文书内容江苏省太仓市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0585民初652号原告：钱某某，女，汉族，1954年8月26日出生，住江苏省昆山市。原告：姜某，女，汉族，1981年11月11日出生，住江苏省昆山市。原告：唐某1，女，汉族，2006年2月22日出生，住江苏省昆山市。法定代理人：姜某，系原告唐某1母亲。原告：唐某2，女，汉族，2015年8月17日出生，住江苏省昆山市。法定代理人：姜某，系原告唐某2母亲。委托诉讼代理人：朱元根，江苏传承律师事务所律师，代理上述四名原告。委托诉讼代理人：王依，江苏传承律师事务所律师，代理上述四名原告。被告：唐某某，男，汉族，1961年8月18日出生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：黄显涛，江苏省丰田律师事务所律师。被告：胡某，女，汉族，1979年11月20日出生，住江苏省昆山市原告钱某某、姜某、唐某1、唐某2与被告唐某某、胡某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告钱某某、姜某及四名原告的委托诉讼代理人朱元根，被告唐某某及其委托诉讼代理人黄显涛，被告胡某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱某某、姜某、唐某1、唐某2向本院提出诉讼请求：判令两被告协助四原告将坐落于昆山市玉山镇汇园小区×号楼×室、×室中登记在被告胡某名下的15%份额过户至原告唐某1名下。事实和理由：原、被告系亲戚关系。原告钱某某的前夫与被告唐某某及案外人唐建林系亲兄弟关系。唐建国系原告钱某某的儿子、原告姜某的丈夫、原告唐某1、唐某2的父亲、被告唐某某与案外人唐建林的侄子。被告胡某是被告唐某某的外甥女。2008年左右，案外人唐建林向唐建国借款，同时也向被告唐某某借款。2012年左右，唐建国因买房向唐建林催讨借款，唐建林无法归还。经协商，唐建林同意将属于他的坐落于昆山市玉山镇汇园小区7号楼202室及车库022室抵给唐建国及被告唐某某，因上述房屋尚有40万元左右的住房抵押贷款未结清，唐建国与被告唐某某又凑了40万元左右给唐建林还清贷款。2013年9月5日，案外人唐建林按照唐建国及被告唐某某的指示，将上述涉案房屋的所有权分别登记至唐建国指定的原告唐某1及被告唐某某指定的被告胡某名下，其中唐某1占房屋85%的份额，被告胡某占房屋15%的份额。2014年经唐建国与被告唐某某协商，同意将涉案房屋归并到唐建国名下，唐建国支付相应份额的房款。唐建国支付完相应款项后，由于是亲戚关系，所以未及时办理过户手续，但被告胡某将持有的房产证原件交付给了原告。2018年4月20日，唐建国过世。2019年清明节，在唐建国的忌日上，唐建国的家属要求两被告办理过户手续，两被告同意过户，并立下字据，确认涉案房屋归原告唐某1所有。事后，原告要求两被告办理过户手续，但两被告拒不配合，故原告依法起诉。被告唐某某辩称：1、涉案房屋中的15%的份额系我所有，借名登记在被告胡某名下。2、同意将其名下15%的份额转让给原告，但需原告支付相应的对价，原告方主张唐建国已经支付过我款项要求原告提供相应的付款证据。3、涉案房屋原本系案外人唐建林所有，因唐建林与唐建国及我之间存在借款关系，且唐建林到期未清偿，故将涉案房屋过户至唐建国及我名下，作为借款的担保。唐建林结欠唐建国借款68万元，结欠我借款12万元，涉案房屋担保时作价80万元，故涉案房屋登记时唐建国占85%份额，我占15%的份额。被告胡某辩称：涉案房屋15%的份额系被告唐某某所有，借名登记在我名下。若被告唐某某将涉案房屋的份额转让给原告，我同意配合办理过户手续。