广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初29978号原告：刘国太，男，汉族，1971年10月17日出生，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：肖鑫，广东仁皓律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成丰，广东仁皓律师事务所实习律师。被告：黄鹏，男，汉族，身份证住址：广东省深圳市罗湖区。委托诉讼代理人：王佳滨，广东深湾律师事务所律师。委托诉讼代理人：侯志辉，广东深湾律师事务所实习律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地：深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：贾秀芳，系公司员工。委托诉讼代理人：车彤，系公司员工。原告刘国太诉被告黄鹏、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人肖鑫、陈成丰，被告的委托诉讼代理人王佳滨、侯志辉到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告、被告、第三人之间签订的编号为XX的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》；2、判令被告向原告返还已支付的定金2000000元（人民币，下同）；3、判令被告向原告支付违约金5466000元；4、判令被告向原告支付居间佣金222640元；5、判令被告向原告支付房产评估费13665元；6、本案全部诉讼费用（包括但不限于诉讼费、保全费、担保费、公告费等）、律师费由被告承担。庭审中，原告明确担保费6162元、律师费50000元。事实和理由：2020年6月，原告浏览到被告名下位于南山区的房产（以下简称为“涉案房产”）正在出售的信息，原告欲购买该涉案房产。故原被告与第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于2020年6月3日签订了编号为XX的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定，原告向被告购买涉案房产，房屋转让总价款27330000元，交易定金为200万元，付款方式为买方向银行抵押贷款。同时，原被告还签订了《二手房买卖合同补充协议》，约定卖方赎楼方式为卖方自行筹集资金赎楼，并自行承担赎楼相关费用及罚息。合同签订当日，被告出具收据，确认收到定金70万元。合同签订次日，被告出具收据，确认收到剩余定金130万元。合同签订后，原告积极履行合同义务，相继向第三人支付居间佣金人民币共222640元，支付房产评估费13665元，并积极配合银行办理相关贷款审批手续。杭州银行股份有限公司深圳分行干2020年8月24日出具了《二手房贷款确认书》，确认在涉案房产过户到原告名下后发放贷款。但原告查询到涉案房产已于2020年9月3日被贵院因其他案件所查封，被告无法按照合同约定的于原告取得银行贷款承诺函后30个工作日内自行筹资还清银行贷款并继续履行合同义务。鉴于以上事实，被告的行为已经违反三方签订的合同，严重侵害了原告的合法权益，现依照《中华人民共和国民事诉讼法》等的有关规定提起诉讼，请求法院依法作出公正判决，以维护原告的正当合法权益。被告辩称：一、被告主观上不存在违约意图，被告之所以不能继续履行合同是情势变更导致，非因被告自身导致，且在事情发生后，被告一直为积极履行合同义务而努力，积极解决问题。1、被告对于房产出卖的态度是坚决的，并不存在主观恶意拒不履行合同约定的意图。根据双方合同约定：“经买方书面同意，并查档确认产权清晰、有抵押无查封的状态。”可知房屋买卖合同签订时，涉案房产只有抵押而没有查封情况，原被告对此均了解清楚，涉案房产不存在查封情况是确定无疑的。原告、被告及第三人签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》时间为2020年6月3日，而涉案房产于9月3日即被查封，涉案房产被查封不是被告期待的结果，造成本案房屋交易受阻完全系第三方另案恶意诉讼导致【案号：（2020）粤0305民初25460号】，故房屋买卖合同由于客观因素导致不能履行属于情势变更，根据法律规定，应当由买卖双方协商变更或解除合同，因此被告不应当为此承担巨额违约金的惩罚责任。2、涉案房产被查封后，被告积极解决问题。本案房产被第三方保全后，被告积极应对，并向法院申请资产置换，法院审查过程中第三方再次恶意增加诉讼请求和保全金额，致使该案再次拖延，被告无奈在该案中再次提交书面置换申请，以达到将房产顺利向原告出售的目的。但因保全金额过大，法院的审核周期非常长，直至2020年11月12日才完成审查。同时，被告也积极委托第三人中介机构多次和原告沟通，但原告并未明确回复处理方式。原告在此期间，就本案提起诉讼，并针对该房产申请查封，无疑是雪上加霜，最终致使资产置换无法完成。二、合同未对违约金承担进行约定。房屋买卖合同中对每一项违约责任均进行详细、明确的约定，但根据合同第十六条约定，违约责任仅为定金罚则，并未对违约金的比例进行约定，且在该条中对违约金以“/”去除，可见根据双方意思表示，并未约定违约金。合同附件一主文为交易节点确认，属于提示性文件，附件中的补充约定涉及到的违约金条款，作为合同的重要文本内容，并无原告、被告、第三人的共同签署，且系中介公司格式合同，没有任何一方对被告释明合同附件的违约内容。三、房屋买卖合同的履行不能未对原告造成实质性经济损失，原告主张违约金明显过高，不应予以支持。