广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初9566号原告：黄俊喃，男，1992年7月3日出生，汉族，住广州市天河区。原告：陈启雯，女，1993年5月2日出生，汉族，住广东省深圳市南山区。两原告共同委托诉讼代理人：陈泰，广东洛亚律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：赵晓宇，广东洛亚律师事务所实习人员。被告：钟冬明，男，1977年12月30日出生，汉族，住广州市黄埔区。被告：郭桂梅，女，1977年8月16日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告黄俊喃、陈启雯与被告钟冬明、郭桂梅房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，于2020年10月13日公开开庭进行了审理。原告黄俊喃、陈启雯的共同委托诉讼代理人陈泰及原告黄俊喃，被告钟冬明、郭桂梅到庭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄俊喃、陈启雯向本院提出诉讼请求：1.判决钟冬明、郭桂梅自2020年2月9日起至钟冬明、郭桂梅将涉案房屋所有相关户口迁出之日止以1590000元为基数，按每日万分之五的标准向黄俊喃、陈启雯支付逾期迁出户口违约金(暂计至2020年7月15日，违约金共计124815元)；2.判决钟冬明、郭桂梅向黄俊喃、陈启雯支付房屋维修费用12000元；3.判决钟冬明、郭桂梅向黄俊喃、陈启雯支付律师代理费8000元；4.判决钟冬明、郭桂梅承担本案全部诉讼费、保全费等费用。黄俊喃、陈启雯当庭变更其第1项诉请的违约金计算期间为2020年2月9日至2020年6月16日，总金额为101760元。钟冬明、郭桂梅辩称，1.涉案买卖合同是双方的真实意思表示，合法有效。合同第七条第（二）款约定了交付手续，该条款约定双方共同对房屋附属设施、装饰、装修、相关物品进行验收、记录水电气表的读数并提交物业交付清单所列物品，需要在清单上签字，可见涉案房屋交付时经过双方审慎检查，双方确定并认可当时的房屋质量后进行的交付，房屋买卖的金额并非小数目，按一般交易习惯，买方有责任也理应对房屋设施进行全面检查并确定无误后才收楼，本案中黄俊喃、陈启雯也没有举证证明导致涉案房屋漏水的原因是房屋交付前已存在，因此黄俊喃、陈启雯起诉钟冬明、郭桂梅支付房屋维修费用没有事实依据。2.根据合同法第一百四十二条规定标的物毁损灭失的风险在标的物交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担，但法律或当事人另有规定除外。黄俊喃、陈启雯于2019年7月30日办理了涉案房屋的房产证，涉案房屋已登记在黄俊喃、陈启雯名下，即房屋交付已完成，故标的物损毁灭失的风险应由卖方转移给买方。3.因为钟冬明、郭桂梅也是卖房换房，需要新房交付后再迁出，所以当时约定了2020年2月8日迁出户口，但时间届满后新房尚未交付，且由于疫情原因导致拖延。受疫情影响钟冬明、郭桂梅无法收楼，且钟冬明是一线医护人员，在疫情期间钟冬明一直在防控一线工作，钟冬明需要去跟进联系疫区来穗人员为其定期检查并转移至相关诊疗机构。疫情防控期间钟冬明除了防控工作基本没有时间考虑其他事情。因此钟冬明、郭桂梅并不属于有意拖延。本院经审理查明事实如下：2019年5月29日，钟冬明、郭桂梅（出售方）与黄俊喃、陈启雯（购买方）、广州网红房网络科技有限公司（居间方）签订《存量房屋买卖合同》，约定钟冬明、郭桂梅将坐落于广州开发区普晖五街××号××房的房屋出售给黄俊喃、陈启雯。房屋建筑面积为79.81平方米，成交总价为1590000元。合同第七条关于房屋的交付约定，出售方收到全部购房款（不含物业交割保证金）后5个工作日内将房屋交付给购买方，房屋交付时应履行下列第1、2、3项手续：1.