陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终3288号上诉人（原审原告）：西安市临潼区何寨街道办事处，住所地:西安市临潼区何寨街道01号。法定代表人：房育林，该街办主任。委托诉讼代理人：姚梦竹，陕西海普睿诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张敬峰，男，1954年2月11日出生，汉族，住西安市临潼区何寨街办马寨村南院组69号。被上诉人（原审被告）：西安市临潼区何寨街西艳艳米线店，住所地：西安市临潼区何寨办街西。经营者：刘艳艳，女，1982年7月26日出生，汉族，西安市临潼区何寨街西艳艳米线店经营者，住西安市临潼区何寨办董家村宋北组43号。上诉人西安市临潼区何寨街道办事处（以下简称何寨街办）因与被上诉人张敬峰、被上诉人西安市临潼区何寨街西艳艳米线店（以下简称艳艳米线店）租赁合同纠纷一案，不服西安市临潼区人民法院(2020)陕0115民初3822号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。何寨街办上诉请求：1、撤销西安市临潼区人民法院(2020)陕0115民初3822号民事判决书第三项，依法改判或发回重审；2、本案一审、二审诉讼费由张敬峰、艳艳米线店承担。事实与理由：一、原审法院认定何寨街办与张敬峰协商减免租金6000元，案涉房屋租赁费30000元，系事实认定错误。《何寨镇门面房租赁合同》约定租金36000元，张敬峰主张双方协商将租金减免6000元，无其他相关证据，原审法院仅凭其陈述就认定该事实，证据不足，租金应按照36000元履行。二、原审法院判令何寨街办向张敬峰退还租金10000元，系事实认定错误。张敬峰主张其向证人黄立岗支付2万元，并提交一份收据证明黄立岗又收取1万元，共计3万元。但证人并未将2万元交付给何寨街办，且收据落款的签字并非证人本人所签，张敬峰和证人都无法说清收据的来源，原审法院不应采信该证据。何寨街办并未收到租金30000元，不应向其退还租金10000元。艳艳米线店辩称，上诉人的上诉请求与其无关。艳艳米线店只是临时用一下，没有约定要出什么费用，这些都是张敬峰的事情。张敬峰经合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。何寨街办向一审法院起诉请求：1、判令何寨街办与张敬峰签订的《何寨镇门面房租赁合同》解除，解除双方的房屋租赁关系；2、判令张敬峰、艳艳米线店腾退西安市临潼区何寨街道办事处大门西户门面房；3、判令张敬峰支付何寨街办拖欠的房屋租赁费24000元及违约金（违约金以24000元为基数自2003年6月1日至2019年8月19日按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月20日至实际清偿之日按照同期全国银行间同业拆借中心公布的市场报价计算）。4、本案诉讼费由张敬峰、艳艳米线店承担。一审法院认定事实：何寨街办在何寨街道其单位门口拥有坐南面北门面房。2003年5月何寨街办与张敬峰协商，将何寨街办位于单位门口西侧由东向西第二间门面房租给张敬峰。2003年6月1日何寨街办与张敬峰签订了《何寨镇门面房租赁合同》，约定：租期30年，从2003年6月1日至2033年5月31日止，租金为36000元，张敬峰必须一次性交清给何寨街办，并对租赁期间相关具体问题和双方的权利义务进行了约定，其中合同第八条约定：“租用期内，乙方转租房屋，必须经镇政府同意，不得私自转让，需要转让的必须重新履行转让合同手续，否则，政府将收回房屋，租金不予退还。”合同签订后，因该门面房门外有何寨街办单位广告牌遮挡，经何寨街办、张敬峰商议，租金减免6000元，2004年9月21日张敬峰向何寨街办单位工作人员黄立岗分两次共计支付租金30000元。张敬峰租赁该房屋后，将该房屋交由其儿媳刘亚男经营服装店、菜店。2017年间，张敬峰儿媳刘亚男因生意不景气且要去临潼陪读，将该门面房给艳艳米线店使用至今。2020年7月10日何寨街办根据上级文件精神开始对政府公房进行清理，以书面方式通知包括张敬峰、艳艳米线店在内的所有租户，于2020年7月17日前清理退还房屋，并明确告知：“逾期不进行清理腾退的租户街办将通过法律途径予以解决”。张敬峰、艳艳米线店接到“通知”后并没有在通知的期限内腾出租房。2020年7月30日何寨街办依法起诉：1、请求判令何寨街办与张敬峰签订的《何寨镇门面房租赁合同》解除，解除双方的房屋租赁关系；2、请求判令张敬峰、艳艳米线店腾退西安市临潼区何寨街道办事处大门西户门面房；3、本案诉讼费由张敬峰、艳艳米线店承担。庭审中，何寨街办增加诉讼请求：请求判令张敬峰支付何寨街办拖欠的房屋租赁费24000元及违约金。