山东省烟台市蓬莱区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0684民初4271号原告：韩淑敏，女，1960年4月5日出生，汉族，户籍地烟台市蓬莱区，现住烟台市蓬莱区。委托诉讼代理人：汪敬军，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：李健志，蓬莱海滨法律服务所法律工作者。被告：韩玉芬，女，1950年2月8日出生，汉族，户籍地烟台市蓬莱区，住烟台市蓬莱区。被告：宋强，男，1971年10月13日出生，汉族，住烟台市蓬莱区。二被告共同委托诉讼代理人：王立文，山东鹰联律师事务所律师。原告韩淑敏与被告宋强、韩玉芬农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩淑敏及其委托诉讼代理人汪敬军、李健志，被告宋强及其委托诉讼代理人王立文，被告韩玉芬的委托诉讼代理人王立文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韩淑敏向本院提出诉讼请求：1.请求依法责令二被告赔偿原告因房屋买卖行为无效给原告造成的损失950000元；2.诉讼费由二被告承担。诉讼过程中，韩淑敏降低第一项诉讼请求数额为262568.70元。事实和理由：被告韩玉芬与原告韩淑敏系姑侄女关系，被告韩玉芬与被告宋强系母子关系。被告韩玉芬与丈夫宋悦芝在蓬莱市共同建造瓦房一处，登记在宋悦芝名下。1998年，被告韩玉芬将房屋以56000元的价格出卖给原告，原告付清房款后，被告韩玉芬将房屋及房屋所有权证、土地使用权证均交付给原告。期间，原告对房屋进行了改扩建及装饰装修管理，并进行了修缮。2016年5月1日，宋悦芝去世。2018年12月3日，被告宋强以韩玉芬与韩淑敏所签房屋买卖合同无效为由，将韩淑敏与韩玉芬诉至法院，经蓬莱市人民法院（2019）鲁0684民初120号民事判决书判决，认定韩淑敏与韩玉芬房屋买卖行为无效。2019年10月18日，韩玉芬和宋强以返还占有物为由将韩淑敏诉至法庭，经蓬莱市人民法院以（2019）鲁0684民初3036号民事判决书判决，判令韩淑敏腾出房屋并交付给韩玉芬、宋强；韩淑敏不服，提出上诉，烟台市中级人民法院以（2020）鲁06民终2689号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。我方认为，双方当事人在签订房屋买卖合同之前明知案涉房屋无法过户，但仍然进行了买卖，之后韩淑敏在案涉房屋居住了20多年，期间对房屋进行了改扩建和装饰装修管理，并进行了修缮，在房屋增值的基础上还产生了很大的添附价值。2018年5月11日，根据政府文件显示，案涉房屋面临棚改拆迁，二被告在之前原告长达20多年的居住时间内未提出异议，反而在房屋面临拆迁时主张房屋买卖合同无效，要求原告将唯一的住所返还给二被告，既违背了公平原则，又明显违背公序良俗，属于见利忘义的行为。二被告在房屋买卖合同中具有明显的过错，所以不能单纯按照无效合同进行处理，而应适用无效合同有效处理的原则，由二被告赔偿原告在房屋买卖合同无效中受到的损失。韩玉芬辩称，请求驳回原告的诉请。原告的起诉属于重复起诉，原告诉请经（2020）鲁0684民初1077号案件裁定驳回，现原告再次起诉应予驳回。宋强辩称，请求驳回原告的诉请。原告的起诉属于重复起诉，原告诉请经（2020）鲁0684民初1077号案件裁定驳回，现原告再次起诉应予驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和本院审查确认的证据，认定如下事实：宋悦芝与被告韩玉芬系夫妻关系，被告宋强系二人之子。宋悦芝与韩玉芬于1986年在蓬莱市东共同建造瓦房一处，所有权证号为：私证931515，登记于宋悦芝名下。原告韩淑敏系被告韩玉芬的亲侄女。1998年，韩玉芬以56000元的价格将上述房屋出卖给韩淑敏，并将涉案房屋及房屋所有权证、土地使用权证交付给韩淑敏，韩淑敏在涉案房屋内居住至今。期间，韩淑敏对涉案房屋进行了改扩建及装饰装修。宋悦芝于2016年5月1日去世。2019年1月8日，宋强诉来本院，要求确认韩玉芬与韩淑敏签订的房屋买卖合同无效。2019年7月26日，我院作出（2019）鲁0684民初120号民事判决书，判决韩淑敏与韩玉芬于1998年对位于蓬莱市所有权证号为：私证931515的房屋买卖行为无效。