福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终237号上诉人（原审原告、反诉被告）：薛毅，男，1976年8月4日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：周林，福建新世通律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏林洪，福建新世通律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：黄曦，男，1979年7月20日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：刘天华，福建远见律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈凤斌，福建远见律师事务所律师。原审第三人：福州市鼓楼区御湖麦田房产中介服务部，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北大路**（泰禾御西湖）1#01店面。经营者：张力军，女，1968年11月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许大为，男，该单位员工。委托诉讼代理人：徐国栋，男，该单位员工。原审第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路**海西金融大厦****/div>法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：池建伟，福建名仕律师事务所律师。上诉人薛毅、上诉人黄曦因与原审第三人福州市鼓楼区御湖麦田房产中介服务部（以下简称“御湖麦田服务部”）、福建麦田房产经纪有限公司（以下简称“麦田房产经纪公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初8455号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。薛毅上诉请求：撤销一审判决第一、二项，依法改判支持薛毅一审第2、3、4项诉讼请求，即判令黄曦依《房屋买卖合同》约定向薛毅支付解除合同的违约金70万元及支付还清款项之日止的资金占用利息（资金占用利息自起诉之日起，按年利率6%计算）；判令黄曦支付薛毅因委托律师代理本案产生的律师费8万元；判令黄曦承担本案全部诉讼费用（诉讼费、保全费和公告费等）。事实和理由：一审法院认定双方《房屋买卖合同》合法有效并认定黄曦违约，却未按照合同约定判令黄曦承担违约责任，肆意调整违约金、律师费金额，判决薛毅承担高额诉讼费，使薛毅的维权成本高于黄曦的违约责任，违背公平原则。一、薛毅因黄曦违约行为导致的实际损失远超一审法院判决的违约金。1.薛毅可计算损失超过220660元，包括:因本案诉讼实际支出律师费8万元；预交本案一审案件受理费60660元；因黄曦违约导致原《房屋买卖合同》无法继续履行，薛毅于2019年4月11日将案涉房产以690万元售出于案外人，相比于原约定成交价款698万元，直接造成8万元经济损失；因黄曦拒不配合办理房屋解押手续，薛毅对外借取高额利息用于提前偿还贷款、解押案涉房屋，造成巨大损失。2.一审法院判定违约金金额过低。双方《房屋买卖合同》第九条已对违约责任作出约定，系双方真实意思表示，不违反法律规定，应予以恪守，一审法院已认定黄曦违约，在薛毅已举证因黄曦违约造成损失和维权成本高达220660元并在合同有具体约定违约金情况下，仅判决黄曦承担8万元违约金，与合同法及相关司法解释相悖，适用法律错误。二、一审法院将案涉律师费8万元调整为4万元，无法律依据。根据福州市律师服务收费指导标准（试行）相关规定，案涉财产争议金额高达698万元，本案律师费收费金额可为199700元-558800元，而本案实际律师费仅为8万元，已远低于收费标准。三、一审法院判决薛毅承担高额诉讼费适用法律错误。本案起因是黄曦违约，一审亦认定黄曦违约的事实，认可双方合同已解除。双方合同亦约定因违约行为引发诉讼，守约方有权要求违约方支付各项费用，包括诉讼费、律师费等，故本案诉讼费应当由黄曦承担。