沈阳市大东区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽0104民初6355号原告(案外人)：韩庆川，男，汉族，1975年6月1日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：石樊、王俊策，系辽宁明申律师事务所律师。原告(案外人)：史志娟，女，汉族，1976年8月14日出生，住址：沈阳市皇姑区。委托代理人：石樊、王俊策，系辽宁明申律师事务所律师。被告（申请执行人）：倪君，女，汉族，1981年11月25日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：柳阳、刘旸，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告（申请执行人）：张麓，男，汉族，1976年11月17日出生，住址：沈阳市沈河区。委托代理人：柳阳、刘旸，系辽宁成功金盟律师事务所律师。被告（被执行人）：辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司，住所地：沈阳市皇姑区崇山西路**。法定代表人：张书娟。原告韩庆川、史志娟与被告倪君、张麓、辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司（以下简称“渥尔夫公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告韩庆川、史志娟共同委托代理人石樊、王俊策，被告倪君、张麓委托代理人柳阳、刘旸到庭参加诉讼。被告渥尔夫公司经本院合法传唤未到庭应诉，按缺席审理。本案现已审理终结。原告韩庆川、史志娟诉称：2017年12月8日，原告韩庆川、史志娟（二人系夫妻关系）与被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订了《水润观府商业定购书》，双方约定辽宁渥尔夫开发集团有限公司将“水润观府”x号楼x号门市房出卖给韩庆川、史志娟。且双方就该1号门市又签订了《商品房买卖合同》，房屋总价款为2511230元，双方约定买受人先交付首付款1241230元，其余房款做按揭贷款，贷款金额1250000元，贷款年限10年。原告已于2018年2月2日以前支付了全部房屋首付款，并及时办理了入住，之后一直在等待开发公司办理按揭贷款。原告交纳了采暖费、物业费、水电预存等相关费用，房屋早已交付给原告使用。该房屋依法应为原告所有。但因被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司与倪君、张麓有经济纠纷而将该房屋查封，损害了原告的合法权益。现房屋已被执行，该房屋完全是因为被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司的原因没能办理房屋备案。对于剩余购房款，原告也会尽快想办法支付，而执行行为给原告带来了严重经济损失。为维护原告的合法权益，特请求贵院依法确认坐落在沈阳市大东区水润观府x号门市房的所有权为原告所有；2、请求解除对坐落在沈阳市大东区水润观府x号门市房的查封并停止对该房屋的执行；3、本案全部诉讼费用由被告承担。被告倪君、张麓辩称：执行裁定正确，原告没有支付全部房款，也没有办理房屋登记，因此原告申请停止对该房屋的执行，没有法律依据。被告渥尔夫集团未出庭，未答辩。经审理查明：2017年2月8日，原告韩庆川、史志娟与被告渥尔夫公司签订水润官府商业订购书一份，购买水润观府x号楼x门房产，建筑面积132.17平方米，总房款2511230元，定金5万元。2017年9月30日，韩庆川、史志娟与渥尔夫公司签订商品房买卖合同一份，尚未登记备案，约定：渥尔夫公司将其开发建设的位于沈阳市大东区x门房产出售给韩庆川、史志娟，合同单价为每平方米19000元，总价款为2511230元；价款方式为首付款1261230元，余款1250000元，自首付款交齐之日起50日内以贷款方式付清。该合同签订后，韩庆川、史志娟分别于2017年12月8日、12月20日、12月27日、2018年2月2日向渥尔夫公司交纳购房款2万元、50万元、40万元、341230元，共缴纳购房款1261230元，渥尔夫公司给韩庆川、史志娟出具相应的收款收据。2018年4月16日，渥尔夫公司给韩庆川、史志娟出具入住文件，将案涉房屋产交付给韩庆川、史志娟使用，随后韩庆川、史志娟将案涉房产出租。另查明，被告倪君、张麓因与被告渥尔夫公司、案外人沈阳市大东区力创房产中介所因商品房销售合同纠纷一案诉至本院，本院于2018年10月19日作出（2018）辽0104民初10584号民事判决书，判决内容为“一、解除原告倪君、张麓（反诉被告）与被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司签订的商品房买卖合同（合同编号GF-2000-0171）；二、被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内返还原告倪君、张麓（反诉被告）购房款及团购费1327180元；三、被告（反诉原告）辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告倪君、张麓（反诉被告）损失338154元（1127180元*30%）；四、驳回原告倪君、张麓的其他诉讼请求；五、驳回被告辽宁渥尔夫房地产开发集团有限公司的反诉请求。”渥尔夫公司不服该判决，上诉至沈阳市中院，沈阳市中院于2018年12月10日作出（2018）辽01民终13622号民事判决书，驳回上诉，维持原判。上述判决书生效后，因渥尔夫公司未履行生效判决确定的义务，倪君、张麓向本院申请强制执行，执行案号为（2019）辽0104执字第532号，在执行过程中，本院于2019年5月29日查封了渥尔夫公司名下的位于沈阳市大东区x门房产档案。韩庆川、史志娟向本院提出书面异议，本院于2020年6月17日作出（2020）辽0104执异36号执行裁定书，认为韩庆川、史志娟未按约定办理银行贷款，也未将剩余价款给付被执行人渥尔夫公司，亦未在本院限定期限内，将剩余购房款交付本院执行，韩庆川、史志娟的异议请求不能成立，其主张不能排除本院对案涉房屋的执行，驳回韩庆川、史志娟的执行异议申请。再查明，经查询房产部门，案涉房屋于2019年6月20日登记有在建工程抵押，抵押人为渥尔夫公司，抵押权人为中国华融资产管理股份有限公司辽宁省分公司。以上事实，有原告提供的执行裁定书、水润观府商业订购书、商品房买卖合同、补充协议、收款收据、银行卡交易存根、收款收据、发票、租房合同、民事判决书等证据及庭审笔录，经庭审质证，在卷佐证。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十九条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。该条所称的商品房，应理解为居住用房，用于保证购房者的基本生活之需。而本案诉争标的为商业用房，且面积及价值远高于居民基本的生活需要，原告亦将案涉房屋出租进行营利，可见尚未达到影响到原告生存权的程度，不能被认定为居住型房屋，且原告亦未提供证据证明其名下再无其他用于居住的房屋，故原告并不符合该司法解释第二十九条规定的具有排除案涉房屋强制执行的民事权益情形，故原告以此司法解释来主张其支付百分之五十购房款即能够排除执行的主张不成立，本院不予支持。另外，案涉房屋存在在建工程抵押，且原告韩庆川、史志娟所签订的房屋买卖合同并未登记备案，在此情况下本院对于原告韩庆川、史志娟确认房屋所有权的诉求无法支持。综上所述，依据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十一条、第三百一十二条第二款之规定，判决如下：驳回原告韩庆川、史志娟的诉讼请求。案件受理费22800元，由原告韩庆川、史志娟承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院，如在上诉期满后7日内未缴纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判长  贾雪艳审判员  郭福强审判员  雷 凯二〇二一年四月八日书记员  郭 爽