上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初30283号原告：于林凤，女，1975年3月7日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：过国伟，上海熊兆罡律师事务所律师。委托诉讼代理人：熊兆罡，上海熊兆罡律师事务所律师。被告：上海镌新企业管理有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：许华芳。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。第三人：上海不一班教育科技股份有限公司，住所地上海市金山区。法定代表人：杜红梅。委托诉讼代理人：肖丞，上海德禾翰通律师事务所律师。原告于林凤与被告上海镌新企业管理有限公司(以下简称镌新公司)、第三人上海不一班教育科技股份有限公司(以下简称不一班公司)委托合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理，原由审判员丁文伟适用简易程序独任审判,后因案件复杂，本院依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告于林凤及其委托诉讼代理人过国伟、熊兆罡，被告镌新公司的委托诉讼代理人张驰、高树升，第三人不一班公司的委托诉讼代理人肖丞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于林凤向本院提出诉讼请求：1、判令被告镌新公司将上海市闵行区新龙路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号XXX层XXX室商铺恢复原状后返还给原告；2、判令被告镌新公司向原告支付自2019年10月1日起至涉案商铺实际返还之日止的房屋占有使用费(以商品房买卖合同成交价620万为基础，按年收益率9%计算)；3、判令第三人不一班公司对被告镌新公司的上述债务承担连带责任；4、判令本案诉讼费由被告镌新公司及第三人不一班公司承担。诉讼中，原告变更诉讼请求为：1、判令原、被告签署的《委托管理协议》于2019年9月30日解除；2、判令被告镌新公司按照分户隔断的标准将上海市闵行区新龙路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号XXX层XXX室商铺交付原告，第三人予以协助；3、判令被告镌新公司向原告支付自协议解除之日起至涉案商铺返还之日止的房屋占有使用费(参照合同约定的年化经营收益为销售合同的9%计算)；4、判令本案诉讼费、保全费由被告镌新公司承担。事实和理由：2016年4月26日，原告向上海宝龙展飞房地产开发有限公司(以下简称宝龙公司)购买上海市闵行区新龙路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号XXX层XXX室商铺并签订《上海市商品房预售合同》，成交价620万元。同时，原告与被告镌新公司签订《委托管理协议》，委托被告对该商铺进行招商及相应管理等服务，委托管理期限为3+2年，在前三年内被告无需向原告支付任何收益。自第四年开始，依约被告应当向原告支付年经营收益，计算标准为销售合同额的9%。2016年7月，被告在接收该商铺后同相邻的另外五家商铺一并出租给第三人使用，租期为五年。2019年9月27日，被告单方违约，通知原告解除合同并办理房屋交接。但是，商铺仍由第三人占有使用，且被告与第三人的合同并没有解除，被告根本无法完成该商铺的正常交付返还。因此，被告应参照《委托管理协议》的约定向原告承担逾期交付期间的占有使用费，故请求法院支持原告的诉讼请求。被告镌新公司辩称，合同约定有延长期，被告享有选择权，被告选择不顺延的，合同至2019年9月30日自然终止。原、被告曾签署《商铺交还确认书》，双方一致表示合同于2019年9月30日终止不再续约,故法院应确认合同于该日终止。被告已在合同期限届满前即2019年9月27日将房屋交还给了原告，返还时原告同意以现状交付，达到了交付的标准，故不同意原告的诉讼请求。第三人不一班公司述称，其与被告签订租赁合同时不清楚原、被告之间存在三年委托管理协议，其与被告的租赁合同期限为五年，其承租涉案房屋后一直经营教育培训。