济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0104民初6912号原告：周娟，女，1986年10月1日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：陈庆强，山东宸合宸律师事务所律师。被告：姚金，女，1980年7月16日出生，汉族，住河北省秦皇岛市。被告：济南万怡物业服务有限公司，住所地济南市。法定代表人：陈健，总经理。委托诉讼代理人：魏燕，上海市建纬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王灵慧，上海市建纬（济南）律师事务所律师。原告周娟与被告姚金、济南万怡物业服务有限公司物权保护纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，分别于2020年12月25日、2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告周娟的委托诉讼代理人陈庆强、被告姚金、被告济南万怡物业服务有限公司的委托诉讼代理人魏燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周娟向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令二被告向原告支付房屋占有使用费18500元（以每月500元为基数，自2017年8月1日起计算至2020年9月1日止）；2.案件受理费及其他诉讼费用全部由被告承担。后周娟将诉讼请求变更为：1.请求法院依法判令二被告向原告支付房屋占有使用费7400元（以每月200元为基数，自2017年8月1日起计算至2020年9月1日止）；2.鉴定费3000元由二被告承担。事实和理由：周娟分别于2016年7月、2016年10月1日成功接收其所购买的位于济南市槐荫区卧龙路199号阳光一百国际新城五期某室房屋及配套储藏室各一套，配套储藏室证号为鲁(2018)济南市不动产权第0022261号，面积为9.95㎡，然而在原告办理收房手续当日，济南万怡物业服务有限公司却以各种非正当理由拖延向原告交付储藏室钥匙，因原告收房后一直没有拿到储藏室钥匙，故一直无法对储藏室进行出租或自行使用。2020年8月18日，原告再次要求济南万怡物业服务有限公司向其交付案涉储藏室的房门钥匙，济南万怡物业服务有限公司迫于无奈只好同意为原告免费开锁并承诺更换储藏室锁芯，然而，当储藏室房门被打开后原告发现该储藏室已经被他人长期占用，经多方核实后原告发现姚金自2017年8月初一直无权占用该储藏室至今。另外，根据姚金自述，姚金是通过济南万怡物业服务有限公司取得的该储藏室钥匙，在济南万怡物业服务有限公司的同意下才一直占有使用案涉储藏室至今。在原告与姚金的多次协调下，姚金于2020年9月1日向原告腾出了案涉储藏室并成功交付原告，事件发生后，原告认为二被告的行为已经严重侵犯了其对案涉储藏室所享有的物权。原被告双方因赔偿问题达不成一致意见，周娟诉至法院，要求处理。姚金辩称，赔偿租金问题，我方不认可，因为使用这个地下室我没有和原告达成租赁协议，是因为我之前那个地下室漏水，那个管家让我用的，不是因为自己用的，如果当时管家说需要租金我就不使用了，原告说了我用了三年，这三年是因为我的地下室修了将近两年修不好，之后有人来告诉我说所谓的修好了，我说看雨季如果不漏才能证明修好，他们不能保证，所以一直在用这个地下室，之前的管家让我用，说如果物业或者业主收回这个地下室会提前通知我挪走，但是今年8月18日物业换了锁芯，扣留我的财产，到9月1日才拿走，期间8月19号留有报警记录。济南万怡物业服务有限公司辩称，对原告的起诉，济南万怡物业服务有限公司不应承担责任，通过庭前代理人了解，济南万怡物业服务有限公司未授权任何员工私自将原告储藏室交由姚金使用，周娟在事实与理由部分明确认可2016年10月办理储藏室收房，自上述时间起，应对自己的财产具有管理的义务，且通过周娟庭前陈述一致并未使用储藏室，因此也并未存在实际损失，退一步，即使周娟诉状中陈述是由济南万怡物业服务有限公司员工擅自将储藏室交由姚金使用，但是姚金应承担储藏室维修完毕之日拒绝腾还储藏室给原告造成的损失，而且本案的关键人物丁某并未出具任何证据予以证明是其将储藏室交由姚金使用。