辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0283执异94号案外人：赵玉婷，女，1992年8月29日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831992********。委托诉讼代理人：乔万学，男，1967年4月9日出生，汉族，住庄河市，系辽宁省企业法律顾问协会推荐。申请执行人：唐雨，男，1989年6月22日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码:2102831989********。被执行人：刘志新，男，1985年9月1日出生，汉族，住庄河市。公民身份号码：2102831985********。在本院执行申请执行人唐雨与被执行人刘志新民间借贷纠纷一案中，案外人赵玉婷对本院查封被执行人刘志新所有的位于庄河市城关街道景泰委玫瑰园30号1单元8层01号住宅（面积89.1平方米）不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，不得执行位于庄河市××街道××玫瑰园××单元××号住宅。事实和理由：申请执行人唐雨与被执行人刘志新民间借贷纠纷一案，贵院于2020年9月3日作出（2020）辽0283执3014号执行裁定书，裁定查封位于庄河市××街道××玫瑰园××单元××号住宅。案外人系案涉住宅的权利人，贵院不应执行案涉住宅。2016年12月9日，被执行人刘志新与案外人签订了《房屋买卖合同》，合同约定，案外人购买刘志新拥有的坐落在庄河市××街道龙王庙玫瑰园××楼××单元××层××号住宅，单价：人民币4796元/平方米，总价：人民币420000.00元整。其中有贰拾玖万元为银行贷款。合同签订后案外人按约定支付了首付购房款并按期归还银行贷款，2016年12月12日接收了案涉住宅居住使用至今。因开发商2020年12月23日为案涉住宅办理的产权登记，故查封前案外人与被执行人之间未能办理过户登记手续。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，案外人对案涉住宅的实体权利能够排除执行。申请执行人答辩称，不同意案外人的执行异议请求事项。一、案外人不能够依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除对被执行人房产的查封。第一，案外人赵玉婷并无证据证明其于2016年12月9日与刘志新形成了真实的买卖合同关系，并签订了真实合法有效的买卖合同。第二，案外人赵玉婷无证据证明其自2016年12月12日起是真实的合法的占有使用了该房屋。第三，案外人并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行。案外人赵玉婷自述只交付了首付，并未全部支付房屋价款，且该房屋的银行贷款一直是在刘志新名下，并未有过转移。第四，案外人赵玉婷并无证据证明未办理过户手续非自己过错导致。因此，案外人不能依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定排除对被执行人刘志新的房产的查封，贵院查封裁定正确。二、根据《民法典》第二百一十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第二百一十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”案涉房屋一直登记在被执行人刘志新名下，且案外人并未支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，同时案外人也无法证明未办理过户手续非自身原因导致。案涉房屋的所有权人及实际权利人从始至终都是被执行人刘志新，因此贵院查封该房屋的裁定正确。综上，案外人赵玉婷的申请没有任何事实与法律依据，贵院作出的（2020）辽0283执3014号执行裁定书查封内容正确，请贵院依法驳回案外人的异议，依法继续执行（2020）辽0283执3014号执行裁定书。被执行人未作答辩。本院查明，原告唐雨诉被告刘志新民间借贷纠纷一案，本院于2020年1月14日作出（2020）辽0283民初20号民事判决，判决：被告刘志新于本判决发生法律效力后十日内偿还原告唐雨借款本金100000元、利息9500元，并承担借款本金100000元自2020年1月3日起至实际给付之日止按年利率6%计算的利息。上述判决生效后，刘志新未履行判决确定的义务，唐雨向本院申请执行。执行过程中，本院于2020年9月3日作出（2020）辽0283执3014号执行裁定，裁定：查封被执行人刘志新所有的位于庄河市××街道景泰××玫瑰园××单元××号住宅（面积89.1平方米）。另查明，案外人赵玉婷向本院提交《大连市庄河市商品房买卖合同》、《交款凭证》、《房屋买卖合同》、《借记卡账户历史明细清单》、转账截图、《证明》、《专用收款收据》、《税收完税证明》、《不动产权证书》等材料，用于证明其主张。