2019年6、7月，被告提出与其解约，并告知要将房屋返还业主。因其业务需要继续使用房屋，故找业主商量，其他几家均同意续租。其找到原告表示要续租房屋，原告没有同意，并称要先解决与被告的合同后再考虑。自原告不愿续租后，涉案房屋空置至今。原、被告均没有向其进行收房，故不应由第三人支付使用费。其与被告之间的租赁合同尚在诉讼中，对原告的诉讼请求由法院依法判决。原告为证明其诉讼主张，向本院提供如下证据：1.《委托管理协议》，证明原、被告之间存在委托关系，并且约定在合同三年期满后，选择合同顺延的，原告可取得的固定年化经营收益为销售合同额的9%。2.《上海市商品房预售合同》、销售不动产统一发票1张、上海增值税普通发票2张、不动产权证书，证明原告合法享有涉案房屋，其中房屋价值620万元支付给被告关联公司的账户，取得房屋的所有权并交付被告。3.原告与宝龙公司销售人员的微信聊天记录，证明原告在签署购房合同前，被告及其关联公司的销售人员承诺委托合同5年，平均每年3.6%回报率。4.照片及小视频，证明涉案房屋现仍处于第三人的控制下，被告没有与原告按照合同约定交付返还房屋。5.微信聊天截图，证明原告与第三人的老板微信聊天，于2020年6月28日才知晓被告与第三人签署的租赁合同为五年期限，之前不知道。经质证，被告对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性认可，合同约定的期限为2016年10月1日至2019年9月30日，为期3年，延长期由被告决定，但不超过2年，不存在原告说的3+2的情况，如果选择不顺延，合同在期限届满之日自动终止。事实上双方在合同约定期满时终止了。对证据2的真实性认可，但与本案无关。对证据3中聊天对象“宝龙小张”的身份不清楚，无法证明原告的证明目的。对证据4认为与被告没有关系。对证据5表示认可被告与第三人签订的是五年期租赁合同，但该合同期限与本案无关。第三人对原告提供的证据发表质证意见如下：对证据1、2的真实性无异议，但认为与第三人无关。对证据3的真实性无法确认，由法庭审查。对证据4的真实性认可，但对证明目的不予认可。对证据5没有异议。被告为证明其辩称，向本院提供《商铺交还确认书》1份，证明2019年9月27日原告与被告办理商铺的交还确认，原告确认互不负任何主张的义务、互不享有任何权利。经质证，原告对真实性及证明目的均有异议，并申请对《商铺交还确认书》上“于林凤”的签名是否为原件、是否为其本人所签进行鉴定。原告表示其在被告处曾书面要求被告恢复原状后交还房屋，该材料应在被告处留存，时间应该在2019年9月30日之前。即使该证据是真实的，双方实际上没有办理房屋恢复原状后的交还，不能证明被告的证明目的。第三人对该证据的真实性表示不清楚。第三人向本院提供《租赁合同》1份，证明其与被告于2016年8月4日签订租赁合同，合同期限为5年，交付日为2016年6月10日。经质证，原、被告对该证据的真实性没有异议。经原告申请，本院委托上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所对被告提供的《商铺交还确认书》上“于林凤”的签名是否为原件、是否为于林凤本人所签进行鉴定。该鉴定所于2021年2月22日出具司法鉴定意见书，结论为“于林凤”签名字迹是直接书写形成，为于林凤本人书写。经质证，原、被告及第三人对司法鉴定意见书均无异议。为查清涉案房屋现状，本院拍摄现场照片5张及制作现场勘查笔录，并当庭出示。经质证，原、被告及第三人对该组证据均无异议。本院认为，依法应予采纳的证据，应符合真实性、关联性和合法性的属性要求。经庭审质证，原告提供的证据1、2、4、5及被告提供的证据、第三人提供的证据、上海市防伪技术产品测评中心司法鉴定所出具的司法鉴定意见书、本院制作的现场勘查笔录及现场照片均真实、合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。原告提供的证据3证明力不足，本院不予确认。依据上述有效证据，并结合当事人陈述，本院认定事实如下：2016年4月26日，原告与宝龙公司签订《上海市商品房预售合同》，约定原告向宝龙公司购买上海市闵行区新龙路XXX弄《七宝宝龙广场》XXX号XXX层XXX室房屋，规划用途为店铺，该房屋暂测建筑面积为135.92平方米，总房价款暂定为620万元。