广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初4120号原告：江玉清，女，1990年12月23日出生，汉族，住广州市花都区，委托诉讼代理人：温翠婷，广东富颂达律师事务所律师。被告：黄旭晖，男，1984年12月31日出生，汉族，住广州市花都区，被告：广州一明置业有限公司，住所地广州市花都区狮岭镇金狮大道西22号之八，统一社会信用代码91440101MA5AQ7UU26。法定代表人：徐子山。被告：朱国斌，男，1984年8月9日出生，汉族，住广东省广州市花都区，被告：广州花都区良策房地产按揭代理有限公司，住所地广州市花都区新华街迎宾大道7号C、D1、D2栋47铺，统一社会信用代码91440101MA5CQUYN51。法定代表人：陈小舟，该公司经理。委托诉讼代理人：郑晓艺，女，该公司员工。原告江玉清与被告黄旭晖、广州一明置业有限公司（以下简称一明公司）、朱国斌、广州花都区良策房地产按揭代理有限公司（以下简称良策公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告江玉清及其委托诉讼代理人温翠婷，被告良策公司的委托诉讼代理人郑晓艺到庭参加诉讼，被告黄旭晖、一明公司、朱国斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告江玉清向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令解除2018年9月3日签订的《房屋买卖合同》；2.请求法院判令黄旭晖向江玉清返还购房款90000元（含定金30000元）；3.请求法院判令黄旭晖向江玉清支付交易不成的违约金51000元（物业成交价的10%）；4.请求法院判令黄旭晖向江玉清赔偿因其违约造成江玉清的全部经济损失共74149元（包括赔付业主的违约损失51099元、过户税费15000元、中介费3800元、按揭费4250元）；5.请求法院判令黄旭晖向江玉清支付因实现本案合法债权而支付的律师费损失20000元；6.请求法院判令一明公司、朱国斌和良策公司对黄旭晖的以上所有债务承担连带清偿责任；7.请求法院判令黄旭晖、一明公司、朱国斌、良策公司承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：江玉清经一明公司和朱国斌介绍购买位于广州市花都区xx房（下称“该房屋”），在一明公司和朱国斌的促成下江玉清与黄旭晖于2018年9月3日签订《房屋买卖合同》，约定以51万元作为成交价格，合同第十一条约定“卖方不能按合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价格的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。”双方签订合同后，江玉清已经按约定向黄旭晖支付3万元的定金，并于房屋过户当天通过中介朱国斌支付6万元作为首期款，剩余42万元的房款根据合同约定由银行贷款支付给黄旭晖。在交易过程中，江玉清发现黄旭晖并非该房屋的产权人，但黄旭晖和作为中介的一明公司和朱国斌都向江玉清保证黄旭晖拥有该房屋的完整处分权，黄旭晖已经向该房屋产权人陈某购买了该房屋，基于对黄旭晖和中介的信任，江玉清对此并无异议。后来，江玉清根据中介一明公司和朱国斌的安排，到良策公司处办理该房屋的贷款按揭手续，整个过程都是中介和按揭方操作，江玉清只需要配合他们递交资料即可，前按揭合同也是朱国斌和按揭做好材料之后江玉清过去签名即可。最后该房屋于2019年11月23日完成了过户手续，但该房屋一直没有交付给江玉清使用。至此，江玉清已经履行完毕与黄旭晖签订的《房屋买卖合同》，本以为该交易已经完成只需要等黄旭晖交付房屋即可，但江玉清万万没想到于2019年9月18日收到了来自该房屋真正产权人陈某起诉江玉清至广州仲裁委员会的诉讼资料，该房屋产权人陈某诉称江玉清没有支付任何购房款项已经构成违约，要求解除合同并把该房屋重新过户给他，还需要江玉清承担相应的违约金。在案件审理过程中，江玉清才发现黄旭晖和一明公司、朱国斌所收取的江玉清支付的房款并没有支付任何房款给房屋的产权人陈某，黄旭晖与产权人陈某所签订的《房屋买卖合同》也一早已经解除，黄旭晖根本无权把该房屋出售给江玉清，更加没有权限收取任何款项，但黄旭晖和中介一明公司和朱国斌却向江玉清隐瞒了以上事实且私自侵吞了江玉清支付的房款，导致江玉清严重违约，在广州仲裁委员会的促成下，为不扩大损失，江玉清只能把房子重新过户给产权人陈某，以及赔偿陈某的经济损失共51099元。