北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初68369号原告（反诉被告）：万某，女，1969年8月9日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：李恒德，北京市一法律师事务所律师。被告（反诉原告）：周某，男，1971年4月14日出生，汉族，住广西省南宁市青秀区。委托诉讼代理人：朱红娟，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：王秋杨，北京市盈科律师事务所实习律师。原告（反诉被告）万某诉被告（反诉被告）周某（以下简称周某）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。双方均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。万某向本院提出诉讼请求：要求周某支付延期交房违约金90万元。事实与理由：2019年11月29日，双方签订北京市存量房屋买卖合同（以下简称《买卖合同》）及《补充协议》，约定我购买周某位于北京市朝阳区北四环中路X号X座X层X号房屋（以下简称涉案房屋），房屋总价款2630万元，周某应当在2020年1月10日前办理完涉案房屋的解押手续，2020年1月17日前办理完房屋的缴税手续，产权转移登记当日办理房屋交付及物业交割。合同签订后，我按约定履行付款义务，但周某开始连续出现合同违约。一是解约房屋原贷款违约，《补充协议》约定周某应当于2019年12月6日前向房屋原贷款机构提交还清剩余贷款申请，最迟于2020年1月10日办理完毕解押手续，但是周某延迟至2020年1月20日才完成解押。二是周某应当于2020年1月17日之前前往税务部门办理缴税手续，但周某延迟至2020年1月23日才办理完毕。三是双方本约定房屋过户时间2020年1月20日，周某应于过户当日交房，但周某延迟至2020年4月16日才给我交钥匙。四是双方本约定应于2020年1月20日过户当日办理交割，但至2020年5月18日周某未办理物业交割，电卡、水卡等未交付，室内除应保留的卫浴设施设备、灯具等设备之外，其余室内7组衣柜、露台装饰物、厨房抽油机等均未搬离，导致我仅仅收到钥匙但无法办理入住。周某房屋交付不符合标准。周某之行为构成违约，应当承担违约责任。为维护我的合法权益，特诉至法院。周某辩称并反诉称：2020年4月16日我将涉案房屋交付给万某，并办理完全部物业交割手续，缴清全部费用，万某接收了涉案房屋钥匙但拒绝在《物业结清确认书》上签字，且拒绝支付20万物业保证金。万某要求搬离的房屋内5组衣柜、1组酒柜、1组书柜、露台装饰物、厨房抽油烟机，均是装修时定做，已经作为房屋附着物附着在房屋上。一般情况下，房屋交付时屋内物品处理，双方有约定的从约定，没有约定的业主将可移动家具清空即可。如果买方有拆除特殊要求，应当明确体现，但双方就附着物拆除并未做出任何约定。整个房屋交易过程中，万某均未提出拆除要求，而是在双方物业交割时临时提出。此时疫情刚刚结束，我不在北京，万某收房时提出此要求否则不配合办理物业交割，且拒绝支付20万物业保证金。关于交房时间，双方2020年1月20日签署了《谅解协议》，约定万某同意我2020年2月7日前交房。2020年1月20日涉案房屋过户完毕后，我飞回南宁。2020年1月25日新冠疫情爆发，因疫情不可抗力导致2020年2月7日无法办理交接。我与买方保持联系，说明疫情好转后会迅速办理物业交割，同时与中介保持联系，关注社区动态，由于小区管理特别严格，疫情期间搬家和装修都要到物业处报备。我和中介在4月份之前多次询问是否可以搬家，物业回复不允许，小区出入口也不允许外来人员进出。4月10日我再次联系物业询问，征得同意后立即联系搬家公司搬家，搬完并做好卫生后，2020年4月14日我约万某和中介一起办理交接手续。2020年4月16日，双方交接涉案房屋，万某到场后提出拆除衣柜等要求，我未同意，当天我按照万某要求将涉案房屋钥匙交付给万某，但万某拒绝到物业管理处办理物业交割，我方人员在中介陪同下到物业管理处结清了所有费用，并在物业经理和中介见证下签署了《物业结清确认书》。万某诉求应予驳回，且万某未举证证明实际损失，如果法院认定周某需要承担部分违约责任，申请调低金额。万某未按照《购房补充协议》约定于2020年1月20日过户当天支付我30万元户口保证金，而是到2020年4月20日才支付构成违约。万某拒绝支付我20万物业保证金，无事实和法律依据，构成违约。《购房补充协议》中约定因违约产生的诉讼费、律师费等全部费用，都由败诉方承担。故特提出反诉：1.要求万某支付物业保证金20万元；2.