广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终476号上诉人（原审被告）：徐闻县金源房地产开发有限公司，注册地址徐闻县城东大道中段（中路西侧）。法定代表人：李秀英，董事长。委托诉讼代理人：苏庄，广东朝鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝辉，男，1972年9月12日出生，汉族，住广东省徐闻县。被上诉人（原审原告）：周春瑰，女，1986年2月6日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：陆金良,广东自正律师事务所律师。上诉人徐闻县金源房地产开发有限公司（以下简称“金源公司”）因与被上诉人周春瑰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金源公司的委托诉讼代理人林朝辉、苏庄，被上诉人周春瑰的委托诉讼代理人陆金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金源公司上诉请求：1.撤销(2020)粤0825民109号民事判决中第一、二判项，依法改判驳回周春瑰的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周春瑰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定“2016年8月19日，周春瑰与金源公司签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租赁期限从2016年9月1日至2018年9月1日止，租金为5万元一年，租金可抵冲涉案房首期房款每年冲减”，继而推断“周春瑰知道商品房不具备约定或者法定交付条件于2016年9月1日同意接收涉案商品房”，进而将2016年9月1日认定为涉案商品房的实际交付时间的结论是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案商品房的实际交付时间应为周春瑰实际“占有”该商品房的时间。根据日常生活经验法则推断，周春瑰应先“占有”该商品房，继而“使用”(即装修)该商品房，再而“处分”(即签订租赁协议出租)该商品房。一审判决无视金源公司一审提交的证据2、证据3所列举的周春瑰实际占有该商品房的大量事实(已完成举证责任)，以及周春瑰无法证明其从何时起实际占有该商品房(应负举证不能责任)，而断章取义、片面地认定租赁期限起始日(2016年9月1日)作为该商品房的实际交付(占有)日期，其推理逻辑错误及违背客观事实清楚，二审应予纠正。涉案商品房于2014年10月交付预购人黄绍钦装修，后黄绍钦将该房产权益让渡给周春瑰，周春瑰、金源公司于2014年12月9日签订商品房买卖合同，之后金源公司为周春瑰提供保证担保向银行办理了个人购房借款，继而于2014年12月25日在徐闻县房产交易服务中心办理了合同登记备案和预告登记，将涉案房产B1501房权属预告登记在周春瑰名下，周春瑰将涉案房产B1501房作为借款担保物抵押给银行。周春瑰已于2016年8月份将装修好的涉案房产B1501房租赁给金源公司作为样板房，并收取了租金。以上事实充分证实，金源公司将涉案房产的产权转移到周春瑰名下并向周春瑰交付了涉案房产，周春瑰从签订合同之日(2014年12月9日)起对涉案房产B1501房拥有占有、使用、处分完整的物权。金源公司依约向周春瑰交付涉案房产的实质要件已成立，并无违约行为。一审法院以金源公司与周春瑰的租赁合同签订日期作为房屋交付日期，完全是不顾事实和证据，偏袒一方的不公正裁判。周春瑰以缺少形式要件为由否认金源公司已交付涉案房产的事实不成立，合同第十一条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，是合同赋予周春瑰的权利，周春瑰在涉案房产交接过程中并不拒绝交接，事后也没有未提出任何异议，应视为对金源公司交付行为的认可，其形式要件不能对抗实质交付的事实。故周春瑰主张金源公司违约迟延交房不成立。二、一审判决实体处理不当。1.在本案审理过程中，经一审法院法律释明，周春瑰于2020年5月17日变更诉讼请求，金源公司提出抗辩理由，要求驳回周春瑰的请求。一审判决没有作出任何评判，没有说明接受与否变更请求的理由，有失偏颇。2.一审判决混淆了概念，将“规定期限内取得房地产权属证书”等同于“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，显属错误。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”，金源公司已在360日内依约履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同约定义务，于2014年12月23日与周春瑰至徐闻县房产交易服务中心办理了商品房合同登记备案和预告登记手续。双方在合同中没有对取得房地产权属证书的期限作出明确约定。根据《物权法》第二十条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，涉案合同第十五条第2款约定“规定期限内”应理解为“自能够进行不动产登记之日起三个月内”取得房地产权属证书。3.一审判决认定金源公司至今未尚办理涉案商品房的房地产权证给周春瑰，实属不当。周春瑰作为涉案房产的权利人是向产权登记机关申请进行产权登记的主体，颁发权属证书属于政府的行政行为，金源公司也不是颁发权属证书的主体。故金源公司不具办理房产权属登记的主体资格，金源公司依合同约定应履行的义务是提供资料报产权登记机关备案以及协助周春瑰办理房产权属证。金源公司已履行了提供相关资料报产权登记机关备案的义务，涉案房产权属已预告登记在周春瑰名下，涉案房产物权已设立，周春瑰系权利人。