涉案诉讼费60660元，一审法院却判决薛毅承担59617元，黄曦仅负担1043元，有失公平，缺乏法律依据。黄曦针对薛毅的上诉辩称，1.薛毅称黄曦违约，应承担违约责任，该主张不能成立，且就一审法院此认定黄曦已提起上诉，其该主张是需待二审再次审理方能确定的事实。2.薛毅称其可以计算出的损失达220660元，其中律师费8万元、诉讼费60660元、房屋买卖差价8万元。律师费、诉讼费属于薛毅因行使诉讼权利而支付，我国并未实行强制律师代理制度，故律师费用不是必然性支出，且该两项费用计价依据是诉请标的，本案薛毅起诉时，双方合同已解除，其也已将案涉房屋出售给他人，本已无需提出解除合同之诉请，该两项费用的虚增是其不当起诉导致，不应作为其损失。房屋买卖采取阴阳合同是常见现象，薛毅再次将房屋出卖时的实际价格，不能仅提供一份合同来印证，其主张房价差8万元属证据不足，不应认定的事实。3.根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，在薛毅无法举证其实际损失的情况下，即使认定黄曦违约，也不能支持薛毅关于一审判定违约金过低的主张。4.关于薛毅就一审调整律师费及分担诉讼费的主张，如前所述，因薛毅提出了解除合同之不当诉请，导致一审法院按该讼争合同总标的作为收取诉讼费的计算基数。故即使一审认定黄曦违约正确，一审法院调整律师费并根据《人民法院诉讼费用交纳办法》第二十九条规定让薛毅多分担诉讼费也是正确的。黄曦上诉请求：1.依法撤销一审判决第一、二、四项；2.依法判决薛毅承担违约责任，赔偿给黄曦违约金20万元；3.本案一审本反诉诉讼费用、二审诉讼费全部由薛毅承担。事实和理由：一、一审法院错误认定黄曦违约,对合同条款理解错误，不当剥夺了房屋买受人的主合同权利。1.根据《房屋买卖合同》补充协议的约定，双方明确约定的过户时间为2019年1月15日，以确保黄曦及时取得案涉房屋所有权。若薛毅未在该时间过户，说明其既未领取无抵押权的权证材料也未按期过户，构成双重违约。依据《房屋买卖合同》第九条违约责任（三）及补充协议的规定，黄曦作为守约方有选择权，若选择要求薛毅继续履行合同，则薛毅应继续完成领取房屋名下无抵押权的权证材料的义务，并应在完成该义务后五个工作日内，办理该房屋所有权过户登记。但黄曦仍可追究薛毅未在2019年1月15日完成过户违约责任。一审法院将补充协议条款理解成薛毅即便在2019年1月15日未完成解押未完成过户也不承担违约责任，此后薛毅还可随时解押和随时过户，将合同约定的确定的正常过户时间理解为不确定的非正常时间，剥夺了黄曦的主合同权利，系对合同条款的错误理解，未认定薛毅违约是错误的，应予以纠正。2.鉴于案涉房屋交易的特殊性，即案涉房屋被薛毅设置了抵押，黄曦的主合同权利还包括：薛毅需为自己设置抵押的行为负责，自行按照合同约定向银行申请提前还款、办好公证、找好担保方、提供买受人支付部分购房款以供解押的银行账户等。尤其重要的是，以上事项薛毅均需及时通知黄曦，以便黄曦在知情后能及时配合办理解押，确保案涉房屋于2019年1月15日及时过户不受影响。为此，双方在《房屋买卖合同》补充协议约定了“2019年1月4日前双方依照相关担保方要求提供材料审核”。即薛毅必须在1月4日前找好担保方并在1月4日前通知黄曦，否则因解押和过户需花费较长时间，2019年1月15日如期过户的合同目的就很难实现。本案中，薛毅未在1月4日前找好担保方并在1月4日前通知黄曦担保方的名称、支付部分购房款以供解押的银行账户、配合解押所需材料等，黄曦直至2019年1月14日才收取薛毅委托麦田公司发来的《告知函》，第一次书面告知黄曦前去配合办理担保的时间和地点以及要带的材料，此时距双方约定薛毅应完成该义务的时间已经超过10天，距离约定过户时间仅剩一天，黄曦在2019年1月15日获得房屋过户登记之合同目的，已然无法实现。薛毅未在合同约定的各个时点，完成其合同义务，构成多次违约。二、一审法院对违约事实认定错误，未查清薛毅的违约事实，并遗漏认定本案多处薛毅违约的重要事实。1.黄曦作为案涉房屋的买方，从合同约定的时点和应履行的义务来看，不存在任何违约行为，无需承担任何违约责任。黄曦已依约将购房保证金、交易服务费、居间服务费付给第三人麦田公司，还支付了薛毅办理公证需要的费用。除上述付款义务外，黄曦在2019年1月4日前的配合义务是在接到薛毅通知后才产生。