贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)黔03民终3182号上诉人（原审被告、反诉原告）：曾理，男，1972年4月18日出生，汉族，户籍地重庆市巴南区，现住重庆市巴南区。上诉人（原审被告、反诉原告）：赵兰，女，1972年11月12日出生，汉族，户籍地重庆市巴南区，现住重庆市巴南区。上诉人（原审被告、反诉原告）：支鑫，男，1992年12月19日出生，汉族，现住重庆市巴南区。三上诉人共同委托诉讼代理人：范德会，贵州他山律师事务所律师。被上诉人(原审原告、反诉被告)：中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司。住所地：贵州省遵义市播州区南白街道白锦社区同心路5号。统一社会信用代码：915203212148109576。负责人：杨静，总经理。委托诉讼代理人：钟俊峰，该公司员工。委托诉讼代理人：贾贝，贵州崇尚律师事务所律师。上诉人曾理、赵兰、支鑫因与被上诉人中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司（以下简称邮政公司）租赁合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院(2020)黔0321民初7254号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。曾理、赵兰、支鑫上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉讼请求，支持上诉人的反诉请求，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：上诉人与被上诉人签订的租赁合同依法成立，双方应受合同约束，在履行合同过程中，非因约定及法定情形，被上诉人不能擅自单方变更或解除，而本案中并未出现合同中约定的解除事项，也没有法定解除合同的事由，故原判认定事实不清，适用法律错误。即便可以单方解除合同，被上诉人也应当按合同约定提前2个月通知上诉人，且应按法律规定和合同约定承担违约责任，故原判认定的合同解除时间有误，也未维护守约者的合法权益。邮政公司二审辩称：原审判决认定事实清楚，证据确实充分，适用法律正确，程序合法，应予以维持。邮政公司向一审法院起诉请求：1、确认原、被告之间的《房屋租赁合同》已于2020年1月7日解除；2、三被告返还原告多支付的租金491，823.00元；3、诉讼费、保全费由被告承担。曾理、赵兰、支鑫向一审法院反诉请求：1、由反诉被告邮政公司按《房屋租赁合同》约定的租赁期限及租金计算标准承担15.03平方米房屋租金，自2017年9月1日至2022年2月28日租金为80，488.00元；2、反诉被告承担本案诉讼费。一审法院认定事实：2017年10月23日，原告（反诉被告）邮政公司（乙方）与被告（反诉原告）曾理（甲方）签订了《房屋租赁合同》，合同约定：乙方承租甲方位于贵州省遵义市播州区门面，租赁期限为2017年9月1日至2022年2月28日，租金为3.26元／日／平方米，每月按30.42日计算，月租金为20493.00元，总租金为1106622.00元，租金为年预付制。合同签订后，原告（反诉被告）邮政公司从2017年9月1日起开始使用门面，且一次性向被告（反诉原告）支付了租赁费1106622.00元。2018年，三被告（反诉原告）为涉案房屋办理了产权证，房屋专有面积为222.03平方米。2019年12月19日，因原告（反诉被告）自有房屋修建完毕，不再需要租赁涉案房屋，遂电话告知被告（反诉原告）解除租赁合同。2020年1月6日，原告（反诉被告）再次通知被告（反诉原告）曾理前去办理合同解除事宜。2020年1月7日，原告（反诉被告）在被告（反诉原告）拒不提供通讯地址的情况下，通过彩信送达方式将《关于解除房屋租赁合同的函》发送给被告（反诉原告）曾理，且于同日搬迁腾空房屋。现原告诉至法院，请求支持如前诉请，被告提起反诉，请求支持其反诉请求。一审法院认为：本案的争议焦点系原告（反诉被告）邮政公司于2020年1月7日通知被告（反诉原告）解除《房屋租赁合同》的行为是否有效,《房屋租赁合同》是否应当继续履行。被告（反诉原告）是否应当退还原告（反诉被告）租赁费491，832.00元，原告（反诉被告）是否应当补交被告（反诉原告）15.03平方米的房屋租金80，488.00元。关于原告（反诉被告）邮政公司通知被告（反诉原告）解除合同的行为是否有效的问题，《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同:(一)因不可抗力致使不能实现合同目的;(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;(五)法律规定的其他情形。”第九十六条第一款规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”本案中，原告（反诉被告）在租赁期限未届满之前因其自有房屋修建完毕，不再需要租赁房屋，遂于2019年12月19日、2020年1月6日通知被告（反诉原告）曾理前去办理合同解除事宜，在被告（反诉原告）拒不提供通讯地址的情况下，原告（反诉被告）遂于2020年1月7日通过彩信方式将《关于解除房屋租赁合同的函》送达被告（反诉原告）曾理，且于同日搬迁腾空房屋，属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（二）项规定的可以解除合同的情形。被告（反诉原告）曾理在2020年1月7日收到原告（反诉被告）微信送达的《关于解除房屋租赁合同的函》后，未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故本案所涉《房屋租赁合同》应于2020年1月7日解除，原告（反诉被告）于2020年1月7日通知被告解除原、被告签订的《房屋租赁合同》的行为合法有效。被告（反诉原告）要求原告（反诉被告）继续履行合同属于强人所难，不予支持。关于被告（反诉原告）是否应当退还原告（反诉被告）租赁费491，832.00元，原告（反诉被告）是否应当补交被告（反诉原告）15.03平方米的房屋租金80，488.00元的问题。