湖北省宜昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂05民终535号上诉人（原审原告）：陈微，男，1986年2月24日出生，汉族，户籍地宜都市。上诉人（原审原告）：周玉婷，女，1993年3月17日出生，汉族，户籍地宜都市。被上诉人（原审被告）：宜都鑫正置业有限公司，统一社会信用代码9142058166226403X5，住所地宜都市姚家店镇莲花堰村。法定代表人：杜响亮，董事长。委托诉讼代理人：田军，湖北前锋律师事务所律师。（特别授权代理）上诉人陈微、周玉婷因与被上诉人宜都鑫正置业有限公司（以下简称鑫正公司）商品房销售合同纠纷一案，不服宜都市人民法院（2020）鄂0581民初1000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人陈微、周玉婷上诉请求：1.撤销宜都市人民法院（2020）鄂0581民初1000号民事判决，改判鑫正公司承担因逾期交房而产生的违约金11703元（406371×0.03%×96天）；2.由鑫正公司承担本案的诉讼费用。事实和理由：根据上诉人陈微、周玉婷与被上诉人鑫正公司于2018年1月8日签订的《宜昌市商品房买卖合同》的约定，鑫正公司应于2018年12月30日将位于小西湖?天泽水岸商品房交付给陈微、周玉婷。合同签订后，陈微、周玉婷按时支付了购房款406371元。2018年12月28日，鑫正公司通知陈微、周玉婷办理收房事宜，但陈微、周玉婷认为房屋没有取得竣工验收合格证明从而达不到交房的法定条件，故拒绝收房。鑫正公司于2019年1月25日正式通过相关部门验收后，并未以任何书面、短信、电话等通信方式通知陈微、周玉婷办理交房手续，也未发出相关延期交房通知及公告，导致2019年4月5日才完成交房手续，逾期交房达96天，一审法院认定逾期交房天数为9天，属于事实认定错误。被上诉人鑫正公司辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求法院驳回陈微、周玉婷的上诉请求，维持原判。陈微、周玉婷向一审法院起诉请求：鑫正公司向陈微、周玉婷支付逾期交房违约金39011.62元，自2018年12月30日起至2019年4月5日止，按照已付房款406371元的日万分之十计算；本案诉讼费用由鑫正公司承担。一审法院认定事实：2018年1月8日，陈微、周玉婷与鑫正公司签订了《宜昌市商品房买卖合同》（合同编号：1801070008），约定陈微、周玉婷购买位于宜都市姚家店镇莲花堰村小西湖?天泽水岸商品房项目房屋，房屋建筑面积117平方米，房屋总价款为406371元。合同第九条约定，该商品房交付应当符合下列条件：1.完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条约定，“出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付该商品房。”该商品房达到合同约定的交付条件后，“出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人或其代理人，同时在市级报刊媒体上公告。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理”。合同第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付的，逾期在30日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之十的违约金”。合同附件十一补充协议之“其他约定”第1条约定：“出卖人按照本合同的约定履行有关通知义务。出卖人的书面表述包括直接送达、邮寄送达、公告送达、短信微信通知等方式，且上述送达方式无先后顺序，具有同等效力。出卖人选择公告送达的，应在宜都市有影响的报刊上刊登公告”。合同签订后，陈微、周玉婷通过首付、公积金贷款等方式支付了全部购房款。鑫正公司于2018年12月27日在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知1-4号楼业主于2018年12月30日起开始办理交房手续，陈微、周玉婷以鑫正公司未能提供商品房项目竣工交付使用备案文件等为由拒绝收房。2019年4月5日，陈微、周玉婷在鑫正公司处办理了交房手续并实际接收了案涉房屋。后陈微、周玉婷认为鑫正公司未按合同约定的交付期限履行交房义务，遂诉至法院。