广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35568号原告（反诉被告）：李庆乐，男，1955年11月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告（反诉原告）：广州市从化区美霖职业培训学校，住所地广东省广州市从化经济开发区高技术产业园工业大道1号1116-1120房，统一社会信用代码5244010659618791XD。法定代表人：李广翔，总经理。委托代理人：郭庆彬、刘敏彬，均系广东济方律师事务所律师。原告（反诉被告）李庆乐与被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校（下称美霖学校）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。李庆乐及美霖学校的委托代理人刘敏彬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆乐向本院提出本诉请求：1.美霖学校赔偿欠付2020年7月27日至2020年9月26日的租金8400元和迟延交租违约金（合同约定的违约金标准过高，每期以4200元为本金，调整为每日6.7‰的标准计算，自次月1日起计至清偿之日止）；2.美霖学校承担本案诉讼费用。事实和理由：我与美霖学校于2016年6月6日签署了为期五年的《房屋租赁合同》。美霖学校租我的房屋系用于同属美霖集团旗下的广州美霖教育有限公司用作办公专用。签合同后，美霖学校经常无端拖欠租金。到了合同约定调整租金时，无端拒不调整，以致欠账几近一年等，我多次提醒无果，无奈只好多次发函给美霖学校催要欠租，但是还是无果。后来，我被迫到法院才全部讨回欠租和迟廷交租违约金。今年七月初，学校将要放暑假了，美霖学校以受疫情影响收益为由，连续发来二封退租告知书，告知我于当月八日终止合同。我复函明确表示不同意。但美霖学校还是拒绝交租且拒绝协商。因此，我根据相关法律提起诉讼，请求判如所请。美霖学校就本诉辩称：一、不认可李庆乐的诉讼请求，双方签订的租赁合同于2020年7月8日解除，并且我方已经退场未实际占用房屋。我方租赁房屋用于课室授课，但因全市疫情防控需要，广州市教育局从2020年1月24日起，要求校外培训机构暂停线下培训，致使我方不能使用房屋，不能实现合同目的，依据最高院关于疫情民事案件指导意见（一）的第三条及合同法规定，我方可以要求解除合同，自通知到达时解除。二、退一步讲，虽然广州市教育局6月2号已经允许开展培训，但至该时，我方已经经营困境，拖欠员工几个月工资未发放，从2月到现时的社保公积金无法缴纳。同时房屋也一直处于空置状态，但我方仍按约定标准支付租金，并且在2020年6月28日仍照常预先支付整个7月份租金，在7月8日退租时也未主张返还剩余租金。因此，结合疫情影响、我方状况、剩余租期，继续履行合同对我方明显不公也难以继续。根据广州中院关于发挥司法职能打赢疫情阻击战的意见，我方也可以基于情势变更解除合同。三、李庆乐诉状事实与理由并非事实。我方近几年租金基本按时缴纳，没有无端拖欠几月甚至一年的情形，唯有一次因新入职财务失误，导致欠缴一月租金，但却因此被起诉，该案庭外和解。对于我方退租，我方也积极与李庆乐沟通，但李庆乐坚持按合同办事，不能进一步协商，我方因此无奈按规定清场退租。美霖学校向本院提出反诉请求：1.确认双方2016年6月6日签订的房屋租赁合同于2020年7月8日解除；2.李庆乐返还美霖学校押金7600元；3.李庆乐承担本案诉讼费用。事实和理由：新冠疫情属不可抗力。疫情爆发后，国家采取了防控措施，其中包括要求所有教学机构不得上课，而我方是以培训教育、现场授课为主的培训学校，租赁房屋也是用作课室上课。在疫情期间国家防控措施影响下，我方合同目的无法实现，符合解除合同的法律规定。即使本案不适用不可抗力情形，在疫情及国家防控措施影响下，我方经营受到极大影响，长期未能开课招生，无力维持，员工离职并申请劳动仲裁。