出售方与购买方共同对该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收，记录水、电、气表的读数，并交接物业交割清单所列的物品；2.出售方与购买方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋及房门钥匙；合同第八条关于户口迁出的约定，该交易房屋有户口未迁出，出售方应当在2020年2月8日前将房屋内的所有相关户口迁出；合同第十条关于房屋产权及具体状况的承诺第（三）款约定，出售方确认该房屋主体结构内（不含公共区域：如公共管道、外墙、屋顶等）不存在漏水（“漏水”指房屋顶部、墙面、室内管道或地面发生的渗水或漏水现象）的情况。若该房屋主体结构内存在漏水情况，出售方应当在交付房屋之前完成修复。如出售方未予修复，购买方在房屋交付后自行维修的，出售方应当承担全部维修费用；因维修房屋影响购买方使用的，出售方应当另行赔付购买方因此所受的实际损失。但购买方使用不当，导致该房屋主体结构内发生漏水的不在本条款所约定之范围内；合同第十一条关于违约责任的约定，出售方与购买方任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；合同第十二条关于不可抗力的约定，上述房屋风险责任自该房屋所有权转移之日起转移给购买方。庭审时，原被告双方均确认涉案房屋于2019年7月交付，在交付前黄俊喃、陈启雯已经支付完毕全部购房款1590000元。黄俊喃、陈启雯提交的《不动产权证书》显示涉案房屋已于2019年7月30日登记在黄俊喃、陈启雯名下。黄俊喃、陈启雯称其收楼后于2019年10月15日左右将涉案房屋出租给案外人，租赁合同签了一年。2020年6月13日，黄俊喃、陈启雯在微信群“五街××号××按揭群”中因漏水问题向钟冬明、郭桂梅提出异议，称“冬明业主，你看看卖的是什么房，还没几个月，就问题那么多”；钟冬明当天回应称其住的时候没这个问题，且其交给租户的时候没有这方面的问题，交易后也不是第一场雨；黄俊喃、陈启雯回应：“房屋质量有政策规定……我住这边地产商负责5年”；钟冬明回应称其不是开发商，如果认为有问题要找物业或者开发商，且房子都有维修基金，这种几十年的房子楼顶漏水是公共区域问题，本身找物业就是用住房维修基金。2020年6月15日，黄俊喃、陈启雯在微信中询问钟冬明是否已经迁走了户口，钟冬明回复称正在办且主张是受疫情影响；黄俊喃、陈启雯回应：“理由不成立，去年这么多个月都不去办，枉我这么信任你们，一直没有去查房子的情况，违背合约条款这么多个月”；钟冬明回应：“我去年没收楼啊，当时说是收楼后办。我的新房有些问题，到三月份才处理好，才收楼，我每天都上班，哪里有空”；黄俊喃、陈启雯回应：“谁还不是天天上班？别找这么多理由行不行，我也没跟你计较这么多，你倒是有跟我打过招呼吗……根据合同规定以159万的总房款来计算，目前你的违约金是100965元。麻烦你去看一看合同再来跟我说你有没有空。另外还有房屋屋顶漏水的问题合同上也写的非常清楚……这个社会谁不忙？我从年初三开始在岗位上连续战斗一百多天，是不是别的都不用干了？”；钟冬明回应：“黄先生，你的信息我看了，非常佩服你能有时间打这么长的字，我还没空看合同，到目前为止还处于疫情防控期。我是卫生一线人员，确实没有太多的时间打这么长的字，我就长话短说。没有故意不去办理户口迁移，因为当时没有收楼没法办，这个是我们签合同时就给你说过的，你也同意年后收楼迁移户口的，所以才把时间定到年后。但过年期间疫情就来了，我们长期在一线防控疫情，如果不是因为漏水，你也不会提这个户口迁移的事，对吧。因为我们大家都在为疫情防控而努力，关于漏水的事，你认为我骗了你，我确实没有骗你。