安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0111民初1382号原告：合肥汉悦企业管理有限公司,住所地安徽省合肥市包河区徽州大道**漫乐城购物中心**706,统一社会信用代码91340100348740800P（1-1）。法定代表人:王伟,该公司执行董事。委托诉讼代理人：许梦君，安徽星阑律师事务所律师。被告:武立铭,男,1989年11月8日出生,汉族,住安徽省合肥市肥东县。委托诉讼代理人：吴**良，安徽睿正律师事务所律师。原告合肥汉悦企业管理有限公司（以下简称汉悦公司）与被告武立铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告汉悦公司的委托诉讼代理人许梦君，被告武立铭及委托诉讼代理人吴**良到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告汉悦公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告2019年10月1日至2020年11月23日期间的租金134579.99元。二、判令被告支付原告逾期占用房屋占有使用费93513.06元(自2020年11月24日起计算至房屋返还原告之日止);三、判令被告支付原告2019年10月1日至2020年11月23日期间的推广费12242.99元;四、判令被告支付原告延迟履行违约金127916.41元(按为照应付未付租金的日利率千分之三计算至款清之日止);五、判令被告支付原告为实现债权而支付的律师费6000元；六、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:2015年2月8日,安徽宝利丰投资发展有限公司将其位于合肥市包河区京汉博商业管理股份有限公司,设立“漫乐城购物中心”,租赁期为二十年。2016年1月28日,原告、北京汉博商业管理股份有限公司、安徽宝利丰投资发展有限公司签订《三方协议》,协议约定将“漫乐城购物中心”权利义务转让给原告。原告（甲方）与被告武立铭（乙方）于2019年4月签订有《合肥漫乐城租赁合同》,主要约定:1、甲方将漫乐城35-334号商铺出租给乙方,租赁面积89平方米。租赁期限自2019年5月24日起至2020年5月23日止;2、租金为每月10287元。3、自2019年5月24日起,乙方应交纳推广费,推广费标准为10元／月／平方米,共890元／月。4、乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用,延迟缴纳的,每延迟一日,乙方应当向甲方支付相当于欠费金额3%的延迟履行违约金。5、乙方在合同提前终止或期满终止后10日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方,乙方如逾期交还,应按日租金标准的三倍,向甲方支付逾期占用费。6、甲方因向乙方催讨租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费）均由乙方承担。合同签订后,原告按约交付案涉商铺。2020年5月24日,原告与被告续签《合肥漫乐城租赁合同》,租赁期限为2020年5月24日至2020年11月23日,其他条款不变。被告一直经营商铺至今却未向原告支付自2019年10月1日起的租金,经原告多次催要被告均不予理会。被告逾期付款的行为已严重违反合同约定,欠付款项亦应支付。被告武立铭辩称：1、租赁合同总计40页，里面的条款均是原告事先拟定的，没有与被告进行磋商，条款的主要内容也是排除被告的权利，加重被告的义务，同时免除原告的合同义务，相关条款依据法律规定，为无效条款，没有法律约束力。2、对原告所主张的租金数额有异议，2019年10月1日至2020年11月23日期间的租金因疫情应减免两个月，商场楼层经理陶梅口头答应减免两个月租金，因为商场举办优惠活动没有让我家参与，故应当减免四个月租金44708元（月租金11177×4个月）。3、我方不认可逾期占有使用费，合同到期终止后被告于楼层经理陶梅联系要求开具出门证撤出商铺的货物，但是楼层经理没有开具。4、对2019年10月1日至2020年11月23日推广费12242元数额无异议，应当扣除疫情减免两个月及经理答应免除两个月的推广费。5、违约金是格式条款规定，违约金过高，请法院酌减。