广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29267号原告：广州城市职业学院，住所地广东省广州市广园中路248号。法定代表人：李艳娥，职务院长。委托诉讼代理人：岳民、林娜，均为广东诺臣律师事务所律师。被告：广州市富港置业投资有限公司，住所地广东省广州市海珠区下渡路152号201室。法定代表人：张二妹，职务总经理。委托诉讼代理人：徐柏坚，广东经国律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈智强，是被告的职员。原告广州城市职业学院诉被告广州市富港置业投资有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员郭谧独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人岳民，被告的委托诉讼代理人徐柏坚、陈智强均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付2019年1月至3月的租金839831.79元，并支付租金逾期违约金19552925.87元（违约金逐月计算，按照当月欠缴租金为本金，按每日1%的标准从2004年5月6日起至被告实际清偿款项之日止，暂计至2020年11月30日）；2、判决被告支付2019年1月至4月的水电费95338.67元；3、判决被告承担诉讼费。事实与理由：原告是广州市海珠区新港西路181号大院“综合楼”一至三层物业的所有权人，2004年3月26日，原告（原广州市经济管理干部学院）与被告签订《租赁合同》，约定原告将上述物业出租给被告使用，租赁期限从2004年4月1日至2019年3月31日止，前三年每月租金为272319元，支付期限为每月10日前，如被告逾期支付租金等费用，每逾期一日按照当月租金的1%收取滞纳金。合同签订后，原告依约向被告交付场地。2008年4月1日，原、被告签订《补充协议》，约定自2008年4月1日至2009年3月31日的每月租金标准279943.93元。上述期限届满后，双方亦一直按照该标准结算租金。直至起诉之日，被告仍未支付2019年1月至3月的租金839831.79元、水电费94645元。被告在履约过程中，长期存在交租不及时的情况，从2004年9月起，被告每月租金均延迟一个月支付，截止至本案起诉时，被告累积迟延交租的违约金为14010036.05元。为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。确认2019年1月至3月的租金为839831.79元，2019年1月至3月的水电费94645元，上述款项我方在2019年6月24日付了29152.67元给原告，另外装配楼合同中的保证金418690.84元、水电周转金60000元及本案的保证金544638元，对上述欠款予以抵扣，抵扣后尚欠的费用29156.327元，也已经在2019年6月24日支付，因此不存在欠费。我方同意支付2019年4月的水电费。我方不存在拖欠原告租金的情况，原告每月发出缴费单的时间往往迟于每月5号，合同约定的每月5号前缴纳租金，在实操过程中双方均无执行。即便按照原告的意见，合同约定是每月5号交租，我方实际在每月20号交租，故仅需每月支付15日的租金，违约金数额应该是固定的，不存在变化。合同签订开始，我方因人员发生工伤而出现经营困难，我方拖欠了几个月的租金没有缴纳，原告也给予了宽限期，我方也在宽限期内缴纳了租金。整个合同履行过程中包括合同到期解除后，原告从来没有向我方主张过迟延支付租金的违约责任，我方明确提出诉讼时效的抗辩，按照原告的主张，违约金是每个月都在产生，原告为何不在合同期内发出函件向我方主张违约金？且为何在合同到期的两年后，才起诉主张违约金？存在不合理之处。即便法院支持原告的诉讼请求，但原告违约金标准明显过高，我方也只同意按照银行同期贷款利率计算违约金。经审理查明：原告曾向本院起诉被告，要求：1、被告立即向原告支付租金11202811.00元，及逾期违约金（以11202811.00元为基数，按照年利率24%从起诉之日起计算至实际清偿之日止）；2、本案全部诉讼费用由被告承担。本院以（2019）粤0105民初11694号案件受理后，被告在11694号案件的答辩意见为：不同意原告的诉讼请求，所有的租金已交付给原告，合同履行完毕。按照合同从第四年起按广州市统计局公布当年房地产租赁价格增长指数相应增长。在2008年4月1日签订的补充协议，约定是广州市统计局公布价格增长指数2.8%，所以签订的补充协议由原来的租金272319元增加到279943.93元。以后原告是每个月发一次租金单，按照指定的租金交付，直到2018年6月26日原告提出诉请的增加额，是按照广州市租金参考价要求递增。每个月的租金都是原告发单，被告再支付租金，请求法院驳回原告的诉讼请求。确认合同已到期终止，被告已搬出涉案房屋，并将房屋并还给原告。等。