房子当时是不会漏水的，但房子不是鱼塘，楼顶的排位口都堵住了，水没地方去，所以只能到处流了，不信你把楼顶的垃圾清理完，漏水慢慢就停了。如果你住的远没空过来，我可以帮你清理一下，你现在紧急的是处理漏水对吧。至于说闹到法院我个人认为就没必要了，这种杀敌一千自损八百的是你也不会做，有打官司的钱，整层的防水都做好了……我们有话好好说，如果需要进一步沟通请拨打我电话……二十四小时开机”。6月21日，黄俊喃、陈启雯在微信中询问钟冬明想怎么解决，钟冬明提出可以给对方3000元作为免除没按时迁出户口的违约责任，对方可以拿这个钱去做防水。在6月21日至7月5日期间，双方后续继续在微信中沟通谈判，黄俊喃、陈启雯还发了相关案例供钟冬明、郭桂梅参考，钟冬明、郭桂梅主张相关案例与本案完全不同，称其并未因户口影响到对方小孩读书，并且其因疫情被困在酒店也不是故意拖延。双方反复沟通后形成28000元的赔偿方案，并约定了具体的签约日期、地点。后钟冬明对黄俊喃、陈启雯草拟的协议细节提出异议，称该28000元是赔偿所有的违约责任，黄俊喃、陈启雯则认为该款项仅仅是针对漏水和迁移户口，双方纠纷遂纠结成讼。钟冬明、郭桂梅于2020年6月17日将户口迁出涉案房屋，黄俊喃、陈启雯确认该事实，但主张钟冬明、郭桂梅在双方沟通中从未提及其曾于6月17日迁出户口的事实。黄俊喃、陈启雯确认其于2020年6月15日首次向钟冬明、郭桂梅提出迁出户口的主张，钟冬明、郭桂梅称其当时之所以没有在第一时间告知对方6月17日迁出户口的事实是因为其在谈判中有意与对方达成调解。钟冬明、郭桂梅为证明其为疫情防控一线人员，因疫情防控导致无法休假无时间处理个人问题，提交了《证明》、单位工作群截图。《证明》为广州市黄埔区云埔街社区卫生服务中心于2020年9月9日出具，显示钟冬明为该单位在编职工，自2020年1月24日起一直在该单位从事新冠疫情防控相关工作。钟冬明单位工作群截图显示，群主在2020年1月24日发布通知：“所有社区卫生服务中心，从现在开始，必须全部上班，休假的要立即取消休假返岗，中心主任必须每天在岗，每天将上班人员名单报湛某某处”。黄俊喃、陈启雯对前述证据的真实性、合法性均无异议，但称只能证明钟冬明在2020年1月起有从事相关防控工作，但不代表其完全没有时间办理户口迁移，其完全可以在休息时间前往办理。且截图上除了中心主任必须每天上岗外，其他人员按要求上班，并非每天上班。黄俊喃、陈启雯主张广州市内户籍迁移可以网上办理，即便需要去现场办理户主也可以委托户内成员办理，为此黄俊喃、陈启雯提交了“广州微警务”小程序市内户籍迁移办理流程图予以证明。前述流程图显示的相关信息与黄俊喃、陈启雯的基本一致，钟冬明、郭桂梅对该证据的真实性予以认可，但主张该证据是目前的流程图，不能代表在2020年6月17日之前也可以同样按流程办理。钟冬明、郭桂梅还称迁入户口需要有新的房产证，黄俊喃、陈启雯则认为迁出户口手段可以有很多，不一定非得要新房产证印发后才能迁出。庭审时，法庭询问黄俊喃、陈启雯逾期迁移户口有无造成损失及具体的损失情况，黄俊喃、陈启雯称由于钟冬明、郭桂梅逾期迁出，导致其无法将户口迁入涉案房屋，该事实就是一种损失。且双方多次沟通迁出户口的过程中黄俊喃、陈启雯花费大量时间精力。由于钟冬明、郭桂梅故意隐瞒已迁出户口的事实，导致本案的诉讼，也是黄俊喃、陈启雯的损失。钟冬明、郭桂梅则主张涉案合同约定的违约金标准过高，应以实际损失为限。另查明，黄俊喃、陈启雯于2020年7月15日向本院申请财产保全，请求对钟冬明、郭桂梅名下价值144815元的财产采取保全措施。本院于2020年8月19日出具（2020）粤0112民初9566号民事裁定书，裁定：查封、冻结、扣押钟冬明、郭桂梅名下价值144815元的财产。黄俊喃、陈启雯提交了广州无忧防水有限公司于2020年7月8日出具的《房屋漏水检查情况及维修费用说明》，拟证明漏水原因、修复方案及所需费用为12000元，钟冬明、郭桂梅对该证据的真实性、合法性及关联性均不确认；黄俊喃、陈启雯还提交了民事委托代理合同及发票，显示律师费为8000元。