北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初43768号原告（反诉被告）：北京邦维商业管理中心，住所地北京市海淀区北三环西路****。法定代表人：邓小兵，总经理。委托诉讼代理人：王伟，北京金诚同达律师事务所律师。委托诉讼代理人：孔令扬，北京金诚同达律师事务所律师。被告（反诉原告）:金树声，男，1972年11月5日出生，满族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王健光，北京有实律师事务所律师。原告（反诉被告）北京邦维商业管理中心（以下简称邦维中心）与被告（反诉原告）金树声房屋租赁合同纠纷一案，本院于×××年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）邦维中心的委托诉讼代理人王伟、孔令扬，被告（反诉原告）金树声的委托诉讼代理人王健光到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邦维中心向本院提出诉讼请求：1、确认我单位与金树声签订的《房屋租赁合同》于×××年8月28日解除；2、判令金树声腾退北京市海淀区北三环西路甲x号中鼎大厦x座三层“中厅天井”房屋；3、判令金树声按照每天1435．5元的标准支付逾期腾退房屋期间占用费，自×××年9月3日计算至金树声实际腾退房屋之日止；4、判令金树声将北京市海淀区北三环西路甲x号中鼎大厦x座三层“中厅天井”房屋恢复成水泥地面、抹白灰墙面、无天花板状态；5、判令金树声支付违约金41107．5元；6、判令金树声支付律师费250000元。本案的诉讼费由金树声负担。事实和理由：×××年5月底，金树声以北京紫金阳光餐饮服务有限公司（以下简称紫金阳光公司）的名义与我公司签订《房屋租赁合同》。金树声承租北京市海淀区北三环西路甲x号中鼎大厦x座三层“中厅天井”房屋。金树声承诺并同意承租房屋用于经营餐饮类项目，但是金树声承租涉案房屋后，将涉案房屋用于经营运动场馆，且未经我公司同意的情况下，将承租房屋装修成篮球场。涉案房屋周边均是教育培训机构，我公司不可能，也不会同意将涉案房屋出租给金树声用于经营运动场馆，这不符合合同目的。金树声的行为严重违反了合同约定，构成重大违约，我公司于×××年8月26日向金树声及紫金阳光公司发出解除通知函，故我公司诉至法院。金树声辩称，我与邦维中心签订《房屋租赁合同》，而不是以紫金阳光公司的名义与邦维中心签订合同。我并没有承诺并同意承租的涉案房屋用于经营餐饮类项目，在双方签订的合同中也没有以文字形式约定租赁用途。双方最初协商约定涉案房屋就是用于运动馆项目，故我将涉案房屋用于经营运动场馆的行为并没有违反合同约定，没有构成重大违约。邦维中心于×××年8月26日向紫金阳光公司发《解除通知函》，并没有通知我。我并没有于×××年8月28日收到函件。因此，邦维中心的主张不能成立。综上，我不同意邦维中心的诉讼请求。金树声向本院提出反诉请求：1、判令我与邦维中心签订的《房屋租赁合同》继续履行；2、判令邦维中心支付违约金41107．5元；3、判令邦维中心赔偿给我造成的损失1035230元。反诉费由邦维中心负担。事实和理由：我与邦维中心签订《房屋租赁合同》后，我依约支付了租金及押金，履行了合同的主要义务。同时，我支付了装修管理费。但在装修施工期间，因邦维中心的原因造成装修方案进行调整，导致我受损，并造成装修工期延误，故我诉至法院。邦维中心针对金树声的反诉辩称，由于金树声违约，我单位根据合同约定行使单方解除权，《房屋租赁合同》已经于×××年8月28日解除。金树声承租房屋用于经营篮球运动场馆，违反消防法的相关规定，若继续履行《房屋租赁合同》无法通过消防验收，也将影响中鼎大厦，产生消防安全隐患。由于金树声在未征得我单位书面同意下，擅自装修，先行违约。我单位不同意其按照篮球场装修，并无任何过错，也非违约。我单位未违约，不应当承担违约责任，也不应赔偿金树声的损失，且金树声主张的损失也不具有合理性。综上，我单位不同意金树声的反诉请求。本院经审理认定事实如下：×××年6月初，邦维中心（甲方）与金树声（乙方）签订《房屋租赁合同》。