安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初2631号原告：束维利,男,1956年11月22日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：聂挺，北京兰台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荃慧，北京兰台（合肥）律师事务所律师。被告：第一物业服务安徽有限公司，住所地合肥市政务区怀宁路与休宁路交叉口总商会大厦7层704室，统一社会信用代码91340100395892786C。法定代表人：刘培庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京市京师律师事务所律师。原告束维利与被告第一物业服务安徽有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告束维利及其委托诉讼代理人聂挺、黄荃慧，被告第一物业公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告束维利向本院提出诉讼请求：1.请求撤销原告与被告签订的《补充协议》;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系合肥市蜀山区当代花园2幢2901室房屋所有权人,2016年7月29日，原告与被告签订《当代花园前期物业服务合同》,约定被告为原告提供物业服务。物业服务收费标准为1.44元/平/月。但除物业服务合同外,在原告接收房屋前,被告将签订《补充协议》作为收房前置程序,要求原告与其签订补充协议。被告以提供增值服务为由,向原告收取增值物业服务费,但被告在补充协议项下提供的均为非必需服务项目,其要求所有业主在收房前必须签订并无任何依据,而补充协议项下的物业服务内容,被告也未能按质按量向原告提供。原、被告签订的补充协议与物业行业行政收费标准明显不符,也有失公平,属于可撤销合同。综上,原告依据我国《民事诉讼法》的相关规定,特向法院提起诉讼，望贵院判如所请,以维护原告的合法权益。被告第一物业公司辩称：一、原、被告之间签订的当代花园前期物业服务合同补充协议，是双方当事人自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且被告已经按照补充协议约定向原告及全体业主提供了全面的增值服务，原告及全体业主实际上享受了增值服务的便利，原告主张撤销补充协议无事实及法律依据。1、原被告自愿签订补充协议，是双方当事人真实意思，未违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力，根据物业管理条例第二十一、第二十五条的规定，涉及前期物业服务合同的应当是建设单位在将涉诉物业出售给原告时，应当向原告出示前期物业服务合同的内容，并要求物业购买人在签订买卖合同的同时签订前期物业服务合同，可知原告在购买建设单位涉诉物业时，对于物业服务企业也就被告公司，在向其提供基础物业服务之外，将另外提供增值服务事项，对于该增值服务事项将以补充协议的方式双方自愿签订，因此补充协议是双方真实的意思表示；2、该补充协议已经实际履行，被告已经按照补充协议的约定向包括原告在内的全体业主提供增值服务，内容包括尊享服务（专属管家24小时全方位服务、400服务热线解决客户各种诉求）、理财服务、贴心服务（代为叫车、快递收发等）、搬家服务、健康服务、文化服务等，原告在接受物业之后是有主动向被告要求提供上述服务，因此补充协议在双方签订后已经自愿真实的实际履行；二、原告主张被告收取增值服务费不符合物业管理行政规定，显失公平，缺乏事实及法律依据。1、原告主张撤销权超过诉讼时效，依据是民法典第一百五十二条、第五百六十四条，原告与被告签订补充协议的时间是2016.7.29，可以推定原告知道或者应当知道解除事由是在2016年，至今已过了四年的时间，原告已经丧失了行使撤销权或者解除权的权利；2、原告依据的合肥市发展改革委和合肥市住房保障管理局关于印发合肥市物业收费办法的通知，该文件实施的时间是2019.11.1前，而补充协议的形成时间是2016年，该收费办法不应适用与本案的补充协议；另，该物业管理办法属于地方政府规章，并非法律或者行政法规，根据民法典的规定及九民纪要的相关规定，只有在违反法律法规相关的合同，才能是无效合同，而物业管理办法是地方规章，同时未作出禁止性规定或者解释，属于行政管理规章。有与部门规章不相符的地方，也不应认定为无效。三、被告与原告签订的补充协议公平合理，被告向原告提供的服务除传统的综合服务之外，另行向原告在内的全体业主提供了各项增值服务，因此另行收取该增值服务费用，公平合理。本院查明：2015年4月25日，束维利（乙方）与第一物业服务安徽有限公司（甲方）签订《当代花园前期物业服务合同》,2016年夏,双方又签订了《补充协议》。《当代花园前期物业服务合同》约定由第一物业公司对当代小区进行物业服务和管理。物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效之日止。物业服务收费采取包干制，具体标准为：多层住宅1.44元/平方米/月；高层住宅1.44元/平方米/月；商业5元/平方米/月。