上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初14105号原告：上海瑞虹新城有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：李日清，董事长。委托诉讼代理人：孙勇坚、黄晓雯，上海邦信阳中建中汇律师事务所律师。被告：上海莎福瑞餐饮管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：刘春华。原告上海瑞虹新城有限公司(以下简称瑞虹公司)与被告上海莎福瑞餐饮管理有限公司(以下简称莎福瑞公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月14日公开开庭进行了审理。原告瑞虹公司的委托诉讼代理人黄晓雯到庭参加诉讼。被告莎福瑞公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。瑞虹公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认瑞虹公司与莎福瑞公司之间的《房屋租赁合同》及《租赁协议》于2019年10月18日解除；2、请求判令莎福瑞公司支付2019年8月1日至2019年10月18日期间房屋及仓储室租金共计140,322.03元及逾期利息，以140,322.03元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；3、请求判令莎福瑞公司支付2019年8月1日至2019年10月18日期间物业费23,977.86元及逾期利息，以23,977.86元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；4、请求判令莎福瑞公司支付2019年8月1日至2019年10月18日期间推广费3,427.48元及逾期利息，以3,427.48元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；5、请求判令莎福瑞公司支付2017年3月15日至2017年5月14日装修期租金83,619.9元；6、请求判令莎福瑞公司支付复原费42,406.54元；7、请求判令莎福瑞公司支付违约金197,182.21元；8、请求判令莎福瑞公司支付的租赁保证金197,182.21元、公共事业费押金13,273元归瑞虹公司所有；9、请求判令莎福瑞公司支付律师费22,000元。事实和理由：2017年3月23日，瑞虹公司与莎福瑞公司签订《房屋租赁合同》，约定莎福瑞公司向瑞虹公司承租上海市瑞虹路XXX号XXX层XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房屋建筑面积215.68平方米，套内建筑面积132.73平方米；租赁期限自2017年3月15日起至2021年3月31日止,装修期自2017年3月15日起至2017年5月14日止，装修期内无需支付租金和推广费。2018年7月1日，莎福瑞公司因经营需要，另向瑞虹公司承租上海市瑞虹路XXX号地下一层LG-27-储藏12号(以下简称仓储室)，双方就此签订《租赁协议》，约定使用期限为2018年7月1日至2021年3月31日，2018年7月1日至2019年6月30日期间，储藏室租金(含税)为105元/月/平方米，自2019年7月1日起，租金每年在上一年租金的基础上上涨5%。租赁期内，莎福瑞公司自2019年8月1日起拖欠租金、物业管理费、推广费、仓储室使用费，后于2019年9月25日起停业。瑞虹公司于2019年10月16日向莎福瑞公司发送终止函，通知莎福瑞公司于2019年10月18日解除合同。2019年11月，瑞虹公司收回房屋，对于2019年10月18日之后的房屋费用不再主张。莎福瑞公司的拖欠租金的行为构成违约，瑞虹公司有权解除合同并向莎福瑞公司主张拖欠费用及违约责任。为维护自身合法权益，瑞虹公司故诉至法院要求判如所请。莎福瑞公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：上海市瑞虹路XXX号房屋权利人为瑞虹公司。