广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终727号上诉人（原审被告）：肖榆猫，男，汉族，1968年10月8日出生，住址：湖北省孝感市××××××××××，身份证号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：叶仕芳，广东标远律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：惠州市正闳美景房地产投资有限公司，住所地：惠州大亚湾西区XXXX号房，统一社会信用代码：×××××××××××。法定代表人：吴某1。委托诉讼代理人：兰洪秀，系该公司法务。上诉人肖榆猫与被上诉人惠州市正闳美景房地产投资有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初2626号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人肖榆猫上诉请求：一、请求依法撤销大亚湾经济技术开发区人民法院于2020年9月28日作出(2020)粤l39l民初2626号的《民事判决书》并依法改判上诉人无需向被上诉人支付违约金(违约金以7l0000元为基数自2020年2月1日起按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止)。二、请求判决被上诉人承担本案一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院判决上诉人承担违约金无事实与法律依据。上诉人不存在违约行为，无需承担违约金。一审法院认为上诉人在2019年年初收到被上诉人的通知知道贷款最终未获审批通过，则按照《正闳公馆补充协议书》第7条之规定，上诉人应在2020年年初向原告付款，逾期则构成违约。上诉人认为被上诉人曾在2019年初时通过电话告知上诉人办理不了按揭贷款，咨询上诉人是否愿意改为分期支付房款的方式，上诉人当即表示同意分期支付，但被上诉人却告知上诉人需等候其通知关于房款支付具体方案，于是上诉人基于对上诉人的信任就默默地等候通知，但迟迟没有等到被上诉人的任何通知。对此被上诉人应通过书面通知的方式告知上诉人按照何种方式支付房款之日起15天付清或改为一年分期付款，否则逾期才构成违约，但截止到被上诉人提起诉讼之日也未书面告知上诉人付款方式，为此，上诉人不存在违约行为，无需承担违约责任。二、一审法院判决上诉人应向被上诉人按照202O年2月1日起按每日万分之三的标准计算支付违约金的事实和法律有误。即便被上诉人未按时支付房款存在违约行为，但按照《正闳公馆补充协议书》第7条的规定，被上诉人应当及时向上诉人通知付款的方式和县体的万案，即应采取适当措施防止损失的扩大，而本案中被上诉人并未及时告知上诉人按照何种方式支付以及详细的安排，才导致上诉人的违约行为持续扩大。为此，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条:“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大;没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”之规定，被上诉人对于就扩大的损失不得要求上诉人赔偿。三、一审判决违反法定程序，因程序违法导致实体判决不公。根据《民事诉讼法》第l46条的规定，人民法院适用简易程序审理的案件，应当在立案之日起三个月内审结，也就是说简易程序的审理期限是三个月，本案一审的立案时间是在2020年7月l4月，做出判决的时间是在2020年9月28日，但根据《民事诉讼法》第134条的规定，当庭宣判的，应当在10日内发送判决书，定期宣判的，宣判后立即发给判决书。而一审判决在2020年9月28日做出后，直到2020年11月13日才送达给上诉人，整整拖了长达一个多月的时间，程序的严重违法，导致判决的公正性和权威性在上诉人的心目当中荡然无存。根据《民事诉讼法》第l53条第四款的规定，原判决违反法定程序，影响了案件的正确判决，二审法院应当裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。一审判决严重的程序违法，导致实体判决不公，法律丧失公信力，希望二审法院对此予以高度重视。综上所述，一审法院认定事实不清，适用法律错误，违法法定程序，请求二审法院依法查明事实，维护上诉人的合法权益。