河南省原阳县人民法院民 事 判 决 书(2021)豫0725民初580号原告：张赛佼，女，1989年11月4日出生，汉族，住河南省禹州市。委托诉讼代理人：孙孟杰、顾远（实习），河南良承律师事务所律师。被告：新乡御景置业有限公司，住新乡市平原示范区滨湖大道9号市民之家306房间。法定代表人：梁晓婷，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：任卫丽，系该公司员工。原告张赛佼与被告新乡御景置业有限公司（以下简称御景公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张赛佼委托诉讼代理人孙孟杰、被告御景公司委托诉讼代理人任卫丽均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张赛佼向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与被告签订的《商品房买卖合同》（预售）。2、请求判令被告返还原告所缴纳的购房款238766元，并支付资金占用期间的利息6758.67元（暂计算至起诉日，以后的利息以238766元为基数，按照合同成立时一年期贷款市场报价利率为标准，计算至实际清偿完毕之日止。事实与理由：2020年4月29日，原告与被告签订了《郑州恒大金碧天下商品房认购书》，原告按照认购书的约定向被告缴纳了3万元定金（定金在签订商品房买卖合同时转入房款）。后双方于2020年4月30日签订《商品房买卖合同》（预售），合同约定：原告购买了被告开发的位于长江大道以南、赣江路以北、太行大道以西新乡，该商品房建筑面积199.47平方米，该商品房单价为每平方米11970.0051元，总价款为人民币2387657元，付款方式为分期付款。合同另约定了商品房交付条件、合同备案与房屋登记、补充协议等内容。合同签订后，原告已按照合同约定向被告缴纳了首付款238766元，但由于新冠肺炎疫情不可抗力的影响，导致原告收入惨淡、入不敷出，原告无力再负担剩余购房款，原告依据合同约定要求解除合同，并返还购房款。被告御景公司辩称：不同意解除合同。原告诉请解除商品房买卖合同不具有合同约定或法律规定的解除情形，应驳回原告的全部诉讼请求。原、被告双方签订《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违返法律、法规的强制性规定，合法有效。被告没有违反案涉商品房买卖合同的约定，原告违约未按《商品房买卖合同》第七条约定履行付款义务。原、被告系2020年4月30日签署案涉《商品房买卖合同（预售）》，系2020年1月20日疫情发生后签订。依据豫高法［2020］30号《河南省高级人民法院关于依法妥善办理中小微企业受疫情影响案件的工作指引》第二条第一项关于合同履行第五目规定：对于疫情发生后订立的合同，当事人以受疫情影响为由主张适用不可抗力或情势变更的，一般不予支持。经审理，本院认定以下案件事实：2020年4月30日，御景公司与张赛佼签订《商品房买卖合同（预售）》及附件。双方约定：1、张赛佼购买御景公司开发的新乡恒大金碧天下·半城湖2号楼1单元1-2层1104号房屋。2、房屋总价款2387657元，于2020年5月1日支付首期房款238766元，于2020年7月29日支付房款238766元，于2020年10月29日支付房款238766元，于2021年1月29日支付房款238766元，于2021年4月29日支付房款238766元，于2021年7月29日支付房款238766元，于2021年10月29日支付房款238766元，于2022年1月29日支付房款358149元，剩余房款358146元于2022年4月29日前支付完毕。3、出卖人应当自2022年5月31日前向买受人交付该商品房。4、在房地产权证办理完毕前，出卖人和买受人双方任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，并按已付款的50%作为违约金赔偿对方损失。5、如买受人分期付款，买受人必须严格按照约定的期限支付每期楼款，否则，每逾期一日，买受人应按未付款总金额万分之一向出卖人计算支付违约金；买受人逾期180天仍未按约定金额支付的，出卖人有权单方解除合同，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金，该房屋归出卖人所有，买受人应无条件配合出卖人到有关部门办理注销合同备案等取消交易的手续；因办理手续支付的费用由买受人承担。合同签订后，张赛佼于2020年4月30日支付了首期房款238766元，余款至今未支付。在此前后，双方办理了合同备案登记、未办理预告登记手续。该房现仍未交付。2020年11月19日，张赛佼的丈夫宋华磊以主诉“兴奋话多半年，心情不好1周余”入住郑州大学第一附属医院精神医学二科住院治疗。