北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21234号原告：刘旭锋，男，1969年7月3日出生，汉族，旭锋基业北京商贸有限公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：***，北京市康达律师事务所律师。被告：张志红，男，1976年9月25日出生，汉族，个体经商户，住北京市丰台区。第三人：王薪有，男，1954年9月9日出生，汉族，**省辽源市戒毒所退休职工，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：丛冬梅，北京厚瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：周秀芳，女，1956年8月27日出生，汉族，**省辽源市电业局退休职工，住北京市丰台区。原告刘旭锋与被告张志红、第三人王薪有房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告刘旭锋及其委托诉讼代理人***，被告张志红，第三人王薪有及其委托诉讼代理人丛冬梅、周秀芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘旭锋向本院提出诉讼请求：1.判令被告张志红向原告支付2017年7月1日到2020年7月1日的房屋使用费69.3万元；2.判令被告张志红向原告支付2015年7月至2017年7月少付的房屋租金3.7万元；3.判令第三人王薪有向原告支付逾期腾退房屋的占有使用费（自2020年7月1日始至实际腾退之日止，按照每年231000元计算）；4.判令第三人王薪有腾退诉争房屋；5.判令被告张志红、第三人王薪有赔偿原告逾期支付租金的损失（自2017年1月至2019年8月19日，按银行同期贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际支付之日，按银行间同业拆借利率报价计算）；6.本案诉讼费由被告、第三人承担。事实和理由：2010年5月19日，原告刘旭锋与被告张志红签订《租赁合同》，约定：原告将位于北京市丰台区赵辛店朱家坟村华冠超市第二楼层（以下简称案涉房屋）租赁给乙方经营，该楼层的建筑面积1800平方米，乙方承租场地用途为公寓出租，租赁期限自2010年5月19日至2020年5月18日，2010年5月19日至2010年7月19日为免租装修期。经双方协商一致，将两个月免租期的履行方式转为延长两个月租赁期限，故案涉《租赁合同》的租赁期限届满之日为2020年7月19日。双方约定承租费自2010年7月19日至2015年7月19日为每年租金21万元，自2015年7月18日至2017年7月18日每年租金23.1万元，自2017年7月19日至2020年7月19日，根据当时现状双方协商另行约定房屋租金。被告张志红与原告刘旭锋签订《租赁合同》后，又将其承租的场地转租给第三人王薪有。但张志红、王薪有从2017年就开始拖欠房租，至今未付。2020年7月，租赁期限届至，被告张志红及第三人王薪有至今未腾退房屋。刘旭锋与张志红的租赁合同已到期，同时张志红将该房屋转租的合同也到期，故张志红、王薪有应腾退房屋。另外，张志红与王薪有从2017年至今未支付租金，违反法律规定。综上，为维护自身合法权益，原告诉至法院。被告张志红辩称，不同意原告的诉讼请求。张志红与王薪有于2010年12月15日签订的授权委托书，刘旭锋本人是知情并完全同意的，涉案房屋使用情况自2010年12月15日签字当天转由本案第三人王薪有实际使用，后续的房屋租金支付及房屋使用也是刘旭锋和王薪有直接沟通并处理，张志红此后没再参与过任何关于涉案房屋问题；被答辩人刘旭锋和答辩人张志红签订的《租赁合同》约定承租的相关费用及其缴纳期限，其中对于2017年7月19日至2020年7月19日，根据当时现状甲乙双方协商另定房屋租金。此条款双方约定不明，根据此条款被答辩人也无权主张答辩人支付涉案房租，应由实际使用人王薪有承担。第三人王薪有述称，2010年5月19日，原被告签订公寓出租的《租赁合同》。2010年11月，被告张志红对外公开招聘“涉案标的”经营人，当时我在老家退休刚来北京，得知此事就做了基本了解，张志红告知该二楼他出资隔成123间公寓，手续齐全，可对外出租，是外地人到京打拼的好项目，并出示他与原告租赁合同、原告与村里的租赁合同及2009年消防验收合格手续。2010年12月15日，我考虑妻子周秀芳也退休，可以发挥点余热就按照被告张志红要求双方签订授权委托书，由张志红授权我经营“涉案标的”，履行其与原告签订的《租赁合同》自负盈亏，在经营期间产生任何费用和事与其无关。