江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1123民初627号原告：玉山县胜达物业服务有限公司，住所地江西省玉山县冰溪镇宏达国际花园。法定代表人：林胜，系该公司董事长。被告：应璇，男，1991年10月10日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。被告：陈水跃，男，1971年12月7日出生，汉族，家住江西省上饶市玉山县。原告玉山县胜达物业服务有限公司（以下简称胜达物业公司）与被告应璇、陈水跃物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胜达物业公司的法定代表人林胜、被告应璇到庭参加诉讼，被告陈水跃经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告胜达物业公司向本院提出诉讼请求：1.要求两被告立即支付绿景花园1#、4#楼248#-257#商铺物业管理费19,852.8元，违约金1,811元，共计21,664元；2.本案诉讼费由被告负担。后原告变更第1项诉讼请求为：要求两被告支付东城绿景花园小区1#、4#楼的248#-257#、8栋2层239号、8#、4#二层241号商铺物业管理费51,939元，违约金9,749元，合计人民币61,418元。事实与理由：被告应璇是东城绿景花园小区1#、4#楼248#-257#、8栋2层239号、8#、4#二层241号商铺的业主，被告陈水跃是上述商铺的租户，承租面积共2164.14平方米。原告和该小区的业主委员会于2013年11月25日签订了绿景花园小区物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，物业费单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告自2018年12月31日起未再缴纳物业费，截至2020年12月31日，欠费24个月，共计欠缴物业费51,939元。被告陈水跃于2020年8月底搬离了上述商铺，在被告陈水跃租赁上述商铺期间的物业费应由其承担，同时，酌情要求被告按每日万分之五承担违约金9,747元，综上，各项请求金额合计为61,418元，原告多次催缴但两被告至今仍未缴纳物业费。因被告陈水跃一直说房屋存在漏水现象，虽然这不是物业公司的过错，但为了更好地服务该小区的用户，原告以往每年都在物业费上给予了被告陈水跃2万元左右的减免优惠，减免的金额已经足够被告陈水跃自行修补房屋了，因此被告陈水跃如果再以房屋漏水为由拒交或少交物业费的话，则无论从法律上还是从情理上都不应当得到支持。被告应璇辩称，原告诉请的这些商铺确实都是我名下的，面积共2164.14平方米，这些商铺我全都出租给了被告陈水跃开店，也和被告陈水跃签订了租赁合同，合同约定物业费是由被告陈水跃来交的，因此我不应该交纳这些商铺在被告陈水跃承租期间的物业费，被告陈水跃未承租期间的物业费我是应该交纳的。2016年，被告陈水跃第一次提出来这些房屋有漏水现象，当时是我姑姑应春萌代我收取租金的，我姑姑当时就减免了被告陈水跃7万多元的房租作为他自行维修房屋漏水的费用，这些钱已经足够被告陈水跃维修好漏水的地方了。自2018年开始，我自己接手出租的房屋后，被告陈水跃又多次提出房屋有漏水现象，每次他提出后我都及时找了防水师傅进行维修，每次维修费用都在2,000元左右，在我手上为被告陈水跃租赁的商铺进行维修的费用总共就有13,000余元，在我接手之前我姑姑还多次为被告陈水跃维修过，所以，被告陈水跃是很清楚哪些地方会漏水的，他可以自行避开这些漏水的地方，我曾经去看过被告陈水跃租赁的地方，被告陈水跃告诉过我有漏水现象的地方，他都没有摆放任何东西，所以房屋漏水并没有给被告陈水跃造成财产上的损失，漏水问题也不是被告陈水跃不交物业费的理由。如果确定如被告陈水跃所说的漏水非常严重，那他早就应该搬离我的这些店铺，而不是我多次要求他搬走，他都不搬了。被告陈水跃曾承诺在2020年农历年前搬走，但是一直都没有全部搬走，只是在2020年2月提出要少租一些，我不同意，被告陈水跃就自行将商铺最靠边的约700平方米的空间清理了出来，然后告诉我这700多平方米是退还给我的，他不租了，但是这700多平方米是在二楼的最边角的部分，只有从被告陈水跃租的一楼的两个店面才能进去，也没有其他的营业出入口，只有一个很小的消防通道可以进出，而且是从小区里面才能进去，所以这700多平方米我是没有办法租给其他人的，实际使用权还是在被告陈水跃手中。由于被告陈水跃长期拖欠我房租，且找各种理由拒交房租，我自2018年开始就多次要求被告陈水跃搬走，但是他一直都不搬，直到2020年8月底才全部搬走，因此被告陈水跃搬走之前的物业费应当由他支付，搬走之后的物业费我是认可应该由我交纳的。被告陈水跃未进行答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。一、原告就自己的主张向本院提交了以下证据：1.东城绿景小区物业服务合同复印件两份，证明原告和绿景花园业主委员会于2013年11月25日、2019年11月30日签订了绿景花园小区物业服务合同，约定了由原告为该小区提供物业服务的事实；2.房产登记申请表复印件3份，证明被告应璇系本案所涉商铺业主的事实；3.工资表复印件4张、水电费发票复印件4张、电梯维修费发票复印件一张、为小区提供公共服务的照片13张，证明原告为该小区提供了物业服务的事实；4.物业费收据照片打印件一页，证明被告陈水跃所开的双虎家私店铺交纳物业费的情况。被告应璇对原告提交的第1到第3项证据的真实性无异议，被告陈水跃未提交证据予以反驳，本院对其真实性予以确认；被告应璇对原告提交的第4项证据表示不太清楚，本院认为，该收据系2017年3月31日-2017年12月31日期间的物业费交纳收据，而本案原告主张的是2018年12月31日期间的物业费，与本案无关，故不予确认。