经审理查明：原告钱某某与其前夫唐有兴（2009年8月2日去世）共育有一子唐建国（2018年4月20日去世），唐建国与妻子即原告姜某共育有两女即原告唐某1、唐某2。关于原、被告的关系，双方一直确认：原告钱某某的前夫唐有兴、被告唐某某及案外人唐建林系亲兄弟关系。被告胡某是被告唐某某的外甥女。2013年9月5日，坐落于昆山市玉山镇汇园小区×号楼×室的房屋、及022车库由案外人唐建林名下转移登记至原告唐某1及被告胡某名下，原告唐某1占85%的份额（对应房屋及车库房屋产权证号分别为昆房权证玉山字第××号、昆房权证玉山字第××号），被告胡某占15%的份额（对应房屋及车库房屋产权证号分别为昆房权证玉山字第××号、昆房权证玉山字第××号）；唐某1名下的85%的份额由唐建国所有，被告胡某名下的15%份额由被告唐某某所有。房屋所有权变更登记后，涉案房屋继续由唐建林占有使用，唐建林向唐建国支付房屋租金、唐建国按房屋所有权份额比例分配租金给唐某某。被告唐某某陈述唐建国去世后，唐建林将涉案房屋租金支付给原告方，但原告方未再向其分配租金，其考虑亲情亦未催要；原告方陈述自2014年唐建国收回15%的房屋产权证后就未再向唐某某分配过租金。2020年4月，案外人唐建林搬离涉案房屋，现房屋由原告方占有使用。为证明被告已经将涉案房屋15%的份额转给原告，原告提交如下证据：1、2019年4月5日，被告胡某向原告出具凭据，载明：“昆山市玉山镇汇园小区7号楼202室建筑面积112.92㎡、车库建筑面积19.65㎡，昆（房权证）玉山字第××号，昆（房权证）玉山字第××以上房权证均归唐某1所有。”上述收据下方有“立据人”胡某、“见证人”沈维军、“证明人”唐某某的签字。两被告当庭陈述，上述凭据内容系被告唐某某书写，落款签字为各人自书，沈维军系乡邻。2、2020年4月25日，原告钱某某与被告唐某某的电话录音。原告开始就问：“就那些房子，去年建国清明，我喊你们吃晚饭，签好字的。签好名字么我想应该不会，我想不要紧的。现在唐建林提出来要拿钞票不钞票的。你现在思想里想咋想法？建国上次给你们结清了，这些房子都属于建国的。”被告唐某某回复“嗯”。原告钱某某问：“啊是咯？”被告唐某某答：“哎”。原告钱某某再问：“你现在什么想法？你是没有份额了？”被告唐某某回：“和我不搭嘎了，没有什么问题，到时候让我签字我就签。”后续被告唐某某又反复提到“当时讲好的”、“反正讲好就算数的”、“反正我那份我拿走了”、“我和你们已经清了”等。被告唐某某依次发表如下质证意见：1、真实性没有异议。但是对于原告的证明目的不认可。出具这个字据是在唐建国忌日的时候，是原告姜某要求被告写这样的字迹，作为安抚之意，被告就出具了，意思是同意转让份额。但签完字之后原告没有支付15%的对价，相当于被告的承诺没有得到实际的履行。2、录音的真实性没有异议。但是其在电话中所表达的意思是这个房屋唐建林按多少钱赎回的问题其不参与、由原告方与唐建林谈，其多次提到的“清了”的意思是其只认份额，他们讲好后给其15%的房款就行。被告胡某依法发表如下质证意见：1、当时是清明，原告钱某某要求我写个字据安抚原告姜某，我征求过被告唐某某的意见，他说15%出让是可以的，产证还在，以后过户再说，因为他也没有大额资金去吃下那85%，具体他们是否支付对价款我不清楚，因为实际操作是他们之间，只是写在我的名下而已。2、录音的真实性没有异议。被告唐某某为证明原告未支付15%的对价，提供了其与原告钱某某在2020年9月14日的电话录音。被告唐某某称“姐姐，我今天拿到法院的诉讼到我这里”，钱某某回复“我们也没有办法，你拿到说没拿到。”钱某某称“房租钱么老早结特了，唐建林的房子卖掉不卖掉现在是另外桩事情，现在是你的问题，有没有拿到15%”，唐某某回复“15%的钱你没有给我啊，给我么房产证老早给你了哇”。