北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初44033号原告：北京市朝阳弘京照相馆，经营场所北京市朝阳区安慧北里秀园**楼******。经营者：张某，经理。委托诉讼代理人：王伯阳，北京中昂律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙昊然，北京中昂律师事务所实习律师。被告：杜爱红，女，1970年7月17日出生，汉族，遵义虾子羊肉粉店店员省孝义市。被告：任毓亮，男，1973年8月24日出生，汉族，遵义虾子羊肉粉店店员省孝义市梅苑新村******。二被告共同的委托诉讼代理人：孟某，男，1991年6月11日出生，汉族，遵义虾子羊肉粉店店主，住北京市朝阳区。原告北京市朝阳弘京照相馆（以下称照相馆）与被告杜爱红、任毓亮（以下合称二被告，分别称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审判，公开开庭进行了审理。本案当事人和委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。照相馆向本院提出诉讼请求：一、确认原被告之间的房屋租赁合同已于2020年4月16日解除。二、判令二被告支付照相馆10万元违约金。三、判令二被告支付照相馆自2020年3月13日至2020年6月12日三个月的房屋租金共计107500元，自2020年6月13日至2020年7月7日搬离诉争房屋期间额外产生的25天租金，每天1194元，共31044元。四、判令二被告偿还照相馆垫付的水费1890.5元，电费10697.7元。五、判令二被告支付自2020年3月16日至2020年7月7日欠缴租金的滞纳金121475元（按欠缴租金107500元的每日1%计算）（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：照相馆于2019年9月13日与杜爱红签订协议书，双方对该协议内的权利义务进行了明确约定，双方约定由乙方杜爱红租赁照相馆即甲方依法经营的位于北京市朝阳区安慧北里秀园16号楼一层16-3号房屋（以下称16-3号房屋）用于经营遵义虾子餐馆（以下称米粉店），承租期限为自2019年9月12日至2020年6月12日止，共计九个月。协议约定由乙方每半年向甲方按约定金额支付承租费用，乙方需要提前5日交纳下期费用。乙方如过期三天不予交纳租金，每天甲方收取1%滞纳金；视乙方不再经营，甲方有权单方解除本协议，乙方赔偿甲方违约金10万元。原被告双方在协议中明确约定违约责任条款:“如乙方无故先行违反此协议撤出不干，须提前十五日通知甲方，剩余承租费不退还乙方，乙方并赔偿甲方违约金10万元即可，双方协议至此解除。”“甲乙双方约定:按本协议约定乙方交纳的承租费、水电费、燃气费、供暖费、电话费、电视费应交纳的税费等各种费用，乙方应提前交纳，按以上双方约定的交款日期，乙方超过两天仍不交纳，每过一天甲方收取乙方1%的滞纳金，如二日后仍不交纳，双方约定:甲方不再保证乙方水电、燃气的正常使用，发票停用，必要时甲方可单独解除此协议，并按乙方违约办理。”照相馆同杜爱红订立此协议后，任毓亮签订担保保证书，担保同杜爱红共同投资经营，利益、债务及法律责任共同承担。协议中约定的承租期限为2019年9月12日至2020年6月12日，合同约定半年一付，实际履行是被告按季度支付，按照约定杜爱红应于2020年3月12日支付下一期房租共计107500元，照相馆于2020年4月2日、2020年4月13日多次向杜爱红发送欠款催缴单，杜爱红至今仍未支付该期间的房租及滞纳金。照相馆也曾多次联系任毓亮催交租金，对方均敷衍拖延。合同约定逾期三个月不交租金视为乙方违约，甲方可以单方面解除合同。照相馆2020年4月13日给被告发欠费催交单，告知房租2020年3月12日到期，请于2020年4月15日把三个月房租和滞纳金交给我方，逾期不交，我店就按照合同约定解除合同，所以合同已于4月16日解除。7月7日被告搬离之后，我们重新查了水表电表，新增的水电费12588.2元被告尚未支付。