广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终171号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱雪平，女，汉族，1964年5月10日出生，住广东省江门市新会区。上诉人（原审原告、反诉被告）：谭泽儒，男，汉族，1991年4月22日出生，住广东省江门市新会区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：李检安，女，汉族，1975年8月22日出生，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：黎联益，广东君高律师事务所律师。上诉人朱雪平、谭泽儒因与被上诉人李检安房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省江门市新会区人民法院（2020）粤0705民初4982号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。朱雪平、谭泽儒上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判李检安向朱雪平、谭泽儒返还购房定金20000元及利息，支付违约金20000元及利息；三、本案一、二审案件诉讼费用由李检安负担。事实和理由：一、一审判决对争议焦点的认定存在偏差。一审判决认为李检安是否违约的争议点仅在时间，忽略了李检安违约的其他事实。实际上，李检安没有履行《房产买卖合同书》上约定的内容，未经朱雪平、谭泽儒同意，将预留30000元税费变更为5000元及将先办理手续后支付房款变更为先支付房款再办理手续。以上陈述有李检安当庭自认和中介方的证词印证，而不是一审判决中认定的“缺乏相应的证据支持”。二、一审判决有选择性地采信第三方中介的证词，有失公正。一审法官开庭前通过电话联系朱雪平，要求朱雪平、谭泽儒撤诉，朱雪平、谭泽儒回复不撤诉并询问法官是否需要中介出庭，一审法官回复不需要，并强调本案与中介完全无关。但首次开庭当天，一审法官只联系了其中一名中介利炯恒出庭，利炯恒明确陈述其已经收取李检安1000元费用，后来在朱雪平、谭泽儒质问为何收取该费用后帮李检安作虚假陈述扭曲事实，利炯恒又改口说未收取。另外，利炯恒的证词明显与李检安一致，与朱雪平、谭泽儒相反，但法官总结“中介利炯恒的证词与朱雪平、谭泽儒一致”，朱雪平、谭泽儒提出反对意见，双方发生争论，后庭审笔录更改为中介钟炯恒证词与李检安一致。虽然两名中介均表述过交易时间2020年7月1日可以推迟，但前提是需要朱雪平、谭泽儒与李检安双方商量。但由于李检安擅自更改合同中其他条款，朱雪平、谭泽儒不同意推迟交易时间，该内容在笔录中没有记录，且一审判决对中介关于推迟交易日期需要商量、房款支付顺序和变更预留税费的表述不予确认错误。李检安辩称，一、李检安在办理新房产证后，即约朱雪平、谭泽儒前去办理过户公证。但当天因预留税金问题在协商过程中发生争议，朱雪平、谭泽儒借故离开。此后，李检安仍找朱雪平、谭泽儒、中介继续协商房屋出售事宜，但朱雪平、谭泽儒不听电话，不再履行合同。直到李检安收到本案起诉状才知道在办公证不成的第二天即2020年7月10，朱雪平、谭泽儒就向法院起诉要求李检安双倍返还定金。从整件事件过程看，李检安从始至终都是表示若不能更改预留税金问题，也愿意按原合同履行的，但朱雪平、谭泽儒却因此有意不履行合同。事实上，李检安此前已通过中介提出预留税金问题，当时朱雪平、谭泽儒是同意的，但当天却反悔。结合双方签订的房屋买卖合同，朱雪平、谭泽儒并不是自购房屋，而是购买后用来炒楼，加上此前约定的过户公证期限已过，其认为李检安的行为已构成违约，起诉要求赔偿双倍定金比购买房屋后要再寻找买家更合算，便趁机不再履行合同。朱雪平、谭泽儒在一审中陈述自己于2020年7月9日到公证处是要求李检安赔偿损失的，也印证了其借故不履行合同的行为。