广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初29106号原告：广州星远电子商务有限公司，住所广州市花都区狮岭镇新扬村十二队59号之二。法定代表人：刘素娟，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：闫亚凯,广东金桥百信律师事务所律师。被告：广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙），住所广州市花都区狮岭镇宝丰路。执行事务合伙人：阮正芳。被告：管敏富，男，1967年12月5日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。被告：管桂香，女，1955年4月4日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。被告：阮正芳，男，1951年2月16日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。被告：张剑军，男，1976年10月18日出生，汉族，身份证住址浙江省台州市椒江区。五被告共同委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。五被告共同委托诉讼代理人：钟雪莹，广东合誉律师事务所实习律师。原告广州星远电子商务有限公司与被告广州市花都区联合牛津布厂（普通合伙）（以下简称牛津布厂）、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年7月2日立案受理后，依照《全国人民代表大会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼法程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人闫亚凯，被告牛津布厂、管敏富、管桂香、阮正芳、张剑军的共同委托诉讼代理人杜洪炜、钟雪莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同》；2、被告牛津布厂退还原告购房款931000元,并赔偿利息损失（以931000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率自2018年9月12日计至2019年8月19日的利息38361.08元，和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日计至至全部清偿日止）；3、被告牛津布厂协助原告向广州市花都区住房和建设局以及中国建设建行广州花都新华支行退回物业专项维修资金6763.05元；4、被告敏富、管桂香、张剑军、阮正芳就上述第二项、第三项诉求承担连带责任；5、由全部被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告牛津布厂是广州市花都区狮岭镇宝峰南路6-11号俊翔大厦项目的开发商，对外以“联合广场”的名称宣传推广上述商品房项目。上述商品房项目所占用土地的规划用途为“批发零售用地”、“商务金融用地”，商品房的规划用途为“办公”。但被告牛津布厂却故意隐匿上述商品房是写字楼，且不能作为居所使用的性质，在对外的销售宣传中将上述商品房描述为“双钥匙”、“大四房设计”、“双钥三/四房”、“双倍收租”、“5米，48-59㎡三、四房,买少见少”、“LOFT公寓”、“商旅居住大需求”、“拎包入住”、“拎包即可办理入住”、“X室X厅X卫”、“X室X厅X厨X卫”、“公寓出租”、“可住一日/一月/一年”、“双层复式”、“53方复式豪装4房户型”、“精装修、可自住、可带租约”等是具有居住功能的房屋。另外，在联合广场公示的样板房、模型、沙盘、易拉宝、广告牌，以及在安居客、网易房产、搜狐房产等门户网站中均显示联合广场的商品房是按两层套房装修的有阁楼的公寓即(LOFT复式公寓)，且有客厅、餐厅、卧室、厨房、衣帽间、独立卫生间、洗手台、浴室；摆放着眠床、枕头、床垫、厨具、餐桌、家用电器、衣服等日常生活用具、用品，使业主完全有理由相信联合广场房屋是居住用房，可以居住使用。原告理所当然得认为联合广场的房屋是可以办公和居住两用的产权为40年的公寓，便于2018年9月12日，与被告牛津布厂签订了《广州市商品房买卖合同》，原告向被告牛津布厂购买花都区宝峰南路6之11号1栋俊翔大厦1517房，购房总价款931000元。