广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终221号上诉人（原审被告、反诉原告)：刘金妹，女。委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：何承升，男。原审第三人：雷州市住房和城乡建设局，机关单位法人证书号码：11440882MB2D27081R。法定代表人：张晓华，局长。上诉人刘金妹因与被上诉人何承升及原审第三人雷州市住房和城乡建设局租赁合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘金妹的委托诉讼代理人陈振志，被上诉人何承升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘金妹上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回何承升的全部诉讼请求；二、改判何承升赔偿刘金妹装修损失71180.72元；三、改判何承升返还刘金妹转让费3万元；四、改判何承升返还刘金妹保证金1万元；五、判决本案一审、二审诉讼费由何承升负担。事实与理由：本案系因转租而起纠纷，案涉《房屋租赁合同》因约定的租赁期限超过了剩余承租期限而部分无效，何承升在转租时隐瞒剩余承租期限，应当赔偿刘金妹的损失及返还相关款项。一审法院认定事实不清、适用法律错误，具体如下：一、转租期限超过了何承升的剩余承租期限，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限超出2019年6月30日的部分无效，一审法院在法律适用上存在错误。何承升与雷州市住房和城乡建设局签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为2017年7月1日至2019年6月30日，而何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年10月1日至2022年10月1日。何承升与雷州市住房和城乡建设局约定的租赁期限届满后，双方没有续约，也没有另外约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限超出2019年6月30日的部分无效。一审法院简单以何承升于租赁期限届满后继续交租就忽视案涉《房屋租赁合同》已经部分无效的事实，属于明显的法律适用错误。二、何承升隐瞒转租时剩余租赁期限只有8个月的事实，对案涉《房屋租赁合同》部分无效具有过错，依法应当赔偿刘金妹装修损失、返还转让费及保证金。何承升作为转租人，有义务将案涉商铺的剩余租赁期限告知刘金妹，而何承升没有告知。刘金妹基于对合同的信赖，花重金对案涉商铺进行装修。现案涉《房屋租赁合同》部分无效，何承升存在过错，应当赔偿刘金妹的装修损失、返还转让费及保证金。三、刘金妹不支付租金具有合法的抗辩理由，不构成违约，何承升主张违约金无事实和法律依据。何承升与雷州市住房和城乡建设局约定的租赁期限已经届满，且没有续签合同，这种情况下，刘金妹为减少损失，停止经营，停止支付租金具有合法理由。四、因为何承升不退还转让费和保证金，刘金妹才不腾空，何承升对案涉商铺占有损失具有过错，在计算占有使用费时应当适用过错相抵原则。从何承升提交的微信聊天记录可以看到，案外人张文聪多次明确表示何承升退还转让费和保证金就立即搬走，可何承升一直不返还转让费和保证金。案涉《房屋租赁合同》部分无效，何承升应返还款项而不返还，存在过错，应当承担相应的责任。另外，一审过程中，刘金妹主动提出腾空案涉商铺，但何承升阻挠，不让刘金妹腾空，因此导致的案涉商铺占有损失应当由何承升承担。综上，一审法院事实认定不清、法律适用错误，依法应当撤销一审判决并改判。刘金妹为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人何承升答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于刘金妹主张赔偿装修损失71180.72元。2018年9月份，何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》。合同签订后，刘金妹支付了转让费3万元，缴交了2018年10月1日至2019年9月30日共12个月的租金6万元，并交了1万元保证金。合同履行至2019年10月，按双方的约定，刘金妹应缴交第二年的租金6万元及水电费，但刘金妹没有按照合同的约定履行。何承升通过多种方式要求被告履行合同，但刘金妹都不理踩，甚至将铺面关门不营业，人也无踪影，逾期75天未缴交租金、水费和电费，构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，刘金妹拖欠我的租金，显属违约在先，于法无据，应予驳回。三、关于刘金妹主张返还刘金妹转让费3万元及保证金1万元。何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》。根据《中华入民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，商铺的租赁期限自2017年7月1曰起至2019年6月30日届满，何承升继续按照合同约定向第三人雷州市住房和城乡建设局缴交租金至2021年4月，且雷州市住房和城乡建设局表示对转租事实无异议，故何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》合法有效。商铺门面转让费的法律性质是在承租人在有权转租（获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的种对价。《房屋租赁合同》第七条第四项约定：“……逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退还履约保证金。雷州市住房和城乡建设局对案涉的转租事实无异议，刘金妹的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故要求返还转让费、保证金，没有事实和法律依据，应予驳回。综上，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十—条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十—条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是正确的。一审法院在法律适用上并无不妥，故刘金妹的上诉理由是不成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人雷州市住房和城乡建设局未到庭参加诉讼，也未提供书面陈述意见。