上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初3412号原告：董1，男，1944年12月24日生，汉族，住上海市崇明区。原告：杨某某，女，1944年10月10日生，汉族，住上海市崇明区。原告：董某2，男，1975年9月27日生，汉族，住上海市崇明区。原告：董某3，女，1972年2月15日生，汉族，住上海市杨浦区。上列四原告的委托诉讼代理人龚斌：上海市崇明区堡镇法律服务所法律工作者。被告：董某4，男，1949年12月29日生，汉族，住上海市崇明区。委托诉讼代理人：司孝良，上海亚瀚律师事务所律师。被告：董某5，男，1947年10月24日生，汉族，住上海市崇明区。被告：董某6，女，1935年1月14日生，汉族，住上海市崇明区。被告：董某7，女，1953年9月12日生，汉族，住上海市崇明区。原告董1、杨某某、董某2、董某3诉被告董某4、董某5、董某6、董某7分家析产、法定继承纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年6月15日公开开庭审理。原告董某2及四原告的委托诉讼代理人龚斌，被告董某4的委托诉讼代理人司孝良、被告董某6、董某7、董某5到庭参加诉讼。嗣后本案转适用普通程序于2020年10月12日第二次公开开庭审理。原告董某2及四原告的委托诉讼代理人龚斌，被告董某4及其委托诉讼代理人司孝良到庭参加诉讼。被告董某6、董某7、董某5经本院合法传唤未到庭参加诉讼。2021年2月19日，本案第三次公开开庭审理，原告董1、董某2及四原告的委托诉讼代理人龚斌，被告董某4及其委托诉讼代理人司孝良到庭参加诉讼，被告董某6、董某7、董某5经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。四原告向本院提出诉讼请求：1．依法析产并继承坐落于上海市崇明区陈家镇陈南村陈家镇836号四原告及被继承人罗卫梅名下的朝南向二层楼房一幢(占地面积86平方米，建筑面积172平方米)，判决该房屋归四原告所有，四原告给付四被告相应的房屋折价款。事实与理由：原告董1、杨某某系夫妻关系。原告董某2、董某3系董1、杨某某的子女。被告董某4、董某5、董某6、董某7与原告董1系兄弟姐妹关系。1998年12月原告董1、杨某某、董某2、董某3四人经批准取得占地面积56平方米，建筑面积112平方米的原地翻建住房用地许可。1999年11月，罗卫梅(系董1母亲)经批准，取得占地面积30平方米，宅基地面积40平方米的建房用地许可。2000年3月，四原告和罗卫梅取得住房建设工程规划许可证，两户合计取得占地面积86平方米，建筑面积172平方米的建房许可。因当时四原告及被继承人罗卫梅在其他地方居住，住房并不急需，而被告董某4、董某5则住房困难，经双方协商，四原告同意由被告董某4、董某5在批准的上述宅基地上建造房屋，房屋造好后由其俩人无偿居住，待其俩人自己建房后或四原告需要时再返还四原告，返还时由四原告给付被告董某4、董某5相应的房屋建造款。2001年初，被告董某4、董某5共同出资建造系争房屋。建成后该楼房的西侧部分由董某5使用，东侧部分由董某4使用。后被告董某4、董某5已在他处取得宅基地使用权并建造了房屋。2008年，经原告和被告董某5协商，董某5将该楼房的西侧部分交与原告占有、使用，原告已给董某5合理补偿。另原告多次和被告董某4协商，要求其将该楼房东侧部分交还原告，并表示愿意作出合理补偿，但被告董某4不同意归还，并提出无理要求致协商未果。罗卫梅已于2001年10月13日死亡，罗卫梅的丈夫董春源于1991年12月22日死亡。罗卫梅和董春源共生育五个子女即董1、董某5、董某4、董某6、董某7。罗卫梅的父亲罗某、母亲薛某均于解放前死亡。因罗卫梅死亡，其享有的60平方米建筑面积的房屋属遗产，由其法定继承人依法分割继承。