陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终3506号 上诉人（原审被告）：刘敏，女，1963年2月8日出生，汉族，住陕西省咸阳市秦都区。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，陕西众致律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李晓岩，女，1974年9月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，陕西众致律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：韩宝莉，女，1964年6月24日出生，汉族，住西安市雁塔区西门。委托诉讼代理人：张宇琪，陕西仁和万国律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李玉利，女，1967年8月14日出生，汉族，住西安市雁塔区东门。委托诉讼代理人：张宇琪，陕西仁和万国律师事务所律师。原审被告：孟延丽，女，1977年4月10日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：王亚东，陕西众致律师事务所律师。委托诉讼代理人：张恒，陕西众致律师事务所律师。上诉人刘敏、李晓岩因与被上诉人韩宝莉、李玉利、原审被告孟延丽房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院(2020)陕0113民初11397号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人刘敏、李晓岩、原审被告孟延丽共同委托诉讼代理人王亚东、张恒，被上诉人韩宝莉、李玉利及共同委托诉讼代理人张宇琪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘敏、李晓岩上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项；2.改判驳回韩宝莉、李玉利的全部诉请；3.一、二审诉讼费由韩宝莉、李玉利负担。事实和理由：一审法院认定未能查清租赁合同的解除依据，刘敏、李晓岩对租赁合同解除及溯及既往的裁判不予认可。一、该《房屋租赁合同》并非“因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的”即：不具备办理电信宽带入网手续。该处房屋一层均为商业用房，大部分在韩宝莉、李玉利承租时均已出租他人且均从事商业活动，各商户也均办理了宽带入网手续，一审法院以此认为未经消防验收故不能办理宽带入网属事实未能查清，依据日常生活经验可知，是否消防验收并不影响办理宽带入网手续。依据“谁主张，谁举证”的一般规则，韩宝莉、李玉利主张该处房屋不能办理宽带入网手续，应当提供相应证据，举证证明，但韩宝莉、李玉利在三次庭审中仅是口头陈述，均未能提供证据证明该处房屋不具备办理入网手续的证据。对此，刘敏、李晓岩认为原审法院举证责任分配不当，应由韩宝莉、李玉利承担举证不能的责任。二、韩宝莉、李玉利应当承担商铺退还前的租金并承担押金不退的违约责任。刘敏、李晓岩已于《房屋租赁合同》签订当日将案涉房屋交付给韩宝莉、李玉利，韩宝莉、李玉利是否开展商业活动与刘敏、李晓岩无关，但依据日常生活经验可知，承租该处商铺（一层电梯间部分）确是打算用于经营活动。但是，韩宝莉、李玉利承租后可能存在多种原因导致不能开展经营活动，刘敏、李晓岩该处商铺未经消防验收属实，但是否因此影响被上诉导致其不能开展经营活动，应当通过双方提供的证据及日常生活经验做出判断。庭审中刘敏、李晓岩提供了该处地址的电信缴费票据，已有证据证明并非不能办理宽带入网手续，因此，该处商铺租赁合同履行不能系韩宝莉、李玉利单方原因，应当由其按实际使用期限承担租金并承担押金不退的违约责任。结合刘敏、李晓岩提交的新证据，2019年刘敏、李晓岩处的商铺一层其他的商户均可以正常的经营，其中包括口腔医院、烟酒零售店、理发店、中介公司各一家。依据生活经验可知，刘敏、李晓岩出租给韩宝莉、李玉利的商铺与上述正常经营的商户均在同一位置。因此，刘敏、李晓岩出租给韩宝莉、李玉利的商铺应该是可以正常使用和正常接入网络的。