济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初3071号原告：济南匡山温馨物业管理有限公司，住所地济南市。法定代表人：王冲，执行董事。委托诉讼代理人：庄沭东，山东舜元律师事务所律师。委托诉讼代理人：庄文飞，山东舜元律师事务所律师。被告：刘丕营，男，1970年9月8日出生，汉族，住济南市。原告济南匡山温馨物业管理有限公司（以下简称温馨物业）与被告刘丕营物业服务合同纠纷一案，本院于2020年4月6日立案后，依法适用简易程序（小额诉讼程序），于2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告温馨物业的委托诉讼代理人庄沭东、庄文飞、被告刘丕营到庭参加诉讼，本案现已审理终结。温馨物业向本院提出诉讼请求：1、要求刘丕营支付自2018年11月1日至2021年2月3日的物业管理费4350.4元。2、要求被告支付以下违约金：(1)以2018年11月1日至2019年2月3日应缴物业费497.6元为基数，自2018年11月1日起至付清之日止，按每天按万分之五计算，暂计算至2020年8月31日的违约金为166.5元。(2)以2019年2月4日至2019年8月3日应缴物业费963.2元为基数，自2019年2月19日起至付清之日止，按每天按万分之五计算，暂计算至2020年8月31日的违约金为269.2元。(3)以2019年8月4日至2020年2月3日应缴物业费963.2元为基数，自2019年8月19日起至付清之日止，按每天按万分之五计算，暂计算至2020年8月31日的违约金为182元。(4)以2020年2月4日至2020年8月3日应缴物业费963.2元为基数，自2020年2月19日起至付清之日止，按每天按万分之五计算，暂计算至2020年8月31日的违约金为93.4元。(5)以2020年8月4日至2021年2月3日应缴物业费963.2元为基数，自2020年8月19日起至付清之日止，按每天按万分之五计算，暂计算至2020年8月31日的违约金为5.8元。3、本案案件受理费、公告费、鉴定费等诉讼费用由刘丕营承担。事实和理由：2014年8月4日，刘丕营接收其购买的匡山琪鑫苑小区******室建筑面积为103.57㎡的房屋时，刘丕营与温馨物业签订了前期物业服务合同，双方约定物业服务费收费标准为1.55元/㎡/月，自开发商通知交房之日起缴费，首次缴纳半年物业服务费，以后按半年为期限缴付，每半年第一个月的1日至15日为缴费期，如刘丕营违约缴费，应从逾期之日起每天按应缴费总额万分之五的违约金。合同签订后，刘丕营自2018年11月1日没有缴纳物业服务费。2020年7月8日，温馨物业向刘丕营催收其欠费，但刘丕营至今分文未缴付.温馨物业认为，刘丕营未按约及时支付物业服务费的行为己构成违约，为了维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。刘丕营辩称，一、前期物业服务合同无效。刘丕营与琪鑫置业公司签订购房合同时，购房合同规定了前期物业为天华物业管理有限公司，交房过程中，琪鑫置业公司突然变更前期物业，利用刘丕营着急入住的心理，采用诱导及欺骗方式，要求刘丕营与温馨物业签订《前期物业服务合同》。刘丕营与温馨物业在签订《前期物业服务合同》时，依据当时《物业管理条例》的规定，其并不具有相应的物业服务资质，违反了国家法律强制性规定，应当认定合同无效。二、温馨物业主张刘丕营承担违约责任的请求缺乏法律依据。2016年3月21日，房地产开发企业琪鑫置业公司与山东慷华物业管理有限公司签订了《匡山琪鑫苑小区前期物业合同》，根据合同内容约定，琪鑫置业公司全面委托慷华公司对其匡山琪鑫苑小区进行物业管理，委托管理期限自2016年4月1日起至2021年3月31日止。双方的上述签约行为，应视为房地产开发企业变更了前期物业服务合同的实施主体，是房地产开发企业对履行前期物业服务合同的物业企业的选聘。三、温馨物业与刘丕营签署的前期物业服务合同不适用本次物业纠纷。1、温馨物业于2016年4月1日前撤出本小区，由慷华公司接管。因此温馨物业自行与刘丕营实质上已经解除了前期物业服务合同。2、业主作为房屋产权所有人有权决定选聘物业服务公司的相关事宜，房地产开发企业无权强迫交易并指定温馨物业作为物业服务公司。四、自2018年9月11日后，温馨物业重新接管慷华公司服务，温馨物业与刘丕营等业主之间并未签署相关物业服务合同，温馨物业直接制定霸王条款，自行规定了相关收费项目及金额，且同一小区采用的收费标准不一致。五、温馨物业自行设定的收费标准与其提供的服务不符合中国物业管理协会制定的《普通住宅小区物业管理服务等级标准》的行业标准的规定。也不符合《济南市物业星级服务标准》的行业标准的规定。六、温馨物业侵吞业主公共收益。温馨物业强行进驻刘丕营所在的小区后，并利用业主产权设立的多项收费项目，产生的较大公共收益。七、温馨物业在进驻刘丕营所在的小区后存在重大侵害业主人身财产安全的违法行为。八、温馨物业强行入住刘丕营所在的小区，致使小区环境恶劣，生命财产安全得不到保障，已经给刘丕营生活造成严重影响，刘丕营被迫多次找温馨物业进行协商物业服务质量、物业费及物业公共收益等相关事宜，温馨物业的部分人员存在态度恶劣，粗暴蛮横等情况。基于上述事实，温馨物业提出的按照2014年8月4日签订的前期服务合同，刘丕营违约的事实和理由并不成立。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘丕营系匡山琪鑫苑小区******室业主，该房屋建筑面积为103.57平方米，物业服务费按建筑面积每平方米每月1.55元计算。刘丕营未交纳自2018年11月1日至2021年2月3日期间的物业服务费。2014年8月4日，刘丕营与温馨物业签订了《前期物业服务合同》，该合同对双方的权利义务进行了约定。