广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3654号上诉人（原审原告）：胡碧璐，女，1992年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：胡荣桂，男，1955年9月11日出生，汉族，身份证住址广东省广州市海珠区，与胡碧璐为父女关系。上诉人（原审被告）：刘清华，男，1973年10月19日出生，汉族，身份证住址广东省清远市清城区。委托诉讼代理人：陈新杰，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈柏存，广东启源律师事务所律师。上诉人胡碧璐因与上诉人刘清华房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初30155号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年4月15日公开开庭进行审理。上诉人胡碧璐的委托诉讼代理人胡荣桂，上诉人刘清华的委托诉讼代理人陈柏存到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2020年7月7日，胡碧璐向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、刘清华向胡碧璐清还拖欠租金22327元（2020年2月23日至2020年6月9日，依合同约定标准，6260元每月计算）和逾期交付租金的违约金1126.8元（按照合同八、4条约定计算违约金至实际清还之日，每日按当月租金的0.1%计算）；2、刘清华向胡碧璐支付违约金18780（三个月租金）；3、本案诉讼费由刘清华承担。一审法院判决如下：一、于本判决书发生法律效力之日起五日内刘清华向胡碧璐清还拖欠租金15953元（从2020年2月24日至2020年4月23日按3130元/月计算，从2020年4月24日至2020年6月9日按6260元/月计算，其中2020年5月24日至2020年6月9日计算方式为6260÷31×17=3433元）和逾期交付租金的违约金（从2020年4月24日起以同期应付未付租金为标准按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、于本判决书发生法律效力之日起五日内胡碧璐返还刘清华的押金3130元；三、驳回胡碧璐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费462元，由胡碧璐负担323.5元，由刘清华负担138.5元。胡碧璐上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡碧璐的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由刘清华承担。事实和理由：一、双方签署的房屋租赁合同真实合法，应受法律保护。疫情期间涉案房屋一直都在正常使用中，从未间断，并未影响双方对合同的履行。合同第七条第4点明确胡碧璐不得干涉刘清华公司的经营管理自主权，即胡碧璐无权干预刘清华对房屋的使用、经营及分配盈亏。故刘清华的经营、商业风险与本合同没有任何关联。胡碧璐也不可能要为刘清华在疫情期间的经营承担任何责任与风险。同时在疫情期间也没有减免租金的意愿。本案是因为刘清华违约造成胡碧璐卖其他房子还贷和维持正常生活。刘清华公司是一个已成立十年，注册资金200万的公司，却在疫情刚开始就拒绝交租，明显属于恶意违约。二、依照《合同法》第一百零七条、第一百一十四条规定，违约就要有违约成本。违约金是用来保障合同的履行，保证守约方的合法权益。本案合同文本是刘清华提供，是其真实意愿，但刘清华却认为自己确定的违约金标准过高，一审判决按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，与违约金本质及合同法相违背。三、在刘清华恶意违约，多次催收无效的情况下，胡碧璐的利益严重受损，故依据合同第七条第7点及《合同法》第二百二十七条、第一百零七条、第一百一十四条要求解除合同，终止刘清华继续伤害，但前提是刘清华向胡碧璐支付3个月租金作解除合同的损失补偿。综上，请求二审法院予以改判。刘清华答辩称：一、双方签订的房屋租赁合同是真实合法有效的，但是因为新冠疫情属于双方签订房屋租赁合同之前无法预见的，而且在疫情发生后无法避免、无法克服的客观事实，因此疫情属于法律所认定的不可抗力因素，而并非胡碧璐所指的应当由刘清华应承担的合理经营风险。二、本次疫情对刘清华造成的影响足以达到合同解除的程度。在疫情发生后，2020年1月23日广东省就已经启动了重大特发公共卫生响应，此后就一直处于防控状态，而承租的涉案房屋用途是用于公寓，实际上由于没有游客、旅客入住，涉案房屋已经失去合同目的，涉案租赁合同应当解除。三、即使合同已经陷入无法履行的状态，刘清华没有第一时间提出解除合同，刘清华在1月底时只是与胡碧璐协商减免租金，目的是为了度过难关，待疫情过去后再恢复原状，但胡碧璐强硬的拒绝了该项请求，且要求刘清华足额支付租金。由于刘清华无力承担该不合理的租金，因此在2020年5月6日已经向胡碧璐发出了解除合同的通知，并且要求胡碧璐在收到函件后三天内协商房屋交接手续。但，胡碧璐在2020年5月8日以必须赔偿相当于三个月租金作为违约金才同意解除合同，该要求既不合理，也不符合法律规定。同时，胡碧璐在不同意解除合同的情况下，2020年5月18日在越秀法院提起本案诉讼要求解除合同，因此合同的解除时间应是2020年5月18日。四、本次合同造成必须解除以及导致拖延至今的过错方在于胡碧璐，因为刘清华一开始只是想减免租金，通过变更租金的支付方式解决双方之间的困境，但胡碧璐不予同意。胡碧璐提起本案诉讼要求解除合同后又不办理房屋交接手续，直至一审法院主持下才办理了房屋交接手续。在本案一审判决作出后，刘清华已经主动联系胡碧璐一方想要按照一审判决结果履行，但胡碧璐坚持要提起上诉企图取得更多的租金，因此刘清华也提起本案上诉。