福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终1245号上诉人（原审原告）：海融（漳州）房地产有限公司，住所地福建省漳州市龙文区水仙大街689号蓝田镇科技综合楼611室，统一社会信用代码913506030913760612。法定代表人：林伟铭，该公司董事长。委托诉讼代理人：张文军，北京德恒（厦门）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭娟琼，北京德恒（厦门）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄美惠，女，1977年3月15日出生，汉族，住福建省龙海市。原审第三人：中国建设银行股份有限公司漳州分行，住所地漳州市芗城区胜利东路9号，统一社会信用代码913506008565047673。负责人：林斯勇，该行行长。委托诉讼代理人：林永清，男。上诉人海融（漳州）房地产有限公司（以下简称海融公司）因与被上诉人黄美惠及原审第三人中国建设银行股份有限公司漳州分行(以下简称建设银行漳州分行)商品房预售合同纠纷一案，不服福建省漳州市龙文区人民法院（2020）闽0603民初1887号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。海融公司上诉请求：维持原判第一、二、三、八、九项，撤销原判第四、五、六、七、十项，改判海融公司应返还黄美惠的购房首付款与黄美惠应支付海融公司的解约违约金、代偿款项直接抵扣，以及改判海融公司有权将收取黄美惠的购房贷款直接支付给建设银行漳州分行，用以清偿黄美惠尚欠的贷款本息。事实和理由：1.一审在黄美惠未出庭抗辩的情况下，判决海融公司返还黄美惠首付款和按揭贷款本金，判非诉请；2.商品房买卖合同解除后发生相互返还的结果，海融公司依法享有抵销权；3.商品房买卖合同解除后，个人住房借款合同已失去履行基础，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，按揭贷款应由海融公司直接返还给建设银行漳州分行，一审判决返还给黄美惠错误。黄美惠未到庭答辩，也未提交书面答辩意见。建设银行漳州分行述称，同意海融公司的上诉请求以及事实和理由，请求将黄美惠的银行贷款直接支付给黄美惠的贷款账户。海融公司向一审法院起诉请求：1.确认海融公司与黄美惠于2016年11月24日签订编号350600010001032016005466的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）于2019年5月24日解除；2.黄美惠按案涉房屋总价款的20%向海融公司支付合同解除违约金223037元，并确认上述款项从海融公司收取的购房款中直接抵扣；3.黄美惠配合海融公司办理编号350600010001032016005466《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并承担所需费用；4.黄美惠偿还海融公司因承担担保责任所支付的款项（暂计至2020年3月31日为93343.9元，具体金额以建设银行漳州分行实际扣收金额为准）及逾期还款利息（按建设银行漳州分行实际扣收金额的日万分之五计算，暂计至2020年5月25日为7639.86元，应计至实际还款之日止），并确认上述款项从海融公司收取的购房款中直接抵扣；5.黄美惠立即将编号350600010001032016005466《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件和购房款发票原件退还给海融公司；6.海融公司有权将收取的黄美惠购房款直接支付给建设银行漳州分行，用以清偿黄美惠尚欠的贷款本息（具体金额以建设银行漳州分行出具的结算金额为准）；7.黄美惠向海融公司支付海融公司为本案支出的律师费7500元；8.黄美惠承担本案的案件受理费、保全费、财产保全保险费。一审法院认定事实：2016年11月24日，海融公司与黄美惠签订编号为350600010001032016005466的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件，下同），约定黄美惠向海融公司购买位于漳州市龙文区龙腾南路以东、规划堂下路以南、港道以西、规划建元东路以北海××号××幢××号商品房；房屋总价1115185元，黄美惠应于2016年11月24日前向海融公司支付房价款225185元，余款890000元申请商业按揭贷款支付；买受人（黄美惠）未及时还本付息而导致贷款银行向出卖人扣收贷款本息或费用的且买受人（黄美惠）未在出卖人发出的还款通知之日起10日内到出卖人处归还相关款项的，应按日万分之五的标准支付自银行扣款之日起至买受人向出卖人实际还清款项之日止的利息；出卖人（海融公司）保证期限，如买受人（黄美惠）出现逾期偿还贷款本息，导致出卖人承担担保责任的，出卖人有权立即解除本合同，由此给出卖人造成的一切损失（包括但不限于政府税费、相关手续费、诉讼费用、律师费等）和产生的相关责任由买受人承担，同时收取买受人总房价的20%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失的，出卖人有权另行向买受人追索；在出卖人或买受人任何一方依约行使解除的，房屋买卖合同和／或补充协议在书面解除通知送达对方之日即视为解除；房屋买卖合同和／或补充协议解除后，买受人应当在出卖人发出书面通知之日起10日内配合出卖人按照房地产主管部门要求办理房屋买卖合同注销手续等，买受人如未按期配合办理前述注销手续，除应支付合同约定的违约金外，每逾期一日，还应支付相当于总房款万分之五的违约金等内容。