山东省烟台市莱山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0613执异11号案外人：中国建筑第五工程局有限公司。住所地湖南省长沙市雨花区。法定代表人：田卫国，该公司董事长。委托代理人：龙海、王传辉，山东德衡（威海）律师事务所职业律师申请执行人：深圳市冠泰装饰集团有限公司。住所地深圳市福田区。法定代表人：邵国盛，该公司总经理。被执行人：烟台水清木华置业有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区。法定代表人：苏向国，该公司总经理。委托代理人：朱永刚，男，1980年2月2日，汉族，该公司总助，住山东省烟台市福山区。本院在执行申请执行人深圳市冠泰装饰集团有限公司（简称深圳冠泰）与被执行人烟台水清木华置业有限公司（简称水清木华）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人中国建筑第五工程局有限公司（简称中建五局）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人中建五局提出异议，请求：解除对烟台市莱山区房屋的查封。事实和理由：深圳冠泰以（2019）鲁0613民初1614号民事裁定书查封了被执行人名下财产及涉案烟台市莱山区房产所在土地一宗。事实上，涉案四套房产已抵顶并交付给案外人，不应被查封，具体抵顶情况如下：1、2013年8月24日，被执行人与烟台城发置业有限公司（简称烟台城发）签订《房屋抵顶协议》，将润华大厦Ｂ栋第8、10、12、13、14、15、16、17、18、19层共10层的办公间抵顶给烟台城发，用于偿还被执行人的借款本息。2、2018年3月9日和2018年7月9日，被执行人按烟台城发要求，将已抵顶的1409号、1410号和1808号、1809号房产，办理至中建五局名下，抵顶烟台城发欠中建五局的债务。案外人认为：按《最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，以房抵款的，若已签订合同、合法占有房屋、抵顶款项也全部支付，应视为抵顶行为完成，即使被其他案件债权人查封，人民法院也应保护房屋的受让人，不得查封。该房产已抵顶给案外人，应视为案外人已支付全部价款，且该房产已由案外人实际占有，虽未办理过户登记手续，但案外人对此无过错，故不应查封。申请执行人深圳冠泰称，中建五局只有在《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的四个条件全部成就时，其异议才可以成立。然而中建五局没有满足任何一个条件。简述如下：一、截至目前，中建五局没有与水清木华签订合法有效的书面买卖合同。中建五局提交了2013年8月有24日水清木华与烟台城发签订的《房屋抵顶协议》以及2018年3月9日烟台城发、中建五局和水清木华三方签署的《三方转账协议》。除此之外，中建五局没有提交其他与涉案不动产相关的文件，更没有中建五局与水清木华签订的有关其异议房产的书面买卖合同。如果中建五局主张《三方转账协议》就是司法解释要求的“合法有效的书面买卖合同”，那么深圳冠泰认为，1、《三方转账协议》从协议名称上看就是一个债权转让协议，而不是有关房产的书面买卖合同。2、从内容上看，《三方转账协议》也不是以转让协议项下房产所有权为目的的房屋买卖合同，而是收取向非协议方出售该协议项下房产所得价款的合同。《三方转账协议》第3条第2款约定：乙方有权出售上述房产，丙方同意与乙方指定的用户（以公函为准）开具房款收据、签订购房协议书或《商品房买卖合同》并办理相关房产手续，费用按国家相关规定由丙方和用户承担。而《三方转账协议》的前置协议《房屋抵顶协议》第四条更加明确约定“以销售乙方抵账房源的全部房款还本付息给甲方”，这就更清楚地表明，所谓“抵顶”房屋并非买卖房屋，而是用出售“抵顶”房屋的价款归还欠款。3、中建五局和水清木华没有在房管部门网签正式的房屋买卖合同，该行为也说明中建五局无意取得《三方转账协议》项下的房屋所有权。水清木华早就取得了润华大厦B栋的预售许可，如果在签订《三方转账协议》时中建五局和水清木华的真实意思是中建五局取得协议项下的房产，那么在签订《三方转账协议》到深圳冠泰查封土地期间，有15个多月的时间，中建五局没有理由不在房管部门办理正式的房产买卖合同网签手续。（2018）最高法民终1075号民事判决书明确指出：不动产买卖人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立的合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。综合上述三个情形，《三方转账协议》绝非是“以物权变动为内容的买卖合同”。二、截至目前，中建五局也没有占有三方协议项下的不动产。经深圳冠泰现场实地调查，发现截至目前，三方协议项下房产仍处于毛坯状态，无人使用，现场没有任何迹象表明或者暗示该房产处于中建五局的实际占有状态。建议实地勘察。三、中建五局并没有实际支付房款。首先，中建五局没有提交任何证据证明已经支付全部房款。如果中建五局主张已支付全部房款，则至少应该提交向水清木华付款的合法有效付款凭证且取得水清木华开具相应的合法有效的售房发票。四、未办理过户登记有中建五局自身的原因。中建五局不愿意办理正式的房产买卖网签手续，因此即使水清木华及时办理竣工验收和备案手续，具备办理过户登记条件，该房产也不会办理过户登记。