山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0403民初884号原告：徐州环宇物业管理有限公司，住所地：徐州市绿环路南站商贸楼2-317，统一社会信用代码：91320311778012045N。法定代表人：朱忠智，总经理。委托诉讼代理人：王佳璐，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周长龙，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄市薛城区周忠科中医诊所,住所地:薛城区永福南路石油公司办公楼一楼南起第五、六间,工商注册号：370403600154137。经营者:周忠科。委托诉讼代理人：巩存伟，山东舜天（枣庄）律师事务所律师。原告徐州环宇物业管理有限公司（以下简称环宇公司）与被告枣庄市薛城区周忠科中医诊所（以下简称周忠科诊所）排除妨害纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告环宇公司委托诉讼代理人王佳璐、周长龙，被告周忠科诊所经营者周忠科及委托诉讼代理人巩存伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告环宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告停止侵害，立即腾退涉案房屋（薛城区永福南路211号办公楼1楼南起第5、第6间）并返还给原告；2、判令被告赔偿其非法占用原告涉案房屋期间给原告造成的损失15707.84元（损失按60.28元／天计算，自2020年8月1日起至2021年1月15日止；自2021年1月16日起至被告将涉案房屋返还给原告止，按照60.28元／天计算）；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年5月17日，原告与中国石化集团资产管理有限公司山东石油分公司（以下简称山东石油分公司）签订《资产租赁合同》，山东石油分公司将位于枣庄市薛城区的房屋60间，面积2531.5平方等租赁标的租赁给原告（这其中包含了被告占用的办公楼一楼南起第五、六间）。自2017年5月17日被告开始占用，原告就多次主动与被告交涉，要求其搬出，但被告对此不予理睬，后经双方协商，约定期限为2018年8月1日至2020年7月31日止，租金24000元，租赁合同到期后双方对续租问题没有达成一致意见，原告多次通知被告腾退房屋均未果,被告的行为导致原告无法将涉案房屋使用、出租。被告周忠科诊所辩称，一、本案原告不具备诉讼主体资格。被告于10年前从中国石化薛城片区承租薛城区永福南路的门市房至今，多年来一直是薛城片区负责该房屋的租赁事宜，与原告未发生过租赁关系，根据合同相对性的原则，原告无权向被告主张权利。二、被告应为涉案门市的承租人。本案被告承租在先，并且已经实际占有和使用该房屋，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的规定，人民法院应确定本案被告为涉案门市的承租人。三、原告主张的事实与实际不符。本案在被告对租赁房屋的使用过程中，从未收到中石化关于所涉房屋另租他人或被告关于解除该租赁合同的通知。对于租赁费的收取，2018年前的租金中石化薛城片区一直委托薛城区烟草公司代收，2018年后的租金中石化薛城片区让被告将租金交给朱勇，但始终未向被告披露该房屋已另行租赁给原告或朱勇的事实。因此，对原告提出的被告从2017年5月17日开始占有及造成损失15,707.84元的主张与实际不符。被告在与中石化薛城片区发生多年的租赁关系中，一直存在着“随要随交”和“先使用、后交费”的惯例，本案被告的租金虽交至2020年7月31日，但并非是被告恶意拖欠，而是不知交给谁、无人收取和无法联系交纳造成的，和被告一样处境的还有“佛缘店”和“程丽理发店”两位租户，因此即使原告是承租人，损失也是其自身造成。对于从2020年8月1日后的租金，在理清其中关系后，被告随时交纳。本案，原告此举的真正目的是为让被告认可其为承租人的身份和达到提高租金赚取差价的目的，有违诚信。四、申请追加山东石油分公司为第三人参加诉讼。本案中，山东石油分公司未经被告同意，将被告正在承租的门市房另行租赁给原告，该房屋存在重复出租或无权处分的情形，为查明案情，故申请追加山东石油分公司为本案第三人参加诉讼。原告在2020年8月1日之后只是通过朱勇与被告谈及续租问题的协商，并没有提到终止合同问题；收租金面谈时谈过续租问题，并且朱勇表示租金会涨，但是涨的数额没谈，之后没有任何沟通，也没通知退房。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下：2018年1月18日，原告环宇公司（乙方、承租方）与案外人山东石油分公司（出租方、甲方）签订《资产租赁合同》一份。