贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10915号原告：贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区金阳大道北段1号。法定代表人：梁光时，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚正超，贵州君跃律师事务所律师，一般代理。委托诉讼代理人：田忠云，贵州君跃律师事务所律师，一般代理。被告：李德江，男，1982年1月5日出生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区。原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司（以下简称“贵阳市投资控股置业公司”）与被告李德江房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月27日立案受理，原告委托诉讼代理人姚正超、田忠云，被告李德江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告贵阳市投资控股置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付免租期2019年4月8日至2019年10月7日的租金合计183336元；3、被告向原告支付为实现债权而产生的律师10000元；4、本案诉讼费由被告承担。审理中，原告变更第一项诉请为判令确认原告与被告签订的《贵阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》已于2020年1月15日解除。事实和理由：2019年1月29日，原告与被告签订《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》，租赁商铺为贵大南苑项目15栋负1层的农贸市场商铺出租给被告，租赁期限为5年，每个租赁年度为12个月，自租赁场所交付被申请人之日起算，租金按照商铺的建筑面积825.85平方米计算，每月每平方米租金为37元，自第2年租赁年度起逐年递增7%直至租赁期满，第一个租赁年度月租金为30556元，商铺的租金由被告按季度租金方式预付。《商铺租赁合同》第6.1条约定租赁场所的免租期为6个月，自租赁起始日计算，免租期内被告无需交付租金但仍需承担装修和经营活动而产生的其他费用（如水、点、燃气、通讯费等），合同第12.2条约定租赁期限内，被告李德江中途擅自退租或解除合同的，租赁保证金不退还，免租期的租金不予免除。合同签订后，原告向被告出具《贵大南苑商铺租赁缴费通知书》，该通知书载明免租期为2019年2月1日至2019年7月31日。2019年8月1日至2019年10月31日的商铺租赁费为91688元，被告于2019年1月29日交纳了该期商铺租赁费用。2019年4月4日，原告将商铺移交给被告并签署《房屋验收交接表》，同时在该表中约定从2019年4月8日开始计租。根据合同第3.2条约定，自该日计算租赁场所的实际租赁期限，即免租期6个月为2019年4月8日至2019年10月7日。2020年1月13日，原告向被告移交其租赁的商铺，并于2020年1月15日向原告提交《申请》，该《申请》载明：要求终止结束双方签署的《商铺租赁合同》。鉴于被告中途擅自退租的违约行为，根据《商铺租赁合同》第12.2条约定中途擅自退租或解除合同的，租赁保证金不予退还，免租期的租金不予免除，即被告应当向原告支付免租期的租金183336元。根据《商铺租赁合同》第12.8条约定甲方因乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等开支，被告应承担原告催讨该费用产生的律师10000元及本案全部诉讼费。被告李德江辩称，从最开始的招拍挂到签订合同，原告提供的信息都是农贸市场的业态，但是在实际经营过程中我方没有办法办理经营证件。整个物业的建设都是有问题的，贵大南苑的整个商铺只有我方租赁的房屋是低于地面的，去年出现雨水倒灌的情况，将整个区域淹没。本案经审理认定事实如下：贵阳金阳建设投资（集团）有限公司于2019年6月11日更名为贵阳市投资控股集团有限公司，于2019年9月19日更名为贵阳市投资投资控股集团房地产置业有限公司即原告。原告系贵大南苑住宅小区1至17栋的所有权人，取得不动产权证号为黔（2018）花溪区不动产权第××号。2019年1月29日，原告（甲方）和被告李德江（乙方）签订了《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》，该合同第2.1条约定甲方将坐落于贵阳市花溪区田园北路418号贵大南苑项目15栋负1层农贸市场商铺出租给乙方使用，该商铺的经营范围为农贸市场。第3.2条约定合同起止日：2019年2月1日至2024年1月31日止，自起租日开始，乙方按照本合同的约定承担商铺租金，上述起租日为暂定，实际租赁期限应自租赁场所实际交付日起计，即实际交付日为实际租赁起始日，实际交付日系指甲方向乙方交付租赁场所，且甲乙双方办理完交接手续并前述《租赁场所交付确认书》之日。第4.1.1条约定第一个租赁年度月租金为30556元，第二个租赁年度月租金为32695元，第三个租赁年度月租金为34984元，第四个租赁年度月租金为37433元，第五个租赁年度月租金为40053元。第4.3条约定租赁保证金共计人民币62000元，乙方需在签署本合同的同时向甲方交纳，在合同期间租赁保证金不予冲抵租金或其他未付款项，但如甲方因乙方违约而从租赁保证金中扣除相应违约金及（或）赔偿金的，乙方应在收到甲方的通知后七日内补足该租赁保证金。第6.1条约定本合同涉及的租赁场所的免租期为6个月，自租赁起始日起算，免租期包含在租赁期限内，免租期内甲方和乙方的权利义务遵照本合同的内容执行。免租期内，乙方无需支付租金，但仍需承担装修和经营活动而产生的其他费用（如水、电、燃气、通讯费等），免租期内，乙方除免除租金外，本合同及附件规定的其他义务均不免除。