北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初5720号原告：北京市花乡白盆窑房地产开发有限公。法定代表人：于连成，总经理。委托诉讼代理人：任欢，北京观韬中茂律师事务所律师。被告：张德有，男，1945年11月25日出生。委托诉讼代理人：王永军（张德有儿媳），女，1966年10月6日出生。委托诉讼代理人：张纯源（张德有孙女），女，1988年6月30日出生。原告北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司（以下简称白盆窑公司）与被告张德有物权保护纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告白盆窑公司委托诉讼代理人任欢，被告张德有及其委托诉讼代理人王永军、张纯源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白盆窑公司向本院提出诉讼请求：1、张德有腾空、搬离402号房屋（以下简称402号房屋）；2、张德有给付占有使用费，自2017年1月2日起至实际腾房之日止，标准为7000元/月；3、诉讼费由张德有负担。事实和理由：张德有自2017年1月2日通过非法破门、换锁的方式，占用我公司所有的402号房屋，期间，我公司委托涉案房屋所在小区的物业公司多次上门要求张德有搬离，但张德有至今未搬。张德有的行为给我公司造成了重大损失。因此，我公司诉至法院，提出上述诉讼请求。被告张德有辩称：1、白盆窑公司违反物权法定原则，无权主张402号房屋物权。从现行法律、法规规定足可以推定白盆窑公司不可以享有402号房屋所有权，且白盆窑公司提交的房屋所有权证书存在排他性。2、我取得402号房屋使用权为善意取得。3、白盆窑公司具有保障我享有正常居住权的法定义务。4、退一步讲，即使白盆窑公司享有402号房屋的物权，其所主张的34个月的占有使用费也不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年，张德有曾来院起诉，要求确认张帅与白盆窑公司于2011年11月21日签订的《腾退补偿协议》无效。该案查明，经北京市第二中级人民法院（2003）二中民终字第07446号民事判决书确认，坐落于92号院（以下简称92号院）内北房东数第一间归张德有所有。2011年11月21日，白盆窑公司与张帅签订《腾退补偿协议》，协议约定张帅腾退92号院的所有房屋。但依据该协议所附图示，上述房屋不包括张德有的东侧北房一间。后92号院已于2012年6月被拆除。2016年9月起，张德有居住在402号房屋内。2018年12月21日，402号房屋所在楼栋登记在白盆窑公司名下。2020年，张德有认为原北京市规划和国土资源管理委员会为白盆窑公司颁发不动产权证书存在程序违法，事实不清，适用法律错误问题。自然资源部经复议维持了该不动产权颁证行为。因此，诉至法院请求撤销京（2018）丰不动产权第0065818号《不动产权证书》，撤销自然资复议〔2019〕1460号（决）《行政复议决定书》。后，本院作出（2020）京0106行初331号裁定书，裁定：驳回张德有的起诉。张德有不服提出上诉，北京市第二中级人民法院作出（2020）京02行终1479号裁定书，裁定：驳回上诉，维持一审裁定。白盆窑公司主张402号房屋归其所有，张德有未经许可占有使用该房屋，故应当腾退房屋。张德有不同意白盆窑公司上述主张，称：1、白盆窑公司无权取得402号房屋所有权，且白盆窑公司持有的房屋所有权证书与案外人持有的房屋所有权证书相互矛盾。2、白盆窑公司将92号院拆除后，负有安置义务，但至今未安置，402号房屋就是安置张德有的。当年，张德有与白盆窑公司协商过程中喝药自杀，白盆窑村委会无奈让张德有入住402号房屋，而且多年来白盆窑公司收取水电费的行为足以说明公司对我使用402号房屋是认可的。白盆窑公司对张德有上述主张不予认可。白盆窑公司称：1、我公司持有的所有权证书是402号房屋所在楼栋的初始登记，402号房屋未办理转移登记，故该房屋的所有权归我公司。2、92号院拆除后我公司已将张德有享有的安置房指标计入其子张全华的安置协议内，即公司已经就安置问题予以处理。3、公司从未同意张德有占有402号房屋。虽然张德有一直缴纳水、电费，但是因为保障民生不宜断水断电。