山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁民终446号上诉人（原审原告）：青岛鲜宇体育用品有限公司，住所地山东省青岛即墨市温泉街道办事处大田路2657号。法定代表人：金淑芬，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈姣珑，山东华梦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘云，山东华梦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：李祥龙，男，1958年3月21日出生，汉族，住山东省即墨市经济技术开发区。委托诉讼代理人：李春来，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱琳，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：青岛杰特体育用品有限公司，住所地山东省即墨市温泉工业园内。法定代表人：于兆欢，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：于兆欢，女，1986年8月13日出生，汉族，住山东省即墨市华山二路577号2号区。被上诉人（原审被告）：即墨市金龙塑料复合彩印有限公司，住所地山东省即墨市经济开发区泰山三路。法定代表人：郑秀芹，该公司总经理。被上诉人（原审被告）：金岩军，男，1976年3月19日出生，汉族，住山东省即墨市经济技术开发区。被上诉人（原审被告）：青岛宝和元工艺品有限公司，住所地青岛市城阳区正阳中路民生广场A座10楼。法定代表人：徐嘉良，该公司总经理。上诉人青岛鲜宇体育用品有限公司（以下简称鲜宇公司）因与被上诉人李祥龙、青岛杰特体育用品有限公司（以下简称杰特公司）、即墨市金龙塑料复合彩印有限公司（以下简称金龙公司）、金岩军、于兆欢、青岛宝和元工艺品有限公司（以下简称宝和元公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2019）鲁02民初1834号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鲜宇公司上诉请求：1．撤销一审民事判决，发回重审或依法改判支持鲜宇公司的诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由李祥龙等承担。事实和理由：一审法院认定事实不清、证据不足。一、鲜宇公司在法院查封之前签订合法有效的租赁合同。1、鲜宇公司承租案涉厂区的事实。2014年1月1日，鲜宇公司与杰特公司、案外人青岛金泉体育用品有限公司达成即墨区温泉街道办事处大田路2657号土地、房屋及设施的转租与承租意向。达成转租与租赁意向后，由于当时厂区破败不堪，不能直接进行生产经营，且案涉厂区所有人杰特公司也拒绝清理与装修，但是同意以前期发生的装修费用折抵租金。鲜宇公司便对案涉厂区进行了修整（有发票及鲜宇公司法定代表人的朋友圈为证），主要是车间装修、厂区整理、垃圾清理、安装空调和灯具等。修整完成后，鲜宇公司便在案涉厂区开业，进行生产经营。在此期间，鲜宇公司已经开始了事实租赁。2014年7月份，在鲜宇公司的新公章（2014年6月30日收购原韩资鲜宇体育公司，原公章收回，重新刻制新公章）刻制成功后，鲜宇公司与杰特公司、案外人青岛金泉体育用品有限公司补签了《厂房转租协议书》，租赁期限自2014年1月1日至2028年12月31日，租赁期限15年，月租金贰万元。鲜宇公司通过银行转账等方式交付了租金，并缴纳了水电费用、通讯费用等，是案涉土地及厂房的合法使用权人。一审法院认定鲜宇公司对案涉厂区不存在租赁关系，是错误的。第一、关于案涉租赁合同系在2014年7月份签订，是因为鲜宇公司的新公章在2014年7月份才刻制完毕，因而在刻制完毕新公章后鲜宇公司便立刻与杰特公司、金泉公司签署了案涉租赁合同。不能以鲜宇公司无有效证据证明该合同形成于法院查封之前就否定该租赁合同。