福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1525号上诉人（原审被告）：王丹平，女，1987年3月2日出生，汉族，住福建省长乐区。委托诉讼代理人：王威，福建博图律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告）：福州融巨盛置业有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区洪山镇西洪路397号204室。法定代表人：段卫华，总经理。委托诉讼代理人：王丽君，女，该公司员工。上诉人王丹平因与被上诉人福州融巨盛置业有限公司（以下简称融巨盛公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初9087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。王丹平上诉请求：1.撤销一审判决,改判驳回融巨盛公司一审诉讼请求或裁定发回重审。2.本案一、二审诉讼费由融巨盛公司承担。事实和理由：一、一审法院未认真审查本案事实经过。2020年1月1日,王丹平与融巨盛公司签订《商品房认购协议》,并于2019年12月17日向融巨盛公司支付了定金20万元,履行了合同义务。依据《商品房认购协议》的约定，在融巨盛公司告知王丹平可以签订网签备案版《商品房买卖合同》后支付了剩余首付款,但融巨盛公司向王丹平提供的网签备案版《商品房买卖合同》中房屋首付款金额错误,将正确的首付款1658671元金额写成11658671元,导致无法进行网签,融巨盛公司已经构成对《商品房认购协议》的违约,并非法占有使用王丹平的首付款。融巨盛公司称2020年5月通过电话、微信、邮寄方式向王丹平催告，但《关于融巨盛公馆3#楼705合同签署的催告函》的寄送地址不是王丹平的身份和确认地址,邮件也没有王丹平的签字签收,不能说明在2020年2月之后有催告通知过王丹平。融巨盛公司一审诉求依据不足，应予驳回；二、融巨盛公司在一审审理期间主动找到王丹平表示同意继续履行《商品房认购协议》,2020年10月10日双方签订网签备案版《商品房买卖合同》,自此融巨盛公司起诉的事实和理由已经不存在,融巨盛公司并没有因此撤诉,而是在2020年11月10日依据《商品房买卖合同》提出变更诉讼请求，但该合同是在2020年10月10日所签订,即融巨盛公司提出王丹平违约行为是发生在立案之后,这完全是新的诉讼,一审法院应当先驳回融巨盛公司一审诉讼让融巨盛公司另行起诉；三、一审法院对《商品房买卖合同》附件十一4.10和4.11约定理解错误，并认定王丹平违约没有事实及合同依据。1.《商品房买卖合同》的书面落款时间为2020年2月9日,但附件十一并无签订日期。附件十一4.10约定:“买受人贷款申请的受理、审查、额度、利率、年限以及放款日期等申请结果均以贷款银行审定为准。”该条款说明王丹平是向银行申请贷款并提交申请贷款材料,双方未约定向哪家银行申请,王丹平可以自由选择贷款银行提交贷款材料，而附件十一4.11中从未约定王丹平要在合同签订之日起10个工作日内向融巨盛公司提供贷款银行认可的,完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续。结合附件十一4.10、4.11款都可以看出王丹平是向贷款银行提供贷款银行认可的,完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续。一审法院认为应向融巨盛公司提供的说法没有合同及法律依据,明显错误。2.从附件十一4.11所载明的完整的贷款申请资料包括《商品房买卖合同》原件、首付款正式发票原件等。王丹平在融巨盛公司上诉后找中信银行股份有限公司福州分行（以下简称中信银行福州分行）经办贷款的收件员工开了一份证明，证明王丹平于2020年10月10号就案涉房屋申请住房按揭贷款的事实，即王丹平已经按照合同附件十一所约定的需要在合同签订当日就向银行提交贷款材料，但需要有合同原件、首付款正式发票，由于缺失这两项属于融巨盛公司需要交给王丹平的一个先予履行的材料，银行回复是不符合条件，要求先予退还。产权中心出具的不动产证明原件也不可能在合同签订当日就能取得,合同订立时应该给予合理的办理时间。