江苏省南通市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏06执复45号复议申请人（被执行人）：南通金地投资发展有限公司，统一社会信用代码v175，住所地在南通市崇川区。法定代表人：张建石，该公司执行董事。申请执行人：杨平，男，1968年5月20日出生，住南通市通州区。申请执行人：马敏娟，女，1969年9月2日出生，住南通市通州区。复议申请人南通金地投资发展有限公司（以下简称金地公司）不服江苏省南通市崇川区人民法院（以下简称崇川法院）（2020）苏0602执异155号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。原审法院查明，2016年8月8日，杨平、马敏娟诉金地公司房屋买卖合同纠纷一案，经崇川法院主持调解，双方达成如下协议：一、金地公司于2016年8月8日前交付××××中心××幢××室房屋，并协助杨平、马敏娟办理房屋产权登记手续。如因金地公司原因未能在6个月内办理产权登记并取得产权证，金地公司按已付房价的20%支付违约金；二、金地公司支付杨平、马敏娟延期交房违约金131942元（以已交付房款为基数，按每日万分之一点五计算，时间算至2015年8月31日）；三、房屋面积按117.09平方米计算，金地公司退还购房款总计74290元。上述款项总计人民币206232元，此款于2017年分四个季度给付，每季度支付四分之一，如金地公司未按上述约定期限履行支付义务，按全部未履行款项的20%支付违约金，杨平和马敏娟即可就全部未履行款项及违约金申请执行；四、开票金额每套以实收房款人民币1990530元为准；五、金地公司承诺2016年12月30日前水、电、煤气全部到位；六、案件受理费3159元（已减半），由金地公司承担。当日，崇川法院作出（2016）苏0602民初347号民事调解书。根据杨平、马敏娟申请，崇川法院于2017年4月26日立案强制执行，案号为（2017）苏0602执1321号。在案件执行过程中，崇川法院于2019年6月24日作出（2017）苏0602执1321号之一执行裁定，认为双方当事人在履行调解协议过程中，对未能在约定时间办理产权登记并取得产权证的原因是否为金地公司引起发生争议，法院组织双方协商未果，亦无法通过执行程序予以明确，当事人可依法另行解决，故对申请执行人关于已付房价1990530元的20%违约金的执行申请应予驳回。遂裁定驳回申请执行人杨平、马敏娟关于已付房价1990530元的20%违约金的执行申请。后于2019年7月5日作出补正裁定，将“向上级法院申请复议”补正为“向本院提出执行异议，异议期间为裁定书送达之日起十五日内”。杨平、马敏娟不服上述裁定，向崇川法院提出异议，请求撤销（2017）苏0602执1321号之一执行裁定，恢复执行被申请人向其偿付已付房价1990530元的20%违约金。崇川法院认为，本案的争议在于未能在约定期间内办理产权登记并取得产权证，是否是因金地公司未能及时开票所致。根据我国相关法律规定，办理房屋产权登记需购买人提交房地产开发公司开具的房屋销售发票（增值税专用发票）。案涉房屋办理产权登记的前提是金地公司需向杨平、马敏娟开具房屋销售发票。根据调解协议第一条的约定，金地公司应当协助杨平、马敏娟在六个月内办理房屋产权登记手续，也即金地公司应当在2017年2月8日之前向杨平、马敏娟开具房屋销售发票。但至杨平、马敏娟2017年4月26日申请法院强制执行前，金地公司未向杨平、马敏娟开具房屋销售发票，金地公司在执行过程中于2018年11月22日才向杨平、马敏娟开具发票，并要求杨平、马敏娟向其出具说明一份。该说明记载杨平、马敏娟收到金地公司开发的××幢××室不动产登记证明书及开具的正式发票，关于面积误差、房屋公共维修基金及预收的两年物业管理费用暂未结算，待后续涉及违约金时一起结算。金地公司向杨平、马敏娟提供房屋销售发票，不仅是金地公司作为房屋销售者应尽的合同义务，而且也是我国税法所规定的法定义务。在杨平、马敏娟缴纳房款后，金地公司应当及时向杨平、马敏娟提供房屋销售发票，况且在法院主持调解达成的调解协议中已间接明确了金地公司应当在六个月内向杨平和马敏娟提供房屋销售发票，故未能开具并提供发票的原因的举证责任应当由金地公司承担。金地公司辩称其多次通知杨平、马敏娟至其公司开具发票，虽然提供了2018年10月8日形成的房屋所有权证办理通知书等资料，但是未能提供证据证明其在调解协议约定的期限内曾多次通知杨平、马敏娟开票、办理产权证事宜。