陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4688号 上诉人（原审被告）：陕西金地佳和置业有限公司，住所地：西安市曲江新区。法定代表人：朱克亮，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨兰，北京大成（西安）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁婧婕，女，汉族，1982年4月23日出生，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：刘艳玲，陕西哲勤律师事务所律师。委托诉讼代理人：武依，陕西哲勤律师事务所律师。上诉人陕西金地佳和置业有限公司（以下简称:金地公司）因与被上诉人梁婧婕商品房销售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初18385号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。金地公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判驳回梁婧婕的全部诉讼请求；2、判令梁婧婕承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以其公司未履行通知义务判决其公司承担逾期交房违约金属于事实认定错误。l、案涉房屋已经于合同约定的交房时间之前、亦于梁婧婕所述的商品房买卖合同签署之前取得了相关部门核发的《建设工程竣工验收报告》，具备了交付条件，即案涉房屋为现房，而非预售房屋。梁婧婕因自身原因一直拒不收房，一审法院判定其公司承担逾期交房违约责任于法不公。2、一审法院查明事实部分认为：“梁婧婕未收到其公司邮寄的《入伙通知书》，其公司亦未以其他形式通知梁婧婕收房。案涉合同约定的通知方式仅适用于预售商品房，梁婧婕购买的房屋为现房，而非预售房屋，梁婧婕购买房屋时己知晓该事实，其公司无需再向梁婧婕履行通知义务。且其公司在一审庭审中已向法庭说明，梁婧婕购买案涉房屋时，相邻房屋已交付，知晓该房屋具备交付条件。二、一审法院未对其公司在一审中主张的梁婧婕诉请超过法定诉讼时效予以认定，径自判决其公司承担违约责任于法无据。梁婧婕辩称，1、金地公司未按照合同约定期限交付房屋，故金地公司应根据合同约定向其支付逾期交房的违约金，且金地公司一审未向法庭提交通知其收房的相关证据；2、其提起诉讼未超过诉讼时效。梁婧婕向原审法院提出诉讼请求：1、判令金地公司向其支付逾期交房违约金711700元；2、本案诉讼费用由金地公司承担。事实与理由：2015年1月26日，其与金地公司签订《商品房买卖合同》，约定其购买金地公司开发的位于西安市曲江新区XX路以南、XX路XX城XX幢XX单元XX层XX号商品房，房屋总价款为11000000元。其已经按照合同约定的方式交付购房款。按照合同约定，金地公司应当于2015年3月16日前将经开发单位、设计单位、施工单位验收合格的商品房交付其使用。除合同规定的特殊情况外，金地公司如未按合同规定的期限将该商品房交付其使用，逾期超过90日，在其不退房的情况下，金地公司应当自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向其支付已付房价款万分之1的违约金。金地公司实际交房时间为2019年4月29日，已明显违约，应当按照合同约定向其支付逾期交房违约金。为维护其合法权益，特诉至法院，请求判如所请。金地公司辩称，一、涉诉房屋总层高低于19层，消防验收不是法定交付条件，该房屋于约定日期前竣工并经验收合格，即在约定交房期限内具备了交房条件。二、其公司已于2014年10月23日在报纸上刊登了《入伙公告》，通知梁婧婕进行收房，其公司已经全面适当的履行了合同约定的通知义务，梁婧婕因自身原因未按照合同要求前来收房系其自身原因所致，与其公司无关。梁婧婕主张其公司逾期交房无任何事实依据，不应承担逾期交房责任。三、梁婧婕的诉讼请求已经超过诉讼时效。综上所述，其公司已于合同约定期限内履行了交房义务，不存在逾期交房情形，无相关违约责任，请求驳回梁婧婕的诉讼请求。原审法院经审理查明，2015年1月26日，梁婧婕、金地公司双方签订了合同登记号为Y15006641的《商品房买卖合同》，约定梁婧婕购买金地公司开发的位于西安市曲江新区XX路以南，XX路XX城XX号XX幢XX单元XX层XX号房屋，该商品房层高3.0米／3.3米，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共452.03平方米，房屋总价款为11000000元。合同约定的付款方式为银行按揭方式付款，首付4020000元已于2015年1月15日前付清，余款6980000元办理银行按揭贷款。合同第八条约定，出卖人应当在2015年3月16日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件（经开发单位、设计单位、施工单位验收合格），并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1的违约金。