黑龙江省牡丹江市西安区人民法院民 事 判 决 书（2021）黑1005民初320号原告：胡静阳，男，1970年10月3日出生，汉族，中国人民人寿保险股份有限公司宁安支公司员工，住宁安市宁安农垦社区。被告：牡丹江均胜房地产置业有限公司，住所地牡丹江市西安区。法定代表人：鲍建胜，总经理。委托诉讼代理人：刘翼鑫，女，牡丹江均胜房地产置业有限公司员工。原告胡静阳与被告牡丹江均胜房地产置业有限公司（以下简称均胜公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡静阳、被告均胜公司的委托诉讼代理人刘翼鑫到庭参加诉讼。被告均胜公司于2021年3月9日提起反诉，在本院依法向被告均胜公司送达交纳诉讼费用通知书后，被告均胜公司未在七日内预交反诉案件受理费，本院于2021年3月24日作出（2021）黑1005民初320号民事裁定书，裁定按均胜公司撤回反诉处理。本案现已审理终结。原告胡静阳向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行库房使用权赠与协议，将牡丹城小区345号车库交付给原告使用；2.判令被告给付欠款100409元；3.判令被告给付原告逾期交房违约金185839元；4.本案诉讼费用由被告承担。庭审中原告增加诉讼请求，判令被告给付原告购房发票。事实和理由：2013年9月28日原、被告签订了《均胜牡丹城购房补贴协议》，该补贴协议约定原告购买被告开发的均胜牡丹城小区15号楼1单元201室房屋，购房款673818元，被告按团购单位的优惠政策，6年内返还原告总房款的50%，即336909元。2014年1月24日原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买上述房屋，被告交房日期为2014年12月31日，如逾期交房超过360天，被告按照总房款日万分之二向原告支付违约金。2014年9月11日，原、被告签订《均胜牡丹城库房使用权赠与协议》，被告以均胜牡丹城小区345号库房使用权冲抵补贴协议中的236500元，另被告向原告出具欠据100409元，赠与协议实为买卖协议，其约定交付库房时间与交付所购房屋时间为同日，库房使用年限与土地出让年限一致。被告实际交付商品房屋的时间为2018年10月11日。故原告提起诉讼请求法院维护其合法权益。被告均胜公司辩称，1.原告诉讼请求中逾期交房违约金已过诉讼时效，并且原告尚欠被告132000元，故被告不应承担违约赔偿责任；2.原告违约在先，其没有交付全部购房款，双方约定房屋交付之日交齐剩余购房款，根据原、被告签订的《商品房买卖合同》第七条第一款第二项，出卖人有权解除合同；3.因为原告违约在先，根据《中华人民共和国民法典》第526条、第577条规定，原告作为买受人应当先履行房款义务，被告才履行交房义务，但现在被告已经向原告交付了房屋，原告没有履行交款义务，故被告不应承担《商品房买卖合同》、《购房补贴协议》、《车库赠与协议》中的违约赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告胡静阳以其妻子吴英名义选购了被告均胜公司开发的牡丹城小区8号楼1单元801室房屋，并向均胜公司缴纳了20000元首付款，后由于15号楼采光比较好，又将购买的8号楼房屋更换为15号楼1单元201室房屋，并向均胜公司补交了39317元首付款。2013年9月15日，均胜公司为吴英出具收据一份，写明“牡丹城8-1-801房款20000元，收款人李华斌。”收据盖有均胜公司发票专用章。2013年9月28日，均胜公司为吴英出具收据一张，写明：“牡丹城15-1-201房款39317元。收款人李华斌。”收据上盖有均胜公司发票专用章。2014年1月24日，原、被告签订《商品房买卖合同》,合同约定原告胡静阳以每平米5510元的价格购买被告均胜公司开发建设的牡丹城15号楼1单元010201室、房屋建筑面积122.29平方米、房产图号为360-475-1/4-15，房屋总价款673818元，合同约定支付方式为原告于签订合同之日支付首付房款203818元，其余房款470000元以贷款方式付清，合同约定被告均胜公司应当在2014年12月31日前将商品房交付原告胡静阳使用，如逾期交房超过360日后，自合同约定的商品房最后交付日期的第二天起至实际交付之日止，按日向原告支付已交付房款万分之二的违约金。同日胡静阳向均胜公司借款，并签署借款单，写明：“由于购买均胜牡丹城一期15-1-201，特此借款132000元。胡静阳在借款人处签名并按手印。”双方签订买卖合同前于2013年9月28日签订《均胜牡丹城购房补贴协议》，双方协议约定，被告均胜公司在6年内返还原告总房款的50%即336909元。2014年4月24日原、被告签订《均胜牡丹城协议》，协议约定，均胜公司于胡静阳按揭贷款到账后3日内，将补贴款46123元一次性存入胡静阳账户，同日均胜公司给胡静阳出具收据一份，写明“收到15-1-201胡静阳借款（利率补差）46123元，收款人魏鑫。”收据上盖有均胜公司公章。2014年9月11日，均胜公司为胡静阳出具收据一份，写明“收到胡静阳借均胜房地产首付款尾款牡丹城一期15-1-201（抵）85877元。经手人李华斌。”收据上盖有均胜公司发票专用章，同日，均胜公司称无法按期给付补贴款，故原、被告双方签订《均胜牡丹城库房使用权赠与协议》，被告将位于西区345号车库赠与原告，车库面积21.35平方米，抵顶补贴款236500元，双方签订赠与协议后，被告均胜公司向原告胡静阳出具一份100409元的欠据。