广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初2688号原告：彭纳枚，女，1977年2月5日出生，汉族，身份证登记住址湖南省长沙市开福区。委托诉讼代理人：邱燕雯，广东金石律师事务所律师。被告：广州星伦企业管理有限公司，住所地广州市越秀区广州大道北197号23C02、23C03房。法定代表人：王汉波。委托诉讼代理人：胡海源，该公司员工，联系地址同上。委托诉讼代理人：李忠兵，该公司员工，联系地址同上。原告彭纳枚与被告广州星伦企业管理有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人邱燕雯、被告委托诉讼代理人胡海源、李忠兵到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判决解除原告与被告签订的《委托租赁服务合同》；2.判决被告支付2020年1-3月的租赁收益4515.28元；3.判决被告向原告支付违约金20000元，以及赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失20000元。事实和理由：2018年7月13日，原被告签订了《委托租赁服务合同》，约定原告将其拥有的位于广东省佛山市高明区杨河镇美的鹭湖森林度假区湖光山色5栋803号物业及附属设施委托给被告提供在线租赁服务及增值服务，所得租赁及服务收益按原告和被告各占50%予以分配，合同总期限为5年；无特殊原因且未经原告同意，被告迟延支付租赁收益超过30日的，原告有权提出解除合同；原告享有在2019年1月1日至2023年12月31日期间每年年度化保底不低于25000元等。被告未向原告支付保底金额差价以及2020年1月以来的租赁收益，已构成严重违约。2020年2月18日，被告以受新冠××疫情影响为由，向原告发来《解除合同通知书》，明确提出解除合同，并要求原告收回租赁物。但此次疫情带来的影响纯属商业风险，被告以此为由单方解除合同，相当于把自身经营风险全部转嫁给原告，有违诚信，也是严重的违约行为，因此履行合同已成为不必要。被告仅履行合同14个月就要求解除合同，应承担赔偿责任。根据《委托租赁服务合同》第八条违约责任第2点，被告构成违约应向原告支付违约金20000元。此外，根据《代购委托书》以及为达到被告要求的公寓建设标准，原告共投入42000元用于物业的改造、装修及房间设施配置，现因被告违约造成合同解除，被告应赔偿剩余租赁期内（5年减14个月）装饰装修残值损失，即42000元÷63×49=32666.67元，但考虑实际情况，现原告愿意只追偿20000元损失。因此，为维护合法权益，原告提出上述诉讼请求。被告辩称，受疫情影响，涉案场地是空置的，所以没有租金收入。因为疫情影响，我方曾经向原告提出变更合作方案，取消保底租金收益，收入五五分成，但原告不同意，所以我方同意原告的第一项诉讼请求解除委托合同。当时我方是受原告委托去购置家具家电，且现在该家具家电还在涉案房屋内，所以我方不同意赔偿剩余租赁期内装饰残值损失的请求。委托合同第8条第5款约定有免责事由，所以我方不同意支付违约金。此外，原告第二项诉讼请求的租金收益我方已经向原告支付完毕。经审理查明，2018年7月13日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《委托租赁服务合同》。其中约定：甲方将其拥有的广东省佛山市高明区杨河镇美的鹭湖森林度假区湖光山色5栋803号（建筑面积71.70平方米）的物业及附属设施委托给乙方提供在线租赁服务及增值服务。甲方需对委托物业进行改造、装修及配置房间设施，使之达到不低于乙方制定的星伦度假公寓的《物业设施配置清单》的标准（见附件）。第三条租赁收入分配：1.租赁收入：租赁物业租赁经营取得的（不包含园区套票及餐券）、扣除佣金及增值税/营业税（含附加费）后的实际收入为租赁收入。之后再按各位业主委托物业的建筑面积和实际委托日期计算各自应得收益，计算公式为：（委托物业建筑面积/委托物业整体建筑面积）*（本月委托租赁天数/本月天数）*整体租赁收入。2.甲乙双方同意，对于委托物业取得的租赁及服务收益，按甲方享有50%的租赁收入，乙方享有50%的租赁收入。3.委托物业正式开始对外租赁的前90天为培育期，在此期间，甲方不享有任何租赁收益。5.租赁收益起算日为2019年1月1日；如甲方延期交付房屋，导致乙方筹备及培育期延迟的，则甲方租赁收入起算日期亦相应顺延。第四条结算方式及税务承担：1.对于委托物业取得的租赁收入，由乙方自行或透过其代理向租客收取。2.