河南省南阳市宛城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1302民初254号原告（执行案外人）：崔纪锋，男，汉族，1962年5月4日出生，住河南省邓州市。委托代理人：张宗信，邓州市新华法律服务所法律工作者，特别授权。被告（被执行人）：徐付荣，女，汉族，1956年8月10日出生，住南阳市。被告（申请执行人）：徐希平，男，汉族，1944年1月7日出生，住南阳市宛城区。委托代理人：吴群英，女，汉族，1957年12月3日出生，住河南省南阳市卧龙区，系被告徐希平之妻，特别授权。被告（被执行人）：河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司），住所地：南阳市新华中路中奇花园。法定代表人：徐付荣，任公司董事长职务。原告崔纪锋与被告徐付荣、徐希平、河南万亿家房地产开发有限公司（以下简称“万亿家公司”）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月10日公开开庭进行了审理，原告崔纪锋及其委托代理人张宗信、被告徐付荣、徐希平、万亿家公司到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告崔纪锋诉称，被告徐付荣系原邓州市泰和房地产开发有限公司的法定代表人，2010年以前在邓州市，并对外预售，原告于2010年7月15日在售房部交纳购房定金50000元，订购了和谐大厦15层Ａ1的房屋。2011年1月原告交纳购房款100000元；同年7月15日原告交清了剩余的购房款190000元。2012年开发商开始交房，在交房时以计算有误为由，又让原告补交29819元，共交房款369819元。房款结清后，泰和公司把房子钥匙交给原告。2012年6月，原告在入住时，华兰物业管理又和原告签订了装修保证合同，并交纳了住房装修押金2000元后入住至今。2020年6月份原告全家外出归来发现宛城区人民法院的执行裁定书和腾房公告贴在门前，才知道自己的合法房产被二被告恶意串通，作为执行物进行拍卖。原告向宛城区人民法院提出执行异议，法院作出（2020）豫1302执异220号执行裁定书，驳回了原告的申请。原告认为，该裁定与事实不符，与法律相违背。其行为严重侵害了原告的合法权益，特诉请人民法院依法判处。诉讼请求：1、确认邓州市和谐大厦15层Ａ1房产为原告所有，并立即停止对该房产执行。2、诉讼费用由二被告负担。被告徐付荣、万亿家公司辩称，他们交的钱和合同我都没有见，可以去会计事务所查，一分钱都没有。我们档案里面没有这笔账，只有程振以崔纪锋名义拿走的1,000,000元钢材款。崔纪锋是信用社的人。被告徐希平辩称，原告崔纪锋提出将邓州市和谐大厦15层Ａｌ房产确认为原告所有，停止对该房产执行的理由不成立，应该予以驳回。事实与理由：原告与第三人河南万亿家房地产开发有限公司之间，没有签订合法有效购房合同。宛城区人民法院保全裁定是2011年7月14日作出，2011年7月15日宛城区人民法院向邓州市房管局送达查封争议房产的裁定书、协助执行通知书和查封清单。同日向邓州市泰和房地产开发有限公司（现在的河南万亿家房地产开发有限公司）送达查封清单和保全裁定。之后法院多次裁定续查封。本案购房款总共369819元，原告提交的证据证明，在法院查封本案争议房产之前，原告仅支付的购房款150000元（分别是2010年7月15日交50000元；2011年1月19日交100000元）。原告在法院查封争议房产之后，于2011年7月19日支付房款190000元（而不是原告诉状中说的2011年7月15日支付190000元），2012年6月8日交房时支付29819元。原告在法院查封涉案房产之前不存在交付全部购房款。原告诉状中称是2012年6月开始入住至今，2020年6月份才发现宛城区人民法院的执行裁定书和腾房公告，与事实不符。宛城区人民法院2012年6月4日在查封的涉案房产的大门口及各被查封房产的门上张贴查封公告。公告显示：对邓州市产的查封措施已于2011年7月15日发生法律效力，在查封期间，任何单位、任何个人对上述房产进行的买卖、转让或者单方改变现状均属无效行为。宛城区人民法院于2015年12月15日又在查封的本案涉案房产大门上用盖有宛城区人民法院印章的封条封门和张贴与上次内容相同的公告。