广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初16482号原告：林永成，男，汉族，1976年8月20日出生，身份证住址福建省仙游县。委托诉讼代理人：温东林，广东鼎方律师事务所律师。委托诉讼代理人：桑颖，广东鼎方律师事务所律师。被告：陈少玲，女，汉族，1972年10月8日出生，身份证住址广东省深圳市罗湖区。被告：陈少凤，女，汉族，1967年7月7日出生，身份证住址广东省深圳市南山区。两被告委托诉讼代理人：亚圣君，广东瑞霆律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：刘刨，广东瑞霆律师事务所律师。原告林永成诉被告陈少玲、陈少凤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年9月14日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人温东林，两被告共同委托诉讼代理人亚圣君、刘刨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林永成向本院提出诉讼请求：一、判令二被告向原告返还人民币250000元及支付逾期付款利息（以250000元为基数，按年利率6％计算，从2020年5月1日起计至实际付清之日止，暂计至起诉之日2020年5月20日为781元）。二、本案全部诉讼费用（包括诉讼费、保全费）由二被告承担。以上合计250781元。事实与理由：原告与二被告于2017年4月21日签订《房屋租赁合同》，合同约定二被告将位于深圳市南山区房产租予原告，房产租赁期限为3年，即2017年5月1日至2020年4月30日，租金为每月13200元，租金自2018年5月1日开始每壹年递增5%。合同签订后，原告依约交纳租赁保证金、喝茶费并按约交清每月的租金、水电等各项费用。且在双方合同到期之前，原告已至少提前2个月向被告中请并多次向被告表示希望继续租赁涉案房产的意愿，但被告均未予明确答复。合同将到期之前，被告表示不再续租合同，并且要将涉案房产租赁他人。原告认为，双方签订的合同中明确约定租赁期间届满，原告需继续租赁房地产的，应于租赁期限届满前一个月向被告提出续租要求，在同等条件下，原告有优先承租权。另原告支付的高额喝茶费具有优先承租的性质。二被告不同意续租，应及时答复原告，且其违反合同约定，未保障原告的优先承租权。综上，原告为维护自身合法权益，特向贵院起诉，请求贵院判如所请。庭审中，原告要求增加诉讼请求：判令两被告向原告返还租赁保证金26400元。庭审后，原告撤回该项增加的诉讼请求。被告陈少玲、陈少凤共同辩称：第一，双方签订的租赁合同对转让费的支付时间、金额及返还标准进行了明确的约定，是双方的真实的意思表示，两被告无需返还，被告收取的转账费包括了其在房屋管理时投入的固定设施设备、装修装潢等资产，且合同中第1条明确说明了被告交付给原告的不仅仅是房地产还包括了其他的设备。第二被告已在合同期限届满前4个月即2019年12月30日通过微信告知原告涉案商铺因自用需收回不再续签，涉案合同第6.2条约定是在同等的条件下，原告享有优先承租权，但实际上被告收回房屋是自用，不存在所谓的同等条件，没有侵犯原告的优先承租权。第三，原告拖欠两被告租金2020年3月1日至2020年8月7日租金，涉案合同第5.5条，明确约定了如原告拖欠租金被告有权没收租赁保证金并解除合同。现被告已向贵院提出诉讼，案号是（2020）粤0305民初1735号，要求原告支付拖欠被告的租金，且就逾期退还房屋的部分向被告支付双倍的租金。因此被告无需向原告返还租赁保证金。第四，原告在合同中约定的喝茶费，没有在双方的租赁协议中予以体现，其请求返还费用没有事实及法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区的房屋登记在被告陈少玲（50%）、陈少凤（50%）名下，建筑面积40.85平方米。