由于能够办理房产权属登记证的条件尚未成就，金源公司并没有主观故意不作为或违约拒不履行协助周春瑰向产权登记机关提交办理权属登记所需由金源公司提供资料的义务，进而须承担周春瑰不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任。4、一审判决滥用调查权，向徐闻县国土资源档案室调取金源公司名下不动产登记情况，得出金源公司至今未对涉案房产办理初始登记手续的依据，进而推定金源公司违约逾期交房、迟延办证的结论，实属不当。本案是商品房预售合同纠纷，周春瑰主张金源公司违约，应就合同约定双方权利义务范围来审理，办理初始登记证不是合同约定的义务，而是办理不动产登记程序。前提是能够进行不动产登记的条件成就。涉案房产虽属一期工程已经分期综合验收合格，但由于涉案房产所属的住宅小区系整体规划报建，必须整体综合验收后才达到能够进行不动产登记(办理权属证)的条件。目前，该住宅小区建设工程于2019年底已全部竣工，且施工单位已申报有关部门进行小区整体综合验收，故小区整体综合验收合格之日即为能够进行不动产登记之日，因整体综合验收合格之日尚未确定，涉案房产能够进行不动产登记的条件尚未成就，故未能办理初始登记证进而办理涉案房产权属证书。根据合同约定，金源公司理应履行限期内(指自能够办理不动产登记之日起三个月内)协助周春瑰办理房产证的义务。综上所述，一审判决认定事实错误、实体处理不当。恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决并改判。被上诉人周春瑰答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。周春瑰起诉请求：1.判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元；2.判令金源公司付给周春瑰迟延交房违约金355309.048元；3.诉讼费及其他费用由金源公司承担。一审法院审理查明：2014年12月9日，以金源公司为出卖人与以周春瑰为买受人签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。主要约定：买受人向出卖人购买由出卖人开发的位于207国道徐闻县段迈颜村边金源华庭B幢1501号商品房；建筑面积共137.72平方米，其中套内建筑面积110.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.78平方米；该商品房属预售房，整套出售，按每平方米4208元，房款总金额554737元；银行按揭（公积金）在本合同签订之日即付清首期房款174737元（含定金），余款38万元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限，即出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的该商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定交接：即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定产权登记：即出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；等等。合同签订后，周春瑰、金源公司于2014年12月23日到徐闻县房产交易服务中心办理了商品房合同登记备案和预告登记手续。2014年12月24日，周春瑰向金源公司支付首付款174737元，同日，以周春瑰为抵押人将涉案商品房抵押给中国建设银行股份有限公司湛江徐闻支行（以下简称“建设银行”）。之后，周春瑰以上述房产抵押及由金源公司提供保证，向建设银行借款38万元，通过按揭的方式支付购房余款38万元给金源公司。另查明，1.金源公司在徐闻县的房产登记情况直至2020年4月27日止，在徐闻县国土资源档案室的不动产登记登记的结果为：证件号码为无，不动产坐落为无，证书编号为无，建筑面积空白，套内面积空白等。2.金源公司未书面通知周春瑰办理商品房交付手续，但于2016年8月19日与周春瑰签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租用时间暂定2年，从2016年9月1日至2018年9月1日，到时需租用再定。租金为5万元一年，租金可抵冲涉案房屋首期房款。二年租期满后，周春瑰入住涉案商品房。2019年6月5日，周春槐收到涉案商品房二年的租金10万元。3.金源公司至今尚未办理涉案商品房的房地产权证给周春瑰。再查明，1.国有土地使用权证为徐国用（2010）第979号，建筑工程施工许可证为440825201502100201、建设用地规划许可证为地字第2011058号，建设工程规划许可证为建字第2013005号、建字第2014038号，商品房预售许可证为徐房预（2014）1号。2.金源公司至今未对涉案房产办理初始登记手续。3.金源公司主张其没有逾期交房，但认为周春瑰主张给付迟延办证违约金已过诉讼时效。一审法院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。争议焦点为：金源公司应否支付逾期交房违约金；金源公司是否承担迟延办证的违约责任。一、金源公司应否支付逾期交房违约金。