山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020）鲁02民初2303号 原告：青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会，住所地青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区。 法定代表人：刘传军,职务：主任。 委托代理人：张新红，山东介通律师事务所律师。 委托代理人：管华宇，山东介通律师事务所律师。 被告：阳光新天地投资集团有限公司，住所地青岛市经济技术开发区长江中路467号汇商国际D-1604室。 法定代表人：魏继英，董事长。 委托代理人：赵文明，男，该公司职员。 委托代理人：张伟，女，该公司职员。 第三人：青岛云鼎置业有限公司，住所地青岛市黄岛区朝阳山路（原北京路10号1栋011211）。 法定代表人：薛常明，董事长。 第三人：青岛云鼎建设工程有限公司，住所地青岛市经济技术开发区江山中路193号汇智广场1501-1502室。 法定代表人：薛金霞，总经理。 第三人：青岛碧海建设实业有限公司，住所地青岛市经济技术开发区江山中路193号1505室。 法定代表人：薛常明，董事长。 第三人：薛常明，男。 第三人：王亚，女。 第三人：薛金环，女。 第三人：李英军，男。 原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会（以下简称刘家岛居委会）与被告阳光新天地投资集团有限公司(以下简称阳光新天地）、第三人青岛云鼎置业有限公司（以下简称云鼎置业）、青岛云鼎建设工程有限公司（以下简称云鼎建设）、青岛碧海建设实业有限公司（以下简称碧海建设）、薛常明、王亚、薛金环、李英军案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月25日立案受理后，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告刘家岛居委会的委托诉讼代理人管华宇、被告阳光新天地的委托诉讼代理人赵文明、张伟到庭参加诉讼。第三人云鼎置业、云鼎建设、碧海建设、薛常明、王亚、薛金环、李英军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘家岛居委会诉称：1.依法判令解除对青岛市黄岛区商业202户房屋的查封，并停止对该房屋的拍卖执行措施；2.本案诉讼费由被告阳光新天地承担。事实与理由：一、原告对涉案房屋享有足够排除执行的民事权益。原告在涉案房屋被查封拍卖前，已从第三人云鼎置业处全款购买了涉案房屋，现被告仍申请将涉案房屋进行拍卖用以清偿云鼎置业所欠其债务，该行为严重损害了原告的合法权益。依据为《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，本案各项基础事实完全符合该规定之要件，原告对涉案房屋享有足以排除执行的民事权益。（一）在法院查封之前，原告与云鼎置业已签订合法有效的书面买卖合同，且已支付全部购房款1300万元，符合第二十八条之第（一）、（三）要件。涉案房屋的首次查封系在2015年5月6日，2015年7月31日在阳光新天地与云鼎置业的借贷纠纷案中被再次查封。但早在2013年9月12日，原告就与云鼎置业签订了《网点房购买（返租协议）》，同时约定原告购买涉案房屋后，自2015年8月31日起由云鼎置业承租，每年向原告支付租金130万元。协议签订后，原告按约向云鼎置业足额支付了购房款1300万元，云鼎置业开具了购房款收据。2014年10月21日，原告与云鼎置业就涉案房屋正式签订了合同编号为201400150782的《青岛市商品房预售合同》，2015年5月交纳了涉案房屋的住宅专项维修资金73651.41元。此后涉案房屋才被法院查封。通过上述事实可完全证实在涉案房屋被查封前，原告就已与云鼎置业公司签订了书面购房合同并支付了全部购房款项，已合法间接占有了涉案房屋，符合第二十八条之第（二）项要件。原告与云鼎置业签订的《网点房购买（返租协议）》约定，原告购买并获得涉案房屋后，不直接使用涉案房屋而是将房屋返租给云鼎置业公司，以赚取租金利益。因此原告对涉案房屋的占有方式只可能是“间接”而非正常情况下的“直接占有”。原告对涉案房屋的间接占有，从原告与云鼎置业在另案中达成的（2019）鲁0211民初14576号《民事调解书》可得以确认。该案庭审中，云鼎置业对应向原告支付房租一事完全认可，并表示愿意尽快支付。