广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5523号上诉人（原审原告）：广州合聚胶带有限公司，住所地：广东省广州市南沙区南沙街金隆路41号1504房。法定代表人：黄启豪,该公司总经理。委托诉讼代理人：沈世宾，广东昌联律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑思奇，广东昌联律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州市南沙区南沙领盈商务中心，住所地：广东省广州市南沙区南沙街岭南路74号201。经营者：罗转弟。委托诉讼代理人：郭桂芳，该公司员工。委托诉讼代理人：罗希驹，该公司员工。上诉人广州合聚胶带有限公司（以下简称合聚公司）因与被上诉人广州市南沙区南沙领盈商务中心（以下简称领盈商务中心）租赁合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初13984号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月23日公开开庭审理了本案。上诉人合聚公司的委托诉讼代理人沈世宾、郑思奇，被上诉人领盈商务中心的委托诉讼代理人郭桂芳、罗希驹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人合聚公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判确认合聚公司与领盈商务中心签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》无效，领盈商务中心退还押金141184.5元给合聚公司；3.一审、二审诉讼费用由领盈商务中心负担。事实和理由：第一，一审法院对租赁物的内容认定错误。1.合聚公司租赁的是厂房，不是空地。合聚公司租赁案涉租赁物的目的是开设公司并作橡胶胶带等的生产及销售，其与领盈商务中心签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》第一条【建筑物的交付】中均已明确租赁标的物是“建筑物”，是厂房。2.一审法院把涉案租赁物分割为建筑物和土地是事实认定错误，违背了合聚公司租赁时的真实意思表示。空地实为厂房之间的通道，不具有单独使用价值，而是厂房（租赁标的）的必要配套设施。一审法院所认定的土地（空地）是厂房的行车道和人行道，也是消防通道，是厂房不可分割的一部分。根据《建筑设计防火规范GB50016-2014》第7.1条第7.1.3款规定，涉案租赁物应当配套设置消防车道，而涉案土地正是厂房的消防车道，也是行车道和人行道，并非可单独使用的土地。《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》两份合同是由领盈商务中心提供的，合同中对建筑物和土地的租金作区分计算也是其意思，目的是节约租赁成本，少交税费。第二，《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》均为无效合同，领盈商务中心应当返还押金。上述两份合同约定的租赁物仅是厂房，并不存在单独可供使用土地（即空地）。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，也不属于经相关部门批准建设的临时建筑，因此双方签订的上述两份合同无效，根据《合同法》第五十八条，合聚公司有权要求领盈商务中心返还已收取的押金。第三，租金（占有使用费）的计算应截止至2020年9月15日。1.案涉租赁物已于2020年9月15日前全部腾空，虽然B-1厂房内一个角落暂存一台占地面积约150平方米的设备，但是经领盈商务中心事先同意的，事后其突然不同意，合聚公司已于2020年9月30日将该设备拆除并搬离。2.虽然上述两份租赁合同无效，但不影响后续交接工作处理条款之效力。根据合同约定，合聚公司享有15天搬迁期，且B-1厂房的延期也是基于领盈商务中心事先同意暂时寄存所致，故租金（占有使用费）的计算应截止至2020年9月15日。3.即使计算至2020年9月30日，也仅针对《租赁合同（合聚B-1厂）》。《租赁合同（合聚C-1、C-2）》约定的租赁物C-1、C-2厂房于2020年9月15日前全部腾空，双方对此均已确认。针对《租赁合同（合聚B-1厂）》，就算占有使用费计算至2020年9月30日，也应按暂时寄存设备的占用面积（150平方米）来折算。