广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6095号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何沛球，女，汉族，1989年8月22日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄文琪，广东嘉进律师事务所律师。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人何沛球及原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初19787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年8月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年8月28日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金192246元予原告何沛球；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35101.8元予原告何沛球；五、驳回原告何沛球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4550.55元（原告已预交），由原告负担2195.55元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2355元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回何沛球要求智城公司支付违约金的诉讼请求；2.本案一、二审费用由何沛球负担。事实和理由：一审法院将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除合同情形，且涉案合同的合同目的因何沛球实际收取租金已实现，何沛球在收取租金时并未提出异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步而言，何沛球并没有证据证明其存在实际损失，一审法院按已付物业使用权转让款的15%计算违约金过高。被上诉人何沛球答辩称，一、一审判决认定导致案涉合同解除的过错方为智城公司，应由智城公司承担违约责任正确。二、何沛球因案涉合同解除所遭受的损失远大于一审判决酌定的违约金（已付转让金的15%），本案违约金应按已付转让金的30%计付及应按何沛球一审起诉状的第三项诉讼请求判决智城公司支付逾期返还转让款的利息损失。单是合同解除前已收取但需返还的收益均已超过一审判决酌定的违约金，一审判决酌定的违约金有失公允。在合同解除后智城公司未按一审判决返还转让款时，何沛球则存在转让款逾期支付的利息损失，但一审判决并未要求智城公司支付逾期支付转让款利息损失，明显不妥。原审被告梦乐城公司未陈述意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.涉案《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且何沛球在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予何沛球出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、何沛球的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677.55元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6095号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：何沛球，女，汉族，1989年8月22日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：黄文琪，广东嘉进律师事务所律师。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人何沛球及原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初19787号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司于2016年8月28日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年9月18日解除；二、解除原告何沛球与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2016年8月28日签订的《租赁合同》；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金192246元予原告何沛球；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内支付违约金35101.8元予原告何沛球；五、驳回原告何沛球的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计4550.55元（原告已预交），由原告负担2195.55元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担2355元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第四项，改判驳回何沛球要求智城公司支付违约金的诉讼请求；2.本案一、二审费用由何沛球负担。事实和理由：一审法院将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除合同情形，且涉案合同的合同目的因何沛球实际收取租金已实现，何沛球在收取租金时并未提出异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步而言，何沛球并没有证据证明其存在实际损失，一审法院按已付物业使用权转让款的15%计算违约金过高。被上诉人何沛球答辩称，一、一审判决认定导致案涉合同解除的过错方为智城公司，应由智城公司承担违约责任正确。二、何沛球因案涉合同解除所遭受的损失远大于一审判决酌定的违约金（已付转让金的15%），本案违约金应按已付转让金的30%计付及应按何沛球一审起诉状的第三项诉讼请求判决智城公司支付逾期返还转让款的利息损失。单是合同解除前已收取但需返还的收益均已超过一审判决酌定的违约金，一审判决酌定的违约金有失公允。在合同解除后智城公司未按一审判决返还转让款时，何沛球则存在转让款逾期支付的利息损失，但一审判决并未要求智城公司支付逾期支付转让款利息损失，明显不妥。原审被告梦乐城公司未陈述意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.涉案《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且何沛球在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予何沛球出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、何沛球的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费677.55元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