江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0507民初196号原告：苏州市润城商业物业管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道古元路105号。法定代表人：顾炎伦，该公司董事长。委托诉讼代理人：姚芳，江苏同益大地律师事务所律师。委托诉讼代理人：邹钰慧，江苏同益大地律师事务所实习律师。被告：上海金吉鸟企业投资管理有限公司，住所地上海佘山民强商务中心D区(西震路82号)。法定代表人：周荣，该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈波，该公司工作人员。委托诉讼代理人：陈小花，该公司工作人员。原告苏州市润城商业物业管理有限公司（以下简称润城公司）与被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司（以下简称金吉鸟公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序，于2021年2月4日组织质证，于2021年3月19日公开开庭进行了审理。原告润城公司委托诉讼代理人姚芳、邹钰慧，被告金吉鸟公司委托诉讼代理人陈波、陈小花均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告润城公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付12个月免租期租金人民币694956元(计算方式：57913元/月*12月)；2、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：原、被告于2017年签署了《陆慕邻里生活广场商铺租赁合同(A)》，由被告承租位于苏州市采莲路616号陆慕邻里生活广场内B栋4001-4009号单元，租赁面积2380平方米，被告以金吉鸟健身为商号在租赁区域经营健身服务，约定装修期限为2017年11月16日始至2018年3月15日止，租赁期限为2018年3月16日始至2026年3月15日止。租金支付方式为：以一个季度(三个月)为一个交租期，被告应该在每个自然季首月七日前向原告一次性足额支付本交租期租金。后原、被告又于2019年签订了《繁花邻里生活广场商铺管理合同》，管理合同履行期限为2019年7月1日至2026年3月15日每月商业管理费为50674元，空调费标准为9元/m²/月。商业管理费空调费与租金同时一并支付。因被告经营管理不善，导致拖欠原告2020年7月至2020年9月期间的租金、商业管理费、空调费。原告在委托律所发函催款后，双方已在2020年9月20日达成《解约协议》，确认自2020年10月1日解除上述《商铺管理合同》、《商铺租赁合同》。《商铺租赁合同》第八条约定“由于合同提前终止，甲方保留对乙方追回已发生的12个月免租期所减免费用的权利。”现因双方协商不成，故原告诉至法院要求被告支付12个月免租期所减免费用的租金694956元。另，原告原公司名称“苏州市润城房地产开发有限公司”，已在2019年5月5日更名为“苏州市润城商业物业管理有限公司”。被告金吉鸟公司辩称：1、原告的主张是没有事实与法律依据的，双方就合同解除已达成一致，合同的解除并非是被告肆意违约，而是因为疫情不可抗逆，2月份发生疫情，而原告的商场中间大多数都是儿童教育培训机构这一行，疫情爆发之后商场迟迟无法复工开业而且商场经营惨淡，在这种情况被告继续经营无疑是扩大损失，被告向原告提出双方协商解决，避免损失的进一步扩大，原告也同意被告解约，并且由于解约双方签订了调解协议，就双方的解决达成了一致并且由于合同终止，原告已经没收了被告保证金27万余元，这些没收的保证金已经足够可以弥补原告方所谓的损失，被告方也承担了违约责任，本身它就是在双方自愿的情况下进行了解约所以不存在说是要被告方再承担12个月免租期60多万的主张。原告的商场当时招商的时候，经营状况就不良好，为了吸引被告入住他商业体，所以提出12个月免租期，实际上这12个月免租期就相当于一种招商的优惠，在这种情况下，被告看到这种优惠才入住原告的商场，所以现在解约被告已经承担了违约金几十万，原告再主张这60多万元的违约金，也就是相当于再让被告承担另外违约责任，这个是没有法律依据的。虽然双方在合同上原告写了一个特别约定，但是这个合同是原告方提供的格式文本并且这条约定也是显失公平的。对于履约保证金及装修保证金原告不应没收，如在本案中不能一并解决的话，被告也将另案提起诉讼，要求你返还这两笔费用。另外，双方合同约定违约金为101348元，原告已经没收被告的金额已经远远大于该违约金额，且系因疫情发生这一不可抗力因素导致被告无法继续经营下去。