江苏省东台市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0981民初66号原告：许进华，男，1974年4月6日出生，汉族，户籍地东台市，现住东台市。原告：夏海铭，男，1998年1月24日出生，汉族，户籍地东台市，现住东台市。原告：吕爱云，男，1975年9月18日出生，汉族，户籍地东台市，现住东台市。三原告共同委托诉讼代理人：韩芳，江苏东亭律师事务所律师。被告：东台市时代豪庭业主委员会，住所地东台市通榆河路1号时代豪庭小区。负责人：张晓兰，该委员会主任。委托诉讼代理人：王军，江苏文爵律师事务所律师。被告：江苏万联富邦物业管理有限公司，住所地南京市雨花台区凤集大道15号创业创新城B区70栋2层210。法定代表人：沈仲文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏剑峰，江苏天全律师事务所律师。原告许进华、夏海铭、吕爱云与被告东台市时代豪庭业主委员会（以下简称时代豪庭业委会）、江苏万某富某物业管理有限公司（以下简称万某富某物业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月16日公开开庭进行了审理。原告许进华、夏海铭、吕爱云的共同诉讼代理人韩芳，被告时代豪庭业委会负责人张晓兰、诉讼代理人王军，被告万某富某物业公司的法定代表人沈仲文、诉讼代理人夏剑峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许进华、夏海铭、吕爱云向本院提出诉讼请求：1.依法确认时代豪庭业委会与万某富某物业公司于2020年5月8日签订的《东台市时代豪庭小区物业服务合同》无效；2.本案诉讼费用由时代豪庭业委会、万某富某物业公司承担。事实和理由：许进华、夏海铭、吕爱云系东台市时代豪庭小区业主。2020年5月8日，时代豪庭业委会与万某富某物业公司签订《东台市时代豪庭小区物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。在签订该合同前，未召开业主大会征得专有部分占建筑部分总面积过半数的业主且未征得总人数过半数的业主同意，选聘万某富某物业公司的过程仅由时代豪庭业委会讨论决定，该行为违反了法律的强制性规定，侵害了许进华、夏海铭、吕爱云的合法权益，故具状起诉，请求支持如前所请。时代豪庭业委会辩称，1.时代豪庭业委会与万某富某物业公司签订的案涉《物业服务合同》，是经过时代豪庭业主代表大会讨论通过，并授权时代豪庭业委会签订的，符合法定程序；2.截止2021年3月，该小区已有715户业主按合同约定缴纳了2020年度物业费，缴纳物业费人数和占专有建筑面积均超过了法定标准。业主缴纳物业费的行为，是履行合同义务也是对物业合同的认可；3.许进华等人主体资格不适格，其起诉确认案涉《物业服务合同》无效不符合最高人民法院关于审理物业案件司法解释的规定，不符合起诉条件。综上，请求法院查明事实，裁定驳回许进华、夏海铭、吕爱云的起诉。万某富某物业公司辩称，1.万某富某物业公司与时代豪庭业委会签订的案涉《物业服务合同》合法有效，许进华、夏海铭、吕爱云所诉无事实和法律依据；2.截止2021年3月，时代豪庭小区已有715户业主缴纳了2020年度物业费，缴纳物业费的人数和占专有建筑面积均超过法定标准。业主缴纳物业费的行为，是履行合同义务，也是对本案所涉物业合同的事后追认，是对万某富某物业公司服务行为的认可；3.许进华等人的起诉不符合法律规定，《物业服务合同》涉及事项复杂，万某富某物业公司提供的物业服务符合约定。综上，请求法院在查明事实的基础上，驳回许进华、夏海铭、吕爱云的诉讼请求。许进华、夏海铭、吕爱云为证明其主张，提交了东台市时代豪庭小区物业服务合同、公告、中标通知书、物业管理服务项目流标公告、情况说明、声援书、不动产产权证、东台市人民法院（2019）苏0981民初667号民事判决书等证据；时代豪庭业委会为证明其辩称理由，提交了时代豪庭业主大会筹备组第一次会议、第二次会议内容公告、时代豪庭业主大会的通知及公告、照片、时代豪庭业主大会议事规则、会议纪要、业主代表参加会议签到表、时代豪庭小区统计表、2020年度时代豪庭物业费收取明细等证据；万某富某物业公司为证明其辩称理由，提交了票据等证据。本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月9日，时代豪庭业委会在东台市东台镇二女桥社区居民委员会会议室召开第一届业主代表大会第二次全体会议。会议主要内容为：1.对前期物业公司服务不满意，重新对外选聘物业公司；2.参会代表一致授权时代豪庭业委会代表全体业主对外选聘物业，选聘形式可以是业委会开会表决，可以邀请招标，可以采取公开投票的方式在东台服务较好的物业公司中选聘物业的方案（具体用哪种方案由业委会讨论决定）；3.增补时代豪庭业委会成员。东台市东台镇二女桥社区居民委员会在该会议纪要上注明“同意业主代表大会通过各项事项，并报市物管备案”并加盖该居委会公章。2019年11月14日，时代豪庭业委会发布《公告》，主要载明时代豪庭小区第一届业主代表大会第二次全体会议于2019年11月9日上午召开，会议到会代表34人，符合法定人数。经研究，大会一致同意采用公开招标的方式选聘物业公司。另原业委会3名委员因私人原因辞职，会议选举了1名委员和2名候补委员。2019年12月23日，时代豪庭业委会在《东台日报》刊登《东台市时代豪庭小区物业管理服务项目流标公告》（注：实际刊登日期为2019年12月25日），载明:招标公告发布日期2019年11月20日，评标日期2019年11月30日。本项目共4家投标人参加投标，其中无锡永基物业股份有限公司未提供财务报表、万某富某物业公司未提供有效的社保记录证明。因有效投标人不足三家，予以流标。2019年12月21日，时代豪庭业委会向万某富某物业公司发出《中标通知书》，表示时代豪庭业委会的物业管理服务项目评标工作已结束，确定万某富某物业公司为中标人。2019年12月23日，时代豪庭业委会发布《公告》，载明根据时代豪庭第一届业主代表大会第二次会议决议，于2019年11月30日经第三次业主代表大会业主投票，并经2019年12月21日业主代表书面投票及授权，经业主委员会讨论决定，由万某富某物业公司对于小区实行物业服务。