周春瑰与金源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适当，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，周春瑰依约定支付首付款给金源公司，并通过银行按揭方式支付购房余款38万元给金源公司，出卖人即金源公司亦应在商品房达到约定条件后，书面通知买受人办理交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，金源公司虽未书面通知周春瑰办理商品房交付手续，但于2016年8月19日，周春瑰与金源公司签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租赁期限从2016年9月1日至2018年9月1日止，租金为5万元一年，租金可抵冲周春瑰涉案房首期房款每年冲减。2019年6月5日，周春槐收到金源公司给付的涉案商品房二年的租金10万元。二年租期满后，周春瑰入住涉案商品房，应认定周春瑰知道商品房不具备约定或者法定交付条件于2016年9月1日同意接收涉案商品房。周春瑰、金源公司签订《商品房买卖合同》后，周春瑰于2014年12月24日向金源公司支付了首付款，并以周春瑰为抵押人将涉案商品房抵押给建设银行。之后，周春瑰以上述房产抵押及由金源公司提供保证，向建设银行借款38万元，通过按揭的方式支付购房余款38万元给金源公司。周春瑰依约履行付款责任后，金源公司未依合同约定于2016年4月30日交付涉案商品案给周春瑰。直至2016年9月1日，金源公司才将涉案商品房交付给周春瑰，金源公司显属违约，自2016年5月1日起至2016年8月31日止逾期交房天数为123天。周春瑰、金源公司在商品房买卖合同中约定，金源公司逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一、三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，周春瑰、金源公司在《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人未能提供充分证据证明周春瑰实际损失数额，周春瑰、金源公司签订《商品房买卖合同》约定逾期交房超过30日后的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付违约金，金源公司主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人可以请求法院予以适当减少。综合考虑金源公司的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，结合周春瑰的实际损失情况和当地租房价格，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为按已付购房款总额的日万分之二点五为宜，超出部分不予保护。周春瑰已缴纳总购房款554737元，经计算，金源公司应自2016年5月1日起至2016年8月31日止，按每日已付总购房款万分之二点五支付给周春瑰逾期交房违约金为17058.16元=（554737元×123天×0.00025）。故周春瑰请求逾期交房违约金合法有据，予以支持，但周春瑰请求金源公司每日向其支付已付房价款（554737元）万分之五计金源公司逾期交房达1281日的违约金355309.048元过高，超出部分，不予支持。2.关于金源公司应否支付迟延办证违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”周春瑰、金源公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。金源公司已于2016年9月1日将涉案商品房交付给周春瑰使用，金源公司应当在将商品房交付给周春瑰使用后的360日内，即2017年8月28日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，周春瑰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，金源公司显属违约，金源公司应按已付房价款的2%向周春瑰支付违约金。周春瑰自2017年8月29日起就应当知道自己的权利受到损害，且周春瑰在2020年5月17日就主张金源公司承担迟延办证违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，金源公司没有按期办证给周春瑰后，周春瑰在知道其权利受到侵害时起三年内向金源公司主张迟延办证违约金，没有超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，周春瑰提出此项诉讼请求，予以支持。故金源公司应支付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元（554737元×2%）。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决：一、徐闻县金源房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向周春瑰支付逾期交房的违约金17058.16元。二、徐闻县金源房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向周春瑰支付迟延办证的违约金11094.74元。三、驳回周春瑰的其他诉讼请求。如果未判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7207元（周春瑰已垫付），由周春瑰负担6653.24元，徐闻县金源房地产开发有限公司负担553.76元（由徐闻县金源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内径付周春瑰）。二审期间，金源公司向本院提交以下证据：1.《合作协议书》、《借款借据》（4份），用以证明黄绍钦与金源公司于2014年10月18日达成合作协议，约定将其订购的B1501即涉案商品房及B1503房进行装修，然后租赁给金源公司作为样品房，租金按5万元一套收取；金源公司以先向黄绍钦借款32万元的形式“补贴”其装修工程款，最终用租金来冲抵借款的事实；2.