甘肃省武威市凉州区人民法院民事判决书（2021）甘0602民初2678号原告:田某1，男，1984年8月24日出生,汉族，甘肃省武威市人，住甘肃省武威市。原告：党某，男，1976年11月17日出生，汉族，甘肃省武威市人，住甘肃省武威市。共同委托诉讼代理人：田某2，男，1958年5月8日出生，汉族，甘肃省古浪县人，住甘肃省古浪县，系田某1父亲，党某岳父。被告：甘肃星光商业管理有限公司。住所地:甘肃省武威市凉州天丰街北侧红星时代广场1-3号楼负一层商业001号。法定代表人：陈某，系该公司总经理。委托诉讼代理人：阮某，系该公司员工。被告：甘肃星泓房地产开发有限公司。住所地：甘肃省武威市凉州区新城区纬四路南侧经二路西侧。法定代表人：蔡某，该公司执行董事。（缺席）原告田某1、党某与被告甘肃星光商业管理有限公司（以下简称星光公司）、甘肃星泓房地产开发有限公司（以下简称星泓公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。田某1、党某的共同委托诉讼代理人田某2与被告星光公司委托诉讼代理人阮某到庭参加了诉讼，星泓公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。田某1、党某向本院提出诉讼请求：1、要求二被告按合同约定给付房屋租金258322元并支付违约金17566.57元(违约金按合同约定第一季度38991为基数，按日万分之三计算，从2019年11月1日至2021年2月3日计460天为5380.76元，后续违约金计算至租金付清为止；第二季度以43866为基数，按日万分之三计算，从2020年2月1日算至2021年2月3日计368天为4842.70元，后续违约金计算至租金付清为止；第三季度以43866为基数，按日万分之三计算，从2020年5月1日算至2021年2月3日计279天为3658.34元，后续违约金计算至租金付清为止；第四季度以43866为基数，按日万分之三计算，从2020年8月1日算至2021年2月3日计186天为2447.72元，后续违约金计算至租金付清为止；第五季度以43866为基数，按日万分之三计算，从2020年11月1日算至2021年2月3日计94天为1237.05元，后续违约金计算至租金付清为止；第六季度以43866为基数，按日万分之三计算，从2020年2月1日起算至租金付清为止)，以及2019年度多扣税金10917.48元；2、要求二被告继续履行武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；3、判令星光公司将完税发票交付给田某1、党某；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实与理由：2015年7月5日，田某1、党某与二被告签订“武威红星时代广场商品房委托经营管理合同”约定,由田某1、党某将位于武威市××区面积34.82㎡、34.40㎡房号为B1019、B1021的房屋委托与星光公司出租经营。期限为10年。自2016年10月1日至2026年9月30日止。同时约定了租金的计算方式、租金给付时间及其方式等。合同履行的前两年双方各自遵守合同履行义务。自2019年7月开始，被告星光公司连续多个季度拖欠租金。田某1、党某多次催要,二被告均以不当理由拒付。为此,田某1、党某具状起诉,请求人民法院依法判决。星光公司辩称；1.按照双方订立的合同，我公司应付田某1、党某2019年7月1日至2020年12月31日的房屋租金为258316元，其中2020年6月29日向其支付B1019商铺房屋租金3040元，B1021商铺房屋租金1834元，共计4874元应当扣除。按合同计算欠付租金为253442元。我公司愿意分期付款并继续履行合同。2、田某1、党某所主张2019年度B1019商铺多扣税金4913.68元，B1021商铺多扣税金2960.88元，我公司已于2020年1月份、3月份分别向其支付四笔，合计7874.56元，已经退清。3、由于新冠肺炎疫情的影响，2020年1月至3月底期间，我公司经营的红星时代广场一直关门歇业，未获得任何收益，本着公平原则，根据武威市人民政府的文件精神和新冠肺炎对本地相关行业的实际影响情况，我公司认为2020年2月至4月三个月期间租金原告应当承担一半，即B1019商铺为13679.5元，B1021商铺为8253元，合计21932.5元，所以被告应承担含税租金为235177.5元。4、田某1、党某主张的违约金过高，请求法庭予以调整。根据合同约定，我公司承担的违约金比例为日万分之三，但由于约定的租金标准已经高出本地区租赁市场的平均标准，所以不应当再计算违约金；且目前我公司经营困难，每日万分之三的违约金标准按年计算为每年10.95%，该标准相当于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的三倍，违约金标准明显过高，远高于实际损失，应根据《合同法司法解释二》第二十九条规定予以酌情调整，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算。同时，我公司2020年6月29日支付的房屋租金3040元、1834元不应当再计算违约金。5、我公司代缴的2018年10月1日至2019年9月30日的房屋租赁费完税证明在开票后会尽快交付。星泓公司因缺席未作实体答辩。审理中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。田某1、党某出示了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同2份，证明涉诉房屋系田某1、党某所有,田某1、党某将商品房出租并委托星光公司经营管理，合同中对房屋租金及违约金进行了约定。经质证，星光公司对该证据的真实性和证明目的均无异议；但认为合同中约定的违约金过高，请求法庭依法予以调整。星光公司出具银行电子回单3份，证明星光公司向田某1、党某三次打款共计12748.56元，其中2020年6月29日支付B1019商铺租金3040元，B1021商铺租金1834元，共计4874元；退还多扣税金7874.56元，多扣的税金已经退清。经质证，田某1、党某对该证据的真实性和证明目的均无异议。星光公司出具关于免除2月份租金、物业费的公告1份，证明由于疫情影响，红星时代广场从2020年1月27日至2月22日停止营业，共歇业27天，租金应当减免。经质证，田某1、党某对该证据不予认可。