江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1405号上诉人（原审原告、案外人）：韩修甫，男，1971年2月1日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：姚旭，江苏晋陵律师事务所律师。上诉人（原审原告、案外人）：吴**蓉，女，1974年4月2日生，汉族，住睢宁县，系韩修甫之妻。被上诉人（原审被告、申请执行人）：陈文章，男，1969年8月24日生，汉族，住睢宁县。委托诉讼代理人：顾时立，睢宁县民意法律服务所法律工作者。被上诉人（原审被告、被执行人）：周州，男，1967年11月25日生，汉族，住睢宁县。被上诉人（原审被告、被执行人）：鲁月粉，女，1966年10月17日生，汉族，住睢宁县。上诉人韩修甫、吴**蓉与被上诉人陈文章、周州、鲁月粉案外人执行异议之诉一案，不服睢宁县人民法院（以下简称原审法院）作出的(2020)苏0324民初3721号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。上诉人韩修甫、吴**蓉上诉称，请求：1.撤销原判，依法改判或者发回重审。2.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原审法院应被上诉人陈文章的申请，于2016年12月14日查封了位于睢宁县（以下简称涉案房屋）。在查封之前，上诉人与被上诉人周州、鲁月粉已经签订了合法有效的合同，支付了全部价款且占有房屋。2013年6月17日上诉人还清了剩余房贷，2014年6月4日，上诉人同意被上诉人周州、鲁月粉用涉案房屋办理抵押贷款。在这一年时间里，上诉人韩修甫自己或和他人一起，多次找周州、鲁月粉协商，要求办理过户登记，周州、鲁月粉一直口头同意办理，实际却一拖再拖，一直没有办理过户登记。上诉人已经采取了措施和周州、鲁月粉积极协商过户事宜，没有忽视自己的权利，未办理过户登记不能归责于上诉人。2014年6月4日，被上诉人鲁月粉找到上诉人，称其家中车辆发生交通事故，需要用钱救命，和上诉人协商用涉案房屋办理抵押贷款(期限为两年)，并称如果上诉人不同意用涉案房屋为其抵押贷款，他们就永远不协助办理过户登记。上诉人出于对处于困难中的周州、鲁月粉进行帮助，也想两年后能顺利办理过户登记，同意周州、鲁月粉的请求，用涉案房屋为他们办理抵押贷款、暂时不过户。上诉人为了防止在两年内出现变故，特意要求和周州、鲁月粉签订了《协议书》，用以约束周州、鲁月粉。周州、鲁月粉擅自变更抵押期限，是周州、鲁月粉不遵守协议的约定，不履行自己的承诺，他们有错误。上诉人没有放任不能够过户风险的发生，没办理过户登记不能归责于上诉人。2016年6月6日是协议约定的过户日期，此后，上诉人多次用诉讼的方式，要求被上诉人周州、鲁月粉协助办理过户登记，先是因为抵押贷款没有还清，后是因为被上诉人陈文章保全，未能过户。综上，上诉人已经采用多种方式，要求被上诉人周州、鲁月粉协助办理过户登记，一审法院认为上诉人的行为属于对自身权利的忽视和不能过户风险的放任是错误的。涉案房屋虽然登记在被上诉人周州、鲁月粉名下，上诉人未取得房屋所有权，但上诉人享有涉案房屋的物权期待权，应予保护，要求停止执行涉案房屋的请求，应该得到支持。被上诉人陈文章答辩称，上诉人与周州、鲁月粉就涉案房屋不存在买卖关系。虽然上诉人多次以周州、鲁月粉不为其过户为由向法院提起诉讼，但鲁月粉辩称涉案房屋是其自己的，不同意变更登记。2013年6月17日上诉人给付全部房款，可以立即过户，上诉人没有和周州、鲁月粉对涉案房屋进行过户，反而于2014年6月4日同意周州、鲁月粉用涉案房屋进行银行抵押。如果是正常的买卖关系，可以将房屋过户后再借给周州、鲁月粉用于抵押。故上诉人没有阻碍执行涉案房产被执行的权利。请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人周州、鲁月粉未到庭参加调查，亦未提交书面答辩意见。原审法院经审理查明，陈文章与周州民间借贷纠纷一案，原审法院于2016年5月18日作出了(2016)苏0324民初2488号民事判决，内容为：周州于本判决发生法律效力之日起十日内偿还陈文章借款15万元及利息(以1万元为本金，按照月利率1.3%，从2014年5月1日计算至实际履行之日；以4万元为本金，从2014年4月15日；以5万元为本金，从2014年1月9日；以5万元为本金，从2014年12月27日，均按照月利率1.5%，计算至实际履行之日)。