文书内容江苏省常州市钟楼区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0404民初865号原告：朱晓霞，女，1984年9月14日出生，汉族，住常州市天宁区。原告：陶可伟，男，1980年2月14日出生，汉族，住常州市天宁区。委托诉讼代理人：朱晓霞，系陶可伟配偶，概况同上。被告：常州雅劲房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320400MA1T7N2F14，住所地常州市钟楼区玉龙南路213号常州钟楼高新技术创业服务中心9625号。法定代表人：徐渊，该公司总经理。委托诉讼代理人：陆小平，江苏陆周律师事务所律师。委托诉讼代理人：周文露，江苏陆周律师事务所实习律师。原告朱晓霞、陶可伟与被告常州雅劲房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，分别于2021年3月16日、2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告朱晓霞（同时为原告陶可伟委托诉讼代理人）、被告委托诉讼代理人陆小平、周文露到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告向原告支付逾期交房违约金22236.65元（自2020年10月1日至2020年12月29日共计89天，按照已付购房款2498531元的每日万分之一的标准计算）；2.被告承担诉讼费。事实与理由：原告与被告是商品房买卖合同关系。2018年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将位于雅居乐棠颂（雅乐花园）8幢甲单元502室的房屋出售给原告，该房屋价款总计2498531元；被告应当在2020年9月30日前向被告交付该房屋；逾期不超过90天的，每逾期一天按照买受人己付购房款的万分之一向买受人支付违约金。该合同签订后，原告已按照合同约定向被告支付了全部购房款。按照合同约定，被告于2020年12月19日才通知原告案涉房屋“可收房”，集中交付日期为2020年12月22日至26日，但按照双方签订的商品房买卖合同约定，应提前10天通知，故实际交付时间为2020年12月29日。因此被告已经严重违反合同约定，原告为维护自身合法权益，迫于无奈只能诉至法院，恳请法院判如所请。被告辩称：一、原、被告签订的《商品房买卖合同》及补充协议合法有效，本案延期交付87天，符合双方约定的可据实延期交房的情形，被告不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求：1.延期交付87天日期计算。《商品房买卖合同》约定的交付日期为2020年9月30日，实际交付日期为2020年12月26日，共计延期交付87日。2.政府环保管控影响122天。《商品房买卖合同》补充协议第七条第十款10.5约定“受政策或政府相关职能部门或专业机构有关规定的影响，且出卖人出示相关主管部门或机构证明文件的，出卖人可据实延期交房，不视为违约，不应承担违约责任”。2018年10月至2020年1月，江苏省与常州市省市两级政府发文管控122天，对雅乐花园工程施工及交付进度造成了实质性的影响。3.新冠疫情管控影响54天。《商品房买卖合同》补充协议第七条第十款10.7约定“施工中因……瘟疫（传染病）大规模爆发和流行影响施工进度，且出卖人出示相关主管部门证明文件的，出卖人可据实延期交房，不视为违约，不应承担违约责任”。2020年初发生新冠疫情，江苏省政府于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，要求实行最严格的科学防控措施，这导致被告长时间无法复工，根据常州市住建局发布的常住建【2020】160号文件，受疫情影响，交付日期应可顺延54天。4.对于交付顺延，被告已尽到合理通知义务。因受上述政府环保管控及新冠疫情影响，案涉房屋延期交付。被告为尽量减轻延期交付对原告产生的影响，已在合同约定交付日前向原告寄送《延期交房告知书》，尽到了合理通知义务。二、被告不承担本案诉讼费。综上，本案延期交付87天，符合双方约定的可据实延期交房的情形，被告不构成违约，请求驳回原告的诉讼请求。此外，在房屋约定的交付日期前被告已向原告寄送了受疫情影响的温馨提示及延期交房告知书，尽到了合理通知义务。经审理查明，2018年9月29日，原告作为买受人与被告作为出卖人签订《商品房买卖合同》及《补充协议》一份，约定原告以总价款2499407元的价款向被告购买施工编号为雅乐花园8幢甲单元502室房屋一套，预测建筑面积为142.71平方米，买受人应于2018年9月29日前支付首期商品房价款1099407元，占全部商品房价款的43%，余款140万元向中国银行申请贷款支付。