之后，原告支付房价款620万元。其后，原告(甲方、委托方)与被告镌新公司(乙方、受托方)签订《委托管理协议》，约定甲方委托乙方管理的物业位于新龙路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为184.20平方米。合同还约定：3-1、委托期：委托管理期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，为期3年。延长期：乙方有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过两年。如乙方选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期届满之日自动终止；如乙方选择委托期限顺延的，则双方同意，根据延长的实际天数，乙方按本协议4-2条约定的年化收益率向甲方支付委托经营收益。3-2.2、无论在甲方购买该委托物业前后，如乙方获得物业出售方的委托，乙方可以在本合同约定期限内(包括物业出售方及甲方实际委托期间)就该物业对外招商、招租并签署《商铺租赁合同》。甲方对乙方与第三人(承租人)签订的《商铺租赁合同》无异议。该《商铺租赁合同》的履行，在乙方代甲方接受房屋后自然延续，不受影响。3-4、在上述本合同约定期限届满前六个月，甲、乙双方有意延长本合同约定期限的，可由甲、乙双方另行协商，并签订补充协议。4-1、甲方确认并认可，由于本委托物业所处的广场为新开发之商业区，前期市场培育需要投入大量的费用且存在巨大的招商及运营风险，在委托经营管理期限的前3年(2016年10月1日至2019年9月30日)，乙方无需向甲方支付收益。4-2、若委托期满的，甲乙双方同意自2019年10月1日至乙方确定的终止日，乙方保证甲方能取得固定的年化经营收益……。8-1、本合同约定期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还物业，该物业内不可拆卸的装饰、装修归甲方无偿所有，若甲方有要求的，则在接甲方书面通知后45个工作日，乙方负责恢复分户隔断等内容。合同签订后，涉案房屋交于被告经营管理。2016年8月4日，被告与第三人签订《租赁合同》，约定被告受原告等所有权人的委托，有权以被告名义将包括涉案房屋在内的七宝宝龙广场商业街租赁给第三人使用，租赁面积暂计为794.60平方米，第三人承诺租赁场所仅作为经营中小学生教育培训。租赁期限为五个租赁年度。租赁场所交付日为2016年6月10日，统一开业日暂定为2016年7月23日。2019年6、7月，被告提出与第三人解约。2019年9月27日，原、被告签订《商铺交还确认书》，主要内容为：根据委托方于林凤(甲方)与受托方镌新公司(乙方)签订的《委托管理协议》，委托期限将于2019年9月30日到期。现甲乙双方于2019年9月27日对甲方所有的位于上海市新龙路XXX弄XXX号XXX室的商铺进行了交接验收。经现场核实确认，乙方交还的商铺符合“委托管理协议”的约定，甲方对此没有异议。自本确认书签署之日起，乙方正式移交且甲方正式接收该商铺。甲乙双方就商铺交还问题再无其他任何异议。鉴于《委托管理协议》已到期终止且商铺已交还甲方，故甲乙双方一致确认，双方就《委托管理协议》再不互负任何义务、享有任何权利。如本确认书签署前，双方尚有其他争议的，双方一致确认，本确认书签署后，双方再无任何纠葛。2020年4月26日，原告于林凤取得涉案房屋的产权证，产证记载建筑面积为186.14平方米。为查清涉案房屋现状，本院对涉案房屋进行了现场勘查，经查看，涉案房屋与各相邻房屋系打通后整体装修布局。当事人一致确认，从公共区域通往涉案房屋有四道门，第一道门禁和第四道门锁系第三人控制，第二、三道门未装门锁。诉讼中，原告表示，其签署的商铺交还确认书有4份，在2至3份上写过要求被告将房屋分户隔断后交还原告，因被告工作人员称要盖章后才能给原告，故都在被告处，事后被告没有给原告。被告则认为商铺交还确认书仅3份，现被告出示的3份材料上均没有原告书写的内容，故原告的陈述与事实不符。被告称，因第三人逾期支付租金，其于2019年8月4日向第三人发出解约函，要求解除双方的租赁合同、支付拖欠租金等费用。后双方协商未果并涉讼，目前该案尚在法院审理中。由于涉案房屋于2019年9月30日交还给了原告，故之后的房屋使用费其没有向第三人主张。