2017年4月1日，被告陈少玲、陈少凤（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将位于深圳市南山区的房屋（涉案房屋）及其设备在现有状态下出租给乙方；建筑面积40.85平方米；租赁期限自2017年5月1日至2020年4月30日；租金每月为13200元；乙方应于每月5日前向甲方交付租金；乙方应于2017年4月25日前向甲方支付2个月租金数额的租赁保证金26400元；合同期满，乙方如不再续租，甲方应将租赁保证金原数退还乙方；本合同约定之租赁期届满，乙方需继续租用租赁房产的，应于租赁期届满之日前1个月向甲方提出续租要求，在同等条件下，乙方对租赁房产有优先承租权；乙方于2017年4月21日前支付定金5万元，余款（押金、转让费、租金须于2017年4月25日前付清）；本次转让费25万元为一次性收款，乙方一次性付清，该转让费用在合同期内或本合同结束均不予退还；转让费为25万元，分两个账户支付，许爱珍账户转15万元，赖庆海账户转10万元；及其他内容。为证明该转让费25万元、租赁保证金26400元的支付方式及情况，其中银行转账给赖庆海的账户是8万元，微信转给赖庆海是13400元，转账给许爱珍账户的是15万元的事实，原告提交了银行流水及微信转账凭证。两被告对该组证据的真实性予以确认，但表示该组证据证明被告仅实际收到原告支付的转让费15万元，其剩余的10万元由上一个承租人赖庆海所收取。为证明原告多次要求两被告续签合同的情况及事实，因疫情导致商铺无法正常经营的情况，原告提交了微信聊天记录。两被告对该证据不予认可，其认为该聊天记录没有披露双方的聊天身份，且原告提供的证据不完整，不具有客观真实性。为证明原告为涉案商铺装修的情况，且支付了相应的装修费98800元以及原告装修好涉案商铺后经营的情况，原告提交了深圳市联象广告装饰广告招聘合同、报价单、出货单及照片。两被告对该组证据不予认可，其认为该组证据是原告与案外人所签订的，并没有相关的银行转账凭证及发票予以证明，且上述的行为是发生在租赁期间内，是原告的自愿行为，与本案无关联。为证明被告陈少凤早在2019年12月30日就通过微信告知原告，涉案租赁合同在2020年4月30日期限届满后不再对外出租，不存在侵犯原告优先承租权的事实，被告提交了微信聊天记录截图。原告对此予以确认，并表示原告与被告确实有进行了微信聊天沟通，原告还提出要求续签房屋的事实，也提及了疫情期间导致房屋租金迟延交付的事实，并提出了减免租金的要求。庭审中，原告确认其在本案中主张被告返还的25万元具体指的就是双方在《房屋租赁合同》中约定的转让费25万元，原告还称签署租赁合同时两被告承诺在租赁合同到期后会续租给原告，故要求原告支付25万元的转让费，现合同到期后两被告不再续签给原告，给原告造成重大损失，故两被告应当返还该笔费用。两被告称其仅收到原告支付的15万元转让费，另外10万元是由上一个承租人赖庆海所收取，该转让费是指由于上一个承租人赖庆海所承租的商铺进行了部分的装饰装修，经与原告、被告三方共同协商达成由原告向出租人以及上一家承租人进行额外补偿的装饰费用，以及客户群体无形资产的费用的总和，合同已约定该转让费用在合同期内或本合同结束均不予退还。本院认为，原告与两被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告主张系因两被告在签署租赁合同时承诺在租赁合同到期后会续租给原告，原告才愿意支付转让费25万元，现合同到期后两被告不再续签给原告，故要求原告支付25万元的转让费。本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》已明确约定“转让费25万元为一次性收款，乙方一次性付清，该转让费用在合同期内或本合同结束均不予退还”，由此可见，双方在签署合同时已对转让费的收取及退还事宜达成了一致意见并以书面形式作出了约定，双方均应按照合同全面履行，现合同期限业已届满，依照合同约定该笔转让费用不予退还。综上，原告要求两被告返还25万元转让费及利息的诉讼请求，于法于约无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林永成的全部诉讼请求；案件受理费2530.86元，保全费1773.9元，均由原告林永成负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年四月一日书记员  周思媛附相关法条：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。