广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2633号上诉人（原审被告、反诉原告）：广州智天投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区广纸路26-30号首层，二楼，西塔楼自编210房。法定代表人：梁建新，该公司总经理。委托诉讼代理人：庞卓，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓新辉，北京市炜衡（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：汤武凡，男，1975年1月5日出生，汉族，身份证住址江西省上饶市余干县。委托诉讼代理人：陈晓琳，广东品峰律师事务所律师。委托诉讼代理人：汤文莲，广东品峰律师事务所律师。上诉人广州智天投资有限公司（以下简称智天公司）因与被上诉人汤武凡房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12314号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。智天公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回汤武凡的全部诉讼请求；2.汤武凡向智天公司支付2020年3月20日至7月9日合作费207166元;3.智天公司无需退还汤武凡合作保证金208309元；4.汤武凡向智天公司支付合作费滞纳金422796元(合作费滞纳金每逾期一日按应交费用的3％支付，暂计算至2020年6月19日);5.汤武凡向智天公司支付固定损失费342188.71元；6.汤武凡承担本案全部诉讼费用。上述费用共计1388768.71元。事实和理由：一、一审法院认定案涉出租标的物错误，租赁合同《合作协议》第一章第1条约定的是按现状提供的“东大堂场地自编*号”，合同其他条款和附件图示、《安全管理协议书》、《场地移交确认书》等文件均显示，本案出租标的物为“场地”，而非房屋。案涉场地属于客运大楼建设工程规划范围之内，属于合法规划建设的建筑物一部分，不属于违建加建部分，智天公司在《合作合同》中将“场地”出租给汤武凡，属于将合法标的物出租。一审法院错误认定本案出租标的物为房屋，从而认定该房屋需要规划许可，属于事实认定错误。租赁合同《合作协议》第一章第1条约定“甲方同意按现状提供位于天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编*号”“乙方已充分了解合作场地、周边道路环境以及经营环境，并能承受经营风险和愿意在合作场地进行合作”，智天公司与汤武凡均在合同多处条款中明确出租标的为场地，汤武凡签署的《场地移交确认书》也确认属于场地的移交，而非房屋。而此部分场地，依据一审所提交的《建设工程规划许可证》显示，该场地处于客运大楼大厅东侧，出租场地所有面积均在合法规划建设范围内。因此，智天公司在租赁合同中出租的标的物—场地应属于已取得建设规划许可证的合法租赁物，租赁合同应属合法有效。二、一审法院将案涉场地定性为房屋，属定性错误。汤武凡为经营使用，单方装修成独立空间的场地，该装修属于隔墙吊顶结构，无钢筋水泥封闭屋顶，外立面为公交大楼原有结构，没有增加建筑面积，也没有降低建筑结构安全等级或改变消防设施或主体结构，不应认定为房屋。一审法院认定本案出租标的为独立房屋，进而认定该房屋需要规划许可，属于出租标的定性错误，二审应予以纠正。三、根据《广州市城乡规划程序规定》第三十五条规定“属于下列范围的建筑物，建设单位或个人可以免于申领建设工程规划许可证：(一)不增加建筑面积、建筑高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外”及2004年8月6日《广州市人民代表大会常务委员会关于取消广州市地方性法规中的部分行政许可事项的决定》第一条“取消对经营性建筑装修工程规划许可证的核发”，本案中汤武凡单方装修成独立空间的场地应属于日常的室内装修工程，无需申领建设工程规划许可证。一审法院错误认定和定性本案标的物，认为案涉场地的出租需要进行规划建设许可后方可出租，否则合同无效，属于法律适用错误，二审应依法纠正。四、一审判决适用法律错误。最高院相关司法解释规定“未取得建设工程规划许可证”是指违法建设的房屋，主要是禁止违建房屋的出租。