安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0111民初675号原告（反诉被告）：安徽万博汇商业运营管理有限公司，住所地安徽省合肥市滨湖新区中山路1298号，统一社会信用代码91340100MA2MRMKG6B。法定代表人：徐志强，董事长。委托诉讼代理人：黄鹏，安徽华人律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天明，安徽华人（黄山）律师事务所律师。被告（反诉原告）：张红霞，女，1974年4月25日出生，汉族，住安徽省合肥市瑶海区。委托诉讼代理人：占庆华，北京盈科（上海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：付芸莹，上海金茂凯德律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽万博汇商业运营管理有限公司（以下简称万博汇公司）与被告（反诉原告）张红霞房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）万博汇公司的委托诉讼代理人黄鹏，被告（反诉原告）张红霞的委托诉讼代理人付芸莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万博汇公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；2.判令被告支付原告违约金112000元；3.判令被告立即将位于合肥市包河区清空恢复原状后返还原告；4.判令被告向原告支付2019年7月26日至2019年7月31日及2019年11月1日至实际返还房屋之日止的租金及利息（2019年7月26日至2019年7月31日的租金为1445元，利息24.97元，利息暂自2019年6月26日起按年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；5.判令被告向原告支付2019年7月26日至2019年7月31日及2019年11月1日至实际返还房屋之日止的物业费及利息（2019年7月26日至2019年7月31日的物业费为595元，利息10.28元，利息暂自2019年6月26日起按年利率4.35%计算至2019年11月19日，款清息止）；6.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年12月4日，原、被告双方签订《商铺租赁合同》1份，约定被告承租位于合肥市包河区用于经营。合同签订后，原告按约将上述商铺交付被告经营。根据《商铺租赁合同》第8、9、10条的约定，被告应按时、足额支付租金、物业管理费、能源费。但截至起诉之日，被告尚未支付2019年7月26日至2019年7月31日的租金、物业费。被告张红霞辩称：我方同意解除合同，解除合同日期为2019年10月18日。被告不存在违约行为，不同意承担违约金。恢复原状由法庭依法判决。原告诉请的第4、5、6项诉讼请求，我方不予认可，请求法院依法驳回。原告与被告签订的《商铺租赁合同》，不符合合同目的，无法实现被告经营的功能性，原告在没有通过消防验收的情况下，让被告营业，被告没有实际经营，原告的行为违反法律规定，提供的涉案房屋不符合出租的条件，构成根本违约，应承担赔偿责任。反诉原告张红霞向本院提出反诉请求：1、请求确认反诉原告于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》于2019年10月18日解除；2、判令反诉被告双倍返还履约保证金57800元；3、判令反诉被告返还3个月租金44795元；4、判令反诉被告返还质量保证金1万元、装修保证金1万元、物业保证金11900元、水电押金2000元，水卡电卡押金400元，合计34300元；5、判令反诉被告赔偿损失合计891485.53元；以上诉请合计1028380.53元。6、诉讼费用由反诉被告承担。反诉被告存在以下违约行为：1.未提供合法出租案涉房屋证明文件；2.案涉房屋不符合合同目的；3.在案涉房屋未通过建筑工程消防验收的前提下，签订案涉合同违法出租；4.在未取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》的前提下，商场开业使用；5.没有燃气的前提下，让商户违法使用液化气罐；6.招商虚假宣传。2019年10月15日，反诉原告委托律师发函，于10月18日解除了案涉合同。10月19日再次发函，要求反诉被告排除阻挠，配合腾退交接，解除对案涉商铺的封闭，最迟在2019年11月21日反诉原告已拆除腾退房屋。反诉被告的种种行为，已经超出了合理的商业风险，不仅严重违约，更违法。综上，恳请法院查明事实，维护租户的合法权益。反诉被告万博汇公司辩称：1、反诉被告对案涉房屋享有承租权及转租权；2、案涉房屋系商业用房，开业前，已布局燃气管道，可以用于餐饮经营，案涉房屋符合合同目的；3、2019年4月29日案涉房屋已通过建设工程消防验收，2019年5月20日反诉原告进场装修，2019年7月26日开业经营，案涉房屋在反诉原告进场装修开业经营前，已通过消防验收，并未违反法律强制性规定；4、案涉房屋已于2019年7月15日，即正式开业前，取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》；5、开业前燃气管道已经布局至案涉房屋，经反诉原告的申请、缴费，其能够正常使用燃气，从事餐饮经营，如因反诉原告自身原因未能及时申请开户、缴纳费用，导致燃气不能使用，与反诉被告无关；6、招商阶段反诉被告不存在虚假宣传。