该商品房约定的用途为商业（办公和居住一体的商业公寓），约定在2019年8月30日交房，属于精装修交楼，双方还就房屋质量、房屋交付等条件作了详细约定。原告于2018年4月29日支付购房款100000元，2018年9月12日支付购房款831000元，涉案房屋的购房款已全部支付完毕。原告还于2018年9月12日支付物业维修资金6763.05元。但被告牛津布厂交付的房屋实质上仅是办公性质的房屋，与业主所要求的办公、居住两用的房屋用途差距甚远。此外，业主还发现被告牛津布厂更改规划将半封闭阳台改为封闭阳台；将业主公摊出来的公共卫生间、储藏室性质的房间改建为物业用房，物业用房内有客厅、餐厅、厨房、卫生间、洗手台、浴室，上述行为既属于违建改变了房屋性质，也侵害了业主的公共利益；被告牛津布厂的装修进度缓慢，整个项目竟然只有几个人在装修；还存在占用通道的违建问题。因此，全体业主为了维护自己的合法权益，集体先后向花都区政府政法委、广州市政府进行信访、举报和投诉。也有业主聚集在联合广场进行维权投诉，甚至还有业主进行跳楼轻生，当地的消防救援部门也来到现场进行拯救。广州市花都区城市管理和综合执法局、广州市规划和自然资源局花都区分局、广州支队花都区消防救援大队在现场踏勘后也先后发文，依据规划报建、规划验收和确权登记测量资料，认为联合广场所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现被告增加了上述三个方面的构筑物,此项目涉嫌改变使用用途。同时认为：封闭阳台，办公场所改变成办公、居住一体，将公共卫生间擅自改为房间，是属于违法建设，存在诸多安全隐患，责令恢复原报建时现状。相关部门不能为违建的房屋办理有关许可、有关执照、许可证。由于被告牛津布厂将办公用途的房屋，改建为办公、居住两用的房屋，因此又不得不改变原已经向消防部门报备的消防设施布置规划,广州支队花都区消防救援大队认定上述行为属于违建，应向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。被告牛津布厂交楼时也是按照居住用房进行交楼，房间内有阁楼(复式公寓)，有卧室、厨房、客厅、餐厅、独立卫生间、浴室。但由于涉案房屋存在的被告牛津布厂的违建问题、二次消防无法验收通过问题、规划和城管执法部门要求恢复原状问题，最终导致业主无法使用房屋的办公和居住功能，被告的联合广场项目也整体逾期无法交楼，原告的合同目的无法实现。被告牛津布厂是普通合伙企业，根据《合伙企业法》相关规定，被告管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳应对被告牛津布厂的违法违约行为承担连带责任,故请求法院依法判如所请。补充如下：1、被告的房屋不能居住，开发商宣传房子是可以住人，商户两用，房间有厨房卫生间，有床卧室，可以居住，现在规划局城管局明确说房屋不能住人，开发商存在虚假宣传欺诈消费者；2、房子是属于违建房，开发商更改土地规划，将办公用途的房屋更改为居住用途，开发商将业主分摊出来的储物间卫生间违建成物业管理用房，涉嫌违建，区政府规划局城管局已经发文其属于违建要求其整改；3、开发商将走廊上的消防位置烟感等设施拆除，改造成房屋，属于违建，导致消防不过关，消防支队发文称开发商的行为属于违建，要求其整改；开发商未将购房款支付到预售监管账户，而是由被告牛津布厂、阮正芳等人收取，违反了广东省商品房预售条例第三十条等相关规定，涉嫌违规。4、开发商交付的房屋不符合合同约定，在合同第十二条交房条件第十五条交房资料可见，开发商未取得交房条件。5、关于多支付的5万元，开发商未给收据，也未写入到购房合同中，也未加入到购房发票的购房款金额中问题。我方认为除了购房合同的金额外，我方还多支付5万元，5万元属于购房款，合同解除后开发商和开发商的合伙人应当一并返还。开发商多收取的5万元是以装修款的名义收取，但房屋实际上已经是精装修房，有业主和开发商签订的《精装修交楼承诺书》《俊翔大厦精装修交付标准》，开发商不应再另外收取5万元的装修费，而且是一部分业主没有交，一部分业主是交了的，不是全部业主都收取了5万元。拒业主了解的情况是，在开发商刚售楼时，开发商没有多收取5万元，后来房子不好卖，开发商是找了广州盈富创展房地产有限公司和广州携房无忧信息科技有限公司帮助开发商售楼，5万元是属于开发商应该支付的中介费，由开发商以装修款、购房款的名义先向业主收取，之后再由开发商支付给中介公司。开发商前后口径不一。业主发现房子是精装修房，不应该收取5万元装修费，而且也发现部分业主没有交，部分业主有交，业主要求开发商退回这5万元，开发商称这5万元一时说是装修费、一时说是服务费、一时说是中介费，一时又不承认这笔费用。