山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初1665号原告：杨晓君，女，1963年12月28日出生，汉族，住滕州市。被告：朱震，男，1976年9月26日出生，汉族，住滕州市，现在山东省邹城监狱服刑。被告：滕州金科置业有限责任公司，住所地滕州市京福高速公路北出入口处。法定代表人：武伯平，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：李波，男，该公司员工。原告杨晓君与被告朱震、滕州金科置业有限责任公司（以下简称金科公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨晓君、被告朱震、被告滕州金科置业有限责任公司的委托诉讼代理人李波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨晓君向本院提出诉讼请求：1.确认朱震、金科公司以坐落于滕州市门面房为标的签订的商品房买卖合同无效；2.判令朱震、滕州市金科置业有限责任公司注销案涉房屋在滕州市房地产开发事务中心的备案；3.诉讼费由朱震、金科公司承担。诉讼过程中，杨晓君变更第2项诉讼请求为：判令朱震协助金科公司注销案涉房屋在滕州市房地产开发事务中心的备案。事实和理由：2015年2月9日，杨晓君从滕州市汇丰资产管理有限公司抵债获取滕州市门面房，并与金科公司签订了商品房买卖合同，金科公司依约将该商品房交付给了杨晓君。杨晓君为获取资金于2017年3月7日将该商品房卖与朱震，朱震和金科公司为协助杨晓君履行与朱震的房屋买卖合同义务，与朱震签订了形式上的商品房买卖合同并办理了商品房销售备案登记。因朱震未按杨晓君与其签订的合同约定履行给付房款义务，杨晓君于2017年7月11日诉至本院，经本院调解，双方解除了房屋买卖合同，并约定朱震协助办理解除备案手续，但朱震拒绝履行调解书约定的义务，金科公司亦因此无法向杨晓君出具相关办理登记备案手续，故诉至法院，请求判如所请。朱震辩称，对未支付房款的事情有异议，依据（2019）鲁0481刑初15号刑事判决书，认定其诈骗杨晓君108.86万元，支付了14万元，当时其在2016年前后，分成两个时间段支付给杨晓君的款项。（2018）鲁0481民初814号判决书中表述杨晓君说当时支付了她40万元是理财款。解除合同的手续在当时的情况下，迫于无奈与杨晓君签订的。杨晓君起诉金科公司是错误的，（2019）鲁04民终3577号判决书中载明杨晓君本人自愿更名，不影响与金科公司合同的存在。金科公司辩称，杨晓君不是适格的主体，朱震与金科公司之间的商品房买卖合同不存在恶意串通损害第三人合法权益的事实，杨晓君作为第三人无权主张两被告之间的商品房买卖合同无效。杨晓君与朱震诉争的纠纷应是二者之间签订的商品房买卖合同，与我方无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：关于朱震是否已向杨晓君支付购房款的问题。杨晓君提交的XX机关的询问笔录复印件中载明，朱震在XX机关供述“2014年11月至2017年年初，我分多次和杨晓君签订了投资理财协议书，骗了她的投资款145万元。2017年春节后，杨晓君问我要投资款，我分多次给了她一部分，到2017年7月份杨晓君起诉中国工商银行滕州支行之前，我一共给了她40万元，还欠105万元投资款没有给她。”杨晓君提交的复制于（2019）鲁04民终3577号民事卷宗里的调查笔录载明“问：出示（2019）鲁0481刑初15号刑事判决书，你是否是因以上判决在鲁宁监狱服刑的？你诈骗杨晓君的钱（108.86万元）是否返还杨晓君？返还了多少（案发前返还14万元）？都是什么时间返还的？答：是的，判完刑以后没有再返还。”“一审时杨晓君网签的房子因没有付款，后解除了合同，朱震认为网签备案是公示作用，不能因此认定该房子归其所有。陈述当时情况确定未履行付款义务。”“问：向朱震出示杨晓君与朱震于2017年3月7日签订的《商品房买卖合同》、收款收据，你签订以上合同的背景、目的是什么？是否向杨晓君或者开发商滕州市金科置业有限责任公司支付购房款？杨晓君是否向你交付房屋？答：合同是自愿签订的，约定是备案当日付款，后口头约定签订合同后过几个月再付款，朱未向开发商和杨晓君支付购房款，是杨晓君代朱震去开发商处办理手续。”“问：你认为争议的房屋是你的还是杨晓君的？你是否同意法院继续执行？答：是杨晓君的财产，不同意执行。”“问：对于本案的事实，你还有什么需要补充说明的吗？答：杨晓君告我坐牢，如我有报复心理，应该说房子是我的，可以执行。但根据事实，我应该实话实说，房子就是杨晓君的，不可以执行。杨晓君承认我给过她40余万元，该款是理财款而不是房款，是陆续给的，不是一次性给杨晓君的。这40万元不包括判决书认定的十四万元。”对于上述证据的真实性，朱震当庭予以认可。