北京市门头沟区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0109民初3252号原告：苏国帆，男，1990年9月28日出生，汉族，北京怡和春天科技有限公司员工，住北京市。委托诉讼代理人：李欣，北京嘉纳律师事务所律师。被告：袁杰，男，1986年6月10日出生，汉族，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：袁布海，男，1962年10月10日出生，无业，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：牛海燕，北京重典律师事务所律师。原告苏国帆与被告袁杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月25日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告苏国帆之委托代理人李欣到庭参加了诉讼，被告袁杰之委托代理人袁布海参加第一次庭审，其委托代理人牛海燕参加第二次庭审，本案现已审理终结。原告苏国帆向本院提出诉讼请求：1、请求法院判令解除原告与被告签订的《房屋买卖合同》；2、请求法院判令被告返还原告购房款88万元；3、请求法院判令被告赔偿原告房屋差价损失93.46万元；4、案件受理费、评估费由被告承担。事实和理由：2015年8月15日，苏国帆与袁杰签订《房屋买卖合同》，约定袁杰将位于北京市门头沟区三家店XXX路XXX号X单元803室房屋（以下简称涉案房屋）出售给苏国帆，购房款为90万元，袁杰对出卖房屋合法性负责，保证产权清晰，无其他权利纠纷。合同未明确约定交付房屋的时间。袁杰有协同办理过户手续及出具相关证明、资料等义务。双方在合同最后签名并按捺手印。2015年8月7日，苏国帆委托其亲属王**英向袁杰缴纳定金10万元，签订合同当日，苏国帆向袁杰支付了78万元，随后袁杰将涉案房屋及有关材料交付给苏国帆，苏国帆父母于2015年12月开始装修房屋并一直居住至今。现因袁杰原因，涉案房屋于2018年9月7日被北京市门头沟区人民法院查封，为维护我的合法权益提起诉讼，望判如所请。被告袁杰辩称，1、不同意解除合同，原被告的房屋买卖合同经过法院生效判决确认合同有效，袁杰已经实际履行了交付房屋的义务，苏国帆也一直居住实际使用至今，合同中没有约定苏国帆享有解除权，法院查封不是解除合同的法定事由；2.不同意返还购房款，原告解除合同的理由不成立，房屋已交付给原告，不同意退还房款；3、不同意赔偿损失，法院查封不影响实际使用房屋，苏国帆不能证明法院查封涉案房屋给其造成损失，要求赔偿损失没有事实和法律依据。另，房屋买卖合同签订时，苏国帆没有在京购房资格，其对涉案房屋没有产权证、不能上市交易的事实是明知的，应自行承担后果。综上，不同意原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理查明：2014年11月6日，北京元凰置业公司（甲方）与袁杰（乙方）签订《协议》，甲方是与中铁三局四公司及水闸北路15号院被拆迁人签订了《水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置协议》，并履行了义务后，中铁三局集团第四工程有限公司给付甲方一次性成本价集资认购C3号公有住宅楼的权利。经甲乙双方协商，甲方自愿将该次集资认购权转让给乙方袁杰，房屋产权归乙方袁杰所有。同日，双方再签订《补充协议》，约定：经甲、乙双方协商同意，甲将北京市门头沟区水闸北路15号院西六环拆迁还建办公楼及配套设施项目所涉及西六环拆迁滞留户腾退房屋安置中的其中84.86平方米房屋，以每平方米2万元的价格转让给乙方，共计价款1697200元。由于甲方欠乙方砼款60万元整，因此折合房款乙方欠甲方房款1097200元。2015年8月15日，苏国帆（买受人、乙方）与袁杰（出卖人、甲方）签订《房屋买卖合同》，经甲乙双方协商，甲方自愿将自有房屋卖给乙方，房屋座落在门头沟区三家店XXX路XXX号X单元第8层C3号（即涉案房屋），二室一厅。房屋综合价款为90万元，其中乙方预留两万元尾款，房屋产权过户后一次性给付甲方。甲方对所出卖房屋的合法性负责，保证其出卖给乙方的房屋产权清楚，无其他权利设定或其他纠纷，否则甲方负责处理，并赔偿乙方损失。甲方有协同办理房屋过户手续及出具过户相关证明、资料等义务，如因甲方原因延误，致影响产权过户登记给乙方造成损失，由甲方负责赔偿。上述合同签订后，苏国帆共向袁杰支付购房款88万元，袁杰将涉案房屋交付给苏国帆。2017年3月24日，北京元凰置业有限公司提起诉讼，要求袁杰支付原告所欠房款1097200元及利息，北京市门头沟区人民法院作出（2017）京0109民初2133号民事判决书，对北京元凰置业有限公司与袁杰于2014年11月6日签订的协议及补充协议予以确认，判决袁杰于判决生效之日起七日内给付北京元凰置业有限公司房款1097200元。