被上诉人惠州市正闳美景房地产投资有限公司答辩称，上诉人的上诉请求无事实和法律依据，惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院(2020)粤1391民初2626号民事判决书(下称“一审判决”)，认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，依予以维持，恳请法院驳回上诉人的全部上诉请求。一、上诉人确实存在违约事实，应当承担支付违约金的责任。上诉人与答辩人签订的《商品房买卖合同》(预售)及《正闳公馆补充协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定的房屋总价款为1185990元，上诉人依约支付了首期款475990元，余款7lO000元由上诉人向商业银行申请贷款支付。但，因上诉人自身原因导致贷款申请最终未能通过银行审批。上诉人在一审《民事答辩状》及庭审过程中均表示知晓银行按揭贷款审批未通过。但，上诉人至今(已远超过合同约定付款期限)尚未向答辩人支付剩余房款710000元，实际已构成违约。依据《正闳公馆补充协议书》第7条约定及《商品房买卖合同》(预售)附件四第2条约定，上诉人应当在得知按揭贷款申请审批未通过后15日内一次性付款或改为一年分期付款。退一万步讲，上诉人与答辩人未就一年分期付款达成一致书面意见，上诉人也应当在得知后一年内付清余款710000元。而本案上诉人，在2019年初明知银行按揭贷款审批未通过后，超过一年后仍未向答辩人支付剩余房款710000元，已然构成了实际违约，应当按照合同约定，承担按日万分之三标准计算的违约金。故一审判决酌情认定上诉人自2020年2月1日起向答辩人支付违约金，并作出相应判决，既符合合同约定又符合法律规定，合情合理合法，应予维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求法院查明案件事实，依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。原审原告惠州市正闳美景房地产投资有限公司向一审法院起诉请求：：1、请求判令被告向原告支付房款710000元；2、请求判令被告向原告支付违约金130995元（违约金以贷款金额为基数，按照每日万分之三的标准计算，自原告通知被告补交材料的期限届满之日起7日后（即2018年10月22日）开始起算，暂计至2020年6月28日为130995元，最终计算至被告还清上述全部款项之日为准），上述费用暂共计为840995元；3、请求判令由被告承担本案诉讼、传票及判决公告费、执行费、评估费等相关的费用。一审法院查明的事实：原告与被告于2018年6月28日签订一份《商品房买卖合同》（预售），约定被告购买由原告开发的位于惠州大亚湾XXXX号房，房屋总价款为1185990元，被告应当于2018年5月28日前支付首期房价款475990元，余款710000元由被告向商业银行申请贷款支付；被告逾期办理按揭贷款超过30天的，原告有权单方面解除合同并收取合同总房款20%作为违约金，并在扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分（无息）退还被告。被告愿意继续履行合同的，经原告同意，被告按日计算向原告支付贷款金额万分之三的违约金，直至银行受理贷款或一次性全额付款为止（附件四第2条）。另外，原、被告签订的《正闳公馆补充协议书》约定：如因被告的自身原因（如信用不良、虚假材料、材料不齐全、房贷过多等）或者其他原因（如政策影响）导致银行按揭不能办理的，被告同意在接到原告通知之日起15天内付清购房款或改为一年分期付款，否则视为被告违约，原告有权提起诉讼要求被告继续履行合同付清购房款，也有权选择要求收取合同总房款的20%作为违约金和单方解除合同，并有权扣除解除合同的相关费用后才将剩余部分（无息）退还给被告。被告按约定于2018年5月28日前向原告支付首期房价款475990元，剩余710000元通过银行按揭贷款支付，因被告提交的按揭贷款所需资料不齐全，原告于2018年10月8日向被告发出一份《催促履行合同告知函》，告知被告其未按银行要求办理完成按揭贷款所需的全部手续，请被告于2018年10月15日前补齐贷款申请资料或付清购房款；如逾期未办理上述手续，原告将保留根据双方签订的合同第三章第八条的约定解除双方买卖合同的权利。被告收到原告的《催促履行合同告知函》后选择向贷款银行补齐贷款申请资料即个人银行流水，后因被告自身原因最后未能通过按揭贷款审批，剩余房款710000元尚未向原告支付。被告在庭审中称2019年初收到原告电话通知按揭贷款未审批通过，希望被告改为一年分期付款，被告当时表示同意，但原告后续未通知被告具体的分期付款方式。