广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2511号上诉人（原审被告）：广州加量企业管理有限公司。住所地：广州市海珠区江海路158号首层自编01号。法定代表人：王晓民，总经理。委托诉讼代理人：黄铸，该公司员工。被上诉人（原审原告）：广州嘟嘟音乐文化有限公司。住所地：广州市海珠区江海路158号首层自编01号。法定代表人：张浩。委托诉讼代理人：程鹏宇，广州金鹏（茂名）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雪，广州金鹏律师事务所律师。原审第三人：广州市丽景国际旅行社。住所地：广州市越秀区环市东路华侨新村爱国路1号地下。法定代表人：李大宇。上诉人广州加量企业管理有限公司（以下简称加量公司）与被上诉人广州嘟嘟音乐文化有限公司（以下简称嘟嘟公司）、原审第三人广州市丽景国际旅行社（以下简称丽景旅行社）租赁合同纠纷一案，因上诉人广州加量企业管理有限公司不服广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初3243号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。加量公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回嘟嘟公司的诉讼请求。事实和理由：一审判决认定事实错误、审判程序违法，判决结果极不公正，依法应当撤销并改判。一、一审判决认定事实错误。第一，一审判决认定加量公司在与嘟嘟公司签订本案租赁合同时即知晓嘟嘟公司是租赁场地用于“嘟嘟音乐营业性质为幼儿兴趣班类型”，属于认定事实错误。一是签订租赁合同是2019年9月5日，承租人为张浩个人，此时“广州嘟嘟音乐文化有限公司”尚未成立，加量公司不可能知晓“嘟嘟音乐营业性质为幼儿兴趣班类型”，这显然是认定事实错误；二是《补充协议》是2019年11月1日，在租赁合同签订后近二个月（差4天）后，虽然在《补充协议》中约定“签订租赁合同时加量超市代表黄铸己知晓嘟嘟音乐营业性质为幼儿兴趣班类型”，但事实上因签订租赁合同时“广州嘟嘟音乐文化有限公司”尚未成立，故补充协议该约定与事实不符合，不能以此认定加量公司在签订租赁合同时就知晓嘟嘟公司租赁门面的实际用途，即签订租赁合同时加量公司不知晓嘟嘟公司事后会改变租赁门面的商业用途。第二，一审判决没有认定嘟嘟公司违反租赁合同约定的商业用途，将租赁场地用于“幼儿兴趣班类型培训经营”。在2019年9月5日双方签订租赁合同时，“广州嘟嘟音乐文化有限公司”尚未成立，加量公司不可能知道嘟嘟公司的这个“公司”及经营范围，所以在租赁合同中明确约定“乙方（嘟嘟公司）租赁门面作为商业使用，乙方向甲方（加量公司）承诺，在租赁期限内，未事先征得甲方同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途”。如果在签订租赁合同时，加量公司知晓嘟嘟公司是用于“幼儿兴趣班类型培训经营，那么在租赁合同中不可能明确约定“商业用途”。加量公司在签订租赁合同时并不知晓嘟嘟公司是用于“幼儿兴趣培训”，而是嘟嘟公司违反租赁合同约定的“商业用途”而违约。第三，一审判决认为，原业主（一审第三人）“明确表示不允许并要求恢复商铺原状，被告甚至面临被收回场地的风险，第三人（业主）也一直发通知要求整改，原告并不能开张营业，故不能认为被告已经交付了符合约定的租赁物，构成违约”，认定事实错误。租赁合同约定的用途是“商业用途”而非“幼儿兴趣培训”，嘟嘟公司违反租赁合同约定擅自将租赁物的“商业用途”改变为于“幼儿兴趣培训”，导致租赁物的实际用途不符合租赁合同的约定，因此，一审判决认定加量公司“交付租赁物不符合约定”违背事实，是认定事实错误。二、一审判决对合同的解除方面认定事实错误。一审判决认为“加量公司交付的租赁物不符合约定，构成违约，嘟嘟公司的合同目的不能实现”，不符合事实，认定事实错误。一是前己陈述，租赁合同约定的门面是“商业用途”，加量公司依此约定向嘟嘟公司交付门面，但嘟嘟公司接受加量公司交付的门面后不是用于“商业用途”而是将其改装用于“幼儿兴趣培训”，改变了合同约定的“商业用途”，因此，不是因为上加量公司“交付的租赁物不符合约定”，而是因为嘟嘟公司擅自改变了合同约定租赁物的商业用途，才导致原业主要求恢复原状、要求整改，而导致其不能开张营业。二是由于嘟嘟公司违反租赁合同约定的“商业用途”而将租赁门面用于“幼儿兴趣培训”，导致租赁合同约定的商业用途实际上不能继续履行，从而导致租赁合同解除。