辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0103民初9701号原告：唐松楠，男，1978年11月4日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：唐彦文，系原告母亲，住沈阳市沈河区。被告：沈阳银基置业有限公司，住所地沈阳市沈河区沈水路600-15甲号。法定代表人：黄东坡，该公司总经理。委托诉讼代理人：李耀东，系该公司水暖工程师。委托诉讼代理人：易秀石，系辽宁众顺律师事务所律师。被告：沈阳绿城物业服务有限公司，住所地沈阳市沈河区大西路339号。法定代表人：胡登峰，系该公司总经理。委托诉讼代理人：李某，系该公司员工。原告唐松楠与被告沈阳银基置业有限公司、沈阳市绿城物业服务有限公司财产损害赔偿纠纷一案，本院于2018年3月22日立案受理后，作出（2018）辽0103民初4606号民事判决。被告沈阳银基置业有限公司对该判决不服上诉至沈阳市中级人民法院。沈阳市中级人民法院作出（2019）辽01民终16463号民事裁定，裁定撤销（2018）辽0103民初4606号民事判决，案件发回本院重新审理。本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用普通程序，由本院审判员张克明担任审判长，与人民陪审员冯卫东、宋庆枫另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告唐松楠的委托诉讼代理人唐彦文，被告沈阳银基置业有限公司的委托诉讼代理人李耀东、易秀石，被告沈阳市绿城物业服务有限公司的委托诉讼代理人李某均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告唐松楠向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告沈阳银基置业有限公司因原告房屋自来水管漏水所导致的各项财产损失对原告承担民事赔偿责任：1、客厅整套真皮定制沙发搬运损坏，真皮面撕扯坏，已搬运到厂家，沙发价值33800元，搬运费1000元；2、客厅内实木太师床（韩式）搬运损坏，价值18000元；3、主卧卫生间坐便多处撞裂，价值3000元；4.餐厅内大型酒柜损坏，包括两块酒柜背景镜破碎，2米*2.2米，价值10000元；5、高级双层钢化玻璃桌破碎，850*850，价值2580元，该桌上放置的15寸苹果笔记本电脑砸坏，价值15880元、6.母亲因地板断裂摔倒导致腰、头部受伤，治疗费3000元；7、因地板拆掉，不得不将室内家具、物品搬移到地下室仓房内，因此对地下室仓房进行防潮、防腐改造、搬运费，费用合计33000元；8.门锁损坏，物业及开发商未予更换，只能自行更换，费用3800元；9、室内地板拆掉后，散发出大量酶腐毒气，只能另租房居住，自2017年4月10日起，发生租房租金4300元/月；10、后期家政保洁费5000元、窗帘清洗费10000元；11、室内家具拆卸、重新组装费用10000元。上述金额，总计257910+107500=392410元。另，房租尚未完结，具体金额待房屋整修完毕时另行结算；二、请求法院依法判令二被告对原告房屋项棚漏水，门窗变形、漏风、漏水，墙体开裂等情况进行维修、更换及对原告因此造成的经济损失承担连带赔偿责任；三、请求法院依委托评估机构对原告房屋经济损失评估数额确定二被告应赔偿财产损失129850元及鉴定费2000元；四、诉讼费、评估费及与因本案而产生的相关后续费由二被告承担。事实与理由：原告与被告于2009年签订购房合同，合同约定房屋交付日期为2010年12月31日，实际办理入住日期为2013年6月1日。房屋内，被告于交付房屋之时，自来水管铺设在地热管之上，原告未予变动。房屋内墙体、门窗、各房间顶棚均未进行施工变动。