广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初19133号原告（反诉被告，以下简称原告）：张扬，女，汉族，1983年9月15日出生，身份证地址：浙江省东阳市。委托代理人：张惠美，天津津梁律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：潘玲君，女，汉族，1966年1月25日出生，身份证地址：浙江省临海市。委托代理人：袁志华，广东深明德律师事务所律师。原告张扬诉被告潘玲君租赁合同纠纷一案和反诉原告潘玲君诉反诉被告张扬租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月20日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张惠美，被告委托诉讼代理人袁志华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张扬向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告向原告返还商铺租赁经营保证金140000元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2020年1月7日，原、被告签订《商铺租赁合同》。合同约定：被告将位于深圳市南山区的铺位租赁给原告，租期为1年，自2020年1月8日起至2021年1月7日时止，月租金为70000元，并且约定签订合同时，原告需要缴纳商铺租赁经营保证金140000元。合同签订后，原告如约缴纳了租金及保证金，并于2020年1月8日入场，但是该商场2020年1月19日春节放假，其后又因疫情影响，直至2020年3月12日才开门。但是开门后因疫情原因，商场根本没有客流。原告苦苦支撑，奈何租金及各项费用实在过高，原告已无力继续履行合同。故而于2020年5月底时，向被告提出，因疫情原因无法继续履行合同，要求与其解除租赁关系，并请求被告退还押金，但是被告拒绝退还。原告认为，由于疫情这一不可抗力的影响，导致作为承租人的原告实在无力继续履行合同，故而不得已才向被告提出解除合同。根据合同法的规定，因不可抗力导致违约的，可以部分或者全部免除责任。综合本案的情况，原告因疫情的原因导致无法继续履行合同，而且原告实际使用房屋时间极短，原告搬走后，被告又马上将房屋租赁给他人使用，对被告也没有造成损失。况且原、被告双方已经解除合同了，那么原告支付的押金应当予以返还。因此，无论从不可抗力可以免责的角度，还是基于公平原则，以及合同约定的内容，被告都应将原告诉请的押金返还给原告。故而，原告为维护自身合法权益，恳请贵院依法判如所请。被告潘玲君辩称：被告之所以不退原告的租赁押金14万元是因为原告给被告造成的损失依据合同计算，结合下一承租人的租金一年来计算是21万元，我方租给原告是7万元每月，因为原告擅自解除合同，导致我方出租给下一个承租人的租金是4万元每月，差价为3万元每月，自2020年6月至2021年1月，按照7个月计算，共计为21万元损失，大于所述的押金14万元，没有我方没有退。被告潘玲君向本院提出反诉请求：1.请求依法判令被反诉人向反诉人支付2020年1月8日至2020年6月1日期间的租金186000元。（70000元／月×5月-14000元）-150000元；2.请求依法判令被反诉人向反诉人支付拖欠租金的利息。（利息以186000元为基数，自起诉之日起至付清款项之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.请求依法判令本案诉讼费由被反诉人承担。以上合计￥186000元。事实和理由：反诉人与被反诉人于2020年1月8日签订《房屋租赁合同》，反诉人将位于南油第一业区租赁给被反诉人经营服饰。合同期限为1年，自2020年1月8日至2021年1月7日，每月租金为70000元。被反诉人进驻商铺后仅交纳了2020年1月8日至2020年6月1日期间部分租金15万元，尚欠租金186000元至今未交。2020年6月1日被反诉人在合同履行期内擅自违约，未经反诉人同意突然搬离商铺，反诉人多次向被反诉人催讨拖欠的租金，被反诉人拒不支付，反而恶意起诉反诉人。鉴于被反诉人在本诉中提出的无理诉求，反诉人为维护其合法权益，特向贵院提出反诉请求，敬请贵院依法予以支持。原告张扬对被告潘玲君的反诉请求进行答辩称：反诉人诉请无事实及法律依据，双方在租赁合同中通过协商变更了合同内容，即2020年2-3月份免租，4月份租金3万元，5-10月份租金5万元，最后两个月租金7万元，租赁保证金14万元，抵扣最后两个月的租金。合同变更后，我方按照合同内容，缴纳了租金，并不存在拖欠反诉人租金的情形，故而反诉人的诉求依法应当予以驳回。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区南油大道西南油第一工业区109栋1层的房产于2013年7月3日登记在深圳市南丰工贸有限公司（50%）和深圳市碧琦实业有限公司（50%）名下，建筑面积2380.9㎡。深圳市碧琦实业有限公司（出租方，甲方）与深圳金宝马服装市场管理有限公司（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于深圳市南山区西侧的房屋出租给乙方使用；出租面积1190.45平方米；租赁期限为2015年3月16日至2023年3月15日止；及其他内容。2017年5月17日，深圳金宝马服装市场管理有限公司（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定：租赁标的物为深圳市南山区南油第一工业区109栋首层西侧的A39B号商铺；租赁期限为2017年5月17日至2023年3月15日止；及其他内容。2020年1月7日，原告（承租方，乙方）与被告（出租方，甲方）签订《商铺租赁合同书》，约定：乙方承租的甲方商铺，位于109栋一楼A39B号商铺；租赁期限自2020年1月8日至2021年1月7日；乙方按每月70000元向甲方交纳租金，不包括水电费；每月10日前缴纳；乙方在签订合同时，向甲方交纳商铺租赁经营保证金140000元；乙方需在每月30日前向甲方交清当月费用，如乙方在约定交费期限内未向甲方付清费用，并超过合同约定交费期限，则甲方有权按超出期限每日按每月租金百分之五作为违约金，直至乙方交清相关费用；在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按本合同1月租金向甲方支付违约金；在租赁期内，甲方擅自不租违约，甲方应按本合同1月租金向乙方支付违约金；及其他内容。