广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3711号上诉人（原审被告）：刘国雄，男，1959年8月10日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：武宏亮，广东汇迅律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯锦全，男，1964年10月23日出生，汉族，住广东省广州市白云区。委托诉讼代理人：冯志成，国信信扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：程德森，国信信扬律师事务所律师。原审被告：钟亚坤，男，1968年11月20日出生，汉族，住广东省化州市。上诉人刘国雄因与被上诉人冯锦全，原审被告钟亚坤房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初6265号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘国雄的委托诉讼代理人武宏亮，被上诉人冯锦全的委托诉讼代理人冯志成到庭参加诉讼，原审被告钟亚坤经本院依法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘国雄上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回冯锦全的全部诉讼请求，双方租赁合同应继续履行；2.冯锦全承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案合同有效，依法应受法律保护，不能随意毁约，更不能错误裁判“2020年4月30日”解除合同。二、一审判决支持冯锦全单方解除合同，破坏市场规则，破坏了依法解除合同、依法治国的环境。合约是双方协商一致，协商如有争议就应该依法诉讼，而不是单方发律师函，丢钥匙，强行退房就认定合同已依法解除。单方毁约不应得到法律支持，若一审判决成立，将助长单方毁约，扰乱市场，侵蚀合同的严肃性、约束性。三、一审适用法律错误。一审法院引用未生效的《民法典》作出判决，以合同僵局为由解除合同。但现在合同并未陷入僵局，故一审法院判决解除合同缺乏事实和法律依据。即便出现合同僵局，也需要违约方申请司法解除，法庭评估，只有出现严重的合同僵局，才能认定合同解除，若只是轻微的合同僵局，合同履行的基础尚在，只能认定为暂时的履行障碍，仅会导致合同的延迟履行，并不能达到解除的目的。一审法院引用《中华人民共和国合同法》第九十七条即意味着默认合同解除，刘国雄对此不予认同，仍坚持合同存在履行可能，并未丧失履行基础。四、一审程序违法。一审法院司法解除合同未做到公平公正，违反诉讼诚信原则。一审判决未充分考虑刘国雄的合法利益就认定合同解除。同时一审法院存在超判情形，违反诉讼处分原则。即便是司法解除，也应当适用不告不理的原则。在当事人未申请司法解除的前提下，一审法院主动适用合同僵局司法解除合同，在双方都未主张的情况下又作出违约责任的认定，违反当事人的处分权，属于严重程序违法。综上，请求二审法院予以改判。冯锦全答辩称：一、涉案合同事实上已在2020年4月30日终止履行，双方合同关系实际上已经解除。二、根据最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，及基于疫情严重影响经营，一审法院确认双方合同关系在2020年4月30日解除合理合法。三、一审法院认定刘国雄不需要退回2020年2、3、4月三个月的租金，只需归回一半的保证金，已经对于刘国雄的权益给予了巨大保护，为避免诉累，冯锦全也只能接受。综上，请求二审法院予以维持。钟亚坤经本院依法传唤未到庭陈述意见。2020年5月29日，冯锦全一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.冯锦全与刘国雄、钟亚坤在2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》和冯锦全与刘国雄在2017年11月29日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；2.刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还保证金140000元；3.刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还2020年2月1日至4月30日的租金228000元（76000元/月×3个月）；4.刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还位于广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋从2017年5月1日至2020年1月31日的租金82500元（2500元/月×33个月）；5.刘国雄、钟亚坤向冯锦全退还位于广州市开发区青年路323号房屋从2017年5月1日至2020年1月31日的租金82500元（2500元/月×33个月），以上合计533000元；6.本案的诉讼费用由刘国雄、钟亚坤承担。一审法院经审理查明：2017年3月12日，刘国雄（出租人、甲方）与冯锦全（承租人、乙方）签订一份《广州市房屋租赁合同》，合同第二条约定甲方将坐落在广州市开发区青年路315号创氏大厦的以下房屋出租给乙方作商业用途使用：1.××号、2.××号、3.××号、4.××号、5.