江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终110号上诉人（原审原告）：江西银行股份有限公司赣州瑞金支行，住所地：江西省瑞金市象湖镇红都大道282号，统一社会信用代码：91360781087120944G。负责人：温大洋，系该支行行长。委托诉讼代理人：李鑫，江西公仁律师事务所律师。委托诉讼代理人：万美琪，江西公仁律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘凤兰，女，汉族，1959年10月10日生，江西省瑞金市人，户籍地瑞金市，现住瑞金市。被上诉人（原审被告）：刘钧，男，汉族，1983年10月30日生，江西省瑞金市人，户籍地瑞金市，现住瑞金市。以上二被上诉人的委托诉讼代理人：刘理强，江西赣瑞律师事务所律师。原审第三人：李其剑，男，汉族，1976年10月5日生，江西省瑞金市人，住瑞金市。原审第三人：杨俊华，女，汉族，1981年12月5日生，江西省瑞金市人，住瑞金市。上诉人江西银行股份有限公司赣州瑞金支行（以下简称江西银行）因与被上诉人刘凤兰、刘钧、李其剑、杨俊华申请执行人执行异议之诉纠纷一案，不服江西省瑞金市人民法院（2020）赣0781民初1513号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月15日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人江西银行上诉请求：1.撤销一审判决，改判继续执行江西省瑞金市人民法院（2018）赣0781民初2919号民事裁定书，恢复对位于瑞金市（瑞房权证象湖镇字第××号）的执行，或将本案发回重审；2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院认定事实及适用法律错误，被上诉人提供的证据材料不能证明上诉人对案涉房屋具有排除查封的民事权利。被上诉人处置案涉房屋是故意躲避债务的行为，并且所谓的以物抵债并没有充分的证据证实债务以及抵债行为的真实性、合法性，被上诉人也并未合法占有房屋，并且被上诉人在近两年的时间内并没有提出过户的主张，违背常理。二、上诉人起诉的逾期贷款主债务人虽然显示是瑞金市恒富贸易有限责任公司，但实际的借款人和使用人却是李其剑，瑞金市恒富贸易有限责任公司为个人独资公司，李其剑为唯一股东和实际的控制人。李其剑在向上诉人贷款时是出示了案涉房屋材料的，上诉人也是基于李其剑拥有案涉房屋这一基础前提才进行贷款的。瑞金市恒富贸易有限责任公司也是李其剑在控制运行，李其剑是对公司资金状况以及还款能力是有充分认知的，其明知瑞金市恒富贸易有限责任公司已经出现资金紧张以及将会贷款逾期的情况下，将案涉房屋进行处置，无疑是逃避债务的行为，严重损害了上诉人的利益。三、被上诉人并未合法占有案涉房屋，被上诉人至今无法提供案涉房屋的房产证原件、购房合同原件、购房税费发票原件、水电立户凭证、钥匙交付证明、房屋验收移交手续等材料，以及2016年至今的任何水电费、物业费等费用缴纳凭证，也无法提供案涉不动产的使用用途、已经占有使用的凭证，也无法提供案涉不动产的使用用途、已经占有使用的凭证。四、案涉房屋至今未办理过户登记，被上诉人自身存在过错，不存在非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。被上诉人答辩称，被上诉人李其剑将案涉房屋转让给刘卫明（答辩人刘凤兰之夫、刘钧之父）的时间是2016年11月3日，而被答辩人与瑞金市恒富贸易有限责任公司签订贷款合同，李其剑、杨俊华对该笔贷款承担担保责任的时间是在2017年的11月份，也就是刘卫明与李其剑、杨俊华签订合同时债务尚未发生，何来故意躲避债务？另外，被答辩人称瑞金市恒富贸易有限责任公司向其贷款时，李其剑出示了案涉房屋材料，显然是虚假陈述，因为，2016年11月3日李其剑、杨俊华与刘卫明签订转让案涉房屋协议后，就将案涉房屋的房产证、购房合同等资料交给了刘卫明，李其剑不可能向被答辩人出示这些材料。而且，被答辩人作为专业的金融机构，为何不要求李其剑用案涉房屋进行抵押担保以降低贷款风险？二、关于答辩人是否已合法占有案涉房屋问题。首先，答辩人在执行异议中就向瑞金市人民法院提交了案涉房屋的房产证、购房合同、购房发票等原件；其次，按转让合同的约定在2017年11月3日前李其剑可以无偿使用，因此，刘卫明是在2017年11月3日接收案涉房屋，并将案涉房屋的门锁作了更换，现在房屋钥匙都在答辩人手中；另外，水、电费是刘卫明去交的，他已故，因此答辩人未能找到缴费凭证，案涉房屋所在小区并非物业公司在管理，小区物业业主自治，只对住户收取物业费，而对于在小区外面的商铺未收物业费。