宁夏回族自治区彭阳县人民法院民事判决书（2021）宁0425民初443号原告：徐某，公民身份号码×××，住所地湖北省浠水县。委托诉讼代理人：王某，宁夏顺悦律师事务所律师。委托诉讼代理人：马某，宁夏顺悦（西吉）律师事务所律师。被告：宁夏浙商实业有限公司，统一社会信用代码91640425MA75X90D52。法定代表人：林某甲。委托诉讼代理人：张某。委托诉讼代理人：谭某，宁夏茹河律师事务所律师。被告：林某乙，公民身份号码×××，住所地浙江省瑞安市，现住宁夏回族自治区固原市。委托诉讼代理人：谭某，宁夏茹河律师事务所律师。原告徐某诉被告宁夏浙商实业有限公司（以下简称浙商公司）、林某乙租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月20日受理后，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。本案当事人及委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。徐某向本院提出诉讼请求：1.解除徐某与浙商公司、林某乙签订的三份《彭阳利民广场租赁合同》及《补充协议》；2.浙商公司、林某乙返还预付租金60万元及资金占用期间的利息；3.浙商公司、林某乙支付违约金300万元。事实与理由：2018年10月28日，徐某与浙商实业公司、林某乙签订《彭阳利民广场租赁合同》。为进一步约束双方权利与义务，徐某又与浙商公司、林某乙分别于2019年4月26日，5月1日签订了《彭阳利民广场租赁合同》及《补充协议》。该三份合同签订后，徐某预付租金并对案涉商铺进行广告宣传、购买瓷砖、地砖准备装修、支付劳动报酬等投入大量资金，造成实际开支及损失近100万元。双方合同约定“甲方保证2019年5月30日前将房屋交于乙方，甲方保证2019年8月30日前将消防验收合同证书交于乙方。”至今，加建部分未进行消防验收，致使徐某租赁的利民广场整体无法交付。徐某认为，案涉商场至今未取得消防验收合格证，无法投入使用，签订合同的目的不能实现，给自己造成了巨大经济损失。为此提出上述诉请。浙商公司辩称，同意解除双方于2018年10月28日签订的《利民广场租赁合同》。徐某主张的60万元租金，其中30万元系向浙商公司交纳的摊位保证金，另30万元系林某乙个人收取。即使徐某向浙商公司交纳的30万元是租赁押金，根据双方合同第四条约定，该押金系由浙商公司无息保管。徐某主张的利息无合同和法律依据。浙商公司与徐某签订的合同第十一条对违约条款的约定不具体、违约金计算方式不明确，且约定的违约金数额明显与徐某实际损失差距悬殊，因此违约金应根据徐某的损失予以确认。林某乙辩称，双方分别于2019年4月26日和5月1日签订的合同及补充协议所涉的租赁物系浙商公司所有，林某乙对该租赁物不享有权利，因此双方签订的租赁合同属无效合同。林某乙基于无效合同收取的费用同意退还徐某，但对于徐某造成的损失，双方应根据各自的过错予以承担。浙商公司收取的30万元，林某乙既无返还义务也无承担连带返还的法律依据。因林某乙与徐某签订的两份合同为无效合同，故徐某主张林某乙支付违约金的请求应予驳回。本院经审理认定事实如下：2018年1月25日，浙商公司委托林某乙代理彭阳县利民广场项目的全部事宜，授权期限为长期。2018年10月28日徐某与浙商公司签订《利民广场租赁合同》，约定浙商公司将位于宁夏回族自治区固原市××县“利民广场”项目一、二层出租给徐某用于经营购物中心使用，租赁期限自2019年10月1日起至2034年9月30日止；浙商公司于2019年5月30日前向徐某交付房屋，同年8月30日前交付消防一次验收证书及消防图纸，计租开始时间为2019年10月1日；徐某须于2019年4月3日前向浙商公司交纳30万元租赁押金。租赁期内，租赁押金由浙商公司无息保管，租赁届满时在徐某将租赁物交还浙商公司并付清租金及相关费用后十个工作日内无息退还；同时合同第十一条约定，双方任何一方违约，向对方支付200万元违约金并赔偿对方其他损失；第十二条约定，如未按期交房达三十日，因浙商公司原因导致徐某无法继续经营，徐某有权单方面解除合同，由浙商公司承担给徐某造成的一切损失及违约金。合同签订后，徐某依约于2019年4月3日分两次向浙商公司共支付租赁押金30万元。