我方认为，房子是精装修房，购房款以房管部门登记备案的购房合同、收据、购房发票显示的价款为准，开发商不应该多收取5万元的购房款，应退还给业主。被告牛津布厂、管敏富、管桂香、张剑军、阮正芳答辩称，1、被告牛津布厂具有开发房地产的资质，能正常且合法买卖商品房；涉案物业所在项目已于2019年4月30日取得了工程竣工验收备案以及联合验收，完全符合合同约定的交付条件，且涉案物业于2019年8月22日办理了不动产确权手续，现已可以办理不动产权证。双方签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》真实有效，并不存在约定或者法定的解除条件。2、涉案商品房买卖合同第三页第2条已明确，涉案房产所涉土地性质为商业，第四页第4条明确房产用途为商业，第20页附件一平面图中也明确所涉房产为商业；合同附件7补充协议的第5.7条约定，甲方展示了装修装饰示范单位仅为空间布局向导，装修装饰效果家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，故被告由始至终并无作出承诺涉案房产是居住性质。3、被告牛津布厂于2018年5月14日与广东维卡斯酒店管理有限公司（以下称“维卡斯酒店”）签订了《俊翔大厦合作协议》，涉案房屋属于酒店承租范围。原告于2018年9月12日签订《广州市商品上买卖合同（预售》时，与维卡斯酒店签订了《俊翔大厦房屋经营合同》，约定原告出租给维卡斯酒店的房屋为坐落于广州市花都区狮岭镇峰南路俊翔大厦1栋15层17房，租赁期限为10年，维卡斯酒店每月向原告给付租金。而被告牛津布厂自办理工程竣工验收以及备案后，已于2019年5月1日将涉案物业交付给了维卡斯酒店进行装修，被告牛津布厂已履行了房屋交付的义务。4、原告与维卡斯公司已于2020年4月27日达成补充协议，原告自愿放弃2019年8月30日至2020年6月1日期间的租金，并自2020年6月1日起开始收取租金，而维卡斯酒店亦已向原告支付了6月、7月的租金，因此原告实际上已对涉案物业进行使用并收益。5、双方签订的《广州市商品房买卖合同（一手房现售）》真实有效，并明确该商品房的用途为商业，双方约定的是封闭阳台，并不存在把非封闭阳台进行更改的问题。另外，涉案物业由维卡斯酒店负责装修，并申报二次消防，被告牛津布厂只负责毛坯交付，且合同附件7的5.5条有交付标准，标准是取得竣工验收备案。综上，被告已按照约定履行了交付房屋的义务，原告要求解除该预售合同并要求被告返还购房款、支付利息以及承担相应的违约责任是没有事实和法律的依据，请法院依法予以驳回。经审理查明：2018年9月12日，被告牛津布厂（为甲方）与原告（为乙方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件，其中约定：乙方购买甲方开发的位于广州市花都区狮岭镇宝峰路6之11号1栋俊翔大厦（1栋）1517房的房产，建筑面积为64.41平方米；二、甲方以出让方式取得位于广州市花都区狮岭镇宝丰路西编号为0407117的地块的土地使用权，面积12608平方米，规划用途为批发零售用地051、商务金融用地053，土地使用权年限自2012年9月3日起计算，住宅用地70年，商业用地40年，工业用地50年，其他用地50年；七、1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米24705.55元，总金额881000元；八、付款方式为一次性付款，在2018年9月12日前付全部购房款，总金额881000元；十一、双方同意按以下第2种方式办理预购商品房预告登记：2.乙方委托甲方办理甲方应当在本合同网上签订之日起30日内（不超过30日），为乙方办妥预购商品房预告登记，并将预购商品房预告登记证明书交付乙方；乙方应当及时提供登记机关要求的需乙方提供的证件资料；甲方应如实告知乙方为办理预购商品房预告登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确，致使乙方未能及时提供证件资料的，由甲方承担责任；乙方不提供或延迟提供相关资料的，由乙方承担责任；十二、该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；十三、甲方应当在2019年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用，甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书；十四、甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：2.