湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1784号原告：周华，女，1978年5月19日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：徐学文，广东华商（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苟军，广东华商（长沙）律师事务所律师。被告：长沙长房恒伟房地产开发有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区桐梓坡西路138号。法定代表人：谢方敏，董事长。委托诉讼代理人：朱湘武，湖南华硕律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕智超，湖南华硕律师事务所律师。原告周华诉被告长沙长房恒伟房地产开发有限公司（以下简称长房公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月15日公开开庭进行了审理。原告周华的委托诉讼代理人徐学文、苟军，被告长房公司委托诉讼代理人朱湘武、吕智超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告周华向本院提出如下诉讼请求：1、判令被告修复长房．云时代小区项目二期第12幢15层1501房楼板，并经有资质的鉴定机构鉴定合格后向原告交付房屋；2、判令被告以总房款1055986.00元为基数，向原告支付自2019年8月31日起至实际交付房屋日止，按照每日万分之二的标准计算的违约金，其中暂计算至2020年11月30日应支付违约金96305.92元；3、判令被告承担2019年9月1日起至实际交付房屋之日的物业管理费，暂计算自2019年9月1日至2020年11月30日共15个月的物业管理费为4264.26元（计算标准：2.2元／平方米．月）；4、判令被告承担本案的诉讼费、保全费等合理费用。事实与理由：2018年7月23日，原、被告双方签订ＸＸ1800541501号《长沙市商品房买卖合同》，合同约定原告向被告购买座落于长沙市岳麓区××道××房××小区项目二期12幢15层1501号住宅，住宅交付时间为2019年8月31日，逾期交付的按万分之二每日向原告支付违约金。原告已按合同约定全额支付购房款，被告未按照合同约定向原告交付房屋。经原、被告双方共同委托的检测鉴定机构检测，该建筑的部分房间楼板存在开裂、露筋等现象，局部混凝土存在拆损情况，涉案房间内存在9处裂缝，部分贯通。混凝土楼板钢筋保护层合格率低于国家强制性标准要求。根据检测机构鉴定，需要对楼板开裂经正规设计、施工单位进行修补，并由专业机构对修补后的质量进行评价。截至起诉之日，被告经过多次整改，仍未向原告交付经检测评价后的房屋，在被告最终完成房屋交付前的物业管理费应当由被告承担。综上所述，原告全面履行了合同约定的义务，而被告的履行不符合约定，严重损害原告的合法权益，请求法院支持原告的全部诉讼请求。被告长房公司辩称：一、被告已经完全按照双方合同约定的交房时间和标准交付房屋。根据原被告双方签订的《长沙市商品房买卖合同》的约定，2019年8月26日，被告通知原告收房。原告已履行了合同的义务，没有逾期交房，没有违约。二、原告房屋既不存在因房屋主体结构质量不合格不能交付使用的情形，也不存在房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验不合格的情形，更不存在因房屋质量问题严重影响正常居住使用的情形。三、缴纳物业管理费是业主的合同义务，也是法定义务，不是被告的义务，应予驳回。四、原告非因房屋质量问题拒绝收房，导致自己的损失应当自行承担。综上所述，原告所述事实理由及诉讼请求均缺乏事实和法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2018年7月23日，原告周华与被告长房公司经协商，签订了《长沙市商品房买卖合同》及其附件（合同编号为：XX1800541501）。该合同约定：周华购买商品房为长房·云时代小区项目中二期第12幢15层1501号房。第十条交付期限及条件出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备该商品房经验收合格并符合本合同附件三所约定的装饰、设备标准、并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第十一条房屋交接及违约责任商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……若买受人在通知期限内不办理收房手续或不签署房屋交接单，则出卖人可将该商品房移交物业公司管理，并视为出卖人已交付房屋。自移交之日，与该商品房有关权利、义务和物业管理费由买受人承担。《补充协议》二、房屋交接1、双方确认，出卖人取得政府部门出具的该房屋质量验收合格文件即视为满足本合同约定的交房条件，出卖人在房屋验收交接时向买受人出示上述文件及《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》的情况下，买受人应当履行签署房屋交接单并领取房屋钥匙、缴纳物业管理费的义务；如该商品房存在属于工程保修范围内的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按照实际情况予以修补或基于合理解决，但这并不作为买受人拒绝收房的抗辩理由，买受人以商品房有未妥善之处、有施工贵方允许范围内的正常工程误差或存在工程质量保证保修范围内的质量问题为由拒绝收楼的，因此引起的逾期交房责任由买受人承担。3、由于买受人原因未能按期办理房屋交接手续的，自出卖人所发出的入住通知书中告知的房屋交付手续办理时间届满之日起，视为出卖人已经交付商品房，该房屋损毁、灭失等一切风险由买受人承担；同时买受人还应当自该日起承担该商品房的物业管理费，并自该日起计算房屋的保修期限。9、该房屋的装修标准见《买卖合同》附件三。对约定的装修标准所涉及的建筑材料及相关设备，如在货物采购或市场供应有变化或其他原因导致出卖人未能使用该相关材料、设备时，为保证能按期按质交付该房屋，出卖人有权采用质量相当或以上的材料、设备替代，出卖人不构成违约。合同还约定了其他事项。周华、长房公司均在合同落款处签字、盖章。