黑龙江省绥化市北林区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）黑1202民初114号 原告：绥化锦宏基业物业管理有限公司。住所地：绥化市北林区丽景华城Ｄ14栋10-11号商服。 法定代表人：陈丽，职务总经理。 统一社会信用代码91231200ＭＡ1Ｂ0ＫＥ61Ｕ 委托诉讼代理人：胡北，黑龙江申平律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙海，该公司员工。 被告：黑龙江省圣福华投资有限公司，住所地黑龙江省绥化市北林区黄河北路颐和苑小区。 法定代表人：刘弘睿（已故），职务总经理。 统一社会信用代码9123120077785577ＸＭ 委托诉讼代理人：张启波，黑龙江釜民律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈艳杰，该公司员工。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司与被告黑龙江省圣福华投资有限公司物业服务合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告绥化锦宏基业物业管理有限公司的诉讼代理人胡北、孙海到庭参加诉讼。被告黑龙江省圣福华投资有限公司的诉讼代理人张启波、陈艳杰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司向本院提出如下诉讼请求：1.要求被告支付拖欠2年的物业管理费774,088.72元；案件受理费由被告负担。事实和理由：2018年2月26日，颐和苑小区业主委员会在社区工作人员监督下重新更换物业管理机构，并向社会公开招聘物业服务企业，最终原告中选。2018年4月1日原告与业主委员会签订了颐和苑住宅小区物业委托管理协议并到绥化物业管理部门备案，委托管理期限为5年，其中第一年（2018年4月11日-2019年4月10日）为试用期，期满业主认为合格再续签余下4年合同。现业主委员会已经与原告续签了4年的物业管理合同，期限至2023年3月31日。在原告进驻颐和苑小区后，各项工作均取得了业主认可，但被告至今尚有房屋未出售，其中包含商服27户、车库287户、住宅468户，从2018年4月1日至2020年3月30日共计2年的物业管理费，经原告多次催缴被告一直拖欠不交，故诉至法院。 庭审中原告绥化锦宏基业物业管理有限公司增加诉讼请求： 一、要求被告给付2020年4月1日至2021年3月30日的物业费用387，044.37元，从2019年4月1日至2020年开庭前的滞纳金共计301，894.61元，两项合计688，938.98元。 二、拖欠物业费数额变成1,225,212.40元（自2018年4月1日到2021年3月31日）。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司经本院依法传唤，到庭参加庭审并提交书面答辩材料如下： 一、原告称颐和苑小区尚有房屋未出售不属实，房屋数目也不对，原告应当对其主张提供证据；房屋没有竣工，水、电等一些项目还没有完成，建筑商没有将房屋建完，也没有将房屋交付给被告，没有竣工验收无法出售，所以原告所述不属实，原告应当对其主张提供证据，如果不能提供证据应当驳回原告的起诉。 二、原来是圣福华公司的物业管理，不知道原告是如何取得物业管理的，被告没有将案涉房屋的物业交给原告，并未纳入物业管理范围，原告也没有提供被告签字且移交的相关材料，也就不存在未按时交给物业买受人，故本案不适用《黑龙江省物业服务收费管理办法》第15条的规定“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳”，所以原告未提供证据，应驳回原告的起诉。 三、原告没有为被告提供任何服务，收费没有事实及法律依据。根据《物业管理条例》第41条第2款规定“已竣工但尚未交给物业买受人的物业，但本案中房屋没有竣工验收，所以本案的情形 不符合该条规定，即本案不适用该条规定，原告主张于法无据，应驳回原告的起诉。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司围绕诉讼请求于第一次庭审中提交如下证据： 证据1、原告与颐和苑小区业主委员会签订的物业委托管理协议书2份，证实原告从2018年4月1日开始在颐和苑小区进行物业管理服务，时间至2023年3月31日止，其中，物业管理服务合同第五项对物业管理服务费用和未交纳物业费的滞纳金有明确约定。