上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4520号原告(反诉被告)：陈海建，男，1982年3月15日出生，汉族，住上海市青浦区。委托诉讼代理人：雷珍，上海市浩信律师事务所律师。被告(反诉原告)：钱伟锋，男，1976年12月28日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。被告(反诉原告)：翟丽靓，女，1976年3月2日出生，汉族，户籍所在地上海市闵行区。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：丁波，上海本根律师事务所律师。第三人：上海宇源房地产经纪事务所，住所地上海市闵行区保乐路XXX号。投资人：黄建青，股东。委托诉讼代理人：黄松，男。委托诉讼代理人：庞志阳，男。原告陈海建诉被告钱伟锋、翟丽靓，第三人上海宇源房地产经纪事务所(以下简称宇源事务所)房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序。两被告向本院提起反诉，本院受理后依法与本诉合并审理。本案于2021年3月17日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)委托诉讼代理人雷珍，被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓及其共同委托诉讼代理人丁波，第三人委托诉讼代理人黄松、庞志阳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈海建向本院提出本诉诉讼请求：1.各方于本案诉状送达之日解除编号XXXXXXX房地产买卖居间协议；2.钱伟锋、翟丽靓双倍返还定金人民币10万元；3.钱伟锋、翟丽靓支付逾期退款利息(以10万元为基数，按LPR自立案之日起计算至实际返还之日止)；4.钱伟锋、翟丽靓赔偿律师费4,500元。事实与理由：2020年7月13日各方签订房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX)，约定陈海建向钱伟锋、翟丽靓购买上海市青浦区赵巷镇崧文路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称302室房屋)，总价200万元。签合同当日，陈海建如实告知上海户口已经在办理中，故双方在合同中特别约定，如陈海建户口未能成功办理，双方解除协议，陈海建仅承担5,000元赔偿金。合同签订后，陈海建按约支付定金5万元。此后双方多次协商。同年11月5日，陈海建成功办理户口、取得购房资格，却得知302室房屋已被出售给案外人并完成了过户。为维护自身合法权益，故作如上诉请。被告钱伟锋、翟丽靓就本诉辩称，不同意原告本诉请求，详见反诉事实和理由。第三人宇源事务所就本诉述称，同意各方解除合同，其他均无意见。反诉原告钱伟锋、翟丽靓向本院提出反诉诉讼请求：1.钱伟锋、翟丽靓无需返还陈海建就302室房屋支付的定金5万元；2.陈海建支付赔偿金5,000元；3.陈海建赔偿律师费4,000元。事实与理由：各方签订的房地产买卖居间协议第6条约定各方2020年9月30日前签订上海市房地产买卖合同，如果陈海建未签订则定金不予返还。协议第12条约定陈海建户口未成功办出，双方解除协议，陈海建承担5,000元赔偿金。陈海建因上海市户口未如期办出，未能在2020年9月30日签订网签合同，故钱伟锋、翟丽靓有权扣除定金5万元，陈海建还需支付赔偿金5,000元、赔偿本案律师费4,000元。反诉被告陈海建就反诉辩称，不同意钱伟锋、翟丽靓全部反诉请求。陈海建没有违约行为，根据房地产买卖居间协议第12条约定，陈海建并非在被扣除定金基础上还另需赔偿5,000元，而是只需赔偿5,000元。第三人宇源事务所就反诉述称，协议第12条约定内容属实，签约时陈海建、钱伟锋、翟丽靓以及宇源事务所员工均在场，各方明确若陈海建户口办不出来的话，钱伟锋、翟丽靓扣除5,000元赔偿金后需将剩余定金返还陈海建。经开庭审理查明：302室房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇崧文路XXX号XXX室，建筑面积55.46平方米，原权利人系钱伟锋、翟丽靓，案外人蒋某、王某某于2020年11月12日申请将302室房屋过户至其名下，并于同月19日经核准成为现权利人。301室房屋坐落于上海市青浦区赵巷镇崧文路XXX号XXX室(以下简称301室房屋)，建筑面积70.59平方米，原权利人系钱伟锋、翟丽靓，案外人蒋某、王某某于2020年11月12日申请将301室过户至其名下，并于同月19日经核准成为现权利人。2020年7月13日，出卖方(甲方)钱伟锋、翟丽靓与买受方(乙方)陈海建以及居间方(丙方)宇源事务所就302室房屋买卖事宜签订房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX)。第三条约定房价款为200万元，首期房价款100万元(含乙方已付定金)乙方应于买卖合同签订当日直接支付给甲方，第二期房价款100万元由乙方贷款银行支付。