广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终280号上诉人（原审被告、反诉原告）：宋伟，男，1966年4月26日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：罗应群，广东大展律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：麦君全，男，1962年3月2日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。诉讼委托代理人：陈日生，男，1957年10月20日出生，汉族，广东省遂溪县人，住广东省遂溪县。原审被告：刘泉和，男，1968年9月30日出生，汉族，广东省廉江市人，住广东省佛山市南海区。上诉人宋伟因与被上诉人麦君全，原审被告刘泉和租赁合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2019）粤0823民初1514号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年1月12日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人宋伟及其委托诉讼代理人罗应群，被上诉人麦君全及其委托诉讼代理人陈日生，原审被告刘泉和到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋伟上诉请求：1、撤销一审判决。2、改判驳回麦君全请求宋伟支付租金247500元的诉讼请求。3、改判麦君全向宋伟退还押金130000元。4、一、二审案件受理费由麦君全承担。事实与理由：一、原审判决遗漏当事人。2008年12月22日，麦君全与遂溪县公路局（原湛江市公路管理局遂溪分局）签订了《土地租赁协议》，约定遂溪县公路局将其面积为6498平方米【详见遂府国用总字第004116号】租赁给麦君全30年（即从2009年1月1日起至2039年12月31日），租金合计为人民币壹拾万元。2013年1月18日，麦君全与宋伟签订《厂房转租协议书》，2015年12月18日，麦君全与宋伟签订《厂房转租协议书补充条款》。以上事实证明遂溪县公路局享有位于遂溪县线洋青方向1公里处的国有土地使用权。遂溪县公路局将上述土地出租给麦君全，麦君全在租赁的土地上建造厂房后转租给宋伟。本案属土地租赁合同纠纷，本案处理的结果与遂溪县公路局有法律上的利害关系。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条第二款关于“对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务”的规定，通知遂溪县公路局作为第三人参加诉讼。二、原审判决适用法律错误，判决错误。遂溪县公路局取得的国有土地使用权的用途是“仓储用地”。但是遂溪县公路局没有按照国有土地使用权证的用途进行投资建设，而将该土地出租给麦君全建造厂房。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十八条第二款“未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租”的规定以及《规范国有土地租赁若干意见》第一条第三款“对原有建设用地，法律规定可以划拨使用的仍维持划拨，不实行有偿使用，也不实行租赁”的规定。遂溪县公路局将上述国有土地使用权出租给麦君全，违反了法律强制性规定。麦君全在遂溪县，之后将厂房及土地转租给宋伟，并与宋伟签订了《厂房转租协议书》和《厂房转租协议书补充条款》。麦君全转租土地及厂房没有依法登记。根据《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定除外”的规定，以及《土地管理法实施条例》第六条第一款“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书”的规定，麦君全转租土地给宋伟没有依法进行土地使用权变更登记。麦君全的行为违反了法律的强制性规定。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外”和《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“违反法律、行政法规的强制性规定合同无效”的规定，遂溪县公路局与麦君全签订的《土地租赁协议书》，麦君全与宋伟签订的《厂房转租协议书》和《厂房转租协议书补充条款》违反法律的强制性规定，协议为无效协议。