广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29342号原告：欧阳慈钦，女，汉族，1970年9月18日出生，住广州市天河区，原告：黎咏璋，女，汉族，1971年7月23日出生，住广州市天河区，两原告共同委托诉讼代理人：钟伟、卢珊，系上海锦天城（广州）律师事务所律师、实习人员。被告：广州南湖粤途国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区广卫路19号之二301（自编307、308）。法定代表人：郑年军。委托诉讼代理人：黄小香，徐云熵，系被告公司的员工。原告欧阳慈钦、黎咏璋诉被告广州南湖粤途国际旅行社有限公司租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。两原告共同委托诉讼代理人钟伟、卢珊，被告的委托诉讼代理人徐云熵均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出以下诉讼请求：1、确认原被告双方于2018年11月22日签署的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除；2、判令被告立即向原告支付拖欠租金146322.58元及延迟付款期间的违约金（每月租金的违约金从上一月的28日起按每日万分之五的标准计算至清偿之日）；3、判令被告按每日1260元的标准向原告支付占用费（从2020年8月28日计算至2020年11月2日）；4、判令被告按每日1260元的标准向原告支付延迟迁出注册地址的违约金（从2020年9月4日计算至2020年11月18日）；5、判令原告无须退还被告已交纳的租赁保证金72000元；6、判令被告向原告支付被告应承担的税费29932.97元及滞纳金2027.76元；7、判令被告向原告支付本案的律师费9000元；8、本案受理费由被告承担。事实和理由：2018年11月22日，原被告签署了《房屋租赁合同》。合同约定原告将位于广州市海珠区金碧一街48号房（自定编号为B09号）出租给被告使用，租赁面积为75.6755平方米，租期自2019年1月1日起至2021年12月31日止，其中2020年期间的月租金为37800元，2021年期间的月租金为39690元，被告需在每曰28日前缴纳下一月租金。租赁保证金为72000元、水电费保证金为36000元。如被告逾期支付租金，则逾期一日，应按应付未付数额的3‰承担违约金，逾期超过15日的，原告有权解除合同，租赁保证金不予退还。合同因任何原因终止时，被告须在合同终止之日结清—切应交费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内的交还期迁出，因被告违约导致合同提前终止的，自交还期起，被告应按合同终止时的租金标准的2倍与实际占用天数之间的乘积向原告支付占用费等。无论合同因任何原因终止，被告须自合同终止之日起7日内无条件办理注册登记地址变更手续，否则，每逾期一日，须按合同终止日的日租金标准的2倍向原告支付违约金，等等。上述租赁合同的履行过程中，由于发生新冠疫情，被告与原告就租金调整事宜达成了一致，2020年3、4的租金减少20%支付。被告于2020年4月14日支付了3月的租金30240元，于2020年5月20日支付了4月的租金30240元。但之后，被告从2020年5月起开始拖欠租金。经原告多次催告，被告仍置之不理。原告于2020年8月26日向被告发送了《解除合同的通知》，该通知已于2020年8月27日到达被告。原告于2020年9月8日提起诉讼后，被告于2020年11月2日将案涉租赁物的钥匙交付给原告，并于2020年11月18日办理注册在案涉租赁物的被告金碧营业部的注销手续。因此，根据案涉租赁合同第六条第11款的约定，被告应支付的占用费计算至2020年11月2日。根据案涉租赁合同第六条第14款的约定，被告迟延迁出注册地址的违约金计算至2020年11月18日。此外，根据案涉租赁合同第七条第2款的约定，被告应当承担租赁期间的税费。2020年的5月之前的租赁税费由被告负责交纳，每月为租金标准的13.053%即4934.03元，但从2020年5月1日至2020年11月2日期间，被告仍未交纳租赁税费，被告拖欠的租赁税费共29932.97元以及滞纳金2027.76元（按日万分之五标准暂计至2020年10月31日）。根据案涉租赁合同第六条第16款的约定，被告应当承担原告的提起本案诉讼的律师费。原告产生律师费9000元，应由被告负担。原告自愿将迟延支付租金的违约金标准调整至每日万分之五，将占用费以及迟延迁出注册地址的违约金调整至日租金标准即1260元。综上所述，根据案涉租赁合同的约定及相关法律规定，原告的请求理据充分，请贵院依法支持。被告辩称：不同意原告的诉请，理由如下：受新冠疫情影响，被告经营受到重创，长期处于业务停滞、无任何盈利的状态，资金周转十分困难，被告是因不可抗力原因导致无法按时支付租金，不应承担违约责任。