宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初455号原告：程鹏斌，男，1984年8月5日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告：郭婧娟，女，1986年8月18日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。二原告共同委托诉讼代理人：侯淑颖，宁夏辅德（泾源）律师事务所律师。被告：何盼盼，女，1990年8月15日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。被告：张焱，男，1989年1月24日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。原告程鹏斌、郭婧娟与被告何盼盼、张焱房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程鹏斌、郭婧娟的委托诉讼代理人侯淑颖到庭参加诉讼，被告何盼盼、张焱经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告程鹏斌、郭婧娟向本院提出诉讼请求：一、请求贵院依法判令被告何盼盼、张焱共同向原告支付2019-2020年度租金300元及违约金1800元，合计2100元；二、请求贵院依法判令被告何盼盼、张焱共同向原告支付物业管理费5659.2元；三、请求法院判令被告何盼盼、张焱共同向原告支付供暖费5303.08元、滞纳金2539.76元，合计7842.84元；四、请求贵院依法判令被告何盼盼、张焱共同向原告支付迟延缴纳上述费用的滞纳金8426.34元（暂计算至2020年11月30日止，请判至实际履行之日止，详见滞纳金计算明细）；以上合计：24028.38元；五、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年9月14日、2016年9月14日、2017年9月14日、2018年9月15日签订《房屋出租合同书》（以下简称《租赁合同》），约定：原告将位于银川市xxx14号商住楼1单元2904室出租给被告，租赁期自2015年9月14日至2019年9月15日，共计48个月。租金2015年9月14日至2016年9月14日每月1300元，2016年9月14日至2019年9月15日每月1500元；付款方式为一年一付。房屋租赁期间被告自行负担供暖费、物业管理费。若被告拖欠房租累计3个月以上的，应按合同总租金的10%向原告支付违约金。2019年9月15日合同到期后原被告未再签订合同，形成无固定期限合同关系，因被告长期欠缴物业费、供暖费，原告于2020年9月15日与被告解除租赁关系。按照合同约定，被告逾期缴纳本合同约定应由被告负担的费用的，每逾期一天，则应按照上述费用总额的2%支付原告的滞纳金，现原告自行调整标准，要求被告按照每日万分之五的标准，向原告支付合同约定的滞纳金。综上所述，原、被告签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。双方应按照合同约定履行各自义务。如今被告迟迟不肯缴纳租期产生的物业费、供暖费，违背诚信、构成违约。为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告何盼盼、张焱未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告围绕其诉讼请求依法提交的房屋出租合同书四份（2017年为复印件，2015年、2016年、2018年为原件）、承诺书一份（原件）、不动产登记书一份（复印件）、结婚证一份（原件）、结婚登记审查处理表一份（复印件加盖档案馆查询章）、物业收款收据三张（打印件）、宁夏电投热力有限公司收费凭条四份（原件）、微信截屏三份（打印件），内容真实、形式合法，与本案待证事实相关联，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告程鹏斌与原告郭婧娟于2014年6月6日登记结婚。被告张焱与被告何盼盼于2016年1月8日登记结婚。2016年9月14日，原告程鹏斌（出租人、甲方）与被告何盼盼（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同书》一份，约定：“第一条甲方保证向乙方出租的房屋系（本人，共有）拥有完全所有权和使用权。第二条房屋法律概况1、房屋所有权证书登记人：程鹏斌第三条出租房屋概况甲方出租的房屋地址xxx14号楼2904室，该房规划批准建设用途为住宅、房间为2卧房，2客厅，2卫生间（带淋浴间），1厨房，1入户花园，1阳台。建筑面积为103.88平方米。室内有地砖、地板、门窗、墙面、厨房柜子、油烟机、灶台、消毒柜、洗漱台（2个）、马桶（2个）、淋雨花洒（2个）等其他辅助设施均为全新且完好。第四条租赁期限、用途1、该房屋租赁期共12个月，自2016年9月14日至2017年9月14日止；第五条租金及支付方式1、该房屋每月租金1500元，租金总额18000元。2、房屋租金支付方式如下：乙方按年支付租金给甲方，并支付2000元作为押金（押金在租赁合同期满后，乙方若无任何违反合同条款情况将退还给乙方），甲方收款后应提供给乙方有效的收款凭证。第六条租赁期间相关费用及税金2、乙方交纳以下费用：（1）乙方应按时交纳自行负担的费用（其中包括水费、电费、煤气费、供暖费、物业管理费（每月每平米2元）等）。第十二条乙方违约责任1、租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的10%向甲方支付违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。（4）拖欠房租累计3个月以上的。