河南省卢氏县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1224民初1247号原告：屈书祥，男，1963年8月19日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：李建锋，河南宇萃律师事务所律师。代理权限：特别授权。被告：卢氏县房地产管理所。统一社会信用代码：12411224418345671F；住所地：卢氏县城关镇新建路（原卢氏县城建局办公楼）。法定代表人：张江龙。委托诉讼代理人：刘广斌，河南莘正律师事务所律师。原告屈书祥与被告卢氏县房地产管理所（以下除判决主文外简称卢氏县房管所）房屋租赁合同纠纷一案，本院审理后于2019年11月28日作出（2019）豫1224民初3255号民事判决。宣判后，原告屈书祥不服提出上诉，三门峡市中级人民法院审理后于2020年5月28日作出（2020）豫12民终267号民事裁定，撤销本院（2019）豫1224民初3255号民事判决，发回本院重审。本院于2020年6月8日立案后，依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告屈书祥及其委托诉讼代理人李建锋，被告卢氏县房管所委托诉讼代理人刘广斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。屈书祥向本院提出诉讼请求：1.判令被告赔偿因解除合同给原告造成的装修费损失442268元；2.判令被告支付因取得房屋租赁权在拍租过程中支付的佣金61000元；3.判令被告承担违约责任支付违约金122500元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：1998年至2016年期间，原告一直承租被告位于卢氏县县委门口西侧两层商场，并且对房屋进行过大量的维修和装修。早在原租赁合同即将到期时，担心不能继续承租，便通过有资质的评估公司，对其该承租的房屋各项装修价值进行了评估。在2016年合同未到期前，被告决定对未来五年的租赁合同通过招标方式确定承租人。原告依法参与了被告委托河南佳德拍卖有限公司组织的拍租活动，并于2016年8月8日以拍租方式取得被告在卢氏县县委门口西侧两层商场（建筑面积约760平方米）承租权。2016年9月1日，原告与被告签订了五年的《房屋租赁合同》。原告取得租赁权后，向被告支付租赁费和保证金后依法经营。突然，2018年5月29日，原告接到被告通知，要求原告在6月3日前交还房屋，理由是该房屋被县政府征收。原告认为，自己是通过合法取得的房屋租赁权，不同意随意解除合同。被告以不交出房屋就强行拆除相威胁，并且采取断路、停水、停电等手段，逼迫原告签订《协议书》。在签订协议时，被告多个责任人和工作人员口头承诺，除《协议书》约定的第四条通过评估程序解决外，还同意将原告拍租过程中支付河南佳德拍卖有限公司的佣金61000元全部退还原告并且承担违约责任。但时至如今，被告的责任人和当初参与人相互推诿。被告的行为严重侵犯了原告的合法权益。为此，特依法起诉，请求人民法院依法查明事实，判决支持原告的各项诉讼请求。卢氏县房管所辩称，原、被告签订租房协议属实，但在租房期间因政府拆迁征收租赁房屋，双方已于2018年6月17日签订协议，解除了房屋租赁合同。就租房合同解除后的补偿问题也已达成协议，除装修费损失外被告一次性补偿原告共计40余万元。原告主张的装修费损失应当以县征收办委托的评估机构评估报告为准，被告同意以该评估结果赔偿原告11万余元。故原告的诉讼请求部分不能成立。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。另本案重审期间，经原告屈书祥申请，本院统一上报三门峡市中级人民法院委托河南亚青全房地产评估事务所对本案涉案租赁房屋装修部分的价值以2015年8月1日为基准日进行评估，2021年3月8日，河南亚青全房地产评估事务所作出豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书。本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据，本院认定如下：1.原告提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司《装修咨询报告》，其所附《咨询机构资质证书》的许可部门为河南省住房和城乡建设厅，而被告提交的河南丰源房产评估咨询有限公司《房地产评估报告》所附《房地产估价机构备案证书》的发证机关也为河南省住房和城乡建设厅，因此被告认为原告提交的装修咨询报告的咨询机构无相关资质的质证意见不能成立。该装修咨询报告虽为原告单方委托所作出的咨询报告，但该报告详细列明了本案涉案房屋装修的项目明细及大部分装修项目的工程量明细，在涉案房屋拆除前原、被告已协议约定原告有权就装修部分价值委托第三方重新评估，而未对装修项目及相关工程量进行勘察确认的情况即将房屋拆除，导致无法对原告装修项目及工程量重新进行勘察的情况下，该装修咨询报告所列装修项目及工程量明细除5个水磨石项目原告已认可不属于其装修的项目外，其他61个装修项目及列明的装修项目工程量明细可以作为本案认定原告装修项目及工程量的依据；2.