北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初19031号原告：北京荷华明城实业有限公司，住所地：北京市东城区建国门南大街7号，统一社会信用代码：911100006000272909。法定代表人：王国泉，经理。委托诉讼代理人：任晶，女，1982年1月21日出生，该公司职员，住辽宁省鞍山市。被告：北斗网博科技有限公司，住所地：北京市东城区朝阳门南小街18号楼24-25，统一社会信用代码：91110101059223583C。法定代表人：常海波，经理。委托诉讼代理人：张森林（兼被告中辰企业管理有限公司的委托诉讼代理人），北京市兆亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨冬梅（兼被告中辰企业管理有限公司的委托诉讼代理人），北京市兆亿律师事务所实习律师。被告：中辰企业管理有限公司，住所地：北京市东城区建国门南大街7号万豪酒店D座1708室，统一社会信用代码：91110101MA01893D18。法定代表人：李晓燕，经理。被告：金博卫星科技有限公司，住所地：北京市朝阳区高碑店乡高碑店村民俗文化街1376号华膳园文化传媒产业园10号楼四层417室，统一社会信用代码：91110101MA01893N3P。被告：中宇华星实业发展有限公司，住所地：北京市朝阳区博大路3号院1号楼5层503，统一社会信用代码：91110106MA0053QWXQ。法定代表人：张秀婵。被告：中洲天成投资有限责任公司，住所地：北京市朝阳区惠新东街甲2号楼-3至25层101内21层2101号，统一社会信用代码：911101050828017753。法定代表人：马云松。被告：中国华宇经济发展有限公司，住所地：北京市昌平区昌平镇鼓楼西街12号楼3层38，统一社会信用代码：911100001000079479。法定代表人：李军。被告：中国核工业集团有限公司，住所地：北京市西城区三里河南三巷1号，统一社会信用代码：91110000100009563N。法定代表人：余剑峰，董事长。委托诉讼代理人：李文奇，国浩律师（北京）事务所律师。委托诉讼代理人：马辰哲，国浩律师（北京）事务所律师。原告北京荷华明城实业有限公司诉被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司、金博卫星科技有限公司、中宇华星实业发展有限公司、中洲天成投资有限责任公司、中国华宇经济发展有限公司、中国核工业集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月3日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告北京荷华明城实业有限公司的委托诉讼代理人任晶，被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司的委托诉讼代理人张森林、杨冬梅，被告中国核工业集团有限公司的委托诉讼代理人李文奇、马辰哲到庭参加了诉讼。被告金博卫星科技有限公司、中宇华星实业发展有限公司、中洲天成投资有限责任公司、中国华宇经济发展有限公司经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告北京荷华明城实业有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告一、被告二、被告三的租赁合同于2020年9月3日解除；2、判令被告一、被告二、被告三以连带责任形式共同向原告支付欠付租金2917624.16元（2019年9月1日至2020年9月21日期间拖欠的数额）；支付逾期付款的违约金3984106.93元；3、判令被告一、被告二、被告三以连带责任形式共同向原告支付欠付物业费428435.84元（2019年9月1日至2020年9月21日期间拖欠的数额）；支付逾期付款的违约金559619.36元；4、判令被告四对上述款项承担连带责任；5、判令被告五、被告六、被告七对上述款项承担连带责任；6、诉讼费由被告负担。事实和理由：2017年8月9日原告与被告一签订《北京万豪中心办公楼租赁合同》，约定被告一承租原告位于北京市东城区×××房屋，租赁期限为2017年8月17日至2020年8月16日。2017年10月24日原告与被告一、被告二签订《三方转让协议》，将租赁合同中D座17层1708单元房屋分租给被告二，被告一作为被告二的保证人对被告二的履约行为向原告承担连带责任。