《借条》、《收据》（3份），用以证明周春瑰于2014年12月21日向金源公司借款174737元用于交付涉案商品房30%首期房款的事实；3.《竣工验收备案表》，用以证明涉案项目整体已经验收通过，现在具备办证条件。周春瑰质证认为：1.第一组证据是属于重复提交，不予质证；2.第二组证据与本案无关；3.对第三组证据的真实性无法确定。周春瑰未向本院提交新证据。经审查，本院认为：1.《合作协议书》是一审已提交的证据，不属于新证据；2.《借款借据》（4份）、《借条》、《收据》（3份）不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；3.《竣工验收备案表》属于新证据，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：金源公司于2014年10月18日与广州市都市组设计装饰工程有限公司（以下简称“都市装饰公司”）签订《合作协议书》，将涉案房屋交付给都市装饰公司进行样板房装修，金源公司每年支付5万元给都市装饰公司，且约定都市装饰公司应在2014年12月30日前装修完工。又根据金源公司在一审时提交的《金源华庭装修业户一览表》，金源公司记载涉案房屋是样板房，已于2015年前装修。又查明：周春瑰于2020年1月10日提起本案诉讼时，其第1项诉讼请求为“判令金源公司依法办理房宅所有权证给周春瑰”。2020年5月17日，周春瑰将其第1项诉讼请求变更为“判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元”。还查明：2021年2月27日，金源公司取得涉案房屋的工程竣工验收备案表。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对金源公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人金源公司的上诉请求和理由，及被上诉人周春瑰的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、周春瑰变更诉讼请求是否违反法律规定。因至一审第一次庭审时，涉案房屋尚不具备办证条件，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”的规定，一审法院准许周春瑰将其第1项诉讼请求“判令金源公司依法办理房宅所有权证给周春瑰”变更为“判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元”并无不当，本院予以确认。金源公司关于周春瑰在一审第一次庭审后变更诉讼请求违反法律规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、金源公司是否逾期交房，应否支付逾期交房违约金给周春瑰。根据金源公司与周春瑰于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》，金源公司应当在2016年4月30日前交付涉案房屋给周春瑰，但根据本案已查明的事实，金源公司与周春瑰并没有办理涉案房屋的交接手续，双方只是于2016年8月19日签订《租赁协议》，约定金源公司从2016年9月1日开始向周春瑰租赁涉案房屋用作样板房，故一审判决认定金源公司应支付2016年5月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金给周春瑰并无不当，本院予以维持。至于金源公司上诉主张根据日常生活经验法则推断，周春瑰在出租涉案房屋给金源公司作样板房使用之前，应先“占有”涉案房屋，继而“使用”（即装修）涉案房屋，才能出租涉案房屋给金源公司的问题。因金源公司已于2014年委托都市装饰公司对涉案房屋进行了装修，在金源公司向周春瑰租赁涉案房屋之前，金源公司早已将该房作为样板房使用，故金源公司关于周春瑰在合同约定的交房期限届满前就已接收涉案房屋进行装修再出租给金源公司使用的上诉主张明显与事实不符，本院不予采信。三、金源公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给周春瑰。如前所述，金源公司已于2016年9月1日交付涉案房屋给周春瑰，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，金源公司应当在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提交资料报产权登记机关备案，但根据本案已查明的事实，在上述合同约定的办证期限内，涉案房屋尚未竣工验收备案，即还不具备办证条件，故金源公司当然无法履行涉案《商品房买卖合同》约定的办证义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审判决判令金源公司按已付房价款的2%向周春瑰支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由徐闻县金源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终476号上诉人（原审被告）：徐闻县金源房地产开发有限公司，注册地址徐闻县城东大道中段（中路西侧）。法定代表人：李秀英，董事长。委托诉讼代理人：苏庄，广东朝鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：林朝辉，男，1972年9月12日出生，汉族，住广东省徐闻县。被上诉人（原审原告）：周春瑰，女，1986年2月6日出生，汉族，住广东省徐闻县。委托诉讼代理人：陆金良,广东自正律师事务所律师。