本案刘清华并不存在任何过错，导致合同无法继续履行的过错方在于胡碧璐。刘清华上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘清华向胡碧璐清还拖欠租金8784元（从2020年2月24日至2020年5月18日按3130元/月计算，其中2020年4月24日至2020年5月18日计算方式为3130÷31×25＝2524元），且刘清华无需向胡碧璐支付逾期交付租金的违约金；2.撤销一审判决第二项判决，依法改判胡碧璐向刘清华返还押金6260元；3.本案诉讼费由胡碧璐承担。事实和理由：一、一审法院对双方签订的《房屋租赁合同》解除时间认定错误，合同已于2020年5月18日正式解除。二、一审法院认定刘清华欠租天数与客观事实不符，认定欠租期间的租金标准显然对刘清华不公平，且刘清华不存在主观恶意的违约行为，不应承担逾期交租的违约责任。综上，请求二审法院予以改判。胡碧璐答辩称：坚持胡碧璐的上诉意见，不同意刘清华的上诉请求及事实理由。涉案租赁合同是双方在平等自愿原则下签订的，是真实合法有效的，应受到法律保护。双方签订的是租赁合同，在合同履行期间以及疫情发生期间，刘清华一直正常使用涉案房屋，并不存在任何影响双方合同履行的情形。刘清华以与合同无关的因素提出要求减免租金，该行为已经构成了违约，故刘清华应承担相应的违约责任。一审判决查明事实不清、适用法律错误，存在偏帮偏袒的情形。刘清华的上诉状中的陈述均不属实，且有威胁之嫌。在微信聊天记录中，胡碧璐每次都有对于刘清华发来的消息予以回复，且刘清华发来的消息并非是协商的语气，每次对于刘清华的请求胡碧璐不予同意的，刘清华就拒绝缴纳租金。刘清华认为其与胡碧璐是友好协商，具有较大的诚意履行涉案租赁合同，这是刘清华的陈述错误。由于刘清华的违约，对于胡碧璐造成了巨大的损失，刘清华必须承担相应的违约责任。本院二审期间,胡碧璐向本院提交以下证据：1.租赁合同，拟证明：因刘清华的违约行为，导致胡碧璐在刘清华搬出后的5个月才将涉案房屋重新出租给他人，由此证明刘清华的违约导致胡碧璐损失巨大。2.房屋买卖合同，拟证明：因刘清华的违约行为，导致胡碧璐资金周转不了，需出售胡碧璐名下其他房屋用于还贷。3.银行流水，拟证明：胡碧璐对涉案房屋还贷的银行流水明细，证明胡碧璐出租涉案房屋后的租金收益是用于偿还涉案房屋的按揭贷款，故无法对刘清华的租金进行减免。疫情的发生对胡碧璐的影响也很大的，由于刘清华违约，导致胡碧璐无法正常偿还银行的按揭贷款，故刘清华需对胡碧璐的租金损失以及房屋的空置损失承担相应的责任。刘清华质证称，对于证据1的真实性、合法性予以确认，对于关联性方面，该合同是在2020年10月10日签订的，合同约定的租赁期限是2020年11月1日至2021年12月31日，该证据恰恰证明涉案房屋在疫情期间是长期无法作为公寓或客房所经营使用的，因此如果还要胡碧璐与刘清华的租赁合同按照原来的合同条款来履行对刘清华来说是不合理的。根据该证据的第三条，租金标准是4500元每月，也就是说即便是到2020年10月份，涉案房屋的出租价值远低于胡碧璐与刘清华签订房屋租赁合同时所约定的价格，由此证明胡碧璐与刘清华若还要按照原租赁合同履行的话，对刘清华来说是不公平的。对于证据2的真实性、合法性予以确认，但关联性方面认为该证据与本案无关。对于证据3的真实性、合法性予以确认，对于关联性方面，胡碧璐与商业银行之间的借贷关系是另外的法律关系，与本案无关，且该清单的起始时间是2019年1月1日至2019年12月31日，无法证明胡碧璐所主张的疫情期间银行的具体操作，对于疫情期间银行对于按揭贷款是否有延期或减免，刘清华认为还是有相应减免的，另外，胡碧璐对于涉案房屋按揭贷款的偿还与本案无关。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，根据双方的上诉请求和理由，本案二审争议的焦点为：涉案《房屋租赁合同》解除的责任归责，以及押金应否退还、疫情期间租金的计付标准等问题。涉案《房屋租赁合同》约定刘清华承租涉案房屋用于酒店公寓经营使用，在合同履行过程中，刘清华正常交租至2020年2月23日。之后，新冠疫情爆发，双方曾就租金减免及合同解除事宜多次协商，但未能达成一致协议，刘清华也未再交租。胡碧璐提起本案诉讼，双方在一审法院支持下于2020年6月9日完成了房屋的交接，据此，双方合同实际解除。从上述事实分析，由于新冠疫情及政府实施的防控措施，确对酒店公寓的经营造成不利影响，在此情况下，租赁双方应风险共当，共渡难关。如继续按原合同约定的租金标准支付租金，确实不公平。故一审认为刘清华未支付2020年2月23日后的租金，事出有因，并非恶意违约，并无不当。但在新冠疫情已逐步缓解情况下，刘清华仍拒绝支付租金，显然构成违约。因此，综合本案的事实、双方的过错程度，一审法院认为刘清华违约导致合同解除，但鉴于刘清华系因为疫情影响非主观原因违约，故部分减免刘清华应当承担合同解除的违约责任，判处没收刘清华押金的一半即3130元，并无明显不妥。同理，关于疫情期间的租金计付标准问题，一审法院酌定2020年2月24日至4月23日期间按原租金标准50%支付，符合风险共当的原则，亦无不当。至于刘清华上诉主张租金应计付至2020年5月18日，因刘清华实际占用涉案房屋至2020年6月9日，故刘清华该上诉主张，缺乏依据，本院不予支持。至于胡碧璐二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，胡碧璐、刘清华的上诉请求均不成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，处理结果并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费499.6元,由上诉人胡碧璐负担323.5元，刘清华负担176.1元。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年四月二十二日书记员  张 旭彭诗敏