湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终491号上诉人（一审被告）：刘富英，女，汉族，1963年8月6日出生，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经开区。上诉人（一审被告）：易洋，男，汉族，1989年6月29日出生，户籍地湘潭市雨湖区，现住湘潭市九华经开区，系上诉人刘富英之子。二上诉人共同委托诉讼代理人：彭勇超，男，汉族，1966年2月1日出生，户籍地湘潭市雨湖区。系湘潭市雨湖区响水乡湘江村村民委员会推荐。被上诉人（一审原告）：湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司，住所地湘潭市雨湖区迎宾东路180号1单元2楼2号。法定代表人：文玉平，董事长。委托诉讼代理人：肖文君，湖南君子莲律师事务所律师。委托诉讼代理人：周思雨，湖南君子莲律师事务所律师上诉人刘富英、易洋因与被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司（以下简称“宏大物业公司”）物业服务合同纠纷一案，不服湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3837号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。刘富英、易洋上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回被上诉人的起诉，上诉人不需向被上诉人支付6492.18元物业服务费；3.由被上诉人承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一审判决认定事实错误，一审法院不具有法定管辖权，违法审判。一、《前期物业服务委托合同》是湖南万隆房地产置业有限公司（以下简称“万隆置业公司”）与宏大物业公司签订的。宏大物业公司利用业主手上没有该合同原件的漏洞，将仲裁条款篡改成诉讼条款而起诉，一审法院对本案没有管辖权。在湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3843号案（宏大物业公司起诉的物业服务合同纠纷系列案之一）庭审质证环节，当事人刘淑群识破宏大物业公司篡改条款的问题并当庭提出了异议，该案一审不顾当事人异议，违法采信宏大物业公司造假的合同，并据此违法审判宏大物业公司诉清华坊业主系列案。一审法院对案涉合同的真实性失察，知其造假后拒不纠错，致使该系列案管辖错误，审判程序违法。二、认定事实错误：1.《前期物业服务委托合同》起始日为2012年12月6日，至2015年12月5日到期，但一审没有查明什么时候到期，什么时候过期。2.2015年12月6日?2017年6月7曰之间，《前期物业服务委托合同》过期18个月，万隆置业公司未与宏大物业公司续签委托服务合同，一审未查明是什么原因没有续签委托服务合同。真实原因是宏大物业公司在合同有效期内的服务非常差，如：闸道虚设，电动自行车经常丟失；各单元入户厅堂大门损坏或丟失，业主人身安全无保障；日常卫生无人打扫；地下停车场内脏乱差等等。一审法院仅认定只是服务瑕疵，不符合客观事实。3.空档期是否提供服务、服务是否合格等，一审没有查明。4.《前期物业服务委托合同延期协议》对其他业主没有约束力，且不能证明宏大物业公司在18个月的空档期内提供了服务，业主没有交物业服务费的义务。5.宏大物业公司收取物业费从来没有出具过发票，系偷税漏税，业主亦有正当理由拒付物业费。宏大物业公司辩称，一、前期合同约定管辖是经上诉人和开发商商定的，没有任何篡改，被上诉人在本案立案时就提交了基础证据，上诉人若对管辖有异议，应在首次开庭时提出，否则视为放弃，管辖问题不属于二审审理范围。二、清华坊至今未成立业主委员会，在未成立业主委员会之前，业主应当遵守前期物业合同，目前合同尚在存续中。三、关于物业服务质量，一审中被上诉人已提供充分证据证明物业服务已经按约履行。宏大物业公司向一审法院起诉请求：1.判令被告向原告支付物业管理服务费6492.18元（从2016年6月1日计算至2020年12月31日）；2.判令被告支付违约金2000元；3.本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定的事实:原告与万隆置业公司于2012年12月6日签订《前期物业服务委托合同》，原告为该小区提供物业管理服务，该合同第三条约定：合同期限暂定三年，以乙方进驻小区管理时间开始，至小区业主委员会成立选定新的物业管理公司时止；第七条约定：清华坊小区住宅的收费标准为1.38元/平方米/月，业主逾期不缴纳物业管理服务费，应从逾期之日起按每天物业服务费千分之三追缴滞纳金。2017年6月8日，原告与万隆置业公司又签订《前期物业服务委托合同延期协议》，约定双方于2012年12月6日签订的《前期物业服务委托合同》延期继续履行，延期时间为至2020年12月底止，延期履行期间，原合同约定的一切内容不变。