约定将位于枣庄市薛城区的房屋60间，面积2531.5㎡，场地2082.33㎡及附属设施、设备（若有）出租给环宇公司进行使用，租赁期限为2年，自2017年10月17日至2019年10月16日。租赁期限届满后，若乙方有意续租的，应在租赁期满前三个月向甲方书面提出，甲方同意的，双方签订书面租赁协议。合同约定租金为每年155000元人民币，租金总额为310000元人民币。乙方应按年支付租金，并于每年的10月16日前，向甲方支付下一租赁年度的租金。后该合同到期后，双方又签订了《资产租赁合同》一份，原告继续续租上述的租赁标的，租赁期限为3年，自2019年12月17日至2019年12月16日，双方约定的租赁标的租金为每年160000元人民币，租金总金额为480000元人民币，乙方应按年支付，并于每年12月16日前，向甲方支付下一租赁年度的租金。朱勇在上述两份《资产租赁合同》中乙方授权代表处签字。2020年11月23日，原告的法定代表人由朱勇变更为朱忠智。被告工商登记注册地址系薛城区永福南路石油公司办公楼一楼南起第五、六间即涉案租赁房屋所在地。2020年4月25日，被告周忠科诊所通过微信向朱勇-环宇公司微信转账24,000元，原告时任法定代表人朱勇向被告出具《收款收据》，载明：24个月的租金24,000元,2018年8月1日至2020年7月31日。本院认为,依据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条“承租人经出租人同意，可以将租赁为转租给第三人”，原告有权将从山东石油分公司处承租而来的房屋转租给被告，依据原告提交的两份《资产租赁合同》以及被告向时任原告法定代表人朱勇交纳2018年8月1日至2020年7月31日期间的租金可以认定，原、被告之间存在房屋租赁合同关系，原告系出租方，被告系承租方。因此，被告申请追加案外人山东石油分公司为第三人参加诉讼，于本案审理无参考意义，本院不予准许。被告在交纳2018年8月1日至2020年7月31日期间的租金后，未与原告签订书面租赁合同，应视为不定期租赁。被告认可在2020年8月之后，原告时任法定代表人朱勇曾与被告就续租事项进行过商谈，结合双方至今未达成书面租赁合同的事实，本院有理由相信双方未就续租及涨租金等事宜商谈成功，故原告作为不定期租赁的出租方有权要求被告停止侵害，腾退涉案租赁房屋。实践中，租赁商铺通常会因所处位置、用途及租赁期限等因素存在租金的差异，原告提交的与案外人王海苓、山东幸福人医药连锁签订的《房屋租赁合同》涉及房屋大小未详细记载、租赁期间亦不同且仅能代表原告与其他两户承租方达成了租金合意，对于原告与被告之间不定期租赁租金的确定不具有参考意义，本院不予采信。结合原告的实际损失，兼顾公平原则，对于原告要求的损失，本院酌情按照双方实际履行的租金标准1,000元/月即33.33元/天，自2020年8月1日起至被告将涉案房屋腾空之日止计算的租金以及上述租金按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率自2020年8月1日起至租金清偿之日止计算的利息损失予以支持。按照上述租金计算标准，自2020年8月1日起至2021年4月30日止，被告应赔偿原告租金损失9,000元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第一百七十九条、第七百零七条、第七百一十六条、第七百三十条、第七百三十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零八条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，判决如下：一、被告枣庄市薛城区周忠科中医诊所将位于枣庄市薛城区办公楼1楼南起第5间、第6间房屋腾空并返还原告徐州环宇物业管理有限公司；二、被告枣庄市薛城区周忠科中医诊所向原告徐州环宇物业管理有限公司赔偿租金损失（截至2020年4月30日为9,000元,自2021年5月1日起至房屋腾空之日止，按照33.33元/天计算）；三、被告枣庄市薛城区周忠科中医诊所向原告徐州环宇物业管理有限公司支付利息损失（以上述第二项判决确定的租金为基数，自2020年8月1日起至租金清偿之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）；上述三项义务均应于本判决生效之日起十日内履行；四、驳回原告徐州环宇物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，由原告徐州环宇物业管理有限公司负担43.75元，由被告枣庄市薛城区周忠科中医诊所负担56.25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于秀洪二〇二一年四月三十日书记员  张 雪