江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0830民初275号原告：王宣予，女，2008年2月14日出生，汉族，住盱眙县。法定代理人：王某，系原告王宣予父亲，1981年8月6日出生，汉族，住盱眙县。委托诉讼代理人：高建才，系原告王宣予外祖父，1958年4月5日出生，汉族，住盱眙县。被告：南京广厦置业（集团）盱眙有限公司，统一社会信用代码913208305629375320，住所地盱眙县XXXX。法定代表人：孙煜，该公司总经理。委托诉讼代理人：仲志强、史凌飞（实习），江苏普善律师事务所律师。原告王宣予与被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司（以下至判决主文简称广厦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告王宣予的法定代理人王某、委托诉讼代理人高建才，被告广厦公司的委托诉讼代理人仲志强、史凌飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告王宣予向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照《商品房买卖合同》第三条至第五条约定给付实际套内面积与房产证及合同面积相差6.17平方米，价值计31500元；2、判令被告按照《商品房买卖合同》第八条、第九条约定延期交付365天的违约金20440元；3、判令被告按照《商品房买卖合同》第十五条约定延期办证1185天计66360元；4、判令被告对案涉房屋窗户返修四次、地板渗水返修，购买墙纸等施工材料费、人工费计5600元；合计人民币123900元。本案审理中，原告代理人变更放弃第二项请求，第四项诉请如能协商解决就协商解决，如不能则另案诉讼。事实和理由：（1）买受人于2013年10月3日一次性付款购买XXXX商品房一套，面积142.59平方米，房屋公摊面积22.33平方米，室内实际面积113.56平方米，计人民币31500元；（2）合同生效后，出卖人承诺2014年底交房，实际交房时间为2015年12月份，计人民币20440元；（3）延期办证：出卖人承诺是交付房管局后90日内，是2015年3月底提供相关资料给买受人办理房产证，而实际提供相关资料是2018年6月，延期办证迄今1185天，计人民币66360元。（4）窗户返修四次，地板渗水返修、购买墙纸等施工材料费、人工费5600元。综上所述，出卖人已严重侵害了买受人的切身利益，为维护买受人自身利益，不再蒙受巨大损失，强烈要求出卖人赔偿买受人上述经济损失，合计人民币123900元。被告广厦公司辩称，1、XXXX不存在面积差。双方所签房屋买卖合同约定案涉房屋的建筑面积141.81平方米，其中套内建筑面积119.48平方米，案涉房屋实测且产权证登记的建筑面积142.59平方米，其中套内面积119.48平方米。根据案涉房屋买卖合同第五条约定，是以套内面积为依据进行面积确认及面积差异处理。前述合同约定套内面积与后续房产管理部门实测并登记的套内面积是一致的，没有发生误差。因此，就案涉房屋不存在面积差异处理。2、案涉房屋不存在延期交付，且原告主张延期交付违约金超出诉讼时效规定，不应保护。案涉房屋买卖合同约定交付时间为2014年12月31日，根据交房资料显示，案涉房屋答辩人于2015年1月1日交付给原告。因此，不存在延期交付案涉房屋。退一步讲，按原告主张答辩人于2015年12月份交付案涉房屋，那么应自该交付日期起计算诉讼时效，但至本案诉讼前，原告就延期交房违约金没有向答辩人主张过权利。所以，原告就延期交房违约金部分的诉请超出了诉讼时效保护。3、原告主张的延期办证违约金没有依据，也超出诉讼时效规定。原告主张的延期办证违约金计算，在双方商品房买卖合同中没有约定，只是其自己“自说自话”，没有法律依据。且案涉房屋于2017年9月4日已经可以办理产权登记，是由于原告自身原因至2018年6月才办理。从2017年9月4日起算，原告现主张逾期办证违约金也超出诉讼时效期限规定。4、原告主张修理费没有依据。原告就案涉房屋质量维修从没有向答辩人报备或通知维修。因此，原告起诉所称案涉窗户、地板、墙纸返修及其费用，答辩人不予认可。综上所述，答辩人认为原告起诉没有事实与法律依据。故恳请贵院驳回原告起诉，维护答辩人的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：南京广厦置业（集团）盱眙有限公司系有限公司，法定代表人孙煜，营业期限2010年10月10日至2030年10月9日，经营范围：房地产开发、经营（依法须经批准的项目，经相关部门批准后方可开展经营活动）。被告广厦公司在盱眙县开发天汇宝积住宅工程。2013年10月3日，原告王宣予与被告广厦公司签订《商品房买卖合同》。该合同约定主要内容为：“商品房买卖合同/出卖人：南京广厦置业（集团）盱眙有限公司，买受人：王宣予。第一条项目建设依据。……。第二条商品房销售依据。……。第三条买受人所购商品房的基本情况。买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的：XXXX房，该商品房的用途为住宅，钢混结构，层高为2.9，建筑层数地上18层，地下1层。该商品房阳台是非封闭式。该商品房建筑面积共141.81平方米，其中套内建筑面积119.48平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积22.33平方米。第四条计价方式与价款。按套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米4510.19元，总金额538878元。……。第五条面积确认及面积差异处理。根据当事人选择的计价方式，本条规定以【套内建筑面积】（本条款中均简称面积）为依据进行面积确认及面积差异处理。