福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0703民初136号原告：福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司，住所地南平市建阳区潭城街道北门朱熹大道（武夷汽贸综合楼）。统一社会信用代码9135078468753442XR。法定代表人：卢青海，经理。委托诉讼代理人：叶明清，福建熹微律师事务所律师。被告：苏高亮，男，1977年10月3日出生，汉族，住武夷山市。被告：许伟俊，男，1970年11月13日出生，汉族，住武夷山市。被告：张勇，男，1984年2月19日出生，汉族，住南平市建阳区。被告：张彬，男，1978年3月13日出生，汉族，住南平市建阳区。被告：南平市建阳区大地飞歌音乐会所，住所地南平市建阳区朱熹大道**负**。统一社会信用代码92350784MA2Y25110A。经营者：李丽琴，女，1987年10月11日出生，汉族，南平市建阳区。原告福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司（以下简称嘉园房产公司）与被告苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所（以下简称大地飞歌音乐会所）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序进行审理。于2021年2月3日第一次公开开庭进行了审理，原告嘉园房产公司的委托诉讼代理人叶明清，被告苏高亮、许伟俊、张勇、张彬到庭参加诉讼，被告大地飞歌音乐会所经传票传唤，无正当理由拒不到庭。因本案案情较为复杂，本案于2021年2月20日转为普通程序。于2021年3月25日第二次公开开庭进行了审理，原告嘉园房产公司的委托诉讼代理人叶明清，被告张勇、张彬到庭参加诉讼，被告苏高亮、许伟俊、大地飞歌音乐会所经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉园房产公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除嘉园房产公司与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》；2.判决苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所立即腾退租赁的坐落于南平市建阳区××道××号××层××号楼××＃××＃××房产公司；3.判决苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所共同向嘉园房产公司支付拖欠的租金733425.07元及自2020年12月1日起至被告实际腾退并恢复原状返还房屋之日止的租金（租金暂计至2020年11月30日，自2020年12月1日起的租金按60057.14元／月计算）；4.判决苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所共同向嘉园房产公司支付逾期缴纳租金的违约金（违约金自2020年12月1日起按拖欠租金总额733425.07元的利率15.4%计算至苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所实际支付拖欠的租金之日止）；5.判决苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所共同向嘉园房产公司支付代垫付的自2016年8月起至2020年10月的电费498289.31元。事实与理由：嘉园房产公司原称福建省建阳市嘉园房地产开发有限公司，2016年2月24日变更为现名称。2014年5月7日，嘉园房产公司（甲方）与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落南平市建阳区××大道××号负一层及××号楼××店面出租给乙方开设卡拉ｏｋ厅；租期从2014年6月1日起至2024年5月30日止，共120个月；月租金为人民币49634元，租金前三年不调整，第36个月开始每三年调整一次，在上年月租金基础上调10%，租金按季结算，乙方于每季的第一个月的5号前交付给甲方，逾期交纳的，按实际逾期天数收违约金，违约金标准的每天按月租金的6%计算；物业费、水电费以及在租赁期间发生的税费均由乙方承担；乙方未支付或者不按照约定支付租金逾期达30日，甲方有权解除本合同、收回房屋等权利义务。大地飞歌音乐会所于2014年11月20日注册登记后，作为承租人之一与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬共同向嘉园房产公司承租上述房屋、共同履行2014年5月7日与嘉园房产公司签订的《房屋租赁合同》。苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所向嘉园房产公司承租上述房屋后，未依约向原告支付租金。2016年7月1日，大地飞歌音乐会所与嘉园房产公司签订《房屋租赁合同补充协议》，确认苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所截至2016年7月1日尚欠嘉园房产公司房租47552.79元，并将原约定的租金支付时间变更为每月末的25号之前。补充协议签订后，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所仍未依约向嘉园房产公司支付房租，自2016年7月起至今苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所仅实际付款（含案外人熊辉等人代付款）共计2185056.05元，该款抵充2016年6月30日之前苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所结欠的房租47552.79元后，余款2137503.26元抵充2016年7月1日起至今的租金（暂计至2020年11月30日的租金为733425.07元）。此外，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所承租嘉园房产公司期间，电费均由嘉园房产公司向建阳供电公司缴纳，自2016年8月起至2020年10月，嘉园房产公司总计为苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所代垫付电费498289.31元。嘉园房产公司因苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所拖欠租金及代垫付的电费，曾于2020年1月16日起诉，之后于2020年10月29日撤诉，现因双方仍无法协商解决纠纷，为此，嘉园房产公司只好再次起诉，请求贵院判如所请，维护嘉园房产公司的合法权益。苏高亮辩称，对签订《房屋租赁合同》的事实没有异议，但对欠付租金和电费的情况不清楚。签合同时，嘉园房产公司承诺涉案房屋手续齐全，可以经营KTV音乐场所，没有告知有地下车库，全部可以作为商业用途。