广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初26910号原告李怡康。委托代理人张美丽，广东生龙律师事务所律师。委托代理人邱伟，广东生龙律师事务所律师。被告深圳市凯韵展览策划有限公司（以下简称“凯韵公司”）,住所为深圳市龙岗区龙城街道尚景社区龙城中路77号尚景欣园E栋314，统一社会信用代码914403000733742811。法定代表人林秋帆。被告吴志伟。被告凯韵公司、吴志伟共同委托代理人朱文聘，广东文品律师事务所律师。被告凯韵公司、吴志伟共同委托代理人谭强，广东文品律师事务所律师。被告深圳丰玺实业有限公司（以下简称“丰玺公司”），住所地深圳市福田区沙头街道福强路骏皇名居3栋32D室，统一社会信用代码91440300MA5EY3A81N。法定代表人萧可宜。被告张万权，男，汉族，1986年6月7日出生，身份证住址广东省深圳市龙岗区。委托代理人蔡彬彬，广东信科律师事务所律师。委托代理人林堉如，广东信科律师事务所实习律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员张彩飞独任审理，公开开庭进行了审理。原告李怡康及其委托代理人邱伟到庭参加诉讼，被告凯韵公司、吴志伟共同委托代理人谭强到庭参加诉讼，被告张万权委托代理人蔡彬彬、林堉如到庭参加诉讼，被告丰玺公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李怡康向本院提出如下诉讼请求：一、确认原告与被告签订的《商铺租赁合同》（编号：ＨＬ137、138）于2018年5月24日解除。二、判令被告退还原告押金人民币45464元、预付的租金22732元及逾期退还的利息（按同期银行贷款利率计算，自2018年5月24日起计至付清时止）。三、判令被告赔偿原告装修损失203100元。四、判令被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：2017年10月9日，吴志伟授权凯韵公司与原告签订了《商铺租赁合同》（编号为ＨＬ137、138），将位于深圳龙岗区店铺出租给原告经营卤水火锅，租赁期限为2017年11月1日至2022年10月31日，免租期为2017年11月1日至2018年1月31日止。原告依约缴纳了押金并预付了首月租金，共计68196元。原告共签订了四份合同，其中两份合同有原告和凯韵公司的签章，双方各执一份；另外两份只有原告的签名，由凯韵公司保管。合同签订后，原告投入大量资金装修店铺，购置了经营所需的设备、材料、聘请了员工，办理了营业执照（名称为“深圳市龙岗区鮀卤潮汕卤水火锅店”），准备经营卤水火锅店。原告装修完毕后试营业时，发现烟雾在厨房弥漫，无法排出。后经与其他承租人一起排查，发现承租物业二楼的公共烟道封堵，烟雾堵在烟道无法排出。与被告沟通后，被告称整改好了，但仍然无法排烟。原告再次查看时，发现二楼烟道打了孔，但没有与楼上的烟道连通，烟雾在二楼室内迷漫，从窗户飘出，根本无法到达楼顶。因为公共烟道不通，各个商铺之间存在严重的串烟串味现象。因为烟雾太浓，部分店铺的消防报警器甚至出现了报警的情况。此外，被告招商时的宣传册、海报、宣传视频及广告宣传ＰＡＲＫ汇（泽洋园,原名汇龙天下）是“龙岗ＣＢＤ公园综合体”，已有“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等优势品牌入驻、招商率高达90%；；项目一楼有大品牌权健理疗养身会所；二楼主经营网咖、书吧，三楼四楼是高端商务酒店，配有260间精品客房；铺位可自由打通、全能餐饮业太经营，全球诚招特色餐饮、便利店、咖啡饮品等，适合经营餐馆、面包店、冷饮甜品店、西餐厅、烧烤店、火锅干锅、料理店，重金打造龙岗特色美食街；综合体旁配套完善的5000平方米的亲子公园式氧吧公园等。至今，“蓬客精品酒店”、“千味涮”、“网咖”等品牌商家从未入驻，配套的主题公园面积严重缩水，与宣传广告大相径庭。自2017年12月起，ＰＡＲＫ汇（泽洋园，原名汇龙天下）的承租人陆续拨打12345、集体到龙城街道办投诉被告公共烟道不能使用和虚假宣传的问题、到龙岗环保局投诉被告公共烟道不能使用、污染环境、存在安全隐患的问题。龙城街道办组织过多次调解，环保局也多次要求被告整改，但被告整改后，公共烟道的问题还是没有解决，无法正常使用。原告承租店铺的目的是经营餐饮行业，与其他经营餐饮行业的相邻店铺一样必须使用专用的烟道。