福建省沙县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0427民初149号原告：三明仙舟投资有限公司，住所地福建省沙县李纲东路仙舟华庭会所，统一社会信用代码913504277661843924。法定代表人：林国勋，该公司董事长。委托诉讼代理人：廖首炊，福建商通律师事务所律师。委托诉讼代理人：廖首礼，福建科海律师事务所律师。被告：李金荣，男，1976年8月20日出生，汉族，住江西省。原告三明仙舟投资有限公司（以下简称仙舟投资公司）与被告李金荣租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告仙舟投资公司的委托诉讼代理人廖首炊、被告李金荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。仙舟投资公司向本院提出诉讼请求：1.判令李金荣支付尚欠租金82233.50元、违约金16940.10元，以上合计99173.60元；2.判令李金荣支付从2020年7月14日起至实际付清租金之日止按每日0.2%继续支付逾期付款违约金；3.判令李金荣退出二个广告位；4.本案诉讼费由李金荣承担。事实和理由：2017年10月30日，仙舟投资公司与李金荣签订《开辉首府金街租赁合同》八份，由李金荣租赁仙舟投资公司位于沙县××道××栋××号××层××层××室××号××层商铺，租赁期限2017年10月30日至2023年10月29日，租金为免租期后第一年为每月45元／平方米，此后按每年6%、6%、7%、8%、8%递增。租金每六个月支付一次，先付租金后使用，租金逾期支付超过30日，仙舟投资公司有权单方解除合同，逾期支付租金按日千分之二支付违约金。李金荣依合同约定应当在2020年2月29日前支付租金，现逾期支付租金82233.5元、违约金16940.1元，合计99173.6元。李金荣仅租赁二个广告位，应当退出二个广告位。经多次催告，李金荣拒绝履行付款义务，为维护仙舟投资公司合法权益，遂向本院提起诉讼。诉讼过程中，仙舟投资公司向本院变更诉讼请求为：1.判令解除其与李金荣签订的八份租赁合同并要求李金荣退出所租赁的店面；2.判令李金荣支付尚欠租金272743.50元、违约金92492.77元，以上合计365236.27元；3.判令李金荣支付从2021年3月1日起至实际付清租金之日止按每日0.2%继续支付逾期付款违约金；4.本案诉讼费由李金荣承担。李金荣辩称：1.不同意仙舟投资公司提出的解除合同诉求，该八份合同应当继续履行。其拒交租金是因仙舟投资公司违约在先，仙舟投资公司无故将其已租赁的广告位又擅自租赁给他人，致使其店面租赁面积大但广告位不显眼，严重影响其经营。其多次与仙舟投资公司协商，但仙舟投资公司不但不予处理，还反告其多占用了两个广告位，其在无奈情况下才拒交租金。同时，仙舟投资公司还应当返还其所占用的广告位；2.租金和违约金方面，租金和违约金的计算都太高，而且现在经济也很困难，应不予支持或予以减少。根据双方当事人提交的证据及当庭陈述，本院经审理认定事实如下：2017年10月30日，仙舟投资公司与李金荣签订《开辉首府金街租赁合同》八份，约定：李金荣向仙舟投资公司租赁位于沙县××道××栋××号××层××室××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层××号××层商铺××平方米用于经营，其中一层商铺面积为103.983平方米、地下室建筑面积为69.12平方米、二层商铺面积为553.847平方米；租赁期限自2017年10月30日起至2023年10月29日止；自2017年10月30日开始计算免租期，免租期为17个月，在本合同约定的免租期内，李金荣无需交纳租金；在第一个租赁年度，一层商铺租金按45元／平方米／月计算，二层商铺租金按15元／平方米／月计算，第二至第六年度租金各自在上一年度租金基础上分别递增6%、6%、7%、8%、8%。地下室租金按5元／平方米／月计算，至租赁期满之日止每月租金346元；租金六个月支付一次，李金荣应提前一个月向仙舟投资公司支付下期租金；仙舟投资公司负责保障广场正常秩序和公共场所正常工作，广告位置管理，内容设计、制作等费用由李金荣承担，仙舟投资公司应免费为李金荣提供位于商铺正门广告招牌的位置；若李金荣逾期交付租金，每逾期一日，应按欠交租金额的0.2%向仙舟投资公司支付违约金。双方还就其他事项作了约定。