原告称交付最后一次房款是2012年6月8日，又称：房款结清后，泰和公司把钥匙交给原告（入住）。原告称是2012年6月8日入住，而此前2012年6月4日宛城区人民法院已经在15层Ａｌ户房门上贴公告，原告的入住，无疑是明知房产已被查封而非法占有。2015年12月15日宛城区人民法院又在和谐大厦15层Ａｌ户（1501）之户门上贴的《公告》和封条，原告称“2012年6月开始入住至今”，证明原告是撕掉了法院封条的撕毁者。原告谎称2020年6月份才知道该房被查封是虚假陈述。原告所谓的占有，是在法院查封后的违法占有。最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定（2020年修正）第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案，在法院查封之前，原告没有签订合法有效的书面买卖合同；原告在法院查封之前不存在合法占有问题，不存在法院查封之前已支付全部购房款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按人民法院的要求交付执行问题。且原告所提供的购房收据，提交其他转账手续等证据予以印证，无法证明其已经支付全部房款的事实。因该套住宅房产早已被法院依法查封，房管局不可能将该房产给原告办理产权证。依照司法解释的规定，以上条件必须全部不符合，才能阻止答辩人案件对本案房产的执行，而原告没有一项符合上述条件，为此，不能阻止法院对查封财产的执行。所以，答辩人认为原告的诉讼请求应该予以驳回。原告在起诉状中称，是答辩人与被告徐付荣恶意串通，故意查封本案争议的房产。众所周知，2010年11月4日徐付荣以泰和房地产开发公司名义的起诉答辩人，答辩人2010年11月26日在宛城区人民法院起诉徐付荣及泰和公司，本案房产查封之前，答辩人与徐付荣就已存在多次多个诉讼案件，答辩人不存在也不可能与徐付荣串通查封该房户。本案房产的申请查封，是通过向邓州市房管局调查得知，该房产没有出售记录才予以查封。综上，原告起诉阻止执行争议的房产，不符合法律的规定，更不存在将该争议房产确权到原告名下，请法院依法驳回原告的诉讼请求。原告崔纪锋为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：原告身份证复印件。证明诉讼身份。第二组：1、邻居张峰的购房合同（复印件），作为参照，崔纪锋本人没有合同；2、备案费收费票据；3、购房交费清单。公司核算之后每一项该出的费用，一共18项费用。证明：可以推理崔纪锋应该有合同，没有合同不会有下面这些东西。但是公司至今没有将合同交给崔纪锋。第三组：购房发票4张。证明：2010年7月10日交定金50,000元，2011年1月19日交了100,000元，房款15楼A1东，2011年7月19日交了190,000元，2012年6月8日补交29,819元。补齐了全部房款。第四组：入住证明。1、2012年6月8日的保证书。入住时物业要求出具保证书。2、入住时垃圾清理费、电梯使用费。3、2015年、2012年两次预交水电费。4、部分年份物业管理费。5、室内生活照片6张。第五组：1、物业出具的证明，该小区没有一户能办产权证。2、信息复印，2021年1月18日，住户向邓州市市长反映要求办证。被告徐付荣、万亿家公司对原告崔纪锋所举证据发表如下意见：对第一组：无异议。对第二组：合同是拿的别人的，备案的事公司也不知道，缴费清单只要有合同的户都有，他拿的合同都是别人的。对第三组：这几张票都是假的，上面的人名我也不认识不是我的会计，合同都没签都去交钱。对第四组：他们强占的房子，钥匙都在我这里，谁给他的钥匙。对第五组：我们和卖地的共同开发的，不用办房产证，现在都是办不动产证，我们只是联合开发的，是需要郑州豫晨公司出面去办理的。被告徐希平对原告崔纪锋所举证据发表如下意见：对第一组：无异议。对第二组：合同是别人的，备案费公司都不承认，我也说不清，以公司说的为准。缴费清单没有签字没有盖章，姓名虽然是崔纪锋但是后边没有落款，不知道是怎么回事，无从说起。对第三组：公司的法人不认可我们也不认可。对第四组：原告自己写的说明不了问题。交的费真实性不认可，公司说都是假的。照片无异议。对第五组：华兰物业出具的证明，说是物业公司2010年进驻大厦是假的，我们2011年基本上才结束，2010年不可能让进驻物业，华兰物业经理也不是刘秀玉。