福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1496号上诉人（原审原告、反诉被告）：福州世茂晟世置业有限公司，住所地福建省福州市晋安区宦溪镇垄头村垄头苑1座101室。法定代表人：黄鑫烽，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：熊益彬，福建闽江律师事务所律师。委托诉讼代理人：李兵玉，福建闽江律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：金丽芳，女，1981年12月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：黄瑞玲，福建元一律师事务所律师。上诉人福州世茂晟世置业有限公司（以下简称世茂晟世公司）因与被上诉人金丽芳商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院(2020)闽0111民初5966号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。世茂晟世公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持世茂晟世公司的一审全部诉讼请求或发回重审。事实和理由：一、世茂晟世公司并非属于应先履行债务的一方，其在履行合同过程中不存在违约情形，且案涉《商品房买卖合同》未办理网签手续的责任在于金丽芳。根据案涉《商品房买卖合同》附件四第三条的约定，金丽芳应于合同签订当日即2018年4月2日向商业银行或公积金管理中心申请办理贷款手续，金丽芳属于应先履行债务的一方，其未按约提交贷款手续，构成违约。案涉《商品房买卖合同》第十九条约定，出卖人应于本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续；合同附件十一第八条第一款约定，主合同正文第十九条所指的“本合同网签之日”系指网上签约备案当日。案涉《商品房买卖合同》并未办理网签，故世茂晟世公司尚不负有办理合同备案登记的义务，其在合同履行过程中不存在违约情形，一审认定世茂晟世公司未办理合同备案手续属违约在先，没有任何依据。金丽芳未按合同约定提交办理按揭贷款的材料，且在2018年7月支付首付款后2个月内提出要求解除合同，导致双方未办理合同的网签手续，故案涉《商品房买卖合同》未能网签的原因在于金丽芳，在金丽芳违约的情况下，世茂晟世公司要求金丽芳支付购房款及违约金，有事实和法律依据。二、案涉商品房未能办理贷款的原因在于金丽芳，金丽芳属违约方，其不享有合同解除权，一审判决解除合同并要求世茂晟世公司退还购房款及利息，没有法律依据。金丽芳辩称，一、世茂晟世公司既未办理合同备案登记手续，也未协助金丽芳办理按揭贷款手续，其违约在先，无权要求金丽芳全额支付购房余款及违约金。1.案涉《商品房买卖合同》实际签订时间为2018年7月，合同签订后，世茂晟世公司迟迟未办理合同网签及登记备案手续，也未申请预告登记，其明知办理银行贷款需要网签备案的《商品房买卖合同》，但其至今未办理网签、备案等手续，致使金丽芳无法办理按揭贷款手续，系其违约在先。2.根据案涉《商品房买卖合同》附件四第五条第4款约定，世茂晟世公司负有协助办理按揭贷款手续的义务（包括推荐贷款人等），但世茂晟世公司没有告知金丽芳与其合作的贷款银行、贷款材料以及提交的时间、地点，甚至至今未将案涉《商品房买卖合同》原件交付给金丽芳，金丽芳根本无法提交贷款材料。3.世茂晟世公司在未签订正式购房合同并办理网签备案手续前，向金丽芳收取购房首付款，违反规定。案涉《商品房买卖合同》附件十一补充协议第八条约定，主合同正文第十九条所指的“本合同签订之日”系网上签约备案当日。世茂晟世公司迟迟不办理网签已违反行政部门规定，且据此不履行合同登记备案及预告登记手续的义务，显然有违公平原则。合同附件十一补充协议第八条约定属于格式条款，世茂晟世公司未尽到提示、说明义务，且不合理地免除自身责任，该条款应认定为无效条款。4.案涉《商品房买卖合同》至今仍未备案，世茂晟世公司主张金丽芳全额支付商品房剩余总价款及违约金的条件尚未成就。二、因世茂晟世公司未依约办理合同的备案手续和预告登记，导致金丽芳无法办理贷款用于支付剩余购房款，一审判决解除案涉《商品房买卖合同》及附件，并要求世茂晟世公司返还购房款、支付利息，认定事实清楚、适用法律正确。综上，请求维持一审判决。世茂晟世公司向一审法院起诉请求：1.