福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0424民初2172号原告：福建省宁化县城市经营有限公司，住所地福建省三明市宁化县翠江镇南大街222号翠源大厦10-12层。统一社会信用代码91350424738045168Q。法定代表人：赖锡光，总经理。原告：宁化县国有资产投资有限公司，住所地福建省三明市宁化县翠江镇南大街222号翠源大厦10楼。统一社会信用代码91350424MA32TMND5F。法定代表人：黄宜普，经理。以上二原告共同委托诉讼代理人：于静涛，女，福建联合信实（福州）律师事务所兼职律师。以上二原告共同委托诉讼代理人：华燕，女，福建联合信实（福州）律师事务所兼职律师。被告：福建省中明食品有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇东方塅168号。统一社会信用代码91350424570962025N。法定代表人：邱爱华，总经理。委托诉讼代理人：邱中柱，男。原告福建省宁化县城市经营有限公司（以下简称宁化经营公司）、宁化县国有资产投资有限公司（以下简称宁化国投公司）与被告福建省中明食品有限公司（以下简称中明食品公司）民间借贷纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告宁化经营公司、宁化国投公司的共同委托诉讼代理人于静涛、华燕，被告中明食品公司的委托诉讼代理人邱中柱到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宁化经营公司、宁化国投公司向本院提出诉讼请求：1.判令中明食品公司向宁化经营公司、宁化国投公司返还购房款本金7,300,000元，资金占用费1,570,987元（暂计算至2020年9月30日）；2.判令中明食品公司承担本案的诉讼费用。本案在诉讼过程中，宁化经营公司、宁化国投公司向本院申请变更诉讼请求为：1.判令中明食品公司向宁化经营公司、宁化国投公司返还购房款本金7,300,000元，资金占用费1,570,987元（暂计算至2020年9月30日）；2.判令中明食品公司以实际欠款本金为基数，按照年利率9.6%的标准支付2020年10月1日起至实际清偿之日止的资金占用费；3.判令对中明食品公司签订网签合同的30套房产依法拍卖、变卖、折价、优先偿还对宁化经营公司、宁化国投公司所欠债务；4.判令中明食品公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：2017年1月，宁化经营公司、宁化国投公司与中明食品公司签订合同，约定宁化经营公司、宁化国投公司向中明食品公司预购“闽赣冷冻食品配送市场”项目商品房30套，预购房款总价8,000,000元。同时约定中明食品公司在三年内回购上述商品房。回购前中明食品公司须按收到预购款7.2%的年利率按季支付资金占用费；若逾期，则按全部资金9.6%的年利率计算资金占用费。现回购期已满，中明食品公司并未按约定回购30套商品房，只向宁化经营公司、宁化国投公司返还700,000元购房款，尚欠本金7,300,000元及资金占用费1,570,987元（暂算至2020年9月30日）。宁化经营公司、宁化国投公司为维护自身合法权益，遂诉至法院。中明食品公司辩称，对借款本金8,000,000元没有异议。但是对借款的利息计算方式有异议，根据宁化经营公司、宁化国投公司提供的县政府会议纪要精神利息是按年利率3.6%计算的,补充协议中资金占用费也是和会议纪要精神相对应的，2018年8月30日以前的利息只能按年利率3.6%计算，2018年8月30日以后的利息只能按年利率6%计算;其公司只欠宁化经营公司、宁化国投公司7,100,000元，已归还本金900,000元；至2020年12月23日总共支付利息566,900元。宁化经营公司、宁化国投公司为证实其主张提交了以下证据材料：1.宁化经营公司、宁化国投公司营业执照、法定代表人身份证明等复印件各1份，拟证明宁化经营公司、宁化国投公司身份情况及诉讼主体资格的事实；2.《商品房买卖合同》30份、《预购房产补充协议》1份，拟证明中明食品公司向宁化经营公司、宁化国投公司借款8,000,000元，为保障债务的清偿，以案涉30套商品房网签给宁化国投公司的形式，设立了让与担保的关系；3.中国建设银行单位客户专用回单4份、收款收据3份，拟证明宁化国投公司分别于2017年1月20日、1月26日、3月27日、3月29日分四笔支付了中明食品公司共8,000,000元预购款，按期全部履行了合同义务；4.