江苏省泰州市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)苏12民初195号 原告：江苏姜堰农村商业银行股份有限公司，统一社会信用代码913212001419478711，住所地：江苏省泰州市姜堰区姜堰大道128号。 法定代表人：洪其华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：全文伟，该公司支行行长。 委托诉讼代理人：朱澄，该公司员工。 被告：江苏红星美佳利装饰广场有限公司，统一社会信用代码9132120474817668X2，住所地：江苏省姜堰经济开发区城西村。 法定代表人：赵言平。 被告：中新房国石发展有限公司，统一社会信用代码91110000094276162J，住所地：北京市大兴区天华街9号院4号楼1层102。 法定代表人：邢斌。 被告：姚栋，男，1972年9月13日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 被告：秦燕，女，1972年5月27日出生，汉族，住江苏省泰州市海陵区。 被告：泰州市云顶企业管理有限公司，住所地：江苏省泰州市海陵区迎春东路东999号1号综合楼。 法定代表人：王敏永。 被告：中新房投资有限公司，住所地：北京市西城区百万庄中里47号1001-1006室。 法定代表人：王再华。 被告：北京国石天成投资有限公司，住所地：北京市朝阳区东三环北路2号20层2009-2012室。 法定代表人：刘仲平。 原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司（以下简称姜堰农商行）诉被告江苏红星美佳利装饰广场有限公司（以下简称红星美佳利公司）、中新房国石发展有限公司（以下简称中新房国石公司）、姚栋、秦燕、泰州市云顶企业管理有限公司（以下简称泰州云顶公司）、中新房投资有限公司（以下简称中新房投资公司）、北京国石天成投资有限公司（以下简称北京国石天成公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年9月17日立案受理后依法组成合议庭，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告姜堰农商行委托诉讼代理人全文伟、朱澄到庭参加诉讼，被告红星美佳利公司、中新房国石公司、姚栋、秦燕、泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告姜堰农商行向本院提出诉讼请求：1.判令被告红星美佳利公司立即偿还所欠原告贷款本金14390万元、期内利息及复利13918982.89元（截止2020年8月20曰），并支付自2020年8月21日起至实际给付之日止的期内利息、罚息（期内利息按年利率6%、期外罚息按年利率9%计算），以及按照合同约定应当支付的复利。2.被告中新房国石公司、姚栋、秦燕、泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司对上述还款义务承担连带清偿责任。3.原告对抵押物的变卖、拍卖价款享有优先受偿权。4、上述七被告承担本案诉讼费、保全费等相关费用。事实及理由：2018年2月6日，姜堰农商行与红星美佳利公司签订借款合同及最高额抵押合同，中新房国石公司、姚栋、秦燕、泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司提供担保。原告按约向红星美佳利公司发放贷款14390万元，但红星美佳利公司未按约还款。 被告红星美佳利公司、中新房国石公司、姚栋、秦燕、泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司未答辩。 本院经审理查明：2018年2月6日，姜堰农商行与红星美佳利公司签订借款合同，约定：红星美佳利公司向姜堰农商行借款14390万元，用途为置换贷款等，借款期限为60个月，自实际提款日起算；贷款利率按银行贷款定价批复为准，逾期贷款罚息在约定的贷款利率水平上加收50%，对借款人不能按期支付的利息，贷款期内按约定的贷款利率计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利；出现违约事件时，贷款人有权宣布本合同、借款人与贷款人之间的其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期等。同日，姜堰农商行与红星美佳利公司签订最高额抵押合同，约定：红星美佳利公司以其房产作为抵押物，在合同签订后5日内办理抵押登记，并将他项权证交姜堰农商行保管；抵押担保的范围包括债务人依据主合同与抵押权人发生的全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、抵押权人依据主合同约定提前收贷产生的可得利息损失、损害赔偿金以及抵押权人实现债权的一切费用和其他应付的费用；红星美佳利公司违反合同项下义务，抵押权人有权宣布合同所担保债务全部提前到期并行使抵押权等。 2018年2月6日，姜堰农商行与中新房国石公司、姚栋、秦燕签订最高额保证合同，约定：中新房国石公司、姚栋、秦燕为主合同债务人红星美佳利公司自2018年2月6日起至2023年1月15日止，在债权人姜堰农商行处办理约定的各类业务所形成的全部债务提供最高额连带保证责任；保证范围包括债务人依据主合同与债权人发生的主合同项下全部债务本金、利息、逾期利息、复利、罚息、违约金、手续费、实现债权的一切费用；保证方式为连带责任保证，保证期间为主合同约定的债务人履行债务期限届满之日起二年；债务人提供了物的担保后，债务人不履行到期债务或发生抵、质押担保合同中约定的实现担保物权的情形，债权人在就该担保物权物实现债权前要求保证人承担全部债务的保证责任时，保证人不予抗辩等。 2018年2月6日，红星美佳利公司及其股东泰州云顶公司、中新房国石公司向姜堰农商行出具股东会决议，载明：“经本公司股东会决定，同意公司向贵司申请经营性物业贷款14390万元，期限至2023年1月15日到期，提供本公司国有土地使用权和房屋所有权作抵押。本公司股东中新房国石公司、泰州云顶公司自愿为公司至2023年1月15日止在贵司处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带责任保证担保，保证期限为借款期限届满之日起两年。” 