文书内容湖南省娄底市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘13民终592号上诉人（原审被告）:赵志立，男，1971年6月25日出生，汉族，住湖南省双峰县。上诉人（原审被告）：王飞云，女，1978年6月1日出生，汉族，住址同上。系赵志立之妻。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭超，湖南国藩律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：双峰县和达物业有限责任公司，住所地湖南省双峰县永丰镇复兴路487号。法定代表人：李凯跃，该公司经理。委托诉讼代理人：黄勇，湖南金厚律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓继海，男，1984年3月26日出生，汉族，住湖南省双峰县。系该公司员工。上诉人赵志立、王飞云因与被上诉人双峰县和达物业有限责任公司（以下简称和达物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初3663号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。赵志立、王飞云上诉请求：1、撤销湖南省双峰县人民法院（2020）湘1321民初3663号民事判决，发回重审或查清事实后改判；2、由被上诉人承担一审、二审的诉讼费用。事实和理由：一审判决认定“根据现有证据，尚不足以证明原告的物业服务行为已构成影响被告享受重要物业服务的严重质量问题”事实错误。首先、被上诉人对上诉人居住小区提供的物业服务存在严重的质量问题，而不只是一般瑕疵：第一，整个小区管理一片混乱，已严重影响小区业主的正常生活，且人身和财产得不到安全保障；第二，物业实施暴力管理；第三，物业没有对公共设施、设备进行有效的维修、养护与管理；第四，小区停车位和配套设施严重不足，小区车辆乱停；第五，小区应急逃生通道成为摆设；第六，小区垃圾清理不及时，垃圾广告遍布；第七，被上诉人有义务对小区收益进行公示。其次，上诉人19栋504房客厅外墙从2017年起长期渗水，物业一直敷衍、拖延到今天未得到解决。上诉人求助无果以拒交物业费抗衡，但被上诉人以停电梯和限购水要挟上诉人。和达物业公司辩称，和达物业公司妥善地履行了合同义务：1、小区管理有序，门口有保安驻守，进出车辆由闸机控制；2、部分业主占用消防通道、公共用地等，物业公司无强制执法权；3、小区电表箱由电力部门控制；4、和达物业公司不存在暴力管理；5、严格按照合同对房屋共有部位、共用设施设备、绿化、治安等项目进行日常维护、修缮、服务与管理，小区公共卫生也指派专人进行维护；6、上诉人赵志立、王飞云反应的漏水问题，已经解决。和达物业公司向一审法院起诉请求：1、被告赵志立、王飞云支付物业服务费6840元及违约金624.83元；2、由被告承担本案全部诉讼费。一审法院认定事实：二被告所购房屋在双峰县永丰镇××栋××房，房屋面积为131.47平方米。2012年8月15日，原告与被告订立《艺芳新城·上苑前期物业服务合同书》，双方约定由原告为被告及其所在的小区双峰县永丰镇艺芳新城上苑提供物业服务，服务内容包括：房屋共用部位的维护、养护和管理、物业公共设施的维护和管理、协助有关部门维护管理公共区域的供水、供电、供气、通讯、有线电视等设施设备、公共绿化、花木、建筑小品、园林小品的养护和管理、车辆指挥与停放秩序管理服务、公共环境卫生的管理服务、协助公安部门维护公共部位及公共安全防范管理、社区文化工作的管理服务、小区相关的工程图纸、竣工验收资料、业主及该物业使用人的档案管理服务等。物业服务费用按建筑面积交纳，收费标准为：电梯房按1.3元／月／平方米。乙方违反协议，逾期支付物业管理费用及其他费用，每逾期一日按月度管理费的3‰向甲方支付违约金。合同暂定三年，协议自建设单位正式通知交房的次月起生效；如业主委员会成立，且与物业公司重新签订物业服务合同生效之日，则合同终止。如业主委员会未选聘新的物业管理企业本合同继续有效。随后，被告收房并进行了装修，小区至今未成立业主委员会。被告赵志立、王飞云的物业管理费按1.3元／月／平方米标准计算，被告应按171元／月向原告交纳物业管理费用。算至2020年8月31日，被告尚需支付原告的物业服务费6840元；经原告多次催讨，被告以原告的服务没有到位为由对所欠的物业服务费拒绝支付。原告催收无果，诉至法院。本案争议的焦点是：1、原告与被告订立的《艺芳新城·上苑前期物业服务合同》合同效力以及原告要求被告根据服务合同的约定交纳物业服务费并支付违约金是否有理；2、被告不交物业费的抗辩理由是否成立。一审法院认为，原、被告签订的《“艺芳新城·上苑”前期物业服务合同》，明确约定了双方的权利义务，是双方当事人的真实意思表示，符合相关法律规定，是有效合同，对所在小区业主和物业服务企业均有约束力，双方应当履行各自的义务。