福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终803号上诉人（原审原告）：漳州市芗城区辉燕房屋中介服务部，住所地福建省漳州市芗城区九龙大道西侧市边检站东侧百江花园2幢D01号，统一社会信用代码92350602MA2XT5WU1T。经营者：曾雪燕，女，1981年10月6日出生，汉族，住福建省漳州市芗城区。委托诉讼代理人：江建农，福建闽隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑伟俊，福建闽隆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘石金，男，1974年1月15日出生，汉族，住福建省安溪县。被上诉人（原审被告）：杨桃莲，女，1973年11月6日出生，汉族，住福建省安溪县。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：袁宝果，福建中门律师事务所律师。以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：翁如宣，福建中门律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张凤珍，女，1984年2月16日出生，汉族，住福建省平和县。委托诉讼代理人：蔡志明，漳州市芗城区芝山法律服务所法律工作者。原审原告：漳州市芗城区凯盛房产经纪店，住所地福建省漳州市芗城区天下广场B2幢S87号店，统一社会信用代码92350602MA2Y2AAM3H。经营者：陈丽银，女，1983年12月25日出生，汉族，住福建省漳浦县。上诉人漳州市芗城区辉燕房屋中介服务部（以下简称“辉燕中介”）因与被上诉人刘石金、被上诉人杨桃莲、被上诉人张凤珍、原审原告漳州市芗城区凯盛房产经纪店（以下简称“凯盛经纪”）居间合同纠纷一案，不服福建省漳州市芗城区人民法院（2020）闽0602民初8303号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人辉燕中介的委托诉讼代理人江建农，被上诉人刘石金、杨桃莲的共同委托诉讼代理人翁如宣，被上诉人张凤珍的委托诉讼代理人蔡志明到庭参加诉讼，原审原告凯盛经纪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。辉燕中介上诉请求：撤销原审判决，依法改判：1.刘石金、杨桃莲共同支付辉燕中介居间费11160元及从2016年12月31日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；2.张凤珍支付辉燕中介居间费7440元及从2016年12月31日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息；3.本案的诉讼费用由刘石金、杨桃莲、张凤珍共同承担。事实与理由：一、漳州市龙文区人民法院2018年9月29日作出的（2018）闽0603民初3号民事判决书中对刘石金是否告知张凤珍案涉房屋被查封的事实，认定为：刘石金在签约时有告知张凤珍其尚欠两家银行贷款的事实，但未告知张凤珍案涉房屋已被查封的事实。事实上，刘石金、杨桃莲也未曾告知辉燕中介案涉房屋存在查封的情况。当时，如果需要查询房屋相关信息，只能由房屋所有权人本人查询或者立案后律师凭立案通知书才能查询。辉燕中介所了解的房屋信息，也只能由卖方提供，刘石金、杨桃莲未曾告知辉燕中介案涉房屋存在查封，辉燕中介也以“未查封”向买方如实反馈。故辉燕中介并未故意隐瞒与订立合同有关的重要事实。退一步讲，辉燕中介也不必冒着虚假陈述房屋信息的风险，造成房屋交易失败而损失居间劳务费用。二、辉燕中介对凯盛经纪在案涉房屋纠纷期间又介绍案外人韩惠芬购买讼争房产的情况并不知情，该交易完全是凯盛经纪操作的结果，与辉燕中介无关。一审法院笼统认定辉燕中介违背诚实信用原则，不支持辉燕中介的居间费用，有失公允。三、（2018）闽0603民初3号生效判决已认定合同有效，一审法院过错推定不足以推翻已经生效的判决文书的法律效力。综上，辉燕中介并无过错且已经按照合同约定履行居间人的义务，刘石金、杨桃莲、张凤珍应按合同约定支付居间费用。