现原告要求解除合同，根据合同约定及公平原则而言，被告应承担的责任为将根据《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》取得的定金返还原告。鉴于原告作为成年人应该意识到该二手房买卖合同存在无法继续履行的风险，且房屋买卖合同中存在明显的风险提示，原告应在明知合同无法履行时采取措施防止损失扩大，而至今原告的实际支出仅为房屋买卖合同支付的200万元定金，其并没有提供充分证据证明其他损失的存在。现原告要求被告支付巨额的违约金，明显属于“过分高于造成的损失”，被告请求法院根据被告合同履行的客观情况以及原告实际损失等综合因素，驳回原告违约金的诉求。四、原告主张由被告向其支付居间佣金没有依据，且违反合同相对性原则，不应得到支持。《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》第二部分对居间服务进行专门约定，其中第二十一条第2款明确约定了居间方应将收取的费用返还。另根据合同相对性原则，居间服务合同中合同相对方为居间方及买方、卖方中的一方相对人，买卖双方间并无居间关系，原告以此要求被告支付居间佣金，违反合同相对性原则，不应得到法律支持。五、房产评估费相关问题于房屋买卖合同中并无约定，不应得到支持。房屋买卖合同中并未约定房产评估费支付后的相关问题，原告要求被告支付房产评估费并无依据，不应得到支持。六、本案律师费应由原告自行承担，被告在合同履行不能的过程中，委托中介多次和原告沟通，但原告没有明确回复处理方式，以致于诉至法庭，且原告并未提供相关证据证明律师费的实际支出，因此，本案诉讼费及律师费不应予以支持。综上，被告请求法院查明本案事实，正确适用法律，依法作出判决。第三人于庭前向本院提交《情况说明》，内容为：一、2020年6月3日，在第三人居间服务下，原告刘国太（客户）与被告黄鹏（卖方）签署《二手房买卖及居间服务合同》（合同编号：N0.XX以下简称“原合同”），约定由被告出售位于深圳南山后的商品房，成交价为2733万元。二、合同约定交易定金为200万元，双方同意全部托管在第三人处，且在定金中预留1万元作为交房保证金，自原告将定金支付至托管账户时，视为被告已收讫。合同签订原告相继向第三人支付200万定金，满足合同约定的放款条件（查档抵押无查封）后，我方将定金189万（200万定金中预留交房保证金1万元及被告应付的佣金10万）支付给被告，目前仅有1万交房保证金托管于我方，我方愿意按照法院判决履行。三、第三人依照合同约定积极协助原被告双方办理银行按揭贷款、赎楼等交易流程。协助原告办理贷款事宜，于2020年8月24日银行已批贷款承诺函。在跟进被告赎楼过程中发现，2020年9月3日，被告房产被查封，当天反馈原被告双方，且协商沟通后续履行问题，沟通无果。于2020年9月14日第三人再次联合原被告双方面谈协商房产解封以及后续履行问题。因被告反馈解封日期无法确定，使原被告双方未对上述问题达成书面确认。但被告承诺会尽快办理解封房产事宜。四、后续，第三人督促被告尽快办理解封事宜。过程中，原告于2020年10月15日反馈：关于房产解封时间只能延长至2020年10月23日，而被告的反馈“会尽快办理解封”。五、2020年10月31日，原告通知第三人到杭州银行撤除监管，经查此时被告房子依然在查封阶段无法解封。六、2020年11月初，被告反馈给第三人及原告，建议和解解决，会尽快办理解封，希望能多给些时日。但于11月中旬收到原告起诉被告的传票。七、第三人在本次交易中已充分履行查明与告知义务，在交易出现争议之后也一直积极协调解决，第三人诚挚地希望原、被告协商解决本案争议如果双方协商继续履行合同，我司将继续提供优质服务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年6月3日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订了《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：买方拟转让位于深圳市南山区（涉案房产）；建筑面积167.9平方米；套内建筑面积131.81平方米；涉案房产处于抵押状态，卖方需委托担保公司担保融资赎楼；转让总价款2733万元；定金200万元；定金建议交由买卖双方约定的银行第三方监管账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外，为防范交易风险，督促卖方按约定如期交付涉案房产并结清所有费用，买卖双方协商同意在本合同签订时从交易总价款中预留1万元作为交房保证金，此款在卖方实际交付房地产及完成产权转移登记时进行结算；买方须于2020年8月18日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款1167万元；买方须于2020年8月18日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行承诺发放贷款金额为准；银行承诺发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；卖方未按合同约定的期限将涉案房产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付之日止，买方以涉案房产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；居间方在买卖双方签订《深圳市二手房买卖合同》时，向买方收取佣金218640元，如买卖双方最终未能完成涉案房产产权过户，则此交易佣金无需退还，因居间方原因导致的除外；合同附件二份，合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力；《交易节点