福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初187号原告：陈派祥，男，1970年12月11日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。原告：陈照妹，女，1973年9月18日出生，汉族，住福建省宁德市蕉城区。上述两原告共同委托诉讼代理人：陈灵楠，福建合立律师事务所律师。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22#楼7层709室，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：郭淑华，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：黄冰非，北京市京师（福州）律师事务所律师；委托诉讼代理人：陈康波，北京市京师（福州）律师事务所实习律师。原告陈派祥、陈照妹与被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈派祥、陈照妹委托诉讼代理人陈灵楠、被告泰禾新世界公司的委托诉讼代理人黄冰非、陈康波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈派祥、陈照妹向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《房屋租赁委托合同》；2.判令被告向原告支付2020年1月1日起至实际返还房屋之日的租金（按月租金11305.4元，暂计至2020年9月30日为101748.7元）；3.判令被告向原告支付违约金（违约金以1938071.4元为基数，自2020年5月1日起至租金履行完毕之日止，按日万分之一的标准计算；违约金暂计至2020年9月30日为29652.5元）；4.判令被告向原告支付2020年10月1日至2028年6月30日租金差价暂计500000元，具体金额参照同区域同地段的租金差价进行计算；5.第三人尚未支付给被告的租金直接向原告履行；6.判令被告支付本案的诉讼费用。审理过程中，原告变更诉讼请求为：1.判令被告向原告支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的房屋租金（按月租金11305.4元，暂计至2020年12月31日为135665元）；2.判令被告向原告支付违约金（违约金以1938069元为基数，自2020年5月1日起至租金履行完毕之日止，按日万分之一的标准计算；违约金暂计至2020年12月31日（合计245天）为47481元）；3.判令被告支付本案的诉讼费用。事实与理由：原告与被告签订一份《房屋租赁委托合同》，合同约定将原告所有的坐落于宁德市古溪路1号（泰禾红树林）21幢102号房屋，委托被告代为处理房屋租赁事宜，并约定从2018年7月1日起开始计算租金，年租金为135665元，租金每三个月结算一次。合同还约定，被告逾期支付租金超过30日，每延迟一日，按房款总额（即1938071.4元）的日万分之一支付违约金。被告仅支付租金至2019年12月31日，2020年1月1日起拖欠原告租金至今，经与被告多次协商未果。泰禾新世界公司辩称，1.被告申请解除与原告的《房屋租赁委托合同》，因被告方现经营及资金情况已实际无法继续履行合同，无法支付原告的租金，故申请解除合同；2.被告于2020年9月27日向原告支付租金2638.35元，原告诉请金额有误，应予以调整；3.相关租金支付标准因受疫情影响，请求予以减免；4.原告诉请的违约金计算基数及标准过高，请求法院予以调整。本院经审理认定事实如下：1.陈派祥、陈照妹（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定：甲方委托乙方代为处理宁德泰禾红树林21幢102号房（计租面积93.89平方米）房屋租赁事宜；委托期限为10年，自2018年7月1日起至2028年6月30日止；甲方同意自2018年7月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额为135665元（相当于购房合同总价7%），共计10个租赁年度，租金总额共计1356650元；甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责补足；租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日则顺延）；乙方接受甲方委托期间，房屋的物业管理费、水费、电费及公摊费用由乙方向承租人收取并缴纳；委托期满，或提前终止合同的，合同提前终止时房屋未出租给第三方的，甲方应于本合同终止后3日内将乙方已预付但尚未实际履行的租金（若有）一次性返还乙方；本合同期限内，甲方不得单方面解除合同（不可抗力因素除外）；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。2.泰禾新世界公司已按合同约定足额支付案涉房屋租金至2019年12月31日，并于2020年9月27日支付部分租金2638.35元，余下租金至今未交。上述事实有陈派祥、陈照妹提供的《房屋租赁委托合同》、农村信用社业务凭证及当事人庭审陈述证实，泰禾新世界公司对上述证据的真实性没有异议，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容不违背法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效。双方当事人应恪守诚实信用原则行使权利履行义务。陈派祥、陈照妹交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司未及时足额支付租金，构成违约。现陈派祥、陈照妹诉请泰禾新世界公司支付自2020年1月1日至2020年12月31日止的租金133026.65元（33916.25元/季度×4个季度-2638.35元）及逾期支付租金违约金，有事实和法律依据，应予支持。但合同约定逾期支付租金违约金按房款总额的日万分之一计算（即日违约金为：1938069元×0.0001=193.81元），而合同约定的日租金为：135665元÷365天=371.68元，对比可知，合同约定的违约金过分高于泰禾新世界公司逾期支付租金给陈派祥、陈照妹造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以应付未付租金（每三个月租金33916.25元）为基数，自逾期之日起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，具体计算为：⑴2020年1月1日至2020年3月31日的租金的逾期付款违约金为：截止至2020年9月27日止的违约金为：33916.25元×3.85%/年÷12个月÷30天×4倍×127天=1842.59元，之后违约金为：以31277.9元（33916.25元-2638.35元）为基数，从2020年9月28日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑵2020年4月1日至2020年6月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年8月21日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑶2020年7月1日至2020年9月30日的租金的逾期付款违约金为：从2020年11月28日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算；⑷2020年10月1日至2021年12月31日的租金的逾期付款违约金为：从2021年2月22日起至款项付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算。泰禾新世界公司抗辩解除合同及减免租金依据不足，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈派祥、陈照妹支付2020年1月1日起至2020年12月31日的租金133026.65元；二、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈派祥、陈照妹支付违约金1842.59元；三、被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈派祥、陈照妹支付违约金（以欠付的租金35164.1元为基数，从2020年9月30日起至款项付清之日止；以欠付的租金33916.25元为基数，分别从2020年8月21日、2020年11月28日、2021年2月22日起至款项付清之日止，均按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算）；三、驳回原告陈派祥、陈照妹的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3962元，减半收取计1981元，由被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院（上诉案件受理费缴纳办法：到本院领取省财政厅印制的人民法院诉讼费用缴费通知书，案件受理费至迟在上诉期满后七日内预交到宁德市中级人民法院，逾期不交按自动撤回上诉处理）。审判员  冯秀庚二〇二一年四月七日书记员  沈蕊爱附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。