安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初798号原告：孟猛，男，1997年7月18日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：汪文波，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈安安，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。被告：芜湖上林置业有限公司，住所地安徽省芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。法定代表人：查涛，执行董事。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：王蓉，安徽纬纶律师事务所律师。原告孟猛与被告芜湖上林置业有限公司（下称上林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告孟猛委托诉讼代理人沈安安、被告上林公司委托诉讼代理人王蓉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孟猛向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付逾期交房违约金96714元(以已付购房款450000元为基数,自2016年7月1日起按日万分之1.2的标准计算至2016年9月29日止为4914元,自2016年9月30日起按日万分之2.4的标准计算至2019年1月28日止为91800元);2.判令被告支付逾期办证违约金1195.2元(以已付购房款450000元为基数,自2016年9月30日起按日万分之0.02的标准计算至2020年5月20日办理完毕之日为1195.2元);3.判令被告支付房屋面积差价1045.77元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2015年与被告签订《商品房买卖合同》,原告购买被告开发的上林春天里4#楼1单元303室房屋,建筑面积为98.97平米,房屋单价为4546.83元/平米,总价款为450000元。合同约定交房日期为2016年6月30日,出卖人逾期交房的,买受人应于逾期之日催告出卖人。超过90天出卖人逾期交房,合同继续履行,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,超出90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后,原告按照合同约定支付购房款,但是被告未能在2016年6月30日按合同约定交付房屋。2016年8月29日,被告向原告出具协议承诺原告所购房屋于2016年11月31日前竣工并确保原告入住,并承诺自2016年9月30日起将逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。但被告仍未在承诺的时间向原告交付房屋并办理过户手续,其已构成违约,并给原告造成了相应损失。且合同约定的房屋面积也与实际面积不符,对于上述逾期交付产生的违约金及原告的损失,双方多次协商未果,现原告为维护自身的合法权益,诉至法院。被告上林公司辩称，一、孟猛主张上林公司支付逾期交房违约金96714元的诉讼请求不能成立，依法应予以驳回。1.涉案房屋交房日期为2018年2月9日，而非孟猛主张的2019年1月28日。涉案房屋已由孟猛于2018年2月9日入住，并分别于2018年11月28日取得工程竣工验收报告、于2019年1月28日通过综合查验备案。2021年2月4日芜湖市弋江区人民法院就本案通知上林公司应诉，以上事实足以认定涉案房屋于一审法庭辩论终结前取得工程竣工验收报告，依据相关规定，应认定涉案房屋交付日期为2018年2月9日。2.孟猛主张的逾期交房违约金诉讼时效已过，应予以驳回。涉案合同约定交房日期为2016年6月30日，实际交付日为2018年2月9日，逾期交房违约金按日计算。上林公司未能按照涉案合同约定交付房屋，依约孟猛要求上林公司支付逾期交房违约金的请求权自2016年7月1日已经产生，又因涉案合同约定违约金数额系按日计算，属继续性的债权，依法起点时间应自2016年7月1日起按日分别计算。故即使依约上林公司应当支付2018年2月9日前的逾期交房违约金，也因孟猛未在法定诉讼时效期间向上林公司主张，已丧失胜诉权。即使认定逾期交房违约金应支付至2019年1月28日，2018年2月4日前的诉讼时效也已经经过，孟猛失去胜诉权。3.孟猛主张自2016年9月30日起按日万分之2.4的标准计算逾期交房违约金，标准过高，依法应予以核减。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为日万分之1.2已远超孟猛损失，建议以日万分之1.2标准以下计算逾期交房违约金。二、关于逾期办证违约金。上林公司对于逾期办证违约金计算标准没有异议，但认为部分违约金请求权已超过诉讼时效，不应予以支持。涉案合同约定办证日期为2016年9月29日，逾期办证违约金按日计算。上林公司未能按照涉案合同约定提供办理涉案房屋产权证需要的全部材料，依约孟猛要求上林公司支付逾期办证的请求权自2016年9月30日已经产生，又因涉案合同约定违约金数额系按日计算属继续性的债权，依法起点时间应自2016年9月30日起按日分别计算。即使依约上林公司应当支付2018年2月4日前的逾期办证违约金，也因孟猛未在法定诉讼时效期间向上林公司主张，已丧失胜诉权，其超过诉讼时效期限时间段违约金主张不能得到支持，应予以核减。三、关于房屋面积差价。上林公司对于面积差无异议。经审理查明：原告孟猛与被告上林公司签订《商品房买卖合同》一份，双方在合同中约定：原告购买被告开发的位于芜湖市弋江区；建筑面积为98.97平方米，商品房毛坯单价每平方米4546.83元，总房价款为450000元；按建筑面积或套内建筑面积计价的，面积计算以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积发生差异……面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；买受人于2015年10月20日前付房款135000元、余款315000元由买受人在2015年12月20日前办理贷款或付款；出卖人应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付买受人；出卖人逾期交房的，买受人应于逾期之日催告出卖人，逾期不超过90日的，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；超过90天出卖人逾期交房，合同继续履行，自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金；出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超出90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。