江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）苏03民初1047号原告（案外人）：侯兆利，男，汉族，1976年8月25日生，住江苏省徐州市沛县。委托诉讼代理人：黄俊鑫，江苏同瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙化冰，江苏同瑞律师事务所律师。被告（申请执行人）：魏德朝，男，汉族，1990年2月10日生，住上海市静安区。委托诉讼代理人：周忠喜，江苏善若水律师事务所律师。被告（被执行人）：沛县华丰房地产开发有限公司，住所地沛县经济开发区周勃路南侧。法定代表人：王欣，该公司总经理。原告侯兆利与被告魏德朝、沛县华丰房地产开发有限公司（以下简称华丰公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月22日立案后，于2021年1月28日公开开庭进行了审理。原告侯兆利委托诉讼代理人黄俊鑫、被告魏德朝委托诉讼代理人周忠喜到庭参加诉讼，被告华丰公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告侯兆利向本院提出诉讼称，请求确认沛县华西格林春天52-3-302室房屋（以下简称涉案房屋）所有权属侯兆利所有，并停止执行。事实和理由：2015年7月26日侯兆利购买涉案房屋。当日支付购房款5万元，2016年2月7日付5万元，2016年5月3日付7万元，2016年12月13日付3万元，共计20万元。2015年12月华丰公司将涉案房屋交付给侯兆利，2016年2月侯兆利对涉案房屋进行装潢，同年6月份入住至今。请求法院查明事实后作出公正判决。被告魏德朝辩称，涉案房屋是被执行人华丰公司所有，法院执行并无不当。侯兆利的诉请不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》规定的情形，请求依法驳回其诉讼请求。被告华丰公司未到庭亦未提交书面答辩意见。经审理查明，2016年5月11日，本院对魏德朝诉华丰公司等民间借贷纠纷一案作出（2016）苏03民初187号民事调解书，内容为：一、截至2016年3月18日，江苏丰源铝业有限公司、华丰公司共欠魏德朝借款本金8000万元、利息556.4万元、违约金1600万元，合计10156.4万元；上述款项江苏丰源铝业有限公司、华丰公司于2016年5月30日前偿还200万元（利息），于2016年6月30日前偿还1956.4万元（利息及违约金），于2016年7月30日前偿还3000万元，于2016年8月30日前偿还3000万元，剩余2000万元于2016年12月31日前偿还；2016年7月1日起相应未偿还的借款本金应按照年利率18%继续计算利息，相应利息随偿还每期本金时一并支付；二、师忠沛、江克侠、师桢忠就江苏丰源铝业有限公司、华丰公司的上述债务承担连带偿还责任；三、上述款项江苏丰源铝业有限公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠如有任一期未按期足额履行，魏德朝则有权就剩余未清偿的本金、利息及违约金向法院一并申请执行；四、魏德朝应就江苏丰源铝业有限公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠根据本协议已经偿还的金额向法院申请解除对被查封财产中相应价值财产的查封；五、五被告经魏德朝同意后，可以就其因涉案纠纷被查封的财产进行处置，但处置金额应优先偿还涉案债务；六、魏德朝所支付的律师代理费中的20万元由五被告承担，于2016年5月30日前支付；七、案件受理费556487元，减半收取278243.5元，保全费5000元，合计283243.5元，由江苏丰源铝业有限公司、华丰公司、师忠沛、江克侠、师桢忠负担（上述款项魏德朝已预交，各被告应负担的部分随第一笔款项一并支付给魏德朝）；八、本协议双方当事人或有权代理人签字或捺印即发生法律效力。2016年3月29日，本院根据魏德朝的申请，向沛县住建局送达（2016）苏03民初187-1号民事裁定书、协助执行通知书，查封华丰公司所有的位于华西格林春天小区的房产（共120套）；查封期限为三年。同日，本院向沛县国土资源局送达（2016）苏03民初187-2号民事裁定书、协助执行通知书，查封江苏丰源铝业有限公司沛县国用（08）字第4954，沛县国用（09）字第11089，沛县国用（2011）字第00326号的土地使用权；查封期限为三年。经魏德朝申请，本院立案强制执行，案号为（2016）苏03执305号。2017年2月1日，本院向沛县不动产登记交易服务中心送达（2016）苏03执305号协助执行通知书、执行裁定书及查封清单，续封江苏丰源铝业公司名下土地使用权（1.沛县国用（08）字第4954号；2.