上海市崇明区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0151民初8758号原告：黄勇，汉族，住上海市普陀区。委托诉讼代理人：包永祥，上海文飞永律师事务所律师。被告：上海同瀛宏明房地产开发有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：沈建良，总经理。委托诉讼代理人：黄亚忠，上海市申江律师事务所律师。委托诉讼代理人：马文杰，上海市申江律师事务所律师。原告黄勇与被告上海同瀛宏明房地产开发有限公司(以下至判决主文前简称“同瀛宏明公司”)商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，于2020年11月2日公开开庭进行了审理，原告黄勇的委托诉讼代理人包永祥、被告同瀛宏明公司的委托诉讼代理人黄亚忠、马文杰到庭参加诉讼。后于2021年1月21日再次公开开庭进行了审理，原告黄勇及其委托诉讼代理人包永祥、被告同瀛宏明公司的委托诉讼代理人黄亚忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄勇向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告之间于2015年7月20日签订的《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》；2、判令被告返还原告双倍定金差额2,000,000元；3、判令被告赔偿原告设计费损失450,000元及装修损失710,000元；4、判令被告赔偿原告房屋差价损失4,680,000元；5、本案诉讼费等由被告负担。诉讼过程中，原告变更第3、4项诉讼请求：3、判令被告赔偿原告设计费损失150,000元；4、判令被告赔偿原告房屋差价损失2,160,000元。事实和理由：2015年7月20日，原告与被告签订《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》，约定由原告向被告认购位于上海市崇明区城桥镇花鸟路东引路被告开发的城桥商品房基地2#地块内定制别墅22幢(施工幢号)房屋，建筑面积不小于520平方米，单价为32,000元/平方米，被告按照原告提供的平面方案图进行建筑设计和施工。为担保原、被告按约签订《商品房预售合同》，协议约定原告向被告交纳定金2,000,000元，被告承诺于2017年6月底之前完成预售许可证的办理并签订预售合同。认购协议签订后，原告按约支付被告定金2,000,000元，但被告未在约定时间完成预售许可证的办理，直到2020年6月才通知原告需通过摇号确定是否签订预售合同，由于被告未积极推进定制别墅的建设造成严重拖期，未按约取得房地产预售许可证、未按协议约定与原告签订《商品房预售合同》，造成原告重大经济损失，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。原告黄勇为证明其诉称，向本院提交如下证据：1、《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》，证明原、被告双方于2015年7月20日签订认购协议，协议对定制别墅房屋位置、建筑面积、单价等均作了约定，同时约定被告按照原告提供的平面方案图进行建筑设计和施工，原告向被告交纳定金2,000,000元，被告承诺于2017年6月底前完成预售许可证的办理并签订《商品房预售合同》。2、被告出具的收据，证明原告按约向被告支付定金2,000,000元。3、定制平面图，证明原告向被告交付了平面图，房屋现状也与此一致；涉案房屋22幢、12幢的图纸(从上海建筑设计研究院调取)，2幢房屋图纸相同，证明涉案房屋是原告向被告定制的。4、《上海市家庭居室装饰装修设计合同》，证明原告委托第三方为定制别墅进行设计，设计费用为450,000元。5、收条，证明2019年10月10日原告向第三方支付了设计费150,000元。6、崇明鼓浪屿路装修设计图纸，证明第三方向原告交付了定制别墅的设计图纸。7、《房屋买卖合同》及完税证明，证明原告为获得摇号资格于2020年6月3日出售自己名下位于上海市崇明区城桥镇西门路XXX弄XXX号XXX室、XXX室的房屋2套，因仓促出卖也给原告造成损失(该损失本案中暂不主张)。被告同瀛宏明公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、本案认购协议内容明确约定了面积、价格等主要条款，具备商品房预售合同的主要特征，但被告在订立认购协议时尚未取得预售许可证，故认购协议违反法律、法规强制性规定，应属无效，被告只需返还定金，双方互不承担责任。2、如果法院认定认购协议有效，则该认购协议属预约合同或定金合同，本案亦属于因政策等不可归责于双方当事人的事由导致商品房买卖合同未能订立，被告只需返还定金，无需承担其他责任。3、2020年6月11日，原、被告协商解除了认购协议，另行签订了《购房意向书》，被告将2,000,000元定金退还给原告，并由原告将该2,000,000元作为购房意向金(认筹金)，后原告参加了选房摇号却未能根据摇号结果购得预订房屋。