广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）粤03民终10435号上诉人（原审被告）：许小菊，女，汉族，1980年3月10日出生，住所地：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：张卫星，北京市盈科（深圳）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：深圳市朴邻房地产经纪有限公司，住所地：深圳市福田区梅林街道梅林路63号梅林万科中心第二层，统一社会信用代码：91440300MA5DBU9C59。法定代表人：余小原，总经理。委托诉讼代理人：黎政，男，系公司员工。委托诉讼代理人：黄怡菲，女，系公司员工。原审第三人：周淑娴，女，汉族，1994年6月20日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。上诉人许小菊因与被上诉人深圳市朴邻房地产经纪有限公司（以下简称朴邻公司）、原审第三人周淑娴居间合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2019）粤0307民初14421号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。许小菊的上诉请求：1.撤销一审判决并改判驳回朴邻公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审；2.本案一审、二审全部诉讼费用由朴邻公司承担。事实与理由：一、一审判决对本案关键事实认定不清。（一）一审认定许小菊违约行为造成朴邻公司经济损失系事实认定不清。1.无论是三方于2018年3月28日签订的《二手房买卖及居间合同》，还是周淑娴向朴邻公司出具的《佣金确认书（买方）》，均规定周淑娴佣金支付义务在《二手房买卖及居间合同》签署时即已成就。涉案《二手房买卖及居间合同》系由朴邻公司提供的格式条款合同，有关居间服务费（佣金）在其第十条进行了约定，居间服务内容也是从提供房屋买卖市场行情咨询至促成买卖双方签署买卖合同为止（其后的协助代办有关手续的服务费为2000元，且也应在签署合同前支付)。依据周淑娴向朴邻公司出具的《佣金确认书（买方)》(由朴邻公司提供）的第2段、第3段，朴邻公司对周淑娴的居间服务为：代理周淑娴就涉案物业的售价、房款的支付方式等谈判成功并签署《二手房买卖合同》，且周淑娴明确承诺在签署《深圳市二手房买卖合同》前即自愿向朴邻公司支付佣金79500元。2018年3月28日三方签署《二手房买卖及居间合同》，至此，买方周淑娴支付佣金的条件即已成就。2.从一审中双方提交的证据可以看出，朴邻公司实际已获得了佣金收入，朴邻公司实际无任何损失。（1）2018年6月11日周淑娴在通过短信和许小菊沟通过程中，陈述其已向朴邻公司缴纳了全部中介费（佣金）。（2）周淑娴在一审对法官询问的佣金是否支付的问题上未及时回应，其庭后逾期提交的《说明》中有关佣金支付情况的说明与周淑娴在交易过程中对许小菊的陈述不一致，不应得到采信。本案周淑娴提交的《收款收据》与朴邻公司在本案一审第一次开庭当庭提交的收款收据严重不相符，不是同一收据的不同联次，可见，周淑娴在交易过程中，并非仅仅向朴邻公司支付了15900元。（二）本案中朴邻公司故意隐瞒与合同契约有关的重要事实或提供虚假情况，且从事帮助周淑娴伪造离婚证之行为，其行为严重侵害了许小菊之合法利益，依法不得要求支付报酬、赔偿损失。二、一审判决适用法律错误，朴邻公司拟定的格式条款依法属于无效条款，严重侵害了许小菊的权益，朴邻公司依法不得要求支付报酬，更不得要求许小菊支付违约金。被上诉人朴邻公司答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。根据佣金确认书约定，周淑娴在其与卖方就该物业签订深圳市二手房买卖合同前，自愿向朴邻公司支付佣金79500元，但由于许小菊违约，双方未能签署深圳市二手房买卖合同，因此，周淑娴拒绝向朴邻公司支付佣金，导致朴邻公司佣金损失63600元。