文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终551号上诉人（原审原告）：刘新云，女，汉族，1970年12月5日出生，住所地：湖南省新化县。委托诉讼代理人：聂实，湖南迪坤律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：湖南省新化县华夏房地产开发有限公司，住所地：新化县梅苑开发区桥东街26号。法定代表人：刘艳文，系该公司董事长。委托诉讼代理人：曾斌，湖南如顺律师事务所律师。上诉人刘新云因与被上诉人湖南省新化县华夏房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省新化县人民法院（2020）湘1322民初2953号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人刘新云上诉请求：一、依法撤销新化县人民法院（2020）湘1322民初2953号民事判决，并支持上诉人的一审全部诉讼请求。二、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院判决认定的被上诉人违约时间明显错误。一审法院在（2020）湘1322民初2953号判决书中，认定了被上诉人逾期交房属于违约行为，应承担违约责任，同时也认定了被上诉人逾期交房的时间为从2017年12月31日起计算至2018年9月18日。被上诉人承担逾期交房违约责任的时间应为270天，而非一审法院认定的工作日182天。首先，众所周知，建筑行业不存在工作日，莫非施工单位以及开发商、建筑商、施工方只在工作日工作。其次，上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》第六条对买受人（即被上诉人）逾期付款的约定中也不存在工作日一说。因此，被上诉人逾期交房的时间最少应为270天，而非一审法院认定的182天。二、一审法院认定被上诉人的违约金明显错误。一审法院计算违约金时，不仅仅区分了工作日与非工作日，而且在明知被上诉人逾期交房182天之后，强行区分了90天与180天。更加离谱的是，在计算违约金的时候，居然只计算了92天，就算是按照工作日计算，那也是逾期交房了182天，还有90天的违约金不翼而飞了。综上，一审法院认定被上诉人的违约金明显错误，被上诉人支付的违约金应为：354683＊270＊0.0001=9576.41元。三、一审法院认定被上诉人收取水、电、燃气安装费合理明显错误。2009年7月1日湖南省物价局、湖南省建设厅印发的《湖南省新建商品房交易价格行为规则》第五条明确规定“商品房销售价格构成包括合理的开发建设成本、费用、税金和利润等。与商品房配套建设的各项基础设施、包括供水、供电、供气、通讯、有限电视、安全监控系统、信箱等开通到户建设的所有费”。被上诉人利用上诉人对政策、法律规范不了解，私自收取原告水、电、气等安装费用，该行为明显违法。被上诉人收取的水、电、燃气的安装费用应予以全部退还。综上，一审法院认定在计算被上诉人逾期交房时间、违约金的计算上明显错误。为保护上诉人合法权益，特向法院提出上诉，请依法判决。湖南省新化县华夏房地产开发有限公司辩称：一，交房的时间。二，水电费是否应该缴纳，上诉理由不成立，工作日计算还是以自然日来计算，和当事人约定是以工作日计算，如合同第八条90个工作日，所以说，一审判决尊重当事人对时间的认定，一审判决是很清楚的，以买房人装修时间，作为买房人交房时间是正确的，不可能拿钥匙装修，并住进去了。还说没有交房，明显违背了合同的约定，与事实不符，因为合同约定了，如没有达到交房的条件。在合同之中约定应当在10个工作日提出异议，合同中90个工作日，逾期超过90个工作日，向当事人赔偿违约金，一审法院是依照双方当事人的约定做出的判决。应该收取的水电安装费用，上诉人主张合同约定违背了法律的规定，明显不是法律意义上的法律强制性规定。只是一个地方政府的职能部门对行业管理性的规定。一审查明了作为房地产公司，向水电部门缴纳了费用，买房人的水电都是到户了，可以使用了，多出的判令予以退还，判定符合法律的规定，综上，一审判决事实清楚，运用法律正确，请求予以维持。刘新云向一审法院起诉请求：一、请求依法判令被告继续履行合同约定的交房义务；二、请求依法判令被告因逾期交房而向原告支付违约金28729元（按照购房款354683元的万分之一每天计算违约金，暂计至2020年4月1日，共计810天），违约金直至赔付到正式交房之日止；三、请求判令被告退还原告已缴纳的水、电、气开户费8400元，并承担自2017年1月20日至2020年4月1日的利息1747.2元，并承担此笔款项直至退还日止的利息（利息计算以央行商业贷款利率标准计算）；四、请求依法判令被告立即为原告办理涉案房屋房产证；五、请求依法判令被告依法开具契税、物业维修基金发票；六、在被告未到达交房条件之前物业管理费由开发商承担；七、本案诉讼费、财产保全费由被告承担。一、双方无争议的事实1.2017年8月29日，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司作为出卖人与刘新云作为买受人签订一份《商品房买卖合同》及作为附件4的费用明细表、附件5的一份合同补充协议，对所购商品房基本情况、价款、付款方式及期限、房屋交接及违约责任等进行了约定，《商品房买卖合同》其中：“……第二条，买受人所购商品房为华夏·和美国际广场第C栋一单元605号房。