判令金丽芳支付购房款1690000元；2.判令金丽芳支付逾期付款违约金（以未付款1690000元为基数，按日万分之四标准，自2018年9月29日计算至被告实际付清购房款之日，暂计至2020年10月21日为509028元）；3.判令金丽芳支付律师费10000元；4.本案全部诉讼费用由金丽芳承担。金丽芳向一审法院反诉请求：1.判令解除其与世茂晟世公司签订的《商品房买卖合同》及附件；2.判令世茂晟世公司返还购房款732534元，并赔偿从2018年7月3日起至本款项付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付的资金占用利息；3.由世茂晟世公司承担诉讼费用。一审法院认定事实：金丽芳购买世茂晟世公司开发的坐落于福州市晋安区××镇**单元房屋，双方于2018年4月2日签订《商品房买卖合同（预售）》及附件，约定：该商品房已由福州市住房保障和房产管理局批准预售，预售许可证号未填写。商品房总价2422534元，合同签订前，买受人已支付定金100000元，该定金于本合同签订时抵作价款；买受人采取贷款方式付款，买受人应于2018年6月21日前支付首期房价款732534元，占全部房价款的30%。余款1690000元向商业银行或公积金管理中心申请贷款支付。合同附件四第三条第3款约定，买受人于本合同签订当日向商业银行或公积金管理中心申请办理贷款手续。若本合同签订之日，该商品房所在楼栋工程形象已具备贷款申请及发放条件的，则买受人应确保于签订本合同之日起30日内贷款发放至出卖人账户；若本合同签订之日，该商品房所在楼栋工程形象不具备贷款申请及发放条件的，则买受人应该商品房所在楼栋工程形象已具备贷款申请及发放条件之日起30日日内办妥贷款并发放贷款至出卖人账户。前述“具备贷款申请及发放条件”可以商业银行或公积金管理中心书面确认函件或实际已有同类客户放款等为准。合同附件四第五条约定：1.买受人已知悉现有相关房地产调控及房贷政策，清楚贷款申请须经贷款人审查审批并自愿承担审批风险，所能获得的贷款条件（包括但不限于贷款额、利率、年限等）以贷款人审批为准。买受人应在签订本合同当日起5日内向贷款人提交符合贷款要求的、完整、真实、有效的全部贷款资料，并按贷款人要求签署相关贷款文件，缴齐相关费用（包括但不限于按揭保险费、抵押登记费等）。买受人逾期递件或逾期签署贷款文件导致不能按合同第七条及本附件第4条约定的期限支付房价款的，均视为买受人逾期付款，须按合同第八条约定承担违约责任。2.本合同签订后，买受人申请的贷款未获贷款批准或审批贷款额少于合同约定申请贷款额的，均不影响本合同继续履行，且，买受人应自本合同登记备案之日起30日内全额付清该商品房总价款或补足批准额度与申请额度的差额，否则，买受人自本合同登记备案之日起的第31日起按照合同第八条约定承担违约责任。……4.买受人应自行办理按揭贷款手续，出卖人仅限于协助义务（包括推荐贷款人等），除贷款手续涉及之阶段性担保责任外，出卖人不对买受人是否获得贷款审批或审批额度等贷款责任承担任何义务或责任后果。5.无论何时，因政府及相关职能部门和贷款审批部门出台新规定、新政策，导致买受人不符合贷款申请条件或需增加首付款支付比例或提高贷款利率的，买受人承诺将严格按照本合同以及新规定、新政策和／或贷款审批部门的要求调整付款方式以补足款项和／或增加首付款和／或提高贷款利率，保证完整、及时地履行付款义务。关于买受人逾期付款责任，逾期在30日（含）日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起7日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之四的违约金。合同附件十一第十四条“合同解除特别约定”，买受人逾期付款、未按时还贷、未履行协助义务，出卖人有权通过诉讼解决，由此诉讼而造成出卖人支出的费用（包括但不限于诉讼费、委托律师服务费、手续费、差旅费等）出卖人有权要求买受人承担。关于合同备案，合同第十九条约定，（一）出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人。（二）有关预售合同登记备案的其他约定如下：（1）本合同签订之日起30日内，买卖双方配合并由出卖人安排向福州市不动产登记和交易中心申请预告登记。（2）买受人应根据出卖人及合同备案登记机构要求履行备案配合义务包括但不限于缴付合同约定的购房款项、缴纳契税、提供相关证照文件等必要资料。否则，出卖人有权拒绝或延后办理合同备案手续且不承担任何责任。