但被告提供的公共烟道无法使用，无法实现原告承租的目的。根据《合同法》第九十四条的规定，原告有权解除与被告的《商铺租赁合同》。2018年5月23日，原告通过邮政快递的方式向被告发送了《关于解除《商铺租赁合同》的告知函》，凯韵公司于2018年5月24日签收。在与凯韵公司交涉过程中，原告得知凯韵公司已经将137店铺转让给丰玺公司，将138店铺转让给张万权。凯韵公司收回由原告保管的原告与凯韵公司共同签署的《商铺租赁合同》后，将丰玺公司、张万权与原告签署的《商铺租赁合同》交给原告。凯韵公司、吴志伟共同答辩称，一、两被告不是本案适格被告：(一)凯韵公司不是本案适格被告，凯韵公司仅为吴志伟的委托代理人,其代理吴志伟实施的民事行为由吴志伟享有权利和承担义务。因此,凯韵公司并非本案适格被告。(二)吴志伟不是本案适格被告，吴志伟与被答辩人之间已不存在租赁合同关系,不是本案适格被告,理由如下：1.吴志伟与原告签订的《商铺租赁合同》约定了合同终止的条件。2017年10月9日,凯韵公司代理吴志伟与李怡康签订了HL137号、HL138号《商铺租赁合同》,吴志伟已依据上述合同履行完毕相应义务。《商铺租赁合同》第八条第八项约定:租赁期间,甲方(吴志伟)如需将该商铺所有权转移给第三方,不必知会乙方(被答辩人)同意,房产所有权转移给第三方后,该第三方应全部受让本合同的所有权利义务,享有本合同甲方的权利,承担甲方的义务。此外,附件1《放弃优先购买权声明》证实被答辩人知晓租赁期间,涉案商铺可能会转让给第三方。附件2《商铺租赁合同签订说明》第三条约定:“当购买方签订完乙方(原告)“单独签署的那份《商铺租赁合同》后,甲“(吴志伟)乙”(李怡康)双方签订的那份《商铺租赁合同》即刻作废失效。购买方与乙方(原告)即刻各自履行双方签署《商铺租赁合同》的权益和义务。因此,吴志伟与被答辩人就原合同的终止约定条件已经成就,也即原告与涉案商铺购买方签订新的《商铺租赁合同》时,原合同即刻终止,合同权利义务已归于消灭。2、涉案商铺已转让给丰玺公司、张万权,丰玺公司及张万权与原告已于过户当日签订新的《商铺租赁合同》，吴志伟已将其收到的租赁押金和预付租金交付给了丰玺公司、张万权。2018年2月8日,吴志伟与丰玺公司签订《房地产买卖合同》(137号商铺)。2018年1月29日，吴志伟与张万权签订了《房地产买卖合同》(138号商铺)。吴志伟已依据上述《房地产买卖合同》将涉案商铺过户给了丰玺公司、张万权。原告分别与丰玺公司、张万权签订了新的HL137号、HL138号《商铺租赁合同》。吴志伟已将其收到的租赁押金和预付租金(依据涉案商铺过户时间丰玺公司及张万权应得的租金)交付给了丰玺公司、张万权。3、原合同终止条件成就,原合同已终止,吴志伟与原告之间已不存在租赁合同关系，因吴志伟已将涉案商铺转让给丰玺公司、张万权,丰玺公司、张万权与原告签订了新的H137号、HL138号《商铺租赁合同》,吴志伟与被答辩人于原合同中约定的合同终止条件已成就,故原合同于新合同签订之日即刻终止,原合同权利义务归于消来,吴志伟无需再就该合同承担任何义务。因此,吴志伟与李怡康之间已不存在租赁合同关系,吴志伟并非本案适格被告。综上,凯韵公司、吴志伟均非本案适格被告,李怡康对凯韵公司、吴志伟的诉讼请求没有事实依据。二、贵院审判程序严重违法贵院将不属于共同诉讼的两案合并审理,审判程序严重违法。(一)于2017年10月9日签订的HL137、138号《商铺租赁合同》的合同主体为被答辩人和吴志伟(该两合同已分别于2018年2月8日、2018年1月29日约定终止,合同权利义务归于消灭);于2018年2月8日及2018年1月29日签订的H137、138号《商铺租赁合同》的合同主体分别为李怡康和丰玺公司以及李怡康和张万权。(二)HL137、HL138号《商铺租赁合同》的标的分别为深圳市龙岗区龙城街道盛平社区泽洋园137号及138号商铺。两个商铺是相互独立的,二者的位置、结构、建筑面积以及装修的实际情况均不相同。此外,HL137、HL138号《商铺租赁合同》中约定的租金、押金以及合同双方权利义务也均不相同。因此,涉案合同的签订主体、客体以及内容均不一致,本案并不属于法院必须合并审理的必要共同诉讼。若法院认为可以合并审理的需经当事人的同意,但贵院并未征得凯韵公司、吴志伟同意便擅自将不属于必要共同诉讼的两案合并审理,审判程序严重违法。综上所述,根据《合同法》第八条、《民事诉讼法》第五十二条的规定,李怡康的诉讼请求没有事实和法律依据,请求贵院依法判决驳回原告全部诉讼请求。