山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2455号上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：于少杰，男，1971年8月22日出生，汉族，住烟台市牟平区。上诉人烟台中冶京诚置业有限公司因与被上诉人于少杰商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院(2020)鲁0612民初3815号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。烟台中冶京诚置业有限公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.被上诉人行使解除权的期限已过，其无权要求解除合同，也无权要求上诉人返还已付款购房款并支付利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，被上诉人应于商品房交付逾期105天内向上诉人发出书面解除合同的通知。本案中，被上诉人行使解除权的期间已经过，其无权解除合同，也无权要求上诉人返还购房款并支付利息。2.《补充协议》中约定了由违约方承担律师费，同时也约定了已付购房款2%的上限。一审时，被上诉人未依约计算违约赔偿金，而是主张购房款利息等。一审法院依法对约定的违约金进行了调增，因此，在认定违约赔偿金时就不应再依据合同由违约方承担。律师费、保全担保费并非因违约产生的必然损失，一审法院判令上诉人承担该部分费用违反可预见性原则。3.上诉人并未恶意违约，已第一时间对有问题的房屋进行了维修。目前全部项目已通过竣备，符合交房条件，合同已基本履行完毕，应严格限制实际损失的范围。4.上诉人不应承担诉讼费。二审中，烟台中冶京诚置业有限公司补充事实与理由称，一、被上诉人起诉解除合同时，已不享有合同约定解除权。1.本案立案时间为2020年12月7日，上诉人通知被上诉人接收涉案房屋的时间为2020年7月17日，被上诉人起诉时，合同目的早已实现，且合同的主要义务已基本履行完毕。2.本案阻却合同履行的情形已经消失，此时解除合同，会对上诉人造成损失，且不利于交易的稳定。3.被上诉人认为“房屋存在墙面空鼓、房间积水等质量问题，故不符合交房条件”，由此可知，被上诉人收到交房通知后，前往收房，用实际行动继续履行合同，其已用默示的方式放弃了因逾期交付房屋而形成的解除权。二、即便被上诉人享有约定解除权，但因逾期交房而产生的解除权的行使期限已经经过，不能因逾期交房解除合同。同时，本案并无其他约定或法定解除合同的事项，双方应继续履行合同。1.根据《商品房买卖合同》和《补充协议》，上诉人认为“行使解除权期限届满之日起”应理解为“逾期交房超过90日届满，买受人可以行使解除权之日起”。因此，被上诉人行使解除权的期限应当在出卖人逾期交房之日起105日内。2.法定解除权行使期限适用于合同没有约定的情况，本案合同中已有明确约定，应适用合同约定。即使适用法定解除权行使期限，该期限的起始时间也应为买受人应当知道合同解除事由之日。于少杰答辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.根据上诉人在2019年12月12日给予业主的信函及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条，我方行使解除权的期限至2020年12月15日，上诉人于2020年8月4日收到我方发出的解除通知。因此，我方有权要求解除合同并要求返还已付购房款及利息。2.上诉人逾期交房，违约在先，一审法院判令上诉人承担律师费、保全担保费和诉讼费符合法律规定和合同约定。于少杰向一审法院起诉请求：1.解除原、被告签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议B6》、《补充协议》；2.撤销《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记及网签备案登记手续；3.被告向原告退还购房款2212090元，支付自交付房款之日起按银行同期贷款利率计算的利息损失179188.39元（计算至2020年8月3日），以2212090元为基数自2020年8月4日起至款项付清之日止，继续按银行同期贷款利率支付利息损失；4.支付原告因本案支付的律师费8万元；5.本案诉讼费、保全费、保全担保费由被告承担。一审法院认定事实如下：2018年11月19日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》、《补充协议Ｂ6》，2018年12月25日签订《补充协议》。《商品房买卖合同》中约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为2212090元；首付款682090元，按揭贷款1530000元；卖方应当在2019年9月1日前交付房屋；逾期交房超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。《补充协议Ｂ6》中第十二条约定“买受人在行使合同第九条所规定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接收房屋……”第二十七条合同的变更和解除约定“……5.无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条约定“……违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用……”。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。2018年12月25日的《补充协议》中变更了原告交纳首付款的金额为892090元、按揭贷款金额为1320000元。原告于2018年11月19日交款674434元，2018年11月22日交款7656元，2018年12月25日交款210000元，2019年1月3日按揭贷款1320000元进入被告账户，2020年8月3日原告全额偿还了银行贷款本金1320000元及贷款期间的利息107742.62元。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，并于2020年7月14日向原告邮寄发出交房通知书，告知交房时间为2020年7月17日。