广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2019）粤0106民初26293号原告：张国楼，男，1963年6月26日出生，汉族，住广东省开平市。委托诉讼代理人：黄其伟、杨霁钰，均系北京德恒（广州）律师事务所律师。被告：姚健儿，男，1970年7月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：李国财、王怡，均系广东法制盛邦律师事务所律师。第三人：广州市天河区员村街石东第八股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区。负责人：姚启乐，社长。第三人：广州市天河区员村街石东第九股份合作经济社，住所地广东省广州市天河区。负责人：姚永棣，社长。两第三人的共同委托诉讼代理人：蔡樱梓、刘诗颖，均系广东广悦律师事务所律师。原告张国楼诉被告姚健儿，第三人广州市天河区员村街石东第八股份合作经济社（下简称石东八社）、第三人广州市天河区员村街石东第九股份合作经济社（下简称石东九社）房屋拆迁安置补偿纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。后本院作出（2018）粤0106民初13781号民事裁定，裁定驳回原告张国楼的起诉。原告张国楼不服该裁定提起上诉，广州市中级人民法院作出（2019）粤01民终7745号民事裁定，裁定撤销（2018）粤0106民初13781号民事裁定，本案指令本院审理。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告张国楼及其委托诉讼代理人黄其伟、杨霁钰，被告姚健儿的委托诉讼代理人王怡到庭参加了诉讼；第三人石东八社、石东九社经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国楼诉称：1992年，原告向被告的父亲姚昌暖购买了位于东圃镇石东潭村西大街8号的宅基地并在上面建筑房屋（后门牌地址变更为广州市天河区东圃镇石东潭村大街西三巷四号）。房屋建成后，一直由原告居住、出租，原告是该房屋的建设人、居住人、使用人、出租人和所有权人。2009年7月9日，姚昌暖去世。2012年，广州市天河区人民政府发布《关于全面开展潭村“城中村”改造的通告》（穗天府〔2012〕1号），同意潭村“城中村”改造，由两第三人负责组织实施。原告所建设的上址房屋属于该“城中村”改造范围内。2012年10月17日，就原告所建设的潭村大街西三巷四号房屋，被告擅自与两第三人签订《天河区员村街石东第八、第九股份合作经济社城中村改造补偿安置协议》（下简称《补偿安置协议》），同意由两第三人改造房屋，支付被告货币补偿85170元及临迁费每月9133.50元，回迁安置套内面积320.32平方米。被告的行为严重损害原告的居住权益及财产利益。经与被告及两第三人协商，2013年10月3日，原告与两第三人及被告签订《协议书》，约定被告在两第三人给予其复建回迁总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归原告所有，在回迁时由原告直接获取产权并自主安排使用；被告同意在两第三人给予的临迁费中给予原告110平方米面积的每月临迁费3300元；其余安置面积210.32平方米及临迁费由两第三人和珠光公司冻结，不安置任何人，直至被告和原告通过协商或法律途径解决房屋纠纷方可解除冻结。同日，原告与被告、两第三人签订《冻结书》，约定被告将回迁安置总面积中110平方米优先补偿给原告，其余210.32平方米先行冻结。现潭村回迁房已经于2017年9月底安置完毕。两第三人提供了位于潭村城××村改造复建安置住宅三套房屋，总面积为320.32平方米，其中包括广州市天河区**路2号之三C1栋2206(套内97平方米）、广州市天河区**路2号之三C1栋2803房（套内97平方米）、广州市天河区**路2号之四C2栋0401房。被告将本应明确由原告取得的复建安置房据为己有，拒不向原告交付。根据协议约定，被告应将上述房屋中的一套约110平方米交付给原告,被告还擅自将三套房屋全部出租获利，其行为严重违反协议约定，损害了原告的权益，导致原告无处居住。《协议书》明确约定，被告应当先将回迁安置房屋的110平方米套内面积交付给原告，现被告的行为已经违约违法，损害了原告的合法权益。现由于上述房屋中没有套内面积110平方米的房型，因此原告要求被告将一套套内面积约为97平方米左右的潭村“城中村”改造复建安置房（广州市天河区**路C1栋2206或2803房）交付给原告，少于套内面积110平方米的差额部分补偿差价给原告。差价暂时按46000元/平方米计算，以实际测量房屋面积差和评估单价为准。