青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民终2808号上诉人（一审被告、反诉原告）：马某1，公民身份号码×××，住肯海省西宁市。委托诉讼代理人：张某、王某，青海汇元律师事务所律师。上诉人（一审原告、反诉被告）：孙某，公民身份号码×××，住青海省大通回族土族自治县。上诉人（一审原告、反诉被告）：马某2，公民身份号码×××，住青海省大通回族土族自治县。上诉人（一审原告、反诉被告）：马某3，公民身份号码，住青海省大通回族土族自治县。上诉人孙某、马某2、马某3共同的委托诉讼代理人：郭某，青海捷传律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青海正通工贸有限公司，统一社会信用代码91630000MA752411ON。法定代表人：马某1，任执行董事。委托诉讼代理人：张某、王某，青海汇元律师事务所律师。上诉人马某2、孙某、马某3、马某1因与原审被告青海正通工贸有限公司（以下简称“正通公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服青海省大通回族土族自治县人民法院（2019）青0121民初4257号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。马某1上诉请求：一、请求依法对一审判决改判增加孙某、马某2、马某3向马某1支付自2019年12月26日至2020年7月31日（共219天）的租金318207元。二、本案本诉、反诉的案件受理费由被告承担。事实和理由：一审法院漏判了马某1一审第二项反诉请求中“该租金应以每日1453元计算至反诉被告实际将房屋交付给反诉原告之日止”，而马某1的该项诉求有事实根据和法律依据。根据马某1一审提交的证据及一审庭审查明的事实足以认定孙某、马某2、马某3于2020年7月31日才基本将其承租的案涉商铺腾空。因此，对于孙某、马某2、马某3实际使用案涉商铺的截止日期应当认定为2020年7月31日，参照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条之规定“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持”，而一审法院对于上诉人马某1的原审反诉请求中的租金请求仅支持至2019年12月26日，显属漏判，二审法院理应予以纠正。综上所述，上诉人的上诉请求有事实根据和法律依据，请求二审法院依法改判。孙某、马某2、马某3辩称，案涉商铺消防不达标，孙某、马某2、马某3多次催促马某1办理消防验收手续，一直未能办妥，商场达不到营业条件，致使相关部门多次下达停业整顿通知，导致超市经营状况下滑，最终停业，未能实现签订《房屋租赁合同》的目的，马某1未能按期进行消防验收导致根本违约，孙某、马某2、马某3就不具有支付租金的义务。孙某、马某2、马某3上诉请求：一、请求依法撤销大通县人民法院（2019）青0121民初4257号民事判决第二、三、四项；二、本案诉讼费用由马某1承担。事实和理由：一、一审认定事实错误。（一）一审法院以孙某、马某2、马某3提供的《美嘉超市装修合同书》、《电力工程承包合同书》等证据，只能证明孙某、马某2、马某3对超市进行的投资额为40.63万元，无证据证明已形成附和财产。对于装修装饰物是否构成附和的装饰装修物，法院应当根据实际情况予以认定。马某1对基础装修和超市的装修是知情并认可的，再结合孙某、马某2、马某3提供的证据，即便不能将40.63万元的款项全部认定为附合财产，但是至少双方认可的基础装修应该得到补偿。1、孙某、马某2、马某3从马某1处租赁案涉地下铺面时，该铺面属于未通水电、没有任何装修的毛坯房。孙某、马某2、马某3对该商铺投入了近一百万，与艺度空间装饰公司签订的装修合同就达27.5万元。至2019年11月5日签订解除合同日止，孙某、马某2、马某3只是搬除了部分货柜、货物，基础装修是无法拆除和搬离的。对于无法拆除的基础装修应当认定为附合的装饰装修物，马某1应该对此部分予以补偿。