上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初7374号原告：倪同秀。委托诉讼代理人：吴烨，上海浦银律师事务所律师。被告：碧桂园(上海)房地产开发有限公司。法定代表人：谢金雄，执行董事。委托诉讼代理人：杨洁。委托诉讼代理人：边瑞。原告倪同秀与被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司(以下简称碧桂园公司)商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告倪同秀的委托诉讼代理人吴烨、被告碧桂园公司的委托诉讼代理人杨洁、边瑞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告赔偿因虚假宣传电梯、泳池给原告造成的经济损失人民币8,000元(以下币种同)。事实与理由：2016年6月，在被告开发的“碧桂园嘉誉”楼盘预售现场，被告向原告宣传称该楼盘是精装交付，称除“每个卧室赠送一个飘窗”外每户还“赠送8平方米地下室储藏空间”、“得房率超82%”、“顶层专享露台”、“日本原装进口三菱品牌电梯”、配备“泳池、健身房”等小区共享设施。被告带原告参观了25号楼的样板房也是每个房间有一个飘窗，原告遂心动愿以高出周边同类楼盘的价格购买碧桂园嘉誉的房屋。双方于2016年7月2日签订《上海市商品房预售合同》，约定原告购买嘉定区启悦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价3,393,734元，合同还约定了其他权利义务。此后，原告按约付清了房款。然，原告在收房后发现宣传的游泳池变成了蓄水池，日本进口三菱电梯变成国产三菱电梯等诸多与宣传不符的情况。2018年10月8日，嘉定区市场监督管理局认定被告在销售碧桂园嘉誉的过程中存在虚假宣传。原告为维护自身合法权益，故诉至法院。被告辩称，原告的诉讼请求已超过诉讼时效。业主们自2017年11月17日至2017年12月15日期间就景观水池、电梯及阳台层高事宜多次至嘉誉苑小区内外拉横幅，已由相关政府部门沟通处理。本案诉讼时效应从原告知道或应当知道之日起算，即从2017年12月15日起算，截至2020年12月14日，诉讼时效已届满，而原告起诉时间晚于2020年12月14日，故原告的诉请已超过诉讼时效，应当依法予以驳回。关于虚假宣传所造成的经济损失，首先原告实地查看房屋，并依据预售合同购买系争房屋；原告对房屋包括结构、户型、面积、布局及房屋本身所在小区设备设施等在内各项信息明确、清楚；被告向原告交付的房屋完全符合预售合同的约定。原告主张的几项所谓“虚假宣传”即三菱电梯、游泳池/景观水池等缺乏事实及法律依据，与双方合同约定不符。其次，被告向原告交付的房屋符合预售合同约定。原告主张的处罚决定书所指违法广告不会、也没有导致原告对房屋购买本身认知产生误差，原告主张的虚假广告认定与原告购买系争房屋之间无任何关联。第三，原告所主张的虚假宣传造成的损失也缺乏事实和法律依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年7月11日，倪同秀(乙方)与碧桂园公司(甲方)签订《上海市商品房预售合同》一份，约定：乙方向甲方购买系争房屋，暂测房屋建筑面积为118.71平方米，该房屋建筑层高为2.9米，该房屋建筑设计及平面图见本合同附件二，该房屋建筑结构、装修及设备标准见本合同附件三；总房价款暂定为3,393,734元；第四条，乙方购买该房屋的总价款(含附件三中装修、设备价格)是指该房屋和相应比例的土地使用权的总价格；第八条，签订本合同后，甲方不得擅自变更该房屋的建筑设计(见附件二)；第十条，该房屋的交付必须符合下列第叁种方案所列条件：……叁、甲方已向该房屋所在地政府主管部门递交了办理该房屋建设工程竣工验收备案所需的全部文件；第十一条，甲方定于2017年12月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外；合同对双方其他权利义务亦作了约定。合同签订后，倪同秀支付了全部购房款，碧桂园公司则于2017年12月27日向倪同秀交付了系争房屋。因倪同秀认为系争房屋所在小区的设施、设备与碧桂园公司的前期宣传不符，遂涉讼。另查，2018年10月8日，上海市嘉定区市场监督管理局向碧桂园公司作出沪监管嘉案处字〔2018〕第XXXXXXXXXXXX号行政处罚决定书：……经现场核实，碧桂园公司交付的上述楼盘内只有景观水池未查见有游泳池；使用电梯实际为三菱电机上海机电电梯有限公司；地下室储藏空间和顶层开放式露台实际为毛坯交付；顶楼户型部分房间内未设置有飘窗。故当事人对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“嘉定少见的带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”、“每户赠送约8平方米地下室储藏空间，顶层专享全开放式露台”、及“每个卧室赠送一个飘窗”等内容为虚假。上述行为违反了《中华人民共和国反不正当竞争法》第九条第一款……责令当事人停止违法行为，消除影响，对当事人作出行政处罚罚款五万元。再查，倪同秀于2020年12月28日向本院寄送了本案起诉材料。审理中，关于诉讼时效，碧桂园公司提供了涉案楼盘业主的集体维权照片，认为倪同秀应该在维权之列，具体无法确认，即便其未进行过维权，也应当知道景观水池、电梯事宜，故诉讼时效应从维权之日即2017年12月15日起算。本院认为，倪同秀与碧桂园公司签订的《上海市商品房预售合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。本案争议焦点一：碧桂园公司虚假宣传是否造成倪同秀损失。碧桂园公司对外宣传视频内的效果图及文字说明中含有“带游泳池高端社区”、“日本进口三菱品牌”，系对有关房屋状况及相关设施内容的明确允诺，并对预售合同的订立及价格有一定影响，构成要约。现碧桂园公司交付的房屋不具备游泳池及进口三菱电梯的设施，应属违约，行政机关也认定碧桂园公司关于游泳池及进口电梯的宣传构成虚假宣传，故本院认为碧桂园公司关于该部分的虚假宣传一定程度上对房屋的售价产生影响，造成业主的损失，应予以赔偿。本案争议焦点二：倪同秀的主张是否已过诉讼时效。根据相关法律规定，本案适用三年的诉讼时效期间。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，倪同秀主张的是系争房屋的实际情况与约定不符的损失，只有在其实际收房后，才能发现相关问题，故本案诉讼时效应从实际交房之日起算。现碧桂园公司提供的证据不足以证明倪同秀在交房之前就知道相关问题并主张过权利，故其主张应从2017年12月15日起算诉讼时效，缺乏依据。然，倪同秀于2017年12月27日收房，于2020年12月28日向本院起诉，已经超过诉讼时效，故对倪同秀主张的虚假宣传损失，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零一条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条以及2003年《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条之规定，判决如下：原告倪同秀要求被告碧桂园(上海)房地产开发有限公司赔偿因虚假宣传电梯、泳池造成的经济损失人民币8,000元的诉讼请求，不予支持。案件受理费50元，减半收取25元，由原告倪同秀负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。第二百零一条按照年、月、日计算期间的，开始的当日不计入，自下一日开始计算。……三、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。四、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。