湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初382号原告：肖婧，女，1986年2月12日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区复兴巷3号3单元4楼8号，身份证号码：43050319860212002X。委托诉讼代理人：廖志峰，邵阳市北塔区民通法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：肖金华，男，1957年11月28日出生，汉族，住湖南省邵阳市大祥区红星二巷5号1栋3单元202号。系原告之父。被告：邵阳市巨兴房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区邵水西路佘湖桥旁东湖雅韵小区1#2#楼0005001，统一社会信用代码：91430500722506708D。法定代表人：李年城，系该公司总经理。委托诉讼代理人：陈旭，湖南人海律师事务所律师。第三人：邵阳工业学校，住所地邵阳市东湖寺。法定代表人：许望文，系该校校长。委托诉讼代理人：邓足苾，湖南人和人（邵阳）律师事务所律师。原告肖婧与被告邵阳市巨兴房地产开发有限公司（以下简称巨兴公司）、第三人邵阳工业学校房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月23日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖婧的诉讼代理人廖志峰、肖金华，被告巨兴公司的诉讼代理人陈旭，被告邵阳工业学校的诉讼代理人邓足苾均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖婧向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告立即将大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房产权证交付原告；2、请求依法判令被告支付原告延期交房违约金106291.64元（按照原告所交纳房屋总金额354305.47元×30%计算）；3、请求依法判令被告支付原告未享受福利房赠送10-20平方福利折抵返利款为38760元（按房屋每平方1938元×20平方计算）；4、请求依法判令被告返还房屋合同面积与房屋实际面积差额款3817.86元（按每平方1986×差额面积1.92=3817.86元）；5、请求依法判令被告向邵阳市物业专项维修基金管理中心缴纳住宅维修基金款10334.35元；6、请求依法判令所有诉讼费用由被告承担。事实与理由：2011年6月26日，邵阳工业学校与被告签订了《合作建房协议》，于2012年4月24日签订了《合作建房补充协议》，其中第一条约定为邵阳工业学校未购学校福利房的教工减免10—20平方米的房款。原告在学校与被告签订《合作建房协议》后，分别于2011年9月29日、2013年10月31日、2014年3月21日、2016年11月2日、2016年4月11日、2014年4月14日、2014年12月13日、2016年4月26日向被告交纳合作建房款共计354305.47元。原告作为邵阳工业学校的正式教职员工于2016年11月2日与被告签订了《东湖雅韵合作建房分房合同》。合同中对合建房屋的选房状况、出资方式、交房时间以及房屋确认条款作出明确约定：1）原告所拥有合作建房的房号为5栋19层01号，面积为158.99平方米，房屋单价为1938元，总价为人民币328072元；2）双方约定原告须在备案前出资到位。总房款以政府相关部门最终核准的建筑面积计算为准，出资金额多退少补；3）交房时间约定为2017年5月31日前。然而，被告自2018年3月将房屋交付给原告后，原告多次要求被告将其房屋产权证交还原告，被告总以与工业学校之间的纠纷未处理为理由拒不交付产权证。故酿成纠纷。