山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁0181民初8356号原告（案外人）：彭昌军，男，1979年10月31日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。委托诉讼代理人：刘锋，章丘高扬法律服务所法律工作者。被告（申请执行人）：李贺，男，1988年5月7日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。第三人（被执行人）：李明，男，1991年2月28日出生，汉族，居民，住济南市章丘区。第三人（被执行人）：吴佳佳，女，1989年8月27日出生，汉族，居民，住山东省邹平县。原告彭昌军与被告李贺、第三人李明、第三人吴佳佳案外人执行异议之诉一案，本院于2020年10月28日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员刘兴山独任审理。原告彭昌军及其委托诉讼代理人刘锋、被告李贺、第三人李明、吴佳佳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭昌军向本院提出诉讼请求：1、请求依法解除位于章丘市（君悦华府住宅小区1号楼）3-402室（不动产证号：鲁2018章丘区不动产权第0022963、0××4号）的查封措施，并停止对上述房产的执行；2、请求依法确认原告与被告吴佳佳2017年12月10日签订的二手房买卖合同有效，判决位于章丘市（君悦华府住宅小区1号楼）3-402室（不动产证号：鲁2018章丘区不动产权第0022963、0××4号）的房产归原告所有，判决被告吴佳佳、李明限期协助原告办理上述房产的不动产产权变更手续；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：本案涉及房产被告已交付原告，原告已实际占有、处置涉案房产，该房产产权已经归原告所有。原告与吴佳佳、李明系熟人关系，合同涉及房产为吴佳佳单独所有，房产位于章丘市（君悦华府住宅小区1号楼）3-402室（不动产证号：鲁2018章丘区不动产权第0022963、0××4号），合同约定总房款价值124万元，首付66万元，因政策限制涉及房产需证超两年后才能办理过户手续，且该房设置了银行贷款抵押手续，故双方同意在满足过户条件前由原告每月向吴佳佳贷款专户转款交纳贷款，待房产证超两年后原告交付剩余房款并偿还银行贷款后办理不动产产权转移手续，原告已支付购房款66万元，2017年12月10日吴佳佳为原告出具收条一份，同时将两份不动产权证及房产交付原告，原告自此合法占有使用涉案房产。原告自2017年12月20日至2020年9月20日以妻子张秋华名义通过银行转账方式向吴佳佳账户转款37笔，共计125800元，期间将涉案房产出租给租客王鹏并收到租金，获得合法权益。2020年9月20日原告意外得知涉案房产被查封冻结，经查案件基本事实为：李贺诉李明、吴佳佳民间借贷纠纷一案，案号为（2020）鲁0181民初47号，（2019）鲁0181财保351号，执行案号为（2020）鲁0181执1962号。该案件审理查清事实为2018年12月8日李明与李贺形成民间借贷民事法律关系，后李贺将李明、吴佳佳（二人系夫妻关系）诉至法院，济南市章丘区人民法院作出（2020）鲁0181民初47号民事判决，现已进入执行程序。现法院对涉案房产采取了查封措施，并将对涉案房产采取拍卖措施。通过原告购房经过及相关案情可以证实，原告购房行为发生在2017年，已交付房款并实际合法占有、支配涉案房产，原告与吴佳佳之间存在真实的房屋买卖关系，是双方真实意思表示，此时李明与李贺之间民间借贷关系并未形成，不存在恶意串通、逃避债务转移财产的情形，且房屋买卖合同是在法院查封之前签订的，原告与吴佳佳签订买卖合同后受政策限制无法办理产权变更手续，非本人过错造成，且已支付价款超过了合同约定总价款的50%，故原告与吴佳佳之间的房屋买卖合同合法有效。原告与吴佳佳的商品房买卖合同的履行符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条第一、二、四款规定，现涉案房产已证超两年，原告愿意按照合同约定支付剩余房款，并办理不动产权转移手续。（2020）鲁0181执异92号执行裁定书认定事实不清，适用法律错误。综上，原告对涉案房产享有合法所有权，足以排除被告李贺对该财产的执行。为维护原告的合法权益，避免原告经济损失特提起诉讼，请贵院依法查清事实，支持原告的诉讼请求。李贺辩称，原告与被告吴佳佳系熟人关系，其所提供的证据我都有疑问，不知道是否是真实的，原告说2017年签订合同，对合同我有异议。原告说转账37笔，原告都有这些证据，为何购房款66万元转账没有记录。原告说因为政策限制没有办理过户手续，不是本人过错，为何我查封时才提出异议，也不是我的过错，房产早已超过两年，应该早去办理，不可能到现在四年还没有去办理。原告说损害了他的权益，我认为对我正常的执行程序造成了干扰，损害了我的权益。李明辩称，2017年原告有个房子落在我妻子名下，当时是贷款，当时贷款60万元，剩余的首付具体多少钱忘了，当时原告给君悦华府送料，没有给钱，顶了一处房子，当时我买了原告的房子，首付款没有给他，给了一半。原告是与我妻子吴佳佳定的协议，贷款60万，首付款还欠原告34万元左右。后来首付款因为我没有给够原告，就又写了一个协议，原告将房子要回去了。原告首付66万元也给我了，给了一个30万元的承兑，剩余的钱我妻子知道，应该是分几批支付的。