广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0103民初2056号 原告：关翰臻，男，1985年9月26日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 原告：伍莉鸣，女，1986年4月21日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。 委托诉讼代理人：李辉，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘源，北京市盈科（广州）律师事务所律师。 被告：保利物业服务股份有限公司广州分公司，住所地广州市海珠区阅江中路688号601房（自编之一）。 负责人：蔡得强。 委托诉讼代理人：郭恺健，男，1994年4月15日出生，汉族，系公司员工。 委托诉讼代理人：林木申，男，1992年11月13日出生，汉族，系公司员工。 原告关翰臻、伍莉鸣与被告保利物业服务股份有限公司广州分公司（以下简称保利物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告关翰臻及其委托诉讼代理人李辉，被告保利物业公司委托诉讼代理人郭恺健、林木申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告关翰臻、伍莉鸣向本院提出诉讼请求：1.判令被告按原房屋室内装修标准对涉案房屋受损部位重新修缮；2.判令被告立即对涉案房屋外二楼公共排污管道彻底整改，消除管道反涌隐患；3.判令被告赔偿两原告自2020年9月20日起至房屋重新装修完工之日止的房屋空置损失，房屋空置损失按每月租金5000元计算，暂计至起诉之日为20000元；4.本案诉讼费、鉴定费、评估费由被告承担。 事实与理由：两原告为荔湾区曼宁街1号202房权属人，自2019年8月31日收楼后，屋内装修装饰一直保持新房交付时的精装修状态。两原告原本计划在2020年10月份搬入新居。2020年9月20日晚，因原告所属的曼宁街1号202房室外公共排污管道发生故障，进而导致原告房屋内厨房排水管发生反涌渗漏，原告于当晚23：39分接到被告物管人员通知，等原告9月21日凌晨一点前到达时却并未发现被告在现场采取措施处理。之后，原告现场联系被告物管后，被告物管人员很久才到达现场。被告物管人员到达后仍未立即采取措施处理，反而回复当场无法处理，维修人员己休息，需要第二天看情况再处理。由于事发突然，原告不具备专业维修技能，只能尽力在屋内自救以降低损失。9月21日早上9时许，原告及家人到达现场时，发现厨房排水管反涌仍在持续，屋内己严重浸水，厨房、大厅、卧室和书房全部泡水，并且屋内浸水己外流接近至二楼电梯口。为避免屋内浸水继续外流出现其他无法预料的后果，原告及家人多次联系被告说明情况后，被告才派人在原告房屋门口堆积防水沙袋，并拆开二楼公共排污管道横管处接驳位置暂时排水引流，直到9月21日下午，原告房屋内反涌才暂时得以制止。事发后，原告多次联系被告尽快对排污管反涌并导致原告房屋泡水一事进行善后处理，并在2020年9月26日向被告现场提交了《4栋202房厨房反涌报损清单》请求被告就原告的损失尽快处理。但是，被告收件后一直拖延处理，对原告的损失也未给予任何说法。原告认为，根据原告与被告签订的《前期物业服务协议》，被告理应按约向两原告提供物业服务，保证服务期间共用设施设备运行正常，但在原告房屋发生反涌时，被告却未对排污管故障及时处理，由此导致委托人房屋严重泡水，被告己严重违反《前期物业服务协议》的约定，并给原告造成了极大的损失。现原告提起诉讼，请求法院查明事实，依法判如所请。 被告保利物业公司辩称：1.被告已组织排查案涉楼栋的反涌隐患，并且改良了管道，已经不存在隐患了。2.原告主张的房屋空置损失费用标准没有证据支持，应当承担举证责任。3.被告已经按照物业服务协议履行了相应义务，损失不应完全由被告承担。4.原告作为房屋所有权人，未能及时发现反涌现象，并及时采取措施防止损失扩大，对本案的损害结果存在一定的过错，应承担相应责任。5.被告已经投保了公众责任险，应由保险公司承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理查明，原告关翰臻、伍莉鸣是广州市荔湾区曼宁街1号202房的共有产权人。被告保利物业公司为该房屋所在小区提供前期物业管理服务。 2019年8月31日，两原告与被告签订《保利曼宁花园前期物业服务协议》，约定由被告对本物业共用部位、共用设施设备、公共环境卫生、包括公共场所、房屋共用部位的清洁保洁及生活垃圾的处理、公用绿化、花木、建筑小品等进行维修、养护和管理及提供物业管理服务。