太原市万柏林区人民法院民事判决书（2021）晋0109民初588号原告：郭某，个体经营，住内蒙古乌兰察布市。委托诉讼代理人：杨某1，上海市锦天城（太原）律师事务所律师。被告：太原化学工业集团房地产开发有限公司，统一社会信用代码:91140000670197615T.法定代表人：杨某2，执行董事。委托诉讼代理人：范某，山西华炬律师事务所律师。委托诉讼代理人：白某，山西华炬律师事务所实习律师。原告郭某与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郭某的委托诉讼代理人杨某1与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司的委托诉讼代理人范某、白某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延迟交房违约金，合同约定日万分之六，现按日万分之一点五暂算至2020年12月31日为87148.73元，实际算至被告具备消防、规划、人防等政府认可文件并取得竣工备案表之日止；2.判令被告承担物业费和暖气费暂计3000元，实际据实算至被告取得上述政府批准文件之日；3.本案诉讼费全部由被告承担。事实和理由：原告购买被告开发的位于西中环路南段129号A5-2-0802商品房合同总价1268540.46元，双方签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）。原告已完全履行了合同义务、付清全部购房款，依照合同第八条被告应当在2019年9月30日前将该商品房交付原告，但被告出卖商品房至今不具备消防、规划、人防认可文件且未取得竣工备案表。由于被告违法交付被主管机关查处下发文件责令整改，被告曾承诺在2020年7月1日前办理完毕消防、人防、竣工备案等文件，手续完善前免收物业相关收费。合同第九条约定，（1）被告逾期交房不超过90日的按日向原告支付已付房款的万分之三的违约金。（2）被告逾期交房超过90日的，应当自合同约定交付最后期限的第二天起至交房之日，向原告按日支付已付房款万分之六【该比率应不小于第（1）项的比率】的违约金。原告多次要求被告依约给付违约金承担违约责任，被告百般抵赖、拒绝履行。为了维护原告的合法权益，原告依据《民事诉讼法》等相关法律的规定，特向人民法院起诉，请求依法判决。被告太原化学工业集团房地产开发有限公司辩称，一、按照合同约定，本项目工期应当顺延223天，A5号楼应业主要求进行瓷砖施工顺延42天，顺延后的交房日期远远迟于被告交房之日。1、本项目施工过程中，自2017年3月份至2019年底，根据《太原市重污染天气应急预案》、太原市政府、环境多次发布禁止土方作业的通告、应急响应太原市重污染天气预警通告以及“二青会”交通、施工管制措施等一系列政府行为，强制性要求矿山、砂石料厂、石材料厂等原材料应停止露天作业，拉运沙石、渣土车辆标禁止通告，市区所有施工工地停止土石方作业，建筑拆除、喷涂粉刷、护坡喷浆、石材切割、混凝土搅拌等易起尘作业全部停止，导致项目施工地基、主体、装饰等各个工序均无法实施，造成项目无法施工共计223天。2、2019年8月底，应全体业主要求将标准层公共部分装修标准从原设计乳胶漆提升为瓷砖，A5号楼额外增加9月20日至10月31日，工期共计42天，该工期应当顺延。二、2020年1月1日，被告开始交房，且符合合同约定及法律规定的交房标准，原告拒不收房，相关责任应自行承担。1、合同第八条约定的“批准文件”，为国家依法为工程竣工验收设立的行政许可。山西政务服务平台公布的《山西省政务服务事项“四级四同”目录》中明确指出，房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案为其他权力，不是行政许可。建设工程规划核验验收、建设工程规划核验验收为行政确认，建设工程竣工认可证为其他权力，均不是行政许可。规划验收、竣工备案均不属于合同第八条约定的“批准文件”。被告在2020年1月1日交房前已依法组织竣工验收，取得《竣工验收证明书》，且具备合同约定的《住宅使用说明书》，且具备合同约定的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，符合约定的交付标准。2、本工程所涉人防工程为战时人防，人防验收仅针对防空交通进行验收，与购房人具有利害关系的房屋建筑结构质量验收已包含在五方主体验收中。人防工程主要是对是否符合防护标准，是否具有防空效能进行验收，即在战时是否符合防护标准，是否具有防空效能进行验收，即在战时是否可以抵御空袭。本工程人防工程为部分地下室，是房屋的主体结构的组成部分，地下室部分没有验收合格，无法施工上部结构，更无法通过竣工验收。本项目所涉人防工程，属于国家所有，我公司只能将其租赁，并未交付购房人使用。购房人并不一定是地下室的使用权人，即使是，也应依据租赁协议另行起诉，与商品房买卖合同无关。3、按照合同第十一条约定，因买受人原因造成房屋未能交付的，出卖人不应当承担违约责任，且买受人应支付物业费、采暖费等相关费用，房屋的一切风险也由买受人承担。