山东省济宁市任城区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0811民初5481号原告：保利物业服务股份有限公司，住所地广州市海珠区阅江中路****，统一社会信用代码：914401012312453719。主要负责人：黄海，总经理。委托诉讼代理人：王海珍，山东中昊律师事务所律师。被告：吴某某，男，1978年4月15日出生，汉族，住济宁市任城区。原告保利物业服务股份有限公司与被告吴某某物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告保利物业委托诉讼代理人王海珍，被告吴某某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告保利物业向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付物业费3412元及违约金；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告系济宁市任城区济安桥路与景苑路交汇处运河佳园凤凰城**的物业管理人，物业费收费标准为1.6元/平方米/月。被告为该小区22号楼1单元202室业主，房屋面积为105.34平方米。原告数次向被告催收2019.1.1-2020.12.31期间的物业费，被告拖延支付，构成违约。经原告多次催要，被告拖延至今，形成本诉。被告吴某某辩称，1.民法典明确规定，电梯广告费、小区内饮水机占用费等这些收入应归业主所有，不把这些费用发给业主，业主有权不交物业费。2.小区公共卫生不及时打扫、清运，存在瑕疵；小区公共设施维护、维修不及时（如视频：单元门损坏反映数次不给维修；公共太阳能在保修期内损坏反映数次不给维修）；小区内公共区域（包括地下车库）车辆乱停乱放，尤其是地上消防通道位置车辆乱停乱放严重，一旦造成火灾，消防车不能进入，后果不堪设想（如照片）;公共区域乱放杂物、车辆（如图）。3.物业公司不公开账目、擅自利用公共设施或公共场地谋取利益（如小区内的篮球场、足球场，让某幼儿园经常使用，影响业主休息）；部分小摊小贩在小区叫卖（如视频）。4.起诉书里说的物业费收费标准1.6元/平方米/月，实际是与2019年左右（具体时间记不清了）就已经改为1.3元/平方米/月，起诉与实际不符。5.起诉书里说的被告2019.1.1-2020.12.31期间的物业费没有支付，实际被告的物业费已交到2019年3月31日（收款单据为证），起诉与实际不符。6.要求物业公开和公示营业执照，小区建筑区域的总平面图，管理人员上岗证，小区的管理规约。服务人员的基本情况，责任分工，联系方式，投诉机制。物业服务合同、服务等级、服务内容、服务标准，收费项目、收费依据、收费方式，计费起止时间，价格举报电话，安全生产应急预案。要求物业提供2019年度、2020年度的物业收益报表。7.小区的安防设施是不是合格（可以当面与消防局咨询，也可以投诉）；收取的物业费是否100%开发票（可以当面与税务局咨询，也可以投诉）；请有关部门核查小区的公共维修基金是否正常。原告保利物业围绕其诉讼请求向本院提交了如下证据：1.前期物业服务合同；2.济宁市任城区普通住宅前期物业服务收费备案表；3.企业名称变更核准通知书；4.前台受理工作登记表、安防员交接班记录表、车辆进出登记表、领班员值班记录表、来人来访登记表、维修工作单、乘客电梯、载货电梯日常维护保养单、消防设施维护保养报告书以及物业工作人员日常服务照片一宗；5.山东省济宁市运河佳园凤凰城C区物业服务合同及后期物业合同备案证明；6.准予变更登记（备案）通知书；7.律师函张贴照片。被告围绕其抗辩理由依法向本院提交如下证据：1.收款收据；2.照片、视频一宗。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：保利物业管理有限公司成立于1996年6月26日，2016年10月5日公司名称变更为“保利物业发展股份有限公司”，2020年6月30日公司名称变更为“保利物业服务股份有限公司”，其经营范围为物业管理服务等。被告吴某某系济安桥路与景苑路交汇处运河佳园凤凰城C区22号楼1单元202室业主，房屋建筑面积为105.34平方米。2016年8月1日，济宁汇源华兴房地产开发有限公司作为甲方与保利物业管理有限公司作为乙方签订了“山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同”。协议第二章约定了“服务内容与质量”，包括物业共用部位的维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，所有垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理等，以及乙方提供的前期物业管理服务不低于约定的质量标准《济宁市普通住宅小区物业管理服务星级标准》中的五星级服务标准。第三章服务费用第六条约定“本物业管理区域物业服务收费为包干制方式：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅楼物业费为1.6元/月?平方米（含电梯运行费0.4元/月?平方米）……”。第七条6、约定“物业服务费用按年交纳一次，业主或物业使用人应在每个管理年度开始前1月内（张贴通告30日内）履行交纳义务”。