合同签订后，周华按约向长房公司支付了全部购房款。2019年8月21日，长房公司登报发布交房公告。2019年9月23日，经长房公司与长房·云时代项目二期10、11、12、13、15#栋住宅业主代表协商签订《鉴定单位确认书》，确定“一致同意委托武汉工大土木工程检测有限公司对上述房屋的主体结构安全和个案楼板安全进行鉴定。业主承诺对上述单位出具的鉴定报告结论和整改建议不再提出异议。”长房公司在该文件尾部盖章签字、业主代表邓海林、吴芳、张俊等11人在签字确认、见证方天顶派出所、天顶街道代表签字见证。2019年10月14日，长沙公司出具《公告》，载明：由10/11/12/13/15#栋业主推荐不少于3家检测单位。检测单位需出具房屋安全鉴定报告结论，且检测周期（合同签订到出具盖章检测报告）需控制在20日历天内。2020年1月17日，中冶建筑研究总院有限公司国家工业建构筑物质量安全监督检验中心出具《长房·云时代（A区）二期12#栋楼主体结构检测及承载力验算报告》（报告编号：TC-JG1-2020-003,下称《报告》），其中3.3节建筑外观质量检查部分内容记载：“现场检查发现1501房间卧室、厨房、餐厅及阳台楼包含存在9处开裂及修补痕迹，长约500mm-2300mm”。（《报告》第21页）第7章节检验鉴定结论记载:（1）经现场检查，发现该建筑部分房间楼板存在开裂、露筋等现象，拒不混凝土构件存在拆损情况，详细检查结果见本报告3.3节（9）经过对裂缝影响评估可知，现有裂缝主要影响外观使用，部分贯通，建议由正规设计和施工单位结合3.3节检查结果进行相应修复处理。第8章节处理建议记载：（1）现有楼板开裂（尤其是贯通裂缝）影响外观使用和耐久性，建议由正规设计和施工单位结合3.3节检查结果对楼板裂缝进行修补处理，处理完毕后应由专业机构进行修补后的质量评价。（3）1-16层楼板板底钢筋保护层合格率为86%，略低于标准要求（90%）。但超差值多数在1-5mm内，尚不影响结构承载性能。（4）该楼楼板支座钢筋保护层大于设计值，本报告结合实测结果，按照该项保护层40-40mm取值对楼板进行计算，计算结果显示，再设计荷载及条件下肾功能不影响楼板承载安全。（5）楼板可取芯样较少，尚无法获取强度推定值（该项需大量芯样），本报告按照现场实际检测结果进行估算，结果显示楼板承载力满足计算要求；目前，实测楼板厚度、钢筋配置合格率、荷载试验结果符合标准要求。《报告》还记载了其他事项。2020年2月18日，湖南方圆建筑工程设计有限公司出具《长房·云时代（A区）12#栋楼板裂缝处理方案》。2020年3月20日、2020年3月27日，长房公司发出《致业主的一封信》，载明“对房屋确有整改需求的业主，于2020年3月31日前至物业中心进行《物业整改单》填报的，我司将根据入户核实情况及业主提出的合理整改要求完成整改。对该期间按照我司整改流程填报并于整改后按时办理交房手续的业主，我司将承担自2019年9月1日起至2020年3月31日的物业管理费。……对于未按上述要求进行整改单填报及整改交房的业主，自商品房买卖合同约定的交房之日起，物业管理费将由业主自行承担”。后因周华认为被告长房公司整改不到位，严重损害其合法权益，遂诉至法院。另查明，周华于2019年8月31日、2019年9月7日、2019年11月17日、2020年8月25日填报《房屋验收表》及申请整改单；长房公司于分别于2019年9月20日、2019年9月28日、2019年11月27日、2020年9月5日对案涉房屋进行整改并经施工、监理、建设单位验收，随后通过物业管家代为通知周华及时验房收房。上述事实，有当事人陈述及其双方提交的长沙市商品房买卖合同、增值税普通发票、入伙须知、房屋整改单、关于云时代部分业主在集中交付期提出相关意见的回复、关于云时代二期交房相关问题的公告、鉴定单位确认书、长房.云时代二期检测方案事宜会议纪要、长房·云时代二期12#栋楼主体结构检测及承载力验算检验报告、致业主的一封信、微信聊天截图、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以确认。本院认为，原告周华与被告长房公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性及效力性规定，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定履行各自义务。结合庭审查明的事实，本院总结争议焦点如下：关于房屋整修的问题。根据《报告》内容可知，案涉房屋主体结构性能符合相应标准要求。对楼板开裂问题建议修补处理。长房公司提交证据证明其已按《报告》及《处理方案》要求，对案涉1501房的裂缝问题进行了相应整改处理并经施工、监理、建设单位验收合格，可以视为长房公司按约履行了整改义务。本案中，周华未提供证据证明长房公司整改后房屋楼板仍不符合相关标准，故对周华要求长房公司修复楼板并经鉴定合格的诉请，本院不予支持。关于违约金的问题。双方合同第十一条约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知送达之日起7天内对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第十条规定的证明文件，并签署房屋交接单。”本案中，长房公司于2019年8月23日已对案涉房屋完成了工程竣工验收备案并及时通知周华验房收房。虽因案涉房屋存在质量问题并组织鉴定，但鉴定结论显示案涉房屋主体结构安全符合建筑标准要求，关于裂缝等房屋质量瑕疵可以通过修补的形式处理，可以认定案涉房屋符合交付标准。综上，可以认定长房公司已按约及时履行了交房义务，不存在逾期交房的违约情形。故周华要求长房公司承担逾期交房违约责任的诉请，理据不足，本院不予支持。关于物业管理费的问题。本案中，周华尚未实际向物业公司缴纳物业管理费且未提供相应证据证明其已经缴纳的金额，故对周华主张长房公司承担物业管理费的诉请，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告周华全部诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取1156元，由原告周华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李亦雯二〇二一年四月十九日法官助理 郭 磊书 记 员 刘 苗