甲方如未能按合同规定的期限交房，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止，甲方按已付房价款的日0.1‰的标准支付违约金至实际交付日止，本合同继续履行；十九、该商品房预售后，甲方未经乙方同意不得擅自变更该商品房项目的规划、设计；确需变更规划、设计的，甲方应书面征得乙方同意并报规划管理部门审核批准；甲方擅自改变该商品房项目的规划、设计的，乙方可要求解除买卖合同。乙方要求解除买卖合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方已支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；二十一、甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记。双方同意选择以下第2种方式为乙方办理《房地产权证》：2.乙方委托甲方办理甲方应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为乙方办妥产权登记，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方；在此情况下，乙方应当在收到甲方书面通知后10个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料；二十三、甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：3.按以下标准负责更换或赔偿相应的装饰、设备差价。室内装修：地面：混凝土原地面内墙：内墙刮腻子天花：天花刮腻子户内门：夹板门工作阳台：混凝土地面，栏板或金属栏杆供电设施：各户独立电表，铜芯线入户，安装总开关箱一个，配一个总开关给排水：厕所、阳台安装PVC排水管煤气：无电视电话：预留管线安防系统：无因特网：光纤到户空调位：预留空调位外墙：外墙条砖、部分石材和玻璃铝合金门窗：粉末喷涂铝合金框料，浅灰色中空钢化玻璃首层花园：无入户花园：无公共（梯间）装修：电梯：杭州“奥的斯机电”电梯天花：天花刮腻子墙身：贴瓷片地面：高级地板砖。该合同附件六约定的装饰、设备标准与合同第二十三条约定的标准一致；附件七《本合同补充协议》五、【关于商品房交付的补充约定】5.2在商品房达到交付使用条件后，甲方应以短信或快递的方式通知乙方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日；以短信通知的，通知送达时间为甲方发送短信的时间；乙方未收到交付通知的，交付使用时间为合同约定的交付期限届满之日，交付地点为商品房所在地。（快递包括但不限于EMS快递等甲方使用的快递方式）；5.5关于交付标准的变更：双方一致同意该商品房取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及提供已加盖甲方公章的《房地产质量保证书》、《房地产使用说明书》，即符合交付条件，乙方同意办理收楼手续。乙方在办理商品房交接手续时，除乙方能出示法定鉴定机构出具的证明不能收楼的主体机构质量问题报告外，甲方应按收楼通知书指定日期完成向乙方交付该商品房的义务，乙方不接收时，甲方不承担买卖合同第十四条约定的逾期交楼责任；乙方在第一次收楼验收时发现的属于保修责任范围内的瑕疵，由乙方一次性书面提出异议，由甲方负责保修，但该异议不成为乙方拒绝收楼的抗辩理由；5.7甲方展示的装修（装饰）示范单位仅为空间布局向导、装修装饰效果和家具布置参考，非买卖双方的房屋交付标准，除买卖合同及附件有特别约定外，样板房内的装修、装饰、改造以家具和物品的陈列等任何形式均不作为买卖合同项下房屋的交付标准；双方一致同意，乙方不得以该房屋与样板房不一致为由主张任何权利，买卖合同没有约定的，以实际交付状况为准；5.8乙方应严格按照甲方交付该商品房的现状使用该商品房，如乙方收楼后予以改变，包括拆除间墙、开通道、开门户、封闭开放（半开放）式阳台、露台（平台）等拆改建、扩加建等行为，造成该商品房不能通过政府有关部门验收或产权初始登记的，以致该商品房及其他业主的商品房无法或迟延领取产权证的，或者造成房屋质量、房屋所在楼栋质量安全等侵害相邻权人合法权益的，由乙方承担全部责任，与甲方无关。