因此，无论从哪一方面看，都是由于嘟嘟公司违反租赁合同的约定导致改变合同约定用途或者致使租赁合同不能履行。第二、对合同解除的时间认定事实错误。一审判决认为，双方2019年11月1日签订的《补充协议》约定“2019年11月6日前，黄铸必须出示加量超市所在地业主同意且认可，嘟嘟音乐代表张浩和加量超市代表黄铸签订的租赁合同内所有的条款，且在合同期内可以合法经营的通知书。如不能出示上述通知书，加量公司赔偿……”，故确认《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除。这显然是认定事实错误。一是《补充协议》约定的2019年11月6日是对加量公司取得业主同意嘟嘟公司改变场地商业用途的最后期限，不是解除合同的期限，嘟嘟公司提出解除合同的期限是2019年11月30日而非11月6日，一审判决将此日起确定合同解除时间显然缺乏依据和充分的理由；二是在过了2019年11月6日后，嘟嘟公司还在继续装修门面、做广告，这可以从嘟嘟公司有关装修合同等足以证明，装修合同期限、消防安装合同期限都是2019年11月15日，而广告合同的期限到了12月7日，甚至从未停止招生，直至业主2019年12月19日通知，嘟嘟公司仍然在招生培训，直至2020年5月，嘟嘟公司才将部分设施搬走（但未进行移交），即嘟嘟公司实际经营至2020年5月份；三是从嘟嘟公司用水、用电的事实足以证明，嘟嘟公司在装修期间用电750度，至今电表度数为1586度（装修后用电1586度），足以证明嘟嘟公司在装修后一直经营的事实，如果没有经营，不会用这么多的水电。即便是认定合同解除也应当以2020年5月30日为解除日。因此，一审判决确认2019年11月6日为解除合同日期既没有事实依据，其解除合同的理由也不充分。认定《商铺租赁合同》2019年11月6日解除是错误的。三、一审判决加量公司赔偿、退还租金等属于错误。第一，本案是嘟嘟公司违约，不是加量公司违约，因此，应由嘟嘟公司承当违约责任，一审判决加量公司承担违约责任显然错误。一是由于嘟嘟公司违反合同约定的商业用途导致合同不能继续履行而解除合同，责任在嘟嘟公司，而不是在加量公司；二是在《补充协议》约定期限2019年11月6日不能办理取得业主同意嘟嘟公司改变合同约定经营用途后，嘟嘟公司本应停止装修、招生等活动，协商解除合同及善后事宜，但是嘟嘟公司明知因改变合同约定的商业用途后业主不会同意继续使用而继续装修、做广告、招生经营，所产生的装修费用、广告费用等不能要求加量公司赔偿损失。因此，一审判决加量公司赔偿嘟嘟公司损失541367元是违背事实、违反法律的错误判决。第二，本案是由于嘟嘟公司违反合同约定的“商业用途”，擅自将门面改变为“幼儿兴趣培训”，根据合同约定，嘟嘟公司所缴纳的保证金不能退还。一审判决错误认定违约主体，本来是嘟嘟公司违反合同约定的商业用途存在违约，反而不顾事实认定为加量公司“交付租赁物不符合约定”并以此为解除合同理由而判决加量公司退还保证金，显然错误。第三，一审判决加量公司退还嘟嘟公司预交的1个月租金，是错误的。一是根据上述事实，嘟嘟公司实际经营至2020年5月份，应当向加量公司交纳2019年9月5日至2020年5月份解除合同止这段期间的租金315000元（7个月），一审判决退还预交一个月租金45000元显然是违背事实和违反法律的；二是2020年5月份搬走部分设施后至今仍未向加量公司移交场地，现仍有许多物品没有搬走、部分教室门仍锁着、墙上的广告也没有拆除，仍然占用着租赁场地，应当按照租金标准向加量公司交纳场地占用费225000元（从2020年6月5日至11月5日5个月）；即便是按照一审判决的从2019年11月6日解除合同，但是嘟嘟公司占用场地至今，依法应当按照租金标准向加量公司交纳场地占用费540000元（从2019年11月6日至2020年11月6日共计12个月）。第四，嘟嘟公司应当交纳其租赁使用期间的水电费用，其中用水7.3吨，40.15元（7.3吨×5.5元／吨）；用电装修期间750度，装修后用电1586度（合计用电2336度），电费3270.4元（2336度×l.4元／度），水电费合计3310.55元，这是嘟嘟公司在使用租赁场地期间的水电费，应当支付给加量公司。四、一审违反审判程序。一审判决“加量公司以及第三人没有到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理”不符合事实。