福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1741号上诉人（原审原告）：何杨，男，1995年7月11日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：刘春龙，福建联合信实（福州）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：厦门市万科物业服务有限公司福州分公司，住所地福建省福州市晋安区福飞北路**万科金域榕郡花园**楼**。负责人：管红新。委托诉讼代理人：陈燕，福建拓维律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伟强，福建拓维律师事务所律师。上诉人何杨与上诉人厦门市万科物业服务有限公司福州分公司（以下简称万科物业公司）因物业服务合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2019）闽0111民初5378号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。何杨上诉请求：1.撤销一审判决并依法改判支持何杨的全部诉讼请求。2.一、二审案件受理费用及鉴定费、评估费均由万科物业公司承担。事实与理由：一、《价格评估意见书》无法反映案涉房屋实际财产损失，一审判决认定的损失财产数额与实际不符，且未充分审查何杨关于重新启动财产损失价格鉴定程序申请。1.《价格评估意见书》对价格的定义错误，核定单价不符合本案实际，应采取重置全价的评估方法。本案委托的鉴定评估内容是“对案涉房屋因污水浸泡造成的财产损失”。财产损失应指何杨为此次装修所支付却因污水浸泡无法实现使用功能所产生的财产损失。案涉房屋系何杨新装修尚未入住的房屋，不存在折旧、成新等影响价值的情形，本案应采取重置全价的评估方法。何杨提供的材料中已充分显示装修用材的品牌、型号、规格等，鉴定评估机构可以通过与相关品牌销售人员进行确认的方式核定何杨的购买价格，而《价格评估意见书》却将价格定义为“公允市场价格”，跟购买价格相差较大，不符合实际。2.案涉房屋因污水倒灌严重污损，需全部破坏性铲除重置，《价格评估意见书》对定损的范围不全面。案涉房屋因马桶内的粪便污水倒灌，浸泡污染了整个房屋，屋内最高泡水位线高达18厘米，造成屋内瓷砖、地板、地板、墙体下沿等严重污损，无法实现装修附着物的正常使用功能，需全部破坏性铲除重置。具体如下：（1）房屋瓷砖、石材及大理石晶体等地面部分应纳入定损范围。（2）房屋橱柜等基准硬装应纳入定损范围。因全屋瓷砖、石材等均需要破坏性铲除重置，故与地面瓷砖、石材所衔接的酒柜、厨柜（均系定制）等也需铲除重置。（3）房屋五金配件、美缝等其他装修材料的直接损失及其他未浸泡部位的间接损失应纳入定损范围。其他未浸泡部位如吊顶、墙体等，因瓷砖、地板、地板、墙纸等拆除过程必然造成间接损失，导致无法使用，应纳入定损范围。二、一审判决遗漏何杨垫付的鉴定费50000元及评估费13000元。《福州市万科金域榕郡小区11号楼1601室污水倒灌原因检测鉴定意见书》、3140、3490号《价格评估意见书》由一审法院委托专业机构作出，支付的鉴定（评估）费亦属于查明本案事实的必要费用，上述鉴定（评估）意见亦被采纳作为认定案件事实的证据，因此鉴定（评估）费应由万科物业公司承担.万科物业公司辩称，一、一审判决直接将本案损失认定为《价格评估意见书》的鉴定结果，明显错误。1.《价格评估意见书》按照全损价格得出价格意见，明显错误。2.《价格评估意见书》参照的是喜盈门、南方建材和红星美凯龙等高端建材市场的价格，价格鉴定虚高。二、根据民法典第一千一百八十四条规定，财产损失的价格应是以损失发生时的市场价格来计算，因此何杨认为损失应按重置全价的评估方法来计算，并无法律和合同依据。三、何杨所述案涉房屋石材、橱柜和五金等所有项目应纳入定损范围，无事实依据。按照上诉状中所述的高度，最高的泡水位为10多厘米，不可能淹没五金、橱柜等所有设施设备，上述设施设备不存在损失。且吊顶、墙体等何杨自述是在铲除过程中可能存在的间接损失，而非返水的直接损失，与本案无关。四、万科物业公司不应承担本案鉴定费、评估费和诉讼费。1.万科物业公司已按照物业服务合同的约定履行清掏、维保义务，且根据《福州市万科金域榕郡小区11号楼1601室污水倒灌原因鉴定意见书》的鉴定结果，本案系何杨及1701室以上业主使用不当造成的财产损失，与万科物业公司无关。2.根据《诉讼费用交纳办法》第十二条规定，本案所产生的鉴定费、评估费等均应由何杨承担。