安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0111民初3172号 原告：安徽惠邻商业管理有限公司，住所地安徽省合肥市包河区滨湖新区西藏路与贵阳路交口滨湖顺园商业街****，统一社会信用代码91340100075635078M。 法定代表人：王文。 委托诉讼代理人：王诤，北京高文（合肥）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李德海，北京高文（合肥）律师事务所实习律师。 被告：张金贵，男，1979年1月25日出生，汉族，住安徽省安庆市怀宁县。 委托诉讼代理人：蔡亚东，安徽安泰达律师事务所律师。 原告安徽惠邻商业管理有限公司（以下简称惠邻公司）与被告张金贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员刘元公开开庭进行了审理。原告惠邻公司的委托诉讼代理人王诤，被告张金贵的委托诉讼代理人蔡亚东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告惠邻公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告各项费用106830元（其中场地租金103950元：2020年1月1日至2020年9月30日，11550元×9个月，物业费2880元：4元×80平方×9个月）；2、请求法院判决被告按照场地租赁合同的约定支付违约金34650元（11550元×3个月）给原告；3、被告承担案件诉讼费。 事实和理由：2018年12月30日，被告与原告签订场地租赁合同，约定被告租赁使用滨湖新区滨湖顺园B栋一层部分场地，作为早餐经营使用。双方对场地经营面积、场所、租赁使用价格、履约保证金、双方之间的权利责任和义务、违约责任等都进行了约定，因第二期租金到期，原告未在规定期限内支付场地租赁使用费用，且第一期费用就已经拖欠，合同约定的解约条件成就，对此原告要求被告支付拖欠的场地租金以及因违约应当支付的违约金。原告特具诉状至人民法院，恳请判如所请。 被告张金贵辩称：1、在被告方起诉原告的（2020）皖0111民初10780号案件中，已经对双方的房屋租赁纠纷进行了解决，尽管在该份判决书中没有明确提到，但是原告确实提出了反诉，当时的审判员处于本诉、反诉的综合因素做出了判决书，因此该判决驳回被告起诉后，被告认为是最终的解决方案，因此被告放弃了行使上诉权利，被告方认为原告再行起诉无异于恶意诉讼；2、即使按照原告本起起诉的诉请来看，缺乏事实和法律依据，物业费、违约金缺乏事实及法律依据；3、综上请求依法驳回原告的诉请。 本院经审理认定事实如下：2018年12月20日，惠邻公司（出租方、甲方）与张金贵（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》，约定甲方将位于合肥市包河区××栋××层部分场地租赁给乙方作为早餐经营使用，场地位于惠邻购物的外租地块上，租赁区域面积暂定80平方米，甲方按房屋现状交付乙方，乙方确认已在签署本合同之前对经营场地进行了实地踏勘，同意按现状接收场地；租赁期6年，自2018年12月30日至2024年12月，以2019年2月11日为开始日期，租赁费用第一年为144000元，自第二年起，每年费用按上一年度实际费用递增5%，费用每年支付一次，先支付后使用，乙方须在合同签订之日起缴清首期费用，以后每期费用应在每个费用支付周期开始计算日前15个工作日向甲方支付费用；乙方在签订租赁合同时，须向甲方一次性交纳履约保证金，租赁合同终止且乙方未违反合同约定后，该履约保证金无息退还乙方；租赁期满或合同解除后，乙方应于租赁期满或合同解除之日起返还该房屋及附属设施、设备，搬离属于乙方的有关设施设备及财物并保持场内建筑的完好状态，且不得向甲方提出任何补偿要求；甲方保证乙方租赁期间正常使用该超市场地，超市场地使用权因为甲方原因受到侵犯时，由甲方负责处理；遇国家、政府政策规定及不可抗拒因素或甲方卖场布局调整需要终止合同，甲、乙双方协商按实际使用期限计算租金，甲方不需赔偿乙方任何损失；甲方如未按约定时间交付场地，经乙方催告后20日内仍未交付、交付的场地房屋危及人身安全的、如因甲方原因乙方无法正常经营超过20日的，乙方有权单方面解除合同。 合同签订后，惠邻公司将案涉房屋交付张金贵装修后用于经营早餐。租赁期间，张金贵支付履约保证金11000元、第一年度租金132000元、物业费3528元。 2020年2月9日，张金贵发现租赁场地通往滨湖顺园小区的大门被锁，遂与惠邻公司法定代表人王文交涉，王文告知因疫情防控需要，该大门由滨湖顺园小区物业管理单位封锁，与惠邻公司无关。张金贵于2020年7月7日向本院提起诉讼[（2020）皖0111民初10780号]，要求解除合同并要求惠邻公司赔偿店面装修装饰费用、采购设施设备费用、歇业损失费用等损失。该案在审理过程中审判人员对租赁场地进行了现场勘验，发现租赁场地有南北两道门，南门通往滨湖顺园小区，已被封锁，北门通往惠邻购物广场，与惠邻广场共用一个入户大门。在该案的庭审中，双方均同意解除案涉合同，并确定就租赁场地自行办理移交等手续，故该案的判决中对于张金贵解除合同的诉讼请求，不再予以处理，并认为锁门行为非惠邻公司实施，亦非惠邻公司所能控制，无证据证明惠邻公司在滨湖顺园小区物业管理部门实施锁门行为中存在违约行为，对于原告张金贵主张赔偿损失的诉讼请求未予支持。 在本案的庭审中，双方均确认在（2020）皖0111民初10780号一案判决后不久，张金贵已将案涉房屋交还惠邻公司。 上述事实，由原告提交的营业执照、身份证、场地租赁合同、民事判决书等证据以及当事人的庭审陈述予以证实。 本院认为，惠邻公司（出租方、甲方）与张金贵（承租方、乙方）签订《场地租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效。 在（2020）皖0111民初10780号张金贵与惠邻公司房屋租赁合同纠纷一案的审理中，张金贵主张解除合同，惠邻公司亦同意解除合同，后双方就案涉场地自行办理移交，合同已实际解除。该案审理的情况表明，合同解除的原因在于2020年1月底新冠疫情爆发，张金贵租赁场地通往滨湖顺园小区的南门因疫情防控需要为滨湖顺园小区所在的物业管理部门封锁，疫情缓解后较长的时间仍未恢复通行，而通往滨湖顺园小区的南门是张金贵对外经营的主要通道，对张金贵的经营产生了较大影响。因此，合同解除并非归责于双方的原因而是外部因素所致，双方均无违约。因合同解除导致的经济损失，应当根据合同履行情况和合同性质进行处理。在疫情防控期间，张金贵存在因通行不便造成营业额减少带来的收入损失，同时合同解除导致其店面装修损失，该损失实际已由张金贵自行承担，惠邻公司在本案中要求张金贵支付疫情防控期间的租金、物业费，实际是要求张金贵承担疫情防控导致的全部损失而惠邻公司不承担损失，显失公平。从公平原则出发，在张金贵已承担营业收入损失和店面装修损失的情况下，惠邻公司亦应承担疫情防控期间的租金、物业费损失较为合理，故对惠邻公司的诉讼请求不予支持。 综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下： 驳回原告惠邻商业管理有限公司的诉讼请求。 案件受理费减半收取为1565元，由原告惠邻商业管理有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员 刘 元 二〇二一年四月六日 书记员 莫警花 附本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任， 《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证明不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。