山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初791号原告：刘杰，男，1983年9月6日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：谷吉泉，山东垠鹏律师事务所律师。被告：济南御峰置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：崔节论，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张志良，男，该公司工作人员。原告刘杰与被告济南御峰置业有限公司（以下简称御峰公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘杰的委托诉讼代理人谷吉泉，被告御峰公司的委托诉讼代理人张志良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘杰向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认刘杰与御峰公司签订的房屋买卖合同解除；2.判令御峰公司返还刘杰购房款2059623元并向刘杰支付以2059623元为基数，自2018年5月28日起至实际支付之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.依法判令御峰公司配合刘杰办理住宅专项维修资金退费手续；4.本案诉讼费用由御峰公司负担。事实和理由：刘杰与御峰公司于2019年3月1日签订《济南市商品房买卖合同》，由刘杰出资2059623元购买御峰公司开发建设的“恒大御峰*号楼****室商铺”一套。上述房款刘杰已经依照订购合同的约定于2018年5月1日及2018年5月27日分两次全额支付给御峰公司。根据御峰公司通知，刘杰于2020年11月27日配合御峰公司办理房屋交付手续。按照御峰交房规定，只有办理完毕所有交房手续后，刘杰才能进入房屋现场验房交接。待刘杰办理完毕手续进入房屋后，发现在有限的商铺空间内多出了三堵墙，将房屋室内分割成大小不等的数个零散空间。其室内状况已经与双方合同约定的室内构造、布局发生了根本性的改变，导致该商铺有效空间的使用和利用价值大大降低，已经完全超出了刘杰购买该商铺的初衷和经营预期。针对此情况，经与御峰公司多次交涉协商但未果。为避免损失的进一步扩大，刘杰已经于2020年12月4日向御峰公司发出解除合同通知书。刘杰认为，御峰公司上述违约行为属于对商品房结构形式、户型等要素的根本改变且严重降低了刘杰对该商铺的使用价值预期，已无法实现合同目的且已经给刘杰造成经济损失。现刘杰为维护自身合法权益，特向人民法院起诉，请人民法院查明事实判如所求。御峰公司辩称，刘杰在购买涉案房屋和签订合同前已对房屋的户型结构进行了了解，御峰公司也向刘杰出示了户型图，显示房屋内存在墙体状况，另根据双方签订的合同补充协议第一条第三款约定，室内有结构柱或剪立墙等情况，最终以实际交房为准，买受人对此无异议。综上，请求驳回刘杰的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2019年3月1日，刘杰作为买受人与出卖人御峰公司签订一份《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）201912194043】，约定刘杰购买御峰公司开发的济南恒大御峰*号楼*单元*层*号商品房。商品房的用途为商业用房，建筑面积76.19平方米，房屋总价款2059623元。合同还对其他事项进行了约定。附随该合同有五个附件，其中附件一房屋平面图中，案涉房屋结构仅显示有房屋的四周墙体及内部洗手间的墙体，并未显示房屋内部有其他墙体，刘杰在该平面图中涉及本案房屋部分签名捺印。附件五为《补充协议》。《补充协议》第一条约定：……根据建筑结构安全、消防要求、保证整体建筑完整性及商业经营需要，该房屋室内天棚局部可能有结构梁、明管；室内有结构柱或剪力墙、穿梁套管、穿墙套管等；……以上情况最终以实际交房为准，买受人对此无异议。刘杰于2018年5月1日及2018年5月27日分两次支付了全部购房款共计2059623元。刘杰于2020年11月27日缴纳了住宅专项维修资金9144元，并办理了房屋交接手续。刘杰主张办理完毕收房手续进入房屋后发现在房屋内部多出三堵墙，将房屋室内分割为大小不等的数个分散空间。