广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书(2020)粤0106民初10892号之一原告：邹志年，男，1964年10月1日出生，汉族，住广东省惠州市惠城区。委托诉讼代理人：陈启斌，广东启兰律师事务所律师。委托诉讼代理人：李颖茵，广东智奇诺律师事务所律师。被告：广州穗荣房地产开发有限公司，住所地广州市天河区华强路9号1303房。法定代表人：陈文德。委托诉讼代理人：康小鸫，北京德恒（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林映雪，北京德恒（广州）律师事务所律师。本院受理原告邹志年诉被告广州穗荣房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院受理后依法进行审理。原告诉称：2016年12月28日，原告邹志年与被告广州穗荣房地产开发有限公司（下称“穗荣公司”）签署《广州市商品房买卖合同》（下称“合同”）及《补充协议》，约定原告购买被告所开发建设的广州国际金融城起步区自编A栋7层712房屋，房屋总价款4300000元。原告依《合同》约定，于2016年12月28日共计向被告支付首付款2,150,000元，占全部房价款的50%。后原告依据《合同》办理完成银行按揭手续，并以按揭方式付清购房余款。如上所述，原告已依《合同》履行其付款义务。依照《合同》第十三条第一款约定，被告应于2019年12月31日前将房屋交付给乙方使用。但截至今日，被告仍未履行房屋交付的义务，已构成严重违约。《补充协议》第六条约定，穗荣公司逾期交房不超过365日的，自合同约定的交房期限届满次日开始计算，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行。被告通过签订《补充协议》第六条，将逾期交房的违约责任大幅降低，使得违约金的数额与原告实际遭受的损失严重不相符。万分之零点五的违约金计算方式按照其年化利率计算甚至低于银行同期贷款利率，相当于被告以其逾期交房的违法事实，变相占用了业主的购房款，其资金占用成本远低于银行贷款，违反了“任何人都不能从其违法行为中获利”的法律原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。请求法院判令：1、判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年3月31日逾期交房违约金78260元，并向原告支付自2020年4月1日起至房屋实际交付原告之日止的后续违约金（该违约金以4300000元为本金，按日万分之二的标准计算）;2、判令被告承担本案全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、财产保全费、公告费、财产保全保险费等等）。被告辩称：请求法院驳回原告邹志年的全部诉讼请求。理由如下：1、双方签订的广州市商品房买卖合同及其附件和补充协议，商品房买卖合同是双方的真实意思表示，且未违反法律行政法规的强制性的规定，所有条款均合法有效。根据合同补充协议第七条第三款，补充协议第十一条第七款以及第六条第二款第二项的约定，涉案房屋所在的楼栋受众所周知的限高政策等非因我方人为因素影响，导致施工调整或不能施工的，我方可据实延期交付，无需承担任何责任。原告作为完全民事行为能力人，理应充分的了解合同有关权利义务的约定及相应行为可能产生的法律后果。2、我方在订立合同时与原告充分协商，并对相关条款通过标注特别的星号以及下划线等多种方式，向原告进行了特别说明，提醒原告注意涉及权利义务的重要条款，原告是理解这些约定，并且自愿签署买卖合同合法有效，双方均应遵照履行。涉案房屋未能按照约定日期交付，并非我方的过错导致，我方并不存在任何的违约行为。涉案房屋所在的项目长期受岑村机场限高的严重影响，政府部门及主流媒体从2015年起至今，一直在发布限高政策解除的资讯和利好的消息，但限高政策的解除一直未得以正式落实，一直处于摇摆不定的状态。政府也一直在告知，就限高与军方协商解决，因为上述政策，导致项目的施工计划等被迫的多次进行调整，长期处于不确定的状态，限高问题能否解决，何时解决，我方根本无法控制，我方已经因此而遭受严重的亏损和严重的影响。同时2020年1月份全国范围爆发的新冠疫情的影响，也对项目施工造成了严重的不利影响。虽然政府的相关部门后续告知我方可以续建，但却要求撤离厂内已入驻人员，涉案项目是金融城320米的地标性的建筑。对于政府限高为119米以下，我方是必须慎重考虑续建的可能性、实操性和各种复杂的因素影响。2020年的11月，主流媒体又报道相关政府部门通过了金融城东区的控制性详细规划，金融城的规划高度也升至450米，限高难题正逐步解决。