但黄曦第一次接到通知是在2019年1月14日，通知的内容仅是通知前去办理担保的相关事宜，要求黄曦准备材料也与合同约定不符，其中的“个人不动产登记信息查询记录”需提前到不动产登记中心办理才能获得。此时，薛毅才刚刚通知黄曦启动担保的办理，而对担保方的具体信息、能否通过买方的确认审核，买方提前支付款项的安全性审核及打款的账号等，黄曦未被告知。尤其是，此时距双方约定的出卖方应完成该义务的时间已经超过10天，距过户时间仅剩一天，黄曦在2019年1月15日获得房屋过户登记之合同目的，已然无法实现。且2019年1月20日至1月31日因系统合并，暂停所有一、二手房过户收件业务，2019年2月1日临近春节，麦田公司已放假，可以预见解押和过户将被拖延到春节后还无法实现。一审法院认定黄曦未予配合提前支付部分购房款为薛毅解除抵押权构成违约，认定事实错误。2.一审法院遗漏认定薛毅违约的如下事实：其一，遗漏认定薛毅未在2018年12月20日前申请提前还款的违约事实。案涉《房屋买卖合同》第六条约定，薛毅应在2018年12月20日前向房屋抵押权人即贷款银行申请提前还款。但薛毅未举证其已在该时间完成上述义务。从一审法院按照时间顺序确定各方履行合同的情况看，并没有对薛毅曾在何时向贷款银行提出该申请，是否存在违约作出认定。其二，遗漏认定薛毅未在2019年1月4日前找好担保方并在1月4日前通知黄曦的违约事实。案涉《房屋买卖合同》第六条第（二）款C项及补充协议第2条约定，该宗房屋买卖要得以如约进行，薛毅必须在2019年1月4日前完成以下义务：（1）寻找适格的担保方，为其“返还乙方（即买方）提前支付的购房款”提供担保；（2）办理公证，将出售房屋相关权利公证委托给担保方指定人员；（3）与担保方磋商审核所需材料，并提供应提供的材料，同时告知黄曦作为买方应提供的材料。薛毅主张其找到的担保公司是福建正安担保有限公司协商担保事宜，但在案证据不能证明该担保公司替薛毅进行了担保。首先，麦田公司向黄曦补开的支付公证费470元的收款收据载明收款单位是优家（平潭）担保有限公司，说明麦田公司最终确认的担保公司是优家（平潭）担保有限公司，而非福建正安担保有限公司。其次，薛毅并无证据证明福建正安担保有限公司就是最终的担保公司。福建正安担保有限公司未与薛毅签署《担保协议》。薛毅向一审法院提交的两份内容不一的《阶段性担保协议》中均无担保公司任何信息，无法证明薛毅已找到担保方。协议中没有签约时间、地点、担保费等关键内、地点定，没有薛毅的还贷的银行卡号等可供黄曦履行的信息，也没有福建正安担保有限公司的盖章。协议中关于“乙方同意为甲方出资1560000元”的内容未得到乙方同意，也不见有抵押权人银行的结算依据。此外，薛毅还将协议中“征信记录问题不予担保”的担保条件擅自涂改，加大担保公司的担保风险，更表明担保公司不可能对其进行担保。黄曦有理由相信《阶段性担保协议》是薛毅明知违约后，为逃避违约责任而事后制作。再次，薛毅主张到福建正安担保有限公司协商担保事宜是2018年12月26日，与公证书载明的时间不一致，表明薛毅虚构事实。最后，鉴于薛毅在1月4日前迟迟未履行合同义务，黄曦数次以电话、微信联系麦田房产经纪公司工作人员，要求催促薛毅及时履行义务，以免影响过户。工作人员告知黄曦正在催促薛毅及时履行义务，但薛毅在各方催促下仍拖延履行。其三，遗漏认定薛毅未在2019年1月15日完成解押和过户以及此后近一个月时间也无法完成解押过户的违约事实。三、第三人麦田公司并非中立的第三方，系有利害关系的一方，其关于黄曦违约的陈述，不能作为认定事实的依据。1.麦田公司收取高额的中介费后，在交易过程中极不负责，存在明显过错。作为房产交易的专业人员，未敦促卖方及时履行合同义务和及时通知买方。连最为重要的通知黄曦前往办理担保的《告知函》也是在合同约定的2019年1月4日后才迟迟发出，严重影响双方的交易时间。2.第三人麦田公司明知福州市不动产登记和交易中心将于2019年1月20日至1月31日因系统合并，暂停所有一、二手房过户收件业务，且明知薛毅已经违约给黄曦造成损失的情况下，为促成交易，仍发函让黄曦继续履行。3.第三人麦田公司为了在合同解除后还能够获得出卖人薛毅该房产的销售权，继续收取新的居间服务费用，以及明知自己存在过失，为了不被出卖人追责，明显偏袒出卖方，作出失实陈述。麦田公司主张多次催促黄曦予以配合，均无证据证明。4.