同日，时代豪庭业委会出具《情况说明》，载明经时代豪庭业委会讨论，本小区选聘物业不采用公开招标方式，采用业主代表书面投票及业委会表决，决定聘请万某富某物业公司为本小区2020年物业服务企业。2020年5月8日，时代豪庭业委会与万某富某物业公司签订《物业服务合同》，约定由万某富某物业公司对时代豪庭小区（一、二期住宅、商铺）提供物业服务，合同期限为2020年1月1日起至2021年6月30日止。合同对物业服务内容与服务标准、双方权利与义务、物业服务费用、物业的经营与管理、违约责任以及其他事项进行了约定。另查明，时代豪庭小区建筑地上总面积135448.81㎡，总户数1055户。截止2021年3月，该小区内已有715户缴纳2020年度物业服务费。许进华、夏海铭、吕爱云三人均为时代豪庭小区业主，认为时代豪庭业委会与万某富某物业公司签订的《物业服务合同》未经过“专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的”业主同意，违反法律规定，侵犯其合法权益，该合同应认定无效，故而提起本案诉讼。本院认为，当事人的合法权益受法律保护。本案的争议焦点为：1.许进华、夏海铭、吕爱云作为原告是否适格；2.案涉物业服务合同是否有效力。关于争议焦点1，《物业管理条例》第十二条第五项规定，业主大会或者业主委员或作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。许进华等三人作为时代豪庭小区业主，与案涉物业服务合同存在直接的利害关系，其以时代豪庭业委会和万某富某物业公司签订的《东台市时代豪庭小区物业服务合同》侵犯其合法权益为由提起诉讼，其有权依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定向人民法院提起诉讼，至于其诉讼请求能否得到支持由人民法院作出判决，但许进华等三人享有诉权，作为原告主体资格适格。时代豪庭业委会和万某富某物业公司关于许进华等三人作为原告主体不适格的辩称理由不能成立，本院依法不予采信。关于争议焦点2，《物业管理条例》第十一条规定，下列事项由业主共同决定：…(四)选聘和解聘物业服务企业；第十二条规定，业主大会会议可以采取集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物宗面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加……，第十五条规定，业主委员会执行业主大会的决定事项,履行下列职责:(二)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同……。根据上述法律规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定,且应经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意,业主委员会作为业主大会的执行机构,仅应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。时代豪庭业委会虽然提交了时代豪庭业主大会筹备组第一次会议、第二次会议内容公告、时代豪庭业主大会的通知及公告、照片、时代豪庭业主大会议事规则、会议纪要、业主代表参加会议签到表等证据,证实其选聘万某富某物业公司程序合法。事实上，时代豪庭业委会在选聘物业管理公司过程中存在瑕疵。首先，时代豪庭业委会在2019年11月14日发布公告称“采用公开招标的方式选聘物业公司”，2019年12月21日向万某富某物业公司发出《中标通知书》，确定万某富某物业公司为中标人。2019年12月23日在《东台日报》刊登《东台市时代豪庭小区物业管理服务项目流标公告》宣称有效投标人不足三家，予以流标。2019年12月23日又出具《情况说明》，载明经业委会讨论，不采用业主代表书面投票及业委会表决，决定聘请万某富某物业公司为本小区2020年物业服务企业。整个选聘过程存在不妥之处；其次，2019年12月23日出具的《情况说明》中，载明聘请万某富某物业公司为该小区2020年物业服务企业，但实际签订的《物业服务合同》的合同期间为2020年1月1日起至2021年6月30日止，已经超过时代豪庭业委会讨论决定范围。在案涉《物业服务合同》签订后，该小区大部分业主已按照合同约定交纳了物业服务费用，因此虽然签订案涉《物业服务合同》过程存在瑕疵，但小区业主在合同签订后已按合同约定向万某富某抚养公司交纳了物业服务费用，该行为应视为小区业主对案涉《物业服务合同》行为的追认，符合合同效力补正的要求，应认定案涉《物业服务合同》有效。同时，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定,合同法第五十二条第(五)项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定,并非管理性强制性规定。从法律层面理解，签订物业服务合同前应依法召开业主大会，且应经过“专有部分占建筑物总面积过半数且总人数过半数的”业主同意，虽属强制性规定，但这一规定不属于效力性强制性规定，违反该规定并不当然导致合同无效。同时，许进华等三人未能举证证明案涉《物业服务合同》存在《中华人民共和国合同法》第五十二条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定的无效之情形，故许进华等三人请求确认诉争《物业服务合同》无效的理由不能成立。而且案涉《物业服务合同》涉及全体业主的利益，个别业主对案涉合同效力的异议，不能代表全体业主。个别业主对案涉《物业服务合同》的不认可，不能直接否认案涉合同的效力。综上，许进华、夏海铭、吕爱云的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条,《物业管理条例》第十一条、第十二条、第十五条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条规定，判决如下:驳回原告许进华、夏海铭、吕爱云的诉讼请求。案件受理费80元，减半收取40元，由原告许进华、夏海铭、吕爱云共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审 判 员 杨为民二〇二一年四月二十日法官助理 潘佳文书 记 员 刘 斌