一审法院不顾孙某、马某2、马某3投入几十万装修费用的客观事实，也不顾双方在《房屋租赁合同》第4条第2项中“乙方的装修在不使用房屋时，也不得破坏已有装修”的约定，直接认定孙某、马某2、马某3所做的装修都不构成附合财产，严重悖于客观事实的，是不公正的。2、孙某、马某2、马某3被迫停止营业的主要原因是马某1提供的商铺迟迟不能通过消防验收，马某1在与孙某、马某2、马某3解除合同后，对现有的装修予以使用。对上述装修部分并没有穷尽使用，且至2018年还在进行部分区域的装修工作。马某1对装修部分应当承担补偿义务。3.一审法院认为孙某、马某2、马某3没有证据证明对未形成附合的财产与马某1有另行约定，就认定由孙某、马某2、马某3拆除现有装修，且因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。这一认定是非常错误的：（1）、双方在《房屋租赁合同》第4条第2项约定：乙方的内部装修维护及分户上下水、电、天然气管道，甲方概不负责，如乙方不再使用甲方房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋及装修。甲乙已经对装修部分有明确的规定，一审法院却认定孙某、马某2、马某3对此没有约定，并据此错误地判决承租人拆除装修，并恢复原状。（2）、一审法院将“未形成附合的财产”和“装修部分”混为一谈。双方没有就装修部分构成附合的财产进行鉴定或者协商，但是装修部分的概念是大于附合财产概念的，合同中已经明确约定了乙方不得破坏已有装修，一审法院的判决是违背客观事实的。（二）、一审法院对孙某、马某2、马某3缴纳物业费的事实认定有误。丁明德出具的证明和当庭证言证实，其收取了2017年的物业费，免除了2018年的物业费，2019年开始撤出了清洁人员，物业服务（主要是保洁）交由美嘉超市自行负责。故从2019年开始美嘉超市自行负责打扫卫生和安保等物业工作，不应当再向商铺所有方或者丁明德交纳物业管理费。孙某、马某2、马某3所承租的铺面没有正规的物业企业，没有签订正式的物业服务合同。马某1将商铺的物业管理委托给丁明德，由丁明德向商户收取物业费。并由丁明德安排清洁人员打扫垃圾，其所提供的物业服务也仅限于清扫垃圾。一审法庭无视丁明德当庭证言和出具的证明，错误认定案件事实，判令孙某、马某2、马某3向马某1缴纳2018、2019物业管理费200356元是严重违背事实和公平原则的。违规出租的商铺，没有物业公司提供物业服务，短短2年时间却要缴纳20多万元物业管理费，于理不合。本案的客观事实是，马某1提供的案涉商铺从一开始就是消防不达标的。双方在《房屋租赁合同》中约定，“如果该房屋内乙方的经营活动因甲方的责任，造成工商营业执照、税务等手续无法办理，被行政部门勒令停业，甲方应该出面解决；如果由此造成乙方的实际损失，甲方应该承担赔偿责任。”从2016年10月1日起至2019年3月，孙某、马某2、马某3多次催促马某1办理消防手续，均没有办理妥当，也不提供相应的文件。由于一直达不到营业的条件，致使双方的租赁合同履行不能，孙某、马某2、马某3也就没有支付房租和物业费的义务。一审法院按照正常经营的房租计算租金总额是不符合本案的实际情况的。（三）、一审认定孙某、马某2、马某3向马某1缴纳租金473200元系事实认定错误、法律适用错误。本案中孙某、马某2、马某3与马某1签订的房屋租赁合同违反法律强制性规定，是无效合同。根据《建设工程消防监督管理规定》第十三条、第十四条之规定，本案的商铺是清真寺的负一层，单次块的面积就有2600平方米，应依法进行消防验收。根据《中华人民共和国消防法》第十三条第三款的规定，依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用；其他建设工程经依法抽查不合格的，应当停止使用。马某1在明知消防手续不达标的情况下，隐瞒客观事实，向孙某、马某2、马某3出租案涉房屋。根据《商品房屋租赁管理办法》第六条有下列情形之一的房屋不得出租：（二）不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；（四）法律、法规规定禁止出租的其他情形。又根据《合同法》第52条第5款的规定，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。