河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)豫12民再23号再审申请人（一审原告、二审上诉人）：孙宇青，女，1985年8月11日生，汉族，住三门峡市湖滨区。委托诉讼代理人：孙保民，男，汉族，1958年6月26日生，住湖滨区，系再审申请人父亲，代理权限为特别授权。被申请人（一审被告、二审被上诉人）：三门峡远大房地产开发有限公司，住所地河南省三门峡市崤山路与六峰路交叉口明珠宾馆7025室。法定代表人：秦层祥，该公司执行董事。委托诉讼代理人：宋峰，河南长浩律师事务所律师，代理权限为特别授权。再审申请人孙宇青与被申请人三门峡远大房地产开发有限公司(简称远大公司)房屋买卖合同纠纷一案，三门峡市湖滨区人民法院于2018年10月18日立案，于2018年12月24日作出了（2018）豫1202民初4472号民事判决，远大公司不服，向本院提起上诉，本院于2019年3月25日作出（2019）豫12民终945号民事裁定，撤销原判，发回重审。湖滨区人民法院于2019年6月26日作出（2019）豫1202民初1972号民事判决，孙宇青不服，向本院提起上诉，本院作出（2019）豫12民终1988号民事裁定书。孙宇青仍不服，向河南省高级人民法院申请再审。本院于2020年11月27日作出（2020）豫12民申116号民事裁定，裁定本案由本院另行组成合议庭再审。本院依法组成合议庭对本案公开开庭进行了审理。再审申请人孙宇青的委托诉讼代理人孙保民、被申请人远大公司的委托诉讼代理人宋峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。孙宇青的再审请求：请求依法撤销三门峡市中级人民法院（2019）豫12民终1988号民事裁定第二项，改判支持申请人的一审诉讼请求。事实和理由：一是该裁定书程序错误，超出申请人上诉范围。湖滨区人民法院驳回申请人的诉讼请求主要理由是申请人和被申请人对违约金的选择是采用双方协商的形式处理，这种处理方式并不包括支付违约金，其次认为申请人没有证据证明被申请人逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额。对此申请人提起上诉也是基于这两个点，上诉状并未涉及双方是否协商过，被申请人也没有提起上诉，是否协商也没有被列为争议焦点，二审对双方是否协商过也没有审理，却以未协商为由驳回申请人的起诉，程序错误。二是事实上申请人在之前的审理中也举出了已经协商过的大量证据。包括证人出庭、证人证言以及和被申请人工作人员通话、拉条幅、找住建局领导协商的通话录音、短信截屏，以及住建局领导在小区二楼协商未果的证据。三是本案经过两次一审、两次二审，均未达成调解，已经构成协商不成。被申请人扣押业主《房产确认书》，在业主要求办理房产登记时被强行与其签订明显的霸王条款《城市之巅不动产权证办理确认书》，将逾期交房违约金和房产证违约金偷换概念，欲逼迫业主放弃房产证违约金和其他一些与所购城市之巅房屋存在的所有问题。房产证违约一事始终没有达成协议。庭审中，孙宇青称：“一审起诉包含三项，第一项是要求办理房产证。该房产证已经办出，放弃该项诉讼请求，不再主张。第二项是逾期办证违约金。要求按照一审诉讼请求判决。第三项是为我安装可视电子对讲监控系统，坚持主张。”远大公司答辩称:二审裁定程序合法。一、对于是否应当支付违约金，双方合同约定的是双方协商解决，但申请人和答辩人未进行协商，二审依据合同约定驳回申请人的起诉程序合法。二、申请人请求答辩人赔偿其逾期办理房地产权属证书的违约金理由依法不能成立。1.申请人的房产登记证书已在2017年11月6日登记，之后也领取了不动产登记证明。答辩人2017年下半年已通知城市之巅业主前来公司协助办理房地产权属证书的各项手续，申请人迟迟不予配合，导致申请人的证书没有办理出来，责任在申请人方。政府机构调整新成立不动产局，停办业务很久，也导致了逾期办证。2.违约金属于债权，诉讼时效为3年，申请人2018年3月才提出诉讼，明显超过了3年的诉讼时效，法院应驳回申请人的这项诉请。3.根据合同15条约定，双方协商解决的基础是以申请人的实际损失为依据，本案中申请人主张的是违约金而非实际损失，申请人的该项诉求不能成立。三、案涉《商品房买卖合同》15条约定的双方协商解决属于特殊约定，所以不应支付违约金。申请人拉横幅、堵门等行为不是协商，申请人直接起诉于约定不符，法院应驳回起诉。四、河南省高院的民事裁定书不是答辩人承担逾期办证违约金的必然依据。五、申请人在办理房产证时，签订了“房产证办理确认书”，该确认书最后一行明确“关于房屋的所有问题，已确认无误，再无纠纷。”申请人并未划掉这句话说明认可和答辩人之间不再存在任何纠纷了。法院不应支持申请人的诉请。六、本案应注重社会效果。由于存在逾期交房，答辩人已主动向业主赔偿了800余万元的款项。如果法院支持这三十余户的诉求，会导致其他业主效仿，答辩人会面临破产，不会起到好的社会效果。孙宇青向一审法院提出的诉讼请求：1.被告将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，为原告办理房产证;2．被告支付逾期办理房产证的违约金直至办证之前一日，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准,原告自愿降低按年利率3%计算，暂自2013年11月30日计算至2018年5月1日为31943元;3．被告为原告安装可视电子对讲监控系统。三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1972号民事判决经审理查明：孙宇青（买受人）与远大公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》，该合同未填写签订时间，主要内容为：“买受人购买的商品房位于湖滨区上阳南路1057号3单元24-25层02号；房屋总价款241280元。