广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终821号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄博文，男，1993年4月23日出生，汉族，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄静，男，1965年3月16日出生，汉族，住遂溪县。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人黄博文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人黄博文的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决；2.依法改判：在一审判决判项基础上减去2020年2月至4月新冠疫情影响期间的违约金(比一审判决减少6330.6元)；3.上诉费用由黄博文承担。事实与理由：一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。故请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，依法改判。被上诉人黄博文答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄博文起诉请求：1、京豪公司向黄博文支付逾期交房违约金暂计24831.5元（全部违约金以总房款703442元为基数按日0.01%计算，自2019年10月1日起计至实际交付房屋之日止）。2、京豪公司向黄博文退还办证综合费多余部分1600元。3、本案全部诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪公司以有偿（出让）方式取得位于遂溪县地块的建设使用权，并在该地块上建设京豪商住花园，该商品房已由原遂溪房产管理局批准预售。2019年4月28日，黄博文作为买受人与京豪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定黄博文购买京豪公司预售位于遂溪县，面积为117.44平方米，合同约定总房款为人民币703442元。合同第七条第（二）款第3项约定黄博文于2019年3月7日前支付首付款213442元、余款490000元向银行申请贷款；合同第十条第（二）款第1、2、3项分别约定了公共服务及其他基础设施的规划验收时间为2020年12月1日。合同第十一条约定京豪公司应当在2019年10月1日前向黄博文交付涉案的商品房。第十二条第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金。合同签订后，黄博文依照合同约定支付了首付款213442元，向银行办理按揭贷款49万元。2019年3月7日缴纳了办证综合费2000元，维修基金5285元，2019年12月25日黄博文为涉案房屋缴纳了契税10049.17元并办理了税收完税证明。黄博文在庭审中撤回第二项诉讼请求，不再主张京豪公司退还办证综合费多余部分1600元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪公司对其与黄博文签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋、交付购房首付款213442元及向银行贷款49万元、现尚未交房的事实无异议，故一审法院对黄博文在本案中主张的事实予以确认。黄博文、京豪公司签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议的焦点：一、京豪公司逾期交付房屋的抗辩理由是否合理。京豪公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的，2019年4月28日双方签订《商品房买卖合同》至2019年10月1日交房不符合商品房屋从取得预售证到发售交房的合理期限，而且在2020年2月至4月期间，各地建筑工人无法按时开工，属不可抗力情形。京豪公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对房产建设期限和何时交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪公司对涉案楼盘的发售并非只是与黄博文签订商品房买卖合同，而是成批量签订的，对合同约定的交房时间应进行严格的审查，在该楼盘涉及诉讼时应当发现实际上已经无法按约定的时间交付房屋，但到黄博文起诉时止，京豪公司并没有进行任何调整，所以对京豪公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由没有事实依据。另约定交房并非属疫情防控期间，我省新冠肺炎疫情居家隔离防控期在2020年2月至4月，但至庭审结束时，涉案房屋尚未符合交付条件，京豪公司主张受没有及时交付房屋受疫情影响也没有相应的没有事实依据。二、黄博文主张逾期交房违约金的理由是否成立。合同签订后，黄博文已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付黄博文，显然违反了合同的约定。黄博文、京豪公司双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定京豪公司应当承担继续履行的责任，根据该法第一百一十四条第一款的规定，由于双方在合同中约定了违约金的计算方法，约定没有超过法律规定，故对黄博文主张京豪公司按合同的约定从2019年10月2日起支付违约金至实际交付房屋时止的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：限湛江市京豪房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内按《商品房买卖合同》第十二条第（2）项约定向黄博文支付违约金（以703442元为基数按日万分之一从2019年10月2日起计算至交付房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230.4元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知黄博文收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。黄博文未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，黄博文质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知黄博文收房，不能证明黄博文同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向黄博文发出《收楼通知书》，通知黄博文于2021年1月10日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年1月18日，黄博文与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，黄博文的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。2021年1月18日，黄博文与湛江市京豪物业服务有限公司办理房屋交接手续，虽当时涉案房屋的测绘报告尚未取得，但黄博文已同意交接房屋，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月18日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按703442元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月18止（共475天）的违约金，违约金应为33413.50元（703442元×0.01%×475天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，黄博文已于2021年1月18日收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付33413.50元逾期交房违约金给黄博文。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费230.4元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月三十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终821号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄博文，男，1993年4月23日出生，汉族，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄静，男，1965年3月16日出生，汉族，住遂溪县。