广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1337号原告：李德明，男，1968年7月25日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：陆仲飞，广东利衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：黎绮琪，广东利衡律师事务所律师。被告：佛山市高明区树头房地产开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区荷城街道高明大道东357号之7铺（首层），统一社会信用代码914406080599928098。法定代表人：罗华相。委托诉讼代理人：黄庆华，男，该司员工。原告李德明诉被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司（以下简称树头房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序于2021年3月30日公开开庭审理本案，原告的委托诉讼代理人黎绮琪，被告树头房地产公司的委托诉讼代理人黄庆华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金73355.9元；2.被告承担本案全部诉讼费用。庭审中，原告确认违约金是以1966647元为本金，按照每日万分之一的标准，从2017年7月31日计算至2018年8月8日止，共373天。事实和理由：2016年6月28日，原告与被告签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定：原告向被告购买佛山市高明区X商铺，总价格为1966647元。被告应当在2017年7月31日前将取得竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案商铺交付给原告使用。除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商铺交付原告的，双方同意按照下列方式处理：逾期90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金；逾期超过90日后，原告有权解除合同，原告解除合同的，应当书面通知被告。被告应当自解除合同通知送达之日起15日内退还原告全部房款（含已付贷款部分），并自原告付款之日起，按照万分之1.36计算给付利息，同时被告按照全部房价款的百分之一向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。原告依照合同约定向被告支付了全部铺价款，但被告没有按照合同约定于2017年7月31日将竣工验收合格且取得竣工验收备案证明文件的涉案商铺交付给原告使用。直至2018年8月8日，原告才被告知被告取得涉案商铺竣工验收备案证明文件，具备交付商铺的条件。原告认为，被告于2017年7月31日未能将取得竣工验收备案证明文件案涉商铺交付给原告使用，其行为明显违反了合同约定，属于违约，其应当承担违约责任，根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》的约定，被告应当向原告支付逾期交房违约金73355.9元（1966647元×0.0001元／天×373天）。经多次与被告协商违约金未果后，原告现根据《民事诉讼法》相关法律规定，向贵院提起诉讼，恳请判如所请。被告树头房地产公司辩称，1.请求人民法院依法驳回原告全部诉讼请求；2.本案诉讼费用由原告承担。一、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号修改的司法解释之一）第八条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，原告在实际接收商铺时，案涉商铺已完成转移占有，依法应视为被告完成了交付使用的义务。二、被告认为，本案的争议焦点为原告在涉案商铺没有取得竣工验收备案的情况下同意收楼，被告是否需要承担违约责任。根据广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条规定，买受人知道商品房不具备约定或者法定交付条件同意接收商铺,又以商铺不具备交付条件为由主张逾期交铺违约责任的,不予支持。在被告和原告提交的《商品房买卖合同》明确约定，被告在购买商铺时便已知悉其在涉案物业交付时除满足国家法律法规规定的交付条件外，还应出示如下材料：《房屋测绘图》《竣工验收备案表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》等材料。