韩宝莉、李玉利提供的电信业务登记单，显示的时间是2019年4月16日，与韩宝莉、李玉利租赁商铺的时间间隔了4个月，且该房屋在出租前已经由刘敏、李晓岩为韩宝莉、李玉利进行了装修，在经过4个月之后申请宽带业务与常理不符。对于韩宝莉、李玉利已经实际使用的时间，双方解除合同后应该扣除这部分租金。韩宝莉、李玉利辩称，一审判决认定事实清楚、适用法律法规正确、程序合法，应当予以维持。韩宝莉、李玉利的上诉请求没有事实依据和法律依据，应当驳回韩宝莉、李玉利的全部上诉请求。一、一审判决认定事实正确。韩宝莉、李玉利租赁涉案房屋的主要目的是开设彩票投注站，因该商铺未通过消防验收，导致不能安装宽带，致使韩宝莉、李玉利签订合同的目的不能实现。签订租赁合同前，刘敏、李晓岩没有将涉案商铺未通过消防验收的事实告知韩宝莉、李玉利，致使韩宝莉、李玉利陷入错误认识与刘敏、李晓岩签订租赁合同，故韩宝莉、李玉利起诉要求解除合同、退还租金和押金，事实依据充分。二、一审判决适用法律正确。本案中，因涉案房屋未通过消防验收无法安装宽带，韩宝莉、李玉利自始便没有使用房屋，直至将房屋交还给刘敏、李晓岩，故一审法院判令刘敏、李晓岩返还租金及押金，符合《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款之 “恢复原状”的规定。三、韩宝莉、李玉利一审提交的证据足以证明涉案商铺不能办理宽带入网手续，刘敏、李晓岩辩称称涉案商铺可以办理宽带入网手续，没有证据支持，不能成立。一审庭审时，韩宝莉、李玉利提交了《中国电信股份有限公司西安分公司业务预受理单》，在受理单的背面，明确写明：返单原因为无端口，即：没有端口，不能安装。韩宝莉、李玉利租赁房屋的目的是经营打字复印和彩票生意，在签订租赁合同前刘敏、李晓岩曾口头告知房屋内可以安装互联网设备，可以连接到互联网。但合同签订后，涉案房屋的入网手续迟迟不能办理，更不能安装上网装置链接互联网，导致韩宝莉、李玉利签订《房屋租赁合同》的目的不能实现。韩宝莉、李玉利租赁涉案商铺，是为了经营彩票投注站，租赁目的具有特殊性，必须接入中国电信的宽带才能经营。因此，正常接入宽带是韩宝莉、李玉利可以正常使用涉案房屋的前提条件，由于电信宽带不能正常接入，所以我们就不能正常使用房屋。韩宝莉、李玉利2019年4月16日申请电信宽带接入，符合常理和法律规定及合同的约定。至于刘敏、李晓岩对涉案商铺进行装修与韩宝莉、李玉利无关也不能反映出涉案商铺在装修时就能正常入网和使用。韩宝莉、李玉利没有实际使用房屋就不应计算使用期间，不应扣除租金。韩宝莉、李玉利向一审法院起诉请求：1.判令解除韩宝莉、李玉利与刘敏、李晓岩、孟延丽之间的《房屋租赁合同》；2.判令刘敏、李晓岩、孟延丽返还房屋租金18000元及押金3000元；3.本案诉讼费全部由刘敏、李晓岩、孟延丽承担。一审法院认定事实：2019年1月1日，韩宝莉（承租方，乙方）与雁西广场业主委员会代表（出租方，甲方）签订《房屋租赁合同》，约定乙方承租位于西安市雁塔区XX路XX广场XX楼XX号商铺用于经营打字复印、彩票业务，租赁期限自2019年1月1日至2021年12月31日，租赁费每年36000元，半年租金18000元，押金3000元，在租赁期限内，因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的，双方均可变更解除合同，甲方应按照所剩余租赁期限按照相应比例退还租金。合同落款处甲方有“王**康、刘敏、辛吉刚、白贵琴、彭国万、程晓芳、张雪儒、康力、李中怀、王卫、卜雅歌、王春燕、李晓岩”的签字，甲方处的签字系李晓岩、刘敏所签且李晓岩、刘敏分别在各自的姓名上加印手印。合同签订后，李玉利向刘敏微信转账5000元，向李晓岩账户转账16000元，李晓岩出具2张《收款收据》，载明收到韩宝莉1009复印打字租金18000元、押金3000元。另查，案涉商铺消防验收未通过故无法安装宽带。2019年1月案涉商铺交付，2019年2月至4月期间，韩宝莉、李玉利多次找刘敏以及电信公司沟通安装宽带事宜，未果，期间韩宝莉、李玉利未正式营业，韩宝莉、李玉利遂要求退还租金和押金。现案涉商铺已交回。庭审中，双方均认可案涉租赁合同的实际承租人系李玉利、韩宝莉，韩宝莉、李玉利陈述案涉租赁合同的实际出租人系刘敏、李晓岩；刘敏、李晓岩、孟延丽陈述案涉租赁合同的实际出租人系雁西广场业主委员会，其作为业主委员会代表签订案涉租赁合同，租金收益归全体业主。