广东省开平市人民法院执 行 裁 定 书(2021)粤0783执异45号案外人：谢钦才，男，1965年10月26日出生，汉族，住浙江省瑞安市。案外人：许展雄，男，1984年9月22日出生，汉族，住开平市。申请执行人：张新荣，男，1965年1月26日出生，汉族，住广东省开平市。申请执行人：邝顺景，女，1964年9月23日出生，汉族，住广东省开平市。被执行人：开平恒威房地产开发有限公司，住所地：广东省开平市水口镇绿苑别墅区C-14号。法定代表人：邝锦标，该公司经理。委托诉讼代理人：李荣森，该公司员工。本院在执行（2020）粤0783执661号申请执行人张新荣、邝顺景与被执行人开平恒威房地产开发有限公司（以下简称“恒威公司”）的商品房预售合同纠纷一案过程中，执行处置被执行人恒威公司名下位于开平市的房屋。案外人谢钦才、许展雄于2021年3月19日提出执行异议。本院于2021年3月19日受理后，依法组成合议庭于2021年3月31日公开召开听证审查，案外人许展雄，申请执行人张新荣、邝顺景，被执行人恒威公司的委托诉讼代理人李荣森到庭参加听证。案外人谢钦才经通知，没有到庭参加听证。本案现已审查终结。案外人许展雄、谢钦才向本院提出异议请求：终止对开平市房屋的拍卖并解除对该房屋的查封。事实和理由：（2020）粤0783执661号裁定书，拍卖开平市房屋，案外人不服，提出异议。开平市房屋是案外人于2020年12月24日向恒威公司购买，案外人已付清购房款，恒威公司已将该房屋移交给案外人，该房屋所有权属于案外人。开平市人民法院裁定拍卖该房屋是错误的，应终止对该房屋的拍卖并解除对该房屋的查封。为证明其异议请求，案外人许展雄、谢钦才向本院提交以下证据：1、谢钦才、许展雄身份证复印件一份；2、购房合同原件一份；3、收据原件两份，中国邮政储蓄银行电子回单复印件一份，转账记录截图复印件三份；4、流程条原件一份；5.（2020）粤0783执661号执行裁定书复印件一份；6、开平恒威房地产开发有限公司营业执照复印件一份。7、（2019）粤07民终3709号民事判决书复印件一份；8、广东省地方税收通用发票（电子）发票联原件一份。（上述证据原件经核对后已退回，复印件附案）申请执行人张新荣、邝顺景辩称：2020年1月，申请执行人已向法院申请执行，并向法院提供6幢50号别墅的财产线索。开平市人民法院执行局在2020年8月已作出该房屋的拍卖询价书，并送达给申请执行人签收，相信申请执行人已收到拍卖询价书，证明法院已将涉案房屋查封并准备拍卖，但被执行人还是将涉案房屋卖给案外人，已是违法。被执行人与其它人签订涉案房屋买卖合同是无效的，所收取的款项应由被执行人退回案外人，与本案拍卖无关。因为案外人在2020年12月才与被执行人签订买卖合同，是被执行人欺骗案外人；执行拍卖过程中，涉案房屋产权还是在开平市恒威公司名下，被执行人在收到拍卖询价书后，15日内如有异议可提出，而被执行人没有在15日内提出，证明被执行人已同意涉案房屋的拍卖。申请执行人张新荣、邝顺景没有向本院提交证据。被执行人恒威公司答辩称：由于案件太多，一时没有看到有查封拍卖的相关文书，所以才售卖了涉案房屋。但申请执行人张新荣、邝顺景在2015年向我公司实际控制人麦选民私人借取人民币52万元，至今没还，所以张新荣、邝顺景申请执行该款项我们也可以通过麦选民的私人借款去抵充该款项。被执行人恒威公司没有向本院提交证据。根据各方当事人的陈述和审查认定的证据，本院认定事实如下：本院在执行（2020）粤0783执661号申请执行人张新荣、邝顺景与被执行人恒威公司的商品房预售合同纠纷一案过程中，依法向被执行人恒威公司发出执行通知书、责令其向申请执行人返还购房款563565.53元；负担本案申请执行费8036元。因被执行人恒威公司拒不履行生效法律文书确定的还款义务，本院于2021年3月3日作出（2020）粤0783执661号执行裁定书，裁定书内容：“经查实，位于开平市×房屋于2015年年办有预告登记，预告义务人为恒威公司，预告权利人为申请执行人张新荣、邝顺景。经本院作出的（2019）粤0783民初1119号民事判决书及广东省江门市中级人民法院作出的（2019）粤07民终3709号民事判决书确定，以上预告登记所依据的《商品房买卖合同》已解除。且本院已在另案中于2018年2月8日依保全申请查封以上房屋，裁定拍卖被执行人恒威公司为预告义务人的位于开平市处。”另，根据开平市房地产登记信息查询显示：坐落于开平市的预告义务人：开平恒威房地产开发有限公司，预告权利人：张新荣、邝顺景，查封权利人：开平市人民法院，查封文号：（2018）粤0783执保59号（查封登记时间：2018-2-8）、（2018）粤0783执保65号（查封登记时间：2018-2-8）、（2018）粤0783执保174号（查封登记时间：2018-4-9）、（2018）粤0783执保386号（查封登记时间：2018-7-27）、（2018）粤0783执2042-2号（查封登记时间：2018-11-28）、（2018）粤0783执2042-3号（查封登记时间：2018-11-28）、（2018）粤0783执保695号之八（查封登记时间：2019-12-25）、（2018）粤0783执保696号之八（查封登记时间：2019-12-25）。另查明，案外人谢钦才、许展雄提交与被执行人恒威公司于2020年12月24日签订的合同编号0210×××《广东省商品房买卖合同》，约定内容：买受人谢钦才、许展雄向出卖人恒威公司购买开平市，该商品房属预售，总价款2000000元；出卖卖方（签章）为开平恒威房地产开发有限公司合同专用章（盖章），法定代表人为邝锦标（签章），委托代理人为李荣森（签名），买受人（签章）为谢钦才（签名）、许展雄（签名）。同时，案外人还提交两张收据，显示内容分别为：2020年12月24日，今收到许展雄交来6区50座别墅款1540000元，盖开平恒威房地产开发有限公司财务专用章；2020年12月24日，今收到许展雄交来6区50座别墅款（现金收）460000元，盖开平恒威房地产开发有限公司财务专用章。本院认为：本案属案外人提出的排除执行异议，应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。本院在执行（2020）粤0783执661号案件过程中，因被执行人恒威公司未履行生效文书确定的义务，本院依法执行拍卖处置被执行人恒威公司为预告义务人的位于开平市的房屋依法有据、程序合法。对案外人谢钦才、许展雄以其购买并享有所有权为由请求终止拍卖及解除查封的主张，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”及第二十九条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”的规定，本院于2018年2月8日起以（2018）粤0783执保59号查封及以（2018）粤0783执保65号案等共计8案轮候查封涉案房屋，案外人谢钦才、许展雄提交合同编号为0210330的《广东省商品房买卖合同》，是其与被执行人恒威公司在本院查封涉案房屋之后签订，明显不符合上述法律规定的排除执行内容条件。综上，谢钦才、许展雄对本院查封拍卖的涉案房屋提出的排除执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、二十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，裁定如下：驳回案外人谢钦才、许展雄的异议请求。当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  梁颖文审判员  戚锦洪审判员  黄婷婷二〇二一年四月九日书记员  关绮明