广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终451号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司徐闻支行，住所地广东省徐闻县徐城镇东方二路3号。统一社会信用代码914408258948800775。负责人：黄其天，行长。委托诉讼代理人：陈**娜，该银行职员。被上诉人（原审被告）：邓小君，女，出生，汉族，住徐闻县。被上诉人（原审被告）：邓忠海，男，出生，汉族，与邓小君系夫妻关系，住徐闻县。被上诉人（原审被告）：徐闻县中圣房地产有限公司，住所地广东省徐闻县徐城镇东平三路东侧二层，统一社会信用代码914408255573385003。法定代表人：蔡中星，总经理。中国工商银行股份有限公司徐闻支行（以下简称工行徐闻支行）与被上诉人邓小君、邓忠海和徐闻县中圣房地产有限公司（以下简称中圣公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人工行徐闻支行的委托诉讼代理人陈**娜、伍坚炜，被上诉人邓忠海到庭参加诉讼。被上诉人邓小君，被上诉人中圣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行徐闻支行上诉请求：一、撤销徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决；二、改判工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款／担保合同》所对应的贷款立即到期；三、改判邓小君、邓忠海偿还工行徐闻支行贷款本金271080.28元和还清所有本息时的利息，截止到2020年7月暂无欠息（利息按照合同约定及人民银行有关规定计至还清本息之日止）；四、改判工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供的抵押物（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）享有优先受偿权；五、改判中圣公司对邓小君、邓忠海应偿付的款项承担连带责任；六、改判邓小君、邓忠海、中圣公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月28日，工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号：房按字湛江分行徐闻支行2016年086号）。其后，工行徐闻支行向邓小君发放34万元贷款，邓小君、邓忠海以位于徐闻县的房屋提供担保并办理了抵押登记手续（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）。中圣公司为上述贷款提供连带责任保证担保。邓忠海为邓小君的配偶，应承担共同清偿责任。根据《个人购房借款／担保合同》第6.1条约定，邓小君应于每月1日还款2627.99元，但其从2019年5月开始不按时还款，由工行徐闻支行从中圣公司的保证金账户扣款偿还，截至2020年8月3日，邓小君已逾期工行徐闻支行贷款累计18期。根据工行徐闻支行与邓小君签订的《个人购房借款／担保合同》项下第14.1条第Ｌ款、第14.2条第4款的规定，工行徐闻支行有权宣布贷款立即到期，要求其立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院予以改判纠正。邓忠海答辩称：因为开发商一直没有给邓忠海办理房产证，所以邓忠海停交贷款。因工商银行在开发商那里扣押了邓忠海的保证金，邓忠海没有欠工行的按揭费用。开发商的保证金是用来给银行作为对购房人的抵押金的，开发商没有给邓忠海办房产证，是开发商违约，待开发商给邓忠海办好房产证，邓忠海就什么时候再开始交贷款。邓小君、中圣公司既没到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。工行徐闻支行向一审法院起诉请求：1.工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款／担保合同》所对应的贷款立即到期；2.邓小君、邓忠海偿还工行徐闻支行贷款本金271080.28元和还清所有利息，截止到2020年7月欠息是零；3.工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供的抵押物（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）享有优先受偿权；4.中圣公司对邓小君、邓忠海应偿付的款项承担连带责任；5.邓小君、邓忠海、中圣公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：中圣公司和邓小君于签订一份《商品房买卖合同》，约定邓小君购买中圣公司位于（建筑面积）房，单价为3180元／平方米，总金额为456902元，其中：首付款116902元，34万元为银行按揭贷款。