山东省平阴县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0124民初676号原告：张树印，男，1961年8月1日出生，汉族，住平阴县。委托诉讼代理人：吕燕，平阴玫城法律服务所法律工作者。被告：李录平，男，1970年6月7日出生，汉族，住平阴县。被告：济南鸿兴置业有限公司，住所地平阴县。法定代表人：李录平，总经理。原告张树印与被告李录平、济南鸿兴置业有限公司（以下简称鸿兴公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月2日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张树印及其委托诉讼代理人吕燕、被告李录平暨被告鸿兴公司的法定代表人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张树印向本院提出诉讼请求：1.判令被告李录平赔偿张树印违约金120万元；2.被告鸿兴公司对赔偿违约金120万元承担连带责任；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2007年10月，李录平向张树印提出，其在平阴县榆山路南段有土地一宗，面积2305.35平方米，协商与张树印开发建设鸿兴大厦。张树印经考虑后同意李录平的提议，双方口头约定由张树印出资办理鸿兴大厦的相关开工手续，经核算，张树印的出资额为300万元，同时双方约定，张树印与李录平共同对鸿兴大厦的筹集、销售资金等负责，张树印全权负责大厦的建设工作并负责协调外部关系及一切手续的变更。双方约定利润的分配：1.在筹集过程中首先保证鸿兴大厦的建设资金；2.归还工程建设中共同办理所用贷款、借款；3.收回张树印与李录平双方的出资额；4.扣除上缴税金及费用后的所得利润，双方按各50%的比例进行分配。上述协议达成后，张树印出资办理了开工所需的全部合法手续，即使个别地方有李录平姓名的签字，也由张树印代签。在此过程中，张树印多次要求李录平签订明确的合伙建房协议，但李录平一拖再拖。2009年12月20日，张树印以合伙协议纠纷为由起诉至平阴县人民法院，请求确认张树印与李录平在鸿兴大厦建设过程中系合伙关系，平阴县人民法院（2010）平民二初字第60号民事判决书确认张树印与李录平对平阴鸿兴大厦的建设系合伙关系。李录平不服一审判决提起上诉，二审法院终审认定双方系合伙关系。在该纠纷诉讼中，李录平未经张树印同意，以鸿兴大厦作为投资成立了鸿兴公司，并将鸿兴大厦的全部资金及预售资格过户到鸿兴公司名下。2011年5月17日，张树印因请求分配合伙财产，将李录平、鸿兴公司诉至济南市中级人民法院。在审理过程中，张树印与李录平就合伙财产分割达成协议：1.对于张树印、李录平合伙所建鸿兴大厦，鸿兴公司提取鸿兴大厦房屋销售额的3.5%，作为销售和管理费用，不再抽取其他费用。2.李录平2012年4月15日前所销售的鸿兴大厦房屋24套，面积3314.97平方米，地下室306.16平方米，商铺3套，面积361.25平方米，总销售额1444.3252万元。由李录平负责办理有关手续，并承担办理手续所发生的费用。3.乙方即张树印前期所销售鸿兴大厦房屋二套（七层），按照每平方米3000元计价，地下室按每平方米1800元计价。2012年4月30日前由张树印到售楼处及财务室办理相关手续，否则视为乙方放弃。4.自该协议签订之日起，鸿兴大厦剩余房屋的销售以及销售价格由甲乙双方（李录平、张树印）共同签字后，方可作为售出的依据，计入销售额。否则，任何一方私自售出一套房屋应赔偿对方40万元现金。5.甲乙双方（李录平、张树印）在鸿兴大厦销售完后，核算销售利润后按照甲方60%，乙方40%的比例分红。6.甲乙双方（李录平、张树印）自协议签订之日起，甲方（李录平）售出的房屋款由甲方先抽取1000万元为止。乙方（张树印）抽取500万元止，其余售出房屋款存在公司，待核算利润后，甲乙双方计算分红。如公司不能盈利，甲乙双方按照比例承担风险。7.本协议自签订之日起，任何一方不得违约。如有违约者，应赔偿对方300万元的损失。协议签订后，张树印按协议履行了全部义务，而被告对张树印所售房屋不予办理相关手续，并且违反协议，在未经张树印与李录平共同签字的情况下私自出售房屋42套，又私自出售3套房屋，构成严重违约，侵犯了张树印的合法权益。现张树印诉至法院，诉求同前。被告李录平、鸿兴公司共同辩称，李录平、鸿兴公司不清楚张树印所诉的是哪三套房子，需要张树印提交证据证实，不同意张树印的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：张树印因与李录平、鸿兴公司合伙协议纠纷一案诉至本院,本院经审理于2016年6月6日作出(2015)平商初字第563号民事判决。