福建省清流县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0423民初191号原告：邹汉河，男，汉族，1968年5月10日出生，个体工商户，住福建省清流县。委托诉讼代理人：邹正河（系邹汉河哥哥），住福建省清流县。被告：魏学平，男，汉族，1982年10月5日出生，个体工商户，住福建省清流县。委托诉讼代理人：魏雪（系魏学平妻子），住福建省清流县。原告邹汉河与被告魏学平租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邹汉河的委托诉讼代理人邹正河、被告魏学平及其委托诉讼代理人魏雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邹汉河向本院提出诉讼请求：1.判令魏学平立即腾空龙津镇长兴中街xx号店面，并将房屋阁楼及与12号店面之间门洞恢复原状，拆除店面门头广告牌，并将房屋返还邹汉河；2.判令魏学平支付2020年10月3日起至房屋返还期间的使用费，暂计算至2020年12月，共计7,800元；3.判令魏学平将店面恢复原貌期间产生的租金；4.判令魏学平支付违约金10,000元。事实与理由：2012年9月3日，魏学平因经营电器需要向邹汉河租赁位于龙津镇长兴中街64号店，租期6年（2012年9月10日至2018年9月9日），2018年9月9日后，双方未签订书面合同，但魏学平一直租赁使用案涉店铺至今，约定2012年12月前月租金3,600元，之后参考周边店铺另行协商。期间，经甲乙双方对此协商并多次下调租金，2016年10月以后，邹汉河同意将租金调整为2,700元/月。2020年2月，魏学平以受疫情影响为由要求邹汉河给予减收部分租金，否则拒绝支付租金。邹汉河考虑实际情况，2月份予以减收租金1,000元，同时4月份起月租金调整为2,600元。2020年10月份，魏学平又以其他店面租金更便宜为由要求再降租金，邹汉河考虑到4月已下调租金，不同意再降。不料，魏学平在未达到目的后电话不接，发微信也不回，且拒绝支付店租至今。为维护邹汉河的合法权益，邹汉河特依法起诉，请求判如所请。魏学平辩称：1.邹汉河违背合同约定在先，就房租多少没有随行就市，按合同第八条，应由邹汉河支付违约金10,000元；2.答辩人会于2021年3月9日前搬出案涉店铺，在此期间按原租金2,600元/月支付，因合同中有押金，超出部分答辩人在搬出前会和邹汉河交清；3.答辩人就合同中承诺阁楼问题履行，前提是答辩人就当下市场行情支付倒阁楼费用，原楼板答辩人当初未曾见过，也并非答辩人拆除，故答辩人不参与倒楼板过程，应由邹汉河自行解决；答辩人支付倒阁楼费用，现店铺木头楼板归答辩人所有。邹汉河围绕诉讼请求依法提交了《店面出租合同》、房产证、土地使用权证及宗地图为据，魏学平对该组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。魏学平围绕其抗辩意见，依法提交了微信聊天截图、微信转账截图为据，邹汉河对该组证据的真实性无异议，故本院对该组证据的真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：福建省清流县龙津镇长兴中街64号店（房权证清字第4××6号）所有权人为邹汉河，建筑面积51.77㎡。2012年9月3日，邹汉河（乙方）与魏学平（乙方）签订《店面出租合同》，约定甲方位于长兴公寓一楼13号店面，建筑面积51.765㎡出租给乙方经营家电。合同主要约定：1.合同暂定六年（即从2012年9月10日至2018年9月9日止），月租金2012年9月至2012年12月为3,600元整，2013年1月起随行就市参照周边店面另行协商，若需缴纳房租税费等租赁业有关税收由乙方负责；2.乙方可在不破坏承重结构的情况下装修，合同期满或中途退租时，乙方不得破坏装修结构（原拆除的阁楼水泥板、与12号店面之间的互通小门必须恢复原貌），甲方不补偿任何费用，造成损坏必须修复；3.甲方收取乙方合同押金12,/000元（押金以合同为准，不再出具收据），合同期满或者中途退租，交清所有应由乙方承担的费用，且乙方将该店面阁楼水泥板、与12号店面互通小门恢复原貌（乙方将店面阁楼水泥板恢复原貌时，捆绑钢筋须经甲方验收后，方可浇筑水泥），经甲方验收合格后退还押金；未恢复原貌的，除按现价（乙方不再租赁时的造价）支付甲方恢复原貌造价及相关费用外，并需承担违约责任；4.乙方合同期满或中途退租时，必须提前30天通知甲方，且不得转让，必须无条件归还甲方，未提前通知，给甲方造成损失，乙方必须承担违约责任；5.乙方须在每月5日前将当月店租存入甲方指定账号，逾期未交甲方有权单方解除合同；6.合同生效后，除自然灾害外，甲乙双方不得随意变更或终止合同，否则违约一方须支付违约金10,000元；7.合同从2012年9月10日起生效，合同期满若乙方须继续租赁，在同等条件下，甲方必须优先租赁给乙方。合同还约定了其他事项。邹正河、魏学平分别在合同甲方、乙方处签字、捺印。合同签订后，魏学平向邹汉河交付了押金12,000元。2018年9月9日，上述合同期满后，魏学平继续租赁案涉店面并按2,700元/月标准缴纳租金直至2020年2月。2020年2月，因新冠疫情影响，魏学平要求减免部分租金，邹汉河予以减免1,000元。2020年4月，魏学平、邹汉河经协商后确定租金按2,600元/月标准支付。