浙江省新昌县人民法院民事判决书（2020）浙0624民初3901号        原告：中国农业银行股份有限公司新昌县支行（统一社会信用代码9133062484642179XO），住所地新昌县南明街道鼓山中路1号。                负责人：俞国江，该支行行长。                委托诉讼代理人：俞鹏程，男，该支行工作人员。                被告：杨惠英，女，1973年6月28日出生（身份证号码XXX），汉族，户籍地址新昌县。                被告：项志红，男，1964年1月11日出生（身份证号码XXX），汉族，住新昌县。                被告：绍兴人和园房地产开发有限公司（统一社会信用代码91330624789665666G），住所地新昌县七星街道浙江江南名茶市场C6幢1011。                诉讼代表人：绍兴人和园房地产开发有限公司破产管理人。                代表人：何亚江。                委托诉讼代理人：张瑶，浙江新希望律师事务所律师。                委托诉讼代理人：周俊瑶，浙江新希望律师事务所律师。                第三人：丁美萍，女，1962年6月26日出生（身份证号码XXX），汉族，住新昌县，现住新昌县南明街道金立大厦1幢3211室。                委托诉讼代理人：张月，浙江元大律师事务所律师。                委托诉讼代理人：张月萍，浙江元大律师事务所律师。                原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行（以下简称农业银行）与被告项志红、杨惠英、绍兴人和园房地产开发有限公司（以下简称人和园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年7月9日作出（2020）浙0624民初1534号民事判决，原告农业银行不服该判决，向浙江省绍兴市中级人民法院提起上诉。浙江省绍兴市中级人民法院于2020年9月11日作出（2020）浙06民终2710号民事裁定，撤销（2020）浙0624民初1534号民事判决，发回重审。本院于2020年10月12日立案，依法追加丁美萍为第三人，适用普通程序，于2020年11月17日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托诉讼代理人俞鹏程、被告项志红、被告人和园公司管理人的委托诉讼代理人周俊瑶、第三人丁美萍及其委托诉讼代理人张月到庭参加诉讼，被告杨惠英经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                原告农业银行向本院提出诉讼请求：1．判令解除原告与被告项志红的借款合同并要求被告项志红、杨惠英归还2014年12月1日办理的个人住房按揭贷款截至2020年4月3日所欠本金518016.98元，正常利息14528.59元，罚息264.8元，复利169.82元，合计本息532980.19元，并支付自2020年4月4日起至全部款项还清之日止按合同约定利率计算的利息、复利及罚息，利随本清；2．判令被告项志红、杨惠英不能用资金清偿时以被告项志红、杨惠英名下位于新昌县南明街道金立大厦1幢3211室的抵押物按法定程序清偿；3．判令被告人和园公司对上述债务承担连带清偿责任；4．本案诉讼费由被告承担。庭审中原告农业银行变更第一项诉讼请求为：1．判令被告项志红、杨惠英归还2014年12月1日办理的个人住房按揭贷款截至2020年4月3日所欠本金518016.98元，正常利息14528.59元，罚息264.8元，复利169.82元，合计本息532980.19元，并支付自2020年4月4日起至全部款项还清之日止按合同约定利率计算的利息、复利及罚息，利随本清。                事实和理由：借款人项志红于2014年12月1日向原告申请办理个人住房按揭贷款并签订编号为33020120140113838的《个人购房担保借款合同》（以下简称《借款合同》）一份，用于购买位于新昌县南明街道金立大厦1幢3211室的居住用房。借款合同约定原告为被告办理个人住房按揭贷款68万元，还款方式为等额本息还款法，借款期限为2014年12月2日至2029年12月1日，执行利率为6.15％，逾期利率为9.225％。