江西省万安县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0828民初342号原告：吉安铭鼎企业管理有限公司，统一社会信用代码91360828MA36WNQ78H，住所地江西省万安县芙蓉镇五云路凤凰苑商住楼B楼。法定代表人：袁庆隆，执行董事。委托诉讼代理人：谢水云，江西祥昀律师事务所律师。被告：刘鑫，男，1987年7月2日生，汉族，江西省万安县人，住万安县。原告吉安铭鼎企业管理有限公司诉被告刘鑫租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吉安铭鼎企业管理有限公司的委托诉讼代理人谢水云及被告刘鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吉安铭鼎企业管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决确认原告收取被告的履约保证金19008元不予退还；2、判决被告支付原告租金及物业费合计65044元；3、判决被告承担原告为实现债权所支付的律师费5000元。4、判决被告承担本案诉讼费。事实和理由：2018年5月26日原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告承租万安县五云路云龙财富中心二栋一层143/144商铺，建筑面积118.8平方米，实际面积89.1平方米，被告用于经营品牌服饰，租期六年，自2018年10月1日起至2024年9月30日止，签订合同时交付19008元作为履约保证金；月租金为9504元，首次交付2019年2月1日到7月31日六个月租金，以后按季度预交租金，被告必须在每个交租期结束前7天交清下个租期的租金，逾期每天按应付款的千分之一缴纳滞纳金；被告逾期交付租金达十五天以上的履约保证金不予退还，且原告有权单方解除合同，应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用包括但不限于诉讼费、律师费等。合同签订后，被告支付履约保证金19008元，支付三个月租金，2020年11月27日被告出具欠款单，言明自2019年11月1日到2021年1月31日租金及物业费共计70044元，已交5000元，承诺在2020年12月4日前先交20000元，其余45044元先欠着。可被告在2020年12月4日前未付20000元，之后原告多次催缴未付，由于被告未按约定支付租金超过十五天，原告依合同有权不退还履约保证金，同时被告违约应承担原告为实现债权所支付的律师费5000元，为此原告特具文起诉。被告刘鑫辩称：合同履约金不应不予退还，原告方开始说是押金不是履约金；若所有商铺的房租和物业费都是按本案起诉的标准收取，则对房租和物业费无异议；律师费不应承担。原告吉安铭鼎企业管理有限公司围绕诉讼请求提交了四组证据：租赁合同、承诺书、履约保证金发票（收据）、律师费发票。租赁合同拟证明租赁商铺名称、面积、租金、保证金、违约责任等内容；承诺书拟证明2019年11月1日至2021年1月31日期间租金及物业费共70044元，已交5000元，承诺在2020年12月4日前先付20000元；保证金发票拟证明被告支付了履约保证金19008元；律师费发票拟证明原告因此次诉讼产生律师费5000元。被告质证认为，对租赁合同的真实性无异议；承诺书是其去原告办公室协调，协调不成，原告要求其写下此份承诺书，否则不让走；履约保证金发票的真实性无异议，但此笔钱的性质是押金而非履约保证金；律师费发票无异议。本院对上述证据的认证意见将在本裁判文书说理部分予以综合阐释。被告未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：2018年5月26日，原告（甲方）与被告（乙方）签订了《商铺租赁合同》，约定被告承租万安县五云路云龙财富中心二栋一层143/144商铺，建筑面积118.8平方米，实际面积89.1平方米，租赁用途为经营品牌服饰，租期自2018年10月1日起至2024年9月30日止共六年。合同第二章五条中约定承租方在签订合同时交付19008元作为履约保证金。本合同终止之日起三十日内由甲方全额无息返还乙方。但如果乙方有严重违反本合同任一条款，则乙方除承担本合同约定的其他相应的责任外，该保证金还作为乙方的补充违约金，甲方不再返还乙方。