广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初2551号原告：深圳市达宏源贸易有限公司。住所地：深圳市福田区园岭街道八卦二路八卦岭工业区525栋426B室。法定代表人：黄亚伦，总经理。委托诉讼代理人：曾华平，广东瀛双律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦文生，广东瀛双律师事务所律师。被告：广州市荔湾印刷厂。住所地：广州市荔湾区西华路132号五楼501、502、503。法定代表人：邬健琪。委托诉讼代理人：何振源，男，1989年7月28日出生，系广州市荔湾印刷厂上级单位广州市荔湾区工业总公司员工。被告：广州市荔湾区飞龙经济发展有限公司。住所地：广州市荔湾区西华路132号五楼501、502、503。法定代表人：张喜生，总经理。委托诉讼代理人：谢开玫，广东海际明律师事务所律师。被告：广州市荔湾区桥中社区综合服务中心。住所地：广州市荔湾区桥中南路169号。法定代表人：赖智明，主任。委托诉讼代理人：黄燕君，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：张伊丽，广东穗南律师事务所律师。被告：广州叁柒创新岛科技有限公司。住所地：广州市荔湾区桥中南路179号101房。法定代表人：张鸿均，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：张学仪，广东穗南律师事务所律师。委托诉讼代理人：艾珍金，广东穗南律师事务所律师。原告深圳市达宏源贸易有限公司（以下简称达宏源公司）与被告广州市荔湾印刷厂（以下简称荔湾印刷厂）、广州市荔湾区飞龙经济发展有限公司（以下简称飞龙公司）、广州市荔湾区桥中社区综合服务中心（以下简称桥中社区中心）、广州叁柒创新岛科技有限公司（以下简称创新岛公司）债权人撤销权纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序进行公开开庭审理。原告达宏源公司委托诉讼代理人曾华平，被告荔湾印刷厂委托诉讼代理人何振源，被告飞龙公司委托诉讼代理人谢开玫，被告桥中社区中心委托诉讼代理人黄燕君、张伊丽，被告创新岛公司委托诉讼代理人张学仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告达宏源公司的起诉请求：1.判令撤销荔湾印刷厂与飞龙公司于2016年7月21日签订的关于租赁位于广州市荔湾区××路××街××号房产的《广州市房屋租赁合同》；2.判令撤销飞龙公司与桥中社区中心于2016年7月22日签订的关于租赁位于广州市荔湾区××路××街××号房产的《广州市房屋租赁合同》；3.判令撤销桥中社区中心与创新岛公司于2016年8月30日签订的关于租赁位于广州市荔湾区××路××街××号房产的《广州市房屋租赁合同》；4.判令创新岛公司将广州市荔湾区××路××街××号房产返还给荔湾印刷厂；5.判令本案诉讼费、财产保全费由荔湾印刷厂承担。事实与理由：依据广州市荔湾区人民法院作出的（2004）荔法民二初字第402号、403号、408号、413号、414号、415号、418号、419号民事判决书，荔湾印刷厂应向广州市商业银行西村支行、荔湾支行、光杨支行、西关支行共计偿还借款本金1057.5万元及利息和案件受理费209052元。上述判决生效后，因荔湾印刷厂未履行上述生效判决书确定的义务，根据权利人的申请，广州市荔湾区人民法院分别以（2005）荔法执字第1119号【对应判决402号】、（2005）荔法执字第1117号【对应判决403号】、（2005）荔法执字第1116号【对应判决408号】、（2005）荔法执字第1124号【对应判决413号】、（2005）荔法执字第1113号【对应判决414号】、（2005）荔法执字第1121号【对应判决415号】、（2005）荔法执字第1114号【对应判决418号】、（2005）荔法执字第1109号【对应判决419号】立案强制执行。后因荔湾印刷厂暂无财产可供执行而中止执行。达宏源公司经广州市荔湾区人民法院裁定变更为上述八件执行案的申请执行人。