广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初697号原告：陈奔林，男，1982年10月18日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈其娜，女，1983年10月7日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：阳西县源河房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县城滨江北路3号南湖新城商住小区商业A栋A63号。法定代表人：袁乾坤。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所律师。原告陈奔林与被告阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈奔林的委托诉讼代理人陈其娜，被告源河公司的委托诉讼代理人冯立翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奔林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交楼的违约金12465.92元给原告；2.判令被告支付迟延办理房产证的违约金共计18736.2元给原告；3.被告负担本案的诉讼费用。被告源河公司辩称：一、被告已于2016年9月2日将涉案房屋实际交付给原告使用，原告请求被告承担迟延交楼违约责任已超法定诉讼时效；二、原告请求被告支付迟延办理房产证的违约金已超法定诉讼时效，被告已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于被告，原告亦存在过错，应承担相关的过错责任；三、原告起诉的违约金计算过高，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间问题。本院经审理认定事实如下：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同（预售）》于2015年10月19日签订。二、合同当事人：源河公司（出卖人），陈奔林（买受人）。三、标的物及价款：源河公司以373231元的价格出卖其位于阳西县房屋给陈奔林。四、实际交付房屋的时间：2016年9月2日。五、约定交付房屋的时间：2016年12月28日。六、约定的房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房验收合格；4.该商品房达到使用条件。七、房屋竣工验收备案的时间：2017年11月27日。八、合同约定的房屋逾期交付的违约责任：逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之1的违约金。九、合同约定的房屋权属转移登记的期限及违约责任：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。十、不动产权证书记载的登记日期：2019年5月9日。十一、阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日。本院认为，原告陈奔林与被告源河公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。合同签订后，原告陈奔林已依约付清该商品房的购房款给被告，但被告源河公司没有按照合同约定的时间为原告陈奔林办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续，应按合同约定承担相应的违约责任。涉案房屋在实际交付时尚未办理竣工验收备案手续，被告源河公司在该时不具备办理权属转移登记手续的客观条件，故被告源河公司依约履行办理权属转移登记的期间应自合同约定的交付商品房的次日计算360日，即自2016年12月29日至2017年12月23日间。在此期间内，因阳西县不动产登记中心在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务，应属不可抗力，故对被告源河公司迟延履行的该期间应免除其迟延履行的责任，并将最后履行期限2017年12月23日顺延相应的期限（12天）至2018年1月4日。而对于阳西县不动产登记中心在2018年间不能正常办理该业务的期间，因该事由是在被告源河公司迟延履行后才发生的，其不能将此作为免责的事由。被告源河公司主张违约金计算标准过高，双方在合同中进行了明确约定，应遵照合同履行，且其未能举证证实该标准明显高于原告的损失，故对其该主张不予采纳。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算三年，因原、被告双方约定违约金按日时间单位累积，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，具体到本案，诉讼时效期间应从被告源河公司逾期办证之日即2018年1月5日起逐日单独计算三年，结合原告于2021年3月1日向本院起诉的立案时间，2018年1月5日至2018年3月1日间的违约金已过诉讼时效期间，2018年3月2日后的违约金请求权尚在诉讼时效期间内。同时，现有的证据未显示原告陈奔林对逾期办理商品房权属转移登记手续存在过错，故其不需承担相应的责任。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款373231元为计算基数，按日万分之一从尚在诉讼时效期间的逾期之日（即2018年3月2日）计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2019年5月9日）止，共逾期434天，即应为373231元×0.01%×434天=16198.23元，对于原告陈奔林诉请的高出部分，本院不予支持。原告主张涉案房屋于2017年11月27日才经验收合格，应以该时间为实际的交楼时间。原告未能提交证据证明涉案房屋在其收楼时存在质量或不适宜居住等问题，原告亦已于2016年9月2日收楼，现原告主张逾期交楼时间计至涉案房屋验收合格之日（即2017年11月27日），理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告阳西县源河房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金16198.23元给原告陈奔林；二、驳回原告陈奔林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告陈奔林负担139元，被告阳西县源河房地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年四月十二日法官助理 黄稳达书 记 员 陈昌成附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。