2021年的3月相关新闻媒体进一步释放金融城建设取得重大进展的利好信息，我方也收集了政府和主流媒体多次发布的相关新闻资讯，并进行了公证，也作为证据向法庭予以提交。因政府部门关于限高问题的解决，解决政策一直不断的变化和调整，导致项目的规划、设计、消防、机电系统、施工人员投入等不断的进行相应的调整，原来的项目的320米的地标性的建筑是一个整体，如果物理性的一定要分割为120米以上和以下来进行建设，将考虑到的各方的调整和时间是非常漫长的。所以上述的调整导致工期的延迟，成本的大幅增加，对我方来说也是遭受的严重的亏损，我方也是属于受害方。涉案的房屋所在的楼宇，如果是按照120米以下先交付，后续政府也一直在释放利好消息说可以续建，那么后续控高以上的复建需要面临的主要问题，我方的公司的项目设计和各方面的工程人员也进行了统计，有长达20项以上的项目，都要重新进行调整，后续我们也会提交相应的统计给法庭。项目分期的交付，将对后期续建的施工难度、清场、安保和成本投入等产生巨大的影响，项目交付后续续建如何实现人员的清场以及能否清场均具有重大的不确定性，那么我方必须慎之又慎地进行决策。基于上述的原因，这个项目情况属于合同成立时的客观情况已经发生了当事人在订立合同时无法预见的重大变化，因此，我方可根据补充协议的明确约定，对合同交付时间予以顺延。3、退一万步来讲，假使法院最终认定我方在这种情况下还需要承担所谓逾期交房的责任，那么也不应当是违约责任。况且我方基于业主的利益考虑，在之前也同意按照双方补充协议约定的违约金标准给予相应的补偿。4、涉案房屋未能按照合同约定时间交付，系因金融城的限高政策的原因，我方并无过错，法院应不予支持。原告关于违约金的诉讼请求，如果法院坚持认为我方应承担违约责任，应该按照合同约定执行，双方当事人已经在合同中明确的确认了放弃调整违约金的标准，当事人放弃调整违约金的约定也属于双方的意思自治，不违反法律规定，原告无权要求调整违约金的标准，原告更无权要求我方承担违约金以外的任何责任。根据合同法以及民法典的相关约定，依法成立的合同对当事人是具有法律约束力的，不得擅自的进行变更。双方合同中的补充协议的第20条第13款、补充协议的第6条第1款第6项、补充协议的第20条第18款以及补充协议的第4条第2款，均明确的约定了相关的事项，并已经向原告如实披露了涉案房屋所在楼宇控高或者规划设计以及房屋交付等情况，而且告知控高以上部分，须取得相关单位批文后进行建设，原告也知悉涉案的房屋可能存在逾期交付的情形。5、原告主张按照房屋的总价款每日万分之二的标准来计算违约金，该标准没有任何的法律及合同依据，原告也没有证据证明其损失，该主张与双方自愿约定的违约金标准不符，也违背了原告在合同中关于违约金标准不得调整的承诺。6、对于整个金融城来说，我方一直在积极履行自己作为企业的义务，作为一个守法经营的市场主体，是金融城的建设，是为当地的经济和社会发展作出了极大的贡献的，如果法院在该情况下支持原告的诉请，那必将引发本项目及金融城其他楼盘的业主竞相效仿，后续可能将引发大规模的群访群诉，对于整个金融城的发展处于不利的影响。7、从中央到地方的政府的经济发展政策，都是支持和扶持我方企业和实体经济的发展的，这种前提下，我方提恳请法院在审理本案的时候，虽然金额很小，但是影响太大了，请求法院依法维护企业的合法权益。本院经审查查明：2014年7月7日，原广州市规划局批准《修建性详细规划批后公示》（文件批准号：穗规批【2014】180号）。该《公示》载明“建设单位名称：广州穗荣房地产开发有限公司。建设项目名称：金融城起步区AT090908地块修建性详细规划。建设位置：天河××××大道地段。…3.规划主要指标：…（4）建筑限高：≧300米且≦320米。”总平面图显示项目A栋69层、B栋68层、C栋24层、D栋3层。2015年7月29日，原广州市规划局颁发《建设工程规划许可证》（穗规建证【2015】1193号），载明“建设单位名称：广州穗荣房地产开发有限公司。建设项目名称：69层设计商业办公楼工程1幢（自编A栋）。建设位置：广州市天河××××大道南侧广州国际金融城起步区AT090908地块。建设规模：69层设计商业办公楼1幢，地上69层（部分3层）：149770平方米。”2016年12月28日，原告邹志年与被告广州穗荣房地产开发有限公司签订《广州市商品房买卖合同》（预售）（编号：201612336210），约定由原告邹志年以总价4300000元向被告购买位于天河××××大道南侧广州国际金融城起步区AT090908地块项目中的穗荣金融中心自编A栋第自编A栋7层712房，房屋地址天河区广州市天河××××大道中656号（自编A栋）712房。第十三条约定房屋交付时间为2019年12月31日前。第十四条约定延期交房的违约责任详见本合同附件七补充协议相关条款约定。