福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2525号上诉人（原审被告）:福州亿纵电子科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区乌山西路318号洪山科技园创业中心大厦第2层227室。法定代表人：张长青，总经理。委托诉讼代理人：徐长魁，男。被上诉人（原审原告）：福建省科学器材中心，住所地福建省福州市台江区五一南路22号。法定代表人：陈忠生，主任。委托诉讼代理人：郭睿峥，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人福州亿纵电子科技有限公司（以下简称“亿纵电子公司”）因与被上诉人福建省科学器材中心（以下简称“省科学器材中心”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4714号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。亿纵电子公司上诉请求：撤销一审判决，查清事实，审核双方争议的2018年7月25日至2019年8月31日欠付的水电费12812.2元，撤销2020年6月被停电后导致无法使用租赁场地的租金，用拆迁赔偿装修款进行抵扣，按多退少补原则。事实与理由：一、按合同约定，承租方承诺于2020年1月31日前（以租赁方银行收款凭证为准）付清自2018年7月25日至2019年8月31日的水电费12812.2元，但租赁方一直拿不出承租方应缴纳的水电费计算缴纳凭证（电表及水表的表号及计量的度数），所以无法证明12812.2元的水电费是由承租方使用的，承租方有权拒绝支付上述费用。二、承租方在2020年6月被租赁方强制断电，导致无法在原租赁场所办公，被迫租赁其他场所营业，此期间不存在租赁费用，若租赁方收取房租却无法提供办公条件，应由租赁方承担承租方另租其他办公场所的费用12000元。三、因省科学器材中心在2020年10月16日已向事业单位登记机关申请注销登记，现已成立清算组，故亿纵电子公司申请用拆迁装修赔偿款抵扣租金及利息，按多退少补原则。省科学器材中心称，亿纵电子公司的上诉请求无事实及法律依据，依法应予驳回。一、截至2020年9月11日，亿纵电子公司尚未将案涉房屋内物品搬离并交还省科学器材中心，仍在使用案涉房屋，应承担租金或占用费至2020年9月。1.租赁房屋建设时并未安装电梯，电梯为后期加装，电梯断电并不影响房屋的正常使用，大楼的楼梯一直可正常使用。因疫情需要测量体温，省科学器材中心关闭车辆进出大门，大门旁的小门可正常进出和使用。2.双方签署的《房屋租赁合同》第十四条第（二）款第1项约定，如亿纵电子公司迟延交付租金、押金达30日，省科学器材中心有权采取断水断电措施。3.即便亿纵电子公司主张6月断电导致其无法使用房屋，其也未及时腾空交还房屋并一直使用至2020年9月11日，应按300元/日承担此期间的房屋占用使用费。截至2020年9月11日，亿纵电子公司应承担的租金及占用费为93740元（2018年7月25日至2019年8月31日期间的租金84396元；2019年11月至2020年9月11日租金共计56264元，扣除2019年10月31日支付的16880元、2020年3月19日和4月18日各转的8000元、押金14040元；合计租金为84396+56264-16880-8000-8000-14040=93740元。）其中福建巨纵科技发展有限公司在其与省科学器材中心另案中主张亿纵电子公司所缴纳的28080元押金中有14040元实为福建巨纵科技发展有限公司缴纳，且已在（2020）闽0103民初4611号案件福建巨纵科技发展有限公司应付租金中抵扣该部分押金。二、一审判决认定亿纵电子公司应偿还2019年8月31日前欠缴的水电费12812.2元，事实清楚，证据充分，应当予以维持。双方在签订的《房屋租赁合同》中共同确认截至2019年8月31日，亿纵电子公司尚欠水电费为12812.2元，双方已对该部分水电费进行结算，《房屋租赁合同》第四条第4点“以甲方银行收款凭证为准”系对亿纵电子公司付清款项时点认定依据的约定，并非亿纵电子公司所称的水电费确认依据，双方未约定提交水电费计算缴纳凭证是亿纵电子公司付款的前置条件，亿纵电子公司不得以此为由拒绝履行付款义务。三、亿纵电子公司无权主张以拆迁赔偿款抵扣其欠缴的房租及水电费用。1.亿纵电子公司未就此提起反诉或另案起诉，其该主张不属于二审审查范围。2.房屋征收的补偿对象是被征收房屋的所有权人，亿纵电子公司的主张无法律依据。3.据《房屋租赁合同》第十二条第3点约定“上述条款必须遵守本合同约定第四条、第五条、第九条、第十一条和十四条规定……”，可知亿纵电子公司有权主张二次装修补偿款的前置条件是已对案涉房屋进行装修且未违反“合同约定第四条、第五条、第九条、第十一条和十四条规定”，亿纵电子公司拖欠租金的行为已违反合同第四条约定，此外其亦未举证证实已对案涉房屋予以装修，故亿纵电子公司主张无事实根据。4.