若须恢复原状，所产生的责任和费用均由乙方自行承担；十一、【关于合同备案与办理不动产权证的约定】11.2关于办理产权登记，双方确认买卖合同第二十一、二十二条变更为：甲方应在乙方交齐购房款、专项维修资金、违约金（如有）等费用，且办理收楼手续后730天内为乙方办妥房产证，办理房产证的服务费用由乙方承担；乙方须在甲方发出《办证通知书》后7个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的，需乙方提供的证件资料、相关税费等费用、签订面积差异确认文件并交清面积差价款，否则办理房产证的期限相应顺延，甲方不再另行通知；十四、【关于广告宣传的效力和方式】14.1甲方针对乙方所购商品房及其所在楼宇、项目所做的广告宣传资料（包括但不限于售楼书、户型册、建筑规划模型、户型模型、报纸、广播、电视广告、网络广告、宣传单等）仅供乙方购房时参考，均不视为要约之内容，甲方不因上述广告、宣传资料而承担任何义务，双方之间的权利义务以买卖合同及其附件为准；双方在交易过程中口头表达的意向和信息，不构成合同内容、双方不受其约束；十七、【关于合同的变更和解除】17.2买卖合同因法律规定或约定解除的，双方应在合同解除后十五日内互相配合办理买卖合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，甲方在前述各项手续办理完毕、乙方将房屋交还给甲方后的30日内，退还乙方已付款项；十八、【关于联络方式和通知送达】18.1乙方的通讯地址已记载在买卖合同内，并确认通讯地址、联系电话、电子邮箱等信息是准确、详尽、真实有效的；18.3除本协议另有约定外，甲方或按揭银行根据乙方记载在买卖合同的通讯地址或书面通知变更后的通讯地址寄出的所有函件，均以邮寄回执上注明的交邮日期四天后（含第四天）视为已送达乙方；若出现无法送达或该地址的物业、门卫或他人代收的情形，以及乙方拒收甲方邮寄信函的情形，均视为相关信函已送达。合同还对双方的其他权利义务进行了约定。上述合同签订之前，刘素娟（即原告的法定代表人）于2018年4月29日通过银行转账方式向被告阮正芳支付款项50000元。同日，被告牛津布厂向刘素娟开具了涉案房屋定金50000元的收据。同日，刘素娟还通过转账方式还向案外人曾杰斌支付款项50000元。2018年9月12日，刘素娟通过转账方式向被告牛津布厂共计支付涉案房屋房款831000元。被告牛津布厂于同日向原告开具了涉案房屋房款831000元的收据。原告主张其向案外人曾杰斌支付的款项50000元为装修定金，并提交了一张《联合广场项目特殊申请表》（为复印件）以及一张《联合广场成交确认单》予以证明。根据上述《联合广场项目特殊申请表》（为复印件），其中载明“认购日期：2018.4.29，认购单元：1栋1517，业主名：刘素娟，销售人员：罗文超；认购1栋1517单元，原价：1005481元，现申请价881000元，另加50000元装修，合计：931000元，一次性付款；2018.4.29支付首期50000元，2018.4.29支付装修定金50000元，2018.5.10支付首期831000元（不含定金50000）”等信息；在该表“销售经理意见”一栏，有“同意，黎伟X”等字样。根据上述《联合广场成交确认单》，其中载明“成交日期：2018年4月29日，客户姓名：刘素娟，付款方式：一次性，房号：1栋1517号，折扣优惠：一次性，成交总价：881000元+5万，备注：定5，装5”等信息。被告对上述《联合广场项目特殊申请表》（为复印件）以及一张《联合广场成交确认单》的真实性均不予认可，因申请表没有原件，无法核实；确认单是当时销售人员与业主商谈的记录，并非是被告牛津布厂与原告的确认，原、被告双方之间的金额应以商品房买卖合同记录为准。2018年5月14日，案外人维卡斯酒店（为乙方）与被告牛津布厂（为甲方）签订《俊翔大厦合作协议》，其中约定乙方拟引进华住集团旗下桔子精选酒店（或其他同档次的品牌酒店）进驻甲方开发、管理的座落于广州市花都区狮岭镇宝峰南路俊翔大厦（推广名：联合广场）的物业，甲方将其开发、管理范围内的一楼大堂及本合同约定的区域提供给乙方作为公寓、酒店客房、酒店接待大堂使用，并指定乙方作为该1栋物业同类型公寓、酒店经营的唯一经营方。2018年9月12日，原告（为甲方、出租方）与案外人维卡斯酒店（为乙方、承租方）签订《俊翔大厦房屋租赁经营合同》，其中约定由甲方将涉案房屋出租给乙方使用，乙方将拟引进加盟华住集团旗下桔子精选酒店，并确认该租赁房屋仅用于经营商务公寓、酒店之用途，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止，租金底一至第三年为65元/平方米/月，折合月租金为4186.7元，乙方应于每月5日通过转账方式支付下个月的租金给甲方；甲方需支付28800元委托乙方统一购买房屋内软装物品，金额超出部分由乙方承担等。