福建省武夷山市人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0782民初1698号原告：福建省武夷山东辰置业有限责任公司，住所地武夷山市度假区华林山庄，统一社会信用代码91350782735674380R。法定代表人：黄正攀，执行董事。委托诉讼代理人：蔡瑞明，福建州驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨望兴，福建州驰律师事务所律师。被告：南京条形码酒店管理有限公司，住所地南京市秦淮区户部街33号3505室，统一社会信用代码91320104062618172U。法定代表人：程钢，执行董事。委托诉讼代理人：潘诚，男，系该公司股东。被告：武夷山条纹码酒店管理有限公司，住所地武夷山市度假区大王峰路103号武夷汉城2号楼，统一社会信用代码91350782MA346UC315。法定代表人：潘诚，执行董事。原告福建省武夷山东辰置业有限责任公司（以下简称“东辰置业”）与被告南京条形码酒店管理有限公司（以下简称“南京条形码”）、武夷山条纹码酒店管理有限公司（以下简称“武夷山条纹码”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。东辰置业的委托诉讼代理人蔡瑞明，南京条形码的委托诉讼代理人、武夷山条纹码的法定代表人潘诚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。东辰置业向本院提出诉讼请求：1.判令南京条形码、武夷山条纹码继续履行与东辰置业于2015年10月23日签订的《酒店租赁合同》；2.判令南京条形码、武夷山条纹码依法对武夷山市××道××＃楼××层××＃××＃××层××层当中结构有变更的部分进行恢复原状；3.判令南京条形码、武夷山条纹码支付2017年3月9日至2020年8月31日期间的租金1008025.67元，后续租金继续按《酒店租赁合同》第四条的约定计算（支付到合同解除之日止）；4.判令南京条形码、武夷山条纹码赔偿东辰置业酒店装修、设备、物资、开办费用、加装电梯等软硬装总造价全部前期投资费用合计5168900元整（工程总造价4960000元＋加装电梯费用208900元）；5.判令南京条形码、武夷山条纹码支付东辰置业支付的设计费538000元整；6.判令南京条形码、武夷山条纹码支付东辰置业垫付的超投资金额费用226049.80元；7.判令南京条形码、武夷山条纹码支付自2017年3月9日起的滞纳金638465.35元（暂计至2020年8月31日，后续滞纳金按照以被告欠付租金金额为基准每日1‰的标准计算至款项付清之日止）；8.判令南京条形码、武夷山条纹码支付东辰置业违约金100万元。诉讼过程中，东辰置业于2020年12月9日将第一项诉讼请求变更为:判令解除东辰置业与南京条形码于2015年10月23日签订的《酒店租赁合同》及补充协议。事实和理由：2015年10月23日，东辰置业与南京条形码签订《酒店租赁合同》一份，约定东辰置业将其开发建设的坐落于武夷山市××道××＃楼××层××＃××＃店面、二层及三层（后由于二层、三层出售，所以东辰置业实际出租给南京条形码的为前述2＃楼一层门厅及109＃、112＃店面）出租给南京条形码做酒店经营，租期12年3个月。后经双方签订《酒店租赁合同补充协议》，约定租赁期为2016年12月9日至2028年7月31日，第一年实际计租日以2017年3月9日为起算点。《酒店租赁合同》第二条约定，酒店装修、设备、物资、开办等总投资550万元人民币以内，其中装修设计费由乙方（南京条形码）按合同第四条约定垫付。合同第四条对租金数额、支付时间等进行了约定。合同还对租赁期间相关费用及税金、合作保证、酒店出售与转让、合同的变更、解除与终止、违约责任等进行了约定。合同签订后，东辰置业即依照合同约定将案涉酒店发包给案外人福建联威建设工程有限公司装修，并于2017年将符合合同要求的酒店交付给南京条形码，后南京条形码在案涉地点注册武夷山条纹码，并于2016年12月9日取得特种行业许可证，以武夷山条纹码开始营业。