《房屋租赁合同》约定的付款期限为省科学器材中心“收到政府支付的拆迁款后40个工作日”，但省科学器材中心至今未收到案涉房屋的装修补偿款，故亿纵电子公司即便有权主张二次装修补偿款，付款期限也尚未届满，不符合法定抵消条件。5.省科学器材中心是省属事业单位，虽然已公告进入清算程序，但法人主体仍然存续，并不影响其依法行使权利、承担义务。省科学器材中心向一审法院起诉请求：判令亿纵电子公司腾空并返还案涉租赁房屋，支付拖欠租金136883元及逾期付款违约金23525元（按日万分之五，租金、房屋占用费及违约金均暂计至2020年7月31日，实际要求计算至亿纵电子公司履行之日），支付拖欠的水电费11762.8元及违约金2268元（暂计，以实际水电费及违约金为准）。一审法院认定事实：2015年8月，省科学器材中心作为甲方、亿纵电子公司和福建巨子信息科技有限公司作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将福州市五一南路20号保险大厦福建省科学器材中心五楼出租给乙方，合同期限自2015年8月1日起至2018年7月31日止，自第二年起每年租金在上年基础上递增3%；按租赁建筑面积乙方每月应向甲方交纳租金14040元，租金起算时间为2015年8月1日，乙方应于每月1日前将当月租金交付甲方；乙方应向甲方支付等于贰个月租金的押金28080元，合同签订同时向甲方支付押金，如因乙方原因导致本合同完全无法履行或中途无法履行，甲方所收押金不予退还；租赁期满，乙方无任何违约行为，该押金本金无息如数退还……。亿纵电子公司主张于2015年5月26日向省科学器材中心支付定金5000元，于2015年8月4日支付押金23080元。2018年7月31日，上述合同期限届满，双方未续签合同，亿纵电子公司继续租赁使用上述场地。2019年9月30日，省科学器材中心作为甲方、亿纵电子公司作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述大楼5层西半层出租给乙方，租赁面积约160平方米，期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，甲方给与乙方装修免租期31天，租金自2019年10月1日起开始计算，装修免租期间，乙方不承担租金，但应承担相应的水电等消耗性费用；租赁期间乙方每月应向甲方交纳房屋租金7033元，起租后租赁房屋的租金按月支付，乙方应于每月5日前及时将当月租金交付到甲方指定的银行账户内，其中第一个月租金乙方应于本合同签订的同时支付。甲方应向乙方提供发票，由此导致的税费由甲方承担。乙方承诺于2020年1月31日前（以甲方银行收款凭证为准）付清自2018年7月25日至2019年8月31日的房屋租金84396元、水电费12812.2元，共计97208.2元。从合同签订之日起乙方每月5日应向甲方支付所欠租金84396元的20%即16880元，水电费12812.2元的20%即2562元，否则本合同即刻终止。乙方必须在收到甲方搬迁通知书五日内搬出承租场所，逾期即视为乙方搬离完毕，本租赁房屋及屋内未搬离的财物按相关法规处置。同时甲方有权向乙方追讨自2018年7月25日至2019年8月31日未支付的房屋租金、水电费用及逾期付款违约金等其他应付款项……乙方应向甲方支付履行本合同之押金，押金标准等于贰个月租金数额，即14066元（押金以甲方财务出具的收款收据上的金额为准），乙方应于本合同签订同时向甲方支付押金，否则此份合同无效……如因乙方原因导致本合同完全无法履行或中途无法履行，甲方所收押金不予退还，用于抵扣所欠房屋租金、水电费、逾期付款违约金等各类应付款项，多退少补……乙方应自行承担租赁房屋而产生的物业管理费、水费、电费……乙方如未能按时、足额向甲方交付押金及租金，应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的标准支付逾期付款违约金……租赁合同有效解除或终止，乙方仍拒绝交还房屋的，乙方应承担房屋占用费（300元/日）直至实际退房之日，按日支付。若房屋因城市建设需要被依法拆迁，乙方在接到政府搬迁书面通知的限期搬迁后15天内搬出所承租房屋……如遇政府征收拆迁，房屋一切征收补偿费用归甲方所有（除承租时由乙方装修的部分），即乙方仅享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。甲方在收到政府支付的拆迁款后，四十个工作日内将装修补偿款支付给乙方。甲方有权在支付给乙方装修赔偿款时，先行扣除拖欠的房屋租金、水电费、逾期付款违约金等其他相应款项后再进行支付。甲方承诺在合同期内遇到政府拆迁，乙方有权享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。押金不可用于抵扣租金，将在合同解除后（扣除乙方拖欠房屋租金、水电费用、逾期付款违约金等其他应付款项后）无息归还乙方……。乙方不履行本合同第四条、第五条约定，迟延交付租金、押金累计达30天（含30天），甲方有权采取断水断电措施并解除合同，并向乙方追索拖欠的房屋租金、水电与逾期付款违约金等其他应付款项……。