广东省四会市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1284民初164号原告：四会市金凯盛物业管理有限公司。住所地：四会市×××××××××××（首层）。统一社会信用代码：914××××××××××××710。法定代表人：冯英宇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢宇霞、马云飞，均系广东安驰律师事务所律师。被告：李闪，女，1983年8月12日出生，蒙古族，住河南省社旗县××××××××××××。公民身份号码：411×××××××********。原告四会市金凯盛物业管理有限公司（以下简称“金凯盛物业公司”）与被告李闪物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告金凯盛物业公司的委托诉讼代理人谢宇霞到庭参加诉讼，被告李闪经本院依法传唤没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告金凯盛物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付物业管理服务费4869.6元（物业管理费从2018年7月1日起计算至2020年11月30日）；2.判令被告支付滞纳金6590.69元（滞纳金每日按所欠费用3‰的标准计算，从逾期之日起暂计算至2020年11月30日，以后顺延至款清时止）；3.判令被告支付本案律师费3000元；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与被告签订《前期物业管理服务协议》约定，原告向被告位于四会市×××××××××××××××提供物业管理服务，被告每个月向原告缴纳167.92元物业管理费（建筑面积93.29㎡*1.8元/㎡/月）。被告从2018年7月1日起未按协议缴纳物业管理费及产生的滞纳金。原告多次向被告催要均无果。为维护原告合法权益，特提起诉讼。原告金凯盛物业公司围绕诉讼请求依法提交如下证据：1.《商品房买卖合同》，证明被告是案涉房屋所有权人。2.《前期物业管理服务协议》，证明原告与被告有原定物业管理费。3.收楼确认书；4.入住合约。证据3-4证明被告于2017年5月23日收楼。5.入住承诺书，证明被告承诺遵守各项约定。6.律师函；7.邮递单。证据6-7证明原告委托律师向被告催收物业费。8.委托代理合同；9.律师费发票；10.客户打款回单。证据8-10证明原告为实现债权，委托广东安驰律师事务所对被告通过法律途径追索，支出律师费3000元。被告李闪未向本院提交书面答辩意见，也未提交相关证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定以下法律事实：被告李闪是涉案物业四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾****房的所有权人。2015年10月12日，原告金凯盛物业公司（甲方）与被告李闪（乙方）签订《前期物业管理服务协议》约定，乙方所购房屋为四会市×××××××8栋3003××，建筑面积为93.29平方米；甲方依照本协议之约定为乙方提供物业服务，履行管理职责，制订本小区各项物业管理制度；乙方缴纳物业管理费时间按《房地产买卖合同》中约定的交楼日期开始计收，提前交楼的按实际提前交楼日期计收；物业管理费按建筑面积每月每平方1.8元计算；乙方必须在每月5日前缴纳当月物业服务费；未依收费标准和时间交纳物业管理服务费用的，甲方有权要求乙方补缴拖欠费用并从逾期之日起每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金等合同内容。被告在协议乙方一栏签名捺印；原告在协议甲方一栏加盖公章。2017年3月30日，原、被告签署《金凯盛▪誉城业主/住户/租户入住合约》、《入住承诺书》，同意并愿意接受原告的管理，严格遵守管理处相关规定。2017年5月23日，原告收楼并签署《收楼确认书》，确认对四会市××××××金凯盛誉城誉宁湾8栋3003号房进行验收，认为该物业符合购房合同的标准，同意收楼。被告收楼后初期有按合同约定向原告缴交物业管理费，但自2018年7月起再没有缴交物业费。因被告没有依约向原告支付物业费，原告委托广东安驰律师事务所于2019年9月4日通过EMS向被告发出《律师函》催收物业费，函件载明被告拖欠2018年7月1日至2019年8月31日（暂计算至该日期）的物业管理费2350.9元，滞纳金1570.22元等内容。2020年10月25日，原告与广东安驰律师事务所签订《委托代理合同》，约定原告与被告物业服务合同纠纷一案，原告委托该律所谢宇霞、马云飞律师作为诉讼代理人，律师费3000元。2020年11月2日，该律所向原告出具金额为3000元的律师费发票。截止至2020年11月30日，被告拖欠物业管理费4869.6元、滞纳金6590.69元。本院认为，原、被告签订的《前期物业管理服务协议》是基于双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，该物业服务约定合法有效，双方应当依法行使权利，履行义务。《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。”原告依约对小区提供了物业服务，履行了合同义务，被告作为小区业主，享受了原告提供的服务，应当向原告支付物业服务费。现原告主张被告逾期未缴交物业管理费，拖欠2018年7月1日至2020年11月30日期间的物业费4869.6元，经催收无果，并提交了相关证据予以证实。被告未出庭应诉，也未有对原告起诉的事实、理由和诉讼请求提出抗辩及提供相反的证据，故本院对原告所提供证据的真实性予以认定。因此，对于原告要求被告支付拖欠物业费4869.6元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于滞纳金的问题。被告拖欠物业费的行为违反合同约定，应当承担违约责任。原、被告双方在《前期物业服务合同》约定每月5日前交纳当月的物业服务费，逾期每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。”的规定，本案中，双方约定每日按拖欠费用的3‰交纳滞纳金的标准实属过高，原告未提供证据证明其因被告逾期付款所导致的具体经济损失，其损失应为被占用资金的利息，本院按公平原则适当调整滞纳金计算标准，滞纳金按拖欠物业服务费数额，自逾期之日起，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款清之日止。关于原告主张的律师费问题，律师费并非处理本案纠纷必然发生的费用，且原、被告并没有对此费用的支出进行约定，原告该请求于法无据，本院不予支持。被告李闪经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利，本院依法作出缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第九百四十四条第一、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，判决如下：一、被告李闪应于本判决生效之日起十日内向原告四会市金凯盛物业管理有限公司支付2018年7月1日至2020年11月30日的物业服务费4869.6元以及滞纳金（滞纳金按拖欠物业服务费分段计算，自2018年7月1日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计至款清之日止）；二、驳回原告四会市金凯盛物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决书指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费161.51元，由被告李闪负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审 判 长  何海波人民陪审员  陈子权人民陪审员  聂文伟二〇二一年四月十五日书 记 员  梁始延