吉林省通化市东昌区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）吉0502民初3703号 原告：通化市东昌区金宝贝亲子乐园（个体工商户）。住所地：通化市建设街。 经营者：赵艳，女，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：王皓，男，现住通化市东昌区。 被告：陈文婷，女，现住通化市东昌区。 委托诉讼代理人：金鹏，吉林邦安律师事务所律师。 原告通化市东昌区金宝贝亲子乐园（以下简称金宝贝）与被告陈文婷租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告金宝贝经营者赵艳、委托诉讼代理人王皓，被告陈文婷及委托诉讼代理人金鹏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告金宝贝向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法解除原、被告签订的《租赁合同》租赁关系。2.请求法院依法判令被告立即给付拖欠原告摊位租金44354元、水费300元，违约金50000元，合计69654元。3.请求法院依法判令被告立即赔付原告经济损失93952元。4.案件受理费、鉴定费及交通费由被告承担。事实与理由：2017年8月1日原、被告双方签订《房屋租赁合同》，该合同第一条1款约定：甲方将通化市建设大街42号商场的部分场出租给乙方，租期5年；第2款约定：每季度租金35160元，以后每三年租金在上年的标准上递增10%；第3款约定：乙方自合同签订之日向甲方交抵押金5万元（实际缴纳2.5万）...如乙方有违约行为，甲方有权将抵押金抵作乙方所欠费用。第二条乙方的权利和义务第2款约定；在经营过程中所产生的一切费用均由乙方自行承担；第5款约定：合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除。第五条违约责任第1款乙方违约：如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，甲方有权提前收回房屋，终止合同执行，除乙方需赔偿甲方违约金伍万元外，所造成一切经济损失由乙方承担责任。因原告向被告催要2020年10月份房租及所欠的2020年8月份至10月份递增10%的房屋租金时，被告告知原告不再承租该房屋。2020年11月2日被告在未通知原告的情况下，2020年11月2日私自开始对该租赁房屋内的固定装饰设施进行拆除。2020年11月8日被告完成所有拆除。因被告拆除行为导致原告直接经济损失93952元。当原告向被告主张赔偿损失并承担违约责任时，被告仅同意以5万元抵押金抵顶5万元违约金，对于拖欠的房租、水费、违约金及因拆除造成的损失拒不赔偿。原告为维护自身合法权益，根据相关法律规定诉至贵院，请求法院依法支持原告诉讼请求。 被告陈文婷辩称，1.双方的租赁协议在2020年8月份被告通知原告解除，到2020年的10月末共计3个月，原告就解除事宜未提出异议，根据合同法的解释，该合同已经解除，不需要法院判决。2.就原告所主张的各项损失根据合同法及合同法的解释，违约金与实际损失只能主张一项，请原告明确提出诉讼请求。3.被告拖欠租金是经双方协商一致，原告同意所欠的，但数额为2万元，根据双方合同约定可以用抵押金抵顶所欠租金及其他费用，依据我方交纳的抵押金2.5万元，扣除2万元租金后还剩5000元，该金额足以弥补给原告所造成的损失。4.双方就增加租金，虽然合同有约定，但在实际履行过程中并未增加，也不存在拖欠水费。5.如原告主张经济损失应该提供经济损失的数额。6.被告拿走的空调、地板、镜子是没有与房屋形成附合，被告可以取走，并且根据原、被告的合同约定是乙方对场内外的装饰不得拆除并不含装修物。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.原告提交通化中远资产评估有限责任公司出具的资产评估报告。欲证明被告应赔偿原告损失最低17463元恢复装修的费用。被告认为，真实性无异议，证明内容有异议，该评估报告确定的是2020年11月1日全新状态下的价值，该装修实际发生在2017年8月，应该按照2017年8月时的价值并结合折旧来确定现有价值。本院认为，原告曾以金宝贝与洪峰装饰装潢有限公司签订的装修合同及明细向被告主张装饰装修的损失93952元，因被告存有异议，原告申请了司法鉴定，要求对装修价值进行评估，评估结论为17463元。虽然被告系在2017年8月进行的装修，被告拆除的时间为2020年11月，而原告需恢复原状重新装修，其装修材料、人工等费用势必按照时下价值确定，故鉴定机构作出的装修材料原值系以2020年11月1日为基准日全新状态下的价值属合理，被告拆除装修时，装修物确是存在使用了几年后的状态，鉴定机构充分考虑了综合成新率，确定以成新率68%计算的净值即评估结论所确定的价值，故属合理，并且鉴定机构对原、被告提出的异议均作了明确答复，故该评估报告本院采信。2.原告提交自制租金明细。欲证明被告拖欠原告8月至10月房租35160元，每月递增10%，3个月共计3516元，5月至7月份的一半房租18030元，11月1日至8日的房租3438元，8月至9月份水费600元，9月25日已交房租16060元，共计44684元，我方现主张44354元。被告质证认为，在2020年10月26日，被告与赵艳的微信记录能够证明交完16060元，尚欠原告8月至10月租金19100元及水费900元。并不存在拖欠水费及5月至7月的租金和递增的租金。本院认为，2020年因疫情原因，同时按照合同约定，原告2020年3月29日通过微信群通知各承租人交纳下一季度（5-7月）租金，承诺如在3日内交纳的可减免一个半月租金，被告已于3日内交纳租金18000元，故被告应当享有减免一半租金的优惠，故原告主张被告补交18030元租金的请求无事实依据；2020年8-10月期间的租金35160元，被告2020年9月25日已经交纳16060元，尚欠19100元、水费900元；按照合同约定每三年租金在上年的标准上递增10%，根据双方提交的证据及陈述，均不能证明原告明确或默认放弃递增租金的要求，被告应当按照合同约定交纳2020年8月至10月期间的递增租金10%计3516元；被告于2020年11月8日搬离承租场地，合同约定每平方米月租金40元，被告租赁面积为293平方米，租金递增10%后每平方米每天租金为429.73元，故11月1日至8日，8天期间的租赁费应为3438元。