北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0108民初742号原告（反诉被告）：张俊秋，女，汉族，住北京市海淀区。被告（反诉原告）：赵增华，男，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵子仪（赵增华之子），住北京市海淀区。原告（反诉被告）张俊秋与被告（反诉原告）赵增华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）张俊秋与被告（反诉原告）赵增华之委托诉讼代理人赵子仪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张俊秋提出诉讼请求：1、判令赵增华支付我装修款10000元、违约金22000元；2、判令赵增华赔偿我在房屋不能正常使用期间的损失5353.33元；3、诉讼费由赵增华负担。事实与理由：我与赵增华于2019年8月6日签订了北京市房屋租赁合同及补充协议，我通过北京我爱我家房地产经纪有限公司租赁了赵增华名下位于北京市海淀区翠微路×号×幢×单元×层×号房屋（以下简称涉案房屋），租赁期限为2019年8月26日至2022年8月25日，租金每月11000元，押一付十二。我在合同签订日向赵增华支付了押金11000元，并于2019年8月9日向赵增华支付了2019年8月26日至2020年8月25日的房屋租金。我对房屋进行了装修，花费装修款约18000元。2020年6月28日，厨房屋顶发生垮塌，水泥和装修隔板坠落在厨房台面、地面等区域，并导致我母亲额头、手臂受伤。我无法正常使用厨房，我多次催促赵增华履行维修义务。因房屋质量问题已严重影响我居住和使用房屋，故我依据合同约定提出解除合同，并于2020年9月8日腾空、搬离涉案房屋，支付了2020年8月26日至9月8日期间的租金，但赵增华拒不按照合同返还我装修款、违约金、因质量问题导致不能正常使用的合理损失等，为了维护自身权益，我提起诉讼。赵增华辩称，不同意张俊秋的诉讼请求。2019年8月6日双方通过我爱我家公司签订了房屋租赁合同，租期三年，自2019年8月26日至2022年8月25日。涉案房屋是总后干休所房屋，精装住宅，截至2021年房龄17年，未超过房屋使用期限，而且我们使用期间没有出现过问题，同小区住宅也没有出现过该问题。2020年6月28日晚，张俊秋告知我们房屋问题及其母亲受伤情况，我们立即反馈给干休所管理处，管理处相关人员进行了维修，我们获悉不是楼板坍塌，而是pvc板和墙皮脱落。部队营房管理处处长亲临现场勘察，维修后可以正常安全使用，厨房彻底维修需要施工队实施，受疫情影响，并不能立即维修。张俊秋搬家时，和楼下邻居聊天，说是因为张俊秋母亲腿脚不好，不愿意爬楼梯才搬家。涉案房屋经过维修，可以正常使用，不存在不能使用的情况。张俊秋私自更换了抽油烟机，功率变小，导致无法及时排烟排湿，才导致厨房屋顶板掉落，并非我的原因。赵增华向本院提出反诉请求：1、张俊秋承担厨房损坏部分的损坏责任；2、张俊秋向我支付违约金44000元；3、张俊秋向我支付拖欠的违约金4766元；4、张俊秋承担本案的反诉费。事实与理由：2019年8月6日，我与张俊秋签订了《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，我将名下唯一住房通过居间人北京我爱我家房地产经纪公司出租给张俊秋。此房是解放军总后勤部修建的干休所，由干休所管理处管理。由于我已八十多岁上下楼不方便，另租电梯房将此房屋出租，以补贴租金。2019年8月6日经租赁双方连同居间人仔细检查验收房屋正常满意才签署租赁合同。接收房屋时房屋是正常、安全的，无任何安全隐患，三方见证，才签署合同。厨房屋顶坠落是在张俊秋居住使用10个月以后发生。期间如何使用和维护我全然不知。2020年6月28日得知厨房屋顶装修板坠落，我们没追责，而是及时为其维修使其正常使用。张俊秋搬走后我们发现厨房装修更换了排油烟机。张俊秋直至搬走都未告诉我厨房装修一事。张俊秋应承担厨房损坏的责任。按照合同租期3年截至2022年8月25日到期。张俊秋于2020年8月28日电话通知我其9月7日搬走。张俊秋未按租赁合同约定提前30日通知我退租，擅自单方解除合同，给我造成巨大经济损失。依据租赁合同约定，张俊秋应向我支付当年月200%租金作为违约金即22000元。此乃第一项违约。双方签署合同连租3年，应于2020年8月26日缴纳第二年租金，张俊秋未缴纳租金并持续使用房屋至2020年9月7日，逾期达13日，未结水电燃气费达2751元。9月7日张俊秋自行毁约搬走，此为第二项违约，应按当年租金200%支付违约金。按租赁合同第十条（四）款约定，张俊秋未按约定支付房租，每逾期一日，应按当年日租金的200%标准支付违约金，我在通过我爱我家退还押金时扣除4767元。张俊秋还应再支付违约金4766元。基于以上事实，请求贵院依法支持我的诉讼请求。张俊秋对赵增华的反诉辩称，我没有拖欠房租，我交纳过一个月押金，房租和没有结清的水电费都从押金中扣除了。赵增华已经把扣除租金和水电费之后的押金退还给我了，所以已经我不存在拖欠租金。房屋出现了问题造成人身安全的问题，且没有在合理的时间内维修，所以我才搬走的，我没有违约，而是赵增华违约。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。赵增华系涉案房屋的所有权人。2019年8月6日，经北京我爱我家房地产经纪有限公司居间，赵增华（出租人、甲方）与张俊秋（承租人、乙方）签订北京市房屋租赁合同，约定张俊秋承租涉案房屋，房屋租赁期自2019年8月26日至2022年8月25日，共计3年。