宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2204号原告：刘培，女，1987年6月4日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市兴庆区。委托诉讼代理人：李春霞，北京盈科（宁波）律师事务所律师。被告：银川建发商业管理有限责任公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：王宁君，系公司总经理。委托诉讼代理人：王瑞婷，宁夏合天律师事务所律师。原告刘培诉被告银川建发商业管理有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘培及其委托诉讼代理人李春霞、被告银川建发商业管理有限责任公司的委托诉讼代理人王瑞婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘培向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告签订的《库房租赁合同》于2021年1月19日解除；2、依法判令被告退还押金、经济损失等费用共计272114.39元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年9月20日原告与被告签订《多种经营点位使用合同》，合同到期后又签订补充协议，双方约定原告租赁被告位于银川市金凤区某号点位，用于经营“南洋大师傅”品牌糕点项目，合同约定租赁期届满日为2021年9月19日，年租金20万元，每半年支付一次，同时约定双方权利义务及违约责任等事项。原告方基于店铺经营所需，2020年11月20日又与被告签订《库房租赁合同》，约定租赁期限及租金等。2020年12月29日，被告在第九十四期《通报》上公开通报原告被责令停业整顿的情况，并给予1000元罚款，2020年1月5日，又向原告发送《关于南洋大师傅店铺员工违规操作事件的告知函》，函中又告知原告再缴纳3万元罚款，对于被告的告知事项，原告为能尽早营业，予以积极配合，但被告在明知可以正常开业的情形下，却不断制造麻烦、提出无理要求，在原告对被告开出的罚款事项提出质疑并要求给予合法合理的解释后，被告却以强制性口吻告知原告，如果不缴纳罚款，则要求原告撤场，被告的种种行为导致原告自2021年1月2日起一直无法重新营业，多次协商无果。后被告向原告发送解除函，告知原告自2021年1月19日解除与原告签订的《多种经营点位使用合同》，但未提出同时解除双方签订的《库房租赁合同》，并拒绝退还相关费用、赔偿对原告造成的损失。原告认为，原告与被告之间存在合法的租赁法律关系，原告已经按照约定履行了自身义务，但被告在没有合法合理依据的情形下，阻挠原告正常经营，违背公平诚信原则，构成违约，严重侵害原告的合法利益，给原告造成巨大损失。另因被告解除《多种经营点位使用合同》导致《库房租赁合同》亦不能履行，合同目的不能实现。原告故诉至法院，请求判如所请。被告银川建发商业管理有限责任公司辩称，一、同意原告的依法确认原告与被告签订的《库房租赁合同》于2021年1月19日解除的诉讼请求。但《库房租赁合同》与《多种经营点位使用合同》为两个独立的合同，《库房租赁合同》并非属于《多种经营点位使用合同》的从合同。原告一直占用库房至今，且《库房租赁合同》第五条第1项约定：“租赁期内，乙方不得随意解除本合同，否则，视为乙方违约，乙方所交的各项费用作为违约金，不予退还”。二、被告与原告解除合同，系因原告存在违约行为所致，并非被告违约。原告由于违反食品安全操作规范经营的相关视频上传于网络公共平台后，银川市市场监督管理局于2020年12月29日对原告店铺进行现场检查，作出（0004475号）《现场监督检查意见书》，认定原告店内存在以下问题：1、进货票据不全，票据未按规定装订；2、垃圾桶摆放不符合要求；3、工作间个人物品和店内物品摆放杂乱；4、鸡蛋未清洗进入操作间，存在交叉污染风险；5、员工未按食品安全操作规范着装操作；6、员工食品安全意识淡薄。根据以上监督检查意见，市场监督管理局出具《责令改正通知书》，作出如下认定及处罚：“经查，你（单位）违反餐饮服务食品安全操作规范，上述行为违反《中华人民共和国食品安全法》第33条11款的规定，构成了违法行为，根据《中华人民共和国食品安全法》第126条第2款、第7款的规定，现责令你（单位）立即停业，三日内整改完毕。”原告接到《责令改正通知书》后，并没有于三日内完成整改，银川市市场监督管理局于2021年1月5日再次出具（0004479号）《现场监督检查意见书》，认定以下事实：2020年12月29日对该店进行执法检查，发现该店存在严重食品安全隐患（见0004475现场检查书）。随后执法人员对该店进行了停业整改。整改三日后，执法人员先后两次前往现场检查验收，发现该店只打扫了店内卫生，未对店内员工按照要求进行培训整顿。执法人员依据检查验收情况，责令其对员工进行《食品安全操作规程培训》，培训合格后，写出食品安全《承诺书》，由建发大阅城根据培训考核情况安排营业。被告根据《现场监督检查意见书》、《责令改正通知书》、《现场监督检查意见书》、《中华人民共和国食品安全法》、《建发大阅城商户手册》的要求，从商场管理方的角度对原告提出进一步的整改要求，但原告没有全面履行整改义务。