贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1176号上诉人（原审原告）：上海申渠企业管理有限公司，住所地：上海市闵行区虹梅南路1755号一幢一层T18-1004室，通信地址：贵州省湄潭县茶海明珠广场太阳城。统一社会信用代码：91310112MA1GBJXY34。法定代表人：刘芸成，该公司总经理。委托诉讼代理人：张成，该公司员工。委托诉讼代理人：郭洪静，贵州谦明律师事务所律师。上诉人（原审被告）：李钰，女，1994年4月15日出生，汉族，住贵州省遵义市播州区。上诉人上海申渠企业管理有限公司（以下简称上海申渠公司）、李钰因房屋租赁合同纠纷一案，不服贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2902号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月20日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上海申渠公司上诉请求：维持一审判决第一、二项，将第三、四、五项改判为：1、由被上诉人向上诉人支付2020年7月17日前的欠费共计78810元，支付从2020年7月17日起至商铺租赁合同解除日止，拖欠上诉人的租金、空调费、物业管理费、商业管理费及前述欠款的逾期付款违约金（以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起按日万分之五支付至付清为止）；2、由被上诉人支付解除合同违约金人民币17040元，补回所享受的3个月租金优惠人民币6390元；3、被上诉人从判决生效后第十日起，支付逾期占用场地期间的租金，以合同终止当年租金标准的2倍向上诉人支付至商铺腾空交还之日止。事实和理由:2019年1月18日，上诉人对方圆荟·太阳城购物广场的全部业态进行了整体开业，被上诉人从2019年7月18日至今，从未交纳空调费、物业管理费、商业管理费，上诉人多次发函催收仍拒不支付。根据租赁合同约定，被上诉人逾期支付费用，应按逾期支付金额的万分之五支付违约金，违约致合同解除的，应支付6个月租金数额的违约金，且应补交所享受的3个月租金优惠，合同解除后，被上诉人应于3日内搬离，如果未能按时搬离物品、将租赁场地交还给上诉人，被上诉人还应按当年租金标准的二倍支付逾期占用期间的租金。李钰上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审，并由被上诉人承担一、二审诉讼费用。事实和理由：涉案租赁合同是上诉人在未全面理解合同内容的情况下签订的，存在重大误解，该合同约定的每一条款均是为被上诉人服务的，明显有失公平。国家政策规定疫情期间的商业性房租应免3个月，一审法院却违反规定，仅免租2个月。上诉人未支付租金等费用系被上诉人的过错造成的，双方口头约定在上诉人店铺周围全部设童装店，但被上诉人却设了两店铺专卖成人的运动服，严重影响上诉人的店铺经营活动。被上诉人未尽到商场管理义务，根本没有达到使人气集中的效果，被上诉人还擅自停电，导致上诉人店铺无法正常营业，给被上诉人的经营造成严重影响。上海申渠公司向一审法院起诉请求：1、判令解除原被告双方于2019年1月3日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告支付至商铺租赁合同解除之日止拖欠原告的租金、空调费、物业管理费、商业管理费截止到2020年7月17日止共计人民币72420.00元，补回所享受的3个月租金6390.00元；3、判令被告以租赁合同解除日所欠费用为准，从租赁合同解除日起，按日万分之五支付违约金，至付清为止；4、判令被告支付解除合同违约金17040.00元；5、判令被告于租赁合同解除之日起三日内将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：原告是依法登记成立的有限责任公司（自然人投资或控股），经营范围：企业管理咨询，企业形象策划，物业服务，会务服务，房屋租赁等。原、被告于2019年1月3日签订《湄潭方圆荟·太阳城购物广场商铺租赁合同》，约定被告转租原告在案外人贵州湄潭光大房地产开发有限公司承租的位于湄潭方圆荟·太阳城购物广场的商铺一间（门牌号为FZ-3-14号,实际面积为71平方米），用于经营儿童零售，具体经营“大头儿子”童装。租期为3年，自2019年1月18日起至2022年1月17日止。