贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2020）黔2701民初4377号原告：洪英，女，贵州省安顺市人，住贵州省平塘县。原告：孙其铭，男，贵州省平塘县人，住贵州省平塘县。被告：贵州丰和房地产开发有限责任公司，住所地：贵州省贵阳市。法定代表人：李声荣，系该公司执行董事。原告洪英、孙其铭诉被告贵州丰和房地产开发有限责任公司（以下简称“丰和公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年7月31日立案受理，根据系列案同案同判原则，依法扣除了审限，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告洪英、孙其铭到庭参加诉讼，被告丰和公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告洪英、孙其铭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》。2、判令被告返还原告已支付的购房款155895元，并承担利息（以已付房款155895元和原告3000元购买优惠券，共计158895为基数，按中国人民银行五年期商业贷款利率6.55%从2014年5月11日计至付清之日止）。3、判令被告承担违约金（以155895元为基数，按日0.05%从2020年1月1日计至付清之日止）。4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年4月28日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于都匀市门面，建筑面积为15.99㎡，套内建筑面积为9.48㎡，总价款为155895元，付款方式为一次性付款；被告应于2014年12月31日前向买受人交付商品房，于2015年5月31日取得商品房所有权初始登记。合同签订后，原告依约支付了全部购房款155895元，并向被告支付了3000元用于购买案涉房的优惠券，但未出具收据。至今被告未按约定期限交付房屋，通知原告办理转移登记手续却要求补面积差，为此双方有争议故而一直未办理。案涉房屋系采取售后包租的方式销售，包租期五年，截止至2019年12月31日。被告逾期交房，且现商场内已被砖块封住，其欺诈行为致使合同目的不能实现，故向法院起诉提出如前诉请。原告洪英、孙其铭为证明其主张，向本院提交如下证据：1、身份证、结婚证复印件、被告工商登记信息，拟证明双方主体资格。2、《收据》，拟证明原告向被告支付了全部购房款155，895元。3、《商品房买卖合同》，拟证明原、被告双方存在合法有效的商品房买卖合同关系。4、图片和视频光盘，拟证明案涉房屋现是一片空地，已被砖块封住，至今未交房，合同目的已无法实现。被告贵州丰和房地产开发有限责任公司经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，亦未向本院提交任何书面答辩和证据材料，视为其放弃答辩、举证、质证等相关权利。当事人围绕诉讼请求依法提交了相关证据，所有证据经庭审质证核实，被告丰和公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交任何书面答辩和证据材料，根据质证核实的证据和当事人陈述，本院认定事实如下：二原告系夫妻关系。2014年5月11日，原、被告双方签订了一份《商品房买卖合同》。合同约定：原告作为买受人以155895元的总价款向被告出卖人购买位于都匀市门面（建筑面积15.99ｍ2，套内建筑面积9.48ｍ2）；付款方式为一次性支付；出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房在90日之内，按已付房款的日万分之0.3支付违约金，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人自收到退房通知之日起15内退还全部已付款，并按已付款的千分之0.5支付违约金，如要求继续履行合同，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之0.6支付违约金；出卖人承诺于2015年5月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人，出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还买受人已付款，并按照银行同期贷款利率支付利息，如不退房则按日千分之0.5支付违约金；出卖人承诺所出售商品房没有权属纠纷和债权债务纠纷，没有销售给除本买受人以外的其他人，没有司法查封或其他受到限制交易的情况，如隐瞒导致买受人不能办理预售合同登记备案、房屋登记或发生债权债务纠纷的，买受人有权退房，出卖人应自收到退房通知之日起30日内，将买受人已付房款及利息（按银行同期活期贷款利率计算）退还给买受人，并承担赔偿责任，按买受人实际已交房款的千分之一支付赔偿金。合同还对其他相关事项进行了具体约定。合同签订当日原告支付了全部购房款155，895元，被告向原告出具了《收据》，加盖有公司财务专用章。另，都匀市不动产产权登记中心现登记案涉商铺面积为16.06m2，尚处于未登记状态。另外，在签订案涉合同之前即2014年3月18日，案涉商铺所在的负一层1至50号（未包含案涉商铺）商铺曾被重庆市第五中级人民法院予以查封登记，有的商铺现已被以物抵债方式登记在了案外人名下，而且该负一层曾在2016年开办过“广惠国际商场”营业，后2017年倒闭，现因种种原因一直处于空置状态，且部分区域被砖块封住。原告现以被告逾期交房，合同目的无法实现，被告存在欺诈为由，起诉法院要求判如所请。上述事实，有身份证、结婚证、营业执照复印件、《收据》原件1张、《商品房买卖合同》原件1份、《重庆市第五中级人民法院公告》、《重庆市第五中级人民法院执行裁定书》、图片、视频光盘及当事人的当庭陈述在案为凭。经审查，上述证据来源合法、内容客观真实，与本案具有关联，能够充分证明案件事实，本院予以认定。本院认为：原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反相关法律、行政法规的效力性强制性规定，原告与被告均应依约全面、诚信的履行合同义务。本案的争议焦点是原告是否享有合同解除权。原告已经依照合同约定向被告一次性交付了全部房款，被告应当依约向原告交付涉案商品房和办理转移登记手续，但被告并未在举证期限内提供证据证明其在合同约定的期限内通知原告交付了商铺，显属违约，应承担举证不能的法律后果，原告依据双方合同约定选择解除合同，符合合同约定。但法律规定解除权应当有合理的行使期限，即除斥期间。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》法不溯及既往，有利溯及原则，本案适用当时的法律、司法解释的规定。