安徽省巢湖市人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0181民初1154号原告：魏雯，女，1991年5月19日出生，汉族，安徽省巢湖市人，住安徽省巢湖市。委托诉讼代理人：郭俊斌，安徽天辰律师事务所律师。被告：安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司，住所地安徽省巢湖市向阳南路与旗山路交叉处巢湖市佳龙食品有限公司三号厂房4楼，统一社会信用代码91340181MA2R9BKNX9。法定代表人：刘道鑫，该公司董事长。委托诉讼代理人：汪伦，安徽蒋平华律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴嵘，该公司员工。原告魏雯与被告安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司（下简称邻加医大药房）房屋租赁合同纠纷一案。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告魏雯及其委托诉讼代理人郭俊斌，被告邻加医大药房的委托诉讼代理人汪伦、吴嵘到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告魏雯向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即给付原告房屋租金400000元；2、判令被告承担交通局综合楼9-10门面和向阳路与健康路交口东北角门面之间隔墙费用20000元；3、判令被告承担原告电力开户、安装等费用72242元；4、判令被告承担违约解除合同违约金100000元。事实与理由:2014年10月31日，原、被告双方签订了一份《房屋租赁合同》,主要约定:原告将位于巢湖市交口七间门面房出租给被告,租期五年,自2014年10月31日至2019年12月31日,租金每年37000元,租期届满后出带走设备外,店内的装潢不得拆除、破坏,除不可抗力因素外,任何一方取消、中断或不履行合同条款均视为违约,承担违约金100000元。2019年9月29日,租期即将届满,原被告在原合同基础上签订了续租合同,租期五年、租金每年400000元。2019年6月8日,被告在毫无理由的情形下,强行诉至法院,要求解除双方的租赁合同。巢湖市人民法院作出(2020)皖0181民初2742号民事判决书,确认双方解除合同,经原告上诉,合肥市中级人民法院作出(2020)皖01民终字7185号民事判决书,维持原判。综上所述,原告认为,自己在履行租赁合同期间没有任何违约行为,同时又没有发生不可抗力情形,被告单方强行解除合同，实属严重违约,然被告解除合同的请求已经被法院判决所确认,原告只得要求被告承担违约责任及承担相关费用。现原告诉至法院，请求判如所请。被告邻加医大药房辩称：1、原告在诉状中的陈述部分不属实，恳请法院依法判决驳回原告的诉讼请求。被告已依法于2020年6月8日解除了与原告的房屋租赁关系，现认可原、被告签订的《房屋租赁合同》的续租条款，认可法院的判决，也自愿承担应当承担的责任，但原告的部分诉讼请求明细不合法不合理，部分没有任何法律依据；2、判令被告支付房屋租金400000元明显不合理，双方的房屋租赁合同及续租条款已于2020年6月8日解除，根据原告提供的房产证可以确定魏雯、舒春燕、王雨的房屋面积，同时被告已支付了王雨的租金148000元，考虑到2020年新冠疫情属于法律上的不可抗力，实务中一般扣除2个月的租金，按每年400000元租金计算，根据面积计算被告需支付魏雯及舒春燕共计86000元，而被告已支付了100000元给原告魏雯；3、被告承租原告等三户房屋时，原告的三户房屋之间均没有隔墙，按照法律规定被告只需要支付按照当时承租时房屋的状态，即隔墙的费用应当由原告自己承担，被告已按照原告的要求支付了部分的隔墙费用，在此被告不放弃向原告主张权利，可以看出原告诉请2000元没有任何法律依据；4、原告要求被告承担电力开户、安装等费用没有任何法律依据。出租人应当保证“在租赁期内租赁物符合约定的用途”，被告承租房屋时，仅仅只有电表一户，名称为苏果超市，后在原告的同意下将电表名称变更为被告，现被告同意共用该电表；5、被告是依法向巢湖市人民法院起诉，属于合法解除与原告之间的房屋租赁合同关系，没有任何违约行为，不存在承担违约金。