《律师函》1份，拟证明2020年4月16日宁化经营公司、宁化国投公司委托律师正式催告，要求中明食品公司履行支付“预购+回购”本金及资金占用费义务；5.2016年12月19日宁化县政府常务会议纪要1份，拟证明宁化经营公司、宁化国投公司与中明食品公司签订合同的目的是为中明食品公司解决建设资金紧缺，农民工工资及建设工程款无法按时支付等问题，合同签订的本意在于设立借贷及让与担保关系；6.中明食品公司转入回购款明细表及相关转账凭证等，拟证明《商品房买卖合同》及《预购房产补充协议》签订以来，中明食品公司共向宁化经营公司、宁化国投公司归还借款本金700,000元人民币，尚欠借款本金7,300,000元；7.中明食品公司向县政府提交的《关于要求支付房屋预购款的请示》1份，拟证明2017年1月18日，中明食品公司自愿要求对8,000,000元预购房款参照其他楼盘形式，按照年利率7.2%支付资金占用费，并遵守其他楼盘项目“预购+回购”补充协议的各项条款，即逾期资金占用费利率按9.6%计算。8.《预购房产补充协议》2份，拟证明同为2016年12月12日宁化县人民政府常务会议纪要决定同意采取“预购+回购”形式的闽赣小商品城项目、宁化客家商业广场项目对资金占用费的约定也是正常履行情况下按照房屋总价款7.2%年利率计算，逾期支付情况下按照房屋总价款9.6%年利率计算。9.中明食品公司转入资金占用费明细表及相关转账凭证等，拟证明2017年3月以来，中明食品公司共向宁化经营公司、宁化国投公司支付资金占用费766,900元人民币，尚欠资金占用费1,570,987元人民币，资金占用费按照季度支付。经质证，中明食品公司对宁化经营公司、宁化国投公司提供的第1组、第2组、第3组、第5组、第8组证据均无异议；对第4组证据的真实性没有异议，但认为应按补充协议约定在2018年8月30日前利息按照年利率3.6%计算，从2018年8月30日起利息应按照年利率6%计算；对第6组证据的真实性没有异议，但其公司尚欠的借款本金是7,100,000元；对第7组证据的真实性没有异议，但认为该份证据只是请示报告，是其公司向政府的请示，计算利息的方式依然是要按照会议纪要的精神来计算的，请示后双方没有达成新的书面协议，借款过程中还是应按照会议纪要和原补充协议书来执行；对第9组证据的真实性没有异议，但是明细表是宁化经营公司、宁化国投公司拟定的，可以看出利率是按照年利率3.6%计算的，第一笔资金占用费是原告通知其公司交的，后来发现交错了，其公司和政府提出来后，宁化经营公司、宁化国投公司同意此后就按照年利率3.6%计算利息。中明食品公司为反驳宁化经营公司、宁化国投公司的诉讼请求向本院提交了利息计算表1份，拟证明借款本金8,000,000元，还款900,000元，尚欠宁化经营公司、宁化国投公司借款本金7,100,000元。经质证，宁化经营公司、宁化国投公司认为从中明食品公司提供的利息计算表可以看出利息是按照年利率7.2%计算。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于双方当事人提交的证据待证事实，本院将结合全案，予以认定。综合庭审举证、质证和认证情况，本院对本案事实认定如下：2016年12月12日，宁化县政府常务会议研究了“关于冷冻食品加工及配送中心项目、闽赣小商品城项目、客家宾馆片区改造项目、永信SOHO时代项目、金山水郡项目、翠江豪园项目有关问题”，同月19日作出县政府常务会议第十一次会议纪要。会议纪要明确：为解决以上项目资金困难，妥善处理农民工工资及建设工程款支付等问题,化解不良贷款,促进项目健康发展，保持社会安定稳定，同意宁化经营公司（宁化国投公司）预购以上六个项目业主名下的房产；项目业主必须对宁化经营公司预购的房产在约定期限内予以回购，在回购前按实际占用时间、约定的年利率按季度支付财务费用（逾期支付财务费用的，从逾期之日起全部资金按9.6%的年利率收取）给宁化经营公司。会议在关于冷冻食品加工及配送中心项目问题上形成以下意见：1.同意由宁化经营公司按不高于2,000元/㎡的价格，预购该项目业主自持商业店面约400㎡（不含冷库），支付预购房款8,000,000元，并签订购房合同，经网上签约后在房管所备案。县住建局负责对宁化经营公司备案的商业店面给予解除限制销售条件，宁化经营公司解除网签后，县住建局负责重新按原政策由项目业主自持限售。2.根据《宁化县国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告》（宁国土资综［2013］11号）规定，该项目自持物业自市场正式营运之日起五年内不得转让。