依据合聚公司提交的录音证据及领盈商务中心的陈述，领盈商务中心已于2020年9月20日全面接管涉案租赁物，该事实也间接证明B-1厂房内暂寄存的设备是经领盈商务中心同意的，该设备延期搬迁也是基于领盈商务中心事先同意暂时寄存所致。被上诉人领盈商务中心辩称，第一，合聚公司租赁的是厂房和土地，而不仅仅是厂房。从案涉合同内容可看到双方对厂房和土地是按不同租金标准计租的，可见双方在缔约时充分明确厂房和土地是两个独立的租赁物，合聚公司是在认可该事实的基础上予以承租，其上诉称所租赁的仅仅是厂房，与事实不符。第二，案涉土地不是厂房的附属设施。案涉土地面积分别为800平方米、1000平方米，面积较大，可以被独立利用、取得经济收益，而不是厂房的附属设施，合聚公司称案涉土地是厂房的附属设施是试图片面剥夺领盈商务中心对土地的收益权。第三，租金（占有使用费）计算至2020年9月30日合理。合聚公司在一审庭审过程中及上诉中均自认至2020年9月30日才将全部设备腾空，交还厂房及土地。既然合聚公司主动发函表述在2020年9月15日后不再续租，又将自有设备停放在案涉场地内，理应支付租金（占有使用费）至腾空之日止，一审法院将该日期作为租金（占有使用费）的计算截止日期并无不当。综上所述，一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审予以维持。合聚公司向一审法院起诉请求：1.确认合聚公司、领盈商务中心签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》无效;2.领盈商务中心退还押金141184.5元；3.本案全部诉讼费用由领盈商务中心负担。一审法院经审查认为，2003年10月14日，广州市城市规划局南沙分局核发《建设用地规划许可证》（穗南规地证[2003]34号），用地单位为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，用地项目名称为工业用地，用地位置为南沙西部工业区，用地面积为34386平方米（其中净用地面积26218平方米，道路面积8168平方米）。2004年8月20日，广州国土资源和房屋管理局南沙分局核发《建设用地批准书》（穗南国土建用字[2004]第0016号），用地单位名称为广州南沙经济技术开发区大岭经济发展公司，项目名称为工业用地，批准用地面积为34386平方米，土地所有权性质为国有，土地取得方式为出让，土地用途为工业用地，土地坐落广州市番禺××南沙经济技术开发区，批准建设工期自2004年8月至2006年8月。广州市城市规划局分别于2007年2月8日、2007年9月3日核发《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]19号）和《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]225号），建设规模分别为位于广州市南沙区南沙街××路段B-1厂房（临时）1幢地上1层建筑面积6500平方米、C厂房1幢1层建筑面积2160平方米及办公楼（临时建筑）1幢2层建筑面积900平方米。附注“本建设项目为临时建设，使用期为两年，使用期满应自行拆除。”2017年1月1日，合聚公司（乙方）与领盈商务中心（甲方）签订《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》，约定约定甲方将位于广州市南沙区南沙大岭界村××工业区××路段B-1厂区、C-1、C-2厂区和厂区部分空地出租，建筑按现状交付，乙方签署本合同时已充分了解出租建筑物的现状，包括所有权及使用权的归属、建筑物用途、B-1厂区证件（穗规南建证[2007]19号）、C-1、C-2厂区证件（穗规南建证[2007]225号）、现状等，并自愿接受该建筑物现状而续租。期限为2017年1月1日至2021年12月31日，有效期5年。其中B-1厂区建筑物投影约3000平方米，用地约800平方米，每月不含税租金为45200元/月（计算公式：按投影面积算厂房租金：3000方×14元=42000元、土地：800方×4元=3200元，合计42000+3200=45200元），合同签订当天乙方向甲方交纳135600元押金。C-1、C-2厂区建筑物投影约3208.77平方米，用地约1000平方米，每月不含税租金为48923元/月（计算公式：按投影面积算厂房租金：3208.77平方米×14元=44923元、空地：1000平方米×4元=4000元，合计44923+4000=48923元），合同签订当天乙方向甲方交纳146769元押金。