综上，请求法庭驳回原告的全部诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于相城区元和街道采莲路616号陆慕邻里生活广场为原告润城公司单独所有。原告润城公司作为甲方与被告金吉鸟公司作为乙方签订《陆慕邻里生活广场商铺租赁合同（A）》，约定：甲乙双方同意按照陆慕邻里生活广场列明的条款及条件，由甲方将其位于江苏省苏州市采莲路616号，陆慕邻里生活广场内编号为B栋4001-4009号的单元出租给乙方；乙方承诺仅以金吉鸟健身在该租赁区域经营健身服务；租赁期限自2018年3月16日始至2026年3月15日止，装修期自2017年11月16日始至2018年3月15日止；租赁区域的租金按租赁面积计算，首年租金标准0.8元/天/㎡，首年的每月租金标准为57913元，具体如下：自2018年3月16日起至2020年3月15日止，月租金标准57913元，优惠前年租金694956元，优惠后年租金347478元，备注各优惠6个月；自2020年3月16日起至2022年3月15日止，月租金61533元，优惠前年租金738396元，优惠后年租金738396元；自2022年3月16日起至2025年3月15日止，月租金68772元，优惠前年租金825264元，优惠后年租金825264元；自2025年3月16日起至2026年3月15日止，月租金标准72392元，优惠前年租金868704元，优惠后年租金868704元。特别约定：乙方在整个租赁期限内应按照本合同约定，按期、足额支付租金、水、电、空调费、商业管理费等各项应付费用以及履行本合同约定的各项义务。如乙方未按期、足额缴纳上述费用中任何一项费用或未履行各项义务的，或因乙方原因导致甲方提前终止本合同的，或乙方违反本合同约定单方面提前终止合同的，乙方应按照优惠前租金标准，向甲方补足之前所有租约年的租金，同时乙方将不再享受后续租约年可享受的租金优惠。如出现本条约定之情形的，乙方应在收到甲方书面通知后15日内，向甲方补足租金，且甲方在本合同项下的其他权利不受任何影响；乙方首期租金交纳日为2018年6月16日，所交纳租金为2018年6月16日至2018年6月30日，计租金人民币28560元，除首期租金外，本合同项下的租金支付方式为：以一个季度为一个交租期，乙方应当在每个自然季首月七日前向甲方一次性足额支付本交租期租金；若乙方拖欠租金及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之一支付逾期付款利息损失；在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金144784元；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于租金、能耗费等与使用租赁区域相关的一切费用以及应向甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内补足，乙方逾期补足的，甲方有权就不足金额按每日千分之一计收违约金，直至乙方补足全款；乙方拖欠租金、水电费等其他各项应付费用其中任何一项或几项大十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十三条约定支付违约金，若乙方行为给甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失；若乙方拖欠租金等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之一计收逾期付款利息损失；乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而未缴交的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；因乙方违约导致甲方解除本合同的，乙方已交纳的租金、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有；因乙方原因导致本合同提前解除的，甲方有权要求乙方支付144784元的履约保证金。原告润城公司作为甲方与被告金吉鸟公司作为乙方签订《繁花邻里生活广场商铺管理合同》，约定：乙方租用位于江苏省苏州市相城区采莲路616号繁花邻里生活广场内编号为B栋4001-4009号商铺，其租用面积2380平方米，经营范围健身服务；本合同的履行期限自2019年7月1日起至2026年3月15日止，合同期满，根据乙方签署租赁合同的变更乙方可续约，双方协商重新确定合同条款；在合同期，乙方应向甲方支付商业管理费，商业管理费应自2019年7月1日开始计算；租赁区域的商业管理费按本合同确定的租用面积计算，首年商业管理费的标准为21.3元/月/㎡，每月合计50674元；商业管理费按季支付，每季商业管理费应在该自然季首月开始之日的七日前缴纳，自2019年7月1日至2026年3月15日止月商业管理费50674元；乙方首期