江苏省盱眙县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0830民初3692号原告：丁如双，女，1993年5月29日出生，汉族，住淮安市盱眙县。委托诉讼代理人：黄国西、宋琦，江苏法之衡律师事务所律师。被告：莫成宝，男，1979年8月24日出生，汉族，住淮安市洪泽区。委托诉讼代理人：李云志，盱眙县盱城法律服务所法律工作者。原告丁如双与被告莫成宝房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，依法适用简易程序。该案因被告莫成宝提出管辖权异议而暂停审理。恢复审理后，对该案公开开庭进行了审理。原告丁如双及其委托诉讼代理人黄国西、被告莫成宝的委托诉讼代理人李云志到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告丁如双向本院提出诉讼请求：1、依法解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》；2、依法判令被告返还原告租金105534元（自2020年10月15日计算至2021年8月31日期间的租金）和押金10000元及原告出具给被告的10000元押金欠条一张；3、本案诉讼费由被告方承担。事实与理由：2020年9月1日，原被告签订了一份《商铺租赁合同》，合同约定：原告承租被告位于盱眙县的商铺用于从事餐饮业的经营；租赁期限为3年，自2020年9月1日至2023年10月1日；租金为每年120000元，押金为20000元。合同签订后，原告通过银行转账的方式支付给被告一年的租金120000元和押金10000元，约定剩余押金10000元于2021年3月支付，原告出具给被告一张10000元的押金欠条。租金支付后，原告着手办理餐饮业的营业执照。但在办理营业执照环评阶段，环保局人员现场测评后，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，未批准原告经营餐饮业的。原告被环保局人员告知该处商铺不能经营餐饮烧烤后，与被告协商解除《租赁合同》及退还租金，被告拒绝与原告解除合同也不愿意退还租金。综上所述，由于国家法律及环保部门对涉案房屋所在区域禁止从事餐饮经营，导致原告的合同目的不能实现，故原告提出解除合同，退还租金等要求符合法律规定。因双方不能就解除租赁合同事宜达成一致意见，现依据民事诉讼法第119条规定具状你院，望依法判决。被告莫成宝辩称，原告的诉请没有事实和法律依据，应当依法予以驳回，原被告于2020年9月1日所签订的租赁合同是当事人真实意思表示、合法有效，协议应当履行，合同应当遵守，是民事法律行为的基本准则，而原告提出解除合同没有法定事由和约定事项，所以原告的诉请不能成立，法庭依法予以驳回，另原告诉状称餐饮烧烤办理不了营业执照导致x无法经营，而本案系x租赁合同纠纷，办不办理营业执照不是合同的附随义务，也不是被告的应当履行的义务，因而原告以无法办理营业执照解除合同，没有法律依据，至于本案原告方作何经营，是本案原告自主选择的经营方式。综上，法庭依法驳回原告的诉请。针对被告答辩意见，原告作出补充意见如下：根据原被告双方签订的租赁合同，明确约定房屋用于餐饮经营，被告方是明知的，原告解除合同的理由是基于涉案房屋存在最高院审理租赁合同纠纷案件司法解释第八条第三项规定，也就是说租赁房屋有违反法律行政法规使用条件的强制性规定，承租人请求解除合同，人民法院予以支持，而根据我国的大气污染防治法第八十一条规定，对居民住宅楼不允许新建、改建、扩建，产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。同时需要说明本案的原告在办理营业执照中盱眙县环境保护局到租赁房屋的现场进行环评、测评，明确告知涉案房屋所在的局域不得从事任何的餐饮经营，故我方认为被告方的答辩不能成立，具体待举证时说明。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织原被告双方进行证据交换和质证，对本案事实及证据，本院认定如下：陈兰红、被告莫成宝系夫妻关系。2015年8月4日，陈兰红、被告莫成宝与江苏庆亮置业有限公司签订《商品房买卖合同》，陈兰红、被告莫成宝购买位于盱眙县108号商铺，层高为一层4.48米、二层3米、三层3.3米，建筑层数地上22层，地下2层，该商品房的用途为商业，钢混结构（108号商铺建筑面积401.09平方米，其中套内建筑面积382.86平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积18.23平方米，价款3094545元）；陈兰红、被告莫成宝又购买位于盱眙县109号商铺，层高为一层4.48米、二层3米、三层3.3米，建筑层数地上22层，地下2层，该商品房的用途为商业，钢混结构（109号商铺建筑面积201.9平方米，其中套内建筑面积192.73平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积9.17平方米，价款2462847元）。