李录平、鸿兴公司不服该判决,向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院经审理于2017年1月13日作出(2016)鲁01民终3898号民事判决,撤销本院(2015)平商初字第563号民事判决并予以改判;李录平、鸿兴置业公司仍不服该二审判决,向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2018年9月19日作出(2018)鲁民申1816号民事裁定,由该院提审、再审期间中止原判决的执行。山东省高级人民法院于2019年4月12日作出(2018)鲁民再1207号民事裁定,撤销山东省济南市中级人民法院(2016)鲁01民终3898号民事判决与本院(2015)平商初字第563号民事判决，并发回本院重审。本院依法另行组成合议庭经审理于2019年11月6日作出（2019）鲁0124民初1497号民事判决。张树印与李录平均不服该判决，分别向山东省济南市中级人民法院提起上诉。山东省济南市中级人民法院经审理于2020年5月9日作出（2020）鲁01民终1341号民事判决，驳回张树印、李录平的上诉，维持原判。本院（2019）鲁0124民初1497号民事判决认定：平阴县鸿兴大厦位于平阴县榆山路南段，建筑规模为十二层，建筑面积为10409.12平方米。张树印曾于2009年12月28日起诉来院，要求确认张树印与李录平在鸿兴大厦建设过程中合伙关系。本院于2010年11月10日作出（2010）平民二初字第60号民事判决书，确认张树印与李录平在平阴县鸿兴大厦建设过程中存在合伙关系。李录平不服该判决提起上诉，济南市中级人民法院于2011年9月20日作出（2011）济民二商终字第263号民事判决，驳回上诉，维持原判。2010年1月4日，李录平（甲方）与济南鸿兴公司（乙方）签订《转让协议书》一份，协议约定：“因甲方无房地产开发资质，特将正在开发建设中的工程转让给乙方，为此经甲乙双方充分协商达成如下转让协议：一、甲方愿将正在开发建设的位于县城振兴街与榆山路交汇处的鸿兴大厦工程（主体已九层）全部转让给乙方，由乙方自主开发建设。二、乙方同意以评估机构评估的价款数买下甲方鸿兴大厦现有的主体工程及所有的出让土地。”2012年4月15日，张树印（乙方）与李录平（甲方）签订《协议书》一份，协议约定：“甲乙双方因建设平阴县鸿兴大厦期间发生的纠纷问题达成谅解，并达成以下协议：……四、甲乙双方共同完成鸿兴大厦剩余的所有问题（包括施工、销售、验收、办证等问题）。五、甲乙双方对双方的投入资金情况作出阶段性确认（包括土地作价520万元、审计建筑成本、配套费、营业税、土地出让金、土地转让税等双方认可的费用）。六、鸿兴公司提取鸿兴大厦房屋销售额的3.5%，作为鸿兴公司对鸿兴大厦的销售以及管理费用，不再抽取其他费用……八、甲方前期（2012年4月15日前）所销售的鸿兴大厦房屋24套，面积3314.97平方米，地下室306.16平方米，商铺3套，面积361.25平方米，总销售额1444.3252万元。由甲方负责办理有关手续，并承担办理手续所发生的费用。九、乙方前期所销售的鸿兴大厦房屋两套（7层），按照每平方米3000元计算价格，地下室按照每平方米1800元计算价格。2012年4月30日前乙方到售楼处及财务室办理相关手续，否则视为乙方放弃。十、自本协议签订之日起，鸿兴大厦剩余房屋的销售以及销售价格由甲乙双方共同签字后，方可作为售出的依据，计入销售额。否则，任何一方私自售出一套房屋应赔偿对方40万元现金……十三、甲乙双方自协议签订之日起，甲方售出的房屋款由甲方先抽取1000万元为止，乙方售出的房屋款由乙方抽取500万元止。其余售出房屋款存在公司，待核算利润后，甲乙双方计算分红。如公司不能盈利，甲乙双方按照比例承担风险……十五、本协议自签订之日起，任何一方不得违约。如有违约者，应赔偿对方300万元的损失……”根据张树印提交的平阴县房屋管理中心出具的《平阴县城鸿兴大厦商住楼购房合同备案情况一览表》、《鸿兴大厦商住楼备案、查封一览表》记载，鸿兴大厦商住楼购房合同备案于2012年4月15日之前的分别为：东一单元十层某户、东二单元十层某户、东三单元十一层某户、东三单元八层某户、东二单元六层某户、东二单元九层某户、东一单元七层某户、东一单元六层某户、东二单元十层某户、东二单元四层某户、东二单元四层某户、东一单元九层某户、东三单元四层某户、东一单元八层某户、东二单元八层某户、东二单元八层某户，共计16套房屋。部分房屋备案日期为2012年4月15日之后，分别为：1.东二单元九层某户于2012年4月23日备案；2.