安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0104民初2199号原告：夏秀娟，女，1981年11月14日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：沈华俊，北京德恒（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吕晓璐，北京德恒（合肥）律师事务所律师。被告：王景茂，男，1960年8月24日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：虞盼，北京中银（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜文强，北京中银（合肥）律师事务所实习律师。第三人：安徽长丰农村商业银行股份有限公司沛河支行，住所地长丰县杜集乡沛河街道，统一社会信用代码913401211492621806。负责人：蒋志强，该支行行长。原告夏秀娟与被告王景茂、第三人安徽长丰农村商业银行股份有限公司沛河支行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告夏秀娟及其委托诉讼代理人沈华俊、被告王景茂的委托诉讼代理人虞盼、姜文强到庭参加了诉讼，第三人安徽长丰农村商业银行股份有限公司沛河支行（以下简称长丰农商行沛河支行）经本院传票传唤,无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。夏秀娟向本院提出诉讼请求：1、判决被告继续履行双方签订的《存量房买卖合同》,将合肥市蜀山区（合产8110194237号）房屋过户至原告名下。2、判令被告向原告支付违约金（自2021年1月26日起,以188万元为基数,按日万分之五比例计算至房屋实际交付日止）。3、诉讼费、保全费5000元、保全担保费1200元由被告承担。事实与理由：2020年11月23日,原被告通过中介签订《存量房买卖合同》及《补充协议》各一份,约定原告从被告购买其位于合肥市蜀山区8万元。现原告已准备好全部房款,随时可以办理过户手续,但被告却以种种理由推辞、反悔。无奈之际,原告只能依法呈讼贵院,恳请依法判如所求。王景茂辩称：1、原被告双方签订的存量房买卖合同约定，被告在2020年1月31日前将案涉全部房款存入托管账户，之后3日内办理存量房转移手续，在合同第十条补充条款的第一条双方确定了房产的过户时间最迟于2021年2月28日前完成，依照上述约定，原告未在合同约定期限内支付房屋价款，也就是未在合同约定期限内存入托管账户，原告在合同履行期限尚未到期的情况下，于2021年2月1日诉至贵院，主张被告违约，缺乏事实及法律依据。2、案涉房产存在抵押，在房产交易时，原告对此予以知晓，但是未了解抵押权人是否同意被告提前还贷申请，事实上，被告在合同签订后向第三人提出了提前还贷申请，但该申请未通过银行的审核同意。故本案的履行已实际不能。3、案涉房产的共同共有人即张月梅，未在合同上签名。被告交易房产时并未经过共有人的同意。事后也没有共有人的追认，本案合同涉及到被告擅自无权处分共同共有人的房产，对此部分的效力应属无效。4、原告在签订合同时自身存在过错，中介公司存在居间行为不当。原告、中介都应知晓案涉交易房产时，交易房产属于夫妻共有财产，在此明知的情况下，又没有充分了解被告及其妻子是否同意交易房产，为自身交易目的签订案涉合同，由于共有人自始至今不同意案涉房产的交易，故原告存在审慎不当的过错。5、案涉合同是2020年11月23日签订，被告在2021年1月5日即告知原告因银行不同意提前还贷，且卖房行为未经过共同共有人的同意，而导致交易不能，故双方发生纠纷的时间极短，原告也仅支付了少量的定金8万元，并未支付购房款给被告，客观上不会造成原告无法选购其他房产，故不应造成原告的损失。6、原告提出的诉请第一项应实际履行不能且案涉房产存在众多家庭人员居住，且内部存有因购买案涉房屋发生的家庭债权债务，结合本案实际发生的原告仅支付较少定金的情况，且原告在合同约定的最后履行期限届满前进行诉讼，也破坏了交易双方的信用关系。另外，案涉房屋并未实际交付，被告未实际占有原告购房款项，原告仅支付的定金，依据法律规定，被告可以双倍返还定金，而不是继续履行。人民法院在审理本案时不宜判决本案继续履行。7、原告主张的违约金按日万分之五即违约金的起算时间没有事实依据，首先合同约定交付期限是在2021年2月28日之前完成过户手续，并不是交付房产，时间上存在延期。其次合同中第九条约定，如逾期交付房产十日以上是按照万分之三的违约金来进行承担责任，且该违约金的约定标准结合本案的实际情况也明显过高。