湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初1109号原告:长沙奥克斯广场置业有限公司，住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道杜鹃路**奥克斯缤纷广场**地块****。法定代表人:何锡万，执行董事。委托诉讼代理人:王林，湖南智嵘律师事务所律师。被告:湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司，住所地，住所地：长沙高新开发区麓谷大道**湖南麓谷信息港自编****iv>法定代表人:杨健，董事长。委托诉讼代理人:张娇，湖南华良国路律师事务所律师。原告长沙奥克斯置业有限公司（以下简称“奥克斯置业公司”）诉被告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司（以下简称“盘子女人坊公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯置业公司的委托诉讼代理人王林，被告盘子女人坊公司的委托诉讼代理人张娇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奥克斯置业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付欠付租金21874.89元;2、判令被告立即向原告支付违约金10071.82元(违约以合同总金额20%的标准计算金额为8999.95元;另以欠付的租金21874.89为基数按日0.1%的标准自2020年9月21日暂计算至2020年11月9日为1071.87元，剩余违约金以该标准计算至实际清偿之日止)，以上合计:31946.71元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月23日，原告与被告签订了《多种经营场地租赁》(下称:租赁合同)，根据合同约定，原告将长沙奥克斯广场一层106B场地出租给被告，用于经营“盘子女人坊”使用。租赁面积为26平方米。租赁期限为1个租约年。协议约定的租金计算方式为固定租金，租金单价为144.23元/月/平方米，月租金为3749.98元。原告已依约将涉案场地交付使用，被告未能按照合同约定向原告交纳租金，欠付2020年3月26日至2020年9月20日期间的租金21874.89元。根据租赁合同第14条的约定，被告迟延支付合同项下费用的，每日应向原告支付欠付金额0.1%标准的违约金。逾期15日的，被告应按照合同总额20%的标准向原告支付违约金。虽经原告多次催收，被告均拒绝履行合同义务，原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼。被告盘子女人坊公司辩称：1、案涉租赁合同符合法定解除的条件，被告不应承担违约责任。受疫情影响，2020年1月23日湖南省决定启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年5月底，国务院联防联控机制综合组仍在向全国发布《关于印发公众科学戴口罩指引(修订版)和夏季空调运行管理与使用指引(修订版)的通知》，强调在封闭室内等必须佩戴口罩，在如今人们外出还需要戴口罩，被告经营室内摄影，客户均应佩戴口罩的情况下，根本无法进行摄影拍摄，涉案场地目的无法实现。全国人大常委会法工委明确表示:政府针对疫情采取了相应防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不可抗力。因不可抗力不能履行合同的，部分或者全部免除责任。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条规定:因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。疫情之后，被告承租的场地实际上无业务开展，继续履行对被告显失公平，根据不可抗力原则、情势变更原则、公平合理原则，双方之间的租赁合同终止。2、原告要求计算租金至2020年9月20日没有事实依据，被告不应承担2020年6月1日之后的租金。因疫情原因，2020年2月之后，被告多次通过电话、微信等方式与原告沟通终止合同及撤场事宜，均遭拒绝，被告为减少自身损失从6月1日开始实际停止经营，未实际使用场地。2020年8月无奈向原告向致函确认上述事实并要求原告及时转租。故，即使不按照法定不可抗力解除合同，租赁合同也应该在6月或者8月份解除了。3、退一步讲，若法院认为被告解除合同违反法律规定及合同约定，我们认为合同约定的违约金也过高。《民法典》第五百八十五条规定:约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。若按照诉讼请求被告欠付租金21874.89元计算，租金即为原告损失，原告要求的违约金明显高于损失的百分之三十。其次，被告在2020年3月开始通知原告要求解除合同，4月23日再次通过微信与其商量撤场，被告是想极大的减少双方的损失，如原告及时同意被告撤场的要求，其损害并不会很大。另外，被告承租的场地位于两侧商铺中间的过道位置，并不是固定商铺，实际上也未将其作为固定场地出租，大部分时间就是单纯的过道，所以原告因合同解除产生损失是有限的。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年12月23日，原告奥克斯置业公司（甲方）和被告盘子女人坊公司（乙方）签订一份《多种经营场地租赁合同》。合同第一条“场地基本情况”约定：1、场地名称：长沙奥克斯广场一层106B号，面积约26平方米；经营范围：用于经营盘子女人坊；场地规格：6.5m（长）×4m（宽）。第二条“场地租金标准与结算方式”中约定：1、租金标准：1、计租期间自2019年12月26日至2020年12月25日，租金标准为144.23元/㎡/月，租金3749.98元，总计44999.76元。