一审已查明案涉客运大楼在合法规划范围内，案涉场地的出租属于规划范围内，不属于违法建筑，也从未有任何行政主管部门认定案涉场地属于违建，但一审法院就此认定案涉场地的出租需要取得规划许可证从而认定出租合同无效属于法律适用错误，案涉出租标的不适用该司法解释。五、根据案涉合同载明，智天公司按场地现状出租，该场地上并未有任何房屋、装修或构筑物，汤武凡认可并签约及接收场地，至此出租标的物合法，案涉合同已经生效。且自签订合同，汤武凡均未以场地未取得建设规划许可作为理由。实际上是因汤武凡经营不善而擅自撤场。如一审查明案涉场地装修为汤武凡单方所为，若依法需要申领建设规划许可证，也应由汤武凡提出申请，但汤武凡从未提出，应承担不利后果并承担由此导致的全部损失，一审不应判决智天公司需赔偿汤武凡的损失。六、法院相关判例对此类装修亦不视为变更建设规划。(2020)粤01民终17139号民事判决中关于合同效力问题部分：“本院认为，广州市番禺区市桥街工农大街45号大院1楼用途为厂房，土地批准用途为工业，但涉案房屋被改建成用于居住的公寓，然而对已经产权登记的房屋进行内部改建、改变房屋的使用性质并不等同于改变涉案房屋的建设规划，不属于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定中认定合同无效的情形”，本案中，案涉场地仅由汤武凡单方装修两面墙围成、无封闭屋顶，属于对取得规划建设许可证的房屋进行的内部装修，不等同于改变建设规划，不应适用上述司法解释第二条的规定。综上，一审判决认定事实错误、适用法律错误，案涉合同合法有效，请求二审予以纠正。汤武凡辩称，一、一审认定案涉出租标的物为房屋正确。（一）智天公司一审中答辩称案涉合同为租赁合同，并明确出租标的物为商铺、房屋。《场地使用证明》《房屋租赁登记备案证明》均证明了出租标的物为商铺。智天公司二审却称出租标的物为场地，存在陈述矛盾，明显是为逃避责任而恶意推翻已确认的事实。（二）案涉合同中虽约定出租标的物是场地，但结合该合同约定“甲方需办理首次经营备案经营执照、租赁时间长达5年”、租赁目的、汤武凡承担场地隔墙和钢材封顶的费用，及《场地使用证明》《房屋租赁登记备案证明》等证据，可以证明案涉出租标的物为商铺，而非出租场地。智天公司签署案涉合同系名为合作、实为租赁的性质，属于有意掩盖租赁关系，而在该合同中约定出租的是场地也是有意掩盖出租标的物是房屋的真实意思表示。二、案涉房屋需要取得建设工程规划许可证。（一）案涉《建设工程规划许可证》系客运大楼工程1幢项目，而非案涉房屋。结合《涉案物业平面图》，可以看出客运大楼工程1幢项目规划并没有案涉房屋的标志，案涉房屋系智天公司自行加建的，对此，智天公司在一审中也确认案涉房屋系在客运站大厅的空地上加建，其未严格按照建设工程规划许可证的规定建设，改变了原本规划。（二）智天公司主张案涉房屋根据《广州市城乡规划程序》第三十五条“属于下列范围的建(构)筑物，建设单位或者个人可以免于申领建设工程规划许可证，但是应当根据市容环境卫生标准和相关主管部门的要求进行建设：(一)不增加建筑面积、建筑总高度、建筑层数，不涉及修改外立面、建筑结构和变更使用性质的建筑工程，但拆除重建的除外”的规定无需取得建设规划许可证，但是案涉房屋并不符合该规定，智天公司在原本规划的走廊加建了商铺，改变了原本规划，存在安全隐患。即使无需取得建设工程规划许可证，加建行为也应根据市容环卫标准和相关主管部门要求进行建设，但智天公司并未举证证明该加建行为是合法的。（三）案涉房屋的加建行为不属于内部装修。装修是室内室外装修，即在原有房屋内外的基础上进行装潢，而本案中是直接在客运站空地上建设房屋以作为商铺经营，该商铺有墙体、封顶，已然属于建设房屋，并非简单的装修。智天公司提供(2020)粤01民终17139号判决仅是个案，不具备参考性。且该判决主要是认为房屋内部改建、改变房屋的使用性质不等同于改变涉案房屋的建设规划，但本案一审中双方均确认案涉房屋属于加建行为，不属于改建，且其改变的是原本规划，属于违建。三、一审适用法律正确。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”的规定，案涉房屋改变了原本规划且未有报建，因此案涉合同应认定无效。综上，智天公司的上诉主张没有依据，请求法院予以驳回，维持原判。汤武凡于2020年4月15日向一审法院起诉请求：1.