上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初45536号 原告：上海万狮置业有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：李林，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈弘，上海盈仑律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵颖，上海盈仑律师事务所律师。 被告：上海采秋餐饮管理有限公司，住所地上海市闵行区。 法定代表人：胡朱惠，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李亚星，北京盈科(上海)律师事务所律师。 原告上海万狮置业有限公司(以下简称万狮公司)与被告上海采秋餐饮管理有限公司(以下简称采秋公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月10日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万狮公司的委托诉讼代理人陈弘，被告采秋公司的委托诉讼代理人李亚星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告万狮公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即支付房屋租金774,840元(人民币，币种下同)，并按照日千分之三的标准承担逾期支付租金的违约金(暂算至起诉时为295,214.04元)；2.判令被告立即支付物业管理费254,742元，并按照日千分之一的标准承担逾期支付物业管理费的滞纳金(暂算至起诉时为32,352.23元)；3.判令被告立即支付水电费145,110.40元，并按照日千分之一的标准承担逾期支付水电费的滞纳金(暂算至起诉时为17,188.08元)；4.判令被告立即支付物业维修服务费1,090元；5.本案诉讼费由被告承担。审理中，原告明确所主张的是2020年2月至同年3月、2020年7月至同年10月的租金、物业管理费，相关违约金、滞纳金计算至实际支付之日止。 事实与理由：2017年11月14日，原告与被告签订《上海市房屋租赁合同》，将上海市闵行区申长路XX弄“虹桥万科中心”商场LG2层LXA、LXB、LXC、LXXA号单元出租给被告，用于经营“XXX”品牌的美食广场，双方对租赁期限、租金及其他费用的支付以及违约责任等均作出了明确约定。合同签订后，原告于2017年11月16日将该单元交付给被告，被告也依约支付租金及其他费用，双方各自履行合同义务。 2020年2月，被告以受疫情影响为由向原告提出减免租金的要求，经双方多次协商未能达成一致意见，被告随即开始拖欠租金及其他费用。原告多次向被告发出催收函，但被告不予回应。原告认为，合同系缔约双方真实的意思表示，依法成立、合法有效，双方均应恪守；被告作为承租人，支付租金及其他费用是其主要的合同义务，现被告长期拖欠租金已构成违约，原告有权要求被告按照合同约定履行付款义务并承担相应的违约责任。为维护合法权益,原告诉至法院，望判如所请。 被告采秋公司辩称：对于诉请1、2，因被告受疫情影响损失惨重，原告应当免除被告2020年2月至同年4月的租金及物业管理费；至于2020年7月至同年10月的租金及物业管理费，因原告于2020年7月23日明确表示不同意被告转租，致被告无法经营、损失重大，故被告无需支付该期间的租金及物业管理费，自然也不产生违约金、滞纳金。对于诉请3、4，认可原告主张的水、电费及物业维修服务费的金额，但因原告造成被告损失，且被告认为不存在滞纳金，故不同意支付前述费用及滞纳金。若法院支持违约金、滞纳金，认为原告主张的计算标准过高。综上，不同意原告的全部诉请。 本院经审理认定事实如下：原告万狮公司系上海市闵行区申长路xx弄1、2、3、5、9号店铺的权利人。2017年11月14日，原告万狮公司(甲方、出租人)与被告采秋公司(乙方、承租人)签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定：甲方租赁给乙方的房屋座落在上海市申长路xxx弄“虹桥万科中心”商场LG2层LxA、LxB、LxC、LxxA号单元(以下简称案涉房屋)，租赁面积为943.49平方米；乙方承诺租赁案涉房屋经营“XXX”品牌的美食广场；租赁期共计6年，自2017年12月1日起至2023年11月30日；自2019年12月1日起至2020年11月30日止，月租金为129,140元，乙方应于每月的第10日之前提前付清下一个月的租金，乙方逾期支付租金，每逾期一日，需按未付租金日千分之三支付违约金；物业管理费42,457元/月，乙方应于每个月的第10日前交付租金时一并向甲方或管理公司支付下个月的物业费；乙方使用房屋所发生的水电等费用应交付给甲方或管理公司；乙方逾期支付物业管理费、水费、电费，每逾期一日，应按逾期支付之款项的0.1%支付滞纳金。合同还对双方其他权利义务进行了约定。 上述合同签订后，原告按约于2017年11月16日向被告交付案涉房屋，被告亦按约向原告交纳租金等费用。 2020年2月1日，被告向原告发送《房租减免申请书》一份，表示其与旗下各小档口商户共同经营XXX美食城，受疫情影响损失惨重，恳请原告给予房租分摊或减免。同年3月12日，被告又向原告发送《租金减免及缓付申请函》一份，再次申请疫情期间租金、管理费等费用的减免及缓付。同年3月19日，被告收到原告的《复函》一份，载明原告不同意被告的租金减免申请，并要求被告及时支付拖欠的租金、物业费等费用。同年4月10日，被告又向原告发送《租金减免申请函》一份，再次申请疫情期间总计两个月租金及物业管理费减免的豁免准许。原告于同年4月17日出具《复函》一份，载明不同意被告提出的2020年2月至同年3月租金、物业费全部减免的申请，但表示若被告于同年4月20日前与原告签署《租赁合同之补充协议》并付清拖欠的租金、物业费等费用，2020年2月至同年3月的租金将减半收取，逾期则视为被告放弃本次减租优惠。但是被告并未签署《租赁合同之补充协议》，亦未结清欠付的相关费用。 2020年2月至同年9月，原告多次向被告发送催收函及缴款通知书。在此期间，被告向原告支付三笔钱款：(1)2020年3月26日，转账184,155.45元，摘要：“4月房租物业费，水电费”；(2)2020年5月15日，转账182,005.50元，摘要：“2020.5租金物业2.21-3.20水电”；(3)2020年7月1日，转账187,864.20元，摘要：“2020.6房租、物业、水电”。