被告提交的河南丰源房产评估咨询有限公司《房地产评估报告》对涉案房屋的装修价值只概括列出了建筑面积和装修价值，无详细装修项目及工程量明细，被告提交的《河南丰源房地产评估咨询有限公司房屋征收现场勘察表》对原告租赁的涉案房屋仅记载一楼“地面为地板转，墙面和顶棚为乳胶漆”，二楼“地面为水磨石，墙面及顶棚为乳胶漆”，没有详细的勘察项目及工程量勘察明细，且勘察过程没有实施装修工程的原告屈书祥参与，该二份证据系在本案所涉纠纷发生过程中产生，与本案案件事实有关联，对其证明的评估机构进行勘察和作出评估意见的事实本院予以认定，但评估结果本院不予采纳；3.河南亚青全房地产评估事务所作出豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书系本案重审期间经原告申请，人民法院委托有资质的评估机构作出的评估报告，是在评估标的物已灭失的情况下依据原告提交的装修咨询报告和录像资料对原告装修部分的价值所作的评估，评估依据的证据材料已经当事人质证，评估报告不存在效力瑕疵，对报告中已评估认定的装修项目的价值评估意见本院予以采纳。根据上述有效证据和当事人庭审陈述，本院认定事实如下：1998年9月1日，原告屈书祥开始租赁被告卢氏县房管所位于卢氏县县委门口西侧两层商业用房用于经营商场，之后多次续租。租赁期间原告于2015年7月经被告同意对房屋进行了重新装修，装修后的房屋于同年8月开始使用。2016年4月1日，被告卢氏县房管所书面通知原告屈书祥在租用的房屋2016年9月30日到期后将房屋腾空交回卢氏县房管所，届时将向社会公开竞租。原告接到通知后担心租赁合同到期后不能通过竞标继续承租房屋，遂于2016年7月20日委托义马市诚信房地产估价有限责任公司对其装修部分价值作出装修咨询报告。2016年7月30日，义马市诚信房地产估价有限责任公司出具装修咨询报告，最后确定：在价值时点2016年7月20日的房产装饰装修价值按80%成新率折算为人民币552835元。该装修咨询报告中的《装修询价价值明细表》共列明装修项目66项，其中包括大门口地面、二楼楼梯踏步、二楼楼梯平台、二楼地面四个项目为装修标准为水磨石，二楼地面基层项目的装修标准为“水泥混料凿平”。另有“一楼收银台面、一楼消防设施改造、一楼卫生间设施、一楼ＬＥＤ显示屏、一楼不锈钢发光字、一楼卷闸门、二楼防水处理、二楼卫生间设施、二楼隔断墙、二楼试衣间、二楼消防设施改造”11个装修项目的工程量无具体数字，仅以“项”列明。后原告通过竞标取得被告该二层房屋承租权，原告中标后支付受托实施拍租的河南佳德拍卖公司佣金61000元。同年9月1日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租期为五年，自2016年10月1日起至2021年9月30日止，年租金24.5万元。2018年5月29日，被告卢氏县房管所向原告发出书面通知，内容为“屈书祥租户：你租用房管所的房屋，因城市改造需要拆迁，请你在6月3日前将房屋腾空，交回房管所统一拆迁。”2018年6月17日，被告卢氏县房管所作为甲方、原告屈书祥作为乙方就《房屋租赁合同》解除和合同解除后的补偿事宜签订《协议书》，《协议书》第一项约定：双方协商一致响应县政府征收决定，同意解除双方于2016年9月1日签订的房屋租赁合同。第二项约定由甲方卢氏县房管所一次性补偿乙方屈书祥各项费用四十万元整（包括但不限于政府拆迁的各项应赔偿项目）。协议第四项约定：关于装修费用双方同意另计。具体标准以县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果全部支付给乙方，如乙方对评估结果有异议，乙方有权要求第三方评估机构对装修费用再次评估。该协议签订后，被告卢氏县房管所依约向原告支付了协议书第二项约定的补偿款40万元整，并退还了原告多支付的当年度房屋租金。同年6月18日上述租赁房屋被拆除。在此之前，卢氏县国有土地上房屋征收与补偿办公室已委托河南丰源房地产评估咨询有限公司对卢氏县特色商业区棚户区改造项目西大街县委两侧规划范围内国有土地上涉及卢氏县房管所名下所属被征收房屋价值进行评估，该评估机构已于2018年6月15日出具豫郑丰源评字【2018】ＬＳ06-1号房屋征收分户评估报告，原告屈书祥租赁被告的房屋在该次评估之列。评估报告认定原告租用的房屋装修价值为一层71827元，二层39310元，合计为111137元。该评估报告中未列明房屋装修部分的具体装修项目和装修工程量。被告卢氏县房管所提交的《河南丰源房地产评估咨询有限公司房屋征收现场勘察表》复印件显示，该评估机构于2018年6月5日对产权人为卢氏县房管所的被征收房屋进行了现场勘察，勘察表对涉及本案二层房屋仅记录为：“1Ｆ地面为地板砖，墙面及顶棚为乳胶漆（铝合金窗），有吊顶。2Ｆ地面为水磨石，墙面及顶棚为乳胶漆”。