上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初19295号原告(反诉被告)：上海乐道物业管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：徐军，执行董事。委托诉讼代理人：底雪梅，上海九州通和律师事务所律师。委托诉讼代理人：胥敏，女。被告(反诉原告)：黄丹鹰，女，1970年10月6日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：金文哲，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘云华，上海瀛泰律师事务所律师。原告上海乐道物业管理有限公司(以下简称乐道公司)与被告黄丹鹰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月7日立案后，依法适用简易程序，于2020年10月26日公开开庭进行审理。审理中，黄丹鹰向本院提出反诉，本院依法予以受理后，于2020年11月20日再次公开开庭进行审理。乐道公司委托诉讼代理人底雪梅、胥敏，黄丹鹰委托诉讼代理人金文哲、潘云华均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。乐道公司向本院提出诉讼请求：1.判令黄丹鹰返还租金押金95,000元；2.判令黄丹鹰支付额外装修款43,860.62元；3.判令黄丹鹰支付利息损失，按照138,860.62元为基数，自2020年5月1日起计算至实际支付之日，按照LPR标准计算。事实与理由：2018年4月27日，双方签订《上海市居住房屋租赁合同》(以下简称租赁合同)，由乐道公司向黄丹鹰承租位于上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号房屋(以下简称系争房屋)。租赁期限为2+2年，其中自2018年5月1日起至2020年4月30日止为固定期限；2020年5月1日起至2022年4月30日止为第二租期，在固定租期(贰年)到期前叁个月内,双方均有权提出结束租赁合同或继续执行合同第二租期(贰年)。租赁合同约定租金标准为每月95,000元，每贰个月为一期支付，采用先付后用原则。乐道公司向黄丹鹰支付叁个月房租的保证金即285,000元。2020年2月3日，因新冠疫情的爆发，乐道公司遂提前发函《租赁合同解除通知函》告知黄丹鹰到期不再续租，并就厨房设备及恢复原状、返还房屋事宜提出协商请求。黄丹鹰于2020年3月3日发函《房屋恢复原状通知函》，确认租赁合同至2020年4月30日终止，并要求乐道公司按合同要求恢复原样。嗣后，乐道公司依约对房屋进行恢复原样，并于2020年4月29日向黄丹鹰返还房屋，但黄丹鹰未依约返还押金，2020年5月22日，乐道公司向黄丹鹰发函《退还租房押金告知函》，主张返还押金，但黄丹鹰以各种理由推诿。黄丹鹰辩称，不同意乐道公司的全部诉讼请求。租赁合同中明确约定乐道公司返还系争房屋时必须恢复至交付时原状。现乐道公司声称于2020年4月29日办妥交接事宜以及因黄丹鹰的要求额外支出43,860.62元的内容均非事实。实际上直到2020年5月中旬，乐道公司的人员还在与黄丹鹰配偶沟通修复事宜，系争房屋并没有完成交接，直到5月末该修复工作均都未能完成，之后更是不了了之。在此情况下，黄丹鹰自行委托施工单位进行修复。在乐道公司违约的情况下，黄丹鹰将剩余的押金冲抵因乐道公司未能如期返还房屋所产生的逾期占有使用费即2020年5月1日至2020年5月31日的使用费，另黄丹鹰也从未要求乐道公司按照超过交付时的房屋标准进行装修或者装饰，故不存在额外支出装修款43,000余元的内容，基于上述的理由，不存在向乐道公司支付利息的前提。黄丹鹰向本院提出反诉请求：1.判令乐道公司支付房屋修复损失14,635.21元；2.判令乐道公司支付逾期返还房屋占有使用费100,000元，自2020年6月10日至2020年6月30日止，按照每日5,000元计算。事实与理由：2018年4月27日，双方签订租赁合同，由乐道公司承租系争房屋，租赁合同约定乐道公司逾期返还房屋的，每逾期一日，应按每日5,000元的标准支付占有使用费。