2017年10月25日原告与被告一、被告三签订《三方转让协议》，将租赁合同中×××房屋分租给被告三，被告一作为被告三的保证人对被告三的履约行为向原告承担连带责任。2019年6月4日原告与被告一、被告二、被告三签订《写字楼租赁合同之补充合同》，三被告共同承诺对彼此履约行为承担连带保证责任。上述三被告自2019年9月起开始出现欠租行为，原告多次表示欲解除合同，但三被告表示继续履行合同，并承诺于2019年11月交付30万元、2020年5月交付100万元费用支付部分欠款，但直到租期届满，三被告仍未履行，仍继续占用承租单元。2020年3月27日被告四承诺对被告一、被告二、被告三的金钱支付义务、违约责任、损失赔偿责任、实现债权的费用承担连带保证责任。被告七对被告六、被告六对被告五、被告五对被告四均为一个法人股东向下100%投资设立的一人有限责任公司，根据《公司法》第六十三条“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任”，故上述被告也应对被告一、被告二、被告三的债务承担连带责任。被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司辩称：被告认可双方之间的租赁合同关系，认为合同已到期终止。被告曾向原告交纳租金及物业费押金共计1110792元，房屋装修押金2万元，共计1130792元，原告并未退还。被告自2019年9月1日开始拖欠租金，但在此后曾陆续给付过原告租金共计176万元，根据每月租金及物业费370264元计算，2020年1月31日前的租金被告已基本付清。2020年3月28日开始原告私自将租赁房屋上锁，导致被告无法实际使用房屋，仅在2020年5月26日至6月11日期间开门17天。原告在合同届满时，禁止被告将租赁房屋中的贵重物品带走，其无权扣留被告物品，应予返还。被告虽存在延迟支付租金的违约情况，但原告私自将租赁房屋上锁的行为构成严重违约，其违约给被告造成的损失远大于被告违约的情形，因此被告不应向原告支付违约金或滞纳金，原告应在扣除拖欠租金后将剩余押金退还被告。另根据疫情政策，原告应减免被告疫情期间的部分房屋租金。合同约定的违约金标准过高，要求依法予以调整。被告金博卫星科技有限公司、中宇华星实业发展有限公司、中洲天成投资有限责任公司、中国华宇经济发展有限公司未进行答辩。被告中国核工业集团有限公司辩称：被告七与被告六均为独立法人，且被告七并非被告六的出资人，双方在财产、人员、业务上也彼此独立，并不存在法人人格混同的情形。同时，被告六为全民所有制企业而不是公司，也不是被告七投资设立的，不应适用《公司法》第六十三条的规定。原告所称的租金、物业费、违约金均与被告七没有任何关系，原告无权向被告七主张任何责任。另根据被告四出具的保函的内容，其表示原被告间拟签订合同、合同名称表述为《办公楼租赁合同》、且对合同性质还曾表述为承包合同，没有证据证明上述保函是依据法定程序形成，且无法证明是为本案涉及的租赁合同所进行的保证。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月9日原告与被告一签订《北京万豪中心办公楼租赁合同》，约定被告一承租原告位于北京市东城区×××房屋（建筑面积为1194.4平方米），租赁期限为2017年8月17日至2020年8月16日。租金为每月每平方米建筑面积为282元，月租金总计为336820.8元（不含物业管理费）。租金按照自然月支付，在每个自然月的20日前支付下个自然月的租金，原告在全额收到租金后3个工作日内，须出具正式发票。如被告一逾期支付的，应自逾期之日起按未付款项的千分之五／日承担违约金，直至欠款付清为止。原告给予免租期30天（2019年7月17日至2019年8月16日），若被告一违反合同约定（包括因其原因导致合同提前解除），原告有权向其索取实际享受的免租期内所免去的所有租金。物业管理费按照租用面积每平方米每月28元计算，即每月物业管理费为33443.2元。物业管理费按照自然月支付，在每个自然月的20日前支付下个自然月的物业管理费，原告在收到物业管理费后3个工作日内，须出具正式发票。如被告一逾期支付的，应自逾期之日起按未付款项的千分之五／日承担违约金，直至欠款付清为止。保证金为房屋3个月租金及物业管理费之和，即1110792元。如被告一违反合同规定，原告有权以保证金抵付被告一应付款项或违约金或作为原告因此遭受损失之赔偿。合同约定被告一逾期不支付租金、物业管理费或其他合同约定的应付款项累计超过20天的，原告可通知被告一解除合同，违反合同的一方应向另一方按保证金之同等金额支付违约金。