原告方认为四原告和罗卫梅是系争房屋的原始立基人，系宅基地使用权人，被告董某4在四原告和罗卫梅的宅基地上建造房屋系添附行为，系争房屋所有权应归属四原告和罗卫梅。被告董某4借故不认可该系争房屋的权属，不归还原告房屋没有道理。为了维护系争房屋整体效用，减少矛盾，遂提起上述请求。被告董某4辩称，登记于四原告及被继承人罗卫梅名下的占地86平方米的宅基地使用权，已经实际转让由董某4、董某5共同出资建造了二层楼房，转让宅基地时也已经支付了相应对价。退一步而言，虽然被告董某5已与原告方协商通过补偿形式将一半楼房返还原告，但本被告认为，其出资建造的占地43平方米楼房中，其中被继承人罗卫梅占了30平方米，如认为原、被告之间的宅基地使用权转让不成立，根据被告实际出资建造且其儿子实际使用的状况，也应该将占地43平方米的楼房归本被告所有，本被告愿意就占用宅基地使用权支付其余原、被告相应对价。故不同意原告的诉讼请求。被告董某5辩称，占地86平方米的宅基地实际由被告董某4和本被告出资建造楼房，后经要求已将西侧一半本被告使用的房屋以30万对价归还原告使用。故本被告认为，因被继承人罗卫梅未出资建造房屋，故地上物不属于罗卫梅的遗产。原告与被告董某4之间就东侧房屋的归属，按照法律规定处理。如涉及到被继承人罗卫梅名下的占地30平方米的宅基地使用权产生的相关权益，按法定继承处理。被告董某6、董某7的答辩意见与董某5一致。原告为佐证其诉称的事实，向本院提供如下证据：1、1998年12月30日农村个人建房用地申请表，证明四原告经过有关部门批准获得56平方米宅基地使用权；2、1999年12月罗卫梅的农村个人建房用地申请表，证明罗卫梅取得30平方米宅基地使用权；3、罗卫梅及董1取得农村个人建房施工许可证，证明房屋经过批准同意施工的事实；4、2020年3月9日村委会和规划所证明一份，证明罗卫梅取得30平方米使用权，董1一户取得56平方米使用权，均为合法建筑的事实；5、亲属关系证明、户籍资料，证明原、被告身份关系。被告董某4为佐证其辩称的事实，向本院提供如下证据：吕某某的证人证言一份，证明12000元是两间平房的转让款。审理中，证人吕某某到庭反映情况：“我是村委会调解员(目前仍在任)，关于董家房屋纠纷的事情，我掌握的情况是董家共四兄弟，其中一个在外地，以往关系很好。大约在1998年时，据我了解董1的平方和母亲的平方给另外两个兄弟建房，因为另外两个兄弟的儿子要结婚派用场且在当时还未申请到独立平方，具体如何谈的不清楚，只知道董某4、董某5两兄弟各给了董16000元钱，该6000元钱到底是补偿还是房屋买卖，还是房屋买卖和宅基地的使用权一并转让，我不清楚。”经审理查明，被继承人罗卫梅与董春源共生育四子二女，即董德生、董1、董某5、董某4、董某6、董某7，董春源于1991年12月22日死亡，罗卫梅于2001年10月13日死亡。1998年根据农村个人按规划原地翻建住房用地申请表显示，董1作为户主，家庭成员共五人(董1、杨某某、董某2、董某3、罗卫梅)获批翻建占地56平方米的二层楼房，1999年11月罗卫梅个人又获批增建30平方米宅基地。2000年3月28日崇明县农村个人住房建设工程规划许可证乡个建(2000)第17号：申请人罗雪梅(罗卫梅)、董1建筑占地面积86平方米、间数3、层数2，备注：“其中罗卫梅30㎡，董156㎡，两户并建”。后罗卫梅、董1并没有出资建造，而是由董某4、董超共同出资在上述宅基地建造了楼房一幢，董某4、董某5分别向董1支付6000元作为补偿。建成后由董某4使用东侧一半楼房，董某5使用西侧一半楼房。约在2008年，经原告与董某5协商，董某5将西侧一半楼房交与原告使用，原告给予董某530万元建房出资对价补偿。2019年原告向董某4提出将东侧楼房交与原告方使用，由此产生争议，遂成本讼。