钱某某称“小弟我不跟你争，你上次跟我说的话，我现在不跟你讲，到最后再给你到法庭上去讲”。原告对被告提供的上述录音发表如下质证意见：内容是真实的，但是内容不全，而且录音的时间是在原告起诉后诉前调解期间。录音中被告唐某某自己说过“15%的钱你没有给我，给我么房产证早就给你了”，现在产证就在原告处，已说明了15%的款项已经给了。他的思维里面就是把产证和所有权是划等号的。关于上述原、被告提供的证据，因双方对证据的真实性均不持异议，本院对证据的真实性依法予以确认。庭审中，原告方陈述无法提供唐建国生前向被告唐某某支付折价款的付款证据；最初的50万元借款唐建林出过借条，在办理房屋过户时借条收回去了，房屋过户时也没有签订任何协议。被告唐某某陈述房屋过户时没有签订过抵押协议等书面协议，只有口头约定。另，本院在审理中向唐建林制作电话笔录，其称其现在海南，不方便回来，因涉案房屋已经登记在原、被告名下，现原告方不愿意卖房子，其也不愿参与本案诉讼。以上事实由原告提供的户籍资料、死亡证明、房产证、字据、通话录音，及被告唐某某提供的录音，本院制作电话笔录，原、被告当庭陈述等证据证实。本院认为，关于被告唐某某辩称的涉案房屋系案外人唐建林对唐建国、唐某某的债权担保的意见，涉案房屋变更至原告唐某1、被告胡某名下后，唐建林支付了租金的事实，结合现有证据及唐建林的陈述，被告的意见本院碍难采信。涉案房屋登记在原告唐某1及被告胡某名下，按照物权公示原则，涉案房屋产权人应为登记产权人，但原、被告均确认，原告唐某1名下85%份额归唐建国所有，被告胡某名下的15%的份额由被告所有，故涉案房屋实际产权人应为唐建国、唐某某，因唐建国已去世，其继承人有权主张相应权利。关于被告方所持有的涉案房屋15%的份额在唐建国生前是否进行过折价归并，本案中主要证据即原、被告分别提供的两份电话录音。首先，原告方提供的电话录音中，被告唐某某在经原告反复询问是否已经与唐建国结清时被告从未予以否认、未曾提过没有拿到折价款，被告唐某某称“结清”系意指愿意出让其所有的份额的解释较为牵强，与常规表达方式不符。其次，被告唐某某提供的电话录音发生在其收到原告方的起诉材料后，其中也仅能反映被告唐某某此后的态度及意见，但未有对方的认可。再者，被告方出具的凭据中载明“房权证均归唐某1所有”，被告方解释称系为安慰原告方至亲过世的心情而表达愿意转让份额的意思，也较为牵强，且与被告唐某某在其提供的电话录音中亦下意识的陈述如果付过钱就会给出产权证的表述相互矛盾。最后，本纠纷发生在经手人唐建国去世后，原告方无法提供付款证据也情有可原。故综合现有证据，本院采纳原告方主张的被告方所持有的15%的份额在唐建国生前已进行过折价归并的意见，被告方负有配合办理产权变更登记的义务。现被告唐某某持有的15%的份额实际登记在被告胡某名下，故被告胡某应当承担上述协助义务。现，原告方一致认可该15%的份额同样变更登记至原告唐某1名下，系当事人对自身权利的处分，该主张不违反法律规定，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告胡某于本判决生效之日起一个月内，就其所持有的坐落于昆山市玉山镇汇园小区×号楼×室房屋及坐落于昆山市玉山镇汇园小区7号楼022室车库中各15%的所有权份额（对应房屋及车库的房屋所有权证号分别为昆房权证玉山字第××号、昆房权证玉山字第××号）协助办理至原告唐某1名下。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4300元、减半收取2150元，由被告唐某某、被告胡某共同负担。该款原告方已预交，本院依法退还原告方，由被告方于7日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  汪丹二〇二一年四月二十六日法官助理吴守花书记员李可耀