上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初1661号原告：丁武萍，女，1982年1月28日出生，户籍地上海市浦东新区。原告：王霏，女，1987年11月26日出生，户籍地北京市。上述两原告共同委托诉讼代理人：潘婷，上海融孚律师事务所律师。上述两原告共同委托诉讼代理人：王紫白，上海融孚律师事务所律师。被告：上海米兔管理咨询有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区。法定代表人：王薇娜，总经理。委托诉讼代理人：周丹，女。丁武萍、王霏与上海米兔管理咨询有限公司(以下简称米兔公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案，依法适用简易程序，由审判员王凌冰独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。丁武萍、王霏的共同委托诉讼代理人潘婷、王紫白，米兔公司的委托诉讼代理人周丹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。丁武萍、王霏向本院提出诉讼请求：要求米兔公司返还房屋押金人民币46000元(以下均为同种货币)。事实与理由：系争的本市黄浦区陕西南路XXX弄某某苑XXX号楼XXX室房屋(以下简称系争房屋)权利人为案外人陈某(Y)、赖某1(L)、赖某2(A)、宋宣明。2018年10月18日,陈某与米兔公司签订《房屋租赁合同》及《授权委托书》,约定，由米兔公司租赁系争房屋，租期自2018年11月1日至2026年10月31日,并同意米兔公司转租系争房屋，且米兔公司就转租造成的法律后果承担相应责任。2020年3月12日,丁武萍、王霏与米兔公司签署了《房屋租赁合同》,约定，由丁武萍、王霏租赁系争房屋，租期自2020年3月18日至2021年3月17日，每月租金23000元，押金46000元，丁武萍、王霏每月将租金转至米兔公司的法定代表人、控股股东、实际控制人王薇娜的账户，丁武萍、王霏已按约支付了房屋押金及所有租金。2020年8月15日,丁武萍、王霏告知米兔公司工作人员,某某苑XXX号楼需业主自筹资金更换故障电梯,希望通过米兔公司询问房屋权利人陈某的意见,尽快排除安全隐患。具体情况如下：因某某苑XXX号楼的两部电梯均出现故障、紧急坠落等情况，故障电梯已经无法通过维修保养来维持正常运行,解决方案只有更换受损部件或者更换新电梯。因更换受损部件费用20万元左右,且后续维修依然需要更换其他零部件,所以业主自发倡议自筹资金更换电梯,更换电梯需所有业主同意并分摊预算费用70万元,每户业主需支付8700元至9700元不等。丁武萍、王霏经与业主群、物业公司、米兔公司沟通，获悉更换电梯至少需要半年以上的时间,且很多业主未实际居住,故不同意出资。2020年9月2日,经业主讨论电梯更换方案未获通过,因此电梯将长期处于严重故障状态而无法乘坐，直接影响了丁武萍、王霏的正常生活。因此，丁武萍、王霏要求解除合同，并于同日搬离了系争房屋,与米兔公司结清了全部租金和水电燃气等费用。但米兔公司则认为电梯并无故障仍正常运营，丁武萍、王霏系违约解除合同，故不同意退还押金。丁武萍、王霏认为其系有权解除合同并不应当承担违约责任，为维护自身的合法权益，诉至法院。米兔公司辩称，不同意丁武萍、王霏的诉讼请求，丁武萍、王霏曾于2020年8月5日因丁武萍、王霏需至杭州工作，而提出提前解除合同，并没有提及发生电梯故障，米兔公司的经理与丁武萍、王霏确认过，是否确认需提前解除合同，提前解除合同将会没收押金，但丁武萍、王霏并未理解。后丁武萍、王霏曾试图将系争房屋转租，但未成功，丁武萍、王霏的违约行为亦给米兔公司造成了损失，且损失高于押金金额。丁武萍、王霏搬离后，米兔公司将系争房屋再行出租，期间产生2020年9月3日至9月30日的空置损失21466元以及佣金6750元，2021年1月15日再次出租，产生佣金16450元及房屋空置期损失。综上，米兔公司认为丁武萍、王霏系违约解除合同，不同意返还押金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，予以确认并在卷佐证，本院经审理认定事实如下：一、系争的本市黄浦区陕西南路XXX弄某某苑XXX号楼XXX室房屋权利人为案外人陈某(Y)、赖某1(L)、赖某2(A)、宋宣明。2018年10月18日，陈某(Y、甲方)和米兔公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁系争房屋，租期自2018年11月1日起至2026年10月31日止为固定期，自2026年11月1日起至2027年10月31日止为非固定期；租金先付后住，每三个月支付一次；若系争房屋有多个产权人，甲方承诺其他产权人已经同意出租该房屋给乙方，并授权甲方签订本合同。同日，陈某(Y、委托方)和米兔公司(受托方)签订《授权委托书》(一)，主要内容有：委托方委托受托方办理系争房屋转租事宜，受托方就转租所实施的法律行为及造成的法律后果承担责任，委托期限自2018年11月1日至2027年10月31日止，若合同提前终止，委托则同时终止。以上事实由丁武萍、王霏提供的《上海市房地产权证》、《房屋租赁合同》、《授权委托书》(一)予以证明。二、2020年3月12日，米兔公司(出租房)与王霏(承租方)、案外人上海榕禧商务信息咨询有限公司(居间方)签订《租房定金协议书》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，乙方自签订本协议时支付定金1万元，租期12个月，自2020年3月18日起至2021年3月17日止，租金每月23000元，租金包房物业费，支付方式为押二付一。