江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终1040号上诉人（原审被告、反诉原告）：谢忠山，男，1985年10月3日出生，汉族，户籍地：江西省赣州市章贡区，现住江西省赣州市章贡区。被上诉人（原审原告、反诉被告）：徐世龙，男，1986年6月14日出生，汉族，户籍地：江西省赣州市兴国县，现住江西省赣州市章贡区。上诉人谢忠山因与被上诉人徐世龙房屋租赁合同纠纷一案，不服江西省赣州市章贡区人民法院（2020）赣0702民初6064号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人谢忠山上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；2.改判被上诉人赔偿上诉人纱窗安装费1500元；3.改判被上诉人赔偿上诉人一个月的房屋租金1700元作为补偿；4.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、原审认定事实错误。一审认定“原告在租赁案涉租赁物时，租赁物就存在白灰脱落现象，经被告简单处理后，原告在租住期间，租赁物又出现白灰脱落现象，影响实际居住”错误，维修后并没有出现脱落的情况，直到被上诉人提出搬走前，都未再接到被上诉人的维修请求。二、一审适用法律错误。上诉人无奈与被上诉人在6月18日晚达成口头约定，即被上诉人补偿上诉人纱窗安装费用1000元，于6月22日前完成交房，然后上诉人在其正常交房后，扣除纱窗安装费用1000元，返还剩余押金和半个月租金。但被上诉人未按口头约定在6月22日前交房，上诉人有权不再返还被上诉人押金及半个月的租金。三、由于上诉人违反合同约定，导致上诉人利益损失。从6月23日起直至8月12日，由于被上诉人及其妻子的折腾骚扰导致房屋一个多月不能出租与修理，而被上诉人的租金只缴至7月11日，所以上诉人向被上诉人索赔一个月的租金合理合法。被上诉人徐世龙答辩称，安装纱窗是上诉人自愿安装的，否则我不会租上诉人的房子。上诉人索赔一个月房租没有事实依据，解除合同是因为上诉人房子质量问题所导致。本案诉讼费用应由上诉人承担。被上诉人徐世龙向一审法院起诉请求：1、退回租房押金3400元和半个月房租850元；2、诉讼费由本诉被告承担。在本案审理过程中，增加五条诉讼请求：3、支付精神损失费3000元并赔礼道歉；4、支付违约金3400元；5、支付误工费3000元；6、支付交通费850元；7、诉讼所造成的材料费等费用150元由被告承担。上诉人谢忠山向一审法院反诉请求：1、请求法院判令反诉被告向反诉原告补交延迟交房租7天的滞纳金238元；2、请求法院判令反诉被告向反诉原告补偿卫生清理费300元；3、请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿纱窗安装费1500元；4、请求法院判令反诉被告向反诉原告补偿一个月的房租损失1700元；5、请求法院判令反诉被告向反诉原告赔偿名誉及精神损失1000元并赔礼道歉以消除恶劣影响；6、本案应诉和反诉的费用由反诉被告承担。一审法院认定事实：2020年1月7日，原告徐世龙（承租方、乙方）与被告谢忠山（出租方、甲方）签订一份《租房协议》，约定：甲方房屋坐落于兴国路泰安；房屋用途为住宿；租赁期限自2020年1月12日至2021年1月11日；月租金1700元，每三个月支付一次；付款方式为微信转账；乙方于本合同签订之日向甲方支付押金3400元；甲方应于10日前将房屋交付给乙方；……。该协议对其他权利义务及违约责任进行了约定，并备注：阳台大门、卫生间纱窗，房间窗户加纱窗。原、被均在该协议上签字确认。合同签订后，原告向被告交付了押金3400元，被告向原告交付了案涉房屋。案涉租赁物在租赁期间，原告发现租赁物存在白灰脱落情形，经维修后继续脱落，故向被告提出提前退租，经协商后，原、被告一致认可双方解除合同，原告于2020年6月22日之前退房，被告同意扣除1000元的纱窗费用后返还剩余押金和半个月的租金。在6月22日交房时，因双方对房屋卫生问题产生分歧，被告拒绝收房，后经双方协商未果，遂至讼。一审法院认为，原、被告于2020年1月7日签订的《租房协议》系双方的真实意思表示，受法律保护，双方应按合同的约定履行自身的义务。对于案涉争议部分，一审法院作如下认定：第一，庭审中查明，原告在租赁案涉租赁物时，租赁物就存在白灰脱落现象，经被告简单处理后，原告在租住期间，租赁物又出现白灰脱落现象，影响实际居住，故原告要求提前解除双方的租赁关系，于法有据，不属于违法提前终止合同。同时，在原、被告协商过程中，原、被告亦达成一致意见，同意在2020年6月22日对案涉房屋进行交房。综上，原、被告双方协商一致解除案涉租赁合同，双方均无违约责任。