北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初48153号原告：北京亿城物业管理有限公司，住所地北京市海淀区万柳星标家园5号楼2层201室。法定代表人:吕峰，总经理。委托诉讼代理人：刘岚，女，该公司职员，住单位宿舍。委托诉讼代理人：刘晶，女，该公司职员，住单位宿舍。被告：赵颖，女，1963年12月6日出生，汉族，住北京市海淀区。身份证号：×××委托诉讼代理人：李伟（赵颖之夫），男，住同赵颖。原告北京亿城物业管理有限公司（以下简称亿城物业公司）与被告赵颖物业服务合同纠纷一案，本院于2020年12月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告亿城物业公司之委托诉讼代理人刘岚、刘晶、被告赵颖之委托诉讼代理人李伟到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。亿城物业公司向本院提出诉讼请求：1、赵颖向我公司支付2017年7月1日至2019年12月31日的物业管理费38928.6元；2、赵颖向我公司支付2017年7月1日至2019年12月31日逾期付款滞纳金1851.67元（以欠缴物业费38928.6元为基数，根据欠费当年中国人民银行同期贷款利率计算，最终应计算至实际付清之日止）；3、诉讼费由赵颖承担。事实和理由：赵颖是我公司所管理的万城华府小区龙园×××室业主。赵颖于2006年11月30日至我公司下属物业管理中心办理房屋入住手续。北京万城置地房产开发有限公司（开发商）与我公司签订《万城华府小区物业管理合同》，委托我公司为万城华府小区提供物业管理服务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定、《万城华府小区物业管理合同》第三条约定以及《交费通知单》，我公司按建筑面积向赵颖收取4.3元/月/㎡的物业管理费及日常养护费，实际按4.3元/月/㎡、建筑面积302.19㎡执行，赵颖应在上一年度12月1日至12月31日之间一次性全额缴纳费用，如未交清，滞纳金根据欠费当年中国人民银行同期贷款利率计算。我公司依约为赵颖提供完善的物业管理服务，但赵颖拖欠物业费及滞纳金，我公司多次对其书面及上门催缴，均无果。赵颖辩称，我同意亿城物业公司的部分诉讼请求。具体原因如下：亿城物业公司要求的2017年7月1日至12月31日的物业管理费已经超过诉讼时效。2020年9月17日，我收到亿城物业公司发给我的缴费短信，2020年9月18日我去缴纳2019年和2020年物业费，亿城物业公司拒绝收取。按照签订的物业管理合同约定付款时间为当年1月和7月交下一年度费用。我不认可亿城物业公司交的合同。2017年7月，亿城物业公司在审查我家楼下西侧业主装修图纸时出现失职行为，导致我家原来的电路线管被切断，我丈夫当时到现场看了情况，亿城物业公司工程部经理庞某说从公共区域的配电间走管路接到我家储藏室，原来的线路有安全隐患，我同意了。但是亿城物业公司出尔反尔，对此推脱不回复。我家楼下西侧施工有120天中午（11:30-14:00）物业不允许施工时间内有施工噪音，庞某当时承诺再有噪音就把施工队清除，还有一位宫姓工作人员向我说明已经让施工人员签了承诺书，但是噪音问题始终没有解决。2017年7月到2019年9月17日亿城物业公司未向我主张过物业费。2020年6月，我因为楼上5018装修问题产生施工噪音找到亿城物业公司办公室后，物管的工作人员刘某与我沟通后，认可装修是由亿城物业公司审查，我申请减免物业费。小区内其他业主私搭乱建，亿城物业公司是有责任的，我不了解亿城物业公司是否向相关部门就违规行为举报，但亿城物业公司没有就私搭乱建的行为在法院提起诉讼。因此，我要求亿城物业公司承担审核不严、私搭乱建、装修噪音、电梯无专人值守、疫情期间停车场进出半年间因为没有更换车卡被以没有交费为由禁止进入停车场、有位业主将车停在路间挡住我出行路线物业公司管理不善等违约责任。