如被告一未按合同约定足额按期支付租金、物业管理费等合同约定的相关费用，原告有权在提前通知的情况下，切断房屋内的供水、供电或封门，并无需就此承担任何违约责任，由此造成的一切损失，由被告一自行承担。租赁期满，原告有权收回房屋，被告一应如期返还。被告一需继续承租房屋的，则应于租赁期满前6个月，向原告提出续租书面要求，经原告同意后重新签订租赁合同。同日原告与被告一签署《房屋接收确认单》。后原告与被告一签订《写字楼租赁合同之补充协议》，表明原告同意给予被告一31天装修期（2017年8月17日-2017年9月16日）；被告一须在合同签订之日起3日内支付2017年9月17日至2017年12月31日租金1167645.44元、物业管理费149954.99元，后续租金及物业管理费均按照季度支付，均须在每个季度的最后一个月的20日前支付下个季度租金及物业管理费，逾期支付的违约责任与租赁合同一致。2017年10月24日原告与被告一、被告二签订《三方转让协议》，约定自2017年10月25日起将上述租赁合同中×××房屋（建筑面积为256.66平方米）的全部权利义务转让给被告二作为商务办公使用。保证金238693.8元转为被告二名下，被告一不再要求原告退回。该日期之前的租金及其他费用由被告一承担，该日期（含本日）之后应付款项均由被告二承担。被告一同意对于被告二应支付的租金、滞纳金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，若在规定时间内被告二仍未付清其应付款项的，被告一同意按照原告的要求向原告付清被告二之应付而未付款项。保证期限从协议生效之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年。该协议作为《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。2017年10月25日原告与被告一、被告三签订《三方转让协议》，约定自2017年10月25日起将租赁合同中×××房屋（建筑面积为409.53平方米）的全部权利义务转让给被告三作为商务办公使用。保证金380862.9元转为被告三名下，被告一不再要求原告退回。该日期之前的租金及其他费用由被告一承担，该日期（含本日）之后应付款项均由被告三承担。被告一同意对于被告三应支付的租金、滞纳金、其他费用、违约赔偿和实现债权的费用承担连带保证责任，若在规定时间内被告三仍未付清其应付款项的，被告一同意按照原告的要求向原告付清被告三之应付而未付款项。保证期限从协议生效之日起至《租赁合同》履行完毕后的一年。该协议作为《租赁合同》不可分割的一部分，与《租赁合同》具有同等法律效力。2019年6月4日原告与被告一、被告二、被告三签订《写字楼租赁合同之补充合同》，约定保证金变更为4个月的租金及物业费之和，即1481056元，差额370264元由被告一于2019年6月20日前一次性支付给原告，如逾期支付本补充合同自动失效，所有条款仍按主合同约定履行。合同中还对租金、物业费给付方式变更为自2019年7月1日起均按月支付，数额及付款时间同租赁合同。因被告二、被告三系被告一的关联公司，且被告二、被告三承租单元为主合同中被告一承租单元的分租部分，被告二、被告三承诺，补充合同中约定的被告一应交纳的保证金、租金、物业费对被告二、被告三仍然有效，被告二、被告三同意做被告一的连带责任保证人，若被告一未能全部或部分履约视为违约，则由被告二、被告三在被告一违约之日起5个工作日内向原告履约，被告二、被告三仍未能履约的，视为被告一、被告二、被告三共同违约，届时均按照主合同约定向原告承担违约责任。原告及被告方均认可该合同约定的租金及物业费的保证金差额未实际补交。2017年8月29日被告一交纳了物业押金100329.6元、装修期保证金2万元（被告二代付），2017年8月30日被告一交纳了租金押金1010462.4元。原告表示房屋由被告一、被告二、被告三使用，租金混交，被告表示三被告前期独立支付，后期混交。双方均认可被告方自2019年9月1日起开始出现欠租行为，后被告方曾向原告交付房租共计176万元，分别是2019年9月26日被告二向原告交付房租40万元、2019年11月4日被告二向原告交付房租30万元、2019年11月29日被告二向原告交付房租1万元、2019年12月27日被告二向原告交付房租5万元、2020年5月22日中辰物联网有限公司向原告交付房租100万元。被告一、被告二、被告三曾向原告发送《承诺书》（未注明发函时间），表示因企业混改和账户设立等原因，导致租金出现延期支付问题，自6月21日起欠付7-9月租金673641.6元及物业费93143.12元，截止2019年10月12日止，依据合同约定租金违约金共计639302.74元、物业费违约金101000.98元。