原告按约支付购房款后，但合同约定的交房日期（2016年6月30日）届满后，被告未能依约向原告交房。2016年8月29日，被告出具协议向含原告在内的上林2＃、3＃、4＃楼业主承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住装潢，2＃、3＃楼自2016年3月31日起，4＃楼自2016年9月30日起，逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。2018年2月9日，原告实际收取案涉房屋，但该房屋直至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备合同约定的交付条件。因原被告双方未能就被告违约交房赔偿一事协商一致，原告遂依法诉至本院。另查明，2020年5月20日，案涉房屋办理不动产权登记，权利人为孟猛，共有情况为单独所有，房屋建筑面积为98.74㎡。上述事实有经庭审举证质证的原告提交的身份证复印件、被告企业信息复印件、《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件、《协议》复印件、房屋竣工验收备案表复印件、不动产登记证书复印件，被告提交的《上林春天里小区业主入住登记表》复印件、《竣工验收报告》复印件、《竣工验收备案表》复印件、上林春天里小区房屋租金及出售价格均价截图打印件、（2019）皖民申1876号民事裁定书打印件、（2020）皖民申2820号民事裁定书打印件、（2018）皖07民终647号民事判决书打印件以及原被告的陈述等在卷为证。本院认为：依法成立的合同受法律保护。案涉合同系双方当事人真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。原告虽在2018年2月9日取得涉案房屋，但该房屋至2019年1月28日才完成综合验收合格备案，具备交付条件。根据合同约定，被告应在2016年6月30日前将经验收合格的商品房交付原告，而被告于2018年2月9日交付的房屋尚未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故被告应支付的逾期交房违约金应自2016年7月1日起计算至完成综合验收合格备案之日，即2019年1月28日。2.关于违约金计算标准。被告以案涉合同及协议约定的违约金过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于2016年9月30日至2019年1月28日的违约金，本院根据被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准、兼顾惩罚性原则，酌定被告按日万分之1.5的标准给付；对于2016年7月1日至2016年9月29日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；上述违约金计算的基数按照合同约定的价款450000元计，经计算为62356.5元（0.00012/日*91日*450000元+0.00015/日*851日*450000元）。3.关于违约金的诉讼时效计算。就逾期交房违约金的性质来看，系基于被告方违约而产生的损失赔偿，因该损失是持续的，故其诉讼时效应当自违约情形得以排除或合同解除之次日开始计算；就合同约定的内容来看，逾期交房违约金按日计算是被告逾期交房时原告可以主张的违约金的计算方法，并非每逾期一日就产生一个独立的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。综上，对被告提出涉案合同约定的违约金应自2016年7月1日起按日分别计算的抗辩，不予支持。本案中，应当自被告履行交房义务之次日，即2019年1月29日开始计算逾期交房违约金的诉讼时效。二、关于逾期办证违约金。案涉合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经确认案涉房屋的有效交付时间为2019年1月28日，故对原告主张的逾期办证应自2019年4月29日起按每日总房款的万分之0.02支付未办理房屋产权证的违约金；案涉房屋办理不动产权登记的时间为2020年5月20日，故对该部分违约金计算至不动产权登记之前一日，即2020年5月19日；关于原告主张的逾期办证违约金是否超过诉讼时效的问题，同前文分析，此处不再赘述；综上，对原告的该项诉请，本院予以支持。经计算，该部分违约金为348.3元（0.000002/日*387日*450000元）。三、关于房屋面积差价。案涉合同约定，实际面积计算以产权登记面积为准，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内的，据实结算房价款。现原告主张被告以实际面积与合同记载面积之间的差值，按合同约定的单价4546.83元/㎡支付房款差价1045.77元[（98.97㎡-98.74㎡）*4546.83元/㎡]，符合合同之约定，被告对此亦不持异议，应予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟猛逾期交房违约金62356.5元；二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟猛逾期办证违约金348.3元；三、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效后十日内给付原告孟猛房屋面积差价款1045.77元；四、驳回原告孟猛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1137元，原告孟猛负担416.5元，被告芜湖上林置业有限公司负担720.5元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员 唐胜二〇二一年四月三十日法官助理 王静书 记 员 汪涛附适用法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四天第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。