广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初645号原告：廉江市长利物业服务有限公司，住所地广东省廉江市实验学校西面（永福翰林苑第一期8幢1楼），统一社会信用代码91440881MA4UHU5D41。法定代表人：庞思宇，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：阮德智，该公司员工。被告：林晓花，女，1992年1月20日出生，汉族，现住广东省廉江市×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××526。被告：吴志宙，男，1991年6月9日出生，汉族，现住广东省廉江市×××××××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××610。原告廉江市长利物业服务有限公司与被告林晓花、吴志宙物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告廉江市长利物业服务有限公司的委托诉讼代理人阮德智到庭参加诉讼，被告林晓花、吴志宙经本院传票传唤不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市长利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告给付2018年8月至2020年12月的物业服务费4041.56元；2.请求判令被告向原告支付逾期给付物业服务费的违约金（截至2020年12月）3755.47元，剩余违约金从2021年1月1日起至履行付清所拖欠费用之日止按所拖欠费用每日千分之三计算；3.请求判令两被告承担本案的所有诉讼费用。原告廉江市长利物业服务有限公司诉称的事实与理由：两被告购买了翰林苑小区8幢2502房商品房一套，面积129.76平方米，于2018年6月3日与原告办理了上述房屋的交接手续，并与原告于2018年6月3日签订了《前期物业服务协议》以及业主（临时）管理规约，协议第二条以及第六条第一点第2、3款约定了物业服务费计算方式，协议第十一条第4款约定了违约责任；原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业服务，而两被告自2018年8月起，一直拖欠物业服务费至今，非但不主动履行缴纳物业服务费的义务，且经原告多次催缴均置之不理，被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉诸贵院，望法院支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。原告围绕诉讼请求依法提交以下证据并在庭上出示：《营业执照》《核准变更登记通知书》各一份(有原件)，证明原告的基本信息及诉讼主体适格。《居民身份证（林晓花）》一份(没有原件)，证明被告林晓花的基本信息及诉讼主体适格。《居民身份证（吴志宙）》一份(没有原件)，证明被告吴志宙的基本信息及诉讼主体适格。《前期物业服务协议》《业主（临时）管理规约》《承诺书》各一份（有原件），证明原告与被告林晓花签订物业服务协议以及业主临时管理规约的事实。《办理入伙手续流转单》一份（没有原件），证明两被告已接收房屋的事实。《业主（住户）情况登记表》一份（有原件），证明两被告入住房屋的事实。7、《翰林苑业主欠费明细表》一份(有原件)，证明两被告拖欠原告物业服务费。8、《欠费催缴通知单》一份(有原件)，证明原告向两被告书面追讨物业欠费的事实。被告林晓花、吴志宙均不到庭参加诉讼，均没有向本院提供任何证据，均没有提交书面答辩状，均没有提交质证意见。根据原告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告廉江市长利物业服务有限公司更名前的名称为廉江市长利物业管理有限公司。被告林晓花是廉江市翰林苑小区×××××××商品房的业主，该房屋面积1×9.76平方米（含公共分摊面积）。2018年6月4日，被告林晓花与原告办理了廉江市翰林苑小区×××××××商品房的收楼手续，并签订了《前期物业服务协议》，该协议主要约定“1.物业公司对长盈·翰林苑房屋公用部位、公用设施、绿化、环境卫生、秩序维护等进行维护、修缮、服务与管理；2.物业公司有权依照法规政策、本协议、《临时管理规约》和物业管理制度的规定对违规的行为进行处理；3.业主按时交纳物业服务费、维修资金及其他应分摊费用；4.物业服务费以现金交纳或委托银行扣缴的形式交纳；业主从开发商发出收楼通知书之日开始缴交物业服务费，物业服务费按房屋建筑面积缴交，首次缴交三个月的物业服务费，之后以每季度、半年度、一年的形式缴交，未缴交物业服务费的，物业公司有权采取必要的催缴措施；5.住宅物业服务费按建筑面积1.2元/m2计收；6.业主违反本协议，不按约定时间和标准交纳费用，物业公司有权要求业主履行所签订的协议，逾期每天按欠费额的千分之三缴纳违约金，若逾期三个月不交的，物业公司有权采取必要的措施”。此外，被告林晓花还向原告出具《承诺书》一份，被告林晓花承诺自愿遵守《业主（临时）管理规约》文件。签订物业服务合同后，原告为被告林晓花提供了物业服务，但被告林晓花未能按期依约向原告支付物业服务费。被告林晓花欠到原告2018年8月至2020年12月的物业服务费4041.56元（含分摊费）。原告于2020年12月7日出具《欠费催缴通知书》向被告林晓花催收上述欠缴的物业费及分摊费，但经催收无果，原告遂诉至本院请求处理。本院认为，本案是物业服务合同纠纷。原告与被告林晓花签订的物业服务合同系双方真实、自愿的意思表示，且不违反法律规定，双方均应按约履行。关于物业服务费问题。原告为被告林晓花提供了物业服务,被告林晓花应依约交纳相应的物业费。现原告主张被告林晓花支付自2018年8月至2020年12月的物业服务费4041.56元（含分摊费），被告林晓花没有提出抗辩理由和证据，结合案情，本院依法认定被告林晓花尚欠原告2018年8月至2020年12月的物业服务费4041.56元（含分摊费），故原告请求被告林晓花支付物业服务费4041.56元合法有理，本院予以支持。关于违约金问题。虽然双方约定逾期每天按欠费额的千分之三计算违约金，但原告主张的违约金3755.47元过高,而原告未提供证据证明因被告林晓花的违约行为给原告造成的实际损失数额，本院根据实际损失以及利息损失为基础对违约金予以调低，故违约金应自书面催收之日（2020年12月7日）起按同期一年期贷款市场报价利率计至付清欠款之日止。关于被告吴志宙应否承担案涉责任的问题。被告吴志宙并没有在案涉合同上签字，原告也没有提供证据证明被告吴志宙是案涉物业的业主或物业服务的受益人，原告未能提供证据证明被告吴志宙应承担案涉义务，原告请求被告吴志宙支付物业服务费及违约金缺乏依据，故本院不予支持。物业服务企业与小区业主之间存在相互依存的关系。物业服务企业应不断提升物业服务水平和质量，完善服务细节，以充分获取所在小区业主的支持和配合。与此同时，业主也应对物业服务企业给予相应理解，尽可能地看到物业服务企业在物业服务中的努力和付出，应当认识到及时缴交物业费是保障物业正常运转的前提条件。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条；《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、限被告林晓花在本判决发生法律效力之日起十日内向原告廉江市长利物业服务有限公司支付自2018年8月至2020年12月的物业管理费（含分摊费）4041.56元及违约金（违约金计算方法：以4041.56元为基数，自2020年12月7日起至付清欠款之日止按同期一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付）；二、驳回原告廉江市长利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元（原告已预交），由被告林晓花负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员 梁海云二〇二一年四月二十日法官助理 黄秋玲书 记 员 张翠婷附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。