兴城市人民法院民 事 裁 定 书（2021）辽1481民初388号原告：张幽夫，男，1943年7月23日生，汉族，退休干部，现住兴城市。原告：陈日芹，女，1941年7月18日生，汉族，退休干部，现住址同上。委托诉讼代理人：骆丹，辽宁百维律师事务所律师。被告：孙晶，女，1960年3月23日生，汉族，个体，现住兴城市。委托诉讼代理人：吕丽静，兴城市兴直法律服务所法律工作者。被告：孙宝安，男，1952年9月13日生，汉族，农民，现住兴城市。原告张幽夫，原告陈日芹与被告孙晶，被告孙宝安确认合同效力纠纷一案，本院于2021年1月22日立案，依法适用普通程序进行审理。原告张幽夫，原告陈日芹及委托诉讼代理人骆丹，被告孙晶委托诉讼代理人吕丽静，被告孙宝安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张幽夫，原告陈日芹向本院提出诉讼请求：一、请求依法确认形成于2002年5月1日的《门市房买卖协议书》无效。二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：二原告系夫妻关系。2001年5月10日，原告张幽夫，被告孙宝安签订了《门市房买卖契约》。双方约定：被告孙宝安将座落于兴城市宁远办事处八二七厂住宅楼X号楼的8.52平方米的门市（兴城市房产处卷号2799)以人民币2万元的价格转让给原告，房屋暂不办理过户手续等。2002年，被告孙晶欲购买该门市。2002年5月1日，原告张幽夫与被告孙晶以被告孙宝安的名义拟定了一式两份的《门市房买卖协议书》。约定被告孙宝安将案涉楼房以9000元的价格转让给被告孙晶，但被告孙宝安对此毫不知情，也未签字。被告孙晶也未实际交付9000元。事后，原告陈日芹知道该协议后，认为协议约定的内容、交易价款等均不妥，所以不同意出售案涉楼房，并拒绝在该协议上签字。于是原告张幽夫决定撕毁《门市房买卖协议书》，但被告孙晶口头上答应原告张幽夫撕毁协议，却私自将其持有的该份协议保留。2013年左右，被告孙晶再次提出购买案涉楼房。于是原告张幽夫又与被告孙晶订立了一份买卖协议，约定原告张幽夫将案涉楼房以4万元的价格转让给被告孙晶。以原告张幽夫尚欠被告孙晶的2万元债务折抵部分购房款，余款付清办理过户等。期间，原告张幽夫将案涉房屋的产权手续交付被告孙晶，但原告陈日芹只同意租赁案涉房屋，不同意出售，所以未在协议上签字。事后，原告张幽夫便与被告孙晶口头约定，房屋暂由被告孙晶居住，待原告陈日芹签字后，视为房屋买卖成交，并将余款2万元付清。若不能成交，原告张幽夫退回房款，被告孙晶退还案涉房屋手续，互不追究法律责任。2020年1月，原告张幽夫与被告孙晶交谈了解到，被告孙晶已对案涉房屋办理了产权过户手续。因原告张幽夫未参与产权过户事宜，所以对被告孙晶的产权过户程序提出质疑。之后，原告张幽夫找到被告孙宝安了解到，其根本未与被告孙晶签订过协议，也未配合被告孙晶办理产权过户。2020年5月，原告张幽夫就此向兴城市自然资源局投诉。2020年6月19日，兴城市自然资源局作出《信访事项答复意见（行政处理决定书）》。原告才得知被告孙晶已在2009年持2002年5月1日与被告孙宝安的虚假协议办理了产权过户手续。原告认为，2002年5月1日形成的《门市房买卖协议书》，由于订立协议时被告孙宝安不知情，也未参与，所以不是被告孙宝安的真实意思表示，并且被告孙晶根本也未支付任何款项。根据我国《合同法》之规定，当属无效协议。为了维护法律的尊严，保护公民的合法财产权益。请求人民法院依法支持原告的诉讼请求。