福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0581民初1071号原告：曾祥志，女，1973年12月1日出生，汉族，住福建省石狮市。委托诉讼代理人：陈洁伦，福建醒狮律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：杨年春，福建醒狮律师事务所执业律师。被告：石狮泰禾商业物业管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市湖滨街道宝岛中路339号，统一社会信用代码91350581092684365G。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。被告：石狮泰禾商业运营管理有限公司，住所地福建省泉州市石狮市宝岛中路339号泰禾广场805室，统一社会信用代码：91350581MA2Y0MY163。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事、总经理。原告曾祥志与被告石狮泰禾商业物业管理有限公司（下称石狮泰禾物业公司）、石狮泰禾商业运营管理有限公司（下称石狮泰禾管理公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告曾祥志的委托诉讼代理人陈洁伦律师到庭参加诉讼。被告石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。曾祥志向本院提出诉讼请求：1.责令石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司立即共同支付拖欠曾祥志址于石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX单元商铺自2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金共计848726元及该款项自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.本案诉讼费用由石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司承担。事实和理由：2015年12月30日，石狮泰禾物业公司与石狮泰禾管理公司同时共同与曾祥志签订房屋租赁合同两份，约定由曾祥志将登记在其名下的址于石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX单元商铺出租给石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司共同使用，租期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，其中前三年免租，2019年1月1日至2019年12月31日租金742636元;2020年1月1日至2020年12月31日848726元。合同签订后，曾祥志依约将房屋交付给了石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司使用，但迄今为止，石狮泰禾管理有限公司仅支付曾祥志2019年1月1日至2019年12月31日租金742636元，至今尚拖欠曾祥志2020年1月1日至2020年12月31日848726元。曾祥志多次催讨，但石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司却以种种理由加以推诿，特向法院提起诉讼，石狮泰禾物业公司书面答辩称，一、石狮泰禾物业公司与曾祥志签订的《租赁合同》在事实上已终止履行。石狮泰禾物业公司与曾祥志于2015年12月30日签订了《租赁合同》，《租赁合同》签订后，双方都依约履行了合同。但是【】年【】月【】日后，因石狮泰禾管理公司业务变更，将合同进行实质主体变更，业主在改签合同时进行了告知变更及重签，变更后的合同主体为石狮泰禾管理公司。曾祥志与石狮泰禾管理公司于【】年【】月【】日签订了《租赁合同》，约定曾祥志将石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX的商铺另行出租给石狮泰禾管理公司使用。此后，石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX的商铺实际由石狮泰禾管理公司使用，并由其支付租金，石狮泰禾物业公司并未使用该房屋，也再未履行过《租赁合同》项下权利义务，该合同在事实上已终止履行。二、曾祥志要求石狮泰禾物业公司支付租金及利息没有事实和法律依据。如前款所述，曾祥志已将石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX的商铺出租给石狮泰禾管理公司使用，并签订了租赁合同。石狮泰禾物业公司与石狮泰禾管理公司系相互独立的两个法人主体，分别就各自的民事行为享受权利、承担义务。该公司并未就曾祥志与石狮泰禾管理公司的租赁合同签订过任何保证合同或类似保证文件，曾祥志将房屋出租给石狮泰禾管理公司使用，却要求未使用房屋的石狮泰禾物业公司支付租金，缺乏事实和法律的依据，不应被支持。综上所述，恳请法院驳回曾祥志要求石狮泰禾物业公司支付租金、利息、诉讼费的诉讼请求。石狮泰禾管理公司书面答辩称，1.曾祥志诉请的违约金起算期限错误。根据《房屋租赁委托合同》4.2条约定，租金支付期限为租期开始之日起15个工作日，同时该合同8.4条约定，逾期支付租金超过30日，方才计收逾期违约金。现曾祥志诉请违约金,将租期起算日次日作为起算点，与合同不一致，存在错误，应当予以纠正。2.合同约定违约金标准过高，依法应予以调减。《房屋租赁委托合同》4.2条约定，违约金计算标准为按总房价款的日万分之一计算，计算基数为总房价款，而实际欠付的月租金仅为总房价款的一百二十分之一，换算一下按此标准计算，业主将获得相当于月租金每月36%的违约金，明显高于业主的损失，甚至高于法律允许的民间借贷利息。而根据最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》（九民会议纪要）50条，已明确提出认定约定违约金是否过高，一般应当以《合同法》第113条规定的损失为基础进行判断，还应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。本案中的租金已经明显高于相同类型、相同地段房屋的租金标准，而合同约定的违约金已高达月租金的36%，明显高于原告损失或合同履行的可得利益，因此对于该明显高于损失的违约金，法院应当予以调减。根据最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第(一)款规定：“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”。福建省高级人民法院发布的《福建高院关于充分发挥审判职能作用为坚决打赢疫情防控阻击战提供有力司法服务保障的指导意见》第12点：“因疫情影响致使合同根本不能履行而引起纠纷，当事人主张部分或者全部免除责任的，依法予以支持。”因此，在疫情的冲击下，石狮泰禾管理公司受影响非常严重，经营困难，逾期支付租金情有可原，也应当予以减免。3.受新冠肺炎疫情防控不可抗力因素影响，承租的商户纷纷提出租金减免，提议业主考虑疫情防控不可抗力因素减免3个月租金。