此笔贷款以项志红所购位于新昌县南明街道金立大厦1幢3211室的居住用房作抵押，并于2014年12月1日办理预购商品房抵押权预告登记（权证号为房预2014字第4531号），追加杨惠英为本笔贷款共同还款人，同时开发商人和园公司为本笔贷款作阶段性保证担保。合同签订后原告如约履行了合同义务，而被告在2019年10月起未正常履行还款付息义务。截至2020年4月3日所欠本金518016.98元，正常利息14528.59元，罚息264.8元，复利169.82元，合计本息532980.19元。原告多次向项志红催促办理房产证，人和园公司以各种理由予以推脱办理。原告多次向借款人项志红催讨无果，共同还款人杨惠英未承担共同还款责任，保证人亦未承担连带清偿责任，致纠纷发生。                被告项志红答辩称，1．对原告起诉的事实无异议。现有收入只能维持基本生活，无力偿还案涉贷款。2．其与人和园公司签订房屋买卖合同后向原告签订《借款合同》，并且由人和园公司进行担保，借款68万元，直接转入人和园公司账户。其和杨惠英系借款人，人和园公司系担保人，抵押物为金立大厦1幢3211号房产。只要该房产还在其和人和园公司名下，原告就有抵押权和拍卖权。3．其一直催促人和园公司办理案涉房屋的不动产产权，但吕旭东父子以税收没缴纳为由推脱无法办理，原告常提醒其若可以办理不动产产权证就尽快办理。其在2019年11月份才知道可以办理过户，而人和园公司也已在2019年5月份被宣告破产。人和园公司隐瞒事实，从未告知其和原告早就可以办理该房屋的产权登记。4．借款主体实际为人和园公司，因人和园公司资金周转困难去借这笔款，其系协助作用，因此案涉贷款应该由人和园公司负主要责任。若最终原告无优先受偿权，案涉房屋产权归人和园公司，则人和园公司系完全债务人，请求法院判决原告主张的532980.19元款项由人和园公司偿还；人和园公司归还其转入按揭还款账户的两笔款项共10866.66元；诉讼费全部由人和园公司承担；解封其和杨惠英被封的银行账户，原告恢复其信用记录。5．其付过两期按揭，2016年的11月2日付了5366.66元，2019年11月22日付了5500元。6．其未实际居住，也不知道谁在案涉房屋处居住，直至2019年11月才知道第三方住在里面。                被告人和园公司答辩称，1．本案实际上是一起假按揭。人和园公司与项志红、杨惠英签订商品房买卖合同目的是为了套取银行贷款，并未实际履行，系虚假的合同。首付款为人和园公司支付，且取得按揭贷款后，所有的贷款款项均由人和园公司使用，除项志红有个别垫付以外，每一期贷款也均由人和园公司实际归还，人和园公司也未将房屋交付给项志红使用。2．房屋买卖合同和相关的最高额借款合同为无效的合同。因为项志红、杨惠英与人和园公司之间并无真实的购房意愿，双方之间签署的房屋买卖合同实为套取银行资金，系双方虚伪故意、通谋实施，应当被认定为无效的合同。而案涉《借款合同》实际并不是当事人各方的真实意思，贷款款项去向也与合同目的不同。借款合同以合法形式掩盖非法目的也当属无效。3．退一步讲，即使该借款合同有效，原告仅办理了预告抵押登记，并不是现实的抵押权，原告有办理抵押登记的义务且对案涉房屋未办理正式抵押登记存在过错，无法就案涉房屋实现优先受偿。4．根据现有证据，项志红无法取得案涉房屋的所有权，无法确认丁美萍对案涉房屋的所有权。丁美萍仅提供由潘丁佳交款的10万元房屋预付款的收款收据来向管理人申报物权。后管理人多次联系其来管理人处补齐相关材料并向管理人陈述相关事实，由于其自身身体原因而未办理。项志红向管理人陈述与人和园公司之间并不存在房屋买卖关系，只是出面去办理了按揭贷款，房子也一直未实际交付。经管理人核查，案涉房屋的首付款和贷款，应该是由人和园公司支付。                被告杨惠英未作答辩，也未向本院提供证据。                第三人丁美萍述称，1．对于原告与二被告签订了金融借款合同，人和园公司作阶段性担保的事实，以及项志红与人和园公司之间签订的房屋买卖合同、案涉房屋存在预告抵押登记等事实均不知情。其作为善意第三人是经新昌县人民法院的通知才参与本案诉讼。2．认为房屋买卖合同无效，系以合法形式掩盖非法目的签订的虚假合同。原告与三被告之间签订的《借款合同》，真实性由法院审查。3．案涉房屋的所有权人实际上是其。其在2015年6月经潘文灿和张林春介绍购买案涉房屋，约定总价80万元，未签订书面合同。同年6月24日，其向人和园公司支付了10万元的购房款，约定剩余款项通过按揭方式支付。