广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初5582号原告（反诉被告）：广州市新茂生态农业发展有限公司，住所地广州市黄埔区龙湖街汤村五福堂路15号。法定代表人：黄共新。委托诉讼代理人：罗展坤，广东骏思律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄依青，广东骏思律师事务所律师。原告（反诉被告）：广州景晨生态旅游有限公司，住所地广州中新广州知识城凤凰三路8号2号楼2415房。法定代表人：张宏明。委托诉讼代理人：罗展坤，广东骏思律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄依青，广东骏思律师事务所律师。被告（反诉原告）：蓝致华，男，1972年9月21日出生，畲族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：周月娇，广东南方福瑞德律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔洁，广东南方福瑞德律师事务所实习人员。原告（反诉被告）广州市新茂生态农业发展有限公司（以下简称“新茂公司”）、广州景晨生态旅游有限公司（以下简称“景晨公司”）与被告（反诉原告）蓝致华租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月9日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，公开开庭进行了独任审理。原告（反诉被告）景晨公司的法定代表人张宏明及其与新茂公司的共同委托诉讼代理人罗展坤，被告（反诉原告）蓝致华的原委托诉讼代理人金豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）新茂公司、景晨公司向本院提出本诉请求：1.判令解除新茂公司与蓝致华签订的《租赁合同》，并自解除租赁合同之日起10天内交回场地，办理交接手续；2.判令蓝致华向景晨公司支付2016年9月至2018年5月31日期间所拖欠的租金317500元及资金占用费14287元（从2018年6月1日起，暂计至2020年3月底止，以31.75万元为基数，按年利率6%计算，要计算到清付之日止）；3.判令蓝致华向景晨公司支付2019年9月1日起的场地占用费合计539000元（暂计至2020年3月，要计算到交付场地之日止，从2019年9月至2020年3月，每月场地占用费7.7万为基数计算）；4.判令蓝致华承担本案诉讼费用。庭审中，新茂公司与景晨公司明确第一项诉讼请求要求蓝致华将场地交还给景晨公司。事实和理由：黄共新与金坑龙山经济合作社社员于1997年11月13日签订《承包上坑水田合同》，约定由黄共新承包该社所属的“上坑段水田”，承包期限自1998年1月1日至2047年12月31日止。2002年黄共新等股东成立新茂公司，黄共新为法定代表人。2008年5月30日，黄共新以新茂公司的名义与蓝致华签订了《租赁合同》，约定新茂公司将其承包的位于广州黄埔区的新茂金坑大观园部分场地出租给蓝致华，场地范围为：北面以洞天房屋（自命名）后墙为界线；东、西、南面以环形路为界（另包括环形路外的员工宿舍楼、游泳池以及网球场），约40亩，租赁期自2008年6月1日至2018年5月31日。2016年7月，黄共新、场地所有人金坑村龙山经济合作社、景晨公司三方共同签署了《农村集体土地流转合同》，约定黄共新承包经营的场地转让给景晨公司，转让年限为31年，自2016年8月1日至2047年12月31日止。按照合同的约定，景晨公司享有场地后续的承包经营权。合同签订后，蓝致华自2016年8月1日起向景晨公司交付了部分租金，但自2016年9月至2018年5月期间未足额支付，拖欠景晨公司租金317500元。2018年5月31日新茂公司与蓝致华的租赁期满后，在未续签租赁合同的前提下，蓝致华既未搬离场地，也自2019年9月1日后未向景晨公司缴纳场地占用费，为此景晨公司发函给蓝致华，告知合约到期不再续约，要求蓝致华搬离、撤场以及催缴租金，但蓝致华收到函件后仍继续使用场地拒不搬离。综上所述，蓝致华在未与新茂公司、景晨公司达成续签合意的情况下，强行占用场地拒不返还，且拒不支付剩余租金和后续场地占用费的行为，己经严重损害了两公司的合法权益，故此，为维护合法民事权益，根据我国民事诉讼法有关规定，特提起诉讼，望判如所请。被告（反诉原告）蓝致华辩称，1.新茂公司不是本案是适格主体，已生效的（2019）粤0112民初11411号判决书已经确认涉案地块承包经营权和地上建筑物的所有权由新茂公司转让给了景晨公司，且新茂公司在该案中的诉讼请求与本案的诉求一致，违反了一事不再理原则，故新茂公司不应作为本案原告参加诉讼。