广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1424民初100号 原告：广西北部湾投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中泰路11号北部湾大厦。统一社会信用代码：91450000799701157N。 法定代表人：朱坚和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁锦兰，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张羚君，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 被告：陈海平，男，1983年12月1日出生，壮族，住广西壮族自治区大新县。 委托诉讼代理人：农新旺，广西得天律师事务所律师。 原告广西北部湾投资集团有限公司（以下简称北投集团）与被告陈海平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理。北投集团的委托诉讼代理人梁锦兰、张羚君，陈海平及其委托诉讼代理人农新旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北投集团向本院提出诉讼请求：1．北投集团、陈海平基于陈海平与案外人黄晟华于2016年5月11日签订《商铺租赁合同书》建立的租赁合同于2020年11月26日解除；2．陈海平清空场地并交还大新县城德天花园2号楼一层2001、2002、2003、2004号商铺；3．陈海平支付2001、2002、2003、2004号商铺2019年9月16日至2020年4月15日期间的租金49514.66元，2003、2004号商铺2020年9月1日至2020年11月26日期间的租金7551.10元，合计57065.76元及赔偿逾期支付租金损失1677.81元（①以49514.66元为基数，按一年期LPR3.85%上浮50%，自2020年5月31日起计算至实际清偿欠付租金之日止，暂计至2020年12月15日为1551.17元；②以7551.10元为基数，按一年期LPR3.85%上浮50%，自2020年8月31日起计算至实际清偿欠付租金之日止，暂计至2020年12月15日为126.64元）；4．陈海平支付商铺占有使用费10510.19元（按约定以日租金的三倍计算，2020年11月30日起计至实际交回商铺之日止，暂计至2020年12月15日）。 事实和理由：陈海平于2016年5月11日与案外人黄晟华签订《商铺租赁合同书》，约定黄晟华将大新县城德天花园2号楼一层2001、2002、2003、2004号四间商铺出租给陈海平经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日，按季度缴纳租金，2001-2004号商铺每季度租金分别为10240.44元、3626.4元、2750.4元、2757.6元，2001号商铺租金自2019年6月1日始按原租金增10%交纳当年租金，2002、2003、2004号商铺租金自2019年7月1日始按原租金增加10%。每期应支付租金前十五日支付下期租金，逾期15日未支付租金的，出租方有权停水停电、解除合同，承租方须交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，应支付三倍租金的违约金。2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投公司购买黄晟华出租给陈海平的2001-2004号商铺所有权。当日，北投集团授权子公司广西北投浦信投资有限公司（以下简称“北投浦信公司”）代为管理陈海平所承租商铺。2020年4月16日，北投浦信公司向陈海平送达一份《通知》，告知陈海平承租的商铺所有权人已变更为北投集团，限于陈海平于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月12日，陈海平向北投浦信公司支付2020年4月16日至2020年8月31日期间的租金31968.76元，但尚欠2001-2004号四间商铺2019年9月16日至2020年4月15日期间和2003、2004号商铺2020年9月1日至2020年11月26日的租金。2020年11月26日，北投集团向陈海平送达《解除合同通知书》，限陈海平接到通知书之日起3日内支付所欠租金，因逾期支付租金已超15日，北投集团依约解除《商铺租赁合同书》，要求陈海平三日内清空并交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，依约定应按每日租金三倍的价款支付违约金。