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人黄博文商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人黄博文的委托诉讼代理人黄静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决；2.依法改判：在一审判决判项基础上减去2020年2月至4月新冠疫情影响期间的违约金(比一审判决减少6330.6元)；3.上诉费用由黄博文承担。事实与理由：一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。故请求根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定，依法改判。被上诉人黄博文答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄博文起诉请求：1、京豪公司向黄博文支付逾期交房违约金暂计24831.5元（全部违约金以总房款703442元为基数按日0.01%计算，自2019年10月1日起计至实际交付房屋之日止）。2、京豪公司向黄博文退还办证综合费多余部分1600元。3、本案全部诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪公司以有偿（出让）方式取得位于遂溪县地块的建设使用权，并在该地块上建设京豪商住花园，该商品房已由原遂溪房产管理局批准预售。2019年4月28日，黄博文作为买受人与京豪公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》，约定黄博文购买京豪公司预售位于遂溪县，面积为117.44平方米，合同约定总房款为人民币703442元。合同第七条第（二）款第3项约定黄博文于2019年3月7日前支付首付款213442元、余款490000元向银行申请贷款；合同第十条第（二）款第1、2、3项分别约定了公共服务及其他基础设施的规划验收时间为2020年12月1日。合同第十一条约定京豪公司应当在2019年10月1日前向黄博文交付涉案的商品房。第十二条第（2）项约定，逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金。合同签订后，黄博文依照合同约定支付了首付款213442元，向银行办理按揭贷款49万元。2019年3月7日缴纳了办证综合费2000元，维修基金5285元，2019年12月25日黄博文为涉案房屋缴纳了契税10049.17元并办理了税收完税证明。黄博文在庭审中撤回第二项诉讼请求，不再主张京豪公司退还办证综合费多余部分1600元。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪公司对其与黄博文签订《商品房买卖合同》购买涉案房屋、交付购房首付款213442元及向银行贷款49万元、现尚未交房的事实无异议，故一审法院对黄博文在本案中主张的事实予以确认。黄博文、京豪公司签订的《商品房买卖合同》是合同当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。本案争议的焦点：一、京豪公司逾期交付房屋的抗辩理由是否合理。京豪公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的，2019年4月28日双方签订《商品房买卖合同》至2019年10月1日交房不符合商品房屋从取得预售证到发售交房的合理期限，而且在2020年2月至4月期间，各地建筑工人无法按时开工，属不可抗力情形。京豪公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对房产建设期限和何时交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪公司对涉案楼盘的发售并非只是与黄博文签订商品房买卖合同，而是成批量签订的，对合同约定的交房时间应进行严格的审查，在该楼盘涉及诉讼时应当发现实际上已经无法按约定的时间交付房屋，但到黄博文起诉时止，京豪公司并没有进行任何调整，所以对京豪公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由没有事实依据。另约定交房并非属疫情防控期间，我省新冠肺炎疫情居家隔离防控期在2020年2月至4月，但至庭审结束时，涉案房屋尚未符合交付条件，京豪公司主张受没有及时交付房屋受疫情影响也没有相应的没有事实依据。二、黄博文主张逾期交房违约金的理由是否成立。合同签订后，黄博文已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付黄博文，显然违反了合同的约定。黄博文、京豪公司双方在《商品房买卖合同》中约定逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同应继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款的万分之1的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定京豪公司应当承担继续履行的责任，根据该法第一百一十四条第一款的规定，由于双方在合同中约定了违约金的计算方法，约定没有超过法律规定，故对黄博文主张京豪公司按合同的约定从2019年10月2日起支付违约金至实际交付房屋时止的诉讼请求予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：限湛江市京豪房地产开发有限公司在判决生效之日起十日内按《商品房买卖合同》第十二条第（2）项约定向黄博文支付违约金（以703442元为基数按日万分之一从2019年10月2日起计算至交付房屋时止）。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费230.4元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知黄博文收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。黄博文未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，黄博文质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知黄博文收房，不能证明黄博文同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向黄博文发出《收楼通知书》，通知黄博文于2021年1月10日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年1月18日，黄博文与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，黄博文的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。2021年1月18日，黄博文与湛江市京豪物业服务有限公司办理房屋交接手续，虽当时涉案房屋的测绘报告尚未取得，但黄博文已同意交接房屋，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月18日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按703442元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月18止（共475天）的违约金，违约金应为33413.50元（703442元×0.01%×475天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，黄博文已于2021年1月18日收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2022号民事判决为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付33413.50元逾期交房违约金给黄博文。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费230.4元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月三十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。