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据1发表质证意见： 对该证据有异议，1、按照原告的说法，要收取被告物业费，那么被告也应当是业主，在选举物业时并未通知被告参加，在此之前被告自己有物业管理，名称是绥化京北天兴物业管理有限公司管理，而且原告也没有找被告移交相关的手续，所以，该物业合同对被告不产生效力；2、颐和苑小区的房屋是没有经过建委相关部门的未完工程是无法售卖的，所以也不存在物业管理，也即不产生物业管理费及滞纳金。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表质证意见： 被告称自己有物业公司，但并不能代表该物业公司是对涉案小区拥有物业服务管理权限；2、颐和苑小区原告所主张的应交物业费房屋均是已出售的并开始办理相关房产证照的房屋并不是被告所称未竣工验收房屋；3、开发企业是依法应当交纳物业管理费，其与业主所享受的权利不同，这是物业管理条例中有明确规定。 证据2、颐和苑小区在绥化日报公开招聘物业服务企业的公告报纸复印件1份、颐和苑小区业主同意解聘原物业管理公司绥化弘安物业管理有限公司的同意书签名1份、颐和苑小区全体业主授权物业委员会更换物业企业的授权书签名1份、北辰街道金盾社区出具的颐和苑小区成立业主委员会的说明1份，证实原告是颐和苑小区业主及其业主委员会经合法程序选出的物业管理企业。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据2发表质证意见： 对该组证据有异议，关于报纸登载的颐和苑小区面向社会公开招聘物业服务企业的公告，其公告时间是2018年2月26日，其报名时间截止是2018年3月10日，报名条件是物业公司必须具有独立法人资质、营业执照、详细的物业服务计划书及人员配置等，报名截止后业主委员会根据物业公司提供的资料择优选择物业公司（3-5家），再召开全体业主大会投票选择，票数最多的物业公司为本小区新的物业服务企业，从该报纸上的公告可以看出，报名的企业必须符合上述条件，否则没有资质报名及竞聘，而原告公司注册日期是2018年3月12日，在该公告报名截止日期两天后注册的该物业公司，说明该物业公司竞聘时没有相应资质，并不合法，其他相应的材料说明并不真实，不能证实原告合法取得该小区的物业管理，而社区出具的说明中关于颐和苑小区的总户数没有相应的材料加以证实，不可以作为定案依据，而且在该组材料中也没有看到业主委员会对竞聘的多家企业进行竞选及业主同意的相关资料，因原告取得物业管理权是非法的，程序不合法，故原告管理该小区物业不合法，所以，被告不应支付物业管理费及滞纳金。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表质证意见： 原告提供该组证据意在证实所签订的物业合同是经业主及业主委员会慎重选择决定的，如被告认为业主委员会或全体业主选聘物业不当或违法可以另行诉讼，但并不能在原告已经接管物业服务两年之久全体业主均未提出异议的情况下为了不交物业费而采取此种辩解意见，而且在原告公司递交招标相关文件时，业主委员会接收，因此不能仅以原告公司营业执照注册时间来认定原告是否有招标报名资质，应以业主委员会的最后认定为准。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司发表质证意见： 有异议，原告在报名时没有相应资质，最后应聘成功，说明其中有不可告人的秘密，因为其本身不符合招标应聘的条件，如何最后竞聘成功取得物业管理的权利，而且也没有业主同意该企业进入小区管理物业的相关证据，所以原告取得物业管理不合法。正常人理解不符合报名条件，是不应当进入物业竞聘的，所以程序上违法。 证据3、绥化市北林区物业服务中心开具的证明（原件），证实原告与业主委员会签订的物业服务合同已在该单位备案登记，证实原告起诉依据的两份物业管理合同是经业主委员会及相关部门备案登记合法签订的，至今已履行两年半。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据3发表质证意见： 对该证据有异议，1、没有出具人签名，不符合证据要素，不能作为定案依据；2、原告竞聘的程序不合法，备案登记也是无效的不合法的，所以收取费用并不是合法的，具体理由同上组证据质证意见。 证据4、颐和苑小区空置住宅应收物业费明细表1份，这是原告在接受小区物业管理时从原弘安物业处接手的空置房明细表其中的一部分，原告即按此明细表中未交纳的物业费用提起的诉讼，证实本案起诉要求的物业费即被告已经竣工但未使用的住宅商服应当交纳的物业费用。