广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初8338号原告：何利花，女，1974年3月19日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原告：陈**辉，男，1967年11月4日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。两原告共同委托诉讼代理人：胡耀，广东广和律师事务所律师，执业证号码14403201710208247。被告：深圳市京基房地产股份有限公司，住所地深圳市罗湖区深南东路5016号京基一百大厦A座7201，统一社会信用代码914403001923033209。法定代表人：陈华。委托诉讼代理人：梁任愚，公司员工。原告何利花、陈**辉与被告深圳市京基房地产股份有限公司民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，由审判员刘颖独任审理，公开开庭进行了审理。原告何利花、陈**辉及其委托诉讼代理人胡耀、被告深圳市京基房地产股份有限公司委托诉讼代理人梁任愚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何利花、陈**辉向本院提出诉讼请求：1.被告向两原告支付过渡期租金暂定217000元（实际按7000元/月支付至被告交楼之日止）；2.被告向两原告支付逾期付款违约金暂计56637元（实际支付至被告交楼之日止）；3.被告承担律师费15000元；4.请求判令被告承担本案诉讼费、保全费。事实和理由：2018年3月17日，原被告签订《深圳市罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》，载明被告按每月70元／平方米，共计100平方米即7000元／月向原告支付过渡期租金，首期过渡期租金应在2018年6月30日前支付。协议签订后，原告便将房屋交付给被告，房屋早已被被告拆除。根据协议约定，被告应于2018年3月17日始向原告支付过渡期租金，暂定截止2020年11月16日，总计应向原告支付过渡期租金217000元（实际按7000元／月支付至被告交楼之日止）。但截止今日，被告仍未支付任何一笔过渡期租金。另，根据协议第12.1.1条，被告应按本协议的约定按时向原告支付相应的补偿款、奖励金。被告无正当理由逾期支付上述款项的，每逾期一日，按逾期未付款金额的万分之三向原告支付违约金。被告无正当理由拒付过渡期租金的行为已经构成违约，应向原告支付违约金暂计56637元（自2018年6月30日起算，暂定至2020年11月16日，实际支付至被告交楼之日止）。为维护原告的合法权益，特起诉，请求贵院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告深圳市京基房地产股份有限公司答辩称：1.根据协议第5.6条约定，被告支付过渡期租金的条件为原告将房屋交付至被告，但原告并未将被搬迁房屋交付至被告进行验收查验，双方也没有就被搬迁房屋签署《交楼确认书》，被搬迁房屋尚不符合协议约定支付过渡期租金条件，被告有权不予支付过渡期租金。2.原告与案外人吴露华就16号房屋产生权属纠纷，该权属纠纷导致被告垫付相关赔偿款项，直接造成了被告的经济损失，根据协议约定，原告应承担该部分补偿款，被告因此不予支付原告过渡期租金。根据协议第2.2条约定，如有产权纠纷由原告自行解决，由此引起的一切责任由原告自行承担，如因违反上述承诺存在虚假或不真实而引起的任何纠纷由原告完全负责，如造成被告经济损失的，原告应承担赔偿责任。案涉布心村16号房屋由原村民李国荣建设，2017年李国荣将该房屋5至层出售至案外人赖建安，后赖建安出售至包括原告在内的4人，其中出售至原告共计100平方米。在协议签订后清租过程中，被告得知16号房屋的601房、605房还存在其余权利人吴露华，吴露华也一直实际占有该房屋。因此，被搬迁房屋存在着原告与吴露华之间的房屋权属纠纷，在原告出具的承诺书中也承诺了自身房屋面积中包括50平方米的物业存在权属纠纷。2020年4月，因吴露华、李国荣、赖建安存在一房两卖纠纷存在争议导致吴露华发生烧伤事件，东湖街道办事处、布心社区工作站、布心实业股份有限公司要求被告尽快先行垫付吴露华相关补偿款项，以平息烧伤事件造成的影响。2020年4月24日，被告与吴露华签署了编号为第BX1055号的《搬迁补偿安置协议》，并于2020年5月12日向吴露华支付3900000元货币补偿款项。原告就上述纠纷应当承担的赔偿损失金额为100÷776.48（5至9层总面积）×3900000元＝502266.64元。在被告要求原告支付上述赔偿款项后，原告多次拒绝，被告才不得不按双方协议第12.2.7条约定采取拒绝支付原告过渡期租金的方式维护自身合法权益。