2017年3月，原告楼下业主发现其室内顶棚漏水，找到原告理论，原告于第一时间将漏水情况告知二被告，二被告分别派人前来查看，并将自来水管入户阀门关闭，经二被告人员检查，发现为铺设在原告地面的自来水管三通漏水，漏水的形态为微渗，检查方式为由原告雇佣专业人员将拆除房间内地板、搬走家具，拆除地板时，发现房屋内地板下方已全部被自来水灌满，地板已发黑发霉变形，搬走家具时发现家具后面墙体发霉，墙皮脱落，后，进一步将房间内地板发霉发黑情况进行检查，发现余一百余块地板存在经水泡后发黑发霉的情况，且拆除后，即刻变形。此节，二被告均予以承认。被告绿城物业于事发后将原告方停生活用水两个多月后才派人将此处漏水三通进行更换维修，但原告因此所遭受的相关经济损失金额尚未确定，需经评估予以确定具体损失。另，房屋存在大面积墙体开裂，顶棚漏水的情况，且房间内所有门窗均不同程度出现变形、漏风、漏水、窗体下沉的现象，此节，二被告均予以承认，由此给原告造成的经济损失需经评估予以确定。被告沈阳银基置业有限公司辩称，一、房屋建筑工程给排水管道的保修期限为2年,原告房屋给排水工程已经超过保修期,被告银基公司没有维修及赔偿义务。《房屋建筑工程质量保修办法》第七条规定:“在正常使用下,房屋建筑工程的最低保修期限为:一地基基础和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;二屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;三供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期:四电气系统、给排水管道、设备安装为2年;五装修工程为2年。”根据该规定,房屋给排水管道的保修期为2年。本案被告于2010年12月向原告发送入住通知,原告于2011年6月20日办理入住,双方签订了入住交接手续。原告于2017年3月主张房屋漏水,从入住到主张漏水,时间相隔6年之久,早已超过了2年的保修期。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定:“交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”根据该规定,出卖人仅对保修期内房屋存在的质量问题承担修复责任,超过保修期出卖人没有修复义务。本案原告自2011年6月交房后,已经对房屋使用了6年之久,早已超过了保修期,因此被告银基公司作为出卖人没有修复及损失赔偿责任。二、被告交付的房屋给排水管材为合格产品,且工程交付时已经过验收合格。被告银基公司向原告出售的房屋,已经过竣工验收,且原告房屋所在的整栋楼的给水系统管材已进行过单独的管材试验。原告所述的三通漏水处的三通件经检验单位检验为合格产品,检验单位已出具了管材试验合格报告。被告银基公司已从沈阳市城市建设档案馆调取了该栋楼给水系统管材三通件的试验合格报告,三通件无渗漏等质量问题。三、原告房屋入户门三通漏水应是原告保护不当造成的,损失应由其自行承担。原告房屋入户给排水三通件在交房时并不是隐蔽的,而是露在地面的,原告装修或搬运物品时存在碰撞该管材的可能。原告在入户地面处铺设的是地板,在铺设地板时将管材埋在地板下。众所周知,房屋地面如铺设的是地砖,地砖在铺设时是用水泥固定封住,因有水泥的固定,地砖下面的材料受到外力影响较小。但地板不同于地砖,地板并不是用水泥固定,因此地板下面的材料容易受到外力的影响,如地板上经过重物搬运或撞击都可能会使地板下面的材料受损,此外铺设时如未铺设好,或使用时间长,也有可能使地板下面的材料受损,因此本案原告给排水三通漏水,应是原告保护不当造成的。被告交付的是合格产品,因此即便三通漏水,也应由原告自行处理。综上,原告房屋给排水已经超过保修期,被告银基公司就漏水造成的损失不承担赔偿责任。被告沈阳市绿城物业服务有限公司辩称，同意一审判决意见，原告诉讼请求为房屋质量问题，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的评估报告、照片、检验报告、合格证、施工报告、补充协议、医药费票据、租房协议、入住通知单、业主入伙须知、入伙会签单、房屋及设备验收表、物品发放验收单、治安消防协议书（复印件）、PPR管件检测报告、司法评估现场勘查记录等证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2009年9月28日，原告购买被告沈阳银基置业有限公司开发建设的位于沈阳市沈河区，建筑面积160.34平方米的房屋，被告沈阳市绿城物业服务有限公司为该房屋所在小区物业服务企业。