上海市长宁区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0105民初13809号原告(反诉被告)：姜明利，男，1963年2月17日出生，汉族，户籍地广东省广州市。委托诉讼代理人：胡嘉奇，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：王智远，北京观韬中茂(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：易文松，男，1983年9月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈海霞，北京盈科(上海)律师事务所律师。原告姜明利与被告易文松房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月13日立案后，依法适用简易程序，被告提起反诉，本院依法予以受理，并于2020年8月19日组织进行证据交换，于2020年9月24日公开开庭进行审理。审理中，发现本案不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，依法适用普通程序独任制，于2021年1月25日再次公开开庭进行了审理。原告(反诉被告，以下简称原告)姜明利的委托诉讼代理人胡嘉奇、王智远，被告(反诉原告，以下简称被告)易文松的委托诉讼代理人陈海霞到庭参加诉讼。经当事人申请，本院给与调解期限四个月。本案现已审理终结。原告姜明利向本院提出本诉诉讼请求：1.被告免除原告承租上海市长宁区法华镇路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)2020年4月、5月、6月的房租360,000元；2.本案诉讼费用由被告承担。审理中，原告最终确认变更诉讼请求为：1.确认原、被告之间的《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；2.被告免除原告承租的涉讼房屋2020年4月、5月、6月房租360,000元；3.被告向原告返还被告已交纳但实际未使用的涉讼房屋部分租金，自2020年7月16日至2020年7月30日，计60,000元;4.被告返还原告进场费487,500元；5.被告向原告返还已交纳的房屋租赁押金600,000元；6.被告向原告支付逾期返还租金、押金、进场费的违约金，以1,147,500元为基数，自2020年7月16日起至实际支付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；7.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：上海市长宁区法华镇路XXX号房屋(以下简称涉讼房屋)产权人为上海市长宁区商业网点管理办公室，房屋所有权性质为全民。2019年5月5日，原告作为承租人、被告作为出租人签订了《房屋租赁合同》，由被告将涉讼房屋出租给原告，原告用于经营“东北人饭店”。签订《房屋租赁合同》时,被告持有《上海市房地产权证》、上海长宁商业网点置业有限公司出具的《同意书》、上海缘梦餐饮管理有限公司出具的《授权委托书》，以证明被告有权对外租涉讼房屋。合同签订后,原告支付了进场费、押金，并应被告要求，提前预付了八个月即到2020年4月30日为止的房屋租金。对于前述钱款的支付、结算，原、被告双方均签订了多份《补充协议》予以明确。2020年1月，新冠肺炎疫情爆发,“东北人饭店”经营全面停滞,经济损失巨大。之后，各级政府多次发布文件，要求对于小微企业予以经济扶持，包括减免房租。2020年5月9日，国家发展改革委等八部门联合发布《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》规定，承租国有房屋(包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋)用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的,要确保免租惠及最终承租人。原告认为，原告的情况完全符合适用免除租金政策的条件。基于此，原告多次与被告进行免除租金的协商，但是，对于原告这一合理要求，被告始终予以拒绝，甚至于2020年5月15日私自对原告经营的“东北人饭店”进行锁门。故涉讼。