中华人民共和国上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初3907号原告(反诉被告)：林培锋，男，1984年12月4日出生，中国香港人，住中国香港XXXX号X座XXX室。委托诉讼代理人：林德杰，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海鸿福置业有限公司，住所地上海市。法定代表人：许可，总经理。委托诉讼代理人：李春华，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。委托诉讼代理人：包奕，上海律宏律师事务所律师。原告林培锋与被告上海鸿福置业有限公司(以下简称鸿福公司)房屋租赁合同纠纷，本院于2018年11月8日立案后，鸿福公司向本院提出反诉，本院受理后，依法合并审理，于2019年10月30日作出(2018)沪0109民初28894号民事判决，林培锋不服判决，向上海市第二中级人民法院(以下简称二中院)提起上诉。二中院于2020年2月20日作出(2019)沪02民终11597号民事裁定，撤销本院(2018)沪0109民初28894号民事判决，发回重审。重审中，本院依法适用普通程序，另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)林培锋的委托诉讼代理人林德杰，被告(反诉原告)鸿福公司的委托诉讼代理人李春华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林培锋向本院提出诉讼请求：1、确认林培锋与鸿福公司签订的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除；2、判令鸿福公司双倍返还林培锋履约保证金327,970.38元；3、判令鸿福公司返还林培锋开业保证金54,661.73元；4、判令鸿福公司返还林培锋租金11,253.68元；5、判令鸿福公司支付林培锋违约金327,970.38元；6、判令鸿福公司赔偿林培锋经济损失1,194,620.76元(包括：机器设备损失92,060元、食品原料损失8,031元、装修费305,106元、装修押金54,661.73元、垃圾清运费2,000元、物业费27,601.03元、员工住宿费130,000元、员工报酬517,000元、中介费58,161元)。事实和理由：2017年11月13日，林培锋与鸿福公司签订《商铺租赁合同》，约定林培锋向鸿福公司租赁上海市四川北路XXX号“壹丰广场”购物中心层B2-A17号商铺(以下简称系争房屋)，租赁面积87.81平方米，用于经营至尊面包品牌餐饮。《商铺租赁合同》签订后，林培锋根据合同约定支付租金、物业管理费等费用，并开始对系争房屋进行装修等各项经营前的准备工作。系争房屋装修后，林培锋向鸿福公司提出办理系争房屋消防验收手续时，才得知系争房屋不能办理消防验收手续，为此林培锋多次与鸿福公司进行交涉，并发出律师函，要求鸿福公司解决。2018年7月10日，林培锋再次向鸿福公司发送律师函，明确：若2018年7月26日仍未使系争房屋通过消防验收的，双方的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除，鸿福公司应返还林培锋已经支付的租金等费用，并赔偿各项损失及支付违约金。但鸿福公司至今仍未能使系争房屋通过消防验收。鸿福公司将无法通过消防验收的系争房屋出租给林培锋，构成严重违约，给林培锋造成严重的经济损失。为维护自身的合法权益，林培锋故起诉来院，要求判如所请。鸿福公司辩称，同意双方签订的《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除，但不同意林培锋其余诉讼请求。鸿福公司交付的系争房屋符合要求，无法办理消防许可系行政主管机关管辖不明所致，不可归责于鸿福公司。在合同履行期间，林培锋存在未按约足额支付合同相关费用、未按合同约定按期开业等违约行为，在鸿福公司积极配合的情况下，迟迟不办理营业执照、食品卫生许可证等相关证照，反而以无法办理消防备案手续为由，多次要求鸿福公司进行赔偿，实际上林培锋系自身原因不想继续履行租赁合同。租赁合同解除的原因在于林培锋，林培锋要求鸿福公司承担赔偿或违约责任缺乏事实和法律依据。