根据上述法律规定，结合本案的事实，马某1在明知自己没有消防手续的情况下，与孙某、马某2、马某3签订租赁合同，该合同违反法律强制性规定，系无效合同。马某1迟迟没有解决消防验收问题导致孙某、马某2、马某3订立合同的目的不能实现，属于根本违约。理应承担违约责任，对给承租人造成的损失负责。孙某、马某2、马某3占有、使用了马某1的商铺，理应缴纳房租，但实际上，因为马某1迟迟没有解决消防验收，给孙某、马某2、马某3的超市造成更为严重的损失，前期的装修、购置物品、人员工资等高达几百万，因为超市的停业将几百万的投资打水漂。（四）、一审法院认定合同中关于道路是否通畅的条款因为约定不明，直接认定为无效是不正确的。合同条款约定不明确并不直接导致该条款的无效，应该从履行方式是否有利于实现合同的目的来予以认定，而不是武断地认定该条款无效。本案中，马某1在超市正门口设置一个停车场，严重影响超市的正常运营，违反双方的约定。二、一审法院适用法律错误。（一）、孙某、马某2、马某3的装修装饰虽然没有经过鉴定机构认定，但是，装修装饰的大部分应当认定为附合的财产，应当适用《最高人民法院关于城镇房屋租赁合同司法解释》第九条的规定，而不是一审判决依据的该解释的第十条之规定。（二）、马某1一直不办理消防手续，并故意多方面刁难，致使上诉人无法经营，在2016年至2019年已经遭受了百万余元的损失，马某1没有履行作为出租方法定和约定的义务，孙某、马某2、马某3也就不应当承担给付租金和物业费的义务。且本案中双方的合同应为无效合同，一审法院根据合同法的相关规定做出的要求孙某、马某2、马某3给付租金和物业费的判决于法无据。2016年至2019年，4年的时间里，孙某、马某2、马某3多次要求马某1按照约定办理消防手续，都被被上诉人一拖再拖。马某1在孙某、马某2、马某3离场后，继续使用孙某、马某2、马某3完成的装修成果，40万押金不予返还。一审法院不顾客观事实，对被上诉人的违约行为在判决时不予丝毫评价，对被上诉人给上诉人造成的损失不予考虑，对于一些重要的事实简单地以上诉人提供证据不足不予核实，严重地违背了民法公平原则。请求二审法院依据本案证据和基本逻辑常理，作出公正裁判，支持上诉人的上诉请求。马某1辩称，1．关于孙某、马某2、马某3主张返还装修附着物420000元的问题。在仅提供几份合同及部分收据，无法证实是否实际发生装修支出42万元，应就相应的转款凭证、发票等进行进一步举证。孙某、马某2、马某3对于其主张的42万元装修款应承担举证不能的不利后果。双方签订的《房屋租赁合同》对装修部分的处理未作约定，根据一审查明的事实，孙某、马某2、马某3拒不支付租金、物业费及管理费已经构成根本违约，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条、第十一条之规定，孙某、马某2、马某3无权主张装修款。2.关于孙某、马某2、马某3提出案涉房屋的消防问题。双方签订的《房屋租赁合同》并未约定消防验收作为租赁物交付的标准。根据一审已查明的事实，消防问题并未影响孙某、马某2、马某3的正常经营。根据一审中清真管理人员的证明，消防问题已由清真寺协调解决，未造成停业损失。综上，孙某、马某2、马某3的上诉请求无事实根据、无法律依据，应当依法予以驳回。正通公司辩称，正通公司作为本案被告主体不适格，案涉房屋的所有权人为案外人大通县桥头镇桥头清真大寺，因大通县桥头镇桥头清真大寺欠付马某1工程款，大通县桥头镇桥头清真大寺将案涉房屋在内的共计4770平方米的房产除所有权外的一切权益（包括占有、使用、收益权等）抵偿欠付马某1的工程款，权益期间从2015年12月1日至2035年11月30日。正通公司不是案涉房屋的所有权人，也不是案涉房屋的权益人（除所有权外的一切权益）。与孙某、马某3、马某2没有利害关系，正通公司不符合民事诉讼法第一百一十九条规定的适格条件。孙某、马某2、马某3向一审法院起诉请求：一、判令马某1返还房屋租赁押金400000元；二、判令马某1支付房屋装修款420000元；三、本案诉讼费由被告承担。