北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初34841号原告（反诉被告）：王来喜，男，1957年3月13日出生，汉族，住北京市海淀区。原告（反诉被告）：马小芳，女，1956年9月20日出生，汉族，住北京市海淀区。以上原告之共同委托代理人：袁京，北京市京师律师事务所律师。以上原告之共同委托代理人：陈珺，北京市一格律师事务所律师。被告（反诉原告）：王秀芳，女，1968年5月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：梁举，男，1966年5月3日出生，汉族，住北京市海淀区。以上被告之共同委托代理人：王文艺，北京市信凯律师事务所律师。第三人：北京海开房地产集团有限责任公司，住所地北京市海淀区海淀南路21号。法定代表人：周有建，董事长。委托代理人：王一婷，北京市正平律师事务所律师。委托代理人：徐锐经，北京市正平（青岛）律师事务所律师。原告王来喜、马小芳与被告王秀芳、梁举、第三人北京海开房地产集团有限责任公司（以下简称海开公司）合同纠纷一案，本院于2020年9月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王来喜、马小芳之共同委托代理人袁京，被告王秀芳、梁举及其共同委托代理人王文艺、海开公司之委托代理人王一婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王来喜、马小芳向本院提出诉讼请求：1、判令被告配合原告履行合同办理房屋转让更名手续，将位于北京市海淀区万泉庄x号楼x门x层x室一居房屋更名为原告王来喜；2、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告王来喜与被告王秀芳为兄妹关系，二原告为夫妻关系，二被告为夫妻关系。2011年5月21日，二原告与二被告签订了房屋转让更名协议，协议约定二被告将位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x号的一居房屋转让给二原告，户主更名为王来喜，二原告支付二被告175000元，并承担1998年至2010年房租费和供暖费共22860．98元，原告已经根据协议履行了付款义务，并自2010年搬入本房屋。之后所有房租和供暖费也继续由原告承担至今，现在房屋已经可以购买，原告找到被告协商更名事宜，被告拒绝配合，故原告诉至法院。被告王秀芳、梁举辩称，不同意原告的诉讼请求。双方签订的合同，事实上是房屋承租权的买卖合同，违背政府的强制性规定，该合同应为无效，房屋的性质是承租的公房，不能办理产权证明，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，被告不认可。另外，关于原告的诉讼请求，房屋能否能更名是行政行为，不是被告能做到的，不属于法院主管范围。第三人海开公司辩称：我们需要原被告双方都同意变更承租人，我们和被告是合同关系，如果有一致意见，我们可以变更。变更还需要物业给他们的房屋分配单、凭证等材料。至于法院判决我们变更，我们是否可以变更，还需要问公司那边。被告王秀芳、梁举向本院提出反诉：1、依法判决确认反诉人与被反诉人之间于2011年5月21日就位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x室一居室房屋签订的《房屋转让更名协议》无效；2、被反诉人将位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x室一居室房屋腾空返还给反诉人；3、本诉与反诉的诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：两反诉人系夫妻关系，两被反诉人系夫妻关系。被反诉人王来喜与反诉人王秀芳系兄妹关系。反诉人与被反诉人之间于2011年5月21日就位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x室一居房屋签订了《房屋转让更名协议》。该协议主要条款约定，“甲方（反诉人）将位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x室一居房屋转让与乙方（被反诉人）户主更名为王来喜，该房屋建筑面积为42．7平方米；乙方支付甲方房屋转让补偿款175000元，于2010年9月3日已付清，此后该房屋与王秀芳与梁举夫妻没有任何关系；乙方承担甲方因种种原因拖欠的1998年至2010年的房租费12591．63元和暖气费10269．35元，共计22860．98元，于2010年9月3日已支付北京安居物业管理有限公司；因该房屋是1990年万泉庄房屋改造分得的公租房，自2010年9月3日起该房由乙方王来喜承租，此后房租、供暖等费用由乙方向北京安居物业管理有限公司支付。该协议所涉及的房屋系公租房，承租人为反诉人王秀芳，从该协议主要条款可以看出被反诉人对该房屋性质是知情的。公租房是面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的保障性住房，涉及社会公共利益。