广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3679号上诉人（原审被告、反诉原告）：蔡彬，女，1985年2月26日出生，汉族，身份证住址广州市番禺区。委托诉讼代理人：谢春凯，广东凯成律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：田祖源，男，1988年9月28日出生，土家族，身份证住址广州市天河区。上诉人蔡彬因与被上诉人田祖源房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初17681号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人蔡彬上诉请求：1.撤销一审判决第三项、第五项，改判田祖源向蔡彬退还租赁押金13600元；2.本案一审、二审受理费由田祖源承担。事实与理由：本案纠纷发生刚好是在疫情期间，合同签订前后，田祖源及居间方并未告知涉案房屋是放在中介出售的状态，直至双方约定交租当天（2020年3月9日），蔡彬通过微信聊天才知道，蔡彬承租涉案房屋目的用于经营，并不想在使用房屋过程中遭受不必要的打扰，因此对涉案房屋“租带售”提出质疑，以及积极沟通如何解决问题，以此作为缓交租金，行使不安抗辩权，具有合理性。而在这个时间，蔡彬仍未开工，仍未实际使用涉案房屋。沟通过程中，田祖源于2020年3月18日提出解除合同，从而引发本案诉讼。一审判决并没有综合考虑本案的发生背景，就算根据双方签订的租赁合同第十条第2点约定，逾期7天，视为蔡彬擅自解除合同，但因疫情且蔡彬有合理抗辩理由的情况下，本案田祖源提出解除合同的行为是否得当，蔡彬缓交租金的情形是否构成根本违约，是本案应当审查的。蔡彬认为，即使逾期9天交租金，其违约也是显著轻微，不影响田祖源的合同目的实现，在当时疫情情况下，应当相互理解，共度难关，且蔡彬也未开工，通过沟通双方本可以继续履行涉案租赁合同，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第5点的规定，蔡彬不视为违约，因此田祖源提出解除合同并要求没收押金，法院不应支持。因此，一审判决田祖源退还6800元押金，明显不当，另因田祖源已提出解除合同，蔡彬也同意支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金，及2020年3月19日至2020年3月25日期间的占用费，为避免诉累，在退还的押金中抵扣，剩下抵扣物业管理费、电费等。综上，一审判决显失公平，二审法院应依法纠正并支持蔡彬的上诉请求。被上诉人田祖源经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。田祖源于2020年6月15日向一审法院起诉，请求：1.判令蔡彬向田祖源支付2020年2-3月的租金13600元（6800元/月×2个月）；2.判令蔡彬向田祖源支付2020年1月至2020年3月期间拖欠的物业管理费756.3元（每月252.1元）、2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元；3.判令蔡彬向田祖源支付拖欠租金的违约金19856元（13600元+6800元/月×2%×46日）及赔偿金13600元（6800元/月×2个月）；4.判令蔡彬赔偿田祖源居间费损失3400元；5.判令蔡彬承担本案的诉讼费。蔡彬向一审法院提起反诉，请求：1.判令田祖源向蔡彬返还租赁押金13600元；2.判令田祖源赔偿蔡彬一套沙发损失3610元；3.判令田祖源赔偿蔡彬居间费损失3400元；4.判令田祖源承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：海珠区xx房的权利人为田祖源，房屋用途为住宅，建筑面积为90.03平方米。田祖源与案外人蒋某是夫妻关系。