广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初4855号原告：林凯彪，男，1987年4月2日出生，汉族，住广东省汕头市潮阳区。委托诉讼代理人：唐爱明，广东粤秀律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉亮，广东粤秀律师事务所律师。被告：中山市晟曦房地产开发有限公司，住所地广东省中山市三角镇旭日荟萃园1幢205卡。法定代表人：孙通文,系该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：王翠琴，系该公司法务人员。原告林凯彪诉被告中山市晟曦房地产开发有限公司（以下简称晟曦公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李嘉亮，被告委托诉讼代理人王翠琴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告自2016年10月30日始每日支付延期交楼违约金40.01元，直至被告实际向原告办理交楼手续之日止（暂计算至拟起诉之日2020年10月31日止，违约金金额为58626.05元）。事实和理由：2014年7月5日，原告与被告签订了商品房买卖合同，第三条约定原告购买坐落于中山市，第四条约定房屋总价为400999元，第八条约定被告应于2016年10月30日前交付房屋，第九条约定延期交楼的违约责任为出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金。合同签订后，原告支付了全部房款。现被告没有按照约定的时间交付房屋，故被告应当承担逾期交楼的违约责任。暂计算至拟起诉之日2020年10月31日，被告延期交楼的时间为1462天，被告应当支付的违约金为58626.05元（400999×0.01%×1462）。为维护原告的合法权益，现诉至法院。原告为其诉讼主张提交如下证据：1.中山市商品房买卖合同；2.中山市商品房销售登记备案表；3.农行借款凭证；4.房款发票；5.税费凭证；6.维修资金收据。被告辩称，一、关于逾期交房违约行为的截止时间问题。根据原告与被告之间签署的商品房买卖合同附件六合同补充协议第五条第2点“该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的（即取得《中山市建设工程竣工验收并办理收备案登记证》，并符合合同约定的使用条件），买受人应无条件收楼并办理交接手续……买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任”的约定，故涉案房屋逾期交房违约行为应截止至被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止。因为《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的取得表明涉案房屋已达到交付条件，如若原告不接收涉案房屋，按照约定被告不承担逾期交房责任，故逾期交房违约金截止时间应为被告取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日。现被告已于2020年1月10日取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，故有关逾期交房违约金的截止时间应为2020年1月10日；二、关于逾期交付房屋的违约金计算标准及违约金总额。根据原告与被告签署的《中山市商品房买卖合同》第九条约定“出卖人如未能按本合同和补充协议规定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房的期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；出卖人承担逾期交房的违约金累计总额不超过该商品房总房价款的1%”，故即使被告存在逾期交房的情形下，每日产生违约金应为原告交付房款价的万分之一，且被告应承担的违约金累计总额不超过商品房总房价款的1%，故原告主张的违约金不符合双方约定，无事实依据，且明显过高；三、关于诉讼时效问题。即使被告存在逾期交房，根据《中华人民共和国民法通则》一百三十五条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效为2年，法律另有规定的除外”及一百三十七条“诉讼时效期间从知道或者应当知道权利被侵害时起计算”的规定，原告要求被告支付逾期交房违约金的诉求早已超过了诉讼时效，不应再受法律的保护；四、关于诉讼费承担问题。根据《诉讼费用交纳办法》第五章第二十九条第二款“部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”的规定，人民法院应根据案件的具体情况决定原、被告双方的各自应承担的诉讼费。综上所述，请求法院在综合原、被告双方的权责的基础上，依法公平做出裁判，恳请法院在查清本案事实的情况下，驳回原告的不合理诉讼请求。被告为其辩解意见提交如下证据：1.《中山市建设工程竣工验收备案登记证》；2.《中山市建设工程规划条件核实确认书》；3.