2019年10月31日、2020年3月19日和2020年4月28日，亿纵电子公司分别向省科学器材中心转账支付房租和水电费26475元、房租8000元和房租8000元。2020年9月11日，亿纵电子公司欲搬离办公场所，与省科学器材中心发生争执，省科学器材中心报警。2020年9月28日和2020年10月9日，省科学器材中心两次向亿纵电子公司邮寄《关于催款及腾空的函》，内容为：“我中心已先后多次通知要求贵公司尽快结清拖欠的房屋租金，水、电费并腾空租赁的福州市台江区五一南路20号5层西半层，但截止目前贵公司仍未返还上述欠款，也未清空租赁房屋中所留存的物品。现我中心再次郑重通知，请贵公司三日内结清拖欠的房屋租金和水电费，并尽快腾空租赁房屋，否则我中心将采取法律手段最大范围地保障自身合法权益，对贵公司存留在租赁房屋内的物品进行清理。”亿纵电子公司称并未收到邮件。诉讼中省科学器材中心主张，根据双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》的约定，亿纵电子公司应于2020年1月31日前付清自2018年7月25日至2019年8月31日的房屋租金84396元、水电费12812.2元。但亿纵电子公司仅于2019年10月31日转账支付26475元，分别缴纳2018年7－8月的房租16880元和水电费2562元及2019年10月房租7033元。上述约定期限内未付房租为67516元（84396元－16880元）和水电费10250.2元（12812.2元－2562元）。2019年9月至2020年8月31日亿纵电子公司应付房租70330元。2020年3月19日和4月28日，亿纵电子公司各转账8000元共计16000元，扣除该已付的16000元，尚欠房租121846元（67516元＋70330元－16000元）。2019年9月1日至2020年8月31日水电费尚欠11862.8元；亿纵电子公司应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”支付自2018年6月起未按时支付房租和水电费的逾期付款违约金，及自2020年9月1日起以300元／日支付房屋占用费直至搬离租赁房屋。但省科学器材中心在本案中提供的水电费明细所载用水、用电地址分别为台江区××巷××号××路××号，均非租赁房屋所在地址。亿纵电子公司提供一同向省科学器材中心承租的福建巨纵科技发展有限公司法定代表人陈丽霞与省科学器材中心财务陈嵘，以及陈嵘与省科学器材中心法定代表人陈忠生的微信聊天记录复印件，主张省科学器材中心于2020年4月将公司承租的大楼电梯关停、大门关闭，2020年6月办公场所被断电；根据《关于所出资企业减免中小企业房租有关事项的通知》和《关于落实服务业小微企业和个体工商户免租工作的通知》规定，2020年2－4月公司无需支付租金，2020年5月租金应依据双方于2012－2015年间签订的无电梯场地租赁合同月租金4000元收取；双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》未生效，省科学器材中心主张逾期付租违约金无依据，欠租利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。另查，2018年7月12日，福州市台江区人民政府发布《房屋征收告知书》，建设项目为省科学器材公司及塑胶厂危房地块。2020年1月14日，福州市台江区人民政府发布《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》。2020年5月28日，福州市台江区征收工程处向福建省科学器材中心发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。2020年6月15日，福建省人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权[2020]77），内容为：“为贯彻落实《福建省人民政府关于促进中小企业平稳健康发展的若干意见》（闽政[2020]3号）‘至2020年6月底，对承租国有经营性房产的中小企业免收或减半收取房租，服务业小微企业免除上半年3个月租金’要求。经研究，决定对承租所出资企业及其权属企业经营性房产的中小微企业和个体工商户在2、3、4月份‘免一减二’的基础上，5、6份继续减半收取房租。已经免收3个月租金的服务业小微企业和个体工商户不再减免，没有免足3个月租金的，可以将‘免收3个月租金’政策延续到6月底。”《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》，软件和信息技术服务业：从业人员300人以下或营业收入10000万以下的为中小微企业。其中，从业人员100人及以上，且营业收入1000万元及以上的为中型企业；从业人员10人及以上，且营业收入50万元及以上的小型企业；从业人员10人以下或营业收入50万元以下的为微型企业。