上述事实有《存量房屋买卖合同》《不动产权证书》、微信聊天记录截图、《证明》、单位工作群截图、“广州微警务”小程序市内户籍迁移办理流程图、民事委托代理合同、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，黄俊喃、陈启雯与钟冬明、郭桂梅、广州网红房网络科技有限公司签订的《存量房屋买卖合同》是各方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，各方均应遵照履行。关于逾期迁出户口的违约金。《存量房屋买卖合同》明确约定钟冬明、郭桂梅应在2020年2月8日前将房屋内的所有相关户口迁出，但钟冬明、郭桂梅在2020年6月17日才实际履行完毕，其行为已构成违约。虽然合同中约定了违约金每日按总房价1590000元的万分之五进行计算，但违约金应以黄俊喃、陈启雯的实际损失为限，现钟冬明、郭桂梅主张违约金标准过高，本院综合考虑如下因素依法予以调整:1.黄俊喃、陈启雯未提交充分的证据证明自身的实际损失，且从黄俊喃、陈启雯交房后并未实际入住，而系对外出租，以及原被告双方在诉前及本案审理过程中的沟通及陈述内容来看，钟冬明、郭桂梅逾期迁出户口的行为对黄俊喃、陈启雯的影响不大；2.钟冬明身为一线医护人员，其主张受疫情影响难以抽身办理个人事务具有一定的合理性，钟冬明、郭桂梅不属于恶意违约；3.黄俊喃、陈启雯在2020年6月15日才首次向钟冬明、郭桂梅提出异议，钟冬明、郭桂梅在6月17日即已经迁出户口，钟冬明、郭桂梅在催告后迅速纠正了相关违约行为；4.《存量房屋买卖合同》并未对逾期交房、逾期办证等内容单独约定违约金，而是适用与逾期迁出户口一致的违约金计算标准。但根据日常生活经验及本案的情况看，逾期迁出户口对黄俊喃、陈启雯造成的损失难与逾期交房及逾期办证相当，合同约定的近800元/天的违约金标准对逾期迁出户口而言实属过高。基于此，考虑到黄俊喃、陈启雯确有损失，本院酌定该违约金的数额为20000元，对于黄俊喃、陈启雯主张过高的部分本院依法不予支持。关于房屋维修费用。钟冬明、郭桂梅于2019年7月即已将涉案房屋交付黄俊喃、陈启雯，黄俊喃、陈启雯在2020年6月才首次向钟冬明、郭桂梅提出房屋漏水的异议，期间已近一年，无法排除系黄俊喃、陈启雯方使用不当所致，且黄俊喃、陈启雯亦未实际支出相关维修费用，其要求钟冬明、郭桂梅支付12000元房屋维修费缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于律师代理费。黄俊喃、陈启雯提交的证据证明其产生了8000元的律师费代理费支出，《存量房屋买卖合同》第十一条明确约定该费用由违约方承担，本院依法予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告钟冬明、郭桂梅于本判决生效之日起七日内一次性向原告黄俊喃、陈启雯支付逾期迁出户口的违约金20000元；二、被告钟冬明、郭桂梅于本判决生效之日起七日内一次性向原告黄俊喃、陈启雯支付律师代理费8000元；三、驳回原告黄俊喃、陈启雯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2735元，由原告黄俊喃、陈启雯负担2106元，由被告钟冬明、郭桂梅负担629元，并在本判决生效之日起七日内迳付原告黄俊喃、陈启雯；保全费1244元，由原告黄俊喃、陈启雯负担1003元，由被告钟冬明、郭桂梅负担241元，并在本判决生效之日起七日内迳付原告黄俊喃、陈启雯。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  刘 波人民陪审员  谭辉红人民陪审员  王观华二〇二一年四月六日书 记 员  黄宝茵