广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7105号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州捷骏房地产开发有限公司，住所地广州市荔湾区宝华路133号。法定代表人：张方明，该公司董事长。委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：陈小玲，女，1985年4月13日出生，汉族，住广东省遂溪县。上诉人广州捷骏房地产开发有限公司（以下简称捷骏公司）因与被上诉人陈小玲房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初12186号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人捷骏公司上诉请求判令：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判陈小玲向捷骏公司支付2020年2月1日至2020年4月30日的租金12645.05元（其中2020年2月1日至2月29日为2964.05元，3月、4月租金是每月4840.5元）；3.改判陈小玲向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准，自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；3.改判陈小玲向捷骏公司赔偿6个月租金损失29043元；5.改判由陈小玲负担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、陈小玲恶意解约，不应减免其违约责任，应改判没收其全部押金。捷骏公司与陈小玲已在2020年3月26日签署补充协议，就疫情防控期间的租金减免达成一致，捷骏公司减半收取2020年1月24日至2月15日的租金，该协议是双方对自己权利义务的处分，陈小玲也是在已充分知晓疫情影响下自己合同履行能力情况下自愿签订，双方应严格诚实履行涉案合同。双方签署租金减免协议仅1个月后，陈小玲直接以撤场方式违约解除租赁合同，具有严重主观恶意，不应适用公平原则，应承担由此引发的全部法律后果。一审法院认定涉案合同是因陈小玲单方违约予以提前解除，但仍以疫情原因再次减轻陈小玲的违约责任，判决捷骏公司仅没收50%的租赁保证金，明显错误。一审法院擅自变更并减轻陈小玲的违约责任，侵害了捷骏公司的合法权益。二、陈小玲恶意拖欠租金，应当改判按约定支付滞纳金。法律法规及租赁合同均未赋予陈小玲自行暂停缴纳或减免租金的权利，即使受疫情影响需要减免租金的，在未经双方协商一致或经法院判决前，陈小玲仍应按照约定继续履行合同义务，在协商一致或判决后由捷骏公司予以退还或抵扣。双方签订租金减免协议后，疫情防控期间的标准已明确，陈小玲仍不支付租金，存在主观恶意，应按合同约定支付滞纳金。陈小玲未依约支付租金且不存在法定或约定减免滞纳金的依据，一审判决错误，应予纠正。三、一审法院关于捷骏公司的损失认定错误，应改判支持捷骏公司诉请的6个月租金损失。租赁合同第15.3条明确约定“乙方未经甲方事先书面认可擅自解除本合同，则在不影响甲方根据法律法规和本合同所享有的其他权利的前提下，乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，并在本合同提前终止时向甲方支付违约金，违约金的金额按该房屋在本合同提前终止时的6个月租金和6个月物业管理费之和计算”，上述约定合法有效，陈小玲擅自违约解除租赁合同，捷骏公司遭受的损失为租赁合同正常履行下可获得的租金收益，且在陈小玲离场后积极寻找新的承租人防止损失扩大，但因疫情影响案涉商铺截至上诉之日仍处于空置状态。一审法院此前判例中，在未出现疫情时，认定重新出租的合理期限为2个月，但因疫情的不利影响仍将合理期限认定为2个月，明显不合理。捷骏公司实际遭受远不止2个月租金损失，一审法院不尊重事实和意思自治原则擅自变更合同权利义务错误。捷骏公司在本案审理过程中补充，双方于2020年3月26日签订房屋租赁合同补充协议，就租金减免事宜达成一致条件，一审并未准确认定该减租行为的性质及对案件的影响，捷骏公司已减免部分租金，但一审法院完全无视该减免行为，会导致出租方不愿协商减租，对纠纷解决形成错误导向。一审已查明案涉合同是因陈小玲单方违约而解除，即使存在疫情因素，但一审法院减免50%没收租赁违约金的违约责任并免除滞纳金，过度减轻了陈小玲的违约责任，加重了捷骏公司作为守约方的责任，依法应予以改判。陈小玲辩称:不赞同捷骏公司恶意解约的说法。疫情发生在春节期间，所有损失都由租户承担，经多次与商场协商都没办法达成一致。3月底疫情依然严峻，在生意额不足同期十分之一的情况下，商场要求交全租和滞纳金不合理。陈小玲当时签字同意优惠是商场在疫情严重期间缩短营业时间给的优惠补偿，正常营业时间10:00-22:00，疫情严重时一天营业时间才6小时。四月份商场放了一批租户撤场，令商场没有正常营业氛围，生意更差。在当时的情况下商场要求5月份要把之前2、3、4月份的租金全交了，因该期间基本没有收入，陈小玲没办法交出来。在跟商场协商没结果和没能力拿出几个月租金的情况下，只能选择以押金抵押的方式撤场，绝对不是恶意解约。捷骏公司向一审法院起诉请求判令：1、双方于2018年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》、于2019年8月27日签订的《关于及的补充协议》、于2020年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；2、陈小玲向捷骏公司支付2020年2月1日至4月30日的租金12645.05元（其中2020年2月1日至2月29日为2964.05元，3月、4月租金是每月4840.5元）；3、陈小玲向捷骏公司支付拖欠租金的滞纳金（按每月拖欠租金为标准、自当月6日起计付清之日止，每日千分之二计算）；4、陈小玲向捷骏公司赔偿6个月租金损失29043元（按每月租金4840.5元计算）；5、陈小玲承担捷骏公司为实现债权而支付的律师费6000元；6、陈小玲承担本案诉讼费。