江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0311民初5946号原告：张文振，男，1980年12月30日出生，汉族，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：张锋，江苏永伦律师事务所律师。被告：徐州市华辰丽景房产开发有限公司，住所地徐州市矿山路22号155栋。法定代表人：许帅，该公司总经理。委托诉讼代理人：张馨媛，女，1992年4月4日出生，汉族，该公司员工，住江苏省沛县。委托诉讼代理人：李育松，江苏金合律师事务所律师。原告张文振与被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司（以下简称华辰丽景公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月18日公开开庭进行了审理。后因案件审理需要，依法适用普通程序，于2021年3月15公开开庭进行了审理。原告张文振的委托诉讼代理人张锋、被告华辰丽景公司的委托诉讼代理人张馨媛、李育松到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张文振向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付室逾期交房违约金30342.22元(以724158元为本金，按照日万分之一自2016年1月1日计至2017年2月23日)及逾期支付的违约金利息暂计6359.94元(以30342.22元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2017年2月24日暂计至2020年6月30日及至实际支付之日止)；2、判令被告支付室逾期办证违约金，暂计181351.29元(以724158元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2016年7月1日暂计至2020年6月30日)及至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止期间产生的逾期办证违约金；3、判令被告支付号商铺逾期办证的违约责任，支付逾期办证违约金暂计329358.04元(以1046400元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍自2015年7月1日暂计至2020年6月30日)及至将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案之日止继续产生的逾期办证违约金；4、诉讼费、保全费、保全保险费等由被告承担。事实和理由：1、2013年9月11日原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同1)，合同1约定：原告购买被告开发的位于徐州市商服用房；建筑面积34.88平方米；房价款1046400元；合同第八条约定的交付时间为2014年12月31日前；合同第九条约定，出卖人逾期交付房屋，出卖人则按日向买受人支付房价款万分之壹的违约金；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案；2、2014年12月11日原告与被告签订《商品房买卖合同》(以下简称合同2)，合同2约定：原告购买被告开发的位于徐州市商品住宅；建筑面积110.39平方米；房价款724158元；合同第八条约定的交付时间为2015年12月31日前；合同第九条约定，出卖人不能按照合同第八条约定期限交房，出卖人则按日向买受人支付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行；合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权机关备案。原告按照合同约定履行了全部付款义务，但被告未将合同1约定的住房按期交付给原告，双方于2017年2月23日就违约金计算期间达成了一致，但被告无故拖延不予支付；3、合同签订后，原告在办理两处房屋交付手续后，被告均未按约定将办理产权登记需要由出卖人提供的资料报产权机关备案，无法办理产权证；4、原告自己开办公司，日常经营需要资金流，购买两处房屋因为没有房产证无法办理抵押贷款，原告只能从别处借款维持公司正常经营。所购住房无法办理落户手续，孩子无法就近入学，所购商铺因无证被城管认为是违章建筑，严重影响了原告的正常生活，给原告造成损失；5、鉴于被告的违约行为，根据合同法第八条、九条、十五条，《江苏省高级人民法院关于审理房地产合同纠纷案件若干问题的解答》第45条的规定，被告应当承担逾期交房、逾期办证等违约责任。现原告为维护合法权益，特提起诉讼，请求法院依法判如所请。被告华辰丽景公司辩称，1、被告公司认可原告主张的逾期上房违约金，但原告主张的逾期上房违约金的利息无法律依据，不能成立；2、涉案两份《商品房买卖合同》约定的办证时间为实际交付后的180天内，且逾期办证违约金固定为已付房款的千分之一，即分别为724.16元及1046.4元，共计1770.56元。