另外，双方已经明确由原告取得的110平方米房屋被被告霸占使用，原告要求被告还应支付房屋使用费给原告，按照110平方米，每月每平方米套内85元左右计算，为9350元/月，从2017年10月1日计算至房屋实际交付之日止。为此，原告提起诉讼，请求法院判令：一、被告依照协议约定交付广州市天河区**路2号之三C1栋2803房给原告；二、被告向原告补偿差价（按46000元/平方米计算，以实际测量房屋面积差和评估单价为准）；三、被告向原告支付房屋使用费（自2017年10月1日起计至房屋实际交付之日止，按照8618.56元/月的标准）；四、被告承担本案所有诉讼费。被告姚健儿辩称：一、本案所涉及被拆迁的房屋属于集体土地上的房屋，因原告没有村集体成员的身份，故原告签订的涉及村集体土地上房屋的协议书、冻结书均是无效的，基于无效的协议内容，原告的诉讼请求没有法律依据。二、原告提供的一、二审判决书并没有反映原告对原拆迁房屋享有相关权利，故原告没有事实依据。三、被告根据二审判决书从邹伟健及邹晓芳处将拆迁的房屋购买回来，邹晓芳也将拆迁房屋签署的相应文件原件交付给被告。综上，原告的诉讼请求没有任何法律及事实依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人石东八社、石东九社未到庭参加诉讼，但提交了答辩状述称：第三人确认原告提交的《协议书》上第三人的盖章属实，请法院结合本案事实情况依法裁判。经审理查明：2013年10月3日，石东八社、石东九社（甲方）与姚健儿（乙方）、张国楼（丙方）签订《协议书》，内容为2012年10月，姚健儿与石东八社、石东九社签订《补偿安置协议》，现张国楼对该房屋权属提出主张；由于潭村改造已接近尾声，为使改造工作顺利完成，姚健儿与张国楼协商同意签订如下协议：一、乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有，该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用；二、乙方同意甲方在其临迁费中给予丙方110平方米面积的每月临迁费3300元；三、甲乙双方一致同意其余安置面积210.32平方米及临迁费由石东八社、石东九社和珠光公司冻结，不安置任何人，直至姚健儿与张国楼两人通过协商或法律途径解决房屋纠纷方可解除冻结；四、丙方保证于2013年10月4日腾空房屋并完整移交给甲方拆除等。2013年10月3日，姚健儿、张国楼（冻结人）与石东八社、石东九社、广州市天河区潭村（珠光）旧村改造动迁组（承诺单位）出具《冻结书》，内容为姚健儿于2012年10月与石东八社、石东九社就潭村大街西三巷4号房屋签订《补偿安置协议》，现张国楼对该房屋权属提出主张；由于潭村改造已接近尾声，为使改造工作顺利完成，姚健儿与张国楼一致同意《补偿安置协议》回迁安置总面积320.32平方米，现在各方同意将其中110平方米优先补偿安置给张国楼，其余安置面积210.32平方米由石东八社、石东九社和珠光公司冻结，不安置任何人，直至姚健儿与张国楼两人通过协商或法律途径解决房屋纠纷方可解除冻结；石东八社、石东九社、珠光公司承诺按姚健儿与张国楼约定执行等。现张国楼提起本案诉讼，要求姚健儿向其交付广州市天河区**路2号之三C1栋2803房（下简称2803房）并支付差价、房屋使用费。诉讼过程中，张国楼提交了《授权委托书》及《个人账户汇总信息清单》，以证明广州珠光置业有限公司向其支付了每月的临迁费3300元，《协议书》及《冻结书》是实际履行的。姚健儿对《授权委托书》的真实性不予确认，对《个人账户汇总信息清单》的真实性予以确认。张国楼、姚健儿均确认《协议书》中约定的回迁总面积320.32平方米，后姚健儿实际分配取得的房屋地址及面积为广州市天河区**路2号之三C1栋2206房（套内面积为97平方米，下简称2206房）、2803房（套内面积为97平方米）、广州市天河区**路2号之四C2栋0401房（套内面积为136平方米，下简称0401房），上述套内面积是大概的面积；上述三套房屋均是石东八社、石东九社于2017年10月交付给姚健儿控制使用，并由姚健儿控制使用至今。在原审的（2018）粤0106民初13781号案件中，姚健儿确认2803房由其出租，租期为2年，至2019年3月止，每月租金是7600元。张国楼主张按照该租金金额除以97平方米而得出的租金标准，按照其应取得的110平方米回迁房面积计算，姚健儿应支付的房屋使用费的标准为8618.56元/月。本案中，姚健儿确认2803房至今仍由其出租使用，租金为7600元/月。张国楼主张少于110平方米套内面积的差额部分，姚健儿按照46000元/平方米的标准补偿。姚健儿认为该标准过高，对于该标准不予确认。另，由于石东八社、石东九社并未到庭参加诉讼，本院通知其对案件相关事实进行回复。