河南省唐河县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1328民初60号原告：吴辉，男，1986年8月1日出生，汉族，住河南省南阳市宛城区。法定诉讼代理人：摆云保，1970年1月31日出生，汉族，住南阳市宛城区。系原告吴辉舅父，指定监护人。委托诉讼代理人：晋亚飞，河南博音律师事务所律师。被告：马丽，女，1981年4月5日出生，汉族，住河南省唐河县。委托诉讼代理人：韩雪峰，河南佑邦律师事务所律师。原告吴辉与被告马丽确认合同无效纠纷一案，本院于2020年10月19日作出（2020）豫1328民初3810号民事裁定，裁定将本案移送南阳市宛城区人民法院管辖。南阳市宛城区人民法院对该移送管辖裁定提出异议，并报请南阳市中级人民法院指定管辖。南阳市中级人民法院审查后于2020年12月3日作出（2020）豫13民辖157号民事裁定，裁定该案由本院审理。本院受理后，依法组成合议庭公开开庭对本案进行了审理。原告吴辉及其法定诉讼代理人摆云保、委托诉讼代理人晋亚飞与被告马丽及其委托诉讼代理人韩雪峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴辉向本院提出如下诉讼请求：1、确认原、被告签订的房屋买卖协议及补充协议无效，并判令被告将房屋返还原告；2、本案诉讼费由被告负担。事实与理由：原告系××人。2016年12月22日，在被告及原告朋友刘超的欺骗下，原告与被告签订房屋买卖协议，原告将位于南阳市宛城区改造项目的拆迁安置房卖给被告，房屋面积136.32平方米（102.72平方米＋33.6平方米），价款40万元，分期付款，第一期10万元被告交给刘超保管，刘超至今未给原告。下余房款被告至今未付清。原告认为自己系限制行为能力人，无父母无子女，该房屋系原告唯一房屋，该房屋买卖协议应属无效，故原告提出如上诉讼请求。原告吴辉向法庭提交了如下证据：1、原、被告身份证复制件；2、原告住院病历两份、原告的残疾证、宛城区仲景街道东关社区出具的证明一份；3、原、被告于2016年12月22日签订的房屋买卖协议、公证书与2019年6月27日签订的补充协议、公证书各一份；4、原告父母的户口页，原告父亲吴学静的残疾证。被告马丽辩称：1、限制民事行为能力人的认定须经过司法鉴定或经人民法院特别程序认定，现有证据不能证明原告系限制民事行为能力人。原告2015年的住院病历出院记录记载：“出院情况：自知力恢复，痊愈出院，自行步出病房”，可见原告已恢复正常。2017年住院病历系2016年签订买卖合同之后的事情，不能证明原告签订合同时的精神状况。原告的残疾证系2018年首次办理，且残疾人证的评残标准与诉讼中的评残标准不同，另原告是否患有××与原告签订合同时精神是否正常系两个问题，属于医学标准，而认定是否限制民事行为能力人属于法学标准，两者不是同一概念。2、被告提供的证据足以证明原告精神状况正常。原告自2016年与被告签订房屋买卖合同之后一直保持联系，期间原告因民间借贷纠纷自行起诉刘超并获胜诉，当时宛城区人民法院并未对原告的精神状态提出异议。原、被告签订房屋买卖合同及补充协议均进行了公证，公证机关在公证时必然对双方的精神状态和行为能力进行核查，特别是签订补充协议时，双方和公证人员一起去南阳市××医院对原告进行诊断，南阳市××医院的诊断书明确写明：“患者对房屋买卖之事能正常表述，对该事认知能力正常”。3、被告作为购房人已经尽力合理注意义务，并支付了正常合理的价款，属于善意购房人。4、原告的行为违背诚实信用原则，侵害了被告及善意第三人的合法权利，破坏了正常的交易秩序。被告马丽请求驳回原告提出的诉讼请求。被告马丽向本院提交了如下证据：1、原告签署的声明书、南阳市××院诊断证明书、南阳市宛城区（2020）豫1302民初5089号民事判决书各一份，以证明原告具有完全民事行为能力；2、原、被告微信聊天记录及部分微信转账记录；3、原告给被告出具的收款确认书、收据及微信、支付宝转账记录；4、宛城区张景街道办事处与被告签订的产权调换协议一份。本院经审理认定如下案件事实：原告吴辉系南阳市宛城区办事处东关社区居委会居民，未婚，父母均已去世，原告吴辉继承了其父母因城中村改造而应获取的尚未建成的拆迁安置房两套（面积分别为102.72平方米和33.6平方米）。2016年12月22日，原告吴辉与被告马丽签订房屋买卖协议，原告以40万元的价格将上述尚未建成的拆迁安置房卖给被告，并约定被告于2016年7月15日已给付的10万元作为首付款，该款由刘超保管，下余30万元被告分期给付，每月给付2000元，作为原告的生活费用。该房屋买卖协议由河南省南阳市宛都公证处进行了公证。