同时我方已于2020年6月撤离房屋并未实际使用，如继续履行合同对我方不公，可以适用情势变更的情形，解除合同。为此，请求法院支持我方的诉讼请求。李庆乐就反诉辩称：一、前案诉讼中，美霖学校明知理亏，表示对我的全部诉讼请求无异议，要求我撤诉，在法官的建议下双方进行了和解。二、房屋的性质是商住两用，合同明确约定房屋用途是居住或办公，美霖学校不能单方认为受法律保护的合同无效。三、疫情对所有人都有影响，不仅仅是美霖学校，所以不能仅以疫情原因就解除合同，解除合同应根据法律规定或合同约定履行。美霖学校7月7日、8日向我发出解除合同的函件，提出各种解除合同的理由，但房屋是可以正常使用的，也没有禁止任何人员进出。因此不同意美霖学校的反诉请求。经审理查明：广州市天河区广州大道中900号3204房（下称涉案房屋）的权属人为李庆乐，规划用途为住宅，建筑面积为102.66平方米。2016年6月6日，李庆乐（出租人/甲方）与广州市天河区美霖职业培训学校（承租人/乙方；庭审中双方确认该名称为美霖学校的曾用名）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方居住或办公用途使用，租赁期限自2016年6月27日至2021年6月26日止，税后月租金头年3800元、次年3900元、第三年4000元、第四年4100元、第五年4200元；乙方应向甲方交纳7600元保证金，乙方不能用保证金抵偿租金和其他欠费，甲方在租赁期届满、乙方按本合同规定缴清应缴的所有费用、完全履行合同约定的全部义务后将保证金全部退还乙方；双方如需提前解除合同，应事先征得对方的书面同意；乙方必须在每月27日后三天内依时交纳租金（节假日例外），逾期交付租金的，每逾期一日，乙方按月租金的百分之五交纳违约金；租赁期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失，按余下租赁租金总额的100%收取违约金；如因不可抗拒的原因，造成本合同无法履行时，双方互不承担责任等。同日，美霖学校向李庆乐支付租赁保证金7600元。2020年7月7日，美霖学校向李庆乐发出《退租告知书》，称受新冠××疫情不可抗力影响，有实际经营困难，无法继续承租，需于2020年7月退租，邀约洽谈退租事宜等。李庆乐当天收到该告知书，并复函称认为美霖学校所说的不可抗力不成立、不接受，倘若美霖学校决定退租，双方依法依规按合同执行。次日，美霖学校再次向李庆乐发出《退租告知书》，称因多次电话联系李庆乐，李庆乐均不予以回复，现美霖学校决定于2020年7月8日退租等。李庆乐当天收到该告知书，并复函明确答复不认可、不接受退租决定，倘若退租则依法依规依合同办理。2020年7月30日，李庆乐向美霖学校发出《关于催收租金的函》，称今天是缴纳20200727-20200826租金的最后一天，要求依约缴租，避免逾期需缴纳违约金。2020年8月23日，李庆乐向美霖学校发出《关于金穗大厦32D房租约现场商谈邀约的函》，称双方应尽快到现场好好谈谈，今天电话、微信未见答复故特此函告。美霖学校还提交了广州市教育局网站关于校外培训机构复课时间的通知（显示复课时间不得早于2020年6月2日）、广州市天河区劳动人事争议仲裁委员会申请书（显示被申请人为美霖学校）、借条（显示案外人借给美霖学校款项）、车辆转让协议书、银行流水等证据，拟证明因疫情影响经营困难，只能通过借款、股东卖车等方式筹款向员工支付工资。李庆乐未确认上述证据真实性。关于涉案房屋用途。李庆乐称按合同约定，涉案房屋可以居住，也可以办公，听美霖学校说其将涉案房屋用于授课的课室，但疫情发生前，已经没有人来上课，电脑都已搬走。美霖学校称是用于学生现场培训授课的课室，主要是设计、装修类的课程。关于美霖学校撤场及房屋交接情况。李庆乐不确认美霖学校已交还涉案房屋且称房屋至今没有恢复原状，不清楚美霖学校是否已经撤场也没到现场查看过。美霖学校称其于2020年7月8日撤场，因为李庆乐不同意解除合同，因此无法将涉案房屋的钥匙交还给他。本案中，双方确认租金计算周期是当月27日至次月26日、合同约定的付租时间每月27日后三天内是指交付当月27日后三天内、美霖学校已付租至2020年7月26日。