青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初396号   原告：大通回族土族自治县青山乡人民政府，统一社会信用代码:xxx,住所地：大通回族土族自治县青山乡贺家庄村。   法定代表人：陈文琼，系该乡乡长。   委托诉讼代理人：张全寿，青海朔山律师事务所律师。   被告：李生青，公民身份号码：×××，男，土族，1979年12月6日出生，现住本县。   委托诉讼代理人：李忠，青海睿鸿律师事务所律师。   原告大通回族土族自治县青山乡人民政府与被告李生青确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告大通回族土族自治县青山乡人民政府的委托诉讼代理人张全寿，被告李生青及其委托诉讼代理人李忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告大通回族土族自治县青山乡人民政府向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告之间签订的《房屋出售协议》无效；2、要求被告返还原西山乡人民政府院内农科站二层砖混结构房屋十间；3、案件受理费由被告承担。事实和理由：2013年1月16日，原、被告签订《房屋出售协议》，协议约定将原告管理的位于原西山乡政府院内农科站二层砖混结构、建筑面积200平方米房屋十间转让给被告，转让价95000元，并约定相关违约责任。后原告在上级检查工作中得知该房屋属于国有资产，而且产权人是大通县农业技术推广中心所有，原告未经法律程序批准或授权，是无权处置的。原告在发现问题后，及时与被告协商，均遭被告拒绝，致使问题始终没有得到解决。现上级明令要求整改，双方又无法协商解决，只好通过法律程序解决。综上，原、被告之间买卖房屋的行为，因双方交易的财产系国家的财产，没有按照处分国有资产必须经过报告、审批、评估、拍卖等法定程序的行政法规的规定，因此，双方的交易行为违反法律、行政法规的强制性规定以及损害国家利益，应属于无效民事行为。现提出诉讼，请求人民法院依法确认原、被告之间签订的《房屋出售协议》无效；判令被告返还原西山乡人民政府院内农科站二层砖混结构房屋十间。   被告李生青辩称,请求人民法院依法驳回青山乡人民政府的全部诉讼请求，依法作出公正、公平的判决。理由如下：1、青山乡人民政府与被告签订的协议合法有效，是双方真实意思的表示，青山乡人民政府按协议约定将买卖标的物10间房屋已经交付于被告，被告按协议约定也已将购房款95000元交付于青山乡人民政府，房屋出售协议并不违反合同法第五十二条第一款第五项的规定，不存在原告所陈述的违反法律、行政法规的强制性规定，至于原告所称未去办理报批程序是原告内部的行为，原告作为人民政府的一级政府，对其权限是明知的，当初处分本案标的物时已经充分表达了原告的意思，是其真实意思的表示；另在2020年4月15日青山乡人民政府起诉法院，要求撤销本案的房屋出售协议，合同撤销的前提是必须是合同有效，故该房屋出售协议是有效的。还有原告从2013年至2020年4月长达7年的时间，原告一直认为合同有效，自2020年4月至2021年1月原告突然认为该合同无效，违背了禁反言，不能任意取舍；2、原告的第二项诉讼请求不能成立，理由如下：原、被告双方签订的房屋买卖合同有效，不存在返还的问题，所以请求依法驳回原告主张的返还涉案房屋的请求并诉讼诉讼费由原告自行承担；3、最高人民法院多次下文保护所有的民事主体的合法权益，本案是确认买卖合同效力问题的案件，原告作为卖方，被告买方，均未平等的民事主体，应依法平等保护双方的利益，对于涉及到涉案标的为国有资产及处置问题，作为一级政府，不能在七年后以没有权利处置国有资产为由主张合同无效的请求不能成立。综上，依法驳回原告的全部诉讼请求。   本院经审理认定事实如下：2013年1月16日青山乡政府作为出售方（甲方）与李生青作为购买方（乙方）签订《房屋出售协议》，协议约定：“一、甲方愿将坐落于原西山乡人民政府农科站二层砖混结构房屋10间、建筑面积200平方米及其南北16.4米、东西28.5米(包括房屋长宽)转让给乙方。二、转让价格：双方商定该房屋转让价格为(人民币)玖万伍仟元(95000.00元)整。三、付款方式：双方一致同意购房款由乙方一次性支付，在协议签订十日内付清购房款。四、房屋交付。甲方应于本合同生效之日起十日内，将房屋的全部钥匙交付乙方，并在双方在场的情况下勘定地界，乙方如无任何异议，视为该房屋情况符合本合同约定，甲方完成房屋交付，房屋的占有、使用、收益归乙方行使。五、房屋过户。甲方协助乙方办理过户手续，办理过户相关费用由乙方承担。六、违约责任。甲方违反本合同约定，未能在约定时同内交付上述房屋的，每逾期一日，甲方应按乙方已付购房款的万分之五承担违约责任；逾期超过三个月时，乙方有权单方解除本合同，甲方应承担全部购房款20%的违约金。甲方在乙方付清出售款后，若不协助乙方办理过户手续，甲方须向乙方双倍支付乙方已付购房款。乙方违反本合同约定，未能在约定时间内支付购房款，每逾期一日，甲方按应付购房款的万分之五计算滞纳金，逾期超过一个月时，甲方有权单方解除本合同，乙方应承担全部购房款20%的违约金......”。协议签订后，李生青按照约定交付了购房款，青山乡政府将涉案房屋交付给李生青占有、使用、收益，但未办理产权过户手续。   