同时查明，2019年1月8日，鑫正公司及湖北省地质勘察基础工程有限公司、武汉轻工建筑设计有限公司宜昌分公司、宜昌市康正建设工程监理有限公司、宜都市兴宜建筑工程有限公司分别作为建设、勘察、设计、监理、施工单位联合对小西湖?天泽水岸1号楼至4号楼工程进行了竣工验收。另查明，2018年3月19日，国务院公布施行(2018)国务院令第698号《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》，其附件1第六条将《城市房地产开发经营管理条例》第十七条修改为：“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”。为贯彻落实国务院令第698号精神，宜昌市住房和城乡建设委员会于2018年10月15日发出宜市住建文[2018]69号《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》，通知明确“决定取消‘房地产开发项目竣工交付使用备案’事项，取消后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收，验收合格后方可交付使用”，“房地产开发项目竣工交付使用备案事项自本通知印发之日（2018年10月12日）起停止受理”。一审法院认为，双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》系双方当事人真实意思的表示，依法成立并生效，双方当事人均应按照约定履行合同义务。本案双方的争议焦点为鑫正公司是否应承担逾期交房的违约责任及相关违约金的认定。1.关于鑫正公司是否应承担逾期交房的违约责任。本案中，陈微、周玉婷已经按合同约定交清全部房款，履行了其合同义务，鑫正公司应当按照合同约定在交房期限2018年12月30日前完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）及取得相关证明文件。根据宜昌市住房和城乡建设委员会《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》发布内容，自2018年10月12日起停止受理房地产开发项目竣工交付使用备案事项，取消备案事项后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后方可交付使用。故鑫正公司于合同约定交房期限前取得备案证已实际履行不能，亦属双方在订立合同时无法预知的客观情况，但此客观情况不能免除鑫正公司应于交房前完成商品房项目竣工验收的基本合同义务，鑫正公司虽于交房期限前发出公告交房通知并取得除备案证外的其他相关证明文件，但案涉商品房工程实际于2019年1月8日才通过竣工验收，故鑫正公司未能在交房期限前完全达到合同约定的商品房交付条件，应承担相应违约责任。2.关于违约金的认定。（1）违约金的计算标准问题。鑫正公司辩称，按合同约定的日利率万分之十标准计算违约金明显过高应予适当减少。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，对违约金的调整应以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。陈微、周玉婷未能举证证明违约造成的实际损失，逾期交房的实际损失为房屋租金损失及相应资金占用损失，参照本地同类型租房价格情况（1000元-1500元/月）、中国人民银行同期同类贷款年利率（4.35%）及违约过错情况，法院酌情将违约金标准调整为以全部房价款为基数按日利率万分之三（年利率10.95%）计算。（2）违约金的计算期限问题。案涉房屋已于2019年1月8日实际达到合同约定的交付条件，此后仍以不符合交付条件为由未实际办理交房手续的，不应继续计算逾期交房违约金，且根据相关证据及陈述情况，案涉商品房小区1-4号楼从公告通知交房日期2018年12月30日起直至2019年12月间每月均陆续有部分业主按鑫正公司通知实际办理了交房手续，故违约金的计算期限应从合同约定交付期限届满之次日2018年12月31日起至鑫正公司完成竣工验收具备实际交付条件之日2019年1月8日止，鑫正公司应支付的违约金认定为1097.20元（406371元×0.03%×9天）。据此判决：一、鑫正公司于判决生效之日起十日内支付陈微、周玉婷违约金1097.20元；二、驳回陈微、周玉婷的其他诉讼请求。案件受理费（减半收取）388元，由陈微、周玉婷负担378元，鑫正公司负担10元。经审查，一审判决认定的事实属实，本院予以确认。二审期间，陈微、周玉婷向本院提交了如下证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证：小西湖?