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行;已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，本案涉案合同已于2020年1月7日解除，故双方应当根据原告（反诉被告）实际使用门面的时间即2017年9月1日至2020年1月7日，房屋登记面积222.03平方米，按照合同约定的房屋租赁费计算方法3.26元/日/平方米据实计算房屋租赁费为621，759.49元（859天×222.03平方米×3.26元/日/平方米），对于原告（反诉被告）多支付的房屋租赁费484，862.51元（1，106，622.00元-621，759.49元），被告（反诉原告）应当予以退还。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十二条之规定，判决：一、原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司于2020年1月7日通知被告曾理解除其与被告曾理签订的《房屋租赁合同》的行为合法有效，该合同已于2020年1月7日合法解除。二、限被告（反诉原告）曾理、赵兰、支鑫于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司房屋租赁费484，862.51元。三、驳回原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司的其余诉讼请求。四、驳回被告（反诉原告）曾理、赵兰、支鑫的其余反诉请求。案件受理费8，677.00元，减半收取4，338.50元，由原告（反诉被告）中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司承担338.50元，由被告（反诉原告）曾理、赵兰、支鑫承担4，000.00元；反诉费906.00元，减半收取453.00元，由原告（反诉被告）遵义辉亚置业投资有限公司承担153.00元，由被告（反诉原告）曾理、赵兰、支鑫承担300.00元。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。二审期间，双方一致确认因租赁涉案房屋，上诉人向遵义市播州区地方税务局缴纳了个人所得税147153.99元，被上诉人向遵义市播州区地方税务局缴纳了房产税126471.09元。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《房屋租赁合同（承租）》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务。合同约定的租赁期限为2017年9月1日至2022年2月28日。被上诉人因自有房屋修建完毕，不需再租赁涉案房屋，故于2019年12月19日、2020年1月6日通知上诉人前去办理合同解除事宜，在上诉人拒不提供通讯地址的情况下，被上诉人于2020年1月7日通过彩信方式向上诉人发送了《关于解除房屋租赁合同的函》，并于当日搬迁腾空房屋。对此，上诉人表示其不同意解除合同。本院认为，被上诉人主张提前解除合同，虽上诉人未同意，但被上诉人以实际行动表明其不再继续履行租赁合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”之规定，一审认定双方租赁合同于2020年1月7日解除，并无不当。但在上诉人没有根本违约的情况下，被上诉人主张提前解除合同，属于违约，被上诉人应承担相应违约责任。根据涉案《房屋租赁合同（承租）》第十五条第2款“承租方单方面提前解除合同，应提前2个月通知出租方，双方按照实际使用天数结算租金，出租方返还承租方剩余预交租金，承租方向出租方按年租金的%支付违约金”约定的内容可以看出，虽双方未对违约金的具体标准予以明确，但已明确反映出双方有对违约方进行违约惩罚的意思表示，因此，根据《中华人民共和国合同法》九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，为减少当事人诉累，本院认定被上诉人应向上诉人支付2个月租金作为赔偿提前解除合同给上诉人造成的租金损失，同时，还应赔偿因提前解除合同给上诉人造成的税款损失，因此，综合合同履行情况，本院酌情认定被上诉人应向上诉人赔偿违约损失共计100000元。综上，扣除被上诉人使用房屋期间的租金621759.49元及应赔偿的违约损失100000元，上诉人还应退还被上诉人384862.51元。综上所述，曾理、赵兰、支鑫的上诉请求部分成立，本院依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省遵义市播州区人民法院(2020)黔0321民初7254号民事判决第一项；二、撤销贵州省遵义市播州区人民法院(2020)黔0321民初7254号民事判决第三、四项；三、变更贵州省遵义市播州区人民法院(2020)黔0321民初7254号民事判决第二项为“由曾理、赵兰、支鑫于本判决生效之日起十日内退还中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司房屋租赁费384862.51元”；四、驳回中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司的其余诉讼请求；五、驳回曾理、赵兰、支鑫的其余反诉请求及上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4338.5元（已减半收取），由中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司负担1338.5元，曾理、赵兰、支鑫负担3000元；反诉费453元（已减半收取），由中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司负担200元，曾理、赵兰、支鑫负担253元；二审案件受理费8677元，由中国邮政集团有限公司遵义市播州区分公司负担3677元，曾理、赵兰、支鑫负担5000元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年四月二十二日法官助理毛丹书记员余飞