广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28030号原告（反诉被告）：广州佰达投资有限公司，住所地广州市海珠区工业大道南438号928房。法定代表人：李永达，执行董事。委托诉讼代理人：陈俊茂，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈朝曦，广东金领律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：刘振浩，男，1973年9月2日出生，汉族，住广州市荔湾区，委托诉讼代理人：张伟明，广东南粤律师事务所律师。原告（反诉被告）广州佰达投资有限公司（以下简称佰达公司）诉被告（反诉原告）刘振浩租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郑素梅独任审理，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）佰达公司的委托诉讼代理人陈俊茂、陈朝曦，被告（反诉原告）刘振浩及其委托诉讼代理人张伟明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。佰达公司向本院提出诉讼请求：1、确认佰达公司与刘振浩2019年12月1日签订的《租赁合同》于2020年9月11日已依法解除，刘振浩立即清空场地并将租赁物业交还佰达公司；2、刘振浩向佰达公司支付拖欠的租金及相关费用32024元；3、刘振浩向佰达公司支付逾期未支付租金及相关费用的滞纳金（以32024元为基数，按照每日0.5%计算，从2020年9月11日起计至实际清偿完毕之日止）；4、佰达公司无须向刘振浩返还履约保证金11400元；5、刘振浩向佰达公司支付解除租赁合同的违约金43552.8元；6、刘振浩向佰达公司支付逾期交还物业的场地占用费（按每日570元，从2020年9月11日起计至交还租赁物业之日止）；7、本案诉讼费由刘振浩承担。事实和理由：2019年12月1日，刘振浩与佰达公司签订《租赁合同》，租赁广州市海珠石岗路11号之自编9号铺。合同签订当天，佰达公司依约将租赁物业交付给刘振浩。在接收场地后的前2个月，刘振浩还能按照合同约定支付租金及相关费用等，但是从2020年初起开始拖欠租金及相关费用。佰达公司多次催收无果，于2020年6月2日委托广东金领律师事务所向刘振浩的户籍地址、租赁物业地址分别寄送《关于停水停电、解除合同并收回场地之律师函》。刘振浩在签收律师函后既不缴清拖欠的费用，也不搬迁交还物业，其行为严重违反了租赁合同的约定，损害了佰达公司的合法权益，故起诉至法院。刘振浩辩称：一、如果佰达公司出租的租赁物不属于违章建筑，刘振浩同意解除合同。涉案建筑物原来是厂房，现中间加了间隔，分成了十多个铺面，佰达公司应证明加建间隔的合法性才能要求刘振浩承担违约责任。二、不同意佰达公司的解除理由，是佰达公司违约在先。涉案房屋长期漏水，但佰达公司不予维修，影响刘振浩使用，其违约在先，且违约的性质比刘振浩迟交租金的性质严重。三、佰达公司违约在先，其要求刘振浩支付逾期交租违约金及没收保证金没有法律依据，合同没有约定相当于租金及综合管治费总额20%的违约金，其该主张也没有法律依据。四、佰达公司主张三倍租金的占用费过高，不符合法律规定。刘振浩向本院提出反诉请求：1、确认刘振浩与佰达公司签订的《租赁合同》无效；2、佰达公司退还保证金11400元；3、佰达公司减免2020年2-3月疫情期间合计一个半月租金；4、佰达公司因漏水自2020年4月1日起至2020年9月11日止减免一半租金，并退还加收一半2850元的综合管治费；5、佰达公司退还租赁期间多收水费2元/吨计42元，多收电费1元/度计2613元；6、佰达公司赔偿刘振浩因漏水造成的商品损失23264元；7、本诉及反诉受理费由佰达公司承担。事实和理由：佰达公司将他人所有的工业厂房未加改造或翻建，就与刘振浩签订租赁合同将厂房当做房屋出租给刘振浩作商业使用，依法应确认合同无效。