贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初3149号原告：李成丽，女，1994年7月13日出生，汉族，住贵州省息烽县。委托诉讼代理人：王家全，贵州民族律师事务所律师，执业证号：15201201120786975，一般代理。被告：贵州展誉房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区甲秀南路396号贵志藏珑1号楼A幢1单元2层4号。法定代表人：何钦，职务：执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：邓林，贵州衡一律师事务所律师，执业证号：15201202010228770，一般代理委托诉讼代理人：王锡瑾，贵州衡一律师事务所实习律师，一般代理。被告：贵州伟庭茂房地产经纪有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区延安东路18号5层。法定代表人：韩中志，职务：总经理。委托诉讼代理人：胡春雪，女，1988年1月17日出生，汉族，住贵州省湄潭县，一般代理。原告李成丽与被告贵州展誉房地产开发有限公司（以下简称展誉房开公司）、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司（以下简称伟庭茂经纪公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年3月25日立案后，依法适用普通程序独任制，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告李成丽及其委托诉讼代理人王家全，被告展誉房开公司之委托诉讼代理人邓林、王锡瑾到庭参加了诉讼。被告伟庭茂经纪公司经本院合法传唤未到庭参加庭审。本案现已审理终结。原告李成丽向本院提出诉讼请求:1.确认原告与被告贵州展誉房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》（合同编号分别为：2018-864、2018-865）无效；2.判令二被告退还原告购房款80270元；3,。判令二被告退还原告团购费60000元；4.判令二被告支付原告利息直至本金还清为止，暂计算至2020年1月29日，按照银行同期利率年龄6%计算，计15429.7元；5.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月29日，原告到被告处考察房地产，被告宣传房屋搞促销活动，交3万元团购费，享受一口价优惠，于是原告交了6万元团购费用，与展誉房开公司签订了两份《商品房买卖合同》并交了80270元首付款。交6万元团购费时，原告没有注意收取费用的是另一家公司贵州伟庭茂房地产经纪有限公司。2019年6月30日也就是交房之日，被告展誉房开公司告知原告不能如期交房，并且根据商品房买卖合同司法解释第15条，原告决定解除合同。原告认为，被告展誉房开公司作为房地产开发商，应当遵循诚实守信的原则，应履行好相关法律手续，才能出售房屋。为维护自身合法权益，原告现提起诉讼，请求如前。被告展誉房开公司辩称：同意解除合同，被告已经于开庭前返还了原告的购房款及利息，团购费并非展誉房开公司收取，最终没有进入公司账户，不应承担责任。被告伟庭茂经纪公司未答辩。本院经审理查明事实如下：被告展誉房开公司成立于2011年12月1日，类型为有限责任公司，注册资本2000万元，营业期限至2031年11月30日，经营范围为房地产开发、销售等。被告伟庭茂经纪公司成立于2017年8月24日，类型为有限责任公司，注册资本2000万，营业期限为长期，经营范围为房地产经纪，房地产投资咨询；房地产营销策划。位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区项目系被告展誉房开公司建设开发。2017年9月22日，被告展誉房开公司（甲方）与被告伟庭茂经纪公司（乙方）、案外人贵州伟庭房地产开发有限公司（乙方）签订《独家销售代理合同》，约定“甲方委托乙方独家全程代理销售甲方开发经营并拥有坐落于：花溪区大学城周边甲秀南路南侧的花燕路口棚户区改造安置点的“锦·花溪”项目全案所属物业事宜。第一条合作方式和范围1.甲方现委托乙方独家代理销售由甲方在贵阳花溪区兴建的“锦·花溪”项目下列房屋：（1）项目3＃、4＃、5＃住宅，面积约定7.8万平方米；6＃待甲方书面通知以后再开始销售。（2）2＃楼Ｂ及3＃楼商业，面积约为1.4万平方米。（3）车库车位，面积约定7.6万平方米。（4）1＃、2＃。2.如乙方将本合同项下的房源委托第三方开展营销、招商等活动，乙方需事前报甲方同意并由乙方对第三方的行为和后果负责，甲方只根据本合同与乙方履行权利义务，甲方与第三方不因第三方的任何行为承担任何法律责任和权利义务。第二条合作期限1.本合同期限2017年9月23日至2019年9月23日，期限自本合同签订之日起算，甲方保证此时段能正常签约，如因甲方原因导致销售代理工作停滞，上述时间节点顺延……第三条营销费用支付1.本项目的推广费用由乙方承担。第四条销售价格及代理佣金、代理溢价1.全案各项物业销售价格按照甲乙双方盖印确认的《“锦?花溪”房屋销售底价表》为准执行……4.