贵州省安顺市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔04民终447号上诉人（原审原告）：沙文生，男，汉族，1972年10月15日生，浙江省德清县人，住江苏省泰州市姜堰区。委托诉讼代理人：郭志龙，贵州定南律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱祖靖，贵州巨人律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安顺市恒伟房地产开发有限公司。住所贵州省安顺市经济技术开发区南马大道凯旋花园二号楼一单元308-309号，统一社会信用代码：915204907411022233。法定代表人：金已皓，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵亮，贵州惟胜道行致恒律师事务所律师。上诉人沙文生因与被上诉人安顺市恒伟房地产开发有限公司（以下简称恒伟房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省安顺市西秀区人民法院（2020）黔0402民初5073号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行审理，本案现已审理终结。沙文生上诉请求：撤销一审判决，改判支持上诉人的一审诉请；一审、二审诉讼费由被上诉人负担。事实和理由：1、上诉人依法履行合同义务并先于他人取得房屋交付请求权，应当优先保护。据一审查明事实，上诉人于2016年6月30日完成与被上诉人之间的房屋买卖合同义务，并据此取得了对案涉房屋的交付请求权，被上诉人将案涉房屋交付案外人王赞东的依据为2017年7月24日由案外人贵州根业工程有限公司安顺项目部、夏仕云出具的申请，即案外人王赞东取得案涉房屋交付请求权晚于上诉人一年零一个月，上诉人的权利保护应当优先于案外人。2、案涉房屋并未设立不动产物权，上诉人的诉请具备履行现实。根据物权法的规定，上诉人房屋交付请求权的实现途径必须是将案涉房屋的不动产物权登记于名下。从事实来看，案涉房屋仅是由案外人王赞东使用，标的物未灭失。从法律来看，房屋尚未设立不动产物权，王赞东对该房屋不享有直接支配和排他的权利，因此将该房屋登记至上诉人名下具备履行现实性，并非事实或法律上的不可能。3、被上诉人的违约行为具有主观恶意。2017年7月24日，在双方形成买卖合同关系近一年零一个月时，案外人夏仕云单方面向被上诉人出具申请，变更债权转移指定的内容，而被上诉人明知上诉人与案外人贵州根业工程有限公司安顺项目部、夏仕云之间存在债权债务关系，仍然未经上诉人同意，配合案外人将案涉房屋交付王赞东，试图造成所谓的法律或事实上的履行不能，以协助案外人达到毁约的目的，其违约行为不仅明显，而且恶劣。被上诉人二审未提交书面答辩状。沙文生在一审诉请：1、判令被告立即向原告交付安顺欣城国际1-30跃31-4号房屋并自2016年10月1日起以1020688元为基数按照银行同期贷款利率支付逾期交房的违约金239861.68元（违约金暂计算至2020年9月1日）；2、判令被告立即为原告办理安顺欣城国际1-30跃31-4号房屋的不动产登记手续；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实如下：2016年4月8日，恒伟房开与安顺市聚光星影城有限公司、贵州根业工程有限公司安顺项目部、夏士云达成协议，恒伟房开将位于安顺市西秀区，具体为：1-30-3（建筑面积290.54平方米）、1-30-4（建筑面积242.89平方米）房屋总值为2027034元房屋抵扣安顺聚光星影城工程款。因本案沙文生与案外人夏士云有债权债务关系，2016年6月30日，案外人夏士云向恒伟房开、案外人安顺市聚光星影城有限公司出具承诺书，指定将安顺市西秀区西街欣城国际1区“大府公馆”1-30-4号房屋产权证办至沙文生名下，2016年6月28日及2016年6月30日，恒伟房开分别向沙文生出具收款收据：收到缴纳办证及其他费用49128元、1-30-31-4房款971560元。2017年7月24日，案外人贵州根业工程有限公司安顺项目部及夏士云向安顺市聚光星影城有限公司、恒伟房开出具申请，决定不再将欣城国际1区1-30-4号住宅的所有权办至沙文生名下，并废除恒伟房开已出具给沙文生的收款收据及相关手续，变更为将该套住宅的产权直接办至王霄（身份证号：5225011969××××××××）名下，后恒伟房开将案涉1-30-4房屋交付案外人王赞东。同时查明，沙文生诉请恒伟房开交付的安顺欣城国际1-30跃31-4号房屋即为坐落于贵州省安顺市西秀区房屋，恒伟房开亦认可本案诉争的房屋为坐落于贵州省安顺市西秀区房屋。恒伟房开将沙文生缴纳办证及其他费用49128元已退还给案外人夏士云。经一审法院主持双方对坐落于贵州省安顺市西秀区房屋现状进行现场查看，该房屋已经交付给案外人实际装修使用，现为经营西秀区魅女人美容院。庭审中，恒伟房开自认案涉房屋系经案外人根业公司安顺项目部、夏士云指定后以本案案涉房屋抵偿给案外人的，其已将该房屋实际交付给案外人王赞东，并认可案外人夏士云为贵州根业工程有限公司安顺项目部负责人的事实。