福建省三明市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）闽04民终2020号上诉人（原审被告）:福建鑫瑞置业有限公司，住所地永安市含笑大道1438号25幢三层。统一社会信用代码91350481699041147F。法定代表人：陈小青，系该公司总经理兼执行董事。委托诉讼代理人：纪圣海，福建启善律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈榕，福建启善律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：林顺英，女，1976年8月25日出生，汉族，住福建省永安市。委托诉讼代理人：林伟忠，福建永杭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：陈光裕，福建永杭律师事务所执业律师。上诉人福建鑫瑞置业有限公司（以下简称鑫瑞公司）因与被上诉人林顺英商品房销售合同纠纷一案，不服福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初2217号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年10月9日立案后，依法组成合议庭进行了书面审理。本案现已审理终结。鑫瑞公司上诉请求：1.撤销一审判决，发回重审或依法改判驳回林顺英一审诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由林顺英承担。事实和理由：一审法院关于案涉房屋“2015年12月30日”不具备交房条件的认定是错误的。主合同附件六《合同补充协议》第十一条系对《商品房买卖合同》第八条关于交房条件的变更。案涉房屋于2015年12月30日经建设单位依法组织勘察、设计、施工、监理等单位竣工验收合格和消防验收合格，案涉房屋符合主合同附件六《合同补充协议》第十一条关于交房条件的约定即商品房经单体验收合格。鑫瑞公司于2015年12月中旬通知林顺英办理交房手续，林顺英拒绝接受案涉房屋，鑫瑞公司不存在违约问题。二、一审法院关于案涉房屋“交房时间应当以竣工验收备案表日期为准”的认定错误。林顺英于2016年8月2日实际接收房屋并装修入住，其以自己的行为变更了《会议纪要》关于交房时间以“竣工验收备案表登记的时间为准”的约定。三、即便鑫瑞公司存在违约情形，鑫瑞公司已与林顺英达成违约赔偿协议，用三年的物业费、装修押金、垃圾清运费抵扣鑫瑞公司应当支付的违约金，林顺英向鑫瑞公司主张违约金缺乏事实和法律依据。四、鑫瑞公司已按《会议纪要》确定的违约责任的承担方式向林顺英履行了代为支付装修保证金、物业费及垃圾清运费等义务，林顺英亦按《会议纪要》约定享有并接受，林顺英不能再要求鑫瑞公司按《商品房买卖合同》的约定支付逾期交房违约金。林顺英辩称，一、鑫瑞公司认为截至2015年12月30日案涉房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交付条件缺乏事实依据。《竣工验收报告》载明验收时间是2015年12月30日，但该报告仅是单体验收，并非对商品房交付前的综合验收，案涉房屋消防验收直到2016年9月7日才通过。林顺英实际收房时，案涉房屋不符合法律法规规定和合同约定的商品房交付条件。合同附件六的约定只是对交付条件与期限的补充而非变更，鑫瑞公司交付的房屋仍应符合《商品房买卖合同》第八条约定的交付条件。《会议纪要》约定交房以竣工验收备案表日期为准，一审法院认定鑫瑞公司未能在2015年12月30日前向林顺英交付符合约定条件的房屋是正确的。二、在开发商强行交付不具备交付条件房屋的情况下，包括林顺英在内的33户业主与开发商发生争议后经相关部门协调达成《会议纪要》后，林顺英于2016年8月2日实际接收房屋，该行为系履行《会议纪要》约定的钥匙先拿的行为，并非并更《会议纪要》的约定。三、鑫瑞公司称“会议纪要签订背景”即业主怕楼盘烂尾，担心拿不到房产的情况不属实。《会议纪要》系在开发商强行交付不具备交付条件房屋的情况下与业主发生争议后经相关部门协调达成。