重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初7541号原告：孙松松，男，1985年5月7日出生，汉族，住重庆市沙坪坝区。被告：三彩不动产管理有限公司重庆分公司，住所地重庆市江北区杨河一村78号重庆国际商会大厦3楼309、310号，统一社会信用代码91500105MA6032RP6Q。负责人：汤李珍，总经理。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号秦丰大厦1705号，统一社会信用代码91610132MA6UP9L26P。法定代表人：党宏涛，总经理。被告：三彩家有限公司，住所地西安经济技术开发区凤城二路6号三彩大厦401室，统一社会信用代码91610132MA6W6AKK80。法定代表人:文宁，总经理。被告：三彩集团有限公司，住所地陕西省西安市经开区凤城二路6号秦丰大厦17层02室，统一社会信用代码91610000081730717E。法定代表人:党宏涛，总经理。原告孙松松与被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司（以下简称三彩重庆分公司）、三彩不动产管理有限公司（以下简称三彩公司）、三彩家有限公司、三彩集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告孙松松到庭参加了诉讼。被告三彩重庆分公司、三彩公司、三彩家有限公司、三彩集团有限公司经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙松松向本院提出诉讼请求：1.解除原告孙松松与被告三彩重庆分公司签订的《房屋租赁合同（长期）》；2.被告三彩重庆分公司、三彩公司立即退还孙松松剩余期间自2020年11月12日起至2021年9月29日的租金及押金19021元；3.被告三彩重庆分公司、三彩公司立即向原告孙松松支付一个月租金标准的违约金1667元；4.被告三彩家有限公司、三彩集团有限公司对被告三彩重庆分公司、三彩公司的上述义务承担连带责任。事实和理由：2019年9月30日，原告孙松松与被告三彩重庆分公司签订《房屋租赁合同（长期）》，约定原告孙松松承租重庆市江北区桥北苑X号阳光X城市广场（五江路）X栋X-X的房屋，租期自2019年9月30日至2021年9月29日。合同签订后，原告孙松松依约向三彩重庆分公司支付了押金，并分两次缴纳了全部租金（年付租金）。但自2020年以来，三彩重庆分公司欠付房屋业主租金达几个月之久，业主因为没有收到钱，所以强行驱逐租客，租客已经年付租金，却无法正常居住使用，导致2020年10月份爆发了全部范围的业主和租客共同发起的“维权热潮”以及“业主和租客之间的争夺房屋大战”。2020年10-11月期间，承租房屋的业主多次找到原告，要求原告或者向其支付租金，或者立即搬离房屋，并向原告孙松松发出正式的搬离通知。无奈之下，原告孙松松被迫搬离。三彩重庆分公司未能在租赁期间保持房屋用途，应立即退还原告孙松松剩余租赁期间的租金和押金，并按照合同约定承担违约责任。三彩公司应当对其分支机构的义务承担责任，三彩家有限公司作为三彩公司的唯一股东，应当与三彩公司承担连带责任。2020年12月10日，三彩集团有限公司受让原股东三彩家有限公司的全部股权，成为三彩公司的唯一股东，应当与三彩公司承担连带责任。三彩家有限公司未履行出资义务，即转让全部股权，作为受让人的三彩集团有限公司应当与三彩家有限公司在未出资本息范围内承担连带责任。被告三彩重庆分公司、三彩公司、三彩家有限公司、三彩集团有限公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交《房屋租赁合同（长租）》、收款收据、录屏视频、照片。被告未到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院对上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2019年9月30日，原告孙松松（承租人、乙方）与被告三彩重庆分公司（出租人、甲方）签订了《房屋租赁合同（长租）》，约定甲方将坐落在重庆市江北区桥北苑X号阳光X城市广场（五江路）X栋X-X房屋出租给乙方使用；本协议租赁期限从2019年9月30日起至2021年9月29日止，共计2年；该房屋月租金为1516.90元/月（含物业费）；付款方式为年付，本合同签订后一小时内，乙方向甲方指定账户支付首次房租及押金后，本合同自动生效，以后每次付款须提前30天支付，每期付租日为28号；为确保房屋及其附属设施的安全与完好，以及租赁期内相关费用的如期结算，乙方同意应自本合同签订时向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为人民币1516.90元。合同期满后，在乙方无任何违约情形、不再续租，且甲方验收房屋无损坏、财产无丢失的前提下凭押金收据全额退还押金，无押金收据不退还上述押金；在租赁期内，如甲方违反约定，发生乙方可根据合同约定单方终止合同情形或其他甲方应退还租金或押金情形时，甲方应按照原途径退还乙方剩余租期的所有房租及押金，另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金。其他补充：租期共计2年，第二年起月租金在上一年月租金基础上上浮10%。合同签订当日，原告孙松松向被告三彩重庆分公司支付一年租金18202.80元、押金1516.90元，被告三彩重庆分公司向原告孙松松交付了房屋。