文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1400、1405号原告：陈惠樟，女，汉族，1961年11月28日出生，户籍地址：广州市荔湾区。委托诉讼代理人：曹涵，广东正大方略律师事务所律师。委托诉讼代理人：王燕，广东正大方略律师事务所实习律师。被告：广州金辉洋房地产有限公司，住所地：广州市荔湾区。法定代表人：严健良。被告：中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行，住所地：广州市荔湾区。负责人：崔艳荣。委托诉讼代理人：卢瑞瑜，广东实德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭晓彤，广东实德律师事务所律师。原告陈惠樟诉被告广州金辉洋房地产有限公司（下称“金辉洋公司”）、中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行（下称“工行荔湾支行”）商品房销售合同纠纷一案，本院于立案后，依法适用简易程序进行公开开庭审理。原告陈惠樟委托诉讼代理人曹涵，被告工行荔湾支行委托诉讼代理人卢瑞瑜、谭晓彤到庭参加诉讼；被告金辉洋公司经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告陈惠樟的起诉请求：1.判令二被告协助原告办理涂销广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁D（自然层八）803房的抵押登记手续。2.本案的诉讼费由二被告承担。事实与理由：原告与被告一签订《商品房买卖合同》，约定原告以人民币353054元向被告一购买涉案房屋。合同签订后，原告向被告一交付首期购房款并于2004年8月28日将上述房屋交付原告入住使用。由于被告一涉及其他案件，涉案房屋被告另案查封，后原告向广州市中级人民法院提起执行异议，广州中院于2009年12月24日作出穗中法执字第508、510-512号之十穗中法执字第621号之十《执行裁定书》。2010年3月29日，原告向广州中院交纳了未支付的240000元购房款，广州中院解除了对原告所购金洋阁D803房产的查封。因被告一拒不按照合同约定为原告办理相应的房地产权属证书，原告于2010年向贵院提起诉讼，贵院依法作出(2010）荔法民三初字第1362号《民事判决书》，判决被告一协助过户。2020年政府启动辉洋苑办证程序，原告在办理涉案房屋的不动产登记过程中被告告知涉案房屋以2001备10283办理了在建工程抵押登记，抵押权人为被告二。之后，原告多次与被告二协调，被告二均以已办理完结相关程序为由拒不协助原告办理涂销抵押手续。辉洋苑案件因系重大案件，涉及数家银行，曾于2003年在政府、法院协调下被告二已办结了大部分的抵押房产涂销手续，目前就剩下原告及海洋阁1002房尚未办理涂销抵押手续。金洋阁D803房屋并无查封、原告已付齐购房款且已取得协助办理过户登记的判决，涉案房屋符合办证条件，但由于被告二拒不履行涂销义务，致使原告无法办理。中院作出的中止执行裁定书致使被告二的抵押权的行使行为终结。这在法律效果上不是暂不执行，而是抵押权人已经永远不能实现抵押权。否则，原告的物权期待权也无法实现的尴尬局面。这样的法律效果不利于抵押物流转，也不利于社会经济发展。另，依据九民会议纪要第一百二十五、一百二十六条，以及最高院近期公布的第一百五十四号、一百五十五号指导案例，消费者型购房人的生存权益优先于抵押权得以实现，这也是中院作出中止执行裁定的重要理由之一。如果不涂销抵押，就无法真正保障原告的生存权益，也与司法的倾向不符。因此，特请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告工行荔湾支行辩称，不同意原告全部诉请，理由如下：一、工行荔湾支行对涉案房屋享有经法院判决确认的抵押权，原告对涉案房屋的权利不足以对抗抵押权。工行荔湾支行早于2001年4月12日对含涉案房屋D803房在内的海洋阁、金洋阁3-11层全层住宅办理了抵押登记，至今从未涂销对涉案房屋的抵押登记，并且广州市中级人民法院作出的（2004）穗中法民二初字第407号《民事判决书》已确认工行荔湾支行的抵押权合法有效。被告一未经抵押权人工行荔湾支行同意，与原告于2004年签订《认购书》、《商品房买卖合同》，将涉案房屋转让给原告的行为应当无效。二、原告在另案中提出执行异议且胜诉处理的是另案的执行查封事宜，与工行荔湾支行的案件无关，也与工行荔湾支行的抵押权亦无关，工行荔湾支行也未收到原告支付的剩余购房款。原告在（2009）荔法执异字第1131号案件中提出执行异议也是同样情况。三、原告提起的（2010）荔法民三初字第1362号案件遗漏重要事实未查明，故该民事判决书不能作为原告对抗工行荔湾支行抵押权的依据。四、原告的物权期待权并不符合可以排除工行荔湾支行抵押权的情形。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，即使原告对涉案房屋的买卖属实，其也仅是对涉案房屋享有物权期待权，而工行荔湾支行对涉案房屋享有抵押权，并且该抵押权设立于原告购买涉案房屋之前，并且办理了抵押登记，具有公示效力及物权优先效力，原告在购买涉案房屋时知道或应当知道注意到涉案房屋已被抵押的事实，并且应当预见到涉案房屋客观上有不能登记至原告名下的法律后果。