山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1208号上诉人：太原海润建投房地产开发有限公司。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：李某，山西得天利律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈某，山西得天利律师事务所实习律师。被上诉人：宁某，住太原市。被上诉人：程某，住太原市。委托诉讼代理人：宁某，住太原市。上诉人太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称海润公司）与被上诉人宁某、程某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8499号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭审理本案。上诉人海润公司的委托诉讼代理人李某、陈某，被上诉人宁某、被上诉人程某的委托诉讼代理人宁某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人海润公司上诉请求：1、请求贵院依法撤销原审民事判决第一项判决内容（即关于案涉合同无效）和第二项中关于退还房款190882元改判为170882元及利息的判决内容，或将本案发回重审；2、本案一、二审费用均由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定案涉合同为无效合同，无事实和法律依据，理由如下：1、根据《中华人民共和国合同法》第五十二条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案情形与规定无一相符，案涉的商铺实际系取得《商品房预售许可证》的，且上诉人基于与第三人太原绿地新悦房地产公司的合同关系，有权处分该房屋，案涉商品房买卖合同应为有效合同，而非原审法院认定的无效合同。2、至于已经取得预售许可证的案涉商铺不符合规划要求，应属于管理性规定而非效力性规定。参照依据《九民会议纪要》第30条、合同法司法解释（二）第14条，将《合同法》第52条第5项规定的“强制性规定”明确限于“效力性强制性规定”之精神，案涉合同并不符合违反效力性强制性规定，应为有效合同而非无效合同。3、原审法院按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条来判决属于适用法律错误，解释第一条规范的是房地产开发企业与买受人之间的卖房行为，而本案中上诉人并非是房地产开发企业，故该解释所有的规定对本案并不适用，原审法院依据该解释认定合同无效完全属于适用法律错误。4、依照《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，即使上诉人未取得案涉房屋所有权，也不应当认定案涉合同为无效合同。二、若案涉合同为有效合同，进而根据双方签订的合同，对合同的解除后，如何承担返还还款有明确具体的约定，原审判决被上诉人支付以购房款基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（或同期银行贷款利率）计算的利息明显与双方的约定不符，违反了当事人的意思自治，明显错误。事实上在由于第三人原因导致案涉房屋无法交付时，双方已经达成了退款协议，约定只退剩余房款，不存在利息一说，上诉人也已实际向被上诉人退还了20000元房款，故原审法院判决让上诉人再承担利息，明显违背了上诉人与被上诉人当时的约定，不符合民事意思自治原则，该20000元房款应当在总房款内予以扣除，但原审法院未扣除。被上诉人宁某、程某辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，合同是无效的，上诉人应当返还我们剩余的购房款及利息。上诉人确实退还过被上诉人20000元的退房款，一审判决没有扣减，同意上诉人从应返还购房款中扣减20000元。一、二审诉讼费用应由上诉人承担。被上诉人宁某、程某向一审法院起诉请求：1、判决确认原被告签订的《绿地中央广场商铺认购合同》无效；2、判令被告返还原告购房款207480元，并支付以207480元为基数、自2019年7月28日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3、判令被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2019年7月28日，原告宁某、程某（以下简称乙方）与被告太原海润建投房地产开发有限公司（以下简称甲方）签订《绿地中央广场商铺认购合同》两份，双方约定：乙方自愿认购甲方销售的位于山西省太原市××区、3487B号商铺，该认购商铺建筑面积合计为7.28平方米，房屋单价为28500元/㎡，总价款为207480元；甲方应当在2019年11月1日之前，依照国家和地方政府的有关规定，将符合本认购书约定的房屋交付乙方使用；出卖人如未按本合同规定的期限将该商铺交付买受人使用的，逾期不超过90日，自本合同规定的最后交付期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点五的违约金，合同继续履行，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同后，出卖人应当自买受人解除合同到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的万分之零点五向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款万分之零点五的违约金；以及其它相关事项。同日，原告向被告太原海润建投房地产开发有限公司支付购房款207480元，被告出具收款收据对此予以确认。