广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初643号原告：廉江市长利物业服务有限公司。住所地：廉江市实验学校西面（永福翰林苑第一期8幢1楼）。统一社会信用代码：91440881MA4UHU5D41法定代表人：庞思宇，该司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：阮德智，该司行政专员。被告：吴志宇，男，1985年7月20日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。被告：覃柳玉，女，1987年7月5日出生，汉族，广东省廉江市人，住廉江市。原告廉江市长利物业服务有限公司（以下简称长利物业）与被告吴志宇、覃柳玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年01月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮德智到庭参加诉讼，被告吴志宇、覃柳玉经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长利物业向本院提出诉讼请求：1.请求判令两被告向原告给付2018年9月至2020年12月的物业服务费4641.29元；2.请求判令两被告向原告支付逾期给付物业服务费的违约金（截至2020年12月）4991.76元，剩余违约金从2021年1月1日起至履行付清所拖欠费用之日止按所拖欠费用每日千分之三计算；3.请求判令两被告承担本案的所有诉讼费用。原告诉称的事实与理由：两被告购买了翰林苑小区8幢2402房商品房一套，面积129.76平方米，于2017年11月23日与原告办理了上述房屋的交接手续，并与原告于2017年11月23日签订了《前期物业服务协议》以及业主（临时）管理规约，协议第二条以及第六条第一点第2、3款约定了物业服务费计算方式，协议第十一条第4款约定了违约责任；原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，而被告自2018年9月起，一直拖欠物业服务费至今，非但不主动履行缴纳物业服务费的义务，且经原告多次催缴均置之不理，两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉诸贵院，望法院支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。被告吴志宇、覃柳玉庭后提交答辩状辩称：一、被答辩人违反《前期物业服务协议》约定，构成违约，答辩人享有后履行抗辩权，有权拒交物业费。1.被答辩人未经审批擅自占用翰林院小区4至21栋一楼架空层，违法搭建建筑物作为物业办公室、员工用房和宿舍等，违反《前期物业服务协议》第三条第一款第10项约定以及法律法规的禁止性规定。自答辩人2018年入住翰林院小区后，就发现答辩人利用其作为翰林院小区物业服务企业之便，占用小区4至21栋一楼架空层违法搭建建筑作为物业办公室、员工用房和宿舍等。但按照翰林院小区每栋楼的当初报建的设计规划，一楼系架空层，用作该栋业主的公共活动空间，属该栋业主共有部分，未经共有人同意，不能用作其他用途。根据《物权法》的相关规定，被答辩人占用一楼架空层搭建建筑涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应由符合法律规定数量的业主共同决定，且被答辩人所搭建的建筑未经行政主管部门的审批，亦属于违法建筑。为此，翰林院小区部分业主将答辩人的上述问题反映至廉江市住房和城乡规划建设局，该局根据现场勘查及查阅相关资料，确认答辩人违法占用架空层的违法事实，并要求被答辩人拆除违建及恢复原状。但被答辩人至今仍然没有纠正其违法行为，严重侵犯了小区业主的合法权益。答辩人的上述行为，违反了《前期物业服务协议》第三条第一款“甲方的权利和义务”中第10项“对物业的共有部分、公共设施不得擅自占用和改变用途使用功能”的约定，己构成违约。且答辩人违法建筑的行为亦违反《城乡规划法》和《土地管理法》等相关法律法规，依法应予纠正。2.被答辩人存在违规占用地下车库消防通道私自规划停车位用于出租的情况，违反《前期物业服务协议》第三条第一款第10项约定以及法律法规的禁止性规定。被答辩人的以上行为同样被业主反映至廉江市，经该大队现场核查，情况属实，遂责令被答辩人限期整改。该情况同上述违建问题类似，不再赘述。3.开发商交房时，答辩人所购房屋存留的问题至今未整改，答辩人未履行协助义务，违反了《前期物业服务协议》第六条第一款第13条的约定。4.前期物业服务协议第十五页第五条管理者职责：制止及追讨任何人对长盈·翰林苑公共设施及建筑物的损害。答辩人系2018年1月21日验收其所购房屋，当日对房屋进行了验收，并针对房屋存在的问题通过《工程移交验收单》进行登记，根据《前期物业服务协议》第六条第一款第13项“对开发商遗留下来的存在的问题，物业有义务知会相关部门免费维修，经原、被告验收合格后再出现问题的，由业主自行负责”之约定，被答辩人应协助答辩人知会相关部门对房屋问题进行整改，整改完毕后再由双方验收。但答辩人房屋存在的问题至今两年多时间里，经答辩人多次催促，被答辩人一直怠于处理，没有自行或者通知开发商、承建商等相关部门进行整改，问题至今存在。据此，答辩人未履行上述约定中的协助义务，构成违约。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，被答辩人作为先履行一方履行债务不符合约定的，答辩人作为后履行一方当然有权拒绝其相应的履行要求，即答辩人有权拒付物业费。