广东省遂溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0823民初582号原告：陈妃权，男，1963年5月19日出生，身份证号码440××××××××××××834，汉族，广东省雷州市人，住雷州市××××××××××。委托诉讼代理人：陈志开，广东瑞轩律师事务所律师。被告：湛江市昊强房地产开发有限公司，所在地：遂溪县××××××××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：王锦发，男，1969年6月6日出生，汉族，广东省遂溪县人，住遂溪县××××××××。原告陈妃权与被告湛江市昊强房地产开发有限公司（以下简称“昊强公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告陈妃权的委托诉讼代理人陈志开、被告昊强公司的委托诉讼代理人王锦发到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈妃权向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告于2017年11月15日就房屋买卖所签订的《协议书》无效；2.判令被告立即向原告返还购房款人民币187369元及支付占用购房款期间的利息(其中：以120000元为基数，自2017年11月15日起至2018年11月27日止的利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计为5985元；以187369元为基数，自2018年11月28日起至2019年8月19日止的利息计算标准按中国人民银行同期同类贷款基准利率计为5999.71元；以187369元为基数，自2019年8月20日起至全部购房款返还清之日止的计算标准按全国银行间同业拆借中心公布的同时期贷款市场报价利率计，暂计至2021年1月31日为11021.98元，利息暂合计23006.69元)；本息暂合计210375.69元；3.判令被告承担本案所有的诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2017年11月15日签订了《协议书》，约定原告购买被告开发建设的位于遂溪师范(启达旁边)名为“文创园”的商品楼1307号房，建筑面积128.3平方米，建筑面积单价为4868元/平方米。付款方式为分期付款，第一期购房款120000元，于签订合同时交付，第二期购房款67369元，于楼房第13层地面现浇完时交付，优惠一个摩托车位。自签订协议书之日起两年交房。原告按协议的约定，于2017年11月15日向被告交付购房款120000元，于2018年11月28日向被告交付购房款67369元，共向被告交付了购房款187369元。后被告开发建设的上述商品楼迟迟未能竣工，未能依约向原告交房。经查实，被告在没有取得建设工程规划许可证的情况下，违法建设上述商品楼，构成违法建设，已被相关部门责令停工。被告在没有取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，故根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效”的规定，原、被告于2017年11月15日就房屋买卖所签订的《协议书》为无效合同。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定”的规定，被告应当向原告返还购房款，且被告作为一个有资质的房产开发商，在没有取得建设工程规划许可证的情况下仍然违法建房并出售，被告应承担全部过错责任，理应赔偿原告购房款的利息损失。因此，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，恳请支持原告的诉讼请求。原告陈妃权为支持其诉讼请求向本院提供如下证据：1.《协议书》；2.收据；3.湛江市中级人民法院（2020）粤08民终3952号民事判决书。被告昊强公司辩称，被答辩人说答辩人违反合同约定不按时交楼，并要求确认双方于2017年11月15日签订的购房《协议书》无效，并支付相应利息没有法律依据。答辩人与被答辩人于2017年11月15日签订购房《协议书》，《协议书》约定被答辩人购买答辩人位于遂溪师范(启达旁边)的商住楼1307房，并约定从签订协议书之日起两年交楼。答辩人与被答辩人签订购房《协议书》后，一直按《协议书》的约定去做。但是，因我国在2020年1月份在武汉发生的新冠肺炎疫情的影响，答辩人积极响应国家和国务院应对新型冠状病毒肺炎疫情联防联控机制于2020年2月24日发的(2020)28号《关于依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控工作的通知》文件附件6《工业企业和建筑施工企业新冠肺炎防控技术方案》的要求，为了配合政府做好新冠肺炎疫情防控工作，答辩人结合本公司的实际情况，从2020年2月份起，位于遂溪师范(启达旁边)的商住楼的建设施工工作不得不暂停，待新冠肺炎疫情得到控制后，于2020年5月中旬才开始正常工作。因此，才导致位于遂溪师范(启达旁边)的商住楼无法按时完工，从而无法按时交楼给住户。现答辩人已安排工作人员加班加点在做好楼房的收尾工作。因此，并非答辩人主观故意，而是因新冠肺炎疫情的影响导致的。根据《中华人民共和国合同法》第百一十七条：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”现答辩人楼房已建好，只是在等待政府有关部门办理建房报批手续即可。同时，被答辩人主张的计算利息也没有法律依据。综上所述，为维护答辩人的权益，请法院驳回被答辩人的诉讼请求。被告昊强公司为支持答辩意见向本院提供如下证据：1.昊强公司的营业执照；2.法定代表人身份证明书；3.《协议书》。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在庭审过程中组织当事人进行了质证。对双方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2017年11月15日，原告陈妃权作为甲方与被告昊强公司作为乙方签订了《协议书》，《协议书》主要条款约定：原告购买被告开发建设的位于遂溪师范(启达旁边)名为“文创园”的商品楼1307号房，建筑面积128.3平方米，建筑面积单价为4868元/平方米；付款方式为分期付款，第一期购房款120000元，于签订合同时交付，作为选房定金，若原告违约，被告不予退还并有权转让该套房；第二期购房款67369元，于楼房第13层地面现浇完时交付，优惠一个摩托车位；自签订协议书之日起两年交房。签订协议后，原告于2017年11月15日向被告交付购房款120000元，于2018年11月28日向被告交付购房款67369元，共向被告交付了购房款187369元。协议书约定的交楼期限届满后，被告未能依约向原告交楼。被告在建设《协议书》约定的涉案房产时，并未取得《建设工程规划许可证》。至本案庭审时止，涉案房产尚未办理好相关的建设手续。