广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终1891号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈锦利，男，汉族，住广东省广州市白云区。上诉人（原审被告、反诉原告）：陈剑超，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢小刚，广东瀛真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州群兴物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区。法定代表人：岑某，该公司经理。委托诉讼代理人：熊飞，广东道高律师事务所律师。委托诉讼代理人：李健仪，广东道高律师事务所律师。上诉人陈锦利、陈剑超因与被上诉人广州群兴物业管理有限公司（以下简称群兴公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初10148号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈锦利、陈剑超上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项；2.判令群兴公司向陈锦利、陈剑超返还2019年9月、10月租金64800元并支付逾期返还资金占用利息（从2019年12月28日起，以64800元为基数，按照每月2%标准，计算至实际返还之日止）；3.本案一、二审诉讼费由群兴公司承担。事实和理由：（一）一审判决认定事实不清。因群兴公司不允许陈剑超、陈锦利装修，导致陈剑超、陈锦利未实际经营涉案场地，故涉案场地是否交付，陈剑超、陈锦利均有权拒绝交纳租金。1.陈剑超、陈锦利承租涉案场地需进行装修方能进行经营，双方在涉案合同中对装修免租期也进行了约定，但在装修过程中，群兴公司称因业主要解除合同，故要求陈剑超、陈锦利停止装修以避免损失扩大。2.涉案场地移交的时间并非陈剑超、陈锦利应缴纳租金的截止时间。涉案场地因群兴公司原因无法使用，造成的损害后果应由群兴公司承担。在涉案合同未解除的情况下，陈剑超、陈锦利也没有交付涉案场地的义务。实际上，双方在2019年10月后就一直在协商，群兴公司多次确认愿意赔偿损失并对装修损失进行了评估，以上种种行为均表明各方无需继续履行合同义务。3.陈剑超、陈锦利接受涉案场地后缴纳了超过10万元的首期租金和保证金，但因群兴公司原因涉案合同被解除，至今一天未营业。陈剑超、陈锦利作为无过错方却要承担巨大损失，有失公平。（二）群兴公司主张的水电费因涉案场地装修产生，属于损失范围。该损失由群兴公司造成，应由群兴公司自行承担，其无权要求陈剑超、陈锦利支付。群兴公司辩称,1.一审判决认定事实清楚。涉案场地于2019年8月17日交付陈锦利、陈剑超，同年12月29日陈锦利、陈剑超向群兴公司退回涉案场地。涉案合同没有约定陈锦利、陈剑超占有、使用涉案场地期间不交租金、水电费。2.陈锦利、陈剑超提交的录音不能证明群兴公司阻止其装修。相反地，群兴公司及时建议停止装修，防止了损失扩大。3.陈锦利、陈剑超没有依据《通知函》作出解除合同、退还场地的决定，却把合同解除与赔偿绑定，损失产生的责任在陈锦利、陈剑超。群兴公司向一审法院起诉请求：1.判令陈锦利、陈剑超支付拖欠的押金36000元；2.判令陈锦利、陈剑超向群兴公司支付拖欠的2019年11月至12月的租金72000元、水电费16122元及滞纳金，滞纳金以每月欠租总额（含租金、水电费）为基数，按月利率2%标准，自合同约定的应付欠租金额次日起计至款项清偿之日止，暂计至2020年3月5日为6007元；3.判令陈锦利、陈剑超向群兴公司支付中介服务费36000元、免租装修期租金24000元；4.判令群兴公司不退还陈锦利、陈剑超的保证金72000元；5.本案诉讼费由陈锦利、陈剑超承担。一审诉讼中，群兴公司同意第2项诉请中租金、水电费的滞纳金从起诉之日起计算。