不能在预期内对涉诉房屋享有和行使更加充分的权利，原告的相应权益受损是不争的事实。按照合同约定，被告应当承担支付违约金的责任。关于逾期交房违约责任问题。涉诉合同约定的逾期交房违约金并不过高，原告诉请被告以已付房价款为基数、按照日万分之二的标准支付2017年12月31日至2018年11月27日的逾期交房违约金，数额计算正确，予以支持。被告提供的证据不足以证明在实际交房前涉诉房屋已具备交付条件且被告已依约履行通知交房义务，被告依法应当承担举证不能的法律后果。被告关于不应当承担逾期交房违约责任及调减逾期交房违约金的辩解意见，理由不成立，不予采纳。关于逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约责任问题。被告逾期交付有关文书的违约行为并没有致使合同目的不能实现，本院基于原告权益受损情况，兼顾合同履行情况、当事人过错程度及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情将该项违约金的计算标准调整为日万分之零点五。在原告委托被告申办涉诉房屋权属证书且涉诉房屋已取得不动产权证书的情况下，原告主张被告支付该项违约金确定的逾期期间不当，予以纠正，逾期期间应当从2018年7月1日计算至涉诉房屋取得不动产权证书之日即2020年10月15日，共838天。故被告应当以已付房价款为基数、按照日万分之零点五的标准向原告支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金为91141元（即2175208元×0.5?/天×838天）。被告关于调整违约金以及违约金计算至涉诉房屋取得不动产权证书之日的辩解意见，理由正当，予以采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告封嘉林支付逾期交房违约金144433.81元；二、被告凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内向原告封嘉林支付逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金91141元；三、驳回原告封嘉林的其他诉讼请求。若义务人未按照判决书确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取3175元，由原告封嘉林负担955元，由被告凯里碧桂园物业发展有限公司负担2220元。二审中，双方未提交新的证据材料。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，本案二审的争议焦点一是碧桂园公司是否存在逾期交房的情形；二是如果存在逾期交房的违约情形，违约金的支付标准；三是逾期交付办理商品房转移登记有关文书违约金应如何计算。关于焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十一条对涉案房屋的交付时间和条件等作了约定：“（一）出卖人应当在2017年12月30日前向买受人交付该商品房。（二）该商品房交付时应当符合下列条件：（1）该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；（2）有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；……”该条对房屋的交付时间和条件做了约定。碧桂园物业公司上诉主张在合同约定的交房时间内，案涉房屋已经过五方验收合格，具备交房条件，不存在逾期交房的违约情形。为加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益，对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件，只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。此外，还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查，最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此，于本案而言，凯里市住房和城乡建设局作为对建设工程行使监督管理职能的机构，对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权，其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”碧桂园物业公司未能举证证明行政主管部门已核准颁发的竣工验收备案的时间在合同约定的交房时间之前，依法应承担因未取得竣工验收备案而不符合商品房交付条件的不利法律后果，由此产生的逾期交房责任由碧桂园公司承担。碧桂园公司关于不存在逾期交房违约情形的上诉理由不能成立，故本院不予支持。关于争议焦点二，碧桂园物业公司逾期交房，应承担相应的违约责任，但因其向法院主张合同约定的日万分之二的逾期交房违约金过高，请求予以调减。结合双方履行合同的实际情况，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整逾期交房违约金为日万分之一。封嘉林已于2018年11月27日接收房屋事宜，虽案涉房屋此时尚未取得竣工验收备案，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。”的规定，应以此时间作为逾期交房违约金的截止日期。碧桂园物业公司应承担的逾期交房违约金从2017年12月31日至2018年11月27日止，共计72216.91元。关于焦点三，封嘉林与碧桂园物业公司签订的《商品房买卖合同》约定碧桂园物业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约责任是：碧桂园物业公司从约定交付之日起至实际交付之日止，按已付房价款万分之一计算向封嘉林支付违约金。诉讼中碧桂园物业公司以违约金过高为由请求调减，而封嘉林未能举证证明碧桂园物业公司逾期交付办理商品房转移登记有关文书给其造成的实际损失，故一审判决依据公平合理原则调减为按已付房价款日万分之零点五计算支付违约金并无不当。因封嘉林已委托碧桂园公司办理案涉房屋的权属登记，碧桂园公司在完成初始登记后没有必要再将办理商品房转移登记有关文书交付给封嘉林，而待其为封嘉林办理好房屋权属登记后将权属证书交付给封嘉林即可；但双方并未就办理权属登记的权利义务作出约定，故碧桂园公司应承担逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约时间应为其已办理了房屋的初始登记时间为止，一审判决并无不当，故封嘉林该项上诉请求本院不予支持。综上所述，封嘉林的上诉理由与本院查明的事实不符，于法无据，故其上诉请求不予支持；碧桂园物业公司的上诉请求部分成立，对成立的部分，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下:一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17098号民事判决第二项，即“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付封嘉林逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金91141元”；二、变更贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初17098号民事判决第一项“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付封嘉林逾期交房违约金144433.81元”为“凯里碧桂园物业发展有限公司在本判决生效之日起三十日内支付封嘉林逾期交房违约金72216.91元”；三、驳回上诉人封嘉林的其他诉讼请求。若义务人未按照本判决确定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3175元，二审案件受理费4146元，共计7321元，由封嘉林负担3028元，由凯里碧桂园物业发展有限公司负担4293元。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年四月二十六日法官助理 吕晓婵书 记 员 韩林爽