福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2531号上诉人（原审被告）：福建合升信息科技有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区五凤街道丞相路**丞相坊小区**楼****－A10。法定代表人：刘双，总经理。委托诉讼代理人：张婕，公司员工。被上诉人（原审原告）:福建省科学器材中心，住所，住所地福建省福州市台江区五一南路**div>法定代表人：陈忠生，主任。委托诉讼代理人：郭睿峥，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯雨楠，北京大成（福州）律师事务所律师。上诉人福建合升信息科技有限公司（以下简称合升信息公司）因与被上诉人福建省科学器材中心（以下简称省科学器材中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4715号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。合升信息公司上诉请求：撤销一审判决。事实与理由：一、一审判决认定2020年4月办公场所电梯被停用、大门关闭、2020年7月被停电后合升信息公司还需承担租金有误。合升信息公司在6月份已被省科学器材中心强制断电，导致无法在原租赁场所办公，被迫租赁其他场所营业。省科学器材中心收取房租却未提供办公条件，应由其承担合升信息公司另租其他场所办公发生的费用。二、因省科学器材中心在2020年10年16日已向事业单位登记管理机关申请注销登记，现已成立清算组。为维护合升信息公司的合法权益，特申请将合升信息公司拖欠省科学器材中心的租金及利息用拆迁赔偿装修款按多退少补原则进行抵扣。省科学器材中心辩称，一、合升信息公司实际搬离租赁场所的时间为2020年10月13日至10月15日。合升信息公司出具的两份出门条写明合升信息公司分别于2020年10月13日和2020年10月15日搬离案涉租赁场所。二、合升信息公司要求省科学器材中心承担2020年7月之后的租赁场地的租金，无事实依据和法律依据。停电梯和关闭大门不影响租赁房屋正常使用。大楼的楼梯可正常使用，省科学器材中心仅关闭车辆进出大门，大门旁的小门可供行人正常通过。且租赁房屋原先并未安装电梯，电梯是为了方便上下楼而加装。《房屋租赁合同》第十二条第（二）款第1项约定：“如合升信息公司不及时支付房租，省科学器材中心有权采取停电措施。”该约定经双方协商且书面确认后，合升信息公司不能主张租赁场所无法使用。三、一审判决中认定合升信息公司2019年10月10日至2020年6月30日应缴租金总额有误。一审法院认定合升信息公司2019年10月10日至2020年6月30日应缴租金总额为23153.9元，少算了一个月的房租，扣除2020年2月免除的租金和2020年3-6月的减半缴纳的租金，合升信息公司2019年10月10日至2020年6月30日应缴租金总额为27927.9元。四、合升信息公司并未对案涉房屋进行装修，无权要求相应的装修补偿款。合升信息公司要求以拆迁赔偿装修款抵扣尚欠的租金，但并未提供确切的房屋征收补偿合同证明拆迁装修款的具体金额。一审合升信息公司并未对拆迁装修赔偿事项提起反诉，其上诉请求于法无据。五、合升信息公司恶意违约拖欠违约金和水电费。2019年10月至今，合升信息公司拖欠的水电费合计2640.7元，其应根据双方签署的《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定标准向省科学器材中心支付逾期付款违约金。福建省科学器材中心向一审法院起诉请求：1.判令合升信息公司腾空并返还租赁房屋；2.判令合升信息公司支付拖欠租金及房屋占用费114576元、违约金18943元（按日万分之五，租金、房屋占用费及违约金均暂计至2020年7月31日，实际要求计算至合升信息公司履行之日）；3.判令合升信息公司支付租赁期间拖欠的水电费2441.4元、水电费违约金185元（暂计，以实际水电费及违约金为准）；4.本案诉讼费用由合升信息公司负担。一审法院认定事实：2019年9月30日，省科学器材中心作为甲方、合升信息公司作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将福州市五一南路20号科学器材大楼4层西半层出租给乙方，租赁面积约160平方米，合同期限自2019年9月10日起至2020年9月9日止。装修免租期31天，自2019年9月10日至2019年10月9日，租金自2019年10月10日起开始计算。乙方每月应向甲方交纳租金4774元，应于每月10日前将当月租金交付甲方。乙方承诺于2020年1月31日前付清自2018年10月10日起至2019年9月9日止房屋租金52514元、水电费1300.3元，共计53814.3元。自合同签订之日起乙方每月10日应向甲方支付所欠租金52514元的20%即10502元/月，否则本合同即刻终止。乙方必须在收到甲方搬迁通知书五日内搬出承租场所，逾期即视为乙方搬离完毕，本租赁房屋及屋内未搬离的财物按相关法规处置。