广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5669号上诉人（原审被告）：林亚泉，男，1961年4月25日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：罗品贤，广东创顺律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭凤婵，广东创顺律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：梁润初，男，1960年8月30日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：林国亮，北斗鼎铭（广州）律师事务所律师。上诉人林亚泉因与被上诉人梁润初合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28997号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序由审判员独任审理，现已审理终结。上诉人林亚泉向本院上诉请求：1.撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初28997号民事判决，发回重审或在查清事实的基础上依法改判关于事实认定部分，对判决结果无异议；2.本案一、二审案件受理费由梁润初承担。事实与理由：对于原审判决的判决结果没有异议，但原审法院关于“梁润初承租山地并搭建厂房后转租，厂房无合法报建手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，梁润初与林亚泉签订的《土地转让合同》因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效”的认定属于认定事实不清，适用法律错误。1.《土地转让合同》合同标的转让的既有土地的承租权，也有厂房的所有权，原审却错误认定为仅是搭建厂房转租。双方签订的《土地转让合同》中，约定梁润初所转让的是土地及地上建筑物（厂房），而原审认定合同无效的事实依据仅仅是地上建筑物没有合法报建手续，却无视《土地转让合同》转让的是土地的使用权为主，地上建筑物为辅，因物随地走而同时转让地上的附着物厂房。若合同仅是转租厂房，那么《土地转让合同》就不必征得八社同意。本案在梁润初与林亚泉签订《土地转让合同》后，该合同还经过八社村民签字同意转租，与林亚泉签订有《转产协议》，同意林亚泉转租土地，林亚泉自此每月向八社缴纳资产8333元管理费。2.原审法院认为涉案土地上的厂房是“转租”，属于没有查清事实。（1）该厂房是梁润初租地后起建，但是梁润初起建的厂房在2008年已经全部被拆除，合同中厂房标的已经不复存在，2008年由我方部分重建，故不属于转租。（2）梁润初原审庭审中自称2017年在涉案土地上再建厂房，林亚泉在庭审中也有确认梁润初建了部分厂房，但是实际都是错误的。在原审庭审后，经调查发现，且有新证据可以证实，即使2017年的新厂房也不是被上诉人梁润初建的，而是由郭观土瞒着几位股东（土地后来由几位股东共同承租，郭观土是其中之一被股东委托管理土地和厂房出租），将林亚泉的土地租给许秀谦建的，许秀谦新建厂房出租占收益的50％，郭观土25％，李国林25％。即涉案土地上的厂房无论新旧全部都不是梁润初起建，梁润初自始至终无法提供任何关于其本人建设厂房的证据，反映其在2017年根本没有新建厂房。梁润初和租户联合做假证，搞虚假诉讼，抢夺林亚泉的土地厂房收益。原审法院将厂房认定为“转租”认定事实不清，《土地转让合同》中的厂房已经于2008年全部被拆而不存在，即《土地转让合同》中作为合同其中一部分标的的厂房已经不存在，原审法院不应该把不存在的合同标的作为认定合同效力的唯一依据，而真正的合同标的是土地转租的承租权，转租土地并不违反法律禁止性规定，且经过土地所有权人同意，故本案所涉《土地转让合同》合法有效。被上诉人梁润初辩称，不同意林亚泉的全部上诉请求，请求驳回上诉。1.林亚泉上诉不符合法律规定，根据《民事诉讼法》第一百六十四条规定，只有对判决结果不服才能提起上诉，但是林亚泉同意判决结果却提起上诉，不符合规定。2.梁润初在2002年与广州市白云区太和镇第八经济社签订了承包合同，交清了35万元的50年租金，并投入大量资金建设厂房，其后与林亚泉在2007年签订了涉案土地转让合同，林亚泉明知土地是承包而来，因此不可能是买卖合同关系，实际上是租赁关系。即使合同是合法有效，但是林亚泉一直没有按照合同约定履行，林亚泉在2008年至2017年一直没有缴纳租金也没有支付转让款，其行为已经构成根本违约，梁润初合同目的无法达到，因此梁润初要求解除合同赔偿损失应当支持。3.梁润初才是至今被八社认可的合法承包人，在2002年的承包合同上加盖了八社、村民委员会和见证办公室三个公章，全体社员也签了名，直到2019年8月要求土地承包人补办三资平台手续时，合法承包人还是梁润初，合同平台编号为HT0054908，平台上没有林亚泉的资料和名字。林亚泉也没有证据证明八社同意转承包，即便有转产协议也没有转租转承包的约定，也没有八社和见证部门的任何印章，只是物业管理费的约定。林亚泉作为场地的使用人有义务缴纳管理费，但不意味着其就是合法承包人。4.