被告刘富英、易洋居住在该小区7栋1单元0801004号房，房屋面积为130.68平方米。二被告自2018年1月1日起至2020年12月份未按照物业服务协议缴纳物业管理费，尚欠物业管理费6492.18元。另查明：万隆清华坊小区截至原告起诉被告时仍未成立业主委员会。一审法院认为，依法成立的合同，受到法律保护，对双方当事人均有法律约束力。本案中，原告与万隆置业公司签订的《前期物业服务委托合同》及《前期物业服务委托合同延期协议》合法、有效，二被告作为该小区的业主，依法应当受该合同的约束。原告按合同约定提供了物业管理服务，已经履行了合同义务，被告拖欠物业管理服务费用已经违约，应当承担支付物业管理费的民事责任。关于原告请求判令被告支付违约金2000元的诉请，因原告提供的物业服务存有瑕疵，考虑到业主拒付物业费系对物业服务质量不满意，属事出有因，故对原告提出的此项诉请，法院不予支持。综上，原告的诉讼请求具备事实与法律依据，法院支持原告的部分诉讼请求。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条的规定，判决：一、由被告刘富英、易洋在本判决生效之日起三日内向原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业管理服务费6492.18元；二、驳回原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由原告湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担10元，被告刘富英、易洋负担15元。二审期间，上诉人刘富英、易洋提交三份证据：1.万隆置业公司与宏大物业公司签订的《前期物业服务委托合同》，拟证明：真实的《前期物业服务委托合同》约定的争议解决方式为提交湘潭仲裁委员会仲裁，该约定才是真实、合法的管辖依据；宏大物业公司提交的《前期物业服务委托合同》造假，导致不知情的业主不能及时提出管辖异议，对其造假和欺诈的行为，应予惩戒；开发商与宏大物业公司未按约定在真实的《前期物业服务委托合同》到期前二个月签订延期协议，原合同于到期日2015年12月5日即自然终止；2015年12月6日至2017年6月7日之间的18个月，开发商和业主均没有委托宏大物业公司进行物业服务，也不认可其提供了服务，宏大物业公司没有证据证明其提供了服务，此期间业主没有交费义务；2017年6月8日签订的《前期物业服务委托合同延期协议》与已经终止的原合同没有连续性，不能作为延期协议，最多只能算作重新签订协议。2.湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3843号案庭审笔录、湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3843号民事判决书，拟证明：与本案同一系列的案件当事人刘淑群在一审庭审中对宏大物业公司提交的《前期物业服务委托合同》的质证意见原文为“前期委托合同三性不予认可，此合同有涂改的嫌疑，在第十条第四点有涂改嫌疑，而且该合同不是诉讼条款，是仲裁条款，原告有伪造证据的嫌疑”；一审法院对刘淑群的质疑未作回应和处置，应当依法撤销一审判决，驳回宏大物业公司的起诉，另走仲裁程序。3.宏大物业公司万隆清华坊服务中心2020年12月10日出具的《清华坊小区整改措施》，拟证明：宏大物业公司万隆清华坊服务中心已于2020年12月10日自认楼顶、楼道、走廊、单元厅保洁管理，公用设施设备的维护与管理，公共环境清洁卫生、垃圾收集清运、车库道路闸恢复、监控设备维护、消防门维修、人车分流等方面须整改到“业主代表基本满意”，在宏大物业公司自认服务达不到基本满意的情况下，即服务质量不合格的情况下，拒交物业费是合理合法。被上诉人宏大物业公司质证认为，证据1有后续加盖公章行为，不能证明原始合同的唯一性和合法性，不能否认被上诉人一审时提交的合同原件的真实性。对证据2的真实性、合法性予以认可，对关联性不认可，与本案均无关。对证据3的真实性、合法性、关联性均予以认可，恰恰证明被上诉人提供了完善的服务，并根据业主的要求不断整改。被上诉人宏大物业公司提交五组证据：1.清华坊工程款结算单，拟证明被上诉人聘请他人为小区进行了墙面返修、电路更新等。2.值班记录表、机动车出入等表，拟证明被上诉人严格履行小区安全保障服务。3.图片20张，拟证明被上诉人一直持续为清华坊提供稳定、优质服务。4.从湘潭市住房和城乡建设局物业管理科调取的《前期物业服务委托合同》，拟证明前期物业服务合同备案时已将合同争议解决方式变更为“依法向人民法院起诉”。5.易词春以物业所有人（使用人）名义与被上诉人签订的《物业管理服务收费协议》，拟证明上诉人易洋的父亲与被上诉人签订了物业管理服务收费协议，该协议没有仲裁条款的约定。