山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终606号上诉人(原审原告)：太原市万柏林区紫竹园业主委员会。业主委员会负责人：张春林，主任。委托诉讼代理人：黄某，男，汉族，1967年11月5日出生，住太原市紫竹园**楼****，中国农业银行太原市分行巡检员，系紫竹园业主委员会临时负责人。被上诉人(原审被告)：太原化学工业集团物业管理有限公司。法定代表人：杨某。委托诉讼代理人：雷某，山西华闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡某，山西华闻律师事务所律师。上诉人太原市万柏林区紫竹园业主委员会因与被上诉人太原化学工业集团物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初5043号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人太原市万柏林区紫竹园业主委员会的临时责任人黄某，被上诉人太原化学工业集团物业管理有限公司的委托诉讼代理人雷某、胡某到庭接受询问。本案现已审理终结。太原市万柏林区紫竹园业主委员会上诉请求：1.依法撤销太原市万柏林区人民法院民事判决书（2020）晋0109民初5043号民事判决；2.请求判令被上诉人停止违法经营，退出紫竹园小区；3.请求判令被上诉人移交相关物管资料（后附移交清单）；4.判令被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费。事实和理由：原判决认定基本事实不清，判决结果自相矛盾。既然原判支持业主委员会的成立合法有效，那么业主大会就合法有效，业主大会是紫竹园高层的第一次业主大会，为何又不支持紫竹园高层的第二次业主大会的决议且太原化学工业集团房地产开发有限公司积极参与了业主委员会成立的全过，收房时其交付给业主的《业主手册》明确了小区的范围。特诉至二审法院，望判如所请。太原化学工业集团物业管理有限公司辩称，1.一审判决支持业主委员会成立合法有效系对判决解读错误；2.上诉人选聘新的物业公司属于民事法律行为，原审判决依法作出认定并无错误；3.上诉人称“太原市化学工业集团房地产开发有限公司积极参加业主委员会成立全过程这一事实”错误。综上，请求二审法院考虑实际情况，应当驳回上诉人上诉请求维持原判。太原市万柏林区紫竹园业主委员会向一审法院起诉请求：1.判令被告停止违法经营，退出紫竹园小区；2.移交相关物管资料，资料为《太原市物业管理条例》规定的：（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料：（二）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料：（三）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（四）业主名册；（五）物业管理必需的其他资料；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：太原市万柏林区紫竹园住宅小区由太原化学工业集团房地产有限公司开发建设，总建筑面积153694㎡，住宅建筑面积144094㎡，总户数1314户，共8号楼，其中1至4号楼为高层住宅，共882户；5至8号楼为低层住宅，共432户。被告太原化学工业集团物业管理有限公司系紫竹园住宅小区的前期物业服务企业，其于2016年3月22日与太原市化学工业集团房地产开发有限公司签订了《太化房地产住宅小区项目前期物业服务合同》。2018年12月23日，在长风西街街道办事处的监督下，万柏林区紫竹园小区第一届业主大会筹备委员会组织召开全体业主大会，并选举产生了由九名业主担任委员的第一届紫竹园小区业主委员会，太原市万柏林区房地产管理局于2019年1月5日作出万房地［2019］02号《关于成立万柏林区紫竹园小区业主大会的批复》：“我局对你会申报资料进行复核，经审议具备了备案条件，按照《物业管理条例》，在业主大会不召开期间，其选举产生的业主委员会履行业主大会职责。”2019年8月10日，原告太原市万柏林区紫竹园业主委员就“公开招聘物业服务企业”召开业主大会，1至4号楼共计480户业主通过微信及现场的方式投票，结果为专有建筑面积共60059.61㎡的479户业主同意选聘新的物业服务企业。原告太原市万柏林区紫竹园小区业主委员会于2019年11月25日与中标单位山西晋欣洁雅物业有限公司签订物业服务合同，并于当日向被告发出《关于要求太原化学工业集团物业管理有限公司限期退场的通知函》，要求被告于2019年12月15日前将小区全部物业服务资料移交原告、并返还物业用房退出本小区物业区域；于2019年12月16日向被告发出《关于停止违法行为的告知书》。因被告太原化学工业集团物业管理有限公司一直未办理移交手续，原告太原市万柏林区紫竹园小区业主委员会于2020年5月31日与新的中标单位山西恒馨嘉园物业管理有限公司签订了《太原市万柏林区紫竹园小区物业服务合同》，并于2020年11月10日向被告发出《退场警告》。一审法院认为，本案的争议焦点为原告的主体资格及被告应否退出紫竹园小区，向被告移交相关资料的问题。关于原告太原市万柏林区紫竹园业主委员会的主体资格，根据原告提交的证据，原告的成立在长风西街街道办事处的监督下，并上报太原市万柏林区房地产管理局备案经其批复同意，现备案行为未被相关部门撤销，原告的成立合法有效，属于适格的诉讼主体，且业主委员会是由小区业主自发选举成立的，代表小区业主对小区物业进行管理的自治组织，被告并非紫竹园小区的业主，无权对紫竹园业主委员会成立的相关事宜提出异议。