商业管理费交纳日为2019年7月1日，所交商业管理费为2019年7月1日止2019年9月30日，本合同项下的支付方式为以一个季度（三个月）为一个交款期，乙方应当在每个自然季首月开始之日的七日前向甲方一次性足额支付本次交纳款项，商业管理费等费用与乙方支付租金的同事一并支付；若乙方拖欠商业管理费及其他各项费用的，每逾期一日，乙方应按应付而未付金额的千分之一支付逾期付款利息损失；在本合同签署之日，乙方应向甲方支付履约保证金即101348元；若乙方未完全履行本合同项下的义务，甲方有权将乙方应付而未付费用，包括但不限于商业管理费等本合同约定的一切费用以及影响甲方支付的违约金、赔偿金等，从履约保证金中扣除，若该履约保证金不足扣除乙方应付费用，乙方应在收到甲方通知后三日内不足，乙方逾期不足的，甲方有权就不足金额按每日千分之一计收违约金，直至乙方补足全款；乙方拖欠租金、商业管理费、能耗费(水、电、空调等)等其他各项应付费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）的，甲方有权单方解除合同，且乙方应按本合同第十二条约定支付违约金，若乙方行为对甲方或第三方造成损失的，乙方应负责全额赔偿全部损失；若乙方拖欠商业管理费等各项费用其中任何一项或几项的，甲方有权要求以拖欠金额按每日千分之一计收逾期付款利息损失，乙方拖欠各项费用其中任何一项或几项达十五天（或以上）而仍未交纳的，甲方有权采取停电、停水或采取其他必要措施中止乙方营业或者解除合同；在本合同履行期间，因乙方违反本合同规定的行为，导致甲方解除本合同的，甲方有权不予退还已收商业管理费等各项费用和履约保证金，并有权要求乙方支付违约金；甲乙双方违反本合同条款导致本合同终止的，守约方可视情况之严重程度要求违约方支付相当于101348元（相当于2个月固定商业管理费）的违约方。2020年8月3日，原告委托律师事务所向被告发送《律师函》，要求其于2020年8月10日支付拖欠的租金、商业管理费及空调费合计358041元（已减免2月份租金57913元、商业管理费50674元、空调费21420元；3月份租金30464元、商业管理费25337元；4月份租金30766.5元、商业管理费25337元，合计241911.5元），否则根据合同解约并没收履约保证金及追索之前减免的费用。2020年9月30日，原告作为甲方与被告作为乙方签订《解约协议》，约定：经甲乙双方协商一致，就双方签订的关于江苏省苏州市采莲路616号陆慕邻里生活广场B栋4001-4009号单元《商铺租赁合同（A）》及《商铺管理合同》达成解除协议，根据《中华人民共和国合同法》等相关法律法规的规定，本着平等、自愿原则，就双方提前终止合同相关事宜达成如下条款，以资共同遵守：一、甲乙双方同意自2020年10月1日起，提前解除原合同，即租金、商业管理费及其他相关费用结算至2020年9月30日止；二、甲方与乙方签署的《商铺管理合同》亦同时解除；三、甲乙双方确认乙方租金及商业管理费已支付至2020年7月31日，空调费已支付至2020年8月31日（包含甲方在新冠疫情期间给予的2个月减免），根据江苏省发改委、江苏省国资委等多部门联合下发的《苏发改投资发[2020]657号》文，甲方同意继续推进新冠××疫情第3个月租费减免落实事宜，除此之外，乙方尚需于2020年9月30日前向甲方支付剩余应交费用共计163183.5元，剩余应交费用计算方法为245834（总欠款）-21420（9月份空调费）-30464（3月份一半租金）-30766.5（4月份一半租金）=163183.5元；四、乙方应在2020年9月30日前向甲方支付完第三条所有款项后，甲方同意乙方可于2020年9月30日前将可移动设施设备拆除并搬离该租赁商铺。同时，甲方同意，从2020年10月1日至10月20日，乙方对该商铺进行装修拆除，场地拆除后恢复为毛坯状态，针对该事项甲方应给予施工便利条件协助乙方完成拆除事宜；届时甲方将进行交铺验收（尤其是游泳池拆除及现场垃圾清运需到位），如乙方未全部拆除将由甲方代为拆除，产生费用由乙方承担。因乙方未按期全部拆除致使甲方返工而造成逾期的，从2020年10月21日起甲方将按租金和管理费标准收取乙方场地占用使用费；五、乙方同意该门店会员由乙方自行清退，乙方应妥善处理不应增加甲方客诉问题及法律风险；六、门店水电气等能源费用于2020年10月20日场地拆除后双方抄表据实结算；七、由于合同提前终止，甲方没收乙方全部保证金合计276132元（含租金保证金144784元、管理费保证金101348元、装修保证金30000元）。如乙方认为保证金不应没收的，乙方可通过诉讼方式予以主张；八、由于合同提前终止，甲方保留对乙方追回已发生的12个月免租期所减免费用的权利。甲乙双方同意通过友好协商继续沟通以求达成共识，协商不成的，甲方可通过诉讼方式予以解决；九、针对合同提前解除的违约责任（若有），甲乙双方同意通过友好协商继续沟通以求达成共识，协商不成的，双方可通过诉讼方式予以解决，但违约责任的未确定不影响上述条款的执行。