上面说因开发商手续不齐不能办理房产证，说法有问题，崔纪锋没有房权证不是因为开发商手续不齐，是因为他没有房屋购买合同，我们去查封的时候，邓州市房管局这一户没有出售，没有备案，所以我们去查封的时候还没有被查封，原告说的理由不能成立。对网上的截图，每个人都有权利发表意见，跟崔纪锋没有关系。被告徐付荣、万亿家公司为支持自己的主张，向本院提交如下证据：收条三张，泰和公司向崔纪锋出具的钢材款发票。证明崔纪锋把房子强占了还从公司领走1,000,000元我都不知道怎么回事，他是公务人员从公司领走这么多钱，他能否做生意。原告崔纪锋对被告徐付荣、万亿家公司所举证据发表如下意见：崔纪锋是信用社主任是事实，收款的是程振与崔纪锋无关，与本案也无关。不予质证。被告徐希平对被告徐付荣、万亿家公司所举证据发表如下意见：对这个事我不了解，对真伪不清楚，上面的收款方是崔纪锋，是1,000,000元。被告徐希平为支持自己的主张，向本院提交如下证据：第一组：初始查封裁定及协助执行通知书送达回执5页。证明：法院的查封该房产时，原告没有购买本案的房产，法院的查封经过房管局登记向社会公示。宛城区人民法院（2011）宛民商初字第1400号民事裁定书，保全邓州市泰和房地产开发有限公司（现名河南万亿家房地产开发有限公司）的2,000,000元财产，日期是2011年7月14日。依据该裁定，法院于2011年7月15日向邓州市房管局送达该裁定及查封涉案房产的清单、协助执行通知书，房管局收到以上法律文书的送达回执，同日泰和公司收到该裁定、查封清单的回执。第二组：证明原告是在明知道法院查封本案房产，而非法占有该查封房产，是违法占有。1、2012年6月4日宛城区人民法院查封公告一份。其中包括邓州市和谐大厦15层Al户。该公告注明：当天已张贴在和谐大厦大门口及各被查封的房间外。这是法院为了查封财产不被非法占有而张贴公告。2、2015年查封公告1份、宛城区人民法院张贴在涉案房产上的封条和公告的照片1张。宛城区人民法院在被查封的和谐大厦15层Al户等房产的户门上张贴封条和公告。封条上写明：“南阳市宛城区人民法院二〇一五年十二月十五日封”，公告上写明已对“邓州市和谐大厦的15层Al户……的房产予以查封和续查封，并办理了续查封登记……在查封期间，任何单位任何个人对上述房产进行的买卖、转让或者单方改变现状均属无效行为”。第三组：2011年7月15日查封后，法院历次的续查封裁定及送达。1、2013年7月15日宛城区人民法院民事裁定书（2011）宛民商初字第1400-1号。对本案房产的续查封手续。2、2014年7月15日宛城区人民法院民事裁定书（2011）宛民商初字第1400-2号。这是法院对本案房产的续查封手续。附查封清单一份、协助执行通知书、送达回证（邓州市房管局）各一份。3、2018年7月10日宛城区人民法院（2017）豫1302民初3552号民事裁定书、向邓州市房管局送达民事裁定书和（2017）豫1302民初3552-1号协助执行通知书、送达回执一份。这是法院对本案邓州市和谐大厦15层Al房产续查封手续。4、2020年6月17日宛城区人民法院民事裁定书（2019）豫1302执3102号执3195号－1号。内有协助执行通知书一份、送达回证一份（邓州市房管局）。这是到执行阶段法院执行裁定。5、2015年7月14日宛城区人民法院民事裁定书（2011）宛民商初字第1400-3号。这是法院对本案房产的续查封手续。附协助执行通知书一份；送达回证一份（邓州市房管局）。第四组：证明被告徐希平不存在与徐付荣串通查封本案房产的主观动机和客观事实。1、2010年11月4日徐付荣以泰和房地产开发公司名义起诉徐希平的起诉状及该案的一、二审判决书。证明徐希平是不可能与徐付荣串通。2、2010年、2011年徐希平向宛城区人民法院起诉徐付荣、万建武、泰和房地产开发公司的起诉状，与本案执行的判决书印证证明徐希平在此时间是不可能与徐付荣串通查封这套房子的，徐希平分两次起诉是因为双方合同约定的分两次对开发利润的分配。第五组：执行裁定书一份。原告崔纪锋对被告徐希平所举证据发表如下意见：合并质证，这些文书崔纪锋不是当事人不可能送达给崔纪锋，崔纪锋不知道很正常。他贴在门上，小区经常会清理小广告，可能他不在的时候就被清理掉了。被告徐付荣、万亿家公司对被告徐希平所举证据发表如下意见：都是对的无异议，认可。对原被告双方均无异议的证据，本院予以认定。