何承升向一审法院起诉请求：一、解除何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》，判决刘金妹立即将案涉房屋腾空交还何承升；二、判决刘金妹向何承升支付自2019年10月1日至腾空案涉房屋之日止的房屋占有使用费(参照房屋租赁合同约定的租金标准：每月5000元，暂计至2020年1月1日为15000元)；三、判决刘金妹向何承升支付拖欠的水费4214.06元、电费7045.56元；四、判决刘金妹向何承升支付违约金1万元；五、判决本案诉讼费由刘金妹负担。刘金妹向一审法院反诉请求：一、判决何承升赔偿刘金妹装修损失119509.51元；二、判令何承升返还刘金妹转让费3万元；三、判决何承升返还刘金妹保证金1万元；四、判决案件本诉与反诉的诉讼费用由何承升负担。2020年3月30日向刘金妹申请增加诉讼请求：一、确认案涉房屋租赁合同无效；二、判决何承升赔偿反诉人的装修损失119509.51元；三、判决何承升返还刘金妹转让费3万元；四、判决何承升返还刘金妹保证金1万元；五、判决案件本诉与反诉的诉讼费用由何承升负担。一审法院审理查明：2017年7月5日，何承升与雷州市房产管理局签订《房屋租赁合同书》，主要内容：甲方（雷州市房产管理局）将坐落在雷州市雷城广朝北01号的公房铺面，租给乙方（何承升）作商业使用。一、租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日止，租赁期限24个月。二、每月租金4057元。六、在租赁期限内，乙方不准转租或与第三方联营，不准随意改变使用用途和经营项目类别。《房屋租赁合同书》于2019年6月30日租赁期限届满后，何承升与雷州市房产管理局并没有重新签订《房屋租赁合同书》，但何承升一直按照合同约定按时缴交租金至2020年3月31日。2018年10月1日何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》，主要内容：二、甲方（何承升）同意将坐落在雷州市雷城广朝北1号铺面出租给乙方（刘金妹）作餐饮使用（左两个铺面出租给乙方使用）。三、1、租赁期限从2018年10月1日起至2022年10月1日止，转让费3万元，租金每月5000元/月，一次性交完租金6万元。三年后，每月租金递增5%。2、每年租金提前一个月交完，才可以继续营业，否则甲方收回该铺，乙方不得异言，租金概不退。3、水电费各付各的。四、保证金。1、乙方向甲方交纳保证金1万元；2、租赁期满双方终止租赁合同的，在乙方清缴完所有欠费时（保持房屋完整无损的情况下），甲方应将保证金退回乙方。在任何情况下乙方不得用保证金抵偿租金。六、2、乙方拖欠租金及管理费15天以上的，甲方可解除合同、无条件收回房屋，并要求乙方赔偿损失。七、1、合同期满后或合同依法解除，乙方投资装设备的固定设施（含装修、门窗、固定的水店、消防等设备）全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除；否则，甲方有权扣除乙方租赁保证金，保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方另行赔偿。4、乙方须每月5日前准时足额向甲方交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的5%向甲方支付违约金：逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退履约保证金。甲方有权对该房屋内所有设备进行处理，对于处理设备后仍不足以支付所欠金额的要求乙方赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后，刘金妹按照合同约定缴交了一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）的租金6万元、转让费（店铺装修、家具等物品计价）3万元、保证金1万元。刘金妹自2019年10月1日之后不再按照合同约定缴交租金，经何承升多次催讨，均无果。雷州市房产管理局因机构改革更名为雷州市住房和城乡建设局。2019年12月30日，雷州市住房和城乡建设局出具《证明》，载明：何承升于2017年7月5日与我局签订租赁位于雷州市雷城广朝北街001号铺面，租赁期限2年（即从2017年7月1日起至2019年6月30日止），合同编号：雷房A00152号。2019年下半年因机构改革和政策变化等原因，致未办理租赁手续，但双方都按原合同约定权利与义务履行至今，特别是承租人何承升一直按时缴交租金。我局暂时认可由承租人何承升持续交付租金使用，2020年后我局将按新规定租赁。在2020年4月23日的庭审中，第三人雷州市住房和城乡建设局明确表示其已知晓何承升转租事实并表示暂无异议。刘金妹于2020年3月14日向一审法院申请对坐落于雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值进行价格评估，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估，该司于2020年8月10日作出粤证价估[2020]J265号《关于雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值评估报告》，评估结论：雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值为人民币71180.72元。一审法院审理认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：一、关于《房屋租赁合同》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，案涉商铺的租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，案涉商铺的租赁期限已于2019年6月30日届满，何承升继续按照合同约定向第三人雷州市住房和城乡建设局缴交租金至2020年3月31日，且第三人雷州市住房和城乡建设局表示其对转租事实无异议，故《房屋租赁合同》合法有效。二、关于转租合同的合法租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，案涉商铺的租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，案涉商铺的租赁期限已于2019年6月30日届满，何承升继续向第三人交租，第三人表示其对何承升的转租事实无异议，故案涉商铺的租赁合同转为不定期租赁合同。