2010年12月17日，我四处借钱根据与被告张志红口头协议，支付了61万装修费（张说不能写承包费也不能写转让费）和半年租金合计715000元。未料2011年春节后我们刚招聘人员准备着手正式开张大干时，北京市丰台区公安消防支队通知公寓不能对外出租，告知该建筑物顶棚使用夹心易燃材料彩钢板搭建，存在安全隐患，此事原经营人张志红知情，已通知其停业整改，并于2011年5月8日向我们出具查封决定书。我得知事情真相后感觉上当受骗却无法联系上张志红，也无法解除授权经营合同，要回出资，更无权直接与刘旭锋要回出资。于是只能去找原告刘旭锋，可他要不在外地出差，要不就是这事那事，后来他总算答应更换顶棚材料，在此期间约两年公寓都处于被查封无法对外出租状态，为此几经协商刘旭锋最终口头同意减免当期几个月的租金，到期后顺延租期。可以对外出租公寓后，应消防要求和经营需要，我又陆续投资约20万元用于购置空调等基础设施。2016年8月17日，赵辛店村委会下发通知书以“涉案标的”属于违法建设被关停，我们立即通知原告刘旭锋，原告刘旭锋告知他与村委会有合同，并非违法建设，他会反映处理，2017年10月，原告刘旭锋通知我们缴纳17年房租，我们不同意，因为2016年房租已经结清，可2016年8月以后就被关停无经营，查封期间也无钱缴纳租金，可他却说只需缴纳半年租金视为2017年租金全部结清，他急需用钱正在据理力争保证尽快让我们正常出租公寓，否则他就不管了，我们也别想再赚回出资，于是我又四处筹钱于2017年10月19日给他转了半年租金112500元。可事与愿违，2017年l1月23日、2017年11月29日，赵辛店村委会连续发出关停通知，并将公寓门全部拆除，村干部说彩钢板房是不能再经营，政府有严格的规定。特别是泡沫易燃夹心板的坚决关停。2018年4月11日，最后30多个门也被拆掉，让所有人搬离，对此我提出房屋无人看管的安全隐患，并提出4处水阀一旦漏水一楼超市顷刻坍塌和电的火灾隐患等危害后，最终同意可留几人看守，并按要求向相关部门对留守人身份做了备案登记，至今只有我们还住在涉案房屋处。期间我们也找原告刘旭锋请他解决问题，但他后来回复说他已尽力，这是政府行为他也无能为力。我们也层层上访，期待能解封继续经营，赚回投资，因不断被各种原因（非我自身原因）查封，在我经营期间除向原告缴纳137万租金等外，我投入的80多万本金至今无法赚回。为落实涉案标的到底有无审批手续，是否属于违章建筑，我们向北京市规划和自然资源委员会进行咨询，并得到书面回复，再次确认该涉案标的没有规划许可证等，涉嫌违法建设。租赁的涉案房屋属违法建筑物，订立的租赁合同应无效。我同意腾退，但原告需向我方赔礼道歉，我在此真正经营时间就五年零八个月，之后因系违法建设，导致我方的投资款都没有回本。本院经审理认定事实如下：2008年12月1日，北京市丰台区赵辛店农工商联合公司（出租人，甲方）与刘旭锋（承租人、乙方）签订《房屋、场地租赁合同》，约定：“一、租赁物概述本协议租赁物位于朱家坟188号，建筑面积2400平方米（占地面积2400平方米）。二、租赁用途2.1乙方向甲方承诺，乙方租赁该租赁物的用途为经商，在租赁期内未征得甲方书面同意前，不得擅自改变租赁物用途；2.2乙方不得在租赁房屋内存放违法危险品。三、租赁期限租赁期为20年。从2009年1月1日至2029年12月31日止。四、租金、土地使用税房产税、水电费等费用及支付方式4.1年租金90万元。4.4(1)租金支付方式采用先付后用制，每年支付一次，付款日期为每年1月1日。……”2010年5月19日，刘旭锋（甲方）与张志红（乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条：租赁场地位置及面积：甲方将位于北京市丰台区赵辛店朱家坟村华冠超市第二楼层租赁给乙方经营。该楼层的建筑面积1800平方米（以核实为准）。第二条：租赁期限和用途：1.合同期限为10年，从2010年5月19日至2020年5月18日。甲方在2010年5月19日将乙方所租赁之场地交予乙方使用。2.乙方所承租的场地经营公寓出租之用途，如擅自更改用途则按违约处理，乙方保证在租期内遵守有关法律、法规及《商场管理公约》的规定。第三条：承租的相关费用及其缴纳期限：1.承租费2010年7月19日至2015年7月19日，每年租金为：人民币大写贰拾壹万元，（小写￥210000元）。从2015年7月18日至2017年7月18日，每年租金为：人民币大写贰拾叁万壹仟元，（小写￥231000元）。从2017年7月19日至2020年7月19日，根据当时现状甲乙双方协商另定房租租金。2.乙方享有从2010年5月19日至2020年7月19日期间的免租装修期。3.