被告易文松本诉辩称：同意第1项诉讼请求；不同意减免租金，涉讼房屋产权人并非国有企业，是事业单位，被告曾向出租人提出免租申请，经管理单位向上海市国资委和区国资委询问，已明确回复该房屋不适用免租政策，本案所涉租金不应当减免，原告租金不足支付租期内应付租金，不存在返还；押金要求抵扣原告应付租金，如有剩余，同意返还；进场费是因为原告接收房屋时同时接收了房屋内原有的装修，还有被告同意给原告提供的经营证照、办理消防许可、开业手续等，被告已履行完毕己方义务，相当于商铺转让费，原告要求返还进场费没有依据；原告主张的违约金没有依据，违约方是原告而非被告。被告易文松向本院提出反诉诉讼请求：1.确认原、被告《房屋租赁合同》已经由通知解除；2.原告支付2020年2月15日起至《房屋租赁合同》解除之日止的房租及水电等费用；3.原告将涉讼房屋恢复原状，拆除装饰装修及外墙标识，清理房屋内垃圾；4.反诉诉讼费用由原告承担。审理中，被告最终确认变更反诉诉讼请求为：1.确认原、被告《房屋租赁合同》于2020年7月15日解除；2.原告向被告支付2020年4月1日至7月15日的租金420,000元；3.原告向被告支付自2020年7月15日起至实际返还房屋之日的实际占用房屋损失300,000元；4.原告按照合同约定支付违约金120,000元；5.原告支付的押金600,000元抵偿诉请2-4的款项；6.原告将房屋恢复原状，拆除装饰及外墙标识，清理屋内垃圾；7.反诉费用由原告承担。事实和理由：自2020年2月15日起，经被告多次催讨，原告拒不支付租金，且存在关闭店铺停止经营的行为，被告于2020年6月24日发出解除通知，要求原告恢复原状，退还房屋、结清费用等。但原告一直未拆除房屋内的部分装饰装修，影响了被告对房屋的使用，故提出上述反诉请求。原告姜明利反诉辩称：对合同解除无异议，合同解除原因在于被告用不正当理由要求解除合同，并强行清场；原告租金付至2020年4月底，按照减免政策，原告可以使用房屋至2020年7月底；原告自2020年7月15日已实际搬离，原告多次要求返还钥匙，被告拒绝接受，按照合同第三条约定，房屋按现状交还，被告要求拆除的装饰并非原告安装，外立面标识同意拆除，故房屋使用费不应当由原告承担；押金应当退还，违约金不应当由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对产权证、同意书、授权委托书、房屋租赁合同、收据、商铺补充协议、房屋交割清单、中国工商银行自助终端转账凭条、补充协议两份、商铺补充协议(二)、解除房屋租赁合同通知书、律师函、接报回执单、照片、关于原长宁网点办资产处理的批复、关于疫情期间办理租金减免的告知书、关于疫情期间租金减免的反馈告知书等证据，本院结合当事人的质证意见并经审核后予以确认并在卷佐证。根据原、被告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉讼房屋登记的产权人为上海市长宁区商业网点管理办公室，所有权性质为全民。2017年7月15日，上海长宁商业网点置业有限公司出具同意书，该公司同意将编号为XXXXXXXXX的《房屋租赁合同》(承租方上海缘梦足部保健有限公司，以下简称缘梦保健公司)的租赁期限截止日2019年6月30日，延长至2022年6月30日，并有转租权。缘梦保健公司与上海缘梦餐饮管理公司法定代表人为同一人，2017年缘梦餐饮公司授权被告作为代理人收取租金、处理与之相关的一切事务，确认被告实际系公司的投资者和经营者。2019年5月5日，原告(乙方)与被告(甲方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉讼房屋出租给乙方，租赁面积375平方米，房屋所有权人为上海市长宁区商业网点管理办公室。租赁用途为餐饮，租赁期自2019年5月15日起至2023年6月30日止。合同第三条第(三)款约定，租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按现状返还房屋及固定设备设施。甲乙双方对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。免租期为45天。租金标准为每月120,000元，年租金1,440,000元。年租金在上一年基础上递增5%。乙方应于每个公历月提前20日支付下二个月租金。押金600,000元，在起租日当日支付。租赁期满，乙方未有违约行为，结清所有费用前提下，并按约返还房屋及固定设备设施的，甲方在收回房屋后5个工作日内退回押金，乙方在收到甲方退还押金后3给工作日内退还押金收据。