湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初11822号原告(反诉被告)：湖南中建物业服务有限公司，住所地长沙市雨花区井圭路80号（原井湾子路20号）。法定代表人：黄琳,系公司总经理。委托诉讼代理人：陈昭，湖南金州律师事务所律师。委托诉讼代理人：李静文，湖南金州律师事务所实习律师。被告(反诉原告)：湖南至合教育咨询有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区麓路街道南二环一段518号阳光壹佰新城三号地块3-26栋205号。法定代表人：刘光姣，系公司经理。委托诉讼代理人：徐志群，北京德恒（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑文超，北京德恒（长沙）律师事务所实习律师。被告：胡啸宇，男，汉族，1989年8月23日出生，住湖南省城步苗族自治县。委托诉讼代理人：朱彩领，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙建军，上海汉盛（长沙）律师事务所律师。第三人：韦志鹏，女，汉族，1985年5月13日出生，住长沙市岳麓区。原告（反诉被告）湖南中建物业服务有限公司（以下简称中建物业公司）诉被告（反诉原告）湖南至合教育咨询有限公司（以下简称至合教育公司）、本诉被告胡啸宇、本诉第三人韦志鹏房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。中建物业公司的委托诉讼代理人陈昭与李静文，至合教育公司的委托诉讼代理人徐志群与郑文超，胡啸宇及其委托诉讼代理人朱彩领与龙建军到庭参加了诉讼。韦志鹏经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本案现已缺席审理终结。中建物业公司向本院提出以下诉讼请求：1、请求判令自2020年6月15日起原、被告双方签订的长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面的《商铺租赁合同》解除；2、请求判令自2020年6月15日起原、被告双方签订的长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面的《商铺租赁合同》解除；3、请求判令被告立即将商铺恢复原状；4、请求判令被告支付欠付租金190691.1元；5、请求判令被告支付物业管理费42044.33元；6、请求判令被告支付欠付水电费5439.9元；7、请求判令被告支付违约金36812.4元；8、请求判令被告按日千分之五的标准支付租金滞纳金（暂算至2020年5月31日止为262588.58元）；9请求判令被告支付原告律师费20000元；10、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年6月20日，原告与被告胡啸宇就二被告承租原告享有出租权的位于长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面事宜签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同一”），合同一约定，商铺面积为476.86平方米，经营范围为被告湖南至合教育咨询有限公司（以下简称“至合公司”）勇士篮球俱乐部品牌经营和使用。租赁期间期限为4.5年，自2018年6月20日起至2022年12月19日止。自2018年6月20日起至2019年6月19日止，租金为15元／平米（含税），即7152.9元／月。依据物价增长指数及市场规律，第二年租金单价在第一年的基础上递增5元，以此类推。租金支付方式为按季度支付。物业管理费收费标准为4元／平米／月，自2018年6月20日开始按月向原告支付。水电费收费标准按政府或相关供应单位的收费规定执行。