因无法办理房产证等原因，尚未支付剩余款项，但愿意支付剩余房款。其已经实际装修并且入住，案涉房屋系其名下唯一居住用房，且从2015年至今，其一直在缴纳相关的水电物业等费用。4．针对原告的诉讼请求，认为原告只办理了抵押的预告登记，在具备办理抵押登记的条件成就时没有进行抵押登记的办理，对上述情况也存在过错，因此抵押权最终没有实现，故农业银行的第二项诉讼请求不能成立。综上要求法院支持该案涉房屋的所有权系其的诉求。                原告农业银行在庭审中补充陈述称，其多次催促项志红办理正式抵押登记，但人和园公司以各种理由推脱；人和园公司提供的12204号不动产证系2019年办理，项志红此时才可办理正式的过户，因此过错不在农业银行而在于人和园公司。                原告农业银行为证明其诉称主张的事实，向本院提供了以下证据材料：                1．项志红、杨惠英身份证复印件、户籍证明、结婚证复印件各一份，证明主体资格。                2．个人购房贷款申请表，《借款合同》，借款凭证，证明原告履行放款义务的事实。                3．借款凭证基础信息和欠息清单一份，证明其发放贷款，以及到2020年4月3日欠息的事实。                4．房预2014字第4531号预告登记证一份，证明其于2014年12月1日对案涉房屋进行预告登记的事实。                5．承诺书，证明项志红对在原告处办理住房按揭贷款的事实的确认，并且承诺在2019年11月20日前归还的事实。                项志红经质证对证据1-5无异议。                人和园公司经质证对证据1无异议，对证据2真实性无异议，但《借款合同》是基于虚假的商品房买卖合同，故该借款合同系无效；对证据3真实性无异议；对证据4真实性无异议，但认为是抵押权的预告登记，并非真正的抵押权登记手续，银行对抵押房产无法享有优先受偿权；对证据5的真实性由法院依法审核。                丁美萍经质证对证据1无异议，对证据2形式真实性、合法性无异议。但认为案涉房屋项志红并非用于自住，其从2015年起实际居住，购房申请表上的房价相对于当时市场偏高，侧面印证案涉房屋买卖合同系为骗取贷款而签；银行对购房贷款的申请有审查性义务；银行应当通知相应的借款人及抵押人办理相应的房地产权属证明；农业银行以及项志红夫妻没有按照合同约定办理相应抵押登记，案涉的抵押权没有生效。对证据2的借款凭证基础信息、证据3三性由法院核实。对证据4形式真实性、合法性无异议，提请核实该份预告抵押登记办理的相应基础性合同、相关事实以及案涉房屋在当时办理预告登记时所处的状态。对关联性有异议，认为该抵押预告登记根据相应的法律规定及双方的合同约定已经失效，也没有办理后续的抵押权登记。对证据5表示不知情，由法院核查证据三性。                被告人和园公司为证明其抗辩主张的事实，向本院提交了以下证据材料：                6．商品房买卖合同一份，证明人和园公司与项志红、杨惠英于2014年11月16日签订房屋买卖合同时案涉房屋为现售房屋的事实。                7．人和园公司管理人所作三份笔录，证明案涉房屋是假按揭，项志红、杨惠英与人和园公司之间没有房屋买卖的合意，签订房屋买卖合同是为了获得银行的贷款。                8．吕旭东工商银行流水和现金缴款单，证明案涉房屋的首付款系人和园公司支付。                9．项志红与人和园公司部分交易明细、吕旭东工商银行和农业银行的银行流水、农业银行保证金账户的业务凭证，证明案涉房屋的按揭款是人和园公司在支付，且农业银行从2018年3月起从人和园公司保证金账户划扣按揭款。                证据6-9主要用于证明案涉房屋是假按揭，房屋买卖合同以及案涉借款合同是无效合同。                10．管理人发给农业银行东区支行的函一份，同时抄送了农业银行新昌支行一份，证明人和园公司于2019年8月21日向农业银行致函告知，人和园公司已经进入破产程序，要求停止从人和园公司开立在原告处的保证金账户中扣款。                11．不动产权证书，证明案涉房屋登记在人和园公司名下，人和园公司于2019年7月18日取得不动产权证书。结合证据6、10及证据9中的保证金流水，证明原告对于没有办理正式的抵押登记存在过错。                