另，美霖学校称由于无法现场上课，学生要求退费，招生大量减少，租金正常支付，拖欠员工工资（于2020年9月通过股东卖车或借款的方式才还清）及社保公积金从2020年2月拖欠至今。2020年12月3日庭审中，本院询问李庆乐在美霖公司表明已经撤场亦愿意交还涉案房屋，且提起反诉要求确认合同解除的情况下，是否同意收回涉案房屋？李庆乐明确表示不同意收回。本院认为：《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。合同约定涉案房屋是用于居住或办公，结合双方对美霖学校租赁涉案房屋用途的陈述，本院对美霖学校关于涉案房屋是作为课室使用的意见予以采纳。美霖学校作为培训机构，新冠××疫情会对其经营造成一定影响，但该影响有一定时效性，从美霖学校提交的证据看来，其自2020年6月2日亦符合复课要求，而本案中美霖学校提交的证据不足以证明疫情导致其完全无法占有使用涉案房屋，故本院认为新冠××疫情的影响未达到美霖学校无法实现合同目的并解除合同的程度。因此，美霖学校以其受疫情影响经营困难而解除合同属于不可抗力或情势变更情形的意见，本院不予采纳。按合同约定，租赁期内任何一方无法定理由而单方提出解除合同的，另一方有权要求赔偿损失……从该条款内容看来，《房屋租赁合同》赋予当事人单方解除合同的权利，但在无法定理由而单方解约的情况下，解约方需承担相应违约责任。本案中，美霖学校在2020年7月8日解除合同，李庆乐当天收到该解除通知，本院对美霖学校的第一项反诉请求予以支持。但如前所述，美霖学校解除合同的事由并非法定或合同约定可以免责的事由，应承担相应违约责任，其要求李庆乐退还租赁保证金7600元，缺乏事实和合同依据，本院不予支持。对于李庆乐主张的2020年7月27日至2020年9月26日期间租金的问题。合同解除后，李庆乐所称的该期间租金实为占用费。一方面，作为承租人的美霖学校在合同解除后理应及时交还涉案房屋。本案中，美霖学校自称已于合同解除当天撤场但未能充分举证证明，且自认未将房屋钥匙交还给李庆乐，故本院对其已于2020年7月8日撤场并交还房屋的主张不予采信。另一方面，在合同未能正常履行的情况下，作为出租人的李庆乐亦应采取措施及时止损，而不应任由损失扩大。但李庆乐在美霖学校解除合同后未能积极采取措施及时止损，甚至在合同解除后也没有上门察看现场情况，其对损失扩大亦应负相应责任。因此，本院参照合同约定的租金标准，综合考虑合同解除后双方表现及各自过错程度，酌情认定美霖学校应向李庆乐支付2020年7月27日至2020年9月26日的占用费4200元（4200元×2月×50%）。至于李庆乐主张的迟延交租违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：确认原告（反诉被告）李庆乐与被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校于2016年6月6日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月8日解除；被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）李庆乐支付2020年7月27日至2020年9月26日期间的占用费4200元；驳回原告（反诉被告）李庆乐的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由原告（反诉被告）李庆乐负担25.5元，被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校负担24.5元。反诉受理费356元（已减半收取），由原告（反诉被告）李庆乐负担282元，被告（反诉原告）广州市从化区美霖职业培训学校负担74元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  卓燕君人民陪审员  霍小冰二〇二一年四月二十一日书 记 员  梁怡筠梁昭仪