安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0603民初1870号 原告：李军委，男，1986年5月6日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：岳云，女，1985年2月14日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 以上二原告共同的委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 原告李军委、岳云与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李军委、岳云共同的委托诉讼代理人刘文文、被告德城公司的委托诉讼代理人王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李军委、岳云向本院提出诉讼请求：1.依法判令德城公司支付逾期办理房屋产权证的违约金5402.21元；2.依法判令德城公司支付契税、维修基金占用期间的利息损失4088.49元（以21608.42元为基数，自2016年11月4日计算至2020年12月8日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年12月8日的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率计算）；3.本案的全部诉讼费由德城公司承担。事实与理由：李军委、岳云与德城公司系商品房买卖合同关系。2014年2月28日，李军委、岳云与德城公司签署了《商品房买卖合同》，合同约定德城公司将淮北市相山区孟山中路39号新天地广场X幢X号房售予李军委、岳云，李军委、岳云支付房价540221元。李军委、岳云已经按照合同约定履行了付款义务。双方合同约定：德城公司在房屋交付使用后730日内，将办理权属（包括契证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证书的，买受人不退房，出卖人需按已付房款的1%向买受人支付违约金。德城公司在办理交付房屋手续时，让李军委、岳云缴纳了契税、维修基金，但在约定的办证期间内未能及时办证，故应承担支付占用期间的利息损失。综上所述，德城公司的行为严重侵害了李军委、岳云的合法权益，特依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，提起本案诉讼，请求依法支持其诉讼请求。 德城公司辩称，1.李军委、岳云主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效。根据双方签订的合同，出卖人应该在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，如买受人选择不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。李军委、岳云收房时间距其提起诉讼已超过3年，诉讼时效已经经过，故法院应驳回其诉讼请求。2.德城公司逾期办证是因不可抗力导致，非德城公司主观原因导致。由于德城公司开发的新天地项目住宅部分和商业部分消防需统一验收后才能进行办证，但自2017年11月开始，淮北市人民政府对淮北市××期十个月的停工，德城新天地项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟，导致逾期办理房产证，另政府职能部门的改革分拆合并也影响了验收和办证，故逾期办证的原因系政府相关政策变化等不可抗因素导致，非德城公司主观上恶意违约。3.关于李军委、岳云要求支付契税、维修基金等占用期间利息损失于法无据。李军委、岳云是缴纳契税的主体，而征收机关是房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司系代收代缴契税，李军委、岳云委托并授权德城公司代为办理产权登记，统一代收契税，是为在办理产权登记时可以统一缴纳，统一办证，提高办证效率，双方应是一种委托关系，应适用委托合同的相关规定。德城公司并无故意或重大过失占用该费用，故法院应不予支持李军委、岳云的诉请。 本院经审理认定事实如下：2014年2月28日，李军委、岳云与德城公司签订《商品房买卖合同》，约定德城公司将新天地广场X幢X层X室出售给李军委、岳云，房屋总价540221元，采用按揭贷款方式付款，于2014年2月28日前支付房价款的44%即240221元，剩余房款30万元于2014年3月7日前申请办理商业贷款。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定“出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1、2项处理：1、买受人退房，出卖人在买受人提出退房要求之日起90日内将买受人已付房价款退还给买受人，并按已付房价款的1%赔偿买受人损失；2、买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。”《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第13条第（5）项规定“住房贷款的客户及一次性付款的客户在出卖人书面通知的交房日期前一次性向出卖人交纳办理房产证手续所需的契税、维修基金、交易费、工本费等……” 合同签订后，李军委、岳云首付240221元，并于2014年4月10日办清按揭贷款手续，支付了剩余房款30万元。2014年11月3日，德城公司将涉案房屋交付李军委、岳云，李军委、岳云向德城公司缴纳了契税10804.42元、维修基金10804元，共计21608.42元。德城公司未按合同约定期限协助李军委、岳云办理案涉房屋权属登记，李军委、岳云于2020年12月8日取得上述房屋产权证书，遂诉至本院。 另查，因案涉小区交房后未能办理产权证，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律程序解决问题。 以上事实，有李军委、岳云提交的商品房买卖合同、购房款发票、收据、不动产登记证书、人民网“领导留言板”留言记录以及当事人的陈述在卷佐证，本院予以认定。 本院认为，李军委、岳云与德城公司签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。李军委、岳云交付了购房款及契税、维修基金、办证费等费用，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，致案涉房屋于2020年12月8日才办理好产权登记，其行为已构成违约，依法应承担违约责任。对李军委、岳云要求德城公司支付逾期办理房屋权属证书违约金的诉讼请求，本院予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5402.21元（540221元×1%）。德城公司辩称李军委、岳云请求上述违约金已过诉讼时效。从李军委、岳云提交的证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应重新计算，故李军委、岳云主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，本院不予采信。德城公司另辩称未能及时办理产权登记手续系非主观原因造成，而是由于相关政府政策原因各方面导致，属于不可抗力的因素。因德城公司并未提供证据证明其已在约定期限内履行了提交办证资料的义务，也未提供证据证明未能办证的原因属不可抗力或不能归责于其的其他原因，故违约责任应由其自行承担。故对德城公司的该项辩称，本院亦不予采信。 关于李军委、岳云请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。李军委、岳云已于收房时向德城公司支付了契税、维修基金合计21608.42元，德城公司虽基于合同约定有权进行代收代缴，但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。因德城公司并未按照约定将代收李军委、岳云的契税、维修基金交到相关部门，存在占用资金的行为，故李军委、岳云请求支付上述费用产生的利息损失，理由充分，本院予以支持。因合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司应在2016年11月4日前将上述费用交至相关部门办理产权登记。因德城公司未能提交证据证明何时将上述费用交至相关部门，故其应自2016年11月4日起支付利息损失至办理案涉房屋的产权证之日即2020年12月8日止。 综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下： 安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付李军委、岳云违约金5402.21元，并支付利息（以21608.42元为基数，自2016年11月4日起计算至2020年12月8日，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员  孟 娇 二〇二一年四月三十日 法官助理  赵 安 书 记 员  张艺馨 附法律条文： 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。