何承升与刘金妹签订的转租合同租赁期限自2018年10月1日起至2022年10月1日，因租赁合同是不定期租赁合同，转租合同的租赁期限不应超过租赁合同解除之日，因租赁合同尚未解除，故转租合同的合法租赁期限应自2018年10月1日起至租赁合同解除之日（最迟截止至2022年10月1日）。三、关于《房屋租赁合同》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”，《房屋租赁合同》第六条第2项约定“乙方拖欠租金及管理费15天以上的，甲方可解除合同、无条件收回房屋，并要求乙方赔偿损失”，刘金妹自2019年10月1日起再也没有支付租金，2019年10月1日在转租合同的合法租赁期限内，刘金妹不支付租金的行为属于违约行为，故何承升享有合同解除权。何承升于2019年11月20日诉至一审法院，一审法院于2019年11月30日向刘金妹送达起诉状副本，故一审法院确认何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月30日解除。何承升诉求刘金妹将案涉商铺腾空并交还给何承升，依法有据，予以支持。四、关于刘金妹应否支付自2019年10月1日起至2019年11月30日的租金以及2019年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，依据《房屋租赁合同》的约定，转租合同的合法租赁期限应自2018年10月1日起至租赁合同解除之日（最迟截止至2022年10月1日），但转租合同已于2019年11月30日解除，故刘金妹应支付2019年10月1日起至2019年11月30日的租金1万元（5000元/月×2个月）。关于2019年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。《房屋租赁合同》第三条第1项约定：租金每月5000元，一次性缴完租金6万元，三年后，每月租金递增5%。何承升诉求房屋占有使用费按每月5000元标准计算，没有违反法律规定，予以支持。故刘金妹应支付房屋占有使用费（自2019年12月1日起至返还商铺之日止按每月5000元标准计付）。五、关于刘金妹应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，《房屋租赁合同》第七条第4项约定：“乙方须每月5日前准时足额向甲方交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的5%向甲方支付违约金；……”，参照法释[2015]18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。……”，每月5日前准时足额交当月的租金，故刘金妹应向何承升支付违约金（每月租金及房屋占有使用费的违约金均以5000元为基数按年利率24%计付，自2019年10月5日起至付清租金之日止每月5日开始计收当月租金违约金至付清租金之日止；即2019年10月租金违约金以5000元为基数，自2019年10月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；2019年11月租金违约金以5000元为基数，自2019年11月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；以此类推至付清所欠租金以及房屋占有使用费之日止，违约金总额最高限额不得超过1万元）。六、关于刘金妹应否支付水电费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，何承升没有提供证据证明刘金妹尚欠水电费以及所欠水电费的数额，故何承升诉求刘金妹支付水电费，没有事实和法律依据，不予支持。七、关于刘金妹主张装修损失，应否支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”，刘金妹拖欠租金，显属违约，故刘金妹反诉诉求装修损失，于法无据，不予支持。八、关于刘金妹主张何承升返还转让费、保证金，应否支持。商铺门面转让费的法律性质是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。《房屋租赁合同》第七条第四项约定：“……逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退还履约保证金。……”，第三人雷州市住房和城乡建设局对案涉的转租事实无异议，刘金妹的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故刘金妹反诉诉求何承升返还转让费、保证金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月30日解除；二、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内将涉案商铺腾空并交还给何承升；三、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升租金1万元；四、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升房屋占有使用费（自2019年12月1日起至返还商铺之日止按每月5000元标准计付）；五、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升违约金（每月租金及房屋占有使用费的违约金均以5000元为基数按年利率24%计付，自2019年10月5日起至付清租金之日止每月5日开始计收当月租金违约金至付清租金之日止；即2019年10月租金违约金以5000元为基数，自2019年10月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；2019年11月租金违约金以5000元为基数，自2019年11月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；以此类推至付清所欠租金以及房屋占有使用费之日止，违约金总额最高限额不得超过1万元）；六、驳回何承升的其他诉讼请求；七、驳回刘金妹的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4543.9元（何承升已预缴），由何承升负担81.49元，刘金妹负担4462.41元。反诉费1745.1元（刘金妹已预缴），由刘金妹负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。刘金妹向本院提供了一张视频光盘，拟证明刘金妹主动提出腾空案涉商铺，但遭受何承升的阻挠。何承升质证认为：对视频光盘内容真实性无异议，但该情况仅显示何承升查看商铺现场，并不能证明何承升阻挠刘金妹腾空。