因此，真正想违约的是朱雪平、谭泽儒。二、签订涉案房屋买卖合同时，李检安不知道办理房产公证是怎么回事，也不知道房屋不用过户给李检安，以为预留30000元税金是由自己保管，在双方一起办理房屋过户时用于交税。合同签订后，李检安在办理房屋新产权证过程中了解到，房屋由家婆何群英继承至自己名下，且家婆出售该房屋是唯一房屋，很多税种如个人所得税、增值税是免征的，李检安还在房产管理部门办了一张免税证明，这时李检安才意识到实际要交的税金只是5000元左右，当初合同约定预留30000元税金远高于实际需要交的税金，故向朱雪平、谭泽儒提出调低预留税金的提议是合理的请求，且根据合同，双方是各打各税，李检安预留的30000元税金也是要以实际交税金额多除少补，因此，预留多少税金不是合同的重要条款，是否更改对双方权利义务并无影响。三、朱雪平、谭泽儒的上诉理由不成立，也与事实不符，应驳回其上诉请求。1、李检安要求调低预留税费至5000元只是一个提议，并没有明确提出不变更就不履行合同。2、李检安也从来没有要求将办理过户公证后支付房款的约定变更为先支付房款再办理手续。实际上，根据房产买卖合同书第四条约定，甲乙双方办理房产过户手续后，乙方当即支付人民币230000元给甲方。这里的过户手续应理解为办理过户公证，因为根据合同内容，朱雪平、谭泽儒购买该房屋目的只为炒楼，李检安并不需要将房屋过户给朱雪平、谭泽儒，而是要待朱雪平、谭泽儒寻找到买家后，协助朱雪平、谭泽儒过户给他人和收取卖房款，也即合同约定的“一手交楼，一手交钱”。双方根本没有必要纠结是过户后立即交钱，还是交钱后立即办过户。3、朱雪平、谭泽儒关于中介问题的一些上诉理由与本案裁决结果没有直接关系，不属于上诉的正当理由。例如中介的出庭问题，为查明案件情况，法庭有权根据案件情况而定是否需要中介到庭。而且，法庭也有向两名中介作了问话并进行了第二次庭审。法官对中介的证言有权根据法律规定进行综合衡量，对其可信性作综合判断。又如，朱雪平、谭泽儒认为李检安给了1000元中介没有事实依据，李检安从来没有给钱中介。退一步来说，中介作为该房屋买卖居间人，收取居间费用是合法合理的报酬，与其作证并无冲突。再如，法官主持庭审活动，当事人认为法官归纳的要点和庭审记录有误，可以提出自己的观点和要求改正笔录。因为疫情影响，且房屋要办理继承过户，待出了新房产证后才能再过户给朱雪平、谭泽儒，双方也清楚办理公正时间是不可准确预见的情况，因此本次交易时间可以推迟，与两位中介的陈述及客观条件均相符。朱雪平、谭泽儒向一审法院起诉请求：1、李检安承担违约责任，返还朱雪平、谭泽儒购房定金20000元及利息，另支付违约金20000元及利息（利息按照中国人民银行同期一年期贷款利率，从起计算至清偿之日止）；2、本案诉讼费由李检安承担。李检安向一审法院反诉请求：1、判令朱雪平、谭泽儒赔偿反诉李检安违约金20000元；2、本案本诉与反诉的诉讼费用由朱雪平、谭泽儒承担。一审法院认定事实：朱雪平、谭泽儒是母子关系。坐落于江门市新会区车房（以下称“涉案房产”），原登记在汤植槐（于2013年1月14日死亡）名下，汤植槐生前配偶为何群英，李检安为何群英的儿媳。汤植槐身故后，经其配偶何群英同意，李检安将上述房产交由中介利炯恒放盘出售。利炯恒经与另一中介梁月常沟通后，梁月常联系了有意购买上述房产的朱雪平、谭泽儒。2020年5月13日，经中介介绍房产情况后，以汤植槐、李检安为卖方（甲方），朱雪平、谭泽儒为买方（乙方），利炯恒、梁月常为介绍方（丙方），签订了一份《房产买卖合同》，约定由乙方购买上述房产，价格为230000元，双方按国家规定各自承担税费；双方约定于2020年7月1日前到公证处办理该房产的公证委托过户手续；由乙方向甲方支付定金20000元，如甲方收取定金后，不能按时办理该房产过户手续的，作甲方违约处理，甲方应退还定金并另赔偿20000元给乙方，赔偿款由乙方与丙方各占10000元；办理公证委托后（收取房款前），甲方协助买家到银行办理按揭手续；甲方预留30000元给乙方代其打税，过户后以税票结算，多除少补。