刘石金、杨桃莲共同辩称，一、仅依据（2018）闽0603民初3号民事判决书所载内容并不能证明刘石金、杨桃莲未曾告知辉燕中介案涉房屋存在查封的情况。事实上，在签订案涉《房屋买卖合同》前，刘石金、杨桃莲就有将案涉房屋尚欠银行贷款以及被法院查封的情况告知辉燕中介，辉燕中介作为居间人未将案涉房屋状况如实告知张凤珍，致使刘石金、杨桃莲与张凤珍就案涉房屋产生房屋买卖合同法律纠纷，进而造成买卖双方的损失。辉燕中介违背居间人如实报告义务，也违背诚实信用原则，损害了委托人的利益。二、辉燕中介作为专业的提供居间服务的中介机构，仅以查询房产信息条件受限而不承担信息审查、调查义务与现实和实践脱节。2015年6月19日，因案涉房屋尚欠银行贷款，芗城区人民法院出具（2015）芗民初字第5514号民事裁定书，裁定查封案涉房产，而案涉《房屋买卖合同》于2016年12月30日签订，距离案涉房产被查封已有一年半之久。在刘石金、杨桃莲已向辉燕中介告知案涉房产被法院查封后，辉燕中介对案涉房产的相关信息负有调查、审查义务，调查方式并不限于辉燕中介所列举的手段或只能由卖方提供，基于全国各省市的裁判文书均应在互联网上开示，辉燕中介完全可通过网络手段核查相应的信息；其未采取措施进一步核实相关信息，未尽到调查义务。退一步讲，即使刘石金、杨桃莲仅告知辉燕中介案涉房屋尚欠银行贷款，无论从一般合理谨慎的注意义务或是专业中介机构应具备的风险防范意识，辉燕中介都应当做更进一步的调查或核实，因此，辉燕中介既未尽到一般人的注意义务，也未尽到其作为居间人的合理审查义务，未履行居间人的义务。三、辉燕中介无论是否知晓或参与在案涉房屋纠纷期间又介绍案外人韩惠芬购买讼争房产之事，刘石金、杨桃莲将房屋挂在辉燕中介、凯盛经纪处出售时已告知讼争房产被查封的事实，辉燕中介却隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害委托人利益，已违背如实报告、忠实尽力的义务，无权要求刘石金、杨桃莲支付居间费。四、《房屋买卖合同》中明确约定丙方的义务包括丙方应将甲方提供的房屋的信息如实向乙方披露，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记，而案涉《房屋买卖合同》中买卖双方的权利义务是通过司法途径完成，案涉房屋过户并非是辉燕中介通过居间行为对应的劳动而完成，而是由张凤珍通过诉讼完成案涉房屋的过户，同样案涉房屋的销售款也是刘石金参与司法活动而取得的，因此，辉燕中介作为居间人并未履行居间人的义务。张凤珍辩称，2016年12月30日，辉燕中介、凯盛经纪介绍张凤珍与刘石金、杨桃莲签订案涉《房屋买卖合同》，合同签订前后，辉燕中介、凯盛经纪均明确表示涉案房屋未被查封。该事实有张凤珍于2017年1月4日与辉燕中介的通话录音可以证实。该通话录音已在（2018）闽0603民初3号案件中经各方当事人质证并依法得以确认，但辉燕中介、凯盛经纪却主张其有向张凤珍告知涉案房屋有被查封一事，明显不能自圆其说，存在故意隐瞒事实，虚假陈述，违反诚实信用原则的情形。依据各方签订的《房屋买卖合同》约定，辉燕中介、凯盛经纪应协助张凤珍办理产权交易过户手续。而张凤珍与刘石金、杨桃莲的房屋买卖行为是在诉讼、执行过程中完成，辉燕中介、凯盛经纪并未履行合同义务。本案辉燕中介上诉主张，因刘石金、杨桃莲作为卖方未告知案涉房屋被查封的事实，故其作为中介未能告知张凤珍该信息，辉燕中介的该项上诉主张与其在（2018）闽0603民初3号案件庭审中的陈述相矛盾，且不能自圆其说。请求依法驳回上诉，维持原判。凯盛经纪未到庭参加诉讼，亦未提交书面陈述意见。辉燕中介与凯盛经纪共同向一审法院起诉请求：1.判令刘石金、杨桃莲共同支付辉燕中介、凯盛经纪居间费11160元及从2016年12月31日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。2.判令张凤珍支付辉燕中介、凯盛经纪居间费7440元及从2016年12月31日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。3.本案的全部诉讼费用由刘石金、杨桃莲、张凤珍共同承担。一审法院认定事实：2016年12月30日，刘石金、杨桃莲（甲方）与张凤珍（乙方）经辉燕中介、凯盛经纪（丙方）介绍，三方签订一份《房屋买卖合同》（编号：×××01），三方约定（摘要）：1.