合同附件六第二条对《合同》第十一条书面通知送达方式的补充约定，项目相关事宜的书面通知送达方式为：公告、挂号信、特快专递、或双方约定的其他方式，通知的送达时间为挂号信、特快专递发出三日后或公告见报三日后。如以直接送达的方式送达，则另一方签收时视为已送达。合同签订后，梁婧婕按照合同的约定支付了全部购房款11000000元。另查明，2014年10月23日，金地公司在报纸上发布《入伙公告》，载明“尊敬的湖城大境〮天锦业主：您购买我公司开发的湖城大境〮天锦一期（1#、2#、3#、4#、5#部分、6#部分、9#部分、11#部分、12#、13#、14#、15#、16#、17#、18#楼）房产，兹定于2014年10月30日开始正式交付。我公司已将《入伙通知书》按《商品房买卖合同》约定的地址以特快专递的形式邮寄给您，请您按照《入伙通知书》中预约的入伙日期，携带相关资料及XX城XX中心办理入伙手续……”。梁婧婕称未收到金地公司邮寄的《入伙通知书》，金地公司亦未于其他形式通知其收房，故直至2019年4月29日，梁婧婕办理案涉房屋的收房手续，实际接收该房屋。再查明，2014年10月20日，金地公司组织勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位对其开发的XX城XX号XX段XX楼等住宅进行竣工验收，经五方单位验收检查，该项目验收合格。2015年12月4日，西安市公安消防支队雁塔区XX大队XX城大境8#地1-4#，12-18#及2#部分地下车库建设工程出具建设工程竣工验收消防备案凭证。庭审中，梁婧婕明确其逾期交房违约金系指自2017年7月22日至收房之日2019年4月29日止共647天的违约责任，按照合同约定中所载已付购房款11000000元的日万分之一标准计算得出。原审法院认为，梁婧婕、金地公司双方签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，且不具有法律规定的其它无效情形，系合法有效合同，双方均应按照合同约定全面履行各自义务。梁婧婕按照合同约定的时间向金地公司支付了全部购房款，金地公司亦应当按照约定在2015年3月16日之前向梁婧婕交付符合合同约定及法律规定的商品房。涉案房屋在2014年10月20日即通过五方验收具备了符合合同约定的交付条件。因案涉《商品房买卖合同》签订于2015年1月26日，约定交房日期为2015年3月16日，虽金地公司于2014年10月23日在报纸上发布《入伙公告》，通知包括案涉楼栋的买受人收房，但其时梁婧婕、金地公司双方尚未签订合同，故该公告不对梁婧婕产生通知的法律效力，且金地公司亦未提交证明其在上述期间之后向梁婧婕履行过通知收房的义务，故对梁婧婕要求金地公司按照合同约定承担逾期交房期间自2017年7月22日至实际收房日期2019年4月29日止的违约金711700元，原审法院予以支持。金地公司辩称其不需承担逾期交房的违约责任，无事实及法律依据，原审法院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院遂判决：被告陕西金地佳和置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告梁婧婕支付逾期交房违约金711700元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10917元，由被告承担。因原告已预交，故被告在支付上述款项时一并支付。本院经审理查明，原审判决认定事实属实。本院认为，梁婧婕与金地公司签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。双方当事人应依约享有权利，履行义务。结合本案，梁婧婕依合同约定向金地公司支付了全部购房款，金地公司亦应按照合同约定在2015年3月16日之前向梁婧婕交付符合合同约定及法律规定的案涉商品房。关于金地公司是否承担逾期交房违约责任的问题。通知收房仅是金地公司的合同附随义务。据本院另案（2020）陕01民终5533号生效判决所查明和认定的事实，XX路XX城XX号XX幢截止2020年8月7日仍不具备交付条件。因此，即使双方签约之前金地公司已向业主发出收房通知，但在金地公司存在违约交房事实且梁婧婕享有先履行抗辩权的情况下，金地公司不能要求梁婧婕接收一套于约相悖的案涉房屋。故原审法院判决金地公司承担相应违约责任正确，本院予以支持。关于梁婧婕的诉请是否超过诉讼时效的问题。因梁婧婕持续向金地公司主张权利，其本案诉请并未超过诉讼时效。金地公司该辩称无事实及法律依据，本院不予采信。综上所述，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定。判决如下：驳回上诉，维持原判。陕西金地佳和置业有限公司预交的10917元二审案件受理费，由陕西金地佳和置业有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二一年四月二十七日 法 官 助 理  郭   莹书 记 员  范 致 远 1