2020年9月30日，被告金吉鸟公司向原告润城公司转账支付163183.50元，摘要苏州相城繁花邻里店租。庭审中，双方当事人均确认减免租期时间为自2018年3月16日至2020年3月15日，共减免12个月；此后，因国家政策，原告减免了2020年2月份全部租金，2020年3月份4月份租金减半，在2020年4月至2020年7月被告按约支付租金。在2020年7月之后被告未按约支付租金，原告发送律师函后，双方友好协商签订《解约协议》，在《解约协议》签订时确定3月份4月份租金再次减免，至此，原告共减免2月3月4月共三个月租金，及一个月空调费。原告认为，因被告违约行为导致合同解除，原告应按照约定支付12个月免租期的租金；被告认为，因当时原告商场要吸引被告入住才提出12个月免租期，且被告是疫情影响导致经营困难致使合同解除，该12个月租金不应支付。以上事实，由原告提交的《陆慕邻里生活广场商铺租赁合同（A）》、《繁花邻里生活广场商铺管理合同》、《律师函》及邮寄凭证、《解约协议》及当事人陈述予以证实。本院认为：原告润城公司与被告金吉鸟公司签订的《陆慕邻里生活广场商铺租赁合同（A）》，系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按约履行各自义务。本案中，双方当事人签订的租赁期限自2018年3月16日始至2026年3月15日止，因被告金吉鸟公司自2020年7月开始未能按约支付租金，在原告发送律师函催讨后，双方进行了友好协商，达成了合同解除的一致意见，但对于之前原告承诺被告减免的12个月租金被告是否应予支付双方未能达成合意，故双方在《解约协议》中作出约定“由于合同提前终止，甲方保留对乙方追回已发生的12个月免租期所减免费用的权利。甲乙双方同意通过友好协商继续沟通以求达成共识，协商不成的，甲方可通过诉讼方式予以解决”。本院经审查后认为，双方当事人约定合同期限自2018年3月16日始至2026年3月15日止，根据合同约定若不存在“乙方未按期、足额缴纳上述费用中任何一项费用或未履行各项义务的，或因乙方原因导致甲方提前终止本合同的，或乙方违反本合同约定单方面提前终止合同的”的情形，原告减免12个月租金57913×12=694956元，本案中因被告违约导致合同解除，被告应承担相应违约责任，对于之前免租期694956元的租金，本院认为，其一，免租期为自2018年3月16日起至2020年3月15日止，每一年优惠6个月，但其中对于2020年2月份原告在《解约协议》中又同意减免租金，故实际在第二年的免租期内被告实际应支付11个月租金（扣除2020年2月份），按照一年50%的优惠比例来说第二年的优惠是11÷2=5.5个月。故免租期租金实际应为57913×（6+5.5）=665999.50元。其二，被告应按照未正常租赁期限与总期限的占比计算被告应负担的违约责任即1992天（自2020年10月1日至2026年3月15日止）/2922天（自2018年3月16日至2026年3月15日止）=68.17%，故被告应承担的违约责任为665999.50×68.17%=454011.86元。其三，因被告违约，原告要求其支付之前免租期租金，这实际为违约责任承担的一种方式，而在《解约协议》中双方亦约定“由于合同提前终止，甲方没收乙方全部保证金合计276132元（含租金保证金144784元、管理费保证金101348元、装修保证金30000元）”，此种扣除保证金之约定亦为违约责任之承担，为衡平双方当事人权益，被告不应承担双重责任，故本案中被告应承担的违约责任应扣除保证金金额即454011.86-276132=177879.86元。综上，被告应向原告支付177879.86元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司应于本判决生效之日十日内支付原告苏州市润城商业物业管理有限公司177879.86元。（以上如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户；或汇入苏州市相城区人民法院，开户行：建设银行苏州市相城支行营业部，账号：32201997436050630022026946）如果被告未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5375元，由原告苏州市润城商业物业管理有限公司负担3446元，被告上海金吉鸟企业投资管理有限公司负担1929元（被告负担部分该款原告已预交，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并交付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 魏丽玲二〇二一年四月十四日法官助理 邓 菲书 记 员 吴静良