在庭审过程中，双方当事人对确认双方签订的《协议书》无效无异议，被告对返还购房款也无异议，只是对支付购房款利息有异议。湛江市中级人民法院于2020年12月10日作出的（2020）粤08民终3952号民事判决，已确认被告就该涉案房产与当事人签订的《协议书》为无效合同。另查明，遂溪县城市管理和综合执法局于2019年6月27日向昊强公司作出遂城综停改通字[201911号《遂溪县城市管理和综合执法局责令停止施工、限期改正违法行为通知书》，该通知书内容如下：“经查，你(单位)位于遂海路178号擅自施工建设住宅楼的行为，违反(涉嫌违反)《中华人民共和国城乡规划法》第40条、64条的规定，以上事实，有现场图像等为证。依据《中华人民共和国行政处罚法》第二十三条和《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，现责令你(单位)：立即停止违法行为。立即改正违法行为。在2019年7月3日前改正违法行为，改正内容和要求如下：补办相关报建手续。请于2019年7月1日到本单位遂溪县城市管理和综合执法局接受处理，并于2019年7月5日前将整改情况书面报告本单位。”再查明，遂溪县城市管理和综合执法局于2019年7月10日向遂溪县水电日用塑料制品厂作出遂城综拆通字[201912号《遂溪县城市管理和综合执法局限期拆除违法(章)建设通知书》，该通知书内容如下：“你(单位)在遂城镇遂海路178号擅自建设24层(地下1层，地上23层)住宅楼的行为，经查存在以下情形：未取得建设工程规划许可证建设或不按建设规划许可证进行建设的；未取得建筑工程施工许可证进行建设的；未经批准进行临时建设或未按批准内容进行临时建设的。违反以下规定：《中华人民共和国城乡规划法》第四十条的规定，已构成违法建设；《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定，已构成违法建设；《建筑工程施工许可管理办法》第二条、第三条的规定，已构成违法建设。根据以下法律法规：《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条的规定、《建筑工程施工许可管理办法》第十二条规定，现责令你(单位)自本通知送达之日起10日内自行拆除该违法(章)建筑。逾期未拆除的，我局将按有关法律、法规、规定进行处理。”本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案在庭审过程中，双方当事人对确认双方签订的《协议书》无效无异议，被告对返还购房款也无异议。且事实上，因昊强公司在没有取得建设工程规划许可证的情况下，违法建房并出售，违反了《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款“在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证”的规定，故根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，涉案《协议书》应认定为无效合同。涉案《协议书》签订后，陈妃权已按照合同约定向昊强公司支付了187369元购房款，故在涉案《协议书》无效的情况下，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，昊强公司依法应将上述187369元购房款返还给陈妃权。故原告请求确认双方签订的《协议书》无效，并要求被告返还购房款187369元的诉讼请求，依法有据，本院予以支持。至于原告主张的要求被告支付占用购房款187369元期间的利息问题。因导致本案合同无效的过错责任在于被告，故原告请求被告支付购房款占用期间的利息，有法律依据，本院予以支持。但因双方在合同中对利息的计算标准及计算时间没有约定，根据本案的实际情况，《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法[2019]254号）“关于合同纠纷案件的审理”中的（三）关于“借款合同”中已明确：“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”因此，本案中，被告返还购房款的资金占用利息应按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。至于计算利息的起止时间。在本案中，虽然本院确认双方签订的《协议书》为无效合同，根据合同法的有关规定，无效合同自始无效，但双方在协议中并没有约定，若合同无效被告在返还购房款时需从收到款项之日起计付利息给原告，故原告请求从被告收到款项之日起计算利息无法律依据，本院不予支持。原告2021年2月20日向本院起诉主张权利，因此，应以原告向本院起诉主张权利之日，即2021年2月20日作为资金占用期间利息的计算起点时间。原告请求该项利息计算至返还清全部购房款之日止的主张，符合法律规定，本院予以支持。至于原告请求的资金占用期间利息从被告收款之日起至2019年8月19日止的利息按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，及自2019年8月20日起至全部购房款返还清之日止的利息按全国银行间同业拆借中心公布的同时期贷款市场报价利率计算的主张，对其请求利息计算时间早于2021年2月20日之前部分，无法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第五项、第五十八条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告陈妃权与被告湛江市昊强房地产开发有限公司于2017年11月15日签订的《协议书》无效。二、限被告湛江市昊强房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十五日内向原告陈妃权返还购房款人民币187369元及支付占用购房款期间的利息(利息以187369元为基数，利率按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，自2021年2月20日起计至全部购房款还清之日止）。三、驳回原告陈妃权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2227.82元，由被告湛江市昊强房地产开发有限公司负担2040.24元，原告陈妃权负担187.58元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 陆华清二〇二一年四月一日法官助理 陈惠敏书 记 员 王瑞琥附：有关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证。三、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；(五)违反法律、行政法规的强制性规定。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。