同年6月22日，被告将2,000,000元购房意向金退还给原告。4、涉案房地产项目延期非被告自身原因，故被告不应承担违约责任。同时，认购协议如有效也属预约合同，其约定的价格违反相关规定，不能履行。原、被告之间并未订立商品房买卖合同，故房屋溢价与原告无关，不存在所谓差价损失。另外，原、被告从未就设计费等作出任何约定，原告亦未能购得房屋，故不存在装饰装修设计费。综上，请求法院驳回原告全部诉请。被告同瀛宏明公司为证明其辩称，向本院提交如下证据：1、商品房预售许可证，证明被告于2020年6月9日取得亚通水岸景庭项目商品房预售许可。2、亚通水岸景庭项目一房一价表，证明涉案房屋情况及销售价格。3、2020年10月19日城桥镇人民政府给崇明区规划和自然资源局关于城桥商品房基地1#、2#地块项目因故延期开竣工的证明函、关于东引路-丁家河雨水管道改造工程造成2#地块工期延误的情况说明等文件，证明延期施工原因。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。经质证，被告同瀛宏明公司针对原告提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性无异议，但不认可证明事项。定制是指被告已经过规划部门审定的规划，被告提供的户型图就是规划部门审定的图纸。协议第四条明确了如果发生不可抗力等意外事件的后果，2017年6月29日上海市住房和城乡建设和管理委员会出台文件明确需摇号确定购房资格，这属于第四条中的意外事件，故被告只需返还定金；对证据2无异议；对证据3，被告从未收到该图纸。被告的开发项目都要经规划部门审定再进行施工，不存在原告给被告设计图。对从上海建筑设计研究院调取的图纸，如果是被告委托建筑设计研究院进行设计的，我方认可真实性。被告作为业主，确实委托设计公司进行设计，但是并非依据原告意见设计，我方不认可该证据的关联性；对证据4的真实性有异议，不予认可，被告从未在协议中约定原告可以对该房屋进行装潢设计；对证据5真实性有异议，是承接方个人所写，缺乏资质，合同也是针对法人设计的，不针对自然人，故被告不予认可；对证据6真实性有异议，原告无权主张被告承担该费用；对证据7，《房屋买卖合同》真实性由法院审核。摇号和限购没有关联，且2012年上海实行限购政策后，名下有两套房子的就不能再购置房屋。完税证明真实性无异议，但不认可关联性。该证据与原告本案诉请无关联，原告处分自己的房屋与本案无关。原告黄勇对于被告提交的证据发表质证意见如下：对证据1的真实性予以认可，但预售许可证的取得时间证明被告未在约定时间内取得预售许可证，被告存在违约；对证据2的真实性无法确认，需通过最终销售合同予以确定；对证据3的真实性无法核实，其中提到的附近群众不满、2016年9月生态岛建设标准提高、2018年11月和2019年11月进口博览会影响、疫情影响这些原因跟摇号政策无关。第一，这与被告声称的政府实施摇号政策导致延期交房的说法不符。第二，被告作为开发商，应在每个项目开发过程中进行充分的预判，不能轻易受影响。第三，崇明生态岛建设标准提高、进口博览会影响、疫情影响这些均发生在2016年9月以后甚至是2020年，超过了双方约定的2017年6月底签订预售合同这个时间。本院经审理查明：2015年7月20日，原告黄勇(乙方)与被告同瀛宏明公司(甲方)签订《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》一份，约定：乙方自愿认购位于上海市崇明县(现崇明区)城桥镇花鸟路东引路城桥商品房基地2#地块内定制别墅，施工幢号为22号，并初步商定该房屋建筑面积不小于520平方米(具体面积数据以双方签订的《商品房预售合同》约定为准，实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准)，定制别墅(毛坯)单价为32,000元/平方米；乙方提供的该定制别墅平面方案图作为本协议附件，甲方应按该平面方案进行建筑设计和施工，如有变更须经乙方同意，否则视为甲方违约；由于本协议中的别墅为乙方量身定制，故在甲方正式确定方案前，乙方须向甲方交纳定金2,000,000元，作为乙方订立《商品房预售合同》的担保，定金须在签订本认购协议后7日内交清，否则视为乙方放弃本次认购；甲方承诺于2017年6月底之前完成预售许可证的办理，待双方签订《商品房预售合同》后，乙方所支付的定金自动转为该商品房购房款的组成部分；在签订《商品房预售合同》之前，如发生不可抗力等意外事件，导致甲方不能定制或无法向乙方出售该商品房，甲方有权终止本协议并及时返还乙方已付定金(不计息)，双方互不承担其他责任等，其中，协议第二条明确：签订本认购协议前，甲方已向乙方出示了所认购定制别墅的户型平面布局草图，并已按乙方要求做出合理调整。(最终布局以规划部门审定为准)。协议签订同日，原告向被告支付定金1,000,000元，后又于2016年9月13日支付给被告定金1,000,000元。