北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初3450号原告：北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司，住所地北京市顺义区天竺镇小王辛庄南路9号（南库）1号楼1层101。法定代表人：王亮，董事长。委托诉讼代理人：周灿，女，1991年10月11日出生，汉族，北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司职员，住北京市顺义区。委托诉讼代理人：肖遥，女，1992年10月13日出生，汉族，北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司职员，住北京市顺义区。被告：北京兰团队文化传媒有限公司，住所地北京市朝阳区水南庄8幢A23-101室。法定代表人：兰放，执行董事。委托诉讼代理人：李彬，男，1986年11月9日出生，汉族，北京兰团队文化传媒有限公司职员，住北京市朝阳区。原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司（以下简称原告）与被告北京兰团队文化传媒有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用普通程序，由审判员马潇独任审理。原告的委托诉讼代理人周灿、肖遥及被告的委托诉讼代理人李彬均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告向原告支付自2019年12月15日至2020年3月9日的房屋租金（含管理费）1122974.42元（已扣减被告于2020年12月31日支付的20万元）；2.被告向原告支付逾期支付房屋租金（含管理费）的违约金至实际付清之日止（按照日万分之一的标准，暂计至2021年3月29日为36865.92元）；3.被告向原告支付保证金270127.63元不予退还；4.诉讼费及保全费由被告承担。事实及理由：2018年1月19日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，由被告承租位于北京市XXX房屋（以下简称租赁场地）。原告依约向被告交付了租赁场地，但被告未按照合同约定向原告按时支付租金（含管理费）。故诉至法院，望判如所请。被告辩称，2021年2月，原告通知被告于2020年2月23日之前搬离，否则要断水断电，被告在2月22日就把人员及私人物品撤离了，也应原告的要求没有动屋内的办公物品。2021年3月7日，被告将办公家具也全部搬离，双方在2021年3月9日办理的退租手续。被告认为租金应当计算至2020年2月22日。当时没有搬走办公家具是因为原告不让搬，不然在2月22日人员撤离时就把办公家具也一并搬走了。对于违约金，被告认可，同意支付。对于保证金，根据合同5.1条约定，保证金是可以抵扣欠缴的租金的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月19日，原告（甲方，出租方）与被告（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案房屋作办公用途，建筑面积为542.18平方米。租赁期间自2018年3月15日至2023年3月14日。第三年租金为人民币5.46元/天/平方米（含管理费），每三个月为一个付款周期，乙方于本合同签订之日起三个工作日内向甲方支付首期三个月租金……以此类推，自第二期开始后的各期租金，乙方均应在上一付款周期届满前七个工作日内向甲方支付。乙方应于交纳首期租金的同时向甲方支付相当于三个月租金（含管理费）的履约保证金257264.41元。如乙方发生违约行为时，甲方可以该履约保证金抵扣由乙方违约造成的损失（包括但不限于拖欠的租金及相关费用等），履约保证金不足以抵扣的，甲方有权继续追索。履约保证金经扣除后不足部分，乙方须在接到甲方通知后七个工作日内予以补足。本合同终止后，乙方不存在任何违约行为，按合同约定归还租赁房屋，并办理完毕注册地址迁出租赁房屋的工商登记手续后七个工作日内，甲方将履约保证金（不计利息）退还给乙方。乙方未按合同约定时间交纳租金、各项费用的，每逾期一日，应当按照拖欠款项金额的万分之一向甲方支付违约金。乙方发生以下情形之一的，甲方有权解除合同，没收乙方所交纳的履约保证金，并追究乙方违约责任，本合同自乙方收到书面解除通知之日解除：（1）拖欠租金或应付费用达三十日以上的……合同签订后，原告向被告交付了涉案房屋，被告向原告交纳了履约保证金270127.63元，并将租金（包含管理费）交纳至2019年12月14日。2020年12月31日，被告向原告支付了20万元的租金（含管理费）。2021年2月22日，被告人员撤离涉案房屋。2021年3月9日，被告与原告签署《商户退租验房单》，双方没有其他未结费用的问题。庭审中，被告认可欠付租金的情况，但称因疫情影响，公司一直没有收入，导致无力交纳租金。原告则表示被告在疫情之前就经常性拖欠租金。就此，原告提交了被告于2019年3月、4月、6月、7月及9月期间向原告发送的延期支付租金申请。被告对于上述事实予以认可。被告表示双方虽于2021年3月9日签署的《商户退租验房单》，但其实际于2月22日就已搬离涉案房屋，办公物品没有及时搬走也是应被告的要求暂时没有动，故其认为租金应当计算至2月22日。原告对此表示被告人员撤离时是告知被告先不要动办公家具，但是在3月1日通知被告把办公家具搬走时，被告回复还没有找到合适的地方，还需占用涉案房屋几天，被告于3月9日才把办公家具全部搬走，故其认为应当将租金计算至3月9日。诉讼中，原告向本院申请保全被告名下价值85万元的财产，并提供了中国XXX有限公司出具的诉讼保全责任担保书作为担保，本院依法查封、冻结了被告在账户X行北京XXX支行账户×××，提请冻结金额为85万元，于2020年11月5日实际控制金额4.92元，冻结到期日为2021年11月4日。冻结被告持有的深圳市XXX公司51%的股权（出资额为255万元），冻结期限为三年，自2020年11月12日起至2023年11月11日止。冻结被告持有的广州XXX有限公司40%的股权（出资额为80万元），冻结期限为三年，自2020年11月20日起至2023年11月19日止。冻结被告持有的北京XXX有限公司23%的股权（出资额为115万元），冻结期限为三年，自2020年11月16日起至2023年11月15日止。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。疫情或者疫情防控措施仅导致合同履行困难的，当事人可以重新协商；能够继续履行的，人民法院应当切实加强调解工作，积极引导当事人继续履行。当事人以合同履行困难为由请求解除合同的，人民法院不予支持。本案中，原告和被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思的表示，双方均应按照该合同约定履行。被告欠付租金构成违约，原告按照合同约定行使约定解除权，并无不当。双方于2021年3月9日签署了《商户退租验房单》，双方的租赁合同应于当日解除。对于合同解除前被告欠付的租金，被告应当按照合同约定的租金标准支付。对于违约金，被告同意支付，本院对此不持异议。关于履约保证金，根据合同约定，被告的违约情形，原告有权没收保证金，但考虑到新冠肺炎疫情对于被告经营产生的影响，并结合被告已自愿承担违约金的情形，对于履约保证金本院酌情扣除部分不予返还，剩余的部分折抵被告应当支付的租金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，最高人民法院《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条之规定，判决如下：一、被告北京兰团队文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司租金1000000元；二、被告北京兰团队文化传媒有限公司于本判决生效后十日内支付原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司逾期支付租金的违约金36865.92元，并自2021年3月30日起至实际给付之日止，以1000000元为基数，按照日万分之一的标准，继续向原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司支付逾期支付租金的违约金；三、驳回原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17670元，由被告北京兰团队文化传媒有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。保全费4770元，由原告北大资源集团文化艺术传播（北京）有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  马 潇二〇二一年四月二十七日法官助理  倪世欣书 记 员  张宇鑫