福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终1054号上诉人（原审原告）：厦门同安星火工业区开发有限公司，住所地福建省厦门市同安区祥平街道城南大街建行大厦十层。法定代表人：蔡宗贤，经理。委托诉讼代理人：陈胜强，福建合贤律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏金苗，福建合贤律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：厦门晋联物流有限公司，住所地福建省厦门市同安工业集中区同源路299号。法定代表人：施联炳，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓乃文，福建远大联盟律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓再强，福建远大联盟律师事务所律师。上诉人厦门同安星火工业区开发有限公司（以下简称“星火工业区开发公司”）因与被上诉人厦门晋联物流有限公司（以下简称“晋联物流公司”）土地租赁合同纠纷一案，不服厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初710号民事判决，向本院提起上诉。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》之规定，于2021年2月3日立案后，依法适用独任制进行了审理。上诉人星火工业区开发公司的委托诉讼代理人陈胜强、被上诉人晋联物流公司的委托诉讼代理人邓再强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。星火工业区开发公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持星火工业区开发公司一审全部诉讼请求。事实和理由：一审法院认定事实错误，导致错误适用法条，判决不当。一、星火工业区开发公司有通知晋联物流公司租期届满日2016年7月10日交还案涉土地，对晋联物流公司拒不履行的违约行为提出异议。晋联物流公司也认可租期届满日至2016年1月10日止。一审法院认定租期届满后，星火工业区开发公司并未提出异议，明显与事实不符。1、星火工业区开发公司在《土地租赁协议》租期届满日的2016年7月10日后，于2016年10月10日、2018年1月3日、2019年2月2日、2019年11月11日书面通知晋联物流公司，应归还原案涉地块缴交占用费。2、根据2019年11月29日双方签定的“地块移交确认单”载明的内容，晋联物流公司明确认可案涉地块租期至2016年7月10日止，并同意于2019年11月30日将占用的案涉地块归还星火工业区开发公司。二、一审法院认定：同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要（2018）2号文件确定的每平方米每月2元计算租金标准，因有星火工业区开发公司参加会议，视为双方就该租金标准达成合意进行判决。一审法院该认定完全不符合会议纪要，且认定案涉地块按上述租金标准也不符合厦门市政府土管办（2016）5号纪要规定租赁公益性项目租金，事实依据明显不足。1、依据上述（2018）2号纪要第八条，虽同安区政府土地收储出让工作领导小组办公室会议研究按公益性项目每平方米每月2元计算租金标准给晋联物流公司提出的续租案涉土地初步结果，但初步结果必须经同安区政府土管会审议通过后才能最终确定该租金标准，但晋联物流公司未有举证土管会审议通过的会议纪要，故上述每平方米每月2元计算租金标准，政府最终并没有审议通过确定。2、依据上述（2018）2号纪要第八条，若政府土管会审议最终有审议通过确定每平方米每月2元计算租金标准给晋联物流公司提出的续租，晋联物流公司与星火工业区开发公司必须有一年一签的租赁协议，且需按6个月租金应缴履约保证金。由于同安区政府土管会没有审议通过，不存在双方有依该会议纪要签订案涉土地续租协议。3、依据上述（2016）5号纪要第三条第（一）项，同安区或翔安区范围用于公益性项目使用租赁的地块，才能适用每平方米每月2元计算租金标准，而晋联物流公司是为其自身经营需要使用租赁案涉地块，不是用于公益性项目，因此，一审法院按上述纪要（2018）2号未经审议通过的每平方米每月2元计算租金标准，明显事实认定不足，也不符（2016）5号纪要规定。三、星火工业区开发公司按政府规定的租金3元和4元的标准计算诉求晋联物流公司支付其逾期交还原租赁地块占有使用费，依法依约应予支持。1、案涉地块属于其政府授权指定经营管理的国有土地，依国土资源部有关规范国有土地租赁若干意见的有关规定，其租金标准需执行按政府规定确定租金标准。