终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1199号原告：广州市荔湾区住房和建设局。住所地：广东省广州市荔湾区信义路21号。法定代表人：游志红，局长。委托诉讼代理人：陈斯毅，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄启鸿，北京大成（广州）律师事务所律师。被告：广州市天昽物业管理有限公司。住所地：广东省广州荔湾区宝华路90号。法定代表人：蔡炳辉，总经理。委托诉讼代理人：郭旭，广东德培律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢辉，广东德培律师事务所律师。第三人：广州市北华酒店有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区宝华路90号五、六层。法定代表人：王国胜，总经理。委托诉讼代理人：黄穗生，广东品杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：丘扬，广东品杰律师事务所律师。第三人：广州名盈饮食有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区宝华路90号四楼自编2号铺。法定代表人：严光强，总经理。委托诉讼代理人：黎斌，广东隽博律师事务所律师。第三人：欧阳刚刚，男，1991年2月1日出生，汉族，住江西省新余市渝水区。原告广州市荔湾区住房和建设局（以下简称荔湾住建局）与被告广州市天昽物业管理有限公司（以下简称天昽公司），第三人广州市北华酒店有限公司（以下简称北华公司）、广州名盈饮食有限公司（以下简称名盈公司）、欧阳刚刚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用简易程序进行公开开庭审理。原告荔湾住建局的委托诉讼代理人陈斯毅，被告天昽公司的委托诉讼代理人谢辉、郭旭，第三人北华公司的委托诉讼代理人黄穗生，第三人名盈公司的委托诉讼代理人黎斌到庭参加诉讼；第三人欧阳刚刚经本院依法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。当事人的诉辩意见一、原告的诉讼请求及事实理由原告荔湾住建局的诉讼请求：1.请求确认荔湾住建局与天昽公司签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》于2020年11月18日解除；2.请求判令天昽公司、北华公司、名盈公司、欧阳刚刚及其他实际使用人腾空搬离广州市荔湾区宝华路90号公产部位的房屋，将房屋移交给荔湾住建局；3.请求判令天昽公司按照152867.5元/月的标准，向荔湾住建局支付从2020年1月1日至11月18日所欠租金（其中2-3月免除，4-5月减半收取），2020年11月19日起至2020年12月31日的房屋占用费；4.请求判令天昽公司按照661800.55元/月的标准（依据2020年4月由广州市房地产租赁管理所发布的地段商业用房市场租金参考价）向荔湾住建局支付从2021年1月1日起至天昽公司、北华公司、名盈公司、欧阳刚刚及其他实际使用人实际腾退房屋之日止的房屋占用费，暂计至2021年1月5日，为106742元；5.请求判令天昽公司承担本案诉讼费用。事实与理由：广州市荔湾区宝华路90号公产部位房屋是国家直管房，由荔湾住建局管理。荔湾住建局与天昽公司于2013年11月签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定由天昽公司承租直管房荔湾区宝华路90号公产部位的房屋，租赁期限至2019年5月31日止。租赁合同期限届满后，双方之间存在不定期租赁关系。截止至2020年11月18日，天昽公司己经拖欠荔湾住建局2020年1月份、4月至11月份的租金。依据《广州市直管房租赁合同（非住宅）》第四条第一款的约定，天昽公司逾期交付租金3个月的，荔湾住建局有权终止合同并收回房屋。荔湾住建局于2020年11月18日向天昽公司送达《解除租赁关系的通知》，书面通知解除案涉的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，要求天昽公司清缴拖欠的租金并于2020年12月31日之前腾空房屋并将房屋交还给荔湾住建局。截止至起诉之日，天昽公司依然拒绝缴纳拖欠的租金，拒绝将涉案房屋交还给荔湾住建局，天昽公司的行为严重违反《中华人民共和国合同法》的相关规定以及《广州市直管房租赁合同（非住宅）》的约定。二、天昽公司的答辩意见被告天昽公司的答辩：一、天昽公司与荔湾住建局签订了两份《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，向荔湾住建局承租涉案物业，租赁期限至2019年5月31日止。