湖南省邵阳市大祥区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0503民初370号原告:肖寒，女，1984年12月10日出生，汉族，住所湖南省邵阳县。委托诉讼代理人：岳志勇，湖南东放明律师事务所律师。被告:邵阳市煤建总公司破产清算工作小组(邵阳市煤建总公司资产管理人)，住所湖南省邵阳市大祥区城北路272号3楼。负责人:李进发，该清算小组组长。委托诉讼代理人：许婷，湖南东放明（邵阳）律师事务所律师。被告:邵阳湘浩房地产开发有限责任公司，住所湖南省邵阳市大祥区城南乡马鞍石。法定代表人:石浩。委托诉讼代理人：段谋，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：段晶晶，湖南森力（邵阳）律师事务所律师。原告肖寒与被告邵阳市煤建总公司破产清算工作小组（以下简称煤建公司清算组）、邵阳湘浩房地产开发有限责任公司（以下简称湘浩公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告肖寒及其委托诉讼代理人岳志勇，被告煤建公司清算组的委托诉讼代理人许婷，被告湘浩公司的委托诉讼代理人段晶晶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告肖寒向本院提出诉讼请求：1、依法确认被告湘浩公司于2019年8月30日的解除合同行为为无效行为；2、请求依法判令被告煤建公司清算组继续履行2017年7月20日签订的《房屋定购协议书》，将位于邵阳市大祥区××路××路交汇处东南面（xxxx小区）x栋x座xxxx号住宅，住宅建筑面积约130.87平方米，交付给原告，并协助办理房屋产权相关手续；3、判令被告湘浩公司对被告煤建公司清算组的上述义务承担连带责任；4、本案的诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2017年7月20日，原告与被告煤建公司清算组签订《房屋定购协议书》，签订协议后，原告陆续交纳购房款246000元。2020年4月份原告从外地回邵阳后到被告煤建公司清算组询问住房的情况，被告煤建公司清算组称相关业务已全部移交给被告湘浩公司，要求原告联系被告湘浩公司，原告来到被告湘浩公司处，被告湘浩公司拿出2019年8月30日的《解除合同通知书》，声称已解除原告与被告煤建公司清算组所签订的《房屋定购协议书》，原告所购的房屋已另行处理。原告认为，原告与被告煤建公司清算组双方签订的《房屋定购协议书》系合法有效的合同，受法律保护。被告煤建公司清算组单方面将权利义务移交给被告湘浩公司，既没有合法的通知原告，也没有征得原告同意，其过错责任在两被告。原告多次找两被告履行交房手续，但两被告拒绝履行，无奈之下原告特起诉，恳请法院支持原告的诉请。被告煤建公司清算组口头辩称，1、煤建公司瑞祥花园工程项目部系员工自行组织的建房，非煤建公司主体行为；2、原告在2019年8月30日已收到解除合同通知书，一年以后再主张确认该合同行为无效，已超过法律规定行为，该解除行为已发生法律效力；3、被告煤建公司清算组已合法将案涉房屋权利义务移交给被告湘浩公司，双方签订了书面约定，同时通知了原告，原告已知悉，原告主张被告煤建公司清算组承担连带责任没有事实与法律依据，请求驳回原告对被告煤建公司清算组的诉讼请求。被告湘浩公司辩称：对于原告的诉讼请求第一项，请求法院予以驳回，被告湘浩公司在2019年8月30日向原告发出解除合同通知书，原告在收到合同解除通知书后在约定期限内没有履行交房款约定，被告湘浩公司根据民法典563条规定，解除合同有法律依据；对原告的第三项诉讼请求，没有事实与法律依据，对连带责任承担原告必须提供事实与法律依据，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月20日，原告肖寒（乙方）与邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部（甲方）签订《邵阳市煤建总公司职工团购房屋定购协议书》，邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部作为甲方在协议书中盖章，肖寒的父亲肖文明代肖寒在协议书中签上肖寒的姓名、肖寒的身份证号码，但在联系电话处留下了肖文明本人的电话号码。该协议书的主要内容有：甲方认定购房人以原单位按照分房方案审定的资格人自愿定购原甲方组织的湘浩公司作为合作建房建设施工的瑞祥花园住宅房，位于xxxxxx与xxx路交汇处东南面x栋x座xxx号住宅，建筑面积130.87平方米；总计预交房款303618.4元，房屋以实际产权证为准，多退少补；地下车位5万元，在交纳房屋尾款时一并交清；按分房方案建筑管理费按建筑面积20元/平方米；付款方式：第一次付款为首付50000元及支付建筑管理费1000元，第二次付款为主体正负零时支付100000元及支付建筑管理费1000元，第三次付款为主体封顶时交付总房款的90%，第四次付款交房时付清余下总房款的10%；违约责任：乙方如不能在协议规定的时间内向甲方缴纳房款，超过15日视为乙方违约，甲方有权终止协议，乙方不再享有职工团购优惠，由于乙方原因要求解除协议，乙方须经甲方同意，乙方应向甲方支付本合同已付房款15%的违约金，由于甲方原因要求解除协议时，乙方同意甲方要求，甲方应向乙方支付本合同已付房款15%的违约金；本协议自签订正式的商品房买卖合同后自动失效；甲方暂定于2018年7月1日前将乙方所购房屋交付乙方使用，最终以双方签定正式商品房买卖合同约定交付日期为准；本协议签订后，在项目正式开盘后，甲方通知乙方至售楼部签订正式商品房买卖合同，乙方在接到通知之日起15日内未能至售楼部签约，或者未按乙方自己选定的付款方式足额支付房款则视同乙方违约，甲方有权将该房出售给第三方。上述协议签订后，原告于2014年10月28日交纳了建筑管理费1000元及建房款75000元，收款人的印章是“邵阳市煤建总公司财务专用章”；原告分别于2017年11月1日、2日交纳了建房款165000元、5000元，收款人的印章是“邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部”。