安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1524民初122号原告（反诉被告）：安徽将粤商业管理有限公司，住所地安徽省六安市金寨县梅山湖路与悬剑山路交叉口香港花园二期综合楼，统一社会信用代码91341524MA2TGMQMX5。法定代表人：朱俊，系该公司经理。委托诉讼代理人：李学兵，男，1990年7月7日生，汉族，住安徽省金寨县，系公司员工。委托诉讼代理人：陈鑫，安徽凡平律师事务所律师。被告（反诉原告）：王涛，男，汉族，1992年4月29日生，住安徽省六安市金安区。委托诉讼代理人：毕卫民，安徽皖西律师事务所律师。原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司（以下简称将粤公司）与被告（反诉原告）王涛房屋租赁合同纠纷一案，本院2021年1月5日立案，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李学兵、陈鑫，被告的委托诉讼代理人毕卫民到庭参加诉讼。本案2021年3月1日中止审理，2021年4月20日恢复审理。本案现已审理终结。将粤公司向本院提出诉讼请求：1.要求解除原告与被告2019年8月20日签订的租赁协议，及时腾空交付租赁房屋；2.要求被告支付下欠租金（2019年10月1日-2020年11月26日）374212元，欠付照明电费1960元，物业费（空调主机电费）23200元等合计费用为399372元及违约金399372元；3．被告承担全部诉讼费用。事实与理由：被告入住原告欣悦广场，租赁欣悦四楼区域，从事刘一手火锅经营。2019年8月20日，双方签订租赁协议约定：租期2019年8月20日至2022年8月20日止，月租金26666元；租赁协议中第十七条中第1项：电费水费缴费金额以物业通知单为准，空调使用费为10元/平方米，公共区域水电空调费，以商铺面积占比均摊收取，每家商户按面积平摊空调电费，凡是营业的按户内面积算，费用于第二次缴纳房租时一并缴纳。原告于2020年7月4日、2020年7月9日以及2020年9月20日三次发函给被告催交空调主机电费与租金。被告置之不理，未支付租金，并且私自撤离商场，构成违约。因此，原告认为被告已无履行能力，租赁目的不能实现，仍然占有和使用租赁物，未恢复原状、腾空交付返还房屋，根据合同约定原告有权解除租赁合同，被告承担给付租金及承担违约责任，为维护原告合法权益，诉讼来院。原告对被告反诉辩称，反诉请求不成立，该10万元作为履约保证金，双方签订的合同第二条约定，如果私自退出或者违约，将不予返还，同时，本诉被告尚欠租金没有履行完毕，要求驳回被告的反诉请求。将粤公司向法庭举证：1、租赁合同，证明原、被告按照扣点，每年保底32万支付租金，使用四楼商铺经营；2、2020年7月9日函件通知刘一手缴费，否则，公司停水停电，证明被告拒绝缴费，公司采取停电的措施；3、2020年7月21日再次通知缴费，证明被告拒绝缴费；4、2019年9月26日，双方的补充协议，付款方式为每隔两个月保底付给原告，证明双方达成新的付款协议；5、空调主机电费及户内用电缴纳通知，证明被告欠电费及空调主机费；6-7、2020年11月28日通知、催缴租金及空调主机电费函，证明被告违约；8、商户群内通知，空调主机所产生的电费，每家商户按面积平摊；9、微信聊天通知（7月21日），证明多次通知，被告拒绝支付房租，被告已经违约，应该承担相应的损失费用。王涛辩称，原告要求被告支付租金374212元，无事实和法律依据，被告与原告2019年8月20日签订的《商铺经营管理合同》中没有关于租金数额的约定，原告在诉状中自述月租金26666元是其单方陈述，对被告无法律约束力；原告在招商过程中，给予被告优惠政策，承诺被告只管经营，不收取租金，这与《商铺经营管理合同》中无租金条款约定相吻合；原告不是涉案欣悦购物广场的权利所有人，原告享有涉案房屋租赁权来源于其与鸿福置地（安徽）有限公司（以下简称鸿福置地）之间的租赁关系，鸿福置地已明确要求于2020年1月5日解除与将粤公司的租赁合同，收回租赁物，该案经金寨县人民法院、六安市中级人民法院进行审理。若2020年1月5日将粤公司与鸿福置地租赁合同解除，原告丧失转租权的前提条件，原告无权对被告主张权利；关于《商铺经营管理合同》解除时间节点问题，鸿福置地于2020年1月5日要求与将粤公司解除合同，从租赁物使用情况来看，2020年7月21日原告发函告知被告，2020年7月22日，原告对被告进行停电，原告的断电行为及该函件的内容可以明显看出原告主动解除合同，双方合同解除的时间节点为2020年7月22日。解除合同原因是原告主动解除合同，要求被告支付违约金无法律依据；若法院审理认为被告应支付原告租金，租金应计算到合同解除之日，被告在经营期限内遭遇全球性新冠病毒的发生，被告经营餐饮行业，损失严重，新型冠状病毒属于不可抗力，应当酌定免除被告三个月的租赁费用；原告主张的照明费及物业费（空调主机电费）应提供供电部门的缴费凭证予以佐证。综上所述，要求驳回原告的全部诉讼请求。被告反诉：1．要求原告立即返回被告保证金100000元；2．本案的诉讼费用由原告承担。事实与理由：原、被告2019年8月20日签订《商铺经营管理合同》，原告将欣悦广场四楼200平方租给被告使用，2019年10月1日，被告经营的火锅店开业，2020年1月，因将粤公司与鸿福置地租赁合同纠纷，被告多次接到鸿福置地的通知，告知其与将粤公司中止租赁合同，要收回租赁物。