确认汤武凡与智天公司于2019年5月20日签订的《合作合同》无效；2.智天公司退还汤武凡基础合作费100000元、保证金208309元及其资金占用利息（利息以308309元为基数，其中2019年5月28日起至2019年8月19日按人民银行同期同类贷款利率计算为3092.8元；2019年8月20日起按全国同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际偿还之日，暂计至起诉之日2020年4月10日为8116.23元，利息暂共计为11208.32元）；3.智天公司赔偿汤武凡装修损失93972.5元（装修支出的50%）；4.本案诉讼费由智天公司承担。智天公司向一审法院提出反诉请求：1.汤武凡向智天公司支付2020年3月20日至2020年7月9日合作费207166元；2.智天公司无需退还汤武凡合作保证金208309元；3.汤武凡向智天公司支付合作费滞纳金422796元（合作费滞纳金每逾期一日按应交费用的3%支付，暂计算至2020年6月19日）；4.汤武凡向智天公司支付固定损失费342188.71元；5.汤武凡承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：位于广州市天河区*路**号即原天河区沙河镇元岗村西南侧地段的天河汽车客运站客运大楼于2006年经广州市城市规划局审定取得穗规建证[2005]2369号《建设工程规划许可证》，建设规模为地上4层（部分1、2、3层）20883平方米，地下1层（部分夹层）4556平方米，所附首层平面图显示一楼中部为出发大厅，南部为门厅，使用自动门、玻璃幕墙与外部隔开，出发大厅与门厅之间设有电梯、楼梯与二楼相连，东侧为票务中心，西侧为售票厅。2019年5月20日，汤武凡（乙方）与智天公司（甲方）签订《合作合同》一份，约定：智天公司按现状提供位于天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编*号、面积109平方米的物业与汤武凡合作经营，合作期限自2019年5月20日至2024年5月19日止共5年；第一年每月的合作费用及其他费用（含税）55000元，第二年起每年在上一年的基础上递增6%；合作场地取得方式为租赁。合同另订明以下条款：1.1乙方已充分了解合作场地、周边道路环境以及经营环境，并能承受经营风险和愿意在合作场地进行合作，且了解和接受甲方提供的资料及条件；由于合作场地为天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的其中一部分，甲方将办理天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的首次经营备案及经营执照。乙方须自行申报合作场地的消防报批程序及自行办妥合作场地的相关经营证照，依法应由甲方提供有关资料办理的，甲方协助提供。3.2乙方自签订本合同之日起三日内向甲方一次性支付基础合作费用100000元整，甲方向乙方开具收据，并不予以退还。3.5甲乙双方同意日合作费用计算方法：日合作费用=月合作费用/当月天数。4.1在签订本合同时，乙方必须向甲方支付合作保证金208309元。在合作期内,合作保证金不得当合作费用及其它相关费用抵扣。4.2合同终止后，乙方无违约行为的，在乙方交清应付甲方费用后，将合作场地及其装修装饰、设施设备按合同约定完好的交回甲方，并将合作保证金收据或发票原件交还给甲方后十个工作日内，甲方将该合作保证金无息退回给乙方。因乙方原因造成提前终止合同，视为乙方严重违约，保证金作为违约金予以没收，甲方不予返还。5.3乙方须负责在合作场地进行间隔、砌墙、排水及管道费用等设施建设费用，合作期间，乙方承担所有装修、设施建设、配置设备设施的全部费用。8.1甲乙双方应全面、切实履行合同，若由于一方的过错，造成本合同不能履行或不能完全履行时，由有过错的一方承担违约责任；如属双方的过错，则根据实际情况，由双方协商分别承担各自责任。8.3乙方逾期缴纳合作费用、管理费、水电费及其他应缴费用的，每逾期一日，每日须按照应付款的3%向甲方支付违约金。拖欠合作费用、管理费、中央空调使用费、水电费及其他应缴费用5天以上，乙方除应按约定支付违约金外，乙方理解并同意甲方可以采取必要措施强制停止乙方一切经营活动或禁止乙方及其相关人员进入合作场地，直到乙方缴清上述费用为止。