江苏省南通市海门区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0684民初5312号 原告（反诉被告）：海门市地纬东洲半岛小区业主委员会，住所地南通市海门区长江北路与北海路交叉路口往西。 主任：陈海春。 委托诉讼代理人：宋一鸣，江苏海萌律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陆宇宏，系原告组成成员，男，1965年4月25日生，住南通市海门区。 被告（反诉原告）：江苏企诚环境工程有限公司，统一社会信用代码91320602346130603G，住所地南通市崇川区百花苑46幢一层营业用房。 法定代表人：吴中伍，总经理。 委托诉讼代理人：施苏桐、陆永健，江苏万丰律师事务所律师。 原告海门市地纬东洲半岛小区业主委员会（以下简称业委会）与被告江苏企诚环境工程有限公司（以下简称企诚公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理，并适用简易程序于同年12月1日公开开庭进行了审理。审理中企诚公司提出反诉。因案情复杂本案依法转为普通程序组成合议庭，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。业委会委托诉讼代理人宋一鸣，企诚公司法定代表人吴中伍、委托诉讼代理人施苏桐、陆永健均参加了各次庭审，业委会委托诉讼代理人陆宇宏参加了2月4日的庭审。本案现已审理终结。 一、关于本诉。 本诉原告业委会向本院提出诉讼请求：1、企诚公司向业委会给付2018年7月8日至2020年7月7日期间物业公共收益人民币847295.84元。2、要求企诚公司支付到期后预收的物业管理费人民币119745元。3、企诚公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：双方先后签订了物业管理服务合同、小区停车服务委托协议，委托企诚公司为小区业主提供物业管理服务。2020年7月5日双方签订了退场协议，企诚公司退场时间为2020年7月8日，并就公共收入和支出结算等相关内容进行了约定。但是至今，企诚公司没有按约向原告方移交公共收益。 本诉被告企诚公司辩称，对双方的物业服务合同关系无异议，对业委会主张的数额有异议。 经审理查明，企诚公司（曾用名称南通企成物业管理有限公司，于2020年10月22日名称变更为企诚公司）与业委会于2018年7月8日签订物业管理服务合同，约定企诚公司为地纬东洲半岛小区提供物业服务，期限为一年，自2018年7月8日至2019年7月7日。其中第十八条约定，“地面为临时停放车位，超过2小时开始收费，2小时-12小时为5元，12小时-24小时为10元，以此类推，所有费用按照比例分成；地下车库每年2400元(含720元/年车辆管理费)，所有费用按照比例分成。”第十九条约定，“本物业共有部分经营性收益归全体业主所有，由业委会代为保管，主要用于小区共有设施的建设或共有物业损耗的维修，所有收益由乙方代收，按季度结算40%归企诚公司，另将60%纳入业主公共收益账户。每年对公共收益的使用进行公示。甲方公共收益要先行支付乙方前期对公共部位的清理、设施设备的改造费用，所有费用结算完毕后，甲方与乙方重新对公共收益部分进行商谈。” 2019年12月31日业委会（甲方）与企诚公司（乙方）签订“小区停车服务委托协议”，约定，“经甲乙双方协商一致，就甲方的停车库委托乙方代收取出租车位租金及车位物业管理服务事宜达成如下协议，以便双方共同遵照执行：一、甲方已取得乙方相关在管项目车位的所有权，现委托乙方对其出租车位进行委托代收款、为小区业主提供车位物业管理服务。二、甲方委托乙方收取租金的期限：自甲方正式出租车位起至业主/业委会与乙方终止物业服务为止。甲方委托乙方提供车位物业管理服务的期限同乙方与业主/业委会签订物业服务合同(协议)的期限一致。三、委托收款的收费标准及交纳时间：1、车位管理服务费暂定为720元/年·车位(包括公用能耗等费用)。2、出租的车位，甲方委托乙方代收取停车租金，880元/年·车位，以上二项，共计1600元/年·车位，费用打入甲方公共账户，甲方应在每月15日前向乙方支付已收车位管理服务费。3、针对临停车费，经过综合测算及甲乙双方协商确定，将临停车费的30%补贴乙方管理支出，剩余70%上缴甲方。乙方应在每月15号前向甲方缴纳已收的70%临停车费。4、相关费用根据政府有关部门规定或市场行情约定进行调整时，乙方可向车主按调整后的金额计收。”2020年7月6日双方签订退场协议，约定企诚公司的退场时间为2020年7月8日上午8点。 