甲方将漳州市龙文区明发商业广场15幢2206号房产出售给乙方；2.丙方应将甲方提供的房屋信息如实向乙方披露；3.在甲乙双方提供了全部有关房屋买卖资料的前提下，丙方负责协助甲乙双方办理产权过户登记；4.乙方帮甲方还清银行按揭肆拾伍万，如甲方原因导致不能按时还款，甲方必须承担所有责任并赔偿乙方违约金伍万元整，退还定金伍万元，总共壹拾万元；5.中介服务费由甲、乙方承担，自签订本合同当日，甲、乙方必须向丙方一次性支付缴纳中介服务费（即信息费）人民币：甲方付11160元，乙方付7440元整。2017年2月8日，张凤珍向漳州市龙文区人民法院提起诉讼，请求法院判令解除2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》，判令刘石金、杨桃莲、辉燕中介、凯盛经纪返还购房定金5万元及支付违约金5万元。在该案庭审中，辉燕中介辩称其在签订协议时，已经将讼争房屋被查封、尚有银行按揭未还等情况告知张凤珍；凯盛经纪辩称，其多次对张凤珍说明刘石金、杨桃莲尚欠邮政银行和中国银行贷款45万元，房屋被法院保全冻结交易，但是只要还款即可恢复交易。诉讼中，张凤珍变更诉请，要求继续履行《房屋买卖合同》，漳州市龙文区人民法院作出一审判决，判决张凤珍与刘石金、杨桃莲、辉燕中介、凯盛经纪签订的《房屋买卖合同》合法有效，三方按照合同约定履行各自义务。该判决经漳州市中级人民法院以未追加独立请求权的第三人，案件调解方案分歧较大，未能达成一致意见，调解不成，于2017年10月30日发回重审。2018年9月29日，漳州市龙文区人民法院再次做出判决，判决书确认：2015年6月19日漳州市芗城区人民法院作出（2015）芗民初字第5514号民事裁定书，裁定查封讼争房屋。2017年2月22日，刘石金、杨桃莲返还银行贷款后，漳州市芗城区人民法院依法解除财产保全措施。2017年2月17日，刘石金、杨桃莲经“吴氏置业”、凯盛经纪介绍与案外人韩惠芬签订《房地产买卖协议书》，约定将讼争房屋出售给韩惠芬。该案中，张凤珍提供了一份录音证据（该证据在本案中张凤珍再次提供），漳州市龙文区人民法院认定刘石金有告知张凤珍其尚欠两家银行贷款，但未告知讼争房屋已经被查封，张凤珍至2017年1月4日知晓房屋被查封。最终，漳州市龙文区人民法院判决刘石金、杨桃莲与张凤珍于2016年12月30日签订的《房屋买卖合同》（编号：×××01）合法有效，刘石金、杨桃莲与张凤珍均应当按照《房屋买卖合同》约定履行各自义务。该份文书已经生效，且讼争房产经张凤珍向法院申请强制执行，已经登记在张凤珍名下。一审诉讼中，辉燕中介、凯盛经纪向法院申请财产保全，一审法院依法作出民事裁定书，冻结刘石金、杨桃莲名下银行存款12000元；张凤珍名下银行存款8000元。辉燕中介、凯盛经纪为此支付保全费220元。一审法院认为，居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。所谓居间人的如实报告义务，是指房地产居间人应将其所知的关于订立房屋买卖合同的事项不加隐瞒地告知委托人。房屋中介的主要作用便是为委托人寻找、联络可与其订约的第三者，或以斡旋方式促成委托人与第三者成约。而就委托人来说，订立居间合同的目的就是借助于居间人的作用为其与其他人订立合同创造条件。因此，在这个过程中，居间人提供的订约信息直接影响到委托人的售、购房决定，其信息是否真实全面至关重要，这就要求房屋中介必须就自己所掌握的信息向委托人作如实提供，保证所提供的内容真实、可靠，不得弄虚作假、隐瞒欺骗，或掺入任何主观意见，并应尽可能为委托人提供最为有利、方便、及时的订约渠道，选择成约可能性最大的相对人。因本案讼争房屋引发了多起诉讼案件，而辉燕中介、凯盛经纪在其他案件的诉讼中，均自认其在签订讼争《房屋买卖合同》时已经将讼争房屋被查封，出售人尚有银行贷款未还清的情况告知张凤珍，可以证实，辉燕中介、凯盛经纪在刘石金、杨桃莲与张凤珍签订《房屋买卖合同》之前，已经知道讼争房产处于法院查封状态，但是张凤珍与辉燕中介的经营者曾雪燕通话记录中显示，张凤珍在签完合同后，询问讼争房屋是否有被法院查封时，曾雪燕直接否认，一再强调讼争房产并未被查封。