2.租赁合同不应当解除，租赁合同第五条明确约定如蓝致华投入新的建筑物达200万元，租赁期限延长五年，最长可至20年；合同第十条第一款赋予了承租人单方续租的权利，租赁合同到期后，蓝致华向景晨公司继续支付租金到2019年8月，接受租金的是景晨公司的股东及财务人员。若景晨公司不向蓝致华提供收款信息，蓝致华不可能知道这些信息，说明景晨公司认可蓝致华续租。蓝致华提交的证据显示黄共新作为新茂公司的法定代表人确认在2008年6月1日至2016年5月31日期间，蓝致华在涉案地块新增了建筑物。3.蓝致华在2019年9月1日之后没有交租，是因为景晨公司要以新茂公司的名义起诉蓝致华，蓝致华在（2019）粤0112民初11411号案中表示过可以随时交2019年9月之后的租金。4.景晨公司确认蓝致华垫付的基础设施的费用，是出租人应当承担的费用，应当扣除的。景晨公司要求这笔费用没有事实依据，认为应当驳回其诉讼请求。5.蓝致华同意在租赁合同延期的情况下按照合同约定的标准支付自2019年9月1日起的租金。若法院认为合同解除，场地占用费由法院依法裁判。反诉原告（本诉被告）蓝致华向本院提出反诉请求：1.判令确认《租赁合同》的租期延长至2028年5月31日，2.判令由景晨公司承担反诉的诉讼费用。事实和理由：2008年5月30日，蓝致华与新茂公司签订《租赁合同》，约定将广州市黄埔区九龙镇金坑龙山社部分地块出租给蓝致华。其中第一条“租赁场地的范围及用途”第5项约定：如乙方投入新建建筑物每增加人民币200万元则甲方同意租期延五年，最长可至20年。第三条“租期和租金”第1项约定：自2008年6月1日起到2018年5月31日止。第十条“续租”约定：1.十年租期满后，如乙方符合第一条第5款的约定，并乙方愿意继续租用则本合同自动延续，最长至20年。2.合同期满后，如甲方继续对外租赁该场地，则同等条件下乙方享有优先权。《租赁合同》签订后，蓝致华向新茂公司支付租金，同时在承租后投资新建建筑物，希望在该场地长期、稳定的经营。2016年8月1日，黄共新（甲方）、景晨公司（乙方）、金坑村龙山经济合作社（丙方）签订《农村集体土地流转合同》，景晨公司转让年限为31年，即自2016年8月1日起至2047年12月31日止。因此，自2016年8月1日起至2047年12月31日止，景晨公司是该租赁场地的承包人。该合同签订后，蓝致华自2016年9月开始向景晨公司交纳租金。2019年8月底，新茂公司和景晨公司为谋取不正当利益，声称要向法院起诉蓝致华，要求蓝致华搬离场地，双方关系恶化。蓝致华得知新茂公司向法院起诉后，也希望通过诉讼方式解决纠纷，便在2019年9月开始停止向景晨公司交纳租金，待法院审判后再交纳租金。蓝致华在案涉场地新建建筑物价值已经超过400万元，租赁期限应当按照合同约定延长至2028年5月31日，新茂公司、景晨公司要求蓝致华交回场地，明显违反诚实信用原则，景晨公司应当继续履行《租赁合同》确定的义务。另外，蓝致华在案涉场地从事养老服务产业，为老年人的生活安置作出了重要贡献，获得了一系列社会荣誉，承担着重要的社会职责。为维护蓝致华的合法权益，特向法院提出反诉请求，请求法院依法查明案件事实，支持蓝致华的全部反诉请求。反诉被告（本诉原告）新茂公司、景晨公司共同辩称，1.蓝致华不符合延期的条件，根据租赁合同第一条，蓝致华投入的不属于新增建筑物，所投入的图纸或者预算没有按照合同约定没有经甲方确认。2.合同第三条第二款规定先付租金后使用，但至2019年9月长达十个月时间，蓝致华没有交纳任何费用，且拖欠2016年8月至2019年8月317500元租金，经景晨公司催告，蓝致华仍没有交纳任何费用，也没有给合同和发票给景晨公司核实和核对。若真的构成续约，按照合同第六条的规定，景晨公司也可以解除跟蓝致华的租赁关系，请法院驳回蓝致华的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1997年11月13日，金坑龙山经济合作社社员（甲方）与黄共新（乙方）签订了《承包上坑水田合同》，约定：由乙方承包甲方所属“上坑段水田”种植作物，面积共33.662亩，承包期限自1998年1月1日起至2047年12月31日止，承租款269296元由乙方在本协议生效时一次性付清给甲方；乙方在承租面积内，以种养殖业为主，如在承租期内开设工业性质、建房地产等甲方应有权收回管理费。合同落款处，甲方代表签名一栏有张吉庆的签名及合作社的盖章确认，乙方签名一栏有黄共新的签名确认，合同尾页附有张吉庆、张运合等20名社员的签名及捺印，并盖有合作社的公章。