事发之后，原告单方面认为其完成了整改，且市场监督管理局同意其恢复营业，但被告并未收到市场监督管理局验收通过并同意其恢复营业的相关文件，也无法判断原告店铺是否达到了市场监督管理局的整改要求。故被告作为同样是接受市场监督管理的被管理者，没有义务及职责单方面同意原告恢复营业。且该事件媒体转发量已经超过42万，对被告及建发大阅城的名誉造成极其不利的影响，并且被认定为“违法”行为，那么被告就更加需要审慎对待此事，恢复营业必须要合理合法。三、原告主张的各项损失，应当由其自行承担，并且应当按照合同约定，承担相应的违约责任。双方解除合同的根本原因，是原告的违法经营行为，故因原告违约造成合同解除的，原告应当自行承担损失。同时，按照双方签订的《多种经营点位使用合同》第十四条第3项“该场地使用期间，由于乙方违约导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外，乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金”的约定，被告有权扣除原告履约保证金23000元以及违约金50000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提交的证据，本院入卷附查。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月20日，原（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《多种经营点位使用合同》，约定乙方有偿使用甲方管理的该合同项下场地，位置位于银川市金凤区某号点位，面积30平方米（具体面积以甲方审批过的图纸为准）。场地使用期限为12个月，自2019年9月20日至2020年9月19日。乙方保证该场地仅作为经营南洋大师傅品牌的小吃项目使用，必须在进场装修前确定租赁场所的经营业态及品牌并提交品牌授权书至甲方。乙方应在签订合同前向甲方支付履约保证金23000元整。履约保证金作为乙方使用甲方场地的保证。合同签订期限届满，双方就相关费用结算完毕后，甲方在30日内向乙方无息返还履约保证金。场地使用期限内乙方应向甲方支付的场地使用费为82500元，于2019年9月20日前支付37500元，下剩45000元于2020年2月20日前付清。场地在使用期内实际发生的水、电、天然气、网络等费用均由乙方按有关规定自行承担。乙方承诺在2019年10月10日开业，在开业前完成场地装修、通过甲方及政府部门验收、具备合同法开业条件。乙方应承担装修管理费及在装修期内实际产生的制冷、制热、水、电灯费用。合同期限内，甲方有权对该场地处置或设置他项权利，但不得影响乙方正常经营活动。如甲方将该场地向第三方转转让，乙方需配合甲方按本合同约定的条件与第三方签署协议，确认其继续履行本合同并向第三方交纳租金等费用。使用期满乙方继续使用该场地，应在期满三个月前书面告知甲方，经甲方同意后，双方重新续签使用合同，场地使用费标准双方另行商定。甲方应及时向乙方通知购物中心区域内有关综合服务管理的重大事项，接受相关政府部门的指导，及时处理投诉。甲方负责购物中心的统一招商与经营管理，并执行购物中心统一经营管理方面之规定。乙方应按着本合同及《商户手册》、《营业员手册》的要求服从甲方管理。乙方应定期做好营业人员的培训和管理，提高服务意识，严格遵守国家法律及行业行规，确保合法、优质提供产品和服务，保证消费者满意度，如发生消费者投诉应积极主动处理。否则甲方有权使用乙方交纳的履约保证金先行赔付给消费者。乙方在该场地内从事经营活动时，应当遵守各项法律规定，办理经营期间的财产及第三方责任险，自行负责该房屋内物品的安保工作，并承担因此而产生的一切费用支出和责任。乙方在租赁场地内卫生、保洁由乙方自行负担，但要符合甲方的卫生保洁要求。乙方擅自拆改变动或损坏场地主体结构或利用场地从事违法犯罪活动的，甲方有权单方解除合同，收回场地。场地使用期间，由于乙方违约导致合同解除，甲方除不予退还履约保证金外，乙方还应支付当年度3个月的租金及综合服务费作为违约金。2020年8月26日，原（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《多种经营点位使用合同》补充协议，约定案涉《多种经营点位使用合同》达成如下补充协议，租赁期限变更为2019年9月20日至2021年9月19日。乙方应于2020年8月23日前支付2020年9月20日至2020年12月19日期间的场地使用费5万元，于2020年9月20日前支付2020年12月20日2021年3月19日期间的场地使用费5万元，于2021年2月25日前支付2021年3月20日至2021年9月19日期间的场地使用费10万元。除补充协议明确所修订的条款外，原合同的其余部分完全继续生效。2020年11月20日，原（承租方、乙方）、被告（出租方、甲方）签订《库房租赁合同》，约定甲方出租给乙方的场地位于银川市金凤区某号库房，面积12.48平方米，用于存放食材原料使用，租赁期限为一年，自2020年11月20日至2021年11月9日。乙方于合同签订之日向甲方交纳履约保证金2000元整，作为乙方承租甲方场地的保证。甲方在收到履约保证金及租金后7日内向乙方开具收据。乙方按照每平方米每月55元的标准向甲方支付租金，于2020年11月10日前将年租金8236.8元支付完毕。乙方自行负责标的内的卫生、消防和安全工作。乙方违反国家法律、法规及政策违规使用库房的，构成严重违约，甲方有权单方终止合同，提前收回库房，乙方所交纳的各项费用余额作为违约金，甲方不予退还。