2018年2月6日，中新房国石公司及其股东中新房投资公司、北京国石天成公司向姜堰农商行出具股东会决议，载明：“经本公司股东会决定，同意本公司为红星美佳利公司向贵司申请经营性物业贷款14390万元，期限至2023年1月15日到期，提供连带责任保证担保。本公司股东成员中新房投资公司、北京国石天成公司为红星美佳利公司至2023年1月15日止在贵司处办理约定的各类业务所实际形成的主债务最高余额提供最高额连带责任保证担保，保证期限为借款期限届满之日起两年。” 2018年2月8日，姜堰农商行与红星美佳利公司至泰州市国土资源局姜堰分局办理不动产抵押登记，泰州市国土资源局姜堰分局出具7份不动产登记证明，分别如下： （1）苏（2018）姜堰不动产证明第0001535号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落姜堰大道南侧石黄路西侧，不动产单元号321204119002GB00312F00020001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额4200万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记土地面积11015平方米，该处房产已于2013年4月27日抵押给姜堰农商行，抵押期限2013年4月27日至2018年4月15日，此次抵押为上次抵押剩余价值部分的抵押。屋面积10342.62平方米，担保范围详见抵押合同。 （2）苏（2018）姜堰不动产证明第0001537号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落姜堰大道南侧石黄路西侧，不动产单元号321204119002GB00168F00010001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额1150万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记本房已于2013年6月17日抵押给姜堰农商行，抵押金额为1150万元，抵押期限至2018年4月15日，本次抵押为上次剩余价值部分的抵押。屋面积3138.44平方米，担保范围详见抵押合同。 （3）苏（2018）姜堰不动产证明第0001538号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落姜堰经济开发区，不动产单元号321204119002GB00331F00010001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额2450万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记本房已于2016年12月26日抵押给姜堰农商行，抵押金额为1850万元，抵押期限至2019年12月15日，本次抵押为上次剩余部分价值的抵押。屋面积4620.5平方米，担保范围详见抵押合同。 （4）苏（2018）姜堰不动产证明第0001539号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落经济开发区，不动产单元号321204119002GB00173F00020001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额140万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记本房已于2016年12月26日抵押给姜堰农商行，抵押金额为140万元，抵押期限至2019年12月15日，本次抵押为上次剩余部分价值的抵押。屋面积375.31平方米，担保范围详见抵押合同。 （5）苏（2018）姜堰不动产证明第0001540号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落姜堰经济开发区，不动产单元号321204119002GB00346F00010001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额1350万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记本房已于2016年12月26日抵押给姜堰农商行，抵押金额为1550万元，抵押期限至2019年12月15日，本次抵押为上次剩余部分价值的抵押。屋面积2490.63平方米，担保范围详见抵押合同。 （6）苏（2018）姜堰不动产证明第0001541号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落姜堰经济开发区，不动产单元号321204119002GB00309F00010001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额2400万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记土地面积2002.9平方米，该处房地产已于2016年11月3日抵押给姜堰农商行，抵押金额为2900万元，抵押期限2016年11月3日至2019年11月5日，此次抵押为上次抵押剩余价值部分的抵押。屋面积4620.5平方米，抵押顺位2，担保范围详见抵押合同。 （7）苏（2018）姜堰不动产证明第0001545号，证明权利抵押权，权利人姜堰农商行，义务人红星美佳利公司，坐落经济开发区，不动产单元号321204119002GB00390F00010001，抵押方式最高额抵押，担保债权的数额2700万元，债权确定期间2018年2月6日至2023年1月15日，附记本房已于2016年12月29日抵押给姜堰农商行，抵押金额为2700万元，抵押期限至2019年12月15日，本次抵押为上次剩余部分价值的抵押。土地面积1559.8平方米，房屋面积7102.88平方米，担保范围详见抵押合同。 2018年2月9日，姜堰农商行向红星美佳利公司分别发放贷款2000万元、1850万元、2100万元、1150万元、2700万元、2900万元和1690万元，合计14390万元，借款借据上载明年利率为6%，到期日期2023年1月15日。