××号、6.穗开房合字预（04）316号、7.穗屋预合字第2000134号、8.穗房预合字第NO：2000135号。合同第三条约定：租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，月租金为70000元，租金按月结算，由乙方在每月的第15日前按现金或转账付款方式缴付租金给甲方。合同第四条约定：乙方向甲方交纳140000元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方。冯锦全持有的该份合同上有钟亚坤在甲方处签名，其主张钟亚坤在刘国雄与其签订合同几天后再在上面签字，涉案房屋大部分的权属人为钟亚坤，故本案出租方为刘国雄与钟亚坤两人，故要求钟亚坤与刘国雄就本案承担连带责任。刘国雄亦提交该份《广州市房屋租赁合同》原件，其持有的原件上甲方处无钟亚坤的签名，刘国雄辩称是冯锦全为提起诉讼找钟亚坤补签名字。2017年11月29日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出七项补充约定。协议第2条约定将合同租赁期限由20年调整为15年，即租期为2017年5月1日至2032年4月30日止；第3条约定将合同月租金调整为每月76000元；第4条约定将合同交租时间调整为每六个月交一次租金，并以先交租后使用为原则，即每年的5月与11月为交租时间，并且冯锦全不能以任何理由推迟交租或拒绝交租，冯锦全之前所拖欠的租金本协议生效后一并支付。2017年12月2日，刘国雄与冯锦全签订《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》，对双方于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》的有关事宜作出三项补充约定，协议第2条约定冯锦全在签署该协议2日内向刘国雄付清租金。刘国雄与冯锦全双方确认冯锦全租赁涉案房屋用于经营幼儿园，冯锦全已向刘国雄支付保证金140000元，冯锦全向刘国雄支付租金，于当年5月支付5月至10月的租金，11月支付11月至次年4月的租金。2020年2月至4月的租金冯锦全已于2020年1月31日和2月6日支付完毕。冯锦全主张因受新冠××疫情影响无法使用涉案房屋、无法实现合同目的，构成不可抗力要求解除合同，并要求退还2020年2月至4月的租金，其还主张已于2020年4月30日当天搬离涉案房屋，并前往刘国雄家中将钥匙交还给刘国雄，为此提交了视频光盘及涉案房屋的照片予以证实。视频显示：2020年4月30日，冯锦全来到刘国雄家中，要求交还涉案房屋的钥匙并解除合同，刘国雄不同意，冯锦全将钥匙留在刘国雄家中后离开。照片显示：涉案房屋屋内已清空无遗留物品。刘国雄对照片拍摄的是涉案房屋内的状况予以确认，但抗辩根据视频内容并不能证明冯锦全将涉案房屋及涉案房屋的钥匙交还，涉案房屋的钥匙需要分别交还，拍摄地点不是在涉案幼儿园的现场而是在刘国雄的家中，当时录像刘国雄并不知情，冯锦全拍摄不合法，录像中冯锦全手拿几十把钥匙，并未点明哪一把是幼儿园的钥匙，幼儿园的钥匙只有一把，刘国雄并未确认接收房屋和钥匙，也不清楚钥匙的最后情况，刘国雄也一直强调按法律程序走，冯锦全交钥匙的行为是解除合同的行为，本案中冯锦全没有合同解除权，其强行跑到刘国雄家中交还钥匙解除合同在法律上不能成立。此外，冯锦全还提交了律师函、快递单、快递单签收记录主张已告知刘国雄解除合同，律师函载明：2017年3月12日，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订了《广州市房屋租赁合同》，承租位于广州市开发区青年路街315号创氏大厦的房屋。现因新冠××疫情影响，政府采取防控措施明确幼儿园是不能开学，并且至今仍未有明确可以正常开学的时间……租赁房屋经营幼儿园，受新冠××疫情及目前政府采取防控措施的影响，合同目的根本无法实现，属不可抗力，冯锦全要求解除合同，合法合理，故告知，冯锦全与刘国雄、钟亚坤签订的房屋租赁合同自2020年4月30日解除，请于2020年4月30日下午2点到承租房屋接收房屋，并办理交接手续，解除合同的相关事宜另行处理。快递签收单显示快递于2020年4月30日由曾佩仪代收。刘国雄否认有收到过该律师函，并抗辩不认识签收方。冯锦全还主张刘国雄、钟亚坤未向其交付广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋（未交付面积22.0286平方米）、广州市开发区青年路323号房屋（73.86平方米），提交了《冯总现所租面积》复印件予以证明。刘国雄以没有原件为由不予确认。另查，刘国雄曾于2018年6月12日向一审法院起诉冯锦全房屋租赁合同纠纷一案，案号为（2018）粤0112民初3086号，该案已生效。该案查明如下事实：一、2017年3月12日，刘国雄与冯锦全签订一份《广州市房屋租赁合同》，该份租赁合同内容与涉案租赁合同内容一致，但出租方无钟亚坤签名。二、刘国雄明确涉案合同项下出租给冯锦全的房产具体产权情况如下：1.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州开发区青年路317、319、321、323、327、373、375号房屋的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11820号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日，广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4119号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。