3.根据协议4.2.3条约定，被告支付过渡期租金的时间为首期过渡期租金自《交楼确认书》中列明交楼之日起至2018年6月30日，后续过渡期租金每六个月支付，支付时间分别为每年的1月10日和7月10日。因此，各期过渡期租金的违约金应当从应付未付之日起进行计算，而原告均自2018年6月30日起进行计算，违约金起算时间明显错误。此外，双方并未就律师费赔偿进行约定，且原告并未就律师费金额提交证据予以证明。综上，原告要求被告支付过渡期租金无事实和法律依据，恳请贵院依法驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.根据深圳市罗湖区东湖街道布心社区居民委员会出具的证明，确认案××楼至××楼房屋产权属案外人李国荣所有。2017年4月2日，原告陈**辉与案外人李国荣签订一份《房屋转让协议书》，约定李国荣将其位于深圳市罗湖区（历史遗留编号209020150016Ａ）第六层602号、603号、604号三套房屋，面积共约100平方米，以人民币叁佰万元整（3000000元）转让给原告陈**辉，原告陈**辉受让后拥有该房产的所有权、使用权，若今后该房开发商征收，拆迁所得的所有补偿归原告陈**辉所有，付款方式为律师见证后一次性付清（以收款收据为准）。李国庆出具收据，确认收到原告陈**辉购房款3000000元。2.2018年3月17日，两原告作为乙方（被搬迁人）、被告作为甲方（搬迁人）、深圳市布心实业股份有限公司作为丙方（见证方）共同签订一份《深圳市罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》（以下简称“搬迁补偿安置协议”），约定：2.1乙方须是本项目范围内被搬迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物的所有权人，其确认的被搬迁房屋位于深圳市罗湖区平方米），房屋测绘编号ｂ201，按现状实际测绘建筑面积为100平方米，合计应回迁建筑面积为100平方米；2.2.1乙方是上述被搬迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物的所有权人，依法对上述被搬迁房屋及临时建筑、构筑物、附着物享有完全处置权，除本协议约定的共有人外无其他共有人，如有产权纠纷由乙方自行解决，由此引起的一起责任由乙方及其共有人负责；2.2.4如因乙方违反上述承诺，存在虚假或不真实而引起的任何纠纷由乙方完全负责，如造成甲方经济损失的，乙方应承担赔偿责任；3.3甲方一次性补偿给乙方搬迁补偿费为3000元；3.4.1过渡期内甲方以每月70元／平方米的标准向乙方支付过渡期租金，乙方被搬迁房屋测绘建筑面积为100平方米，合计每月应补偿给乙方的过渡期租金为7000元；3.5.6根据乙方被搬迁房屋测绘建筑面积、签约时间，甲方应支付乙方签约奖励金12000元；4.2.1过渡期租金支付条件：乙方按照本协议第5.5约定的条件办结完毕被搬迁房屋的交付验收手续且被搬迁房屋经甲方查验符合本协议约定，同时乙方按本协议第5.2条预定办理完毕相应注销手续并提供合法的费用收讫原件后20个工作日内，甲方开始向乙方支付过渡期租金；4.2.2过渡期租金支付起算日及时限：过渡期租金起算日以甲乙双方签订的《布心村水围村城市更新项目拆迁房屋交楼确认书》（以下简称交楼确认书）中列明的交楼日期为准；4.2.3过渡期租金支付方式：在满足过渡期租金支付条件下，甲方应一次性支付给乙方自被搬迁房屋《交楼确认书》中列明的交楼之日起至2018年6月30日的首期过渡期租金；上述首期过渡期租金支付后，后续的过渡期租金则每六个月支付一次，即支付时间分别为每年上半年1月10日前支付当年上半年租金和每年下半年7月10日前支付当年下半年租金；5.6被搬迁房屋的交付验收手续办结完毕并经甲方查验符合本协议约定后，甲乙双方即时签订被搬迁房屋《交楼确认书》，列明被搬迁房屋的交楼日期，并以此载明交楼日期作为过渡期租金的起算日期；12.1.1甲方应按本协议的约定按时向乙方支付相应的补偿款、奖励金。甲方无正当理由逾期支付上述款项的，每逾期一日，按逾期未付款金额的万分之三向乙方支付违约金。协议还对其他权利义务作出了约定。上述协议签订后，被告在2018年5月24日向两原告支付了搬迁补偿费3000元、签约奖励金12000元。3.关于房屋权属纠纷问题：被告主张在签署《搬迁补偿安置协议》后，其在清租过程中发现布心村16号房屋的601房、605房还存在其他权利人吴露华，因被搬迁房屋存在着原告与吴露华之间的房屋权属纠纷，导致其承担了本应由原告承担财产损失，因原告拒绝承担上述损失，故其采取拒绝向原告支付过渡期租金的方式维护自身合法权益。