湖南省长沙市望城区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0112民初92号原告：正荣（长沙）置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道望府路正荣财富中心营销中心。法定代表人：杨其祥，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：丁飞，男，系公司员工。委托诉讼代理人：官美君，女，系公司员工。被告：杨哲晓，男，1970年4月19日出生，汉族，住长沙市开福区。原告正荣（长沙）置业有限公司(以下简称正荣公司)与被告杨哲晓房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年1月19日公开开庭进行了审理。原告正荣公司的委托诉讼代理人丁飞、官美君到庭参加了诉讼，杨哲晓经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告正荣公司向本院提出诉讼请求：1、依法确认原被告双方于2017年5月15日签订的《租赁合同》已于2020年7月13日解除；2、判令被告立即向原告支付欠付租金81238.03元及物业费80216.81元，合计161454.84元；3、依法判令被告已支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元由原告没收不再予以退还；4、依法判令被告立即支付原告合同解除违约金110000元；5、依法判令被告立即向原告支付商铺占用费200769.26元；6、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月15日，原告与杨晓哲就长沙市望城区××路正荣财富中心广场二层XXXX至XXXX号商铺签订租赁合同，租赁期为自2017年5月16日始至2022年6月17日止。按合同约定的固定收费标准收取租金，且约定了履约保证金、质量保证金等其他事项。另外还约定若因被告的原因违约导致合同解除的，原告有权没收被告所支付的各项保证金并要求被告双倍支付当年度保底租金，原告为追索债权及原告为行使解除权而产生的一切费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、评估鉴定费、差旅费等）均由被告承担。合同履行过程中，双方将租金支付标准进行了变更，被告租金支付至2020年1月31日。自2020年2月1日起至今，拖欠租金及物业管理费、水电费等费用，原告多次向被告发放催款函要求缴纳租金及物业费等费用，被告均不予以理会。被告拒不履行合同义务的行为已违反双方的约定及合同约定，原告无奈于2020年7月12日向被告发送《关于租赁合同终止事宜的通知函》，函告被告双方签订的《租赁合同》解除，并要求其支付欠缴的费用，该函件于2020年7月13日送达被告。函件送达至今被告仍未撤场，已给原告造成了严重损失。原告认为，原告与被告之间的租赁合同关系合法有效，原告已依约履行了全部合同义务，被告理应向原告履行义务，被告拒不履行合同的行为属明显违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告杨哲晓辩称，1、杨哲晓于3月份主张解除合同，但是正荣公司不退还保证金。4月份正荣公司通知杨哲晓停电。杨哲晓于2020年5月份在微信上收到了正荣公司解除合同通知书，杨哲晓主张将设备搬走遭到拒绝。2、被告未交租金的原因是在疫情期间向原告申请2月和3月份的租金进行减免正荣公司不同意。3、关于违约金杨哲晓认为不用交纳，因为合同约定因不可抗力的原因解约不用交违约金，杨哲晓在2020年3月就提出解除合同，但是正荣公司认为疫情不是不可抗力不同意解除。经审理查明,2017年5月15日，正荣公司作为甲方（出租方），杨哲晓作为乙方（承租方），签订《租赁合同》，约定正荣公司将位于长沙市望城区××路正荣·财富中心建筑面积685.50平方米商铺出租给杨哲晓，租赁期限从2017年5月16日至2022年6月17日，租金2019年6月18日至2020年6月17日每月每平方租金为33.6元，2020年6月18日至2021年6月17日每月每平方租金为35.28元，支付方式为1个日历月的方式支付，乙方应于交付日前5个工作日向甲方支付首期固定租金，其后每个结算周期末20日前向甲方预付下一个结算周期的固定租金。