上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初20848号原告：东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司，住所地上海市杨浦区。负责人：XX，经理。委托诉讼代理人：张晓，上海汉盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：聂弘元，上海汉盛律师事务所律师。被告：昆山创举商务服务有限公司，住所地江苏省。法定代表人：廖刘波。原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司(以下简称龙翔物业公司)与被告昆山创举商务服务有限公司(以下简称创举公司)物业服务合同纠纷一案，本院受理后，因被告创举公司下落不明，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员张扬独任审理，并公告向被告创举公司送达起诉状副本及开庭传票等诉讼材料。公告期满后，本院依法于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告龙翔物业公司的委托诉讼代理人张晓到庭参加了诉讼，被告创举公司经本院公告送达开庭传票后未到庭。本案现已缺席审理终结。原告龙翔物业公司向本院提出诉讼请求：1、要求确认原、被告于2019年4月3日就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼建筑面积906.335平方米房屋所签订的《物业管理服务协议》于2020年5月31日解除；2、要求判令被告向原告支付自2020年3月1日起至2020年5月31日止拖欠的物业管理服务费97,884.18元；3、要求判令被告以97,884.18元为本金，按照每日千分之一的标准向原告支付自2020年6月1日起至2020年8月31日止的逾期付款违约金8,809.58元；4、要求判令被告向原告支付自2020年6月1日起至2020年6月30日止拖欠的电费3,063.75元；5、要求判令被告向原告支付律师费20,000元；6、本案诉讼费和公告费由被告承担。事实和理由：2019年4月3日，原、被告就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼房屋(以下简称系争房屋)签订一份《物业管理服务协议》，约定原告为被告提供物业管理服务。被告租赁的房屋位于系争房屋5楼505、506、507、508室，原告的服务内容包括房屋共有部位的维护和管理、环境卫生管理服务等。协议约定服务期限自2019年4月3日至2024年4月2日，自2019年5月1日起物业费为16,314.03元/月，被告应于每月30日前向原告支付下个月的物业费。被告违反协议，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每日千分之一的标准交纳违约金。2019年9月30日，被告以补充协议的形式承租了系争房屋5楼的501、502、503、504室的物业，被告承诺物业费及支付方式同前述协议之约定。2020年5月11日，被告向原告发出《通知函》，申请在2020年5月31日解除与原告之间签订的相应协议，截至原告起诉之日，被告仍拖欠数月的物业费和电费。原告多次催讨未果，为维护自身合法权益，故诉至法院。被告创举公司未到庭答辩。本院经审理认定事实如下：2019年4月3日，原告龙翔物业公司作为甲方与作为乙方的被告创举公司签订一份《物业管理服务协议》，约定：甲乙双方就物业管理服务达成如下协议，物业类型为办公，座落位置在上海市杨浦区平凉路XXX号的新基地创新港5楼的物业，该承租单元的建筑面积共906.335平方米。物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生的管理服务，绿化管理，公共秩序的维护和管理，物业装饰装修施工监督管理。物业管理服务期限自2019年4月3日起至2024年4月2日止。物业管理费按建筑面积计算，每平方米18元，月度物业管理费合计16,314.03元，首月物业费时间为2019年4月3日至2019年4月30日。乙方应在每月30日前向甲方一次性全额缴付下月的物业管理费，乙方退租物业时，需缴清所有应付未付的物业管理服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，代收代缴费用按月收取。违约责任约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。