重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2021）渝0105民初1759号原告：华润置地（成都）物业服务有限公司，住所地四川省成都市锦江区华润路2号，统一社会信用代码915101047559578126。法定代表人：陈明艳，该公司总经理。委托诉讼代理人：张**，男，该公司员工。委托诉讼代理人：刘雪姣，女，该公司员工。被告：喻海军，男，1987年6月5日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告华润置地（成都）物业服务有限公司与被告喻海军物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序小额程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人张**，被告喻海军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华润置地（成都）物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：被告向原告支付2017年3月1日至2020年9月30日止的物业服务费6312.4元，并向原告支付自逾期之日起每日按应付款千分之三计算的违约金。事实及理由：被告系华润置地重庆华润中央公园3期18-01-2004的业主，原告系被告所在小区的物业服务企业。原告与小区开发商签订前期物业服务合同后一直为小区提供物业服务，但被告却无故拖欠物业服务费，原告多次催收无果。为维护自身合法权益，故诉至法院。被告喻海军辩称，1.原告没有诉讼主体资格。2.被告与原告之间没有合同关系，原告提供的前期物业合同是开发商（重庆天拓置业发展有限公司）与物业服务企业（重庆华润二十四城物业服务有限公司）签订，并不是被告与原告签订。且被告在2017年3月购买涉案房屋时，原告并未告知物业服务合同主体已发生了变更，原告也未和被告签订新的物业服务合同。3.原告诉讼时效已过，本案从2017年3月至2020年9月已超过三年诉讼时效。4.原告有违约行为。被告在办理二手车位过户时发现物业管理系统显示的名字是前业主的名字，经被告多次催询和要求，原告均未更新业主信息。且原告在大修基金、公益收益等事项上未尽到告知义务，侵犯了被告的知情权。被答辩人所谓的“事实物业服务”属于违法的强行服务，未达到服务的标准。5.原告的收费与物业服务水平不符。根据前期物业合同第二十三条规定，原告与被告执行的服务费按建筑面积的2.0元/平方米/月计收，超过《重庆市住宅物业服务等级标准》规定的一级服务标准价格，但原告却未达到相应的物业服务水平。6.原告主张的违约金缺乏依据。本案中原告与被告未对逾期缴纳物业费的违约金进行约定。此外，《物业管理条例》等法律就拖欠物管费是否支付违约金并无规定，且原告主张的违约金明显高于中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利息的标准。本院经审理认定事实如下：重庆华润二十四城物业服务有限公司与建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订《前期物业服务合同》，合同约定：由重庆华润二十四城物业服务有限公司为华润·城市山谷二期（中央公园三期）商住房提供物业管理服务，范围包括涉诉房屋；物业服务的具体内容包括物业共用部分的日常维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用设施设备的日常运行、维修、养护和管理（依法应由专业部门负责的除外）；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；节日装饰布置；公共秩序维护等事项的协助管理；车辆停放管理；装饰装修管理服务；物业档案管理等。合同期限为3年，自2012年2月1日起至2015年1月31日止；合同期届满前三个月内，建设单位作出续聘或选聘的决定，在建设单位与续聘或选聘的物业管理企业签订物业服务合同生效时，本合同终止。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅的物业服务费为2.0元/月/平方米，商业的物业服务费为4元/月/平方米，停车场（管理费）80元/月/个。