该合同李检安在甲方栏签名，并代签上“汤植槐”的名字；朱雪平、谭泽儒，利炯恒、梁月常分别在乙方、丙方栏处签名。合同签订后，李检安收取了朱雪平、谭泽儒交付的定金20000元。因涉案房产未办理好更名手续，各方未按合同约定于2020年7月1日到新会公证处办理房产的公证委托过户手续。华美街4号402房屋于2020年7月3日、华美街4号101-5#车房于2020年7月6日通过不动产中心，出具了新的不动产权证，变更了上述房产登记权属人为何群英。李检安遂通知利炯恒，要求到新会公证处办理房产的公证委托过户手续。经利炯恒联系朱雪平，朱雪平向利炯恒的微信发消息称“请通知对方7月9日上午10点办公证”。利炯恒收到朱雪平的微信信息后，便通知李检安于2020年7月9日到新会公证处办理房产的公证委托过户手续。2020年7月9日上午10时，朱雪平、李检安及其丈夫、何群英、利炯恒到达新会公证处，李检安一方另有一朋友随行。双方协商合同履行时，李检安提出经过向人了解，涉案房产是继承的房屋，无须预留30000元的税费，只需要预留5000元就足够了，便向朱雪平提出预留5000元的款项用以交付税费；朱雪平认为在双方协商过程中，是李检安要求先支付房款，再办理其他手续，又变更预留税费金额，自己不同意。双方在公证处因合同条款履行问题发生了争吵，朱雪平便离开公证处，不再继续协商购买涉案房屋事宜。双方由此成讼。本案在审理过程中，经向促成涉案房屋买卖的中介利炯恒、梁月常调查，该二人均陈述称涉案房产的买卖合同中约定的到公证处办理房产的公证委托过户手续的日期虽然记载为2020年7月1日，但因涉案房产需要办理继承、变更登记、出具新产权证，因此该日期为预估日期，如到时无法出具新产权证，未必能按2020年7月1日的日期到公证处办理房产的公证委托过户手续，该日期为弹性的日期。并又查明，何群英作为涉案房产的登记权属人，同意李检安出售该房屋，并愿意在李检安与朱雪平、谭泽儒的合同成立后协助办理房屋过户手续。另查明，在本案审理过程中，朱雪平、谭泽儒不同意继续履行涉案房屋买卖合同，购买涉案房产；李检安认为既然朱雪平、谭泽儒不同意继续履行合同，则应没收朱雪平、谭泽儒交付的定金。一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。李检安与朱雪平、谭泽儒在中介的促成下签订的《房产买卖合同书》，是双方当事人之间的真实意思表示，虽然合同中将已故的汤植槐列为卖方存在瑕疵，但不影响合同权利义务的确定及合同的履行，李检安为买卖合同的出卖方，是该合同享受权利、履行义务的主体。该合同关于李检安与朱雪平、谭泽儒之间房屋买卖及约定违约责任等内容合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”的规定，协议的当事人应全面履行约定的义务。本案的争议焦点是：一、李检安未按《房产买卖合同书》约定于2020年7月1日到公证处办理房产的公证委托过户手续是否认定为违约？朱雪平、谭泽儒据此要求李检安双倍返还定金是否合法有据？二、涉案房屋买卖合同双方不继续履行，是否因朱雪平、谭泽儒违约所致，从而应由李检安没收朱雪平、谭泽儒所交付的购房定金？对于第一个争议焦点。朱雪平、谭泽儒与李检安签订的《房产买卖合同书》中，约定双方于2020年7月1日前到公证处办理房产的公证委托过户手续。对于该日期，经一审法院向促成该合同成立的中介利炯恒、梁月常调查，均认为该日期并非确定的日期，还须视乎涉案房产办理继承后，不动产部门出具新的不动产权证的日期来确定具体办理房产的公证委托过户手续的日期，是弹性的日期。利炯恒、梁月常的上述陈述与李检安的陈述一致，也符合日常生活习惯做法。且在签订《房产买卖合同书》时，朱雪平、谭泽儒也知道涉案房产的登记情况及涉案房产须办理继承、出具新不动产权证的情形，各方当事人均清楚知道办理涉案房产的公证委托过户手续，应以出具新的不动产权证为前提，故朱雪平、谭泽儒应当知道办理房产的公证委托过户手续日期存在更改的可能。