该案查明如下事实：2004年3月26日，广州市经济管理干部学院（甲方）与被告（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将位于广州市海珠区新港西路181号大院“综合楼”1-3层，建筑面积6333平方米（含公共分摊面积）租给乙方作数码科技城使用；租赁期限为15年，即从2004年4月1日起至2019年3月31日止；租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；租金按月结算，由乙方在每月10号前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费；若乙方将所租赁物业转租给第三方，则甲方向乙方收取租金的频率与乙方转租给最后一层级承租方的收取租金频率同步，若乙方每月向承租方收取的租金小于一个月，则甲方按月收取乙方租金；乙方逾期缴纳租金、管理费、水电费等所有规定的费用，每逾期一日甲方按当月租金金额的1%收取滞纳金；等。2005年3月21日，广东省人民政府发布《关于同意设立广州城市职业学院的批复》，同意在广州业余大学、广州市经济管理干部学院、广州市财贸管理干部学院和广州市乡镇企业管理干部学院等4所成人高校基础上，设立广州城市职业学院，同时撤销上述4所成人高校建制。2008年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议》，载明：根据甲乙双方2004年3月26日签定的综合楼《租赁合同》，第三条第一款约定：从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变；经双方协商就租金递增补充协议如下：甲方同意乙方按照广州市统计局在2007年12月公布房地产租赁价格增长指数2.8%的标准相应增加房租，即由原每月租金272319元增至每月租金279943.93元，期限为从2008年4月1日至2009年3月31日；等。2008年8月18日，原、被告签订《补充合同》，双方就2004年3月26日原广州市经济管理干部学院与被告签订的《租赁合同》达成补充协议，约定出租方由原广州市经济管理干部学院变更为广州城市职业学院；在合同期，原甲方的债权、债务由广州城市职业学院承担；本补充合同与2004年3月26日签订的《租赁合同》为一整体，都具有同等的法律效力；等。2011年，原、被告签订《补充协议》，对《租赁合同》第四条的第五点内容进行补充约定。2018年6月26日，原告向被告发送《广州城市职业学院关于“装配楼”“综合楼”实际租金低于市场租金水平相关问题的函》，载明：审计指出，贵公司承租我院“装配楼”“综合楼”，双方签订的合同约定，从第四年起，租金递增标准按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，如增长指数为负时，则租金标准不变；而上述合同租金自2011年至今一直未有递增；审计要求，我院与贵公司通过协商重新确定租金的调整比例，确保国有资产不流失，现我院提议，按照公布的广州市房屋租金参考价同地段商业用房租金年增长率计算调整年租金水平，或双方商量一个固定年增长率计算调整年租金水平；等。2018年7月5日，被告向原告发送《复函》，表示其于2018年7月3日收到上述函件，不同意原告上述函件中的提议，被告没有拖欠任何应缴费用；等。原告于2018年11月19日委托律所向被告发送《律师函》。被告于2018年11月20日向原告复函。原告表示涉案房屋是由广州有线通信工业公司转让给广州市经济管理干部学院的，并提交了《建设工程规划许可证》、《建设工程报建审核书》、《关于新港西路181号大院土地、物业有偿转让协议书》、《新港西路181号大院土地、物业有偿转让合同》及移交清单予以证明，被告对上述证据的真实性、合法性和关联性均无异议。被告表示原告每个月发缴费通知给被告，被告支付了租金后，原告再给被告发票。被告提交了从2007年10月15日至2018年10月23日的部分缴费通知单。其中，从2008年10月开始的缴费通知单，均载明综合楼月租金金额为279943.93元。该案的本院认为载明：原、被告签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。根据合同约定，租金按建筑面积6333平方米计，租金为人民币每月43元/平方米，即每月租金272319元，从第四年起，租金递增标准：按广州市统计局公布的当年房地产租赁价格增长指数相应增加，若增长指数为负数时，则租金标准不变。因租金递增标准并不明确，故依据《中华人民共和国合同法》第六十一条的规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，根据原、被告双方的实际履行情况可见，在调整租金标准时，需双方协商一致并签订补充合同，被告才能按照新的租金标准履行支付租金的义务。但原告直至2018年6月26日才发函提出调整租金标准的要求，而双方也未就此达成新的合意，且据原告发放给被告的缴费通知单可证明，原告一直是按照双方于2008年4月1日签订的《补充协议》约定的租金标准279943.93元要求被告支付租金的，故原告现依据其单方决定的租金标准要求被告支付从2011年1月1日至2019年3月31日的租金上浮部分共11202811元及逾期违约金，理据不足，本院不予支持。本院于2019年9月11日作出（2019）粤0105民初11694号民事判决书，判决驳回原告广州城市职业学院的全部诉讼请求。该案作出判决后，原告不服提出上诉，广州市中级人民法院于2020年6月24日作出（2020）粤01民终6953号民事判决书，该判决书本院认为部分载明：。富港公司若认为城市学院提出租金标准不合理并无法达成一致的，可提出解除合同，但此后富港公司还是继续履行合同，对此，应根据《中华人民共和国合同法》六十一条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定”的规定及公平原则，在此后的租金标准参照相关租金增长率计算；等。