12．丁美萍债权申报表及收款收据，证明丁美萍于2019年8月14日向管理人申报物权，要求确认案涉房屋为其所有并协助过户，并提供了交款人为潘丁佳的收款收据一张。管理人根据上述材料无法将案涉房屋确认为丁美萍所有。                13．项志红债权申报表、申请书、（2019）人和园管笔068号笔录及回执单，结合证据7中的（2020）人和园管笔004号笔录，证明项志红曾向人和园公司管理人申报物权，但项志红在2020年5月6日才向管理人陈述实情，项志红与人和园公司之间是虚假的买卖关系，合同无效。                原告质证认为，证据6-9真实性无异议，但与本案无关，只能证明项志红与人和园公司间的经济往来，不能证明项志红在农业银行办理的按揭系虚假；对证据9表示不知道人和园公司与项志红、杨惠英之间的内部关系，根据合同约定，人和园公司承担阶段性的保证义务，可以在保证金账户扣收。对证据材料11真实性无异议，但只能证明人和园公司前期不具备办证条件。而农业银行在2014年12月1日签订借款合同当日就进行了预告登记，并从预告登记开始就在催促项志红办理正式的抵押手续。在项志红多次催促人和园公司办理正式抵押登记遭到拒绝时，过错不在于原告。对证据10、12无异议；对证据13表示不知情，和本案无关联性，真实性由法院核实。                项志红对证据6-11质证认为，商品房买卖合同签订真实，首付包括后来的按揭是吕旭东在操作，但向原告办理按揭手续是其出面办理，与银行之间是完全按照合同在履行的。对2019年7月份已具备房产登记过户条件不知情，其一直催吕旭东办理，吕旭东未告知其相关情况。对证据12、13无异议。                丁美萍经质证认为，对证据6形式真实性、合法性无异议，在同意人和园公司的证明目的基础上提出前期物业服务合同等相关的内容是人和园公司与其签订的。案涉的房屋存在一房二卖情况，该商品房买卖合同系为骗取贷款，应当认定为无效。对证据7-8的三性由法院核实。对证据9表示不知情。对证据10无异议。对证据11形式真实性、合法性无异议，但该不动产权证书上未记载案涉房屋抵押登记的事实，因此农业银行不享有案涉房屋的优先受偿权；人和园公司在2019年办出产权证以后已经具备了相应的过户条件，应当是与房屋的实际占有人丁美萍办理相应的过户手续。对证据12申报物权的事实无异议，其与潘丁佳系母女关系。对证据13真实性有异议，认为项志红在2019年11月份做的询问笔录的内容并不真实，也不具备申报相应物权的条件。案涉房屋应当是其所有的。                第三人丁美萍为证明其述称主张的事实，向本院提交了以下证据材料：                14．收款收据一份，证明在2015年6月24日，其向人和园公司支付购房款10万元，用于购买金立大厦1幢3211室房屋，人和园公司出具盖有公司财务专用章的收款收据的事实。                15．证明三份，证明在2015年6月22日，潘文灿和张林春作为介绍人带丁美萍去看了案涉房屋，同年6月24号丁美萍决定购买案涉房屋，由潘文灿和张林春开车带去人和园公司的售楼部交款，约定房价是80万元，后来将10万元的收款收据交给丁美萍的事实。                16．经丁美萍申请，本院准许证人潘文灿出庭作证，形成潘文灿证言一份，证言的主要内容：其与张林春相识，张林春让其跟人和园公司讲一下价格稍微便宜一点。其带丁美萍去售房部，价格是售房部的人、吕旭东、丁美萍在商量，具体多少其不清楚，但是有10万元付过其听张林春提起过。价格谈妥后，丁美萍去付钱的时候其不在。                17．商品房买卖合同补充合同一份以及门牌证，证明人和园公司已经将案涉房屋出售给第三人并且第三人已经实际居住，并且享有了权利外观的事实。                18．人和园公司与案外人石阳辉签订的购房协议（拍照复印件）以及淘宝司法拍卖的拍品截图各一份，证明2015年案涉房屋同类型房屋的成交价和评估价在80万元左右。购房协议也可反映人和园公司一房二卖的事实，房屋无法办理产权过户手续并非第三人过错。                19．潘丁佳出具的情况说明以及户口本，证明潘丁佳和丁美萍的亲属关系以及丁美萍以潘丁佳名义购买案涉房屋，之后由丁美萍装修和实际居住，丁美萍是房子的实际产权人的事实。                农业银行经质证对证据14表示不知情；证据15-16真实性无异议，对关联性有异议，认为与本案无关，对丁美萍买房的情况不知情，且收款收据时间在项志红备案商品房买卖合同以后。