现达宏源公司发现，荔湾印刷厂名下有未登记的位于广州市荔湾区××路××街××号房产，建筑面积约6120平方米。荔湾印刷厂将广州市荔湾区××路××街××号房产于2016年7月21日以每月30000元的价格整体出租给飞龙公司，次日（2016年7月22日）飞龙公司以每月约63000元的价格整体出租给桥中社区中心。2016年8月30日，桥中社区中心以每月145332元的价格整体出租给创新岛公司。综上，荔湾印刷厂名下的广州市荔湾区××路××街××号房产租金市场价约为14.5万元每月。荔湾印刷厂与飞龙公司租赁合同约定的月租金3万元不及市场价的25%，飞龙公司与桥中社区中心租赁合同约定的月租金6.3万元不及市场价的50%，参照原《合同法司法解释二》第十九条：转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。上述两次出租定价均属于明显不合理的低价。另外，荔湾印刷厂的主管单位和飞龙公司的唯一股东均为广州市荔源国有资产经营管理集团有限责任公司，荔湾印刷厂与飞龙公司存在关联关系，具有串通转移财产的嫌疑。荔湾印刷厂与飞龙公司之间的租赁合同撤销后，飞龙公司无权处分租赁物广州市荔湾区××路××街××号房产，因此，飞龙公司与桥中社区中心以及桥中社区中心与创新岛公司就广州市荔湾区××路××街××号房产所签订的租赁合同亦应撤销，创新岛公司继续使用广州市荔湾区××路××街××号房产属于无权占有，应向荔湾印刷厂返还原物。依据《中华人民共和国民法典》第五百三十九条，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。第五百四十二条规定债务人影响债权人的债权实现的行为被撤销的，自始没有法律约束力。第二百三十五条规定无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物等，特提起本案诉讼。另外，根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十条、一百五十七条规定，撤销的民事行为无民事约束力，民事法律行为撤销后，行为人因该行为取得的财产应当予以返还。被告荔湾印刷厂答辩：荔湾印刷厂在2000年6月企业转制后停止生产经营，仅保留了少量员工处理历史遗留问题。虽然停产，但是荔湾印刷厂还是需要承担退休干部退休补贴、桥中街坦尾村合作社场地费、人员后续分流安置等支出。位于荔湾区××路××街××号的厂房原来为自用厂房。停产后，除了小部分用于存放废旧机器设备外，大部分空置可用于出租。但是由于厂房位于珠江河堤旁，位置偏僻，交通不便，周边为村集体用地、治安混乱，加上没有产权，无法办理营业执照、消防手续等，长期无人问津。荔湾印刷厂仅剩少量留守职工，年龄偏大，缺乏管理能力，无力盘活涉案厂房。直至2015年左右，受到周边地铁建设的影响，房屋出现结构不均匀下沉倾斜，部分墙体开裂严重等现象，空置厂房存在较多安全隐患，无法实时落实厂房综治、消防安全的工作责任。荔湾印刷厂特此申请上级部门协调处理厂房整改、留守人员、退休干部的费用问题。为了解决我厂困难，经上级部门协调飞龙公司协助：（1）除部分留守人员继续留用外，剩余员工由飞龙公司负责安置；（2）由飞龙公司承租涉案厂房，租金用于维系我厂基本开支和支付退休干部退休补贴；（3）飞龙公司承租涉案厂房后负责升级改造、自主经营或出租。在综合考虑了房屋当时的情况、周边房屋的租赁价格、留守人员安置的成本、整改房屋成本等多个因素的基础上，双方签订了租赁合同：月租金标准为3万元、租赁期限15年。被告飞龙公司答辩：一、转租合同的签署不属于债务人行为，债权人无权撤销。即便是荔湾印刷厂的合同撤销，飞龙公司、桥中社区中心及创新岛公司的无权占有也不是达宏源公司的法定撤销理由。1.根据《民法典》第五百三十九条规定，债权人只能请求撤销债务人的行为，转租合同的缔约方飞龙公司、桥中社区中心、创新岛公司不是达宏源公司的债务人，达宏源公司不能撤销。2.达宏源公司无法举证飞龙公司、桥中社区中心、创新岛公司在签订转租合同的时候知道或者应当知道其签署合同的行为会影响到涉案债权的实现，事实上三方都不知道涉案债权的存在。3.