第二、虽然在工商登记中显示杰特公司将案涉房产无偿给鲜宇公司使用，但是在一审庭审过程中杰特公司已经作出解释，该无偿使用证明仅作为鲜宇公司经营场所变更登记使用（现实情况中这种现象很常见），且鲜宇公司亦提交了租赁合同及相关履行证据，不能以该无偿使用证明直接否定鲜宇公司对案涉厂区的承租权。第三、鲜宇公司自承租厂区后便开始修整厂区，且在2014年7月份修整完毕。2014年部分公司为鲜宇公司开具了空调维修费、垃圾清理费、LED灯的发票，其余项目修整基本均为个体户修整加工，鲜宇公司亦支付完毕修整加工费用，根据修整全部费用累加计算并在租赁合同中予以明确。个体户不开具发票在现实中很常见，虽然部分个体户在修整完毕后未及时开具发票，但不能以此认为鲜宇公司在2014年不存在修整厂房的事实。第四、虽然鲜宇公司提交的证据显示租金交付未严格按照租赁合同的约定执行，但鲜宇公司支付租金是按照杰特公司的指示交付，双方之间对变更租金交付方式是认可的，并不能以租金未依约定方式交付就认定双方之间不存在真实的租赁关系。法院查封时间晚于鲜宇公司承租案涉厂区的时间2015年2月15日，一审法院作出（2015）青金初字第54-2号民事裁定书，并于同日查封杰特公司所有的案涉土地。而鲜宇公司在2014年1月1日起即合法租赁案涉土地及厂房，租赁时间早于法院查封时间。二、鲜宇公司在法院查封之前即已占有使用案涉厂区。1、缴纳电费。鲜宇公司在承租案涉厂区后，缴纳了电费，虽然2016年11月之前用电户名并非鲜宇公司，但鲜宇公司已经作出解释并提供证据证明，由鲜宇公司将电费支付给案外人青岛金泉体育用品有限公司后其向鲜宇公司开具发票，鲜宇公司实际使用案涉厂区产生电费并支付电费。2、缴纳水费。2014年7月开始，从韩资企业收购完毕鲜宇公司后，鲜宇公司即在案涉厂区生产经营，并产生支付了水费，即墨市水资源综合管理中心向鲜宇公司开具发票。3、缴纳通讯费用。2014年7月开始，从韩资企业收购完毕鲜宇公司后，鲜宇公司即在案涉厂区生产经营，并产生了固定通讯费用，联通公司向鲜宇公司开具通讯费发票。4、在案涉厂区外销货物。鲜宇公司生产经营出售货物的出口发票及鲜宇公司法定代表人微信朋友圈，都可以看出鲜宇公司在法院查封之前即已开始生产经营、外销货物。综上，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。”的规定，鲜宇公司在涉案土地及房产被法院查封之前就已签订合法有效的租赁协议，且已合法占有使用，法院应依法支持并保障鲜宇公司的租赁权，并在剩余租赁期限内阻止向受让人移交占有被执行的土地及房产，继续由鲜宇公司占有使用。李祥龙辩称，我方的答辩意见与一审中答辩意见一致。补充：第一，在2013年9月24日时，涉案房产就被中国银行股份有限公司青岛山东路支行进行了最高额抵押登记。由于我方是第一查封人，故我方启动了拍卖程序，拍卖后，青岛银行山东支行实现了抵押优先权，将案款全部领走，我方一分钱没拿到。也就是说，涉案房产是抵押在前、租赁在后的，租赁权不能对抗抵押权。第二，涉案房产在评估时，评估人员第一次到现场时，鲜宇公司就不让进门，第二次评估是执行法官带着10余名法警到现场，对方仍不开门，最后采取了强制措施才得以进门。进门以后，对方一直与执行法官吵架，后来到会议室做笔录，执行法官提出是否有租赁，鲜宇公司说有租赁，但拒绝出示租赁合同，也拒绝出示交纳租金的凭证，并且拒绝在执行笔录上签字，这在执行法官卷宗材料及笔录上都有体现。也就是说，鲜宇公司藐视法律，故意拖延时间。宝和元公司辩称，一、以装修费用等折抵房租的合同，实质为偿付装修费等欠款，是为了使债权得到清偿，其合同类型非租赁合同。涉案《租赁协议》，即使假设其内容为真，也实际是用使用物权的方式去偿还所欠欠款，该合同是抵偿欠款的合同之债而非实质的房屋租赁合同，不适用“买卖不破租赁”的原则。二、鲜宇公司涉嫌私刻公章犯罪。根据山东省青岛市即墨区市场监督管理局调取的工商登记材料，鲜宇公司在一审庭审中提供的租赁合同落款处公章与工商部门登记材料中加盖的公章、公安部门预留及备案的公章明显不同，该份租赁合同是鲜宇公司为了强占涉案不动产而伪造的，已涉嫌伪造公章罪，要求法院追究其刑事责任。三、鲜宇公司涉嫌虚假诉讼。其一审中提交的证据与工商登记材料、交易习惯等互相矛盾，请求贵院驳回其诉讼请求。