重庆市南岸区人民法院民事判决书                          （2020）渝0108民初20895号原告：重庆翔飞物业管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区石桥铺红阳村10栋4-2-2号，统一社会信用代码915001075590372857。法定代表人：黄庆丰，总经理。委托代理人：彭黄丹，重庆中耀律师事务所律师（特别授权）。被告：鄢雪勇，男，汉族，1969年11月5日出生，住重庆市渝中区。被告：苏虹，女，汉族，1967年9月26日出生，住重庆市南岸区。原告重庆翔飞物业管理有限公司（以下简称：翔飞公司） 与被告鄢雪勇、苏虹物业服务合同纠纷一案，本院依法由审判员叶竹芊适用简易程序公开开庭进行了审理。原告翔飞公司的委托诉讼代理人彭黄丹、被告鄢雪勇、被告苏虹均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告翔飞公司向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付截止2020年2月29日拖欠的物业服务费物业费6605.94元、公摊费234元，共计6839.94元；2.被告立即支付原告迟延缴纳物业服务费、公摊费违约金（从逾期之日起按照每日千分之三计算至被告支付费用之日止）；3.本案的诉讼费用由被告承担。 事实与理由：被告系原告提供服务小区市南岸区某小区业主委员会签订的《物业服务合同》约定由原告对某小区进行物业管理，双方对物业管理区域概况、收费标准、缴费时间、违约责任等进行了约定。截止2020年2月29日被告拖欠的物业服务费和公摊费，共计6839.94元。期间经原告多次催要，被告均以各种理由搪塞，不予缴纳。故诉至法院。被告鄢雪勇、苏虹辩称：未交物业费是因为1、我们所居住的楼层长期有人大小便，原告楼道清洁长期不做；2、小区公用设施设备基本没有维护。经审理查明：2015 年 8 月 27 日，原告翔飞公司（乙方） 与重庆市南岸区某小区业主委员会（甲方）签订《某小区委托物业管理服务协议》，约定由原告为某小区提供物业服务，收费标准为住宅1-2层为0.7元/平方米/月，3层及以上1元/平方米/月（含电梯费）；公共部分的能源消耗，按6元/月/户定额向业主计收；物业服务费用按月交纳，业主或物业使用人应在每月25号前履行足额交纳义务；合同期限3年，自2015年9月1日起至2018年8月31日止；业主或物业使用人违反本合同的约定，未能按时足额交纳物业服务费的，应按每日3‰的标准向原告支付违约金。该合同于2015年11月13日备案。合同签订后，原告依约向小区提供了物业服务。2016年8月1日，原告向小区业委会发函拟调整物业费价格，并委托业委会制作书面征求意见表，经统计，住宅总户数为461户，住宅总建筑面积45306.1平方米，其中同意增长物业服务费的有311户，占总户数67%，311户总建筑面积为30212.9平方米，占总建筑面积的67%，物业费标准调整为住宅1-2层为0.9元/平方米/月，3层及以上1.2元/平方米/月（含电梯费）。针对调整后的物业费收费标准，原告与某小区业主委员会签订了《补充协议》。2018年8月15日，原告翔飞公司（乙方）与重庆市南岸区某小区业主委员会（甲方）续签《某小区委托物业管理服务协议》，除合同期限为2018年9月1日起至2021年8月31日止、收费标准为住宅1-2层为0.9元/平方米/月，3层及以上1.2元/平方米/月（含电梯费）外，其余约定同前述合同。该合同于2018年10月17日备案。合同签订后，原告依约向小区提供了物业服务。被告鄢雪勇、苏虹为在2020年3月前为重庆市南岸区南坪镇南兴路*号*栋*号房屋所有权人，建筑面积141.76平方米。被告欠交原告2016年12月1日至2020年2月29日的物业服务费6605.94元（1.0元/平方米/月×141.76平方米×1月+1.2/平方米/月×141.76平方米×38月），公摊费234元（6元/月×39个月），被告曾于2020年8月13日向被告催收过物业费和水电公摊费，被告之后未缴纳。被告在庭审过程中提交了照片5张，拟证明公用过道清洁长期无人打扫，被告认为真实性无法确认，即使是真实的，也仅能反映小区局部某个时间点的一个静态环境状况，并不能达到原告证明目的，通过照片上面的文字“请勿在此处大小便”也能证明原告是履行了相应义务的。上述事实，有原告物业管理合同、备案证明、委托书函、意见征询表、调价公告、补充协议、照片、电梯保养报告、业主来电来访报事记录表、管理处来电来访记录表、管理处护卫值班记录表、护卫部来访记录表、管理处物品进出登记表、重庆市南岸区不动产登记中心登记信息查询记录、物业费催收函等证据及当事人陈述等在卷为凭，足以认定。 本院认为，原告与重庆市南岸区某小区业主委员会签订的《某小区委托物业管理服务协议》是双方的真实意思表示，形式要件符合法律规定,内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。物业服务合同对某小区的全体业主包括被告均具有约束力。原、被告均应按照合同的约定履行自己的义务。原告按照合同约定实际履行了物业服务义务，应当收取物业管理费。关于被告辩称不愿意缴纳物管费的原因，本院认为物业管理是一项长期细致的服务性工作，具有持续服务之特性，难免存在不足之处，需要不断进行改进完善以尽量达到业主的要求。业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，关于被告所称原告服务存在问题之抗辩，本院认为，其并未举示有效证据证明其系长期性持续性问题，加之案涉小区房龄较长，本院难以界定原告之服务是否存在瑕疵或重大缺陷，故对被告该部分抗辩，本院不予采纳。被告欠缴原告2016年12月1日至2020年2月29日的物业服务费6605.94元、公摊费234元，共计6839.94元，应向原告交纳。对原告主张按欠付物业服务费每日3‰的标准支付违约金的诉讼请求，本院认为，该标准过高，酌情调整为从欠费之日即每月26日起至2019年8月19日，以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至物业费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费付清之日止。综上，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告鄢雪勇、苏虹于本判决生效之日起十日内向原告重庆翔飞物业管理有限公司支付2016年12月1日至2020年2月29日的物业服务费6605.94元、公摊费234元，共计6839.94元；二、被告鄢雪勇、苏虹于本判决生效之日起十日内向原告重庆翔飞物业管理有限公司支付违约金，违约金从欠费之日即每月26日起至2019年8月19日，以欠费金额为基数，按照中国人民银行公布的同期同档贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至物业费付清之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至物业费付清之日止；三、驳回原告重庆翔飞物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告鄢雪勇、苏虹负担（原告已垫付，被告履行上述支付义务时迳付原告）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。在递交上诉状的七日内提交缴纳上诉费的收据，逾期未上诉或未依法缴纳上诉费用或未获批准缓交、减交、免交上诉费司法救助的，按自动撤回上诉处理，本判决即发生法律效力。本判决生效后，当事人应当自觉履行判决全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行。本案申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  员    叶竹芊   二○二一年四月三十日                            书  记  员   马  晶   - 1 -