贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终482号上诉人（原审原告）：中国建设银行股份有限公司黔东南州分行，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市永乐路3、5号。负责人：刘志勇，系该行行长。委托诉讼代理人(特别授权):刘太坤,贵州贵信(黄平)律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张炳林，男，1982年9月12日出生，汉族，住贵州省龙里县。被上诉人（原审被告）：凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里经济开发区春晖西大道18号。法定代表人：龚雪，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人（特别代理）：于海洋，男，汉族，1988年12月15日出生，住贵州省凯里经济开发区。系公司法务副总监。委托诉讼代理人（一般代理）：杨再斌，男，侗族，1986年11月11日出生，住住贵州省凯里经济开发区。系公司员工。上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行与被上诉人张炳林、凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司(以下简称中泓房开公司)借款合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初10709号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理并庭询，本案现已审理终结。上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行上诉请求：1、请求撤销贵州省凯里市（2020）黔2601民初10709号民事判决书，并依法改判。2、一、二审全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、公告费、鉴定费等）由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认为被上诉人张炳林逾期偿还贷款的行为，未构成上诉人与被上诉人在《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的解除合同的情形，系事实认定错误。上诉人与被上诉人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：52066008-2012-20170644854）第十六条第一款“借款人违约情形（一）借款人不按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项”及第十七条第一款“贷款人救济措施：出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：1、停止发放本合同项下的贷款；2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系......”，对借款人的违约情形及违约后贷款人有权解除合同的救济措施作了明确约定。被上诉人张炳林自2019年6月起至2020年4月，已多次未偿还贷款本息，其行为完全符合借款合同十六条约定的违约情形，故上诉人完全有权利根据借款合同第十七条的约定解除双方的借贷合同关系，并宣布贷款立即到期，要求被上诉人张炳林立即清偿借款本息及相关费用。因此，一审法院认定被上诉人未构成借款合同约定解除合同的情形，系事实认定错误。二、一审法院以上诉人理由不充分、证据不足为由，驳回上诉人主张的关于解除借款合同等全部诉讼请求，系适用法律错误。首先，《个人住房借款合同》和《个人住房借款最高额保证合同》是上诉人与两个民事主体分别建立的不同法律关系。《个人住房借款合同》系借款合同关系，约束的是上诉人和借款人之间的权利义务，《个人住房借款最高额保证合同》是保证合同关系，约束的是上诉人和保证人中泓房开公司之间的权利义务，前述两个合同系不同的法律关系，保证人履行了保证责任并不当然地免除借款人按期偿还贷款的义务，也不影响借款人因违反借款合同约定应承担的违约责任。其次，根据合同约定上诉人享有约定解除权。根据《合同法》第九十三条关于合同约定解除的规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”，上诉人与被上诉人张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条、第十七条明确对双方的违约情形及违约后关于解除合同的救济措施进行了明确约定，被上诉人未按期偿还贷款的违约行为属实，该合同约定的解除条件成就，上诉人有权行使合同约定解除权。此外，一审法院在判决书“本院认为”部分中明确道：“中国建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》......均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性及有效性，本院予以确认”，既然一审法院对该借款合同的真实性和有效性予以确认，却又未按照该合同十六条、十七条明确约定的内容确认解除合同，足以说明一审法院的判决结果与其认定的事实明显相悖。第三，根据法律规定上诉人享有法定解除权。根据《合同法》第九十四条关于合同法定解除的规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行”，从上诉人提交给一审法院的对账单及催款通知书等证据可以看出，被上诉人张炳林多次未按期偿还借款，上诉人通过发送短信、催款通知书等行为进行催告后，被上诉人张炳林仍未履行偿还贷款的义务，故根据前述法律规定上诉人有权行使法定解除权。因此，被上诉人未按照借款合同约定偿还贷款，已经构成根本违约无疑，上诉人依法依约当然地享有解除合同并要求其一次性支付剩余贷款本金、利息及相关费用的权利，一审法院认为上诉人请求解除合同的理由不充分、证据不足，系法律适用错误。三、一审法院关于驳回上诉人依法依约行使合同解除权等救济措施的判决，有违公平和诚信原则。根据《民法总则》第七条及《合同法》第六条关于诚实信用原则的规定及《合同法》第八条关于依照合同履行义务原则的规定，被上诉人张炳林作为违约方，理应承担相应的违约责任，一审法院不仅未按照法律规定判决其承担相应的责任，反判决作为守约方的上诉人承担败诉后果，实属不公，亦有违法律规定的诚信原则。被上诉人凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司答辩称：针对上诉人的上诉请求，被上诉人张炳林逾期支付按揭款，凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司已经按期足额的进行了偿付，承担了连带责任。上诉人并没有实际的经济损失，或者对上诉人造成不利影响。故未达到上诉人与被上诉人张炳林解除合同的根本性违约的条件。第二，该房屋系由于被上诉人张炳林长期不主动办理房产证导致被上诉人凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司长期承担担保责任，被上诉人凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司本身并无过错。三、涉案的房屋因为未办理正式抵押登记，故上诉人无权享有涉案房屋的优先受偿权。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判。中国建设银行股份有限公司黔东南州分行向一审法院起诉请求：判决解除原告与被告张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520660088-2012-20170644854，合同标的118000元）2.判令被告张炳林立即向原告偿还借款本金91450.09元，支付借款利息及罚息1604.9元（暂算至2020年4月29日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年4月30日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；3.判令被告张炳林承担原告为实现债权而发生的律师费1188.85元，以上款项合计119604.9元；4.判令被告凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带保证责任；5.判决确认原告对被告张炳林提供的抵押物，即凯里经济开发区春晖大道18号依云美镇第4-5幢1单元17层4-1704号房屋，在抵押范围内享有优先受偿权；6.