安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初20623号 原告：王三明，男，1960年7月8日出生，汉族，住山西省汾西县。 原告：王伟华，男，1993年4月25日出生，汉族，住山西省临汾市尧都区。 委托诉讼代理人：王三明（系王伟华父亲），住山西省汾西县。 被告：安徽宝利丰投资发展有限公司，住所地安徽省合肥市包河区徽州大道766、838号，统一社会信用代码91340100584590787P。 法定代表人：陈海斌，总经理。 委托诉讼代理人：张锦羽，该公司员工。 原告王三明、王伟华诉被告安徽宝利丰投资发展有限公司（以下简称“宝利丰公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王三明、被告宝利丰公司的委托诉讼代理人张锦羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告王三明、王伟华向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告双方签订的商品房买卖合同；2.判令被告返还原告购房款总计493512元;3.判令被告返还原告违法购房合同第九条和第十五条逾期交房、逾期办理房产地产权属证书的截止起诉日违约金87351元；4.判令被告承担本次诉讼费用。王三明、王伟华当庭撤销第三项诉讼请求，当庭增加一项诉讼请求要求被告返还已付贷款利息31722元。事实与理由：原、被告于2016年8月26日同签订购房合同,购买被告所开发的位于合肥市包河区××道××街××幢××栋××＃楼××（单元）3层商301门面房，按合同要求原告已支付被告总房价591559元，分别为首付款391559元、团购款60000元、物业押金550元、按揭贷款200000元。被告要求延期至2017年5月31日前交房,已违反合同第九条逾期交房（1180）天左右，以及不履行合同第十五条逾期办理房地产权证书已超（1000）天左右，原告请求解除购房合同,并要求被告自2017年5月31日起按照日万分之一点五支付违约金。原被告签订购房合同时，被告找了一家委托经营管理公司,以合法形式掩盖非法目的、恶意串通，并与原告签订了《合肥市优利信贸易有限公司》。依据中华人民共和国建设部令88号文件第四十二条规定,房地产开发企业在销售商品房时不得采取售后包租或变相售后包租的方法销售未竣工的商品房。被告为逃避国家税收,以欺诈方式和销售人员恶意串通以6万元抵10万元的方法收取了原告团购费6万元,住建设部等部门在2016年68号文件第二条、第九条明确规定，中介机构及其从业人员不得通过房地产销售商品房的监管账户以外代收代付交易资金。截至起诉日原告仍未收到过被告的电话以及书面交房通知书，原告认为被告违反购房合同第九条和第十五条，不存在免责事由，违约事实明显,给原告带来金钱和时间多重损失，严重损害了原告利益。为维护原告合法权益，特提起诉讼，望判如所请。 被告宝利丰公司辩称：1.被告不同意解除双方签订的商品房买卖合同。2.原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，依照合同约定，应当履行催告程序，但我方至今未收到解除合同的催告通知。3.依照合同约定，本案中原告要求解除合同已超最长一年时效，根据最高院关于审理商品房买卖纠纷的司法解释第15.2条规定，解除权没有约定的期限是三个月，如果有约定从其约定，最长时效是一年。但原告至今才行使合同解除权，明显超出时效。4.原告要求我方支付损失没有法律依据。5.原告购买的案涉房屋是从上海浦东发展银行股份有限公司合肥分行进行抵押贷款，但本案中原告未将上海浦发银行列为第三人，且直接要求解除合同在抵押权人态度不明朗的情况下，原告要求直接行使合同解除权没有法律依据。6.原告购买房屋是投资行为，且案涉房屋早在2016年就已建成，我方之所以未能从法律意义上交付房屋是因为施工单位因工程款纠纷未能配合我方进行整体验收所致，并非被告主观导致。案涉商品房已经能够达到实际使用标准，并非烂尾工程，原告此后取得房屋所有权的目的能够实现。7.该房屋因拖欠银行按揭贷款已由浦发银行从我公司保证金账户中扣除剩余贷款暂计158596.78元，我公司已签订代理协议，另案起诉追缴该款。 本院经审理认定事实如下：2016年8月25日，王三明、王伟华（买受人）与宝利丰公司（出卖人）签订一份《商品房买卖合同》，约定：买受人购买出卖人开发建设的位于合肥市××道××号××广场××街××幢××室，建筑面积21.81平方米，总金额为591559元，首付款391559元，应在2016年8月25日前支付给出卖人，剩余房款200000元，办理按揭贷款。第八条约定：出卖人应当在2017年6月30日前将取得建设工程规划许可证正本并符合合同约定的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的2%向买受人支付违约金。第九条约定：出卖人应当在商品房交付使用后60日内，将办理权属登记需有出卖人提供的资料报产权登记机关备案。 2016年8月26日，王三明、王伟华向宝利丰公司支付购房款351559元，宝利丰公司开具了收据。剩余购房款王三明、王伟华向银行按揭贷款支付，房款已全部付清。 另查明，截至法庭辩论终结，宝利丰公司尚未取得《建设工程规划许可证（正本）》。 上述事实，有双方当事人当庭陈述以及王三明、王伟华提供的商品房买卖合同、收据、回复、通知、上海浦东发展银行个人贷款还款通知单，宝利丰公司提供的测绘成果资料、建设工程竣工结算文件登记备案表等证据在卷佐证。 本院认为：王三明、王伟华与宝利丰公司签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，应为合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款规定：“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭”。本案中，依据商品房买卖合同约定，宝利丰公司应于2017年6月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的商品房交付王三明、王伟华使用，逾期超过90日后，王三明、王伟华有权解除合同。2017年6月30日宝利丰公司未取得《建设工程规划许可证（正本）》，致使王三明、王伟华具备了商品房买卖合同约定的解除合同的权利基础，故自2017年9月28日始，王三明、王伟华享有案涉合同解除权，其可以主张解除合同，实现要求宝利丰公司退款并赔偿损失的诉求。但王三明、王伟华该项解除权应当依法及时行使，因为在解除权行使前，合同关系处于不确定状态，如果享有解除权一方长期不行使解除权，将使债务人选择变得相当困难。王三明、王伟华未能提供证据证明其在2017年9月28日至2018年9月27日期间行使了合同解除权，该解除权已消灭。2020年11月6日，王三明、王伟华以宝利丰公司逾期交房超过90日为由向本院提起诉讼，主张解除案涉合同，超过了法律规定的合同解除权行使期间，本院不予准许。另王三明、王伟华以宝利丰公司逾期办理产权证书为由主张解除案涉合同，但依据双方合同约定及法律规定，办理产权证书以房屋交付使用为前提，案涉房屋至今未交付，故该逾期办证解除合同的条件尚未成就，王三明、王伟华无权以此主张解除合同。 鉴于王三明、王伟华主张解除商品房买卖合同的诉请，未获准许，故其要求宝利丰公司返还购房款、返还贷款利息等，本院不予支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十五条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告王三明、王伟华的诉讼请求。 案件受理费减半收取4526元，由原告王三明、王伟华负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。 审判员  马海平 二〇二一年四月二十五日 书记员  钟 丹 附：本案适用法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十五条法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，逾期不行使的，解除权消灭。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果。