四、林顺英等33户业主与鑫瑞公司在2016年4月22日达成的《会议纪要》及鑫瑞公司要求33户业主签署的保密承诺书、鑫瑞公司向林顺英送达的通知单等材料中，没有抵扣的具体金额，也无抵扣物业费的期限，并非按鑫瑞公司所说一次性解决逾期交房违约问题，林顺英并未有免除鑫瑞公司逾期交房违约责任的意思表示。事实上，双方在明确了先接收房屋的条件后，林顺英等业主才实际接收了房屋。林顺英向一审法院提出诉讼请求：1.判令鑫瑞公司支付林顺英逾期交付房产的违约金33975元；2.本案的诉讼费用由鑫瑞公司承担。一审法院认定事实:林顺英因购买鑫瑞公司开发的永安市奥体国际小区房产，与鑫瑞公司于2015年1月25日签订《商品房买卖合同》,该合同主要约定：林顺英购买永安市××小区××幢××室房产，建筑面积75.94平方米，价款为292749元（实际支付购房款292402元）。出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前将符合约定条件的商品房交付；逾期交房超过90日的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之三的违约金。合同签订后，林顺英按约支付购房款292402元。鑫瑞公司于2015年12月通知林顺英收房，该小区包括林顺英在内的业主拒收房产。鑫瑞公司于2015年12月30日组织施工单位、设计单位、监理单位等进行竣工验收，2016年9月7日三明市公安消防支队出具建设工程消防验收意见书，即涉案小区消防验收合格。2017年8月8日涉案小区经备案机关即永安市住房和城乡规划建设局备案竣工验收。2016年4月22日，经包括林顺英在内的33位涉案小区业主与鑫瑞公司在相关部门人员的协调下，双方以会议纪要的形式对10号、12号、13号楼何时交房及违约金何时赔付等问题达成一致意见，该会议纪要载明的主要内容：一、10#、12#、13#何时交房？10#、12#、13#均已初验完成，竣工验收备案表预计在2016年5月底出来，交房以竣工验收备案表日期为准，通知以下业主过来办理交房手续。二、10#、12#、13#房产证什么时候可以办理完成？按合同约定，交房后，90天在房管局预备案，房产证在业主办理交房手续后一年内办好给业主。三、10#、12#、13#产生的违约金什么时候赔付？1、交房费用的契税、专项维修基金、房产证登记费、土地证登记费由以下业主直接将费用打款到房管局提供的对公账户，若因业主个人原因，交款不及时，导致房产证无法及时办理的，责任由业主个人自行承担。2、关于违约补偿款事宜：在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还业主。同日，鑫瑞公司向林顺英出具函件一份，除前述内容外，还载明：业主承诺本会议纪要内容与开发商通知书仅限于2016年4月15日上访的33位业主，怒不外泄，如此内容外泄，产生的违约补偿款将无法如期兑现。2016年8月2日，林顺英接受涉案房产。涉案房屋的装修保证金5000元、装修垃圾清运费568.9元及从2018年5月至2021年4月止的物业费2185.2元均由鑫瑞公司垫付共计7754.1元。一审法院认为，林顺英与鑫瑞公司签订的《商品房买卖合同》，系双方自愿签署，其内容未违反法律规定，系有效合同。双方应按合同约定履行各自的权利义务。林顺英已按约缴纳购房款，鑫瑞公司虽在2015年12月通知收房，且该房亦组织进行验收，但其消防未验收合格且未至相关部门进行竣工验收，故鑫瑞公司认为其已按约交房的主张不符合同约定，不予采纳。鑫瑞公司因未能按期交房，已构成违约，应按合同约定支付相应的违约金。因鑫瑞公司与包括林顺英在内的33位业主在相关部门的协调下，双方自愿签署并制作的“会议纪要”，系双方真实意思表示，且未违反法律规定，应为有效。而本案当事人争议的焦点为：案涉《商品房买卖合同》关于逾期交房违约责任的约定是否发生变更、林顺英是否有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任。对此一审法院认为，当事人协商一致，可以变更合同，有效的合同变更必须要有明确的合同内容的变更，当事人对合同约定的内容有争议时，合同条文解释的首要方法是文义解释的方法。涉案《会议纪要》主要包含三部分内容，一是10#、12#、13#何时交房；二是10#、12#、13#房产证什么时候可以办理完成；三是10#、12#、13#产生的违约金什么时候赔付。