原告胡静阳向本院提供的证据商品房联办单中显示，2018年10月11日均胜公司在联办单中开发单位意见部分盖章，写明“商品房已结算完毕，同意进户，牡丹江均胜房地产置业有限公司。”上述事实，有《商品房买卖合同》、《均胜牡丹城购房补贴协议》、《均胜牡丹城协议》、《均胜牡丹城库房使用权赠与协议》、收据、欠条、借款单、商品房联办单及当事人当庭陈述等证据在案佐证。本院认为，根据原告陈述与被告抗辩，本院归纳本案的争议焦点为：一、原、被告之间房屋买卖合同是否成立；二、被告均胜公司是否存在违约行为，原告违约金诉讼请求是否超过诉讼时效；三、原告主张被告给付购房发票是否应当予以支持。一、关于原、被告之间房屋买卖合同是否成立的问题。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》、《均胜牡丹城购房补贴协议》、《均胜牡丹城库房使用权赠与协议》是双方当事人的真实意思表示，其内容并不违反法律强制性规定，未损害社会公共利益，故上述协议合法有效并已发生法律效力。合同对双方均具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定，遵守诚实守信原则，严格按照合同约定履行各自的权利义务。原告胡静阳主张被告均胜公司按照《均胜牡丹城购房补贴协议》、《均胜牡丹城库房使用权赠与协议》的约定将牡丹城小区西区345号车库交付其使用及给付剩余购房补贴款100409元的诉讼请求，符合双方当事人协议约定内容并不违反法律强制性规定，本院予以支持。二、关于被告均胜公司是否存在违约行为，原告诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。原、被告双方合同约定交房日期为2014年12月31日，而被告实际交房日期为2018年10月11日，被告存在逾期交房的违约事实，故应当承担违约责任。关于原告胡静阳主张被告均胜公司给付违约金185839元的诉讼请求，被告均胜公司提出该项诉讼请求已经超过诉讼时效。本院认为，逾期交付违约金请求权系继续性债权，是因持续的逾期交房违约行为而产生的按日计算的违约金之和，每日产生的违约金债权各自具有独立性，应当单独计算诉讼时效，并最终累计构成违约金总和。故原告因被告逾期交房提起的违约之诉，被告提出诉讼时效抗辩的，违约金保护范围应为原告起诉之日前三年，本案中原告于2021年1月19日向本院提起违约之诉，本院于当日立案为2021年牡诉前调字第00056号，故本案原告的违约金诉讼请求应当自2021年1月19日向前推算三年即2018年1月19日，保护这三年期限内的违约金请求权，原、被告合同约定交房日期为2014年12月31日，而被告实际交房日期为2018年10月11日，故原告违约金诉讼请求本院支持的范围应为2018年1月19日至2018年10月11日，共计265天。原告主张按照原、被告签订的合同中约定的逾期交房违约金标准日万分之二计算违约金，被告认为该标准过高，要求调整违约金标准。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条之规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。经本院审查，2018年度同期同类银行贷款年利率为4.75%，原告主张的利率标准换算后为年利率7.3%，明显高于2018年度同期同类银行贷款年利率的30%，本院酌情调整违约金标准为年利率6.17%，故被告需要向原告支付违约金30184.28元（673818元×6.17%÷365天×265天）。关于原告要求被告给付购房发票的问题。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条规定，“单位、个人在购销商品、提供或者接受经营服务以及从事其他经营活动中，应当按照规定开具、使用、取得发票。”本案原告已履行给付全部购房款义务，被告应当按照法律规定向原告开具相关购房发票，故关于原告要求被告开具购房开票的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条、第一百一十九条、第一百三十六条、第一百七十六条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国税收征收管理法》第二十一条，最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第七十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内将牡丹城小区西区345号（面积21.35平方米）车库交付给胡静阳使用；二、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付胡静阳购房补贴款100409元；三、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内给付胡静阳逾期交房违约金30184.28元；四、牡丹江均胜房地产置业有限公司于本判决生效后十日内向胡静阳开具均胜牡丹城小区十五号楼1单元201室房屋的购房发票；五、驳回胡静阳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5594元，减半收取2797元，由胡静阳负担1521元，由牡丹江均胜房地产置业有限公司负担1276元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。审 判 员 王锟二〇二一年四月十四日法官助理 廖雪书 记 员 张莹