上诉人徐闻县金源房地产开发有限公司（以下简称“金源公司”）因与被上诉人周春瑰商品房预售合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初109号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人金源公司的委托诉讼代理人林朝辉、苏庄，被上诉人周春瑰的委托诉讼代理人陆金良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人金源公司上诉请求：1.撤销(2020)粤0825民109号民事判决中第一、二判项，依法改判驳回周春瑰的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由周春瑰承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。一审法院认定“2016年8月19日，周春瑰与金源公司签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租赁期限从2016年9月1日至2018年9月1日止，租金为5万元一年，租金可抵冲涉案房首期房款每年冲减”，继而推断“周春瑰知道商品房不具备约定或者法定交付条件于2016年9月1日同意接收涉案商品房”，进而将2016年9月1日认定为涉案商品房的实际交付时间的结论是错误的。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，涉案商品房的实际交付时间应为周春瑰实际“占有”该商品房的时间。根据日常生活经验法则推断，周春瑰应先“占有”该商品房，继而“使用”(即装修)该商品房，再而“处分”(即签订租赁协议出租)该商品房。一审判决无视金源公司一审提交的证据2、证据3所列举的周春瑰实际占有该商品房的大量事实(已完成举证责任)，以及周春瑰无法证明其从何时起实际占有该商品房(应负举证不能责任)，而断章取义、片面地认定租赁期限起始日(2016年9月1日)作为该商品房的实际交付(占有)日期，其推理逻辑错误及违背客观事实清楚，二审应予纠正。涉案商品房于2014年10月交付预购人黄绍钦装修，后黄绍钦将该房产权益让渡给周春瑰，周春瑰、金源公司于2014年12月9日签订商品房买卖合同，之后金源公司为周春瑰提供保证担保向银行办理了个人购房借款，继而于2014年12月25日在徐闻县房产交易服务中心办理了合同登记备案和预告登记，将涉案房产B1501房权属预告登记在周春瑰名下，周春瑰将涉案房产B1501房作为借款担保物抵押给银行。周春瑰已于2016年8月份将装修好的涉案房产B1501房租赁给金源公司作为样板房，并收取了租金。以上事实充分证实，金源公司将涉案房产的产权转移到周春瑰名下并向周春瑰交付了涉案房产，周春瑰从签订合同之日(2014年12月9日)起对涉案房产B1501房拥有占有、使用、处分完整的物权。金源公司依约向周春瑰交付涉案房产的实质要件已成立，并无违约行为。一审法院以金源公司与周春瑰的租赁合同签订日期作为房屋交付日期，完全是不顾事实和证据，偏袒一方的不公正裁判。周春瑰以缺少形式要件为由否认金源公司已交付涉案房产的事实不成立，合同第十一条约定“出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接”，是合同赋予周春瑰的权利，周春瑰在涉案房产交接过程中并不拒绝交接，事后也没有未提出任何异议，应视为对金源公司交付行为的认可，其形式要件不能对抗实质交付的事实。故周春瑰主张金源公司违约迟延交房不成立。二、一审判决实体处理不当。1.在本案审理过程中，经一审法院法律释明，周春瑰于2020年5月17日变更诉讼请求，金源公司提出抗辩理由，要求驳回周春瑰的请求。一审判决没有作出任何评判，没有说明接受与否变更请求的理由，有失偏颇。2.一审判决混淆了概念，将“规定期限内取得房地产权属证书”等同于“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，显属错误。本案双方签订的《商品房买卖合同》第十五条第1款约定“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的……”，金源公司已在360日内依约履行了将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案的合同约定义务，于2014年12月23日与周春瑰至徐闻县房产交易服务中心办理了商品房合同登记备案和预告登记手续。双方在合同中没有对取得房地产权属证书的期限作出明确约定。根据《物权法》第二十条第2款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，涉案合同第十五条第2款约定“规定期限内”应理解为“自能够进行不动产登记之日起三个月内”取得房地产权属证书。3.一审判决认定金源公司至今未尚办理涉案商品房的房地产权证给周春瑰，实属不当。周春瑰作为涉案房产的权利人是向产权登记机关申请进行产权登记的主体，颁发权属证书属于政府的行政行为，金源公司也不是颁发权属证书的主体。故金源公司不具办理房产权属登记的主体资格，金源公司依合同约定应履行的义务是提供资料报产权登记机关备案以及协助周春瑰办理房产权属证。金源公司已履行了提供相关资料报产权登记机关备案的义务，涉案房产权属已预告登记在周春瑰名下，涉案房产物权已设立，周春瑰系权利人。由于能够办理房产权属登记证的条件尚未成就，金源公司并没有主观故意不作为或违约拒不履行协助周春瑰向产权登记机关提交办理权属登记所需由金源公司提供资料的义务，进而须承担周春瑰不能在规定期限内取得房地产权属证书的责任。4、一审判决滥用调查权，向徐闻县国土资源档案室调取金源公司名下不动产登记情况，得出金源公司至今未对涉案房产办理初始登记手续的依据，进而推定金源公司违约逾期交房、迟延办证的结论，实属不当。