勘察表上除估价人员胡海明、酒文柘签名外，征收人、被征收人及第三人栏均无人员签名。因涉案房屋被拆除后，原、被告签订的协议书约定的租赁房屋装修部分的补偿款一直未解决，且原告认为协议签订后被告方工作人员口头承诺退还其招租佣金61000元并赔偿其违约金的事项未履行，遂起诉来院。本案在重审过程中，原告屈书祥申请对其租房期间对房屋装修部分的价值进行重新评估鉴定，本院准许后报请三门峡市中级人民法院技术部门统一通过摇号方式委托河南亚青全房地产资产评估事务所对涉案租赁房屋装修部分的价值以2015年8月1日为基准日进行评估。由于被告卢氏县房管所在与原告屈书祥签订《协议书》后，在未向原告出示县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果、未征求原告屈书祥的意见，也未对房屋装修情况进行勘察记录的情况下即将涉案房屋全部拆除，导致重新评估过程中无法对涉案房屋装修情况进行现场勘察，而河南丰源房地产评估咨询有限公司郑丰源评字【2018】LS06-1号房屋征收分户评估报告中对房屋装修部分的价值评估中未列明具体装修项目，现场勘察表也未对装修情况作详细记录，本院要求评估机构以原告提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告中的《装修询价价值明细表》所列装修项目，参照原告提交的房屋拆除前对房屋内部情况的录像资料为依据确定装修项目及工程量，对原告装修房屋部分的价值进行评估。评估期间，原告屈书祥认可义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告《装修询价价值明细表》所列装修标准为水磨石的项目并非其装修项目。2021年3月8日，河南亚青全房地产资产评估事务所作出豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书，认定除5个水磨石项目非原告装修项目不纳入评估范围外，“一楼收银台面1项、一楼消防设施改造1项、一楼卫生间设施1项、一楼LED显示屏1项、一楼不锈钢发光字1项、一楼卷闸门1项、二楼防水处理1项、二楼卫生间设施1项、二楼隔断墙1项、二楼试衣间1项、二楼消防设施改造1项”及一楼消防管道改造100米项目因根据现有资料显示无法认为其材质、工程量或改造范围，无法评估其价值。其余49个装修项目于基准日2015年8月1日的价值为316147元。上述未确定评估价值的装修项目12项在义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告中按成新率折算后的价值为48000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案系民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用《中华人民共和国合同法》和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的相关规定处理。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，城镇房屋租赁合同的承租人经出租人同意装饰、装修，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的适用其规定。本案中，原告屈书祥从1998年9月1日起即开始租赁被告卢氏县房管所位于卢氏县，双方形成房屋租赁法律关系。租赁期间，原告屈书祥于2015年7月经被告同意对租赁房屋重新进行了装修，2018年6月17日因政府征收涉案房屋原、被告协商解除租赁合同，该解除合同的原因虽不可归责于双方当事人，但2018年6月17日双方就解除合同事宜签订的协议书中，被告卢氏县房管所已同意对原告装修部分的价值另行予以赔偿，因此，被告卢氏县房管所应当对解除合同后原告剩余租期内的装修残值损失予以赔偿。根据原、被告2016年9月1日通过拍租续签的《房屋租赁合同》约定，原告的租赁期限至2021年9月30日，从双方签订协议解除租赁合同之日2018年6月17日起算，原告剩余的租期尚有3年3个月零13天。由于原、被告就房屋租赁合同解除及赔偿补偿问题签订的《协议书》约定：“关于装修费用双方同意另计。具体标准以县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果全部支付给乙方（屈书祥），如乙方对评估结果有异议，乙方有权要求第三方评估机构对装修费用再次评估。”因此就装修费用赔偿问题，被告应当向原告出示县征收办公室确定的评估机构出具的评估结果并征询原告意见。因被告在未向原告出示县征收办公室委托评估机构出具的评估结果、未征询原告意见，也未对原告装修房屋的情况进行勘察的情况下即将房屋拆除，现原告对县征收办公室委托的评估机构出具的评估结果有异议要求重新评估符合双方约定，且被告应对原告装修房屋的实际项目及工程量承担举证责任。