北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5841号原告（反诉被告）：北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香），住所地北京市西城区大糖房胡同1号。经营者：赵月香，女，1943年9月13日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘宏斌（赵月香之女），1973年4月10日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：任天天，女，1986年11月21日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：邢树宏，北京华沛德权律师事务所。原告（反诉被告）北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）（以下简称月梅小吃店）诉被告（反诉原告）任天天房屋租赁合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）月梅小吃店的委托诉讼代理人刘宏斌、被告任天天及其委托诉讼代理人邢树宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。月梅小吃店向本院提出诉讼请求：1.判令被告偿还拖欠原告房屋使用费，截止合同签订2020年8月31日之前下半年房屋使用费（2020年3月1日至2020年8月31日）：壹拾壹万伍仟元整（115000.00元）；2.判令被告补缴在房屋使用期间所使用的水费欠费累计750.50元，电费欠费差额163.23元；3.判令属于被告现有在屋子里的私人物品来作为抵偿原告在“房屋使用配备设备物品清单”中丢失和损坏的物品（抵偿用坏的电器设备。如下，空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台）；4.判令被告按照合同到期后逾期未交房至今期间仍然占有房屋的损失，从2020年9月1日起至法院判决之日，支付按甲乙双方2018年8月26日签订的房屋使用合同的租金的平均日租金，每日638.89元计算；5、诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年8月26日，原告与被告签订了《房屋使用合同》。根据该合同第一条款中第2条约定，被告“付款方式半年为限，需提前一个月支付下次房租，逾期3天视为乙方（被告）违约，合同自行终止；甲方（原告）有权收回房屋使用经营权，同时风险抵押金不予退还。”但被告并没有在合同约定时间内如期支付下半年房屋使用费用；也没有向原告提出下半年不再需要房屋使用的要求；双方也没有签订“合同解除”的相关法律有效文件，所以被告必须加数承担支付所欠原告半年房屋使用费用：壹拾壹万伍仟元整（115，000.00元）；根据该合同第一条款中第7条约定，“乙方（被告）在使用期间所发生的一切费用自理。例如电费、水费、税费、卫生费等”，所以被告在房屋使用期间所欠缴的电费、水费、卫生费等必须由被告如数承担补缴欠费；根据该合同第二条款“房屋使用配备设备详见物品清单”中约定，“甲方（原告）给予乙方（被告）提供的店内电器的各种设备设施，乙方（被告）在使用中发生故障时要及时维修维护自行解决，在合同有效期内加电器设备设施损坏时要及时更新或折价扣除相应风险抵押金金额。”物品清单中共有9大件，其中：四开门不锈钢冰柜、电热水器、消毒筷子机、无线路由器，4件物品丢失；消毒柜破损；2孔灶台被换成一孔灶台，所以依据房屋使用配备设备物品清单约定，被告必须赔偿或抵偿原告房屋使用设备设施物品丢失和损坏的损失；因为，原告在案件审理期间不能正常经营和转租房屋。所以，因合同纠纷引发的房屋不能正常经营和转租所产生的损失必须由被告方承担，时间截止到法院裁定日期，损失费用按双方2018年8月26日签订的《房屋使用合同》租金的平均日租金计算，乘以相应天数；同时被告必须承担诉讼费用、请律师费用等因诉讼而产生的一切损失。综上所述，为维护合法权益，原告根据我国法律的相关规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原告的诉讼请求。任天天辩称，不同意原告的诉讼请求。第一，2020年新冠疫情期间，原被告曾口头达成过协议，2020年2月份租金不再缴纳，租赁合同终止。第二，关于原告所述欠付的水电费，被告愿意补交。第三，不同意以租赁合同为由起诉，合同虽名为房屋使用合同，但实际是承包经营合同，使用范围包括营业执照。由于原告已经强行收回了房屋，而且在房屋收回的时候，并没有进行交接。原告在诉讼中已经承认了有被告方大量物品被原告扣押。实际上，房屋并不在原告手中，不存在原告所主张的第三项损失。我方于2020年2月份不再经营，原告换锁了且告知不能经营。原告所述的物品都被其扣押，故不存在转租经营损失。我认为本案所涉经营承包合同已经到期，被告的物品已经被原告扣押，原告可以自行处理房屋以及带照经营事宜。8月31日合同到期后，房屋跟被告无关。