合同第九条第(三)项，甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1、延迟交付房屋达七日的；2、交付房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；3、不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的；4、甲方交付的房屋存在产权瑕疵，导致乙方无法正常使用；5、不配合乙方提供正常行政审批、报税等所需的材料的。乙方有下列情形之一的，甲方有权解除合同，并有权收回房屋：1、不按照约定支付租金达20日的；……6、乙方关闭店铺停止经营，或处于非正常对外经营状态……合同第十条“违约责任”，第(一)款约定，甲方有第八条第三款约定情形之一的，应按月租金的100%支付违约金，同时乙方有权要求甲方赔偿相应损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、营业损失等经济损失。第(三)款约定，乙方有第八条第四款约定情形之一的，甲方有权要求乙方将房屋恢复原状，有权没收押金，并按月租金的100%向甲方支付违约金，同时甲方有权要求乙方赔偿相应损失，包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、执行费、营业损失等经济损失。同日，甲乙双方签署《商铺补充协议》，约定，乙方付给甲方进场费用650,000元。乙方已于2019年5月2日支付给甲方200,000元，作为商铺租赁定金(将从650,000元进场费中减去此200,000元，乙方尚需支付450,000元进场费)。当日，被告出具收到进场费650,000元的收据。同日，双方签订《补充协议》，载明，因甲方急需资金，双方约定乙方再行先付5个月，按每月120,000元，甲方同意减免租金150,000元。被告再收到600,000元，及代表乙方提前付甲方八个月房租(包括之前预付的租金合并计算)。鉴于此，乙方同意支付600,000元给甲方，甲方出具合法票据写明收到原告提前支付的房租2019年7、8、9、10、11、12月和明年1、2月份共计八个月租金已经提前交付完毕。从2020年4月起租金仍然按原合同约定时间付款。2019年5月10日，双方签署房屋交割清单。原告支付押金600,000元。2019年5月31日，被告出具收据，载明收到原告支付的600,000元，系2019年9月至2020年2月房租。2019年6月13日，被告出具收据，载明收到2019年7、8月租金240,000元。2019年6月20日，原告(乙方)、被告(甲方)再次签订《补充协议》，载明，因甲方原因导致乙方承租涉讼房屋装修工程停工，不能如期开业，双方协商一致约定，根据甲方2019年6月18日晚上电话停工通知，2019年6月19日装修工程停工。免租期延续计算方法：N+7，即停工多少天往后延续多少天，再加上工人召回时间7天，截止全面开工日前一天(实际免租期延续天数以结束后再签的补充协议为准)。直接损失计算：1、误工费，按来去2天计算，11人*2天*350元/天=7,700元。2、车费，11人*100元=1,100元。3、已发生误工费，即2019年6月19日和6月20日，计11人*2天*350元/天=7,700元。共计16,500元。以上三点直接损失费由甲乙双方各承担50%。2019年7月10日，双方签署《商铺补充协议(二)》，约定，因甲方单方面原因导致乙方合法工程停工事宜双方达成如下补充协议，乙方在2019年6月1日进场装修施工后，因甲方个人纠纷于2019年6月19日乙方配合甲方需求暂停施工至今，共计停工22天，即日起乙方全面恢复正常租赁及装修施工。解除乙方为支持甲方于2019年6月20日签订的停工补充协议，解除该协议前的22天停工时间及相关工程停工损失，甲方将按双方协议约定给乙方补偿，乙方依法依约向甲方先后交纳的商铺进场费、租赁押金、预交8个月的房租租金合计209万元整，甲方均已悉数收到并于2日内开具相关收款凭证，等。2019年8月30日，原告向被告转账支付120,000元，注明提前支付租金。2020年6月2日，原告方员工报警，称涉讼房屋处因租赁纠纷店门被锁住。2020年6月24日，被告委托律师向原告发出“解除房屋租赁合同通知书”，因原告存在关闭店铺停止经营的行为，被告要求解除合同，原告腾退房屋、结清费用并恢复原状、支付违约金等。2020年6月28日，原告委托律师向被告发出律师函，称，于2020年6月25日收到解除通知书，原告不存在任何违约行为，因合同履行中受新冠疫情影响，经营产生巨大亏损，多次请求被告减免3个月房屋租金，但被告均拒绝，原告在履行合同中一直遵守合同约定，而被告存在其他违约行为。原告已向法院起诉，为诉前调解案号。