2011年6月20日，原告唐松楠办理入住手续。2017年3月21日，原告楼下住户告知原告房屋漏水，原告遂通知二被告漏水一事。二被告派工程部人员检查后发现在原告入户门右侧位置隐蔽在地面下自来水管三通断裂渗水，二被告亦采取了维修措施。2017年3月23日被告沈阳绿城物业服务有限公司对原告房屋停水，停水至2017年6月中旬。原告唐松楠因房屋渗水租房居住，并提交《租房协议》一份，记载租金每月4300元。在案件审理中，原告向本院提交鉴定申请，对原告房屋因自来水管漏水所导致的各项财产损失以及原告房屋因被告擅自于原告外墙安装空调框导致原告室内财产损失进行评估鉴定。本院经沈阳市中级人民法院摇号，委托辽宁天汇资产评估事务所（普通合伙）对上述鉴定申请事项进行鉴定，2018年9月10日，辽宁天汇资产评估事务所（普通合伙）向本院出具《退卷说明》，因评估人员经多方查询均未找到与其相同或相似的地板，亦无法确定其损失的价值，故无法完成委托，特此退卷。此后，原告变更鉴定事项为“申请对入户门门厅三通接头处漏水导致的房屋财产相关损失进行鉴定；申请对南北墙体外安装空调框导致屋内漏水的财产损失进行鉴定”，本院经沈阳市中级人民法院摇号，委托辽宁中意慧佳资产评估有限公司对上述鉴定申请事项进行鉴定，2018年11月7日，辽宁中意慧佳资产评估有限公司出具《退卷说明》，将委托退回。本院再次经沈阳市中级人民法院摇号，委托辽宁天和资产评估有限公司对上述鉴定申请事项进行鉴定，辽宁天和资产评估有限公司出具《资产评估书》,评估结论为原告房屋因漏水导致的财产损失评估值为129850元，其中全屋地板面积为83.11平方米。原告唐松楠为维护自身权益起诉来院。另，在本次庭审中，鉴定人杨某、王某出庭接受询问，对鉴定报告以及被告提出的问题进行解释。本院认为，依据合同法的一般原理，出卖人对所交付的标的物有物之瑕疵担保义务，在商品房买卖合同中，开发商对所出卖的房屋承担物的瑕疵担保义务，即保证房屋的质量符合合同约定。本案，被告沈阳银基置业有限公司理应保证出售给原告唐松楠房屋的质量符合合同约定，但由于被告沈阳银基置业有限公司交付的房屋存在隐蔽在地面下自来水管三通断裂渗水的质量瑕疵，原告不易发现，被告沈阳银基置业有限公司应承担因自来水管三通断裂渗水的质量瑕疵造成的损害赔偿责任。关于原告唐松楠主张赔偿的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告沈阳银基置业有限公司出售房屋存在质量瑕疵，对因此造成的原告损失应当予以赔偿。辽宁天和资产评估有限公司作出的评估结论，系本院依照法定程序委托作出，没有证据证明存在鉴定程序违法、鉴定人不具有相应资质等情况。被告沈阳银基置业有限公司虽提出直至原一审开庭才收到鉴定报告，此前未收到过鉴定报告，因此无法提出异议，鉴定中无我方人员在场并确认，对该鉴定报告不予认可。但经查询原审卷宗，辽宁天和资产评估有限公司作出的鉴定报告本院通过法院专递已邮寄给被告沈阳银基置业有限公司，快递状态为签收，同时卷宗内有视频及照片显示现场勘查中被告工作人员在现场并拒绝在勘查记录中签字，该事实与辽宁天和资产评估有限公司提供的现场勘查记录亦能互相呼应。被告沈阳银基置业有限公司的上述答辩意见违背了诚实诉讼的原则，与事实不符，对被告沈阳银基置业有限公司的上述答辩意见本院不予采纳，对辽宁天和资产评估有限公司作出的评估结论予以采纳，即原告唐松楠的财产损失129850元，被告沈阳银基置业有限公司应当赔偿原告，相应的鉴定费2000元亦应当给付原告。因原告全屋地板损失率为100%，故在被告沈阳银基置业有限公司赔偿原告损失后，原告应当将83.11平方米的地板给付被告沈阳银基置业有限公司。关于原告唐松楠要求因自来水管三通断裂渗水，房屋不能居住，在外承租房屋，被告沈阳银基置业有限公司应支付房屋承租费用问题。