双方还就其他相关事项作了约定。《商品房买卖合同（预售）》签订后，海融公司与黄美惠及建设银行漳州分行于2017年4月19日签订编号350668108-2012-20171259179的《个人住房借款合同》一份，约定黄美惠向建设银行漳州分行借款890000元，用于支付涉案商品房项下的剩余购房款，海融公司为黄美惠合同项下借款提供阶段性连带责任保证。上述合同签订后，案涉商品房已备案登记于黄美惠名下，黄美惠向海融公司支付首付款225185元，另有890000元购房款已由黄美惠向建设银行漳州分行申请获批的按揭贷款支付给海融公司。贷款初期，黄美惠依约向建设银行漳州分行偿还贷款本息，自2018年12月31日起，黄美惠即未依约偿还贷款本息，海融公司为此承担了保证责任，截止2020年3月31日，海融公司代黄美惠累计向建设银行漳州分行垫付贷款本息合计93343.9元。经海融公司催告，黄美惠未及时偿还上述代垫款，海融公司于2019年5月18日向黄美惠发出《销售合同解除函》，黄美惠于2019年5月24日签收《销售合同解除函》。海融公司于2020年10月26日提起财产保全申请，该院于2020年11月20日作出民事裁定书，查封登记备案于黄美惠名下的案涉商品房。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。海融公司与黄美惠签订《商品房买卖合同（预售）》以及海融公司与黄美惠及建设银行漳州分行签订《个人住房借款合同》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规禁止性规定，合法有效，各方当事人均应依约履行合同义务。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条第一款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”上述合同签订后，案涉商品房已备案登记于黄美惠名下，黄美惠除了向海融公司支付首付款225185元外，另有890000元购房款也已由黄美惠通过建设银行漳州分行发放的按揭贷款支付给海融公司。黄美惠应按借款合同约定向建设银行漳州分行偿还贷款本息，但自2018年12月31日起即未按借款合同约定偿还贷款本息，海融公司为此承担了保证责任，代黄美惠向建设银行漳州分行垫付逾期贷款本息，黄美惠的行为已构成违约，依法依约均应当承担相应责任。因当事人在合同中约定若黄美惠出现逾期偿还贷款本息，导致海融公司承担担保责任的，海融公司有权解除本合同等内容，现解除合同的条件已成就，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，案涉合同可以解除。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”的规定，海融公司因承担担保责任向建设银行漳州分行所垫付的款项(包括本金和利息)，依照《中华人民共和国担保法》第三十一条“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”的规定，黄美惠应当予以偿还，海融公司要求黄美惠偿还其所垫付的款项(包括本金和利息)并按照合同约定支付逾期返还垫付款利息合法有据，予以支持。黄美惠经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，予以缺席判决，建设银行漳州分行经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案审理。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国担保法》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百四十条规定，判决：一、海融（漳州）房地产有限公司与黄美惠于2016年11月24日签订的编号为350600010001032016005466的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）于2019年5月24日解除；二、黄美惠应于本判决生效之日起十日内配合海融（漳州）房地产有限公司办理编号350600010001032016005466《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