原告按约定上房时间按日计算逾期上房违约金无事实及法律依据，不能成立；3、原告并未因未能办理涉案两处房产的产权证受到损失，涉案的住宅房的学区为西园小学，虽未能办理房产证，但仍可以依学区就近入学，原告主张的无法上学的损失不能成立。涉案房屋虽未能办证，但系被告依法依规规划建设，并非违建，且原告已出租涉案商铺至今，周边未办理产权证的商铺亦可以正常出租使用，未办理产权证并未造成原告正常使用损失，原告主张的该项损失不能成立。无论原告采取何种方式贷款，均需要支付相应利息，原告主张的去别处贷款的损失亦不能成立。综上，请求法院查明事实后，依法驳回原告对被告的部分无理诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月11日，原告张文振（买受人）与被告华辰丽景公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》（1）（合同编号）一份，约定买受人购买出卖人开发的号房屋一套，该商品房的用途为商服，建筑面积34.88平方米，套内建筑面积33.80平方米，单价为每平方米30000元，房款总价1046400元；买受人于合同签订前一次性付清人民币1046400元；出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%赔偿买受人的损失。2013年9月12日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一张，载明付款方为张文振，不动产项目名称为华辰丽景，不动产楼牌号为，金额为1046400元，款项性质为预收购房款，并加盖有被告的发票专用章。2014年12月11日，原告张文振（买受人）与被告华辰丽景公司（出卖人）签订另一《商品房买卖合同》（2）（合同编号），约定买受人购买出卖人开发的室房屋一套，建筑面积110.39平方米，套内面积88.72平方米，单价每平方米6560元，房款总价724158元；买受人于合同签订时已付清房款224158元，余款500000元于2015年1月11日前付清；出卖人应当在2015年12月31日前，将具备商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，如买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订当日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一张，载明付款方为张文振，不动产项目名称为华辰丽景，不动产楼牌号为，金额为50000元，款项性质为预收购房款，并加盖有被告的发票专用章。2014年12月15日，被告向原告出具《销售不动产统一发票》一张，载明付款方为张文振，不动产项目名称为华辰丽景，不动产楼牌号为，金额为224158元，款项性质为预收购房款，并加盖有被告的发票专用章。经原被告共同质证，室房屋剩余购房款450000元，原告于2016年2月3日支付给被告华辰丽景公司，但被告并未给原告开具相关发票，该款项在原被告签订的房屋买卖合同中也并未体现。庭审中，被告认为本案存在可能已过诉讼时效的问题，室房屋剩余购房款450000元系2016年2月3日缴纳，而合同约定的原告的付尾款时间为2015年1月11日，如原告迟延付款，则应按迟延部分的金额以日万分之一计算违约金，并且对于逾期上房违约金的计算标准为已付房价的万分之一，故在2016年2月3日之前原告无权就724158元为本金，计算第一份合同的逾期上房违约金，而应以实付金额计算，对于原告应承担的违约金部分，被告请求予以扣减抵消。庭审时，原告提交泉山区和平街道办事处城管科下发的告知书打印件一页，徐州市自然资源和规划局《存量违法建设认定意见》打印件一页，证明原告接到泉山区和平街道办事处城管科的告知，涉案号商服用房不符合《中华人民共和国城乡规划法》、《江苏省城市市容和环境卫生管理条例》等相关规定，要求拆除。徐州市自然资源和规划局也认定涉案号商服用房未经自然资源和规划部门许可。被告对该两份证据真实性无异议，不能看出涉案房屋为违建，该房屋已经网签合同备案，属于合法有效的合同，被告也已将该房屋系合法建筑的相关材料向城管等部门进行了反映。原告提供马艳景身份证、结婚证原件，证明原告与马艳景是夫妻关系，被告对该组证据无异议。庭审中，1、原告提供最高额个人担保借款合同、抵押合同原件2份，张文振产权证原件，拟证明原告从事煤炭生意，需要房产抵押进行大量贷款，2017年原告夫妻以向江苏沛县汉源村镇银行股份有限公司歌风支行抵押贷款100万元。被告无法为原告办理不动产权证明致使原告无法将涉案房产变现，客观上造成了原告重大损失；2、原告提交2017年原告与徐州乾安能源有限公司签订《煤炭买卖合同》复印件1份，拟证明原告从事煤炭生意，所贷款的100万元用于购买徐州乾安能源有限公司煤炭；3、原告提交张文振、马艳景与莱商银行借款合同、借款凭证原件1组，马艳景不动产权证原件，拟证明2020年3月24日张文振、马艳景以为抵押办理贷款200万元用于购买煤炭，并办理了抵押登记；4、原告提交煤炭购买合同打印件，拟证明2020年马艳景与马品凯购买煤炭4000-7000吨。原告认为以上证据共同证明，涉诉房产如果可以办理抵押，可以从银行贷款120万元以上，按照原告的煤炭购买合同、可以购煤约2000吨，按照市场行情每吨利润约60元，每年可以获得利润约12万元。