福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终375号上诉人（原审被告）：宁德市华康医疗投资有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区蕉城南路108号，统一社会信用代码：91350900MA347KE83B。法定代表人：林宽添，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗晓燕，福建广澜律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：宁德市跃昇商贸有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区师专路口1幢2层201室，统一社会信用代码：913509025895924076。法定代表人：张传波，总经理。委托诉讼代理人：黄宇健，福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄见东，福建环三律师事务所律师。原审第三人：福建信达拍卖有限公司，住所地福建省福州市晋安区国货路397号双坂综合楼二层，统一社会信用代码：91350000768561091Q。法定代表人：秦荣镛，总经理。上诉人宁德市华康医疗投资有限公司（以下简称“华康医疗公司”）因与被上诉人宁德市跃昇商贸有限公司（以下简称“跃昇商贸公司”）、原审第三人福建信达拍卖有限公司（以下简称“信达拍卖公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2773号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人华康医疗公司上诉请求：1．撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2773号民事判决第一项“逾期付款违约金1714586元”，依法改判或发回重审；2．二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。上诉人与被上诉人间共签订了两份的《房地产买卖合同书》。被上诉人一审举证的《房地产买卖合同书》，因林宽添疏忽大意，没有认真审查合同内容便盖章，并非上诉人的真实意思表示。而上诉人的真实意愿体现于上诉人一审举证的《房地产买卖合同书》中，上诉人与被上诉人达成了按照50%、40%、10%的付款方式完成支付的统一合意。分三期支付购房款，上诉人不存在逾期付款违约情形，亦不应承担违约责任。上诉人已支付的购房款共4笔，分别为1000000元、557992元、4000048元、4480304元，4笔合计为10038344元。即使按照被上诉人举证的《房地产买卖合同书》，应当剩余42340元未支付，而不是42388元。二、一审判决的违约金计算错误。因超过诉讼时效，一审判决支持违约金，不符合法律规定。第一，上诉人与被上诉人签订真实的《房地产买卖合同书》的时间为2016年10月，即在上诉人与被上诉人签订福建省拍卖成交确认书之后的5日内双方签订《房地产买卖合同书》，上诉人付款义务发生于2016年10月。被上诉人直至2020年7月15日方诉至法院，被上诉人一审诉请因超过三年的诉讼时效，不受法律保护。第二，一审判决“逾期付款违约金28167元＝42388元×1329天×0.05%”，该项的违约金计算时间长达1329天，超过三年。逾期违约金属于债权请求权，债权请求权适用3年的诉讼时效期间。最高院司法解释关于“继续性债权”最长的保护期限为3年。故该项违约金因时间超过3年，计算错误。2016年3月25日，上诉人汇款80万给信达拍卖公司。在信达拍卖公司主持下，上诉人与被上诉人签订《房地产买卖合同书》，合同书中明确记载：本协议签订当日拍卖公司要向甲方支付人民币100万元。第三人信达拍卖公司逾期将保证金汇给被上诉人，过错在于信达拍卖公司，上诉人无过错，不应当由上诉人承担违约责任。故557992元的购房款，不应当计算违约金。三、被上诉人一审举证的《房地产买卖合同书》本身显失公平，违约责任条款更是极其不平等。上诉人请求二审法院查清事实后，判令变更逾期付款违约条款，免除或减免上诉人的违约责任。《民法典》规定，存在显失公平的民事行为，基于平衡民事双方实质平等地位，可以变更显失公平的民事行为。而本案的《房地产买卖合同书》正是一份被上诉人基于其强势地位，与上诉人之间订立的显失公平的合同。合同签订时间为2016年11月3日，直至2020年6月18日，城南总部经济大厦才通过工程竣工验收备案。根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设工程经验收合格的，方可交付使用。上诉人在2016年拍卖获得案涉大楼的4层、5层，从2016年起上诉人通过多次汇款共汇给被上诉人10038344元。上诉人买楼就是希望可以尽快获得案涉大楼的所有权，特别是希望可以尽快获得使用权。合同签订以来，被诉人怠于履行建设工程义务，上诉人亦多次催促希望可以使用案涉大楼，客观事实是直至2020年6月18日案涉大楼才具备使用条件。在2016年至2020年间，一方面上诉人已支付大额的购房款给被上诉人，另一方面因为案涉大楼不可使用，上诉人只能承租其他场地，支付额外租金给其他业主。虽然上诉人与被上诉人间签订了合同，但获得产权的合同目的一直得不到实现。