广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35196号原告：司徒鹏飞，男，1974年6月18日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：张海霞（后被撤销授权委托，系北京市炜衡（广州）律师事务所律师）、赵少伟、黄嘉慧,均系广东正大联合律师事务所律师。被告：广州颐正物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路490号3304房自编一，统一社会信用代码91440101799407839M。法定代表人：张必勇，系该司总经理。委托诉讼代理人：吴为标，系该司职员。委托诉讼代理人：颜卫国，系广东启源律师事务所律师。原告司徒鹏飞诉被告广州颐正物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告司徒鹏飞的委托诉讼代理人赵少伟、被告广州颐正物业管理有限公司的委托诉讼代理人吴为标、颜卫国到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告司徒鹏飞向本院提出诉讼请求：1.被告即日起恢复对天河路490号壬丰大厦裙楼商场1层120号商铺的通电；2.被告赔偿原告自2020年1月16日起至恢复供电时止的租金损失[（1）2020年1月16日至2020年5月31日，每月按原告与原租户所签租赁合同月租金5000元的计算，即22500元；（2）2020年6月1日起，每月按原告与新租户所签租赁合同月租金8000元计]；3.由被告承担本案的诉讼费。事实和理由：原告是广州市天河路490号壬丰大厦裙楼商场1层120号商铺业主，商场为统一经营管理，要求各商铺业主与广州颐高信息科技有限公司（现广州颐正信息科技集团）签订《统一经营协议（一）》，约定5年承包经营期和10年统一管理期共计15年，即自2005年1月1日至2019年12月31日止。被告是广州颐正信息科技集团的全资子公司，5年承包经营期满后，广州颐正信息科技集团要求各商铺业主与被告签订《物业管理服务合同》，原告与被告于2010年就案涉商铺签订了为期一年的《物业管理服务合同》，后于2011年12月就案涉商铺再次签订《物业管理服务合同》，约定被告为原告该商铺提供物业管理服务，服务期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止。合同期满本合同自然终止。物业管理服务合同即将期满前，被告为达到与商铺各业主续签物业管理服务合同、要求业主将商铺返租给被告，再由被告统一出租的目的，于2019年3月起对商场内其他商铺不断采用超高围闭遮挡、强行停电停业等各种方式和手段，胁逼业主就范。被告于2019年12月30日起对案涉商铺进行停电至今，导致原告租户无法正常经营，无法使用商铺，原告遭受严重损失。被告广州颐正物业管理有限公司辩称：1.被告有停止供电的管理行为，原因是原告商铺存在消防隐患、安全隐患，并且有占用公共通道面积的情况。2.因为原告商铺存在消防、安全隐患等情况，被告的管理行为有法律依据以及合同依据。法律依据是消防法第16、18、28、29条以及物业管理条例第7、45、55条，因为原告与被告签订了物业管理服务合同，该合同第4.8条第12项也约定被告有权停止供应水电的合同依据。3.原告没有损害事实产生，原告的商铺空置是因为原告自行经营行为以及疫情市场需求等种种因素导致，这是经营风险和市场风险，与被告的管理行为无关。商铺只要有商户申请进场装修，其装修方案经被告审批，不存在消防隐患和占用公共通道的问题，原告及其商户就完全具备自由使用商铺的条件，原告举证的租赁合同虚假，原告企图使用虚假的租赁合同作为其有损失的证据，但因为没有其他证据相互印证，因此不能作为认定案件事实的根据。4.