上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初9186号原告：张宏锦，女，1982年2月6日出生，户籍上海市长宁区。委托诉讼代理人：周学敏，上海申惠律师事务所律师。委托诉讼代理人：王风云，上海申惠律师事务所律师。被告：凯德置地(中国)投资有限公司，住所地北京市。法定代表人：罗臻毓，董事长。委托诉讼代理人：杨平昌，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海凯德置地物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈培进(CHINPHEICHEN)，董事长。委托诉讼代理人：何蓓，北京大成(上海)律师事务所律师。张宏锦与凯德置地(中国)投资有限公司(以下简称凯德投资公司)、上海凯德置地物业管理有限公司(以下简称凯德物业公司)商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月6日立案后，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审理，于2020年8月20日公开开庭进行了审理。本案于2020年8月21日转为普通程序，并依法组成合议庭，于2021年4月29日公开开庭进行了审理。张宏锦的委托诉讼代理人周学敏、王风云，凯德投资公司的委托诉讼代理人杨平昌以及凯德物业公司的委托诉讼代理人何蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张宏锦向本院提出诉讼请求：1、要求凯德投资公司、凯德物业公司对本市闵行区幸乐路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋存在的质量问题进行修复,且需符合有关工程质量检测部门规定的标准；2、要求凯德投资公司、凯德物业公司赔偿损失人民币927593元(以下均为同种货币)。事实与理由：2006年7月29日，张宏锦与上海奥顺置业有限公司(以下简称奥顺公司)签订了《上海市商品房预售合同》,购买了本市闵行区幸乐路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋(以下简称系争房屋)，建筑面积267.48平方米,房屋总价XXXXXXX元。合同签订后,张宏锦按照合同约定支付了全部购房款。2007年4月28日,双方签订房屋交接确认书,确认系争房屋实测建筑面积269.19平方米，其中套内建筑面积为242.77平方米,公用分摊建筑面积为26.42平方米,另有地下附属建筑面积77.65平方米,以上建筑面积总计346.84平方米，房屋总价XXXXXXX.15元。签订房屋交接确认书当天,张宏锦未发现系争房屋存在质量问题，但入住后不久,张宏锦发现系争房屋存在渗水、漏水、积水的情况，具体为三楼主卧顶部漏水、露台漏水、车库和工人间存在大量白蚁,大门入口及一楼大厅漏水、地下室漏水,导致张宏锦无法居住使用。张宏锦认为奥顺公司交付的房屋存在质量问题,应承担相应的维修义务并赔偿损失。2010年8月13日,奥顺公司注销，其投资人凯德投资公司在奥顺公司的清算报告中承诺愿意承担由于公司清算所产生的一切责任。凯德物业公司系系争房屋所在小区的物业管理公司，就房屋存在质量问题,张宏锦与凯德物业公司进行了沟通,凯德物业公司愿意赔偿张宏锦927593元，并出具《情况说明》一份。为维护自身的合法权利,张宏锦诉至法院，请求判如所请。凯德投资公司辩称，不同意张宏锦的诉讼请求。首先，奥顺公司系合法注销，张宏锦接收系争房屋在先，奥顺公司注销在后，而张宏锦并未申报过债权，故开发商不应承担责任，凯德投资公司作为开发商的股东更不应该承担责任。其次，系争房屋已过质保期，质保期内开发商积极履行了维修义务，故开发商无需承担赔偿义务。根据合同约定，张宏锦需要委托有资质的机构进行检测，但张宏锦并没有进行检测，因此，张宏锦不符合主张权利的条件。