吴佳佳辩称，对原告所述无异议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1、2019年12月3日，本院受理李贺与吴佳佳、李明民间借贷纠纷财产保全一案，作出（2019）鲁0181财保351号民事裁定书，并向济南市章丘区不动产管理中心发出协助执行通知书，查封了吴佳佳名下位于济南市章丘区（君悦华府住宅小区1号楼）3-402号（不动产权证号：0××4号）房产及附属房1-附132号（产权证号为：鲁2018章丘区不动产权第0022963），查封期限自2019年12月3日至2021年12月2日。本院（2020）鲁0181民初47号判决书，判决李明、吴佳佳偿还李贺借款100万元。2、章丘市劝业建筑安装工程公司与济南增富房地产开发有限公司于2020年12月1日出具书面证明一份，主要内容为：案涉房产系章丘市劝业建筑安装工程公司下属刘元铸项目部欠彭昌军款项以济南增富房地产开发有限公司开发房产的顶账房。2016年8月上旬彭昌军表示将房产转让给吴佳佳，其中首付款334513元系彭昌军的混凝土款抵扣，补交房款4670元系彭昌军于2016年9月2日通过银行转账支付给济南增富房地产开发有限公司。2016年8月20日，吴佳佳向彭昌军书具欠条金额为36万元。2016年8月19日，济南增富房地产开发有限公司与吴佳佳签订《商品房买卖合同》一份，房屋总价款934513元，首付款334513元，贷款60万元。2016年8月26日，吴佳佳、吴士强、李永华与中国工商银行股份有限公司济南章丘支行签订《个人购房借款／担保合同》一份，约定以案涉房产抵押按揭贷款60万元。2018年9月4日，吴佳佳办理了案涉房产的不动产登记，（2018）章丘区不动产权证第0022963号、0××4号记载，章丘市（君悦华府住宅小区1号楼）3-402号房产及附属房1-附132号，权利人为吴佳佳，共有情况为单独所有。2017年12月10日，吴佳佳与彭昌军签订二手房买卖合同，主要内容为：吴佳佳将上述房产卖给彭昌军，总价款124万元，首付66万元，剩余房款58万元由彭昌军每月向吴佳佳贷款账户转款交纳贷款。彭昌军支付的首付款66万元系折抵之前的欠款金额36万元，后又向吴佳佳支付纸质承兑汇票三张金额合计30万元。山东阳烁能源有限公司出具证明，证明向彭昌军支付水洗砂货款30万元的三张承兑汇票为：票号3130005143272473金额10万元、票号3130005143272472金额10万元、票号1030005225792150金额10万元。此后，2017年12月20日至2020年9月20日彭昌军以妻子张秋华名义通过银行转账方式向吴佳佳转款34笔共115600元。3、2020年12月9日，山东格景装饰工程有限公司出具证明一份，证明由其对案涉房屋进行的装修，装修价款26000元。彭昌军实际占有案涉房屋后，于2019年3月份以每月租金1800元的价格将该房屋租赁给租客王朋。王朋以微信支付的形式分别向彭昌军妻子张秋华支付租金7200元（3月25日）、5400元（6月28日，标注7-9月房费）、3600元（9月30日，标注10-11月房费）。在此期间的物业费由王朋交纳。4、彭昌军于2020年向本院执行机构提出书面异议，要求解除对案涉房屋的查封。本院于2020年9月28日作出（2020）鲁0181执异92号执行裁定书，驳回彭昌军的异议。彭昌军遂提起本案执行异议之诉。上述事实由相关证据在案佐证，本院依法予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持；（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，被告李贺对彭昌军与吴佳佳签订的房屋买卖合同的真实性表示怀疑，且申请笔迹形成时间的鉴定。但结合案件中原告早在查封之前即已对案涉房屋进行占有使用的事实及银行转账归还房贷的事实综合来看，可以认定原告彭昌军在案涉房屋查封之前已购买案涉房屋。根据《中华人民共和国合同法》第三十七条规定：“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”，彭昌军与吴佳佳即使存在补签合同的可能也不影响房屋买卖合同关系成立的事实，因此本院对于被告李贺申请笔迹形成时间的鉴定不予准许。吴佳佳办理房屋登记的时间为2018年9月4日，结合济南市现行的房屋限售政策，房屋可以办理过户登记的时间为2020年9月4日。法院的查封时间系在限售期内的2019年12月3日，可见本案符合非因买受人自身原因未办理过户登记。对于房屋款项的支付，本院结合房屋最初的抵账情况及票据支付情况，核查房屋首付款实付金额为：334513元+4670元+300000元=639183元，对于差额20817元原告彭昌军已于2021年3月31日向本院指定的账户交纳。对于后期的房贷款项，彭昌军尚未支付完毕。因此房屋买卖合同本身尚未全部履行完毕。综上，《最高人民法院关于适用的解释》第312条规定：“对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”。本案中彭昌军享有足以排除强制执行的民事权益，案涉房屋不得执行。因原告彭昌军尚未付清全部房屋款项，因此对于原告彭昌军要求确认房屋所有权的诉请，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、第三百零八条、第三百一十二条之规定，判决如下：一、不得执行位于济南市章丘区房产及附属房1-附132号一处。二、驳回原告彭昌军的其他诉讼请求。案件受理费15960元，由第三人李明、吴佳佳负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 员 刘兴山二〇二一年四月十九日法官助理 张 丽书 记 员 魏湘莹