可以说该房产未办理过户登记有两个原因：中建五局无意办理过户登记是主观原因，水清木华未及时办理竣工和备案手续是客观原因。综上，中建五局的异议不能成立，请求依法驳回。被执行人水清木华称，案外人陈述属实。本院查明：关于深圳冠泰与水清木华建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月22日采取财产保全措施，冻结被申请人水清木华银行存款7962607.56元或查封、扣押其相应价值的财产。2020年7月23日，本院向烟台市莱山区不动产登记中心出具协助执行通知书，查封被申请人水清木华名下位于烟台市莱山区地段［证号：烟国用（2014）第××号，面积：5395.10平方米］的土地一宗。另查明，涉案烟台市莱山区四套房屋系水清木华在上述土地上开发建设的建筑物，现尚未办理产权初始登记。关于上述四套房屋的抵顶过程：2013年8月24日，烟台城发（甲方）与水清木华（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：甲乙双方于2013年8月24日签订了金额为9450万元的借款合同，双方商定，以乙方开发的位于莱山区写字楼办公间抵顶给甲方，用于偿还乙方的借款本息。一、甲乙双方确认，以乙方开发的润华大厦Ｂ栋写字楼第8、10、12、13、14、15、16、17、18、19层，共10层办公间作为抵顶。二、乙方保证上述抵顶的商品房未因其它事由被查封、抵押或出售，致使甲方权利无法实现。三、协议书签订后，甲方即享有上述房产的所有权。四、甲乙双方约定，以销售乙方抵顶房源的全部房款还本付息给甲方。五、甲方指派1至2名置业顾问，与乙方共同进行销售工作。详见润华大厦营销协议。协议中另约定了其他权利义务。2018年3月9日，烟台城发（甲方）、中建五局（乙方）及水清木华（丙方）签订《三方转账协议》，约定：甲方将其应支付给乙方建设城发泰颐新城的部分工程款，计人民币2768631元以支票方式支付给乙方；乙方应在收到该支票当日，开具同等金额的支票给丙方，用于购买丙方因向甲方借款而抵给甲方的润华大厦B座房号为1406、1409、1410办公间相等金额房产的房款；乙方在收到甲方支票的同时应按工程进度开具相应金额的发票给甲方。2018年7月9日，烟台城发（甲方）、中建五局（乙方）及水清木华（丙方）又签订《三方转账协议》，约定：甲方将其应支付给乙方建设城发泰颐新城的部分工程款，计人民币2486640元以支票方式支付给乙方；乙方应在收到该支票当日，开具同等金额的支票给丙方，用于购买丙方因向甲方借款而抵给甲方的润华大厦B座房号为1807、1808、1809办公间相等金额房产的房款；乙方在收到甲方支票的同时应按工程进度开具相应金额的发票给甲方。上述两份《三方转账协议》中约定了各抵顶房源单价、面积及总价，且均另约定：丙方在收到乙方支票后，应在三日内将支票背书转让给甲方，视为抵顶房源已完成销售，且销售房款已支付给甲方，用于归还丙方在甲方的相应借款；丙方在收到乙方支票后，应在三日内与乙方办理上述房屋交接房手续，乙方应服从丙方其他正当的要求，如服从物业管理、及时缴纳物业费等。乙方有权出售上述房产，丙方同意与乙方指定的用户（以公函为准）开具房款收据、签订购房《协议书》或《商品房买卖合同》并办理相关房产手续，费用按国家相关规定由丙方和用户承担。乙丙任何一方违反本协议约定，导致甲方无法收到上述房款的，甲方有权解除本协议，如丙方违约，甲方有权要求丙方立即偿还全部借款。中建五局另提供入住通知函、业主签署及接收文件目录、商品房钥匙交接清单、商品房交接清单（户内）、业主临时管理规约、前期物业管理服务合同以及物业费、水电费收据，证明水清木华于2018年12月1日向其交付涉案四套房屋，其以现金方式支付了2018年12月至2019年12月期间的物业服务费，并称其收房后至今四套房屋一直闲置。本院认为，本案争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利，应否中止对涉案四套房产的执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，水清木华与烟台城发签订《房屋抵顶协议》约定水清木华以包含涉案四套房屋在内的房产抵顶支付烟台城发借款。之后中建五局与水清木华及烟台城发之间签订的两份《三方转账协议》，实为三方当事人之间达成的烟台城发以包含涉案四套房屋在内的房产及房产销售款抵顶支付中建五局工程款的以物抵债协议。《三方转账协议》中约定的“水清木华同意与中建五局指定的用户开具房款收据、签订购房《协议书》或《商品房买卖合同》并办理相关房产手续”等内容至今尚未履行，且三方当事人之间亦未签订买卖合同，导致涉案四套房屋登记权利人尚未改变，以物抵债目的尚未实现。根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》（2019年11月8日）精神，以物抵债作为履行原来金钱之债的方法之一，其不适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。综上，中建五局不享有足以排除本案执行的民事权益，其异议请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人中国建筑第五工程局有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曲少雪人民陪审员  王南南人民陪审员  乔 楠二〇二一年四月二十七日书 记 员  王俊杰