上述事实，由业委会提供的服务服务合同、停车服务委托协议等证据予以证实。 关于业委会诉请的公共收益具体构成，本院分述如下： （一）对停车费用的结算，包括1、地下停车费，2、地面临时停车费，3、地面月租、年租停车费。 1、地下停车费,审理中查明，2019年度437辆车地下停车费总收益为699200元（437辆×1600元/年），均在企诚公司的服务期限之内，钱款均在企诚公司处。企诚公司主张，其除了享有每辆车720元的管理费之外，另收取180元的能耗费，25.2元的代交税金，再分得880元中的40%，余款归业委会。业委会主张，每辆车880元的部分应归业委会所有；如果企诚公司已交税，同意承担880元的税金；能耗费包括在720元中，应由企诚公司承担。 2020年度301辆车地下停车费总收益481600元（301辆×1600元），其中473600元在企诚公司处，8000元在业委会处。因企诚公司仅服务至2020年7月7日，经过双方计算确认，车位管理服务费216720元（301辆×720元）中的100020元属于企诚公司服务期限之内，为企诚公司所有，116700元（216720元－100020元）应由企诚公司退还业委会。对余款264880元（481600元－216720元），企诚公司主张，收取能耗费、税金、收益后分成40%；业委会主张，264880元应归其所有。 本院认为，每年每辆车地下停车费应由业委会得880元、企诚公司得720元。理由为：首先，双方签订物业管理服务合同后，专门对停车服务订立了协议，而且约定与物业管理服务合同期限一致，系对物业管理服务合同进行了变更，两年度均应当适用“停车服务委托协议”的规定，该规定并未约定对880元仍要分成。第二，对临时停车费，双方明确约定了分成，如果地下停车费880元也要分成的话，“停车服务委托协议”也应当有明确约定。第三、双方约定地下停车费1600元是转入业委会账户后，业委会应向企诚公司支付车位管理服务费720元，并未涉及880元的分成。第四、双方明确约定车位管理服务费720元包括了公共能耗，所以企诚公司另主张收取180元的能耗费，无合同依据。 2019年度停车费合计699200元，企诚公司得物业管理费314640元（437辆×720元），业委会得384560元（437辆×880元）。2020年度停车费481600元，企诚公司得物业管理费100020元，余款381580元归业委会所有。所以，企诚公司应支付业委会766140元（384560元+381580元），扣除在业委会处的8000元，尚应支付758140元。 原告提供的税收发票证明地下停车费税收为41971.7元（双方均视为服务期限之内）,由业委会与企诚公司按880元、720元的比例承担，即业委会应承担23084元（880/1600×41971.7,精确到个位，以下同）。扣除该业委会应承担的税收，企诚公司应支付业委会735056元（758140元-23084）。 2、地面临时停车费，双方确认为160758.2元（2019年度72718.2元+2020年度88040元,均在企诚公司处）。业委会主张得其中70%。企诚公司主张，收取每天2元的管理费，余款得40%，税金由业委会承担。 本院认为，“停车服务委托协议”中对临时停车费明确约定企诚公司在每月15日向业委会支付已收70%的停车费，并未约定另行收取每年720元的管理费。临时停车费由企诚公司、业委会分成，企诚公司要求收取2元管理费无合同依据。企诚公司应支付业委会112531元（160758.2元×70%）。因无明确的相应税收票据，税金本案中不作扣除，企诚公司可以另行主张。 3、地面月租、年租停车费，双方确认费用为55400元（均在企诚公司处），其中39447元在企诚公司服务期限之内，余款15953元在服务期限之外，企诚公司应退还业委会。具体费用的收取由企诚公司单独确定按每月100元或每年1000元收取。对39447元，业委会主张得70%，企诚公司主张收取每天2元的管理费，扣除税金，得其中40%，余款归业委会。 本院认为，小区停车服务委托协议是对停车事项收益分配的重新约定，不再适用物业服务合同关于收益分成的约定。该收益并未按每年1600元收取，所以不适用地下停车费880元、720元的比例分配。双方签订停车服务协议时均清楚地面存在月租、年租的情形，企诚公司却并未特别对此作出约定,所以该收益应适用地面停车费由企诚公司与业委会三、七分成的约定。企诚公司应退还43566元（15953元+39447元×70%），因无明确的相应税收票据，税金本案中不作扣除，企诚公司可以另行主张。 （二）关于电梯广告收益。 