文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初68号原告：孙倩琳，女，1990年11月7日出生，汉族，住湖南省双峰县。委托诉讼代理人：谢春霞，湖南本章律师事务所律师。被告：湖南橘郡城镇置业有限公司，住所地长沙市天心区××街道北塘路8号。法定代表人：张波。委托诉讼代理人：陈龙，男，1988年9月30日出生，汉族，住长沙市天心区。原告孙倩琳与被告湖南橘郡城镇置业有限公司（以下简称橘郡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月5日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙倩琳的委托诉讼代理人谢春霞，被告橘郡公司的委托诉讼代理人陈龙，均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告孙倩琳请求本院判令：一、被告橘郡公司继续履行合同义务，于本案判决生效后十日内向原告孙倩琳交付房屋，并支付逾期交房违约金247784元（自2015年7月1日起计算至房屋实际交付之日止，暂计算至起诉之日）；二、被告橘郡公司承担本案所有的诉讼费用。被告橘郡公司辩称：一、被告橘郡公司应于2015年6月30日前向原告孙倩琳交付房屋，但因种种原因，被告橘郡公司于2016年12月27日按原告孙倩琳所留地址用邮政EMS快递的形式向原告孙倩琳寄发入伙通知书，通知原告孙倩琳前来收房，已经履行了通知收房的义务。根据商品房买卖合同第七条第1点第2小项，省外以邮戳时间或快递签收时七日内，视为已送到买受人，故逾期交房的截止日期应为2017年1月3日。原告孙倩琳至今才向人民法院提起诉讼，也未提交任何证据证明诉讼时效、中止、中断或延长的情形，故已经过了诉讼时效，应该予以驳回。二、若人民法院认定被告橘郡公司存在逾期交房行为，但根据被告橘郡公司与原告孙倩琳签订的商品房买卖合同《补充协议》第五条第九款的约定，被告橘郡公司逾期交房的，如原告孙倩琳不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%，该约定是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效。即便认定被告橘郡公司逾期交房，但原告孙倩琳可以选择解除商品房买卖合同，以维护其利益，原告孙倩琳在选择不解除合同的情况下，应当受该约定的约束。三、即便认定被告橘郡公司逾期交房，但原告孙倩琳要求被告橘郡公司按全部已付款万分之一每日的标准支付高额违约金，脱离了合同约定，忽视了还可以通过其他途径行使权利，对被告橘郡公司不公平，也是不合理的，请求人民法院予以酌情降低。经审理查明，2013年12月14日，被告橘郡公司（出卖人），原告孙倩琳（买受人），签订了一份合同编号为20130145502的《长沙县商品房买卖合同》，约定：原告孙倩琳购买被告橘郡公司开发建设的位于长沙市天心区××街道（原长沙县暮云镇）西湖村8号橘郡礼顿山小区项目第Ｃ12ａ幢5层502号房，房屋建筑面积192.93平方米，房屋总价1291888元，买受人于合同签订之日支付391888元，余款900000元向银行申请贷款。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格条件的商品房交付使用（即通过了设计、勘察、施工、监理和建设单位的五方验收）。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当在交付日前7日内书面通知买受人办理交付手续。买受人应在书面通知送达之日起7天内办理交接手续。买受人在约定的交房之日，既不提出书面整改要求又不接受房屋的，视为出卖人已依约按期交付符合约定标准的房屋。买受人在接收该标的房屋时，如发现房屋有不影响使用功能的装修问题，而非主体问题，属质量保修问题的，买受人应予收楼，出卖人依约进行保修。由于出卖人原因，逾期交付房屋的，逾期超过360日的，买受人选择不退房的，可以与出卖人协商继续履行合同，自本合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。