上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初14572号原告：上海乐道物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐军，董事长。委托诉讼代理人：张建华，男。被告：上海徐汇土地发展有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：乔轩，执行董事。委托诉讼代理人：张骥，上海市襄阳律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈志豪，上海市襄阳律师事务所律师。原告上海乐道物业管理有限公司与被告上海徐汇土地发展有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，并公开开庭进行了审理。原告上海乐道物业管理有限公司委托诉讼代理人张建华、被告上海徐汇土地发展有限公司委托诉讼代理人张骥、陈志豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海乐道物业管理有限公司向法院提起诉讼请求：1.判令被告向原告支付2018年2月至2019年9月上海市徐汇区XX路XXX弄13号101室房屋物业管理费148,370元，上海市徐汇区XX路XXX弄13号102室房屋物业管理费43,320元；2.判令被告支付违约金(13号101室：以148,370元为基数，自2018年3月1日起计算至2019年10月31日止，按每日千分之三计算，为286,205.73元；13号102室，以43,320元为基数，自2018年3月1日起计算至2019年10月31日止，按每日千分之三计算，为83,564.28元)。事实与理由：被告系原告管理的上海市徐汇区XX路XXX弄13号101、13号102,2018年2月1日原告通过与小区业主大会签订有关合同,获得包括被告物业在内的小区物业管理权,并承继含被告物业在内所有正在履行的合同及相关权利。根据合同约定,被告名下13号101、13号102的每月支付物业管理费为7418.5(13号101)、2166(13号102)元;如被告逾期支付物业管理费按欠款每日千分之三的标准支付滞纳金。合同签订后,原告一直积极履行相关权利义务,依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理,为被告提供了完善的物业管理服务。但被告自2018年02月至2019年09月期间拖欠物业管理费,原告曾多次以多种形式向被告催缴物业管理费但其未予理睬，故提出如上诉请。上海徐汇土地发展有限公司辩称，不同意原告的诉讼请求。原告与案外人上海科拉胜一物业管理有限公司已经结清了所有物业管理费。被告系上海市XX路XXX弄13号101、102房屋的业主。2011年，被告将房屋出租给科拉胜建材发展有限公司，约定由科拉胜建材发展有限公司支付物业管理费。截至2020年1月，被告已结清所有的物业管理费，科拉胜建材发展有限公司向上海科拉胜一物业管理有限公司结清了费用，自房屋开发以来一直由科拉胜一物业管理有限公司提供物业服务。2006年1月至2016年10月期间物业合同是同科拉胜一物业管理有限公司签订，之后又续签合同，两份物业合同均包括本案系争房屋。原告与被告没有签订物业合同，原告也没有提供物业服务，原告提供的物业合同被告没有看到过，业委会选聘等过程被告也没有参与，不清楚具体过程，包括原告如何进入小区，提供的物业管理内容等。对于滞纳金的计算标准、日期以及方式均不予认可，原告按照日千分之三标准计算，不符合法律规定，且该标准过高。本院经审理认定事实如下：被告为上海市XX路13号101、102室房屋权利人。101室房屋建筑面积1983.56平方米，房屋类型及用途为店铺。102室房屋建筑面积579.15平方米，房屋类型及用途为店铺。原被告均确认系争房屋与宜德苑住宅小区相连，为沿街商铺，且与商场(金银岛)相隔。被告称系争房屋并非在宜德苑住宅小区内部，也无需通过小区入口进入。2018年1月24日，原告(受托方、乙方)与上海市徐汇区宜德苑业主大会(委托方、甲方)签订《上海市徐汇区宜德苑物业服务合同》，约定，甲乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就宜德苑的物业管理服务事宜，订立合同，物业类型为高层住宅、配套商业，座落位置为XX路XXX弄1-15号，东至XX路99弄与金银岛商场通往XX路商场，西至上海群众艺术馆，南至家饰佳，北至XX路。合同期为叁年，第一年试用期。试用期满前经小区业主大会表决通过同意续聘，物业服务合同期限再续签贰年。如业主大会表决未通过，物业服务合同期满一年即终止，自2018年2月1日起至2019年1月31日止。本合同期限届满后，业主大会没有作出续聘或者另聘物业服务企业决定，乙方按照本合同继续提供服务的，本合同中业主、乙方各自的权利义务延续。在合同权利义务延续期间，任何一方提出终止合同的，应当提前三个月书面告知对方。商业用房3.74元/月*平方米。业主的物业服务费用应按季交纳，业主应在每季第三个月10日之前至物业管理处履行交纳义务。自本合同生效之日的当月起发生的物业服务费用，由业主承担；业主延期支付物业服务费用、停车费或者本合同约定的其他应缴费用的，物业公司三次上门催款后无结果，按照每日千分之三计算违约金。2019年9月30日，原告退出系争小区物业管理并撤场。合同签订后，被告未向原告支付2018年2月1日至2019年9月30日期间的物业管理费，原告于2019年12月向被告发函，要求被告支付拖欠的物业管理费以及滞纳金。另查明，2016年8月30日，上海市徐汇区住房保障和房屋管理局发布《关于调整上海市徐汇区金银岛建材商厦、宜德苑住宅小区物业管理区域的公告》，将上海市徐汇区金银岛宜德苑小区物业管理区域调整为：金银岛建材商场和宜德苑住宅小区两个物业管理区域；金银岛建材商场物业管理区域四至范围：东至宜山路；西至XX路99弄与金银岛商场通往XX路的通道；南至家饰佳围墙；北至XX路。