三、原告已于2020年4月19日收房，以其收房的行为放弃了对逾期交房责任的承担。四、被告已代原告垫付以上期间的物业费、采暖费，应在本案中核减。五、合同约定的违约金过高，按照年息达到21.6%，原告实际并未造成如此严重的损失，应以按揭贷款的利息为参考标准计算。根据《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。六、因疫情和机构改革的双重影响，2019年12月-2020年5月份期间，消防验收无法推进的责任属于无法预见、无法避免、不可抗拒的情况，应依法排除我方的违约责任。综上，被告不存在逾期交房，请求人民法院依法驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告郭某（买受人）与被告太原化学工业集团房地产开发有限公司（出卖人）签订了《商品房买卖合同》（合同编号：20180010325），合同约定，二原告购买被告开发的位于太原市××路房；该商品房层高3米，建筑层数地上32层，地下**，封闭式阳台，建筑面积154.38平方米；房屋总价1268540.46元；买受人首付房款278540.46元，银行按揭贷款990000元；出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将取得商品房住宅交付使用批准文件并符合本合同约定的商品房交付原告使用；合同还约定：如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、如遇重大公共问题，经国家相关部门通知停工，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人；3、因市政施工或者政府指令性文件，造成无法施工的，且出卖人在发生之日起30日告知买受人；逾期交房的违约责任中约定，1、逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，合同继续履行；2、逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，二原告依约向被告交付了首付款并办理了按揭贷款，被告向二原告出具了收到首付款及银行按揭款的收据。在被告的施工建设过程中，受太原市污染天气影响，按照相关部门发布的通告，应监理单位要求，采取了停止土石方作业、砂浆现场搅拌、石材切割、渣土运输、喷涂粉刷及拉运沙石、渣土的车辆禁止通行的应急响应措施，造成施工进度延误。2019年8月23日，被告向二原告出具《关于太化、紫景天城一期住户调整交房时间的敬告函》，告知原告因遇到不可抗力的因素，将交房日期延期至2020年1月。2019年8月，小区部分业主要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将二原告所购的A5号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日。2020年1月，被告通知二原告交房，二原告经过查验后以房屋条件不符合交房标准为由拒绝收房。2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具了《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》，称与有关业主围绕办理验收手续和产权证问题进行了协商，现已达成共识，关于验收手续办理：紫景天城一期项目，2020年7月1日前完成竣工、人防、消防验收手续，以上手续完善前物业费予以减免。2019年12月25日，被告及监理单位山西诚正建设监理咨询有限公司、设计单位太原市建筑设计研究院、勘察单位山西华晋岩土工程勘察有限公司、施工单位山西宏厦建筑工程第三有限公司出具了《竣工验收证明书》。2020年12月30日，太原市行政审批服务管理局向被告下达了并审消验字【2020】第0288号建设工程消防验收合格意见书，综合评定工程消防验收合格。认定上述事实的证据有：《商品房买卖合同》、刷卡单据、收据、个人贷款支付凭证、房屋照片、情况说明答复书；关于发布太原市严管建筑工地开复工3月15日前禁止土方作业的通知、关于发布我市冬季采暖期施工错峰生产的通知、太原市人民政府办公厅会议纪要《近期扬尘防控工作安排部署会议纪要》、关于加强重污染天气应对工作的通知、关于发布我市延长重污染天气橙色预警的通知、关于“二青会”期间管控政策的相关通知等24份文件；监理工作联系单41份；监理日志12份；被告向原告发出的敬告函模板及被告收到敬告函的送达回证；太原市建筑设计研究院太化·紫景天城项目A5号楼设计图纸；紫景天城住宅交楼标准；太原市建筑设计研究院设计变更单；搜狐焦点太原站关于业主维权的报导以及业主维权图片；A5公共部分现状照片（瓷砖墙面）；《山西宏厦建筑工程第三有限公司A5号楼公共部分墙砖施工进度计划》；建设工程监理合同；建设工程设计合同；建设工程勘察合同；建设工程施工合同；竣工验收证明书；《山西省物价局关于调整太原市城市居民供热价格的通知》；取暖费缴款单及发票；验楼记录表；装修申请表；装修改造承诺书；太化·紫景天城装饰装修服务协议；竣工验收报告；建设工程消防验收记录；晋建办字【2019】140号文；山西省启动重大突发公共卫生事件一级响应（照片）；山西省突发公共卫生事件相应级别由二级调整为三级；并审管公【2020】5号文件；500人业主群聊天记录（2019年12月1日）；拒绝收房通知书（2020年1月1日）；住建局信访部门关于太化·紫景天城项目**工程未经验收擅自使用情况说明；关于太化.