福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0427民初248号原告：中国银行股份有限公司沙县支行，住所地沙县新城中路10号，统一社会信用代码91350427855940014W。法定代表人：吴红荣，该行行长。委托诉讼代理人：吴峰，男，汉族，1969年11月21日出生。被告：谢静云，女，汉族，1985年8月26日出生，住沙县。委托诉讼代理人：温剑雄，福建万融律师事务所律师。被告：三明祥元房地产开发有限公司，住所地沙县华山家园1幢D2、D3号，统一社会信用代码913504275673053078。主要负责人：陈进强。原告中国银行股份有限公司沙县支行（以下简称中行沙县支行）被告谢静云、三明祥元房地产开发有限公司（以下简称祥元公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中行沙县支行的委托诉讼代理人吴峰，谢静云的委托诉讼代理人温剑雄到庭参加了诉讼。祥元公司经传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。现已审理终结。中行沙县支行向本院提出诉讼请求：1.解除与谢静云、祥元公司签订的2012沙零字第AA0157号个人一手住房贷款合同；2.谢静云偿还借款本金643115.94元、利息及罚息128851.94元（计至2021年1月12日），并按合同约定的利率计算支付自2021年1月13日起至还清借款本息期间的利息及罚息；3.中行沙县支行对谢静云提供抵押位于沙县××城××号楼××室商品房折价或者拍卖、变卖的价款优先受偿；4.祥元公司对上述债务承担连带清偿责任；5.本案受理费由谢静云、祥元公司共同承担。事实和理由：2012年6月1日，谢静云因购房缺乏资金向中行沙县支行申请贷款，2012年7月12日，双方签订编号2012沙零字第AA0157号个人一手住房贷款合同。合同约定借款金额76万元，期限240个月，借款利率为年息6.55%，贷款利息自放款日起计算，本合同项下的贷款本息采用等额本息还款法，每月应归还贷款本息5688.75元，共分240期，若未能按合同约定偿还贷款本息，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%，及中行沙县支行有权宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，并依法及合同约定对抵押房屋行使抵押权等条款。该笔贷款以谢静云位于沙县××城××号楼××室的房产设立抵押，办理了房屋预告登记手续，并由祥元公司提供阶段性连带责任担保。合同生效后，中行沙县支行按约于2012年7月16日发放贷款76万元，但谢静云仅履行60期的还款义务，从2017年8月起未按期归还贷款本金，构成违约。经中行沙县支行多次催讨未果，谢静云尚欠余下所有贷款本金643115.94元及利息。谢静云辩称，中行沙县支行所诉属实。祥元公司未到庭，亦未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：1.2012年6月1日，谢静云向中行沙县支行提交《中国银行个人房地产借款申请表》，申请借款76万元，借款期限20年。2.2012年7月12日谢静云作为借款人、三明祥元房地产开发有限公司作为保证人与贷款人中国银行沙县支行签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012沙零字第AA0157号），合同约定，借款金额76万元，期限为240个月，用于购买位于沙县领秀华城8号楼A1602室，借款利率为浮动利率，浮动周期为12个月，即从贷款人实际放款日（若为分笔放款，则从第一个实际放款日）起每12个月重新定价一次（重新定价日为实际放款日在重新定价当月的对应日，当月没有对应日的，则当月最后一日为重新定价日），第一个浮动周期贷款年利率为6.55%，每满一个浮动周期后，以重新定价日适用中国人民银行公布施行的相应档次的贷款基准利率作为下一个浮动周期的适用利率；还款方式为按月等额本息还款，借款人应自发放贷款后第二个月开始按月还款，还款期数共计240期，还款日为每月的10日；若贷款的最后一期到期日不在结息日和付息日，则该笔贷款的最后一期到期日为结息日和付息日；借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息；逾期贷款罚息利率为贷款利率水平上加收50%；借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至开发商祥元公司的专用账户，担保方式为抵押担保加开发商阶段性连带责任保证，即祥元公司为谢静云的借款债务提供阶段性连带责任保证担保；自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或/借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人应承担相应的违约责任或/保证责任；抵押及担保范围为本合同项下借款人全部债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、贷款人实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费）、因借款人违约而给贷款人造成的损失和其他所有应付费用；同时，该合同附件二约定，借款人未按期归还贷款本息的构成违约，贷款人有权解除合同，宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期。