2008年5月30日，新茂公司（出租人、甲方）与蓝致华（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定：乙方租用甲方属下的新茂金坑大观园部分场地，场地北面以洞天房屋（自命名）后墙为界线，东、西、南面以环形路为界（另包括环形路外的员工宿舍楼、游泳池以及网球场），约40亩；乙方租用该场地用于教育、培训、服务业；乙方在承租期内有需要增加建筑物使用，在原建筑物的东面空地建，方案不违反主建筑风格的前提下，由乙方规划、设计、建设、使用，方案经甲方确认同意，合同期满归甲方所有。第一条第五款约定，乙方进场后必须增加固定资产的投入，如乙方投入新建建筑物每增加人民币200万元则甲方同意租期延长五年，最长可至20年；所有投入的图纸、预算须经甲方确认。第二条第1款约定，租用范围内的现有建筑、设备、设施和各种物品以及绿化树木的所有权为甲方所有，甲方一并交由乙方使用、管理和维护，具体数量和现状由双方共同清点、登记、造册、确认，作为本合同的附件。第三条约定，租期自2008年6月1日起到2018年5月31日止，共计10年；其中免租期为自2008年6月1日至2008年8月31日。租金实行月支付制，租金标准为50000元/月，实行先付租后使用的方式。第一次租金的支付时间为2008年9月5日前，以后租金交纳时间为当月的5号前。从2011年9月1日起租金调整为每月60000元，从2014年9月1日起租金调整为每月70000元，以后每3年租金上浮10%，即2017年9月1日到2018年5月31日每月租金为77000元。如甲乙双方同意延长租期，租金顺延如下：从2018年6月1日到2020年8月31日每月租金77000元，2020年9月1日至2023年8月31日每月租金为84700元，依次类推。第四条约定，自本合同签订之日起5日内，乙方支付30万元保证金。第六条第6款约定，乙方应按期支付租金并承担因经营产生的各种税费以及电视费。如连续两个月未付租金，则视为乙方违约，甲方可终止合同且不退保证金。第十条约定，十年租期满后，如乙方符合第一条第5款的约定，并乙方愿意继续租用则本合同自动延续，最长至20年；合同期满后，如甲方继续对外租赁该场地，则同等条件下乙方享有优先权。合同落款处，甲方一栏有新茂公司的盖章及其法定代表人黄共新的签名确认，乙方一栏有蓝致华的签名捺印确认。2016年8月1日，黄共新（甲方）与景晨公司（乙方）、广州市黄埔区九龙镇金坑村龙山经济合作社（丙方，以下简称“龙山经济社”）签订《农村集体土地流转合同》，约定：甲方将其承包经营的广州市黄埔区九龙镇金坑龙山社33.662亩土地（地块位于：金坑村农山社上坑水田）的承包经营权转让给乙方；转让该土地范围内的建筑物、附着物、配套设施等以及苗木（罗汉松除外）等农作物一并转让给乙方；转让年限为31年，自2016年8月1日起至2047年12月31日止。新茂公司曾向本院提起诉讼，要求蓝致华搬离涉案场地，本院于2020年5月18日作出（2019）粤0112民初11411号民事判决书，认定《承包上坑水田合同》《租赁合同》《农村集体土地流转合同》所涉地块为同一地块；1998年1月1日起至2016年7月31日止，黄共新是涉案土地的承包人；2016年8月1日起至2047年12月31日止，景晨公司是涉案土地的承包人；自2016年8月1日起，景晨公司是涉案土地上建筑物、附着物、配套设施及树木（罗汉松除外）的所有权人；并据此判决：驳回新茂公司的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。蓝致华提交的《景晨费用明细》列明：收入2016年9月至2017年8月份租金为84000元，支出萝岗房屋鉴定款37500元、萝岗消防工程款210000元、萝岗水泵房后期处理（采购水泥、木地板、砖等材料和人工款）5000元、萝岗消防工程款（增加15KW水泵材料和人工费等）25000元、环评报告30000元、公关费10000元，共支出317500元，收入合计522500元；并要求蓝致华将522500元汇入指定账户。景晨公司在该《景晨费用明细》上加盖公章。蓝致华与景晨公司均确认蓝致华已向景晨公司支付了该《景晨费用明细》要求支付的522500元，但对是否应另支付317500元存在争议；双方还确认蓝致华向景晨公司交纳租金至2019年8月。景晨公司主张其于2018年6月25日向蓝致华送达告知函，表示蓝致华自2017年10月至2018年5月共9个月未缴交租金，违反租赁合同约定，且租赁合同于2018年5月31日到期，要求蓝致华5天内交齐租金，否则将立即委托物业公司接管，收回自用或另行招租。蓝致华否认曾收到过该告知函，景晨公司未提交其送达该函的证据。庭审中，各方当事人确认《租赁合同》的租赁标的为土地及土地上的建筑物、附着物，蓝致华陈述其承租涉案场地时为了开办养老院，其承租后新建了部分建筑物，并表示其新建该些建筑物时未办理报建手续。