广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初3823号原告：陈嘉俊，男，1990年12月29日出生，汉族，住广东省深圳市福田区×××××××××××××，公民身份号码441××××××××××××27X。委托诉讼代理人：魏冠，广东盈进（中山）律师事务所律师。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地中山市火炬开发区×××××××××××××××××02卡，统一社会信用代码914××××××××××××752。法定代表人：林某1。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。原告陈嘉俊诉被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈嘉俊的委托诉讼代理人魏冠，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告陈嘉俊向本院提出诉讼请求：判令被告自2019年12月15日起以购房总价款1259968元为基数按照年利率6%的标准向原告计付逾期办证违约金直至被告持办理产权登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案之日止。事实与理由：2016年3月28日，原告与被告签订中山市商品房买卖合同,约定原告购买被告开发的位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××××××，总房价款为1259968元，被告应当在2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的涉案商品房交付原告使用，且被告应当在商品房交付使用后720日内，被告应当持办理产权登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，逾期办证的，被告应当按照年1%的标准支付逾期办证违约金。原告于2017年12月24日办理了收楼手续，被告应当在次日起计算720日后为原告办理产权登记。但至今，被告仍未办理办证手续。合同约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失，也不足以督促被告尽快办理产权证，有违公平原则，应该将违约金计算标准调整为年利率6%。被告答辩称，一、因四期原来的规划设计方案不符合现行新的规划设计规范和政策规定要求，被告已经在2018年12月24日向中山城乡规划局火炬开发区分局申请变更合生帝景苑商住小区四期规划设计方案，该设计方案已经在2019年1月4日通过规划局的初审，出具《合生帝景苑商住小区规划设计方案的公示》，在第四期入口处进行20个工作日的公示，相关权利人可以在此期间进行陈述、申辩或申请听证，但没有人在此期间提出上述请求，该规划变更已经生效，下一步即可办妥规划验收。但是，根据规划部门的意见，小区规划验收还要征询包括原告在内的三分之二的业主意见后方可办理，而原告等业主一方面通过反对规划验收以阻碍拖延项目的验收进程，另外一方面，却利用拖延验收进程的时间段作为延期办证时间索要高额违约金。在此种严重利益冲突的情况下，法院应免除因原告拒绝配合办理规划变更造成规划验收、竣备及产权登记迟延期间的违约责任，免责期间应从2019年1月4日开始计算至规划验收通过为止。二、被告已经按照规划局要求启动第三次规划公示，并积极推动验收流程，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动。三、被告已经在2020年9月4日取得中山市住房和城乡建设局作出的建设工程竣工验收备案登记证，并在2020年9月22日取得大确权，并已经通知原告办证，已经在2020年10月22日取得办证受理回执，原告于2020年11月11日签收房产证，被告已经履行完毕办证义务。原告主张违约金标准过低以及违约金上限无法督促被告交付及办证的事宜已经消失，本案不应当调整违约金标准，且应当适用违约金上限，原告主张调高违约金标准及不适用违约金上限的主张没有任何依据。四、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。五、原告违约金的主张违反双方合同约定和相关司法解释。1.原告主张计算的违约金，已经违反合同约定的总违约金不超过购房款5%。2.合同约定逾期办证违约金是已付购房款的1%每年，而非原告主张的按照年利率6%的标准计算。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年3月28日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以1259968元向出卖人购买位于中山市火炬开发区×××××××××××××××××××××；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，逾期交房超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；出卖人应当在房产交付使用后720日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案，如因出卖人责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人从逾期之日起，每满一年按已付房价款的1%向买受人支付违约金。双方还签订了补充协议一，其中第7条约定，“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”；第10条约定，“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证”；第15条约定，“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”；第17条约定，“因买受人违约或者买受人要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，及承担解除合同的所有费用与损失”。合同签订后，原告依约支付了全部购房款。2017年12月24日，原告办理了收楼手续。2020年10月22日，被告取得了涉案房屋的不动产登记受理通知书。2.2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。根据合同约定，被告应当在商品房交付使用后720日内，持办理权属登记需由其提供的资料到产权登记机关备案，如因被告的责任导致原告不能在规定的时间期限内取得房地产权属证书的，被告每年按已付房价款的1%向原告支付违约金。本院认为，此条款中商品房交付使用之日应指商品房实际交付之日或视为交付之日。原告早于合同约定于2017年12月24日实际办理收楼手续，被告应于2019年12月14日前完成协助办证义务。被告于2020年10月22日才履行上述义务，应承担逾期办证违约责任，被告主张系由于原告等业主反对规划变更导致办证迟延。本院认为，征得业主同意方可进行规划变更是其法定也是合同约定的义务，其以此作为“利益冲突”的理由并要求免除部分期间的违约责任，无法律依据，本院对于被告此项抗辩主张不予采纳。关于逾期办证违约金的计算标准问题。被告主张即使其存在违约，也应按总房价的1%每年计算违约金，且累计不得超过5%上限。原告请求按年利率6%计算。双方对于违约金计算标准争议较大。本院认为，原告因被告逾期办证的违约行为未能及时取得涉案商品房的完整物权，致使原告对涉案商品房的处分收到限制，原告的损失客观存在，但数额确实难以确定，如按合同约定的已付房价款1%/年、违约金总额不超过购房款5%的较低标准确实难以保障原告的合法权益，有违公平原则。基于此，本院对原告增加违约金的请求予以支持，结合本案逾期办证时间的长短，参照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率上下浮动的范围，本院酌定违约金按年利率4.2%的标准持续计算。关于被告抗辩2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交房违约责任。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，被告抗辩，本院不予采纳。依照上述计算方法，逾期办证天数为314日（2019年12月14日至2020年10月22日），被告应向原告支付逾期办证违约金45525元（1259968元×314日×4.2%÷365日）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，依照2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告陈嘉俊支付逾期办证违约金元45525元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1374元，减半收取687元，由原告陈嘉俊负担191元，被告中山市合生宏景房地产有限公司负担496元（原告已预交687元，被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳行支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 杨 颖二〇二一年四月十七日书记员 郑诗琳王静