被告孙晶辩称，买房合同均有张幽夫签字，因为当时他说已与陈日芹离婚，所以没有陈日芹签字，当年房产过户房屋评估价格为2.6万元，我们的成交价格是4万元，房款已全部付清，我对房屋是善意取得，已经过户并装修，请求驳回原告诉讼请求。被告孙宝安辩称，在2001年就将房屋卖，此事与其无关。张幽夫和陈日芹提交的证据为：1、门市楼买卖契约，卖方孙宝安，买方张幽夫，中证人高某，张希森。房屋位于八二七一厂X号楼楼下，坐北向南，楼栋东第二家（以房照为准），卖方孙宝安将房照交于买方张幽夫，买方交卖方20000元。时间2001年5月10日。当事人对此份证据均无异议。2、信访事项程序性受理告之书。告之为以同一信访事项重复信访。当事人均无异议。3、信访事项答复意见书。主要内容是，孙晶房屋所有权转移登记档案显示，该房屋位于宁远办事处八二七一厂住宅楼X号楼，面积8.52平方米，孙晶于2002年已经与原房主孙宝安签订了房屋买卖协议，2009年办理房屋所有权证并取得所有权证，与投诉材料所说的2017年取得不动产权证事实不符。2009年办理房屋转移登记时，因无法找到孙宝安，依据当时的房屋产权发证的相关规定，依据房屋买卖协议以及委托合同书由担保人李艳馥为其办理了房屋所有权证，并无任何违法行为，诉求中所说中心非法办理不动产权证，工作人员利用职务之便分割投诉人权益与事实不符。兴城市自然资源局。2020年6月19日。当事人均无异议。4、门市房买卖协议。卖方孙宝安（以下称甲方），买方孙晶（以下称乙方），甲方将自有门市房（老马路八二七一厂住宅楼2号楼楼下，坐北朝南，楼栋子东第二家，面积8.5平方米，兴城市房产处卷号2799），自愿卖给乙方，经中间人协商，达成如下协议：门市房议价玖仟元（9000元），乙方笔下一次性付清给甲方，门市房权归乙方所有；甲方将房照交给乙方，协助更名；空口无凭，立字为据，本协议一式二份，甲乙双方各持一份。卖方孙宝安，买方孙晶，中人徐永杰，代笔张幽夫，李艳馥，二00二年五月一日。对此份协议，张幽夫承认在场人只有他和孙晶二人，是孙晶让他写的，孙宝安没有签字，这份协议上的9000元，孙晶没有给他。当时，孙晶想买这房子，口头协商20000元，孙晶说她在房产有关系，少写些，写9000元，当时，想以20000元卖给她。第二天，陈日芹知道此事，就把协议撕毁了，他手中没有原件。李艳馥中房产中介，他不认识。写合同时，只有他和孙晶在场。5、2020年7月28日，孙宝安起诉状一份，孙宝安起诉孙晶和张幽夫，后孙宝安撤诉。6、委托书一份，孙晶委托李艳馥办理产权过户手续。时间是2009年12月10日。7、孙宝安证明材料。孙宝安证明，他于2002年5月10日，将房屋卖给张幽夫，20000元，协议的签字和指纹是他的。2002年5月1日协议，孙宝安签名不是他签的，手印也不是他捺的。庭审时，孙宝安的陈述与其为张幽夫出具的证明材料一致。孙晶提交的证据：1、房屋所有权证。产权人孙晶，登记时间2009年12月14日，房屋性质私产，房屋座落，兴城市宁远办事处南委（南关），面积8.52平方米。2、门市房买卖协议（原件），卖方张幽夫（甲方），买方孙晶（乙方），甲方将自有市房（兴城南关老马路8271厂住宅楼2号楼楼下，坐北朝南，楼桐子东第二家，面积8.52平方米），自愿卖给乙方，经中间人协商，达成如下协议：门市房议价肆万元（40000元），2004年甲方欠乙方的2万元顶账，乙方笔下再给甲方2万元，共计4万元，房款结清，门市房权归乙方所有；甲方将房照交给乙方，乙方自行办理更名手续，空口无凭，立字为据，一式二份，双方各持一份。签字后生效，双方不得反悔。卖方张幽夫，买方孙晶，中人徐永杰，代笔张幽夫，二00九年六月六日。