该商品房的实际用途为住宅，属框剪结构。合同约定该商品房建筑面积为126.71平方米（具体平面结构以分户平面图为准）。第三条，计价方式及价款，双方约定建筑面积计算房价，该商品房单价为（人民币）每平方米2799.17元，总金额人民币（大写）叁拾伍万肆千陆佰捌拾叁元整（¥354683.00元）……第五条，付款方式及期限，买受人按下列第2种方式按期付款：2.银行按揭贷款或公积金贷款，买受人在签订本合同时向出卖人支付首期购房款104683元，余款250000元向银行或公积金申请贷款支付。买受人应在接到甲方通知之日起七日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用。……第七条交付期限及条件1.出卖人应当在2017年12月31日前（经建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方五方验收合格的商品房），将买受人购买的房屋交付买受人。2.买受人如未依约交清该商品房全部购房款的，出卖人有权不按本条约定时间向买受人交付本合同约定的房屋，并不承担违约责任。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1）遭遇不可抗力，且出卖人在事实发生之日起30日内告知买受人的；2）国家、地方政府及相关行政管理部门、市政府配套工程及设施延期的等非出卖人原因引起的（包括但不限于相关部门延迟有关文件的批准或其他政府行为的）；3）买受人未能按时付款或未按时办理入住手续，买受人延期支付应当支付的任何款项（包括代收的款项）；4）如连续下雨停工一个星期以上的，可据实延期。第八条，房屋交接及违约责任（1）商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公示、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续；买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接收。…；（2）逾期超过九十个工作日，出卖人按九十个工作日超出之后的日期向买受人支付已付款的银行同期存款利率的违约金。逾期180个工作日，出卖人按180个工作日之日起向买受人按已付款的万分之一支付违约金。第十四条，关于产权登记的约定：出卖人保证销售的商品房没有产权纠纷和其他债权债务纠纷。自本合同生效之日且接到出卖人通知（电话或书面通知均可）之日起180个工作日内，买卖双方应向新化县房屋产权管理局申请预告登记或预售合同备案登记。商品房经综合竣工验收并取得建设工程项目验收备案相关证明文件后90个工作日内，出卖人将需要由其提供办理房屋权属登记的资料报房地产行政主管部门，并申报初始登记。初始登记后360个工作日内协助买受人办理房屋所有权证。”当日，原告还签订了附件4的费用明细表，该表中明确注明了，本套房屋契税5320元，房屋维修基金6336元，房屋产权登记费80元，房产证工本费80元，不动产登记工本费1000元，住宅水安装落户费1500元、电安装落户费4000元、天然气安装费2900元，以上费用合计21216元。附件5一份《合同补充协议》，其中：“一、按揭或公积金贷款办理（买受人未选择以按揭或公积金贷款方式支付部分购房款的，不适用本条。）买受人已详细了解出卖人和提供按揭贷款的银行有关办理按揭贷款的规定，明确了需由买受人提交的所有材料和所需交纳的相关费用，并做出如下承诺：1.买受人保证在签订合同后七日内，按银行要求通过出卖人提交真实、有效的办理购房按揭贷款所需的全部资料和费用，并在接到银行或出卖人通知后，按时前往银行或出卖人指定的地点办理完毕全部资料按揭手续。若因买受人原因未能按时、真实的提供办理购房贷款相关资料，或未能按时交纳按揭贷款相关费用，或未能按时办理相关手续，致使其未能在规定的时间办理完毕购房抵押手续，而导致不能签署有效贷款合同进而导致出卖人不能如期取得相对应的购房款的，视为买受人违约，买受人应按合同第六条的规定承担逾期付款的违约责任。…二、房产交付使用7.出卖人承诺于房屋交付使用时房屋内水、电、通讯、燃气管线按设计预设齐备，但涉及各相应服务供应商所要求缴纳的建设费、初装费、开通费、使用费等费用由买受人承担（出卖人可代为收取）…三、税费负担1.合同第三天表明的售价金额不包括如下税费：公证费、合同印花税、物业管理费、保险费、维修基金、契税、水、电、燃气入户开通费、电话、宽带、有线电视开通费等及其他按规定应由买受人承担的税费。”2、合同签订后，原告刘新云于当日向被告交纳了104683元首付款和21216元代收费用，被告开具了相应的收据。尔后，原告根据被告的通知前往被告指定银行办理了房屋按揭贷款手续，并于2017年7月25日开始，通过邹建新湖南新化农村商业银行股份有限公司的账户按月开始偿还按揭贷款，至今仍在按期还款中。原告现已对房屋进行了装修且已入住。3、被告至今无法提供建设方、施工方、监理方、设计方、勘察方五方验收合格证书，也未按约为原告办理所购商品房房屋产权证。