星火工业区开发公司举示的两份厦门市政府土管会及其办公室证据证明，案涉地块的租金2019年4月3日前后市政府分别规定确定标准为3元/平方米·月和4元/平方米·月,故《土地租赁协议》租期届满日的2016年9月30日后至2019年11月30日期间，如果双方仍为延续土地租赁法律关系，一审法院也应依规按上述政府定价认定租金计算标准，但其却以未经同安区政府审议通过确定有效的2元/平方米.月认定租金计算标准,明显认定事实错误。2、晋联物流公司在租期届满日后直至2019年11月30日交还案涉地块期间，明显属于逾期占用案涉地块的违约行为，依合同法第107条规定，晋联物流公司应按该时间段依上述政府规定的租金3元和4元的标准向星火工业区开发公司支付其逾期占有使用费。晋联物流公司答辩称，驳回星火工业区开发公司的上诉，维持原判。一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。1.案涉物流园是同安区招商引资的项目。在招商引资时，由于案涉土地上方有高压线不能出让，故该地块在晋联物流公司园区的红线范围外，但该地块位于园区通道，园区必须使用该通道，才能完成正常运输，故当时双方才确定以租赁方式解决这一问题，且同安区委在专题会议纪要中已经明确案涉土地租赁期限为20年。现《土地租赁协议》期限虽已届满，但同安区委承诺的租赁期限尚未届满，星火工业区开发公司作为同安区政府下属企业，应根据该会议纪要的精神与晋联物流公司续签租赁协议。晋联物流公司正是基于上述事实，才继续租赁、使用案涉地块，并按照商业规则向同安区土地开发有限公司支付了2016年7月11日至2019年11月30日期间的租金共计520375.06元。2.《土地租赁协议》期限届满后，晋联物流公司继续使用案涉地块长达3年，双方实质上就案涉地块形成了不定期租赁关系，双方之间的主要争议不是租赁关系成立与否，而是该不定期租赁期间的租金标准如何确定。星火工业区开发公司在一审中所举的《地块移交确认单》，系晋联物流公司应其要求履行的移交手续，该确认单并不能否定双方之间的不定期租赁关系。二、一审法院认定每月每平方米2元的租金标准合法、合理。1.案涉地块正好位于晋联物流公司物流园的进出通道，晋联物流公司通行必须利用案涉地块，根据物权法第87条的规定，土地权属人有提供便利通道的义务，对于通道所占用的土地，不应收取租金。设计园区规划时，已将案涉地块规划专用于园区车辆停放和物流装卸，园区的进出车辆必须使用案涉地块，才能够满足园区的正常生产经营需要，对于案涉地块的出租期限及租金标准，同安区委在专题会议纪要中已经明确，期限为20年，租金标准为每亩2.8万元（即每月每平方米0.174元）。晋联物流公司正是基于上述背景，投资建设同安物流园项目，才投资对案涉土地进行改造建设、硬化。前十年，星火工业区开发公司也是按上述纪要的租金标准与晋联物流公司签订合同的，该合同签订经过了同安区委、同安区开发建设办公室、厦门市同安区招商服务中心、同安市土地开发有限公司同意。星火工业区开发公司现在要求的租金标准是上述纪要标准的十几倍，这与同安区委、同安区开发建设办公室、厦门市同安区招商服务中心、同安市土地开发有限公司给予晋联物流公司的承诺相差巨大。如不是给予晋联物流公司上述承诺，晋联物流公司未必会在同安区投资物流园区。晋联物流公司已在物流园区投资经营多年，如今也不可能因此案搬迁，但案涉土地又是晋联物流公司生产经营所必须的，如果晋联物流公司不使用连通道都没有。在这种情况下，星火工业区开发公司提出将案涉地块按每月每平方米3、4元的租金标准租给晋联物流公司使用，这根本不合理，也没有任何根据。2.正是由于案涉地块属于晋联物流公司生产经营所必须，实际上属于配套的土地，且当时承诺给晋联物流公司的租赁期限为20年，租金标准为每月每平方米0.174元，故晋联物流公司承租后是按使用20年的标准对案涉地块进行建设以满足实际经营的需要，晋联物流公司为此投入的数百万的建设、维护费用。在合同期限届满后，晋联物流公司在案涉地块上的建设成果同安区政府仍可利用，但对于晋联物流公司却未有任何补偿。晋联物流公司认为，星火工业区开发公司目前提出的租金标准是在利用晋联物流公司对案涉地块建设投入基础上的租金标准，是利用了晋联物流公司自己投入的建设成果来向晋联物流公司收取高额租金，这对晋联物流公司来说不公平、不合理、不合法。3.一审认定的租金标准系经过（2018）2号会议纪要确定的标准，该会议有协议各方参加，应视为双方已就租金标准达成了合意。该会议之所以按照【2016】5号专题会议纪要公益性项目每月每平方米2元的标准确定租金，一是考虑到晋联物流公司对同安区税收贡献；二是考虑到案涉地块规划性质为绿地，无法开发建设的特殊性；三是考虑到晋联物流公司对案涉地块的建设投入，该租金标准对双方来说都是合理的。此外，该租金标准也是同安区政府出于营造良好营商环境以及提升政府公信力，而对晋联物流公司重新作出的承诺，星火工业区开发公司作为同安区政府下属企业应予以执行。本案是平等民事主体之间的民事纠纷，租金是根据双方协商的结果确定，星火工业区开发公司所主张的厦门市土地管理委员会的租金标准对双方不具有约束力，不应适用于双方。