但被告在合同签订、开始计租后，并未依照合同约定及时支付租金，仅在2017年12月12日支付租金85334元，2020年6月28日支付租金50000元，截止至2020年8月31日，被告仍拖欠东辰置业租金共计1008025.67元。东辰置业多次要求被告支付租金，但被告均以各种理由推脱拒不支付。被告的行为已构成根本违约，根据合同法及《酒店租赁合同》第十条的规定，东辰置业有权按欠款金额的日1‰收取滞纳金。此外，被告还应赔偿东辰置业已支付的设计费、酒店装修、设备、物资、开办费用等全部前期投资。经福建建龙工程咨询有限公司审核，认定案涉酒店硬装工程造价为3404869元；软装采购费为1781180.80元。软硬装总造价为5186049.8元，而《酒店租赁合同》约定的工程控制造价4960000元，共超出226049.8元，故根据被告2016年7月4日出具的《XX＃楼酒店装修费用控制承诺函》，超出部分应由被告承担。此外，东辰置业支付南京素内设计有限公司设计费538000元，另电梯加装费用208900元，根据《酒店租赁合同》亦应由被告承担。此外，被告分别于2020年6月17日、7月2日通过书面方式要求解除《酒店租赁合同》，东辰置业均通过书面方式回复表示不同意解除。东辰置业认为，原合同约定的租赁期限为12年3个月，被告一直拖欠租金并在没有正当理由的情况下要求提前解除合同，违反了诚实信用原则，明显违约，故被告负有对装修过程中对建筑结构变更部分恢复原状的义务。南京条形码辩称：1.答辩人承租的是东辰置业已经装修好的酒店，租赁合同中约定的550万元装修款为双方对租赁标的（酒店）约定的装修标准，答辩人没有支付装修费用的义务。2.东辰置业出租给答辩人的房屋存在装修质量问题以及严重安全隐患，经多次维修后未能解决问题，答辩人已据此合法解除合同并通知原告，并已将承租房屋返还给东辰置业。3.答辩人并非故意拖欠租金，也不应支付滞纳金，东辰置业出租的酒店装修标准达不到合同约定水平，按照合同约定的租金履行对答辩人显失公平，请求按照实际装修价值更改租金标准，并在东辰置业履行维修义务解决房屋安全问题后再支付租金。4.答辩人已支付的20万元保证金应予返还，酒店装修出现问题后，因房间无法使用无法达到租赁目的，维修期间以及瓷砖脱落后，东辰置业未进行维修期间的房租应予扣除。东辰置业为国有企业，由于新冠肺炎疫情期间酒店闭店停止营业，应免去答辩人三个月的租金。5.退一步讲，即使认定答辩人违约，东辰置业主张的违约金过高，远高于其实际损失，应予以调整。综上，请求驳回东辰置业的诉讼请求。武夷山条纹码辩称：案涉酒店租赁合同为东辰置业与南京条形码之间签订，与答辩人无关，请求驳回东辰置业的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据质证，现对证据分析认证如下：对东辰置业提供的《酒店租赁合同》及《附件》《酒店租赁合同补充协议》《关于协商解除酒店租赁合同的函》《关于〈协商解除酒店租赁合同函〉的回函》《XX#楼酒店装修费用控制承诺函》《软装设备采购意见及担保函》《欠付租金明细以及支付租金回证》《三方协议》《付款电子回单》《建设工程施工合同》《租赁合同终止及租赁物返还确认函》《关于〈租赁合同终止及租赁物返还确认函〉的回函》，南京条形码对真实性无异议，本院对上述证据载明内容予以确认；对东辰置业提供的建设工程结算审核意见通知书、XX#楼酒店软装采购汇总，南京条形码对真实性提出异议，要求重新鉴定，本院认为，建设工程结算审核意见通知书系第三方“福建建龙工程咨询有限公司”出具，南京条形码虽提出质疑，但未充分说明理由，亦未实际提出重新鉴定的书面申请，对其质证意见不予采纳；对东辰置业提供的硬装工程款支付凭证，加装电梯、软装相关凭证，南京条形码对真实性无异议，但认为不能确定是否用在酒店，本院认为，该两组证据的待证对象为东辰置业付款情况，南京条形码确认其真实性，又未对该组证据的反驳意见进行具体说明，即未能指出哪些软装设备没有用在案涉酒店，故本院对该证据载明内容予以确认。