宜德苑住宅小区物业管理区域四至范围：东至XX路99弄与金银岛商场通往XX路的通道；西至上海群众艺术馆围墙；南至家饰佳围墙道；北至XX路。2016年10月，上海市徐汇区金银岛宜德苑业委会、上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会(甲方)与科拉胜一公司(乙方)签订物业服务合同，约定乙方对金银岛宜德苑物业实施物业管理，合同约定商业用房1.2元/天/平方米，住宅1.87元/月/平方米。2017年10月19日，上海市徐汇区金银岛业委会在上海市徐汇区人民政府田林街道办事处备案。上海市徐汇区金银岛宜德苑业委会被拆分为上海市徐汇区金银岛业委会以及上海市徐汇区宜德苑业委会。2018年9月28日，上海市徐汇区金银岛业委会发出《关于解聘物业服务企业的表决结果公告》，金银岛商场业主大会作出如下决议：获得专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意解聘科拉胜一公司。后经诉讼，经生效判决确认上海市徐汇区金银岛商场业主委员会与上海科拉胜一物业管理有限公司于2016年10月签订的《物业服务合同》于2019年2月12日解除。审理中，被告提供其与上海科拉胜建材发展有限公司签订的《租赁合同》，拟证明其将系争房屋出租给上海科拉胜建材发展有限公司，物业管理费由上海科拉胜建材发展有限公司承担(标准为1.6元/月/平方米)。被告提供上海科拉胜一物业管理有限公司与上海市徐汇区金银岛宜德苑业主大会业主委员会签订的两份《物业服务合同》，拟证明2006年10月至2016年10月期间，以及2016年10月11日至2026年10月10日期间双方签订物业合同。被告提供2019年12月18日上海科拉胜一物业管理有限公司出具的发票以及收款收据，拟证明其按照1.6元/平方米/月的标准支付了2018年2月至2020年1月的物业管理费，被告称合同约定是1.87元/月/平方米，但实际按照1.6元/月/平方米支付，因上海科拉胜一物业管理有限公司与上海科拉胜建材发展有限公司为关联公司，上海科拉胜一物业管理有限公司对此予以认可，且上海科拉胜建材发展有限公司支付物业管理费，被告并未参与。原告对被告提出的上述证据均不予认可，认为系争商铺为宜德苑小区的沿街商铺，被告提供的物业合同是金银岛宜德苑小区物业合同，是纯店铺。审理中，原告称系争房屋周边被告商铺的租户现仍按照3.74元/月/平方米的标准向原告支付物业费，被告对此应是明知的，原告对沿街面的商铺也提供了物业服务，包括24小时维修服务、保安保洁以及门岗管控等。被告确认被告其他商铺按照原告提供的物业服务合同向原告支付物业管理费，但被告的其他商铺在原告管理的小区内，但本案系争房屋的租客享受的是上海科拉胜一物业管理有限公司提供的物业服务。审理中，被告确认被告系争房屋包括在原告与业委会签订的物业服务合同内，并表示如果该合同有效，被告应向原告支付物业管理费。审理中，被告提供上海科拉胜一物业管理有限公司签订的《消防维修协议》、《安保合同》以及保洁发票，拟证明上海科拉胜一物业管理有限公司对被告系争房屋所在区域提供了安保、保洁等服务，原告主张的物业费里应剔除安保、保洁、消防等费用。原告认为被告提供的合同与原告提供物业服务不存在矛盾，合同内容是关于金银岛商场内部的物业管理，原告每天在小区外围做安保维护、外墙保洁等，被告房屋内喷淋等消防设施跟小区公共设施相连，而不是与金银岛商场相连，且金银岛商场占用小区外围通道(系争房屋门前)，将其作为停车场，金银岛商场保安只是在通道处维护停车秩序。被告确认被告房屋的公共设施与原告管理的宜德苑小区相连。本院认为，本案的争议焦点为系争房屋是否在原告物业管理范围内以及被告应按何标准向原告支付物业管理费。根据系争房屋产证的宗地图、原告物业管理区域座落位置以及四至范围记载，本案系争房屋均显示为宜德苑物业组成部分，被告房屋虽开设了独立的出入口，具有构造上、利用上相对的独立性，但该部分未形成封闭小区，应与宜德苑小区的其它房屋划定在同一物业服务区域，被告对此亦无异议。《物业管理条例》规定：“一个物业服务区域由一个物业服务企业实施物业服务”，故本案系争房屋应由该小区的物业服务企业统一实施物业服务，现原告作为小区物业服务企业，已提供了相关物业服务，有权向被告主张物业管理费。被告抗辩称其亦享受了案外人上海科拉胜一物业管理有限公司对其提供的物业服务，原告主张的物业管理费应扣除上海科拉胜一物业管理有限公司对其提供的服务内容，包括保安、保洁以及消防等费用，因系争房屋的租客为上海科拉胜建材发展有限公司与上海科拉胜一物业管理有限公司为关联公司，上海科拉胜一物业管理有限公司管理金银岛商场同时，不排除亦为上海科拉胜建材发展有限公司提供与商场配套的相关物业服务，但不能证明原告未向被告提供相关物业服务，故原告按照物业合同标准向被告主张物业管理费，有事实和合同依据，本院予以支持。原告主张的逾期支付滞纳金，因原告未提供在服务期间积极催讨的相关证据，故对原告的该项诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条的规定，判决如下：一、上海徐汇土地发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海乐道物业管理有限公司2018年2月至2019年9月的上海市徐汇区XX路XXX弄13号101室房屋物业管理费148,370元以及上海市徐汇区XX路XXX弄13号102室房屋物业管理费43,320元；二、驳回上海乐道物业管理有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计4707元，由上海乐道物业管理有限公司负担3107元，由上海徐汇土地发展有限公司负担1600元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕书记员  李 蕴附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。二、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。