第五条约定如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金转为定金。第六条约定甲乙双方同意甲方签署本协议后80天内(2020年9月30日前)签订《上海市房地产买卖合同》，如乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予返还，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。第九条约定三方在履行本协议过程中发生争议，由败诉方承担胜诉方应(笔误，应为“因”)诉讼产生的律师费、公证费、取证产生的其他费用。第十二条约定本协议各方约定的其他事项……如乙方户口未能成功，双方解除本协议，乙方承担5,000元赔偿金(乙方户口办理情况需第一时间告知)。协议还约定了其他事项。同日，出卖方(甲方)钱伟锋、翟丽靓与买受方(乙方)陈海建以及居间方(丙方)宇源事务所就301室房屋买卖事宜签订房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX)。第三条约定房价款为245万元，首期房价款120万元(含乙方已付定金)乙方应于买卖合同签订当日直接支付给甲方，第二期房价款120万元由乙方贷款银行支付，尾款5万元待甲方将房屋交付给乙方当日支付。协议还约定了其他事项。上述两份房地产买卖居间协议签订后，陈海建就301室房屋和302室房屋各支付5万元定金。庭审中，各方确认301室房屋与302室房屋相互连通且共用一个入户门，需一并对外买卖。陈海建确认其自2020年11月5日后方具有购买301室房屋和302室房屋的购房资格。钱伟锋、翟丽靓确认收到陈海建支付的共计10万元定金。另查明，因陈海建尚未取得上海市户籍，2020年9月30日，各方就301室房屋和302室房屋买卖事宜进行沟通协商，未能达成一致意见。当日，钱伟锋、翟丽靓自宇源事务所处将上述两房屋的房地产权证取回并表示将另寻中介挂牌出售。陈海建于2020年11月5日取得上海市户籍。2020年11月12日，钱伟锋、翟丽靓将301室房屋和302室房屋出售给案外人蒋某、王某某并协助完成过户登记。又查明，陈海建就302室房屋争议，已支付上海市浩信律师事务所律师费4,500元。钱伟锋、翟丽靓就302室房屋争议，已支付上海本根律师事务所律师费4,000元。以上查明的事实，有各方当庭陈述，陈海建提供的房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX和编号XXXXXXX)、收据、转账明细、上海市不动产登记簿资料、委托代理合同、律师费发票、居民户口簿资料、微信聊天记录，钱伟锋、翟丽靓提供的律师合同、发票等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案的主要争议焦点为：房屋买卖居间协议应于何时解除；房屋买卖居间协议解除的后果应当如何处理。一是房屋买卖居间协议应于何时解除的问题。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。陈海建与钱伟锋、翟丽靓及宇源事务所于2020年7月13日签订的房屋买卖居间协议系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人都应依约履行。在协议中，双方约定于2020年9月30日签订《上海市房地产买卖合同》，但前提是在该日之前陈海建取得上海市户籍并具备上海市购房资格。后因陈海建至该日未能取得上海市户口，无法按照协议约定进行网签。庭审中，各方一致同意解除协议，惟对解除的时间存在争议。陈海建主张以本案诉状送达对方当事人之日解除，钱伟锋、翟丽靓主张在协议约定的网签日期2020年9月30日解除。本院认为，合同的解除，除双方达成合意解除外，无论是约定解除还是法定解除，均需要符合约定或法定的合同解除条件。根据在案证据，陈海建直至2020年11月5日方取得上海市户籍，显已构成根本违约，致使合同目的不能实现。结合各方当事人陈述的2020年9月30日沟通情况，及钱伟锋、翟丽靓当日从宇源事务所取回房屋产权证并另行委托其他中介公司出售301室房屋和302室房屋的事实，本院依法确认钱伟锋、翟丽靓已于2020年9月30日行使法定解除权解除房屋买卖居间协议。在协议已经解除的情况下，钱伟锋、翟丽靓自有权将房屋另行出售，不构成违约。至于陈海建提出的以本案诉状送达之日为合同解除日期的诉讼请求，因陈海建是合同履行过程中的违约方，依法不享有合同的法定解除权，且如前所述，钱伟锋、翟丽靓已于2020年9月30日解除合同，故本院对陈海建的该主张不予采信。二是房屋买卖居间协议解除后果应当如何处理。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同解除后，违约责任的承担方式包括违约金、定金和赔偿损失等。双方在协议第五条约定如甲方签订本协议，则乙方同意将意向金转为定金；第六条约定如果乙方未能履行本条所述事项，则已支付甲方的定金不予退还，若甲方未能履行本条所述事项，则应向乙方双倍返还定金。双方又在合同第十二条以手写的形式约定……2.双方约定，如乙方户口未能成功，双方解除本协议，依法承担5,000元赔偿金(乙方户口办理情况需第一时间告知)。