刘杰与御峰公司均认可多出的三堵墙系承重墙，不能拆除。刘杰于2020年12月4日向御峰公司的住所地邮寄了解除合同通知书，通知书中载明刘杰决定解除与御峰公司签订的案涉商品房买卖合同。该邮件的查询回单显示邮件已妥投。御峰公司未就该通知向刘杰作出回复。御峰公司提交案涉房屋的设计图纸一份，证明案涉房屋在设计时即已经设计有室内的三面墙体，房屋内部结构自设计、销售至竣工交付并未发生变更。刘杰对设计图纸的真实性没有异议，但主张该设计图恰恰说明御峰公司在与刘杰签订合同之前早已掌握案涉房屋结构，但是在签订的合同附件中却采用了不显示任何房屋内部结构布局的平面图，未明确向刘杰告知案涉房屋的实际情况。御峰公司还提交《济南恒大御峰已阅文件签名确认单》（以下简称确认单）一份及《济南恒大御峰11#楼商铺户型鉴赏》（以下简称户型鉴赏）一份，其中确认单中公示内容栏中载有“户型图”一项，后面打有对号，确认单下方载明“本人在购买济南恒大御峰物业前，对本物业上述资料已经阅读、了解并认可”，刘杰在确认单落款业主签名处签名捺印。户型鉴赏中的案涉房屋所有内部墙体均有显示。御峰公司据此证明其在销售案涉房屋时已向刘杰出示了户型图，刘杰对房屋内部结构已进行了了解。刘杰对此不予认可，主张其未见过户型图，且确认单与户型鉴赏之间没有必然联系，户型鉴赏中没有标注时间也没有刘杰签名确认，刘杰从未见过该户型鉴赏，确认单中也并不包括案涉房屋的户型鉴赏这一项，本案应以商品房买卖合同后附的平面图为依据。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。刘杰与御峰公司签订的《济南市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。本案中当事人的争议焦点为：一、刘杰与御峰公司签订《济南市商品房买卖合同》购买案涉房屋时是否明确知道房屋实际的户型结构；二、刘杰是否有权与御峰公司解除案涉《济南市商品房买卖合同》。关于第一个争议焦点，刘杰主张其与御峰公司签订商品房买卖合同时，合同附件一房屋户型图中显示的案涉房屋的户型结构仅有房屋的外墙及洗手间，并未显示房屋内部还有其他墙体，其在当时并不知晓房屋内部还有其他墙体，在收房进入房屋后才发现房屋内部多出三面墙体。御峰公司对此不予认可，并提交确认单及户型鉴赏证明其在销售案涉房屋时已向刘杰出示了内部显示有墙体的户型图，刘杰对房屋内部结构已进行了了解。对此，本院认为双方签订的《济南市商品房买卖合同》为双方就买卖案涉房屋进行邀约、承诺并最终达成合意的主要载体，合同标的物即案涉房屋的基本信息均应在合同中予以体现，尤其本案中双方签订的合同为商品房预售合同，买受人刘杰购买的房屋系期房，在签约时房屋并未实际建设完毕，刘杰无法通过房屋现状了解房屋的实际情况，其获取房屋信息的主要载体即商品房买卖合同，认定刘杰是否在购买案涉房屋时已明确知道房屋户型结构应主要以商品房买卖合同为准，而案涉商品房买卖合同中的房屋平面图中房屋户型结构并未显示房屋内部存在本案争议的三面墙体，虽然御峰公司主张刘杰在前述确认单中签字确认已经阅读、了解并认可房屋户型图，但御峰公司提交的能够显示房屋内部存在墙体的系户型鉴赏，该户型鉴赏与确认单中的载明的“户型图”从名称上看并不一致，无法认定确认单中载明的“户型图”指向的即该户型鉴赏，且该户型鉴赏中也没有刘杰的签名，御峰公司据此主张刘杰在购买案涉房屋时已完全了解房屋的实际户型结构，依据不足，本院不予采信。综上，本院认定刘杰在购买案涉房屋时并不知道房屋的实际户型结构（即房屋内部存在三面承重墙体）。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，刘杰主张其在签订商品房买卖合同购买案涉房屋时并不知道房屋内部存在其他墙体，在收房后才发现在有限的房屋空间内多出了三堵承重墙体，将房屋室内分割成大小不等的数个零散空间，室内状况已经与双方合同约定的室内构造、布局发生了根本性的改变，导致该商铺有效空间的使用和利用价值大大降低，已经完全超出了其购买该商铺的初衷和经营预期，御峰公司的违约行为属于对商品房结构形式、户型等要素的根本改变且严重降低了其对该商铺的使用价值预期，已无法实现合同目的，因此依据前述合同法的规定，行使合同解除权与御峰公司解除案涉商品房买卖合同，而御峰公司辩称在案涉房屋主体结构及质量不存在问题的情况下，刘杰以无法达到其经营预期为由致使合同目的无法实现而要求解除合同没有法律依据，且根据双方签订的商品房买卖合同补充协议第一条第三款约定，室内有结构柱或剪立墙等情况，最终以实际交房为准，买受人对此无异议，因此刘杰不具有合同解除权。