一方承担付款义务，另一方却可以怠于履行交付义务，这样的合同本身就是显失公平的。上诉人基于被上诉人不积极交付大楼的考量，支付购房款稍稍有些迟延，上诉人逾期是情有可原的，是在行使不安抗辩权，故上诉人请求判令免除上诉人的违约责任。综上，恳请二审法院依法撤销宁德市蕉城区人民法院做出的（2020）闽0902民初2773号民事判决第一项中“逾期付款违约金1714586元”的，依法改判或发回重审。被上诉人跃昇商贸公司辩称，针对第一点上诉理由，与事实和法律不符，主要的理由有两点：1．上诉人与被上诉人不存在签订两份合同，事实上一份是招标时双方确认的合同范本，另一份才是双方正式签订的合同。2．双方签订的正式商品房地产买卖合同书是双方的真实意思表示，并非上诉人所称的“并非上诉人的真实意思表示”，上诉人的陈述与事实不符。该合同有上诉人的盖章单位盖章，有法人代表签字，上诉人也按照正式签订的合同去履行，只不过是履约不到位或者叫履约不全面。上诉人在2019年11月27号收到律师函后也没有提出异议，异议的时间是一审法院第一次开庭时提出的，这些事实都足以证明是上诉人的真实意思表示。第二个上诉理由也是没有事实和法律依据，具体表现下面两点：1．所谓的超过诉讼时效的抗辩，要在一审法庭辩论终结前提出来，上诉人一审没有提出抗辩，在二审上诉状中提出诉讼时效问题，不符合法律规定。2．本案主张违约金的诉讼时效没有超过。2019年11月27日，被上诉人已经发函给上诉方，在一审审理中上诉人也认可了，只不过没有认真看。3．本案所涉及的是分期付款，分期付款的诉讼时效是以最后一期起算诉讼时效，而不是第一期起算，上诉人的上述理由是违反的法律规定。上诉理由三不符合民事诉讼法规定。民事案件的二审仅仅是针对上诉的部分进行审理，而不是全案审查。上诉人在庭审中当庭变更上诉的理由，已经超过了上诉期限，不符合民事诉讼法有关规定。原审第三人信达拍卖公司未作陈述。跃昇商贸公司向一审法院起诉请求：判令华康医疗公司立即支付购房款42388元及逾期付款违约金3437728元（具体详见附表，其中最后一笔逾期付款违约金以42388元为基数，按日千分之一计算至清偿之日止，暂计至2020年7月1日）。一审法院认定：2016年9月29日，华康医疗公司通过第三人拍得跃昇商贸公司所属的“宁德市城南总部经济大厦”4-5层，拍卖成交价为11200760元。同年11月3日，跃昇商贸公司、华康医疗公司签订一份《房地产买卖合同书》，合同书第二条约定：本协议签订之日乙方（华康医疗公司，下同）通过拍卖公司向甲方（跃昇商贸公司，下同）支付1000000元作为购房定金，定金可冲抵房价。本合同签订之日起五日内，乙方应一次性交清购房款总额百分九十，余款百分十在办理两证及过户手续后五个工作日内交清。第七条约定：乙方不能按期向甲方付清购房款，或甲方不能按期向乙方交付房地产，每逾期一日，由违约一方向对方给付相当于上述房地产价款千分之一的滞纳金。截至2018年11月9日，跃昇商贸公司共收到华康医疗公司4次付款，合计10038296元。其中，2016年11月10日，跃昇商贸公司收到华康医疗公司通过宁德市蕉城区行政服务中心转账的1000000元购房定金抵购房款。2016年11月21日，跃昇商贸公司收到华康医疗公司通过信达拍卖公司转给跃昇商贸公司的557992元抵华康医疗公司的购房款，逾期付款12天。2016年12月5日，跃昇商贸公司收到华康医疗公司通过蕉城刺桐红村镇银行转账支付的购房款4000048元，逾期付款25天。2018年11月9日，跃昇商贸公司再次收到华康医疗公司通过蕉城刺桐红村镇银行转账支付的购房款4480304元，华康医疗公司逾期付款729天。2019年11月27日，跃昇商贸公司向华康医疗公司发出《律师交涉函》，要求华康医疗公司履行《房地产买卖合同书》，支付尚欠购房款及承担逾期付款违约责任，华康医疗公司收到该律师函后未提出异议。一审法院认为，依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。跃昇商贸公司与华康医疗公司2016年11月3日签订的“宁德市城南总部经济大厦”4-5层《房地产买卖合同书》，系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照合同的约定全面履行自己的义务。华康医疗公司未按约如数支付购房款，尚欠跃昇商贸公司购房款42388元，事实清楚，跃昇商贸公司请求判令华康医疗公司支付，予以支持。华康医疗公司未按约如数支付购房款，构成违约，跃昇商贸公司请求判令华康医疗公司支付逾期付款违约金1714586元（暂计至2020年7月1日，剩余购房款42388元从2020年7月2日起至清偿之日止继续按日万分之五计算）予以支持。超过部分，证据不足，不予支持。华康医疗公司的部分抗辩意见予以采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：1．华康医疗公司应于判决生效之日支付跃昇商贸公司购房款42388元及逾期付款违约金1714586元（暂计至2020年7月1日，剩余购房款42388元从2020年7月2日起至清偿之日止继续按日万分之五计算）；2．驳回跃昇商贸公司的其他诉讼请求。二审中，上诉人华康医疗公司补充提供了：《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，用以证明《房地产买卖合同书》于2016年签订，至2020年6月18日，案涉的城南总政经济大厦才通过了竣工验收备案。