星火工业区开发公司向一审法院提起诉讼，请求判令：晋联物流公司立即向星火工业区开发公司支付逾期交还原租赁地块的占有使用费1968534元（计算标准：2016年7月11日至2019年4月2日按厦门市政府租金标准3元/平方米·月，计1488921元；2019年4月3日至2019年11月30日，按厦门市政府租金标准4元/平方米·月，计479613元）。一审法院认定事实：2006年7月13日，星火工业区开发公司作为甲方，晋联物流公司作为乙方，双方共同签署一份《土地租赁协议》，约定：1.甲方同意将位于同安工业集中区10-2#地块内一地块出租给乙方，范围为协议附件所示范围，总用地面积为15177.61平方米，折合22.77亩；2.出租年限为10年，从2006年7月11日至2016年7月10日；3.租金为14000元/10年/亩（不含税费），总金额为318780元；4.乙方不能在租赁地块上建设任何建筑物，在符合消防、电力要求的前提下只能作为堆场或停车场（不可建围墙，不可出租，原乙方用地红线内面向租赁地块的围墙可设置物流入口与纬四路相连）；5.付款方式及时间为：签订本协议后十五日内一次性付清所有租金。2006年10月25日，双方签订另一份《土地租赁协议》，约定案涉地块租赁所产生的营业税及土地使用税双方各承担一半。2019年11月29日，晋联物流公司在地块移交确认单盖章签字，确认案涉地块于2019年11月30日移交给厦门市同安区土地开发有限公司。另查，厦门市土地管理委员会办公室于2016年5月16日印发的专题会议纪要[2016]5号文关于临时利用政府储备用地租金调整问题载明：“1.工程施工场地（公益性项目）租赁施工临时用地：空地租金标准……同安区、翔安区为2元/平方米·月。2.工程施工场地（经营性项目）租赁施工临时用地：空地租金标准……同安区、翔安区为3元/平方米·月。”厦门市土地管理委员会于2019年4月27日印发的专题会议纪要[2019]3号文关于政府储备用地临时利用租金调整问题载明：“工程施工临时利用政府储备用地：空地租金标准……同安区、翔安区为4元/平方米·月。”同安区土地收储出让工作领导小组办公室于2018年2月28日印发的专题会议纪要[2018]号文载明：“会议听取了晋联、大顺两家物流企业关于拟承租位于同盛东侧、集群路北侧，作为物流通道事宜的汇报。会议初步研究同意，鉴于该地块位于高压电力走廊下方，规划性质为绿地，无法开发建设，考虑到前述两家物流企业均为我区纳税大户，该地块仍由上述两家企业承租作为物流通道使用，并由企业作出承诺，其不得在地块上搭建构筑物或破坏地下排水设施等，承租人在租期届满或政府开发利用需提前收回时，企业应在接到通知之日起一个月内无条件清退，不得要求任何补偿。其租金标准按照市土管办[2016]5号会议纪要制定的临时利用政府储备用地租金标准，即同安区、翔安区的工程施工场地（公益性项目）租赁施工临时用地，以2元/平方米的标准。其协议一年一签，履约保证金按6个月租金计算；关于2016年7月10日原合同届满后所拖欠的租金，由企业按2元/平方米结合实际使用面积补缴。以上事项提请区土管会审议。”又查，晋联物流公司于2019年1月8日向厦门市同安区土地开发有限公司转账156112.42元、364262.64元，合计520375.06元。转账分别备注“2016.7.11-2018.12.31停车场租金及税金”、“2019.1.1-2019.12.31停车场租金”。星火工业区开发公司同意将晋联物流公司支付给厦门市同安区土地开发有限公司的520375.06元抵扣租金。一审法院认为，星火工业区开发公司与晋联物流公司共同签署的《土地租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守合同义务。租赁期限届满后，星火工业区开发公司并未提出异议，晋联物流公司仍然继续使用案涉地块。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”因此，2016年7月11日至2019年11月30日期间，双方建立了不定期租赁关系。本案的争议焦点为2016年7月11日至2019年11月30日期间案涉地块租金的计算标准是多少。星火工业区开发公司主张，应按厦门市土地管理委员会办公室专题会议纪要[2016]5号文载明的工程施工场地（经营性项目）空地租金标准即3元/平方米·月和厦门市土地管理委员会专题会议纪要[2019]3号文载明的空地租金标准即4元/平方米·月作为计算标准。晋联物流公司辩称，应以同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要[2018]2号文载明的计算标准即2元/平方米·月作为依据。法院认为，星火工业区开发公司的主张缺乏依据，晋联物流公司辩解意见成立，应以2元/平方米·月的标准计算租金。