2020年7月22日，原告对被告经营店铺进行停电，致使被告不能正常经营。被告无奈搬离经营场所，要求原告返还被告保证金，原告均以各种理由推诿，为维护被告合法权益，提出反诉。王涛对本诉未向法庭举证。王涛就反诉向法庭举证：1、王涛身份证复印件、将粤公司企业信息查询单，证明王涛及将粤公司的主体资格；2、商铺经营管理合同，证明王涛及将粤公司的租赁情况；3、收款收据、通知函，证明将粤公司于2019年8月28日收取保证金10万元，鸿福置地于2020年1月5日要求解除将粤公司承租的欣悦广场1-5楼房屋的租赁合同，经法院判决，已支持鸿福置地关于该项的诉讼请求。当庭质证：王涛对将粤公司的1号证据三性无异议，认为合同中无租金数额的约定，合同中约定原告收取8%营业额的提成，并非等同月租数额，原告混淆了租金与提成的依据，原告诉请无法律依据；对2号证据的真实性无异议，对内容的合法性有异议，原告在函件中表述的月租金系其单方陈述，应以双方租赁合同文本为依据，被告对原告主张的租金数额不予认可，对空调主机电费也是原告单方计算，无相关的证据予以佐证；对3号证据真实性无异议，对内容合法性有异议，从函件的内容中可以看出原告提出解除合同，2020年7月22日对被告经营的店面进行停电，致使被告不能正常生产经营，合同解除的时间应该为2020年7月22日；对4号证据三性均有异议，补充协议仅有被告单方签字，无原告公司盖章，不能证明是双方协商一致的结果，证据不符合证据形式，不具有证明效力；对5号证据真实性无异议，对内容有异议，从原告单方计算的方式来看，计算金额是非常混乱的，每平方米计价不固定，无相关供电部门的发票，无整个楼层租赁户的均摊情况，被告不认可；对6-7号证据真实性无异议，对于质证意见同证据1、2号的质证意见；对8号证据真实性无异议，只是原告的单方通知，具体的相关的空调主机费用按照合同约定计算；对9号证据三性无异议，解除合同的原因是原告自身造成的。将粤公司对王涛的1号证据三性均无异议；对2号证据证明目的无异议，合同所有条款均属于租赁合同的性质，只是租金的表述不同；对3号证据真实性无异议，被告的反诉请求不符合条件，合同第二项自签订合同之日起，两年内才予以返还，现在时间未到，要求返还的请求不能成立。对证据审查：对原、被告证据的真实性予以认定，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定。本院查明事实：2019年8月20日，原、被告双方签订《商铺经营管理合同》，约定：被告租赁欣悦四楼区域，从事刘一手火锅经营；租期2019年8月20日至2022年8月20日止；履约保证金约定：在签订本合同时，被告应向原告支付人民币10万元作为履约保证金，合同到期或解除后将粤公司将履约保证金无息退还给被告，被告若中途私自退出，保证金按照签订合同之日算起两年内无息退还给被告；其他费用根据商场运营实际发生，另行约定收取；被告按保底营业额交与原告，被告保底每年交与原告320000元，即原告按年计算扣点8%，不足320000元，被告按照320000元交给原告，若超过320000元按正常的8%营业额扣点；保底扣点320000元每年在上一年的基础上递增5%，每月月底进行结算；水电费由被告自行缴纳等相关内容。原告通知显示：电费水费缴费金额以物业通知单为准，空调使用费为10元/平方米，公共区域水电空调费，以商铺面积占比均摊收取，每家商户按面积平摊空调电费，凡是营业的按户内面积算，费用于第二次缴纳房租时一并缴纳。2019年9月26日，双方补充协议约定：现收银系统由刘一手自主安装，刘一手每隔两个月按合同的年保底金额的比例交给将粤公司，营业额超出保底部分按正常扣点金额交给将粤公司。因将粤公司与产权所有人鸿福置地租赁合同纠纷，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日对王涛来函，明确告知王涛其中止与将粤公司的租赁合同，在合同中止后收回欣悦广场，要求方慎重考虑与将粤公司的合作关系。2020年7月9日，原告向被告发租金催缴通知函：“刘一手金寨欣悦广场店：由双方合同得我司开业及计租期为2019年10月1日起，截止到2020年7月1日累计欠租9个月每月26666元计240000元，空调主机电费11555元（电费计费时间2019年12月1日-2020年1月24日，2020年5月1日-2020年6月26日），合计本期应付租金费用未251555元。”7月21日，原告向被告发租金催缴通知函：“刘一手金寨欣悦广场店：因贵店不服从商场管理及由7月9日所发函件，我司财务仍未收到任何租金等相关款项，已逾期构成严重违约，本函为最后通知函请在2020年7月21日下午5时前缴款，否则，我司将取消所有优惠政策。并请自行清理店内货物，逾期不清理，商场不保证货物安全。如在2020年7月22日下午5时前仍未清理，我司将留置并下架贵店所有货物，期间产生搬运仓储货物及数量质量损失等任何相关费用后果均由贵店承担。同时我司保留诉讼权利及进一步追索所欠租金及合同为由造成的商场损失。”被告对上述款项没有支付，2020年7月22日，被告对原告停电，被告停止经营。2020年8月被告退场，并将四楼物品陆续搬走，但钥匙未交给原告。