陕西省西安市中级人民法院      民 事 判  决 书        （2021）陕01民终5140号   上诉人（原审被告）：西安天合汽车驾驶员培训有限公司,住所地西安市未央区。   法定代表人：曹际山，该公司执行董事兼总经理。   委托诉讼代理人：丁建民，陕西浩公律师事务所律师。   被上诉人（原审原告）：西安车视广告有限公司,住所地西安市碑林区。   法定代表人：张效清，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵彦松，男，1978年8月3日出生，汉族，住西安市雁塔区。   委托诉讼代理人：张建军，男，1969年5月27日出生，汉族，住西安市雁塔区。   上诉人西安天合汽车驾驶员培训有限公司（以下简称天合公司）因与被上诉人西安车视广告有限公司（以下简称车视公司）租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初6713号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。   天合公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项至第三项，改判驳回车视公司全部诉讼请求；2.一、二审诉讼费由车视公司负担。事实与理由：一审认定车视公司取得2019年4月11日至2020年12月31日涉案土地使用权事实错误，一审判决错误，应予改判。1.一审判决天合公司按照年租金70万元标准向车视公司支付自2019年12月28日至实际腾交之日租金与事实不符，自2019年4月11日起车视公司属无权占有、使用涉案土地，天合公司不应向车视公司继续支付租金。2019年4月2日，涉案土地权利人西安城投置业有限公司（以下简称城投公司）在涉案土地张贴通知，载明：车视公司应于2019年4月10日前交清租金，同时城投公司将收回土地。天合公司与车视公司多次沟通，车视公司均保证可继续使用该土地，要求天合公司依约继续支付租金，天合公司遂向车视公司支付了30万元租金，承诺剩余40万元待车视公司解决好土地问题后再行支付，然车视公司未能解决土地问题，城投公司将涉案土地通道“查封”，后在天合公司协调下，城投公司“解封”，天合公司才得以正常经营，因车视公司无法解决土地问题，而天合公司在涉案土地投入过多，且面临随时被清场遭受损失的风险，故天合公司未向车视公司支付剩余40万元租金。根据（2020）陕0111民初1581号民事调解书，车视公司与城投公司《土地管护协议》至2019年4月10日已届满并终止履行，一审判决天合公司向车视公司继续支付租金无事实、法律依据。2.一审判决天合公司拆除活动房无事实依据，搭建管理用房系天合公司经营驾校所需，车视公司一直未有提出异议。 合同约定期内，天合公司在享有使用权土地内开展符合经营活动所需活动，符合法律规定及合同约定。3.涉案土地由天合公司、车视公司、西安达路特汽车维修有限公司共同使用，产生水费系三公司共同使用结果，相关费用应由三公司分担。   车视公司辩称，车视公司与城投公司诉讼纠纷双方达成调解。车视公司自城投公司处租用土地可使用至2020年12月31日，XX城XX沟通，现仍由其使用。天合公司以《土地管护协议书》2019年4月11日到期为由，拒不缴纳租金不能成立。根据车视公司与天合公司土地租赁合同第7条第3款约定，天合公司未经车视公司同意私自搭建活动房，且城管部门亦要求拆除，天合公司拒绝拆除违反相关规定，天合公司称车视公司此前未提出异议即视为同意的理由不能成立。关于水费1884.8元，车视公司一审提交水费票据，属替车视公司代缴，并非系天合公司所称三公司共同水费，且一审要求天合公司提交2019年11月至2020年2月期间相关票据，天合公司并未提供。一审认定事实清楚、适用法律正确，二审应维持原判。   车视公司向一审法院起诉请求：1.判令天合公司三日内拆除租赁场地搭建的临时建筑，并恢复至租赁前状态后向车视公司腾交；2.天合公司依照《补充协议》约定向车视公司支付5%的利润分红；3.天合公司向车视公司支付违约金140000元；4.天合公司向车视公司支付自2020年6月起至实际腾交之日止的租赁场地占有使用费（暂计至2020年11月30日，计341666.66元）；5.天合公司向车视公司支付代交水费1884.8元；6.诉讼费由天合公司负担。   