北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初40811号原告：刘俊华，女，1962年7月31日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：冯翰尊（原告刘俊华之子），男，1987年12月19日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京中天置地房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼12层12A09。法定代表人：刘波，总经理。委托诉讼代理人：孟园园，女，1991年11月20日出生，汉族，该公司员工。原告刘俊华（以下简称姓名）与被告北京中天置地房地产经纪有限公司（以下简称中天置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李瑶瑶独任审判，公开开庭进行了审理。刘俊华委托诉讼代理人冯翰尊、中天置地公司委托诉讼代理人孟园园到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘俊华向本院提出诉讼请求：1、要求中天置地公司支付未按期交纳租金的违约金33600元；2、要求中天置地公司支付提前终止合同的违约金33600元；3、要求中天置地公司支付自2020年3月9日至2020年6月9日的房屋占有使用费50400元；4、要求中天置地公司支付拆除隔断墙的费用1000元、清除物品费用1100元。事实和理由：2018年8月30日，刘俊华将房屋委托中天置地公司代为出租，代理期限为2018年9月3日至2020年9月2日，第一年月租金16000元，第二年月租金16800元。2020年3月，中天置地公司未按期交纳下一期租金，并表示不愿意继续履行合同。中天置地公司逾期交纳租金、提前终止合同应当按照合同约定支付违约金。2020年3月9日，刘俊华收到涉案房屋的钥匙，但中天置地公司的物品仍滞留屋内，中天置地公司以小区封闭管理禁止其进入为由拒绝清理房屋。之后，刘俊华自行拆除了隔断墙、清理了物品，支出的费用应由中天置地公司承担。根据合同约定，租期自动顺延不超过3个月。因此，中天置地公司应支付2020年3月9日至2020年6月9日期间的房屋占有使用费。中天置地公司辩称：不同意刘俊华的全部诉讼请求。受疫情影响，刘俊华委托我公司代理出租的租户违约，拒不支付租金，小区物业不允许我公司带客户看房，属于不可抗力。而且，双方是经协商一致解除的合同。因此，我公司不应当支付违约金。租金交纳至2020年3月2日，房屋交接的时间为2020年3月5日，不存在占有使用费的问题。合同未约定我公司负有拆除隔断墙的义务，屋内物品不是我公司的，我公司没有清除的义务，故不同意承担相应费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对没有争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。位于北京市朝阳区南湖南路某号院某号楼某层某门103号房屋（以下简称涉案房屋）登记在刘俊华名下。2018年8月30日，委托人（甲方）刘俊华与租赁代理机构（乙方）中天置地公司签订了《北京市房屋出租委托代理合同》，约定乙方代理甲方出租涉案房屋，租赁用途为居住，代理期自2018年9月3日至2020年9月2日，第一年代理期前30天、第二年代理期前10天为免租期，第一年租金每月16000元，第二年租金每月16800元。合同第三条第（五）项约定，出租委托代理期限届满或本合同终止后，乙方应将房屋交回。如乙方有续租需求，应与甲方另行协商。如甲方不同意继续出租，甲方应当以延长期的形式给乙方留有必要的找房搬迁时间，延长期在本合同约定之租赁期届满后自动顺延不超过三个月，延长期的具体时间由乙方确定，并通知甲方，延长期内的租金按照本合同约定的租金标准由乙方支付给甲方。第七条第（二）项约定，甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修、装饰或添置新物。第九条第（四）项约定，未按约定划付租金达5日以上的，甲方有权单方解除合同。第十条第（一）项约定，出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前通知对方，并按月租金的200%支付违约金。第十条第（三）项约定，乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金。合同签订后，刘俊华将涉案房屋交付中天置地公司使用，中天置地公司的租金交纳至2020年3月2日。2020年1月中下旬，新冠肺炎疫情爆发。2020年3月3日，中天置地公司未按合同约定交纳下一期租金，其以次承租人违约退房且小区不允许带客户看房为由向刘俊华提出每月租金降至14000元、免除两个月租金的方案。刘俊华未同意，要求中天置地公司在2020年3月9日之前付清下一期租金，否则按照合同支付违约金。中天置地公司不同意支付违约金。刘俊华便要求中天置地公司将隔断墙拆除，在2020年3月5日交房。2020年3月5日，刘俊华同意将3月至5月的月租金降至15000元。中天置地公司不同意，表示不再履行租赁合同。当日，中天置地公司将房屋钥匙交还刘俊华。因小区采取的疫情防控措施，中天置地公司无法进入小区拆除隔断墙、清理物品。2020年3月10日，刘俊华告知中天置地公司小区物业公司可以帮忙清理物品、拆除隔断，需要4000元费用。中天置地公司表示费用过高，只能承担400元。双方未能就此达成一致意见。2020年7月4日，刘俊华自行对涉案房屋物品进行了清理，支出1100元。涉案房屋内的隔断墙已由刘俊华拆除。刘俊华称拆除隔断墙的费用与装修费混在一起无法区分，估算费用为1000元。另查明，涉案房屋内尚余电费455．79元、燃气费1457．8元，刘俊华未退还中天置地公司。中天置地公司同意上述费用在其应承担的责任中予以扣除。本院认为，刘俊华与中天置地公司之间的合同名为委托代理出租合同，实为刘俊华将房屋出租给中天置地公司的房屋租赁合同。该合同合法有效，任何一方不得擅自解除合同。中天置地公司单方表示不履行合同导致合同解除，属于根本违约，应当按照合同承担违约责任。因此，刘俊华要求中天置地公司支付提前终止合同的违约金33600元于法有据，本院予以支持。按照合同约定，中天置地公司下一期的租金应当在2020年3月3日交纳，而2020年3月3日双方开始协商租金减免事宜，在两天后便办理了房屋交接，因此，刘俊华要求中天置地公司承担逾期交纳租金的违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，中天置地公司负有将房屋物品腾空并交还房屋的义务。中天置地公司虽然在2020年3月5日将钥匙交还刘俊华，但物品仍遗留在房屋内未清理，在刘俊华表示物业公司可以收费清理的情况下，因费用问题拒不清理，应当承担房屋占有使用费及物品清理费。而刘俊华在中天置地公司拒不清理物品的情况下亦负有自行清理、减少损失的义务。本院综合考虑物品占用房屋的时间、双方的过错、疫情对于清理物品的影响等因素，酌定中天置地公司给付刘俊华占有使用费36000元。合同未约定中天置地公司在合同解除后负有将隔断墙拆除的义务，故刘俊华要求中天置地公司支付拆除隔断墙的费用，于法无据，本院不予支持。中天置地公司同意将刘俊华应予退还的电费、燃气费在其应承担的责任中予以扣除，本院不持异议，判令电费、燃气费在占有使用费中予以扣减。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘俊华违约金三万三千六百元；二、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘俊华房屋占有使用费三万四千零八十六元四角一分；三、被告北京中天置地房地产经纪有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告刘俊华物品清理费一千一百元；四、驳回原告刘俊华的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2694元，由原告刘俊华负担1124元（已交纳），被告北京中天置地房地产经纪有限公司负担1570元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李瑶瑶二〇二一年四月二十七日书记员  耿迎新