北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初26390号原告：王爱卿，男，1990年10月15日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：杨杨，北京市京师律师事务所律师。被告：九通兴业（北京）房地产经纪有限公司，住所地北京市丰台区。法定代表人：王桂芬，经理。委托诉讼代理人：孟天豪，男，1993年1月24日出生，汉族，被告公司职员，住北京市丰台区。原告王爱卿与被告九通兴业（北京）房地产经纪有限公司（以下简称九通兴业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月23日立案后，依法适用普通程序，由史金霞独任，公开开庭进行了审理。原告王爱卿的委托诉讼代理人杨杨，被告九通兴业公司的委托诉讼代理人孟天豪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王爱卿向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与被告签订的《房屋出租委托合同》于2020年9月17日解除；2.请求判令被告向原告支付2020年7月1日至2020年9月17日的租金11077.67元；3.请求判令被告向原告支付拖欠的水费345元、电费419.9元，共计764.9元；4.请求判令被告向原告支付违约金4390元；5.请求判令被告向原告支付房屋设施设备修缮费用5585元、保洁费用832元，共计6417元；6.诉讼费、公告费由被告承担。事实和理由：2019年7月27日，原告与被告签订《房屋出租委托合同》，约定：原告将位于北京市丰台区和义东里六区2-3-403室房屋出租给被告，自2019年8月1日起租，房屋租赁期限为三年，租金按季度支付且逐年增加，即第一年租金为4200元／月，第二年租金为4390元／月，第三年租金为4910元／月；水电燃气费用由承租方承担。原告于合同签订当日将案涉房屋及合同附件中所列家具设施设备一并交付给被告。2020年9月4日，被告电话告知原告需提前解约，即终止租赁合同的履行。2020年9月17日，被告委托他人交还房屋钥匙于原告。至此，被告仅支付原告11个月房屋租金。后经原告现场查看得知，案涉房屋内装饰装修遭到严重毁损及部分家具丢失，包括地砖破裂、暖气外包板脱落、墙壁电源毁坏、厨房灶台台面断裂、沙发床丢失等，且房屋内卫生状况极差，已无法正常入住。上述各种情形皆属于人为损坏，依据合同第五条第1款、第3款的约定，被告有义务修理赔偿。目前被告已交还案涉房屋，并电话告知原告单方解除合同，其明确表示不再履行合同主要义务，且被告未遵守合同约定按时支付租金以及妥善管理并使用房屋家具设施设备，已构成根本性违约。原告有权解除合同并依据合同第六条第2款的约定要求被告承担相应违约赔偿责任。故诉至法院，望判如所请。双方在合同中约定免租期为90日，现合同未履行完毕，故不同意免除该期间租金。被告九通兴业公司辩称：原告所述签订租赁合同属实。2020年新冠病毒肺炎疫情对租赁行业冲击很大，导致我公司多处房屋无法出租。鉴于此种情况，我公司于2020年9月4日电话通知原告解除合同，故合同解除的日期我们认为是该日，2020年9月17日我公司将房屋交还原告。我公司同意按照合同约定的月租金数额支付2020年7月的租金，2020年8月是免租期，不同意支付租金。对水电费没有异议，同意承担。违约金同意承担2000元。不同意支付修缮费用，地砖开裂等情况都属于房屋设施正常老化，应当由房主负责修缮；不同意支付保洁费用，当时原告把房子交接给我公司时也没有对房屋做保洁。诉讼费、公告费同意承担。本院经审理认定事实如下：2019年7月27日，王爱卿与九通兴业公司签订《房屋出租委托合同》，约定：王爱卿将坐落于北京市丰台区和义东里六区2-3-403室房屋委托九通兴业公司对外出租，委托期自2019年8月1日至2022年8月1日，共计三年。王爱卿同意预留出90个工作日作为九通兴业公司接洽承租的工作期，工作日后从2019年9月1日开始计算租金，即自委托日起至委托期满给王爱卿33个月的房租。租金按季度支付且逐年增加，即第一年租金为4200元／月，第二年租金为4390元／月，第三年租金为4910元／月。水、电、燃气费用由承租方承担。九通兴业公司负责监督承租人妥善管理并安全使用房屋内所留家具、电器及设施，如属人为损坏，九通兴业公司负责监督承租人修理或赔偿。出租代理期内，王爱卿或九通兴业公司提前单方终止本合同的，……并支付对方本合同所约定一个月租金作为违约金。合同附件《财产交接单》显示：燃气表底数：6.87，厨房水表底数0199，卫生间水表底数0999，电表底数123.17元，冰箱1台、空调2台、洗衣机1台、热水器1个、抽油烟机1个、燃气灶1个、双人床2张、床头柜2个、沙发3个、书柜1个、茶几1个，电卡1张，燃气卡1张、钥匙3把。