广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2637号上诉人（原审被告，反诉原告）：王远芳，女，1981年6月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。被上诉人（原审原告，反诉被告）：郑露华，女，1984年4月14日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：施广俊，上海锦天城（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李永钦，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原审被告：林素晶，女，1989年11月2日出生，汉族，住广东省徐闻县。原审被告：李洁敏，女，1990年3月6日出生，汉族，住广东省韶关市曲江区。上诉人王远芳因与被上诉人郑露华，原审被告林素晶、李洁敏房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0113民初14250号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人王远芳，被上诉人郑露华的委托诉讼代理人李永钦到庭参加诉讼，原审被告林素晶、李洁敏经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王远芳上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判为双方租赁合同无效，认定王远芳于2020年7月10日开始不再使用涉案物业；2.撤销一审判决第二项，改判王远芳向郑露华支付2020年3月1日至2020年7月5日期间的涉案物业使用费35537（按月租金10892元，扣除2020年6月王远芳已经直接缴纳给长华物业的9846元）；3.改判郑露华向王远芳返还租赁押金58000元；4.改判郑露华赔偿王远芳损失299563.4元，（包括7月3日郑露华到素食馆现场闹事，7月5日至10日停水停电以及强行封门的直接经验损失3861元；装修损失47061元；郑露华无法归还已经处置了的经验用途的商品和物品198643.4元；郑露华无法归还已经处置了的王远芳的个人生活用品47988元；搬运费1500元；代卖商品赔偿金510元）；5.本案一、二审受理费由郑露华承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。（一）一审法院认定王远芳故意不缴纳租金不是事实，且王远芳已经缴纳6月半个月租金的事实没有认定；（二）郑露华于2020年7月3日中午在素食馆现场闹事，于2020年7月5日至10日对涉案物业停水停电以及7月10日对涉案物业封门的事实被忽略，并且一审法院认定王远芳没有任何违约行为；（三）案件涉及月份从2020年2月至7月5日才5个月，且王远芳在2、3月均明确提出解除合同，3月底至4月初双方达成协议变更租赁合同，王远芳在6月已经缴纳半个月租金，故一审法院错误认定王远芳拖欠租金长达7个月；（四）对于郑露华扣押王远芳经营用品和个人物品不给搬走并且私自处置，一审法院对此不予认定明显不当；（五）一审法院在郑露华仅口述未提交任何证据的情况下，认定长华物业要求王远芳赔偿大门损坏的费用，郑露华已经向长华物业缴纳了800元大门费用；（六）一审法院在没有任何证据的情况下直接认定双方在街道办人员调解下协议于2020年7月15日解除双方之间的《租赁合同》，调解日期以及内容认定均错误。二、一审法院适用法律错误。（一）本案租赁合同为未被追认的效力待定的转租合同，在没有书面和任何证据的情况下，一审法院直接认定为有效合同属于适用法律错误；（二）双方已于4月1日达成了租赁合同的变更协议，在王远芳提交的证据显示邀约和承诺等要件齐全的情况下，一审法院直接认定该协议没有签订书面协议即视为不存在，属于适用法律错误。三、关于郑露华违约行为损害赔偿，一审法院忽略郑露华实施的经营场所闹事、停水停电、强行锁门收回物业、强行占有/处分王远芳公司及王远芳的全部私人物品等行为，没有判决郑露华支付赔偿金，明显不公。综上，请求二审法院予以改判。郑露华答辩称：一、郑露华、王远芳以及林素晶、李洁敏签署的《租赁合同》合法有效，王远芳应当按照合同约定支付其使用期间的租金。