对此份证据，当事人无异议。3、房地产买卖契约，甲方孙宝安，乙方孙晶。契约是孙晶办理更名时在房产处签订。4、门市房买卖协议。卖方孙宝安（以下称甲方），买方孙晶（以下称乙方），甲方将自有门市房（老马路八二七一厂住宅楼2号楼楼下，坐北朝南，楼栋子东第二家，面积8.5平方米，兴城市房产处卷号2799），自愿卖给乙方，经中间人协商，达成如下协议：门市房议价玖仟元（9000元），乙方笔下一次性付清给甲方，门市房权归乙方所有；甲方将房照交给乙方，协助更名；空口无凭，立字为据，本协议一式二份，甲乙双方各持一份。卖方孙宝安，买方孙晶，中人徐永杰，代笔张幽夫，李艳馥，二00二年五月一日。5、办理产权证审批表一份。房地产评估报告单一份，契税证二张，房屋测绘成果报告一份。6、委托书一份，孙晶委托李艳馥办理产权过户手续。时间是2009年12月10日。7、房屋所有权证。房字第**，所有权人孙宝安，房屋座落宁远办，城南委，间数一间，面积8.52平方米。8、门市楼买卖契约（原件），卖方孙宝安，买方张幽夫，中证人高某，张希森。房屋位于八二七一厂2号楼楼下，坐北向南，楼栋东第二家（以房照为准），卖方孙宝安将房照交于买方张幽夫，买方交卖方20000元。时间2001年5月10日。当事人对此份证据均无异议。9、收据一张（原件），孙宝安收到20000元。当事人无异议。十、房产办证更名手续一份。1、房地产买卖契约，甲方（卖方）孙宝安，乙方（买方）孙晶，担保人李艳馥。甲方自愿将座落在兴城宁远办事处城南路的房地产（房屋建筑面积8.52平方米）出售约乙方，该房地产的基本情况已载于本契约附件一。已方对甲方所要出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房地产；2、甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币9000元；3、双方同意于2009年12月9日由甲方将上述房屋正式义付给乙方，房屋移交给乙方时，其该建筑物范围土地使用权一并转移给乙方。甲方孙宝安乙方孙晶担保人李艳馥二00九年十二月十日。同时，附有2002年5月1日，孙宝安与孙晶签订的《门市买卖协议书》一份，房屋所有权转移登记申请表一份，孙晶与李艳馥签订的《委托合同书》一份，房地产估价报告一份，完税证明一份，房屋测绘成果报告一份，孙宝安房屋产权证一份。本院经审理查明认定的事实：本案诉争的房屋，原产权人为孙宝安，房屋的具体情况为为：房字第**所有权人孙宝安，房屋座落宁远办，城南委，间数一间，面积8.52平方米。2001年5月1日，孙宝安与张幽夫签订《门市楼买卖协议》，卖方孙宝安，买方张幽夫，中证人高某，张希森。房屋位于八二七一厂X号楼楼下，坐北向南，楼栋东第二家（以房照为准），卖方孙宝安将房照交于买方张幽夫，买方交卖方20000元。时间2001年5月10日。当日，张幽夫将购房款20000元交孙宝安，孙宝安出具了收条。但没有办理房屋过户手续。2002年5月1日，孙晶与孙宝安签订《门市房买卖协议》。卖方孙宝安（以下称甲方），买方孙晶（以下称乙方），甲方将自有门市房（老马路八二七一厂住宅楼2号楼楼下，坐北朝南，楼栋子东第二家，面积8.5平方米，兴城市房产处卷号2799），自愿卖给乙方，经中间人协商，达成如下协议：门市房议价玖仟元（9000元），乙方笔下一次性付清给甲方，门市房权归乙方所有；甲方将房照交给乙方，协助更名；空口无凭，立字为据，本协议一式二份，甲乙双方各持一份。卖方孙宝安，买方孙晶，中人徐永杰，代笔张幽夫，李艳馥，二00二年五月一日。