2019年1月8日，煤建公司清算组代表龙均华与湘浩公司代表石浩经协商签具一份《关于交房事项的答复》，内容有：所有交齐款的业主，由各户户主对住房进行验收，经验收合格，手续齐全签字认可。在煤建公司把未交齐的房款结算或者交结清楚后，湘浩公司于2019年1月20日交房；未交清房款的业主，采取尾款交纳设定期2019年1月9日至2019年1月16日内交齐尾款，逾期未交清房款的则移交给湘浩公司，由湘浩公司签具承诺或协议，不再与煤建公司发生关系。2019年4月8日，邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部向肖寒发出《催款联系函》，内容为：“肖寒同志：你在xxxx所购x楼(栋）xxxx房面积132.48平方米所欠房款134004元，请你接本通知10日内将所欠房款交清，办理交房手续。逾期再不交款则视为自动放弃，由湘浩房地产开发有限公司处理。已交房款按合同扣除违约金退回。特此致函。”该《催款联系函》送给了肖寒的父亲肖文明，肖文明代表肖寒在本人签收处签上肖寒的姓名。2019年8月9日，邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部与湘浩公司形成《关于交房等事项的会议纪要》，跟本案有关的内容有：对未交清房款的业主，按照2019年1月份的协商纪要，由煤建公司负责按照会议纪要的要求将未交清房款的业主所签的协议或者承诺，转交给湘浩公司。同年8月15日，邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部将包括肖寒在内的13人未交清款的名册、催款通知和购房合同一并移交给湘浩公司。因肖寒未按2019年4月8日《催款联系函》的有关要求办理交款手续，2019年8月30日，湘浩公司向肖寒发出《解除合同通知书》，该通知书送达给肖寒的父亲肖文明。该通知书的内容如下：“肖寒女士，你在xxxxxx所购xxx号面积132.48平方米，应交房款357354元，尚欠134004元，市煤建总公司于2019年4月8日向你下发了催款通知函，限你在10日交清房款，办理交房手续，逾期则由我公司处理，你收到催款联系函后，仍未履行付款义务，煤建公司已将合同权利转移给我司，现我司依据你与邵阳市煤建总公司于2017年7月20日签订的房屋订购协议第六条第三项的约定，限你在接到本通知后在2019年9月10日前到我司办理交款及房屋交接手续，逾期未到我司办理相关手续，我司将单方面解除你与邵阳市煤建总公司的房屋订购协议书，将你所订购的房屋另行处理。特此通知。”另查明，本案案涉房屋x栋x座xx房在开发建设中变更房号为x栋xx房。上述事实，有当事人陈述、房屋定购协议书、收款收据、催款联系函、解除合同通知书等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。原告肖寒的父亲代原告与邵阳市煤建总公司xxxx联合建房工程项目部签订《邵阳市煤建总公司职工团购房屋定购协议书》，事后得到原告本人的确认，故合同是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规等强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是原告的父亲在代原告签订合同后又代原告签收的有关文书是否构成表见代理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，法律事实发生时，《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”《中华人民共和国合同法》第四十九规定“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”从以上规定可以看出，构成表见代理必须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由，这包括两个方面的内容：第一，存在外表授权，即存在有代理权授权授予的外观，代理行为外在表现上有相对人相信行为人有代理权的事实。无权代理人以前曾经被授予代理权，或者当时拥有实施其他民事法律行为的代理权，或者根据交易习惯行为人的行为外表表明其有代理权，均可构成外表授权。第二，相对人对行为人有代理权形成了合理信赖。本案中，原告的父亲在代替原告签订房屋定购协议书时是被原告授予代理权或事后追认具有代理权的，所以存在表见代理第一要件即存在外表授权；此后无论是邵阳市煤建总公司瑞祥花园联合建房工程项目部向原告发出催款联系函，还是湘浩公司向原告发出解除合同通知书，原告的父亲再次代替原告签字，就是基于对其有代理权的合理信赖。综上，本案原告的父亲代替原告签字的行为构成表见代理，即对原告发生法律效力。原告拒不按照合同的约定履行义务已经构成违约，湘浩公司解除合同有事实与法律依据，原告的诉讼请求无事实与法律依据，本院依法应予以驳回。合同解除后，原告可以要求被告提出退回因合同向原告收取的有关费用，本案中因原告未提出该项诉讼请求，本院没有审理，原告可以另案主张权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条“民法典实施前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定”，本院依法适用《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第四十九条、第九十四条、第九十六条规定，判决如下：驳回原告肖寒的全部诉讼请求。本案减半收取案件受理费2927元，由原告肖寒承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。审 判 员  刘 莲二〇二一年四月二十九日法官助理  刘慧隆代书记员  陈 路附相关法律条文：最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第四十九条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。