为此，项目业主必须对宁化经营公司预购的房产在三年内予以回购，在回购前按实际占用时间、3.6%的年利率按季度支付财务费用（逾期支付财务费用的，从逾期之日起全部资金按6.0%的年利率收取）给宁化经营公司。若项目业主三年后没有回购，则按2,000元/㎡的销售价格形成实际交易。3.由宁化经营公司与中明食品公司签订协议，明确以上具体事项。2017年1月5日至1月9日期间，宁化国投公司与中明食品公司签订了30份《商品房买卖合同（预售）》。同年1月9日，中明食品公司作为甲方，宁化经营公司、宁化国投公司作为乙方，签订了一份《预购房产补充协议》，协议约定，双方就网签的《商品房买卖合同》2,800元/㎡的价格达成一致变更意见，即所有30套商品房价格变更按2,000元/㎡计价，确定预购房款总价人民币8,000,000元；中明食品公司在三年内回购上述商品房，即从2017年1月9日至2020年1月8日，回购价格按2,000元/㎡计算；回购前中明食品公司应按实际收到预购房总价款3.6%的年利率按季预付资金占用费给宁化经营公司、宁化国投公司，回购到期日再统一结算；逾期，全部资金按6%的年利率计算资金占用费。2017年1月18日，中明食品公司向宁化县人民政府提交了一份《关于要求支付房屋预购款的请示》，请示内容主要为，恳请县政府批准从宁化经营公司账户先行支付房屋预购款8,000,000元给其公司,用于支付农民工工资,如未及时归还，根据县政府常务会议第十一次会议纪要精神，参照其他楼盘“预购＋回购”形式，按年利率7.2%支付财务费给宁化经营公司，并遵守其他各项条款。县政府有关部门领导在请示上批示同意。宁化国投公司分别于2017年1月20日、1月26日、3月27日、3月29日转账支付给中明食品公司4,000,000元、500,000元、3,250,000元、250,000元，合计支付8,000,000元。中明食品公司出具了3张收款收据交由宁化国投公司收执。2017年3月27日，中明食品公司转账支付宁化经营公司2017年1月20日至3月31日期间的资金占用费64,200元（按年利率7.2%计算）；2017年6月30日，中明食品公司转账支付宁化经营公司2017年4月1日至6月30日期间的资金占用费73,700元（按年利率3.6%计算）；2017年12月27日，中明食品公司转账支付宁化经营公司7月1日至9月30日期间的资金占用费70,200元（按年利率3.6%计算）;2018年1月23日，中明食品公司转账支付宁化国投公司2017年10月1日至12月31日期间的资金占用费69,300元（按年利率3.6%计算）；2018年4月10日，中明食品公司转账支付宁化国投公司2018年1月1日至3月31日期间的资金占用费69,300元（按年利率3.6%计算）；2018年6月5日，中明食品公司转账支付宁化国投公司2018年4月1日至6月30日期间的资金占用费70,070元（按年利率3.6%计算）；2018年6月25日，中明食品公司分两笔转账支付宁化国投公司2017年4月1日至2018年6月30日期间的补缴资金占用费100,000元、56,510元，合计156,510元；2018年8月29日，中明食品公司转账支付宁化国投公司2018年7月1日至8月30日期间的资金占用费93,620元（按年利率7.2%计算）；2019年8月29日，中明食品公司转账支付宁化国投公司2017年4月1日至2018年6月30日期间的补缴资金占用费100,000元。中明食品公司分别于2017年8月1日、2018年8月11日、2018年10月29日转账归还宁化国投公司借款本金300,000元、200,000元、200,000元，合计归还借款本金700,000元。本院审理认为，本案争议焦点是：1.关于尚欠借款本金的问题；2.关于借款利息的问题；3.关于原、被告之间是否存在让与担保的法律关系，原告对涉案30套商品房的拍卖、变卖等所得款项是否享有优先受偿的问题。对此，本院分析认定如下。1.关于尚欠借款本金的问题。案涉借款本金8,000,000元，中明食品公司分别于2017年8月1日、2018年8月22日、2018年10月29日归还宁化经营公司、宁化国投公司借款本金300,000元、200,000元、200,000元。关于中明公司提出的2018年6月25日、2019年8月29日分别转入宁化国投公司的100,000元、100,000元系归还借款本金的主张，本院认为，虽然中明食品公司汇款凭证上备注了还款，但是宁化国投公司出具给中明食品公司的收据中写明的收款事由是资金占用费，中明食品公司在收到宁化国投公司收据时并未提出异议，其主张证据不足，本院不予采纳，对该两笔款项确认为资金占用期间的利息。综上，本院确认本案中明食品公司尚欠宁化经营公司、宁化国投公司7,300,000元借款本金未归还。