关于何时交房，该《会议纪要》载明“交房以竣工验收备案表日期为准”，解决的是相关业主关注的何时能够交付符合条件的房屋问题，该部分内容所要表达的意思明确，应视为对案涉《商品房买卖合同》中有关房屋交付条件的变更，并对房屋实际交付日期(以竣工验收备案表日期为准)作了界定，同时也为《会议纪要》第二部分关于房产证的办理期间确定了起算基准点。《会议纪要》第三部分第1项内容主要是明确业主应当自行缴纳的税费范围，第2项就“违约补偿事宜”表述为：“在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，暂时先不交，钥匙先拿。其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还给业主。如物业公司不退还，由开发商负责退还。”该部分内容并未明确违约金的具体数额，亦无鑫瑞公司在答辩意见中所称的“已经用三年的物业费、装修押金、垃圾清运费抵扣答辩人应当支付的违约金”的意思表示。从文义上解读，该部分内容仅是双方对可用于抵扣违约金的具体费用范围进行明确，并无就此免除鑫瑞公司违约责任的约定，故林顺英有权要求鑫瑞公司按照《商品房买卖合同》的约定承担违约责任，鑫瑞公司支付的装修保证金及物业费、垃圾清运费等费用应予以扣抵。涉案《商品房买卖合同》中约定鑫瑞公司应当在2015年12月30日前向林顺英交付案涉商品房，后因鑫瑞公司未能在期限内交付符合约定条件的房屋导致纠纷，双方就相关事项进行协商并于2016年4月22日形成会议纪要，该《会议纪要》中明确“交房以竣工验收备案表日期为准”，2016年8月2日林顺英接收案涉房屋，此时案涉房屋尚未取得消防验收、更未办理竣工验收备案，其接收房屋应是落实双方就妥善处理交房问题所作协商的行为。故在涉案房屋未取得竣工验收备案证明文件前，仍应确定鑫瑞公司承担相应的逾期交房违约责任，但实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，因本案林顺英自愿要求鑫瑞公司支付从实际接收房屋后至房屋验收备案登记之日止的违约金按合同约定的违约金计算标准的70%计收，对此诉请符合合同的约定和本案的实际情况，予以支持。综上，本案逾期交房违约金的计算期间为2015年12月31日至2017年8月8日止，从2016年8月2日实际交付房屋后按70%确定鑫瑞公司应承担的逾期交房责任，具体的计算方式为：1.实际交付房屋前，从2015年12月31日起，按已付房价款日万分之三的标准计算至2016年8月2日止，即292402元×0.3‰/天×216天＝18947.6元；2.实际交付房屋后，从2016年8月3日起，按已付房价款日万分之三的70%的标准计算至2017年8月8日止，即292402元×0.3‰/天×371天×70%＝22781元；以上二项合计41728.6元。扣除鑫瑞公司已代垫（缴）的装修保证金5000元、物业费2185.2元、垃圾清运费568.9元等费用，鑫瑞公司还应向林顺英支付逾期交房违约金共计33975元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第七十七条、第七十八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定，判决：福建鑫瑞置业有限公司应于判决生效后十日内支付林顺英逾期交付房产的违约金33975元。案件受理费649元，减半收取324.5元，由福建鑫瑞置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。二审审理查明，双方当事人对一审判决认定的事实无异议，对双方无争议的事实，本院予以确认。本院认为，本案系因林顺英与鑫瑞公司因《商品房买卖合同》项下交房义务之履行而引发争议。2016年4月22日，包括林顺英在内的33位涉案小区业主与鑫瑞公司在相关行政部门的协调下形成案涉《会议纪要》并履行，据此，双方于《会议纪要》之意思表示与达成之合意及《会议纪要》之履行所形成效果，是本案的主要争议内容。围绕鑫瑞公司的上诉请求，结合一审审理情况，本案二审阶段争议的焦点为：案涉《会议纪要》关于交房义务、逾期交房违约责任的约定内容及性质，《会议纪要》的履行是否一次性解决了逾期交房违约责任问题。一、《会议纪要》关于交房时间、标准及交房手续等交房义务履行的约定内容及意思表示之性质《会议纪要》载明，会议议题“关于奥体国际10＃、12＃、13＃交房相关事宜”。