另，原告提及中院作出的执行裁定是另案作出的决定，工行不是该案的当事人，且另案作出的执行裁定只是针对该案的查封行为作出的排除查封措施的裁定，并不导致工行的抵押权消灭。工行的抵押权经法院生效判决并已进入到执行阶段。被告金辉洋公司未到庭，未提交书面意见，也未提交证据。经审理查明，2001年4月12日，广州市国土局房地产管理局出具《广州市房地产抵押登记证明书》（NO.0021369）确认以下内容：抵押权人为中国工商银行广州市下九路支行，抵押人为广州金辉洋房地产有限公司，抵押权利范围：金辉洋公司在广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧“辉洋苑”自编海洋阁、金洋阁负一、负二层全层共140个车位3407㎡；二层会所1613㎡；3-11层全层住宅共159套12687㎡，附注函具体房号面积等等，并以2001备字10283号登记在案。2004年8月20日，中国工商银行广州市下九路支行以金辉洋公司为被告，向广州市中级人民法院起诉请求：1.金辉洋公司向其偿还贷款本金2556万元及利息；2.原告对被告提供的抵押物（抵押物详见广州市国土局房地产管理局出具的2001备字10283号房地产抵押登记证明书，已涂销的除外）享有抵押权，在被告不能清偿债务时，原告有权依法处分抵押物并就处分所得价款优先受偿；3.被告承担本案的诉讼费。该院于2004年12月6日出具（2004）穗中法民二初字第407号民事判决书，判决：“一、被告广州金辉洋房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内清偿原告中国工商银行广州市下九路支行2556万元及利息、复利（计至2004年7月30日的利息、复利为401192.29元；自2004年7月31日起，计至本判决确定的清偿日止，按照中国人民银行同时期逾期贷款利率计算），逾期支付的，加倍计付迟延履行期间的债务利息。二、原告中国工商银行广州市下九路支行对被告广州金辉洋房地产有限公司提供的抵押物，即由广州市国土资源和房屋管理局出具的编号为2001备字10283号《广州市房地产抵押登记证明书》中所记载的房产（已涂销抵押登记的除外），享有抵押权，在被告广州金辉洋房地产有限公司不履行上述债务时，原告中国工商银行广州市下九路支行有权以该抵押物折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。”经查，中国工商银行广州下九路支行已迁址更名为中国工商银行广州荔湾支行。2004年4月9日，广州市中级人民法院曾以（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书和协助执行通知书，查封了登记在金辉洋公司名下的位于本市黄沙大道粤南大街“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售外的全部房产（含本案讼争房产），本院于2009年8月轮候查封。后陈惠樟等案外人，向广州中院提出执行异议（该系列案申请执行人为广州市东沙农村信用合作社、中国建设银行股份有限公司广州白云支行；被执行人为金辉洋公司、广州佳胜辉房地产有限公司），该院经审查，于2009年12月24日作出（2004）穗中法执字第508、510-512号之十，（2006）穗中法执字第621号之十执行裁定书认定陈惠樟与金辉洋公司签订了编号为2000076220号《商品房买卖合同》，并裁定陈惠樟在裁定书送达之日起三十日内将未支付的购房款支付到中院用于案件的执行后，解除（2004）穗中法执字第508、510-512号民事裁定书对陈惠樟所购金洋阁803房产查封。2010年3月18日，陈惠樟向广州中院交纳了未支付的240000元购房款。广州中院于2010年5月27日解除了对案涉房屋的查封。其时，由于本院轮候查封了案涉房屋，陈惠樟等案外人向本院提出执行异议，本院经审查，分别于2010年9月29日、11月22日作出（2009）荔法执异字第1131-1号、（2009）荔法执字第1131-3号执行裁定书（案件申请执行人为崔其亮、许治强，被执行人为金辉洋公司），裁定陈惠樟提出的异议成立，中止对异议人房屋执行，并解除对金辉洋公司在广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧（第一期用地）“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售外的全部房产（已解封过户的房产除外）的房屋产权和金辉洋公司在广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧“辉洋苑”（预售证号：000200、000201号）除已预售外的全部房产（已解封过户的房产除外）房屋产权的查封。2010年6月4日，陈惠樟以金辉洋公司为被告向本院提起诉讼，请求判决金辉洋公司办理案涉房屋登记备案及产权登记手续。