对证据17对真实性无异议，表示不知情；对证据18-19无异议。                项志红经质证认为，对证据14表示不知情；证据15-19无异议。                人和园公司经质证对证据14因该款项财务上查不到，由法院核实。认为证据15张林春和潘丁佳的证明不能作为定案依据，潘文灿的证明及证据16的证言，认可人和园公司将房子卖给丁美萍或者潘丁佳，且已经实际入住。但是对房款价格80万元及已经交付10万元的事实，潘文灿也无法确认，不能达到证明目的。证据17真实性无异议，但认为没有出现丁美萍的名字，不知道具体居住者。证据18真实性无异议，购房协议也是一房二卖，故80万元不能代表当时的市场价格，评估价一般会比市场价稍微低一点，认为不能达到证明目的。证据19由法院核实。                被告项志红未向本院提供证据。                被告杨惠英经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，视为放弃对证据质证、抗辩的权利。上述原、被告及第三人提交的证据材料，本院审核认为，对各方当事人无异议的证据1、10、12，本院予以认定；各方当事人对证据2、4、6、11、17、18形式真实性无异议，本院予以认定；证据3、5、7、8、9、14、19部分当事人提请由本院核实真实性。证据3，人和园公司对真实性无异议、项志红经质证无异议，可以证明原告发放贷款以及项志红欠息的情况，本院予以认定。证据5系项志红向农业银行出具的承诺书，经项志红质证未对签字及承诺书的内容提出异议，本院予以认定。证据7的三份笔录，系人和园公司管理人在履职期间的询问笔录，部分内容涉及案涉房屋的相关情况，经被询问人签字捺印确认，本院对形式真实性予以认定。证据8、9系银行流水明细及现金缴款单，可以证明吕旭东、人和园公司与项志红的资金往来、农业银行扣款情况，结合证据7、人和园公司及项志红在庭审中的陈述，可以证明案涉房屋的首付款、案涉贷款的按揭实际由人和园公司支付的事实，故本院对证据8、9予以认定。证据14与证据12中的收款收据系丁美萍提供的同一份凭证，该凭证虽系收款收据而非正式税收发票，但盖有人和园公司印章，人和园公司对印章真实性未提出异议，可以认定该收款收据系人和园公司出具，结合证据17丁美萍女儿潘丁佳与人和园公司签订前期物业合同以及涉案房屋门牌证记载情况，可以证明丁美萍向人和园公司交纳10万元的事实，本院予以认定。证据19的户口本能够证明潘丁佳与丁美萍的母女关系，本院予以认定，潘丁佳的证明能够与证据12、14中载明交款人为潘丁佳的收款收据相印证，本院对用于证明实际出资人为丁美萍的事实予以认定。丁美萍对证据13真实性有异议，农业银行表示不知情，项志红经质证无异议，本院认为证据13的笔录与回执单、证据7的笔录内容不一致，申报表、申请书与案涉贷款无关联性，本院对证据13不予认定。证据15、16系丁美萍用于证明购房经过，证据15的三份证明，仅潘文灿出庭作证，但其承认丁美萍付款时未在现场，无法达到丁美萍的证明目的，本院不予认定。                根据当事人陈述及经审查确认的证据，查明事实如下：                人和园公司因资金周转需要，与项志红、杨惠英协商，双方约定以项志红名义办理购房按揭贷款，首付款及按揭贷款由人和园公司支付，贷款由人和园公司使用。双方于2014年11月6日就该公司开发建设的新昌县南明街道金立大厦1幢3211室房屋签订合同编号为Y2014003974的《新昌商品房买卖合同》一份。合同签订后，项志红未支付首付款，人和园公司未交付房屋。                2014年11月10日，项志红作为借款申请人、杨惠英作为借款人配偶及共同还款人、人和园公司作为保证人共同向原告提交《个人购房贷款申请表》一份，为案涉房屋申请办理个人购房贷款。同年12月1日，三被告与原告签订《借款合同》，约定：借款金额68万元，借款期限180个月，自2014年12月2日起至2029年12月1日止；还款方式为等额本息还款法，执行利率为6.15％，逾期利率为9.225％；项志红、杨惠英以所购新昌县南明街道金立大厦1幢3211室的居住用房作抵押，人和园公司为贷款作阶段性保证担保。合同还约定自签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起60日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。