依据《最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部关于进一步加强虚假诉讼犯罪惩治工作的意见》第2、4条之规定，鲜宇公司伪造租赁合同，私刻假公章，到各种司法机关恶意举报，上述行为严重浪费司法资源，应对其追究刑事责任。四、鲜宇公司涉嫌拒不执行法院裁定罪。鲜宇公司在一审法院于2019年1月9日下达强制搬迁公告后，至今仍未搬出涉案土地，拒不执行一审法院的法律文书，已经涉嫌拒不执行法院裁定罪。五、鲜宇公司涉嫌领导参与黑社会罪。六、宝和元公司通过法院拍卖合法取得涉案土地及房产的所有权，鲜宇公司起诉的主体不适格。七、宝和元公司请求二审法院判令鲜宇公司立即停止侵害，从位于青岛市即墨市地产中搬出，并判令鲜宇公司赔偿宝和元公司自2018年5月4日起至实际搬出之日止的占用费及其他损失暂计240万元。杰特公司、金龙公司、金岩军、于兆欢未到庭，未作答辩。鲜宇公司向一审法院提出诉讼请求：1、请求法院依法确认鲜宇公司就即墨区温泉街道办事处大田路2657号土地及厂房在2014年1月1日至2028年12月31日期间具有承租权，并在剩余租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的土地及房产；2、本案诉讼费用由李祥龙等承担。一审法院认定事实：李祥龙诉杰特公司、于兆欢、金龙公司、金岩军民间借贷纠纷一案，一审法院于2015年10月21日作出（2015）青金初字第54号民事判决书，判决：一、被告青岛杰特体育用品有限公司、于兆欢于本判决生效之日起10日内共同偿还原告李祥龙借款本金1200万元及相应利息（自2014年11月27日至2015年2月7日期间的利息为53.76万元，自2015年2月8日至判决确定给付之日的利息以借款本金1200万元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率的四倍进行计算）；二、被告即墨市金龙塑料复合彩印有限公司对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。即墨市金龙塑料复合彩印有限公司承担保证责任后，有权向青岛杰特体育用品有限公司、于兆欢追偿；三、被告金岩军对上述第一项给付义务承担连带清偿责任。金岩军承担保证责任后，有权向青岛杰特体育用品有限公司、于兆欢追偿；四、驳回原告李祥龙的其他诉讼请求。被告不服，向山东省高级人民法院提起上诉，山东省高级人民法院于2016年8月8日作出驳回上诉，维持原判的终审判决。现一审法院（2015）青金初字第54号民事判决书已发生法律效力。案件在诉讼期间，一审法院于2015年2月15日作出（2015）青金初字第54-2号民事裁定书，裁定冻结杰特公司、于兆欢、金龙公司、金岩军银行存款1400万元或者查封其同等价值的财产。同日，一审法院向即墨市国土局发出（2015）青金初字第54-2号协助执行通知书，查封杰特公司所有的位于青岛市即墨区内的土地，证号青房地权市字第××号。本案在执行期间，一审法院于2017年1月10日作出（2016）鲁02执720号之三执行裁定书，裁定：一、拍卖被执行人青岛杰特体育用品有限公司名下位于即墨市岙莱路以东，土地证号为青房地权市字第××号土地一宗；二、拍卖被执行人青岛杰特体育用品有限公司名下位于即墨市岙莱路以东，房产证号为即房公转字第××号，面积为8526.81平方米的房产。上述涉案不动产拍卖成交后，一审法院于2019年1月3日作出（2016）鲁02执720号公告，责令鲜宇公司自公告发布之日起三十日内自行撤离所占上述涉案不动产。本案在执行期间，一审法院从工商登记中调取了杰特公司的一份于2014年7月24日形成的无偿使用证明，该无偿使用证明载明，杰特公司自愿将涉案不动产无偿提供给鲜宇公司使用，使用期限为10年，自2014年7月24日至2024年7月23日。鲜宇公司曾以执行法院违法为由，向青岛市人民检察院申请执行监督，2019年1月11日，青岛市人民检察院作出青检民（行）执监[2018]37020000004号不予支持监督申请决定书，认为案外人在执行法院确定的拍卖公告期内未主张过优先购买权，在执行法院告知其可以参加竞买的情况下，其也未报名参加竞买，执行法院不存在违法执行的情形。决定不支持案外人的监督申请。