河南省焦作市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫08民初21号原告（案外人）：党玉荣，女，1969年9月13日出生，汉族，住河南省济源市。委托诉讼代理人：崔学礼，济源市旭阳法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：红岭创投电子商务股份有限公司，住所地：深圳市福田区福保街道益田路1006号益田创新科技园19栋13层。法定代表人：周世平，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨俊晖，北京市一法（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：周媛，北京市一法（深圳）律师事务所律师。第三人（被执行人）：济源市北街瀚兴置业有限公司，住所地：济水办事处北街居委会。法定代表人：宋战伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：张丽琴，河南剑光律师事务所律师。原告党玉荣与被告红岭创投电子商务股份有限公司（以下简称红岭创投公司）、第三人济源市北街瀚兴置业有限公司（以下简称济源瀚兴公司）执行异议之诉一案，本院于2021年1月12日立案。依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告党玉荣的委托诉讼代理人崔学礼，被告红岭创投公司的委托诉讼代理人杨俊晖、周媛，第三人济源瀚兴公司的委托诉讼代理人张丽琴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。党玉荣向本院提出诉讼请求：1.依法撤销焦作市中级人民法院（2017）豫08执字第149之一执行裁定书，依法判令停止对济源瀚兴公司开发的位于济源星湖湾小区26号楼东单元4层西户房屋（以下简称案涉房屋）的执行，并解除对该房屋的查封；2.确认涉案房屋的所有权归原告所有（房屋价值451325元）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：焦作市中级人民法院（2020）豫08执异303号执行裁定驳回原告的执行异议，缺乏事实与法律依据。2014年4月29日，原告与济源瀚兴公司签订商品房买卖合同，购买了案涉房屋，房款为451325元，同日济源瀚兴公司向原告出具451325元房款收据，该房屋于2014年交付。房屋交付后，原告装修并入住，且该房屋是原告的唯一住房。被告红岭创投公司在与济源瀚兴公司办理抵押权登记时，明知案涉房屋已经装修入住，双方仍非法办理抵押登记，侵犯原告的财产所有权。原告符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定条件，应依法解除案涉的查封。红岭创投公司辩称，原告提出的诉讼请求均应当驳回。一、原告购房的真实性存疑，其在法院查封之前就占有房屋的证据也不充分。二、红岭创投公司是合法取得案涉房屋的抵押权。红岭创投公司通过中旅银行发放委托贷款的行为完全合法。委托贷款是商业银行的一种正规业务，该次业务是符合《贷款通则》第七条、《商业银行委托贷款管理办法》第三条的规定。依据《商业银行委托贷款管理办法》第十一条、第二十五条等规定，商业银行在办理委托贷款程序中也需要履行审查、监督使用并协助收回贷款等义务，也就是说，委托贷款是一种纳入到国家金融监管范围的银行业务。三、根据审执分离的工作原则，执行程序中当事人或者利害关系人认为执行依据的生效裁判文书确有错误的，应当循审判监督程序处理。四、在没有办理不动产登记这件事上，原告本身也有不可推卸的责任。首先，依据1999年10月21日河南省政府令（第50号）颁布《河南省契税实施办法》第十一条纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在征收机关核定的期限内缴纳税款，以及第十五条第二款纳税人未出具契税完税凭证的，土地管理部门、房产管理部门不得办理有关土地、房屋的权属变更登记手续，原告没有履行契税的申报义务。其次，原告与开发商签订的买卖合同第二十四条也明确约定了，合同办理备案登记的时限。证据显示原告与开发商在签订买卖合同之后，长时间不去要求督促开发商进行合同网签备案。