2019年4月26日，林某乙作为浙商公司的委托代理人与徐某签订《利民广场加建部分租赁协议》，约定将位于宁夏回族自治区固原市××县“利民广场”加建部分租赁给徐某用于经营购物中心使用，租赁期限自2019年10月1日起至2034年9月30日止；浙商公司于2019年5月30日前向徐某交付房屋，于同年8月30日前交付消防验收证书，计租开始时间为2019年10月1日；徐某于2019年5月30日前支付租金72万元，以后年度租金均于每年9月1日前支付；浙商公司未按期交房达三十日，因浙商公司原因直接导致徐某无法继续经营的，徐某有权单方面解除合同。2019年5月1日，浙商公司委托代理人林某乙与徐某签订《房屋租赁合同》，约定浙商公司将位于宁夏回族自治区固原市××县商铺租赁给徐某，租赁期限自2019年12月1日起至2028年11月30日；签约租金及物业费合同总价为1506.1938万元，租金于2019年5月1日前支付第一年第一笔租金及物业费74.2753万元，于2019年10月30日前支付第一年第二笔租金及物业费74.2752万元，以后年度租金乙方均应于每年5月1日前及10月30日前按合同明细表支付。同年7月18日，双方在该合同中补充约定，房屋验收合格交徐某后支付租金；浙商公司应按消防主管部分的规定在交付租赁物时向徐某提供的消防设施符合国家消防标准，消防验收合格证交于徐某。同时合同第九条约定，浙商公司未按期交房达三十日，因浙商公司原因直接导致徐某无法继续经营的，徐某有权单方面解除合同，由浙商公司承担违约责任及损失；第十条约定，双方任何一方违约，向对方支付100万元违约金并赔偿对方其他经济损失。同日，林某乙又与徐某签订补充协议，约定如果案涉租赁物二楼钢结构加建部分被政府拆除，浙商公司同意被拆除同等面积有商铺作为徐某经营使用以补偿徐某的损失，同时浙商公司保证二楼加建部分的消防合格，如因加建部分影响徐某正常经营，造成的一切损失由浙商公司承担。2019年5月5日，徐某通过林某乙向浙商公司预付临街商铺租金30万元。以上三份合同及补充协议签订后，因浙商公司未取得利民广场项目消防验收合格证，至今不能按合同约定履行交付消防验收合格证及完整的交付义务。另查明，浙商公司于2017年6月14日取得利民广场项目建设工程规划许可证。彭阳县自然资源局2020年8月6日的党组会议和彭阳县政府2021年1月3日的专题会议均已研究同意利民广场项目规划调整。上述事实有当事人的陈述及徐某提供的法人授权委托书、《利民广场租赁合同》、《利民广场加建部分租赁协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》、手机银行回单及浙商公司提供的建设工程规划许可证、彭阳县自然资源局规划调整告知书、房产测绘成果预测报告书能够证实，本院予以确认并在卷予以佐证。本院认为，徐某与浙商公司于2018年10月28日在自愿的基础上签订《利民广场租赁合同》合法有效，依法应予保护。民法总则规定，民事主体可以委托代理人实施民事行为。林某乙受浙商公司委托处理利民广场全部事宜，其代表浙商公司对外与徐某签订的《房屋租赁合同》、《利民广场加建部分租赁协议》及《补充协议》对浙商公司发生效力。双方于2019年4月26日、5月1日签订《利民广场加建部分租赁协议》及《补充协议》时，浙商公司虽未取得利民广场加建部分的建设工程规划许可证，但彭阳县自然资源局2020年8月6日的党组会议和彭阳县政府2021年1月3日的专题会议均已研究同意利民广场项目规划调整。因此，徐某与浙商公司委托代理人林某乙签订的《房屋租赁合同》、《利民广场加建部分租赁协议》及《补充协议》均为有效合同。林某乙辩称《房屋租赁合同》、《利民广场加建部分租赁协议》及《补充协议》系无效合同的理由不能成立，本院不予采纳。2019年4月3日徐某向浙商公司支付租赁押金30万元，2019年5月5日通过林某乙预付临街商铺30万元租金后，浙商公司因未取得利民广场项目消防验收合格证书，不能依约完成向徐某交付案涉租赁物义务，现徐某主张解除双方签订三份合同及补充协议，浙商公司亦同意解除双方于2018年10月28日签订的《利民广场租赁合同》，本院予以准许。《利民广场加建部分租赁协议》第十条及《房屋租赁合同》第九条均约定，浙商公司未按期交房达三十日，因浙商公司原因直接导致徐某无法继续经营的，徐某有权单方面解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。根据上述规定，双方之间签订的《利民广场加建部分租赁协议》、《房屋租赁合同》及《补充协议》自本院向浙商公司送达徐某主张解除合同的应诉材料时解除。