广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初17476号原告：刘新宇，女，1990年4月23日出生，汉族，住址深圳市宝安区。委托诉讼代理人：姚昊，系原告丈夫。被告：段英南，男，1975年5月16日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区。被告：李云乔，女，1975年7月28日出生，汉族，身份证住址深圳市南山区。两被告共同委托诉讼代理人：卢亚琪，北京大成（深圳）律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：储向东，北京大成（深圳）律师事务所律师。原告刘新宇诉被告段英南、李云乔租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人姚昊、储向东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘新宇向本院提出诉讼请求：1、请求判决确认原告与被告段英南及被告李云乔于2019年6月6日签署的《房产租赁合同》于2020年4月18日正式解除。2、请求判决被告段英南及被告李云乔向原告退还已缴纳的合同履约保证金39000元，并自2020年4月19日起按同期银行贷款利率向原告支付利息。3、请求判决被告段英南及被告李云乔减免疫情停业期间部分租金16500元。4、请求判决被告李云乔与被告段英南承担连带责任。5、请求判决由被告段英南与被告李云乔承担全部诉讼、保全费用。(以上2、3两项合计55500元）。事实与理由：2019年6月6日，原告与被告以及被告李云乔经Q房网中介介绍签署了《房产租赁合同》，合同期限自2019年6月18日起至2022年6月17日止，合同约定被告李云乔（被告段英南与被告李云乔为夫妻关系，是合同出租方的代理人，全权处理涉案房屋出租事宜，且通过其私人银行账户收取相关费用）将位于深圳市南山区浪琴屿花园19单元203的房屋出租给原告作为经营小学生托管班使用，月租金为13000元，合同履约保证金39000元。双方属于商业用途租赁，小区物业也是按照商业标准收取物业管理费、水电费。原告按照合同约定向被告李云乔支付了39000元的合同履约保证金，被告段英南出具了收款收据。合同履行期间，原告均及时足额缴纳了房租水电物业等相关费用。2020年春节前，因新型冠状病毒疫情开始爆发，根据《广赛省突发公共卫生事件应急预案》，结合广东省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定，于2020年1月24日启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应，随后深圳市陆续发布了一系列要求停工、停业、停学的政策，合同房产所在小区对小区实施了严格的封闭管控措施。原告为积极响应党和政府的抗疫号召，自觉服从抗疫大局，自2020年1月24日起停止托班运营，暂停营业。自2020年4月16日，深圳市教育局发布通知及《深圳市教育系统卫生防疫一日常规》，明确要求所有学生不得在校外托管机构午晚休，在此情况下，原告经营的托班从2020年2月至今一直无法营业，且暂时还不知什么时候可以恢复经营，严重亏损的情况下，只能选择退出，不再经营。同时，原告向被告段英南提出退租，被告段英南也表示同意并配合通知物业开具放行条，原告已于2020年4月18日将所有物资搬离租赁房屋。国家已经明确定义此次新型冠状病毒疫情属于不可抗力，按照《合同法》第一百七十一条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。”此次新型冠状病毒疫情是订立合同时不可预见、不可避免、不可克服的客观情况，属不可抗力，因政府及有关部门为防治新型冠状病毒疫情而采取行政措施直接导致合同不能履行，原告所租用两被告的房屋是用作商业用途，且缴纳的物业管理费也是按照小区商业标准缴纳，同事深圳市教育局明确发布通知及《深圳市教育系统卫生防疫一日常规》，明确要求所有学生不得在校外托管机构午晚休贵方解除合同。这种情况完全符合法律规定的因不可抗力导致合同不能继续履行，原告解除合同无需承担任何违约责任，而且原告是在征得两被告同意的前提下，才搬离租赁房屋，故双方合同于原告搬离租赁场所当日2020年4月18日即告解除，双方均不承担任何违约责任，但两被告一直未退还收取原告的合同履约保证金39000元，经原告多次催告仍未退还。新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力，因此导致合同一方无法履行合同，遭受不可抗力影响的一方有权要求免除或者部分免除责任。执行政府文件暂停营业既是租户的义务也是房东的责任，而由此造成的损失，根据公平原则双方均应分担，根据不可抗力免责规则，疫情期间该房屋租金为13000元*3=39000元，之前经原告申请被告减免了原告3000元的租金，基于公平原则，被告段英南及被告李云乔还应减免疫情停业期间部分租金16500元。综上，为维护原告合法权益，根据我国法律规定向贵院提起诉讼，恳请贵院在查明事实的基础上依法裁判。被告段英南、李云乔辩称:一、本次疫情并未导致合同根本无法履行，理由如下：（一）疫情期间租赁房屋的使用实际并不受影响；（二）疫情影响的时间较短；（三）被答辩人并没有履行举证及提前通知义务；二、被答辩人无权解除合同，案涉合同不因通知而发生解除效果；三、被答辩人作为违约方，要求退还履行保证金没有合同及法律依据；四、被答辩人要求减免租金、变更合同，不符合公平原则。综上，疫情并没有达到合同根本不能履行或合同目的落空的程度，不适用不可抗力作为抗辩事由，被答辩人仍应当承担单方解除合同、迟延支付管理费及租金的违责任。