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定损害赔偿包括可得利益损失，朴邻公司有权要求许小菊赔偿合同可得利益损失。许小菊主张朴邻公司帮助伪造离婚证件申请银行贷款没有任何事实依据。原审第三人周淑娴未到庭亦未提交陈述意见。朴邻公司向一审法院起诉请求：1.许小菊支付朴邻公司违约金159000元；2.许小菊承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月28日，许小菊作为卖方与朴邻公司（经纪方）及周淑娴（作为买方）签订了一份编号为SZ2017000XXXX的《二手房买卖及居间合同》，并约定如下内容：1.周淑娴向许小菊购买位于龙岗区XX房屋，转让价为530万元；2.交易定金为30万元，周淑娴应在本合同生效之日起一日内支付定金12万元，在本合同生效之日起七日内支付剩余定金18万元；3.周淑娴以按揭贷款方式支付涉案房产转让价款，周淑娴须于2018年5月15日前（含当日）将除定金、交楼保证金之外的剩余首期款129万元支付至双方指定的银行监管账号或其他第三方监管账号中；周淑娴须于2018年5月15日前（含当日）向贷款部门提交按揭贷款申请的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审批等手续，许小菊需配合周淑娴申请按揭，提供相关资料；4.如买卖一方未按照合同约定的期限履行义务，另一方有权要求违约方以转让价款为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过五日或明示拒绝履行合同视为根本违约，另一方可解除合同并选择要求违约方支付转让价款百分之二十的违约金或没收、双倍返还定金。鉴于经纪方已为买卖双方提供订立本合同的媒介居间服务，买卖双方应向经纪方支付居间服务佣金，具体的居间服务佣金金额及支付期限以买方及卖方签署的《佣金确认书》为准。如买卖双方需经纪方协助办理物业、水电、煤气、电视等过户手续及银行按揭贷款手续，则应在签署《深圳市二手房买卖合同》前向经纪方另行支付代办、按揭服务费2000元。……如因买卖一方违约，导致该交易未能完成的，则经纪方有权要求卖方以该物业转让价款百分之三的标准向经纪方支付违约金。合同另对其他事项进行了约定。该合同下方有三方的签名及捺印并加盖了许小菊的公章。当日，周淑娴向朴邻公司出具《佣金确认书》，鉴于朴邻公司在本次交易过程中为其所提供的商业信息及居间服务，在其与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》前，自愿向朴邻公司支付佣金79500元。一审庭审中，朴邻公司称周淑娴仅向其支付佣金15900元，且周淑娴要求朴邻公司退还其已交付的佣金。物业签订合同签订后，周淑娴分别于2018年3月29日和2018年4月4日向许小菊支付了定金12万元和定金18万元，许小菊向周淑娴出具两份《定金收条》。2018年5月4日，周淑娴与许小菊及中国银行深圳北方大厦支行签订了一份《二手楼交易资金委托监管协议》，对首期款相关监管事宜进行了约定。2018年5月7日，中国银行深圳北方大厦支行出具了一份《交易资金委托监管业务收款收据》，载明其已收到周淑娴入账的监管金额129万元。2018年5月24日，中国银行深圳上步支行向周淑娴出具了一份《个人贷款承诺函》，载明：1.基于本案许小菊和周淑娴就涉案房产的交易，该行向周淑娴发放金额为371万元的贷款；2.中国银行深圳上步支行发放上述贷款应先满足以下前提条件：许小菊和周淑娴及中介机构提供的资料真实、合法、有效；3.若银行发现交易资料不真实或有其他任何不利于贷款安全的事项，则有权终止履行承诺，不向周淑娴发放贷款。之后，周淑娴因房屋买卖合同纠纷提起诉讼，许小菊亦提起反诉，一审法院依法作出（2018）粤0307民初11813号民事判决：一、解除周淑娴与许小菊于2018年3月28日签订的关于转让龙岗区XX房屋的编号为SZ2017000XXXX的《二手房买卖及居间合同》；二、周淑娴于判决生效之日起五日内支付许小菊违约金50万元（含周淑娴已支付的定金30万元）；三、驳回周淑娴的其他诉讼请求；四、驳回许小菊的其他反诉请求。