同日，项志红、杨惠英办理了预购商品房抵押权预告登记（权证号为房预2014字第4531号）。次日，原告依约发放贷款68万元。人和园公司按月支付按揭款项至2017年7月2日。后贷款出现逾期，原告通过划扣人和园公司的保证金账户收取了部分按揭款项，另外，项志红支付了10866.66元。截至2020年4月3日所欠本金为518016.98元、利息14528.59元、罚息264.8元、复利169.82元，合计532980.19元。                另查明，2015年6月，丁美萍向人和园公司购买案涉房屋，支付10万元预付款后入住。案涉房屋仍登记在人和园公司名下，至今尚未办理所有权转移登记。                2019年5月8日，本院裁定受理人和园公司的破产清算申请。同年8月21日，人和园公司管理人发函要求原告停止从人和园公司保证金账户扣收按揭款项。                本院认为，本案争议焦点为：一、商品房买卖合同的效力是否影响《借款合同》效力及还款责任的承担；二、原告是否有优先受偿权；三、丁美萍对案涉房屋的物权主张能否成立。                关于第一个争议焦点，人和园公司主张商品房买卖合同系虚假合同，目的为骗取银行贷款，应属无效合同，据此签订的《借款合同》亦为无效。本院认为，人和园公司因资金周转需要与项志红、杨惠英虚构商品房买卖的事实并签订商品房买卖合同，目的是为了套取银行贷款，签订商品房买卖合同并非双方当事人的真实意思表示，属于以合法形式掩盖非法目的的情形，商品房买卖合同确系无效合同。但是商品房买卖合同与案涉《借款合同》并非主从合同关系，商品房买卖合同的效力并不当然影响借款合同的效力。本案现有证据不能证明原告知晓上述被告行为，为保护善意的合同相对方的合法权益，且案涉《借款合同》并无合同无效的情形，原告在未主张撤销的情况下应当认定《借款合同》合法有效。人和园公司关于案涉《借款合同》无效的抗辩不能成立，本院不予支持。项志红、杨惠英作为完全民事行为能力人，在明知购房合同虚假的情况下，仍与原告签订《借款合同》，理应知晓合同的权利义务以及相关的违约责任并自愿接受合同约束。根据合同相对性，项志红为借款人，杨惠英作为共同还款人，二人理应承担还款责任。项志红关于实际借款人为人和园公司，应由人和园公司承担主要责任的抗辩，本院不予采信。至于项志红主张人和园公司应向其返还其支付的二笔按揭款10866.66元，不属于本案处理范围，故本院对此不作分析处理，项志红可另行主张。                关于第二个争议焦点，人和园公司、丁美萍主张案涉房屋虽然设定了抵押预告登记，但根据《中华人民共和国物权法》等相关法律法规的规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。现案涉房屋预告登记已失效，原告不享有优先受偿权。即使预告登记未失效，但预告抵押并非正式抵押，原告亦不享有优先受偿权。本院认为，预告登记是将来发生抵押权变动的请求权，确非现实的抵押权，二者的法律性质、法律责任不同。但是，抵押权登记需双方当事人共同申请才能办理，若义务人拒不履行该义务，则抵押权登记无法办理，抵押权亦无法设立。而法律规定预告登记失效期限，其目的是为了防止登记权利人怠于行使请求权或者履行义务，从而使相对人的处分权长期处于限制状态。若预告登记后，非基于抵押权人原因导致的无法转为正式抵押登记的情形，抵押物又符合折价、拍卖、变卖等能流通条件的，赋予抵押权人对抵押物享有优先受偿权，更有利于平衡保护各方当事人利益，保障交易安全和稳定。本案中，案涉房屋虽已具备所有权转移登记的条件，但至今未完成所有权转移登记，抵押权客观上无法办理登记。人和园公司称其进入破产清算程序后发函告知原告，原告应当于即日起三个月内履行催告登记义务。本院认为，人和园公司管理人致函原告系要求原告停止从保证金账户扣划及申报债权，并非通知原告案涉房屋抵押登记条件已成就。而根据项志红庭审陈述，原告曾多次催促其办理产权证书。因案涉房屋抵押权客观上无法依登记设立原因非在于原告，原告亦未怠于行使请求权而使对方权利处于不确定状态，且案涉房屋符合折价、拍卖、变卖等条件。故原告主张优先受偿权的请求成立，本院予以支持。                关于第三个争议焦点，丁美萍述称其未支付剩余款项系因人和园公司无法办证而导致其无法办理按揭支付剩余款项，人和园公司存在过错，其无过错，且案涉房屋系其唯一住房。