物业服务费含业主共用部位、共用设备设施（如楼道照片、消防通道照明、电梯间照明、院墙、路灯、小区路灯、草坪灯、小区水景、绿化、二次供水泵、自备发电机油料）及电梯运行等的用水、用电费用。业主应从接房之日起交纳物业服务费用。业主的空置房（经重庆华润二十四城物业服务有限公司与业主双方认定，其水、电、气表起止数均未走动的），其物业服务费用由业主按50%的比例缴纳。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月前十五日内履行交纳义务。重庆华润二十四城物业服务有限公司因管理不善造成房屋建筑质量、设施设备质量损害，达不到使用功能和造成重大事故的，由重庆华润二十四城物业服务有限公司承担相应责任。重庆华润二十四城物业服务有限公司违反合同约定，擅自提高收费标准的，业主、物业使用人有权要求重庆华润二十四城物业服务有限公司清退，并由重庆华润二十四城物业服务有限公司按多收取费用的3倍给予业主或物业使用人赔偿。建设单位、业主或物业使用人，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按欠款每日千分之三的标准向乙方支付违约金。前述合同于2012年2月21日在重庆市江北区房屋管理局取得备案。合同签订后，原告为被告房屋所在的华润·城市山谷二期提供物业服务至今，该小区尚未成立业主委员会。被告从2017年1月起系位于重庆市江北区大石坝一村X号X幢X单元X-X高层住宅的权利人，房屋建筑面积为122.33平方米，该房屋为空置房。被告从2017年3月至今未交纳物业服务费。另查明，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司签订《吸收合并协议》，协议载明双方同意由原告吸收重庆华润二十四城物业服务有限公司，重庆华润二十四城物业服务有限公司解散并注销，吸收合并后原告的名称仍为华润置地（成都）物业服务有限公司；吸收合并后，重庆华润二十四城物业服务有限公司所有债权债务均由原告承继；自交割日起，重庆华润二十四城物业服务有限公司对外承接的物业管理服务项目由原告继续承接。协议签订后，重庆华润二十四城物业服务有限公司于2018年4月25日注销登记。原告另于2018年1月25日在重庆日报登报刊登了吸收合并公告，并通知相关债权人申报债权。庭审后，原告变更其诉讼请求为被告向原告支付2017年3月1日至2020年5月31日止的物业服务费4770.87元。上述事实，有前期物业服务合同、前期物业服务合同备案证明、吸收合并协议、准予注销登记通知书、2019年年度及2020年半年度的物业服务报告、欠费明细、微信聊天记录截图和民事判决时等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。双方存在争议的事实：原告举示EMS邮寄单、照片和该公司物业管家（手机号1333023XXXX）与喻海军的微信聊天记录以证明该公司对被告所欠物业费进行了催收，本案所涉及的物业费并未过诉讼时效。EMS邮寄单载明发出时间为2020年6月1日，收为“喻海军133727XXXX重庆市江北区大石坝一村X号中央公园X-X-X”，配货信息为“X-X-X欠费金额5725.2催费函”。照片看不清具体内容，仅能看出系贴在2004房门旁边。管家与喻海军的微信聊天记录中2019年11月3日管家发微信给喻海军称“您家2017.3-11月的物业费暂未完善，合计4844.4，请您及时完善”；2020年9月4日管家发微信给喻海军称“您的物业费6312.4没有缴”；2020年10月17日管家发微信给喻海军称“您有44个月物业费没有完清了哦，合计6459.2元”。喻海军质证没有收到原告邮寄的催费函；对催费照片看不清楚具体的催费时间；认可管家在2020年9月通过微信催收过物业费，质证对微信聊天记录的信息记不起了；认为2019年1月3日以后至2020年9月4日之前两人曾发过微信，但期间的微信聊天记录该手机现在没有显示，管家的微信聊天记录不完整。喻海军举示2月收集的对外围的照片11项、18栋1单元137位微信群照片21项、重庆华润中央公园QQ群截图照片66项、全体业主要求公示公区收益、合同、财务细节图片112项和原告服务不达标（绿化2个文件夹、门禁5项、清洁卫生15项、设备维护12项、物业违法安装广告6项）的照片，以证明至今物业管家没有把他拉入业主微信群，广大业主包括被告对原告的物业服务不满，原告服务不达标（环境、清洁），设备维修不及时；全体业主发函要求原告公示公区收益，物业广告是原告私自同意安装的。