安徽省芜湖经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)皖0291民初4803号 原告：安徽国脉科技有限公司，住所地安徽省芜湖经济技术开发区齐落山路一号，统一社会信用代码913402007110385826。 法定代表人：陈明媚，总经理。 委托诉讼代理人：陈名帆，公司员工。 被告：黄继海，男，1966年9月1日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。 安徽国脉科技有限公司与黄继海房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。安徽国脉科技有限公司、黄继海均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 安徽国脉科技有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付所欠房屋租金与物业托管费503059元；2.判令被告承担合同违约金50305元；3.判令被告将房屋恢复原状或支付原告为恢复原状的折迁费用180000元；4.判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2014年12月17号,续签了合同编号为:2012001号《房屋租赁合同》,按此合同约定从第三年起按8%每年递增房租金,故从被告续签日期2014年度12月17号计算,2014年度至2015年度房租金为56160元、2015年度至2016年度房屋租金为61393元、2016年度至2017年度为67051元、2017年度至2018年度为73236元,总计257840元。按双方签订的《房屋托管协议》计,2014年度至2015年度欠交的物业费为78000元、2015年度至2016年度为78000元、2016年度至2017年度为84240元、2017年度至2018年度为90979元,此项总计为331219元，两项合计为589059元,而被告实际支付房屋租金与物业托管费总计为86000元，欠交数额为503050元，按照双方合同约定，违约方应承担总额房屋租金与物业托管费10%的违约金，即50305元。以上所欠费用经原告多次催要无果，故提起诉讼。 黄继海辩称，实际是租到了2018年3月份，原告就不让我继续租了。还有他叫我恢复原状这是不成立的，因为我已经装潢好了，已经在经营了，也无法恢复原状了。原告要求我恢复原状我有异议，催款单我没有收到，物业托管费不认可，这个费用是怎么来的我也不清楚，我已经交了356000元的租金，因为2018年3月份原告就不让我继续租了，后面的钱我认为不应当由我出，所以我并不欠原告的费用。 原告向本院提交了房屋租赁合同、房屋托管协议、催款通知。其中租赁合同被告不持异议，本院予以认可。催款通知系原告单方制作且被告持有异议，故不能证明原告已履行催款义务。房屋托管协议的效力问题是本案争议焦点之一。原告主张该托管协议是租赁合同的一部分，物业管理费78000元其实就是租金。被告称该托管协议是其在酒醉状态下所签，对物业管理费也不认可。本院根据安徽国脉科技有限公司在系统中的关联案件查询到，2010年安徽国脉科技有限公司与案外人手足医院签订的租赁合同，房屋建筑面积为11599平方米，年租金为1390800元，计119.9元/平米每年；2011年安徽国脉科技有限公司与案外人居某签订的租赁合同，房屋建筑面积为1331.38平米，年租金为319500元，计239.9元/平米每年；2019年安徽国脉科技有限公司与案外人王某、刘某签订的租赁合同，房屋建筑面积为500-600平米，年租金及综合管理费150000元，计250元-300元/平米每年。案涉房屋建筑面积约900平米，合同约定租金为每年52000元。如果不将托管费计入租金的话，则房屋租金为57.78元/平米每年。如果将托管费78000元计入租金的话，则房屋租金为144.4元/平米每年。参考安徽国脉科技有限公司类似时间段与他人签订的租赁合同，本院认定房屋托管协议应为有效。理由如下：1.该房屋托管协议上有被告黄继海的签名。黄继海虽辩称是在醉酒、不知情状态下签订的合同，但未提供证据加以证明，应承担不利后果；2.案涉房屋租赁合同第四条已明确约定了房屋有租金和管理费，故房屋托管协议可以解释为对租赁合同中管理费的单独约定。且黄继海自认按照惯例，每年应支付约14万元租金给原告，该金额和租金、托管费之和更为接近；3.如果否认该托管协议效力，则案涉租赁合同约定的租赁价格显著低于同时间段安徽国脉科技有限公司向其他人出租房屋的租赁价格，不符合情理。因此，就房屋托管费一事，原告的主张更加可靠，本院予以采纳。 被告在举证期限内向本院提交了收条、合伙协议书、大众浴室设备用具列详情单、乡村民菜馆装潢价格明细表、声明一份。其中收条原告予以认可，故其效力本院予以确认。为证明案涉房屋被原告提前收回，被告向本院提交了声明一份，称系其朋友拍摄，但无法解释该证据的合法来源、拍摄时间、地点，因此合法性、真实性有重大瑕疵，本院不予采信。被告提交的其他证据与本案无关，依法不予采信。被告在庭后补充提交了视频8个、照片及微信截图17张。原告质证后对部分转账记录予以认可，对于其他无关证据不予认可。本院经审核，认为被告提交的视频、照片，除原告认可的转账记录外，其余证据与本案无关，不予采信。被告向本院申请调取了案外人陈望平的银行流水，认为2015年4月27日案外人陈望平支付给陈名帆的20000元系本案租金。原告质证后认为该笔钱款是支付2014年12月17日之前的租金。