原告铺位的空置，原告有故意造成损失并采取行为扩大其所谓损失的意图及行为，以达到向被告索偿的目的，原告虽然在2020年1月2日与被告在现场达成了进行消防整改以及纠正占用公共通道的意见，但其一直不履行其整改义务，如果有损失也是原告的行为导致，损失扩大也是因为其行为导致，因为只要其有新的租户进场，装修中自然就能够解决消防整改及占用公共通道的问题，但原告并没有这样做。被告管理商场的目的是统一规划、返租商铺，为让大多数业主的商铺能出租，增加租金价值，但原告用实际行为阻挠。5.即使原告声称其存在损失，但因为被告的管理行为与原告声称的损失没有因果关系，被告的管理行为也合法，因此被告不应当承担赔偿责任。6.原告的损失计算没有依据，原告提交给法庭的租赁合同与其疫情前的租赁合同相比租金大幅上涨，租金经计算比疫情前上涨100%，与市场情况相反，也没有其他证据相互印证。原告在其声称的商铺一直停电的情况下，如何能以高价让租客在不现场看铺，不了解是否有正常水电供应的情况下，签下超高租额的租赁合同，不符合常理，因此原告的损失计算没有依据。经审理查明：原告系天河区天河路490号1层120铺（以下简称“涉案商铺”）的登记产权人，占有房屋份额为全部。2010年1月13日，原告（委托方，甲方）与被告（管理方，乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：甲方自主经营的商铺位于广州市天河路490号壬丰大厦裙楼商场（又名颐高数码广场华南总店）首自然层120号铺位（柜台）（即涉案商铺）；管理期限自2010年1月1日起至2011年12月31日止；本合同的履行期限与《统一经营协议（一）》中约定的期限相同，除本合同另有约定外，甲方委托乙方的管理服务内容包括公共环境卫生清洁、垃圾清运、公共绿地、花木的养护和管理、公共部分的公共秩序管理、公共部分的公共安全保卫服务、商场建筑公用部位的维修、养护和管理、商场公用设备设施的维修、养护、运行和管理（甲方自行增加的设备设施除外）；甲方每月应支付乙方的综合费778元，综合费主要包括物业管理费建筑面积每平方50元/月（内含空调费建筑面积每平方15元/月）和推广费建筑面积每平方25元/月（一年不少于12次推广活动），其中，物业管理费建筑面积每平方50元/月为包干制；甲方自行负责经营范围内的卫生、治安、消防、绿化、设备设施的维护保养等工作，由甲方自行承担相关责任；甲方进行商铺装修时，其装修方案应先行获得乙方的批准，方可委托具备法定资质的施工单位进行施工，乙方收到甲方提交的装修方案后，应在3个工作日内提出审核意见或作出批准，如乙方认为甲方的装修方案违反相关规定的，乙方应在审核意见中一次性告知甲方，甲方应按照乙方要求作出相应修改，甲方将修改后的装修方案提交予乙方，乙方收到后3个工作日内作出是否批准的决定，甲方及其装修单位应遵守颐高数码广场华南总店《装修管理规定》，装修完工后，甲方须通知乙方验收（包括但不限于消防验收等），乙方接到甲方通知后，须于3个工作日内予以验收，逾期验收的视为乙方认可甲方的装修工作验收合格，甲方须经乙方验收合格后，方可开业，否则，发生一切事故由甲方自行承担一切法律责任；甲方违反本协议的，乙方有权终止对甲方所拥有之物业供应水、电和限制甲方使用颐高数码广场设备、公共设施，由此产生的一切经济和法律责任由甲方自行承担等。同日，原告（乙方）及被告（甲方）还签订《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》，约定：颐高数码广场华南总店的安全、消防管理工作由甲方管理部门负责并指派专职人员进行经常性检查，以监督各项安全、消防制度的实际落实和执行情况，乙方应积极予以配合；对乙方的治安、消防工作，甲方将不定期进行综合安全检查，对检查发现的治安、消防隐患，乙方人员应及时按照要求整改等。2011年12月22日，原告（委托方，甲方）与被告（管理方，乙方）签订《物业管理服务合同》，约定：管理期限自2012年1月1日起至2019年12月31日止，该合同的其他约定与双方于2010年1月12日签订的《物业管理服务合同》基本一致。上述合同期满后，原告认为涉案商铺所在商场的整体物业管理方为广州壬峰物业发展有限公司，被告也对商场进行设施设备的管理和控制，但其并未与广州壬峰物业发展有限公司签署物业管理服务合同。