同时甲方有权向乙方追讨自2018年10月10日至2019年9月9日未支付的房屋租金、水电费及逾期付款违约金等其他应付款项……乙方应向甲方支付履行本合同之押金，押金标准等于贰个月租金数额，即9548元（押金以甲方财务出具的书款收据上的金额为准），乙方应于本合同签订的同时向甲方支付押金，否则此份合同无效……如因乙方原因导致本合同完全无法履行或中途无法履行，甲方所收押金不予退还，用于抵扣所欠房屋租金、水电费用、逾期付款违约金等各类应付款项，多退少补……乙方应自行承担租赁房屋产生的物业管理费、水费、电费……乙方如未能按时、足额向甲方交付押金及租金，应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的标准向甲方支付逾期付款违约金……租赁合同有效解除或终止，乙方仍拒绝交还房屋的，应承担房屋占用费（300元/日）直至实际退房之日，按日支付。若房屋因城市建设需要被依法拆迁，乙方在接到政府搬迁书面通知的限期搬迁后15天内搬出所承租房屋……如遇政府征收拆迁，房屋一切征收补偿费用归甲方所有（除承租时由乙方装修的部分），即乙方仅享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。甲方在收到政府支付的拆迁款后，四十个工作日内将装修补偿款支付给乙方。甲方有权在支付给乙方装修赔偿款时，先行扣除拖欠的房屋租金、水电费、逾期付款违约金等其他相应款项后再进行支付。甲方承诺在合同期内遇到政府拆迁，乙方有权享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。押金不可用于抵扣租金，将在合同解除后（扣除乙方拖欠房屋租金、水电费用、逾期付款违约金等其他应付款项后）无息归还乙方……。乙方不履行本合同第四条、第五条约定，迟延交付租金、押金累计达30天（含30天），甲方有权采取断水断电措施并解除合同，并向乙方追索拖欠的房屋租金、水电与逾期付款违约金等其他应付款项……。2020年1月16日、2020年5月26日，合升信息公司分别向省科学器材中心转账支付水电费1300.3元和房租4774元。省科学器材中心提供福州市台江区××街道××社区居委会××路××号《历月电费明细》，及台江区××巷××号用水明细，但上述地址均非本案租赁合同约定的租赁地址。2020年9月28日和2020年10月9日，省科学器材中心向合升信息公司两次邮寄《关于催款及腾空的函》，内容为：“我中心已先后多次通知要求贵公司尽快结清拖欠的房屋租金、水、电费并腾空租赁的福州市台江区五一南路20号4层西半层，但截止目前贵公司仍未返还上述欠款，也未清空租赁房屋中所留存的物品。现我中心再次郑重通知，请贵公司三日内结清拖欠的房屋租金和水电费，并尽快腾空租赁房屋，否则我中心将采取法律手段最大范围地保障自身合法权益，对贵公司存留在租赁房屋内的物品进行清理。”合升信息公司称未收到此份邮件。诉讼中省科学器材中心主张，根据双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》的约定，合升信息公司应于2020年1月31日前付清自2018年10月10日至2019年9月9日的房屋租金52514元、水电费1300.3元。合升信息公司于2020年1月16日、2020年5月26日分别转账支付水电费1300.3元和房租4774元，截至合同到期之日尚欠房租100254元（含2018年10月10日至2019年9月9日的房租52514元及2019年9月至2020年8月31日的房租47740元）和水电费2641.4元。合升信息公司应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”支付未按时支付房租和水电费的逾期付款违约金，及自2020年9月1日起以300元/日支付房屋占用费直至搬离租赁房屋。合升信息公司分别于2020年10月13日和15日分别向省科学器材中心出具两张《出门条》，确认搬离时间为2020年10月15日，至今仍有大量家具设备遗留在租赁房内，亦未将钥匙交还。部分停电和关停电梯不会影响租赁房屋正常使用。收到拆迁办通知并不导致租赁合同终止。合升信息公司并未对租赁房屋进行实际装修。省科学器材中心多次向合升信息公司发出催款及腾房告知。拆迁进度因合升信息公司而推迟，造成其可能无法获得搬迁奖励、货币奖励，且省科学器材中心目前仍未取得拆迁安置补偿款造成相应的利息损失。即使2019年签订的《房屋租赁合同》无效，合升信息公司也应根据相关规定支付占有使用费。合升信息公司提供一同向省科学器材中心承租的福建巨纵科技发展有限公司法定代表人陈丽霞与省科学器材中心财务陈嵘，以及陈嵘与省科学器材中心法定代表人陈忠生的微信聊天记录复印件，主张省科学器材中心于2020年4月将公司承租的大楼电梯关停、大门关闭，其只能搬离办公电脑，2020年6月办公场所被断电，2020年10月电梯恢复其即全部搬离；根据《关于所出资企业减免中小企业房租有关事项的通知》和《关于落实服务业小微企业和个体工商户免租工作的通知》规定，2020年2－4月公司无需支付租金，2020年5、6月租金应依据双方于2012－2015年间签订的无电梯场地租赁合同月租金4000元核算，每月2000元；双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》未生效，省科学器材中心主张逾期付租违约金无依据，欠租利息应按中国人民银行同期贷款利率计算。