综上，原告此次诉讼，缺乏事实及法律依据，且存在未到期进行诉讼的滥诉情况，请求人民法院依法予以驳回其全部诉讼请求，并释明原告变更诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告夏秀娟所提供的《存量房买卖合同》及其补充协议、定金收据、房产证复印件、银行查询记录，被告提供的回复函符合证据的真实性、合法性和关联性，本院对其效力予以确认并在卷佐证。被告王景茂提供的证人证言，因证人与本案有直接的利害关系，本院对其证言效力不予认定。根据当事人当庭陈述及经本院审查确认的证据，审理查明事实如下：2020年11月23日，王景茂（出卖人、甲方）与夏秀娟（买受人、乙方）签订《存量房买卖合同》一份，约定：甲方出卖其坐落于合肥市蜀山区住宅，权属证号为合蜀字第8110194237号，面积77.8平方米。甲乙双方协商一致同意上述房屋价款为1880000元。乙方未在本合同规定期限内支付转让存量房价款的，甲、乙双方同意按下列方式处理：逾期未超过十日的,乙方应按日向甲支付本合同第二条约定存量房价款万分之三的违约金,合同继续履行；逾期超过十日后,乙方未支付转让存量房价款给甲方的，甲方有权单方解除合同,乙方应按日向甲方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。如果乙方愿意继续履行合同，经甲方同意,合同继续履行。甲方未按本合同第三条约定期限交接存量房的,甲、乙双方同意按下列方式处理：逾期未超过十日的,甲方应按日向乙方支付本合同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金,合同继续履行；逾期超过十日后,甲方应按日向乙方支付本同第二条约定转让存量房价款万分之三的违约金。乙方解除合同的,甲方应自收到乙方解除合同通知到达之日起十日内,退还全部已付款。如果甲方愿意继续履行合同,经乙方同意,合同继续履。甲、乙双方协商一致,在不违反有关法律、法规前提下,订立的补充条款或补充协议,为买卖合同不可分割的一部分。除房屋价款外，本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。甲、乙双方协商约定过户时间最迟2021年2月28日前，完成过户手续，若乙方不能全款完成交易，定金不退，合同解除。乙方违约承担违约责任。甲方自行还清Ｂ-1803房屋抵押贷款，确保正常过户。同日，王景茂（出售方、甲方）与夏秀娟（购买方、乙方）签订了《房地产买卖合同之补充协议》一份，约定：鉴于甲乙双方经丙方居间方就坐落于蜀山区的房屋签署了《存量房买卖合同》,现三方经友好协商就房屋买卖事宜做出补充约定如下：甲乙双方同意,交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币壹佰捌拾捌万元整。甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金人民币捌万元整。乙方支付首付款时,已支付的定金视为首付款的一部分。乙方于2021年1月31日将第一笔购房款人民币壹佰捌拾万元整（不包含前期支付全部定金）以房管局资金托管的方式支付甲方。交易房屋有抵押的,甲方应于2021年1月25日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请,且甲方最迟应于2021年1月25日前办理完毕解除抵押登记手续。甲方若有贷款未结清,乙方同意将购房款及定金参与甲方还贷。经甲乙双方协商,甲乙双方同意,在2021年1月25日前,甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方和／或乙方必须到场办理相关手续的,则该方应当按照房屋登记机构要求到场办理。甲乙双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的,每逾期一日,每日违约方须向守约方支付合同约定房屋总价款万分之五的违约金。同日，夏秀娟向王景茂交付定金80000元。王景茂向其出具了定金收据，确认定金已经收到。2021年1月5日，王景茂电话告知夏秀娟案涉房屋因家人不同意出售，不再出卖。夏秀娟与其协商不成，遂成本诉。另查，案涉房屋于2015年1月20日登记在王景茂名下，房地权证上注明该房屋的权利人为王景茂，共有情况为单独所有。2019年，王景茂用案涉房屋在长丰农商行沛河支行办理了抵押贷款，并于2019年8月13日办理了抵押登记。抵押登记信息显示抵押方式为最高额抵押，抵押金额为140万元，债务履行期限为2019年8月12日至2022年8月12日，抵押权人为长丰农商行沛河支行。目前该房屋的抵押贷款尚未还完，抵押权也未涤除。