福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终845号上诉人（原审原告）：许志远，男，1975年12月25日出生，汉族，住福建省漳浦县。委托诉讼代理人：陈艺娟，福建广景律师事务所律师。上诉人(原审被告):漳州市万义房地产开发有限公司，住所地福建省漳浦县绥安镇麦市街中段南侧向阳都市绿洲D-26、D-27、D-28店面。统一社会信用代码913506230665977191。法定代表人：黄仕龙，该公司执行董事。委托诉讼代理人：孙振淋，男，住吉林省长春市南关区。委托诉讼代理人：陈淑女，女，住福建省漳浦县。上诉人许志远因与上诉人漳州市万义房地产开发有限公司（以下简称“万义公司”）商品房销售合同纠纷一案,不服福建省漳浦县人民法院（2020）闽0623民初1906号民事判决，分别向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人许志远的委托诉讼代理人陈艺娟，上诉人万义公司的委托诉讼代理人孙振淋、陈淑女到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许志远上诉请求：撤销原判第三项，改判万义公司支付许志远逾期办证违约金32292元（自2018年5月31日起至许志远实际取得不动产权属证书之日止，暂计至2020年4月23日）。事实和理由：一、万义公司在销售讼争房屋时以其印制的宣传单进行虚假宣传，致使许志远误以为客厅二楼可以浇筑水泥板增加使用面积，据此以高于实际价值的价格购买讼争房屋。二、漳州青峰物业服务有限公司系万义公司为案涉小区指定的前期物业服务公司，漳浦县城乡规划建设局在文件中所提及的讼争房屋所在楼栋70多户的水泥板均由该物业公司浇筑，系万义公司授意之下实施的行为。三、许志远作为消费者，不具备相关专业知识，不知晓浇筑水泥板将对办理不动产权证造成影响。万义公司作为房地产开发企业，明知规划之外不能加盖、建筑水泥板，但为了追求经济利益，通过虚假宣传诱导许志远购买，并授意物业服务公司主导浇筑水泥板，导致讼争房屋无法通过验收和办证，应承担全部责任。另外，如若全部损毁已浇筑的水泥板，将对许志远造成巨大损失，对整栋楼房的安全亦有极大威胁。四、附件六《合同补充协议》第八条的约定是由万义公司提供的格式合同“霸王条款”，该条款减轻出卖人的义务，使得买受人与出卖人权利义务不对等，是无效条款。一审法院认定万义公司应在商品房交付使用后两年内交付房屋权属证书错误。万义公司辩称，万义公司自2017年开始一直积极办理业主产权事宜，但因许志远等业主违建，导致讼争房屋未能办理权属证书，该事实有漳浦县城乡规划建设局的文件为据。政府多部门已介入处理，之前部分违建业主主动拆除违建，现均已办理完产权。许志远拒不拆除违建，已影响其本人和同楼栋其他业主办理产权。《合同补充协议》是2007年之后根据办证需要新增的，经建设局审核且网上备案，并非万义公司自行增加的。万义公司上诉请求：撤销原判第二项，并依法改判。事实和理由：按照双方协议约定，许志远应当在2015年10月7日前付清购房首付款140000元，余款320000元申请银行办理按揭。许志远直至2018年2月28日才支付最后一笔首付款16172元，其未交齐首付款违约在先，万义公司有权拒绝交房，许志远主张的逾期交房违约金不应支持。一审法院未认定上述事实，应予纠正。许志远辩称，许志远支付购房款符合合同约定，并未违约。即使许志远违约，万义公司也只能根据合同主张逾期付款违约金。但万义公司对此并未主张，系对自己权利的处分。一审法院判决万义公司支付逾期交房违约金正确，应予维持。许志远向一审法院起诉请求:1.万义公司为许志远办理址在漳浦县××镇道××路××号楼××号商品房的房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助许志远办理上述商品房的不动产所有权证登记手续；2.万义公司自2018年5月31日起至许志远实际取得上述不动产所有权证之日止，以已付购房款460000元为基数，按日万分之一向许志远支付逾期办证违约金，暂计至2020年4月30日为32292元（460000元×0.0001×702天）；3.万义公司向许志远支付从2016年6月1日至2018年2月28日止共637日按日万分之1.5计算的逾期交房违约金计43953元（460000元×0.00015×637天）。一审法院认定事实：2015年10月7日，许志远与万义公司订立《商品房买卖合同》（合同编号为：1420010015100420076748），约定由许志远向万义公司购买址在漳浦县××镇道××路××街××号楼××号商品房，建筑面积67.3平方米，单价6835.07元，总价460000元。