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据4发表质证意见： 对该证据有异议，该证据是复印件，不能作为证据使用，不可以作为定案依据，也没有开发商的签名及盖章，证明不了原告所要证实的内容，而且众所周知，由于原法人刘弘睿死亡，其母亲王静与其爱人陈淑清矛盾重重，而且颐和苑的房屋很多都没有竣工也没有验收，如果竣工在建委有登记，原告提供该房屋已经竣工的相关证据。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表质证意见： 被告公司内部矛盾及管理不能作为被告不承担物业费用的理由，2、如被告认为原告提供的空置房明细系已卖出的不应交纳物业费用其提交房屋买卖合同，以免除其交纳物业费的责任，且原告提交的该份明细并未涉及被告小区内未竣工的25、26、27、28号楼盘，其余1-24栋已经全部公开销售，且第24栋的住户已经开始在原告处交纳物业管理费。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司于第一次庭审中提交如下证据： 证据1、原告注册登记的信息表1份，证实原告物业公司是于2018年3月12日注册登记的，在颐和苑小区公开选聘物业公司时原告公司并不存在，也不符合小区选聘物业报名条件，所以原告取得小区物业管理并不合法。原告并未对被告进行物业服务，且房屋属于未竣工验收房屋，所以被告也不应承担物业管理费及滞纳金。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司对被告提交的证据1发表质证意见： 登记信息确实是2018年3月12日，但在原告招标报名时颐和苑小区物业委员会已经对报名时间延期，而且由于原弘安物业在小区服务时引发大量小区业主不满，绥化市公安^局、绥化市信访局、绥化市北林区物业服务中心、小区所在辖区派出所、原弘安物业及原告物业服务人员在绥化市信访局针对物业选聘和物业服务在一起进行协商，在绥化市业主信访记录，最后确认由原告公司接管颐和苑小区物业管理，因此不能单从原告公司登记时间和报纸公告时间片面认定原告公司报名时间影响物业合同最终成立。 证据2、营业执照1份，证实绥化京北天兴物业管理有限公司一直在管理颐和苑小区。弘安物业并不是合法经营，弘安物业与原告物业公司都没有找被告办理移交手续，说明其管理是不合法的。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司对被告提交的证据2发表质证意见： 真实性无异议，但对证明内容有异议，1、该物业公司营业执照不能证明其对涉案小区具有物业管理权限，如被告想证明其对涉案小区享有物业服务权限应当提交物业服务合同或协议；2、原告方没有找被告办理物业移交手续的义务，因为被告虽作为开发商但原告的前期物业并不是被告公司自己管理，而是由弘安物业公司提供管理服务，因此原告只能与弘安物业的工作人员办理相关物业材料物业设施的移交，与被告没有任何关系。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表辩论意见： 针对法庭调查及举证质证情况，原告依业主委员会及绥化市北林区物业服务管理中心、绥化市北辰街道金盾社区、绥化市信访办统一组织见证下与颐和苑小区业主及委员会形成的物业管理合同，该合同合法有效并已从2018年4月1日开始实际提供物业管理服务至今，被告在原告起诉之前从未因物业服务及管理问题向原告提出异议，被告公司内部管理矛盾不能作为被告不承担物业费用的理由，被告所称的京北天兴物业公司与颐和苑小区物业管理没有任何关系，不具有物业管理权限，而原告依据物业管理合同及诉状中所提出的明确法律规定，向被告主张物业费用并无不当，而且被告所称未竣工的楼盘即25、26、27、28号楼盘并不在原告主张的明细表之内，如被告认为原告主张的空置房屋不应由其履行交付物业费的义务，其应提供明确的证据证实。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司发表辩论意见： 原告取得小区物业管理程序不合法，且原告未提供有效的证据证实其收取费用的房屋是已经竣工验收的房屋，原告提供的明细表是复印件，没有任何人及部门签字盖章不能作为定案依据，无法证实其证据来源合法，原告从未向被告主张过物业管理费，也未向被告服务及管理，故原告主张收取物业费及滞纳金的证据不充分，应驳回原告起诉，其他观点同答辩意见庭审意见。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司围绕诉讼请求于第二次庭审中提交如下证据： 证据1、绥化市北林区颐和苑小区物业委员会提供的证明两份。