中华人民共和国 山东省青岛市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)鲁02执异184号 异议人（利害关系人）：ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ，证件号65367465-000-10-20-3（商业等级证），地址：。 法定代表人：鄧超强，董事。 委托代理人：冯乾，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 委托代理人：陈玉冰，北京德和衡（青岛）律师事务所律师。 申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，住所地山东省济南市市中区经七路168号。 负责人：郭小霞。 委托代理人：赵璐，国浩律师（青岛）事务所律师。 被执行人：太平洋恩利食品有限公司，住所地青岛市红岛经济区红岛街道垂路1号。 法定代表人：郑风英。 被执行人：青岛罐头食品厂有限公司，住所地青岛市市北区商河路24号。 法定代表人：郑风英。 本院在执行申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司与被执行人太平洋恩利食品有限公司、青岛罐头食品厂有限公司金融借款合同纠纷【执行案号（2021）鲁02执452号】一案中，异议人OceanIncorporationLimited向本院提交书面案外人异议申请书，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。 异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ提出异议请求，1.依法确认异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ享有对青岛市崂山区石苑小区46号内Ａ、Ｂ、Ｃ别墅及地下设施（下称案涉财产）的租赁权，裁定对上述房屋带租评估、拍卖；2.依法撤销青岛市中级人民法院（2020）鲁02执前调294号公告，裁定停止异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ从上述房屋的迁出。事实与理由：2020年9月19日，青岛罐头食品厂有限公司与异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ签订《房屋租赁合同》，约定将案涉财产租赁给异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ使用，租赁期限自2020年10月1日至2026年9月30日，共计72个月，该房屋未取得房屋产权证，无查封、抵押，《房屋租赁合同》签订后，异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ如约履行并实际占有使用至今。根据《合同法》的相关规定，异议人的合法权益应该受到保护，故请求法院依法确认异议人ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ享有对案涉财产的租赁权，裁定对上述财产带租评估、拍卖，并停止迁出案涉财产。 申请执行人中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司答辩称，案涉财产已依法抵押给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司，且该抵押权已经生效法律文书依法确认，异议人OceanIncorporationLimited提交的合同签订时间在抵押查封之后，异议人OceanIncorporationLimited所述事实无任何法律依据，请求依法予以驳回。 异议人OceanIncorporationLimited提交如下证据： 证据一、青岛罐头食品厂有限公司与OceanIncorporationLimited签订的《房屋租赁合同》一份。 证明：1.2020年9月19日，青岛罐头食品厂有限公司与ＯｃｅａｎＩｎｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎＬｉｍｉｔｅｄ签订《房屋租赁合同》，约定租赁青岛市崂山区石苑小区内46号内Ａ、Ｂ、Ｃ别墅及地下设施。 证据二、（一）青岛市中级人民法院（2020）鲁02执前调294号公告。（二）青岛市中级人民法院（2020）鲁02执前调294号之一执行裁定书。 证明：青岛市中级人民法院决定对青岛市崂山区土地及其他地上建筑物拍卖，并要求承租人迁出房屋，据此，异议人提起执行异议。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司发表质证意见为：对证据一的真实性不予确认。对证明事项不予认可。该份证据不是原件，为彩印件，该合同的签订时间均发生在抵押及查封之后。其租赁权应当不予支持，且异议人没有提交任何关于涉案房产占有使用及租金支付的证据。对证据二的真实性予以认可。 中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司提交如下证据： 证据一：《最高额抵押合同》《抵押权证》各一份。 证据内容：2015年9月25日，华夏银行股份有限公司青岛城阳支行与青岛罐头食品厂有限公司签订《最高额抵押合同》，约定青岛罐头食品厂有限公司以名下位于青岛市崂山区土地为太平洋恩利食品有限公司的债务承担最高额抵押担保。在合同附后的抵押财产清单“抵押财产是否已出租”一栏中，明确注明“否”。就涉案土地使用权，双方于2015年9月30日办理抵押登记手续，抵押权证号为青房地权市他字第××号，抵押权人为华夏银行股份有限公司青岛城阳支行。 证明事项：涉案土地使用权已依法办理抵押登记手续，办理抵押时涉案土地使用权不存在出租情况。 证据二：民事判决书二份、协助执行通知书一份、送达回证一份。 证据内容：（2019）鲁02民初2186号民事判决书第十页：“原告与恩利公司、青岛罐头厂共同确认，当初办理涉案土地使用权抵押登记手续时，涉案土地使用权上已建成的附着物（石苑小区A、B、C别墅）尚不具备办理房产证的条件，故未一并抵押，且至今未办理房产证”。第十一页本院认为部分：“根据法律规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押，抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。双方办理涉案土地使用权登记手续时，因涉案土地上已建成的附着物（即石苑小区A、B、C别墅）尚不具备办理房产证的条件，故未一并抵押，但该抵押效力应及于此房产。