北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初19771号原告（执行案外人）：付娟，女，1978年3月27日出生，汉族，住山东省高密市。委托诉讼代理人：宋敏军，山东密水律师事务所律师。被告（申请执行人）：张宝柱，男，1969年8月28日出生，汉族，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：李雁北，北京市理盈律师事务所律师。第三人（被执行人）：山东凯宇置业有限公司，住所地山东省潍坊市高密市醴泉街道利群路东侧振兴街南（凯宇新贵领地13．B1号商住楼）。法定代表人：单继孝。第三人（被执行人）：单继孝，男，1962年11月19日出生，汉族，住辽宁省沈阳市于洪区。第三人（被执行人）：单纪平，女，1966年12月11日出生，汉族，住山东省高密市。原告付娟与被告张宝柱、第三人山东凯宇置业有限公司（以下简称凯宇公司）、单继孝、单纪平案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告付娟及其委托诉讼代理人宋敏军、被告张宝柱的委托诉讼代理人李雁北到庭参加诉讼。第三人凯宇公司、单继孝、单纪平经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付娟向本院提出诉讼请求：请求终止北京市昌平区人民法院（2019）京0114执保1585号民事裁定书的执行，依法解除对山东省高密市柏城镇铁塔路（东）169号凯宇尚品名居17号楼101室（以下简称涉案房屋）的查封。事实和理由：2015年10月26日，原告与凯宇公司签订了商品房买卖合同（现售），并在高密市不动产登记部门办理了商品房买卖预告登记。合同签订后，原告支付了全额购房款。2015年10月27日，凯宇公司将涉案房屋向原告进行了交付，并办理了交付手续。原告已实际使用至今，涉案房屋所有权已依法属原告所有。综上，原告的请求符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）的相关规定，北京市昌平区人民法院采取的查封措施，损害了原告的合法权益，依法应予纠正。特提起诉讼，要求判如所请。张宝柱辩称，一、凯宇公司是涉案房屋所有权人；二、付娟没有支付购房款，付娟以债权折抵并非支付购房款；三、因买受人原因一直未办理房屋过户手续，应由买受人自行承担其后果；四、诉争房屋亦非付娟名下唯一住房。付娟曾在执行局提起执行异议，后法院依法裁定，我方认可该裁定，综上，请求驳回付娟的诉请。凯宇公司、单继孝、单纪平述称，付娟就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，请求人民法院依法判令中止对山东省高密市柏城镇铁塔路（东）169号凯宇·商品名居17幢101室房屋的执行，解除对上述房屋的查封，答辩理由如下：一、付娟系涉案房屋的实际权利人。付娟在2014年前后向凯宇公司出借借款，2015年借款到期后，双方经核算，凯宇公司将涉案房屋抵顶给付娟以偿还相对应的款项。2015年10月26日，双方签订商品房买卖合同，凯宇公司拖欠付娟的相应借款已转化为涉案房屋的购房款，双方之间的民间借贷法律关系经过双方合意转化为商品房买卖合同法律关系，双方的权利义务因法律关系的变更而发生变化，付娟自合同签订后成为涉案房屋的实际权利人，有权对涉案房屋的查封提出异议。二、付娟享有足以排除强制执行的民事权益。根据《山东高院民一庭关于审理执行异议之诉案件若干问题的解答》的回复：“对于案外人和被执行人之间的债务清偿期届满，案外人在房产查封前，已与被执行人签订了合法有效的以房抵债协议，并实际合法占有被执行房屋，且不存在规避执行或逃避债务等情形的，可以参照适用《执行异议和复议规定》第二十八条。人民法院应当对以房抵债所涉及的债权债务是否合法有效进行实质性审查，还要注意结合案件是否存在涉及消费者权益、弱势群体保护、公民基本生存权利等因素，对以房抵债的法律效力和法律后果，综合进行审查判断。”本案中，在贵院对涉案房屋进行查封之前，付娟与凯宇公司已达成了以房抵债的合议，签订了合法有效的商品房买卖合同且付娟已经实际合法占有涉案房屋至今。该情形可以适用《执行异议和复议规定》第二十八条的规定。