物业服务企业应当提供与其资质、收费标准及服务承诺相一致的物业服务；业主应当按照合同约定的标准和期限，支付物业服务费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业企业请求业主支付物业费，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无须接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”，本案中，被告主张和达物业公司服务管理不到位，虽提供了部分照片予以佐证，但原告同样提供了部分证据证明其提供了相应的物业服务。根据现有证据，尚不足以证明原告的物业服务行为已构成影响被告享受主要物业服务的严重质量问题，被告以此为由拒交物业服务费，理由不足，故原告要求被告支付物业费的请求，法院予以支持。考虑到本案原告在对双峰艺芳新城·上苑小区提供物业管理服务时，确实存在部分瑕疵，对业主反映的相关问题协调解决不及时，公共管理服务的服务质量和服务水平确有需要改善和提高的实际情况，对原告要求被告承担违约金的诉讼请求，法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：一、限被告赵志立、王飞云在判决生效后十日内支付原告双峰县和达物业有限责任公司物业服务费6840元；二、驳回原告双峰县和达物业有限责任公司的其他诉讼请求。上述款项限义务人将应给付款项汇入双峰县人民法院在华融湘江银行双峰县支行的账号7603××××1275，注明本案案号。案件受理费50元，减半收取25元，由原告双峰县和达物业有限责任公司负担5元，由被告赵志立、王飞云负担20元。本院二审期间，上诉人提交了证据五组：第一组证据，上诉人王飞云与被上诉人工作人员的微信聊天记录，拟证明上诉人王飞云自2017年至今多次向被上诉人反映房子漏水渗水问题，物业公司敷衍了事。第二组证据，上诉人房间内的照片四张，拟证明上诉人房间漏水渗水严重的客观事实。第三组证据，证明一份、上诉人王飞云与领军19栋503房主的聊天记录、水费收据，拟证明被上诉人违法违规操作、通过限购水费和停电梯的手段迫使业主缴纳物业费。第四组证据，小区19栋整楼的部分照片，及小区外围部分照片，拟证明整个小区管理混乱，应急逃生通道成摆设，垃圾无人清扫，广告遍布。第五组证据，业务的一份陈述，拟证明物业公司实施暴力管理。被上诉人质证意见：对上诉人提交的第一、二组证据的真实性无异议，但已经做了防水处理；第三组证据，无法证明被上诉人违法违规操作；第四组证据，物业公司无强制执法权，消防通道问题已向有关部门反映，照片无法反映目前小区内的实际情况；第五组证据，真实性、合法性、关联性均不予认可。被上诉人提交了证据五组：第一组证据，清理卫生、消防宣传等照片；第二组证据，和达物业保安巡逻以及卫生清理登记表；拟共同证明和达物业积极履行合同义务，清理小区的卫生，定时巡逻和打扫卫生。第三组证据，停工通知书；第四组证据，和达物业工作群聊天记录；拟共同证明和达物业制止业主违章建筑施工，及修复灯光。第五组证据，和达物业向主管部门汇报上苑小区部分业务占用消防通道的材料，拟证明和达物业就部分业主占用消防通道的行为向主管部门汇报。上诉人质证意见：第一组证据，只能反映2018年的事情，无法达到证明目的；第二组证据，真实性、合法性、关联性均有异议，管理表格可以伪造，不能证明物业公司做了事情；第三、四、五组证据真实性无异议，但无法达到证明目的。根据上诉人与被上诉人举证情况及双方质证意见，结合庭审，本院认证如下：上诉人赵志立、王飞云与被上诉人和达物业公司所举证据均可作为证据使用，但其证明效力需结合其他证据予以综合认定。本院经审理查明，确认一审法院查明的事实。本院认为，本案的上诉争议焦点为：被上诉人和达物业公司要求上诉人赵志立、王飞云支付物业费6840元的诉讼请求是否符合法律规定的问题。本案中，双方签订的《前期物业合同书》第三条规定了物业管理服务的服务内容和标准，包括共用部位的维修、养护和管理、物业公共设施的维护和管理、公共环境卫生的管理服务等9项内容。同时，该合同第二十条规定：“因乙方（即和达物业公司）过错，没有按照合同履行相关职责，造成甲方（即业主）财产损失的，乙方应承当相应的过失责任。”本案中，根据双方提供的证据，被上诉人一方提供的物业管理服务确有部分瑕疵，对业主反映的相关问题协调解决不及时，公共管理服务的质量和水平确须改善和提高。但合同中没有对物业管理履行合同义务不完全到位的违约责任作出明确规定，仅规定乙方造成甲方财产损失承担相应的过失责任。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，被上诉人和达物业公司存在未完全妥善履行合同义务的问题，上诉人有权要求其按合同继续履行，或者采取补救措施，对于上诉人因此所受财产损失，上诉人可另行主张权利。但根据双方提供的证据，尚不足以认定被上诉人和达物业公司提供的物业管理服务存在严重质量问题，致使合同目的未得以实现，故一审判决上诉人应支付被上诉人物业服务费6840元，并驳回被上诉人其他诉讼请求，符合法律规定，本院应予支持。综上所述，上诉人赵志立、王飞云的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵志立、王飞云负担。本判决为终审判决。审判长 刘 威审判员 李云霞审判员 周 怡二○二一年四月十九日法官助理姜健文书记员黄唯附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。