鸿福公司向本院提出反诉请求：1、判令鸿福公司与林培峰签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除；2、判令鸿福公司没收林培峰支付的履约保证金163,985.19元；3、判令林培峰支付违约金327,970.38元；4、判令林培峰支付装修期(2017年11月15日至11月30日、2018年4月1日至5月6日)租金82,190.16元；5、判令林培峰支付装修期物业管理费11,259.04元；6、判令林培峰支付2018年5月7日至7月27日期间的租金119,012.46元；7、判令林培峰支付2018年7月28日至2019年8月7日期间场地占用费949,005.6元。审理中，鸿福公司增加诉讼请求：要求没收林培锋支付的开业保证金54,661.73元。事实和理由：鸿福公司与林培锋就系争房屋签订《商铺租赁合同》后，鸿福公司按约向林培锋交付了符合租赁合同约定且符合正常开业条件的系争房屋，但林培锋在履行租赁合同过程中屡屡违约，并于2018年7月10日函告鸿福公司，要求于2018年7月27日解除双方签订的租赁合同。因林培锋单方面提出解除合同，且在2018年10月27日前，鸿福公司未向法院提起诉讼要求林培锋继续履行合同，故双方签订的《商铺租赁合同》应于2018年7月27日解除。在合同履行期间，林培锋未能办理系争房屋消防备案手续系行政主管部门间管辖不明所致。导致合同目的无法实现的责任不在鸿福公司，林培锋无权单方面解除合同，因此林培锋提前解除合同的行为显属违约，应按双方租赁合同的约定向鸿福公司支付各项费用并承担违约责任。林培锋一方面提出解约，另一方面却继续长期占用系争房屋，直至原审期间才于2019年8月7日正式交付系争房屋及钥匙，严重损害了鸿福公司的合法权益，鸿福公司有权依照合同约定向林培锋收取房屋占有使用费。林培锋针对反诉辩称，同意双方签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除，但鸿福公司作为出租方，将未经过消防部门验收合格、不符合合同约定的系争房屋出租给林培锋，因鸿福公司违约导致合同解除，故林培锋不同意鸿福公司的其余反诉请求。本院经审理认定事实如下：2017年11月13日，鸿福公司(甲方、出租人)与林培锋(乙方、承租人)签订《商铺租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁系争房屋作为商业经营至尊面包品牌的轻餐饮使用；租赁面积87.81平方米；租赁期自交付日起五年，自2017年11月15日起至2022年11月14日止；在准许经营活动未获得相关政府部门许可前(根据相关规定，允许开业后取得的许可除外)，乙方不得在系争房屋开业，但乙方不得晚于开业日开始营业，如果乙方晚于开业日开始营业，则除非双方另有书面约定或者该等延迟系甲方所致，每延迟一天，乙方应向甲方支付相等于平均日固定租金3倍的违约金，若该等迟延超过15日，则甲方有权提前解除合同；租赁期内，乙方应向甲方支付租金和物业管理费以及其他费用，但在乙方租满约定租赁期并遵守本合同各项条款的前提下，甲方同意给予乙方一定的装修期，装修期自2017年11月15日至2018年1月5日，开业日为2018年1月10日，装修期内甲方免收乙方的租金，但乙方必须支付物业管理费及水费、电费等其他费用；如乙方实际租赁不满租赁期或违反本合同的条款及规定，甲方有权向乙方索取装修期内所免去的所有租金及物业管理费，索取的每月租金及物业管理费标准参照乙方第一租赁年向甲方实际支付的每月平均租金和每月平均物业管理费；自开业日或装修期满后的首日起，双方选择固定租金或提成租金(取金额较高者)下述方式计算系争房屋的租金：第一年固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为18元，月固定租金48,075.98元；第二年固定租金按租赁面积计算，每天每平方米为18元，月固定租金48,075.98元；……双方确认，乙方的开业保证金中等同于首月租金的金额转为首月租金；每月应付的固定租金，应由乙方于前一个月的25日或者之前向甲方付清；本合同项下乙方对甲方的所有付款，应以人民币电汇至甲方书面指定的下述账号，或以甲方届时指定的其他方式支付：甲方的物业管理费收款信息如下：账户名：上海帕默斯顿物业管理有限公司(以下简