黄旭晖隐瞒其无权处分该房屋和侵吞江玉清房款的行为已经严重违反合同约定，导致江玉清根本无法根据合同约定取得该房屋，根据合同约定黄旭晖需要向江玉清支付物业成交价格10%的违约金以及退回江玉清已付的所有费用和楼款。因黄旭晖的违约行为造成江玉清的直接经济损失有支付给陈某的违约金51099元、过户税费15000元、中介费3800元、按揭费4250元也应当由违约方黄旭晖承担。而在本次交易中，作为促成双方交易的中介方一明公司和朱国斌不仅没有尽到审查义务保证黄旭晖出售行为的真实性，而且与黄旭晖一起合伙串通欺骗江玉清，向江玉清隐瞒真相并违规代取房款后未转交给房屋产权人陈某的行为也已经严重违反中介规定，不仅需要返还中介费更应当对黄旭晖的违约行为承担连带清偿责任。良策公司作为按揭公司，收取了江玉清的按揭费用之后，未成功为江玉清办理按揭，且与黄旭晖、中介串通一起隐瞒江玉清贷款的真实性、伪造按揭文件，最后导致银行无法放款，导致房屋产权人无法收到房款，也应当承担连带清偿责任。综上，为维护自身的合法权益，现根据相关法律规定特向人民法院提起诉讼，请求法院依法判决。被告良策公司辩称，请求驳回江玉清对我方的诉讼请求。江玉清起诉我方主体不适格，我方是直接受江玉清按揭代理委托，并没有接受黄旭晖、一明公司、朱国斌、良策公司或业主的委托，与黄旭晖、一明公司、朱国斌、良策公司或原业主没有任何关系。对江玉清所委托的按揭办理事项，也已经全部履行完毕，因此我方不是本案的适格主体。本案是房屋买卖合同纠纷，江玉清的诉讼请求1、2、3都与我方无任何关系，我方也不是房屋买卖合同关系的当事人，也不是房屋买卖合同的订立人，也没有收过江玉清上述款项，相关的利益关系不存在，故将我方列为本案诉讼主体不适格。江玉清在（2020）粤0114民初12220号案、（2019）穗仲案字第12123号案，两案记载了江玉清已确认提交了放款资料给银行等待放款时，是因业主陈某原因而停止房款。后期银行按揭不成的原因也是江玉清不能接受按揭银行获批的贷款金额，从而不接受银行的贷款。而江玉清提供的证据也恰恰确认了我方已完成了房屋按揭代理义务的所有代理事项。我方对江玉清、黄旭晖、一明公司、朱国斌、良策公司的交易过程毫不知情，更不存在江玉清述我方（以黄旭晖和中介串通一起隐瞒江玉清贷款的真实性伪造按揭文件，江玉清在开庭笔录的第十页倒数第五行也说了我方的员工事后通过微信向江玉清说明过户前并不知道一明公司的负责人植杰聪、黄旭晖通过炒房吃差价，客户经理李丽在2018年11月27日通过微信通知江玉清银行决定撤销此笔贷款。）所有相关的文件和手续的办理，我方均按相关机关的要求去准备，所有的资料都是经由江玉清本人确认签署的。对江玉清与黄旭晖、一明公司签署的三方房屋买卖合同及广州市存量房买卖合同的房屋产权人不符，还有几笔购房款转款皆为不同的收款人，以及签订相关资料时业主并不在场的重要情况，江玉清都抱着漠视的态度，正如江玉清在开庭笔录第25页倒数第四行所确认的“但是对于买方来说，只要能成功过户就可以了”，江玉清作为完全民事行为能力人，对这些重要的交易情况的过失应当承担相应的责任，不应滥用诉权占用诉讼资源。综上所述，我方的诉讼主体不适格，江玉清属于滥用诉讼资源，请求驳回江玉清对我方的诉讼请求。被告黄旭晖、一明公司、朱国斌未提交书面答辩意见，亦未到庭应诉。本院经审理认定事实如下：2018年9月3日，黄旭晖、（卖方）与江玉清（买方）、一明公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》及附件，合同第一条约定买卖之房屋（以下简称该物业）地址为：广州市花都区xx房，建筑面积约110.3平方米。第二条约定卖方持有该物业之权属证明（房产证号：08××22），同时卖方保证对该物业享有完整处分权，出售该物业并没有侵犯第三人的权利，并保证本合同所载有关该物业之情况以及所提供的全部资料均真实、合法、准确、完整，否则卖方应承担由此而引致的一切责任，由于卖方的原因，造成该物业不能办理交易过户手续或与第三人产生纠纷的，由卖方承担全部责任。第三条约定该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为51万元。第五条约定本次交易所产生税费，买方全部付清。第十一条约定卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的10%作违约金，卖方并须退回买方已付的所有费用及楼款。