贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终1654号上诉人（原审被告）:贵州大地永乐置业有限公司，住所地贵州省都匀市。法定代表人：程载，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:石祖林，男，1942年6月8日生，汉族，住贵州省都匀市。被上诉人（原审原告）:王乐平，女，1953年5月8日生，汉族，住贵州省都匀市。上诉人贵州大地永乐置业有限公司（以下简称大地永乐公司）因与被上诉人石祖林、王乐平商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5056号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭对本案进行了审理。上诉人大地永乐公司委托诉讼代理人陆连军及被上诉人石祖林、王乐平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。大地永乐公司上诉请求：一、依法撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初5056号民事判决，改判上诉人不承担逾期办证违约金或者将本案发回重审；二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一审法院无视被上诉人自身原因导致不能办证的事实以及双方在合同中免责事由的约定，判决上诉人对被上诉人诉请的逾期办证违约金承担责任属于事实认定错误、法律适用错误。一、被上诉人未缴纳契税导致无法办理房屋产权证，对此上诉人不应承担违约责任。本案被上诉人未缴纳相应的契税，上诉人无法为其办理权属更变登记手续。根据《中华人民共和国契税暂行条例》第一条、第八条、第九条及第十一条第二款规定，本案契税的纳税义务人为被上诉人，被上诉人的纳税义务在签订房屋买卖合同当天即已经产生。本案被上诉人并未缴纳契税税款，在被上诉人未缴纳契税税款之前答辩人无法为其办理房屋产权转移登记。因此，被上诉人主张上诉人承担逾期办证的违约责任不能成立。二、逾期办证是因为都匀市城乡规划局对涉案建设工程项目规划变更所致，不应归责于上诉人，且双方当事人在商品房买卖合同中对此有明确约定，“经批准规划设计变更的，买受人放弃索赔权利”，一审法院对此约定视而不见，属于事实认定不清、适用法律错误。涉案房屋所在工程项目“新都汇国际购物广场”是于2015年12月21日经都匀市城乡规划局审核批准建设的项目。但在建设过程中，因都匀市城乡规划局的原因，于2017年6月2日对该工程项目进行了规划变更，客观上阻碍了项目的开发建设进度并最终导致无法在商品房买卖合同中约定的2017年9月30日完成所有权的变更登记。上述情况属于政府部门变更规划的不可抗力原因导致，上诉人不应承担逾期办证的违约责任。且根据双方当事人签订的《商品房买卖合同》第十六条“经批准规划设计变更的，买受人放弃索赔权利”的约定，规划变更经批准的属于免责事由，上诉人不应承担被上诉人诉请的逾期办证违约责任。石祖林、王乐平二审未向本院书面答辩。石祖林、王乐平向一审法院起诉请求：一、判令被告支付原告逾期办证违约金56157.8元（从2018年5月15日暂计至2020年8月25日，共830天）；二、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月31日，原告石祖林、王乐平与被告贵州大地永乐置业有限公司签订《商品房买卖合同》一份，合同主要约定，原告向被告购买位于都匀市，建筑面积70.68平方米，购房金额为676600元，约定被告在2018年5月15日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告，逾期超过90日以后，被告仍不能交付办理商品房转移登记的有关文书，原告不退房的，被告自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按照总购房款每日万分之一支付违约金，合同还对其他事项作了约定；合同签订后，原告向被告交纳了全部购房款。2016年12月31日原、被告签订了新都汇国际购物广场商铺委托经营管理合同，约定由被告管理该商铺。一审法院认为，1、原告与被告大地永乐公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律禁止性规定，依法成立并发生法律效力，双方应按照合同约定履行义务；根据合同约定，被告大地永乐公司应于2018年5月15日将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人，但被告至今尚未将相关资料交付原告，构成违约；2、原告要求被告支付从2018年5月15日至2020年8月25日，共830天的违约金，合同约定的交付有关文书时间为2018年5月15曰，故逾期办证时间从2018年5月16日至2020年8月25日，共计832天，原告要求计为830天，认定为830天；原告要求按购房款的日万分之一计算逾期办证违约金，考虑到原告已使用房屋，逾期办证对原告造成的损失较小，逾期办证违约金按购房款的日万分之零点五计算对双方较为公平，该项违约金共计28079元；3、被告大地永乐公司辩称因原告未缴纳契税导致被告不能为原告办理产权转移登记，二者之间不存在因果关系，故对此辩称，不予以采信；被告提交的都匀市城规委会议纪要，拟证明该项目发生了重大设计变更，属于双方约定的免责事由，该证据不能达到被告的证明目的，故对此辩称，不予以采信。综上所述，对原告的诉讼请求，予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，判决：被告贵州大地永乐置业有限公司于本判决生效之日起15日内，向原告石祖林、王乐平支付逾期办证违约金28079元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费602元，原告石祖林、王乐平负担301元，被告贵州大地永乐置业有限公司负担301元。本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中诉辩请求及理由，归纳本案主要争议焦点为：案涉违约责任承担认定问题。本院认为，关于本案案涉违约责任承担认定问题。首先，针对契税问题。本案中，石祖林、王乐平是以大地公司违反《商品房买卖合同》第二十二条“出卖人承诺于2018年5月15日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”的约定为由，起诉至一审法院，要求大地公司交付办理房屋转移登记的文件给石祖林、王乐平，并与石祖林、王乐平到不动产登记部门办理房屋产权转移登记，将房屋所有权登记到石祖林、王乐平名下，同时还要求大地公司承担相应的违约金。从本案审理查明的事实看，大地公司未按照合同约定的期限向石祖林、王乐平交付该案涉房屋办理商品房转移登记的有关文书，已经构成违约。而大地公司上诉主张的石祖林、王乐平未交纳契税不能办理权属变更登记手续，与石祖林、王乐平起诉大地公司的违约行为是两个不同的法律关系。故，大地公司不能以石祖林、王乐平未交清购房契税为由，拒绝向石祖林、王乐平履行交付办理商品房转移登记有关文书的义务，更不能以此为由拒绝支付违约金。其次，针对规划变更问题。上诉人大地公司主张规划变更是因政府部门原因造成，但并未提供相关证据证实，其应承担举证不能的不力后果。至于《商品房买卖合同》第十六条第四款中约定“买受人选择不退房的，有权要求出卖人赔偿由此造成的损失，双方约定如下：经批准规划设计变更的，买受人放弃索赔权利。”该条约定是指商品房规划用途、面积、容积率及基础设施、公共服务设施、绿化率等规划许可内容变更导致买受人因此受到损失的赔偿内容，这与本案被上诉人主张的逾期办证违约金诉请明显不符,不能作为本案的免责条款。故，大地公司以规划发生了变更为由主张免责的理由不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人贵州大地永乐置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费501元，由上诉人贵州大地永乐置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  唐新春审判员  蔡云飞审判员  郑 晔二〇二一年四月三十日法官助理毛辉书记员肖文洁