2.关于借款利息的问题。宁化经营公司、宁化国投公司与中明食品公司在《预购房产补充协议》中约定中明食品公司按3.6%的年利率按季预付资金占用费给宁化经营公司、宁化国投公司，但随后中明食品公司又向宁化县人民政府提交了一份《关于要求支付房屋预购款的请示》，请示中写明参照其他楼盘“预购＋回购”形式，按年利率7.2%支付资金占用费，并遵守其他各项条款。县政府有关领导在请示上批示同意后，宁化国投公司向中明公司支付了该房屋预购款。2017年3月27日，中明食品公司按年利率7.2%计算方式向宁化经营公司、宁化国投公司支付了第一期资金占用费，虽然，中明食品公司2017年4月1日至2018年6月30日期间按年利率3.6%计算方式支付宁化经营公司、宁化国投公司资金占用费，但在2018年8月，中明食品公司又按年利率7.2%计算方式支付2018年7月1日至8月30日的资金占用费，并按年利率7.2%计算方式补缴2017年4月1日至2018年6月30日期间的资金占用费。可见，中明食品公司在协议签订后又向宁化经营公司、宁化国投公司承诺按年利率7.2%支付利息，并且实际也按年利率7.2%支付利息。故本院确认中明食品公司应按年利率7.2%支付宁化经营公司、宁化国投公司的资金占用期间利息。因中明食品公司在请示中只是写明按年利率7.2%支付资金占用费，并未明确写明按年利率9.6%支付逾期资金占用费，故关于宁化经营公司、宁化国投公司要求中明食品公司按年利率9.6%支付逾期资金占用费的诉讼请求，根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释〔2015〕18号）第二十九条规定，本院予以部分支持，即按年利率7.2%支付逾期资金占用利息。因此，本院确认至2020年9月30日，中明食品公司还应支付宁化经营公司、宁化国投公司资金占用利息1,178,020元（本院对中明食品公司的实借本金、实付资金占用期间利息、偿还本金等情况进行了综合分析认定，详见附件）。3.关于原、被告之间是否存在让与担保的法律关系，原告对涉案30套商品房的拍卖、变卖等所得款项是否享有优先受偿的问题。让与担保是指债务人或者第三人为担保债务人的债务，将担保标的物的所有权等权利转移于担保权人，而使担保权人在不超过担保之目的范围内，于债务清偿后，担保标的物应返还于债务人或者第三人，债务不履行时，担保权人得就该标的物优先受偿的一种非典型担保物权。让与担保具有物权的前提是当事人根据合同约定已经完成财产权利变动的公示，形式上已经将财产转让至债权人名下。根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理……按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。”本案中，宁化经营公司、宁化国投公司主张其与中明食品公司之间存在让与担保的法律关系，但案涉商品房既未办理抵押登记，亦未过户至宁化经营公司、宁化国投公司名下，财产权利形式上并未发生变化，故宁化经营公司、宁化国投公司主张双方存在让与担保法律关系，并要求对涉案商品房的拍卖、变卖所得价款优先受偿，于法无据，本院不予支持。综上，本院认为，宁化经营公司、宁化国投公司与中明食品公司签订《商品房买卖合同》，又签订了《预购房产补充协议》，即商品房回购协议，实为民间借贷法律关系。宁化经营公司、宁化国投公司与中明食品公司对此均无异议。本案借款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。中明食品公司到期未归还借款，已构成违约。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案借款事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。宁化经营公司、宁化国投公司的诉讼请求成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法通则》第八十四条、第九十条、第一百零六条第一款，《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》＜法释［2015］18号＞第二十四条、第二十六条、第二十九条规定，判决如下：一、福建省中明食品有限公司应在本判决生效之日起十日内支付福建省宁化县城市经营有限公司、宁化县国有资产投资有限公司借款本金7,300,000元及至2020年9月30日止尚欠的借款利息1,178,020元，合计8,478,020元；二、福建省中明食品有限公司应支付福建省宁化县城市经营有限公司、宁化县国有资产投资有限公司自2020年10月1日起至实际还款之日止，以7,300,000元为基数，按年利率7.2%计算的利息，与第一项一并执行；三、驳回福建省宁化县城市经营有限公司、宁化县国有资产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费73,897元，由福建省中明食品有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  