沛县国用（09）字第11089号；3.沛县国用（2011）字第00326号）。查封华丰公司名下土地使用权（1.沛县国用（2013）字第04395号；2.沛县国用（2012）字第11090号；3.沛县国用（2012）字第11091号；4.沛县国用（2010）字第01256号）。续封期限三年。2019年2月1日，本院向沛县不动产登记交易服务中心送达（2016）苏03执305号协助执行通知书、执行裁定书及查封清单，续封华丰公司所有的位于华西格林春天小区的房产（含本案涉案房屋），续封期限三年。案外人侯兆利对本案执行标的提出异议后，本院于2020年9月16日作出（2020）苏03执异58号执行裁定，驳回侯兆利的异议请求。侯兆利不服上述裁定，于法定期限内向本院提起执行异议之诉。原告侯兆利为证明其主张，向本院递交如下证据：1.收据四张。证明其为购买涉案房屋向华丰公司支付了20万元购房款；2.照片五张。证明其实际占有居住的事实；3.购买装修材料的单据四张。证明其对涉案房屋进行了装修；4.（2020）苏03执异58号执行裁定。证明其履行了本案的前置程序。被告魏德朝质证认为，1.证据1因是复印件且不清晰，真实性及证明对象均有异议；2.证据2真实性及证明对象均有异议。该照片无法证明拍摄时间且与本案无关联性；3.证据3真实性及证明对象有异议。该证据系复印件，且亦不能证明原告对涉案房屋进行了装修；4.证据4真实性无异议。本院认为，本案系案外人侯兆利对涉案房屋主张所有权请求排除执行所引起的纠纷，争议焦点在于侯兆利对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。一、关于侯兆利对涉案房屋是否享有所有权的问题。侯兆利主张其系从华丰公司处购买涉案房屋而取得所有权，所有权作为物权的一种，其取得的方式分为继受取得和原始取得，买卖即为继受取得的原因之一。对于不动产的物权继受取得而言，买卖合同的成立和有效仅仅意味着债权人对合同相对人的债权请求权成立，如欲使其取得具有排他效力的物权，应当履行法定的公示程序。也就是说，要将自己在不动产之上的物权按照法定的方式对不特定的第三人进行公示。对此，《中华人民共和国物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”依据前述法律规定，不动产所有权的取得，除了法律另有规定的情形外，只有在不动产登记簿上记载之后，其方能取得包括所有权在内的不动产物权。而从本案查明的事实看，涉案房屋并未登记在侯兆利名下，故对于其要求确认涉案房屋属于其个人财产的诉讼请求，本院依法不予支持。二、关于侯兆利对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益的问题。对于购买需要办理过户登记的被执行财产的案外人而言，即使其没有取得物权，但是如果其因为合同而对该财产享有的物权登记请求权等债权符合物权期待权保护条件的，人民法院亦不能执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人只要符合上述法律条文规定的全部条件，即可排除执行。本案中，侯兆利并未举证证明其在人民法院查封之前已与华丰公司签订了合法有效的书面买卖合同。其仅提供了华丰公司开具的收据，根据该证据亦无法判断其是否全额支付涉案房屋购房款。侯兆利虽称涉案房屋于2015年12月交付，其于2016年2月进行装修并于同年6月份入住至今，但其提供的涉案房屋内部照片及装修材料购买清单无法证明其该项主张。基于上述理由，侯兆利请求排除执行不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定。即使案外人不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的条件，但符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的规定，仍可以排除执行。根据查明的事实，如前所述，侯兆利与华丰公司并没有签订合法有效的书面买卖合同，亦不符合该条规定，其请求排除对涉案房屋的执行，本院不予采纳。综上，侯兆利要求确认其对涉案房屋享有所有权及停止对涉案房屋执行的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第十二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条的规定，判决如下：驳回原告侯兆利的诉讼请求。案件受理费7000元，由原告侯兆利负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。审判长  韩黎华审判员  宋宏伟审判员  孙 燕二〇二一年四月十九日书记员  刘 迪