广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4957号原告：广州市宏新物业管理有限公司，住所地广州市白云区广州大道北怡新路130号202房（仅作办公）。法定代表人：张永宏。委托诉讼代理人：王廷，广东金轮律师事务所律师。委托诉讼代理人：殷峻，广东金轮律师事务所实习人员。被告：卢俊平，男，1981年8月20日出生，汉族，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：彭宇，广东琉璃律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈雁云，广东琉璃律师事务所实习人员。原告广州市宏新物业管理有限公司与被告卢俊平物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市宏新物业管理有限公司的委托诉讼代理人王廷，被告卢俊平的委托诉讼代理人彭宇、陈雁云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告广州市宏新物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4390.32元；2、被告向原告支付逾期支付管理费违约金（以每月欠付物业管理费为本金，按照每日千分之三的标准，自拖欠之日起计至实际清偿之日）；3、被告向原告支付2014年5月至2020年8月垃圾处理费380元；4、本案受理费由被告承担。事实和理由：2003年3月28日，原告与案外人广州市宏云房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》，约定案外人广州市宏云房地产开发有限公司委托原告对“怡新花园”小区进行物业管理服务。原告提供服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和使用人均应对合同履行承担相应的责任。案外人张立丰购买“怡新花园”80号1206房，并于2006年5月8日与原告签订了《怡新花园前期物业管理协议书》，约定案外人张立丰委托原告对其物业的公共部分等协议约定物业管理范围进行物业管理服务。现上述地址的房屋产权人为被告。根据物业管理协议书的约定，本项目的物业管理费由原告按每月每平方米1.5元计收，业主应在每月15日前向原告交付当月物业费，从逾期第11日起按照每日千分之三给付违约金。原告依约对涉案小区提供物业服务，被告自2018年9月1日起未支付物业费。同时，被告拖欠2014年5月至2020年8月期间的垃圾处理费380元。上述费用，经原告催告未果，为维护合法权益，故而原告诉至法院。被告卢俊平辩称：1、原告提供的物业服务不合格，严重违反物业服务合同标准，应减免或降低物业费。2、原告在小区实施的物业管理服务存在瑕疵，主张的违约金应不予支持。3、垃圾处理费无法律依据，应不予支持。原告提交的相关证据无法证实相关部门委托原告代为收取涉案小区垃圾处理费，故原告无权收取该项费用。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于广州市白云区广州大道北怡新路80号1206房为被告所有，房屋建筑面积为121.9459平方米。2003年3月28日，原告（乙方，物业管理公司）与案外人广州市宏云房地产开发有限公司（甲方，物业建设单位）签订《物业管理委托合同》，约定甲方将“怡新花园”委托乙方实施物业管理，座落位置广州市白云区广州大道北路；委托管理期限为五年，自2003年4月1日至2008年4月30日止；本物业的管理服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米1.5元向业主或物业使用人收取；甲方逾期缴交有关费用的，从逾期之日起按应缴款的千分之一交滞纳金，等等。2006年5月8日，原告（甲方，管理单位）与张立丰（乙方）签订《怡新花园前期物业管理协议书》（以下简称前期物业合同），约定物业管理项目《怡晖阁》位于广州市白云区《怡新花园》小区内，门牌编号为广州大道北怡新路80号；乙方购买的物业位于《怡晖阁》A7号梯十二层1206单元，用途住宅（商业），建筑面积为121.24平方米（包括共用面积的分摊，以下简称本项目）；本项目住宅的物业管理费用，按建筑面积每平方米为1.5元（2008年12月31日后），乙方房屋建筑面积为121.24平方米；乙方应在每月15日前向甲方交付当月管理费；乙方如未按本协议书约定，依时向甲方交付物业管理费，应属乙方违约；乙方如逾期10天内可免除责任，乙方交付物业管理费的时间从逾期第11天开始。按应交管理费总额每天0.3%计违约金给甲方，等等。2020年7月30日，原告委托广东金轮律师事务所王廷律师向被告发出《律师函》，载明截至2020年6月30日，被告已逾期缴纳物业管理费用共计4024.35元，另欠缴代街道收取的垃圾处理费380元。庭审中，被告提交涉案小区的视频、照片、微信聊天记录截图、民事判决书拟证实原告提供的物业服务存在未尽维修义务、安保措施不到位等服务瑕疵以及存在违建、侵犯小区业主名誉等违反服务责任行为。原告提交《拖欠的物业管理费及违约金列表》载明：涉案房屋管理费每月为182.93元，2018年9月至2020年8月共欠付物业管理费4390.32元，被告对原告主张的欠缴物业管理费月份无异议。庭审后，原告补交《广州市收取城市生活垃圾处理费实施细则》（以下简称《垃圾处理费细则》），拟证实涉案小区生活垃圾处理费由广州市白云区京溪街市政管理所委托原告代为向被告收取，收费标准为每月5元；拖欠时间从2014年5月起算截至2020年8月，共拖欠76个月，费用合计380元。本院认为，原告与案外人广州市宏云房地产开发有限公司签订《物业管理委托合同》未违反法律法规的强制性规定，应合法有效。合同约定期限届满后，原告按原合同继续为涉案小区提供物业管理服务至今。因此，本院参照《广东省物业管理条例》第五十条第四款的规定，物业服务合同应自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。鉴于原告已为涉案小区提供物业管理服务，被告作为业主已享受该服务，故应参照原合同的约定向原告交纳对应的物业服务费用。庭审中，被告对欠缴物业服务费月份予以确认。故原告要求被告支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4390.32元合理合法，本院对此予以支持。被告未按照约定逾期支付物业管理费，构成违约。本案中，《物业管理委托合同》约定违约金标准过高，且考虑到原告提供的物业服务确存在瑕疵，本院酌情对违约金予以调低，判令被告以每月欠付物业管理费182.93元为本金，自次月1日起计至实际清偿之日，按照每日万分之三标准向原告支付违约金，并以每月欠付物业管理费为限。对于垃圾处理费，根据《垃圾处理费细则》第十一条第二款之规定，由物业管理服务的居民小区由小区物业管理服务单位代收。本院对原告主张其每月代为收取被告垃圾处理费的事实予以确认。被告未能举证证实其已支付垃圾处理费，应承担举证不能的不利法律后果。故原告要求被告支付代收垃圾处理费合理合法，本院对此予以支持。《垃圾处理费细则》第四条规定，垃圾处理费按每月每户5元标准收取。本院对原告主张垃圾处理费每月5元的意见予以采纳。原告主张被告支付2014年5月至2020年8月期间的垃圾处理费380元的诉讼请求合理合法，本院亦予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条、第五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，卢俊平向广州市宏新物业管理有限公司支付2018年9月1日至2020年8月31日期间的物业管理费4390.32元；二、在本判决生效之日起五日内，卢俊平向广州市宏新物业管理有限公司支付违约金（以每月欠付物业管理费182.93元为本金，自次月1日起计至实际清偿之日，按照每日万分之三标准向广州市宏新物业管理有限公司支付违约金，并以每月欠付物业管理费为限）；三、在本判决生效之日起五日内，卢俊平向广州市宏新物业管理有限公司支付垃圾处理费380元；四、驳回广州市宏新物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由广州市宏新物业管理有限公司负担9元，卢俊平负担16元（广州市宏新物业管理有限公司预交的受理费25元不予退回，卢俊平负担的受理费16元于本判决生效之日起五日内迳付广州市宏新物业管理有限公司）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  朱东军二〇二一年四月十二日书记员  苏秋雅