福建省宁德市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽09民终275号上诉人（原审原告）：余启明,男，1977年11月26日出生，汉族，住福建省宁德东侨经济技术开发区。委托诉讼代理人：刘端伟，福建宁鼎律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：马锦琳。被上诉人（原审被告）：宁德市东鑫商贸有限公司，住所地福建省宁德东侨经济技术开发区陈普路8号东湖侨苑1号903室，统一社会信用代码91350901587540814L。法定代表人：周建平，该公司总经理。委托诉讼代理人：余盛明，福建和厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈克棱，福建和厚律师事务所律师。上诉人余启明因与被上诉人宁德市东鑫商贸有限公司（以下简称东鑫公司）租赁合同纠纷一案，不服福建省宁德市蕉城区人民法院（2020）闽0902民初3222号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人余启明及其委托诉讼代理人刘端伟、马锦琳，被上诉人东鑫公司委托诉讼代理人余盛明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。余启明上诉请求：依法撤销宁德市蕉城区人民法院(2020)闽0902民初322号民事判决，支持余启明的一审诉讼请求。事实与理由：一审法院的认定事实错误。余启明与东鑫公司签订的租赁合同违反了法律强制性规定，应为无效合同。不论是租赁合同第三条第1款“租期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使乙方(原告)无法搭建临时厂房，乙方仍应继续履行合同并承租上述地块，租金方面，由乙方出具相关政府部门佐证材料后，并经甲方(被告)同意，上述……乙方仍按每半年向甲方缴纳租金。”第六条第1款“甲方仅负责场地平整及修建围墙，并为上述整宗地块提供630KVA高压电，…乙方搭建临时厂房事项，由乙方自行办理。第5款“乙方建设临时性建筑物时，仅限于桥下用地”，还是合同中其它细节条款，均指向出该案涉场地可以建设临时性建筑，而《公路法》和《公路安全保护条例》等法律法规明确规定除公路防护、养护需要的以外，禁止在公路两侧的建筑控制区内修建建筑物和地面构筑物。虽然东鑫公司作为合同的起草方，在合同内添加了不得从事《公路法》和《公路安全保护条例》等明确禁止的项目等其认为可以规避合同无效的字眼，但依然无法掩盖其起草的合同实质内容违反了法律法规的强制性规定。东鑫公司仅出租部分高速桥下用地给余启明，其余桥下用地东鑫公司已经建立好数间厂房出租他人使用，余启明基于此眼见为实的事实以及东鑫公司保证可以搭建厂房才签订该案涉租赁合同，事后余启明知道那些已建立好的厂房也是违法建设面临违拆。2019年3月29日，宁德市两违综合治理专项行动领导小组办公室向蕉城区人民政府发出宁治违函(2019)12号《宁德市两违综合治理专项行动领导小组办公室关于再次要求及时处置沈海复线高速公路王坑、滨海特大桥下大型违法建筑的函》，也可以进一步证实宁德市两违办公室已多次下达通知要求拆除沈海复线高速公路王坑、滨海特大桥下的违建。因此东鑫公司在签订合同时存在欺骗案涉场地不能搭建临时厂房的基本情况。租赁合同第三条第1款对临时搭建的约定(即“租赁期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使乙方无法搭建临时厂房，乙方仍应继续履行合同并承租上述地块…)是第二份合同添加的，该份合同系在东鑫公司以愿意返还一半金额，但要求提前必须重新签订一份租赁合同的情况下余启明被迫签订。这份合同足以说明东鑫公司明知搭建临时厂房违法而在合同中故意添加的字眼，导致该合同条款对余启明严重不公平。东鑫公司提供的租赁场地来源不合法。东鑫公司向南埕村民租赁的土地系水田地，根据法律规定，水田地不能出租给集体经济组织以外的人从事非农业性质的开发使用。东鑫公司向宁德高速公路经营开发有限公司投标租赁的土地使用性质也不符合《公路法》和《公路安全保护条例》的规定。宁德市高速公路经营开发有限公司在移交土地时明确东鑫公司应按有关规定办理手续，依法建设经营及管理，在管理协议里也明确东鑫公司负责桥下空间经营场地的日常管理和维护工作，但东鑫公司在该场地违建厂房出租等，已违反法律的强制性规定。东鑫公司辩称，一、租赁合同系双方自愿签订，且能够实现合同目的。双方对不能搭建临时厂房是已经预见且明文约定的，并不影响合同的效力。如租赁合同第三条约定，在租赁期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使乙方无法搭建临时厂房，乙方仍应继续履行合同并租用上述地块和支付相应租金。