安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1282民初1289号原告:张志安，男，1964年2月3日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：郭伟群，安徽儒言律师事务所律师。被告:界首市吴新河摩托车经营部。住所地：界首市人民路326号。统一社会信用代码91341282MA2RM8HC3A。经营者:吴新河。被告:吴新河，男，1963年4月23日出生，汉族，河南省荣阳县人，现住安徽省界首市。被告:赵彩云，女，1941年7月6日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：张可以，男，1976年5月17日出生，汉族，安徽省界首市人，住安徽省界首市。系赵彩云之子。被告吴新河、赵彩云共同委托诉讼代理人：王鹏翔，安徽卫东律师事务所律师。原告张志安与被告界首市吴新河摩托车经营部（以下简称吴新河经营部）、吴新河、赵彩云租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张志安及其委托诉讼代理人郭伟群，被告吴新河经营部经营者吴新河，被告吴新河，被告赵彩云及其委托诉讼代理人张可以，被告吴新河、赵彩云的共同委托诉讼代理人王鹏翔均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志安向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告吴新河、赵彩云2019年9月1日签订的房屋出租协议无效。2.请求法院依法判令被告吴新河、吴新河经营部搬出位于界首市间及后院三间房屋。3.请求法院依法判令被告吴新河、吴新河经营部支付自2019年9月1日至2021年2月1日的占用房屋的使用费85000元整（每月按5000元计算暂计算17个月）。4.诉讼费由被告承担。在审理过程中，原告张志安申请撤回要求被告返还案涉租赁房屋后院三间并排除妨碍的诉讼请求。事实和理由：原告与被告赵彩云系母子关系。原告父亲张其昌在世期间因涉案房屋与原告引起纠纷，通过诉讼先由界首市人民法院（2015）界民一初字第01747号民事判决书确认：“原告张彪与被告张其昌、张可以于2015年5月6日达成的调解协议，涉及到处分登记在张志安名下界首市人民路北侧房产的内容，以及涉及到张志安每年9月1日交付被告张其昌赡养费10000元的内容无效”;后由界首市人民法院（2016）皖1282民初2356号民事判决书判决：“被告张其昌于本判决发生法律效力后十日内返还原告张志安、杨桂兰界用（96）字第7480号国有土地使用权证书和界房权东城字第××号房屋所有权证书”。原告持上述判决于2017年5月25日重新登记取得皖（2017）界首市不动产权第××号《不动产登记证书》。后原告弟弟张可以冒用原告父母名义与被告吴新河签订的《房屋出租协议》，被告吴新河经营部占用该房屋经营小刀牌电动车至今。2020年10月31日张其昌去世。综上所述，被告吴新河与赵彩云所签订《房屋出租协议》案涉房屋系原告所有，被告赵彩云无权对外出租，吴新河亦无权占用，应立即停止侵权并支付占用期间的费用，为维护自己的合法权利，根据民诉法第119条的规定，特提起诉讼。原告张志安为支持其诉讼请求所依据的事实，提供如下证据：1.原告身份证复印件一份。证明原告诉讼主体资格。2.不动产权证书、土地使用证复印件各一份；界首市法院民事判决书两份；界首法院补办房产证通知书复印件一份。证明被告侵权占用的房屋，原告通过诉讼已经取得所有权，并办理有不动产登记证书的事实。3.房屋出租协议复印件一份；企业查询记录一份；照片2张。证明被告吴新河与赵彩云签订房屋出租协议，系恶意串通，损害原告合法权益的民事法律行为无效，被告吴新河自2019年9月1日开始非法占有使用的事实。被告吴新河经营部答辩意见同被告吴新河的答辩意见。被告吴新河辩称：1.张志安诉称的案涉房产证范围内位于界首市人民路中段北侧的三层每层三间（一层为门面)的房屋系赵彩云夫妻所建。