3.附件十一4.11条款要求买受人在合同签订当日就完成贷款申请手续,这是现实中不可能完成的,即该条款的要求在王丹平签字时必然违约,属于有失公平的条款。附件十一4.12款约定在银行贷款不通过的情况下还可以采取提高首付比例和贷款利率等途径办理银行贷款,或自筹剩余房款的方式支付；四、最高人民法院发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定“合同约定的解除条件成就时,守约方以此为由请求解除合同的,人民法院应当审查违约方的违约程度是否显著轻微,是否影响守约方合同目的实现,根据诚实信用原则,确定合同应否解除。违约方的违约程度显著轻微,不影响守约方合同目的实现,守约方请求解除合同的,人民法院不予支持;反之,则依法予以支持。”房屋买卖对于普通老百姓是关乎全家老小的头等大事,案涉金额高达500多万,向银行申请贷款的时间并不会对房屋买卖合同造成多大影响,一审法院判令解除合同违反法律规定，不顾最高人民法院的判案精神作出损害老百姓的判决实属不该。融巨盛公司辩称，一、双方在2020年1月1日就已签署《商品房认购协议》,但王丹平在融巨盛公司多次催促签署合同及办理按揭贷款手续的情况下,一直到融巨盛公司向法院起诉解除《商品房认购协议》时,方到融巨盛公司签署《商品房买卖合同》,但又因王丹平名下有多处房产已办理贷款的原因,在其2020年10月就已经知道后期无法办理按揭贷款,融巨盛公司也多次催促其通过一次性付清等方式付款,但王丹平反而多次以置业顾问服务态度不佳要求融巨盛公司进行处罚、装修合同及发票未领取等与《商品房买卖合同》无关的问题拒绝支付剩余购房款,已经超出了《商品房买卖合同》中约定的自行筹足房款的时间,融巨盛公司有权解除《商品房买卖合同》。在融巨盛公司已提起诉讼,且满足了约定解除条件的情况下,融巨盛公司本着尽快解决双方纠纷、节省司法资源的初衷,在一审中将诉请变更为解除《商品房买卖合同》；二、《商品房买卖合同》明确约定了王丹平提供贷款申请资料、办理完成按揭贷款申请手续的时限要求,也约定了王丹平因自身原因无法办理按揭贷款时应补足剩余购房款的时限要求,但王丹平未按《商品房买卖合同》约定履行其义务,融巨盛公司有权解除《商品房买卖合同》；三、关于《商品房买卖合同》及购房款发票原件领取的问题,由于王丹平是在诉讼期间与融巨盛公司签署《商品房买卖合同》，但《商品房买卖合同》签署后,王丹平未曾主动到售楼中心领取，且王丹平也从未催促过融巨盛公司提供《商品房买卖合同》及购房款发票的原件，而且融巨盛公司作为开发商、按揭贷款的收款人,出售房屋、收取购房款是最终目的,不可能在与王丹平签署《商品房买卖合同》后又拒不配合提供；四、王丹平向银行申请贷款的时间直接影响到购房款的收取,而且标的房屋为预售商品房,购房款也是项目开发建设重要资金来源直接影响到项目的开发建设进度、公司的正常经营,甚至是社会稳定,并不是王丹平所称的“向银行申请贷款的时间并不会对房屋买卖造成多大影响”。融巨盛公司向一审法院起诉请求：1.判令解除融巨盛公司、王丹平签署福州源3＃705单元《商品房认购协议》预售版；2.判令融巨盛公司无需退还王丹平缴交的20万元定金；3.判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。诉讼过程中，融巨盛公司变更诉讼请求为：1.判令解除融巨盛公司、王丹平签署的编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令王丹平向融巨盛公司支付违约金合计1099734元（总房款×20%）；3.判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认定事实：2019年12月7日，王丹平通过POS刷卡消费的方式向融巨盛公司支付10万元，后该款项退回至王丹平银行账户。2019年12月17日，王丹平向融巨盛公司转账支付20万元。2020年1月1日，融巨盛公司与王丹平签订《商品房认购协议》。