第三，关于居住问题，张宏锦接收系争房屋后，从未向开发商提出过房屋质量问题，张宏锦对损失亦未提供证据，故主张赔偿金无事实和法律依据，仅有物业办公室的盖章的《情况说明》不具有说服力。第四，张宏锦装修系争房屋时，对房屋的主体结构做了大规模的改动，在其未提供装修施工图纸的情况下，无法证明渗漏水系房屋质量问题导致。第五，张宏锦接收系争房屋至今已有13年，超过了法律规定的诉讼时效。第六，凯德投资公司与凯德物业公司之间没有任何关联，不应成为本案的共同被告。凯德物业公司辩称，不同意张宏锦的诉讼请求。首先，张宏锦的诉讼基础有误，如果是基于商品房预售合同而主张权利的，那么被告应该是开发商，而不是物业公司；如果是基于物业服务合同而主张权利的，那么被告就不应该是开发商，张宏锦对此应明确，本案的两项诉请是两个不同的法律关系，不能在同一案件中一并处理。关于本案的第一项诉讼请求，凯德物业公司并不是合同的当事人，所以不应承担责任。其次，关于用章问题，《情况说明》上的盖章单位为物业办公室，而非凯德物业公司的公章，凯德物业公司仅是提供物业服务的企业，房屋买卖、房屋质量与凯德物业公司无关，对赔偿张宏锦92万余元的高额赔偿，系债的加入，物业办公室盖章确认显然不构成表见代理，且用章本身亦违背了物业公司的用章规定。物业公司关于三天给予答复的《情况说明》使用的却是物业公司的公章，而关于92万余元赔偿的《情况说明》却使用了物业办公室的公章，亦不符合常理。闵行法院的诉讼中，出现了两枚物业办公室用章，故凯德物业公司对《情况说明》的真实性表示异议。第三，张宏锦与凯德物业公司在闵行法院关于物业服务合同纠纷的诉讼中，张宏锦应支付的物业管理费与张宏锦的维修损失已作抵充，凯德物业公司不应再承担其他赔偿。第四，关于渗水问题，系因季节原因导致，并不是房屋质量问题，渗水在该地块系普遍存在的问题，亦无法修复，且根据合同约定，质量问题的赔偿按照修复费用的零倍赔偿。第五，关于诉讼时效问题，张宏锦并没有在质保期内提出系争房屋存在质量问题，现已过诉讼时效。关于本案的检测，因张宏锦对系争房屋的主体结构做了大规模的改动，地下室从原来只有一个房间，现已被开挖成三间房间，三楼阳台的结构亦作了改动，故检测单位无法检测的主要原因之一系系争房屋不具有检测的条件，只有张宏锦提供了装修施工图纸，才能进行比对，做出客观判断。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、2006年7月29日，奥顺公司(甲方)与张宏锦(乙方)签订《上海市商品房预售合同》，约定，乙方向甲方购买本市闵行区幸乐路500弄《西郊·林茵湖畔园》60号1层至3层房屋，房屋建筑面积267.48平方米，另有地下附属面积77.2平方米，房屋总价(不包含房屋全装修价格)暂定为XXXXXXX元。合同签订后，张宏锦按约支付了购房款，奥顺公司于2006年7月29日出具金额为XXXXXXX元的发票一张，于2006年11月7日出具金额为XXXXXXX元的发票一张。张宏锦于2009年8月20日取得系争房屋的《上海市房地产权证》。以上事实由张宏锦提供的《上海市商品房预售合同》、发票联2张及《上海市房地产权证》予以证明。二、奥顺公司于2010年8月30日注销，奥顺公司的《清算报告》中载明，奥顺公司是由凯德投资公司出资组建的外商独资企业，奥顺公司的投资人保证奥顺公司债务已清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任。以上事实由张宏锦提供的《上海奥顺置业有限公司清算报告》予以证明。三、2011年12月9日，凯德物业公司出具《说明》一份，主要内容有：凯德物业公司自2011年1月1日起，从未向林茵湖畔60号小业主收取过物业管理费，且当前60号业主2011年之前的管理费由凯德商用房产管理咨询(上海)有限公司进行法律程序中，因此，凯德物业公司自愿放弃且不再收取60号小业主张宏锦的物业管理费。由于凯德物业公司公章不在小区的管理现场，所以用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。以上事实由张宏锦提供的《说明》予以证明。