广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初39980号原告：冯卓思，女，1982年8月25日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。原告：刘峰，女，1975年6月12日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。两原告共同委托诉讼代理人：郭敬坡，北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：郑伟华，女，1982年3月11日出生，汉族，身份证住址福建省用永春县。原告冯卓思、刘峰被告郑伟华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人郭敬坡到庭参加诉讼。被告经本院合法传唤无正当理由未到庭，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。两原告共同向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告于2018年4月签订的《房屋租赁合同》；2.被告向原告返还押金13万元;3.判令被告向原告支付违约金200万元。事实及理由：被告与案外人广州市竣联贸易有限公司（以下简称竣联公司）于2015年4月签订《租赁契约》，约定被告承租广州市越秀区恤孤院路春园后街8号、10号物业，租期至2035年4月14日，被告可以转租，事前无需竣联公司同意。2018年4月，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定将涉案物业转租，租期自2018年4月10日至2032年4月10日，原告向被告交押金13万元，并按时交租至2020年7月。双方合同约定，因甲方与业主方纠纷，而导致乙方无法经营的，甲方需承担乙方装修损失和经营损失责任。合同签订三年后若因以上情况导致乙方无法经营的，甲乙协商终止合同，甲方需退还乙方押金，并全额赔偿乙方装修投入，另甲方需支付乙方违约金200万元。现涉诉房屋因被广州市荔湾区人民法院拍卖，正在执行清场中。被告在拍卖过程中曾申报优先购买权，却没有参与拍卖，被新业主竞价拍得物业。被告与新、旧业主均无法协商解决纠纷，导致原告无法经营使用涉案物业，双方合同无法继续履行，故提起本案诉讼。被告无作答辩。经审理查明：据查册时间为2018年11月23日的广州市不动产登记查册表记载，广州市越秀区恤孤院路春园后街8号、10号房屋产权人属竣联公司。来函摘要记载，该房屋于2015年11月23日起被广州市荔湾区人民法院查封，后该院续封至2021年11月22日。2015年4月15日，被告（乙方）与竣联公司（甲方）签订《租赁契约》，约定：甲方同意将上址房屋出租给乙方作住宅及办公，房屋建筑面积780平方米，月租金10000元，租赁期自2015年4月15日起至2035年4月14日止，共240个月，租金一次性全额结算；乙方已向甲方缴纳240万元作为房屋全额租金。乙方有权转租及与他人合作使用房屋或利用该房屋进行联营、经营。事前无需甲方同意。该合同加盖竣联公司公章。2018年4月9日，两原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方与竣联公司于2015年4月15日签订《房屋租赁合同》约定竣联公司将上址房屋出租给甲方，根据该合同6.3条，现甲方将该房屋转租给乙方使用；该出租房屋用途为住宿和服务式公寓及配套餐饮，乙方在获得甲方同意后，可以根据其经营范围调整自主变更房屋用途；租赁期自2018年4月10日起至2032年4月10日止，租赁期为15年；该房屋首三年租赁期，租金为每月65000元，两押一付。甲方给乙方100天（4月10日—7月18日）的装修期调试期，100天免租，免租期结束后，乙方按月支付甲方租金。乙方完成装修并开业后，应于每月5日前支付租金，并按时汇入甲方指定账户，乙方超过当月5日支付的，每延误一天按当月租金0.5%缴付滞纳金，乙方超过2个月未能支付租金时，双方约定所签署的本租赁合同自动失效，为此造成的所有损失均由乙方负责；第八条甲乙双方权利义务、违约责任。1.甲方应保证在交付乙方承租时房屋没有产权纠纷，除另有约定外，有关按揭和抵押债务、税费及租金等，甲方均在交付房屋之前办妥。交付后如有上述未清事项，由甲方承担全部责任。2.因下列情形之一，导致租赁房屋无法使用，甲方应承担乙方装修投入和经营损失赔偿责任。（一）租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的，（二）租赁房屋权属有争议的。（三）租赁房屋具有违反法律、行政法规关于房屋使用条件强制性规定情况的。3.合同签订后，因甲方与业主方纠纷或者甲方要求收回房屋而导致乙方无法经营的，甲方需承担乙方装修损失和经营损失赔偿责任。具体双方商定如下，合同签订三年内若因以上情况导致乙方无法经营的，甲乙协商终止合同，甲方需退还乙方押金，并全额赔偿乙方装修投入（按照乙方票据实际投入计算），并甲方需支付乙方违约金200万元；合同签订三年后若因上述原因导致乙方无法经营的，甲乙双方协商终止合同，甲方需退还乙方押金，赔偿乙方装修损失（装修按照8年折旧计算），另外按照当年合同剩余年限乘以上年度营业额的10%计算经营损失现金赔偿总额。4.乙方故意拖欠租金、欠缴相关费用达到2个月以上的或提前退租视为乙方违约，甲方在收取乙方租房押金后却提前解除合同的或甲方违反本合同中其他约定的，视为甲方违约。2018年4月10日，两原告与被告签订《补充协议》，其中约定被告应协助原告获取业主《装修授权同意书》和加装电梯的业主授权文件等等。同日，原告冯卓思向被告支付押金130000元，被告于同日开具相应金额的收据。