原告孙倩琳（买受人）与被告橘郡公司（出卖人）就上述《长沙县商品房买卖合同》签订《补充协议》，约定出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交楼违约金上限为合同约定房款总价的2%。随后，原告孙倩琳向被告橘郡公司支付了房款1291888元，支付物业维修基金21222元。2016年12月30日，涉案C2区C12a栋经五方验收合格。被告橘郡公司提供一份EMS邮寄单，显示其于2016年12月27日向原告孙倩琳邮寄《入伙通知书》邮件，未有回执或者查询单证明原告孙倩琳已收到该邮件。原告孙倩琳陈述其未收到该EMS邮件。上述事实，有双方身份信息、《长沙县商品房买卖合同》及《补充协议》、发票、竣工验收记录等证据及当事人陈述予以证实，足以认定。本院认为，《长沙县商品房买卖合同》及附件系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告孙倩琳依约支付购房款、税费等相应款项后，被告橘郡公司应依约交付房屋、申请办理房屋不动产权证，否则应承担违约责任。被告橘郡公司未依约在2015年6月30日前交付房屋，应继续履行交付符合国家规定及质量要求的房屋。被告橘郡公司提供一份收件人为原告孙倩琳，发件人为被告橘郡公司的EMS快递面单拟证明被告橘郡公司于2016年12月27日用邮政EMS快递的形式向原告孙倩琳寄发入伙通知书，但未提供买受人已收到该快递的直接证据,且原告孙倩琳否认其收到该EMS邮件，故现有证据不足以证明买受人已收到该交房通知。在被告橘郡公司未能有效通知买受人办理收房手续的情况下,导致被告橘郡公司逾期交房,被告橘郡公司应按照合同约定承担逾期交房违约金。第一，关于违约金的计算标准。双方约定逾期交房违约金按已付房款从逾期之日至实际履行之日按日万分之一计算违约损失，该约定系双方当事人真实意思表示；合同补充协议又约定“出卖人逾期交付房屋的，如买受人不解除合同，逾期交房违约金上限为合同约定房款总价的2%”违约金计算方式。双方签订的《补充协议》系双方真实意思表示、合法有效,故该补充协议对双方均产生约束力。考虑到以双方约定的违约金上限计算出的违约金金额尚不足以完全填补当事人的实际损失,综合本案合同履行情况、违约情况、违约原因、过错程度,结合当事人的实际损失,根据公平合理原则，本院酌情支持以已付房款（1291888元）按万分之零点五每日计算违约金。第二，关于违约金计算的起点。普通民事诉讼诉讼时效为三年。被告橘郡公司未依约交付房屋，属继续性法律行为，违约金应从本院收到原告孙倩琳起诉材料之日倒推三年（2017年10月12日）计算诉讼时效。原告孙倩琳未提供证据证明其直接向被告橘郡公司进行了主张，本院认定原告孙倩琳未能有效提供关于诉讼时效中断的证据，故诉讼时效未中断，应从2017年10月12日计算时效。第三，关于逾期交房违约金计算的截止时间。涉案C12a栋已经通过五方验收，符合约定的交付条件，违约金应计算至实际交付之日止。综上，被告橘郡公司应向原告孙倩琳支付违约金（以已付购房款1291888元为基数，按万分之零点五每日标准计算自2017年10月12日至实际交付房屋之日止）。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：一、被告湖南橘郡城镇置业有限公司继续履行20130145502的《长沙县商品房买卖合同》，向原告孙倩琳交付合格的房屋；二、限被告湖南橘郡城镇置业有限公司在本判决生效后十日内向原告孙倩琳支付逾期交房违约金（以已付购房款1291888元为基数，按万分之零点五每日的标准，自2017年10月12日计算至房屋实际交付之日止）；三、驳回原告孙倩琳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5016元，减半收取2508元，由原告孙倩琳负担1254元，被告湖南橘郡城镇置业有限公司负担1254元（该诉讼费系原告孙倩琳预交，由被告湖南橘郡城镇置业有限公司直接支付给原告孙倩琳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二一年四月二日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。