合同签订后，邓小君向中圣公司支付该商品房的首付款116902元。2016年6月28日，以工行徐闻支行为出借人、以邓小君为借款人、以中圣公司为保证人和以邓海忠、邓小君为抵押人共同签订一份《个人购房借款／担保合同》，主要约定：工行徐闻支行根据借款人的申请，同意向其发放贷款34万元用于购买中圣公司开发的、位于，该34万元由贷款人一次性划入中圣公司账号；再由借款人以按月等额本息还款法于每月1日向工行徐闻支行偿还2627.99元；中圣公司同意为借款人的贷款本息提供阶段性连带责任保证（保证范围包括：借贷本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等费用），但保证期间止于《商品房买卖合同》项下的标的商品房正式办理抵押登记手续完毕；邓海忠、邓小君以上述尚未进行物权登记的商品房作为抵押物，向工行徐闻支行提供担保，并约定颁发商品房权属证书后，随即办理抵押登记手续。2016年7月11日，工行徐闻支行向邓小君发放贷款34万元并转入中圣公司的公户。邓小君按合同约定于2016年8月1日起向工行徐闻支行还款至2019年4月30日。工行徐闻支行因邓小君未履行当年5月份的还款义务，遂于2019年5月29日从中圣公司的银行账户划扣邓小君应偿还的款项2382.87元。之后，每月从中圣公司的账号扣除邓小君应还款项，具体分别为：2552.12元、2642.80元、2642.26元、2642.28元、5273.32元、5291.22元、5290.79元、2640.85元、2641.36元，即截至2020年6月29日，工行徐闻支行共划扣中圣公司33998.80元。另查明，邓小君和邓忠海于在徐闻县民政局登记结婚，现为持续的夫妻关系。再查明，即涉案《个人购房借款／担保合同》项下的商品房尚未办理商品房权属手续及抵押登记手续。一审法院认为：本案为金融借款合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期应否支持、是否可以提前收回余下的全部贷款；工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供用以抵押涉案商品房是否享有优先受偿权；保证人中圣公司对邓小君的借款本息应否承担连带责任。一、关于工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期应否支持、是否可以提前收回余下的全部贷款的问题。2016年6月28日，出借人工行徐闻支行、借款人君、保证人中圣公司和以邓海忠、君作为抵押人共同签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，缔约各方应予履行。合同签订后，工行徐闻支行于2016年7月11日向邓小君发放借款本金34万元；邓小君按等额本息还款的约定，从2016年8月1日起还款至2019年4月30日。因邓小君未履行当年5月份的还款义务，工行徐闻支行遂于2019年5月29日从中圣公司的银行账户划扣邓小君应偿还的款项2382.87元。之后，每月从中圣公司的账号扣除邓小君应还款项，具体分别为：2552.12元、2642.80元、2642.26元、2642.28元、5273.32元、5291.22元、5290.79元、2640.85元、2641.36元，即截至工行徐闻支行共划扣中圣公司33998.80元。后工行徐闻支行诉至一审法院，要求判决涉案《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期，一审庭审时工行徐闻支行明确该项诉讼请求为“解除涉案《个人购房借款/担保合同》”，其理由系邓小君不按约定履行其还款义务，即双方约定解除合同条件已成就。根据本案查明的事实，工行徐闻支行在邓小君未依约还款的当月，即从保证人中圣公司的账号划扣款项，且连续至2020年6月29日。截至工行徐闻支行起诉之日，工行徐闻支行承认邓小君用以偿还房屋按揭贷款的账户欠款余额为0。故此，邓小君并未违反涉案《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1项L款“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的约定，故工行徐闻支行要求判决涉案《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期，并要求邓小君归还余下的借款本金271080.28元，不予支持。二、关于工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供用以抵押涉案商品房是否享有优先受偿权的问题。本案中，工行徐闻支行以涉案商品房的抵押登记备案证明为据，主张其对涉案商品房具有优先受偿权。一审法院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》虽合法有效，系各方的真实意思表示。