协议同时对物业服务内容、双方的权利义务及违约责任等内容作出约定。《补充协议》中约定，甲方向业主和物业使用人提供的增值物业服务。增值服务内容包括：1.尊享服务1.1专属管家团队:提供24小时全方位服务,无论何时何地,阁下无论需要任何帮助,可与您的管家联系。1.2专属当代MOM∧家400客户热线:解决客户各种诉求。2.理财服务2.1中介服务:配备专业的房地产经纪人员,为阁下获得超值的物业投资收益。2.2咨询理财服务:协助提供银行理财信息服务。2.3保险咨询服务:协助提供综合保险单位信息,解决您的后顾之忧。3.贴心服务3.1留言传达:礼宾台及礼宾中心为阁下提供留言传达服务。3.2叫车服务:礼宾台及礼宾中心为阁下提供叫车服务。3.3搬运行李物品服务:礼宾台及礼宾中心为阁下提供搬运行李物品服务。3.4代收发邮件服务:服务中心代阁下收发邮件。3.5托管服务:物品、钥匙等托管,邮件托管服务,空置房托管服务。3.6便民信息咨询服务:提供有资质的服务机构的联系方式,例如家教、钟点工、保姆、干洗店等。3.7搬家咨询服务:提供周边优质搬家公司信息。3.8废品回收服务:提供过期报刊杂志、办公废品等可再生资源的清理和回收服务。3.9便民服务:提供爱心伞、电吹风、自动擦鞋等服务。3.10mormingcall服务:提供此项服务避免阁下错过重要事件。3.11配送咨询服务:协助提供相关配送厂家信息。3.12居家用品:提供居家维修小工具。3.13代订服务:代订餐厅、鲜花、报刊、杂志、飞机火车票等。3.14针线包服务:提供免费的缝补针线工具。3.15入户维修服务:入户维修15分钟内免收人工费。4.关怀服务。4.1定期举办健康知识讲座,提供健康顾问,心理咨询等。4.2家庭健康档案服务:定期为阁下做体质测试,建立家庭健康档案,针对阁下健康情况提供医疗保健信息。4.3惊喜服务:阁下的生日等对阁下具有特殊意义的日子,以物业名义致电或发短信祝贺。4.4新婚祝福及婚庆礼宾服务:阁下新婚,物业送祝福及提供婚庆礼宾服务。4.5医疗急救援助:备有外伤急救用品,以备不时之需。4.6家居设备设施健康体检服务:为您的家居设备设施提供健康体检,保证家具设备设施的正常运行。5.社区文化服务5.1根据不同类型节假日与季节特点,开展各具主题、氛围浓厚的社区文化节日活动。5.2根据业主的兴趣与爱好组建社团,组织各种比赛、交流等互动性较强的社区文化活动。5.3设立中老年活动中心,提供娱乐用品,如棋牌、音乐播放机、电源线等。5.4每年社区文化活动不少于10次。增值物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体收费标准为2.06元/平方米/月。前期物业服务费及增值服务费均在业主办理入住时一次性预交一年，此后按年度预付的方式进行交纳。束维利为该小区5幢XXX室业主，该房屋为高层住宅。上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的《当代花园前期物业服务合同》、《补充协议》，被告提交缴费记录单在卷佐证，足以认定。本院认为：从原、被告之间签订的《补充协议》来看，被告所提供的增值服务绝大多数都是针对个人的服务，而非公共服务，且很多增值服务项目对普通业主来说不需要使用或使用频率极低，但被告却采用类似为小区提供公共服务的物业服务收费方式收取增值服务费，即由全体业主按其拥有物业的建筑面积每月均摊缴纳，且其缴费标准远高于该小区的物业服务费的标准。即便被告所提供的单方制作的增值服务单真实，其在数年来给每户业主提供的服务中属于增值服务项目的次数寥寥，明显与其高收费不匹配，权利义务失衡，确有显失公平之处。但原告所主张的撤销权，需要自当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。该一年期限为不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。逾期不行使的，撤销权消灭。本案中，原告从签订合同至今，从未向被告主张过撤销权，到2020年11月20日，原告向本院诉请撤销案涉合同补充协议时，早已超过了撤销权一年的行使期限，其享有的撤销权已然消灭。故对原告诉请撤销原告与被告签订的《补充协议》的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告束维利的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告束维利负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇二一年四月二十五日书记员 时丁玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第八条合同法第五十五条规定的"一年"、第七十五条和第一百零四条第二款规定的"五年"为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。