由被告承担本案案件受理费。一审法院认定：被告张炳林因购买被告中泓房开公司开发的位于凯里经济开发区房屋，需按揭贷款购房，于2017年1月19日与原告中国建行黔东南分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》，双方对借款金额，借款期限，还款方式，利率计算及违约责任进行约定。合同签订后，原告按合同约定于2017年9月27日，足额发放贷款。合同履行期间，因被告张炳林存在未按合同约定，按期履行偿还义务。原告按2016年2月3日与被告中泓房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，从被告中泓房开公司提供的保证金账户将被告张炳林到期所欠款项划拨偿还借款。至案件开庭审理时，被告张炳林未欠原告的到期债务。原告以被告张炳林违约为由，诉至本院，要求判如所诉。庭审中，被告张炳林未到庭参加诉讼，未能进行调解。一审法院认为，合法的借贷关系受法律保护。我国合同法所述的借款合同是指借款人向贷款人借款，到期返还借款本金并支付利息的合同。本案原告中国建行黔东南分行作为金融机构有权办理相关的贷款业务，其与被告张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》、与中泓房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》，均是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，系双方当事人的真实意思表示，且未违反法律法规的禁止性规定，对其真实性及有效性，一审法院予以确认。《中华人民共和国合同法》第八条规定“依法成立的合同对当事人具有法律的约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”结合本案，被告张炳林虽然存在逾期支付还贷的行为，但原告已按与中泓房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，在担保人的保证金账户足额划拨了所欠到期借款。且原告自认至开庭审理时，被告未欠原告的到期贷款。因此，被告张炳林的行为尚未危及贷款人债权，未构成原告与被告张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的解除合同的情形，且原告也未能举证证明。因此，对原告主张解除原告与被告张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：520660088-2012-20170644854，合同标的118000元）的请求，理由不充分，证据不足，不予支持。对于原告主张被告张炳林立即向原告偿还借款本金91450.09元，支付借款利息及罚息1604.9元（暂算至2020年4月29日），并按照借款合同约定的借款利息、罚息利率向原告支付自2020年4月30日至付清本金及利息之日止的借款利息、罚息；承担原告为实现债权而发生的律师费1188.85元，以上款项合计119604.9元；以及主张被告凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司对上述借款本金、利息、罚息、律师费承担连带保证责任的诉请均是以解除《个人住房（商业用房）借款合同》为前提，一审法院不支持解除该合同。因此，该主张一审法院不予支持。关于建行黔东南分行是否享有案涉商品房的优先受偿权。依据《中华人民共和国物权法》第二十条：“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。”及第一百八十七条“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记，抵押权自登记时设立。”的规定可知，商品房预告登记与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力.建行黔东南分行作为案涉商品房预告登记的权利人，在未办理案涉商品房抵押权登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对案涉商品房办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗针对案涉商品房的处分，常见为体现防止“一房二卖”的保全功能。然而，案涉房屋至今未办理抵押权登记，则案涉房屋的所办理的预告登记不产生《中华人民共和国物权法》第一百八十七条所规定的抵押权效力。因此，建行黔东南分行对案涉商品房依法不享有《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定的优先受偿权。被告张炳林经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，但合法权益应受法律保护。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法）的解释》第九十条之规定，判决驳回原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的全部诉讼请求。案件受理费减半收取为1346元，由原告中国建设银行股份有限公司黔东南州分行负担。二审期间，上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行提交了两组证据:第一组证据《拖欠明细》，证明被告张炳林已累计拖欠贷款期数达14期；第二组证据《对账单》、《保证金扣划台账》，证明自2020年1月起，被告张炳林一直未履行还款义务，加上前期未还贷款，其未偿还贷款总金额累计达31050元。被上诉人凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司质证认为:对第一组证据对证据真实性无异议，达不到上诉人的证明目的。因为每一期逾期之后上诉人均从凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司足额扣取了相应款项，不存在拖欠的行为。对第二组证据真实性无异议，达不到上诉人的证明目的。因为每一期逾期之后上诉人均从凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司足额扣取了相应款项，不存在拖欠的行为。恰恰证明了上诉人每期都足额进行了罚息，足额从凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司进行了扣取。张炳林与上诉人之间的合同关系并未构成根本违约。综合上诉人提交的证据及质证意见，本院作如下认证，对上诉人提交的两组证据真实性本院予以确认。对证明目的予以综合认证。经审理，本院查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辨主张，本案二审争议焦点:被上诉人张炳林是否根本违约?与上诉人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除?关于被上诉人张炳林是否根本违约?与上诉人签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是否应当解除的问题，被上诉人张炳林虽然存在逾期支付还贷的行为，但上诉人已按与中泓房开公司签订的《个人住房借款最高额保证合同》的约定，在担保人的保证金账户足额划拨了所欠到期借款。上诉人也认可了这一事实。被上诉人张炳林的行为也未危及贷款人债权，未构成上诉人与被上诉人张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》约定的解除合同的情形，因此，对上诉人主张解除与被上诉人张炳林签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的请求，理由不充分，证据不足。被上诉人张炳林逾期支付按揭款，凯里经济开发区中泓房地产开发有限公司已经按期足额的进行了偿付，承担了连带责任。未达到上诉人与被上诉人张炳林解除合同的根本性违约的条件。一审法院驳回中国建设银行股份有限公司黔东南州分行的诉讼请求于法有据，并无不当。综上，上诉人的上诉理由不能成立，原判认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，判决结果得当，应予维持。为此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2692.00元，由上诉人中国建设银行股份有限公司黔东南州分行负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 琴审 判 员  刘志红审 判 员  欧阳樟二〇二一年四月二十三日法官助理  杨 建书 记 员  邹井程