由于被告提交的河南丰源房地产评估咨询有限公司郑丰源评字【2018】ＬＳ06-1号房屋征收分户评估报告中对房屋装修部分的价值评估未列明具体装修项目及工程量，其提交的评估机构现场勘察表也未对装修情况作详细记录，仅记录的一楼、二楼装修部分内容明显不能反映原告装修商用房屋的实际情况，而原告提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司2016年7月20日作出的装修咨询报告中《装修询价价值明细表》列明了装修项目和工程量明细，原告还提交了房屋拆除前对房屋内外部情况的录像资料，因此本院报请三门峡市中级人民法院统一委托鉴定评估机构以原告提交的装修咨询报告和录像资料作为依据对原告装修部分价值以其装修后投入使用的日期2015年8月1日为基准日进行评估鉴定符合证据规则的规定。因原告提交的装修咨询报告《装修询价价值明细表》列举的装修项目中涉及水磨石的五个项目原告承认并非其装修项目，故对该五个项目不纳入评估范围。鉴于河南亚青全房地产资产评估事务所作出的豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书对“一楼收银台面1项、一楼消防设施改造1项、一楼卫生间设施1项、一楼ＬＥＤ显示屏1项、一楼不锈钢发光字1项、一楼卷闸门1项、二楼防水处理1项、二楼卫生间设施1项、二楼隔断墙1项、二楼试衣间1项、二楼消防设施改造1项”及一楼消防管道改造100米共12个装修项目的真实性未予否定，只因根据现有资料显示无法认为其材质、工程量或改造范围，无法评估其价值，考虑到该12个装修项目实际存在且因标的物已灭失无法重新评估的实际情况，本院酌情认定该12个装修项目于基准日2015年8月1日的价值为34340元。加上河南亚青全房地产资产评估事务所豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书对其他49个装修项目装修价值认定为316147元，原告租房期间对房屋装修部分于基准日2015年8月1日的价值为350487元。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十二条规定，承租人经出租人同意装饰装修，租赁期限届满时，承租人请求出租人补偿附合装饰装修费用的，不予支持。但当事人另有约定的除外。本案中，原、被告在签订的房屋租赁合同中未就租期届满后的装饰装修费用补偿问题另行约定，原告装修部分的价值至约定的租期届满之日2021年9月30日应视为用尽。从原告完成装修投入使用的2015年8月1日至双方解除合同的2018年6月17日，原告已使用2年10个月零16天，原告装修部分价值至合同解除之日的残值损失按比例计算应为187394元，该部分损失被告应予赔偿。因原、被告2018年6月17日签订的《协议书》第二项已约定“甲方卢氏县房管所一次性补偿乙方屈书祥各项费用四十万元整(包括但不限于政府拆迁的各项应赔偿项目）。”除该协议第四项约定装修费用双方同意另计外，该第二项约定的“各项费用四十万元整”应认定为双方对除装修费用以外的其他费用补偿问题达成的合议。原告主张协议签订后被告方工作人员口头承诺同意将佣金61000元全部退还并且承担违约责任的事实未向法庭提供证据证明，且协议约定的40万元补偿款被告已支付，因此原告要求判令被告支付因取得房屋租赁权在拍租过程中支付的佣金61000元及要求判令被告承担违约责任支付违约金122500元的诉讼请求本院不予支持。河南亚青全房地产资产评估事务所作出的豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书是经人民法院委托对本案涉案房屋装修部分价值作出的评估意见，评估机构和评估人员具备相应资质，评估程序合法，并无效力瑕疵。评估报告对其中12个装修项目未作出评估意见是因标的物灭失，根椐现有评估材料无法确认装修材料、工程量所致，本院已酌情作出认定，且原告提交的义马市诚信房地产估价有限责任公司作出的装修咨询报告本身存在部分虚假装修项目，原告以河南亚青全房地产资产评估事务所豫亚青全评司字（2020）第054号评估报告书评估数额过低为由申请重新鉴定理由不足，本院不予准许。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一项、第四项，第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告卢氏县房地产管理所赔偿原告屈书祥房屋装修费损失187394元。限本判决生效后十五日内履行。二、驳回原告屈书祥的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10058元，原告屈书祥承担7048元，被告卢氏县房地产管理所承担3010元。鉴定费4174元（原告已预交），由被告卢氏县房地产管理所承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于三门峡市中级人民法院。审 判 长  郜留剑人民陪审员  郭文丽人民陪审员  郭志东二〇二一年四月二十八日书 记 员  韩 梅