被告表示自原告购买涉案商铺以来，其一直为涉案商铺所在的壬丰大厦颐高数码广场提供物业管理服务及收取物业管理费，即使双方未续签物业管理合同，但原告实际享受了被告提供的物业管理服务和综合管理服务，双方间存在实际上的物业服务合同关系。同日，原告（乙方）及被告（甲方）还签订《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》，该协议约定与上述双方于2010年1月13日签订的《颐高数码广场华南总店治安消防协议书》基本一致。2019年12月6日，颐高数码广场华南总店商管部向涉案商铺及121商铺吴文龙商户发出《消防安全整改通知书》，称经商场联合检查发现，商铺存在消防安全隐患以及占用公共通道等问题，详见附件一，请于2019年12月14日前完成整改，如逾期未完成，该司将于整改期限届满的次日对涉案商铺采取进一步措施。通知书附件一显示有照片九张，照片中分别标示有“占用通道70Cm”、“120铺占用卫生间通道5Cm”、“120封闭天花需加装烟感”、“刷防火涂料”、“120强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120铺灯箱电线没套管、凌乱”、“121强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120强电需用镀锌铁管”、“120柜子凌乱”字样。2019年12月27日，被告向涉案商铺及121铺位发出《通知书》，称涉案商铺及121铺位，经商场联合检查发现，存在占用公共通道、存在消防安全隐患等问题，且已于2019年12月6日发放《消防安全整改通知书》，另该司管理人员已多次催告按整改通知书完成整改，但时至今日商铺仍未完成整改，为消除消防安全隐患和保障商场及商户的人身财产安全，该司将对商铺停止物业服务，直至商铺完成整改。2020年2月24日，广州市天河区人民政府天河南街道办事处向案外人林珂桂等人作出《关于林珂桂等人投诉事项的答复》，内容为：你们主要反映颐正物业管理有限公司违反物业管理服务合同细则，要求物业恢复用电，并赔偿业主由此造成的损失等问题；接到该投诉件后，该街道立即进行了解，经核，颐正物业管理有限公司从2019年3月16、12月22日、12月30日至今陆续对天河区490号一层119、138、139、120、121等店铺进行断电情况属实；对此，街综治科、城管科、司法所等部门曾联合组织颐正物业管理有限公司及业主代表召开协调会，目前仍未就存在问题达成一致等。2020年7月15日，原告向被告发出《关于要求恢复商铺通电的通知函》，函称：被告自2019年12月30日起至今，对涉案商铺擅自违规采取停电措施，导致商铺租户无法经营，造成严重损失；自被告停电以来，原告多次要求被告恢复供电，但被告一直不予理睬；原告现再次要求被告接到本通知函即日起恢复商铺通电，原告保留追究赔偿损失权利。2020年7月20日，被告向原告发出《复函》，函称：被告限制涉案商铺的供电，是因为涉案商铺存在消防安全隐患，关于此事，被告2019年12月6日已向商铺商户发出《消防安全整改通知书》，要求2019年12月14日前完成整改，同时被告与原告多次沟通，但截止至今，商铺仍未整改，因商铺电路设置不符合安全规定，继续供电将会存在安全隐患，为了保障商场及全体商户的人身财产安全，被告限制商铺供电直至铺位整改合格，后附需整改事项明细图。明细图附有照片七张，照片中分别标示有“占用通道70Cm”、“120封闭天花需加装烟感”、“刷防火涂料”、“120强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120铺灯箱电线没套管、凌乱”、“121强电需用镀锌铁管及线路凌乱”、“120强电需用镀锌铁管”字样。2020年10月16日，广州市天河区天河南街消防安全委员会办公室向被告发出《消防安全隐患整改告知书》，载明：根据《中华人民共和国消防法》以及有关广州市区建筑物消防安全管理规定，经检查你单位存在下列安全隐患，请在3天内整改完毕；天河路490号颐高数码广场1楼120铺烟感故障。