2018年7月18日，原告与胡啸宇就二被告承租原告享有出租权的位于长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面事宜签订了《商铺租赁合同》（以下简称“合同二”），合同二约定，商铺面积为136.8平方米，经营范围为被告至合公司勇士篮球俱乐部品牌经营和使用。租赁期间期限为4.5年，自2018年7月18日起至2022年12月19日止。自2018年7月18日起至2019年7月19日止，租金为15元／平方米（含税），即2050.2元／月。依据物价增长指数及市场规律，第二年租金单价在第一年的基础上递增5元，以此类推。租金支付方式为按季度支付。物业管理费收费标准为4元／平米／月，自2018年7月18日开始按月向原告支付。水电费收费标准按政府或相关供应单位的收费规定执行。合同签订后，原告依约全面履行了合同义务。但二被告至今仅支付了合同一前6个月（即2018年6月20日至2018年12月19日期间）的租金21458.7元及物业管理费11405.5元；合同二前6个月（即2018年7月18日至2019年1月19日期间）的租金6150.6元及物业管理费2980.4元，此后一直拖欠各项费用至今。2020年3月12日，被告至合公司自行离场，并未与原告办理交接手续，租赁门面也尚未恢复原状。原告认为，被告逾期不向原告支付约定款项及擅自离场的行为已经严重违反了《商铺租赁合同》之约定，根据《中华人民共和国合同法》等规定，已构成违约。现依据我国《民事诉讼法》等相关规定，特向法院提起诉讼，请法院支持原告的诉讼请求。至合教育公司辩称，一、本案系因案涉商铺屋顶漏水引发的矛盾，中建物业违反合同约定在先，系恶人先告状。案涉商铺从2018年9月21日就开始出现屋顶漏水，到2019年1月份漏水已经非常严重，致使屋顶长期被水浸泡、泥灰脱落、墙面被雨水浸泡，但中建物业却直到2019年4月份仍未进行漏水维修，直接导致至合教育公司无法进行培训招生。至合教育公司在2018年9月21日至2019年4月份期间，多次和中建物业协商沟通修复漏水事宜及赔偿问题，但中建物业一直拖延。由于案涉房屋的漏水问题一直未能得到解决，不仅严重影响了至合教育公司的正常经营，还险些酿成了安全事故，导致至合教育公司只能被迫停止经营，另行租赁了其他场地。中建物业作为出租人，根据《合同法》第二百二十条规定及案涉《商铺租赁合同》第10.2.2条约定，对出租房屋均负有维修、维护的义务，确保房屋能够正常使用，但中建物业公司却怠于履行自身义务，导致至合教育公司根本无法正常使用房屋，因此，本案系中建物业违约在先，导致租赁合同无法继续履行。现今中建物业作为违约方，反而要求守约方支付违约金等费用，明显是恶人先告状、有违诉讼的诚实信用原则。二、两份《商铺租赁合同》已经于2019年1月31日解除，中建物业无权要求至合教育公司支付之后的租金、物业费等费用。第一，案涉房屋在出租给胡啸宇之前，就已经存在质量问题或者漏水问题，但中建物业对胡啸宇隐瞒了这一重要事实，胡啸宇租赁了该房产后三个月时间不到就出现了屋顶漏水等现象，因此，中建物业将明知有质量问题的房屋对外进行出租，主观上存在欺诈的故意。第二，案涉房屋漏水非常严重，而且中建物业一拖再拖，导致至合教育公司无法正常使用案涉房屋，只能另行租赁其他地方经营，至合教育公司投入的几十万的装修费用打水漂了，无论是基于《合同法》第九十四条之规定，还是基于《商铺租赁合同》第12.2条规定，至合教育公司均有权解除租赁合同。第三，至合教育公司于2019年4月19日向中建物业送达了《退租申请》、《关于麓山和苑小勇哥篮球俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告》，明确要求案涉两份租赁合同自2019年1月份起解除，并要求赔偿损失。因此，至合教育公司已经按照《合同法》第九十六条之规定，就解除合同一事通知了中建物业，两份《商铺租赁合同》已于2019年1月31日解除。而原告在收到至合教育公司的解除通知后三个月内并未提出确认合同解除无效的诉讼或仲裁，根据《合同法》第九十六条规定，至合教育公司的合同解除通知已经发生法律效力。原告主张两份《商铺租赁合同》自2020年6月15日起解除，没有法律依据。