2.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路325号首层房屋权属人为陈勇，2017年4月8日，陈勇委托其父亲陈应球与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定陈勇将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定合同期内同意刘国雄转租。3.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术开发区青年路359号首层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。4.××号《房地产权证》载明的房地坐落在广州经济技术区青年路359号夹层房屋权属人为廖惠良，2017年3月20日，廖惠良与刘国雄签订了《广州市房屋租赁合同》，约定廖惠良将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日，并约定同意刘国雄转租。5.××号《房地产权证》载明的房屋坐落在广州开发区青年路315号夹层02房，房地产的权属人为钟亚坤；2007年9月20日广东省广州市公证处出具的(2007)穗证内字第11823号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订了《授权委托书》，授权刘国雄将上述房屋进行租赁，订立租约，收取租金。2009年1月12日广东省广州市公证处(2009)粤穗广证内经字第4122号《公证书》载明：钟亚坤、黄小玲于2007年9月19日在公证处签订的《授权委托书》复印件与原件相符。6.穗开房合字预[04]316号《商品房买卖合同》载明钟亚坤购买位于广州保税区创氏大厦A、B座第二层房屋，2017年5月1日，钟亚坤与刘国雄签订《广州市房屋租赁合同》，约定钟亚坤将上述房屋租赁给刘国雄，租赁期限为2017年5月1日至2037年4月30日。7.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年5月6日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第一层01、05号房。8.××号《商品房预售合同》载明刘国雄于2000年8月26日向广州保税区创氏国际贸易有限公司购买位于广州保税区正门口右侧创氏大厦第A幢第二层A201、A202、A203、A204、A205、A206、A207号房。陈勇、廖惠良均作为证人出庭作证，证明其同意刘国雄转租房屋。冯锦全对上述租赁房屋不持异议，但其提交《冯总现所租面积表》复印件主张上述房屋有22.0286平方米尚未交付其使用，刘国雄对此复印件不予确认，主张已按合同约定将房屋全部交付冯锦全使用。该判决书认定：刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁给冯锦全符合法律规定，刘国雄和冯锦全自愿签订了房屋租赁合同及补充协议，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》规定，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。冯锦全提交的《冯总现所租面积表》为复印件且刘国雄不予确认，冯锦全提出刘国雄未完全交付合同项下房屋无据，一审法院不予采信。（2018）粤0112民初3086号案件最终判决：冯锦全向刘国雄支付2018年5月1日至2018年10月31日共计6个月的租金456000元及违约金等。再查，刘国雄曾因冯锦全拖欠涉案租赁合同项下的租金多次向一审法院起诉，（2019）粤0112民初5645号案件判决冯锦全向刘国雄支付2019年5月1日至2019年10月31日共计6个月的租金456000元及违约金；（2019）粤0112民初12093号《民事调解书》确认冯锦全向刘国雄支付2019年11月1日至2020年4月30日期间租金456000元。以上判决书及调解书均已生效。一审法院认为，钟亚坤经一审法院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃抗辩权利，一审法院在全面审查现有证据的基础上缺席审判。涉案《广州市房屋租赁合同》《广州市房屋租赁合同补充协议》及《广州市房屋租赁合同补充协议（2）》已经一审法院多次生效裁判文书认定有效，一审法院对此予以确认。根据生效裁判文书查明的案件事实和作出的认定可知，在之前的诉讼中，钟亚坤并未在涉案《广州市房屋租赁合同》上签名，故一审法院采信刘国雄的抗辩即冯锦全在提起本案诉讼前才要求钟亚坤在涉案《广州市房屋租赁合同》上签名，钟亚坤并非涉案租赁合同的相对方，涉案租赁合同的相对方为刘国雄和冯锦全，钟亚坤并非本案适格当事人，冯锦全请求钟亚坤就本案与刘国雄承担连带责任，没有事实和法律依据，一审法院不予支持。钟亚坤等已明确授权刘国雄将其权属下的房屋进行租赁，因此刘国雄将自己的房屋及经案外人同意转租的房屋租赁并交付冯锦全使用，合法合理。本案的争议焦点是涉案房屋租赁合同是否已经解除。