广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0608民初2026号原告：伍国森，男，1965年1月16日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：黄芝庆，广东百言律师事务所律师。被告：李清，女，1937年3月3日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杨群好，女，1959年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系被告李清的女儿。被告：杨惠驹，男，1965年5月26日出生，汉族，住广东省佛山市高明区。委托诉讼代理人：杨群好，女，1959年3月4日出生，汉族，住广东省佛山市高明区，系被告杨惠驹的姐姐。原告伍国森诉被告李清、杨惠驹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月29日受理后，依法适用简易程序，分别于2020年6月24日、2020年9月17日、2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人黄芝庆到庭参加诉讼，两被告共同的委托诉讼代理人杨群好到庭参加诉讼，被告杨惠驹参加第一次庭审。本案现已审理终结。原告诉请：1.两被告退还原告购买案涉土地及地上房屋款共计25000元，并支付利息（以25000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，从起诉之日计算至实际清偿之日）；2.被告赔偿原告损失共计200000元，并支付利息（以200000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，从起诉之日计算至实际清偿之日止）；3.两被告承担本案诉讼费。事实和理由：原告伍国森与被告李清的丈夫杨大眼于1998年11月30日签订《房屋转让合同》，及原告伍国森与杨大眼、李清于2003年1月8日再次签订《房屋买卖协议书》，均约定被告李清将案涉的农村宅基地明城镇光明十字路东至加油站、西至黄玉煌、北至公路、南为空旷地的房屋连地共计25000元的价格出卖给伍国森，并约定由杨大眼将使用权给原告伍国森永远使用，后上述土地及房屋一直由原告伍国森使用至今。2008年10月9日，李清丈夫杨大眼死亡，2015年6月16日，李清申请对其中案涉土地的集体土地使用权证申请补办，重新办理了新的集体土地使用证；杨惠驹以继承的方式取得了上述其中案涉土地的使用权，并重新办理了集体土地使用证。同时两被告并诉至法院，法院作出判决原告伍国森并非该集体经济组织的成员，该农村宅基地的使用权转让无效。案号分别为（2019）粤0608民初1906号、（2019）粤0608民初1903号。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，因杨大眼、李清对合同无效具有非常明显的过错，且给原告造成了损失，所以杨大眼、李清应当承担赔偿责任。原告为实现充分利用所购买土地的目的，委托第三人进行设计、施工、砌墙等工作，共支出约30000元，该部分费用是合同无效给原告造成的损失，杨大眼、李清应当赔偿。原告购买土地目的是为享有土地增值权益并用于建造房屋。因合同被宣告无效，致使原告未能取得土地使用权，致使原告预期利益受损。原告丧失了土地增值的机会，合同被宣告无效还给原告造成了土地增值部分的损失。因涉案土地使用权及地上房屋目前价值需要评估机构确认，原告暂时以增值了200000元作为诉请，具体金额待评估机构确定后再变更。原告为维护合法权益，请求法院判如诉请。诉讼过程中，原告举证如下：1.原告身份证复印件1份、被告身份证复印件2份，证明原、被告的诉讼主体资格；2.房屋买卖协议1份、房屋转让合同1份、银行账户明细查询4份、集体土地使用证1份（杨大眼）、集体土地使用证1份（李清），证明原告与杨大眼在1998年11月30日签订房屋转让合同及原告与杨大眼及李清于2003年1月8日再次签订房屋买卖协议书，合同均约定杨大眼、李清将案涉的农村宅基地转让给原告，案涉宅基地一直由原告使用至今。3.（2019）粤0608民初1903号民事判决书1份、（2019）粤0608民初1906号民事判决书1份，证明在该判决已经认定伍国森与杨大眼于1998年11月30日签订房屋转让合同以及原告与杨大眼及被告李清于2003年1月8日再次签订房屋买卖协议书，由于伍国森并非案涉土地的集体经济组织成员，所以案涉的农村宅基地转让违反了法律强制性规定，该判决已经生效，据原告了解，李清、杨惠驹已申请法院强制执行，在该两份判决没有推翻的情况下，被告主张双方存在租赁关系没有任何依据。经过质证，被告对原告所举证据1无异议；对证据2中的房屋买卖协议书真实性不确认，协议书是假的，杨大眼和李清的签名不是真实的，并非杨大眼、李清本人签而是原告签，钱被告确认收到了；对证据3真实性无异议，但对判决书里面认定内容有异议，双方不是买卖关系。被告李清、杨惠驹共同辩称，杨大眼与原告之间不存在买卖房屋的关系，是房屋的租赁关系，只是把房屋出租给了原告，原告交的只是25000元的租金和押金；原告的老婆以看看土地证为由把土地使用权证拿走，没有归还，这就是为什么土地证会在原告处的原因；杨大眼是以每月120元的价格将房屋出租给了原告，租赁期限为17年4个月，超出了17年4个月后原告还是继续使用房屋，被告认为是双方租赁的延续。