梁润初在承包土地后建设一万五千平方米的建筑物，根据林亚泉提供的证据四股东协议书，其承认对梁润初承租一万二千多平方米建筑物，证据二中的只拆掉三千多平，有九千多平没有拆掉，林亚泉一直使用到收回场地。林亚泉在上诉状否认其在原审庭审中的陈述是出尔反尔的行为。5.关于建设厂房有大量单据，但因场地建设不是本案处理范围，并且林亚泉另案也提起诉讼关于场地建设问题，故未予出示。梁润初向原审法院起诉请求：1.确认梁润初、林亚泉签订的《土地转让合同》解除；2.林亚泉向梁润初支付2008年1月至2017年3月期间的占用费1761534元及滞纳金88076.7元；3.林亚泉以1761534元为基数按照年利率6%的标准向梁润初支付2017年4月至实际清偿之日止上述债务利息；4.诉讼费由林亚泉承担。原审法院认定事实：2002年8月20日，梁润初与广州市白云区太和镇兴丰村第八经济合作社（以下简称“兴丰八社”）签订《山地承包合同》，约定梁润初在兴丰八社土名黄金岭上岗至见顶窝肚国家林以下承包山地用于建造家具厂房，承包期50年，梁润初平整土地后用于建家私厂房、仓库或宿舍区；承包期内，如国家征用，土地补偿款归兴丰八社所有，建筑物及设备款归梁润初所有。2007年3月15日，梁润初（出让方）与林亚泉（受让方）就转让土地、厂房签订《土地转让合同》，约定梁润初愿意转让兴丰村八队黄金岭共36亩土地的50年使用权给林亚泉，一次性付款2800000元，3年后付款，自10月1日起林亚泉每月交纳租金15000元给梁润初，按金2个月，租金不能当转让款抵销；从收租日起3年后，林亚泉一次性付清2800000元，付款后所有动产、不动产物业都属于林亚泉，与梁润初无关，如不能一次性付清，在50年合同期内，每三年将租金递增5%，直到林亚泉付清款项为止；林亚泉必须在每月1-10日前交纳当月租金；所有水电由林亚泉自行报装，林亚泉可自建厂房，不需经梁润初同意；租赁期间，如遇国家征收，建筑物如有赔偿，属出让方厂房归出让方所有，属受让方厂房归受让方所有。原审庭审过程中，双方当事人一致确认，梁润初在2007年时在涉案土地上搭建厂房并出租给林亚泉，林亚泉承租后亦有在涉案土地上搭建厂房。双方当事人均未提交厂房建设规划许可证，涉案建筑物涉嫌违建。原审法院依法对合同效力问题向双方当事人释明，双方都坚持合同有效，梁润初要求庭后补交厂房合法报建的相关证据，但规定时间内梁润初未向原审法院补交证据。原审法院认为，梁润初承租山地并搭建厂房后转租，厂房无合法报建手续，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，梁润初与林亚泉签订的《土地转让合同》因违反国家法律、行政法规的强制性规定而无效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长”，梁润初自认已在2017年3月收回涉案土地并自己经营管理，则诉讼时效应从梁润初收回土地之时开始计算，现梁润初在2020年8月17日起诉追讨2008年1月至2017年3月的占用费，已经超过三年诉讼时效期间。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条规定：“当事人超过诉讼时效期间起诉的，人民法院应予受理。受理后对方当事人提出诉讼时效抗辩，人民法院经审理认为抗辩事由成立的，判决驳回梁润初的诉讼请求”，林亚泉提出诉讼时效抗辩事由成立，故原审法院依法驳回梁润初的全部诉讼请求。综上所述，原审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百一十九条之规定，判决：驳回梁润初的全部诉讼请求。原审案件受理费14600元，由梁润初负担。二审另查明：梁润初、林亚泉在原审庭审中一致确认涉案土地未取得农用地转建设用地审批手续。二审查明的其他事实与原审查明的事实一致。本院认为，综合双方诉辩意见，本案二审的主要争议焦点为《土地转让合同》效力认定的问题。本院对此评析如下：林亚泉上诉认为，原审认定“梁润初搭建厂房后转租”的事实是错误的，《土地转让合同》的标的应为土地承租权，因转租土地未违法且经过土地所有权人的同意，故《土地转让合同》有效。对此本院认为，从《土地转让合同》约定内容来看，双方约定土地使用权转让的条件是林亚泉在收租日起三年后一次性付款280万元，而在林亚泉不能一次性付清该款项的情况下，租金每三年递增5%，也即双方约定涉案合同的性质是允许林亚泉通过实际履行行为选择的。本案中，林亚泉并无证据证实其已一次性付清280万款项，故涉案合同不能认定为土地使用权转让合同，那么可以认定双方在履行合同的过程中，通过其实际履行行为选择确定涉案合同是租赁合同。从涉案合同的内容看，租赁范围既包括土地使用权又包括上建厂房，因此对《土地转让合同》的效力审查应分别审查涉及土地使用权租赁和厂房租赁内容的效力。由于涉案土地没有农用地转建设用地的审批手续，厂房建设亦无相关报批手续，故涉案合同中，无论是涉及土地使用权租赁或是厂房租赁的内容，均存在“违反国家法律、行政法规的强制性规定”的无效事由，原审法院认定《土地转让合同》无效，依法有据，本院予以确认。上诉人林亚泉认为《土地转让合同》有效的主张，与查明的事实相悖，本院不予支持。综上所述，林亚泉的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人林亚泉负担。本判决为终审判决。审判员  韩方二〇二一年四月十二日法官助理吴煜伦书记员周蓓