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对于有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于周娟提交的其与姚金的电话录音和与李秀兰的电话录音、姚金提供的与涉案楼房前管家“丁世成”的录音和与保安“明宝阔”的录音能否作为认定本案事实的证据问题。经审查本院认为，周娟和姚金提供的上述录音证据系在周娟发现涉案房屋被姚金使用后，周娟和姚金与相关人员交涉时所录制，不存在侵害他人合法权益或者违反法律禁止性规定的方法取得上述录音，录音中双方的交谈流畅、连续连贯，所涉及的问题也是涉案地下室的使用和处理问题，济南万怡物业服务有限公司虽然对上述证据的真实性及与本案的关联性提出异议，但未提交确实充分的反驳证据予以证明，根据证据的高度盖然性原则，对于上述证据的真实性、合法性及关联性，本院予以采信，上述证据可以作为认定本案事实的证据；2.关于涉案储藏室是否是济南万怡物业服务有限公司交由姚金使用的问题。经审查本院认为，根据上述的录音证据可以证明，姚金在涉案楼房处的214号地下室发现漏水后，作为涉案楼房管家的“丁世成”委派了保安“明宝阔”帮姚金将其214号储藏室的物品搬到了周娟具有所有权的220号储藏室，“丁世成”作为济南万怡物业服务有限公司的员工，其在涉案楼房的214地下室发现漏水时，协助房主联系解决问题，帮助房主清理相关物品系其作为楼房管家的职责，更应是执行济南万怡物业服务有限公司的工作任务，“丁世成”在协助姚金将214号地下室内的物品搬到220号地下室的行为不管是其个人私自实施的行为还是正常履行职责的行为，都有理由让姚金认为作为楼房管家的“丁世成”是履行职责行为，该行为的法律后果都应由济南万怡物业服务有限公司承担，即对于姚金关于涉案220号储藏室是济南万怡物业服务有限公司交由其使用的意见，本院予以采信；3.对于姚金搬入涉案储藏室的时间问题。经审查本院认为，周娟虽然主张为2017年8月1日，但未提交相应的证据予以证明，其应承担举证不能的责任，在姚金自认是于2017年8月底将其物品搬入的涉案储藏室的情况下，对于姚金搬入涉案储藏室的时间，本院认定为2017年8月底；4.对于姚金所有的214号储藏室修好的时间问题。经审查本院认为，根据姚金的自述，其系2017年8月发现自己的214号储藏室漏水，其2017年8月底将物品搬入涉案储藏室，而根据其和周娟的电话录音，姚金自认修了一年多后给修好了，根据济南万怡物业服务有限公司提供的“K11-1单元维修问题汇总”显示姚金曾于2018年11月8日就214储藏室的灯不亮进行报修，综合上述情况，对于姚金所有的214号储藏室修好的时间本院认定为2018年10月底；5.关于山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》的效力问题，济南万怡物业服务有限公司以评估报告中依据的价值时点为2021年2月1日系在侵权行为之后为由提出异议，经审查本院认为，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司系依法接受委托、鉴定机构和鉴定人员具备相应的鉴定资质，鉴定程序合法，在目前济南房地产市场相较于前两年低迷的情况下，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司采用2021年2月1日作为评估的价值时点，并不侵犯二被告的相关利益，评估结论不存在明显依据不足的情形，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》合法有效，对于该《房地产司法鉴定估价报告》的意见本院予以采信。综上，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司出具的《房地产司法鉴定估价报告》具有合法性且与本案具有客观性、关联性，可以作为认定本案事实的证据。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：本市槐荫区卧龙路199号阳光100国际新城五期某号储藏室的所有权人为周娟，房产证号为鲁（2018）济南市不动产权第某号。