北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12643号原告：北京经中太联物业管理有限公司，住所地北京市西城区宣武门西大街**大成广场**1门****。法定代表人：杨淮峰，董事长。委托代理人：张生，北京市中实律师事务所律师。被告：郑凌，男，汉族，1957年8月10日，退休，住北京市海淀区。委托代理人：郭丽娜，女，1957年9月23日出生，退休，住北京市海淀区。委托代理人：袁芳，女，1962年8月6日出生，退休，住北京市海淀区。原告北京经中太联物业管理有限公司（以下简称经中太联公司）与被告郑凌物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告经中太联公司之委托代理人张生，被告郑凌及委托代理人郭丽娜、袁芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。经中太联公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令郑凌支付2015年8月21日至2016年8月20日、2018年8月21日至2019年8月20日，欠付的两年物业服务费6017.42元（物业费每建筑平方米每月1.4元）和车位费1200元（每月50元）；2、请求判令郑凌支付违约金1152.63元（以3008.71元物业服务费为基数，按照日万分之三，从2016年8月21日计算至实际付清之日止）。事实理由：北京市海淀区交大东路x号“总政四道口小区”系中央军委机关事务管理总局所辖的生活居住小区。郑凌系该小区**业主/物业使用人，建筑面积179.09平方米。2015年9月16日，我公司与总政直工部管理保障局签订了总政四道口小区物业服务管理委托合同，约定：我公司严格按照总政直工部管理保障局提供的业主名单，建筑面积向住户收取物业服务费，标准为1.4元/月/平米；如业主逾期付款，则每日按应交款项千分之三的比例，支付违约金。合同签订生效后，我公司依约履行了合同，但郑凌却严重违约，无故拖欠物业服务费及车位费。为维护合法权益，故诉至法院。郑凌辩称：我不同意支付，我对经中太联公司的主体资格有异议，我不清楚实际给我们提供物业服务的单位名称。2015年8月21日至2019年8月20日，经中太联公司和总政治部直工部管理保障局签了3年物业管理协议，但是实际上总政治部直工部管理保障局已经转隶了2次，新的主体没有和经中太联公司续签任何物业管理协议。我与经中太联公司没有合法有效的物业服务协议。2018年8月21日至今，我们小区没有任何物业公司向我们提供物业服务，我不认可经中太联公司为我提供了事实上的物业服务。2020年12月1日，我们小区接到了全小区停电通知，据了解，我们已经交给物业的水电费物业并没有实际交给相关部门，由此导致停电。其实经中太联公司主张的2015年8月21日到2016年8月20日、2018年8月21日到2019年8月20日的物业费和车位费，我已经交给了经中太联公司第一分公司，但是由于物业财务混乱，现在又让我重新交费，我认为经中太联公司滥诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。郑凌系xx号房屋（以下简称涉案房屋）的业主，该房屋建筑面积179.09平方米。经中太联公司主张其服务期间，涉案房屋的物业费收费标准为每建筑平方米每月1.4元，车位费收费标准为每月50元。郑凌主张其虽不清楚具体收费标准，但此前确实一直按照上述收费标准交纳物业费及车位费。经询，经中太联公司与郑凌未单独签订物业服务合同。有争议的证据和事实如下：经中太联公司主张其为涉案房屋所在小区提供物业服务，与郑凌之间构成事实物业服务合同关系，现郑凌欠付2015年8月21日至2016年8月20日、2018年8月21日至2019年8月20日的物业服务费6017.42元和车位费1200元，应予立即支付，并应支付相应的违约金。经中太联公司就其上述主张提交以下证据予以证明：1、甲方中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局与乙方经中太联公司于2015年9月16日签订的《总政四道口小区物业服务管理委托合同》。该合同约定：“经中太联公司为总政四道口小区提供物业服务；物业服务期限为3年，2015年8月21日起至2018年8月20日止；四道口小区物业交费项目、交费标准等事项由甲方确定，乙方应严格按照甲方提供的住户人员名单、建筑面积、标准向住户收取……”。