广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终583号上诉人（原审原告、反诉被告）：方良贵，男，1971年3月16日出生，汉族，住廉江市。委托诉讼代理人：宋子敬，广东启泰律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海胜，男，1977年5月20日出生，汉族，住湛江市麻章区。委托诉讼代理人：郑佳明，男，1965年12月10日出生，汉族，住廉江市。上诉人方良贵与上诉人陈海胜因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2791号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人方良贵及其委托诉讼代理人宋子敬、被上诉人陈海胜的委托诉讼代理人郑佳明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人方良贵上诉请求：1.依法撤销广东省廉江市人民法院(2019)粤0881民初2791号民事判决的第三、四、五项判决；2.依法改判陈海胜支付至将商铺交还之日止的房屋占有使用费共410725.4元(暂计至2021年2月13日止)及利息给方良贵；3.本案一、二审诉讼费用由陈海胜承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定：“陈海胜在本案第一次开庭庭审时(2019年8月8日)已明确表示同意并随时返还房屋给方良贵，而方良贵也表示同意接收房屋但至今未积极接收”，明显属于认定事实不清。2019年8月8日开庭时，陈海胜虽在法庭上明确表示同意并随时返还房屋给方良贵，但陈海胜要求方良贵赔偿经营损失5万元和20万元的装修商铺损失才同意将房屋返还给方良贵，致使双方就房屋的返还和接收未能达成一致意见。从这一事实可见，陈海胜同意返还的条件太过于不合理才导致房屋的返还和接收不能实现，但一审判决却把未能接收房屋的原因说成是“方良贵至今未积极接收”，把未能接收房屋的责任强加于方良贵身上，完全是断章取义，也是对陈海胜一方的偏袒，是不符合事实的，有失法律的公正。二、一审判决不支持方良贵主张陈海胜支付后期的房屋占有使用费及利息，显属适用法律不当、实体处理错误。本案中的《商铺租赁合同》是2017年8月13日签订的，合同约定的租赁期限是从2017年9月13日起到2022年9月13日，时间为五年。合同签订后，方良贵已按约将商铺交付给陈海胜装修使用。2018年8月23日，陈海胜在经营过程中，因商铺东边邻居挖地基建房，导致与商铺相邻地面略有下陷、局部墙体破裂，陈海胜即以此为由拒绝支付给方良贵租金。事后，为了防止矛盾的进一步激化，廉江市城南街道综治办、城南派出所、新江居委会于2018年9月8日组织方良贵、陈海胜和涉案商铺东边邻居三方，就导致商铺地面下陷、墙体破裂、陈海胜认为房屋有危险而关门不营业的问题进行调解，并初步达成协议，约定由商铺东边邻居负责马上动工维修好陈海胜经营的商铺，但陈海胜却拒绝在《协议书》签字，同时拒绝开门进行维修，既不向造成其不能营业的侵权人(商铺东边邻居)主张赔偿，也不同意将商铺交还给方良贵。在本案审理期间，一审法院几次开庭，在调解阶段都要求陈海胜先交还商铺，其他事宜等待法院的处理，但陈海胜却百般阻挠，不同意将涉案商铺交还，一直将商铺占用至今。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，一审判决理应依法判决陈海胜向方良贵支付至将商铺交还给方良贵之日止的房屋占有使用费(暂计算到2021年2月13日止共为410725.4元)及利息，但一审判决却只支持其中的133398.8元，对2019年9月14日以后的房屋占有使用费却不予支持，是有违上述法律规定的，明显属适用法律不当、实体处理错误，严重损害了方良贵的合法权益。综上，一审判决认定方良贵至今未积极接收陈海胜返还的房屋不符合客观事实，属认定事实不清；一审判决不支持方良贵主张陈海胜支付期后的房屋占有使用费及利息，显属适用法律不当、实体处理错误，导致方良贵的合法权益受到损害，依法应予纠正。因此，恳请上级人民法院依法查明事实，支持方良贵的上诉请求，维护方良贵的合法权益。上诉人陈海胜上诉请求：1.撤销一审判决第三、四项，依法改判方良贵赔偿陈海胜装修损失135377元，驳回方良贵对陈海胜的诉讼请求；2.本案诉讼费用由方良贵负担。事实和理由：一、一审判决陈海胜向方良贵支付从2018年9月13日起至2019年7月13日止的房屋占有使用费133398.8元是错误的。2017年8月13日，陈海胜与方良贵签订一份《商铺使用合同》，合同约定方良贵将位于廉江市出租给陈海胜使用。合同签订后，陈海胜如约向方良贵支付押金和租金，之后对商铺进行装修经营。2018年8月，租赁商铺邻居（方良贵大哥）挖地基建造房屋，导致商铺地面下陷，墙体破裂，天花板脱落，出现严重安全问题。出于安全考虑，陈海胜唯有关门停止营业。之后，陈海胜、方良贵及方良贵大哥就商铺修复问题进行协商，但是，由于各方意见不一，没有达成协议，商铺安全隐患未能消除，陈海胜一直没能使用涉案商铺。