甘肃省张掖市甘州区人民法院民事判决书（2020）甘0702民初9173号原告：张某1，女，汉族，甘肃省张掖市人，自由职业。        委托诉讼代理人：化某，甘肃森瑞律师事务所律师。        被告：张某2，男，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，自由职业。        被告：安某，女，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，自由职业。        委托诉讼代理人：张某2（被告安某之夫），男，1966年11月23日出生，汉族，甘肃省张掖市甘州区人，自由职业。        被告：甘肃省张掖市甘州区新墩镇青松村村民委员会，住所地张掖市甘州区滨河新区玉关路与临泽北路十字东北，统一社会信用代码54620702ME0919114E。        法定代表人：郭某，该村委会主任。        委托诉讼代理人：王某1，该村委会原副书记。        被告：张掖市房地产开发总公司，住所地甘肃省张掖市甘州区滨河新区建设大厦七楼，统一社会信用代码916207022252749777。        法定代表人：刁某，该公司总经理。        委托诉讼代理人：王某2，该公司员工。        原告张某1与被告张某2、安某、甘肃省张掖市甘州区新墩镇青松村村民委员会（以下简称：青松村委会）、张掖市房地产开发总公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张某1及其委托诉讼代理人化某，被告安某委托诉讼代理人张某2，被告青松村委会法定代表人郭某及委托诉讼代理人王某1，被告张掖市房地产开发总公司委托诉讼代理人王某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。        原告张某1向本院提出诉讼请求：1．请求人民法院依法判令被告为原告办理××区房屋的不动产产权登记证；2．请求人民法院判令被告承担逾期办证违约金99180元；3．本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2013年11月，原告从被告处购买了××区房屋一套。原告于2013年11月10日交纳定金30000元，于2013年11月12日交纳房款100000元，于2013年11月18日交纳房款250000元，共计380000元。被告于2013年11月将房屋交付原告，原告装修后居住使用至今。但被告却以种种理由拒绝为原告办理不动产产权证。现原告为维护其合法权益，遂提起诉讼。        被告张某2、安某辩称，1、原告所诉不属实，原告确实将房款380000元交付给被告，但是被告将其中的300000元房款交给了被告青松村委会，案涉房屋由谁居住房产证应该由谁办理，原告要求两被告协助办理房产证没有依据。2、原告交纳房款后就装修入住了房屋，并未有任何损失，被告不存在违约行为，故不承担违约金。3、原告与我口头约定购买房屋后，根据预估面积，我收取房款380000元，后因面积变化，我多收原告房款12452.5元，现愿意退还原告。4、我与原告约定维修基金和地下室费用由原告承担，应由原告向村委会交纳。        被告青松村委会辩称，原告所诉案涉房屋由村委会与被告张掖市房地产开发总公司联合开发属实，案涉房屋最初是案外人朱某卖给被告张某2，被告张某2又卖给原告的。当时房屋是按照92平方米计算的，之后测绘的面积为93.05平方米，房款共计为360270元，被告张某2向村委会交纳房款300000元。原告现在居住的房屋拖欠房款、维修基金、地下室费用共计60270元，只要上述费用交清，被告就配合办理房屋产权证。        被告张掖市房地产开发总公司辩称，关于原告从被告张某2处购买房屋的事实被告不知道。案涉房屋系新墩镇政府与被告青松村委会、张掖市房地产开发总公司联合开发的，土地的开发者是村委会，房屋的销售亦由被告青松村委会负责，被告不是房屋的所有权人，且原告与被告公司没有签订任何协议。涉案房屋小区已经具备办理产权证的条件，只要被告青松村委会出具证明，提供商品房买卖合同，被告就协助办理房屋产权证。        本院经审理认定事实如下：2013年11月，原告从被告张某2处购买了××区房屋一套。原告于2013年11月10日交纳定金30000元，于2013年11月12日交纳房款100000元，于2013年11月18日交纳房款250000元，共计向被告张某2交纳房款380000元。被告于2013年11月将房屋交付原告，原告装修后居住使用至今。被告张某2收取原告房款后，仅向被告青松村委会交纳了房款300000元。        另查明，案涉房屋由被告青松村委会与被告张掖市房地产开发总公司联合开发，由被告青松村委会负责销售，房屋初始登记在被告张掖市房地产开发总公司名下。