广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终655号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地广东省湛江市麻章区金康路**，统一社会信用代码914408117649009570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：苏宏暖，男，1981年9月12日出生,汉族。被上诉人（原审原告）：王琴英，女，1985年1月2日出生，汉族，住广东省湛江市市辖区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：唐宏拓，广东朝胜律师事务所律师。原审第三人：湛江市凯信商业管理有限公司，住所地：湛江市麻章区金康路****。法定代表人：阮方义，董事长。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人苏宏暖、王琴英及原审第三人湛江市凯信商业管理有限公司（以下简称“凯信管理公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初288号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人苏宏暖、王琴英共同的委托诉讼代理人唐宏拓到庭参加诉讼。凯信管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判。二、依法分摊一、二审案件受理费。事实和理由：1、苏宏暖、王琴英已将与商铺交付有关的权利以及2018年9月1日至2021年8月31日期间商铺的经营使用权转移给凯信管理公司，在其没有依法撤销该项委托及权利转移关系之前，苏宏暖、王琴英无权自行行使该两项权利。一审判决回避了这一事实，其判决结果与案涉权利义务并不对应。2、苏宏暖、王琴英已实际获得2018年9月1日至2021年8月31日期间商铺的经营使用收益，一审判决再判令广弘物业公司向其支付2018年9月16日至2020年3月16日期间的违约金，致使苏宏暖、王琴英获得双倍收益、广弘物业公司承担双倍义务，明显有失公平。3、涉案事实当中，因苏宏暖、王琴英与凯信公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，其在《商品房买卖合同》中与接收房屋有关的权利义务均已转由凯信公司承接；因苏宏暖、王琴英需提前实现2018年9月1日至2021年8月31日期间商铺的经营使用收益，其购买商铺时少支付了21%的价款。以此，苏宏暖、王琴英委托凯信管理公司接收、经营使用商铺的事实以及其提前实现商铺经营收益的事实，均与《商品房买卖合同》的签订、履行有着直接关联，并对《商品房买卖合同》的相关权利义务产生了直接影响。在处理本案纠纷时，理应把相关事实和相关权利义务进行关联审查、综合认定。一审判决无视相关事实互相关联互为因果的关系，人为地进行权利义务切割，使案件处理结果与涉案事实脱节，既不合法理，也不合情理。4、虽然违约金具有补偿性和惩罚性的功能，但根据《合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，违约金以补偿性功能为主。而本案中，苏宏暖、王琴英已提前实现2018年9月1日至2021年8月31日期间商铺的经营使用收益，无论商铺在这期间的哪个时间点达到交付条件，对苏宏暖、王琴英在该期间的收益均无影响。即无论广弘物业公司是否存在违约，苏宏暖、王琴英都没有经营使用方面的损失。在这种情况下，再要求广弘物业公司按全部房价款的万分之三支付违约金，明显与违约金以补偿性为主的功能特性相违背，对广弘物业公司显不公允。综上，本案一审判决实体处理不合理、不公平、不正确，恳请二审法院依法予以改判。苏宏暖、王琴英答辩称：一、苏宏暖、王琴英虽然与凯信管理公司签署了协议，但广弘物业公司作为委托人，苏宏暖、王琴英一样享有收房的资格；二、在本案中，广弘物业公司实际上是属于将商铺的价位抬高再打折出售，苏宏暖、王琴英并没有因为签署了经营协议而获利，每平方米的价格已经达到3.7万，这不符合市场价格。三、根据广弘物业公司提供的证据，本案双方已于2018年9月1日已经进行了第一次商铺的交接，之后在商铺达到收房条件之后再次进行交接，实际上已经进行了两次商铺的交接手续，苏宏暖、王琴英只认可达到交付条件的那次交房。凯信管理公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面陈述意见。苏宏暖、王琴英向一审法院起诉请求：一、判令广弘物业公司支付逾期交房违约金64975.15元（以已付房款492236元为基数，按每日万分之三计算，自2018年9月16日起暂计至2019年11月30日止）给苏宏暖、王琴英；二、判令广弘物业公司承担本案的诉讼费。庭前苏宏暖、王琴英变更第一项诉讼请求为：判令广弘物业公司支付逾期交房违约金93623.29元（以已付房款492236元为基数，按每日万分之三计算，自2018年9月16日起暂计至2020年6月11日止）给苏宏暖、王琴英。一审法院审理查明：一、2018年2月12日，苏宏暖、王琴英与广弘物业有限公司签订一份《广弘商业广场商铺买卖认购书》（合同编号：0000030），约定苏宏暖、王琴英认购广弘物业公司位于湛江市麻章区，总价为人民币685799元。