此份协议，孙晶没有将9000元交给张幽夫，张幽夫也没有将房屋交给孙晶。双方均承认，孙宝安没有在协议上签字，此份协议是张幽夫代写。2009年6月6日，孙晶与张幽夫签订《门市房买卖协议》，卖方张幽夫（甲方），买方孙晶（乙方），甲方将自有市房（兴城南关老马路8271厂住宅楼X号楼楼下，坐北朝南，楼栋子东第二家，面积8.52平方米），自愿卖给乙方，经中间人协商，达成如下协议：门市房议价肆万元（40000元），2004年甲方欠乙方的2万元顶账，乙方笔下再给甲方2万元，共计4万元，房款结清，门市房权归乙方所有；甲方将房照交给乙方，乙方自行办理更名手续，空口无凭，立字为据，一式二份，双方各持一份。签字后生效，双方不得反悔。卖方张幽夫，买方孙晶，中人徐永杰，代笔张幽夫，二00九年六月六日。此份协议签订后，张幽夫将房屋手续交给孙晶，但称孙晶在扣除20000元抵债款后，没有给他20000元，孙晶称，已给20000元。2019年12月14日，孙晶将诉争房屋更名，产权人孙晶，登记时间2009年12月14日，房屋性质私产，房屋座落，兴城市宁远办事处南委（南关），面积8.52平方米。孙晶办理房屋产权过户手续时，房地产买卖契给写明，甲方（卖方）孙宝安，乙方（买方）孙晶，担保人李艳馥。所附的协议是2002年5月1日，孙宝安与孙晶签订的《门市房买卖协议书》。此后，因张幽夫上访，兴城市自然资源局出具信访事项答复意见书，主要内容是：该房屋位于宁远办事处八二七一厂住宅楼X号楼，面积8.52平方米，孙晶于2002年已经与原房主孙宝安签订了房屋买卖协议，2009年办理房屋所有权证并取得所有权证，与投诉材料所说的2017年取得不动产权证事实不符。2009年办理房屋转移登记时，因无法找到孙宝安，依据当时的房屋产权发证的相关规定，依据房屋买卖协议以及委托合同书由担保人李艳馥为其办理了房屋所有权证，并无任何违法行为，诉求中所说中心非法办理不动产权证，工作人员利用职务之便分割投诉人权益与事实不符。在庭过程中，孙宝安明确表示，在2001年，孙宝安将房屋卖给张幽夫后，没有再参与任何与该房屋有关事项。上述事实，有当事人陈述，书证，询问笔录为证，已质证，可以采信。本院认为，张幽夫和陈日芹主张2002年5月1日，孙宝安与孙晶签订的《门市房买卖协议书》无效，依照民事审判的规定，人民法院只能对当事人的诉讼请求进行审理。因此，本案只对该协议是否有效进行审理。从表面上看，该协议系张幽夫和孙晶二人所写，孙宝安不在现场，孙宝安也没有签字，事后，孙宝安也没有对该协议进行事后追认。因此，该协议不是当事人真实的意思表示。由于张幽夫在购买该房屋后，已取得处分权，张幽夫明知自己是该房屋的实际控制人，依旧以协议的方式对该房屋进行处理，且冒用孙宝安的名义进行，同时，在孙晶已按照该协议的约定，办理了房屋产权过户更名手续后，张幽夫以该协议孙宝安不知情为由，主张该协议无效，因张幽夫不是合同的当事人，依照合同相对性的原则，其无权主张该协议无效，其不具有原告诉讼的主体资格。本院对张幽夫和陈日芹的起诉，予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第二百零八条第三款规定，裁定如下：驳回原告张幽夫和原告陈日芹的起诉。案件受理费100元，免收。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内向本院递交上诉状及副本，上诉于辽宁省葫芦岛市中级人民法院。审 判 长  杨昭宁人民陪审员  侯爱军人民陪审员  奚忠诚二〇二一年四月二十日书 记 员  赵 宇