万科物业公司上诉请求：撤销一审判决，依法驳回何杨一审的全部诉讼请求。事实与理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。一、根据《原因鉴定书》的鉴定结论，本案责任主体应是何杨或其他业主，而非万科物业公司。一审判决认为该鉴定结论合法有效，又忽视该结论，直接认定污水管堵塞系万科物业公司未及时清理疏通排水管道所致，该判决结果与鉴定结论自相矛盾。二、万科物业公司已按照物业服务合同约定履行义务，不存在未及时清掏疏通的违约行为。1.依据《物业服务合同》第二条第一款及附件四第五条第二款的约定，万科物业公司对案涉污水管道的疏通标准为每年一次，发生堵塞及时疏通。万科物业公司已于本案发生纠纷前（即2019年5月）请专业清掏公司陆续对小区内的化粪池、污水管等进行清掏且清掏公司亦如约完成清掏工作。清掏合同及增值税专用发票、清掏通知相片及清掏现场相片等证据可证明以上事实。2.物业服务合同亦是双务合同，万科物业公司已按照合同的约定履行了合同义务，但一审判决却在无形中拔高万科物业公司履行合同的节点、次数和程度等，系加大了万科物业公司提供物业服务的难度，让万科物业公司对不在可预见范围内的各种情形承担法律责任系加重物业服务企业的责任。3.一审判决认为万科物业公司提供的清掏疏通等维保工作流于形式，无法达到排除堵塞、疏导水流的实质性疏通效果，明显错误。根据《福建省物业管理条例》第十九条第二款规定，万科物业公司将需要专业设备的清掏工作依法委托给福州鑫艺榕园林工程有限公司进行维修和养护。其余日常维修、养护均是合同约定之外，万科物业公司额外为小区业主提供的维修养护工作。同时一审判决混淆合同约定的维保次数和万科物业公司额外为小区业主提供的维保。万科物业公司对案涉污水管道的疏通标准为每年一次，发生堵塞及时疏通。且从实务而言，维保工作不是保证生活中污水管道时时畅通，不会因任何异常因素导致堵塞；更多的在于发生堵塞时及时疏通。万科物业公司已在其可预见的范围内按照合同约定履行合同义务，不存在一审法院所说的不能证明案涉房屋排污所使用的公共污水管道的疏通时点、次数、程度等情形。4.根据《物业服务合同》第二十九条约定，结合《原因鉴定书》的鉴定结论，本案系因业主或第三人故意或者过失导致的损害，万科物业公司可不承担违约责任。三、案涉污水管因水泥块发生堵塞，系异常原因，并非万科物业公司未及时履行物业服务合同所致。1.造成污水管堵塞系巨大水泥石块，并非正常使用情况下长期未清淘的淤泥造成，而是11号楼1601室至3201室（排除1701室）业主装修或使用过程中进入污水管的。该情形应属于异常原因，不是万科物业公司正常按照物业服务合同的约定履行义务就可避免的。但一审判决并未查明上述事实，径行认定造成案涉污水管返水的原因系万科物业公司未及时清理疏通排水管道所致，且对于事后疏通仅简单认定为“万科物业公司用圆锥体对公共管道进行疏通后，从一楼窨井口清理出大量石块”，与实际情况不符。2.一审判决对因果关系偏离实际情况且明显错误。一审判决关于“涉案房屋污水倒灌系污水管内的堵塞物造成的，如果万科物业公司全面切实履行上述合同义务，及时清理堵塞物，涉案房屋内财物受损的后果就能避免”的认定，偏离实际情况。本案污水管被水泥石块堵塞系异常原因，并非长期未经疏通和清淘导致的堵塞。万科物业公司作为物业服务企业，对本案意外的发生没有可预见性，客观上也无法确保污水管时时畅通。四、何杨未能提供证据证明万科物业公司存在违约行为以及损害结果与万科物业公司的违约行为之间存在因果关系，但一审判决却将举证责任倒置，认定万科物业公司应对本案的损失承担100%责任，明显错误。从《原因鉴定书》的鉴定结论和何杨提供的证据来看，何杨仅能证明其存在财产损失，但并不足以证明万科物业公司存在违约行为，更不能证明污水倒灌系因万科物业公司未履行物业服务合同的违约行为导致，何杨应承担举证不能的不利后果。五、一审判决关于本案财产损失认定，明显错误。1.本案与万科物业公司无关，何杨应自行承担本案的财产损失或另行向其他业主追偿。《价格评估意见书》直接按照全损的情况对房屋损失进行鉴定，该鉴定总额明显偏高。2.一审中何杨并未提供实际租房合同、租金付款凭证或租金发票等相关证据材料证明其存在过渡期的租金损失。且《价格评估意见书》中对于租金的鉴定意见也仅能证明案涉房屋的租金市场价格，但并不能证明实际存在租金损失。同时何杨陈述案涉房屋并非用来租赁。在何杨另有住所的情况下，本案不存在租金损失。根据合同法第一百一十三条和侵权责任法第十九条规定，损失应为直接损失，不包括间接损失，且本案不存在间接损失。