2020年8月29日，孙松松登录三彩家APP，该APP弹出提醒，要求用户前往微信中搜索“城城找房”进行线上操作。孙松松在公众号“城城找房”上缴纳了2020年9月30日至2021年9月29日期间的租金共计20023.08元。2020年11月9日，重庆市江北区桥北苑X号阳光X城市广场（五江路）X栋X-X房屋业主在该房屋门上张贴《限期搬离通知书》，要求孙松松在2020年11月12日前搬离房屋。庭审中，孙松松陈述其于2020年11月12日前已搬离案涉房屋。另查明，三彩家有限公司原持有三彩公司100%股权，认缴出资日期为2037年12月8日。2020年12月10日，三彩家有限公司将其持有的三彩公司100%股权转让至三彩集团有限公司。现三彩集团有限公司是三彩公司唯一股东，认缴出资日期为2037年12月8日。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同（长租）》，系双方当事人真实意思表示，未违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力，双方均应按照合同的约定行使权利、履行义务。关于原告孙松松要求解除与被告三彩重庆分公司签订的《房屋租赁合同（长期）》的诉讼请求，本院认为，三彩重庆分公司与孙松松签订《房屋租赁合同（长期）》后，因其未向房屋产权人缴纳房屋租金，导致孙松松无法继续在案涉房屋内居住，三彩重庆分公司未按照合同约定履行合同义务的行为，致使合同目的不能实现，已构成违约，孙松松有权依据《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条的规定解除双方签订的《房屋租赁合同（长期）》。因孙松松并未举示证据证明其于起诉前已通知三彩重庆分公司解除合同，故本院以诉讼文书送达之日即2021年4月1日作为合同解除之日。关于三彩公司责任承担问题，本院认为，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条之规定，分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。故三彩重庆分公司可以先以自身财产对外承担债务，不足部分由三彩公司承担。关于原告孙松松要求三彩重庆分公司退还剩余期间的租金及押金19021元的诉讼请求，本院认为，三彩重庆分公司未出庭应诉，亦未向本院提交任何证据，故对于孙松松于2020年11月12日前搬离案涉房屋的陈述，本院予以采信。孙松松已缴纳的2020年11月12日至2021年9月29日期间的房屋租金及押金三彩重庆分公司应当予以退还。关于原告孙松松要求三彩重庆分公司支付一个月租金标准的违约金1667元的诉讼请求，本院认为，双方在《房屋租赁合同（长期）》中约定因三彩重庆分公司违约的，需另赔付相当于一个月房租的租金作为违约金，故对于此项诉讼请求，符合合同约定，本院予以支持。关于原告孙松松要求三彩家有限公司对三彩重庆分公司、三彩公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，股东在认缴出资届满前，有权对其所有的股权进行转让；股东在认缴出资届满前转让股权并不当然构成未全面履行出资义务，故孙松松以三彩家有限公司未履行出资义务即转让全部股权为由要求其承担连带清偿责任证据不足，本院不予支持。关于原告孙松松要求三彩集团有限公司对三彩重庆分公司、三彩公司的债务承担连带责任的诉讼请求，本院认为，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。故三彩集团有限公司作为三彩公司的唯一股东，其不能证明公司财产独立于自己财产的，应对三彩重庆分公司、三彩公司债务承担连带清偿责任。依照《中华人民共和国民法总则》第七十四条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用》时间效力的若干规定》第一条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、原告孙松松与被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司签订的《房屋租赁合同（长期）》于2021年4月1日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙松松退还房屋租金及押金19021元；三、被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司于本判决生效之日起十日内向原告孙松松支付违约金1667元；四、被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司财产不足以承担上述债务部分，由三彩不动产管理有限公司承担；五、被告三彩集团有限公司对被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司、三彩不动产管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；六、驳回原告孙松松的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告三彩不动产管理有限公司重庆分公司、三彩不动产管理有限公司、三彩集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  郭雪妍二〇二一年四月十六日书记员  刘 钰