本院认为，人和园公司未经抵押权人同意将案涉房屋出售给他人，系无权处分，而丁美萍作为理性购房人，在未签订房屋买卖合同且只支付10万元款项后又无法办理房屋权属证书的情况下，应当产生合理怀疑并采取相应措施，但其在长达四年之久的时间内并未采取措施，仅在人和园公司破产清算时向管理人申报了物权。鉴于丁美萍与人和园公司未签订房屋买卖合同，其虽已占有房屋但未支付合理对价，且购房行为发生在商品房合同备案登记和预抵押登记之后，即使案涉房屋系其唯一住房亦不构成善意第三人。故丁美萍主张其享有案涉房屋所有权、原告无优先权的意见，本院不予采纳。                综上，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。人和园公司根据合同约定，尚处于阶段性保证期内，应当承担连带保证责任。但因人和园公司于2019年5月8日被裁定受理破产清算申请，根据《企业破产法》第46条第二款规定“付利息的债权自破产受理时起停止计息”，因此人和园公司承担担保责任的计息时间至2019年5月7日止。案涉《借款合同》签订后，原告按约发放了贷款，而项志红、杨惠英未按约还本付息，人和园公司也未履行保证责任，三被告的行为属违约。故原告基于合同约定要求被告项志红、杨惠英偿还借款本息，要求人和园公司承担连带清偿责任，符合法律规定和当事人的合同约定，本院依法予以支持。案涉房屋至今未办理抵押登记原告并无过错，原告依法可享有优先受偿权。人和园公司、丁美萍主张原告无优先权的意见，本院不予采纳。丁美萍主张案涉房屋系其所有无理无据，本院不予采信。被告杨惠英经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院可以依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第一百零六条、第一百七十六条、第一百七十九条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十三条，《中华人民共和国企业破产法》第四十六条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：                一、被告项志红、杨惠英偿还原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行借款本金518016.98元，支付利息14528.59元、罚息264.80元、复利169.82元，合计532980.19元，并支付自2020年4月4日起至款项清偿之日止按合同约定计算的利息、复利及罚息，限于判决生效后十日内付清；                二、被告绍兴人和园房地产开发有限公司对上述判决主文第一项确定的本息532980.19元及以本金518016.98元为基数自2020年4月4日起至2019年5月7日止按合同约定计算的利息承担连带清偿责任；                三、若被告项志红、杨惠英未按期履行上述第一项判决所确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行有权就被告绍兴人和园房地产开发有限公司所有的新昌县南明街道金立大厦1幢3211室房屋折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在上述第二项判决主文确定的款项范围内优先受偿；                四、驳回原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行的其他诉讼请求。                如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。                案件受理费9130元，财产保全申请费3270元，合计诉讼费12400元，由被告项志红、杨惠英、绍兴人和园房地产开发有限公司负担12000元，由原告中国农业银行股份有限公司新昌县支行负担400元。限于判决生效后七日内交纳。                如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省绍兴市中级人民法院。                    审判长蔡恩来            审判员章永萍            审判员俞芳    二○二一年四月九日            书记员胡双英