双方租赁合同已解除，陈海平未清偿尚欠租金，未腾退商铺，属于违约，应按原租赁合同的约定承担违约责任和支付商铺占用费。 陈海平辩称，2001、2002号商铺的租赁合同没有达到解除条件。1．北投集团没有提交租赁合同书原件，对复印件合同书上关于合同解除、违约责任等条款内容不予认可，北投集团以此主张违约、解除合同，没有事实依据。2．陈海平没有违约，北投集团买受黄晟华商铺后至2020年4月16日才告知陈海平，陈海平支付租金后告知黄晟华，而被通知不应将租金交给北投集团，造成陈海平一时不知道应当向哪一方支付租金。3．尚欠租金方面，2020年2月、3月、4月受新冠肺炎疫情影响，大新县实行严格防疫措施，造成无法经营，属于不可抗力，依政策规定应当免除3个月租金21582.33元，另外，陈海平于2020年11月30日已支付15255元租金，应作扣减。4．请求商铺占用费无事实依据，因为陈海平未违约，对解除2003号、2004号商铺租赁合同无异议，该两间商铺早就清空，北投公司可直接收回商铺。退一步讲，按每日租金的三倍标准属于约定过高，应予减少，应按约定日租金标准计算。综上，陈海平的逾期支付租金是客观原因造成，理由正当，不应承担解除合同、支付违约金和占用费的法律责任。 北投集团围绕诉讼请求向本院提交《商铺租赁合同书》、《商铺买卖合同》、不动产权登记证书、授权书、通知、网上银行电子回单、《解除合同通知书》、EMS国内标准快递单、快递单签收情况查询单。 陈海平为其答辩提交了营业执照、户口簿、广西壮族自治区办公厅桂政办发〔2020〕6号《关于支持打赢疫情防控阻击战促进经济平衡运行若干措施的通知》等文件、银行转账回单、微信聊天截图、短信记录。 经举证、质证，对当事人无异议的证据，应予认定。对当事人有异议的争议和事实，本院认证如下： 1.关于《商铺租赁合同书》真实性问题。陈海平以合同书无原件为由，不认可合同书的内容。经查，陈海平庭审中承认《商铺租赁合同书》复印件首页上的签名是其本人签名，经比对黄晟华与零叶萍签订2005-2008号商铺的《商铺租赁合同书》（另案处理）同属于一格式合同，所约定的违约、解除条款内容一致，在陈海平作为租赁合同当事人亦未能提供合同书原件予以反驳的情况下，本院对陈海平的该质证意见，应不采信。 2.关于新冠肺炎疫情的影响问题。北投集团认为疫情不影响陈海平实际占有使用商铺，不应扣减。经查，新冠肺炎疫情期间，控制人员流动和聚集是大新县实行防控措施之一，商铺经营确实受到影响。至于陈海平是否据此主张减免租金的抗辩，本院将在判决评议中予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年5月11日，陈海平与黄晟华签订四份《商铺租赁合同书》，分别约定黄晟华将其名下坐落于大新县城德天花园2号楼一层2001、2002、2003、2004号四间商铺出租给陈海平经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日，按季度缴纳租金，按先付租金后使用原则，在每期应缴纳租金前十五日缴纳下期租金。其中：①2001号商铺建筑面积121.91㎡，按28元/㎡计算，每季度租金10240.44元，从2019年6月1日始按原租金增10%缴纳租金；②2002号商铺建筑面积120.88㎡，按10元/㎡计算，每季度租金3626.4元；③2003号商铺建筑面积91.68㎡，按10元/㎡计算，每季度租金2750.4元；④2004号商铺建筑面积91.92㎡，按10元/㎡计算，每季度租金2757.6元，2002、2003、2004号商铺从2019年7月1日始按原租金增10%交纳当年租金。未按时缴纳租金，每逾期一日按拖欠总额的5%支付违约金。每间商铺由陈海平缴纳保证金4000元。逾期15日未缴纳全合同第四条约定的租金的，视为违约，出租方有权解除，承租方应接到出租方解除通知后三日内交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，以三倍租金的标准支付违约金。 2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投集团购买黄晟华名下坐落于大新县城德天花园小区第2幢2001-2010号十处不动产商铺，黄晟华保证上述商铺原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权。当日，北投集团取得上述商铺不动产权变更登记证书，并委托授权北投浦信公司代理管理商铺，包括但不限于签订合同、引进租户、代收租金等。