何承升向本院提供了《公房商铺租金免除合同》以及《广东增值税电子普通发票》两张，拟证明何承升一直向雷州市住房和城乡建设局交纳租金。刘金妹质证意见为：对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，刘金妹已于2020年8月份搬出商铺。本院经审查认为：刘金妹、何承升提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对刘金妹、何承升提供的上述证据均不予采纳。雷州市住房和城乡建设局未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本院二审庭审中，刘金妹陈述称其2020年8月意欲腾空商铺，但遭受何承升的阻挠，又称双方在2020年10月完成商铺交接；何承升否认其2020年8月阻挠刘金妹腾空商铺，但并未否认与刘金妹2020年10月完成商铺交接，还称一审判决（2020年9月23日之后）刘金妹已将商铺钥匙交给何承升的妻子，以及称目前商铺已由何承升占有使用。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘金妹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据刘金妹上诉请求的事实理由及何承升的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、关于合同效力的问题。刘金妹主张案涉《房屋租赁合同》因转租期超过承租人剩余租赁期限而部分无效。根据本案的证据与事实，虽然何承升与雷州市住房和城乡建设局签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限于2019年6月30日届满，但雷州市住房和城乡建设局出具的《证明》内容可证实何承升与雷州市住房和城乡建设局未签订书面续租合同的原因是机构改革和政策变化，且雷州市住房和城乡建设局认可何承升持续交租使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院认定雷州市住房和城乡建设局与何承升于2019年6月30日之后仍存在租赁合同关系，仅是租赁期限变更为不定期，并无不当，本院予以确认。本案并未发生转租期超过承租人剩余租赁期限的事实，故刘金妹主张其与何承升签订的《房屋租赁合同》部分无效无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除的问题。案涉《房屋租赁合同》约定刘金妹逾期交租超过15天何承升即有权解除合同，根据本案的证据与事实，刘金妹逾期交租已超过15天。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，可见不定期合同的解除以出租人合理通知为前提，在无证据证明雷州市住房和城乡建设局已通知解除合同，且也无证据证明何承升具有不能继续使用商铺的高度可能性的情况下，不足以认定何承升预期违约，故刘金妹并不享拒付租金的抗辩权。故案涉《房屋租赁合同》解除的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，何承升有权解除合同。合同解除权属于形成权，自解除权人一方的单方意思表示到达对方时发生解除合同的法律效力，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》2019年11月30日解除，并无不当，本院予以确认。三、关于案涉商铺、租金、占用费、违约金、保证金、转让费以及装修损失如何处理的问题。因租赁合同系继续性合同，合同解除前合同的约定对双方当事人仍具有拘束力，故一审法院认定刘金妹应按合同约定向何承升支付2019年11月30日及之前的尚欠租金10000元并无不当，本院予以确认。合同解除后，刘金妹依法负有恢复原状的义务，其继续占有使用案涉商铺期间事实上获得的财产性利益应予返还给何承升，考虑到当事人在租赁合同中约定的租金标准是双方协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，故一审法院参照案涉《房屋租赁合同》的约定认定刘金妹应按每月5000元的标准向何承升支付自2019年12月1日起至返还商铺之日止的占有使用费并无不当，本院予以确认。因刘金妹构成违约，合同解除前的违约金刘金妹应按合同约定支付，同理，何承升有权依据合同约定不予退还保证金。违约金是基于合同约定而产生，合同解除后自不存在违约金，故一审法院认定占有使用费也存在违约金有误，但刘金妹应向何承升支付占有使用费而未支付，确实造成何承升资金被占用的损失，考虑到刘金妹对合同解除具有过错，以及违约致使解除合同后守约方的损失数额也可以合同约定的违约金为参考，且一审法院也已参照相关司法解释对违约金予以调低，故一审判决第五项所确定的给付金钱数额并未违背本案的客观事实和双方当事人的利益平衡，该项判决效果并无不妥，本院对此不予调整。合同解除后刘金妹依法负有向何承升返还案涉商铺的义务，其主张其于2020年8月意欲腾空商铺而遭受何承升的阻挠，但对此并未提供足够证据予以证明，本院不予支持。刘金妹在本案二审庭审中陈述称双方与2020年10月完成案涉商铺的交接，何承升在本案二审庭审中陈述称其妻子于一审判决后已收到刘金妹交还的商铺钥匙，故本院认定案涉商铺刘金妹自2020年10月1日不再占有使用案涉商铺，其占有使用费应支付至2020年9月30日止。刘金妹主张何承升应赔偿转让费以及装修损失，但如前所述，案涉《房屋租赁合同》并非部分无效，而刘金妹存在违约行为，案涉合同因刘金妹违约而解除，在双方之间对合同解除后转让费、装修损失如何处理没有约定的情况下，因何承升对解除合同不具有过错，故刘金妹关于何承升应赔偿转让费以及装修损失的主张没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，刘金妹的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2271.95元，由上诉人刘金妹负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年四月二十九日法官助理黄沛婷书记员梁树杏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终221号上诉人（原审被告、反诉原告)：刘金妹，女。委托诉讼代理人：陈振志，广东红棉律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告)：何承升，男。原审第三人：雷州市住房和城乡建设局，机关单位法人证书号码：11440882MB2D27081R。