对南京条形码提供的保证金支付凭证，东辰置业无异议，可证明南京条形码向东辰置业交付保证金20万元的事实；对南京条形码提供的邮件往来记录，东辰置业对真实性无异议，但对待证内容有异议，本院对南京条形码有发邮件反映装修质量问题这一事实予以确认；对南京条形码提供的潘诚与东辰置业工程部员工张鸿、黄正攀、王金钟的电话录音，东辰置业对真实性无异议，但对待证对象有异议，本院认为，该录音证据可证明原、被告间有就装修问题进行了沟通协商；对南京条形码提供的潘诚与黄朝霞的电话录音，东辰置业表示黄朝霞不是其员工，无法确认录音的真实性，南京条形码亦未就此补强证明，不予认证；对南京条形码提供的照片和微信聊天记录，拟证明酒店在2017年5月27日、2018年2月12日、2019年11月10日发生墙砖掉落，2019年7月酒店房间漏水，东辰置业对该组证据的真实性无异议，本院予以采信；对南京条形码提供的维修记录及扣除租金计算表、装修问题记录，东辰置业质证认为，酒店试运行期间是2016年8、9月份，由东辰置业工作人员确认，真实性无异议，此后被告提供的大量装修问题记录表，包括手写的以及打印的，无法确认制作人和制作时间，也没有东辰置业工作人员签字，无法确认，本院对东辰置业认可的材料予以确认，其他维修记录等材料不予确认；对南京条形码补充提供的“武夷山同档次自由小镇三木假日酒店招租公告”，拟证明东辰置业的租金过高，但案涉合同系双方自愿签订，南京条形码以其他招租公告为依据要求降低房租没有依据；对南京条形码提供的小业主租赁物返还确认书、小业主租房合同、景区派出所检查记录，真实性可以确认；对南京条形码提供的与案外人“伍局”的沟通录音，东辰置业对真实性无异议，但对证明对象有异议，认为录音是在非公众场合所录，且东辰置业作为独立法人，有权代表公司的只有法定代表人，本院认为，该录音的载明内容可以确认，但并不能证明东辰置业已放弃超投资费用。结合上述本院采信的证据及庭审记录，可对本院事实归纳认定如下：2015年10月23日，东辰置业（甲方）与南京条形码（乙方）签订《酒店租赁合同》一份，约定由乙方租赁经营甲方开发建设的崇阳古城项目内2号楼部分物业做酒店经营。合同第二条约定，租赁物具体为2#楼的一层门厅及109#、112#、二层及三层全部，酒店装修、设备、物资、开办等总投资为550万元人民币以内，其中装修设计费由乙方按合同第四条约定垫付，本合同签订且装修工程完工后，甲方交付酒店给乙方，乙方进行清点、验收无误后签收交付确认函，以此作为租赁起租日。合同第三条约定，酒店租赁期限共12年3个月；甲方自交付给乙方酒店之日起，前3个月的经营期为甲方提供乙方的筹备期，不计算租赁费用和租赁时间。合同第四条约定，签约后10日内支付20万元合作保证金，并垫付装修设计费（约54万元，以实际为准）为首年租金预付款，于免租期后第9个月内支付80万元第一年租金；租赁第二年度，每季度第一个月10号前支付一次租金22.5万元，年租金合计90万元；租赁第三年度，每季度第一个月10号前支付一次租金25万元，年租金合计100万元；租赁第四至第八年度，每季度第一个月10号前支付一次租金27.5万元，年租金合计110万元；租赁第九至第十二年度，每季度第一个月10号前支付一次租金30万元，年租金合计120万元；十二年合同履行完毕，乙方所支付的20万元保证金在乙方无任何违约行为时返还乙方。合同第七条约定，在租赁期间，甲方可以出售乙方所租赁的酒店的房屋产权，但仅限于采取包租方式出售，且应当事先告知乙方；甲方出售酒店相关房屋产权后，已出售部分房租由乙方直接支付给买受人，未出售部分房屋由乙方支付给甲方。合同第八条约定，甲方有以下行为之一的，乙方有权解除合同：（1）在甲方应当承担的质量保证期内，未履行房屋的修缮义务，严重影响经营；（2）提供不符合约定条件的酒店设施及证照手续，严重影响经营。乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同：（1）逾期未交纳按约定应当由乙方交纳的费用；（2）未经甲方书面同意，拆迁变动酒店结构；（3）损坏租赁的酒店设施，甲方提出的合理期限内未修复的。