乐道公司返还租赁房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，房屋必须恢复交房时的原状。2020年2月3日，乐道公司人员与黄丹鹰联系，表示租赁合同拟于2020年4月30日到期后不再续约，黄丹鹰表示同意，并强调应将房屋恢复至交付时的状态。2020年4月29日，双方于系争房屋验收返还时，发现仍有多处部位的现状与出租交付时的状态不符。为此，双方在签署交接书时，特别注明5/10日左右未妥事宜最终交接，数据待定。之后由乐道公司继续进行恢复工作。至2020年5月14日，乐道公司仍在与黄丹鹰配偶沟通房屋恢复事宜，但事后不了了之。2020年5月22日、26日，黄丹鹰向乐道公司出具通知函，要求其履行复原义务，否则将承担相应责任。在此情况下，乐道公司仍不主动履行义务。无奈之下，黄丹鹰自行委托装修施工单位进行修复。乐道公司对黄丹鹰的反诉辩称，不同意全部反诉诉请。双方已经于2020年4月29日就系争房屋交接全部完成，故不存在逾期返还房屋的占有使用费。2020年4月29日双方在交接书上确认房屋修复并恢复原状，所谓的恢复原样已经完成，故不会发生房屋修复的损失。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年4月27日，黄丹鹰(甲方)与乐道公司(乙方)签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将座落在上海市徐汇区XX路XXX弄XXX号整幢居住房屋出租给乙方。建筑面积250.10平方米。租赁期限为2+2年，其中2018年5月1日起至2020年4月30日起为固定租期，2020年5月1日起至2022年4月30日止为第二租期，在固定租期(贰年)到期前叁个月内，甲乙双方均有权提出结束本合同或继续执行本合同第二租期(贰年)。月租金95,000元。上述租金在前两年租赁期内不变，从第三年租赁期开始至租赁期结束，每年租金递增5,000元/月。即从2020年5月至2021年4月，每月租金为100,000元。乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为叁个月的月租金即285,000元。本合同终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充本合同约定的由乙方承担但还未交纳的费用外，剩余款项应在房屋返还时返还乙方。乙方未经甲方书面同意逾期返还该房屋的，每逾期一日，乙方应按5,000元/日向甲方支付该房屋占用期间的使用费及违约金。除本合同附件另有约定外，乙方返还该房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，并且房屋必须恢复交房时的原状。租赁期满后，甲乙双方如不续租，乙方在返还该房屋时除非得到甲方书面同意，接受乙方现有的软装及增添的附属设施及设备，则乙方将此软装及设施设备赠送与甲方。否则，乙方必须将其对该房屋的所有软装、添附设施设备拆除、搬迁并恢复房屋原状。房屋返还时，应经甲方书面验收认可后，相互结清各自应当承担的费用。租赁合同附件约定，现有房屋装修、附属设施及设备状况清单：主楼1楼：前主客厅：水晶吊灯2个，大金吸顶空调1台，双开窗帘3副，单开窗帘1副；后门厅：挂壁式空调1台，吸顶吊灯1个；半地下室：挂壁式空调1台；卫生间：淋浴设施1套，墙暖片1套，马桶及其它固定设施。2楼：朝南房间(东面间带阳台)：门帘1副，双开窗帘2副，吸顶吊灯1个，挂壁式空调1台；朝南房间(西面间)：单开窗帘2副，双开窗帘1副，吸顶吊灯1个，挂壁式空调1台；朝北小房间(东面间)：单开窗帘1副，双开窗帘1副，固定壁橱1个，吸顶吊顶1个，挂壁式空调1台；朝北小房间(西面间)：单开窗帘1副，吸顶吊顶1个，挂壁式空调1台；卫生间：西门子滚筒洗衣机1台，浴缸、台盆、马桶及其他固定设施。3楼：房间：单开窗帘各2副，吸顶吊灯1个，挂壁式空调1台；卫生间：壁柜1个，马桶、台盆、马桶及其他固定设施；厨房：伊莱克斯烤箱、微波炉各1台，夏普上下单开门冰箱1台，西门子燃气灶、吸油烟机各1台，其他固定橱柜设施；其他公共部位：楼道顶部吸顶吊灯5个，下垂吊灯1个，一楼门厅吸顶吊灯1个，楼道窗户吊帘5副。