马某1就本诉向孙某、马某3、马某2提起反诉：一、请求判令孙某、马某2、马某3共同将位于××县（建筑面积2600平方米）的租赁房屋拆除其新增的室内装修，恢复原状，并交付给马某1；二、判令孙某、马某2、马某3共同支付自2017年11月1日起暂计至提起反诉之日2019年12月25日（共421天）的租金611776元，并从马某1预交的400000元保证金中等额抵扣，该租金应以每日1453元计算至孙某、马某2、马某3实际将房屋交付给马某1之日止；三、判令孙某、马某2、马某3共同支付免租期欠付的物业费（2016年5月12日至2017年10月31日，共计537天）91805元；四、判令孙某、马某2、马某3共同支付违约金200000元；五、本案本诉、反诉的案件受理费由孙某、马某2、马某3共同承担。一审法院认定事实：孙某、马某2、马某3与马某1经充分协商，征得大通回族土族自治县桥头镇桥头清真大寺民主管理委员会同意，于2016年5月12日马某1作为甲方与孙某及其合伙人马生智作为乙方签订《房屋租赁合同》，约定马某1将经营权属于自己的桥头镇清真大寺负一楼，建筑面积为2600平方米的房屋出租给孙某和马生智。合同第二条约定租赁期限为10年以上，每五年签订一次合同；第三条约定第一个合同期内，月租金每平方米17元，其中含全部的物业服务及管理费，租金每年交付一次，于每个合同期第一年的第一个月底前交清；“甲方给予乙方一年的免房租经营优惠待遇，免租期限从正式开张之日起计算，但每平方米每月4元的物业服务及管理费不免，免房租经营期满后开始执行每五年一期的租赁合同。”“乙方须向甲方支付租赁保证金40万元。”第四条第2项约定“甲方将房屋交给乙方后，该房屋的上下水、电、天然气主管道继续由甲方负责维护。乙方的内部装修维护及分户上下水、电、天然气管道，甲方概不负责。如乙方不再使用甲方的房屋后，乙方不得破坏已装修部分及房屋及装修。”合同还对各项费用的交纳、甲乙双方应当履行的义务、违约金和违约责任、争议处理方式、合同效力等进行了约定。其中违约金和违约责任条款中约定“若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金40万元”。《房屋租赁合同》签订后，马某1于2016年7月将案涉房屋交付给孙某及其合伙人，孙某、马某2、马某3先后向马某1交付租房押金400000元。因孙某及合伙人马生智缺少资金，马某2、马某3加入后四人共同投资经营美嘉生活超市。马某2、马某3在孙某持有的《房屋租赁协议》上补签了自己的名字。经装修后于2016年10月1日开始营业。后因市场萧条，营业额下滑，孙某于2018年1月31日提出再免一年房租，马某1同寺管会协商后同意2018年再免一年房租。2019年4月，孙某、马某2、马某3经营的美嘉生活超市停业，2019年11月5日，双方终止《房屋租赁合同》。另查明，孙某、马生智与马强签订《房屋租赁合同》，青海正通商贸有限公司不是《房屋租赁合同》的相对方，不是本案被告的适格主体。马生智承诺“美嘉超市合同已终止，押金和装修问题如果退还后合同当事人马生智无关系。”经与马生智核实，马生智不参加本案诉讼。一审法院认为，本案争议的焦点为：1．马某1是否向孙某、马某2、马某3退还房屋租赁押金？2．案涉房屋装修部分是否已形成附合财产？如已形成附合财产，价值是多少？3．孙某、马某2、马某3是否应拆除室内装修部分，恢复原状？4．孙某、马某2、马某3是否欠付马某1物业费，如果欠付，物业费的数额是多少？5．孙某、马某2、马某3是否承担违约金？针对上述争议的焦点，法院评析如下：关于“马某1是否向孙某、马某3、马某2退还房屋租赁押金”问题。法院认为，《房屋租赁合同》签订后，孙某、马某3、马某2根据该合同第三条第4项“乙方须向甲方交纳租赁保证金400000元，最终终止合同时全部退还”的约定，孙某、马某3、马某2向马某1交付租赁保证金400000元，法院予以认定。现合同双方协商解除，马某1应当按照合同约定向孙某、马某3、马某2返还保证金。关于“孙某、马某3、马某2对案涉房屋装修部分是否已形成附合财产？如已形成附合财产，价值是多少”的问题。