上述约定说明，余启明在签订合同时已经知道在使用土地的过程中可能出现政府干预，且明知并接受。再从余启明的诉状中可见，双方先后共订两份合同，第二份合同是双方也是自愿签订的，不存在余启明是“被欺骗”不能搭建临时厂房的基本情况，所谓是经过向有执法部门了解后才知道该搭建临时厂房违法的观点不符合客观事实。合同已经约定余启明使用土地时不得违反法律规定，未搭建临时厂房也不影响合同的履行，同样能产生合同约定的效用。合同第一条就明确约定租赁物用途有，仓储、物流、中转站、站场，且前提是不得违反国家有关公路安全的规定，不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等禁止性项目。因此，就合同本身来说是合规合法的，不存在合同违反法律禁止性规定，只要在合同约定的框架内履行肯定不违法。再说其中的转站、站场等项用途是可以不搭建就能使用该地块的。余启明以不能建仓库不能实现合同目的为由请求确认合同无效，其主张没有依据。“不能实现合同目的”是解除合同的情形而不是合同无效的情形。余启明以“不能实现合同的目”请求认定合同无效理由不成立。二、租赁合同的无效不适用返还原则。租赁合同属于继续合同，在租期内，承租人使用出租人的财产而支付租金，系连续性给付。租赁合同的连续性给付特征，决定了其已经履行的部分具有不可消灭的性质。如果已经全部或部分履行的租赁合同被确认无效，则由于承租人不可能向出租人返还其对租赁物已行使的“使用权”，从而必然排除了合同无效的溯及力的适用。否则，将导致承租人无代价地获得对租赁物使用的不公平结果。因此，租赁合同被确认无效后，合同已经产生的效果应作为一种事实状态予以保留。本案中，东鑫公司作为出租人仍应保留其已获得的租金，余启明作为承租人应返还租赁的土地而无权请求返还已经使用土地期限的租金。租赁合同的无效不适用返还原则。东鑫公司出租给余启明的土地是从他人处承租而来，东鑫公司需要向原主支付大量租金。就算本租赁合同无效，余启明长期占用该土地其亦应当按照其实际占用时间计付土地占用费，而不因租赁合同无效不需要支付租金。余启明要求返还租金的主张没有依据。三、余启明长期不交付租金，东鑫公司要求终止本租赁合同，从即日起交回所承租的全部土地，本案所涉土地由东鑫公司另行安排使用，以免造成更大的浪费。综上所述：双方签订的租赁合同不论是否有效，余启明都应当支付东鑫公司租金（占用费）。余启明要求返还已支付的款项的主张没有依据，同时东鑫公司要求余启明从今日起交还其所占用的土地，对于余启明在占用期内应付未付的租金（占用费）东鑫公司保留另行主张的权利。恳请人民法院依法驳回余启明要求返还租金的请求。余启明向一审法院起诉请求：1、确认余启明、东鑫公司于2018年12月21日签订的《租赁合同》无效；2、判令东鑫公司向余启明返还租赁租金及保证金409500元；3、判令东鑫公司向余启明赔偿经济损失128015元（包括余启明案涉场地装修损失124380元、工人工资3635元）；4、判令东鑫公司支付余启明利息损失（自转账之日起暂计至起诉之日止为77666元，按逾期借款年利率12%计算，具体计算方式见附表）。一审法院认定事实：2018年5月22日，余启明、东鑫公司签订《租赁合同》，约定租赁场地为：位于沈海复线高速公路王坑特大桥的桥下用地（桩号AK133+700至AK134+700）及其西侧部分村民用地。用途为：在不违反国家有关规定且不影响高速公路安全的前提下，可用于仓储、物流、中转站、站场等用途；但不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等明确禁止的项目，且未经东鑫公司同意余启明不得随意更改经营用途。租赁期限为7年9个月，从2018年5月25日至2026年4月24日止（含免租期）。同时，合同约定东鑫公司提供出租的场地位于兰田村往南埕村方向第3槛至第16槛共14跨，面积共计25718平方米出租给余启明经营使用（其中高速桥下用地面积为14000平方米，南埕村民用地面积为11718平方米）。租金按每平方米4.5元/月计，第三年开始（含第三年）的年租金在上一年租金基础上递增10%，余启明按每半年向东鑫公司缴纳租金等。合同签订后，余启明交付了半年租金694386元及保证金115731元，共计810117元。余启明、东鑫公司在上述合同履行过程中产生矛盾，后于2018年12月21日重新签订了《租赁合同》，租赁面积为兰田村往南埕村方向第10槛至第16槛共7跨，面积共计13000平方米（其中高速桥下用地面积为7000平方米，南埕村民用地面积为6000平方米）。合同约定，租赁期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使余启明无法搭建临时厂房，余启明仍应继续履行合同并承租上述地块。合同签订后，东鑫公司退还余启明400617元，剩余409500元作为该份合同租金及保证金。一审法院认为：根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。