被告对上述证据的质证意见为：该部分证据与本案没有关联性，其中原告称希望将涉案房产变现系不真实的陈述，就本案而言，原告仍可以要求解除合同，但原告现仅主张违约金并要求继续履行，这与其希望将房产变现的主张相矛盾，并且原告已举出了相应的证据证明其已获得了足额的资金，该部分资金也应承担相应的利息，并不存在涉及本案的两套房产作抵押就无需承担利息的可能性，本案的两套房产无法抵押并未造成原告的损失，煤炭生意具有风险性，并不能保证原告百分百获利，如果原告将涉案两套房产抵押，并从事煤炭生意也有亏损的可能性，不能因现在可能获利而主张这种可能的盈利。被告提供华辰丽景业主小孩上学名单，证明如业主有需求，仍可以按涉案住宅房所属的学区获得相应的义务教育，原告对该证据真实性不认可，认为与本案无关，原告认为其为了孩子上学花费了额外的借读费用；被告又提供涉案商铺照片两张，证明涉案房屋现在裕泰房产使用，并非违建或闲置的情况，原告对该证据真实性认可，但认为不能证实没有办理产权证没有给原告造成损失。庭审中，原被告双方确认涉案华室房屋于2017年2月23日办理双方上房手续，号房屋是按原被告双方签订的房屋买卖合同约定按时上房。截止本案辩论终结前止，被告没有提交证据证实已将华辰丽景房产办理产权登记的材料提交产权登记部门。庭审中，原告提交相应参考案例检索报告用以证实逾期办证违约金过低应予以调整；被告提交徐州市中级人民法院作出的（2019）苏03民终7343号民事判决书，用以证实经徐州市中级人民法院作出的生效判决，应按照合同约定支付逾期办证违约金。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（1）、（2）系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照约定履行各自的义务。一、关于原告诉请的逾期上房违约金，根据合同约定，被告应于2015年12月31日前将符合交付条件的室交付原告，但至2017年2月23日被告才交付，存在逾期交房的事实，原告要求被告支付2016年1月1日起至2017年2月23日期间的逾期交房违约金30342.22元，符合合同约定及法律规定，且被告予以认可，故本院予以确认。二、关于原告要求被告支付逾期支付违约金利息，即按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算违约金利息损失的主张。本院认为违约责任应限于其逾期交付案涉房屋所造成的直接损失，该损失已由合同项下所约定违约金予以弥补，原告所主张的逾期利息非因合同履行所产生的直接损失，且原告提交的证据不能直接证明因被告违约行为所造成的损失超出上述逾期上房违约金数额，故对于原告所主张的逾期利息，本院不予支持。三、关于原告主张的被告应支付的室和号商铺逾期办证违约金问题。根据双方合同约定，因出卖人的责任导致买受人不能在房屋交付后180日内办理房地产权属证书的,出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。原告主张双方约定的逾期办理产权证的违约金约定过低,而逾期办理产权证客观上造成了原告相应的损失。从原告提交的证据看，其主张以房屋抵押担保借款等方式，将相应资金投入煤炭生意经营，但不足以证实被告未按约定向产权登记机关报备需由其提供办理权属登记的资料造成其损失的具体数额，且生意经营有相应的市场风险，原告的证据也不足以证实合同约定的违约金低于其造成的损失。故原告要求调整逾期办证违约金的意见，本院不予采纳。被告应支付原告室逾期办证违约金为724.16元、号商铺逾期办证违约金1046.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定，判决如下：一、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司支付原告张文振室逾期上房违约金30342.22元；二、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司支付原告张文振室逾期办证违约金724.16元；三、本判决发生法律效力之日起十日内，被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司支付原告张文振号逾期办证违约金1046.4元；四、驳回原告张文振的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；如果未按本判决指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。案件受理费9274元，由原告张文振负担1274元，由被告徐州市华辰丽景房产开发有限公司负担8000元（被告应于本判决发生法律效力之日起七日内将该款交至本院随本判决书送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户内；如按期交纳，被告应向本院提交交款凭证；如逾期不交，本院将直接移交执行部门强制执行）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判长  沈九安审判员  刘现伟审判员  李 丹二〇二一年四月十三日书记员  吴 静