北京市西城区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0102民初34082号原告：杨占国，男，1981年12月27日出生，汉族，住陕西省蒲城县。被告：李晓东，男，1972年6月4日出生，汉族，住河南省许昌市。原告杨占国与被告李晓东租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月9日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月26日公开开庭进行了审理。原告杨占国到庭参加诉讼。被告李晓东经本院合法传唤，未到庭应诉。本案现已审理终结。原告杨占国向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告签订的《商铺租赁合同》；2.请求判令被告返还原告房屋保证金40000元；3.请求判令被告返还原告四个月房屋租金86667元(包括免租期三个月和提前腾房的一个月)；4.请求判令被告赔偿原告经营收入损失50000元;以上共计人民币176667元。5.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：一、基本事实。2017年7月24日,出租方李晓东与承租方杨占国签订《商铺租赁合同》,该合同为杨超代理杨占国签订,实际承租人为杨占国。双方约定,被告李晓东将位于北京市西城区西单北大街7号商铺出租给原告杨占国使用,房屋用途为服装售卖,租赁期限为2017年8月5日至2018年8月4日,房屋租金为240000元/年，半年付。合同签订前，杨占国于2017年7月23日向被告支付租房保证金(定金)20000元;合同签订后,原告杨占国于2017年7月24日向被告支付房屋半年租金120000元。2018年1月4日,杨洪镇代杨占国向被告支付房屋半年租金120000元。2018年5月26日,被告提出如续租,要求增加房屋定金20000元,年房租增至260000元。杨占国最终同意,当日双方续签《商铺租赁合同》,该合同仍为杨超代杨占国签订,合同期限为2018年8月5日至2019年8月4日,其他条款不变。合同签订之当日,杨占国按照要求另向被告支付定金20000元,至此,杨占国共计支付房屋定金40000元。并于2018年7月4日向被告支付半年租金130000元。2019年1月3日向被告支付半年租金130000元。2019年6月30日,原告杨占国与被告李晓东再次续签《商铺租赁合同》,租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日,其他条款不变。合同续签当日,杨洪镇代杨占国向被告支付半年租金130000元,2020年1月4日,杨洪镇代杨占国支付半年租金130000元。自此,原告如约履行了全部合同义务。2020年6月底，房屋的原权利人北京丰汇时代广告有限责任公司(以下简称丰汇时代公司)告知原告,李晓东与其签订的《房屋租赁合同》2020年7月5日到期,丰汇时代公司要求原告腾房。同时,丰汇时代公司告知原告,因受疫情影响,丰汇时代公司减免了李晓东本年度三个月的租金,但李晓东并未如实告知杨占国,也未减免杨占国的租金。二、通过上述事实,原告认为,被告超过原租赁期限出租,构成违约,被告应当退还相应的租金,并赔偿由此给原告造成的实际损失。被告李晓东与丰汇时代公司约定的租赁期限为2019年7月6日至2020年7月5日,而被告李晓东与杨占国签订的租赁合同中约定的租赁期限为2019年8月5日至2020年8月4日,超过原租赁合同一个月。杨占国在毫不知情的情况下,被丰汇时代公司直接要求腾房,这不仅导致杨占国无法正常使用房屋,也使得杨占国的经营受损(按照原告正常的经营收入,每月平均在100000元),还让杨占国无法获得提前通知、无任何准备的情况下,立即搬离经营场所。因此,在被告违约的情况下,原告要求被告返还1个月的房屋租金21667元,同时承担由此给原告造成的经营收入损失50000元。三、在疫情期间,原告无法正常营业,遭受巨大损失,疫情构成不可抗力,根据公平原则,房屋原权利人减免三个月租金,被告也应当退还原告三个月的租金。2020年1月底,全国突发新型冠状病毒疫情,直至2020年4月30日,北京才宣布解除疫情一级警报,调低至二级。