安徽省合肥市蜀山区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0104民初2631号原告：束维利,男,1956年11月22日出生,汉族,户籍地安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：聂挺，北京兰台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄荃慧，北京兰台（合肥）律师事务所律师。被告：第一物业服务安徽有限公司，住所地合肥市政务区怀宁路与休宁路交叉口总商会大厦7层704室，统一社会信用代码91340100395892786C。法定代表人：刘培庆，该公司总经理。委托诉讼代理人：聂本勇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：张岩，北京市京师律师事务所律师。原告束维利与被告第一物业服务安徽有限公司（以下简称第一物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告束维利及其委托诉讼代理人聂挺、黄荃慧，被告第一物业公司的委托诉讼代理人张岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告束维利向本院提出诉讼请求：1.请求撤销原告与被告签订的《补充协议》;2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:原告系合肥市蜀山区当代花园2幢2901室房屋所有权人,2016年7月29日，原告与被告签订《当代花园前期物业服务合同》,约定被告为原告提供物业服务。物业服务收费标准为1.44元/平/月。但除物业服务合同外,在原告接收房屋前,被告将签订《补充协议》作为收房前置程序,要求原告与其签订补充协议。被告以提供增值服务为由,向原告收取增值物业服务费,但被告在补充协议项下提供的均为非必需服务项目,其要求所有业主在收房前必须签订并无任何依据,而补充协议项下的物业服务内容,被告也未能按质按量向原告提供。原、被告签订的补充协议与物业行业行政收费标准明显不符,也有失公平,属于可撤销合同。综上,原告依据我国《民事诉讼法》的相关规定,特向法院提起诉讼，望贵院判如所请,以维护原告的合法权益。被告第一物业公司辩称：一、原、被告之间签订的当代花园前期物业服务合同补充协议，是双方当事人自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且被告已经按照补充协议约定向原告及全体业主提供了全面的增值服务，原告及全体业主实际上享受了增值服务的便利，原告主张撤销补充协议无事实及法律依据。1、原被告自愿签订补充协议，是双方当事人真实意思，未违反法律禁止性规定，对双方均具有约束力，根据物业管理条例第二十一、第二十五条的规定，涉及前期物业服务合同的应当是建设单位在将涉诉物业出售给原告时，应当向原告出示前期物业服务合同的内容，并要求物业购买人在签订买卖合同的同时签订前期物业服务合同，可知原告在购买建设单位涉诉物业时，对于物业服务企业也就被告公司，在向其提供基础物业服务之外，将另外提供增值服务事项，对于该增值服务事项将以补充协议的方式双方自愿签订，因此补充协议是双方真实的意思表示；2、该补充协议已经实际履行，被告已经按照补充协议的约定向包括原告在内的全体业主提供增值服务，内容包括尊享服务（专属管家24小时全方位服务、400服务热线解决客户各种诉求）、理财服务、贴心服务（代为叫车、快递收发等）、搬家服务、健康服务、文化服务等，原告在接受物业之后是有主动向被告要求提供上述服务，因此补充协议在双方签订后已经自愿真实的实际履行；二、原告主张被告收取增值服务费不符合物业管理行政规定，显失公平，缺乏事实及法律依据。1、原告主张撤销权超过诉讼时效，依据是民法典第一百五十二条、第五百六十四条，原告与被告签订补充协议的时间是2016.7.29，可以推定原告知道或者应当知道解除事由是在2016年，至今已过了四年的时间，原告已经丧失了行使撤销权或者解除权的权利；2、原告依据的合肥市发展改革委和合肥市住房保障管理局关于印发合肥市物业收费办法的通知，该文件实施的时间是2019.11.1前，而补充协议的形成时间是2016年，该收费办法不应适用与本案的补充协议；另，该物业管理办法属于地方政府规章，并非法律或者行政法规，根据民法典的规定及九民纪要的相关规定，只有在违反法律法规相关的合同，才能是无效合同，而物业管理办法是地方规章，同时未作出禁止性规定或者解释，属于行政管理规章。有与部门规章不相符的地方，也不应认定为无效。三、被告与原告签订的补充协议公平合理，被告向原告提供的服务除传统的综合服务之外，另行向原告在内的全体业主提供了各项增值服务，因此另行收取该增值服务费用，公平合理。本院查明：2015年4月25日，束维利（乙方）与第一物业服务安徽有限公司（甲方）签订《当代花园前期物业服务合同》,2016年夏,双方又签订了《补充协议》。《当代花园前期物业服务合同》约定由第一物业公司对当代小区进行物业服务和管理。物业服务期限为自开发商通知业主办理入住之日起至小区业主大会或业主委员会与新的物业服务企业签订新的《物业服务合同》生效之日止。物业服务收费采取包干制，具体标准为：多层住宅1.44元/平方米/月；高层住宅1.44元/平方米/月；商业5元/平方米/月。协议同时对物业服务内容、双方的权利义务及违约责任等内容作出约定。