此外，2018年12月5日，廉江市住房和城乡规划建设局向方良贵发出《责令停止／改正违反行为通知书》，责令其于2018年12月10日前改正违法行为（临时搭建商铺）。以上事实证实，陈海胜未能使用商铺，原因是商铺出现严重安全隐患及政府主管部门限期方良贵改正临时搭建行为。方良贵作为出租方，应对商铺质量安全负责，涉案商铺出现严重安全隐患时，方良贵没有履行修复义务，构成违约，其应承担由此产生法律后果。因此，方良贵要求陈海胜支付自2018年9月之后租金缺乏事实和法律依据，一审判决支持方良贵诉求明显错误。二、一审判决方良贵赔偿陈海胜装修商铺的损失为70000元明显过低。陈海胜承租商铺后，从2017年9月开始经营使用，至2018年8月商铺出现安全隐患停止使用，使用时间仅为1年。双方签订合同租期为5年，即使按5年使用期分摊，陈海胜装修商铺实际损失为135377元。由于合同无效是因为商铺不属于合法建筑所导致的，因此，方良贵应承担全部赔偿责任，即赔偿陈海胜损失135377元。三、陈海胜支付合同押金20000元及鉴定费5000元，本案未作处理，也是不当的。综上，一审判决实体处理不当。为此，特提出上诉，恳请二审依法改判。方良贵起诉请求：1.依法解除方良贵与陈海胜于2017年9月13日签订的《商铺租赁合同》；2.判令陈海胜自判决生效之日将租赁的商铺交还给方良贵；3.判令陈海胜立即支付从2018年6月13日起至2019年6月13日止的租金133398.8元，另加上陈海胜将商铺交还给方良贵之日止的租金及利息（从2018年6月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至陈海胜将商铺交还给方良贵之日止）给方良贵。4.判令陈海胜支付违约金100000元给方良贵。一审法庭上，方良贵变更其第3项诉讼请求为：判令陈海胜立即支付从2018年9月13日起至2019年7月13日止的房屋占有使用费133398.8元，另加上陈海胜将商铺交还给方良贵之日止的房屋占有使用费及利息（从2018年9月13日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至陈海胜将商铺交付给方良贵之日止）。陈海胜反诉请求：1.确认陈海胜与方良贵于2017年9月13日签订的《商铺租赁合同》无效；2.判决方良贵赔偿陈海胜经营损失50000元；3.判令方良贵赔偿陈海胜因装修商铺所造成损失169221.12元；4.本案诉讼费用由方良贵负担。一审法院审理查明：2017年8月13日（方良贵签订合同的落款日期是2017年9月13日，陈海胜签订合同的落款日期是2017年8月13日，方良贵、陈海胜在第一次庭审笔录中确认签订合同日期是2017年8月13日），方良贵与陈海胜签订《商铺租赁合同》一份，方良贵作为出租方（甲方），陈海胜作为承租方（乙方）。该合同主要约定：乙方租赁甲方位于廉江市（面积约352.6平方米），用于商铺使用；租赁期限：租赁五年（2017年9月13日至2022年9月13日）；租赁金额：第一年每月人民币13398.8元整，第二年每月人民币13398.8元整；第三年每月人民币14737元整；第四年每月人民币14737元整；第五年每月人民币14737元整。租金从2017年9月13日开始计收；付款方式：租金按季度付款。双方自签订本合同之日，乙方先交押金贰万元（20000元）作为水、电押金及一个季度租金，先交租金后使用。乙方要在每个季度10日前付清给甲方一季度租金;乙方必须按照约定向甲方交纳租金。到期不交视同违约，违约金壹拾万元整。租赁期间，由乙方导致租赁房屋的质量或房屋内外部设施损毁，包括房内外防水、门窗、水电等，维修费由乙方负责。合同签订后，方良贵依约向陈海胜交付商铺，陈海胜经过方良贵同意对商铺进行装修经营“廉江市湿辣牛肉烧烤吧”，装修房屋情况如下：1.正门墙体改建；2.正门上方的广告牌；3.室内吊顶；4.室内墙体涂漆；5.室内地板涂漆；6.电路安装；7.加建6间厕所及厕所上方的架层。2018年8月下旬，涉案商铺地面下陷、墙体破裂而无法正常使用，陈海胜以此为由自2018年9月13日起拒付租金。方良贵、陈海胜产生纠纷，诉至一审法院请求处理。根据陈海胜的申请，一审法院依法委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对廉江市湿辣牛肉烧烤吧装修工程进行造价鉴定，该鉴定机构分别于2020年1月8日、2020年5月14日作出《工程造价鉴定意见书（初稿）》《工程造价鉴定意见书（终稿）》，鉴定意见均为：根据现有送鉴资料，廉江市湿辣牛肉烧烤吧装修工程工程造价为：壹拾陆万玖仟贰佰贰拾壹元壹角贰分（169221.12元）。因陈海胜没有提交鉴定费正式发票等证据，一审法院无法查实其实际缴费情况。另查明，方良贵出租的涉案商铺未取得建设工程规划许可证或房产证。2018年12月5日，廉江市住房和城乡规划建设局向方良贵出具《责令停止／改正违反行为通知书》一份，方良贵未经城乡规划主管部门批准，擅自在廉江市路旁）进行临时建设，责令其于2018年12月10日前改正违法行为。再查明，陈海胜在本案第一次开庭庭审时（2019年8月8日）已明确表示同意并随时返还房屋给方良贵，而方良贵也表示同意接收房屋。一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。