宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初1390号原告：何必荔，男，汉族，1966年3月1日出生，住浙江省.委托诉讼代理人：吴迎雪、李建英，宁夏昊诺律师事务所律师。被告：纳雪山，男，回族，1974年12月26日出生，住宁夏回族自治区银川市兴庆区.委托诉讼代理人：刘莉，宁夏辅德律师事务所律师。原告何必荔诉被告纳雪山房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何必荔的委托诉讼代理人李建英，被告纳雪山的委托诉讼代理人刘莉到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告之间的《租赁合同》；2.减免原告2020年8月1日至2021年1月31日期间3个月房屋租赁费；3.被告赔偿原告剩余租赁期内房屋装饰装修残值损失(以鉴定为准)；4.原告向被告交纳的经营保证金5万元用于抵顶房屋租赁费；5.本案诉讼费、鉴定费、公告费、保全费均由被告承担。事实和理由:2015年4月8日,原告与被告签订《租赁合同》一份,约定被告将位于银川市金凤区***商业房租给原告经营生活超市,建筑面积1947.65平方米，租赁期限2015年8月1日至2023年7月31日,共8年,其中2015年4月至7月属于免租期,2015年8月1日至2017年7月31日租金为每平方米25元/月,2017年8月1日至2019年7月31日租金为每平方米26.25元/月,2019年8月1日至2021年7月31日租金为每平方米27.57元/月,2021年8月1日至2023年7月31日租金为每平方米28.94元/月,租金为半年付,在第6个月以内一次性支付半年租金。后双方根据市场情况,协商将2019年8月1日以后的租金调整为每平方米26.25元/月,即每半年租金为314454元。合同签订后,原告按合同约定向被告交纳5万元经营保证金,并自行筹集几百万资金,于2015年4月至8月对涉案房屋进行装修，原告选择租赁被告房屋系考虑到涉案房屋旁边设有眼科医院、急救中心及多家酒店宾馆,能为原告带来较大的客流量,但因2019年急救中心、眼科医院陆续撤回总院,客流量明显减少。加之2020年1月份爆发的新冠状病毒肺炎疫情,国家和政府发布一系列抗击疫情措施,周边酒店宾馆自2020年2月1日至2020年5月1日处于停业状态，周围住户也应政府要求居家隔离。虽然现阶段疫情有所缓解,但是原告租赁房屋的目的是为经营生活超市,而疫情对现阶段超市服务行业的影响还是十分严重,且全国人大法工委宣布新冠肺炎疫情属于突发公共卫生事件,政府采取相应疫情防控措施,对于因此不能履行合同当事人来说,属于不可抗力。现原告经营超市每月入不敷出,其租赁合同的真正目的无法实现,如继续经营原告也无法履行房租交纳义务,这只会使原、被告的损失进一步扩大。原告认为,原告经营超市系为获取利益,现因在订立合同时无法预见的事件发生及订立合同时的事实基础发生重大变化,继续履行合同对原告明显不公平,已构成《民法典》第五百三十三条规定的情势变更情形,且现原告经营不下去了,也无能力支付房屋租赁费,根据《民法典》第五百六十三条第一款第一、第二项规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,应予解除双方之间的租赁合同。原告装修涉案房屋系经被告同意,解除合同时被告应对涉案房屋装饰装修向原告进行分担。故,根据止损原则,原告为避免更大的损失发生,特请求起诉立案之日起搬离涉案房屋。为此，原告诉至法院，请求判如所请。被告辩称，首先,原告主张解除双方签订的《租赁合同》既无约定解除也无法定解除的事由,故原告不享有合同解除权。另外,本案原告因不可抗力致使不能实现合同目的而要求解除上述《租赁合同》的主张不能成立。本案中不存在因不可抗力致使被告无法使用租赁房屋的事实,也不存在因不可抗力作为出租方的被告一方无法向原告提供案涉租赁房屋的情形。反而是原告已多次拖欠被告租金且经被告多次催要未果,其拖欠租金的行为已严重构成违约。由此可见,案涉租赁合同履行期间被告存在严重过错,但为了维护合同履行的稳定性,被告主张继续履行案涉租赁合同。其次,基于上述理由在作为出租人的被告一方无过错且原告存在履行违约的情况下,原告不惜以滥用诉讼权利抢夺合同解除权以达到让被告为其经营损失进行分担的目的。况且租赁合同明确约定,“租赁合同履行期届满或因故解除的,出租方对租赁物使用中所有的装修、改造费用不予以补偿。故其主张在合同解除后要求被告承担其租赁房屋剩余租期内的房屋装修装饰残值损失的诉请不应得到法庭支持。再次,被告主张要求判决减免其2020年8月1日至2021年1月31日期间租金的诉请无事实及法律依据，不应得到法庭支持。2020年8月10日,金凤区法院就被告起诉原告支付拖欠2020年2月1日-2020年7月31日期间租金一事作出了(2020)宁0106民初3740号民事判决书,该判决书法院因考虑到疫情的影响及综合原告生活超市实际经营的情况判决2020年2月1日-2020年4月30日期间的租金减免30%,2020年5月1日之后的租金按照双方合同约定的金额即每月每平米27.57元正常计算。