6、律师费也是格式条款，属于无效条款，我方不认可。经审理查明：2019年4月22日，合肥汉博商业运营管理有限公司（以下简称汉博公司）(出租方、甲方)与被告武立铭(承租方、乙方)签订一份《合肥漫乐城租赁合同》,第一部分通用条款约定了租赁场地、租赁面积及租赁用途，支付期限约定乙方应于每个缴租期最后一日结束前5日向甲方一次性足额支付下一个缴租期租金；同时约定乙方租赁保证金需于租赁合同签订后5个工作日内缴纳，租赁保证金不是乙方预付租金、物业管理费、推广费或其他费用，仅是乙方履行本合同约定义务的保证。租赁期间，如乙方未能按本合同约定的时间足额缴纳租金、推广费、违约金及其他乙方应当支付的费用的，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后7日内，乙方拒不纠正该等行为的，甲方有权直接抵扣乙方向其交纳的租赁保证金。如在租赁期限内，因乙方的原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。乙方在合同期满终止后十日内将租赁场地及甲方提供的配套设施恢复原有状态交还甲方，如损坏需按价赔偿。如乙方未按照约定日期交还，甲方有权采取必要措施予以收回，由此造成的损失将由乙方承担。乙方留存于房屋内的财物将被视为放弃所有权，甲方可任意处置且无需承担法律责任，相关还原/拆除费用由乙方承担。乙方如逾期交还，应按日租金标准的三倍向甲方支付逾期占用费。乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金。甲方因向乙方催付租金和物业管理费或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），及甲方因行使本合同项下其他任何权利而引起的所有费用、开支，均由乙方承担，甲方有权向乙方追讨该等费用、开支。第二部分专用条款约定:甲方将位于漫乐城3F-334号面积89平方米商铺出租给乙方经营B.DUCK，租赁期限自2019年5月24日至2020年5月23日止;租金每月10287元，以月为一个缴租期；自起租日起,乙方应交纳推广费,推广费按照商铺租赁面积计算，为10元/月/平方米,共890元/月，推广费支付方法与租金支付方法一致，首期推广费应于合同签订后5日内与首期租金一并缴纳，租赁保证金为46881元。合同签订后,双方办理了交接手续，汉博公司将案涉商铺交予武立铭使用。2020年5月20日,汉博公司与武立铭续签《合肥漫乐城租赁合同》,租赁期限自2020年5月24日至2020年11月23日止,其他条款同前述租赁合同内容一致。自2019年10月起，武立铭开始欠缴租金和推广费。汉博公司为索要债权，于2020年11月10日，与安徽星阑律师事务所签订《委托代理合同》，委托该所律师代理本案诉讼，为此支付律师代理费6000元。另查明，2020年11月18日，汉博公司企业名称变更为合肥汉悦企业管理有限公司。上述事实，除双方当庭陈述外，还有汉悦公司提供的武立铭身份信息、租金计算明细表、《合肥漫乐城租赁合同》、工程物业条件验收单、（2019）皖01民终2579号民事判决书、委托代理合同、发票，武立铭提供的漫乐城中心流水月报等证据在卷佐证。本院认为：汉悦公司与武立铭签订的《合肥漫乐城租赁合同》，系双方真实意思表示，合法、有效，双方应按合同约定履行各自义务。关于案涉房屋欠付租金及推广费的数额、占有使用费计算截止时间、租金及推广费能否减免四个月、保证金应否抵充租金、违约金的计算标准、武立铭应付承担律师费等是本案的争议焦点。一、关于案涉房屋欠付租金及推广费数额问题。租赁合同约定，租金每月10287元，推广费按照商铺租赁面积计算，为10元/月/平方米,共890元/月，自2019年10月1日起，武立铭未再支付租金及推广费，依据租赁合同约定租赁期限届满日为2020年11月23日，该期间租金为132880.4元（10287元×13个月＋10287元÷30天×23天－8737.3元）及推广费为12252.3元（890元×13个月＋890元÷30天×23天）。二、占有使用费计算截止时间问题。2020年5月20日,双方续签的租赁合同约定租赁期限截止日为2020年11月23日止。法律规定，租赁期限届满，承租人应当及时向出租人返还租赁物。因合同期间届满，双方当事人的权利义务关系即告终止，承租人已无权再继续使用租赁物，承租人如不及时返还，应承担违约责任。