上诉人刘富英、易洋质证认为：证据1没有原件，对真实性不认可，其显示时间为2020年12月29日，时间不吻合，达不到证明目的。证据2是复印件，对真实性不认可，时间也不吻合，不具有关联性。证据3是复印件，对真实性不认可。证据4与上诉人一审中收到的合同作假方式相同，如果是改动，应在“二”字上签改动章，对其真实性不认可。证据5不是新证据，因时间原因无法辨别真伪，且该协议日期是8年前，该协议已随《前期物业服务委托合同》失效，与本案没有关联性。本院经审查后认为，上诉人刘富英、易洋提交的证据1达不到其证明目的，本院不予认定；对上诉人提交的证据2、3的真实性予以认定。被上诉人宏大物业公司提交的证据1、2无法确定其真实性，本院不予认定；证据3达不到证明目的，本院不予认定；证据4《前期物业服务委托合同》系经湘潭市住房和城乡建设局管理科备案并盖章的合同，对该合同的真实性、合法性、关联性予以认定；对证据5的真实性予以认定。本院审理查明：一、宏大物业公司提交的《前期物业服务委托合同》争议解决方式为“选择下列第二种解决方式：（一）提交湘潭仲裁委员会仲裁；（二）依法向人民法院起诉”，其中“第二种”中的“二”系在“一”上添加而成。宏大物业公司在二审中陈述称，该处添加在签订合同时即已完成，并提交了从湘潭市住房和城乡建设局物业管理科复印的《前期物业服务委托合同》作为对照。经湘潭市住房和城乡建设局物业管理科备案的《前期物业服务委托合同》与刘富英、易洋提交的来源于万源置业公司的《前期物业服务委托合同》签名盖章及合同文本完全一致，但备案的合同上争议解决方式也是选择第二种，其中“第二种”中的“二”亦系在“一”上添加而成，而刘富英、易洋提交的合同上争议解决方式为第一种，且在“一”上加盖了万源置业公司印章。二、宏大物业公司因提供的物业服务存在瑕疵而应业主要求，制定了清华坊小区整改措施，对物业服务不到位的地方进行整改。此外，一审查明的其他事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点为上诉人刘富英、易洋是否应向被上诉人宏大物业公司支付物业管理服务费6492.18元。首先，本案双方提交的《前期物业服务委托合同》的争议解决方式条款有异，应当以经行政主管部门备案的《前期物业服务委托合同》为准。经湘潭市住房和城乡建设局物业管理科备案的《前期物业服务委托合同》载明，关于合同履行发生争议时，选择的解决方式为第二种：依法向人民法院起诉。因此，一审对本案进行审理并作出判决并无不当。其次，万隆置业公司与宏大物业公司签订的《前期物业服务委托合同延期协议》是双方真实意思表示，合法有效，对案涉小区全体业主具有约束力。《前期物业服务委托合同》约定，合同期限暂定三年，至小区业主委员会成立选定新的物业公司时止。《前期物业服务委托合同》暂定期满至签订《前期物业服务委托合同延期协议》期间，以及延期期间，业主和宏大物业公司虽然没有签订书面合同，但宏大物业公司继续提供物业服务，业主实际享受了物业服务，应视为业主与宏大物业公司之间存在事实上的物业服务合同关系。刘富英、易洋作为业主，实际支付了2018年1月1日之前的物业费，其缴费期间含盖了2017年6月8日《前期物业服务委托合同延期协议》签订之后的部分时间段，此后，刘富英、易洋仍应当向被上诉人支付物业管理服务费。但是，因宏大物业公司在环境卫生及日常管理方面的服务质量存在瑕疵，刘富英、易洋应交的物业管理服务费用应予核减。根据物业服务收费标准与服务水平相适应的原则，本院酌情在物业服务合同约定的收费标准基础上减按90%计算物业服务费，即：刘富英、易洋应向宏大物业公司支付物业管理服务费用5842.96元（6492.18元90%）。综上，上诉人刘富英、易洋的上诉请求部分成立，本院予以部分支持。一审判决认定事实清楚，但处理不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第七条第五项、第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、撤销湖南省湘潭市雨湖区人民法院（2020）湘0302民初3837号民事判决；二、上诉人刘富英、易洋于本判决生效起三日内向被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司支付物业管理服务费用5842.96元；三、驳回被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司的其它诉讼请求。如未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取25元，由上诉人刘富英、易洋负担17元，被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担8元；二审案件受理费50元，由上诉人刘富英、易洋负担35元，被上诉人湘潭市宏大装饰设计物业管理有限公司负担15元。本判决为终审判决。审判长 谭 伟审判员 曾波毅审判员 田 晴二〇二一年四月二十三日法官助理张成东书记员何腊冬