第十八条约定违约方需支付守约方律师费用。合同并对其他权利义务进行了约定。附件约定付款方式为按揭付款，签订本合同时支付3万元作为定金，首期楼款（含定金）10万元应在买卖双方到房管部门办理交易过户递件手续，楼价余款41万元于买卖完成过户并办妥他项权利登记后由贷款银行直接拨入卖方银行账号。2018年9月3日，黄旭晖（收款人）出具《收据》，载明今收到买方江玉清交来购买广州市花都区xx房之购房定金3万元。2018年9月7日，江玉清向微信号为×××、昵称为lulu、其备注为良策按揭文员华姐的微信用户转账4250元。2018年11月23日，江玉清向朱国斌分三笔转账1万元、5万元、7800元，共67800元。同日，江玉清交纳契税9000元、个人所得税6000元。2019年7月5日，朱国斌出具《收据》，载明今收到江玉清交来介绍费7600元。2019年9月18日，案外人陈某向广州仲裁委员会申请解除其与江玉清、黄龙明签订的《广州市存量房买卖合同》，并请求江玉清、黄龙明支付违约金等各项费用141090.78元，广州仲裁委员会以（2019）穗仲案字第12123号案立案受理，在该案开庭过程中，陈某确认其与黄旭晖之间存在房屋买卖合同关系，但因黄旭晖未付款，在与江玉清签订合同之前该合同已经解除。江玉清与陈某均确认双方之间的存量房买卖合同是双方亲自签署，江玉清与银行签订了同贷书，银行没有放款。之后，双方达成调解，广州仲裁委员会出具（2019）穗仲案字第12123号调解书，调解协议为：双方确认《广州市存量房买卖合同》解除，江玉清、黄龙明向陈某支付补偿款51099元（包括仲裁费21099及违约金3万元），双方配合于2020年12月1日起10日内将涉案房屋过户至陈某名下，双方确认涉案房屋所有权归陈某所有。江玉清、陈某在该仲裁案的开庭笔录中共同确认：双方已网签合同，房屋已过户给江玉清，银行已出具同贷书，但未放款，房屋未交付使用。2020年6月17日，江玉清向陈某支付51099元。诉讼中，江玉清陈述其通过现金方式支付3万元给黄旭晖，其与房管税务部门沟通被告知无法退税，且再将房屋过户给陈某还会产生税费，银行未放款后其想过办法再贷款但利息过高无力承受，本想解除合同却被陈某诉至仲裁委。良策公司陈述其无法确认江玉清微信转账的对象是否其公司员工，其未收到江玉清支付的有关涉案房屋交易的费用，银行已出具同贷书，其向江玉清提供的按揭服务已完成，其未协助江玉清办理网签手续。江玉清提交其备注为“朱国斌136××××8339地产”的微信聊天记录，拟证明如下事实：1.朱国斌为本次房屋交易跟进的中介负责人，作为本次交易的中介方，其一直隐瞒黄旭晖无权处分房屋的事实，谎称让江玉清不用管业主陈某的诉求，他们会处理好，最后导致了业主陈某起诉江玉清且造成江玉清违约的事实。2.证明了黄旭晖和中介收取江玉清房款后并非转给了业主陈某，存在吃差价的行为，侵吞江玉清支付的房款共90000元的事实。3.中介的以上行为都违反了职业规定，应当对江玉清本次交易所有损失承担连带清偿责任以及退还中介费。聊天记录显示，“朱国斌136××××8339地产”称其不认识黄旭晖。另查，就本案的房屋买卖事宜，江玉清于2020年7月29日提起诉黄旭晖、一明公司、朱国斌、良策公司的房屋买卖合同纠纷，本院以（2020）粤0114民初12220号案立案受理，该案中，黄旭晖出庭陈述，不同意江玉清全部的诉讼请求。我当时是和陈某签订的合同，我要购买陈某的房屋，有其他中介找陈某，其中有人出价比我更高，陈某口头委托我与江玉清签订房屋买卖合同，因为时间久远，有很多事情我不记得，涉案房屋现在已经过户到江玉清名下两年了。当时我有通知陈某与江玉清去办理按揭手续，现在按揭和网签都已经办理完成。黄旭晖陈述其未收到任何款项，因时间久远记不清是否已将房款转交给陈某，记不清为何会在收据上签名，其不认识朱国斌，没有指定朱国斌收款，其受陈某口头委托与江玉清签订涉案合同，已向陈某支付2万元房款。一明公司出庭陈述，本案是房屋买卖合同纠纷，但江玉清与我方并无房屋买卖合同关系，存在仅仅是居间合同关系，故不能在本案案由中一并处理，请求驳回江玉清对我方的诉讼请求。涉案房屋交易发生在现任法定代表人任职之前，故对合同签订、房屋产权、居间费用、有无告知交易风险等事项均不知情，且朱国斌并非其公司员工，其亦未向江玉清收取过中介费和房款，涉案房屋买卖合同上经纪方的印章并非其公司印章。再查，本案的起诉状副本于2021年2月12日送达给黄旭晖。