每月15日前，乙方应完成对委托物业上一个月租赁收入的核算，并确认甲方应得收益金额，甲方可随时登录查询及审核上述核算结果。甲方如对上述核算结果有异议，应以书面形式（信件或传真）在每月20日前向乙方提出（以乙方收件日期为准），逾期视为无异议。3.每月25日前，乙方将甲方应得的租赁收入支付到甲方指定账户，乙方也可以委托并透过第三方代理将上述租赁收入支付给甲方。4.上述日期如遇到国家法定节假日和休息日，则相应顺延完成；最后一期租赁收益则应在租赁服务期限届满后三十个工作日内结清。第五条，合作期限为5年3月，从2018年7月13日至2023年12月31日止。第八条违约责任：2.除另有约定外，本合同项下的违约金为人民币20000元；违约方支付违约金后，还应当依法采取补救措施等义务，如给对方造成损失的，还应依法承担赔偿责任。3.无特殊原因且未经甲方同意，乙方迟延支付甲方应得租赁收益超过30日的，甲方有权提出解除合同。5.如遇政府相关部门出台禁止公寓对外开展日租、短租行为的法律法规及相关规定、通知，或采取相应的行政措施（如不予办理特种行业安全许可证、勒令公寓停业等）导致公寓无法正常经营，则在此期间甲方不享有任何租赁收益；如上述情况持续30天以上，乙方有权单方面提出解约而无需承担违约责任。6.遇不可抗力因素导致乙方无法继续提供在线租赁服务及增值服务，则甲乙双方均可提出解约而无需承担违约责任。备注：2.甲方享有每年年度化保底收益不低于25000元等。同日，双方还签订《代购委托书》，约定：甲方（原告）委托乙方（被告）全权代为购买上述803单元内家具及房间用品（附：物业设施配置清单）；乙方代购需符合清单内容，且清单内所有物品所有权归甲方所有；物业设施配置清单全款合计42000元。所附物业设施配置清单载明购置的物资包括空调、电视机、热水器、冰箱、洗衣机、微波炉等电器，以及床、书桌、衣柜、餐桌餐椅、灯具、窗帘、电子锁等家具和物品。当日，原告将涉案房屋交付被告。原告于同年7月18日向被告支付家私配置款42000元。2020年2月18日，被告向原告发出《解除合同通知书》，称因不可抗力因素，新冠××疫情爆发，导致广东省佛山市高明区杨河镇美的鹭湖森林度假区湖光山色5栋项目停业不能经营，该等状况将持续多久无法预知，租赁合同目的已不能实现；根据《委托租赁服务合同》第八条第5点、第6点，被告正式通知原告自收到该通知之日起解除《委托租赁服务合同》，请原告在收到通知之日起三日内与被告办理租赁物业的交接手续等。原被告共同确认，被告目前已向原告付清2019年度的租金收益及保底收益。据被告向原告等业主发出的《2020年美的洋房项目业主收益分配系数确认表》显示，2020年1月房费月营业收入额176428.81元，计得业主收益分配系数17.5534（元）；2020年2月房费月营业收入额64367.60元，计得业主收益分配系数6.6407（元）。被告按照涉案房屋面积乘以上述收益分配系数计算，向原告支付了2020年1月及2月租金收益1734.72元，该款以及2019年12月的租金收益、2019年度保底收益系陆续支付，最终于2020年9月18日付清。原告确认收到上述1734.72元，并且对2020年1-2月租金收益数额无异议，但认为根据《委托租赁服务合同》约定其年保底收益为25000元，折合每月是2083.33元，因此2020年1-3月被告应当支付6249.99元，所以尚欠4515.28元。本案审理过程中，被告称，受疫情影响，涉案物业所在的美的鹭湖森林度假区封园，当时是2020年1月25日接到通知不允许营业，直到2020年5月1日开始营业。为证明该事实，被告向本院提交如下证据：1.佛山市新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部办公室下发的《关于实施“八项严管”防控疫情措施的通告》；2.美的物业及园区发出的公告（载明从2020年1月27日上午十点起，小区实施封闭管控，非小区人员、车辆，一律不得入内；自2020年1月25日起，美的鹭湖探索王国、爱丽丝庄园景区暂时闭园，原定于春节期间在鹭湖安纳××小镇举办的“新春洋庙会”以及鹭湖汽车主题酒店举办的“舞龙篝火狂欢会”也将停办，鹭湖半山温泉暂时闭园）；3.订单取消情况汇总表（显示共146项，金额97443元）；4.被告与原告等业主的微信聊天记录（显示被告曾提出取消年度保底，但双方未能协商一致）；5.2019年1-5月星伦公寓营业日收报表（其中显示1月营业总收入为237716.47元，2月营业总收入为471419.4元，3月营业总收入为170307.99元，4月营业总收入为199813.67元，5月营业总收入为18835.28元）；6.2020年1-5月星伦公寓营业日收报表（其中显示1月营业总收入为375748.29元，2月营业总收入为64367.6元，3月营业总收入为200元，4月营业总收入为29182.83元，5月营业总收入为278347.41元）等。