同时在该认购书第二条还约定，在签订《商品房买卖合同》的同时，苏宏暖、王琴英与广弘物业公司指定的经营管理公司签订《商铺委托经营管理协议》，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年时间交与广弘物业公司指定的经营管理公司经营管理，该铺位使用权、收益权归广弘物业公司指定的经营管理公司享有；认购书的第四条约定，享有折扣和优惠后，该商铺的实际总价为492236元，合同单价为10159.66元／㎡；认购书的第九条约定，本认购书经双方签字或盖章并在广弘物业公司实际收到苏宏暖、王琴英支付的认购定金后生效，并于《商品房买卖合同》签订时失效并作废。二、2018年3月3日，苏宏暖、王琴英与广弘物业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2018010186），约定苏宏暖、王琴英购买位于湛江市麻章区，单价为18837.96元／㎡，总房款为492236元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：广弘物业公司应当在2018年9月15日前向苏宏暖、王琴英交付该商品房，在交付商品房时，广弘物业公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，苏宏暖、王琴英有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理［（1）和（2）不作累加］；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。三、2018年3月3日，苏宏暖、王琴英与凯信管理公司凯信管理公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定苏宏暖、王琴英同意将其合法购买的位于湛江市麻章区委托给凯信管理公司招商、经营、管理。该商铺的委托期限为三年，即2018年9月1日至2021年8月31日。苏宏暖、王琴英将商铺委托凯信管理公司经营的，其购买商铺的总价款按认购商铺时原定的价格一次性折减21%。且苏宏暖、王琴英确认，其享受商铺价款一次性折减21%后，视同其已实现商铺委托经营期间（三年）的全部收益，在该期间内，苏宏暖、王琴英不再向凯信管理公司主张其他任何商铺经营收益。苏宏暖、王琴英全权委托凯信管理公司与广弘物业公司办理该商铺交付接收事宜，且不再另行出具书面委托手续。对于凯信管理公司签署并向广弘物业公司出具的接收商铺文书，苏宏暖、王琴英予以承认。四、合同签订后，苏宏暖、王琴英按合同约定期限已向广弘物业公司付清涉案购房款492236元。但广弘物业公司未能依约在2018年9月15日前将符合合同约定条件的商品房交付苏宏暖、王琴英使用。故苏宏暖、王琴英提起本案诉讼。在诉讼中，涉案商铺于2020年3月3日取得了建设工程竣工验收备案证明文件，并于2020年3月7日取得了房屋测绘报告。在庭审中，广弘物业公司称其与凯信管理公司凯信管理公司是合作关系，并由凯信管理公司接收涉案商铺，并于庭后提交了《先予交接商铺确认书》、《竣工验收备案表》、《测绘报告》、《商铺达标确认书》等证据，其中《商铺达标确认书》证明广弘物业公司于2020年3月16日已将涉案商铺交付给凯信管理公司。五、根据凯信管理公司提出参加诉讼的申请，本院经审查后依法作出（2020）粤0811民初288号《参加诉讼通知书》，准许凯信管理公司作为本案的凯信管理公司参加诉讼。但凯信管理公司凯信管理公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院认为，苏宏暖、王琴英与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。苏宏暖、王琴英与广弘物业公司双方均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。根据苏宏暖、王琴英与广弘物业公司的诉辩，本案主要有如下争议问题：一、关于涉案的商铺是否已经交付的问题。本案中，苏宏暖、王琴英为了获得广弘物业公司给予享受商铺价款一次性折减21％的优惠，与凯信管理公司凯信管理公司签订了《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定苏宏暖、王琴英将涉案的商铺委托凯信管理公司凯信管理公司经营管理三年，并全权委托凯信管理公司与广弘物业公司办理涉案的商铺交付接收事宜。根据广弘物业公司提供的《竣工验收备案表》、《测绘报告》、《商铺交付达标确认书》证据证明涉案商铺于2020年3月3日已完成竣工验收备案工作，2020年3月7日取得房屋测绘报告，至此，涉案商铺已符合交付条件；《商铺交付达标确认书》确认涉案商铺于2020年3月16日已由广弘物业公司交付给凯信管理公司凯信管理公司。据此，确认广弘物业公司于2020年3月16日已经交付涉案商铺。二、关于广弘物业公司在合同履行中是否存在违约行为，苏宏暖、王琴英请求广弘物业公司支付违约金是否合理的问题。苏宏暖、王琴英已按照合同约定履行支付房款义务，广弘物业公司应按约定向苏宏暖、王琴英交付涉案商铺，否则应当承担相应违约责任。本案中，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》约定，广弘物业公司应当在2018年9月15日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商铺交付苏宏暖、王琴英使用。