北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4609号原告：郝永彬，女，1981年3月30出生，x族，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：戴昱政，男，1977年6月28日出生，x族，系原告之夫，住北京市丰台区。被告：北京美丽屋资产管理有限公司，住所地北京市朝阳区双桥西路12号1层128。法定代表人：耗顺花，经理。委托诉讼代理人：彭陈子，男，1996年6月25日出生，x族，该公司员工。被告：北京易鸿悦房地产经纪有限公司，住所地北京市密云区果园南街1号院1号楼1至4层（1幢415）。法定代表人：吴才发，经理。委托诉讼代理人：彭陈子，男，1996年6月25日出生，x族，该公司员工。原告郝永彬与被告北京美丽屋资产管理有限公司（以下简称美丽屋公司）、北京易鸿悦房地产经纪有限公司（以下简称易鸿悦公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郝永彬及委托诉讼代理人戴昱政、被告美丽屋公司和被告易鸿悦公司的委托诉讼代理人彭陈子到庭参加诉讼。本案现已审理终结。郝永彬向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除2018年8月28日原告与二被告签订的《北京市房屋出租委托合同》；2.请求判令美丽屋公司赔偿原告损失及违约金共计23000元；3.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年8月28日，原告与二被告签订了《北京市房屋出租委托合同》，合同约定原告将坐落于北京市xx区xx镇xx一村xx安置房x号楼x层x单元xxx室的房屋委托二被告进行租赁，出租委托代理期限自2018年12月2日至2022年12月2日，租期5年，同时原告同意给二被告一年一个月的免租期，共计5个月。2018年12月2日至2021年12月1日租金为4600元/月。2021年12月2日至2022年12月2日期间租金为5000元/月，租金为季度支付，2020年12月2日为下季度租金支付日，但截至原告起诉之日，二被告并未支付租金。依据双方签订的《北京市房屋出租委托合同》第七条、第八条约定，被告应向原告支付违约金9200元，其次，被告未依据合同约定时间支付租金，导致合同解除，给原告造成损失13800元（三个月免租期租金）。综上所述，原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。美丽屋公司及易鸿悦公司在庭审时辩称，不同意原告的诉讼请求，不同意解除合同，因为合同早已解除了。不同意赔偿损失及承担违约责任。原告与北京联优生活物业管理有限公司(以下简称联优公司)签订了资产管理合同解约确认书。美丽屋公司提交书面答辩状辩称，2019年8月14日，郝永彬与美丽屋公司解除了《北京市房屋出租委托合同》，双方互不承担违约责任。2019年8月15日，郝永彬将涉案房屋委托于联优公司，并与联优公司签订了关于北京市xx区xx镇xx一村xx安置房x号楼x层x单元xxx房屋的《资产管理服务合同》。双方签订合同后，涉案房屋一直由联优公司提供服务，且相关事宜均由联优公司处理，同时联优公司向郝永彬支付房屋相关费用。美丽屋公司认为原告主张的事实理由及诉讼请求没有事实和法律依据：1.美丽屋公司与郝永彬之间签订的《北京市房屋出租委托合同》的合同性质为委托合同，合同首页有郝永彬签字的授权委托书，同时合同的第二条已明确了委托事项和受托义务，联优与郝永彬之间签订的关于同一涉案房屋的《资产管理服务合同》亦未委托合同性质，从合同的第二条约定可以看出，郝永彬将涉案资产委托联优公司进行资产管理，双方进行收益分成，因两份合同均为委托合同，一房不可二托，两份合同无法同时履行，遂应当按照实际占用房屋或现履行的合同为生效合同。遂美丽屋公司与郝永彬签订的《北京市房屋出租委托合同》已实际未在履行，同时一年内，郝永彬未提出过任何异议，亦未退还联优公司支付的预期收益，遂其默许履行的为《资产管理服务合同》。2.因郝永彬履行的合同为与联优公司签订的《资产管理服务合同》，未按合同约定履行支付义务的是联优公司，遂郝永彬向美丽屋公司主张相关权利不合理，美丽屋公司、易鸿悦公司作为本案的主体不适格。3.