广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初4131号原告（反诉被告）：刘倩，女，1999年6月30日出生，汉族，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：张晓明、张宇，均为广东海云天律师事务所律师。被告（反诉原告）：恒大地产集团有限公司，住所地深圳市南山区海德三道**卓越后海金融中心**。法定代表人：柯鹏，总经理。委托诉讼代理人：张棉，被告职员。原告刘倩诉被告恒大地产集团有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，由审判员施海文独任公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张晓明，被告的委托诉讼代理人张棉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2020年3月11日签订的《金碧花园商品房认购书》；2、判决被告立即还原告购房预付款1100981元；3、判决由被告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2020年3月11日签订《金碧花园商品房认购书》。认购书约定原告向被告认购金碧花园楼盘70幢3802单元，该商品房建筑面积103.86平方米，按建筑面积单价53966元/平方米，按套内建筑面积单价为72247元/平方米，总金额为5604903元。案涉房产地址位于广州市海珠区工业大道南恒大金碧花园。认购书第一条约定，原告在签订本认购书时向被告支付20000元定金。认购书第二条第3款约定了分期付的时间和金额。原告在2020年3月12日向被告支付560491元，其中含20000元定金；2020年3月30日向被告支付560490元，两期共向被告支付了1120980元，后原告的生意受到疫情的影响暂时没有筹集到资金向被告支付购房款。该认购书没有约定，买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按己付款的50%向出卖人付违约金。退一步来说，即使有约定，50%的己付购房款作为违约金明显过高，人民法院依法应当适当调整。该认购书虽然对房屋的单价、总金额、付款时间作了约定，但是没有约定交楼时间、不动产权证的办证时间等重要事项，该认购书不是房屋买卖合同。被告于2020年12月29日向原告发出关于解除《商品房买卖合同》的通知，要求扣除原告累计已付购房款的50%作为违约金，这完全是霸王条款，没有任何法律依据。被告辩称：同意解除已签署的商品房认购书及商品房买卖合同，其次由于原告违约退房，应按商品房买卖合同约定支付违约金，违约金的计算标准为已付房款1120981元为基数，按百分之五十计算，金额为560490.5元。相关的诉讼费、反诉费由原告承担。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告向被告支付违约金，以已付房款1120981元为基数，按50%计算为560490.5元；2、由原告承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：2020年3月30日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，约定原告购买被告开发的金碧花园楼盘70幢3802房，总房价款5604903元。根据《商品房买卖合同（预售）》款第2项约定，原告选择分期付款，第一期款项1120981元，2020年6月11日前支付560490元，2020年9月11日前支付560490元，2020年12月11日前支付560490元，2021年3月11日前支付560490元，2021年6月11日前支付560490元，2021年9月11日前支付560490元，2021年12月11日前支付560490元，2022年3月11日前支付560492元。另根据《商品房买卖合同（预售）》附件八补充协议第二条约定：“（二）一次性付款、分期付款的约定：在房地产权证办理完毕前，任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。《商品房买卖合同（预售）》签订后，原告仅支付第一期购房款1120981元，占合同总价的20%。后因未能筹集资金拖欠2020年6月11日到期的560490元，2020年9月11日到期的560490元，且逾期均已超过180天，至今也未支付拖欠的款项，已达到合同约定的解除条件。故被告有权依据合同的约定行使解除权，且原告应当按合同约定向被告承担违约责任。原告辩称：被告主张的违约金过高，被告推迟几个月卖房，如果房价上涨，没有损失反而赚了。原告也不要求被告退回定金，只要求退回已支付的房款即可。经审理查明：2020年2月27日，广州市住房和城乡建设局向被告核发了《广州市商品房预售许可证》，载明项目为金碧花园（自编68-70号楼）。2020年3月11日，原告（乙方、买受人）与被告（甲方、出卖人）签订《金碧花园商品房认购书》，约定：乙方向甲方认购金碧花园楼盘70幢3802单元，建筑面积共103.86平方米，总金额为5604903元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方须于2020年3月12日前支付首期房款1100981元（不含定金）并签署《商品房买卖合同》，2020年6月11日前支付560490元，2020年9月11日前支付560490元，2020年12月11日前支付560490元，2021年3月11日前支付560490元，2021年6月11日前支付560490元，2021年9月11日前付清剩余款项即560490元；如乙方未按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向甲方支付违约金；乙方必须在约定的付款方式和期限内到金碧花园销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》；等。2020年3月12日、2020年3月30日、2020年11月11日，被告分别向原告开具了金额为560491元（含定金20000元）、560490元、10000元的《收据》。以上合计1130981元。2020年3月30日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方向甲方购买金碧花园（自编68-70号楼）商品房项目中的38层02房，地址为海，地址为海珠区金恒北三街**（自编**楼）**103.86平方米，总金额5604903元；（第八条）乙方按分期付款方式支付房款；自本预售合同网上签订之日起5日内支付全部房价款的20%，金额1120981元；在2020年6月11日前支付全部房价款的10%，金额560490元，2020年9月11日前支付全部房价款的10%，金额560490元，2020年12月11日前支付全部房价款的10%，金额560490元，2021年3月11日前支付全部房价款的10%，金额560490元，2021年6月11日前支付全部房价款的10%，金额560490元，2021年9月11日前全部房价款的10%，金额560490元，2021年12月11日前全部房价款的10%，金额560490元，2022年3月11日前全部房价款的10%，金额560490元；（第十条）2.