二、被告应璇就自己的主张提交了以下证据：1.租赁合同复印件一份，证明自己和被告陈水跃约定了物业费应当由被告陈水跃交纳的事实；2.修理房屋的维修师傅出具的收据复印件3张，证明自己已经履行了作为房东的维修义务，被告陈水跃不应当再以房屋漏水为由拒交或者少交物业费，在被告陈水跃租赁期间的物业费应该全部由其支付的事实。原告对被告应璇提交的该两份证据均无异议，本院认为，租赁合同与原件核对一致，被告陈水跃未提交证据予以反驳，故予以确认；维修费收据未提交原件予以核对，且不能证明是维修了本案所涉商铺而产生的费用，故不予以确认。本院经审理认定如下事实：被告应璇是东城绿景花园小区1#、4#楼248#-257#、8栋2层239号、8#、4#二层241号商铺的业主，被告陈水跃自2008年11月1日起向被告应璇承租了上述商铺，承租面积共2164.14平方米，双方签订了房屋租赁合同，约定物业管理费由被告陈水跃交纳。2020年8月31日，被告陈水跃未再承租前述商铺。原告和该小区的业主委员会于2013年11月25日签订了绿景花园小区物业服务合同，约定原告为该小区提供物业服务，商铺物业费单价为每月每平方米1元。合同签订后，原告履行了提供物业管理的义务，而两被告自2018年12月31日起至今未缴纳物业费。本院认为，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与物业公司签订的合同对小区全体业主及使用人均有约束力，原告履行了物业管理服务义务后，有权按约向业主收取物业管理费。根据《物业管理条例》第四十二条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理费的，从其约定，业主负连带交纳责任……”、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条“业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予以支持”的规定，被告陈水跃作为被告应璇的承租人，双方约定了由被告陈水跃交纳承租期间的物业管理费，故本院对原告要求被告陈水跃支付其租赁期间即2019年1月1日至2020年8月31日期间的物业管理费的诉讼请求予以支持，被告应璇作为本案所涉商铺的业主，应对被告陈水跃应交的物业管理费承担连带清偿责任，而被告陈水跃未承租上述商铺的期间即2020年9月1日至2020年12月31日期间的物业管理费则应由被告应璇自行交纳。被告应璇虽认可被告陈水跃于2020年1月自行清理出了约700平方米的商铺，但并未认可双方对这部分面积的商铺已经达成了解除租赁合同的一致意见，且无其他的证据证明两被告已经就该部分商铺解除了租赁合同，故本院认为被告陈水跃应当交纳该部分面积商铺的物业管理费。经核算，2019年1月1日至2020年8月31日期间物业费为43,282.8元，2020年9月1日至2020年12月31日期间的物业为8,656.56元。被告应璇、陈水跃未按时缴纳物业费，已构成了违约，应当承担违约责任，2013年签订的《东城绿景小区物业服务合同》未约定违约金标准，而2019年签订的《玉山县东城绿景小区物业服务合同》约定如进入诉讼程序，则应按应交物业费金额的日万分之五交纳违约金，但依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失……”的规定，被告应璇、陈水跃应当支付的违约金应相当于原告因其违约而遭受的损失，而原告遭受的实际损失主要为利息损失，合同约定物业费按年支付，故本院依法将违约金核减为以应付的物业费为基数，参照一年期贷款市场报价利率即年利率3.85%计算至两被告交清物业费时止，最后应支付的违约金总额不超过其诉请的9,749元，被告应璇对被告陈水跃因拖欠物业管理费而产生的违约金依法应承担连带清偿责任。经核算，截至2021年2月28日，被告陈水跃应支付的违约金为25,969.68元×3.85%÷12月×14月+17,313.12元×3.85%÷12月×6月（被告陈水跃应在其搬离该小区时结清所欠物业费）=1,499元，被告应璇应支付的违约金为8,656.56元×3.85%÷12月×2月=55元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，判决如下：一、由被告陈水跃于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告玉山县胜达物业服务有限公司自2019年1月1日起至2020年8月31日止的物业管理费43,282.80元及暂计至2021年2月28日止的违约金1,499元，合计人民币44,781.80元，并以43,282.80元为基数，按年利率3.85%计算支付自2021年3月1日起至物业费付清之日止的违约金；二、由被告应璇对被告陈水跃前述应交纳的物业管理费及违约金承担连带清偿责任；三、由被告应璇于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告玉山县胜达物业服务有限公司自2020年9月1日起至2020年12月31日止的物业管理费8,656.56元及暂计至2021年2月28日止的违约金55元，合计人民币8,711.56元，并按年利率3.85%计算支付自2021年3月1日起至物业费付清之日止的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,336元，减半收取668元，由被告陈水跃、应璇负担464元，由被告应璇负担204元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  汪舒立二〇二一年四月二十日书记员  吴海燕