2021年1月5日，长丰农商行沛河支行给王景茂出具回复函，载明：对于你向我支行提出的就蜀山区祁门路1718号天鹅湖购物中心B-2单元1803室房产的抵押贷款进行提前还贷的申请。经我支行审查认为，根据房产抵押贷款合同的约定，你方不能就该笔贷款提前还款，特此回复。又查，王景茂与张月梅系夫妻关系，1985年结婚至今。另外，在本院向夏秀娟释明合同继续履行的条件后，夏秀娟将全部剩余房款180万元，打入本院指定账户，并且当庭表示自愿承担代为清偿案涉房屋所剩贷款的义务。本院认为：王景茂、夏秀娟签订的《存量房买卖合同》及其补充协议系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效。双方当事人均应本着诚实信用的原则全面履行合同义务及相关附随义务。王景茂辩称因案涉房产设有抵押权，其申请提前还贷未经银行通过，致使合同不能履行。本院认为，首先，长丰农商行尽管出具不允许王景茂提前还贷的回复函，但该行作为第三人未能举证证明拒绝王景茂提前还贷是否具有合同依据，其合理性合法性均未得到证明。其次，根据民法典的规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产，抵押人转让抵押财产的，抵押权不受影响。也就是说即便王景茂提前还款的申请被长丰农商行沛河支行拒绝，既不影响案涉房屋的转让，也不影响其抵押权人抵押权的行使。是否提前还贷对合同的继续履行并无影响，故对该辩称，本院不予采信。王景茂另辩称案涉房产的买卖未经过其共有人张月梅同意，张月梅未在合同上签字，共有部分的处理应无效。尽管案涉房产是王景茂、张月梅婚后取得，但该房屋的权属登记显示为王景茂单独所有，夏秀娟已尽到房屋买受人应尽的注意义务，其基于对该房屋物权权属登记对外公示情况的信任，与王景茂个人签订合同，并无不妥。故对王景茂的该项辩称，本院不予采信。王景茂所称夏秀娟未能在合同约定的期限内将案涉房款存入托管账户存在违约，但夏秀娟未能按时存款是由于王景茂拒绝出卖房屋在先，随后没有配合对方进行资金托管造成，不能以此作为夏秀娟违约的依据。在此情形下，夏秀娟主张继续履行与王景茂签订的《存量房买卖合同》，本院予以支持。鉴于夏秀娟已经具备继续履约的能力，为了避免诉累，本院对后续房款的支付及产权转移一并做出处理。长丰农商行沛河支行未能举证证明拒绝提前还贷的依据及合理性，且提前还贷并没有损害长丰农商行沛河支行的根本利益，故夏秀娟代王景茂向长丰农商行沛河支行清偿案涉房屋的抵押贷款（具体数额以银行核算为准），长丰农商行沛河支行配合夏秀娟办理该房屋的抵押登记注销手续。王景茂在案涉房屋抵押登记注销之日起十日内协助夏秀娟将案涉房屋的产权转移登记至夏秀娟名下。夏秀娟于案涉房屋产权转移登记至其名下之日起十日内将剩余房款一次性支付给王景茂。夏秀娟主张王景茂支付违约金，王景茂提出标准过高，本院结合案涉合同履行的实际，酌情予以降低，王景茂自其违约之日即2021年1月26日起，按夏秀娟实际所付房款为计算基数，按日万分之三的标准支付违约金至案涉房屋产权转移至夏秀娟名下之日止，对原告诉请超出部分，本院不予支持。夏秀娟主张保全担保费1200元，因该笔费用并非本案的必要支出，且没有合同约定，故对该诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、原告夏秀娟与被告王景茂于2020年11月23日所签订的《存量房买卖合同》继续履行；二、原告夏秀娟于本判决生效之日起十日内起代被告王景茂向第三人安徽长丰农村商业银行股份有限公司沛河支行清偿坐落于合肥市蜀山区房屋的抵押贷款（具体数额以银行核算为准），第三人安徽长丰农村商业银行股份有限公司沛河支行配合原告夏秀娟办理该房屋的抵押登记注销手续；三、被告王景茂于天鹅湖购物中心B-2单元1803室房屋抵押登记注销之日起十日内协助原告夏秀娟将该房屋的产权转移登记至原告夏秀娟名下；四、原告夏秀娟于天鹅湖购物中心B-2单元1803室房屋产权转移登记至其名下之日起十日内将剩余房款一次性支付给被告王景茂；五、被告王景茂于本判决生效之日起十日内支付夏秀娟违约金（自2021年1月26日起，以实际所付房款为计算基数，按日万分之三的标准支付违约金至案涉房屋产权转移登记至夏秀娟名下之日止）；六、驳回原告夏秀娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费80元，减半收取40元，保全费5000元，由被告王景茂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 丁 淳二〇二一年四月七日书记员 杨晓燕附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。