因此，两份《商铺租赁合同》已于2019年1月31日解除，至合教育公司无需支付在此之后的费用。原告所主张的2019年1月31日之后的租金、物业管理费、滞纳金、水电费等费用没有任何依据。三，至合教育公司已经于2019年4月份退场，系由于原告一直未能解决漏水及赔偿事宜，且不允许至合教育公司搬离物品才导致至合教育公司迟至2020年3月份将物品搬离，对此，责任不在于至合教育公司，系原告自身原因导致的。四、本案系合同纠纷，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定“发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持”。根据上述司法解释，原告要么要求胡啸宇承担合同责任，要么向至合教育公司主张承担合同责任，而无权要求胡啸宇与至合教育公司共同承担合同责任，因此，原告诉讼请求不明确、不具体，请求依法驳回起诉。综上所述，中建物业违反合同约定未进行漏水维修是导致合同不能继续履行的根本原因。至合教育公司基于合同约定和法律规定，已经解除两份《商铺租赁合同》。原告中建物业的诉讼请求不应得到支持。为此，恳请人民法院查清案件事实，依法驳回原告全部诉讼请求。胡啸宇辩称，1.被告胡啸宇是作为法定代表人履行公司职务行为，作为公司的经办人代公司租下案涉场地，该场地租下后一直是小勇哥公司在经营使用，同时小勇哥公司也认可胡啸宇的职务行为，且原告也知晓胡啸宇所租场地是代小勇哥公司签订合同进行租赁使用，故胡啸宇不应为上述职务行为承担责任。2.胡啸宇与第三人韦志鹏签订的2019年4月24日协议书，可明确知晓胡啸宇是代韦志鹏持有小勇哥公司股份以及代其作为公司法定代表人，双方在协议书中明确约定的因甲方办理小勇哥公司需要以胡啸宇的身份租赁案涉房屋所产生的租金、水电费等都与胡啸宇无关。案涉房屋有关的收入和支出，都由韦志鹏来承担。同时在此胡啸宇便退出了小勇哥公司，不再拥有小勇哥公司的股份以及担任任何职位，但不管是胡啸宇退出前还是退出后，案涉场地一直是由小勇哥公司经营使用，相关事宜也是由小勇哥公司与原告等负责对接。故胡啸宇在本案不应承担任何责任。韦志鹏庭前提交答辩状辩称，一、韦志鹏不是案涉《商铺租赁合同》的相对方，也不是湖南至合教育咨询有限公司的发起人，因此，与本案毫无关系，不应承担任何责任。二、被告胡啸宇与韦志鹏之间的法律关系属于另一法律关系，亦与本案无关。三、韦志鹏自2019年4月份受让被告胡啸宇的股份后，湖南至合教育咨询有限公司已经没有对租赁案涉商铺进行经营，而是另行租赁了场地经营，因此，自2019年4月份以后案涉商铺产生的租金、滞纳金、违约金、水电物业费等纠纷与湖南至合教育咨询有限公司无关，更与韦志鹏无关。至合教育公司提出以下反诉请求：请求人民法院依法判令：1、确认双方于2018年6月20日签订的长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面的《商铺租赁合同》自2019年1月31日已经解除；2、确认双方于2018年7月18日签订的长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面的《商铺租赁合同》自2019年1月31日已经解除；3、反诉被告向反诉原告退还履约保证金合计14305.8元；4、反诉被告向反诉原告支付违约金27609.3元；5、反诉被告向反诉原告赔偿装修等各项损失300000元；6、由反诉被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：反诉原告与反诉被告分别于2018年6月20日和7月18日签订《商铺租赁合同》，合同约定商铺租赁期限为4.5年，自2018年6月20日至2022年12月19日。2018年9月21日反诉原告发现租赁房屋漏水并向反诉被告反映、投诉，反诉被告派工作人员查看后说会派人来修，但并未作任何处理。此后，房屋漏水情况越来越严重，反诉原告多次与反诉被告进行沟通并要求其维修，均未果。