二、一审认定合同解除日期为2020年7月15日，事实清楚，证据充分。三、王远芳主张的损失赔偿，缺乏事实依据。四、王远芳关于租赁保证金应予返还的主张不应予以支持。五、关于王远芳、林素晶、李洁敏拖欠租金的违约金，应当按照合同约定标准计算。林素晶庭前向一审法院提交不出庭申请，称对一审法院关于《租赁合同》权利义务主体问题的认定表示同意，本案与林素晶无关联。李洁敏经一审法院依法传唤未到庭陈述意见。2020年8月20日，郑露华一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、郑露华与王远芳、林素晶、李洁敏签署的《租赁合同》于2020年7月15日解除；2、王远芳、林素晶、李洁敏向郑露华共同清偿2020年2月至2020年7月15日的租金162250元及其违约金（违约金计算标准为每逾期一日按欠款金额的2%计算，当月欠付租金自当月3日起算，均计至清偿之日止）；3、王远芳、林素晶、李洁敏向郑露华共同清偿2020年2月至2020年7月15日的电费9784.12元、水费342.12、物业管理费7332.9元、生活垃圾处理费58.66元（共计17517.8元）及上述费用之违约金（违约金计算标准为每逾期一日按前款金额的2%计算，当月欠付款项自下个月3日起算，均计至清偿之日止）；4、王远芳、林素晶、李洁敏承担本案诉讼费。王远芳向一审法院提起反诉，请求判令：1、郑露华归还不当利益331922元（包括：押金58000元，水电周转金4800元；从2019年1月至2020年1月共13个月，收取的租金29000元/月，扣除被答辩人实际缴纳的租金9777元/月，差额为19223/月，共249899元）；2、郑露华向王远芳赔偿因2020年7月3日至7月14日现场闹事、停水停电、强行封门导致的直接经营损失（按月租金10892元为标准计算12天）共4212元；3、郑露华因强行解除租赁合同导致王远芳的装修损失47061元（计算标准为52292扣除10%一年折旧）；4、郑露华归还非法扣押的经营用途的商品以及物品：餐饮设备、用具、超市商品、瑜伽用品、家具、物品，或赔偿损失205375元；5、郑露华归还王远芳的全部个人物品（衣物、护肤品、箱包、珠宝、证照、书籍、字画）或支付同等额度赔偿金19166元，就无法举证物品的价值，酌情赔偿50000元；6、郑露华强行占有以及处分的王远芳的个人物品，就其中有纪念意义的私人物品无法返还，赔偿精神损失费10000元；7、郑露华赔偿搬运费1500元；8、郑露华赔偿王远芳对第三人的代卖商品赔偿金510元；（以上共计587723元）；9、郑露华因强占以及私自处分王远芳个人物品在公开的报纸上登报道歉；10、本案诉讼费用由郑露华承担。一审法院经审理查明：2019年1月11日，郑露华作为出租方广州市海珠区华音琴行的代表人（甲方）与王远芳、李洁敏、林素晶作为承租方（乙方）签订《租赁合同》，该合同第一条约定，甲方出租位于广州市番禺区钟村街钟一村白山路11号长华创意谷（双冠水暖创意园）自编号：D区17栋07号物业（以下简称涉案物业）。物业面积500平方米。乙方在本合同签订之前，已多次到现场察看，对该物业属性作充分了解，愿意按现状承租。第二条租赁期限为：从2019年2月1日起至2021年1月31日止。经甲、乙双方确认一致：自2019年1月12日至2019年1月31日为乙方装修期，不收取租金，但2019年1月管理费、水电费等需由乙方自行承担。第三条约定租金、管理费、履约保证金及其他费用的支付方式及期限：乙方向甲方缴纳履约保证金58000元、水电周转金4800元；租赁年度（2019年2月1日起至2021年1月31日），按每月每平方米58元计算，每月租金29000元；物业安装独立的水、电表，按水电部门标准有无关公司代收代缴，公用水电费按总用量分摊计算至每户（按用户面积与总面积的比例分摊），物业管理费2.5元/平方米，乙方须按月定支付水电费，逾期支付十天以上可作停水、电处理，由此造成的一切损失由乙方承担；租赁期内，乙方除按时间甲方交付房屋租金外，乙方还必须按时向甲方交付承租部分的管理费、水电费等费用；乙方于每月3日前向甲方交付当月的租金同时向甲方交付上月的水、电费和当月的物业管理服务费。第六条约定乙方责任，乙方确因特殊情况提前解除合同或退组的，必须提前60天告知甲方，经甲方同意方可解除合同，且履约保证金及其他押金归甲方不予退回，一切乙方投入的装修、设备等无偿归甲方所有。