称帕默斯顿公司)……；乙方逾期支付租金的，每逾期一日，则乙方需按未付租金日千分之一支付违约金；乙方应于本合同签署之日起七个工作日内，向甲方支付相等于3个月租金及3个月物业管理费之和的金额计163,985.19元，作为房屋租赁履约保证金；乙方向甲方支付的履约保证金，作为乙方将全部履行完本合同义务的保证，如因乙方擅自中途退租或违反本合同的其他约定，而致甲方行使解除本合同权利，甲方可以全部没收履约保证金而无须归还乙方；本合同履行期间，乙方无权自行以履约保证金抵付其在本合同项下的任何应付款项；在装修期内，乙方的物业管理费减半收取；乙方应于交付日或之前向甲方支付装修期间装修押金54,661.73元及装修期物业管理费5,707.65元，如甲方因乙方装修系争房屋而遭受任何损失，甲方有权从装修押金中扣收款项以赔偿甲方因此遭受的损失；乙方装修结束后应通知甲方和物业管理公司，经甲方和物业管理公司验收合格且通过政府部门各项验收后，甲方应在六十个工作日内将装修押金在扣除乙方装修系争房屋给甲方造成的损失(若有)后一次性退还乙方(不计利息)，若乙方自开业之日起三个月仍未通过验收的，甲方没收乙方的装修押金；乙方应于租赁期内向甲方支付系争房屋的物业管理费，物业管理费的收取标准为第一年每月物业管理费6,585.75元，第二年每月物业管理费6,585.75元；乙方应于房屋交付日前向甲方支付相当于一个月租金及一个月物业管理费之和的金额作为乙方的开业保证金，金额为54,661.73元；如乙方能够于开业日对外营业且经甲方审核符合正式开业标准的，则开业保证金自动转为乙方应向甲方支付的部分租金及物业管理费(具体以甲方书面通知为准)，如因乙方的原因导致未能于开业日对外营业的，甲方有权没收该开业保证金，乙方还应按合同约定向甲方支付违约金；若在租赁期内，政府任何主管部门对系争房屋的相邻房屋(包括但不限于消防设施)提出任何整改要求，乙方必须根据政府相关部门或甲方或物业管理公司的要求提供所有必须的合理协助，乙方因此而遭受的任何损失(若有)由乙方与其相邻房屋的承租人协商解决，但乙方不得以该等损失为由拒绝或延迟给予上述协助，甲方不就乙方的损失承担责任与费用；乙方应最迟于租赁期满日或本合同提前终止之当日或之前向甲方和物业管理公司交还系争房屋，乙方如未经甲方书面同意而逾期不交还该房屋，乙方除应向甲方支付该房屋在占用期间内的占用使用费外(每日的占用使用费计算公式：最高日固定租金与日物业管理费之和×3或者系争房屋于当时对外出租的当日市场价与日物业管理费之和×3，取金额较高者)，还应承担该房屋在占用期间内实际发生的物业管理费、水、电等一切其他费用；如因乙方逾期不迁出系争房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任；乙方向甲方交还系争房屋前，应自负费用对系争房屋进行打扫和清理，使该房屋处于完好和可出租状态；乙方如对系争房屋进行了装修、增建或改建，应根据甲方的要求在租赁期满或本合同提前终止前将系争房屋恢复原状，由此发生的费用由乙方承担；如乙方逾期未将该房屋恢复原状，甲方可以代为处理或聘请第三方代为处理，由此发生的一切费用由乙方承担，甲方有权向乙方追索或于履约保证金中扣除该费用；如届时甲方书面同意乙方无需将系争房屋恢复原状的，甲方无任何义务就乙方对该房屋或其装修、设备和设施进行的增建或改建作出任何补偿或赔偿；对于乙方在租赁合同期满之日或本合同提前终止之日后乙方遗留在系争房屋内的物件，视为乙方放弃所有权，甲方有权自行决定丢弃或处分该种物品；除本合同其他条款规定的甲方义务外，甲方还应履行下列义务：甲方应按本合同规定的条款和条件向乙方提供可以正常使用的房屋；……除本合同其他条款规定的乙方义务外，乙方还应履行下列义务：……乙方应取得在系争房屋内合法进行经营活动的所有批准、营业执照及许可证等，且应适时更新此等批准、营业执照及许可证；……甲、乙双方同意，有下列情形之一的，守约一方可书面通知违约一方解除本合同，除双倍返还或没收履约保证金之外，违反合同的一方，还应向另一方按租赁期内的平均月租金及平均月物业管理费之和的6倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分：……(5)乙方逾期支付租金、履约保证金或其他应付费用累计超过30日的，或累计超过3次的；……(7)因乙方原因，在系争房屋开业日