贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0382民初1105号原告：仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司，住所地贵州省仁怀市茅台镇杨柳湾社区。法定代表人：陈策，董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。被告：焦飞，男，1989年9月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司（以下简称茅台文旅公司）与被告焦飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茅台文旅公司委托诉讼代理人陈叶、被告焦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅台文旅公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金310800元并支付按年利率6%的标准从2018年1月1日起至租金给付完毕之日止的违约金。事实与理由：2016年3月6日，原、被告签订《房屋转租合同》，约定原告将承租案外人丁园潮位于茅台镇杨柳湾社区的房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年3月1日至2024年12月31日，租金标准及支付时间为2016年3月1日前支付2016年3月1日至2016年12月31日租金32760元，2017年1月1日前支付2017年1月1日至2017年12月31日租金43680元，于每年1月是日前支付从2018年1月1日至2020年12月31日租金75600元，2021年1月1日至2021年12月31日租金84000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告仅支付租金76440元，尚拖欠2018年1月1日至2021年12月31日租金310800元。合同约定被告逾期支付租金每逾期一日应向原告支付年租金1%的滞纳金。原告认为，原、被告双方的门面转租合同合法有效，被告应当履行租金支付义务，为维护原告的合法权益，诉请判决支持原告的诉讼请求。被告焦飞辩称，案涉房屋我方2018年6月就没有经营了，原因是原告没有兑现承诺，导致无法正常经营。2018年的时候，我去找原告说退租，但原告不同意。2019年原告公司工作人员联系我说有人看房屋，叫我转出去，我认为从这个时候起双方的合同就已经终止。现房屋内的物品我不要了，我希望与原告解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年3月6日，茅台文旅公司（甲方）与焦飞（乙方）签订《房屋（门面）转租合同》，约定将茅台文旅公司承租案外人丁园潮位于茅台××××街区房屋（门面）转租给焦飞，《房屋（门面）转租合同》约定：一、租赁时限：2016年3月1日-2024年12月31日。八、2016年3月1日前，支付2016年3月1日至2016年12月31日租金32760元，2017年1月1日至2017年12月31日租金43680元，于当年元月1日前缴纳。2018年1月1日至2020年12月31日，年租金75600元，于每年元月1日前缴纳。2021年1月1日至2023年12月31日，年租金84000元，于每年元月1日前缴纳。二十三、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应全额支付甲方门面剩余租赁期的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。二十四、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付年租金1%的滞纳金。合同签订后，茅台文旅公司交付房屋，焦飞装修经营，并支付租金76440元。从2018年6月开始因经营困难至今未再继续经营，店铺一直持关闭状态。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告茅台文旅公司按约履行了房屋交付义务，焦飞未按约定履行付款义务，已经构成违约，应当承担履行支付差欠的租金的义务。关于合同的解除问题，双方《房屋转租合同》并未约定焦飞经营困难时享有单方解除合同的权利，仅在二十三条约定擅自退租违约金计算方式。但双方签订的是长期性合同，且焦飞因经营困难从2018年6月即关门歇业，并不存在恶意违约的情形，如果要求被告继续履行合同显失公平，故被告在原告主张支付租赁费时答辩要求解除合同应予允许，并酌情考虑被告承担两个月房租作为补偿违约给原告造成的损失。考虑双方租赁关系存续期间仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起的一段时间，焦飞即便经营也不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定，在疫情发生期间应支付的租金可以全部或者部分免除，本院根据当地复工复产的情况综合酌情减免两个月的房租，该减免房租与被告的违约责任应支付的两个月房租相抵扣。故被告截止2021年3月25日差欠的租金为245901元（32760元+43680元+75600元×3+84000元÷365天×83天-76440元），原告主张该部分租赁费于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告实际经营期间租金已经支付，未实际经营期间租金未支付，这是双方就租赁事宜陷入僵局所致，被告并不存在恶意违约，本院考虑实际兼顾公平，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司与被告焦飞签订的《房屋转租合同》，房屋内物品由仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司自行处置；二、被告焦飞在本判决生效后十日内支付原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金245901元；三、驳回原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3401元（已减半），由被告焦飞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  任劲松二〇二一年四月六日书记员  张小兵贵州省仁怀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0382民初1105号原告：仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司，住所地贵州省仁怀市茅台镇杨柳湾社区。