2019年9月30日，案外人上海尚曦信息科技有限公司(以下简称尚曦公司)作为甲方、出租方，与作为乙方、原承租方的案外人上海两橙信息科技有限公司(以下简称两橙公司)，作为丙方、现承租人的创举公司签订一份《〈物业租赁合同〉补充协议》，约定鉴于甲方与乙方于2019年4月3日签订了《物业租赁合同》，由乙方承租甲方位于上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼501、502、503、504室物业，租赁期限为5年，自2019年4月3日起至2024年4月2日止。现甲、乙、丙三方经友好协商一致，就原合同承租方变更等相关事宜，达成如下协议：一、自2019年10月1日起，原合同承租方由乙方变更为丙方，即乙方不再为该物业的承租方，承租方由乙方变更为丙方；二、自2019年10月1日起，丙方应按原合同约定享有原合同项下乙方的权利及承担相应义务，同时乙方不再享有原合同项下承租方的权利和应承担的相应义务；三、自2019年10月1日起，原合同项下乙方应当向甲方支付的款项概由丙方进行支付，届时由丙方直接向甲方支付相应款项，甲方应当向乙方开具的发票之付款方概列为丙方；四、乙方同意向甲方支付截至本协议签订之日原合同项下约定应支付的所有相应款项，甲方确认，截至本协议签署之日，乙方无拖欠应当支付的任何款项，包括但不限于房屋租金、物业费、水电费等费用，乙方应当支付的任何款项于本协议签订之日已全部支付完毕，本协议签署日后的后续费用(房屋租金、物业费、水电费等)全部由丙方承担；五、自2019年10月1日起，乙方已向甲方交纳的租赁保证金人民币236,530元视为丙方向甲方缴纳的租赁保证金。2020年5月11日，创举公司向尚曦公司和龙翔物业公司发送一份《通知函》，载明：贵我双方于2020年5月9日进行了磋商，但未能获得实质性一致意见。因历史原因导致我方承租房屋价格、物业费价格均远高于市场合理价格，实际承租期间我方受到了房屋质量不过关、物业服务不到位的困扰，且贵方承诺的我方在承租期间应当享受的诸多附加服务未能兑现，严重影响了租赁合同目的的实现。基于以上原因，加之疫情对于我方经营的影响，继续履行原有合同对我方实属不公，我方不得不通知贵方，请求贵方配合我方完成以下事宜：1、在2020年5月31日之前，和我方办理完毕房屋租赁合同及物业合同解除、租赁房屋的退租、交接事宜；2、我方会结清到实际退租之日止我方尚未支付的房租、水电费、物业费，该日至迟应当不晚于2020年5月31日，前述费用的支付以贵方配合我方办理完毕解约、退租事宜为前提；3、我方不予主张收回之前缴纳的相当于两个月房租的保证金；4、其它有关房屋租赁合同及物业合同解除、房屋交接的未尽事项。2020年5月15日，尚曦公司和龙翔物业公司共同向创举公司发送一份《回复函》，载明：我司于2020年5月14日收到贵司《通知函》，现就相关事宜回复如下：1、关于贵司拖欠我司2020年3月-5月房租、水电费、物业费事宜，我司已通过多种方式，包括发出《缴费通知单》、《律师函》、微信等渠道与贵司沟通，但贵司一直置之不理。贵司的上述行为已经严重违反了租赁合同约定，违背了诚实信用原则。现再次督促贵司尽快结清拖欠的租金、物业费、水电费等。2、贵司通知我司于2020年5月31日之前办理房屋租赁合同和物业合同解除事宜，我司已多次重申，目前并未出现任何一条租赁合同第九条9-2中约定的贵司享有单方解除权的情形。若贵司仍执意表示要提前退租的，请贵司在结清拖欠的租金、物业费、水电费等之后，贵司可向我司提出正式申请，双方再行商议。为催缴电费，龙翔物业公司向创举公司发送一份《缴费通知单》，明确计费期间为2020年6月1日至6月30日，电费使用度数为2150.00，单价为1.425元，总计金额为3,063.75元。创举公司收到该《缴费通知单》后回复称：“5月31日办公室已清空，电费不支付。”另查，尚曦公司(出租方、甲方)与两橙公司(承租方、乙方)于2019年4月3日签订一份《物业租赁合同》，约定甲方将上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼501、502、503、504室物业出租给乙方，该房屋建筑面积约为906.335平方米，房屋租赁期为5年，自2019年4月3日起至2024年4月2日止。房屋租赁保证金金额为2个月的租金金额，即236,530元。同日，龙翔物业公司(甲方)与两橙公司(乙方)签订一份《物业管理服务协议》，约定甲乙双方就物业管理服务达成如下协议，物业类型为办公，座落位置在上海市杨浦区平凉路XXX号的新基地创新港5楼的物业，该承租单元的建筑面积共906.335平方米。物业管理服务内容为房屋共用部位的维护和管理，房屋共用设施设备及其运行的维护和管理，环境卫生的管理服务，绿化管理，公共秩序的维护和管理，物业装饰装修施工监督管理。物业管理服务期限自2019年4月3日起至2024年4月2日止。物业管理费按建筑面积计算，每平方米18元，月度物业管理费合计16,314.03元，首月物业费时间为2019年4月3日至2019年4月30日。