天昽公司承租物业后，将该物业整体转租给次承租人刘映丰及刘振奇，租赁期限至2019年4月30日止。由于次承租人的违约行为，导致我方无法履行与原告的合同，因此天昽公司也是受害人。二、同意向荔湾住建局返还涉案场地，但由于涉案场地现仍由案外人刘映丰、刘振奇所控制，因此，只有当刘映丰、刘振奇向天昽公司返还场地后，天昽公司才能向原告返还场地。三、不同意荔湾住建局的第4项诉讼请求，2021年1月1日之后的房屋占用费，天昽公司愿意按照原租金标准上浮30%计算。荔湾住建局与天昽公司双方签订的合同中对于房屋占用费是有明确规定的，合同第二十一条第二点有明确规定，在没有确凿证据能证明荔湾住建局损失的前提下，按照原合同的规定，房屋占用费的标准也不应超过原租金的200%。三、第三人的陈述意见1.北华公司的意见：北华公司对荔湾住建局诉讼请求第2项有异议。在荔湾住建局与天昽公司解除租赁合同后，荔湾住建局与北华公司直接签订的其承租的物业的租赁合同较为合适。理由：1.北华公司作为现在的实际承租人承租广州市荔湾区宝华路90号五、六层，投入了数百万资金对物业进行装修用作酒店经营，若按照荔湾住建局的诉讼请求腾空物业，会造成北华公司巨大损失及社会财富的巨大浪费。花费几百万装修的酒店使用不到租赁期一半的时间即要拆除，会造成巨大的社会矛盾和纠纷，而荔湾住建局与北华公司直接签订租赁合同，由北华公司继续承租使用现涉案物业即可避免上述问题，同时也没有损害荔湾住建局、国家、集体及其他第三人的利益。2.荔湾住建局对本案的物业租赁合同纠纷同样存在过错。荔湾住建局没有在2019年5月租赁合同到期时及时与天昽公司办理涉案物业的续租或者解除合同关系，导致了涉案物业一直处于权利不确定的状态，而该状态给北华公司还有其他承租人导致损失。荔湾住建局请求与天昽公司解除租赁合同关系前没有征询实际承租人的意见，没有考虑到实际承租人的投入及损失，没有考虑到群众的民生问题，这显然是荔湾住建局作为涉案物业管理部门的失职，而荔湾住建局在与天昽公司解除租赁合同后，如能与北华公司直接签订相应的租赁合同，能够最大限度弥补北华公司的损失。2.名盈公司的意见：承接北华公司所陈述，名盈公司应当直接与荔湾住建局签订租赁合同，承接租赁关系。由于名盈公司经营的是中餐，属于劳动较为密集的企业，且不提装修投入巨大，人员就业足已引起巨大的生计问题。虽然当时荔湾住建局表示由于涉案物业属于公产，并不能直接与实际使用人续签及承接租赁关系，表示要通过招拍挂的方式进行招标。但整个招拍挂的时间较长，希望荔湾住建局在此期间给予名盈公司充分的过渡时间。双方可以签临时性的过渡协议，避免不必要的纠纷及解决在名盈公司的劳动者生计问题。3.欧阳刚刚未到庭，也未提交书面意见。案件事实一、房屋权利情况广州市荔湾区宝华路90号中的4960.79平方米公产部分的房屋属于荔湾住建局管理，部位包括首层后（108）、首层梯廊、夹层电房、夹层梯间、201、第三至六层等。二、《广州市直管房租赁合同（非住宅）》内容2013年11月22日，荔湾住建局（出租人、甲方）与天昽公司（承租人、乙方）签订《广州市直管房租赁合同（非住宅）》，约定：甲方将广州市荔湾区宝华路90号全部公产部位（以下简称涉案房屋）出租给乙方，作商业用途，建筑面积4960.7847平方米。租赁期限自2014年6月1日至2019年5月31日，月租金152867.5元；乙方在每月的第20日前缴付租金给甲方。乙方逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金额的万分之五向甲方支付违约金；如逾期3个月，甲方有权终止本合同并收回房屋，并有权追讨乙方拖欠的租金和违约金。租赁期届满，甲乙双方未续订合同而甲方要求收回房屋，乙方拒不交出承租房屋的，甲方除要求乙方限期迁出和补交占用期的房屋占用费（房屋占用费比照租金收取）外，并有权按占用期内房屋占用费总额的100%收取乙方违约金等。三、《广州市直管房租赁合同（非住宅）》履行合同签订后，荔湾住建局向天昽公司交付涉案房屋，天昽公司支付租金至2019年12月31日。2020年11月18日，荔湾住建局在涉案房屋张贴《解除租赁关系的通知》，向天昽公司提出解除租赁关系，同时还向天昽公司邮寄了前述解除通知，该邮件已送达给天昽公司。四、房屋租赁使用的相关情况天昽公司向本院提交广州天昽地产顾问有限公司与刘映丰、刘振奇之间签订《租赁合同》《场地合作协议》《补充协议》等证据，拟证明天昽公司将物业整体转租给刘映丰、刘振奇，租赁期限至2019年4月30日止，但刘映丰、刘振奇在双方合同到期后未交还涉案房屋。因相关房屋租赁合同纠纷，天昽公司向广州市越秀区人民法院起诉刘映丰、刘振奇，该院以（2020）粤0104民初19865号立案并在审理中。