结合本案，余启明出示的2018年5月22日及2018年12月25日两份《租赁合同》，东鑫公司对其真实性无异议，予以采信。该两份《租赁合同》可以证明余启明、东鑫公司双方在前后两份合同中对案涉租赁场地的用途均明确约定“在不违反国家有关规定且不影响高速公路安全的前提下，可用于仓储、物流、中转站、站场等用途；但不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等明确禁止的项目，且未经东鑫公司同意余启明不得随意更改经营用途。”，并且在2018年12月25日的第二份《租赁合同》第三条第1款进一步明确约定“租赁期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使乙方无法搭建临时厂房，乙方仍应继续履行合同并承租上述地块，租金方面，由乙方出具相关政府部门佐证材料后，并经甲方同意，上述……乙方仍按每半年向甲方缴纳租金。”，以上的相关约定可以证明余启明、东鑫公司双方已明确了在合同履行过程中各自相应的权利义务及风险承担责任。因此，该合同系余启明、东鑫公司双方的真实意思表示。且合同约定了“在不违反国家有关规定且不影响高速公路安全的前提下，可用于仓储、物流、中转站、站场等用途；但不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等明确禁止的项目”的依法使用前提条件。同时，东鑫公司出示的国有资产进场交易成交确认书、行政事业单位出租资产移交确认书及移交通知、土地租用合同、情况说明及证人陈某、孙某证言，可以证明东鑫公司所提供租赁的场地来源合法，系向宁德高速公路经营开发有限公司及南埕村民投标租赁而来的，未违反国家有关法律禁止性、强制性规定，合法有效。因此，余启明、东鑫公司双方应当按照合同约定全面履行自己的义务。余启明主张本案《租赁合同》违法、无效，但其所出示的证据并不足以证明本案具有《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的合同无效的情形，应承担举证不利的法律后果，因此，余启明的主张不予采信。余启明在此基础上要求东鑫公司退还租金及保证金409500元、赔偿经济损失128015元、利息损失77666元，亦不予支持。综上所述，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。余启明主张其与东鑫公司签订的《租赁合同》违反法律、行政法规的强制性规定，为无效合同，要求确认《租赁合同》无效，并在此基础上要求东鑫公司返还租金、保证金及赔偿其它相应损失，证据不足，不予支持。东鑫公司的抗辩意见，予以采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回余启明的诉讼请求。二审中，当事人向本院提交了新的证据，本院依法组织当事人进行举证质证。本院对一审查明的无争议事实本院予以确认。本案争议焦点在于案涉租赁合同是否有效。本院认为，两份案涉《租赁合同》均对租赁场地的用途及禁止情况作出了明确约定，合同约定：“在不违反国家有关规定且不影响高速公路安全的前提下，可用于仓储、物流、中转站、站场等用途”，“不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等明确禁止的项目，且未经东鑫公司同意余启明不得随意更改经营用途。”，在2018年12月25日的第二份《租赁合同》第三条第1款进一步明确约定“租赁期间，若因政府综合执法等部门干涉，致使乙方无法搭建临时厂房，乙方仍应继续履行合同并承租上述地块。”可见余启明在签订合同尤其是第二份合同时已经知道或者应当知道租赁土地可能不允许搭建或者可能出现政府干预，且明知并接受，案涉租赁合同系双方自愿签订，为双方真实意思表示，双方当事人应各自承担在合同履行过程中的权利义务及风险承担责任。案涉租赁合同已明确约定不得从事《公路法》《公路安全保护条例》等明确禁止的项目，且东鑫公司已提供证据证明案涉土地来源为向宁德高速公路经营开发有限公司及南埕村民投标租赁。租赁的村民土地虽为农用地，但在合同中已明确约定不能搭建临时建筑，该租赁并未改变土地性质。综上，案涉《租赁合同》并未违反法律、行政法规的强制性规定，余启明关于案涉《租赁合同》无效的上诉主张没有事实与法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，判决结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9952元，由余启明负担。本判决为终审判决。审 判 长 彭祖斌审 判 员 郑 彦审 判 员 孙 雯二〇二一年四月二十八日法官助理 周荣鑫书 记 员 林玉莲附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……