第三人表示，涉案房屋作为第三人向被告整租房屋中的一间，由第三人进行装修。自原、被告发生纠纷后，第三人不再使用，也没有人向第三人要求收回房屋。本院认为，原、被告签订的《委托管理协议》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应按约履行。关于解除《委托管理协议》之诉请。原、被告协议约定的委托管理期限自2016年10月1日起至2019年9月30日止，为期3年。被告有权根据经营需要，自主选择是否将委托期限向后顺延，但不超过两年。如被告选择不顺延的，则本协议自正式商业运营期届满之日自动终止。根据被告提供的《商铺交还确认书》记载内容，原、被告确认双方签订的《委托管理协议》于2019年9月30日到期，并于2019年9月27日办理了涉案房屋的交接验收。原告虽对该确认书中“于林凤”签名之真实性持有异议并申请笔迹鉴定，但鉴定结论为系其本人书写形成，故本院对该证据的真实性予以确认。在原告未提供相反证据予以反驳的情况下，本院认为《商铺交还确认书》约定之内容对原、被告均具有约束力。鉴于双方在约定的委托管理期限3年到期后未选择顺延，故双方的委托合同关系于2019年9月30日到期后自然终止，无需解除，故原告主张于该日解除的诉讼请求，本院不予支持。关于商铺的交付。被告将包括原告所有商铺在内的多个商铺作为一个整体向第三人出租达三年之久，原告作为商铺业主对此应当知悉，且未持异议，系其对被告出租商铺行为的认可。至原、被告签订《商铺交还确认书》之日，商铺及第三人经营的状态并未改变。原告应当明知涉案房屋当时仍在第三人控制之下。根据原、被告签署的《商铺交还确认书》有关“经现场核实确认，乙方交还的商铺符合‘委托管理协议’的约定，甲方对此没有异议”内容可知，原告同意并认可被告以涉案房屋当时的现状与其作交接验收。该意思表示也符合双方签订的《委托管理协议》8-1有关“本合同约定期限届满时，乙方按当时的现状向甲方交还物业”的约定。鉴于双方争议所指向的商铺位于统一的商业体之中，现有布局不仅仅涉及一方利益。当事人双方同意按现状交付，有利于统筹利用现有场所，保持已优化的商业布局，为后续发挥商铺整体利益保留了空间，故本院认为《商铺交还确认书》的内容与法不悖。因双方已完成对商铺的交接，故原告要求被告按照分户隔断的标准返还涉案房屋并由第三人协助的诉讼请求，本院不予支持。虽然，庭审中原告主张其在签署《商铺交还确认书》时曾以书面方式向被告提出分户隔断的要求，但对此原告未能举证证明，且该主张与《商铺交还确认书》内容相左，故原告的上述主张因证据不足，本院难以采信。关于原告要求被告支付自协议解除之日起至涉案商铺返还之日止的房屋占有使用费之诉讼请求。因原、被告约定的委托管理期限至2019年9月30日到期，双方签署《商铺交还确认书》亦约定“自本确认书签署之日起，乙方正式移交且甲方正式接收该商铺”的内容，原告作为具有民事行为能力的成年人，理应知晓上述约定内容及其在该《商铺交还确认书》上签字的后果。鉴于原、被告的委托合同关系已终止，且双方办理了房屋交接验收，故原告的该项诉请，缺乏依据，本院不予支持。需要说明的是，诉讼中，第三人表示，被告终止了与原告等小业主的委托管理协议后，因业务需要其与其他小业主重新签订租赁合同，第三人曾向原告发出续租要约，原告没有同意。因原告认为要先解决其与被告的纠纷。涉案房屋空置对第三人的经营没有影响，如原告需将装修打掉，第三人愿意配合。如有需要，其可配合拆除门禁或门锁。原告作为商铺所有权人，应对自有物业加强管理，以合理合法的形式及时收回房屋，防止损失扩大。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十一条第(七)项的规定，判决如下：驳回原告于林凤的全部诉讼请求。案件受理费人民币9,380元、财产保全费人民币2,876元、鉴定费人民币9,000元，合计人民币21,256元，由原告于林凤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判长 张 倩审判员 刘 锋审判员 丁文伟书记员 潘逸灵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：……（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。