第七条约定违约责任，乙方逾期交付租金、水电等费用的逾期每天按应交款的2%向甲方支付违约金，逾期十天以上视为乙方根本性违约，甲方有权解除合同、没收保证金，一切乙方投入的设备、装修无偿归甲方所有。上述《租赁合同》还就其他相关事项进行约定。包括涉案物业在内的位于广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房20）的物业为广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社名下物业，广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社于2017年取得了不动产权证书，该不动产权证书载明广州市番禺区钟村街白山路11号（自编厂房20）房屋建筑面积为48988.38平方米，房屋总层数为16层，房屋所有权取得方式为“自建”，房地产权平面附图中包含了涉案物业所处的长华创意谷。广州市番禺区钟村街钟村一村股份合作经济社于2019年4月5日出具《证明》，“兹有位于广州市番禺区钟村街白山路11号（双冠水暖创业园）的项目，系我村出租土地给广州市双冠创意园投资有限公司（下称：双冠公司）后，由双冠公司自行投资建设的项目。该项目的用途可作为办公及商业用途。在合同期内，双冠公司享有出租、使用、经营权。特此证明！”。郑露华于2017年1月24日与案外人广州市双冠物业管理有限公司签订《创意谷租赁合同》租赁涉案物业，租赁期限自2017年4月15日起至2025年2月14日，租赁物业面积488.86平方米，租金按年度递增，其中2017年4月15日至2020年2月14日每月租金为9777元，2020年2月15日至2021年2月4日每月租金为10892元。广州市双冠物业管理有限公司于2017年8月22日变更名称为广州市双冠创意园投资有限公司。王远芳、林素晶、李洁敏与郑露华签订《租赁合同》后，王远芳、林素晶、李洁敏又签订《无门自然生活馆股东协议书》，约定三方各自以自有的品牌、技术、资源等入股，并投入筹建、经营所需的资金经营无门生活馆。2019年6月28日，王远芳、林素晶、李洁敏签署《终止合作协议书》。2019年6月30日、2019年8月30日，李洁敏、林素晶先后退出三方之间的合作，2019年11月23日，林素晶将退出无门的结算款支付完毕给王远芳,2019年11月25日王远芳与林素晶签署《确认书》。王远芳亦向一审法院提交了李洁敏、林素晶退出王远芳、林素晶、李洁敏之间在涉案物业合作的《退出合作协议书》，并称其他被告与本案无关。郑露华称王远芳自2020年2月开始逾期缴纳租金，王远芳曾于2020年2月27日向郑露华表示三月开始不租了，双方因协商未果，王远芳又于2020年3月29日向郑露华发送“一周内搬走就这么说定了”，郑露华回复“那行吧，如果你觉得我这个2-12月，10个月都不赚一分钱租金的二房东，还做的不够的话，那我也没有办法了我是和股东说你搬走了，我这边只能找到两家也要撤场的商家，所以不能赚人家钱和收押金，只能这样到12月再看了”、“那三月份租金怎么弄”；2020年4月1日，王远芳向郑露华发送了《租赁补充协议书》，王远芳并向一审法院提交了打印件，其中第三条约定“在2021年1月10日前，租金总额为19000元，如乙方协助甲方将其与长华的固定租金降低，则租金自动变更为协商后的价格。在2021年1月11日之后按原合同金额。二、履约保证金为原缴纳保证金，如合约期满乙方不再续租，则甲方有权不退回该履约保证金。”。但双方后并未重新签订书面协议。一审法院经审理还查明以下事实：因王远芳拒交涉案物业的租金及物业管理费、水电费，郑露华与王远芳产生纠纷，后双方在2020年7月13日经街道办人员调解达成协议，王远芳需在2020年7月14日将搬离涉案物业，在王远芳搬离涉案物业过程中，涉案物大门损坏，故产业园的物业要求王远芳赔偿大门损坏费用800元才能放行。王远芳认为大门是郑露华强行锁门时已经损坏，故其拒绝赔付，并将已搬上车的部分物品又搬回涉案物业内，后郑露华向物业公司支付了800元。王远芳的朋友出庭作证时称在王远芳准备搬走其物品当天，其用小车载回了属于她自己但放在涉案物业内的物品。王远芳向搬运工人支付了该次搬运的费用1500元。王远芳称其承租涉案物业开设素食馆，郑露华于2020年7月3日派人前往店铺闹事、并于2020年7月5日至10日对涉案物业停水停电、于2020年7月10日对正在经营中的店铺强行锁门，导致其无法正常经营。