重庆市黔江区人民法院   民事判决书    (2021)渝0114民初183号       原告：潘先军，男，1967年12月6日出生，苗族，住重庆市黔江区。   原告：杨文珍，女，1964年11月28日出生，苗族，住重庆市黔江区。   共同委托诉讼代理人：谯贤高，重庆市黔江区舟白法律服务所法律工作者。   被告：重庆蜀陵实业有限公司，住所地重庆市黔江区正阳街道朝阳社区武陵大道18号（武陵山农副产品物流交易中心），统一社会信用代码91500114056468112J。   法定代表人：蔡陵，该公司董事长。   委托诉讼代理人：陈伟，重庆川东南律师事务所律师。   原告潘先军、杨文珍与被告重庆蜀陵实业有限公司（以下简称蜀陵公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告潘先军、杨文珍的委托诉讼代理人谯贤高，被告蜀陵公司的委托诉讼代理人陈伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   潘先军、杨文珍向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原、被告订立的《重庆市房屋买卖合同》；2、判决被告立即退还原告购房款665614元(含代收税费35592元、大修基金9128元)及利息(以665614元为基数，自2017年4月27日起按中国人民银行同期同类贷款利率计算至清偿之日止)；3、判令被告向原告支付已付购房款一倍赔偿金665614元；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告重庆蜀陵实业有限公司投资开发建设位于黔江区舟白街道的“民族风情城”商业街商用楼房。原、被告双方于2017年9月3日就被告开发的民族风情城D幢2-4号房屋签订了由被告方拟定的《重庆市房屋买卖合同》。双方在签订的《重庆市房屋买卖合同》中第五条:甲方关于产权状况、出租情况及户籍情况的承诺第(三)项中:对房屋的现状确定为“现房且已出租”。事实上，被告方一直未将合同项下房屋出租，且原告从未收到相应的房屋租金双方在签订的《重庆市房屋买卖合同》中第七条权属登记明确约定：甲乙双方同意，自本合同签订之日起60日内，由“甲乙双方共同”“甲方”向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属登记手续。原告已在当天缴纳了关于权属登记的所有费用。但被告方在签订合同后一直未履行房屋权属登记的义务。双方在签订的《重庆市房屋买卖合同》中第九条房屋交付中明确约定:甲方应当在签订本合同后五日内将房屋交付给乙方。原告方至今未收到被告交付房屋的所有东西(含钥匙)。原告于签订合同当日便履行了合同的义务，但被告签订合同后并未按照合同的约定履行相应的义务，并于2018年9月28日未经原告的同意，擅自将房屋进行抵押贷款综上，被告与原告签订《重庆市房屋买卖合同》的情况下，未按合同约定履行相应的义务，严重损害了原告的合法权益。至今，原、被告多次协商未果，被告构成严重违约，特诉至法院，请求依法判决。原告撤回了第三项诉讼请求。   蜀陵公司辩称，1.原告陈述的部分事实不属实，原告与被告签订的购房合同是经过原告充分考虑才签订，也是相关职能部门监制的标准合同，不存在被告单方拟定的事实；对于房屋抵押问题，不是被告擅自抵押，而是原告未付完房款，经过被告多次催收后仍未履行，正因此导致被告经营困难，才将涉案房屋抵押，在抵押前也通知了原告。2.原告主张解除合同，解除权已经超过了除斥期间而消灭，同时也不符合法定及约定解除的条件。根据司法解释的规定，出卖人延迟交付房屋或买受人延迟交付房款，将导致出卖人或买受人享有合同解除权，在法律没有规定或当事人没有约定的情况下，对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，否则解除权消灭。被告已经在抵押涉案房屋之前已经告知了原告，原告在一年内也未提出异议，现起诉已经超过了除斥期间。3.原告主张返还购房款665614元的请求不能成立，原告仅仅交付房款为590894元，并非665614元。4.因原告逾期支付购房款，被告有权行使同时抗辩权而拒绝办理过户登记，不构成违约，故不应承担赔偿金。   潘先军、杨文珍为证明其主张，在庭审中向本院提交了以下证据：1.《重庆市房屋买卖合同》；2.《黔江民族风情城投资预算表》；3.《黔江民族风情城商铺认购书》；4.银行流水、增值税普通发票、收据；5.黔江区不动产登记中心档案查询结果单。   蜀陵公司提交证据如下：1.