4、2018年7月14日被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司与湖南新康燃气有限公司签订了《新化县华夏和美广场民用天然气（入户部分）安装工程施工合同》，被告已经支付了所有用户安装款2177100元，湖南新康燃气有限公司也已经按照约定为该小区安装居民用户燃气885户。2019年8月20日，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向新化北控水务有限公司交纳了水表管道安装费1900000元。2018年初，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司与娄底星源电力建设集团有限公司新化分公司签订了《华夏和美小区抄表到户工程合同书》，至2018年底支付相关工程款3380800元。二、双方当事人有争议的事实及认定1、被告是否已向原告交付房屋，以及交房时间的认定。原告认为，被告没有按合同约定向原告交付房屋，应继续履行交房义务。被告认为，原告已经领取了所购房屋钥匙并且对房屋进行装修，即为被告已经向原告交付了房屋，交付房屋的时间应以原告领取房屋钥匙的时间来认定。就交付房屋而言，原告领取了所购房屋钥匙，即对该房产拥有了控制权，且原告事实上在领取房屋钥匙后已对房屋进行装修并使用，说明该房屋在交付后已经具备了正常房屋的使用功能和质量。根据原、被告之间签订的《商品房买卖合同》第八条第（1）项约定“商品房达到交付使用条件后，出卖人应当及时通知买受人办理交接手续（含任何形式的通知：公示、电话、短信、书面等）。买受人应当在接到通知之日起10天内，对该房屋进行验收并与出卖人办理交接手续，双方进行验收交接时，出卖方应当出示法律规定的证明文件，并签署房屋交接单；出卖方不出示证明文件或者出示证明文件不齐全，买受方有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖方承担。买受人如有异议，应当在接到通知之日起十个工作日内向出卖人书面提出，逾期视为对交付的房屋无异议，同意接受”，原告对房屋是否符合交付条件在规定时间内未提出书面异议，视为对交付的房屋无异议，同意接受。因此，应认定被告已向原告交付了房屋。原告庭审自认其领取房屋钥匙的时间为2018年9月份，被告未提出反驳，仅主张同其他多数购房人领取钥匙时间一致，即2018年7月20日，一审法院结合调取的新化县华夏物业管理有限公司和美国际服务中心住户装修申请表以及原、被告在房屋买卖合同中约定的十个工作日异议期，法院合理认定涉争房屋交付时间为2018年9月18日。2、被告是否应承担向原告逾期交房的违约责任。原告认为，被告至今未按合同约定向原告交付房屋，应按约承担违约金。被告辩称，涉诉房屋在开发建设过程中，因不可抗力的政府拆迁等原因导致未能如期交房和办理房产证，被告不应承担逾期交房的违约责任。法院认为，被告提出因不可抗拒的政府拆迁因素导致逾期交房及办理相关的房产证，在原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议中无此免责约定，且被告仅提供一份新化县住房和城乡建设局（新化县人民防空办公室）的证明，该证明亦没有经手人签字，不符合证据三性，法院不予采纳。根据谁主张谁举证原则，被告应承担举证不能的法律后果。故对被告该答辩意见，法院不予支持。根据原、被告之间的《商品房买卖合同》约定，出卖人应当在2017年12月31日前将买受人购买的房屋交付买受人，法院认定被告实际于2018年9月18日向买受人交付房屋，被告显然违约，因此应当向原告承担逾期交房的违约责任。3、违约金计算以首付款为基数还是以支付的全部购房款总额为基数。原告认为，房屋购房款和相关费用已经全部支付，应当以此作为违约金计算基数。被告认为，原告首付款支付，但是后续房款为银行支付，并非原告支付，故应当按照首付款金额确定违约金基数。法院认为，原、被告签订的合同第八条中明确约定以已付款的万分之一支付违约金，原告尽管合同签订时只支付了首付款104683元，但这是原、被告合同中双方一致约定的支付购房款方式，且原告亦是在被告指定的银行办理的房屋按揭贷款，并从2017年7月25日开始已经按月向协议银行偿还贷款至今。根据正常房屋贷款流程操作，说明协议银行已经将相关房屋尾款支付给了被告或与被告达成了合意，被告亦未提出其没有收到房屋尾款的答辩，应认定原告已经按照合同约定支付了购房款354683元的义务，故应当以此为基数计算违约金。4、办理房产证事宜。原告诉称，被告应立刻为原告办理涉案房屋房产证。被告答辩称被告没有办理房产证的原因是没有竣工验收，并且是由于拆迁问题，被告也在积极争取达到竣工验收的条件。法院认为，根据原、被告之间《商品房买卖合同》第十四条关于产权登记的约定，被告没有在合同约定期限内为原告办理房屋所有权证，根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”。原告要求被告立刻为原告办理房产证虽有合同依据，但根据办理房产手续的实际情况，法院酌情判定被告在一定期限内履行上述义务。一审法院认为，本案系商品房买卖合同。