江西省全南县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0729民初212号原告：王小红，女，1977年7月5日出生，汉族，住全南县。委托诉讼代理人：何人兵（原告王小红之夫），男，1975年9月16日出生，住全南县。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈礼妹，江西宋城律师事务所律师。代理权限为特别授权。被告：李运桥，男，1978年4月27日出生，汉族，住全南县。被告：戚广梅（被告李运桥之妻），女，1981年5月18日出生，汉族，住全南县。以上两被告共同委托诉讼代理人：李辉（被告李运桥之兄），男，1974年1月9日出生，住全南县。代理权限为特别授权。原告王小红与被告李运桥、戚广梅房屋买卖合同纠纷一案，本院2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月9日公开开庭进行了审理。原告王小红及其委托诉讼代理人何人兵、陈礼妹，被告李运桥、戚广梅的委托诉讼代理人李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王小红向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金70500元（705000元×10%）;2、判令被告赔偿买卖合同项目应交付给原告所有的洗衣机、电冰箱、床、太阳能、桌椅、热水器、窗帘、灯具、水的花洒等损失；3、误工费556元（4天）；4、租房屋住租金7440元（算至2020年12月9日，3个月，每个月2480元）；5、判令被告向原告支付为追究违约责任而开支的律师代理费5000元；6、诉讼费由被告承担。（庭审时将第2项诉讼请求变更为：将洗衣机、电冰箱、床、桌椅、热水器、窗帘恢复原状，即搬回原处并正常使用。另外补充：液化气灶应当交还，灯具应当恢复至亮的状态，主卧室卫生间的水龙头应当恢复至出水状态）。事实与理由：2020年4月23日，原、被告签订《房屋买卖合同》（以下简称合同，原告为合同中乙方、被告为合同中甲方），由原告购得被告位于全南县（金文花苑三期）Ｅ栋201室的住房一套，总价为705000元。合同第二条约定：“甲方保证不破坏现有装修”；合同第九条第（2）款约定：“甲方未按本合同规定期限将房屋过户给乙方并交付乙方使用（如因政府政策原因无法办理的除外），每逾期一日，按照购房已付房款金额的1%支付违约金，逾期一个月的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向乙方支付购房交易总金额10%的违约金。”合同第十一条约定：“由于一方违约，另一方为追究违约责任而产生的费用由违约方承担。”合同最后备注中约定：“该套房留下以（已）有洗衣机、电冰箱、床1张、太阳能1台、餐台1张含8张凳子、热水器1台、窗帘布房间三套和客厅一套、餐厅吊顶大灯、客厅吊顶大灯和房间、卫生间、阳台、过道及所有灯具和水的不得搬走。收房时如果少了就算违约。”2020年4月23日签订合同时，原告依约支付了20000元定金，2020年4月28日原告依约支付了首付款135000元。在原告支付了首付款之后，被告李运桥向原告出具了一份承诺书。被告李运桥在承诺书中确认了已收取原告支付的155000元首付款，并承诺若实收了银行贷款590000元，则核减了原告欠被告的购房余款550000元后，余额40000元，由被告返还给原告。2020年9月1日，原告在中国邮政银行全南县寿梅路支行以购得被告的房屋抵押贷款530000元，原告将余款20000元付至李运桥（由李运桥哥哥李辉代收）。2020年9月9日，李辉代收20000元后带原告到金文花苑Ｅ栋201室验房交房，在验房付房过程中，因被告已将合同第二条及备注中约定的原装修及附属全部拆除并搬走，原告不同意收房并报了警，李辉将房屋钥匙留下后，让原告与被告李运桥协商处理。