涉案房屋所在大楼于2019年4月30日取得穗联验（花）字[2019]032号广州市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书及进行了竣工验收备案。关于交付标准，被告牛津布厂主张，涉案房屋是毛坯交付，具体装修由维卡斯酒店负责。原告认为被告牛津布厂应向其交付符合居住用途的复式公寓房屋。原告为此提交了联合广场宣传资料、样板房照片、视频、图纸、模型以及中介宣传资料拟证实被告牛津布厂宣传的联合广场房屋系可以用于居住用途的复式公寓。被告牛津布厂对此则认为上述证据只是联合广场在销售过程中给予购房者进行参考的资料，并非双方的约定。原告主张，涉案房屋所在俊翔大厦存在诸多违法建设，为此提交了相关证据如下：广州市花都区城市管理和综合执法局于2020年5月12日作出的花城市管理报[2020]27号《广州市花都区城市管理和综合执法局关于狮岭镇俊翔大厦有关情况报告》，一、基本情况俊翔大厦所有阳台由非封闭式改成封闭式……所有房屋规划报建时没有厨房、卫生间、阁楼，现增加了上述三个方面的建筑物，……涉嫌改变使用用途。二、意见建议（一）责令当事人恢复原报建时现状，……办公场所改变成办公、居住一体存在诸多安全隐患。（二）相关部门不能为其办理有关许可，……对涉及违法建设的不得办理。（三）加大查处力度。广州市规划和自然资源局花都区分局于2020年5月11日作出的《广州市规划和自然资源局花都区分局关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求处理意见的报告》，该报告载明：一、关于占用公共资源问题业主反映“开发商将公共卫生间擅自改为房间”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-15层均设有公共卫生间，公共卫生间计入公摊面积，建设单位将公共卫生间擅自改为房间，属于违法建设，应按规划功能予以恢复。二、关于阳台改建问题业主反映“合同中约定为非封闭阳台，开发商涉嫌擅自改为封闭阳台并可能按照全面积计算阳台房产测量面积”的问题。根据规划报建，规划验收和确权登记测量资料显示，狮岭镇联合广场俊翔大厦4-13层均设有不封闭阳台，房产测量按规范计算一半面积。建设单位擅自封闭阳台，属于违法建设，应拆除违法建设并按规划验收和确权登记核准内容予以恢复。三、其他问题及处理意见经2020年5月11日下午现场踏勘，发现该商业楼还存在占用通道及将商业功能改变为住宅功能使用等情况，建议相关职能部门对狮岭镇联合广场俊翔大厦的违法建设情况进行立案调查。广州支队花都区消防救援大队于2020年4月23日出具《关于狮岭镇联合广场俊翔大厦收楼问题有关诉求的复函》，载明该项目已经广州市消防支队验收合格（消验字（2019）第0177号）。现因建设单位对该项目进行改建，改变原有消防设施布置，建设单位应依照《消防法》第二章第九条至第十四条相关规定，向住房和城乡建设主管部门依法办理相关审批手续。2020年4月13日，原告的法定代表人刘素娟签订《授权委托书》，委托丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙处理与维卡斯酒店签订桔子酒店租金事宜。被告牛津布厂提交了一份《补充协议》复印件。该补充协议显示，2020年4月27日，丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙（甲方）与维卡斯酒店（乙方）、李伟生（丙方）签订《补充协议》，约定如下：一、乙方保证于2020年6月1日起按照乙方与各业主签订的合同约定，向各业主支付本月租金（无论酒店是否已经开业）至合同终止之日止；二、乙方与全体业主签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》原来约定的租期延长至2030年5月31日止；三、若乙方未按时支付租金的，各位业主可以向乙方追偿，要求乙方每月支付双倍租金，各位业主在追偿过程中产生的费用（含律师费、差旅费、诉讼费、诉讼保全费等）全部由乙方负担；四、乙方保证于2020年8月31日前完成全部装修（含硬装和软装），并正式对外营业，丙方李伟生同意承担乙方对业主租金支付的连带责任；五、如乙方在2020年6月1日起按时支付租金，则于2019年8月30日至2020年6月1日期间拖欠各位业主的租金，各位业主一笔勾销放弃追究的权利。