海南省定安县人民法院   民事判决书   （2021）琼9021民初486号   原告：张英梅，女，1977年8月17日，汉族，住吉林省舒兰市，身份证号码：XXX。   委托诉讼代理人：张玉琢，男，1956年10月12日出生，汉族，住海南省海口市美兰区，身份证号码：XXX。   被告：海南定安天九美食文化广场有限公司，住所地海南省定安县塔岭开发区环城南路138号。统一社会信用代码：914690250510842243。   法定代表人：郑体才，该公司总经理。   委托诉讼代理人：赵越，海南刚峰律师事务所律师。   原告张英梅与被告海南定安天九美食文化广场有限公司（以下简称“定安天九公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭审理。原告张英梅委托诉讼代理人张玉琢，被告定安天九公司委托诉讼代理人赵越到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告张英梅向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告于2017年12月21号签订的《天九商品房认购书》无效；2、请求判令被告退还原告购房款519720元，并支付利息至全部返还购房款之日止（利息暂计自2017年12月21日至2021年3月10日金额为114000元，计付利息按年利率3.8%计算）；3、请求判令被告向原告支付误工费3600元、交通费4800元；4、本案诉讼费由被告承担。   事实和理由：2017年12月21日，原告购买定安天九公司开发的楼盘20号楼1单元1401室，面积为86.62㎡，房屋价款519720元，原告已交完全部房款（有认购书和收据为凭）。当时约定2019年6月份交房，而今工地一片凄凉，20号楼至今三年多还未动工。经与被告协商无果后起诉到法院，请求法院支持原告的诉讼请求。   被告定安天九公司辩称，一、被告同意退还已收取的购房款519720元；二、原告诉请被告向其支付利息114000元，缺乏事实及法律依据，涉案项目至今未取得预售许可证，依据《城市房地产管理法》第四十五条第（四）项、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条之规定，涉案《天九商品房认购书》违反法律强制性规定，应属于无效合同。原告在认购涉案商品房时，在未见到相关预售许可证的情形下即与被告签订涉案认购书，未尽到合理的注意义务，负有过错。被告作为房地产开发商，明知未取得商品房预售许可证仍对外预售，并与原告签订认购书，同样负有过错，双方应各自承担相应的过错责任。根据法院相同的案件中确认的责任为，被告负70%的责任，原告负30%的责任，故被告应承担利息损失的70%，原告自行承担利息损失的30%。另外，被告同意按照年利率3.8%计算利息；三、原告未提供任何证据证明产生误工费及交通费，且该费用并非系被告造成的，原告主张误工费及交通费缺乏事实和法律依据。   原告向本院提交如下证据：证据1.天九商品房认购书、收款收据，拟证明原告在2017年12月21日与被告签订了认购书并支付了购房款；证据2.中国建设银行商户存根，拟证明原告当时刷卡支付了两案购房款共计1039440元，其中每套房分别为519720元；证据3.机票电子票据，拟证明原告于2019年12月8日从长春-海口往返机票费共3804元。   经被告质证，证据1-2三性及证明内容无异议，但双方在签订认购书时被告未取得预售许可证，认购书属于无效合同，同时该份证据也证明了原告是在未见到预售许可证的情形下与被告签订认购书，未尽到义务；证据3关联性及证明内容均有异议，该份证据未显示购买人，且未能证明其已实际登机，同时也不能证明是原告为了处理本案案涉房款来海南，该份证据与本案无关。   被告定安天九公司未向本院提交证据。   经审查，原告提交的证据1-2均具备证据资格，本院予以确认；证据3真实性、合法性予以确认，该证据无法证明原告为解决涉案房屋事宜所支出的交通费，故本院对其关联性及证明内容均不予确认。   经审理查明，2017年12月21日，原告张英梅与被告天九公司签订《天九商品房认购书》，约定：原告张英梅认购被告天九公司开发的位于海南省定安县塔岭新区环城南路138号的20号楼1单元1401室，房屋建筑面积86.62平方米，单价为6000元/平方米，总房价为519720元。认购人认购上述商品房而签订本《商品房认购书》，同时缴纳购房定金519720元；购房定金在《商品房买卖合同》签订时冲抵购房款，该定金作为签订《商品房买卖合同》合同的担保。同日，原告支付了全部购房款519720元。   另查明，签订认购书后，双方至今尚未签订正式的商品房买卖合同，涉案楼栋至今未取得商品房预售许可证。   本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项规定，商品房预售，应当符合下列条件：……（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。本案中，原、被告签订涉案认购书时被告尚未取得涉案楼栋商品房预售许可证，且至本案起诉前仍未取得商品房预售许可证，违反上述法律强制性规定，应认定为无效，故原告主张原、被告签订的认购书无效，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。本案中，涉案认购书因违反法律强制性规定无效，被告因该认购书所取得的购房款的519720元应予以返还给原告。因被告未将房屋交付给原告，故原告不存在返还房屋的问题。   关于原告主张的利息问题。原告主张的利息本质为资金占用期间的利息损失，而非违约金，不适用上述过错原则。被告占有使用原告所交付的资金，势必会导致原告资金利息损失，被告因此获得收益。另外，原告主张按年利率3.8%计算利息亦低于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价一年期利率（LPR），故原告要求被告支付利息，有事实和法律依据，本院予以支持。被告抗辩原告应自行承担利息损失的30%，没有法律依据，亦有违公平原则，本院不以采纳。   关于原告主张误工费3600元及交通费4800元的问题。本案系合同纠纷，原告为处理纠纷并不必然会导致其误工损失，且原告也未能提供证据证明其误工损失。另外，因为每年冬季都会有大量的游客从东北到海南旅游度假，原告提供的航班记录无法证明原告是为处理纠纷所支出的合理费用，且其主张的金额与航班记录所显示的金额亦不一致，故原告主张误工费及交通费，本院不予以支持。   综上，原告张英梅的主张，合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第（四）项、《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第二条、《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）第九十条之规定，判决如下：   一、被告海南定安天九美食文化广场有限公司于本判决生效之日起十日内向原告张英梅返还购房款人民币519720元并支付利息（利息计算方式：以519720元为基数，按年利率3.8%计算，2017年12月21日至2021年3月10日的利息计算为63522.6元；2021年3月11日至全部返还购房款之日止的利息，以519720元为基数，按年利率3.8%计算）；   二、驳回原告张英梅的其他诉讼请求。   如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费5110.61元（原告张英梅已全部预交），由被告海南定安天九美食文化广场有限公司负担4642元，原告张英梅自行负担468.61元。被告海南定安天九美食文化广场有限公司负担部分，限于本判决生效之日起十日内向本院缴交。原告张英梅多预交的4642元，本院予以退还。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。   审判员 陈博恒      二〇二一年四月二十六日   书记员 李 琼   附：本案适用的法律条文   《中华人民共和国城市房地产管理法》   第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：   （一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；   （二）持有建设工程规划许可证；   （三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；   （四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。   商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。   商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。   《中华人民共和国民法典》   第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。   《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）   第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。   《最高人民法院关于适用的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过）   第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。   在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。