《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》；2.邮政快递回执及手机短信通知截屏；3.不动产权证书；4.复函、抵押权证及抵押清单。   本院经审理确认如下事实：2017年4月26日，原告潘先军向被告蜀陵公司认购黔江区民族风情城D区2层4号商铺，双方签订《投资预算表》、《商铺认购书》，优惠包括交30000元抵200000元+800元/㎡+282.16元/㎡，后原告支付30000元及定金50000元。2017年9月3日，潘先军、杨文珍（乙方）与蜀陵公司（甲方）签订《重庆市房屋买卖合同》及《补充协议》，约定：被告将坐落于重庆市黔江区舟白街道正舟路北段368号（民族风情城）D幢2-4号商业用房以1130894元的价格出售给原告；付款方式为分期付款，于2017年9月3日付清首付房款590894元，余款540000元整办理银行按揭贷款。自合同签订之日起60日内，由甲乙双方、甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理房屋权属转移登记手续，并由甲乙双方按规定各自承担该房屋权属转移登记相关税费。未按约定办理房屋权属转移登记的，因甲方责任导致的，乙方有权退房，甲方应当自退房书面通知书送达之日起60内退还乙方全部已付房价款，并向乙方支付已付房价款10%的违约金。乙方未按付款约定时间付款的，逾期在30日之内，自约定应付房屋价款期限届满次日起至实际支付之日止，乙方按日向甲方支付未付部分房价款万分之五的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，甲方有权解除合同。甲方解除合同的，乙方应自解除合同通知送达之日起60日内按累计逾期未付部分房价款金额的10%向甲方支付违约金，甲方退还乙方全部已付房价款，甲方不解除合同的，合同继续履行，自本合同约定的未付房价款期限次日起至实际支付未付部分房价款之日止，乙方按日向甲方支付逾期未付房价款万分之五的违约金。同时鉴于乙方在签订本协议时该房已出租并由甲方托管，双方同意视为甲方已在规定时间内按取得的备案登记证的标准已交付房屋。《补充协议》第七条约定，若签订《重庆市房屋买卖合同》时，乙方选择按揭贷款方式支付余款，由于乙方自身信誉、银行政策变化等原因导致银行拒绝发放贷款或发放的贷款金额不足的，则乙方应在银行拒绝发放贷款之日（或明确贷款金额不足之日）起60日内用现金支付甲方购房余款，否则乙方应当以未付金额为基数，按同期银行贷款利率的4倍承担延期付款资金利息。超出120日仍未支付完毕的，则甲方有权解除合同，收回房屋，由此产生的全部损失（包括但不限于乙方已投入的装修、办证过户的税费等损失）由乙方自行承担，并按未付房款的10%收取乙方违约金。第八条约定因乙方委托甲方对该房屋进行托管经营，因此乙方视为甲方房屋已按合同约定时间和标准（清水房）进行交付，双方不再办理房屋交付手续。乙方同意双方不办理房屋交付手续，托管期限满后按托管合同的约定办理。第九条关于大修基金，甲方已依据现行标准交纳本套房屋的大修基金9128元，双方一致同意在签订合同时乙方将该款支付给甲方。关于税费的交纳，在签订合同时乙方将其应承担的税费交付给甲方，由甲方代付代缴后凭相关凭据据实结算。第十一条约定，关于办证时间的特别约定，乙方未交清合同约定的首期购房款、大修基金及税费，或因乙方原因未通过银行按揭审批，甲方为其申办产权证书的时间相应顺延。由甲乙双方合同另对其他事项也进行了约定。在上述合同签订当日，原告潘先军向被告蜀陵公司支付了首付款535870元及税费49744元。剩余尾款540000元未付。   2018年11月15日，因二原告未支付剩余购房款，被告向二原告发出通知，通知二原告于2018年11月25日前支付剩余房款，如未按期付款，被告将二原告所购房屋用于抵押融资，同时同意二原告在交付完购房款、税费后按原定的办证期（60日内）负责解除涉案房屋的抵押手续，并办理产权过户手续。   2020年7月22日，二原告在重庆市黔江区规划和自然资源局查询了涉案房屋抵押的具体情况：2018年12月13日，被告为案外人重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司申请贷款提供抵押担保，将包括涉案房屋在内的房地产抵押给成都银行股份有限公司重庆分行，办理了抵押登记，抵押起始时间为2018年9月28日，终止日期为2019年9月27日，担保金额为29700000元。2019年9月23日，该抵押登记进行了续期，担保金额为16000000元。   另查明，2020年7月30日，成都银行股份有限公司重庆分行向职能部门回复了涉案房屋抵押情况，将按照审批条件还款解押。   