要求万某支付物业保证金的违约金，自2020年4月16日至实际给付之日按照20万元的日万分之五计算；3.要求万某支付户口保证金的迟延履行违约金13500元，自2020年1月20日至2020年4月20日按照30万元的日万分之五计算；4.要求万某支付律师费5万元。万某针对反诉辩称：20万元物业保证金已经支付至理房通，对方本应按约定2020年1月20日办理物业交割，但是对方未按约定进行，所以物业保证金基于周某违约，我不同意支付。如果法院判决对方向我方支付违约金，要求从物业保证金中抵扣。2020年4月16日周某交房，但是我方主张的房屋内物品包括5组衣柜、1组酒柜、1组书柜、露台装饰物、厨房抽油烟机，其未搬走，不符合合同约定交房状态，水电燃气卡对方也没有交付。周某和中介都认可室内柜子应该由周某来清理，但周某没有实际清理。故周某要求我方支付物业保证金延迟违约金，我方不认可。按照约定本应于过户当天去办理户口查询，但周某当天强行要求我方签署《谅解协议》，周某在2020年4月16日交房，我方在2020年4月17日就把30万元支付给周某。周某要求我方支付30万元户口保证金违约金，我不同意支付。对方没有损失，如果认定我方违约，对方按照合同约定主张违约金过高申请酌减。周某主张律师费不同意承担，不是我方违约造成，我方也有律师费支出。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月29日，周某与万某经链家公司居间签订《买卖合同》，约定周某将涉案房屋出售给万某。双方约定出卖人应当办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。除不可抗力外，出卖人未按照约定期限和条件将房屋交付买受人的，逾期超过15日，买受人不解除合同的，出卖人自合同约定的交付期限届满之次日至实际交付之日止，按日计算向买受人支付成交总价款万分之五的违约金，合同继续履行。因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。《买卖合同》附件一具体约定了房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单，其中第二项约定装饰、装修及附属设施保持原状，包括卫浴设施设备、整体橱柜、地板、墙壁、门、窗、热水器、暖气片、灯具。第三项约定房屋配套物品有房屋钥匙、单元门钥匙（或磁卡）、水IC卡无，电IC卡无，燃气IC卡有。双方当事人共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。2019年11月29日当天，万某（乙方）与周某（甲方）同时签订《补充协议》和《购房补充协议》。《补充协议》约定周某应于2019年12月6日前向该房屋原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且最迟于2020年1月10日前办理完毕解除抵押登记手续。双方同意于缴税预审通过后的5个工作日内最晚不晚于2020年1月17日共同前往税务部门办理缴税手续，2020年1月23日前共同办理房屋不动产转移登记手续。《购房补充协议》约定，甲方应当于产权转移登记手续办理凭毕当日将该房产交什乙方，并履行下列手续：双方共同对该房产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；交付该房产钥匙，除本协议另有约定外，甲方未按协议约定的期限将该房产交付给乙方及违反本协议第二条承诺，须30日之内赔偿乙方购房总价20%违约金、返还购房全部价款及资金占用利息（按银行同期贷款利息计算）。双方一致同意，乙方从约定的购房款中留存30万作为户口迁出保证金，该保证金可抵扣与户口相关的违约金，当该房屋不动产转移手续办理完毕当日，乙方到当地派出所办理户口查询，如果因为甲方的原因导致乙方无法办理户口链入手续，且在甲方积极配合办理后，致使乙方依然无法办理户口迁入手续的，则乙方扣留户口保证金30万，并且甲方按照原合同第十条户籍迁出中约定的违约责任来进行赔偿。如果因为乙方原因无法办理户口查询以及户口迁入手续，则乙方应立即向甲方支付该户口迁出保证金。双方一致同意，乙方从约定的购房款中留存20万作为物业保证金，该保证金可抵扣物业交割当日前甲方所需要承担的物业欠费及甲方未保持该房屋良好等状况造成的实际损失以及与物业相关的违约金。当该房屋不动产转移手续办理完毕当目，甲方办理物业交割手续，如果因为甲方的原因导致乙方无法办理物业交割手续，且在甲方积极配合办理后，致使乙方依然无法办理物业交割手续，则甲方扣留物业保证金20万元，并且甲方按照格式合同以及以往相关协议的违约责任来进行赔偿。如果因为乙方原因无法办理物业交割手续，则乙方应立即向甲方支付该物业保证金。