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按第2种方式进行处理。1、……。2、双方同意按以下原则处理：（1）面积误差绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；（2）面积误差绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人在买受人提出退房之日起30天内将买受人已付款退还给买受人，并按银行同期活期存款利率付给利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）的部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人。……。第八条交付期限。出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。5、该商品房取得商品房交付使用批准文件。……。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之（该比率应不少于第（1）项中的比率）的违约金。……。第十一条交接。商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。……。第十五条关于产权登记的约定。出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。第十六条保修责任。买受人购买的商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。……。第二十四条商品房预售的，自本合同生效之日起30天内，由出卖人向盱眙县住房和城乡建设局申请登记备案。出卖人：南京广厦置业（集团）盱眙有限公司合同专用章、邢旻飞印，买受人：王宣予，2013年10月3日。”南京广厦置业（集团）盱眙有限公司、邢旻飞、王宣予均在合同上盖章、盖印、签名、捺手印。合同签订后，原告方按约一次性支付购房款538878元。原告方于2015年1月1日签署业主资料登记表和物业交付使用验收记录表，由原告方代理人高建才签名。2017年9月4日，盱眙县国土资源局出具盱眙县商品房不动产权初始登记证明单。该证明单内容为：开发单位（产权人）南京广厦置业（集团）盱眙有限公司，商品房坐落于，住宅建筑面积142.59平方米，套内建筑面积119.48平方米，钢筋混凝土结构。2018年6月27日，原告王宣予办理了苏（2018）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书。此后，原告方在使用案涉房屋过程中，自己测量案涉房屋面积以及案涉房屋的木地板、窗户、墙纸返修等向被告反映、协调未果，产生讼争。本案审理中，原告方委托诉讼代理人陈述：“案涉房屋是全额一次性付款，房屋的面积和公摊面积有误差，需要实地测量，房屋约定是2014年年底交房，我们到2015年年底才拿到房，延期办证我方既然是一次性付款。我方多次向开发商办公人员老张反映木地板和窗户返修，我提出若干次，两次都没有修好，拖了2次，最后一次被告负责人给修好了，墙纸人工都是我们自己找人做的。商品方合同上的套内建筑面积价格4510.19元/平方米计算的，双方没有签字差价面积的依据。房屋实际的使用面积达不到119.48平方米，请求法庭依法委托相关部门测量。诉请第二项放弃不谈了，第三项延期办证我们没有接到通知。诉请第四项按照法律程序，能协调就协调，不能协调另案主张。”被告方代理人陈述：“对商品房买卖合同第三条约定案涉房屋建筑面积为141.81平方米，其中套内面积为119.48平方米。第5条约定双方面积确认和面积差异处理是以套内建筑面积为依据，合同第8条约定房屋交付时间为2014年12月31日，合同第11条交付手续是以房屋权属交接单等文件的形式，合同第15条关于延期办证违约金的约定，如果在房屋交付后90日内没有办证，那么被告应承担的违约金是按照原告已付房款的1%支付，该条证明原告主张的违约金在合同中没有约定，对不动产权证案涉房屋建筑面积为142.59平方米，其中套内面积也就是产权证上专有建筑面积119.48平方米，因此与双方合同约定的套内面积是一致的，证明不存在面积差。”上述事实有原告王宣予围绕诉讼请求依法提交了2013年10月3日原被告签订的《商品房买卖合同》、苏（2018）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书；被告广厦公司向本庭提交2017年9月4日盱眙县商品房不动产权初始登记证明单（复印件）、王宣予业主资料登记表（复印件）、物业交付使用验收记录表（复印件）、苏（2018）盱眙县不动产权XXXX不动产权证书（复印件）等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点是：原被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？原告房产证所载房屋套内建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋套内建筑面积有无差异？原被告双方在履行《商品房买卖合同》中有无违约并承担违约金，该请求违约金是否超过诉讼时效等？关于争议焦点一：原被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效？原告房产证所载房屋套内建筑面积与双方签订的《商品房买卖合同》约定房屋套内建筑面积有无差异？本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。”就本案而言，原被告于2013年10月3日签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效，对原被告均具有法律约束力，原被告双方必须诚实守信依法履行相关义务。