湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初2420号原告：罗谭博，女，1983年11月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：李云涛，男，1983年7月28日出生，汉族，住湖南省安化县。原告罗谭博诉被告李云涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告罗谭博到庭参加了诉讼，被告李云涛经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，本院依法对其进行缺席审理。本案现已审理终结。原告罗谭博向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付拖欠场地租赁费15836元；2、判令被告向原告支付协议违约金48000元；3、判令被告向原告支付合同上规定的押金20000元；4、判令被告偿还因承租权未及时变更使业主产生的相关债务（年度租金的20%)；5、被告承担本案诉讼费。事实和理由：1、2015年5月，原告承租枫林一路423号综合办公楼五楼（760平方米）作为教育培训经营场所，与西湖渔场管理委员会签订租赁合同，并缴纳押金20000元。2、由于原告个人声带息肉肿瘤病因，不能继续经营培训场所，于2017年3月14日向西湖渔场管理委员会物业办递交了转让报告，并与被告达成转让协议，将原告承租的上述培训经营场所转让给被告经营，至此被告开始履行租赁合同，其直接缴纳租赁费给西湖渔场管理委员会。3、被告在签订协议后并未履行义务，未配合原告和业主办理租赁变更事宜，也未缴纳押金给业主方，场地使用期间，屡次不按时缴纳房租给业主。租赁合同到期前一个月，在没有结清租赁费的情况下，擅自搬离租赁场所，拒付最后一个月的租赁费15836元，致使原告在合同到期的情况下仍无法拿回租赁押金20000元。4、原告多次联系被告及其合伙人，其以各种理由推脱，不愿意交纳租赁费。转让签订合同件，付款协议，见附件。被告在长沙有几套房产和奥迪车辆，不存在资金周转问题，综上，原告请求法院对被告严加惩罚执行，判决被告承担原告相应的损失。根据转让协议第五、六条关于违约的约定，被告没有及时做变更，没有及时支付转让费，构成违约，故应当向原告支付违约金。原告是与被告签订的《转让协议》，所以要求被告承担责任。被告李云涛经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，于庭后到本院接受询问，辩称，虽然当时是其与原告签订的合同，但其已在2019年1月1日退出经营，后续工作都是其合伙人刘源负责。经审理查明，2015年4月1日，岳麓区西湖渔场管理委员会（甲方、出租方）与罗谭博（乙方、承租方）签订《房产租赁合同》一份，其中约定：第一条房屋基本情况房屋坐落于湖南省长沙市岳麓区××路××号综合办公楼五楼出租给乙方使用。承租方承租的房屋结构为钢混，建筑面积约为760平方米。第二条房屋权属状况1、甲方对该房屋享有所有权。2、甲方对该房屋享有转租权，房屋所有权人允许甲方转租……第三条租赁用途乙方租赁房屋的用途为培训学校，并保证该房屋按照法律、法规及行政管理的要求，能够用作该用途。第四条租赁期限1、本合同所约定的租赁期限为5个租赁年度，甲方同意乙方对房产进行营业前装修，但此期间发生的乙方施工产生的水费，电费，垃圾清运费由乙方承担，在装修期间乙方自行负责装修材料的保管。本款所称的“租赁年度”指自记租之日起，向后推算，满十二个月为一个租赁年度。2、合同期满，在同等条件下乙方具有优先续租权，双方应于期满前30天协商。第五条租赁费用及支付方式1、甲、乙双方约定乙方应向甲方支付租赁费用数额如下：第一年至第二年度：月租金13680元，年租金164160元；第三年度：月租金14364元，年租金172368元；第四年度：月租金15082元，年租金180984元；第五年度：月租金15836元，年租金190032元。2、租赁费用支付方式：乙方从起租日按以下方式缴付费用，租赁费用为按季度支付。按先交钱后使用的原则，在正式签订合同时乙方必须缴纳第一个季度的租金。以后的租金在每季度的前十天支付。（签订合同三天内未缴费，该合同作废）甲方应书面指定可供乙方支付租赁费用及其他费用的账户，租赁期内若出现该账户变更或不可用等情形，甲方应及时书面通知乙方，否则，由此造成的一切后果由甲方承担。甲方账户：长沙市岳麓区西湖渔场管理委员会……开户名：长沙市岳麓区西湖渔场管理委员会……3、双方签订合同当天，乙方支付贰万元作为房屋租赁合同履约金。合同期满，如双方不再续约，在乙方结清应交费用后，甲方应在三个工作日内无息退还给乙方……第九条合同的解除……4、乙方有下列情形之一，甲方有权单方解除合同，收回该房屋：（1）不支付或者不按照约定支付租赁费用、水电费达15天以上且经甲方书面催告后10日内仍未支付……第十条违约责任1、在甲方并未违约的前提下，乙方未按本合同约定支付租赁费用及水电费，逾期半个月以上按银行贷款利息赔偿甲方。逾期一个月合同自行解除，同时乙方应赔偿甲方年度租金的20％作为违约金……该合同尾部甲方栏加盖了长沙市岳麓区西湖街道办事处的公章，乙方由罗谭博签名。2017年3月14日，原告罗谭博（转让方、甲方）与被告李云涛（受让方、乙方）签订《转让协议》一份，约定：就甲方对枫林一路423号综合楼五楼公司依法承租的办公场地（包括固定资产、资源等）做出资产评估，转让给乙方经营使用，并协助乙方与原出租方订立租用合同，做好交接工作。就相关转让事宜达成如下协议：一、转租房屋情况：甲方将依法承租的房屋（座落于长沙市岳麓区××路××号综合楼**）全部面积即该房屋的建筑面积760平方米转租给乙方；二、承租权变更及事宜：甲方与出租方签订的场地转让合同（如租赁期限和租金等）在甲方收到乙方转让金后变更为乙方与出租方的合同，在变更前，乙方按照甲方原始租赁合同上规定需交纳押金和房租由甲方代向出租方完成，并享受同等的权利和义务。