本案是商品房预售合同纠纷，周春瑰主张金源公司违约，应就合同约定双方权利义务范围来审理，办理初始登记证不是合同约定的义务，而是办理不动产登记程序。前提是能够进行不动产登记的条件成就。涉案房产虽属一期工程已经分期综合验收合格，但由于涉案房产所属的住宅小区系整体规划报建，必须整体综合验收后才达到能够进行不动产登记(办理权属证)的条件。目前，该住宅小区建设工程于2019年底已全部竣工，且施工单位已申报有关部门进行小区整体综合验收，故小区整体综合验收合格之日即为能够进行不动产登记之日，因整体综合验收合格之日尚未确定，涉案房产能够进行不动产登记的条件尚未成就，故未能办理初始登记证进而办理涉案房产权属证书。根据合同约定，金源公司理应履行限期内(指自能够办理不动产登记之日起三个月内)协助周春瑰办理房产证的义务。综上所述，一审判决认定事实错误、实体处理不当。恳请二审法院查明事实，依法撤销一审判决并改判。被上诉人周春瑰答辩称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，依法应予以维持。周春瑰起诉请求：1.判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元；2.判令金源公司付给周春瑰迟延交房违约金355309.048元；3.诉讼费及其他费用由金源公司承担。一审法院审理查明：2014年12月9日，以金源公司为出卖人与以周春瑰为买受人签订一份《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。主要约定：买受人向出卖人购买由出卖人开发的位于207国道徐闻县段迈颜村边金源华庭B幢1501号商品房；建筑面积共137.72平方米，其中套内建筑面积110.94平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积26.78平方米；该商品房属预售房，整套出售，按每平方米4208元，房款总金额554737元；银行按揭（公积金）在本合同签订之日即付清首期房款174737元（含定金），余款38万元办理银行按揭。《商品房买卖合同》第八条约定交付期限，即出卖人应当在2016年4月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经综合验收合格的该商品房，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。第十一条约定交接：即商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十五条约定产权登记：即出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金；等等。合同签订后，周春瑰、金源公司于2014年12月23日到徐闻县房产交易服务中心办理了商品房合同登记备案和预告登记手续。2014年12月24日，周春瑰向金源公司支付首付款174737元，同日，以周春瑰为抵押人将涉案商品房抵押给中国建设银行股份有限公司湛江徐闻支行（以下简称“建设银行”）。之后，周春瑰以上述房产抵押及由金源公司提供保证，向建设银行借款38万元，通过按揭的方式支付购房余款38万元给金源公司。另查明，1.金源公司在徐闻县的房产登记情况直至2020年4月27日止，在徐闻县国土资源档案室的不动产登记登记的结果为：证件号码为无，不动产坐落为无，证书编号为无，建筑面积空白，套内面积空白等。2.金源公司未书面通知周春瑰办理商品房交付手续，但于2016年8月19日与周春瑰签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租用时间暂定2年，从2016年9月1日至2018年9月1日，到时需租用再定。租金为5万元一年，租金可抵冲涉案房屋首期房款。二年租期满后，周春瑰入住涉案商品房。2019年6月5日，周春槐收到涉案商品房二年的租金10万元。3.金源公司至今尚未办理涉案商品房的房地产权证给周春瑰。再查明，1.国有土地使用权证为徐国用（2010）第979号，建筑工程施工许可证为440825201502100201、建设用地规划许可证为地字第2011058号，建设工程规划许可证为建字第2013005号、建字第2014038号，商品房预售许可证为徐房预（2014）1号。2.金源公司至今未对涉案房产办理初始登记手续。3.金源公司主张其没有逾期交房，但认为周春瑰主张给付迟延办证违约金已过诉讼时效。一审法院认为，本案应定性为商品房预售合同纠纷。争议焦点为：金源公司应否支付逾期交房违约金；金源公司是否承担迟延办证的违约责任。一、金源公司应否支付逾期交房违约金。周春瑰与金源公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，主体适当，双方意思表示真实，合同内容不违反法律强制性规定，为有效合同，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，双方均应依照合同约定履行各自的义务。本案中，周春瑰依约定支付首付款给金源公司，并通过银行按揭方式支付购房余款38万元给金源公司，出卖人即金源公司亦应在商品房达到约定条件后，书面通知买受人办理交付手续。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外”的规定，金源公司虽未书面通知周春瑰办理商品房交付手续，但于2016年8月19日，周春瑰与金源公司签订租赁协议，周春瑰同意金源公司租用涉案商品房作为样板房，租赁期限从2016年9月1日至2018年9月1日止，租金为5万元一年，租金可抵冲周春瑰涉案房首期房款每年冲减。2019年6月5日，周春槐收到金源公司给付的涉案商品房二年的租金10万元。