北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0108民初9512号原告（反诉被告）：北京邻鲜连锁便利店有限公司，住所地北京市西城区新街口北大街1号1号楼3层X-3B114A，统一社会信用代码91110102MA01EP7076。法定代表人：董岗，总经理。委托诉讼代理人：姜文夫，男，北京邻鲜连锁便利店有限公司法务专员。被告（反诉原告）：钜源酒店管理（北京）有限公司，统一社会信用代码9111010833037833X5。法定代表人：苗俊杰，执行董事。委托诉讼代理人：张永魁，北京颐合中鸿律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈栎坛，北京颐合中鸿律师事务所律师。原告北京邻鲜连锁便利店有限公司（以下简称邻鲜公司）与被告钜源酒店管理（北京）有限公司（以下简称钜源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，2021年4月12日公开开庭进行了审理。原告邻鲜公司委托诉讼代理人姜文夫，被告钜源公司委托诉讼代理人张永魁、陈栎坛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邻鲜公司向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方于2017年10月26日签订的《房屋租赁合同》解除日为2020年8月3日；2.被告返还原告预先支付但未使用的租金（2020年8月4日至2021年1月3日）209589元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：双方于2019年6月就坐落于北京市海淀区学院南路X号X号房屋签订《房屋租赁合同》，用于开设24小时多点便利店，租赁期限为5年20天。双方签订合同后，原告一直积极履行合同，并支付租金至2021年1月3日。但2020年1月起，因新冠疫情的影响，便利店行业经营严重受损。原告于2020年7月24日向被告发出《解约通知函》，关闭上述店铺，并于2020年8月3日完成房屋交还工作。我司撤店后，一直与被告协商违约责任，并愿意以全额押金作为违约金用于赔偿损失，但被告未将2020年8月4日至2021年1月3日的租金209589元退还与我，故诉至法院判如所请。被告钜源公司辩称，双方签订上述租赁合同后，我司积极履行合同，不存在违约行为。邻鲜公司单方终止合同，向我司发函，并未得到我司的准许，并告知其不同意解除租赁合同。但邻鲜公司于2020年8月4日单方将房屋钥匙快递退还我司，关闭店铺，搬离涉案房屋，终止履行合同。我司分别于2020年9月2日、9月30日致函邻鲜公司，明确表示不同意解除合同，并同意其转租，但多次与其沟通无果。邻鲜公司于2020年11月18日向你院起诉，故租赁合同已无法继续履行，故我司于2020年12月17日同意解除双方租赁合同，因邻鲜公司单方解约，故其应承担2020年8月4日至2020年12月16日期间的房屋租金184722.25元，故不同意其诉讼请求，并提出反诉，要求1、确认邻鲜公司与钜源公司于2019年6月签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除。2.原告负担合同解除前的房屋租金184722.25元；3.原告赔偿因其根本违约行为给我公司造成的损失（含租金差价损失、免租期损失）共计627222.91元；反诉费由原告承担。邻鲜公司针对钜源公司的反诉辩称：我司不同意钜源公司的反诉请求。2020年8月3日我方已与钜源公司完成租赁房屋钥匙交还原告。钜源公司收到钥匙即解除租赁合同，我司不同意承担2020年12月17日之前的租金。与我司解约后，钜源公司再次出租涉案房屋租金下降，是因为整体行业经济有所下滑，并非由我司解约所致，故不同意原告的诉讼请求。当事人围绕其诉讼请求向本院提交了证据，对于双方当事人认可的事实和证据，本院予以采信并在卷佐证。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：2019年9月6日，邻鲜公司（乙方）与钜源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，租赁房屋位于海淀区学院南路X号X号。