租金按月计算，由乙方在每月15日前缴付当月租金。在乙方不存在任何违约行为下，甲方应在租赁期满或解除合同或终止合同之日将押金无息退回乙方。租赁期间，因甲方原因导致租赁关系提前终止，甲方需全额退还乙方押金（押金不计利息）。因乙方原因导致租赁关系提前终止、无法履行、解除的，乙方所投入一切装修、加建配置和所交全部押金归甲方所有。租赁期内，乙方拖欠租金、管理费、水电费和其他公共事业使用费，以及相关的违约金、赔偿金、滞纳金等其中一项或多项超过30日；或租赁押金不足，自甲方发出书面通知起15日内仍未补齐的，乙方同意甲方无须通知即可提前收回建筑物使用权，或对乙方设备采取上锁加封和停止水电供应等限制措施，并无需就其后果承担任何责任；甲方有权单方提前解除本合同并没收租赁押金及一切装修归甲方所有，且乙方应向甲方支付等额押金金额的违约金。同时，乙方应无条件按甲方要求将建筑物交还甲方，甲方有权重新将该建筑物另行处置而无需知会乙方。租赁期满、解除、终止合同之日，双方须共同检查和交接建筑物，乙方有其他应付费用尚未支付的，甲方有权从租赁押金中扣除相关金额，不足部分由乙方另行支付。乙方须于期满、解除、终止之日起15日内腾退建筑物给甲方，乙方自行带来的设备由乙方自行搬走，逾期不腾退建筑物，乙方应按占用时间以原租赁合同租金标准200%向甲方支付建筑物占用费，逾期达一个月，甲方有权采取其认为需要的一切措施收回建筑物。合同签订后，合聚公司向领盈商务中心支付租赁押金282369元，领盈商务中心确认收到上述押金。2020年7月31日，合聚公司向领盈商务中心发出《通知函》，表明合聚公司已于2020年6月23日停止生产，现决定于2020年9月15日后不再续租厂房（B-1、C-1、C-2），领盈商务中心即日起可计划另行出租。且从8月份开始，厂房的租金由租赁的押金抵扣。领盈商务中心确认收到上述通知函。2020年9月15日，领盈商务中心向合聚公司发出《通知函》，表明领盈商务中心于当日安排员工验收B-1，C-1，C-2验收厂房，验收过程中发现合聚公司的生产设备没有搬走，厂房尚未腾空，且厂房没有达到移交标准（需要修复明细查看附件），待修复完成，厂房完全腾空后再与领盈商务中心办理移交手续及结清租金。领盈商务中心在庭审中表示上述通知函中的附件没有提供，其另提供了一份维修项目清单,维修项目清单显示维修项目包括卷闸、窗户、瓦面、管道、沙井盖修复和垃圾清理。合聚公司对领盈商务中心提供的维修清单不予确认，认为是领盈商务中心单方制作，且领盈商务中心所述并非事实，领盈商务中心有权另行主张权利。为证明已经腾空房屋，合聚公司提供2020年9月15日拍摄的涉案厂房视频和2020年9月30日拍摄的涉案厂房照片3张，认为其已于2020年9月15日前将C-1、C-2厂房全部腾空，B-1仅保留了一台设备，占地面积约150平方米，该台设备也已于2020年9月30日前搬离，即截止2020年9月30日租赁厂房全部清空。领盈商务中心确认上述视频和照片是涉案厂房，但表示合聚公司只拍摄了已经腾空的部分，其余未腾空的部分未拍摄，2020年9月15日合聚公司并未腾空全部厂房，合聚公司于2020年10月1日早上将全部设备腾空，另外合聚公司于2020年9月20日安排员工在涉案场地值班室看门，涉案场地至今还有很多问题未修复。双方在庭审中确认，合聚公司已经支付完毕涉案场地2020年7月31日前的租金；双方没有办理交接手续；涉案厂房现处于空置中；合同约定的空地是厂房以外的空地。一审法院认为：根据庭审情况及当事人的诉辩意见，一审法院归纳本案的争议焦点并做如下评判：本案争议焦点一，涉案合同的效力。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款“租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效”的规定，《租赁合同》中约定的B-1厂区建筑物面积为3000平方米、B-1厂区土地面积为800平方米，C-1、C-2厂区建筑物面积为3208.77平方米，C-1、C-2厂区土地面积为1000平方米，领盈商务中心提供的《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]19号）和《建设工程规划许可证》（穗规南建证[2007]225号）记载的建筑物为临时建筑物，使用期为两年，现早已超出使用期，而领盈商务中心未能提供其他证据证明上述临时建筑物经主管部门批准延长使用期限的，故一审法院认定涉案合同中关于未取得建设工程规划许可证部分的租赁物（面积6208.77平方米）的约定无效。