辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽1002民初790号 原告：辽阳市中南物业服务有限公司，住所地：辽阳市白塔区新华街道民主路南段。 法定代表人：李萍，该公司总经理。 委托代理人：王枢，辽宁法云律师事务所律师。 被告：张玲玲，女，汉族，住辽阳市白塔区。 原告辽阳市中南物业服务有限公司为与被告张玲玲物业服务合同纠纷一案，于2021年1月26日向本院提起诉讼，本院受理后,依法由审判员陈月独任审判,于2021年3月23日公开开庭审理了本案，原告辽阳市中南物业服务有限公司的委托代理人王枢、被告张玲玲到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告辽阳市中南物业服务有限公司诉称，被告系中南?望京花园小区一期业主，房屋面积XX平方米,2012年9月22日办理入住手续，并于2012年9月22日与原告签订了《临时管理规约》和《前期物业服务协议》。根据协议约定：物业费是1元/平方米?月，公共能耗费是0.20元/平方米?月，电梯费是36元/月。被告从2013年至今6年，一直未予交纳上述费用。另根据《前期物业服务协议》第38条之规定：“乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。”综上，原告认为，被告的欠费行为己经严重侵犯了原告的合法权益并构成违约，现原告提起诉讼，请求判令被告支付拖欠原告的2013年-2020年物业及公共能耗费9402.00元、电梯费2592.00元、违约金7377.11元（支付至实际给付之日止，暂计算至2020年6月30日），以上共计：19371.11元；诉讼费用由被告承担。 被告张玲玲辩称，一、前期物业合同已到期，未签订正式物业合同。二、原告所述不属实，后期因物业公司存在服务及安防等不到位的情况。三、公共能耗费属于重复收费。2014年11月物业公司已公示取消公共能耗费。四、2016年以来我未使用过电梯。法律规定安装电梯梯控需要征得百分之七十以上住户同意才能安装，物业公司并未与业主商议，私自安装。五、物业公司未公示通知业主，在小区业主不知情的情况下物业公司私自与社区签订合同，此行为属于违法行为。六、物业公司未公示，未征得业主同意，上调物业费属于违法行为。七、物业公司未能履行《前期物业服务协议》第二章第五条第六项，安保严重不到位。八、房屋建筑质量存在问题，物业公司未能尽到维修养护义务。九、物业公司公共设施维修养护，环境卫生存在很大瑕疵。十、物业公司未按《前期物业服务协议》第二章第五条履行合同约定管理车辆及门岗进出制度。十一、物业未能按照《前期物业服务协议》第二章第四条履行合同，主要表现小区道路存在安全隐患，走廊墙体瓷砖破损等，物业没有及时修补，破败不堪随处可见。十二、物业公司未能按照《前期物业服务协议》第四章第七条履行合约，自物业公司成立以来，从未公开收支账目。十三、根据《临时管理规约》第三章第十九条第4项，小区楼下商铺不得经营餐饮，切割、洗车等有污染的行为。现楼下商铺多家经营烧烤、饭店等及多家洗车房。十四、物业公司私自启用房屋维修基金。十五、物业公司超越其职权，利用小区公共场地、设施谋取不正当利益。十六、2020年春节期间，小区发生火灾，消防员发现消防栓无水，不能使用。消防不合格，有安全隐患。十七、小区至今未成立业主委员会。十八、本人一直未接到物业公司催缴物业费的通知。十九、物业公司一直未调查沟通，很多问题得不到解决。二十、我提出缴纳物业费，物业人员拒收，原因是让连同电梯费一起缴纳。 本院经审理查明，原告辽阳市中南物业服务有限公司（甲方）与被告张玲玲（乙方）于2012年9月22日签订中南*望京花园临时管理规约及前期物业服务协议，约定在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由原告辽阳市中南物业服务有限公司对案涉小区实施物业管理服务，被告购买房屋的建筑面积108.82平方米。前期物业服务协议中第十二条和第十三条约定物业服务费标准为小高层、高层住宅1元/平方米/月，小高层、高层住宅电梯运行电费每户预收标准36.00元/月（底层住户免收电梯运行费），除电梯外的公共能耗费用每户预收标准0.20元/平方米/月，前期物业服务协议中第十九条约定物业服务费及公共能耗费用每年预交一次，交纳费用时间为每年的一月上旬或者原告辽阳市中南物业服务有限公司在公示栏张贴的通知为准。