因此在何杨未提供证据证明的情况下，一审判决支持何杨的租金损失，属滥用自由裁量权。六、本案纠纷系业主向污水管道扔进水泥石块导致污水管堵塞，已经超正常履行《物业服务合同》的范围。但一审判决让万科物业公司完全对业主如此故意、重大过错、违背社会公序良俗的行为买单，将导致物业企业与业主权利义务严重失衡，违背了公平公正原则。何杨辩称，一、本案案由系物业服务合同纠纷，万科物业公司未履行法定和约定义务，符合合同之债的违约责任构成要件，应当承担损失赔偿的违约责任。二、万科物业公司未如约清理疏通因第三人原因造成堵塞的污水管道而发生违约行为，应当向何杨承担违约责任。第三人原因不应当成为万科物业公司承担违约责任的阻却事由，何杨可按照法律规定或者约定向第三人另行主张权利。三、《价格评估意见书》无法反映案涉房屋实际财产损失，认定的损失财产数额与实际不符，过渡期租金属于何杨的合理损失，应予支持。何杨向一审法院起诉请求：1.万科物业公司立即赔偿何杨房屋修复费用、过渡期租金费用及其他损失合计500000元；2.万科物业公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：何杨系坐落福州市晋安区××镇××路××号××花园××期××层××＃楼××单元房屋的所有权人，其于2019年对该房屋进行装饰装修，尚未入住。万科物业公司系万科金域榕郡花园小区的物业管理服务企业，其与该小区业主委员会于2016年7月17日签订一份《物业服务合同》，其中约定：在物业管理区域内，万科物业公司提供的物业服务包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运，雨、污水管道的疏通；共用雨／污水管道地下主管道每年疏通一次，雨／污水井每季度检查一次，化粪池每季度检查一次，每年至少清掏一次，发生堵塞、异常及时疏通、清理。2019年6月7日，何杨进入其房屋后发现卫生间马桶内污水溢出，浸泡污染了屋内地板、家具等，遂联系万科物业公司进行现场查看，经万科物业公司用圆锥体对公共管道进行疏通后从一楼窨井口清理出大量水泥块。之后，何杨向万科物业公司主张赔偿损失未果，诉至一审法院。诉讼中，何杨申请对以下事项进行评估鉴定：1.万科金域榕郡花园小区11号楼1601室2019年6月7日污水倒灌的原因以及堵塞物水泥块的形成时间；2.万科金域榕郡花园小区11号楼1601室因污水浸泡污染所造成的财产损失；3.何杨因重新装修需另行租住房屋产生的租金损失。福建科峰建设工程检测有限公司接受一审法院委托，于2020年3月20日作出科峰[2020]建检鉴字第0115号《鉴定意见书》，主要鉴定意见为：排除房屋质量问题以及1601室内进水管渗漏、老化等原因引发倒灌；万科金域榕郡小区11号楼1601室污水倒灌的原因在于使用者对污水管的使用不当，导致污水管堵塞；该小区11号楼1601室至3201室共有17户，除1701室因未装修未入住可排除责任外，其余住户均是污水排水管道的使用方，使用污水管造成阻塞责任无法排除。福建立信价格鉴定评估有限公司接受一审法院委托，于2020年2月27日作出闽立价评字[2019]PG第3140、3490号《价格评估意见书》，主要评估意见为：万科金域榕郡花园一期高层11#楼1601单元因污水浸泡造成的财产损失价格评估为229297.23元；因重新装修需另行租住房屋产生的市场月租金损失价格评估为5083.76元。何杨对污水倒灌原因鉴定结论、财产损失价格评估结论有异议，万科物业公司对财产损失价格评估结论有异议，但均未提出足以推翻鉴定评估意见的理由和依据，故一审法院认定上述三份鉴定评估意见合法有效，予以采纳。一审法院认为，万科物业公司与万科金域榕郡花园小区业主委员会签订的物业服务合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效。万科物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务；不履行或者不完全履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产受到损害的，应当依法承担相应的违约责任。根据物业服务合同的约定，万科物业公司应当每年疏通一次共用雨/污水管道地下主管道，每季度检查一次雨/污水井、化粪池，每年至少清掏一次化粪池，发生堵塞、异常及时疏通、清理，但万科物业公司在本案中提供的证据及陈述不能证明何杨房屋排污所使用的公共污水管道的疏通时点、次数、程度等具体情况，从其庭审陈述来看，万科物业公司仅通过架空一层检修口对共用管道进行检查，无法确保检修当下共用管道处于畅通状态，该检修工作流于形式，无法达到排除堵塞、疏导水流的实质性疏通效果。