双方租赁关系实际解除时间为2020年10月31日，被告已于2020年10月31日搬离租赁房屋，并不存在被告违约占用的情形，无需支付占用费及违约金。被告仅需向原告补足支付2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金每月37800元，合计共226800元，无需支付其他任何占用费或违约金。根据最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第五条，原告以被告未按时支付租金为由解除租赁合同，要求被告承担违约责任的行为不应得到支持，原告的单方解除行为不成立，且被告无需承担任何违约责任。即便原告有权要求被告承担支付违约金或占用费等违约责任，原告所主张的标准及金额明显过高且过分高于原告损失，不应得到支持，请法院予以驳回。我方不同意支付迟延迁出注册地址的违约金，因我方与原告协商，原告也同意给我方时间迁出，被告是在规定时间内迁出，不应当承担违约金。原告应向被告退还租赁保证金72000元或将该款项直接抵扣被告拖欠原告的租金。我方不同意支付税费，由于房屋纳税是出租人的义务，原被告之间的租赁合同关于税费的约定与法律规定相违背，故无效。我方不同意承担律师费9000元且诉讼费应该由原告承担。被告已经向原告缴纳了水电保证金36000元，该费用原告应该向被告返还或将该款项直接抵扣拖欠的租金。经审理查明：位于广州市海珠区金碧一街48号首层房屋权属人为两原告，建筑面积为562.6平方米，规划用途为商业。2018年11月22日，两原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方对其位于海珠区金碧一街48号（自编号为09号）房屋进行出租管理和经营，现乙方同意承租该房屋；租赁房屋建筑面积为75.6755平方米；乙方承租该房屋作商铺用途，主要经营旅行社服务；租赁期限为3年，自2019年1月1日至2021年12月31日止，其中2019年1月1日至2019年12月31日月租金为36000元，2020年1月1日至2020年12月31日月租金为37800元，2021年1月1日至2021年12月31日月租金为39690元；由甲方两位业主分别收取租金，每月按当月租金50%收取租金，租金按月为一个交租期缴纳，乙方应在每个交租期末月28日前向甲方支付下一个交租期的租金，租金按每年5%递增；乙方应及时向金碧物业有限公司和其他第三方支付其他应付包括但不限于物业管理费电费水费等其他费用；乙方须向甲方缴纳租赁保证金72000元和水电费保证金36000元，在本合同租赁期届满且乙方完全履行合同约定的义务，没有违约行为的情况下，甲方将该租赁和水电保证金无息退还给乙方；在租赁关系终止时，乙方应将该房屋设备按原状交还给甲方，并保持其完好；因乙方违约导致本合同提前解除的，租赁保证金不予退还；乙方应按时交纳租金、物业管理费及其他费用，否则，每逾期一日，乙方须按应交而未交金额的3‰向甲方支付违约金；如逾期15天不交的，甲方有权即时解除合同，按乙方违约处理；本合同因任何原因终止时，乙方须在合同终止之日结清一切应缴费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出。因乙方违约导致合同提前终止，在交还期内，乙方应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。无论因何种原因引起的合同终止，如在交还期届满后乙方仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，乙方应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费；乙方若需将该房屋地址作为企业注册登记地址到工商部门办理注册登记的，无论本合同因任何原因终止，乙方须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则，乙方的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向甲方支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续；甲方因向乙方催讨租金及其他费用或者甲方因乙方违约而行使合同约定权利而引起的所有合理费用和开支（包括但不限于甲方的律师费和交通费，行政费用以及法院的各项收费等等）由乙方承担；本合同房屋在租赁期内，需要缴纳的税费全部由乙方承担；等。原告为证明其主张提交了以下证据：1、房地产权证书；2、房屋租赁合同；3、律师函、快递凭证、妥投证明；4、解除合同的通知、快递凭证、妥投证明；5、微信记录，其中在2020年10月30日的聊天中被告表示“营业执照7个工作日内无法完成。