其它有关备案登记约定详见本合同附件十一补充协议相关条款约定。合同附件十一补充协议第八条第1款约定，关于合同登记备案：1.主合同正文第十九条所指的“本合同签订之日”系网上签约备案当日。2.主合同正文第十九条出卖人负责办理合同备案登记手续的义务仅限于出卖人根据福州市不动产登记和交易中心要求负责提交报送出卖人保管的相关合同资料等文件，如有缺漏相关手续或资料的知会买受人予以配合办妥，以便双方确认后重新提交办理备案。合同备案出件时间根据实际备案审核手续要求及福州市不动产登记和交易中心工作时限要求，不在主合同正文第十九条约定的办理时限内。合同备案登记出件后，出卖人可通知买受人领取或交付买受人申请贷款的贷款人用于审批保管。3.出卖人有权根据福州市不动产登记和交易中心有关合同备案登记手续办理的要求及流程，要求买受人配合备齐相关资料、文件或缴纳相关款项等，若有缺失的，出卖人有权迳行要求买受人办妥且待办妥后再行提交合同备案；且若由此造成合同备案延后而产生的所有风险责任均由买受人承担。4.买卖双方确认，合同备案因政府备案部门原因引起的合同登记备案的调整和影响，与出卖人无关，出卖人概不承担相关责任，但出卖人应积极配合协调相关政府部门，根据安排及时为买受人办理合同登记备案等相关手续。金丽芳分别在2018年5月30日和7月2日各支付购房款485000元、247534元。合同签订后至本案庭审辩论终结前，金丽芳未办理贷款支付剩余购房款。案涉商品房所在楼栋已有其他单元买受人办理的商业银行贷款于2018年8月28日放款至世茂晟世公司账户。世茂晟世公司因本案支出律师费10000元。案涉商品房所在项目于2018年3月30日取得2018榕房许字第0047号预售许可证。案涉合同未通过福州市不动产和交易中心的网签系统签订，截至2020年12月10日，案涉合同未办理登记备案手续和预告登记。另，自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率。一审法院认为，案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件系买卖双方自愿签订，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行义务。根据合同第十九条约定，世茂晟世公司应当在合同签订之日起30日内办理商品房预售合同登记备案手续，截至2020年12月10日，案涉合同未向不动产登记部门办理登记备案手续，世茂晟世公司未履行合同约定的义务，损害合同相对人的交易安全，违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条、国务院《城市房地产开发经营管理条例》第二十六条、建设部《城市商品房预售管理办法(2004修正)》第十条关于开发企业应当办理商品房预售合同登记备案手续的规定。合同附件十一补充协议第八条约定，主合同正文第十九条所指的“本合同签订之日”系网上签约备案当日。房屋交易合同网上签约备案是房地产管理部门为贯彻落实“房子是用来住的，不是用来炒的”房地产调控政策，加强房地产行业管理，规范市场交易秩序，有效防范交易欺诈，维护购房当事人合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作。2017年4月21日福州市住房保障和房产管理局等四部门联合发布《关于进一步规范商品房销售行为的通知》【榕房（2017）29号】，明确规定“严格执行商品房网签管理制度。……严禁开发企业在未签订正式购房合同并办理网签备案手续前，向购房人收取购房款（含首付款和全额购房款）的行为”。案涉合同未经福州市不动产和交易中心的网签系统签订，世茂晟世公司存在规避有关行政机关对商品房预售监管的行为。经网签备案的房屋买卖合同才可作为当事人办理银行贷款、公积金贷款提取业务的依据。世茂晟世公司作为房地产开发经营企业，明知办理银行贷款需要网签备案的《商品房买卖合同》，但在本案诉讼期间，世茂晟世公司未能提供要求金丽芳配合办理网签备案的证据，亦未能提供与金丽芳签字确认的网签备案合同，案涉商品房不具备贷款申请及发放条件。虽然合同附件四第五条约定，对买受人未获批贷款或贷款金额少于合同约定申请金额情况下，不影响合同继续履行，买受人仍有全额付清购房款的义务，但显而易见，该条款的前提条件是因买受人自身原因导致的贷款不能。本案中，双方约定，金丽芳支付首付款后，余款以申请银行贷款方式支付。