二年租期满后，周春瑰入住涉案商品房，应认定周春瑰知道商品房不具备约定或者法定交付条件于2016年9月1日同意接收涉案商品房。周春瑰、金源公司签订《商品房买卖合同》后，周春瑰于2014年12月24日向金源公司支付了首付款，并以周春瑰为抵押人将涉案商品房抵押给建设银行。之后，周春瑰以上述房产抵押及由金源公司提供保证，向建设银行借款38万元，通过按揭的方式支付购房余款38万元给金源公司。周春瑰依约履行付款责任后，金源公司未依合同约定于2016年4月30日交付涉案商品案给周春瑰。直至2016年9月1日，金源公司才将涉案商品房交付给周春瑰，金源公司显属违约，自2016年5月1日起至2016年8月31日止逾期交房天数为123天。周春瑰、金源公司在商品房买卖合同中约定，金源公司逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护”、第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”、第一百一十四条第一、三款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，周春瑰、金源公司在《商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任，即：（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。根据合同法及相关司法解释的规定，合同双方约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，双方当事人未能提供充分证据证明周春瑰实际损失数额，周春瑰、金源公司签订《商品房买卖合同》约定逾期交房超过30日后的违约金计算方式是按照购房款总额的日万分之五支付违约金，金源公司主张违约金过高要求降低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法若干问题的解释》（二）第二十九条的规定，当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，当事人可以请求法院予以适当减少。综合考虑金源公司的企业现状及涉案楼盘未完成工程的后续正常施工，结合周春瑰的实际损失情况和当地租房价格，在公平保障双方当事人合法权利的基础上，依法将违约金的计算标准调整为按已付购房款总额的日万分之二点五为宜，超出部分不予保护。周春瑰已缴纳总购房款554737元，经计算，金源公司应自2016年5月1日起至2016年8月31日止，按每日已付总购房款万分之二点五支付给周春瑰逾期交房违约金为17058.16元=（554737元×123天×0.00025）。故周春瑰请求逾期交房违约金合法有据，予以支持，但周春瑰请求金源公司每日向其支付已付房价款（554737元）万分之五计金源公司逾期交房达1281日的违约金355309.048元过高，超出部分，不予支持。2.关于金源公司应否支付迟延办证违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”周春瑰、金源公司签订的《商品房买卖合同》第十五条约定：出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得产权证书的，买受人不退房的，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。金源公司已于2016年9月1日将涉案商品房交付给周春瑰使用，金源公司应当在将商品房交付给周春瑰使用后的360日内，即2017年8月28日前将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，周春瑰不能在规定期限内取得房地产权属证书的，金源公司显属违约，金源公司应按已付房价款的2%向周春瑰支付违约金。周春瑰自2017年8月29日起就应当知道自己的权利受到损害，且周春瑰在2020年5月17日就主张金源公司承担迟延办证违约责任。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”之规定，金源公司没有按期办证给周春瑰后，周春瑰在知道其权利受到侵害时起三年内向金源公司主张迟延办证违约金，没有超过向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年的规定，周春瑰提出此项诉讼请求，予以支持。故金源公司应支付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元（554737元×2%）。综上，案经一审法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、第十六条、第十八条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十七条、第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决：一、徐闻县金源房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向周春瑰支付逾期交房的违约金17058.16元。二、徐闻县金源房地产开发有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向周春瑰支付迟延办证的违约金11094.74元。三、驳回周春瑰的其他诉讼请求。如果未判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7207元（周春瑰已垫付），由周春瑰负担6653.24元，徐闻县金源房地产开发有限公司负担553.76元（由徐闻县金源房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内径付周春瑰）。