原告质证意见为：上述证据1与本案无关；对证据2真实性、合法性、关联性有异议，被告陈述的闭园时段属实，但不是整个园区封闭管理；对证据3真实性、合法性、关联性有异议，证据系被告自行制作；对证据4关联性有异议，聊天记录中业主们要求被告支付2019年12月的收益及2019年保底收益，被告没有正面回应；对证据5、6真实性、合法性、关联性有异议，表格均为被告单方制作，且其中可见2020年4月收益是比3月多的。此外，关于房屋交还的问题，被告称其发出解除合同的通知后，在2020年3月再次发出通知给原告前来收房，网络水电也已结清并过户到原告名下，因原告一直不愿意来拿钥匙，被告就通过邮寄方式寄回钥匙给原告。原告称其于2020年9月27日在被告处签署《物业交割接收单》并取回涉案房屋钥匙。原告称，由于被告代购的家具家电是为配合星伦度假公寓的装修标准而购置，原告收回房屋后无法继续通过被告的平台对外出租，需要对房屋内的物品进行拆除搬运及重新购置，因此被告仍需赔偿装修残值损失。本院认为，根据现已查明的事实，被告曾于2020年2月18日向原告发出《解除合同通知书》，原告之后也提出解除合同的主张，双方对于解除合同意见一致，且被告已将涉案房屋交还给了原告，故原被告签订的《委托租赁服务合同》已经实际解除，不需法院再行判决。本案目前争议焦点为合同解除的责任、2020年1-3月保底租赁收益应否支付及具体违约责任的承担问题。关于合同解除的责任，涉案房屋实际由被告作公寓酒店经营使用，原告对此亦非常清楚。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上因出差、旅行等原因而入住酒店的客流量大幅下降。涉案房屋所在的园区也存在严控外来人员及车辆等防控措施，园区内多项活动停办，多处景点暂停对外开放，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定的保底租赁收益履行，确实有欠公平。但同时，突发疫情这一不可抗力因素并不直接导致原被告之间的《委托租赁服务合同》目的无法实现，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免保底租赁收益等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。被告提交的2020年1-5月星伦公寓营业日收报表显示，其在2020年2月仍有营业收入，且从4月开始逐步恢复，5月收入甚至超过去年同期，证明被告发出解除合同通知时并未停业，本案也不属于《委托租赁服务合同》第八条第5款、第6款约定的情形，故被告不因疫情发生就当然享有合同解除权，其单方提出解除合同属被告违约，应承担相应违约责任。但鉴于存在疫情这一不可抗力因素，被告提出解除合同事出有因，本院酌情认定其应按照合同约定金额的50%支付违约金，对于原告超出该范围的违约责任的诉讼请求，本院不予支持。对于2020年1-3月的租赁保底收益，如前所述，因疫情这一不可抗力因素影响，应当适当减免。综合涉案房屋的用途、受疫情影响的严重程度，2020年1月租赁保底收益按照约定计付，2月及3月按原租赁保底收益的50%计算，计得被告还应向原告支付2020年1-3月租赁保底收益为25000÷12×2-1734.72=2431.95元。至于原告主张的剩余租赁期内的装饰装修残值损失，合同并无约定，且委托购置的家具家电等物品均已由原告取得，原告没有证据证明产生实际损失，故该项请求依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告广州星伦企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭纳枚支付违约金10000元；二、被告广州星伦企业管理有限公司在本判决发生法律效力之日起五日内，向原告彭纳枚支付2020年1月至3月的租赁保底收益2431.95元；三、驳回原告彭纳枚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取588元，由原告彭纳枚负担294元、被告广州星伦企业管理有限公司负担294元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  杜轶群二〇二一年四月六日书记员  梁 涛冯诗欣