故万科物业公司关于其已履行物业服务合同约定的管道管理、清掏、疏通义务的抗辩理由，缺乏依据，不能成立。现何杨因污水管道堵塞致屋内污水倒灌，即使管道堵塞是由于各使用者对污水管的使用不当造成的，但万科物业公司未依约履行管道清掏、疏通义务，未在存在堵塞隐患的情况下及时清理疏通排水管道,消除隐患，涉案房屋污水倒灌系因污水管内的堵塞物堵塞造成,如果万科物业公司全面切实履行上述合同义务,及时清理堵塞物,涉案房屋内财物受损的后果就能够避免。故万科物业公司未全面有效履行合同义务,未尽到实质性的疏通、管理职责，已构成明显的违约行为，故何杨基于合同法律关系而主张万科物业公司承担赔偿损失等违约责任，于法有据，一审法院予以支持。何杨的损失经鉴定评估机构鉴定，直接财产损失为229297.23元；市场租金价格为5083.76元/月，一审法院酌情认定何杨修复房屋需要3个月时间，据此计算何杨间接租金损失为15251.28元（5083.76元/月×3个月）。故何杨的各项损失共计244548.51元（229297.23元+15251.28元），万科物业公司应当予以赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、厦门市万科物业服务有限公司福州分公司应于本判决生效之日起十日内赔偿何杨各项损失共计244548.51元；二、驳回何杨的其他诉讼请求。如果厦门市万科物业服务有限公司福州分公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8800元，由何杨负担4496元，厦门市万科物业服务有限公司福州分公司负担4304元。本院二审期间，何杨、万科物业公司围绕上诉请求提交了证据。本院组织当事人进行证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：何杨提交的航拍图与本案无关联性，不予采纳；万科物业公司提交的《金域榕郡雨污管网及化粪池清淘服务合同》（2018年度）往来款项清理协议及收款账户资料证明、金域榕郡雨污管网及化粪池清掏验收申请表、合同付款申请单（2018年12月）、福建增值税专用发票（NO.07898401）、合同付款申请单（2019年6月）、收款账户资料证明（鑫亿榕公司给万科物业）、往来货款清理协议，上述证据不足以证明万科物业公司对案涉管道进行清掏维保的具体情况，均不予采纳。根据本案现有证据，本院对一审认定的基本事实予以确认。本院认为，物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。万科物业公司作为物业服务人，应为物业公共部位进行管理维护。本案中，阻塞的污水管道为案涉11号楼的共用污水管，属于小区共用设施设备，在案证据不能证明万科物业公司对案涉污水管道进行了定期管理维护，万科物业公司提供的物业服务不符合合同约定，其应对污水管阻塞引起污水倒灌并导致何杨财产损失承担损害赔偿责任。科峰[2020]建检鉴字第0115号《鉴定意见书》关于污水倒灌的原因虽然是“使用者对污水管的使用不当”，但本案系物业服务合同纠纷，并不能因此减轻万科物业公司作为物业服务人应承担的赔偿责任。万科物业公司关于其无需承担责任的主张，不予采纳。一审法院依法委托有鉴定资质的福建立信价格鉴定评估有限公司对案涉房屋因污水浸泡造成的财产损失及因重新装修需另行租住房屋产生的租金损失进行评估，未发现有评估程序严重违法和评估意见明显依据不足的情形，可以作为认定事实的依据。何杨关于《价格评估意见书》无法反映案涉房屋实际损失的主张，不予采纳。另外，因污水倒灌确实导致何杨无法使用案涉房屋，一审法院酌定何杨修复房屋需要3个月，并依据市场租金评估价格计算出何杨的间接租金损失为15251.28元，已臻合理。万科物业公司关于财产损失及租金损失的主张，亦不予采纳。综上所述，何杨、厦门市万科物业服务有限公司福州分公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由何杨负担4496元，由厦门市万科物业服务有限公司福州分公司负担4304元。鉴定费50000元，由何杨负担；评估费13000元，由厦门市万科物业服务有限公司福州分公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年四月十三日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