原告购买房屋时与被告张某2未签订书面合同，双方口头约定的房屋面积为92平方米，单价3950元，房款共计362400元，并约定房屋的维修基金及地下室费用由原告负担。但后期对房屋面积进行测绘时，案涉房屋实际面积为93.05平方米，房屋总价款应为367547.5元。现案涉房屋尚拖欠房款、维修基金、地下室费用合计60270元。庭审中，被告张某2愿意退还多收取原告的房款12452.5元。        上述事实，由原、被告及其委托诉讼代理人的当庭陈述，原告提交的收据三张、收条三张、水费收据三张、结婚证复印件一份等证据在卷佐证，并经庭审举证、质证，足以认定。        本院认为，本案中，原告从被告张某2处购买了被告青松村委会及张掖市房地产开发总公司联合开发的××区，虽然双方未签订书面的房屋买卖合同，但是原告向被告张某2交纳了房款380000元，被告向原告交付房屋由原告居住使用至今，据此原告与被告张某2之间形成了事实上的房屋买卖合同法律关系。庭审中，被告青松村委会辩称案涉房屋未能办理产权登记证的原因是房屋的房款、维修基金、地下室费用未交清，故无法办理产权证。对此，原告主张其已向被告张某2全额交纳了购房款380000元，其中包含地下室和维修基金的费用，故不存在拖欠上述费用的事实。本院认为，根据被告张某2于2013年11月10日向原告出具的收条，约定的案涉房屋的面积为92平方米，单价3950元，房款共计362400元，但后期对案涉房屋面积进行测绘后，房屋的实际面积为93.05平方米，根据原、被告在收条中约定的单价计算，房屋的实际价款应为367547.5元，现原告已向被告张某2交纳房款380000元，原告虽未主张要求被告退还多收取的房款，但在庭审中被告张某2自愿予以退还，为减少诉累，本院认为对该笔费用应根据查明的事实在本案中一并处理，故被告多收取的房款12452.5元应退还原告张某1。其次，庭审中，被告张某2及青松村委会均认可张某2向村委会交纳了房款300000元，扣除案涉房屋地下室费用及维修基金后，需要再交纳购房款34980元，而被告张某2在全额收取原告购房款的情况下，未能向开发商全额交清购房款，故被告应将未交纳的购房款34980元退还原告，由原告直接向村委会交纳。第三，根据原、被告在收条中的约定，案涉房屋的地下室及维修基金的费用由原告自行承担，结合上文中的论述，被告张某2多收取的购房款已向原告退还，且被告收取的房款中不包含原告主张的维修基金及地下室费用，故原告应向被告青松村委会交纳拖欠的房款、地下室费用及维修基金60270元，待被告张某2向原告退还多收取的房款且原告向被告青松村委会交清上述费用后，被告青松村委会、张掖市房地产开发总公司作为联合开发商应协助原告办理案涉房屋的不动产权登记证。被告安某虽系被告张某2的配偶，但其并非房屋买卖合同的一方当事人，也未参与房屋买卖合同的整个过程，原告要求被告安某承担责任既无事实依据也无法律依据，本院认定被告安某在本案中不承担责任。        关于原告主张的违约金，一方面，原、被告对此未做约定；另一方面，虽然被告未能协助原告按时办理产权证书存在过错，但是原告未能按时交清地下室费用及维修基金亦存在过错，且原告并未提交相应证据予以证明该主张，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，本院认定原、被告各自承担自己的违约责任，对原告主张的违约金本院不予支持。        综上所述，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：        一、原告张某1向被告甘肃省张掖市甘州区新墩镇青松村村民委员会交纳拖欠的房款、地下室费用及维修基金共计60270元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；        二、被告张某2返还原告张某1未交纳的房款34980元、多收取的房款12452.5元，合计47432.5元，于本判决生效之日起三十日内履行完毕；        三、上述项款履行完毕后，被告甘肃省张掖市甘州区新墩镇青松村村民委员会、张掖市房地产开发总公司协助原告办理××区房屋的不动产权登记证；        四、被告安某在本案中不承担责任；        五、驳回原告张某1的其他诉讼请求。        如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费2280元，由原告张某1负担295元，被告张某2负担1985元。原告已交纳，由被告直接给付原告。本院收取原告的案件受理费不再退还。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省张掖市中级人民法院。        审判长    葛小芳审判员    曾丽娟审判员    岳慧萍二〇二一年四月二十六日法官助理    万英书记员    任玉虎