被告提交《承诺书》、房屋建筑面积分割确认表、深圳市罗湖区东湖街道办事处《关于布心村水围村城市更新项目布心村16栋601、605房有关情况说明》、编号为第bx1055号的《深圳市罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》、中国银行国内支付业务付款回单、《房屋转让合同》、证明、见证书等作为证据。其中，《承诺书》的内容为：“承诺人于2018年3月17日签订《深圳市罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》（协议编号第BX0008），协议约定承诺人拥有位于布心村16号第5至第9层占100.00平方米，由于承诺人签约面积中约50平方米的物业存在争议，承诺人承诺因此引起的一起纠纷，由承诺人承担。承诺人陈**辉，2018年4月21日”；房屋建筑面积分割确认表显示布心村16号房屋（第5至9层）合计建筑面积776.48平方米，其中赖建安506.48平方米、吴健宜100平方米、陈**辉和何利花100平方米、盛宇70平方米，确认时间为2017年12月16日；《关于布心村水围村城市更新项目布心村16栋601、605房有关情况说明》载明：“2018年布心村水围村城市更新项目启动后，布心村16栋601、605房因李国荣、赖建安、吴露华三方当事人之间一房两卖纠纷一致存在争议……”；编号为第bx1055号的《深圳市罗湖区东湖街道布心村水围村城市更新项目搬迁补偿安置协议》显示签订时间为2020年4月24日，协议约定案外人吴露华布心村16栋601、605房建筑面积为70.93平方米，被告按照54983,79元／平方米向吴露华支付被搬迁房屋的货币补偿款3900000元；中国银行国内支付业务付款回单显示被告于2020年5月12日向吴露华转账支付了3900000元。两原告认为房屋建筑面积分割确认表已明确了两原告享有100平方米的权益，该100平方米对应的房屋为602、603、604，与吴露华主张权属的601、605房并不存在权属纠纷，被告向吴露华支付搬迁补偿款与两原告无关。4.关于案涉房屋的交付问题：两原告主张其已在签订《搬迁补偿安置协议》次日即2018年3月18日将602、603、604房屋钥匙交至被告处，被告于2018年5月24日向其支付搬迁补偿费、签约奖励金15000元，证明其在2018年5月24日已全部搬迁完毕。被告认为支付搬迁补偿费、签约奖励金不能定义为是被告对原告搬迁完成的确认，根据《搬迁补偿安置协议》约定，搬迁完成的标志是双方签订《交楼确认书》，但实际双方并未签订该确认书。原告认为《交楼确认书》只是协议约定的格式条款，实际被告并未提供《交楼确认书》。5.庭审中，被告确认案涉房产已拆除，对房屋建筑面积分割确认表中载明的其他权利人也未支付过渡期租金，事由与本案相同，即被告均认为吴露华主张权属的布心村16栋601、605房与其他权利人享有权益的建筑面积存在重叠。经查，本院已立案受理案外人吴健谊与被告民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，案号为（2021）粤0303民初3479号；案外人盛宇与被告买卖合同纠纷一案，案号为（2021）粤0303民初10549号。在该两个案件中，被告也分别提交了与本案格式、内容一致的《承诺书》。本院认为，本案系民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷。原、被告双方签订的《搬迁补偿安置协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，协议内容对双方当事人具有法律约束力。两原告对其主张的享有布心村16栋602、603、604房共100平方米权益的事实，提交了《房屋转让合同》、房屋面积分割确认表等证据证明，本院予以认定。该房产被告也确认已经实际拆除完毕，足以认定为原告已经完成了向被告交付案涉房产的义务，被告应按照《搬迁补偿安置协议》的约定向原告支付过渡期租金。关于交楼时间，原告主张于合同签订次日即2018年3月18日交予被告。被告作为接收房产并实际拆除房产的开发商，其对于实际交楼时间具有举证能力，但其对原告主张的交楼时间既不认可也不能提供反驳证据，故本院对原告主张的交楼时间予以认可。据此可计算出首期过渡期租金（自2018年3月19日计算至2018年12月31日）约为66033元（7000元÷30天×13天+7000元×9个月），被告最迟应于2018年6月30日支付前述首期过渡期租金。后续过渡期租金每六个月支付一次，即每年1月10日支付当年上半年租金42000元和每年7月10日支付当年下半年租金42000元。截至2021年1月10日，被告应向两原告支付过渡期租金合计276033元（66033元+42000元+42000元+42000元+42000元+42000元），之后按协议约定的支付期限每六个月支付一次至被告实际交楼之日止。