内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终649号上诉人（原审被告）：李凤祥，男，1958年1月4日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇民主街****，，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：李文英，女，1956年9月4日出生，汉族，无职业，户籍所在地：内蒙古通辽市开鲁县清河牧场三分场**，户籍户籍所在地：内蒙古通辽市开鲁县，住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇富祥小区**楼****现住内，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县份号码：×××。原审被告：开鲁县新元房地产开发有限责任公司，住所地开鲁县开鲁镇西郊。法定代表人：陈桂荣，系总经理。委托诉讼代理人：胡志松，女，1977年9月15日出生，蒙古族，系该公司员工，现住内蒙古通辽市开鲁县开鲁镇胜利街****，现住内，现住内蒙古通辽市开鲁县份号码：×××。上诉人李凤祥因与被上诉人李文英、原审被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院(2020)内0523民初4587号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李凤祥上诉请求：请求撤销开鲁县人民法院（2020）内0523民初4587号民事判决书，改判：上诉人返还被上诉人外楼楼梯公摊面积款2400.00元和多收的购房款1840.00元，合计4240.00元；驳回被上诉人的其他诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认可应当返还被上诉人室外楼梯公摊面积款2400.00元；二、除上诉人应当返还被上诉人室外楼梯公摊面积款2400.00元的事实外，一审法院关于本案其他事实认定不清，证据认定和适用法律错误。一审法院认定被上诉人支付的购房款中包含仓房价款是错误的。因为从上诉人与被上诉人签订的《购房协议》中第一和第二条中反映的楼房面积和价款看，规定的××区房的面积、单价及总价款，被上诉人所缴纳是该楼房的价款，并没有包含仓房的价款，被上诉人如果要仓房就要另行缴纳仓房款。这一事实，从（2020）内0523民初4587号上诉人与张国芹买卖合同纠纷一案也可得到印证，在该案中，张国芹交付了住宅价款外，另外交付了部分仓房价款。该小区购房户购买住宅和仓房都是这种方式，即仓房需要另外交款，而不是包含在住宅楼款中一起交付。上诉人提交的2010年8月20日收据，只能起到证明其预交住宅楼部分价款的事实，不能证明该价款中包含仓房款。收据中标记的“仓房一个”，是出具收据时，被上诉人表示想再买一个仓房，为了记住此事，给其预留一个仓房，就在收据中标记了“仓房一个”，该标记与收据所收款项无关。被上诉人在一审时也没有承认所支付的购房款中包含仓房款，而是称“被告李凤祥承诺给付仓房一个，但至今未给付”，假如承诺了，也属于赠与行为，但是根据《合同法》第186条的规定，赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与，然而上诉人并没有将仓房交付给被上诉人，更谈不上赠与财产的权利转移。综上，一审法院认定事实及适用法律均错误，请求二审法院对本案依法改判。李文英辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。原审被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司未进行答辩。李文英向一审法院提出诉讼请求：一、要求判令被告返还多交购房款4240.00元；二、判令被告返还多缴纳的供暖费199.58元；三、要求被告给付仓房一个或给付仓房折价款6000.00元。一审法院认定事实：2011年9月28日，原告为买受人（乙方）与富祥小区（甲方）签订《购房协议》。二被告自认，富祥小区系被告李凤祥借用被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司资质开发建设。该购房协议第1条、第2条约定：原告购买富祥小区1号楼3单元3401室，建筑面积77平方米，单价2300.00元/平方米，乙方同意签订协议书，并向甲方支付购房款177100.00元；第4条约定，“本协议的建筑面积为甲乙双方所约定的面积，其合同面积最后以开鲁县房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准，并在产权面积测量完毕后签订正式的商品房买卖合同。”原告分别于2010年8月20、2010年12月27日、2011年4月4日、2011年9月20日向被告李凤祥支付购房款总计177100.00元；2010年8月20日收据载明“楼房预订款48000.00元，1号楼3单元四楼341室，77平方米X2300.00元/平方米，仓房一个”。原告另于2011年9月20日向被告李凤祥支付室外楼梯公摊面积款2400.00元。2019年3月25日，原告购买的房屋办理不动产权登记，不动产权证登记房屋建筑面积为76.20平方米，其中，分摊建筑面积11.98平方米中含外楼梯面积为0.28平方米。另查明，原告持有2012年10月4日交纳的房屋取暖费收据一枚，金额为2032.80元。被告李凤祥自认系按照协议面积代收的房屋取暖费。一审法院认为，当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。原、被告签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且原告方已按照协议实际履行。涉案房屋产权证登记面积为76.20平方米，合同约定房屋建筑面积为77平方米，单价为每平米2300.00元。根据双方约定，面积最终以房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准，据此，被告应自办理测绘产权登记后，退还原告购房款1840.00元（0.80㎡×2300元/㎡）；根据房屋产权登记和测绘结果，外楼梯公摊面积包含于房屋建筑面积之内，被告另外收取外楼梯公摊面积款2400.00元无合同及事实依据。从原告提供的收据看，原告支付的购房款中应包含仓房价款，被告虽辩称应另外交付仓房款，但其未提供证据证明，且被告也未能提供证据证明仓房已经交付或能够实际交付给原告方的事实，故被告应按销售价返还原告仓房款6000.00元。因二被告自认，涉案房屋的开发建设和销售行为均系被告李凤祥实施，故涉案房屋的相关权利义务和退还购房款责任应由被告李凤祥承担。对于原告要求被告李凤祥退还购房款4240.00元及仓房款6000.00元，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于原告主张返还多交纳共计7年的供暖费199.58元的请求，因未提供相关证据证明其主张成立，且与本案不属于同一法律关系，故在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定判决：一、被告李凤祥于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告李文英购房款4240.00元及仓房款6000.00元，合计10240.00元；二、驳回原告李文英的其他诉讼请求。案件受理费减半收取31.00元，由被告李凤祥负担。本院二审期间，双方当事人没有提交新证据，对一审查明的事实及采信的证据，本院予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，双方约定合同面积最终以房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准。现涉案房屋产权证登记面积为76.20平方米，与购房款收据记载的面积77平方米少了0.8平方米，一审按照双方的约定判决上诉人退还被上诉人0.8平方米的购房款1840.00元并无不当。关于仓房问题，从被上诉人提供的购房款收据看，收据中明确标记“仓房一个”，能够证明被上诉人所交付的购房款中包含仓房款，上诉人关于购房款中并未包含仓房款，只是为了记住给被上诉人预留一个仓房才标记的“仓房一个”，与收据所收款项无关的上诉理由，因缺乏相应证据证明，故本院不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费62.00元，由上诉人李凤祥负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 巴雅尔审判员 郭秀琴二〇二一年四月二十七日法官助理 金 玲书记员 白雪松