《合同》第八条约定：“出卖人应当在2016年5月31日前依照国家和地方人民政府有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人使用……”第九条约定：“出卖人逾期交房的违约责任……（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付款万分之1.5的违约金……”第十四条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方愿意按第2项处理：……买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.01%支付违约金。”附件六《合同补充协议》第八条：“产权登记办理：1.在买受人按商品房买卖合同及本补充协议约定付清全部购房款（包括首期款、按揭购房款及按商品房买卖合同第五条约定由买受人补交的面积差异款）之前，出卖人有权暂不向买受人交房，暂不协助买受人办理房屋产权证，且不需承担任何违约责任。2.出卖人关于产权登记的责任限于根据相关部门的要求向其报送应由开发商提供的资料。3.若相关部门原因导致产权登记无法顺利进行的，出卖人不承担责任。4.买受人委托出卖人向房屋权属机构代办权属登记。5.在以上条款基础上，出卖人确保在商品房交付使用后两年内将房屋权属证书交给买受人。”第九条：“面积确认及面积差异处理：2.（2）因设计变更导致的面积差异，据实互补。”第十三条：“本补充协议与主合同具有相同法律效力。如果本补充协议的内容与主合同不一致，或者在理解意义上有歧义，则以本补充协议的约定为准。”合同签订后，许志远共向万义公司交付购房款460000元。万义公司于2018年2月28日向许志远交付商品房。万义公司向建设部门申请，漳浦县城乡规划建设局于2018年9月27日出文《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼”建设工程竣工规划核实处理意见》，载明“你司于2018年8月21日向我办提交《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼”建设工程竣工规划核实整改意见的回复书》”并对包括本案讼争的商品房在内的商品房进行核实，指出存在违建情况的住宅75套，其中包括本案讼争商品房。漳浦县城乡规划建设局于2019年12月18日出文《关于“学府美地1＃、2＃、3＃楼（1901室、1308室、1102室、901室）”建设工程竣工规划核实处理意见》，指出存在违建情况的住宅71套，其中包括本案讼争商品房。至今，讼争房屋未办理不动产权属登记。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护。许志远与万义公司签订的《商品房买卖合同》及相关附件系双方自愿，内容不违反法律强制性规定，属合法有效合同，对双方当事人具有约束力，双方均应遵照履行。双方在附件中约定补充协议与主合同具有相同法律效力，如果本补充协议的内容与主合同不一致，或者在理解意义上有歧义，则以补充协议的约定为准。许志远请求万义公司办理讼争房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续，有双方签订的合同为据，应予支持；许志远请求万义公司支付逾期办证违约金，因双方在补充协议中约定交付商品房后两年内交付房屋权属证书，讼争房屋交付日为2018年2月28日，故权属证书的交付时间应至2020年2月28日前；而根据建设部门的文件可见，万义公司于2018年8月21日之前就已与相关部门申请办证工作，根据建设部门的回复亦可见，部分商品房可办证，部分不可办证，不可办证的商品房（含本案讼争房屋）系因存在违建情况。该违建事实因许志远自行行为所致，能否办证的先决条件之一为许志远将违建状态消除，逾期办证的责任已不在万义公司，故该请求，依法不予支持；至于广告宣传权利义务关系，当事人可依法另行主张。许志远请求从2016年6月1日至2018年2月28日止共637日按日万分之1.5计算的逾期交房违约金计43953元（460000元×0.00015×637天），符合双方约定，应予以支持。万义公司辩解应当办证的期限及不能办证的原因事实，有合同及建设部门文件为据，依法予以采纳；辩解逾期交房违约金因许志远逾期付款而不应支持的意见，与合同不符，不予采纳；至于万义公司是否追究许志远逾期付款违约金，属其民事诉讼权利处分范畴，不予干预。综上所述，许志远请求万义公司办理讼争房屋所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续及逾期交房违约金，予以支持；其余诉求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条和《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条规定，判决：一、万义公司于本判决生效后30日内向许志远办理址在漳浦县××镇道××路××街××号楼××号商品房所有权初始登记手续，提供办理不动产所有权证登记所需的必要证明文件，并协助办理上述商品房的不动产所有权证登记手续；二、万义公司于本判决生效后10日内向许志远支付逾期交房违约金计43953元；三、驳回许志远的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1806元，减半收取903元，由许志远负担404元，由漳州市万义房地产开发有限公司负担499元，应于本判决生效之日起七日内缴纳。