不是加量公司不到庭参加诉讼，事实上是加量公司的代理人到了法庭因为迟到一点被法庭拒绝参加法庭审理，而不是不参加法庭审理。因为法庭拒绝加量公司的代理人参加庭审，剥夺了加量公司的辩论权，程序上严重违法。综上，一审判决在认定事实上存在错误，审判程序违法，导致判决结果错误，依法应当撤销并改判。为此，加量公司依法提起上诉，请求二审法院支持加量公司的上诉请求，维护加量公司的合法权益。嘟嘟公司辩称，一、一审判决并没有违反程序规定，一审开庭前加量公司是通过法院公告的形式送达诉讼材料，但是加量公司在开庭时超过传票所定的时间到达法庭，说明：1.加量公司在一审的送达程序中故意制造障碍，不接收法院送达的诉讼材料。2.开庭迟到违反传票的规定，所以并不存在一审程序中剥夺其答辩的权利。二、嘟嘟公司认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。嘟嘟公司于2020年1月10日向一审法院起诉请求：1.判决解除嘟嘟公司、加量公司签署的《商铺租赁合同》；2.请求判决加量公司向嘟嘟公司返还押金90000元；3.请求判决加量公司向嘟嘟公司退还已缴纳的租金45000元；4.请求判决加量公司向嘟嘟公司赔偿中介费损失22500元，室内装修设计费439479元、消防工程19200元，广告制作费20000元、空调购置及维护费52561元；5.请求判决加量公司承担本案诉讼费。一审法院经审理查明：2019年9月5日，加量公司向黄铸出具《委托书》，记载：兹委托黄铸先生为广州加量企业管理有限公司，签订出租合同全权代表。该委托书上加盖加量公司印章。该委托书并附有黄铸身份证复印件，加量公司法定代表人王晓民的身份证复印件、加量公司银行卡复印件，以上复印件均盖有加量公司印章。同日，黄铸（出租方、甲方）与张浩（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，主要约定：甲方将广州市海珠区江海路158号首层自编01号商铺出租给乙方，该商铺建筑面积为467平方米；乙方租赁门面作为商业门面使用，乙方向甲方承诺，在租赁期限内，未事先征得甲方的同意，乙方不得擅自改变门面的原有结构和用途；租赁期限5年，自2019年11月6日至2024年11月5日止，本合同期内2个月即2019年9月6日起至2019年11月5日为免租装修期，乙方无需支付租金；该商铺的租金为固定租金的方法，每月10日前向甲方缴纳租金，2019年11月6日至2020年11月5日每月租金为45000元；乙方在签订本合同之日缴纳90000元作为房屋使用保证金；租赁期限内没有甲方的书面同意，乙方对于出租屋不得以任何形式转租、转让、转借、联营、分租或其他有损于甲方利益的行为均视为无效，否则甲方可单方面解除合同；该合同尾部有黄铸和张浩的签名及捺印。同日，张浩向黄铸支付了押金90000元及租金45000元，黄铸开具了《收款收据》。2019年11月1日，张浩与加量公司签订了《关于加量企业管理有限公司与广州嘟嘟音乐文化有限公司租赁合同补充协议》，记载：广州加量企业管理有限公司（以下简称：加量超市）代表黄铸与广州嘟嘟音乐文化有限公司（以下简称：嘟嘟音乐）代表张浩于2019年9月5日签订租赁合同，签订合同时加量超市代表黄铸已知晓嘟嘟音乐文化营业性质为幼儿兴趣班类型，但于2019年10月15日—11月1日期间，多次收到加量超市所在地（海珠区江海路158号）原业主的通知，勒令即日整改。由于黄铸在签署合同前已收到整改通知，但未告知于嘟嘟音乐代表张浩，导致无法正常营业。2019年11月6日前，黄铸先生必须出示加量超市所在地（海珠区江海路158号）业主同意且认可：嘟嘟音乐代表张浩先生和加量超市代表黄铸先生签订的租赁合同内所有的条款，且在合同期内可以合法经营的通知书。如不能出示上述书面通知，则加量超市赔偿嘟嘟音乐装修期间的一切损失（初步估值，大写：壹佰万元整），包括但不限于装修费用，人员开支，其他经济损失，并在2019年12月7日前把嘟嘟音乐赔偿款项偿还完毕。该协议尾部有手写“赔偿以客观评估为准”，有黄铸及张浩的签名及捺印，协议中部和尾部有加量公司的盖章。本案于2020年6月30日开庭审理，庭审后，张浩到庭接受一审法院询问，表示其为嘟嘟公司的股东，受嘟嘟公司委托签订涉案合同并替嘟嘟公司支付相关费用，本案权利由嘟嘟公司享有，义务由嘟嘟公司承担。2019年12月19日，第三人广州市丽景国际旅行社向王晓民、黄铸发出《告知书》记载：尊敬的王晓民女士/广州加量企业管理有限公司黄铸先生：按照我们双方于2016年5月23日签订的《广州市房屋租赁合同》，我社提供xx区xx路158号首层自编01房给你作为商场经营使用，按照合同的第八条（1）约定：需经征得我社（甲方）同意，你们（乙方）才可在租赁期内对承租地实行转租分租。