天泽水岸2号楼新建工程《竣工验收备案表》（复印件），拟证明案涉房屋验收合格的时间应为2019年1月25日。鑫正公司质证称，对该证据的真实性予以认可，但是该证据只能证明案涉房屋取得备案的时间是2019年1月25日，不能证明案涉商品房竣工验收合格是在2019年1月25日，依据《建设工程质量管理条例》的规定，房屋验收合格后即可交付。竣工验收备案日期不能等同于验收合格日期，验收合格在前，备案日期一定滞后于验收合格日期。对陈微、周玉婷提交的《竣工验收备案表》的真实性，鑫正公司未提出异议，本院予以采信。本院认为，本案争议焦点系鑫正公司是否应当承担逾期交房的违约责任，及鑫正公司应承担多少逾期交房违约金。鑫正公司与陈微、周玉婷2018年1月8日签订的《宜昌市商品房买卖合同》真实、有效，合同第十一条约定出卖人应当在2018年12月30日前向买受人交付房屋并满足合同第九条约定的交付条件，即完成商品房项目竣工交付使用相关手续（取得商品房项目竣工交付使用备案证）等。《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》及宜市住建文[2018]69号《关于取消房地产开发项目竣工交付使用备案事项的通知》已将商品房项目竣工交付使用备案证事项取消，取消备案事项后，房地产开发项目依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后即可交付使用。因此，鑫正公司开发的小西湖?天泽水岸项目已不需要取得商品房项目竣工交付使用备案证后才能交房，事实上也已无法取得备案证，但并不能据此免除鑫正公司依合同应负的交房义务，鑫正公司应当按照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后交付房屋。根据已查明事实，鑫正公司虽于2018年12月27日在《三峡晚报》上刊登交房公告，通知陈微、周玉婷于2018年12月30日起开始办理交房手续，但截止到2018年12月30日鑫正公司并未取得验收合格证明，无法满足合同第九条约定的交付条件，陈微、周玉婷亦因案涉房屋不满足交付条件拒绝收房。因此，鑫正公司未按照合同约定的期限交付房屋构成违约，按照合同约定应当承担逾期交房的违约责任。关于逾期交房违约金的认定主要参考两个因素——违约金计算标准以及逾期交房天数。1.违约金的计算标准。双方签订的《宜昌市商品房买卖合同》第十二条约定的违约金标准为以全部房价款为基数按日利率万分之十计算，鑫正公司主张按合同约定的日利率万分之十标准计算违约金明显过高应予适当减少，一审法院综合法律规定及当地实际情况酌情将违约金标准调整为以全部房价款为基数按日利率万分之三（年利率10.95%）计算，且陈微、周玉婷在二审中亦表示认可以日万分之三为计算标准，本院对此予以认可。2.逾期交房天数。鑫正公司在一审中提交了《小西湖?天泽水岸1号楼至4号楼新建工程竣工验收会议纪要》，该会议纪要显示，2019年1月8日，小西湖?天泽水岸1号楼至4号楼新建工程由建设单位、勘察单位、设计单位、监理单位以及施工单位进行了竣工验收，验收结果为合格。陈微、周玉婷在二审提交了《竣工验收备案表》，宜都市住房和城乡建设局于2019年1月25日同意鑫正公司对案涉房屋所在楼栋进行备案。《建设工程质量管理条例》第十六条第三款规定：“建设工程经验收合格的，方可交付使用。”第四十九条第一款规定：“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”根据《建设工程质量管理条例》第十六条第三款、第四十九条第一款的规定和行政审批事项改革的实际情况，案涉房屋可以交付的时间应为“建设工程验收合格”后即可，竣工交付使用备案已不再是房屋交付的必要条件。因此，案涉房屋于2019年1月8日已具备了竣工交付使用的条件，逾期交房时间为2018年12月31日至2019年1月8日共计9天。鑫正公司已按照合同第十一条约定的通知方式于2018年12月27日在《三峡晚报》上刊登交房公告，陈微、周玉婷在陈述中也表示其知晓鑫正公司的通知并提出了异议，其在房屋满足交付条件后仍以不符合交付条件为由不办理房屋交接手续，不应继续计算逾期交房违约金。故，鑫正公司应支付的违约金应为1097.20元（406371元×0.03%×9天）。综上，陈微、周玉婷的上诉请求不能成立，应予驳回。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费93元，由陈微、周玉婷负担。本判决为终审判决。审判长  余焕春审判员  苗劲松审判员  黄孝平二〇二一年四月二十九日法官助理杨小风书记员尹晨霞