2018年7月26日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲方同意给予乙方4个月的免租装修期，免租日自取得施工许可开始计算，因施工许可证发放日未确定，免租期暂定为2018年8月至11月四个月，原合同首个三年租期的起租时间约定在2018年12月1日开始；乙方同意为4个月免租装修期提前支付甲方2018年12月及2019年1月租金；等等。2019年1月31日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：甲方同意给予乙方4个月租金优惠期，每月4.5万元，即从2019年2月至5月止；乙方同意为4个月租金优惠期提前支付甲方2019年2月及2019年5月租金18万元；等等。原告提交《房屋租赁补充协议》，内容为“甲方同意给予乙方4个月租金优惠期，每月4.5万元，即从2019年6月至9月止；乙方同意为4个月租金优惠期提前支付甲方2019年6月及2019年9月租金18万元；本补充协议签订后，乙方务必在2019年6月5日前一次性支付甲方4个月全部租金，乙方按时转账至甲方指定账户，其中银行账号为吕秀琼存入10万元，其余8万存入赖佳欣账户”。上述协议未有原、被告签字，原告并提交银行转账记录，其中向吕秀琼账户转账10万元，向赖佳欣账户转账8万。2019年10月14日，两原告（乙方）与被告（甲方）签订《房屋租赁补充协议》，约定:鉴于本房屋标的物于2019年9月10日被拍卖，且拍卖对租赁场所的稳定经营造成很大影响，甲方应诺给予乙方按每月租金22000元交付，租金交付为每月5日，本数额租金有效期自2019年10月开始，至甲方获得法院认可其租赁权的文件，或与新业主达成租赁或赔偿一致意向时结束；等等。另查明，广州市荔湾区人民法院在执行(2018)粤0103执恢792号案件过程中，于2018年11月20日作出(2018)粤0103执恢792号《执行裁定书》，裁定拍卖涉案房屋。后该院在阿里司法拍卖网拍卖涉诉房屋，案外人刘自觉、苏泳妍于2019年9月10日竞买取得涉诉房屋。该院于2020年9月10日发出(2018)粤0103执恢792号执行公告，记载“本院已于2019年9月27日作出执行裁定，确定上述房屋由刘自觉、苏泳妍所有，现需将上述房屋交付买受人……责令案外人（含同住人员）在10日内自行迁出上述房屋，相关案外人（含同住人员）拒不履行房屋腾空义务并迁出的，本院强制执行将房屋腾空交付给所有权人”。因涉诉房屋纠纷，被告曾向广州市荔湾区人民法院提起案外人异议之诉，要求该院停止执行涉诉房屋，确认被告是该房屋的合法产权人。广州市荔湾区人民法院于2020年4月23日作出（2019）粤0103民初365号，该判决查明，经广东省绿色产品认证检测中心司法鉴定所对原告提供证据《租赁契约》上“竣联公司”印章进行司法鉴定，该司法鉴定所于2020年3月26日作出穗司鉴204401000617900025号《司法鉴定意见书》，鉴定意见：郑伟华举证的《租赁契约》上加盖的“广州市竣联贸易有限公司”公章印文与委托人所提供的及现场检验的同名样本印文不是同一枚印章所盖印。并判决，驳回郑伟华的全部诉讼请求等。郑伟华不服判决，提起上诉。广州市中级人民法院于2020年11月27日作出（2020）粤01民终17176号，裁定准许郑伟华撤回上诉。一审判决自本裁定书送达之日起发生法律效力。庭审中，两原告表示：1.因新冠××疫情，双方商议2月至4月按1万元支付，5月至8月一共支付7万元，其于2020年8月提起本案诉讼，此前仅剩8月余款1.3万元未付；因涉诉房屋被法院执行，原告在法院的主持下于2020年9月30日将房屋腾空交还给新业主；执行法院在8月份已经组织双方协商和解，且法院已经贴公告，原告认为8月份的租金1.3万元同意在押金中抵扣，其余9月份的租金无需本案处理，为原被告与新业主之间的问题。2.其提起本案诉讼依据合同第八条第三款约定，其在本案中仅主张违约金，不主张装修损失，该违约金属双方订立合同时所约定违约金。本院认为：两原告与被告就涉诉房屋签订《房产租赁合同》，由被告将房屋出租给两原告使用。租赁期间，涉诉房屋被法院拍卖由案外人买受取得，执行法院亦发出执行公告要求迁出房屋。两原告表示其已于2020年9月30日腾空房屋，即双方租赁关系已实际解除，本院不再调处。涉诉房屋被收回而导致两原告无法继续经营，两原告据此要求被告退还押金合理、合法，本院予以支持。原告同意在押金内抵扣8月未付租金1.3万元，属其处分自身权利，本院予以照准。至于两原告主张200万元违约金的请求，根据合同约定“合同签订三年内若因以上情况导致乙方无法经营的，甲乙协商终止合同……甲方需支付乙方违约金200万元”,双方在签订涉诉租赁合同时，房屋已被法院查封，双方对涉诉合同可能无法继续履行均存在一定认识，虽双方在合同中约定上述违约金数额，但未有证据反映两原告的实际损失，且两原告向被告支付租金仅近80余万元，综合考虑双方合同履行情况、被告过错以及预期利益，根据公平原则，本院酌定本案违约金调整为40万。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》（法释[2009]5号）第二十九条之规定，判决如下：一、被告郑伟华应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯卓思、刘峰退还押金117000元；二、被告郑伟华应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告冯卓思、刘峰支付违约金400000元；三、驳回原告冯卓思、刘峰的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费23840元，由被告郑伟华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  张广鋆二〇二一年四月三十日书记员  苏锐鸿