原告诉请的地上建筑物的相关损失费用，被告认为是没有相关事实依据，出租给原告的房屋时不允许拆的，原告未经杨大眼的同意，擅自拆了后面盖瓦的房子重新建了一个，原告承租了杨大眼的房屋后拆除了一个瓦房又重新建了一个，重新建的瓦房是现在杨惠驹的房屋，被告认为原告拆除杨大眼的房屋也造成杨大眼的损失。目前新建的房屋原告并没有搬出来。诉讼过程中，两被告共同举证如下：1.（1998年11月30日）房屋转让合同1份，证明当时签订房屋转让合同的时候，甲乙方的签名都是空白的，收款人也不是杨大眼写的；2.宅基地使用权登记表1份，证明宅基地从来就没有转让过原告；3.照片3张，证明原告把杨大眼原告房屋拆了重新建了一个；4.土地登记卡复印件1份、集体土地使用权证复印件1份，证明土地使用面积为90.75平方米的这块地之前的权利人是杨大眼，后该宅基地已经发生继承，2015年6月16日办理了新的集体土地使用证，土地使用权人为杨惠驹，在此地块上建的房屋原告的母亲在住；5.集体土地使用证复印件1份，证明土地使用面积为82.7平方米的权利人是李清，在此地块上的房屋是伍国森在居住。经过质证，原告对两被告提交的证据1真实性无异议，合同使用复写纸写的，写好主文后，大眼在收款人签名后就分开了，至于第二页为什么双方没有签名原告记不清了，但首页合同双方是有签名的；对证据2真实性无异议，对证明内容有异议，登记只是行政行为，不影响双方存在买卖关系，也是由被告原因导致双方无法办理房屋登记；对证据3，对于房屋现状是认可的，对证明内容不认可，原告在购买时候有一块空地来的，原告就在上面建房屋，并没有拆过杨大眼的房屋，照片里的砖瓦房是原告建造的；原告对证据4、5的真实性均无异议，在1998年11月30日将案涉的土地及地上的建筑物已经转让给原告。根据鉴定机构发给本院的受理函，要求当事人提交房屋的产权证资料，由于鉴定标的为农村宅基地上盖房屋，在本院通知双方当事人，当事人均未提供有效房屋产权资料，因此，本院委托了广东省地质测绘院，对案涉房屋进行了测量并出具了鉴定报告及鉴定费发票。经过质证，双方对该检测报告及鉴定费发票均无异议。根据伍国森的申请，本院委托了深圳市国策房地产土地估价有限公司对案涉房屋进行了估价的鉴定，出具了《房地产估价报告》以及鉴定费发票。经过质证，原告对《房地产估价报告》无异议，对鉴定费发票无异议。被告对《房地产估价报告》中的杨大眼的房屋的测绘面积有异议，其他均无异议，对鉴定费发票没有异议。经过双方当事人的举证质证，本院对双方当事人所举证据以及相关的鉴定报告、估价报告作如下认定：对原告所举证据，被告对原告举证的证据1、3无异议，经审查，本院对证据1、3予以确认；被告对原告举证的证据2真实性有异议，经审查，证据2已经在生效的民事判决书[（2019）粤0608民初1903号]中予以确认，因此，在被告未提出反驳证据的情况下，本院对证据2的证据三性予以确认，并在卷佐证。对于两被告所举证据，原告对被告所举证据1、2、3、4、5的真实性均无异议，经审查，本院对上述证据的真实性均予以确认，对证据的证明内容和关联性，本院在本院认为部分予以回应。对广东省地质测绘院出具的检测报告及鉴定费发票，经审查，结合双方当事人的质证意见，本院对该证据予以确认，并在卷佐证。对深圳市国策房地产土地估价有限公司出具的《房地产估价报告》以及鉴定费发票，结合双方当事人的意见，两被告对杨大眼的房屋的测绘面积有异议，经审查，房屋测绘面积是以广东省地质测绘院出具的《检测报告》为依据，而两被告在质证《检测报告》是未提出异议，因此，本院对两被告针对《房地产估价报告》提出的质证意见不予采纳。本院对该证据予以采信，并在卷佐证。根据当事人的陈述、举证以及本院的认证，本院确认如下事实：1998年11月30日，原告伍国森与杨大眼签订《房屋转让合同》，约定由杨大眼将房屋转让给伍国森永远使用。房价连地共价25000元，分三期付款，第一期2000元，第二期21000元，第三期2000元。杨大眼将所有的证件交给伍国森后付清第二期款项。2003年1月8日，伍国森与杨大眼、李清（名字有杨大眼代签及由杨大眼加盖指模）再次签订《房屋买卖协议书》，约定杨大眼、李清自愿将坐落在明城镇光明十字路东至加油站、西至黄玉煌、北至公路、南为空旷地的房屋[面积为90.75平方米，集体土地使用证号：明府集用（1998）字第062405160007号，地号戊-41，图号05-16-03]和空地一块（面积为82.5平方米，证号0624051600008，地号戊-42，图号05-16-03）以25000元的价格出卖给伍国森，并约定伍国森在签订协议后即时付清价款25000元，后上述土地及房屋一直由伍国森使用至今。2008年10月9日，杨大眼去世，杨惠驹以继承的方式取得了上述案涉土地[集体土地使用权证号：明府集用（1998）字第0624051600007号，土地使用者：杨大眼]使用权，并重新办理了集体土地使用证[证号：佛高集用（2015）第0700110号，土地使用权人：杨惠驹]。生效的判决（2019）粤0608民初1903号《民事判决书》确认的事实为案涉土地[佛高集用（2015）第07001100号]在转让给伍国森时地上并没有建筑物。