成都市郫都区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0124民初6186号 原告：夏正芬，女，汉族，1957年8月30日出生，住四川省渠县。 委托诉讼代理人：王贵潘，四川元绪（郫都）律师事务所律师。 被告：李荣华，男，汉族，1956年8月10日出生，住四川省渠县。 被告：李旭阳，男，汉族，1981年6月4日出生，住成都市高新区。 被告：夏正崇，男，汉族，1954年9月16日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：田道英，女，汉族，1955年9月13日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：田道碧，女，汉族，1963年3月6日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：田家成，曾用名王炯，男，汉族，1986年12月27日出生，住成都市龙泉驿区。 被告：成都威力门窗厂，住所地：成都市郫都区三道堰青塔村十组。 投资人：李荣华，职务：不详。 被告：中核中泓集团有限公司，住所地：成都市青羊区通惠门路69号2-1-22-5。 法定代表人：晏礼洪，职务：董事长。 委托诉讼代理人：孙雷，四川昊通律师事务所律师。 委托诉讼代理人：白洁，四川昊通律师事务所律师。 原告夏正芬与被告李荣华、李旭阳、夏正崇、田道英、田道碧、田家成、成都威力门窗厂、中核中泓集团有限公司案外人执行异议之诉一案，本院于2020年9月16日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告夏正芬及其委托诉讼代理人王贵潘到庭参加诉讼，被告田道碧、夏正崇、田道英、田家成、中核中泓集团有限公司的委托诉讼代理人孙雷、白浩到庭参加诉讼，被告李荣华、李旭阳、成都威力门窗厂经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告夏正芬向本院提出诉讼请求：解除成都市郫都区三道堰镇水源巷18号4栋1单元4层12号房屋的查封。事实和理由：田家成名下位于成都市郫都区三道堰镇水源巷18号4栋1单元4层12号房屋于2010年2月11日以现金165800元出售给夏正芬，其中150800元于2010年2月11日现金支付（有凭证，但不慎把日期写错，写成2011年，银行还款的凭证上可以证明是2010年4月就由夏正芬开始还房贷，剩余15000元于约2012年春节期间现金支付），且该房屋剩余的银行按揭款130000元都是由夏正芬归还，并于2017年8月15日结清。因该小区开发商新雄宇房产公司未缴纳维修基金，无法取得房产证，导致田家成迟迟未能将该房屋过户给夏正芬。该房屋的房产证于2017年11月8日办理下来，但夏正芬已无成都购房资格，又出于亲戚之间的信任，想节约新房过户产生的增值税，所以协商两年后再过户给夏正芬的子女。期间田家成个人做担保，被查封名下房产的事件，夏正芬完全不知情。田家成将该房屋出售给夏正芬时为清水房，夏正芬装修该房屋并已事实居住10余年，可提供缴纳小区物业费、电费、水费等相关凭证证明。田家成本人、小区物管、邻居等也能证明夏正芬为该房屋的真实所有人。特向法院起诉请求解除该房屋的查封。 被告中核中泓集团有限公司答辩称，1.原告方未提交与田家成签署的书面房屋买卖合同，难以确认双方是否成立真实的买卖合同关系；2.房屋款大部分是由现金支付，难以确认购房款是否支付；3.我方的债权形成时间为2018年11月16日，系郫县法院作出（2018）川0124民初2307号判决确认，我方于2019年5月28日申请执行，案涉房屋于2019年10月31日查封，自案涉房屋初始权属登记取得之日即2017年12月8日至房屋查封有一年半有余，原告有充足的时间进行房屋过户，但原告未予以办理；4.原告称房屋未办理过户是因为成都出台限购政策导致其无法办理，但如果原告与田家成之间的房屋买卖合同确实已经签订，且签订时间早于限购政策，根据成都市中级人民法院裁判观点，签署于限购政策之前的买卖合同不受限购政策影响，可以通过诉讼解决办理过户登记的问题；5.根据原告诉状中事实与理由的陈述：因为亲属间的信任，且想要节省税费，约定两年后再办理过户。该陈述可以看出其可以将房屋过户给其子女，且未办理过户的重要原因是因为想节省税费，因此案涉房屋未办理过户登记系原告自身原因导致，加之其无书面的房屋买卖合同，不能适用于最高院关于执行和复议案件的规定第28条排除执行，原告夏正芬的诉求应予以驳回。 被告田道碧、夏正崇、田道英、田家成答辩称，案涉房屋确实是卖给原告夏正芬了，但由于是亲戚关系，只是给了钱打了收条，没有签书面合同。 被告李荣华、李旭阳、成都威力门窗厂未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。 本院经审理查明的事实如下：2010年2月11日，被告田家成将位于成都市郫都区××道××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋于2010年2月11日以现金165800元出售给原告夏正芬，但双方没有签订书面买卖合同，此时该房屋未取得房屋产权证。