合同第十条约定，乙方逾期支付任意费用的，自欠款之日起30日内，按欠款金额的日1‰向甲方支付滞纳金，此时合同继续履行；逾期30日至60日的，乙方缴纳的20万元合作保证归甲方所有，同时甲方收取滞纳金直至乙方补齐欠款并重新缴纳合作保证金之日止，此时合同继续履行；逾期超过60日的，甲方有权解除合同，此时除乙方缴纳的20万元合作保证金归甲方所有，且甲方收取滞纳金外，乙方应赔偿甲方已支付的设计费、酒店装修、设备、物资、开办费用等全部前期投资，房屋实际买受人应得的滞纳金可由甲方收取后直接支付。本合同履行过程中，除本条第1款约定外，乙方有其他违约行为导致本合同无法履行、无法完全履行的，或因乙方违约导致甲方解除合同的，乙方缴纳的20万元合作保证金归甲方所有，乙方应赔偿甲方已支付的设计费、酒店装修、设备、物资、开办费用等全部前期投资，并向甲方支付违约金100万元，乙方应向房屋实际买受人支付的违约金由乙方与买受人另行约定。东辰置业在签订案涉《酒店租赁合同》后，将租赁物房产分别出售给多名案外人，仅保留2#1层109、112房屋。在南京条形码加盖印章的“2#楼一层酒店大堂租金分配方案”中，载明2#1层109、112第1年租金213980元，第2年租金313980元，第3年租金413980元，第4-8年租金合计1523380元。合同签订后，南京条形码于2015年10月29日向东辰置业交纳了20万元租赁押金，东辰置业安排对案涉酒店进行了设计、装修等。2016年3月24日，南京条形码注册成立了“武夷山条纹码酒店管理有限公司”（南京条形码持股100%），用于经营案涉酒店。2016年7月4日，南京条形码向东辰置业出具《XX#楼酒店装修费用控制承诺函》，载明：因XX#楼酒店装修项目，设计由我司负责主导及监督，相应我司承担装修工程成本控制的责任；目前由于某种原因该项目设计时未充分考虑施工总造价，未能详细出具项目软装设备详细设计情况，同时由于设计遗漏及部分不恰当，该项目装修施工过程中存在部分设计变更与增项，可能引起工程总造价超过双方约定的550万元（含设计费54万元），为此我司承诺若该项目硬装工程及软装工程（不含设计费）超过496万元的，由我司承担该增加费用。2016年12月，东辰置业与南京条形码签订《酒店租赁合同补充协议》，约定乙方取得特种经营许可证发证日（2016年12月9日）为租赁起租日，酒店租赁期限从2016年12月9日至2028年7月31日；第一年租金以原合同标准，按实际计租日2017年3月9日至2027年7月31日计算并支付租金。2019年12月17日，福建建龙工程咨询有限公司向武夷山市财政局出具《建设工程结算审核意见通知书》，载明“XX#楼酒店室内硬装工程送审价值4015522元，定案价值3404869元。同时，东辰置业投入购买酒店软装1781180.80元，在案涉酒店加装电梯支出208900元。2020年1月31日，因疫情防控要求，武夷山酒店、民宿、旅馆（除定点接待酒店外）暂停营业。同年3月30日，武夷山市文化体育和旅游局通知同意武夷山条形码酒店复工；6月17日，南京条形码向东辰置业发送“关于协商解除酒店租赁合同的函”，提出因酒店装修质量、新冠疫情影响原因，要求解除合同，并减免租金。该函件中确认尚欠租金1007246元（自2017年8月1日至2020年6月30日）。同时，南京条形码退出案涉酒店的经营。2020年6月20日，东辰置业回函表示南京条形码主张解除合同的理由不能成立，且南京条形码已违约拖欠租金，若无法继续履行合同，应由双方当面协商合同解除事宜。2020年6月28日，南京条形码向东辰置业转账支付租金50000元。2020年7月2日，南京条形码向东辰置业寄送“租赁合同终止及租赁物返还确认函”，载明即日起终止履行案涉《酒店租赁合同》及补充协议，并将租赁物的钥匙、门卡等一并返还东辰置业。2020年7月9日，东辰置业向南京条形码寄送“关于《租赁合同终止及租赁物返还确认函》的回函”，表示不予认可南京条形码的单方行为，并重申南京条形码应当面协商解除合同事宜。