所以，被答辩人认为答辩人未占有案涉房屋与事实不符。三、关于案涉房屋至今未过户，答辩人是否存在重大过错的问题。刘卫明生前曾持公证的委托书到办理案涉房屋过户，但因登记部门提出刘卫明作为受托人不能将房产过户到自己名下，要求委托人李其剑、杨俊华本人到场签字，刘卫明联系李其剑、杨俊华要求他们配合过户，他们在外面，答应过段时间会回来配合过户，因此就没有到法院起诉要求他们过户。在等待他们回来过户的时候，房屋就被查封了，因此，案涉房屋未过户非因买受人的原因造成的。答辩人认为一审认定事实清楚，适用法律正确，请求贵院驳回被答辩人的上诉请求，维持原判。原审第三人李其剑、杨俊华，未能提交答辩意见。上诉人江西银行向一审法院起诉请求：请求恢复对位于瑞金市（瑞房权证象湖镇字第××号）的执行。一审法院认定事实：2014年，李其剑因资金周转需要，多次向刘卫明借款，其中2014年3月24日通过银行转账方式借款850000元，2014年4月1日通过银行转账方式借款400000元（银行转账共900000元，其中500000元为投资款），2014年4月9日借款300000元（其中230000元为银行转账），2014年9月2日通过银行转账方式借款500000元，以上合计2050000元，各笔借款均由李其剑出具借条，载明了借款金额。2014年4月3日，李其剑与江西洪瑞房地产开发有限公司签订《赣州市商品房买卖合同》，李其剑以一次性支付2048953元购房款的方式购买了位于瑞金市共计746.13平方米的商铺。2014年4月14日，李其剑、杨俊华办理了上述商铺的房产证（瑞房权证象湖镇字第××号）。因李其剑无力偿还刘卫明的借款，经双方协商，李其剑、杨俊华夫妇同意出让涉案商铺给刘卫明用以抵偿债务。双方将商铺作价3900000元，对价包括借款本金2050000元及利息、500000元投资款转为借款，刘卫明再另行支付700000元。为减少交易税费，双方以2700000元作为合同价款并于2016年11月3日签订了《房屋转让合同》，主要约定：李其剑、杨俊华将其位于瑞金市商铺转让给刘卫明，转让价格为2700000元；刘卫明应当在签订合同后3日内支付400000元定金，合同签订7个工作日内双方办理公证授权委托；办理公证之前李其剑、杨俊华应将房产证原件、购房合同原件、购房税费发票原件、水电立户凭证交与刘卫明，刘卫明付清上述约定房屋转让款后，李其剑、杨俊华应将房屋以现状交付给刘卫明（2017年11月3日前李其剑、杨俊华可以无偿使用该房，如他人租赁，收益归刘卫明所有）。当日，李其剑出具收到刘卫明3900000元购房款的收条。刘卫明分别于2016年11月8日、11月24日转账支付400000元、300000元给了李其剑。2016年11月14日，李其剑、杨俊华向刘卫明出具《委托书》，内容包含“委托事项：一、对涉案房产进行拆迁、改建及办理相关改建手续；二、办理上述房产转让过户手续，签订转让合同。委托期限自2016年11月14日至2018年11月13日。”同时，李其剑、杨俊华对委托事宜在瑞金市公证处办理了公证。李其剑、杨俊华按照合同约定占用涉案商铺至2017年11月3日。此后，刘卫明实际占有涉案商铺。2017年11月27日，瑞金市恒富贸易有限责任公司向原告江西银行续贷5000000元，借期一年，李其剑、杨俊华自愿对该笔贷款本息承担连带保证责任。此后，瑞金市恒富贸易有限责任公司自2018年5月21日开始发生利息逾期，江西银行遂于2018年8月10日诉至一审法院，要求瑞金市恒富贸易有限责任公司偿还贷款本息及李其剑、杨俊华承担连带保证责任。2018年8月22日，一审法院依据江西银行的申请，作出（2018）赣0781民初2919号民事裁定书，查封了登记在李其剑、杨俊华名下的涉案商铺。2018年10月18日，一审法院判决支持了江西银行的诉讼请求。另查明，刘卫明于2019年11月去世。其法定继承人为刘凤兰、刘钧、刘艺。刘艺在本案诉讼过程中出具书面声明书，言明不参与本案诉讼。一审法院认为，本案系申请执行人执行异议之诉。刘卫明与李其剑、杨俊华签订的《房屋转让合同》，实质是李其剑转移房屋所有权替代原债务的金钱给付义务，从而消灭原债务的行为，该合同实为以房抵债合同。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债务执行中的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”《江西省高级人民法院关于执行异议之诉案件的审理指南》第26条亦对以房抵债情形进行了规定。本案主要争议焦点：一、关于以房抵债协议是否存在规避执行或逃避债务的情形。