被告未按照协议约定支付过渡期租金的行为构成违约，应承担违约责任。但原告主张的违约金标准过高，本院依据公平原则予以调整。其中，第一笔66033元自2018年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第二笔42000元自2019年1月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第三笔42000元自2019年7月10日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第四笔42000元自2020年1月10日起，按照2019年12月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4.15%/年计付违约金；第五笔42000元自2020年7月10日起，按照2020年6月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年计付违约金；第六笔42000元自2021年1月10日起，按照2020年12月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年计付违约金。从第七期开始的过渡期租金，如被告继续逾期支付，则以当期应付未付过渡期租金为基数，按已公布的最新一年期贷款市场报价利率（LPR）计付违约金。原告主张的律师费15000元，双方签订的《搬迁补偿安置协议》中未对此作出约定，对该项诉讼请求，缺乏合同依据，本院不予支持。对被告辩称的原告享有权益的100平方米房屋与案外人吴露华存在权属争议，本院认为，被告提交的《关于布心村水围村城市更新项目布心村16栋601、605房有关情况说明》明确载明布心村16栋601、605房因李国荣、赖建安、吴露华三方当事人之间一房两卖纠纷存在争议，并未涉及本案原告，且被告亦未提交确实充分的证据明案外人吴露华主张权利的70.93平方米房屋与原告享有权益的100平方米房屋存在重叠的事实，故对被告的答辩主张，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条规定，判决如下：一、被告深圳市京基房地产股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告何利花、陈**辉支付截至2021年1月10日的前六期过渡期租金276033元。此后过渡期租金每6个月支付一次，即每年1月10日支付当年上半年租金42000元和每年7月10日支付当年下半年租金42000元，直至被告深圳市京基房地产股份有限公司实际交楼之日止。二、被告深圳市京基房地产股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告何利花、陈**辉支付违约金至款项付清之日止（首期过渡期租金66033元自2018年6月30日起，按照中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第二期过渡期租金42000元自2019年1月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第三期过渡期租金42000元自2019年7月10日起，按中国人民银行同期贷款利率计付违约金；第四期过渡期租金42000元自2020年1月10日起，按2019年12月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）4.15%/年计付违约金；第五期过渡期租金42000元自2020年7月10日起，按2020年6月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年计付违约金；第六期过渡期租金42000元自2021年1月10日起，按照2020年12月20日公布的全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）3.85%/年计付违约金。从第七期开始的过渡期租金，如被告继续逾期，则以当期应付未付过渡期租金为基数，按已公布的最新一年期贷款市场报价利率（LPR）计付违约金）。三、驳回原告何利花、陈**辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2815元，原告何利花、陈**辉负担146元，被告深圳市京基房地产股份有限公司负担2669元。上述案件受理费原告何利花、陈**辉已预交，被告深圳市京基房地产股份有限公司应自本判决生效之日起十日内向原告何利花、陈**辉迳付2669元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  刘颖二〇二一年四月三十日书记员  方婷