但是，原审判决却认定《厂房转租协议书》、《厂房转租协议书补充条款》合法有效，故原审判决应当依法予以撤销。原审判决宋伟将占有土地交回麦君全以及向其支付土地租金117500元也是与法律规定相违背的。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力”以及第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方均有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，宋伟不应将土地交回麦君全，而应将土地交回给享有土地使用权的遂溪县公路局。因转租协议从签订之日起就没有法律约束力，宋伟也不应向麦君全支付未交的247500元租金，反而麦君全应将押金130000元返还给宋伟。综上，请依法判决，支持宋伟的上诉请求。麦君全答辩称：宋伟不是租赁土地，而是租赁厂房。本案判决的结果与遂溪县公路局并没有法律上的利害关系，因而本案并不需要追加遂溪县公路局为第三人。宋伟主张原审判决遗漏当事人缺乏事实和法律依据。涉案土地是国有建设用地，遂溪县公路局依法有权把该地的使用权出租给麦君全使用。宋伟引用的相关法律法规与涉案土地的出租使用并不冲突。遂溪县公路局与麦君全签订的《土地租赁协议》不违背国家法律的强制性规定，同理麦君全与宋伟所签订的合同及补充条款也没有违反法律的强制性规定。原审判决不存在适用法律错误，判决错误的情形。本案应是厂房租赁合同纠纷，原审定性为土地租赁合同纠纷不当。原审判决宋伟给付租金至付清款之日止的当月租金，不应冲减宋伟的押金。宋伟的上诉理由不充分，请求驳回其上诉请求。刘泉和答辩称：认可麦君全的意见。麦君全向一审法院起诉请求：1、宋伟、刘泉和、湛江市裕华农生态有机肥有限公司（以下简称裕华公司）停止侵占麦君全使用的涉案土地。2、宋伟、刘泉和、裕华公司共同赔偿麦君全侵权损失137500元。3、案件的诉讼费用由宋伟、刘泉和、裕华公司承担。麦君全于2020年7月8日变更诉讼请求为：1、宋伟支付厂房租赁金247500元（2018-2020年3月30日租金220000元+2020年4至6月租金27500元共计247500元）。2、宋伟、刘泉和恢复厂房租赁前现状（即填满宋伟、刘泉和因生产而挖走厂房内的泥，拆除宋伟、刘泉和自行搭建的建筑物，恢复水电）。3、案件的所有诉讼费用由宋伟、刘泉和承担。宋伟向一审法院提出反诉请求：1、解除麦君全与宋伟于2013年1月18日签订的《厂房转租协议书》及于2015年12月18日签订的《厂房转租协议书补充条款》；2、麦君全赔偿宋伟因租赁协议无法履行造成的损失600000元。3、麦君全承担案件的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2008年12月22日，麦君全与遂溪县公路局（原湛江市公路管理局遂溪分局）签订了《土地租赁协议》，约定遂溪县公路局将其面积为6498平方米[详见遂府国用总字第004116号]租赁给麦君全30年（即从2009年1月1日起至2039年12月31日），租金合计为人民币壹拾万元。2013年1月18日，麦君全与宋伟签订《厂房转租协议书》，双方约定：麦君全将裕华公司转租给宋伟经营，该公司厂房位于遂溪县岭北镇茶亭至洋青的公路边，土地名称为遂溪县公路局茶亭道班旧址，土地权属是遂溪县公路局，出租日期从2013年4月1日起至2026年4月1日止，期满时宋伟将厂房无偿退还给麦君全，宋伟投入的机械电气设备由麦君全所有。租金前十年按11万元/年计算，后三年按13万元/年计算。本协议签字时，由宋伟支付麦君全13万元作押金（如中途宋伟不违约，该押金作为租期最后一年的租金）。今后宋伟均按每年4月1日前，先交租后使用的方式执行。宋伟不能超期支付租金，如超期一个月不支付租金，麦君全有权终止协议，同时收回厂房和公司，并没收押金。麦君全协助宋伟办理营业执照、肥料登记证、环保证、税务登记证、商标证等证件的变更手续。2015年12月18日，麦君全与宋伟签订《厂房转租协议书补充条款》，约定麦君全同意将出租期延长三个月（即从2026年4月1日延长至2026年7月1日，该延长期不收租金），出租期满即2026年7月1日，宋伟所建钢架结构厂房可自行拆除搬走。麦君全与宋伟签订该协议后，宋伟一直按期缴纳租金至2018年3月。2018年4月起，麦君全与宋伟发生纠纷，宋伟即拒绝缴交租金，双方因此发生纠纷，麦君全故起诉至法院，要求宋伟支付厂房租金247500元及宋伟与刘泉和恢复厂房租赁前的现状。宋伟收到应诉材料后提起反诉，要求解除与麦君全签订的《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》并要求麦君全赔偿因租赁协议无法实际履行所造成的损失600000元。