这是本案的核心问题，即如果存在规避执行或逃避债务情形，则以房抵债协议及履行即使在形式上再完备都应否定，反之如果不存在规避执行或逃避债务情形，则以房抵债协议及履行虽有瑕疵，也不宜简单否定。对于此问题分析如下：首先，以房抵债是当事人的真实意思表示。被告除了提供转让协议，还提供了转账凭证、收条及公证文书进行佐证，第三人在执行阶段接受法院询问的时候亦表示以房抵债是真实的。至于商铺交易是否办理备案手续，并非交易真实与否的判断标准。其次，从时间来看，以房抵债协议发生在2016年11月且刘卫明于2017年11月后实际占有涉案商铺，而李其剑担保的借款形成于2017年11月，时间相差较远。再次，对于刘卫明而言，全案并无证据证明其在签订协议当时及履行过程中知晓李其剑的银行担保债务及法院的执行情况。最后，该笔贷款的主债务人为瑞金市恒富贸易有限责任公司，李其剑、杨俊华为保证人，贷款逾期开始的时间为2018年5月21日，即李其剑、杨俊华在此之前并无还款能力下降的情况，李其剑、杨俊华亦无逃避该笔债务的主观动机，其转让涉案商铺并无不当。综上，刘卫明与李其剑不存在规避执行或逃避债务的情形。二、关于刘卫明与李其剑之间是否存在到期合法有效的到期债权债务关系问题。刘钧、刘凤兰提交了李其剑在2014年向刘卫明借款的借条及银行流水，虽然借条没有约定借款期限及借款利率，但是根据我国民事法律法规规定，没有约定还款期限的可以随时主张。对于大额借款在两年的时间内催收并计算利息符合一般常理，故应认定刘卫明与李其剑之间存在合法有效的到期债权债务关系。三、关于以房抵债价格与涉案商铺实际价值是否大致相当的问题。李其剑在2014年购买涉案商铺的总金额为2048953元，均价为2700余元。刘卫明2016年以房抵债的总金额3900000元，均价为5200余元。从刘卫明再行支付700000元以及李其剑出具收条的行为可以看出，双方已对前期借款本息进行了结算，总价3900000元的价格符合双方预期和当时的行情。四、关于是否因买受人自身原因未办理过户登记的问题。对于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的理解，《第九次全国法院民商事审判工作会议纪要》第127条的意见是：“...一般而言，买受人只要有向房屋登记机构递交过户登记材料，或向出卖人提出了办理过户登记的请求等积极行为的，可以认为符合该条件。买受人无上述积极行为，其未办理过户登记有合理的客观理由的，亦可认定符合该条件。”刘卫明与李其剑、杨俊华在签订协议后即办理了过户的授权公证，授权期限为两年，法院查封涉案房屋时，仍在授权办证的期限内，并且刘卫明有要求李其剑协助办证的意思表示，因此应认定非因刘卫明自身原因未办理过户登记。综上，被告就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益，一审法院对原告江西银行的诉讼请求不予支持。判决：驳回原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行的诉讼请求。案件受理费38000元，由原告江西银行股份有限公司赣州瑞金支行承担。本院二审期间，上诉人向本院提交以下证据：流动资金借款合同（合同编号：301400000000165074、合同编号：洪银赣分瑞支借字第1500157-001号、合同编号：江银赣分瑞支借字第1610226-003号、合同编号：江银赣分瑞支借字第1720271-002号）、最高额保证合同（合同编号DB2114000000251029、合同编号：洪银赣分瑞支高保字第1500157-001号、合同编号：江银赣分瑞支高保字第1610226-003号、江银赣分瑞支高保字第1720271-001号）。证明目的：瑞金市恒富贸易有限责任公司于2014年11月4日与上诉人建立信贷合作，上诉人于2014年11月4日向其发放流动资金贷款500万元，贷款于2015年11月3日到期后，瑞金市恒富贸易有限责任公司申请续贷，担保方式更换为由李其剑、杨俊华名下包括案涉查封房产在内的房产提供抵押担保，同时追加杨衍明、李其剑、杨俊华的个人连带责任保证担保。贷款于2016年11月2日再次到期，瑞金市恒富贸易有限责任公司更换了贷款品种，向上诉人申请了财园信贷通贷款500万元，担保方式为保证，于2016年11月23日发放，2017年11月14日到期，到期后瑞金市恒富贸易有限责任公司申请财园信贷通续贷500万元，贷款于2017年11月27日发放，于2018年11月26日到期。因此，案涉贷款实际上是在2014年已经开始循环借款，被上诉人之间以房抵债协议是发生在贷款之后，该以房抵债协议是故意躲避贷款债务。