案涉《房屋买卖合同》在2019年4月1日才解除，薛毅与案外人陈少兰2019年4月11日就签订新的买卖合同，依房屋信息挂出、客户看房及买卖交易时间的常理可知，薛毅在合同未解除时，就已经委托第三方中介进行客户看房，确定新客户。从薛毅提供的其母亲与麦田中介人员电话录音可知，薛毅在案涉合同未解除时，就将讼争房产暗中进行装修并出租，再次挂第三人麦田公司等多个中介进行暗中出卖，继续违约行为。四、薛毅的违约行为给黄曦造成了实际损失，黄曦的反诉请求应予以支持。鉴于学区房的特殊性及薛毅存在擅自暗中寻找新买家的行为，薛毅与新买受方暗中交易所得的690万元，虽然与本案交易正常履行后取得的698万元存在8万元的差距，但该差价既是薛毅违约行为延续所致，也是高价学区房交易正常市场议价的结果，并非黄曦的过错所致，不能认定为系黄曦给薛毅造成的损失。薛毅主张的律师费和违约金明显高于其所谓损失。相反，黄曦依约履行合同义务，提前支付了相应费用，却因薛毅的违约造成了本金相应利息损失，且无法实现合同目的，依据双方合同中关于违约责任的约定，违约方薛毅应赔偿守约方黄曦因此造成的损失。薛毅针对黄曦的上诉辩称，一、一审法院认定黄曦违约正确。黄曦与薛毅约定全款购房并签订《房屋买卖合同》和补充协议。根据双方约定，本案交易模式为黄曦先行支付部分购房款为薛毅解除抵押权，而在案证据显示，薛毅于2018年12月26日按照居间方工作人员要求前往担保公司，积极配合办理房屋解押手续，但黄曦在居间方多次致电催促办理手续情况下仍拒不配合，也未提前支付部分购房款。居间方两次发函给黄曦要求配合办理手续，签署担保协议，但黄曦均未履约，导致本案交易无法进行，一审法院认定黄曦违约事实清楚，有证据佐证，黄曦应依约支付违约金。二、薛毅不存在违约。1.关于2018年12月20日前薛毅需向银行申请提前还款的约定，薛毅一审提交的与居间方工作人员的聊天记录可证实，薛毅于2018年12月18日就向工作人员传达已和银行沟通好，提前一天和银行沟通就可提前还款，足以证实薛毅履行约定向银行申请提前还款。2.关于2019年1月4日前依担保方要求提供材料审核，配合签署担保文件的约定，根据薛毅一审申请调查令向福建省正安担保有限公司调取材料可证实，薛毅及郑琼于2018年12月26日向担保公司提供材料、签署担保文件，依约履行合同义务。3.关于2019年1月15日办理房屋所有权过户登记的约定，该约定是附条件的，需在黄曦按照约定提前支付部分购房款用于解除抵押权，配合办理担保手续，支付剩余购房款后，薛毅才将房屋过户至其名下。黄曦并未履行约定，故房屋未过户至黄曦名下。三、一审中，居间方御湖麦田服务部和麦田房产经纪公司均述称黄曦在本案合同签订后拒绝办理担保手续，未按照合同约定履行义务，违约方是黄曦，该客观公正的陈述也能够反映本案违约方系黄曦。御湖麦田服务部针对薛毅、黄曦的上诉述称，其于2018年11月7日与薛毅、黄曦签订居间服务合同，依据居间合同第一条，其提供服务至买卖合同成立时结束，本案系黄曦在合同签订后拒绝办理相关担保手续而引发，与其无关。麦田房产经纪公司针对薛毅、黄曦的上诉述称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法判决。1.麦田房产经纪公司在本案中系为案涉交易提供后期手续服务。2.本案房屋买卖过程中，黄曦曾提出变更购房款支付方式，但双方未能达成一致意见并签订协议，本案纠纷系由于黄曦未按照合同约定履行义务，麦田房产经纪公司向其发出告知函、履约通知函要求履约，黄曦已构成违约。3.合同约定2019年1月15日前进行房屋过户手续系基于合同中已约定事项办理完成后的时限约定，但本案系由于黄曦未按照合同约定造成迟延。除书面告知函、履约通知函外，麦田房产经纪公司还通过经办微信及电话联系黄曦，但其始终不配合办理。4.麦田房产经纪公司在合同履行过程中，始终居间沟通督促合同顺利履行，包括黄曦提出变更购房款支付方式，麦田房产经纪公司也始终协助沟通，不存在任何过失，更不存在偏帮薛毅。是黄曦违约导致合同无法履行而解除，麦田房产经纪公司系依据合同约定履行义务。薛毅向一审法院起诉请求：1．判令解除薛毅、黄曦签订于2019年11月7日签订的《房屋买卖合同》；2．判令黄曦依《房屋买卖合同》约定向薛毅支付解除合同的违约金70万元及支付还清款项之日止的资金占用利息（资金占用利息自起诉之日起，按年利率6%计算）；3．判令黄曦支付薛毅因委托律师代理本案产生的律师费8万元；4.