北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初9648号原告：顾永杰，男，1969年12月18日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张斌，北京市当代律师事务所律师。被告：张保立，男，1971年1月20日出生，汉族，北京天唱豪情餐饮有限公司董事长，住北京市朝阳区。原告顾永杰（以下简称姓名）与被告张保立（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。顾永杰委托诉讼代理人张斌，张保立到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。顾永杰向本院提出诉讼请求：1、判令双方于2017年9月10日签订的《租赁合同书》自2020年11月4日解除；2、判令张保立支付租金800万元；3、判令张保立支付供暖费15万元；4、判令张保立支付违约金66.3万元。事实和理由：2017年9月10日，我与张保立签订《租赁合同书》将北京市朝阳区安外小营北路55号的三层、四层房屋（以下简称涉租房屋）出租给张保立，租期自2017年9月15日至2025年4月30日；房屋租金自2017年12月1日至2020年11月30日为每年600万元，自2020年12月1日至2023年11月30日为每年630万元，自2023年12月1日至2025年4月30日为每年661.5万元；欠缴租金的，按日租金总额的1%支付滞纳金，拖欠租金超过30日的，我有权单方终止协议，继续追缴租金及违约金。现张保立欠缴租金供暖费，经多方追索，至今仍未缴纳。故诉至法院，望判如所请。张保立辩称：不同意顾永杰的诉讼请求。双方签署的《租赁合同书》为无效合同，顾永杰从未取得涉租房屋承租权及出租权，依据生效法律文书认定，涉租房屋于2010年6月由北京亚辰伟业汽车销售中心（以下简称亚辰公司）出租给了北京利恒中天商务服务有限公司（以下简称利恒公司），但房屋并未交付利恒公司使用，由北京天唱豪情餐饮娱乐有限公司（以下简称天唱公司）实际使用并交纳房租，为此利恒公司起诉要求解除合同，法院支持了利恒公司的诉求，于2019年1月29日判决解除租赁合同。顾永杰与亚辰公司、利恒公司均无关系，顾永杰没有出租权利，双方之间的租赁合同无效。2020年11月4日，我收到案外人郝弘毅的债权转让协议及转让通知，告知顾永杰已经租赁债权转让郝弘毅，郝弘毅于当日强行占有了涉租房屋，故顾永杰不具备本案主体资格。我共计支付租金950万元，实际经营至2019年6月30日，此后涉租房屋被断水断电，于2020年1月9日恢复水电后因疫情无法经营，亚辰公司一直不让我经营，不同意支付租金及供暖费。涉租房屋不能无效及不能履行系因顾永杰原因，不同意支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认，并在案佐证；对当事人有争议的证据，本院依法予以认定。2017年9月10日，顾永杰（甲方）与张保立（乙方）签订《租赁合同书》，约定甲方将涉租房屋出租给乙方作为经营场地，面积约4600平方米。租赁期限自2017年9月15日至2025年4月30日，免租期于2017年9月15日至2017年11月30日。2017年12月1日至2020年11月30日期间，年租金600万元；2020年12月1日至2023年11月30日期间，年租金630万元；2023年12月1日至2025年4月30日期间，年租金66.15万元。租金支付方式为半年付。乙方于2017年9月20日前交纳押金50万元及2017年12月1日至2018年11月30日期间租金450万元，2017年12月1日至2018年11月30日所欠甲方房租200万元，2018年2月1日前付100万元，2018年5月1日前付100万元，乙方再次付款应提前30日付清。甲方为乙方提供水、电、冷暖气、上下水，如果改造费用全部由乙方承担。乙方应当以自己的名义进行经营，自行承担经营期间发生的费用，水费每吨6.1元，电费每度1.3元，电话费按实际发生收取，10日前付清；制冷费、取暖费按每年15万元收取。