由于长期受水浸泡，租赁商铺室内天花板开始脱落，2018年11月13日下午，天花板脱落的壁块砸中一正在上课的孩子，孩子受伤，其他学员受惊，当日被迫停课，随后学员家长以学校存在安全隐患为由要求退学、退费，无奈之下，反诉原告只能被迫停止经营。自2018年10月-2019年4月份期间，反诉原告多次和反诉被告协商沟通修复漏水事宜及赔偿问题，反诉被告又是一拖再拖。无奈之下，反诉原告于2019年4月19日向被告送达了《关于麓山和苑小勇哥篮球部俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告》及退租申请，明确要求案涉两份租赁合同自2019年1月份起解除，并要求赔偿损失。之后，反诉被告采取拖延手段，一方面答应反诉原告漏水期间可以不收取租金和物业管理费，并且同意协商赔偿事宜，另一方面又不允许反诉原告退场，也不积极维修漏水问题。据悉，时至今日，案涉商铺的屋顶漏水问题仍没有彻底解决。反诉被告的行为明显是恶人先告状。为维护自身的合法权益，反诉原告特向法院提起反诉，望依法裁决，判如所请。中建物业公司辩称，一、双方的租赁合同已经解除，且至合教育公司无权要求法院解除。1、涉案商铺的租赁合同已于2020年6月15日由答辩人依据法律规定和合同约定解除。合同一、合同二第12.3条约定，因承租方存在：延期未足额支付租金、物业管理费、水电费等费用，逾期超过15日仍未支付的；或累计延期支付次数达三次以上的违约情形，出租方有权无条件单方面解除合同，并按12.1条约定标准向承租方主张违约金，违约金不足以赔偿损失的，有权向承租方追偿（本条约定的损失包括且不限于因此支付的诉讼费、律师费、保全费、担保费、差旅费、咨询费）。本案中，中建物业公司及至合教育公司仅向答辩人支付了合同一、合同二前6个月的租金及物业管理费，此后一直拖欠各项费用至今，其行为已经构成违约。2020年6月15日，因本诉二被告拒付租金、物业管理费、水电费等费用，原告起诉至岳麓区人民法院请求解除合同一、合同二。故双方的租赁合同，因本诉二被告的违约行为和答辩人的起诉行为已经合法解除。2、答辩人不存在任何违约行为，答辩人无需向至合教育公司支付违约金，且至合教育公司不享有解除权。二、至合教育公司要求答辩人退还履约保证金合计14305.8元无事实依据。合同一第六条约定，为保证合同正常履行，乙方同意在签订本合同后三个工作日内向甲方支付履约保证金共计人民币14305.8元整。履约保证金在双方合同期届满，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计利息退还。本案中，首先，合同一已经明确，履约保证金退还的相对人系胡啸宇，并非至合教育公司；其次，本诉至合教育公司及中建物业公司至今尚拖欠答辩人租金、物业管理费、水电费等各项费用，因此，至合教育公司无权请求答辩人退还履约保证金。三、至合教育公司要求答辩人赔偿装修等各项损失300000元的诉求无事实和法律依据。1、答辩人已经按照合同约定交付了符合使用目的的房屋给本诉二被告。答辩人在与胡啸宇签订合同后，已经按照合同附件2约定的商铺交付标准向本诉二被告交付了房屋，本诉二被告确认涉案房屋到被答辩人开始装修之前均不存在任何渗漏水情况，且胡啸宇己就合同附件2商铺交付标准签字确认，本诉二被告在接收商铺时亦未提出任何异议。2、答辩人已履行了维修义务。2019年5月，答辩人对包括涉案商铺在内的屋面进行维修，经试水试验没有发生渗漏现象。3、房屋渗漏水不排除系因本诉二被告未经答辩人书面同意的二次装修行为导致。合同一、合同二第8.2条约定，承租方应于装修进场前10天将装修方案报出租方审批确认，出租方于7个工作日内书面回复。本案中，本诉二被告进行二次装修并未征得出租方书面同意，且从本诉二被告自述的情况来看，渗漏水问题出现的时间为本诉二被告实施装修的过程中及实施装修以后，因此，反诉被告的装修行为均有可能导致渗漏水情况的发生。依据合同约定，进行所有装修、改造方案引起的一切责任应由被答辩人自行负责，答辩人不因此承担任何责任。4、至合教育公司无法证明其遭受了实际损失。首先，就至合教育公司提供的现有材料看，均为商铺装修投资费用，而非实际损失费用，与本案并不具有关联性，且所有购货费用、装修费等，没有实际支付费用的资金往来凭证，故不足以证明存在损失的事实。