合同约定B-1厂区土地面积为800平方米，C-1、C-2厂区土地面积为1000平方米，根据《建设用地批准书》记载，涉案租赁物所在土地用途为工业用地，故涉案合同涉及空地部分（面积1800平方米）的约定应属有效。本案争议焦点二，合聚公司主张的押金是否应当退还。涉案合同约定，租赁期间，因合聚公司原因导致租赁关系提前终止、无法履行、解除的，合聚公司所投入一切装修、加建配置和所交全部押金归领盈商务中心所有。考虑到涉案合同部分有效、部分无效，故押金中涉及合同有效部分应当予以没收，涉及合同无效部分应当返还。综合案情，一审法院认定合同有效部分押金为21600元[282369元/（45200元+48923元）×（3200元+4000元）]，无效部分押金260769元[282369元/（45200元+48923元）×（42000元+44923元）]应当予以退还。合聚公司要求在押金中扣除欠付租金（占有使用费），于理有据。关于租金（占有使用费）截止时间问题。合聚公司认为应当根据通知函中记载的时间2020年9月15日作为租金（占有使用费）；领盈商务中心认为合聚公司在2020年9月15日尚未全部搬离，直至2020年10月1日才将设备全部腾空。一审法院认为，虽然合聚公司发出通知函表示2020年9月15日不再续租，但截止该日尚未全部搬离，合聚公司亦在庭审陈述截止2020年9月30日将涉案租赁物全部腾空，故合聚公司应当支付自2020年8月1日至2020年9月30日的租金（占有使用费）188246元（45200元/月×2+48923元/月×2），抵扣押金后剩余72523元（260769元-188246元）。对于合聚公司主张超出上述范围一审法院不予支持。关于领盈商务中心抗辩合聚公司未能将涉案场地恢复原状且至今存在很多问题未修复的问题，领盈商务中心可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款、第五条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认广州合聚胶带有限公司与广州市南沙区南沙领盈商务中心签订的《租赁合同（合聚B-1厂）》和《租赁合同（合聚C-1、C-2）》中关于租赁广州市南沙区南沙大岭界村××工业区××路段B-1厂区、C-1和C-2厂区中建筑物部分（面积为6208.77平方米）的约定无效，关于土地（空地）部分（面积为1800平方米）的约定有效；二、广州市南沙区南沙领盈商务中心应于本判决发生法律效力之日起十日向广州合聚胶带有限公司退还押金72523元；三、驳回广州合聚胶带有限公司的其他诉讼请求。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条第二款规定，租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效，合聚公司与领盈商务中心于2017年1月1日签订《租赁合同》约定租赁的B-1厂区建筑物面积为3000平方米、C-1、C-2厂区建筑物面积为3208.77平方米，均为临时建筑物，签订合同时已超过经批准的使用期，故该部分租赁合同无效。合同约定B-1厂区土地面积为800平方米，C-1、C-2厂区土地面积为1000平方米，根据《建设用地批准书》记载，该土地用途为工业用地，故该部分租赁合同有效。本案中，双方当事人约定租赁的为包括厂房、土地在内的整体，因建筑物属临时建筑，故应依法区分合同效力。原审对不同租赁物的合同效力作出认定，并认定无效合同部分的押金予以返还，有效部分押金不予返还并无不当，合聚公司上诉主张原审法院分割不同租赁物的性质属认定错误缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金或使用费计算截止时间。虽然合聚公司发函表示2020年9月15日不再续租，但合聚公司直至2020年9月30日才将涉案租赁物全部腾空，故租金或使用费的计算截止日期应为2020年9月30日，原审认定正确，本院予以维持。综上所述，合聚公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1520元，由上诉人广州合聚胶带有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年四月二十五日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