该案判决如下：一、撤销广州市海珠区人民法院（2019）粤0105民初11694号民事判决；二、自本判决生效之日起十日内，广州市富港置业投资有限公司向广州城市职业学院支付租金1374270.12元；三、驳回广州城市职业学院的其他诉讼请求。原、被告在本案中均对上述两个案件的本院查明部分没有异议。原、被告均确认双方的合同已于2019年3月31日到期后终止，均确认原告已收回涉案场地。原告于2018年3月26日向被告发出《关于如期收回学院物业的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：我院与贵公司在2004年1月19日签署的海珠校区装配楼租赁合同于2018年12月31日租赁合同到期。合同到期后我院要如期收回场地。请你公司提前做好撤离场地的准备工作，并履行好合同有效期内各项工作要求，准时交纳租金、水电费用。”。原告于2017年9月26日发出《如期回收物业告知书》，内容与《关于如期收回学院物业的通知》基本一致。原告于2019年3月14日发出《关于催缴拖欠综合楼租金，综合楼、装配楼水电费的通知》，载明“广州市富港置业投资有限公司：根据学院与贵公司签订的房屋租赁合同条款约定，租金按月计算，由乙方在10号（综合楼）前一次性支付给甲方当月租金和上月实际发生水、电费。学院后勤保证出分别于2019年1月14日、2月28日、3月13日向贵公司发出2019年1-2月份租金及水电费催缴单。经核查，贵公司未缴纳2019年1、2、3月房屋租金和水电费用。请缴纳2019年1、2、3月份综合楼租金839831.79元；1、2月份水电费61487.2元，合计901318.99元。以上租金费用的拖欠已经严重违反了合同条款，请贵公司于3月18日前将费用缴纳到学院财务专用账号，以免发生不必要的法律纠纷。学院可能采取包括停水停电在内的维权措施”。被告主张其已使用装配楼的保证金、水电周转金抵扣了欠费，并于2019年6月24日支付了尾款；原告对此不予确认。被告在本案中明确提出诉讼时效抗辩，认为原告的诉讼请求已超过诉讼时效。原告认为违约金和租金属于同一债务且具有连续性质，虽然每月逾期交纳租金而产生的违约金具有独立性，但该独立性不足以否定租金的整体性，所以原告不存在怠于行使债权的行为。另查，根据（2019）粤0105民初11694号案件的庭审笔录（开庭时间2019年8月8日），其中笔录第4、5页记载“审：原告明确你方要求被告支付租金的期间？原：2011年1月1日至2019年3月31日，被告每个月都没有足额支付，故原告要求被告支付差额部分”。本院认为：原、被告之间的租赁合同已于2019年3月31日到期解除。从原、被签订的租赁合同及履行情况来看，双方的租赁关系持续维持了15年之久。原告在本案中主张：被告从2004年9月（即合同约定的免租期届满后第一期）开始，就出现逾期支付租金的情况，该逾期行为一直持续到合同到期解除之日。按照原告诉请的计算方法，被告累积欠付的违约金高达一千余万元，但原告在长达14年的租赁过程中，除2018年起发出函件外，无其他书面证据证明原告通过书面形式或其他形式主张要求被告支付违约金或因被告长期逾期支付租金而主张解除合同，原告在合同履行过程中，发出的缴费单未有任何一期载明需要被告承担违约责任或明确违约金计算方法和数额；在双方的租赁合同到期解除，原告实际收回房屋后，原告也未通过书面形式要求被告承担逾期交纳租金的违约责任或明确违约金数额，难以证明原告行使了维权措施；即便原告主张没收了被告的保证金，但保证金数额与原告主张的违约金数额明显差距巨大，但原告非但未在合同到期解除时一并主张损失赔偿，相反在合同到期解除后近两年之久才提起本案诉讼，以上行为，明显不符合原告作为出租人维护自身合法权利、保障交易安全的特征和主张，亦与生活常理和房屋租赁的交易习惯均不相符。故原告起诉要求被告支付违约金，缺乏事实依据，本院不予支持。关于2019年1月至3月的租金及水电费。从已生效案件的审理情况及庭审情况来看，原告在（2019）粤0105民初11694号案件主张过2019年1月至3月的租金差额，若被告实际尚欠2019年1月至3月的租金，原告不可能在该案中完全没有提及其主张，原告仅在该案中主张租金差额问题，与原告本案的主张存在矛盾。结合本案中原、被告提交的证据及庭审陈述，被告抗辩其在原告于2019年3月14日发出缴费通知后，已使用装配楼案件涉及的保证金及水电周转金抵扣了综合楼2019年1月至3月的租金及水电费，并支付了尾款，合理可信，本院予以采信。关于2019年4月的水电费。原告明确2019年4月的水电费为693.45元，被告同意支付该费用，本院予以认可，不予赘述。关于被告抗辩的诉讼时效问题，鉴于本院已实际驳回了原告的诉讼请求，故无需赘述。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市富港置业投资有限公司在本判决生效之日起10日内支付2019年4月的水电费693.45元给原告广州城市职业学院。二、驳回原告广州城市职业学院的其他诉讼请求。本案诉讼费111467元，由原告负担111462元，被告负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 郭 谧二〇二一年四月七日书记员 彭智媚冯琬晴