出卖人应当在2020年9月30日前向买受人交付该商品房，该商品房达到合同（第9条）约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期加满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人。出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期不超过90天的，每逾期一天按照买受人已付购房款的万分之一向买受人支付违约金；逾期超过90天的，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应按照买受人已付购房款的10%向买受人支付违约金；买受人解除合同的，应于解除权发生之日起30天内行使解除权。买受人不解除合同的，出卖人应自逾期之日起按日计算向买受人支付相当于买受人已付购房款的万分之一的违约金。对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议，补充协议中不得含有减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担责任的条款，不得含有加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的条款。补充协议第七条约定：买受人应在出卖人寄发的交付通知书中确定的日期或合同约定的交付日期届满之日对该商品房进行交接查验并签署商品房交接单。该商品房交付的标志为：出卖人将该商品房的钥匙交付买受人，自买受人收取该商品房的钥匙起，该商品房的风险责任转移至买受人，该商品房相关物业管理费等自该日起由买受人承担。发生以下情形，出卖人可据实延期交房，该等延期交房应不被视为逾期交房，出卖人不承担任何违约责任：……受政策或政府相关职能部门或专业机构有关规定的影响，且出卖人出示相关主管部门或机构证明文件的……施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、瘟疫（传染病）大规模爆发和流行影响施工进度且出卖人出示政府相关主管部门证明文件的……不可预见、不能避免并不能克服的客观情况。本补充协议是对合同及合同附件修订和补充，买受人确认已经认真阅读本补充条款，理解、接受这些约定并自愿签署。上述《补充协议》每页下方及最后一页落款处均有两原告的签名。2020年2月12日，被告向包括原告在内的购房业主发出《关于新冠病毒疫情对交房影响的温馨提示》一份，主要内容为：因新冠病毒的影响，江苏省人民政府已于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施；江苏省住房城乡建设厅于2020年1月28日发布《省住房城乡建设厅关于进一步加强疫情防控期间住房城乡建设领域相关工作的通知》，明确因疫情防控导致的建设工期延误，属于合同约定中的不可抗力情形，建设单位应将合同约定的工期顺延，防止后期抢工期、赶进度带来的生产安全风险；常州市住房和城乡建设局于2020年2月1日下发《关于印发的通知》，要求全市各类在建建筑工地在2020年2月20日后方可复（开）工。同时，各地均出现了限制/禁止人员流通、限制/封锁运输、取消各类聚集性活动、延长假期即推迟复工、暂停/暂缓各类报批建事项审批、对企业/工地复工规定了严格的复工条件与审批程序等不能预见、不能避免和不能克服的不可抗力情形。雅乐花园项目的工程进展因此遭受巨大影响，合同约定的交付时间及新建商品房房地产权证获取时间可能因不可抗力而顺延。本次疫情持续多久尚无法确定，雅乐花园项目复工具体时间和要求需待政府另行通知。2020年9月25日，被告向包括原告在内的购房业主发出《延期交房告知书》一份，主要内容为：自2020年新年伊始，因本项目受到新型冠状病毒疫情影响，导致现场工程的整体施工进度延缓。原告所购买的房屋将不能按照《商品房买卖合同》规定的交付日期交付，具体交付时间以被告另行发出的《交付通知书》载明的时间为准。2020年11月11日，被告向原告开具涉案房屋购房款2498531元的增值税普通发票。2020年12月19日，被告向原告邮寄《房屋交付通知书》一份，原告于2020年12月26日办理了收房手续。2021年3月10日，中兴建设有限公司（以下简称中兴公司）向被告发送《关于“丁香路一期一标段项目受新冠疫情影响”的情况说明》一份，主要内容为：我司承接贵司开发的常州丁香路一期项目一标段1号、6号楼、10号、2-5号、7号、8号、11号、12号楼住宅、地库及配套工程主体土建、水电安装、保温涂料及外环境零星土建、市政、水电、基坑支护及基坑内降水工程，自施工合同签订以来，我司积极履行合同约定的内容，受春节期间爆发的新冠肺炎疫情影响，本工程的实际施工进度滞后逾50天，主要原因如下：1.