第四，据我所知，营业执照于2000年6月30日注册的，我认为已经到期。任天天向本院提出反诉诉讼请求：1、被反诉人退还房屋租赁押金19000元整；2、被反诉人退还（2020.2月未营业）房租19000元整；3、被反诉人支付油烟净化设备系统19000元整（西城区环保部门强制安装的）；4、被反诉人退还强制扣压的店内个人货物（空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台一个）；5、诉讼费由被反诉人承担。反诉事实和理由：反诉人于2018年9月1日承租西四大糖房胡同1号房屋，我方于2020年1月份除大件物品外将房屋清空。合同于2020年8月31日到期后，被反诉人拒不退还押金并强制扣压店内个人货物，故提起诉讼，请求法院法官维护本人的合法权益，支持我的诉讼请求。针对反诉，月梅小吃店辩称，不同意被告的反诉请求。对方所述疫情期间的口头协议不属实，我没与被告达成任何口头协议，也没有终止租赁合同，更没有商谈租赁合同终止的问题。对方在应支付第四期房租的半年多时间，找各种理由以不见面的方式拖欠房租，既没有向甲方明确提出不再使用房屋，也没有向甲方提出减免房租或者终止合同。而且根据合同约定以及被告陈述，涉案合同于2020年8月31日到期，逾期三天后，对方一直持有房屋钥匙且一直没有清空房屋。我方无奈，只能将物品强行占有。房屋一直在被告占有使用并持有房屋钥匙的情况下，合同处在一直履行的状态。双方并没有办理正式的退房手续，租赁合同终止时间并不是对方所陈述的2月份，而是2020年8月31号才终止。但之后被告逾期腾房超过3天，房屋押金就不予退还。而且对方一直占用房屋，处于部分清空的状态，房屋不能正常经营及出租。油烟净化器、污水废水过滤器等设备均系西城区环保局要求必须安装的设备、如果不安装这些必要的设备设施，西城区环保局不会批复合格。另外，对方在接手经营时就有油烟净化器设备。2019年，西城区环保部门按照国家相关部门要求实施油烟净化器升级改造，对方在经营期间必须自行承担，否则对方就要面临停业整改、处罚导致无法经营。根据合同约定，涉案房屋谁经营谁使用，并承担相关费用。合同中明确约定，甲方无偿提供设备设施，如果发生损坏及丢失都要赔偿。经查，对方存在丢失电热水器、四开门不锈钢冰柜、消毒筷子机，无线路由器且空调无法运转、消毒柜玻璃门损坏无法正常使用、两孔灶台私自改成单孔灶台的情况，所以需要被告抵偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下，：2018年8月26日，原告（甲方）与被告（乙方）就西四大糖房胡同1号（北京月梅康乐小吃店，以下简称涉案房屋）用房合同签订《房屋使用合同》。约定使用期限为2年，从2018年9月1日起至2020年8月31日止。房屋每年使用费23万元，付款方式半年为限，第一次付款（押一付六）含一个月风险抵押金，共计134000元，押金19000元。第二次付款115000元及以后付款方式为提前一个月支付下次房租，逾期3天视为乙方违约，合同自行终止；甲方有权收回房屋使用经营权，同时风险抵押金不予退还。乙方有责任有义务配合好甲方、街道、社区等相关部门做好防火，防盗，防爆、防漏电等事项。乙方在使用期间所发生的一切费用自理。合同终止时未交纳的费用，例如电费，水费，税费，卫生费，将估价扣除相应的风险抵押金额，余款退还。乙方在使用经营此房屋期间，甲方有监督权、检查权。若发现有违法、违规、违章、违约等现象制止不听时，有权收回该房屋使用经营权，合同自行终止解除。甲方有权随时监督抽查乙方，如抽查中乙方多次不在现场，甲方视为乙方已私自转让、转租经营，甲方有权立即终止《房屋使用合同》，收回此房屋使用经营权，合同自行终止解除，同时剩余房租、风险抵押金不予退还。乙方在房屋使用中，需保管好《个体工商户营业执照》，《餐饮服务许可证》，《北京市饮食业专业资格证》，《税务登记证》，等相关证件的完好无损，如有丢失正本原件风险抵押金不予退还。乙方在房屋使用经营中，如发生的任何违反违规卫生，工商，城管，防疫，消防，环保，街道，社区等相关执法部门相关规定及条例的一切责任及后果由乙方自行全权承担，甲方不承担任何连带责任。乙方有责任严格按照食品卫生制度，食品卫生要求去操作执行，若在管理中出现因食品卫生引起的食物中毒、食客疾病，乙方应承担全部责任和医药费用。甲方不承担任何连带责任。如乙方使用经营期间遇卫生许可证（餐饮服务许可证）年检时，乙方要按相关卫生检验部门要求验收达标，如未按卫生检验部门要求验收达标所造成的后果由乙方自行承担。由于甲方因素不能出租此房屋时，甲方将未履行完的租金退还给乙方。如乙方中途单方终止合同，对已交房租甲方不予退回；同时风险抵押金不予退还。合同正常终止时，不再续订新的合同时，甲方将风险抵押金退还给乙方。如因不可抗力的因素，乙方不能正常营业，甲方将剩余使用费和押金退还乙方，合同自行终止。房屋使用配备设备详见物品清单，甲方给予乙方提供的店内电器的各种设备设施，乙方在使用中发生故障时要及时维修维护自行解决，在合同有效期内如电器设备设施损坏时要及时更新或折价扣除相应风险抵押金金额。关于合同履行情况，任天天如约支付押金19000元，支付使用费至2020年2月。