从后续张凤珍提起的诉讼中可以得知讼争房产是否被法院查封，直接影响到张凤珍是否购买讼争房屋的意愿。辉燕中介、凯盛经纪故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，损害了委托人利益。同时，凯盛经纪在张凤珍因讼争房屋纠纷起诉到漳州市龙文区人民法院期间，又介绍案外人韩惠芬购买讼争房产，且与刘石金、杨桃莲签订了另一份《房地产买卖协议书》。一审法院认为，诚实信用是发展市场经济和维护社会秩序与和谐的道德条件，是维护交易安全的重要因素。凯盛经纪在明知张凤珍与刘石金、杨莲凤因讼争房屋产生的纠纷案件仍在审理当中的情况下，又居间介绍刘石金、杨莲凤与他人签订房屋买卖合同，完全违背了诚实信用原则。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”的规定，辉燕中介、凯盛经纪既未履行如实报告义务，也未履行忠实尽力义务，依法不得要求委托方支付报酬。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第四百二十五条的规定，判决：驳回漳州市芗城区辉燕房屋中介服务部、漳州市芗城区凯盛房产经纪店的诉讼请求。一审案件受理费265元，减半收取132.5元，保全费220元，由漳州市芗城区辉燕房屋中介服务部、漳州市芗城区凯盛房产经纪店负担。二审中，各方当事人均未提交新证据，且对一审判决查明的事实均无异议；本院对一审判决查明的事实予以确认。本案二审争议的焦点为：刘石金、杨桃莲、张凤珍是否应向辉燕中介支付居间服务费？对此，本院分析认定如下：本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，本案的居间合同法律关系发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”故居间人的如实报告义务是居间人在居间合同中承担的主要义务。在房屋买卖居间合同中，房地产中介机构提供的房源信息应当内容真实、全面、准确；对于受托事项及居间服务应承担符合专业主体要求的注意义务，注重审查、核实与交易相关的主体信用资信、房屋权属等对于缔约具有重大影响的事项及商业信息。本案中，《房屋买卖合同》签订之时，交易房屋在权利上存在重大瑕疵，已被漳州市芗城区人民法院实施财产保全措施进行了查封。辉燕中介上诉主张，由于房屋出卖人刘石金、杨桃莲未如实告知案涉房屋已被法院查封的事实，才导致其未能将该信息报告给张凤珍。该上诉主张与其在漳州市龙文区人民法院（2017）闽0603民初320号案件中的答辩意见相矛盾。在该案中，辉燕中介辩称案涉《房屋买卖合同》签订之时，其有将讼争房屋被查封、尚有银行按揭未还等情况告知张凤珍。由此可知，其在《房屋买卖合同》签订之时，已知晓案涉房屋被查封的事实。虽然已生效的（2018）闽0603民初3号民事判决书认定刘石金并未告知张凤珍案涉房屋已被法院查封的情况，但该判决并未就刘石金是否向辉燕中介告知案涉房屋被查封进行查明、认定，而辉燕中介在（2017）闽0603民初320号案件的答辩中已自认其在签约前已知晓案涉房屋被查封的事实，故辉燕中介将未告知张凤珍案涉房屋已被法院查封之事实的原因归责为卖方，依据不足。辉燕中介在已知悉案涉房屋被法院查封可能影响正常交易的情况下，未将该信息如实报告给购房人张凤珍，草率促成买卖双方签订《房屋买卖合同》，致使双方在签约后无法顺利履行合同，最终通过司法途径才实现合同目的。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，辉燕中介不得要求刘石金、杨桃莲、张凤珍支付居间服务费。综上，辉燕中介的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实基本清楚，适用法律正确，应予维持。原审原告凯盛经纪经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费265元，由漳州市芗城区辉燕房屋中介服务部负担。本判决为终审判决。审 判 长  王 瑛审 判 员  张海泉审 判 员  卢津津二〇二一年四月十三日法官助理  陈洁平书 记 员  郭少进执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。