济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初1330号原告：张农，男，1962年11月28日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：李建亭，济南槐荫梅诚法律服务所法律工作者。被告：徐亮，男，1982年1月25日出生，汉族，住济南市。第三人：张潇，女，1990年11月2日出生，汉族，住济南市。原告张农与被告徐亮、第三人张潇物权保护纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理，原告张农及委托诉讼代理人李建亭、被告徐亮、第三人张潇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张农向本院提出诉讼请求：1．依法判令被告徐亮立即将非法侵占坐落于济南市的房屋腾交原告；2.依法判令被告赔偿原告损失94892.5元；3.依法判令被告向原告支付因非法侵占涉案房屋造成的损失(按照每月2990元的计算标准，自2021年1月12日起至房屋实际交付之日止)；4.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年2月21日，原告与第三人签订房屋买卖合同，原告将其名下坐落于济南市的房屋卖与第三人张潇，在原告向第三人交付涉案房屋时，发现被告徐亮非法占用了涉案房屋至今，致使原告无法履行实际的交付义务。2019年8月20日第三人向槐荫法院起诉原告，法院作出(2019)鲁0104民初4874号民事判决书，由于张农未履行交付义务，依法判令张农将涉案房屋腾交张潇。然而，由于原告未占用或使用涉案房屋，且涉案房屋产权已经登记变更为第三人张潇，无法也无权将非法占有的徐亮强行驱离涉案房屋，(2019)鲁0104民初4874号案件中也未将徐亮列为当事人，间接纵容了被告徐亮的非法行为，导致了涉案房屋无法腾交，槐荫法院于2021年1月6日将原告齐鲁银行账户内的94892.5元扣划，造成了原告的损失。综上，由于被告的违法行为，导致原告无法履行(2019)鲁0104民初4874号民事判决书中的腾房义务，造成了原告的经济损失。根据相关法律法规，被告应当立即停止非法侵占涉案房屋，立即腾交原告，配合原告将涉案房屋交付第三人，并赔偿因违法行为给原告造成的损失。张农诉至法院，要求处理。徐亮辩称，之所以在这个房子不走，其实我一直不想把房子和整个事分开说，一些事和本案没有关系，估计也不让说，这个房子是工龄房，是我爸我妈过户给我的，因为我孩子需要上学所以过户给我，为了孩子上学，这是这个房子第一次交易，第二次是因为我经商与前岳父在邮储银行办理了假按揭，贷款了48万元作为经营用途，这期间所有的银行贷款都由我自己支付，包括利息月供，实际我与张农没有任何一分钱的交易，我想问问原告这个房子你怎么来的，你是买的还是捡的，还是涉嫌诈骗，现在把话两说，两种说法，第一种抛去曾经的亲情关系，算买卖，钱是否付清？算上亲情关系契约精神在哪里？你对我说需要我承担违约金以及滞纳金你觉得合理吗？一个你用不正常的手段得来的房子你又卖给善意的第三方，造成的所有的法律责任、社会舆论责任都由你自己承担。张潇述称，我当初买这个房子的时候是比较信任原告，到最后房子也没给我，违约金也没给，我希望张农老师把房子再买回去，我不参与他们之间的纠纷。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院依法作出认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月21日，张农与张潇在山东华诺万家房地产经纪有限公司的居间服务下签订《房屋买卖合同》一份，约定，张农将其名下的位于本市槐荫区经六路某号的房屋出售给张潇。合同签订后，张潇依据双方的约定支付了购房款，并办理了银行贷款。2019年4月15日本市槐荫区经六路某号房屋的所有权转移登记至张潇名下，2019年6月14日张潇所办理的银行按揭贷款发放至张农银行账户。因2019年4月初徐亮出狱后搬入涉案房屋内居住，张农未能将涉案房屋交付给张潇，张潇于2019年8月20日以张农为被告向本院提起房屋买卖合同纠纷之诉，本院于2020年2月17日作出（2019）鲁0104民初4874号《民事判决书》，载明：“……本院认为，张潇与张农签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制性规定，系有效合同，双方均应按照约定履行义务。