江西省萍乡市安源区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0302民初385号原告：刘小杭，女，1988年8月17日出生，汉族，现住江西省萍乡市安源区。委托诉讼代理人：周世敏，江西萍实律师事务所律师。被告：江西萍乡煜佳房地产开发有限公司，住所地江西省萍乡市安源区商务局办公大楼三楼，统一社会信用代码91360300056444620R。法定代表人：周远理，董事长。委托诉讼代理人：崔鹤鸣，系公司副总经理。委托诉讼代理人：何涛，萍乡市法律事务中心法律工作者。第三人：萍乡市房地产市场管理所，住所地江西省萍乡市凤凰街公园路富丽大厦，统一社会信用代码123603004913306955。法定代表人：陈伟，所长。委托诉讼代理人：何赟，萍乡市自然资源和规划局干部。原告刘小杭与被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司（以下简称煜佳公司）、萍乡市房地产市场管理所房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘小杭及其委托诉讼代理人周世敏、被告煜佳公司的委托诉讼代理人崔鹤鸣、何涛、第三人萍乡市房地产市场管理所法定代表人陈伟及其委托诉讼代理人何赟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘小杭向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告煜佳公司签订的商品房买卖合同（现售）；2、判令被告煜佳公司退还原告购房款463969元，按购房款数额支付赔偿金463969元，赔偿装修损失350000元，赔偿已交契税6959.53元，赔偿已交房屋维修基金8820.24元，赔偿已交2019年10月至2020年12月的物业费2565元，赔偿购房款、契税、维修基金、物业费定期存款利息10000元（一年），合计1306282.77元。第三人萍乡市房地产市场管理所对上述法律义务承担过错清偿责任；3、本案诉讼费用由被告承担。法庭辩论前，经本院释明，原告变更诉讼请求为：1、判令被告在一个月内为原告办理不动产权证，原告缴纳的契税和房屋维修基金由被告承担；2、被告赔偿原告经济损失200000元及律师费5000元；3、第三人在其过错范围内承担连带责任；4、如果被告未能在一个月内办理房屋转移登记，被告应按照变更前的诉讼请求向原告承担民事责任；5、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2019年9月27日在被告煜佳公司售楼部签订商品房买卖合同（现售），约定原告购买坐落于萍乡市安源区的房产，建筑面积114.17平方米，一次性付清房款463969元，并按照国家规定向被告缴纳契税6959.53元、维修基金8820.24元，被告当场开具契税和维修基金收据，并于2020年6月将契税和维修基金发票交付原告。原告购买该房产后，历经近1年时间，在物业公司办理完毕交房手续，完成装修入住。但不动产权证却迟迟未办理，原告多次与被告工作人员肖欣欣沟通，被告却一再拖延。原告于2020年9月9日亲自到第三人窗口查询产权证办理情况，获知所购买房屋已经于2015年7月备案在案外人李丹名下，由此可知，在原告与被告签订房屋买卖合同时，案涉房产已销售给李丹，且在第三人房产备案系统中显示，案涉房产处于被抵押状态。2021年1月12日再次在第三人处查询时，被告仍尚未给原告进行房产备案，违反了2018年国务院颁布的《住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》中关于“实行房屋买卖合同网签备案制度”的规定。2021年1月14日，原告在契税缴交窗口查询到本案房产的契税发票系伪造，同日原告在富丽大厦住宅物业管理处窗口查询到本案房产的维修基金发票亦系伪造。基于上述事实，原告无法取得该房产的不动产权证。原告依法有权要求解除房屋买卖合同并由被告进行赔偿。