另外根据被告提交原告在办理收铺时如下的证据：《业主资料登记表》《装修申请表》《装修余泥清运费收款收据》《李德明交来樵顺嘉园3座1层之2商铺2017年9月22日至2017年12月22日三个月物业服务费收款收据》《装修保证金收款收据》《装修许可证押金收款收据》《装修许可证工本费收款收据》《代扣物业服务费委托书》《樵顺嘉园区域防火责任协议书》《消防安全管理公约》《商铺管理规定》《樵顺嘉园装修管理服务协议（商铺）》便可以充分证明原告在收到被告已具备交付使用条件可以前来项目现场办理所购商铺交收手续时，原告出于早日收铺自营或出租获取经济利益的目的本应在《商品房买卖（预售）》合同约定的2017年7月31日前来收铺改为提前至2017年9月21日收铺，并于2017年10月1日对该商铺申请室内装饰装修，上述证据充分证明原告在明知其2017年9月21日所收商铺在被告不能提供竣工验收备案表的前提下仍然接收了商铺，亦即原告在被告交付条件尚不完全具备的情况下仍然接收了商铺，原告的上述收铺行为应当视为对被告的交付行为的认可和接受，亦即原告已经以实际的收铺行为表示放弃了追究被告的逾期取得竣工验收备案表的违约责任的权利，故原告在提前办理收楼手续并确认收楼时间后，再以涉案商铺超过约定的交付期限取得《竣工验收备案表》为由，向被告主张逾期交付违约金，一审法院应不予支持。原告在接收涉案物业前便已知悉自身享有的权利，但在使用利益和权利行使的衡量中选择了前者，在被告没有取得竣工验收备案表时便接收了商铺，被告已完成交付商铺的义务。因此原告的行为完全符合广东省高级人民法院印发《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十二条的情形。三、《民法典》第五百七十七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案交付的商铺虽逾期取得竣工验收备案文件，但商铺的质量合格，被告在本案原告立案前也已采取补救措施即取得了竣工验收合格和备案文件了，因此违约责任应与无法交付商铺相区别。备案文件，能够明显区分。可证明原告在知道商铺不具备约定或者法定交付条件下同意接收了商铺，并领取了涉案物业的入户钥匙。根据《商品房买卖合同》约定和国家法律法规的规定，原告其在收楼时既享有权利也要履行义务，其可以要求被告提供合同约定的收铺所需的全部文件，在被告无法提供时，可以拒绝收铺，该原告作为具有完全民事行为能力的成年人，在被告无法出示相关竣工验收文件时便知道或应该知道涉案房屋尚不符合法定和合同约定的交铺条件的情况下，有权拒绝收铺，却仍然提前收铺，进而对涉案商铺进行了装修，应视为该原告同意接收瑕疵商铺，本案商铺交付时瑕疵交付。四、原告在接收了瑕疵商铺，本案应以瑕疵交付确定违约责任，即被告在本案立案前已修复了瑕疵状态，即履行完毕采取补救措施。虽然依照《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》的相关规定，商铺在交付使用前应取得《竣工验收备案文件》，涉案商铺在交付时尚未取得《竣工验收备案文件》，不符合上述法律和地方性法规的有关规定，买受人可依法拒收，但原告在合同履行过程中并未对此提出异议或拒绝接受，而是签字确认同意收铺，该接受交付的事实客观存在，据此可合理推定原告对商铺在交付时存在的瑕疵予以接受。况且，被告于合同约定的交房期限届满后、一审立案前取得了《竣工验收备案文件》，原告亦未提交任何证据证明涉案商铺于交付期限届满逾期取得《竣工验收备案文件》，对其实际造成了不利影响或损害。涉案《商品房买卖合同》约定逾期交铺违约金的目的在于督促出卖人按时向买受人交付商铺，被告依照双方合同约定的时间和条件交付商铺，原告在接受交付、实际占有和使用商铺经营获利的情况下又提出支付逾期交铺违约金的请求，理据不足。五、与此前被告系列案不同的是，2020年7月31日最高人民法院印发了《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，本案关于属于瑕疵交付？还是没有交付？违约责任的计算如何？现审判规则相对于此前系列案有重大变化，根据该文件要求，高明区法院应当类案检索。1.应当类案检索的法律依据。《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》人民法院办理案件具有下列情形之一，应当进行类案检索：（二）缺乏明确裁判规则或者尚未形成统一裁判规则的。关于未取得竣工验收备案文件下交付房屋的司法认定，此前系列案代理人也提供了多个地方不同的判决！就近距离而言，佛山市和广州市、湛江市等法院对待未取得竣工验收备案文件下交付房屋的司法认定完全相反，属于尚未形成统一裁判规则；同时，现行法律和司法解释并无明确的裁判规则，因此本案完全符合《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》应当进行类案检索的文件要求。2.根据《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》第四条规定，类案检索考究顺位。被告本次向法院提供广东省高级人民法院（2017）粤03民再47-55号案件，根据文件规定，（三）本省（自治区、直辖市）高级人民法院发布的参考性案例及裁判生效的案件；优先于（四）上一级人民法院及本院裁判生效的案件。请求人民法院参照广东省高级人民法院（2017）粤03民再47-55号案件裁决。综上所述，依据法律和双方签订的《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交商铺承担的违约责任应予调整。