案涉房屋原被告签订的《商品房买卖合同》与原告办理的不动产权证书上所载明的房屋套内建筑面积均为119.48平方米，而原告方认为误差即少了6.17平方米，庭审中其没有就误差6.17平方米提供相关证据予以证实，且原告方已经领取行政部门核发的不动产权证书。如有异议，也是对不动产权证书所载明的房屋套内建筑面积119.48平方米有异议，此非民事案件受案范围，属于行政案件受案范围，理应提供确凿依据，进行行政撤销之诉，故原告所诉案涉房屋套内建筑面积有差异，应补足价款31500元，缺乏事实依据，本院对此请求不予支持。关于争议焦点二：原被告双方在履行《商品房买卖合同》中有无违约并承担违约金，该请求违约金是否超过诉讼时效等？我国《合同法》规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”本案中，《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在2014年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具有下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：……。5、该商品房取得商品房交付使用批准文件。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之的违约金，合同继续履行。”原告方委托诉讼代理人高建才于2015年1月1日在案涉房屋交接的业主资料登记表上签名已接收案涉房屋，按合同第八条规定的最后交付期限的第二天起算违约金，被告方没有逾期交房，故原告请求逾期交房的违约责任不能成立，对此请求没有事实依据，本院不予支持。原告方在审理中放弃对此项的请求，本院予以准许。《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，双方同意按下列第2项处理：1、……。2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”原告方委托诉讼代理人高建才于2015年1月1日在案涉房屋交接的业主资料登记表上签名已接收案涉房屋，也就是案涉商品房交付原告，在2015年4月1日前，被告将办理权属登记需由起提供的资料报产权登记机关备案，被告于2017年9月4日在盱眙县国土资源局取得盱眙县商品房不动产权初始登记证明单，2018年6月27日取得案涉房屋的不动产权证书，被告已构成逾期办证的违约，该违约金约定是一次性承担。在原告方不退房的情况下，该违约金依据约定应计算为5388.78元（538878元×1%）,故被告按照约定支付逾期办证的违约金5388.78元。《商品房买卖合同》第十六条约定：“保修责任。买受人购买的商品住宅的，《住宅质量保证书》作为本合同的附件。出卖人自商品住宅交付使用之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。买受人购买的商品房为非商品住宅的，双方应当以合同附件的形式详细约定保修范围、保修期限和保修责任等内容。在商品房保修范围和保修期限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务。因不可抗力或者非出卖人原因造成的损坏，出卖人不承担责任，但可协助维修，维修费用由购买人承担。”原告方所诉案涉合同中的窗户、地板、墙纸维修费用，其在本案中虽为《商品房买卖合同》约定的部分内容，但该诉求系侵权之诉，双方庭审中也未能协调解决，原告方经本庭释明后，其同意提供相关证据后另案主张，本院予以准许。我国《民法总则》规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼期间为三年，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算，法律另有规定的，依照其规定。”本案从原告方于2018年6月27日取得案涉房屋的不动产权证书时起计算诉讼时效期间，本案于2021年1月4日进入诉前调解，于2021年1月11日立案受理，未满三年时间，没有超出法定诉讼时效期间，故被告的辩解理由，本院依法不予采信。原告王宣予超出定案诉讼标的的诉讼费用由其自行承担。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第一百八十八条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告王宣予延期办证违约金计人民币5388.78元。二、驳回原告王宣予的其他诉讼请求。案件受理费2778元，减半收取1389元，由原告王宣予负担1364元，被告南京广厦置业（集团）盱眙有限公司负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院，并向该院预交上诉案件受理费2778元。审 判 员 罗德俊二〇二一年四月九日法官助理 祝文秀书 记 员 王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000334620开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释条文：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护，有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条第一款当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第五百九十五条买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。