为了向工行徐闻支行借款，邓小君同意以其将来取得涉案商品房的物权提供抵押，双方虽到徐闻县房地产交易中心办理了抵押登记备案手续。但中圣公司将其建筑、开发的商品房出卖给邓小君，邓小君向其履行交付购房款的义务后，但其未履行将商品房权属登记在邓小君名下的义务，即至今为止涉案商品房仍属于君的债权，而不是君享有的物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。据此，涉案商品房工行徐闻支行持有涉案商品房的抵押备案证明，并不是物权抵押登记。因工行徐闻支行未取得涉案商品房抵押权，工行徐闻支行提出其对涉案商品房享有优先受偿权的主张，不予支持。三、关于保证人中圣公司对邓小君的借款本息应否承担连带责任的问题。本案查明的事实显示，中圣公司为了达成与邓小君买卖商品房的目的，自愿同意为邓小君向工行徐闻支行的借款提供阶段性保证，即在办理涉案商品房的抵押登记手续前予以保证，并签订涉案《个人购房借款/担保合同》。据此，中圣公司提供阶段性保证的意思表示真实，且内容不违背法律的强制性，故中圣公司对邓小君的借款本息具有连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回中国工商银行股份有限公司徐闻支行的诉讼请求。一审案件受理费5366元，诉讼保全费1875元，共计7241元，由中国工商银行股份有限公司徐闻支行负担（中国工商银行股份有限公司徐闻支行已垫付）。本院二审期间，上诉人工行徐闻支行提交主机查询记录一份，用以证明：邓忠海及邓小君欠款的事实。被上诉人邓小君、邓忠海和中圣公司没有提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邓忠海质证称：开发商已经替邓忠海向银行还款，开发商也起诉了邓忠海，银行也起诉邓忠海，那么最后邓忠海的款要搞清楚是要还给谁，不可能欠两方的钱，所以证据不真实，不予认可。字太小，看不清楚。被上诉人邓小君，被上诉人中圣公司没有提交书面质证意见。本院经对上诉人工行徐闻支行提交的证据进行审查后意见如下：上诉人工行徐闻支行提交的证据不属于二审程序的新证据，且对本案的事实认定及实体处理没有重大影响，本院对该证据不予采纳。本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任的14.1约定，发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。再查明，《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保约定，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋权证书。又查明，邓小君、邓忠海于2020年9月2日收到工行徐闻支行的涉案起诉状副本，中圣公司于2020年9月7日收到工行徐闻支行的涉案起诉状副本。又再查明，查明，工行徐闻支行缴交财产保全费1875元本院认为，本案是买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对工行徐闻支行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据工行徐闻支行的上诉理由和邓忠海的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于涉案《个人购房借款/担保合同》是否应当解除以及工行徐闻支行主张邓小君、邓忠海偿还贷款本金271080.28元及利息是否应当予以支持的问题。邓小君于2016年6月28日与工行徐闻支行签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1项L款及14.2项（4）项约定，发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除本合同等措施。因邓小君、邓忠海未依约还款，工行徐闻支行从2019年5月29日起至2020年6月29日止从中圣公司的账号划扣共33998.8元。截止工行徐闻支行提起诉讼之日，邓小君、邓忠海欠贷款本金271080.28元。因邓小君、邓忠海未依约偿还涉案贷款，工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款到期，本院判决解除工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款/担保合同》。邓小君、邓忠海与中圣公司分别于2020年9月2日、7日收到涉案起诉状副本，故本院确认《个人购房借款/担保合同》于2020年9月7日解除。根据涉案合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，及工行徐闻支行承认截止2020年7月邓忠海、邓小君用以偿还房屋按揭贷款的账户欠款余额为零。因此，邓小君、邓忠海应向工行徐闻支行偿还借款本金271080.28元以及自2020年8月1日起的利息、罚息及其他费用。