一份证实业主委员会成立的真实性在上一次开庭原告提供的是北辰街道金盾社区复印的复印件，本次该份说明是从业主委员会复制的并加盖公章；第二次出具于2020年11月25日的证明，业主委员会对选聘物业延期及最终确定由原告接管该小区物业所做说明，证实原告所接管小区物业程序合法。（提供复印件，原件经核对后返回） 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据1发表质证意见： 有异议，一、金盾社区出具的说明上盖有业主委员会的印章，但并不能证实业主委员会当时成立时是合法的，不能证实其成立的合法性。关于该说明的其他意见同第一次庭审意见。二、业主委员会证明并没有出具人签名，其所谓的将报名日期延期并未公告声明，也没有其他证据佐证，所以不能证实报名延期，也就不能证实原告取得物业管理权的合法性。三、因在小区内没有看到业主委员会办公地点也不知道该公章的真实性以及来源，所以不能证实原告主张。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表质证意见： 关于业主委员会成立的合法与真实性，原告除此份证明外在第一次开庭时已提供全体业主选举业主委员会的签字还有全体业主授权业主委员会选聘物业的签字并由绥化市物业管理处出具的原告应聘涉案小区物业成功后合同备案证明可以一同证实业主委员会及原告取得小区物业服务管理权限已经服务三年的证据，所有证据之间具有关联性，可以证实原告的主张。 证据2、房产处和不动产中心提供的涉及被告1-24号楼已办理房照房屋清单光盘一份及原告依据此信息制作的被告未办理房产登记尚在被告公司名下未售出空置住宅明细表。同时证实被告1-24号楼已经出售并办理房照房屋位置及房主身份信息。被告1-24号楼已经竣工投入使用，不存在被告辩称的19、23、24号楼未竣工未投入使用情况，其中20、21、22号楼在查询时已有出售办理房照情况，19号楼在整个楼盘编号中间，已经竣工，未出售是被告原因，因此应其承担空置住宅物业费用。 一、证实空置住宅1-24号楼有414户，总面积为33891.65平方米。拖欠2018、2019、2020年度每年空置住宅物业费均是259,322.31元；共计777,966.93元{（33891.65平方米×0.432元×12月+二次供水414户×130元+公共照明414户×48元+声控灯414户×24元）×3年}，拖欠2018年的滞纳金总额为147,813.72元（自2019年4月1日到2020年10月31日）；拖欠2019年的滞纳金54,457.69元，（自2020年4月1日到2020年10月31日）。以上空置住宅物业费合计777,966.94元，滞纳金合计202,271.41元，总计980,238.35元。 二、证实空置车库1-24号楼有264户，总面积为5906.61平方米。拖欠2018、2019、2020年度每年空置车库物业费均是43,291.87元；共计129,875.60元{（5906.61平方米×0.432元×12月+公共照明264户×48元）×3年}，拖欠2018年的滞纳金总额为24,676.36元（自2019年4月1日到2020年10月31日）；拖欠2019年的滞纳金9,091.29元，（自2020年4月1日到2020年10月31日）。以上空置车库物业费合计129,875.60元，滞纳金合计33,767.65元，总计163,643.25元。 三、证实空置商服1-24号楼有27户，总面积为1547.23平方米。拖欠2018、2019、2020年度每年空置商服物业费均是21,516.08元；共计64,548.25元{（1547.23平方米×0.9元×12月+二次供水27户×130元+公共照明27户×48元）×3年}，拖欠2018年的滞纳金总额为12,264.17元（自2019年4月1日到2020年10月31日）；拖欠2019年的滞纳金4,518.38元，（自2020年4月1日到2020年10月31日）。以上空置商服物业费合计64,548.25元，滞纳金合计16,782.55元，总计81,330.80元。 原告收取物业费依据是以与业主委员会签订的两份物业服务合同其中住宅与车库是按房屋面积每平方米每月0.432元收取，商服是按照面积每平方米每月0.9元收取，再加上二次供水每年每户130元，公共照明每年每户48元，声控灯每年每户24元。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据2发表质证意见： 有异议。一、在该组证据当中没有办理产权证的19、23、24号楼该三栋楼没有水电没有竣工没有验收，原告没有提供证据证实已经竣工验收合格，不属于空置房，不应产生物业等费用。