云鼎置业的该认可可证实《网点房购买（返租协议）》之真实性，也可证实原告早已通过“间接占有”的形式占有了涉案房屋。目前整栋办公楼工程未办理竣工验收手续，再因被抵押给阳光新天地，云鼎置业更不具备办理综合竣工验收之客观条件与能力，但房屋已达到了竣工条件。如同原告一样的购房者并不在少数。在该栋办公楼的拍卖公告中，法院将已“办理网签”的房屋单独附明细列出，表明已网签房屋的购房者权利不受整栋楼拍卖的影响，说明购房者们必然不符合在查封前实际占有房屋该要件，因此本案亦不应将原告在查封前是否实际占用涉案房屋作为审查的重点，更不应将此视为原告对涉案房屋不享有排除强制执行的民事权益的所谓“依据”，原告的房屋是否通过竣工综合验收，不影响到原告对涉案房屋客观上的间接占有要件。涉案房屋非因原告自身原因未办理过户登记，符合第二十八条的第（四）项要件。原告与云鼎置业签订购房合同交付购房款后，云鼎置业表示会按要求及时为原告所购房屋办理网签，原告对云鼎置业未办理网签一直不知情，还按约缴纳了涉案房屋的维修基金。直到原告得知涉案房屋被拍卖，原告与云鼎置业联系问询未网签的原因，云鼎置业称其早已将办理网签的手续提交至房产中心，但因当时黄岛区内东西区正在合并才导致没有网签成功，具体原因其也不是很清楚。为此，原告于2020年5月29日和村民代表一起去到房管中心查询，却得知云鼎置业与社区签订的购房合同中的网签编号所对应的根本不是涉案房屋，而是本栋商业楼中的其他房屋。因此是云鼎置业在网签一事上欺骗原告，涉案房屋不能进行正常网签登记的原因不在原告，系因云鼎置业违背诚信所致。二、涉案房屋应当排除强制执行的原因，除因符合第二十八条四项要件外，其更重要的意义还在于涉案房屋系原告全体村民旧村改造后的唯一剩余资金所购，涉案房屋是否解封、原告是否能要回房屋关乎着全体村民的切身利益。原告作为村集体组织，其背后代表的是全村村民的集体利益，而村民的利益不容许被肆意侵害。该购房款是原告刘家岛社区410户1470名村民拆迁改造的唯一剩余资金，为使改造后剩余的集体资金保值增值，村民代表一致表决同意全款购买涉案房屋。村民们只希望通过此举能多获取一些集体收益，以维系楼房公共设施的维修和维护。之所以缴纳全款，就是因为云鼎置业保证返租，有返租利益之保障。云鼎置业收取全款后不按时交房、支付租金的行为已是损害了村民们的权益；现因云鼎置业的诈骗行为使得原告购买的房屋无法办理网签手续，加之被执行人自身的巨额债务，使得老百姓用血汗钱购买的房屋即将被拍卖落入他人手中，村民们极有可能陷入“房钱两空”的恶劣局面，这是对村民利益的极大地侵害。一套房屋对作为开发商的被执行人来说或许微不足道，但对于村民们却意义重大。况且本案被执行人是超标的查封。原告作为守约方，权利应当受到法律的保护，无辜村民的权利更不容许被肆意侵犯，从该角度和诉讼法第十三条诚信诉讼原则的角度讲，原告全体村民已全款购买的房屋也不应被执行拍卖。综上，本案符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，涉案房屋的解封涉及到全体村民的切身利益。请法院在查明案件事实的基础上，依法支持原告的诉求，以维护公平正义及社会的稳定。 被告阳光新天地答辩称：一、原告刘家岛居委会与云鼎置业之间签订的合同为无效合同。1.云鼎置业在向阳光新天地借款时保证其所抵押的房产并未出售；办理土地及房产抵押手续后，云鼎置业无权再行出售抵押房产；若云鼎置业私下出售已查封的房产，则属于民事诈骗行为，应追究云鼎置业的诈骗责任。2.“在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同”的认定标准是以网签商品房买卖合同的生效时间为准，而已网签的商品房在拍卖前法院已从拍卖标的中排除，显然刘家岛居委会签订《网点房购买（返租）协议书》和《商品房预售合同》的时间在法院查封之后，同时，金额如此巨大的合同交房时间却前后矛盾，房屋价格、签订时间、交房时间均具有随意性，所以阳光新天地有合理理由质疑其真实性，并怀疑《网点房购买（返租）协议书》是云鼎置业与刘家岛居委会通过非合法方式临时制作，其两者之间存在不合法的利益交换，其目的是恶意阻碍执行裁定书的执行，侵害阳光新天地正当合法利益。二、涉案房屋并非刘家岛居委会唯一住房。刘家岛居委会所提交的资料已证实刘家岛居委会所购买的房屋用于投资，以增加村集体收益为目的，明显与最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形第二款规定有所违背，阳光新天地建议对所有刘家岛居委会进行房产清查，以证实刘家岛居委会不符合最高院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定情形。