广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初3589号原告：广州市云丽大酒店有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：吴连林。总经理。委托诉讼代理人：黎锦威，广东品泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：何定显，广东品泰律师事务所律师。被告：广州市吉信国际货运代理有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：冯畅，总经理。原告广州市云丽大酒店有限公司（以下简称云丽公司）与被告广州市吉信国际货运代理有限公司（以下简称吉信公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开进行了审理。原告云丽公司的委托诉讼代理人黎锦威，被告吉信公司的法定代表人冯畅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告云丽公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告在2011年2月23日签署的《写字楼租赁合同》，2014年4月9日、2017年4月17日、2020年4月30日分别签署的《补充协议》于本案起诉之日（即2021年1月14日）已解除；2.判令被告向原告支付的租赁定金9100元归原告所有；3.判令被告向原告支付租金、水电费、物业管理费、空调费、空调折旧费等费用15770元并支付迟延金（迟延金以拖欠的费用为基数，每逾期一日，按照1‰的标准计算至被告付清拖欠费用为止，至起诉之日已达4723.61元）；4.判令被告立即清空租赁房屋并将租赁房屋及附属设施、设备交还给原告，并向原告支付自起诉之日（即2021年1月14日）起至被告向原告清空并交换租赁房屋及附属设施、设备之日止的占用费（占用费按照月租金的两倍的标准计算，即按照13568元/月计算）；5.本案的受理费、保全费由被告承担。事实与理由如下：原告与被告于2011年2月23日签署了《写字楼租赁合同》，合同约定被告承租原告的房屋，地址为广州市白云区机场路自编1438号尚明部分某室，合同签订后，原告已按时将租赁房屋移交被告使用，被告向原告支付了9100元租赁定金。此后，原被告分别于2014年4月9日、2017年4月17日、2020年4月30日各签订了一份《补充协议》，签署后，租赁房屋的租赁期限延续至2021年4月23日。因被告拖欠2020年3月份和2020年4月份租金、水、电费、物业管理费等费用，原告多次催促被告付款并于2020年12月25日向被告发出律师函，但被告不仅置之不理、拒不支付，经原告统计，被告拖欠的租金等费用已达15770元。原告认为，被告的行为已违反合同约定，已严重损害原告的合法权益，被告理应立即付款、交还租赁房屋并承担原告由此产生的损失。为维护原告的合法权益，现原告依法提起诉讼，恳请法院依法支持原告的诉讼请求。被告吉信公司辩称：我司拖欠的2020年3月、4月份租金实为新冠肺炎疫情期间承租国有房屋租金减免协商未果搁置。2020年3月至2020年5月期间，云城街道办三次组织原告、我司以及其他租户就租金减免问题进行协商，协商过程中原告代表确认涉案物业属于部队物业（国有房屋），由融通地产（广东）有限责任公司管理。我司及其他租户提出选出代表，与原告一起到融通地产（广东）有限责任公司协商减租事宜，但原告怠于与融通地产（广东）有限责任公司协商减免租金。2020年6月18日至2020年12月29日期间，原告未催收，也未协商沟通，我司及其他租户认为已经减免租金，2020年12月29日，原告向我司及其他租户发出律师函。我司认为新冠疫情属不可抗力，因此我司不存在违约行为。我司主要经营国际货运代理业务，因国内及国外新冠疫情影响重大，根据发改投资规（2020）734号文件《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，请求法院判令原告减免我司2020年上半年三个月的租金。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，本院对当事人提交的《写字楼租赁合同》、《补充协议》、缴费通知单、律师函、收据、转账凭证等予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：2011年2月23日，云丽公司（甲方）与吉信公司（乙方）签订了《写字楼租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋为广州市机场路自编1438号尚明部分某室（以下简称涉案房屋），甲方对该房屋拥有合法使用权，出租房屋的建筑面积共91平方米。该房屋租赁期共38个月，自2011年2月24日起至2014年4月23日止。房屋以先支付租金后使用为原则，第一个月的租金于本合同签订当日支付，以后每个月的租金乙方须于当月5日前支付。乙方须在签订本合同当日向甲方支付9100元作为乙方履行本合同之定金。租赁房产在租赁期间发生的与该房产承租使用的相关费用（包括但不限于水费、电费、电话费、网络使用费、物业管理费等费用）由乙方按有关规定自行承担。租赁期内，乙方未能依约按时向甲方支付租金及其他有关费用的，乙方须按延迟缴纳天数按每日千分之一的标准向甲方支付迟延金；如乙方逾期15日仍未支付的，则甲方有权解除本合同，并视作乙方单方终止本合同，乙方已交付的租赁定金，甲方不予返还。