广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终435号上诉人（原审被告）：潘科良，男，汉族，1985年9月16日出生，住广东省徐闻县。上诉人（原审被告）：徐闻县一良房地产开发有限公司，住所地：广东省徐闻县徐城街道城东大道南路。法定代表人：陈丰荣，总经理。两上诉人的共同委托诉讼代理人：曹广福，北京德和衡（广州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：何嘉怡，女，汉族，1994年9月13日出生，住徐闻县。被上诉人（原审原告）：钟宏芳，女，汉族，1975年8月7日出生，住广东省雷州市。上诉人潘科良、何嘉怡、徐闻县一良房地产开发有限公司（以下简称一良公司）因与被上诉人钟宏芳房屋买卖合同纠纷一案，不服徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1106号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人潘科良、一良公司的共同委托诉讼代理人曹广福，被上诉人钟宏芳到庭参加诉讼。自2021年4月19日起被批准延长本案审理期限至2021年7月19日。本案现已审理终结。上诉人潘科良、何嘉怡、一良公司上诉请求：1.撤销徐闻县人民法院(2020)粤0825民初1106号民事判决，发回重审或者依法改判；2.一、二审的诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。潘科良是2018年7月3日与钟宏芳签订的协议，协议的第三条载明：甲方义务承诺动工日起365个晴天日内完工，并非是自然日，这个动工日是从2019年1月26日起计算。潘科良没有违约，是按合同约定的内容履行的。另外，在协议的第二条的合作方式：若合作建房人中途退出合作，则视为违约，其原来已付的工地诚意金一概不退还。再之，钟宏芳也没有支付第二期合作的款项，也造成了潘科良很大的经济损失。二、一审判决认定事实证据不足。一审法院单从钟宏芳所提交的相关证据和陈述就确定该案为买卖合同纠纷的性质，并且判决潘科良等给钟宏芳退回十五万元的合作款项，明显是认定事实证据不足，不切合实际。三、一审法院适用法律错误。一审法院认定该案属于房屋买卖合同纠纷是适用法律错误的，因为实际上潘科良与钟宏芳是一种合作建房的关系，一起集资建房，不存在买卖关系，所以潘科良等认为一审法院的判决太偏向钟宏芳的意见。再之，一审法院在庭审过程中要求潘科良提供相关的批文证件，可是潘科良的建房批文在审批的过程中，未能及时提供给法院，不等于潘科良没有该项目建设的条件。钟宏芳辩称：一、一审法院认定事实正确，潘科良等称一审法院认定事实有误，没有任何依据。1.2018年7月3日钟宏芳与潘科良签订协议，根据协议第三点的约定，本应于2018年10月3日动工建设，但潘科良违约至2019年1月才动工建筑，更不用说365个晴天竣工了。2.2019年1月26日，潘科良以该建筑地国土证正在报建过程中，政府批建延迟为由，逼钟宏芳交第一笔10万元工程款。潘科良屡屡违约，理应返还诚意金伍万元及第一笔工程款壹拾万元，一共壹拾伍万元。3.因潘科良一直不续继建房，工地长期停工，2019年9月才建三楼。在潘科良未要求钟宏芳交第二笔工程款前，2019年9月前钟宏芳一直无法联系到潘科良。2019年9月后，潘科良等消失无影踪，办公地点也长期关门无一人。何嘉怡曾于2019年9月前在电话里说转告潘科良与钟宏芳联系，但也没有结果。钟宏芳费尽周折才联系到潘科良当时司机，经其司机从中调解，潘科良承诺该楼房于2019年12月底或将近春节前一定完工交房，并同意第二笔工程款延迟到建好楼房再支付。因此，2019年9月钟宏芳才没有起诉潘科良等，没要求其退回所有款项，但至今楼房只建到6层就不再建了，钟宏芳买的7楼03房就更无希望了。二、一审法院认定事实清楚，证据充分。潘科良等于2018年5月21号之前就宣传销售房子，钟宏芳买的已是第三期，潘科良以销售方式将房子销售给钟宏芳，并按房屋买卖合同方式收款，纯属房屋买卖合同纠纷。钟宏芳向一审法院起诉请求：一、判令潘科良等向钟宏芳返还所有投入人民币150000元；二、判令潘科良等承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2018年7月3日，钟宏芳与潘科良在徐闻一良公司签订了一份《集资建房协议书》。该协议书约定：甲方（承建方）潘科良、乙方（出资方）钟宏芳经友好协商的前提下共同承建楼房，合建楼房坐落在徐闻县，土地使用权证为：粤房字第××号，…乙方选定的楼房为7－03房，房屋面积大约为105平方米，乙方所选楼房单价2511.00元／平方米,……协议签订时，乙方交付土地诚意金50000元；基础开工后三天内交付工程第一期款100000元；第二期款要在第三层楼房框架建好后三天内交付60000元，第六层楼房框架建好后三天内交付50000元，楼房余款和相关配套设施费要在楼房封顶前一次性付清……。合同还对其他方面作了详细约定。协议书签订后，2018年7月3日钟宏芳依约向潘科良交付了定金50000元；2019年1月26日钟宏芳又交付了第一期工程款100000元，该笔款项的收款人为何嘉怡，一良公司在收款单据上加盖了公司的印章。潘科良等称一品良居三期工程有正规的用地、报建等手续，但由于潘科良等迟迟没有向钟宏芳出示正规的用地、报建等手续资料及交付房屋使用，自2019年9月25日起钟宏芳多次向潘科良主张解除合同，并要求潘科良等返还购房款150000元人民币，但潘科良等不肯退还，经多次催讨未果，遂诉至原审法院。另查明，在本案一审诉讼期间，钟宏芳申请财产保全，本院依法查封了潘科良、一良公司、何嘉怡在银行的存款额度160000元。原审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，本案的争议焦点为：一、钟宏芳与潘科良签订的《集资建房协议书》是否有效；二、钟宏芳的诉求是否应予支持。关于钟宏芳与潘科良签订的《集资建房协议书》是否有效的问题。钟宏芳与潘科良2018年7月3日签订了的一份《集资建房协议书》，同日钟宏芳依约向潘科良交付了定金50000元,2019年1月26日钟宏芳又向何嘉怡及一良公司交付了第一期工程款100000元。该约定符合买卖合同性质，涉案《集资建房协议书》属买卖合同。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房产，不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的。