利息、罚息及其他费用总计以不超过年利率24%为限。综上，原审判决认为《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款未到期，不支持工行徐闻支行要求邓忠海、邓小君偿还借款本金271080.28元及利息有误，本院予以纠正。对于工行徐闻支行主张邓小君、邓忠海应偿还贷款本金271080.28元予以支持，对超出上述利息部分的利息不予支持。关于工行徐闻支行对涉案的房屋是否享有优先受偿权的问题。工行徐闻支行以涉案商品房的抵押登记备案证明为据，主张其对涉案商品房具有优先受偿权。本案中，邓小君虽签订了《个人购房借款/担保合同》同意以其将来取得涉案商品房的物权提供抵押，并配合工行徐闻支行办理了抵押登记备案手续。但至今，中圣公司仍未为邓小君、邓忠海办理房屋权属登记手续及抵押登记手续，即对于涉案商品房，邓小君并未享有物权，仅享有请求中圣公司转移房屋所有权的债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”的规定，工行徐闻支行持有涉案商品房的抵押备案证明，并非物权抵押登记。因工行徐闻支行未取得涉案商品房抵押权，工行徐闻支行主张其对涉案商品房享有优先受偿权，依法无据，本院不予支持。三、关于保证人中圣公司对邓小君、邓忠海的借款本息应否承担连带责任的问题。涉案《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的意思表示真实，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定中圣公司承担的是阶段性连带责任保证，且保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，中圣公司仍未为邓小君、邓忠海办理房屋权属登记手续及抵押登记手续。故中圣公司在办理涉案商品房的抵押登记手续前仍应予以承担保证责任。即中圣公司应当对邓忠海、邓小君欠工行徐闻支行的贷款本金271080.28元及利息承担阶段性连带责任保证（保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任）。综上所述，工行徐闻支行的上诉请求部分有理，对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决；二、确认中国工商银行股份有限公司徐闻支行与邓小君、邓忠海、徐闻县地产有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》于2020年9月7日起解除；三、限邓小君、邓忠海于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还中国工商银行股份有限公司徐闻支行借款本金人民币271080.28元，以及自2020年8月1日起至还清欠款之日止按《个人购房借款/担保合同》的约定计算的利息、罚息及其他费用。上述利息、罚息及其他费用总计以不超过年利率24%为限；四、徐闻县中圣房地产有限公司对邓小君、邓忠海欠中国工商银行股份有限公司徐闻支行的上述债务承担连带清偿责任（保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任）。徐闻县中圣房地产有限公司承担保证责任后有权向邓小君、邓忠海追偿；五、驳回中国工商银行股份有限公司徐闻支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费5366元、财产保全费1875元，由邓小君、邓忠海负担4558元，徐闻县中圣房地产有限公司负担2683元。二审案件受理费5366元，由邓小君、邓忠海负担3366元，徐闻县中圣房地产有限公司负担2000元（中国工商银行股份有限公司徐闻支行预交二审案件受理费5366元）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  王 瑾审 判 员  钟斯宁二〇二一年四月十六日法官助理  莫望春书 记 员  周 玥附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终451号上诉人（原审原告）：中国工商银行股份有限公司徐闻支行，住所地广东省徐闻县徐城镇东方二路3号。统一社会信用代码914408258948800775。负责人：黄其天，行长。委托诉讼代理人：陈**娜，该银行职员。被上诉人（原审被告）：邓小君，女，出生，汉族，住徐闻县。被上诉人（原审被告）：邓忠海，男，出生，汉族，与邓小君系夫妻关系，住徐闻县。被上诉人（原审被告）：徐闻县中圣房地产有限公司，住所地广东省徐闻县徐城镇东平三路东侧二层，统一社会信用代码914408255573385003。法定代表人：蔡中星，总经理。