由此可见，朱震辩称的曾向杨晓君支付的40万元和14万元均系返还给杨晓君的理财款，其本人亦承认未履行向杨晓君支付购房款的义务。故可认定，朱震未向杨晓君支付案涉房屋的购房款。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年2月9日，杨晓君从滕州市汇丰资产管理有限公司抵债获得门面房，金科公司作为出卖人与杨晓君作为买受人签订《商品房买卖合同》，并将该房屋交付予杨晓君。2017年3月7日，杨晓君作为出卖人、朱震作为买受人签订《商品房买卖合同》，约定：买受人自愿购买出卖人门面房一间，门面房位于滕州。房屋建筑面积71.52平方米，房屋单价每平方米10000元，总金额715200元。双方约定于2017年3月7日办理房屋产权备案登记手续。买受人于合同签订后办理房屋备案登记当日一次性支付给出卖人房屋款715200元。每逾期一天按合同总金额的0.05％支付违约金，至付清为止。合同签订后双方认真履行合同条款，任何一方违约，承担合同总金额3％违约金，并承担相应的经济损失。2017年3月7日，杨晓君向金科公司申请房屋更名，金科公司与朱震于同日签订《商品房预（销）售合同》，约定：朱震购买门面房，预测建筑面积共71.52平方米，该商品房单价为每平方米11600元，总价款829632元。买受人采取贷款方式付款，买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款429632元，余款40万元向合作银行贷款机构申请贷款支付。门面房备案在朱震名下，备案编号为2012009-0028，备案时间2017年3月7日。之后，朱震一直未按照约定向杨晓君支付购房款，杨晓君遂向本院起诉与朱震解除房屋买卖合同。经本院主持调解，于2017年9月19日作出（2017）鲁0481民初3897号民事调解书，杨晓君与朱震自愿达成如下协议：一、即日起解除杨晓君与朱震于2017年3月7日签订的买卖坐落于滕州市门面房的合同；二、朱震于2017年9月25日前协助杨晓君办理坐落于滕州市门面房1处的登记备案更名至杨晓君名下的手续。本院认为，根据原、被告诉辩意见，本案的争议焦点为：一、杨晓君是否为本案的适格主体；二、案涉《商品房预（售）合同》是否为有效合同。一、关于杨晓君是否为本案的适格主体的问题。本案中，案涉合商品房预（售）合同的相对方为朱震和金科公司，杨晓君系合同外第三人。朱震和金科公司所签订的合同标的系杨晓君所占有的房屋，杨晓君是该合同所涉标的的利害关系人，是自身利益的最佳判断者和维护者，其本人主张侵害其利益的民事法律行为无效是合适的，因此，杨晓君作为本案的原告，是适格主体。二、案涉商品房预（售）合同是否有效的问题。杨晓君与朱震签订的《商品房买卖合同》约定“双方约定于2017年3月7日办理房屋产权备案登记手续。买受人于合同签订后办理房屋备案登记当日一次性支付给出卖人房屋款715200元”。从以上约定内容分析，2017年3月7日，杨晓君向金科公司申请房屋更名、金科公司与朱震签订《商品房预（销）售合同》、金科公司向朱震出具收款收据的一系列行为均是为了满足上述杨晓君与朱震签订的《商品房买卖合同》约定的办理备案登记所具备的条件。因涉案房屋已由杨晓君合法占有，金科公司不可能再向朱震交付房屋，朱震亦未向金科公司实际支付房款，金科公司与朱震之间并不存在真实的商品房买卖合同关系。由此可见，金科公司和朱震关于案涉商品房买卖的意思表示均是虚假的。《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款规定“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。”因此，朱震与金科公司签订的《商品房预（售）合同》应为无效合同。综上所述，杨晓君要求确认朱震与金科公司签订的《商品房预（售）合同》无效的诉讼请求具有事实和法律依据，予以支持。商品房的登记备案系有关机关的行政行为，不属于本院的案件受理范围，依法不予处理，杨晓君可向有关机关申请解决。朱震辩称已向杨晓君支付部分购房款，其迫于无奈与杨晓君解除合同的意见，没有事实依据，不予采信。金科公司辩称杨晓君不是适格原告的意见，没有事实和法律依据，不予采信。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条第一款、第五百零八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三条、第一百二十四条第三项规定，判决如下：朱震与滕州金科置业有限责任公司签订的《商品房预（售）合同》（网上签约备案编号：2012009-0028）无效。案件受理费100元，减半收取计50元，由朱震、滕州金科置业有限责任公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  杜伟二〇二一年四月二十八日书记员  孔晶