除此之外，合同8.4条约定，合同解除的，商铺装修部分按照“来装去丢”的原则处理，2020年3月12日，至合教育公司自行离场，已将所有自行安装的装修设备、设施拆除，反诉被告对其不负有任何补偿义务。其次，2020年8月6日，至合教育公司已发布注销备案公告，由此表明其一直处于经营不善的状态，其停止营业与反诉被告无任何关系与反诉被告无任何关系，且2020年3月，至合教育公司离场，因此，在此期间，其仍在实际使用涉案房屋进行经营活动。综上所述，双方关于涉案商铺的租赁合同已于2020年6月15日由答辩人依据法律规定和合同约定解除，无需重复解除。答辩人已经按照合同约定交付了符合使用目的的房屋给本诉二被告。房屋渗漏水不排除系因本诉二被告未经答辩人书面同意的二次装修行为导致，且答辩人己履行了维修义务。至合教育公司要求赔偿损失、退还履约保证金14305.8元及支付违约金27609.3元无事实和法律依据。请求法院驳回至合教育公司全部诉讼请求。就本反诉一并审理查明，2018年8月28日湖南小勇哥文化传播有限公司设立，法定代表人为胡啸宇。于2019年4月24日将法定代表人变更为韦志鹏。于2019年11月29日更名为湖南至合教育咨询有限公司，并将法定代表人变更为刘光姣。2018年6月20日，中建物业公司（甲方）与胡啸宇（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：由胡啸宇承租中建物业公司坐落于湖南省长沙市岳麓区××路××号××号商铺××号用于经营篮球俱乐部使用，品牌名为勇士篮球俱乐部。房屋面积约476.86平方米，租期为4.5年，自2018年6月20日至2022年12月19日止。第五条租金及费用支付约定：5.1、租金自2018年6月20日至2019年6月19日为15元／平米，即7152.9元／月；依据物价增长指数及市场规律，第二年租金单价在第一年的基础上递增5元，依此类推，租金支付方式为按季度支付。乙方逾期未足额支付租金的，逾期达15日以内的（含15日），乙方应按所欠金额每日千分之五的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还。5.2、物业管理费收费标准为4元／平米／月，自2018年6月20日开始按月向原告支付。5.4、水电费收费标准按政府或相关供应单位的收费规定执行。第六条履约保证金约定：为保证合同正常履行，乙方同意在签订本合同后三个工作日内向甲方支付履约保证金14305.8元。履约保证金在合同期届满，乙方没有违约的情况下，自乙方退还商铺并付清所有费用之日起10日内，由甲方不计息退还。第十条权利义务约定：甲方义务中，租赁期内，甲方应当履行出租房屋及其有关设施、设备的维修义务，保证出租房屋的结构部分及其有关设施、设备处于能够正常使用状态，乙方应积极协助。第十一违约条款约定：租赁期间如乙方有违反麓山和苑《业主临时管理规约》的行为，并给甲方造成严重损失或者损害，甲方有权利直接从乙方支付的履约保证金中抵扣赔偿款，以补偿乙方给甲方造成的损失或者损害，但甲方应在抵扣行为发生后3日内书面告知乙方，如保证金不足以抵扣的，乙方必须在3日内补足甲方损失。如果甲乙方继续履行合同，则乙方在接到甲方抵扣通知7日内补足租赁保证金，除特别约定违约责任外，因乙方违约导致合同终止或被解除的，违约方应向守约方支付违约金，违约金为违约当月租金的3倍，另如造成实际严重损失的，按实际损失赔偿。第十二条合同终止与解除约定：12.3因乙方存在以下违约情形，甲方有权无条件单方面解除合同，并按11.2条约定标准向乙方主张支付违约金，违约金不足以赔偿损失的，有权向乙方追偿（本条约定的损失包括且不限于因此支付的诉讼费，律师费、保全费、担保费、差旅费、咨询费等所有费用），包括：（4）延期未足额支付租金、物业管理费、水电费等费用，逾期超过15日仍未支付的；或累计延期支付次数达三次以上的。合同终止或被解除后，乙方应立即支付本合同项下尚欠甲方的任何款项；乙方应自本合同终止或被解除之日起15日内将该商铺恢复或者在甲方认可的情况下退还给甲方，并在缴清相关费用后办理退房手续。