办理备案登记是在不动产交易中保护购房者合法权益的有效手段，购房者有权要求开发商无条件配合办理，长时间的怠于行使权力，也是一种主观故意，最起码也是重大过失，以致应有的合法权益受到损害，原告难辞其咎。第三人济源瀚兴公司述称，一、根据济源市市政府文件，对城中村进行改造，济源市北街在改造范围之内，需要对北街居民进行拆迁安置，济水办事处以其设立的济源市济水工业服务有限公司与济源瀚兴公司签订商品房团购协议书，购买济源瀚兴公司开发的星湖湾小区，且已经实际出资，所以星湖湾小区的房屋应归原告所有。二、因济源瀚兴公司系房地产开发企业，根据相关规定，如果被执行人为房地产开发企业，且被执行的不动产为登记于其名下的商品房，同时符合了“登记在被执行人名下的不动产”与“登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房”两种情形，则《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条与第二十九条适用上产生竞合，法院应结合案情选择适用相关的规定。本案中，原告在济源瀚兴公司处购房，且已经按照约定支付了全部或大部分款项，且该住房系原告唯一住房，因此，原告的权利能够排除执行。本案审理过程中，原告党玉荣围绕诉辩主张提交以下证据：第一组证据：案外人孙芳与济水办事处签订的《北街居委会城中村改造拆迁安置协议》、孙芳父亲孙天才银行卡流水、原告与济源瀚兴置业有限公司与济源市济水工业服务有限公司签订《商品房团购协议书》、济源瀚兴公司与北街居委会签订的合作协议，证明案涉房屋属于政府安置房屋，原告党玉荣向孙芳支付438000元购买案涉房屋。第二组证据：1.《商品房买卖合同》、收款收据，证明原告已于法院查封前即2014年4月30日与济源瀚兴公司就案涉房屋签订了商品房买卖合同书，原告已于2014年4月30日将涉案房屋房款付清。第三组证据：三资代理中心报销单封面3张、收据10张，证明原告已缴纳物业费、处置费。第四组证据：1.物业费收据10张，证明原告缴纳水费、电费、暖气费、生活垃圾处置费等情况。2.燃气安装费收据1张，证明原告已缴纳燃气安装费。3.入住证明，证明原告已实际入住涉案房屋。第三人济源瀚兴公司提交以下证据：第一组证据：1.济办文（2012）35号的通知一份。2.济源市济水办事处北街居委会《城中村改造拆迁安置方案》实施细则。3.济水办事处北街居委会北街以东钟楼街以北区域城中村改造拆迁安置奖励办法（暂行)。4.关于北街城中村改造拆迁房屋星湖湾小区安置情况汇报一份。5.2010年10月26日，济源市济水工业服务有限公司与济源瀚兴公司签订商品房团购协议书1份。6.2010年11月25日的合作协议一份。7.收据二张；以上证据证明根据济源市政府发布的文件，对城中村进行改造，济源市北街在改造范围之内，需要对北街居民进行拆迁安置，济水办事处以其设立的济源市济水工业服务有限公司与济源瀚兴公司签订商品房团购协议书，购买北街瀚兴开发的星湖湾小区的房屋，并且按照约定缴纳了购房款72931400元。第二组证据：国有建设用地使用权出让合同，证明济源瀚兴公司通过合法手续取得星湖湾小区的57243平方米的土地的使用权。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告及济源瀚兴公司提交证据的真实性均予以确认，原告提交的第一组、第二组证据与济源瀚兴公司提交的第一组证据相互印证，可以证明案涉房屋系拆迁安置房，原拆迁安置户孙芳将案涉房屋以438000元价格卖于原告党玉荣。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：红岭创投公司与济源瀚兴公司、付福全、宋战伟、屈继卫、付金霞，第三人焦作中旅银行股份有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2016年9月18日作出的（2016）豫08民初60号民事判决书，判决：一、济源瀚兴公司于该判决生效之日起十日内向红岭创投公司偿还借款本金人民币30000000元及利息、罚息（自济源瀚兴公司违约之日起按合同约定的利率计算）；二、红岭创投公司对济源瀚兴公司抵押的在建未售房产及土地使用权享有优先受偿权。