一、现你们在未告知、未征求我社（甲方）同意的，私自将租赁地分租给音乐嘟嘟和智趣珠心算这两家教育机构，已经违反了租赁合同的约定。我社已多次发出整改通知，要求这两家教育机构停止营业及招生，并要求你们于12月10日前将承租场地恢复商场原状，但直到今天为止，你们对我社发出的整改通知置若罔闻，智趣珠心算仍然继续营业和招生。二、…，基于以上两点，我社给你们最后期限，自收到本告知书7日内按照整改通知要求，通知智趣珠算停止营业及招生，你们必须将商场回复原状，否则我社于7日后，将会实施停水、停电措施，并终止合同，收回租赁场地。该告知书尾部加盖第三人印章。嘟嘟公司陈述由于业主反对加量公司转租，嘟嘟公司无法正常开业，已经装修好，但无法开张，没有实际使用过涉案商铺，涉案合同其认为无效，如果法院认为无效可直接判决无效，如果法院认为有效，请求法院判决合同解除，合同解除之日为2019年11月30日。由于加量公司违反与第三人的合同约定，导致嘟嘟公司无法继续正常开业，造成其经济损失，加量公司应予退还押金及租金并赔偿其损失。对于损失，嘟嘟公司主张如下：一、中介费损失22500元。嘟嘟公司提交了合富置业出具的《服务收费确认书》及支付凭证，显示张浩为承租涉案物业支付了22500元中介服务费；二、装修费损失439478元。嘟嘟公司提供了张浩与深圳前海亚钛建筑设计事务所有限公司签订的《室内设计合同》、《亚钛建筑工程施工合同》、《工程增量清单》、软装采购清单、转账回单、及收据为证。其中，《亚钛建筑工程施工合同》合同尾部注明收款账号的户名为吕晓旭，账号为62×××42；转账回执显示嘟嘟公司的法定代表人秦姜海媛在2019年9月11日至2019年12月13日期间共向吕晓旭的上述银行账号转账共计439478元，深圳前海亚钛建筑设计事务所有限公司在收到上述款项后给嘟嘟公司出具了《收据》，包括软装采购款。三、消防工程费19200元。嘟嘟公司提供了与广州市普利达消防工程有限公司第十一分公司的《消防工程安装合同》以及《收款收据》为证，显示消防改造等费用为19200元。四、广告费20000元。嘟嘟公司提供了与东莞市天之朗广告有限公司的《节奏嘟嘟广告制作合同》及发票为证，显示支出广告费为20000元。五、空调购置及维护费共计52561元。嘟嘟公司陈述共购买13台空调，其中，两台是向加量公司购买，共花费14000元，提供了加量公司出具的《收据》为证，另外11台是张浩在网上向京东商城购买，提供了商场《我的订单》截图为证，显示购买美的空调共计11条，费用共计21189元，该订单显示状态为“已完成”。嘟嘟公司主张空调安装、清洗等共花费17372元，并提供了《收据》为证。其中，2019年10月31日的《收据》记载：今收到凯印大厦嘉亮超市1楼旁广州嘟嘟音乐文化有限公司地架11副×50﹦550元，发爆胶3瓶×40﹦120元，加管33米×80﹦2640元，清洗5P机2台400元，加雪种11台1500元，实收5000元，尾部加盖广州市海珠区文达电器维修经营部印章；2019年10月10日的《收据》显示：今收到埋管159米×80元﹦120072元，天花机300元，共计12372元，尾部有张浩签名以及经手人“李中※”签名。一审法院认为，关于嘟嘟公司主体资格问题。加量公司主张本案涉案合同是其与案外人张浩签订，嘟嘟公司不具备诉讼主体资格。经查，《关于加量企业管理有限公司与广州嘟嘟音乐文化有限公司租赁合同补充协议》明确张浩为涉案合同嘟嘟公司的签约代表，张浩亦到庭表示本案的权利享有人及义务行使人均为嘟嘟公司，嘟嘟公司提供的《收据》及转账记录等证据均指向嘟嘟公司与本案有关，故根据现有证据，嘟嘟公司与本案有利害关系，在程序上可以作为嘟嘟公司进行起诉，加量公司提出的嘟嘟公司不具备以自身名义提起本案诉讼的主体资格的辩称意见，理据不足，一审法院不予采信。如前文论述，嘟嘟公司与加量公司构成租赁合同关系，未有证据表明本案中嘟嘟公司与案外人张浩为租赁关系，故加量公司关于张浩未经其同意转租并由张浩赔偿嘟嘟公司损失的辩称意见，理据不足，一审法院不予采纳。关于涉案的《商铺租赁合同》效力的问题。根据嘟嘟公司提供的证据及双方的陈述，一审法院认为该租赁合同有效。分析如下：一、嘟嘟公司、加量公司双方签订的《商铺租赁合同》是双方真实的意思表示，并不违反法律禁止性规定，未经出租人同意的转租不属于我国合同法规定的无效事由。