广东省英德市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1881民初469号原告：胡冬琴，女，汉族，1985年11月28日出生，住址：湖北省潜江市杨市××佘口七组，现住址：浙江省杭州市三里新城南苑28栋1单元602，身份证号码：429××××××××××××348。被告：英德市城建房地产有限公司，地址：英德市×××××××××城建时代海岸。法定代表人：陈某1。原告胡冬琴诉被告英德市城建房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法由审判员黄永生适用简易程序公开开庭进行了审理。原告到庭参加诉讼，被告英德市城建房地产有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡冬琴提出诉讼请求：1、请求判令被告支付原告交楼违约金，从2018年12月31日至被告交房之日止，按31.68元／天（总房款633584×0.00005%）计算，暂计至2020年12月21日，共721天，共22841.28元。2、本案案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年11月13日原被告签订《城建时代海岸商品房认购书》，约定原告认购位于英德市×××××××××“城建时代海岸”一期2座B幢9A号。原告支付首付223584元，余下410000元已办理按揭贷款，在供26个月。合同约定2018年12月30日按各项合格标准交付商品房，双方各项权利义务及违约事项已在合同条款中予以载明，原告与众多业主向多部门申诉多次催促，但被告仍未履行其合同规定义务，被告违约行为造成原告较大经济损失。原告胡冬琴为证实其主张提供的证据有：证据一：商品房买卖合同；证据二：个人购房按揭借款合同；证据三：身份证；证据四：广东农村信用社农商银行贷款发票；证据五：购房收据；证据六：不动产登记证明；证据七：地税；证据八：打款英德城建房地产证明流水（交易明细）；证据九：还款计划查询。被告英德市城建房地产有限公司提交书面答辩状，辩称一、答辩人在本案中不存在任何违约行为，无须向原告支付交楼违约金。在涉案房屋项目施工前期，答辩人将涉案房屋的铝合金门窗等工程项目整体发包给他人承揽完成，但因承揽方的违约行为致使项目工程迟迟无法竣工，答辩人已经正在采取积极的诉讼途径向其主张权利！裁判文书案号：(2019）粤1881民初3770号、(2020）粤18民终27号及（2020）粤1881民初2160号，现时该案件答辩人己经提出上诉，案件正在进一步审理中，答辩人己经履行应负的责任，积极要求承揽方尽快履行义务，并非放任、不予追究的态度。现虽然根据《商品房买卖合同》第八条“出卖人应当在2018年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第4种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：4、该商品房经竣工验收合格”约定，答辩人应当在2018年12月30日前交付符合合同约定的房屋，但在本案中，由于涉案房屋项目工程承揽方的违约行为致使延误，该情形并非由答辩人原因造成的，亦非双方能够预测到的，答辩人在主观及客观层面上均不存在违约行为，故无须向原告支付逾期交房违约金。二、涉案房屋逾期交房违约金计算基数应为223584元，并非633584元。根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金”约定，结合原告提交的《个人购房按揭借款合同》中“抵押人”为“胡冬琴、郑利康”，现时原告主张计算逾期交房违约金的基数为购房总额，包括银行按揭贷410000元，但在《个人购房按揭借款合同》显示“抵押人”并非只有原告一人，即其不具备主张要求依照按揭款410000元款项计算逾期违约金的主体资格。因此，即使答辩人需要依法向原告支付逾期交房违约金，亦仅应当按其提交的支付房屋首期款的收据显示的金额合共223584元为基数计算。三、涉案合同约定的逾期交房违约金计算标准过高，严重损害答辩人的合法权益。退一万步而言，假设答辩人需要按照合同总额633584元承担逾期交房的违约责任，但根据《商品房买卖合同》第九条出卖人逾期交房的违约责任第1条第（2）“逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付己交付房价款万分之0.5的违约金”约定，现原告主张的涉案房屋总价款为633584元，按该标准计算即为31.68元／天，即每月为950.4元。