江苏庆亮置业有限公司于2020年12月10日出具给陈兰红、被告莫成宝两间商铺的购房发票。2020年9月1日，被告莫成宝（甲方）与原告丁如双（乙方）签订《商铺租赁合同》。该合同约定：“商铺租赁合同/出租方（以下称甲方）:莫成宝，承租方（以下称乙方）：丁如双，甲方愿意将产权属于自己的房屋出租给乙方。双方根据国家相关法律、法规，经协商一致，订立本合同，详细情况如下：第一条房屋地址甲方出租的商铺位于108、109一楼（不含二、三楼）建筑面积平方米。第二条租赁期限双方商定房屋租期为叁年，自2020年9月1日起至自2023年10月1日止，经甲方向乙方移交房屋钥匙后视为交付完成。第三条租金及支付1、租金为每年人民币120000元，大写：壹拾贰万元正。2、支付方式为转账到银行卡。3、支付时间为本合同签订之日起三日内支付，每年房屋到期前一个月支付下一年的房租。4、租金在合同签订之日起2年内不允许涨价，第3年涨价百分之十。第四条房屋用途及保持1、乙方租赁该房屋仅限于正常商业营业餐饮零售等，不得擅自改变使用性质，不应存放爆竹、汽油、炸药、枪支等危险物品，如因此发生损害的，乙方应承担全部责任。2、乙方不得利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动。如乙方利用甲方房屋经营违反国家法律法规的经营活动，与甲方无关。3、乙方必须注意用电、用水、煤气、上下楼梯等安全，尤其是小孩，要特别提醒注意！如果乙方在此商铺内意外造成人员伤亡的，甲方不负任何责任！4、如乙方需要办理任何一切经过合法途径的，并与此生意相关的商业牌照，甲方需尽能力协助办理，但办理此牌照的所有费用由乙方一律支付。第五条房屋修缮及添附房屋交付后，乙方因经营需要欲进行装修或修缮的，须事先征得甲方同意，并自负费用进行装修或修缮，但不得破坏房屋构架。第六条各项费用的缴纳1、水电费：乙方直接向管辖物业或水利电力公司缴纳。2、物业费：乙方直接向管辖物业公司缴纳。第七条转租租赁期间，乙方如欲将租赁房屋转租给第三方，必须事先获得甲方同意，乙方须对次承租人的一切行为向甲方承担责任。第八条消防安全在租赁期间，消防安全归乙方所有，所产生的消防安全责任归乙方承担。第九条税务问题因乙方向甲方承租该房屋所产生的税费归乙方承担，乙方承租期间所产生的经营税费归乙方承担。第十条房屋返还租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方须及时搬迁并返还钥匙。第十一条押金1、押金金额为20000元，大写:贰万元正，须与第一期租金同时支付。2、合同终止后，乙方应及时搬迁，并付清所有费用。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。第十二条提前终止合同租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。第十三条其他1、本合同未尽条款，由双方另行协商确定，并以达成的书面补充合同为准。2、本合同自双方签订并乙方支付房租之日起生效。一式两份，甲方执一份，乙方持一份，甲方：莫成宝，乙方：丁如双，签订日期：2020年9月1日。”莫成宝、丁如双均在合同上签名、捺手印。实际上原告丁如双从事餐饮烧烤。合同签订后，原告丁如双于当日交付给被告莫成宝租金120000元和押金10000元。被告莫成宝出具收条给原告丁如双。该收条内容为:“收条/今收到丁如双108、109，一楼租金壹拾贰万元正，另收到押金壹万元正。莫成宝，2020、9、1。”余欠10000元押金由原告丁如双立具欠条给被告莫成宝。原告丁如双申请营业执照时的办理程序为：“线上办理营业执照：手机下载江苏市场监管APP，先注册账号，然后登录，左上角选择淮安，点击个体户开业，然后录入名称字号（店名）、经营者、经营范围、经营地址上传商业用房产证、租赁合同、身份证、环评意见书等资料后提交，再点击开办事由代签名文件电子签名后，显示盱眙××店，外网受理成功，十日后(或手机收到审核成功信息后)经营者带身份证原件到中医院对面地税局旁24h自动服务机上打印营业执照正本和副本，结束。说明：登记机关选择盱眙行政审批局，邮政编码211700，没有商业房产证的可上传购房合同第2、3、4、15页代替，以上两个均没有的，上传产权证明（要有所在社区和盱城街道的公章）。”期间，原告丁如双办理环评审批：“餐饮环保审批，请联系137××××6288（马科长），要求：环评意见书、租房协议、产权说明上面的经营地址要一致。”2020年11月25日，原告丁如双向被告莫成宝邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书。其内容为：“我与你于2020年9月1日签订了一份《商铺租赁合同》，由我方承租你所有的位于盱眙县的商铺用于从事餐饮业的经营，租赁期限为3年，自2020年9月1日至2023年10月1日，租金为每年120000元，押金为20000元。