上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初23876号原告：李终云，男，1976年6月21日生，汉族，住江苏省兴化市。原告：陈月宏，女，1978年11月10日生，汉族，住江苏省兴化市。共同委托诉讼代理人：刘新海，北京盈科(上海)律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：郭婧怡，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：上海首嘉置业有限公司，住所地上海市嘉定工业区。法定代表人：张华，董事长。委托诉讼代理人：高永宏，上海市凌云永然律师事务所律师。委托诉讼代理人：戴琦旻，上海市凌云永然律师事务所律师。原告李终云、陈月宏(以下简称李终云一方)诉被告上海首嘉置业有限公司(以下简称首嘉公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序进行审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还房屋价款差价228,494.16元(计算方式详见附件一)；2、判令被告承担律师费5,000元。事实与理由：2017年6月4日，原、被告签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买位于上海市嘉定区汇源路xxx弄首旭嘉苑二期xx号x层的房屋(以下简称案涉房屋)，房屋暂测总面积为99.7平方米，单价为33,671.1元/平方米，房屋总价为3,357,009元。合同签订后，原告按约支付全部房款。开盘时原告了解到，该项目的边套房屋因附送花园面积较大，价格比同排房屋高出四五十万元，而其他房屋的花园面积均一致。原告在2019年5月的开放日实地查看后发现，靠东六联排即23-29号房屋随房附送的花园宽度(1.5至3米)小于同排其他花园的宽度(4.2米)，但被告未以任何形式向包括原告在内的业主明确告知过花园面积存在差异。发现上述情况后，原告与其他23-29号业主发函与被告沟通，要求被告将面积偏小的花园宽度统一扩展至4.2米，但被告表示原告的诉求不符合合同约定，予以回绝。之后原告及其他23-29号业主针对被告的回函提出，被告在销售时故意隐瞒花园宽度不一致，被告又回复表示售楼现场的沙盘已体现花园面积差异。原告认为，花园面积对原告选择具体房屋、对房屋价值、对订立预售合同等事项均具有重大影响。原告在签订合同时，案涉房屋尚属期房，原告只能通过被告的宣传图及效果图、销售人员的陈述以及售楼现场的沙盘模型等了解案涉房屋的相关信息。而售楼现场的沙盘无法看出花园面积存在差异，被告在售房过程中又故意隐瞒该项重大事实，导致原告错误选择了花园面积偏小的案涉房屋。目前，因受限于规划许可等原因，花园宽度在被告扩展了0.5-0.6米之后无法再做调整。此外，预售合同中补充条款一第十四条、十六条均为格式条款，限制了原告的索赔权利，排除了被告的合同义务，应属无效。基于以上情况，原告诉至法院，要求判如所请。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求，理由如下：1、本案所涉“花园”并非原告认为的“私人花园”，而是公共绿地(为对应原告诉称，以下仍表述为“花园”)，属于小区规划一部分，业主对此仅具有使用权。依照预售合同补充条款一第十四条、第十六条约定，花园不属于合同项下的交付内容，不包含在总房价中，其面积亦不计入产证，故交付时按现状交付即可，如有差异不影响房价款。2、原告未能举证证明，被告曾就花园的大小向原告作出任何具体确定的说明和承诺。3、实际上，从销售现场的模型可以明显看出，案涉房屋及其同排房屋的花园并不相同，明显呈现由大变小的趋势。4、因该花园与外部道路相邻，被告无法进行拓宽，仅能在交房前作出部分调整。5、预售合同中并未约定律师费的相关内容，原告关于律师费的主张缺乏法律依据和合同依据。综上，请求驳回原告的全部诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合原、被告提供的证据、举、质证意见及庭审陈述与自认，本院确认以下事实为本案的法律事实：2017年6月4日，李终云、陈月宏(乙方、买受方)与首嘉公司(甲方、出售方)签订《上海市商品房预售合同纠纷》，其中约定：乙方向甲方购买案涉房屋，甲方暂测该房屋面积为99.70平方米，其中套内建筑面积为94.38平方米，公用分摊建筑面积为5.32平方米，地下附属面积30.70平方米；每平方米房屋建筑面积单价为33,671.10元，根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款为3,357,009元。合同附件二为该房屋建筑设计及平面图，其中并未标明有花园部分及相应面积。合同补充条款一中第十四条第三款约定，乙方明知并认可甲方所展示的模型、沙盘因制作比例、材质、工艺等因素的限制，其立面材质和色彩与实际交付的房屋或实景存在差异，乙方确认该模型或沙盘不作为交付的标准和依据，亦不构成甲方的义务和责任……。第十六条约定，乙方同意不计入产权面积的结构上与设计上专属于特定房屋直接相通或相连的露台、庭院、地下室、屋顶等，归以上特定房屋的业主合理专有使用……该部位相关描述仅供参考，交付时按现状交付，如有差异亦不影响房价款……。合同签订后，李终云一方付清了全部房款，首嘉公司亦交付了案涉房屋。2019年7月1日，李终云一方及其他业主向首嘉公司发函称：我们是首创旭辉城二期别墅业主，在5月19日开放日活动中发现，第一排靠东六联排户型随房屋所附送的花园面积明显比同排其他人家少，同排其他业主(30-40号)花园宽度均为4.2米，而我们东侧的六联排花园宽度逐渐缩小，其中29号3米、28号2.7米、27号2.4米、26号2.1米、25号1.8米，23号1.5米，相差悬殊。