新冠疫情爆发后，国家出台了多项管控措施，我司积极响应政府对防控疫情的统一部署和安排，严格遵守各项管控措施。在江苏省新冠疫情一级响应期间（2020年1月24日-2020年2月24日），我司履行政府疫情管控要求，工地处于停工状态，现场无工人施工。在工地申请复工许可后（2020年2月25日），工程亦受江苏省二级响应管控影响，施工工人受居住所在地管控影响，无法及时返常进场复工。工地现场全面复工所需工人人数为300左右，我司在严格遵守各项管控规定的前提下，积极协调人员返工。至3月底4月初，返常复工人员约250人，基本满足工地各区域的需求人数，勉强达到全面复工条件。2.本次新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，从很多方面对工程建设造成了实质性的影响，导致施工进度滞后。对于项目的延期交付，我司深表歉意，由此给开发商或相关购房业主带来的不便，望请理解！庭审中，被告为证明因政府环保管控原因导致工期延误，于庭审中提供了其制作的《政府环保管控日期汇总》表格一份，载明环保管控影响日期累计为122天，分别为：2018年10月7日-13日、22日、23日陆续停工9天，2018年11月1日-3日、16-19日、27-30日陆续停工11天，2018年12月9日-23日、26日陆续停工16天，2019年1月4日-8日、12日-15日、18日-20日陆续停工12天，2019年2月21-23日三天，2019年3月1日-13日、22日-31日陆续停工13日，2019年4月4日-7日共4天、2019年11月1日-5日共5天，2019年12月3日-5日、7日-30日陆续停工27天，2020年1月3日-4日、13日-22日陆续停工12天。上述表格附有省级、市级政府相关部门的通知文件。被告为证明因疫情影响导致的工期延误天数抗辩意见，于庭审中提供了其制作的《疫情影响日期汇总》表格一份，载明新冠疫情影响日期累计54天，为2020年2月3日-2020年3月27日。被告称2020年2月3日为工作日的开始日期，并提交了江苏省人民政府发布的《江苏省启动突发公共卫生事件一级响应》、《江苏疫情防控由省级二级响应调整为三级响应》，载明自2020年1月24日24时起，启动突发公共卫生事件一级响应，实行最严格的科学防控措施。自2020年3月27日24时起，将新冠肺炎疫情防控应急响应级别由省级二级响应调整为三级响应……全面恢复正常生产生活秩序。2020年6月15日，常州市住房和城乡建设局出具常住建[2020]160号文《关于贯彻的通知》，载明：因新冠肺炎疫情防控造成的损失和费用增加，适用合同不可抗力相关条款规定，合同没有约定或约定不明的，可以以《建设工程工程量清单计价规范》（GB50500-2013）第9.10条不可抗力的相关规定为依据，发承包双方应合理分担有关费用。因新冠肺炎疫情防控造成工程延期复工或停工的，应合理顺延工期，根据本市疫情防控和复工达产实际情况，建议工期顺延天数计算从2020年2月9日起至江苏省启动突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应时为宜。另被告陈述中兴公司承接了被告开发的丁香路一期项目一标段工程，涉案房屋属于一标段。原告称被告未就《补充协议》的内容向原告尽到提示说明义务，且该协议并非常州市商品房买卖合同的制式内容，是被告自己补充，限制了原告的权益。另原告提供《在建工地疫情防控复工申请表》一份，载明常州雅劲棠颂丁香路项目一期二标段项目建设单位为原告，施工单位为龙信建设集团有限公司（以下简称龙信公司），申请复工时间为2020年2月25日，复工人数141人，建设单位、施工单位（中兴公司）、监理单位（常州市诚真建设工程监理有限公司，以下简称诚真公司）、常州市钟楼区北港街道办事处及常州市钟楼区住房和城乡建设局建设局均在该复工申请表上盖章确认，落款时间为2020年2月27日。为进一步查明被告实际施工情况，被告向本院申请调取涉案工程的监理日志，本院审查后予以准许。