合同签订后，我通过银行转账的方式支付给你一年的租金120000元和押金10000元，约定剩余押金10000元于2021年3月支付。此后，我着手办理餐饮业的营业执照。但在办理营业执照环评阶段，环保局人员现场测评后，根据《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条，未批准原告经营餐饮业的。由于涉案房屋不符合环保要求，合同目的无法实现，故与你多次协商解除《租赁合同》及退还租金事宜，遭你拒绝。现特通知如下：一、我与你方于2020年9月1日签订了一份《商铺租赁合同》自你收到本通知时解除；二、请你收到本通知之日起三日内与我办理房屋交接手续，逾期不予办理，视为我方已向你交付租赁房屋。通知人：丁如双，二O二O年十一月二十五日。”该通知书被退回。2020年11月27日，原告丁如双向被告莫成宝发送短信和微信。其内容均为：“莫成宝：本人于2020年11月25日向你邮寄解除合同通知书，要求解除双方签订的《商铺租赁合同》，并办理房屋交接手续。由于此前多次与你沟通上述事宜，均未果。因你未居住在盱眙，我只能向邮寄送达，但你却拒绝接受（邮政回执显示）。现特向你通知如下：一、我与你于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》自你收到本通知时解除；二、请你收到本通知之日起三日内与我办理房屋交接手续，逾期不予办理的视为我方已向你交付了租赁房屋（注：此内容与邮寄给你方的解除合同内容一致）。”2021年1月13日，原告丁如双与盱眙县环保局领导崔仕（士）勇谈话录音：“地点：淮安市盱眙生态环境局，丁：麻烦崔局长帮我们签个字，我们在奥体篮球场对面租的门面房在你这边申请环保评估的时候没通过。崔：这个我们不能签字，（环保）通过了我们才可以签字，不通过不能签字。丁：我们现在跟房东打官司，确实需要你们的签字，你们确实是拒绝不给我们通过，没有通过我不能办营业执照啊。崔：你跟他打官司，有一个大气法八十一条规定，那边不符合要求，你们就用这个规定跟他打就行了。”该文字版记录另付光盘。2021年1月21日，江苏宝业物业服务有限公司物业服务中心向被告莫成宝出具交纳物业费明细：“2-1008-1-2门面房面积401.09平方米×每平方1.55元/月物业费×12个月；2-1009-1-2门面房面积201.9平方米×每平方1.55元/月物业费×12个月。”为此，原告丁如双与被告莫成宝协商就环保无法通过审批，餐饮烧烤不能正常经营而产生纠纷，诉至本院。本案审理中，本庭向原被告释明，如果解除《商铺租赁合同》，你们是什么意见，被告方提出要求原告丁如双承担违约责任及违约金。上述事实有原告丁如双围绕诉讼请求依法向本庭提交了2020年9月1日原被告签订的《商铺租赁合同》、2020年9月1日被告莫成宝收租金120000元和押金10000元的收条、邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书（退回）、微信和短信通知书、办理营业执照的告知办理程序照片（打印件）、2021年1月13日原告与崔仕勇通话录音文字记录和录音光盘、2015年8月4日2号楼108、109室《商品房买卖合同》（复印件）；被告莫成宝向本庭提供2015年8月4日2号楼108、109室《商品房买卖合同》（复印件）、江苏增值税普通发票（购房、复印件）、2003年12月14日莫成宝和陈兰红的结婚证书（复印件）等证据证实，本院予以确认。本案的争议焦点为：原告提出解除原被告签订的《商铺租赁合同》是否符合约定或法律规定？是否应由被告退还原告租金和押金等？本院认为，我国《合同法》规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。依法成立的合同，受法律保护。”结合本案而言，原告丁如双与被告莫成宝于2020年9月1日签订《商铺租赁合同》，双方对原告承租被告所有的位于盱眙县108、109室1楼的商铺从事商业营业餐饮零售等，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反相关法律法规规定，合同合法有效，双方当事人必须依法履行合同相关义务。我国《合同法》规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。”我国《大气污染防治法》规定：“禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住相邻的商业楼层内新建、改建、扩建，产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。”就本案而言，盱眙县108、109室1楼的商铺没有配套设立专用烟道，原告丁如双经营餐饮烧烤也没有条件安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟不能达标排放，对附近居民的正常生活环境造成影响或污染。