在该案中本院向韩淑敏释明，因韩淑敏非韩家疃村集体经济组织成员，不具有购买韩家疃村房屋的主体资格，涉案房屋买卖合同违反法律强制性规定为无效合同，韩淑敏是否对其损失提起反诉，韩淑敏表示不提起反诉。判决后双方均未上诉，该判决已发生法律效力。2019年10月18日，韩玉芬、宋强诉来本院，要求韩淑敏腾房。在该案审理过程中，韩淑敏主张涉案房屋面临拆迁，增建和添附及其他损失应按拆迁的相关规定进行计算。经本院释明后，韩淑敏仍坚持其辩称意见，不提起反诉。2019年12月30日，我院作出（2019）鲁0684民初3036号民事判决书，判决韩玉芬、宋强返还韩淑敏购房款56000元；韩淑敏于判决生效后三十日内将位于蓬莱市所有权证号为：私证931515的房屋腾出交付韩玉芬、宋强。判决后，韩淑敏不服提起上诉，烟台市中级人民法院于2020年6月17日作出（2020）鲁06民终2689号民事判决书，维持原判。但上述判决事项双方均未履行。2020年2月19日，韩淑敏诉来本院，要求韩玉芬、宋强赔偿因房屋买卖行为无效造成的损失，赔偿188.19平方米的房屋一处或赔付人民币940950.00元（按同地段拆迁安置的标准计算）。2020年3月30日，我院作出（2020）鲁0684民初1077号民事裁定书，以韩淑敏未能在法定期限内明确其具体的诉讼请求为由，驳回起诉。现韩淑敏为主张其损失，再次诉来本院，要求被告赔偿涉案房屋现价与购买价格的差额部分的70%以及因改扩建、装饰装修形成的房屋添附价值。本案在审理过程中，本院于2020年11月13日到涉案房屋针对改扩建、装饰装修情况进行现场勘验，双方一致同意在不考虑房屋增值的前提下，韩玉芬、宋强返还韩淑敏折价款18000元，除韩淑敏个人用品、家具家电以外，房屋内暖气、空调、加盖平房两间、院子雨棚、木地板、瓷砖、墙面刮板、卷帘门、铝合金门窗、太阳能及其它不能移动、拆除的设施韩淑敏在返还房屋时应一并交付韩玉芬、宋强，本院予以确认。本案的争议焦点为，韩淑敏要求韩玉芬、宋强赔偿涉案房屋现价与购买价格的差额部分的70%作为损失的诉讼请求应否支持？韩淑敏主张，涉案房屋在2018年棚户区改造调整范围内，处于拆迁状态，提交鲁建住字【2018】9号关于公布2018棚户区改造调整项目的通知。韩玉芬、宋强质证称，该证据不能证明该房屋处于拆迁状态，而且房屋是否拆迁与本案也没有关系，全国范围内已经叫停了旧村及棚户区改造项目。为确定涉案房屋现价，2020年11月13日，韩淑敏向本院提交书面申请，要求对涉案房屋的市场价值（现价）进行鉴定。本院依法委托烟台嘉信房地产评估有限责任公司对涉案房屋市场价值进行评估，该公司于2020年12月15日出具报告书，载明“估价目的：为贵院确定估价对象在估价时点的市场价值提供处置参考依据。估价对象：登州镇韩家疃村196号房地产，位于登州镇韩家疃村。有证房产建筑面积119.84平方米，其中正房4间，平房2间。附属设施包括厢房、围墙、地面、门楼、水井等。价值时点：2020年11月26日。价值类型：本次估价采用公开市场价值标准，即估价对象在市场上最可能形成的价值。估价方法：市场法和成本法。估价结果：估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价工作程序，采用市场法和成本法，在认真分析现有资料的基础上，通过周密准确的测算，并结合估价经验分析确定：估价对象登州镇××家疃村××2020年11月26日的市场总价值为398241.00元（评估价值中含宅基地的价值）”。韩淑敏垫付评估费5000元。韩淑敏对上述评估报告书无异议。韩玉芬、宋强对上述评估报告书有异议，要求评估人员对下列问题作出书面答复：1.评估的总价值中还有宅基地的价值，但评估明细表中没有宅基地的价值，要求说明宅基地的价值是多少、依据以及如何植入于房价中？2.评估明细表中哪些单位价格采用了市场法？哪些单位价格采用了成本法？来源依据？3.评估报告中缺乏估价技术报告，要求作出估价技术报告补充。2021年1月4日，烟台嘉信资产评估有限公司出具书面答复，载明：1.宅基地的价值体现在明细表中的有证房产价值中。有证房产价值体现的是产权清晰的房地合一的价值。像房地产市场中的房价一样，房产价值中是包含土地价值的。根据农村农业部自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》和《山东省农村宅基地管理办法》，农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准，是不交土地使用费的，这并不说明宅基地没有价值，土地作为一种资源有它的稀缺性和唯一性，一块宅基地由于区位的不同其价值也不同。