本案中，付娟与凯宇公司双方已于2015年10月26日就涉案房屋签订合法有效的书面买卖合同，付娟以借款抵顶房款的方式，实际已经支付了涉案房屋的全部购房款，且付娟还缴纳了物业维修基金、天然气初装费、有线电视初装费、装修押金等费用并合法占有使用涉案房屋至今。由于凯宇公司经营不善，没有足够的资金为付娟办理产权证。因此，付娟享有的民事权益足以排除强制执行。诸如此类以房抵债的情况在高密市乃至山东省非常普遍，在民事交易活动中，双方通过协商一致变更法律关系并不鲜见，价款到期后开发商企业难以清偿债务时，通过将其开发的商品房抵顶给债权人以实现双方权利义务平衡，是双方意思自治的结果，并未违反法律、行政法规的强制性规定，应当予以准许，而且目前的法律规定并不禁止以物抵债的行为。望法院综合本案实际情况，支持付娟的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人对证据进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于案件事实，本院认定如下：张宝柱与凯宇公司、单继孝、单纪平诉前财产保全一案，本院于2019年10月29日作出（2019）京0114财保858号民事裁定书，裁定冻结凯宇公司、单继孝、单纪平名下银行存款1000万元或查封、扣押相应价值的其他财产。本院以（2019）京0114执保1585号立案执行，因涉案房屋现登记于凯宇公司名下，执行过程中，本院于2019年11月27日查封了涉案房屋。后付娟对涉案房屋提出异议，本院于2020年6月29日作出（2020）京0114执异152号执行裁定书，驳回付娟的异议请求。另查，2015年10月26日，凯宇公司（出卖人）与付娟（买受人）签订《商品房买卖合同》，约定房地产开发项目名称为凯宇??尚品名居；买受人购买的商品房为现房，为项目中的第17幢101号房；商品房单价为每平方米6200元，总金额1677978元；付款方式为一次性付款。该合同另约定有其他内容。（2016）鲁0785民初4317号民事判决书确认：该合同为有效合同，凯宇公司用之前欠付娟的借款抵顶了购房款。2019年6月19日，凯宇公司（出卖人）与付娟（买受人）签订《山东省新建商品房买卖合同（现售）》并办理了现房网签，合同约定出卖人以出让方式取得位于高密市柏城镇铁塔路（东）169号地块的建设用地使用权；在上述地块上建设的商品房项目核准名称为凯宇??尚品名居；买受人购买的商品房为项目中17幢1-2层101号；按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米6200元，总价款1272798元；买受人采取其他方式付款，一次性支付房屋总价款1272798元及负一层总价405180元。该合同另约定有其他内容。付娟另提供了购房发票，证明其已支付全部购房款；提供了物业维修基金收款收据、契税收款收据、装修押金临时收费单、物业费交款单、区间水费明细表，证明涉案房屋已经交付并由其实际占有使用。庭审过程中，付娟陈述其曾向凯宇公司出借款项，后以借款折抵房款购买上述房屋。上述事实，有（2020）京0114执异152号执行裁定书、（2019）京0114财保858号民事裁定书、《商品房买卖合同》、《山东省新建商品房买卖合同（现售）》、签约证明、收款收据、发票、记账凭证、水费明细表、交易回单等证据在案佐证。本院认为，本案争议焦点为付娟是否享有合法权益阻却对涉案房屋的执行。本案中，付娟虽与凯宇公司签订了商品房买卖合同并进行了网上签约，但该合同是为双方抵顶债务而设，目的在于消灭旧的金钱之债，且商品房网签登记并不产生物权变动或设立的效力，在完成房屋过户登记前，付娟对凯宇公司享有的仍然为金钱之债，而非排他的所有权，亦非物权期待权，并不能优先于另一金钱之债，故付娟以其为涉案房屋的实际权利人为由，申请解除对涉案房屋的查封，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第二项规定，判决如下：驳回付娟的诉讼请求。案件受理费70元，由付娟负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 傅 静人民陪审员 冯 欣人民陪审员 王玉君二〇二一年四月二十二日法官 助理 方 冲书 记 员 刘志明