中华人民共和国上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初54501号原告(反诉被告)：东风悦达起亚汽车有限公司，住所地盐城市。法定代表人：王连春，董事长。委托诉讼代理人：顾佳伟。委托诉讼代理人：王纯，上海日盈律师事务所律师。被告(反诉原告)：封丽，女，1983年9月4日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：左靖，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告(反诉原告)：封娇，女，1988年9月19日生，汉族，住上海市浦东新区。被告(反诉原告)：唐明娟，女，1960年12月20日生，汉族，住上海市浦东新区。上列两被告(反诉原告)共同委托诉讼代理人：封丽。第三人：LEEJONGSEOK，男，1972年8月25日生，韩国国际，护照号MXXXXXXXX。原告东风悦达起亚汽车有限公司(以下简称东风公司)诉被告封丽、封娇、唐明娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月3日立案受理后，被告封丽、封娇、唐明娟提起反诉，本院受理后与本诉合并审理；期间，根据被告封丽、封娇、唐明娟的申请，本院追加LEEJONGSEOK作为本案的第三人。其后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理，原告(反诉被告)东风公司的委托诉讼代理人顾佳伟、王纯，被告(反诉原告)封丽[暨被告(反诉原告)封娇、唐明娟共同的委托诉讼代理人]及其委托诉讼代理人左靖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告东风公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告向原告返还房屋保证金人民币(以下币种同)24,000元；2.判令三被告向原告返还房屋修理保证金24,000元；3.判令三被告向原告支付逾期付款利息(以48,000元为基数，按照LPR的标准，从2020年8月9日起计算至实际清偿之日止)；4、本案诉讼费由三被告承担。事实和理由：2018年12月17日，原告与三被告就上海市浦东新区丁香路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)签订了《房屋租赁合同》，租赁期限从2019年1月5日起至2020年1月4日止，房屋租赁保证金为24,000元。2020年1月4日，原告依照合同约定欲于合同到期前清退房屋，与被告办理交接手续。被告以“壁纸、地板毁坏需修缮”为由，拒绝验收房屋、拒绝向物业开具离场证明，导致原告无法正常离场，并以房屋维修保证金的名义向原告索要24,000元。原告认为其承租系争房屋后用于正常居住，无不当或不合理使用的情形，被告拒绝退还房屋保证金并加收房屋维修保证金的行为于法无据，故提起本案诉讼。被告封丽、封娇、唐明娟共同辩称，不同意原告的诉讼请求。在房屋交接的现场，原告已经同意将房屋保证金作为违约金赔付给被告；当时双方均确认系争房屋维修的费用多于24,000元，故原告先向被告预付24,000元，若维修费用高于24,000元的原告会继续补齐，若低于24,000元的被告也无须退还；当时双方是和平协商的，不存在原告所述的不支付维修费就不让原告搬离的情形；原告要求被告支付利息缺乏依据，故不同意支付。第三人LEEJONGSEOK未做陈述。反诉原告封丽、封娇、唐明娟向本院提出反诉诉讼请求：1.判令反诉被告赔偿反诉原告房屋损失100,000元；2.判令反诉诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：反诉被告承租系争房屋后将该房屋提供给其职工即第三人LEEJONGSEOK一家居住。租赁期间，第三人LEEJONGSEOK不爱惜使用房屋，并给系争房屋造成了损害。反诉被告东风公司辩称，不同意反诉原告的反诉请求。反诉原告所主张的10万元赔偿款未经专业机构评估，缺乏依据；反诉被告在使用系争房屋过程中或许会造成部分磨损，就该部分磨损反诉被告愿意与反诉原告协商，但反诉原告要求更换全屋壁纸显然有违比例原则，而且反诉原告也未能举证证明房屋损害与反诉被告的关联性。本院经审理认定事实如下：2009年7月23日，三被告取得系争房屋的产权证。2018年12月17日，原告(承租方、乙方)与三被告(出租方、甲方)签订了《上海市房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方使用，房屋用途为住宅，租赁期限自2019年1月5日起至2020年1月4日止。合同第四条约定，系争房屋的月租金为24,000元，第一笔租金在甲乙双方合同签订后的下个月十日前支付两个月月租金和保证金(相当于一个月租金)；本合同期满，乙方已付清应付的费用，甲方应在合同期满当日归还乙方一个月保证金。第五条约定，乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意。第六条约定，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态，返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。