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月19日，原、被告签订了租赁合同，合同约定，原告将通化市建设大街42号商场的部分场地共293平方米出租给被告，租赁期10年，2017年8月1日起至2026年12月31日止；被告以每月每平方米40元，每季度向甲方交纳三个月租金即人民币35160元，以后每三年整（即2020年、2023年、2026年）租金在上年的标准上递增10%。按照先付款后租用的原则，乙方应在签订本合同时和以后每季度期满前两个月向甲方支付下一季度租金。如不能按时交纳租金，按违约处理合同自行解除；被告应当向原告交纳抵押金5万元；原告给予被告30天的免租装修期，免租装修期间原告免收租金和综合服务费，但被告应当承担水、电、垃圾清运费等费用；被告在经营期间需要每月向原告交纳水费300元；合同终止，乙方对场内、外的装饰，不得拆除；被告违约，如不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，原告有权提前收回所出租的房屋，终止合同执行。除被告需赔偿原告违约金5万元外，所造成一切经济损失由被告承担责任。原告违约，如原告终止合同或擅自变更合同内容时，原告除退还被告抵押金5万元外，对被告所购置的设备、设施，原告按实际经营时间折价付给被告，对被告所造成的一切经济损失由原告承担责任。合同签订后，被告对所租赁场地进行了装饰装修并进行经营，2020年11月双方发生纠纷，被告未经原告同意擅自将所租赁场地的装饰装修物予以了拆除，并于2020年11月8日搬离租赁场地。被告拆除的装修装饰物价值经司法鉴定价值为17463元。 另查明，按照合同约定被告应当交纳抵押金5万元，但被告实际交纳2.5万元。被告现尚欠原告租金26054元，水费900元。原告在诉讼中支付了司法鉴定费3000元。 根据原告诉讼请求和被告答辩意见，总结本案争议焦点为：原告的各项诉讼请求有无法律事实？是否应当支持？ 本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”第九十三条“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。”第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）法释〔2009〕5号》第二十九条“事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。第二百一十二条“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。为展览、会议、庙会等特定目的而预订的临时场地租赁合同，疫情或者疫情防控措施导致该活动取消，承租人请求解除租赁合同，返还预付款或者定金的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”第九十一条“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”的规定，双方签订的租赁合同约定租赁期限届满期限为2026年12月31日，被告主张在2020年8月通知原告解除合同，但原告否认被告通知其解除合同的事实，并认为被告仍交纳租金履行合同，被告并没有解除合同的意向。被告提交的证据并不能证实双方之间租赁合同已于2020年8月解除。2020年11月8日被告擅自拆除装修物并搬离租赁场地，终止了合同的履行，属“以自己的行为表明不履行主要义务”的情形，被告的行为致使原告不能实现合同目的，原告诉讼至本院要求与被告解除租赁合同，被告答辩同意解除合同，故本院确认解除双方签订的租赁合同。被告单方面终止合同的履行并擅自拆除装饰装修造成原告经济损失，按照合同约定其应当承担支付原告拖欠的租金、赔偿拆除装饰装修损失的民事责任。双方签订租赁合同后均应当全面履行合同义务，原告诉讼请求被告解除租赁合同、承担违约责任非合同正常履行情况下原告以被告没有按照约定的期限支付租金为由要求被告解除租赁合同、承担违约责任，而系被告擅自拆除装饰装修，已先行单方面终止了合同的履行，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定的情形，故被告应当承担违约责任。双方合同约定被告不能按时交纳租金或擅自转租房屋时，赔偿原告违约金5万元，被告认为违约金约定过高。双方签订合同的租赁期限为10年，现仅履行了3年，被告擅自拆除装饰装修物并终止合同的履行，导致原告场地一定时间内无法出租，且重新装饰装修亦需时间，综合原告实际损失、合同的履行情况、被告的过错程度以及案涉场地再次招租并进行重新恢复装饰装修所需要时间，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，约定5万元违约金确系过高，参照3个月的租金35160元计算违约金较为合理。综上，被告应支付原告租金26054元、水费900元、装饰装修物损失17463元、违约金35160元，合计79577元。原告交纳的抵押金25000元折抵上述费用后，被告应再行支付原告54577元。 综上所述，依照上述法律的规定，判决如下： 一、解除原告通化市东昌区金宝贝亲子乐园（经营者赵艳）与被告陈文婷于2017年6月19日签订的租赁合同。 二、被告陈文婷于本判决生效后立即支付原告通化市东昌区金宝贝亲子乐园（经营者赵艳）尚欠租金、水费、装饰装修物损失、违约金计54577元。 一审案件受理费1786元（系减半收取）、司法鉴定费3000元由被告陈文婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于吉林省通化市中级人民法院。 审判员  韩春雷 二〇二一年四月二十五日 书记员  赵 爽