2018年6月3日，被告取得上述城桥商品房基地2#地块建筑工程施工许可证；2020年6月9日，被告取得涉案房屋在内的亚通水岸景庭(第二批)项目商品房预售许可证。另查明，2017年5月，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于进一步加强本市房地产市场监管规范商品住房预销售行为的通知》，要求取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业及其委托的代理销售企业应当在10日内公开全部准售房源及每套房屋价格，按照“公开、公平、公正、透明”的原则对外销售。其中，客户积累大于可供房源的项目，应当采取由公证机构主持的摇号等方式公开销售商品住房，摇号排序，按序购房，摇号排序名单现场公示。2017年6月29日，上海市住房和城乡建设管理委员会发布《关于贯彻商品住房项目销售采取公证摇号排序有关问题的实施意见》，暂定在本市加强房地产市场调控期间，商品住房项目开盘销售的(包括商品住房预售和现售)，应采取公证摇号排序，按序购房。2020年6月，原、被告另行签订《亚通水岸景庭项目购房意向书》，原告将认购协议定金2,000,000元转为意向金交付被告。嗣后，因原告未能成功通过摇号方式购得涉案房屋，被告即将2,000,000元意向金退还给了原告。又查明，被告制作的亚通水岸景庭项目一房一价表中，位于上海市崇明区城桥镇东引路**施工幢号为**的房屋总面积804.38平方米(建筑面积498.06平方米，地下面积306.32平方米)，单价为40,000元/平方米，房屋总价计19,922,400元。再查明，2019年10月8日，原告与案外人张某某签订《家庭居室装饰装修设计合同》，委托案外人对涉案房屋进行装饰装修设计。本院认为，本案争议焦点为：第一，涉案认购协议的法律性质；第二，原、被告双方是否已经协商解除认购协议；第三，原告可否就认购协议行使解除权；第四，本案损失是否存在，如何承担。对此，本院具体分析如下：一、关于涉案认购协议的法律性质问题。根据相关法律规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。本案中，原、被告签订的认购协议中虽然涉及房屋面积及单价的约定，但同时约定具体面积以双方签订的《商品房预售合同》约定为准，并明确乙方交纳的2,000,000元作为其订立《商品房预售合同》的担保。故该认购协议系预约签订《商品房预售合同》的协议，其性质属于商品房预约合同。二、关于涉案认购协议是否已经协商解除问题。被告表示原、被告之间另行签订购房意向书且原告已将认购协议中定金2,000,000元转为购房意向金，即视为双方已经协商解除认购协议。原告承认收到被告返还的定金，但否认双方因此解除认购协议。本院认为，根据法律规定，当事人协商一致，可以解除合同，即合同双方当事人在协商一致的基础上可以终止合同的权利义务，故协商解除合同的前提条件系双方当事人对终止合同权利义务的意思表示一致，而意思表示通常应当以明示方式作出。本案中，被告并无证据证明双方就认购协议的解除存在协商一致的明确意思表示，双方所签订的购房意向书亦未就认购协议的解除作出明确约定，故本院认定涉案认购协议未经双方协商解除。三、关于本案认购协议解除权行使问题。本案中，原、被告签订认购协议后，相关部门作出商品住房项目采取公证摇号排序购房的政策规定，该政策出台系当事人不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，构成法律上的不可抗力，直接导致原、被告双方认购协议的合同目的不能实现。审理中，原告认为被告未按约于2017年6月底之前取得预售许可，构成迟延履行，并导致原告因摇号购房政策的实施而未能购得涉案房屋。但有关摇号购房规定的通知于2017年5月即已发布，根据该政策规定，商品住房项目开盘销售的，包括商品住房预售和现售，均适用该政策规定，故即便被告于2017年6月底之前取得预售许可，事实上亦无法回避该政策。因此，被告迟延履行后发生的不可抗力在本案中仍然构成部分或全部免除责任之原因。另外，根据相关法律规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同；当事人没有约定或者法律没有规定解除权行使期限，当事人在合理期限内不行使的，该权利消灭。综观本案，相关部门于2017年5月发布的关于摇号购房政策的通知，原告作为购房者对此理应知晓，其应当根据诚信原则及时主张解除认购协议以尽快结束法律关系不确定状态，但其在长达三年时间内始终怠于向被告主张权利，后因未能成功购得涉案房屋，方才以诉讼方式请求解除认购协议，因此，原告已经超过合理期限，其基于不可抗力而发生的法定解除权依法消灭。同时，根据《民法典》规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，且法律上或者事实上不能履行，致使不能实现合同目的的，人民法院可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系。本案中，由于摇号购房政策的实施，原、被告双方签订的认购协议事实上不能履行，合同目的不能实现，且原告未在合理期限内行使法定解除权，导致认购协议陷入僵局。