广东省阳西县人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1721民初697号原告：陈奔林，男，1982年10月18日出生，汉族，住广东省阳西县。委托诉讼代理人：陈其娜，女，1983年10月7日出生，汉族，住广东省阳西县。被告：阳西县源河房地产开发有限公司，住所地：广东省阳西县城滨江北路3号南湖新城商住小区商业A栋A63号。法定代表人：袁乾坤。委托诉讼代理人：冯立翊，广东源满律师事务所律师。委托诉讼代理人：许超超，广东源满律师事务所律师。原告陈奔林与被告阳西县源河房地产开发有限公司（以下简称源河公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈奔林的委托诉讼代理人陈其娜，被告源河公司的委托诉讼代理人冯立翊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈奔林向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付迟延交楼的违约金12465.92元给原告；2.判令被告支付迟延办理房产证的违约金共计18736.2元给原告；3.被告负担本案的诉讼费用。被告源河公司辩称：一、被告已于2016年9月2日将涉案房屋实际交付给原告使用，原告请求被告承担迟延交楼违约责任已超法定诉讼时效；二、原告请求被告支付迟延办理房产证的违约金已超法定诉讼时效，被告已积极、全面履行协助办证义务，迟延出证的原因不能全部归责于被告，原告亦存在过错，应承担相关的过错责任；三、原告起诉的违约金计算过高，本案应根据公平原则和客观因素充分考量违约金的计算标准和时间问题。本院经审理认定事实如下：一、合同名称及签订时间：《商品房买卖合同（预售）》于2015年10月19日签订。二、合同当事人：源河公司（出卖人），陈奔林（买受人）。三、标的物及价款：源河公司以373231元的价格出卖其位于阳西县房屋给陈奔林。四、实际交付房屋的时间：2016年9月2日。五、约定交付房屋的时间：2016年12月28日。六、约定的房屋交付条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房验收合格；4.该商品房达到使用条件。七、房屋竣工验收备案的时间：2017年11月27日。八、合同约定的房屋逾期交付的违约责任：逾期在60日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；逾期超过60日后，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付不低于全部房价款万分之1的违约金。九、合同约定的房屋权属转移登记的期限及违约责任：因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起360日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。十、不动产权证书记载的登记日期：2019年5月9日。十一、阳西县不动产登记中心因客观原因暂停或不能正常办理业务的时间：2017年4月17日-28日、2018年6月4日-5日、2018年9月28日-30日。本院认为，原告陈奔林与被告源河公司签订的涉案《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且内容没有违反法律、行政法规的禁止性规定，应属合法有效，双方当事人应当依约履行各自的义务。合同签订后，原告陈奔林已依约付清该商品房的购房款给被告，但被告源河公司没有按照合同约定的时间为原告陈奔林办理完毕涉案商品房的权属转移登记手续，应按合同约定承担相应的违约责任。涉案房屋在实际交付时尚未办理竣工验收备案手续，被告源河公司在该时不具备办理权属转移登记手续的客观条件，故被告源河公司依约履行办理权属转移登记的期间应自合同约定的交付商品房的次日计算360日，即自2016年12月29日至2017年12月23日间。在此期间内，因阳西县不动产登记中心在2017年4月17日-28日（12日）不能正常办理该业务，应属不可抗力，故对被告源河公司迟延履行的该期间应免除其迟延履行的责任，并将最后履行期限2017年12月23日顺延相应的期限（12天）至2018年1月4日。而对于阳西县不动产登记中心在2018年间不能正常办理该业务的期间，因该事由是在被告源河公司迟延履行后才发生的，其不能将此作为免责的事由。被告源河公司主张违约金计算标准过高，双方在合同中进行了明确约定，应遵照合同履行，且其未能举证证实该标准明显高于原告的损失，故对其该主张不予采纳。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害之日起计算三年，因原、被告双方约定违约金按日时间单位累积，故应按每个个别债权分别计算诉讼时效期间，具体到本案，诉讼时效期间应从被告源河公司逾期办证之日即2018年1月5日起逐日单独计算三年，结合原告于2021年3月1日向本院起诉的立案时间，2018年1月5日至2018年3月1日间的违约金已过诉讼时效期间，2018年3月2日后的违约金请求权尚在诉讼时效期间内。同时，现有的证据未显示原告陈奔林对逾期办理商品房权属转移登记手续存在过错，故其不需承担相应的责任。据此，本案的逾期办证违约金应按房屋价款373231元为计算基数，按日万分之一从尚在诉讼时效期间的逾期之日（即2018年3月2日）计至涉案商品房的权属证书登记至原告名下之日（即2019年5月9日）止，共逾期434天，即应为373231元×0.01%×434天=16198.23元，对于原告陈奔林诉请的高出部分，本院不予支持。原告主张涉案房屋于2017年11月27日才经验收合格，应以该时间为实际的交楼时间。原告未能提交证据证明涉案房屋在其收楼时存在质量或不适宜居住等问题，原告亦已于2016年9月2日收楼，现原告主张逾期交楼时间计至涉案房屋验收合格之日（即2017年11月27日），理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条、第一百一十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第（一）项的规定，判决如下：一、限被告阳西县源河房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金16198.23元给原告陈奔林；二、驳回原告陈奔林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费290元，由原告陈奔林负担139元，被告阳西县源河房地产开发有限公司负担151元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于阳江市中级人民法院。审 判 员 麦家宝二〇二一年四月十二日法官助理 黄稳达书 记 员 陈昌成附相关法条：《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。