本案诉讼费由被答辩人承担。张万权答辩称，第一点，同意解除合同，但违约责任在于原告未按时履行交租义务，原告无权要求退还押金、预付租金以及相应的利息。原告应当继续按照合同约定支付移交场地前所拖欠的租金。第二点，原告向我方主张装修损失无事实和法律依据，且其主张的装修损失金额过高。我与凯韵公司签订的房屋购买合同发生于原告与凯韵公司租赁关系之后，原告对租赁物进行了装修，在我购买房屋时即已存在，属于房屋的附属部分，并已形成附合，我不应当就此向原告承担赔偿责任。装修损失应当区分是否因我作为出租人的原因造成。结合本案，损失为原告作为承租人违约产生，应当由其承担相应的责任。丰玺公司未作答辩，亦未提交相关证据。经审理查明，2017年10月9日，凯韵公司受吴志伟的委托，作为甲方（出租方），李怡康为乙方（承租方），双方签订两份《商铺租赁合同》（编号：ＨＬ137、Ｈ138），约定：凯韵公司将位于深圳市龙岗区租给原告使用，面积53.13平方米、55.12平方米；租赁期限自2017年11月1日至2022年10月31日止共5年；租赁用途为商业，经营卤水火锅；免租期90天，自2017年11月1日起至2018年1月31日止；每月租金为11157元、11575元，第三年至第五年每年递增6%；租赁押金22314元、23150元；应于每月5日前支付当月租金；2017年11月1日前交付商铺，原告自交付之日起15个工作日进场装修，装修期间原告需办理的包括消防、营业执照等各项许可证件均由原告自行办理，出租方予以配合；管理费、水电费、燃气费、垃圾处理费等相关费用由原告直接向物业管理处缴纳。合同第八条约定：“租赁期间，出租方如需将该商铺所有权转移给第三方，不必知会原告同意，房产所有权转移给第三方后，该第三方全部受让本合同的所有权利义务；该商铺产权变更后，出租方需提前一周通知原告变更本合同，原告收到通知日起十天内办理变更本合同……”。合同第十三条约定：“如原告逾期支付租金超过15日或拖欠管理费、租赁税费、水电费、燃气费、通讯费等费用达到1000元以上，出租方有权解除租赁合同收回该商铺另行处置，没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失；如原告未按本合同约定的日期进场装修的，视为原告放弃该物业的承租权，出租方有权解除合同，对该物业进行另行处置，没收租赁押金；如原告违反本合同约定提前退租，出租方有权没收租赁押金，要求赔偿造成的其他经济损失”。合同附件还约定原告放弃对137号、138号商铺的优先购买权，原告每个商铺签订四份《商铺租赁合同》，双方签字盖章后各执一份，另外两份由原告预先单独签署，由出租方保存，出租方明确告知原告后期会出售该商铺，购买方在购买该商铺并完成产权转移时，购买方即刻签订由原告单独签署的《商铺租赁合同》，原告与出租方签订的本《商铺租赁合同》即刻作废失效，出租方将商铺的租赁押金和租金转给购买方，购买方开具商铺的租金和押金收据给原告，出租方收回之前开给原告的租赁押金和租金收据……。2018年1月24日，凯韵公司、李怡康签订《补充协议》，约定137、138号商铺的免租期延长两个月，自2017年11月1日至2018年3月31日。上述合同签订后，原告向被告凯韵公司支付了137号、138号商铺的租赁押金22314元、23150元以及首月租金11157元、11575元，被告凯韵公司向原告出具了相应的《收款收据》并依约向原告交付137号、138号商铺。2018年2月8日，被告吴志伟将137号商铺转卖给被告丰玺公司并将该商铺过户登记在丰玺公司名下。2018年1月29日，被告吴志伟将138号商铺转卖给被告张万权并过户登记在张万权名下。被告丰玺公司、被告张万权分别于2018年2月8日、2018年1月29日签署了由原告预先单独签署的交给被告凯韵公司保存的《商铺租赁合同》（编号：H137、HL138），相应租赁合同的押金及首月租金都转给被告丰玺公司、张万权收取。原告接收137号、138号商铺后，便对商铺进行装修以及准备营业。原告提交施工合同书、交易详情单、收款收据、情况说明、付款凭证等，主张原告于2017年10月24日与深圳市云顶居装饰设计工程有限公司（以下简称“云顶居公司”）签订《施工合同书》，约定上述137、138号商铺装修工程总价198000元。云顶居公司于2020年5月14日出具《有关工程款的情况说明》，确认总工程款为203100元，李怡康已付清全部工程款。