另查，2018年7月12日，福州市台江区人民政府发布《房屋征收告知书》，建设项目为省科学器材公司及塑胶厂危房地块。2020年1月14日，福州市台江区人民政府发布《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》。2020年5月28日，福州市台江区征收工程处向福建省科学器材中心发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。2020年6月15日，福建省人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权[2020]77），内容为：“为贯彻落实《福建省人民政府关于促进中小企业平稳健康发展的若干意见》（闽政[2020]3号）‘至2020年6月底，对承租国有经营性房产的中小企业免收或减半收取房租，服务业小微企业免除上半年3个月租金’要求。经研究，决定对承租所出资企业及其权属企业经营性房产的中小微企业和个体工商户在2、3、4月份“免一减二”的基础上，5、6份继续减半收取房租。已经免收3个月租金的服务业小微企业和个体工商户不再减免，没有免足3个月租金的，可以将‘免收3个月租金’政策延续到6月底。”《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》，软件和信息技术服务业：从业人员300人以下或营业收和10000万以下的为中小微企业。其中，从业人员100人及以上，且营业收入1000万元及以上的为中型企业；从业人员10人及以上，且营业收入50万元及以上的小型企业；从业人员10人以下或营业收入50万元以下的为微型企业。合升信息公司的人员少于50人，参保人数为9人。一审法院认为，省科学器材中心与合升信息公司于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依照合同约定履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。合升信息公司以未向省科学器材中心缴纳押金9548元为由，提出上述《房屋租赁合同》全部无效的抗辩。但合升信息公司未按约缴纳押金的行为只影响双方对押金部分的约定，并不足以导致整份合同无效，双方对合同其他部分的约定仍然有效，合升信息公司仍应按合同约定履行其义务，况且合升信息公司亦按合同约定履行了部分义务，其抗辩主张有违前述法律规定和诚信原则，不应成为其不履行合同义务的理由。合同约定合升信息公司应于2020年1月31日前付清2018年10月10日至2019年9月9日欠付的房租52514元和水电费1300.3元。省科学器材中心陈述合升信息公司于2020年1月6日、2020年5月26日分别转账支付水电费1300.3元和房租4774元。扣抵后，合升信息公司尚欠至2019年9月9日的房租47740元（52514元-4774元），并应自2020年2月1日起按合同“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的约定支付未按时付租的逾期付款违约金直至款项实际还清之日止。经查，2020年4月合升信息公司办公场所电梯被停用、大门关闭、2020年6月被停电，故合升信息公司关于租金应计至2020年6月止的抗辩于法有据，一审法院予以采信。根据《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》的规定，合升信息公司为小微企业。根据《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权[2020]77）规定，2020年2月合升信息公司应缴租金免除，2020年3－6月的租金减半缴纳。依约2019年9月10日至10月9日为装修免租期。故合升信息公司2019年10月10日至2020年6月30日应缴租金为23153.9元（4774元/月×3个月+4774元/月÷2×3个月+4774元/月÷2÷30日×21日）。省科学器材中心提供的证据不足以证明合升信息公司自2019年9月10日起及以后应付的水电费金额，一审法院不予支持。台江区人民政府已于2018年7月12日和2020年1月14日发布征收省科学器材公司地块的《房屋征收告知书》和《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地地房屋征收补偿方案征求意见书》，2020年5月28日，台江区征收工程处发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。省科学器材中心早已知悉所属地块列入征收范围，且合升信息公司存在逾期付租的情形，却未及时主张权利，直至2020年9月25日才发出《关于催款及腾空的函》，放任损失扩大，其应自行承担相应的责任。