三被告承诺在2019年10月18日之前支付上述费用，如逾期未支付，承诺按照合同约定承担相应违约责任。被告方拖欠租金等费用后，原告曾多次采取过锁门措施。原告表示之前锁门一般为两三天，2020年9月3日向被告发送函件后锁门至9月21日被告搬离；被告表示自2020年3月28日原告锁门至被告搬离，期间仅有2020年5月26日至6月11日开门17天。原告提交了加盖被告四公章的《保证函》，表示：鉴于原告拟与我司关联方被告一、被告二、被告三就位于北京市东城区×××电梯楼层17层实际自然楼层14层（总建筑面积为1194.4平方米）签订《办公楼租赁合同》，确保承包合同顺利履行，我司现自愿承诺和保证如下：我司对承租人依据租赁合同应对原告承担的金钱支付义务及违约、损失赔偿责任、实现债权的费用，向原告承担不可撤销的连带责任保证。保证期间自原告与承租人租赁合同签署之日起计，直至承包合同期限届满之日或合同提前终止之日两年，在保证期间，原告有权随时要求我司承担上述保证责任。该《保证函》落款时间为2020年3月27日。同日被告二、被告四向原告的京豪酒店管理分公司出具《承诺书》，表示我们现六家企业正在参与央企混改的过程中，对任何一个公司的审计及尽调程序极为复杂繁琐……我们在等待中核产业发展有限公司营业执照和新公司账号批准的过程中，遇到财务报停、不能正常办公等诸多困难……经全体股东协商，我们争取在本月（2020年3月27日）前交付剩余租金的一般（一半）费用，在本月（2020年3月31日）前交付剩余全部费用。2020年9月9日原告向被告一发送《告知函》，表示因被告一自2019年9月起持续拖欠房租及物业费及逾期付款违约金，至8月31日拖欠租金1787462.64元、物业费177478.56元，且易产生数额较大的滞纳金……现双方合同已经解除，为避免我司损失的持续扩大，我司要求贵司立即对所拖欠款项进行支付并对房屋进行腾空，如收到函件的5日内，贵司仍旧拒绝支付欠款且不腾退，我司将依据合同约定“按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或者以任何其他方式处分”该房屋内未腾空的物品以便进行自力救济。2020年9月21日原告与被告一、被告二签订《腾退协议》，约定三方友好协商达成协议：1、被告一、被告二对租赁房屋进行了装修，被告一、被告二同意将房屋的固定装修及留存的办公家具、设备、设施由原告自行支配、处置，用于抵扣装修复原费；2、被告一、被告二在房屋内存放的公司账册、合同可由被告一于2020年9月25日前搬离该房屋。被告一、被告二逾期搬离的，视为遗弃物，原告有权自行处置……3、被告二应于10月15日前办理原承租单元的工商登记注销、迁出手续，以配合原告另行招商。原告及被告方认可被告方于该日搬离承租房屋。另根据工商信息显示：被告中宇华星实业发展有限公司（法人独资）股东为中洲天成投资有限责任公司（法人独资），中洲天成投资有限责任公司的股东为中国华宇经济发展有限公司（全民所有制），中国华宇经济发展有限公司的主管部门是中国核工业集团有限公司（国有独资）。1988年3月23日经国家体委批准中国华宇经济发展有限公司挂靠国家体委体育服务公司，该公司自筹资金、自负盈亏、独立核算。1988年4月29日经批准该公司由中国体育服务公司代管。1989年《中兴会计事务所验资报告书》显示该公司出资人并非中核集团。1991年4月13日该公司划归核工业总公司管理，委托核工业科技开发咨询中心为归口联系单位。1998年8月11日该公司出具的经营情况说明中也显示该公司系自筹资金，历年年检报告书上均注明资金自筹，虽隶属核工业总公司，但核总并未给该公司投入任何资金。2018年2月6日中国核工业集团有限公司发表声明，表明该公司不是其出资设立的公司或企业，该公司设立的各种冠以“中核”字号和号称中核下属公司的企业和机构，均未经过其批准，该公司及其子公司各类行为均不能代表中核集团及其所属成员单位，因此中核集团及其所属成员单位不承担一切法律后果。本院认为：根据我国民事诉讼法的相关规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利。本案被告三、被告四、被告五、被告六经本院合法传唤，未申明正当理由未到庭应诉，应视为其放弃了答辩和质证的权利。