姚金也系阳光100国际新城五期的业主，2017年8月，姚金所有的阳光100国际新城五期7号楼1-214号储藏室发现漏水，2017年8月底，姚金在济南万怡物业服务有限公司配置的楼宇管家“丁世成”的协助将某号地下室内的物品搬到220号地下室，2020年8月18日，周娟在济南万怡物业服务有限公司工作人员的配合下开锁打开某某号储藏室，发现储藏室被姚金占有使用，济南万怡物业服务有限公司为220号储藏室更换了锁芯，姚金因储藏在某某号储藏室内的物品无法取出，拨打110进行报警。经姚金和周娟协商，周娟于2020年9月1日让姚金将存放在220储藏室内的物品取走。本案审理过程中，周娟就涉案某某号储藏室的租金价值申请进行司法鉴定。2021年2月7日，山东中安土地房地产资产评估测绘有限公司作出鲁中安估字（2021）038号《房地产司法鉴定估价报告》，载明：“十、估价结果注册房地产估价师根据估价目的，遵循估价原则，采用科学的估价方法，在认真分析所掌握资料及影响估价对象价值诸因素的基础上进行了判断、测算，结合《济南市槐荫区人民法院司法鉴定委托书》和《房产租金价值评估申请书》，最终确定估价对象在价值时点的市场月租金价值为200元/月，大写人民币贰佰元每月。本价值包含储藏室及所占用的建设用地使用权市场月租金价值，本次评估月租金价值不包含租赁过程中需缴纳的税费。”周娟支付鉴定费3000元。本院认为，原《中华人民共和国物权法》第三十七条规定“侵害物权，造成权利人损害的，权利人可以请求损害赔偿，也可以请求承担其他民事责任。”第三十九条规定，“所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”周娟系涉案220号储藏室的所有权人，其对涉案储藏室享有占有、使用、收益和处分的权利。济南万怡物业服务有限公司的工作人员未经周娟同意，私自将周娟具有所有权的涉案220号储藏室交由姚金使用，济南万怡物业服务有限公司和姚金的行为侵犯了周娟的合法权利，周娟要求二被告赔偿姚金占有使用涉案房屋期间的占有使用费，合法有据，本院予以支持。原《中华人民共和国侵权责任法》第三十四条规定“用人单位的工作人员因执行工作任务造成他人损害的，由用人单位承担侵权责任。…”姚金所有的214号地下室发生漏水后，为了进行维修，济南万怡物业服务有限公司的工作人员协调将其物品存放到了220储藏室，其在214号储藏室修理完毕后，应尽快的腾退某某号储藏室。2018年10月底，姚金所有的214号储藏室已经修好，其应尽快腾退涉案某某号储藏室，而其直到2020年9月1日才将涉案储藏室腾退。姚金从2017年8月底至2018年10月期间使用涉案周娟所有的220号储藏室是根据济南万怡物业服务有限公司工作人员的安排所使用，对于该期间给周娟造成的损失，应由济南万怡物业服务有限公司负担；姚金在自己的储藏室修好后，未及时将涉案储藏室腾退，存有过错，对于2018年11月起至2019年9月1日期间使用涉案220号储藏室给周娟造成的损失，应由其承担。周娟主张按照每月200元作为计算涉案储藏室占有使用费的标准，并提供《房地产司法鉴定估价报告》证明其主张，经审查，周娟的该项主张合法有据，本院予以支持。经核算，济南万怡物业服务有限公司应赔偿周娟自2017年8月底至2018年10月底期间的储藏室占有使用费2800元，姚金应赔偿周娟自2018年11月至2020年9月1日期间的储藏室占有使用费4400元。周娟主张二被告赔偿其鉴定费3000元，并提供鉴定费发票证明其主张，经审查，周娟的该项主张合法有据，本院予以支持。综合本案的具体情况，对于该鉴定费应由济南万怡物业服务有限公司承担1200元，由姚金承担1800元。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告济南万怡物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周娟储藏室占有使用费2800元；二、被告济南万怡物业服务有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告周娟鉴定费1200元；三、被告姚金于本判决生效之日起十日内赔偿原告周娟储藏室占有使用费4400元；四、被告姚金于本判决生效之日起十日内赔偿原告周娟鉴定费1800元；五、驳回原告周娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费60元，减半收取30元，被告济南万怡物业服务有限公司负担12元，被告姚金负担18元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  刘扬军二〇二一年四月二十五日书记员  朱 燕