原告一直正常经营，不存在擅自关闭店铺、停止经营行为，而被告强行锁门，原告被迫停业了几天，原告也向派出所报了案，派出所也予以了解决。被告无权要求解除合同，如执意解除，要求与原告协商搬迁、补偿事宜。2020年7月13日，本案立案。2020年7月15日，双方欲办理交接手续，因被告认为房屋不符合交接条件，交接未成。原告自该日起多次要求交还钥匙，被告称房屋不满足交接条件，拒绝接受。庭审中，被告明确，要求恢复原状具体包括：拆除外立面广告牌、室内底楼进门左手吊顶的柜子，三楼厨房用具，二三四楼的柜子，四楼的排烟器，房屋系被告装修，不需要拆除装修。原告表示，被告所称柜子、厨房用具、排烟器原来就有，并非原告安装，不同意拆除。2020年8月19日首次证据交换中，法庭释明，房屋应尽快交接，如发生拆除费用，被告可予以主张。被告在后续庭审中，确认房屋外墙标识已拆除，但认为房屋不符合交接条件，不同意收回。另查明，2016年12月14日，上海市长宁区国有资产监督管理委员会“关于原长宁网点办资产处理的批复”，载明继续授权九华集团经营和管理原区网点办资产，履行资产所有者权利义务，并承担国有资产保值增值责任。2020年，上海长宁区商业网点置业有限公司发布“关于疫情期间办理租金减免的告知书”，载明，根据《长宁区关于应对疫情帮助企业共渡难关的若干政策措施》相关内容，该司将按政策口径，对符合条件的中小企业实施房租减免，适用对象为承租该司拥有产权的经营性房产从事生产、办公、商业配套等经营活动且无拖欠租金的非国有中小企业。符合条件的申请人，可减免2020年2、3月房租租金，等。经被告方申请，上海长宁区商业网点置业有限公司向缘梦餐饮公司出具“关于疫情期间租金减免的反馈告知书”，告知，缘梦餐饮公司承租涉讼房屋，企业名称东北人家、我家，承租面积375.93平方米，经审核，不满足《关于长宁区国有企业减免中小企业房屋租金的实施细则》的条件，原因是该房屋并非公司自有房产，不享受此次减免政策。审理中，原告陈述，2020年5月15日，被告将涉讼房屋上锁，原告联系被告，被告拒绝拆除，原告自行拆除了锁具。被告陈述，当天因被告未正常经营所以上锁，因原告同意正常经营，所以当天就拆除了。关于涉讼房屋的电费情况，2019年12月、2020年1月金额在1万余元，2020年2月至6月为3,000余元至6,000余元不等，7月为500余元。关于停工期的租金，原告主张，按照补充协议，免租期应延期22+7即29天，原告主张扣除一个月租金；被告同意扣除29天租金，约定的损失各半负担。庭审中双方一致确认，考虑到免租期顺延和停工损失分担，起租日确定为2019年8月1日。对于原告已付的租金，原告确认已付租金960,000元，因被告认可免除一个月租金，故应计为9个月租金，即付至2020年4月30日；被告对收到的已付租金金额无异议，但认为免除的一个月租金系基于双方合作前提，现合同解除，不应再免除，故应当计原告支付了8个月租金，付至2020年3月31日。关于进场费，原告认为，是使用场地和设备、主要是使用被告方经营证照、消防证照等的费用，不包括装修，装修的使用应当包含在租金内，合同解除应当按照实际使用时间折算，实际使用期间以2010年8月至2020年7月为准；被告认为，进场费是包括装修、证照使用、开业手续等一揽子费用，被告已履行完毕，不应当退还，不同意折算。因双方各执己见，致调解未成。本院认为，原、被告均认可双方合同于2020年7月15日解除，本院依法予以确认。双方的争议焦点在于，一、合同解除的违约方。原告主张，被告擅自解除合同，构成违约。被告主张，原告违反合同约定关闭店铺擅自停止经营，拖欠租金，构成违约。被告主张原告有关闭店铺的行为，但并未提供证据予以证明，仅有被告单方陈述。2020年5月15日，被告将房屋上锁，原告当天即提出异议，当天门锁即打开；2020年6月，原告方有报警记录对锁门行为提出异议。该两节事实无法证实原告存在停止营业的行为。自2020年2月开始，受新冠疫情的影响，餐饮业经营客观上受到一定影响，原告店铺在2020年2月至6月期间的电费较此前有一定幅度的减少，但持续产生，应认为店铺处于持续经营状态。故仅凭被告单方陈述，不足以证明原告有擅自停止经营的情况。疫情突发，租赁双方应相互扶助，共渡难关。被告以原告停止经营为由解除合同，依据不足。关于原告迟延支付租金的情况，本院认为，双方确认因疫情就租金进行过协商，因涉讼房屋登记产权属全民所有，原告对涉讼房屋可享受租金减免政策具有一定期待，符合常理；同时，原告在疫情发生之前，已提前支付租金，故原告因此延迟支付租金，具有合理理由。被告以欠付租金、闭店停业为由解除合同，缺乏依据，构成违约。被告要求原告承担解除合同的违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。