二、原告提供的房产产权登记查档证明只证实办理房照的住宅商服及车库，但不能证明其他房屋属于空置房，也没有证据证明其他房屋没有人居住，所以原告主张给付物业费等费用证据不充分。三、原告提供的光盘只能证实在房产及不动产中心办理了产权证房屋并不能证实房屋没有人居住是空置房所以 原告主张并不成立。四、原告提供的被告未办理房产登记尚在被告公司名下未售出空置住宅明细表，该表格是原告自制的不能作为证据使用也不能证实除房屋登记以外的都是空置房都应当由被告缴纳物业费等相关费用，所以原告提供的证据并不充分。 原告绥化锦宏基业物业管理有限公司发表质证意见： 对于被告主张24号楼实际在不动产中心已有6户办理了房屋产权登记，取得房屋产权证照日期均为2020年7月21日，因此原告辩称24号楼未竣工未出售与事实不符，此事实包含在不动产中心提供的电子档案中，对于原告主张的空置用房如果被告不认可空置用房套数那么被告就有义务对其已出售但未办理房产证照的房屋承担举证责任，因为这是被告公司内部业务，原告无法取得证据。23号楼是小区东南角第一栋临街商服大部分已经投入使用，有超市，烤肉店等均在使用。如果按被告所说23号楼未通水电那商服根本无法使用。据我了解超市业主称房屋是被告出租的除租金外物业费等由被告负责。 证据3、原告收取24号楼6单元401室、601室、4单元202室的物业费交款会计凭证。（提供复印件，原件经核对后返回）证实被告所称未销售的24号楼已有业主入住并交纳物业费用。商品房买卖合同复印件3份。第一份证实23号楼1单元602购买人为孙洪波，23号楼2单元601购买人为潘文强，23号楼2单元603购买人为唐博文。证实23号楼也有在原告处办理入住留存着业主与被告签订的房屋买卖合同的复印件，证实23号楼被告也已经销售。 被告黑龙江省圣福华投资有限公司对原告提交的证据3发表质证意见： 有异议，一、该合同是复印件不能作为证据使用。二、该合同上的圣福华的合同公章与我公司合同专用章不相符。三、物业费收据是原告自制的书写的收据，原告不能为自己出证据，没有证明力，所以该组证据不能做为定案依据。 经本院开庭审理审查，认证如下： 2018年2月26日，颐和苑小区业主委员会在社区工作人员监督下重新更换物业管理机构，并向社会公开招聘物业服务企业，最终原告中选。2018年4月1日原告与业主委员会签订了颐和苑住宅小区物业委托管理协议并到绥化物业管理部门备案，委托管理期限为5年，其中第一年（2018年4月11日-2019年4月10日）为试用期，期满业主认为合格再续签余下4年合同。现业主委员会已经与原告续签了4年的物业管理合同，期限至2023年3月31日。在原告进驻颐和苑小区后，各项工作均取得了业主认可，但被告至今尚有房屋未出售，其中包含商服27户、车库264户、住宅414户，从2018年4月1日至2021年3月31日共计近3年的物业管理费。以上证据本院予以确认并在卷佐证。 本院根据确认的证据及原、被告的陈述，开庭审理查明案件事实如下： 2018年2月26日，颐和苑小区业主委员会在社区工作人员监督下重新更换物业管理机构，并向社会公开招聘物业服务企业，最终原告中选。2018年4月1日原告与业主委员会签订了颐和苑住宅小区物业委托管理协议并到绥化物业管理部门备案，委托管理期限为5年，其中第一年（2018年4月11日-2019年4月10日）为试用期，期满业主认为合格再续签余下4年合同。现业主委员会已经与原告续签了4年的物业管理合同，期限至2023年3月31日。在原告进驻颐和苑小区后，各项工作均取得了业主认可，但被告至今尚有房屋未出售，其中包含： 一、住宅414户，总面积为33891.65平方米，物业费777,966.94元（33891.65平方米×0.432元×12月×3年=527,082.94元+二次供水414户×130元×3年=161,460元+公共照明414户×48元×3年=59,616元+声控灯414户×24元×3年=29,808元，三年物业费合计777,966.94元） 二、车库264户，合计面积为5906.61平方米；物业费129,875.60元（5906.61平方米×0.432元×12月×3年=91,859.60元+公共照明264户×48元×3年=38016.00元，三年物业费129,875.60元）。 三、商服27户，合计面积为1547.23平方米，物业费64，548.25元（1547.23平方米×0.9元×12月=16,710.08元+二次供水27户×130元=3,510元+公共照明27户×48元=1,296元，一年物业费合计21,516.08元，三年物业费合计21,516.08元×3年=64,548.25元。）。