徐凤清人民陪审员  邹福宁人民陪审员  朱金华二〇二一年四月三十日书 记 员  张方方附：借款时间还款时间本金结余（元）归还本金（元）年利率（%）期间实际产生资金占用期间利息（元）支付资金占用期间利息（元）尚欠资金占用期间利息（元）2017012040000007.220170120-20170331568002017012650000020170126-20170331650020170327325000020170327-2017033126006420018002017032925000020170329-2017033110080000007.220170401-201706301424007370070500800000020170701-20170801480002017080177000003000007.2770000020170802-20170930893207020013762077000007.220171001-201712311386006930020692077000007.220180101-201803311386006930027622077000007.220180401-2018063013706070070343210201806257700000156510186700770000020180701-20180822785402018082275000002000007.2750000020180823-20180831120009362018362075000007.220180901-201810298700027062020181029730000020000020190829730000010000017062073000007.220181030-2020093010074001178020附：本案适用的主要法律条文：最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民法通则》第八十四条债是按照合同的约定或者依照法律的规定，在当事人之间产生的特定的权利和义务关系，享有权利的人是债权人，负有义务的人是债务人。债权人有权要求债务人按照合同的约定或者依照法律的规定履行义务。第九十条合法的借贷关系受法律保护。第一百零六条第一款公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任。《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》＜法释［2015］18号＞第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。第二十六条借贷双方约定的利率未超过年利率24%，出借人请求借款人按照约定的利率支付利息的，人民法院应予支持。借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息约定无效。借款人请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息的，人民法院应予支持。第二十九条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内的利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照年利率6%支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内的利率但未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内的利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。答疑申请提示：当事人对裁判结果有异议的，可以在宣判或提出上诉、申请复议、申请再审期限届满前向原审人民法院提出，如系当即发生法律效力的裁决，应当在送达或宣判后30日内提出。答疑法官能当即答疑的，当即答疑，不能当即答疑的，应当在10个工作日内进行答疑。