转租合同的租金价格与市场价格相符，不存在明显低价。二、租赁房屋的行为不属于《民法典》第五百三十九条中的“转让财产”范畴，不能简单适用该法条。三、荔湾印刷厂的租赁行为并没有减少其责任财产，不属于《民法典》第五百三十九条中的“低价转让财产”。四、达宏源公司怠于维权，本诉超过了法定的行使期限。如今请求撤销租赁及转租合同，不利于交易的稳定和经济发展。1.2006年涉案厂房就被法院查封，荔湾印刷厂也积极推动拍卖处理还债。如果债权人积极追索，完全可以与荔湾印刷厂进行协商，用以物抵债、代为经营等方式实现债权。但是没有，债权人应当自行承担不利后果。2.涉案厂房从2016年开始就由创新岛实际经营，对外招租，债权人在当时就应当知道涉案厂房可产生租金收益，可通过发函询问、恢复法院执行、信息公开等方式开展调查。3.在创新岛公司、桥中社区中心、飞龙公司均为履行租赁合同进行了大量的人力、物力的投入之后债权人才提起本诉，明显存在恶意。4.目前，涉案厂房涉及众多小租户，合同一旦撤销或被判决返还物业，必将引起飞龙公司、桥中社区中心、创新岛公司以及众多小租户的过激反应，不利于社会的稳定。综上，转租合同不属于债权人行使撤销权的“债务人行为”范畴，荔湾印刷厂与飞龙公司的租赁价格中附带着解决印刷厂的人员安置等问题，不属于“明显合理低价转让财产”，没有减少其责任财产，本案不能适用《民法典》第五百三十九条。达宏源公司怠于维权，如今已经超过法定行使期限，撤销租赁合同将引起系列连锁反应。请法院驳回达宏源公司的全部诉讼请求。被告桥中社区中心答辩：一、荔湾印刷厂与飞龙公司的租赁合同合法有效，不属于合同法第七十四条规定的情形，达宏源公司无权撤销。同时，为解决荔湾印刷厂留守员工薪酬和物业维护问题，飞龙公司根据上级要求，与荔湾印刷厂协商承租涉案物业，亦不存在恶意串通的情形。二、飞龙公司与桥中社区中心的租赁合同合法有效，不属于合同法第七十四条规定的情形，达宏源公司也无权撤销。三、桥中社区中心与创新岛公司的租赁合同合法有效，不属于合同法第七十四条规定的情形，达宏源公司无权撤销。事实上，涉案物业是创新岛公司在坦尾地块承租的第一个物业。之后该司又承租了附近其它物业，形成了目前的规模。综上，涉案物业的前后三份租赁合同均合法有效，虽然租金有价差，但均有其合理性。合同的签订均是各方真实的意思表示，没有损害债权人的利益，相反对物业的维护和保值增值起到了积极作用。达宏源公司行使债权人撤销权要求撤销相关合同缺乏充分的事实和法律依据。请法院依法驳回其诉讼请求，并维护合同效力的稳定性和安全性，避免桥中社区中心的合法利益受到损害。另外，达宏源公司起诉依据的《民法典》第五百三十八条、第五百三十九条和《合同法》的规定基本一致，债权人只能请求法院撤销债务人的行为，本案中相对人是荔湾印刷厂，荔湾印刷厂和飞龙公司之间的合同是属于债务人的行为，而飞龙公司与桥中社区中心，桥中社区中心与创新岛公司之间的合同关系不属于债务人的行为，所以达宏源公司无权要求撤销后两个合同关系。因此桥中社区中心与创新岛公司并非本案适格的主体，请求法院驳回达宏源公司对桥中社区中心与创新岛公司的起诉。被告创新岛公司答辩：一、创新岛公司同意桥中社区中心的意见。1.创新岛公司签约时，不清楚桥中社区中心承租涉案物业的租金情况。各方之间均不存在恶意串通的情形，更没有损害荔湾印刷厂或债权人的合法权益。2.基于涉案物业的前两份租赁合同均合法有效，桥中社区中心与创新岛公司的租赁合同也应为合法有效，达宏源公司无权撤销。二、创新岛公司承租涉案物业的月租金约21元/平方米，该租金是高于当时的市场价格，但创新岛公司与桥中社区中心协商后同意以高于市场价格的租金标准承租涉案物业主要基于以下理由：1.创新岛公司拟在大坦沙岛搭建企业孵化器平台，涉案物业面积约6600平方米，符合创新岛公司发展计划的面积要求。此外，涉案物业的周边有较多空置的村集体物业，方便创新岛公司以涉案物业为基地，日后扩充平台规模，发挥规模效应。2.创新岛公司承租涉案物业时，桥中社区中心承诺为创新岛公司办理经营执照，协助办理消防报批和验收等提供便利条件。3.附近虽有部分物业招租，但面积较小，且出租方也没有相应的承诺。三、创新岛公司已投入大量资源和资金将涉案物业打造成了广州市知名的创意园。