二、双方签订的《商铺租赁合同》属于债权合同，加量公司对嘟嘟公司负有提供租赁物的义务，而嘟嘟公司则有交付租金的义务，加量公司未经第三人同意进行转租虽不适法，但任何一方有不履行合同的行为，只需负债务不能履行的责任，该责任具有相对的独立性；三、我国《合同法》第二百二十四条规定：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。根据该规定并不能反推出“承租人非经出租人同意，不得将租赁物转租给第三人”的结论。另外，转租涉及出租人、承租人与次承租人各方的利益，三方既然均为平等地位下的民事主体，法律在平衡各方利益时也不应厚此薄彼，由于次承租人的租赁权受到他人意志的直接影响，处于保护最弱的境地，从利益平衡的司法角度看，认定合同有效，次承租人有更广阔的救济途径，更符合民法上的公平原则。关于合同解除问题。我国《合同法》第二百一十六条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。”。根据双方《补充协议》，签订合同时加量公司已经知道嘟嘟公司租赁用途为经营幼儿兴趣班类型，在2019年10月15日-11月1日原业主多次通知嘟嘟公司不在超市营业范围并发出整改通知，加量公司保证在2019年11月6日前出示业主同意且认可双方签订的租赁合同且在合同期内可以合法经营的通知书，如不能出示上述书面通知，则加量超市赔偿嘟嘟音乐装修期间的一切损失。而第三人依然还在2019年12月19日向加量公司方发出《告知书》表示不同意转租并要求加量公司方将涉案商铺等恢复原状，否则将会实施停水、停电措施，并终止合同，收回租赁场地。由此可见，加量公司在明知嘟嘟公司承租的商铺实际用途并承诺涉案商铺能够用于经营培训机构的情况下却未能沟通协调好使涉案商铺符合约定的用途，而且其转租行为原出租人明确表示不允许并要求恢复商铺原状，加量公司甚至面临被收回场地的风险，第三人也一直发通知要求整改，嘟嘟公司并不能开张营业，故不能认为加量公司已经交付了符合约定的租赁物，构成违约，嘟嘟公司的合同目的已然不能实现，加量公司对上述事实又未到庭提出反驳意见，不利风险应由加量公司承担，故嘟嘟公司要求解除合同合法有据，一审法院予以支持。关于合同解除的时间，嘟嘟公司陈述原业主派人守在涉案商铺，并粘贴各种通知，嘟嘟公司无法开张经营，也无法取走店内物品，在双方约定的期限内（2019年11月6日前）加量公司没有给予《补充协议》中约定的通知书，嘟嘟公司即通知加量公司解除合同，故本案应以2019年11月6日为解除合同的时间。一审法院认为，虽然没有直接证据证明2019年11月6日嘟嘟公司通知加量公司解除合同，但结合《补充协议》《告知书》等证据，嘟嘟公司的陈述合理并有一定依据，且加量公司没有到庭提出反驳意见，故嘟嘟公司的该陈述一审法院予以采信，根据我国合同法的规定，确认《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除。关于押金、租金以及损失问题。根据我国《合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案的合同解除是基于加量公司的违约造成，应当承担违约责任，且加量公司在《补充协议》中表示愿意承担一切损失，故嘟嘟公司主张加量公司退还其押金、租金并赔偿其受到的损失有事实和法律依据，一审法院予以支持。经核算，各项费用为：一、押金：90000元，嘟嘟公司提交了《收款收据》为证，该金额一审法院予以认定并予支持返还。二、租金45000元，嘟嘟公司提交了《收款收据》为证，该金额一审法院予以认定。根据合同约定，2019年9月6日至2019年11月5日为免租装修期，该时间内嘟嘟公司无需支付租金，如前文论述，涉案合同已于2019年11月6日解除，故嘟嘟公司无需向加量公司支付租金，加量公司应予退还。三、各项损失：1、中介费损失22500元。嘟嘟公司提交了合富置业出具的《服务收费确认书》及支付凭证，显示张浩为承租涉案物业支付了22500元中介服务费，嘟嘟公司为租赁涉案物业所花费的开销，主张赔偿，合理有据；2、装修费损失439478元。嘟嘟公司提供了《室内设计合同》、《亚钛建筑工程施工合同》、《工程增量清单》、软装采购清单、转账回单、及收据为证，足以认定该金额为实际支出。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已经形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院可按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持。”