2019年12月5日，田祖源的配偶蒋某作为田祖源（出租人、甲方）的代理人与蔡彬（承租人、乙方）、广东xx房地产经纪有限公司广州分公司（经纪方）签订《租赁合同》，约定:（第一条）甲方同意将座落在海珠区建南街10号504房甲方所拥有之物业（以下简称“该物业”）出租给乙方使用；房屋的建筑面积为90.03平方米，房屋用途为:办公；（第二条）甲乙双方议定上述房屋月租金为人民币6800元，租赁期自2020年1月1日起至2021年12月31日止，共计24个月；租金按月结算，以转账形式支付给甲方，由乙方在每月（结算周期）开始的第1日前缴付下月租金；（第三条）乙方2019年12月18日前向甲方缴纳人民币13600元作为房屋租赁押金（保证金），乙方在租赁期满之日缴清租赁该物业的一切费用后，甲方应将押金（保证金）无息退回乙方；本押金不得于租赁期满前抵付租金；甲方应于收取上述押金当天向乙方交付房屋；（第四条）基于经纪方为租赁双方提供的中介代理服务，并促成签署本合同，甲、乙双方同意在签订本合同当天向经纪方支付中介代理费，其中:甲方应向经纪方支付中介代理费人民币3400元；乙方应向经纪方支付中介代理费人民币3400元；（第五条）双方约定的其他事项:免租期2019年12月10号到2019年12月31号；（第九条）租赁期内，该物业的管理费、水电煤气费、电视天线费、电话费由乙方负担；甲方在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知乙方，乙方有权在同等条件下优先购买此物业；乙方不购买的不得拒绝接受新业主之继续执行本合约之出租权，乙方有权继续执行本合同至租赁期满;（第十条）任何一方违反本合同条款或国家法律、法规规定的，守约方有权提前解除合同，违约方应以等额于押金的金额作为违约金予以赔偿；如仍不足弥补因此而造成之直接经济损失的，违约方仍应作出赔偿，赔偿应以实际损失为准；在租赁期内，乙方逾期交付租金、押金，每逾期一日，由甲方按月租金金额的百分之二收取违约金；逾期超过7天视为乙方擅自解除合同，甲方有权收回房屋并没收押金（业主同意继续租赁的除外）；等。同日，田祖源将涉案房屋交付给蔡彬使用。蔡彬分别于2019年12月13日、2020年1月2日通过微信转账方式向田祖源支付13600元租赁押金，首月租金6800元，之后未再缴纳租金。田祖源确认其委托配偶蒋某签订上述《租赁合同》及与蔡彬就涉案房屋租赁事宜进行沟通。蔡彬对此予以确认。田祖源的配偶蒋某与蔡彬的微信聊天记录显示:2020年1月2日，蒋某:“蔡小姐你好，租金现在可以转？然后我想你们每月的租金固定月底30号前转给我吧，OK？”蔡彬:“好。”2020年2月9日，蔡彬:“您是想问房租的事对吧，我们没有忘记呢，只是疫情这么严重，大家都上不了班，特殊情况，我就想问问，你们是不是可以给我们免一些租金，现在过年期间，也不好意思叨扰，就想说过完正月十八再跟您商量；我们都出不了门啊，公司暂定3月1日开工。”蒋某:“不好意思，我们自己也比较紧张，可以稍微缓缓。”蔡彬:“嗯嗯，如果免不了，那就等我们上班了，然后让财务处理，可以吗？3月1日，我就申请租金，不超过这个时间，如果到时候公司没有给我，我就个人转给您，OK吗？”2020年3月4日，蒋某:“你们复工了吧？”蔡彬:“下周复工，下周一转你钱OK吗？我记得的。”蒋某:“好，也麻烦你周一顺便拍一下房子照片给我。”蒋某:“因为我们房子是租带售的，所以如果有客户来看房的话麻烦配合下（当然会提前告知），周一照片包括卧室、客厅、厨房、厕所、露台，需要正面拍。”蔡彬:“之前没有跟我们说会出售？我们还没有开始使用，就要出售吗？”蒋某:“出售已经挂了半年了。”蔡彬:“我们签合同的时候，并没有跟我们说明。”蒋某:“中介没跟你们提过吗？”蔡彬:“从来没有说过的，如果说了，我们肯定不租了的。”2020年3月9日，蒋某:“蔡小姐你好，我们约定今天补租。”2020年3月13日，蔡彬:“首先我们是受害者,无缘无故的被骗成交,在并不知情的情况下租了这套房子,所以合同是无法生效的,现在我们的损失是我们买了全新的办公家具,给了中介费,给一个月租金，两个月押金，相当于我们给了三个月房租，一天没用你就通知我们配合你看房子售卖，你觉得这合理吗？……那你把第三个月的房租退给我吧，我们自行解除合同，我们把家具搬走，把钥匙换给你们，大家就当吃了中介的亏，这件事情也算是我们和平解决了。”蔡彬与中介的微信聊天记录显示:2020年3月7日，蔡彬:“为什么没有跟我们说房东的房子要卖掉？”中介:“我之前有说的；蔡彬:你跟谁说的？”中介:“那时租的时候啊。”中介:“我说这套也在放卖的。”蔡彬:“要卖的房子我们租来是有病吗？”中介:“可能你们没有听到。”2020年3月18日，田祖源向蔡彬发出《解除房屋租赁合同与催收租金等费用通知书》，主要内容:自2020年2月至今，你已连续拖欠租金46日以上，经我方多次催收仍拒绝支付，严重影租赁合同的履行，属严重违约行为；我方现通知你自2020年3月18日起同时解除双方签订的租赁合同关系，我方将收回相应物业；限你自租赁合同解除之日起7日内将物业内属于你方的一切财物清理搬走，若逾期不清理，视作你方放弃财物所有权及其他一切处分权利，我方有权将其作为己方物品自行处理；等。