亿纵电子公司主张公司的人员少于50人，参保人数为6人。一审法院认为，省科学器材中心与亿纵电子公司于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依照合同约定履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。亿纵电子公司以未向省科学器材中心缴纳押金14066元为由，提出上述《房屋租赁合同》全部无效的抗辩。但亿纵电子公司未按约缴纳押金的行为只影响双方对押金部分的约定，并不足以导致整份合同无效，双方对合同其他部分的约定仍然有效，亿纵电子公司仍应按合同约定履行其义务，况且亿纵电子公司亦按合同约定履行了部分义务，其抗辩主张有违前述法律规定和诚信原则，不应成为其不履行合同义务的理由。合同约定亿纵电子公司应于2020年1月31日前付清2018年7月25日至2019年8月31日欠付的房租84396元和水电费12812.2元。省科学器材中心陈述亿纵电子公司于2019年10月31日转账支付26475元用于缴纳2018年7－8月房租16880元和水电费2562元及2019年10月房租7033元，于2020年3月19日和4月28日各转账8000元，用于支付当月租金。但双方均未明确2020年3月19日和4月28日转账的16000元系缴纳具体时间段的房租，按交易惯例，16000元应先缴纳至2019年8月31日前欠付的房租，亿纵电子公司已付的定金5000元和押金23080元亦应予抵扣，扣抵后，亿纵电子公司尚欠至2019年8月31日的房租23436元（84396元-16880元-16000元-5000元-23080元）及水电费10250.2元（12812.2元-2562元），并应自2020年2月1日起按合同“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的约定支付未按时支付房租和水电费的逾期付款违约金直至款项实际还清之日止。经查，2020年4月亿纵电子公司办公场所电梯被停用、大门关闭、2020年6月被停电，故亿纵电子公司抗辩租金应计至2020年5月，对此，一审法院认定亿纵电子公司应付租金至2020年6月止。根据《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》的规定，亿纵电子公司为小微企业。根据《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权[2020]77）的规定，2020年2月亿纵电子公司应缴租金免除，2020年3－6月的租金减半缴纳；依约2019年9月为装修免租期；省科学器材中心陈述亿纵电子公司于2019年10月31日缴纳2019年10月的租金7033元。故亿纵电子公司2019年11月至2020年6月应缴租金为35165元（7033元/月×3个月+7033元/月÷2×4个月）。省科学器材中心提供的证据不足以证明亿纵电子公司自2019年9月1日起及以后应付的水电费金额，本案不予支持。台江区人民政府已于2018年7月12日和2020年1月14日发布征收省科学器材公司地块的《房屋征收告知书》和《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》，2020年5月28日，台江区征收工程处发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。省科学器材中心早已知悉所属地块列入征收范围，且亿纵电子公司存在逾期付租的情形，却未及时主张权利，直至2020年9月25日才发出《关于催款及腾空的函》，放任损失扩大，其应自行承担相应的责任。但亿纵电子公司确实存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任，应自2020年7月1日起以未付清房租35165元为基数，按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金直至款项实际付清之日止。现合同约定的租赁期限已经届满，亿纵电子公司至今仍未移交租赁场所，故省科学器材中心要求亿纵电子公司腾空并返还租赁房屋及以300元/日支付房屋占用费的诉请于法有据，一审法院予以支持。