请求法院依法驳回原告全部诉讼请求，以维护被告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据认证如下：被告举证的证据2《商品房买卖合同（预售）》及补充协议，不能证明被告在交付案涉商铺时已向原告如实告知商铺尚未取得竣工验收备案文件；被告举证的证据4《业主资料登记表》《装修申请表》《装修余泥清运费收款收据》《李德明交来樵顺嘉园X座X层之X商铺2017年9月22日至2017年12月22日三个月物业服务费收款收据》《装修保证金收款收据》《装修许可证工本费收款收据》《代扣物业服务费委托书》《樵顺嘉园区域防火责任协议书》《消防安全管理公约》《商铺管理规定》《樵顺嘉园装修管理服务协议（商铺）》，虽能证明原告于2017年9月21日实际收楼，但不能证明被告在交付案涉商铺时已向原告如实告知商铺尚未取得竣工验收备案文件；被告举证的证据5（2016）粤民申7994号-8002号民事裁定书、（2017）粤03民再47-55号民事判决书，本院对其真实性予以确认，但不作为本案裁判的依据。本院经审理查明：2016年6月28日，原、被告签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：原告向被告购买佛山市高明区X商铺，房价为1966647元；被告应当在2017年7月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的涉案房屋交付给原告使用；除不可抗力外，被告未按照约定的时间将商品房交付原告的，逾期超过90日后，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金（其余约定详见该合同）。被告于2017年9月21日将涉案房屋实际交付给原告。涉案房屋于2018年8月8日取得竣工验收备案证明文件。本院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原告与被告签订的商品房买卖合同出于双方真实意思表示，内容合法，由此产生的权利义务受法律保护。关于被告应否向原告支付逾期交付商铺违约金的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，原、被告签订的合同中，明确约定案涉商铺的交付条件之一为已取得竣工验收备案证明文件。被告作为一家成立于2013年1月15日专门从事房地产开发及销售的专业公司，理应知道取得竣工验收备案文件是商品房交付的最低法定条件，其在交付案涉商铺前应如实将是否取得竣工验收备案文件的情况告知原告。但从被告答辩中关于“原告在收到被告已具备交付使用条件可以前来项目现场办理所购商铺交收手续时，原告出于早日收铺自营或出租获取经济利益的目的本应在《商品房买卖（预售）》合同约定的2017年7月31日前来收铺改为提前至2017年9月21日”的表述可知，被告在通知原告前来办理交付案涉商铺时非但未如实告知该商铺尚未取得竣工验收备案文件，而是谎称案涉商铺已具备交付条件，且被告也未能举证证明在收楼过程中已明确告知原告其未取得竣工验收备案证明文件，令原告基于对被告的信任而办理收楼手续，被告的上述行为实属有违诚信。因此，被告在未取得竣工验收备案证明文件前向原告交付案涉商铺，违反了法律规定的最低交楼标准和合同约定，属于逾期交楼，构成根本违约，至其取得竣工验收备案证明文件之日才为有效交付。被告应承担自合同约定交付之日的次日起至取得竣工验收备案证明文件之日止的逾期交付商铺违约金。根据合同约定，违约金的计算期间应从2017年8月1日计至2018年8月8日，共373天。关于违约金标准的问题。合同约定了被告逾期交付商铺的违约金标准为日万分之一，被告抗辩主张原告已实际接收、占有使用案涉商铺，被告不应再另行支付违约金。本院认为，违约金除具备弥补损失功能外，还具有惩罚性质。具体到本案中，首先，被告在交付案涉商铺给原告时，尚不具备法定和合同约定的交付条件，原告除享有占有使用权外，还享有其他权益，不能因原告已实际占有使用案涉商铺而认定其没有实际损失；其次，被告作为具备专业知识的企业，在与普通公众进行交易行为时，天然具备市场和信息不对称优势，但其在本案交付案涉商铺时，不当利用其优势地位，未如实向原告公开透露案涉商铺的真实情况且存在不诚信行为，应通过适用违约金给予其适当的惩罚，以督促其能在日后诚信经营。因此，对被告的抗辩主张，本院不予采纳。综上，被告应按合同约定向原告支付逾期交付商铺违约金73355.93元（1966647元×0.0001/天×373天），原告现请求被告支付73355.9元，系其对自身权利的自由处分，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十八条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期交付商铺违约金73355.9元给原告李德明。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1634元，减半收取817元，由被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担。因原告李德明已预交了上述费用，被告佛山市高明区树头房地产开发有限公司负担的上述费用迳付给原告李德明，本院不作收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审 判 员 彭智聪二〇二一年四月十四日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