无论任何原因造成合同解除或终止，乙方对场地内的装修无偿移交给甲方，不得破坏。上述合同签订后，原告入驻开始经营“南洋大师傅”品牌食品，并于2019年9月18日向原告交纳60500元（经营场地的履约保证金23000元、经营场地的租金37500元），于2020年8月23日交纳经营场地的租金5万元，于2020年9月30日交纳经营场地的租金5万元，于2020年11月18日交纳库房租金8236.8元。2020年12月29日，银川市市场监督管理局向原告经营的食品店下发《责令改正通知书》，载明原告经营的食品店因违反餐饮服务食品安全操作规范，上述行为违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十三条第（十一）项的规定，构成了违法行为，根据《中华人民共和国食品安全法》第一百二十六条第（七）项的规定，责令立即停业，三日内整改完毕。如果对本责令改正通知不服，可以在收到本通知之日起60日内向自治区市场监管厅或银川市人民政府申请复议，也可以在6个月内依法向银川铁路运输法院提起诉讼。同日，被告作出《运营管理通报》，对原告经营的食品店出现的问题予以通报和处以1000元罚款，并要求食品店配合市场监督管理局予以停业整顿处理。2021年1月6日，被告向原告发出告知函，告知原告其食品店应立即整改、配合复检、全体食品店员工进行学习和考试、提交承诺书、于2021年1月20日前提交类似事件的应急处理预案，并对原告的食品店处于3万罚款，在恢复营业前交纳完毕。经双方多次对食品店整改的方案进行磋商，2021年1月18日，双方对由被告单方行使解除合同权、不再继续合作的意见达成了一致，但对原告已交纳费用的处理并未达成一致意见。被告于2021年1月19日向原告发出《关于解除的函》，载明：被告正式函告原告，被告将行使《多种经营场地使用合同》第十一条第2.4款约定的单方解除合同权，自2021年1月19日起，被告正式解除与原告签订的案涉《多种经营场地使用合同》，收回该场地；原告应于合同解除之日七日内按照场地返还标准返还场地。逾期返还场地的，被告将自行收回场地，场地内物品按照废弃物处置，清理及恢复费用由原告承担，且被告有权依据《多种经营场地使用合同》第十四条的约定主张违约责任。原告认为《库房租赁合同》应一并解除，且被告应赔偿原告损失，故引起本诉。另查明，至被告发函解除合同前（2021年1月19日），银川市市场监督管理局仍未下发原告店铺可以开业的书面文件。本院认为，一、案涉《多种经营点位使用合同》、《多种经营点位使用合同》补充协议、《库房租赁合同》真实有效，双方均应依约履行。二、被告同意《库房租赁合同》于2021年1月19日解除，原告该项诉请本院予以确认。三、原告交纳的23000元履约保证金。被告虽提出原告违约该保证金不予退还的抗辩意见，但履约保证金的目的系为了填平和弥补损失，被告并未举证原告违约行为给被告造成的具体损失，该23000元履约保证金，被告应当向原告退还。四、因《多种经营点位使用合同》、《库房租赁合同》均于2021年1月19日解除，2021年1月19日之后至合同履行期满之间的租金被告应当予以退还。具体核算如下：（一）应退还的场地租金。原告已交纳2020年9月20日至2021年3月19日共181天的租金10万元，未履行的、应退还的2021年1月20日至2021年3月19日共59天的租金为32597元（10万元÷181天×59天）。（二）应退还的库房租金。原告已交纳2020年11月10日至2021年11月9日一年的租金8236.8元，未履行的、应退还的2021年1月20日至2021年11月9日的共294天租金为6634.6元（8236.8元÷365天×294天）。五、原告主张被告退还其保修押金5000元，因原告未提交相应证据，且其在庭审中并未陈述其交纳了该款项，本院不予支持。六、原告主张由被告退还其未使用的水费、电费，因原告未提交有效证据证明该费用在被告处有结余及结余金额，本院不予支持。七、原告主张的员工工资及解约经济补偿金、营业损失、物料损耗损失、会员卡和充值卡退款损失、撤店损失、解约违约金，本案合同解除系因原告的店铺在经营中违反《中华人民共和国食品安全法》的过错行为致使原告的店铺被银川市市场监督管理局责令整改，后双方发生争议，导致合同的解除。至被告发函解除合同前（2021年1月19日），银川市市场监督管理局仍未下发原告店铺可以开业的文件。故原告因自身过错致损，上述损失应由原告自行承担，原告相关主张本院不予支持。综上，被告应退还原告的款项为62231.6元（23000元+32597元+6634.6元）；原告主张的其他金额本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告刘培与被告银川建发商业管理有限责任公司于2020年11月20日签订的《库房租赁合同》于2021年1月19日已解除；二、被告银川建发商业管理有限责任公司于本判决生效之日起十日内退还原告刘培履约保证金、租金共计62231.6元；三、驳回原告刘培的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2691元（已减半收取），由原告刘培负担2010元，被告银川建发商业管理有限责任公司负担681元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审 判 员 路 玮二〇二一年四月二十二日书 记 员 胡彬雪