合同附件四第五条第5款约定“无论何时，因政府及相关职能部门和贷款审批部门出台新规定、新政策，导致买受人不符合贷款申请条件或需增加首付款支付比例或提高贷款利率的，买受人承诺将严格按照本合同以及新规定、新政策和／或贷款审批部门的要求调整付款方式以补足款项和／或增加首付款和／或提高贷款利率，保证完整、及时地履行付款义务”，世茂晟世公司作为应先履行合同备案登记义务的一方而未履行该项义务，致金丽芳客观上不具备办理贷款、需增加首付款支付比例或提高贷款利率的条件，世茂晟世公司违约在先，存在过错。根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，金丽芳有权拒绝支付剩余购房款。故世茂晟世公司主张金丽芳承担逾期付款违约责任不能成立。据此，对世茂晟世公司的各项诉请，一审法院均不予支持。支付购房款系商品房买受人的主要合同义务，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人”，因出卖人世茂晟世公司未依合同约定办理案涉商品房预售合同的备案手续和预告登记，导致买受人金丽芳无法办理贷款用于支付剩余购房款，依据上述司法解释规定，金丽芳要求解除案涉《商品房买卖合同（预售）》及附件的请求，一审法院予以支持。世茂晟世公司应当将收受的购房款本金732534元及其利息返还金丽芳。自2019年8月20日起，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，故利息以本金732534元为基数分段计算，从2018年7月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，对世茂晟世公司的本诉诉请均不予支持，对金丽芳的反诉诉请予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条，第四十四条、第六十条、第六十七条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、驳回福州世茂晟世置业有限公司诉讼请求；二、解除福州世茂晟世置业有限公司与金丽芳于2018年4月2日签订购买福州市晋安区宦溪镇**单元房屋的《商品房买卖合同（预售）》及附件；三、福州世茂晟世置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还金丽芳购房款732534元，并支付利息（利息以购房款732534元为基数，从2018年7月3日起至2019年8月19日止按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至款项还清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费24472元，反诉费13090元，均由福州世茂晟世置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据，根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，世茂晟世公司上诉主张案涉商品房买卖合同未办理网签手续、未能办理贷款的责任在于金丽芳，世茂晟世公司不存在违约。对此，房产开发商作为专业从事房产开发经营的企业，对于商品房出售的相关政策以及流程应当是清楚和熟悉的。开发商与购房者应当网签房屋买卖合同，之后购房者才能向银行申请办理贷款手续或办理公积金贷款提取业务。即没有网签的购房合同，无法办理贷款手续。世茂晟世公司与金丽芳于2018年4月2日签订了案涉商品房买卖合同，但至今未进行网签备案，故尚不具备申请办理贷款的条件；诉讼中，世茂晟世公司亦未能提交其曾要求金丽芳配合办理合同网签备案、以及其所述的金丽芳要求解除合同的相关证据。世茂晟世公司作为房产开发商，明知案涉合同在未办理网签的情况下无法办理贷款手续，仍提起本案诉讼主张金丽芳存在逾期付款的违约行为，其主张显然不能成立。一审法院对此已经做了详细的分析说理，本院在此不再赘述。鉴于案涉合同至今未能办理网签备案、预告登记，金丽芳也无法办理贷款手续以支付剩余购房款，一审法院对金丽芳关于解除合同、返还购房款的诉讼请求予以支持符合规定，本院予以维持。综上所述，世茂晟世公司的上诉请求不能成立，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费24472元，由福州世茂晟世置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月二十日法官助理 卢里灿书 记 员 卞燕冰