上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初8244号原告(反诉被告)：虞中慧，女，1975年3月20日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：徐翔隽，男，1975年3月30日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：牛卫航，上海知义律师事务所律师。被告(反诉原告)：施杰，男，1988年12月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人：吴银海，北京市隆安律师事务所上海分所律师。原告虞中慧诉被告施杰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月16日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，审理中，被告施杰提起反诉，本院依法合并审理，于2020年6月1日公开开庭进行了审理。原告虞中慧及其委托诉讼代理人徐翔隽，被告施杰的委托诉讼代理人吴银海到庭参加诉讼。在转为普通程序并依法组成合议庭后，于2020年11月16日公开开庭进行了审理。原告虞中慧及其委托诉讼代理人牛卫航，被告施杰及其委托诉讼代理人吴银海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告虞中慧诉称：原、被告双方通过中介方的居间介绍，于2019年11月30日签订《房地产买卖协议》，约定由原告购买被告位于本市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋，协议对房屋价款、付款方式、办理过户交易时间、违约责任等事项均作了约定。协议签订后，其按约支付了定金人民币100,000元。次日，当中介方将系争房屋书面登记信息提供后，其发现系争房屋存在抵押的情形，而双方签订的《房地产买卖协议》中房屋设立抵押一栏却勾为否，对此其向被告提出异议，被告确认系争房屋存在抵押事实。为此，双方于2019年12月2日签订一份《补充协议》，《补充协议》载明因购房交易细节未达成一致，双方同意买卖协议有效期延至2019年12月10日，期间若双方对交易细节未能达成一致，则协议自动废止，双方互不追究违约责任。《补充协议》签署后，其为了按约履行买卖协议，故仍按约又支付了定金人民币900,000元。之后，因双方对归还贷款等交易细节未能达成一致，故其于2019年12月11日通过中介方向被告提出解除合同，返还定金。因被告拒绝返还定金，故起诉要求：1、判令双方签订的《房地产买卖协议》于2019年12月11日解除；2、判令被告返还定金人民币1,000,000元并按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准偿付上述款项自2019年12月11日起至实际返还之日止的利息；3、诉讼费、保全费由被告负担。被告施杰辩称：虽双方签订的《房地产买卖协议》中房屋设立抵押一栏勾划为否，但在签约前中介方人员带看房屋时，已明确告知原告房屋存在抵押，原告对房屋存在抵押系明知的，不存在签约时隐瞒房屋抵押情况，欺骗原告的情形。签订《补充协议》的真实意思并不是双方为协商交易细节，而是为配合原告与中介方交涉降低中介费。之后，因交涉未成，原告不愿再继续履行协议，故原告的行为构成违约。现同意解除合同，但合同解除日应确定为其向原告发出解除通知函的2020年4月14日，因合同系原告违约而解除，故不同意原告要求返还定金及赔偿利息的诉讼请求。反诉原告施杰诉称：原、被告双方签订《房地产买卖协议》后，反诉被告未按协议约定期限支付房款，构成违约，故反诉原告于2020年4月14日向反诉被告发出解除合同函，故应确定该日为协议解除日，因系反诉被告违约，故收取的定金不予返还。此外，双方2019年12月2日签订《补充协议》的真实意思，并不是协议内容所记载的为进一步协商交易细节，实际是为配合反诉被告与中介方交涉中介费，应认定该《补充协议》无效，故诉请：1、确认双方签署的《房地产买卖协议》，于2020年4月14日解除，2、反诉被告支付的定金人民币1,000,000元不予返还，归反诉原告所有；3、确认双方签订《补充协议》无效；4、诉讼费、保全费由反诉被告负担。