福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初287号原告：陈玉香，女，1978年8月7日出生，汉族，现住福建省宁德市蕉城区。委托诉讼代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，系该公司执行董事兼总经理。被告：宁德市中维房地产开发有限公司,住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：冯德星。原告陈玉香与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）、宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称中维房地产公司）合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈玉香委托诉讼代理人刘德银到庭参加诉讼,被告泰禾新世界公司、中维房地产公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈玉香向本院提出诉讼请求：判令泰禾新世界公司、中维房地产公司向陈玉香承担连带支付“包租”租金及违约金的责任（暂计至2020年10月1日止租金为91604.70元；暂计至2020年10月1日止违约金为27481元）。事实和理由：2017年12月-2018年10月，中维房地产公司在“宁德泰禾红树林（微信号为：×××ｉｎ）”发布了多篇销售案涉商铺的促销广告，并多次使用“抢购商铺即享10年无忧托管，年7%回报”、“10年包租，年7%投资收益，无忧经营”、“宁德泰禾新天地全临街现铺，10年包租年7%无忧经营，小投入高回报，一铺赚翻全城。现已有大量品牌商家强力入驻，余铺有限，抢到即赚到！”等宣传用语，这些宣传用语对商铺的售价有重大提升作用，属于要约，陈玉香正是基于上述宣传，于2018年1月与中维房地产公司签订《商品房买卖合同》；于2018年5月签订《房屋租赁委托合同》，委托合同约定：陈玉香所有的坐落于泰禾红树木项目Ｓ-7幢楼xx层xxx号房屋【闽（2018）宁德市不动产权第001xxxx0号】交给泰禾新世界公司出租，出租期限为10年，自2018年5月1日至2028年4月28日，起租日为2018年5月1日；在委托期间，泰禾新世界公司可将房屋按市场价出租给第三人，保证陈玉香自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同的总价7%）为137407元，共计10个年度，租金总额为1374070元，如租金是否超出或不足上述约定数额的，均按合同约定的上述租金数额由泰禾新世界公司支付，支付方式为每三个月支付一次，泰禾新世界公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给陈玉香指定的银行帐号。在权利义务条款中约定泰禾新世界公司不得单方解除合同，应及时向陈玉香支付租金。若违反合同约定逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款的日万分之一支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金。合同签订后，截止2020年10月1日，泰禾新世界公司仍欠付陈玉香租金91604.70元。被告泰禾新世界公司未按合同约定支付租金，俩被告构成合同违约，原告陈玉香为此诉至法院。泰禾新世界公司在向本院提交的书面答辩状中辩称，一、我公司客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除双方签订的《房屋租赁委托合同》。但因案涉房屋此前经陈玉香同意已出租给第三人，合同解除后，陈玉香应继续维持与第三人的租赁关系，无权收回房屋。二、相关租金支付标准因受疫情影响，请适当予以减免。因受疫情影响属于不可抗力导致合同履行不能，且目前我公司经营困难，请求法院依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》的通知第三条第（一）款的规定，“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，相应调整租金支付标准，并给予适当减免。三、陈玉香诉请的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。陈玉香实际损失仅仅是逾期租金的利息损失，因此，违约金计算应以实际逾期租金数额为基数。陈玉香以购房款总额为基数，远远超过其所发生的实际损失。依照民法典第585条的规定“约定的违约金过高造成损失等的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少”，请求法院依法予以调整。中维房地产公司在向本院提交的书面答辩状中辩称，一、陈玉香仅依据公司法第63条要求我公司为其他被告的债务和利息承担连带责任，没有任何法律依据。《最高人民法院关于适用解释》第90条第1款规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明”。若陈玉香以我公司与其他被告存在人格混同为由，要求我公司承担连带责任，则应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同，而我公司仅负有限的举证责任。二、我公司与其他公司之间不存在人格混同，对陈玉香的诉请不应当承担任何责任。首先，我公司以及其他公司自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度，各公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，与我公司之间不存在财产混同；其次，我公司与其他被告系完全相互独立的公司，二者在法定代表人、注册资本、成立日期、经营范围、注册登记机关、经营场所、员工体系、组织机构等方面均不同，同时也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况；再次，我公司对本案债权债务关系完全不知情。