2020年9月20日，原告向被告发空调主机电费及户内用电费用催缴通知函：“刘一手火锅欣悦广场店：一、我司现收取截止至2020年9月20日空调主机电费，截止2020年9月20日合计应缴23200元，已缴0元，本期合计应缴空调主机电费23200元；（1.2019年12月1日-2020年1月24日空调主机80900度，租赁面积8164平方米，每平方米9.9元；2.2020年5月1日-2020年6月26日空调主机108480度，租赁面积8207平方米，每平方米13.21元；3.2020年6月27日-2020年7月25日空调主机70800度，租赁面积8207平方米，每平方米8.67元；4.2020年7月25日-2020年9月20日空调主机120020度，租赁面积8207平方米，每平方米14.62元；）二、本期户内日常用电0元。”另查明，被告租赁的房屋面积为500平方米。2020年1月全球新冠病毒疫情爆发，导致被告经营困难。本院认为，本案争议焦点：1、本案合同是否应当解除的问题。从本案事实看，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日给王涛的函，明确告知王涛其中止与将粤公司的租赁合同；2020年7月22日，原告对被告停电，被告停止营业；2020年7月22日租金催缴通知函；2020年8月，被告退场；综合认定，双方的合同已无法履行，应予解除。2、合同解除时间节点问题。从2020年7月22日，原告对被告停电，2020年7月22日租金催缴通知函的内容看，原告有解除合同的意思表示，原告现诉请于8月20日解除合同，被告不予认可，故本院确认为7月22日解除合同。3、关于违约问题，从本案基本事实看，案涉商铺是由鸿福置地出租给将粤公司经营，将粤公司又与王涛签订了《租赁合同》，在合同的履行过程中，鸿福置地先后于2020年1月4日、4月6日向王涛等商铺承租者发函，载明：“本公司于2020年1月4日向将粤公司发出解除通知，终止租赁合同。本公司将于租赁合同终止后30日内收回金寨欣悦广场”。作为承租人，王涛有理由对其与将粤公司之间的租赁合同能否继续履行产生合理怀疑。而在本案诉讼过程中，将粤公司与鸿福置地之间因房屋租赁合同产生纠纷，且业经生效判决确认其与鸿福置地之间的《商业用房租赁合同》解除。故虽然王涛未按合同约定时间交付房租，但由于将粤公司与鸿福置地的合同已经解除，双方均不存在过错，故违约责任互不追究。4、关于原告的诉请：租赁费的问题，合同于7月22日解除，被告应付2019年10月1日至2020年7月22日的租金258630.14元（320000元/365天×295天）；被告于2020年8月退场，对原告的房租损失酌定3个月，原、被告各承担一半即40000元；关于新冠疫情造成的被告停业损失，参照六安市中级人民法院（2021）皖15民终277号民事判决书认可的疫情期间酌定免除1.5个月的房租，即40000元；以上合计被告尚欠房租258630.14元。关于照明费用未提交证据，不予支持；空调主机电费核算为15890元（9.9元×500㎡为4950元＋8.67元×500㎡为6605元+13.21元×500㎡为4335元）；关于交付租赁物的问题，被告于2020年8月退场，部分装修物品没有腾空，且房屋钥匙未交付给将粤公司，故被告应腾空房屋交付给原告。5、被告的反诉：合同解除，原告应返还被告保证金100000元。综上，原告诉请、被告反诉符合法律规定的部分予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十七条、第七百零三条、第五百六十三条、第七百零三条、第七百二十二条规定，判决如下：一、原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司与被告（反诉原告）王涛签订的《将粤购物城租赁合同》于2020年7月22日解除；二、被告王涛（反诉原告）给付原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司房租费258630.14元、空调主机电费15890元，合计274520.14元；三、被告（反诉原告）王涛于判决生效后10日内将房屋腾空，交付给原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司；四、原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司返还被告（反诉原告）王涛履约保证金100000元；五、驳回原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司其他诉讼请求。上述款项于判决生效后10日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11787元，减半收取5893.5元，原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司负担2600元，被告（反诉原告）王涛负担3293.5元；反诉费1150元，原告（反诉被告）安徽将粤商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  陈德俊二〇二一年四月二十五日书记员  王 璨附相关法律条文第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。