上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16736号原告：上海盛至隆实业有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张翼，董事长。委托诉讼代理人：章姗，北京炜衡(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯兢，北京炜衡(上海)律师事务所律师。被告：蔡星辰，女，1990年10月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：姚菊芳，女，1964年9月13日出生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海盛至隆实业有限公司诉被告蔡星辰、姚菊芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序，经审理发现有不宜适用小额诉讼程序的情形，裁定转为简易程序，公开开庭进行了审理。原告上海盛至隆实业有限公司的委托诉讼代理人章姗、被告蔡星辰、姚菊芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上海盛至隆实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告支付自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费人民币(以下币种均同)6,738.16元；2.判令两被告支付自2018年3月20日起至2020年5月22日止的水电费7,119.51元；3.判令两被告支付逾期付款违约金(按日千分之三为计算标准，自每笔应付款的次日起计算至实际支付日止)；4.诉讼费由两被告承担。诉讼过程中，原告放弃第2项诉讼请求。事实和理由：两被告系上海市浦东新区高科东路777弄唐镇阳光天地10号322室房屋(以下简称系争房屋)的业主，原告为系争房屋所在物业管理区域的物业服务单位，按照原被告之间的管理服务关系，被告拖欠自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6,738.16元。根据管理服务协议的约定，逾期支付物业服务费的，每逾期一日，按应付未付金额的日千分之三向委托人支付违约金。故原告现起诉来院，要求判如诉请。蔡星辰、姚菊芳辩称，不同意原告的全部诉讼请求。两被告确系系争房屋的业主，确未支付自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费，对原告的诉讼请求中的物业服务费的收费标准及公式均无异议。两被告未支付物业服务费的主要理由为：原告占用共用区域排放商场餐厅油烟，噪音扰民；物业相关人员殴打当事人；系争房屋渗水、玻璃破损、墙面损毁等问题长期不维修，垃圾长期不清理；原告乱收费、额外收取转供电价加价的费用；缴费开发票需要签署额外合同及材料，涉嫌偷税漏税；电梯长时间无法正常使用；原告有垄断行为；共用部分经营性收入未公开，未返还全体业主所有；未曾每年对业主或使用人进行二次满意情况测评、公布物业服务资金收支、维修基金及项目收费的情况等。至于违约金，被告认为按照日千分之三的标准计算违约金显属太高，应予以调低，且被告不支付物业服务费系事出有因，故也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年3月26日，案外人上海宇特顺房地产开发有限公司(以下简称宇特顺公司)与两被告(乙方、买方)签订《上海市商品房预售合同》，约定由两被告向宇特顺公司购买系争房屋，政府批准的规划用途为商业，暂测建筑面积57.12㎡(第二条)；每平方米房屋建筑面积单价37,175.55元，房屋总房价款暂定为1,751,712元；宇特顺公司定于2017年12月31日前将系争房屋交付给两被告，除不可抗力外；合同还约定了其他事宜。宇特顺公司(甲方)与上海盛至隆商业经营管理有限公司(于2020年7月16日变更名称为上海盛至隆实业有限公司，即本案原告)(乙方)签订《前期物业服务合同》，约定由原告为坐落于上海市浦东新区高科东路XXX弄XXX-XXX号的阳光商业中心(以下简称系争小区)提供物业管理服务，合同期为自2018年1月1日起至2023年12月31日止(共5年)；物业服务费收费标准为办公楼30元/月/平方米、商业用房60元/月/平方米、商业式办公15元/月/平方米、公寓式办公5.5元/月/平方米；物业服务费用按季交纳，业主应在每季度第一个月10-15日前(每次缴费的具体时间)履行交纳义务，业主延期支付物业服务费的，按照每日千分之三计违约金；合同还约定了其他事宜。《前期物业服务合同》签订后，原告依约入驻系争小区，为系争小区提供物业管理服务至2020年6月止。两被告自2018年1月1日入住系争房屋至今，自2018年5月1日起未向原告支付物业服务费，原告于2020年5月向两被告发送律师函，载明“……按照管理服务协议，贵方拖欠自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费人民币6,738.16元；……”。以上事实由原告递交的《上海市商品房预售合同》、《前期物业服务合同》、《律师函》及快递凭证、工商登记信息等证据，以及本院庭审笔录予以佐证。审理中，原告提供如下证据：1.《检测报告》，证明宇特顺公司对于公寓二号楼裙房(系争房屋属于二号楼裙房)层面进行噪音检测，现场两个风机开启与未开启区别不大，符合噪音标准。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无法确认，被告表示平台上有4个风机，现报告只检测了2个风机，与实际情况不符。