第二，关于租赁合同解除后的责任承担，合同解除后，原告已于2020年6月25日将房屋钥匙交还给了被告，被告应将所收房屋押金3400元退还给原告，故被告以原告提前解除协议要求没收原告缴纳的押金无事实及法律依据，故对原告该项诉请，不予以支持。关于原告要求被告退回半个月房租850元的问题，根据双方签订的《租赁协议》约定，双方租赁租金系按月计算，并未约定未足月按实际天数计算，本案中查明原告所缴纳的租金为2020年6月12日至2020年7月11日的租金，其系于2020年6月25日交还租赁物的钥匙，故原告要求被告退还剩余半个月租金无事实依据，对该项诉请不予支持。对原告要求被告支付精神损失费3000元、违约金3400元，误工费3000元、交通费850元、诉讼所造成的材料等费用150元的问题，因本案属于房屋租赁合同纠纷，原告的该些诉请均属于其为维护自身权利而产生的费用，并不是房屋租赁合同纠纷本身所产生的实际损失，结合双方并无违约责任，故原告该些诉请，无法律依据，不予支持。第三，关于反诉部分，针对反诉原告要求支付滞纳金的问题，反诉原、被告双方签订的《租赁协议》并未约定具体每次缴纳租金的时间，反诉被告在2020年6月19日缴纳2020年6月12日至2020年7月11日的租金，缴费时间未超过当月使用房屋期限，故反诉被告并未逾期缴纳租金，反诉原告的该项诉请无事实和法律依据，不予支持。关于反诉原告主张的卫生清理费的问题，庭审中查明，双方都认可反诉被告在退租时未对油烟机清理干净。反诉原告为使其租赁物再次出租，必须对该油烟机进行清洗，该清洗必然产生清理费，反诉原告主张清理费300元不超过市场正常行情，酌情予以支持。关于反诉原告主张的赔偿纱窗安装费的问题，根据双方签订的《租赁协议》约定，双方在租赁案涉租赁物时，对纱窗的加装进行了备注，该纱窗的加装系反诉原、被告协商一致的结果，反诉原告为出租租赁物而享有收益且该纱窗仍在该租赁物内，其要求反诉被告承担纱窗安装费用无事实及法律依据，不予支持。关于一个月的房租损失的问题，庭审中查明，反诉被告租金缴至2020年7月11日，其实际退租时间为2020年6月25日，在此期间，反诉原告有足够时间对租赁物进行修缮予以再次出租，未找寻到出租人并非反诉被告造成，故反诉原告的该诉请无事实及法律依据，不予支持。关于反诉原告主张的精神损失及赔礼道歉的问题，本案为房屋租赁合同纠纷，故被告该主张无事实及法律依据，不予支持。据此，判决：一、原告（反诉被告）徐世龙与被告（反诉原告）谢忠山于2020年1月7日签订的《租赁协议》已于2020年6月25日解除；二、被告谢忠山向原告徐世龙返还其缴纳的租赁押金3400元；三、反诉被告徐世龙向反诉原告谢忠山支付油烟机的清理费300元；四、上述第二、三项给付义务互相抵扣后，限被告（反诉原告）谢忠山于判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）徐世龙支付3100元；五、驳回原告徐世龙的其他诉讼请求；六、驳回反诉原告谢忠山的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费216元，反诉费25元(已减半收取)，合计241元，由原告（反诉被告）徐世龙负担101元，由被告（反诉原告）谢忠山负担140元。本院二审期间，当事人均未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。首先，被上诉人已于2020年6月25日将案涉房屋移交上诉人，双方的房屋租赁合同已实际解除，一审判决双方租赁合同已于2020年6月25日解除，符合法律规定，本院予以维持。其次，上诉人提出双方曾协商并达成口头协议：双方同意解除合同，被上诉人于6月22日前退房，上诉人在被上诉人正常交房后，扣除纱窗安装费用1000元，向被上诉人返还剩余押金和半个月租金。因被上诉人未按口头约定在6月22日前交房，上诉人主张其有权依约不再返还被上诉人押金及半个月的租金。本院认为，根据查明的事实，双方曾经就解除房屋租赁合同进行了协商，但该协商意见并未实际履行。现有证据不能证明系被上诉人单方违约提前终止合同，故上诉人主张不予返还被上诉人押金和半个月租金，本院不予支持。第三，安装纱窗系上诉人为与被上诉人达成房屋租赁协议而自愿安装，双方也并未约定安装纱窗费用的承担问题，上诉人要求被上诉人支付纱窗安装费，于法无据。最后，被上诉人已于6月25日腾空案涉房屋并已支付至7月11日的租金，上诉人在此后时间主张1个月的租金损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，上诉人谢忠山的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人谢忠山负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年四月二十八日代理书记员  苏 悦代理书记员  郭 健