二被告辩称：是孟某租了照相馆的房子经营米粉店，店是孟某的，杜爱红和任毓亮是孟某店里的员工。被告的房租交到了2020年3月12日（含当天）。4月13日我方收到了照相馆的房租催缴单。孟某4月份就开始跟照相馆沟通要求减免房租，因为疫情期间没办法营业，照相馆一直躲着。我们准备撤店，但找不到照相馆的负责人张某。不同意支付水电费，照相馆早就把我们电表掐了。我方认为合同约定的违约金过高，请求法院减少。我方希望用10万元押金折抵拖欠的租金、水电费和违约金，双方互不给付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：2019年9月13日，照相馆（甲方）与杜爱红（乙方）签订《协议书》，约定：甲方将其承租的16-3号房屋内部分房屋场地租赁给乙方用于经营餐厅（米粉店），承租期限自2019年9月12日至2020年6月12日止；场地租金每年43万元，每月35833元，半年一付，下期费用乙方需提前5天交纳；乙方如过期3天不予交纳租金，每天甲方收取1%的滞纳金；视乙方不再经营，甲方有权单方解除本协议，乙方赔偿甲方违约金10万元；履约保证金10万元，合同中止后结清各种费用，履行保证金30日后无息退还乙方；如乙方无故先行违反此协议撤出不干，须提前十五日通知甲方，剩余承租费不退还乙方，乙方并赔偿甲方违约金10万元即可，双方协议至此解除；按本协议约定乙方交纳的承租费、水电费、燃气费、供暖费、电话费、电视费应交纳的税费等各种费用，乙方应提前交纳，按以上双方约定的交款日期，乙方超过二日仍不交纳，每过一天甲方收取乙方1%的滞纳金，如二日后仍不交纳，甲方不再保证乙方水电、燃气的正常使用，发票停用，必要时甲方可单独解除此协议，并按乙方违约办理。2019年9月13日，杜爱红出具《保证书》，内容为：“北京市朝阳弘京照相馆：我承租的秀园16号楼商业一层16-3部分房屋场地，经营的是遵义虾子粉店，现用的是北京市朝阳弘京照相馆的营业执照和食品经营许可证等证照，我们保证按双方合同协议执行，做好防火、防盗、防水等安全工作，保护好配电室，遵纪守法，按政府各职能部门要求合法经营，如有事情发生，直接经营者杜爱红经理承担一切法律责任和经济赔偿责任，与北京市朝阳弘京照相馆无责任，并且无连带责任。秀园16楼一层，保证人实际直接经营者：杜爱红。”2019年9月13日，任毓亮、杜爱红共同出具《担保保证书》，内容为：“北京市朝阳弘京照相馆：一、①杜爱红经理合作承租秀园16楼16-3一层餐厅部分房屋场地，所有工作人员均杜爱红经理单位自行招聘的劳务派遣人员，这些工作人员的医疗、失业、养老、工伤等保险金费用和一切医疗费用；以及每月支付的员工工资等费用都由杜爱红经理负担办理，其中包括杜爱红经理本人；②任毓亮和担保人在上述地址共同投资经营，利益与债务，法律责任共同承担。二、北京市朝阳弘京照相馆和杜爱红经理所签订的“租赁合同”各条款、消防安全责任、餐饮食品卫生安全责任、人员安全责任，杜爱红保证按条款执行，并按合同书内规定按时交纳租金费。以上条款杜爱红和担保人都给予担保保证，协议合同期内负责一切法律责任和经济赔偿责任，自签字之日起生效。担保人：任毓亮。被担保人：杜爱红。”杜爱红的租金交至2020年3月12日。照相馆于2020年4月2日、2020年4月13日向杜爱红发送《催款单》、《欠款催缴单》。4月13日的《欠款催缴单》主要内容为：房租2020年3月12日到期，请于2020年4月15日把三个月房租107500元和每日1％的滞纳金交给我方，逾期不交，我店将根据双方合同解除合同办理。二被告提交加盖有和味坊公司（以下称和味坊公司）公章，有魏某签名，落款日期为2020年7月27日的《证明》，内容为：魏某押在张某那里的10万元押金转给杜某名下。被告称，当时魏某店里还留了一些东西，我给魏某付了10万元押金和17万元转让费，这也是照相馆同意的。因杜爱红申请，杜某到庭作证称，杜爱红是我姐姐，孟某这个虾子店原来是魏某的，魏某把店转给了我，营业执照就用照相馆的。魏某的店叫和味坊公司，魏某原来给张某交了10万元押金，魏某把押金转给我了，他出的这个证明是给我的，我同意把这个押金转给杜爱红。