综上，反诉原告列举的违约行为，均不符合客观事实，反诉被告未违反合同约定，无需承担违约责任。反诉原告系案涉合同的违约方，不享有单方解约的权利，截止本案开庭审理之日，反诉原告尚未按照合同约定将案涉房屋恢复至毛坯状态，交还反诉被告，因此案涉租赁合同尚未解除。本院经审理认定事实如下：2018年12月4日，甲方（出租人）万博汇公司与乙方（承租人）张红霞签订一份《商铺租赁合同》，约定：甲方将合肥市包河区佳源商业广场的4008号商铺出租给乙方作为餐饮使用；租赁期限为60个月，自2019年5月1日起至2024年4月30日止；乙方在该房屋内经营品牌为花盛料理，经营项目为餐饮；本合同项下的进场日为2019年2月20日，装修期自进场日起至开业止；计租日即开业日，开业日暂定为2019年5月1日；乙方应向甲方支付28900元履约保证金，向物业公司支付11900元物业服务费保证金及10000元质量保证金；乙方自计租日开始承担房屋租金，租金起始标准为每月每平方米85元，起始月租金为14450元，自计租日至2021年4月30日月租金14450元，自2021年5月1日至2022年4月30日月租金15461.5元；首期租金为计租日起至第3个月最后一日期间的租金，除首期租金外，其他交租期租金均按每3个完整的自然月为一个交租期交纳，乙方应在交租期的最后一个月20日前向甲方支付下个交租期租金；首期租金应于进场日支付，租金期间为2019年5月1日至2019年7月31日，应交租金为43350元；为扶持乙方经营，甲方同意在前述租金的基础上，给予乙方6个月的租金优惠，即自2019年8月1日至2019年10月31日租金为28900元，自2020年1月1日至2020年3月31日租金为28900元…乙方应当自计租日起向物业服务公司交纳该房屋的物业服务费，计租日起每平方米每月35元，每月物业服务费5950元；乙方妥善履行合同是甲方给予乙方租金减免优惠政策的前提，如因乙方原因导致本合同提前终止（包括乙方违约导致甲方解除本合同的情形），则乙方应在本合同终止后7日内补交减免的全部租金。合同签订后，万博汇公司依约交付商铺，2019年3月28日张红霞向万博汇公司支付装修保证金1万元及物业费1170元、水电押金2000元，2019年6月张红霞支付万博汇公司履约保证金28900元、物业保证金11900元、质量保证金1万元。2019年7月26日商场开业，2019年8月12日张红霞支付万博汇公司水卡押金、电卡押金各200元，2019年8月20日支付万博汇公司2019年7月26日起至2019年10月25日的3个月租金44795元及物业费18445元。2019年10月15日，张红霞向万博汇公司发出律师函，要求万博汇公司于2019年10月18日前解决消防、规划、延迟开业等补偿问题，提供符合合同目的的商场环境及商铺，若届时仍未解决，本合同将于2019年10月18日解除。2019年10月22日，张红霞搬离案涉商铺。2020年1月9日，万博汇公司向本院提起诉讼。2020年4月8日，张红霞提起反诉。另查明，2019年4月29日，佳源广场1#A座、C座土建及A座公共区域内装修工程经消防验收合格，申报范围为1-6层公共区域，装修面积29711平方米，该工程如扩建、改建（含室内外装修、建筑保温、用途变更），应依法向消防支队申报建设工程消防设计审核和消防验收。2019年7月15日，万博汇公司取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，该合格证载明场所所在建筑名称为佳源广场A座，场所所在层数为地上第1-6层局部，场所建筑面积29711平方米。2019年7月26日，佳源广场开业。上述事实，有双方当事人的当庭陈述以及万博汇公司提交的《商铺租赁合同》、《土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、燃气管道照片；张红霞提交的《商铺租赁合同》、律师函及妥投凭证、付款凭证、微信群聊天记录、开业通知函、照片等证据在卷佐证，本院对其证明力予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见及举证、质证意见，本案的争议焦点为：1.合同解除问题；2.万博汇公司请求张红霞返还商铺并恢复原状是否应当支持；3.张红霞是否欠付租金、物业服务费及其数额；4.万博汇公司主张违约金、没收履约保证金等是否应当支持;5.反诉原告张红霞的各项反诉请求是否应当支持。关于争议焦点一。万博汇公司与张红霞签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务，任何一方不得随意解除合同。本案中，万博汇公司请求解除合同，张红霞答辩认为其早已通知万博汇公司解除合同，并已实际搬离案涉商铺，由此可见案涉合同已经丧失继续履行的基础，双方已对合同解除达成一致意见，故本院对万博汇公司关于解除合同的诉讼请求予以支持。