紫景天城一期业主上访相关问题的情况说明；关于明确太化地产公司针对2020年1月15日作出一期业主上访相关问题情况说明未履行的答复（2020年7月10日）；关于业主信访事项的答复（2020年7月20日）,双方当事人陈述及庭审笔录。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，合同约定，出卖人应当在2019年9月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将取得商品住宅交付使用批准文件，并符合合同约定的商品房交付买受人使用。《中华人民共和国消防法》第十三条规定，国务院住房和城乡建设主管部门规定应当申请消防验收的建设工程竣工，建设单位应当向住房和城乡建设主管部门申请消防验收……依法应当进行消防验收的建设工程，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。原告购买的房屋所在的楼栋建筑层数为地上32层，层高3米，属于我国规定的一类高层民用建筑，应当进行消防验收，故在取得消防验收合格证明后，方具备《商品房买卖合同》中约定的交房条件。按照合同约定，被告应在无法施工的情形发生之日起30日内告知买受人即二原告，在被告向原告发出的敬告函中告知了原告影响工程进度的原因，并告知了原告若因政府原因导致新的停工，交付日期相应顺延，原告对此未提出异议，故被告在施工过程中因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间符合合同约定可以延期交房的情形，应计算在延期交房时限内，根据被告提交的相关证据，被告在此期间的停工时间为60天；2019年8月，太化紫景天城小区部分业主在小区门前拉起条幅，要求将楼房标准层公共部分改贴瓷砖，被告进行了变更设计、施工，将原告所购的C4号楼标准层公共部分改贴为瓷砖，工期自2019年9月20日至2019年10月31日，因施工的整体性，被告将楼房标准层全部改贴瓷砖，原告因此获利受益，应视为小区全体业主与被告对交房条件的变更，交房期限应予顺延，但此顺延的42天中有20天与被告因执行太原市环保局等相关部门发布的通告等文件所导致的停工时间重复，应予核减，故被告可延期交房共计82天。被告应在2019年12月22日起至该楼房取得消防验收合格之日止期限内支付违约金。关于违约金的计算问题，逾期交房的违约责任中约定，逾期交房超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之六的违约金。被告在庭审中辩称，被告已代原告垫付物业费、采暖费等费用，应在本案中核减，对此，本院认为，2020年1月15日，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司向太原市住户和城乡建设局信访处出具的《关于太化紫景天城一期业主上访情况说明》中明确，在完善竣工、人防、消防验收等手续完善前物业费予以减免，被告在上述期限内未取得消防验收合格证明，房屋不具备交付使用条件，故对被告的该辩解意见不予采纳。被告辩解合同约定的违约金过高，本院综合案件事实适当予以调整，以全部购房款为基数，按照日万分之一点五计算自2019年12月22日至该楼房取得消防验收合格之日止的违约金。被告已取得的《竣工验收证明书》的时间不是双方约定的交房时间节点，原告是否领取房屋钥匙也不是交房的时间节点，只有被告取得消防验收合格证明，其才有权利义务向原告交付钥匙，在取得消防验收合格证明前所产生的物业费、取暖费应由被告自行承担。因原、被告的纠纷系《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷，应当适用《中华人民共和国合同法》的有关规定。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款的规定，判决如下：一、被告太原化学工业集团房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告郭某支付自2019年12月22日至2020年12月30日的违约金71355元；二、被告应自行承担取得消防验收合格证明前的物业费、取暖费；三、驳回原告郭某的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1027元，由原告郭某负担214元，被告太原化学工业集团房地产开发有限公司负担813元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。审判员 曹 琰二〇二一年四月二日书记员 武丽蓉