判令黄曦承担本案的全部诉讼费用（诉讼费、保全费和公告费等）。黄曦向一审法院提出反诉请求：1.判令薛毅承担违约责任，赔偿给黄曦违约金20万元（包含黄曦已损失的中介费5万元及相应利息、解押公证费470元、购房保证金2万元及利息、自2019年1月4日起至合同解除之日薛毅逾期天数按合同成交价按日万分之五支付的违约金等）；2.本案本诉、反诉的诉讼费用全部判由薛毅承担。一审法院认定事实:薛毅原系位于福州市鼓楼区××巷××号××座××单元××座××＃附属间（以下简称“案涉房产”）的登记所有权人。2018年11月7日，薛毅（系合同甲方、卖方）和黄曦（系合同乙方、买方）签订《房屋买卖合同》及其补充协议，约定：1.薛毅将案涉房产出售给黄曦，成交价为698万元；薛毅保证对该房屋享有完全的处分权、房屋权属无争议，双方各自保证本人及配偶积极配合办理交易有关手续。2.案涉房产存在抵押，薛毅应在2018年12月20日前向抵押权人申请还款。3.解除抵押权方式：黄曦提前支付部分购房款为薛毅解除抵押权，双方就薛毅返还黄曦提前支付的购房款的义务向相关担保方申请担保。双方应在2019年1月4日前依照相关担保方要求提供其本人及配偶的身份证件、还贷的银行卡及其密码、网银、U盾、征信等材料进行审核，在审核过程中双方应配合签署相关担保文件（包括但不限于担保协议等）；薛毅应将出售该房屋等权利以公证形式委托给担保方指定人员，并办理相关手续。在取得该公证书原件后，薛毅应将公证书原件提交给担保方。担保费、公证费由黄曦承担。在获得相关担保方批准且可还款后，黄曦应按相关担保方要求支付上述款项用于薛毅解除该房屋抵押权。双方协商一致，若该担保申请未获得相关担保方批准的，双方同意薛毅解除抵押权所用方式变更为薛毅自行出资，应在可还款后三个工作日内向抵押权人还款。4.双方同意若在2019年1月15日前薛毅已领取该房屋其名下无抵押权的权证材料，则双方应于2019年1月15日前申请办理该房屋所有权过户登记；若在2019年1月15日薛毅仍未能取得无抵押权的权证材料，则待薛毅领取该房屋其名下无抵押权的权证材料后五个工作日内，双方再申请办理过户登记。5.黄曦应在合同签订后一日内支付购房保证金2万元存入交易服务方指定账户。6.房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起，违约方每日应按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金；自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除合同并有权要求违约方支付违约金70万元。7.交易过程中，因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）。同日，薛毅、黄曦和御湖麦田服务部签订《居间服务合同》，约定由其提供居间服务。薛毅、黄曦和麦田房产经纪公司签订《交易服务合同》，委托其提供房屋交易服务事宜。2018年11月11日，麦田房产经纪公司出具收款收据，确认收到黄曦支付的购房款保证金2万元、交易服务费3600元、居间服务费76400元。2018年12月18日，麦田房产经纪公司出具收款收据，确认收到居间服务费53600元。2018年12月26日，黄曦通过麦田房产经纪公司员工向薛毅微信支付解押公证费470元。2019年1月9日，麦田房产经纪公司向黄曦发出告知函称，根据房屋买卖合同及其补充协议第2条之规定，现要求其配合签署相关担保文件，经公司多次催促未果，特发函要求其携带夫妻双方身份证原件、户口本原件、结婚证原件、个人不动产登记信息查询记录前往指定地点签署相关协议。2019年1月14日，黄曦向薛毅发出《解除合同告知函》称，薛毅直至2019年1月14日仍未办理房产解押手续，致使黄曦无法按期配合，严重影响在合同约定日期办理正常过户手续，且擅自加价，黄曦决定解除本案相关合同及协议。同日，黄曦向麦田房产经纪公司发出《解除合同告知函》称，麦田房产经纪公司于2019年1月9日发出的告知函，黄曦于2019年1月14日收到，系其第一次告知黄曦相关事项的全部详细内容，且要求携带的材料与补充协议约定不同；薛毅存在擅自加价行为，阻碍合同履行；薛毅是办理解押手续的主义务人，现仍未办理解押相关手续，存在违约，故黄曦发函提出解除合同。