根据陈文章申请，原审法院立案强制执行，案号为：(2016)苏0324执1825号。执行过程中，原审法院于2016年12月14日作出了(2016)苏0324执1825号执行裁定书，查封了周州名下的涉案房产，查封期限为三年。韩修甫、吴**蓉对此提出执行异议，请求解除对涉案房产的查封，原审法院于2020年6月10日作出(2020)苏0324民初执异87号民事裁定书，驳回了韩修甫、吴**蓉的异议请求。韩修甫、吴**蓉遂提起本案诉讼，请求停止对涉案房屋的执行，并解除保全措施；本案诉讼费用由被告负担。原审法院另查明，2010年8月29日，周州(甲方)与韩修甫(乙方)签订房屋及车库买卖协议一份，协议内容为：经杜海侠介绍，双方经协商，甲方自愿将涉案房屋，建筑总面积为103.43平方米，车库总面积为25.3平方米出售给乙方；住房及车库总出售价格为叁拾万元整(300000.00元)，乙方已预付购房款及车库款壹拾伍万元整(150000.00元)，余款壹拾伍万元整(150000.00元)，待甲方将房产证、土地证及房屋使用说明书、预检质量保证书等，包括物业出售一切所有手续；在一年内过户到乙方名下后，乙方在三日内一次性付给甲方；若甲方因某种原因不能将房产及车库过户给乙方时，乙方有权要回房屋及车库已付预付款。2010年9月3日，吴**蓉向周州转账149000元，周州、鲁月粉出具了15万元的落款日期为2010年8月29日的收条。合同签订后，因周州、鲁月粉在购买房屋时所作的抵押贷款没有还清，剩余贷款由原告韩修甫、吴**蓉继续以周州、鲁月粉名义偿还。2011年5月23日，韩修甫、吴**蓉又支付周州、鲁月粉购房款30000元。2013年6月17日，韩修甫、吴**蓉将剩余抵押贷款64475.84元全部还清。在贷款还清后，韩修甫、吴**蓉与周州、鲁月粉还补签了《房屋出售合同》一份，合同落款日期为“2010年8月29日”。约定：周州、鲁月粉将其所有的涉案房屋，以30万元的价格出售给韩修甫、吴**蓉。第一笔购房款在2010年8月29日现金支付15万元，第二笔在2011年5月23日支付3万元现金，第三笔为银行按揭12万元，韩修甫、吴**蓉在2013年6月17日付清；车库约25.3平方米的费用包含在30万元房价内。该合同第七条补充条款约定：现韩修甫、吴**蓉已付清周州、鲁月粉所有的购房款叁拾万元整，周州、鲁月粉应当配合韩修甫、吴**蓉过户。韩修甫、吴**蓉陈述，在2010年协议签订后即入住了涉案房屋，在付清全部购房款后，多次和杜海侠、戴平至周州、鲁月粉的门市要求办理过户手续，周州、鲁月粉予以允诺，却久拖未办理。2014年6月4日，周州、鲁月粉因做贷款之需，与韩修甫、吴**蓉协商以涉案房产作为抵押办理银行贷款。双方为此签订1份协议书，内容为：甲方(周州、鲁月粉)现向乙方(韩修甫、吴**蓉)协商，去银行做按揭贷款，贷款由甲方偿还，与乙方无任何关系，如有不按时还款，甲方承担一切责任，期限为二年，即2016年6月6日协助乙方过户。当日，周州、鲁月粉又为韩修甫、吴**蓉出具了一份收条，内容为：甲方周州、鲁月粉已收到乙方韩修甫、吴**蓉购房款及小车车库总额30万元。因被告周州、鲁月粉未按上述约定日期为韩修甫、吴**蓉办理该房产权过户手续，韩修甫、吴**蓉于2016年9月12日向原审法院提起诉讼，要求周州、鲁月粉为其办理该房产权过户手续。韩修甫、吴**蓉陈述，因发现周州、鲁月粉实际办理的银行贷款抵押期限为10年，尚有贷款没有还清，无法办理过户，遂于2016年12月15日撤回起诉，原审法院作出(2016)苏0324民初5784号民事裁定：准予原告韩修甫、吴**蓉撤回起诉。2019年5月13日，原审法院再次受理原告韩修甫、吴**蓉与周州、鲁月粉房屋买卖合同纠纷一案，审理过程中，双方自愿达成调解协议，调解协议内容为：一、韩修甫、吴**蓉于2019年6月27日前替周州、鲁月粉偿还涉案房屋的房贷2万元，剩余房贷由周州、鲁月粉同时还清；二、上述贷款还清后，双方于2019年7月1日前到房产管理部门办理产权过户手续，周州、鲁月粉将涉案房产过户至韩修甫、吴**蓉名下；因过户产生的费用由韩修甫、吴**蓉负担。案件受理费减半收取150元，由韩修甫、吴**蓉自愿负担。原审法院再查明，涉案不动产产权情况表显示，涉案房屋登记在鲁月粉、周州名下，抵押情况显示为已抵押，抵押期限为2014年6月16日至2024年6月16日。