四、2016年7月6日，凯德物业公司与案外人闵行区华漕镇美邻苑居民委员会出具《情况说明》一份，主要内容有：经美邻苑居民委员会、物业管理公司协调后,小业主一直未收到物业公司明确回复。现因林西60号小业主房屋多处漏渗水,无法正常居住、生活，故由小业主按照施工的方案，先行对地下室漏水施工,工人房维修、车库及一楼大厅漏水的施工、南花园的整体防漏水的维修、三楼屋顶漏水和露台漏水的施工改建进行施工,待物业公司具体回复后双方再友好做协商。施工方案如下：1、地下室漏水部分需要南花园的泥土部分全部挖完。南北向和东西向及深度分别为：7.6米*7.6米*3.5米进行两次混凝土防水施工方可达到地下室不再漏水；2、三楼主卧顶部漏水需要用防水卷材做防水施工处理;三楼露台漏水至一楼厨房的防水需要在露台南北向和东西向及高度分别为5.1米*6.1米*3.1米,进行两次混凝土防水施工搭建方可达到不再漏水至1楼厨房；3、车库和工人间的大量白蚁、漏水需要全部把泥土挖完,再进行混凝土现浇,方可达到不再漏水和白蚁的清除；4、大门入口及一楼大厅漏水部分南北向和东西向及深度分别为4.7米*6.1米*3.1米需把门口泥土全部挖完后用混凝土现浇施工方可彻底做到解决漏水问题。庭审中，张宏锦确认该施工方案未实施。以上事实由张宏锦提供的《情况说明》及庭审记录予以证明。五、2016年8月21日，凯德物业公司出具《情况说明》一份，主要内容有：凯德物业公司自愿放弃并不收取60号小业主张宏锦的物业管理费，由于开发商已注销，由凯德物业公司承担小业主的经济损失，即本公司认同60号小业主的赔偿金额927593元。因凯德物业公司公章不在小区的管理现场，所以用凯德·林茵湖畔园物业管理办公室印章。列明附件目录12项，张宏锦提供了其中第7项谈参签字物业确认(落款日期为2011年3月28日的《林茵60号房屋质量问题详单》)、第8项王金富签字物业确认(落款日期为2007年11月14日的《证明》)、第12项物业确认(落款日期为2016年5月11日的《会议情况说明》)。其中，《情况说明》、《证明》、《会议情况说明》均有凯德·林茵湖畔园物业管理办公室的盖章。以上事实由张宏锦提供的《情况说明》、《证明》、《会议情况说明》及《林茵60号房屋质量问题详单》予以证明。六、凯德物业公司曾向上海市闵行区人民法院提起诉讼，要求张宏锦支付2011年1月1日起至2018年3月31日止的物业管理费及逾期付款违约金，闵行区人民法院于2019年8月19日作出(2018)沪0112民初14885号民事判决，驳回凯德物业公司的全部诉讼请求。凯德物业公司因不服一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉，第一中级人民法院于2020年4月30日作出(2019)沪01民终14641号民事判决，驳回上诉，维持原判。(2018)沪0112民初14885号案件审理中，凯德物业公司申请对有“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”盖章的五份材料上的印章的真实性进行鉴定，结论为2007年11月14日的《证明》、2011年12月9日的《说明》、2016年8月21日的《情况说明》上“凯德·林茵湖畔园物业管理办公室”的印章系真实的。以上事实由张宏锦提供的(2018)沪0112民初14885号《民事判决书》、(2019)沪01民终14641号《民事判决书》及《司法鉴定意见书》予以证明。七、2020年5月6日，张宏锦向本院提起诉讼。八、审理中，本院依法委托上海房屋质量检测站就系争房屋屋顶漏水、地下一层冒水、东西北墙墙面漏水、渗水等原因进行检测，结论为：被检测房屋室内进行过多次装修改动，目前处于装修停工状态，经现场检测：1、被检测房屋地下室地面积水，地下室采光井上无遮盖，采光井与地下室相通，雨水可沿采光井进入室内。为排除采光井渗漏水，要求业主将采光井封闭，并将地下室积水清理干净后再进行鉴定；2、开发商认为业主装修改变了房屋主体结构，由于无相关图纸资料无法判断装修改动的部位，要求双方提供房屋的建筑结构竣工图纸、装修图纸等资料。