吴新河租用赵彩云的房屋已多年，张志安从未提出过异议，并且张志安夫妻也曾收取过吴新河支付的4万元租金，因此，赵彩云夫妻与吴新河签订的房屋出租协议是经过张志安默许认可，双方签订的协议是合法有效的协议。2.吴新河与赵彩云夫妻于2019年9月1日签订“房屋出租协议”。根据协议约定，吴新河已支付赵彩云两年租金共计120000元。该120000元用于赵彩云夫妻的日常生活和医疗费开支。因此，吴新河依据协议支付租金并无过错。3.案涉后院的三间房屋系赵彩云夫妻推倒原来的三间瓦房后翻建。翻建后的房屋并不在吴新河提供的房产证范围内，该房的所有权人为赵彩云夫妻。因此，张志安无权就租赁协议中的后院三层三间房屋主张权利。4.吴新河已按2019年9月1日的租赁协议支付赵彩云租金120000元，因此，不存在吴新河非法占有张志安房屋的问题。如果张志安认为赵彩云夫妻无权出租案涉房屋获取利益，张志安可依赵彩云夫妻返还不当得利为由向赵彩云夫妻主张权利。因此，张志安请求吴新河支付房屋占有使用费85000元，依法不应支持。综上，吴新河认为，张志安的诉讼请求不能成立，依法不应支持其诉讼请求。被告吴新河为支持其答辩理由所依据的事实，提供如下证据：1.三份收条复印件，两份协议复印件。收条1证明张其昌和张可以收到租赁费41000元。收条2证明张志安收到吴新河2013年9月1日-2014年8月31日租金40000元。收条3证明张其昌和张可以收到租金60000元。2015年9月1日协议证明赵彩云夫妻与吴新河在租赁房屋期间原告没有提出异议，对租赁的事实是默许认可的。协议2是赵彩云夫妻2019年9月1日与吴新河签订，证明吴新河与赵彩云夫妻陆续签订租赁协议的事实，原告并未提出异议，其收取租赁费的事实应当视为原告对于两被告租赁房子的事实是明知的。不存在被告吴新河侵占原告案涉房屋的事实。被告赵彩云辩称，1.张志安诉称的案涉房产证范围内位于界首市人民路中段北侧的三层每层三间(一层为门面)的房屋系赵彩云夫妻所建。2000年，虽然张志安擅自将该房登记在其名下，但该房建好后一直由赵彩云夫妻管理使用并对外出租受益，张志安从未提出过异议。这足以说明赵彩云夫妻将该房出租，是经过张志安默许认可的。因此，赵彩云夫妻与吴新河签订的“房屋出租协议”是合法有效的协议。2.吴新河与赵彩云夫妻于2019年9月1日签订“房屋出租协议”。根据协议约定，吴新河已支付赵彩云两年租金共计120000元。该120000元用于赵彩云夫妻的日常生活和医疗费开支。因此，吴新河依据协议支付租金并无过错。3.案涉后院的三间房屋系赵彩云夫妻推倒原来的三间瓦房后翻建，翻建后的房屋并不在张志安提供的房产证范围内，该房的所有权人为赵彩云夫妻。因此，张志安无权就租赁协议中的后院三层三间房屋主张权利。综上，赵彩云认为，张志安的诉讼请求不能成立，依法不应支持其诉讼请求。被告赵彩云为支持其答辩理由所依据的事实，提供如下证据：证明复印件（证据来源于界首法院01747号判决书卷宗）一份，证明登记在原告名下的案涉房屋和登记在原告名下的土地使用权，所有权和使用权人系被告赵彩云夫妻，只是房屋所有权和土地使用权登记在原告名下。经审理查明，张志安与杨桂兰系夫妻关系，张彪系张志安、杨桂兰之子。张志安系张其昌、赵彩云长子，张可以系张其昌、赵彩云次子。1996年4月2日，张志安将位于界首市。1996年11月15日，界首市人民政府为张志安颁发了（96）字第7480号国有土地使用权证书，2000年取得界房权东城字第××号房屋所有权证。张志安父亲张其昌在世期间因涉案房屋与张志安引起纠纷，张志安之妻杨桂兰、之子张彪曾于2015年8月28日起诉张志安之父张其昌、张志安之弟张可以。2015年11月27日，本院作出（2015）界民一初字第01747号民事判决书，判决：“原告张彪与被告张其昌、张可以于2015年5月6日达成的调解协议，涉及到处分登记在张志安名下界首市人民路北侧房产的内容，以及涉及到张志安每年9月1日交付被告张其昌赡养费10000元的内容无效”。2016年10月24日，张志安、杨桂兰起诉张其昌要求其返还案涉房屋界国用（96）字第7480号国有土地使用权证书和界房权东城字第××号房屋所有权证书原件。