对有异议的证据在评理部分综合予以认定。依据当事人的陈述、举证、质证和开庭审理，本院确认以下案件的基本事实：徐希平与徐付荣、万建武、邓州市泰和房地产开发有限公司合同纠纷一案，南阳市宛城区人民法院依据原告徐希平的申请，于2011年7月14日作出（2011）宛民商初字第1400号民事裁定书，裁定保全邓州市泰和房地产开发有限公司等（现更名为：河南万亿家房地产开发有限公司，以下简称“万亿家公司”）价值2,000,000元的财产，宛城区人民法院于2011年7月15日向邓州市房管局送达该裁定及协助执行通知书，查封了邓州市泰和房地产开发有限公司名下的邓州市和谐大厦15层A1户、29层A户、29层A1户、29层C户四套房产。2012年6月4日，本院将上述查封房产情况以公告方式张贴在和谐大厦大门口及各被查封房间外。此后，本院又分别于2013年7月15日、2014年7月15日、2015年7月14日对上述房产续行查封；并于2015年12月15日就上述查封内容再次张贴了查封公告，并在案涉房产门口张贴封条。2017年7月17日，南阳市中级人民法院将上述案件与徐希平诉徐付荣、邓州市泰和房地产开发有限公司（万亿家公司）等另一案发回重审，本院将上述两案合并审理，并于2018年7月10日作出了（2017）豫1302民初3552号民事裁定书对上述四套房产继续保全。徐希平与徐付荣、万建武、万亿家公司、第三人王建立合资合作开发房地产合同纠纷两案，本院受理后于2016年11月27日作出（2011）宛民初字第1400号民事判决书和（2014）宛民初字第2465号民事判决书，徐付荣不服该判决提起上诉。南阳市中级人民法院于2017年7月17日作出（2017）豫13民终998号和999号民事裁定书，撤销宛城区人民法院（2011）宛民初字第1400号和第2465号民事判决，发回本院重新审理。2019年5月23日，本院作出（2017）豫1302民初3552号民事裁定书，裁定（2017）豫1302民初3552号案件并入（2017）豫1302民初3553号案件审理。2019年6月28日，本院作出（2017）豫1302民初3553号民事判决书，判决：一、限本判决生效后十五日内，被告河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司）支付原告徐希平利润款4,202,475.56元，并自2011年7月14日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率支付利息，至款项支付完毕为止。二、被告徐付荣对上述款项及利息承担连带支付责任。三、驳回原告徐希平的其他诉讼请求。徐希平、徐付荣和万亿家房地产均对判决不服，向南阳市中级人民法院提起上诉，南阳市中级人民法院于2019年10月29日作出（2019）豫13民终5696号民事判决书，判决：一、撤销南阳市宛城区人民法院（2017）豫1302民初3553号民事判决；二、河南万亿家房地产开发有限公司（原邓州市泰和房地产开发有限公司）于本判决生效后十日内支付徐希平5,731,149.83元，并自2011年7月14日起按中国人民银行规定的同期同类银行贷款利率支付利息至款项支付完毕为止；三、徐付荣对上述款项及利息承担连带清偿责任；四、驳回徐希平的其他诉讼请求。判决生效后，万亿家公司和徐付荣未按期履行判决书确定的义务，徐希平申请法院强制执行。2020年6月17日，本院（2019）豫1302执3195-1号执行裁定书对含涉案房产在内的四套房产进行了续查封。在对涉案房产执行中，崔纪锋以法院所查封执行的邓州市和谐大厦15层A1户房产系其购买、归其所有为由，向本院提出了执行异议申请，本院经审查认为：“《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据此，案外人对执行标的提出执行异议请求排除执行的，应同时符合上述四条情形。本案中，案外人崔纪锋未向本院提交其购买上述房产的房屋买卖合同，无法证明其在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同。案外人向本院提交其购买上述房产的购房收据，但未提交其他转账手续等证据予以印证，无法证明其已经支付全部房款的事实。且其亦未向本院提交证据证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉不动产。