但合升信息公司确实存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任，应自2020年7月1日起以未付清房租23153.9元为基数，按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金直至款项实际付清之日止。省科技器材中心于2020年4月将租赁房屋所在大楼的电梯关停、大门关闭，合升信息公司遂搬离办公场地，因省器材中心关停电梯而于2020年10月腾空租赁房屋，故省科学器材中心要求合升信息公司腾空并返还租赁房屋及自2020年9月1日起以300元/日支付房屋占用费的诉请于法无据，一审法院不予支持。合升信息公司要求以拆迁赔偿装修款抵扣尚欠的租金，但并未提供确切的房屋征收补偿合同证明拆迁装修款的具体金额，亦未提出反诉，其主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条第一款、第二百二十六条、第二百三十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、福州合升信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2018年10月10日至2019年9月9日期间的租金47740元，并自2020年2月1日起以47740元为基数以每日万之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；二、福州合升信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2019年10月10日至2020年6月30日期间内的租金23153.9元，并自2020年7月1日起以23153.9元为基数以每日万之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；三、驳回福建省科学器材中心的其他诉讼请求。案件受理费4800元，减半收取计2400元，由福建省科学器材中心负担946元，福州合升信息科技有限公司负担1454元。二审中，省科学器材中心提供以下证据：证据一不动产权证，证据二国有土地使用证，共同证明福州市台江区五一南路20号与福州市台江区五一南路22号为同一处地址，均为案涉租赁房屋所在地。省科学器材中心未提交原件予以核对，本院对真实性不予确认。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，案涉租赁房屋部分电梯被停用虽可能对合升信息公司的房屋使用造成不便，但不会导致其完全无法使租赁房屋，且一审法院对该期间的租金已予以酌减，故合升信息公司主张从2020年4月后不需支付租金的主张不能成立。二审诉讼过程中，省科学器材中心确认案涉租赁房屋于2020年6月15日断电，故合升信息公司无需再支付2020年6月15日至2020年6月31日间的租金1273元（4774元/月÷2÷30日×16日）。经审查，一审法院对2019年10月10日至2020年2月间的租金计算错误，但因省科学器材中心未提起上诉，故本院对该问题不予处理。综上，合升信息公司2019年10月10日至2020年6月15日应缴租金为21880.9元（23153.9元-1273元）。合升信息公司主张以拆迁赔偿装修款抵扣其欠缴的租金，但未能提交证据证明省科学器材中心已经获得拆迁装修款及其可获得的拆迁装修款金额，对该上诉主张不予支持。二审诉讼中省科学器材中心确认其主体尚存，合升信息公司关于省科学器材中心已经注销的主张无事实依据，不予采信。综上所述，福建合升信息科技有限公司的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4715号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4715号民事判决第二项、第三项；三、福州合升信息科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2019年10月10日至2020年6月15日期间内的租金21880.9元，并自2020年7月1日起以21880.9元为基数以每日万之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；四、驳回福建省科学器材中心的一审其他诉讼请求；五、驳回福州合升信息科技有限公司的二审其他上诉请求。如果未按指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费4800元，减半收取计2400元，由福建省科学器材中心负担996元，福州合升信息科技有限公司负担1404元。二审案件受理费378元，由福建合升信息科技有限公司负担328元，由福建省科学器材中心负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年四月二十二日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