在此之前，我们没有接到任何关于花园宽度不同的告知，我们对贵公司毫无提前告知、故意隐瞒事实的销售行为十分震惊，已即刻将该情况向贵公司反映并要求解决。6月30日(交房日)当天，我们现场确认花园宽度相比之前向外扩展了0.5-0.6米左右，仍与同排其他花园宽度有所差距，造成我们无法按期收房……再次要求贵公司将23-29号六联排花园宽度统一扩大至4.2米。2019年7月8日，首嘉公司对此回函表示：首先感谢您选择首创旭辉城二期置业……根据预售合同补充条款一第十六条约定，不计入产权面积的结构上与设计上专属于特定房屋直接相通或相连的露台、庭院、地下室、屋顶等，归以上特定房屋的业主合理专有使用……如有差异亦不影响房价款……。同时，在销售时我司已在沙盘模型体现相关差异。你方的诉求缺乏法律及合同依据，我公司无法满足。收到上述回函后，李终云一方于2019年7月23日再次发函向首嘉公司询问花园相关的问题：1、请贵公司提供沙盘模型的照片，并详细说明沙盘模型具体比例。2、请就花园(庭院)的权属性质作明确说明。3、花园宽度及门前健身步路是否符合规划，如符合，请提供相关资料。4、对贵公司一房一价我们无异议，但贵公司销售前针对花园宽度不一未作任何告知，请贵公司对此予以说明是否存在故意隐瞒。5、要求花园宽度扩大至同排相同宽度4.2米。该函件亦提出车位问题，并针对车位问题同时附送了图片即附图二，附图二内容为首创旭辉城一期的宣传画报，宣传内容为“空间一步到位私属花园双车位”。2020年7月26日，首嘉公司再次向李终云一方回函，其中关于花园问题的内容为：1、沙盘比例为1：115(沙盘图片详见附图1、附图2、附图3)，均已体现花园大小差异；2、花园权属：因别墅庭院部分的绿地为公共面积，根据物业法的就近使用原则及我司与业主签署的预售合同补充条款第十六条约定，业主可以对房屋相通的庭院有合理专有使用权，也应尽相应的维护义务，同时明确面积大小不影响房屋总价款。此外，该回函另载明“您提供附图二所显示的宣传资料为首创旭辉城一期别墅宣传资料，非您购买的二期别墅宣传资料。”其中，附图1为沙盘上的温馨提示，内容为“模型因制作比例和材质所限，与实景存在一定差异，敬请留意；本模型系规划方案设想的实现，仅供购房参考，具体建设结果会与本模型效果存在区别，一切未有列举事项或模型更改不再另行通知，结果则以政府部门核准文件以及双方合同约定内容为准。”附图2中第一排为23-40号房屋，所附花园大小不一，40号房屋向东花园面积逐渐变小。以上事实，由《上海市商品房预售合同》、往来函件及当事人的陈述与自认予以证明。审理中，李终云一方明确依据《中华人民共和国合同法》第四十二条向首嘉公司主张权益，并提供了销售现场的沙盘照片4张、首嘉公司办公室悬挂的楼盘效果图1张、首嘉公司于2020年7月26日回函时所附的附图1至4作为证据，用以证明首嘉公司未告知花园面积不一致，作为普通消费者无法看出花园面积差异。首嘉公司质证后认为：1、认可本公司2020年7月26日回函时所附的附图1至4，附图2为侧面拍摄的沙盘照片，明显看出花园面积向东越来越小；2、李终云一方提供的一张沙盘照片上标注有斜线，斜线的弧度恰能说明花园宽度不一；3、其他图片真实性不予确认。本院认为，李终云一方与首嘉公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应按约履行。预售合同中未有关于花园宽度、面积的记载，李终云一方亦未能举证证明双方就此另有约定或者首嘉公司就此有具体明确的允诺和说明，故本院对李终云一方主张首嘉公司的销售人员曾告知除边套房屋外其他花园面积一致的意见难以采纳。实际上，首嘉公司已交付了预售合同补充条款一第十六条约定的花园，该花园性质上为公共绿地，不计入产证面积，亦不计入总房价，无须李终云一方支付任何对价。补充条款一第十六条确实为格式条款，但并未排除李终云一方主要权利或加重其责任，也未免除首嘉公司的责任，因此不属于无效条款，故首嘉公司按现状交付的花园符合双方约定。李终云一方同时主张，首嘉公司隐瞒真实情况、未告知花园面积存在差异，导致其错误选择了花园面积较小的房屋。对此本院认为，交易标的物为商品房期房时，购房人在签约当时无法直接看到实物，其对标的物信息的获取通常需依赖交易相对方。本案中，李终云一方陈述系通过首嘉公司的宣传图、效果图及售楼现场的沙盘模型等了解案涉房屋的相关信息，并提供了相应照片。首先，楼盘效果图系开发商为展示、推销其开发项目而制作，显示的是楼盘整体效果，较为宏大，对案涉纠纷没有直接证明力。其次，李终云一方拍摄的沙盘照片，并未具体针对争议所涉的花园，同样缺乏证明力。再次，首嘉公司2020年7月26日回函中的附图2第一排为23-40号房屋，包含案涉房屋在内，直接关涉本案争议，较为具体明确。该图能够看出，23-40号房屋所附花园面积大小不一，40号房屋向东花园面积逐渐变小。李终云一方将此附图作为己方证据提交，表明其认可该附图的真实性，但该图无法达到其证明目的，反能说明沙盘已展示出花园面积存在差异，首嘉公司未隐瞒真实情况。据此，李终云一方依据《中华人民共和国合同法》第四十二条主张返还房屋价款差价228,494.16元的请求，本院难以支持。关于律师费，亦无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：对原告李终云、陈月宏的全部诉讼请求，不予支持。案件受理费4,802元，减半收取2,401元，由原告李终云、陈月宏负担(已预交)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 许雯雯法官助理 陈伊菡书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……