被告沈阳绿城物业服务有限公司发现原告唐松楠房屋渗水后，停水三个月，原告唐松楠无法在此房屋居住，因原告未能提交缴纳租金的证据，其主张每月租金4300元标准过高，本院予以调整，结合原告租房需要满足两口人居住的事实、原告原本的居住地点、居住条件，经本院网上查询沈河区两室房屋的租赁价格，酌定原告每月租金为2000元，被告应给付原告3个月房屋承租费用6000元（2000元×3个月）。关于原告唐松楠主张1.客厅整套真皮定制沙发搬运顺坏，真皮面撕扯坏，已搬运到厂家，沙发价值33800元，搬运费1000元；2.客厅内实木太师床（韩式）搬运损坏，价值18000元；3.主卧卫生间坐便多处撞裂，价值3000元；4.餐厅内大型酒柜损坏，包括两块酒柜背景镜破碎，2米*2.2米，价值10000元；5.高级双层钢化玻璃桌破碎，850*850，价值2580元，该桌上放置的15寸苹果笔记本电脑砸坏，价值15880元；6.母亲因地板断裂摔倒导致腰、头部受伤，治疗费3000元；7.因地板拆掉，不得不将室内家具、物品搬移到地下室仓房内，因此对地下室仓房进行防潮、防腐改造、搬运费，费用合计33000元；8.门锁损坏，物业及开发商未予更换，只能自行更换，费用3800元；9.后期家政保洁费5000元、窗帘清洗费10000元。10.室内家具拆卸、重新组装费用10000元等损失赔偿的问题。原告的上述赔偿主张，因未能提交证据充分证明，本院不予支持。关于被告认为出售房屋原告已经验收，被告无责任的问题。原告的验收，只能对房屋外观进行检查，自来水三通断裂渗水是隐蔽工程瑕疵，原告不能从外观上发现，只有通过特别的检测手段或较长时间的使用观察才能发现的内在瑕疵，故被告该项主张本院不予支持。关于被告认为房屋现已过保质期，被告不承担责任的问题。根据《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定，建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。原告唐松楠购买房屋内的自来水管线的保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内确定，且被告并未能提交证据证明原告存在私改自来水管线的问题，故对被告该项主张本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国建筑法》第六十二条、第八十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告唐松楠财产损失129850元；二、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告唐松楠租房费用6000元；三、被告沈阳银基置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告唐松楠鉴定费2000元；四、原告唐松楠于本判决发生法律效力之日起十日内给付被告沈阳银基置业有限公司存放于沈河区沈水路600-15号1-12-2面积为83.11平方米的地板；五、驳回原告唐松楠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6976元，由被告沈阳银基置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  张克明人民陪审员  冯卫东人民陪审员  宋庆枫二〇二一年四月十二日法官 助理  陈 曦书 记 员  郭 莹本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国建筑法》第六十二条规定：建筑工程实行质量保修制度。建筑工程的保修范围应当包括地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程和其他土建工程，以及电气管线、上下水管线的安装工程，供热、供冷系统工程等项目；保修的期限应当按照保证建筑物合理寿命年限内正常使用，维护使用者合法权益的原则确定。具体的保修范围和最低保修期限由国务院规定第八十条规定：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。