审理中，星泓公司因缺席放弃了质证和抗辩的权利。本院经审查认为，上述证据客观真实，来源合法，与本案事实具有关联性，本院对其证据效力均予以确认。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实:2015年7月5日，田某1、党某与星光公司、星泓公司签订了武威红星时代广场商品房委托经营管理合同,该合同约定：1、田某1、党某将位于武威市××区面积34.82㎡、34.40㎡房号为B1019、B1021的房屋出租并全权委托给星光公司经营管理；2、该商品房屋的委托经营管理期限为10年，自2016年10月1日至2026年9月30日止；3、B1021的房屋租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为14672元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为16506元；B1019的房屋租金从2017年10月1日至2019年9月30日每季度为24319元，从2019年10月1日至2021年9月30日每季度为27359元……上述租金按季支付,由星光公司在代扣田某1、党某应承担的税费后于第二个收费季度的第一个月内将前一个季度的租金支付至田某1、党某指定的银行账户，如星光公司不能按时支付租金，每逾期1日，按应付款项每日万分之三向田某1、党某支付违约金。当星光公司逾期60日后，由星泓公司全权担保负责支付星光公司应付租金及所产生的违约金等。该合同签订后，田某1、党某将涉诉房屋交付给星光公司租赁并管理使用。从2019年7月起，星光公司开始拖欠房屋租金。期间星光公司于2020年6月29日向田某1、党某支付B1019商铺租金3040元、B1021商铺租金1834元，共计4874元；退还2019年度多扣税金7874.56元，田某1、党某认可多扣税金已经退清。下欠的房屋租金和违约金星光公司、星泓公司一直未付，田某1、党某遂起诉要求星光公司支付2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金258332元及截止于2021年2月3日期间的违约金，并要求退还2019年度多扣税金10917.48元。本院认为，田某1、党某与星光公司、星泓公司签订的房屋委托经营管理合同内容合法，意思表示真实，属有效合同，依法具有法律约束力，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。星光公司租赁并全权经营管理田某1、党某的房屋，理应按合同约定的期限、数额支付房屋租金及其违约金。鉴于2020年第一季度确属全国及我市新冠肺炎疫情爆发期，星光公司发布公告已明确免除其商户2月份的租赁费和物业费，且星光公司经营的星光购物中心红星时代广场于2020年1月27日至2020年2月22日暂停营业属实，本案存在新冠肺炎病毒疫情的不可抗力因素，故应对星光商业公司应承担的租赁费酌情予以减免，结合当地商业经营状况实际，应当将B1021房屋减免的租赁费数额确定为：5007.44元（2020年第一季度租赁费16506元÷89天×暂停营业期间27天）；将B1019房屋减免租赁费的额度确定为：8299.92元（2020年第一季度租赁费27359元÷89天×暂停营业期间27天）。两间房屋共计减免租赁费13307.36元（5007.44元+8299.92元）。据上，扣除已付的租金和应当减免的租金后星光公司应当向田某1、党某支付的两间房屋的租赁费数额共计240134.64元（258316元-4874元-13307.36元）。租金减免后，违约金应作相应的减免，从2020年5月1日起减免的违约金数额为1109.83元（13307.36元×日万分之三×278天）。为此，截止2021年2月3日，两间房屋的违约金总额确定为16456.74元（17566.57元-1109.83元）。综上，星光公司拖欠田某1、党某2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金240134.64元及违约金16456.74元的事实有确实充分的证据予以证实，其合理的诉讼请求本院予以支持。对于星光公司抗辩违约金明显过高，请求依法予以调整的辩解理由，因星光公司并未举证证明田某1、党某诉请的违约金超过《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，故该辩解理由本院不予采信。星泓公司作为合同担保方，在合同中承诺了承担连带责任保证，且尚在保证责任承担的期限之内，故应当承担保证责任，田某1、党某诉请星泓公司承担连带保证责任有事实依据和法律依据，本院亦予以支持；但其要求星泓公司承担直接给付责任没有事实依据和法律依据，本院不予支持。双方订立的商品房委托经营管理合同仍在履行期限内，双方均愿意继续履行合同，合同应当继续履行。关于田某1、党某要求星光公司提供纳税票据之诉请，因纳税主体系田某1、党某，开具税票属税务部门的行政管理范畴，故对田某1、党某的该项诉请本院不予论处。关于田某1、党某要求退还多扣的税款，审理查明已经退清，故不再退还。对于星光公司提出2020年2月至4月三个月期间的租金应当由田某1、党某承担一半的请求，由于已经对停业期间的租金和违约金作了减免，让田某1、党某承担一半再没有合法依据，故不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、甘肃星光商业管理有限公司支付给田某1、党某2019年7月1日至2020年12月31日期间的房屋租金240134.64元；二、甘肃星光商业管理有限公司支付给田某1、党某2019年11月1日至2021年2月3日期间的违约金16456.74元；2021年2月3日以后的违约金继续按合同约定计算；上述两项，限于本判决生效后30日内付清；三、甘肃星泓房地产开发有限公司对上述给付款项承担连带清偿责任；四、甘肃星光商业管理有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司继续履行与田某1、党某签订的武威红星时代广场商品房委托经营管理合同；五、驳回田某1、党某的其他诉讼请求。案件受理费5440元，减半收取2720元，由甘肃星光房地产开发有限公司、甘肃星泓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。审判员 盛 强二〇二一年四月二十七日书记员 任昱婧