原告与被告签订的商品房买卖合同，第三人在该合同上加盖了商品房交易合同登记备案专用章并于2019年11月25日确认已登记备案，但在房产备案系统中显示，该房屋未备案在原告名下。上述事实，说明第三人与被告串通对原告制造了虚假合同备案，骗取原告进行房屋交易。原告多次找第三人解决房产备案及权属问题未果，第三人和被告始终怠于处理原告诉求。因原告已装修并入住案涉房屋，不动产权证长期无法办理，给原告的生活和经济带来严重影响和损失，为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。被告煜佳公司辩称：1、原告的诉请不符合民法典第563条解除的任何一种情形，亦不符合合同中第十七条的约定解除条件，依法应驳回原告诉请；2、原告购买房屋是自己找关系所购，基于这种情况，被告也认可原告购买房屋的事实，也可以帮助原告解决问题，被告可依照合同约定为原告办理不动产权利证书，并不存在合同无法履行的情形，因原告没有配合被告办理相关手续，所以不动产权证才没有办理下来，只要原告配合被告，随时可以去办理。合同约定房屋登记是双方共同向房屋登记机构申请办理商品房的房屋所有权转移登记。合同第十七条约定双方按第2种方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%一次性向买受人支付违约金，同时直至现在也没有超过交付之日起720个工作日取得房屋产权证的期限，被告不存在违约，在合同能够履行且被告没有违约的情形下，原告要求被告解除合同、退还购房款、赔偿相当于购房款一倍金额损失、赔偿装修损失，契税、维修基金的请求，明显无事实和法律依据；3、原告与物业公司之间的物业费与本案房屋买卖合同纠纷不属于同一法律关系，应予驳回。原告与案外人物业公司存在物业服务合同关系，原告基于物业公司所提供的小区物业服务向物业公司支付物业费，系其正常使用房屋中的合理支出，原告诉请被告赔偿物业费损失于法无据，不能成立。综上，请求法院驳回原告全部诉请。第三人萍乡市房地产市场管理所述称，第三人是依照国家赋予的职权履行市场交易秩序管理职责，与原被告之间是管理与被管理的关系，原被告之间因合同发生的民事纠纷与第三人没有法律上的利害关系。案涉房屋于2015年7月22日，根据被告与案外人李丹提交的房屋买卖合同为李丹办理了备案登记手续，第三人在原告查询时也将该事实如实告知了原告。2020年10月4日，被告与李丹签订的房屋买卖合同经合同当事人申请，已经撤销了备案登记，目前该房屋已无备案信息，不影响任何房屋购买人的网签备案，请求法院驳回原告对第三人的诉请。原告针对其诉讼请求，向本院提交了如下证据，本院依照证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证、认证情况作如下认定：1、原告身份证、被告工商登记信息、第三人工商登记信息，证明原告、被告及第三人的诉讼主体资格及经营范围、职责。被告、第三人无异议。本院予以认定；2、商品房买卖合同（现售）、购房发票、契税发票、维修基金发票、契税和维修基金收据、收房确认书、装修履约金收据、自来水开户证明、装修后照片、正规商品房买卖合同样本，证明原、被告之间存在商品房买卖关系，原告已按法定流程缴纳了相关税费，并装修入住。被告拟定的商品房买卖合同不符合国家规定，未使用防伪合同，第三人认可原、被告之间对于该房产的买卖关系，且第三人自认已在其房产管理系统中给原告完成备案手续，第三人明知被告拟定的商品房买卖合同不符合国家规定，依旧在该合同上盖章认定。被告质证后对自来水开户证明的关联性有异议，认为其与本案无关。装修后照片真实性无法确定，商品房买卖合同样本与本案无关。对其他证据无异议，但商品房买卖合同（现售）根据付款方式不同，一般会签订五、六份，原告提供的合同在公司没有存档，是孤本。第三人质证后对商品房买卖合同（现售）有异议，与同时期规范的商品房买卖合同版本不同，从没使用过此类版本的商品房买卖合同。对商品房买卖合同样本的关联性有异议，不能达到原告证明目的，其他证据不清楚。