河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书(2020)豫0402民初4876号原告:平顶山市德馨物业服务有限公司，住所地平顶山市新华区稻香路百合金山小区5号楼108号、206号、208号商铺。统一社会信用代码：91410400077848712D。法定代表人：雷晓燕，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李海洋，河南前行律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢灿灿，河南前行律师事务所律师。被告：梁伟利，男，1982年1月8日出生，汉族，户籍地河南省郏县，住平顶山市新华区。原告平顶山市德馨物业服务有限公司（以下简称德馨物业公司）与被告梁伟利物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告德馨物业公司的委托诉讼代理人谢灿灿，被告梁伟利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告德馨物业公司向本院提出诉讼请求：1.判令梁伟利向德馨物业公司支付物业费5182元和滞纳金、违约金1555元（自2021年4月1日至实际付清全部款项之日止的滞纳金、违约金，以5182元为基数，按照日0.5%另行计算）；2.本案的诉讼费等全部费用由梁伟利承担。事实和理由：德馨物业公司系平顶山市新华区百合金山小区物业服务商，梁伟利系该小区业主，房屋建筑面积为89.26㎡，2016年5月30日德馨物业公司与梁伟利签订了《前期物业服务协议》，协议约定：物业服务费实行预交制度，自房屋交付之日起预收一年物业服务费，此后每一年缴纳一次，每年的十一月份和十二月份预交以后一年的物业服务费。物业服务费用由业主按其所拥有物业的建筑面积交纳，具体标准为住宅1.35元/月平方米，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，除全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用的万分之五/日缴纳滞纳金。2019年7月5日，德馨物业公司与百合金山小区业主委员会签订《物业服务合同》，合同约定：物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，高层住宅收费标准为1.35元/月平方米，物业服务费用按照每季交纳，业主或者物业使用人应当在每季度的最后十五天内预存下季度的物业服务费，每逾期一日按欠费总额的0.5%向德馨物业公司支付违约金。德馨物业公司认为，根据合同约定，梁伟利接受了德馨物业公司提供的物业管理服务，应当支付物业管理费，现梁伟利自2017年9月1日至今经德馨物业公司多次催缴，仍未交纳物业管理费。为维护德馨物业公司的合法权益，特提起诉讼，请求支持德馨物业公司的诉讼请求。被告梁伟利辩称，其2016年入住平顶山市新华区百合金山小区3号楼1单元1805号房屋，搬入后发现窗户漏风，就催促物业修理，两年期间不断跟物业沟通，直到2018年或2019年物业才派人修理，且只修理了两个窗户，修完之后漏风更厉害。经审理查明，梁伟利系平顶山市新华区房屋的业主，其该房屋的不动产权证书上登记的建筑面积为89.26ｍ2。2016年5月30日，甲方德馨物业公司与乙方梁伟利签订《前期物业服务协议》，协议约定“第二条物业管理服务内容：一、房屋共用部位的维护和管理。共用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。二、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理。共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、电梯、供电线路、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、共用设施设备使用的房屋等。三、环境卫生。1、本物业公共区域的清洁、维护；2、本物业区域内生活垃圾的清理。四、绿化养护。1、本物业公共区域绿地的养护；2、本物业公共区域水景的维护。五、公共秩序维护……第四条物业服务费用：一、乙方交纳费用时间：物业服务费实行预交制度，自房屋交付之日起，预收一年物业服务费。此后，每一年缴纳一次，每次交纳费用时间：每年的十一月份和十二月份预交以后一年的物业服务费……二、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：1、住宅：1.35元／月·平方米；……第八条违约责任：……四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方全额缴纳所欠物业服务费用外，并按所欠费用万分之五／日的标准向乙方收取滞纳金。”2019年7月5日，甲方平顶山市金山小区业主委员会与乙方德馨物业公司签订《物业服务合同》，约定“第二章物业服务内容：……第五条业主入住后，乙方应当在甲方的监督下提供物业服务，包括以下内容：（一）制定物业服务工作计划并组织实施，管理物业承接查验资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制定物业服务的有关制度；（二）物业共用部位的日常维修、养护和管理；（三）物业共用设施设备的日常维修、养护、运行和管理；（四）公共绿地、景观的养护；（五）清洁服务，包括物业共用部位、公共区域卫生的清洁，垃圾的收集等；（六）协助维护秩序，对车辆（包括汽车、电动自行车、自行车）停放进行管理；……第四章物业服务费用：第十条……物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：1.35元/月·平方米；……第十七条物业服务费用按照每季交纳，业主或者物业使用人应当在每季度的最后十五天内预存下季度的物业服务费。……每逾期一日按欠费总额的0.5%向乙方支付违约金。”梁伟利自2017年9月1日起未交纳物业服务费。2020年6月18日，德馨物业公司发出《催缴物业费律师函》，告知梁伟利在律师函公告之日起7日内向德馨物业公司缴纳自2017年8月31日至2020年12月31日的物业费共计4820元，逾期将承担违约金1466元。梁伟利见到该律师函后仍未交纳物业服务费，引发诉讼。在本案庭审中，德馨物业公司称其诉讼请求中主张的物业费5182元系从2017年9月1日计算至2021年3月31日的物业费，主张的滞纳金和违约金1555元是按物业费5182元的30%计算得出。上述事实，有德馨物业公司提供的《前期物业服务协议》、《物业服务合同》、物业费收据、《催缴物业费律师函》及庭审笔录等在卷予以证实。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，德馨物业公司与梁伟利均应当按照《前期物业服务协议》、《物业服务合同》的约定履行各自的义务，现梁伟利未按时足额交纳物业服务费，已构成违约。2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。”根据该解释，物业服务企业必须经书面催交方可起诉欠费的业主。本案，德馨物业公司虽向梁伟利发出《催缴物业费律师函》，进行书面催交，但其发出《催缴物业费律师函》的时间为2020年6月18日，按照上述《物业服务合同》中关于物业服务费用交纳时间的约定，德馨物业公司此时仅能催交截至2020年6月30日被拖欠的物业服务费，德馨物业公司此时催交自2020年7月1日至2020年12月31日的物业费，并告知逾期交纳将承担相应时期的违约金，没有依据。因此，对德馨物业公司要求梁伟利支付自2017年9月1日至2020年6月30日期间的物业服务费4097元（1.35元/月·平方米×89.26平方米×34个月）的诉讼请求，本院予以支持。双方在合同中约定“每逾期一日按欠费总额的0.5%向乙方支付违约金”，该约定明显高于实际损失，应予调整，酌定梁伟利应当自书面催交期限届满之日起即2020年6月26日起，以4097元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率支付违约金至实际清偿完毕之日止。对于德馨物业公司过高的诉讼请求，本院不予支持。对于梁伟利的辩称意见，梁伟利未提供相关证据予以证明，本院不予采纳。依照1999年10月1日起施行的《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条，2009年10月1日起施行的《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、梁伟利于本判决发生法律效力之日起十日内向平顶山市德馨物业服务有限公司支付物业服务费4097元及违约金（违约金以4097元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率，自2020年6月26日起支付至实际清偿完毕之日止）；二、驳回平顶山市德馨物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由平顶山市德馨物业服务有限公司负担20元，由梁伟利负担30元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长  张 菲审 判 员  韩 晴人民陪审员  李玉卿二〇二一年四月二十五日书 记 员  张萌萌附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。