辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1003民初374号原告：辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司，统一社会信用代91211000MA0P5NJG1F。法定代表人：黄仕银，该公司总经理。委托代理人：王冠,该公司客服部员工。被告：常勇，男，现住辽阳市。原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉被告常勇物业服务合同纠纷一案，于2021年3月2日向本院提起诉讼。本院受理后依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告委托代理人王冠、被告常勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司诉称：原告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由原告为被告所在园区提供物业服务。合同约定保莱蓝湾国际小区物业服务管理费按建筑面积每平方米每月1元标准收取，被告系原告管理的29#3-2-1房屋业主，该房屋建筑面积95.07㎡。被告自2017年9月1日起拖欠住宅物业服务费，至2020年7月31日止，拖欠物业费3328.5元。被告拖欠物业管理费严重损害原告与其他业主利益，依据《物业服务合同》第五条物业服务费用之规定，被告应从逾期之日起每日按应缴费额的3‰向原告支付物业费违约金。为保护原告合法权益，督促被告履行支付物业管理费的义务，诉至法院。请求判令：1、被告支付拖欠的物业管理费3328.5元。2、请求被告支付物业费违约金2395.1元，以上合计5723.6元。3、本案全部诉讼费用由被告承担。同时提供如下证据：1、前期物业服务协议、物业管理服务合同、备案通知，证明原告对保莱小区进行服务及收费标准。2、告知函、服务通知书、短信通知，证明通知我方进驻小区进行服务及管理，通知被告交物业费。3、收据，证明被告交过物业费。4、照片12张，证明原告一直在按合同要求，对业主提供服务。被告常勇辩称：1、本人起亚轿车（车牌号辽Ｋ×××××）2019年8月中旬在保莱国际蓝湾国际小区院内被划（当天晚上被划车辆超过10台以上，只有7-8台车主报案包括本人在内），新车被划后，作为第三方的物业管理公司没有给予受到损失的业主帮助和安抚工作。报案后，警察出警对小区内摄像头进行破案排查，整体模糊不清，没有抓到真凶导致业主个人财产受到了损失，反映物业当时管理中出现的漏洞，这也是没有及时交物业费的主要原因。2、根据物业管理条例第二天、第三十五条、第四十六条等相关规定，对个人财产在小区院内受到的损失，物业管理公司应给予解释与补偿。同时提供受案回执，证明车在小区被划，向派出所报案，因为录像不清，无法破案。经审理查明，被告向保莱房地产开发（辽阳）有限公司购买商品房，该商品房位于辽阳市文圣区天福路保莱蓝湾国际小区52-29号楼3单元2层1号，建筑面积为95.07平方米。被告收房并验收入住后，于2012年12月30与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》，由辽阳保莱物业服务有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议明确物业服务费用（不包括房屋共用部位共用设施设备大中修、更新、改造的费用）每平方米每月1元。协议还约定了双方权利义务等条款。2016年11月15日，保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》，约定由辽宁保利物业管理有限公司负责保莱蓝湾国际小区的物业管理及服务工作，该协议约定住宅楼物业费每平方米每月1元，电梯费每户每年432元，同时还约定了双方权利义务等条款。2018年2月19日，原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司对上述物业服务经过辽阳市住房和城乡建设委员会物业监管科进行备案，并出具《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业委托合同备案单》，该备案单显示：物业名称保莱·蓝湾国际，物业类型住宅，座落位置辽阳市文圣区，物业管理区域四至：东至文昌街，南至滨河路，西至襄平大街，北至市政府规划绿地，物业服务期限自2016年11月1日起至业主委员会成立之日止，物业服务标准1元/月/平方米（不含电梯运行费），电梯费432元/年。原告因此为被告居住的小区提供物业服务。原告于2016年11月1日开始为被告居住的小区提供物业服务，被告拖欠2017年9月1日起至2020年7月31日止的物业服务费。关于拖欠物业费数额，双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为95.07平方米，2017年9月1日起至2020年7月31日应给付物业费1.0元x95.07平方米x35个月=3327.45元。本案审理过程中，原告提供受案回执，证明车在小区被划，向派出所报案，因为录像不清，无法破案。原告对此质证称“被告没有停在车位，相关机关已受理此案件”。上述款项，原告多次通知被告交纳，被告仍未交纳，原告诉至本院。上述事实，有原告提供的前期物业服务协议、物业管理服务合同、《辽阳“保莱蓝湾国际”前期物业服务项目物业合同委托服务备案单》、告知函、服务通知书、短信通知、收据、照片12张、被告提供的受案回执及当事人陈述等在卷佐证。本院认为，被告与辽阳保莱物业服务有限公司签订《前期物业服务协议》、保莱房地产开发（辽阳）有限公司与辽宁保利物业管理有限公司签订《物业管理服务合同》均成立且合法有效，原告作为辽宁保利物业管理有限公司分支机构已经实际入驻并为被告居住的小区提供物业服务且经过有关部门备案，原、被告双方均应按合同约定履行各自义务，被告未按约定履行给付物业费系违约行为，应承担民事责任履行给付义务。关于原告主张被告支付拖欠的物业管理费3328.5元一节，依据双方约定物业费按每平方米每月1.0元计算，被告入住房屋面积为95.07平方米，2017年9月1日起至2020年7月31日应给付物业费1.0元x95.07平方米x35个月=3327.45元，原告关于物业费的主张以本院认定为准。关于原告主张被告支付物业费违约金2395.1元一节，本院认为，原告作为物业服务的提供者，本应积极收集业主针对物业服务提出的意见建议，为保莱蓝湾小区提供更好的物业服务。但庭审中因被告车被划要求减免物业费，原告称“只能在违约金中减免”，表明原告提供的物业服务确实存在不够到位之处，结合原告实际提供的物业服务水平，对原告该项主张，本院不予支持。被告关于其起亚轿车在保莱国际蓝湾国际小区院内被划，新车被划后，原告没有给予受到损失的业主帮助和安抚工作。报案后，警察出警对小区内摄像头进行破案排查，整体模糊不清，没有抓到真凶导致业主个人财产受到了损失，反映物业当时管理中出现的漏洞，这也是没有及时交物业费的主要原因之抗辩，本院认为，上述问题属于合同履行之瑕疵，不属于合同法中的根本违约，被告不能据此拒绝履行交纳物业费的合同义务。物业服务企业的服务具有公共性，收取物业费是用于整体物业设施的维护保养、正常秩序维护所必需的费用，个别业主拒交物业费的行为，不仅损害了物业服务企业的利益，也损害了其他正常交费业主的利益，不利于物业整体管理，故对被告的抗辩本院不予采信。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百三十九条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下：一、被告常勇于本判决生效后十五日内一次性给付原告辽宁保利物业管理有限公司辽阳分公司2017年9月1日起至2020年7月31日物业费3327.45元；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告常勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本8份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长 孙 骞人民陪审员 王 影人民陪审员 吴雁宏二〇二一年四月二十二日法官助理关植仁书记员张恺倩本案所依据的法律规定《中华人民共和国民法典》第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百三十九条建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。