江苏省兴化市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1281民初1046号原告：李兴华，男，1968年1月14日生，汉族，住兴化市。原告：赵风英，女，1965年3月9日生，汉族，住兴化市。两原告共同委托诉讼代理人：郑杰、钱兴宝，江苏天庭律师事务所律师。被告：江苏万**置业有限公司，统一社会信用代码91321281330901872J，住所地兴化市楚水招商城北区西六楼三层办公区。法定代表人：吴成龙，总经理。委托诉讼代理人：卞婧娴，北京市高朋（扬州）律师所事务所律师。原告李兴华、赵风英与被告江苏万**置业有限公司（以下简称万**公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李兴华、赵风英及其共同委托诉讼代理人钱兴宝，被告万**公司的委托诉讼代理人卞婧娴均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还多收取房款14841.52元及逾期利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。2、判令被告向原告支付因逾期交房的违约金156312元及逾期利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。3、判令被告给付因逾期未办理房地产权属证书的违约金16700元及逾期利息（从起诉之日起至实际给付之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。4、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告于2017年4月7日购买被告所开发的楚水购物中心A1089号商铺，购房金额1670008元。双方约定被告应于2018年4月30日号前交付原告所购商铺，但被告却于2018年12月21日交房，逾期234天，按照合同约定，被告应承担违约金且被告未能在交房后90日内就办理权属登记应由被告提供的资料报产权登记机关备案，应承担违约金。另合同约定的面积与产权登记存在差异，应退还多余房款。因被告一直未能解决，为维护原告的合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告万**公司答辩称：1、因为政府交地延误，导致我公司开发的房屋延迟交付，我公司没有过错；2、即使法院认定我公司存在延迟交房的事实，双方在合同中约定的日万分之四的违约金也明显偏高，请求人民法院按照司法鉴定结论及法院判例的标准进行调整；3、我公司认为延迟办证对原告没有造成实际损失，合同约定的已付款的1%的违约金不应得到支持；4、与原告有相同诉请的其他一部分购房人已经通过诉前调解的方式与被告达成一致意见，我公司同意调解，但不再同意诉前调解的违约金支付比例，我公司坚持损失填补原则，原告有实际损失的予以填补，没有实际损失的我公司不予认可。原告的实际损失应当为延迟交付房屋的损失，该损失远小于合同约定的违约金数额。因此，合同约定的违约金应当予以调整。基于上述事实，本案诉讼费用应由原告承担。本案争议焦点：1、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高；2、原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金是否应予支持；3、原告主张违约金的利息是否合理；四、原告主张退还面积误差款14841.52元应否支持。围绕争议焦点，原告提交如下证据：1、编号为：GF-2000-0171、备案号为：SP111B2F7A6A《商品房买卖合同》，证明案涉房屋的总价款、交付时间、逾期交房、逾期办证的违约责任。2、产权证，证明案涉房屋权属登记转移时间是2020年5月11日，房屋面积49.07平方米。3、公开信、承诺书，证明被告延期交房并公开表示按照合同约定支付违约金。4、信访事项处理意见书，证明被告延期交房的事实以及职能部门要求开发企业诚信经营，履行合同约定，且职能部门也认可应当按照合同约定支付违约金。被告质证认为：对证据1的三性均予以认可，但被告公司逾期交房有客观原因，并非主观恶意，被告公司没有过错，另外合同中约定的违约金过高，法院应当以司法鉴定结论以及本院判例为依据，按照购房人的实际损失予以调整。对证据2的真实性予以认可。对证据3的真实性不予认可，公开信说明了交房延期是有客观原因，属于不可抗力。对证据4的真实性予以认可。本院认证认为：对原告提交的4组证据的真实性均予以认可，且也证明了被告存在逾期交房、逾期办证的违约责任。围绕争议焦点，被告提交如下证据：1、复核报告，证明市国土局与万**公司于2015年2月签订土地出让合同，约定时间为同年7月30日、实际至2016年3月才将土地作为净地交付给被告，导致被告接手土地延迟至少6个月，这也导致被告向各个业主交房延误，被告没有过错。2、2020年10月8日江苏诚德房地产土地资产评估测绘造价咨询公司接受兴化法院委托作出的司法鉴定评估报告，证明原告A1089号房日租金为3.6元/平米/天，按照原告房屋48.09平方米计算，原告租金损失为38087元，现原告向被告主张14万多元的违约金损失，已明显超过实际损失的30%。3、（2020）苏1281民初1925号民事判决书，证明另案中，金惠祥同为万**公司的业主，2020年4月27日将万**公司诉至兴化法院，向万**公司主张日万分之四的违约金，兴化法院于2020年12月8日作出判决，认为日万分之四违约金计算标准过高，酌定按日万分之二计算。原告质证认为：对证据1不予认可，该证据与本案无关，不能证明万**公司对延迟交房没有过错。对证据2评估报告不予认可，该评估报告虽是关联案件评估确定，但所评估的内容并不能真实反映租金损失，而且该评估报告系整体评估，结合被告对外销售房屋是按照一房一价的模式进行处理，整体的评估并不能确切的反映出租金的实际损失。