上述合同签订后，仙舟投资公司依约将案涉商铺交付李金荣经营，李金荣支付租金至2020年2月份后，未再支付租金。针对本案的争议焦点，本院分析如下：一、关于讼争的八份租赁合同应否解除问题仙舟投资公司认为，其多次要求李金荣支付尚欠租金，但李金荣均以各种理由拒不交纳，长期拖欠，其行为已构成根本违约。故其有权要求解除讼争的八份租赁合同并要求李金荣退出所占用的商铺。李金荣认为，其愿交租金，但仙舟投资公司拒不返还被其占用的广告位且多次交涉无果的情况下，才以拒交租金的方式自力救济，系仙舟投资公司违约在先，其并非无故拖欠，且其所租赁的商铺投资较大，直接解除合同返还商铺对其亦不公平。因此，讼争的八份租赁合同应当继续履行。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。”本案中，根据双方签订的讼争八份租赁合同约定“仙舟投资公司应免费为李金荣提供位于商铺正门广告招牌的位置。”庭审中，双方均认可除位于沙县××道××栋××号××层××栋××号××层××号××层的外墙广告位由李金荣占有使用外，其他由李金荣所承租的二层商铺外墙广告位大部分确由他人占有使用。因此，仙舟投资公司未按租赁合同约定提供相应的广告位存在违约，李金荣以拒付租金的方式对抗仙舟投资公司的上述违约情形具有一定的正当性，不宜直接认定李金荣拒交租金的行为已构成根本性违约。故对仙舟投资公司提出的李金荣长期拖欠租金已构成根本违约，其有权解除讼争租赁合同的诉请意见，本院不予采纳。李金荣提出应继续履行合同的辩解意见，本院予以采纳。双方当事人仍应按合同约定继续履行。李金荣在答辩意见中提出要求仙舟投资公司返还被其占用的广告位，经本院释明后，其未在本案中提起反诉，故本案不予处理，李金荣可另行主张。二、关于租金及违约金是否过高问题仙舟投资公司与李金荣在签订讼争的八份租赁合同时，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，上述合同合法有效，双方当事人应按合同约定履行。即使仙舟投资公司在合同履行过程中存在部分违约情形，李金荣也应通过正当方式向仙舟投资公司主张，而非以拒付全部租金的方式对抗。出租人出租租赁物的目的就是收取租金，支付租金是承租人的主要义务。在李金荣未以正当方式向仙舟投资公司主张违约责任且其仍在继续经营租赁商铺的情况下，其支付租金的主要义务仍不能予以减免。截至日前，李金荣已拖欠租金279122元，扣除仙舟投资公司在2020年2月份新冠疫情期间自愿减免的半月租金7400.50元，李金荣还应支付仙舟投资公司尚欠租金271721.50元。对仙舟投资公司超过部分的诉讼请求，本院不予支持。关于违约金部分，李金荣认为按日千分之二计算的违约金过高，且仙舟投资公司存在先违约情形，违约金应不予支持。根据仙舟投资公司的实际损失以及本案双方合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，本院将违约金调整为按仙舟投资公司起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%的基础上上浮50%计算，亦即李金荣应按年利率5.775%计算向仙舟投资公司支付逾期付款违约金。截至2021年2月28日，李金荣应支付的违约金为7455元。对仙舟投资公司主张的超过部分，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、李金荣应于本判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司尚欠租金271721.50元；二、李金荣应于本判决生效之日起十日内支付三明仙舟投资有限公司逾期付款违约金7455元及从2021年3月1日起至租金实际付清之日止按年利率5.775%计算的逾期付款违约金；三、驳回三明仙舟投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6779元，因适用简易程序减半收取计3389.50元，由李金荣负担。李金荣负担的案件受理费，应于判决生效后十五日内向本院交纳，逾期拒不交纳，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审 判 员 邓海铨二〇二一年四月八日法官助理 张秀萍书 记 员 庄 沁一、本判决所依据法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。