安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1877号 原告：徐会茹，女，1980年3月1日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：营红军，男，1972年7月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 二原告共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 二原告共同的委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市南黎路149号水岸碧桂园3#-1层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 原告徐会茹、营红军与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案后，依法适用简易程序审理，并公开开庭进行了审理。原告徐会茹、营红军共同的委托诉讼代理人刘文文、被告德城公司的委托诉讼代理人王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 徐会茹、营红军向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司支付逾期办证违约金5537.68元；2.依法判令德城公司返还缴纳的契税、维修基金、办证费用共22240.36元，并支付占用期间的利息损失4333.59元（以22240.36元为基数，自2016年12月25日计算至2021年3月12日，请求至清偿之日止，其中2016年12月25日至2019年8月20日的利息按照中国人民银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3.本案的全部诉讼费由德城公司负担。事实和理由：徐会茹、营红军与德城公司系商品房买卖合同关系。徐会茹、营红军于2014年4月1日与德城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定德城公司将淮北市相山区孟山中路新天地广场8幢XXXX号房屋出售给徐会茹、营红军，徐会茹、营红军支付房价553768元，徐会茹、营红军已将按照合同约定履行了付款义务，双方合同约定德城公司在房屋交付使用后730日内将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的自来报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金。德城公司在办理交付房屋手续时让徐会茹、营红军缴纳了契税、维修基金，但在约定的办证期间内未能及时办证，故应该支付占用期间的利息损失。现该楼的产权证已经办理，但德城公司拒不为徐会茹、营红军办理分化产权。综上所述，德城公司的行为严重侵害了徐会茹、营红军的合法权益，为维护徐会茹、营红军的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持徐会茹、营红军的全部诉讼请求。 德城公司辩称，1.徐会茹、营红军主张逾期办证违约金已经超过诉讼时效，根据双方签订的合同约定出卖人应该在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，如买受人选择不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，根据徐会茹、营红军收房时间距其提起诉讼已超过3年，已经超过诉讼时效，故应驳回徐会茹、营红军的诉讼请求；2.德城公司逾期办证是因不可抗力因素导致，非德城公司主观原因导致，由于德城公司开发的新天地项目住宅部分和商业部分消防需统一验收后才能进行办证，但自2017年11月开始，淮北市人民政府对淮北市××期十个月的停工，德城新天地项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟，导致逾期办理房产证，另政府职能部门的改革分拆合并也影响了验收和办证，故逾期办证的原因系政府相关政策变化等不可抗因素导致，非德城公司主观上恶意违约；3.关于徐会茹、营红军要求支付契税、维修基金等占用期间利息损失于法无据，徐会茹、营红军是缴纳契税的主体，而征收机关是房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司仅是受托徐会茹、营红军为其代收代缴，德城公司并无故意或重大过失占用该费用，故应不予支持徐会茹、营红军该项诉讼请求。 本院经审理认定事实如下：2014年4月1日，徐会茹、营红军与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场8幢一单元12层XXXX号房屋出售给徐会茹、营红军，房屋总价553768元，徐会茹、营红军采取一次性付款方式于2014年4月1日交付全部房款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1，2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金”。2014年12月24日房屋交付给徐会茹、营红军，同日徐会茹、营红军向德城公司缴纳了契税、维修基金等费用共计22240.36元。涉案房屋8幢的总产权证书于2021年1月8日办理。2021年4月12日涉案房屋取得房地产权证。现徐会茹、营红军以德城公司未按合同约定期限协助办理涉案房屋权属登记为由诉至本院。 另查，因涉案小区交房三年多，未能办理房屋产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 以上事实，有徐会茹、营红军提交的《商品房买卖合同》、发票、收据、留言板，德城公司提交的总产权证以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，徐会茹、营红军与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，徐会茹、营红军交付了购房款及契税、维修基金等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致涉案房屋至2021年4月12日才办理，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对徐会茹、营红军要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5537.68元（553768元×1%），对德城公司称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证的辩称不予采信。德城公司辩称徐会茹、营红军请求违约金超过诉讼时效，从徐会茹、营红军提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算。 庭审中，徐会茹、营红军放弃请求德城公司返还契税、维修基金、办证费用，系对自己权利的处分，亦不违反法律规定，本院予以准许。 关于徐会茹、营红军请求德城公司返还契税、维修基金、办证费用占用资金利息的问题。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年12月24日前将维修基金、契税、办证费等费用交至相关部门办理产权登记，但德城公司长期未缴纳并占用上述费用，徐会茹、营红军请求支付资金占用利息有理，应予支持，其中维修基金的利息应计算至2021年1月8日、契税及办证费的利息应计算至2021年4月12日，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百一十九条之规定判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付徐会茹、营红军逾期办理房屋所有权证书违约金5537.68元； 二、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付徐会茹、营红军契税、维修基金、办证费用占用资金利息（其中契税及办证费的利息以11165.36元为基数，自2016年11月25日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年4月12日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；维修基金的利息以11075元为基数，自2016年11月25日至2019年8月19日的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2021年1月8日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费603元，因本案适用简易程序审理，减半收取301.5元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 唐晓芳 二〇二一年四月三十日 法官助理 王宇婷 书 记 员 徐晓芹 附法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第二百一十九条当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回原告的诉讼请求。