吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初725号 原告：吉林市裕丰物业服务有限公司，住所地吉林市昌邑区沈铁幸福里**楼。 法定代表人：钟宪臣,该公司董事长。 委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。 委托诉讼代理人：张硕，吉林保民律师事务所律师。 被告：高洪鹏，男，汉族，1975年2月13日生，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）与被告高洪鹏物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司委托诉讼代理人李杨、张硕，被告高洪鹏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令高洪鹏立即给付拖欠裕丰物业公司的物业服务费13111.20元及违约金2622.20元元，合计15733.40元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月10日，吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告居住的小区开发公司吉林市天硕房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同。合同约定:由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年5月1日物业公司变更为吉林市裕丰物业服务有限公司，继续按照原前期物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕丰物业公司。被告所有的天硕逸景小区7号楼2单元5-22号，建筑面积134.94平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.9元，即被告每月应交纳物业服务费121.40元。然而自2012年1月1日至2020年12月31日被告从未交纳过物业费，原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费13111.20元及违约金2622.20元,合计15733.40元。 高洪鹏辩称，2019年5月1日物业公司变更，但是实际情况业主不了解企业变更的情况，应该履行告知义务，同时还应该重新与业主进行合同签订。业主才能承认物业公司是新的物业公司，对业主的服务有效。2019年5月1日至今的物业费不应该交纳。2010年11月份，新房发钥匙的时候，物业公司曾强制性收取3年的物业费。收费按照0.9元每平方米收取，业主对此规定提出了异议，一次性收取3年没有依据，我们小区与万达江畔小区是一个小区，同一个物业，万达小区执行0.75元每平方米，我们小区执行0.9元每平方米，对此我们存有异议，于是与开发商和物业公司钟经理进行了商谈，结论是物业公司同意一次性收取14个月的物业费，按照0.9元每平方米收取。在2012年以后按照0.75元每平方米收取。此后，物业公司没有履行此承诺。这是大部分业主不缴费的原因。当时有部分业主参与了此事，7-2-201的业主高洪鹏、6-1-102的业主张贺曾现场参与此事。本人家车库长期存在漏水现象，多次向物业公司反映，物业公司多次进行登记，但是一直没有处理。由于长期漏水。漏水部位已经大面积出现粉状混凝土颗粒的现象，楼板局部破坏形成安全隐患。2011年至2020年，小区东西两门并未按照要求封闭，尤其是西门没有人管理，外来人员随便出入。给小区安全带来了隐患。实质上小区已经完全开放，由于本人住的房屋靠近西门，经常有外来人员门前出入。7号楼1门的一楼曾出现一次严重的入室盗窃事件，人身和财产安全无法保证。目前这户人家门窗均是厚厚的护栏。本人装修抵押金自2010年上缴后一直未退，金额是1000元。到现在一直没有给我退回，我建议应该按照百分之六加收利息给我退回。小区内的大型狗很多，每到夜间在小区内遛狗，给小区的业主带来很大的人身威胁。多次向物业公司反映，答复就是不管。小区的道路没有排水设施，夏季积水，冬季积冰是常态。小区的路面破坏严重，维修不及时，只是去年用水泥修了一次，在2010年至2019年一直没有修缮。给小区居民出行和人身安全带来隐患，多次与物业公司联系均以种种借口推脱。小区照明、健身器材等维修不及时，甚至长期没有人维修，小区物业治安监控夜间长期无法值守，近几年监控一直不好用，而小区处于开放状态，小区的安全尤其是在夜间的安全无法保证。小区内丢失物品的事件时有发生。长期存在小区车辆随便出入，乱停乱放的问题，居民意见很大，曾经几次出现车辆堵门的现象。甚至出现保安被打现象，这都是物业公司管理不到位造成的后果。小区绿地被侵占现象严重，尤其是5、6栋门前原有的绿地已经全部变为私人园地，多次向物业公司反映无果。个别人私自把小区地库排气设施、地面部分铲平作为花园，这家就在小区门卫边上，施工期间物业竟然视而不见，而且物业人员就在便上岗年指指点点并没有制止。把物业的本职完全抛弃，这行为未经建筑部分审核及设计部分论证，因小区整个地下全部未地库，这一行为对地库的建筑结构会带来影响，给地库的安全带来隐患。反映到物业公司，物业公司也是不管。小区内公共区域长期堆放杂物，占地、占道现象较为严重。4号楼楼后，3号楼后此现象比较突出。目前仍有私人护栏圈定的区域或者有部分人员堆放的杂物箱。小区楼内卫生清理不及时，时常有半个月没有人清理，清理的时候拖布不干净造成楼内异味非常大。我们单元下水时常堵，物业公司管过一次，之后再也不管。堵塞时候出现粪便上返现象，楼道内臭气严重，物业公司根本不管。这种现象其他楼的其他门洞时有发生。在2019年的5号楼1单元1楼的业主层因此事与物业公司发生口角，之后这户人家再没有缴纳物业费。以上的问题只是个人看见的和感受到的一部分，日常生活中还有许多的问题。