上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终4725号上诉人（原审被告、反诉原告）：上海宝缇时装有限公司，住所地上海市金山区漕泾镇致富路******。法定代表人：杨燕飞，总经理。委托诉讼代理人：朱谷春，上海钟颖律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海车墩资产经营有限公司，住所，住所地上海市松江区北松公路****div>法定代表人：金春霞，总经理。委托诉讼代理人：王学斌，上海至真律师事务所律师。委托诉讼代理人：尤双，上海至真律师事务所律师。上诉人上海宝缇时装有限公司（以下简称宝缇公司）因与被上诉人上海车墩资产经营有限公司（以下简称资产公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初13011号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。宝缇公司上诉请求撤销原审判决第一、二项，改判宝缇公司仅支付资产公司2020年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金及物业管理费。事实与理由：双方当事人之间没有就位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号公寓房的XX号楼（以下简称涉案房屋）续租达成协议，故涉案房屋租赁合同应当自然到期终止。宝缇公司早在2020年3月份的时候就已搬离涉案房屋，故不存在房屋占有使用费，相应的物业管理费也是不存在的。2020年6月30日之后，资产公司并未向宝缇公司进行过催讨，所以该日之后的损失应当由资产公司自行承担。鉴于新冠疫情的爆发，根据松江区的相关政策，涉案房屋2020年2月及3月的房租应当予以减免。资产公司辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。资产公司向原审法院提出诉讼请求：1、确认双方于2017年6月28日签订的《集体资产房屋租赁合同》（以下简称涉案合同）于2020年6月30日解除;2、宝缇公司返还涉案房屋;3、宝缇公司支付资产公司2020年1月1日起至2020年6月30日止的房屋租金65,450元及2020年7月1日起至2020年9月30日止的房屋使用费32,725元；4、宝缇公司支付资产公司2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费5,124.60元;5、宝缇公司支付资产公司2019年7月1日起至2020年6月30日止的垃圾清运费3,600元;6、宝缇公司支付资产公司2020年4月至6月的电费296.40元。宝缇公司向原审法院提起反诉请求：资产公司返还宝缇公司租房押金33,000元。原审法院认定事实如下：上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号楼（曾用地址：松江区XX镇XX路XX弄XX号）X至X楼共五套房屋（即涉案房屋）的权利人为资产公司。2010年5月25日，宝缇公司支付资产公司租房押金3,000元；2011年6月21日，宝缇公司支付资产公司租房押金30,000元。2017年6月28日，资产公司作为出租方（甲方）与宝缇公司作为承租方（乙方）签订《集体资产房屋租赁合同》一份，合同第一条出租房屋基本情况约定，甲方出租给乙方涉案房屋，建筑面积569.4平方米，共5套；第二条租赁期限、用途约定，租赁期三年，自2017年7月1日起至2020年6月30日止；租赁期满，乙方如需继续承租的，应于租赁期届满前1个月，向甲方提出续租书面要求；该房屋仅作为公司白领工作人员居住使用；第三条租金、支付方式和限期约定，2019年7月1日起至2020年6月30日房屋租金为每平方米0.63元/天，每年租金为130,900元；已支付租房押金33,000元；租赁关系终止时，甲方收取的押金除用以抵充租金及合同约定由乙方承担的费用外，待乙方办理完成企业营业执照注销或变更注册地址手续后，剩余部分无息归还乙方；租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气、通讯、有限电视、物业管理费（按每平方1元/月价格）由乙方承担；合同第六条房屋的退租约定，乙方在租赁期内如需提前解除合同，需提前一个月向甲方提出书面申请，经甲方同意后方可退租；第七条合同的变更、解除、终止约定，租赁期届满的，本合同终止；合同第八条房屋的返还约定，乙方返还甲方房屋应当保持房屋及设施、设备的完好状态，不得影响房屋的正常使用；乙方返还甲方房屋不得留存任何物品，否则即为抛弃物，甲方有权任意处置，由此造成的损失概由乙方承担。合同另对其他事宜进行了约定。上述合同订立后，宝缇公司向资产公司支付租金及物业管理费至2019年12月31日。2020年5月20日，资产公司委托上海至真律师事务所曹某律师向宝缇公司出具律师函，称，宝缇公司未按照合同约定支付租金、物业费等相关费用，请宝缇公司于接到本函之日起3日内支付拖欠的租金、物业费、垃圾清理运费及电费合计74,396.50元。资产公司垫付涉案房屋截至2020年6月的电费合计269.40元。原审审理中，资产公司向原审法院提交清单、照片及发票，欲证明宝缇公司搬离后房屋内仍留存床、沙发、桌椅等弃置物品，资产公司为恢复房屋原状支出垃圾清运费（包括拆除、打扫及清运）4,380元和更换锁具的费用800元。宝缇公司则质证认为，对清单和照片的真实性无法核实，认可发票的真实性，但与本案无关；宝缇公司使用房屋时没有给房屋造成损失，而且已经将自有物品全部搬离，恢复了原状的状态，不应承担垃圾清运和换锁的损失，资产公司的主张没有依据。原审审理中，宝缇公司陈述：1、宝缇公司承租涉案房屋后将房屋无偿提供给员工作为公寓使用，涉案房屋内未登记企业营业执照或注册地址。2020年初新冠疫情爆发，宝缇公司不能如期复工，造成员工不能上班，房屋空置，请求考虑减免租金；2、搬离涉案房屋时，由于资产公司不配合办理交接手续，故宝缇公司把钥匙直接插在门上。