江苏省淮安经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0891民初3499号原告（案外人）：金建华，男，1968年3月3日出生，汉族，住淮安市清江浦区。原告（案外人）：陆隽，女，1969年1月4日出生，汉族，住淮安市清江浦区。被告（申请执行人）：淮安宏能集团有限公司，统一社会信用代码913208007424537035，住所地淮安市清江浦区淮海南路138号。法定代表人：梁军，该公司总经理。委托诉讼代理人：唐卫、刘红（实习），江苏冠誉律师事务所律师。被告（被执行人）：淮安美源房地产开发有限公司，统一社会信用代码91320891749430950C，住所地淮安经济技术开发区枚乘办月季花园12幢。法定代表人：于立泳。原告金建华、陆隽与被告淮安宏能集团有限公司（以下简称宏能集团）、淮安美源房地产开发有限公司（以下简称美源公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月3日立案后，依法适用普通程序，于2021年1月27日公开开庭进行了审理。原告金建华、陆隽，被告宏能集团委托诉讼代理人唐卫东、刘红（实习）到庭参加诉讼。被告美源公司经本院合法传唤无正当理由未到庭，本案依法作缺席审理，现已审理终结。原告金建华、陆隽向本院提起诉讼称，原告对案涉房屋享有的权利足以排除执行。请求：判令被告美源公司名下位于淮安经济技术开发区房屋归原告所有，依法撤销（2020）苏0891执异84号裁定，排除对该房屋的执行；被告美源公司协助原告办理房屋过户手续；被告承担本案诉讼费用。被告宏能集团辩称，原告要求排除执行理由不成立，请求驳回原告诉请。被告美源公司未作答辩。经审查查明，2017年12月11日，本院对淮安宏能集团有限公司诉淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋民间借贷纠纷一案作出（2016）苏0891民初3446号民事判决：一、淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋于本判决发生法律效力之日起十日内支付淮安宏能集团有限公司借款本金840万元及2015年3月31日之前借款利息953325元；二、淮安美源房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付淮安宏能集团有限公司逾期付款利息（以840万元为基数，按照年利率24%的标准自2015年4月1日起计算至实际清偿之日）。案件受理费77273元、保全费5000元，由淮安美源房地产开发有限公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋共同负担。美源公司、于立泳、周斌、石勇、孙奋不服一审判决上诉至淮安市中级人民法院，淮安市中级人民法院于2018年3月30日作出（2018）苏08民终89号民事判决，变更第二项判决为美源公司于判决发生效力之日起十日内支付宏能集团逾期付款利息（以9353325元为基数，自2015年4月1日起按照日利率0.5%计算至实际清偿之日）。根据宏能集团的申请，本院于2018年5月28日立案强制执行，案号为（2018）苏0891执1069号，在本案执行过程中，本院于2018年6月12日作出（2018）苏0891执1069号执行裁定及协助执行通知书：查封被执行人淮安美源房地产开发有限公司名下位于淮安经济技术开发区明光路1号2幢904室、1号1幢906室不动产。案外人金建华、陆隽对本案执行标的提出异议后，本院于2020年10月12日作出（2020）苏0891执异84号执行裁定书，驳回金建华、陆隽的异议请求。金建华、陆隽不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。另查明，2010年3月15日，金建华与美源公司签订《商品房买卖合同》，约定案外人金建华以36.02万元购买月季花园F区1幢906室房屋；同年4月19日、4月21日，金建华开具上述房屋购房发票、契税发票；2011年9月13日，金建华、陆隽取得上述房屋《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》；2014年2月20日，上述房屋取得房屋所有权人为美源公司的房屋所有权证。2020年5月6日，本院立案受理金建华、陆隽诉美源公司及第三人周斌商品房销售合同纠纷一案，金建华、陆隽诉讼请求为判令月季花园小区F区1幢906室归其所有，并判令美源公司为其办理该房屋不动产权证。同年7月27日，金建华、陆隽申请撤诉，本院同日作出（2020）苏0891民初954号民事裁定，准许金建华、陆隽撤诉。审理中，金建华、陆隽陈述案涉房屋在拿房之后就进行了装修，装修好之后便对外出租至2018年年底，房屋未办理过户的原因是因为2013年的时候一直在外地工作，当时没有意识到要办理过户，直到2018年底想要卖房的时候，才想起来要办理过户，后来发现房屋被法院查封了。本院认为，本案争议焦点为金建华、陆隽主张其购买涉案房屋能否排除执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，案涉房屋于2018年6月被本院查封，金建华、陆隽虽于2010年3月与美源公司签订案涉房屋的《商品房买卖合同》并支付购房款，但其在案涉房屋具备过户条件时未能及时办理过户手续，原因为其没有意识到要办理过户，应认定为因买受人自身原因未办理过户登记。同时，金建华、陆隽在购买案涉房屋后一直将该房屋用于对外出租，并非用于居住且其名下无其他用于居住的房屋。综上所述，金建华、陆隽就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，对其在本案中的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，判决如下：驳回原告金建华、陆隽的诉讼请求。案件受理费6735元，由原告金建华、陆隽负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司淮安清江浦支行，账号：62×××65）。审 判 长  纪石平人民陪审员  于新春人民陪审员  陈 乔二〇二一年四月二十八日法官 助理  王羽曼书 记 员  石银夏附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。最高人民法院《关于适用的解释》第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。第二十九条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。