中建物业公司在合同上加盖合同专用章，胡啸宇在合同上签字。2018年7月18日，中建物业公司（甲方）与胡啸宇（乙方）签订《商铺租赁合同》。合同约定：由胡啸宇承租中建物业公司坐落于湖南省长沙市岳麓区××路××号××号商铺××号用于经营篮球俱乐部使用，品牌名为勇士篮球俱乐部。房屋面积约136.68平方米，租期为4.5年，自2018年7月18日至2022年12月19日止。第五条租金及费用支付约定：5.1、租金自2018年7月18日至2019年7月19日为15元／平米，即2050.2元／月；依据物价增长指数及市场规律，第二年租金单价在第一年的基础上递增5元，依此类推，租金支付方式为按季度支付。乙方逾期未足额支付租金的，逾期达15日以内的（含15日），乙方应按所欠金额每日千分之五的标准向甲方支付滞纳金，逾期超过15日的，视为乙方严重违约，甲方有权无条件单方解除合同，乙方所支付的全部履约保证金不予退还。5.2、物业管理费收费标准为4元／平米／月，自2018年7月18日开始按月向原告支付。5.4、水电费收费标准按政府或相关供应单位的收费规定执行。第六条履约保证金约定：为保证合同正常履行，乙方同意在签订本合同后三个工作日内向甲方支付履约保证金4100.4元。其余约定与第一份《商铺租赁合同》一致。中建物业公司在合同上加盖公章和合同专用章，胡啸宇在合同上签字。2018年6月20日，胡啸宇向中建物业公司交纳合同保证金14305.8元。2018年7月13日，胡啸宇向中建物业公司交纳合同保证金4100.4元。以上共计18406.2元。2019年1月5日至5月期间，胡啸宇多次向中建物业公司反映房屋漏水，中建物业公司予以相应处理，但房屋反复漏水，漏水问题未能彻底解决。2019年4月17日，胡啸宇再次向中建物业公司反映房屋漏水要求处理。2019年5月10日，中建物业公司对涉案房屋进行全面维修处理，经试水实验没有发生渗漏。2019年5月，湖南小勇哥文化传播有限公司暂停营业，于2019年7月另行租赁场地经营。2020年3月12日，至合教育公司将沙发、办公桌等搬离撤场。2020年3月12日，湖南小勇哥文化传播有限公司向中建物业公司出具了《关于麓山和苑小勇哥篮球部俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告》，载明：要求自2019年1月开始解除租赁合同并赔偿损失469205.3元。2020年3月24日，中建物业公司向湖南小勇哥文化传播有限公司向中建物业公司及胡啸宇出具《关于麓山和苑小勇哥篮球部俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告的回函》,载明：同意解除合同，并要求其于2020年4月3日前缴清费用共计508798.28元。2020年4月3日，湖南小勇哥文化传播有限公司向中建物业公司出具《回函》，载明：要求其于2020年4月12日前处理。中建物业公司就本案处理事宜与湖南金州律师事务所订立《民事委托代理合同》。2020年10月23日湖南金州律师事务所向中建物业公司开具律师费20000元的发票。另查明，至合教育公司及胡啸宇共计已支付：第一份《商铺租赁合同》的第一期（即2018年6月20日至2018年12月19日期间）租金21458.7元及物业管理费11405.5元；第二份《商铺租赁合同》的第一期（即2018年7月18日至2019年1月19日期间）租金6150.6元及物业管理费2980.4元。尚欠2018年9月至2020年3月12日期间水电费5439.9元。庭审中，至合教育公司与胡啸宇均对收款单中载明的已支付的物业费与租金金额予以认可。