在（2016）鲁02执720号案件执行过程中，鲜宇公司向一审法院执行庭提出书面异议，一审法院执行庭经审查认为，虽然鲜宇公司主张其承租了涉案不动产，其主张的依据是其提交的厂房租赁协议，但是，一审法院调取的工商登记显示，杰特公司并非将涉案不动产租赁给鲜宇公司使用，系无偿提供给鲜宇公司使用。工商登记中的证据具有公示性，其证明力应当大于当事人提供的证据，因此，鲜宇公司与杰特公司不存在真实的租赁合同关系。鲜宇公司主张的租赁关系不真实，其提交的厂房租赁协议证明力不足，涉案不动产登记在杰特公司的名下，在其不能履行法定义务的情况下，执行法院对涉案不动产进行处置并无不当。涉案不动产已经拍卖成交，鲜宇公司依然占据该涉案不动产，属于无权占有，执行法院应当按照法律规定责令其限期迁出该涉案不动产。鲜宇公司以其不真实的租赁权排除执行法院的强制执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，其阻却交付涉案不动产的执行于法无据。裁定：驳回案外人鲜宇公司的异议请求。鲜宇公司不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，即为本案。鲜宇公司提交的《厂房转租协议书》显示，出租方（甲方）为杰特公司，转租方为（乙方）青岛金泉体育用品有限公司，转承租方（丙方）为鲜宇公司。该协议约定：“鉴于：1、甲方于2013年12月31日与乙方签订《土地及房屋租赁合同》将其所有的位于温泉石桥工业园2657号土地，房屋及设施出租给乙方，并约定乙方有权将承租房屋转租给第三方。2、甲方同意乙方将上述房屋转租给丙方，丙方同意转租。……三、房屋租金及支付方式1、丙方承租乙方房屋，房屋租金为人民币贰万元/月。2、租金支付方式：前期厂房装修费和垃圾清理费由出租方承担共计618496.00元，该费用抵房租，按月扣除。抵完之后，每月底之前支付上月租金。四、转租期限及交付日期1、转租期为15年，自2014年1月1日起至2028年12月31日止。……3、甲、乙、丙三方约定，甲方及乙方于2014年1月1日前向丙方交付上述房屋，每逾期一日交付，甲方及乙方向丙方按租金总额日千分之一承担违约金……”。该协议显示签订时间为2014年1月1日，鲜宇公司主张该合同的实际签订时间为2014年7月份。鲜宇公司提交的装修费明细显示其装修费用共计618496元，其中品名标注为装饰材料、加工门、加工雨棚及空调的发票时间均显示为2015年。鲜宇公司提交的银行转账记录显示其在2015年3月至2015年7月期间向杰特公司、青岛金泉体育用品有限公司账户汇款共计653000元；2016年7月至2018年3月期间，鲜宇公司向案外人张珂、陈湛全账户汇款共计348000元。鲜宇公司主张上述款项均系其交纳的涉案房屋的租赁费。鲜宇公司提交的历月电费明细显示自2014年1月至2016年10月用电地址为山东省青岛市即墨市温泉镇西石桥村村委会温扭88的户名为青岛金泉体育用品有限公司；2016年11月至2019年12月用电地址为山东省青岛市即墨市温泉镇西石桥村村委会温扭88的户名为鲜宇公司。鲜宇公司主张其阻却执行的依据是对涉案房屋的租赁权。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款规定：“承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。在本案中，涉案房屋的查封时间为2015年2月15日，虽然鲜宇公司提交的涉案厂房的租赁协议显示签订时间为2014年1月1日，但其自认该合同系倒签，其并无有效证据证明该合同形成于涉案房屋查封之前。从一审法院执行过程中调取的工商登记显示，涉案房屋由杰特公司出具无偿使用证明，该房屋系杰特公司无偿提供给鲜宇公司使用，使用期限为10年，此与鲜宇公司提交的租赁合同明显矛盾。且从鲜宇公司提交的租赁合同履行的证据来看，其所提交的装修费用明细显示装修费用的发生大部分在2015年，而其所谓2014年签订的租赁合同中所约定抵扣租金的装修费和垃圾清运费居然与此后发生的费用分毫不差，明显不符合常理。即便该装修费和垃圾清运费为真实，按照租赁合同约定，上述费用可抵扣租金，抵完之后，再按月交纳房租。