因此，案外人崔纪锋对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，故不能阻碍执行。”据此作出（2020）豫1302执异220号执行裁定书，驳回了案外人崔纪锋的异议请求。崔纪锋不服，向本院提起案外人执行异议之诉。另查明，2010年7月15日，邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据一份，内容为：“今收到崔继峰人民币伍万元整系付和谐大厦15层A东”，其中“15”因有涂改，无法辨认原始内容；2011年1月19日，邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据一份，内容为：“今收到崔继峰人民币壹拾万元整系付房款15层A东”，其中“15层A东”系后来加添；2011年7月19日，邓州市泰和房地产开发有限公司出具收据两份，分别为：“今收到崔吉峰人民币壹拾玖万元整系付A东十五楼房款”、“今收到崔吉峰人民币肆佰零陆元整系付备案金”；2012年6月8日，邓州市泰和房地产开发有限公司出具收款收据一份，内容为：“今收到崔纪锋贰万玖仟捌佰壹拾玖元整附注：房款差价、维修金、燃气安装、测绘办证等费用”。崔纪锋没有提供相应的转款凭证，万亿家公司对以上崔纪锋提供的收款收据不认可。崔纪锋另出示2012年6月8日其个人书写的领取钥匙的保证书一份、交房款、契税等明细一份，未加盖任何单位印章；2012年6月10日向华兰物业有限公司和谐大厦办公室预交1501水电费2,000元、物业费1,339元、垃圾清运费及电梯费495元的收款收据；2013、2014、2016、2017、2019年部分年份的物业费收据，2015年预交水电费3,000元的收据。本院认为，本案系案外人执行异议之诉，人民法院审查的重点在于案外人崔纪锋对案涉标的是否享有足以排除执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定买受人主张排除执行需同时满足以上四种情形。具体到本案中，一、原告至今未能提供任何与万亿家公司签订的书面买卖合同，而其提供的邻居张峰的商品房买卖合同显示案涉楼栋不仅签订有商品房买卖合同，而且在2010年12月早已办理了登记备案，因此对原告辩解的案涉房产没有购房合同的理由，本院不予采信，案涉房产不符合在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二、案涉房屋查封时间为2011年7月15日，原告崔纪锋提供的收款收据，显示其于2011年1月19日前共交付房款150,000元整，且房号均为涂改或添加上去，而在法院查封案涉房产四日后，崔纪锋另支付了190,000元房款、备案金406元，查封后第二年支付了29,819元房款差价等，原告的付款行为并不符合在查封之前已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，且在人民法院张贴查封公告四日后，仍坚持补交房款差价等费用并领取房屋钥匙，预交了水电物业等费用，其上述行为损害了债权人的权利，不能排除其存在规避法院执行的恶意，不应得到人民法院的保护；三、原告崔纪锋在保证书中明确指出，在2012年6月8日接收房屋钥匙，其时间也在法院查封涉案房产之后，不符合在人民法院查封之前已合法占有该不动产规定条件；四、崔纪锋至今未与房地产公司签订书面买卖合同，更谈不上办理过户登记。综上，案外人崔纪锋提交的证据不能证实案涉房产归其所有，对执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益，应驳回其诉讼请求。依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，判决如下：一、驳回原告崔纪锋的诉讼请求。案件受理费6,847.00元，由原告崔纪锋负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于河南省南阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  刘琳瑜人民陪审员  李福秀人民陪审员  徐光远二〇二一年四月十二日书 记 员  王冬丽