安徽省亳州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖16民终952号 上诉人（原审被告）:安徽省恒业工贸有限责任公司，住所地安徽省亳州市谯城区亳魏路6号。 法定代表人：张纪华。 上诉人（原审被告）:张纪华，男，1964年2月17日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上诉人（原审被告）:张自力，男，1990年3月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上述三上诉人共同委托诉讼代理人：杨文娟，安徽雉河锦阳律师事务所律师。 上诉人（原审被告）:安徽省七天优品酒店管理有限公司，住所地安徽省亳州市谯城区建安路与药都大道交叉口城市花园。 法定代表人：张宇。 上诉人（原审被告）:张宇，男，1987年11月24日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。 上述二上诉人共同委托诉讼代理人：杨雪峰，安徽智立律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：张红霞，女，1956年12月5日出生，汉族，户籍所在地安徽省亳州市谯城区，经常居住地安徽省亳州市谯城区。 委托诉讼代理人：朱磊，北京京师（亳州）律师事务所律师。 上诉人安徽省恒业工贸有限责任公司（以下简称恒业公司）、张纪华、张自力、安徽省七天优品酒店管理有限公司（以下简称七天公司）、张宇因与被上诉人张红霞排除妨害纠纷一案，不服安徽省亳州市谯城区人民法院（2020）皖1602民初796号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 恒业公司、张纪华、张自力上诉请求：1、撤销亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初796号民事判决,依法改判驳回被上诉人对所有上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决认定恒业公司、张纪华、张自力未交付房产,进而判决搬离案涉房屋,并返还不动产给被上诉人,明显违背事实法律规定。一审判决认定了如下事实:2017年7月17日,张红霞与恒业公司、张纪华、张自力等签订《房屋买卖合同》,合同签订后,双方办理了不动产权属变更登记,张红霞于2017年8月19日取得了案涉房屋的不动产权证。依照《合同法》第一百三十条及《物权法》第九条第一款的规定,三上诉人已经完成了案涉房屋的交付义务，亦未占有案涉房屋的事实。一审判决三上诉人违约并搬离案涉房屋及返还不动产,没有事实依据、违反法律规定。 张红霞辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。被答辩人未履行房屋交付义务，依法应承担相应法律责任从涉案房产中搬离并将该不动产返还答辩人。根据《最高院审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（2020修正）》第八条规定，对房屋的转移占有，视为房屋交付使用，但当事人另有约定的除外。根据2017年7月17日签署的《房屋买卖合同》第五条规定，答辩人同意酒店门面经营权延长到2018年10月24日，同意恒业公司收取案涉房屋租金至2018年10月24日，但案涉房产三至六层酒店客房包括104酒店大厅应予2018年12月31日交于答辩人。该合同由张纪华、张自力（七天公司控股股东）、赵亚丽签署。被答辩人已违反法律规定和合同约定，依法应承担相应法律责任立即从涉案房产中搬离并将该不动产返还答辩人。 七天公司、张宇上诉请求：1、撤销亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初796号民事判决,依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求。2、诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由:一审判决七天公司、张宇搬离案涉房屋返还该不动产给被上诉人,没有事实依据、违反法律规定。七天公司与案涉房屋的原产权人恒业公司于2015年4月20日签订《租赁协议》约定将案涉房屋出租给上诉人张宇使用，租期10年。2015年5月13日,张宇用租赁的案涉房屋设立七天公司经营旅馆生意至今。被上诉人在2017年7月17日受让该房屋时明知房屋处于租赁状态。根据买卖不破租赁的原则,七天公司和张宇在租赁期限内,依法享有对租赁物的占有使用收益权。一审判决上诉人搬离案涉房屋并返还不动产给被上诉人张红霞,显然违反法律规定。 张红霞辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回上诉人的上诉请求。