金地公司还辩称开具购房发票的前提，是需要杨平、马敏娟与其进行最终结算，杨平、马敏娟应当向其缴纳垫付的房屋专项维修资金，并向物业公司缴纳物业管理费。但是金地公司就开具房屋销售发票有权附加上述条件，未能提供相应法律依据。根据调解协议的约定，双方已就房屋价款进行确认，同时也明确了金地公司应退还的房屋价款，以及金地公司应当向杨平、马敏娟支付的违约金。即便金地公司在调解后于2016年12月垫付了7025.40元房屋专项维修资金，但是金地公司应当退还的房屋价款和违约金金额远超过该垫付金额。物业管理费是由业主向物业公司缴纳，金地公司无权要求杨平、马敏娟在开票前缴纳物业管理费。事实上，从调解协议第一条约定违约金的目的来看，双方约定因金地公司原因未能及时办理产权登记需承担已付房价20%的违约金，根本目的是督促金地公司能及时配合杨平、马敏娟办理产权登记，由此表达了杨平、马敏娟的强烈愿望，避免增加房屋买卖的风险。双方所达成的调解协议涉及多项义务，除交付房屋外，金地公司均未能按照约定履行，杨平、马敏娟方才申请强制执行，由此也说明金地公司履行合同义务的诚信度极低，故金地公司辩称未开具发票的原因是杨平、马敏娟故意拖延不办造成的抗辩主张均不能成立。综上，金地公司未能及时向杨平、马敏娟开具房屋销售发票，导致杨平、马敏娟未能及时办理产权登记手续，金地公司的行为已违反调解协议约定，构成违约，依照约定应当向杨平、马敏娟支付违约金。申请执行人杨平、马敏娟所提异议成立。据此，该院于2020年11月4日作出（2020）苏0602执异155号执行裁定：一、撤销该院（2017）苏0602执1321号之一执行裁定；二、对申请人杨平、马敏娟关于已付房价1990530元20%违约金的执行申请予以执行。金地公司不服上述裁定，向本院申请复议请求：撤销崇川法院（2020）苏0602执异155号执行裁定，驳回杨平、马敏娟的异议请求。事实与理由：1、（2017）苏0602执1321号之一裁定书明确：“如不服本裁定，可在收到本裁定书之日起十日内，向南通市中级人民法院申请复议一次。”但申请人从未收到被申请人的复议申请，因此被申请人未在法定期限内提出复议或者异议，（2017）苏0602执1321号之一裁定已生效，被申请人再就该裁定书提起异议申请没有事实和法律依据。2、复议申请人履行的是协助义务，办理过户的主办人系被申请人，并非复议申请人。未能在约定期间办理产权登记并取得产权证书的原因不在复议申请人。根据交易惯例，申请人需带齐相关手续（如收据等）至复议申请人公司进行最终结算，配合公司开具发票。之后再由买受人自行至房产管理部门办理产权过户手续。复议申请人在约定期限内已经具备办理交房和办理权证的全部条件，可以随时为申请人开具发票，公司也多次通知申请人来公司办理房屋过户手续，申请人迟迟不到被执行人处领房办证是受利益驱动，故迟开票的原因是申请人自己造成的。经审查查明，原审查明的事实属实，本院予以确认。本院经审查认为，人民法院在执行过程中，当事人有权对执行行为提出异议。本案的审查焦点在于崇川法院驳回杨平、马敏娟就金地公司支付案涉已付房价1990530元的20%违约金的执行申请是否合法有据。人民法院依法执行必须具有执行依据，且执行内容必须明确具体。本案中，申请执行人杨平、马敏娟向崇川法院申请执行上述内容的执行依据为已经发生法律效力的（2016）苏0602民初347号民事调解书第一项，该项内容对金地公司承担已付房款20%违约金设置了条件即“因金地公司原因未能在6个月内办理产权登记并取得产权证”。该条件存在不确定性，双方当事人对此各执一词，需通过诉讼程序审理确定。根据本案当事人提供的现有证据，在执行异议复议程序中认定金地公司构成违约，依据不足。执行程序中，双方当事人经组织协商未能对该项内容达成一致意见，故该项执行内容不明确具体，不满足执行条件，崇川法院驳回该项执行申请并无不当。执行当事人的争议事项可通过另案诉讼对该项内容予以明确后再行申请执行。综上，复议申请人的复议请求成立，本院予以支持。原审裁定虽认定事实清楚，但适用法律错误，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第二项之规定，裁定如下：一、撤销南通市崇川区人民法院（2020）苏0602执异155号执行裁定。二、驳回申请执行人杨平、马敏娟的异议请求，维持南通市崇川区人民法院（2017）苏0602执1321号之一执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 金建飞审 判 员 倪红晏审 判 员 孙国祥二〇二一年四月十五日法官助理 杨俊华书 记 员 张校烨