第12.2条约定租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租或解除合同的，租赁保证金不退还，免租期的租金不予免除，免租期的租金及其他违约赔偿等甲方有权直接从预交租金中予以扣除。第12.8条约定甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括但是不限于诉讼费、律师费、差旅费等）及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。同日，原告向被告发出《贵大南苑商铺租赁缴费通知书》，载明免租期从2019年2月1日至2019年7月31日，2019年8月1日至2019年10月31日的商铺租赁费为91668元，租赁保证金为62000元，请于2019年1月31日前以现金或刷卡方式缴纳费用。当天，原告出具一张《收款收据》载明：李德江交贵大南苑租金15栋负一层农贸市场2019年2月1日至2019年10月31日的租金91668元。原告另外出具一张《收款收据》载明收到李德江交保证金62000元。2019年4月4日，原告工作人员组织被告李德江验收了商铺，双方确认商铺通电、通水、地面、墙面、进户门、窗、门锁、地漏是否通畅、室内是否有杂物、室内消防栓等消防设施均正常。同时双方达成一致意见：从2019年4月8日起开始计租。2020年1月13日，原被告签订《商铺移交书》载明：“本人是贵大南苑15栋农贸市场租户李德江，现已无意继续经营下去，且本人对租赁合同约定的相关条款存在争议，故先于2020年1月13日将该租赁农贸市场腾空后交回贵司。存在争议的事项待双方协商后再行处理。所有费用截止日为交还商铺日（2020年1月13日）。”2020年1月15日，被告李德江提交《申请》载明：“本人李德江自通过贵州阳光产权交易所有限公司招拍挂后，与贵司签署商铺租赁合同（合同编号：GDNY-15-农贸市场）。在项目装修完成后，无法办理农贸市场相关证照（贵阳市商务局、工商局均已停止办理农贸市场业态的相关证照），由此导致市场无法正常开业运营。鉴于上述原因，在此向贵阳市金阳建设投资集团房地产置业有限公司提出如下申请：1、终止结束商铺租赁合同（合同编号：GDNY-15-农贸市场）；2、退还已交租赁保证金、已交租金。3、协调金丰物业管理公司退还已交物业管理费，免除后续未缴纳部分。4、根据评估，补偿装修款。”现原告以被告解除合同需支付免租期租金为由诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交委托代理合同、律师费发票和回执单主张原告为提起诉讼委托律师支付律师费10000元。被告辩称不应由其承担该费用。被告提交10张照片和5份视频辩称案涉商铺部分低于地面，导致农贸市场在雨季无法继续经营，产生几万元的损失，这个情况和原告沟通过，但一直没有解决，导致雨水继续倒灌。原告不认可该组证据，认为不能证实拍摄时间和地点，且被告是在充分考察后通过阳光交易平台招标进入的，从其入住到退租长达近一年时间进行经营，被告对商铺有充分的了解，退租的时候也未提出该情况。另，被告申请本院向花溪区工商行政管理局调查核实案涉农贸市场无法办理营业执照等手续的原因。花溪区工商行政管理局工作人员称不清楚李德江是否向其申请过办证，也不清楚是否办理了证照。上述事实，有当事人陈述、原告身份证、不动产权证、《商铺租赁合同》、收款收据两张、退租申请、商铺移交书、律师费发票、委托代理合同、回执单及业经庭审质证的等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原告和被告的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，符合法律规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自的义务。原告主张其与被告李德江签订的《商铺租赁合同》已于2020年1月15日解除，并提交了李德江提交给原告的《申请》，其中载明李德江申请终止结束商铺租赁合同，现原告也认可该《申请》，故原告要求确认《商铺租赁合同》已于2020年1月15日解除的诉请，本院予以支持。原被告争议的焦点是被告提出解除合同的违约责任应由谁承担，被告辩称因农贸市场无法办理营业执照以及存在雨水倒灌的情况，所以其提出解除案涉《商铺租赁合同》，但并未向本院提交任何其向相关部门申请过办理相关证照的资料，也未提供证据证实农民市场无法办理营业执照，故被告的该项辩称本院不予采信。被告提交的照片不能确定与本案有关，即使存在农贸市场内积水的情况，被告也未提供证据证实系租赁的房屋问题造成的，故被告的该项辩称本院亦不予采信。被告在租赁期限届满前提出解除合同，存在违约行为，应承担违约责任。根据《商铺租赁合同》第12.2条的约定被告解除合同的应支付免租期租金，故原告要求被告支付从2019年4月8日至2019年10月7日的租金183336元符合双方约定，本院予以支持。关于原告主张的律师费10000元，根据《商铺租赁合同》第12.8条的约定，该损失亦应由被告李德江承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司与被告李德江签订的《金阳建设投资集团房地产置业有限公司商铺租赁合同》已于2020年1月15日解除；二、被告李德江于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司从2019年4月8日至2019年10月7日的租金共计183336元；三、被告李德江于本判决生效之日起十日内支付原告贵阳市投资控股集团房地产置业有限公司律师代理费损失10000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2083元，由被告李德江负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不上诉，本判决即发生法律效力。审 判 员 李艳阳二〇二一年四月二十二日法官助理 王 丽书 记 员 刘怡鸿