后石东八社、石东九社向本院回复称：一、《协议书》上加盖的石东八社、石东九社的公章是真实的，至于姚健儿是否因受到张国楼威胁才签署《协议书》，石东八社、石东九社对此不知情；二、本次潭村城××村改造，姚健儿一共以两栋拆迁房屋权属人的名义与石东八社、石东九社分别签署了两份《补偿安置协议》，两栋拆迁房屋的地址分别为广州市天河区潭村大街西三巷4号、广州市天河区潭村西街六巷10号；为了各村民权属人可以选择适合的户型，本村改造允许已签署《补偿安置协议》的村民在每轮摇珠选房前，可将其所获得的应回迁安置面积在村民之间进行流转，并在石东八社、石东九社进行备案，村民依据其经流转备案后的最终面积参与选择回迁安置房屋；经流转备案后，姚健儿最终的回迁安置面积合计为套内面积332.35平方米，依据该面积选择的回迁安置房屋共3套，地址分别为2206房（户型：套内面积约97.92平方米）、2803房（户型：套内面积约97.92平方米）、0401房（户型：套内面积约136.51平方米），但原拆迁房屋与回迁房屋之间无法一一对应；三、本次潭村城××村改造的回迁安置房屋均于2017年9月28日至30日期间进行摇珠分房，并于2017年10月2日至3日期间交付，法院来函所指三套回迁安置房均已于2017年10月2日交付给姚健儿；四、本次潭村城××村改造的回迁安置房屋均已竣工验收合格，待办理大确权中，尚未能办理各套间的产权登记，上述三套回迁安置房屋面积仅为初步估算的户型面积，未有最终面积测量成果。又，本院向广州市规划和自然资源局调查以下问题：一、2803房的权属登记、抵押、查封情况？面积多少？上述房产现是否具备过户登记条件？二、上述房产的性质是否属于宅基地房屋或农村集体房屋？若上述房产及所在建筑物未办理权属登记，其所在建筑物的用地是否为农村集体土地或宅基地性质？三、张国楼并非本村村民的情况下，其要求交付上述房屋、办理产权登记，是否存在政策障碍？广州市规划和自然资源局函复本院称：一、经查广州市房地产档案管理系统，查无2803房的不动产权登记情况；二、根据来函地址无法确定地块位置，建议法院提供地块位置示意图。本院再次通知石东八社、石东九社对案件相关事实进行回复。后石东八社、石东九社向本院回复称：一、2206房、2803房、0401房至今未办理产权登记手续；二、上述房屋所在大楼目前正在办理大确权中，尚未完成大确权手续及产权登记；三、上述房屋及其所在大楼的性质是农村集体房屋；四、上述房屋所在大楼所在的土地具体地址为天河区冼村街社区潭骏社区，权利人为广州市天河区员村街石东股份合作经济社联社农民集体，《不动产权证》号为粤2018广州不动产权第02800186号，共有情况为单独所有；五、至于上述三套房屋能否通过出售、互换或赠与方式转让给非本集体组织成员，以相关法律法规规定或不动产登记主管部门的规定为准。本院认为：张国楼与姚健儿、石东八社、石东九社签订了《协议书》，约定“乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有，该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用”。根据当事人确认的事实可知，2206房、2803房、0401房三套回迁安置房均已于2017年10月交付给姚健儿，由姚健儿控制使用至今，但尚未办理产权登记手续。现张国楼起诉要求姚健儿根据《协议书》的上述约定将2803房交付给张国楼并支付面积差价款、房屋使用费。但是，2206房、2803房、0401房三套回迁安置房所在大楼所在的土地权利人为广州市天河区员村街石东股份合作经济社联社农民集体，所在大楼的性质是农村集体房屋，而张国楼并非该集体组织成员，不享有该集体组织宅基地使用权，不能通过签订上述《协议书》方式受让该集体组织宅基地上房屋。因此，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的规定，《协议书》的上述约定违反了法律规定，应属无效，张国楼据此要求姚健儿向其交付2803房并支付差价、房屋使用费的诉讼请求均缺乏依据，本院不予支持。石东八社、石东九社经本院合法传唤未到庭参加诉讼，不影响案件的审理。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第二条第三款、第十一条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：驳回原告张国楼的全部诉讼请求。本案受理费42500元，由原告张国楼负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  王伟雄人民陪审员  伍建红人民陪审员  黎婉玲二〇二一年四月十二日书 记 员  梁炎梅黄谱兰唐薇