乙方应在每月30日前向甲方一次性全额缴付下月的物业管理费，乙方退租物业时，需缴清所有应付未付的物业管理服务费用。受有关部门或单位的委托，甲方可提供水费、电费等代收代缴收费服务，代收代缴费用按月收取。违约责任约定，乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之一交纳违约金。审理中，龙翔物业公司一份银行电子回单，证明其为解决与创举公司之间的诉讼争议委托了律师，并已支付律师服务费10,000元。以上事实，有《物业管理服务协议》、《〈物业租赁合同〉补充协议》、《通知函》、《回复函》、《缴费通知单》、微信截图、银行电子回执、《物业租赁合同》及当事人陈述等证据予以证明，本院对上述证据的证据效力予以确认。本院认为，原、被告之间签订的系争房屋的《物业管理服务协议》及三方《〈物业租赁合同〉补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，签约各方均应依约履行。《物业管理服务协议》约定，在物业管理服务期内，创举公司应按建筑面积每平方米18元的标准计算物业管理服务费，物业管理服务期限自2019年4月3日起至2024年4月2日止，创举公司承租单元的建筑面积共906.335平方米。2019年9月30日的三方《〈物业租赁合同〉补充协议》明确约定两橙公司承租的系争房屋5楼501、502、503、504室建筑面积906.335平方米物业承租方自2019年10月1日起变更为创举公司，后续包含房屋租金、物业费、水电费等在内的各项费用全部由创举公司承担。两橙公司与龙翔物业公司就系争房屋5楼501、502、503、504室物业签订的《物业管理服务协议》约定的物业管理服务费标准及违约责任与创举公司与龙翔物业公司约定的系争房屋物业管理服务费标准及违约责任内容均一致。由此可见，就支付系争房屋5楼总建筑面积1812.67平方米物业的物业管理服务费、水电费的标准、期限及违约责任，原、被告已协商一致。2020年5月11日创举公司向尚曦公司和龙翔物业公司提出单方解约要求，明确表示于2020年5月31日之前办理房屋租赁合同和物业合同解除事宜。现龙翔物业公司要求确认双方签订的《物业管理服务协议》于2020年5月31日解除的诉请并无不当，可予准许。《物业管理服务协议》解除后，创举公司理应结清拖欠的物业管理服务费和水电费，龙翔物业公司要求创举公司按照《物业管理服务协议》违约责任约定的逾期付款违约金标准，支付计算至龙翔物业公司起诉之日的违约金的请求亦无不当，本院予以准许。龙翔物业公司要求创举公司承担律师费的诉请并无合同依据和法律依据，本院不予支持。被告创举公司经本院依法公告传唤，无正当理由拒不到庭，且在答辩期内未提出答辩意见，由此产生的法律后果，由被告创举公司自行承担，本院视为其放弃对原告主张的事实、证据及诉请的抗辩，故予以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司与被告昆山创举商务服务有限公司于2019年4月3日就上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼房屋签订的《物业管理服务协议》于2020年5月31日解除；二、被告昆山创举商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司欠付的上海市杨浦区平凉路XXX号XXX楼房屋自2020年3月1日起至2020年5月31日止的物业管理服务费97,884.18元；三、被告昆山创举商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司逾期付款违约金8,809.58元；四、被告昆山创举商务服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司自2020年6月1日起至2020年6月30日止拖欠的电费3,063.75元；五、原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,895元，由原告东莞市龙翔物业管理有限公司上海分公司负担445元，由被告昆山创举商务服务有限公司负担2,450元；本案公告费1,000元，由被告昆山创举商务服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张   扬书记员 季宇李玮玮附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。......第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。......第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。