2020年12月11日，南京条形码与东辰置业当面清点交接了租赁物品，并签订了租赁物返还确认书。另查明，2016年10月至2020年1月，南京条形码工作人员多次发邮件给东辰置业工作人员，反映酒店装修质量问题，东辰置业亦安排人员进行了相应维修。本院认为，东辰置业与南京条形码签订的《酒店租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规强制性规定，系有效合同，双方均应依约履行。关于武夷山条纹码是否为本案适格被告问题，东辰置业认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（三）》（法释〔2014〕2号）第二条第一、二款的规定，以及南京条形码系武夷山条纹码的独资股东的事实，武夷山条纹码是适格被告，应与南京条形码承担共同责任。本院认为，公司法解释（三）第二条规定：发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，南京条形码与东辰置业签订案涉《酒店租赁合同》，南京条形码为合同相对人，双方签订该合同时并未提及必须另成立一家公司来管理案涉酒店，故虽然后来成立了“武夷山条纹码”，但这是其对履行合同方式的自行安排，不能以此认定武夷山条纹码成为案涉《酒店租赁合同》的当事人，且在诉讼中东辰置业也明确优先选择南京条形码作为承担责任的主体，故对东辰置业要求武夷山条纹码承担责任的诉讼请求不予支持。关于案涉《酒店租赁合同》解除问题，东辰置业主张解除2015年10月23日签订的《酒店租赁合同》及其补充协议，南京条形码则认为其已于2020年7月通知解除了该租赁合同。本院认为，当事人一方解除合同的理由不符合双方合同关于解约条件的约定，亦不属于《合同法》第九十四条可行使法定解除权的情形，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。本案中，案涉《酒店租赁合同》约定南京条形码有权解除合同的约定条件是东辰置业应当承担的质量保证期内未履行房屋修缮义务，严重影响经营，南京条形码也是以酒店装修质量存在问题为由发函协商解除案涉酒店租赁合同。但从本案查明事实看，南京条形码虽有提交邮件往来记录和现场照片，但邮件和照片主要形成于2016年、2017年，且东辰置业在南京条形码反映问题后也有进行相应的维修，此后没有证据显示案涉酒店仍不断发生装修质量问题并严重影响南京条形码的经营；同时，案涉《酒店租赁合同》约定的装修质保期为一年（自东辰置业房屋移交之日起算），即使以双方约定的起租日2016年12月9日起算，2017年12月9日开始亦超过双方约定的装修质保期。故南京条形码以酒店装修质量问题为由解除合同不符合约定解除条件。关于南京条形码提出的“受疫情影响”问题，本院认为，虽然新冠肺炎疫情期间，政府部门的防控措施对南京条形码经营酒店造成影响，但案涉房屋租赁合同还有大约7年时间租期才届满，在疫情防控措施解除后，酒店已具备复工复产的条件，南京条形码仍可利用对案涉房屋的经营获得利益。因此，新冠肺炎疫情虽然对南京条形码履行案涉租赁合同产生一定影响，导致履行发生困难，但该影响尚未达到使南京条形码合同目的不能实现的程度，故其主张受疫情影响解除合同缺乏事实依据。综上，因南京条形码通知解除合同的理由不符合约定条件，也不属法定解除情形，其通知解除的行为不发生解除合同的效力。南京条形码在起诉前已拖欠东辰置业房屋租金约100万元，拖欠时间超过60天，根据《酒店租赁合同》第十条第1款关于“乙方逾期支付费用超过60日的，甲方有权解除合同”的约定，东辰置业有权解除案涉合同。本案诉讼过程中，东辰置业于2020年12月9日在庭审中将要求继续履行合同的诉请变更为要求解除合同，南京条形码到庭参加诉讼并知悉这一诉讼请求，可以该时间作为案涉《酒店租赁合同》及其补充协议解除的时间，故案涉《酒店租赁合同》及其补充协议已于2020年12月9日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”关于东辰置业要求南京条形码支付租金至合同解除之日止的诉请，本院认为，南京条形码虽然于2020年7月2日将租赁物的《交付明细清单》等寄送给东辰置业，但双方并未进行交接清点，且如前所述南京条形码的通知解除行为不能成立，故租金仍应继续计算至合同解除之日止。