事实和理由：2018年9月28日，捷骏公司与陈小玲签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定陈小玲向捷骏公司承租位于荔湾区××地库××号铺，承租期限为2018年10月10日至2020年10月9日。后双方于2019年8月27日签订《关于及的补充协议》。双方于2020年3月24日签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日签订的租金按原合同约定标准减半收取。上述文件签订后，因陈小玲经营不善，自2020年2月1日起拖欠租金，于2020年4月30日擅自撤场。陈小玲的行为已经严重损害捷骏公司的合法权益。陈小玲辩称，同意捷骏公司的第一、二项诉讼请求，不同意第三至第六项诉讼请求。理由如下：1、疫情发生之前，我方正常缴纳租金至2020年1月。2月发生疫情，商场没有派发缴费单，我方才没有缴纳租金。在疫情期间初期，商场仅开放两个门口，且18时就关门，顾客无法进入商场，我方无法经营。到了后期，商场即使开放，顾客需扫二维码才能进入。商场的大部分商铺都没有经营，且捷骏公司遇到租户欠租就停电，我方无法经营。疫情发生后，租户均向捷骏公司申请减免租金，并向街道申请协调，捷骏公司仅同意十多个租户全退押金和撤场的要求，但没有给予我方同样的优惠。2、我方在3月底向捷骏公司申请退铺，但捷骏公司一直不给予答复，在捷骏公司不同意减免租金的情况下，我在2020年4月21日撤场，但同意4月30日解除合同。3、我向捷骏公司缴纳了租赁保证金，捷骏公司可以用保证金抵扣欠租，故我不同意支付滞纳金。4、因为疫情原因，我在经营上有损失，捷骏公司已在7月将商铺另行出租，不存在6个月租金损失情况，故不同意赔偿租金损失和律师费损失。5、装修还原押金可以抵扣其他费用。陈小玲向一审法院提出反诉请求：捷骏公司返还装修还原押金4410元。事实和理由与上述答辩意见一致。捷骏公司对陈小玲的反诉辩称，因陈小玲违约在先，故不同意陈小玲的反诉请求。一审法院经审理认定事实如下：捷骏公司是广州市荔湾区宝华路××单号场地的产权人。2018年9月28日，捷骏公司（甲方，出租人）与陈小玲（乙方，承租人）签订《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件，约定:乙方向甲方承租广州市荔湾区宝华路××号房作商业用途，租赁期限自2018年10月10日至2020年10月9日止，其中2019年10月10日至2020年10月9日期间每月租金为5145元；每月5日前支付当月租金。如遇乙方实际租用天数不足一整自然月时，该房产的该月租金或保底租金以乙方实际租赁天数之和，按每月30.5天进行比例分摊（计算方式：全月租金额÷30.5天×实际租赁天数之和）。乙方应于2018年10月19日之前开业，自开业日后的任何一个公历年度内，乙方不得连续三日或累计15日中途停业或关门，如确需中途停业或关门的，需事先征得甲方或物业管理公司的书面批准；未经批准而擅自中途停业或关门的，视为乙方违约，乙方擅自中途停业或关门超过前款期限的，甲方有权终止本合同；乙方须按本合同规定的方式和时间，如期交纳租金和其他应付款项，逾期交纳须按逾期天数向甲方交纳逾期付款滞纳金，租金滞纳金每日按应交款额之千分之二计算；乙方于签署本合同的同时，须向甲方缴纳保证金（押金），该押金作为乙方在整个租赁期中全面、忠实履行本合同各项条款的保证。如果乙方违反本合同的任何条款，甲方有权书面敦促其履约。若经敦促乙方仍未在合理期限或甲方规定的期限（如有的话）履行合同规定的义务，甲方有权终止本合同并没收押金，同时要求乙方承担违约的责任。乙方不得将押金转让或抵押，亦不得将押金用于抵消其应缴付的租金或其他款项；乙方应准时缴付租金，如乙方逾期十五日未能缴足租金，视为乙方严重违约，甲方有权单方面解除本合同（如遇特殊情况经双方协商除外），收回该房产并追究乙方违约责任，且乙方预缴的押金不予退回；如果任何一方违反本合同的任何条款，就其成功提起的旨在执行本合同的任何条款的任何诉讼，违约方应承担相关的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用；附件三：保证金（押金）为15435元，在租赁期满或非因乙方违约情况导致的本合同终止或提前终止，在乙方付清全部有关款项和按约定把该房产腾空交还甲方并自行办理营业执照注销或营业执照经营地址迁出手续的情况下，甲方可把扣除各种费用的剩余押金余款无息退还给乙方。2019年8月27日，捷骏公司（甲方，出租人）与陈小玲（乙方，承租人）签订《关于之的补充协议》，约定因商铺面积的调整，将原2019年10月10日至2020年10月9日的租金变更为每月4840.5元，将原租赁保证金（押金）调整为14521.5元。上述材料签订后，捷骏公司将商铺交付给陈小玲使用。陈小玲向捷骏公司交纳了租赁保证金14521.5元、装修还原押金4410元，并向捷骏公司支付租金至2020年1月31日止。2020年2月发生新冠疫情后，双方在2020年3月24日对减免租金问题协商一致后签订《房屋租赁合同补充协议》，约定2020年1月24日至2月15日期间的租金减半收取。陈小玲称于4月21日撤出涉案商铺，但同意在4月30日解除合同。捷骏公司确认已在2020年8月将涉案商铺另行出租；另外，为证明已支出律师费6000元，捷骏公司向一审法院提交了《民事委托合同》及《发票》。陈小玲对该证据的真实性无异议。