前未能办妥在该房屋经营所需的手续(包括但不限于乙方未能取得营业执照或必要的许可证或乙方承诺注册设立的公司未完成等)；(8)因乙方原因，乙方于开业日之日起15日内未能对外营业的；……(15)本合同约定或法律法规允许双方解除合同的其他情形；若出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权力的，甲方有权依据前述的约定要求乙方承担违约金，甲方还有权向乙方追索乙方在装修期内所免去的所有租金及物业管理费，并且乙方无权就其在系争房屋内的装修及附属设施要求甲方给予任何补偿或要求甲方购买其装修或设施，乙方应按本合同的约定将系争房屋恢复原状后返还甲方；该房屋交付后，非本合同规定的情况，乙方擅自中途退租的，即构成乙方的严重违约，在此情况下，甲方有权要求乙方继续履行本合同并就所发生的损失向乙方索赔；或者甲方也可解除合同或同意乙方提前解除本合同；若甲方行使合同解除权或同意乙方提前解除本合同的，甲方除有权要求乙方承担违约金并承担装修期内免去的所有租金和物业管理费外，还有权没收乙方的履约保证金；乙方支付的违约金不足抵付甲方损失的，还应赔偿由此造成的损失与违约金的差额部分。该合同附件还约定：装修期间消防审核及竣工验收费2,000元；装修审图费1,756.20元；在本合同生效后，乙方需在约定的时间内办理工商营业执照及相关其他证照；费用一览表中还列明：装修期间垃圾清运费1,756.20元。2017年11月15日，林培锋向鸿福公司转账支付229,900.60元，转账附言：租金。2017年11月23日，林培锋向帕默斯顿公司转账支付5,292.88元，转账附言：物业费。2017年11月30日，林培锋向帕默斯顿公司支付2,000元，摘要：垃圾清运费。2017年11月23日，上海市工商行政管理局同意核准林培锋出资、注册资本10万元、住所设在上海市的企业名称为上海炉端食品有限公司，企业名称保留期至2018年5月23日。随后，上海炉端食品有限公司就外商投资企业设立事项向上海市虹口区商务委员会申报备案，该委于2017年12月20日出具《外商投资企业设立备案回执》，备案基本信息包括企业名称(上海炉端食品有限公司)，注册地址(上海市虹口区四川北路XXX号壹丰广场B2-A17)等内容。在林培锋装修系争房屋的过程中，因系争房屋相邻店铺装修损坏了消防喷淋设施影响地铁系统正常运行，应消防设施维修所需，鸿福公司方遂通知林培锋暂时停止装修施工。为此，鸿福公司与林培锋签订《补充协议》，约定：修改租赁合同中约定的系争房屋装修期为2017年11月15日至2018年4月20日(其中2017年11月15日至2017年11月30日、2018年4月1日至2018年5月6日为实际装修期，共计52天)，起租日为2018年5月7日，对外开业日为2018年5月30日。林培锋及鸿福公司的落款日期分别为2018年5月18日、2018年6月21日。鸿福公司免除了系争房屋2017年12月1日至2018年3月30日期间的租金。2018年5月28日、5月31日，帕默斯顿公司向林培锋发出两份《壹丰广场付款通知单》，要求分别于2018年5月31日前支付水电费(2018年4月11日至5月9日)、物业管理费(2018年5月7日至6月30日)、宣传费(2018年5月7日至6月30日)合计14,844.30元，于2018年6月25日前支付2018年7月1日至7月31日期间的宣传费及物业管理费合计7,463.85元。2018年5月31日，林培锋向帕默斯顿公司转账支付22,308.15元，转账摘要载明：租金。2018年7月20日，帕默斯顿公司向林培锋出具装修押金54,661.73元的收据。2018年6月26日，林培锋委托北京盈科(上海)律师事务所(以下简称盈科所)律师向鸿福公司发出律师函，言明：由于鸿福公司至今无法解决系争房屋消防验收的相关工作及营业执照无法办理导致林培锋的面包房至今无法开业，林培锋租赁系争房屋用于面包房经营的目的无法实现，要求鸿福公司于2018年7月6日以前予以解决，否则将向鸿福公司索赔并解除双方的《商铺租赁合同》。2018年7月10日，林培锋委托律师再次向鸿福公司发出律师函，内容为：“1、若贵司在2018年7月26之前(当日)，仍未能使得租赁房屋通过‘消防验收’的(以取得‘消防部门’核发的租赁房屋‘验收通过’相关法律文件为准)，林培锋先生与贵司的《商铺租赁合同》将于2018年7月27日正式解除。