合同的支付条款以及被上诉人交付大楼的义务约定条款是极其不公平、不平等，应减轻或免除上诉人的逾期付款违约责任。被上诉人跃昇商贸公司经质证认为，《房地产买卖合同书》第四条约定要通过竣工验收并获得消防通过后五日内交付，上诉人要求提前交付，对上诉人是有利的，并不存在不公平、不平等的问题。先付款后交付，也是当事人的意思表示，合同条款没有违反国家强制性规定，因此，该证据不能证明上诉人的待证目的。本院经审查认为，《福建省房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》，来源真实、合法，与本案有关联性，本院予以采信。一审认定的事实，除华康医疗公司合计付款总金额及未付的余款计算有误外，其余事实双方均无异议，且有相关证据佐证，本院予以确认。二审另查明，华康医疗公司合计付款10038344元，余款42340元未支付。案涉宁德市城南总部经济大厦于2020年6月18日竣工验收备案。二审的争议焦点为：1．《房地产买卖合同书》（2016年11月3日）的效力问题；2．华康医疗公司应否承担违约责任的问题；3．违约金计算。本院认为：首先，关于《房地产买卖合同书》（2016年11月3日）的效力问题。该合同落款处加盖了华康医疗公司的公章和法人章，华康医疗公司应当知悉在合同上加盖公章和法人章的法律后果，其自身未审查合同内容而导致的不利后果应自行承担。其关于盖章并非真实意思表示的辩解，不能成立。华康医疗公司与跃昇商贸公司均系平等的商事主体，该合同亦是在华康医疗公司参与拍卖程序竞拍后所订立的，不存在双方利益显著失衡，跃昇商贸公司亦不存在利用优势地位或利用华康医疗公司轻率、无经验等而与之订立显失公平合同的故意。华康医疗公司认为合同条款显失公平的上诉理由，不能成立。其次，华康医疗公司应否承担违约责任的问题。《房地产买卖合同书》（2016年11月3日）第四条约定，跃昇商贸公司应在案涉大厦竣工验收通过并获得消防使用证书后五日内将房屋交付给华康医疗公司，但并未约定具体的竣工验收时间，因此不存在逾期竣工的违约问题。华康医疗公司认为跃昇商贸公司拖延竣工属怠于履行交付义务的理由，缺乏合同依据。至于华康医疗公司能否行使不安抗辩权的问题。《中华人民共和国合同法》第六十八条规定，应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。案涉大厦即使存在逾期竣工的问题，亦不属于法律规定的可能丧失履行债务能力的情形。华康医疗公司无法定事由中止履行，应当承担相应的违约责任。最后，关于违约金的计算问题。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第三条规定，当事人在一审期间未提出诉讼时效抗辩，在二审期间提出的，人民法院不予支持。华康医疗公司在一审阶段未针对违约金的诉讼时效问题提出抗辩，现二审提出部分违约金计算超过三年诉讼时效，本院不予支持。一审法院已酌情将违约金从调整为日万分之五，属于一审的自由裁量范畴，本院不予干预。但一审计算的部分违约金数额有误，本院予以纠正。具体为：1.2016年3月25日向信达拍卖公司支付的佣金保证金557992元，合同已约定该部分购房定金用于冲抵房价，信达拍卖公司未及时向跃昇商贸公司支付，并非华康医疗公司的过错，该部分款项不应计算违约金。2．剩余购房款应为42340元，暂计至2020年7月1日为1329天，相应的违约金数额应变更为28135元=42340元×1329天×0.05%。其余违约金数额不变。合计违约金总额为：1711206元（50000+1633071+28135）。综上所述，上诉人华康医疗公司的上诉请求，部分成立，本院对成立部分予以支持，不能成立部分，依法予以驳回。一审判决认定基本事实清楚，但部分违约金计算有误，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2773号民事判决第二项；二、变更福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初2773号民事判决第一项为“宁德市华康医疗投资有限公司应于本判决生效之日支付宁德市跃昇商贸有限公司购房款42340元及逾期付款违约金1711206元（暂计至2020年7月1日，剩余购房款42340元从2020年7月2日起至清偿之日止继续按日万分之五计算）；三、驳回宁德市跃昇商贸有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应及时足额履行生效法律文书确定的义务。逾期未履行的，应自觉主动前往本院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明的送达地址送达相关法律文书，并可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。一审案件受理费34641元，由宁德市跃昇商贸有限公司负担17455元，宁德市华康医疗投资有限公司负担17186元。二审案件受理费20613元，由宁德市跃昇商贸有限公司负担40元，宁德市华康医疗投资有限公司负担20573元。本判决为终审判决。审判长  高晓燕审判员  陈潇婷审判员  陆学宇二〇二一年四月十九日书记员  陆垭婷附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。