如乙方在本合同签订生效之日起十日内未支付保证金的，则甲方有权单方面解除合同。月租金为9504元，首次交付2019年2月1日到7月31日六个月租金，以后按季度预交租金，被告必须在每个交租期结束前7天交清下个租期的租金，逾期每天按应付款的千分之一缴纳滞纳金。合同第五章第十一条中约定：乙方有下列情形之一时，甲方有权解除合同，乙方已交的履约保证金（押金），甲方不予退还，并责令乙方赔偿对商城造成的一切经济损失：（1）……(2)逾期交付租金达十五天以上（含十五天）；（3）……。双方还约定“违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费等所有因此发生的费用”。另，在该租赁合同尾部后续有增加手写条文：签合同时交付两个月押金和三个月租金，其余三个月装修前交齐，原告方有在该手写条文上盖章确认。被告于2018年5月26日通过刷卡向原告支付了19008元及支付三个月租金，原告向被告出具收据载明该19008元的收款事由为2#一层143、144铺履约保证金。2020年11月27日被告出具书面承诺，言明自2019年11月1日到2021年1月31日租金及物业费共计70044元，已交5000元，承诺在2020年12月4日前先交20000元，其余45044元先欠着。之后原告多次催缴未付，原告具文起诉至本院。本院认为，原告被告双方一致签订的合同系双方真实的意思表示，合法有效，当事人应当按照合同约定或者交易习惯全面履行自己的义务。本案中按照合同约定，被告方有按时给付租金的义务，现被告逾期未付租金，依法应承担继续给付租金的义务，被告已就所欠租金向原告出具了书面承诺，双方对此无争议。同时，根据双方当事人举证、质证及诉辩意见，本案的争议焦点是：一、被告于2018年5月26日向原告支付的款项的性质是履约保证金还是押金，原告主张不予以退还能否支持；二、原告主张律师费5000元能否支持。关于焦点一，被告于2018年5月26日向原告支付的款项的性质是履约保证金还是押金，原告主张不予以退还能否支持问题。首先，租赁合同第二章五条言明：“承租方在签订合同时交付19008元作为履约保证金。本合同终止之日起三十日内由甲方全额无息返还乙方。但如果乙方有严重违反本合同任一条款，则乙方除承担本合同约定的其他相应的责任外，该保证金还作为乙方的补充违约金，甲方不再返还乙方”，明确约定承租方在签订合同时需交付19008元作为履约保证金。其次，原告在收到被告支付的19008元后，向其出具了收据（履约保证金发票）记载收款事由为履约保证金，而被告在收到收据后一直未向原告提出异议，现被告在庭审中也认可该收据的真实性，被告以其行为同意了支付的是履约保证金。第三，被告抗辩其交纳的是押金，并未提交证据予以证明。据此本院认定被告交纳的该19008元为合同约定的履约保证金。同时根据合同第五章第十一条中的约定：乙方逾期交付租金达十五天以上（含十五天）时，则甲方有权解除合同，乙方已交的履约保证金（押金），甲方不予退还。现原告未按租赁合同约定按季度交付租金，在其向被告出具承诺书后仍然一直未履行给付租金义务，已构成严重违约，故原告主张履约保证金19008元不予退还的请求，本院予以支持。关于焦点二，律师费5000元能否支持问题。双方在签订合同时已明确违约方除承担本合同相关条款约定的责任外，还应赔偿守约方为追究违约方责任或追索债权所发生的实际费用，包括但不限于诉讼费、律师费等所有因此发生的费用，故对原告要求被告承担本案律师费的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条判决如下：一、原告吉安铭鼎企业管理有限公司向被告刘鑫收取的履约保证金19008元不予退还；二、被告刘鑫向原告吉安铭鼎企业管理有限公司支付租金及物业费共计65044元；三、被告刘鑫向原告吉安铭鼎企业管理有限公司支付律师费5000元。案件受理费1013元，由被告刘鑫承担。以上款项限被告刘鑫在判决生效后十日内履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。当事人一方未在规定的履行期限内履行义务，另一方要求履行的，应当在规定的履行期限届满后二年内申请本院强制执行，由此发生的费用由不履行义务的当事人负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 员 张志勇法官助理 刘 婷二〇二一年四月六日书 记 员 罗淑丹