2019年1月15日，麦田房产经纪公司向黄曦发出履约通知函称，其至今未能前往签署相关协议，现再次发函要求其携带相关材料前往指定地点签署协议。2019年1月16日，薛毅向黄曦复函称，1．不同意解除本案相关合同及协议；2．其不存在任何违约行为（包括事后要求加价行为）；3．合同约定黄曦应提前支付部分购房款为其解除抵押权，双方可就此向第三方申请担保，其已积极配合房产交易居间方提供相关材料进行担保审核，黄曦迟迟不予配合，不支付前期用于解押的部分购房款；4．要求黄曦履行补充协议的相关约定；待解押完毕办妥无抵押权证手续后，其会通知被告办理过户登记手续，请黄曦筹备好购房款。2019年1月18日，黄曦向薛毅发函称，对薛毅的上述回函要求不予认可，如继续履约将导致默许其违约的既成事实，违约责任不清并扩大损失。同日，黄曦另向薛毅发函称，薛毅未按约如期完成过户，存在过错。2019年1月22日、2019年2月1日，黄曦向薛毅两次发函称，薛毅至今未完成过户，存在过错。2019年4月1日，薛毅向黄曦发出解除合同函称，黄曦未依约履行配合签署相关担保文件（包括但不限于担保协议等），麦田房产经纪公司多次致电催促，亦于2019年1月9日、2019年1月15日发函，其至今未予以履行，故薛毅通知黄曦解除本案房屋买卖合同及其相关合同文件。另查，一审法院根据薛毅的申请向福建省正安担保有限公司发出调查令调取相关材料。该公司向一审法院提供了相应材料，并书面回执回复称公证书、房屋所有权证、离婚协议、阶段性担保协议、个人征信报告等八份材料系薛毅、郑琼于2018年12月26日提供的。上述材料中的阶段性担保协议上有薛毅及其前妻郑琼签名、按印，载明涉及房产即为案涉房产，涉及解押金额为156万元，但其他内容未填写；公证书载明薛毅和郑琼于2018年12月26日签署了案涉房产的委托书，但该公证书的落款作出时间为“二〇一八年十二月二十七日”；离婚协议约定案涉房产归薛毅、郑琼共同共有。薛毅诉称其与郑琼于2018年12月26日通过远程视频方式办理公证，在2018年12月17日作出公证书后由公证处直接邮寄给担保公司；案涉房产系薛毅的婚前个人财产，且郑琼也按照要求积极配合到担保公司办理相关手续，对其售房行为是支持和确认的，其具有完全的处置权。再查，1.2019年4月11日，薛毅和案外人陈少兰签订《存量房买卖合同》，将案涉房产出售给案外人，约定成交价为690万元。2.薛毅因本案纠纷委托律师，并实际支出律师费8万元。3.2019年6月3日，黄曦和御湖麦田服务部、麦田房产经纪公司签订《具结书》，约定三方协商一致解除本案相关合同，黄曦应向麦田房产经纪公司支付居间服务费5万元，麦田房产经纪公司将剩余费用83600元退还给黄曦并收回相应收款收据。同日，麦田房产经纪公司向黄曦出具收款收据，确认收取黄曦购房保证金2万元、居间服务费5万元。一审法院认为，依法成立的合同，受到我国法律的保护。本案中，薛毅和黄曦之间签订的《房屋买卖合同》及其补充协议，是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面积极地履行自己的义务。薛毅和黄曦于本案中均主张系对方违约，应由对方承担相应的违约责任。对此一审法院认为，根据房屋买卖合同及其补充协议之约定内容，应由黄曦提前支付部分购房款为薛毅解除抵押权，双方就薛毅返还该部分购房款向相关担保方申请担保，并按担保方要求提供相应材料，若未获得担保方批准的话才变更为由薛毅自行出资解押。根据本案现有证据来看，薛毅积极配合办理房屋解押手续，但黄曦未能予以配合，经麦田房产经纪公司多次催促，黄曦仍未予以配合办理，致使本案房屋交易无法继续进行，其行为已构成违约，应承担违约责任。关于本诉第一项诉请，薛毅、黄曦及御湖麦田服务部、麦田房产经纪公司均认可本案相应房屋买卖合同已经解除，只是认可的具体时间不一致，一审法院认为，如前所述，黄曦构成违约，薛毅于2019年4月1日发函要求解除合同，故本案房屋买卖合同及其补充协议等应于此日已经解除。故薛毅现诉请解除本案合同，一审法院不予支持。关于本诉第二项诉请，一审法院认为，薛毅已将案涉房产以690万元价格出售给他人，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，结合薛毅的实际损失、本案合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合衡量，一审法院酌定黄曦应向薛毅赔偿违约金8万元。