由此可见,本案原告主张2020年8月1日至2021年1月31日租金要求法院继续减免的主张不能成立。况且,在此期间因周围酒店或眼科医院的原因导致其经营受损显然属于商业经营风险,而并非不可抗力。综上所述,本案原告的诉讼请求无事实及法律依据,均不应得到法庭支持，请求驳回原告的诉请。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人对证据进行了交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认；对当事人有争议的证据，本院认定如下：原告提交的西岸超市租赁合同、收据各一张，被告对证据的三性认可，对部分证明目的不认可，本院对证据的三性予以确认，对部分证明目的不予确认；阿里拍卖材料、张家界市武陵源区人民法院民事判决书，被告对证据的三性及证明目的不认可，上述证据不能达到原告的证据目的，本院不予确认。被告提交的《西岸超市租赁合同》，原告对三性无异议，证明目的不认可，本院对证据的三性及证明目的均予以确认；(2020)宁0106民初3740号民事判决书一份，原告对三性无异议，本院予以确认；短信截图，原告对三性不认可，因无法核实原始载体，无法判断其真实性，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月8日，原告何必荔与被告纳雪山签订《西岸超市租赁合同》一份，约定被告将坐落于银川市金凤区**租赁给原告何必荔用于经营超市，面积为1947.65平方米，租期为八年，其中2015年4月至7月属于免租期,2015年8月1日至2017年7月31日租金为每平方米25元/月,2017年8月1日至2019年7月31日租金为每平方米26.25元/月,2019年8月1日至2021年7月31日租金为每平方米27.57元/月,2021年8月1日至2023年7月31日租金为每平方米28.94元/月,租金为半年付,在第6个月以内一次性支付半年租金。后双方根据市场情况,协商将2019年8月1日以后的租金调整为每平方米26.25元/月,即每半年租金为314454元。合同签订后,原告按合同约定向被告交纳5万元经营保证金，并于2015年4月至8月对涉案房屋进行装修。因2019年急救中心、眼科医院陆续撤回总院,客流量明显减少，2020年1月份爆发的新冠状病毒肺炎疫情,国家和政府发布一系列抗击疫情措施,周边酒店宾馆自2020年2月1日至2020年5月1日处于停业状态，周围住户也应政府要求居家隔离。疫情对现阶段超市服务行业的影响较大,现原告经营超市每月入不敷出,其租赁合同的真正目的无法实现,如继续经营原告也无法履行房租交纳义务,只会使原、被告的损失进一步扩大。原告认为,原告经营超市系为获取利益,现因在订立合同时无法预见的事件发生及订立合同时的事实基础发生重大变化,继续履行合同对原告明显不公平，为此，原告诉至法院，请求判如所请。庭审中，原告向本院提出委托鉴定申请，要求对坐落于银川市金凤区*****商业房剩余租赁期内装饰装修残值及附着物价值进行鉴定，庭审中查明，双方签订的《西岸超市租赁合同》约定该租赁合同履行期限届满或因故解除的，被告对租赁物使用中所有装修、改造费用不予以补偿。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第一百二十一条规定：当事人申请鉴定，可以在举证期限届满前提出。申请鉴定的事项与待证事实无关联，或者对证明待证事实无意义的，人民法院不予准许。本案中双方签订的《西岸超市租赁合同》已明确作出了“装修、改造费用不予以补偿”约定，原告申请鉴定的事项对证明待证事实无意义，本院不予准许。案件审理中，原告向本院提出先于执行申请，并于2021年3月26日将案涉超市内可搬离的物品全部搬离,因部分装修装饰及物品无法拆除,为避免破坏现有房屋整体装修,原告将未拆除的装饰装修及物品罗列如下:1.地面瓷砖,1947.65平方米；2.铝方通吊顶,1800平方米；3.承重柱不锈钢包边20根；4.顶灯665管；5.烟机灶2台；6.水冷冷风机1台；7.自建熟食间1间20平方米、面点间1间16平方米；8.白建操作间1间14平方米；9.仓库隔断墙1面；10.贴瓷砖墙1面(超市内东面墙)，并制作清单，拍照、录像，将房门钥匙一并提交法庭。本院通知被告核查原告搬离情况，被告已领取上述清单，照片、录像光盘，房门钥匙。本院认为，原告与被告签订的《西岸超市租赁合同》系双方真实意思表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。从双方签订的租赁合同内容来看，被告将其所有的案涉超市交付给原告使用、收益，原告向被告支付租金，双方成立了房屋租赁合同关系，应适用房屋租赁的相关的法律法规。本案争议的焦点：一、双方的《西岸超市租赁合同》是继续履行还是解除的问题。