所以反诉人与被反诉人之间于2011年5月21日就位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x室一居房屋签订的《房屋转让更名协议》应属无效。为了维护社会公共利益，为了维护反诉人的合法权益，依法特向贵院提起反诉，恳请贵院依法支持反诉人的反诉请求。原告王来喜、马小芳针对被告王秀芳、梁举的反诉辩称：不同意被告的反诉请求，请求依法驳回。我们双方签了更名协议，属于双方的真实意思表示，符合法律规定，真实有效。本案涉案房屋属于海淀房管局的自管公房，并非被告主张的公租房或保障性住房，被告主张的保障性住房的依据是《公共租赁住房管理办法》，其实施日期为2012年7月15日，我国法律适用为法不溯及既往，本案的公租房产生日期为1991年，获得原因为拆迁安置，而非保障性住房，属于历史遗留问题，且房屋所有权人海开对房屋的承租权转让是认可的，该协议既不违反法律也不侵害第三人利益，不存在无效情形，既然合同有效，被告就应履行合同约定，配合我方搬离更名手续，我方不需要将涉案房屋腾退。被告对提交的证据的真实性均认可，转让协议是有效的，依法可以更名。第三人海开公司针对被告王秀芳、梁举的反诉辩称：我方从未说过原告说的我们认可承租权转让，协议的效力不应我们评价，双方签协议我们不知道。只要他们双方达成一致意见，符合相关政策，我们可以变更。如果法院判决，我们尊重生效判决的效力。本院经审理认定事实如下：2011年5月21日，原告（乙方）与被告（甲方）签订房屋转让更名协议（以下简称协议），约定如下内容：一、甲方将位于北京市海淀区万泉庄小区x号楼x门x层x号房屋（以下简称涉案房屋，建筑面积为42．7平方米）转让与乙方，户名更名为王来喜；二、乙方支付甲方转让补偿款175000元，于2010年9月3日已付清，此后该房屋与王秀芳与梁举夫妻没有任何关系；三、乙方承担甲方因种种原因拖欠的从1998年至2010年的房租费12591．63元和供暖费10269．35元，于2010年9月3日已支付北京安居物业管理有限公司（以下简称物业公司）；四、因该房屋是1990年万泉庄房屋改造分得的公租房，自2010年9月3日起该房屋由乙方王来喜承租，此后房租、供暖等费用由乙方向物业公司支付；……。协议签订后，原告和被告各自履行了上述协议内容。经原告申请，本院通知北京海开房地产集团有限责任公司作为第三人参加诉讼。根据本院依据原告申请调取的涉案房屋的档案材料显示，涉案房屋系自管公房，对此，各方当事人亦认可该房屋自管公房的性质。庭审中，原告主张更名是指将承租人变更为原告。第三人表示对原被告双方所签协议并不知情，且经过本院多次询问，第三人就是否同意变更承租人不明确表态。后经本院释明，如果第三人不明确表态，本院则视为其拒绝更名。第三人表示知晓后依旧未明确表明是否同意变更承租人。另查，第三人表示自物业公司成立以来其一直是物业公司的股东，自2000年改制以来，物业公司未向第三人分红且因双方矛盾较大，双方就涉案房屋管理和查阅账簿存有纠纷。自协议签订以后，就涉案房屋的租金以及相关费用均由原告向物业公司交纳。庭审中，原告明确表示如果协议无效，其无效后果另案主张。上述事实，有双方当事人陈述、协议、房屋档案材料等证据在案佐证。本院认为，在公房租赁法律关系中，承租人无偿或有偿将承租权转让第三人，性质上属于权利义务的概括转让，未经出租人同意或事后追认的，转让无效。本案中，被告通过协议方式将承租权转让给原告。经过本院多次询问海开公司，海开公司作为出租人就是否同意变更承租人不明确表态，后经本院释明，海开公司依旧未明确表态，本院就涉案房屋更名事宜无法认定出租人同意或事后追认，被告将承租权转让给原告的行为对海开公司不发生效力，故原告要求被告办理更名手续的诉讼请求，无事实依据，本院不予支持。被告作为公共租赁住房的承租人擅自将承租权转让给原告，违反相关行政管理规定，损害社会公共利益，协议无效。故对被告要求确认协议无效的诉讼请求，本院予以支持。至于原告是否应将涉案房屋返还被告。本院认为，本案中，被告取得涉案房屋使用权的基础在于其对房屋的承租权。虽然原告与被告签订的协议被本院认定为无效，但从查明事实来看，自协议签订以后，涉案房屋的租金以及相关费用均由原告交纳且原告在涉案房屋居住至今，已经形成了居住利益，被告未在涉案房屋居住且未交纳租金以及相关费用，可以视为被告已经放弃了承租权利且涉案房屋由谁居住应由海开公司确定，在此情形下，被告要求原告腾退房屋已无事实依据，故对被告要求原告腾退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告王来喜、马小芳与被告王秀芳、梁举于二〇一一年五月二十一日签订的《房屋转让更名协议》无效；二、驳回原告王来喜、马小芳的诉讼请求；三、驳回被告王秀芳、梁举的其他反诉请求。本诉案件受理费3800元（原告已预交1900元），由原告王来喜、马小芳共同负担，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费70元，由被告王秀芳、梁举共同负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  汤民华二〇二一年四月十三日书记员  程 玥