一审法院认定事实：车视公司、天合公司2017年8月8日签订《土地租赁合同》约定：车视公司将位于西安市东三环长乐立交西北角场地，水泥硬化面积约2万平方米，一楼建筑面积600平方米，二楼1300平方米，租赁给天合公司用于驾校考场使用；租赁期限6年，自2017年1月1日至2022年12月31日，年租金为70万元；第七条第3项约定，天合公司搭建临时管理用房，须征得车视公司同意。天合公司按照约定占有使用场地，租金交至2020年5月底，2020年6月至今的租金未向车视公司交纳。2020年6月30日，车视公司与城投公司经西安市灞桥区人民法院主持调解，达成调解协议：2018年双方签订的《土地管护协议书》已届满并终止履行；2020年12月31日前车视公司将租用土地无条件腾交给城投公司，将承租土地上的构筑物、建筑物、围墙拆除、清运，保持腾交土地整洁、无建筑垃圾。天合公司向车视公司交纳了2019年4个月的水费，2018年12月、2019年10月、2020年8月天合公司向深圳市大众物业公司直接交纳水费。2019年11月至2020年2月，车视公司给物业公司交纳水费1884.8元。   一审法院认为，车视公司、天合公司签订的《土地租赁合同》，双方均签名盖章，且已实际履行，该租赁合同合法有效，对车视公司、天合公司具有约束力。车视公司已取得2020年12月31日前涉案土地使用权，其诉请天合公司支付2020年6月至实际腾交之日的场地租金，予以支持。车视公司当庭出具的《共同管护协议书》，车视公司、天合公司均未签名盖章，该协议书不具有合同形式要件，天合公司对该协议书不认可，该协议书不成立，对车视公司、天合公司无约束力。天合公司与天合驾校的法定代表人及股东一致；车视公司给天合公司出具的水费收据，交款人是金源驾校，车视公司以天合公司将场地转租为由，要求天合公司承担违约金的诉请，不予支持。车视公司、天合公司约定6年租期未满，车视公司诉请天合公司腾交涉案场地，不予支持。车视公司诉请天合公司支付5%的利润分红，未提供相应证据，不予支持。天合公司在租赁场地门口搭建600平方米活动房，未经车视公司同意，现车视公司诉请天合公司拆除，予以支持。天合公司未提供其2019年11月至2020年2月交纳水费的票据，车视公司依据物业公司的交费票据要求天合公司支付1884.8元水费的诉请，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十三条、第二百二十六条之规定，判决：一、被告西安天合汽车驾驶员驾培有限公司拆除在租赁场地门口搭建的600平方米活动房，于2020年11月31日前拆除。二、被告西安天合汽车驾驶员驾培有限公司按年租金70万元标准向原告西安车视广告有限公司支付自2019年12月28日至实际腾交之日止的租金，于本判决生效之日起十日内履行完毕。三、被告西安天合汽车驾驶员驾培有限公司向原告西安车视广告有限公司支付水费1884.8元，于本判决生效之日起十日内履行完毕。四、驳回原告西安车视广告有限公司的其余诉讼请求。案件受理费8554元，减半收取4277元；原告西安车视广告有限公司已预交4277元，由原告西安车视广告有限公司负担1240元，被告西安天合汽车驾驶员驾培有限公司负担3037元（与判决第二、三项款项一并给付原告西安车视广告有限公司）。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。另查明，车视公司（甲方）与天合公司（乙方）《土地租赁合同》第七条关于天合公司权利与义务约定“…在场地现状情况下，如需调整场地，搭建临时管理用房，须征得甲方同意，书面或其他电子方式，费用全部由乙方承担…乙方使用的水电费必须按规定时间内交纳，水电、物业费否则造成的损失由乙方自己承担…”   本院认为，本案二审当事人争议的主要问题是：1.车视公司是否有权向天合公司收取2019年4月11日之后的租金；2.天合公司是否应拆除其搭建的活动房；3.天合公司是否应向车视公司支付水费1884.8元。   一、关于车视公司是否有权向天合公司收取2019年4月11日之后租金的问题。   2017年8月18日，车视公司与天合公司签订《土地租赁合同》，该合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合同有效，双方当事人均应依约履行。该合同签订后，车视公司履行其出租人义务将涉案场地交由天合公司使用，二审经询天合公司称其目前仍占有使用涉案场地。车视公司一审诉请天合公司向其支付2020年6月至实际腾交场地之日场地使用费，天合公司抗辩称因车视公司与城投公司租赁期限已于2019年4月10日届满，故车视公司无权要求其支付此后租金。