如法院认定现诉争房屋仍在履行的合同为郝永彬与美丽屋公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，那么郝永彬与联优公司签订的《资产管理服务合同》为无效。4.如法院认定现诉争房屋仍在履行的合同为郝永彬与美丽屋公司签订的《北京市房屋出租委托合同》，因疫情于2020年1月爆发，美丽屋公司无法正常营业，导致严重亏损。2020年5月16日，郝永彬强制将房屋换锁，收回房屋，导致双方签订的合同无法继续履行。美丽屋公司迟延支付租金因疫情所致，应当不算违约，根据最高人民法院关于审理疫情期间房屋租赁合同纠纷案件的相关指导意见，因受疫情不可抗力原因导致合同义务不能全部或者部分履行，或延迟履行合同进行给付义务的，一般不算做违约。美丽屋公司已向郝永彬提出要求减免疫情期间的部分租金，但郝永彬未同意进行减免，疫情期间强制收回涉案房屋，导致双方合同无法继续履行，所产生的损失应当由郝永彬承担。关于违约金，延期支付租金的情况发生在疫情期间，属于不可抗力，因不可抗力原因导致的延期支付不能认定为合同违约。关于郝永彬要求返还免租期租金的诉讼请求，，双方于2020年10月26日协商一致解除合同，互不承担违约责任，其双方签订的合同中约定了该期间不收取租金，同时合同无关于合同提前解除已使用的免租期租金须美丽屋公司补齐。故该项诉讼请求不同意给付。在庭审中，郝永彬提交如下证据：1.《北京市房屋出租委托合同》，证明郝永彬与二被告之间签订的合同是有效的；2.银行交易明细，证明郝永彬与二被告之间存在关系，最后一笔房租是被告二支付的。美丽屋公司、易鸿悦公司对证据1、2的真实性予以认可。本院对此不持异议，对上述证据的真实性予以确认。美丽屋公司、易鸿悦公司提交如下证据：1.《资产管理服务合同》，证明郝永彬与联优公司之间的关系，联优公司是给付货币一方；2.资产管理合同解约确认书，证明双方已无任何经纪关系及房屋管理委托关系；3.联优公司的支付凭证及银行回单，证明联优公司为给付货币的一方。郝永彬对上述证据的真实性均予以认可，本院对此不持异议，对上述证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月28日，郝永彬（委托方、甲方）与美丽屋公司（房屋管理机构、乙方）、易鸿悦公司（居间人、丙方）签订《北京市房屋出租委托合同》，合同约定：郝永彬将其坐落于北京市xx区xx镇xx一村xx安置房x号楼x层x单元xxx的室房屋委托美丽屋公司进行管理，并同意乙方在进行房屋出租时授权易鸿悦公司提供经纪服务。甲方授权租赁期自2018年12月2日至2023年12月1日，共计五年，委托代理期限可延长一个月，延长期内月租金标准与本合同内租金标准一致。前三年每月租金4600元，后两年每月租金5000元，季付，其中2018年12月2日起，总租金为55200元，2018年9月2日至2018年12月1日为免租期3个月，2019年12月2日起，合同总租金为55200元，2020年12月2日起，合同总租金为55200元。甲方应于2018年9月1日前将房屋交付给乙方管理，并签订《物业交接清单》。乙方监督丙方按照预期签署合同的约定全面履行合同义务，并承担丙方在提供出租服务过程中的担保责任。合同第七条对合同的解除进行了约定：（一）经各方协商一致，可以终止本合同……（四）乙丙双方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：1.丙方未按约定支付租金达5日的；合同第八条对违约责任进行约定：（一）出租委托期内甲方或乙丙双方需提前终止合同的，应提前30日书面通知对方，并按月租金的200%向守约方支付违约金，如果甲方违约时还须赔偿乙丙双方为房屋添置设施及装修的费用……（三）乙丙双方有第七条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方可要求乙丙任何一方将房屋恢复原状。合同签订后，双方对房屋进行了交付。美丽屋公司于2018年9月4日，向郝永彬支付租金13800元，2019年3月2日支付租金13800元，2019年6月2日支付13800元。2019年8月15日，郝永彬（甲方）与联优公司（乙方）签订资产管理服务合同，合同约定甲方委托乙方管理运营位于北京市xx区xx镇xx一村xx安置房x号楼x层x单元xxx的房屋，管理期限自2019年8月15日起至2023年12月1日止。