法定代表人：张晓华，局长。上诉人刘金妹因与被上诉人何承升及原审第三人雷州市住房和城乡建设局租赁合同纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2019）粤0882民初2578号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘金妹的委托诉讼代理人陈振志，被上诉人何承升到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘金妹上诉请求：一、撤销一审判决，改判驳回何承升的全部诉讼请求；二、改判何承升赔偿刘金妹装修损失71180.72元；三、改判何承升返还刘金妹转让费3万元；四、改判何承升返还刘金妹保证金1万元；五、判决本案一审、二审诉讼费由何承升负担。事实与理由：本案系因转租而起纠纷，案涉《房屋租赁合同》因约定的租赁期限超过了剩余承租期限而部分无效，何承升在转租时隐瞒剩余承租期限，应当赔偿刘金妹的损失及返还相关款项。一审法院认定事实不清、适用法律错误，具体如下：一、转租期限超过了何承升的剩余承租期限，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限超出2019年6月30日的部分无效，一审法院在法律适用上存在错误。何承升与雷州市住房和城乡建设局签订的《房屋租赁合同书》约定的租赁期限为2017年7月1日至2019年6月30日，而何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》约定的租赁期限为2018年10月1日至2022年10月1日。何承升与雷州市住房和城乡建设局约定的租赁期限届满后，双方没有续约，也没有另外约定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条之规定，案涉《房屋租赁合同》约定的租赁期限超出2019年6月30日的部分无效。一审法院简单以何承升于租赁期限届满后继续交租就忽视案涉《房屋租赁合同》已经部分无效的事实，属于明显的法律适用错误。二、何承升隐瞒转租时剩余租赁期限只有8个月的事实，对案涉《房屋租赁合同》部分无效具有过错，依法应当赔偿刘金妹装修损失、返还转让费及保证金。何承升作为转租人，有义务将案涉商铺的剩余租赁期限告知刘金妹，而何承升没有告知。刘金妹基于对合同的信赖，花重金对案涉商铺进行装修。现案涉《房屋租赁合同》部分无效，何承升存在过错，应当赔偿刘金妹的装修损失、返还转让费及保证金。三、刘金妹不支付租金具有合法的抗辩理由，不构成违约，何承升主张违约金无事实和法律依据。何承升与雷州市住房和城乡建设局约定的租赁期限已经届满，且没有续签合同，这种情况下，刘金妹为减少损失，停止经营，停止支付租金具有合法理由。四、因为何承升不退还转让费和保证金，刘金妹才不腾空，何承升对案涉商铺占有损失具有过错，在计算占有使用费时应当适用过错相抵原则。从何承升提交的微信聊天记录可以看到，案外人张文聪多次明确表示何承升退还转让费和保证金就立即搬走，可何承升一直不返还转让费和保证金。案涉《房屋租赁合同》部分无效，何承升应返还款项而不返还，存在过错，应当承担相应的责任。另外，一审过程中，刘金妹主动提出腾空案涉商铺，但何承升阻挠，不让刘金妹腾空，因此导致的案涉商铺占有损失应当由何承升承担。综上，一审法院事实认定不清、法律适用错误，依法应当撤销一审判决并改判。刘金妹为维护自身合法权益，特提起上诉，请求二审法院判如所请。被上诉人何承升答辩称：一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二、关于刘金妹主张赔偿装修损失71180.72元。2018年9月份，何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》。合同签订后，刘金妹支付了转让费3万元，缴交了2018年10月1日至2019年9月30日共12个月的租金6万元，并交了1万元保证金。合同履行至2019年10月，按双方的约定，刘金妹应缴交第二年的租金6万元及水电费，但刘金妹没有按照合同的约定履行。何承升通过多种方式要求被告履行合同，但刘金妹都不理踩，甚至将铺面关门不营业，人也无踪影，逾期75天未缴交租金、水费和电费，构成严重违约。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持”，刘金妹拖欠我的租金，显属违约在先，于法无据，应予驳回。三、关于刘金妹主张返还刘金妹转让费3万元及保证金1万元。何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》。根据《中华入民共和国合同法》第四十四条第一款“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及第二百二十四条第一款“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”的规定，商铺的租赁期限自2017年7月1曰起至2019年6月30日届满，何承升继续按照合同约定向第三人雷州市住房和城乡建设局缴交租金至2021年4月，且雷州市住房和城乡建设局表示对转租事实无异议，故何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》合法有效。商铺门面转让费的法律性质是在承租人在有权转租（获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的种对价。《房屋租赁合同》第七条第四项约定：“……逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退还履约保证金。雷州市住房和城乡建设局对案涉的转租事实无异议，刘金妹的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故要求返还转让费、保证金，没有事实和法律依据，应予驳回。综上，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十—条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十—条、第十五条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定是正确的。一审法院在法律适用上并无不妥，故刘金妹的上诉理由是不成立的。请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审第三人雷州市住房和城乡建设局未到庭参加诉讼，也未提供书面陈述意见。