张敬峰因租赁期限未到不同意解除合同，且称租金除减免的6000元外剩余30000元已经全部付清。艳艳米线店辩称：同意张敬峰的答辩意见，门面房是其和张敬峰合伙经营米线店。因何寨街办、张敬峰、艳艳米线店意见分歧较大，致调解无法成立。一审法院认为，我国合同法对租赁合同中租赁期限规定不得超过20年，何寨街办和张敬峰签订的租赁合同第一条约定期限为30年，超出部分（10年）为无效约定，租赁合同其他条款约定均受法律保护。张敬峰未经何寨街办同意将其租房交由艳艳米线店使用，违背合同第八条约定；张敬峰称房子没有转租，但事实上艳艳米线店多年在此租房内经营，形成了事实上的转租关系，故何寨街办主张解除与张敬峰租赁关系的请求应予以支持。何寨街办、张敬峰间原约定租赁费为36000元，因门面房被何寨街办广告牌遮挡，实际给付租赁费30000元，故该门面的租赁费应认定为每年1000元，何寨街办应退还张敬峰10年无效租赁期间的租赁费10000元。综上所述，为了保护当事人的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第二百一十四条、第二百二十四条第二款之规定，判决：一、解除西安市临潼区何寨街道办事处与张敬峰双方的房屋租赁关系；二、张敬峰、西安市临潼区何寨街西艳艳米线店在判决生效后10日内将租赁西安市临潼区何寨街道办事处的门面房交付西安市临潼区何寨街道办事处。三、西安市临潼区何寨街道办事处在判决生效后10日内退还张敬峰租赁费10000元。四、驳回西安市临潼区何寨街道办事处其他诉讼请求。如张敬峰、艳艳米线店未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1029元，由张敬峰承担。二审中，当事人没有提交新证据。一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间建立租赁合同关系发生于民法典施行之前，故关于应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”故何寨街办与张敬峰之间约定租赁期限为30年，其中超出20年的部分（2023年6月1日-2033年5月31日）应属无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”据此，何寨街办与张敬峰之间超出20年的10年（2023年6月1日-2033年5月31日）无效租赁期间的费用，何寨街办应予以退还。《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定：“承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”张敬峰未经何寨街办同意将涉案房屋交由艳艳米线店使用，违反合同约定，故一审法院判决支持何寨街办主张解除租赁合同的请求，符合法律规定，并无不当。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”现何寨街办上诉主张其并未同意减免租金6000元，亦未收到张敬峰支付的租金30000元。对于何寨街办已收取张敬峰30000元一节，一审审理期间张敬峰申请证人黄立岗出庭予以了证明，一审及二审期间何寨街办对黄立岗系何寨街办工作人员（现已退休）并无异议，且未能提供反证对收取30000元的事实予以反驳。对于何寨街办称黄立岗未向何寨街办交付30000元的陈述，与张敬峰无关，不足以推翻张敬峰主张的事实。对于双方合同约定租金36000元而实际按照30000元履行一节，鉴于双方合同签订于2003年，此后张敬峰向何寨街办支付租金、何寨街办将涉案房屋交付张敬峰使用，至今已经履行多年，何寨街办并未提供证据证明其在合同履行期间向张敬峰主张过另6000元租金，故根据双方履行合同的实际情况，对张敬峰主张因涉案房屋门外有何寨街办单位广告牌遮挡故何寨街办减免6000元的事实予以采信。据此，张敬峰已交纳的10年（2023年6月1日-2033年5月31日）无效租赁期间的费用10000元，何寨街办应予以退还。20年（2003年6月1日-2023年5月31日）有效租赁期间尚未届满合同即已解除，尚未使用的已交纳的租赁费，待涉案房屋腾交后，张敬峰可据实另行主张。综上所述，何寨街办的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由西安市临潼区何寨街道办事处负担。本判决为终审判决。 审  判  长    师      婷审  判  员   陈      帅 审  判  员    秦  燕  燕  二〇二一年四月二十五日                       书 记 员  刘  书  方 1