山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁08民终1327号上诉人（原审被告、反诉原告）：胡腾飞，男，1987年3月21日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：胡卫光，山东信投律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：李杭，男，1991年3月9日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：李阳，济宁任城南张法律服务所法律工作者。上诉人胡腾飞因与被上诉人李杭合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院(2020)鲁0811民初10267号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。胡腾飞上诉请求：1.撤销一审判决，查清事实依法改判或发回重审；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定事实错误。一审法院未能正确认定转让协议中双方的义务。李杭最初向上诉人胡腾飞承诺称可以向开发公司申请优惠，总房价大约能减4万元左右。双方签订转让协议，约定的被上诉人李杭的义务包括两部分：一是被上诉人李杭保证上诉人胡腾飞签约价格不超过122.5万元，超出部分由被上诉人李杭支付；二是被上诉人在房屋具备网签条件后五个工作日内负责与开发商、售楼处办理姓名变更、商品房预售合同签订事项，即被上诉人向上诉人提供订立商品房预售合同的媒介服务。约定上诉人的义务也包括两部分：一是上诉人同意接受认购书中被上诉人的权利、义务，二是配合被上诉人办理相关手续。转让协议是一个整体，每条都相互关联，并约定了上诉人支付转让费的“节点”，其约定的支付节点是“签订该房屋正式商品房预售合同”和“所签购房合同备案”。“转让”的真实意思不是“签订选房认购书”，而是“完成房屋商品房预售合同的签订和备案”，保证上诉人胡腾飞“签约”。被上诉人未履行完成协议的主要义务：一是上诉人认购书的签约价格为126.15万元，每平方单价约为10300元，总价超出3.65万元；二是被上诉人未促成上诉人与开发商、售楼处的商品房预售合同成立，实际上未保证上诉人“签约”而上诉人胡腾飞则完成了协议的主要义务。一审法院认定被上诉人完成更名就完成了转让购房权，履行了主要义务、被上诉人并不存在违约情形，且已经履行协议主要义务。上述认定是错误的。开发公司要求先交首付款然后才能签合同，该要求违反相关规定，而一审法院对此未予认定。购买期房的，购房人在签订商品房买卖合同后需将购房款(首付款、一次性付款、分期付款、按揭贷款等)全额交存至商品房预售资金监管账户，购房人应凭业务主管部门的商品房买卖合同网签备案系统自动生成的商品房预售资金交款通知单直接将购房款存入监管账户。开发公司要求先交首付款然后才能签合同，开发公司设定的该交易条件作出排除或者限制消费者权利、减轻或者免除经营者责任、加重消费者责任等对消费者不公平、不合理的规定。违反了《消费者权益保护法》第四条、第七条、第十条、第十六条规定及《合同法》第五条、第十二条、第三十二条、第六十七条规定，违反了《商品房销售管理办法》第十五条、第十六条规定。但被上诉人拒绝协调，以上均表明被上诉人未完成转让协议的主要义务。鉴于上诉人支付被上诉人先前交纳的定金的约定节点没有成就，支付2万元转让费的约定节点亦未成就，故上诉人不应向被上诉人支付转让费及定金。李杭辩称，上诉人胡腾飞的上诉理由均不成立。依据转让协议约定，被上诉人为上诉人办理了棠颂A1-1-802号房的更名手续，将案涉房屋选房认购书更名至上诉人名下，并自行承担了更名费2000元。被上诉人及房产销售方多次通知上诉人签订商品房预售合同，但上诉人以各种理由拒绝签订，因此未完成商品房预售合同签约及备案的责任在于上诉人，被上诉人已完全履行转让协议中约定的义务。被上诉人为上诉人办理选房认购书更名手续是在2020年7月29日，济宁市住房和城乡建设局于2020年7月20日发布了新版购买商品房温馨提示，已经开始实施新版的温馨提示。旧版温馨提示已不再执行，对比旧版，新版将涉及签订商品房预售合同和缴纳首付款手续的部分内容删除，即对合同签订和缴纳首付款的先后顺序未做具体强制性规定。因此先交首付款才能签合同并未违反法律规定，上诉人的这一观点也与本案没有任何必然关系。其抗辩理由不成立。上诉人通篇大论所述的事实和理由均是在为自己违约寻找的借口。上诉人的真实目的就是不想购买案涉房屋。综上，一审法院认定事实清楚，判决正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决，案件受理费由上诉人承担。李杭向一审法院起诉请求：1.请求依法判令解除原、被告双方签订的转让协议；2.判令被告向原告支付违约金4万元，并赔偿原告经济损失22000元；3.诉讼费由被告承担。胡腾飞向一审法院反诉请求：1.判令反诉被告向反诉原告支付违约金40000元；2.诉讼费由原告承担。一审法院认定事实：2020年7月17日，原告（反诉被告）李杭（甲方）与被告（反诉原告）胡腾飞（乙方）签订转让协议，约定甲方于2020年6月27日签订《长泰瑞马.棠颂选房认购书》，认购了济宁市任城区长泰瑞马.