福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初321号原告：阮经炜，男，1993年8月9日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛。被告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：冯德星。原告阮经炜与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司、宁德市中维房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘德银到庭参加诉讼,被告经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告阮经炜向本院提出诉讼请求：判令两被告向原告承担连带支付“包租”租金及违约金的责任（暂计至2020年10月30日止租金为61101元，暂计至2020年10月30日止违约金28280元）；庭审中，其变更诉讼请求为：判令两被告向原告承担连带支付2019年11月1日至2021年1月31日的租金87165.49元和违约金（从2020年3月21日起至欠付的租金付清之日止，以总房价1163824元为基数，按日万分之一的标准计算）。事实与理由：2017年12月至2018年10月，宁德市中维房地产开发有限公司在“宁德泰禾红树林（微信号为：×××ｉｎ）”发布了多篇销售案涉商铺的促销广告，并多次使用“抢购商铺即享10年无忧托管，年7%回报”、“10年包租，年7%投资收益，无忧经营”、“宁德泰禾新天地全临街现铺，10年包租年7%无忧经营，小投入高回报，一铺赚翻全城。现已有大量品牌商家强力入驻，余铺有限，抢到即赚到！”等宣传用语，这些宣传用语对商铺的售价有重大提升作用，属于要约。原告正是基于上述宣传，于2018年1月与宁德市中维房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，于2018年4月与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订《房屋租赁委托合同》，合同约定：原告所有的房屋（不动产权登记号：闽（2018）宁德市不动产权第0012926号，座落位于泰禾红树木项目5幢楼106号）交给福建泰禾新世界商业运营管理有限公司出租，出租的期限为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日，起租日为2018年5月1日。在委托期间，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司可将房屋按市场价出租给第三人，保证原告自起租日起可获得的租金为：每12月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同的总价7%），共计81468元，共计10个年度，租金总额为814680元，如租金是否超出或不足上述约定数额的，均按合同约定的上述租金数额由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司支付给原告，支付方式为每三个月支付一次，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给原告指定的银行帐号。在权利义务条款中约定福建泰禾新世界商业运营管理有限公司不得单方解除合同，应及时向原告支付租金。若福建泰禾新世界商业运营管理有限公司违反合同约定逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款的日万分一向原告支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金。合同签订后，截至2021年1月31日，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司欠付原告租金总计87165.49元（其中2019年11月1日至2020年1月31日欠付租金5697.49元，2020年2月1日至2020年1月31日欠付租金81468元）。现二被告构成合同违约，故原告诉至法院。被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司书面辩称，1、其无能力支付后续租金，请求法院依法解除案涉《房屋租赁委托合同》；2、租金支付标准因受疫情影响，请适当予以减免；3、违约金计算标准过高，请求予以调整。被告宁德市中维房地产开发有限公司书面辩称，原告要求其承担连带责任没有法律依据,原告应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，恳请驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2018年1月17日，阮经炜与宁德中维房地产开发有限公司东侨分公司签订《商品房买卖合同》，以1163824元的价格购买案涉坐落泰禾红树木项目5幢106号房屋（不动产权登记号：闽（2018）宁德市不动产权第0012926号）。2.2018年4月，阮经炜（甲方）与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定甲方委托乙方代为处理甲方的坐落泰禾红树木项目5幢106号房屋租赁事宜；委托期限为10年，从2018年5月1日至2028年4月30日止，甲方同意以2018年5月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%），共计81468元，共10个租赁年度，租金总额共计814680元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日则顺延）。……乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。3.合同签订后，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司支付部分租金。截至2021年1月31日，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司欠付阮经炜租金总计87165.49元，具体为：2019年11月1日至2020年1月31日欠付的租金5697.49元，应在2020年5月25日前支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金20367元，应在2020年8月21日前支付2020年5月1日至2020年7月31日的租金20367元，应在2020年11月20日前支付2020年8月1日至2020年10月31日的租金20367元，应在2021年2月24日前支付2020年11月1日至2021年1月31日的租金20367元。上述事实有阮经炜提供的《房屋租赁委托合同》、《商品房买卖合同》、不动产登记证书、发票、银行交易明细以及阮经炜的陈述予以证明，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司、宁德市中维房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，又未书面提交证据，视为自愿放弃诉讼权利。上述证据，具有关联性、合法性、真实性，并能相互印证，能够证明待证事实，本院予以确认。综上所述，本院认为，本案民事法律关系基于案涉《房屋租赁委托合同》形成，合同内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条及第二百一十三条规定的租赁合同构成要件，故该合同性质应为房屋租赁合同。阮经炜与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司签订《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示,合同内容不违反相关法律、行政法规的强制性规定,合法有效。双方均应按照法律规定和合同约定全面履行各自义务。本案阮经炜已依约交付案涉房屋给福建泰禾新世界商业运营管理有限公司使用，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司未能及时足额支付租金，已构成违约。现阮经炜诉请福建泰禾新世界商业运营管理有限公司支付2019年11月1日至2021年1月31日间拖欠的租金87165.49元及违约金，于法有据，本院予以支持。对于违约金的数额，案涉合同约定“应付租金每三个月结算一次，泰禾公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金……泰禾公司逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一支付逾期违约金”。本院认为，该逾期违约金的约定过分高于逾期支付租金给阮经炜造成的损失，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以衡量，本院酌定调整福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应支付的违约金计算标准为：从逾期之日（即在计租日起满三个月后的15个工作日的次日）起算，以每期应付未付租金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算。对于福建泰禾新世界商业运营管理有限公司书面辩称受疫情影响，要求减免租金，因其未提供证据证明疫情或者疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该辩称依据不足，本院不予采纳。对于福建泰禾新世界商业运营管理有限公司书面辩称请求解除案涉《房屋租赁委托合同》，阮经炜表示不同意解除。对此，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司亦未依法提出反诉，故该辩称意见本院在本案中不予审理。如福建泰禾新世界商业运营管理有限公司确要求解除案涉《房屋租赁委托合同》，可以另行起诉。由于案涉《房屋租赁委托合同》的双方为阮经炜与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，宁德市中维房地产开发有限公司并非合同相对方，根据合同相对性原则，该《房屋租赁委托合同》对宁德市中维房地产开发有限公司无约束力，故阮经炜要求该公司连带支付租金及违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，不予支持。福建泰禾新世界商业运营管理有限公司、宁德市中维房地产开发有限公司经合法传唤未到庭，依法予以缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十三条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向阮经炜支付2019年11月1日至2021年1月31日间尚欠的租金87165.49元；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向阮经炜支付违约金（按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率四倍的标准计算；以每期应交租金5697.49元、20367元、20367元、20367元、20367元为基数，分别从2020年3月21日、2020年5月26日、2020年8月22日、2020年11月21日、2021年2月25日起算至款项付清之日止）；三、驳回阮经炜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元，由被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  戴志雄二〇二一年四月二十六日书记员  蒋雅英附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十三条租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。