南京条形码在2020年6月17日的“关于协商解除酒店租赁合同的函”中确认计算至2020年6月30日的租金为1007246元，此后又于6月28日支付租金5万元，故计算至2020年6月30日尚欠租金957246元。关于2020年7月1日至2020年12月9日（共162天）的租金，因东辰置业现仅保留2#楼109、112及一层门厅，该部分租赁物2020年的年租金为304676元（合同附件载明109、112第4-8年租金合计1523380元，即每年为304676元），故2020年7月1日至2020年12月9日计162天的租金为135226.06元。综上，计算至2020年12月9日，南京条形码尚欠东辰置业租金为1092472.06元（957246元+135226.06元）。南京条形码答辩称因受新冠肺炎疫情影响，东辰置业作为国有企业，应免去其三个月的租金。本院认为，受新冠肺炎疫情影响，南京条形码经营管理的案涉酒店确暂停营业数月，且东辰置业属国有企业，参照国家发展改革委等部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》的规定，本院酌定减免2020年上半年3个月的租金，即减免租金76169元（年租金304676元÷12个月×3个月）。故南京条形码还应向东辰置业支付租金1016303.06元（1092472.06元-76169元）。关于东辰置业要求南京条形码对案涉2#楼一层门厅及109、112、二层及三层当中结构有变更的部分进行恢复原状的诉讼请求，南京条形码不予认可。本院认为，案涉酒店系东辰置业委托他人设计、施工，并无证据表明南京条形码要求东辰置业对案涉房屋进行结构性变更，且东辰置业已将案涉房屋的绝大部分已出售给案外人，东辰置业并无所有权，故东辰置业的该项诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。关于东辰置业的第4、5、7、8项诉讼请求，即关于要求赔偿酒店装修、设备、物资、开办费用、加装电梯费用5168900元，要求支付设计费538000元，要求支付租金滞纳金638465.35元，要求支付违约金100万元，实际上均系东辰置业基于南京条形码违约而主张的损失赔偿，东辰置业提出上诉请求的合同依据的是《酒店租赁合同》第十条第1款、第2款的相关规定。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”案涉《酒店租赁合同》约定，南京条形码逾期交纳费用导致违约解除合同的，由东辰置业收缴20万元保证金，按日1‰支付滞纳金，赔偿已支付的设计费、酒店装修、设备、物资、开办费用等，还应支付违约金100万元。上述设计费、酒店装修、设备、物资、开办费用等原约定系由东辰置业承担，并约定违约时由南京条形码承担，实际上是一种损失赔偿的计算方法。关于东辰置业主张的加装电梯费用，合同中并未约定由哪一方承担，且已由东辰置业支付，应归入前述酒店设备费用，并纳入损失赔偿金范畴。案涉《酒店租赁合同》既约定了违约金，又约定的损失赔偿额的计算方法，且金额极高，此时的违约责任具有较强的惩罚性，不符合《合同法》“补偿性为主，惩罚性为辅”的原则。从本案查明事实看，东辰置业在与南京条形码签订《酒店租赁合同》后，陆续将案涉酒店分割出售给多个小业主，自己仅保留2#楼一层门厅及109、112，保留的面积仅有174.89平方米。小业主在受让房屋后，又与南京条形码分别签订了租赁合同，形成新的租赁关系，南京条形码已基于新的租赁合同与相关业主发生合同关系，履行权利承担义务。