2、乙方在签订合同当日向甲方支付第一期租金，即2019年12月26日开始至2020年03月25日的场地租金11249.94元（含税）。3、租金以每三个月为一个周期，按预付的方式支付租金。乙方在签订合同当日向甲方支付第一期租金。每一个周期结束的10天前，乙方向甲方支付下个周期的租金（法定公休假日顺延），以此类推。4、乙方在签订合同当日向甲方支付履约保证金／元……第四条“合同期限”约定：1、自2019年12月26日开始至2020年12月25日止。2、本合同期满后，双方可另行续约。第五条“经营行为基本约定”中约定：……14、乙方逾期支付租金的，每逾期一日，需按应付款项的千分之一向甲方支付违约金；逾期达15日的，甲方有权解除合同、收回场地，并没收履约保证金，同时，乙方还应向甲方支付合同总价的20%作为违约金。15、乙方无法定或约定理由单方面提出解除本合同，乙方须提前90天书面通知甲方，履约保证金不予返还。16、乙方违约导致本合同解除的，乙方责任按照本条第15项约定执行。2020年8月18日，被告盘子女人坊公司向原告奥克斯置业公司出具一份函件，其中称：受疫情影响，人们出门外出都佩戴口罩，非必要也少有人前往环境复杂且人员集中的商场，不可抗力造成我司无法实际使用租赁区域，奥克斯置业公司也不同意减免我司租金等费用，我司经营目的无法实现，继续履行《租赁合同》及《物业合同》对我司显失公平，根据不可抗力原则、情势变更原则、公平公正原则，《租赁合同》及《物业合同》终止。我司从6月份开始就未实际使用贵方场地，此之前也已经通知贵方解除《租赁合同》及《物业合同》，并已请贵方及时转租避免不必要的损失。该函件由原告于2021年8月21日签收。2020年8月20日，原告奥克斯置业公司向被告盘子女人坊公司送达一份《关于“多经106B号点位盘子女人坊”终止合约的告知函》，该告知函载明：贵方承租了我司长沙奥克斯广场多经106B号点位。2020年6月2日，你方单方面私自停止经营。截至2020年8月20日，贵方实际已产生租金欠费18124.91元（仅计算至2020年8月20日，后续暂未计入）。基于你方的上述行为，我方经慎重考虑，函告如下：1、贵方与我司签订的租赁合同于2020年8月20日24:00起终止。2、贵方如在点位内仍有遗留物品，请你方立即在收到本函3天内处理。否则，我司将直接收回场地，并按照向贵方支付房屋时的标准进行拆除，贵司遗留在店铺内物品、装饰、装修，我司将视为废弃物进行处理。如因拆除、搬运产生费用，我司将保留向贵司主张的权利。3、依据租赁合同第五条之约定，本合同因你方违约而提前终止的，我方有权解除合同并没收合同项下保证金。基于你方的违约行为，贵方缴纳的各项保证金我司将不予退还。同时，请你方在收到本函后7天内支付拖欠费用，否则我司将采取法律途径追究贵方的违约责任。2020年8月20日，被告盘子女人坊公司和湖南荆石装饰工程有限公司签订一份《展位撤展工程合同》，约定由湖南荆石装饰工程有限公司实施奥克斯商场外展点展位撤展工程的设计和施工，撤展时间为2020年8月20日22:00时至2020年8月21日8:00时，工程内容为展位撤店、拆卸灯箱、地板、运输桌椅等。、地板iv>查，被告盘子女人坊公司向原告奥克斯置业公司交纳租金至2020年3月25日。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《多种经营场地租赁合同》、《函》、《关于“多经106B号点位盘子女人坊”终止合约的告知函》、《展位撤展工程合同》等证据证实。本院认为，原告与被告签订的《多种经营场地租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该协议的约定履行各自的义务。一、关于原告要求被告支付欠付租金21874.89元的问题。原告主张被告尚需交纳2020年3月26日至2020年9月20日期间的租金，对此，本院认为，首先，根据原告向被告出具的《关于“多经106B号点位盘子女人坊”终止合约的告知函》，原告主张双方的租赁合同于2020年8月20日终止；其次，根据被告的陈述及其提交的证据可以证实，其已于2020年8月20日晚进行了撤场，故本院确认被告的租金交纳至2020年8月20日，原告主张2020年8月20日以后的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持。同时，考虑被告经营的摄影业务受新冠疫情影响较大，且此前双方亦未就疫情期间减免租金问题达成一致，故本院酌定在2020年3月26日至2020年8月20日这一期间给予被告2个月的租金减免，减免之后被告还需向原告支付租金10750元，对于原告该项诉讼请求中的超出部分，本院不予支持。二、关于原告主张的违约金的问题。被告确实存在拖欠租金的行为，但考虑因受新冠肺炎疫情及疫情防控措施的需要，导致被告的经营活动受到影响，被告按时交付租金确实存在一定的现实困难，故本院结合双方合同的实际履行情况，并基于公平及诚实信用原则的考量，对原告在本案中主张的违约金不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十六条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、限被告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司于本判决生效之日起三日内向原告长沙奥克斯广场置业有限公司支付截至2020年8月20日的租金10750元；二、驳回原告长沙奥克斯广场置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取299元，由被告湖南盘子女人坊文化科技股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月二十七日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。