该合同约定：甲方出租给乙方的房屋坐落于北京市海淀区北三环西路甲x号三层中厅天井（建筑面积435平方米）；该房屋的租赁期为60个月，自×××年7月1日起至2025年6月30日止；由于乙方进场经营的需要，经过双方协商确定给予乙方装修期30日，自×××年6月1日起至×××年6月30日止；甲方双方约定该房屋交付日为×××年6月1日；装修期满次日至2022年6月30日期间，日固定租金为每平方米1元；月固定租金的计算方式为日固定租金X租用面积X当月实际天数，付款方式押一付六；乙方应于本合同签订之日起三日内或该房屋交付前向甲方支付房屋租赁保证金14554元；乙方未经甲方书面同意，不得擅自或允许他人对该房屋及其装修、附属设施及设备进行任何改建、增建或增设；甲、乙双方同意，有下列情况之一的，一方可书面通知另一方解除本合同并合同终止，违反合同的一方，应按照本合同约定承担违约责任和违约金，并应当赔偿由此给对方造成的损失，乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途，乙方将该房屋用于任何非法目的或乙方营业执照所列经营范围以外目的；出现本合同规定情形而甲方行使解除本合同之权利的，甲方解除本合同前乙方已支付给甲方的所有租金、租赁保证金以及其他款项均不予退还，同时，乙方还须支付对甲方的所有欠款，并按下述规定向甲方支付违约金，违约金为该房屋重新招商合理期间（即三个月）的租金，同时，甲方还有权根据本合同其他条款或法律规定就本合同解除之日前甲方因乙方违约而遭受的损失向乙方索赔；乙方应于租赁期届满或本合同提前终止之日起三日内向甲方交还该房屋，本合同中双方约定的“交还房屋”是指乙方将该房屋恢复至本合同附件二中约定的该房屋状态（除非经过甲方书面同意认可乙方可以现有状态交还房屋），并经过甲方验收房屋通知书；若乙方逾期不交还该房屋，每逾期一日，乙方应按1435．5元向甲方支付该房屋的占用费；甲方收件人赵某，乙方金树声。该合同抬头处显示出租人为邦维中心，承租人为紫金阳光公司；落款处甲方加盖有邦维中心的公章，同时赵某在代表处签名，金树声在乙方处签名。另外，该合同附件二现有装修、附属设施及设备状况表载明：地面：地面地面；天花，无；墙面，抹白灰。上述合同签订后，邦维中心依约交付了房屋；金树声于×××年5月29日支付租赁保证金14454元及×××年7月1日至12月31日期间租金80040元；金树声于×××年6月10日进场，于×××年6月15日开始装修，于×××年8月15日装修完毕。邦维中心主张，双方在租赁合同中明确约定了承租房屋用于经营餐饮类项目。金树声装修未经其公司同意。×××年6月26日，其公司向金树声发出解除通知，通过现场张贴和快递邮寄方式送达，金树声于×××年6月28日收到通知；解除理由是金树声未征得其公司书面同意改变房屋用途及金树声将该房屋用于任何非法目的或营业执照所列经营范围以外目的。邦维中心为证明其主张，提供另案询问笔录。该笔录显示：紫金阳光公司的法定代表人宋某陈述：其个人与金树声是朋友关系；租赁合同是金树声签订的，签约之前，金树声找到其说要用公司的名义签订，签约时其也去了，邦维中心表示不需要用紫金阳光公司的名义签订租赁合同，因此租赁合同是金树声与邦维中心签订的；其公司与邦维中心不存在租赁合同关系。金树声认可上述证据的真实性。邦维中心提供解除房屋租赁合同通知函、投递手续及投递记录。该函显示：抬头为致紫金阳光公司，出具日期为×××年8月26日。投递手续及投递记录显示：邦维中心于于×××年8月26日向紫金阳光公司的注册地址邮寄邮件，收件人为金树声；该邮件于次日签收。金树声表示该通知函的真实性无法确认；投递手续及投递记录的真实性不认可，其未收到邮件。邦维中心提供朴某的短信记录。该短信载明：解除通知函回函，我公司已收到贵公司寄送的关于×××年8月28日邮件解除通知函，现我方回复意见，不同意解除本协议，贵司解约毫无依据，严重违反我国相关法律，我司不同意解约，紫金阳光公司，×××年8月29日。金树声表示短信的真实性无法确认，朴某非租赁合同相对人，无法代表金树声。邦维中心提供照片，以证明涉案房屋的同层及楼下租户均为教育机构。金树声表示真实性无法确认，且没有拍摄时间。邦维中心提供诉讼案件专项代理合同及代理费发票，上述证据显示邦维中心支付律师费250000元。金树声表示真实性无法确认。邦维中心提供赵某的劳动合同及社会保险记录。上述证据显示：赵某与北京臣仕物业管理有限公司签订劳动合同，北京臣仕物业管理有限公司为其缴纳社会保险。金树声不认可上述证据的真实性。邦维中心提供张贴解除通知书的照片。金树声不认可该证据的真实性。金树声主张，双方在租赁合同中未约定承租房屋的用途，双方口头约定是经营体育场馆；其准备以北京网动体育文化发展有限公司名义经营篮球馆。其装修经过邦维中心的同意。邦维中心未向其主张解除合同，其曾看到邦维中心张贴的解除通知，具体时间记不清了；邦维中心解除的理由是其未征得邦维中心书面同意改变房屋用途及其将该房屋用于任何非法目的或营业执照所列经营范围以外目的。另外，其主张的违约金在租赁合同并未明确约定；其所主张的损失包括架子管租赁费和挪动费用、营业损失。金树声为证明其主张，提供租金、押金及装修管理费收据。上述收据显示：租金及押金收据上加盖有邦维中心的财务章；装修管理费收据上加盖有北京臣仕物业管理有限公司的财务章；上述三张收据的收款人为同一人。邦维中心认可上述证据的真实性。金树声提供告知书(照片)。