蓝致华提交了黄共新签名确认的《蓝致华租用广州市新茂生态农业发展有限公司金坑大观园在合同期间新建项目说明》，该说明确认蓝致华自2008年6月1日承租金坑项目至2016年5月31日新建了31项项目。为证明其对涉案地块上的建筑物进行改造、装修，蓝致华还提交了合同、转账凭证、发票等证据。新茂公司主张其向蓝致华出租的涉案土地上的建筑物曾办理了报建手续，但未提交证据予以证明。经本院向广州市规划和自然资源局黄埔区分局调查，广州市规划和自然资源局黄埔区分局、广州开发区规划和自然资源局向本院复函表示涉案场地的土地利用总体规划部分为农用地、部分为城乡建设用地，但整个涉案土地范围均未办理建设用地手续。庭审中，经本院释明，各方当事人均表示若《租赁合同》被认定为无效合同，其亦不变更其诉讼请求。上述事实,有《承包上坑水田合同》《租赁合同》《农村集体土地流转合同》、民事判决书、《景晨费用明细》、复函及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，新茂公司主张其向蓝致华出租的涉案土地上的建筑物曾办理了报建手续，但未提交证据予以证明，本院对其主张不予采信。新茂公司将未办理“农转非”建设用地手续的土地及未办理报建手续的建筑物出租给蓝致华开办养老院，违反了《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，故新茂公司与蓝致华于2008年5月30日签订的《租赁合同》应属无效合同。关于解除合同及交回场地。如前所述，本院已认定《租赁合同》为无效合同，故新茂公司、景晨公司要求解除《租赁合同》于法无据，本院不予支持。同理，蓝致华要求确认《租赁合同》的租期延长至2028年5月31日亦于法无据，本院亦不予支持。《租赁合同》为无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还。已生效的（2019）粤0112民初11411号民事判决书认定景晨公司自2016年8月1日起是涉案土地的承包人及土地上建筑物、构筑物等的所有权人，蓝致华亦向景晨公司支付租金（场地占有使用费），故景晨公司要求蓝致华将涉案场地交还给其，新茂公司对此无异议，本院对此予以支持。关于租金317500元及资金占用费。根据各方提交的证据及在庭审中的陈述可知，各方争议的租金317500元为《景晨费用明细》所列支出的317500元。本院认为景晨公司在《景晨费用明细》上盖章，并要求蓝致华将扣除该317500元的租金支付至其指定账户，可见景晨公司是确认蓝致华无需向其支付该317500元。现蓝致华已将剩余款项向景晨公司支付完毕，景晨公司又要求蓝致华再次支付317500元及资金占用费，有违诚实信用原则，本院对此不予支持。关于场地占有使用费。《租赁合同》为无效合同，但蓝致华还占有使用涉案场地，则其应依照《租赁合同》约定的租金标准向景晨公司支付占有使用费至其交还场地为止，其中2019年9月1日至2020年8月31日每月的场地占有使用费为77000元，2020年9月1日至2023年8月31日每月场地占有使用费为84700元，即每3年上浮10%。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第四条、第四十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款之规定，判决如下：一、蓝致华于本判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市黄埔区九龙镇金坑大观园约40亩的场地【场地北面以洞天房屋（自命名）后墙为界线，东、西、南面以环形路为界（另包括环形路外的员工宿舍楼、游泳池以及网球场）】腾空交还给广州景晨生态旅游有限公司；二、蓝致华于本判决发生法律效力之日十日内起向广州景晨生态旅游有限公司支付场地占有使用费（场地占有使用费从2019年9月1日起计算至实际交还场地之日止，其中2019年9月1日至2020年8月31日的场地占有使用费为77000元/月，2020年9月1日至2023年8月31日的场地占有使用费为84700元/月，即每3年上浮10%）；三、驳回广州市新茂生态农业发展有限公司、广州景晨生态旅游有限公司的其他诉讼请求；四、驳回蓝致华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12508元，由广州景晨生态旅游有限公司负担4766元，蓝致华负担7742元；反诉案件受理费50元，由蓝致华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  毛丽娟二〇二一年四月一日书记员  钟思钰