广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终315号上诉人（原审原告）：韩文令，男，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。上诉人（原审被告）：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司，住所地广东省佛山市高明区。法定代表人：梁某。委托诉讼代理人：柳洪成，男，该公司员工。上诉人韩文令与上诉人佛山市高明富逸湾实业开发有限公司（以下简称富逸湾公司）因商品房销售合同纠纷一案，均不服广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初2589号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩文令上诉请求：1.改判一审判决第二项为富逸湾公司向韩文令支付违约金448912.2元；2.本案一、二审诉讼费由富逸湾公司承担。事实和理由：根据案涉合同约定，富逸湾公司应在2018年1月26日以前办理案涉房屋的不动产权证书予韩文令，但富逸湾公司至今未办理案涉房屋不动产证书，已构成违约，应承担违约责任。虽然案涉合同约定，因富逸湾公司原因导致韩文令不能取得不动产权证书的，富逸湾公司应按韩文令已付房款的日万分之一向韩文令支付违约金，但案涉合同还约定韩文令延期付房款则按日万分之四向富逸湾公司计付违约金。案涉合同系出卖人富逸湾公司提供的格式合同，应当按照公平原则及有利于买受人的解释来确立双方当事人的权利义务，本案应按日万分之四的标准计付违约金。富逸湾公司辩称，1.韩文令主张富逸湾公司承担逾期办理不动产权证书的违约责任，没有事实依据。韩文令由于自身原因并未自行办理不动产权证书，也未书面委托富逸湾公司代办，富逸湾公司无法在未取得授权的情况下代办。2.韩文令主张的违约金过高，与合同约定不一致。案涉合同约定因富逸湾公司原因导致韩文令不能取得房屋所有权证书时，富逸湾公司应按已付房款的日万分之一标准向韩文令支付违约金，该条款内容明确，也不存在不公平不对等的情形，韩文令该上诉主张缺乏理据。富逸湾公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.依法改判或发回重审；3.本案一、二审诉讼费由韩文令承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清，适用法律错误。1.依据案涉合同约定，富逸湾公司并非办证的唯一主体，办证必须双方配合完成。根据办证流程，韩文令在办证前应向税务机关缴纳契税，缴税完成后方可向不动产权属登记部门申请办理不动产权证。富逸湾公司在没有韩文令授权的情形下无权代为办理。办证是韩文令的权利和义务，富逸湾公司的义务仅为按照韩文令的要求配合提供部分相关办证材料。2.一审判决以富逸湾公司未尽到通知义务为由，认定富逸湾公司应承担逾期办证的违约责任，属于认定事实不清。案涉房屋系现房销售，已经确权登记，韩文令购买房屋时已清楚案涉房屋符合办理不动产权属登记的条件和要求，富逸湾公司工作人员也告知韩文令应自行缴纳契税及办理不动产权证书。在合同明确约定且富逸湾公司已口头通知的情形下，富逸湾公司已尽到告知义务，不存在违约。（二）韩文令的行为有违诚实信用、公平原则。韩文令自收楼后，一直以案涉房屋存在质量问题及案涉合同系格式合同为由要求富逸湾公司赔偿及变更合同条款，严重影响富逸湾公司的正常经营秩序。韩文令收楼后一直在进行所谓维权，可见其了解商品房交易流程及具备一定法律知识，但却一直不愿自行办证，怠于行使权利，不符合常理。在案涉房屋具备办证条件、富逸湾公司也履行了通知义务且韩文令未委托富逸湾公司代为办理的情形下，韩文令强调办证是富逸湾公司的单方义务，有违诚实信用、公平原则。未能按期办证，过错明显在于韩文令，富逸湾公司不存在违约行为。韩文令辩称，1.富逸湾公司作为开发商，熟悉办证流程且掌握办证所需材料，应告知韩文令办证流程并提供所需材料，如果富逸湾公司履行了通知义务并提供所需材料，韩文令仍未办理房屋产权证书，才负有责任。一审认定事实清楚，适用法律准确。2.富逸湾公司主张其需经过韩文令授权方能进行办证，没有合同依据。韩文令向一审法院起诉请求：1.富逸湾公司马上办理佛山市高明区××××××××××××××××××××××××的不动产权属证给韩文令；2.富逸湾公司支付违约金，按总房款1200294元的每天万分之四计算，从2018年1月26日起至办好不动产权属证之日止，暂计至2020年7月13日为431520元；3.本案诉讼费由富逸湾公司承担。