涉案场地不是封闭院落，佰达公司收取综合管理费没有依据，应予以退还。佰达公司随意搭车涨价，多收的水电费应予以退还。疫情是人所共知的不可抗力，涉案商铺因此关停一个半月不能营业，应减免租金。佰达公司对商铺漏水迟迟不予维修，给刘振浩造成不应有的商品损失23264元，应予以赔偿。同时，刘振浩之所以迟延交租，是因佰达公司不予维修漏水，并非故意违约，加之场地有违章之嫌，因此佰达公司主张违约责任依法无据。佰达公司反诉答辩称：一、《租赁合同》是双方协商后签订的，是双方真实意思表示，内容合法有效，不能存在法律规定无效的情形。涉案物业已经依法取得产权，刘振浩接收涉案商铺后办理了营业执照经营至今，应依约支付租金及占用费。二、佰达公司已经依约解除租赁合同，没收保证金，因此不需退还保证金。三、佰达公司已将上一出租人给佰达公司的减免政策同步落实给次承租人（即2、3月租金减半），并承担了因疫情而增加的防控支出，刘振浩再要求减免毫无依据，更有违公平合理。四、房屋漏水只是出现水渍，影响外观，并不影响刘振浩的正常使用，现也维修完毕。而偶发性的暴雨造成雨水倒灌是属于不可抗力因素。刘振浩主张因此减免一半的租金没有事实与法律依据。五、刘振浩请求退还加收一半2850元的综合管治费的没有依据，也不清楚其如何计算。六、刘振浩主张要求退还电费、水费差价没有依据。水、电费的标准是双方协商后确定，双方应当按照合同约定履行，刘振浩无权要求退回，也不清楚其如何计算。七、刘振浩主张赔偿其商品损失23264元没有事实与法律依据。商品被雨水浸到是因为突发暴雨造成雨水灌入商铺，属于不可抗力因素，并非因漏水造成，即便有损失应由刘振浩自行承担。且其主张的损失数额全是自行制定的，没有任何依据。经审理查明：据2002年5月20日核发的广州市集体土地房产证记载，海珠区石岗路11号权属人为广州市海珠区新滘镇石溪第三经济合作社，使用性质为厂房，总建筑面积730.46平方米，层数2层。2019年12月1日，佰达公司（出租方、甲方）与刘振浩（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定乙方租赁甲方的场地坐落于广州市海珠区石岗路11号之自编9号铺；租赁期限为3年，自2019年12月1日起至2022年11月30日止，免租期30天，自2020年1月1日开始计租；在本合同签订之日，乙方须一次性向甲方交纳11400元作为履约保证金，保证金不计利息，不抵作租金和综合管治费；首年租金为每月5700元，综合管治费及管理费为每月0元，租金从第二年开始，在上一年的基础上每1年递增6%，2019年12月1日至2020年11月30日的月租金为5700元，2020年12月1日至2021年11月30日的月租金为6042元，2021年12月1日至2022年11月30日的月租金为6405元；租赁期内使用的水电费暂定水费8元/吨，电费0.64元/度，其他服务费0.96元/度，水电摊分80元/月；租金及相关费用按月收取，乙方在每月的5日前交纳当月租金、水电费等相关费用；凡拖欠租金及相关费用，需加收滞纳金，滞纳金每天按照所欠总额的1%计算；如拖欠租金及相关费用等任何一项费用超过15天的，甲方有权采取停水停电措施，直至乙方付清拖欠的全部款项为止，所造成的一切后果由乙方负责；如拖欠的租金及相关费用总额累计达到一个月租金总额的，甲方可单方解除合同，并有权收回承租物，乙方未在甲方通知期限内交回场地的，视为乙方放弃存放在该承租物内的物品，甲方有权自行处置承租物内的物品，乙方不得追究甲方相关责任，履约保证金不退回并归甲方所有；承租物用于商业用途经营；租赁期内，乙方未经甲方书面同意，转让本合同，转租、转借承租物，改变本合同约定的承租物租赁用途，损坏承租物，在甲方提出的合理期限内仍未修复的，利用承租物存放危险物品或进行违法活动，存在违规用水用电行为，不配合有关部门或甲方关于用电、用水、工商、消防等方面监督检查工作，经甲方催告，乙方仍怠于整改等的，视为乙方违约，履约保证金不退回并归甲方所有，并由乙方支付相当于3个月租金的违约金给甲方；乙方于租用期限届满日将承租物交回甲方，若因逾期交回承租物而造成甲方无法向业权方交付该承租物的，延误期间乙方须向甲方支付赔偿（赔偿金额按甲方与业权方签订合同所约定的租金和综合管治费标准的三倍计算），并按乙方违约处理，同时甲方有权单方收回承租物；等。