山东省烟台市莱山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0613执异12号案外人：烟台城发置业有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区。法定代表人：宋吉良，该公司董事长。申请执行人：深圳市冠泰装饰集团有限公司。住所地深圳市福田区。法定代表人：邵国盛，该公司总经理。被执行人：烟台水清木华置业有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区。法定代表人：苏向国，该公司总经理。委托代理人：朱永刚，男，1980年2月2日，汉族，该公司总助，住山东省烟台市福山区。本院在执行申请执行人深圳市冠泰装饰集团有限公司（简称深圳冠泰）与被执行人烟台水清木华置业有限公司（简称水清木华）建设工程施工合同纠纷一案中，案外人烟台城发置业有限公司（简称烟台城发）向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人烟台城发提出异议，请求：中止执行，返还案外人如下财产：烟台市莱山区迎春大街177号2号楼1409号、1410号、1808号、1809号房屋。事实和理由：2013年8月24日，案外人与烟台城发签订《借款合同》约定，案外人人向水清木华出借9450万元。同日，双方签订《房屋抵顶协议》，水清木华将润华大厦B栋第8、10、12、13、14、15、16、17、18、19层共10层的办公间抵顶给案外人，用于偿还借款本息。案外人按约向水清木华支付了9450万元借款。2018年3月9日，案外人通知水清木华将已抵顶的1409、1410号房产交付中国建筑第五工程局有限公司（简称中建五局）并办理过户手续，以抵顶案外人欠付中建五局的债务。2018年7月9日，案外人通知水清木华将已抵顶的1808、1809号房产交付中建五局并办理过户手续，以抵顶案外人欠付中建五局的债务。按照案外人的指示，水清木华2018年11月26日向中建五局发出《入住通知函》，2018年12月1日水清木华向中建五局办理了该四套房产的交付手续。以上四套房产交付后，因润华大厦未办理初始登记原因，至今没有办理过户登记手续。综上，贵院查封拍卖涉案四套房产之前，水清木华为偿还借款本息以书面合同形式已经向案外人进行了抵顶，并且按照案外人的指示办理了房屋交付手续。房屋未办理过户登记不是案外人的原因造成。案外人提出异议，请立即中止对上述财产的执行，维护案外人的合法权益。申请执行人深圳冠泰称，烟台城发的异议不符合最高法院的相关规定，应予驳回。理由是：烟台城发提出，涉案查封土地上所建的部分房屋，已于2013年由水清木华抵顶给自己，2018年自己又将部分房产抵顶给中建五局，水清木华向中建五局办理交房手续。假定烟台城发关于房屋抵顶过程的陈述是真实的，该房产已经抵顶给中建五局，而且水清木华交房的对象是中建五局，那么烟台城发没有资格提出异议，应该由中建五局提出。况且中建五局已经提出执行异议，理由相同。两方异议申请相互冲突，中建五局异议不能成立，已在该案件中向法院提交书面意见。即使烟台城发没有签署《三方转账协议》，中建五局未提出执行异议，烟台城发的异议也不能成立。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议复议只有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，烟台城发只有在规定的四个条件全部成就时，其异议才可以成立。然而根据中建五局提交的相关证据及申请执行人深圳冠泰的现场调查，烟台城发没有满足任何一个条件。简述如下：一、截至目前，烟台城发没有与水清木华签订合法有效的书面买卖合同。烟台城发提交了2013年8月24日水清木华与烟台城发签订的《房屋抵顶协议》以及2018年3月9日烟台城发、中建五局和水清木华三方签署的《三方转账协议》。除此之外，没有烟台城发与水清木华签订的有关其异议房产的书面买卖合同。如果烟台城发主张《房屋抵顶协议》就是司法解释要求的“合法有效的书面买卖合同”，那么深圳冠泰认为，1、从约定内容上看，《房屋抵顶协议》不是以转让协议项下房产所有权为目的的房屋买卖合同，而是收取向非协议方出售该协议项下房产所得价款的合同。第四条明确约定“以销售乙方抵账房源的全部房款还本付息给甲方”，第五条约定“销售方式、费用、价格及税金”，第六条约定“借款返还”，第八条更明确约定“乙方应按本协议第六条的约定按时向甲方支付已售抵顶房源的房款”，这就更清楚地表明，所谓“抵顶”房屋并非买卖房屋，而是用出售“抵顶”房屋的价款归还欠款。2、烟台城发和水清木华没有在房管部门网签正式的房屋买卖合同，该行为也说明烟台城发无意取得《房屋抵顶协议》项下的房屋所有权。水清木华早就取得了润华大厦B栋的预售许可，如果在签订《房屋抵顶协议》时烟台城发和水清木华的真实意思是烟台城发取得协议项下的房产，那么在签订《房屋抵顶协议》到深圳冠泰查封土地期间，烟台城发没有理由不在房管部门办理正式的房产买卖合同网签手续。（2018）最高法民终1075号民事判决书明确指出：不动产买卖人享有的足以排除强制执行的民事权益必须建立的合法有效的基础法律关系之上，前提条件是以物权变动为内容的买卖合同成立且有效。综合上述三个情形，《房屋抵顶协议》绝非是“以物权变动为内容的买卖合同”。二、截至目前，烟台城发也没有占其异议项下的不动产。