何承升向一审法院起诉请求：一、解除何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》，判决刘金妹立即将案涉房屋腾空交还何承升；二、判决刘金妹向何承升支付自2019年10月1日至腾空案涉房屋之日止的房屋占有使用费(参照房屋租赁合同约定的租金标准：每月5000元，暂计至2020年1月1日为15000元)；三、判决刘金妹向何承升支付拖欠的水费4214.06元、电费7045.56元；四、判决刘金妹向何承升支付违约金1万元；五、判决本案诉讼费由刘金妹负担。刘金妹向一审法院反诉请求：一、判决何承升赔偿刘金妹装修损失119509.51元；二、判令何承升返还刘金妹转让费3万元；三、判决何承升返还刘金妹保证金1万元；四、判决案件本诉与反诉的诉讼费用由何承升负担。2020年3月30日向刘金妹申请增加诉讼请求：一、确认案涉房屋租赁合同无效；二、判决何承升赔偿反诉人的装修损失119509.51元；三、判决何承升返还刘金妹转让费3万元；四、判决何承升返还刘金妹保证金1万元；五、判决案件本诉与反诉的诉讼费用由何承升负担。一审法院审理查明：2017年7月5日，何承升与雷州市房产管理局签订《房屋租赁合同书》，主要内容：甲方（雷州市房产管理局）将坐落在雷州市雷城广朝北01号的公房铺面，租给乙方（何承升）作商业使用。一、租赁期限从2017年7月1日至2019年6月30日止，租赁期限24个月。二、每月租金4057元。六、在租赁期限内，乙方不准转租或与第三方联营，不准随意改变使用用途和经营项目类别。《房屋租赁合同书》于2019年6月30日租赁期限届满后，何承升与雷州市房产管理局并没有重新签订《房屋租赁合同书》，但何承升一直按照合同约定按时缴交租金至2020年3月31日。2018年10月1日何承升与刘金妹签订《房屋租赁合同》，主要内容：二、甲方（何承升）同意将坐落在雷州市雷城广朝北1号铺面出租给乙方（刘金妹）作餐饮使用（左两个铺面出租给乙方使用）。三、1、租赁期限从2018年10月1日起至2022年10月1日止，转让费3万元，租金每月5000元/月，一次性交完租金6万元。三年后，每月租金递增5%。2、每年租金提前一个月交完，才可以继续营业，否则甲方收回该铺，乙方不得异言，租金概不退。3、水电费各付各的。四、保证金。1、乙方向甲方交纳保证金1万元；2、租赁期满双方终止租赁合同的，在乙方清缴完所有欠费时（保持房屋完整无损的情况下），甲方应将保证金退回乙方。在任何情况下乙方不得用保证金抵偿租金。六、2、乙方拖欠租金及管理费15天以上的，甲方可解除合同、无条件收回房屋，并要求乙方赔偿损失。七、1、合同期满后或合同依法解除，乙方投资装设备的固定设施（含装修、门窗、固定的水店、消防等设备）全部无偿归甲方所有，乙方不得擅自拆除；否则，甲方有权扣除乙方租赁保证金，保证金不足弥补甲方损失的，甲方有权要求乙方另行赔偿。4、乙方须每月5日前准时足额向甲方交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的5%向甲方支付违约金：逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退履约保证金。甲方有权对该房屋内所有设备进行处理，对于处理设备后仍不足以支付所欠金额的要求乙方赔偿损失。《房屋租赁合同》签订后，刘金妹按照合同约定缴交了一年（自2018年10月1日至2019年9月30日）的租金6万元、转让费（店铺装修、家具等物品计价）3万元、保证金1万元。刘金妹自2019年10月1日之后不再按照合同约定缴交租金，经何承升多次催讨，均无果。雷州市房产管理局因机构改革更名为雷州市住房和城乡建设局。2019年12月30日，雷州市住房和城乡建设局出具《证明》，载明：何承升于2017年7月5日与我局签订租赁位于雷州市雷城广朝北街001号铺面，租赁期限2年（即从2017年7月1日起至2019年6月30日止），合同编号：雷房A00152号。2019年下半年因机构改革和政策变化等原因，致未办理租赁手续，但双方都按原合同约定权利与义务履行至今，特别是承租人何承升一直按时缴交租金。我局暂时认可由承租人何承升持续交付租金使用，2020年后我局将按新规定租赁。在2020年4月23日的庭审中，第三人雷州市住房和城乡建设局明确表示其已知晓何承升转租事实并表示暂无异议。刘金妹于2020年3月14日向一审法院申请对坐落于雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值进行价格评估，一审法院依法委托广东证诚价格评估有限公司进行评估，该司于2020年8月10日作出粤证价估[2020]J265号《关于雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值评估报告》，评估结论：雷州市雷城广朝北1号铺面（左边两个铺面）的房屋装修价值为人民币71180.72元。一审法院审理认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。本案争议焦点如下：一、关于《房屋租赁合同》是否合法有效。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效”、第五十一条规定“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效”以及第二百二十四条第一款规定“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”，案涉商铺的租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，案涉商铺的租赁期限已于2019年6月30日届满，何承升继续按照合同约定向第三人雷州市住房和城乡建设局缴交租金至2020年3月31日，且第三人雷州市住房和城乡建设局表示其对转租事实无异议，故《房屋租赁合同》合法有效。二、关于转租合同的合法租赁期限。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”以及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条规定“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”，案涉商铺的租赁期限自2017年7月1日起至2019年6月30日止，案涉商铺的租赁期限已于2019年6月30日届满，何承升继续向第三人交租，第三人表示其对何承升的转租事实无异议，故案涉商铺的租赁合同转为不定期租赁合同。何承升与刘金妹签订的转租合同租赁期限自2018年10月1日起至2022年10月1日，因租赁合同是不定期租赁合同，转租合同的租赁期限不应超过租赁合同解除之日，因租赁合同尚未解除，故转租合同的合法租赁期限应自2018年10月1日起至租赁合同解除之日（最迟截止至2022年10月1日）。