故原告要求被告给付自2018年4月1日至2021年3月31日共计近3年的物业管理费972,390.79元。 本院认为,原告绥化锦宏基业物业管理有限公司自2018年4月11日入驻颐和苑小区管理物业服务至今，并在绥化市北林区物业管理中心备案，被告提出物业选聘过程中程序不合法、选聘物业不当可以另行诉讼。虽然原告在选聘过程中有些瑕疵，但已经实际进驻小区并进行物业管理应视为实际管理颐和苑小区的物业公司。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定,建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。被告系该小区开发建设单位,该小区业主委员会与原告签订的《物业委托管理协议书》对全体业主及开发单位有效,且不违反法律和行政法规的强制性规定,应当认定为合法有效的合同,双方应认真遵守履行合同义务。依据《物业管理条例》第四十一条、第四十二条、《黑龙江省物业收费管理办法》第十五条规定，已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。原告要求被告给付拖欠的物业费的诉讼请求,因按照与开发建设单位开发的颐和苑小区业主委员会的协议书中约定,被告享受了原告提供的物业服务,即应当按照约定缴纳物业管理费,故原告要求被告给付拖欠物业费的诉讼请求,本院予以支持，但应扣除19号楼未产生的声控灯费用6,048元,被告应支付给原告物业费966,342.79元（972,390.79元-6,048元=96,6342.79元）。 关于原告要求被告给付拖欠物业费的滞纳金252,821.61元的问题，因物业管理委托服务协议中约定了物业费的滞纳金为“每日千分之一标准收取滞纳金”。此滞纳金的法律属性实为违约金,根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定,当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。协议书中约定按“每日千分之一标准收取滞纳金”过高，应参照《保障中小企业款项支付条例》第十五条规定，“机关、事业单位和大型企业延迟支付中小企业款项的，应当支付逾期利息。双方对逾期利息的利率有约定的，约定利率不得低于合同订立时一年期贷款市场报价利率；未作约定的，按照每日利率万分之五支付逾期利息计算”，原告要求被告支付滞纳金的诉讼请求予以部分支持，但应扣除19号楼未产生的声控灯费用6,048元的违约金786.24元，被告应支付原告违约金为125,624.56元（126,410.80元-786.24元=125,624.56元）。{一、2018年住宅滞纳金259,322.31元×19月×30日×万分之五=73,906.86元；2019年住宅滞纳金259,322.31元×7月×30日×万分之五=27,228.84元，住宅滞纳金合计101,135.70元。二、2018年车库滞纳金43,291.87元×19月×30日×万分之五=12338.18元；2019年车库滞纳金43,291.87元×7月×30日×万分之五=4,545.65元，车库滞纳金合计16,883.83元。三、2018年商服滞纳金21,516.08元×19月×30日×万分之五=6,132.08元；2019年商服滞纳金21,516.08元×7月×30日×万分之五=2,259.19元，商服滞纳金合计8,391.27元。住宅、车库、商服违约金合计126,410.80元。}被告主张工程未竣工未交付使用，没有经过建委相关部门验收无法售卖，但有绥化市建设局竣工工程验收报告、建设工程竣工验收备案证书、绥化市不动产登记中心房产信息体现部分业主已入住并办理了房照为证，所以被告的主张不予以支持。 综上所述，原告的诉讼请求部分有理，应予支持。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、《物业管理条例》第四十一条、第四十二条，《黑龙江省物业收费管理办法》第十五条、《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，判决如下： 被告黑龙江省圣福华投资有限公司支付原告绥化锦宏基业物业管理有限公司物业管理费966,342.79元，滞纳金125,624.56元。上述款项合计1,091,967.35元于本判决生效后十日内一次性给付。 案件受理费7,313元由被告黑龙江省圣福华投资有限公司负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于绥化市中级人民法院。 审判员  张玉璞 二〇二一年四月二十三日 书记员  尹黎娟