陈锦利、陈剑超向一审法院反诉请求：1.判令群兴公司向陈锦利、陈剑超返还2019年9月、10月租金64800元并支付逾期返还资金占用利息（从2019年12月28日起，以64800元为基数，按每月2%标准，计算至实际清偿之日止）；2.判令群兴公司向陈锦利、陈剑超返还保证金72000元并支付逾期返还资金占用利息（从2019年12月28日起，以72000元为基数，按每月2%标准，计算到实际清偿之日止）；3.判令群兴公司向陈锦利、陈剑超赔偿装修损失140165.84元并支付逾期资金占用利息（从2019年12月28日起，以140165.84元为基数，按每月2%标准，计算至实际清偿之日止）；4.判令群兴公司向陈锦利、陈剑超支付维权产生的律师费9000元；5.本案诉讼费由群兴公司承担。一审诉讼中，陈锦利、陈剑超放弃第2项反诉诉请中的利息损失。一审法院认定事实：位于佛山市顺德区××××办事处某石村委会工业区某业路**号房屋[原房产证号：粤（2017）顺德区不动产权第1117****号]所有权人原为案外人黄某联，2019年10月24日，黄某联将上述房屋所有权转让给了陈某标、陈某鸾、陈某群、李某仲、李某初、李某柏六人共有。2019年7月1日，黄某联与群兴公司签订《租赁合同》，约定黄某联将坐落在佛山市顺德区××××办事处某石村委会工业区某业路**号土地自用面积为7992.49平方米之物业出租给群兴公司使用，租赁期6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止，免租装修期1个月，从2019年7月15日起至2019年8月15日。黄某联向群兴公司出具了《同意转租证明》，载明：同意并认可群兴公司将佛山市顺德区××××办事处某石村委会工业区某业路**号物业对外进行出租、转租。2019年8月17日，群兴公司作为合同中的甲方与陈锦利、陈剑超作为合同中的乙方签订《租赁合同》，约定：1.甲方将坐落在佛山市顺德区××××办事处某石村委会工业区某业路**号办公楼1-3层及门口空地之物业出租或转租给乙方使用，乙方对甲方出租的物业现状已经充分了解，同意按现状承租，依法用于办公教育培训经营。2.租赁期为6年，从2019年8月16日起至2025年8月15日止；免租装修期为20天，从2019年8月18日起至2019年9月6日止，装修期免交租金，但需缴纳水电费。3.租金为36000元/月，每2年递增10%。4.签订合同当天，乙方向甲方支付72000元，3个月后再向甲方支付36000元作为合同保证金，乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用，……，租赁期满后，乙方不再续租，应在租赁期内缴清应付的所有租金、水电费、租赁税及相关的费用后迁出，并需结清员工工资及交回甲方出具的保证金收据原件，甲方按本合同约定的内容，在收回物业之日起10日内不计利息退还给乙方。5.在签订本合同的当天，乙方预付第一个月的租金及其他费用，以后租金及其他费用，乙方需在每月5号前支付。6.租赁期内，甲方提供物业原有水、电设施和水电负荷（用电负荷为40-80KVA）给乙方使用，基本电费23元/KVA，具体负荷以乙方进场时确认为准，乙方使用产生的水、电费需向甲方缴纳，电费1元/度，服务费0.35元/度，水费6元/吨。7.租赁期内，该物业租金及其他费用乙方要按时足额缴交，如乙方逾期支付租金及其他费用，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，乙方同意甲方暂停供应水、电，停水、电期间产生的一切损失均由乙方负责，逾期支付租金及其他费用达15天，则视作乙方根本违约，甲方有权解除合同，没收保证金。8.租赁期内，甲方除不可抗力因素外，不能无故提前解除本合同。9.租赁期内，如乙方在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除本合同同时需向甲方支付免租期的租金及支付甲方因签订本合同给出服务费（佣金）；若租赁期满2年以上或乙方将该物业转租出去的，则无需支付甲方免租期的租金及服务费。