广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初27634号原告：广东珠江纺织博览中心有限公司，住所地广州市海珠区瑞纺路2号601房。法定代表人：李朝蕊，总经理。委托诉讼代理人：周凌、郑碧仪。被告：张成才，男，1979年9月27日出生，汉族，住广东省揭西县。原告广东珠江纺织博览中心有限公司诉被告张成才租赁合同纠纷一案，本院立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人周凌到庭参加诉讼。被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，期限届满没有到庭参加诉讼，本院依法对本案进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付2019年11月1日至2019年12月9日的租金本金人民币2253元及违约金（违约金以2253元为本金，按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2019年11月1日起计至被告支付全部款项之日止，违约金以租金本金为限）；2、判令被告立即支付2019年11月1日至2019年12月9日的综合管理服务费本金人民币2253元及违约金（违约金以2253元为本金，违约金按逾期支付金额每日1‰标准计算，自2019年11月1日起计至被告支付全部款项之日止，违约金以综合管理服务费本金为限）；3、判令没收被告支付的履约保证金10000元及综合管理履约金10000元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：被告承租了位于广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编30189、30190号商铺，就商铺承租事宜与原告签订《房屋租赁合同》、《租赁合同补充协议》及《综合管理服务合同》等文件，并就租金及综合管理服务费等事宜作出以下约定：租赁期限为2017年5月1日至2023年4月30日，租金及综合管理服务费从2017年5月1日起计收，按季支付，且最迟应于每一季度的最后一天支付下一季度租金及综合管理服务费。若被告逾期支付，自逾期之日起，每日按应付未付金额的1‰支付违约金。合同签订后，原告依约将上述商铺交付被告使用，被告接收并实际使用。但随后，被告长期拖欠租金等费用，经原告多次催促，被告以种种借口拒不交纳，致使原告蒙受经济损失。被告没有提交答辩意见及举证。经审理查明：原告是位于海珠区逸景路466号201房的权属人。2017年8月9日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落在广州市海珠区逸景路466号301房自编30189、30190号商铺（以下简称“涉案商铺”）出租给乙方作商业用途使用，建筑面积116.42平方米；租期6年，从2017年5月1日起至2023年4月30日止，租金自前述租赁期限起始日开始计算收取；甲乙双方同意按季付款的方式支付租金，其中，2019年11月1日至2020年1月31日的租金金额为5239元，租金支付时间为2019年10月31日；乙方向甲方交纳10000元保证金，租赁期内如乙方无任何违约行为，甲方应在租赁期满后15个工作日内将保证金扣除乙方应承担的费用后无息退回乙方；甲方应不迟于2017年5月1日向乙方交付商铺，乙方应当按照甲方交付的时间接收该商铺；乙方依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按逾期支付租金额的1‰向甲方支付违约金；等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定乙方如逾期交纳租金、综合管理服务费、其他应付未付款项，自逾期之日起，每逾期一日，乙方同意按应付未付金额的1‰的标准向甲方支付滞纳金；乙方未按本补充协议约定时间交纳租金、综合管理服务费、物业管理费、履约保证金、综合管理履约金或其他应付款项，逾期十五日以上（含十五日）的，甲方可提前终止租赁关系并合法地收回该物业，甲方无须向乙方退还履约保证金和综合管理履约金（乙方如有交纳），且同时可要求乙方支付该物业三个月租金和综合管理服务费作为违约金，违约金不足以赔偿甲方损失的，甲方可向乙方追偿；甲方按本补充协议中乙方提供的通讯地址寄出的函件在寄出后五天即视为已送达乙方，无论函件由何人签收、是否被拒收、是否被退回，均不影响前述送达效力；乙方同意在租赁期限内，甲方寄给乙方的函件可寄至本补充协议约定的任一通讯地地址；本补充协议与《租赁合同》、《综合管理服务合同》互为不可或缺之组成部分，同时生效，未尽事宜，双方另行协商解决；等。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《珠江国际纺织城综合管理服务合同》，订明双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》，约定由乙方承租珠江国际纺织城三层自编30189、30190号物业，甲方为乙方提供综合管理服务，乙方向甲方支付本合同约定的综合管理服务费，甲方提供给乙方的综合管理服务内容如下：组建管理及服务团队、纺织城整体商业经营管理、纺织城整体商业经营服务、纺织城整体统一宣传推广服务、融资服务；本合同期限与《租赁合同补充协议》中约定的租赁期限一致；陆年租赁期限内的综合管理服务费总额为136208元，该金额包含增值税；甲乙双方同意按季付款的方式支付综合管理服务费，其中，2019年11月1日至2020年1月31日的综合管理服务费金额为5239元，支付时间为2019年10月31日；乙方同意在签订本合同当日向甲方支付综合管理履约金10000元；如乙方逾期支付本合同约定的相关费用，自逾期之日起，每逾期一天，乙方同意应按应付未付费用总额的1‰的标准支付逾期付款违约金，且乙方逾期付款达到十五日（含十五日）的，同意甲方除收取逾期付款违约金外有权单方解除本合同及《租赁合同》、《租赁合同补充协议》等相关合同文件并按照《租赁合同补充协议》的相关条款执行；本合同与《租赁合同》、《租赁合同补充协议》互为不可或缺之组成部分，乙方同意在签订《租赁合同》及《租赁合同补充协议》的同时签订本合同，接受甲方统一管理和所提供的综合服务；如任何一方解除或终止本合同或《租赁合同》、《租赁合同补充协议》中的任何一份，则视为该方同时解除或终止该三份合同、协议及相关文件；等。