据此，答辩人认为被答辩人的诉讼请求不成成立，请求法院依法驳回其诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年6月6日，被告段英南（出租方，甲方）与原告（承租方，甲方）签订《房产租赁合同》，约定甲方同意将深圳市南山浪琴屿花园第19单元203号房产（涉案房产）及其设备在良好状态下出租给乙方作为托管使用，建筑面积110平方米；租赁期为3年，从2019年6月18日至2022年6月17日止；每月租金13000元，乙方须于每月18日之前向甲方支付；租金每一年递增一次，自2020年6月18日开始递增500元；租赁期间，因使用该房产及相关设施所发生的物业管理费、水电费等由乙方支付；签订合同当日内，乙方应先甲方支付39000元作为履约保证金，以及首期租金13000元；合同期满，乙方如不再续租，在乙方结清租赁期间的租金、水电费、管理费等相关费用后2日内，甲方应将履约保证金退还乙方；租赁期间，乙方如拖欠租金达2000元（或达5天），或者欠管理费、水电费等金额达1000元，视为乙方违约，甲方有权没收履约保证金并单方解除租赁合同，乙方仍须结清租赁期间的租金、水电费、管理费等费用；及其他内容。同日，被告段英南向原告出具《收款收据》，载明收到涉案房产之押金39000元。为证明涉案房产为商业租赁用途，物业费标准按商业标准收取的事实，原告提交了物业单据、物业服务合同为证。两被告对该证据予以认可，但其表示该证据可证实原告逾期缴纳物业服务费、水费等各项费用，并证明其实际在疫情期间仍占有使用租赁房屋，疫情期间租赁房屋的使用实际并不受影响。为证明原告在合同履行期间及时足额向被告支付了房租水电费，不存在任何违约行为的事实，原告提交了房租缴纳汇总及相关付款记录为证。两被告对此予以确认，并表示该证据恰恰证明被告已主动减免租金，并证明原告并未支付2020年4月份的租金。为证明原告通知被告交接场馆的事实，原告提交了《解除租赁合同通知暨要求减免新型冠状病毒疫情期间租金、退还押金的函》与邮寄凭证，以及原、被告微信聊天记录为证，两被告对该组证据的真实性、关联性予以确认，并表示该证据证明原告在未协商一致以及提前通知的情况下将物品搬离租赁房屋，擅自单方解除合同。为证明深圳市教育局要求学生、家长、学校严格按照《深圳市教育系统卫生防疫一日常规》执行，明确要求学生不得在校外托班机构午休，原告午托机构开业时间因疫情影响遥遥无期的事实，原告还提交深圳教育局通知、深圳市教育系统卫生防疫一日常规等证据为证。两被告对此予以确认，但其表示该证据不能证明其受到疫情影响的程度，并且恰恰证明2020年4月疫情已经得到有效控制，其终止租赁合同关系的原因在于对疫情之后行业前景的消极预期。庭审中，双方均确认：1、原告于2020年4月17日搬离涉案房产；2、原告已足额缴纳2019年6月18日至2020年4月17日期间的租金、物业管理费及水电费等。3、被告段英南于2020年4月18日收到原告发送的《解除租赁合同通知函》。关于原告主张被告减免疫情停业期间的租金，原告表示，2020年2月1日至2020年4月18日停业期间租金应为33000元，我方主张被告减免该租金金额的一半，但被告之前已经减免的租金3000元，故原告当庭将该诉讼请求金额变更为13500元。本院认为，原告与被告段英南签订的《房产租赁合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。原告主张因疫情原因不可抗力导致合同目的无法实现，并据此主张单方解除租赁合同，两被告对此不予认可。本院认为，涉案租赁合同到期时间为2022年6月17日，新冠疫情的发生以及疫情防控措施虽对原告的经营会造成一定的影响，但疫情仅导致原告在一定期间内履行困难，不直接导致合同后期不能履行，原告以不可抗力为由单方要求解除租赁合同，依据不足，本院不予确认。本案中，原、被告均确认原告已于2020年4月17日将搬离涉案房屋，故本院确认涉案租赁合同于原告搬离之日即2020年4月17日实际终止履行。关于原告诉求被告段英南退还租赁保证金的主张。如前所述，原告虽不能以不可抗力为由单方要求解除租赁合同，但新冠疫情的发生以及疫情防控措施确实对原告的经营会造成一定的影响，同时，租赁保证金的性质主要在于弥补损失，综合考虑本市疫情程度及防控措施等事实以及原告在疫情期间经营困难但依然足额缴纳租金的情节，结合原告并未存在拖欠租金等费用及合同提前中止履行等情况，根据公平原则，本院酌定被告段英南向原告退还租赁保证金26000元。关于利息部分，没有依据，本院不予支持。关于原告主张两被告支付减免疫情停业期间的租金，本院在租赁保证金的退还问题上已将该情节作为酌定金额考虑的因素之一，故对原告的该项诉讼请求，本院不再支持。被告李云乔并非涉案租赁合同的当事人，原告诉求被告李云乔承担涉案责任，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告段英南于本判决生效之日起十日内向原告刘新宇退还租赁保证金人民币26000元；二、驳回原告刘新宇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币593.75元，由原告刘新宇负担368.75元，被告段英南负担人民币225元。保全费575元，由原告刘新宇负担295元，被告段英南负担人民币280元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  何珍珍二〇二一年四月十九日书记员  杨文玉附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。