《收楼通知书》及EMS快递单、邮件投递跟踪查询情况。本院经审理认定事实如下：买受人：林凯彪出卖人：晟曦公司签约情况：2014年7月5日，林凯彪与晟曦公司签订中山市商品房买卖合同（含附件六合同补充协议）所购商品房情况：中山市。商品房价款及支付方式：房价款为400999元,付款方式为银行按揭，其中120999元为现金支付、280000元为商业贷款支付。交付期限：出卖人应当在2016年10月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。逾期交房的违约责任：出卖人如未能按本合同和补充协议约定的期限交房，则自本合同和补充协议约定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款0.01%的违约金；若逾期超过360日仍未能交付该商品房的，则买受人有权解除合同。出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%。交接的相关约定：一、合同第十一条约定：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：1.若买受人未按合同约定支付房价款(含买受人采用银行按货款方式支部分房价款而出卖人尚未实际收到该部分款项)、违约金(若有)、装修款(若有)给出卖人，或因买受人自身原因导致按揭申请银行未审批放款，或因买受人原因导致合同未办妥备案，或买受人未付清专项维修基金及其他应付的款项，出卖人有权相应推延交付商品房而无须承担延期交楼的违约责任，但自合同约定的交付期限届满之日起(当出卖人晚于合同约定的交付期限通知买受人收楼时，以通知的交付期限届满之日起)，该商品房毁损、灭失的风险及物业服务费等相关费用由买受人承担，此外，若因此致出卖人发生任何其他费用支出的，则造成的全部损失均由买受人据实承担；2.如买受人未按出卖人通知的时间办理收楼手续并付清相关应付费用的，则视同已进行验收交接，但买受人仍应继续办理交接手续并付清所有应付费用，且自买受人逾期办理收楼手续之日起至办理完该商品房的交接手续并付清所有应付费用之日为止，买受人按每日总房价款0.05‰的标准向出卖人计付逾期办理收楼手续的违约金。上述期限届满次日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费。二、合同补充协议第五条(补充合同第十一条)的约定：1.除非双方另有约定，否则无论买受人是否收到出卖人的交付使用通知书，均须在该商品房交付使用期限届满前先行履行付款责任，即买卖合同的履行顺序为买受人先履行。若因买受人未按本合同约定付清全部房价款或银行按揭未获审批，且合同第八条约定的交付期限已届满的，则除双方另有约定外，双方同意交付使用时间相应顺延至买受人付清全部房价款或银行放款后30日，此情况出卖人无须按合同第八条履行交付的责任，双方同意按本条款约定执行，但合同第八条约定的交付期限届满之日起，房屋毁损、灭失的风险转移于买受人承担，并开始起计房屋的保修期及物业管理费;2.该商品房在交付使用时只要符合合同第八条约定的条件的，买受人应无条件收楼并办理交接手续，同时商品房保修期开始起算。如果该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题，买受人有权要求修补，由出卖人按实情负责修补、保修或给予合理解决，买受人不得藉此拒绝收楼，买受人不得以该商品房有未妥善之处或存在属工程保修范围的质量问题为由拒绝收楼或拒绝办理交付手续或拒绝缴交物业管理费、专项维修资金等相关费用。买受人不接收时，出卖人不承担本合同第九条约定的逾期交楼责任；3.该商品房的所有买受人均同意，若买受人为两人或两人以上的，任何一个买受人已办理该商品房的验收交接手续，均视为该商品房已经全部买受人予以认可接收。基础设施、公共配套建筑正常运行的约定：出卖人承诺与商品房正常使用直接关系的下列基础设施、公共配套建筑按以下日期达到使用条件：1.供水、供电、管道煤气设备在该商品房交付时达到使用条件(到户自理，由买受人自行申请开通并承担相关费用)。如政府部门和相关部门造成的延误，上述日期顺延。2.电话线路、有线电视线路在商品房交付前按本合同中附件三的标准安装完毕，由买受人自行申请开通并承担相关费用。如政府部门和相关部门造成的延误，上述目期顺延。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1.如政府部门延误，上述日期顺延；2.本合同继续履行，买受人应先行收楼。商品房价款给付及销售（抵押）登记备案情况：至买受人提起诉讼，买受人已将商品房买卖合同所约定的价款400999元支付完毕，且于2014年7月21日办理了商品房销售登记备案。收楼情况：涉案商品房已于2020年1月10日取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》。出卖人于2020年1月14日以邮政快递方式向买受人发出收楼通知书，邮件查询状态为该邮件于2020年2月28日退回妥投，该收楼通知书载明收楼期限自2020年1月11日至2020年1月21日。本院认为，本案争议焦点之一,出卖人是否存在逾期交房的行为。