贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔27民终771号上诉人（原审被告）：独山县新五星房地产开发有限公司，住所地独山县。法定代表人：李太东，该公司经理。委托诉讼代理人：董晓娜，贵州信仲恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王益金，男，布依族，1964年7月25日生，现住。委托诉讼代理人：王昌和，男，布依族，1993年12月3日生，现住，王益金侄子。上诉人独山县新五星房地产开发有限公司（以下简称新五星公司）与被上诉人王益金商品房买卖合同纠纷一案，独山县人民法院于2020年12月8日作出（2020）黔2726民初2112号民事判决后，新五星公司不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案受理后，依法组成合议庭对本案进行了审理。现已审理终结。新五星公司上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人一审诉求；2、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。上诉理由：1、上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，双方应遵守契约精神，依据合同约定享有相应的权利，承担相应的义务，而双方在《商品房买卖合同》第二十二条未约定办理产权登记的时间及违约责任，但被上诉人系成年人在签订合同的时候对此内容清楚，也未提出任何的异议或提出对该内容进行修改或补充的要求，那么应视为上诉人认可该条款之约定，且在被上诉人接受房屋并实际使用后，也未向上诉人提交任何书面办理产权登记的通知，尽管如此上诉人也在交房后一个合理的期限内向被上诉人发出了办理产权证的通知，并已经实际办理了产权证交付给被上诉人，故依据契约自治的原则，上诉人并未违反合同约定，且已履行了产权证办理的义务，不存在违约情形；2、综观目前房地产市场的产权办理情况看，上诉人在办理产权证的过程中所涉部门多，所需资料、手续等繁琐，加之被上诉人系拆迁安置户，相关应支付的款项未能及时到位等原因导致产权证办理存在困难，因此如果仅给予上诉人90日的办证时间显然与客观情况不相符，严重影响企业的生存环境及空间，导致企业运营困难，并且被上诉人在短期内虽未能取得产权证，但并不影响被上诉人的房屋所有权，被上诉人仍能够正常占有、使用、处分该房屋，未损害被上诉人的合法权益。综上，一审法院在审理过程中未综合考虑目前房地产市场的现状、企业困难、给业主造成的实际损失等多方面原因，从合法、合理、合情的角度做出公平公正的判决，请求二审法院依法撤销一审判决的内容，驳回被上诉人的诉请。被上诉人王益金二审未向本院作出书面答辩。原审原告王益金向一审法院提出诉讼请求：1、判令新五星公司支付逾期办理房屋所有权的违约金共计32923.05元；2、本案诉讼费由新五星公司承担。一审法院认定事实：2016年12月25日，贵州独山经济开发区管委会、麻万镇人民政府与王益金签订《独山经济开发区房屋征收安置补充协议》，协议约定：将王益金原房屋置换为新五星公司开发的碧贵城第1栋2单元26层2号房，2017年6月交房。2017年11月2日，双方签订《商品房买卖合同》，并于2017年11月14日办理商品房预售合同备案登记。合同主要内容：……第七条，该商品房2674.96元/㎡，总价款261932元；第二十二条第三项转移登记（产权证办理）未做详细约定……。庭审中，法院核实案涉商品房交付时间，王益金称补签合同时就已经拿到了房子。2019年10月21日，新五星公司在小区公告栏向包括王益金在内的业主发出办理房产证的通知，2019年12月21日，新五星公司向王益金出具商品房增值税发票，2020年6月23日，王益金拿到房产证。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应依约履行义务。双方于2017年11月2日签订的《商品房买卖合同》，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，应为有效。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：由于出卖人原因，买受人在下列期限内未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之起90日内。本案中，由于王益金房屋属于拆迁安置，与一般的商品房买卖有别。根据王益金陈述，补签商品房买卖合同时，房子实际已经交付，故，可以确定案涉商品房交付时间为2017年11月2日。依照上述法律规定，新五星公司应当在此后的90日内即最迟于2018年2月2日前为王益金办理商品房所有权登记，而新五星公司到2019年12月21日才将办理房产证的增值税发票交给王益金，形成了事实上的逾期，构成违约，依法应当承担违约责任，确认逾期天数为679天（从2018年2月2日至2019年12月21日）。但新五星公司未能及时办理该房屋所有权登记，并非其故意造成，亦与相关职能部门、区域环境、市场原因、“新冠”疫情等诸多因素有关，考虑到王益金已于2020年6月23日领到了房屋产权证书，结合本案及该小区的实际，逾期办理房屋不动产权证书的违约金比例可调整为年利率2%，逾期679天，以购房款总额为基数进行计算，确认违约金为9745.3元（计算方法：261932元×2%÷365天×679天=9745.3元）。综上，新五星公司应向王益金支付办理房屋不动产权证书的违约金9745.3元。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、独山县新五星房地产开发有限公司应在本判决生效之日起三十日内向王益金支付违约金9745.3元；二、驳回王益金的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费624元，减半收取为312元，由独山县新五星房地产开发有限公司负担。二审中，当事人均未向本院提交新证据。经审查，二审查明事实与一审查明事实一致。综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审争议焦点为：逾期办证违约金能否得到支持。本院认为：双方当事人在《商品房买卖合同》第二十二条中，虽未约定出卖人交付办理商品房转移登记有关文书的期限和违约责任的承担方式，但是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”之规定，本案中，双方在签订《商品房买卖合同》时，案涉房屋已经实际交付，故一审认定案涉商品房交付时间为2017年11月2日，依照上述司法解释的规定，新五星公司应当在此后的90日内即最迟于2018年2月2日前为王益金办理商品房所有权登记，新五星公司未在该期限内为王益金办理房屋权属证书，应当承担违约责任，即王益金向新五星公司主张逾期交付办理商品房转移登记有关文书的违约金有事实和法律依据正确，应予确认。对于上诉人关于未办证原因不在自身、逾期办证未给被上诉人造成任何损失，以及未能办证存在不可归责于自身原因，应当免除上诉人的违约责任的理由均不成立，本院不予采纳。综上所述，上诉人独山县新五星房地产开发有限公司的上诉理由不成立，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费624元，由上诉人独山县新五星房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  白桂刚审判员  陈福江审判员  朱代昀二〇二一年四月二十八日法官助理王菲书记员刘皓