因此，东辰置业实际上已通过出让房屋回收了酒店设计、装修、设备、物资、开办费用等绝大部分前期投资，原《酒店租赁合同》中的标的物及合同权利已基本由他人继受，合同的履行内容、权利义务也发生了巨大变更，若仍以酒店租赁合同中的违约条款计算违约损失，对南京条形码来说明显然有失公平，也远超南京条形码违约导致合同解除对东辰置业所造成的损失，南京条形码在本案中亦提出违约金过高要求调整降低的抗辩，故应结合东辰置业的实际损失确定违约责任，并对约定的违约金进行调整降低。本院认为，案涉合同解除对东辰置业造成的损失，一是解除合同后其保留的房产重新出租前的租金损失，二是南京条形码逾期支付租金造成东辰置业的资金被占用的损失。关于第一项损失，考虑到南京条形码系因疫情及防控措施导致履行困难而解除合同，并非恶意违约，东辰置业的损失主要是寻找新的承租人期间房屋空置损失，本院依法对违约金进行调整降低，酌定东辰置业尚保留房产12个月的租金作为其损失，即损失赔偿额确定为304676元（年租金）。南京条形码所交纳的20万元保证金，因双方并未约定该保证金为定金，不能适用定金罚则来处理该保证金，该保证金在性质上也属于违约金范畴，在确定损失赔偿金额后，该保证金可抵扣前述相应金额的违约金，即南京条形码尚应向东辰置业支付违约金104676元，对东辰置业第4、5、8项诉讼请求超出部分不予支持。关于第二项损失，即东辰置业的第7项诉请，内容为要求南京条形码支付自2017年3月9日起的滞纳金638465.35元（暂计至2020年8月31日，后续滞纳金按照以被告欠付租金金额为基准每日1‰的标准计算），南京条形码辩称其并非故意拖欠租金，不应支付滞纳金，且违约金过高，也应予以调整。本院认为，《酒店租赁合同》第十条第1款约定，乙方逾期支付欠款的，应按欠款金额的日1‰支付滞纳金。现南京条形码拖欠租金未付，已构成违约，依约应承担支付滞纳金的违约责任，但南京条形码拖欠租金对东辰置业造成的主要是资金被占用的损失，故其主张按合同约定每日1‰的标准计算滞纳金确过分高于实际损失，现南京条形码请求调整降低，有事实及法律依据，本院决定以一年期贷款市场报价利率上浮30%计算逾期付款违约责任，同时考虑本案起算滞纳金之日起存在人民银行贷款基准利率和贷款市场报价利率的变化，为便于计算，酌定案涉合同解除之日（2020年12月9日）前的违约责任按解除合同时的一年期贷款市场报价利率（即年利率3.85%）上浮30%计算滞纳金，即按年利率5%计算，此后按同期公布的一年期贷款市场报价利率计算。关于起算滞纳金时间，《酒店租赁合同》虽约定每次支付的租金按当年租金总额平均支付，但合同订立后原属东辰置业的房产大部分转让案外人，补充协议对租赁期限和起租日期均进行了调整，却未对租金支付时间予以明确，故应视为对支付期限约定不明，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条关于“对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间1年以上的，应在每届满1年时支付”的规定，南京条形码应在每届满1年时支付租金。根据案涉补充协议及酒店租赁合同的附件“2#楼一层酒店大堂租金分配方案”，第一个计算租金的年度从2017年3月9日至2017年7月31日，第二个计租年度从2017年8月1日至2018年7月31日，第三个计租年度从2018年8月1日至2019年7月31日，第四个计租年度从2019年8月1日至2020年7月31日，第五个计租年度从2020年8月1日至2021年7月31日。如前所述，南京条形码共欠付租金1016303.06元，其中截至2020年6月30日结欠租金881077元（957246元-免租3个月租金76169元），2020年7月1日至2020年7月31日共31天的租金为25876.59元（年租金304676元÷365天×31天），2020年8月1日至2020年12月9日共131天的租金为109349.47元（年租金304676元÷365天×131天）。