如乙方未按甲方规定的时间按时交纳费用，则甲方有权每日按所欠金额的1%收取滞纳金。经询，双方均确认张保立支付押金50万元及租金900万元，涉租场地由张保立经营歌厅。2019年6月30日涉租场地停水停电，直至2020年1月9日恢复水电。2020年11月4日，案外人郝鸿毅持债权转让手续收回涉租房屋。经查，利恒公司曾以房屋租赁合同纠纷为由将亚辰公司、第三人天唱公司诉至本院。经审理查明，亚辰公司与利恒公司签署《北京亚辰伟业汽车销售中心租赁合同》，利恒公司承租涉租房屋用于经营场地，租期自2010年6月1日至2025年5月31日。利恒公司称签约后未实际履行，涉租房屋由天唱公司实际使用并支付租金。本院于2019年1月29日作出（2017）京0105民初75324号民事判决书，判决解除《北京亚辰伟业汽车销售中心租赁合同》，驳回利恒公司的其他诉讼请求。庭审中，顾永杰表示于2010年6月1日与亚辰公司签署租赁合同书承租涉租房屋经营歌厅，租期自2010年6月1日至2025年5月31日，2017年将涉租房屋转租给张保立。涉租房屋一直由顾永杰使用，租金也由顾永杰交付，不认可生效判决书所涉租赁合同书。在张保立欠付租金后，顾永杰曾于2020年9月27日向张保立送达解约通知，但张保立未能腾退房屋。后顾永杰于2020年11月4日将涉租房屋出租给郝鸿毅，郝鸿毅将房屋收回。就此，顾永杰提交租赁合同书等为证。张保立对于顾永杰所述不予认可。诉讼期间，本院向郝鸿毅了解情况，其表示自顾永杰处承租涉租房屋，双方之间系租赁关系，并非债权转让关系。本院认为，合同作为平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议，其效力问题属于法律价值判断之范畴。依法成立的合同，自成立时生效；合同效力的否定性评价应严格依法判断。本案中，顾永杰与张保立签订之《租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，张保立所述无权处分并非合同无效法定事由，《租赁合同书》应属有效，双方均应遵守。结合查明事实可知，张保立于2020年11月4日搬离涉租场地，顾永杰亦认可合同权利义务终止并主张《租赁合同书》于当日解除理由正当，本院予以支持。关于租金，2019年6月30日至2020年1月8日期间，涉租房屋被产权人停水停电，张保立承租房屋用于歌厅经营，停水停电对于经营使用造成实质性阻碍，顾永杰主张该期间租金依据不足，本院不予支持；2020年1月9日至2020年11月4日期间，疫情防控措施对于歌厅经营确会产生一定影响，但疫情防控措施存在阶段性调整，本院综合考虑疫情影响酌情判处该期间的租金由双方按比例分担，本院依约核算租期内租金抵扣张保立已付租金及押金后，判处张保立支付顾永杰的租金数额。关于供暖费，顾永杰向张保立主张2019-2020年度供暖费，但上述期间内涉租房屋因停水停电无法经营使用，顾永杰未能保障涉租房屋符合租赁用途，其主张该期间供暖费依据不足，本院不予支持。另，结合双方款项往来可知，张保立与顾永杰于履约期间并未严格依据约定时间支付租金，顾永杰对此亦未提出异议。因涉租房屋断水断电造成经营受限，张保立未能履行后续租金支付义务，且断水断电期间租金判以不予支付，现顾永杰以2019年5月1日应付租金为基数主张违约金依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第八条、第四十四条、第五十二条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告顾永杰与被告张保立签署的《租赁合同书》于二〇二〇年十一月四日解除。二、被告张保立于本判决生效之日起七日支付原告顾永杰租金一百六十七万元。三、驳回原告顾永杰的其他诉讼请求。案件受理费73470元，由原告顾永杰负担53640元，由被告张保立负担19830元（原告顾永杰已交纳，被告张保立于本判决生效之日起七日内给付原告顾永杰）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 琪二〇二一年四月二十七日书记员 李剑奇