，本案中，双方对形成附合的装饰装修物的处理没有约定，且该装饰装修刚刚装修完，嘟嘟公司未实际使用，残值无限接近于装修费用，加量公司应按装修费用赔偿；对于未形成附和的装饰装修物，加量公司虽未到庭表示是否同意利用，但根据嘟嘟公司陈述，已无法取回，加量公司未提出反驳意见，不利风险应由加量公司承担，且嘟嘟公司无法经营即无法利用上述装饰装修物品，该部分又是实际支出，故加量公司应全部赔偿。3、消防工程费19200元。嘟嘟公司《消防工程安装合同》以及《收款收据》为证，该部分为经营需要的实际支出，合理，一审法院予以支持。4、广告费20000元。嘟嘟公司提供《节奏嘟嘟广告制作合同》及发票为证，该部分为经营需要的实际支出，合理，一审法院予以支持。5、空调购置及维护费共计40189元。嘟嘟公司陈述共购买13台空调，其中，两台是向加量公司购买，共花费14000元，提供了加量公司出具的《收据》为证，另外11台是张浩在网上向京东商城购买，提供了商场《我的订单》截图为证，显示购买美的空调共计11台，费用共计21189元，该订单显示状态为“已完成”，故上述金额一审法院予以认定。嘟嘟公司主张空调安装、清洗等存在花费，并提供了《收据》为证。其中，2019年10月31日的《收据》记载的金额为5000元，记载明确、且与本案有关，合理，一审法院予以支持；2019年10月10日的《收据》记载的内容错乱，且未显示与本案有关，一审法院不予认定，不予支持。经核算，空调购置及维护费共计40189元。以上各项损失共计541367元。如前文关于未形成附和的装饰装修物的论述，加量公司应予全额赔偿。上述所列物品归加量公司所有，嘟嘟公司不得另行主张返还。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款第（一）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，于2020年10月9日判决如下：一、双方于2019年9月5日签订《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除；二、广州加量企业管理有限公司在本判决生效之日起五日内一次性向广州嘟嘟音乐文化有限公司退还押金90000元及租金45000元。三、广州加量企业管理有限公司在本判决生效之日起五日内一次性向广州嘟嘟音乐文化有限公司赔偿损失541367元。四、驳回广州嘟嘟音乐文化有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10687元，由广州加量企业管理有限公司负担10495元，广州嘟嘟音乐文化有限公司负担192元；诉讼保全费3964元，由广州加量企业管理有限公司负担。二审中，加量公司提交了以下证据：1.涉案房产的房地产权证复印件，记载广州市xx区xx路158号（首层）的权属人为广州市国家安全局，并加盖“广州市国家安全局行政处”、“广州市丽景国际旅行社”的印章，拟证明其对涉案租赁物享有合法的出租权；2.电表读数，显示电表读数为1586度，拟证实嘟嘟公司使用涉案租赁物的时间很长；3.2020年10月21日拍摄的现场照片9张，拟证实嘟嘟公司放置在涉案租赁物中的物品未搬走、招牌未拆除、部分教室仍上锁，至今未交还场地；4.通知，拟证实嘟嘟公司至今未搬走，加量公司于2021年1月8日向嘟嘟公司发出通知，要求嘟嘟公司支付2019年12月至2021年1月份的租金及管理费、垃圾费、水电费。嘟嘟公司未提交新证据。经本院组织证据交换及质证，嘟嘟公司的质证意见如下：上述证据在一审期间已形成，不属于二审新证据，不应予以采纳；对证据1的真实性、合法性及关联性予以认可；对证据2的真实性、合法性及关联性不予认可，电表图片无法证明系涉案场地的电表及对应读数；对证据3的真实性、合法性及关联性不予认可，加量公司未提交原件进行核对，且照片中没有任何商号、招牌等证明系嘟嘟公司，也无法证明拍摄时间为2020年10月21日，嘟嘟公司无法将附合在涉案房屋上的装修设备搬离现场是因加量公司对现场上锁，导致无法搬离，但对于上锁的事实未保留证据。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。二审另查明：对于《关于加量企业管理有限公司与嘟嘟公司租赁合同补充协议》的签订情况，加量公司的代表人黄铸主张系张浩逼迫其签订，其当时不知道嘟嘟公司的存在，当时的真实意思是需视业主的意见再作处理，并非一定按照补充协议内容履行，如业主不同意则按原合同履行。