甲乙双方约定，在销售代理委托期内，甲方对乙方销售佣金实行总佣金包干，不高于总销售额8%……2）代理溢价：甲乙双方约定全案销售均价不低于上述各项物业约定价格，超出此价格部分为溢价，双方分别按照下列比例分配：住宅部分和按照传统销售模式正常销售的部分按照甲方60%，乙方40%的比例分配。溢价部分不按照8%计提佣金……”。合同还对各方的权利义务进行了约定。2018年3月29日，原告向伟庭茂经纪公司交团购费60000元，伟庭茂经纪公司出具收据，注明“收到李成丽2Ｂ-5-85、2Ｂ-5-86交来团购费60000元”。同日，原告向展誉房开公司分别交房款40135元及40135元，展誉房开公司出具收据2份，分别注明“收到李成丽交来锦花溪2号楼Ｂ栋5-85号房款40135元。”，“收到李成丽交来锦花溪2号楼Ｂ栋5-86号房款40135元。”同日，原告李成丽（买受人）与被告展誉房开公司（出卖人）签订2份《商品房买卖合同》，合同编号分别为：2018-864、2018-865，约定“出卖人以出让方式取得位于位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第2号楼Ｂ幢5层85号房，建筑面积共9.31平方米，商品房单价为每平方米8500元，总金额79135元，买受人2018年3月29日已付房款40135元。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”；约定“出卖人以出让方式取得位于位于花溪花燕路与甲秀南路交汇处花溪区的地块的土地使用权……出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，【暂定名】锦·花溪，买受人购买第2号楼Ｂ幢5层86号房，建筑面积共9.31平方米，商品房单价为每平方米8500元，总金额79135元，买受人2018年3月29日已付房款40135元。出卖人应当在2019年6月30日前将商品房交付买受人使用”。另查：1.案涉房屋销售时被告展誉房开公司未取得商品房预售许可证，且截至原告起诉之日仍未取得商品房预售许可证。2.被告展誉房开公司已经于2020年9月29日将购房首付款及利息退还原告。上述事实，有当事人陈述及业经庭审质证的原告身份证、被告国家企业信用信息公示系统查询单、《商品房买卖合同》、团购费收据、购房款收据、退房协议及收据等证据在卷佐证，本院予以确认，作为认定本案事实的依据。本院认为：结合各方陈述及举证、质证，归纳本案争议焦点为以下三点：一是《商品房买卖合同》是否有效；二是案涉团购费的性质如何认定，团购费是否应予退还及退还主体的认定；三是赔偿、利息、赔偿金的计算标准。关于第一个争议焦点，房屋买卖是对当事人利益产生重大影响的交易行为，双方必须遵守诚实信用原则。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售证明的，可以认定有效”之规定，被告展誉房开公司截止原告起诉前仍未取得商品房预售证明，故双方签订的《商品房买卖合同》无效。故本院对于原告要求解除合同的诉请依法不予支持。但合同无效的被告展誉房开公司应当退还已付购房款，2020年9月29日被告展誉房开公司已将购房首付款及利息退还原告，原告诉请展誉房开公司退还购房款及支付利息的诉请已经无事实依据。关于第二个争议焦点，案涉房屋由被告展誉房开公司委托被告伟庭茂经纪公司独家销售。被告伟庭茂经纪公司为促销房屋销售收取原告团购费60000元，该费用的收取由伟庭茂经纪公司出具收据收取，该团购费并未计入购房款项，其收取不符合法律规定。现无证据证实该款项进入展誉房开公司账户及展誉房开公司与伟庭茂经纪公司对该款项实际进行分成，被告展誉房开公司对该款项并未实际占有，根据合同相对性原则，被告展誉房开公司无返还义务。故对原告要求被告伟庭茂经纪公司返还团购费60000元，本院予以支持。关于第三个争议焦点，至于团购费的资金占用费，金额应当以60000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至伟庭茂经纪公司实际付清之日止。被告伟庭茂经纪公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证、提起反诉的权利，不影响本院据已查明的事实作出判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条、第九条之规定，判决如下：一、被告贵州伟庭茂房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李成丽团购费60000元及支付利息（以60000元为基数，自2018年3月29日起至2019年8月19日止按中国人民银行同期贷款基准利率标准计算，2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际付清之日止）；二、驳回原告李成丽的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3141元，由原告李成丽负担1720元，被告贵州伟庭房地产开发有限公司负担1421元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长 葛  坚人民陪审员 吴 长 英人民陪审员 令狐世德二〇二一年四月十五日书 记 员 杨 玉 茹