8.4甲方依据法律规定或本合同约定等原因行使单方解除合同权而单方解除合同的，或者因乙方原因导致本合同无法履行的，乙方应赔偿甲方的损失。双方同意，甲方的损失固定为当年全年合作费用的一半数额。如甲方不行使单方解除合同权而选择继续履行合同的，乙方除继续支付因延期缴纳应缴款项所产生的违约金外，还应向甲方支付与合作保证金同等金额的违约金。9.6本合同终止后（无论何种原因导致本合同终止的），乙方在合作场地合作期内所投入、增设的装修装饰和消防设备无偿归甲方所有。如甲方要求乙方拆除建筑物或搬走全部设备设施恢复原状的，乙方应积极配合，所需费用由乙方承担。合同附件包括场地平面图、移交确认书等。场地平面图标识为天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编*号，显示案涉场地位于前述《建设工程规划许可证》所附首层平面图中门厅东侧，与票务中心西墙相邻，用黑色阴影部分标明，西侧斜线部分为另一场地。同日，汤武凡向智天公司交纳基础合作费用100000元。同月28日，汤武凡向智天公司交纳合作保证金208309元。汤武凡装修后入场，使用“原焙素坊有机面包坊”招牌开展经营，其经营的个体工商户广州市天河区元岗源焙素面包坊于2019年7月11日注册，登记经营场所为广州市天河区*路**号*铺，经营范围包括糕点、面包零售等。该个体工商户后于2020年4月20日核准注销。2020年1月22日，汤武凡向智天公司工作人员“kyle智天”通过微信转账2020年合作费用55000元。同年3月24日，“kyle智天”向汤武凡发送《关于减免场地租金的复函》照片，称“你们先提交撤场申请，然后我们双方核对水电读数”“就大概说说情况，说要申请撤场，但你要月底前递交，如果过了月底还没提交，是要算4月租金的”；前述复函系案外人广州新天威交通发展有限公司于2020年3月23日向智天公司回复《免除租金延长租期申请书》，指明智天公司在天河站经营的原*素坊面房、瑞*咖啡、小*茶等三家商铺受疫情有所影响，经研究同意减免三家场地2020年2月份租金，不同意同步延长2个月的租赁期及延长租金、管理费等费用的相应递增时间。同月25日，汤武凡发送撤场申请照片后经工作人员指导发送电子版，内容如下：“智天投资有限公司：本店位于广州市天河区*路**号112铺原*素坊有机面包坊。由于疫情原因，贵公司给予2020年2月份免租金的优惠，我们深表感谢，但是3月份生意未见好转，亏损严重，无力支撑，只能选择弃店退场。我们结清所有水电费用，也申请贵公司退回所有押金”。沟通中，工作人员表示押金不能退，汤武凡表示押金以后再说先申请撤场。同月30日，工作人员通知汤武凡下午去抄水表、提交3月报表，并发送《合作合同》补充协议称按合同约定提出，汤武凡对于协议条款表示异议。该协议主要内容包括：双方同意原合同于2020年3月31日提前解除；汤武凡于3月31日前缴清合作分成及费用、水电费等；汤武凡限期按约定恢复合作场地；智天公司没收汤武凡缴付的合作保证金208309元。同年4月4日，汤武凡向智天公司工作人员吴兆安微信转账2619.5元。汤武凡提交当日照片显示，该场地相关设备已搬走，但装修及招牌尚未拆除。同月5日，汤武凡在“天河站物业出租管理工作群”内发送商铺照片、告知已清场后，被管理员移出群。汤武凡另提交短信发送记录显示，汤武凡于同月10日与梁丽娜联系后寄送场地钥匙，寄送地址为广州市天河区*路**号，对方于13日回复已收到。智天公司提交2020年7月9日拍摄的照片显示，案涉场地招牌仍未拆除。一审法院于2020年8月20日到案涉场地勘查，双方确认案涉场地并无任何门牌号，场地所在位置与《合作合同》附件场地平面图中黑色阴影部分一致，西侧斜线部分由瑞*咖啡承租，东侧为美宜佳承租，瑞*咖啡、美宜佳尚在经营。汤武凡确认场地现状与撤场时一致。一审庭审中，双方确认汤武凡承租前案涉房屋所在场地系一楼大厅，履行合同过程中，由汤武凡砌墙加建成案涉房屋。智天公司确认其工作人员吴兆安、“kyle智天”先后负责收取案涉房屋租金，但认为撤场事务需经智天公司同意。关于每月租金周期，汤武凡认为每月1日至30日，认为其已缴纳租金至2020年2月，因2月租金免除，所以应顺延至3月；智天公司称以合同订明期限为准，即每月20日至次月19日，认为汤武凡自2020年3月20日起未缴纳租金。汤武凡为证明其为装修租赁场地支出187945元，提供了《装饰装修工程施工合同》（预算合同造价为150000元）、装饰工程施工报价单（金额为175579元、优惠价150000元，另有手写结算总费用180838元）、付款转账记录（包括微信聊天记录）、收据（金额1589元）。