薛毅主张的资金占用利息，于法无据，一审法院不予支持。关于律师费问题，一审法院认为，本案房屋买卖合同上对此有约定，但该约定不应超出当事人对此的心理预期，结合本案案件的难易复杂程度来看，上述律师费用稍高，一审法院酌定黄曦应承担的律师费用为4万元，该部分费用应由黄曦向薛毅予以赔付。另，本案当事人均同意购房保证金在本案中一并处理。麦田房产经纪公司应将代管的购房保证金2万元直接支付给薛毅，并在黄曦的应付款项中予以相应扣减。关于反诉诉请，一审法院认为，如前所述，黄曦行为构成违约，故黄曦的反诉诉请，一审法院均不予支持。综上，判决：一、黄曦于本判决生效之日起十日内向薛毅赔偿违约金、律师费共计10万元（另2万元由在福建麦田房产经纪有限公司处的购房保证金予以相应支付抵扣）；二、福建麦田房产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内向薛毅支付款项2万元；三、驳回薛毅的其他诉讼请求；四、驳回黄曦的反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费60660元，由薛毅负担59617元，黄曦负担1043元；反诉受理费2150元，由黄曦负担。二审期间，黄曦向本院提交收款收据一份，拟证明麦田房产经纪公司在与黄曦结算时出示的公证费缴交凭证所显示的薛毅寻找的担保公司名称为“优家（平潭）担保有限公司”，而薛毅在一审时提供的两份《阶段性担保协议》并无担保公司名称，一审法院调取证据显示担保公司名称为福建正安担保有限公司，故薛毅或麦田房产经纪公司在一审时有关薛毅完成合同义务的陈述是虚假的，薛毅未完成该义务。薛毅向本院提交招商银行福州分行普惠金融服务东街中心加盖与原件核对无误章并由经办员签字的申请提前还款的材料一份，拟证明薛毅于2018年11月15日向抵押银行招商银行申请提前还款，而合同约定时间是2018年12月20日前，薛毅依约履行合同约定。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。针对黄曦提交的证据，薛毅质证称，该证据不属于新证据，黄曦向中介人员转了470元，票据是何家公司开具不得而知，对三性均有异议。御湖麦田服务部、麦田房产经纪公司共同质证称，对收款收据真实性无异议，收款收据载明的公证费470元是由于优家（平潭）担保有限公司与公证处有合作，所以公证处委托其代为收取公证费，由其再统一结算给公证处，公证费收款收据的出具与本案由福建正安担保有限公司提供担保无关，对该收款收据证明对象有异议，薛毅已向福建正安担保有限公司履行了相应合同义务。针对薛毅提交的证据，黄曦质证称，1.对真实性不予确认，加盖印章并非银行公章；2.即便是真的，已超过举证期限，不属于新证据，请求不予采信；3.假使薛毅有于当天向银行提出申请，但其自始至终未告知黄曦，甚至未告知中介，因此本案交易期限延误用该份证据不足以证明并非薛毅的原因；4.本案薛毅违约的主要原因是：其应寻找适格的担保公司替其担保，但其并未找到相应担保公司，居间方告诉黄曦的担保公司是优家（平潭）担保有限公司，而本案薛毅向一审法院调取的是福建正安担保有限公司的证据，两者相互矛盾且两家担保公司都未确定替薛毅担保，足以证明薛毅在交易过程中未完成合同约定。御湖麦田服务部质证称，其是居间服务方，该证据的证明对象及真实性由法院依法认定。麦田房产经纪公司质证称，真实性无异议，证明对象由法院依法认定。本院经审查认为，上述证据均有原件核实，本院对上述证据的真实性予以确认。黄曦提供的收款收据体现的费用为公证费400元，文书费70元，与黄曦在本案中支付的解押公证费470元金额一致，故该收款收据体现的款项为解押公证费，与担保公司提供担保事项的关联性不足，不能证明黄曦所主张的证明对象。薛毅提供的申请提前还款的材料可以证明薛毅在2018年11月15日已向案涉房产的抵押权人申请提前还款解押。根据本案现有的证据，本院对一审法院已查明的事实予以确认。另查明，2018年11月15日，薛毅已向案涉房产的抵押权人申请提前还款解押。本院认为，关于本案违约方的认定。薛毅、黄曦均主张对方违约导致合同无法继续履行。根据薛毅、黄曦各自的主张，结合案涉《房屋买卖合同》及补充协议的约定，本院归纳双方争议的违约情形主要包括：1.薛毅是否在合同约定的2018年12月20日前向抵押权人申请提前还款。2.