刘振浩接收涉案商铺后用于经营红酒，并向佰达公司支付了履约保证金11400元。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月12日，佰达公司（甲方）向刘振浩（乙方）提出签订《补充协议》，主要内容为石溪经济联合社有意向租户减免2、3月份租金部分的50%，为在疫情期间减轻各商户压力，甲方愿同步向乙方实施惠顾政策，2020年2、3月份租金各减免50%，4月1日起按原条款约定执行，在减免的50%租金里扣除8元/平方米物业管理费等。双方确认该协议最终没有签订。佰达公司表示其最终也没有收取8元/平方米物业管理费，而是直接减免2020年2、3月份租金各50%。2020年6月2日，佰达公司向刘振浩邮寄《关于停水停电、解除合同并收回场地之律师函》，要求刘振浩于2020年6月6日前缴清欠款，否则将停水停电，仍不缴清欠款的，将行使合同解除权等。该邮件于2020年6月3日妥投。庭审中，佰达公司表示上述律师函为磋商文件，并非解除合同的依据，其以起诉作为解除合同的通知，因刘振浩于2020年9月22日签收起诉状副本，故其明确解除合同的时间为2020年9月22日，并要求刘振浩支付2020年9月22日之前的租金及之后的占用费。刘振浩对该解除的时点无异议，后又表示应以交回商铺之日为解除之日，并表示愿意于2020年11月30日前交回商铺。后刘振浩又提交推迟交铺申请书，要求推迟至2021年2月1日前交铺，但其至今未交铺。佰达公司、刘振浩分别提交缴费通知书及拖欠租金、水电费明细表，刘振浩确认至2020年9月共欠缴31544元（已扣除因疫情免租一个月），佰达公司确认至2020年9月刘振浩共欠款32024元（已扣除2020年2、3月份租金各50%）。双方差距480元（32024元-31544元）为佰达公司计收2020年2月至7月的水电分摊80元/月。另查明，刘振浩提交各商户对佰达公司的回复、“菲仕堡葡萄酒体验馆”遭受污水倒灌损失说明、红酒损失价格对比表、天花墙身渗漏及污水倒灌受损照片及视屏，拟证明涉案商铺于2020年5月22日、6月6日、6月16日因污水倒灌及渗漏，影响经营及造成货物损失，其因此停租，经司法所协商后其交付部分租金，但佰达公司仍未维修，其又开始停租。佰达公司对此不予认可，表示雨水倒灌是因为暴雨，属于不可抗力，不是因为漏水，墙壁漏水只是影响外观不影响物业使用。佰达公司表示其通过三资平台向石溪第三经济合作社租赁涉案物业并分租，石溪第三经济合作社在其他商户起诉的案件[（2020）粤0105民初29891号]中已确认佰达公司分租的合法性。本院认为：本案为房屋租赁合同纠纷。关于合同的效力问题。经查，海珠区石岗路11号房屋已取得广州市集体土地房产证，涉案商铺位于该房产证记载范围内，石溪第三经济合作社在应当知道涉案商铺存在转租事实的情况下，并未在六个月内提出异议，故本院认定佰达公司与刘振浩签订的《租赁合同》合法有效，对双方均有约束力。刘振浩在签订合同时，已知晓涉案商铺的现状及性质，其要求确认租赁合同无效的请求，本院不予支持。关于合同解除及商铺交还问题。刘振浩拖欠自2020年2月起的租金等费用，构成违约，佰达公司在多次催缴的情况下，起诉要求解除合同，合法合理，本院予以支持。因刘振浩于2020年9月22日签收起诉状副本，视为通知到达，故本院确认涉案租赁合同于2020年9月22日解除。合同解除后，刘振浩负有及时交还租赁物的义务。其在庭审时表示愿意在2020年11月30日前交回商铺，后又改为要求在2021年2月1日前交铺，但至今仍未交铺，故佰达公司要求其交还涉案商铺，本院予以支持。关于租金、水电费和占用费问题。