合同签订当日，王爱卿将房屋及合同附件中所列家具家电设施设备一并交付给九通兴业公司。2020年9月17日，九通兴业公司工作人员将房屋及钥匙一并交还给王爱卿。房屋租金已支付到2020年7月31日（2019年8月1日至8月31日为免租期）。王爱卿提供水费、电费票据，用以证明九通兴业公司拖欠水费345元、电费419.9元。王爱卿提供照片7张，用以证明房屋出租时内有双人床2张、床头柜2个、沙发3个、书柜1个、茶几1个、冰箱1台、空调2个、洗衣机1台、热水器1台、抽油烟机1台、燃气灶1个等；房屋交还时，房屋内地砖破裂、暖气外包板脱落、墙壁电源毁坏、厨房灶台台面断裂、沙发床丢失、卫生脏乱等现状。王爱卿提供《房屋维修预算报价表》及房屋维修费收据，用以证明房屋设施设备修缮需要5585元。王爱卿提供58同城网站保洁服务相关费用截图及家政发票，用以证明房屋保洁需要832元。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。原告与被告公司签订的《房屋出租委托合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。之后原告与被告公司协商一致解除合同，原告主张解除日期为2020年9月17日，被告公司认为解除日期为2020年9月4日。根据原告与被告公司工作人员的通话录音，2020年9月4日，被告公司工作人员打电话跟原告提出解除合同交还钥匙的事宜，原告未明确答复，2020年9月17日，被告公司工作人员向原告交还了房屋及钥匙，故本院确认合同于当天解除。合同解除后，双方应对各项费用进行结算。房屋租金已支付至2020年7月31日，被告公司还应向原告支付自2020年8月1日至2020年9月17日的房屋租金。被告公司主张2020年8月为免租期，合同约定了免租期为90个工作日，且对租金支付的日期和数额进行了明确：2019年8月至2019年11月免支付一个月租金，2020年8月至2020年11月免支付一个月租金；该免租期是针对合同期限为3年且正常履行而进行的约定，现合同提前解除，且2020年8月至2021年7月期间的合同未实际全部履行，故不应将免租期认定为该对应年度的首月。故对被告公司的该项答辩本院不予采信。被告公司交还房屋时，尚欠水费345元、电费296.73元（原告交付房屋时电表余额为123.17元），应向原告支付。按照合同约定，被告公司提前单方终止合同，应支付原告一个月租金作为违约金；被告公司仅同意支付2000元违约金，不符合合同约定，对原告关于违约金的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中明确了房屋内家具电器情况，在进行解除合同交接时未对家具电器及设备设施进行明确，仅依据原告提供的照片无法确定上述情况，且原告仅提供了需要支付费用的单据，部分并未实际支付，故对原告关于赔偿损失的诉讼请求，本院不予支持。双方在合同中并未约定保洁费用的承担，双方亦未提供证据证明原告交付案涉房屋时是否进行了保洁，故对原告关于保洁费用的诉讼请求，本院不予支持。故对原告的诉讼请求，本院予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、王爱卿与九通兴业（北京）房地产经纪有限公司签订的《房屋出租委托合同》于2020年9月17日解除；二、九通兴业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王爱卿2020年8月1日至2020年9月17日的房屋租金6877.67元；三、九通兴业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王爱卿水费345元、电费419.9元；四、九通兴业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王爱卿违约金4390元；以上二至四项合计12032.57；五、驳回王爱卿的其他诉讼请求。如果九通兴业（北京）房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费366元，由九通兴业（北京）房地产经纪有限公司负担（王爱卿已预交，九通兴业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王爱卿）。公告费260元，由九通兴业（北京）房地产经纪有限公司负担（王爱卿已预交，九通兴业（北京）房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付王爱卿）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二一年四月三十日书记员  张 艳