2020年4月16日，北投浦信公司向陈海平送达一份《通知》，告知陈海平其承租的2001-2004号商铺所有权人已变更为北投集团，要求陈海平按照《商铺租赁合同书》《通知》要求于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月12日、6月15日，陈海平分别向北投浦信公司各转账支付租金29126.76元、2842元，合计31968.76元，转账附言用于支付2001-2004号商铺自2020年4月16日至2020年8月31日的租金，北投浦信公司亦出具收据进行备注。2020年8月31日，陈海平向北投浦信公司转账支付15255元，附言用于支付2001、2002号商铺2020年9月1日至11月30日的租金，北投浦信公司亦出具收据进行备注。2020年11月26日，北投公司以陈海平未按《商铺租赁合同书》《通知》要求逾期支付租金55787元，向陈海平送达《解除合同通知书》，告知陈海平北投集团已解除双方租赁合同关系，要求陈海平自接到通知书之日起3日内支付所欠租金，并清空场地交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，按约定以每日租金的三倍价款支付违约金。2020年11月30日，陈海平向北投浦信公司转账支付租金15255元，附言用于支付2001、2002号商铺2020年12月至2021年2月租金。 另查明，2019年7月1日至2020年7月1日年度，2001-2004号商铺日租金分别为125.16元，44.32元、33.62元、33.70元。按北投集团自认日租金各为123.45元、43.72元、33.16元、33.24元计算2001-2004号商铺2019年9月16日至2020年4月15日合计212天的租金为49514.66元；计算2003、2004号商铺2020年9月1日至2020年11月26日合计86天的租金为5710.4元。目前，2003年、2004号商铺已处于空置状态。 本院认为，本案争议焦点为：1．北投集团与陈海平基于2001-2004号商铺原四份《商铺租赁合同书》形成的商铺租赁合同是否已解除，应否返还商铺；2．陈海平尚欠北投集团多少租金，陈海平可否以新冠肺炎疫情、商铺所有人变更等因素主张减免部分租金和拒付违约金。3．商铺占用费问题。 关于双方商铺租赁合同的解除及商铺返还问题。陈海平与黄晟华签订2001-2004号商铺四份《商铺租赁合同书》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁规则，即在租赁关系存续期间，房屋等不动产因买卖导致的所有权变动，不影响原先就存在的租赁合同的效力，承租人可以按照原租赁合同的约定，与新的产权人建立租赁合同关系。黄晟华在租赁关系存续期间将2001-2004号商铺的所有权出售给北投集团，北投集团取得商铺所有权后，不影响原租赁合同的效力，北投集团据此概括承受原租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同书》约定“逾期15日未缴纳全合同第四条约定的租金的，视为违约，出租方有权解除合同”，该约定应视为双方约定合同解除条件。本案中，2019年9月16日，北投集团受让陈海平所承租的2001-2004号商铺后，未及时书面告知陈海平，直至2020年4月16日才向陈海平送达《通知》。为此，陈海平在2020年4月16日收到通知之前未向北投集团履行支付租金义务，不构成对北投集团的逾期支付，亦不属于违约，北投集团以陈海平拖欠该时段的租金为由，主张解除双方基于原四份商铺租赁合同形成的2001-2004号商铺租赁合同，理由不当。陈海平自知道北投集团是商铺所有权人后，已向北投集团支付2001-2004号商铺2020年4月16日至2020年8月30日期间的租金和2001、2002号商铺2020年9月1日至2021年2月1日期间的租金。北投浦信公司亦出具收据予以确认。因不想继续承租2003、2004号商铺，陈海平自2020年9月1日起开始不支付2003、2004号商铺租金。根据2003、2004号商铺《商铺租赁合同书》约定的合同解除条件，北投集团租金2020年11月26日通知解除租赁合同关系，陈海平亦无异议，根据解除通知到达对方时合同解除的规定，本院确认2003、2004号商铺自2020年11月26日解除。因2001-2004号四间商铺各有《商铺租赁合同书》，且2001、2002号商铺的租金陈海平已支付至2021年2月1日，北投集团亦出具收据予以备注，以明示行为继续履行2001、2002号商铺租赁合同，故陈海平关于2001、2002号商铺《商铺租赁合同书》未达到解除条件的答辩意见，应予采纳。