本院于2010年12月29日作出(2010）荔法民三初字第1362号《民事判决书》判决：“被告广州金辉洋房地产有限公司自本判决发生法律效力之日起三个月内，提供必要的证明文件，协助原告陈惠樟办理广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁D[自然层八]803号房屋的产权登记及过户手续。”该案查明，2004年7月16日，陈惠樟与金辉洋公司签订《辉洋苑·蔚蓝心殿房屋认购书》，由陈惠樟向金辉洋公司认购广州市荔湾区黄沙大道辉洋苑·蔚蓝心殿金洋阁803单位，约定2004年7月22日前签订《商品房买卖合同》。其后，陈惠樟与金辉洋公司签订穗房合字××号《商品房买卖合同》，约定陈惠樟以人民币353054元向金辉洋公司购买位于广州市荔湾区黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁D803层[自然层八]803号房屋；金辉洋公司应在商品房交付使用后180天内，将办理权属登记需由金辉洋公司提供的资料报产权登记机关备案；等等。合同没有注明签约日期，合同签订后，陈惠樟向金辉洋公司交付购房款113054元，税费7238元。金辉洋公司已于2004年8月30日将上述房屋交付陈惠樟使用。金辉洋公司至今未能向广州市房地产交易管理部门办理商品房买卖合同的登记备案手续，也没有为陈惠樟办理案涉房产产权过户登记手续。2020年5月18日，陈惠樟向广州市不动产登记中心提出信息公开申请。该中心于2020年5月28日出具《依申请信息公开答复书》明确：“申请查询的广州市黄沙大道金辉洋苑金洋阁803房或合同2000076220号无办理预购商品房预告登记（含合同备案）、退房或注销登记、预购商品房抵押权预告登记（含合同抵押）情况。该房屋以备（2001）10283办理了在建工程抵押登记，抵押权人为中国工商银行广州市下九路支行。”庭审中，工行荔湾支行陈述金辉洋公司对（2004）穗中法民二初字第407号案的判决仍未履行完毕，金辉洋公司部分抵押房屋以以物抵债方式抵偿债务，该行已对该部分房屋的抵押登记进行涂销，其正推动对余下部分抵押房屋的执行工作。本院认为，本案焦点在于案涉房屋的在建抵押登记是否已具备涂销抵押权登记的条件。现分析如下：1.工行荔湾支行与金辉洋公司关于案涉房屋的抵押权以在建工程抵押方式，设立于2001年并经房管部门登记备案。从（2004）穗中法民二初字第407号案可知，金辉洋公司自愿以案涉房屋为其债务设定抵押，该抵押合法有效。金辉洋公司不履行债务时，工行荔湾支行有权就该房屋行使抵押权。2.该抵押权设立后，金辉洋公司与陈惠樟于2004年签订案涉房屋的买卖合同。陈惠樟虽于2010年将剩余房款交纳至广州市中院账户，但该款系处理穗中法执字第508、510-512号、穗中法执字第621号案下执行款，工行荔湾支行并非该些案件的申请执行人，其解决的亦不是金辉洋与工行荔湾支行之间的债务，因此无证据证明金辉洋公司以案涉房产为押的债务已经还清。3.案涉房屋已办理抵押登记，金辉洋公司在抵押期间转让案涉房屋，现亦无证据表明该转让已获作为抵押权人的工行荔湾支行同意。涉案房屋不具备涂销抵押权登记条件，故原告主张两被告协助原告办理涂销位于广州市黄沙大道粤南大街北侧、西侧辉洋苑金洋阁D（自然层八）803房的抵押登记手续于法无据，本院不予支持。被告金辉洋公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第三百九十三条、第三百九十四条、第三百九十五条第五款、第四百零二条、第四百零六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告陈惠樟的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告陈惠樟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。其余案件的诉讼请求、案件事实与处理原则与本案基本一致，对案件共同之处，本院不再分别赘述，以1400号案为准。对个案的不同部分，以表格形式分别列出（详见附表）。审判员  张鸣鸣二〇二一年四月十二日书记员  古秋燕庞海丹附表（款项金额单位为“元”）：            案号              原告              被告              被告                    房号              成交价              判决主文                      案件受理费由原、被告各负担部分（受理费原告已预交，被告应负担部分由被告迳付原告，本院不予退回）              审判员  书记员                  （2021)粤0103民初1405号              蔡爱民、梁志君              广州金辉洋房地产有限公司              中国工商银行股份有限公司广州荔湾支行              广州市黄沙大道粵南大街北侧、西侧辉洋苑海洋阁C1002单元[自然层十]1002房              357205              驳回原告蔡爱民、梁志君的全部诉讼请求。                    原告蔡爱民、梁志君负担50元              张鸣鸣      古秋燕      庞海丹