原告刘新云与被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同依法成立并生效，双方均应在法律规定范围内依法依约履行。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。被告未按约向原告交付所购商品房并办理房屋产权证，显属违约，应依法承担违约责任，对于违约金双方合同中明确约定从其约定，从2017年12月31日起计算至2018年9月18日止，工作日为182天，违约金计算为354683元×90天×1.1％÷365（2018年三个月整存整取央行金融机构人民币存款基准利率）＝1033元。法院综合考虑办理房屋产权相关手续、程序规定，限定被告在合理期限内为被告办理所购商品房房屋产权证。对于原告主张要求被告退回水、电、燃气落户费的问题，因双方签订的商品房买卖合同依法成立并生效，原告亦按照约定交纳了相关费用，被告按照约定向有关部门缴纳了以上三项费用，并履行了水、电、燃气开通落户的义务，原告以被告违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》为由，主张全额返还，明显与合同约定部分亦无法律依据，法院不予采纳。但根据被告提交的以上三项代缴费开支和发票凭证，被告在电安装落户费上实际每户支出为3820元，天然气安装费每户为2460元，与原告实际交纳至被告处的电安装落户费4000元，天然气安装费2900元金额不符，多收取部分，被告无合法依据，应当依法退回。故被告应当退回原告多收取的电安装落户费180元，天然气安装费440元。契税、物业维修基金均系依据法律、法规规定的，应当由商品房购买方向有关职能部门缴纳的费用，应由相关部门出具发票，原告要求被告开具此类发票，无法律依据，法院不予支持。对于物业管理费，系原告作为住户，与物业服务单位之间形成的物业服务合同，与本案审理的诉争标的不属于同一法律关系，不应在本案中处理。基此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、由被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向原告刘新云支付违约金1033元。二、由被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司向原告刘新云返回多收取的电安装落户费180元，天然气安装费440元。三、被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司应于判决生效后六个月内为原告刘新云办理位于华夏和美国际广场Ｃ栋605号房屋的房产证；四、驳回原告刘新云的其他诉讼请求。上述款项限判决书生效之日起10日内付清。款项汇至：新化县人民法院执行款专户，开户银行：长沙银行新化支行，账号8001××××0017。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费772元，由原告刘新云负担200元，被告湖南省新化县华夏房地产开发有限公司负担572元。二审审理中，各方当事人均未向本院提交新的证据。二审经审理，本院确认一审判决认定的案件事实。本院认为，本案二审双方当事人争议的焦点问题主要为：一、一审法院对逾期交房违约金的认定是否合理。首先，对于违约时间的认定，上诉人在一审庭审中自认其领取房屋钥匙的时间为2018年9月份，被上诉人未提出反驳，一审法院结合调取的新化县华夏物业管理有限公司和美国际服务中心住户装修申请表，认定涉争房屋交付时间为2018年9月18日，符合事实情况，处理合理。对于违约金的计算问题，一审法院根据双方所签订的《商品房买卖合同》第八条第二款“逾期超过九十个工作日，出卖人按九十个工作日超出之后的日期向买受人支付已付款的银行同期存款利率的违约金”的约定进行了计算。上诉人在二审中主张该条款为格式条款，属于无效条款。首先，从该条款的内容来看，并不属于《中华人民共和国合同法》第四十条所规定的“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的”的无效情形；其次，上诉人在一审中并未主张该条款为无效格式条款，一审法院根据合同约定计算违约金并无不当。二、水电安装费用的承担问题。双方签订的《商品房买卖合同》约定“出卖人承诺于房屋交付使用时房屋内水、电、通讯、燃气管线按设计预设齐备，但涉及各相应服务供应商所要求缴纳的建设费、初装费、开通费、使用费等费用由买受人承担（出卖人可代为收取）”，上诉人称上述内容违反《湖南省新建商品房交易价格行为规则》的规定，内容无效，但上诉人该理由并无法律依据，因此一审法院根据合同约定和出卖人垫付该费用的事实，对水、电、通讯、燃气管线的建设费、初装费、开通费、使用费等费用的处理并无不当。上诉人刘新云的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费772.00元，由上诉人刘新云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 李云霞审判员 周 怡二〇二一年四月二十五日法官助理刘赛书记员熊楚轩附相关法条：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。