届时，本律师函同时作为林培锋先生通知贵司于2018年7月27日解除《商铺租赁合同》的‘通知函’使用；同时，贵司应当返还林培锋先生之前已经支付的租金、押金、保证金等各项费用，并且赔偿林培锋先生为此遭受的所有经济损失(包括但不限于物业费、装修费、员工工资及房租、中介费、律师费等)，以及向林培锋先生支付违约金。……”林培锋分别于2018年6月25日、10月30日转账支付盈科所律师费4万元、6万元。2018年11月，林培锋另行租赁了位于上海市浦东新区浦东南路的房屋用于经营面包店。另查明，2011年8月3日、9月30日，上海市虹口区公安消防支队分别就壹丰广场办公楼(原名玫瑰广场南区商办楼)局部内装修建设工程及壹丰广场(原名玫瑰广场)商场公共区域内装修建设工程出具建设工程消防验收合格的意见书，分别载明：上海市四川北路XXX号壹丰广场办公楼局部内装修建设工程(建筑地下3层，地上31层，装修验收层数18层，为第7层、9-11层、13-19层、21-25层、29-30层，建筑面积19,273.97平方米)及壹丰广场商场公共区域内装修建设工程(建筑地下3层，地上31层；装修验收层数为5层，为地下1-2层、地上1-3层商场部分的公共区域，建筑面积15,388.73平方米)消防验收合格。2012年5月15日，上海地铁商贸有限公司与鸿福公司签订《租赁合同》，将包括系争房屋在内的上海地铁十号线四川北路站4#出入口下沉式广场出租给鸿福公司使用，该合同附件三载明了系争房屋所在场地的权利归属及出租主体资质的相关文件。2018年12月24日，上海申通地铁资产经营管理有限公司向鸿福公司发出《通知函》，内容为：“由于我司在履行与贵司的地铁场地租赁合同的过程中，发现我司租赁给贵司的部分租赁区域，虽然产权属于我司，但场地实际地理位置属于贵司的商场的建筑红线内，成为贵司商场的一部分。该片区域在贵司接手时，就已存在LeSeven、星巴克、面包新语3家商铺，且3家店商均已取得政府有关部门的相关证照，如《工商营业执照》、《食品卫生许可证》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》等。此3家商铺为原有商铺，在地铁上盖工程之前即此现状。此情况为我司旗下所有商业项目的唯一特例。针对该处的特殊性，经过我司讨论研究,现决定采取如下措施，以便于双方的合作管理：1、以该场地的建筑红线为界,增设一道防火卷帘。从而自然而然的将该场地划分为2片消防分区。2、建筑红线内区域，为壹丰商场使用区域,从统一管理需要考虑，建议由鸿福置业公司负责组织申报此处的消防审批备案工作，向虹口消防部门申报。同时,鉴于四川北路地铁产权划分和地理位置分布的特殊性，更为了在后续的双方租赁合同执行期间，维持良好和顺畅的合作关系，将隶属于贵司建筑红线范围内的区域，直接交由贵司全权负责，我司放弃该处监督权，对于该区域的监督管理，将以接受有关部门的属地化管理的形式存在，以确保我司的合法权益不受侵害。其他区域则仍由我司监督管理，不受影响。”原审审理中，本院至上海市虹口区消防救援支队调查本案相关情况，该支队向本院陈述：“2018年6月25日，系争房屋的承租人曾向96119致电，向我处举报系争房屋消防未验收。2018年7月18日，我处与轨交支队就系争房屋的管辖问题进行了沟通，并于2018年8月24日答复商铺承租人，将依法处理。2018年12月24日，申通地铁公司向鸿福公司发出《通知函》，告知该商铺可由虹口区消防支队进行消防验收审批。”原审中，因双方对系争房屋装修价值无法达成一致，根据林培锋申请，本院依法委托上海华瑞建设经济咨询有限公司进行评估。该公司于2019年6月12日向本院出具《关于上海市四川北路XXX号壹丰广场购物中心B2-A17商铺装修价值的鉴定报告》，鉴定结论为涉案商铺装修价值为227,965元。林培锋认为包括整体吧台、吧椅、面包柜、更衣柜、厨房水槽等在内的合计15,570元装修内容未包含在鉴定报告中。对此审价单位表示该部分内容系可移动物品，不包含在固定装修范围内。鸿福公司认为应当按照装修期五年进行折旧，在鉴定结论的基础上按折旧20%计算。原审中，2019年5月27日，林培锋与壹丰广场物业管理中心签订《签收凭证》，载明：“今因地铁通道施工，施工烟雾可能会渗透进至尊面包租赁房屋内导致地铁房烟管消防预警，经与至尊面包方林培锋先生友好沟通，林先生留有一把备用钥匙以供现场物业公司、地铁方及施工方共同使用(仅在发生消防预警，有开启房门之必要时使用)，由现场物业公司负责管理，管理期间为交接日至地铁施工完工之日。