双方约定，王丹平预约购买融巨盛公司开发的座落于福州市鼓楼区××路××西，柳河路以南融巨盛公馆（推广名：福州源）项目3座05单元8层705号商品房；融巨盛公司已领取该商品房预售许可证，该商品房预测建筑面积为146.42平方米，该商品房将在2020年12月20日前交付使用；交付使用后365天内双方配合办理产权转移登记；该商品房按照建筑面积计价，单价为37554.1平方米，总房价约为5498671元，最终以《商品房买卖合同》的相关约定为准；融巨盛公司同意王丹平按照按揭贷款方式付款；王丹平同意签订本合同时应支付定金20万元，作为双方当事人订立商品房买卖合同的担保，签订商品房买卖合同后，王丹平支付的定金转为购房款；双方商定，王丹平应按照融巨盛公司通知可签署网签版《商品房买卖合同》之日起3日内，携带本协议及有效身份证明到融巨盛公司指定地点：融巨盛公馆项目现场售楼中心，按本协议约定与融巨盛公司签订上述《商品房买卖合同》、补充协议及相关法律文件，届时双方无需再进行磋商。2020年1月23日，王丹平向融巨盛公司转账支付购房款1458671元。2020年1月23日，王丹平向福州朗隽装修工程有限公司转账支付485680元。2020年5月20日，融巨盛公司通过特快专递向王丹平邮寄《关于融巨盛公馆3#楼705合同签署的催告函》，认为因王丹平迟迟不履约，本函发出前，融巨盛公司工作人员已通过电话、微信等其他方式通知王丹平前来签署网签版购房合同并支付楼款，但截至本函发出之日，王丹平仍未前来签署；融巨盛公司认为王丹平已违约，要求其于2020年5月25日之前到融巨盛公司销售中心办理相关合同签署手续，缴纳应付房款及相关税费。2020年9月7日，融巨盛公司向一审法院起诉，其诉讼请求为：1.判令解除融巨盛公司、王丹平签署福州源3＃705单元《商品房认购协议》预售版；2.判令融巨盛公司无需退还王丹平缴交的20万元定金；3.判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。2020年10月10日，融巨盛公司与王丹平签订编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》。合同约定，王丹平向融巨盛公司购买位于鼓楼区××镇××路××西，柳河路以南融巨盛公馆3＃楼XXX单元房产；总价款5498671元；签订本合同前，王丹平已向融巨盛公司支付定金20万元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款；王丹平采取商业贷款方式付款，王丹平应当于2020年1月23日前支付首期房价款1658671元，占全部房价款的30%；余款384万元，向银行申请贷款支付；除不可抗力外，王丹平未按照约定时间付款的，逾期在90日之内，王丹平按日计算向融巨盛公司支付逾期应付款万分之三的违约金；逾期超过90日后，融巨盛公司有权解除合同；融巨盛公司解除合同，应当书面通知王丹平，王丹平应当自解除合同通知送达之日起五日内按照累计应付款的30%向出卖人支付违约金，同时融巨盛公司退还王丹平已付全部购房款。《商品房买卖合同（预售）》的附件约定，提交贷款申请资料的时限：王丹平通过贷款支付部分贷款的，在《商品房买卖合同》签署的当日，王丹平应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为王丹平逾期支付房款，王丹平应按贷款总额的日万分之四标准向融巨盛公司支付违约金；逾期超过10个工作日的，应视为王丹平以其行为表明在付款期限届满后不再履行付款义务，融巨盛公司有权解除《商品房买卖合同》并收取相当于约定总房款20%的违约金。2020年11月10日，融巨盛公司变更诉讼请求为：1.判令解除融巨盛公司、王丹平签署的编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》；2.判令王丹平向融巨盛公司支付违约金合计1099734元（总房款×20%）；3.判令王丹平配合融巨盛公司履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务；4.请求判令王丹平承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为，因王丹平未按《商品房认购协议》约定的期限与融巨盛公司签订《商品房买卖合同（预售）》而引发本案诉讼。在诉讼过程中，融巨盛公司与王丹平签订《商品房买卖合同（预售）》。