广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初6447号原告：广州市登峰实业集团有限公司，住所地广州市越秀区小北路下塘南约直街**。法定代表人：李顺和。委托诉讼代理人：林超俭，广东中天律师事务所律师。委托诉讼代理人：张欣，广东中天律师事务所律师。被告：朱庚涛，女，1965年2月15日出生，汉族，身份证住址湖南省安化县。委托诉讼代理人：蒋建凡，广东广信君达律师事务所律师。原告广州市登峰实业集团有限公司（以下简称登峰公司）诉被告朱庚涛房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张欣、林超俭，被告朱庚涛及其委托诉讼代理人蒋建凡均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的广州市越秀区宝汉直街8号之一第二铺2020年2月1日至2020年3月31日的租金（按每月63210元的标准计）、2020年7月1日至2020年12月31日的租金（按每月66370.50元的标准计，扣除已支付的11月的租金，共计458272.50元）；2、判令被告立即向原告支付拖欠的上述铺位2019年12月18日至2020年12月10日的水费2577.75元、电费28025.80元。事实与理由：原、被告于2018年3月27日就租赁上述物业签订租赁合同。合同约定被告应于当月租期的前五天缴纳当月租金，先交租后使用。自2020年2月起，被告开始拖欠租金，经原告多次催促，但被告仍未缴纳，后被告还拖欠上述水电费。为维护原告的合法权益，故诉至法院并提出前述诉讼请求。被告辩称：1、被告非本案租赁合同实际承租人，请求增加实际承租人广州市阳阳饮食有限公司（以下简称阳阳公司）为本案被告。2、实际承租人阳阳公司拖欠原告租金的原因是2020年1月底以来持续遭受疫情的影响，应适用不可抗力条款。3、原告所主张的水电费实际使用人已经缴纳。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：广州市越秀区登峰街下塘宝汉直街8号之一房屋，总建筑面积为349.10平方米，权属人为原告。2018年3月20日，原、被告签署《集体经济资产资源交易确认书》，确认2018年3月20日10:58分在广州市越秀区公有物业租赁服务有限公司举办的原告的广州市越秀区登峰下塘宝汉直街8号（之一）第二铺出租项目现场举牌竞价中，由被告竞得。2018年3月27日，原告（甲方、出租方）与被告（乙方、承租方）签订《租赁合同书》，其中约定：甲方将位于广州市越秀区登峰下塘宝汉直街8号（之一）第二铺，租赁面积约69.82平方米，租赁给乙方作商铺使用；租期自2018年4月1日至2023年3月31日，首期租金自2018年4月1日至2018年4月30日，计收60200元，第二期从2018年5月1日起按每个月缴纳60200元，租金缴交时间定在当月租期的前5天内交纳，先交租、后使用；租金从第二年起即2019年4月1日，每年在上年租金基础上，逐年递增5%，即第二年租金为63210元/月，如此类推直至租赁期满；本合同履约保证金为361200元；租赁期内，乙方负责按期缴交租赁使用产生的水、电费；乙方必须按照合同约定按时、足额缴纳租金及其他费用；乙方逾期交纳的，不论拖欠费用数额大小，均按日以拖欠费用金额的1%计算违约金；乙方迟延缴纳任何费用超过10天，视为乙方根本违约；任一方不履行本合同的任一条款的，均视作违反合同约定，需向守约方承担违约责任，包括但不限于租金、滞纳金、诉讼费、律师费等违约经济损失；租赁期内，由于地震、台风、水灾及动乱、战争等不可抗力因素，导致本合同暂时无法履行的，待不可抗力因素消失，双方继续履行合同，如因此导致合同根本无法履行的，双方互不追究、互不承担违约责任，本合同自动终止，甲方在乙方结清应付的相关费用后，应无息返还乙方所有交纳的履约保证金；双方以签订合同时注明的通讯地址、通讯电话、电子邮箱等为相关文件接收地址，双方文件应以书面形式送达等。2020年1月19日，原告出具收据，收到被告支付的2020年1月1日至31日租金63210元，2019年10月14日至12月18日的电费22336元、水费3475.50元。原告于2020年4月22日收到被告方通过孙艳姣账户转账支付的66370.50元，后又于2020年7月9日收到66370.50元，于2020年11月2日收到66370.50元（转账用途注明为宝汉8号第二铺11月租金），于2020年12月13日收到66370.50元。因被告拖欠租金、水电费等，原告先后于2020年6月28日、9月1日曾向被告发出《律师函》催缴。