凯韵公司、吴志伟辩称涉案两商铺共计108.25㎡，目前市场价约为1000元/㎡，原告主张的装修费用203100元是市场价格的二倍。施工合同第8.2条约定原告分四次按照比例支付工程款，而交易详情单、收款收据载明的付款次数及付款比例与原告约定不一致。施工合同第8.4条约定结清尾款后，乙方按工程结算款额开具发票，而原告提交的证据中并无发票。有关工程款的情况说明显示原告分五期向装修公司付清了装修款，装修公司分别向其出具了收款收据，但是原告提交的收款收据显示每张收据的日期之间大约有一个月左右的时间间隔，而收据编号却是连贯的，该情况明显不符合常理，不排除有串通的可能。装修公司出具的有关工程款的情况说明，无经办人的签名，且未附营业执照及经办人身份信息、联系方式。本院认为，原告提交了相关工程款的付款凭证，金额与施工合同书记载及收款金额相符，且工程款金额203100元并未超出常理，本院对原告主张的装修费金额203100均予确认。又查，涉案商铺所在商圈的承租人于2017年12月起向街道相关部门投诉商铺所用公共排烟管道无法排烟等问题。2018年1月24日,原告与被告凯韵公司协商达成合意同意延长免租期2个月，免租期变更为自2017年11月1日起至2018年3月1日止。之后，涉案商铺所在商圈的承租人就虚假宣传、欺诈销售、主体烟道设施未达使用标准等问题向街道相关部门继续进行投诉。2018年5月23日，原告向被告凯韵公司邮寄发出《关于解除商铺租赁合同的告知函》，称因涉案商铺存在烟道无法排烟，无法兑现承租时建立商圈综合体的承诺，经整改后仍未解决烟道排烟问题，故要求解除合同，并要求出租人退押金、租金和赔偿相关损失。凯韵公司于2018年5月24日收到上述通知。李怡康主张因凯韵公司和吴志伟未告知丰玺公司、张万权的联系方式，故未向丰玺公司、张万权发出解除合同通知，李怡康与丰玺公司、张万权的租赁合同是纠纷发生之后凯韵公司、吴志伟才交给李怡康的。关于137、138号商铺的交付情况和现状，李怡康述称在2018年5月23日发函后，凯韵公司、吴志伟一直没有给我们答复，承租人一起组织交接商铺，凯韵公司、吴志伟也拒绝到现场处理，所以在发函后大概一个星期，原告自行搬离，搬离后商铺没有上锁。后面的情况我们不清楚。凯韵公司、吴志伟述称，我方将案涉商铺转让给丰玺公司、张万权后，涉案商铺理应由丰玺公司、张万权使用管理，是否组织交接我方不清楚。张万权述称，原告于2015年5月没有交租金后，我们找过凯韵公司、吴志伟，凯韵公司、吴志伟答复说他们会处理相应的事项，我们口头委托凯韵公司、吴志伟继续处理，我方跟原告、凯韵公司、吴志伟都没有做过相应的移交手续。凯韵公司、吴志伟帮我方在2019年5月份重新出租了。关于137、138两个商铺在本案中一并诉讼的理由及经营情况，原告主张137、138两个商铺都是原告从吴志伟处租过来的，两个店铺打通、装修，准备共同经营火锅店，但因烟道的问题没有开业，因为两个商铺是打通一起装修的，没办法区分每一个商铺具体的装修损失，所以说应该在本案中一并处理的。关于涉案商铺所用公共烟囱管道的问题。在本院（2018）粤0307民初11955号案件中，本院委托广东产品质量监督监测研究院对涉案商铺的公共排烟管道是否符合排烟标准进行鉴定，该研究院于2019年7月4日作出《排烟管道质量鉴定报告》，鉴定意见为：涉案商铺排烟的“排烟管道”，不符合国家标准GB18483-2001《饮食业油烟排放标准（试行）》和行业标准JGJ64-2017《饮食建筑设计标准》对排烟的要求。李怡康主张其所开餐馆与本院（2018）粤0307民初11955号案件所涉商铺在同一层楼，用同一个烟道。且在该案质量鉴定之后被告方亦没有整改。凯韵公司、吴志伟辩称该鉴定报告并非案涉商铺。且该鉴定报告在另案中存在问题。因为该证据形成于2019年，已不符合客观事实，现涉案商铺已正常出租使用，并无质量问题。张万权辩称未直接对涉案商铺进行管理，无法核实其管道情况。以上事实，有各方当事人提交的证据及庭审笔录附卷佐证，足以证实。本院认为，被告吴志伟授权被告凯韵公司与原告于2017年10月9日签订的《商铺租赁合同》（编号：HL137、HL138）系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。根据该合同第八条以及合同附件约定被告吴志伟可出售涉案商铺，且原告放弃对涉案商铺的优先购买权，其后被告吴志伟将涉案137号、138号商铺带租分别出售给被告丰玺公司，被告张万权。