任天天称未能支付后续使用费的原因在于受2020年新冠疫情影响，其于2020年2月停止经营并与月梅小吃店达成口头协议终止合同履行。为证明其主张，任天天提交2020年2月20日双方微信沟通记录用于证明。月梅小吃店认可微信的真实性，但不认可证明目的，主张2月份经营存在疫情条件，被告只要符合疫情防控政策是可以继续开张。2019年8月6日，西城区环保部门要求“各社会餐饮单位于2019年12月31日前完成油烟净化设施升级改造”，为证明油烟净化设备改造的花费，任天天提交发票及转账凭证用于证明。月梅小吃店认可证据的真实性，但不认可证明目的，主张房屋在交给任天天使用时包括相关油烟净化设备，但因政策需要，相关改造费是任天天所负担的必要费用。庭审中，原告自述其于2019年9月10日将房屋换锁收回。双方确认屋内包含有属于任天天以下物品：空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台一个。本院认为，依法成立的合同受法律保护。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。关于合同解除，任天天虽主张涉案合同于2020年2月解除，但被告提交的微信证据仅能证明被告因疫情影响无法正常使用房屋经营，并就租金支付问题进行过协商，并无直接证据能够证明双方曾就合同解除问题达成一致意见，故本院认为涉案合同于2020年8月31日到期自然终止，被告仍应支付2020年8月31日前租金。关于应付租金金额，考虑到被告使用房屋进行餐饮经营，2020年新冠疫情对其经营势必产生不利影响，本院秉持公平原则并考虑本案的具体情况，酌情减免任天天2020年2月份、3月份以及6月份租金，对月梅小吃店有关使用费诉讼请求中的合理部分予以支持，同时，对任天天要求退还2020年2月份租金的反诉请求予以支持。关于水电费，任天天同意月梅小吃店该项诉讼请求，本院不持异议并予以确认。关于退还押金，考虑到新冠疫情的影响，任天天未能如约支付租金的行为属于事出有因，不宜被认定为违约行为，故在合同到期的情况下，月梅小吃店应将押金退还，本院对于退还押金的反诉请求予以支持。关于物品一节，月梅小吃店虽主张其物品损坏应由任天天的物品予以折抵，但原告提交的证据无法证明损坏结果及损坏原因，在涉案房屋已由原告收回，无法进一步查清损坏事实的情况下，任天天要求原告返还物品存在事实及法律依据，本院予以支持。关于油烟净化系统改造费，根据合同约定“乙方有责任有义务配合好甲方、街道、社区等相关部门做好防火，防盗，防爆、防漏电等事项。乙方在使用期间所发生的一切费用自理”，任天天应自行承担相应的油烟改造费用，故任天天要求月梅小吃店支付油烟净化系统费用的诉讼请求缺乏合同依据，本院不予支持。关于房屋占用费，月梅小吃店已自行于2020年9月10日将房屋收回，故月梅小吃店主张此后的房屋占用费缺乏法律依据。但考虑到双方未办理正常的交接手续，任天天仍应支付2020年9月1日至2020年9月10日的房屋占用费，本院对于该项诉讼请求中的合理部分予以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）2020年3月1日至2020年8月31日租金76667元。二、自本判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）水电费913.73元。三、自本判决生效之日起七日内，任天天给付北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）2020年9月1日至2020年9月10日房屋占用费6400元。四、自本判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）退还任天天押金19000元。五、自本判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）退还任天天2020年2月租金19000元。六、自本判决生效之日起七日内，北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）返还任天天空调1台、冰柜2台、橱柜及厨具各1套、冰箱1台、桌椅6个、电磁炉6个、灶台1个。七、驳回北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）的其他诉讼请求。八、驳回任天天的其他反诉请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2525元，由任天天负担842元（自本判决生效之日起七日内交纳），由北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）负担1683元（已交纳）；反诉费613元，由北京月梅康乐小吃店（经营者：赵月香）负担409元（自本判决生效之日起七日内交纳），由任天天负担204元（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  高 磊二〇二一年四月十三日法官助理  邓良莹书 记 员  李 艳-2--1-