北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初4505号原告（反诉被告）：程美红，女，1984年10月16日出生。委托诉讼代理人：冯超，男，1985年9月26日出生。被告（反诉原告）：李冰若，女，1985年1月18日出生。原告（反诉被告）程美红与被告（反诉原告）李冰若租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员郭倬独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）程美红的委托诉讼代理人冯超、被告（反诉原告）李冰若到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）程美红向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除程美红和李冰若之间的房屋租赁合同；2.请求法院判令李冰若支付程美红自2021年1月4日起至实际完整交还原告房屋之日止的租金及利息，按每月3000元计算；3.请求判令李冰若支付程美红违约金3000元；4.请求法院判令被告支付原告损害赔偿金3000元；5.请求法院判令被告赔偿原告装修损失费8000元；6.请求法院判令被告腾退房屋。事实与理由：2020年1月1日，原被告双方签订了为期3年的定期租赁合同。房屋位于北京市房山区×镇×路×号院×号楼×，房租的支付方式是按季度交纳，每季度支付9000元。原告是出租人，被告是承租人。如果一方违约，则违约方需支付违约金3000元。合同约定，承租人违约，出租人可没收保证金。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，经出租人催告在合理期限内未支付，未按照约定将房屋及附属设施交付出租人。故原告诉至法院。被告（反诉原告）李冰若辩称：不同意程美红的诉讼请求。一、本案为房屋租赁合同纠纷，房屋租赁合同签约三年，从2020年1月4日到2023年1月3日，月租金为3000元，季付9000元，并付了押金3000元。2020年5月14日我方提出墙皮脱落问题。2020年9月27日，物业来人告知楼下漏水，我通知程美红进行维修。至2020年10月20日刨开地板砖、2021年1月31日，都未完成维修义务。我方认为程美红应当根据合同约定减少房屋的租金或者延长租赁期限。2020年10月20日维修后无人打扫，程美红共7次对房屋进行停水或者断水。根据合同约定，不承担维修义务，致使乙方无法正常使用的，我方有权单方面解除合同。我方认为程美红要求我方赔偿装修损失缺乏事实和法律依据。并且因为在这个过程中，影响了我方的居住。被告（反诉原告）李冰若向本院提出反诉请求：1.判令程美红退还李冰若房屋押金3000元；2.判令程美红向李冰若支付违约金3000元；3.判令程美红向李冰若返还11月、12月2个月的房租共6000元；4.判令程美红赔偿李冰若水费70元，电费54.97元，燃气费468.234元；5.判令程美红赔偿李冰若误工费、交通费、精神损失费等共计6万元；6.反诉被告承担本案全部的诉讼费。原告（反诉被告）程美红对反诉辩称，对于李冰若的反诉请求我方不同意，我现在没有收房，不确定电气设备情况，李冰若确实在里面住，我是因为管道的问题避免楼下造成损失在2021年1月31日换了水表，换水表前没有进行停水断水，停水断水是因为修理管道的问题。水电表燃气费用我会在收到房屋后核实，真实的话就退回。就误工费、交通费、精神损失费和我方无关，不同意给付。经审理查明，2020年1月1日，出租人（甲方）程美红与承租人（乙方）李冰若签订《北京市房屋租赁合同》，具体内容如下：第一：房屋基本情况，房屋坐落于北京市房山区×镇×路×号院×号楼×层×单元×，建筑面积99.26平方米。第二：房屋的租赁情况及登记备案（一）乙方租赁用途：居住。如租赁用途为居住，居住人数为3人，最多不超过6人。第三条租赁期限（一）房屋租赁期自2020年1月4日至2023年1月3日，共计3年，甲方应于2020年1月1日前将房屋按约定条件交付给乙方。《房屋交割清单》经甲乙双方交验签字盖章并移交房门钥匙或水电燃气卡后视为交付完成。.....第四条租金及押金（一）租金标准：3000元/月，租金总计：人民币108000元，按季度支付。乙方应提前3日，预付下一周期房屋租金及相关费用。各租金支付日期2020年1月4日、2020年4月4日、2020年8月4日、2020年12月4日；（二）押金：人民币叁仟元，交于甲方保存，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁押金可以抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应当如数返还乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内的下列费用中，供暖费、物业管理费、卫生费由甲方承担，水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、房屋租赁税费、上网费、车位费、室内设施维修费由乙方承担。.....第七条房屋维护及维修（二）租赁期内，甲乙双方应共同保障该房屋及附属品、设施处于适用和安全的状态：1.对于该房屋及其附属物品、设备设施因自然属性或合理适用而导致的损耗，乙方应及时通知甲方修复。甲方应在接到乙方通知后3日内进行维修。逾期不维修的，乙方可代为维修，费用由甲方承担。因维修房屋影响乙方使用的，应相应减少租金或延长租赁期限。第九条合同解除（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：1.迟延交付房屋达3日的。2.交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的。3.不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1.不按照约定支付租金达3日的。2.欠缴各项费用达200元。3.擅自改变房屋用途的。4.擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的。5.保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的。6.利用房屋从事违法活动、损害公共利益或者妨碍他人正常工作、生活的。