另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，广东省商务厅在其官网发布《广东省商务厅关于暂停大型经贸活动的紧急通知》，载明：按照《广东省防控新型冠状病毒感染的××疫情工作领导小组办公室关于限制群众性活动的通知》（粤卫明电[2020]7号）要求，一级响应期间，暂停一切大型经贸活动，全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，通知本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时。广东省新冠××防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日0点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。一审法院认为，捷骏公司与陈小玲签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于合同解除问题，双方同意于2020年4月30日解除，一审法院予以准许。对于租金问题，陈小玲同意支付，一审法院予以准许。对于陈小玲要求用押金抵扣欠租的问题，由于陈小玲在合同尚未到期的情况下撤场，违反了合同约定，应承担违约责任，根据合同约定，租赁保证金本应归捷骏公司所有，考虑到本案纠纷是因疫情引起，根据公平原则，一审法院酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金即7260.75元，剩余50%的保证金可与欠租12645.05元抵扣。抵扣后，陈小玲仍需支付租金5384.3元。对于装修还原押金的问题，因陈小玲已对商铺进行了还原，故捷骏公司应返还该押金4410元。陈小玲同意以该押金抵扣租金，一审法院予以准许。抵扣后，陈小玲最后还需支付租金974.3元。对于拖欠租金的滞纳金问题，2020年1月23日至2020年2月24日9时，我省处于省重大突发公共卫生事件一级响应期间，实行最大限度减少公众聚集活动的管制措施，停止存在明显交叉感染风险的公众聚集活动；政府要求对于除农产品批发市场外的其他批发市场要审慎核实复工复产，报区疫情防控工作指挥部办公室同意后方可复市。2020年2月24日9时至2020年5月8日期间为二级响应级别，对双方的经营影响依次减少。结合双方有对减免租金事宜进行协商的情况，可见陈小玲未及时支付2020年2月1日至4月30日期间的租金并无主观故意，故对捷骏公司的该请求，一审法院不予支持。对于租金损失的问题，由于陈小玲欠租和擅自撤场已构成根本违约导致合同解除，根据合同约定和法律规定，陈小玲应赔偿捷骏公司因此遭受的损失。捷骏公司在此种情形下遭受的损失为合同正常履行下可以获得的租金收益。鉴于捷骏公司接收商铺后，寻找新的承租人需要合理的期间，但也应采取适当措施积极对外招租，防止损失的扩大，故一审法院酌情确定陈小玲应向捷骏公司赔偿两个月的租金损失，即9681元。对于律师费问题，涉案补充合同约定违约一方应承担对方因涉案合同等提起诉讼产生的诉讼费用、调查收集证据费用及律师费用，故捷骏公司主张陈小玲支付律师费6000元，有合同依据，一审法院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百零七条规定，判决如下：一、广州捷骏房地产开发有限公司与陈小玲在2018年9月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、在2019年8月27日签订的《关于之的补充协议》、在2020年3月24日签订的《房屋租赁合同补充协议》于2020年4月30日解除。二、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司支付2020年2月1日至2020年4月30日期间剩余的租金974.3元。三、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司赔偿租金损失9681元。四、自本判决发生法律效力之日起五日内，陈小玲向广州捷骏房地产开发有限公司支付律师费6000元。五、驳回广州捷骏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费556元、反诉案件受理费25元，由陈小玲负担。一审查明的事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。二审过程中，双方当事人均没有提交新证据。本院认为，捷骏公司与陈小玲签订的《广州市房屋租赁合同》、《之》及附件、《关于之的补充协议》、《房屋租赁合同补充协议》是双方的真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力。二审争议的焦点是租赁保证金、赔偿金问题。关于租赁保证金。在合同尚未到期的情况下，陈小玲与捷骏公司经协商于2020年4月30日解除合同，一审法院根据公平原则，酌情确定捷骏公司可没收50%的租赁保证金并无不当，本院予以维持。关于赔偿金。本案为涉疫情物业服务合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理，原审基于公平原则，且考虑到捷骏公司也在此后及时将涉案商铺另租他人，酌定由陈小玲赔偿捷骏公司2个月的租金损失依法有据，本院予以维持。综上所述，捷骏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费575元，由上诉人广州捷骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十五日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