10.因诉讼而产生的包括律师费、财产保全支出的保费、案件受理费、保全费等一切费用由违约方承担。上述合同签订后，群兴公司于2019年8月17日向陈锦利、陈剑超交付租赁场地。陈锦利、陈剑超于2019年8月15日和8月17日向群兴公司缴纳了2019年9月租金28800元和租赁保证金72000元，并经群兴公司的同意开始对涉案租赁场地进行装修。2019年9月24日，黄某联向群兴公司发送《通知函》一份，载明：“就属于我方所有的，位于佛山市顺德区××××办事处某石村委会工业区某业路**号之物业，贵司与本人于2019年7月签订了《租赁合同》一份，约定租赁期间为6年，时间从2019年8月16日起至2025年8月15日止。现因该处厂房位于顺德区人民政府三旧拆迁改造范围内，顺德区人民政府也拟批准该厂房的拆迁改造事宜（有关政府批准文件，将在2019年11月颁发）。为此，我方特依据《租赁合同》第四条第四款的规定，特提前3个月通知贵司，该租赁合同因厂房三旧拆迁改造，于2019年12月30日正式解除。……”2019年9月28日，群兴公司通过微信向陈锦利转发了上述《通知函》的照片。2019年12月26日，陈剑超将涉案租赁场地交还群兴公司，在双方签署的《场地交还确认书》中，双方同意就提前解除租赁合同造成的损失赔偿另行协商，并确认截止2019年12月29日的电表度数底数为584，水表度数为5.9。因双方就赔偿问题协商未果，群兴公司遂于2020年5月6日向一审法院提起诉讼。陈锦利于2019年10月委托广东某律师事务所代理其进行诉前调解、出具律师函和一审出庭或代理，《委托代理合同》约定，律师费为9000元，自合同签订当天支付4000元，自案件一审判决（民事调解书）作出后3天内支付剩余律师费5000元。该所指派谢某刚律师为陈锦利、陈剑超的委托诉讼代理人，代理其在本案应诉并于2020年6月15日提起反诉。后谢某刚律师转到广东某律师事务所执业，并继续完成陈锦利、陈剑超的前述委托事项。一审中，群兴公司与陈剑超、陈锦利均认可涉案《租赁合同》已于2019年12月26日解除，并确认陈锦利、陈剑超已缴纳租金至2019年11月15日但未缴纳过水电费，陈锦利、陈剑超的装修损失按105000元计算。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。群兴公司与陈锦利、陈剑超于2019年8月17日签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，对双方均具有约束力。关于群兴公司与陈剑超、陈锦利主张的租赁保证金问题，陈锦利、陈剑超已缴纳的保证金72000元，群兴公司主张归其所有，陈锦利、陈剑超主张由群兴公司返还陈锦利、陈剑超。对此，一审法院认为，群兴公司与陈剑超、陈锦利在《租赁合同》中约定，租赁期内，群兴公司除不可抗力因素外，不能无故提前解除合同。本案中，群兴公司在租赁期限尚未届满时即要求提前解除合同，已构成违约，故应向陈锦利、陈剑超返还租赁保证金72000元。群兴公司抗辩提前解除合同的原因在于黄某联，但根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任，群兴公司的上述抗辩理由不成立，一审法院不予支持。对于陈锦利、陈剑超尚未缴纳的保证金36000元，因涉案租赁合同已经解除，陈锦利、陈剑超无需再向群兴公司缴纳，群兴公司要求陈锦利、陈剑超支付剩余保证金36000元的诉请，一审法院不予支持。关于群兴公司与陈剑超、陈锦利主张的租金问题。陈锦利、陈剑超抗辩认为，群兴公司于2019年9月24日告知陈锦利、陈剑超房屋所有权人黄某联将于2019年12月30日解除与群兴公司的租赁合同，并责令陈锦利、陈剑超停止装修，陈锦利、陈剑超早已撤出涉案地块故无需支付租金，对于已支付的租金也应由群兴公司予以退回。