西安市高陵区人民法院民事判决书 (2021）陕0117民初178号 原告：张艳锋，男，汉族，1981年3月1日出生，户籍地：陕西省商洛市商州区，现住址：西安市高陵区。委托诉讼代理人：魏李敏，女，汉族，1987年11月29日出生，住址：西安市高陵区系原告之妻。被告：陕西嘉园置业有限公司，住所地：西安市高陵区。统一社会信用代码：91610000786968282E。法定代表人：吕长江，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：马常青，陕西科健律师事务所。原告张艳锋诉被告陕西嘉园置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院2020年12月30日依法立案受理后，由审判员吕铁臂独任审判，公开开庭进行了审理。原告张艳锋及其委托代理人魏李敏，被告陕西嘉园置业有限公司委托代理人马常青到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张艳锋向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告继续履行合同并支付延期办理房产证违约金5835.04元；二、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告早在2014年11月11日即签订了《商品房买卖合同》。合同中关于双方的权利、义务进行了详细约定。原告正常交付首付后并按要求办理相关贷款手续，按合同约定完成义务。双方约定被告应于2016年6月30日前按照合同及相关法律规定交付房屋。但实际被告于2016年7月1日交付后360个工作日内将有关手续提交相关部门备案，如出卖人原因导致无法在规定期限内办理房产证则承当已付房款2%的违约金。目前已经实际违约并且在多次沟通交涉后拒绝履行违约责任。基于以上原因，原告无奈向贵院提出上述诉请，望贵院查明事实依法维护原告合法权益。被告陕西嘉园置业有限公司答辩称，我方认为不构成延期办证，因为资料提交是一个持续的过程，中间经历了高陵撤县升区，规划局变成了国土资源局，导致提交资料和登记备案延后。违约条款约定不明，应属无效！出卖方尽到了必要及时提交资料义务，不应构成违约。延迟办证违约金数额约定过高，应予以调整。原告该项请求的诉讼时效已过。论述如下：关于延迟办证违约金问题。一）违约条款约定不明，应属无效！1.违约条款约定的资料种类和名称不明确。《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”该约定不够明确具体，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，这个约定过于笼统，没有资料清单，资料种类和名称均不明确。2.违约条款约定的资料数量不明确。同上，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，没有数量的要求，无法从数量上判定是否违约。比如需要100份资料，提交了99份和提交了1份，哪一种算违约，还是都违约或都不违约。3.该约定过于主观化，不具有可操作性。道理亦同上，对于出卖人提供的资料仅仅表述为：“办理权属登记需由出卖人提供的资料”，“需由出卖人提供”是一个主观判断范畴，不具有客观性，由谁来以何种方式判定哪些资料“需由出卖人提供”是一个问题。比如不同的房管所办事人员对此会有不同的理解，同一行政管理部门也会调整对资料的要求。故将资料不全的责任统统归于出卖人，明显不公平！二）出卖方尽到了必要及时提交资料义务，不应构成违约。1.出卖方尽到了必要及时提交资料义务。因为提交资料种类、名称约定不明，实践中不具有可操作性，所以该约定应属无效。在此种情况下，答辩人只要提交办理产权登记需要的实测报告资料，即具有履约诚意，完成房产证办理，就不应当构成违约，不应当承担违约责任。2016年7月答辩人完成了9号楼实测报告，同时向产权登记机关提供了实测报告用于产权登记，即答辩人将办理权属登记需由答辩人提供的资料报产权登记机关备案。2.事实上，各业主也已经在合理时间内完成了房产证办理。三）延迟办证违约金数额约定过高，应予调整。《民法典》第五百八十五条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加:约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据这一规定，违约金的最高限额不得超过对方的实际损失的数额。违约金设立的目的是为了补偿张艳锋所受到的损失。答辩人并没有给原告造成损失，因此要求答辩人按已付房款的2%向原告支付违约金的约定属于约定无效。即使违约金约定有效，在没有造成损失的情况下，该约定也属于违约金约定明显过高情形，法院应当免除答辩人的违约金责任。客观上，延迟办证对各业主并无损失，最多产生了少量的交通误工费用，但需要以证据来印证，否则不应支持。四）原告该项请求的诉讼时效已过。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”故原告应该在第361个工作日对出卖人提供的资料是否齐全进行查询，也就是说原告该项请求的诉讼时效应从商品房交付使用后第361个工作日开始起算。原告该项请求的诉讼时效已过。综上所述，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告张艳锋出示证据一组：在住建局维权上访时手机拍得2020年3月28日9号楼文件收到纸质文件一份，证明2020年3月被告才提交的材料。被告陕西嘉园置业有限公司出示证据一组：6号楼实测报告，证明答辩人尽到了必要及时提交资料备案义务，不应当构成违约。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：陕西嘉园置业有限公司是一家以房地产开发、销售等为经营范围的有限公司。2014年11月11日，原告与被告签订了《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的蓝湖九郡项目第6座2单元12层03号商品房一套。关于房屋交付时间，有两个条款：1.