能否宽限到15个工作日”原告表示“10个工作日吧”，之后被告通知原告于2020年10月31日交接，原告表示因未达到交接条件且周末外出，故周一回来交接；6、微信记录；7、民事委托代理合同及发票、付款记录，拟证明原告因本案支出了律师费9000元。被告质证意见：证据1三性无异议；证据2三性无异议，但本案是因为不可抗力因素，故被告不存在违约；证据3三性无异议，但是被告在收函前后都与原告进行沟通，不存在沟通不上的说法；证据4三性无异议；证据5真实性、合法性无异议，关联性不认可，原告是因为个人原因拒绝在2020年10月31日接收场地并且在微信沟通过程中被告多次根据原告要求尽量配合原告恢复场地，同时合同并未约定场地要以毛坯状态交付，被告已经在合同要求的范围之外额外配合原告进行场地交付，原告不予接收是原告的责任，被告不能以原告拒绝接收而扩大原告的损失，所以才将钥匙单方面寄回给原告；证据6真实性、合法性无异议，关联性不认可，税费一直是被告代替原告缴纳，税款缴纳主体是原告；证据7真实性、合法性无异议，关联性不认可。被告为证明其主张提交了以下证据：1、《文化和旅游部：全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作暂停旅游企业经营活动》；2、《广东省文化和旅游厅关于做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》；3、《关于坚决贯彻落实文旅部和省文旅厅全力做好新型冠状病毒感染××疫情防控工作的紧急通知》；4、《文化和旅游部办公厅关于进一步加强秋冬季疫情防控工作的通知》；5、被告员工与欧阳慈钦的微信聊天记录；6、《场地交接告知函》及物流记录；7、《企业核准注销登记通知书》，显示金碧营业部于2020年11月18日注销登记。原告质证意见：证据1、2、4、5、6、7真实性无异议，证据3真实性无法核实；证据1、2、3合法性无异议，关联性不认可，本案争议的是2020年5月份之后的租金，被告的证据均是2020年1月、2月份的，这些文件不能认为是2020年5月份合同履行背景的依据；证据4文件显示时间是2020年10月份，但是证据4的发生是在本案起诉之后，与本案争议时间段无关，证据4中旅游部门不恢复的只是出境团队游，并不影响早已在五一黄金周以及后续国内旅游市场的经营，重要的是被告证据1-4只能证明环境背景并不能证明被告履行了法定的有关不可抗力的通知，不能证明被告的经营以及收入减少事实，也不能证明被告不履行合同义务是因为疫情导致的；证据5、6、7合法性无异议，关联性不认可，证明内容不认可，证据5中聊天记录以及我方提交的证据5直到2020年10月31日被告仍然在涉案场地内经营，直到2020年11月1日我方委托人员仍然在现场拍照可以证明在2020年11月2日之前场地并未腾空，被告是在2020年11月2日以邮寄方式交还钥匙，我方认可2020年11月2日为场地交接时间。证据6证明内容不认可，本案是由于被告长期拖欠原告租金并长期利用原告场地进行经营，导致原告依法行使合同解除权并向法院提起诉讼，被告应该按照原告的相关通知在合同解除之后交还场地，被告在2020年11月2日交还场地只能说明其履行合同约定的交还义务，不能将被告的违约行为理解为合同解除或被告行使解除权。证据7我方无异议。诉讼中，原被告双方确认以下事实：租金按月支付，每月28号支付下一个月租金。被告支付租金至2020年4月份，自2020年5月份之后未支付，2020年3、4月的租金双方协商一致已经减免20%。被告缴纳了租赁保证金72000元以及水电保证金36000元。原告于2020年8月26日向被告发出解除合同的通知，该通知于2020年8月27日到达被告处。原告表示涉案场地于2020年11月2日交还,租赁保证金72000元原告予以没收，水电保证金36000元按顺序抵扣被告应支付的违约金、滞纳金、税费、占用费、租金。被告则表示2020年10月31日将涉案场地拆除交还给原告，原告拒不接收，被告遂于2020年11月2日将涉案房屋钥匙邮寄给原告，涉案租赁合同应在10月31日解除。另外被告对原告主张的2020年5月1日至2020年11月2日的税费29932.97元无异议，但认为应计算至2020年10月31日，其仅同意支付2020年5月1日至2020年10月31日的税费29604.2元给原告。同时被告主张租赁保证金及水电保证金应当优先抵扣租金。本院认为：原、被告签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵守。关于合同的解除时间。原告主张被告自2020年5月份开始拖欠租金，原告于2020年8月26日向被告发出解除合同的通知，该通知于2020年8月27日到达被告处，被告对此予以确认，故本院认定涉案房屋租赁合同于2020年8月27日解除，被告抗辩涉案合同于2020年10月31日解除的意见，依据不足，本院不予采纳。关于租金及房屋占用费的问题。