一、关于方良贵与陈海胜签订《商铺租赁合同》的效力问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”。本案中，方良贵作为出租人与陈海胜签订《商铺租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故方良贵、陈海胜双方签订的《商铺租赁合同》依法认定无效。二、关于陈海胜应否向方良贵返还涉案商铺的问题。因涉案租赁合同已确认无效，而陈海胜在本案第一次开庭庭审时（2019年8月8日）已明确表示同意并随时返还房屋给方良贵，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，现方良贵主张陈海胜返还涉案商铺合法有理，故予以支持。三、关于陈海胜应否向方良贵支付涉案商铺占有使用费的问题。方良贵、陈海胜签订涉案租赁合同后，方良贵已依约将出租的房屋交付给陈海胜占有使用，陈海胜已依约支付租金至2018年9月13日，后因2018年8月下旬商铺地面下陷、墙体破裂而无法正常使用，陈海胜以此为由自2018年9月13日起拒付租金。陈海胜在本案第一次开庭庭审时（2019年8月8日）已明确表示同意并随时返还房屋给方良贵，而方良贵也表示同意接收房屋但至今未积极接收，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关规定和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理”的规定，结合双方合同的租金约定及涉案房屋损坏的实际情况，从2018年9月13日起至2019年7月13日止的房屋占有使用费计得133988元，而方良贵只是主张133398.8元，予以准许。故此，一审法院予以支持陈海胜仍应向方良贵支付从2018年9月13日起至2019年7月13日止的房屋占有使用费133398.8元。结合案件需要鉴定等待处理以及房屋已经损坏无法正常使用等实际情况，现方良贵主张陈海胜支付期后的房屋占有使用费及利息理据不足，故一审法院不予支持。四、关于陈海胜应否向方良贵支付违约金100000元的问题。方良贵根据租赁合同约定的违约条款向陈海胜方良贵主张100000元的违约金，但因租赁合同无效，双方约定的违约金条款均为无效，故方良贵以此主张违约金100000元缺乏理据，不予支持。五、关于方良贵应否向陈海胜支付陈海胜的经营损失50000元、装修商铺损失169221.12元的问题。陈海胜主张其租赁涉案商铺停业期间损失50000元，但停业的造成是因为2018年8月下旬商铺地面下陷、墙体破裂而无法正常使用，而陈海胜未能提供任何证据证实是方良贵的行为所致，且未能举证具体损失，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，陈海胜应承担举证不能的不利后果，故陈海胜上述主张一审法院不予支持。陈海胜在庭上称其在租赁期间对租赁房屋进行装饰装修且装饰装修部分不可拆除，方良贵表示不同意继续使用利用。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，方良贵作为涉案房屋的出租人将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给陈海胜，应当对合同无效承担主要责任；而陈海胜作为承租人，对其承租的涉案房产情况未尽到谨慎审查义务，亦应对合同无效承担次要责任。经评估鉴定涉案房屋装修总价款为169221.12元，经释明陈海胜表示不再申请评估鉴定装修残值，结合双方当事人的过错责任及装修工程造价鉴定结果等因素，一审法院酌情支持陈海胜装修商铺损失70000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、确认陈海胜与方良贵于2017年8月13日签订的《商铺租赁合同》无效；二、限陈海胜在判决发生法律效力之日起十日内将涉案位于廉江市返还方良贵；三、限陈海胜在判决发生法律效力之日起十日内向方良贵支付房屋占有使用费133398.8元；四、限方良贵在判决发生法律效力之日起十日内向陈海胜赔偿装修商铺造成的损失70000元；五、驳回方良贵的其他诉讼请求；六、驳回陈海胜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费2400元（方良贵已预交），由陈海胜负担1484元，由方良贵负担916元。反诉受理费2294元（陈海胜已预交），由方良贵负担775元，由陈海胜负担1519元。二审期间，陈海胜向本院提交《深圳增值税普通发票》复印件，用以证明陈海胜支付工程造价鉴定费5000元。方良贵未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于陈海胜提交的证据，方良贵质证认为：对于该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议。经审查，本院认为：陈海胜向本院提交的《深圳增值税普通发票》与本案具有关联性，本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一审法院委托深圳市合创建设工程顾问有限公司对涉案商铺装修工程进行造价鉴定，陈海胜支付了5000元鉴定费。