关于2003、2004号商铺租赁合同自2020年11月26日解除后的商铺清空返还问题。陈海平辩称收到解除合同通知后，其已于2020年12月9日微信告知北投浦信公司工作人员其不继续承租2003、2004号商铺，且目前已清空。在北投集团未能举证证明陈海平自合同解除后的合理期限外仍恶意持续占用2003、2004号商铺经营的情况下，本院不再对北投集团关于清空返还2003、2004号商铺的诉讼请求进行裁判，双方应自行交接商铺。 关于尚欠租金和违约金问题。北投集团从2019年9月16日受让取得2001-2004号商铺所有权之日起，概括承受2001-2004号商铺四份《商铺租赁合同书》的权利义务，有权向陈海平收取租金，陈海平应向北投集团支付2001-2004号商铺2019年9月16日至2020年4月15日合计212天租金49514.66元。因2020年2月至3月期间，受新冠肺炎疫情影响，大新县相关职能部门对全县经营场所实行严格的控制人员聚集和流动措施，造成经营场所停业损失，属于不可抗力，结合陈海平的请求，本院裁量应减免2个月租金，即扣减60天租金合计14014.2元（123.45×60+43.72×60+33.16×60+33.24×60）后，该时段尚欠租金为35500.46元。另外，陈海平还欠2003、2004号商铺2020年9月1日至2020年11月26日合同解除之日合计86天的租金为5710.4元。综上，陈海平尚应支付北投集团租金41210.86元。关于逾期支付租金损失方面，陈海平自2020年4月16日已知悉其尚欠2019年9月16日至2020年4月15日的租金，但未如期按《通知》要求补交，已构成对该债务的逾期履行，客观上造成北投集团的租金利息损失，应按约定承担赔偿逾期支付的经济损失或违约金。北投集团主张自2020年5月31日起算2001-2004号商铺逾期支付违约金，自2020年8月31日起算2003、2004号商铺逾期支付租金违约金，应予支持。鉴于因受疫情影响，当事人无法达成减免租金具体数额的情况下，本院调整按一年期LPR3.85%的标准分段计算违约金。即以35500.46元为基数，按年利率3.85%，自2020年5月31日起计至实际清偿之日止；以5710.4元为基数，按年利率3.85%，自2020年8月31日起计至实际清偿之日止。 关于商铺占用费问题。占用费是在合同解除后，承租方仍然占用承租物的一种侵权行为，是承租人对其在占用承租物期间造成出租方经济损失的赔偿。陈海平亦于2020年9月1日起开始拒付2003、2004号商铺租金，北投集团于2020年11月26日解除2003、2004号商铺租赁合同，陈海平收到解除合同通知后，亦已于2020年12月9日微信告知北投浦信公司工作人员其不继续承租2003、2004号商铺，且目前已清空。在北投集团未能举证证明陈海平自合同解除后的合理期限外仍恶意持续占用2003、2004号商铺进行经营的情况下，不宜认定陈海平对出租物的实际侵权占用，故北投集团请求陈海平自2020年11月30日起计算2003、2004号商铺占用期间的占用费，据实不足，应不予支持。 综上，2001、2002号商铺的《商铺租赁合同书》解除条件尚未成就，双方应继续履行至2021年6月1日租赁期限届满之日。2003、2004号商铺的《商铺租赁合同书》已解除，陈海平应清偿尚欠租金41210.86元及逾期支付违约金。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第二百一十二条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认陈海平与广西北部湾投资集团有限公司基于2003、2004号商铺原《商铺租赁合同书》形成的2003、2004号商铺租赁合同于2020年11月26日解除； 二、陈海平向广西北部湾投资集团有限公司支付尚欠租金41210.86元及逾期支付租金违约金（①以35500.46元为基数，按年利率3.85%，自2020年5月31日起计至实际清偿之日止；②以5710.4元为基数，按年利率3.85%，自2020年8月31日起计至实际清偿之日止）； 三、驳回广西北部湾投资集团有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1532元，减半收取766元，由广西北部湾投资集团有限公司承担260元，由陈海平承担506元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄世美 二〇二一年四月十三日 法官助理 刘洪春 书 记 员 赵思敏