之后被告未再支付租金、物业管理费及其他费用。 另查明，自2019年12月至2020年7月期间，原告应被告的要求为其提供案涉房屋内的有偿维修服务，费用共计1,090元。 以上事实，由原告提供的《上海市房屋租赁合同》、虹桥万科中心商业房屋交房标准、租金减免申请的往来函件、催收函、缴款通知书及附件、物业维修费用清单及租户保修单、不动产权证，由被告提供的银行付款凭证及付款回单等证据材料以及当事人的庭审陈述所证实，并均经庭审质证。 本院认为，首先，原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性的效力性规定，属有效合同，双方应严格按约履行。租赁合同第5-4条、第6-7条明确约定被告应于每月的第10日前支付下月的租金、物业管理费；第6-10条约定被告应在收到原告或管理公司通知后按期支付水费、电费；第5-8条约定被告逾期支付租金，每逾期一日，按未付租金日千分之三支付违约金；第15-6条约定被告逾期支付物业管理费、水费、电费，每逾期一日，按逾期支付款项日千分之一支付滞纳金，被告理应按时足额支付前述相关费用。现原告要求被告支付2020年2月至同年3月、2020年7月至同年10月共计6个月的租金、物业管理费以及相应的违约金、滞纳金，根据已查明的事实，被告确实未支付前述期间的租金、物业管理费。对此被告辩称，因其从事餐饮行业受疫情影响损失惨重，原告应免除2020年2月至同年4月的租金及物业管理费，至于2020年7月至同年10月的租金及物业管理费，因原告于2020年7月23日明确表示不同意被告转租，致被告无法经营、损失重大，故被告无需支付该期间租金及物业管理费，亦不产生违约金、滞纳金。本院认为，2020年2月至同年3月正处于上海市启动重大突发公共卫生事件一级响应机制期间，被告从事餐饮经营受到疫情影响是客观事实，其未按时支付租金系事出有因，且其亦因此多次向原告申请减免该期间的租金，故综合考虑合同履行情况，兼顾公平原则及诚实信用原则，本院酌情认定该期间的租金由原告与被告各半负担，被告亦无需支付该期间逾期支付租金的违约金。同时，考虑到前述期间原告对于案涉租赁房屋需要投入更多的管理成本，故被告要求免除该期间的物业管理费的意见，本院不予采纳，被告应支付该期间的物业管理费及滞纳金。至于2020年7月至同年10月的租金及物业管理费，虽然租赁合同第10-1条约定，未征得原告同意，被告不得转租、分租，但租赁合同至此时已履行两年有余，原告从未对被告转租行为提出异议或进行干预，被告在该期间亦从未向原告提出未付租金是因为原告“突然”表示不同意被告转租，故对于被告的辩解意见，本院不予采信，被告应支付该期间的租金、物业管理费及相应的违约金、滞纳金。因原告所主张的违约金、滞纳金性质上均属于逾期支付相关费用的违约金，现被告提出计算标准过高，考虑到合同约定按逾期部分的千分之三/日、千分之一/日标准计算确实过高，兼顾合同的履行情况、被告迟延支付租金及物业管理费的时间、原告实际损失等因素，本院酌情调整为按逾期部分的万分之四/日计算。 关于水、电费及物业维修服务费。被告认可原告主张的金额，但以前述辩解意见为由拒绝支付，因本院已在前文阐明理由，在此不再赘述，被告应支付水、电费及物业维修服务费。因租赁合同并未明确约定水、电费的最后缴款日，结合缴款通知书“费用周期”及“开单日期”，本院酌情确定每期水、电费的最后缴款日为次月的20日，至于水、电费的滞纳金亦按逾期部分的万分之四/日计算。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下： 一、被告上海采秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司2020年2月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年10月31日期间的租金645,700元，并支付按每日万分之四计算的逾期付款违约金(以每期129,140元为基数，分4期，自2020年6月11日、2020年7月11日、2020年8月11日、2020年9月11日起分别计算至实际支付之日止)； 二、被告上海采秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司2020年2月1日至2020年3月31日、2020年7月1日至2020年10月31日期间的物业管理费254,742元，并支付按每日万分之四计算的滞纳金(以每期42,457元为基数，分6期，自2020年1月11日、2020年2月11日、2020年6月11日、2020年7月11日、2020年8月11日、2020年9月11日起分别计算至实际支付之日止)； 三、被告上海采秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司水、电费145,110.40元，并支付按每日万分之四计算的滞纳金(其中以24,263.70元为基数的自2020年1月20日起计算至实际支付之日止，以19,008.20元为基数的自2020年2月20日起计算至实际支付之日止，以22,690.50元为基数的自2020年6月20日起计算至实际支付之日止,以22,849.35元为基数的自2020年7月20日起计算至实际支付之日止,以26,212.50元为基数的自2020年8月20日起计算至实际支付之日止，以30,086.15元为基数的自2020年9月20日起计算至实际支付之日止)； 四、被告上海采秋餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海万狮置业有限公司物业维修服务费1,090元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取计9,242.42元、财产保全费5,000元，以上合计14,242.42元，由原告上海万狮置业有限公司负担4,130.30元，被告上海采秋餐饮管理有限公司负担10,112.12元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院(立案庭)递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员  谢 威 二〇二一年四月二日 法官助理  谭静贤 书 记 员  谭静贤 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、1999年《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。…… 第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。