……(六)未依法登记领取权属证书的；(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”、第四十五条“商品房预售，应当符合下列条件：(一)已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；(二)持有建设工程规划许可证;……(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”的规定及《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，害国家利益；……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”。本案中，一审庭审时潘科良等称房屋有正规的用地、报建、房屋预售许可等手续，但其没有向法庭提交相关的资料予以佐证。庭审后在规定的期限内仍无法向本院提供有效的用地、报建、房屋预售许可等手续资料，故推定潘科良等没有正规的用地、报建等手续，也没有房屋预售许可手续，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条的规定，该房屋不能进行转让。因此，涉案《集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为无效合同。关于钟宏芳的诉求是否应予支持的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定。虽然涉案《集资建房协议书》系双方真实意思的表示，钟宏芳依约定两次向潘科良等交付了共计150000元购房款，但由于潘科良等没有正规的用地、报建等手续，也没有房屋预售许可手续，导致涉案《集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。所以钟宏芳要求潘科良等返还购房款150000元，理据充分，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第四十五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第六十四条之规定，判决：一、确认钟宏芳与潘科良于2018年7月3日签订的《集资建房协议书》无效；二、潘科良、徐闻县一良房地产开发有限公司、何嘉怡于判决发生法律效力之日起十日内返还钟宏芳已交付的款项150000元。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费3300元、诉讼保全费1320元，由何嘉怡、潘科良、徐闻县一良房地产开发有限公司负担（钟宏芳已垫付）。本院二审期间，钟宏芳向本院提交了一组微信聊天记录和U盘，拟证明上诉人何嘉怡、潘科良一直以老板的身份出现，且售楼小姐也是跟钟宏芳介绍何嘉怡是老板娘。何嘉怡也是以老板娘身份与钟宏芳商议，转账的户名都是何嘉怡，所以钟宏芳就认为何嘉怡、潘科良是老板。经庭审质证，上诉人对该组证据的质证意见为：这些证据均是一审后出现的，不属于新证据，不予质证。且该微信聊天记录并未能证明聊天主体是一良公司经合法工商登记注册所确定的股东及法定代表人。本院认证认为，该组证据符合真实性、合法性、关联性，可以作为认定本案事实的依据，本院予以确认。案经本院二审审理查明，一审查明事实清楚，证据充分，本院予以确认。本院认为：本案属于房屋买卖合同纠纷。综合各方当事人的诉、辩意见，本案二审的争议焦点是：一、涉案《集资建房协议书》是否应当认定为房屋买卖合同及其效力的认定问题；二、涉案合同被确认无效后的责任承担问题。关于焦点一。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十五条的规定：“合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同”的规定，钟宏芳作为提供资金的当事人，涉案《集资建房协议书》并未要求其承担经营风险，故涉案《集资建房协议书》应当认定为房屋买卖合同。又因商品房具有其特定的法律含义，是指房地产企业开发的面向全社会不特定广大消费者销售的房屋，其交易行为社会化、公开化。本案中没有证据证明出卖人以公开的方式面向不确定的社会公众进行销售，故涉案房屋不属于商品房之列。故，涉案《集资建房协议书》应当认定为一般的房屋买卖合同，而非商品房买卖合同。本案中，潘科良建房并向钟宏芳出售房屋，未依法履行报建、规划等一系列手续，违反了法律法规的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《集资建房协议书》应认定为无效合同。关于焦点二。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产,应当予以返还；不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的,应当各自承担相应的责任”的规定，钟宏芳依该协议的约定分两次向潘科良等交付了共计150000元购房款，但由于潘科良等没有正规的用地、报建等手续，导致涉案《集资建房协议书》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效，潘科良存在过错。根据合同相对性原则,潘科良对钟宏芳负有返还购房款及赔偿损失的义务。所以钟宏芳要求潘科良等返还购房款150000元，理据充分，应予支持。因一良公司不是涉案协议的当事人，本案证据也不足以证明潘科良签订涉案协议是履行职务的行为或存在《中华人民共和国公司法》第二十条第三款“公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益的，应当对公司债务承担连带责任”的行为，一审判决一良公司对此债务承担连带责任缺乏依据，本院不予支持。另外，何嘉怡既不是涉案协议的当事人，又不是公司股东，一审判决由其承担连带责任亦无道理，应予纠正。综上所述，潘科良、何嘉怡、一良公司的上诉请求部分成立，本院予以支持；一审判决部分处理不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：一、维持徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1106号民事判决第一项；二、变更徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1106号民事判决第二项为“限潘科良于本判决发生法律效力之日起十日内向钟宏芳返还其已交付的款项150000元”；三、驳回钟宏芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费3300元、诉讼保全费1320元，案件二审受理费3300元，均由潘科良负担（钟宏芳已垫付）。本判决为终审判决。审 判 长 麦江梅审 判 员 林 竹审 判 员 陈小红二〇二一年四月二十五日法官助理 唐伟强书 记 员 梁罗芬附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。