中国工商银行股份有限公司徐闻支行（以下简称工行徐闻支行）与被上诉人邓小君、邓忠海和徐闻县中圣房地产有限公司（以下简称中圣公司）金融借款合同纠纷一案，不服广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月18日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人工行徐闻支行的委托诉讼代理人陈**娜、伍坚炜，被上诉人邓忠海到庭参加诉讼。被上诉人邓小君，被上诉人中圣公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行徐闻支行上诉请求：一、撤销徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决；二、改判工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款／担保合同》所对应的贷款立即到期；三、改判邓小君、邓忠海偿还工行徐闻支行贷款本金271080.28元和还清所有本息时的利息，截止到2020年7月暂无欠息（利息按照合同约定及人民银行有关规定计至还清本息之日止）；四、改判工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供的抵押物（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）享有优先受偿权；五、改判中圣公司对邓小君、邓忠海应偿付的款项承担连带责任；六、改判邓小君、邓忠海、中圣公司共同承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2016年6月28日，工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订《个人购房借款／担保合同》（编号：房按字湛江分行徐闻支行2016年086号）。其后，工行徐闻支行向邓小君发放34万元贷款，邓小君、邓忠海以位于徐闻县的房屋提供担保并办理了抵押登记手续（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）。中圣公司为上述贷款提供连带责任保证担保。邓忠海为邓小君的配偶，应承担共同清偿责任。根据《个人购房借款／担保合同》第6.1条约定，邓小君应于每月1日还款2627.99元，但其从2019年5月开始不按时还款，由工行徐闻支行从中圣公司的保证金账户扣款偿还，截至2020年8月3日，邓小君已逾期工行徐闻支行贷款累计18期。根据工行徐闻支行与邓小君签订的《个人购房借款／担保合同》项下第14.1条第Ｌ款、第14.2条第4款的规定，工行徐闻支行有权宣布贷款立即到期，要求其立即清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息及其他费用，直至解除合同。综上，一审法院认定事实错误，请二审法院予以改判纠正。邓忠海答辩称：因为开发商一直没有给邓忠海办理房产证，所以邓忠海停交贷款。因工商银行在开发商那里扣押了邓忠海的保证金，邓忠海没有欠工行的按揭费用。开发商的保证金是用来给银行作为对购房人的抵押金的，开发商没有给邓忠海办房产证，是开发商违约，待开发商给邓忠海办好房产证，邓忠海就什么时候再开始交贷款。邓小君、中圣公司既没到庭参加诉讼也没有提交书面答辩意见。工行徐闻支行向一审法院起诉请求：1.工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款／担保合同》所对应的贷款立即到期；2.邓小君、邓忠海偿还工行徐闻支行贷款本金271080.28元和还清所有利息，截止到2020年7月欠息是零；3.工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供的抵押物（抵押备案证明编号：徐房抵备字第××号）享有优先受偿权；4.中圣公司对邓小君、邓忠海应偿付的款项承担连带责任；5.邓小君、邓忠海、中圣公司承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：中圣公司和邓小君于签订一份《商品房买卖合同》，约定邓小君购买中圣公司位于（建筑面积）房，单价为3180元／平方米，总金额为456902元，其中：首付款116902元，34万元为银行按揭贷款。合同签订后，邓小君向中圣公司支付该商品房的首付款116902元。2016年6月28日，以工行徐闻支行为出借人、以邓小君为借款人、以中圣公司为保证人和以邓海忠、邓小君为抵押人共同签订一份《个人购房借款／担保合同》，主要约定：工行徐闻支行根据借款人的申请，同意向其发放贷款34万元用于购买中圣公司开发的、位于，该34万元由贷款人一次性划入中圣公司账号；再由借款人以按月等额本息还款法于每月1日向工行徐闻支行偿还2627.99元；中圣公司同意为借款人的贷款本息提供阶段性连带责任保证（保证范围包括：借贷本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金等费用），但保证期间止于《商品房买卖合同》项下的标的商品房正式办理抵押登记手续完毕；邓海忠、邓小君以上述尚未进行物权登记的商品房作为抵押物，向工行徐闻支行提供担保，并约定颁发商品房权属证书后，随即办理抵押登记手续。