故本案争议的焦点为：王丹平在履行《商品房买卖合同（预售）》的过程中是否存在违约行为；是否应解除《商品房买卖合同（预售）》；王丹平是否应向融巨盛公司支付违约金1099734元；王丹平是否应履行福州源3＃705房屋网签合同（编号为×××71）解除手续的附随义务。融巨盛公司与王丹平签订《商品房买卖合同（预售）》是双方当事人真实意思表示，合同不违反国家强制性法律规定，应为有效，双方当事人均应遵照履行。《商品房买卖合同（预售）》约定王丹平采取商业贷款方式付款；《商品房买卖合同（预售）》附件约定“在《商品房买卖合同》签署的当日，王丹平应提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续的，否则视为王丹平逾期支付房款，王丹平应按贷款总额的日万分之四标准向融巨盛公司支付违约金；逾期超过10个工作日的，应视为王丹平以其行为表明在付款期限届满后不再履行付款义务，融巨盛公司有权解除《商品房买卖合同》并收取相当于约定总房款20%的违约金”。根据双方当事人提交的证据及庭审查清的事实，可以认定王丹平未在合同签订之日起10个工作日内向融巨盛公司提供贷款银行认可的、完整的贷款申请资料并完成贷款申请手续。王丹平已构成违约，应承担违约责任。现融巨盛公司诉请要求解除《商品房买卖合同（预售）》，一审法院予以准许。关于违约金，融巨盛公司请求王丹平按照《商品房买卖合同（预售）》附件违约责任的约定支付1099734元违约金。一审法院认为，违约金主要是以补偿性为主，惩罚性为辅，违约金的金额应以实际损失为基础。本案中，案涉房屋买卖合同虽基于王丹平的违约行为而解除，但融巨盛公司未提供切实有效证据证明因王丹平的违约行为给其造成的具体损失数额。因此，兼顾本案合同的履约程度、当事人过错程度及预期利益等综合因素，合同约定总房款20%的违约金过高，根据公平原则和诚实信用原则，一审法院酌定违约金为20万元。王丹平应向融巨盛公司支付违约金20万元。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故《商品房买卖合同（预售）》解除后，王丹平应协助融巨盛公司办理编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》网签的解除手续。融巨盛公司应将收取的购房款退还王丹平。判决：一、解除福州融巨盛置业有限公司与王丹平签订的《商品房买卖合同（预售）》；二、王丹平于本判决生效之日起十日内向福州融巨盛置业有限公司支付违约金20万元；三、王丹平于本判决生效之日起十日内协助福州融巨盛置业有限公司办理编号为×××71的《商品房买卖合同（预售）》网签的解除手续；四、驳回福州融巨盛置业有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14697元，由融巨盛公司负担12024元，王丹平负担2673元。本院二审期间，王丹平向本院提交《证明》一份，证明王丹平于2020年10月10日向中信银行福州分行申请案涉房屋按揭贷款申请。融巨盛公司对该证据真实性有异议，《证明》没有中信银行福州分行的公章，也没有讲到是因为发票和合同的原因要求退回。本院于2021年3月1日向中信银行福州分行发函，就“1.向中信银行福州分行申请住房按揭贷款所需那些资料?2.王丹平是否确于2020年10月10日就案涉房屋向中信银行福州分行申请住房按揭贷款?3.中信银行福州分行工作人员所称‘因当时条件不符要求’,王丹平的条件不符哪个要求被退回申请?”三个问题进行函询，中信银行福州分行回函如下“问题一:答复:申请人至本行申请贷款需携带:身份证、户口本、结婚证(如有)、离婚证及离婚协议(如有)、收入证明(近六个月)、查房证明、首付款POS单、首付款收据或发票、本行一类储蓄卡一张、个人征信报告(近一周)。问题二答复:因2020年10月10日距今时间较久,根据接待王丹平的客户经理回忆,王丹平确于2020年10月10日前后到本行并口头提出向本行提出住房贷款申请,在住房按揭贷款纸质材料签约过程中,发现王丹平不符合本行住房按揭贷款政策要求,当场告知王丹平不符合本行住房按揭贷款政策要求,并拒绝受理王丹平的住房按揭贷款申请。问题三答复:根据监管部门相关规定,中信银行总行于2010年8月3日下发文件《关于暂停发放购买第三套及以上个人住房贷款的通知》(信银字〔010〕2036号),本行暂停发放购买第三套及以上个人住房贷款。