附件七第六条规定：关于本合同正文第十三条、十四条（一）关于甲方延期交房违约责任约定如下：1、甲方逾期交付不超过365日的，自合同第十三条约定的商品房交房期限届满次日开始计算，甲方按日向乙方支付其已付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行；2、若甲方逾期交付超过365日的，则超过365日的部分，甲方按照乙方已付房价款万分之一按日向乙方支付违约金；…附件七第十一条规定：关于本合同正文第十九条7、乙方知悉并确认，该商品房所在楼宇的规划核准建设规模层数为地上69层，广州工程控高119米以上的部分需取得相关单位批文后再行建设。乙方同意在甲方申请获取控高以上部分的建设批文、商品房预售许可证及整栋楼宇分期竣工验收等手续时，无条件配合甲方进行申请和办理。如果因相关单位对控高以上部分的审批导致该商品房所在楼宇需变更规划或设计的，双方同意按照本条约定执行。被告广州穗荣房地产开发有限公司确认已收到原告邹志年全部购房款。2018年12月20日，广州市住房和城乡建设委员会向被告广州穗荣房地产开发有限公司发出《广州市住房和城乡建设委员会关于穗荣金融中心120米以下BC栋及裙楼、整体地下室质监安监分期验收的意见》，载明：“你司《关于穗荣金融中心120米以下BC栋及裙楼、整体地下室质监安监分期验收的申请》（合景泰富广开字【2018】040号）收悉。你司开发建设的穗荣金融中心（广州国际金融城起步区AT090908地块）BC栋及裙楼、整体地下室项目属广州金融城建设中的一个项目，因受控高限制，主体结构未完工。为避免工程项目主体未完工项目分期验收交付小业主使用存在的质量安全问题，以及在项目投入使用且限高控制解除后，你司后期进行加建可能发生的施工安全、社会维稳等风险，经市政府同意，我委现提出以下意见：一、你司申请办理分期验收须符合以下条件：一是由你司委托原设计单位对施工图进行修改，修改后的图纸经审核后使其满足“有完全独立使用功能”的要求，同时完成设计图纸修改后的施工内容；二是你司在向小业主交房前须将后期加建需撤离人员等风险情况书面告知所有小业主，其中，风险告知书内容须事先经我委确认；三是你司须向我委出具续建安全承诺书（模板见附件），明确控高解除后，如需继续加建，在办理施工许可手续前，由你司负责全面撤离楼内及施工场区内的所有入驻人员，确保施工通道安全畅通，满足施工安全等方面的要求。二、上述条件满足后，你司按照我市房屋建筑和市政基础设施工程项目竣工联合验收办事指南要求，递交有关材料，办理项目分期竣工验收手续。”被告广州穗荣房地产开发有限公司主张涉案项目69层设计商业办公楼工程1幢（自编A栋）仍然在建，尚未通过验收手续。C东塔楼及C栋裙楼（24层）、D栋地上部分（3层）因未超过限高高度已通过竣工验收备案。本院经审查认为:原广州市规划局批准的《修建性详细规划批后公示》（文件批准号：穗规批【2014】180号）载明的金融城起步区AT090908地块修建性详细规划。建设位置：天河××××大道地段建筑限高：≧300米且≦320米。后又于2018年12月20日答复被告广州穗荣房地产开发有限公司“穗荣金融中心（广州国际金融城起步区AT090908地块）BC栋及裙楼、整体地下室项目属广州金融城建设中的一个项目，因受控高限制，主体结构未完工。”由此可知A栋（69层）作为该项目地块的最高层建筑，受控高限制。根据要求，需“委托原设计单位对施工图进行修改，修改后的图纸经审核后使其满足“有完全独立使用功能”的要求，同时完成设计图纸修改后的施工内容”。因此，《建设工程规划许可证》（穗规建证【2015】1193号）的附图即建筑施工图根据要求，在控高限制未解除之前，如要通过竣工验收备案，需进行修改后具有独立使用功能的要求。对于未超过限高的楼层，在未经审核后使其满足“有完全独立使用功能”要求的情况下，建筑性质尚未明确，从而导致原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同》（编号：201612336210）合同效力无法确定，对于合同相对方的履约行为如何定性亦无法确定。而原、被告签订的《广州市商品房买卖合同》附件七第十一条规定：关于本合同正文第十九条7约定“乙方知悉并确认，该商品房所在楼宇的规划核准建设规模层数为地上69层，广州工程控高119米以上的部分需取得相关单位批文后再行建设。”双方对此已明确知悉。本院认为本案应由行政主管部门先予处理为宜，在行政主管部门对《建设工程规划许可证》（穗规建证【2015】1193号）附图经修改后未审核通过，或者控高限制解除后，再另行提起民事诉讼。故本院对原告邹志年提起的诉讼，依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告邹志年的起诉。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李吉思人民陪审员  李路玢人民陪审员  黎粤花二〇二一年四月三十日书 记 员  庞慧明