2019年1月23日，被告封丽出具《收据》，内容为收到原告支付的房屋租赁保证金24,000元。2020年1月4日，被告封丽出具《收据》，内容为收到原告支付的退租房屋修理保证金24,000元。2020年1月8日，原、被告双方就系争房屋的装修损坏赔偿事宜进行过协商，但未果。另，根据被告提供的系争房屋室内照片显示，系争房屋的墙壁上钉有多枚钉子和挂钩，木地板上也有数道划痕。庭审中，被告申请证人杜某某和王某某出庭作证。证人杜某某自称系被告封丽的朋友。证人述称，2020年1月4日下午其和封丽、中介人员王某某到系争房屋与原告办理交接手续，当时就发现房屋内的墙纸、地板有多处损坏，就与原告协商要求赔偿。当时原告方在场人员承认损坏是由他们造成的，同意将租赁保证金转作违约金，由于当时原告急着搬家所以先支付24,000元维修款，并协商择日再确定维修方案和金额。2020年1月8日，原、被告进行了协商，但未能达成一致意见。证人王某某自称系房地产经纪公司的工作人员。证人述称，被告曾委托其作为出租系争房屋的管理人，2020年1月4日，其到系争房屋协助原、被告办理交接手续，当时被告认为房屋的墙纸、地板、墙面都受到了严重的损害，要求原告赔偿。原告方实际居住在系争房屋内的人员承认损害系由他们造成的，并自愿承担了24,000元的赔偿款，其后被告为原告开具了出门证；当天双方均未提到租赁保证金如何处理。2020年1月8日，有师傅到现场对墙纸的修复进行了评估，预估维修费用在15万元左右，被告要求原告另行支付维修费用，但原告不同意，故当日协商未果。审理中，被告向本院陈述到，其在2009年购买了系争房屋后进行了装修，当时墙纸装修花费了35万元、地板装修花费了75万元，现无法提供当时签订的装修合同和付款凭证，也不申请对装修的受损情况和修复费用进行司法鉴定。以上事实，由《上海市房屋租赁合同》《收据》、照片、证人证言及原、被告的陈述等予以佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原告在承租系争房屋期间未经被告许可，擅自在屋内的墙面上加钉钉子和添加挂钩，客观上导致了屋内部分墙纸的损坏，同时也影响了房屋的整体美观，故应当对被告承担赔偿义务。审理中，被告自述系争房屋的装修时间为2009年，并表示无法提供装修凭证，也不申请对装修损失进行司法鉴定，相关的损失金额由法院酌情认定，故本院综合考虑系争房屋室内装修的折旧情况和受损情况，酌情认定原告应赔偿被告装修损失12,000元。根据原、被告签订的《上海市房屋租赁合同》第四条的约定，租赁保证金在承租方已经付清应付费用的情况下，出租方应当归还，现原、被告均确认原告在租赁期限内应当承担的租金以及水电煤等公共事业费用已支付完毕，且也无证据证明原告曾认可将租赁保证金作为违约金赔付给被告，故被告理应将租赁保证金24,000元返还给原告。此外，被告在2020年1月4日向原告出具的《收据》中明确当日收取的24,000元性质为退租房屋修理保证金，原告认为该笔费用应当在扣除必要的修理费后予以归还；本院认为从《收据》的文字表述来看，该24,000元既然被定性为保证金，其主要功能就在于保障后续的被告的维修费用能够得到实现，再联系到原、被告双方曾在2020年1月8日又协商赔偿事宜，故原告认为该笔款项应当多退少补的解释更具有合理性，本院予以采纳；该保证金扣除本院酌情认定原告应赔偿被告的装修损失12,000元后，被告还须向原告返还12,000元。原告在使用系争房屋期间确实造成了房屋装修损失，并且原告也愿意进行赔偿，在双方对赔偿金额存在争议的情况下，被告未及时返还上述两项保证金也属情有可原，故对原告要求被告支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于反诉，如前所述，本院已酌情认定反诉原告的装修损失为12,000元，而反诉被告预付的维修金保证金已足以覆盖该金额，故对反诉原告额外要求反诉被告再行赔偿装修损失100,000元的反诉诉讼请求，本院不予支持。第三人LEEJONGSEOK经本院公告传唤未到庭应诉，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院可依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)封丽、封娇、唐明娟于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)东风悦达起亚汽车有限公司返还房屋租赁保证金24,000元；二、被告(反诉原告)封丽、封娇、唐明娟于本判决生效之日起十日内向原告(反诉被告)东风悦达起亚汽车有限公司返还房屋修理保证金12,000元；三、驳回原告东风悦达起亚汽车有限公司的其余诉讼请求；四、驳回被告(反诉原告)封丽、封娇、唐明娟的反诉诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1,000元，公告费560元，合计1,560元，由原告东风悦达起亚汽车有限公司负担250元，被告封丽、封娇、唐明娟负担1,310元。反诉案件受理费1,150元，由被告(反诉原告)封丽、封娇、唐明娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年四月十九日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。