三、刘家岛居委会未依法取得案涉房屋所有权，在购房过程中未尽到合理注意义务存在过错，也未实际占有案涉房屋，不能对抗阳光新天地已登记的担保物权。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二款之“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”规定中的“合法占有”应以买受人实际控制该房屋为标准。该案中，涉案房屋处于停工闲置烂尾状态，尚未交付，不具备基本的使用条件，房屋也并未处于刘家岛居委会的实际管控之中，因此刘家岛居委会未对房屋合法占有，更不存在“间接占有”的情况。同时，根据涉案房屋所在的建筑物拍卖情况可知，有部分房屋已合法办理网签手续，因此，涉案房屋非因客观原因无法办理网签手续，而是因刘家岛居委会未尽审慎的注意义务导致，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第四款之规定。四、刘家岛居委会声称已经交付房屋住房维修基金，但并未出具缴费原件和回执单，法院应调查刘家岛居委会提交的证据资料的真实性。五、刘家岛居委会已在涉案房屋执行程序中向青岛市中级人民法院申请过执行异议，但未提供支付购房款的银行流水，其与云鼎置业交易是否真实存疑。同意刘家岛居委会主张的的本案争议焦点系关于执行异议和复议若干问题规定第28条规定的适用，刘家岛居委会没有提交房款银行流水，房屋协议和反租协议的时间和金额也具有随意性，交易真实性存疑。综上所述，刘家岛居委会的诉讼请求无事实和法律依据，应当依法驳回。 经本院审理查明： 原告刘家岛居委会为证明其购买了涉案房屋，享有排除执行的权利，向本院提交以下证据： 1.第三人云鼎置业与原告刘家岛居委会分别于2013年9月12日、2014年10月21日签订的《网点房购买（返租）协议书》（以下简称购买返租协议书）、编号为201400150782《青岛市商品房预售合同》（以下简称商品房预售合同）、2013年9月18日、9月24日刘家岛居委会向云鼎置业转账共计2600万元的支票存根二份及2013年9月7日、9月17日云鼎置业开具的《收款收据》四份、2015年5月22日刘家岛居委会为涉案房产支付维修基金73651.41元的《维修资金专用票据》一份。其中，购买返租协议书载明：刘家岛居委会购买云鼎置业“云鼎国际”部分商业网点，总房价2600万元，双方在取得房屋预售许可证后10日内签订商品房买卖合同，交房日期为2015年8月30日；交房之日由云鼎置业返租该房屋，并约定了租金数额及交付方式。商品房预售合同约定：刘家岛居委会购买云鼎置业开发的“云鼎国际”房屋面积500平方米，房款总价130万元，交房时间2015年12月30日，等等，该合同未明确购买房屋的具体房号。 经查，上述购买返租协议书签订之时，第三人云鼎置业尚未取得涉案房产的预售许可证。 2.青岛市黄岛区人民法院（2019）鲁0211民初14576号民事调解书。该调解书载明：刘家岛居委会于2019年8月5日以云鼎置业为被告向黄岛法院起诉，要求云鼎置业依照2013年9月12日购买返租协议书的约定支付“云鼎国际”部分商业网点2015年8月31日至2019年8月30日租金共计1040万元。云鼎国际在该案中认可刘家岛居委会的诉讼请求。双方通过该调解书确认了原告的诉请，即云鼎置业于2020年8月30日前向刘家岛居委会支付2015年8月31日至2019年8月30日租金共计1040万元。 阳光新天地质证称，对上述购买返租协议书及商品房预售合同真实性无法核实，对证明事项不予认可，两份合同约定的交房时间前后矛盾，商品房预售合同签订于涉案房产办理抵押之后，存在刘家岛居委会与云鼎置业通过非合法方式临时制作进行不合法的利益交换的嫌疑；且商品房预售合同未做预告登记，签章页没有签订时间，原告购买涉案房屋用于投资，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条第2款的规定。对收款收据及支票存根、维修资金专用票据及支票存根形式真实性认可，对证明事项不予认可，收据出具时间早于转账支票时间，即使该收款收据为真，也无法证明原告支付的购房款用于购买涉案房屋，原告主张的两套房产面积一样，但维修基金差别很大，不能证明购买返租协议书及商品房预售合同真实存在。 