2016年7月11日，工行徐闻支行向邓小君发放贷款34万元并转入中圣公司的公户。邓小君按合同约定于2016年8月1日起向工行徐闻支行还款至2019年4月30日。工行徐闻支行因邓小君未履行当年5月份的还款义务，遂于2019年5月29日从中圣公司的银行账户划扣邓小君应偿还的款项2382.87元。之后，每月从中圣公司的账号扣除邓小君应还款项，具体分别为：2552.12元、2642.80元、2642.26元、2642.28元、5273.32元、5291.22元、5290.79元、2640.85元、2641.36元，即截至2020年6月29日，工行徐闻支行共划扣中圣公司33998.80元。另查明，邓小君和邓忠海于在徐闻县民政局登记结婚，现为持续的夫妻关系。再查明，即涉案《个人购房借款／担保合同》项下的商品房尚未办理商品房权属手续及抵押登记手续。一审法院认为：本案为金融借款合同纠纷。根据当事人的诉辩意见，本案争议的焦点问题是：工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期应否支持、是否可以提前收回余下的全部贷款；工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供用以抵押涉案商品房是否享有优先受偿权；保证人中圣公司对邓小君的借款本息应否承担连带责任。一、关于工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期应否支持、是否可以提前收回余下的全部贷款的问题。2016年6月28日，出借人工行徐闻支行、借款人君、保证人中圣公司和以邓海忠、君作为抵押人共同签订的《个人购房借款/担保合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，缔约各方应予履行。合同签订后，工行徐闻支行于2016年7月11日向邓小君发放借款本金34万元；邓小君按等额本息还款的约定，从2016年8月1日起还款至2019年4月30日。因邓小君未履行当年5月份的还款义务，工行徐闻支行遂于2019年5月29日从中圣公司的银行账户划扣邓小君应偿还的款项2382.87元。之后，每月从中圣公司的账号扣除邓小君应还款项，具体分别为：2552.12元、2642.80元、2642.26元、2642.28元、5273.32元、5291.22元、5290.79元、2640.85元、2641.36元，即截至工行徐闻支行共划扣中圣公司33998.80元。后工行徐闻支行诉至一审法院，要求判决涉案《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期，一审庭审时工行徐闻支行明确该项诉讼请求为“解除涉案《个人购房借款/担保合同》”，其理由系邓小君不按约定履行其还款义务，即双方约定解除合同条件已成就。根据本案查明的事实，工行徐闻支行在邓小君未依约还款的当月，即从保证人中圣公司的账号划扣款项，且连续至2020年6月29日。截至工行徐闻支行起诉之日，工行徐闻支行承认邓小君用以偿还房屋按揭贷款的账户欠款余额为0。故此，邓小君并未违反涉案《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1项L款“借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息”的约定，故工行徐闻支行要求判决涉案《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款立即到期，并要求邓小君归还余下的借款本金271080.28元，不予支持。二、关于工行徐闻支行对邓小君、邓忠海提供用以抵押涉案商品房是否享有优先受偿权的问题。本案中，工行徐闻支行以涉案商品房的抵押登记备案证明为据，主张其对涉案商品房具有优先受偿权。一审法院认为，涉案《个人购房借款/担保合同》虽合法有效，系各方的真实意思表示。为了向工行徐闻支行借款，邓小君同意以其将来取得涉案商品房的物权提供抵押，双方虽到徐闻县房地产交易中心办理了抵押登记备案手续。但中圣公司将其建筑、开发的商品房出卖给邓小君，邓小君向其履行交付购房款的义务后，但其未履行将商品房权属登记在邓小君名下的义务，即至今为止涉案商品房仍属于君的债权，而不是君享有的物权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。据此，涉案商品房工行徐闻支行持有涉案商品房的抵押备案证明，并不是物权抵押登记。因工行徐闻支行未取得涉案商品房抵押权，工行徐闻支行提出其对涉案商品房享有优先受偿权的主张，不予支持。三、关于保证人中圣公司对邓小君的借款本息应否承担连带责任的问题。本案查明的事实显示，中圣公司为了达成与邓小君买卖商品房的目的，自愿同意为邓小君向工行徐闻支行的借款提供阶段性保证，即在办理涉案商品房的抵押登记手续前予以保证，并签订涉案《个人购房借款/担保合同》。