山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0921民初3787号原告：王金忠，男，1967年6月24日出生，汉族，农民，住宁阳县。委托诉讼代理人：李洪刚，宁阳东疏法律服务所法律工作者。被告：宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会，住所地宁阳县乡饮乡五厂村。法定代表人：殷立坤，村主任。委托诉讼代理人：薛兴军，宁阳乡饮法律服务所法律工作者。原告王金忠与被告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会（以下简称五厂村委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年10月22日、11月30日公开开庭进行了审理，因案情复杂，于2021年1月11日裁定转为普通程序，后依法组成合议庭，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。三次庭审原告王金忠及其委托诉讼代理人李洪刚、被告五厂村委会的法定代表人殷立坤、委托诉讼代理人薛兴军均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王金忠向本院提出诉讼请求：1.判令因合同无效被告应承担缔约过失责任赔偿损失等40000元；2.诉讼费、保全费由被告负担。事实和理由：2007年3月30日，原告与被告签订《房屋及院落租赁合同》，租赁期限为二十年。2008年秋天在被告同意下原告在租赁的院内东头扩建八间新车间，被告在手续上加盖公章等。2018年被告起诉原告确认合同无效，法院以(2018)鲁0921民初3746号判决原告与被告签订的《房屋及院落租赁合同》为无效合同，原告不服判决提起上诉，泰安市中级人民法院以(2019)鲁09民终2274号维持原判。造成合同无效的原因法院认定涉案房屋未取得建设工程规划许可证，过错在于被告。原告与被告签订《房屋及院落租赁合同》还剩六年到期，因合同无效原告扩建的八间车间208平方无法利用。原告经营的宁阳县乡饮腾达鞋帮加工厂至今闲置。为维护原告的合法权益，依据《中华人民共和国合同法》第四十二条、第四十三条、第五十二条、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关司法解释，依法提起诉讼，请求法院依法判决。五厂村委会辩称，一、原告要求被告承担赔偿款4万元，纯属无中生有。1.原告没有证据证明是经被告同意后建设的8间新车间，故不存在补偿之说，原告自建车间，是为了自身经营方便使用的，故此原告就应该自行自费处置其自建的车间，而非作价卖给被告。2.合同被法院判决无效，责任在于原告，宁阳县人民法院(2018)鲁0921民初3746号判决和泰安市中级人民法院(2019)鲁09民终2274号判决均充分证明原告多年拖欠被告租金不交，严重违反合同条款和法律规定，如果原告依约依法按时交纳租金，被告也不会诉讼法院处理，合同也不会被判决无效。3.合同虽被判决无效，但至今原告仍在管理控制被告的房屋院落等，故原告无损失可言。二、原告依据远界铝合金加工部王祥军出具的《证明》，主张其诉求是错误的。1.王祥军为原告建车间花费多少与本案被告无关，原告在办理“宁阳县乡饮腾达鞋帮加工厂”工商税务营业执照时，在2011年3月份请求被告出具过一份证明，该证明明确说明该8间车间是原告王金忠的个人财产，不能证明该8间车间是经被告同意建设的，实际上2008年建设时也没有经被告同意。2．依据《房屋及院落租赁合同》约定，原告自建车间损失自负。三、一二审法院都认为被告和原告签订的《房屋及院落租赁合同》无效，原告再占用、控制被告的房屋，且拖欠房屋占用费8年多，明显属于无理且违法。原告拖欠房屋占用费，还捏造事实证据恶意诉讼，影响法官判案，恶意利用诉讼审判程序，拖延事情解决，法院判决后又不履行判决，不交纳房屋院落占用费，理应该受到法律的严重制裁，本案诉讼费、保全费也应该由原告自行承担。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年秋，被告五厂村委会在其村内建设了院落及房屋十一间（包括车间八间、锅炉房一间、警卫室两间）租赁给原告使用。