2017年3月23日，瑞虹公司作为出租方(甲方)、莎福瑞公司作为承租方(乙方)签订一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将系争房屋出租给乙方，房屋实测建筑面积215.68平方米，套内建筑面积132.73平方米，房屋用途为店铺；系争房屋之装修、设施清单见合同附表三，双方同意该附表及前述确认文件作为本合同终止或提前终止时乙方向甲方返还系争房屋的验收依据；乙方向甲方承诺，租赁系争房屋以“不二茶铺”为店名作为经营茶饮和千层蛋糕的店铺使用；系争房屋租赁期限自2017年3月15日起至2021年3月31日止；租赁期限届满，甲方有权收回系争房屋，乙方应如期返还；装修期自2017年3月15日起至2017年5月14日至(包括该两日)，装修期内，乙方无需支付租金和推广费，但应支付50%的物业管理费及相应的增值税；第一租赁年度(2017年3月15日至2018年3月14日)保底租金为10元/天/平方米，第二租赁年度(2018年3月15日至2019年3月14日)保底租金为11元/天/平方米，第三租赁年度(2019年3月15日至2020年3月14日)保底租金为12元/天/平方米，第四租赁年度(2020年3月15日至2021年3月31日)保底租金为13元/天/平方米；每月应付保底租金＝保底租金*(1+增值税税率)，保底租金按系争房屋套内建筑面积计算；系争房屋提成租金为(不含增值税)按当月营业额的15%计算，每月应付提成租金＝提成租金*(1+增值税税率)，营业额是指乙方在系争房屋之营业活动所得的一切收入；系争房屋每月应付租金为保底租金和提成租金中较高者；租赁期内，乙方应在每个自然月的第一天前缴付该月的保底租金以及对应的增值税，租金不包括物业管理费、推广费、公用事业费及乙方因使用系争房屋而需支付的其他费用；乙方应向甲方支付保证金197,182.21元，即相当于第四租赁年度三个月的租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)、现行物业管理费和推广费总和，以及前述总和费用相应的增值税；租赁期限内，未经甲方同意，保证金不得抵冲租金、物业管理费、推广费及其他乙方应付费用；系争房屋公用事业费押金为13,273元，乙方应于签署本合同同时支付上述费用；乙方应按合同规定支付物业管理费、推广费、水电费等相关费用；系争房屋物业管理费为每平方米66.04元/月(按该房屋套内建筑面积计算，不含增值税)，商场的管理公司可每年按照实际支出合理调整物业管理费，乙方应按照调整后的费用支付，并以调整后的管理费计算相对应的增值税，租赁期内，乙方应于每个自然月的第一天前支付当月的物业管理费以及相对应的增值税；系争房屋的推广费按9.44元/月/平方米(按系争房屋租赁面积计算)收取(不含增值税)，推广费将专款专用于商场推广及宣传活动，甲方有权按年调整，乙方应于本合同签署时预付一个月的推广费以及对应的增值税，并应于2017年5月15日起于每自然月的第一天前支付当月的推广费；乙方应不迟于装修开始时按标准支付装修保证金，其中，租赁面积为50平方米(包含本数)至150平方米的，装修保证金为2万元，装修保证金自系争房屋装修完毕及通过质检合格之日起3个月内扣除装修系争房屋期间造成的损失(如有)后无息返还乙方；乙方应在租赁期限届满日或提前终止之日前将系争房屋恢复原状(自然磨损除外)并经甲方验收和书面确认后返还给甲方；本合同约定的房屋租金、推广费、物业管理费、车位费(若有)及其他费用均不含增值税，乙方需另外承担增值税，乙方应按本合同约定的期限内支付，租赁期内，若系争房屋所在地增值税税率或征税率发生调整并致使甲方税费增加的，乙方同意承担由此增加的所有增值税，乙方应在甲方通知的时间内支付，如乙方未按上述约定支付款项的，则甲方有权按乙方未按约支付的金额而追究其违约责任；若乙方拖欠本合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他按本合同约定应当支付的费用，乙方应向甲方或商场管理公司支付逾期利息(该逾期利息从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等相关费用；乙方明确同意及声明：若乙方拖欠租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金、公用事业费及其他应付费用超过7天的，甲方有权在任何时间提前收回系争房屋及甲方提供之设备，本合同提前终止，乙方已经交付的保证金不予退还，且乙方还应另行向甲方承担如下违约责任：(1)按本合同租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)标准向甲方支付乙方已经享受的装修期租金；(2)向甲方支付相当于乙方剩余租赁期租金(若有保底租金和提成租金，则按保底租金)总额之款项作为违约金，如甲方能在租赁期满前将系争房屋再行出租的，乙方应支付的违约金金额可相应减少；(3)向甲方支付甲方因向乙方追讨上述款项而支出的诉讼费、合理律师费、财产保全费、执行费等费用。