2019年6月3日，原告吴辉在被告的陪同下到南阳市××医院进行诊断，该院出具的诊断证明书写明：“诊断意见：精神分裂症（残留期）治疗经过及处理意见：患者目前为精神分裂症残留期，但对房屋买卖之事能正常、清楚地表述，对该事认知能力正常。”同日，原告为被告出具声明书，声明本人在办理房屋买卖公证时，认知能力正常，知道本人行为所产生的意义和后果，同意与被告继续履行合同义务，并签订补充协议。2019年6月27日，原、被告签订补充协议并进行了公证，确认被告已给付原告20万元购房款，下余22万元被告按照每月2000元向原告支付利息，至房款全部付清为止。2020年1月3日，被告马丽与宛城区仲景街道办事处签订产权调换协议，被告以每平方4000元的价格补交10平方米的房款，分得南阳市鑫阳置业有限公司开发的文华新天地Ａ号楼1单元6楼04户房产一套（面积88.83平方米），该房由被告自住。被告称下余的约58平方米安置房面积其已转让给他人，由他人选房（文华新天地Ａ号楼2单元15楼一套房产）并已装修入住。2020年5月10日，原告为被告出具20万元收条。2020年5月11日，原告为被告出具2万元收条，并注明房款已全部付清。原告吴辉的住院病历显示，原告于2015年10月14日入住南阳市××医院治疗，住院治疗至2015年10月23日出院，出院诊断：精神分裂症。出院情况写明：“经住院治疗后患者幻听、被害妄想、情感活动不协调，行为异常症状消失，自知力恢复。痊愈出院，自行步出病房。”2017年3月2日原告再次入住南阳市××医院治疗，住院治疗至2017年3月23日出院，出院诊断：精神分裂症。出院情况写明：“目前患者一般情况可，饮食，夜眠可，情绪稳定，对治疗护理合作，对疾病有认知。”2018年8月16日，南阳市宛城区残疾人联合会为原告颁发残疾人证，认定原告系精神残疾人，残疾等级为三级。原告父亲吴学静生前亦办有南阳市宛城区残疾人联合会颁发的残疾人证，吴学静系精神残疾人，残疾等级为三级。本院认为，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。不能完全辨认自己行为的成年人为限制民事行为能力人，实施民事法律行为由其法定代理人代理或者经其法定代理人同意、追认，但是可以独立实施纯获利益的民事法律行为或者与其智力、精神健康状况相适应的民事法律行为。本案中，原告吴辉住院病历显示其于2015年10月14日患精神分裂症住院治疗，于2017年3月2日再次因患精神分裂症住院治疗，南阳市宛城区残疾人联合会于2018年8月16日为吴辉颁发残疾人证，吴辉被认定为精神残疾人，残疾等级为三级。原、被告签订房屋买卖协议的时间为2016年12月22日，签订补充协议的时间为2019年6月27日。本案主要的争议焦点为原告吴辉与被告马丽签订房屋买卖协议和补充协议时，吴辉是否系完全民事行为能力人。从原、被告签订的房屋买卖合同内容及双方签订合同后的履行情况来看，被告分期小额给付房款，零零碎碎，购房款分数十次上百次给付，本案房款的给付明显异于正常的房屋交易。结合原告的住院病历、残疾人证，本院认为原告与被告签订房屋买卖协议和补充协议时，原告的精神健康状况与其签订房屋买卖协议的行为明显不相适应，原告吴辉与被告签订的房屋买卖协议及补充协议须经吴辉的法定代理人同意或追认，吴辉的法定代理人不同意或拒绝追认，该协议无效。民事法律行为无效、被撤销或确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”依照此规定，原告请求被告返还被告自住的房屋，本院予以支持。原告请求被告返还被告已转让给他人的房屋，该房屋现已由案外人居住使用，事涉案外人利益，故本院于本案中不作处理，当事人协商不成，原告可另行起诉。被告返还房屋前，原告应先退还被告已给付的购房款（或合同转让款）。双方如有其它损失，可另行协商，协商不成，可另行起诉。参照《中华人民共和国民法典》第二十一条、第二十二条、第一百四十三条、第一百四十五条、第一百五十七条的规定，判决如下：一、确认原告吴辉与被告马丽于2016年12月22日签订的房屋买卖协议及2019年6月27日签订的补充协议中关于房屋买卖的约定无效；二、原告吴辉于本判决生效后六十日内退还原告马丽购房款（或合同转让款）460000元；三、被告马丽于原告履行前项给付义务完毕后三个月内将位于南阳市宛城区文华新天地Ａ号楼1单元6楼04户房产返还原告吴辉；四、驳回原告吴辉提出的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费7600元，由原告吴辉、被告马丽各负担3800元。如不服本判决，可在判决书送达后十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审 判 长  刘家相人民陪审员  刘 娟人民陪审员  吴 蕊二〇二一年四月十六日书 记 员  郑 昊