后原告多次打电话要求被告履行合同，将房屋恢复签合同时的原状，被告不予理睬。原告为处理交房纠纷，报案并配合派出所调查误工1天，聘请律师误工1天，准备诉讼材料误工2天。因被告交付的房屋达不到入住条件，且被告拒绝履行恢复原状的义务，使原告无法搬入涉诉房屋居住，而增加3个月的租金。为维护原告的合法权益，特诉至法院。被告李运桥、戚广梅辩称，一、根据双方订立的房屋买卖合同第三条的付款方式，房屋过户出新不动产证后，理应第二个工作日去办理房产抵押，银行按揭放款手续，但是原告以各种不正当理由长时间拒绝办理房屋抵押，银行放款手续，原告的行为已失信，原告已违约。二、原告已违约，对我方失去了交易的公平性，被告把赠送给原告的家私家电搬走暂时保管存放。因原告的失信违约，造成我方急需用的资金未到位，蒙受80万元的经济损失及尾款55万元4个多月的利息等损失（原告的违约，被告保留诉讼权利）。事情如下：1、2020年4月23日，签订买卖合同。2、2020年4月28日，被告已签过户手续及银行手续。3、2020年5月26日，银行贷款已审批。4、2020年5月28日，已出新不动产证并由原告从房管局领取。5、直至2020年7月底才办理完抵押，按揭房款手续。从5月28日出新的不动产证第二个工作日理应去办理房屋抵押银行放款手续。原告领证后以两证（房产证+土地证）变一证（不动产证）及土地使用年限等问题为由，无正当理由拒绝去办理房屋抵押银行放款手续。本人、中介、银行多次催促无效，期间住建局还调解过也无效，仍然拒绝去办理抵押放款手续。如果原告及时去办理抵押放款手续，6月份银行是有款放的。因原告的违约行为，恰巧8月份银行不放款，这个损失算原告的。关于原告诉求：1、违约金问题。违约金除以下2-6条诉求外，没有其他实际损失，法院不应支持过高的违约金。2、家具家电问题。按合同约定赠送给原告的家具家电只搬走了以下几样：餐桌1张、餐椅8张、洗衣机1台、冰箱1台、简易床1张、窗帘4套。其他未动未破坏。以上家具家电可全部返还，原告主张评估赔偿无意义（因为价值低，低过评估价）。3、误工费问题。无事实（时间短）和法律依据，法院不应支持。4、租金问题。要租金是没有道理，9月9日交房给原告应自行购买必要的东西入住，原告拿经营饭店的店铺租约来索要租金，纯属无理取闹，法院不应支持。5、律师费问题。此费用为非必要支出，合同也未有明确约定。原告诉求要被告承担律师费，无法律依据，应由原告自己承担，法院不应支持。6、诉讼费。由被告承担无法律依据，此费用应由发起者正常承担。综上所述，被告代理人认为，被告会搬走赠送给原告的家私家电是因为原告违约在先。请求法院判决被告无过失，采纳被告的答辩意见。双方当事人围绕各自的主张依法向法庭提交了证据，本院组织双方当事人进行了质证。原告方向法庭提交了下列证据：1、原告的身份证和被告的常住人口信息表。2、双方签订的房屋买卖合同。3、被告方出具的购房定金、首付款及尾款收条、个人贷款放款单及受托支付转账凭证。4、被告在自媒体发布的广告图片。5、原告方的不动产权证。6、派出所处警经过及警务视频（光盘）。7、原告与他人签订的房屋出租合同及房租支付凭证。8、民事委托代理合同及律师代理费发票。9、被告李运桥出具的承诺书。被告对以上证据1、2、3、4、5、6无异议；对证据7、8有异议，认为房屋出租合同在原告买房之前就已签订并用于经营饭店加住宿，原告以此合同要求被告支付房租没有道理；律师费是不必要的开支，且没有提供转账凭证；对证据9有异议，认为李运桥写承诺书是因为银行贷款放款在李运桥的账户上，其承诺如果能贷款到账590000元就会返还40000元，并不是承诺能够贷款590000元。被告李运桥、戚广梅向法庭提交了邮政银行个人贷款放款单。原告对该放款单无异议，但对放款单上的批注有异议，认为批注没有批注人签名，不能确定是谁批注的，批注也并未标明该款项已审批获得通过，因此该批注不具有证明力。