租金标准为每月11000元，押一付十二。合同第十条违约责任约定：（一）甲方有延迟交付房屋达七日；交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；不承担约定的维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的情形之一的，应按当年月租金200%向乙方支付违约金；乙方有不按照约定支付租金达七日的；欠缴各项费用达500元的；擅自改变房屋用途的；擅自拆改变动或损坏房屋主体结构的；保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的；利用房屋从事违法活动、损害公共利益或妨碍他人正常工作、生活的；擅自将房屋转租给第三人的情形之一的，应按当年月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。该合同最后一页落款下方添加手写部分，内容为：“双方约定因客户对房屋装修，如业主方合同期内违约，提前收回房屋需赔偿客户装修费用，按收房时间第一年赔偿15000元，第二年10000元，5000元第三年，未发生此情况此条款作废。”张俊秋表示其对涉案房屋进行了装修，装修内容包括刷墙、卫生间改造、安装纱窗、墙砖、地砖、安装抽油烟机、定制床及床垫，共花费18079元，为此提交微信聊天记录和装修费用明细，微信中显示张俊秋于2019年8月15日向赵增华爱人发送装修内容清单，赵增华对微信真实性认可，但对装修情况表示不清楚，仅认可张俊秋更换了抽油烟机。2020年6月28日，涉案房屋厨房阳台屋顶的吊顶PVC板、墙皮和部分水泥掉落，造成张俊秋母亲头皮、手臂等处受伤，张俊秋于当日通知赵增华之妻上述情况，涉案房屋所在干休所派出维修工将涉案房屋厨房屋顶PVC板拆下，清理墙皮碎屑并将PVC板恢复原位。此后，张俊秋多次与赵增华之妻通过微信沟通，要求对涉案房屋屋顶进行全面维修，但最终未能进行。2020年8月27日，张俊秋向赵增华之妻表示若近期不能解决维修问题将搬离涉案房屋。8月28日，张俊秋表示因赵增华无法承诺房屋维修时间，其认为房屋存在安全隐患，故决定搬离房屋。2020年9月7日，张俊秋搬离涉案房屋，双方对未付水电燃气费以及2020年8月27日至9月7日的租金金额进行了确认，在押金中扣除后，赵增华将剩余押金3483元通过中介公司退还给张俊秋。双方均确认房屋租赁合同于2020年9月7日解除。就涉案房屋屋顶部分水泥、PVC板掉落原因，张俊秋认为系灌注时水泥未搅拌均匀导致，赵增华则认为系张俊秋更换了功率较小的抽油烟机，导致排湿排油能力减弱而导致。对于不能使用房屋的损失，张俊秋称受损部位是厨房，虽可做饭，但因担心安全问题，其在两个月内无法正常使用厨房，故主张2020年6月28日至9月7日期间房屋租金的20%作为损失。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己的主张有责任提供证据。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。赵增华与张俊秋签订北京市房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，且未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应遵照履行。根据合同约定，出租人交付的房屋影响承租人安全、健康的，承租人有权单方解除合同。本案中，张俊秋在使用涉案房屋过程中，厨房屋顶PVC板和墙皮、水泥掉落，造成张俊秋母亲受伤。对于水泥墙皮掉落原因，双方说法不一。根据张俊秋提交的微信聊天记录显示，张俊秋在承租房屋之初已向赵增华告知其装修范围，其中并不包括厨房吊顶，赵增华对张俊秋的装修情况虽不予认可，但未提交相反证据。赵增华主张墙皮掉落系抽油烟机功率小导致，并据此要求张俊秋承担损坏责任，未提交相应证据，本院对此不予支持。鉴于此，本院认为，赵增华作为出租人，应当提供安全和适于使用的房屋，张俊秋未对屋顶进行装修，租赁期间内屋内吊顶及墙皮掉落应由赵增华承担责任，张俊秋有权提出解除合同，其提前搬家的行为不构成违约。现张俊秋依据合同违约条款要求赵增华支付违约金的请求，本院予以支持。张俊秋主张按照合同中手写部分补充约定，要求赵增华支付其装修款10000元，该约定系业主方提前收回房屋时，需向承租人赔偿的装修费用，但本案中并非赵增华提前收回房屋，不适用此条款，另根据双方合同约定的违约金数额，已足以弥补其装修损失，故对张俊秋的该项请求，本院不予支持。张俊秋主张赔偿的房屋不能正常使用期间的损失5353.33元，无事实和法律依据，本院不予支持。因本案系赵增华违约导致合同解除，故对于赵增华要求张俊秋支付违约金的反诉请求，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、赵增华于本判决生效后七日内向张俊秋支付违约金22000元；二、驳回张俊秋的其他诉讼请求；三、驳回赵增华的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费367元（张俊秋已预交），由张俊秋负担151，已交纳；由赵增华负担216元，于本判决生效后七日内交纳。反诉案件受理费509元，由赵增华负担，已交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  夏文慧二〇二一年四月二日书记员  丁 珊