出卖人应当在2011年12月31日前，依照国家和地方政府的有关规定，将具备商品房经验收合格，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：1.出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。2.出卖人按河南省同期定额标准赔偿设备、装饰差价。出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理:1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日×日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的×%赔偿买受人损失。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的×%向买受人支付违约金。3、双方协商解决。合同附件三中，关于装饰、设备标准第10条载明了“每户设置可视电子对讲监控系统”。买受人孙宇青在合同上签字确认，远大公司在合同上加盖了公章，并办理了合同的备案。合同签订后，原告孙宇青缴纳购房款241280元。2013年6月3日，被告远大公司向原告孙宇青交付了房屋。另查明：2017年11月6日，被告远大公司向不动产登记中心申请商品房首次登记，并领取了“三门峡市不动产登记业务收件单（领证通知单）”，该通知单显示房地坐落：湖滨区上阳南路1057号。2017年11月7日，远大公司委托城市之巅物业公司在该小区的公告栏张贴通知，内容：“尊敬的各位业主：目前我小区产权证办理工作已完成首次登记，可以办理不动产权证，请各位业主抓紧时间到物业办理相关手续。”2017年11月20日，三门峡市不动产登记中心对涉案房屋出具《不动产登记证明》，载明为首次登记，权利人（申请人）为三门峡远大房地产开发有限公司。庭审中，原告方还提交了2016年10月1日到被告销售部门口打横幅的证据以及2016年12月19日与被告工作人员通话清单和2017年1月5日与侯楠楠的短信记录。其中，横幅内容为“数年不办理房产证及供暖”、“我们要暖气我们要房产证”。欲证明在此之前多次找被告协商解决暖气、房产证、违约金等问题，协商不成，业主才去打横幅，且打横幅的当天也没有达成协议，后短信和电话协商仍未达成一致意见。被告质证认为，打横幅不是协商的合法手段，打横幅也只要求办证，没有提到违约金；通话清单也不能显示内容，不能证明通话内容是进行协商；短信联系的号码已经不是侯楠楠使用，不能证明对方是侯楠楠接通。三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1972号民事判决认为，原告孙宇青与被告远大公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应按约履行。被告远大公司已于2017年11月6日为涉案房屋办理初始登记，履行了《商品房买卖合同》约定的到产权登记机关备案的义务，并在案涉房屋所载小区公告栏张贴公告，通知小区业主办理产权登记，故原告于2018年10月18日起诉要求被告进行权属登记备案，该请求已实现，应予驳回。关于原告主张被告办理房产证的请求，被告已经尽到了提交备案资料的义务，至于最终房产证能否办理亦需要原告尽到自己应尽的义务，因此，对原告的该请求，不予支持。关于原告要求安装的可视电子对讲监控系统，系双方签订的《商品房买卖合同》及补充协议中对于房屋交付时设备条件的明确约定，原告于2013年6月3日接收房屋，此时原告就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，原告现诉至本院主张该权利，其提供的证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，不予支持。关于逾期办证的违约责任：首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任”的规定，出卖人按照本条款承担违约责任的前提是当事人没有特殊约定；而根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》中“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按照下列方式处理：……3.双方协商解决。”的约定。该合同第十五条对不能按期办理房屋权属登记预设了三种情形，其中第二种情形包含有按已付房款的百分比向买受人支付违约金的处理方式。但双方却没有选择此种方式，而是采取了第三种情形，即双方协商解决的形式处理。这种处理方式并不包含支付违约金的方式，应视为双方当事人之间的特殊约定。其次，原告孙宇青没有证据证明被告逾期办证给其带来了实际损失及损失的具体数额，故其主张逾期办证违约金，证据不足，于法无据，且缺乏事实依据。综上所述，原告对自己提出的诉讼请求所依据的事实没有充足的证据证明，应承担不利后果，其诉讼请求本院不予支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：驳回原告孙宇青的诉讼请求。案件受理费700元，由原告孙宇青负担。本案原二审经审理查明的事实与一审一致。本案原二审认为，双方当事人争议的焦点为：1.被上诉人远大公司是否应为上诉人孙宇青办理涉案房屋的房产证；2.被上诉人远大公司是否应当向上诉人孙宇青支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。