7.擅自将房屋转租给第三人的。第十条违约责任（一）甲方由第九条第三款约定的情形之一的，应按月租金100%向乙方支付违约金；乙方有第九条第四款约定的情形，应按月租金的100%向甲方支付违约金。守约方同时可追究违约方的相应的经济损失。（二）租赁期限内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的100%支付违约金，甲方还应退还未到期的租金。（三）因甲方未按约定履行维修义务造成乙方人身、财产损失的，甲方应当承担赔偿责任。（四）甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定的时间返还房屋的，应当按月租金的100%支付违约金。.....双方还约定了其他权利义务。最后由双方签字确认。双方均确认2020年9月27日，李冰若接到物业通知，涉案房屋发生漏水，李冰若通知了程美红要求前来维修；9月28日，程美红通知维修人员前来查看检修，但是未做实际的修理；10月8日；本来维修人员和李冰若约好上门维修，但是电话无法接通，李冰若称因维修工人未按时前往，维修工人自此无法联系上李冰若进行实际的维修。双方均确认，李冰若入住后交付的租金截止到2021年1月4日到期，之后未交纳过租金。2021年3月24日，李冰若将涉案租赁房屋钥匙给付租房中介，并向程美红告知。程美红3月24日接到李冰若告知短信后至2021年4月22日并未前往中介领取钥匙接受房屋。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市房屋租赁合同》、微信转账记录、录音光盘等证据，经庭审质证，可以作为认定事实的依据。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。2020年1月1日，程美红与李冰若签订的《北京市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效。当事人协商一致，可以解除合同。程美红要求解除涉案的租赁合同，李冰若当庭表示同意解除，对此本院不持异议。关于合同解除时间，本院以2021年2月7日向李冰若送达起诉状副本时间认定。因李冰若在程美红起诉时仍未交付房屋钥匙，直至2021年3月24日将钥匙交付给中介机构，故程美红要求李冰若支付2021年1月4日至实际交付房屋之日的租金的诉讼请求本院予以支持，2021年1月4日至2021年3月24日租金为8000元（按照每月3000元计算），本院予以支持，超过部分本院不予支持。对于该部分租金的利息，于法无据，本院不予支持。李冰若在2021年1月4日租金交付到期后，并未按时交付租金，根据双方签订的《北京市房屋租赁合同》第九条、第十条的约定，程美红要求李冰若支付违约金3000元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。程美红要求李冰若给付损害赔偿金和装修损失费，因上述损害目前尚未进行实际修理，亦未进行装修，上述费用并未实际发生，故本院暂不处理，程美红可待装修等损失确定后另行诉讼。因李冰若于2021年3月24日之前已经从涉案房屋中搬走，其确认房屋内所留存的一切物品与其无关，并将钥匙放置在我爱我家中介处，视为李冰若已经腾退了房屋，故对程美红要求李冰若腾房的诉讼请求，本院不予支持。李冰若反诉要求程美红退还押金3000元，因李冰若在2020年1月1日与程美红签订《北京市房屋租赁合同》中约定押金可以抵扣租金或者违约金但并不是必须，因法院已经判令李冰若承担上述支付租金和违约金的义务，故李冰若反诉要求退还押金，本院予以支持。李冰若认为程美红未及时对房屋进行维修，双方均确认房屋的漏水问题发生于2020年9月27日，李冰若通知了程美红，2020年9月28日，程美红已经委托维修人员上门检修，但因为该问题并非一次性可以及解决，但是后期维修人员上门，李冰若作为租户并未让维修人员入户维修，故本院认为上述问题程美红并未发生违约行为，故对李冰若要求程美红给付违约金的反诉请求本院不予支持。李冰若认为程美红的未维修行为以及其他行为影响了房屋的正常使用，反诉要求程美红返还11月、12月已经交付的两个月房租6000元，但其并未提交充分的证据予以证明房屋不能正常使用，且双方确认程美红有委托维修人员上门修理，后期李冰若拒绝维修人员进门，故对此项反诉请求本院不予支持。李冰若要求程美红退还剩余水费70元、电费54.97元、燃气费468.234元，程美红逾期对此并未确认，本院认可李冰若反诉。李冰若要求程美红支付误工费、交通费、精神损失费共计6万元，但其未能提交证据证明其上述费用与程美红的行为具有直接因果关系，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百七十七条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）程美红与被告（反诉原告）李冰若于2020年1月1日签订的《北京市房屋租赁合同》于2021年2月7日解除；二、被告（反诉原告）李冰若于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）程美红2021年1月4日至2021年3月24日的租金8000元；三、被告（反诉原告）李冰若于本判决生效之日起十日内给付原告（反诉被告）程美红违约金3000元；四、原告（反诉被告）程美红于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李冰若押金3000元；五、原告（反诉被告）程美红于本判决生效之日起十日内退还被告（反诉原告）李冰若水费70元、电费54.97元、燃气费468.234元；六、驳回原告（反诉被告）程美红的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）李冰若的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费113元，由被告（反诉原告）李冰若负担38元（于本判决生效后七日内交纳），由原告（反诉被告）程美红负担75元（已交纳）。反诉案件受理费807元，由原告（反诉被告）程美红负担25元（于本判决生效后七日内交纳），由被告（反诉原告）李冰若负担782元（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员 郭 倬二〇二一年四月二十九日书记员 董彤妍