附楼：1楼：挂壁式空调1台，吸顶吊灯1个，单开窗帘2副。2楼：挂壁式空调1台，吸顶吊灯1个，单开窗帘2副。2018年4月28日，黄丹鹰收到乐道公司房屋租赁保证金285,000元。2020年2月5日，乐道公司向黄丹鹰发送《租赁合同解除通知函》，主要内容为：根据租赁合同2-1条，我司正式通知您，固定租期到期后我司将不再续租。根据租赁合同第9条相关约定，我司在厨房添置的高端厨房设备，购买安装尚未满两年，使用状态非常好，请您接函后三日内通知我司处理方式，采取留用还是恢复原样，以免贻误房屋交接。2020年2月14日，乐道公司向黄丹鹰发送《房租支付抵扣告知函》，主要内容为：我司与您签订的租赁合同至2020年4月30日到期，双方已经确认不再续签。出于疫情影响，我司各项业务收入已基本停止，现金流紧缺，无力再支付其它费用。鉴于以上原因，我司特书面告知您：本应于2月25日支付的2020年3月1日至4月30日的房租费用，请您从我司已支付的三个月房屋押金费用中抵扣。2020年3月3日，黄丹鹰向乐道公司发送《房屋恢复原状通知函》，主要内容为：有关2018年4月27日我与贵司签订的租赁合同，经2020年2月3日与贵司胥敏手机电话沟通，已确认房屋租赁期至2020年4月30日止，不再续租。胥敏提出是否保持贵司现有的厨房装修，我于2月13日以手机短消息形式给胥敏正式发文确认厨房及整体房屋按合同要求完全一致恢复原样。胥敏也已通过电话及短消息形式确认了会按要求恢复原状。今特再次以书面形式确认以上事宜。因疫情影响，我今日才收到贵司寄来的有关租赁合同解除通知函及房租支付抵扣告知函的快递。2020年4月、5月，乐道公司人员与黄丹鹰代理人通过微信沟通，根据微信聊天记录记载：4月28日，乐道公司人员表示：黄先生，你好，房间我们后天准备交接，你看安排在什么时间为好？黄丹鹰代理人回复：明天下午16：00到XX路搬离现场交接。4月30日，乐道公司人员表示：黄先生：你好！今天赶紧帮忙问一下地砖和墙面砖的情况，谢谢。地面砖的尺寸有吗？有的话发给我，我们一起找一下。黄丹鹰代理人将地砖尺寸发送给乐道公司人员。乐道公司人员表示：灶台的好找，可以切割，关键是地面。5月6日，乐道公司人员表示：地面砖我已经再派人去宜山路和建材市场去找一下，实在没有只好看明天地面清理的情况了。5月9日，乐道公司人员表示：昨天房屋看下来情况如何？黄先生，有空把昨天你去看房子的情况说一下，还有什么需要调整的，没有的话我就让装修工人撤了，因为装修工人要安排其他工作了。黄丹鹰代理人发送了6张图片，表示：以上部位还未处理好，请知晓。乐道公司工作人员回复：铝合金小窗的话可以更改，尽量把颜色做成更接近的，他们会把色卡拿来比对后再制作，由于是定制，时间比较长，大概要两周左右，你看如何？地面砖实在是无米之炊，难办到了，希望谅解。5月14日，黄丹鹰代理人表示：三件事没有完成，图一边门口的雨水管，图二的外墙涂料，图三的4个射灯拆除及修复。乐道公司人员回复：收到。2020年4月29日，乐道公司与黄丹鹰签订《关于上海市XX路XXX弄XXX号退租交接确认书》(以下简称交接书)，主要内容为：1、现该房屋内的水、电、燃气抄见数如下：水：1276字，电：平：86695字，谷：16126字，燃气：3645字。4月29日现场数，5月10日左右未妥事宜最终交接，数据待定。2、经双方协商同意，按原《房屋租赁合同》相关约定及合同附件(设施清单)验收，乙方在退租时的房屋状态应与起租时交付条件相符，将该房屋及附属设施返还给甲方。审理中，乐道公司表示交接书中的数据是指水电煤这样一个数据，双方除了水电煤以外，其他都已经交接。黄丹鹰则表示交接书并非对房屋的交接，是验收过程中对房屋现状的确认。因为乐道公司还需要继续修复，所以才写了数据待定，继续修复需要使用水电，故没有当天确认。2020年5月22日，黄丹鹰向乐道公司发送《通知函》，主要内容为：贵司通知我到期不再续租，对此，我于2020年2月、3月均明确要求房屋到期返还时，贵司应按合同约定恢复房屋原状。贵我双方于2020年4月29日对房屋进行验收，但房屋不符合返还标准，对厨房及部门房屋的家具、窗子、墙面、灯具等未恢复原状。鉴于此，我要求贵司于2020年5月10日应将房屋恢复原状，再进行最后交接。