重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0105民初1310号原告：耿琼，女，1961年12月4日出生，汉族，户籍地重庆市渝中区。被告：蛋壳（重庆）公寓管理有限公司，住所地重庆市江**洋河一路****17-3，统一社会信用代码91500103MA60G2WY2C。法定代表人：张雪，经理。原告耿琼与被告蛋壳（重庆）公寓管理有限公司（以下简称“蛋壳（重庆）公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告耿琼到庭参加诉讼，被告蛋壳（重庆）公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告耿琼向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告签订的《资产委托管理服务合同》；2、判令被告赔偿原告违约金两个月租金2332元；3、判令被告支付未结清9月、10月电费72元；4、判令被告支付未结清10月、11月物业费170.5元；5、判令被告支付未结清2019年12月至2020年11月垃圾处理费96元。事实和理由：耿琼位于重庆市江北区福居路X号X栋X-X的两居室于2019年10月16日委托给蛋壳（重庆）公司代理租赁，因蛋壳（重庆）公司经营不善拖欠租金，多次联系无果，按合同第八条第（四）项第一条：乙方延迟支付租金满十五个工作日，甲方有权单方面解除合同，并且要求蛋壳（重庆）公司支付合同约定的两个月租金进行赔偿，共计2332元。另据物业和租客反映被告未缴纳10月和11月物业费合计170.5元，9月和10月未缴纳电费合计72元，2019年12月至2020年11月期间垃圾处理费96元。因蛋壳（重庆）公司办公地点无人，电话不接，微信不回，无法联系。为维护合法权益，遂提起诉讼。被告蛋壳（重庆）公司未到庭应诉，亦未发表答辩意见。本院经审理认定事实如下：耿琼为重庆市江北区福居路12号1幢6-3房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人，该房屋建筑面积77.31㎡。2019年10月16日，耿琼（甲方，委托人）与蛋壳（重庆）公司（乙方，受托方）签订《资产委托管理服务合同》合同编号为CQGYSCQE1910517****，约定甲方同意将涉案房屋委托给乙方做独家委托代理，委托代理权限自2019年10月24日至2026年8月18日，权限包括：代理甲方运营及出租房屋，并处理与运营及出租房屋相关的事宜，委托期间，乙方为甲方提供的服务包括但不限于装修改造、保洁维修、租客管理等，以乙方实际提供运营服务为准。合同第二条“资产收益”约定，甲方可获得的资产收益以租金的形式表现，乙方应按照附件二约定的租金支付标准向甲方支付租金收益。第三条“管理费、服务费、维修金”约定，甲方同意每年向乙方支付相当于本协议所约定的月租金金额作为管理费，管理费由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除；甲方同意向乙方支付服务费（乙方向第三方租赁房屋的，收取的第三方租金高于本合同项下双方约定的房屋租金时，甲方同意高出部分直接作为乙方的服务费，由乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除）;甲方同意向乙方支付维修金，支付标准为59元/月，由甲方不可撤销的委托乙方从给予甲方的房屋租金中予以扣除。第五条“房屋交割”约定，甲方于2019年10月24日前将房屋交付给乙方。第八条“合同解除”第（四）款约定，乙方有下列情形之一的，甲方有权单独解除合同：1.乙方延迟交付租金满15个工作日；2.乙方利用房屋从事违法活动、损害公共利益的；3.明知实际承租人在房屋内从事违法犯罪活动不采取措施的；出现上述第（四）款情形的，甲方有权单方解除合同，乙方应赔偿甲方两个月租金。第九条“违约责任”约定，若任何一方违反本协议的任何条款，除本协议另有约定外，违约方需向守约方支付两个月违约金，且另一方有权要求该违约方就该违约行为对守约方造成的实际损失承担赔偿责任。合同附件二载明第一年度合同期限自2019年10月24日至2021年4月20日，共计1年180天……；第一年合同期租金为1200元整/月，维修金59元/月；2019年10月24日支付4623元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3600元，抵扣月付维修金177元，押金1200元；2020年7月21日支付3423元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3600元，抵扣月付维修金177元；2020年10月21日支付3423元，抵扣后应付款为负数的，则滚动至下期继续扣除，其中租金3600元，抵扣月付维修金177元；以此类推……；甲方向乙方支付第一年的管理费，以合同租约中自2019年10月24日至2020年4月20日的租金予以抵扣；甲方向乙方支付第一年的服务费，房屋每月实际出租总价格高于本合同约定的乙方应向甲方支付的月租金标准的，则高出部分直接作为乙方的服务费。庭审中，耿琼陈述，蛋壳（重庆）公司自2020年10月21日起再未支付租金，现已经联系不上了，耿琼已于2021年1月15日已收回涉案房屋。本院立案后，通过EMS向蛋壳（重庆）公司工商注册地址邮寄了相关诉讼材料，但无人签收，邮件于2021年3月7日被退回。上述事实，有《资产委托管理服务合同》、不动产产权证以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，耿琼系涉案房屋的所有权人，其与蛋壳（重庆）公司签订的《资产委托管理服务合同》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应按照合同约定严格履行各自的义务。根据双方约定，耿琼将涉案房屋交付给蛋壳（重庆）公司运营管理，蛋壳（重庆）公司向耿琼支付租金收益。合同签订后，耿琼按约将涉案房屋交付给蛋壳（重庆）公司运营管理，蛋壳（重庆）公司亦应按约履行己方义务。庭审中，耿琼陈述，蛋壳（重庆）公司自2020年10月21日起再未支付租金，现已经联系不上了，耿琼已于2021年1月15日已收回涉案房屋。因蛋壳（重庆）公司未到庭应诉答辩，亦未举示相反证据予以反驳，结合本院向蛋壳（重庆）公司邮寄诉讼材料被退回的事实，本院对于耿琼的陈述意见予以采信。根据双方合同约定，蛋壳（重庆）公司已延迟交付租金满15个工作日，且至今未交付相应租金，已致使不能实现合同目的，故对耿琼主张解除《资产委托管理服务合同》的诉讼请求，本院予以支持。关于合同的解除时间。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。本案立案后，本院通过EMS向蛋壳（重庆）公司工商注册地址邮寄了相关诉讼材料，邮件于2021年3月7日被退回，视为诉讼状副本于邮件退回当日送达。故本院确认耿琼与蛋壳（重庆）公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年3月7日解除。关于违约金。根据双方合同约定，蛋壳（重庆）公司自2020年10月21日起再未向耿琼支付租金，已构成违约，应当向耿琼赔偿两个月租金。蛋壳（重庆）公司自2020年10月21日违约，属于合同约定的“第一年度合同期限”（自2019年10月24日至2021年4月20日）内，故蛋壳（重庆）公司应当按照“第一年度合同期限”每月租金1200元标准赔偿耿琼两个月租金，故对于耿琼主张违约金2332元的诉求，本院予以支持。关于电费、物业费、垃圾处理费，因耿琼未举示相应证据予以证明，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、原告耿琼与被告蛋壳（重庆）公司签订的《资产委托管理服务合同》于2021年3月7日解除；二、被告蛋壳（重庆）公司于本判决生效之日起五日支付原告耿琼违约金2332元；三、驳回原告耿琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费1670.76元，减半收取计835.38元，由被告蛋壳（重庆）公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 员  翁 贞二〇二一年四月九日法官助理  邱安平书 记 员  杨 智