其后，原、被告还曾签订商铺租赁合同一份，被告已支付原告16598元租金。现由于被告未履行交房义务，原告诉至本院。另查明，2019年11月1日，太原市房产管理局发布了《关于对“绿地中央广场”项目的重要公示》，主要内容为该局接到举报人投诉反映绿地中央广场商铺项目以小平米分割式销售，且拟签订合同方并非太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司；经了解，绿地中央广场项目位于晋祠路一段86号，由太原绿地新悦房地产开发有限公司开发，该项目已经取得《商品房预售许可证》，批准预售主体为绿地新悦公司；该局经约谈绿地集团及太原海润建投房地产开发有限公司得知，该商铺的销售主体并非预售批准的太原绿地新悦房地产开发有限公司，而是太原海润建投房地产开发有限公司，另据说加盖有绿地中央广场销售部字样的印章也非绿地集团销售部公章，上述行为不仅违反了房地产相关法律、法规，而且涉嫌诈骗，风险巨大。同时提醒广大市民，在购买商铺时，仔细核对所签合同、收据等材料的出卖方、收款方是否为预售批准的主体，所购买的商铺面积是否为批准面积等。再查明，太原绿地新悦房地产开发有限公司为太原绿地中央广场商业裙房项目的土地使用权人、用地单位及建设单位，已办理建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、建筑工程施工许可证，并于2016年12月取得了太原绿地中央广场1号楼、4号楼、商业裙房、地下车库的商品房预售许可证。一审法院认为，原告宁某、程某与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《绿地中央广场商铺认购合同》虽系双方当事人真实意思表示，但涉案商铺的预售批准主体为太原绿地新悦房地产开发有限公司而非太原海润建投房地产开发有限公司，且出售面积也并非批准预售的面积，因涉案项目将商铺进行再次分割售出需要重新调整规划，不符合规划要求，也不能办理产权证，故涉案合同违反了法律的强制性规定，应属无效。合同无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任，故被告应当向原告返还购房款207480元，因被告已支付原告租金16598元，核减后，还应退还原告190882元；合同无效后，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，考虑到导致合同无效的原因主要在于被告，被告长期占用原告的资金，必然给原告造成一定的损失，故对于原告要求被告支付以应退还的购房款为基数，从交款之日即2019年7月28日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息的诉讼请求，本院予以支持。判决：一、原告宁某、程某与被告太原海润建投房地产开发有限公司签订的《绿地中央广场商铺认购合同》无效。二、被告太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告宁某、程某购房款190882元，支付原告以该款为基数、自2019年7月28日起至实际付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。三、驳回原告宁某、程某的其他诉讼请求。经审理查明，上诉人分别于2019年8月4日、12月25日向被上诉人宁某银行转账16598元、20000元，用途分别标注为返租费、投资退款。二审查明的其他事实与一审查明一致，本院予以确认。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。太原市房产管理局于2019年11月1日在其网站发布的关于对“绿地中央广场”项目的重要公示内容显示，案涉绿地中央广场商铺项目，由案外人太原市绿地新悦房地产开发有限公司开发，并已取得商品房预售许可证；上诉人称其与被上诉人签订商铺合同书系基于与太原绿地新悦房地产开发有限公司签订有大单定制协议，由上诉人销售案涉商铺，但未提交相应的证据证明，故双方签订的商铺认购合同违反国家的强制性法律规定，一审判决认定案涉合同无效正确。上诉人不能证明其有权且合法销售案涉商铺，是导致双方签订的商铺认购合同无效的根本原因，应承担主要的过错责任，应支付被上诉人商铺款占用期间的利息损失。上诉人海润公司称除支付被上诉人租金16598元外，还退还了20000元房款，并提交了银行转账凭证，被上诉人认可收到该两笔款项，同意从应收剩余购房款中予以扣减，故上诉人的该部分上诉请求，本院予以支持。综上所述，上诉人太原海润建投房地产开发有限公司的上诉请求，部分成立，本院予以支持；依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8499号民事判决第一项、第三项；二、变更太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8499号民事判决第二项为上诉人太原海润建投房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还被上诉人宁某、程某剩余购房款170882元，并支付以170882元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，从2019年7月28日起至全部付清之日止的利息；三、驳回上诉人太原海润建投房地产开发有限公司的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2256元、二审案件受理费170元，由上诉人太原海润建投房地产开发有限公司负担。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳二〇二一年四月二十八日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