宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2129号原告：赵学海，男，1975年10月26日出生，满族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。被告：刘进宝，男，1958年8月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。原告赵学海诉被告刘进宝房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告赵学海和被告刘进宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵学海向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行与原告签订的《房屋买卖合同》并积极配合办理房屋过户手续；2、请求判令被告双倍返还定金10万元；3、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告通过宁夏伊家同城房产有限公司介绍，于2020年9月4日与被告签订《房屋买卖合同》。合同约定：被告将位于银川市金凤区某室的房屋卖给原告。原告于9月4日通过宁夏伊家同城房产有限公司向被告交付定金1万元整。双方约定：自合同签订之日起16日内，双方办理房屋过户登记，后原告向被告付清购房尾款。2020年9月11日，被告再次要求原告向他交付五万元定金，原告当日向被告再次交付五万元定金。被告向原告承诺：2020年9月20日之前办理过户登记。此后，原告向被告主张办理过户登记，被告以各种理由推脱不予办理。后原告多次找被告协商，被告再次向原告承诺于2020年12月30日将房屋过户给原告。但12月30日之后，被告仍没有将涉案房屋过户给原告。综上所述，原、被告签订《房屋买卖合同》，原告积极履行合同中的各种义务，被告却逾期不予办理过户登记。被告迟迟不予办理过户登记手续的行为已然构成违约，严重侵犯到原告的合法权益。原告故诉至法院，望判如所请。被告刘进宝辩称，一、就本案事实原告陈述并不充分。2020年9月4日，被告通过宁夏伊家同城房产有限公司介绍与原告签订《房屋买卖合同》，约定被告将位于银川市金凤区某室的房屋卖给原告，原告在合同签订之日起16日内一次性付清剩余的购房款36万元，双方于2020年9月20日前办理过户登记手续。被告的女婿在被告不知情的情况下将该房子用于贷款抵押，直到被告准备办理过户登记时才知晓自己的房子被用于抵押，被告在知晓后和原告沟通，原告同意先入住后办理过户登记，按照双方的约定，原告再一次给被告交了5万元的定金，待买卖合同按照约定履行后抵充购房款。原告在起诉状中只说明了双方签订了房屋买卖合同，给了被告定金，但并未说清楚第二次给付定金是双方的共同约定，在知晓不能按照房屋买卖合同约定的时间办理过户登记后，依然支付定金占有居住该房屋，是双方在平等自愿基础本着诚实信用原则达成的补充协议，应当共同遵守。二、双倍返还定金的诉讼请求不符合合同约定，且没有法定的依据。(一)从双方签订的《商品房买卖合同》中可以看出，只有合同中被告存在违约行为且原告作为守约方向被告发函，被告未回复才产生双倍返还定金的责任。而根据合同约定被告违约有造成合同履行障碍或未能妥善处理租赁事项，才能构成违约。现因被告已经将出售的房屋交付给原告，并且原告已经占有使用，所以被告不存在履行障碍和租赁纠纷。原告认为被告未能按照约定办理房屋过户手续系违约，其实是错误的。被告与原告双方在合同履行过程中因办理房屋过户手续，另行达成了合意，一致同意先由原告占有房屋，被告随后给办理房屋过户登记手续，双方对此达成的合意完全是对同的补充变更，按照双方达成补充变更，被告就不存在违约行为，也就不可能承担违约责任。(二)现被告因为第三人的原因未能办理过户登记，但是原告已经按照合同的约定占有并居住该房屋，并不影响其买该房用来居住以及给孩子上学用的目的。根据《中华人民共和国民法典》第五百八十七条:“债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金。收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。”的规定，原告已经实际占有了房屋，并且使用，已经实现了购房使用的合同目的，就不符合上述规定，被告就不用承担双倍返还定金的法定义务。三、双务合同中，约定了先后履行顺序的，后履行一方有先履行抗辩权。《房屋买卖合同》系双务合同，根据相关法律规定，在有先后履行顺序的双务合同中，先履行一方不履行义务的，后履行一方可以拒绝履行义务。因本案中合同中未能明确约定履行义务的先后顺序，双方约定支付购房款在2020年9月20日之前，办理房屋过户手续也在2020年9月20日之前，现从客观事实来看双方均存在违约行为。但是按照交易习惯应当是支付房屋买卖款在办理过户手续之前，即只有在原告先履行了支付房款的义务后，被告才有义务办理房屋登记手续。因原告未能按照约定日期支付购房款，被告可以拒绝履行办理房屋过户手续的义务。综上所述，被告请求法院驳回原告的全部诉讼请求，并由原告承担本案的诉讼费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。为查明案件事实，本院依据原告申请，调取了案涉房屋的不动产信息查询单。对于当事人提交的证据和本院依申请调取的，本院入卷附查。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月4日，原（乙方、买受方）、被告（甲方、出售方）、案外人银川市兴庆区伊家同城房屋中介服务部（丙方、中介方）签订《房屋买卖合同》，约定经丙方提供信息线索且为甲、乙双方提供居间服务，甲方同意将坐落于银川市金凤区某室房屋以36万元价格（建筑面积81.42平方米，产权性质：商品房，所有权证号或购房合同编号：XXXX）出售给乙方，甲方申明该房产不存在出租和抵押，没有落户口。乙方支付定金1万元，剩余购房款于签订合同后16日内支付。合同同时约定2020年9月20日前该房屋办理过户手续。合同签订后，原告于2020年9月4日向被告支付1万元购房定金，由案外人银川市兴庆区伊家同城房屋中介服务部代为保管，被告向原告出具定金收据。2020年9月11日，被告向原告出具收条，确认被告收到原告购房款定金5万元，于2020年9月20日前办理房屋过户手续，此定金5万元充当房款。2020年10月24日，被告向原告承诺案涉住房于2020年12月30日前过户至原告名下，被告于2020年10月27日将原告户口迁至某室，中介费3600元由被告承担。因被告未在2020年10月20日将案涉房屋过户至原告名下，且案涉房屋在2018年设立抵押，故引起本诉，且原告未再继续向被告支付购房款。本院认为，案涉房屋于2018年设立抵押，《房屋买卖合同》的签订时间和收取1万元定金时间为2020年9月4日，收取5万元定金时间为2020年9月11日，约定过户时间为2020年9月20日前，上述事实均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释的规定进行审理。案涉《房屋买卖合同》合法有效，各方均应依约履行。原告向被告支付购房定金后，并未交清房款，且案涉房屋在2018年便设有抵押，在抵押权涤除前，案涉房屋不宜办理过户手续，原告要求被告继续履行合同并协助办理房屋过户手续的诉请，本院不予支持。原告并未诉请解除合同，被告并未表示不履行合同，且原告未向被告支付全额房款，案涉房屋最终是否能完成交易并过户至原告名下无法确定，原告要求被告双倍返还定金10万元的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：驳回原告赵学海的诉讼请求。案件受理费1150元（已减半收取），由原告赵学海负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 路 玮二〇二一年四月二十九日书 记 员 胡彬雪