由于疫情影响，福建省出台《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情，扎实做好“六稳”工作的若干措施》（下称《措施》），以此寻求在全面做好疫情防控工作的同时，统筹抓好改革发展稳定各项工作，并全力支持和组织推动各类生产企业复工复产，促进经济社会持续发展。着力降低运营成本，对承租国有经营性房产的中小企业，可以免收或减半收取3个月左右的房租。疫情爆发以来，受疫情防控工作影响，目前商业运营收到很大冲击，经营收入锐减，石狮泰禾管理公司响应政府号召，对于承租商户减免了部分租金。请求法院及业主考虑目前实际情况，酌情减免石狮泰禾管理公司租金。4.石狮泰禾管理公司经校对，2020年1月1日前的租金已付清，合同于2020年12月31日截止，故欠付1年租金共计848726元。围绕其诉讼请求依法提交下列证据：1.曾祥志的身份证，拟证明曾祥志的基本情况及诉讼主体资格；2.国家企业公示信息打印件，拟证明石狮泰禾管理公司与石狮泰禾物业公司的基本情况及诉讼主体资格；3.不动产权利证书两份，拟证明址于石狮市宝岛中路XX号石狮××广场××号楼××层××房产系登记在曾祥志名下的事实；4.房屋租赁合同4份，拟证明石狮泰禾物业公司与石狮泰禾管理公司同时共同与曾祥志签订房屋租赁合同两份，约定由曾祥志将登记在其名下的址于石狮市宝岛中路XX号石狮XX广场XX号楼XX层XX及XX单元商铺出租给石狮泰禾物业公司与石狮泰禾管理公司共同使用、前三年免租、2020年1月1日至2020年12月31日租金为848726元的事实；5.租金支付统计，拟证明石狮泰禾管理公司陆续支付曾祥志2019年1月1日至2019年12月31日租金742636元的事实。石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃质证的权利。曾祥志提交的上述证据符合证据的真实性、合法性、关联性原则，对待证事实具有证明效力，本院予以确认并在卷佐证。石狮泰禾管理公司提交下列证据：1.福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知；2.泉州市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情应急指挥部办公室文件（泉防控指办［2020］113号）《关于恢复场所开放和活动举办的通告》。曾祥志质证认为对两份证据的真实性、合法性无异议，但无法证明石狮泰禾管理公司在疫情遭受的损失，与本案无关联性。本院审查认为，石狮泰禾管理公司提交的两份证据适用的是国有经营性房产，与本案处理不具有关联性，故本院不予采纳。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于石狮市宝岛中路XX号石狮××广场××幢××层××（下称案涉房屋）的不动产于2017年2月28日登记，权利人均登记为曾祥志。2015年12月30日，曾祥志作为甲方与石狮泰禾物业公司作为乙方签订《房屋租赁合同》两份，约定曾祥志将其于2015年7月11日向开发商购买的案涉房屋出租给石狮泰禾物业公司使用，租期为5年，自2016年1月1日起至2020年12月31日止，前三年免租，第四年度即2019年1月1日起至2019年12月31日止XX商铺租金为364170元、XX商铺租金为378466元，合计租金为742636元；第五年度即2020年1月1日起至2020年12月31日止XX商铺租金为416194元、XX商铺租金为432532元，合计租金为848726元，以及租金支付方式、指定账号、违约责任等。另，曾祥志作为甲方与石狮泰禾管理公司作为乙方签订《房屋租赁合同》两份，约定内容与上述《房屋租赁合同》的内容一致，落款时间为2015年12月30日。合同签订后，石狮泰禾管理公司已支付给曾祥志2019年1月1日起至2019年12月31日止案涉房屋租金742636元，但2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金848726元石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司至今均未支付，曾祥志遂诉至本院。庭审后，就案涉房屋的交付问题，曾祥志委托诉讼代理人提供《情况说明》，载明“……经与曾祥志核实，本案案涉房屋系曾祥志向石狮泰禾广场开发商购买，自购买之日起该房屋就未曾实际交付予曾祥志，2015年12月30日曾祥志与石狮泰禾管理公司、石狮泰禾物业公司签订《房屋租赁合同》后就由上述二公司自行对外招商出租，故不存在案涉房屋实际系交付予石狮泰禾管理公司、石狮泰禾物业公司中何方的问题”。本院认为，曾祥志分别与石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司签订的四份《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应认定为合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，双方应当按照约定全面履行自己的义务。石狮泰禾物业公司主张该公司与曾祥志签订的《房屋租赁合同》在事实上已终止履行，但其提交的书面答辩状并未说明何时将合同进行实质主体变更并进行告知及重签，同时也未提交任何证据证实其主张，故对石狮泰禾物业公司的抗辨主张不予采信。案涉合同履行期满至今，石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司仍未支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的租金848726元，已构成违约，应承担相应的违约责任，故曾祥志要求石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司共同支付租金848726元及该款项自起诉之日起至实际还款之日止按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，于法有据，予以支持。石狮泰禾管理公司关于违约金起算期限错误、违约金标准过高的抗辨与本案租赁合同审理无关，不予审查。石狮泰禾管理公司主张减免3个月租金，因本省出台的《措施》中规定可以免收或减半收取3个月左右租金的对象是承租国有经营性房产的中小企业，而案涉房屋并非国有经营性房产，故不适用该《措施》，石狮泰禾管理公司的主张，缺乏依据，不予支持。石狮泰禾物业公司、石狮泰禾管理公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：石狮泰禾商业物业管理有限公司、石狮泰禾商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给曾祥志租金848726元，并支付按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的自2021年1月25日起至实际还款之日止的利息。如果未按本判决指定的期间履行其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，支付迟延履行金。案件受理费12287元，减半收取计6143.5元，由石狮泰禾商业物业管理有限公司、石狮泰禾商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  吴志生二〇二一年四月二十五日书记员  杨少娜附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示一、本案适用的主要法律条文：《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。