原告于2020年7月15日签收邮件后于7月19日向被告递交拒绝收房通知函，函中提出其验收房屋时发现的问题：1.擅自更改设计标准2.相关文件不完备3.临水临电4.逾期交房赔偿。原告提交一份加盖了被告印章的告知函复印件，称该告知函系被告在业主微信群中公告的，内容如下：“告知函近期许多业主对于行使合同解除权的期限存在疑惑，现我司做出如下具体解释。根据您与我司签订的《商品房买卖合同》关于卖方逾期交房的相关条款约定，我司逾期交房超过90日后，您有权解除合同，但是需书面通知我司。而补充协议针对此条款进行了补充约定，您在行使解除权时应当于约定的您行使解除权期限届满之日起15日内向我司发出书面通知。该解除权期限并非广大业主所认为的逾期超过90天后的15日内，也跟我司实际交房日期无关，我司认为，在没有明确约定的情况下，可以参考司法解释（见司法解释参考）的3个月或1年，即您若给我公司发催告函，催促我司交房，该解除权期限为3个月，若未发催告函，该解除权期限为1年。根据上述解释，如果您在逾期交房90日后的3个月或1年届满后15日内，未向开发商申请解除商品房买卖合同、退房的，您不再享有解除权。烟台中冶京诚置业有限公司2019年12月12日（印章）司法解释参考：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第15条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭（印章）”。被告对该微信告知函的真实性不认可。原告于2020年8月3日向被告邮寄了解除合同及补充协议的通知书，被告于8月4日签收，被告对该事实无异议。原告为本案诉讼支付律师费80000元，提交了委托代理合同和律师费发票予以佐证，被告不予认可。另查，原告申请诉前财产保全，预交了保全申请费5000元并支付诉讼财产保全责任保险费3750元。一审法院认为，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。被告未按合同约定于2019年9月1日向原告交付房屋且逾期超过90日，依照双方的约定，原告有权解除合同。原告于2020年8月3日向被告发出解除合同的通知，系在法律规定的解除权行使期间内行使解除权，被告于2020年8月4日收到该通知，且未对原告行使解除权有异议而提起诉讼，故法院认为，双方的签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议B6》、《补充协议》已于2020年8月4日解除。因此被告应协助原告办理撤销《商品房买卖合同》的预告登记、预抵押登记及网签备案登记手续并返还原告交纳的购房款。原告本案中要求被告支付利息及律师费、保全责任保险费，系原告对其实际损失的赔偿请求，该请求为原告以具体的实际损失为限调整双方在补充协议中对违约金及赔偿金的上限约定，法院依法应予支持。关于原告主张的利息损失为以下四项总和：1.根据原告付款的具体时间金额，自2018年11月19日至2019年8月19日期间，按中国人民银行公布的一年以上五年以下期年利率4.75%计算，为30939元；2.自2019年8月20日至2020年8月3日期间以892090元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；3.已偿还按揭贷款的利息107742.62元；4.自2020年8月4日起至被告实际付款之日止以2212090元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第九十八条规定，一审法院于2020年12月16日判决：一、原告于少杰与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的牟预字第181119120055号《商品房买卖合同》、《补充协议B6》、《补充协议》于2020年8月4日解除；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内协助原告于少杰办理撤销《商品房买卖合同》的预告登记、房屋预抵押登记及网签备案登记手续；三、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内返还原告于少杰购房款2212090元并支付利息(利息总额为：2019年8月19日前的利息30939元、已偿还按揭贷款的利息107742.62元、以892090元为基数自2019年8月20日至2020年8月3日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算、以2212090元为基数自2020年8月4日起至被告实际付款之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息)；四、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告于少杰律师费损失80000元、财产保全责任保险费3750元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计13300元，保全费5000元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，关于涉案合同应否解除的问题。烟台中冶京诚置业有限公司未能在合同约定的期限交付房屋的事实清楚，被上诉人可以依照合同约定行使解除权，烟台中冶京诚置业有限公司主张其行使解除权已过期限，依据为“买受人在行使合同第十条约定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知”，但双方对于该条款的理解存在分歧，应当作出对于格式条款提供方不利的解释，故烟台中冶京诚置业有限公司关于被上诉人行使解除权已过除斥期间的理由依据不足，本院不予支持。关于上诉人烟台中冶京诚置业有限公司的其他上诉请求，一审法院已依法作出认定，本院不再赘述。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26600元，由上诉人烟台中冶京诚置业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 李 安审判员 陈 勇二〇二一年四月十九日书记员 杨风华