前期物业服务协议中第三十八条约定乙方（业主）违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告辽阳市中南物业服务有限公司有权要求乙方补交费用并从逾期之日起按每天万分之四支付违约金。被告于2012年9月22日办理入住手续，同时交纳物业、垃圾清运费2217.00元，之后未缴纳物业服务费及公共能耗费。 本院确认的上述事实有原告辽阳市中南物业服务有限公司提供的入住确认单、收款收据、中南*望京花园临时管理规约、前期物业服务协议及双方当事人陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证和本院审查，可以采信。 本院认为，原告辽阳市中南物业服务有限公司与被告张玲玲系物业服务公司与业主的关系，原告与被告签订中南*望京花园临时管理规约及前期物业服务协议系双方当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，故该协议自合同签订之日起生效，原告辽阳市中南物业服务有限公司作为案涉小区的物业管理公司为小区提供物业管理服务，被告张玲玲作为该小区的业主，理应依照合同约定履行缴纳物业服务费、电梯费的义务，被告张玲玲未按时缴纳物业服务费、电梯费系违约行为，其应承担相应的违约责任，原告辽阳市中南物业服务有限公司主张被告张玲玲给付拖欠物业服务费、电梯费的诉讼请求，有事实与法律依据，本院予以支持，故物业服务费应为7835.04元（1.00元/平方米/月*72个月*108.82平方米）、公共能耗费用应为1567.01元（0.20元/平方米/月*72个月*108.82平方米），合计9402.05元，电梯费2592.00元（36.00元/月*72个月）。原告辽阳市中南物业服务有限公司现主张物业服务费及公共能耗费数额为9402.00元，故本院对原告辽阳市中南物业服务有限公司主张的数额予以支持。 被告张玲玲辩解其拒绝交纳物业服务费系因为物业服务不到位影响其居住未予以妥善解决等问题，但原告辽阳市中南物业服务有限公司实际在该小区进行管理，被告张玲玲在享受物业服务的同时理应支付物业相关费用，拒付物业管理费对原告辽阳市中南物业服务有限公司的正常运行及小区的正常管理会造成影响，且被告张玲玲如认为原告辽阳市中南物业服务有限公司未达到管理服务质量约定目标，其有权主张原告辽阳市中南物业服务有限公司限期改正，但该辩解理由并不是其拒绝交纳物业相关费用的法律依据。物业服务内容和范围比较广泛，与业主的生活息息相关，原告辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务企业，在催要物业管理服务费的同时，更应树立服务意识、质量意识，与业主共同营造安全、宁静、自由、舒适的生活环境，另一方面，业主对物业服务公司应有一定的包容度，若因物业公司的服务存在瑕疵就拒绝交纳物业费，势必导致小区物业服务质量的下降，进而影响小区业主居住的生活质量，对于按时足额交纳物业服务费的业主也不公平，原告辽阳市中南物业服务有限公司作为物业服务者，应积极履行职责，提高服务质量，构建和谐小区。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。本案中，原告提供了物业服务，包括电梯相关的服务，被告应当缴纳电梯费。被告仅以其未使用电梯，主张其不应支付电梯费，与前述规定相悖。 原告辽阳市中南物业服务有限公司主张被告给付逾期交费的违约金，被告拒绝交纳物业相关费用系因厨房反水等情况影响其居住未予以妥善解决，故被告并非无故拖欠，对原告辽阳市中南物业服务有限公司主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下： 被告张玲玲给付原告辽阳市中南物业服务有限公司2014-2020年度物业服务费及公共能耗费9402.00元、电梯费2592.00元。 上述款项于本判决生效后十日内给付。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费142.00元（已减半收取），被告张玲玲承担49.93元，原告辽阳市中南物业服务有限公司承担92.07元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审判员  陈月 二〇二一年四月二十五日 法官助理翁晓曼 书记员姜艾迪