原告与被告一、被告二、被告三签订的《北京万豪中心办公楼租赁合同》、《写字楼租赁合同之补充协议》、《三方转让协议》、《写字楼租赁合同之补充合同》等文件材料均系各方真实意思表示，不违反相关法律规定，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中所涉及合同租赁期间已届满，承租方并未按合同约定的续租条件表示需要续租，亦未再实际使用房屋，故合同已到期终止，原告要求确认租赁合同于2020年9月3日解除的诉讼请求，本院不予支持。被告一、被告二、被告三拖欠租金及物业管理费，依据合同约定应向原告给付拖欠的相应费用。鉴于上述三被告在合同履行过程中均使用房屋且混交租金，并互相承诺负连带责任，故本案中三被告应一并向原告针对拖欠租金及违约责任进行承担，三被告可另行在其内部清算具体数额及责任分配。针对租金及物业管理费的具体数额，本院将根据合同约定、双方履行状况及疫情因素等依法进行确定。合同到期后，原告有权收回房屋，其所主张的2020年8月17日至2020年9月21日期间的房屋占用费及物业管理费系其自行扩大的损失，本院不予支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。违约金的本质系为弥补守约方因违约方的违约行为给其造成的损失，涉诉合同中对迟延交付租金行为约定了逾期付款违约金及解除合同违约金，其约定标准确实过高，且三被告依法要求进行调整，本院将根据双方合同履行情况、原告实际损失状况并兼顾公平原则依法进行酌定。根据合同约定及被告一、被告二的抗辩意见，被告方交纳的租金、物业管理费等保证金可用于被告方应给付款项及违约金的折抵。原告虽提交了加盖被告四公章的《保证函》，但未提交证据证实该函件形成的程序符合法律规定，且该函件中显示的内容与涉诉租赁合同的签订及履行情况存在多处不符之处，从其内容无法认定被告四明确表示对涉诉租赁合同对应的债务承担连带责任保证，故原告主张被告四承担连带责任的诉讼请求，本院不予支持。鉴于原告基于被告四承担连带责任的基础上要求被告五、被告六、被告七依据公司法的相应规定承担连带责任，故本院亦不予支持。另被告六的工商登记性质为全民所有制，被告七系其管理部门，不应适用公司法的相关规定，且根据被告七提供的证据可认定，被告七并非被告六的实际出资人，没有证据证明被告七与被告六存在财产、人员、业务等混同情形，被告七与涉诉合同所涉及的债务没有任何关联，不存在滥用法人独立地位和出资人有限责任损害债权人利益的事实和行为，因此从这个角度看也不应由被告七承担责任。另被告一、被告二提及的物品返还问题应另行解决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、本判决生效之日起七日内被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司、金博卫星科技有限公司连带给付原告北京荷华明城实业有限公司租金1189898.29元；二、本判决生效之日起七日内被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司、金博卫星科技有限公司连带给付原告北京荷华明城实业有限公司物业管理费292897.71元；三、本判决生效之日起七日内被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司、金博卫星科技有限公司连带给付原告北京荷华明城实业有限公司租金逾期违约金673641.6元，并以1189898.29元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍标准计算给付自2020年8月17日起至实际付清之日止的违约金；四、物业管理费逾期违约金66886.4元，并以292897.71为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率两倍标准计算给付自2020年8月17日起至实际付清之日止的违约金；五、驳回原告北京荷华明城实业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费33514元，由原告北京荷华明城实业有限公司负担16757元（已交纳），被告北斗网博科技有限公司、中辰企业管理有限公司、金博卫星科技有限公司负担16757元（本判决生效之日起七日内交纳）。公告费560元，由被告金博卫星科技有限公司、中宇华星实业发展有限公司、中洲天成投资有限责任公司、中国华宇经济发展有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐静二〇二一年四月三十日法官助理 刘娅书 记 员 田甜