被告巨兴公司辩称，1、本案大祥区法院不具有管辖权，依据被告与邵阳工业学校签订的联合建房合同，合作建房协议第十一条中约定争议解决方式是应当交邵阳市仲裁委员会解决，我方提供的证据肖婧与被告方于2011年9月29日签订了建房合作协议第一条约定，肖婧必须承继被告与邵阳工业学校所有的约定内容；2、我们承诺房产证要交付，但是因邵阳工业学校至今没有履行合同义务，等工业学校履行完所有义务后我们就会将房产证交付给原告；3、关于原告请求支付违约金，我们与原告的合作建房协议以及分房协议中均没有约定相关违约责任，且造成延期交房的主要原因是第三人对被告违约；4、关于原告要求减免10-20平方米的购房款的诉请，我们认为，因第三人没有向被告提供任何实施方案与名单，我们无法减免；5、关于原告要求返还房屋面积差额款的诉请，我们等第三人完成拆迁并与第三人清算后在发放房产证时可以返还；6、我们是收到了原告交纳的房屋维修基金，可以交给维修基金管理相关部门，也可以退给原告由其自己去交纳，但是需要提醒原告的是，如果原告自己去交纳，则需按照90元/平米交纳。第三人邵阳工业学校陈述，1、对管辖权的问题请法庭依法裁定；2、本案存在两个合同关系，一个是第三人与被告的合同，一个是原告与被告的合同，被告称他们之所以没有交付房产证是因为第三人违约，这个与本案没有关联，且第三人也不存在违约行为。经审理查明：原告肖婧系第三人邵阳工业学校的正式教职工。2011年6月26日，邵阳工业学校（甲方）与被告巨兴公司（乙方）签订了《合作建房协议》，由邵阳工业学校承担提供建房的土地等义务，巨兴公司承担对该建设工程进行招标，确定施工单位，组织施工等义务。对“违约责任”的约定为如甲方未能按约付款，影响工期进展，乙方有权要求甲方赔偿损失；如乙方未按规定时间开工、竣工，应该按甲方总金额每日千分之一赔偿。对“争议解决”的约定为：凡因协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应友好协商解决，否则应提交邵阳市仲裁委员会解决。2012年4月24日，邵阳工业学校（甲方）与被告巨兴公司（乙方）又签订了《合作建房补充协议》，其中第一条约定为邵阳工业学校未购学校福利房的教工减免10—20平方米的房款，具体根据《邵阳工业学校教工住房建设方案》和学校提供的名单实施。但邵阳工业学校至今未向被告提供上述《邵阳工业学校教工住房建设方案》和实施名单。2011年9月29日，被告巨兴公司（甲方）与原告肖婧（乙方）签订了《合作建房合同》，合同约定有“甲方按原约定内容同意乙方按有效身份参入合作建房，乙方须认同甲方与原组织单位邵阳工业学校、邵阳教育局达成共同约定和所有与约定相关的内容”，在本案开庭审理时，被告巨兴公司依据此约定提出该案应按照巨兴公司与邵阳工业学校于2011年6月26日签订的《合作建房协议》中关于“争议解决”的约定，原被告双方的争议应交邵阳市仲裁委员会仲裁解决，本院不具管辖权，但本案开庭前，被告及第三人均未提出上述意见。原告与被告签订了上述《合作建房协议》后，于2011年9月29日起至2016年11月2日期间分多次共交纳合作建房款共计354305.47元，其中2016年4月26日的38000元及2016年11月2日的40905.47元的收据显示收款单位为邵阳工业学校，其余收条上的收款单位均为被告巨兴公司。第三人称第三人收到的上述两笔款项已交给被告，所以被告才将房屋交付给了原告使用。2016年11月2日，原告肖婧与被告巨兴公司签订了《东湖雅韵合作建房分房合同》。合同中对合建房屋的选房状况、出资方式、交房时间以及房屋确认条款作出明确约定：1）原告所拥有合作建房的房号为5栋19层01号，面积为158.99平方米，房屋单价为1938元，总价为人民币328072元；2）双方约定原告须在备案前出资到位。总房款以政府相关部门最终核准的建筑面积计算为准，出资金额多退少补；3）交房时间约定为2017年5月31日前。原告对自己所交纳的354305.47元的构成解释为：房屋单价在1938元/平方米的基础上加楼层差50元/平方米，再加上靠河边的朝向补差12000元，则总房款为合同约定的328072.12元[（1938+50）元×158.99平方米+12000元]；代收办证税款15899元；代收房屋维修基金45元/平方米×158.99平方米=7154.55元；代收产权证工本费20元/平方米×158.99平方米=3179.8元，以上几项合计354305.47元。被告及第三人对上述解释均未提出异议。被告巨兴公司认可被告收到了原告交纳的房屋维修基金，且现尚未交至相关维修基金管理部门。原告称被告的实际交房时间为2018年3月，被告确认房屋确已交付给原告使用，但具体时间记不清。另查明，本案涉争房屋已由产权部门颁发了不动产权证，所有权人为肖婧，产权证号为湘（2017）邵阳市不动产权第0010736号，面积为157.02平方米。但被告领取该产权证后，至今未交给原告。