二、退一步讲，即便被答辩人的违约行为不构成根本违约，答辩人应补交欠付的物业费，根据公平原则，在被答辩人同样存在违约的情况下，应免除相应的违约金。被答辩人作为答辩人所住小区的物业服务企业，负责翰林苑整个小区的物业管理职责，应当依照诚实信用的原则，尽心尽贵的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真的予以整改，不断改进、完善自身的服务，但包括答辩人在内整个小区的大部分业主对答辩人的上述种种违约行为，己经无数次要求其整改，亦不断向相关行政职能部门反应其违法行为，相关部门经查实后亦责令其整改，但被答辩人仍然只顾自身利益，我行我素，对其违约、违法行为拒不纠正，依然没有拆除违建、依然占用消防门通道规划停车位、依然没有对答辩人的房屋问题履行协助整改义务。答辩人作为单个小区业主，也只能通过不缴物业费的方式来维护自身的合法权益。故即便不能认定被答辩人构成根本违约，依据公平原则，亦不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任。若支持被答辩人的违约金主张，只会令被答辩人更加有恃无恐，从而加重答辩人的利益损害。三、被答辩人主张的违约金明显过高，应予调整。《前期物业服务协议》系前期被答辩人提供的格式条款，具体内容并未向答辩人释明。按照该协议约定，被答辩人逾期缴纳物业费，需按欠费额的千分之三缴纳违约金，如果按照该利息计算标准，换算成年利率高达109.5%，远远超过了民间借贷的法律保护上限24%。根据《合同法》第一百一十四条及《合同法》解释二第二十九条的规定，被答辩人未能主张其实际损失的情况下，其主张的违约金远远超过其损失的百分之三十的，应予调整。综上，被答辩人在提供物业服务过程，错在多处违约行为，答辩人作为翰林院小区业主享有后履行抗辩权，有权不缴纳物业费。即便认定答辩人应缴纳相应的物业费，根据公平原则，在被答辩人同样存在违约的情况下，不应承担相应的违约金。物业公司曾起诉，在没有判决的情况下选择撤诉，撤诉期间没有积极友善地和答辩人沟通，一直宣称先交物业费，违约金挂在账上，当时答辩人也非常明确的指出，所反映的个人房屋问题帮忙解决，物业费可以交清，但违约金归零。但是物业贵公司依然我行我素，没认清自己的管理存在不当的问题，继续将自己的过失完全推责给答辨人，物业公司作为一个服务小区的主体，但现在这种服务素质有悖于物业应有的服务宗旨，规范管理，优质服务，以人为本，做贴心物业，构建和谐文明小区！请求贵院综合证据，驳回被答辩人的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据：1、原告营业执照，用以证明原告基本信息；2、被告吴志宇身份证，用以证明被告吴志宇基本信息；3、被告覃柳玉身份证，用以证明被告覃柳玉基本信息；4、前期物业服务协议、业主（临时）管理规约，用以证明原告与被告吴志宇签订物业服务协议以及业主（临时）管理规约的事实；5、办理入伙手续流转单，用以证明两被告已接收房屋的事实；6、业主（住户）情况登记表，用以证明两被告入住房屋的事实；7、翰林苑业主欠费明细表，用以证明两被告拖欠物业服务费的事实；8、欠费催缴通知单，用以证明原告向两被告书面追讨物业欠费的事实。两被告为其答辩提交以下证据：1、廉住建函【2018】650号《复函》、被答辩人占用架空层违建照片；2、被告房屋质量问题照片。本院组织当事人进行庭审质证。两被告不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利。原告对被告提交的证据经质证认为：对被告提交证据真实性无异议，关联性有异议。本院对当事人均无异议的证据予以确认，对有争议的证据在本院认为再进行论述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告吴志宇、覃柳玉是翰林苑小区8幢2402房商品房的业主，该房屋面积129.76平方米。2017年11月23日，被告吴志宇与长利物业办理了上述房屋的收楼手续，并与长利物业于2017年11月23日签订了《前期物业服务协议》以及《业主（临时）管理规约》，主要约定：“物业公司对长盈·翰林苑房屋公用部位、公用设施、绿化、环境卫生、秩序维护等进行维护、修缮、服务与管理。有权依照法规政策、本协议、《临时管理规约》和物业管理制度的规定对违规的行为进行处理。对物业的共用部分、公共设施不得擅自占用和改变使用功能。业主按时交纳物业服务费、维修资金及其他应分摊费用。物业服务费以现金交纳或委托银行扣缴的形式交纳；业主从开发商发出收楼通知书之日开始缴交物业服务费，物业服务费按房屋建筑面积缴交，首次缴交三个月的物业服务费，之后以每季度、半年度、一年的形式缴交，未缴交物业服务费的，物业公司有权采取必要的催缴措施。住宅物业服务费按建筑面积1.2元/m2计收。物业服务费不包括共同区域用水、用电以及电梯每年度年审、维保的费用。住宅楼内走廊、楼梯、公用设施的公用水电费以及小区范围内的路灯用电等费用，由业主或物业使用人按建筑面积和实际额度进行分摊。业主收楼一个月内，如室内的门、窗、灶台、锁等是由开发商遗留下来存在的问题的，由物业公司知会相关部门免费维修，经双方验收合格后再出现问题的，由业主自行负责。物业服务费收取时，物业公司须发出通知或通告。如因物业公司原因，造成未完成规定管理服务约定的目标，业主有权要求物业公司限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。