反诉被告虞中慧辩称：同意解除双方签订的《房地产买卖协议》，因双方对交易细节未能协商一致，故合同解除后反诉被告应当返还定金，《补充协议》系双方真实意思表示，故应属有效，综上，不同意反诉原告的反诉诉讼请求。原告(反诉被告)虞中慧提供的本诉和反诉证据如下：1、《房地产买卖协议》，证明在该协议房屋权属情况是否存在抵押一栏中勾为否，说明系争房屋没有抵押的情形；2、收据、银行汇款凭证，证明原告共支付了定金人民币1,000,000元；3、上海市不动产登记簿信息，证明系争房屋实际存在抵押情形；4、原、被告双方于2019年12月2日签订的《补充协议》，证明双方因交易细节未达成一致，同意买卖协议有效期延至2019年12月10日，期间若无法达成一致，则协议自动废止，双方互不承担违约责任；5、微信记录、通话记录、录音，证明双方一直为抵押事情进行协商，不存在是为逃避中介费。被告(反诉原告)施杰对原告(反诉被告)提供的证据1真实性认可，关联性不认可，虽协议上记载系争房屋无抵押，但各方均知晓系争房屋实际存在抵押的情形；对证据2真实性、合法性认可，确认收到定金人民币1,000,000元；对证据3真实性、合法性认可，对关联性不认可，12月1日中介方已将系争房屋登记信息告诉原告，原告并未提出异议，反而支付定金履行协议，以行为变更了合同约定；对证据4真实性、合法性认可，对关联性不认可，该协议系为配合原告与中介方交涉中介费，并不是协商交易细节，故协议内容系虚假，非当事人真实意思表示，该《补充协议》应属无效；对证据5真实性、合法性认可，对关联性不予认可，双方的协商、微信记录以及签订《补充协议》均是为配合原告降低中介费的目的。被告(反诉原告)施杰提供的本诉和反诉证据如下：1、《房地产买卖协议》，证明对系争房屋付款时间等事项达成一致；2、中介方人员与原告的微信记录，证明2019年12月1日中介方将系争房屋登记信息通知原告，原告应知晓房屋存在抵押情形；3、银行回单、交易流水，证明原告在知晓房屋存在抵押情况下未提出异议，仍支付定金，以行为变更了协议中系争房屋是否存在抵押的约定；4、2020年4月14日被告发给原告的解除合同通知书及快递凭证、签收记录、彩信截图，证明因原告未按协议约定的付款时间支付房款，故被告根据协议约定行使合同解除权，向原告快递解除合同通知书，通知书除快递外还以彩信方式向原告发送；5、原告与被告妻子的微信记录，证明签署《补充协议》是为降低中介费而不是协商交易细节；6、录音文字整理稿，7、光盘，证据6－7证明双方在签约前原告知晓房屋存在抵押，之后行为均系为逃避中介费而与是否有抵押无关；8、原告的起诉状，证明原告最初的诉讼请求就是基于《房地产买卖协议》，《补充协议》并未对双方产生约束力；9、证人证词，证明在带原告看房时，已告知房屋有抵押的情况，在签约后，又将房屋登记信息发给原告。原告(反诉被告)虞中慧对被告(反诉原告)施杰提供的证据1无异议；对证据2确认在12月1日才知晓房屋存在抵押的情况；对证据3真实性无异议；对证据4确认收到，因在12月1日才知晓房屋有抵押情况，故之后即提出异议，双方在12月2日签订了《补充协议》，但为表明购房诚意，仍继续支付了定金，后因协商未果，根据《补充协议》约定，买卖协议自动废止，故未在支付房款；对证据5提供的微信记录是节选，不能证明只为降低中介费，也谈到抵押问题；对证据6－7只是部分节选，不认可被告的证明内容；对证据8认为原告非法律专业人士，对合同无效、合同解除的法律概念分不清楚；对证据9不认可证人所述在看房时已告知房屋抵押情况，其是在签约后次日看到中介方发来的房屋登记信息后才知晓房屋有抵押。经审理查明：原、被告双方通过中介方的居间介绍于2019年11月30日签订《房地产买卖协议》，协议约定：被告将本市蒙自路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给原告，出售总价人民币19,760,000元，原告于签约当日支付定金人民币100,000元，同年12月3日前支付定金人民币900,000元，同年12月25日前支付房款人民币9,000,000元，2020年1月31日前支付房款人民币2,000,000元，2020年11月15日前支付房款人民币2,660,000元，贷款支付人民币5,000,000元，交房当日支付房款人民币100,000元，2020年11月15日前办理房屋过户手续，2019年12月25日前根据本协议约定条件签署《上海市房地产买卖合同》，在房屋是否设立抵押一栏内勾划为“否”。