借款到期后，红星美佳利公司未能还款。截止2020年8月20日，红星美佳利公司尚欠借款本金14390万元及期内利息、复利13918982.89元。 上述事实，有借款合同、保证合同、不动产登记证明、借款借据、股东会决议等证据予以证实。 本院认为：原告姜堰农商行与被告红星美佳利公司之间签订的借款合同及最高额抵押合同未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗原则，应为有效。姜堰农商行已按约出借资金14390万元，但债务人红星美佳利公司未按约履行还款义务，应承担相应的违约责任。故原告姜堰农商行要求红星美佳利公司偿还贷款本金14390万元、期内利息及复利13918982.89元（截止2020年8月20曰），并支付自2020年8月21日起至实际给付之日止的期内利息、罚息（2023年1月15日之前按年利率6%计算期内利息、此后按年利率9%计算罚息），以及按照合同约定计收复利，同时对设定抵押的不动产优先受偿的诉讼请求符合合同约定及法律规定，本院予以支持。 关于保证责任，原告姜堰农商行与姚栋、秦燕之间签订的保证合同应为有效，原告姜堰农商行与中新房国石公司之间的保证合同成立，且中新房国石公司提供了股东会决议，故其与姜堰农商行之间的保证合同亦为有效。因上述保证合同约定保证方式为连带责任保证，姜堰农商行亦在保证期间内提出主张，故姚栋、秦燕、中新房国石公司对红星美佳利公司的本案债务应承担连带责任。姚栋、秦燕、中新房国石公司在承担责任后有权向债务人红星美佳利公司追偿。 关于泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司的保证责任问题，按照我国《公司法》第十六条的规定，“公司为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议”。但本案中姜堰农商行未能提供证据证明其对泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司董事会或者股东会是否就同意提供保证作出决议进行了审查，由此不能认定姜堰农商行构成善意，姜堰农商行与泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司之间的保证合同应认定无效，姜堰农商行请求泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司承担保证责任，对此本院不予支持，但可以按照担保法及有关司法解释关于担保无效的规定处理，被告泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司对红星美佳利公司不能清偿部分的债务应承担二分之一的赔偿责任。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第七条之规定，判决如下： 一、被告江苏红星美佳利装饰广场有限公司于本判决生效之日起十日内偿还原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司偿还贷款本金14390万元、期内利息及复利13918982.89元（截止2020年8月20日），并支付自2020年8月21日起至实际给付之日止的期内利息、罚息（2023年1月15日之前按年利率6%计算期内利息、此后按年利率9%计算罚息），以及按照合同约定计收复利。 二、对被告江苏红星美佳利装饰广场有限公司上述还款义务，原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司有权就江苏红星美佳利装饰广场有限公司所提供的苏（2018）姜堰不动产证明第0001535号、第0001537号、第0001538号、第0001539号、第0001540号、第0001541号、第0001545号不动产登记证明上所记载的不动产优先受偿。 三、被告中新房国石发展有限公司、姚栋、秦燕对江苏红星美佳利装饰广场有限公司上述还款义务承担连带责任，在承担责任后有权向江苏红星美佳利装饰广场有限公司追偿。 四、被告泰州云顶公司、中新房投资公司、北京国石天成公司对江苏红星美佳利装饰广场有限公司不能清偿部分的债务承担二分之一的赔偿责任。 五、驳回原告江苏姜堰农村商业银行股份有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费830895元，保全费5000元，合计835895元，由被告中新房国石发展有限公司、姚栋、秦燕负担（原告已预交上述诉讼费用，按规定予以退还，被告中新房国石发展有限公司、姚栋、秦燕在本判决生效后十日内向本院缴纳上述诉讼费用）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省高级人民法院。 审 判 长  冒金山 审 判 员  陈霄燕 人民陪审员  黄 晶 二〇二一年四月二十八日 法官 助理  陈 曦 书 记 员  鲁江霖 附：判决所依据法律条文 一、《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。 二、《中华人民共和国物权法》 第一百七十九条第一款为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 三、《中华人民共和国担保法》 第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。 连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。 第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。 四、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 五、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》 第七条主合同有效而担保合同无效，债权人无过错的，担保人与债务人对主合同债权人的经济损失，承担连带赔偿责任；债权人、担保人有过错的，担保人承担民事责任的部分，不应超过债务人不能清偿部分的二分之一。