北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初12547号原告：刘荣，女，1980年9月6日出生，汉族，住河北省高碑店市。委托诉讼代理人：韩雪，北京嘉观律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗赢政，北京嘉观律师事务所律师。被告：谭静，女，1974年2月14日出生，白族，住河北省三河市燕郊开发区。委托诉讼代理人：张维钦，北京瀚江律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐鹤铭，北京瀚江律师事务所律师。原告刘荣与被告谭静房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年4月1日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员蒋凯宇独任审理，于2020年3月10日公开开庭进行了审理。原告刘荣及委托诉讼代理人韩雪、罗赢政与被告谭静及委托诉讼代理人张维钦、徐鹤铭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。刘荣向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告配合将位于北京市海淀区X号的房屋过户至原告名下；2、被告赔偿其违约行为给原告造成的银行资金损失700000元；3、被告赔偿其违约行为给原告造成的损失489920元。事实和理由：2017年，原告拟购买房屋，因暂未取得北京市购房资格，故与被告协商一致，约定原告借用被告名义购房，所购房屋的权利和义务均由原告享有。其后，原告通过北京麦田房产经纪有限公司（以下称麦田公司）居间服务，与案外人董某某签署《存量房屋买卖合同》，购买位于北京市海淀区X的房屋，并将该房登记在被告名下。在整个房屋买卖的过程中，所有交易环节都是由原告操作的，购房手续中被告的名字均系原告所签，且居间服务费127500元、购房定金1000000元，剩余购房款6420000元均由原告支付；被告仅是按照双方之间的约定，将购房款支付至案外人账户并配合办理房屋过户手续。原告取得涉案房屋所有权后，将该房用于出租，对应的出租手续均由原告进行办理，且租房收益一直由原告享有。2020年3月，原告拟将房屋出售给案外人史某,房款为7080000元，并由原告出面办理售房的相关事宜，包括收取购房款。为解除房屋的抵押登记，原告将3565000元转至被告账户，用于偿还哈尔滨银行的抵押贷款。被告擅自将此笔款项中的700000元转出，挪作他用。并且，被告在未经原告同意的情况下，向提供居间服务的北京中原房地产经纪有限公司主张其为涉案房屋的实际权利人，要求停止原告与案外人的交易。原告认为，原告借用被告名义买房，双方之间形成合同关系。此合同不违反法律、行政法规的强制性规定，亦未损害社会公共利益，合法有效。现被告侵占原告房屋的意图已经十分明显，原告无奈之下对被告提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求，维护原告的合法权益。谭静辩称，原被告双方从未达成原告借用被告名义买房协议，此房屋属由原告与被告在合意一致的基础上决定双方共同出资购买，且房屋所有权人是被告，原告无权要求被告将房屋过户至原告名下。原被告双方从未达成任何口头或书面协议借用被告名义买房，2017年被告想购买海淀的房产，因经济紧张，加之原告过去多次从被告处借款并未清偿完毕，于是被告向原告提出要求被告偿还借款，后原告以双方共同出资购买该房屋为条件向被告还款。原告在2016年年初向被告借款，被告在2016年3月24日分两笔向被告支付共计64.5万元，其中一笔30万元，一笔34.5万元，经被告多次催要原告一直未偿还，在被告购买涉案房屋时，原告承诺上述借款作为被告购买此房屋的出资款。因在房屋交易过程中，被告较忙，便委托原告负责办理房屋交易的相关事宜，并承诺给原告一定的收益。