三、关于《房屋租赁合同》应否解除。根据《中华人民共和国合同法》第二百四十八条规定“承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以要求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物”，《房屋租赁合同》第六条第2项约定“乙方拖欠租金及管理费15天以上的，甲方可解除合同、无条件收回房屋，并要求乙方赔偿损失”，刘金妹自2019年10月1日起再也没有支付租金，2019年10月1日在转租合同的合法租赁期限内，刘金妹不支付租金的行为属于违约行为，故何承升享有合同解除权。何承升于2019年11月20日诉至一审法院，一审法院于2019年11月30日向刘金妹送达起诉状副本，故一审法院确认何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月30日解除。何承升诉求刘金妹将案涉商铺腾空并交还给何承升，依法有据，予以支持。四、关于刘金妹应否支付自2019年10月1日起至2019年11月30日的租金以及2019年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条规定“承租人应当按照约定的期限支付租金。……”，依据《房屋租赁合同》的约定，转租合同的合法租赁期限应自2018年10月1日起至租赁合同解除之日（最迟截止至2022年10月1日），但转租合同已于2019年11月30日解除，故刘金妹应支付2019年10月1日起至2019年11月30日的租金1万元（5000元/月×2个月）。关于2019年12月1日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费。《房屋租赁合同》第三条第1项约定：租金每月5000元，一次性缴完租金6万元，三年后，每月租金递增5%。何承升诉求房屋占有使用费按每月5000元标准计算，没有违反法律规定，予以支持。故刘金妹应支付房屋占有使用费（自2019年12月1日起至返还商铺之日止按每月5000元标准计付）。五、关于刘金妹应否支付违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”，《房屋租赁合同》第七条第4项约定：“乙方须每月5日前准时足额向甲方交当月的租金、管理费及上月的水电费（含自用的公摊）等，逾期交付的，每逾期一日，乙方须按欠交金额的5%向甲方支付违约金；……”，参照法释[2015]18号《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条规定“借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但以不超过年利率24%为限。……”，每月5日前准时足额交当月的租金，故刘金妹应向何承升支付违约金（每月租金及房屋占有使用费的违约金均以5000元为基数按年利率24%计付，自2019年10月5日起至付清租金之日止每月5日开始计收当月租金违约金至付清租金之日止；即2019年10月租金违约金以5000元为基数，自2019年10月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；2019年11月租金违约金以5000元为基数，自2019年11月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；以此类推至付清所欠租金以及房屋占有使用费之日止，违约金总额最高限额不得超过1万元）。六、关于刘金妹应否支付水电费。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”，何承升没有提供证据证明刘金妹尚欠水电费以及所欠水电费的数额，故何承升诉求刘金妹支付水电费，没有事实和法律依据，不予支持。七、关于刘金妹主张装修损失，应否支持。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定“承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。……”，刘金妹拖欠租金，显属违约，故刘金妹反诉诉求装修损失，于法无据，不予支持。八、关于刘金妹主张何承升返还转让费、保证金，应否支持。商铺门面转让费的法律性质是在承租人在有权转租（在租赁合同中明确约定其可以转租或获得了出租人的同意）房屋的情况下，次承租人为获得剩余的租赁期限向转租人所支付的一种对价。《房屋租赁合同》第七条第四项约定：“……逾期15天乙方未缴所有欠费的，甲方有权终止合同、收回承租房屋，不退还履约保证金。……”，第三人雷州市住房和城乡建设局对案涉的转租事实无异议，刘金妹的违约行为导致《房屋租赁合同》解除，故刘金妹反诉诉求何承升返还转让费、保证金，没有事实和法律依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第五十一条、第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第一款、第二百二十六条、第二百三十六条、第二百四十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、第十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认何承升与刘金妹签订的《房屋租赁合同》已于2019年11月30日解除；二、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内将涉案商铺腾空并交还给何承升；三、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升租金1万元；四、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升房屋占有使用费（自2019年12月1日起至返还商铺之日止按每月5000元标准计付）；五、限刘金妹于判决发生法律效力后十日内支付何承升违约金（每月租金及房屋占有使用费的违约金均以5000元为基数按年利率24%计付，自2019年10月5日起至付清租金之日止每月5日开始计收当月租金违约金至付清租金之日止；即2019年10月租金违约金以5000元为基数，自2019年10月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；2019年11月租金违约金以5000元为基数，自2019年11月5日起至付清租金之日止按年利率24%计付；以此类推至付清所欠租金以及房屋占有使用费之日止，违约金总额最高限额不得超过1万元）；六、驳回何承升的其他诉讼请求；七、驳回刘金妹的全部反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4543.9元（何承升已预缴），由何承升负担81.49元，刘金妹负担4462.41元。