）备案登记和预告登记注销的相关手续，并承担所需费用；三、黄美惠应于本判决生效之日起十日内将编号350600010001032016005466的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）原件和购房款发票原件退还给海融（漳州）房地产有限公司；四、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄美惠支付的首付款225185元；五、海融（漳州）房地产有限公司应于本判决生效之日起十日内返还黄美惠的银行按揭贷款本金89万元，此款项返还到黄美惠账户后，黄美惠尚欠中国建设银行股份有限公司漳州分行的按揭贷款本金及利息，由黄美惠向中国建设银行股份有限公司漳州分行偿还，与海融（漳州）房地产有限公司无关；六、黄美惠应于本判决生效之日起十日内偿还海融（漳州）房地产有限公司因承担担保责任所垫付的款项，金额以中国建设银行股份有限公司漳州分行出具的实际扣收金额凭证为准，同时支付自银行扣款之日起至黄美惠向海融（漳州）房地产有限公司实际还清款项之日止以银行实际扣收金额为基数，按日万分之五标准计算的利息；七、黄美惠应于本判决生效之日起十日内按案涉房屋总价款的20%向海融（漳州）房地产有限公司支付解除合同违约金计223037元；八、黄美惠应于本判决生效之日起十日内赔偿海融（漳州）房地产有限公司因本案支出的律师费7500元；九、黄美惠应于本判决生效之日起十日内赔偿海融（漳州）房地产有限公司因本案支出的财产保全申请费5000元、财产保全保险费1000元；十、驳回海融（漳州）房地产有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15104元，由黄美惠负担。案经本院审理，当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。二审还查明，《商品房买卖合同（预售）》附件十一《补充协议》第十八条第3款对合同解除及违约责任进行补充约定，即任何一方当事人根据案涉合同及补充协议的约定行使解除权时，出卖人应在办理完毕合同注销登记60日内，将已付房价款在扣除违约金及相关费用后无息返还给买受人。本案二审阶段的争议焦点是：1.一审判决互相返还是否判非诉请？2.海融公司能否将首付款直接抵扣解除合同违约金和海融公司代偿的按揭款项？3.海融公司能否直接将按揭贷款直接返还给建设银行漳州分行？本院认为，海融公司与黄美惠2016年11月24日签订的《商品房买卖合同（预售）》（含《补充协议》及其他相关附件）合法有效，应当全面履行。黄美惠自2018年12月31日起即未依约向建设银行漳州分行偿还贷款本息，导致海融公司基于承担阶段性保证责任而为黄美惠垫付贷款本息，在经海融公司催告后，黄美惠仍未及时偿还海融公司代垫款项，其行为已违反合同主要义务，构成实质性违约，海融公司依约解除合同应予支持，黄美惠应依法依约承担违约责任。一、一审判决互相返还是否判非诉请案涉合同属双务合同，解除时涉及对已经履行的部分恢复原状的问题。根据案涉合同的履行情况，黄美惠应向海融公司支付违约金并赔偿损失，海融公司也应向黄美惠返还已收取的房价款。本案中，因黄美惠未出庭应诉，无法向其释明提出返还请求，但为尽可能一次性解决纠纷，避免仅判决黄美惠单方赔偿而出现不公平的结果，一审法院一并判决海融公司向黄美惠返还购房款项并无不当。二、海融公司能否将首付款直接抵扣解除合同违约金和海融公司代偿的按揭款项根据《补充协议》约定，出卖人可将已付房价款在扣除违约金及相关费用后无息返还给买受人。由于上述互负债务均为同一合同项下产生的金钱给付债务，海融公司亦可在执行程序中根据其他相关费用产生情况主张法定抵销，无需在判决中予以确认。三、海融公司能否直接将按揭贷款直接返还给建设银行漳州分行案涉合同约定以担保贷款作为付款方式，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会通过）第二十四条、第二十五条规定，因商品房买卖合同被解除致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同，担保权人作为有独立请求权第三人也可提出诉讼请求。只有在商品房买卖合同和商品房担保贷款合同被一并解除的情况下，出卖人才能将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。但本案中，海融公司、建设银行漳州分行均未主张解除担保贷款合同，故本案仅应就商品房买卖合同纠纷进行审理。根据合同相对性原则，一审法院判决海融公司向黄美惠返还购房贷款并无不当。综上所述，海融公司的上诉请求不能成立。原判正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15104元，由海融（漳州）房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈于伦审 判 员 陈育生审 判 员 叶小铭二〇二一年四月二十八日法官助理 杨 烨书 记 员 林延龄