安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初418号原告：深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：刘婷，女，该公司员工。被告：刘昌好，男，1964年7月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告刘昌好物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人刘婷，被告刘昌好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费6708.42元及逾期付款的违约金1494.2元，电梯使用能耗费1624.13元、水费855.93元，合计10682.68元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区房屋所有权人。2014年7月28日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）高层住宅物业费按照建筑面积每月每平方0.9元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2015年12月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积为124.23平方米，欠费周期（2016.1.1-2020.12.31，合计60个月），根据协议规定高层物业费单价为0.9元/平米，总计物业费欠费124.23*0.9*60=6708.42元。另被告逾期付款的违约金为1494.2元（以欠款数额6708.42元为基数，按照日利率0.03%计），两项费用合计8202.62元。另，被告自2015年10月1日-2020年10月31日期间拖欠原告电梯使用能耗费共计1624.13元、水费855.93元，费用总计10682.68元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告刘昌好辩称：物业不按合同服务态度差。1、五号门没有物业保安，被告电动车被盗，脏乱差几年以上没有人处理。2、小区有人破坏绿化，在新菜地种菜，没有物业人员管理。3、地下室到处是垃圾，甚至还有大小便，停车场维修不到一年又坏了，地下室渗水，没有物业解决。4、停车场费用都是全体业主所有，同时小区公共区域的收益都是业主所有。5、被告家拿到房子就有问题，多处漏水，一直未予维修。6、物业服务不到位，小区服务差，没有给业主办实事。7、电梯天天坏，没有保安维修，物业钱算不清楚。8、消防栓坏了也没人修。门上张贴广告也无人处理，是物业默许的，下面消防栓也没有带子，也没有水，坏了无人维修，地下室地皮是坏的，招标维修，起皮坏了。9、物业应该有正规营业执照、许可证、资质证书，并提供给业主，物业自己事情没做好，让业主到法庭开庭没有异议，不是业主不给物业钱，是物业事情没做到位。10、小区公共部位收入应归全体业主所有。11、原告收取水费应该有收费许可证，否则不予交纳。12、违约金不认可，拿业主不当回事。13、被告拿房子到现在，物业一直没有找被告要物业费，到现在才起诉业主，超过三年诉讼时效就应该作废。本院经审理认定事实如下：被告刘昌好系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积124.23平方米。2014年7月28日，原告华强物业公司（甲方）与被告刘昌好（乙方）签订前期物业管理服务协议，约定：由甲方向乙方位于芜湖市镜湖区美加印象房屋提供物业服务，收费标准为高层物业管理费0.90元／平方米／月，物业费用每6个月预收一次，缴纳费用时间为每半年第一个月的上旬，物业费不包括装修垃圾清运费、楼道照明、电梯运行、维保、年检费用、水泵加压所产生的运行能耗费用，其中楼道照明费以实际产生费用按户均摊；电梯运行、维保、年检费用按起始层免收、二楼收取20%、三楼收取50%、四楼及四楼以上全额收取，起始层及其上免收部分向四楼及四楼以上业主平均分摊；二次供水水泵加压所产生的能耗费以实际用电、用水量按户分摊；乙方不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金等内容。上述协议签订后，原告华强物业公司即在芜湖市镜湖区美加印象Ａ区提供物业管理服务至今。被告刘昌好缴纳物业费至2015年12月31日，此后未再缴纳物业费，原告华强物业公司于2017、2018年、2019年多次催要无果后，遂成讼。以上事实，有原、被告提交的营业执照复印件、身份证复印件、业主入伙流转表、房屋交接单、前期物业管理服务协议、物业管理催费通知单、照片及双方当事人的陈述在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原告华强物业公司与被告刘昌好签订的《前期物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规强制性规定，为有效合同，该合同对原被告均具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向案涉小区提供了物业管理服务，被告应依约交纳物业费。物业服务合同属于继续性合同，各期物业费用系在同一合同项下对一定期间内基于同一原因而产生的连续性债务，在物业服务持续履行的状态下，各期应履行的债务实际上具有整体性和关联性，物业公司要求业主给付服务费用的诉讼时效起算之日应从最后一期物业服务费用的履行期间届满之日起计算，现原告华强物业公司仍在被告刘昌好居住小区提供物业服务，且原告华强物业公司曾在2017年、2018年、2019年向被告刘昌好进行了催缴，构成诉讼时效中断，被告刘昌好辩称本案超过三年诉讼时效的主张，本院不予采信。原告主张被告欠缴2016年1月1日至2020年12月31日期间的物业服务费6708.42元（124.23平方米×0.9元/平方米/月×60个月），被告未能提供证据证明上述费用已交纳，其拒缴物业费的理由亦不能成立，故本院对原告要求被告支付拖欠物业费6708.42元的诉请予以支持。原告华强物业公司诉请的电梯使用能耗费和水费，在本案中未能提交证据证实，本院不予支持。被告提出的房屋质量问题，可另行向责任人主张权利。关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的前期物业管理服务协议系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提醒被告予以注意，该条款无效，故本院对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告刘昌好于本判决生效之日起十日内支付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费6708.42元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取34元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担13元，被告刘昌好负担21元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  秦山成二〇二一年四月十二日书记员  王雨濛附：本案适用条款如下：《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同,提供格式条款一方未履行提示或者说明义务,涉及格式条款效力认定的,适用民法典第四百九十六条的规定。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。