重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0156民初236号 原告：李道学，女，1957年10月28日出生，住重庆市铜梁区。委托诉讼代理人：周芸桦，重庆德守律师事务所律师。委托诉讼代理人：李志伟，重庆德守律师事务所律师。被告：重庆隆鑫花漾山地产有限公司，住所地重庆市武隆区仙女山街道银杏大道148号，统一社会信用代码915002326710351168。    法定代表人：王海，该公司执行董事。    委托诉讼代理人：张捷，该公司职工。    第三人：大连银行股份有限公司重庆分行，住所地重庆市渝北区龙山街道松牌路105号米兰天空6幢4-1，统一社会信用代码915001125656494809。负责人：曹梦，该分行行长。委托诉讼代理人：熊芮申，北京德恒（重庆）律师事务所律师。原告李道学与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司、第三人大连银行股份有限公司重庆分行房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法由审判员熊强适用简易程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告李道学的委托诉讼代理人周芸桦、李志伟，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司的委托诉讼代理人张捷和第三人大连银行股份有限公司重庆分行的委托诉讼代理人熊芮申到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                原告李道学向本院提出诉讼请求：1.判令被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司立即为涉案房屋向房屋所在地房屋登记机构提交商品房《不动产权证》的申请及相关资料并办理过户；2.判令被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学支付截至2020年12月30日的逾期办理合同备案登记违约金17096元（以172860元为基数，2018年4月1日至2020年12月30日共989天，按每日万分之一计算）；3.判令被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学支付从2020年12月31日起至取得商品房合同备案登记受理单之日止的逾期办理合同备案登记违约金（以172860元为基数，按每日万分之一计算）；4.判令被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学支付截至2020年12月30日逾期办理产权登记违约金20207元（以172860元为基数，2017年10月1日至2020年12月30日共1169天，按每日万分之一计算）；5.判令被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学支付从2020年12月31日起至取得商品房产权登记受理单之日止的逾期办理产权登记违约金（以172860元为基数，按每日万分之一计算）；以上违约金合计37303元。事实和理由：原告李道学与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司签订了《重庆市商品房买卖合同》和《〈重庆市商品房买卖合同〉补充协议》，双方在合同中对房屋位置、面积、单价、合同登记备案、产权证办理及违约责任等事宜进行了约定。原告李道学按约定支付了房款，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2017年4月1日向原告李道学交付了商品房。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司应于2017年10月1日前为原告李道学办理并取得房屋产权登记受理单。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今未按约定解除抵押，也未办理涉案房屋的合同登记备案和产权登记。根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，抵押人在抵押期间可以转让抵押财产，房屋的抵押情况不影响房屋权属转移。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今未按约定办理房屋权属转移登记，依法应当承担违约责任。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司辩称，涉案房屋在出售给原告李道学之前，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司已将房屋抵押给第三人大连银行股份有限公司重庆分行。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在向原告出售房屋时，也向原告李道学告知了抵押情况。因案涉房屋至今仍存在抵押登记，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司不能为原告李道学办理房屋产权登记，也不应支付逾期办理产权登记违约金。合同备案登记针对的是预售商品房，而涉案房屋为现售商品房，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司不应承担逾期办理合同登记备案的违约责任。原、被告在合同中约定的违约金标准较高，人民法院应对违约金标准进行调减。第三人大连银行股份有限公司重庆分行述称，第三人大连银行股份有限公司重庆分行在原、被告签订房屋买卖合同之前就对案涉房屋依法设立抵押权且该抵押权至今仍然存在，第三人大连银行股份有限公司重庆分行的合法权益应当受到保护。第三人大连银行股份有限公司重庆分行从未同意被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学出售案涉房屋，案涉房屋尚不具备办理合同登记备案和产权登记的条件，人民法院应当驳回原告李道学的相应诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告李道学与被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2017年3月17日签订了《重庆市商品房买卖合同》（被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司为合同中的甲方，原告李道学为合同中的乙方），双方在该合同中约定：“……第二条 甲方销售的商品房为下列第（1）项：1、现房。《房地产权证》号：307房地证2015字第×号……第三条 乙方所购商品房的基本情况 （一）本商品房座落为：重庆市武隆县×镇×大道×号二期×组团×幢×-×……（四）本商品房建筑面积57.62平方米，套内建筑面积46.21平方米……第五条 付款方式及期限……（二）乙方按下列第1种方式按期付款：1、一次性付款：本商品房总成交金额178622元整，乙方应于2017年3月17日向甲方支付购房款：¥178622元整（含乙方已支付定金）……第七条 交付期限及交付条件 （一）本商品房交房期限 1、属现售商品房的，甲方应在2017年4月1日前将商品房交付乙方使用……第十一条 甲方关于房屋产权状态的承诺……（1）本商品房已经设定抵押权，并已经抵押权人大连银行重庆分行书面同意对外销售，书面证明详见附件六……第十二条 关于办理合同登记备案的约定 1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。