该告知书载明：中鼎大厦三层中厅部分，因承租方紫金阳光公司违反合同约定，现出租方已经向海淀区人民法院提起诉讼，确认解除《房屋租赁合同》，要求承租方立即腾退房屋。该案件正在审理中。此外，承租方将三层中厅部分用于经营篮球馆，其装修和用途严重违反消防法的相关规定，已经被消防部门警告，并要求停止装修和经营，立即拆除不符合消防规定的装修（如木地板），将三层中厅恢复原状。特此告知，谨慎办理篮球馆相关会员及消费卡，否则，产生的纠纷和损失自行负责。该告知书上加盖有“北京臣仕物业管理有限公司”字样的公章，显示出具日期为×××年10月13日。邦维中心表示真实性无法确认。金树声提供其与北京中鼎物业管理中心签订的租赁协议书。该协议书显示：金树声从北京中鼎物业管理中心处承租了北京市海淀区北三环西路x号座中鼎大厦A座三层中厅东侧（平台）；用途为运动馆；租赁期限自×××年6月1日起至2022年12月31日止。金树声提供北京网动体育文化发展有限公司出具的授权代理委托书。该委托书显示:北京网动体育文化发展有限公司授权委托金树声为北京网动体育文化发展有限公司体育场馆项目租赁顾问。邦维中心表示上述证据的真实性无法确认。金树声提供北京网动体育文化发展有限公司企业微信×××年9月至11月的收款记录，以证明其营业收入减少。邦维中心不认可该证据的真实性。金树声提供钢结构制作安装合同及报价单、收款收据。上述证据显示：金树声与北京永晟伟业装饰工程有限公司签订合同，将涉案房屋的装修工程发包给北京永晟伟业装饰工程有限公司；报价单显示架子管搭建租赁费为82500元，三次挪动架子管，每次费用52500元；收据显示金树声支付了装修费。邦维中心不认可上述证据的真实性。金树声提供其与赵某的微信记录。该记录显示：赵某于×××年5月7日询问经营项目，金树声回复先做羽毛球馆；赵某于×××年5月27日通知金树声，图纸刘总看了，让金树声做一个成套的图纸；赵某于×××年6月10日通知金树声明天可以取合同，进场施工。邦维中心不认可上述证据的真实性。在本案审理过程中，邦维中心与金树声确认：涉案房屋现处于空置状态；涉案房屋装修前是水泥地面、白灰墙面、钢结构及玻璃顶。本院认为，邦维中心与金树声签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故应为有效合同。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于合同解除问题。邦维中心主张其公司于×××年6月26日向金树声发出解除通知，金树声于×××年6月28日签收；且其公司还通知张贴通知书的方式送达。金树声虽主张邦维中心未向其主张解除合同，但同时表示看到过邦维中心张贴的解除通知。鉴于此，本院判定邦维中心的解除通知已经有效送达给了金树声。至于邦维中心解除行为的效力一节。邦维中心表示解除合同的理由是金树声未征得其公司书面同意改变房屋用途及金树声将该房屋用于任何非法目的或营业执照所列经营范围以外目的。但从双方当事人所提举的证据看，双方在签订《房屋租赁合同》时并未明确约定承租房屋的用途。金树声经营篮球场馆也并非非法目的，且经过邦维中心人员的同意；而金树声以北京网动体育文化发展有限公司的名义进行经营，也并未超出营业执照的经营范围。鉴于此，邦维中心解除涉案租赁合同，没有相应的合同依据及法律依据，故邦维中心不享有合法的解除权，其解除行为不产生法律效力。基于上述情况，邦维中心的全部诉讼请求，缺乏相应的事实与法律依据，本院不予支持。进而，本院对于金树声要求双方继续履行《房屋租赁合同》的反诉请求，予以支持。关于金树声要求邦维中心支付违约金问题。庭审中，金树声明确表示其所主张的违约金在双方签订的《房屋租赁合同》中并未明确约定，故金树声的该项反诉请求，缺乏相应的合同及法律依据，本院不予支持。关于金树声要求邦维中心赔偿损失问题。金树声主张其损失包括架子管租赁费和挪动费用、营业损失；但金树声所提举的证据不足以证明上述损失客观存在，且系邦维中心行为所致。在此情况下，金树声要求邦维中心赔偿损失的反诉请求，缺乏相应的事实依据，本院亦不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，判决如下：一、北京邦维商业管理中心与金树声继续履行双方签订的《房屋租赁合同》。二、驳回北京邦维商业管理中心的全部诉讼请求。三、驳回金树声的其他反诉请求。案件受理费6830元，由北京邦维商业管理中心负担，已交纳3415元，余款3415元，于本判决生效后7日内交至本院。反诉费14488元，由金树声负担14438元，已交纳7244元，余款7194元，于本判决生效后7日内交至本院，由北京邦维商业管理中心负担50元，于本判决生效后7日内交至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  王 喜人民陪审员  付维嘉人民陪审员  肖淑萍二〇二一年四月二十七日书 记 员  王凤怡