鉴于新型冠状病毒疫情及防控措施确对刘振浩的经营有一定的影响，且石溪第三经济合作社也减免了佰达公司2020年2、3月份租金各50%，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，本院酌情确定2020年2、3月份租金各减免50%。刘振浩要求减免2020年2、3月份合计一个半月的租金，对于超出部分本院不予支持。关于2020年4月起的租金，刘振浩主张因漏水应当减半，根据刘振浩提交的证据及双方的陈述，涉案商铺除污水倒灌外，确还存在渗漏的情况，确会影响刘振浩对商铺的使用，应当相应减少租金，综合考虑影响的时间及程度，本院酌情确定减少一个月的租金。关于水电费，因双方已经明确约定，刘振浩此前也按约支付，故其要求佰达公司退还水电费的请求依据不足，本院不予支持。关于占用费，如前所述，刘振浩迟迟不交回商铺，应自2020年9月23日起向佰达公司支付占用费，占用费标准应按租金标准计算为宜，佰达公司要求按每日570元的标准计算，本院不予支持。因双方对于截至2020年9月所欠的租金、水电费为32024元并无实质性争议（佰达公司主张公摊费用480元符合约定，本院予以支持），该金额已扣除了2020年2、3月份租金的减免部分，再减去因漏水而减免的一个月租金，故刘振浩应向佰达公司支付截至2020年9月的租金、占用费、水电费为26324元（32024元-5700元），并应自2020年10月1起按租金标准向佰达公司支付占用费（占用费在上一年的基础上每年递增6%，2020年10月1日至2020年11月30日每月为5700元，2020年12月1日至2021年11月30日每月为6042元，以此类推）。关于履约保证金问题。如前所述，刘振浩存在违约，故佰达公司要求确认无须返还履约保证金，符合合同约定，本院予以支持。刘振浩要求退还履约保证金，本院不予支持。关于逾期付款滞纳金及解除合同违约金问题。因刘振浩并非故意拖欠租金、水电费，确因疫情影响到正常经营，且双方对漏水问题存在争议，故佰达公司要求刘振浩支付逾期付款滞纳金，本院不予支持。因本院已支持佰达公司没收保证金的请求，故其要求刘振浩支付解除合同违约金，本院也不予支持。关于退还综合管治费及赔偿损失问题。涉案合同并无约定综合管治费，刘振浩亦无举证证明支付综合管治费及相应数额，故其要求退还加收的综合管治费缺乏依据，本院不予支持。关于赔偿损失问题，因刘振浩的举证不足以证明损失的情况及数额，且本院已酌情减少了租金，故刘振浩要求赔偿因漏水而造成的商品损失23264元，本院也不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十一条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、确认广州佰达投资有限公司与刘振浩于2019年12月1日签订的《租赁合同》自2020年9月22日解除；二、刘振浩在本判决生效之日起十日内将广州市海珠石岗路11号之自编9号铺腾空交还给广州佰达投资有限公司；三、刘振浩在本判决生效之日起十日内向广州佰达投资有限公司支付截至2020年9月的租金、占用费、水电费合计26324元，并支付自2020年10月1起至交还商铺之日止的占用费（占用费在上一年的基础上每年递增6%，2020年10月1日至2020年11月30日为每月5700元，2020年12月1日至2021年11月30日为每月6042元，以此类推）；四、广州佰达投资有限公司已收取的履约保证金11400元不予退回；五、驳回广州佰达投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回刘振浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1974元，由广州佰达投资有限公司负担1105元，刘振浩负担869元；反诉受理费402元，由刘振浩负担342元，广州佰达投资有限公司负担60元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郑素梅二〇二一年四月七日书记员  梁晶晶