对此，一审法院认为，群兴公司虽于2019年9月28日转发了黄某联的通知，但陈锦利、陈剑超收到通知后并未即刻与群兴公司办理场地的移交手续，也未通知群兴公司收回场地，而直到2019年12月26日才向群兴公司交还场地，故对于陈锦利、陈剑超占用涉案租赁场地期间的租金，陈锦利、陈剑超仍应向群兴公司缴纳，陈锦利、陈剑超不予支付租金的抗辩意见及要求群兴公司返还租金的反诉请求，一审法院不予支持。因陈锦利、陈剑超已缴纳租金至2019年11月15日，故陈锦利、陈剑超仍需按合同约定的租金标准缴纳2019年11月16日至12月26日共计41天的租金49200元（36000元/月÷30天×41天），对于群兴公司要求陈锦利、陈剑超支付租金的诉请，一审法院仅在上述范围内予以支持，超出部分，一审法院不予支持。对于租金的滞纳金，涉案租赁合同约定，陈剑超、陈锦利逾期支付租金的，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，陈锦利、陈剑超未能按期向群兴公司支付租金已构成违约，故群兴公司要求陈锦利、陈剑超自起诉之日起支付租金的滞纳金，于法有据，一审法院予以支持，但涉案合同约定的滞纳金标准过高，一审法院酌情调整为自起诉之日即2020年5月6日起按年利率5%计算租金的滞纳金。关于群兴公司主张陈锦利、陈剑超支付水电费的问题。双方在合同中约定水电费由陈锦利、陈剑超向群兴公司缴纳，电费缴纳标准为电费1元/度、服务费0.35元/度、水费6元/吨，上述约定合法有效，陈剑超、陈锦利应依照约定向群兴公司缴纳电费。根据《场地交还确认书》显示，陈剑超、陈锦利电表度数底数为584度，群兴公司陈述，租赁场地安装了20倍的电流互感器，陈剑超、陈锦利实际用电度数应为11680度，陈剑超、陈锦利对此不予确认。对此，一审法院认为，群兴公司未提供证据证明涉案场地有安装20倍的电流互感器，且如有上述设施，在双方进行场地交还时，应按照实际用电度数抄表，故一审法院认定陈剑超、陈锦利用电度数为584度，计算电度电费为788.40元[584度×（1元/度+0.35元/度）]。根据《场地交还确认书》显示，陈剑超、陈锦利的水表度数底数为5.9，按6元/吨计算水费为35.40元（5.9吨×6元/吨）。以上水电费合计823.80元（788.40元+35.40元），超出部分一审法院不予支持。关于水电费的滞纳金，涉案租赁合同约定，陈剑超、陈锦利逾期支付租金及其他费用的，每一天按欠租总额的2%收取滞纳金，陈锦利、陈剑超未能按期向群兴公司支付水电费已构成违约，故群兴公司要求陈锦利、陈剑超自起诉之日起支付水电费的滞纳金，于法有据，一审法院予以支持，但涉案合同约定的滞纳金标准过高，一审法院酌情调整为自起诉之日即2020年5月6日起按年利率5%计算水电费的滞纳金。关于群兴公司主张陈锦利、陈剑超支付的中介服务费和免租期租金的问题。涉案租赁合同约定，如陈剑超、陈锦利在租赁期未满2年的情况下提前解除本合同的，在解除合同同时需向群兴公司支付免租期的租金及群兴公司因签订本合同支付的佣金。涉案租赁合同并非因陈锦利、陈剑超的原因而解除，陈锦利、陈剑超对于合同解除并无过错，故群兴公司据此要求陈锦利、陈剑超承担免租期的租金和中介服务费，理据不足，一审法院不予支持。关于陈锦利、陈剑超主张群兴公司支付装修损失的问题。双方确认金额为105000元，因陈剑超、陈锦利的上述损失是由群兴公司违约解除合同造成的，故上述损失应由群兴公司承担。关于装修费的利息损失。因陈锦利、陈剑超此前并未向群兴公司明确提出该项赔偿请求，故相关的利息损失应自陈锦利、陈剑超提起反诉之日即2020年6月15日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至群兴公司实际清偿完毕之日止。关于陈锦利、陈剑超主张群兴公司支付律师费的问题。因涉案租赁合同约定因诉讼产生的律师费由违约方承担，故陈剑超、陈锦利要求群兴公司承担律师费，于法有据，一审法院予以支持。