被告表示因涉案商铺及121铺装修成同一商铺对外经营，因此该告知书中所载明120铺实际是指涉案商铺及121铺。本案审理过程中，原告为证明其租金损失，向本院提交如下证据：1.显示由原告（甲方）与案外人吴文龙（乙方）于2017年11月7日签订的《租赁合同》（约定甲方将涉案商铺提供给乙方作经营租赁，租赁期从2017年11月15日至2018年12月31日止，乙方在每月15号前向甲方交纳铺次月经营承租租金，总计5000元/月等）、于2018年10月11日签订的《租赁合同》（约定租赁期从2018年11月15日至2019年12月31日，月租金为5000元等）、于2019年9月26日签订的《租赁合同》（约定租赁期从2020年1月1日至2020年12月31日，月租金为5000元等）；2.微信聊天记录（原告称聊天双方为原告与吴文龙；显示对方于2019年12月15日向原告转账50000元，注明为“铺租”）；3.显示由原告、案外人陈穗珩、吴文龙、张翔共同签署的《退场原因》（内容为现由于电脑城经常性，无预兆的对我们店面断电，导致我们无法正常经营，我们作为一个微星电脑的形象店，2017年底我们进场的时候我们的装修方案是按照广州颐正物业管理有限公司的要求执行，验收是合格通过的，进场到现在我们从没有对店面装修有过任何改动的，现在又说装修不合格，需要整改，现电脑城给出的整改方案会对我店面形象造成很大的影响，让我们无法接受，还有就是通过这半年发生的事情，我们对电脑城的管理失去信心，感觉无法再在这里经营下去，以上种种都是造成我们需要退场的原因……我们会在2020年1月15号前清场，后续会变更营业执照，营业执照变更后5个工作日内退回押金20000元整）；4.显示由原告（甲方）与案外人王世花（乙方）于2020年6月3日签订的《租赁合同》（约定甲方将涉案商铺提供给乙方作经营租赁，租赁期从2020年6月20日至2021年6月20日止，乙方在每月5号前向甲方缴纳次月经营承租租金总计8000元/月，乙方在签约时缴纳押金16000元及1个月的租金，押金于约满后五天内全款无息退回乙方等）、中国银行股份有限公司电子回单（显示王世花于2020年6月20日向原告转账24000元）；5.显示由王世花于2020年12月20日向原告及案外人陈穗珩出具的《解除告知书》（因你方一直无法解决颐高数码广场120及121铺的停电问题，我方决定解除已经签订的《租赁合同》，并且要求你方在2020年12月31日前退还我方已经缴纳的6月租金及押金，逾期退还，我方将追究贵方的违约责任）及中国建设银行电子回单（显示原告于2020年12月30日向王世花转账24000元，附言“退回铺位押金，6月份租金”）。经质证，被告对上述证据的真实性均不予认可。本案审理过程中，双方亦就相关问题发表如下意见：1.涉案商铺断电的具体情况，原告称自2019年12月30日开始断电，2020年1月2日下午短暂供电后自2020年1月7日起断电至今；被告表示其于2019年12月30日进行断电，经双方于2020年1月2日现场就消防隐患等问题进行沟通后恢复供电，原租户于2020年1月16日搬离后断电至今，因涉案商铺为开放式的，其作为物业管理方对无人经营的开放式商铺均进行断电处理，此外被告多次向原告告知，如原告引入新的租户，原告可向被告提交装修方案，待审批通过后可恢复供电，由新租户入场装修并经营；2.关于涉案商铺占用公共通道的问题，原告表示涉案商铺与相邻的121号商铺之间存在70厘米的公共通道，原租户吴文龙在2017年入场时就已向被告提交了装修方案，并经过了审批，装修完毕后并未再进行改动，一直到其离场，装修完毕的状态即是将涉案商铺及121号商铺两个开放式商铺一起使用，包括被告陈述的未刷防火涂料、未安装烟感的问题，在装修完毕时就是该状态，但当时被告并未提出任何异议，至于灯箱电线没有套管的问题，在吴文龙搬走后不存在该问题；被告确认原租户吴文龙在2017年入场时向被告提交了装修方案并经过了审批，装修完成后没有再进行改动，直到其离场，装修完毕的状态就是涉案商铺及相邻的121号商铺的一起使用，当时就已经占用了公共通道，至于烟感的状态，因为时间久远，已无法核实，天花上的防火涂料仅是天花侧面的木板部分没有刷防火涂料，吴文龙搬走后灯箱电线并没有拆除，灯箱电线没有套管的问题仍存在；3.