综合上述事实，南京条形码所欠租金1016303.06元起算利息的时间分别为：2020年8月1日至2020年12月9日的租金109349.47元应于2020年12月10日支付；2019年8月1日至2020年7月31日的租金304676元应于2020年8月1日支付；2018年8月1日至2019年7月31日的租金413980元应于2019年8月1日支付；2017年8月1日至2018年7月31日尚欠的租金188297.59元（1016303.06元-109349.47元-304676元-413980元）应于2018年8月1日支付。上述拖欠的租金应分别从上述应付款之日起按年利率5%计付利息至2020年12月9日，2020年12月10日起以1016303.06元为基数按同期公布的一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止。经计算，188297.59元租金从2018年8月1日起计算至2020年12月9日（2年零131天）的利息为22208.8元，413980元租金从2019年8月1日起计算至2020年12月9日（1年零131天）的利息为28127.96元，304676元租金从2020年8月1日起计算至2020年12月9日（131天）的利息为5467.47元。以上计算至2020年12月9日的利息合计为55804.23元。关于东辰置业的第6项诉讼请求，即要求南京条形码支付东辰置业垫付的超投资金额费用226049.80元。本院认为，在案涉房屋装修过程中，南京条形码向东辰置业出具“XX#楼酒店装修费用控制承诺函”，承诺“若该项目硬装工程及软装工程（不含设计费）超过496万元的，由我司承担该增加费用”，可见，南京条形码已承诺自愿承担软硬装超出496万元的款项。本案中，东辰置业软硬装造价合计为5186049.80元，超出了226049.80元（5186049.8元-4960000元），根据南京条形码的承诺，该费用应由其承担，故东辰置业的该项诉请有事实及法律依据，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十九条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》（2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过）第九十条规定，判决如下：一、福建省武夷山东辰置业有限责任公司与南京条形码酒店管理有限公司于2015年10月23日签订的《酒店租赁合同》及其补充协议于2020年12月9日解除；二、南京条形码酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建省武夷山东辰置业有限责任公司支付租金1016303.06元，逾期付款利息55804.23元，并以1016303.06元为基数，从2020年12月10日起按同期发布的一年期贷款市场报价利率上浮30%计算逾期利息至款项付清之日止；三、南京条形码酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建省武夷山东辰置业有限责任公司支付超投资金额费用226049.80元；四、南京条形码酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向福建省武夷山东辰置业有限责任公司支付违约金104676元；五、驳回福建省武夷山东辰置业有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费71856元，由福建省武夷山东辰置业有限责任公司负担60107元，南京条形码酒店管理有限公司负担11749元，并于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  余崇斌人民陪审员  林祖光人民陪审员  陈俊城二〇二一年四月二十八日书 记 员  黄 慧本案依据的主要法律条文1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。3.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。