双方于2007年3月30日签订房屋及院落租赁合同一份，该合同内容为：“出租方：五厂村委会（以下简称甲方），承租方：宁阳县东疏镇侯楼村王金忠（以下简称乙方），为大力发展乡村经济，搞好民营企业，合理利用村集体资源，预防纠纷，减少诉讼，经甲乙双方充分协商，一致同意签订此合同，具体条款如下：一、甲方专资为乙方建设的坐落在五厂村（姜厂村）村南万乡路东、姜陈路北（东至院墙外0.5米，南至院墙外2米，西至院墙外大沟东边，北至院墙外2米）的院落一处及院内房屋11间租赁给乙方经营使用，墙外面积重点用于维修，西边门外空基用于门面绿化；二、租赁期限为二十年，自二00六年一月一日起至二0二六年十二月三十一日止；三、交纳租赁费的时间及金额：租赁费采用预交式，即签订合同时交清二00六年度和二00七年度的租赁费9600元，以后每年的十一月三十日前向甲方交纳清下年度的租赁费4800元；四、权利和义务：1、合同期内，甲方有监督乙方合法经营的权利，乙方有按时交纳租赁费的义务，不准影响院内的经营使用，否则，后果由乙方承担；2、合同期内，乙方租赁甲方的房屋、院落、厂房（包括门窗玻璃、墙面等）等设施如有损坏，有乙方负责出资维修，恢复原状，甲方不承担任何费用，乙方还应负责出资给门窗每年的维护（包括上一遍油漆），合同期满时，乙方应将承包的院落及房屋等原样交给甲方，若遇不可抗力的自然灾害造成的损失，由甲方负责；3、合同期内，甲方负责提供乙方通电、通水、通路，但水电费及投资由乙方负责；五、违约责任：1、合同期内，乙方必须按时交纳清租赁费，每拖欠一天，应向甲方支付当年度租赁费总额5%的违约金，如拖欠20日仍交不清，甲方有权终止合同，但乙方还应支付终止合同给甲方造成的实际损失；2、甲乙双方不得无故终止合同，违背合同条款精神，给对方造成经济损失的，应按所造成的实际损失赔偿对方；3、乙方如申请解除合同，必须提前2个月向甲方提出书面申请，按实际使用时间交清租赁费；4、甲方不得因乙方的利润收入高，而随意增加租赁费，否则，将向乙方支付违约金5000元；六、合同期满时，如甲方同意，可续订合同，同等条件下，乙方有优先续订合同的权利；七、乙方在合同期内另建、扩建，必须经甲方同意做到整体布局协调美观，不得破坏，合同期满时，乙方应将院内一切设施完好地交给甲方，甲方不付任何费用……”。五厂村委会在合同甲方处加盖公章及时任的法定代表人刘加月的印章，王金忠在乙方处签名并捺印。合同签订当日，原、被告双方通过宁阳乡饮法律服务所办理了见证，由宁阳乡饮法律服务所出具见证书一份。2008年10月，原告王金忠在原有的砖瓦结构车间东侧建设了复合板钢架结构车间八间。2010年3月5日，王金忠与案外人王恒签订协议书一份，主要约定：王恒开发承建商业楼需要拆除王金忠承租的院落的西院墙、锅炉房和警卫室两间，从西院墙向东扩2米；五厂村委会和王金忠协商一致同意王恒开发商业楼；王恒开发商业楼时不能影响王金忠现在的正常通道行使，商业楼建成后，王恒无偿提供给王金忠通道北第一层第一间无偿使用，作为对警卫室的补偿。王恒、王金忠在协议中签名，五厂村委会在“我同意上述协议的内容”处加盖公章。后王恒依据上述协议将王金忠承租的警卫室两间及西院墙拆除并进行了补偿。2011年3月25日，五厂村委会出具证明一份，内容为：“兹证明姜家厂村，万乡路东鞋厂院内东头八间新车间是王金忠本人所建，权属归个人，情况属实特此证明”。五厂村委会在该证明中加盖公章。2018年9月30日，五厂村委会诉至本院，要求确认与王金忠签订的《房屋及院落租赁合同》无效，并要求王金忠支付房屋院落占用费32400元及违约金。2019年3月8日，本院作出（2018）鲁0921民初3746号民事判决书，判决认为，涉案房屋为未取得乡村建设规划许可证的自建房屋，原、被告无法提供自建房屋已经取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，该自建房屋规避了国家对于乡村规划体系、建筑产品质量的监管，亦损害了国家和社会公共利益，故双方签订的房屋及院落租赁合同应属无效合同。同时认为，双方签订的租赁合同无效，王金忠应支付房屋占用期间的使用费用，具体应参照双方租赁合同约定的租金标准计算，截至2018年12月31日，王金忠共欠五厂村委会房屋占有使用费62400元，扣减王金忠已交纳的30000元，王金忠尚欠五厂村委会房屋占有使用费32400元。故该案判决：“一、原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会与被告王金忠签订的房屋及院落租赁合同无效；二、被告王金忠于本判决生效后五日内支付原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会房屋占有使用费32400元；三、驳回原告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会的其他诉讼请求。”后王金忠不服该判决，提起上诉，2019年9月11日，泰安市中级人民法院作出（2019）鲁09民终2274号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。