法院认为，孙某、马某3、马某2提供的《美嘉超市装修承包合同书》及马宝贵的《领条》、《超市规划设计协议书》、《电力工程承包合同书》《监控安装协议》《超市固定资产设备购销合同书》《西宁大通县进销存管理系统》和收据，只能说明孙某、马某3、马某2对其所经营的超市进行的投资额为406300元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”根据这一规定，案涉房屋的装修部分，孙某、马某3、马某2无证据证明已形成附合财产；孙某、马某2、马某3关于房屋装修款420000元的主张，证据不足，不予认定；关于“孙某、马某3、马某2是否拆除室内装修部分，恢复原状”问题。法院认为，孙某、马某3、马某2无证据证明对未形成附合的财产与被告有另行约定，因此可由孙某、马某3、马某2（承租人）拆除；因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。关于“孙某、马某3、马某2是否欠付被告马某1物业费，如果欠付，物业费的数额是多少”及租赁费的问题。法院认为，双方在《房屋租赁合同》第三条第1项约定：“第一个五年合同期内，月租金每平方米17元，其中含全部的物业服务及管理费，租金每年交付一次，交付日期为每个合同期第一年的第一个月底前交清。”第3项约定“甲方给予乙方一年的免房租经营优惠待遇，免租期限从正式开张之日起计算，但每平方米每月4元的物业服务及管理费不免，免房租经营期满后，开始执行每五年一期的租赁合同。”据此可以认定房屋租赁费每月每平方米13元，物业服务及管理费每月每平方米4元。根据约定，马某1给孙某、马某3、马某2的免租经营优惠期为2016年10月1日至2017年10月31日；根据2018年1月31日孙某与马某1在《证明》中的约定，经寺管会同意，马某1将房屋租赁费2018年再免一年，即优惠期至2018年10月31日。2019年4月孙某、马某2、马某3经营的美嘉超市停业至2019年11月5日双方解除合同，孙某、马某3、马某2只是将超市钥匙交给马生海代管，并没有将所租赁房屋交还给被告马某1。因此房屋租赁费的起算日期为2018年11月1日，至2019年11月5日，共369日，至马某1提起反诉的2019年12月26日，孙某、马某3、马某2占用房屋51日，合计420日即14个月，租金为473200元（2600平方米×13元×14月），法院予以认定；根据丁明德的证明及证言，丁明德受马某1的委托管理超市，收取物业服务及管理费，2017年超市仍在丁明德管理期限内，丁明德因客观原因减半收取物业服务及管理费，视为丁明德已经收取了2017年度的物业费，物业服务及管理费的计收日期应从2018年1月1日起算，2019年4月30日孙某、马某3、马某2经营的超市停业，共484日，即16.13个月，物业服务及管理费为167752元，5月1日至11月5日共188天即6.27个月，可减半计收，物业服务及管理费为32604元，物业费合计200356元，法院予以认定。关于“孙某、马某3、马某2是否承担违约金”的问题。《房屋租赁合同》第九条约定：“1．若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金肆拾万元。2．乙方违反合同，擅自将承租房屋转租给他人使用的，因此造成甲方租金等损失的，乙方应负责赔偿。”法院认为，孙某、马某3、马某2作为乙方，无证据证明将承租的房屋转租给他人，孙某、马某3、马某2没有按时向马某1支付房租，存在违约行为，该违约行为不符合双方在《房屋租赁合同》中的约定。马某1关于“孙某、马某2、马某3租赁房屋后，违反合同主要义务，拒不交纳租金、物业管理费，构成根本违约。合同解除后拒不恢复原状，交还房屋，属于典型的违约和毁约行为，并已经和继续造成马某1巨大经济损失”的主张，没有提供造成损失的证据，其由孙某、马某3、马某2支付违约金的主张，法院不予认定。综上所述，双方签订的《房屋租赁合同》，是双方当事人的真实意思表示，应当按照约定全面履行自己的义务。后因诸多因素，双方协议解除合同，根据合同约定，马某1应当给孙某、马某3、马某2返还租赁保证金，故对孙某、马某3、马某2关于马某1返还房屋押金（租赁保证金）的诉讼请求，法院予以支持；孙某、马某3、马某2关于由马某1支付房屋装修款的诉讼请求，证据不足，不予支持；马某1关于由孙某、马某3、马某2将位于××县（建筑面积2600平方米）的租赁房屋拆除其新增的室内装修，恢复原状，并交付给马某1的诉讼请求，符合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，法院予以支持；我国《合同法》第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。”