等等。上述合同签订后，云丽公司将涉案房屋交付给吉信公司使用，吉信公司向云丽公司支付9100元的租赁定金。此后双方分别于2014年4月9日、2017年4月17日、2020年4月30日签订《补充协议》，将租赁期延长至2021年4月23日，其中2020年4月24日至2021年4月23日期间每月租金为6784元。另查明，涉案房屋所在的物业广州市白云区机场路1438号自编B栋属于军产，云丽公司提交原中国人民解放军空军房地产管理局于2010年4月1日颁发的《军队房地产租赁许可证》，载明出租人为原广州军区空军士兵招待所，承租人为广州市尚明投资有限公司（以下简称尚明公司），租赁用途为旅业、办公、商业等，有效期自2010年4月1日至2013年3月31日。云丽公司并提供中央军委后勤保障部房地产资源管理中心颁发的《军队房地产使用许可证》，载明管理方（委托方）为中国人民解放军95269部队，经营方（受托方）为尚明公司，房地产位置为广州市白云区机场路1438号，使用用途为办公商业，有效期限自2019年6月12日至2019年12月31日，该证载明“经审查，该项目符合国家、军队有关政策规定，特发此证”。云丽公司还提交了融通地产（广东）有限责任公司向广州市白云区文化广电旅游体育局出具的《关于协助办理租户经营许可证的函》，主要内容为根据党中央、国务院、中央军委关于组建中国融通集团公司的部署，2019年12月军队签署了关于首批资产移交中国融通集团运营管理协议，明确委托经营管理资产权属归军队保持不变，公司作为受托方形式经营管理权并承担相应责任。因部分移交资产短期内未能领取《军队房地产使用许可证》等原因，造成承租户、次承租户无法正常办理工商营业执照。根据广州市政府出台的相关支持性政策，为不影响承租户正常经营的合法权益……恳请贵局凭此函给予支持办理工商营业执照等事宜。承租户：尚明公司，房地产位置：广州市白云区机场路1438号，函件有效期截止时间为2020年12月31日。云丽公司还提交了其与尚明公司签订的《广州市房屋租赁合同》，该合同约定尚明公司将白云区机场路1438号自编B栋尚明大厦部分房地产出租给云丽公司作办公、旅业用途使用，租赁期自2013年11月1日至2021年10月31日。云丽公司承租上述物业后，将部分房屋分租给包括吉信公司在内的小租户使用。吉信公司系于2007年2月16日注册成立的自然人独资企业，该公司注册资本500万元，经营范围包括国家货运代理；航空货运代理服务；物流代理服务等。2020年1月，新型冠状病毒感染的疫情(以下简称新冠疫情)爆发。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的疫情防控工作领导小组决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。此后，广东省新型冠状病毒感染的疫情防控工作领导小组后决定自2020年2月24日9时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为二级响应，自2020年5月9日零时起将新冠疫情防控应急响应级别调整为三级响应。疫情期间，云丽公司向包括吉信公司在内的租户减免了2020年2月份半个月的租金。吉信公司及其他小租户认为涉案房屋所在的物业属于国有房屋，应当适用免除三个月房屋租金的政策，并就此问题多次与云丽公司协商。云丽公司则以尚明公司未对其减租为由拒绝。2020年12月25日，云丽公司向吉信公司发出《律师函》，主要内容为吉信公司拖欠2020年3月份、4月份租金、电费、物管费等费用共计15570元，经云丽公司多次催促，吉信公司仍拒不支付，故要求吉信公司立即支付上述欠费，并支付迟延金4392.44元。吉信公司确认已收到该律师函。吉信公司为证明其应享受2020年上半年三个月免租金的政策优惠，向本院提交了融通地产（广东）有限责任公司于2020年3月4日向租户作出的《关于减免租金的情况说明函》（复印件），载明：我司认可并尊重广东省、市各级政府关于疫情期间减免租金的政策规定，但由于我司属于中央直属企业，必须执行国务院国资委和上级集团公司下发的关于减免租金的相关政策。目前，我司上级主管部门正在研究制定相关针对性政策，待政策出台后，我司再遵照执行。在政策出台之时，请各租户继续按合同约定执行。吉信公司主张该说明函是街道组织云丽公司与租户协商期间，云丽公司提供给租户的，云丽公司对此不予确认。吉信公司还提交了国家发展改革委员会、住房城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局（以下简称八部委）联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见明确：推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门等）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。本案开庭后，吉信公司于2021年4月13日向云丽公司交清了2020年3月份和4月份的水电费、空调折旧费、物业管理费，但仍未支付该两个月的租金。另吉信公司已向云丽公司支付了2020年5月1日至2021年4月30日的租金。还查明，云丽公司于2021年2月5日向本院申请财产保全，请求查封、扣押或冻结被告吉信公司名下价值20493.61元的财产。本院于2021年2月7日作出（2021）粤0111民初3589号之一的民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结被告吉信公司名下价值20493.61元的财产。