三、附属设施的归属:甲方现有的装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用和所有。租赁期满后，不动产归房主所有，动产无偿归乙方（动产与不动产划分按租赁合同执行）。四、相关证照的办理和债权、债务的承担:协议签订前甲方向外承担债务或担保贷款需由甲方承担，协议签订后乙方应更改注册自己的学校和相关证件，并由此产生的债权、债务由乙方承担。五、转让补偿金:转让总价款是人民币160000元。乙方在本协议签订当日付给甲方3万元整。余款130000元在2017年7月31日前由乙方付给甲方。六、违约约定:甲、乙双方均应遵守本协议规定，履行各自的义务。任何一方非法定原因中止合同，各方协商一致后签订合同中止协议，规定中止合同的期限和中止合同造成损失赔偿。若乙方超过规定时间3日仍没付清其应付款项，则视为违约。乙方需将其所取得的财产退还甲方，并承担全部手续的办理费用。乙方已支付款项在扣除因违约而给甲方造成的经济损失以及本合同交易资产总额30%的违约金等费用后，由甲方退还乙方，不足部分由乙方承担，甲方保留继续追索的权利。甲乙双方如属非不可抗力因素所致由违约方承担责任并按合同转让价格的30%向对方支付违约金，违约金不足补偿对方损失的由违约方继续偿付……该《转让协议》签订后，由李云涛直接向岳麓区西湖渔场管理委员会交纳租金，但此后一直未按照《转让协议》的约定变更为由李云涛与西湖渔场管理委员会重新签订租赁合同。查，上述《转让协议》签订后，因李云涛未按约定支付160000元转让费，罗谭博曾于2019年6月19日以李云涛为被告向本院提起诉讼，要求李云涛支付转让经营场地的转让金47000元及违约补偿金48000元。据罗谭博陈述，在该案审理过程中，因双方私下达成了协商意见，并签订了付款协议，后罗谭博自愿撤诉。因双方协商一致，故罗谭博未向李云涛主张支付违约金。后又经罗谭博多次追讨，李云涛于2020年8月30日支付完毕所有转让费。另查，2015年4月20日，罗谭博向长沙市岳麓区西湖渔场管理委员会交纳了押金20000元。2021年2月8日，该20000元中的15836元用于抵扣了案涉房屋的租金，余款4164元已经退还给罗谭博。同日，长沙市岳麓区西湖渔场管理委员会向罗谭博开具《收款收据》一份，确认收到西湖渔场综合楼五楼房租（至2020年3月31日止）15836元。上述事实，有当事人陈述，及原告提交并经被告质证的《房产租赁合同》、《转让协议》、收款收据、微信聊天记录等证据及（2019）湘0104民初8265号民事裁定书佐证。本院认为，案涉《房产租赁合同》及《转让协议》均是合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合同依法成立并生效，对各方均具有约束力。一、关于场地租赁费的支付问题。本案中，根据原、被告双方签订的《转让协议》，在合同主体变更前，由李云涛按照罗谭博原始租赁合同上规定需缴纳租金和房租由罗谭博代为向出租方完成，并享受同等的权利和义务，现因李云涛、罗谭博并未与岳麓区西湖渔场管理委员会签订租赁合同主体变更的相关协议，而罗谭博亦代李云涛交纳了至2020年3月31日止的租金15836元，现罗谭博向李云涛追讨该款项，于法有据，本院予以支持。二、关于原告主张的协议违约金支付问题。因被告李云涛逾期支付《转让协议》中约定的转让款16万元，罗谭博曾向本院起诉追讨该款项及相应的违约金，因经双方协商一致并达成付款协议后，其自愿撤诉，被告已于2020年8月30日向原告支付完毕所有转让费，且原告自认因双方已经协商一致，故未要求被告支付违约金。在双方已经达成协议并支付完毕款项的情形下，罗谭博又在本案中主张逾期付款违约金，其行为明显不当，但考虑李云涛拖欠租金的时间确实较长，且即便在双方达成协议，罗谭博撤诉之后，又经其多次追讨李云涛才交齐款项，亦有违诚信，故本院参照双方在合同中的约定，并结合案涉合同的实际履行情况，依据公平及诚实信用原则酌情确定李云涛应向罗谭博支付违约金10000元，对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。三、关于押金的支付问题。根据已查明事实，罗谭博向西湖渔场管理委员会交纳的20000元押金中的15836元已经抵扣租金，余款4164元已经退还给罗谭博，而已抵扣的15836元租金在本案中已经予以支持，现罗谭博仍要求李云涛退还押金20000元，无事实和法律依据，本院不予支持。四、关于原告主张的因承租权未及时变更使业主产生的相关债务的诉求，于法无据，本院不予支持。另外，关于李云涛提出的其已退出经营，后续工作都是其合伙人刘源负责的相关辩称意见，本院认为，因案涉《转让协议》系李云涛与罗谭博签订，且李云涛并未向本院提交证据证实其确实已经退出经营，依据合同相对性原则，本案中仍应由李云涛承担相应责任。至于刘源是否需承担责任，系李云涛与刘源之间的内部问题，李云涛可依据双方的约定另行主张权益。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告李云涛于本判决生效之日起五日内向原告罗谭博支付租金15836元；二、限被告李云涛于本判决生效之日起五日内向原告罗谭博支付违约金10000元；三、驳回原告罗谭博的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取948元，由被告李云涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月十六日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。