付款转账记录显示，汤武凡于2019年6月25日、7月6日、7月6日、7月28日、8月17日向案外人李**转账50000元、10000元、20000元、68056元、30000元，于2019年6月26日、7月6日、8月20日向案外人万业微信转账4000元、4300元、1589元。智天公司确认上述证据汤武凡已补充提供原件核对，但认为施工合同因施工主体一方为个人，在无证据显示取得相关资质应属无效，汤武凡就相关付款记录未提供有效的发票，不能作为其实际支出的依据，依据《合作合同》第9.6条约定，智天公司并不需要向汤武凡做任何补偿。对于上述装修损失，汤武凡在庭审中明确表示不申请评估。智天公司另提供广州市天河区元岗街出具的《住所（经营场所）场地使用证明》、广州市天河区住房建设和园林局提供的《房屋租赁登记备案证明》、广州市公安消防局颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，欲证明案涉房屋作经营使用前经消防安全检查合格，可作为生产经营场所使用，并已作租赁备案登记。上述证明显示地址为天河区*路*号或其中*铺、*铺等，另注明“仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认”“不作为申报住所、场所所在建筑为合法建筑的证明”“仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格”等内容。4000元、4300元、1589元。智天公司确认上述证据汤武凡已补充提供原件核对，但认为施工合同因施工主体一方为个人，在无证据显示取得相关资质应属无效，汤武凡就相关付款记录未提供有效的发票，不能作为其实际支出的依据，依据《合作合同》第9.6条约定，智天公司并不需要向汤武凡做任何补偿。对于上述装修损失，汤武凡在庭审中明确表示不申请评估。智天公司另提供广州市天河区元岗街出具的《住所（经营场所）场地使用证明》、广州市天河区住房建设和园林局提供的《房屋租赁登记备案证明》、广州市公安消防局颁发的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，欲证明案涉房屋作经营使用前经消防安全检查合格，可作为生产经营场所使用，并已作租赁备案登记。上述证明显示地址为天河区*路*号或其中*铺、*铺等，另注明“仅用于工商登记使用，不作为对建筑合法性的确认”“不作为申报住所、场所所在建筑为合法建筑的证明”“仅证明场所投入使用、营业前经消防安全检查合格”等内容。一审法院认为：汤武凡与智天公司签订的《合作合同》系双方真实意思表示，双方在庭审中均确认合作合同实质为房屋租赁合同，一审法院经审查对此合同性质予以确认，汤武凡缴纳的合作费实系租金。本案主要争议焦点即案涉房屋是否取得建设工程规划许可证，汤武凡主张案涉房屋租赁合同无效能否成立。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的,人民法院应当认定有效。本案中，案涉房屋所在天河汽车客运站客运大楼虽已依法取得《建设工程规划许可证》，但从建设工程规划许可证所附首层平面图显示及双方确认事实可知，案涉房屋并非该大楼中原规划建设部分。汤武凡与智天公司双方均确认案涉房屋系在该大楼一楼大厅东侧空地上加建，在智天公司并未提供证据证明上述加建已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的情况下，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，双方就案涉房屋订立的租赁合同应属无效，一审法院对汤武凡的主张予以采纳。智天公司虽举证案涉房屋已办理相关经营场地使用证明、租赁登记备案证明等，但证明内容均未确认案涉房屋所涉建筑的合法性，出具证明的主体亦非城市规划行政主管部门，其抗辩合同有效缺乏依据，对此一审法院不予采纳。合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。鉴于案涉租赁合同已属无效，汤武凡据此已向智天公司交纳的基础合作费100000元、保证金208309元均应予返还，汤武凡该项诉请符合法律规定，一审法院对此予以支持。