山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初1556号原告：董济宁，男，1992年5月2日出生，汉族，住济南市历城区。被告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码913701023069974481。负责人：王军，总经理。委托诉讼代理人：曲函颍、左俊霞（均系特别授权代理），均系山东乐和律师事务所律师。原告董济宁与被告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称上海中建东孚物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告董济宁，被告上海中建东孚物业济南分公司的委托诉讼代理人曲函颍、左俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。董济宁向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告公开赔礼道歉，将道歉信在小区显著位置公示30天；2、判令被告向原告退还自2018年1月1日至2019年12月31日交纳的物业费，共计4567.2元；3、判令被告在小区内消除对原告造成的名誉损失，赔偿原告精神损失费、误工费共计3820元(1910元/月*2＝3820元)；4、本案诉讼费由被告承担。庭审中，董济宁增加了一项诉讼请求，即要求被告提供南北门改造的业主同意统计数据。事实和理由：被告系新悦城前期物业服务公司，具体标准为(小)高层住宅1.85元/月/平方米，为济南市四星级物业服务标准。自2017年12月份交房以来，被告一直拒不履行济南市四星级物业服务标准，敷衍了事，小区内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并严重影响了原告的正常生活，致使原告的合法权利无法实现。被告一直无视并严重违反了《中华人民共和国价格法》、《山东省物业服务规范》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》、《济南市普通住宅物业服务等级标准》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规。被告提供的所谓物业管理服务都是质价不符的，存在重大瑕疵。从2018年1月1日起，虽经原告无数次督促被告改进服务，被告却以不正当理由拒不改进。故为维护原告合法权益，特诉至贵院，承望判如所诉。上海中建东孚物业济南分公司辩称，第一，原告与被告签订前期物业服务合同，被告已按照标准为业主提供优质的物业服务，如期缴纳物业费是业主的约定及法定义务，被告不应当退还原告物业费。第二，原告要求物业公司赔礼道歉无法律依据。第三，原告要求物业公司赔偿原告精神损失费及误工费无法律依据。董济宁围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、图片及说明一本，证明小区物业不达标，达不到四星级标准。上海中建东孚物业济南分公司围绕答辩意见提交以下证据：1、《前期物业服务合同》复印件1份，证明双方已签订物业服务合同，根据合同约定，物业公司已提供了优质服务，原告应如期缴纳物业费；2、物业公司为业主提供服务的照片1宗，共计25页，证明物业公司已按照合同约定提供了优质服务；3、2017年至2020年度满意度调查表4份、盖洛普咨询有限公司企业信用公示信息报告及百度词条打印件1份，证明中建新悦城小区的物业服务水平得到了小区大多数业主认可，领先于同行业水平。盖洛普公司是全球知名的民意测验和商业调查咨询公司；4、业主赠锦旗照片8张，证明小区大多数业主对物业服务工作的认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院查明事实如下：董济宁系济南市历城区中建新悦城二期业主，上海中建东孚物业济南分公司系中建新悦城二期项目的前期物业服务公司。董济宁、王竹青夫妇（甲方）共同与上海中建东孚物业济南分公司（乙方）签订《中建新悦城二期前期物业服务合同》，约定乙方对甲方在中建新悦城二期的物业提供前期物业管理服务，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.85元/月/平方米（其中公共性物业服务费：1.30元/月/平方米，电梯维护运行费：0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）。物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年1月1日至15日，7月1日至15日履行交纳义务。乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。甲方、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按（每日应交额的日万分之三）向乙方支付违约金。乙方擅自提高物业服务费收费收准的，甲方、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的。甲方、物业使用人有权要求乙方双倍返还。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务，董济宁已向上海中建东孚物业济南分公司交纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。董济宁述称，上海中建东孚物业济南分公司未按照合同约定提供四星级物业服务，存在违约行为。