2020年1月9日，原告通过其侄子张雷向被告转账支付涉案商铺的租赁保证金14万元。2020年4月15日，被告在其与原告于2020年1月7日签订的《商铺租赁合同书》上补充：2、3月免租，4月3万，再后二个月每个月7万，其他每个月5万，押金14万元，再后二个月租金从押金里扣除，每个月租金必须在1号前交付，水电费、物业费一切由承租方付，到期后一切费用付清才能搬走货物。《商铺租赁合同书》还载明：“货物全部拉走，合同作废，全部清了”的字样，并附有“杨洋、李媛妮”于2020年6月1日的签名。原告称“李媛妮”的签字属实，但“货物全部拉走，合同作废，全部清了”的内容并非李媛妮所写，且原告不清楚杨洋是谁。为证明被告在原告搬走后，马上将房屋租赁给他人使用，原告并未给被告造成损失的事实，原告提交了照片为证。被告表示，被告为了不扩大损失才便宜出租了，事实上对被告造成了损失。为证明商场给被告免了2020年2月份的租金的事实，原告提交了微信聊天记录截图、通知为证。被告表示，深圳金宝马服装市场管理有限公司只给我方免了一个月租金，但我方给原告免了两个月。原告还提交了微信聊天记录，以证明被告设定的租赁经营保证金是为了防止原告逃避水电费，随后双方经过协商将租赁经营保证金变更为最后两个月的租金，也就是说，双方通过协商将租赁经营保证金的性质定性为租金，证明双方协商变更了租金的金额，被告称损失21万元的主张根本不成立。被告对此予以认可。该聊天记录显示：2020年4月14日，潘玲君说：“109幢金宝马A39B：补充合同。2、3月免租，4月3万，再后二个月每个月7万，其他每个月5万，水电费、物业费一切由承租方付，押金二个月共14万，再后二个月租金从押金里扣除，每个月租金必须在1号前交付”被告称其为拿到涉案商铺2017年5月17日至2023年3月15日5年多的租赁权，向商铺转让上家陆建忠支付商铺转让费125.5万元，对此被告提交了《民生银行个人账户对账单》为证。被告还称，原告突然违约退租导致被告一时难以出租商铺，为避免商铺空档造成较大的经济损失，被告不得已以4万元廉价紧急出租，每月损失租金3万元，被告在合同期内直接损失租金达21万余元，该损失应由原告承担，对此被告提交了其与案外人于2020年6月2日签订的《柜台租赁合同》及《交通银行转款明细》予以证明。原告对以上证据的真实性予以确认，但不认可被告的证明目的。庭审中，原告称其于2020年5月31日搬离，被告称原告系于2020年6月1日搬离。原告称其搬离之前有通过微信告知，但未向法庭提交相应证据，被告称原告并未事先告知其搬离的事宜，是2020年6月1日原告搬离物品时被物业管理处拦截，物业管理处需要我方开具出入放行条，我方才知道原告搬走。原告称其一共向被告支付了租金15万元，其中包括2020年1月租金7万元，2020年2月、3月租金被告免租，2020年4月份租金3万元，2020年5月份租金5万元。被告确认收到原告支付的15万元，故其主张原告支付2020年1月8日至2020年6月1日期间租金为减去15万元后剩余的186000元[（7万元×5个月-14000元）-15万元]，被告称虽然双方在补充合同中约定：“2、3月免租，4月3万，5至10月份5万元，11至12月份7万元”，但是有一个前提，主合同约定的租期为一年，故原告必须租期满一年才能享受上述优惠。本院认为，原告与被告签订的《商铺租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。原告主张，其因疫情原因无法继续履行合同，双方合同已经解除，故被告应当返还租赁保证金14万元。被告认为按照合同约定每月租金7万元的标准，原告尚欠被告2020年1月8日至2020年6月1日期间的租金186000元。对此本院认为，结合被告在《商铺租赁合同书》上补充的内容以及被告于2020年4月14日与原告的聊天记录可见，双方已就2020年的租金支付标准变更达成了一致意见，即2020年2月、3月免租，4月租金为3万，5月至10月份5万元，11至12月份7万元。而原告在其搬离涉案商铺前已实际支付了2020年1月租金7万元，2020年4月份租金3万元，2020年5月份租金5万元，符合双方经协商后变更的租金标准，故被告主张仍按照原租赁合同7万元的租金标准来补足租金及利息的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。新冠疫情的发生以及疫情防控措施虽对原告的经营会造成一定的影响，但疫情仅导致原告在一定期间内履行困难，不直接导致合同后期不能履行。《商铺租赁合同书》约定：“在租赁期内，乙方擅自退租的，乙方应按本合同1月租金向甲方支付违约金”，《商铺租赁合同书》到期时间为2021年1月7日，原告未经与被告协商即擅自搬离涉案房屋构成违约，应当承担相应的违约责任。综上，本院综合考虑本市疫情程度及防控措施等事实，结合双方履行租赁合同及被告给予原告部分租金减免的情况以及涉案房屋已及时出租给他人的事实，根据《中华人民共和国民法总则》第六条的相关规定，依据公平原则，本院酌定被告向原告返还部分租赁经营保证金70000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告潘玲君于本判决生效之日起十日内向原告张扬退还租赁保证金人民币70000元；二、驳回原告张扬的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告潘玲君的全部反诉请求。如当事人未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件本诉受理费1550元，由原告张扬负担775元，被告潘玲君负担775元；保全费1220元，由原告张扬负担500元，被告潘玲君负担720元；反诉费2010元，由反诉原告潘玲君负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年四月三十日书记员  梁 鸿附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。