本院认为，因买卖双方对商品房买卖合同（现售）、购房发票、契税和维修基金收据、收房确认书、装修履约金收据真实性无异议，应予以认定，但契税发票、维修基金发票因原告称系被告虚开，故暂不予认定。被告对原告已经装修入住事实予以认可，故对自来水开户证明、装修后照片予以认定。正规商品房买卖合同样本与本案没有关联性，不予认定；3、第三人房屋管理系统中案涉房产备案照片，证明该房屋在出卖给原告之前，被告已将该房产抵押给中信银行股份有限公司萍乡分行，违反了商品房买卖合同（现售）第四条“该商品房有关的抵押情况为未抵押”的约定，同时该房屋在出卖给原告之前，被告已与李丹签订房屋买卖合同并已经备案，被告违反了商品房买卖合同（现售）第六条“出卖人对该商品房享有合法权利，该商品房没有出售给除本合同买受人以外的其他人”的约定。被告质证后无异议，对证明目的有异议，原告购买案涉房屋的时候已经知道备案在李丹名下，原告在与被告签订房屋买卖合同之前出具了变更申请书。第三人质证后无异议，认为不能达到证明目的，只能说明第三人依法进行备案，原告所述属实，仅仅是案外人的备案情形，备案系统照片抵押状态是无效状态，只是对历史记录的保存，现在处于无抵押状态。因各方当事人均无异议，本院予以认定；4、告知函、告知函EMS送达证明，证明原告在发现该房产存在“一房二卖”情况后，书面告知被告和第三人，提出尽快处理意见。被告质证后无异议，但不能达到证明目的，被告并没有将案涉房屋“一房二卖”。第三人质证后称确实收到，通知了开发企业，并在网签备案系统也采取了措施督促查清事实，对原告所反映的情况及时采取了相应措施，在没有查清之前暂时没有回复原告。本院对该证据予以认定，但是否属于“一房二卖”情形，在本院认为部分阐述；5、光盘一张，包括第三人办事窗口视频、税务局办事窗口视频、住宅物业管理处办事窗口视频，证明截至2021年1月12日，案涉房屋仍然未备案给原告，被告提供给原告的契税发票为造假发票和造假印章，被告提供给原告的房屋维修基金发票为伪造发票，被告在合同履约期存在严重的造假违约行为。被告质证后对真实性无异议，对证明目的有异议，契税及维修基金不属于公司收取项目，按照相关部门规定，开发商不能代收，上述发票也非被告开具，被告亦未收到上述款项，与本案无关。第三人质证后对截至2021年1月12日该房产依旧未备案给原告的证明目的有异议，当事人申请之后通过相应程序审核符合法律规定才会备案。本院对该证据予以认定；6、装修付款记录清单、装修付款记录截图、案涉房屋所在小区房产销售价格公示图，证明原告装修房产共计花费了35万元，房屋升值差价达34.25万元，被告的违约行为给原告造成了包括但不限于银行利息、时间精力、房屋升值差价等多方面的严重损失，故应按合同约定解除合同，并赔偿合同约定的一倍购房款损失。被告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，难以证明原告装修的具体支出，被告房产现在售卖价格是个人观点，不存在定论。第三人质证后对该组证据关联性有异议，不能达到原告证明目的。本院对该证据的真实性予以认定，但由于原告已经在审理过程中变更了诉讼请求，与变更后的请求不具有关联性；7、微信聊天记录，证明2019年，原告已经提交了办理房屋转移登记的资料给被告公司肖欣欣，直到2020年7月一直在催促办理。被告质证后对真实性有异议，原告办理的是非正规销售业务，肖欣欣不能和公司完全等同，不能代表公司。第三人质证后认为与自身无关，第三人只依据当事人申请办理。因原告出示了该证据的原始载体，本院予以认定；被告针对其答辩意见，向本院提交了如下证据，本院依照证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证、认证情况作如下认定：1、合格意见单、竣工验收备案证、竣工验收备案表、工程质量监督报告、不动产权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书，证明案涉房屋已经取得建设工程竣工验收备案且取得了不动产权总证，完全符合交房条件，可以办理房屋产权手续。