对此本院认为，因天合公司现仍占有使用涉案场地故其应当负担场地占用费，至于天合公司应向谁支付该费用，取决于天合公司占有使用该场地的权利来源。经审查，车视公司自城投公司处取得包括涉案场地在内的位于西安市东三环长乐立交西北角相关土地使用权，后车视公司将涉案场地租赁给天合公司。因车视公司对涉案场地享有的权利义务来源于其与城投公司之间法律关系，故车视公司与天合公司之间租赁合同关系依附于车视公司与城投公司之间法律关系，当城投公司与车视公司之间约定场地使用期限届满时，除非法律另有规定或者双方另有约定，车视公司即对涉案场地不再享有使用、收益的合同权利。根据车视公司与城投公司于2020年6月30日达成的调解协议内容，截至2020年12月31日车视公司仍对涉案场地享有使用权利，故本案可以认定截至2020年12月31日天合公司占有使用场地仍系基于其与车视公司租赁合同关系行使承租人权利。因此，天合公司应向车视公司支付欠交的2020年6月至12月租金350000元，至于后续场地占用费或租金的负担、支付情况，因相关权利主体尚不明确，本案不予涉及，待具备审查基础后，相关权利人可另行主张。   二、关于天合公司是否应拆除其搭建活动房的问题。   车视公司（甲方）与天合公司（乙方）《土地租赁合同》第七条关于天合公司权利与义务约定“…在场地现状情况下，如需调整场地，搭建临时管理用房，须征得甲方同意，书面或其他电子方式，费用全部由乙方承担…”本案中，天合公司未有充分证据佐证其搭建活动房系经车视公司同意，基于本案现审查情况亦不足以认定该活动房系天合公司实现合同目的所必需，故一审判决天合公司拆除活动房并无不当。唯，一审判项载明拆除时间为2020年11月31日前，该日期并不存在，且判决确定日期未能充分考虑案件生效时间等因素，本院二审予以纠正，拆除期限确定为判决生效之日起二十日内。   三、关于天合公司是否应向车视公司支付水费1884.8元的问题。   车视公司（甲方）与天合公司（乙方）《土地租赁合同》第七条关于天合公司权利与义务约定：“…乙方使用的水电费必须按规定时间内交纳，水电、物业费否则造成的损失由乙方自己承担…”根据前述约定，天合公司使用涉案场地期间产生水费应由天合公司负担。车视公司主张其代交2019年11月至2020年2月水费1884.8元，对此提交有水费单及物业公司出具票据，而天合公司未能提交该期间其公司自行交纳水费的相关证据，据此一审判决天合公司向车视公司支付水费1884.8元，符合本案审查情况，并无不妥。   综上所述，一审判决第三项应予维持，第四项应予撤销，第一项、第二项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初6713号民事判决第三项；   二、撤销西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初6713号民事判决第四项；   三、变更西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初6713号民事判决第一项为：西安天合汽车驾驶员驾培有限公司于本判决生效之日起二十日内拆除在案涉租赁场地门口搭建的600平方米活动房；   四、变更西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初6713号民事判决第三项为：西安天合汽车驾驶员驾培有限公司于本判决生效之日起十日内支付西安车视广告有限公司租金350000元；   五、驳回西安车视广告有限公司关于“西安天合汽车驾驶员驾培有限公司恢复至租赁前状态后向其腾交，支付利润分红、违约金”的诉讼请求。   如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费8554元，减半收取4277元，由西安车视广告有限公司负担2082元，西安天合汽车驾驶员驾培有限公司负担2195元；二审案件受理费5703元，西安天合汽车驾驶员驾培有限公司已预交8554元，由西安天合汽车驾驶员驾培有限公司负担 5703元，退还西安天合汽车驾驶员驾培有限公司2851元。   本判决为终审判决。      审 判 长 师 婷   审 判 员 陈 帅   审 判 员 秦 燕 燕         二○二一年四月二十八日      书 记 员 崔 旋            2021015140091610103561499518320200111671320210202   202001116713202001116713202001116713          1