乙方承诺商铺之用途为游乐，品牌为菲尼儿。本合同签订当日，乙方应向甲方支付21936元作为履约保证金。乙方同意由甲方委托的物业服务公司对包括乙方承租商铺在内的整个商业广场提供统一的物业管理服务和实施统一的商业运营管理。乙方应当自交付日起，向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费。第一个租约年物业服务费收费标准为每平方米每月40元。合同第十三条13.19款约定：如乙方欠付租金、物业服务费、公共事业费等，在欠费期间，未经甲方书面批准，该商铺内乙方商品、货物及设施设备不得转移出该商铺。第十八条第18.1款约定：租期期限内如出现不可抗力致使商铺灭失或租赁合同无法履行的，经双方协商一致，可以提前终止合同，双方互不承担违约责任。第18.3款约定：如乙方未在约定期限内支付租金、物业服务费等，甲方有权解除本合同，并没收履约保证金，并由乙方承担19.5条约定的违约责任。合同19.5条约定因乙方违约原因导致甲方解除合同的，乙方向甲方承担违约责任和赔偿责任：甲方有权没收乙方所支付的各项保证金并有权要求乙方支付合同解除或终止日所在月度4个月固定租金或人民币110000元（两者取其高）作为违约金，如前述违约金不足以弥补甲方遭受的损失，则由乙方赔偿该实际损失。第二十一条第21.1款约定：无论何种原因导致本合同被解除或终止后，乙方应在合同解除或终止次日起七日内迁出商铺。第21.7款约定：无论何种原因，乙方未在交还日前撤离并返还商铺，或未经甲方同意继续占用该商铺的，自交还日次日起，乙方应当按照合同终止时该商铺租金标准的200%向甲方支付占用费，并按照合同约定标准支付物业服务费等。2018年6月16日双方签订变更协议，将商铺的套内建筑面积685.5平方米变更为534.78平方米，变更后的租金支付标准不变，2019年6月18日至2020年6月17日的租金为33.6元每月每平方米，期间月固定租金为17968.61元，2020年6月18日至2021年6月17日为35.28元每月每平方米，期间月固定租金为188678.04元。合同签订后，正荣公司向杨哲晓交付了商铺，杨哲晓支付了至2020年1月31日前的租金及相关费用，在2020年2月到4月正荣公司多次向杨哲晓发出《催款函》、《违约通知函》。2020年5月9日，正荣公司向杨哲晓发出《关于菲尼儿蹦床租赁合同解除事宜的通知函》，杨哲晓承认其于2020年5月18日通过微信收到了上述合同解除函。2020年7月10日，正荣公司再次向杨哲晓发出《关于菲尼儿蹦床租赁合同解除事宜的通知函》，通知杨哲晓正荣公司决定于2020年6月30日解除《租赁合同》，并通知杨哲晓缴纳的保证金不予退还，请杨哲晓按《租赁合同》约定的期限及状态返还商铺并自行处理会员退费等相关纠纷，逾期应支付商铺占用费且正荣公司有权自行收回商铺，商铺内任何遗留物品、装修正荣公司有权作任何处理，同时请杨哲晓收到函件后7日内结清所欠款项并支付迟延履行违约金，支付合同解除违约金11万元。杨哲晓于2020年7月10日通过微信收到该函的电子版本，于2020年7月12日收到该函的纸质版本。另查明，因杨哲晓未按期缴纳租金，正荣公司于2020年4月27日晚至2020年4月29日晚对杨哲晓的商铺停电。2020年6月5日杨哲晓的电卡充值余额用尽，正荣公司不同意继续充值。后经协商，正荣公司于2020年6月12日给电卡充值恢复供电。2020年6月23日，正荣公司发现杨哲晓经营的商铺已自行停业。停业后，杨哲晓提出取回自己商铺内的设备，正荣公司要求杨哲晓先缴纳所有欠付费用，现杨哲晓的设备仍留在正荣公司。履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元杨哲晓均已缴纳，至法庭辩论终结之日正荣公司未予退还。正荣公司陈述因疫情影响，正荣公司同意免收2月的15天租金，提出的诉讼请求欠付租金数额中已经少计算了免收租金金额。