但贵司至今仍未对房屋完全恢复原状，尤其是厨房的墙地砖、外墙粉刷和落水管安装等尚未完成，未与我进行交接。现，我书面通知贵司应于2020年5月31日前按合同约定将符合标准的房屋返还于我，签署最终房屋交接书(贵司剩余租赁保证金用于抵扣2020年5月房屋占用费)。若贵司于2020年5月31日前仍未能按约定返还房屋的，我将自行收回房屋，并另外委托第三方将房屋恢复原状，因此产生的一切费用及责任概由贵司承担，并贵司赔偿我的全部损失。同时，在我自行将房屋恢复原状期间贵司仍应按合同约定5000元/日的标准向我支付房屋使用费。审理中，双方一致确认2020年3月1日至2020年4月30日两个月的房屋租金190,000元与已付的押金抵扣。审理中，乐道公司表示2020年4月29日退出房屋，所有钥匙交还。黄丹鹰则表示2020年5月31日才收回系争房屋。以上事实，除当事人陈述一致外，另有租赁合同、收据、租赁合同解除通知函、房租支付抵扣告知函、房屋恢复原状通知函、微信聊天记录、交接书、通知函等证据佐证，本院依法予以确认。审理中，乐道公司为证明依约将系争房屋恢复原状、并根据黄丹鹰要求部分施工内容超出合同约定，提交《上海市建筑装饰施工合同书》、《发票》、《支付凭证》等证据。其中《上海市建筑装饰施工合同书》记载：发包方(甲方)乐道公司，承包方(乙方)上海澜庭装饰工程有限公司，装饰施工地址上海XX路XXX弄XXX号。总价款83,100.29元。工期40天，施工时间2020年3月10日至2020年4月19日。《支付凭证》记载：2020年5月25日，乐道公司向上海澜庭装饰工程有限公司支付10万元，交易附言：总部装修第三笔费用。黄丹鹰对上述真实性无法确认，认为黄丹鹰并非合同当事人，且支付金额与合同约定不符，乐道公司并未指明增加的具体项目。审理中，黄丹鹰为证明另行委托案外人对系争房屋装修进行恢复，提交《施工合同》以及《发票》。其中《施工合同》记载：甲方黄丹鹰，乙方上海万虹建筑工程有限公司，工程名称家庭装修，工程地点XX路。施工时间2020年6月11日至2020年6月30日。合同总价14,635.21元。乐道公司对上述证据认为真实性无法确认，认为乐道公司并非合同当事人，且未看到实际付款行为。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。根据租赁合同约定，乙方返还该房屋时，该房屋及其装修、附属设施和设备应当符合正常使用后的状态，并且房屋必须恢复交房时的原状。根据现有证据，乐道公司对系争房屋进行恢复原状的施工。双方于2020年4月29日就系争房屋签署了交接书，虽然对于该交接书的含义双方陈述不一，但租赁合同中关于恢复原状至何种状态、原始状态为何等均无明确、详尽、具体约定，故在黄丹鹰并未充分举证证明乐道公司并未恢复原状的情况下，本院对乐道公司已于2020年4月29日交还房屋这一事实予以确认。故乐道公司主张返还押金的诉请，于法有据，本院予以支持。关于乐道公司主张支付额外装修款的诉请，乐道公司并未充分举证证明自己的主张，故本院对乐道公司主张额外装修款的诉请不予支持。关于乐道公司主张利息损失的诉请，无合同依据，本院亦不予支持。关于黄丹鹰主张房屋修复损失、逾期返还房屋占有使用费的反诉请求，如上所述，黄丹鹰并未充分举证证明乐道公司并未按约恢复原状，故本院对黄丹鹰的上述反诉请求均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百三十五条的规定，判决如下：一、黄丹鹰于本判决生效之日起十日内返还上海乐道物业管理有限公司房屋租赁保证金95,000元；二、驳回上海乐道物业管理有限公司其余诉讼请求；三、驳回黄丹鹰全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计1,538.60元，由黄丹鹰负担1,087元，上海乐道物业管理有限公司负担451.60元；反诉案件受理费1,296元，由黄丹鹰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 杨 锋书记员 陆怿婷附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。