上述裁定书作出后，本院根据云丽公司的申请，查封了吉信公司于涉案房屋内的办公设备、家具、家电等财产。2021年4月14日，云丽公司向本院递交申请，申请解除对吉信公司涉案房屋内的办公设备、家具、家电等财产的查封措施，并同意吉信公司将上述物品搬离涉案房屋，本院已裁定解除对涉案房屋内办公设备、家具、家电等财产的查封措施。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案属于民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，应适用民法典的规定。根据《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条：军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定。现涉案房屋所在的物业已经取得中央军委后勤保障部房地产资源管理中心出具的《军队房地产使用许可证》，该证载明涉案房屋所在的项目符合国家、军队有关政策规定，故涉案《写字楼租赁合同》是原、被告双方当事人真实意思的表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争议的焦点是吉信公司是否应当支付2020年3月和4月份的租金。2020年1月，新冠疫情爆发，此次新冠疫情的发生符合不可抗力的构成要件，属于法律规定的不可抗力。而吉信公司作为主要从事国际货运代理、航空货运代理的小微企业，受各国疫情防控措施的影响，吉信公司的业务必然受到较大冲击。根据本案查明的事实，涉案房屋属于军产，因军队自身内部的改革,军队资产委托中国融通资产管理集团有限公司经营管理，公开资料显示，中国融通资产管理集团有限公司是中央直接管理的商业类国有独资公司，由国务院国资委履行出资人职责，故涉案房屋可按照八部委联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》中的国有房屋，执行减免2020年上半年3个月租金的政策。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6款：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持”的规定，并根据公平原则和风险共担原则，吉信公司要求云丽公司免除其2020年3月和4月份的租金合理。因吉信公司和云丽公司对于是否适用免租政策存在争议，故双方自2020年3月开始一直就此进行协商，吉信公司未支付2020年3月和4月份的租金及水电费、物管费、空调折旧费并不属于故意拖欠，云丽公司以吉信公司拖欠租金及上述费用为由要求解除合同不能成立，故云丽公司要求确认双方签订的《写字楼租赁合同》及其《补充协议》于2021年1月14日解除的诉讼请求本院不予支持。云丽公司据此要求没收吉信公司支付的租赁定金9100元的诉讼请求本院不予支持。吉信公司已向云丽公司支付了2020年3月和4月份的水电费、物业管理费、空调折旧费，2020年3月和4月份的租金应当适用免租政策，故云丽公司要求吉信公司支付2020年3月和4月份的租金和各项费用共15770元及迟延金的诉讼请求本院不予支持。关于云丽公司要求吉信公司清空租赁房屋并将租赁房屋及附属设施、设备交还给其的诉讼请求。云丽公司要求解除合同的主张虽不成立，但鉴于双方约定的租赁期将于2021年4月23日到期，现云丽公司已明确表示不续约，故租赁期满后吉信公司应当将涉案房屋交还给云丽公司。云丽公司虽然在诉讼过程中提出财产保全申请，申请对吉信公司放置于涉案房屋内的办公设备、家具、家电等财产予以查封，但其已于2021年4月14日向本院递交申请书，申请解除对吉信公司上述财产的查封，本院亦已裁定解除对上述财产的查封措施，故吉信公司应当在租赁期满后将涉案房屋清空，并将涉案房屋及其附属设置、设备交还给云丽公司。考虑到本案判决作出并生效时，双方租赁合同已经期满，故本院判令吉信公司于本判决生效之日起十日内将涉案房屋清空，并将租赁房屋及附属设置、设备交还给云丽公司。对于云丽公司主张的占用费，双方合同履行至2021年4月23日期满终止，吉信公司已支付了合同期满终止前的租金，云丽公司要求吉信公司按照月租金标准的两倍支付2021年1月14日至合同期满期间的房屋占有使用费的诉讼请求缺乏事实合同法律依据，本院不予支持。至于合同期满后的房屋占用费，截至本案庭审辩论终结时尚未实际产生，且因吉信公司现尚未交还房屋，其于何时交还尚不确定，云丽公司可待实际收回涉案房屋后，根据吉信公司交还房屋的实际情况另行主张，本案中不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款和第六款的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起十日内，被告广州市吉信国际货运代理有限公司将广州市机场路自编1438号尚明部分某室清空并该房屋及附属设施、设备交还给原告广州市云丽大酒店有限公司；二、驳回原告广州市云丽大酒店有限公司的其他诉讼请求。本案受理费829元（原告预交2526.11元），由原告广州市云丽大酒店有限公司负担779元，被告广州市吉信国际货运代理有限公司负担50元；财产保全费224.94元，由原告广州市云丽大酒店有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月二十日书记员  林嘉仪