案经审理，可以确认以下案件事实：2014年10月31日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定由魏雯代表其他二位房主共同将分属于三户的位于巢湖市交叉的七间约350平房门面租给邻加医大药房使用，租赁期为五年，即从2014年10月31日至2019年10月31日止；租金每年370000元；甲方同意乙方转租，转租时的房价随行就市；违约方支付对方违约金十万元整，造成经济损失的应予赔偿。邻加医大药房当日向魏雯给付50000元保证金。在合同履行期间内，邻加医大药房按期支付了房屋租金。2019年9月，魏雯与邻加医大药房一直在协商续租房屋。2019年9月27日，双方协商租金为每年400000元，邻加医大药房按照约定预先支付50000元房屋租金。9月29日，原、被告签字确认在原《房屋租赁合同》基础上补充续租条款，双方约定“合同续租事宜即在本合同的基础上，经甲乙双方协商商定租赁期限为伍年（2019年12月31日-2024年12月31日），年租金为人民币肆拾万元整（￥400000元）”。后邻加医大药房预交房屋租金50000元。后邻加医大药房于2020年6月8日诉至巢湖市人民法院，要求解除原、被告双方签订的《房屋租赁合同》并要求魏雯退还房屋定金50000元、退还房屋预付款50000元、给付房屋修理费15020元，本院（2020）皖0181民初2742号民事判决书判决确认邻加医大药房与魏雯《房屋租赁合同》及续租协议于2020年6月8日解除；驳回邻加医大药房的其他诉讼请求，并认定《房屋租赁合同》中载明其中一位业主王开明已经和邻加医大药房另行签订租赁合同并履行，邻加医大药房租赁房屋时同意对包括魏雯在内的三房东的隔墙于租赁期满时负责砌筑，恢复原状。后魏雯上诉至合肥市中级人民法院，2020年10月23日合肥市中级人民法院（2020）皖01民终7185号民事判决书判决驳回上诉，维持原判。另查明案涉房屋有魏雯、舒春燕、王雨三个产权人，分别为魏雯139.15平方米、舒春燕84.08平方米、王雨122.75平方米共计345.98平方米。2019年4月2日，邻加医大药房与合肥市三为升果业有限公司签订《租赁合同》约定邻加医大药房将案涉房屋中部分房屋（约100平方米）转租给合肥市三为升果业有限公司使用至今，经本院案件审理中与舒春燕核实邻加医大药房转租的房屋系舒春燕所有。根据邻加医大药房提供的电话录音，可知原、被告双方多次就钥匙交接方式未能达成一致意见，后于2021年1月5日确定钥匙交接方式，魏雯于2021年1月16日拿到房屋钥匙。庭审中邻加医大药房同意对包括魏雯在内的三房主的隔墙负责砌筑，亦同意将电户名称返还给魏雯，要求魏雯共用该电表。经本院与舒春燕核实，其明确魏雯作为全权代表，具全权代表权。以上事实，有当事人陈述、《房屋租赁合同》、照片等证据材料载卷佐证，其事实清楚，足以认定。本院认为:原、被告之间的《房屋租赁合同》及续租协议是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制规定，应为有效，双方均应按合同约定行使相应的权利，履行相应的义务。关于房屋租金。1、魏雯为户主的139.15平方米房屋，2020年10月23日合肥市中级人民法院（2020）皖01民终7185号民事判决书确认案涉《房屋租赁合同》及续租协议于2020年6月8日解除，魏雯与邻加医大药房应于2020年10月23日办理房屋交接手续，但本案中魏雯与邻加医大药房于2021年1月5日最终确定钥匙交付方式，魏雯于2021年1月16日拿到了钥匙，根据邻加医大药房提供的电话录音可知双方一直就钥匙交接方式未能达成一致意见，本院认为2020年1月1日至2020年10月23日因双方房屋租赁关系是否解除尚未确定，该段时间的房屋租金和房屋占用使用费理应由房屋实际占用人即承租人邻加医大药房承担。2020年10月23日之后双方就钥匙交接方式未能达成一致意见，后双方于2021年1月5日最终确定钥匙交接方式，魏雯于2021年1月16日拿到钥匙，双方对2020年10月23日之后均怠于办理房屋交付手续，均存在过错，故2020年10月23日至2021年1月5日之间的房屋占用使用费，本院酌定双方各承担50%。