……3、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理商品房合同登记备案，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）：……（2）逾期超过90日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……第十三条 关于办理产权登记的约定 1、现售商品房的，自本合同签订之日起30日内，甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单……4、如因甲方的责任，未能按期向房屋所在地土地房屋登记机构提交办理本商品房《房地产权证》的申请，取得土地房屋登记机构出具的登记受理单的，双方同意按下列方式处理：按逾期时间，分别处理（不作累加）……（2）逾期超过180日后，乙方有权解除合同……乙方要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定向土地房屋登记机构提交资料并取得登记受理单之日起，至甲方实际提交资料并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日止，甲方按日向乙方支付已付房价款万分之1的违约金，并于甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金……”原、被告在《重庆市商品房买卖合同》的附件五（即《重庆市商品房买卖合同>补充协议》）还约定：“……六、关于合同登记、产权登记和预告登记的约定（对合同第十二、十三、十四条的补充） 1、对合同第十二条的补充说明，甲乙双方一致同意：……（2）乙方已知晓所购买物业尚处于抵押状态，甲方承诺乙方签订合同且完清全部款项后360日解除抵押，之后甲乙双方应向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房预购商品房《合同登记备案证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，视为甲方完成约定的办理备案登记义务……2、甲乙双方一致同意对合同十三条作如下补充、变更约定：（1）乙方同意委托甲方代办权属登记手续……（2）现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日内，甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记单，视为甲方完成约定的办理产权登记义务……”被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2017年3月18日出具了收到原告李道学购房款178622元、合同印花税89.31元的收据，于2017年3月20日出具了收到原告李道学大修基金2881元的收据。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2017年4月8日将房屋交付给原告李道学使用。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司未按约定为原告李道学办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的预购商品房合同登记备案和房屋权属转移登记的受理单。另查明，座落为重庆市武隆区×街道×大道×号×幢×-×房屋与原、被告在《重庆市商品房买卖合同》中约定的座落为“重庆市武隆县×镇×大道×号×期×组团×幢×-×”的房屋系同一套房屋，该房屋在不动产登记机构的登记状态为“现房，预售许可，房屋产权，房屋栋证，房屋抵押”。该房屋于2015年7月17日在不动产登记机构办理了城镇房屋初始登记（登记权利人为重庆隆鑫花漾山地产有限公司，证书号为307房地证2015字第×号），于2016年1月26日和2017年2月4日办理土地房屋最高额抵押权设立登记（抵押权人均为大连银行股份有限公司重庆分行，其中，2016年1月26日设立的抵押权于2020年8月4日注销；2017年2月4日设立的抵押权至今仍然存在）。再查明，在诉讼过程中，本案各方当事人举示的证据材料中并无第三人大连银行股份有限公司重庆分行同意重庆隆鑫花漾山地产有限公司对外销售涉案房屋的书面证明。本院所确认的以上事实，有当事人当庭陈述、《重庆市商品房买卖合同》《补充协议》《收楼书》、收据、不动产登记查询结果等证据在案为凭。上述证据，符合证据的真实性、合法性、关联性，本院依法予以采信。本院认为，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在销售本案涉及的房屋时，已取得了不动产权属证书；原、被告双方在自愿基础上签订的《重庆市商品房买卖合同》和《补充协议》未违反法律强制性规定和违背公序良俗，合法有效，对双方当事人具有法律拘束力。原告李道学主张的“向房屋所在地房屋登记机构提交商品房《不动产权证》的申请及相关资料并办理过户”，实际应为原、被告双方在《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议中约定的“向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单”（即办理权属转移登记手续）。原告李道学购买房屋的时间在房屋抵押权设立之后。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在销售本案涉及的房屋时，虽向原告李道学告知房屋已设定抵押权的情况，但至今未提供抵押权人书面同意转让该房屋的材料且在收到房屋买卖价款之后未及时清偿债务和解除抵押，有违诚实信用原则。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司应当承担相应的违约责任。关于被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司是否应当承担向不动产登记机构提交商品房《不动产权证》的申请、相关资料并办理过户（即办理不动产权属转移登记手续）的违约责任，原告李道学主张被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司应承担该违约责任的依据是《中华人民共和国民法典》第四百零六条的规定，即抵押人可以转让抵押财产且不需要征得抵押权人同意，而仅需及时通知抵押权人即可；被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司认为，本案涉及的合同在《中华人民共和国民法典》施行前签订，本案不应适用《中华人民共和国民法典》的规定，且房屋因存在抵押登记而暂不具备办理权属转移登记的条件。本院认为，应当以法律事实发生时间作为判断是否适用《中华人民共和国民法典》的基准点，法律事实的发生时间不同于纠纷的发生时间和起诉时间，法律事实发生时间通常早于纠纷发生时间和起诉时间。本案为商品房买卖合同纠纷，合同的签订、房款的支付、房屋的交付等行为以及被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司违反约定的事项均发生在2021年1月1日前，属于《中华人民共和国民法典》施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律规范。根据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条“……抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外”和《重庆市土地房屋权属登记条例》第五十条“申请已抵押的土地房屋转移登记，应当提交原房地产权证、土地房屋转移的证明材料、抵押权人身份证明、抵押权人同意抵押土地房屋转移的书面证明以及受让人知晓或者同意继续抵押担保的证明材料”的规定，在抵押权未被涤除且抵押权人大连银行股份有限公司重庆分行明确表示不同意转让房屋产权的情况下，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司暂无法向不动产登记机关提交法定的申请资料，办理房屋权属转移登记存在法律上和事实上的履行不能。