二审期间，金源公司向本院提交以下证据：1.《合作协议书》、《借款借据》（4份），用以证明黄绍钦与金源公司于2014年10月18日达成合作协议，约定将其订购的B1501即涉案商品房及B1503房进行装修，然后租赁给金源公司作为样品房，租金按5万元一套收取；金源公司以先向黄绍钦借款32万元的形式“补贴”其装修工程款，最终用租金来冲抵借款的事实；2.《借条》、《收据》（3份），用以证明周春瑰于2014年12月21日向金源公司借款174737元用于交付涉案商品房30%首期房款的事实；3.《竣工验收备案表》，用以证明涉案项目整体已经验收通过，现在具备办证条件。周春瑰质证认为：1.第一组证据是属于重复提交，不予质证；2.第二组证据与本案无关；3.对第三组证据的真实性无法确定。周春瑰未向本院提交新证据。经审查，本院认为：1.《合作协议书》是一审已提交的证据，不属于新证据；2.《借款借据》（4份）、《借条》、《收据》（3份）不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳；3.《竣工验收备案表》属于新证据，故本院予以采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：金源公司于2014年10月18日与广州市都市组设计装饰工程有限公司（以下简称“都市装饰公司”）签订《合作协议书》，将涉案房屋交付给都市装饰公司进行样板房装修，金源公司每年支付5万元给都市装饰公司，且约定都市装饰公司应在2014年12月30日前装修完工。又根据金源公司在一审时提交的《金源华庭装修业户一览表》，金源公司记载涉案房屋是样板房，已于2015年前装修。又查明：周春瑰于2020年1月10日提起本案诉讼时，其第1项诉讼请求为“判令金源公司依法办理房宅所有权证给周春瑰”。2020年5月17日，周春瑰将其第1项诉讼请求变更为“判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元”。还查明：2021年2月27日，金源公司取得涉案房屋的工程竣工验收备案表。本院认为：本案是商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对金源公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人金源公司的上诉请求和理由，及被上诉人周春瑰的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、周春瑰变更诉讼请求是否违反法律规定。因至一审第一次庭审时，涉案房屋尚不具备办证条件，故根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五十三条“诉讼过程中，当事人主张的法律关系性质或者民事行为效力与人民法院根据案件事实作出的认定不一致的，人民法院应当将法律关系性质或者民事行为效力作为焦点问题进行审理。但法律关系性质对裁判理由及结果没有影响，或者有关问题已经当事人充分辩论的除外。存在前款情形，当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许并可以根据案件的具体情况重新指定举证期限”的规定，一审法院准许周春瑰将其第1项诉讼请求“判令金源公司依法办理房宅所有权证给周春瑰”变更为“判令金源公司依法付给周春瑰迟延办证违约金11094.74元”并无不当，本院予以确认。金源公司关于周春瑰在一审第一次庭审后变更诉讼请求违反法律规定的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、金源公司是否逾期交房，应否支付逾期交房违约金给周春瑰。根据金源公司与周春瑰于2014年12月9日签订的《商品房买卖合同》，金源公司应当在2016年4月30日前交付涉案房屋给周春瑰，但根据本案已查明的事实，金源公司与周春瑰并没有办理涉案房屋的交接手续，双方只是于2016年8月19日签订《租赁协议》，约定金源公司从2016年9月1日开始向周春瑰租赁涉案房屋用作样板房，故一审判决认定金源公司应支付2016年5月1日至2016年8月31日的逾期交房违约金给周春瑰并无不当，本院予以维持。至于金源公司上诉主张根据日常生活经验法则推断，周春瑰在出租涉案房屋给金源公司作样板房使用之前，应先“占有”涉案房屋，继而“使用”（即装修）涉案房屋，才能出租涉案房屋给金源公司的问题。因金源公司已于2014年委托都市装饰公司对涉案房屋进行了装修，在金源公司向周春瑰租赁涉案房屋之前，金源公司早已将该房作为样板房使用，故金源公司关于周春瑰在合同约定的交房期限届满前就已接收涉案房屋进行装修再出租给金源公司使用的上诉主张明显与事实不符，本院不予采信。三、金源公司是否存在逾期办证的违约行为，应否支付逾期办证违约金给周春瑰。如前所述，金源公司已于2016年9月1日交付涉案房屋给周春瑰，根据涉案《商品房买卖合同》的约定，金源公司应当在涉案房屋交付使用后360日内将办理权属登记需由出卖人提交资料报产权登记机关备案，但根据本案已查明的事实，在上述合同约定的办证期限内，涉案房屋尚未竣工验收备案，即还不具备办证条件，故金源公司当然无法履行涉案《商品房买卖合同》约定的办证义务。根据涉案《商品房买卖合同》第十五条的约定，一审判决判令金源公司按已付房价款的2%向周春瑰支付逾期办证违约金并无不当，本院予以维持。综上所述，金源公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费504元，由徐闻县金源房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。