（2019）粤0608民初1903号《民事判决书》判决如下：伍国森应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市高明区宅基地［集体土地使用证号：佛高集用（2015）第0700110号，地号440608003012ＪＣ00078，使用权面积90.94平方米］交还给杨惠驹。（2019）粤0608民初1906号《民事判决书》判决如下：伍国森应于判决发生法律效力之日起十日内将位于佛山市高明区宅基地［集体土地使用证号：佛高集用（2015）第0700109号，地号440608003012ＪＣ00077，使用权面积82.7平方米］及地上建筑物返还给李清。广东省地质测绘院出具了《检测报告》，载明第0624051600008号混房的建筑面积35.79平方米；第0624051600007号砖房的建筑面积为47.09平方米（含柱廊），伍国森预交鉴定费4822.9元。深圳市国策房地产土地估价有限公司出具了《房地产估价报告》，载明佛山市高明区明城镇苗村管理区光明十字路（产权人：杨大眼）建筑面积47.09平方米，市场价值43300元；佛山市高明区明城镇苗村管理区光明十字路（产权人：李清）建筑面积35.79平方米，市场价值39700元，伍国森预交鉴定费4000元。本院认为,本案系房屋买卖合同纠纷。本案争议焦点为：房屋买卖合同无效的损失如何认定，造成的损失责任如何承担。首先，根据（2019）粤0608民初1903号案件以及（2019）粤0608民初1906号案件生效的民事判决书认定伍国森与杨大眼于1998年11月30日签订的《房屋转让合同》以及伍国森与杨大眼、李清于2003年1月8日再次签订的《房屋买卖协议书》均属于无效合同。（2019）粤0608民初1903号民事判决书认定该土地使用权转让给伍国森时没有地上建筑物，该案涉地块因继承土地使用权已经登记在杨惠驹的名下，因此，（2019）粤0608民初1903号《民事判决书》判决伍国森应将该宅基地归还给杨惠驹。该案涉土地上建筑物与土地无法分割，因此地上建筑物也随之要交给杨惠驹。该地上建筑物本身具有相应的价值，在杨大眼转让该宅基地给伍国森时，双方是以使用权转让为意思表示，但该转让行为无效，双方属于违反了法律的强制性规定而无效，因此双方对该无效产生的损失均有过错。据此，本院认为伍国森应自行承担50%的损失。由于双方转让行为无效，导致伍国森上盖建筑物无法享受该物之利益。因此，该房屋的价值损失即为转让行为无效造成的损失。根据深圳市国策房地产土地估价有限公司评估该房屋的市场价值为43300元。另外，记载使用权为李清的土地面积为82.5平方米，房屋建筑面积为35.79平方米的住宅是在杨大眼、李清转让给伍国森时房屋就存在，由于双方的转让行为无效，伍国森占有、使用该土地和房屋应当支付占有、使用的对价，且伍国森已使用案涉土地和房屋多年，转让该房屋和宅基地使用权时伍国森自身存在过错，伍国森支付的25000元的价款应当作为占有使用案涉土地、房屋的对价。据此，伍国森要求李清、杨惠驹退还25000元的购买土地房屋的款项，本院不予支持，另外伍国森将李清的35.79平米房屋的价值计算到损失中，缺乏合理性，本院不予支持。综上，因转让行为无效导致的损失共计43300元，由于该面积为47.09平方米的地上住宅会随该土地一并交付给杨惠驹，杨惠驹成为该地上建筑物（住宅）的利益继受者，那么，杨惠驹应当支付该地上建筑的损失对价，伍国森对损失自行承担50%的责任，据此，杨惠驹应当向伍国森支付21650元（43300元×50%）的损失对价。对于伍国森的过高诉求，本院不予支持。关于利息的问题。由于本案所涉土地和房屋，在另案中伍国森负有交付义务，因此，本院认为利息的起算时间应当自本判决发生法律效力，确认杨惠驹负有支付该款项义务之日起计算利息，即以21650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从本判决发生法律效力之日起计算至实际付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告杨惠驹应于本判决发生法律效力之日起十日内支付21650元及利息（以21650元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从本判决发生法律效力之日起计算至实际付清之日止）给原告伍国森；二、驳回原告伍国森的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4675元，减半收取2337.5元（原告伍国森已预交），由被告杨惠驹负担225元，原告伍国森负担2112.5元。被告杨惠驹应在本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴纳受理费225元，原告伍国森可在本判决发生法律效力之日起申请退回受理费225元。鉴定费共计8822.9元（原告伍国森已经预交），由被告杨惠驹负担849元，原告伍国森负担7973.9元。由杨惠驹在履行本判决义务时一并将该849元的鉴定费直接支付给原告伍国森。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 孟 洁二〇二一年四月三十日书记员 严家骏