湖南省长沙市雨花区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0111民初3113号原告：金昌花园业主委员会，住所地长沙市雨花区红花坡路**金昌花园。负责人：欧阳建立，主任。委托诉讼代理人：甘银辉，湖南泓锐律师事务所律师。被告：陈安安，女，1971年1月20日出生，汉族，住长沙市雨花区。原告金昌花园业主委员会（以下简称原告）与被告陈安安（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日受理后，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人甘银辉到庭参加诉讼，被告到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付物业管理费3293.4元（自2018年7月1日至实际清偿之日止，暂计算至2021年2月1日）；2、判令被告支付逾期交费的违约金100元（以应付物业管理费总金额3293.4元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准，自欠费之日起计算至全部交纳之日止，暂计算至2021年2月1日）；3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：长沙市雨花区红花坡路135号金昌花园建成于1999年，该小区建成后，委托前期物业服务公司服务至2007年。2007年至2018年6月30日，由自称为业主的周爱国，即另案的被告组织人员进行管理。2018年6月9日，原告经全体业主投票选举产生，金昌花园小区符合法定人数的业主通过了《金昌花园小区业主管理公约》，约定由业主委员会进行自治管理，业主应当按照约定按时足额交纳电梯房以及物业服务费用。金昌花园业主委员会进行投票统计，该小区有160户。有114户同意自治，已超过了三分之二的人数以及专用面积同意自治以及物业费按照1元/平方每月，空置房按照七折收费（空置一年以上），一次性预交一年物业费按照总额的九折收费。2018年7月1日，第三届业主委员会进行自治管理。自原告接管小区物业管理工作以来，工作人员一直都兢兢业业为全体业主服务，原告一直对物业的安全、清洁及维护等进行了系列的管理。2018年9月，业主委员会为小区增设了电梯，极大地方便了业主的出行，业主委员会的付出得到了绝大多数业主的肯定。绝大多数的业主都按时按约支付了物业管理费。被告系为数不多的不愿意支付物业管理费的业主，被告为金昌花园2栋2311号房屋的业主，该房屋的建筑面积为109.78平方。被告一直居住在该房号的房间中。被告自2018年7月1日以来，一直没有交纳过业务费。原告工作人员多次上门催缴，但是被告一直不予理睬。原告为了维护全体业主的权益，为了继续维护小区的清洁和安全，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称，1、涉案业主委员会备案通知书明确在备注中说明：本备案属事后告知性备案，业主委员会应对所提交资料合法性、真实性负责，区城乡建设局不承担任何实质性审查责任；如选举过程及结果存在违法违规，本备案可以撤销。因此明确说明并不能证明该业委会的合法性；2、金昌花园小区业主管理公约不但从来没有公开发布过，而且概念模糊，上面没有提到过由业主委员会自治管理，没有业委会自治的应该尽到的责任和义务，也没有具体的收费标准，更没有业主的认可和签字，业委会也没有做到规定的义务。小区部分楼栋无消防设施，电动车充电混乱、杂屋车库违规住人、生火做饭，存在安全隐患，化粪池因未疏通导致被告厨房两次淹没，家电损坏，业委会对此不作为，相互推诿；3、金昌花园业主自治统计表中部分业主签名重复、虚假，如“涨见闻、马老板”等。作为业主被告从来不知道什么时候他们要求业主签过这个字，也找不到被告的签字。从这几点可以看出这些签名和统计资料完全是伪造的，收费也是不合法的；4、被告未收到过原告提供的催款通知单；5、业主委员会为小区增设了电梯是假的，换新电梯全部都是住户出钱自己更换，按照楼层不同住户全部自己出钱，被告出资550元，打入了黄曼莉的私人账户。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：长沙市雨花区金昌花园小区建成后，物业服务事项委托前期物业公司服务至2007年，被告系该小区2栋2311房业主。2018年4月13日，金昌花园业主大会筹备组发布《金昌花园小区业主管理公约》，对业主车辆停放、违章搭建、环境卫生等方面作出规定。2018年8月9日，金昌花园小区第三届业主委员会在长沙市雨花区左家塘街道办事处备案成立，任期五年。2018年9月1日，金昌花园业主委员会即本案原告发布《金昌花园业主自治同意统计结果》，载明：经业主委员会工作人员逐户上门登记统计结果，同意业主自治的有118户，有效户数114户，总户数160户，同意率为71.25%；同意面积15862平方米，金昌花园总建筑面积20800平方米，面积同意率为76%；同意户数和同意面积均超过70%，符合业主自治的法律程序。原告对此提交的《金昌花园业主自治同意统计表》中收费标准一栏载明，物业费1元每平方米每月，空置房按照七折收费，停车费每月60元。此后，金昌花园小区物业服务事项由业委会自治管理，业主按照上述表格载明标准向业主委员会交纳物业费。因被告自2018年7月后未交纳物业费，原告催收无果后，向本院提起诉讼。在本案审理过程中，原告陈述称，《金昌花园小区业主管理公约》于2018年4月13日制作后即进行了公示并由业主大会表决，原告对此提交了《金昌花园项目第三届业主大会表决事项结果汇总表》进行佐证，该表载明管理公约及业主大会议事规则的赞成率为均为61.1%。原告还陈述称：被告房屋因返水属实，但原告把外面的管道已经修好，原告已经尽到义务。以上事实，有原、被告双方的身份资料、业主委员会备案通知书、《金昌花园小区业主管理公约》、《金昌花园业主自治同意统计结果》、《金昌花园业主自治同意统计表》、《催款通知单》以及原、被告双方的陈述等证据在卷佐证，本院予以认定。本院认为，原、被告虽未签订书面合同，但原告提交的《金昌花园业主自治同意统计结果》等证据能够相互佐证，涉案小区物业服务由业主表决后决定由原告进行自治管理，该事项已由业主委员会作出决定，对业主具有约束力，且此后原告对涉案小区提供物业服务属实，故双方之间形成事实物业服务合同，被告作为物业使用人应当向原告履行交纳物业费的义务。原告主张2018年7月1日至2021年2月1日被告共计欠付物业费3293.40元，被告对该欠费数额未提供反证，故本院予以认定，对原告相应诉讼请求予以支持。原告诉请被告承担逾期交费的违约金，本院认为被告拒交物业费系因对原告收费资质及物业服务质量存在异议，并非恶意拖欠，故不宜支持违约金诉请。被告关于涉案小区业委会成立程序违法、自治统计表业主签字部分虚假以及原告提供物业服务质量较差的抗辩意见，本院认为如被告证据充分可依法主张撤销业委会的相关决定，但不能据此为由拒交物业费，故本院对其抗辩意见依法不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告陈安安于本判决生效之日起7日内支付原告金昌花园业主委员会物业服务费3293.40元；二、驳回原告金昌花园业主委员会的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费因适用简易程序25元，由被告陈安安承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  张松杰二〇二一年四月二十三日书记员  顿 梁附：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。