在此期间,各行各业均受疫情影响,原告所经营的服装零售行业也不例外。原告在2020年1月4日即已经支2020年上半年租金,在疫情期间,原告与被告沟通,因自己的经营受到了严重影响,即要求被告返还部分租金,但被告予以拒绝。无奈之下,原告负债经营,只为了维持个人和家庭的基本生活。2020年6月,原告被告知腾房时,才知晓原权利人丰汇时代公司减免了被告三个月的租金。故根据公平原则,原告认为,疫情给自身及家庭带来了巨大影响,现在负债累累,因此,原告要求被告退还三个月的租金。原告为外地来京务工人员,家庭负担沉重,因为被告的违约行为给原告造成了巨大损失,同时因疫情原因,也使得原告负债累累,为维护自身的合法权益,依据公平原则,根据《合同法》和《民事诉讼法》等相关法律规定,向贵院提起诉讼,恳请贵院支持原告的诉讼请求。被告李晓东未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据。原告杨占国围绕诉讼请求依法提交的证据有《商铺租赁合同》、《房屋租赁合同》、中国建设银行个人活期账户交易明细、微信转账记录、收条、微信聊天记录、2020年10月及11月手写收入流水材料等，并申请证人出庭作证。本院依法审查了证据原件，对以上证据予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:2019年6月30日，李晓东（出租方、甲方）与杨占国（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定杨占国承租北京市西城区西单北大街7号房屋（下称涉案房屋），建筑面积30平方米，用于服装售卖。租期为1年，自2019年8月5日至2020年8月4日。年租金260000元，每半年支付一次，现金支付，2019年7月4日前支付半年租金及押金，第二次支付时间为2020年1月4日前。另需乙方支付40000元作为房租租赁保证金。租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金外，剩余部分应如数返还乙方，如乙方提前退租保证金不退。因房屋权属纠纷或被查封、扣押致使乙方无法正常使用房屋的，乙方有权单方解除合同并要求对方赔偿相应损失。关于保证金支付情况，庭审中，杨占国主张在2019年6月30日《商铺租赁合同》之前杨超曾代理其与李晓东就涉案房屋签订两份租赁合同，杨占国为实际承租人，并依约交付了保证金40000元以及该两份合同的租金。对此，杨占国举证如下：1.提交杨超与李晓东就涉案房屋签订的两份《商铺租赁合同》（合同期限自2017年8月5日至2019年8月4日）、转账记录、收条。该收条显示：“今收到杨超保证金40000元整（西单北大街7号租赁保证金），李晓东2018年5月26日”。2.申请杨超出庭作证，杨超证言为：杨占国是我的堂哥。2017、2018两次合同签订都是我跟我哥一起去的，合同是我签的，因为店铺平时有什么事情，都是我具体打理。店铺实际控制人是我哥，租金是我哥支付的，保证金也是我哥的钱，我代为支付，我缴纳完4万元保证金，被告就给我打了收条。我对我哥本案中主张租金及保证金没有意见。关于租金支付及房屋使用情况，杨占国举证如下：1.当庭陈述2017年起其便在涉案房屋实际经营服装商店。2.提交中国建设银行个人活期账户交易明细，证明其已依涉案合同约定，交付租金至2020年8月4日。3.提交丰汇时代公司与李晓东2019年6月20日签订的《房屋租赁合同》以及杨占国与李晓东的微信聊天记录，证明李晓东承租涉案房屋的合同于2020年7月5日到期，丰汇时代公司要求李晓东腾房，杨占国就腾房情况与李晓东进行沟通。4.杨占国当庭陈述：2020年5月，涉案房屋产权人丰汇时代公司到涉案房屋张贴通知，告知杨占国其与李晓东的租赁合同即将到期，要求杨占国腾房。杨占国电话询问李晓东相关情况，李晓东表示还会与产权人续签合同。大概6月份左右，李晓东电话中说让杨占国搬离。2020年6月5日，因为杨占国不搬离，丰汇时代公司就在店铺玻璃上喷漆并停水停电，导致涉案店铺无法经营。2020年6月25日，杨占国从涉案房屋中搬离。综上，主张李晓东返还2020年7月5日至8月4日的租金。关于疫情期间的经营情况，杨占国称：1.2020年2月至4月疫情期间，其仅在3月经营过一天，便根据疫情防控措施要求闭店，其他时间段均未开店经营。