薛毅和黄曦是否根据合同约定在2019年1月4日前依照相关担保方要求提供相关材料进行审核、签署相关担保文件（包括但不限于担保协议等）。关于第一个问题，根据二审查明的事实，薛毅已于2018年11月15日向案涉房产的抵押权人申请提前还款，不存在违约。关于第二个问题，福建省正安担保有限公司根据一审法院发出调查令提供了薛毅、郑琼向其申请担保的相关材料，并在书面回执中说明公证书、房屋所有权证、离婚协议、阶段性担保协议、个人征信报告等材料系薛毅、郑琼于2018年12月26日提供，薛毅、郑琼已在该《阶段性担保协议》中签字，说明薛毅已经寻找了相关担保方来为黄曦提前支付部分购房款为薛毅解除抵押权提供担保。黄曦主张薛毅并无证据证明福建正安担保有限公司就是最终的担保公司，《阶段性担保协议》中无担保公司信息、签约时间、地点、担保费等的约定、地点薛毅的还贷的银行卡号等可供黄曦履行的信息，也没有福建正安担保有限公司的盖章，协议中关于“乙方同意为甲方出资1560000元”的内容未得到乙方同意，也不见有抵押权人银行的结算依据。本院认为，依照合同约定，根据担保方的要求提供相关材料和签订担保协议是双方共同的义务，在黄曦未与薛毅、担保公司三方一起签订担保协议之前，《阶段性担保协议》中相关信息不齐全、担保公司未加盖公章等，均不能否认薛毅已经寻找相关担保公司的事实。关于黄曦在收到麦田房产经纪公司第一次要求其履约的函件后，于2019年1月14日向薛毅发出的《解除合同函》中、上诉状中主张的薛毅未能在2019年1月15日将案涉房产过户到其名下，存在违约，能否成立的问题。本院认为，根据案涉《房屋买卖合同》补充协议第3点的约定，双方同意若在2019年1月15日前薛毅已领取该房屋其名下无抵押权的权证材料，则双方应于2019年1月15日前申请办理该房屋所有权过户登记；若在2019年1月15日薛毅仍未能取得无抵押权的权证材料，则待薛毅领取该房屋其名下无抵押权的权证材料后五个工作日内，双方再申请办理过户登记。即：2019年1月15日前申请办理案涉房屋所有权过户登记的前提是薛毅在此之前已领取该房屋其名下无抵押权的权证材料。且约定若在该时间之前薛毅未能取得上述材料的，双方可在薛毅领取上述材料后五个工作日内再申请办理过户登记。故黄曦主张薛毅未在2019年1月15日前将案涉房产过户到其名下就存在违约，与合同约定不符。且签署相关担保文件、出资解押系解除抵押权的先行合同义务，在此情形下，黄曦以此为由不予配合签署相关担保文件，不宜认定为存在合理理由。黄曦在麦田房产经纪公司两次发函催促其携带相关材料到指定地点签署相关担保文件后，其均未履行，存在违约，并导致案涉《房屋买卖合同》及补充协议因薛毅行使合同解除权而解除，黄曦系违约方。综上，一审法院认定黄曦不予配合办理相关手续致使本案房屋交易无法继续进行，构成违约的认定，并无不当，予以维持。关于违约责任的认定。如前所述，黄曦存在违约，应承担违约责任。但从双方在一审提供的微信聊天记录等证据来看，在合同履行过程中双方对履行节点信息沟通不及时在一定程度上影响了双方对案涉《房屋买卖合同》的信赖履行，对案涉《房屋买卖合同》最终被解除有一定的影响。鉴于房产已以690万元的价格另行出售他人，结合薛毅的实际损失、兼顾本案合同的履行情况，双方的过错程度，衡量公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定黄曦应向薛毅赔偿违约金8万元并无不当，予以维持。薛毅主张违约金的资金占用利息，于法无据，不予支持。关于律师费。一审法院认为结合当事人对律师费用的心理预期及案件的难易复杂程度，酌定黄曦应承担的律师费用为4万元，亦无不当，予以维持。关于诉讼费用的承担。一审法院根据薛毅、黄曦胜诉败诉的具体情况决定各自负担的诉讼费用数额，并无不当，予以维持。综上所述，薛毅、黄曦的上诉请求均不能成立，均予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下:驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15900元，由薛毅负担11600元，由黄曦负担4300元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 符海燕审 判 员 陈雁兰二〇二一年四月二日法官助理 陈 玥书 记 员 林 婷