《补充协议》中约定，甲方向业主和物业使用人提供的增值物业服务。增值服务内容包括：1.尊享服务1.1专属管家团队:提供24小时全方位服务,无论何时何地,阁下无论需要任何帮助,可与您的管家联系。1.2专属当代MOM∧家400客户热线:解决客户各种诉求。2.理财服务2.1中介服务:配备专业的房地产经纪人员,为阁下获得超值的物业投资收益。2.2咨询理财服务:协助提供银行理财信息服务。2.3保险咨询服务:协助提供综合保险单位信息,解决您的后顾之忧。3.贴心服务3.1留言传达:礼宾台及礼宾中心为阁下提供留言传达服务。3.2叫车服务:礼宾台及礼宾中心为阁下提供叫车服务。3.3搬运行李物品服务:礼宾台及礼宾中心为阁下提供搬运行李物品服务。3.4代收发邮件服务:服务中心代阁下收发邮件。3.5托管服务:物品、钥匙等托管,邮件托管服务,空置房托管服务。3.6便民信息咨询服务:提供有资质的服务机构的联系方式,例如家教、钟点工、保姆、干洗店等。3.7搬家咨询服务:提供周边优质搬家公司信息。3.8废品回收服务:提供过期报刊杂志、办公废品等可再生资源的清理和回收服务。3.9便民服务:提供爱心伞、电吹风、自动擦鞋等服务。3.10mormingcall服务:提供此项服务避免阁下错过重要事件。3.11配送咨询服务:协助提供相关配送厂家信息。3.12居家用品:提供居家维修小工具。3.13代订服务:代订餐厅、鲜花、报刊、杂志、飞机火车票等。3.14针线包服务:提供免费的缝补针线工具。3.15入户维修服务:入户维修15分钟内免收人工费。4.关怀服务。4.1定期举办健康知识讲座,提供健康顾问,心理咨询等。4.2家庭健康档案服务:定期为阁下做体质测试,建立家庭健康档案,针对阁下健康情况提供医疗保健信息。4.3惊喜服务:阁下的生日等对阁下具有特殊意义的日子,以物业名义致电或发短信祝贺。4.4新婚祝福及婚庆礼宾服务:阁下新婚,物业送祝福及提供婚庆礼宾服务。4.5医疗急救援助:备有外伤急救用品,以备不时之需。4.6家居设备设施健康体检服务:为您的家居设备设施提供健康体检,保证家具设备设施的正常运行。5.社区文化服务5.1根据不同类型节假日与季节特点,开展各具主题、氛围浓厚的社区文化节日活动。5.2根据业主的兴趣与爱好组建社团,组织各种比赛、交流等互动性较强的社区文化活动。5.3设立中老年活动中心,提供娱乐用品,如棋牌、音乐播放机、电源线等。5.4每年社区文化活动不少于10次。增值物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳,具体收费标准为2.06元/平方米/月。前期物业服务费及增值服务费均在业主办理入住时一次性预交一年，此后按年度预付的方式进行交纳。束维利为该小区5幢XXX室业主，该房屋为高层住宅。上述事实，有双方当事人陈述及原告提交的《当代花园前期物业服务合同》、《补充协议》，被告提交缴费记录单在卷佐证，足以认定。本院认为：从原、被告之间签订的《补充协议》来看，被告所提供的增值服务绝大多数都是针对个人的服务，而非公共服务，且很多增值服务项目对普通业主来说不需要使用或使用频率极低，但被告却采用类似为小区提供公共服务的物业服务收费方式收取增值服务费，即由全体业主按其拥有物业的建筑面积每月均摊缴纳，且其缴费标准远高于该小区的物业服务费的标准。即便被告所提供的单方制作的增值服务单真实，其在数年来给每户业主提供的服务中属于增值服务项目的次数寥寥，明显与其高收费不匹配，权利义务失衡，确有显失公平之处。但原告所主张的撤销权，需要自当事人知道或应当知道撤销事由之日起一年内行使。该一年期限为不变期间，不因任何事由而中止、中断或者延长。逾期不行使的，撤销权消灭。本案中，原告从签订合同至今，从未向被告主张过撤销权，到2020年11月20日，原告向本院诉请撤销案涉合同补充协议时，早已超过了撤销权一年的行使期限，其享有的撤销权已然消灭。故对原告诉请撤销原告与被告签订的《补充协议》的主张，本院不予支持。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十五条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告束维利的诉讼请求。本案案件受理费80元，减半收取计40元，由原告束维利负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员 占 峰二〇二一年四月二十五日书记员 时丁玲附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五十五条有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内没有行使撤销权；（二）具有撤销权的当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为放弃撤销权。《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（一）》第八条合同法第五十五条规定的"一年"、第七十五条和第一百零四条第二款规定的"五年"为不变期间，不适用诉讼时效中止、中断或者延长的规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。