因原告所购房屋套内建筑面积为108.65平方米，结合涉案房屋周边的经济水平及当地居民居住标准，租赁同等路段同等面积的房屋月租金价格亦无须高达将近一千元，合同约定的违约责任主要为填平当事人损失，并非以此违约责任来赚取额外的经济利益，同时根据《民法典》第五百八十五条第二款“约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者劳动仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”规定，现时合同约定的违约责任己过分高于原告的实际损失，故依法恳请法院适当降低违约金的计算标准。四、本案案件诉讼受理费应当由原告自行承担。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条“诉讼费用由败诉方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决定当事人各自负担的诉讼费用数额”规定，答辩人不存在违约行为，原告诉讼请求应当依法予以被驳回，答辩人依法应当不用支付案件诉讼受理费。即使退一万步判决答辩人承担逾期交房违约金，但亦并不应当按原告请求支付，故诉讼费用亦非全部由答辩人承担。审理查明，原告胡冬琴与被告英德市城建房地产有限公司在2017年11月13日签订《商品房认购书》，该合同约定：原告胡冬琴购买被告位于英德市×××××××××“城建·时代海岸”2座B幢9A号，该商品房的用途为住宅，建筑面积共132.38平方米。房屋总价为633584元，采取按揭付款首期房款223584元须于2017年11月13日前付清，余下410000元办理按揭支付。其中，合同第八条约定交付期限。出卖人应当在2018年12月30日前将竣工验收合格的商品房交付买受人使用。第九条约定逾期超过90天后，米受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二条起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5的违约金。同日，原告向被告交付首期款223584元。同年12月11日，双方办理了合同备案手续。同年12月28日，原告办理了按揭贷款，向被告转账支付剩余房款410000元。以上事实有原告提供的证据以及本院庭审笔录予以佐证，本院依法予以确认。本院认为：原告胡冬琴与被告英德市城建房地产有限公司自愿签订的《广东省商品房买卖合同》，并已登记备案，该合同符合法律规定，合法有效，原、被告应当忠实履行合同约定。被告抗辩因第三方原因导致商品房未竣工验收，应是其与第三方之间的建设工程施工合同关系，与本案不是同一法律关系，不能以其与第三方的事由对抗本案原告，也不存在不可抗力等免责事由。本案系商品房预售合同纠纷，原告已按照合同约定支付了购房款，被告有义务在规定的时间内向原告交付符合约定条件的房屋。截至起诉之日，被告仍未按约定交付商品房，已构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，原告请求被告履行按合同约定以购房款按日万分之0.5计算逾期交房违约金，该约定标准未超过法律保护的范围，也符合当地生活消费水平。被告抗辩计算标准过高，本院不予采纳。合同约定以已交付的房款为基数计算违约金，原告提交了收据和转账流水证实已向被告交付房款633584元，原告申请银行贷款，提供的抵押应是原告与银行之间的抵押合同关系，与原被告计算违约金无关联，被告抗辩无事实和法律依据，本院不予采纳。暂计至2020年12月21日，被告应向原告支付逾期交房违约金22840.70元（633584×0.5‰×721）。被告经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为对原告的主张及诉讼请求放弃抗辩的权利，本院适用缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百三十五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：限被告英德市城建房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起五日内支付原告胡冬琴逾期交付违约金22840.70元。本案受理费185.52元，由被告英德市城建房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审判员  黄永生二〇二一年四月十三日书记员  蓝淑祺附英德市人民法院标的款账号情况：户名：英德市人民法院，开户行：中国银行清远英德和平中路支行，账号：7133×××××345。当事人如自觉履行本判决，可向对方履行，也可将款项转(存)入本院上述账户，当事人转(存)入该账户，请在汇款单上将案件案号附上，否则无法认定履行款所属案件，对此可能造成你的不便。附：本案适用的法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百三十五条出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。