王远芳并向一审法院提交了其为租赁涉案物业购买相关物品的购物清单，拟证实其遗留在涉案物业内的物品的价值。另查明：涉案物业已经由郑露华重新出租给他人，郑露华称王远芳留存部分物品仍在涉案物业内，郑露华已经专门找地方存放，希望王远芳尽快搬走。王远芳亦称会尽快搬走，并称如有丢失会报警处理。郑露华与王远芳并未对留存在涉案物业内的物品进行清点，郑露华在2020年7月15日后曾向王远芳发送短信，要求王远芳尽快搬走留存的物品。再查明：根据郑露华向一审法院提交的长华创意谷物业管理中心盖章确认的欠费表载明涉案物业2020年2月5日至2020年7月5日期间每月均欠缴物业管理费1222.15元，2020年2月5日欠缴电费1135.05元，2020年3月5日欠缴电费984.4元，2020年4月5日欠缴电费869.4元、电费公摊3.59元，2020年5月5日欠缴电费1315.6元、电费公摊76.26元，2020年6月5日欠缴电费1837.13元，2020年7月5日欠缴电费2339.1元、电费公摊77.73元、水费177.6元、水费公摊36.66元、生活垃圾处理费58.66元。郑露华另提交了2020年8月的收费通知单，载明2020年8月涉案物业欠缴物业管理费1222.15元，生活垃圾处理费58.66元、水费91.2元、电费1534.1元、电费公摊71.86元、水费公摊36.66元、租金10892元、改造费8800元。王远芳主张涉案《租赁合同》无效，并向一审法院提交了（2018）01民终9956号民事判决书，该案中被告为广州市番禺区钟村街钟一村股份合作经济社，双方当事人发生争议的物业为“广州市番禺区钟村街担水涌路口商业大楼”，因该物业未取得房屋产权证及建设规划许可证等报建材料，该民事判决书确认就该物业签署的《租赁合同》无效。郑露华向一审法院提出诉请，要求确认郑露华与王远芳、林素晶、李洁敏签订的《租赁合同》于2020年7月15日予以解除、王远芳、林素晶、李洁敏向其支付2020年2月至2020年7月15日期间的租金及违约金、2020年2月至2020年7月15日电费、水费、物业管理费及违约金。王远芳、林素晶到庭参加诉讼，王远芳、林素晶均称林素晶、李洁敏已经退出在涉案物业合作，本案与林素晶、李洁敏无关。王远芳并向一审法院提出反诉，主张要求郑露华返还2019年1月至2020年1月期间的租金差额、押金、周转金，赔偿停业损失、装修损失，返还留存在涉案物业的商品、商业用品及个人物品或赔偿同等价值的金额，赔偿无法返还物品的精神损失费，赔偿搬运费，登报公开赔礼道歉等。以上事实，有郑露华与林素晶、王远芳所提供的证据及本案庭审笔录等可予以证实。一审法院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。郑露华从案外人广州双冠创意园投资有限公司承租涉案物业，并与王远芳、林素晶、李洁敏签订《租赁合同》将涉案物业转租给王远芳、林素晶、李洁敏。王远芳因新冠疫情原因影响经营，未向郑露华缴纳涉案物业的租金，王远芳在搬离涉案物业时与郑露华发生纠纷，郑露华遂将王远芳、林素晶、李洁敏诉至一审法院，王远芳并提起反诉。一、关于涉案租赁合同的效力问题。郑露华与广州市双冠创意园投资有限公司签订的租赁合同与本案所涉租赁合同并非同一法律关系，广州市双冠创意园投资有限公司并非本案当事人。郑露华依据与广州市双冠创意园投资有限公司签订房屋租赁合同取得涉案物业相关权益，并向一审法院提交了涉案物业的不动产权证书复印件，其已经初步举证证明其对涉案物业享有合法占有使用权益，虽广州市双冠创意园投资有限公司并未对郑露华的转租行为作出明示同意或追认，但亦不能排除广州市双冠创意园投资有限公司知道或者应当知道郑露华转租超过六个月而未提出异议的情形。故在广州市双冠创意园投资有限公司未能参与本案诉讼的前提下，不能仅凭出租人无明示同意转租而认定转租合同无效。综上所述，涉案《租赁合同》是双方当事人真实的意思表示，未违法法律规定，合法有效。王远芳向一审法院提交的民事判决书中的物业地址与本案并非同一地址，且本案物业已经取得不动产权证，王远芳的该项抗辩意见无事实依据，一审法院不予采纳。二、关于本案《租赁合同》的权利义务主体问题，虽王远芳、林素晶、李洁敏作为承租人共同与郑露华签署《租赁合同》，但王远芳、林素晶、李洁敏在签署租赁合同后于2020年1月13日签署合作协议，且王远芳、林素晶、李洁敏已经于同年6月终止合作，王远芳、林素晶、李洁敏随后即退出合作，三方已经就合作进行清算并履行完毕相关义务。