关于被上诉人远大公司是否应为上诉人孙宇青办理涉案房屋的房产证问题。双方合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，并未约定由被上诉人代为办理房产证。被上诉人于2017年11月6日已为涉案房屋办理了初始登记，履行了备案义务。办理房屋权属登记由购买人提出申请，并办理房屋所有权登记手续，出卖人予以协助办理。故办理房产证并非被上诉人单独义务，原判决不予支持上诉人要求被上诉人办理房产证的请求并无不当。关于被上诉人远大公司是否应当向上诉人孙宇青支付逾期办证的违约金及违约金计算问题。双方当事人合同明确约定，因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方协商解决。现双方因逾期办证问题发生纠纷。应按照合同约定先行协商解决。一审中上诉人虽然提供证据证明到被上诉人销售部门口打横幅要求办理房产证及供暖，但该行为不能认定为双方协商，且上诉人的横幅上并没有主张要求被上诉人承担违约金内容。上诉人在没有同被上诉人协商违约金的情况下，直接起诉主张要求被上诉人支付违约金与双方合同约定明显不符，通过法院主张权利的条件并不成就，其可与被上诉人协商后再行主张。综上，上诉人一审起诉不符合受理条件，应驳回起诉。依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十条的规定，裁定如下：一、撤销三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1972号民事判决；二、驳回上诉人（原审原告）孙宇青一审起诉。一审案件受理费700元，二审案件受理费700元，上诉人孙宇青已预交，均予以退回。本院再审期间，各方均未提交新的证据，本院对原一二审查明的事实予以确认。本院再审认为,关于本案办理房产证的问题。孙宇青在庭审中陈述称，房产证已经办出，放弃该项诉讼请求不再主张，故对此本院不再处理。关于应否支付逾期办证违约金的问题。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。2013年6月3日，远大公司向孙宇青交付了房屋。远大公司于2017年11月6日才到相关机关登记备案，超过合同约定的期限长达三年有余，存在违约行为，故远大公司应承担违约责任。关于逾期办证违约金的标准问题。双方合同约定“双方协商解决”，自孙宇青起诉后，历经多次诉讼、调解，双方仍未能协商达成一致意见。结合当地房地产市场交易习惯，该条款应理解为要承担违约责任，只是违约金的数额和计算标准由双方协商解决，并非免除违约责任。由于双方对违约金没有约定，且均未提供证据证明远大公司逾期办证给业主造成的实际损失。综合考虑本案情况以及双方陈述，本案业主存在损失但损失有限，应以业主的实际损失来确定基本标准，但损失赔偿额不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。根据公平原则和诚实信用原则，同时考虑到违约金以补偿损失为主，惩罚违约为辅的性质，结合案涉合同关于逾期付款、逾期交房违约金的约定，以孙宇青已付购房款为基数，按日万分之0.25的标准进行计算至2017年11月6日较为公平。关于诉讼时效的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”、第三条“民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。”之规定，本案的诉讼时效应以起诉之日起向前计算三年时间作为起点，即本案的违约金应自2015年10月18日计算至2017年11月6日共750天，以孙宇青缴纳购房款241280元为基数，按照日万分之0.25的标准计算，违约金总额为4524元。根据三门峡市人民政府的通告，政策过渡期为2016年9月1日至9月30日。而远大公司提供的工程竣工验收备案表，显示竣工验收备案是2017年8月29日，此时政府机构职能调整的过渡期已经结束，且远大公司未能提供证据证明在2016年9月份的过渡期前，案涉房屋已经竣工验收，符合备案登记条件。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”，远大公司以政府机构职能调整抗辩免除远大公司违约责任，理由不能成立，本院不予采纳。关于孙宇青要求安装的可视电子对讲监控系统的请求。因孙宇青于2013年6月3日接收房屋，此时孙宇青就知道或者应当知道其合法权益受到损害以及义务人，诉讼时效开始计算，其应自此时起2年内主张自己的权利，根据其提供的现有证据不能证明其就安装可视电子对讲监控系统向被告主张过权利，不能证明诉讼时效存在中断、中止的事由，故其该项请求已超过诉讼时效，本院不予支持。综上所述，孙宇青的第一项不予处理；第三项请求本院不予支持；第二项诉讼请求本院部分予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决：一、撤销本院（2019）豫12民终1988号民事裁定及三门峡市湖滨区人民法院（2019）豫1202民初1972号民事判决；二、三门峡远大房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付孙宇青逾期办理权属登记的违约金4524元。三、驳回孙宇青其他诉讼请求。一审案件受理费700元,原二审案件受理费700元,均由三门峡远大房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 申宇航审 判 员 张军保审 判 员 肖爱祥二〇二一年四月二日法官助理 茹雅宾书 记 员 申卓玺