管理期间内，现场物业公司需保证租赁场地内设备设施不受损坏。待地铁方施工完工之日起3日内，物业公司需将此备用钥匙返还至尊面包方林培锋先生。今日即交接日，现场物业公司收到林培锋先生移交备用钥匙一把，……”2019年7月18日，壹丰广场物业管理中心将系争房屋备用钥匙返还给林培锋。2019年7月23日，鸿福公司(为甲方)与林培锋(为乙方)签订《铺位状态确认书》，载明：“甲乙双方确认，乙方于2019年7月23日搬离承租甲方位于上海市虹口区四川北路XXX号‘壹丰广场’B2层A17铺位，双方确认如下事项：……2、经过现场清点，甲、乙双方确认该房屋自2019年7月24日起的状态为：(1)搬离部分可移动物品，如物品清单明细所记；(2)仍遗留部分可移动物品在铺位内。”双方于2019年8月7日原审庭审中当场交接系争房屋钥匙。审理中，双方一致确认林培锋于2017年11月15日向鸿福公司支付的229,900.60元，包括履约保证金、开业保证金及部分租金。帕默斯顿公司向本院出具情况说明，表示该公司向林培锋收取的物业费、装修押金、垃圾清运费等费用授权鸿福公司在本案中一并处理。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人均具有法律约束力。鸿福公司与林培锋就系争房屋签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按约履行。在合同履行过程中，因为系争房屋所处位置具有一定的特殊性，且受相邻商铺装修损坏消防喷淋设施及地铁系统运行对装修时间限制的影响，系争房屋装修期延长至2018年5月，然此后系争房屋进行营业前消防检查验收又遇到行政主管部门管辖待明确的问题，导致租赁合同目的不能实现，林培锋发函给鸿福公司通知《商铺租赁合同》于2018年7月27日解除，现双方对于《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除一节达成一致，本院予以确认。鸿福公司主张林培锋未按时支付应付款项、未按约定办理相关证照构成违约，但这并非双方合同解除的原因，如前所述，合同解除的责任不应归咎于合同任何一方，双方均无需就合同的解除承担违约责任。然租赁双方均存在投入成本或无法取得收益的损失，对此，本院认为，鸿福公司作为系争房屋的出租人，长期对系争房屋进行经营管理，对系争房屋的情况应当有详尽的了解和备案，对系争房屋存在的问题也应及时进行处理和应对，及时与申通地铁方沟通确定申请系争房屋消防审批验收检查的主体，但直至2018年12月此问题方得以明确，因此在本案所涉各项损失中，鸿福公司应适当多做分担。根据国家法律法规的规定及双方租赁合同的约定，在未取得消防验收检查合格的情况下，林培峰确无法在系争房屋内正常开业经营，但林培锋作为经营者在承租系争房屋前，亦应对房屋的基本状况尽到必要的注意义务，对投资风险有适当的评估和预判，其未按时办理开业所需的营业执照等手续，也未曾向消防主管部门申请办理或咨询消防验收检查手续，亦应承担一定比例的损失。关于林培锋支付的履约保证金，租赁合同约定因林培锋擅自中途退租或违反合同约定导致鸿福公司行使合同解除权的，鸿福公司可全部没收履约保证金。然双方合同的解除非因林培锋违约所致，林培锋提出解除合同亦事出有因，故鸿福公司要求没收履约保证金缺乏依据，本院不予支持。林培锋要求鸿福公司双倍返还履约保证金亦无依据，本院不予支持。鸿福公司收取的履约保证金应当返还给林培锋。关于开业保证金，依据租赁合同的约定，因林培锋的原因导致未能于开业日对外营业的，鸿福公司方有权没收开业保证金，实际上系争房屋未能对外营业非林培锋一方的原因所致，故鸿福公司要求没收开业保证金无依据，本院不予支持。因租赁合同约定免租期届满后，开业保证金可转为租金，故开业保证金在林培锋应当承担的租金或房屋使用费中进行抵扣。关于林培锋主张的各项经济损失：1、关于机器设备损失，根据相关规定，租赁合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除，因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。