分期付款的违约责任：如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限将各期房款支付至预售款监控账户，甲方有权要求乙方每日按未支付房价款0.05%的标准支付违约金，经甲方催告，逾期超过180日仍未支付的，甲方有权解除合同；（第十三条）房屋交付：甲方应当在2022年3月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，则按附件八处理；（第二十一条）产权登记：双方同意乙方委托甲方办理《房地产权证》，甲方应当在商品房交付之日起X个工作日（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；（第二十二条）迟延办理产权登记的违约责任：甲方未履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的，甲方应自逾期之日的次日开始，每日按商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金，逾期达到120日的，则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同；乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内退还乙方已支付房价款并支付利息，同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；附件八：本合同补充协议；二、双方同意本合同第八条补充如下：一次性付款、分期付款的约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；三、双同意本合同第十条变更如下：（二）如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之五计算，向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……六、双方同意本合同第十四条补充如下：（一）双方同意关于延期交房的违约责任除本合同第十三条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）；2、逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金；十三、双方同意本合同第二十一条、第二十二条变更为：（三）如出卖人未能在约定时间内办妥房屋权属证书或提供办理产权登记相关资料的，出卖人每年按已付房款的0.1%向买受人支付违约金，如房屋交付使用三年后未能办妥房地产权证，买受人有权退房；买卖双方一致确认，双方已根据各自的要求和实际情况对本合同之所有条款予以充分协商，双方对本合同及补充协议条款中免除或限制对方责任、权利的内容，在签订本合同时已向对方进行特别解释说明；买方进一步确认，已知悉并认可本合同及本补充协议之全部条款内容，且本合同及本补充协议条款为其真实意思的反映；等。2020年11月12日，被告委托律师向原告发出《律师函》，催促原告按照合同约定支付房款。2020年12月29日，被告向原告发出《关于解除》的通知，载明因原告至今未支付于2020年6月11日到期的应付房款，且逾期超过180天，根据合同约定解除双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议，并扣除累计已付款的50%作为违约金。诉讼中，原、被告双方确认：涉案房屋并未进行网签；《商品房买卖合同》并未交付给原告。原告表示鉴于被告同意解除认购书及商品房买卖合同，故其撤回其第一项诉讼请求。被告表示因合同是原告先签名，被告再走内部流程盖章，原告一直不付款也不办理手续，无法联系故没有将合同原件给原告；原告提起本案诉讼要求解除认购书就是要求终止合同。本院认为：原、被告就涉案房屋先后签订了《金碧花园商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》，双方之间的房屋买卖合同关系成立。原告申请撤回其第一项诉讼请求是其自主权利的处分，本院予以准许。现原告自认其未能按照约定如期支付款项，已达到合同约定的解除条件，被告也以此为由于2020年12月29日向原告发出了解除合同的通知，故原、被告之间签订的《金碧花园商品房认购书》及《商品房买卖合同（预售）》于2020年12月29日解除。原告迟延付款导致合同解除，被告要求承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同（预售）》约定：双方同意本合同第八条补充如下：一次性付款、分期付款的约定：在《房地产权证》办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失；三、双同意本合同第十条变更如下：如买受人分期付款，买受人必须严格按照本合同约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一天，买受人须按未付款总金额的万分之五计算，向出卖人支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……双方同意本合同第十四条补充如下：（一）双方同意关于延期交房的违约责任除本合同第十三条规定的特殊情况外，卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）；2、逾期超过180日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的1%向买方支付违约金。本案系原告逾期付款导致合同解除，原告应承担的也应是逾期付款导致合同解除的违约责任，被告主动向原告发出解除合同的通知，被告认为应适用附件八补充协议第二条约定的违约责任理据不足。由上述合同约定可知，原告作为买受人逾期付款达180天后应承担的违约责任为已付款的50%，而被告作为出卖人若逾期交楼180天后导致合同解除，被告应承担的违约责任仅为已付款的1%。被告也并未举证证实其因本案遭受了何种实际损失，现原告抗辩被告收取的违约金明显过高的意见有理。结合公平合理及权利义务相对等原则，本院酌情将原告应向被告支付的违约金调整为总房款的1%即56049元。被告要求原告支付超出上述金额的违约金本院不予支持。合同已解除，被告应将已收取的房款退回给原告，原告要求被告退回已付房款有理，本院予以支持。根据被告出具的《收据》，原告共向被告支付的已付房款为1130981元，原告应向被告支付违约金56049元，两者抵扣后，被告向原告退回房款1074932元即可。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告恒大地产集团有限公司在本判决生效之日起十日内向原告刘倩退回房款1074932元（已抵扣原告应向被告支付的违约金56049元）；二、驳回原告的其他诉讼请求；三、驳回被告的其他反诉请求。本案本诉受理费7354元，由原告负担174元，由被告负担7180元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。本案反诉受理费4702元，由原告负担470元，由被告负担4232元。上述反诉受理费由被告预交，被告同意由原告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给被告。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  施海文二〇二一年四月二十二日书记员  吴越鸣