对上述原、被告无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方有异议的证据，本院结合本案案情及庭审笔录等综合予以认定。本院经审理认定事实如下：2020年4月23日，原告王小红与被告李运桥、戚广梅签订一份《房屋买卖合同》（原告为合同乙方，被告为合同甲方，吉成中介程国娇为合同丙方），该合同主要内容为：1、甲方将其位于全南县（金文花苑三期）Ｅ栋201房一套（户型三房二厅一厨一卫，面积124.92平方米；柴棚一间，面积6.55平方米）出售给乙方。2、房屋总售价为705000元，甲方保证不破坏现有装修。3、在签订本合同前，乙方于2020年4月23日支付定金20000元给甲方。首付款135000元在2020年4月30日前付清，并同时办理产权过户和银行贷款手续。余款550000元，在办理出乙方名下不动产权证后，由乙方申请办理二手房贷款抵押登记，后由银行直接将余款一次性划入甲方指定名下账户，甲方收齐房屋全款后，当天把该套房交给乙方。办理交易过户手续的所有税费及一切费用（不含中介费）由乙方负责支付。甲方无条件配合乙方顺利办理出不动产权证，如造成不动产权证不能办理出来，一切后果由甲方承担。4、甲方收齐房屋全款后，当天内将房屋钥匙交给乙方使用，不得推延。5、甲方保证该套房屋无经济纠纷，无事故问题等等。如有以上问题，存在欺骗乙方，甲方应无条件退还乙方全部费用。6、该房屋产权过户后甲方同意将水电和天然气户头过户到乙方名下使用。7、房屋交付前，房屋所产生的费用由甲方负责，交付之后房屋所有费用由乙方负责。8、乙方在支付定金后，如不能履行本合同条款买入该物业，甲方有权不退回已付定金给乙方；如甲方收取定金后拒绝交易，则甲方应及时双倍返还定金给乙方。9、乙方未按本合同规定的付款期限付款（如因银行原因不能按时放款的除外），每逾期一日，按逾期金额的1%支付违约金，逾期满一个月的，即视为乙方不履行本合同，甲方有权单方解除合同，乙方必须在收到甲方解除合同通知书之日起十天内将该房屋产权过户回甲方，所有费用由乙方承担，届时将由乙方承担此次交易中双方的全部交税费，并向甲方支付购房交易总金额10%的违约金。甲方未按本合同规定期限将房屋过户给乙方并交付乙方使用（如因政府政策原因无法办理的除外），每逾期一日，按照购房已付房款金额的1%支付违约金，逾期满一个月的，即视为甲方不履行本合同，乙方有权单方解除合同，由甲方承担此次交易中双方的全部交易费用，并向乙方支付购房交易总金额10%的违约金。10、甲方应无条件提供按国家规定交易过户所需要的资料，配合乙方办理过户手续。11、双方在履行本合同过程中发生争议由双方协商解决，协商不成的可以向本合同签订当地法院提起诉讼的方法解决。由于一方违约，另一方为追究违约责任而产生的费用由违约方承担。12、本合同订立之时，中介服务费一律按本中介公示标准收取，即按房屋成交的总金额双方各支付1%。甲方收到乙方首付款后，一次性付清中介费，丙方协助乙方办理交房过户后一次性付清中介费。13、合同当事人对以上合同条款已认真阅读并清晰知晓无异议。本合同一式三份，甲、乙双方及中介方各持一份，具有同等的法律效力，从签订之日起生效。合同最后备注：该套房留下已有洗衣机、电冰箱、床一张、太阳能一台、餐台一张（含八张凳子）、热水器一台、窗帘布（房间三套、客厅一套）、餐厅吊顶大灯、客厅吊顶大灯和房间、卫生间、阳台、过道及所有灯具和水的不得搬走。收房时如果少了就算违约。在签订上述合同时，原告依约向被告支付了购房定金20000元，2020年4月28日向被告支付了购房首付款135000元，被告李运桥于同日向原告出具了一份承诺书，承诺：如银行贷款实际到账590000元，则扣除了原告仍欠被告的购房款550000元后，剩余40000元由被告退还给原告。之后双方申请办理房屋产权过户手续，2020年5月28日将房屋产权过户到原告名下，办好原告的不动产权证。