二审中，许志远提供了两份证据：1.《销售不动产统一发票》，拟证明许志远于2015年11月19日交齐首付款；2.《借条》《借款还清证明》，拟证明许志远向万义公司借款90000元，分三次还清，借款是另外的法律关系。万义公司对证据1的真实性无异议，但认为开具发票是为了办理销售合同备案，但许志远在开票时并未交齐购房款；对证据2的真实性、关联性均有异议，认为如若上述证据有原件，则证明许志远没有交齐购房款。因万义公司对证据1的真实性无异议，本院对其真实性予以确认，该证据明确载明许志远于2015年11月19日向万义公司支付购房款140000元，与案涉《商品房买卖合同》约定的首付款一致。许志远未提供证据2的原件以供核对，万义公司对其真实性亦不予认可，且该证据涉及许志远与万义公司之间的借款合同关系，与本案属于不同的法律关系，本院对该证据不作认定。对一审认定的事实，万义公司认为遗漏认定许志远的逾期付款事实。对此，本院将在下文一并予以分析阐述。对一审认定的其他事实，当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是：一、《合同补充协议》第八条第5项的约定是否为无效条款？二、万义公司是否应当支付逾期交房违约金？二、万义公司是否应当支付逾期办证违约金？一、《合同补充协议》第八条第5项的约定是否为无效条款案涉《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，且内容未违反有关法律、法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应依约全面履行合同义务。许志远上诉提出《合同补充协议》第八条第5项关于万义公司应在商品房交付使用后两年内交付房屋权属证书的约定系无效条款，但该约定仅是将《商品房买卖合同》约定的办证期限由90天延长至2年，系对合同逾期办证违约责任条款的变更，并未减轻或免除万义公司的合同主给付义务，且《合同补充协议》落款亦有双方当事人的签名或盖章，属于其真实意思表示，故该约定不属于无效格式条款，许志远的该上诉主张不能成立，不予支持。一审法院认定万义公司应在商品房交付使用后两年内交付房屋权属证书正确。二、万义公司是否应当支付逾期交房违约金许志远已提供《销售不动产统一发票》证明其并不存在逾期付款的事实，现有证据亦不足以推翻该事实，且万义公司主张许志远逾期付款，既未提供任何催缴购房款的证据，亦未提起诉讼要求许志远承担逾期付款的违约责任，显然不合情理。故一审法院对许志远逾期付款未予认定并无不当。万义公司以许志远逾期付款为由拒绝交房，并据此上诉主张其无需支付逾期交房违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。三、万义公司是否应当支付逾期办证违约金根据漳浦县城乡规划建设局出具的《关于“学府美地1#、2#、3#楼”建设工程竣工规划核实处理意见》，载明万义公司于2018年就已向该局申请“学府美地”项目竣工验收及产权登记办理事宜，足以证明万义公司并未怠于履行协助办理产权登记的义务。该处理意见还指出存在违建情况的住宅共75套，不纳入本次测量及规划竣工条件核实范围。后漳浦县城乡规划建设局又出具了《关于“学府美地1#、2#、3#楼（1901室、1308室、1102室、901室）”建设工程竣工规划核实处理意见》，指出存在违建情况的住宅共71套，讼争房屋位列其中，而先前未纳入核实范围的1901室、1308室、1102室、901室已在本次纳入测量及规划竣工条件核实范围。故讼争房屋至今仍无法办理不动产所有权证登记的原因在于存在违建情况及案涉业主未及时予以整改。讼争房屋在交房之时并未浇筑水泥板，购房款亦按照浇筑前的建筑面积计付，故许志远上诉认为讼争房屋系漳州青峰物业服务有限公司在万义公司的授意下实施浇筑水泥板，并主张万义公司支付逾期办证违约金的依据不足，不予采纳。至于许志远还提出万义公司进行虚假广告宣传致使其以高于实际价值的价格购买讼争房屋，与本案非属同一法律关系，许志远可另行主张。综上所述，许志远、万义公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1506.13元，由许志远负担607.3元，漳州市万义房地产开发有限公司负担898.83元。本判决为终审判决。审 判 长  林 健审 判 员  叶小铭审 判 员  陈育生二〇二一年四月二十九日法官助理  杨 烨书 记 员  蒋舒红