另查明，涉案房屋系大通回族土族自治县农业技术推广中心依据青海省农业厅、青海省财政厅文件青农种植（2002）243号《关于下发〈青海省向（镇）农业技术综合服务站、农技综合服务中心站建设规划及事实方案〉的通知》在2001年-2003年间通过财政拨款在西山乡人民政府院内修建了砖混结构二层楼房一处（上下各5间），建筑面积为248㎡建成后将其房屋交给西山乡农业技术综合服务部使用，该房屋的建设用地的属性为划拨土地，土地用途为办公用地。2002年8月30日该房屋建成投入使用，2002年12月21日，大通回族土族自治县农业技术推广中心将其涉案房屋交付给大通县西山乡人民政府使用，并双方对房屋产权进行了明确：修建在西山乡政府院内的农业技术综合服务站（上下二层、面积248㎡数量10间）所有权归大通县农业技术推广中心，使用权归西山乡农业技术综合服务站。2006年8月17日，依据西宁市人民政府《关于大通县乡镇行政区划调整补充方案的批复》的批复，撤销西山乡，并入青山乡。将原西山乡人民政府的资产（包括涉案房屋）并入青山乡人民政府管理使用，并办理了并办理了资产清查登记，编制清册手续。2011年12月5日，大通回族土族自治县财政局向青山乡人民政府颁发了《青海省行政事业单位国有资产产权登记证》，载明：乡政府土地使用权12366.58㎡、房屋建筑物4640㎡等财产的所有权为国有资产，由青山乡人民政府依法占有和使用。涉案房屋包含在上述国有资产之中。   又查明，涉案房屋在进行国有资产登记时，资产卡片登记信息建立在大通回族土族自治县农业技术推广中心国有资产管理档案中，其房屋管理登记信息卡片编号为000000117号，权属性质为国有，未办证，资产名称为西山乡农技综合服务部，坐落位置为西山乡政府院内，经费来源为财政拨款143063元，面积为248㎡（每平方单价为576.87元）。但涉案房屋由青山乡人民政府使用。   上述事实有原、被告提交的《房屋出售协议》、大通回族土族自治县人民法院（2020）青0121民初1581号民事判决书和原告提交的《西宁市人民政府关于大通县乡镇行政区划调整补充方案的批复》（宁政﹝2006﹞148号）文件、《中共大通回族土族自治县委中共大通回族土族自治县人民政府关于印发〈大通回族土族自治县乡镇行政区划调整工作事实方案〉的通知》（大委字﹝2006﹞第100号）文件、合并资产清查登记表、国有土地使用权证、《青海省行政事业单位国有资产产权登记证》（编号为6301212009034）、青海省农业厅、青海省财政厅文件青农种植（2002）243号《关于下发〈青海省向（镇）农业技术综合服务站、农技综合服务中心站建设规划及事实方案〉的通知》、大通县农业技术推广中心建设乡镇综合服务专项支出结转固定资产表、国有资产基本信息登记卡（卡片编号为000000117）及原、被告当庭陈述予以佐证。   本院认为，本案争议的焦点是原、被告签订的《房屋出售协议》是否有效；涉案标的物是否应予返还。针对争议焦点，本院评述如下：   一.关于房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。本案中，依据庭审查明的事实，涉案标的物为国有资产，对于国有资产的处置,根据国务院《国有资产管理办法》行政事业单位处置资产（包括调拨、转让、报损、报废等），应向主管部门或同级财政、国有资产管理部门报告，并履行审批手续，未经批准不得随意处置和对在规定标准以上的资产转让必须进行评估的相关规定，原、被告交易的标的物系国家资产，并且原告不具有独立处置国有资产的权限，原、被告之间签订的《房屋出售协议》及交易行为违反了国家对国有资产管理的相关规定，其规定属效力性强制性规定。因此原、被告签订的《房屋出售协议》无效。   二.关于涉案房屋应否返还的问题。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告李生青通过买卖行为取得了涉案房屋，因双方签订的《房屋出售协议》无效，现原告请求被告返还涉案房屋，被告应当予以返还，其请求本院予以支持。对于原告返还被告房款的问题，在审理中被告未提出反诉，本院向被告做了释明，但被告表示不提起反诉，对此另案诉讼。   根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：   一、原告大通回族土族自治县青山乡人民政府与被告李生青于2013年1月16日签订的《房屋出售协议》无效；   二、被告李生青于本判决生效后六十日内向原告大通回族土族自治县青山乡人民政府返还其使用的位于原西山乡政府院内的二层砖混结构房屋10间。   案件受理费2175元减半收取1087.5元，由原告大通回族土族自治县青山乡人民政府负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 刘桂芳      二〇二一年四月十二日   法官助理 马长福   书记员 马 瑛   附：相关法律条文   1.《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：   （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；   （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；   （三）以合法形式掩盖非法目的；   （四）损害社会公共利益；   （五）违反法律、行政法规的强制性规定。   第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。   2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。