第九章违约责任第三十四条约定“甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延日支付欠缴金额的3‰的标准累计向乙方支付违约金”。合同第十章其他事项第三十七条约定“本合同期限自签订之日起至业主委员会成立之日止”。济宁汇源华兴房地产开发有限公司在甲方处加盖了该公司合同章，保利物业在乙方处加盖了该公司合同章。合同附件保利物业管理有限公司济宁分公司2017年6月26日至2019年6月26日“任城区普通住宅前期物业服务收费备案表”中登记记载，项目名称“济宁凤凰城凤翔区”，项目地址“运河佳园凤凰城”，物业服务企业服务等级为“五星级”，有电梯住宅收费标准为“1.6元/㎡?月”。2019年5月1日，济宁市运河佳园凤凰城C区业主委员会作为甲方与保利物业发展股份有限公司济宁分公司作为乙方签订了与上述合同内容类似的“山东省济宁市运河佳园凤凰城C区物业服务合同”。其中第二章服务内容与质量第四条约定“乙方提供的前期物业管理服务不低于约定的质量标准《济宁市普通住宅小区物业管理服务星级标准》中的四星级服务标准”。第三章服务费用第六条约定“物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅楼物业费为1.3元/月?平方米……”。第九章其他事项第三十三条约定“业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按每拖延日支付欠缴金额的日万分之五的标准累计向乙方支付违约金”。第三十五条约定“本合同期限：自2019年5月1日起至2021年4月30日止”。合同当事人双方均在合同上加盖了公章，代表人予以签字。2019年9月26日，济宁市任城区住房和城市建设局出具的“后期物业合同备案证明”【备案号：物备（2019）第（001）号】记载：项目名称“济宁市运河佳园凤凰城C区”，住宅物业服务费“1.3元/月?平方米”。合同履行过程中，原告保利物业对案涉小区进行了来人来访登记、车辆进出登记、电话访问记录、维护保养等工作2020年9月28日，原告保利物业委托山东中昊律师事务所向被告吴某某张贴送达了“关于你方欠付物业费的律师函”。现保利物业诉至本院，请求判如所请。另查，保利物业发展股份有限公司济宁分公司原公司名称为“保利物业管理有限公司济宁分公司”，于2017年5月26日变更名称为“保利物业发展股份有限公司济宁分公司”；又于2020年8月13日变更名称为“保利物业服务股份有限公司济宁分公司”，系原告保利物业分支机构，债权债务均由原告保利物业承担。庭审后，原告保利物业自认被告吴某某的物业费交纳至2019年3月31日。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，原告保利物业与济宁汇源华兴房地产开发有限公司签订的“山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同”，以及济宁市运河佳园凤凰城C区业主委员会与保利物业发展股份有限公司济宁分公司签订的“山东省济宁市运河佳园凤凰城C区物业服务合同”，均合法有效，对作为业主的被告吴某某均具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告保利公司对被告所在的小区进行物业管理，被告作为小区业主，接受了原告的物业服务，理应支付相应的物业服务费用。依据《山东济宁凤凰城C区前期物业服务合同》、《山东省济宁市运河佳园凤凰城C区物业服务合同》约定，应支付2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业费2907.4元（2019年4月1日至2019年4月30日：105.34㎡*1.6元/㎡?月*1个月；2019年5月1日至2020年12月31日：105.34㎡*1.3元/㎡?月*20个月），对原告保利物业所主张的应交物业费数额高于按照物业服务合同应交数额部分，本院不予支持。被告吴某某辩称，小区内电梯广告费、饮用水占用费收取和归属问题，以及原告保利物业利用公共设施、场地谋取利益，因未提交相应证据予以证实，难以采信。吴某某同时辩称，小区安防设施是否合格、原告收取物业费是否向业主开具发票以及公共维修基金是否正常，被告未提交相应证据予以证实且与本案不属于同一法律关系，本院不予审理。因此，被告以此为由拒交物业费亦不能成立。对于被告吴某某抗辩小区内公共卫生打扫不及时，公共设施维护维修不到位，小区内车辆乱停乱放，物业服务相关信息公示公开不到位等问题，系物业服务过程中存在的，因此，原告保利物业主张支付违约金的诉求，本院不予支持。原告作为物业管理服务公司，如服务确存在瑕疵，应与业主加强沟通，予以改进和提供服务质量，以取得较好的服务效果，达到令业主满意的程度。同时，业主向公司反映情况、意见和建议，应采取合理、合法的方式，拒交费用的方式欠妥。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告吴某某于本判决书生效后五日内支付原告保利物业服务股份有限公司2019年4月1日至2020年12月31日期间的物业费2907.4元；二、驳回原告保利物业服务股份有限公司其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由被告吴某某负担21.3元，由原告保利物业服务股份有限公司负担3.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。审判员  楚孔岭二〇二一年四月二十日书记员  张 旭