根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后在三个月的合理期限未履行可以行使解除权，没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。本案中，当事人没有在案涉合同中约定解除权行使的期限，现没有证据表明对方催告行使合同解除权的，当事人如何在合理期限内行使该权利，本院认为此时“合理期限”应结合案件事实、合同标的性质、交易习惯和目的等具体案情予以认定。原告庭审中自述签订合同时，被告告知原告系采取“售后返租”形式购房，租期五年，五年租金已折抵部分购房款，但双方并未签订任何相关的书面协议，案涉商品房买卖合同中也未体现此内容，反而约定在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，逾期交房在90日之内，按已付房款的日万分之0.3支付违约金，逾期超过90日，买受人有权退房，出卖人自收到退房通知之日起15内退还全部已付款，并按已付款的千分之0.5支付违约金，如要求继续履行合同，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按已付房款的日万分之0.6支付违约金，还约定了办理商铺所有权初始登记的时间及违约责任，如果真如原告所述系“售后返租”形式购买，被告理应与原告另行签订书面协议或在合同中具体约定交付手续。同时，据了解，案涉负一层有些商铺被告与其他购房人除签订“商品房买卖合同”以外，还同时签有“售后返租”、“售后回购”协议，也就是说，同一层商铺出售方式不一，而且还有部分商铺是在隐瞒被司法查封的情况下予以出售，后又被以物抵债方式登记在了案外人的名下，现还有部分商铺尚处于司法查封状态，因此，除了市场因素以外，这也是造成负一层商铺自2016年经营“广惠国际购物广场”一段时间后倒闭，现一直处于空置状态的原因之一。被告作出商品房出卖方的商事主体由于没有与原告签订具体的“售后返租”协议，导致原告直到“广惠国际购物广场”倒闭、知晓部分商铺被查封之后，才找被告协商处理，并在协商未果的情况下又不断向有关部门反映主张自己的权益，就算被告口头告知租期五年，被告也应在租赁期满后即2020年1月通知原告移交商铺，但现有证据表明其并未通知催告过原告。经综合分析本案事实，本院认为原告于2020年7月起诉来院主张解除合同并未超过合理期限，也未超过2020年12月23日修正的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定的除斥期间，且现被告的经营基本处于瘫痪状态，负一层商铺不仅没有划定各商铺的区域界限，本来是开放式的商城居然还用砖块堵住了部分区域，从而也造成原告的期待利益落空，合同目的不能实现，责任应在被告方，原告方并无过错。因此，被告的上述行为属于根本违约，原告要求解除合同的请求亦符合《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，且截止庭审之日仍未办理涉案商铺的房屋所有权登记，故对原告要求解除合同，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，合同解除后，被告应返还原告已支付的购房款155，895元。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定，违反合同约定的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的，应当依法或者依据合同的规定承担损害赔偿责任。一般情况下，损害赔偿的确定是以实际发生的损害为计算标准，惩罚性赔偿是以补偿性赔偿的存在为前提条件，目的是惩罚和制裁严重过错行为，主要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素。本案中，被告违约应当承担的违约责任双方在合同中约定按已付款的千分之0.5支付违约金，明显偏低，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定可以增加，但原告主张利息从支付购房款之日起按年利率6.55%，违约金从2020年1月1日起按日0.05%计算，于法无据，本院不予支持，本院认为应当按照已付购房款的总额155，895元为计算基数，根据合同中从收到退房通知之日起15日内退还购房款并支付利息损失的约定，应从原告向法院主张解除合同之日起15日内即从2020年8月16日起开始计算利息损失至付清之日止，并按照系列案件同案同判原则，计算标准按照一年期贷款市场报价利率1.5倍计算至付清之日止。故对原告主张的利息和违约金分别计算标准及起止时间依法不予支持。另外，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，原告未能在举证期限内提供充分证据证明其向被告支付了3,000元优惠券款，故对原告要求被告返还其3,000元的请求，本院依法不予支持。综上，原告的诉请依法部分予以支持，部分不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第三十二条、第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十五条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告洪英、孙其铭与被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于2014年5月11日签订的《商品房买卖合同》。二、被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内返还原告洪英、孙其铭已支付的购房款155，895元。三、被告贵州丰和房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起5日内支付原告洪英、孙其铭资金占用费（以155，895元为基数，从2020年8月16日起按照一年期贷款市场报价利率1.5倍计算至付清之日止）。四、驳回原告洪英、孙其铭其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,674元，由被告贵州丰和房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人的人数提出副本，上诉于黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 长  黄 莹人民陪审员  罗普顺人民陪审员  沈明莉二〇二一年四月七日法官 助理  孔德燕书 记 员  罗昭君