法定代表人：陈策，董事长。委托诉讼代理人：陈叶，贵州止争律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂洪波，贵州止争律师事务所律师。被告：焦飞，男，1989年9月10日出生，汉族，住贵州省仁怀市。原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司（以下简称茅台文旅公司）与被告焦飞房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告茅台文旅公司委托诉讼代理人陈叶、被告焦飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茅台文旅公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付租金310800元并支付按年利率6%的标准从2018年1月1日起至租金给付完毕之日止的违约金。事实与理由：2016年3月6日，原、被告签订《房屋转租合同》，约定原告将承租案外人丁园潮位于茅台镇杨柳湾社区的房屋出租给被告使用，租赁期限为2016年3月1日至2024年12月31日，租金标准及支付时间为2016年3月1日前支付2016年3月1日至2016年12月31日租金32760元，2017年1月1日前支付2017年1月1日至2017年12月31日租金43680元，于每年1月是日前支付从2018年1月1日至2020年12月31日租金75600元，2021年1月1日至2021年12月31日租金84000元。合同签订后，原告将房屋交付给被告使用，被告仅支付租金76440元，尚拖欠2018年1月1日至2021年12月31日租金310800元。合同约定被告逾期支付租金每逾期一日应向原告支付年租金1%的滞纳金。原告认为，原、被告双方的门面转租合同合法有效，被告应当履行租金支付义务，为维护原告的合法权益，诉请判决支持原告的诉讼请求。被告焦飞辩称，案涉房屋我方2018年6月就没有经营了，原因是原告没有兑现承诺，导致无法正常经营。2018年的时候，我去找原告说退租，但原告不同意。2019年原告公司工作人员联系我说有人看房屋，叫我转出去，我认为从这个时候起双方的合同就已经终止。现房屋内的物品我不要了，我希望与原告解除合同。本院经审理认定事实如下：2016年3月6日，茅台文旅公司（甲方）与焦飞（乙方）签订《房屋（门面）转租合同》，约定将茅台文旅公司承租案外人丁园潮位于茅台××××街区房屋（门面）转租给焦飞，《房屋（门面）转租合同》约定：一、租赁时限：2016年3月1日-2024年12月31日。八、2016年3月1日前，支付2016年3月1日至2016年12月31日租金32760元，2017年1月1日至2017年12月31日租金43680元，于当年元月1日前缴纳。2018年1月1日至2020年12月31日，年租金75600元，于每年元月1日前缴纳。2021年1月1日至2023年12月31日，年租金84000元，于每年元月1日前缴纳。二十三、在租赁期内，乙方未经甲方同意，中途擅自退租的，乙方应全额支付甲方门面剩余租赁期的租金作为违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。二十四、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则每日应向甲方支付年租金1%的滞纳金。合同签订后，茅台文旅公司交付房屋，焦飞装修经营，并支付租金76440元。从2018年6月开始因经营困难至今未再继续经营，店铺一直持关闭状态。本院认为，原、被告签订的《房屋转租合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，合法有效。合同签订后，原告茅台文旅公司按约履行了房屋交付义务，焦飞未按约定履行付款义务，已经构成违约，应当承担履行支付差欠的租金的义务。关于合同的解除问题，双方《房屋转租合同》并未约定焦飞经营困难时享有单方解除合同的权利，仅在二十三条约定擅自退租违约金计算方式。但双方签订的是长期性合同，且焦飞因经营困难从2018年6月即关门歇业，并不存在恶意违约的情形，如果要求被告继续履行合同显失公平，故被告在原告主张支付租赁费时答辩要求解除合同应予允许，并酌情考虑被告承担两个月房租作为补偿违约给原告造成的损失。考虑双方租赁关系存续期间仁怀市人民政府下发《关于实施新型冠状病毒感染的肺炎疫情一级响应防控措施的通告》，明确自2020年1月27日零时起，实行社会管控措施。即从2020年1月27日起的一段时间，焦飞即便经营也不能利用租赁物经营收益。根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条关于“（一）疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。”的规定，在疫情发生期间应支付的租金可以全部或者部分免除，本院根据当地复工复产的情况综合酌情减免两个月的房租，该减免房租与被告的违约责任应支付的两个月房租相抵扣。故被告截止2021年3月25日差欠的租金为245901元（32760元+43680元+75600元×3+84000元÷365天×83天-76440元），原告主张该部分租赁费于法有据，本院予以支持。关于原告主张的违约金，被告实际经营期间租金已经支付，未实际经营期间租金未支付，这是双方就租赁事宜陷入僵局所致，被告并不存在恶意违约，本院考虑实际兼顾公平，不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第二百二十六条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞》第一条第二款之规定，判决如下：一、解除原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司与被告焦飞签订的《房屋转租合同》，房屋内物品由仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司自行处置；二、被告焦飞在本判决生效后十日内支付原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司租金245901元；三、驳回原告仁怀市茅台文化旅游开发建设投资有限公司其余的诉讼请求。如果未按判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3401元（已减半），由被告焦飞承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。审判员  任劲松二〇二一年四月六日书记员  张小兵