庭审后，沙文生主动放弃主张恒伟房开支付逾期交房违约金的诉讼请求。一审法院认为：恒伟房开经案外人根业公司、夏士云的债权转移指定，分别于2016年6月28日、2016年6月30日向沙文生出具收款收据：收到缴纳办证及其他费用49128元、收到1-30-31-4房款971560元，系双方真实意思表示，不违反法律、法规禁止性规定，双方形成房屋买卖合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同”，恒伟房开收取沙文生办证及其他费用后，未将坐落于贵州省安顺市西秀区房屋交付沙文生，其根据案外人夏士云指示未履行与沙文生的房屋买卖合同义务，因该房屋已交付他人，现沙文生诉请交付房屋并办理不动产登记手续已不能实现，经向沙文生释明后其不变更诉讼请求，故沙文生诉请要求恒伟房开交付房屋并为其办理坐落于贵州省安顺市西秀区房屋的不动产登记手续，不予支持，但恒伟房开的违约行为对沙文生造成的损失其可另案主张。庭审后，沙文生主动放弃恒伟房开支付逾期交房违约金的诉请，系其对诉权的处分，予以准许。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，一审判决：驳回原告沙文生的诉讼请求。案件受理费4898元，减半收取2449元，由沙文生承担。二审中，双方均未提交新证据。二审经审理，确认一审查明事实。本院认为，本案争议焦点为：夏仕云向被上诉人恒伟房开前后两次通知的行为性质和效力如何认定；沙文生的诉请是否具备请求权基础。第一，对于案外人夏仕云第一次债权转让通知，本院与一审认定一致，系在沙文生与恒伟房开之间成立了商品房买卖合同；而案外人夏仕云的第二次债权转让通知，虽其已经丧失了债权基础，但案涉房屋所有权仍系恒伟房开享有，其按照夏仕云的第二次通知终止了向沙文生的履行而转而向案外人王赞东交付房屋，其与王赞东之间也成立商品房买卖合同。因案涉房屋尚未完成所有权转移登记，恒伟房开前后两次行为均属有权处分，合同均属有效。尽管第二次通知已经丧失债权基础，但就恒伟房开来说，本案中的行为与其一房多卖的情形，本质上并无区别，前后两个合同均为有效，故沙文生与案外人王赞东均享有请求恒伟房开履行交付房屋及转移登记的权利。第二，对于不动产多重买卖合同，尚无明文规定哪一方份合同相对人当事人有权取得该不动产的所有权，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2012〕8号）第九条“出卖人就同一普通动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求确认所有权已经转移的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行支付价款的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未支付价款，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持。”、第十条“出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。”的规定，本案不动产多重买卖可以参照适用。以上司法解释所确定的规则应理解为：动产均以交付为所有权移转的标志，在交付之前以支付价款或已办理登记之类的对抗要件优先，其次以合同成立时间先后确定标的物所有权的优先取得。而不动产相对于以上两类动产来说，在特征上更接近于特殊动产，不动产所有权转移以登记为生效要件，移转占有虽对所有权转移不生影响，但在对抗性上有所体现，如《最高人民法院关于审理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十八条，也将不动产移转占有作为能够产生排除执行效力的依据之一，且占有本身就具有一定的公示效力。综合以上司法解释的规定，在多个不动产买卖合同均为有效的情形下，对于哪一份合同当事人有权主张取得标的物所有权，应以已经移转标的物占有即交付使用为第一优先顺位，其次以支付合同价款的先后确定，再次最后以是合同成立时间的先后顺序。如果已经办理了所有权转移登记的，则不发生以上问题。根据本案查明事实，案涉房屋确系已经交付案外人使用，恒伟房开也自认依据夏仕云的指示向案外人王赞东交付了房屋，王赞东的地位与本案沙文生地位平等。尽管沙文生的合同成立在前，但合同成立时间的先后，并非谁享有优先取得标的物所有权的首要考虑衡量因素，而案外人则可以已取得对不动产的占有而主张优先取得标的物所有权，故本案沙文生请求恒伟房开交付案涉房屋及转移登记的诉请，已不具备法律上的履行可能性，一审在其拒绝变更诉请后予以驳回，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4898元，由上诉人沙文生负担。本判决为终审判决。审 判 长 黎 福 伟审 判 员 黄 光 美审 判 员 王   爽二〇二一年四月二十六日法官助理 阮 雅 倩书 记 员 姜浩（代）