合同约定，除装修期外，乙方（指被告）还享有3个月的免租期，自2019年1月18日起至2019年4月17日止，免租期内，乙方应向甲方支付物业费、空调费、商业管理费。租金以月租金为标准确定，采用预付方式，按季支付。租期内第一年(自2019年1月18日至2020年1月17日)的月租金标准为人民币30元／平方米（免租期内免收租金），每月租金为人民币2130.00元；租期内第二年（自2020年1月18日至2021年1月17日）的月租金标准为人民币40元／平方米，每月租金为人民币2840.00元；租期内第三年（自2021年1月18日至2022年1月17日）的月租金标准为人民币50元／平方米，每月租金为人民币3550.00元。物业费标准按每月每平方米10元计算，每月共计人民币710.00元，商业管理费标准每月每平方米30元计算，每月共计人民币2130.00元，空调费标准按每月每平方米10元计算，每月共计人民币710.00元。对违约责任的约定：乙方（指被告）逾期支付租金、物业费、商业管理费、空调费、公共事业费及其他费用的，每逾期一日，乙方应当按逾期支付金额的万分之五向甲方支付违约金，逾期付款超过30日的，视为严重违约或根本违约。同时合同还约定，乙方（指被告）逾期不支付履约保证金、租金、物业费、商业管理费、空调费或其他应由乙方支付的任何一项费用超过30日的，甲方（原告）有权解除合同。解除合同时，已优惠的租金应支付甲方。合同签订后，原告将案涉商铺交给被告使用。由于被告拖欠原告租金及其他费用，原告于2020年9月8日诉至法院，要求依法判决。一审法院认为，原、被告签订的《湄潭方圆荟·太阳城购物广场商铺租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信履行。合同签订后，原告依约履行了自己的义务，将商铺交给被告使用，被告未按约定支付租金及合同约定的其他费用，已构成违约。按照合同约定，现原告要求解除双方于2019年1月3日签订的《商铺租赁合同》并支付2020年7月17日前下欠的租金及物管等其他费用,符合合同约定及法律的规定，予以支持。由于被告不按合同约定的期限支付租金、物管等其他费用，按合同约定不享有免租的优惠，故原告要求被告支付，予以支持。原告的损失，结合今年“疫情”不可抗力的原因，还应当考虑“疫情”期间2个月的时间。故原告的损失按合同应分段计算为：2019年1月18至2020年1月17日期间的租金为25560.00元（12个月×30元×71㎡），2020年1月17日至2020年7月17日期间，因“新冠肺炎疫情”的影响，属不可抗力的法定事由，应酌情减免2个月，故期间租金为11360.00元（4个月×40元×71㎡），2019年1月18日至2020年7月17日期间的物业管理费、空调费、商业管理费也应减除“疫情”2个月后予以计算，即物业管理费为11360.00元（710元×16个月）、商业管理费为34080.00元（71㎡×30元×16个月）、空调费11360.00元（710元×16个月）。以上合计97720.00元，原告只主张78810.00元（72420.00元+6390.00元），系其权利的自由处分，予以准许。原告主张的违约损失结合本案的具体情况，应调整为按照按中国人民银行同期贷款利率计算计算较为公平合理。综上，对原告主张解除合同及要求被告支付上列费用，符合合同约定及法律的规定，予以支持。对原告的其余诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第二百二十六条之规定，判决：一、解除原告上海申渠企业管理有限公司与被告李钰于2019年1月3日签订的《湄潭方圆荟·太阳城购物广场商铺租赁合同》；二、限被告李钰在本判决生效后十日内将湄潭方圆荟·太阳城购物广场门牌号为FZ-3-14号商铺腾出并交还给原告上海申渠企业管理有限公司；三、限被告李钰在本判决生效后十日内一次性支付原告上海申渠企业管理有限公司2020年7月17日前的租金、物业管理费、商业管理费、空调费合计人民币78810.00元。四、由被告李钰自2020年7月17日起至清偿之日止，以78810.00元为基数按中国人民银行同期贷款利率计算支付原告上海申渠企业管理有限公司利息。五、驳回原告上海申渠企业管理有限公司的其余诉讼请求。本案案件受理费805.00元，由被告李钰负担。本院二审期间，双方当事人未提交新证据。二审中，李钰主张其于2020年12月8日停止经营，并于2020年12月17日将涉案商铺腾空交还给了上海申渠公司；上海申渠公司主张李钰于2020年12月17日将涉案商铺内的大件物品及大部分物品搬走，但上海申渠公司正式接收涉案商铺是在2020年12月20日。