王远芳在本案中表示林素晶、李洁敏已经退出合作与本案无关，租赁涉案物业以来均是王远芳和郑露华沟通租赁相关事宜。综合一审法院查明以上事实，可以认定涉案物业的承租人实际权利义务均由王远芳承受，涉案物业自2020年2月开始欠缴租金，林素晶、李洁敏在涉案物业欠缴租金期间并未享受因租赁涉案租赁带来的利益，王远芳、林素晶、李洁敏在涉案物业合作期间应负担的义务，也通过清算支付相关款项结清。故在涉案物业欠缴租金期间，涉案租赁合同的权利义务相对人应为郑露华与王远芳，林素晶、李洁敏无需在本案中承担责任。三、关于王远芳提出的反诉请求，因王远芳提出的反诉请求是基于租赁涉案物业产生的纠纷，故一审法院依法受理并进行合并审理，一审法院对王远芳提出的反诉请求认定如下：1、租金差额，因王远芳与郑露华签订的租赁合同合法有效，双方均应遵照履行，故王远芳无权要求郑露华向其退回2019年1月至2020年1月期间的租金差额。2、保证金、水电周转金、装修损失，因双方签的《租赁合同》约定了“如乙方却因特殊情况提前解除合同或退租的，必须提前60天告知甲方，经甲方同意方可解除合同，且履约保证金及其他押金归甲方不予退回，一切装修、设备等无偿归甲方所有。”，本案郑露华作为守约方，并无任何违约行为，本案系因王远芳逾期交租违约，其应承担相应的违约责任，按照合同约定，王远芳已无权要求郑露华退回保证金，亦无权要求郑露华赔偿装修损失，但因双方未就水电周转金作出约定，故郑露华应向王远芳无息退还水电周转金，即王远芳缴纳的水电周转金4800元可在本案中抵扣其应缴纳的租金。3、经营损失，因王远芳拖欠郑露华租金长达7个月在先，王远芳仅口头陈述郑露华派人前往涉案物业闹事，但并未提交证据证明，也未提交证据证明其产生的实际损失，故其主张郑露华向其赔偿经营损失，无事实及法律依据，一审法院不予支持。4、返还经营用途的商品及私人物品、赔偿损失、精神损失、代卖商品等，本案中双方均确认王远芳留有相关物品在涉案物业内，但双方均未就留存物品进行清点、确认，郑露华称王远芳留存在涉案物业内的物品仍在涉案物业内存放，郑露华并在本案庭审过程中告知王远芳尽快搬走物品，故本案中不存在郑露华非法扣押王远芳的物品，在双方合同解除后，王远芳既拒绝向郑露华缴纳租金或场地占用费，又不将其物品搬走，郑露华对王远芳的留存物品无法定保管义务，王远芳将其物品一直留存在涉案物业内实属不妥，王远芳应在合理的时间内将其留存在涉案物业内的物品搬离。因王远芳要求郑露华返还的物品不确定，故留存在涉案商铺内的物品应由双方自行交付为宜。王远芳仅向一审法院提交了淘宝的购买记录，根据现有证据无法确定王远芳留存在涉案物业内的物品数量及价值，且在本案法庭辩论终结前王远芳尚未搬走相关物品，故王远芳无证据证明其实际产生的损失，对于王远芳主张郑露华向其返还物品及赔偿损失、赔偿私人物品无法返还的精神损失费、代卖商品的损失等，一审法院均不予支持。5、搬运费，王远芳因搬离涉案物业花费搬运费1500元，此本应为王远芳自行承担的费用，王远芳产生该损失是因其与涉案物业所在产业园发生纠纷导致损失，且该损失本是可以避免的，现郑露华已经支付了涉案物业玻璃门破损的赔偿金，王远芳仍向郑露华主张该搬运费损失显属无理，一审法院不应予以支持。6、公开道歉，本案为租赁合同纠纷，赔礼道歉为侵犯人格权承担责任之方式，本案中双方因租赁合同产生的纠纷并未涉及侵犯人格权，且本案中若王远芳产生相关损失，其自身对产生的损失亦存在放任的过错，故一审法院对王远芳该向诉讼请求不予支持。7、诉讼费用，本案受理费及反诉费均应根据双方各自承担责任比例负担。四、关于王远芳在本案中应承担责任问题。因王远芳逾期缴纳租金，郑露华与王远芳在街道办人员调解下协议于2020年7月15日解除双方之间的《租赁合同》，王远芳并于当日进行了撤场和搬离工作，故双方之间的《租赁合同》自该日起予以解除。合同解除后，王远芳本应当向郑露华支付2020年2月1日至2020年7月15日期间欠缴的租金，但王远芳曾在2020年2月和2020年6月期间多次表示无力继续租赁涉案物业，郑露华亦多次和王远芳沟通，王远芳后租赁涉案物业至2020年7月15日，根据王远芳提交的微信聊天记录，郑露华确实做出过减免2020年2月份租金及2020年3月至2020年12月期间的租金按照郑露华承租涉案物业租金的标准支付的承诺，且王远芳确因新冠疫情影响经营，故一审法院对于郑露华曾向王远芳提出的免除2020年2月份租金予以确认，即王远芳应当向郑露华支付2020年3月至2020年7月15日期间的租金。