2021年3月，业主电话告知检测人员已将采光井封闭，但地下室未见明显渗漏水现象。由于目前地下室无明显渗漏水现象，无法检测地下室渗漏水；并且检测站未收到相关图纸资料，无法检测外墙面和屋面渗漏水原因，故将案件退回法院。张宏锦认为检测单位的报告不具有客观性和合法性，检测单位不予鉴定的理由亦不具有专业性的，房屋墙面渗水系因连续下雨导致，不能因为天气原因就做出无法检测的结论，张宏锦已经提供照片证明渗漏水的情况，足以看出系争房屋存在质量问题，检测单位应该给予专业结论。凯德投资公司、凯德物业公司对检测单位的报告表示无异议。九、审理中，张宏锦确认本案的基础法律关系为商品房预售合同纠纷。本院认为，本案的主要争议有：第一，凯德物业公司是否应承担系争房屋维修责任的问题。因本案系商品房预售合同纠纷，张宏锦要求凯德投资公司、凯德物业公司对系争房屋承担修复责任系依据其与开发商奥顺公司签订的《上海市商品房预售合同》，奥顺公司注销后，奥顺公司的投资人凯德投资公司在《清算报告》中承诺，保证奥顺公司债务已清偿完毕，所报清算备案材料真实、完整，并承担由此产生的一切责任，而凯德物业公司并非奥顺公司的投资人，亦与凯德投资公司无关联。根据合同相对性原则，相应的合同后果应由合同的主体方承担，张宏锦要求凯德物业公司承担共同责任的诉讼请求，缺乏法律依据，本院不予支持。第二，关于维修责任的承担问题。涉案的系争房屋存在屋顶漏水、地下一层冒水、墙体渗漏水等情况的原因系双方的争议焦点，亦是进一步完成修复的基础，但经检测单位上海市房屋质量检测站现场查看，确认系争房屋室内进行过多次装修改动，目前亦处于装修停工状态。张宏锦将采光井封闭后，地下室未见明显渗漏水，在此情况下，系争房屋地下一层冒水的原因目前无法检测，因此，从客观事实看，亦难以排除渗漏水系张宏锦的装修导致。凯德投资公司、凯德物业公司均认为张宏锦的装修改变了房屋主体结构，为此，检测单位要求双方提供房屋的建筑结构竣工图纸、装修图纸等资料，以准确判断漏水原因，并无不当。张宏锦作为主张权利的一方当事人，无论对方是否提供相应图纸，张宏锦都应该积极履行义务，将装修的施工图纸提供给检测单位，但在整个检测过程中，张宏锦始终未提供相关图纸，其怠于履行义务的行为，可视为张宏锦对自身权益的放弃。张宏锦认为其提供的照片足以证明渗漏水的情况，检测单位应该做出判断的意见，本院认为，照片所能反映的是渗漏水的现状，并非导致渗漏水的原因，仅凭照片即作出结论才是检测单位不专业、不慎重的表现，因此，对于张宏锦的上述意见，本院不予采信。其次，在无法检测出渗漏水原因的情况下，是否属于房屋质量问题难以明确判断及归责，进一步的修复方案以及可能发生的修复费用亦无法作出，本院认为，就目前的状态，张宏锦要求凯德投资公司承担系争房屋的修复责任，既无充分的事实依据，亦无切实可行的修复方案，故张宏锦的此项诉讼请求，本院不予支持。第三，关于赔偿责任的处理问题。张宏锦与凯德物业公司系物业服务合同关系，张宏锦要求赔偿92万余元所依据的是与凯德物业公司之间的《情况说明》，主体系凯德物业公司，而非凯德投资公司，与本案处理的商品房预售合同纠纷属于两个不同法律基础关系，根据一案一诉的原则，不应在同一案件中一并处理，故对于张宏锦要求凯德投资公司、凯德物业公司赔偿损失的诉讼请求，本案不予处理，张宏锦可另行诉讼。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：原告张宏锦要求凯德置地(中国)投资有限公司、上海凯德置地物业管理有限公司对本市闵行区幸乐路XXX弄XXX号XXX-XXX层房屋进行修复(需符合有关工程质量检测部门规定的标准)的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币13076元，由原告张宏锦负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  单秀琴法官 助理  施 雯书 记 员  施 雯附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。