关于租金周期问题，汤武凡并无证据证明应按自然月计付，智天公司主张以原合作合同约定租赁期限即每月20日至次月19日计付有理，一审法院予以采信。因案涉租赁合同无效并无解除事由，智天公司主张汤武凡撤场需经其同意理据不足，一审法院不予采纳。汤武凡已于2020年4月4日晚撤场，故智天公司反诉要求汤武凡支付2020年3月20日至4月4日合作费即房屋占有使用费有理，标准应参照合同约定的合作费，据此计算可得28387.1元（55000元/31天×16天），汤武凡应予支付。汤武凡自2020年4月5日起未再实际占有案涉房屋，智天公司反诉要求汤武凡支付该日起至同年7月9日期间的房屋占有使用费缺乏事实依据，一审法院对此不予支持。智天公司虽已举证大楼已取得建设工程规划许可证，但案涉房屋系双方合意加建，未经主管部门批准建设，汤武凡作为承租人亦知晓案涉场地情况，双方对于案涉租赁合同无效均负有过错，应当各自承担相应的责任。汤武凡就基础合作费、保证金另主张资金占用的利息，智天公司主张固定损失费，就合作费即房屋占有使用费另主张滞纳金，上述请求缺乏依据，一审法院均不予支持。关于汤武凡主张的装修损失。本案中，汤武凡经智天公司同意装修案涉房屋，双方因汤武凡提前撤场发生纠纷，汤武凡已向智天公司交还案涉房屋，但相关装修、招牌至今未拆除。现合同已属无效，智天公司主张汤武凡拆除相关装修、招牌，在其不同意利用的情形下，就已形成附合的装饰装修物，应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。汤武凡就其主张的装修损失明确表示不申请评估，一审法院综合汤武凡提供的施工合同、报价以及转账记录，并考虑双方约定租赁期限、实际租赁期限等因素，酌情认定装修损失为80000元。鉴于双方过错相当，一审法院酌情判令双方各自承担装修损失的50%，故智天公司应向汤武凡赔偿装修损失40000元。上述装修、招牌中未形成附合的装饰装修物，智天公司就其自行拆除装修、招牌所产生的费用，可另循合法途径予以解决。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月13日作出如下判决：一、汤武凡与智天公司于2019年5月20日签订的《合作合同》无效；二、智天公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤武凡返还基础合作费人民币100000元、保证金人民币208309元；三、智天公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤武凡赔偿装修损失人民币40000元；四、汤武凡于本判决发生法律效力之日起十日内向智天公司支付房屋占有使用费人民币28387.1元；五、驳回汤武凡的其他诉讼请求；六、驳回智天公司的其他反诉请求。一审案件本诉受理费7502元，由汤武凡负担977元，智天公司负担6525元；反诉受理费7537元，由智天公司负担7282元，汤武凡负担255元。本院二审期间，双方当事人对一审查明的事实没有异议。智天公司提交一份向12345政务热线咨询规划审批问题的答复记录材料。汤武凡质证对该答复记录真实性、合法性予以确认，关联性不予确认，认为不能证实案涉房屋加建无需规划报建。经二审审查，本院对一审判决查明事实予以确认。另，汤武凡二审庭询时确认承租的面积位于规划报建的建筑物范围内。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。一审确认案涉合同实质为租赁合同，双方均无异议，本院予以确认。根据智天公司的上诉意见及汤武凡的答辩意见，本案二审的争议焦点是：一、案涉合同是否有效；二、案涉合同提前终止的责任及后果。对此，本院评析如下：一、关于案涉合同是否有效。智天公司认为，本案租赁物是场地、空间，而不是房屋，双方租赁范围位于规划报建的范围内，内部隔断出租不需要另行规划报建，因此合同有效；汤武凡则认为双方租赁标的是隔断加建形成的商铺，改变了原有规划，未经另行规划审批，应当认定无效。本院认为，双方签订的案涉合同明确约定智天公司按现状提供位于天河客运站综合大楼一楼东大堂场地自编*号、面积109平方米的物业与汤武凡合作经营，且合同明确合作场地为天河客运站综合大楼一楼东大堂场地的其中一部分。根据一审法院现场勘查及双方一二审陈述，可以确认汤武凡承租的范围属于已经规划报建的建筑物范围之内，由汤武凡砌墙及装修形成相对独立空间进行经营。