资产公司则述称从未收到宝缇公司任何解约通知。原审法院认为，资产公司、宝缇公司签订的涉案合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性效力性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。本案中，根据涉案合同的约定，租赁期届满的，本合同终止。合同租期至2020年6月30日届满，故涉案合同已于2020年6月30日到期终止，资产公司关于确认合同于2020年6月30日解除的诉请不予支持。租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。宝缇公司自述于2020年2月28日左右已经搬离并腾空涉案房屋，而资产公司不配合交接，但未提供证据证明，故原审法院采纳资产公司自认的2020年9月30日作为宝缇公司返还房屋的时间。因双方确认宝缇公司支付租金及物业管理费至2019年12月31日，故资产公司要求宝缇公司支付自2020年1月1日起至2020年6月30日止欠付的租金、物业管理费、电费，符合合同约定，予以支持。资产公司按照合同约定的标准主张自2020年7月1日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费及物业管理费，于法不悖，亦予以支持。关于资产公司本诉部分主张的2019年7月1日至2020年6月30日的垃圾清运费3,600元，因宝缇公司未予认可，且资产公司未提供证据证明双方对此有过约定，故不予支持。关于宝缇公司主张新冠疫情影响复工，造成员工住房空置，进而要求减免租金的问题。原审法院认为，根据双方合同约定，租金先付后用，每年支付一次。现宝缇公司租金支付至2019年12月31日，其应当于2020年1月1日前支付2020年度的租金，而新冠疫情于2020年1月中下旬方开始在全国蔓延，彼时宝缇公司已经存在延迟支付租金的情况，故其受新冠疫情影响的辩称意见难以采纳。关于宝缇公司要求资产公司返还押金的反诉主张，因合同到期终止，资产公司应当予以返还。关于返还押金的数额，资产公司要求扣除收回房屋时产生的垃圾清运费（包括拆除、打扫和清运）及更换锁具的费用。原审法院认为，对于垃圾清运费，根据资产公司提供的房屋照片显示，房屋内物品和设施现状符合合同约定的公司白领工作人员居住使用的状态，现宝缇公司自述其已经全部搬离，而资产公司未举证证明房屋内留存物品系宝缇公司之物，亦不能证明其交付宝缇公司之房屋原状，故关于家具、电器等拆除、清运费之主张，难以支持。但是，租期届满后，宝缇公司应当返还符合合同约定的正常使用的房屋，结合本案宝缇公司返还房屋的方式，原审法院酌定宝缇公司需承担房屋清洁费800元。对于资产公司主张的更换锁具的费用，因缺乏依据，不予支持。综上，扣除上述清洁费后，资产公司应当返还宝缇公司的押金数额为32,200元。原审法院判决如下：一、宝缇公司于判决生效之日起十日内支付资产公司自2020年1月1日起至2020年9月30日止的房屋租金及占有使用费合计98,175元；二、宝缇公司于判决生效之日起十日内支付资产公司自2020年1月1日起至2020年9月30日止的物业管理费5,124.60元；三、宝缇公司于判决生效之日起十日内支付资产公司电费296.40元；四、资产公司于判决生效之日起十日内返还宝缇公司押金32,200元；五、驳回资产公司的其余诉讼请求。本诉案件受理费2,524元，减半收取1,262元，反诉案件受理费312.50元，合计诉讼费1,574.50元，由资产公司负担378.50元，宝缇公司负担1,196元。二审期间，宝缇公司提供如下证据：证据一、银行回单两份；证据二、双方当事人工作人员之间的微信聊天记录。该两份证据证明宝缇公司并未严格按照双方之间租赁合同约定的时间节点支付房租。资产公司的工作人员于2020年7月7日通知宝缇公司进行退租。资产公司对于证据一的真实性认可，但是认为不属于新证据范畴，且该证据只能证明宝缇公司存在长期违约的行为。对于证据二的真实性不予认可。本院经审理查明，原审法院查明事实正确，本院予以确认。本院认为，双方当事人签订的涉案合同系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当恪守。根据涉案合同的约定，涉案房屋“返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用”，根据在案的证据显示，宝缇公司支付租金至2019年12月31日后再未支付过任何费用于资产公司。同时，宝缇公司并未提供证据证明其已经就房屋返还与资产公司达成过合意，亦未提供证据证明是资产公司的原因造成涉案房屋无法返还。故原审法院确认2020年9月30日为涉案房屋返还时间并判决宝缇公司支付涉案房屋2020年1月1日至2020年9月30日的租金、占有使用费及物业管理费并无不当，本院予以确认。宝缇公司上诉认为由于新冠疫情影响复工，故法院应当参考松江区的相关政策减免其2020年2月、3月的租金。对此，本院认为，根据涉案合同的约定，宝缇公司应当在2020年1月1日之前支付2020年度的租金，在双方当事人并未对合同条款进行更改的情况下，宝缇公司应当严格按照合同约定的时间节点支付租金。因此，宝缇公司在疫情爆发之前就存在延迟支付租金的情况，已经构成违约。另外，考虑到涉案租赁合同对于房屋租赁用途的约定与相关政策所规定的情形并不符合，故宝缇公司以受新冠疫情影响为由提出减免租金缺乏事实和法律依据，其上诉请求，本院实难支持。综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。宝缇公司的上诉理由不能成立，其上诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,079.50元，由上诉人上海宝缇时装有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 王 伟审判员 陶永信审判员 蔡茜芸二〇二一年四月二十八日书记员 茅海容附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……