以上事实，有双方当事人的身份证明、被告与第三人签订的《合作建房协议》及《合作建房补充协议》、原被告签订的《合作建房协议》及《东湖雅韵合作建房分房合同》、原告交款的收款收据、对案涉房屋的不动产登记信息查询证明及当事人的陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。被告与第三人签订的《合作建房协议》及《合作建房补充协议》、原被告签订的《合作建房协议》及《东湖雅韵合作建房分房合同》均系双方当事人真实意思的表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。关于被告在开庭时提出的本案应由邵阳市仲裁委员会管辖，法院无权管辖的观点能否得到支持。被告与第三人签订的《合作建房协议》中关于“争议解决”虽约定了原被告双方的争议应交邵阳市仲裁委员会仲裁解决，原被告的协议也约定了原告须认同被告与第三人达成的协议内容，但被告在开庭前并未对本院受理本案提出异议，而是在应诉开庭的过程中提出，根据《中华人民共和国仲裁法》第二十六条“当事人达成仲裁协议，一方向人民法院起诉未声明有仲裁协议，人民法院受理后，……另一方在首次开庭前未对人民法院受理该案提出异议的，视为放弃仲裁协议，人民法院应当继续审理”的规定，应视为被告放弃仲裁协议，故本院有管辖权。被告以原告所交纳的购房款等费用有两笔共计七万余元款项是原告交至第三人而第三人未交给被告为由而拒绝将不动产权证交付给原告，本院认为，本案原告已交纳了全部购房款及房屋维修基金等款项，房屋已实际交付给原告使用，该房的产权证也已由产权登记部门颁发，被告应当将不动产权证交付给原告，对房屋实际面积少于原合同约定面积而产生的差价，被告应退还给原告，被告若认为第三人收取原告的款项未交给被告，可由被告与第三人结算时一并解决。原告请求被告返还的面积差额款3817.86元低于实际应退的差额款，系原告对自己权利的处分，故对原告的该诉请，本院予以支持；被告认可实际收到了原告交纳的住宅维修基金，故原告要求被告将该维修基金交至邵阳市物业专项维修基金管理中心的诉请，本院予以支持，但金额应为原被告共同认可的按45元/平方米、并按房屋实际面积157.02平方米计算，共计7065.9元；原告要求被告按与第三人的约定支付原告未享受福利房赠送10-20平方米福利折抵返利款38760元，由于第三人至今未将合同约定的据以支付未享福利房返利款的《邵阳工业学校教工住房建设方案》和实施名单交给被告，该项约定无法履行，故对原告的该诉请，本院不予支持；原告要求被告支付延期交房违约金，本院认为，关于被告的违约金，本案仅有被告与第三人之间就被告未按时开工、竣工而应支付的违约损失进行的约定，并无被告逾期交房应对原告支付违约金的约定，而被告与第三人互称对方违约，该两方之间的纠纷不属本案审理范围，且即使被告确属违约，违约金的收取主体也系第三人而非原告，第三人收到被告的违约金后是否应支付给原告，第三人与原告之间并无约定，原告并非该违约金条款的相对方，故对原告的该诉请，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告邵阳市巨兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内将邵阳市大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房屋的不动产产权证交付原告给肖婧；二、被告邵阳市巨兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告肖婧返还房屋合同面积与房屋实际面积差额款3817.86元；三、被告邵阳市巨兴房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向邵阳市物业专项维修基金管理中心缴纳邵阳市大祥区东湖雅韵小区5栋1901号房屋的住宅维修基金款7065.9元；四、驳回原告肖婧的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案减半收取案件受理费1639元，由原告肖婧负担1000元，被告邵阳市巨兴房地产开发有限公司负担639元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。（本页无正文）审判员  刘玉红二〇二一年四月二十九日书记员  陈璧漩附相关法律条款：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。