在案件审理过程中，宋伟申请对建设钢架厂房造成的资金投入损失及麦君全扣留宋伟转载机造成的损失进行评估鉴定，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估鉴定，广东诚证价格评估有限公司于2020年6月9日作出结论为：宋伟建设的钢结构厂房等工程项目总价值为597844元。一审法院认为：本案是土地租赁合同纠纷案件。麦君全与宋伟签订的《厂房转租协议书》、《厂房转租协议书补充条款》系双方自愿签订，是双方真实意思表示，没有违反法律、法规强制性规定，合同合法有效，予以确认。麦君全和宋伟均应按合同约定的条款履行各自的义务。现宋伟请求解除双方签订的《厂房转租协议书》、《厂房转租协议书补充条款》，麦君全亦同意，故对宋伟该主张，予以支持。宋伟一直拖欠麦君全2018年4月起至今的租金未付，该行为已经构成违约，予以认定。宋伟辨称因所租赁的土地为仓储用地，无法办理环保证及肥料证等才拒绝继续缴纳租金，但宋伟未有证据证明，其自与麦君全签订《厂房转租协议书》、《厂房转租协议书补充条款》开始至今有向相关部门申请办理相关的许可证件，故对宋伟该辩解意见，不予采纳。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十七条的规定，麦君全请求宋伟支付拖欠的租金247500元，宋伟辨称2019年5月已撤离租赁的土地，但并没有提供证据予以证实撤离场地后已将租赁土地交回麦君全使用，故对宋伟该辩解意见，不予采纳。麦君全、宋伟在庭审中均承认租金缴纳至2018年3月止，故应从2018年4月起算租金，租金按每年110000元计算，即每月租金为9166.67元（110000元÷12个月）,计算至2020年6月止的租金为247500元。麦君全与宋伟于2013年1月18日签订租赁协议当日，宋伟依约向麦君全已交纳了押金130000元，应在本案中予以扣减，故宋伟尚应支付给麦君全的租金为117500元（247500元-130000元）。麦君全要求宋伟、刘泉和恢复厂房原状，但没有提供证据证明厂房原状，且麦君全认为宋伟、刘泉和挖走厂房内的泥，但没有提供证据证明租赁地的原状状态，故对麦君全该主张，不予支持。麦君全要求宋伟拆除其自行建造的建筑物，根据麦君全及宋伟于2015年12月18日签订《厂房转租协议书补充条款》的约定，宋伟在租赁地所建的钢架结构厂房可在出租期满后由宋伟自行拆除搬走，麦君全该主张依法有据，予以支持。宋伟请求麦君全赔偿因租赁协议无法实际履行所造成的损失600000元，但宋伟没有提供证据予以佐证是因麦君全的原因造成租赁无法实际履行，故对宋伟该反诉请求，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）款、第二百二十七条及《中华人民共和国物权法》第三十四条之规定，判决：一、解除麦君全与宋伟于2013年1月18日签订的《厂房租赁协议书》及于2015年12月18日签订的《厂房转租协议书补充条款》；二、限宋伟于判决生效之日起三十日内自行清除租赁麦君全位于遂溪县班旧址（仓储用地内）土地上的建设的钢结构厂房，并将占用土地交回麦君全；三、限宋伟于判决发生法律效力之日起十日内支付给麦君全土地租金117500元；四、驳回麦君全的其他诉讼请求；五、驳回宋伟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费5012.50元，反诉受理费4900元，共9912.50元，由宋伟负担本诉受理费2379.67元、反诉受理费4900元，共7279.67元；由麦君全负担2632.83元。二审期间，宋伟提交一份《核准注销登记通知书》，用以证明湛江市裕华农生态有机肥有限公司于2019年7月15日被核准注销。麦君全与刘泉和没有提交新证据。本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。麦君全质证称：宋伟一审没有提交，对该证据不予承认。刘泉和对该证据的合法性、真实性、关联性均认可。本院经对宋伟提交的证据进行审查后意见如下：宋伟提交的证据不属于二审程序的新证据，但鉴于该证据对本案的事实认定及实体处理具有重大影响，故对该证据予以采纳。本院经审理查明，原审判决认定的事实清楚，本院予以确认。另查明：湛江市裕华农生态有机肥有限公司于2019年7月15日被核准注销登记。本院认为，本案是租赁合同纠纷。