许伟俊辩称，许伟俊与案外人熊辉一起经营期间所欠的租金和电费只有十几万元，许伟俊愿意用自己的股份抵扣租金和电费。张勇辩称，对《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》没有异议，对嘉园房产公司主张的诉讼请求也没有异议，大地飞歌音乐会所工商登记的经营者是张勇的妻子，张勇是大地飞歌音乐会所的实际经营者。张彬辩称，对《房屋租赁合同》有异议，张彬在2016年5月份就退股了，退股时是没有欠付房租和电费，后续的《房屋租赁合同补充协议》张彬也不知道。大地飞歌音乐会所未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换与质证。嘉园房产公司围绕诉讼请求依法向本院提交以下证据：1.《内资企业登记基本情况表》《不动产登记信息证明》；2.《房屋租赁合同》；3.《国家企业信用信息公示系统企业信用信息》；4.《房屋租赁合同补充协议》；5.《大地飞歌音乐会所用电量及电费明细》；6.《民事裁定书》。嘉园房产公司提供的证据1，系工商登记机关、不动产登记机关出具，真实、合法，本院予以确认，证明对象成立；证据2，有嘉园房产公司及其代表人签章签名和苏高亮、许伟俊、张勇、张彬签字及捺印，真实、合法，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬亦无异议，本院予以确认，证明对象成立；证据3，系工商登记机关出具，真实、合法，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬亦无异议，本院予以确认，证明对象成立；证据4，有嘉园房产公司与大地飞歌音乐会所签章，苏高亮、许伟俊、张勇亦无异议，本院予以确认；证据5，有大地飞歌音乐会所的签章，且张勇对嘉园房产公司代垫电费没有异议，本院予以确认，证明对象成立。证据6，系生效法律文书，本院予以确认。张彬提供的证据，系另一法律关系，与本案争议无关，本院不作认定。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院经审理认定事实如下：2014年5月7日,嘉园房产公司(甲方)与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬(乙方)签订《房屋租赁合同》一份,约定:甲方将坐落南平市建阳区朱熹大道501号负一层出租给乙方使用，用于开设卡拉OK厅，负一层建筑面积3141平方米，××号楼××建筑面积为301.61平方米，租赁房屋以现状全貌为准交给乙方装修使用，未经甲方书面同意不得随意改变房屋用途;甲方应于本合同签订且收到保证金后将租赁房屋交给乙方使用，甲方同意给予从交付租赁房屋之日起给乙方8个月的免租期，自合同签订生效之日开始计算，满8个月后起算租金，租期从2014年6月1日起至2024年5月30日止，共120个月；负一层租金按每平方米11元计价，三号7＃8＃店面租金按每平方米50元计价，月租金49634元（若需提供正式发票，税费由乙方承担）,租金前三年不调整,第36个月开始每三年调整一次,在上年月租金基础上每年上调10%,租金按季结算,乙方于每季的第一个月的5号前交付给甲方,逾期交纳的,按实际逾期天数收违约金,违约金标准为每天按月租金的6%计算；合同签订后，乙方应向甲方支付租赁保证金100000元，打款时间为签订合同的当天，乙方在租赁期内要求解除合同，甲方有权没收保证金；自乙方承租当月起所发生的物业费、水电费以及在租赁期间发生的税费均由乙方承担，房屋及附属设施的维护费用由乙方承担；乙方未支付或者不按约定支付租金额逾期达30日的，甲方有权解除本合同、收回房屋，因此造成的损失由乙方负责赔偿等。《房屋租赁合同》签订后，嘉园房产公司将房屋交付苏高亮、许伟俊、张勇、张彬使用，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬向嘉园房产公司支付租赁保证金100000元。2014年11月20日，大地飞歌音乐会所注册登记成立，登记的经营者为李丽琴。2016年7月1日，嘉园房产公司（甲方）与大地飞歌音乐会所（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定本协议中所有术语，除非另有说明，否则与其定义与双方于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》中的定义相同；乙方每月都有拖欠店租，至2016年6月30日前仍欠甲方47662.79元，乙方承诺在7月8日前支付清；原合同租金约定按季结算，由乙方于每季的第一月的5号前交付给甲方，变更为租金按月结算，由乙方于每月月末25号前交付给甲方等。补充协议签订后,苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所仍未依约向嘉园房产公司支付房租,自2016年7月起至今苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所共实际付款2185056.05元,该款先抵扣苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所应支付的2016年7月之前的租金47552.79元，余款1591529.26元再抵扣苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所应支付的自2016年7月1日起至2019年11月5日租金。自2019年11月6日至2020年11月31日止，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所尚欠嘉园房产公司租金733425.07元及自2016年8月起至2020年10月止的电费498289.31元。另查明，嘉园房产公司交付给苏高亮、许伟俊、张勇、张彬时的涉案房屋为毛坯房。嘉园房产公司因本案引发的纠纷于2020年1月16日向本院起诉，2020年10月29日，嘉园房产公司向本院提出撤诉申请，本院予以准许。本院认为，因民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，故本案适用民法典的规定。本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》约定的解除条件是否成就；二、苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所民事责任承担问题；三、《房屋租赁合同》解除后的责任承担。一、关于《房屋租赁合同》约定的解除条件是否成就问题。嘉园房产公司(甲方)与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬(乙方)于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》、嘉园房产公司（甲方）与大地飞歌音乐会所（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按合同约定履行相应的权利义务。