关于支付租金的标准，虽郑露华作出减免2020年3月至2020年12月租金的承诺，但郑露华作出该承诺意在与王远芳协商能租赁涉案物业至2020年12月，因王远芳在2020年3月至2020年7月15日期间从未按该标准向郑露华支付过租金，且双方于2020年7月15日即协商解除合同，双方亦未重新签订书面协议确认租金支付标准，现郑露华仍主张按照合同约定标准支付租金，合情合理，一审法院应当予以支持。故王远芳应向郑露华支付2020年3月1日至2020年7月15日期间的租金为130500元（29000元×4.5月），抵扣郑露华应向王远芳退还的水电周转金4800元后，王远芳仍应向郑露华支付125700元，对郑露华主张的超出部分，一审法院不予支持。因王远芳却因新冠疫情影响经营，且郑露华已经没收缴纳的保证金，故一审法院对郑露华主张王远芳支付逾期支付租金的利息的诉讼请求酌情不予支持，郑露华产生的相关损失可在其没收的保证金中得到补偿。王远芳在租赁涉案物业期间产生的物业费及水电费，均应当由王远芳自行负担。根据郑露华提交的证据，可以确认王远芳应负担涉案物业2020年2月1日至2020年7月15日期间产生的物业费为6721.83元（1222.15元/月×5.5月）。郑露华提交的证据显示涉案物业2020年2月5日至2020年7月5日收费期间欠付电费8480.68元、电费公摊157.58元、水费177.6元、水费公摊36.66元、生活垃圾处理费58.66元。因双方在解除租赁合同当天未对涉案物业产生的相关水电费等进行结算确认，且涉案物业搬离当天是停水状态，故郑露华未能提交证据证明王远芳在2020年7月1日至2020年7月15日期间产生的水电等相关费用，一审法院对郑露华主张的该期间的水电费及水电公摊费、生活垃圾处理费等均不予支持，王远芳应向郑露华支付欠付的水电费及公摊、生活垃圾处理费合共8911.18元，对郑露华主张的超出部分，一审法院则不予支持。郑露华主张支付拖欠水电费等费用的违约金的依据不足，一审法院亦酌情不予支持。综上所述，驳回郑露华的其他诉讼请求及王远芳的其他反诉请求。李洁敏经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩的权利，一审法院依法缺席审判。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，最高人民法院《关于适用的解释》第九十条、第九十二条的规定，判决如下：一、确认郑露华与王远芳、林素晶、李洁敏于2019年1月11日签订的《租赁合同》在2020年7月15日予以解除。二、王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向郑露华支付2020年3月1日至2020年7月15期间的租金125700元。三、王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向郑露华支付2020年2月1日至2020年7月15期间的物业管理费6721.83元。四、王远芳应当自本判决发生法律效力之日起七日内向郑露华支付水电费及公摊、生活垃圾处理费合共8911.18元。五、驳回郑露华的其他诉讼请求。六、驳回王远芳的其他反诉请求。如果付款义务人未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费3968元，减半收取计1948元，由郑露华负担385元，王远芳负担1563元；反诉受理费10498元，减半收取计5249元，由郑露华负担25元，王远芳负担5224元。本院二审期间,王远芳向本院提交以下证据：1.律师见证，拟增加一审证据18的证明力。2.李某《证人证言》，拟增加一审证据19的证明力。3.2020年2月26日双方微信对话截图，拟证明：郑露华一直在邀约王远芳继续承租并且更改租金为19000元每月，增加王远芳一审证据5、6、7、8、9的证明力。4.2020年12月4日至2021年2月5日双方微信对话截图，拟证明：因一审没有判决郑露华占用我方公司财物的任何损失，所以其已经承认占有财物也拒绝向王远芳返还。5.2020年1月25日至2月6日，王远芳为疫情捐款和募集捐款的部分资料，拟证明：王远芳的道德品质良好。郑露华质证称：1.对于证据1的真实性、合法性予以确认，但对其关联性有异议。