2017年1月19日，本院作出（2016）皖1282民初2356号民事判决书，判决：“被告张其昌于本判决发生法律效力后十日内返还原告张志安、杨桂兰界用（96）字第7480号国有土地使用权证书和界房权东城字第××号房屋所有权证书”。2017年4月24日，本院以张其昌已将界用（96）字第7480号国有土地使用权证书和界房权东城字第××号房屋所有权证书遗失为由，通知张志安、杨桂兰到界首市不动产管理中心按规定补办。2017年5月25日，张志安重新登记取得皖（2017）界首市不动产权第××号《不动产登记证书》。另查明，吴新河自2012年9月1日租用争议房屋时，张其昌、张可以曾收取2012年9月1日至2013年8月31日期间租金，张志安、杨桂兰、张彪曾收取2013年9月1日至2014年8月31日期间租金。2015年9月1日，张其昌与吴新河签订《租房协议》，约定将位于界首市间出租给吴新河使用，年租金21000元，租期三年。2019年9月1日，张其昌、赵彩云自身以房主身份与吴新河签订《房屋出租协议》，约定将位于界首市间及后院三间房屋租赁给吴新河使用，年租金60000元，租期为十年。吴新河根据协议约定向赵彩云支付两年租金共计120000元后，其作为界首市吴新河摩托车经营部的经营者，使用该房屋经营小刀牌电动车至今。2020年10月31日，张其昌去世。本院认为，吴新河与张其昌、赵彩云于1999年9月1日签订《房屋出租协议》，租赁位于界首市间门面房屋，因其在先前租赁该房屋时，亦是与张其昌签订的租赁合同，故张志安认为吴新河与赵彩云签订房屋出租协议，系恶意串通的理由不足，但吴新河、赵彩云由此推定张志安默许认可张其昌、赵彩云出租该房屋的理由同样不足，本院均不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”的规定，张志安作为案涉房屋不动产权证登记的所有人，对案涉房屋依法享有占有、使用、收益、处分的权力，张其昌、赵彩云擅自以房主身份与吴新河签订房屋出租协议的行为，显然侵犯了张志安的权利。由于张志安未有追认张其昌、赵彩云与吴新河签订的《房屋出租协议》，故对张志安主张该协议无效的诉讼请求，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以返还原物。”以及第二百八十三条：“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以依法请求损害赔偿，也可以依法请求承担其他民事责任。”吴新河作为承租人，应当对租赁合同负有谨慎审查义务，其未经张志安同意，依据与张其昌、赵彩云签订的租赁合同，占有、使用张志安的房屋，侵犯了张志安的合法权益，具有过错，负有腾退义务。故对张志安请求吴新河、吴新河经营部搬出位于界首市间门面房屋的诉讼请求，本院予以支持。因赵彩云已经以房主身份向吴新河收取了两年的租赁费12000元，侵犯了张志安的合法权益，故对于张志安仅要求吴新河、吴新河经营部支付该房屋自2019年9月1日至2021年2月1日的占用费85000元整（每月按5000元计算暂计算17个月的诉讼请求，本院不予支持，张志安可向实际侵权人另行主张。张志安申请撤回要求被告返还案涉租赁房屋后院三间并排除妨碍的诉讼请求，是对其诉权的处分，本院应予允准。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第四项、第二百三十五条、第二百八十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告吴新河与被告赵彩云于2019年9月1日签订的涉及到位于界首市间门面房屋出租协议的内容无效。二、被告吴新河、吴新河经营部于本判决发生法律效力后三十日内搬出位于界首市间门面房屋。三、驳回原告张志安其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取963元，分别由原告张志安负担923元，被告吴新河、赵彩云负担40元。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇二一年四月二十日书记员  李 婧