判决发生法律效力后，因袁杰未履行判决确定的义务，北京元凰置业有限公司于2018的5月23日向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年9月7日向中铁三局集团第四工程有限公司送达协助执行通知书，“一、查封袁杰名下位于门头沟区三家店XXX路XXX号X单元803室的房屋；二、查封期限三年，自2018年9月7日起至2021年9月6日止，查封期间不得变更、抵押等处分行为。”2018年9月13日，苏国帆向本院提出异议，要求解除对涉案房屋的查封。本院于2018年11月19日作出（2018）京0109执异56号执行裁定书，驳回苏国帆的异议请求。2019年2月1日，苏国帆提起案外人执行异议之诉，要求确认袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效；判令法院停止对涉案房屋的执行，解除对房屋的查封。该诉讼中查明：涉案房屋所在工程名称为门头沟区新建路甲10号职工住宅项目，该项目向北京市规划委员会办理了《建设用地规划许可证》，向北京市住房和城乡建设委员会办理了《建筑工程施工许可证》，于2013年9月29日取得《建设工程规划核验（验收）意见（合格告知书）》，但北京市住房和城乡建设委员会未查询到该项目的产权登记信息。2019年12月23日本院作出（2019）京0109民初1339号民事判决书，认定袁杰与苏国帆于2015年8月15日签订的房屋买卖合同有效，并驳回苏国帆的其他诉讼请求。后苏国帆提起上诉，二审中查明，苏国帆认可其与袁杰签订涉案房屋买卖合同时不具备在京购房资格，二审法院认为，苏国帆在与袁杰签订涉案房屋的买卖合同时，能否通过设立合同债权的方式实现获得物权的目的，本身存在较大的政策、法律法规风险，北京市第一中级人民法院于2020年6月22日作出（2020）京01民终2253号民事判决书，判决：驳回上诉，维持原判。诉讼中，依据苏国帆的申请，本院委托北京鼎春德房地产土地评估有限公司对涉案房屋于价值时点2021年1月25日的市场价值参考价格进行评估。2021年3月3日，北京鼎春德房地产土地评估有限公司出具房地产估价报告，评估结果为涉案房屋价值总额为181.46万元。苏国帆交纳评估费7037元。苏国帆认可房地产估价报告。袁杰不认可房地产估价报告，提出该报告结论的前提是“按照国有出让建设用地使用权上的房屋，假定可以上市交易”，实际上该房屋没有房产证，土地性质不确定，何时能够办理房产证也不确定，不能上市交易，与实际情况不符，不具备参考性。2020年9月17日，本院向袁杰送达起诉书及其他诉讼材料。双方争议的证据和事实：合同解除及后果。原告苏国帆主张，涉案房屋因袁杰原因被查封，合同无法继续履行，请求法定解除合同，并要求原告返还购房款，按照评估价值赔偿房屋差价损失。提供了房屋买卖合同和查封公告以证明其主张。被告袁杰认可上述证据的真实性，不认可证明目的，其主张，法院查封不影响实际使用房屋，目前无法办理房产证系开发商还未办理大产权登记，并不是法院查封导致，且双方买卖合同中没有约定办理房产证的时间，苏国帆签署买卖合同时不具备在京购房条件，解除合同也是原告单方面要求解除，如果法院判令解除合同，我方仅同意退还88万元购房款，并要求苏国帆返还房屋。关于房屋占有使用费，我方将另诉解决。原告苏国帆庭审中表示同意法院调整差价损失。本院认为：原、被告之间的房屋买卖合同，已被认定合法有效。双方当事人均应当按照约定全面履行自己的义务。原告已履行了给付房款的义务，现涉案房屋被本院依法查封，无法按约定履行过户手续，无法实现合同目的，现原告要求解除原、被告之间的房屋买卖合同，有事实和法律依据，本院予以支持。关于合同解除的时间问题，苏国帆没有向袁杰送达解除合同的通知，而是直接起诉到法院要求解除合同，故本院确定袁杰收到起诉状之日为解除合同之日。合同解除后，被告应退还原告购房款，现原告要求被告退还购房款880000元，有事实和法律依据，本院予以支持。原告另要求被告赔偿房屋差价损失934600元，本院参照涉案房屋现状以及房地产估价报告的内容，适当调整差价损失，对超出部分不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、原告苏国帆与被告袁杰于2015年8月15日签订《房屋买卖合同》于2020年9月17日解除；二、被告袁杰于本判决生效后七日内退还原告苏国帆购房款880000元、房屋差价损失550000元，共计1430000元；三、原告苏国帆于本判决生效后七日内腾退涉案房屋并交付被告袁杰，腾退时不得损坏房屋主体结构；四、驳回原告苏国帆的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费两万一千一百三十二元，由原告苏国帆负担三千四百六十二元，已交纳；由被告袁杰负担一万七千六百七十元，于本判决生效后七日内交纳。鉴定费七千零三十七元，由被告袁杰负担,于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  梁朝宝二〇二一年四月二十七日书记员  吕春燕