其中“一、10＃、12＃、13＃何时交房？”部分载明，“10＃、12＃、13＃均已初验完成，竣工验收备案表预计在2016年5月底出来，交房以竣工验收备案表日期为准，通知以下业主过来办理交房手续。”从文义上看，该部分内容明确了以下两个方面的问题，一是案涉10＃、12＃、13＃楼商品房当时的建设情况为已初验完成，但尚未完成竣工验收备案，竣工验收备案表预计在2016年5月底出来；二是以竣工验收备案表日期，通知业主办理交房手续。结合鑫瑞公司于2015年12月通知林顺英收房，该小区包括林顺英在内的业主认为所交付商品房未达交房标准而拒收；《信访答复意见》载明小区业主反映在未达到合同约定的条件下，强制向业主交房；《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》对交房条件的约定等内容，可见，本条纪要系针对业主反映的“要求开发企业确定何时按合同约定，将符合条件的商品房交付业主”问题而作出，因而，该条内容确定了交房的条件为经备案机关竣工验收备案，时间则预计在2016年5月底，鑫瑞公司在商品房符合上述条件时通知业主收房。此外，《会议纪要》最后载明“办理交房时，业主应出具开发商通知书办理手续”，亦与上述内容相吻合。由此，该项纪要内容虽表述为“何时交房”，但实际上是变更了合同约定的交房条件，并确定了在符合变更后交房条件时通知交房。同时，该条内容实际上也回应了案涉小区业主最主要的信访诉求，即“要求开发企业确定何时按合同约定，将符合条件的商品房交付业主”，故确定的是交房义务的实际履行问题，而非确定一个用以计算违约期间的时间点。鑫瑞公司主张根据该条纪要内容，并不能确定交房的具体时间及逾期交房违约期间，理由成立。林顺英主张根据该条纪要内容，可以确定交房时间为2017年8月8日涉案小区竣工验收备案之日，并认为确定该时间主要是为了确定逾期交房的期间，与该条内容的文义不符，亦不符合双方争议背景和双方作出该协商方案所要解决的主要问题，本院不予采信。二、《会议纪要》的履行是否一次性解决了逾期交房违约责任问题对《会议纪要》“三、10＃、12＃、13＃产生的违约金什么时候赔付？”中第2条内容的理解，是双方另一个主要争议。该条内容为：“2.关于违约补偿款事宜：在办理交房手续时，业主提出交房费用除契税、专项维修基金、房产证登记费、土地证登记费外，其他不限于装修保证金、物业费等相关费用按开发商通知办理，暂时先不交，钥匙先拿。其中装修保证金由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵。待业主装修好后经相关部门验收合格后由物业公司退还给业主。如物业公司不退还，由开发商负责退还。”根据该部分纪要内容的标题“三、10＃、12＃、13＃产生的违约金什么时候赔付？”，结合《信访答复意见》载明案涉小区业主的信访诉求中包括“在2016年5月15日前向业主支付违约金”，故该条纪要内容主要针对违约金何时支付、如何支付而作出。根据文义，双方明确，装修保证金、物业费等办理交房手续时的相关费用暂时先不交，“与该支付违约金相对抵”。2016年4月22日，鑫瑞公司向林顺英出具的函件中进一步明确：“其他不限于装修保证金、物业费等相关费用暂时先不交，待支付违约补偿款给业主时，再办理补交手续，其中装修保证金在办理交房时，由物业公司出具收据，与该支付违约金相对抵，待业主装修好经相关部门验收合格后由物业公司退还给业主。如物业公司不退还，由开发商负责退还。”除前述内容外，还载明：“业主承诺本会议纪要内容与开发商通知书仅限于2016年4月15日上访的33位业主，恕不外泄，如此内容外泄，产生的违约补偿款将无法如期兑现。”从上述内容可见，双方确定办理交房手续时业主应缴纳的部分费用，主要是装修保证金和物业费，在交房时先不交，并与违约金相抵，实际上是部分违约金于交房时先支付，从而回应了业主关于2016年5月15日前支付违约金之诉求。从整份《会议纪要》内容看，由于交房时间未确定，逾期交房的违约期间亦相应未能确定，故逾期交房违约金亦未曾确定。鑫瑞公司主张该条内容系双方明确上述暂先不交的费用与全部逾期违约金相抵，即纪要约定系一次性解决了逾期交房责任问题，依据不足。三、关于林顺英接收案涉商品房后能否再主张逾期交房违约金问题合同成立后，债务人应当依法依约全面履行义务，在交付标的物的数量、质量方面符合合同约定，同时应当依照债的履行期限而按期交付，不得提前或迟延。