原审判决认定为土地租赁合同纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对宋伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人宋伟的上诉理由和被上诉人麦君全的答辩意见以及原审第三人刘泉和的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：关于是否应当追加遂溪县公路局参加本案诉讼的问题。本案中，麦君全与遂溪县公路局签订《土地租赁协议》的租赁期限从2009年1月1日起至2039年12月31日。麦君全在上述合同的有效期限内向宋伟转租涉案土地，麦君全与宋伟双方签订了《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》。麦君全与宋伟之间因履行《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》产生纠纷，而遂溪县公路局不是《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》的合同当事人，遂溪县公路局与本案的处理结果无直接的利害关系，也不是法律规定的必须参加诉讼的当事人，故不需追加遂溪县公路局参加本案诉讼。宋伟关于原审判决遗漏当事人的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于宋伟与麦君全签订的《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》是否有效的问题。首先，从证据来看，宋伟与麦君全均是完全民事行为能力人，《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》是双方当事人的真实意思表示，宋伟没有证据证明该两份合同具有符合《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”的无效情形；其次，从双方签订合同的时间过程来看，麦君全与宋伟于先于2013年1月18日签订《厂房租赁协议书》，后又于2015年12月18日签订《厂房转租协议书补充条款》约定延长租赁期。宋伟在此期间对合同的效力没有提出异议，涉案合同履行几年后宋伟现主张其与麦君全于2013年1月18日签订的《厂房租赁协议书》及于2015年12月18日签订的《厂房转租协议书补充条款》无效没有事实与法律依据。《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》没有违反法律、行政法规的强制性规定，是依法成立的合同，自成立时生效。综上，宋伟关于《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》无效的上诉理由不成立，本院不予采纳。关于宋伟是否应当向麦君全交回土地和支付拖欠的租金以及押金的处理问题。《厂房租赁协议书》及《厂房转租协议书补充条款》是依法成立的合同，自成立时生效，合同对双方当事人具有法律约束力。宋伟于原审主张解除双方签订的涉案两份合同时，麦君全同意解除。因此，两份涉案合同予以解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，宋伟向麦君全承租涉案土地，故合同解除后宋伟应当交回涉案土地。故麦君全要求宋伟交回涉案土地有法律规定，应予以支持。因宋伟租金缴纳至2018年3月止，故从2018年4月起至2020年6月止共2年又3个月的租金为247500元[（2×110000元+（110000元÷12月/年）×3）]。因麦君全收取了宋伟押金130000元，因此，涉案合同解除后，宋伟尚欠的租金与宋伟交付的押金相互抵扣，故宋伟应支付给麦君全的租金为117500元（247500元-130000元）。综上，原审判决宋伟向麦君全返还土地，支付租金117500元并无不当，本院予以维持。宋伟关于其不应当向麦君全支付租金247500元及麦君全应向宋伟退还押金130000元的上诉理由不成立，本院不予采纳。综上所述，宋伟上诉无理，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律及实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5012.5元，由上诉人宋伟负担（上诉人宋伟已预缴二审案件受理费5012.5元）。本判决为终审判决。审 判 长  刘 芳审 判 员  王 瑾审 判 员  钟斯宁二〇二一年四月六日法官助理  莫望春书 记 员  周 玥附相关法律条文及司法解释：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。