烟台城发并无提供任何证据证明其已经在深圳冠泰查封前已合法占有该不动产。按照烟台城发主张水清木华向中建五局交付房产，也可以否定烟台城发占有异议房产的可能。经深圳冠泰现场实地调查，发现截至目前，三方协议项下房产仍处于毛坯状态，无人使用，现场没有任何迹象表明或者暗示该房产处于中建五局的实际占有状态。建议实地勘察。三、烟台城发并没有实际支付房款。首先，烟台城发没有提交任何证据证明已经支付全部房款。如果中建五局主张已支付全部房款，则至少应该提交向水清木华付款的合法有效付款赁证且取得水清木华开具相应的合法有效的售房发票。烟台城发提交的收据，写着是借款而不是房款，而且，根据《房屋抵顶协议》约定，这些借款也没有转换为购房款，因为反复约定将出售抵顶房源的房款返还给烟台城发。四、未办理过户登记有烟台城发自身的原因。烟台城发不愿意办理正式的房产买卖网签手续，因此即使水清木华及时办理竣工验收和备案手续，具备过户登记条件，该房产也不会办理过户登记。可以说该房产未办理过户登记有两个原因：烟台城发无意办理过户登记是主观原因，水清木华未及时办理竣工和备案手续是客观原因。综上，烟台城发的异议不能成立，请求依法驳回。被执行人水清木华称，案外人陈述属实。本院查明：关于深圳冠泰与水清木华建设工程施工合同纠纷一案，本院于2019年7月22日采取财产保全措施，冻结被申请人水清木华银行存款7962607.56元或查封、扣押其相应价值的财产。2020年7月23日，本院向烟台市莱山区不动产登记中心出具协助执行通知书，查封被申请人水清木华名下位于烟台市莱山区地段［证号：烟国用（2014）第××号，面积：5395.10平方米］的土地一宗。另查明，涉案烟台市莱山区迎春大街177号2号楼1409号、1410号、1808号、1809号四套房屋系水清木华在上述土地上开发建设的建筑物，现尚未办理产权初始登记。关于上述四套房屋的抵顶过程：2013年8月24日，烟台城发（甲方）与水清木华（乙方）签订《房屋抵顶协议》，约定：甲乙双方于2013年8月24日签订了金额为9450万元的借款合同，双方商定，以乙方开发的位于莱山区写字楼办公间抵顶给甲方，用于偿还乙方的借款本息。一、甲乙双方确认，以乙方开发的润华大厦Ｂ栋写字楼第8、10、12、13、14、15、16、17、18、19层，共10层办公间作为抵顶。二、乙方保证上述抵顶的商品房未因其它事由被查封、抵押或出售，致使甲方权利无法实现。三、协议书签订后，甲方即享有上述房产的所有权。四、甲乙双方约定，以销售乙方抵顶房源的全部房款还本付息给甲方。五、甲方指派1至2名置业顾问，与乙方共同进行销售工作。详见润华大厦营销协议。协议中另约定了其他权利义务。2018年3月9日，烟台城发（甲方）、中建五局（乙方）及水清木华（丙方）签订《三方转账协议》，约定：甲方将其应支付给乙方建设城发泰颐新城的部分工程款，计人民币2768631元以支票方式支付给乙方；乙方应在收到该支票当日，开具同等金额的支票给丙方，用于购买丙方因向甲方借款而抵给甲方的润华大厦B座房号为1406、1409、1410办公间已完成销售，并且销售房款已支付给甲方，用于归还丙方在甲方的相应借款。2018年7月9日，烟台城发（甲方）、中建五局（乙方）及水清木华（丙方）又签订《三方转账协议》，约定：甲方将其应支付给乙方建设城发泰颐新城的部分工程款，计人民币2486640元以支票方式支付给乙方；乙方应在收到该支票当日，开具同等金额的支票给丙方，用于购买丙方因向甲方借款而抵给甲方的润华大厦B座房号为1807、1808、1809办公间已完成销售，并且销售房款已支付给甲方，用于归还丙方在甲方的相应借款。上述两份《三方转账协议》中约定了各抵顶房源单价、面积及总价，且均另约定：丙方在收到乙方支票后，应在三日内与乙方办理上述房屋交接房手续，乙方应服从丙方其他正当的要求，如服从物业管理、及时缴纳物业费等。乙方有权出售上述房产，丙方同意与乙方指定的用户（以公函为准）开具房款收据、签订购房《协议书》或《商品房买卖合同》并办理相关房产手续，费用按国家相关规定由丙方和用户承担。乙丙任何一方违反本协议约定，导致甲方无法收到上述房款的，甲方有权解除本协议，如丙方违约，甲方有权要求丙方立即偿还全部借款。烟台城发另提供入住通知函、业主签署及接收文件目录、商品房交接清单（户内）以及物业费、水电费收据，证明水清木华于2018年12月1日向中建五局交付涉案四套房屋。本院认为，本案争议的焦点问题是案外人是否享有足以排除执行的实体权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。本案中，水清木华与烟台城发签订《房屋抵顶协议》后，中建五局与水清木华及烟台城发之间又签订两份《三方转账协议》，该三协议实为约定水清木华以包含涉案四套房屋在内的房产及房产销售款抵顶支付烟台城发借款、烟台城发以包含涉案四套房屋在内的房产及房产销售款抵顶支付中建五局工程款的以物抵债协议。因烟台城发已将涉案四套房屋抵顶给中建五局并通知水清木华向中建五局交付房屋，故烟台城发对涉案四套房屋已不再享有实体权利，其提出异议请求，于法无据，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人烟台城发置业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曲少雪人民陪审员  王南南人民陪审员  乔 楠二〇二一年四月二十七日书 记 员  孙莹娴