被上诉人质证认为，2014年11月3日签订的500万元借款合同，该笔贷款用途是购买水泥，经过续贷于2016年11月2日已还清，2016年11月23日双方又签订了一份借款合同，借款用途是用于购买耐火石、煤矸石，贷款直接支付到了瑞金市元盛矿业发展有限公司账户，该笔借款2017年11月27以借新还旧的方式展期到2018年11月26日。两次贷款的用途及支付对象均不同，并不是同一笔贷款，刘卫明于李其剑、杨俊华签订房屋转让协议的时间是2016年11月3日，当时案涉贷款合同尚未签订，不存在李其剑、杨俊华为逃避债务而签订房屋转让协议。被上诉人向本院补充提交证据银行转账凭证，证明目的：被上诉人向一审法院提交的转账凭证，收款人均为李其剑。上诉人质证认为，对证据的三性均有异议。被上诉人未提供银行盖章确认的原件，对其真实性不予认可。转账凭证没有注明转账用途，其中，上诉人一审提交的2014年6月24日李其剑出具的收条上，载明“刘卫明交来林地租金股金计人民币伍拾万元整”，可证实被上诉人刘卫明与李其剑是存在其他租赁、合作或投资关系的，这个“租金”按常理也可知是分批分期支付的，这些流水不能当然的认定为是借款往来。经审查，江西银行与瑞金市恒富贸易有限责任公司于2014年11月4日、2016年11月23日签订的两份贷款合同，合同载明的借款用途不同、签订时间不存在连续性，且2016年11月23日贷款合同所附的借款借据载明的收款单位为“瑞金元盛矿业发展有限公司”，不足以证明案涉贷款是从2014年已经开始的循环借款，本院对上诉人提交的新证据不予采信。被上诉人刘钧、刘凤兰提交的银行转账凭证能够与其一审中提交的银行流水、借条相互印证刘卫明向李其剑支付购房款的事实，本院对该证据予以采信。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案系申请执行人提出的执行异议之诉，应审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，“金钱债务执行中的买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”首先，关于是否在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同以及是否已支付全部价款的问题。刘卫明与原审第三人就案涉房屋签订《房屋转让合同》的时间是2016年11月3日，合同中就转让的房屋位置、价格、支付期限和方式、违约责任等作了明确约定。一审判决认定《房屋转让合同》的实质是李其剑转移房屋所有权替代原债务的金钱给付义务，本院对此予以认可。被上诉人提供的《房屋转让合同》、银行流水、转账凭证以及公证文书可以形成证据锁链证明，双方就案涉房屋签订以房抵债协议、支付全部购房款均系在人民法院查封之前。被上诉人江西银行提供的证据不足以证明以房抵债协议存在规避执行或逃避债务的情形。其次，关于是否符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产的情形。《房屋转让合同》约定，“办理公正之前甲方（李其剑、杨俊华）应将房产证原件、购房合同原件、购房税费发票原件、水电立户凭证交与乙方（刘卫明），乙方付清上述约定房屋转让款后，甲方应将房屋以现状交付给乙方”。双方于2016年11月14日办理取得《公证书》，可以证明双方已按照合同约定各自履行了付款和房屋交付的义务。李其剑、杨俊华按约将房产证原件、购房合同原件、购房税费发票原件、水电立户凭证交给刘卫明，并且在本院询问调解过程中，被上诉人陈述“交付了钥匙”，可以认定被上诉人在人民法院查封之前已合法占有案涉房屋。第三，关于是否符合非因买受人自身原因未办理过户登记的情形。刘卫明与李其剑、杨俊华在签订协议后即办理了过户的授权公证，授权期限为两年，法院查封涉案房屋时，仍在授权办证的期限内，并且刘卫明有要求李其剑协助办证的意思表示，可以认定被上诉人有向出卖人提出办理过户登记请求的积极行为。一审判决认定非因刘卫明自身原因未办理过户登记，并无不当。综上，上诉人提出被上诉人对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益主张，本院不予采纳。综上所述，上诉人江西银行股份有限公司赣州瑞金支行的上诉理由不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费38000元，二审案件受理费38000元，合计76000元，由上诉人江西银行股份有限公司赣州瑞金支行负担。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年四月十四日代理书记员  姚冰霞代理书记员  郭 健