山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初57号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安路107号，统一社会信用代码9137020068258177XT。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：昝晓君，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：于晓璐，女，1988年12月17日生，汉族，住山东省青岛市市南区。 委托诉讼代理人：申加奇，山东诚功律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室，统一社会信用代码913702007768452381。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层，统一社会信用代码913702126645017568。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称“明霞公司”）与被告于晓璐、青岛威乃达投资有限公司（以下简称“威乃达公司”）、山东赛赛集团有限公司（以下简称“赛赛公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张景画、昝晓君，被告于晓璐的委托诉讼代理人申加奇到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决准许对青岛市市北区产的执行；2.本案诉讼费等费用由被告负担。事实和理由：青岛市中级人民法院执行部门作出的案号为（2018）鲁02执807号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。该裁定认定事实、适用法律错误，特提起执行异议之诉。一、被告于晓璐提出执行异议的青岛市市北区房屋登记在被执行人威乃达公司名下。依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项规定：“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；”第二十五条第一款第一项规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；”在被告于晓璐提起执行异议一案中，原告明霞公司提交的青岛市不动产登记中心房屋登记公示系统资料显示，位于青岛市市北区屋登记在被告威乃达公司一人名下，威乃达公 司应为该房屋唯一的合法所有权人。依据我国《民法典·物权编》第二百零九条之规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力”。因该房屋未经产权变更登记并不直接发生物权变动的法律效果，不具有对抗第三人的法律效力。原告明霞公司依据已生效法律文书对被告威乃达公司名下该项财产予以司法查封，符合事实，且于法有据，依法应予维持并准许继续执行案涉房产。二、被告于晓璐并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，且对于涉案房屋不能办理产权过户登记没有过错，其异议请求没有事实和法律依据；根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，异议人如果不能证明其已经就争议房屋签订合法有效的书面买卖合同、合法占有该不动产、已经支付全部价款且非因异议人的原因未办理过户登记，该四项条件缺少任何一项，其异议就应当予以驳回。首先，关于被告于晓璐签订《青岛市商品房预售合同》。虽然被告于晓璐与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定涉案房屋所有权。网签合同根本不能对抗司法部门的查封，异议人以涉案房屋已经办理网签为由要求解除查封、中止执行没有事实及法律依据。其次，关于被告于晓璐是否合法占有涉案房屋。1、被告于晓璐并未合法占有涉案房屋；被告也并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。根据《建筑法》第六十一条等规定，未经验收的房屋不得交付。竣工验收是房屋交付使用的必经环节，建设工程竣工验收合格后，才具备交付使用的条件。既然涉案房屋未经竣工验收，而验收合格又为房屋交付的前提条件，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论被告于晓璐合法占有涉案房屋了。换言之，无论被告于晓璐是否确实占有了房屋，其实际上也不可能“合法”地占有涉案房屋。2、被告于晓璐并未实际占有涉案房屋；其提供的房屋使用证明系案涉房屋被查封之后，不能证明已经实际占有涉案房屋。被告于晓璐并未提供案涉房屋被查封之前的相关交付物业管理费、水、电费等凭证证明其已经实际占有涉案房屋，则既然异议人不能合法占有涉案房屋也没有实际占有涉案房屋，其异议请求根本没有法律依据。再次，关于房屋价款的支付。被告于晓璐所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。被告于晓璐并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部、实际支付，即其不能证明已将涉案房屋价款全额支付出卖人。最后，关于不能办理涉案房屋产权过户登记的原因。从被告于晓璐提供的证据材料看，依据签订的《青岛市商品房预售合同》第三十二条之约定，被告于晓璐应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此被告于晓璐存在明显过错。则涉案房屋并非因第三人原因不能办理产权过户。即于晓璐并未出示证据材料证明系非因其自身原因不能办理产权过户。综上，案涉青岛市市北区屋为被告威乃达公司名下财产，原告明霞公司申请执行该财产事实清楚，于法有据，应当准许继续执行。 