2017年8月9日，被告签署收铺确认书。原告多次按合同约定的被告通讯地址向被告邮寄《关于催缴租金等租赁费用的通知》，要求被告支付拖欠的租金和综合管理服务费。上述邮件均被退回。2019年12月6日，原告按合同约定的被告通讯地址向被告邮寄了《解约通知书》，载明被告拖欠2019年11月1日至2020年1月31日期间的租金、管理费共计10478元，通知被告双方就涉案商铺签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》等相关租赁文件自本通知书送达之日解除；请被告于本通知送达之日起五日内至珠江国际纺织城客户服务中心结清租金等各项费用，交还该商铺；等。上述邮件均被退回。诉讼中，原告表示：原告实际向被告交铺的时间是2017年8月9日，但涉案商铺原由原告出租给案外人李猛，李猛因个人原因退租，将商铺转给被告，被告同意按照李猛与原告签订的合同约定的租赁期限等条件承租涉案商铺，故原被告双方合同约定的交付时间仍为2017年5月1日。原被告的合同内容与原告和李猛签订的合同内容一致，仅变更了承租人名称。原告为证明其主张还提供了如下证据：1、案外人李猛与原告于2017年4月28日签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》；2、案外人李猛2017年4月28日签名确认的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》；3、案外人李猛及被告签名的《申请书》，主要内容为：我是承租珠江轻纺城三层A区30189、30190商铺的李猛，由于经营需要，申请信息变更为张成才，身份证号，经营商号瑞彩纺织；等；4、李猛及被告签名的《承诺书》，主要内容为：广东珠江纺织博览中心有限公司：我方李猛（原承租人）承租了贵司广州市海珠区逸景路西珠江国际纺织城三层自编A区30189、30190号商铺，并与贵司签订了相关租赁合同文件，现因我方原因，特向贵方申请变更该商铺承租人为张成才（新承租人），原承租人、新承租人共同就变更承租人事宜向贵司承诺如下：为明确该商铺租赁关系中的权利义务，方便操作管理，新承租人同意与贵司重新签订租赁文件，除承租方名称等主体信息发生变更外，新租赁文件中的租赁期限起始和终止日期、起租日、租金标准等约定均与原租赁文件一致，且新承租人同意能享有的租赁期限仅为原租赁文件的剩余租赁期限，剩余租赁期限从原承租人向贵司提出变更申请之日算起；原承租人同意，承租该商铺时若已向贵司交纳租金履约保证金和综合管理履约金，自新承租人与贵司重新签订租赁文件之日起，前述款项自行转为新承租人履行新租赁文件期间应付租金履约保证金和综合管理履约金，贵司无需退还给原承租人；该商铺的移交时间、移交时的商铺现状、铺内物品，由原承租人和新承租人自行协商确定；等；5、客户信息为被告的《珠江国际纺织城商铺签约确认单》。本案庭审中，原告表示：原、被告之间的租赁合同关系已在《解约通知书》送达被告时解除，原告于2019年12月31日自行收回涉案商铺。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方均应按合同约定切实履行。原告主张涉案商铺承租人由案外人李猛变更为被告，并提交了案外人李猛与原告签订的《广州市房屋租赁合同》、《珠江国际纺织城租赁合同补充协议》、《珠江国际纺织城综合管理服务合同》、李猛签名确认的《珠江国际纺织城商铺收铺确认书》及《申请书》，被告没有到庭提出抗辩意见及反驳证据，本院对此予以确认。原告主张被告拖欠2019年11月1日至2019年12月9日的租金和综合管理服务费，并提交了催缴通知予以证明，被告对此没有提出否定抗辩，且放弃到庭抗辩的权利，应承担不利的后果，故本院对原告该事实主张予以采信，原告要求被告支付2019年11月1日至2019年12月9日的租金2253元和综合管理服务费2253元合法有理，本院予以支持。被告拖欠租金的行为已经构成违约，原告向被告发送了《解约通知书》，双方的租赁合同关系由此解除，被告应当承担相应的违约责任。关于违约责任的确定问题，原告要求没收被告缴纳的履约保证金和综合管理履约金符合合同约定，本院予以支持。因没收履约保证金和综合管理履约金已足以弥补原告的损失，原告要求被告再支付逾期交租和综合管理服务费的违约金导致违约金过高，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告张成才于本判决生效之日起十日内支付2019年11月1日至2019年12月9日的租金2253元和综合管理服务费2253元给原告广东珠江纺织博览中心有限公司；二、原告没收被告支付的履约保证金10000元和综合管理履约金10000元；三、驳回原告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费446元，由原告负担23元，被告负担423元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年四月二十五日书记员  颜姣吴晓菁