买受人与出卖人所签订的中山市商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容亦不违反法律及行政法规的强制性规定，系有效合同，受法律保护，合同条款对双方具有法律效力，双方应恪守履行合同义务。合同约定出卖人应在2016年10月30日前取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。现出卖人于2020年1月10日取得上述登记证，已明显逾期，故本院认定出卖人存在逾期交楼的行为，已构成违约，负有向买受人支付相应违约金的责任。关于涉案商品房何时交付的问题。依《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十一条第二款关于“商品房符合合同约定的交付条件，且合同约定的交付期限届满，出卖人依约通知买受人接收商品房，买受人无正当理由拒绝签收的，视为办理交付手续的期限届满之日商品房已经交付”之规定，本案中，出卖人已于2020年1月14日按合同记载的买受人通讯地址寄发收楼通知书，该邮件显示于2020年2月28日退回妥投。根据合同补充协议约定出卖人将挂号信或特快专递递交邮寄机构（即取得邮寄机构的收件回执）视为送达，故退回之日应视为邮件送达之日。因此，买受人应最迟于收楼通知书载明的收楼届满之日（2020年1月21日）办理收楼手续，故本院认定涉案商品于2020年1月21日视为交付，逾期交楼违约金应计算至2020年1月21日止。原告诉求逾期交楼违约金计算至实际办理交楼手续之日止，于法无据，本院依法不予支持。出卖人抗辩称逾期交楼违约金计算至取得涉案商品房的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》之日止，与合同约定不符，本院亦不予支持。本案争议焦点之二，商品房买卖合同约定的逾期交房违约金应如何调整问题。虽然商品房买卖合同中约定了“出卖人承担逾期交房的违约金累计总额最高不超过该商品房总房价款的1%”的封顶条款，但该封顶条款未与出卖人逾期交房行为的违约时限相联系，现出卖人的逾期交房时间至买受人实际收楼已超过三年有余。不论出卖人逾期交房的行为再延续多久，出卖人仅承担涉案商品房总房价款1％的违约金，显然与出卖人违约行为的严重程度不相符，亦与业主支付较大数额的购房款却长期无法实现所购房屋的使用价值之间构成了利益失衡。鉴于出卖人逾期三年多交楼，封顶条款的违约金数额显然过低，不足以弥补买受人的经济损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以减少”之规定，在约定的违约金与造成的损失失衡，有违公平原则和诚实信用原则的情况下，法律赋予了守约方可以请求人民法院或仲裁机构予以调整合同约定违约金的权利。现买受人诉讼主张以双方约定的逾期交房违约条款中的每日万分之一为标准，以总房价款为基数计算逾期交房违约金，与上述法律规定并不相背，本院予以支持。出卖人针对违约金计算标准的抗辩理由，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。本案争议焦点之三，买受人主张的逾期交房违约金是否已超过诉讼时效的问题。依商品房买卖合同关于出卖人应于2016年10月30日前交房的约定，出卖人所应支付的逾期交房违约金应自2016年10月31日起算。而依《最高人民法院关于适用的诉讼时效制度若干问题的解释》第二条关于“民法总则施行之日（2018年7月23日），诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间的，人民法院应予支持”之规定，本案依民法通则计算逾期交房违约金的诉讼时效期间跨越民法总则施行之日，故本案逾期交房违约金的诉讼时效期间应为三年，而非二年，故出卖人提出二年的诉讼时效抗辩，于法无据，本院不予支持。同时，本案逾期交房违约金系按日计算的违约金债权，随违约行为的继续而按日产生，属于继续性债权，因此，应按每日违约金分别计算诉讼时效期间。买受人于2020年11月18日向本院提交本案起诉材料，期间双方进行诉前调解，但买受人未能提供证据证明诉讼时效存在其他中断或中止的情形。因此，本院仅支持2017年11月19日至2020年1月21日期间的逾期交房违约金的诉讼请求。2017年11月19日之前发生的逾期交房违约金已超过诉讼时效期间，本院依法不予保护。据此，本院认定被告应支付的逾期交房违约金数额为31839.32元（400999元×0.01%×794天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百零五条之规定，判决如下：一、被告中山市晟曦房地产开发有限公司于本判决生效之日起三日内向原告林凯彪支付逾期交楼违约金31839.32元；二、驳回原告林凯彪的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1266元，减半收取计633元，由原告林凯彪负担250元（原告已交），由被告中山市晟曦房地产开发有限公司负担383元（该款已由原告预交，本院不另收退，被告于本判决发生法律效力之日起三日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  吴柏强二〇二一年四月二十一日书记员  黎杰霞甘家伟