本协议系格式购房协议的补充协议，与格式购房合同及以往相关协议或补充协议不一致的，以本协议为准。签订上述系列合同及协议后，2019年11月29日和12月2日，万某向周某理房通账户支付10万元、90万元。2019年12月29日，万某向周某理房通账户支付700万元。2020年1月18日，万某向周某理房通账户支付1830万元。2020年1月20日，周某将涉案房屋过户给万某。2020年1月20日，周某与万某签订《谅解协议》，约定原合同约定甲方应于2020年1月10日前办理完该房屋的解押手续，现乙方同意甲方于2020年1月20日前办理完该房屋的解押手续。原合同约定双方应于2020年1月17日前共同前方税务部门办理缴税手续，双方一致同意应于2020年1月23日前共同前往税务部门办理缴税过户手续。原合同约定甲方应于甲乙双方办理完毕该房屋产权转移登记手续当日将该房屋交付乙方，并协同乙方办理物业交割手续。现乙方同意甲方于2020年2月7日前将该房屋交付给乙方，并协同乙方办理物业交割手续。本协议与原合同及以往相关协议不一致的，以本协议为准，除本协议明确约定外，其余仍按原合同执行。2020年2月7日，周某未向万某交付涉案房屋。2020年4月16日，周某向万某交付涉案房屋钥匙。后，双方就物业保证金支付发生分歧。庭审中，双方主要争议及证据如下：1.万某主张周某存在解押迟延之违约情形且在其全款已付情形下被迫其签订《谅解协议》；周某表示其非主观故意迟延，且双方签署了《谅解协议》。万某提交了微信聊天记录和录音，证明周某未能于2020年1月10日之前办理完毕房屋解除抵押手续。周某表示这是当时双方磋商过程，后来双方已签署《谅解协议》，录音没有反馈双方要签的文件内容，协议系经过磋商一天之后签署的，如果胁迫应该是当天。周某提交了银行流水，证明2019年12月30日已还贷，12月31日已扣款，但是房产证银行一直没给，其非故意违约。万某不认可，表示周某应按合同约定办理，2019年12月17日其已付700万元，因周某迟迟无法办理才退款又重新打款。2.万某主张周某因解押延迟导致后续缴税过户均迟延，才顺延到疫情，周某未按约定时间交房构成违约；周某表示因疫情不可抗力导致其无法按期交房。万某提交了微信记录，证明2019年12月5日其已通过中介告知周某提前清理房屋。周某表示这是万某与中介沟通，不是双方之间，而且谅解协议约定2020年2月7日交房，之前如何管理房屋与万某无关。万某提交关于进一步加强社区（村）疫情防控工作的通告、关于进步加强园区疫情防控工作管理措施的通知，证明疫情发布通知时间2020年2月9日，房屋所在小区物业发布时间2020年2月10日但约定交房之日是2月7日，通知发布之前周某应该回京履行义务，且物业并未规定业主不可以搬家，周某从南宁返京不需要隔离，只需按规定办理登记即可。周某表示这只是其中一份文件，当时所有小区封门、村子封路，1月25日全国开始防控，有证据可以证明小区不能搬家，小区出入证房子卖了无法办理。周某提交了《机票行程确认单》，证明2020年1月20日回南宁。万某对证据真实性认可、证明目的不认可，表示恰好证明周某未履行义务。周某提交了与链家公司经纪人王某聊天记录，证明2020年3月25日还无法搬家。万某对该证据真实性认可，证明目的不认可，表示与事实不符，且中介给物业电话询问搬家时间这些事情没法证实。周某提交了物业结清确认书，证明2020年4月16日在王某和房屋物业经理见证下办理物业交割。万某不认可，表示其没有签字。周某提交了物业费、水费、电费交费单，证明2020年4月16日、4月17日、4月19日已分别结清费用。万某对证据真实性认可，表示恰恰证明交割时费用没有结清。3.万某主张周某未按约定条件交房即未将房屋内5组衣柜、1组酒柜、1组书柜、露台装饰物、厨房油烟机搬离。周某表示可拆除部分已于2020年4月16日全部搬离，万某所述物品已添附物在墙上，且万某此前从未提及要求拆除。万某提交了短信记录，证明2020年4月18日向周某主张权利，要求周某办理交接手续，结清物业费、水电煤气费，按约定腾空室内物品。万某提交了微信聊天记录，证明2020年5月24日向周某代理人再次主张权利。万某提交了照片，证明2020年5月房屋内物品状况。周某对短信记录和微信记录真实性认可，表示2020年4月16日已经交房，4月19日费用已全部结清，情况也向万某说清楚。周某表示照片可以显示柜子是整体跟墙连在一起的。4.周某主张万某未支付物业保证金且逾期支付户口保证金构成违约。万某表示户口保证金于2020年4月17日收到钥匙后即支付。周某提交了微信聊天记录，证明2020年4月19日要求万某支付20万保证金。万某对该证据真实性不认可。周某提交了理房通收付记录，证明万某于2020年4月20日支付30万户口保证金。万某对证据认可。5.