双方于2018年10月28日签订的《利民广场租赁合同》第四条第3项约定：“租赁期内，租赁押金由甲方无息保管，租赁期满时甲方在乙方按照本《合同》规定将租赁场地交还甲方及时付清租金与相关费用后10个工作日内无息退还乙方所缴纳的租赁押金。”从该约定内容可以看出，租赁押金无息保管是在租赁期开始后至租赁期届满时。而本合同的租赁物因消防验收的原因未能完成交付，租赁期限自始没有开始。徐某于2019年5月5日通过林某乙向浙商公司支付的30万元，应为履行双方于2019年5月1日签订的《房屋租赁合同》的预付租金。合同法规定，合同解除后，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状，采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因徐某与浙商公司签订的上述三份合同及补充协议已经解除，故浙商公司应当返还其收取的租赁押金及预付租金，并支付资金占用期间的利息。经查，中国人民银行2019年4月4日至2019年5月5日公布的同期贷款基准利率为年利率4.35%，但徐某现均主张按中国人民授权全国银行间同业拆借中心公布的市场报价利率（年利率3.85%）计算资金占用期间的利息不违反法律，本院予以支持。浙商公司辩称租赁押金不应支付利息的理由不能成立，本院不予采纳。关于违约金。徐某虽主张了资金占用期间的利息，但该利息不足以弥补其实际损失。浙商公司未按合同约定履行义务，其应承担相应的违约责任。但鉴于双方约定的违约金过高，且庭审中浙商公司亦要求减少。故本院结合本案实际，兼顾合同的履行情况等综合因素，根据公平原则和诚信原则，酌定浙商公司共向徐某支付违约金10万元，对徐某超出部分的请求，本院不予支持。林某乙不是案涉合同的相对方，徐某要求与林某乙解除合同并由林某乙返还60万元及支付违约金的请求无事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百六十二条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条第一款及《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告徐某与被告宁夏浙商实业有限公司签订的《利民广场租赁合同》、《利民广场加建部分租赁协议》、《房屋租赁合同》、《补充协议》；二、被告宁夏浙商实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内退还原告徐某人民币60万元，并支付资金占用期间的利息（利息按年利率3.85%计算，以30万元为基数，从2019年4月4日起算至2019年5月5日，以60万元为基数，从2019年5月6日起算至本判决确定的给付之日）；三、被告宁夏浙商实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告徐某违约金10万元；四、驳回原告徐某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35600元，由原告徐某负担24338元。被告宁夏浙商实业有限公司负担11262元。保全费5000元，由原告徐某负担4100元，被告浙商实业有限公司负担900元。保全费原告徐某已交纳，被告浙商实业有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告徐某保全费900元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区固原市中级人民法院。审判长 刘具文审判员 王月凤人民陪审员 韩 洲二〇二一年四月二日法官助理 陈蓓苑书记员 剡雪梅本案引用的法律条文《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。第一百六十二条代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第三条第一款出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。《最高人民法关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，使用当时的法律、司法解释的固定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。