3.2012年7月12日，谢静云所购的位于沙县××城××楼××室商品房在沙县房地产交易所办理了抵押预告登记。4.2012年7月16日，中行沙县支行依约向谢静云发放了贷款。借款期限为自2012年7月16日至2032年7月16日，利率为6.55%，借款金额为76万元，收款人为三明祥元房地产开发有限公司，开户银行为中国银行股份有限公司沙县支行，收款账号为×××27，借款用途为购买住宅。5.贷款发放后，谢静云从2017年8月起未能按合同约定按期归还借款本息，截至2021年1月12日，谢静云尚欠中行沙县支行借款本金643115.94元（其中逾期借款本金110865.93元、未到期借款本金532250.01元）、利息及罚息128851.94元（其中应收利息101284.89元、逾期本金罚息13991.36元、逾期利息罚息13575.69元）。6.祥元公司对其开发项目位于沙县中央美苑西侧领秀华城8号楼于2014年通过竣工验收并完成了商品房初始登记，所有权证号××。7.2020年8月25日，中国银行股份有限公司对符合条件的浮动利率个人住房贷款定价基准批量转换为LPR，加点（可为负值）数值为原合同最近的执行利率值与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。全国银行间同业拆借中心公布2019年12月贷款市场报价利率（LPR）5年以上期限的年利率为4.8%，涉案借款执行年利率为4.9%（为LPR加10个基点），执行逾期年利率为7.35%。本院认为，中行沙县支行是依法成立的金融机构，享有贷款经营权。中行沙县支行与谢静云、祥元公司签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》系签订合同当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的规定，合法有效，当事人应按合同约定履行。中行沙县支行依约履行了出借款项义务，谢静云应当依约偿还借款本息，但谢静云从2017年8月起未能按合同约定按期归还借款本息，其行为已构成违约，中行沙县支行有权依约解除合同。谢静云至今尚欠中行沙县支行借款本金643115.94元、利息及罚息128851.94元（计至2021年1月12日），事实清楚，证据充分。谢静云提供位于沙县××城××号楼××室商品房作为抵押物，并办理了抵押权预告登记手续；现涉案抵押物已完成物权的初始登记，具备办理抵押权登记条件而未办理，无证据证明系中行沙县支行存在过错或者怠于行使权利造成的，中行沙县支行有权依照合同约定就谢静云提供位于沙县××城××号楼××室商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款优先受偿。祥元公司对谢静云向中行沙县支行的贷款提供阶段性连带责任保证担保，现沙县××城××号楼××室商品房尚未办理正式抵押登记手续，祥元公司的保证责任仍在保证期间，应承担保证责任。祥元公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为自愿放弃抗辩和质证的权利。综上所述，中行沙县支行要求解除贷款合同及要求谢静云偿还尚欠借款本息的诉讼请求，予以支持。中行沙县支行要求对谢静云提供抵押担保的房地产拍卖、变卖所得价款优先受偿的诉讼请求，予以支持。中行沙县支行要求祥元公司对上述债务承担连带清偿责任的诉讼请求，予以支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除中国银行股份有限公司沙县支行与谢静云、三明祥元房地产开发有限公司于2012年7月12日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（编号：2012沙零字第AA0157号）；二、谢静云应于本判决生效之日偿还中国银行股份有限公司沙县支行借款本金643115.94元；三、谢静云应于本判决生效之日支付中国银行股份有限公司沙县支行借款利息（含罚息）128851.94元（计至2021年1月12日）；四、谢静云应于本判决生效之日支付中国银行股份有限公司沙县支行从2021年1月13日起至实际还清借款之日止的利息（含罚息），按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率5年以上期限的加10个基点后上浮50%计算；五、中国银行股份有限公司沙县支行对谢静云提供抵押位于沙县××城××号楼××室商品房依法拍卖或者变卖等方式变价所得价款优先受偿；六、三明祥元房地产开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11520元，适用简易程序，减半收取5760元，由谢静云、三明祥元房地产开发有限公司负担。本案受理费应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 曹德鸿二〇二一年四月十六日法官助理 李冰倩书 记 员 吴晓燕附：一、本判决所依据的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。