棠颂房号为A1-1-802，面积为122.22㎡的房屋，并已交纳定金2万元；甲方同意将房屋以转让费（非定金）2万元的价格转让给乙方，保证乙方签约价格不超过122.5万元，并在房屋具备网签条件后五个工作日内负责与开发商、售楼处办理姓名变更、商品房预售合同签订事项；乙方同意接受认购书中甲方的权利、义务，同意按照约定节点返还甲方先前交纳的定金2万元，同意按照约定节点支付甲方转让费2万元，并配合甲方办理相关手续；乙方在签订该房屋正式商品房预售合同后，当天返还甲方先前交纳的定金2万元，乙方在所签购房合同备案后，当天支付甲方转让费2万元；如甲、乙双方一方出现违约，则违约方须在五天内支付对方违约金4万元，如双方违约，则各自承担相应的责任。协议签订后，原告（反诉被告）李杭于2020年7月29日将涉案房屋选房认购书更名至被告（反诉原告）胡腾飞名下，并交纳了更名费2000元。后原告（反诉被告）李杭及涉案房产销售方通知了被告（反诉原告）胡腾飞前去签订商品房预售合同。被告（反诉原告）胡腾飞在与涉案房产销售方商议签订商品房预售合同时，因对销售方的签约流程、交款账户等存有质疑，而未与销售方就涉案房产签订商品房预售合同。一审法院认为，本案争议焦点问题是涉案转让协议的性质，及双方当事人是否履行了协议的义务。涉案转让协议系双方真实意思表示，且不违反法律禁止性规定，为有效协议。该协议转让标的并非涉案房产，而是涉案房产的购买权。原告（反诉被告）李杭依照其所签订的认购书而取得涉案房产的购买权，签订转让协议后又将认购书更名至被告（反诉原告）胡腾飞名下；涉案房产销售方亦通知了被告（反诉原告）胡腾飞签订商品房预售合同。被告（反诉原告）胡腾飞因对涉案房产销售方的签约流程及交款账户等存在质疑而未签订商品房预售合同，虽然转让协议约定甲方负责与开发商、售楼处办理姓名变更、商品房预售合同签订等事项，但并非指系按照被告（反诉原告）胡腾飞的要求签订商品房预售合同。至原告（反诉被告）李杭办理完认购书更名，涉案房产销售方同意被告（反诉原告）胡腾飞以自己名义与其签订商品房预售合同时，被告（反诉原告）胡腾飞已取得涉案房产的购买权，原告（反诉被告）李杭即已履行了转让协议的主要义务。至于涉案房产销售方的签约流程、指定交款账户等是否合规，系被告（反诉原告）胡腾飞取得涉案房产购买权后与涉案房产销售方之间的纠纷，被告（反诉原告）胡腾飞不能以此来拒绝履行转让协议中己方的义务。综上，就涉案转让协议已不具备解除条件，原告（反诉被告）李杭已履行协议主要义务，被告（反诉原告）胡腾飞应按约定支付原告（反诉被告）李杭所交纳的定金2万元及转让费2万元；对于原告（反诉被告）李杭主张的更名费2000元，因办理姓名变更系原告（反诉被告）李杭的义务，该费用亦应由原告（反诉被告）李杭承担；对于其主张的违约金，因协议约定付款节点系在签订正式商品房预售合同和所签购房合同备案后，涉案房产并未办理上述事项，故不符合支付违约金的条件。对于被告（反诉原告）胡腾飞的反诉请求，因原告（反诉被告）李杭并不存在违约情形，且原告（反诉被告）李杭已履行协议主要义务，故被告（反诉原告）胡腾飞的反诉请求没有事实和法律依据，一审法院依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条规定，判决：一、被告胡腾飞于判决生效之日起十日内支付原告李杭购房定金20000元、转让费20000元，合计40000元；二、驳回原告李杭的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告胡腾飞的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取即675元，由原告李杭负担240元，被告胡腾飞负担435元；反诉费400元，由反诉原告胡腾飞负担。二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，李杭与胡腾飞所签订的转让协议系双方的真实意思表示，亦不违反法律禁止性规定，双方均应当按照协议约定履行各自的义务。李杭已经按照协议书约定将认购书更名至胡腾飞名下，案涉房产销售方亦通知了胡腾飞签订商品房预售合同，一审法院认定李杭已经履行了转让协议的主要合同义务，一审法院对此认定并无不当。胡腾飞因对案涉房产销售方的签约流程及交款账户等存在质疑而未签订商品房预售合同，不能归责和认定系因李杭违反了转让协议中其所负的主合同义务而导致未能签订商品房预售合同，胡腾飞二审中提交的与案涉房产销售方的微信聊天记录亦不能证实李杭存在违约行为。胡腾飞称李杭保证其购房价格不超过122.50万元，并要求李杭补足差额3.65万元。鉴于胡腾飞并未与案涉房产销售方签订商品房预售合同，亦无证据证实实际支付过房款及金额，故对上诉人胡腾飞的该意见不予采纳。至于涉案房产销售方的签约流程、指定交款账户等是否合规，系胡腾飞取得案涉房屋购买权后与涉案房产销售方之间的纠纷，但不能以此拒绝履行转让协议中的己方义务，一审法院判决胡腾飞按照协议书约定支付李杭购房定金2万元、转让费2万元，符合法律规定及当事人约定，并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，判决结果并无不当。上诉人的上诉理由不能成立，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费800元，由上诉人胡腾飞负担。本判决为终审判决。审判长  闫先东审判员  张 杰审判员  马 斌二〇二一年四月二十一日书记员  丁 鲁