但广弘物业公司于2020年3月16日才将符合交付条件的涉案商铺交付给苏宏暖、王琴英，显然构成违约，违约天数应为2018年9月16日至2020年3月16日共547天。对于广弘物业公司提出抗辩，以苏宏暖、王琴英和凯信管理公司已签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，苏宏暖、王琴英已享受商铺价款一次性折减21％的优惠，商铺的交付已由凯信管理公司接管，与此有关的权利义务也由凯信管理公司承接为由，主张苏宏暖、王琴英无权依据《商品房买卖合同（预售）》的个别条款要求广弘物业公司支付违约金。由于该抗辩违反合同相对性原则，且苏宏暖、王琴英享受商铺价款一次性折减21％的优惠对价与本案苏宏暖、王琴英主张广弘物业公司承担违约责任不属同一法律关系，并且也没有法律上的因果关系。故该抗辩理由不成立，不予采纳。综上，由于违约金具有补偿性和惩罚性的功能。本案中，广弘物业公司逾期未履行商铺交付义务，依法构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故苏宏暖、王琴英依照合同约定，请求广弘物业公司按日支付全部房价款万分之三（从2018年9月16日起计至2020年3月16日，共547天）的违约金，依法有据，予以支持。因此，广弘物业公司应支付违约金80775.93元（492236元×547天×0．0003）给苏宏暖、王琴英。苏宏暖、王琴英请求超出部分，不予支持。综上所述，苏宏暖、王琴英的合理请求，予以支持，不合理的予以驳回；广弘物业公司的抗辩证据不足，理由不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：一、湛江麻章广弘物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月16日至2020年3月16日期间逾期交房的违约金80775.93元给苏宏暖、王琴英。二、驳回苏宏暖、王琴英的其他诉讼请求。如果湛江麻章广弘物业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2140.58元，湛江麻章广弘物业有限公司负担1819元，苏宏暖、王琴英负担321.58元。本案二审中，广弘物业公司、苏宏暖、王琴英及凯信管理公司均未向本院提供新证据。本院经审理查明，一审法院查明“但广弘物业公司未能依约在2018年9月15日前将符合合同约定条件的商品房交付苏宏暖、王琴英使用”、“其中《商铺达标确认书》证明广弘物业公司于2020年3月16日已将涉案商铺交付给凯信管理公司”的事实有误，本院不予确认。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。另查明：广弘物业公司与凯信管理公司于2018年9月1日签订《先予交接商铺确认书》，确认凯信管理公司已接收涉案商铺。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的事实理由和苏宏暖、王琴英的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于广弘物业公司是否存在逾期交房违约行为的问题。根据本案的证据与事实，可见苏宏暖、王琴英委托凯信管理公司办理涉案商铺交接事宜。结合苏宏暖、王琴英与凯信管理公司签订的《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》中所约定商铺占有使用及收益的内容以及苏宏暖、王琴英实际已经获得商铺总价款一次性折减21%利益的情况，应认为苏宏暖、王琴英是在对涉案商铺占有使用问题进行充分衡量后，才授权凯信管理公司接收涉案商铺，即苏宏暖、王琴英实际同意凯信管理公司自主决定涉案商铺交接事宜。广弘物业公司已在合同约定的交付期限内将涉案房屋交付给凯信管理公司，虽然涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续，但广弘物业公司和凯信管理公司存在关联，应认为广弘物业公司和凯信管理公司均知悉上述情况，在凯信管理公司未拒绝接收房屋的情况之下，不能仅以涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续为由否定广弘物业公司和凯信管理公司之间交付商铺的效力。综上，广弘物业公司向凯信管理公司交付涉案商铺的行为应视为对苏宏暖、王琴英履行《商品房买卖合同（预售）》的交房义务，本案并未超过《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限，故广弘物业公司不存在逾期交房违约行为，苏宏暖、王琴英无权请求广弘物业公司承担逾期交房违约责任。一审法院判决广弘物业公司向苏宏暖、王琴英支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上所述，广弘物业公司的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初288号民事判决；二、驳回苏宏暖、王琴英的诉讼请求。一审案件受理费2140.58元，二审案件受理费1819元，均由苏宏暖、王琴英负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月二十二日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。