以上事实，有《商铺租赁合同》2份、收款单（物业管理费、租金）、收款单（水电费）、物品放行条、身份证复印件（周贤春）、商铺现状照片、《民事委托代理合同》、训练馆图片、营业执照、合伙协议、协议书、离职协议书、工商信息、照片、聊天记录、内资企业登记基本情况表、中国银行交易流水明细清单、微信转账记录、商铺漏水及天花板脱落的视频与照片及微信记录、双方关于商铺漏水的沟通微信记录及录音、退租申请、《关于麓山和苑小勇哥篮球俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告》及微信记录、关于对《关于麓山和苑小勇哥篮球俱乐部解除租赁合同及赔偿的报告》的回函、《回函》、该商铺仍在漏水的录音及文字及漏水照片、《建筑工程施工合同》、装修预算表、装修现场照片、购买木地板的票据及购买其他装修物品的票据、合同保证金收据、重新租赁商铺合同及租金凭证、房屋产权证、授权书、建设工程竣工验收备案表、维修照片及结算审批表、至合教育公司的企业信用信息公示系统截图以及当事人陈述证明，并经质证，本院予以认定。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见及案件实际，争议焦点为：1.胡啸宇是否承担责任问题。2.关于案涉房屋租赁合同解除时间。3.至合教育公司是否应承担支付租金、物业费、水电费及恢复房屋原状问题。4.至合教育公司是否支付违约金及滞纳金问题。5.中建物业公司是否向至合教育公司承担违约金及装修等各项损失问题。6.至合教育公司是否承担中建物业公司的律师代理费问题。7.中建物业公司是否应退还合同保证金问题。1.胡啸宇是否承担责任问题。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条规定，发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。本案中，胡啸宇作为设立湖南小勇哥文化传播有限公司的发起人，为设立公司以自己名义与中建物业公司签订两份《商铺租赁合同》，现中建物业公司要求至合教育公司与胡啸宇共同承担责任，若法院认为不能共同承担，则主张至合教育公司承担责任。本院认为，湖南小勇哥文化传播有限公司成立后对合同予以认可并实际享有合同权利及履行合同义务，且中建物业公司选择向至合教育公司主张权利，故中建物业公司要求至合教育公司承担涉案合同责任的诉请，本院予以支持，胡啸宇在本案中不承担责任。2.关于案涉房屋租赁合同解除时间。本案中，至合教育公司基于案涉租赁房屋漏水未能妥善解决事实而于2020年3月12日向中建物业公司发函要求解除案涉两合同，中建物业公司于2020年3月24日回函表示同意解除案涉两合同。双方就解除案涉《商铺租赁合同》于此时达成一致的合意，故涉案两份合同的解除时间为2020年3月24日。本院对中建物业公司主张两份案涉合同解除时间为2020年6月15日及至合教育公司主张两份案涉合同解除时间为2019年1月31日的主张，均不予支持。3.至合教育公司是否应承担支付租金、物业费、水电费及恢复房屋原状问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因案涉合同经双方合意解除，至合教育公司认可其已支付第一份《商铺租赁合同》2018年6月20日至2018年12月19日期间的租金21458.7元及物业管理费11405.5元，第二份《商铺租赁合同》2018年7月18日至2019年1月19日期间的租金6150.6元及物业管理费2980.4元。因至合教育公司于2020年3月12日撤场，故至合教育公司还应支付第一份《商铺租赁合同》2018年12月20日至2020年3月12日期间的租金106816.64元（7152.9元/月÷30日×448天）及物业管理费28484.44元（1907.44元/月÷30日×448天），第二份《商铺租赁合同》2019年1月20日至2020年3月12日期间的租金28497.78元（2050.2元/月÷30日×417天）及物业管理费7599.41元（546.72元/月÷30日×417天）。至合教育公司还应支付2018年9月-2020年3月期间的水电费5439.9元。以上共计176838.17元。故中建物业公司主张由至合教育公司支付租金、物业费、水电费的诉讼请求，本院支持为176838.17元。中建物业公司要求至合教育公司拆除镜子恢复房屋原状，符合法律规定，且至合教育公司自愿拆除，故本院对该项诉求予以支持。4.