原告质证后对真实性、合法性无异议，对关联性和证明目的有异议。第三人无异议。本院予以认定；2、变更申请书、售后更名申请表、变更审批表，证明原告在购买房屋时房屋备案在李丹名下，被告也根据变更的情况在履行，不存在“一房二卖”的事实。原告质证后对真实性、关联性有异议，书写笔迹并非本人写的，手印也不清晰，申请人是李丹，不是原告，原告之前没见过也不认识李丹。第三人质证后称与自身无关。本院将结合其他证据在本院认为部分阐述，但不能达到系原告向被告出具变更申请的证明目的；3、不动产登记信息，证明案涉房屋权属信息是被告，房屋不存在抵押查封状态。原告质证后称查询日期为2021年3月23日，但原告提交的房产备案情况照片显示交易的时候是抵押给中信银行。第三人质证后对真实性、合法性无异议，查询时候并没有抵押信息，这是原被告之间的民事纠纷，与第三人无关。本院予以认定；4、通话记录，证明被告诉讼代理人崔鹤鸣于2020年10月10日通话情况，在此期间都要求原告到公司沟通办理事实。原告质证后对真实性无异议，对关联性有异议，无法显示通话内容，不能达到被告证明目的。第三人质证后称与自己无关。本院认为，该证据仅能证明双方进行了沟通，但不能证明交谈具体内容。第三人针对其陈述意见，向本院提交了如下证据，本院依照证据的真实性、合法性、关联性及庭审质证、认证情况作如下认定：1、事业单位法人证书、关于调整萍乡市房产管理局所属事业机构的通知、关于重新核定萍乡市房产管理局所属事业单位人员编制和核定领导职数的通知、关于印发《萍乡市机构改革实施方案》的通知（萍办发［2019］2号），证明萍乡市房地产市场管理所是经过萍乡市机构编制委员会批准成立的事业单位，并由萍乡市事业单位登记管理局登记发证，行使房产交易管理职能。原被告案涉商品房买卖合同备案与否的问题，第三人是行使管理职能，与原告、被告是管理者与被管理者的关系，不是平等主体之间的民事关系，原被告之间的民事纠纷与我所没有法律上的利害关系，因此不具有本案第三人的资格。原告质证后对真实性无异议，对关联性和证明目的有异议，第三人是事业单位，将其列为第三人不违反法律规定。被告无异议。本院予以认定；2、商品房买卖备案存档单，李丹身份证复印件、萍乡市商品房买卖合同（买受人李丹），证明案涉房屋经被告申请，案外人李丹与被告签订的商品房买卖合同已经于2015年7月22日在商品房网签备案系统备案，第三人已经在原告到窗口查询时告知该事实。原告质证后对真实性无异议，但不知其前手是李丹，且第三人没有陈述何时告知。被告无异议。本院予以认定；3、网签合同备案撤销申请表、被告出具的说明、商品房买卖合同解除协议的公证书、黄盼身份证复印件、李丹身份证复印件，证明案外人李丹与被告签订的商品房买卖合同，于2020年10月4日在商品房网签备案系统撤销备案，并不影响原告购房的网签备案。原告质证后对解除协议的真实性无法认定，公证书出具的日期是2020年9月27日，但公证书中确认解除协议签订时间为2019年8月2日，无法判断解除协议的真实签订时间。对黄盼身份证、李丹身份证真实性无异议，对撤销备案时间无异议。被告无异议。本院对上述证据的真实性予以认定，但对于原告提出的解除合同的时间，将结合其他证据认定。庭审后，原告提交了微信转款记录和流水清单，证明原告根据被告经办人指示，向案外人陈曾军支付购房款560,000元的事实，房屋买卖合同中载明的金额系经办人提出办证方便，而应其要求填写。被告对其真实性不能确认，是什么性质款项也不清楚，但可以说明本案交易系原告私下与案外人进行，被告亦未收到原告支付的购房款。本院在审理中，调取了萍乡市赣西公证处相关笔录和申请表等案卷资料，原告对申请时间和公证书出具时间相差一年提出异议。被告无异议。本院对上述证据予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年7月22日，被告煜佳公司与案外人李丹签订商品房买卖合同，由李丹向被告购买都市国际2幢2单元803号房，并在第三人萍乡市房地产市场管理所处办理网签备案。