该评估报告并没有客观考虑房屋的位置、大小等相关影响因素，而且该评估报告核算的年租金明显低于原告现出租的年租金，原告年租金现已达到97000元，该评估报告不能作为定案及参考依据。对证据3的真实性无异议，但该文书中所载明的酌定日万分之二并依据相应的因素，原告不认可。房屋逾期交付的过错在于被告，同时该判决书中所载明的进行调整，包括其他类似案件中的判决，涉及到的是《中华人民共和国合同法》《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》及最高院相关司法解释所规定的仅是适当调整，但从该判决书中所载明的判决金额，结合评估报告租金损失的1.3倍，明显已经超出法律所允许的适当范围，并且最高院司法解释中所明确规定的是按照损失百分之三十的标准为基础，原告主张万分之四，与法院酌定的万分之二的判例明显超出适当范围，原告坚持要求被告按照日万分之四的标准承担相应的责任。本院认证认为：对证据1的真实性予以认定，但不是被告延期交房的理由，本院不予认定。对证据2的评估报告系本院依照法定程序委托有资质的中介机构出具，对其真实性、合法性、关联性予以确认。对证据3的真实性、合法性予以确认，对本案的判决具有一定的参考意义。本院经审理认定事实如下：2016年4月7日，原、被告签订一份商品房买卖合同，合同约定，原告购买被告开发的楚水购物中心A楼A1089号商铺，建筑面积48.09平方米，每平方米单价33730.72元，总房款1670008元；交房期限：2018年4月30日；出卖人逾期交房的违约责任：1、逾期不超过30日，……；2、逾期超过30天后，按已付房款的每日万分之四计算违约金；出卖人应当在房屋交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任买受人不能在规定期限内取得房屋产权证书的，双方同意按第2项处理：1、买受人退房……；2、买受人不退房，出卖人按已付房款的1%计算违约金；合同还对其他内容进行了约定。合同签订后，原告于2017年4月6日支付购房款117000元，于2017年4月7日支付购房款953008元，被告当日开具收据，2017年4月27日兴化农村商业银行发放按揭贷款600000元，至此，原告已全额支付购房款1670008元。被告于2018年12月21日向原告交付房屋。原告于2020年5月11日办理了不动产权证书。以上事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。关于本案争议焦点：1、逾期交房违约金按每日万分之四计算是否过高。本院认为，双方签订的商品房买卖合同约定，被告应于2018年4月30日前交付房屋，但被告直至2018年12月21日才交房，逾期234天，已构成违约，依法应承担违约责任。违约金的高低应以实际损失为基础，兼顾合同履行情况、当事人的过错程度及预期利益等因素判断。本案中，原告的损失应为租金损失，根据评估机构出具的评估报告及被告自认的租金情况，综合考虑原告的实际损失、其他关联案件处理情况等因素，合同约定的每日万分之四的违约金计算标准过分高于原告的损失，本院酌定按每日万分之二的标准计算。案涉商铺的总房款为1670008元，逾期234天，逾期交房违约金应为78156元（1670008元/天X234天X2/10000），超出部分本院不予支持。2、原告要求被告承担逾期办理房产证的违约金是否应予支持。本院认为，商品房买卖合同约定，被告应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书的，双方同意按第二项处理：原告不退房，被告按已付房价款的1%向原告支付违约金。本案中，被告于2018年12月21日交房，但原告于2020年5月11日才办理的不动产权属证书，被告已构成违约，原告主张违约金16700元（1670008元X1%）有事实和法律依据，本院予以支持。3、原告主张退还面积误差款14841.52元及逾期利息应否支持。本院认为，原告已于2020年5月11日办理的不动产权属证书，证载面积为49.07平方米，而双方签订的商品房买卖合同载明的预测面积为49.51平方米，误差为0.44平方米（49.51-49.07），按照每平米33730.72元计算，误差款为14841.52元（0.44平方米X33730.72元/平方米=14841.52元），原告主张被告返还多收取的此房款，本院予以支持。关于该误差款逾期利息问题，应自原告起诉之日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。4、原告主张违约金的利息是否支持。本院认为，原告已主张了违约金，其损失已得到了弥补，再主张违约金利息无法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李兴华、赵风英多收取的房款14841.52元及逾期利息（以14841.52元为基数，自2021年2月5日起按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；二、被告江苏万**置业有限公司于本判决生效后十日内支付原告李兴华、赵风英逾期交房违约金78156元、逾期办证违约金16700元，合计94856元；三、驳回原告李兴华、赵风英其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取2029元，由原告负担782元，被告负担1247元，被告负担部分原告已预交，被告在履行上述判决给付义务时一并给付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省泰州市中级人民法院。同时按《诉讼费用交纳办法》预交上诉费4058元。审 判 员  於 建二〇二一年四月二十六日法官助理  孙 鹏书 记 员  冀宝琴