本院经审理认定事实如下：2005年7月16日，北京万城置地房地产开发有限公司（以下简称万城置地公司、甲方）与亿城物业公司（乙方）签订《万城华府三期（龙园）物业委托管理合同》（以下简称物业服务合同），合同约定：甲方委托乙方为万城华府三期（龙园）提供委托物业管理服务，甲乙双方确认本项目的物业服务费标准为：点塔5.79元/月·㎡（按建筑面积），小公馆3.5元/月·㎡（按建筑面积），官邸4.3元/月·㎡（按建筑面积）。2006年11月，赵颖入住海淀区万城华府龙园×××室，该房屋建筑面积302.19平方米。合同签订后，亿城物业公司为该小区提供了物业管理服务，赵颖未向亿城物业公司交纳自2017年7月1日至2019年12月31日期间物业服务费。庭审中，赵颖主张亿城物业公司对其他业主装修审查失职、管理不严，区内违建未采取诉之法院的措施，电梯无专人值守、停车出入管理及小区内道路管理不善，为此提交短信记录截图、照片。亿城物业公司认可上述证据的真实性，称赵颖楼下装修时如有投诉均及时处理，其与该业主、施工单位多次沟通。小区内违建问题其均上报至居委会及相关行政部门。亿城物业公司为此提交照片、沟通截图。赵颖认可亿城物业公司提交的上述证据的真实性，但认为亿城物业公司未将违建业主起诉。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”亿城物业公司与万城置地公司签订的物业委托管理合同对赵颖具有约束力。亿城物业公司对涉案小区提供物业服务，与赵颖之间形成事实上的物业服务关系，赵颖作为涉案房屋的使用权人，在接受了亿城物业公司提供的物业服务后，应向亿城物业公司缴纳相应的物业费。就赵颖提出的诉讼时效抗辩，本院认为，涉案房屋所在小区的物业管理服务费用的收取时间未在《物业委托管理合同》中明确约定，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》及其他相关规定，本案诉讼时效应适用民法总则关于三年诉讼时效期间的规定。亿城物业公司对包括赵颖在内的全体业主所提供的物业管理服务具有持续性的特点，其对欠费业主的催缴周期及时效起算点也不应过于机械或苛刻地限定于某一月份或某一年度，亿城物业公司对于欠费业主缴费周期上的适当宽容，不应导致其基于服务而应获取对价权益的丧失。亿城物业公司以张贴交费通知单的方式对尚欠费用的业主进行过催缴，并非怠于行使权利，故本院对赵颖关于诉讼时效的抗辩理由不予采纳。就赵颖主张的亿城物业公司提供的物业服务存在许多问题的意见，本院认为，物业服务内容涉及小区和业主生活的多方面，具有综合性、长期性等特点，不能仅凭借物业公司某一时间或特定方面所存在的瑕疵作为判断物业公司是否构成根本违约的依据。本案中，赵颖所提交的证据尚不足以证明亿城物业公司提供的物业服务构成根本违约、达到足以减免物业费的程度。需要指出的是，建设和维护和谐、稳定、有序的小区环境，需要全体业主和物业公司共同努力。如果居住小区存在违建，物业公司应当及时制止并向相关部门反映，业主如果认为违建侵害其合法权益的，亦可通过诉讼等方式予以维护。同时希望双方能够换位思考，相互理解，共同构建和谐的物业服务关系。就亿城物业公司主张的滞纳金，因赵颖对物业服务有异议所致，并非恶意欠缴，故本院不予支持。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。故本案仍应适用合同法的相关规定。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：一、赵颖于本判决生效后七日内给付北京亿城物业管理有限公司自2017年7月1日至2019年12月31日的物业费38928.6元；二、驳回北京亿城物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费410元（北京亿城物业管理有限公司已预交），由北京亿城物业管理有限公司负担20元，已交纳；由赵颖负担390元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  陈穆颜二〇二一年四月六日书记员  朴容萱