协议签订后，原告当日支付定金人民币100,000元。次日，中介方将系争房屋登记信息通过微信发送给原告，原告才获悉系争房屋存在抵押情形，与协议中载明情况不符，随即提出异议。经协商，原、被告双方于2019年12月2日签订《补充协议》，约定因购房交易细节未达成一致，双方同意房地产买卖协议有效期延至2019年12月10日，期间若无法达成一致，则买卖协议自动废止，双方互不追究违约责任。2019年12月3日、12月4日原告仍向被告共支付定金人民币900,000元。之后，双方就如何付款涤除抵押、调整付款、变更网签时间、中介服务费等事项继续通过电话、微信等方式进行沟通协商，但最终双方未能达成一致，故原告于2019年12月11日通过中介方转告被告协议自动废止，其不再支付后续房款并要求被告返还定金人民币1,000,000元。因被告不同意返还定金，双方协商未果，原告遂于2019年12月25日起诉来院。审理中，被告以原告未按约支付房款，构成违约为由，于2020年4月14日向原告发出《解除合同通知函》，并提起反诉要求确认双方协议于2020年4月14日解除、收取的定金人民币1,000,000元不予返还，并以双方签订的《补充协议》非双方真实意思表示为由，要求确认无效。原告也于2020年7月10日提出变更诉讼请求申请，将原要求确认签订的《房地产买卖协议》无效的诉请，变更为解除双方签订的《房地产买卖协议》。被告于2020年7月17日收到原告的变更诉讼请求申请书及相关证据。本院认为：原、被告双方签订的《房地产买卖协议》合法有效，双方当事人均应按约履行。协议中载明系争房屋不存在抵押，而系争房屋实际有抵押，故《房地产买卖协议》中载明的房屋抵押情况不真实。至于被告辩称原告在签约前已知晓房屋存在抵押情形，原告予以否认，被告也缺乏充分证据予以佐证，故本院对被告该辩称不予采信。双方签订的《补充协议》系虽经双方签名确认，约定双方进一步协商交易细节，但从双方为签订该协议的双方微信、电话记录的内容看，签订《补充协议》主要是针对被告如何配合原告与中介方交涉降低中介费，并非《补充协议》所约定的内容，故《补充协议》非双方真实意思表示，该《补充协议》应为无效。因《房地产买卖协议》中并无抵押事项，原告在获悉存在抵押后，仍支付定金人民币900,000元，表示了继续履行的意思表示，但房屋存在抵押系房屋交易中一项较为重要事项，涉及交易的安全及付款方式等重大交易事项，原告在获悉房屋有抵押情形后，要求重新协商交易细节并无不当，双方也的确通过微信、电话等方式为买卖协议如何继续履行、抵押涤除、房款用途等合同主要事项继续磋商，但一直未形成合意。在此情形下，原告不再继续履行后续房款支付之义务，并不构成违约，其要求返还定金，并无不当，被告以原告未按约支付房款，构成违约而不同意返还定金的抗辩，缺乏依据，被告未及时返还，应赔偿利息损失。利息应从合同解除的次日起计算。现双方均表示不再继续履行而解除合同，本院予以确认。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)虞中慧与被告(反诉原告)施杰于2019年11月30日签订的《房地产买卖协议》自2020年7月17日起解除；二、被告(反诉原告)施杰应于本判决生效之日起十日内返还原告(反诉被告)虞中慧定金人民币1,000,000元；三、被告(反诉原告)施杰应于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)虞中慧利息损失(以人民币1,000,000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准自2020年7月18日起算至实际返还之日止)；四、确认原告(反诉被告)虞中慧与被告(反诉原告)施杰于2019年12月2日签订的《补充协议》无效；五、被告(反诉原告)施杰其余反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币13,800元,反诉案件受理费人民币6,900元，保全费人民币5,000元，均由被告(反诉原告)施杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王凌冰审 判 员  王巍琦人民陪审员  杨韵华二〇二一年四月二十八日书 记 员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。