2021年1月7日，原告向被告发出《通知函》，称：受新冠疫情影响，我司特制定关于《受疫情影响部分物业减租方案》并于2021年1月6日经股东代表大会表决通过。根据减租方案的规定，受疫情影响的物业需在减租表决通过后5个工作日内一次性缴齐2020年全年应缴租金方可享受租金减免。贵方至今仍拖欠我司2020年租金费用488876元，根据减租方案规定可减免2-3月各半月租金63210元，减免后应缴租金为425666元。请贵方于2021年1月14日16点前一次性缴齐应缴的租金等。被告拒绝签收该函。本案诉讼中，原告称：2020年4月22日，被告转账支付66370.50元，该款是2020年4月1日至4月30日的租金，因为当时原告与包括被告在内的大多数租户对因疫情影响2、3月租金的支付存在较大争议，2、3月租金如何支付大家没有明确方案，所以默认了4月份支付的就是4月份的租金，2、3月租金还没有递增，每月租金还是63210元，从4月份开始递增为66370.50元，所以4月22日支付的租金就是4月份租金，并非2、3月的。7月9日转账的66370.50元视为其支付5月份租金，11月2日被告也转账了66370.50元，该笔款明确备注了支付的是11月租金，因为有该备注所以我方也认可其支付的是11月租金，12月13日被告转账支付了66370.50元，这笔没有注明交哪个月的所以我方视为其支付的是6月份租金，故被告仍拖欠2、3、7、8、9、10、12月份租金。被告确认没有支付2020年2、3、7、8、9、10、12月份租金，主张因2020年遭遇了疫情影响，应适用不可抗力条款，免除2020年整年的租金。关于原告主张的水电费，被告予以认可，但主张应在其支付的款项中优先扣除水电费。另被告称：租赁合同虽然是被告签订的，签订的过程是经过招投标，当时举牌的是实际使用人姚选清，被告是姚选清的远房亲属，是在阳阳公司打工的，因为签订合同时姚选清及公司公章都不在广州，故指派了被告去签订合同，被告本人一直不是实际承租人。被告是乡下出来的，不懂法律，被告现在是希望实际使用人出面与原告协商解决纠纷。被告确实是挂了阳阳公司2%的股份，但实际上是没有股份的，只是姚选清当时说公司注册要求2人以上，所以为了便于成立公司才登记为股东。被告也确实是登记过为阳阳公司的法定代表人，但实际控制人是姚选清，被告只是公司的员工，是按照老板姚选清的要求去做。原告回应称：我方坚持要求被告承担本案责任。经查核被告是阳阳公司的股东之一，鉴于被告在参加公开物业招租时从未向原告披露其是代他人投标的，故被告的抗辩意见我方不予认可，只能证明被告承租后与他人在租赁物业上成立了一家公司，并不代表承租人已经变更。本院认为：原、被告签订的《租赁合同书》，是双方的真实意思表示，无违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。鉴于被告是上述合同的当事人，原告坚持要求由被告承担本案合同责任于法有据，被告抗辩要求增加实际使用人阳阳公司为被告，本院不予接纳。受新冠疫情影响，客观上导致租赁物业无法正常经营使用，在此情况下，如继续按照合同约定标准计租，确实有失公平。涉讼物业所在街道区域受到的疫情影响较为严重，这是租赁双方无法预见却又需要共同面对的困难，基于公平原则，本院酌情认定2020年2月1日至2020年4月30日期间按合同约定的租金标准的50%计算租金。据此计算，2020年2月1日至12月31日期间被告应付租金合计627359.25元。被告于2020年4月22日起先后四次支付的租金合计265482元，现未付租金合计为361877.25元。综上所述，依照当时施行的《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百一十七条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告朱庚涛向原告广州市登峰实业集团有限公司支付2020年2月1日至12月31日期间未付的租金361877.25元。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，被告朱庚涛向原告广州市登峰实业集团有限公司支付2019年12月18日至2020年12月10日期间的水费2577.75元、电费28025.80元。三、驳回原告广州市登峰实业集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4317元，由原告广州市登峰实业集团有限公司负担851元，被告朱庚涛负担3466元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二一年四月二十八日书记员  唐嘉仪