蔡彬向田祖源回复:我已找中介与你对接；……本来我们就想将押金作为房租给你们，不要了你们的房子，我们一天没有用，就交了三个月房租，损失了那么多家具费用，请问你们考虑过我们吗？一审诉讼中，对于租金问题，蔡彬表示:田祖源、蔡彬在微信中协商变更为每月租金在当月30日前支付；承租房屋用于经营电商业务，因快过年再加上疫情原因，所以没有缴纳租金，同意支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月6800元）。田祖源表示:蒋某的意思是每月30日前支付下一个月的租金；2020年3月4日双方约定蔡彬应在2020年3月9日补交拖欠的2020年2月的租金及照例交付2020年3月的租金。对于合同解除及违约金问题，蔡彬表示其收到短信后同意解除合同，当时愿意将押金作为租金支付给田祖源，扣除押金后多出的部分是对田祖源的弥补。田祖源表示蔡彬没有将上述告知田祖源，蔡彬只是与中介沟通，中介将截图发给了田祖源。蔡彬还表示合同约定的逾期交付租金的违约金标准过高，应调整为千分之二。对于房屋交还问题，田祖源表示其于2020年4月2日直接破锁收回涉案房屋。蔡彬表示其在疫情期间没有使用涉案房屋，不清楚田祖源何时更换门锁。对于物业管理费及电费问题，蔡彬表示同意支付2020年1月1日至2020年3月18日期间的物业管理费（每月252.1元）、2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元。对于中介费问题，田祖源、蔡彬确认对方均向中介公司支付了中介费3400元。一审诉讼期间，蔡彬向一审法院申请撤回要求田祖源赔偿沙发损失3610元的诉请。一审法院认为:田祖源的配偶蒋某、蔡彬与广东xx房地产经纪有限公司广州分公司签订的《租赁合同》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，该合同对田祖源、蔡彬、广东xx房地产经纪有限公司广州分公司均有约束力，合同当事人均应按合同约定履行义务。上述合同包含了两个法律关系，即房屋租赁合同关系和居间合同关系，根据本案当事人的主张，一审法院处理的是田祖源、蔡彬之间的房屋租赁合同关系。关于田祖源是否构成违约的问题。蔡彬辩称其承租后才知道涉案房屋存在租带售，田祖源擅自解除合同的行为构成违约。合同约定，田祖源在租赁期内如转让该物业之所有权，应提前60天书面通知蔡彬，蔡彬有权在同等条件下优先购买此物业。蔡彬承租房屋期间，田祖源因要出售房屋要求蔡彬配合看房，蔡彬主张田祖源在缔约时未告知其房屋存在租带售，与合同约定不符，故蔡彬以此为由主张田祖源构成违约依据不足，一审法院不予采纳。关于合同解除问题。合同约定，蔡彬在每月开始的第1日前缴付下月租金；蔡彬逾期交付租金超过7天视为蔡彬擅自解除合同，田祖源有权收回房屋。从田祖源的配偶蒋某与蔡彬于2020年3月4日、3月9日的微信聊天记录及双方的陈述可见，双方因疫情原因协商确定2020年2月、3月的租金于2020年3月9日支付。蔡彬未按时支付上述租金，田祖源于2020年3月18日通知蔡彬解除合同,蔡彬表示同意解除合同,故一审法院认定上述《租赁合同》于2020年3月18日解除。田祖源要求蔡彬支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月按6800元计算），蔡彬表示同意支付，故一审法院对田祖源的该诉请予以支持。至于田祖源主张的2020年3月19日之后的租金，应为房屋占用费。蔡彬认为田祖源于2020年3月18日已收回房屋，田祖源则表示其于2020年4月2日收回房屋。蔡彬未举证证明其于2020年3月18日交还房屋给田祖源，应承担举证不能的法律后果。田祖源于2020年3月18日向蔡彬发出的《解除房屋租赁合同与催收租金等费用通知书》要求蔡彬7日内搬走屋内物品，否则其有权自行处理。在此情况下，田祖源应及时收回房屋，防止损失的扩大。故一审法院从公平合理角度考虑，认定房屋占用费按照合同约定的租金标准即每月6800元计算至2020年3月25日为宜。田祖源要求蔡彬支付2020年1月1日至2020年3月25日期间的物业管理费（每月按252.1元计算）的诉请于法有据，一审法院予以支持。