因此，林培峰购买的机器设备，应自行搬离或处理，其要求鸿福公司赔偿于法无据，本院不予支持。2、关于食品原料损失，林培峰在系争房屋未符合开业经营条件的情况下，采购食品原料，由此产生的损失，应由其自行承担。3、关于装修方面的损失，林培峰对系争房屋进行装饰装修后，未能开业经营获取收益，对于已形成附合的装饰装修物，现鉴定单位已做出鉴定意见，林培锋虽对鉴定结论有异议，但鉴定单位对此已作出说明，双方当事人无证据证明鉴定意见确实有误，故本院依法采纳鉴定单位的鉴定意见，综合本案情况，该部分损失酌情由鸿福公司全部承担。关于林培锋支付的装修押金及垃圾清运费，虽由帕默斯顿公司收取，该公司及鸿福公司均同意该款项由鸿福公司在本案中一并处理，因本案不符合租赁合同约定的鸿福公司有权没收装修押金的情形，综合本案情况，鸿福公司应将装修押金及垃圾清运费返还给林培锋为宜。4、关于林培锋支付的物业费，根据庭审查明的事实，林培锋实际支付了装修期物业费5,292.88元及2018年5月7日至7月30日期间的物业费合计18,584.45元，鉴于林培锋未能在系争房屋开业经营，该部分费用根据合同履行、解除原因、房屋使用情况等酌情确定由双方分担。5、关于林培峰主张的员工住宿费及中介费，均非租赁合同所涉范围，亦非林培峰租赁系争房屋的必要费用，林培锋要求鸿福公司赔偿缺乏依据，本院不予支持。6、关于员工报酬，林培锋提供的证据显示其在租赁系争房屋不久即聘请2名人员，其主张的员工报酬中还包括了其本人的报酬，其主张不合理，该费用并非其租赁系争房屋的必要费用，且其提供的证据不足以证明上述费用实际发生，本院亦不予支持。7、关于律师费，双方租赁合同中并无约定律师费应由鸿福公司承担，本院对此不予支持。关于鸿福公司主张的装修期内租金及物业费，根据租赁合同约定，在林培峰存在违约、鸿福公司行使合同解除权的情况下，鸿福公司有权追索装修期内免除的租金及物业费，但本案租赁合同的解除，不应归咎于任何一方，故对鸿福公司的该项反诉请求，本院不予支持。关于鸿福公司主张的房屋租金及占用费，因租金属于承租人为使用、收益租赁物所支付的对价而林培锋未能开业经营，故该部分费用根据本案的实际情况由双方分担。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条、第九条第四项规定，判决如下：一、林培锋与上海鸿福置业有限公司签订的《商铺租赁合同》及《补充协议》于2018年7月27日解除；二、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司返还林培锋履约保证金163,985.19元；三、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司补偿林培锋装饰装修损失227,965元；四、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司返还林培锋垃圾清运费2,000元；五、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司返还林培锋装修押金54,661.73元；六、自本判决生效之日起10日内，上海鸿福置业有限公司返还林培锋物业费19,019元；七、自本判决生效之日起10日内，林培锋支付上海鸿福置业有限公司房屋租金及占有使用费74,124元；八、驳回林培锋的其余诉讼请求；九、驳回上海鸿福置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费21,893.63元,由林培锋负担13,579.17元，上海鸿福置业有限公司负担8,314.46元。反诉受理费5,555.09元，由林培锋负担826.55元，上海鸿福置业有限公司负担4,728.54元。如不服本判决，林培锋可在判决书送达之日起30日内，上海鸿福置业有限公司可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 尹 灿人民陪审员 王 萍人民陪审员 邵建萍书 记 员 顾 逸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第八条承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。