目前，北华公司实际使用宝华路90号第五、六层大部分房屋；名盈公司使用宝华路90号第四层自编2号铺；欧阳刚刚使用宝华路90号六楼自编601房。北华公司、名盈公司及欧阳刚刚均提交证据，证明因与刘映丰之间的合同关系使用部分涉案房屋。五、相关权利人通知本院于2021年3月8日在涉案房屋处张贴权利申报通知，限期相关权利人到本院进行登记。除北华公司、名盈公司及欧阳刚刚外，没有其他主体联系本院进行权利登记。六、其他庭审后，荔湾住建局向本院明确其诉讼请求第一项实质为要求解除与天昽公司之间就涉案房屋的租赁关系。裁判理由与结果本院认为，荔湾住建局与天昽公司签订的《广州市直管房租赁合同（非住宅）》是当事人意思表示真实，没有违反法律、行政法规的禁止性规定，为有效合同，对双方具有约束力。《广州市直管房租赁合同（非住宅）》期限届满后，双方没有重新签订租赁合同，天昽公司继续按原合同标准向荔湾住建局支付租金，荔湾住建局也未提出异议，因此双方形成不定期租赁关系。天昽公司自2020年1月1日开始未向荔湾住建局支付租金。荔湾住建局以合同期限届满，天昽公司欠缴租金为由于2020年11月18日向天昽公司主张解除双方之间的租赁关系，依据正当，本院予以确认。双方就涉案房屋的租赁关系于2020年11月18日解除。天昽公司、北华公司、名盈公司、欧阳刚刚及涉案房屋其他实际使用人应腾空并交还涉案房屋给荔湾住建局。天昽公司关于涉案房屋转租给刘映丰、刘振奇的意见，不能成为其拒不履行合同义务的理由，本院不予采纳；北华公司和名盈公司有关不应返还涉案房屋的意见，亦难成立，本院不予支持。基于房屋用于经营的实际，应给予实际使用人适当的腾空期，本院酌情确定该腾空期为90日。关于拖欠租金问题，天昽公司应按荔湾住建局要求以152867.5元/月的标准支付2020年1月1日至1月31日、4月1日至11月18日的租金，其中4月、5月份的租金减半收取。荔湾住建局的该诉讼请求依据充分，应予支持。关于房屋占用费，租赁关系解除后天昽公司应向荔湾住建局支付涉案房屋占用费至房屋腾空交还之日。结合房屋腾空期和当事人的诉辩主张，本院参考原租赁合同的关于逾期交房的房屋占用费及违约金的相关约定确定天昽公司实际应付的房屋占用费标准如下：2020年11月19日至2021年2月17日为152867.5元/月，2021年2月18日开始至实际腾空交还房屋之日止为305735元/月。荔湾住建局超过前述标准的房屋占用费主张，依据并不充分，本院予以调整。欧阳刚刚经本院依法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席审理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》（1999年10月1日施行）第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条、第二百三十二条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告广州市荔湾区住房和建设局与被告广州市天昽物业管理有限公司关于广州市荔湾区宝华路90号公产部位的租赁关系于2020年11月18日解除；二、自本判决发生法律效力之日起九十日内，被告广州市天昽物业管理有限公司，第三人广州市北华酒店有限公司、广州名盈饮食有限公司、欧阳刚刚以及其他实际使用人腾空搬离广州市荔湾区宝华路90号公产部位〔首层后（108）、首层梯廊、夹层电房、夹层梯间、201、第三至六层〕并交还给原告广州市荔湾区住房和建设局；三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天昽物业管理有限公司向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年1月1日至1月31日、4月1日至11月18日的租金（租金标准为152867.5元/月，其中2020年4月、5月份的租金减半收取）；四、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市天昽物业管理有限公司向原告广州市荔湾区住房和建设局支付2020年11月19日至实际腾空交还房屋之日止的房屋占用费（占用费标准，2020年11月19日至2021年2月17日为152867.5元/月，2021年2月18日开始为305735元/月）；五、驳回原告广州市荔湾区住房和建设局的其他诉讼请求如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9071元，由原告广州市荔湾区住房和建设局负担489元，被告广州市天昽物业管理有限公司负担8582元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二一年四月二十九日书记员  管军军刘卿翼