同日，米兔公司(甲方)与丁武萍、王霏(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定，乙方租赁系争房屋，租期自2020年3月18日起至2021年3月17日止，租金每月23000元，按约支付，先付后住；乙方需于签订合同当日支付租赁押金46000元，乙方违约的，甲方没收押金；租期内，如乙方提前解约，应提前2个月书面通知甲方，乙方承担违约责任，通知期少于两个月的，乙方不得提前解约。以上事实由丁武萍、王霏提供的《租房定金协议书》、《房屋租赁合同》予以证明。三、2020年8月5日至8月6日，丁武萍、王霏在“某某苑2@XXX租赁服务群”中告知米兔公司的工作人员，因工作调动，将常驻杭州，故提前两个月通知米兔公司提前解除合同。米兔公司的工作人员答复，询问丁武萍、王霏是否确定要违约？如果确定，告知搬离时间。2020年8月10日至8月15日的群聊中，丁武萍、王霏与米兔公司工作人员就委托中介公司转租系争房屋进行交涉，但未谈妥。2020年8月18日，丁武萍、王霏在群聊中告知米兔公司某某苑的电梯出现危险事故，并表示尽快搬走。以上事实由米兔公司提供的微信聊天记录予以证明。四、2020年9月2日，丁武萍、王霏搬离系争房屋，并与米兔公司办理了交房手续，付清了系争房屋在租期内的租金、水费、电费、燃气费。米兔公司对此未表异议。以上事实由丁武萍、王霏提供的微信聊天记录、租金转账记录、水费支付凭证、电费支付凭证、燃气费历史账单、费用结清凭证予以证明。五、2020年9月27日，米兔公司与案外人就系争房屋签订《房屋租赁合同》，租期自2020年10月1日至2020年12月31日，租金每月27000元。2021年1月5日，米兔公司与案外人就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》，租期自2021年1月15日至2023年1月14日，租金每月23500元。以上事实由米兔公司提供的《房屋租赁合同》、《上海市房屋租赁合同》予以证明。六、2021年1月14日，丁武萍、王霏诉至法院。七、关于电梯问题，丁武萍、王霏提供了《某某苑XXX号楼拟自筹资金更换货梯方案的投票告知书》及张贴照片、某某苑XXX号楼业主群微信聊天记录、《某某苑XXX号楼关于自筹资金更换货梯方案的倡议书》、某某苑2@XXX租赁服务群微信聊天记录，证明系争房屋的电梯经评估需重大维修，业主提倡自筹资金更换货梯，但大部分业主不同意，丁武萍、王霏据此认为米兔公司提供的房屋存在安全隐患，无法居住，要求提前解除合同，同时认为其并不存在违约行为，要求米兔公司退还押金。米兔公司提供了系争房屋所在单元2部电梯的特种设备使用标志及维保信息公示卡的照片，证明系争房屋所在单元的2部电梯运行良好，无安全隐患。八、审理中，米兔公司确认收到丁武萍、王霏支付的押金46000元，但表示根据租赁合同约定，因丁武萍、王霏违约解除合同，押金予以没收。本院认为，涉案的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，其内容亦不违反法律法规强制性规定，当属合法有效，对当事人均具有约束力。根据合同约定，租期内，如丁武萍、王霏提前解除合同，应提前2个月书面通知米兔公司，并承担违约责任，米兔公司有权没收押金。现丁武萍、王霏在租期内提前解除合同的行为已构成违约，理应承担相应的违约责任。关于丁武萍、王霏认为，因系争房屋所在单元的电梯存在安全隐患，无法居住，故要求提前解除合同的意见，首先，根据丁武萍、王霏与米兔公司工作人员的微信聊天记录记载的内容，丁武萍、王霏最初提出解除合同系因为工作调动，需常驻杭州，并委托中介公司帮忙转租系争房屋，以减少损失；米兔公司亦及时提醒、告知丁武萍、王霏提前解除合同需承担违约责任，丁武萍、王霏系在委托转租未成功的情况下，又以电梯存在重大安全隐患的理由提出解除合同；其次，根据丁武萍、王霏提供的证据，系争房屋所在楼宇的电梯虽存在故障，但评估结果是重大维修，自筹资金更换货梯系大楼业主之间的倡议，之后未获通过，亦不能以此证明系争房屋所在单元的电梯存在无法使用的情况，更何况该楼宇有两部电梯，存在问题的是货梯，客梯仍可以正常使用；最后，根据米兔公司提供的系争房屋所在单元2部电梯的特种设备使用标志及维保信息公示卡的照片，以及米兔公司与案外人签订的租赁合同，足以证明系争房屋所在单元的电梯处于正常使用状态。综上，丁武萍、王霏的证据无法证明系争房屋的电梯故障导致其无法生活，并进一步导致合同目的无法实现的事实，故丁武萍、王霏认为米兔公司违约，并要求退还押金的主张，于法无据，本院难以支持。米兔公司有权没收丁武萍、王霏支付的租赁押金。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百八十五条之规定，判决如下：原告丁武萍、王霏要求被告上海米兔管理咨询有限公司返还租赁押金人民币46000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费人民币950元，因适用简易程序，减半收取计人民币475元，由原告丁武萍、王霏共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 王凌冰二〇二一年四月二十五日法官助理 施 雯书 记 员 倪晓敏附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。