双方均未办理书面交接手续。二审查明的事实与一审判决查明认定事实一致，本院对一审判决查明认定事实予以确认。本院认为，关于李钰是否应向上海申渠公司支付至商铺交还之日止的租金及物业管理费、商业管理费、空调费问题。双方于2019年1月3日签订的《商铺租赁合同》是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，合法有效。上海申渠公司已按照合同约定履行了交付义务，李钰也使用涉案商铺营业至2020年12月8日，因此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”之规定，李钰应当履行支付租金及相关费用的义务。根据涉案《商铺租赁合同》对租金、物业管理费、商业管理费、空调费支付标准的约定，结合2020年因受新冠肺炎疫情的影响，一审酌情免除2个月租金，认定截止2020年7月17日前的上述费用共计为78810元，并无不当。经查，78810元已包含上海申渠公司在一审中所主张的“补回所享受的3个月租金优惠6390元”，故对其上诉要求李钰支付“3个月优惠租金6390元”，不予支持。由于上海申渠公司一审诉讼请求第1项主张了“被告支付至商铺租赁合同解除之日止拖欠原告的租金、物业管理费、商业管理费、空调费”、第5项主张了“将承租商铺腾空交还原告，逾期交还场地按合同终止当年租金标准的2倍向原告支付逾期占用期间的租金至商铺腾空交还之日”，因此，对于2020年7月17日至商铺腾空交还之日期间的租金仍应计付，一审对此未予判决不当，本院予以纠正。由于李钰已于2020年12月17日将商铺腾空交还上海申渠公司，因此，李钰应支付的租金为：2020年7月18日至2020年12月17日期间的租金为14200元（5个月×40元×71㎡），物业管理费为3550元（710元×5个月），商业管理费为10650元（71㎡×30元×5个月），空调费3550元（710元×5个月），以上共计31950元。由于李钰未按约交纳租金等相关费用，存在违约，应承担相应违约责任，因此，本院认定违约金以所欠租金、物业管理费、商业管理费、空调费为基数，从本判决确定的履行期限届满之日起至欠款清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算利息。对于上海申渠公司同时主张的按当年租金标准计算6个月租金作为违约金的上诉理由，不予支持。虽李钰上诉主张上海申渠公司未尽到商场管理责任，对其经营造成严重影响，但其所提供的证据并不足以证明该主张，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，李钰应承担举证不能的法律后果，故对李钰的上诉请求，本院不予采纳。综上所述，李钰的上诉请求不成立，上海申渠公司的上诉请求部分成立，本院依法予以部分改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2902号民事判决第一项；二、撤销贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2902号民事判决第二项、第五项；三、变更贵州省湄潭县人民法院（2020）黔0328民初2902号民事判决第三项、第四项为：“限李钰在本判决生效后十日内一次性支付上海申渠企业管理有限公司截止2020年12月17日止的租金、物业管理费、商业管理费、空调费合计人民币110760元及利息（以110760元为基数，从本判决确定的履行期限届满之日起至欠款清偿之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算）”；四、驳回上海申渠企业管理有限公司的其余诉讼请求及其余上诉请求；五、驳回李钰的上诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，将依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费805元（已减半收取），由李钰负担；李钰预交的二审案件受理费1610元，由李钰自行负担，上海申渠企业管理有限公司预交的二审案件受理费386元，由上海申渠企业管理有限公司负担186元，由李钰负担200元。本判决为终审判决。审判长 张 洪审判员 陈文玉审判员 张钉铭二〇二一年四月十六日法官助理毛丹书记员余飞