物业管理服务质量约定公用设施设备完好、使用及维护按规定要求有记录，无事故隐患；共用部位、共用设施设备的维护和管理，保养、检修制度完备，无事故隐患，共用部位、共用设施设备的维修保证在24小时内实施；污水、排污管道通畅，发生堵塞外溢现象及时处理；等等。 2020年9月20日晚，因案涉房屋所在楼栋公共排污管道堵塞，导致案涉房屋内厨房排水管反涌渗漏，污水泄入屋内，造成全屋处于水浸状态。2020年9月21日，被告组织工作人员清理污水及对公共排污管道进行疏通更换。 2020年12月18日，两原告委托北京市盈科（广州）律师事务所律师向保利物业公司达送律师函，要求保利物业公司收到后立即对案涉房屋公共排水管道进行检修维护，消除排水管道反涌隐患；并在三日内与原告协商确定房屋泡水维修方案或就损失协商赔偿。 原告陈述2020年9月20日晚上发生反涌之后，其于晚上十一点多通知被告，被告当晚未及时处理污水，直至第二天才到现场处理，导致损失扩大，提交了微信聊天记录、广州12345投诉记录、照片、4栋202厨房反涌报损清单。被告陈述2019年9月20日晚上凌晨一点到达现场检测，确认污水没有继续反涌，晚上联系疏通公司处理比较困难，所以才在第二天安排保洁人员进行处理及疏通公司进行疏通。 被告另提交多张照片证明2021年1月5日安排工作人员改良了公共管道及组织双方对赔偿事宜进行协商，但因差距较大未能协商一致。 被告还提交排污管道巡查及保养记录表证明其每月对案涉楼栋的维护保养，该表显示2020年1月-2020年12月，每月检查4栋户外排污、排水管道，其中2020年4月7日及9月22日显示有堵塞现象，联系疏通公司处理。原告质证对该表不予确认，认为被告单方制作，且保养记录未列明审核人及日期。 庭审中，原告陈述案涉房屋在事故发生前是空置的，没人居住，原本计划2020年10月份搬进去，污水清理后，案涉房屋虽然能使用，但因污水浸泡，整个房间很臭。被告陈述案涉房屋在污水清理后可以正常居住，因为原告没有人居住，门窗封闭导致气味不能散。双方确认，从2020年9月21日之后至本案开庭前案涉房屋未再发生反涌现象。 庭审后，原告与被告于2021年3月13日共同前往案涉房屋现场查看并经协商一致，签署了《保利曼宁花园4栋202房厨房返涌浸泡维修方案》，约定案涉房屋需维修事项如下：1、入户门内外门框更换；2、门口墙壁修复；3、厨房下橱柜全部更换；4、消毒柜更换；5、厨房门框换；6、上橱柜底部板材修复；7、厨房门更换；8、室内三个卧室木地板更换；9、室内三个卧室门框底部更换大理石（在锯开后上方无浸水现象采取更换大理石，如有浸水，需要重新更换门框）；10、室内三个卧室门更换；11、客厅、餐厅浸水墙面修复；12、煤气炉未拆封但外箱有泡水情况，拆开如有损坏，需更换。以上内容经双方确认，无异议。 本院认为，《物业管理条例》第三十五条规定：“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。”被告作为涉诉小区物业管理服务公司，对小区公共排污管道等小区公共设施负有维护保养义务，现因公共排污管道堵塞导致污水反涌，给案涉房屋造成损失，应由被告对排污堵塞造成的损失承担相应责任，原告诉请被告对案涉房屋的损坏部位进行修缮合法有据，本院予以支持。被告抗辩称原告未及时采取措施导致损失扩大，本院认为，本次事件的发生不属于原告能够预见或者应当能够预见的范围，且综合双方提供的证据及陈述，未能显示原告在知晓损害发生后仍怠于行使其权利导致损失扩大，故对被告的抗辩，本院不予采纳，原告对本次事故的损失无需承担责任。现双方经现场勘查并协商一致签订了《保利曼宁花园4栋202房厨房返涌浸泡维修方案》，该方案是双方真实意思表示，本院对该方案予以确认，被告应按该方案对案涉房屋进行修缮恢复。 关于租金损失，原告确认案涉房屋在被告清理污水后仍能居住使用，故两原告要求被告支付租金损失，依据不足，本院不予支持。 关于涉案房屋外二楼公共排污管道整改问题，现被告已提交证据证明已对案涉公共管道进行了整改，庭审中，双方业已确认在本案开庭前未再发生反涌现象，故原告该项诉请已缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下： 一、被告保利物业服务股份有限公司广州分公司于本判决发生法律效力之日起十日内按《保利曼宁花园4栋202房厨房返涌浸泡维修方案》对广州市荔湾区曼宁街1号202房进行修复； 二、驳回原告关翰臻、伍莉鸣的其它诉讼请求。 案件受理费150元，由原告关翰臻、伍莉鸣负担75元，被告保利物业服务股份有限公司广州分公司负担75元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 审 判 员 申婷婷 二〇二一年四月二十一日 法官助理 龙滋霖 书 记 员 曾 芳