上述事实有正荣（长沙）置业有限公司提交的《租赁合同》及补充协议、《催款函》、《违约通知函》、《关于菲尼儿蹦床租赁合同解除事宜的通知函》及送达凭证，正荣公司提交的情况说明及双方当事人的陈述在卷佐证，足以认定。本院认为，正荣公司与杨哲晓签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，该合同对双方均具有约束力。关于合同解除。正荣公司于2020年5月向杨哲晓发出解除合同通知后，杨哲晓实际继续经营店铺，至2020年6月5日杨哲晓店铺停电，后经双方协商正荣公司恢复供电，应当认为正荣公司默认合同继续履行。后杨哲晓于2020年6月23日起自行停业，正荣公司于2020年7月10日通过微信向杨哲晓发出解除合同通知书，此时应认为双方对解除合同均无异议，本院据此认定双方签订的《租赁合同》已于2020年7月10日起解除。关于欠付租金。杨哲晓已支付了2020年1月31日前的租金，正荣公司庭审中明确因疫情原因，对商铺的租金在2月份减免15天的租金，正荣公司根据《租赁合同》及补充协议约定请求杨哲晓支付自2020年2月1日起至2020年6月30日止的房屋租金81238.03元，符合合同约定及合同履行的实际情况，对正荣公司该项诉讼请求，本院予以支持。关于物业费。正荣公司与杨哲晓签订的《租赁合同》对物业费的缴纳标准进行了约定，同时约定物业公司系正荣公司委托的物业公司，虽然合同约定杨哲晓应向物业服务公司交纳该商铺的物业服务费，但实际履行过程中杨哲晓的物业服务费一直是正荣公司直接向杨哲晓收取，为减少诉累，本院对正荣公司请求杨哲晓缴纳2020年6月30日前的物业费80216.81元的诉讼请求，本院予以支持。关于保证金、违约金、房屋占用费的问题。2020年初因疫情影响，杨哲晓所经营的室内游乐项目经营确受到较大影响，继而引发杨哲晓迟延交付租金。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定的精神，面对疫情造成对租赁合同履行的影响，当事人应当积极协商，共担风险，共渡难关，准确把握不可抗力的适用规定，严格把握适用条件。正荣公司在杨哲晓迟延交付租金的情况下，数次对杨哲晓经营的商铺采取停电行为，增加了杨哲晓继续履行合同的困难。在合同解除后，杨哲晓提出拿走自己的设备，正荣公司要求杨哲晓先交付未付的费用才能拿走，是导致杨哲晓的设备长期占用商铺的重要原因，正荣公司的行为增加了自身的损失，应当对增加损失部分承担责任。同时，由于合同履行地疫情防控情况较好，案涉租赁合同并非无法继续履行的情况下，杨哲晓在未与正荣公司就免缴租金等事宜达成补充协议的情况下，连续多月未缴纳租金，合同解除后设备长期放置于正荣公司，确对正荣公司造成了损失，杨哲晓应当承担相应的违约责任。综合以上情况，本院对正荣公司请求对杨哲晓支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元不予退还的诉讼请求予以支持。同时，杨哲晓承担了上述违约责任后，正常情况下能够补偿正荣公司的损失，故对正荣公司请求杨哲晓支付违约金11万元、支付商铺占用费200769.26元的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认正荣（长沙）置业有限公司与杨哲晓于2017年5月15日签订的《租赁合同》已于2020年7月10日解除；二、杨哲晓于本判决生效之日起十日内支付正荣（长沙）置业有限公司自2020年2月1日至2020年6月30日的房屋租金81238.03元，物业管理费80216.81元；三、杨哲晓已支付的履约保证金21936元、质量保证金5000元、物业保证金32086.8元、电卡押金50元正荣（长沙）置业有限公司不再予以退还；四、驳回正荣（长沙）置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9112元，因适用简易程序审理减半收取计4556元，由杨哲晓负担1891元，正荣（长沙）置业有限公司负担2665元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  胡 慧二〇二一年四月二日代理书记员  雷紫薇附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。