一审法院认定事实：2016年12月16日，韩文令与富逸湾公司签订《商品房买卖合同（现售）》，韩文令购买位于佛山市高明区××××××××××××××××××××××××，房屋建筑面积为135.38平方米，总价款为1200294元。韩文令已支付全部房款1200294元。按照双方签订的《商品房买卖合同（现售）》第十二条、第十七条之约定，富逸湾公司应当在2017年1月31日前向韩文令交付案涉商品房。双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因富逸湾公司的原因，韩文令未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：若因富逸湾公司原因导致韩文令不能在规定期限内取得房地产权属证书，韩文令不退房，每延期一日，富逸湾公司按已付房价款的万分之一向韩文令支付违约金。若因韩文令自身原因导致无法在约定时间内取得房地产权属证书的，富逸湾公司不作任何赔偿。若因政府原因或韩文令原因导致富逸湾公司未能按规定时间向相关政府部门报送房屋权属登记资料或导致韩文令未能在规定期限内取得房地产权属证书的，富逸湾公司无需承担责任，韩文令也不退房。案涉商品房于2015年1月9日竣工验收备案，于2015年1月28日取得商品房屋产权权属证明书。韩文令于2016年12月20日收楼。另查，2018年12月28日，韩文令查询案涉商品房合同登记信息，结果显示房屋坐落错误登记为“佛山市高明区××××××××××××××××××”。2019年1月9日，富逸湾公司的工作人员某茹与韩文令的微信聊天中，确认房屋地址问题，并表示已咨询承诺会跟进。后，房屋坐落更正为“佛山市高明区×××××××××××××××××××”。2019年4月18日，韩文令与富逸湾公司的工作人员罗某飞谈话中，韩文令主张由于富逸湾公司造成其不能按期拿到房产证，富逸湾公司不给付赔偿，要求富逸湾公司出具书面意见。罗某飞回复称公司明确没有书面意见，建议韩文令走法律途径。一审法院认为，本案系商品房销售合同纠纷。韩文令、富逸湾公司签订的《商品房买卖合同（现售）》是双方真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应自觉履行。韩文令已支付了全部购房款，富逸湾公司也于2016年12月20日将房屋交给韩文令使用。韩文令在房屋交付后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋所有权并不随着房屋的交付而转移，因此富逸湾公司须保证房屋所有权转移给韩文令，韩文令应及时办理房屋产权登记手续。出卖人协助买受人办理产权过户手续是一种法律义务。出卖人所负有办证义务具体表现为，出卖人应在约定或者法定的期限内完成房屋权属的初始登记的备案，并在买受人申请办理权属证书时，能够提供权属证书登记的相关证明。案涉合同明确约定双方共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。本案所涉及的契税缴纳、过户申请、领证等事项均属于分户权属证书的办理事项，上述事项在韩文令未委托富逸湾公司办理的情况下均需韩文令自行办理。故韩文令主张富逸湾公司为其办理案涉房屋不动产权属证不符合法律规定和双方的约定，一审法院不予支持。关于韩文令主张逾期办证的违约金问题。本案中，案涉房屋已于2016年12月20日交付使用，但至一审法庭辩论终结前尚未取得不动产权证书。案涉商品房于2015年1月9日竣工验收备案，于2015年1月28日取得商品房屋产权权属证明书，已具备办理案涉房屋不动产权证书的条件。富逸湾公司未能证明其已告知韩文令可以办理不动产权证书，且在一审庭审自认没有向韩文令提供商品房权属转移证、不动产登记申请表等办证资料。富逸湾公司也承认直至2019年4月18日韩文令与富逸湾公司的工作人员罗某飞谈话后，其亦没有向韩文令发出可以办证及如何办证的通知或函件。韩文令自认至一审庭审时才收到案涉商品房的竣工验收备案表、产权权属证明。综上，一审法院认为，导致韩文令尚未取得不动产权证书的责任在于富逸湾公司。根据合同约定，因富逸湾公司的责任致使韩文令不能在房屋交付使用后360日内取得房地产权属证书的，富逸湾公司承担违约责任，每延期一日，富逸湾公司按已付房价款的万分之一向韩文令支付违约金。韩文令主张从2018年1月26日起计算是其对自身权益的处分，没有违反法律规定，一审法院予以支持。至一审法庭辩论终结时，富逸湾公司逾期935天。经核算，富逸湾公司应向韩文令支付的违约金为112227.49元（1200294元×0.1‰×935天）。