2.有证房产采用的市场法，无证房产及附属设施采用的成本法。市场法中的参照物的选取主要是近期周边农村拆迁安置的。有证房屋，其价格是参照市场补偿价格并结合评估师的职业判断计算得出的。除此之外，明细表中的其他房产和附属设施的评估单价均按照目前的建造成本并考虑折旧后的价值。韩淑敏、宋强对上述书面答复有异议，要求评估人员到庭接受质询。2021年3月25日，房地产估价师袁维杰、资产估价师杨富春到庭称，1.评估结论中是包含了宅基地的价值，宅基地的价值和房产价值是一体的，没有分开计算，所以没有单独宅基地的价值；2.有证房屋采用市场法评估，市场法的参照物一个是登州街道宁家甸社区棚户区改造安置补偿政策，一个是登州街道十里埠村房屋拆迁安置补偿政策，没有具体到户。2017年《北京市农村私有房屋司法鉴定评估技术指引》，里面涉及到评估宅基地的问题，评估宅基地价格的起因是因为土地增值以及土地征用、房屋拆迁等心理预期，房屋现价或拆迁补偿价格远远高于房屋买卖价格，出卖人以利益驱使起诉，法院为判案而委托评估，因此我们参照拆迁补偿标准进行评估。取点的宁家甸和十里埠，补偿的市场价格分别是5500元/平方和4600元/平方，而本案有证房的评估值是2725元/平方，说明我们在取评估值的时已经考虑拆迁的不确定性作相应折减。另我们认为在涉案房屋本村取点客观性受限，因此没有在本次取点。本院认为，韩玉芬、宋强虽对评估报告书提出异议，但未提交足以推翻该报告书的相应证据，且烟台嘉信资产评估有限公司已作出书面回复并出庭接受质询，本院认为该评估报告委托程序合法，内容客观公正，本院予以确认，并作为计算涉案房屋现价的依据。《中华人民共和国合同法》第六条规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案自韩淑敏购买涉案房屋至涉案房屋买卖行为被认定无效，已经二十余年，涉案房屋及土地使用权价值均大幅提升。出卖人在出卖时明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法为由主张合同无效，严重违背了诚实信用原则，故出卖人应对合同无效承担主要责任。韩淑敏不具备购买农村宅基地及房屋资格，违反相关法律规定擅自购买涉案房屋，亦应对合同无效承担相应责任，且韩淑敏在多次涉案诉讼中怠于行使权利，应自行承担由此扩大的损失。综上，韩淑敏作为买受人有权要求韩玉芬、宋强赔偿信赖利益损失，综合考虑双方过错程度、合同履行时间等因素，韩玉芬、宋强应返还韩淑敏涉案房屋增值的60%，即205344.60元[(398241元-56000元)*60%]。韩淑敏垫付评估费5000元，韩玉芬、宋强应承担3000元。本院认为，韩淑敏为主张涉案房屋买卖行为无效给其造成的损失，再次诉来本院，并提出具体的诉讼请求，不构成重复起诉，对宋强、韩玉芬主张本案韩淑敏构成重复起诉，应予驳回诉请的辩称意见，本院不予采信。本案审理过程中，双方一致同意在不考虑房屋增值的前提下，韩玉芬、宋强返还韩淑敏折价款18000元，除韩淑敏个人用品、家具家电以外，房屋内暖气、空调、加盖平房两间、院子雨棚、木地板、瓷砖、墙面刮板、卷帘门、铝合金门窗、太阳能及其它不能移动、拆除的设施韩淑敏在返还房屋时应一并交付韩玉芬、宋强，本院予以确认。韩淑敏作为买受人有权要求韩玉芬、宋强赔偿信赖利益损失，韩玉芬、宋强应返还韩淑敏涉案房屋增值的60%即205344.60元，韩淑敏垫付评估费5000元，韩玉芬、宋强应承担3000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六条、第五十八条规定，判决如下：一、被告韩玉芬、宋强于本判决生效后十日内返还原告韩淑敏折价款18000元，位于蓬莱市房屋（所有权证号为私证931515）内暖气、空调、加盖平房两间、院子雨棚、木地板、瓷砖、墙面刮板、卷帘门、铝合金门窗、太阳能及其它不能移动、拆除的设施归被告韩玉芬、宋强所有；二、被告韩玉芬、宋强于本判决生效后十日内返还原告韩淑敏房屋增值损失205344.60元、评估费3000元，合计208344.60元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5238元，由韩玉芬、宋强负担4695元，由韩淑敏负担543元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审 判 长  李 佳人民陪审员  葛功霞人民陪审员  王 甡二〇二一年四月十五日书 记 员  宁晓云