确认书》约定：如卖方未按照合同约定期限履行义务，买方有权要求卖方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行超过15个工作日的，则买方有权解除合同并可要求卖方双倍返还定金或支付转让总价款20%的违约金，买方因维权所支出的律师费、诉讼费等由卖方承担；如买方未按照合同约定期限履行义务，卖方有权要求买方以转让总价款为基数支付每日万分之四的违约金并继续履行合同，如买方逾期履行超过15个工作日的，则卖方有权解除合同并可没收定金或要求买方支付转让总价款20%的违约金，卖方因维权所支出的律师费、诉讼费等由买方承担；及其他内容；若因买方或卖方原因导致交易无法完成的，居间方有权收取合同约定的佣金，已收取的佣金无需退还，不足部分由违约方支付，如支付费用方为守约方，守约方应直接向违约方追偿。同日，原告（买方）与被告（卖方）签订《二手房买卖合同补充协议》，约定：原合同中交易节点确认书中“卖方委托赎楼公司赎楼”变更为“卖方自行筹集资金赎楼”，其中产生的赎楼相关费用和罚息均由卖方承担。原、被告于庭审中均确认《交易节点确认书》及《二手房买卖合同补充协议》为《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》的两份附件。2020年6月3日，原告向第三人转账定金70万元，被告向原告出具收据；2020年6月4日，原告向第三人转账定金130万元，被告向原告出具收据。为证明原告向第三人支付佣金222640元，原告向法庭提交了交易服务协议、收款收据予以证明。被告认为无法证明佣金须由被告负担。为证明原告向第三人支付的房产评估费13665元，原告向法庭提交了费用估算表、转账凭证、招商银行对账单予以证明；为证明原告支出的律师费5万元，原告向法庭提交了民事委托合同、转账凭证、发票予以证明；为证明原告支出的担保费6162元，原告向法庭提交了保单保函、发票予以证明。被告对上述证据真实性予以认可，但认为被告不存在违约情形，无需承担上述费用。另查，涉案房产存在抵押查封，抵押权人为包商银行股份有限公司深圳分行，抵押日期为2019年6月24日；查封机关为本院，查封日期为2020年9月3日，查封文号为（2020）粤0305民初25460号。另查，本案起诉状等应诉材料于2020年11月25日送达于被告。本院认为，原、被告与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。在房屋买卖中，买方的主要义务是支付价款，而卖方的主要义务是帮助买方完成房屋过户手续并交付房屋。本案中，被告未按合同约定完成赎楼义务，而且，涉案房产在涉案合同签订后因被告的原因被法院查封，导致涉案房产无法过户登记给原告，致使原告的合同目的不能实现，被告的行为构成根本违约，原告依法依约享有合同解除权。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应通知对方，合同自通知到达时解除，因被告于2020年11月25日签收本案起诉状等应诉材料，故本院依法确认涉案合同于2020年11月25日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的，应恢复原状，故被告应退还原告已收取的定金，在第三人处托管的定金亦应一并退还。原告提交的支付凭证及被告出具的收据足以证明原告已履行了支付200万元定金的义务，第三人述称其仅将189万元定金支付给被告，预留了交房保证金1万元及被告应付的佣金10万元。本院认为，第三人与被告之间的佣金，第三人应另循法律途径主张，无权在定金直接予以预留，故第三人应将该11万元直接向原告返还。故对于原告要求被告返还定金200万元的诉讼请求，本院予以支持，其中11万元由第三人径行向原告退还。因被告违约，致使买方即原告的利益因此受到损害，被告应承担相应的违约责任。对于原告请求被告支付违约金5466000元的诉讼请求，本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，原告提交的证据不足以证明因被告违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故本院综合合同履行的情况、被告过错的大小等情况，对原告提出的要求被告承担违约金的诉讼请求予以适当调整，酌情判令被告向原告支付违约金270万元。对于原告诉请的佣金、房产评估费、担保费、律师费。因本院已酌情判令被告向原告支付违约金270万元，足以弥补原告的损失，对原告诉请的上述费用，不再支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘国太与被告黄鹏、第三人深圳市乐有家房产交易有限公司于2020年6月3日签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》于2020年11月25日解除；二、被告黄鹏于本判决生效之日起十日内向原告刘国太返还定金200万元（其中11万元由第三人深圳市乐有家房产交易有限公司直接返还原告刘国太）；三、被告黄鹏于本判决生效之日起十日内向原告刘国太支付违约金270万元；四、驳回原告刘国太的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费65716.13元，原告已预交，由原告负担21316.13元，由被告负担44400元；保全费5000元，原告已预交，由原告负担2000元，由被告负担3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二一年四月九日书记员  伍小丽附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。