因此双方合作租赁的标的并非独立房屋，而是已经规划报建的建筑物内的特定空间范围，属于房屋的一部分，一审认定为房屋租赁并无不当。由于案涉天河客运站综合大楼已经取得建设工程规划许可证，智天公司将该大楼的一层大堂部分空间进行分割使用或出租，并无充分证据显示其改变了原有建设规划或者影响建筑物结构安全及消防安全，也没有法律法规明确规定需要另行规划报建，一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条认定案涉合同无效，本院不予认可。本案双方案涉合同应当认定合法有效。二、关于案涉合同提前终止的责任与后果。首先，根据查明事实，汤武凡因疫情原因向智天公司申请提前退场，智天公司对汤武凡提前退场并无异议，只是对提前退场的后果存在争议。汤武凡已在2020年4月5日明确告知智天公司工作人员已清场退出，智天公司工作人员亦于2020年5月13日确认收到案涉场地钥匙，应当认定双方租赁合同已经提前终止。一审认定汤武凡自2020年4月5日起未再实际占有租赁房屋，本院予以确认。因此智天公司要求汤武凡支付2020年3月20日至2020年4月4日期间的合作费即租金28387.1元，应予以支持。其次，汤武凡对案涉租赁标的进行砌墙装修及使用的过程中均没有对规划报建问题及合同效力提出异议，也没有证据显示规划报建情况影响其开展经营，汤武凡申请提前退场的原因是疫情影响造成经营困难。智天公司虽然同意汤武凡提前退场，但并没有就提前退场的后果与汤武凡达成一致。因此，本案应当认定为汤武凡在合同约定的期限内，明确表明不继续履行，导致合同提前终止，应由汤武凡承担违约责任。汤武凡虽未明确提出减免违约责任的抗辩请求，但其提起本案诉讼要求确认合同无效实质是认为其无需承担违约责任，且新冠××疫情影响造成汤武凡经营困难是显而易见的客观事实，智天公司亦已免除汤武凡2020年2月份的租金，因此，本案应当根据公平原则适当减免汤武凡的违约责任。因双方合同约定基础合作费用100000元不需要退还、合同终止后的装修无偿归出租方所有，而智天公司对合同提前终止并无过错，也没有证据证实其对汤武凡装饰装修进行利用，因此智天公司无需退还基础合作费，亦无需分担装修损失。汤武凡因新冠××疫情的影响提前解除合同，并非恶意违约，违约责任应予以减免，综合考虑疫情影响及双方合同履行情况，本院酌定由智天公司没收合作保证金208309元的一半，向汤武凡返还另一半保证金即104154.5元为宜。汤武凡要求智天公司返还全部保证金及基础合作费、赔偿装修损失，智天公司要求没收全部保证金及要求汤武凡支付2020年4月5日之后的租金及租金滞纳金、固定损失费342188.71元等，本院均不予支持。综上所述，智天公司的上诉理由及部分上诉请求成立，本院予以相应支持；一审判决事实认定基本清楚，但责任认定和法律适用部分不当，本院予以相应改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12314号民事判决第一项、第三项、第五项、第六项；二、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12314号民事判决第二项为：广州智天投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向汤武凡返还保证金104154.5元；三、变更广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初12314号民事判决第四项为：汤武凡于本判决发生法律效力之日起十日内向广州智天投资有限公司支付截至2020年4月4日的合作费即租金28387.1元；四、驳回汤武凡的其他诉讼请求；五、驳回广州智天投资有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决所指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费7502元，由汤武凡负担3078元，广州智天投资有限公司负担4424元；反诉受理费7537元，由广州智天投资有限公司负担4470元，汤武凡负担3067元。二审案件受理费16685元，由广州智天投资有限公司负担11635元，汤武凡负担5050元。本判决为终审判决。审 判 长 邓娟闰审 判 员 刘 卉审 判 员 戴俊英二〇二一年四月二十九日法官助理 刘丹红书 记 员 郭蔚琳