在主债务人未按期履行偿付借款本息义务的情况下，抵押权人就涉案债权对抵押财产处分所得价款享有优先受偿权。”（2020）鲁民终1708号民事判决书判决驳回上诉人太平洋恩利食品有限公司的上诉，维持（2019）鲁02民初2186号民事判决。 青岛市中级人民法院于2019年11月25日向青岛市崂山区不动产登记中心送达（2019）鲁02执保503号《协助执行通知书》，协助执行查封涉案土地使用权。 证明事项：华夏银行股份有限公司青岛城阳支行对涉案土地及地上附着物的抵押权业经生效法律文书依法确认。青岛市中级人民法院已于2019年11月25日查封涉案土地使用权，根据法律规定，查封土地使用权的效力及于地上附着物。 证据三：不良债权转让协议一份。 证据内容：华夏银行股份有限公司青岛分行与中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司签订《不良债权转让协议》，原债权人华夏银行股份有限公司青岛城阳支行已将涉案主债权、担保权利及其他权益转让给中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司。 证明事项：中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司通过受让债权，已成为本案债权人。 异议人OceanIncorporationLimited发表质证为：对证据一、证据二的真实性无异议。对证据三的真实性无法确认，因无法看到原件。对申请执行人的身份无法确认。 本院查明，华夏银行股份有限公司青岛城阳支行与太平洋恩利食品有限公司、青岛罐头食品厂有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年3月26日作出（2019）鲁02民初2186号民事判决书，判决：一、太平洋恩利食品有限公司自本判决生效之日起十日内向华夏银行股份有限公司青岛城阳支行偿付借款本金13551710.43美元及相应利息（含复利、罚息）（截至2019年9月29日的利息为306529.83美元、复利为686.56美元，此后至实际给付之日止的利息、罚息以本金13551710.43美元为基数，按照《流动资金借款合同》及《展期协议》约定的利率进行计算）；二、太平洋恩利食品有限公司自本判决生效之日起十日内向华夏银行股份有限公司青岛城阳支行偿付借款本金人民币1850万元及相应利息（含复利、罚息）（截至2019年9月29日的利息为人民币417106.75元、复利为人民币1167.96元，此后至实际给付之日止的利息、罚息以本金人民币1850万元为基数，按照《流动资金借款合同》及《展期协议》约定的利率进行计算）；三、太平洋恩利食品有限公司自本判决生效之日起十日内向华夏银行股份有限公司青岛城阳支行支付律师费人民币30万元；四、对本判决第一、第二、第三项确定的债权，华夏银行股份有限公司青岛城阳支行有权以被告青岛罐头食品厂有限公司抵押的青房地权市他字第××号房地产他项权证项下的建设用地使用权及地上附着物（石苑小区Ａ、Ｂ、Ｃ别墅）折价或者以拍卖、变卖的价款，在最高债权额人民币1.4亿元及相应利息、费用范围内优先受偿。青岛罐头食品厂有限公司承担担保责任后，有权向太平洋恩利食品有限公司追偿；五、对本判决第一、第二、第三项确定的债务，青岛罐头食品厂有限公司在最高债权额人民币1.4亿元及相应利息、费用范围内承担连带清偿责任。青岛罐头食品厂有限公司承担保证责任后，有权向太平洋恩利食品有限公司追偿。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。2020年7月11日，山东省高级人民法院作出（2020）鲁民终1708号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。 2019年11月25日，本院作出（2019）鲁02执保503号协助执行通知书，要求青岛市崂山区不动产登记中心协助查封青岛罐头食品厂有限公司名下位于青岛市崂山区土地证号为青崂国用（2002）第009号土地使用权。 因太平洋恩利食品有限公司、青岛罐头食品厂有限公司未履行生效法律文书确定的义务，中国长城资产管理股份有限公司山东省分公司向本院申请执行，本院依法立案执行，执行案号为(2021)鲁02执452号。 2020年12月18日，本院作出（2020）鲁02执前调294号之一执行裁定书，裁定拍卖被执行人青岛罐头食品厂有限公司名下位于青岛市崂山区土地使用权（国有土地使用权证号：青崂国用2002第009号）及其地上建筑物。 2020年12月21日，本院作出（2020）鲁02执前调294号公告（限期迁出），被执行人青岛罐头食品厂有限公司名下位于青岛市崂山区土地使用权（国有土地使用权证号：青崂国用2002第009号）及其地上建筑物及附属物的使用人在30日内迁出。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。根据上述规定，第三人以租赁权排除执行标的交付的，审查标准有二，一、第三人与被执行人在人民法院对不动产予以查封之前，已订立真实有效的不动产租赁合同。二、第三人在人民法院对不动产予以查封之前，已对不动产持续占有、使用，即已交付租金并采取明显方式在不动产内生活、生产、经营、装修等，以产生对不特定第三人的公示效果。本案中，异议人OceanIncorporationLimited提交的《房屋租赁合同》，其签订时间为2020年9月19日，晚于案涉财产的抵押以及本院的查封时间，故异议人OceanIncorporationLimited的异议请求本院不予支持。另，第三人以享有租赁权为由阻止涉案不动产转让、交付的，原则上应当按照案外人异议程序进行审查处理，并交代案外人、当事人提起异议之诉的权利。但是，如果查明涉案不动产查封或者抵押在先而租赁在后的，可以将该异议作为利害关系人异议，按照民事诉讼法第二百二十五条的规定进行审查，故本案依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。案经合议庭评议，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条规定，裁定如下： 驳回异议人OceanIncorporationLimited的异议请求。 如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内向山东省高级人民法院申请复议。 审判长  于瑞军 审判员  焦兴凯 审判员  龙 骞          二〇二一年四月十四日 法官助理李兰兰 书记员陈春阳