1、张宇不是涉案房产的合法承租人。张宇与恒业公司签订的租赁协议不具有合法性、真实性，该房产租金价格明显过低，且张纪华与张宇为父子关系，不排除二人为办理公司注册登记提供相关备案资料，不能证明租赁协议实际履行。2、七天公司不是涉案房产合法承租人。案涉房产实际使用人是七天公司，与涉案房产租赁协议租赁方不是同一人。3、被答辩人应按照《房屋买卖合同》约定从案涉房屋搬出。4、被答辩人非法占用答辩人房产一层公共通道和二楼部分房产，应立即从非法占有的房产中搬出并恢复原状。七天公司非法占有使用一层房产为整栋楼的公共过道，是整栋楼（六层）上下楼梯的公共通道，该过道属于该栋楼所有权人张红霞所有。5、答辩人与被答辩人均系亲属关系，因此答辩人未在本次诉讼中就所遭受的损失提出赔偿请求，被答辩人已占据案涉房产多年，于情于法被答辩人均应尽快搬出并恢复原状。 张红霞向一审法院起诉请求:1.依法判令被告停止侵害，立即从亳州市谯城区建安路城市花园一层公共通道、201、301、401、501、601号房内搬出，并将上述房产返还原告；2.案件受理费和保全费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年7月17日，张红霞（乙方）与安徽省恒业工贸有限责任公司、张纪华、张自力、赵亚丽（甲方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方因投资建设城市花园等工程项目，分多次向乙方借取现金，到2017年7月15日止合计本息2831万元，其中张红霞2222万元。由于甲方在建设工程期间，管理不善等原因，致使所欠乙方借款无力还现，经甲乙双方多次协商，同意用安徽省恒业工贸有限责任公司名下的城市花园和淝河龙王广场建设项目部分房屋抵给乙方，抵作价格具体事宜协商约定如下：一、城市花园一层、二层门面共计约1222平方米，每平方米18000元，作价2199.6万元。三四五六层共计约2812平方米，每平方米6500元，作价1827.8万元，合计4027.4万元。……五、为便于甲方运作处理遗留问题，乙方同意酒店门面的经营权延长到2018年11月24日，在此期间其租金收入属于甲方，三至六层酒店客房包括104酒店大厅，应于2018年12月31日交给乙方。六、城市花园办理产权过户，所产生的一切税费由乙方负担。合同签订后，双方办理不动产权属变更登记，张红霞取得亳州市谯城区建安路城市花园商住楼101铺（皖2017亳州市不动产权第0030482号）、103铺（皖2018亳州市不动产权第0010836号）、104铺（皖2018亳州市不动产权第0010835号）、201（皖2017亳州市不动产权第0030481号）、301（皖2018亳州市不动产权第0001309号）、401（皖2018亳州市不动产权第0001312号）、501（皖2019亳州市不动产权第0028630号）、601（皖2018亳州市不动产权第0019671号）的不动产权。2020年4月21日，亳州市房地产测绘中心出具《建安路城市花园商住楼一至六层商业部分房产测绘公共部位的分摊说明》，内容是：“依据申请人张红霞的申请，现对建安路城市花园商住楼的公共部位的分摊使用说明如下：我单位于2011年8月20日对建安路城市花园商住楼进行房产测绘，依据《房产测量规范》共有共用面积的处理原则，对该房屋的套内以及公共部位进行测量并计算，并出具房产测绘报告。该楼总建筑面积20485.84㎡。其中位于建安路的1-6层部分101铺-104铺建筑面积：517.99㎡，101铺-104铺仅参与整栋分摊（外墙部分）；201、301、401、501、601建筑面积：3520.06㎡（套内面积2962.71㎡，公摊面557.35㎡）。一层梯01（25.11㎡）、过道01（122.22㎡），二楼梯01（20.77㎡）、梯02（37.61㎡）；三至六层梯03、梯04为二至六层201、301、401、501、601分摊。” 经查，安徽省恒业工贸有限责任公司、张纪华、张自力违反房屋买卖合同的约定内容，未能按期交付房产。现亳州市谯城区建安路城市花园一层公共通道、201、301、401、501、601号不动产被安徽省七天优品酒店管理有限公司占有并经营使用。该公司的股东为张宇、张自力，法定代表人为张宇。 一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十五条规定，妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险。《中华人民共和国侵权责任法》第十五条规定，承担侵权责任的方式主要有:(一)停止侵害;(二)排除妨碍;(三)消除危险;(四)返还财产;(五)恢复原状;(六)赔偿损失;(七)赔礼道歉;(八)消除影响、恢复名誉。以上承担侵权责任的方式,可以单独适用,也可以合并适用。本案中,根据原告张红霞提交的不动产权属证书,可以证明原告张红霞为涉案房屋的合法所有权人。