孙某、马某3、马某2没有按约定的期限向马某1支付房屋租赁费和物业服务及管理费，应当承担支付义务，故马某1关于由孙某、马某3、马某2支付租金的反诉请求，依据法院认定的数额予以支持；马某1关于由孙某、马某3、马某2承担违约金的诉讼请求，不符合《房屋租赁合同》的约定，也没有提供证据证明所受到的损失，法院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百二十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第十条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告（反诉原告）马某1给原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3返还房屋租赁保证金400000元；二、原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3向被告（反诉原告）马某1支付房屋租金473200元、物业服务及管理费200356元，合计673556元；三、以上两项相抵后，余款273556元由原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3在判决生效之日起十日内支付给被告（反诉原告）马某1；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。四、驳回原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）马某1的其他诉讼请求。案件受理费12000元，原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3负担6120元，被告（反诉原告）马某1负担5880元；反诉案件受理费10392元，原告（反诉被告）孙某、马某2、马某3负担6650元，被告（反诉原告）马某1负担3742元。根据双方的诉辩主张，本案的争议焦点为：1.一审判决认定孙某、马某3、马某2应承担的租金、物业费金额是否正确；2.应否支持孙某、马某3、马某2关于补偿装修费损失的主张。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、关于租金金额认定是否正确的问题。综合双方关于此节的上诉意见主要争点是租金计费截止日的确定。孙某、马某3、马某2提交三组新证据：整改通知、责令整改通知书、三份通话录音，证明因商场未进行消防验收，达不到营业条件，受到责令停业整顿的行政干预，致使超市被动停业，于2019年3月26日将钥匙交还于马某1，应以此作为租金计费截止日。马某1质证认为，大通县民宗局针对清真寺民管会发出整改通知，与案涉商场没有直接关联性，不予认可。责令整改通知并没有要求商场停业整顿，只要求进行消防整改，没有影响超市营业。通话录音真实性存疑，不予认可。本院认为，整改通知、责令整改通知书仅证明相关行政管理部门敦促商城进行消防整改，无法确认因消防隐患导致商场停业的情况，证据的关联性不足，不予认定。通话录音无法确认交还商场钥匙腾退场地的时间，对该证据的证明方向不予认定，但通话录音可确认2019年4月15日商场停业整改，在此期间承租人尚未搬离，马某1对未搬离货物暂时存放在租赁场地明确许可。场地租赁作为出租人让渡使用权，事先约定使用对价的融物手段，对租赁场地是否物尽其用不属于租赁费用的考量依据，孙某、马某3、马某2一方主张案涉商场因消防验收问题导致停业，属于承租商场的营商风险，不能以停止营业的时间作为租金计费的时间结点，租金计费截止日的确定应以承租人终止占有、使用租赁场地的时间为准，双方于2019年11月5日终止租赁关系，2019年4月15日停止营业直至2019年11月5日终止租赁关系期间，承租人占用场地存放货物仍然属于使用场地的情形，该期间应作为租赁期间计算租赁费用。