1、显示屏广告收益。审理中查明总收入为25600元(在企诚公司处)，花费电费9600元。业委会主张25600元中60%为业委会所有，电费应包含在物业服务费中。企诚公司主张，总收入25600元扣除电费9600元后60%归业委会。 本院认为，电费9600元属于公共收益的成本支出，广告收益25600元扣除该电费支出9600元后16000元为实际收益，应按物业合同的约定，其中的60%即9600元归业委会。 2、电梯固定广告收益。审理中查明固定广告收益合计为19200（2019、2020年度各为9600元），其中17675元为企诚公司服务期限之内的收益，另1525元为企诚公司服务到期后的收益，企诚公司同意退还。 本院认为，根据物业合同的约定，服务期限之内的广告收益17675元应由业委会分得60%即10605元。 综合上述1、2项，企诚公司应支付业委会9600+1525+10605=21730元。又因企诚公司对广告收益已交税1257.14元，双方同意由业委会承担754.28元，扣除该税收，企诚公司应支付业委会20976元。 （三）关于快递柜收益。审理中查明，2019年度4台快递柜总收益12800元（每台3200元），扣除花费电费总额3200元（每台800元电费），净收益9600元。2020年度4台富友快递柜净收益9600元（每台3200元扣除每台电费800元），其中在企诚公司服务期限之内的收益为8192元，服务期结束后的收益为1408元。2020年度一台丰巢快递柜净收益2400元（每台3200元，扣除电费800元），其中在企诚公司服务期内的收益为2288元，服务期限结束后的收益为112元。 本院认为，快递柜收益，应根据物业服务合同约定，60%归业委会。所以上述快递柜在服务期限之内的收益：9600元+8192元+2288元=20080元（已扣除电费），业委会得12048元（20080×60%）。企诚公司应合计支付业委会12048元+1408元+112元=13568元。 上述收益由企诚公司交税1537.42元，双方认可按比例由业委会承担965.73元，所以扣除该税收，企诚公司支付业委会12602元。 综上，本诉中，企诚公司应合计支付业委会924731元（735056+112531+43566+20976+12602）。 二、关于反诉。 反诉原告企诚公司向本院提出诉讼请求：业委会支付企诚公司工程款1232105元，并以529999元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算自2019年2月1日至实际支付之日止的利息。事实与理由：2018年8月10日业委会就地下车库及设备的改造维修事宜向企诚公司出具委托书，由企诚公司办理维修事项，并对外签署施工协议，企诚公司在施工单位维修后也垫付了部分工程款。现业委会均拒绝支付。 反诉被告业委会辩称，1、企诚公司的起诉是基于物业合同关系，而业委会的起诉是基于委托合同关系，而且退场协议中约定地库改造费用应另行结算，企诚公司的反诉不应受理。2、企诚公司并未支付全部工程款。3、企诚公司并未提供评估或审计报告，对主张的数额有异议。 除了本诉中查明的事实外，另查明，2018年8月10日，业委会与企诚公司签订授权委托书，约定：业委会就小区地下车库改造维修及在管理中所需的其他改造维修，现委托企诚公司作为小区业委会的委托代理人，委托代理人的授权范围为：1、代表业委会处理磋商并签署相关地下停车位维修改造的协议文件（维修改造地库地坪，固化地坪40元/平方米、修补20元/平方米、地库南侧地基质量差采用固化自流平另加20元/平方米，面积以双方共同实测为准）。2、对小区等物业管理需要的改造与维修（包括门禁道闸更换、道路整治、消防安全、监控等）改造维修的相关协议及事项。3、所有费用投入的最终结算由第三方审计及业委会和业主代表共同审核为据。2020年7月6日双方签订退场协议，协议另约定对小区地下车库的改造费用，企诚公司需提供第三方审计报告或通过评估公司进行评估供业委会向全体业主公示后，另行协议结算。 2018年8月25日企诚公司与上海满久实业有限公司（以下简称满久公司）签订案涉小区地下车库改造工程合同，项目名称为对小区地下车库进行改造，承接方式包工包料，工程总价685200元，材料人员进场支付20%即137040元，车库主体完工车位划线前支付30%即205560元，工程结束验收合格后支付45%即308340元，留5%作为质保金即34260元，12个月后无息结清。同年12月26日企诚公司与满久公司签订竣工验收合格证书。2018年9月29日至2019年2月3日期间企诚公司根据合同约定转账支付工程款6笔合计529999元。