当时,在福州五区王丹平名下住房套数大于二套,不符合本行文件要求。”王丹平对上述复函的真实性无异议，可以确认王丹平于2020年10月10日前后到中信银行福州分行申请办理贷款，已经履行了合同中的义务，至于银行是否可以放款系由贷款银行决定，若不符合贷款条件，可以变更首付比例，提高贷款利率或一次性付清全款等方式，变更付款。然而融巨盛公司并没有向王丹平提出在合理的时间内变更付款方式，故王丹平不存在违约行为；中信银行福州分行依据其内部发布的贷款通知说王丹平不符合贷款条件，仅能代表中信银行福州分行贷款政策，而王丹平可以另行选择其他银行申请贷款，融巨盛公司并未给予王丹平合理的时间向其他银行申请贷款；依据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第47条规定，融巨盛公司在王丹平没有违约或轻微违约的情况下，并不影响合同的履行，一审法院作出解除合同是错误的；王丹平已经全款缴纳了装修费用，该费用也用于该房屋的装修，解除该买卖合同对王丹平造成巨大损失。融巨盛公司对该复函真实性无异议，在中信银行福州分行告知王丹平不符合按揭贷款办理条件后，融巨盛公司已经多次与王丹平沟通让其一次性付清购房款，但王丹平仍拒绝支付剩余购房款，按照商品房买卖合同约定，在中信银行福州分行拒绝办理时，其按揭贷款到账时间也超出了买卖合同约定的时间，融巨盛公司有权解除合同。本院认为，王丹平提供的《证明》与中信银行福州分行的回函内容能够相互印证，本院对该《证明》及中信银行福州分行回函的真实性予以确认，对上述两份证据的证明对象予以综合认定。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，根据中信银行福州分行的回函显示，王丹平确于案涉《商品房买卖合同（预售）》签订当日至中信银行福州分行办理案涉房屋的按揭贷款手续，但因其“名下住房套数大于二套”，不符合中信银行福州分行的按揭贷款条件，其申请手续被退回，故王丹平主张其未办理按揭贷款系因融巨盛公司未交付合同及购房款发票原件依据不足，不予采信。《商品房买卖合同（预售）》系王丹平与融巨盛公司之间的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约履行。根据《商品房买卖合同（预售）》附件十一补充协议第4.12条约定“在出卖人无过错的情况下，因买受人原因或者贷款人原因需增加首付款，提高贷款利率或不能办理贷款的，买受人应自知道或应当知道上述情形之日起3个工作日内通过增加首付款、同意提高贷款利率等途径办妥贷款手续，或自行筹足剩余房款。逾期未办妥贷款手续或逾期未自行筹足剩余房款的，买受人应按照未付房款日万分之4的标准向出卖人承担违约责任；买受人逾期未办妥贷款手续或未自行筹足剩余房款超过10个工作日的，出卖人有权解除《买卖合同》并收取相当于约定房款20%的违约金”，王丹平在2020年10月10日至中信银行福州分行申请按揭贷款被拒后，未在合同约定时间内另行寻找银行办理按揭贷款或自行筹足剩余房款，构成违约，一审法院根据双方之间合同约定，判令解除案涉合同，并根据具体情况酌减王丹平需支付的违约金数额，并无不当，予以维持。《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十五条规定：“下列情形，可以认定为民事诉讼法第一百七十条第一款第四项规定的严重违反法定程序：（一）审判组织的组成不合法的；（二）应当回避的审判人员未回避的；（三）无诉讼行为能力人未经法定代理人代为诉讼的；（四）违法剥夺当事人辩论权利的”。本案中，融巨盛公司在一审程序中变更诉讼请求，王丹平就变更后的诉请进行应诉，一审法院亦就变更后的诉讼请求进行审理，本案程序虽存在瑕疵，但不存在严重违反法定程序的情形，故王丹平关于本案事实发生于起诉后，一审法院应先驳回融巨盛公司的诉请并要求融巨盛公司另行起诉的主张，本院不予采纳。综上所述，王丹平的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2373元，由王丹平负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月二十七日法官助理 刘玲玲书 记 员 程 婷