嘟嘟公司对加量公司的上述陈述不予认可。对于《商铺租赁合同》解除的时间，嘟嘟公司主张：2019年11月6日之后加量公司未征得业主同意，双方未继续沟通，也未再向加量公司发出解除合同通知；对一审法院认定2019年11月6日合同解除无异议，其在一审期间主张2019年11月30日解除是为了便于计算，后在一审过程中变更主张合同于2019年11月6日解除。加量公司主张嘟嘟公司实际经营至2020年5月份，故合同解除的时间应为2020年5月30日。关于交还场地的问题，嘟嘟公司主张：涉案商铺已经交还，但没有办理交接手续，加量公司于2019年12月底将涉案商铺上锁；已将装修、空调等物品作为损失主张，不要求取回涉案商铺中的其他物品。加量公司主张：从未将涉案商铺上锁，嘟嘟公司未将场地交还给加量公司；嘟嘟公司于2020年5月份搬走部分物品，涉案商铺内的空调未搬走。对于搬走物品的时间、物品的名称、数量、价值双方均未提交证据证实。加量公司确认其在一审期间未就场地占用费及水电费提出反诉请求，二审期间双方无法就场地占用费及水电费达成调解，嘟嘟公司不同意二审法院就加量公司上诉主张的场地占用费及水电费一并审理。再查明，一审法院经向加量公司的工商登记住所地“广州市xx区xx路158号首层自编01号”邮寄送达起诉书副本、开庭传票及其他诉讼材料，因“原址查无此人”被退回。2020年3月18日，一审法院向加量公司公告送达了起诉书副本、起诉书副本、开庭传票及其他诉讼材料，并定于2020年6月30日上午8时45分开庭审理。2020年6月30日，黄铸、邓祥道到庭，但确认未取得加量公司的授权，也无法提交黄铸的身份信息资料以及律师事务所所函、授权委托书，嘟嘟公司的委托诉讼代理人对黄铸、邓祥道的身份提出异议。经一审法院审查，黄铸、邓祥道表示愿意退出法庭，不参与庭审，风险责任自行承担。2020年7月10日，加量公司向一审法院提交了书面答辩意见以及委托诉讼代理人邓祥道的授权委托资料，授权资料显示日期为2020年7月2日。加量公司在一审期间未提交证据。本院认为，一审法院通过邮寄、公告方式已将本案起诉书副本、开庭传票等诉讼材料有效送达给加量公司，虽然黄铸及邓祥道在一审开庭当天到庭，但未能提供经加量公司合法授权的授权委托文件，且表示愿意退出法庭，不参与庭审，风险责任自行承担。因此，由此导致未能参与庭审进行辩论的后果应由加量公司自行承担。同时，加量公司虽未能参与庭审，但一审法院并未剥夺其答辩及举证的权利，在一审庭审后加量公司向一审法院提交了书面答辩意见，但未提交证据，故由此导致的诉讼风险应由加量公司自行承担。因此，加量公司上诉主张一审程序违法缺乏事实及法律依据，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，依当事人的上诉请求范围，本案二审需要处理的问题是：1.加量公司是否构成根本违约；2.涉案《商铺租赁合同》何时解除；3.加量公司是否应当向嘟嘟公司返还保证金及已付租金；4.加量公司是否应当向嘟嘟公司赔偿装修期间的损失。对此，本院分析如下：关于争议焦点一。《关于加量企业管理有限公司与嘟嘟公司租赁合同补充协议》系加量公司的代表黄铸与嘟嘟公司的代表张浩签订，加量公司在该协议上盖章确认。加量公司的代表黄铸主张该补充协议系在张浩的逼迫下签订，但对此未提交证据证实，本院对其主张不予采纳。上述补充协议已约定张浩系代表嘟嘟公司签订，且约定黄铸在签订租赁合同时已知晓嘟嘟公司营业性质为幼儿兴趣班类型，故加量公司上诉主张其不知晓嘟嘟公司营业性质为幼儿兴趣班类型，嘟嘟公司改变租赁合同约定的“商业用途”用于“幼儿兴趣培训”，明显与补充协议约定不符，且加量公司未能提交其他证据证实其主张，故本院对加量公司的上述主张不予采纳。因此，可以认定上述补充协议系加量公司与嘟嘟公司的真实意思表示，对双方均有法律约束力。上述补充协议约定“2019年10月5日-11月1日期间，多次收到加量超市所在地（xx区xx路158号）原业主的通知，勒令即日整改。由于黄铸在签署合同前已收到整改通知，但未告知于嘟嘟音乐代表张浩，导致无法正常经营。”加量公司至今未获得业主同意，可以认定加量公司在明知嘟嘟公司承租用途的情况下未能有效解决与商铺上一手出租方的关系，导致嘟嘟公司的合同目的无法实现，加量公司的行为已构成根本违约。加量公司主张“当时的真实意思是需视业主的意见再作处理，并非一定按照补充协议内容履行，如业主不同意则按原合同履行”，但该主张与补充协议的约定不符，对此加量公司亦未能举证证实，故本院对加量公司的该项主张不予采纳。关于争议焦点二。