三、红岭创投公司对付福全、宋战伟质押的济源瀚兴公司100%的股权享有优先受偿权；四、付福全、宋战伟、屈继卫、付金霞对上述借款本息承担连带清偿责任；五、驳回红岭创投公司的其他诉讼请求。法律文书发生法律效力后，济源瀚兴公司未能自觉履行，红岭创投公司向本院申请执行。2017年9月19日本院作出（2017）豫08执字第149号之一执行裁定书，裁定：查封被执行人济源瀚兴公司所有的位于济源市（包括案涉房屋）；查封付金霞沁园路1号丽城花园3号楼2单元203号房产。并向济源市房地产管理局送达了协助执行通知书。查封期限：2017年9月19日至2020年9月18日。后又进行了续封。另查明，根据济水街道办事处北街居委会《城中村改造拆迁安置实施细则》，济水街道办事处与案外人孙芳于2012年11月28日签订《北街居委会城中村改造拆迁安置协议》，因孙芳宅基地自建房被政府拆迁，其选定案涉房屋为首套安置房。2013年4月，原告党玉荣分两笔共向孙芳父亲孙天才支付438000元购买案涉房屋。2012年10月26日，济源瀚兴公司与济源市济水工业服务有限公司签订《商品房团购协议书》，济源市济水工业服务有限公司接受济水办事处和北街居委会的委托作为团购代表，所购房屋用于安置北蟒河区域改造提升北街居委会拆迁安置户，所购房屋中包括案涉房屋。2014年4月29日，党玉荣与济源瀚兴公司签订《商品房买卖合同》，购买案涉房屋，房款451325元。同日，济源瀚兴公司向其出具451325元收据一张。本院认为，本案的争议焦点是党玉荣对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条即属于该但书条款的例外情形，即符合条件房屋消费者可以排除担保物权等优先受偿权的执行。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”根据该司法解释的规定，被拆迁人因其拥有所有权的房屋被拆迁，而对取得拆迁安置或置换房屋的所有权产生期待。这种期待权是基于其对被拆迁的房屋拥有的所有权而产生，是一种特种债权，具有物权的优先效力，且涉及被拆迁人生存利益的保护，其效力优先于就同一特定房屋与拆迁人签订房屋买卖合同的买受人，该买受人也应当包括符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的房屋买受人。举轻以明重，既然符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定条件的房屋买受人可以排除对执行标的依法享有担保物权等优先受偿权的申请执行人，在权利优先顺位上，处于更优先地位的被拆迁人对拆迁安置或置换房屋的权利，更应当能够排除上述执行。综合上述司法解释的规定，可以得出以下结论，即使申请执行人对执行标的享有担保物权等优先受偿权，享有拆迁安置优先权的案外人可以排除人民法院的强制执行。根据以上法律规定及原理，本案中，案外人孙芳作为济源市济水办事处北街居委会居民，因城中村改造其宅基地及地上房产被拆迁，对安置置换的涉案房屋所拥有的权利是一种特种债权，具有物权的优先效力，应优先于红岭创投公司所享有的抵押权。在此情况下，孙芳将该房屋出卖给党玉荣后，党玉荣作为合法占有人依法享有其前手孙芳能够主张的排他性权利，故针对案涉房屋党玉荣亦享有排除强制执行的权利。关于党玉荣要求确认案涉房屋归其所有的诉讼请求，因该房屋尚未办理产权初始登记手续，不具备物权确认的条件,故该项诉讼请求无事实及法律依据,本院不予支持。综上所述，原告党玉荣就案涉房屋享有足以排除强制执行的民事权益。本院依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第（一）项，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十九条之规定，判决如下：一、不得执行济源市北街瀚兴置业有限公司名下位于济源市户的房屋；二、驳回原告党玉荣的其他诉讼请求。案件受理费8070元，由红岭创投电子商务股份有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省高级人民法院。本院（2020）豫08执异303号执行裁定于本判决生效时自动失效。审 判 长  李 军审 判 员  苏 杭审 判 员  米新秀法官助理  刘成功二〇二一年四月二十九日书 记 员  刘永俊