2020年10月，魏学平以其他周边店铺租金已降为由，向邹汉河提出2020年10月起租金按2,400元/月支付，邹汉河认为2020年4月已降租一次，未予同意，双方协商未果，魏学平亦自2020年10月3日起未向邹汉河支付租金。2021年2月5日，邹汉河以魏学平2020年10月起未支付租金为由诉至本院，魏学平辩称同意解除合同。诉讼中，邹汉河与魏学平于2021年4月17日签订《撤租协议》，约定：1.魏学平支付6,000元给邹汉河后，魏学平不承担阁楼倒楼板的恢复义务，魏学平原交纳的押金12,000元邹汉河应退还魏学平；2.魏学平承租店面至2021年4月17日止，且应承担2021年4月17日前的水电费用；3.店铺租金支付标准以法院裁判为准。本院认为，邹汉河、魏学平之间于2012年9月3日签订的《店面出租合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，该出租合同合法有效。案涉出租合同约定的租赁期限于2018年9月9日届满后，双方未重新签订租赁合同，但魏学平继续租赁案涉店面，邹汉河亦没有提出异议，故原出租合同继续有效，租赁期限为不定期，因此本案为不定期租赁合同纠纷。关于本案出租合同何时解除的问题。本院认为，依照《中华人民共和国民法典》第七百三十条的规定，不定期租赁合同当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。邹汉河提起本案诉讼要求魏学平立即腾空案涉店面并恢复原状已表明其解除租赁合同关系的意思表示，魏学平于2021年2月10日收到本院邮寄的邹汉河提交的起诉材料，而魏学平亦同意解除合同，故本院认定案涉租赁合同于2021年2月10日解除。关于本案租金及占有使用费的支付问题。本院认为，双方之间的出租合同解除后，魏学平仍占用使用案涉店面直至2021年4月17日，故魏学平应向邹汉河支付2020年10月3日起至2021年4月17日止的租金、占用使用费。因魏学平自2020年4月3日起即按2,600元/月缴纳租金至2020年10月2日，后双方因是否降租产生争议后魏学平才未缴纳租金，事后双方对后续租金支付标准也未达成一致意见。依双方的庭审陈述及提交的证据，案涉合同签订后，魏学平基本按比周边店铺高100元-200元的标准支付案涉店铺的租金，现周边店铺的租金除魏学平现承租的3个店面外，租金标准不一，1,800元/月-2,300元/月均有，魏学平现承租的3个店面的租金为2,400元/月，综合上述情况，本院酌定魏学平、邹汉河争议发生后的租金、占有使用费标准按2,500元/月支付。魏学平向邹汉河支付的合同押金12,000元应予以抵扣。关于魏学平是否应恢复原状的问题。本院认为，邹汉河提出与魏学平解除合同，魏学平亦同意解除，魏学平理应将涉案房屋腾空返还邹汉河，现魏学平已腾空店铺、恢复了与12号店面之间的互通小门并将钥匙交还邹汉河，双方并就原拆除的阁楼水泥板恢复费用达成一致，故对该诉讼请求作出裁判已无必要。关于本案双方是否违约的问题。本院认为，2020年10月，双方因邹汉河是否应随行就市再次降租产生争议后魏学平才未缴纳租金，且依出租合同约定，2013年1月起租金随行就市参照周边店面另行协商，因此，邹汉河、魏学平在周边店面租金有调整时均有重新调整租金的协商义务，魏学平在双方协商调整租金的过程中未缴纳租金，不构成违约；同时，因出租合同未明确约定租金调整的次数、幅度及是否必须调整等，故邹汉河未同意魏学平提出的租金调整幅度亦不违反合同约定。故邹汉河以魏学平未支付租金为由，要求魏学平支付违约金10,000元，无事实和法律依据，不予支持。魏学平辩解邹汉河2020年10月3日起未按合同约定随行就市调整租金系违约，无事实和法律依据，不予支持。魏学平关于其因邹汉河违约解除合同产生装修损失、营业损失等要求邹汉河承担赔偿责任的主张，因未提出反诉，可另行主张，本案中不予理涉。魏学平辩解因受新冠疫情影响邹汉河应响应国家号召免除魏学平2020年2月至2020年4月的租金，本院认为，抗击疫情期间，魏学平的营业收入受到影响，但邹汉河已减免魏学平部分租金共担部分风险，故其要求邹汉河再次减免租金的辩解，不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十二条、第二百三十二条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、邹汉河与魏学平2012年9月3日签订的《店面出租合同》于2021年2月10日解除；二、魏学平应于本判决生效之日起十日内给付邹汉河2020年10月3日起至2021年2月10日止的租金、及2021年2月11日起至2021年4月17日止的占有使用费（租金及占有使用费按2,500元/月支付，邹汉河原收取的12,000元押金应予抵扣）；三、驳回邹汉河的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延期间的债务利息。案件受理费245元，减半收取122.5元，由魏学平、邹汉河各负担61.25元（于本判决生效之日起七日内向本院交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  巫金秀二〇二一年四月二十八日书记员  林师阳附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。申请执行提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。