双方在2019年11月19日的通话中，马某1许可孙某、马某3、马某2在租赁关系终止后暂时存放未搬离的超市货物，双方并未就使用场地的费用进行协商，马某1放弃了主张场地使用费用的权利，对2019年11月5日租赁关系终止后的费用不应予以支持，一审关于2019年11月6至2019年12月26日间共计51日的租期认定错误，本院予以纠正。马某1提出租金应计算至2020年7月31日的主张缺乏事实依据，不予支持。经审理，双方对一审认定的租金计费标准（13元/㎡）、免租期以及租金起算点（2018年11月1日）均无异议，本院予以确认。综上，案涉商场的租期自2018年11月1日至2019年11月5日，共计369日，孙某、马某3、马某2应缴租金为405600元（2600㎡×13元×12月）。二、关于物业费金额认定是否正确的问题。孙某、马某3、马某2依据丁明德出具的证人证言以及本案二审期间提交的物业管理申请书，证明2017年的物业费用已缴纳，2018年的物业费用丁明德同意免除，2019年未享受物业服务，不应承担物业费用。本院认为，关于已经缴纳的2017年物业费用，双方均无异议，本院予以认定。关于2018年的物业费用，孙某、马某3、马某2一方提交了物业管理申请书，证明因超市经营状况欠佳，申请商场管理人员丁明德免除2017年11月1日至2018年11月1日期间的物业费用。本院认为，经一审法院审理认定丁明德系受托于马某1经营管理案涉商场，提供物业服务，是收取物业费的权益主体，有权放弃自身经济利益免除物业使用人的费用缴纳义务，该证据有大通县老爷山商贸城的签章确认，有丁明德的签字同意，对该证据的证明效力予以认定，2017年11月1日至2018年11月1日的物业费用不应再主张。关于2018年11月2日至2019年4月15日超市停止营业期间共计164天即5.5个月的费用，孙某、马某3、马某2一方未提供自行负责物业以及原物业服务人员撤出场地的相关证据，应承担此期间的物业费用为63800元（5.5月×2600㎡×4元）。一审法院对超市停业后直至双方终止租赁关系期间的物业费用认定错误，予以纠正。三、关于马某1应否补偿装修费损失的问题。孙某、马某3、马某2认为马某1向其交付未经消防验收的商场，导致其最终停业，致使孙某、马某3、马某2签订合同，经营超市的目的未能实现，应就装修投入予以补偿。本院认为，对租赁场地进行装修后装饰装修物可分为未形成附合的部分以及形成附合的部分。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，经出租人同意装饰装修的，未形成附合的部分由承租人自行拆除，本案中租赁场地可搬离的货物、物品已于2020年7月30日全部腾空。关于形成附合的部分，孙某、马某3、马某2并未提供证据证明那些部分系附合部分，形成附合部分的价值构成，对附合部分的损失无从认定，不予支持，一审法院就此节处理正确，本院予以维持。综上，马某2、孙某、马某3的上诉请求部分成立，本院予以支持，马某1的上诉请求缺乏事实及法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持（2019）青0121民初4257号民事判决第一项、第四项、第五项。二、变更（2019）青0121民初4257号民事判决第二项为：孙某、马某2、马某3向马某1支付房屋租金405600元、物业服务及管理费63800元，合计469400元。三、变更（2019）青0121民初4257号民事判决第三项为：以上两项相抵后，余款69400元由孙某、马某2、马某3在判决生效之日起十日内支付给马某1；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费12000元，孙某、马某3、马某2负担6000元，马某1负担6000元，反诉案件受理费10392元，孙某、马某3、马某2负担1143元，马某1负担9249元；二审案件受理费孙某、马某3、马某2负担6000元，马某1负担6000元本判决为终审判决。审判长 陈 伟审判员 柳香芳审判员 马晓军二〇二一年四月一日法官助理 周 毛书记员 李盛花附法律条文：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。