之后，原告夏正芬在该房屋内居住至今。2017年11月8日，案涉房屋取得不动产权证，登记权利人为田家成，共有情况为单独所有。2019年5月28日，被告中核中泓集团有限公司依据（2018）川0124民初2307号民事判决书向本院申请执行。执行过程中，因本案被告（执行案件被执行人）李荣华、田道碧、李旭阳、夏正崇、田道英、田家成、成都威力门窗厂未履行生效法律文书所确定的义务，本院于2019年10月31日查封了被执行人田家成名下位于成都市郫都区××道××镇××巷××号××栋××单元××楼××号房屋。2020年8月28日，原告夏正芬向本院提起执行异议，要求解除案涉房屋的查封，本院于2020年9月4日作出（2020）川0124执异123号执行裁定书，裁定驳回了原告夏正芬的执行异议请求。 以上事实，有原告提交的收条、水电气缴费票据、银行还款凭证、本院法律文书、不动产权证，以及原被告当庭陈述等证据予以证实，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”之规定，原告夏正芬作为案涉房屋的买受人要排除对案涉房屋的执行，必须同时满足上述四个条件。从庭审调查的情况来看，第二和第三个条件原告夏正芬是满足的。本院的争议焦点是第一和第四个条件原告夏正芬是否满足，即在人民法院查封之前原告夏正芬与被告田家成是否签订了合法有效的书面买卖合同和未办理过户手续是否是由于原告夏正芬自身原因。对这两个争议焦点，本院评议如下。 一、在人民法院查封之前原告夏正芬与被告田家成是否签订了合法有效的书面买卖合同 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条之规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。本案中，原告夏正芬与被告田家成交易案涉房屋时，案涉房屋未取得权属证书，按照上述规定是不能上市交易的，也就是说该房屋不能成为双方正式买卖合同的标的物。因此，对于被告中核中泓集团有限公司提出的双方没有签订合法有效的书面买卖合同，即使双方有收条、交付房屋的事实，也只能认定双方存在预约买卖合同关系的辩论意见，有事实和法律依据，本院予以采纳。 其次，原告夏正芬也不能根据《中华人民共和国合同法》第三十六条：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”之规定，依据被告田家成已经履行交付房屋的主要义务，原告夏正芬已履行支付全部购房款的主要义务，双方都接受的事实，主张双方已签订书面买卖合同。因为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条不仅是处理原告夏正芬与被告田家成之间的权利义务关系，还要平衡债权人与买卖合同双方当事人的权利义务关系。因此，该条不仅规定了双方要存在真实的买卖合同关系并已履行完毕，还要求双方必须有真实有效的书面买卖合同和未过户并非因为买受人自身的原因，以此来平衡真实的物权期待权利人和债权人的利益。 综合上述两点，虽然可以认定原告夏正芬与被告田家成之间存在事实上的房屋买卖合同关系，但不能认定双方在人民法院查封之前签订了合法有效的书面买卖合同。因此，原告夏正芬的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 二、未办理过户手续是否是由于原告夏正芬自身原因 首先，原告夏正芬在购买案涉房屋时明知该房屋没有办理权属登记取得产权证，明显违返《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条的规定，对房屋长期不能过户具有过错。 其次，在2017年11月8日案涉房屋取得不动产证到2019年10月31日案涉房屋被查封的近两年时间，原告夏正芬未向本院提交任何证据证明其向被告田家成积极主张要求过户的权利，反而在诉状和庭审中自称是想节约新房过户产生的增值税。同时，2017年成都市出台的住房调控政策，并不限制调整政策出台之前已签订房屋买卖合同的交易，调控政策不能成为原告夏正芬未要求被告田家成过户的客观原因。因此，案涉房屋长期未过户有原告夏正芬自身的原因。 综上两点，被告中核中泓集团有限公司提出的是原告夏正芬自身原因导致案涉房屋未过户的辩论意见有事实和法律依据，本院予以采纳；原告提出的是由于政策原因导致未过户的辩论意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。因此，原告夏正芬的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。 综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下： 驳回原告夏正芬的全部诉讼请求。 本案收取案件受理费3616元，公告费560元，由原告夏正芬承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 审 判 长  许世强 人民陪审员  杨 芳 人民陪审员  何凤媛 二〇二一年四月十九日 书 记 员  张 霞