被告关于原告设立程序不合法，不具备提起本案诉讼主体资格的辩解，不予采纳。关于被告太原化学工业集团物业管理有限公司应否退出紫竹园小区，向原告移交相关资料。《物业管理条例》第九条规定，一个物业管理区域成立一个业主大会，物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。原告称紫竹园小区只包括1-4号楼的高层住宅，但根据被告提供的证据及一审法院查明事实，紫竹园小区的建设单位太原化学工业集团房地产开发有限公司与被告签订的前期物业服务合同中明确载明，太化房地产紫竹园住宅小区的物业类型包括高层住宅小区及多层住宅小区，且高层与低层住宅在同一建设用地上建造，都属于长兴南街社区，共用设施设备为一体，故1-8号楼的高层及低层住宅小区均属于万柏林区紫竹园小区这一物业管理区域，一审法院予以确认。原告提供的关于太原市万柏林区长兴南街紫竹园项目业主投票权人数和专有部分汇总表所载的总户数与项目专有部分面积与实际情况不符，不予认可。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。根据本案的证据，紫竹园小区共1314户，住宅建筑面积144094㎡，原告召开业主大会选聘其他物业服务企业，经业主投票，1至4号楼高层住宅建筑面积共60059．61㎡的479户业主同意该事项，故原告作出选聘其他物业服务企业的决定不符合“双过半”的法律规定。被告与太原化学工业集团房地产开发有限公司就紫竹园小区物业管理达成的前期物业服务协议，是双方的真实意思表示，合法有效，对全体业主具有约束力，并未发生自动终止的效力。原告要求被告停止违法经营，退出紫竹园小区；要求移交相关物管资料的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十五条、第七十六条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《物业管理条例》第九条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告太原市万柏林区紫竹园业主委员会的诉讼请求。案件受理费50元，由原告太原市万柏林区紫竹园业主委员会负担。本院二审期间，上诉人提交以下新证据：1.紫竹园业主手册，证明内容为紫竹园项目的底层和高层不同，底层是安居房，高层是商品房；2.太原市国土资源局国有建设用地使用权挂牌出让公告，证明内容为案涉四栋楼与另外的四栋楼不是一回事；3.紫竹园项目业主清册表，证明内容清册表加盖太原化学工业集团房地产开发有限公司的公章且属于高层业主花名册。被上诉人对上诉人提交的三份证据均不认可，质证意见：对证据1真实性无法判断，紫竹园的高层和多层均属于项目一期，且公用设施设备不可分割；对证据2的真实性认可，但对其证明目的不认可，土地证不能证明业主委员会选聘的物业公司合法；对证据3的真实性无法判断，上诉人提供的业主清册不能证明是紫竹园小区的全部业主。本院对以上证据的真实性均予认可。被上诉人提交以下新证据：证据1.2020年12月15日太原市万柏林区紫竹园业主委员会出具的关于妥善解决紫竹园小区物业服务纠纷的函；证据2.2020年12月22日太原市化学工业集团物业管理有限公司关于出具刑事谅解书的情况说明；证据3.太原市化学工业集团物业管理有限公司出具的刑事谅解书2份、谅解书1份，以上证据共同证明双方达成协议妥善解决后续纠纷。上诉人对证据1的真实性予以认可，但表示在上诉人发函后被上诉人就没有与上诉人协商，对其余证据不清楚。本院对以上证据的真实性均予认可。二审查明事实与一审无异，本院对一审认定的事实予以确认。本院另查明，上诉人太原市万柏林区紫竹园业主委员会于2020年12月15日向被上诉人太原化学工业集团物业管理有限公司出具《关于妥善解决紫竹园小区物业服务纠纷的函》，函件载明：太原化学工业集团物业管理有限公司为紫竹园小区提供的物业服务合法有效。本院认为，本案的争议焦点为上诉人的主体资格及被上诉人应否退出紫竹园小区并向上诉人移交相关资料的问题。关于主体资格的问题，上诉人的成立在长风西街街道办事处的监督下，并上报太原市万柏林区房地产管理局备案经其批复同意，系成立合法有效，属于适格的诉讼主体。关于被上诉人太原化学工业集团物业管理有限公司应否退出紫竹园小区并向上诉人移交相关资料的问题。经查证，紫竹园小区的建设单位太原化学工业集团房地产开发有限公司与被上诉人签订的前期物业服务合同中明确载明，太化房地产紫竹园住宅小区的物业类型包括高层住宅小区及多层住宅小区，且高层与低层住宅在同一建设用地上建造，都属于长兴南街社区，共用设施设备为一体，故1-8号楼的高层及低层住宅小区均属于万柏林区紫竹园小区这一物业管理区域，故对上诉人诉称的××园的高层住宅的理由，本院不予采纳。《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。上诉人作出选聘其他物业服务企业的决定不符合“双过半”的法律规定，且上诉人在2020年12月15日向被上诉人出具《关于妥善解决紫竹园小区物业服务纠纷的函》中明确载明：太原化学工业集团物业管理有限公司为紫竹园小区提供的物业服务合法有效。故上诉人的上诉请求，于法无据，本院依法不予支持。综上所述，太原市万柏林区紫竹园业主委员会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由太原市万柏林区紫竹园业主委员会负担。本判决为终审判决。审判长 景铜柱审判员 吕 斌审判员 武 涛二O二一年四月十二日法官助理 刘 丹书记员 赵振清