据此，中圣公司提供阶段性保证的意思表示真实，且内容不违背法律的强制性，故中圣公司对邓小君的借款本息具有连带偿还责任。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国物权法》第一百八十条、第一百八十七条、第一百九十五条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：驳回中国工商银行股份有限公司徐闻支行的诉讼请求。一审案件受理费5366元，诉讼保全费1875元，共计7241元，由中国工商银行股份有限公司徐闻支行负担（中国工商银行股份有限公司徐闻支行已垫付）。本院二审期间，上诉人工行徐闻支行提交主机查询记录一份，用以证明：邓忠海及邓小君欠款的事实。被上诉人邓小君、邓忠海和中圣公司没有提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。被上诉人邓忠海质证称：开发商已经替邓忠海向银行还款，开发商也起诉了邓忠海，银行也起诉邓忠海，那么最后邓忠海的款要搞清楚是要还给谁，不可能欠两方的钱，所以证据不真实，不予认可。字太小，看不清楚。被上诉人邓小君，被上诉人中圣公司没有提交书面质证意见。本院经对上诉人工行徐闻支行提交的证据进行审查后意见如下：上诉人工行徐闻支行提交的证据不属于二审程序的新证据，且对本案的事实认定及实体处理没有重大影响，本院对该证据不予采纳。本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明，《个人购房借款/担保合同》第十四条违约及违约责任的14.1约定，发生下列情形之一的，贷款人可以采取第14.2条所列措施：L借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还借款本息的。14.2发生14.1条约定情形的，贷款人可以采取下列一项或多项措施……（4）宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用；（5）解除本合同。再查明，《个人购房借款/担保合同》第十条保证担保约定，保证人承担保证责任的范围按下列第10.2种方式确定。10.2阶段性连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但满足下列第A项条件的，保证人对该项条件满足之日后到期的借款人的债务免除保证责任：A、本合同第20.2条约定的正式抵押登记手续已办理完毕，且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋权证书。又查明，邓小君、邓忠海于2020年9月2日收到工行徐闻支行的涉案起诉状副本，中圣公司于2020年9月7日收到工行徐闻支行的涉案起诉状副本。又再查明，查明，工行徐闻支行缴交财产保全费1875元本院认为，本案是买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对工行徐闻支行上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据工行徐闻支行的上诉理由和邓忠海的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于涉案《个人购房借款/担保合同》是否应当解除以及工行徐闻支行主张邓小君、邓忠海偿还贷款本金271080.28元及利息是否应当予以支持的问题。邓小君于2016年6月28日与工行徐闻支行签订的《个人购房借款/担保合同》第十四条14.1项L款及14.2项（4）项约定，发生借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，贷款人可宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还的借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用以及解除本合同等措施。因邓小君、邓忠海未依约还款，工行徐闻支行从2019年5月29日起至2020年6月29日止从中圣公司的账号划扣共33998.8元。截止工行徐闻支行提起诉讼之日，邓小君、邓忠海欠贷款本金271080.28元。因邓小君、邓忠海未依约偿还涉案贷款，工行徐闻支行主张《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款到期，本院判决解除工行徐闻支行与邓小君、邓忠海、中圣公司签订的《个人购房借款/担保合同》。邓小君、邓忠海与中圣公司分别于2020年9月2日、7日收到涉案起诉状副本，故本院确认《个人购房借款/担保合同》于2020年9月7日解除。根据涉案合同的约定和《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，及工行徐闻支行承认截止2020年7月邓忠海、邓小君用以偿还房屋按揭贷款的账户欠款余额为零。