郑凌认可该合同的真实性，但主张签订该合同的甲方单位在签合同时虽确实存在，但现在该单位已转隶更名两次，转隶更名后的主体并未与经中太联公司签订任何物业合同；2、总局第一保障处呈批件，以及涉案小区管理办工作人员、经中太联公司工作人员及小区业主筹委会三名见证代表签署的《交大东路20号院小区物业服务延期协议》：“经小区管理办、小区业主委员会筹委会和物业公司共同商议，经中太联公司于2018年8月21日至2019年8月20日事实服务终止后，同意过渡延长为交大东路20号院小区物业服务三个月（2019年8月21日至2019年11月20日）。住户物业费按每平米1.4元缴纳……”。经中太联公司主张上述《总政四道口小区物业服务管理委托合同》到期后，其又继续为涉案房屋所在小区提供事实物业服务直至2019年11月20日。郑凌认为上述呈批件及延期协议并未加盖公章及得到批复，故不认可真实性及证明目的。郑凌抗辩主张中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局与经中太联公司签订的《总政四道口小区物业服务管理委托合同》已到期，其亦未与经中太联公司单独签订物业服务协议，故不认可该公司提供了物业服务，经中太联公司在本案中主张期间的物业费及车位费，其也已经交纳，故不同意向该公司支付物业费、车位费及违约金。郑凌就其上述主张提交：1、编号XX号北京增值税普通发票一张，该发票载明郑凌向经中太联公司第一分公司交纳了2015年至2016年度供暖费7906.87元。郑凌主张该发票所涉款项已包含2015年8月21日至2016年8月20日的物业费及车位费，以及2015年度到2016年度的供暖费。经中太联公司认可该发票的真实性，但不认可证明目的，并另提交交费时间为2017年8月14日的编号为XX号收费凭证原件、交费时间为2017年8月16日的编号为XX号收费凭证原件供法庭参考，主张该两张交费时间相近的收费凭证中的收费项目对应郑凌提交的上述发票，该公司系应郑凌的要求将上述收费项目在发票中开具为供暖费项目的。郑凌不认可经中太联公司的上述主张；2、武警第一机动总队交通第一支队政治工作部于2019年8月14日出具的证明：“该同志2019年4月已提供了其父郑凌同志在北京市海淀区交大东路XX室居住的户口本等及当年的水电、物业发票原件等相关材料……”。郑凌主张该证明系其女儿退役之前的单位开具，以此证明其已交纳2018年8月21日至2019年8月20日的的物业费及车位费。经中太联公司认可该证据的真实性，但不认可证明目的。本院认为，经中太联公司提交相应证据证明其在2015年8月21日至2016年8月20日、2018年8月21日至2019年8月20日期间内为涉案房屋所在小区提供了物业服务，郑凌虽对此不予认可，但未对此提交充分有效的反证。根据法庭查明事实、当事人提交证据以及当事人庭审陈述等，可确认经中太联公司在上述期间内确为涉案小区提供了物业服务。中国人民解放军总政治部直属工作部管理保障局与经中太联公司签订的《总政四道口小区物业服务管理委托合同》合法有效，该合同属前期物业服务合同性质，对于小区业主郑凌具有约束力，郑凌作为涉案房屋的业主，应依照该合同约定的标准按期、足额交纳物业服务费。现经中太联公司据此要求郑凌交纳上述期间物业服务费6017.42元及车位费1200元，有事实及法律依据，郑凌虽辩称其已经交纳，但其所提交的证据无法充分有效的证明其抗辩主张，本院不予采信，依法判令郑凌向经中太联公司支付2015年8月21日至2016年8月20日、2018年8月21日至2019年8月20日期间的物业服务费6017.42元及车位费1200元。关于违约金，根据本案情况，郑凌是基于其抗辩事由才未缴纳上述费用，与故意拖欠费用的一般情形有所不同，故对该项诉讼请求，本院依法不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《最高人民法院关于适用一、郑凌于本判决生效之日起7日内向北京经中太联物业管理有限公司支付2015年8月21日至2016年8月20日、2018年8月21日至2019年8月20日期间的的物业服务费6017.42元和车位费1200元；二、驳回北京经中太联物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第253条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元（北京经中太联物业管理有限公司已预交），由郑凌负担，于本判决生效之日起7日内直接向北京经中太联物业管理有限公司支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王媛媛二〇二一年四月二十日书记员  底苗苗