原告与被告自2015年4月8日签订履行《西岸超市租赁合同》以来,因租金的支付发生纠纷,被告于2020年5月14日诉至本院，本院作出了（2020）宁0106民初3740号民事判决书，判决“何必荔于本判决生效后十日内支付纳雪山2020年2月1日至2020年7月31日期间的房屋欠付租金30382.22元；二、何必荔于本判决生效后十日内支付纳雪山违约金（以欠付租金30382.22元为基数，按照每日万分之五为标准，计算自2020年3月16日至本判决确定给付之日止）”。该判决生效后，原告未履行。本案在审理过程中,原告明确表示,其经营不下去了,无法交纳房租,合同无法继续履行,根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第一、第二项规定“有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务”,应予解除双方之间的租赁合同。结合本案,原告作为违约方，虽然不能依据《合同法》第九十四条的规定行使法定解除权，但是在合同无法继续履行或强制履行成本过高的情形下，强制履行显然是非理性的选择。原告与被告签订房屋租赁合同,原告的主要债务是向被告支付租金,现原告明确表示其经营不下去了,无法履行房租交纳义务,双方签订的房屋租赁合同继续履行只会扩大双方的损失,已无必要,应予解除。原告的该项请求成立，本院予以支持。原告依法主张合同解除的，应当通知对方。根据《中华人民共和国民法典》的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼的方式依法解除合同的，人民法院确认该主张的，合同自起诉状副本送达对方时解除。现原告在未通知被告解除合同的情况下，直接起诉要求解除其与被告之间的合同，经查询被告于2021年1月28日收到起诉状副本，双方所签订的《西岸超市租赁合同》应于2021年1月28日解除，原告的该项请求成立，本院予以支持。二、关于减免原告2020年8月1日至2021年1月31日期间3个月房屋租赁费的问题。《中华人民共和国合同》第二百二十六条规定,承租人应当按照约定的期限支付租金;第一百一十七条规定,因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。本院在（2020）宁0106民初3740号民事判决书中，认定受新型冠状病毒疫情影响，本院根据公平原则，对于2020年2月1日至2020年4月30日期间的租金酌情予以调整为按照应收租金的70%为标准计算，对于2020年5月1日至2020年7月31日期间的租金按照约定计算。现原告主张减免2020年8月1日至2021年1月31日期间3个月房屋租赁费的请求，于法于理无据,本院不予支持。三、关于赔偿原告剩余租赁期内房屋装饰装修残值损失的问题。双方《西岸超市租赁合同》签订后,原告对承租房屋进行装修并用于经营。但双方签订的《西岸超市租赁合同》约定该租赁合同履行期限届满或因故解除的，被告对租赁物使用中所有装修、改造费用不予以补偿。现双方签订的《西岸超市租赁合同》因故解除，故对原告主张赔偿原告剩余租赁期内房屋装饰装修残值损失的请求，本院不予支持。四、关于原告向被告交纳的经营保证金5万元用于抵顶房屋租赁费的问题。这里的经营保证金，可以认定为履约保证金，《中华人民共和国民法典》没有规定履约保证金，但实践中履约保证金已经大量存在，并发挥作用。履约保证金是当事人在合同中约定，一方或双方当事人缴存给对方一定款项作为履行合同的担保，在缴存一方出现违约行为，则接受缴存的一方当事人可以依双方约定，扣除部分或全部履约保证金，以督促缴存一方当事人全面履行合同义务的担保方式。履约保证金与定金不同，定金是法定担保方式，定金罚则是非常明确的，就是交付定金一方违约就不能要求对方返还定金，而履约保证金是意定的，就是在缴存一方出现违约行为，则接受缴存的一方当事人可以依双方约定，扣除部分或全部履约保证金。结合本案，双方在《西岸超市租赁合同》约定了经营保证金，合同签订后,原告按合同约定向被告交纳5万元经营保证金，现因合同解除，原告向被告交纳的经营保证金5万元抵顶原告欠被告的房屋租赁费。原告的该项请求成立，本院予以支持。综上,依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（一）、（二）项、第五百六十五条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、第十条之规定,判决如下：一、原告何必荔与被告纳雪山签订的《西岸超市租赁合同》于2021年1月28日解除；二、被告纳雪山于本判决生效之日起十日内用原告何必荔交纳的经营保证金5万元抵顶原告何必荔欠付的房屋租金；三、驳回原告何必荔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费525元（已减半收取）,由原告何必荔负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张凤琴二〇二一年四月六日书记员 王丽云