2018年7月1日，瑞虹公司作为甲方、莎福瑞公司作为乙方签订《租赁协议》，约定：乙方继续使用仓储室，面积28.83平方米，使用期限为2018年7月1日至2021年3月31日，如甲、乙双方签署之承租房屋租赁合同提前终止的，本协议亦同时提前终止；2018年7月1日至2019年6月30日期间租金(含税)为105元/月/平方米，自2019年7月1日起，租金每年在上一年租金的基础上上涨5%，乙方应在每个自然月的第一天或之前向甲方缴付该月的租金；乙方应于本协议签署同时向甲方支付相当于3个月仓储室租金的押金，即9,081.45元，乙方应于本协议签署之日支付部分押金432.45元，原乙方使用仓储室已缴纳的押金8,649元在本协议使用期起始时将扣除乙方的应付未付使用费、电费等应付费用(如有)后直接转为本协议之押金部分，如有扣除部分，乙方应于本协议使用期起始日前补足；自2019年7月1日起，乙方应于每个使用年度首个自然月的第一天或之前根据该年度约定的三个月使用费及相应的增值税向甲方支付押金差额；乙方按租赁合同向甲方缴纳的保证金和公用事业费押金同时作为仓储室的押金，甲方有权使用押金垫付乙方应付而未付的仓储室租金、公用事业费或其他任何应付费用；本协议终止或提前终止时，如乙方有任何本协议项下应付而未付款项的(包括但不限于本协议约定乙方应付款项、滞纳利息、因违约而应当向甲方支付的违约金、甲方垫付之费用),甲方有权从本协议项下乙方已付的押金及租赁合同项下乙方已付的保证金和公用事业费押金中直接予以抵扣；乙方拖欠本协议约定的应付租金、公用事业费的,应向甲方支付滞纳金(该滞纳金从乙方应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)及甲方因向乙方追讨欠款而支出的诉讼费、律师费等合理费用；乙方逾期支付该房屋租金、公用事业费超过七天,且经甲方(或管理公司)通知后仍未纠正的,甲方有权书面通知乙方后立即收回该房屋,提前解除本协议并没收押金,甲方因此而遭受的全部损失由乙方承担赔偿责任,包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、执行费等。《房屋租赁合同》及《租赁协议》签订后，瑞虹公司将系争房屋及仓储室交付莎福瑞公司使用，莎福瑞公司对系争房屋装修后经营茶饮。租赁期间，莎福瑞公司支付瑞虹公司保证金197,182.21元，公用事业费押金13,273元及仓储室押金9,081.45元，支付瑞虹公司租金、物业管理费、推广费、仓储室租金至2019年7月31日。莎福瑞公司另向上海丰诚物业管理有限公司缴纳装修押金20,000元。2019年10月16日，瑞虹公司致函莎福瑞公司称，因莎福瑞公司拖欠2019年8月至9月的租金、物业管理费、推广费，瑞虹公司已于2019年9月25日书面催告并多次联系，但莎福瑞公司仍未支付欠款并于2019年9月25日起无故停业。鉴于莎福瑞公司严重违约行为，为防止损失的进一步扩大和维护瑞虹公司合法权益，特书面通知莎福瑞公司：1、租赁合同于2019年10月18日起正式解除；2、请莎福瑞公司于2019年11月30日前按租赁合同约定复原系争房屋及仓储室，并向瑞虹公司返还系争房屋及仓储室，如莎福瑞公司逾期归还，瑞虹公司有权按租赁合同约定收回系争房屋及仓储室，并处置遗留物品及/或要求莎福瑞公司承担逾期返还房屋的占用费、复原违约金；3、请莎福瑞公司于2019年11月18日前注销以系争房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，如莎福瑞公司未能及时办理相关注销手续的，则须向瑞虹公司承担赔偿责任；4、莎福瑞公司根据租赁合同已经支付的系争房屋履约保证金(197,182.21元)及仓库押金(9,081.45元)不予退还、公用事业费押金(13,273元)直接抵扣莎福瑞公司应支付的各项欠费；5、瑞虹公司将保留进一步通过法律途径向莎福瑞公司追究违约责任的权利，包括但不限于向莎福瑞公司追索欠费、违约金及莎福瑞公司在租赁合同下或法律法规下的其他违约赔偿责任。莎福瑞公司于2019年10月17日签收。2019年11月，瑞虹公司自行收回房屋，现系争房屋仍未恢复原状。另查明，2020年6月，上海邦信阳中建中汇律师事务所接受瑞虹公司委托代理本案诉讼，为此瑞虹公司支付律师费22,000元。审理中，瑞虹公司同意将仓储室押金9,081.45元、公用事业费押金13,273元抵扣莎福瑞公司所欠费用。本院认为，瑞虹公司与莎福瑞公司签订的《房屋租赁合同》及《租赁协议》系双方真实意思表示，合法有效。