履约保证金：乙方在签订正式合同时，向甲方缴纳保证金为：人民币大写壹万（小写：￥10000元），在合同期满后，如乙方应缴纳的一切费用已全部交清并按时将场地交回甲方三个月后，可凭甲方开具的收款收据，无息退还保证金。4.甲方所收乙方的一切费用不含税收。第四条：双方的权利与义务一、甲方的权利与义务3.在承包经营期内，乙方若将出租场地转给第三者时，应提前一个月通知甲方。经甲方审核同意，办理完相关手续后，甲方在本合同规定的权责也随之转给第三者。二、乙方的权利与义务3.乙方必须按本合同约定的时间缴纳相关费用；4.未经甲方同意，乙方不得私自转租、转让、转包给第三者。第五条：乙方的违约行为与违约责任一、乙方的违约行为3.拖欠支付承租费、管理费、水电费等其它费用逾一个月的；二、乙方的违约责任如乙方违反上述违约行为规定中的任何一项，甲方有权单方解除合同，并收回乙方所承租的场地，保证金不予退还，所有固定装修物品全部归甲方所有，但乙方欠交的所有费用仍由其负责缴纳。第六条：承租期满，本合同终止。乙方在同等条件下优先续签合同，须于合同终止前两个月向甲方提出书面申请。第七条：合同解除在承租经营期内，甲、乙双方均不得无故解除合同，除本合同规定的情形外，任何一方要求解除合同，必须提前两个月书面通知对方，并须征得对方同意，仍应向对方支付相当于当时一个月承租金金额的补偿金。第十三条：补充条款：1.如遇国家拆迁有补偿的情况下，乙方部分装修赔偿归乙方所有。2.乙方自行盈亏、经营费用自理；在乙方经营期间所产生的任何费用和事由与甲方无关。”2010年12月15日，张志红（委托人）与王薪有（受托人）签订《授权委托书》，约定：“本人委托受委托人王薪有经营北京市丰台区长辛店朱家坟华冠超市二楼出租公寓。秉承刘旭锋与张志红签订的《租赁合同》的所有条款及其事项。委托时间从2010年12月1日至2020年5月20日。在此期间承租费从2011年1月20日至2015年7月19日每年租金为人民币贰拾壹万元整￥210000元，从2015年7月20日至2020年5月20日每年租金为人民币贰拾叁万壹仟元整￥231000元。租金每半年支付一次为拾万零伍仟元整￥105000元，由受委托人王薪有支付。经营期间所发生的水电费由受委托人支付。如遇国家拆迁有补偿的情况下赔偿费由受委托人所有。受委托人自行盈亏，经营费用自理。在经营期间所产生的任何费用和事由与委托人无关，所有法律、法规的责任由受委托方承担。”张志红、王薪有称双方签订上述《授权委托书》时，刘旭锋在场并知情同意，刘旭锋对此不予认可。2010年12月17日，张志红向王薪有出具收据一张，载明：“今收到朱家坟188号二楼装修费共计陆拾壹万元整（￥610000元）。2011年1月19日至2011年7月1日租金已收，共计拾万零伍仟元整（105000元）。交款人：王薪有收款人：张志红。”后王薪有使用涉案房屋经营公寓。2011年1月30日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋半年租金105000元。2012年6月20日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金210000元。2013年6月20日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金210000元。2014年7月20日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金210000元。2015年7月30日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金105000元。2015年12月15日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金95000元。2016年1月30日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金105000元。2016年6月30日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金112500元。2017年10月19日，王薪有向刘旭锋交纳涉案房屋租金112500元。后张志红、王薪有均未再向刘旭锋交纳涉案房屋租金。2020年7月9日，刘旭锋向张志红发出《房屋租赁合同期满不再续租通知书》，载明：“张志红先生，因房屋租赁合同期满自行终止，请在2020年7月19日前搬出位于朱家坟188号的房屋，并在搬出前交还钥匙。1.如逾期未搬离或未全部搬离则我方默认房屋内剩余物品为遗弃物品，我方有权自行回收房屋并清理。2.因我方收回房屋并清理过程中所造成的任何财产损失，我方不予赔偿。”