判决作出后，双方均提起上诉，深圳市中级人民法院依法作出（2019）粤03民终2866号民事判决，认定周淑娴与许小菊签订的《二手房买卖及居间合同》系各方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于不安抗辩权问题。首先，根据《微信聊天记录》，在2018年6月10日中介询问双方过户时间时，许小菊并未提及周淑娴向按揭贷款银行出具虚假离婚证事宜，只是要求周淑娴的放贷银行出具过户后两个半月放尾款的承诺。2018年6月11日许小菊在拒绝配合过户后虽有提及虚假离婚证事宜，但也同时表示“我也不是想为难你们，找一下银行的关系，二个半月是可以的，但不找关系半年都搞不定，我只是让你们承诺两个半月，这很正常。我现在在买的学位房也同样需要给卖家承诺”，可见重点也是希望银行两个半月放款，对于是否能放款的风险并未提及，再结合本案朴邻公司陈述截止2018年6月10日应该办理过户之日许小菊并未提及虚假离婚证事宜以及许小菊在未解决虚假离婚证事宜情况下于2018年6月25日又同意办理过户这一事实，根据日常生活经验，可见许小菊对于虚假离婚证可能造成的风险并不关心，其真实关心的是银行放款时间并要求出具银行承诺，因此许小菊主张因周淑娴向按揭贷款银行出具虚假离婚证可能造成银行终止放款的风险构成不安抗辩权，与事实不符。其次，退一步，即使许小菊担心因虚假离婚证可能造成的风险属实，但涉案合同就银行贷款不能获批或批准金额不足已经作出了明确约定，可见双方在签订合同时对于按揭贷款可能出现的结果已经有预估和处理约定，因此，按揭贷款的结果不能再作为不安抗辩的理由，许小菊在过户时再以周淑娴向按揭贷款银行出具虚假离婚证可能造成银行终止放款的风险为由，拒绝配合过户，与合同约定不符，且有悖诚实信用原则，许小菊拒绝配合履行过户手续是行使不安抗辩权，与事实不符。根据《二手房买卖及居间合同》第五条的约定，在买方取得银行贷款承诺函，且卖方已取得房地产证／不动产权证书原件（产权无抵押、无查封）之日起三个工作日内（含当日），买卖双方须签署《深圳市二手房买卖合同》（即网签合同），并办理产权转移登记手续。周淑娴2018年5月24日获得中国银行深圳上步支行出具的《个人贷款承诺函》，而《二手房买卖及居间合同》明确涉案房产无抵押，因此许小菊从2018年5月24日开始有义务配合周淑娴办理产权转移登记手续，2018年6月10日中介通知双方办理产权转移登记手续，许小菊应予以配合，但此时许小菊提出需要银行出具过户后两个半月放尾款的承诺以及如银行不能承诺周淑娴需要用同等的物业做抵押公证的条件，超出合同约定，周淑娴不予同意并无不妥，许小菊不配合过户的行为构成违约，其后许小菊虽又同意办理过户手续，但其违约在先，且超过合同约定的五天履行期限，根据合同约定周淑娴享有合同解除权并有权要求许小菊支付违约金，此时周淑娴拒绝再办理过户手续，符合合同约定。综上，因许小菊不配合过户构成违约，其诉请周淑娴承担违约责任，无事实和法律依据。许小菊违约导致合同解除，周淑娴有权要求许小菊承担合同转让价款百分之二十的违约金，但深圳市中级人民法院综合考虑双方合同履行情况、周淑娴未提交任何证据证明其实际损失、确实存在周淑娴向银行出具虚假离婚证等因素，酌定许小菊向周淑娴支付违约金30万元并返还定金30万元。一审庭审中，朴邻公司称因许小菊违约导致该交易未能完成的，朴邻公司有权要求许小菊以该物业转让价款百分之三的标准向经纪方支付违约金。许小菊则认为，朴邻公司在提供居间服务过程中与周淑娴进行了串通并共同伪造离婚证申请贷款，损害了许小菊的利益，依法不得要求支付报酬，且其已申请（2019）粤03民终2866号案件的再审。双方因而成讼。庭后，周淑娴向一审法院提交《关于周淑娴支付佣金情况的说明》称其实际向朴邻公司支付佣金15900元，朴邻公司尚未返还该笔佣金给周淑娴。一审法院认为，本案系居间合同纠纷。居间人向委托人报告了订立合同的机会或提供了订立合同的媒介服务的，委托人应当按照约定向居间人支付报酬。本案中，朴邻公司、许小菊与周淑娴签订了《二手房买卖及居间合同》，周淑娴向朴邻公司出具《佣金确认书》称，鉴于朴邻公司在本次交易过程中为其所提供的商业信息及居间服务，在其与卖方签订《深圳市二手房买卖合同》前，自愿向朴邻公司支付佣金79500元，双方未就佣金退还的情况进行约定。