江玉清提交其与广东富颂达律师事务所于2021年1月25日签订的《民事委托代理合同》及20000元的律师费发票，拟证明其为本案诉讼支出律师费20000元。本院认为，虽黄旭晖认为业主陈某口头授权其出售涉案房屋，但其并未提交充分证据证明上述陈述，故黄旭晖出售涉案房屋、与江玉清签订房屋买卖合同的行为构成无权处分。签订合同后，黄旭晖出具收据确认收到定金3万元，收据系收付款凭证，虽黄旭晖不确认其收到购房款，但其无法对其出具收据的行为作出合理解释，故本院对黄旭晖的陈述不予采纳。《中华人民共和国民法典》第五百九十七条规定“因出卖人未取得处分权致使标的物所有权不能转移的，买受人可以解除合同并请求出卖人承担违约责任。法律、行政法规禁止或者限制转让的标的物，依照其规定”。黄旭晖实际收取了购房款，合同因黄旭晖无权处分无法继续履行，江玉清享有合同解除权，合同应当在本案起诉状副本送达至黄旭晖之日解除，故本院确认江玉清与黄旭晖签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年2月12日解除。依照合同解除的法律后果，江玉清请求黄旭晖返还已收取的房价款30000元，合理有据，本院予以支持。至于另外60000元，并非黄旭晖收款，亦无证据显示黄旭晖授权朱国斌收款，故江玉清主张黄旭晖返还另外60000元房价款，依据不足，本院不予支持。依照上述法律规定，江玉清可以要求黄旭晖承担违约责任，依照合同约定违约方要支付守约方房价款总额的10%即51000元作为违约金并支付守约方律师费，故江玉清要求黄旭晖向其支付51000元违约金及支付律师费20000元，合理有据，本院予以支持。关于赔偿经济损失（包括违约金51099元、过户税费15000元、中介费3800元、按揭费4250元）的问题，据查明的事实可知，江玉清为履行与业主陈某签订的合同，支付了按揭费4250元，江玉清未能及时支付房价款导致陈某向广州仲裁委员会申请仲裁，江玉清与陈某就此达成了调解。江玉清与陈某的房屋买卖合同关系与本案的房屋买卖合同关系属于不同的法律关系，且故违约金51099元、过户税费15000元是因江玉清与陈某意思表示一致达成调解而产生。故江玉清请求黄旭晖赔偿上述三笔款项，缺乏依据，本院不予支持。关于中介费3800元，依照江玉清的陈述举证，该笔款项的收款主体是朱国斌，并无充分证据显示朱国斌是促成本案房屋买卖合同的中介方，亦无证据显示黄旭晖授权朱国斌收取款项，故江玉清请求黄旭晖赔偿中介费3800元，依据不足，本院不予支持。本案为房屋买卖合同纠纷，处理的法律关系是江玉清与黄旭晖之间的房屋买卖合同关系，朱国斌并非房屋买卖合同的相对方亦无充分证据显示其是本案房屋买卖合同的中介方，江玉清要求朱国斌对黄旭晖应当归还的购房款承担连带责任，本院不予支持。江玉清与朱国斌之间的纠纷，江玉清可另循法律途径解决。并无证据显示一明公司收取了中介费3800元，良策公司不确认江玉清微信转账4250元的情况，称其未收取涉案任何款项，且已完成按揭服务。本案为房屋买卖合同纠纷，一明公司、良策公司均非房屋买卖合同的合同相对方，江玉清对一明公司、良策公司提出的诉讼请求，缺乏依据，本院不予支持。因此，江玉清诉讼请求中的合理部分，本院予以支持，超出部分，本院不予支持。黄旭晖、一明公司、朱国斌经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，违反法律法规，本院依法缺席判决。为此，依照《中华人民共和国民法典》第五百九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认原告江玉清与被告黄旭晖签订的《房屋买卖合同》中的房屋买卖合同关系于2021年2月12日解除；二、被告黄旭晖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江玉清返还定金30000元；三、被告黄旭晖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江玉清支付违约金51000元；四、被告黄旭晖于本判决发生法律效力之日起十日内向原告江玉清赔偿律师费20000元；五、驳回原告江玉清的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5175.5元，由原告江玉清负担585.5元，由被告黄旭晖负担4590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  白一帆二〇二一年四月三十日法官助理李诗琪书记员孙诗韵