据此，陈海建主张仅需就违约行为向对方赔偿5,000元；钱伟锋、翟丽靓则认为，陈海建除依照协议第十二条赔偿损失5,000元外，还应当适用定金罚则，对已收取的定金不予退还。双方争议的焦点在于居间协议第六条约定定金罚则，第十二条又手写损失赔偿金的情况下，合同解除后违约方应当如何承担违约责任的问题。对此，本院分析评判如下：其一，协议第五条、第六条系由宇源事务所提供的为重复使用而预先拟定的格式合同，且陈海建实际交付定金5万元，双方关于定金的约定生效。同时，在第十二条手写了户口未能办理成功承担5,000元赔偿金。根据法律规定，格式条款与非格式条款不一致的，应当采用非格式条款，故双方就违约责任在格式条款基础上作出特别约定时，应当以非格式条款作为双方真实意思表示。根据意思表示最新、最近原则，手写合同内容与事先印制合同内容不一致时，应当以手写合同内容作为最终意思表示。其二，定金和赔偿损失能否并用的问题。法律并未禁止定金与赔偿损失并用，民法典第五百八十八条亦规定了定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。但该规定针对的是双方仅约定了定金罚则，或在定金罚则与违约金条款中选择适用前者的情形。本案协议约定了两种违约责任承担方式，即定金罚则和预设定额损失赔偿金。如前所述，预设定额损失赔偿金已经取代定金罚则成为违约责任承担方式，故该条款无法与定金罚则同时适用或排除适用。其三，关于各方当事人在签约时的真实意思表示问题。无论采取何种合同文本的解释方法，其目的均在探求当事人签约时的真实意思表示。庭审中，陈海建、宇源事务所均陈述在签约时已明确告知钱伟锋、翟丽靓，若陈海建户口未办成仅赔偿5,000元，不再按照定金罚则赔偿。钱伟锋、翟丽靓对此予以否认，认为宇源事务所因为自己最终未在该处挂牌售房而故意做出不利于己的虚假陈述。本院认为，根据日常交易习惯，协议已经约定定金，在一方违约时，自应适用定金罚则，而完全没有必要再另行约定定金金额十分之一的赔偿金5,000元。在原本可能获得5万元定金的情况下，又特别约定5,000元的赔偿金，本院有理由相信是钱伟锋、翟丽靓为促成房屋交易，对交易风险和陈海建户口办理成功可能性合理评估后作出的交易安排。当然，并不排除钱伟锋、翟丽靓是在对交易风险预估不足、法律知识有限的情况下，签订该特别约定。但在司法机关看来，任何完全民事行为能力人参与市场交易都应对自己的利益作出理性、审慎的判断和安排，除非受到欺诈、胁迫等。本院不能因为陈海建是违约方就对其课以超过双方意思表示合意的定金责任。此外，301室房屋和302室房屋在居间协议解除后一个月左右即已售出，且在案无证据证明该特别约定导致双方当事人之间利益严重失衡和不公平的问题。故本院认为，陈海建应依约赔偿钱伟锋、翟丽靓5,000元。而对于钱伟锋、翟丽靓主张不予退还定金的反诉诉讼请求，事实和法律依据并不充分，本院实难支持。相应地，陈海建要求钱伟锋、翟丽靓双倍返还定金100,000元及相应利息的本诉诉讼请求，没有事实和法律依据，本院不予支持。关于钱伟锋、翟丽靓主张的律师费4,000元，居间协议第九条约定由败诉方承担胜诉方因诉讼产生的律师费……其他费用。现房地产买卖居间协议解除是因陈海建根本违约造成，故钱伟锋、翟丽靓主张该律师费损失有合同依据，且金额尚属合理，本院依法予以支持。关于陈海建主张钱伟锋、翟丽靓赔偿律师费的本诉诉讼请求，因陈海建系违约方，其损失系自身违约行为造成，本院对该诉讼请求不予支持。综上所述，为保护合同当事人的合法民事权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第三十九条、第四十一条、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈海建与被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓以及第三人上海宇源房地产经纪事务所于2020年7月13日签订的房地产买卖居间协议(编号XXXXXXX)于2020年9月30日解除；二、被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)陈海建定金50,000元；三、原告(反诉被告)陈海建应于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓赔偿金5,000元；四、原告(反诉被告)陈海建应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓律师费4,000元；五、驳回原告(反诉被告)陈海建其余本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2,390元，减半收取计1,195元，由原告(反诉被告)陈海建负担670元，被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓负担525元。反诉案件受理费640元，由原告(反诉被告)陈海建负担25元，被告(反诉原告)钱伟锋、翟丽靓负担615元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年四月六日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。