在2017年6月13日被告向北京市海淀区房管局支付购房款152万元，并在当日缴纳税费1.52万和0.58万元；在2017年6月20日办理房屋过户时，被告分五笔向原告转账370万元被用于购买案涉房屋。除去交纳的税费2.1万元，被告共计支付购房款586.5万元。房屋交易办理完毕后，鉴于原告属共同出资人，对于房屋状况又比较熟悉，被告居住较远，加之被告身体不好，原告居住地离涉案房屋较近，便于管理，于是被告便授权将所有的房屋交给了原告管理。在办理房屋交易过程中，有原告代被告签字的，也有被告签字的，事实也并非是原告所说的即都是原告操作，购房手续中被告的名字均系原告所签的情况。因此，此房屋属原告与被告共同出资，为双方按份共有，且房屋所有权人是被告，因此原告无权要求被告将房屋过户至原告名下。被告从未收取过原告用于偿还银行贷款的资金3565000元，且其相关事实与本案事实有关的法律关系非同一法律关系，而是原告与哈尔滨银行的抵押借款法律关系，原告据此产生的诉求亦与本案无关，应驳回原告诉讼请求。在双方办理房屋交易完毕后，原告又向被告提出因资金紧张，需要用该房屋办理抵柙借款，被告念及双方多年来交往颇深，故答应此事并约定由被告帮助原告申请抵押贷款，再由原告按月向被告转款利息，后因原告个人原因，致使贷款难以按时结清，因而产生了关于哈尔滨银行要求被告提前偿还贷款这一事实，对应的是原告与哈尔滨银行之间抵押借款的法律关系，与被告无关。原告向被告账户转账偿还贷款，被告从未转出和使用任何款项，在原告的要求下，被告配合办理了解押手续，目前该笔贷款已经于2020年8月4日全部结清。诉讼费由原告承担。综上所述，原被告双方未达成任何借名买房协议，而是双方共同出资购买的涉案房屋，原告的第二项诉讼求与本案不是同一法律关系，被告未使用过任何抵押贷款的款项，因此，被告请求人民法院依法判决驳回原告全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月10日，出卖人董某某与买受人谭静签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定：“…出卖人所售房屋（以下简称该房屋），坐落为海淀区长春桥路X号（室）…经买卖双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币（大写）柒佰伍拾万元整（??7500000.00）.其中：净房屋价格为人民币（大学）壹佰伍拾万元整（??1520000.00）；家具、家电、装修装饰、附属配套设施设备、搬迁补偿金等为人民币（大写）伍佰玖拾捌万元整（??5980000.00）…买受人可以在签订本合同的同时支付定金见附件二（不高于房屋成交总价的20%）。”落款人处出卖人董某某签字，买受人处刘荣代谭静签字，代理人刘荣签字。同日签订了该合同附件二《买卖双方经友好协商就该房屋买卖事宜作如下具体约定》，约定：“…买受人以自行交接方式支付定金（不高于成交价格的20%）人民币壹佰万元整（??1000000.00）。该笔定金作为购房款的一部分，具体支付时间为：签订本附件当日支付人民币壹拾万元整（??100000.00），剩余人民币玖拾万元整（??9000000.00）该房屋确权后2个工作日内支付肆拾万，于2017年3月3日前支付剩余伍拾万整；若买受人以资金监管方式支付定金，则支付的首笔监管资金中即包含定金。…3、物业交接保证金；出卖人同意将购房款人民币柒万伍仟元整（??75000.00）作为物业交接；保证金，于物业交接完毕当日支付。4、户籍迁出保证金：出卖人确认该房屋的户籍登记情况为【B】..B、有户籍登记情况，出卖人应予本合同签订之日起140日内迁出。出卖人同意将购房款人民币壹拾万元整（??100000.00）作为户籍迁出保证金，于房屋内原有户籍（若有）迁出后当日支付出卖人，户籍迁出前产生的责任由出卖人承担。