合同签订后，周淑娴实际向朴邻公司支付佣金15900元，该款未退还。关于周淑娴与许小菊之间的房屋买卖合同纠纷，深圳市中级人民法院的生效判决已认定，即使许小菊担心因虚假离婚证可能造成的风险属实，但涉案合同就银行贷款不能获批或批准金额不足已经作出了明确约定，可见双方在签订合同时对于按揭贷款可能出现的结果已经有预估和处理约定，因此，按揭贷款的结果不能再作为不安抗辩的理由，许小菊在过户时再以周淑娴向按揭贷款银行出具虚假离婚证可能造成银行终止放款的风险为由，拒绝配合过户，与合同约定不符，且有悖诚实信用原则，许小菊拒绝配合履行过户手续是行使不安抗辩权，与事实不符，故综合考虑双方合同履行情况、周淑娴未提交任何证据证明其实际损失、确实存在周淑娴向银行出具虚假离婚证等因素作出生效判决认定系许小菊违约在先，导致涉案合同解除,深圳市中级人民法院以此调低了许小菊的违约责任，故许小菊在本案中辩称因周淑娴向银行出具虚假离婚证等因素要求本案移送公安，一审法院认为，本案中许小菊未提供充分有效的证据证明朴邻公司有协助周淑娴向银行出具虚假离婚证的行为，周淑娴向银行出具虚假离婚证是否构成犯罪与本案处理结果无关，故对许小菊该请求本案中不予处理，许小菊可另循法律途径解决。由于许小菊违约在先，导致涉案合同解除,朴邻公司据此根据涉案合同“如因卖方违约，导致房屋买卖交易未能完成的，朴邻公司有权要求许小菊以该物业转让价款百分之三的标准向经纪方支付违约金”约定，要求许小菊向朴邻公司支付违约金，于法有据，但根据朴邻公司提供的《二手房买卖及居间合同》《佣金确认书》内容和履行情况来看，上述合同虽系朴邻公司提供的格式条款，在违约责任部分只规定了相对方义务，无己方义务，权利义务关系不对等，鉴于许小菊的违约行为确实造成了朴邻公司的经济损失，如许小菊未违约，朴邻公司的可得利益为79500元，周淑娴已向朴邻公司支付15900元，朴邻公司的可得利益损失为63600元，故一审法院酌定许小菊向朴邻公司支付违约金63600元，朴邻公司主张超出部分，一审法院不予支持。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决：一、许小菊于判决生效后十日内支付朴邻公司违约金63600元；二、驳回朴邻公司的其他诉讼请求。一审案件受理费3480元（朴邻公司已预交），由朴邻公司负担2088元，许小菊负担1392元。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案为居间合同纠纷。许小菊、周淑娴及朴邻公司签订的涉案《二手房买卖及居间合同》是三方的真实意思表示，合法有效，各方均应依约履行。许小菊与周淑娴之间房屋买卖合同纠纷已经生效判决确认，合同未能履行的根本原因在于许小菊违约，故依据前述三方合同第十三条“如因卖方违约，导致该交易未能完成的，则经纪方有权要求卖方以该物业转让价款百分之三的标准向经纪方支付违约金”的约定，朴邻公司有权要求许小菊向其承担违约责任。合同约定的违约金为转让价款的百分之三即15.9万，朴邻公司在本案仅主张其未向周淑娴收取的63600元，既在约定的违约金范围之内，亦有事实依据，一审予以支持并无不当，本院予以维持。至于朴邻公司是否协助周淑娴伪造离婚证件、是否已实际收取全部佣金的问题。本案除周淑娴在与许小菊微信中的单方表述外，并无其他证据可以证明上述事实。朴邻公司既未参与周淑娴与许小菊之间微信交流，也没有证据证明其认可过前述事实，而周淑娴本身就是提交离婚证件、支付佣金的利益相关方，仅凭其在与许小菊交涉中所作有利于其自身的单方表述，不足以认定相关事实。许小菊以朴邻公司的居间行为存在过错为由拒绝支付违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，许小菊的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1390元，由许小菊负担。本判决为终审判决。审判长 唐 毅审判员 蔡妍婷审判员 刘灵玲二〇二一年四月七日书记员 龙灵美附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。