对此，本院认为，如前所述，本院认定御峰公司在与刘杰购买案涉房屋时并未明确告知刘杰房屋的实际户型结构存在违约行为，导致刘杰在收房后才发现案涉房屋户型结构与双方合同中约定的户型结构相比多出三面墙体，该三面墙体把房屋空间分割为了大小不一的数个零散空间，因其中每个空间面积有限，如各空间分别使用则可用性很差，如整体使用，又因空间被墙体阻隔，很难统筹利用，且因三堵墙体系承重墙所以无法通过拆除等方式改变房屋的实际户型结构，这使得案涉房屋户型结构、布局等与合同的约定发生了重大的改变，与刘杰在签订合同时对房屋的使用预期严重不符，已无法实现其合同目的，据此，刘杰依据上述合同法的规定，享有合同解除权，有权与御峰公司解除案涉《济南市商品房买卖合同》。至于御峰公司主张的商品房买卖合同补充协议第一条第三款约定的室内有结构柱或剪立墙等情况，最终以实际交房为准，买受人对此无异议。因案涉房屋三堵承重墙的存在使得房屋户型结构、布局等与合同的约定相比发生了重大的改变，已明显超出了上述合同条款所能涵盖的情形，因此，御峰公司依据该条款主张刘杰不具有合同解除权，亦于法无据，本院不予认定。关于合同解除的时间，《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，刘杰于2020年12月4日向御峰公司发出解除合同的通知，御峰公司于2020年12月5日收到该通知后并未对解除合同提出异议并请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，据此，本院确认刘杰与御峰公司签订的案涉商品房买卖合同于2020年12月5日解除。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”根据该规定，双方签订的商品房买卖合同解除后，刘杰主张御峰公司退还其已支付的购房款2059623元，于法有据，本院予以支持。同时，因刘杰已办理了收房手续接收了房屋，其亦应将案涉房屋退还给御峰公司。关于刘杰主张的已付购房款的利息，刘杰行使合同解除权解除合同后，御峰公司未退还刘杰已付的购房款，即开始给刘杰造成相应的利息损失，据此，刘杰主张御峰公司赔偿其利息损失，本院予以支持。但刘杰主张利息自2018年5月28日起算，于法无据，利息应自刘杰向御峰公司发出的解除合同通知到达之日起的次日（即2020年12月6日）起算，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至御峰公司实际退还购房款之日止。关于刘杰主张御峰公司配合其办理住宅专项维修资金退费手续，因案涉商品房买卖合同解除后双方需进行退房、退款，刘杰因该房屋而缴纳的住宅专项维修资金也应予以退还，如刘杰办理住宅专项维修资金退费手续时需要御峰公司配合，御峰公司应予以配合办理。综上所述，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告刘杰与被告济南御峰置业有限公司于2019年3月1日签订的关于购买济南恒大御峰*号楼*单元*层*号商品房的《济南市商品房买卖合同》【合同编号为：销售（字）201912194043】于2020年12月5日解除；二、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告刘杰购房款2059623元；原告刘杰于上述期限内退还被告济南御峰置业有限公司济南恒大御峰*号楼*单元*层*号商品房；三、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿原告刘杰利息损失（以购房款2059623元为基数，自2020年12月6日起至实际退还购房款之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告济南御峰置业有限公司于本判决生效之日起十五日配合原告刘杰办理因购买济南恒大御峰*号楼*单元*层*号商品房而缴纳的住宅专项维修资金的退费手续；五、驳回原告刘杰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23276元，减半收取计11638元，由被告济南御峰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年四月十九日书记员  王雪洁