2019年7月，原告刘小杭到被告售楼部看房时，被告工作人员肖欣欣问原告是否有意购买特价房，原告经了解确认只要能办理不动产权证就可以购买后，表示同意。2019年7月24日，原告应肖欣欣要求向案外人陈某某支付购房定金20,000元。2019年8月2日，被告与李丹签订商品房买卖合同解除协议，双方同意撤销房屋备案登记，李丹向被告出具了变更申请书，被告负责人杨永签字予以认可。同日，原告分两次向陈某某支付购房款540,000元。2019年9月27日，原告与被告签订商品房买卖合同（现售），约定原告向被告购买都市国际2号楼803号房，建筑面积114.17平方米，合同载明总价款463,969元，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。因出卖人的原因买受人未能在该商品房交付之日起720工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，由出卖人按已付房价款的0.1%一次性向买受人支付违约金。如该商品房权利状况与合同约定情况不符，导致不能完成房屋所有权转移登记的，买受人有权解除合同，出卖人应当自解除合同通知送达之日，起15日内退还买受人已付全部房款。并自买受人付款之日起，按照不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息，给买受人造成损失的，由出卖人支付已付房价款一倍的赔偿金。合同签订后，原告于2019年10月办理了收房手续，经过装修后于2020年4月期间入住。此外，原告向肖欣欣支付契税6,959.53元、维修基金8,820.24元，后通过肖欣欣收到契税发票和维修基金发票。原告在2020年7月得知所在楼栋住户陆续办理不动产权转移登记后，向肖欣欣催问房屋转移登记办理事宜。2020年9月9日，原告在第三人萍乡市房地产市场管理所办证窗口查询得知，案涉房屋备案登记在李丹名下，2021年1月14日，原告在税务部门和物业管理处了解到案涉契税和维修基金发票系虚假开具。原告找到被告煜佳公司，双方经协商未果。另经查明：2019年8月2日，肖欣欣代表被告煜佳公司和李丹共同申请，江西省萍乡市赣西公证处于2020年9月27日出具（2019）赣萍市证内字第1165号公证书，确认双方于2019年8月2日签订的商品房买卖合同解除协议签字属实。审理中，被告陈述肖欣欣已经在2020年6月3日被公司开除，并同意在一个月内为原告办理案涉房屋的转移登记，但不同意原告提出的赔偿损失请求。本院认为，根据查明的事实，被告煜佳公司将案涉房屋出卖给案外人李丹后，原告刘小杭看房时，被告工作人员肖欣欣与李丹和原告分别沟通后，经负责人同意，解除与李丹的商品房买卖合同，并与原告重新签订合同，李丹未从被告处退回购房款而由原告直接向其支付。原告刘小杭购买商品房后，因未能办理房屋转移登记而引起的纠纷，本案案由为商品房买卖合同纠纷。案涉商品房买卖合同虽然与管理机构要求的商品房买卖格式合同不同，但系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律的强制性、效力性规定，应当具有法律效力。被告在原告向本院递交起诉状后，已经解除了登记在案外人李丹名下的备案，并表示同意在一个月内协助原告办理房屋转移登记，并承担原告支付的房屋维修基金和契税。故各当事人争议焦点为：一、原告交易相对方是否为被告煜佳公司，如是，被告煜佳公司是否构成“一房两卖”；二、在被告煜佳公司为房屋出卖人的前提下，被告是否存在违约行为。原告主张的损失是否符合法律规定，第三人在本案中的民事责任。关于争议焦点一、原告刘小杭在被告煜佳公司的售楼场所与被告工作人员肖欣欣经协商后，对购买案涉房屋达成一致，并签订商品房买卖合同，被告在合同中加盖公章，且在合同签订前，被告的负责人杨永对案涉房屋的买受人变更亦签字表示认可同意。因此，本院认为肖欣欣的行为系代表被告的职务行为，该合同在履行过程中产生的纠纷应当由告承担民事责任。原告应肖欣欣要求将购房款支付给案外人，从2019年8月2日的变更申请书的内容和目的分析，被告当时亦默认该交易方式，故被告提出本案交易与公司无关，且不应承担责任，与事实和法律不符，本院不予支持。