宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2127号原告：曹银，男，1989年12月16日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：董敬泉，男，1965年10月3日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：王莉，北京德恒（银川）律师事务所律师。原告曹银与被告董敬泉房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告曹银，被告董敬泉的委托诉讼代理人王莉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曹银向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告签订的房屋买卖合同；2.判令被告向原告支付买房定金20000元，违约金20000元，以上暂共计40000元；3.本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2020年7月8日，原告与被告及案外人宁夏XX有限公司签订《XX合同》，合同第二条房屋付款和交易方式约定“乙方于2020年7月9日交付20000元作为购买上述房产的购房定金;乙方于2020年7月24日向银行提交贷款材料及相关手续。如因甲乙双方任何一方未及时向银行提交合理的资料而导致交款日期延期或造成相关违约的均由未及时提交资料一方负责”。第四条违约责任约定：“甲方无正当理由不卖，或不配合办理相关手续，乙方有权单方解除合同，甲方应向乙方赔付违约金20000元。若甲方违约给乙方造成经济损失超过甲方的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由甲方据实赔偿”。第五条其他条款约定：“甲方保证出售的房屋权属真实，没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证在交接时已清楚该房地产原由甲方设定抵押且己经交清土地出让金和其他相关规定，并符合国家及银川市房屋上市交易的政策法规和有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房无异议。若发生与此有关的债权债务纠纷由甲方负责。若因此给乙方和丙方造成损失的，由甲方承担全部责任并负责赔偿损失。”合同签订后，原告于2020年7月9日向被告支付了20000元购房定金，并于2020年7月23日将办理贷款及过户所需的所有资料提交至宁夏XX公司，而被告于2020年7月23日提交的银川市不动产登记信息查询单显示该房屋属于查封状态。后经宁夏XX有限公司多次组织原告与被告沟通协商，被告始终无法解决房屋查封事宜，并且拒绝支付违约金。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特向法院提起诉讼。被告董敬泉辩称，对原告的第一项诉讼请求认可，同意解除房屋买卖合同，第二项诉讼请求要求驳回。20000元定金由原告交付给中介公司，并且明确说明待房屋交易完成后退还给原告，也就是原告知道该笔定金从始至终都不会交给被告手中且将来也不会交给被告只是由中介公司代原告保管，因此要求被告返还理由不成立，同时原告诉请的20000元违约金过高，应当提供证据证明损失，如不能证明的，其违约金的诉讼不应得到法院的支持，合同第四条约定：定金等额返还，也不适用定金罚则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对有争议的事实和证据，本院认定如下：1.原告提交的宁夏XX有限公司房屋买卖合同、房屋出售定金收款收据、银川市不动产登记信息查询单，被告对其真实性认可，本院对以上证据真实性予以确认；2被告董敬泉提交的房屋买卖合同、保管条、银川市不动产登记信息查询单，原告对以上证据的真实性认可，本院对以上证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年7月8日，原告曹银与被告董敬泉及案外人宁夏XX有限公司就原告向被告购买房屋事宜签订《房屋买卖合同》，约定：被告同意将坐落于银川市金凤区XX室的房屋一套出售给原告；转让价为480000元；原告同意于2020年7月9日交付2000元作为购房定金，需交由宁夏XX有限公司代为保管；违约责任，被告无正当理由不卖，或不配合办理相关手续，原告有权解除合同，被告应向原告赔付违约金20000元，若被告违约给原告造成经济损失超过被告的违约金时，实际经济损失与违约金的差额由被告据实赔偿。同时约定：被告保证出售的房屋权属真实，没有产权纠纷和债权债务纠纷，保证在交接时已经清楚房地产原由甲方设定抵押且已经交清土地出让金和其他相关规定，并符合国家及银川市房屋上市交易的政策法规和有关规定，且房屋财产的共有人对出售此房无异议。若发生与此有关的债权债务纠纷由被告负责。若因此给原告和宁夏XX有限公司造成损失的，由被告承担全部责任并负责赔偿损失。合同签订后，原告向宁夏XX有限公司的工作人员转账支付20000元定金，被告向原告出具房屋出售定金收款收据，载明：“收到曹银交来购XX室房屋定金贰万元（20000），如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金，并承担丙方（XX有限公司）中介费用损失肆仟捌元（4800）。此定金待过户手续做完交房后退还乙方。收款人：董敬泉”。宁夏XX有限公司在该收款收据中以证明人身份加盖印章。另查明，涉案银川市金凤区XX室的房屋于2020年7月6日由石嘴山市中级人民法院查封，现依然处于查封状态。本院认为，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。原告曹银与被告董敬泉之间形成房屋买卖合同关系，双方均应履行合同义务。现因涉房屋被法院查封，原告要求解除与被告签订的房屋买卖合同，被告亦同意解除，故对原告的该项诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，虽定金20000元由原告主张支付给了中介公司工作人员，但原告称系被告指示其交付给中介公司，而被告以收款人身份向原告出具了房屋出售定金收款收据，载明收到原告定金20000元，并由中介公司向被告出具保管条，载明代为保管，故被告与原告之间就定金应当形成的合同关系，被告与中介公司之间就定金应当形成的保管合同关系，被告作为房屋买卖合同的相对方，应当向原告返还定金20000元，故对原告要求被告返还定金20000元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金20000元的诉讼请求，因双方在房屋买卖合同中明确约定了被告无正当理由不卖或不配合办理过户手续，应向原告赔付违约金20000元，且定金收款收据中也有约定：“如在履行合同时中途反悔，将自愿承担此款项壹倍的违约金”，现涉案房屋被法院查封，被告无法继续履行合同义务，已经构成违约，上述违约金条款成就，被告应当向原告支付违约金20000元，故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十六条、第一百三十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、解除原告曹银与被告董敬泉签订的房屋买卖合同；二、被告董敬泉于本判决生效后五日内返还原告曹银定金20000元；三、被告董敬泉于本判决生效后五日内支付原告曹银违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费400元（已减半收取），由被告董敬泉负担。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 常 朔二○二一年四月二十八日书 记 员 刘桂芳附：本案适用法律条款如下1.《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。第一百三十条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。