对田祖源要求蔡彬支付超出一审法院支持以外的其余房屋占用费和物业管理费的请求，一审法院不予支持。田祖源要求蔡彬支付2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元，蔡彬表示同意支付，故一审法院对田祖源的该诉请予以支持。如上所述，蔡彬因疫情原因未按时缴纳租金，并非故意违约，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，对田祖源要求蔡彬按月租金金额的百分之二支付逾期交付租金的违约金及赔偿金13600元的诉请，一审法院不予支持。考虑到蔡彬确实逾期支付租金，对蔡彬要求田祖源返还租赁押金13600元的诉请，一审法院酌定田祖源退还6800元，超出部分，一审法院不予支持。田祖源要求蔡彬赔偿居间费损失3400元和蔡彬要求田祖源赔偿居间费损失3400元缺乏依据，一审法院不予支持。一审诉讼中，蔡彬向一审法院申请撤回要求蔡彬赔偿沙发损失3610元的诉请，蔡彬的该申请并无不当，一审法院予以准许。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，于2020年10月29日作出如下判决:一、蔡彬在本判决生效之日起十日内向田祖源支付2020年2月1日至2020年3月18日期间的租金（每月按6800元计算）及2020年3月19日至2020年3月25日期间的占用费（每月按6800元计算）；二、蔡彬在本判决生效之日起十日内向田祖源支付2020年1月1日至2020年3月25日期间的物业管理费（每月按252.1元计算）及2019年12月至2020年1月期间的电费89.15元；三、田祖源在本判决生效之日起十日内向蔡彬退还租赁押金6800元；四、驳回田祖源的其他诉讼请求；五、驳回蔡彬的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1083元，由田祖源负担787元，蔡彬负担296元。一审反诉受理费158元，由田祖源负担52元，蔡彬负担106元；上述反诉受理费已由蔡彬预交，蔡彬同意由田祖源在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给蔡彬。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，当事人未提交新证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据蔡彬的上诉意见，归纳本案争议焦点为：蔡彬上诉主张田祖源应向其退还全部租赁押金13600元能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：根据本案查明的事实，涉案租赁合同因蔡彬逾期支付租金而解除，但蔡彬因疫情原因未按时缴纳租金，蔡彬不存在恶意违约情形，双方本应本着疫情防控期间共担风险、共渡难关的原则对相关费用的支付进行友好协商，但由于双方协商未果以致成讼，在田祖源由于蔡彬迟延支付租金主张解除租赁合同且双方的租赁合同已实际解除的情况下，一审结合双方的合同履行情况，依据公平原则，酌定田祖源退还蔡彬租金押金6800元，公平合理，并无不当，本院予以维持。正如一审查明和认定，合同已经约定，田祖源在租赁期内如转让涉案房屋之所有权，应提前60天书面通知蔡彬，蔡彬有权在同等条件下优先购买此房屋，蔡彬承租房屋期间，田祖源因要出售房屋要求蔡彬配合看房，蔡彬主张田祖源在缔约时未告知其房屋存在租带售，与合同约定不符，蔡彬以此主张行使不安抗辩权，缓交租金，依据不足，本院不予采信。蔡彬未依照合同约定支付2020年2月和3月的租金已构成迟延，在双方因疫情原因重新协商确定的支付时间仍未支付，在田祖源通知其解除合同时，蔡彬亦同意解除合同，在此情况下，其上诉主张双方本可继续履行合同，其行为不视为违约依据不足。因此，蔡彬上诉主张田祖源应退还全部租赁押金13600元无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，蔡彬的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费140元，由上诉人蔡彬负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年四月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