甲方应当在2019年8月15日交付标的资产。双方经评估后一致认为标的资产依据市场行情的预期合理收益为4600元/月，甲方同意接受乙方的综合服务，同意将单个结算周期内产生增值收益的30%作为综合服务费支付给乙方。该合同还对甲乙双方的权利义务及合同解除等进行了约定。2020年10月26日，郝永彬与联优公司签订《资产管理服务合同》解除确认书，该确认书载明：因乙方解约特申请解除甲乙双方签订的物业地址为北京市xx区xx回迁楼x-x-xxx的《资产管理服务合同》。其他约定：正常解约，无其他任何费用与纠纷。确认书尾部有郝永彬、联优公司签字捺印。2019年9月2日，联优公司向郝永彬支付租金13800元，2019年12月3日，向郝永彬支付租金13800元，2020年3月13日，向郝永彬支付租金6000元，2020年6月2日，联优公司支付租金12000元。2020年9月17日，易鸿悦公司向郝永彬支付租金12000元。郝永彬因二被告未在合同约定的期间支付下季度租金发生纠纷将二被告诉至法院，要求解除合同，并支付免租期租金及承担违约责任。另查明，美丽屋公司扣除郝永彬3个月房屋租金作为免租期租金。本院认为，郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》系双方真实意思表示，且不具备法律规定的无效合同的情形，属合法有效，双方均应按照合同规定行使权利、履行义务。关于合同解除。美丽屋公司辩称因郝永彬与联优公司于2019年8月15日就涉案房屋签订了《资产管理服务合同》，虽未书面签订解除协议，但双方合同已于2019年8月14日解除。郝永彬对此不予认可，称未与美丽屋公司及易鸿悦公司解除合同，因美丽屋公司告知更换了合作方，需要郝永彬配合重新签订合同，才与联优公司签订的合同。对此，本院认为，根据双方举证提交的证据及庭审调查，可以认定，2019年8月15日郝永彬与联优公司就涉案房屋签订了《资产管理服务合同》，联优公司向郝永彬支付了房屋租金，双方之间成立合同关系。美丽屋公司、易鸿悦公司与郝永彬之间签订的《北京市房屋出租委托合同》已实质解除，本院对郝永彬的陈述不予采纳，对美丽屋公司和易鸿悦公司的辩称予以采纳，确认郝永彬与美丽屋公司、易鸿悦公司之间签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年8月14日解除。关于损失及违约金。根据庭审调查，经郝永彬与美丽屋公司协商一致，由联优公司继续履行合同，并与郝永彬签订合同，现郝永彬主张由美丽屋公司和易鸿悦公司承担违约责任，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。关于支付免租期租金。根据双方举证及庭审调查，双方约定每年扣除一个月的租金作为免租期，现双方合同履行不满一年，双方未举证证明曾对免租期租金予以协商，故郝永彬要求支付免租期租金的诉讼请求，本院予以支持。合同约定由美丽屋公司监督易鸿悦公司履行合同并承担担保责任。经核算，美丽屋公司和易鸿悦公司应支付郝永彬的免租期租金为9200元，其过高诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认郝永彬与北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司签订的《北京市房屋出租委托合同》于2019年8月14日解除；二、北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内支付郝永彬免租期租金9200元；三、驳回郝永彬的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费188元，由郝永彬负担75元（已交纳），由北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司负担113元（已由郝永彬预付，北京美丽屋资产管理有限公司、北京易鸿悦房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向郝永彬支付）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘宁二〇二一年四月二十六日法官助理 肖贺书 记 员 于淼