案外人赵玉婷提交的《房屋买卖合同》中载明：“出卖方：刘志新（甲方），购买方：赵玉婷（乙方）。第一条、乙方同意购买甲方拥有的座落在庄河市××街道龙王庙××玫瑰园××楼××单元××层××号的住宅房产，建筑面积为87.57平方米。（详见土地房屋权证第＿号）。第二条、上述房产的交易价格为：单价：人民币4796元/平方米，总价：人民币420000.00元整（大写：肆拾贰万零仟零佰零拾零元整）。其中有贰拾玖万元整为银行贷款，本合同签定之日，乙方向甲方支付人民币壹万元整，作为购房定金。第三条、付款时间与办法：1.甲乙双方同意以一次性付款方式付款，并约定在本合同签订当日支付（含定金）人民币壹拾万元整转给甲方，银行贷款部分由乙方按照银行的约定继续承诺还款，剩余房款人民币叁万元作为预留款，待甲方把房屋过户给乙方时付清。……第七条、本合同主体。1.甲方是张露露、刘志新共2人。2.乙方是赵玉婷，代表人是唐仔杰。……出卖方（甲方）：刘志新张露露购买方（乙方）：赵玉婷2016年12月9日。”案外人赵玉婷提交的户名为刘志新、卡号为62×××83的交易日期为2016年12月5日至2020年12月21日的《借记卡账户历史明细清单》，该清单中载明，唐仔杰从2018年6月至2020年8月多次通过支付宝向刘志新的上述账户中转账，转账金额与刘志新每月偿还贷款本息数额大致相同。提交的转账截图载明（未显示转账方），分别于2019年9月5日、10月5日、11月5日、12月5日转入刘志新中国工商银行（尾号3183）的银行卡2400元、2360元、2360元、2400元。另，分别于1月、2月、3月、4月、6月、7月转入上述银行卡2400元、2397元、2360元、2360元、2310元、2360元，8月转入2380元、20元。案外人赵玉婷提交的《不动产权证书》载明，案涉房屋权利人为刘志新，共有情况为共同共有，其取得该不动产权证书时间为2020年12月23日。再查明，庄河市不动产登记中心于2020年1月2日出具的关于被执行人刘志新房屋的《查询结果（房屋信息查询）》记载：“被查询人：刘志新，【房屋自然情况】坐落：庄河市××街道景泰××玫瑰园××单元××号建筑面积：89.1总层数：9房屋用途：住宅房第号：。【权利登记信息】无登记信息记录。【他项权登记信息】抵押权人：中国工商银行股份有限公司大连庄河支行权证号：20153224被担保主债权数额：290000债务履行期限：2015-09-01至2030-09-01记载登记时间：2015-09-08。【预告登记信息】权利人：刘志新义务人：大连景泰置业有限公司身份证明号：2102831985××××××××预告登记证明号：21053199记载登记时间：2015-09-07……。”本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，本案须同时具备上述四个条件，案外人赵玉婷方能排除本院对案涉房屋的强制执行。赵玉婷向本院提交的《房屋买卖合同》、《专用收款收据》、户名为刘志新、卡号为62×××83的交易日期为2016年12月5日至2020年12月21日的《借记卡账户历史明细清单》、转账截图、物业出具的《证明》及为案涉房屋缴纳水、电费的凭证等材料作为证据，即使这些证据真实有效，能够证明赵玉婷与刘志新签订合法有效的《房屋买卖合同》、已向被执行人支付10万元购房款、唐仔杰亦是按照《房屋买卖合同》的约定作为赵玉婷的代表人，代表赵玉婷向刘志新上述账户打款偿还房贷，但未能证明2017年1月5日（即《房屋买卖合同》签订后的下一个偿还银行贷款时间）至2018年5月间是由赵玉婷亦或是唐仔杰代表赵玉婷代刘志新偿还贷款。另，《房屋买卖合同》约定，叁万元购房款作为预留款，待刘志新把案涉房屋过户给赵玉婷时付清。若该合同真实有效，表明至今赵玉婷仍有30000元购房款未支付给刘志新。故赵玉婷不符合上述规定第三项已支付全部购房款的要件。同时，双方在签订《房屋买卖合同》时，刘志新并未取得案涉房屋的所有权，即案涉房屋并未登记在刘志新名下。该合同中第一条关于“详见土地房屋权证第＿号”为空白及第三条“银行贷款部分由乙方按照银行的约定继续承诺还款”，表明赵玉婷知晓刘志新尚未取得案涉房屋所有权且案涉房屋存在抵押的事实。赵玉婷对刘志新何时取得案涉房屋所有权持放任态度。其亦应知晓因刘志新未取房屋得所有权、抵押贷款还清前房屋难以办理过户至其名下及可能产生的风险，其对上述风险亦持放任态度。据此，赵玉婷不符合上述规定第四项非因其自身原因未办理过户登记的要件。故《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除强制执行的要件本案未能同时具备，赵玉婷不能以此排除对案涉房屋的强制执行。综上，本院对案外人赵玉婷以其系案涉房屋权利人，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定为由提出的异议请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人赵玉婷的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二一年四月十三日书记员  曲丽坤