另查明，2016年3月29日，本院针对阳光新天地与云鼎置业、云鼎建设、碧海建设、薛常明、王亚、薛金环、李英军企业借贷纠纷一案，作出（2015）青金商初字第294号民事调解书，确认：云鼎置业确认欠阳光新天地借款8000万元及利息（自2015年4月21日起至实际清偿之日止，以本金8000万元为基数，按照年息16.2%计算），云鼎置业于2016年7月31日前向阳光新天地一次性支付8000万元及利息（自2015年4月21日起至实际清偿之日止，以本金8000万元为基数，按照年息16.2%计算）；云鼎置业向阳光新天地支付律师代理费40万元；云鼎建设、碧海建设、薛常明、王亚、薛金环、李英军对上述还款义务承担连带清偿责任；阳光新天地有权对青房地权市他字第201524894号他项权证书项下的土地及南房预抵字第57201号在建工程抵押权登记证明项下的1栋办公楼以折价或者拍卖、变卖所得的价款优先受偿；等等。在该案诉讼中，本院作出（2015）青金商初字第294号民事裁定书和协助执行通知书，查封了青岛云鼎置业有限公司名下位于青岛市黄岛区（原胶南市）朝阳山路337号1栋在建工程办公楼，查封期限自2015年7月31日至2018年7月30日。因云鼎置业未履行生效法律文书确定的义务，阳光新天地向本院申请强制执行。2017年2月4日，本院作出（2016）鲁02执672号执行裁定书，裁定终结本院（2015）青金商初字第294号案件的本次执行程序，后恢复执行，恢复执行案号为（2018）鲁02执恢190号。2019年9月16日，本院作出（2018）鲁02执恢190号之一执行裁定书，裁定拍卖云鼎置业名下位于青岛市黄岛区东、秦皇岛路北土地使用权【证号为：南国用（2013）第××号】。刘家岛居委会提出执行异议，本院（2020）鲁02执异515号执行裁定书其异议请求不能成立，裁定驳回了刘家岛居委会的异议请求。刘家岛居委会不服，向本院提起案外人执行异议之诉，即为本案。 经查，本案原被告对于被告于2014年7月取得涉案房产抵押权之事无争议。 上述事实，有原告提交的购买返租协议书、商品房预售合同、转账支票存根、收款收据、本院生效法律文书及当事人陈述在案为凭，可以作为定案依据。 本院认为：本案中，原告主张应根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，认定其在涉案房产被法院查封之前与云鼎国际签订了合法有效的商品房预售合同，其有权排除涉案房产执行，本院认为，本案系因被告为实现抵押权的执行而产生的纠纷，上述规定系对普通金钱债权执行异议的规范，并不适用本案。本案应当审查原告主张的权利能否对抗被告抵押权的问题。基于此，本院对本案作如下评判： 首先，根据我国合同法第十二条之规定，合同内容一般应当包括当事人名称、标的、数量等内容，其中，标的物明确是合同成立并有效的必备要件，而在商品房预售中，开发商取得预售许可证是商品房预售合同合法有效应同时具备的另一要件。本案中，原告与云鼎置业于2013年9月12日签订的购买返租协议书仅是双方关于原告购买云鼎国际某套房产的意向，约定的是原告购买云鼎置业开发的“云鼎国际”部分商业网点，并未明确所买房产具体坐落，原告亦不能证明其当时支付的款项系涉案青岛市黄岛区商业103户的房款，因此该协议存在买卖标的物不明确的情形；同时，该协议签订之时开发商云鼎置业尚未取得商品房预售许可证，该协议不具备商品房预售合同合法有效的条件。故原告以上述购买返租协议为依据，主张其在签订该协议时就与云鼎置业成立了合法有效的商品房预售合同关系，购买了涉案房产，本院不予采信。 其次，关于原告与云鼎置业2014年10月签订的编号为201400150782的商品房预售合同，该合同未约定所销售房产的具体房号，原告不能证明系针对涉案房产而签订；退一步讲，即便双方签订该合同的目的是针对涉案103户房产，但阳光新天地已于2014年7月取得了涉案房产抵押权。鉴于被告抵押权成立于上述商品房预售合同签订之前，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外，因此原告主张排除对涉案房产执行的理由无事实与法律依据，本院不予支持。 第三人云鼎置业、云鼎建设、碧海建设、薛常明、王亚、薛金环、李英军经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会的诉讼请求。 案件受理费99800元，由青岛市黄岛区薛家岛街道办事处刘家岛社区居民委员会负担。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽          二〇二一年四月六日 书记员孔怡 书记员庞连捷