武立铭陈述其在租赁合同到期后曾多次要求搬离，但汉悦公司相关人员一直不予配合，武立铭该项陈述无证据证明，且汉悦公司不予认可。本案审理中，承办人要求双方在2021年3月24日办理撤铺手续，但直至2021年4月8日，武立铭才在本庭催促下，返还了案涉房屋，故参照租赁合同约定的租金标准，案涉商铺占有使用费应自2020年11月24日计算至2021年4月8日。经计算，该期间产生的占有使用费为46291.5元（10287元×4个月＋10287元÷30天×15天）。三、租金及推广费能否减免四个月问题。庭审中，武立铭陈述商场楼层经理口头答应减免两个月租金及推广费，对此汉悦公司不予认可，且武立铭未提供证据证明，故应不予认可。2020年1月底，新冠肺炎疫情爆发，由于新冠肺炎疫情爆发属不能预见、不能避免、不能克服的客观事实，自2020年2月份开始，因疫情防控需要，武立铭未能营业，无法产生收益，同时依据租赁合同通用条款有关不可抗力“双方在本租赁合同下的义务可在不可抗力发生期间暂时中止履行，双方不必为此承担任何责任”的约定，根据公平原则，应免除武立铭新冠肺炎疫情爆发期间两个月租金及推广费，其中租金为20574元，推广费为1780元，减免后武立铭应支付租金112306.4元（132880.4元－20574元），推广费10472.3元（12252.3元－1780元）。四、保证金应否抵充租金问题。租赁合同通用条款约定：在租赁期限内，因乙方的原因导致合同无法继续履行或因乙方违约导致甲方解除本合同的，则甲方有权不予退还租赁保证金，同时，乙方还应按本合同约定的其他条款向甲方支付违约金并承担其他违约责任。该约定明确了汉悦公司不予退还租赁保证金的前提条件，鉴于本案租赁合同系因租赁期限届满而终止，与上述关于租赁保证金不予退还的约定不符，故对武立铭缴纳的租赁保证金46881元应予抵充租金。核算后，武立铭尚欠汉悦公司租金65425.4元（112306.4元－46881元），对此武立铭应承担继续给付义务。五、关于违约金的计算标准、武立铭应付承担律师费问题。根据合同法及其司法解释规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，约定的违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为过分高于造成的损失。本案中，租赁合同通用条款约定“乙方应当按照本合同约定按时缴纳租金等各项费用，延迟缴纳的，每延迟一日支付相当于欠费金额3‰的延迟履行违约金”、“甲方因向乙方催付租金或其他费用而引起的所有费用和开支（包括一切律师费），均由乙方承担。”，现汉悦公司主张自租赁期限届满之日，以欠付租金为基数，按照LPR四倍计算违约金，符合法律规定，应予准许。关于律师代理费系汉悦公司为主张债权实际发生的费用，该费用属汉悦公司的实际损失，依据合同约定应由武立铭承担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告武立铭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司租金65425.4元、占有使用费46291.5元、推广费10472.3元;二、被告武立铭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司逾期付款违约金(以65425.4元为基数,按照银行间公布的贷款市场报价利率四倍,自2020年11月24日计算至款清之日止；以46291.5元为基数，自2021年4月8日计算至款清之日止);三、被告武立铭于本判决生效之日起十日内支付原告合肥汉悦企业管理有限公司律师代理费6000元;四、驳回原告合肥汉悦企业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取3486元，由原告合肥汉悦企业管理有限公司负担775元，被告武立铭负担2711元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  丁文华二〇二一年四月十三日书记员  汪 觅附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百三十五条租赁合同届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。