白盆窑公司对上述主张提交《腾退补偿协议》、《回迁安置房预购协议》、《入住通知书》、照片等证据佐证。除照片以外的证据载明张德有之子张全华腾退时本享有4人的购房指标，每人46平米，但实际购房时白盆窑公司将张德有享有的购房指标计入，张全华实际按照5人的指标安置。照片显示白盆窑公司在2017年3月、2019年在402号房屋门口张贴腾退通知。张德有对上述证据真实性不持异议，亦认可其享有46平米购房指标以及上述协议约定的房屋已经交付，但称尚未办理转移登记。白盆窑公司另主张自2017年1月2日起的占有使用费，按照每月7000元计算。张德有称即使白盆窑公司享有物权，但402号房屋登记在白盆窑公司名下的时间为2018年12月，即白盆窑公司要求自2017年1月起的占有使用费，没有依据。庭审中，白盆窑公司称公司始终同意就92号院内东侧北房一间及对应项下土地的补偿问题与张德有签订安置协议。张德有称除了92号院东侧北房一间及对应项下土地的补偿外，还应给付92号院全部宅基地使用权的补偿，这样才能与白盆窑公司签订协议，也正是因为就此未达成一致，双方才未签订安置协议。经释明，白盆窑公司不就402号房屋的占有使用费标准申请鉴定。本院认为：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。白盆窑公司适用本条法律规范主张返还原物，需要公司证明其为402号房屋权利人，以及张德有占有402号房屋。然后由张德有证明其有权占有。依据现有证据，本院可以认定白盆窑公司系402号房屋所有权人。依张德有自认，本院可以认定张德有自2016年9月起即占有402号房屋。因此，本案争议焦点在于张德有的占有行为是否为有权占有。首先，依据现有证据可以认定92号院内北房东侧一间归张德有，白盆窑公司在未与张德有签订协议的情况下将上述房屋拆除。但依当事人陈述可知无论张德有对92号院全院的宅基地使用权是否享有权利，张德有仅享有46平米的安置房购房指标，而该指标已经在安置其子张全华时予以考虑，且张德有对此予以明知。张德有以92号院北房东侧一间未安置为由占有402号房屋，于法无据。退一步讲，即使白盆窑公司未能履行安置义务，张德有通过占有白盆窑公司所有的其他房屋来进行自力救济亦并不妥当。其次，张德有称经白盆窑村委会同意才占有402号房屋，但未提交证据予以佐证。仅凭其多年来缴纳水、电费的情节尚不足以令本院认定白盆窑公司同意其占有。相反，依照白盆窑公司提交的照片可以认定，白盆窑公司自2017年3月即对张德有的占有行为提出异议。综合上述两点，本院认定张德有并未证明其为有权占有。综上，402号房屋为白盆窑公司所有，张德有为无权占有，故张德有应当将房屋返还给白盆窑公司。侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。因张德有为无权占有，故张德有应当给付占有使用费。虽然402号房屋所在楼栋的初始登记于2018年完成，登记在白盆窑公司名下，但上述情形不能等同于白盆窑公司在此前对房屋不享有权利。因此，张德有应当给付占有使用费，自2017年1月2日起至腾退之日，占有使用费标准由本院参考租金标准以及本案其他情节酌情确定。虽然本院就402号房屋的返还问题作出认定，但仍然希望双方当事人能够妥善处理92号院内房屋安置问题，如果无法协商一致，张德有可另行起诉主张权利。依照《中华人民共和国民法典》第二百三十五条、第二百三十八条之规定，判决如下：一、张德有于本判决生效之日起六十日内将位于402号房屋腾退给北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司；二、张德有于本判决生效之日起十日内给付北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司二〇一七年一月二日至二〇二一年三月三十一日的占有使用费285000元，并继续给付占有使用费，以每月7000元为标准，自二〇二一年四月一日起至实际腾退之日；三、驳回北京市花乡白盆窑房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费48200元，由张德有负担（于本判决书生效之日起七日内交纳）如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  高 原人民陪审员  封楠林人民陪审员  王淑兰二〇二一年四月二十九日书 记 员  郭 融