江苏省电力公司睢宁县供电公司通用机打发票显示地址为涉案房屋用电户名为韩修甫，韩修甫提供的电费发票，最早交费时间为2015年9月17日，自来水费发票户名为202，最早交费日期为2015年1月27日。原审法院认为，《中华人民共和国物权法》第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”韩修甫、吴**蓉非涉案房产的登记权利人，故应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记”规定予以处理。本案中，韩修甫、吴**蓉与周州、鲁月粉在查封之前已经签订了合法有效的合同，并支付了全部价款且占有房屋，但未能办理过户系韩修甫、吴**蓉自身原因导致，理由如下：从2013年6月17日韩修甫、吴**蓉已经清偿完毕全部剩余贷款之日起至周州、鲁月粉再次办理抵押登记之前，在具备房屋过户条件下，韩修甫、吴**蓉应积极与周州鲁月粉协商过户事宜。但在2014年6月份，韩修甫、吴**蓉又再次同意暂不过户，由周州、鲁月粉在涉案房屋上设置抵押进行贷款，亦未核实贷款年限，属于对自身权利的忽视和不能过户风险的放任，以致后期房屋被查封。因韩修甫、吴**蓉的行为不符合上述规定第(四)条“非因买受人自身原因未办理过户登记”，故其不享有阻却执行的权利，对韩修甫、吴**蓉的诉讼请求，应予以驳回。据此，依照《中华人民共和国物权法》第九条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决：驳回韩修甫、吴**蓉的诉讼请求。案件受理费3333元，由韩修甫、吴**蓉负担。除与原审法院查明事实外，本院另查明，2016年6月，原审法院在执行柴新华与周州民间借贷纠纷一案中，韩修甫、吴**蓉对原审法院查封涉案房屋提出执行异议，在原审法院审查过程中，申请执行人柴新华自愿解除了对涉案房屋的查封，韩修甫、吴**蓉亦撤回了异议申请，原审法院于2016年8月30日作出（2016）苏0324执异39号执行裁定，准许韩修甫、吴**蓉撤回异议申请。2016年9月12日，韩修甫、吴**蓉向原审法院提起诉讼，要求周州、鲁月粉为其办理该房产权过户手续。本院认为，本案系被上诉人韩修甫、吴**蓉以案外人身份对涉案房屋主张所有权请求排除执行所引起的纠纷，争议焦点在于韩修甫、吴**蓉对涉案房屋是否享有足以排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，韩修甫、吴**蓉请求对涉案房屋排除执行，必须符合上述规定中的四个条件且缺一不可。韩修甫、吴**蓉提供的房屋及车库买卖协议、缴纳水电费的票据，可以证明双方在涉案房屋查封前签订了房屋买卖合同，亦占有涉案房屋。对于支付全部购房款的问题，虽然韩修甫、吴**蓉主张已经支付了全部购房款，亦提供了周州、鲁月粉出具的三份收条，但这一主张与房屋及车库买卖协议中约定“在一年内过户到乙方名下后，乙方在三日内一次性付给甲方”不一致，且韩修甫、吴**蓉只提供的2010年9月3日的汇款149000元凭证及2013年6月17日的偿还64475.84元贷款的还款凭证，只能证明韩修甫、吴**蓉支付了18万余元的购房款，其余约12万元的款项只有周州、鲁月粉出具的收条，无其他证据印证，无法确认韩修甫、吴**蓉支付了全部购房款。涉案房屋在2013年6月还清按揭贷款时，就具备办理过户的条件，韩修甫、吴**蓉没有办理过户手续，忽视自己的权利。在2014年6月4日，韩修甫、吴**蓉同意周州、鲁月粉以涉案房屋办理抵押贷款时，仍然可以先办理过户手续再为周州、鲁月粉办理设定贷款，但韩修甫、吴**蓉并没有办理过户手续。韩修甫、吴**蓉还主张周州、鲁月粉以涉案房屋办理抵押贷款，期限为2年，而周州、鲁月粉以涉案房屋贷款的期限实际为10年，也没有尽到合理的注意义务。至涉案房屋被原审法院另案查封后，韩修甫、吴**蓉才主张自己的权利。因韩修甫、吴**蓉放任行使权利，导致被执行人以涉案房屋办理抵押，在抵押期内，又因周州、鲁月粉的原因致使涉案房屋被查封至今不能办理过户，应归责于韩修甫、吴**蓉的过错，因此，其请求排除执行的主张，本院不予采纳。综上，上诉人韩修甫、吴**蓉的上诉理由不成立，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3333元，由上诉人韩修甫、吴**蓉负担。本判决为终审判决。审判长  韩黎华审判员  孙 燕审判员  宋宏伟二〇二一年四月二十五日书记员  孙 健