个人认为物业公司在物业服务过程中没有很好的履行职责，不应该只把眼光放在物业费的收缴上，应该多从自身查找原因，改善该服务，赢得认可才是企业立足的之本。作为小区居民，我们选择这小区其实在一定程度上是认可小区开发和物业服务的，我们每年的物业费并不多，而且这么高价位的房子都买了，并不是差这一点物业费。但是从其服务质量来看，的确当不起这个价格。因此，我认为2012年1月1日至2019年4月30日期间，寓龙物业公司的物业服务费应当按0.75元每平方米计算，共计88个月，一共是8906.04元，按照百分之三十收取，本人应该交纳2671.81元。2019年5月1日后的物业费裕丰物业与我重新签订服务合同后再按照新的约定标准收费。另外，对物业公司出租小区公共部分资产所得，物业公司应告知费用资金的明细。 本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，吉林市天硕房地产开发有限公司（以下简称天硕房地产公司）与寓龙物业公司签订了《江畔人家小区三期前期物业服务合同》（以下简称《物业服务合同》）。合同约定：寓龙物业公司对江畔人家小区三期（现称天硕逸景小区）前期物业服务，委托服务期限自合同签订日至小区成立业主委员会后与物业公司正式签订物业服务合同止。2010年11月13日，寓龙物业公司与高洪鹏签订《前期物业服务合同》，约定物业管理服务费多层住宅按建筑面积0.90元/平方米/月收取。2019年5月1日，天硕房地产公司与裕丰物业公司签订《补充协议》，根据国资委要求，寓龙物业公司公企与私企分开，寓龙物业公司将下属的物业服务有限公司改名为裕丰物业公司。由裕丰物业公司延用原物业服务合同继续提供物业服务。2020年4月30日，寓龙物业公司将2010年11月1日至2019年4月30日天硕逸景小区业主拖欠的物业费债权转让给裕丰物业公司。高洪鹏是天硕逸景小区7号楼2单元5-22号业主，建筑面积134.94平方米业主。高洪鹏自2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费未交纳。 认定上述事实的证据有：营业执照，《物业服务合同》3份、《补充协议》、公示、《债权转让协议书》、债权转让通知书、物业费催缴通知单、物业服务照片及双方当事人当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释﹝2009﹞8号第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”天硕房地产公司与寓龙物业公司签订的《江畔人家小区（三期）前期物业服务合同》及高洪鹏与寓龙物业公司签订的签订《江畔人家（三期）前期物业服务合同》均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。寓龙物业公司与业主高洪鹏均应按照合同约定履行合同义务。高洪鹏辩解物业费应按照0.75元/平方米交纳，证据不足不予采纳。2019年5月1日起因企业改制，天硕逸景小区的物业服务企业变更为裕丰物业公司。该公司已经按照天硕房地产公司与寓龙物业公司签订的《江畔人家小区（三期）前期物业服务合同》实际提供了物业服务，有权收取2019年5月1日之后的物业服务费。《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国法典》第五百四十五条均规定债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。2020年4月30日，寓龙物业公司与裕丰物业公司签订《债权转让协议》，将2010年3月1日至2019年4月30日天硕逸景小区全体业主拖欠的物业费债权转让给裕丰物业公司。该协议不违反法律规定，应认定有效。上列两部法律均规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本院认为债是特定的权利义务关系，债权人转让债权，应当将转让债权的数额等信息通知特定的债务人，通知到达债务人时，该转让方对债务人发生效力。裕丰物业公司称寓龙物业公司在天硕逸景小区内张贴了对该小区业主的《债权转让通知书》，但没有提供充分的证据证明，不能视为转让的通知已经通知债务人高洪鹏，故转让尚未对高洪鹏发生效力。裕丰物业公司起诉后，本院于2021年2月8日向高洪鹏送达了起诉状副本，可以视为转让的通知到达了高洪鹏，债权的转让方对高洪鹏发生效力，高洪鹏应当向裕丰物业公司交纳2012年1月1日至2019年4月30日的物业费。综上，裕丰物业公司请求判令高洪鹏交纳2012年1月1日至2020年12月31日止的物业费13111.20元应予支持。 物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列支出。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。故高洪鹏主张物业公司不符合标准，不交纳物业费的辩解不予采纳。 物业公司的服务确实存在不足之处，且裕丰物业公司系基于寓龙物业公司的债权转让行为取得部分涉案债权，其未提供相关证据证实转让的债权中包括本案的违约金部分，故裕丰物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，裕丰物业公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释﹝2009﹞8号第一条的规定，判决如下： 一、被告高洪鹏于本判决生效之日起三日内向吉林市裕丰物业服务有限公司支付2012年1月1日至2020年12月31日的物业费13111.20元； 二、驳回原告吉林市裕丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费97元，由原告吉林市裕丰物业服务有限公司负担33元，由被告高洪鹏负担64元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员  崔雪俊 二〇二一年四月二十五日 书记员  张弘强