`湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初3193号原告：蔡铖，男，1983年3月24日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：胡荣华，男，1982年7月2日出生，汉族，住湖南省常宁市。原告蔡铖与被告胡荣华房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡铖到庭参加了诉讼，被告胡荣华经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告蔡铖向本院提出诉讼请求：一、请求判决解除原、被告于2020年3月15日签订的《商铺租赁合同》；二、请求判决被告向原告支付违约金11400元；三、请求判决被告支付原告免租期的租金5700元；四、请求判决被告将长沙市岳麓区××道××号××房××小区××期××幢××单元××层××号商铺返还给原告；五、请求判决被告支付2020年11月1日至2021年1月31日的欠付租金6300元；六、请求判决被告承担本案所有诉讼费用。事实和理由：2020年3月15日，原告与被告签订了商铺租赁合同，协议将长房云时代小区13栋-1层第111号商铺租赁给被告用于经营药店、门诊、超市等，双方约定租赁期限自2020年3月16日至2025年3月15日，其中自2020年3月16日至2020年4月30日为免租期，合同约定按季度支付租金，并在周期开始前15日内完成付款，逾期超过7日，甲方可以单方面解除合同。现被告逾期超过7日，未支付完2020年11月1日至2021年1月31日的租金、未支付2021年2月1日至2021年4月30日的租金和物业费，未履行其合同义务，已经构成违约。因此，请求法院判决同意原告解除本商铺租赁合同，被告向原告支付违约金11400元、免租期的租金5700元、所欠租金6300元，共23400元：请求法院判决被告将租赁商铺返还原告，以及请求法院判决被告承担本案所有的诉讼费用。综上所述，原告提出的诉讼请求，请求法院依法予以支持。被告胡荣华经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见，依法视为其放弃答辩，质证、举证和辩论的权利。经审理查明：2019年3月19日，原告蔡铖与案外人长沙长房恒伟房地产开发有限公司签订合同编号为ＸＸ180055-111的《长沙市商品房房屋买卖合同》，购买了位于长沙市岳麓区××道××号××房××小区××期××幢××单元××层××号商铺。2020年3月15日，原告蔡铖（甲方）与被告（乙方）胡荣华签订《商铺租赁合同》，将上述商铺租赁给被告，用于经营药店、门诊、超市。该合同第三条约定租赁期限自2020年3月16日至2025年3月15日止，共计5年。自2020年3月16日至2020年4月30日为免租期，免租期内乙方无需向甲方支付标的商铺租金。合同第四条约定乙方按季度向甲方指定银行账户支付合同租金。免租期内，乙方应自行支付管理费及一切因乙方生产经营活动产生的费用，包括但不限于物业、水、电费等。乙方须在首次收房之日向甲方指定银行账户足额缴纳第一个季度的租金共计人民币11400元整、租房押金人民币3800元整、第一季度和免租期物业费人民币1450元整。以后每季度的租金和物业费，应当在该周期开始前15日内完成给付，本合同标的先付后用。逾期给付的，7日内（含7日）按所欠金额每日百分之五另行向甲方交纳滞纳金：超过7日，甲方可以单方解除合同，押金不予退还。届时甲方可将本合同标的不动产另行租赁或出售，无需通知乙方。合同第七条约定由于乙方原因合同提前解除或终止的，乙方需将免租期的租金按正常租金计算后一次性补齐给甲方。并应在合同解除或终止之日起，七日内清场并将租赁物、甲方租赁时相关物品及乙方租赁后安装的无法拆除的附属设施设备移交给甲方。合同第十三条约定违约方应承担因违约给对方造成的直接经济损失。违约方因违反本合同的约定导致本合同解除的，应承担违约责任。赔偿给对方造成的直接经济损失同时应支付违约金。双方确认，违约金为违约行为发生时的月租金的3倍。如双方因本合同或在履行本合同过程中产生的任何纠纷，违约方应承担守约方因此所支出的合理维权费用（包括但不限于公告费、诉讼费或仲裁费、律师费、鉴定费、保全费、维权差旅费等）。被告于2020年3月16日将3800元租金转账支付给原告，原告依约将将案涉商铺交付给被告，2020年3月16日至2020年4月30日为免租期，被告未支付租金。2020年5月1日到2020年7月31日的租金11400元及物业费1450元，被告于2020年3月25日通过微信支付给原告；2020年8月1日至2020年10月31日的租金和物业费被告通过微信和银行转账支付给原告；2020年10月27日，被告于通过支付宝转账支付原告2020年11月1日至2021年1月31日只支付了5100元的租金和900元物业费，尚欠原告租金6300元未支付。2020年10月27日之后，被告再未向原告支付租金，但仍在使用涉案商铺。原告向被告催要租金未果，遂诉至本院。上述事实，有到庭当事人的当庭陈述及《长沙市商品房买卖合同》、《商铺租赁合同》等证据予以佐证。本院认为，原告蔡铖与被告胡荣华的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性、效力性规定，亦不违背公序良俗，合同依法成立并生效，双方均应严格按照合同的约定全面履行自己的义务。根据合同约定，被告按季度支付租金，并在周期开始前15日内完成付款，逾期超过7日，原告可以单方面解除合同。被告自2020年10月27日后再未向原告支付租金，合同约定的解除条件成就，故对原告请求解除原、被告于2020年3月15日签订的《商铺租赁合同》的诉请，本院予以支持。被告尚欠原告2020年11月1日至2021年1月31日支付6300元租金未支付，故对于原告请求被告支付该租赁期内剩余6300元租金的诉请，本院予以支持。根据合同约定，由于被告逾期支付租金导致合同提前解除，被告需将免租期的租金按正常租金计算后一次性补齐给原告。2020年3月16日至2020年4月30日为案涉房屋的免租期，该免租期内的租金为5700元。故原告请求被告支付原告免租期的租金5700元的诉请，本院予以支持。合同解除后，根据合同约定和法律规定，被告应当将案涉商铺返还给原告，原告请求判决被告将案涉商铺返还给原告，于法有据，本院予以支持。合同中双方确认违约金为违约行为发生时的月租金的3倍，该违约金约定过高，且合同约定因逾期交房租金解除合同的，原告对被告所缴纳的3800元押金不予退还，上述约定，亦系被告应当承担的违约责任，故对原告请求被告向原告支付违约金11400元的诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告蔡铖与被告胡荣华于2020年3月15日签订的《商铺租赁合同》。二、限被告胡荣华于本判决生效之日起三日内向原告蔡铖支付2020年11月1日至2021年1月31日欠付租金6300元。三、限被告胡荣华于本判决生效之日起三日内向原告蔡铖支付免租期内的租金5700元。四、限被告胡荣华于本判决生效之日起三日内将长沙市岳麓区××道××号××房××小区××期××幢××单元××层××号商铺返还给原告蔡铖。五、驳回原告胡荣华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费386元，减半收取193元，由被告胡荣华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 舒志明二〇二一年四月三十日法官助理 杨 祝书 记 员 陈文凤附：适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。