至合教育公司是否支付违约金及滞纳金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，至合教育公司未按合同约定向中建物业公司支付租金等费用，属于履行合同义务不符合约定的情形，故中建物业公司要求至合教育公司相应的违约责任，符合合同及法律规定，本院予以支持，但中建物业公司主张至合教育公司按日千分之五的标准支付违约金，然至合教育公司未交租金等费用系因房屋漏水未及时解决而于2019年5月暂停营业，中建物业公司未及时尽到房屋维修义务且在至合教育公司离场后未及时主张权利，于2020年9月2日才向本院主张，其对损失扩大亦有责任，本院在综合考虑双方过程程度及平衡当事利益，酌情认定至合教育公司向中建物业公司支付违约金8000元。对于滞纳金的诉请与违约金重叠，故本院不予支持。5.中建物业公司是否向至合教育公司承担违约金及装修等各项损失问题。本院认为，至合教育公司租赁案涉房屋用于经营篮球俱乐部，而案涉房屋的是否能够正常使用对于其经营和业务开展影响很大，案涉房屋因漏水使至合教育公司不能正常使用场地，对至合教育公司招收学员、合理使用场地进行培训经营等肯定带来影响，从而必然造成至合教育公司产生一定的损失，中建物业公司于2019年5月对案涉房屋的渗漏进行了全面的修复，而此后至合教育公司另寻开办场地，并不能说明是因房屋漏水而造成的，故至合教育公司主张中建物业公司赔偿装修损失等30万元过高，且未提供充分证据予以证实，故本院综合双方的客观实际并从平衡双方利益角度出发，酌情认定由中建物业公司赔偿至合教育公司30000元。对于违约金的诉请，至合教育公司并未提供充分证据证明中建物业公司存在违约事实，且本院已酌情认定中建物业公司赔偿至合教育公司经济损失，故本院对该诉请不予支持。6.至合教育公司是否承担中建物业公司的律师代理费问题。本院认为，因案涉合同约定，至合教育公司如违约，违约金不足以赔偿损失的，有权向追偿律师费等费用。本案因至合教育公司与中建物业公司均对损失的发生有过错，且本院已酌定至合教育公司向中建物业公司支付违约金以弥补损失，故本院对于对中建物业公司该项请求不予支持。7.中建物业公司是否应退还合同保证金问题。因案涉合同经双方合意解除，故中建物业公司应在合同解除后退还保证金18406.2元，但中建物业公司没有及时向至合教育公司退还保证金，故至合教育公司要求中建物业公司退还合同保证金，本院予以支持。综上，至合教育公司扣减中建物业公司应退还款项18406.2元和应支付的损失30000元后，还应支付中建物业公司136431.97元（176838.17元+8000元-30000元-18406.2元）。据此，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、湖南中建物业服务有限公司与胡啸宇签订的两份《商铺租赁合同》于2020年3月24日解除；二、湖南至合教育咨询有限公司在本判决生效之日起十日内将位于长沙市岳麓区××路××号××号商铺××门面内的镜子予以拆除，恢复原状；三、湖南至合教育咨询有限公司在本判决生效之日起十日内支付湖南中建物业服务有限公司136431.97元；四、驳回湖南中建物业服务有限公司的其他诉讼请求；五、驳回湖南至合教育咨询有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9376元，适用简易程序减半收取为4688元，诉讼保全费3520元，反诉案件受理费3214.36元，共计11422.36元，由湖南中建物业服务有限公司负担5412.36元，湖南至合教育咨询有限公司负担6010元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 谭雄建二〇二一年四月二十五日法官助理 黄 倩书 记 员 徐 珊附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条发起人为设立公司以自己名义对外签订合同，合同相对人请求该发起人承担合同责任的，人民法院应予支持。公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。