四、达宏源公司要求撤销创新岛公司的租赁合同、将涉案物业交还荔湾印刷厂的请求，既无事实依据，也缺乏法律依据。同时，也严重损害了创新岛公司和创意园科创企业的合法权益。请法院维护合同效力的稳定性和安全性并依法驳回达宏源公司的诉讼请求。另外，达宏源公司起诉依据的《民法典》第五百三十八条、第五百三十九条和《合同法》的规定基本一致，债权人只能请求法院撤销债务人的行为，本案中相对人是荔湾印刷厂，荔湾印刷厂和飞龙公司之间的合同是属于债务人的行为，而飞龙公司与桥中社区中心，桥中社区中心与创新岛公司之间的合同关系不属于债务人的行为，所以达宏源公司无权要求撤销后两个合同关系。因此桥中社区中心与创新岛公司并非本案适格的主体，请求法院驳回达宏源公司对桥中社区中心与创新岛公司的起诉。经审理查明，广州市荔湾区××路××街××号（以下简称涉案场地）属于荔湾印刷厂与原广州市白云区松洲街坦尾村第一经济合作社合作兴建，该土地为经济合作社的集体土地。合作双方约定涉案场地由荔湾印刷厂使用。达宏源公司于2017年通过债权受让，取得对被执行人荔湾印刷厂和广州市荔湾区工业公司的被执行债权，并于2019年变更为相应执行案件的执行申请人，其中执行债权本金为1057.5万元，此外还有利息另计。2016年7月21日，荔湾印刷厂与飞龙公司签订《广州市房屋租赁合同》，约定：荔湾印刷厂将涉案场地建筑面积约6120平方米出租给飞龙公司作仓储办公用途使用；期限自2016年9月1日至2031年8月31日；月租金，2016年9月1日至2016年9月30日免租，2016年10月1日至2018年8月31日30000元，2018年9月1日至2020年8月31日30900元，2020年9月1日至2022年8月31日31827元，2020年9月1日至2024年8月31日32782元，2024年9月1日至2026年8月31日33766元，2026年9月1日至2028年8月31日34779元，2028年9月1日至2030年8月31日35823元，2030年9月1日至2031年8月31日36898元，等等。2016年7月22日，飞龙公司与桥中社区中心签订《广州市房屋租赁合同》，约定：飞龙公司将涉案场地面积约6000平方米出租给桥中社区中心作仓储办公用途使用；期限自2016年9月1日至2021年8月31日；月租金，2016年9月1日至2016年9月30日免租，2016年10月1日至2018年8月31日60000元，2018年9月1日至2020年8月31日61800元，2020年9月1日至2021年8月31日63654元，等等。同日，飞龙公司与桥中社区中心还就涉案场地除前述面积外的约120平方米签订租赁合同，约定的期限自2017年8月1日至2021年8月31日，月租金2017年8月1日至2018年8月31日3000元，2018年9月1日至2020年8月31日3090元，2020年9月1日至2021年8月31日3182.7元。2016年8月30日，桥中社区中心与创新岛公司（原名称广州泰阳信息科技有限公司）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：桥中社区中心将涉案场地6606平方米出租给创新岛公司作仓储办公以及科技孵化器用途使用；期限自2016年9月1日至2021年11月30日；月租金，2016年9月1日至2016年11月30日免租，2016年12月1日至2017年11月30日145332元，2017年12月1日至2018年11月30日149692元，2018年12月1日至2019年11月30日154183元，2019年12月1日至2020年11月30日158808元，2020年12月1日至2021年11月30日163572元，等等。关于涉案场地，在本院立案执行荔湾印刷厂的涉案债务后，荔湾印刷厂曾向本院提出《请求尽快拍卖抵押物的报告》，申请法院尽快拍卖涉案场地的房屋。庭审中，关于涉案场地目前状况，创新岛公司陈述其承租涉案场地后，对场地重新装修包装后进行了分租。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。