韩文令主张过高的部分，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内协助韩文令办理位于佛山市高明区××××××××××××××××××××××××的不动产权属证；二、富逸湾公司于判决发生法律效力之日起十日内向韩文令支付逾期办证违约金112227.49元；三、驳回韩文令的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费19486元，减半收取计9743元，由富逸湾公司负担7837元，韩文令负担1906元。二审中，韩文令向本院提交了《关于某海城*期**座**房单元业主诉求问题的请示》及《关于向佛山市高明富逸湾实业开发有限公司要求赔偿违约金的诉求书》各一份，拟证明韩文令曾多次要求富逸湾公司办理房产证。经审查，因韩文令在二审中提交的新证据的真实性无法确认，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。二审中，韩文令述称，2020年10月18日，富逸湾公司向韩文令提供案涉《商品房买卖合同（现售）》正本、商品房房屋产权权属转移证及不动产登记申请表。2020年11月4日，韩文令取得案涉房屋不动产权证书。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：富逸湾公司是否应承担逾期办证违约责任及违约金的计算标准。关于逾期办证违约责任。案涉《商品房买卖合同（现售）》系韩文令、富逸湾公司的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应为双方当事人所遵守。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。”案涉合同约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理案涉商品房的房屋所有权转移登记，因富逸湾公司原因导致韩文令未能在案涉房屋交付之日起360日内取得房屋所有权证的，双方同意每延期一日，富逸湾公司按已付房价款的万分之一向韩文令支付违约金。案涉房屋于2016年12月20日交付韩文令使用，根据上述规定及合同约定，富逸湾公司应于2017年12月16日前协助韩文令办理房屋不动产权证书，但直至2020年10月18日，富逸湾公司才通知韩文令办理案涉房屋不动产权证并提供办证所需材料。富逸湾公司的行为已构成违约，应向韩文令支付逾期办证违约金。一审法院认定富逸湾公司对未及时办理案涉房屋不动产权证存在过错、构成违约，应承担相应的违约责任，并无不当，本院予以维持。富逸湾公司上诉主张其已履行通知、协助义务，不构成违约，缺乏证据支持，本院不予采纳。关于违约金的计算。根据案涉合同约定，双方应共同办理案涉商品房的房屋所有权转移登记。因此，在富逸湾公司于案涉房屋交付之日起360日后仍未履行通知办证义务的情况下，韩文令亦应在合理期限内向富逸湾公司请求协助办证。但韩文令在相当长的时间内怠于向富逸湾公司主张权利，对迟延办证亦负有一定责任；而富逸湾公司在知悉韩文令请求协助办证后也未予以配合，直至2020年10月18日，富逸湾公司才通知韩文令办理案涉房屋不动产权证并提供办证所需材料。综上，本院综合本案案情，酌情将案涉合同约定的违约金计算标准下调至万分之零点五。韩文令主张自2018年1月26日起计算逾期违约金，系其对自身权利的合法处分，本院予以支持。综上，富逸湾公司应向韩文令支付2018年1月26日至2020年10月18日期间的逾期办证违约金共计59774.64元（1200294元×0.05‰×996天）。富逸湾公司上诉主张无需支付违约金，韩文令上诉主张应按已付房款日万分之四的标准计算违约金，均缺乏合同和法律依据，本院不予支持。因韩文令已于一审判决作出后办理了案涉房屋不动产权证，故继续判令富逸湾公司协助办理案涉房屋的不动产权证已无必要，本院对该判项予以撤销。综上，韩文令的上诉请求不能成立，应予驳回。富逸湾公司的上诉请求部分成立，应予支持；富逸湾公司的上诉请求部分不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初2589号民事判决第一项、第三项；二、变更广东省佛山市高明区人民法院（2020）粤0608民初2589号民事判决第二项为：佛山市高明富逸湾实业开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向韩文令支付逾期办证违约金59774.64元；三、驳回韩文令的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7773元，减半收取3886.5元，由韩文令负担3342.39元，佛山市富逸湾实业开发有限公司负担544.11元。二审案件受理费8895元，由韩文令负担7538.52元，佛山市高明富逸湾实业开发有限公司负担1356.48元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