被告安徽省恒业工贸有限责任公司、张纪华、张自力逾期交付房屋、被告安徽省七天优品酒店管理有限公司、张宇、张自力对涉案房屋占有、使用，已对原告张红霞行使权益造成妨害,故原告张红霞请求五被告停止侵害，从亳州市谯城区建安路城市花园一层公共通道、201、301、401、501、601号房内搬出，并返还房产的诉讼请求,一审法院予以支持。五被告经一审法院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，由此产生的法律后果，应自行承担。据此，依照《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十五条，《中华人民共和国侵权责任法》第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：被告安徽省恒业工贸有限责任公司、安徽省七天优品酒店管理有限公司、张纪华、张宇、张自力于本判决生效之日起三十日内搬离亳州市谯城区建安路城市花园一层公共通道、201、301、401、501、601号房屋，并将该不动产返还原告张红霞。案件受理费80元，由被告安徽省恒业工贸有限责任公司、安徽省七天优品酒店管理有限公司、张纪华、张宇、张自力负担。 二审中，七天公司、张宇提交证据一组：安徽省七天优品酒店管理有限公司工商登记档案（该公司章程、租赁协议、房地产权证）及房屋租金收据复印件一份，证明七天公司、张宇于2015年4月20日就案涉房屋和恒业公司签订《租赁协议》，租期十年，该租赁协议早于张红霞与恒业公司2017年7月17日签订的房屋买卖合同，根据买卖不破租赁原则，上诉人有权对租赁房屋占有使用和收益。恒业公司、张纪华、张自力质证意见：没有异议。张红霞质证意见：对租赁协议的三性均有异议。该租赁协议来源于工商登记档案存档文件，是为注册七天公司所使用的工商备案资料，上诉人不能提供租赁协议原件，该租赁协议并不是真正的房产租赁协议。另外案涉房产面积为2800平方，房产性质为商业，租赁协议仅约定年租金为2万元，远远低于市场价格，明显与事实不符。上诉人之间为近亲属关系，恒业公司也为上诉人控制所有，不排除其未实际收到收据上的款项，故意出具虚假票据。收据记载的内容与租赁协议不符，该收据不具有法律效力。上诉人也未能提供相应的转账凭证，无法证明其付款的真实性，不能达到上诉人的证明目的。上诉人恒业公司、张纪华、张自力、被上诉人张红霞二审未提交证据。对七天公司、张宇二审提交的证据认定，本院在裁判理由部分进行综合论述。 本院查明事实同一审。 本院认为，根据双方当事人诉辩意见，本案的争议焦点为：一审法院判决上诉人返还被上诉人案涉不动产有无事实和法律依据。 本案中，2017年7月17日，张红霞（乙方）与恒业公司、张纪华、张自力、赵亚丽（甲方）签订《房屋买卖合同》第五条约定：为便于甲方运作处理遗留问题，乙方同意酒店门面的经营权延长到2018年11月24日，在此期间其租金收入属于甲方，三至六层酒店客房包括104酒店大厅，应于2018年12月31日交给乙方。合同签订后，张红霞取得案涉房屋的不动产权属证书。七天公司、张宇提交了租赁协议等证据，主张根据买卖不破租赁原则，其有权对租赁房屋占有使用和收益。本院认为，上诉人未提供该租赁合同原件，且张宇与恒业公司关于租金的约定明显低于市场价格，租金的支付方式与约定不符，亦未提供相应的资金流转凭证予以印证租金实际交付，故该组证据达不到其证明目的，对其主张本院不予采信。恒业公司、张纪华、张自力上诉称其未占有案涉房屋，一审判决其搬离案涉房屋及返还不动产没有事实和法律依据。本院认为，《房屋买卖合同》系张红霞与恒业公司、张纪华、张自力等人签订，恒业公司、张纪华、张自力未在合同约定的期限内交付案涉房屋，一审判决其搬离案涉房屋并返还不动产并无不当。综上，上诉人恒业公司、张纪华、张自力、七天公司、张宇的上诉请求均不能成立。张红霞主张返还一层公共通道，其并未提交一层公共通道的不动产权属证书，公共通道系案涉不动产的共有部分，不属于张红霞专有，其此项主张无法律依据。一审法院判决上诉人搬离并返回一层通道不当，应予纠正。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销安徽省亳州市谯城区人民法院(2020)皖1602民初796号民事判决； 二、判决安徽省恒业工贸有限责任公司、安徽省七天优品酒店管理有限公司、张纪华、张宇、张自力于本判决生效之日起三十日内搬离亳州市谯城区建安路城市花园201、301、401、501、601号房屋，并将该不动产返还张红霞。 一审案件受理费80元，由安徽省恒业工贸有限责任公司、安徽省七天优品酒店管理有限公司、张纪华、张宇、张自力负担。二审案件受理费160元，由安徽省恒业工贸有限责任公司、张纪华、张自力负担80元；安徽省七天优品酒店管理有限公司、张宇负担80元。 本判决为终审判决。 审 判 长 安翠香 审 判 员 王艳东 审 判 员 黄战营 二〇二一年四月二十一日 法官助理 高辛冉 书 记 员 张依隽