原告以此不动产权证为抵押向银行申请抵押贷款，银行根据双方委托于2020年9月1日直接将贷款530000元发放至被告账户，仍差20000元原告于2020年9月9日付现金给被告，由被告哥哥李辉代收并出具了收条给原告，李辉于当日带原告验房并将房屋钥匙交给原告，因被告在交房前已将合同备注中约定应留给原告的洗衣机等物品私自搬走，双方为此发生纠纷并报警。后双方多次协商未果，原告遂诉至本院。另查明，原、被告双方在庭审时均确认，被告搬走的物品有：金羚牌洗衣机一台、海尔冰箱一台、简易床一张、桌椅一套（包括餐桌一张、餐椅八张）、热水器一台和窗帘四套。另，原告王小红在本次诉讼中聘请律师作为其诉讼代理人，支付律师代理费5000元。本院认为，根据《民法典》第五百零二条、第五百零九条规定，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告王小红与被告李运桥、戚广梅在自愿的基础上签订房屋买卖合同，该合同合法有效，双方应按约定履行该合同。原告已按合同约定期限支付了购房款，被告也已按合同约定申请了产权过户，在有关部门审核批准后办理了过户手续，被告在收齐房屋全款后也将房屋钥匙交给了原告。但被告在交房前已将合同备注中约定应留给原告的洗衣机等物品私自搬走，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。因合同对该违约行为没有约定违约金的具体标准，本院结合合同的履行情况、双方的过错程度、违约造成的损失等综合因素，根据公平和诚信原则，酌定由被告向原告支付购房总售价的2%的违约金，计14100元（705000元×2%）。原告主张按购房总售价的10%计算违约金，数额过高，本院不予支持。被告违反合同约定将合同备注中约定应留给原告的洗衣机等物品私自搬走，经双方庭审时确认，被告搬走的物品有：金羚洗衣机一台、海尔冰箱一台、简易床一张、桌椅一套（包括餐桌一张、餐椅八张）、热水器一台和窗帘四套，原告要求被告将上述物品搬回原处并正常使用，被告同意将上述物品搬回，本院予以支持。关于原告主张的误工费问题。原告主张其为处理交房纠纷，报案并配合派出所调查误工一天、聘请律师误工一天、准备诉讼材料误工二天，共计四天误工费556元。本院认为原告要求由被告承担该费用没有法律依据，且原告也没有提供证据证实，故本院不予支持。关于原告主张的房屋租金问题。原告在购买被告的房屋之前即已租房开店并居住，被告虽然在交房前搬走了案涉房屋内的部分物品，但这并不必然使原告增加三个月的房屋租金，故要求被告承担租房居住租金，本院不予支持。关于律师代理费问题。原、被告在合同中没有明确约定该费用的承担，且律师代理费不属于当事人违约产生的必然损失，此费用为非必要费用，故原告要求要被告承担律师代理费没有法律依据，本院不予支持。综上，本案经调解无效。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李运桥、戚广梅于本判决发生法律效力之日起五日内支付违约金14100元给原告王小红；二、被告李运桥、戚广梅于本判决发生法律效力之日起五日内将其搬走的金羚牌洗衣机一台、海尔冰箱一台、简易床一张、桌椅一套（包括餐桌一张、餐椅八张）、热水器一台、窗帘四套搬回案涉房屋原处，并能正常使用；三、驳回原告王小红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费781元，由原告王小红负担390元，被告李运桥、戚广梅负担391元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  陈良泉二〇二一年四月十六日书记员  高国华附处理本案所涉及法律条文：《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。