若乙方任何一期未按时支付租金的，各位业主可重新追偿该期限的租金；六、双方解除租赁合同关系前，乙方必须为各位业主将房屋的装修复原至开发商与业主约定的精装修标准，所有的费用由乙方承担；七、本协议书一式八份，由狮岭镇人民调解委员会、维卡斯酒店、丙方各执一份，业主代表执五份；本协议由甲、乙、丙三方签名或盖章后生效等。该补充协议落款处由各方签名捺印确认，狮岭镇人民调解委员会在调解方处盖章确认。原告对此则认为，其仅授权了丁万永、黄晋阳、江伟东、曾佑广、蔡江龙向维卡斯酒店洽谈收取租金事宜，没有授权承认上述五人确认于2019年5月1日由被告牛津布厂将商品房交付给维卡斯酒店装修。另原告确认案外人李伟生代维卡斯酒店已支付涉案房屋二个月租金共计8372元给原告。诉讼中，原告表示因案外人维卡斯酒店违约，其已向该司提出解除合同。另查明，原告于2018年9月12日向被告牛津布厂支付涉案房屋的物业维修金6763.05元。被告牛津布厂于2019年11月17日通过EMS向原告在商品房预售合同上载明的通讯地址发出《俊翔大厦办理的通知》，要求原告于2019年11月20日至2019年11月27日期间向其提交相关办证资料。原告至今未向被告牛津布厂交付办证资料。再查明，被告牛津布厂为普通合伙企业，执行事务合伙人为管敏富，合伙人为管桂香与管敏富。被告牛津布厂于2019年10月15日将合伙人由阮正芳、张剑军变更为管桂香、阮正芳，于2019年11月14日将执行事务合伙人由阮正芳变更为管敏富，于2019年11月14日将合伙人由管桂香、阮正芳变更为管桂香、管敏富。庭审中，原告表示：本案属于系列案件，花都法院已有几十案件正在审理。被告牛津布厂宣传销售的房屋是具有居住功能的精装修房，业主在支付定金的同时，被告牛津布厂会出具《精装修交楼承诺书》、《俊翔大厦精装修交付标准》给业主，但被告牛津布厂没有提供上述文件给原告，而其他近500户业主均有上述文件，花都法院的几十件案件的原告均将上述文件作为证据提交。其中，《精装修交楼承诺书》第一条第2款牛津布厂承诺按销售前公示的A种精装修标准交楼，户型为三房二厅；《俊翔大厦精装修交付标准》第一条显示房屋内有阳台、卫生间、厨房、卧室、客厅、用餐区，并有洗菜盘、组合式橱柜、抽油烟机、灶具、洗手台、洗手盆、淋浴花洒、坐便器等日常生活用具、用品。这些文件与被告牛津布厂在腾讯公司微信×××公众号（名称为：狮岭联合广场）、还有宣传资料、售楼现场摆放的模型、沙盘，还有样板房，以及牛津布厂盖章确认的复式公寓的设计图，相互呼应，形成了完整证据链，足以认定涉案房屋具有居住功能。本院认为：原告与被告牛津布厂签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及附件系双方的真实意思表示，未违反法律法规，合法有效，双方均应恪守合同约定。原告已依约足额支付购房款给被告牛津布厂，被告牛津布厂亦应将符合上述合同约定条件的房屋交付给原告。关于装修标准问题。原告主张被告牛津布厂向其他500多户业主交付有《精装修交楼承诺书》及其附件《俊翔大厦赠送精装修交付标准》，但未向其交付；同时结合原告提交的样板房等资料，原告有理由相信涉案房屋应符合被告牛津布厂出具的《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定，故涉案房屋交付标准应以上述《俊翔大厦赠送精装修交付标准》的约定为准。但鉴于本案原告与案外人维卡斯酒店签订的《俊翔大厦房屋租赁经营合同》明确约定由原告将涉案房屋出租给维卡斯酒店作经营酒店使用，租赁期限为10年，自开发商交楼日期开始计租，即2019年8月30日至2029年8月30日止。该《俊翔大厦房屋租赁经营合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效。原告同时确认已收取了案外人维卡斯酒店支付的2个月租金，应视为原告已对涉案房屋进行了占有收益。在原告已对涉案房屋进行占有收益的情况下，原告还以涉案房屋存在违法建设无法交付使用为由要求解除合同，并要求被告退还房款、支付利息、退回维修基金，理据不足，本院对此均不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告广州星远电子商务有限公司的全部诉讼请求。案件受理费13813元，由原告广州星远电子商务有限公司负担；保全费5000元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 徐晓红二〇二一年四月八日法官助理 谢佩桦书 记 员 郭绮娜