又查明：至本案二审庭审时（2021年3月17日），陈海胜、方良贵尚未办理涉案商铺的交接手续，陈海胜也未搬离涉案商铺；陈海胜、方良贵均确认涉案商铺因地面下陷、墙体破裂而无法正常使用后，涉案商铺已不再营业。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对方良贵及陈海胜上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人方良贵及陈海胜的上诉请求和理由，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于陈海胜应否支付2018年9月13日之后的房屋占用费给方良贵，及应按何标准支付占用费的问题。因涉案房屋租赁合同是无效合同，故陈海胜应支付的房屋占用费，应按陈海胜实际占用涉案商铺的时间计算。即使陈海胜未与方良贵办理涉案商铺的交接手续，陈海胜也可自行搬离涉案商铺，只要陈海胜不再实际占用涉案商铺，陈海胜就无需支付房屋占用费。因此，方良贵是否积极接收涉案商铺，对计算陈海胜应支付的房屋占用费并无影响。根据本案已查明的事实，至本案二审庭审时，陈海胜仍未搬离涉案商铺，故一审判决以陈海胜在一审庭审时已明确表示同意随时返还涉案商铺，而方良贵未积极接收涉案商铺为由，认定陈海胜只需支付涉案商铺的占用费至2019年7月13日之日止，明显不当，本院予以纠正。虽然陈海胜一直占用涉案商铺，但考虑到涉案商铺因地面下陷、墙体破裂而不能正常使用，且陈海胜在2018年9月之后也未实际经营涉案商铺，故一审判决按双方约定的租金标准计算占用费，对陈海胜明显不公平，本院予以纠正。综合考虑双方原约定的租金数额、陈海胜停止经营的原因、廉江市住房和城乡规划建设局于2018年12月5日向方良贵出具《责令停止/改正违反行为通知书》及涉案商铺在2018年9月13日之后一直空置等实际情况，本院酌情判令陈海胜按4000元/月的标准支付从2019年9月13日至返还涉案商铺之日止的占用费给方良贵。方良贵关于陈海胜应按租赁合同约定的租金标准支付占用费至返还涉案商铺之日止的上诉主张，及陈海胜关于其不应支付占用费的上诉主张，本院均不予支持。二、关于方良贵应向陈海胜赔偿多少装修损失的问题。虽然陈海胜与方良贵原签订的合同约定的租期为5年，但因涉案租赁合同为无效合同，而陈海胜作为承租人对其承租的涉案房产情况未尽到谨慎审查义务，对涉案合同无效承担次要责任，故陈海胜请求按5年使用期分摊装修损失、由方良贵赔偿未实际经营的4年装修损失135377元，本案不予支持。综合考虑涉案房屋装修总价款、陈海胜已实际经营涉案商铺1年、陈海胜停止经营涉案商铺的直接原因是房屋地面下陷及墙体破裂而无法正常使用、陈海胜对涉案合同无效亦应承担次要责任等实际情况，一审判决认定方良贵赔偿陈海胜7万元装修损失过低，本院酌情调整为10万元。三、关于押金的问题。因陈海胜并未在本案中反诉请求方良贵返还2万元押金，故根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第三百二十八条“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二原审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判”的规定，对该2万元押金，本案不予处理。陈海胜可与方良贵协商解决，或另行主张权利。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2791号民事判决第一、二项；二、撤销广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2791号民事判决第五、六项；三、变更广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2791号民事判决第三项为：限陈海胜于本判决发生法律效力之日起十日内按4000元/月的标准支付从2018年9月13日起至返还商铺之日止的房屋占有使用费给方良贵；四、变更广东省廉江市人民法院（2019）粤0881民初2791号民事判决第四项为：限方良贵于本判决发生法律效力之日起十日内向陈海胜赔偿装修损失100000元；五、驳回方良贵的其他诉讼请求；六、驳回陈海胜的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2400元（已由方良贵预交），由方良贵负担1600元，陈海胜负担800元；反诉费2294元，由方良贵负担1150元，陈海胜负担1144元；鉴定费5000元（已由陈海胜预交），由方良贵负担2500元，陈海胜负担2500元；二审案件受理费11841.52元（方良贵已预交6509.9元，陈海胜已预交5331.62元），由方良贵负担7059.9元，陈海胜负担4781.62元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月二十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。