理由如下：《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”星火工业区开发公司主张以厦门市土地管理委员会的两份会议纪要确定的租金标准计算租金。然而，星火工业区开发公司并未就该标准与晋联物流公司进行过协商确认，双方并未就该租金标准达成合意。反之。晋联物流公司主张以同安区土地收储出让工作领导小组办公室专题会议纪要[2018]2号文确定的租金标准即2元/平方米·月计算租金，此次会议有双方参与，可以视为双方就租金标准重新达成合意。因此，晋联物流公司，应以每月每平方米2元的标准向星火工业区开发公司支付2016年7月11日至2019年11月30日期间的租金，即1234850.35元（15177.61平方米×2元/平方米·月×40.68月）。关于晋联物流公司辩称其已向厦门市同安区土地开发有限公司支付租金520375.06元应予以抵扣的问题，因星火工业区开发公司同意抵扣，故抵扣完，晋联物流公司还应当支付星火工业区开发公司租金714475.29元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第二百二十七条、第二百三十六条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：厦门晋联物流有限公司应于本判决生效之日起七日内支付厦门同安星火工业区开发有限公司租金714475.29元。双方于二审中未提交新证据。二审中，双方对一审判决查明的事实无异议，本院予以确认。另查明，星火工业区开发公司于2016年10月10日通过EMS向晋联物流公司发送收回案涉地块的“通知”。2018年1月3日、2019年2月2日，星火工业区开发公司又二次向晋联物流公司发送收回案涉地块的“通知”。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。”本院围绕星火工业区开发公司的上诉请求进行审理。星火工业区开发公司与晋联物流公司签订的案涉《土地租赁协议》租期届满后，虽然星火工业区开发公司于2016年10月10日、2018年1月3日通知晋联物流公司腾退土地，但从同安区土地收储出让工作领导小组办公室于2018年2月28日召开2018年第二次会议中还就案涉地块的租续事宜召集星火工业区开发公司及晋联物流公司等听取汇报，并确定了初步意见，即原租期届满后晋联物流公司拖欠的租金以2元/平方米的标准进行补缴，之后一年一签续租土地，租金标准按2元/平方米收取。可见，双方仍就续租土地处于沟通协商中，一审认定晋联物流公司与星火工业区开发公司在此期间建立了不定期租赁关系，应予支持。一审法院参照双方均在场情况下确定的租金标准确定晋联物流公司在此期间应交纳的租金，本院予以支持。同时，该次会议明确以上事项应提请区土管会审议。晋联物流公司未举证证明区土管会审议并认可了以上意见，星火工业区开发公司则于2019年2月2日向晋联物流公司发出通知，要求晋联物流公司立即交还案涉地块，因此，从该日起，星火工业区开发公司已明确解除了其与晋联物流公司之间的不定期租赁关系，晋联物流公司无权继续使用案涉地块，一审法院判决晋联物流公司仍是按照之前确定的标准支付占用费确有不妥。由于星火工业区开发公司解除其与晋联物流公司之间的不定期租赁关系，应给予对方合理的搬迁期限，因此，晋联物流公司直至2019年4月2日仍未腾退，应从2019年4月3日起，按厦门市土地管理委员会专题会议纪要〔2019〕3号文确定的标准，按4元/平方米·月支付占用费至2019年11月30日。综上，星火工业区开发公司的上诉请求有部分具有事实和法律依据，本院予以支持，一审部分判决有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销厦门市同安区人民法院（2020）闽0212民初710号民事判决；二、厦门市晋联物流有限公司应于本判决生效之日起十五日内向厦门同安星火工业区开发有限公司支付租金及占用费（2016年7月11日至2019年4月2日的租金按“15177.61平方米×2元/平方米·月”标准支付，2019年4月3日至2019年11月30日的占用费按“15177.61平方米×4元/平方米·月”标准支付，以上租金应扣除厦门市晋联物流有限公司已支付的520375.06元）；三、驳回厦门同安星火工业区开发有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审案件受理费22516元，减半收取计11258元，由厦门同安星火工业区开发有限公司负担6755元，由厦门市晋联物流有限公司负担4503元。二审案件受理费11161元，由厦门同安星火工业区开发有限公司负担7525元，由厦门市晋联物流有限公司负担3636元。本判决为终审判决。审判员  曾聆二〇二一年四月六日书记员  陈源附本案适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。