2020年7月10日，刘旭锋向王薪有发出《通知》，载明：“王薪有先生，你承租的朱家坟188号二楼已于2020年7月18日到期。自2017年至2020年7月19日租金未交，请于本月19日前交清，并将房内设备也腾空，不腾空将视为放弃。”2011年5月8日，北京市丰台区公安消防支队发出《北京市丰台区公安消防支队临时查封决定书》，载明：“北京苑升鸿泰物业管理有限公司：我支队监督员于2011年5月4日派员对你单位进行了消防监督检查，发现你单位（场所）存在下列火灾隐患，不及时消除将严重威胁公共安全：使用夹心为易燃材料彩钢板搭建顶棚。根据《中华人民共和国消防法》第五十四条规定，现决定对你单位予以临时查封。查封部位、场所的范围：北京苑升鸿泰物业管理有限公司朱家坟188号二层公寓。查封期限：2011年5月8日10时30分至2011年6月8日10时30分。你单位应当立即组织整改火灾隐患，整改后经我丰台区公安消防支队检查合格方可解除查封。擅自拆封、使用被检查的部位或者场所，将依法予以处罚。”2016年8月17日，北京市丰台区长辛店镇赵辛店村民委员会（以下简称赵辛店村委会）向周秀芳发出《关于促进地区协同发展综合整治百日行动的通知书》，载明：“您位于赵辛店村朱家坟华冠公寓在关停清退范围内，请您在10个工作日内对该房屋进行清退。”2020年8月24日，北京市规划和自然资源委员会出具《咨询事项处理意见书》，载明：“周秀芳同志：关于您反映“朱家坟188号菜市场改造成超市，并加盖二层做公寓出租，是否有审批手续和是否属违章建筑”的问题。经调查核实，现答复如下：经核查，赵辛店村朱家坟188号未查询到建设工程规划许可证，涉嫌违法建设。依据《北京市城乡规划条例》、《北京市禁止违法建设若干规定》，应由属地政府查处。建议您向属地政府进一步咨询。同时，我分局将此线索移交丰台区长辛店镇政府。”诉讼中，王薪有提交赵辛店村委会于2017年11月23日发出的《停产、停业告知单》、2017年11月29日发出的《告知书》，证明涉案房屋多次被赵辛店村委会强制关停。2020年10月16日，赵辛店村委会出具三份《证明》，分别载明：“位于朱家坟188号（原朱家坟市场）现为联华超市在2009年由村委会承建，当时的建筑面积为2675平米，后村委会与承租人刘旭锋沟通后，达成一致。由承租人刘旭锋出资对二层进行改造，改造后面积为4045平米。”、“位于朱家坟188号联华超市于2009年经赵辛店村委会同意后由承租人刘旭锋进行改造。”、“位于朱家坟188号联华超市年租金为90万元，每年1月1日前按时缴纳到赵辛店村委会。”本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，刘旭锋与张志红于2010年5月19日签订《租赁合同》，刘旭锋将位于北京市丰台区赵辛店朱家坟村华冠超市第二楼层交付给张志红使用，因刘旭锋未就其出租的房屋取得建设工程规划许可证等规划手续，因此双方签订的《租赁合同》属无效合同。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。结合张志红、王薪有签订的《授权委托书》、王薪有自2011年1月30日至2017年10月19日向刘旭锋交纳租金的情况以及刘旭峰向王薪有发出的腾退通知，本院确定自2011年1月始，张志红实际已将涉案房屋的权利义务全部转让给王薪有，刘旭峰、王薪有双方也实际履行各自权利义务，即王薪有实际使用涉案房屋，并直接向刘旭峰交纳涉案房屋的租金，故对于2015年7月至2020年7月期间的租金，刘旭峰应向王薪有主张，现刘旭锋要求张志红向其支付上述期间租金的诉讼请求，本院不予支持。王薪有现实际使用涉案房屋，并自2017年10月20日至今未向刘旭锋交纳房屋使用费，现刘旭锋要求王薪有腾退涉案房屋并支付自2020年7月1日至腾退之日的房屋使用费的诉讼请求，本院予以支持。刘旭锋要求张志红、王薪有支付逾期支付租金损失的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条之规定，判决如下：一、王薪有于本判决生效后六十日内将位于北京市丰台区赵辛店朱家坟村华冠超市第二楼层房屋腾退，并将该房屋交予刘旭锋；二、王薪有于本判决生效后七日内给付刘旭锋房屋占有使用费（按每年231000元的标准，自二〇二〇年七月一日起计算至上述房屋腾退之日止）；三、驳回刘旭锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12063元，由刘旭锋负担11100元（已交纳），由王薪有负担963元（刘旭锋已交纳，王薪有于本判决生效后七日内给付刘旭锋）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  郭丽丽二〇二一年四月二十七日书记员  康晓龙