2020年2月其曾经向李晓东主张过减免疫情期间租金，同年3月李晓东电话中口头同意可以在双方续租时从下半年租金中减免部分租金，但未承诺具体金额。2.丰汇时代公司已经向李晓东减免了2020年2月至4月的租金，故李晓东也应减免这3个月租金。3.疫情之前，涉案店铺一个月流水为10万元以上，营业收入为流水的50%，因李晓东原因导致其提前搬离涉案房屋，故其主张5万元营业收入损失。为此，杨占国提供手写的2020年10月、11月流水材料以及作为证据，该材料显示10月流水为123181元、11月为128270元，但未记载店铺名称及记账人。本院认为，当事人有答辩和对对方提交的证据进行质证的权利，李晓东经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视其放弃答辩和质证的权利。本院依法缺席审理。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。关于合同解除，杨占国与李晓东签订的《房屋租赁合同》于2020年8月4日到期，据杨占国陈述，因李晓东超期转租，其已于2020年6月25日搬离涉案房屋，依合同约定杨占国享有合同解除权，在搬离之前杨占国并未向李晓东主张解除合同，故本院认定涉案合同于2020年6月25日解除。合同解除后，尚未履新的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，在案证据显示，李晓东与丰汇时代公司的租赁合同于2020年7月5日到期，导致涉案合同无法履行至约定届满之日，李晓松构成违约，应当依杨占国的请求承担相应违约责任。关于杨占国要求李晓东返还房屋保证金40000元的诉讼请求，涉案租赁合同约定租赁期满或合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由承租人承担的费用、租金外，剩余部分应予返还，在案证据显示，李晓东违约且杨占国已依约支付了全部租金，故杨占国该项诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。关于杨占国要求李晓东返还2020年2月至4月租金的诉讼请求，本次新冠疫情属于当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，2020年2月至4月正值疫情最严峻时期，继续按照原合同标准履行合同对杨占国明显不公平，但杨占国并未提供证据证明丰汇时代公司全额减免李晓东该期间租金，故本院依据公平原则酌定李晓东返还2月至4月期间50%的租金，对该项诉请中合理部分本院予以支持。关于杨占国要求李晓东返还2020年7月5日至8月4日租金的诉讼请求，因杨占国已于6月25日搬离涉案房屋，故该项诉请具有事实及法律依据，本院予以支持。关于杨占国要求李晓东赔偿经营收入损失50000元的诉讼请求，李晓东的违约行为导致杨占国提前腾退房屋从而无法经营，必然会给杨占国带来营业收入损失，具体损失数额本院依据举证及本案情况依法酌定。综上所述，杨占国诉讼请求中合理部分本院予以支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条、第二百四十一条之规定，判决如下：一、原告杨占国与被告李晓东于2019年6月30日就坐落于北京市西城区西单北大街7号的房屋签订的《商铺租赁合同》于2020年6月25日解除；二、本判决生效之日起七日内，被告李晓东返还原告杨占国房屋保证金40000元；三、本判决生效之日起七日内，被告李晓东返还原告杨占国房屋租金共计54166.70元；四、本判决生效之日起七日内，被告李晓东赔偿原告杨占国经营收入损失10000元。五、驳回原告杨占国其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3833元，由原告杨占国负担1450元（已交纳），由被告李晓东负担2383元（本判决生效之日起七日内交纳）；公告费560元，由被告李晓东负担（本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 冯海鑫二〇二一年四月二十九日法官助理 卢 震书 记 员 孙 萍