东三单元四层某户于2012年6月18日备案；3.东二单元七层某户于2012年11月22日备案；4.东一单元四层某户于2012年12月25日备案；5.东一单元四层某户于2013年4月11日备案；6.东一单元六层某户于2013年5月2日备案；7.8#商铺于2013年6月17日备案；8.9#商铺于2013年6月17日备案；9.东二单元五层某户于2013年7月26日备案；10.东一单元五层某户于2013年7月26日备案；11.东一单元十层某户于2013年8月2日备案；12.东三单元六层某户于2013年8月15日备案；13.6#商铺于2013年10月16日备案；14.7#商铺于2014年3月21日备案；15.东三单元九层某户于2015年3月24日备案；16.东一单元八层某户于2016年5月13日备案；17.东三单元七层某户于2016年5月13日备案。上述17套房屋的销售及销售价格，李录平、鸿兴公司均未经张树印签字确认。关于鸿兴公司起诉李录平、张树印请求确认2012年4月15日签订的《协议书》为无效合同的（2014）平商初字第164号案件，本院于2015年10月19日作出（2014）平商重字第164号民事判决，驳回鸿兴公司的诉讼请求；鸿兴公司不服提起上诉，济南市中级人民法院于2016年4月5日作出（2016）鲁01民终559号民事判决，驳回上诉，维持原判。济南昆鹏物业管理有限公司于2021年2月20日出具《物业情况说明》一份，主要载明：平阴鸿兴大厦东单元某户业主刘某某于2015年2月入住，东单元某户业主王某某于2016年10月入住，西单元某户业主左某1（左某某）于2013年10月入住。截至2021年2月份，物业费、水费、电费均正常缴纳。上述事实，由双方当事人陈述以及提交的民事判决书、物业情况说明、物业费收据、暖气费收据等证据在卷佐证。本院认为，张树印(乙方)与李录平(甲方)于2012年4月15日签订的《协议书》，系双方真实意思表示,内容不违反法律禁止性规定,且已经人民法院生效判决确认为有效协议,双方均应当严格按照《协议书》约定履行各自的义务。本案争议的主要焦点为：平阴鸿兴大厦东单元某户号房屋、东单元某户号房屋、西单元某户号房屋是否系由李录平私自售出的。张树印主张上述三套房屋在2012年4月15日销售表中未有记载，在人民法院生效判决书中也没有认定，但该三套房屋分别由刘某某、王某某、左某1（左某某）入住多年。李录平不予认可，辩称张树印提交的证据只能证明该三人在上述三套房屋内居住，并不能证明上述三套房屋系由李录平私自出售的，且上述三套房屋系由鸿兴公司出租给刘某某、王某某、左某1（左某某）居住的。本院认为，根据张树印提交的《济南市鸿兴置业有限公司2012年4月15日前销售表》所附的房屋明细表显示：鸿兴大厦1单元某户号房屋的买受人一栏记载“刘某某”，备案时间一栏记载“无合同”金额为234010元；1单元某户号的买受人、备案时间、金额一栏均为空白；3单元某户号房屋的买受人一栏记载“左某某”，备案时间一栏记载“无合同”金额为424900元，备注一栏记载“2015年11月2日查封”。结合张树印提交的物业公司说明、物业费及暖气费收据等证据，可以证实鸿兴大厦1单元某户号房屋、3单元某户号房屋已经分别出售给刘某某、左某1（左某某）。因李录平未提交充分证据该两套房屋系经张树印签字同意出售，故应认定该两套房屋系由李录平私自出售的。根据李录平与张树印于2012年4月15日签订的《协议书》第十条“自本协议签订之日起，鸿兴大厦剩余房屋的销售以及销售价格由甲乙双方共同签字后，方可作为售出的依据，计入销售额。否则，任何一方私自售出一套房屋应赔偿对方40万元现金”约定，李录平应当赔偿张树印80万元（40万元/套×2套）。因该条约定系对张树印与李录平个人行为的约束，故私自售房系李录平个人行为，该行为产生的违约责任应由李录平个人承担，鸿兴公司不应对此承担连带责任。因张树印提交的证据不足以证实鸿兴大厦1单元某户号房屋系由李录平私自出售给王某某，故张树印主张李录平支付该套房屋的赔偿金40万元，证据不足，本院不予支持。张树印可待证据充分后另案诉讼解决。依照《中华人民共和国民法典》第一百七十六条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告李录平于本判决生效之日起十日内赔偿原告张树印经济损失80万元；二、驳回原告张树印的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7800元，由原告张树印承担2600元，被告李录平承担5200元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  安自强二〇二一年四月二十九日书记员  程 欢