根据合同约定，若莎福瑞公司拖欠合同约定的应付租金、物业管理费或推广费、保证金、公用事业费押金及其他合同约定应当支付的费用,应向瑞虹公司支付逾期利息(该逾期利息从应付所欠款项之日起按日息0.1%计算)，拖欠租金、物业管理费等应付费用超过7天，瑞虹公司有权提前解除合同、收回系争房屋，莎福瑞公司支付的保证金不予退还，且莎福瑞公司还应向瑞虹公司支付已经享受的装修期租金及相当于剩余租赁期限租金总额的违约金。租赁期间，莎福瑞公司自2019年8月1日起拖欠瑞虹公司租金、物业管理费、推广费等费用，构成违约，瑞虹公司在此情况下主张解除合同，符合双方合同约定。瑞虹公司于2019年10月16日向莎福瑞公司发函告知合同于2019年10月18日解除，莎福瑞公司于2019年10月17日签收也未提出异议或支付欠款。现瑞虹公司主张《房屋租赁合同》及《租赁协议》于2019年10月18日解除，本院予以支持。瑞虹公司主张的2019年8月1日起至2019年10月18日的系争房屋及仓储室租金、物业管理费、推广费及相应的逾期利息，莎福瑞公司应当支付。关于逾期利息，现瑞虹公司酌情主张按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止，本院予以支持。双方租赁合同因莎福瑞公司拖欠租金、物业管理费等费用构成违约而解除，瑞虹公司主张装修期租金、违约金、没收保证金，符合合同约定，莎福瑞公司支付的租赁保证金归瑞虹公司所有，且应当支付装修期租金及违约金。现瑞虹公司酌情主张违约金197,182.21元，本院予以支持。瑞虹公司同意将仓储室押金9,081.45元、公用事业费押金13,273元抵扣莎福瑞公司所欠费用，系其对自身权利的处分，本院予以支持，与莎福瑞公司所欠租金相抵扣。因复原费用并未实际发生，瑞虹公司主张的复原费本院不予支持。关于律师费，合同约定莎福瑞公司违约的，瑞虹公司可向其主张因追讨款项而支出的合理律师费等费用，故该诉讼请求，本院应予支持。莎福瑞公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、上海瑞虹新城有限公司与上海莎福瑞餐饮管理有限公司就上海市瑞虹路XXX号XXX层XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》及就上海市瑞虹路XXX号地下一层LG-27-储藏12号签订的《租赁协议》于2019年10月18日解除；二、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付的租赁保证金197,182.21元归上海瑞虹新城有限公司所有；三、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年8月1日至2019年10月18日期间房屋及仓储室租金共计117,967.58元及逾期利息，以117,967.58元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；四、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年8月1日至2019年10月18日期间物业费23,977.86元及逾期利息，以23,977.86元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；五、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2019年8月1日至2019年10月18日期间推广费3,427.48元及逾期利息，以3,427.48元为基数，按照年利率24%的标准，自2019年10月1日起计算至实际支付之日止；六、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司2017年3月15日至2017年5月14日装修期租金83,619.9元；七、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司违约金197,182.21元；八、上海莎福瑞餐饮管理有限公司支付上海瑞虹新城有限公司律师费22,000元；上述第三项至第八项，均于本判决生效之日起10日内履行；九、驳回上海瑞虹新城有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9,679.27元，由上海瑞虹新城有限公司负担866.53元，由上海莎福瑞餐饮管理有限公司负担8,812.74元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  尹灿二〇二一年四月九日书记员  顾逸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。