因此，邓小君、邓忠海应向工行徐闻支行偿还借款本金271080.28元以及自2020年8月1日起的利息、罚息及其他费用。利息、罚息及其他费用总计以不超过年利率24%为限。综上，原审判决认为《个人购房借款/担保合同》所对应的贷款未到期，不支持工行徐闻支行要求邓忠海、邓小君偿还借款本金271080.28元及利息有误，本院予以纠正。对于工行徐闻支行主张邓小君、邓忠海应偿还贷款本金271080.28元予以支持，对超出上述利息部分的利息不予支持。关于工行徐闻支行对涉案的房屋是否享有优先受偿权的问题。工行徐闻支行以涉案商品房的抵押登记备案证明为据，主张其对涉案商品房具有优先受偿权。本案中，邓小君虽签订了《个人购房借款/担保合同》同意以其将来取得涉案商品房的物权提供抵押，并配合工行徐闻支行办理了抵押登记备案手续。但至今，中圣公司仍未为邓小君、邓忠海办理房屋权属登记手续及抵押登记手续，即对于涉案商品房，邓小君并未享有物权，仅享有请求中圣公司转移房屋所有权的债权请求权。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十条“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产”的规定，工行徐闻支行持有涉案商品房的抵押备案证明，并非物权抵押登记。因工行徐闻支行未取得涉案商品房抵押权，工行徐闻支行主张其对涉案商品房享有优先受偿权，依法无据，本院不予支持。三、关于保证人中圣公司对邓小君、邓忠海的借款本息应否承担连带责任的问题。涉案《个人购房借款/担保合同》是各方当事人的意思表示真实，内容不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效。涉案合同约定中圣公司承担的是阶段性连带责任保证，且保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任。本案中，中圣公司仍未为邓小君、邓忠海办理房屋权属登记手续及抵押登记手续。故中圣公司在办理涉案商品房的抵押登记手续前仍应予以承担保证责任。即中圣公司应当对邓忠海、邓小君欠工行徐闻支行的贷款本金271080.28元及利息承担阶段性连带责任保证（保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任）。综上所述，工行徐闻支行的上诉请求部分有理，对其有理部分予以支持，对其无理部分予以驳回。原审判决认定事实基本清楚，适用法律及实体处理不当，本院予以纠正。。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销广东省徐闻县人民法院（2020）粤0825民初1351号民事判决；二、确认中国工商银行股份有限公司徐闻支行与邓小君、邓忠海、徐闻县地产有限公司签订的《个人购房借款／担保合同》于2020年9月7日起解除；三、限邓小君、邓忠海于本判决发生法律效力之日起十五日内偿还中国工商银行股份有限公司徐闻支行借款本金人民币271080.28元，以及自2020年8月1日起至还清欠款之日止按《个人购房借款/担保合同》的约定计算的利息、罚息及其他费用。上述利息、罚息及其他费用总计以不超过年利率24%为限；四、徐闻县中圣房地产有限公司对邓小君、邓忠海欠中国工商银行股份有限公司徐闻支行的上述债务承担连带清偿责任（保证人在满足抵押登记手续办理完毕，贷款人收到记载抵押登记信息的房屋权证书条件之日后，保证人对到期的借款人的债务免除保证责任）。徐闻县中圣房地产有限公司承担保证责任后有权向邓小君、邓忠海追偿；五、驳回中国工商银行股份有限公司徐闻支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息一审案件受理费5366元、财产保全费1875元，由邓小君、邓忠海负担4558元，徐闻县中圣房地产有限公司负担2683元。二审案件受理费5366元，由邓小君、邓忠海负担3366元，徐闻县中圣房地产有限公司负担2000元（中国工商银行股份有限公司徐闻支行预交二审案件受理费5366元）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  王 瑾审 判 员  钟斯宁二〇二一年四月十六日法官助理  莫望春书 记 员  周 玥附：相关法律法规及司法解释条文《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国物权法》第一百八十条债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；（二）建设用地使用权；（三）以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；（四）生产设备、原材料、半成品、产品；（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器；（六）交通运输工具；（七）法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。