亿纵电子公司要求以拆迁赔偿装修款抵扣尚欠的租金，但并未提供确切的房屋征收补偿合同证明拆迁装修款的具体金额，亦未提出反诉，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州亿纵电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内腾空并搬离福州市五一南路20号保险大厦福建省科学器材中心5层西半层；逾期未腾空并搬离，应以300元/日的标准向福建省科学器材中心支付房屋占用费直至实际腾空并搬离时止；二、福州亿纵电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2018年7月25日至2019年8月31日期间的租金23436元和水电费10250.2元共计33686.2元，并自2020年2月1日起以33686.2元为基数以每日万之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；三、福州亿纵电子科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2019年11月至2020年6月租金35165元，并自2020年7月1日起以35165元为基数以每日万之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；四、驳回福建省科学器材中心的其他诉讼请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4800元，减半收取计2400元，由福建省科学器材中心负担1289元，福州亿纵电子科技有限公司负担1111元。二审中，亿纵电子公司向本院提交《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目房屋征收事宜的函》及《4户租户装修补偿金额一览表》，拟证明拆迁办已认定亿纵电子公司的装修补偿金额，但省科学器材中心迟迟未与亿纵电子公司签订补偿协议。省科学器材中心经质证认为，没有原件，对真实性存疑，省科学器材中心二审提交的证据3可以证明福州市台江区征收工程处确认无法认定案涉房屋的装修主体是亿纵电子公司及亿纵电子公司曾对案涉房屋进行装修。省科学器材中心向本院提交：1.水费缴交记录，拟证明台江区鲤鱼巷1号产权地址即为台江区××路××号（案涉房屋地址）；2.房屋所有权证及国有土地使用证，拟证明台江区五一南路20号与台江区五一南路22号系相同楼栋；3.福州市台江区征收工程处《关于五一南路20号房屋内4户租户二次装修事宜说明的函》，拟证明根据《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目房屋征收事宜的函》无法认定案涉房屋的装修主体系亿纵电子公司及亿纵电子公司曾对案涉房屋进行装修；4.（2020）闽0103民初4611号判决书、福建巨纵科技发展有限公司提交的应诉书，拟证明判决已认定案涉押金中14040元系福建巨纵科技发展有限公司缴纳，并于该案租金中抵扣；5.亿纵电子公司水电缴纳明细及银行凭证，拟证明亿纵电子公司正常缴纳水电费至2018年6月。亿纵电子公司经质证认为，福建省科学器材公司和福建省科学器材中心是两个主体，且福建省科学器材公司早已注销；台江区征收工程处的回函已经认定了亿纵电子公司租赁位置的装修、赔偿款；押金是亿纵电子公司转入省科学器材中心的公账，应当原路抵扣；省科学器材中心没有没有拿出相关水电费使用的真实凭证，所以无法确认。本院经审查认为，亿纵电子公司提交的材料真实性无法确认，不予采信。省科学器材中心提交的材料4与本案缺乏关联性，不予采信，材料1、2、3、5的证明力，本院进行综合认定。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁房屋部分电梯被停用虽可能对亿纵电子公司的房屋使用造成不便，但不会导致其完全无法使用租赁房屋，且一审法院对该期间的租金已予以酌减，故亿纵电子公司主张从2020年6月后不需支付租金及应由省科学器材中心承担另租场所的费用的主张均不能成立。双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》约定“亿纵电子公司承诺于2020年1月31日前（以省科学器材中心银行收款凭证为准）付清自2018年7月25日至2019年8月31日欠付的房屋租金84396元、水电费12812.2元”，省科学器材中心确认亿纵电子公司于2019年10月31日转账支付的26475元有2562元系用于缴纳水电费，故亿纵电子公司还应向省科学器材中心支付2018年7月25日至2019年8月31日欠付的水电费10250.2元（12812.2元-2562元）。亿纵电子公司以省科学器材中心未提交水电费计算缴纳凭证、无法证明12812.2元的水电费系亿纵电子公司使用为由，主张拒付上述费用，与案涉《房屋租赁合同》约定不符，亦缺乏依据，本院不予采纳。亿纵电子公司主张以拆迁赔偿装修款抵扣其欠缴的租金，但未能提交证据证明省科学器材中心已经获得拆迁装修款及其可获得的拆迁装修款金额，对该上诉主张不予支持。二审诉讼中省科学器材中心确认其主体尚存，亿纵电子公司关于省科学器材中心已经注销的主张无事实依据，不予采信。综上所述，亿纵电子公司的上诉请求不能成立,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4800元，由福州亿纵电子科技有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月三十日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君