对上述合同义务的违反，可分别形成不适当履行、部分履行、履行迟延、拒绝履行等违约形态，并承担相应的违约责任。迟延履行是债务人未按期履行，在履行期限到来之时，债务人事实上处于未履行的消极状态；从而区别于不适当履行，即债务人提供了一定的履行，但是在质量等方面不符合约定或规定，而债务人处于已有履行的积极状态。具体到商品房买卖合同的逾期交房违约责任，于房屋交接而出卖人未能交付符合约定或法定条件的房屋时，买受人有权拒绝接收，并主张出卖人承担逾期交付责任。当买受人选择接收房屋时，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求出卖人承担由此产生的违约责任之请求权。即使交付的房屋存在质量瑕疵或相关配套的附属设施不符合合同约定的情形，亦属出卖人瑕疵履行的违约责任，买受人可依约或于未有约定时依法主张出卖人不适当履行之违约责任。本案中，《会议纪要》变更了《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》对交房条件的约定，确定了交房的条件为经备案机关竣工验收备案。据此，当交付的房屋不符合上述条件时，林顺英有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由鑫瑞公司承担。林顺英于2016年8月2日接收房屋，该行为表明其放弃了拒绝接收的合同权利，故相应地丧失了要求鑫瑞公司承担由此之后的迟延履行违约责任之请求权。一审法院认为，实际交付房屋后的违约责任可酌情减轻，结合林顺英实际接收房屋且在接收房屋后其实际损失较小等事实，酌情确定实际交付房屋后承担70%的逾期交房责任，理据不足，本院予以纠正。综上所述，包括林顺英在内的案涉小区部分业主与鑫瑞公司因《商品房买卖合同》项下交房义务之履行发生争议，在相关行政部门的协调下形成案涉《会议纪要》，系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应按此履行以解决争议，于《会议纪要》未涉及事项，仍应依《商品房买卖合同》之约定继续履行。《商品房买卖合同》约定出卖人鑫瑞公司应当在2015年12月30日前交房，但至2016年8月2日案涉房屋实际交付，故鑫瑞公司逾期交房构成违约，应按照《商品房买卖合同》第九条约定，向林顺英支付自2015年12月31日起至2016年8月2日止按已付房款日万分之三计算的违约金（292402元×0.03%/天×216天＝18947.65元），计18947.65元，扣除鑫瑞公司已支付(缴交)的装修保证金、物业费、垃圾清运费等费用计7754.1元，鑫瑞公司还应向林顺英支付逾期交房违约金计11193.55元。迟延履行违约金，系合同双方针对一方未按约定期限履行合同义务而约定违约责任之承担方式，适用履行期限届满而义务方未履行之情形，故林顺英于接受鑫瑞公司向其履行交付商品房义务后主张逾期交付违约金，于法无据。综上，鑫瑞公司的上诉理由部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实、适用法律均有不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、变更福建省永安市人民法院（2020）闽0481民初2217号民事判决“福建鑫瑞置业有限公司应于判决生效后十日内支付王黄平、许海娇逾期交付房产的违约金33975元”为“福建鑫瑞置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向林顺英支付逾期交房违约金11193.55元”;二、驳回福建鑫瑞置业有限公司其他上诉请求；三、驳回林顺英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费649元，减半收取324.5元，由福建鑫瑞置业有限公司负担107元，林顺英负担217.5元；二审案件受理费649元，由福建鑫瑞置业有限公司负担214元，林顺英负担435元。本判决为终审判决。审判长  何善坚审判员  程哲明审判员  林玮玮二〇二一年四月二十八日书记员  陈思宇附：本判决适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。