张潇的主要义务为交付购房款，张农的主要义务则是将涉案房屋的所有权转移登记至张潇名下并将该房屋实际交付张潇。现双方争议的焦点问题为，涉案房屋未能实际交接的责任应由哪方承担。本院认为，按照双方合同约定，张农在收到全部购房款后，即应当通知张潇办理房屋的交接手续。张潇提供的证据显示，其在银行贷款发放前及实际发放后一直在与张农之女张若辰沟通房屋的交付及贷款的发放问题。且张若辰转发给张潇的短信显示，系银行短信通知贷款到账后，张若辰与张潇确认的贷款实际到账的事实。张若辰能够获得转入张农银行账户款项的通知信息，表明张农对其与张潇之间的沟通应当知晓。因此，本院对张农称其不知道贷款实际到账的时间为2019年6月14日的主张，不予采信。按照合同约定，张农应当在次日之后向张潇交付涉案房屋，逾期不交付的构成违约。由查明的事实可知，张农首次通知张潇收房的时间为2019年8月2日，并明确表示了要约张潇面谈相关事宜。按照合同约定，张潇应当与张农见面办理涉案房屋的交接问题。但其在接到该通知后，并未与张农就房屋的交接问题再行协商。张潇称系因其询问徐亮后，认为徐亮仍然占有涉案房屋，故其没有与张农见面。本院认为，其所提交的微信聊天记录未经徐亮本人确认，在本案中不能予以采信。即使该记录真实，相关陈述为徐亮的单方陈述，徐亮也没有明确表示其仍然在该房屋内居住。张潇提交的微信聊天记录不足成为阻却其与张农进行房屋交接的合法事由，其不能以此为由，拒绝与张农会面进行房屋交接。如其存在怀疑，亦应当与张农会面，由合同双方直接的当事人就涉案房屋能否交付，如何交接进行现场确定。现双方所提交的证据，也均不能证明涉案房屋由案外人实际占有。因此，在2019年8月2日后，张农未交付涉案房屋的责任不应由其承担。但张农不承担其通知后房屋未能交付的逾期交房违约责任，不代表免除了其最终交付房屋的义务，其仍然有义务在张潇向其主张进行房屋交接时履行交房义务。张潇在2019年8月11日仅是询问张力铭房屋是否能够交接，张力铭再次给与肯定答复后，无证据证明双方就房屋交接事宜再行直接协商，直至发生本次诉讼。在本次诉讼中，因张潇所提供的起诉状副本与原本不一致，本院送达的副本中无张潇主张交付房屋的诉讼请求，其该项诉讼请求送到张农的时间为2019年10月11日。此时，张潇明确提出了交付房屋的请求，张农应当积极配合办理房屋交接手续。但张农辩称其曾通知过交房，房屋也已经登记至张潇名下，故其无权再打开涉案房屋的房门与张潇进行房屋的实际交接。如上所述，一次的通知并不能免除张农交付房屋的合同主要义务，张农也未提交证据证明因前期张潇未与其进行房屋交接，导致了涉案房屋现无法进行交接的事实。因此，本院认为张农在2019年10月11日接到张潇要求交付房屋的正式通知后，即应积极履行交付房屋的合同义务，其拒绝履行以及辩称已经履行完毕交房义务的行为构成违约，应当承担违约责任。关于违约责任的承担。按照合同约定，逾期履行合同义务的，违约方应承担房屋总价款日3‰的违约金。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及逾期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于损失”。本院认为，除涉案房屋无法及时交付导致的房屋租金损失外，张潇未能证明其还存在其他损失，而合同约定的违约金标准为每日3066元，该违约金标准明确约定过高。在张农提出了对违约金标准进行调整的抗辩意见的情况下，本院应当予以调整。因双方均认可涉案房屋的租金标准为每月2300元，故本院酌定以该标准上浮30%，即每月2990元的标准确定张农应当承担的违约金。因张农存在两个时间段的违约行为，故以上述标准计，2019年6月15日至2019年8月1日的违约金应为4784元。2019年10月12日后，应以该标准继续计算至涉案房屋实际交付之日止。关于律师费应否由对方承担，双方签订的《房屋买卖合同》约定律师费由违约方进行赔偿，且张潇委托的律师实际到庭参加了诉讼，诉讼费收取标准亦在合理范围内，在张农存在违约的情况下，张潇要求其支付律师费5000元的诉讼请求，于法有据，于事有理，本院予以支持。