2.照片(2021年3月拍摄)，证明原告己对公共区域玻璃、墙面破损、漏水等进行维修，尽到物业管理义务。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无法确认，被告对该组证据中的图1、图2的真实性认可，原告表示确实于2021年3月对公共区域的玻璃和墙面进行了维修，但无法判断图3的拍摄位置。3.《唐镇阳光天地安保服务合同》、《电梯设备维修保养合同》、《上海唐镇阳光天地项目清洁服务承包合同》，证明原告签订系列服务外包合同，对系争小区已经尽到物业管理义务。经庭审质证，被告对该份证据的真实性无法确认，被告表示其并非合同缔结主体，且原告并未根据合同尽到保安、保洁、电梯维修等义务。被告提供如下证据：1.照片，证明原告占用共用区域排放商场餐厅油烟等有害物质，及噪音扰民，且被告就上述问题不断与原告进行沟通，但原告并未解决。经庭审质证，原告对该组证据的真实性认可，但原告认为油烟管道的排布及平台的整体布置及规划是开发商在建造房屋时经批准并经过竣工验收通过的，与原告无关。2.被告姚菊芳的病历资料及照片、2018年6月21日《验伤通知书》，证明2018年6月被告进行维权时，原告指使工作人员殴打被告姚菊芳，致使被告姚菊芳受伤，被告姚菊芳报警及至医院验伤。经庭审质证，原告对该组证据的真实性无法确认，原告认为该组证据与本案不具有关联性。3.照片及微信聊天记录，照片证明系争房屋所在的楼层公共走道及被告房屋渗水、墙壁脱落，楼层走道无人清理；平台垃圾长期不清理；系争房屋渗水及公共区域下水管道堵塞渗水，导致被告房屋墙壁发霉，被告自2018年就开始向物业反馈，但直到2019年也没有解决；大堂玻璃在2019年1月已经破损，直到2019年7月也没有修复，其他业主也反映过房屋渗水情况并报修过自家玻璃破损的问题，但原告未予解决，且墙壁壁纸已经连续三年没有维修。经庭审质证，原告对该组证据中的照片、与“王经理物业”的微信聊天记录的真实性认可，对阳光公寓业主群的微信聊天记录的真实性不予认可，原告表示其已针对被告提出的问题予以整改。4.原告出具的告知书，证明业主支付物业服务费后原告不开具发票。经庭审质证，原告对该组证据中告知书的真实性确认，原告认为如要开具以公司为抬头的发票则需要根据相关的开具发票的规定操作。5.阳光公寓业主群微信聊天记录，证明业主支付物业服务费后原告不开具发票；原告将物业服务费和停车费绑定，不交物业服务费就不准停车，在业主需要维修空调外机的时候需要向原告租用吊篮，且吊篮的收费标准不统一；电梯有漏水情况及出故障关人情况，原告维修好几个月都没有修好。经庭审质证，原告对该组证据的真实性不予认可。6.照片，证明原告利用公共区域及场所设置广告等从事营利性活动，没有将广告收入归还全体业主所有。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可。7.敬告全体客户书及再告全体客户书、原告于2021年2月5日发布的《温馨提示》、微信聊天记录及照片，证明原告与电信服务商之间有矛盾，导致业主断网，且原告只用一家电信服务商，剥夺了业主的知情权、选择权；物业不让快递上门，要求放在快鸟驿站，剥夺了业主的选择权。经庭审质证，原告对该份证据的真实性不予认可，原告认为与本案不具有关联性。7.2018年7月7日《关于物业服务主体变更征询函》，证明上家物业阳光城物业服务(福建)有限公司上海分公司擅自发起重新选聘物业服务的征询函，要将原“阳光城物业服务(福建)有限公司上海分公司”变更为原告，在业主拒绝的情况下私自签订物业服务合同，侵害业主知情权，更换流程不合法。经庭审质证，原告对该份证据的真实性无法确认。本院认为，原告与宇特顺公司签订的《前期物业服务合同》依法成立、合法有效，对全体业主具有约束力。被告虽抗辩称原告提供的物业服务存在停车管理、保洁、维修、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面的问题，但被告提供的证据不足以证明原告的物业管理服务存在严重瑕疵，故原告要求被告支付物业服务费6,738.16元的诉讼请求本院予以支持。当然，原告作为系争小区物业管理单位，应不断加强服务意识，增进与业主的沟通，在停车管理、保洁、维修、共用部位及共用设施设备的维护、公共事务管理服务等方面进一步提高管理水平，为小区业主营造良好的居住氛围。关于原告主张的违约金，《前期物业服务合同》中虽对此有约定，但被告未按时付费系事出有因，并非恶意，故本院对原告要求被告支付违约金的诉讼请求不予支持。审理中，原告自愿放弃水电费的诉讼请求，系其对自己权利的处分，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零九条，《物业管理条例》第七条、第四十一条第一款之规定，判决如下：一、被告蔡星辰、姚菊芳应于本判决生效之日起十日内支付原告上海盛至隆实业有限公司自2018年5月1日起至2020年6月30日止的物业服务费6,738.16元；二、驳回原告上海盛至隆实业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费170元，减半收取计85元，由原告上海盛至隆实业有限公司负担46元，被告蔡星辰、姚菊芳负担39元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈裔佼书记员  钱 雯附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业管理费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。……四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。