后物业服务公司变更为山东慷华物业管理有限公司，2018年10月17日，温馨物业与山东匡山琪鑫置业股份有限公司、山东慷华物业管理有限公司签订协议书，该协议第二条载明：“本协议生效后的三日内，乙方（即案外人山东慷华物业管理有限公司）向丙方（即本案原告温馨物业）办理完毕匡山琪鑫苑水、电、门卫、保洁、绿化、消防、电梯、监控、其他房屋租赁的移交手续，所有项目现状移交，三方清点后，在交接单上签字视为移交完毕……”。第三条载明：“本协议签订后，截止2018年10月31日，乙方不得再收取有关琪鑫苑项目的任何费用。于2018年11月15日前办理完毕包括但不限于业主物业费明细、车位租赁情况、水电费、业主装修押金、乙方对外签订的一切出租和承包合同等财务资料，三方在交接单上签字视为移交完毕。”。2018年11月1日，诉争小区由温馨物业提供物业服务。2019年1月3日，山东匡山琪鑫置业股份有限公司将匡山琪鑫苑小区委托温馨物业进行物业服务，并将双方签订的合同交由济南市槐荫区住房保障和房产管理局备案。本院认为，本案争议焦点在于刘丕营与温馨物业签订的《前期物业服务合同》是否有效及物业服务费每平方米每月1.55元是否合理。刘丕营主张其与温馨物业签订《前期物业服务合同》后，因山东慷华物业管理有限公司入驻，变更了合同主体，导致《前期物业服务合同》解除。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第三十六条规定：“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立。”。本案中，刘丕营与温馨物业签订的《前期物业服务合同》虽因温馨物业撤离诉争小区导致终止，但温馨物业再次于2018年11月1日起为诉争小区提供物业服务，刘丕营作为小区内的业主接受了物业服务，双方再次形成合同关系，温馨物业实际参照《前期物业服务合同》的相关内容提供物业服务并收取物业服务费。关于物业服务费每平方米每月1.55元是否合理。本院认为，刘丕营与温馨物业签订的《前期物业服务合同》第四章第五条第二款第一项载明：“（1）物业服务费：住宅物业为1.5元/平方米/月，按房屋建筑面积计算，含物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，不含机动车车位服务费和车辆看管费。”。本案中，虽温馨物业于2018年11月1日开始为诉争小区提供物业服务，但其参照2014年8月4日与业主签订的《前期物业服务合同》提供物业服务并收取物业服务费，并未实际损害业主的利益，另外，合同中载明物业服务费为每平方米每月1.5元，但物业服务合同具有集体合同的性质，参照小区内其他业主的收费标准均为1.55元，故此处实际应为1.55元。对温馨物业主张的物业服务费收费标准，本院予以支持。山东匡山琪鑫置业股份有限公司与温馨物业、山东慷华物业管理有限公司签订协议书，将匡山琪鑫苑小区的物业管理服务事宜转委托给温馨物业，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该协议合法有效。该协议约定了温馨物业为诉争小区提供物业服务，鉴于物业服务合同具有集体合同的特征，对诉争小区内的全体业主均具有约束力。本案中，温馨物业应按协议的约定提供相应的服务，刘丕营作为业主在接受物业服务的同时，还应交纳相关的物业服务费。刘丕营主张山东匡山琪鑫置业股份有限公司无权指定温馨物业作为物业服务企业。本院认为，依据《物业管理条例》第二十一条规定：“在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。”。本案中，在琪鑫苑小区成立业主委员会前，建设单位可以选聘物业服务企业，刘丕营的该项辩称不能成为其免交物业服务费的理由。刘丕营提交照片及视频资料一宗，证实温馨物业提供的服务不到位，包括违规安装梯控、地下停车场违规建设超市、破坏业主用电、擅自动用维修基金、小区环境脏乱差、物业与业主发生冲突等问题。本院认为，物业公司提供的物业服务，涉及内容广泛，服务对象众多，业主对物业服务的接受程度也均不一致。虽温馨物业在提供物业服务过程中存在一定瑕疵，但如果小区内业主均以物业服务存在瑕疵为由拒缴物业服务费，那么带来的直接后果是物业公司入不敷出，不能维持企业正常运营，最终会导致物业服务质量进一步下降，小区整体环境进一步恶化。小区内物业服务的正常运行，离不开全体业主的共同配合与支持，综上所述，刘丕营提出的理由不足以减免其向温馨物业缴纳物业服务费的义务，故对刘丕营的辩解，本院不予采信。刘丕营认为温馨物业存在前述违规行为，侵犯了其合法权益，可以通过其他合法途径维护其合法权益。温馨物业主张刘丕营支付自2018年11月1日至2021年2月3日期间的的物业服务费4350.4元，合法有据，本院予以支持。关于违约金的诉讼请求，本院认为，温馨物业在提供物业服务时客观上存在一定瑕疵，且温馨物业亦需要进一步提高物业管理的水平，加强与业主间的沟通交流，对业主反映的物业服务中存在的问题及时解决或予以配合。鉴于此种情形，对温馨物业主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十六条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、参照《物业管理条例》第二十一条规定，判决如下：一、被告刘丕营于本判决生效之日起十日内向原告济南匡山温馨物业管理有限公司支付自2018年11月1日至2021年2月3日期间的物业服务费4350.4元；二、驳回济南匡山温馨物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘丕营负担。本判决为终审判决。审判员 刘 佳二〇二一年四月二十九日书记员 曹春燕