二、合同解除的后果处理。第一，关于租金是否因疫情减免。原告要求减免三个月租金。按照现有证据，被告的出租方已书面确认，涉讼房屋不适用减免政策，不享受减免。现有证据不足以证明被告方享受了政策减免的租金。但如前所述，原告作为餐饮业经营者，因新冠疫情防疫要求，客观上易造成客流减少、经营受阻。考虑到疫情并非原、被告可以事先预见，本院酌情减免原告一个半月租金。第二，关于原告已付租金的期间。被告抗辩，原有的减免因合同解除不再适用，原告支付的租金应据实计算。本院认为，双方在补充协议中明确，因被告资金需要，原告一次性提前支付租金600,000元，与此前预付的租金合计共抵作8个月租金。原告支付该600,000元后，被告亦出具收据，确认该600,000元系2019年9月至2020年2月共6个月的租金。在后续双方签署的《商铺补充协议(二)》中，双方亦再次对预付8个月租金的事实予以确认。被告提出的该项抗辩意见，不符合双方约定，本院不予采信。加之2019年8月原告支付的一个月租金，原告合计已付的租金应计为9个月。按照双方明确的起租日2019年8月1日，原告已付租金计付至2020年4月30日。结合第一项意见中本院酌情减免的租金计算，原告租金应已付至2020年6月15日。双方确认双方合同于2020年7月15日解除，故原告仍需支付一个月租金120,000元。第三、关于房屋占用费，被告主张，要求原告拆除房屋内部分设施。涉讼房屋本身系装修房，现有证据不足以证明被告主张要求拆除的部分系原告添附而成。双方合同解除系被告违约导致，被告无权依照合同第十条承租方违约的违约责任要求原告恢复原状，应当适用合同第三条第(三)款的约定，房屋按现状返还。被告拒绝收回房屋，缺乏合同依据。且经本院释明，被告仍坚持不收回房屋，由此导致的损失属于因被告原因扩大的损失，故合同解除后的房屋占用费，应当由被告自行承担。被告要求原告恢复原状的诉讼请求，本院亦不予支持。第四，关于进场费。原告主张，应按照实际使用时间折算。双方并未就进场费的具体费用性质和包含的内容予以事先约定，结合双方在审理中的陈述，本院认为，该费用应当包含了使用房屋内已有的装修、设施设备、经营证照等的对价，被告收取该笔费用，应当保障原告在租期内正常使用房屋及设施设备、证照等。现合同因被告原因解除，原告要求据实结算，符合该费用的性质和用途，也符合公平原则。原告实际使用的期间，应当以合同租期起算之日至合同解除之日为准，据此计算，被告需返还进场费407,333元。此外，合同解除后，押金应予以返还。原告主张的返还租金、押金、进场费的违约金，合同未有约定，且对于上述费用的返还与双方对租金减免、合同解除原因、房屋返还、进场费约定等所持异议直接相关，经本案审理后才能确定应否返还，故原告主张的逾期返还上述费用的违约金，缺乏事实依据，本院难以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)姜明利与被告(反诉原告)易文松就上海市长宁区法华镇路XXX号房屋订立的房屋租赁合同于2020年7月15日解除；二、原告(反诉被告)姜明利应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)易文松支付租金120,000元；三、被告(反诉原告)易文松应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姜明利退还部分进场费407,333元；四、被告(反诉原告)易文松应于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)姜明利退还押金600,000元；五、驳回原告(反诉被告)姜明利其余的本诉诉讼请求；六、驳回被告(反诉原告)易文松其余的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15,127.50元，由原告(反诉被告)姜明利负担1,847.80元，被告(反诉原告)易文松负担13,279.70元。反诉案件受理费6,100元(已减半收取)，由原告(反诉被告)姜明利负担871元，被告(反诉原告)易文松负担5,229元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 沁二〇二一年四月二十九日书记员 卢思洁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款当事人协商一致，可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。