而在原被告签订《商铺租赁合同》后，被告在办理相关营业执照时就餐饮烧烤的环境评估报告未能通过，不能正常经营餐饮烧烤，环评在原被告合同中虽没有约定，但应该是能够注意到的事项，原被告约定是商业营业餐饮零售等，而原告只做餐饮烧烤，为此而不能通过环境评估，按照合同约定：“租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，经双方协商同意后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。”原告丁如双在2020年11月25日向被告莫成宝邮寄解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书没有接收的情况下，于2020年11月27日又通过微信和信息向被告莫成宝发送解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书，被告莫成宝没有回应，应视为《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书已送达到被告莫成宝，目前该商铺闲置，合同也未实际履行，解除条件已成就，故原告丁如双请求依法解除原被告之间签订的《商铺租赁合同》，有事实和法律依据，本院依法予以支持。我国《合同法》规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据原、被告签订的《房屋租赁合同》约定：“租赁期间，任何一方无正当理由或合同约定事由提出终止合同，须提前三个月通知对方，……。甲方在确认房屋完好及乙方付清所有费用的情况下，将押金无息退还乙方。”原被告合同解除后，就合同的相关事项进行处理，原告丁如双从2020年9月1日签订《商铺租赁合同》到2020年11月27日通过微信和信息向被告莫成宝发送解除《商铺租赁合同》暨房屋交接通知书，以及三个月通知期间至2021年2月27日止，计5个月租赁时间，合同约定年租金120000元，原告丁如双应承担租金50000元（120000元/12个月×5个月），由被告莫成宝退还租金70000元和押金10000元，并退还原告出具给被告的10000元押金欠条一张。原告丁如双超出定案标的的诉讼费用由其自行承担。被告莫成宝辩称合同约定是商业营业餐饮零售等，办不办理营业执照不是合同的附随义务，也不是被告的应当履行的义务，至于本案原告方作何经营，是本案原告自主选择的经营方式，该辩解理由有一定的合理性，但原告只做餐饮烧烤，无法通过环境评估，故合同目的无法实现，且店面关停时间较长，原告违约在先，理应承担相应的违约责任。被告方经本院释明后，提出要求原告承担违约金，但在合同中没有明确约定违约责任条款，其要求承担违约金也没有具体数额和计算方法，故由被告方另案主张。据此，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十九条、第七百零三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、解除原告丁如双与被告莫成宝于2020年9月1日签订的《商铺租赁合同》。二、被告莫成宝于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告丁如双租金70000元、押金10000元，合计人民币80000元。三、被告莫成宝于本判决发生法律效力之日起十日内退还原告丁如双出具给被告莫成宝的10000元押金欠条一张。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务。应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2611元，减半收取1305.50元，由原告丁如双负担900元，被告莫成宝负担405.50元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的规定向淮安市中级人民法院预交上诉案件受理费2611元。审判员  罗德俊二〇二一年四月二十二日书记员  王 媛附本院执行款账户户名：盱眙县人民法院账号：3208300011010000348054开户行：江苏盱眙农村商业银行营业部附相关法律及司法解释规定：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《中华人民共和国大气污染防治法》第八十一条排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用，或者采取其他油烟净化措施，使油烟达标排放，并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住相邻的商业楼层内新建、改建、扩建，产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。任何单位和个人不得在当地人民政府禁止的区域内露天烧烤食品或者为露天烧烤食品提供场地。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。