我公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与其他被告的具体经营行为。综上，陈玉香应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，恳请法院依法查明后驳回其诉讼请求。本院经审理认定事实如下：陈玉香与陈华系夫妻关系。2018年1月12日，买受人陈玉香、陈华与出卖人中维房地产公司所属东侨分公司签订一份《商品房买卖合同（预售）》，向该公司购买坐落于泰禾红树木项目S-7幢楼1层104号房屋，建筑面积为112.98平方米，总价款为1962957元。2018年5月1日，委托人陈玉香、陈华（下称甲方）与受托人泰禾新世界公司（下称乙方）就该房屋委托租赁事宜签订一份《房屋租赁委托合同》。合同中约定，委托出租期限为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日止，甲方同意自2018年5月1日起租日起计算租金；乙方在委托期间可将房屋出租给第三人使用，但保证甲方自起租日起可获得的租金为，每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额为137407元，10个租赁年度租金总额共计1374070元；乙方应付房屋租金每三个月结算一次，在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金到甲方指定的银行账户；在合同期限内，除另有约定外，乙方不得单方面解除合同；乙方逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金，等等。合同签订后，泰禾新世界公司自2020年2月1日开始未支付租金，截止2020年10月1日，该公司共结欠陈玉香租金91604.70元（137407元/年÷12个月/年×8个月）。另查，陈华于庭前向本院出具声明一份，表示同意放弃对泰禾新世界公司、中维房地产公司的诉讼权利和实体权利。上述事实，除当事人陈述外，还有陈玉香提供的《结婚证》、《声明书》、《不动产权证书》、《商品房买卖合同（预售）》、购房增值税发票、《房屋租赁委托合同》、银行交易明细、企业信用信息公示报告等证据在卷佐证，经庭审质证，本院依法予以确认。本院认为，陈玉香夫妻与泰禾新世界公司签订的案涉房屋租赁委托合同合法有效，对双方当事人具有法律约束力，双方均应严格履行合同约定的义务。鉴于陈华已明确表示放弃本案诉讼权利与实体权利，故陈玉香作为本案原告诉讼主体适格。根据上述查明的事实，截止2020年10月1日，泰禾新世界公司共结欠陈玉香租金91604.70元，应承担逾期付款违约责任。但陈玉香主张按合同约定的购房款总额的日万分之一计算逾期违约金，明显过高，本院依法酌情予以调整。因违约金既具有补偿损失功能，又兼具惩罚功能，故本院基于公平原则与诚实信用原则，酌定本案违约金以所欠付的租金为基数，按月利率2%计算给付。截止2020年10月1日的违约金数额具体计算为：第一阶段，2020年2月1日～4月30日欠付季度租金34351.75元，依合同约定于计租日起满三个月后的15个工作日内支付，则违约金以34351.75元为基数，从2020年5月15日起算至下个季度应付租金之日2020年8月15日，为2061.11元；第二阶段，2020年5月1日～7月31日又欠付季度租金34351.75元，依合同约定，2020年8月15日之后的违约金则以累计欠付的两个季度租金68703.50元为基数，计算至主张的2020年10月1日为2106.91元。上述违约金数额合计为4168.02元。泰禾新世界公司辩称因受疫情影响，且目前公司经营困难，请求法院依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条第（一）项规定，租金予以适当减免。本院认为，同样依据上述指导意见第二条：“……当事人主张适用不可抗力部分或者全部免责的，应当就不可抗力直接导致民事义务部分或者全部不能履行的事实承担举证责任。”规定，泰禾新世界公司主张适用不可抗力免责，应就相应的事实承担举证责任，但本案中其并未提供任何证据证明，故对其此节抗辩主张，本院不予采纳。至于泰禾新世界公司辩称请求解除案涉合同，属于反诉事项，其未到庭参加诉讼，且陈玉香亦未起诉解除合同，故本院不予审查。本案系合同违约之诉。陈玉香与中维房地产公司之间未成立诉争的合同法律关系，其诉请主张中维房地产公司承担连带支付责任，缺乏事实依据和法律依据。泰禾新世界公司与中维房地产公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法予以缺席审理与判决。综上所述，陈玉香之诉讼请求，合法有据部分，本院予以支持；泰禾新世界公司与中维房地产公司辩称有理部分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向陈玉香支付截止2020年10月1日的租金91604.70元及违约金4168.02元；二、驳回陈玉香的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2682元，减半收取计1341元，由陈玉香负担263元，福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担1078元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员 王 翔二〇二一年四月二十九日书记员 何喜娟附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。