具体为物业施工时未能采取保护措施，没有设置围挡及警示牌，无视国家的法律法规及业主的生命安全；地下车库内没有防火卷帘门；进入地下车库的疏散楼梯不符合规范；无故不启用地下车库的公共卫生间；地下车库卫生不达标，赃乱差严重；单元大厅木板松动，多次反馈无人维护，对业主的安全存在隐患；趁小区周围修路向业主发放传单售卖车位，并将西车库出口强行关闭以达到售卖车位的目的，严重影响到了业主的出行；物业服务人员在值班工作时未能履行好职责，贪图安逸；物业绿化带维护不到位；小区大门未能修好却告知系统升级，未能提供向业主承诺的物业服务；物业维修敷衍了事；虽然制定了整改计划但也未能按时保质的完成整改事项，等等。董济宁为要求上海中建东孚物业济南分公司返还物业费诉来本院。上海中建东孚物业济南分公司辩称，对原告提交的证据的真实性不予认可，大多数照片未显示拍摄日期，拍摄地点不明确。小区内的物业管理是一个动态过程，董济宁提供的证据无法反映公司整体的一贯的物业服务水平。董济宁所述的问题有些是由于业主的不文明行为产生的，物业公司对业主的这些不文明行为已及时修正。针对被告提供的证据董济宁质证称，物业合同应该是一式三份，但原告手中没有。锦旗只有一面锦旗有记载具体哪个楼哪个房间，其他锦旗都没有名字等信息，原告怀疑造假。关于盖洛普公司的调查，原告申请鉴定，满意度报告是如何调查的，他们没有调查原告本人，原告想看一下是否其小区人被调查过。提供的照片是工作范围之内的，四星级标准不能仅仅是照片体现出来的。原告称物业服务存在重大瑕疵，服务水平低，管理质量差，园区绿化在前期承诺是达到50%，现场是完全没有达到。安全门禁系统，去年有一个对南北门改造的统计，原告向物业要但物业没有给，通过小区调查，大部分小区同意，事实依据没有提供。改造完成没有达到应有效果，业主还能随意进出，造成外来人员到小区跳楼。物业管家服务态度极差，入住四年，2018年殴打业主，2020年辱骂业主。公共收益不公开不透明。消防设施检查存在严重造假。原告想申请对照片进行鉴定，证明该照片是在小区里拍摄的，证据真实度。对于小区安全管理，安保没有值班，造成发小广告到小区内随意发贴到业主门上和车上。小区楼房室墙面大面积空鼓导致很多业主已经入住但需要重新维修卫生间和厨房墙面瓷砖，多次与物业协调沟通处理方案但是时隔两年仍然没有解决业主诉求。车库闸机系统出现问题，物业自己承认，业主多次反映迟迟得不到准确回复，造成地下车库乱停乱进。两年质保未到，物业已经接管开发商维修任务，但是物业管家只是说协调，而且擅自提前结束报修时段，让业主合法权益受到伤害。截止目前，原告未能向本院提交书面的鉴定申请书。董济宁述称，因为物业的服务水平未达到物业收费执行标准，暂缓缴纳物业费，物业就将律师函张贴在其家门上，对于原告提供的证据，物业明知是新悦城但却不承认，被告应当就该行为向董济宁赔礼道歉。小区内出现外来人员自杀的事件给原告带来了心理阴影，对此被告应当支付精神损失费。原告在处理与物业协调及参加诉讼时耗费了自己的时间和精力，因此产生的误工费亦应当由被告予以承担。对此，上海中建东孚物业济南分公司抗辩称，被告不存在上述情况，第一、道路绿化带及保洁工作依照合同约定及时清扫，雨雪天气及时清扫道路方便出行。第二、维修养护及时。第三，按照合同约定，对小区内车辆进行管理，确保车辆有序停放，实行的是人车分流式管理，被告从未私自建违法停车场。第四、小区公共收益及支出每季度均向业主公示。关于新增诉讼请求是原告当庭提出的，代理人需要和物业公司就此项诉讼请求进行沟通，沟通后再做答辩。其他诉讼请求没有法律依据。本院认为，上海中建东孚物业济南分公司与董济宁、王竹青签订的《中建新悦城二期前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。董济宁作为中建新悦城二期的业主，接受了上海中建东孚物业济南分公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。董济宁称因中建东孚济南分公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以应当返还2018年1月1日至2019年12月31日已缴纳的物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，董济宁提供的证据无法反映2018年至2019年上海中建东孚物业济南分公司整体的、一贯的物业服务水平。董济宁主张的上海中建东孚物业济南分公司存在的问题，可存在多方面的发生原因。物业费的交纳应以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务。虽然董济宁提供的证据可以证实上海中建东孚物业济南分公司在提供物业服务方面确实存在一定的瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2018年至2019年整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故董济宁应按照《中建新悦城二期前期物业服务合同》约定交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，董济宁要求被告赔礼道歉及退还2018年1月1日至2019年12月31日期间交纳的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告李晓刚要求被告赔偿精神损失及误工费的主张，本院认为，董济宁未能提供相关证据证明因物业的行为直接造成其精神损失，其误工费的主张亦无事实及法律依据，其所述理由不成立，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《山东省物业服务收费管理办法》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回董济宁的诉讼请求。案件受理费25元，由董济宁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵海勇二〇二一年四月二十四日书记员  崔新宇