5、剩余购房款（剩余购房款=成交价格-定金-解押款-物业交接保证金-户籍迁出保证金）：（1）买受人于2017年6月20日前支付出卖人购房款人民币壹佰伍拾贰万整（??1520000.00）支付方式为【C】；（2）买受人于2017年6月20日前支付出卖人购房款人民币肆佰捌拾万零伍整（??4805000.00），支付方式为【A】；…A、银行资金监管…C、存量房自有交易资金监管账户资金监管。”落款处有出卖人董某某签字，买受人处谭静为刘荣代签字、代理人处刘荣签字。2017年3月10日，刘荣向董某某账户分两笔5万元支付定金10万元，4月23日刘荣向董某某账户转入第一笔购房款50万元，6月13日转给谭静10万元，2017年6月13日分两笔50万元转给谭静共计100万元，同日，刘荣通过备注名为房赢家贝壳公司的XXX账号转给谭静40万元，6月20日刘荣向董某某妻子汤国才分别转款20万元、80万元、3745000元、75000元，其中75000元是物业保障金。9月5日向董某某账户转入户籍保障金10万元。涉案房屋为贷款购买，贷款均由刘荣偿还。涉案房屋办理房屋所有权证，所有权人登记为谭静。刘荣将该房出租，并收取租金。谭静表示租金应由两人共有，只是暂由刘荣收取，由双方再行分配。刘荣不予认可，谭静未就此进行举证。2020年3月6日出卖人谭静与买受人史某签订了《北京市存量房屋买卖合同》，合同约定；“…出卖人所售房屋坐落为海淀区X号…该房屋已经设定抵押，抵押权人哈尔滨银行，抵押登记日期2017年8月19日…出卖人应当于丙方通知之日起七日内办理完毕抵押权注销登记；…出卖人已将该房屋出租，租赁期限：自2019年10月11日至2021年9月31日，出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期间届满的房屋收益归买受人所有。...经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为：人民币（大写）柒佰零捌万元整（??7080000.00）。购房定金人民币（大写）叁拾万元整（??300000.00）（不高于成交价格的20%），买受人支付定金后如出卖人违约导致合同解除的，出卖人应向买受人双倍返还定金，如买受人违约导致合同解除的，买受人不得要求返还定金。…出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自解除合同通知送达之日起三日内按照房屋成交价格的30%向出卖人支付违约金，同时出卖人退还买受人全部已付款（含已付贷款部分）。”落款处出卖人刘荣代谭静签字，委托代理人处刘荣签字，买受人处史某签字。上述买卖行为系由谭静委托刘荣出售房屋。2020年4月24日张华（史某亲属）向刘荣银行转账支付定金30万元。因涉案房屋贷款尚未清偿，故刘荣自行书写偿还贷款的委托合同。刘荣汇入还贷账户286.5万元，史某汇入还贷账户70万元，用于偿还贷款。刘静将该还款账户内款项转出70万元至其个人账户内。刘荣为了偿还贷款，再次向还贷账户汇入680727元。2020年3月23日，谭静向北京中原房地产经济有限公司发送《解除委托通知》，该通知载明：“北京中原房地产经济有限公司（碧水云天分行店）我本人谭静…委托刘荣…卖位于北京市海淀区X号室的授权，现特告知贵方意见解除其所有委托，刘荣不再以任何形式处理授权权限，请贵方务必慎重处理。”落款通知方为谭静。2020年4月24日，甲方刘荣与乙方史某签署了《北京市存量房屋买卖合同》解除协议，该协议约定：“1、2017年甲方以谭静名义购买位于海淀区长X的房屋（以下称标的房屋），获得房屋所有权；2、2020年3月6日，甲方以谭静名义与乙方签署《北京市存量房屋买卖合同》（以下称《房屋买卖合同》），将标的房屋出售予乙方；3、乙方已将房屋定金30万元支付予甲方，并将房屋首付款70万元支付至谭静名下银行账户；4、现因谭静拒绝配合办理房屋登记手续，致使《房屋买卖合同》无法继续履行；5、现甲方自愿承担以谭静名义与乙方签署的《北京市存量房屋买卖合同》及其附件的相关义务。