不动产登记具有公示公信效力，第三人大连银行股份有限公司重庆分行对房屋享有的抵押权在不动产登记机关办理了登记，抵押权人的合法权益应受保护。原告李道学在购买关乎自身重大利益的商品房时负有了解房屋权属情况、核验合同交易相对方主体资格、查看抵押权人同意转让抵押财产的书面材料、签署合同文件前对其内容进行审查核对等合理审慎义务，也应知晓未履行该义务可能产生不能按约定办理权属转移登记等风险。在抵押权未被涤除且抵押权人明确表示不同意转让房屋产权的情况下，原告李道学要求被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司承担办理不动产权属转移登记的请求，因存在法律上和事实上的履行不能，暂不符合法定条件，本院不予支持。根据《中华人民共和国物权法》第十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”的规定，房屋的抵押登记情况会影响不动产权属转移登记，对原、被告之间的房屋买卖合同能否继续履行产生影响，但并不影响原、被告之间的房屋买卖合同的效力。原告李道学有权主张被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司支付双方在合同中约定的逾期办理不动产权属转移登记的违约金。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司以原、被告在商品房买卖合同及补充协议中约定的违约金标准（按已付房款每日万分之1）较高，请求减少，而被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在签订合同时未提出异议，应视为其认可合同约定的违约金标准；根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少”，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司以约定的违约金过高为由请求减少，但未提供证明“违约金超过造成的损失30%”的任何证据，故对被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司关于约定违约金较高而应减少的主张，本院不予采信。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司承担违约金的标准仍应当按照双方约定的按已付房价款每日万分之1（即日利率1‱）计算。原、被告在《补充协议》中约定，“现售商品房的，自本商品房实际交付使用之日起180日内”申请办理权属转移登记。被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司于2017年4月8日将房屋交付给原告李道学使用，逾期办理权属转移登记的违约金应当从该交付房屋之日起满180日的次日（即2017年10月5日）开始计算；原告李道学关于实际交房时间为2017年4月1日的主张，因其未提供证据证明且该主张与其提供的《收楼书》记载事项不符，本院不予采信；原告李道学以交房时间为2017年4月1日为基础进而主张从2017年10月1日开始计算违约金的诉讼请求，本院不予支持。原、被告在合同中约定的商品房成交价和被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司向原告李道学出具的收据中的房款金额均为178622元，故原告李道学已付房价款应为178622元。原告李道学关于以172860元为基数计算违约金的主张，缺乏事实依据，本院不予采信。2017年10月5日至2020年12月30日共1183天，截至2020年12月30日，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司应向原告李道学支付的逾期办理权属转移登记违约金为21130.98元（178622元×1183天×1‱/天）；2020年12月30日之后的违约金，仍应按前述标准计算，直至被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司按约定为原告李道学办理并取得前述房屋在土地房屋登记机构出具的权属转移登记受理单之日为止。原告李道学还主张了逾期办理合同登记备案的违约金，但原、被告在合同中关于办理合同登记备案的约定针对的是“预售商品房”而本案涉及的房屋为“现售商品房”；合同中并无关于办理现售商品房合同登记备案及其违约责任的相关约定，故对原告李道学主张该项违约金的诉讼请求，本院不予支持原、被告签订的合同中还有关于违约金给付时间的条款，即“甲方实际取得土地房屋登记机构出具的登记受理单之日起30日内向乙方支付违约金”，如果认定该条款有效，在被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司一直没有取得登记受理单的情况下，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司的违约行为一直延续且不会实际承担违约责任。前述条款明显是被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司为了自己的利益恶意阻止条件成就而设置。根据《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款“当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就……”的规定，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司至今未按约定取得土地房屋登记机构出具的登记受理单，被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司给付违约金的条件应视为已成就。综上所述，原告李道学的部分诉讼请求成立，依法应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条第二款、第六十条、第一百零七条、第一百一十条第一项、第一百一十四条第一款和第二款，《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第十六条、第十八条第一款第一项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司在本判决生效后立即向原告李道学支付逾期办理房屋权属转移登记的违约金（2017年10月5日至2020年12月30日的违约金为21130.98元；2020年12月30日之后的违约金以178622元为基数，从2020年12月31日起按日利率1‱计算，直至被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司按约定为原告李道学办理并取得座落为重庆市武隆区×街道×大道×号×期×组团×幢×-×号房屋的权属转移登记受理单之日止）；二、驳回原告李道学的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费732.58元，减半收取计366.29元（原告李道学已预交），由被告重庆隆鑫花漾山地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件受理费，递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交受理费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为二年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。   审  判  员   熊  强   二〇二一年四月九日 法官助理   张  敏书  记  员   杨  景     -1-