该证据见证的内容并不能表明王远芳拟证明的内容，我方没有抢占其商品，该证据也无法证明在2020年7月3日前，其商品存放于涉案物业之中。2.对于证据2的真实性、合法性、关联性均不予确认，因证人李某没有到庭接受法院的质询，故无法证明该证人证言的真实性，且证人证言所涉内容与本案房屋租赁合同纠纷并无关联。3.对于证据3的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。我方之所以作出租金减免的承诺，主要是意与王远芳协商租赁涉案物业至2020年12月份，但王远芳并未按照聊天记录上的租金标准向郑露华缴纳租金，所以王远芳现又要求将租金标准改为19000元每月并无合同依据，故我方要求王远芳仍按照原合同约定的租金标准向我方支付租金。4.对于证据4的真实性、合法性予以确认，但对关联性不予确认。我方并没有占有王远芳的财物。5.对于证据5的真实性、合法性、关联性均不予确认，因王远芳并无出示该证据的原件，无法核实该证据的真实性，且王远芳曾为疫情捐款或募捐的相关事实与其拖欠租金并无实际关联。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，王远芳明确其主张涉案租赁合同无效的理由是郑露华的转租行为未取得双冠公司的同意。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、涉案租赁合同的效力，以及王远芳要求退还租赁押金58000元、按照郑露华与双冠公司约定的租金标准向郑露华支付2020年3月1日至2020年7月5日期间的占用费应否得到支持；二、王远芳要求郑露华赔偿其经营损失、装修损失、物品损失、搬运费、代买商品赔偿金等请求应否支持。关于焦点一。二审中，王远芳明确其主张涉案租赁合同无效的理由是郑露华的转租行为未取得双冠公司的同意。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条规定，民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定；《中华人民共和国民法典》第七百一十六条第二款的规定，承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。故根据上述法律规定，对于未经出租人同意的转租合同，出租人有权解除租赁合同，但转租合同并不因此而无效。因此，王远芳主张涉案租赁合同即转租合同无效的理由不符合法律规定，不能成立。本案郑露华已提交了涉案物业不动产证书复印件，故本案并不存在租赁合同无效的法定情形，因此，一审法院认定涉案租赁合同有效正确，本院予以维持。王远芳以租赁合同无效为由主张按照郑露华与双冠公司约定的租金标准向郑露华支付2020年3月1日至2020年7月5日期间的占用费，亦缺乏依据，本院不予支持。关于应否退还押金问题。本案证据显示，王远芳自2020年2月开始未支付租金，且王远芳曾于2020年2月27日向郑露华表示三月开始不租，3月29日又表示一周内搬走。虽因疫情原因双方对租金的减免进行了协商，但未能达成一致协议。之后，经街道人员调解，王远芳于2020年7月15日搬离涉案房屋。本案王远芳抗辩称郑露华于2020年7月3日派人到涉案房屋闹事，之后又对涉案房屋停水停电。本院认为，王远芳欠租在先，且众所周知，政府于2020年2月底已调整了防控措施，各行各业逐步复工复产，在此情况下，王远芳依然不支付租金，显然不是正常的经营者所为。综合本案合同的履行情况、双方的过错程度，一审法院认为王远芳逾期交租违约，应承担相应违约责任，不予支持王远芳要求退还押金的主张，具有合同和事实依据，并无不当。关于焦点二。一审法院基于王远芳违约应承担违约责任，对于王远芳诉请的赔偿其经营损失、装修损失、物品损失、搬运费、代买商品赔偿金所作的认定，论述清晰、理据充分。王远芳虽不予认可，但其二审提交的证据并不足推翻一审的认定，故本院不予支持王远芳该上诉请求，即对一审的上述认定予以维持。关于王远芳二审提交的证据，不能证明其主张，本院不予采信。综上所述，王远芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8016元，由上诉人王远芳负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年四月二十二日书记员  张 旭彭诗敏