被告丰玺公司、被告张万权分别取得涉案137号、138号商铺的所有权并并承接了租赁合同的权利义务，并分别补签了《商铺租赁合同》，因此，被告丰玺公司与原告、被告张万权与原告成立租赁合同关系。本院（2018）粤0307民初11955号案件审理过程中，于2019年7月4日作出《排烟管道质量鉴定报告》。而本案原告在2018年5月23日即因管道问题向被告提出解除涉案租赁合同，本院采信《排烟管道质量鉴定报告》的意见，认定涉案商铺所用公共排烟管道不符合国家标准和行业标准，足以影响原告所承租涉案商铺的餐饮经营及使用。被告吴志伟、丰玺公司及张万权先后作为137号、138号商铺的出租方，其提供的商铺存在严重缺陷，未能满足原告签订租赁合同时对涉案商铺的正常使用要求，原告据此解除租赁合同，合理有据，本院予以支持。根据原告提交的证据及当事人陈述，本院认定李怡康于2018年5月31日（搬离之日）解除与丰玺公司、张万权租赁合同关系。合同解除产生的实际损失应由违约方承担相应的赔偿责任，因涉案商铺产权人即被告丰玺公司、张万权实际收取了涉案商铺的押金及首月租金，应予退还原告，故被告丰玺公司作为137号商铺所有人应退还原告租赁押金22314元、首月租金11157元，共计33471元并支付逾期退还利息，被告张万权应退还原告租赁押金23150元、首月租金11575元共计34725元并支付逾期退还利息。此外，关于原告主张的装修损失，本院认定为203100元。因被告吴志伟系涉案商铺的原始出租人，原告最先与被告吴志伟就涉案137号、138号商铺形成租赁合同关系，涉案商铺在原告与被告吴志伟签订租赁合同及提供交付时即存在烟道无法正常排烟等严重缺陷，被告丰玺公司、张万权未对涉案137号、138号商铺的烟道进行过改动，故原告的上述损失共计203100元应当由被告吴志伟承担。凯韵公司系吴志伟的委托代理人，其行为后果由吴志伟承担，无须承担本案法律责任。由于137、138两个商铺是由原告一并向吴志伟承租，打通了一起装修、一起经营店铺，无法区分损失金额，原告请求在本案中一并处理，本院予以支持。被告丰玺公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为其放弃相关抗辩及举证权利，本院在查明案件事实的基础上依法缺席判决。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十三条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百一十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告李怡康与被告丰玺公司签订的《商铺租赁合同》（编号：HL137）已于2018年5月31日解除，确认原告李怡康与被告张万权签订的《商铺租赁合同》（编号：H138）已于2018年5月31日解除；二、被告丰玺公司应于本判决生效之日起三日内向原告李怡康退还租赁押金22314元、首月租金11157元，共计33471元，并支付逾期退还利息（以33471元为基数，自2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告张万权于本判决生效之日起三日内向原告李怡康退还租赁押金23150元、首月租金11575元，共计34725元，并支付逾期退还利息（以34725元为基数，自2018年6月1日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、被告吴志伟于本判决生效之日起三日内赔偿原告李怡康装修损失共计203100元；五、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费5370元（原告已预交），由被告丰玺公司承担662.5元、被告张万权承担687.3元、被告吴志伟承担4020.2元。原告预交的5370元由本院退还，丰玺公司应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币662.5元，张万权应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币687.3元，吴志伟应在本判决生效之日起七日内向本院缴纳案件受理费人民币4020.2元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  张彩飞二〇二一年四月二十日书记员  黄碧丽