关于被告煜佳公司与李丹签订的商品房买卖合同的解除时间，协议载明的签订时间为2019年8月2日，萍乡市赣西公证处出具的公证书也对上述签订时间进行了确认，结合本院调取的公证申请书、询问笔录，以及李丹向被告提交的变更申请书，本院对该时间予以认定。原告虽然对上述证据提出质疑，认为有造假嫌疑，但未提交相应证据，本院不予支持。被告解除商品房买卖合同后，再销售给原告的行为，并未违反《商品房销售管理办法》第十条“房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人”的规定，不构成“一房两卖”。关于争议焦点二、《中华人民共和国民法典》第七条规定：民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第五百零九条第二款规定：当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。被告与李丹解除房屋买卖合同后，应当及时向市场交易管理部门提出申请，对所涉房屋的备案登记进行涂销，并协助原告办理不动产权转移登记。被告因管理上的原因，未及时对案涉房屋的权属登记进行变更，并向原告出具不真实的契税、房屋维修基金发票的行为违反了上述规定，应当向原告承担违约责任。《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。被告在庭审中同意在一个月内协助原告办理不动产权转移登记，并返还原告支付的契税和房屋维修基金，本院予以确认。关于原告主张的包括律师代理费在内的各项经济损失，本院认为，双方在合同中虽未明确约定办理不动产权转移登记的具体期限，原告在审理中亦未提供相应的损失证据，但考虑到因为被告的不当行为，及其原告为核查事实、维护权利的经过，原告势必产生包括实际支出在内的各项损失，本院酌情认定被告向原告赔偿8,000元。关于第三人萍乡市房地产市场管理所的责任。本院认为，首先，根据原告提起的诉讼请求，本案为违约之诉，根据合同相对性原则，在无法律明确规定的情形下，原告仅有权向合同的相对方提出权利，故其要求第三人在其过错范围内承担赔偿责任，不符合法律规定。此外，第三人系依照职权，根据合同当事人的申请办理各项房屋登记，原、被告签订的商品房买卖合同中所加盖备案公章，如确系第三人的真实公章，加盖实际时间为2019年11月25日，但原告在2019年8月2日即已向被告支付完毕全部房屋价款并于10月收房，表明原、被告之间的交易行为与该事实是否存在并无关联，同时，被告的前述违约事实亦非第三人的过错形成，故原告要求第三人在其过错内承担赔偿责任的主张，依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第第七条、第五百零九条第二款、第五百七十七条之规定，判决如下：一、限被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起一个月内协助原告刘小杭办理不动产权转移登记手续。二、限被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起三日内返还原告刘小杭契税6,959.53元、房屋维修基金8,220.24元。三、限被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司在本判决生效之日起十日内赔偿原告刘小杭经济损失8,000元。四、驳回原告刘小杭其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4,600元，由原告刘小杭承担2,300元，被告江西萍乡煜佳房地产开发有限公司承担2,300元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于江西省萍乡市中级人民法院。审 判 员  常赣斌二〇二一年四月十六日代理书记员  张洪禧