如因业主原因，造成物业公司不能完成管理服务约定的目标，物业公司有权要求业主限期改正，逾期未改正给物业公司造成损失的，业主承担相应的法律责任。业主违反本协议，不按约定时间和标准交纳费用，物业公司有权要求业主履行所签订的协议，逾期每天按欠费额的千分之三缴纳违约金，若逾期三个月不交的，物业公司有权采取必要的措施。被告吴志宇、覃柳玉拖欠2018年11月至2020年12月的物业服务费4048.46元以及2018年9月至2020年11月的分摊费592.83元，合计4641.29元。另查明，廉江市长利物业管理有限公司于2018年4月13日经核准变更登记为廉江市长利物业服务有限公司。长利物业于2020年12月7日向被告吴志宇、覃柳玉书面催收欠缴的物业费及分摊费。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据原告长利物业与被告吴志宇于2017年11月23日签订的《前期物业服务协议》可知,双方之间系物业服务合同关系。长利物业为两被告提供了物业服务,两被告作为业主应依约交纳相应的物业费。长利物业主张2021年之前的物业服务费以及违约金，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。依法成立的合同对当事人有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或解除合同。当事人一方未支付价款或报酬的,对方可以要求其支付价款或者报酬。两被告拒交物业费的理由,主要是认为长利物业擅自占用一楼架空层违建、违规占用地下车库消防通道私自规划停车位用于出租、未协助对房屋质量问题进行整改等，而长利物业辩称责任在开发商。《前期物业服务协议》第六条第一款第13项明确约定：“业主收楼一个月内，如室内的门、窗、灶台、锁等是由开发商遗留下来存在的问题的，由物业公司知会相关部门免费维修，经双方验收合格后再出现问题的，由业主自行负责。”两被告的房屋如果存在质量问题,应当向房屋开发商提出主张,而不应当向长利物业主张。两被告不能以房屋质量问题、占用一楼架空层违建及占用地下车库消防通道私自规划停车位为由拒交物业费。关于物业费及分摊费的违约金。按《前期物业服务协议》约定逾期每天按欠费额的千分之三计算的违约金远远超过两被告所欠物业费及分摊费的本金,而长利物业也没有提供证据证明因两被告的违约行为给其造成的实际损失数额。物业服务企业的服务具有公共性,收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用,个别业主拒交物业费的行为,不仅损害了物业服务企业的利益,也损害了其他正常交费业主的利益,不利于物业整体管理。另一方面,长利物业作为物业服务的提供者,本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议,为翰林苑小区提供更好的物业服务。但从两被告提供的证据看,长利物业提供的物业服务确实存在不够到位之处以及有权对违规违建行为进行处理而未进行妥善处理,但不属于合同法中的根本违约,两被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”以及第一百一十四条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，合同约定的违约金过高,应当以实际损失及利息损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以调低。故,两被告应向长利物业支付物业服务费4048.46元以及分摊费592.83元共4641.29元，并自书面催收之日起即2020年12月7日至付清欠款之日止按一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算违约金。综上所述，原告长利物业诉讼请求合理部分,本院予以支持。两被告关于调整违约金的答辩意见，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.04.24时效性失效（二）》第二十七条、第二十九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定,判决如下:一、限被告吴志宇、覃柳玉于本判决生效后十日内向原告廉江市长利物业服务有限公司支付物业服务费4641.29元及违约金（违约金计算方法：以4641.29元为基数，自2020年12月7日起至付清欠款之日止按年利率3.85%计算）二、驳回原告廉江市长利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由廉江市长利物业服务有限公司负担12元，被告吴志宇、覃柳玉负担13元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湛江市中级人民法院。审 判 员 韦丽珍二〇二一年四月十五日法官助理 尤丽红书 记 员 庞雪霞附相关法律法规及司法解释：《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十三条第一款当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释法规标题最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)制定机关最高人民法院效力等级司法解释公布日期2009.04.24时效性失效（二）》第二十七条当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。