关于涉案商铺所在商场租户的入场经营流程问题，被告陈述如下：业主向被告递交租赁合同或介绍租户，被告要求租户提交装修方案及签署物业服务合同，由被告对装修方案进行审批（小铺位由被告自行审批，如面积比较大，还需要提交政府审批），被告审批同意后，租户入场装修，装修完毕后，被告进行初步验收，如面积较大还需要消防部门二次验收的则由租户自行向消防部门提出验收申请，通过被告验收或消防部门验收后，租户就可以开业了，在经营过程中，被告会定期对各商铺进行消防检查并发出整改通知；4.涉案商铺原租户退场后，原告有无寻找新的租户入场以及向被告提交装修申请的问题，原告表示其寻找到了新租户，但是要求被告先对商铺进行通电，租户自行提交装修方案给被告，但被告不同意通电。本院认为：原、被告在《物业管理服务合同》约定的期限届满后未续签合同，被告一直对涉案商铺进行管理，与原告成立物业管理服务关系。关于原告要求被告恢复对涉案商铺通电的诉请，被告以涉案商铺存在消防隐患、安全隐患及占用公共通道面积的问题为由提出抗辩。就此本院分析如下：首先，原、被告签订的《物业管理服务合同》约定的期限已经届满，后双方未续签合同，应视为双方对于被告可否采取停水停电的管理措施并未形成明确约定，被告再行以上述合同作为其停止供电的依据，理据不足；其次，根据《物业管理条例》的规定，如物业管理区域内出现违反有关治安等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告，即相关规定并未赋予被告作为物业服务企业在出现上述情况时直接对物业区域进行断水断电的权利，故被告以相关条例规定作为其停止供电的依据，亦理据不足；最后，根据本案查明事实可知，涉案商铺原租户在入场装修时已取得被告的审批同意，且其在装修完成后并未再行改动，即被告于2019年12月向原租户提出的占用公共通道面积的问题已存在两年之久，且被告对该问题的产生及存在均系清楚知悉的，在此情况下，被告以此为由对涉案商铺停止供电，明显有违诚信原则。综上，被告对涉案商铺停止供电缺乏依据，对于原告要求被告恢复对涉案商铺通电的诉请予以支持。至于原告要求被告赔偿自2020年1月16日起至恢复供电时止的租金损失的问题，如上所述，被告对涉案商铺停止供电缺乏依据，但同时根据广州市天河区天河南街消防安全委员会办公室发出的《消防安全隐患整改告知书》亦可知涉案商铺确实存在烟感故障的消防隐患，原告在被告于2019年12月即向其发出通知书告知相关隐患情况后并未及时完成整改工作，故其对于由此造成的损失亦应承担相应责任。综合本案案情及双方履约情况，本院酌情判令被告赔偿原告2020年1月至2021年4月租金损失23000元，对于原告超出上述部分的诉讼请求本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：被告广州颐正物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，恢复天河区天河路490号1层120铺供电；被告广州颐正物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告司徒鹏飞赔偿2020年1月至2021年4月租金损失23000元；驳回原告司徒鹏飞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2450元，由原告司徒鹏飞负担1860元，被告广州颐正物业管理有限公司负担590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  马实云人民陪审员  于宏文二〇二一年四月二十七日书 记 员  谢丽军