照相馆称，我方跟杜爱红签了两份合同，上一份合同租期一年，这一份租期9个月。杜爱红租我房屋之前的租户是魏某，我是跟魏某的和味坊公司签的合同，魏某给我交了10万元押金，应该退还。现在被告提交了加盖有和味坊公司公章的《证明》，我认可魏某公司的10万元押金转给了被告，我同意用这10万元押金折抵我的诉讼请求。我2015年开始从北京海亚投资有限公司租了300多平米房屋，租金一年80多万。我租给被告大概100平米，剩余部分租给其他人，租金多少记不清了，我自用的有四五十平米，用于经营照相馆。现在合同到期，房子已经都交回去了，包括我自用的部分。被告称，我方2020年7月6日从租赁房屋搬走，把钥匙交给了照相馆，之前是因为疫情员工无法离京导致无法交还房屋。除了我方，照相馆把房屋还转租了四家，其中牛肉干每年租金20万元、羊蝎子每年租金55万元、花店每年租金约30万元、保健品店每年租金约18万元。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，原被告签订的《协议书》是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。杜爱红的租金交至2020年3月12日，此后未再支付租金，已违反合同约定。对于杜爱红辩称因受疫情影响应减免房租一节，杜爱红并未与照相馆就减免租金协商一致，在未经法院或仲裁机构作出生效法律文书对双方合同予以变更之前，杜爱红仍应按合同约定履行义务。杜爱红迟延支付租金，根据合同约定，照相馆有权解除合同，照相馆已于2020年4月13日向杜爱红发送《欠款催缴单》，通知杜爱红于2020年4月15日前补交房租，否则将解除合同。杜爱红未在规定期限补交，双方合同已于2020年4月16日解除。对于照相馆要求杜爱红补交2020年3月13日至2020年6月12日租金107500元、2020年6月13日至2020年7月7日租金31044元的诉讼请求，因合同已于4月16日解除，照相馆主张的4月16日之后的费用应为房屋使用费。考虑到疫情确会对杜爱红正常经营使用房屋造成影响，且合同解除后杜爱红正常使用房屋亦会受到影响，依据公平原则，应对租金和房屋使用费予以适当减免，本院综合案件情况，对杜爱红应负担的2020年3月13日至2020年7月7日期间租金和房屋使用费依法酌定为共计8万元。被告未与照相馆办理房屋交接手续结清水电费，应自行承担不利后果，照相馆要求被告偿还照相馆垫付水费1890.5元、电费10697.7元的诉讼请求本院予以支持。对于照相馆要求被告支付违约金10万元、欠缴租金滞纳金121475元的诉讼请求，两者均属违约金，本院予以合并计算。被告认为违约金高于实际损失并请求法院减少的抗辩意见有法律依据，本院综合案件情况，依据公平原则，对两项违约金共计支持2万元。依据公平原则，本院酌减租金、房屋使用费及违约金部分的诉讼费均由被告负担。任毓亮签署《担保保证书》，认可其与杜爱红共同承租房屋经营米粉店，自愿共同承担合同责任，照相馆要求任毓亮承担连带责任的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。照相馆同意被告用押金10万元折抵照相馆的诉讼请求，本院确定押金用于折抵租金和房屋使用费8万元、违约金2万元。折抵后被告还需向照相馆支付水费1890.5元，电费10697.7元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告北京市朝阳弘京照相馆与被告杜爱红2019年9月13日签订的《协议书》已于2020年4月16日解除。二、被告杜爱红、任毓亮于本判决生效之日起15日内向原告北京市朝阳弘京照相馆支付水费1890.5元，电费10697.7元。三、驳回原告北京市朝阳弘京照相馆的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3445元，均由二被告负担（原告已预交，二被告于本判决生效之日起15日内支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年四月二十七日书记员  羡 蕾