而鲜宇公司主张交纳房租的证据显示，其在2015年3月至2015年7月期间即开始交纳房租，按合同约定此时已发生的装修费和垃圾清运费尚未抵扣完毕，鲜宇公司的做法显然有违常理。鲜宇公司所提交的租赁合同明显存在重大瑕疵，其所陈述的履行过程与常理不符。因此，对鲜宇公司主张就涉案房屋与杰特公司存在租赁合同关系，一审法院不予采信。综上所述，鲜宇公司的诉讼请求缺乏事实及法律依据，一审法院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决：驳回青岛鲜宇体育用品有限公司的诉讼请求。案件受理费26000元，由青岛鲜宇体育用品有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李祥龙提交证据如下：杰特公司的涉案房产的房产证1份，房产证上明确记载有2笔抵押，第1笔：自2013年9月24日至2014年9月24日；第2笔：自2014年10月9日至2017年10月8日。证明抵押在前，租赁在后。租赁权不能对抗抵押权人，且案款已经被青岛银行山东路支行领走，拍卖款还不足以偿还青岛银行山东路支行的全部借款。鲜宇公司质证称，对该证据的真实性没有异议，对其证明目的有异议。根据鲜宇公司调取的涉案土地办理抵押时所签订的授信额度协议载明，甲方系金泉公司，乙方系中国银行青岛山东路支行，授信金额1800万元，授信额度的使用为一次性使用，该协议的签订时间为2014年10月11日，而鲜宇公司签订的厂房转租协议书时间早于上述协议。李祥龙提到的无偿使用证明系为办理工商登记地址变更用途出具的证明文件，不是租赁合同。双方的租赁关系应当以双方签订并实际履行的租赁合同为准。以公司垫付场地装修、清运的费用作为预付租金不是法律禁止的行为，租赁合同不符合合同无效的法定情形，且租赁合同与租赁关系均形成于抵押权设立之前，故应当以租赁合同认定鲜宇公司的承租人身份，抵押拍卖不得损害承租人的权利。宝和元公司质证称，对该上述证据的真实性、证明事项均无异议。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：李祥龙提供的涉案房产的房产证，鲜宇公司对其真实性没有异议，本院对该证据的真实性予以确认。但租赁合同与抵押权设立时间先后并不必然影响本案判决结果。本院对于一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题：鲜宇公司对于涉案标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。鲜宇公司上诉称，其对涉案标的享有租赁权，可以阻止向受让人移交占有的该不动产。但从鲜宇公司提交的证据来看，第一，涉案厂房转租协议的履行存在重大瑕疵，虽然鲜宇公司提交的该租赁协议显示签订时间在2014年，但其提交的装修费用明细显示装修费用的发生大部分在2015年，且租赁协议中所约定抵扣租金的装修费和垃圾清运费居然与此后发生的费用分毫不差，与常理不符；鲜宇公司在2015年3月至2015年7月期间即开始交纳房租，但按协议约定此时已发生的装修费和垃圾清运费尚未抵扣完毕，鲜宇公司的做法前后矛盾。第二，一审法院调取的工商登记材料显示，2014年7月，杰特公司将涉案不动产无偿提供给鲜宇公司使用，使用期限为10年，故两者之间并非租赁合同关系。因此，鲜宇公司不能提供有效的证据证明在人民法院查封之前，其与杰特公司已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产。鲜宇公司的主张不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，其要求阻止向受让人移交占有的涉案不动产，于法无据。因此，一审判决驳回鲜宇公司的诉讼请求，并无不当。综上所述，鲜宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费26000元，由青岛鲜宇体育用品有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁国红审 判 员 李永生审 判 员 陈东强二〇二一年四月二日法官助理 李明明书 记 员 李 倩