因此，李检安、利炯恒、梁月常所陈述于2020年7月1日前到公证处办理房产的公证委托过户手续的日期存在不确定性，为非固定的日期，更具可信性，该约定亦符合涉案房产的实际情况，一审法院对此予以确认。办理房产的公证委托过户手续以非固定日期的方式约定才是合同当事人的真实意思表示。当书面记载的内容与当事人的真实意思不一致时，应当以当事人的真实意思表示为准。且涉案房产最迟于2020年7月6日已办理好新的房产证，双方当事人才重新约定于2020年7月9日到公证处办理房产的公证委托过户手续。该日期与合同约定的日期相隔较近，不构成严重违约，不足以导致合同无法履行或合同履行使当事人权益失衡的后果。另外，先有朱雪平向利炯恒发出微信消息，要求于2020年7月9日到公证处办理房产的公证委托过户手续，再有朱雪平于2020年7月9日在公证处与李检安进行了合同协商的行为，通过上述行为，也反映了在2020年7月9日朱雪平、谭泽儒还是愿意继续履行涉案买卖合同，并非如朱雪平、谭泽儒所称于2020年7月9日到公证处是要求李检安赔偿损失。而事实上，在2020年7月9日在公证处时，双方仍存在就涉案房屋买卖合同继续履行的可能，只是因其他原因未能继续履行。综上，李检安应约于2020年7月9日到公证处办理房产的公证委托过户手续，并没有违反与朱雪平、谭泽儒之间的真实约定，不存在逾期履行的违约行为。因此，朱雪平、谭泽儒以李检安没有按合同约定的2020年7月1日前到公证处办理房产的公证委托过户手续，违反合同约定，要求李检安双倍返还定金，缺乏事实依据，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，一审法院不予支持。对于第二个争议焦点。2020年7月9日，李检安、何群英与朱雪平共同到公证处，准备办理房产的公证委托过户手续。在协商合同履行内容时，李检安提出变更预留交纳税费的金额，由30000元变更为5000元。虽然李检安认为已征得了朱雪平的口头同意，但朱雪平明确予以否认，根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，应当由李检安承担举证不能的法律后果。一审法院对李检安该主张不予采纳。对于朱雪平认为李检安在协商继续履行合同时，要求朱雪平先一次性支付购房款再办理房产的公证委托过户手续的陈述，也缺乏相应的证据支持，一审法院不予确认。双方于2020年7月9日在公证处协商合同履行问题时，就预留交纳税费的金额发生争议，导致朱雪平离开现场，无法办理房产的公证委托过户手续。对于未能继续履行涉案房屋买卖合同，并非因朱雪平过错所致，李检安据此没收朱雪平、谭泽儒所交纳的定金，不符合《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，一审法院不予支持。双方当事人无法就房屋买卖合同继续进行协商，在法庭审理时，双方当事人也均表示不再履行该合同。李检安与朱雪平、谭泽儒就涉案房屋的买卖合同均作出解除合同的意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款“当事人协商一致，可以解除合同。”的规定，自双方当事人在法庭作出解除合同的意思表示时，双方签订的《房产买卖合同书》已解除。该合同主要的内容并未履行，合同解除后，对当事人没有产生较大的损失，故根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”的规定，双方签订的《房产买卖合同书》不再继续履行，李检安应返还20000元定金给朱雪平、谭泽儒。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条的规定，判决：一、李检安应在判决发生法律效力之日起十日内返还购房定金20000元给朱雪平、谭泽儒；二、驳回朱雪平、谭泽儒的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李检安的反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序审理，一审案件受理费减半收取为400元（已由朱雪平、谭泽儒预交），反诉受理费减半收取为150元（已由李检安预交），合计550元，由朱雪平、谭泽儒负担200元，由李检安负担350元。