故原告诉请解除合同，应予准许，否则其将再无其他救济途径，合同长期处于既不履行又不解除的僵局状态，不利于维护经济秩序、保障交易安全。四、关于本案损失是否存在，该由谁承担问题。首先，本案认购协议因政策变化而致实际不能履行，不可归责于任何一方当事人，故原告主张被告支付双倍定金缺乏法律依据，本院不予支持。关于设计费损失，因原告提供的证据尚不能证明该损失确实存在，故本院难以支持。原告可在获得相关证据后另行主张权利。关于房屋差价损失，双方认购协议约定涉案房屋建筑面积不小于520平方米，单价为32,000元/平方米，同时明确具体面积数据以实际交付时以有资质的测绘单位出具的面积实测报告为准，而被告获准销售的房屋价格表显示涉案房屋建筑面积为498.06平方米，单价为40,000元/平方米，房屋总价相差计3,984,480元，故本院确认因认购协议不能履行导致的经济损失共计3,984,480元。因原、被告双方对于认购协议基于不可抗力均享有法定解除权，然双方均未在合理期限内向对方主张权利，导致法律关系长期处于不确定状态，对此产生的经济损失，双方均具有一定过错。原告作为买受人，本应就认购协议的履行及房地产市场价格变动等事项尽到注意义务，但其却怠于及时行使权利，故其应当就损失承担相应责任；被告作为房屋出售方，其对于房地产行业政策了解掌握程度显然优于原告，然其在摇号购房政策发布后却未及时与原告进行沟通，未尽到善意提示、说明等义务，亦应当就损失承担相应责任。综合考量本案中被告因涉案房屋涨价而获利、原告却因此遭受经济损失的实际情况，本院依据公平和诚信原则并结合预约合同的特殊性质，对原告上述经济损失3,984,480元进行合理分担，酌定由被告承担其中1,992,240元。综上所述，本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告签订的《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》系当事人真实意思表示，合法有效。现因政策变化而致该认购协议实际不能履行，故原告要求解除认购协议的诉请，本院予以支持。关于认购协议的解除时间，由于原告的法定解除权已经消灭，其诉请解除认购协议属于行使请求权而非行使形成权，故解除的时间应当以本院判决生效之日为准。关于原告的经济损失，以本院确认的数额为准。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三条、第十一条以及《中华人民共和国民法典》第四百九十五条第一款、第五百八十条、1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第一百一十七条、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，判决如下：一、原告黄勇与被告上海同瀛宏明房地产开发有限公司于2015年7月20日签订的《城桥商品房基地2#地块定制别墅认购协议》于本判决生效之日解除；二、被告上海同瀛宏明房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告黄勇经济损失1,992,240元；三、原告黄勇其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费41,280元，由原告黄勇负担18,550元，由被告上海同瀛宏明房地产开发有限公司负担22,730元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  顾 硕审 判 员  陈 洁人民陪审员  蔡美娥二〇二一年四月三十日法官 助理  马 腾书 记 员  郭礼礼附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……第三条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释没有规定而民法典有规定的，可以适用民法典的规定，但是明显减损当事人合法权益、增加当事人法定义务或者背离当事人合理预期的除外。第十一条民法典施行前成立的合同，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定，对方可以请求履行，但是有民法典第五百八十条第一款第一项、第二项、第三项除外情形之一，致使不能实现合同目的，当事人请求终止合同权利义务关系的，适用民法典第五百八十条第二款的规定。二、《中华人民共和国民法典》第四百九十五条当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。……第五百八十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。三、1999年《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。四、2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。