被告于晓璐辩称，请求依法判决驳回被告明霞公司的全部诉讼请求，事实与理由如下：执行裁定书认定事实清楚，适用法律正确，于晓璐符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》的规定，系青岛市市北区标山路69号乙3-4层房产的实际所有权人，被告明霞公司无权执行涉案房产，其诉讼请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，于晓璐作为涉案房产的实际所有权人，符合上述条件，足以排除威乃达公司对涉案房产的执行：1、2010年12月5日，于晓璐与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》，购买了涉案房屋，并对涉案房屋办理了网签，远早于被告明霞公司申请法院查封的时间。2、2013年11月22日，威乃达公司将涉案房屋交付于晓璐，于晓璐自此合法占有使用涉案房屋，对涉案房屋进行装修、与物业管理公司签订《物业服务合同》、交纳相关使用费用，并将涉案房屋对外进行出租，以上种种行为均足以说明涉案房屋事实上确已有于晓璐占有使用。被告明霞公司以所谓的《建筑法》有关规定推断于晓璐未能合法占有系对法律的曲解，《建筑法》系规范建筑活动，其相关法律规定系对开发商、施工单位等建设主体的行为，开发商的开发建设行为是否符合《建筑法》的规定并不影响于晓璐买卖及占有使用房屋行为的法律效力。3、有关房屋价款的支付，于晓璐已于2010年12月5日将全部房款交付给威乃达公司，威乃达公司出具收据的行为表明其确认已收到相关款项，其后续的交房等行为也足以说明于晓璐已经结清全部房款。4、关于不能办理过户登记的原因，威乃达公司于2014年7月31日及2015年4月15日出具情况说明，证实涉案房屋不能办理过户登记的原因系威乃达公司的原因所导致，与是否办理预告登记无关，更与于晓璐无关。同时，无论是根据《民法典》的规定还是商品房预售合同的约定，是否办理预告登记系法律赋予作为买受人的于晓璐的一项权利，于晓璐对此具有选择权，而被告明霞公司将办理预告登记作为一项义务强加给于晓璐，并以此作为不能办理过户登记的原因系对法律及合同规定的片面的理解，更是对客观事实的扭曲。 威乃达公司、赛赛集团未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案明霞公司的执行依据取得情况。青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由被申请人承担。因明霞公司已预交全部仲裁费，威乃达公司、赛赛公司应该将费用直接给付明霞公司。以上款项共计542748298.00元，威乃达公司、赛赛公司应自本裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产，查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因威乃达公司未履行生效法律文书所确定的义务，明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告，拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3．关于执行异议审查情况及本案诉讼来源。本案执行过程中，于晓璐就案涉房产向本院执行部门提出案外人执行异议，请求依法终止对案涉房产的执行。本院于2020年12月16日作出(2020)鲁02执异598号执行裁定书，支持了于晓璐的异议，裁定中止对案涉房产的执行。原告明霞公司对该裁定不服，向本院提起执行异议之诉，即为本案。 4.关于于晓璐与威乃达公司签订合同及履行情况。2010年12月5日，于晓璐与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》并办理了网签备案，2010年12月5日缴纳全部购房款。2013年11月22日，威乃达公司与于晓璐签订房屋交接书，将涉案房屋交付给于晓璐，于晓璐接收涉案房屋后对外出租。 在本院审理的（2021）鲁02民初320号另案中查明，2015年4月22日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局等出具《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，回复称涉案项目：A1A2区已分别于2013年12月10日及2014年1月10日通过建设单位威乃达公司按相关规定程序组织的单体竣工验收。A1区于2014年3月3日取得了竣工验收备案证。A2区因威乃达公司尚未缴纳齐全配套费，未能办理竣工验收备案。因涉案房屋未办理过户登记手续等，张秀等多名业主曾于2017年9月到有关部门信访。 上述事实，有当事人提交的商品房预售合同、收款收据、银行转账凭证、房屋交接书、租房合同、十五大街商业大街出具的证明、违约金支付协议等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，争议焦点为原告明霞公司要求继续执行涉案房产的诉求应否支持。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中案外人于晓璐早在涉案房屋被查封数年前已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定该房屋买卖合同关系的有效性及真实性。从合同履行情况来看，于晓璐已支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非于晓璐自身原因造成，故于晓璐构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于本案中原告明霞公司的执行依据为普通金钱债权，并无担保物权等优先受偿权，本院执行部门据此认定于晓璐对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权并裁定中止对涉案房产的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，原告明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费57750元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  刘 琰 审 判 员  孙秀强 审 判 员  徐镜圆 二〇二一年四月三十日 法官助理  阚玉龙 书 记 员  李春雨