现魏雯诉请邻加医大药房支付租金至2020年12月31日，综上，2020年1月1日至2020年10月23日的房屋租金和占有使用费为130488.6元（400000元÷12个月÷345.98平方米×139.15平方米×9个月22天），2020年10月23日至2020年12月31日的房屋占有使用费为30386.45元（400000元÷12个月÷345.98平方米×139.15平方米×2个月8天），由邻加医大药房承担的部分为15193.23元（30386.45元÷2），现邻加医大药房需支付魏雯该部分房租及房屋占有使用费合计145681.83元（130488.6元+15193.23元）。2、舒春燕为户主的84.08平方米房屋，邻加医大药房将该部分房屋转租给了合肥市三为升果业有限公司使用至今，其理应继续支付租金至实际搬离之日止，现魏雯仅诉请至2020年12月31日，故该部分房租和房屋占有使用费97207.93元（400000元÷12个月÷345.98平方米×84.08平方米×12个月）应由邻加医大药房承担。3、王雨为户主的122.75平方米房屋，因王雨户已与邻加医大药房另行签订了房屋租赁合同并履行，故现魏雯诉请该部分房租，缺乏事实依据，本院不予支持。综上，现邻加医大药房需支付魏雯房屋租金和房屋占用使用费242889.76元（145681.83元+97207.93元），邻加医大药房已预交房屋租金50000元，应予以扣除，故邻加医大药房尚需支付192889.76元（242889.76元-50000元）。因舒春燕户的房屋现仍未予归还，故对邻加医大药房交纳的50000元保证金，在本案中暂不予扣除，邻加医大药房可待归还房屋时与原告予以协商解决或另行主张。关于隔墙费用。魏雯诉请隔墙费用20000元系估算出来的价格，魏雯并未实际支付该笔费用，故对魏雯该项诉请本院不予支持。同时庭审中邻加医大药房同意对包括魏雯在内的三房主的隔墙负责砌筑，理由遵守诚实信用原则，尽快完成砌筑。关于魏雯诉请电力开户、安装等费用。其中新开设电力户头65242元，因魏雯未实际支付该笔费用，对其该部分诉请本院不予支持。其中开户费用1000元，因庭审中邻加医大药房已同意将现使用的电力户名归还魏雯，现魏雯诉请该1000元，本院不予支持。其中6000元预交款，庭审中邻加医大药房认可其实际使用了该部分电力，现魏雯诉请要求邻加医大药房给付该6000元，本院予以支持。另邻加医大药房现已与魏雯解除房屋租赁合同，亦同意将电力户名归还，理应尽快完成电力户名更换。关于违约金。原、被告在合同中约定“违约方支付对方违约金十万元整”，邻加医大药房诉至法院要求解除双方之间的房屋租赁关系，并与王雨另行签订房屋租赁合同，其以行为明确表示不再继续履行合同，确属违约，给魏雯及舒春燕造成了经济损失，理应承担违约责任，但考虑到其与王雨已另行达成房屋租赁合同，租赁了案涉《房屋租赁合同》所涉部分房屋，该部分房屋并未造成损失，故本院酌定邻加医大药房支付魏雯违约金50000元。关于邻加医大药房辩称因疫情原因需免除2个月房租，因考虑到邻加医大药房公司性质系从事医药行业，疫情对其造成的影响相对较小，故对其该辩称意见，本院不予支持。据此，本院依据《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司于本判决生效后给付原告魏雯房屋租金和房屋占用使用费192889.76元、电费6000元，合计198889.76元；二、被告安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司于本判决生效后给付原告魏雯给付原告魏雯违约金50000元；三、驳回原告魏雯的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9720元，减半收取4860元，由原告魏雯负担2340元，由被告安徽省邻加医康复大药房连锁有限公司负担2520元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  肖金菊二〇二一年四月二十八日书记员  朱雅柔附法律条文：《中华人民共和国民法典》第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……。