一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（预售）及《正闳公馆补充协议书》是双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，该合同合法有效。合同约定的房屋总价款为1185990元，被告已按约定支付首付款475990元，余款710000元由被告向商业银行申请贷款支付，后因被告自身原因导致贷款未能审批通过，被告至今尚未向原告支付剩余房款710000元，实际已构成违约，原告同意继续履行合同，故被告应当向原告支付剩余房款710000元，并按照合同约定承担支付违约金的民事责任。根据《正闳公馆补充协议书》的约定，如因被告的自身原因导致银行按揭不能办理的，被告同意在接到原告通知之日起15天内付清购房款或改为一年分期付款，本案中原告在2018年10月8日向被告发出一份《催促履行合同告知函》告知被告于2018年10月15日前补齐贷款申请资料或付清购房款，后被告选择向银行补齐贷款材料，被告称2019年初接到原告电话通知，被告知银行贷款审批最终未通过希望改为一年分期付款，但原告后续未书面通知被告具体的分期付款方式，鉴于此，本院认为原告未书面通知被告具体的分期付款方式，双方对剩余的710000元购房款是一次性支付或者是一年内分期支付并未最终达成一致意见。按照补充协议约定，被告有权选择一年内分期付款，即被告在不能按揭贷款的情况下可以选择一年内分期付款。在原、被告双方对剩余的710000元购房款的具体支付方式未达成一致意见的情况下，被告在知道银行按揭贷款最终审批未通过后一年之内向原告付款便不构成违约。按照被告的陈述，被告是在2019年年初收到原告通知知道贷款最终未获审批通过，则依据补充协议的前述约定，被告最迟应当在2020年初向原告付款，逾期则构成违约。因原、被告双方均未提供充分的证据证明被告银行按揭贷款最终未获通过的具体日期，根据双方的陈述，本院酌情认定被告是在2019年1月31日前知道贷款最终未获通过，因此被告应当在2020年1月31日前向原告支付剩余购房款。被告未能够在2020年1月31日前向原告支付剩余购房款，被告需自2020年2月1日起向原告支付逾期付款违约金。原告根据《商品房买卖合同》（预售）附件四第2条主张按日万分之三的标准计算违约金符合法律规定，故被告向原告支付的违约金应当以710000元为基数，自2020年2月1日起按每日万分之三计算至实际清偿之日止。原告主张违约金的起算时间为原告通知被告补交材料的期限届满之日起7日后即2018年10月22日无事实依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：一、被告肖榆猫自本判决生效之日起十日内向原告惠州市正闳美景房地产投资有限公司支付购房余款710000元及违约金，违约金以710000元为基数自2020年2月1日起按每日万分之三的标准计算至实际清偿之日止；二、驳回原告惠州市正闳美景房地产投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6108.98元，由原告正闳美景公司负担700元，由被告肖榆猫负担5408.98元。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点为：上诉人应否承担逾期付款违约金。具体分析如下:根据涉案商品房买卖合同及补充协议的约定，涉案房屋的余款71万元由上诉人向商业银行申请贷款支付，如因上诉人的原因或其他原因导致银行按揭不能办理的，上诉人同意在接到被上诉人通知之日起15日内付清购房款或改为一年分期付款，否则视为上诉人违约。本案中，被上诉人于2018年10月8日向上诉人发出《催促履行合同告知函》，告知上诉人于2018年10月15日前补齐贷款申请资料或付清购房款，后上诉人选择向银行补齐贷款材料，但因上诉人自身原因未能通过按揭贷款审批，上诉人亦承认其于2019年初接到被上诉人电话通知，被告知银行贷款审批最终未通过希望改为一年分期付款。因此，上诉人在知道银行按揭贷款最终审批未通过且被上诉人电话告知后一年内未向被上诉人付款即构成违约，上诉人上诉称被上诉人未书面通知上诉人按何种方式支付余款，其不存在违约行为的依据不足，本院不予采纳。至于逾期付款违约金的计算问题，一审法院根据涉案合同约定的逾期付款违约金标准，自上诉人逾期付款的日期计算至实际清偿之日止，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费6108.98元，由上诉人肖榆猫承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月十六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