双方并未对诉讼保全保险费明确约定，且该项费用并非诉讼必然产生的费用，故对张潇要求张农向其赔偿诉讼保全保险费1000元的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中国人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、张农于本判决生效之日起十日内将坐落于济南市的房屋腾交张潇；二、张农于本判决生效之日起十日内向张潇支付逾期交房违约金4787元，并按照每月2990元的标准，自2019年10月12日起继续计算至房屋实际交付之日止；三、张农于本判决生效之日起十日内向张潇赔偿律师费5000元；四、驳回张潇的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10699元，减半收取计5349.50元，由张潇负担1349.50元，由张农负担4000元；诉讼保全费1520元，由张农负担。”判决生效后，因张农未履行判决所确定的义务，张潇向本院申请强制执行。另查明，2017年1月11日，涉案房屋以二手房买卖的方式从徐亮和张农之女张若辰名下转移登记至张农名下；截止本案一审法庭辩论终结前，徐亮仍然居住在涉案房屋内，张农未能将涉案房屋交付给张潇。本院认为，《中华人民共和国民法典》第二百一十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”第二百四十条规定：“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”本案中，在2019年2月21日张农将涉案房屋出售给张潇时，涉案房屋不动产登记证记载的登记产权人为张农，徐亮虽然在庭审中辩称其对涉案房屋具有相应权利，但未提交确实充分的证据予以证明，徐亮关于其对涉案房屋具有相应权利的辩称意见，依据不足，本院不予采信。张农作为涉案房屋的产权人，有权对涉案房屋进行处分和出售。张农在作为涉案房屋的产权人将涉案房屋对外出售的情况下，其不同意徐亮在涉案房屋内进行居住，徐亮不具有在涉案房屋内居住的合法权利。徐亮如与张农存在其他纠纷，可另案解决。因为徐亮在涉案房屋内居住且拒不搬出导致张农无法向张潇履行交付涉案房屋的义务，张潇依据房屋买卖合同向本院提起了房屋买卖合同纠纷之诉，本院已经生效的判决确定张农负有将涉案房屋腾交给张潇的义务，在作为涉案房屋现在的登记产权人张潇明确表示只按照合同约定和法院生效的判决要求张农向其履行腾交涉案房屋的义务和承担违约责任的情况下，张农作为涉案房屋的原产权人和负有向张潇履行腾交房屋义务的义务人，其要求不具有合法居住权利且导致其不能向张潇履行腾房义务的房屋占有人徐亮将本市槐荫区经六路某号房屋腾交的请求，合法有据，本院予以支持。由于徐亮的无权占有房屋和拒不腾房行为导致张农无法向张潇履行交房义务，张潇起诉维权后，本院已生效（2019）鲁0104民初4874号判决判令张农赔偿张潇律师费5000元、诉讼费4000元、诉讼保全费1520元、违约金4787元和自2019年10月12日起至实际交房之日止按照每月2990元支付违约金，现张农要求徐亮赔偿其在（2019）鲁0104民初4874号案件中所遭受的损失，合法有据，本院予以支持。张农主张其在（2019）鲁0104民初4874号案件中所遭受的损失律师费5000元、诉讼费4000元、诉前保全费1520元、违约金4787元和2019年10月12日起至2021年1月11日止期间的违约金损失共计为94892.5元，属数额计算有误，应予纠正，经核算应为60157元；张农主张徐亮自2021年1月12日起至实际腾房之日止按照每月2990元赔偿其因侵占房屋造成的违约金损失，合法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十七条、第二百三十五条、第二百三十八条、第二百四十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告徐亮于本判决生效之日起十日内将济南市的房屋腾交给原告张农；二、被告徐亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告张农损失60157元；三、被告徐亮于本判决生效之日起十日内赔偿原告张农承担的违约金损失（自2021年1月12日起至实际腾房之日止，按照每月2990元计算）；四、驳回原告张农的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2372元，减半收取1186元，原告张农负担398元，被告徐亮负担788元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘扬军二〇二一年四月二十八日书记员  朱 燕