入院记录的病史为：半年前无明显诱因出现兴奋话多，说话滔滔不绝，难以打断；心情愉悦，感到世界很美好，认为自己无所不能，认为自己非常聪明，爱说大话，例如每月给要给自己媳妇10万块；对未来生活做了诸多美好的展望，遇到很多挫折却毫不在乎大把消费，好投资，花大价钱买洋房，自己买门面房要开修理厂，过一段时间家里经济困难了依然保持高消费状态；对日常生活和工作皆充满了热情，精力旺盛，乐于助人，喜社交，好主动与人交谈，头脑反应灵敏，注意力集中困难；性欲旺盛，食欲增强，每天晚睡早起，睡眠需求减少，每日仅睡4小时，仍精力十足。上述表现均与其平素性格、行为表现不符，期间无明显心情不好或冲动表现。于1月前前来我院门诊就诊，门诊行心理测验显示:明显掩饰倾向，存有躁狂症状，给予“丙成酸镁1.0g/天，硫平0.2g/天”，规律服药10天后症状逐渐缓解，后坚持规律服药，于1周出现心情不好，胡思乱想，对日常琐事皆担忧不已，说自己还有一大堆的事情没有处理；担心害怕，担心自己欠的钱还不上，害怕要账的人堵自己的门；心烦，坐立不安；不愿与人说话，说话语速减慢，认为自己现在脑子特别乱，自觉拖累家人，自卑，觉得自己没用，能力不如别人，无助，绝望，所有遇到的事情都会往最坏的方向想；曾有消极观念，但未行动，凡事皆提不起兴趣，脑子反应变慢，有时感脑袋像是被抽空了一样，一片空白；做事难以集中注意力，记忆力下降，失眠，主要为早醒，食欲减退，饭量是平时的一半。专科检查确认：思维迟缓，注意力涣散，记忆力减退，智能不配合，自知力部分存在，表情痛苦，情感反应焦虑、恐惧，意志活动减退，行为坐立不安，食欲减退；其他正常。心理测验显示：有明显掩饰倾向，存有躁狂症状。初步诊断为双向情感障碍。本案审理过程中，张赛佼主张：案涉房屋系其在丈夫患双向情感障碍精神疾病，受丈夫宋华磊意志控制的情况下冲动购买；合同签订后，婆婆出车祸花费20余万元，丈夫病情恶化已无工作能力，且丈夫在患病初期借债创业欠下巨额债务；本人打工月工资仅为3500元，丈夫治病支出不菲，家庭入不敷出；实在无力支付剩余购房款。本院认为，张赛佼、御景公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规禁止性效力性规定，为有效合同。《商品房买卖合同（预售）》前，张赛佼的丈夫宋华磊已处于病情确诊前的亢奋状态，张赛佼、宋华磊夫妻二人共同决定采用分期付款、每三个月支付238766元、共计支付2387657元的方式购买案涉房屋，二人的决策似已受到宋华磊病情影响。2020年4月30日，张赛佼与御景公司签订《商品房买卖合同（预售）》后，张赛佼家庭出现重大变故，婆婆因交通事故受伤住院，丈夫宋华磊发生精神疾病而失业，家庭收入来源邹减，支出项目邹增。张赛佼、宋华磊夫妻二人育有一学龄儿子，就目前状况而言，仅靠张赛佼一人的收入已不足以维持家庭正常支出；如果再加上其婆婆、丈夫二人的医疗支出和每三个月的分期购房款，张赛佼的家庭无论如何也难以维持收支平衡。以上情况，非张赛佼所能预期，如果责令张赛佼继续履行本案《商品房买卖合同（预售）》，将严重背离公平原则。根据民法典第五百三十三条“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同；人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。”规定，本案《商品房买卖合同（预售）》应予以解除，自张赛佼向本院提交的诉状送达御景公司之日2021年2月13日起解除。《商品房买卖合同（预售）》约定，在房地产权证办理完毕前，出卖人和买受人任何一方无正当理由要求终止合同的，责任方须承担违约责任，按已付款50%作为违约金赔偿对方损失。根据民法典第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”规定，张赛佼应支付御景公司违约金119383元（238766元×50%）。扣除该部分违约金，剩余119383元御景公司应返还张赛佼。张赛佼请求御景公司支付已付款占用利息，无事实和法律依据，不予支持。关于双方约定的违约金赔偿是否存在过高的问题。张赛佼与御景公司签订商品房买卖合同，并将该合同备案登记公示。案涉商品房买卖合同如不解除，御景公司因出售该房屋可获得的利益远不止119383元。故双方约定的违约金赔偿并不存在显失公平，应不予调整。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百三十三条、第五百七十七条、第五百八十条、第五百八十四条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、确认新乡御景置业有限公司与张赛佼2020年4月30日签订的编号为2020-0430270《商品房买卖合同（预售）》及附件已于2021年2月13日解除；二、新乡御景置业有限公司于本判决生效之日起十日内返还张赛佼购房款119383元；四、驳回张赛佼的其他诉讼请求。以上，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2491.43元，由原告张赛佼负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于新乡市中级人民法院；于递交上诉状之日起七日内预交上诉费，并于缴费之日起五日内将上诉费凭证缴本院查验。逾期视为放弃上诉请求。审判员  娄季林二〇二一年四月二十三日书记员  万 彦