反诉费1745.1元（刘金妹已预缴），由刘金妹负担。本案二审中，本院依法组织各当事人进行了举证、质证。刘金妹向本院提供了一张视频光盘，拟证明刘金妹主动提出腾空案涉商铺，但遭受何承升的阻挠。何承升质证认为：对视频光盘内容真实性无异议，但该情况仅显示何承升查看商铺现场，并不能证明何承升阻挠刘金妹腾空。何承升向本院提供了《公房商铺租金免除合同》以及《广东增值税电子普通发票》两张，拟证明何承升一直向雷州市住房和城乡建设局交纳租金。刘金妹质证意见为：对该证据真实性无异议，但认为与本案无关，刘金妹已于2020年8月份搬出商铺。本院经审查认为：刘金妹、何承升提供上述证据均属逾期举证，且证据内容对本案基本事实认定无重要影响，故本院对刘金妹、何承升提供的上述证据均不予采纳。雷州市住房和城乡建设局未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，本院二审庭审中，刘金妹陈述称其2020年8月意欲腾空商铺，但遭受何承升的阻挠，又称双方在2020年10月完成商铺交接；何承升否认其2020年8月阻挠刘金妹腾空商铺，但并未否认与刘金妹2020年10月完成商铺交接，还称一审判决（2020年9月23日之后）刘金妹已将商铺钥匙交给何承升的妻子，以及称目前商铺已由何承升占有使用。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘金妹上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据刘金妹上诉请求的事实理由及何承升的答辩意见，本案双方当事人二审争议的焦点问题是：一、关于合同效力的问题。刘金妹主张案涉《房屋租赁合同》因转租期超过承租人剩余租赁期限而部分无效。根据本案的证据与事实，虽然何承升与雷州市住房和城乡建设局签订的《房屋租赁合同书》约定租赁期限于2019年6月30日届满，但雷州市住房和城乡建设局出具的《证明》内容可证实何承升与雷州市住房和城乡建设局未签订书面续租合同的原因是机构改革和政策变化，且雷州市住房和城乡建设局认可何承升持续交租使用，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期”的规定，一审法院认定雷州市住房和城乡建设局与何承升于2019年6月30日之后仍存在租赁合同关系，仅是租赁期限变更为不定期，并无不当，本院予以确认。本案并未发生转租期超过承租人剩余租赁期限的事实，故刘金妹主张其与何承升签订的《房屋租赁合同》部分无效无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于合同解除的问题。案涉《房屋租赁合同》约定刘金妹逾期交租超过15天何承升即有权解除合同，根据本案的证据与事实，刘金妹逾期交租已超过15天。又根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条“（不定期租赁）当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定，可见不定期合同的解除以出租人合理通知为前提，在无证据证明雷州市住房和城乡建设局已通知解除合同，且也无证据证明何承升具有不能继续使用商铺的高度可能性的情况下，不足以认定何承升预期违约，故刘金妹并不享拒付租金的抗辩权。故案涉《房屋租赁合同》解除的条件已成就，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，何承升有权解除合同。合同解除权属于形成权，自解除权人一方的单方意思表示到达对方时发生解除合同的法律效力，一审法院认定案涉《房屋租赁合同》2019年11月30日解除，并无不当，本院予以确认。三、关于案涉商铺、租金、占用费、违约金、保证金、转让费以及装修损失如何处理的问题。因租赁合同系继续性合同，合同解除前合同的约定对双方当事人仍具有拘束力，故一审法院认定刘金妹应按合同约定向何承升支付2019年11月30日及之前的尚欠租金10000元并无不当，本院予以确认。合同解除后，刘金妹依法负有恢复原状的义务，其继续占有使用案涉商铺期间事实上获得的财产性利益应予返还给何承升，考虑到当事人在租赁合同中约定的租金标准是双方协商一致的结果，一般也与合同订立时的市场行情相符，故一审法院参照案涉《房屋租赁合同》的约定认定刘金妹应按每月5000元的标准向何承升支付自2019年12月1日起至返还商铺之日止的占有使用费并无不当，本院予以确认。因刘金妹构成违约，合同解除前的违约金刘金妹应按合同约定支付，同理，何承升有权依据合同约定不予退还保证金。违约金是基于合同约定而产生，合同解除后自不存在违约金，故一审法院认定占有使用费也存在违约金有误，但刘金妹应向何承升支付占有使用费而未支付，确实造成何承升资金被占用的损失，考虑到刘金妹对合同解除具有过错，以及违约致使解除合同后守约方的损失数额也可以合同约定的违约金为参考，且一审法院也已参照相关司法解释对违约金予以调低，故一审判决第五项所确定的给付金钱数额并未违背本案的客观事实和双方当事人的利益平衡，该项判决效果并无不妥，本院对此不予调整。合同解除后刘金妹依法负有向何承升返还案涉商铺的义务，其主张其于2020年8月意欲腾空商铺而遭受何承升的阻挠，但对此并未提供足够证据予以证明，本院不予支持。刘金妹在本案二审庭审中陈述称双方与2020年10月完成案涉商铺的交接，何承升在本案二审庭审中陈述称其妻子于一审判决后已收到刘金妹交还的商铺钥匙，故本院认定案涉商铺刘金妹自2020年10月1日不再占有使用案涉商铺，其占有使用费应支付至2020年9月30日止。刘金妹主张何承升应赔偿转让费以及装修损失，但如前所述，案涉《房屋租赁合同》并非部分无效，而刘金妹存在违约行为，案涉合同因刘金妹违约而解除，在双方之间对合同解除后转让费、装修损失如何处理没有约定的情况下，因何承升对解除合同不具有过错，故刘金妹关于何承升应赔偿转让费以及装修损失的主张没有事实和法律依据，一审法院对此不予支持并无不当，本院予以确认。综上所述，刘金妹的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2271.95元，由上诉人刘金妹负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年四月二十九日法官助理黄沛婷书记员梁树杏附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。