审理中，本院依法委托上海城市房地产估价有限公司对坐落于崇明区陈家镇陈南村陈家镇836号东侧一半的地上建筑物进行估价，估价结果：“估价对象在满足全部假设和限制条件中下于价值时点的估价结果(包含室内装修及部分不易移动设施、设备现值如下：建筑物总价人民币壹拾柒万伍仟元整)；建筑面积评估单价：人民币2035元/平方米”。诉讼中，董德生书面承诺，自愿放弃坐落于上海市崇明区陈家镇陈南村陈家镇836号罗卫梅名下房屋的继承权，该书面承诺由上虞区长塘镇谢憩村村民委员会见证。本案主要争议焦点为：1、原、被告之间是否存在涉案宅基地使用权的转让；2、系争宅基地地上物所有权人为谁；3、地上物的归属处理。关于争议焦点一：本院认为，农村宅基地使用权具有很强的身份属性，宅基地使用权一般禁止转让，再结合本案实际情况，虽然原告有收取12000元的事实，但没有证据能够证明该款项系宅基地使用权的转让对价款，且翻建房屋后多年，宅基地使用权的权利人始终未有变更。本院认定该12000元系对拆除原地上建造物所作的补偿更符合实际。占地86平方米建房面积原告方享有56平方米，罗卫梅享有30平方米。关于争议焦点二：如前所述，在无法证明宅基地已经转让的前提下，虽然翻建房屋的实际出资人非宅基地使用权人，仍不能认定翻建人享有翻建房屋的所有权，本案中占地86平方米中，56平方米的地上建筑物产权仍属原告方，但原告主张时应给予实际出资人补偿。占地30平方米的地上建筑物属于被继承人罗卫梅的遗产，由各继承人依法继承并按份共有，但对于出资翻建房屋的继承人在分配房屋产权份额时，可以适当多分或者要求其他继承人给予适当补偿。关于争议焦点三：本案占地86平方米的二层建筑应作为一个整体，虽然实际使用中可分为东西各半独立使用，且审理中被告董某5明确表示其使用的西侧一半已经归还原告。即便按此分析，东侧的43平方米中尚有13平方米属于原告的使用权，在原告主张实际占有的情况下，析出和分割自有的13平方米和应继承到的6平方米建筑物(如按份继承)存在困难，而其他继承人各自仅能继承6平方米建筑物(如按份继承)，同时董某4父子已各自拥有自己名下的宅基地房屋，故罗卫梅名下的占地30平方米建筑由原告董1一人继承更符合实际，但原告必须对董某4出资翻建予以补偿。对于补偿的金额，虽然在审理中第三方出具的市场评估意见可作为考量，但为体现公平合理，本院仍参照原告对董某530万元同样的补偿标准为妥。由于被继承人罗卫梅名下的占地30平方米建筑为董某4出资且已对地上建筑物作了最终归属处理，故其他继承人不再发生继承和补偿。但该整体建筑物中始终存在被继承人罗卫梅名下的30平方米宅基地使用权，如发生宅基地使用权的补偿，在集体经济组织无异议情况下，仍由所有继承人继承。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国物权法》第九十九条之规定，判决如下：一、坐落于上海市崇明区陈家镇陈南村陈家镇836号朝南向二层楼房一幢(占地面积86平方米)归原告董1、杨某某、董某2、董某3所有；二、原告董1、杨某某、董某2、董某3于本判决生效之日起三十日内给付被告董某4补偿款300000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3396元，由四原告和被告董某4各半负担；鉴定费2000元，由四原告和被告董某4各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  周 健审 判 员  陈忠新人民陪审员  俞国卫书 记 员  沈 欢附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国物权法》第九十九条共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。