张红霞辩称万博汇公司存在消防未整体通过验收、燃气未通、延期开业等违约行为，案涉合同已于2019年10月18日解除，对此本院认定如下：1.关于消防问题，案涉商铺投入使用前公共区域已经消防验收合格，并取得《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》，符合经营条件，同时按照《建设工程消防验收意见书》的要求，公共区域以外的各商铺装修时需重新申报消防验收手续，可见案涉商铺的消防验收是分次进行的，且得到了消防主管部门的认可，故张红霞主张案涉商铺未通过整体消防验收，影响合同目的实现，与本案审理查明的事实不符，本院不予采信。2.关于燃气未通问题，万博汇公司提交的证据能够证明，在商场开业前，燃气管道已经布局至案涉房屋，经张红霞申请、缴费，是能够正常使用燃气，故张红霞关于燃气未开通的主张，不能成立。3.关于延期开业问题，虽然案涉商场的开业时间晚于合同暂定的开业时间，但案涉合同从开业时开始计租，延期开业未对张红霞造成实际损失。综上，张红霞无权以消防未整体通过验收、燃气未开通、延期开业等为由单方解除合同，其向万博汇公司发出的律师函不发生解除合同的法律效力。关于争议焦点二。依据法律规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。万博汇公司请求张红霞返还商铺，但从本案查明的事实来看，张红霞早已搬离案涉商铺，案涉商铺已实际处于万博汇公司控制之下，依据双方合同约定及法律规定，万博汇公司有权收回商铺自行处置，故案涉商铺无需再重复返还，本院对万博汇公司关于返还商铺的诉讼请求不予支持。关于争议焦点三。万博汇公司依约交付商铺，张红霞理应按约支付租金和相关费用。本案中，虽然张红霞无权单方解除合同并擅自搬离商铺，但万博汇公司作为出租人，理应在张红霞于2019年10月22日搬离商铺后采取适当措施防止损失的扩大，故综合考虑张红霞的主观过错程度、万博汇公司收回商铺重新出租需要合理的时间等因素，本院酌定案涉商铺租金计算至2020年1月25日。自2019年7月26日至2020年1月25日，张红霞应付租金86700元（14450元×6）、物业服务费35700元（5950×6），合计122400元。张红霞已付租金44795元、物业服务费19615元（1170元＋18445元）、履约保证金28900元、物业保证金11900元、质量保证金10000元、装修保证金10000元、水卡电卡押金400元，合计125610元，此款与其应付租金及物业服务费相抵，万博汇公司应返还张红霞3210元（125610-122400）。张红霞预交的2000元水电费由其与万博汇公司据实结算，本案不予处理。关于利息，双方因合同履行及解除发生争议，相关费用未进行清算和抵扣，欠付数额不明，对此双方均有过错，故本院酌定利息自起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算。关于争议焦点四。张红霞单方解除合同、拖欠租金和相关费用，已构成违约，依法应承担相应的违约责任。根据法律规定，违约责任的认定应当以当事人遭受的实际损失为基础进行判断。依据双方合同约定，张红霞享有免租期，因其违约，万博汇公司主张租金按照合同据实计算，本院已予以支持，并对万博汇公司重新出租需要合理期间的租金一并予以支持，故万博汇公司再主张违约金及没收履约保证金等，已超过其遭受的实际损失，本院不予支持。关于争议焦点五。如前所述，本案系张红霞单方提前解除合同，其作为违约一方无权主张万博汇公司承担双倍返还履约保证金、返还租金、赔偿各项损失等违约责任，其诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）安徽万博汇商业运营管理有限公司与被告（反诉原告）张红霞于2018年12月4日签订的《商铺租赁合同》；二、安徽万博汇商业运营管理有限公司于本判决生效后十日内向返还张红霞3210元，并承担逾期利息（以3210元为基数，自2020年4月8日起按同期全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；三、驳回原告安徽万博汇商业运营管理有限公司的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告张红霞的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2582元，由安徽万博汇商业运营管理有限公司负担2482元，张红霞负担100元；反诉案件受理费14510元，由张红霞负担14410元，安徽万博汇商业运营管理有限公司负担100元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长  方业泉审 判 员  程 婷人民陪审员  李丽华二〇二一年四月十三日书 记 员  何佩佩附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的损失赔偿额应对相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可活动的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能超出的损失。