一审法院对此分析如下：冯锦全以新冠××疫情造成其无法继续履行合同为由要求解除合同，结合涉案房屋用于经营幼儿园的事实可知2020年3月至5月涉案房屋因防控需要确实无法正常经营，但双方签订的租赁合同长达十五年，此次疫情对涉案房屋的影响也仅是短期的，不存在之后完全不能履行或合同目的无法实现的情形，冯锦全要求解除合同本无依据，但从冯锦全提交的视频录像及双方的陈述可看出，冯锦全曾于2020年4月30日到刘国雄家中要求解除合同并将涉案房屋的钥匙留在刘国雄家中，并自该日起清空涉案房屋不再使用，涉案房屋租赁合同实际已无履行基础，为避免形成合同僵局，防止双方损失的扩大，一审法院认定涉案房屋租赁合同已于2020年4月30日解除，系冯锦全单方解除，应由冯锦全承担违约责任。关于保证金和租金减免问题。鉴于冯锦全在整个房屋租赁合同关系存续期间多次存在欠缴租金的违约行为，且其系其单方提前解除涉案租赁合同，根据公平原则，一审法院酌情认定没收一半的保证金，剩余保证金70000元刘国雄应予以返还，2020年2月1日至4月30日的租金不予减免。关于冯锦全要求刘国雄退还未完全交付合同项下房屋的租金。冯锦全陈述刘国雄未完全交付合同项下的房屋，其中关于广州市开发区青年路创氏大厦367号首层及对应的夹层房屋（未交付面积22.0286平方米）的陈述曾在一审法院（2018）粤0112民初3086号《民事判决书》中已作出认定，本案不予赘述。本案中，冯锦全再次提交《冯总现所租面积表》（复印件），未能提交其他新证据予以证实其主张，应当自行承担举证不能的法律后果，对其要求刘国雄退还其所述未完全交付合同项下房屋的租金，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十七条、第一百零七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，判决如下：一、确认冯锦全与刘国雄于2017年3月12日签订的《广州市房屋租赁合同》、于2017年11月29日签订的《广州市房屋租赁合同补充协议》均于2020年4月30日解除；二、刘国雄于本判决生效之日起十日内向冯锦全退还保证金70000元；三、驳回冯锦全的其他诉讼请求。债务人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费9130元，由冯锦全负担7931元，刘国雄负担1199元。负担缴费义务的当事人于本判决发生法律效力之日起七日内向一审法院缴付。本院二审期间,双方并未提交新证据。经审查，双方对一审查明事实均无异议，本院予以确认。二审另查明：一、涉案《广州市房屋租赁合同》第八条第7项约定，在没有出现合同法规定的合同解除情形下，双方不得解除合同，否则违约方应按本合同未到期租金数额双倍支付违约金给履约方。二、刘国雄另案向一审法院提起诉讼，请求判令：冯锦全向刘国雄支付2020年5月1日至2020年10月31日的租金及逾期付款的违约金。该案中，刘国雄认为双方合同应继续履行，合同约定每六个月交一次租金，以先交租后使用为原则，故冯锦全应支付上述期间的租金及违约金。二审中，刘国雄称：其直至2021年3月才打开涉案房屋门并拆除原装修，但至今未另行出租。其不放弃追究冯锦全的违约责任。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条规定：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案租赁合同解除的责任归责，以及刘国雄应否退还保证金。刘国雄上诉认为冯锦全单方违约解除合同不成立，应继续履行合同，故不应退还保证金且应向其支付租金。本院认为，经本案查明的事实，在新冠疫情发生之前，冯锦全已经存在逾期交租的违约情形，虽疫情对冯锦全的经营有不利影响，但双方租赁合同约定的租赁期限长达十五年，故一审认为不存在之后完全不能履行或合同目的无法实现的情形，冯锦全要求解除合同无依据，并无不当。但是，冯锦全于2020年4月30日到刘国雄家中，明确提出解除合同并将涉案房屋的钥匙留在刘国雄家中，表示清空涉案房屋并不再使用。冯锦全已以其实际行为表示不愿意继续履行合同，在此情况下，双方已缺乏相互信任以及合同继续履行的事实基础，刘国雄要求继续履行合同，难以得到支持。为避免形成合同僵局，且防止双方损失的进一步扩大，一审法院支持冯锦全解除合同的请求，认定双方合同于2020年4月30日解除，并无不当，但冯锦全应依合同约定承担违约解除合同的违约责任。双方合同第四条约定，冯锦全向刘国雄交纳140000元保证金，刘国雄应在租赁期满或解除合同之日将保证金退还冯锦全；第八条第7项约定，在没有出现合同法规定的合同解除情形下，双方不得解除合同，否则违约方应按本合同未到期租金数额双倍支付违约金给履约方。由此可见，涉案保证金的退还与冯锦全应承担的单方解除合同违约责任无关，现租赁合同已解除，刘国雄应退还保证金140000元给冯锦全。至于冯锦全应承担的违约责任问题，综合本案及另案刘国雄的诉讼请求，其主张继续履行合同，并未就合同解除追究冯锦全的违约责任，且二审中，刘国雄表示不放弃追究刘国雄的违约责任，故对于冯锦全应当承担的违约责任，不宜在本案一并处理，应由当事人另循法律途径解决。鉴于冯锦全未对一审判处退还一半保证金70000元提出上诉，且冯锦全尚需向刘国雄承担违约责任，故本院对一审判决第二项的结果予以维持，该款可作为冯锦全承担违约责任的一部分。综上所述，刘国雄的部分上诉请求成立，本院予以支持。其他不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，其结果可予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1550元,由上诉人刘国雄负担。本判决为终审判决。审判长  黄春成审判员  柳玮玮审判员  李 娜二〇二一年四月二十二日书记员  张 旭彭诗敏