2020年7月16日南通城市建设项目管理有限公司（以下简称城市建设公司）出具案涉小区地下车库改造工程造价咨询报告书：本项目送审价为685200元，竣工结算审核价为638256元，核减额为46944元。当日满久公司与企诚公司签订工程结算审定单，审核价为638256元，并加盖城市建设公司工程造价咨询企业执业印章及注册造价工程师黄卫新、张圣奎印章。 2018年8月30日企诚公司与南通登诺房屋维修有限公司（以下简称登诺公司）签订建设工程施工合同，对案涉小区地库进行改造，2019年3月23日签订竣工验收合格证书。2020年7月16日城市建设公司出具案涉小区地下车库改造工程造价咨询报告书：本项目送审价为347786元，竣工结算审核价为347786元，无核减核增。当日登诺公司与企诚公司签订工程结算审定单，并加盖城市建设公司建设工程造价咨询企业执业印章及注册造价工师黄卫新、张圣奎印章。 2018年9月19日企诚公司与南通两帆建材科技有限公司（以下简称两帆公司）签订无振动止滑坡道施工合同，同年12月20日签订竣工验收证书。2020年7月16日城市建设公司出具案涉小区地下车库改造工程工程造价咨询报告书，本项目送审价为90000元，竣工结算审核价为83517元，核减额为6483元。当日两帆公司与企诚公司签订工程结算审定单，并盖城市建设公司工程造价咨询企业执业印章及注册造价工师黄卫新、张圣奎印章。 2020年7月16日城市建设公司出具案涉小区地面工程造价咨询报告书，关于企诚公司对消防、草坪、道路等自行维修工程进行了审核，项目送审价为127600元，竣工结算审核价为117060元，核减额为10540元。 本院认为，物业合同约定了企诚公司应对公共设施设施备进行改造，退场协议也约定了相关费用另行结算，所以企诚公司的反诉事由应属于整个物业合同的组成部分，而且反诉与本诉一并处理也有利于节约司法资源，所以反诉应予受理。 业委会对于小区的设施维修全部授权企诚公司处理，企诚公司的维修并未超过授权范围。现企诚公司已提供了与相对方的施工合同、自行维修明细，并由工程造价企业出具咨询报告，已经基本达到了举证要求。而业委会认可由企诚公司进行小区维修，但未能提供对造价咨询报告提出明显依据不足的证据，所以对企诚公司提供的咨询报告书予以认定，并据此确定工程总价合计1186619元（638256元+347786元+83517元+117060元），业委会要求重新评估，不予支持。企诚公司已与合同相对方进行了结算，且工程款已届清偿期，所以业委会应支付企诚公司1186619元。 关于企诚公司的利息主张，双方在授权委托书及退场协议中均约定，企诚公司应先行提供评估审计材料，所以业委会支付工程款时间应在企诚公司提供咨询报告之后。咨询报告出具时间为2020年7月，如果应计算利息，也应从2020年7月开始。但此时924731元尚在企诚公司处，远大于529999元，所以企诚公司要求支付529999元的利息，不予支持。 综合本诉、反诉，业委会应支付企诚公司261888元（1186619-924731）。依照《中华人民共和国民法典》第九百二十一条、第九百三十七条之规定，判决如下： 一、本诉被告江苏企诚环境工程有限公司支付本诉原告海门市地纬东洲半岛小区业主委员会924731元。 二、反诉被告海门市地纬东洲半岛小区业主委员会支付反诉原告江苏企诚环境工程有限公司1186619元。 综合上述两项，由海门市地纬东洲半岛小区业主委员会支付江苏企诚环境工程有限公司261888元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、驳回本诉原告海门市地纬东洲半岛小区业主委员会其他诉讼请求。 四、驳回反诉原告江苏企诚环境工程有限公司其他诉讼请求。 本诉案件受理费13470元、申请保全费5000元，合计18470元(业委会已预交)，由本诉被告企诚公司承担17550元(于本判决生效后十日内向本院交纳)，本诉原告业委会承担920元（其预交且应退还的17550元于本判决生效后申请本院退还）。 反诉案件受理费15800元（企诚公司预交），由反诉被告业委会承担15200元（于本判决生效后十日内向本院交纳），反诉原告企诚公司承担600元（其预交且应退还的15200元于本判决生效后申请本院退还）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件本诉受理费12800元、反诉案件受理费15800元。 审 判 长  韩朱锋 人民陪审员  田春艳 人民陪审员  沈红娟 二〇二一年四月八日 法官 助理  赵 媛 书 记 员  张闽娟