法院判决生效后，王金忠未履行生效判决确定的义务，案件进入执行程序。2020年10月12日，王金忠诉至本院，要求五厂村委会依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条的规定对王金忠建设的复合板钢架结构车间八间承担缔约过失责任赔偿损失40000元。庭审中，王金忠申请王祥军出庭作证，王祥军到庭证实：2008年10月份，证人为王金忠鞋厂建设复合板钢架结构车间八间，总价款54000多元，实际收了53000多元，是现金交易的，当时付款没有出具手续。王金忠对证人证言无异议，五厂村委会主张王金忠建设厂房未经其同意，对证人证言不予质证。2020年10月30日，本院对涉案房屋及院落进行勘验并制作勘验笔录一份及照片一宗。勘验查明：王金忠在原房屋东墙和原院落北墙上建设车间八间，东西长约28米，南北宽8米，王金忠、五厂村委会对该八间车间是否用原来的老地基有争议，王金忠称系用原先老地基建设，五厂村委会称系用的东墙和院落北墙，未用老地基。另查明，宁阳县乡饮腾达鞋帮加工厂系王金忠于2013年10月18日依法注册成立的个体工商户。诉讼中，王金忠申请对其建设的八间车间按照平方评估损失。案经本院调解，原、被告未能达成一致意见。本院认为，根据原告起诉和被告的答辩，本案争议的焦点问题为：一是本案合同被判无效后，被告是否应当承担缔约过失责任；二是《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条、第十四条能否作为本案裁判依据。关于第一个焦点问题。缔约过失责任是当事人违反先合同义务而应依法承担的民事责任。《中华人民共和国合同法》第四十二条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。”该条是关于低约过失责任的规定。本案中，房屋及院落租赁合同被认定的无效的根本原因在于涉案自建房屋未取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的相关手续，原、被告对此应当是明知的，不存在上述法律规定的有违背诚实信用原则的行为。据此，原告要求被告承担缔约过失责任，于法无据，依法不予支持。关于第二个焦点问题。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”第十四条规定“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”本案中，原告未提供证据证明2008年10月建设复合板钢架结构车间时是经过被告同意的，对该事实无法作出认定，但通过原告提交的被告2011年3月25日出具的证明内容来看，被告村委会对原告建设复合板钢架结构车间是知情的，且对该事实采取的是默认的态度，具有事后同意的意思表示。上述法律条文规范的是装饰装修费用及扩建造价费用的承担问题，具体到本案应为扩建造价费用的承担问题。正确适用上述条文应首先正确理解“扩建”。所谓扩建，是指在原有产品基础上加以扩充的建设项目，对于房屋而言，其扩建主要是指在原告房屋基础上加高加层，增加其使用面积，扩建一般应限制在利用原有房屋基础工程的范围内，从外观形式而言，也即限制在原有房屋规划范围内的土地使用权上。王金忠建设的车间八间，系在利用原有房屋东墙及院落北墙基础上建设的复合板钢架结构车间，与原有砖瓦结构房屋系两个不同的独立空间，该复合板钢架结构车间应为新建，而非对原有房屋的扩建。原告依据上述法律规定要求被告赔偿损失属于适用法律错误，依法不予支持。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。”通过案件查明的事实来看，原、被告未就王金忠建设的车间如何处理作出约定，同时，被告明确表示不同意折价补偿，王金忠建设的车间与原有房屋系两个独立的空间，能够拆除。综上所述，原告要求判令被告因合同无效而应承担缔约过失责任赔偿损失40000元，证据不足，理由不充分，依法不予支持。结合上述分析认定，原告提出的鉴定申请亦无合理性和必要性，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十二条，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王金忠要求被告宁阳县乡饮乡五厂村村民委员会因合同无效应承担缔约过失责任赔偿损失40000元的诉讼请求。案件受理费800元，由原告王金忠负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审 判 长  王强粮人民陪审员  宋明志人民陪审员  王协国二〇二一年四月九日法官 助理  陈 菲书 记 员  戴丽萍