周某提交了律师委托代理合同、付款截图、发票，证明律师费损失；万某对此不认可，表示周某违约应当自担，且其亦有律师费损失。另周某申请证人出庭，链家公司王某出庭作证。王某表示：关于房屋内的装饰装修，当时双方没有协商，按照正常手续固定设施留下、可移动搬走。合同约定是2月份交房，在此之前我跟业主代理人联系，说回不来北京，房子交不了，业主代理人说问过华亭物业诉搬不了家，房子一直没交。2020年4月12日业主代理人找的搬家公司，我协助清理的房子里的东西，清理完毕我通知万某交房，来进行物业交割，2020年4月16日万某、周某代理人还有我在现场，查的水表、电表、燃气表，当时万某提出房子里的柜子属于家具要搬走，对方说这是属于固定设施，能搬走的都搬走了，当天钥匙给万某了，万某说只是完成一部分，还没有物业交割完。双方对证人证言真实性均认可。本院认为：双方签订的《买卖合同》及系列协议均系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。上述系列协议履行过程中，据双方陈述及在案证据可知，周某未能于2020年1月10日前按约定办理完毕房屋解押手续，虽后续实际履行情况及其提交证据可知，周某应不存在违约主观故意，但是从客观上来说其确系违反了合同约定。周某过户前要求万某签署《谅解协议》免除其违约责任并要求延期交房，如万某所述在大部分房款已付情形下，若周某不配合办理过户会导致其更大风险和损失，周某该行为确给万某施加了很大压力，周某行为虽有不妥，不过万某基于自身利益考虑选择签署了《谅解协议》，后续也同意按照谅解协议继续履行，故双方亦应遵守《谅解协议》约定。周某亦未按《谅解协议》约定时间向万某交付房屋，周某抗辩系疫情原因导致其无法按期交房。就此，在房屋买卖合同中，过户及交房系出卖人主要合同义务。本案双方签订的《买卖合同》《补充协议》《购房补充协议》均约定过户当日交房，约定的最迟过户日期为2020年1月23日，周某在明知该约定情况下，对于过户当日交房应该早做准备，其后虽然万某签署了《谅解协议》同意交房延期至2020年2月7日，疫情防控政策虽对周某返京或按约交房产生一定影响，但并不必然导致其无法按约交房。关于逾期日期，2020年4月16日周某已搬离涉案房屋内可移动物品，万某表示另有衣柜、酒柜、书柜等未搬离以及水电卡等未交付不符合交房约定。双方房屋买卖合同附件一中明确约定只有燃气卡，无水卡电卡，明确约定附属设施包括整体橱柜，结合万某提交照片、双方陈述及证人证言可知，万某所提及衣柜、酒柜均显示系从上到下贴于整面墙上，不能直接移动而需拆除方可移走，故按通常理解该物品不属于周某必须移除，厨房油烟机亦属于安装于墙上物品，露台装饰物存于室外且双方在合同中未有约定，亦没有任何证据显示万某此前明确要求周某移走，故应认定周某2020年4月16日完成了交房义务。综上，万某要求周某承担逾期交房违约贵任，本院予以支持，周某抗辩违约责任过高要求酌减，本院综合考虑已付款金额、逾期日期、约定的日万分之五计算标准、疫情影响及损失酌情减判违约金数额。在支持万某违约主张情形下，周某要求万某支付物业保证金，合法有据，本院予以支持。周某要求万某支付户口保证金迟延违约金，虽万某抗辩交房后即已支付，但户口保证金并非与房屋交付相关，且已有物业保证金留存，故周某该诉求，本院予以支持，万某抗辩违约责任过高要求酌减，本院亦参照日万分之五约定、损失酌情减判违约金金额。周某要求万某支付物业保证金的违约金以及律师费，周某本身存在违约情形且万某亦聘请律师参加诉讼，故周某该两项诉求，本院均不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）周某于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）万某违约金二十万元。二、原告（反诉被告）万某于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）周某物业保证金二十万元。三、原告（反诉被告）万某支付被告（反诉原告）周某户口保证金迟延违约金三千元。四、驳回原告（反诉被告）万某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）周某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12800元，万某负担8500元（已交纳），周某负担4300元（于本判决生效之日起七日内直接支付万某）。反诉案件受理费2765元，周某负担2740元（已交纳），万某负担25元（于本判决生效之日起七日内直接支付万某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月二十五日书记员 辛迎雪