本院审核该证据后认为，银行流水一定程度上能够反映出原、被告之间存在经济往来，但银行流水没有交易快照或者摘要，无法反映出这20000元是支付的哪一笔租金。被告在超出举证期限且未经本院许可的情况，还向本院提交了存款凭条、付款账户资料、收条、联系函，因上述证据被告无法说明来源情况，也不能解释这些证据与本案存在哪些关联，故不予组织质证，亦不予采信。 本院经审理查明，2012年，被告黄继海和案外人陈望平等人合伙做生意，租赁原告位于齐落山工业园区内三号楼一层房屋（建筑面积约900平米）用于开展合伙事务。后因陈望平等人委托被告管理合伙生意，故2014年12月17日被告又重新和原告签订了房屋租赁合同，约定被告承租案涉房屋，租期自2012年11月26日暂定至2018年11月25日止，租金为每年52000元，自第三年起按8%递增，任何一方违反本合同约定，除赔偿对方经济损失外还应支付当年房租和综合管理费总额的10%作为违约金。2014年12月，原、被告还签订了房屋托管协议，约定上述房屋的物业管理费用为每年78000元，自第三年起按每年8%递增。被告实际占有、使用案涉房屋后仅支付了部分租金。后双方因租金事宜，诉讼来院。 在开庭时，原告委托诉讼代理人陈名帆自认就本案收取了被告租金300059元，但庭后又申请变更诉讼请求，认为被告仅支付了房屋租金及托管费86000元，实际欠付租金、托管费503050元。 以上事实有原、被告提交的证据、陈述的事实以及（2019）皖02民终1413号民事判决书、（2020）皖0201民初474号民事判决书、（2020）皖0291民初2331号民事调解书及相关合同复印件在卷予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条规定，在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。本案原告在起诉状中和开庭时自认被告支付了300059元租金，具有法律效力。原告庭后虽申请变更诉讼请求，但并未提交证据表明被告未支付上述租金，故对原告推翻其自认的陈述，不予采信。被告提交的各项用于证明其交付租金的证据，所载明的租金数额之和小于300059元。因原告自认，免除被告差额部分租金的证明责任。案涉租赁合同、托管协议是双方当事人真实意思表示，原、被告双方均应履行。2014年度至2018年4月的租金、托管费共589059元。其中2014年至2015年度的房屋租金为56160元、托管费为78000元；2015年至2016年的房屋租金为61393元、托管费为78000元；2016年至2017年的房屋租金为67051元、托管费为84240元；2017年12月17日至2018年3月31日房屋租金为73236元、托管费为90979元。扣除被告已支付的300059元，黄继海还应支付租金、托管费289000元。被告没有正当理由迟延支付租金、托管费，还应按照合同约定承担违约责任，违约金根据合同约定计28900元，本院予以认可。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条之规定，承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。本案中，被告自2012年起装饰装修案涉房屋用于经营浴室长达6年之久，原告显然知情并认可。因此，原告要求被告将案涉房屋恢复原状，没有法律依据，本院不予支持。被告称案涉房屋在2018年4月份左右即被原告收回，但没有提供证据加以证明，被告要求扣减相应期间租金的意见，本院不予采信。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十三条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三条之规定，判决如下： 一、被告黄继海于本判决生效之日起十日内向原告安徽国脉科技有限公司支付欠付的房屋租金289000元； 二、被告黄继海于本判决生效之日起十日内向原告安徽国脉科技有限公司支付欠付房租所产生的违约金28900元； 三、驳回原告安徽国脉科技有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息(没有给付金钱义务的，不写)。 案件受理费减半收取为5567元由被告黄继海负担2413元，原告安徽国脉科技有限公司负担3154元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。 审判员  蒋卫斌 二〇二一年四月九日 书记员  冯争利 附相关法条： 《中华人民共和国合同法》 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十三条承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。 承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第十三条房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。 《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》 第三条在诉讼过程中，一方当事人陈述的于己不利的事实，或者对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。 在证据交换、询问、调查过程中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，当事人明确承认于己不利的事实的，适用前款规定。