达宏源公司以荔湾印刷厂与飞龙公司之间低价出租涉案场地，串通转移荔湾印刷厂的财产为由，要求撤销两者之间的涉案场地租赁合同以及飞龙公司与桥中社区中心之间、桥中社区中心与创新岛公司之间的转租合同，并将涉案场地返还给荔湾印刷厂。从当事人的诉辩主张看，本案的争议焦点：一、荔湾印刷厂与飞龙公司之间的涉案场地租金是否属于低价；二、荔湾印刷厂与飞龙公司之间是否存在恶意损害达宏源公司的债权的情形；三、达宏源公司是否有权撤销飞龙公司与桥中社区中心之间、桥中社区中心与创新岛公司之间的合同。关于荔湾印刷厂与飞龙公司之间的涉案场地租金是否属于低价问题。正常而言，影响场地租金的因素较多，包括租赁物本身物理情况，场地周边环境及配套情况，土地及建筑的产权状况等。一方面，涉案场地是荔湾印刷厂与集体组织合建，土地为集体土地且产权并非荔湾印刷厂，其出租使用受一定程度的限制，可能降低租金水平。另一方面，租金高低需要与同时期周边类似条件的场地租金进行比对而得出。本案中，达宏源公司并没有充分证据证明荔湾印刷厂与飞龙公司之间在签订租赁合同时，当事人所定租金明显低于当时的市场行情，以明显不合理低价进行租赁，其仅以荔湾印刷厂的出租价与创新岛公司的承租价比较而认为荔湾印刷厂的出租租金明显低于市场价格，依据并不充分。故应由达宏源公司承担举证不能的责任，对其关于荔湾印刷厂以明显不合理低价出租涉案场地，本院不予支持。关于荔湾印刷厂与飞龙公司是否存在恶意损害达宏源公司的债权的情形。从荔湾印刷厂曾主动申请法院尽快拍卖涉案场地的房屋的行为看，其存在积极履行债务情形。由于涉案场地的集体土地性质及建筑物的权属问题，场地的处分受到一定程度的限制；荔湾印刷厂出租涉案场地，是盘活涉案场地，积极实现场地价值的行为，属于主动增加其自身责任财产的方式，从行为本身判断难以确定荔湾印刷厂存在损害达宏源公司债权的恶意。而从飞龙公司而言，其承租、转租获利亦属于正常的求利行为，无法认定其存在与荔湾印刷厂串通损害达宏源公司债权的行为。因此，达宏源公司所提荔湾印刷厂与飞龙公司之间串通转移财产的意见，依据不足，本院不予采信。关于达宏源公司是否有权撤销飞龙公司与桥中社区中心之间，桥中社区中心与创新岛公司之间的合同问题。债权人撤销制度，是债权保全制度的一项内容，其目的在于防止因债务人责任财产的不当减少而使债权人受到其债权不能实现的不当损害。债权人撤销权针对债务人不当减少其责任财产的行为，赋予债权人以自己的名义代债务人向第三人主张权利。依《中华人民共和国民法典》第五百三十九条规定，债务人以明显不合理的低价转让财产、以明显不合理的高价受让他人财产或者为他人的债务提供担保，影响债权人的债权实现，债务人的相对人知道或者应当知道该情形的，债权人可以请求人民法院撤销债务人的行为。前述规定明确债权人可以请求人民法院撤销债务人行为。飞龙公司与桥中社区中心之间，桥中社区中心与创新岛公司之间的合同，属于荔湾印刷厂与飞龙公司租赁合同的转租合同，但前两合同与荔湾印刷厂的行为不存在关联性，因此达宏源公司所提撤销前两合同缺乏依据。桥中社区中心和创新岛公司关于达宏源公司无权撤销其各自所签合同的意见，依据正当，本院予以采纳。综上，达宏源公司关于撤销荔湾印刷厂与飞龙公司之间的租赁合同，并不符合债权人撤销的相关规定，当事人也没有证据证明该合同存在其他可以撤销的情形，故本院对达宏源公司所提撤销该合同的诉讼请求，不予支持。达宏源公司关于涉案场地的其他诉讼请求，亦缺乏依据，本院均予以驳回。至于飞龙公司有关达宏源公司的撤销权已过除斥期间的抗辩，缺乏依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百三十九条、第五百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告深圳市达宏源贸易有限公司的全部诉讼请求。本案受理费50元，由原告深圳市达宏源贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服本案一审判决部分的上诉请求数额，向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨仁义二〇二一年四月二十七日书记员  管军军刘卿翼