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。根据嘉园房产公司(甲方)与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬(乙方)于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》第十条违约责任（一）约定:“乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同、收回房屋，因此造成损失由乙方负责赔偿，1、未支付或者不按照约定支付租金逾期达30日的。……。”许伟俊、张勇、张彬、苏高亮以及大地飞歌音乐会所在履行租赁合同期间，未按照约定完全履行支付租金义务，并且逾期30日以上。因此，《房屋租赁合同》解除的条件已成就，故嘉园房产公司主解除张嘉园房产公司与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》，于法有据，本院予以支持。二、关于苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所民事责任承担问题。苏高亮、许伟俊、张勇、张彬向嘉园房产公司租赁房屋，用于经营卡拉OK厅。2014年11月20日，大地飞歌音乐会所注册登记成立，并于2016年7月1日与嘉园房产公司签订《房屋租赁合同补充协议》，作为承租方与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬共同经营卡拉OK厅，履行房屋租赁合同。因此，大地飞歌音乐会所与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬应当共同作为承租一方，基于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》和2016年7月1日签订的《房屋租赁合同补充协议》享有权利和承担义务。张彬辩称，张彬于2016年5月1日协议退出合伙经营大地飞歌音乐会所，因张彬的该行为未经嘉园房产公司同意或追认，对嘉园房产公司不具有法律约束力，张彬仍应与苏高亮、许伟俊、张勇及其大地飞歌音乐会所共同作为承租一方对嘉园房产公司承担民事责任，故对张彬的辩称不予采纳。三、关于《房屋租赁合同》解除后的责任承担问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。现因《房屋租赁合同》已依法解除，嘉园房产公司主张苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所将涉案房屋恢复原状并返还给嘉园房产公司，于法有据，本院予以支持。根据查明事实，苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所尚欠嘉园房产公司自2019年11月6日至2020年11月31日止的租金733425.07元及自2016年8月起至2020年10月的电费498289.31元，故嘉园房产公司主张苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所支付其拖欠的租金733425.07元、电费498289.31元及自2020年12月1日起按每月60057.14元的标准至苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所实际返还房屋之日止的占用费，于法有据，本院予以支持。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案《房屋租赁合同》第三条第2项约定：“……。租金按季结算，由乙方于第季的第一个月的5号前交付给甲方，逾期交纳的，按实际逾期期天数收违约金，违约金标准：每天按月租金的6%计算。”。现嘉园房产公司自愿按年利率15.4%的标准要求苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、大地飞歌音乐会所支付欠付租金的违约金，未违反法律规范，本院予以支持。苏高亮、许伟俊、大地飞歌音乐会所经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百六十二条第二款、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司与苏高亮、许伟俊、张勇、张彬于2014年5月7日签订的《房屋租赁合同》；二、苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所应于本判决生效之日起十五日内向福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司返还坐落于南平市建阳区××道××号××层××平方米的房屋及××号楼××合计301.61平方米的店面，并恢复房屋至毛坯房状态；三、苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所应于本判决生效之日起十五日内支付福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司自2019年11月6日至2020年11月31日止的租金733425.07元及自2020年12月1日起按每月60057.14元的标准计算至苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司实际返还房屋之日止的占用费；四、苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所应于本判决生效之日起十五日内支付福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司自2020年12月1日起以租金733425.07元为基数按年利率15.4%的标准计算至苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所实际支付租金的逾期支付租金违约金；五、苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所应于本判决生效之日起十五日内支付福建省南平市建阳区嘉园房地产开发有限公司代垫的自2016年8月起至2020年10月期间的电费498289.31元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费42789元，由苏高亮、许伟俊、张勇、张彬、南平市建阳区大地飞歌音乐会所负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  范正刚人民陪审员  黄继云人民陪审员  陈满红二〇二一年四月二十八日书 记 员  彭娜娜本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的时间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。