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、案涉租赁合同是否解除；2、案涉租赁合同解除后租金及押金是否应予退还。关于第一个焦点问题，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案《房屋租赁合同》中载明 “因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的，双方均可变更解除合同，甲方应按照所剩余租赁期限按照相应比例退还租金”。现案涉商铺已经交回，且刘敏、李晓岩同意解除案涉租赁合同，韩宝莉、李玉利要求解除案涉租赁合同的诉讼请求亦符合上述约定，一审法院予以支持。关于案涉租赁合同解除后租金及押金是否应予返还的问题。本案，韩宝莉、李玉利承租案涉商铺用于经营彩票业务，因案涉商铺无法安装宽带导致合同目的不能实现，李晓岩、刘敏在与韩宝莉、李玉利签订合同时并未向其告知案涉商铺未通过消防验收，李晓岩、刘敏在签订合同的过程中存在过错，且案涉商铺虽交付韩宝莉、李玉利，但韩宝莉、李玉利并未实际使用，案涉租赁合同中亦约定“因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的，双方均可变更解除合同，甲方应按照所剩余租赁期限按照相应比例退还租金”，故李晓岩、刘敏收取的租金及押金应当向韩宝莉、李玉利返还。又案涉租赁合同的甲方签字系李晓岩、刘敏所签，其二人分别在各自的名字上加印手印，案涉商铺的租金、押金也由其二人收取，虽李晓岩、刘敏陈述案涉租赁合同的实际出租人系雁西广场业主委员会，其是雁西广场业主委员会的代表，代表雁西广场业主委员会签订案涉租赁合同，但其二人提交的证据不足，一审法院对其二人的观点不予采信，故韩宝莉、李玉利要求李晓岩、刘敏向其返还租金及押金的诉讼请求，一审法院予以支持。韩宝莉、李玉利要求孟延丽向其返还租金及押金的诉讼请求没有事实依据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除原、被告于2019年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告李晓岩、刘敏于本判决生效之日起十日内向原告韩宝丽、李玉利返还房屋租金18000元及押金3000元；三、驳回原告韩宝丽、李玉利的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费2640元，由被告李晓岩、刘敏承担，因原告已预交，二被告应将该款连同上述款项一并给付原告。本院经审理查明，一审判决查明事实属实。本院认为，一审法院查明，案涉《房屋租赁合同》载明 “因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的，双方均可变更解除合同，甲方应按照所剩余租赁期限按照相应比例退还租金”，现案涉商铺已经交回，且刘敏、李晓岩同意解除案涉租赁合同，韩宝莉、李玉利要求解除案涉租赁合同的诉讼请求亦符合合同约定，一审法院予以支持，并无不当。关于案涉租赁合同解除后租金及押金是否应予返还的问题，一审法院认为，韩宝莉、李玉利承租案涉商铺用于经营彩票业务，因案涉商铺无法安装宽带导致合同目的不能实现，李晓岩、刘敏在与韩宝莉、李玉利签订合同时并未向其告知案涉商铺未通过消防验收，李晓岩、刘敏在签订合同的过程中存在过错，且案涉商铺虽交付韩宝莉、李玉利，但韩宝莉、李玉利并未实际使用，案涉租赁合同中亦约定“因其他突然发生的因素导致本合同客观上不能继续履行的，双方均可变更解除合同，甲方应按照所剩余租赁期限按照相应比例退还租金”，一审法院根据对案件的审查，判令李晓岩、刘敏向韩宝莉、李玉利返还收取的租金及押金，亦无不当。刘敏、李晓岩上诉请求改判驳回韩宝莉、李玉利一审诉请，依据不足，本院依法不予支持。据此，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费325元，刘敏、李晓岩已预交，由刘敏、李晓岩负担。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年三月十五日 书 记 员   陈  素  娟1