《商品房买卖合同》第八条约定：“出卖人应当在 2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.以商品房取得勘察、设计、建设、监理、施工单位盖章确认的竣工验收报告。”2.《商品房买卖合同》附件4补充协议第二条第1项约定：“买受人应当按照合同约定交房时间或者是出卖人通知的交房时间接受房屋。如果买受人在规定的期限内未接受房屋，且不能证明房屋质量不合格的，视为出卖人对按照约定期限或通知的交房时间交付房屋，物业费同时起计。”关于出卖人逾期交房的违约责任，《商品房买卖合同》第九条约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第l种方式处理：1.按逾期时间，分别处理(不作累加)（1)逾期不超过▁▁日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之壹的违约金，合同继续履行。”关于对房屋交付的通知方式，《商品房买卖合同》附件五补充协议第一条1项约定：“买受人同意出卖人首选以挂号信或快递邮递的方式（包含电话或者在本地（西安）媒体发布公告的方式）向买受人发出交房通知、产权办理通知以及其他出卖人应当通知买受人的事宜，30天后视为到达。”关于产权登记，《商品房买卖合同》第十五条的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”合同签订后，原告正常交付首付后并按要求办理相关贷款手续，按合同约定完成义务。被告于2016年6月28日在本地（西安）媒体发布《交房公告》，内容为“交房公告 嘉园蓝湖九郡，将于2016年6月30日正式交付6、9、10、11号楼，为了保证交房秩序，将逐次分批通知业主收房，备齐相关资料及费用后，至蓝湖九郡交房现场办理交房手续。如您未能按照约定时间及时办理收房手续，出此带来的房屋相关问题由买房人承担，且根据物业相关管理条例的规定及《前期物业管理服务协议》的约定执行并结算物业相关费用。特此公告！交付热线：86081111。陕西嘉园置业有限公司。2016年6月28日。”2016年5月25日，陕西嘉园置业有限公司会同勘察、设计、建设、监理五家部门对11号楼共同进行了验收，形成五方共同盖章确认的竣工验收表一份。原告认可在2016年7月1日办理收房手续。2020年4月21日，西安市高陵区不动产管理局发出《公告》，内容为“公告  蓝湖九郡小区各业主：蓝湖九郡小区项目于2020年4月8日已完成6、7、8、9、10、11号楼共1238户的不动产首次登记工作，截至目前具备给业主办理转移登记的条件。办理商品房转移登记需提供以下资料：1、不动产登记申请书(需加盖开发商公章及法人私章)；2、授权委托书(需加盖开发商公章及法人私章）；3、申请人身份证明（增加共有人需提供婚姻证明）（验原件留复印件)；4、商品房买卖合同(原件)；5、契税完税凭证(原件)。不动产登记费收取标准：住宅80元/套，非住宅550元/套。特此公告！西安市高陵区不动产登记局，2020年4月21日。”原告认为被告延期办理房产证构成违约，要求被告承担违约责任。故双方形成纠纷，原告起诉请求依法判如所请。以上事实，有《商品房买卖合同》，交房公告，实测报告，当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同应受法律保护，合同当事人应当依约定履行各自的义务。且当事人对自己的主张有举证证明的义务。本案中，双方争议焦点： 延期办理房产证违约金问题。首先，双方对延期办理房产证违约责任约定不明。原告依据的是《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定，该约定为：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”从该约定表达的基本文义看，出卖人对于办理房产证的义务是，“应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。”资料种类和名称均不明确，取得房地产权属证书的“规定期限”在合同中无具体约定。因约定不明，导致无法准确判定被告是否构成违约。其次，出卖方存在免责的例外情况。约定中有“如因出卖人的责任”，即如果因出卖人没有按时提交资料，导致买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人承担违约责任。也即，只要出卖人按时提交了资料，即便是买受人仍因其他原因不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人也不需承担违约责任。本案中存在“其他原因”情况，2015年高陵升区和此后住建局规划局合并，均有可能导致房地产综合验收工作及资料提交工作不能正常完成。此两点原因导致的提交资料延迟，依据约定被告不承担违约责任。第三，诉讼时效问题。根据《商品房买卖合同》第十五条关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360个工作日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款的2%向买受人支付违约金。”本案中，原告认可在2016年7月1日办理收房手续。故房屋交付使用时间认定为2016年7月1日，商品房交付使用后360个工作日为2017年12月7日，本案立案时间为2020年12月30日，超过3年诉讼时效。故对被告关于原告诉讼请求超过三年诉讼时效的辩称理由，依法予以支持。综合以上三点，对原告要求被告支付延期办理房产证违约金5835.04元的诉讼请求，依法不予支持。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第一百八十八条、第一百九十二条、第四百六十五条、第四百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条等相关规定之规定，判决如下：驳回原告张艳锋的诉讼请求。 案件受理费本诉部分减半收取25元， 由原告张艳锋负担。如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。       审  判  员  吕铁臂  二〇二一年四月十三日   书  记  员  雷冯香    1