上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初54966号原告：上海东域投资管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：陈雅琴，执行董事。委托诉讼代理人：王俊香。被告：彭亮，男，1984年2月8日出生，汉族，住湖南省岳阳市。原告上海东域投资管理有限公司(以下简称东域公司)与被告彭亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月1日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告东域公司的委托诉讼代理人王俊香到庭参加诉讼，被告彭亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东域公司向本院提出诉讼请求，判令：1、确认东域公司与彭亮签订的《房屋租赁合同》于2019年9月2日解除，该日东域公司自行收回房屋；2、彭亮支付2019年8月26日至9月2日租金6,511.69元(月租金24,758*12/365*8天)；3、彭亮支付2019年8月26日至9月2日物业费1,070.47元(4,070*12/365*8天)；4、彭亮支付提前解除合同的违约金74,274元；5、东域公司已经支付的86,484元保证金不予退还；6、彭亮支付2018年1月15日至2月28日免租期租金36,153.46元。事实和理由如下：2018年，东域公司与彭亮签订关于上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋租赁合同》，约定彭亮承租该房屋，租赁期限为2018年3月1日至2020年2月29日。月租金24,758元/月，物业费4,070元/月，押叁付壹。2019年8月15日，彭亮未按时支付租金等费用，经东域公司多次沟通，彭亮仍不愿支付。2019年9月2日，东域公司发函，通知解除合同，要求彭亮承担拖欠的租金、物业费、违约金，同时将房屋归还。为自身合法权益，东域公司诉至法院，请求法院判如所请。被告彭亮未到庭应诉答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：上海电气(集团)总公司为系争房屋产权人，授权上海宁汇资产管理有限公司(以下简称宁汇公司)对外转租。之后，宁汇公司与东域公司签署《房屋租赁合同》，由东域公司承租系争房屋，租期至2028年11月8日。2018年，东域公司(出租方，甲方)与彭亮(承租方，乙方)签署《上海市房屋租赁合同》，约定甲方出租给乙方系争房屋，房屋建筑面积为193.80平方米，房屋用途为办公用房。房屋租赁期自2018年3月1日起至2020年2月29日止。房屋交付日为2018年1月15日。搬迁免租期自2018年1月15日起至2018年2月28日止。月租金为24,758元，按壹个支付月度(每月26日至次月25日为一个支付月度)为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期租金，按先付后用的原则。物业管理费每月4,070元，按壹个支付月度为支付周期，以后乙方应提前10日(即每月15日)支付下期物业管理费，按先付后用的原则。房屋租赁保证金为叁个月的租金74,274元。物业管理保证金为叁个月的物业管理费12,210元。乙方拖欠任何费用、款项，累计超过7天的，甲方有权书面通知乙方解除本合同，并有权提前收回该房屋以及没收保证金，同时，还需赔偿甲方相当于同期月租金叁个月的违约金，除此乙方还应就甲方损失进行赔偿。租赁期间内如因乙方原因导致本合同提前解除的，自本合同解除之日起五日内乙方应向甲方补足搬迁免租期内租金。之后，东域公司向彭亮交付房屋，彭亮支付房屋租赁保证金74,274元、物业管理保证金12,210元，租金及物业费均支付至2019年8月25日。2019年9月2日，东域公司在系争房屋门上张贴公函，告知彭亮搬离物品及返还房屋，并支付欠付费用，迁移相关证照。当日，东域公司将系争房屋收回。2020年8月20日，东域公司与案外人上海慕念影业有限公司(以下简称慕念公司)签署《“超级办公室”办公服务合同》，将系争房屋出租给慕念公司，租期自2020年9月16日至2023年5月31日止。本院认为，依法成立的合同受法律保护，双方均应恪守。《上海市房屋租赁合同》系东域公司与彭亮真实的意思表示，于法不悖，双方当事人应当按约全面履行自己的义务。东域公司于2019年9月2日将房屋收回，租赁合同已无继续履行之可能，东域公司要求确认双方的租赁合同于该日解除，于法不悖，本院予以确认。合同解除后，彭亮应支付欠付的2019年8月26日至9月2日租金6,511.69元、物业管理费1,070.47元。彭亮欠付租金导致租赁合同解除，应当承担合同解除的违约责任。东域公司按照合同约定，要求没收房屋租赁保证金74,274元、物业管理保证金12,210元外，实质是将前述两笔费用作为合同解除违约金。加之合同约定的解除合同违约金74,274元，东域公司主张的解除合同违约金合计160,758元。东域公司次年才将房屋另行出租，考虑到其实际损失，本院认为违约金的标准尚属合理，故予以支持。彭亮造成合同提前解除，根据合同约定，还应当支付2018年1月15日至2月28日免租期租金36,153.46元(24,758+24,758*12÷365*14)。彭亮经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，故本案作缺席审理。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海东域投资管理有限公司与被告彭亮就上海市静安区灵石路XXX号XXX幢XXX室房屋签订的《上海市房屋租赁合同》于2019年9月2日解除；二、被告彭亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司2019年8月26日至9月2日租金6,511.69元；三、被告彭亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司2019年8月26日至9月2日物业管理费1,070.47元；四、被告彭亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司2018年1月15日至2月28日免租期租金36,153.46元；五、被告彭亮应于本判决生效之日起十日内支付原告上海东域投资管理有限公司解除合同违约金160,758元(与被告彭亮已支付的房屋租赁保证金74,274元、物业管理保证金12,210元折抵后，被告彭亮还需支付74,274元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费560元，由被告彭亮负担。案件受理费4,367元，减半收取计2,183.50元，由被告彭亮负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 刘志宏二〇二一年四月十九日法官助理 严骐安书 记 员 向 阳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。