原告质证认为前述证据属于业主在物业服务提供过程中的抱怨，这属于物业服务的正常现象，不能证明物业服务公司没有履行前期物业合同，没有提供物业服务；针对被告提供的图片中植物枯死的情况，是因为修枝，现在为初春，可以在小区看植物情况；关于公区收益公示情况，已在园区多次进行公示；针对被告举证相关图片证明小区工程、绿化不及时，存在偶发现象，不足以证明物业服务企业，在此时间点之前后没有进行过相关维修。本院认为，本案涉及两个争议焦点：一、原告主张的物业服务费是否诉讼时效届满；二、被告是否应当交纳物业服务费。下面逐一进行分析：原告主张的物业服务费是否诉讼时效届满根据前期物业服务合同，被告应当在每月15日前交纳当月物业服务费。原告主张的物业服务费最早开始于2017年3月，故被告应当从2017年3月起每月15日前交纳当月的物业服务费。原告举示的其物业管家与喻海军的微信聊天虽然没有2019年1月3日以后至2020年9月4日之前的记录，但是被告未举示证据否定该微信聊天的真实性，故本院对两人微信聊天的真实性予以确认。根据该微信聊天记录，原告在2019年1月3日曾要求被告履行2017年3月开始的物业服务费4844.4元，这属于权利人向义务人提出履行请求，引起诉讼时效中断，诉讼时效重新计算。而从2019年1月至原告起诉并未超过三年，本案所涉及的物业服务费的诉讼时效未届满，故对被告辩称本案诉讼时效届满的意见不予采信。二、被告是否应当交纳物业服务费建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业管理服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。本案中，原告与重庆华润二十四城物业服务有限公司的吸收合并程序符合法律规定，原告有权承接重庆华润二十四城物业服务有限公司原承接的物业管理服务项目进行，因此，重庆华润二十四城物业服务有限公司与华润·城市山谷二期的建设单位重庆天拓置业发展有限公司签订的《前期物业服务合同》虽然已经到期，但根据现有证据显示，原告仍实际为涉讼小区提供了物业服务，为保障物业服务企业的正常运行以及小区业主的整体利益，仍应认定原告与涉讼小区的业主存在事实上的物业服务合同关系。综上，被告作为涉讼小区业主之一，仍应按照《前期物业服务合同》约定的物业服务费标准交纳物业服务费，因被告房屋属于空置房，故原告要求被告按照1元/月/平方米支付物业服务费的诉讼请求符合法律规定，本院对原告主张的2017年3月1日至2020年5月31日止的物业服务费4770.87元诉讼请求予以支持。关于原告主张的违约责任问题。原告在庭审后未再主张违约责任请求，此系原告自行处理其权利的行为，对此本院予以确认。物业服务主要针对小区众多业主和使用人，具体服务内容主要涉及小区公共领域，服务时间具有持续性。原告作为物业服务企业，在服务过程中应多听取小区业主及使用人的意见，积极处理业主及物业使用人反映的问题或将相应问题提请业主大会决议，切实维护好小区环境，提升物业管理服务质量水平的同时，改善服务关系，促进彼此共同发展。但从规范角度出发，原告应当协助涉讼小区召开业主大会或者成立业主委员会，及时行使选聘物业管理服务企业的职责，促进涉讼小区机构、人员的合理配置。被告虽有权利督促和要求物业服务企业针对性地予以改进和完善，但出于维护小区整体秩序以及公共利益的考虑，亦不宜以拒交费用的方式进行对抗。即便原告提供的物业服务存在瑕疵，也不能成为被告拒交或少交物业服务费的正当理由。被告虽提出原告提供的物业服务存在不足之处，但其举示的证据并不能完整反映物业服务的整个过程，且被告反映其在物业管理系统名称未变更问题，并不影响被告物业服务费的交纳，与本案并无直接关联，故对被告的答辩意见不予采信。综上，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第一百九十五条、第九百三十九条、第九百四十四条、第九百四十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：被告喻海军自本判决生效之日起十日内向原告华润置地（成都）物业服务有限公司支付2017年3月1日至2020年5月31日的物业服务费4770.87元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取计25元，由被告喻海军负担。本判决为终审判决。审判员 何 琳二〇二一年四月十二日书记员 吴妮娜