经甲乙双方友好协商，本着互相理解的原则，达成本协议：第一条本协议生效当日，甲方退还乙方100万元，其中包括购房定金30万元及乙方支付于谭静账户的70万元房款。第二条本协议生效当日，甲方向乙方另行支付补偿金30万元。…”2020年4月24日13时44分，刘荣向张华账户转入100万元，附言:退还房屋定金及首付。2020年4月24日13时46分，刘荣向张华账户转入30万元，附言:违约金。2020年3月6日，甲方（出卖人）谭静，代理人刘荣与乙方（买受人）史某、丙方（居间人）签订房屋买卖居间合同，该合同约定乙方向丙方支付居间服务费人民币壹拾陆万玖仟玖佰贰拾元整（??169920.00）。因谭静撤回刘荣售房委托，导致与史某的房屋买卖不能继续履行，刘荣因此承担中介费用。刘荣于2020年4月24日通过中国工商银行XXX账号向北京中原房地产经济有限公司城市商业银行XXX账户汇款169920元，附言：中介服务费。本案中，刘荣对谭静名下财产进行保全申请，就此提交了中国人民财产保险股份有限公司北京市分公司保单及发票，显示总保险费金额为20000元。刘荣于2020年3月15日向本院提出财产保全申请，本院于2020年4月17日作出（2020）京0108民初12547号民事裁定书，裁定：“一、查封谭静名下位于北京市海淀区X的房屋，不得买卖、抵押、转让；二、冻结被申请人谭静的财产3565000元。”对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于谭静是否对涉案房屋出资的审查。谭静称其向刘荣账户汇款分别转入370万元和64.5万元作为购买涉案房屋出资，未向本院出具充分证据证明上述款项为其个人出资。另谭静银行流水交易明细中显示的消费记录转出资金152万元及税款2.1万元，系使用刘荣于6月13日转给谭静的155万元。二、关于涉案房屋的使用情况。自谭静取得涉案房屋所有权证后，该房屋由刘荣出租，并收取租金。谭静称租金由双方共有，未向本院出具证据。本院认为：刘荣主张涉案房屋系其出资购买，向本院出具的购房的出资转账情况，能够得出涉案房屋的出资款均由刘荣出资。谭静主张涉案房屋其亦出资，但其未向本院充分举证，故本院对其抗辩理由不予采信。另购买房屋的相关手续均由刘荣办理，涉案房屋取得房屋产权后，刘荣亦将其出租收益，谭静称双方分割房屋租金，但在房屋出租后相当长的时间内，双方并未分割，故本院认定房屋亦是由刘荣使用。另，在购买涉案房屋时，刘荣并不具备购买涉案房屋的资格，综上，本院认为，刘荣与谭静之间系借名买房的关系，现刘荣已符合北京市购房条件，故其要求将涉案房屋过户至其名下的诉讼请求，本院支持。关于刘荣第二项诉讼请求，刘静将汇入还贷账户的款项转至其个人账户，且该款项并非刘静个人所有的款项，故刘荣的该项诉讼请求，本院支持。根据本院认定，刘荣是借用谭静的名义进行买房，因房屋所有权人登记为谭静，故需以谭静的名义办理相关的售房手续，谭静亦向刘荣出具售房委托书，但由于谭静在售房过程中反悔，取消对刘荣的售房授权，致使售房手续不能正常进行，造成实际房屋所有权人对购房人的违约，因此支付违约金及中介费用。故谭静应对刘荣的损失进行赔偿，本院对刘荣要求谭静支付违约金及中介费用的主张予以支持。刘荣主张因案件保全产生的保险费用，于法无据，故本院不予以支持。综上所述，本院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、谭静于本判决生效后七日内将位于北京市海淀区X号的房屋过户至刘荣名下；二、谭静于本判决生效后七日内赔偿刘荣的银行资金损失700000元；三、谭静于本判决生效后七日内赔偿刘荣损失469920元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费5000元，由谭静负担，于本判决生效后七日内交纳。案件受理费15509元（刘荣已预交），由谭静负担，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  蒋凯宇二〇二一年四月三十日书记员  彭利婷