如上所述，加量公司构成根本违约，嘟嘟公司依法有权解除合同。至于解除合同的时间，虽然嘟嘟公司未向加量公司发出解除合同通知书，但从《关于加量企业管理有限公司与嘟嘟公司租赁合同补充协议》的约定来看，加量公司必须于2019年11月6日前取得业主同意且认可的通知书，否则应赔偿嘟嘟公司装修期间的一切损失，并在2019年12月7日前赔偿完毕。根据双方上述约定，加量公司如未取得业主同意，即应自2019年11月6日起承担对装修期间一切损失的赔偿义务，而赔偿义务系以租赁合同解除为前提，可以认定双方约定在未取得业主同意的情况下，双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除。现加量公司截至2019年11月6日仍未能取得业主同意，一审判决认定双方签订的《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除，并无不当，本院予以维持。加量公司上诉主张解除合同的时间为2020年5月20日，但加量公司未提交证据证实嘟嘟公司于2020年5月份搬走部分物品，且该主张与补充协议的约定不符，加量公司的该上诉理由不成立，本院不予采纳。关于争议焦点三。如上所述，双方签订的《商铺租赁合同》因加量公司根本违约而解除，故加量公司应承担相应的违约责任。嘟嘟公司依约向加量公司支付保证金90000元，在合同解除后，加量公司应当返还该保证金给嘟嘟公司。一审判决判令加量公司向嘟嘟公司退还押金90000元，并无不当，本院予以维持。对于已付租金，《商铺租赁合同》约定2019年9月6日至2019年11月5日为免租装修期，故嘟嘟公司在该期间依约无需支付租金。对于2019年11月6日之后的租金，由于《商铺租赁合同》于2019年11月6日解除，故2019年11月6日之后加量公司无权向嘟嘟公司收取租金。一审判决认定加量公司应退还嘟嘟公司已付租金45000元，并无不当，本院予以维持。加量公司上诉主张涉案商铺中仍有嘟嘟公司的物品未搬离，应支付场地占用费及水电费的问题。加量公司一审期间未就场地占用费及水电费提出反诉，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定：“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解；调解不成的，告知当事人另行起诉。双方当事人同意由第二审人民法院一并审理的，第二审人民法院可以一并裁判。”二审期间双方无法就场地占用费及水电费达成调解，且嘟嘟公司不同意就场地占用费及水电费由二审法院一并审理，故加量公司可就场地占用费、水电费另行起诉。二审中，嘟嘟公司明确表示不要求取回涉案商铺中的剩余物品，故加量公司可及时收回涉案场地。关于争议焦点四。《补充协议》约定：加量公司在2019年11月6日前未取得业主同意且认可，则应赔偿嘟嘟公司装修期间的一切损失（初步估值，大写：壹佰万元整），包括但不限于装修费用，人员开支，其他经济损失。加量公司实际未取得业主同意，导致其与嘟嘟公司之间的租赁合同关系解除，应依约承担赔偿责任。加量公司上诉主张合同解除的责任在嘟嘟公司，理由不能成立，本院不予采纳。加量公司上诉主张嘟嘟公司在2019年11月6日后继续装修、做广告、招生经营，理由是装修合同、广告合同的履行期限持续至2019年11月6日之后。但是，加量公司未举证证实嘟嘟公司在2019年11月6日后仍有实施装修行为，亦未举证证实委托制作广告的时间发生在2019年11月6日之后，故加量公司应对其主张应承担举证不能的不利后果，本院对其主张不予采纳。嘟嘟公司为证实其损失情况，一审期间提交了其进行装修、制作广告、支付中介费、购置空调的相应合同、购买截图、支付凭证等，加量公司未提交相反证据推翻，一审法院对上述证据进行审查认定后，判令加量公司赔偿嘟嘟公司损失541367元，查明事实清楚，理由阐述充分，并无不当。加量公司二审期间亦未就装修损失提交相反证据，故本院对一审判决有关损失数额的认定及处理予以维持。加量公司的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，加量公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10687元，由广州加量企业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白小云审判员  莫 芳审判员  余 盾二〇二一年四月二十八日法官助理熊盈颖书记员叶小琳