庭审中，二原告陈述在签订合同后，向被告提交了申请按揭贷款的资料，在二个月后被告向二原告告知了银行贷款未审核通过。被告陈述涉案房屋的抵押权人已经同意采取逐一解押的方式解除抵押。   本院认为，原告潘先军、杨文珍与被告蜀陵公司签订的《重庆市房屋买卖合同》、《补充协议》均系双方真实意思表示，原、被告应按照约定履行合同义务。本案争议的焦点在于：一、二原告主张解除合同的条件是否成就；二、如果涉案合同解除，如何返还财产和赔偿损失。   针对争议焦点一，二原告主张解除合同的理由为被告未经同意将涉案房屋抵押，属于严重违约，合同已经无法继续履行。被告不同意解除合同，理由是原告行使解除权已经超过除斥期间。对此，本院评判如下：首先，按照双方合同约定，二原告向银行申请贷款支付剩余540000元的房款，二原告是贷款的申请人，被告仅系贷款资料的提交者，系协助人，能否获取银行贷款与二原告的征信、收入情况等相关，并非被告所能决定，在申请按揭贷款未审核通过后，被告已经告知了二原告。按照《补充协议》第七条的约定，在未能获取银行贷款支付剩余房款的情况下，二原告应当按期以现金方式支付房款。同时本案系现房买卖，付清所有房款是取得房屋所有权的对价，但二原告并未按约支付剩余房款，被告可以主张继续履行或者解除合同。其次，被告仅单方通知二原告后，就将涉案房屋抵押，为案外人重庆市新大兴爱家商业连锁有限公司贷款提供担保，导致了其与二原告之间的合同继续履行存在障碍。被告虽然提出可以逐一解除抵押后办理过户，但其提供的回复函并未明确逐一解除抵押的条件或者应当清偿的债务金额，也未提交其他证据证明能够足以消除该抵押负担，故不能确定二原告将剩余房款支付完毕后能够及时解押过户，涉案房屋办理登记过户存在履行不能，二原告签订《重庆市房屋买卖合同》的目的已经无法实现。其三，被告在2018年11月15日虽然通知二原告将抵押涉案房屋，但也申明可以付款后就办理过户，合同解除条件成就与否尚不清楚。原告于2020年7月22日知晓了涉案房屋被整体抵押给案外人，现被告无法解押导致办理产权过户出现障碍，二原告据此起诉主张解除合同，并未超过除斥期间。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第（四）项之规定，当事人一方延迟履行债务或有其他违约行为致使不能实现合同目的的，另一方当事人可以解除合同，二原告主张解除双方签订的《重庆市房屋买卖合同》的理由成立，本院予以支持。   对于争议焦点二，通过二原告出示的证据，二原告支付了房款615870元，在合同解除后，被告应当返还二原告支付的购房首付款，故原告请求被告退还购房款615870元，符合法律规定，本院予以支持。对于被告代收的税费49744元，因被告并未提交证据证明已经将该49744元向职能部门缴纳，故应予以返还。关于二原告主张以665614元为基数，从2017年9月3日起，按银行同期贷款利率计算至清偿完毕之日计算利息，其主张的利息损失是基于被告违约导致合同目的不能实现的行为，但鉴于二原告自身在履行合同过程中存在过错，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条的规定，可以减少相应的损失赔偿额，故本院酌定支持利息按照起诉时贷款市场报价利率（年利率3.85%）从2021年1月5日开始计算，超出部分，不予支持。原告自愿撤回第三项诉讼请求，系其真实意思表示，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十三条、第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、解除原告潘先军、杨文珍与被告重庆蜀陵实业有限公司签订的《重庆市房屋买卖合同》；   二、被告重庆蜀陵实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告潘先军、杨文珍购房款665614元及利息（利息以665614元为基数从2021年1月5日起按照年利率3.85%计算至购房款支付完毕之日为止）；   三、驳回原告潘先军、杨文珍的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟期间的债务利息。   案件受理费10456元，减半收取5228元，由被告重庆蜀陵实业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第四中级人民法院。      审 判 员 王雪松           二〇二一年四月二日        法 官 助 理 朱庚成      书 记 员 李 雪       - 1 –