如上所述，涉案租赁合同于2020年8月27日解除，故被告应当支付自2020年5月1日至8月27日的租金给原告，经核算，该期间的租金数额为146322.58元（37800×3＋37800÷31×27）。原告主张被告于2020年11月2日将涉案房屋交还，根据原告提交的证据及双方陈述，本院对此予以采信。被告抗辩称涉案房屋于2020年10月31日交还的意见缺乏依据，本院不予采纳。根据租赁合同约定，本合同因任何原因终止时，被告须在合同终止之日结清一切应缴费用和款项、腾空房屋并在终止之日起2日内迁出，因被告违约导致合同提前终止，在交还期内，被告应按合同终止时的日租金标准与实际占用天数的乘积向原告支付占用费。如在交还期届满后被告仍未交还该房屋的，从交还期限届满次日起，被告应按照合同终止时日租金标准的两倍与实际占用天数的乘积向甲方支付占用费。现原告主张被告按照每日1260元的标准支付自2020年8月28日至2020年11月2日的房屋占用费给原告，并无不当，本院予以支持。经核算，上述期间房屋占用费为84420元（1260元/日×67日）。关于迟延迁出注册地址的违约金问题。根据租赁合同约定，无论本合同因任何原因终止，被告须自合同终止之日起7日内无条件办理企业注册登记地址变更手续。否则，被告的租赁保证金不予退还，且每逾期一天，乙方须按合同终止日的日租金标准2倍向原告支付违约金，直至完成企业注册登记地址变更手续。现原告主张被告按照每日1260元的标准支付自2020年9月4日至2020年11月18日的违约金给原告，根据原告提交的微信聊天记录可知，原告对于被告营业执照的迁出确有宽限10个工作日的意思表示，故计算违约金的起始时间应在2020年9月3日后顺延10个工作日即2020年9月18日，被告应当支付迟延迁出注册地址的违约金（按1260元/的标准计算，自2020年9月18日至2020年11月18日）给原告。关于租赁保证金的问题。诉讼中，双方确认2020年3、4月的租金原告已经减免20%，故自2020年5月份起被告理应按照约定的租金标准支付租金给原告，被告拖欠租金的行为已经构成违约，并且被告并未按照合同约定的期限将注册地址迁出涉案房屋，故根据合同约定，原告主张没收被告缴纳的租赁保证金72000元，理据充分，本院予以支持。关于税费及滞纳金的问题。如前所述，被告于2020年11月2日将涉案房屋交还给原告，且被告对原告主张的2020年5月1日至11月2日涉案房屋所产生的税费金额29932.97元并无异议，故被告应当将上述税费支付给原告，被告仅愿意支付2020年5月1日至2020年10月31日的税费29604.2元的抗辩意见，依据不足，本院不予支持。但原告主张被告支付滞纳金2027.76元的请求，依据不足，本院不予支持。关于逾期支付租金的违约金问题。原告已经没收了被告支付的租赁保证金72000元，该租赁保证金足以补偿因被告违约对原告造成的损失，故原告主张被告支付逾期支付租金违约金的请求，本院不予支持。关于水电保证金的问题。双方确认被告支付了水电保证金36000元，且被告表示愿意以水电保证金抵扣拖欠的租金，本院对此予以采纳，原告主张优先抵扣违约金等费用依据不足，本院不予采纳。抵扣后，被告实际应支付拖欠的租金为110322.58元（146322.58元-36000元）。关于律师费的问题，根据原告提交的律师费发票等证据，本院确认原告支出了律师费9000元，租赁合同约定了该项费用由被告负担，故原告对于律师费的主张，合理有据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十六条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告欧阳慈钦、黎咏璋与被告广州南湖粤途国际旅行社有限公司于2018年11月22日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月27日解除；二、被告在本判决生效之日起10日内，支付2020年5月1日至8月27日的租金110322.58元给原告；三、被告在本判决生效之日起10日内，支付2020年8月28日至11月2日的房屋占用费84420元给原告；四、被告在本判决生效之日起10日内，支付迟延迁出注册地址的违约金（按1260元/日的标准，自2020年9月18日计算至2020年11月18日）给原告；五、被告在本判决生效之日起10日内，支付2020年5月1日至11月2日期间的税费29932.97元给原告；六、被告缴纳的租赁保证金72000元归原告所有；七、被告在本判决生效之日起10日内，支付律师费9000元给原告。八、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7890元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年四月二十日书记员  李敏燕陈丹纯