关于律师费的金额，陈锦利、陈剑超虽尚未实际支付完毕，但鉴于陈剑超、陈锦利已委托律师代理本案诉讼，律师费是其必要支出，陈剑超、陈锦利请求群兴公司按《委托代理合同》约定支付律师费9000元，一审法院予以支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百二十条、第一百二十一条、第二百一十六条、第二百二十七条、第二百二十九条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条规定，判决：一、陈锦利、陈剑超于判决发生法律效力之日起十日内，向群兴公司支付租金49200元及滞纳金（滞纳金计算方法：以49200元为基数自2020年5月6日起按年利率5%计算至实际清偿之日止）；二、陈锦利、陈剑超于判决发生法律效力之日起十日内，向群兴公司支付水电费823.8元及滞纳金（滞纳金计算方法：以823.8元为基数自2020年5月6日起按年利率5%计算至实际清偿之日止）；三、群兴公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈锦利、陈剑超返还保证金72000元；四、群兴公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈锦利、陈剑超支付装修损失105000元及利息（利息计算方法：以105000元为基数自2020年6月15日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至群兴公司实际清偿完毕之日止）；五、群兴公司于判决发生法律效力之日起十日内，向陈锦利、陈剑超支付律师费9000元；六、驳回群兴公司的其他诉讼请求；七、驳回陈锦利、陈剑超的其他诉讼请求。如当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费减半收取为2615.97元，由群兴公司负担1927.7元，由陈锦利、陈剑超负担688.27元；一审反诉案件受理费减半收取为2794.74元，由陈锦利、陈剑超负担976.96元，由群兴公司负担1817.78元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：陈锦利、陈剑超是否仍应向群兴公司支付租金；陈锦利、陈剑超是否应向群兴公司支付水电费823.8元及滞纳金。关于陈锦利、陈剑超是否应向群兴公司支付租金的问题。涉案租赁合同有效，陈锦利、陈剑超应当向群兴公司支付占有使用涉案场地期间的租金。本案中，群兴公司于2019年9月28日向陈锦利、陈剑超转发了黄某联的通知，陈锦利、陈剑超在收到通知后未与群兴公司办理场地交接手续，也未通知群兴公司收回场地，结合双方在一审中确认陈锦利、陈剑超于2019年12月26日向群兴公司交还场地的事实，一审认定陈锦利、陈剑超应向群兴公司支付至返还场地之日即2019年12月26日止的租金，理据充分，本院予以维持。因陈锦利、陈剑超已缴纳租金至2019年11月15日，一审法院判令陈锦利、陈剑超应按合同约定的租金标准向群兴公司支付2019年11月16日至12月26日止的租金共49200元，处理得当，本院予以维持。陈锦利、陈剑超上诉主张群兴公司应当退还其已支付的租金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。关于陈锦利、陈剑超是否应向群兴公司支付水电费及滞纳金的问题。涉案租赁合同约定，陈锦利、陈剑超在租赁期内使用产生的水电费需向群兴公司缴纳。一审法院依据涉案租赁合同约定的水电费标准及双方在交接场地时确认的水电使用量，判令陈锦利、陈剑超应向群兴公司支付水电费823.80元及滞纳金，处理正确，本院予以维持。陈锦利、陈剑超上诉主张不应承担水电费及滞纳金，理据不足，本院不予支持。综上，陈锦利、陈剑超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2596.48元，由上诉人陈锦利、陈剑超负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年四月二十一日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