朱雪平、谭泽儒多预交的200元，由一审法院在判决发生法律效力后退回给朱雪平、谭泽儒；李检安应在判决生效之日起七日内向一审法院补缴案件受理费200元。二审中，朱雪平、谭泽儒没有提交新证据，李检安提交了如下证据：1、手机通信截图一份；2、手机通话录音光盘一张；证据1、2共同证明李检安在双方办理公证发生争议后，仍多次通过中介联系朱雪平、谭泽儒，由始至终都是希望履行合同的。朱雪平、谭泽儒针对李检安二审提交的证据发表质证意见如下：李检安提交的通话录音想说明的是朱雪平、谭泽儒拒绝与其沟通，而实际上，双方更多是通过中介进行沟通的，朱雪平也避免再单独与李检安联系，手机通信截图与录音都无法体现朱雪平拒绝对本案事宜进行沟通。经审查，李检安提交的证据的证明内容与本案具有关联性，本院将结合当事人的质证意见和本案争议焦点进行综合评析。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：朱雪平、谭泽儒主张李检安承担涉案合同违约责任的依据是否充分。朱雪平、谭泽儒上诉主张李检安违约的理由主要有三：一是李检安没有按照涉案房屋买卖合同约定于2020年7月1日前到公证处办理房产的公证委托过户手续；二是李检安未经朱雪平、谭泽儒同意，将预留30000元税费变更为5000元；三是李检安未经朱雪平、谭泽儒同意，将先办理手续后支付房款变更为先支付房款后办理手续。本院认为，首先，虽然涉案《房产买卖合同书》中约定双方于2020年7月1日前到公证处办理房产的公证委托过户手续，但经一审法院向促成该合同成立的中介利炯恒、梁月常调查，该二人均认为合同中约定的“7月1日”并非确定的日期，还须视乎涉案房产办理继承后，不动产部门出具新的不动产权证的日期来确定具体办理房产的公证委托过户手续的日期。利炯恒、梁月常的上述陈述与李检安的陈述一致，也符合涉案房产的实际情况和日常生活习惯做法，一审法院予以采纳并无不当。况且，在超过涉案合同约定的办理房产公证委托过户手续的期限后，朱雪平、谭泽儒还通过中介利炯恒通知李检安于7月9日办理公证手续，双方并实际于7月9日前往了公证处，即在此情况下，双方均存在继续履行合同的行为，应视为双方已通过实际行为变更了涉案《房产买卖合同书》中关于办理房产公证委托过户手续期限的约定。因此朱雪平、谭泽儒主张李检安未按期办理涉案房产公证委托过户手续违约的主张不成立。其次，2020年7月9日，李检安虽在公证处向朱雪平提出将预留交纳税费的金额由30000元变更为5000元的主张，但其并未作出若不变更预留税费金额则不继续履行合同的意思表示。根据《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款“当事人协商一致，可以变更合同”的规定，李检安该行为系合同履行过程中的协商行为，在朱雪平、谭泽儒不同意变更的情况下，并未产生变更合同的效力，朱雪平、谭泽儒因此主张李检安违约缺乏理据。最后，朱雪平、谭泽儒称李检安要求其先支付房款再办理房产的公证委托过户手续，李检安对此明确予以否认，朱雪平、谭泽儒亦未能提供相关证据证明其该项主张，应承担举证不能的法律后果。综上，一审法院认定李检安不存在违约行为，判决不予支持朱雪平、谭泽儒要求李检安承担违约责任，合法有据，处理并无不当，本院予以维持。朱雪平、谭泽儒该上诉理由，理据不足，本院不予采纳。综上所述，朱雪平、谭泽儒的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人朱雪平、谭泽儒负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年四月六日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明