福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初119号原告：杨新满，男，1984年5月8日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：欧善锥，福建熹平律师事务所律师。被告：福建德润置业有限公司，住所地福建省宁德市东侨经济开发区万安东路6号宁德德润广场幼儿园，统一社会信用代码91350901565389199Y。法定代表人：吴通宝，总经理。委托诉讼代理人：黄崇崇，北京大成（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：包大熔，北京大成（福州）律师事务所实习律师。原告杨新满与被告福建德润置业有限公司商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨新满的委托诉讼代理人欧善锥、被告福建德润置业有限公司的委托诉讼代理人黄崇崇、包大熔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨新满向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《商品房认购协议书》，并由被告双倍返还定金80000元；2.诉讼费、公告费、保全费用等诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年4月26日，原告在被告销售置业顾问虚假、夸大、保证性宣传的情况下与被告签订《商品房认购协议书》，并先于缴纳40000元作为将要购买宁德德润广场X期9#（德润尚街）项目X层XX号商铺定金。当日，在原告有意购买商铺的前提下，销售置业顾问在宣传过程中给予原告明确保障未来该处商铺出租金每平方米不低于120元，并且不停催促原告签订《商品房认购协议书》、缴纳定金，从未出示过任何其他合同。其后，原告得知未出示的合同中均未对租金有任何保障性说明，随向被告协商申请退定金事宜，但均未果。综上，特向贵院起诉，望判如所请。福建德润置业有限公司辩称，1.被告从未在认购协议、购房合同以及销售过程中对具体租金金额和完成租赁行为予以保证，不存在欺诈、虚假宣传的情形，原告所主张的“租金标准”不能作为其拒绝签订《商品房买卖预售合同》的理由；2.原告未在认购协议中约定的时间内与被告签约，已构成违约，根据定金罚则，原告已支付的定金不予退还，应当归被告所有。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：原告提供微信聊天记录、录音拟共同证明被告的销售置业顾问与经理承诺性虚假宣传并且从未给原告出示其余合同的事实，被告质证认为，对微信聊天记录真实性无异议，对证明对象有异议，对录音的真实性、合法性、关联性及证明对象均有异议。对原告的证据，本院审查认为，对微信聊天记录的真实性予以确认，对录音，该录音环境虽有杂音，但录音内容清晰、连贯，没有明显的变造或者技术处理的痕迹，也不存在无法辨认的情形，本院对该录音的真实性亦予以确认。原告提供的微信聊天记录、录音无法证明原告的待证目的，但可证明原、被告曾于2020年4月28日、2020年5月10日就商铺租金收益是否体现在《委托经营管理协议》中双方曾进行协商，且根据录音中被告的置业顾问的陈述“她是担心我们跟她说是120-150元，万一租个50块，她觉得没有保障”的内容可知，租金收益是否体现在《委托经营管理协议》中对原告决定是否购买案涉商铺造成了一定的影响。被告提供证据1、《商品房认购协议书》、《商品房买卖合同（预售）》样本、《商铺委托经营管理协议》样本，拟证明被告从未在认购协议、购房合同以及销售过程中对具体租金金额和完成租赁行为明确予以保证，不存在要约或要约邀请，不构成合同内容的一部分；2、商品房买卖合同公示照片，拟证明被告已明示合同范本，涉案商品房买卖合同已向社会公开，供公众无偿查阅和监督；3、签订《委托经营管理协议》及《商品房买卖合同》通知函，证明被告已按《商品房认购协议书》约定，通知原告签订《委托经营管理协议》及《商品房买卖合同》、邮寄物流信息及相应邮件送达记录，该通知函已送达原告，但原告未在约定时间内与被告签约，已构成违约。原告质证认为，对《商品房认购协议书》真实性无异议，对《商品房买卖合同（预售）》样本、《商铺委托经营管理协议》样本真实性、证明对象有异议，对证据2三性均有异议，对证据3真实性无异议，对证明对象有异议。对被告的证据，本院审查认为，对证据1的真实性予以确认，但无法证明被告的待证目的；对证据2，该照片系被告拍摄，但无法确认拍摄时间，故对其关联性不予确认；证据3真实性予以确认，但该证据无法证明原告构成违约。根据双方当事人无争议的证据以及当事人的当庭陈述，本院认定事实如下：2020年4月26日，原、被告签订《商品房认购协议书》，原告认购被告开发的宁德德润广场二期9#（德润尚街）项目1层1048号店铺，原告支付了定金40000元。2020年5月12日，被告向原告邮寄送达《签订及的通知函》，原告于2020年5月13日签收。庭审中，原、被告双方均认可《商品房认购协议书》于2020年5月21日解除。本案的争议焦点：被告是否应双倍返还原告定金80000元的问题。围绕争议焦点，本院予以调查、分析、认定如下：原、被告签订的《商品房认购协议书》属于预约合同，订立预约合同的目的是为后续谈判其他条款，最终订立正式的、条款完全的本约创造条件。因此，在继续进行的磋商中，如果一方违背公平、正义、诚实信用原则，或否认预约合同中的已决条款，或者提出令对方无法接受的不合理条件，或者拒绝继续进行磋商订立本约，都构成对预约合同的违约，应当承担预约合同中约定的违约责任；反之，如果双方在平等、诚信的原则下继续进行了磋商，只是基于各自利益考虑，无法就其他条款达成一致的意思表示，致使本约不能订立，则属于不可归责于双方的原因，不在预约合同所指的违约情形内。该种情形下预约合同应该解除，已付定金应当返还。本案中，租金收益是否体现在《委托经营管理协议》中对原告决定是否购买案涉商铺造成了一定的影响，原告要求将租金收益写入《委托经营管理协议》是在平等的条件下基于自身利益的考虑，未对该条款达成一致，应属于不可归责于双方的原因，因此，双方对于未最终签订商品房买卖预售合同均不存在违约。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人，被告应当返还原告定金40000元。本院认为，原、被告签订的《商品房认购协议书》，该协议已于2020年5月21日解除，故对原告主张解除《商品房认购协议书》的诉求，本院不予支持。关于被告是否应双倍返还原告定金80000元的问题，如前所述，因原、被告双方均无过错，故被告应向原告返还定金40000元，原告诉请，超过部分，不予支持。被告抗辩不予退还定金，缺乏依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百八十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建德润置业有限公司应于本判决生效之日起三日内返还原告杨新满定金40000元；二、驳回原告杨新满的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2300元，由原告杨新满负担1150元、被告福建德润置业有限公司负担1150元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院(上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理)。审 判 长  陈欢欢人民陪审员  林 雯人民陪审员  阮香升二〇二一年四月十九日书 记 员  郑文涛附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百八十六条当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。