租赁期限自2019年6月14日至2024年7月3日，免租期为120天，自2019年6月14日至2019年7月3日。租金为50万元/年，每2年递增6%。双方关于违约责任约定：因乙方原因导致中途解约的，乙方同意将房屋押金作为违约金用以赔偿甲方损失，甲方应在结算后且乙方已将工商信息迁出或注销后10日内将剩余房租退还乙方。房屋租赁合同签订后，邻鲜公司向钜源公司交纳租赁保证金83333元，并按期支付租金至2021年1月3日。在合同履行过程中，钜源公司并无违约行为。2020年7月24日，邻鲜公司向钜源公司发出《解约告知函》：“尊敬的出租方您好，由于突如其来的新冠疫情，我司及全国的零售行业正经历着一场重大考验。我司全市范围内部分门店因受新冠疫情影响关闭或暂停营业。经我司慎重考虑，决定于2020年8月3日正式与贵司解除租赁合同，关闭坐落于北京市海淀区学院南路X号X号房屋开设的多点便利店，并于当日交还房屋。我司根据房屋租赁合同第二十四条相关约定，我司以房屋押金83333.33元作为违约金赔偿贵司损失。请贵司根据《房屋租赁合同》第二十四条相关约定退还我司2020年8月4日至2021年1月3日期间房屋208333.33元…”。邻鲜公司于2020年8月4日将涉案房屋的钥匙寄给钜源公司，不再使用租赁房屋。钜源公司向邻鲜公司发函，表示不同意解除房屋租赁合同。因邻鲜公司不再继续履行合同，钜源公司于2020年12月17日再次将租赁房屋出租，出租价格低于钜源公司与邻鲜公司签订的租赁合同的同期价格。本院认为，邻鲜公司与钜源公司签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，且不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。邻鲜公司因自身原因向钜源公司发出解除通知，并将租赁房屋钥匙寄回钜源公司，明确表示不再继续履行双方签订的房屋租赁合同，但由于钜源公司并无违约行为，而邻鲜公司不享有租赁合同的解除权，故其要求确认双方租赁合同于2020年8月3日解除的诉讼请求，本院不予支持。钜源公司于2020年12月17日与他人签订房屋租赁合同，故其与邻鲜公司租赁合同亦不能继续履行，现钜源公司要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除的反诉请求，本院支持。由于邻鲜公司存在违约行为，按照合同约定，其向钜源公司支付的押金应作为违约金，现邻鲜公司亦同意将押金作为违约金支付给钜源公司。邻鲜公司已于2020年8月3日将租赁房屋交还钜源公司，故其要求钜源公司退还其2020年8月4日至2021年1月3日期间的租金的诉讼请求，本院支持。关于钜源公司主张要求邻鲜公司承担2020年12月17日前租金以及钜源公司要求邻鲜公司赔偿因其根据违约行为造成的租金差价损失以及免租期损失的反诉请求，究其诉讼目的，均为主张因邻鲜公司违约行为给其造成的损失，故由本院一并进行处理。考虑到邻鲜公司已发函以及将租赁房屋钥匙交付钜源公司，已明确表示不同意继续履行合同。钜源公司亦发函要求邻鲜公司继续履行租赁合同未果。在此情况下，钜源公司仍然空置房屋未进行出租，造成损失扩大，故本院将结合租赁房屋是否易于出租，出租人另行出租的差价，酌情确定钜源公司因此造成的损失。本院将在其第二项反诉请求中一并予以酌情确定。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条，判决如下：一、确认北京邻鲜连锁便利店有限公司与钜源酒店管理（北京）有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年12月17日解除；二、钜源酒店管理（北京）有限公司于本判决生效后七日内退还北京邻鲜连锁便利店有限公司房屋租金209589元；三、北京邻鲜连锁便利店有限公司于本判决生效后七日内赔偿钜源酒店管理（北京）有限公司损失83333元；四、驳回钜源酒店管理（北京）有限公司其它反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4443元，由北京邻鲜连锁便利店有限公司负担，已交纳。反诉费5959元，由钜源酒店管理（北京）有限公司负担5017元，已交纳，由北京邻鲜连锁便利店有限公司负担942元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二一年四月三十日书记员  彭利婷