2、在租赁期内，乙方逾期交纳本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期一天，则应按上述费用总额的2%支付甲方滞纳金。4、乙方如逾期支付租金，每逾期一日，则乙方须按日租金的2倍支付滞纳金。”合同中还约定了其他权利义务。2017年9月14日，原告程鹏斌与被告何盼盼续签期限一年的《房屋出租合同书》。合同到期后，被告何盼盼继续租赁涉案房屋，2019年3月，原告程鹏斌与被告何盼盼协商，何盼盼用其已交纳的押金2000元抵顶一部分房租，何盼盼通过银行转账的方式向原告支付租金16000元，双方补签了2018年9月15日至2019年9月15日期间的《房屋出租合同书》。该合同到期后，原告程鹏斌与被告何盼盼口头协商由被告何盼盼继续租赁涉案房屋。2019年10月11日，被告张焱通过微信向原告转款10000元；2020年7月2日，被告张焱通过微信向原告转款2700元；2020年7月7日，被告张焱通过微信向原告转款5000元。2020年9月13日，被告张焱向原告出具一份《承诺书》，载明：“本人张焱租14-2904程鹏斌房屋，因到期日为2020年9.13日，因要解决、暖气费、物业费，延期到2020年9月20日，本人必需要按9月20日之前结算清所有费用，并搬出房屋。租赁人：张焱，2020.9月13日”。原告当庭自述，被告于2020年9月25日搬离。另查明，被告何盼盼拖欠2018年6月1日至2020年9月25日期间物业服务费未交，拖欠2016年度至2019年度的采暖费未交。原告程鹏斌于2020年11月24日向案外人金碧物业有限公司宁夏分公司交纳2018年6月1日至2020年9月30日期间物业服务费5659.20元，于2020年11月24日向案外人宁夏电投热力有限公司交纳2016年度至2019年度采暖费及滞纳金，合计7842.84元。现原告诉至本院，请求判如所请。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。一、原被告诉讼主体是否适格。本案中，签订合同的双方为原告程鹏斌与被告何盼盼，故二人的诉讼主体适格。虽涉案房屋的所有权人为原告程鹏斌，但郭婧娟作为程鹏斌的配偶其在婚姻存续期间享有房产租金的收益权，故原告郭婧娟的诉讼主体适格。被告张焱虽不是合同的相对方，但其向原告出具承诺书及支付部分租金的行为，可以视为债的加入，故被告张焱的诉讼主体适格。二、原告程鹏斌与被告何盼盼于2019年3月补签的《房屋租赁合同书》于2019年9月15日到期，到期后双方未签订书面的租赁合同，根据原告提交的承诺书及微信截屏可以证实2019年9月15日至2020年9月20日期间双方形成的是不定期租赁关系。对于二原告主张被告何盼盼支付2019年度至2020年度欠付租金300元，符合法律规定，本院予以支持。对于二原告主张逾期支付租金违约金1800元的诉讼请求，经查，因自2019年9月15日至2020年9月20日期间双方形成的是不定期租赁关系，且被告张焱出具的承诺中明确表示于2020年9月20日之前结清所有费用，截至原告起诉时，被告未足额支付租金存在违约，本院酌情以未付租金300元的10%支持违约金30元。对于二原告主张支付物业管理费5659.20元的诉讼请求，经查，原告已垫付了自2018年6月1日至2020年9月30日期间的物业服务费，因被告于2020年9月25日搬离，扣除5日物业服务费34.63元（103.88平方米×2元/月/平方米÷30日×5日），本院支持5624.57元。对于二原告主张支付供暖费及滞纳金7842.84元，因双方对此费用已做明确约定，故对此项诉讼请求，本院予以支持。对于二原告主张支付迟延缴纳上述费用的滞纳金的诉讼请求，经查，虽双方约定滞纳金但该滞纳金实质为违约金，同时，双方约定的逾期支付滞纳金为每日按费用总额2%支付，该约定过高，结合被告张焱出具的承诺中明确表示于2020年9月20日之前结清所有费用，本院酌情支持违约金（以应付款13467.41元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，支付自2020年9月21日至本判决确定的给付之日止）。被告张焱虽不是合同的相对方，但其向原告出具承诺书及支付部分租金的行为，可以视为债的加入，被告张焱对以上费用承担共同付款责任。被告何盼盼、张焱经本院合法传唤未出庭应诉，视为自动放弃抗辩权等相关诉讼权利，由此产生的后果自负。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条之规定，判决如下：一、被告何盼盼、张焱于本判决生效后五日内支付原告程鹏斌、郭婧娟2019年度至2020年度拖欠的房屋租金300元、违约金30元，合计330元；二、被告何盼盼、张焱于本判决生效后五日内返还原告程鹏斌、郭婧娟垫付的物业管理费5624.57元、供暖费5303.08元、滞纳金2539.76元，合计13467.41元；三、被告何盼盼、张焱于本判决生效后五日内支付原告程鹏斌、郭婧娟迟延缴纳物业费、供暖费的违约金（以应付款13467.41元为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR，支付自2020年9月21日至本判决确定的给付之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费200元（已减半收取），由原告程鹏斌、郭婧娟负担50元，被告何盼盼、张焱负担150元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张 玮二〇二一年四月二十六日书记员 秦娜娜本案适用法律条款如下：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。按撤诉处理或者缺席判决的，人民法院可以按照当事人自己提供的送达地址将裁判文书送达给未到庭的当事人。