被告调取的诚真公司出具的监理日志载明涉案工程施工情况如下：2018年11月26日，中兴公司-1#地下室……、6#、10#地下室、11#一层、12#二层、8#、5#三层墙柱，3#三层墙平，龙信公司-按文件要求，停止一切施工；2018年12月9日-22日，中兴公司、龙信公司均是按文件要求停止施工/全面停工；2018年12月23日，中兴公司-3#、8#三层……混凝土浇筑，龙信建设-现场未有施工；2018年12月26日，中兴公司、龙信公司-按文件通知要求停止一切施工；2019年1月4日，中兴公司-5#、8#五层墙平，3#四层墙柱，2#基础……；2019年3月7日，5#五层……7人，8#房六层……3人，6#、10#地下车库……施工8人，人防地下室拆模、清理8人；2019年3月27日，3#六层……15人，5#六层……12人，8#六层……17人，12#……15人，11#三层……12人，2#……12人；2019年3月28日-4月3日、6月7日-9日、7月1日、8月10日、11月2日-5日、12月9日-12月31日，按大气应急文件要求，现场停工，未有施工作业；2020年1月13日，4#楼层面……木工2人；2020年2月26日-29日，因疫情防控，未进行施工作业；2020年3月1日-9日，架子工4人外架整理，小工2人清理等；2020年3月10日，3#楼……13人，5#楼……4人，4#楼……5人，11#楼……1人，2#楼……1人，11#楼……3人，大型起重机械未使用；2020年3月11日-27日，3#楼、5#楼、8#楼、12#楼、1#楼、4#楼、7#楼、11#楼、10#楼均有施工行为。原告未提供2020年2月26日之前的监理日志，称系因疫情原因此时监理人员未上班。本院结合《关于贯彻的通知》，确认2020年2月9日-25日，涉案工程因疫情防控无法施工。综上，涉案工程因大气管控要求而停工（2018年12月9日-22日、26日、2019年3月28日-4月3日、6月7日-9日、7月1日、8月10日、11月2日-5日、12月9日-31日，共计54天）、疫情防控要求而停工（2020年2月9日-29日，21天）天数合计为75天。上述事实，由原告提供的商品房买卖合同、补充协议、发票、房屋交付通知书，被告提供的温馨提示、延期交房告知书、邮寄凭证、收房存根、环保管控政府文件、疫情管控政府文件、情况说明、监理日志及当事人庭审陈述等证据予以证实。本院认为，依法成立的合同自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原、被告双方于2018年9月29日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》依法成立并生效，双方均应按约履行，在被告未能按约履行交房义务的情况下，原告有权要求被告支付逾期交房违约金；但依照法律规定与当事人约定可以延期的期间不应计付。原告称被告未就《补充协议》的内容向原告尽到提示说明义务，且该协议并非常州市商品房买卖合同的制式内容，而是被告自己补充，限制了原告的权益。因协议载明“本补充协议是对合同及合同附件修订和补充，买受人确认已经认真阅读本补充条款，理解、接受这些约定并自愿签署。”且每页下方空白处均有原告签字，故本院对于原告的该项意见不予采纳。原、被告在合同中明确约定“受政策或政府相关职能部门或专业机构有关规定的影响，且出卖人出示相关主管部门或机构文件的”、“施工中因异常恶劣天气影响、发现文物古迹、瘟疫（传染病）大规模爆发和流行影响施工进度且出卖人出示政府相关主管部门证明文件的”，出卖人可据实延期交房，该等延期交房应不被视为逾期交房，出卖人不承担任何违约责任。根据被告在本案中提供的政府文件，并结合被告调取的监理日志记载的内容，可以证明涉诉房屋确因大气管控、疫情防控等原因造成延期交付。故本院依法确认被告符合双方合同约定事由延期交房时间合计75天属于被告的免责范围，被告在此范围内无需承担违约责任。对于被告抗辩的政府环保管控影响122天、疫情管控影响54天的意见，因缺乏事实依据，本院不予采纳。根据合同约定，被告逾期交房应付违约金的计算标准为按照原告已付购房款每日万分之一计算。合同约定的房屋交付日期为2020年9月30日前，被告实际交付日期为2020年12月26日，逾期87天，扣除前述75天后，被告应当支付原告逾期交房违约金12天*2498531元*0.01%≈2998.24元。综上，因调解无效，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第二百八十条第一款之规定，判决如下：一、被告常州雅劲房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告朱晓霞、陶可伟逾期交房违约金2998.24元；二、驳回原告朱晓霞、陶可伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费本院减半收取178元（原告已预交），由原告朱晓霞、陶可伟负担153元，由被告常州雅劲房地产开发有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省常州市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审判员  刘永丽二〇二一年四月三十日书记员  蒋 娜