云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初396号原告：李**，男，汉族，1989年11月2日生，住址：湖北省监利县。委托诉讼代理人：赵寅，系云南子尚律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告：嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司。统一社会信用代码：915301275718717580。法定代表人：蒋启明。住所：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：唐小杰，女，汉族，1990年11月19日生，住址：云南省昆明市西山区，系该公司法务，代理权限为特别授权代理。原告李**诉被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月22日受理后，依法适用简易程序，由审判员杨劲松独任审理，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人赵寅，被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司的委托诉讼代理人唐小杰均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2019年10月7日，原告与被告就被告开发的昆明恒大阳光半岛S26幢商铺-S26-14号房产达成初步认购的合意，基于此，原告向被告支付了预付款65534元，而被告却一直未与原告签订正式商品房购销合同和为原告办理网签备案登记。时至2019年12月27日，经原告多次催促后，被告与原告表明需再行支付98301元才可以与原告签订正式商品房购销合同。无奈之下，原告再次向被告支付了98301元。但被告在收取原告上述款项后，一直拖延，不与原告签订正式商品房购销合同，也不为原告办理网签备案登记。为维护原告的合法权益，特向人民法院起诉，请求判令：一、由被告返还原告支付的款项163835元及从2019年12月27日起计至实际清偿之日止，以未返还金额为基数按年利率4.75%计算的资金占用费。被告辩称：一、针对原告的第一项诉讼请求，答辩意见如下：1.答辩人与原告双方于2019年10月7日签订的《商品房认购书》《商品房买卖合同》已于2020年11月2日解除。根据双方签订的《商品房买卖合同》约定，原告购买答辩人开发的恒大阳光半岛S26幢14号房屋，建筑面积78.54平方米，总价655341元，采取分期付款方式支付，应分别于2019年10月7日交纳房款65534元，2019年12月28日支付房款98301元，2020年3月28日支付房款98301元，2020年6月28日支付房款98301元，2020年9月28日支付房款294904元。但原告仅于2019年10月7日交纳房款65534元，2019年12月27日交纳房款98301元，后期房款均未按时按量支付，截止2021年3月2日，共计逾期491506元，最长逾期超过337天。根据双方签订的《商品房买卖合同》第八条:“逾期超过180日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应书面通知买受人。”答辩人于2020年11月2日向原告送达了“解除《商品房买卖合同》通知书”，告知原告已经多次逾期，严重违反了合同约定，构成了根本性违约，达到了《商品房买卖合同》约定的合同解除条件，双方于2019年10月7日签订的《商品房买卖合同》于2020年11月2日解除，基于上述理由，答辩人同意返还购房款，但认为应扣除违约金再返还；2.关于违约金的计算:根据双方签订的《补充协议》第三条:如买受人分期付款，买受人必须严格按照本协议约定的期限支付每期楼款……买受人逾期180天仍未按约定全额支付的，出卖人有权单方面解除《商品房买卖合同》，买受人按已付款的50%向出卖人支付违约金……的约定，原告严重违约，应向答辩人支付违约金81917.5元，其缴纳的房款应该扣除违约金后再返还；3.关于原告主张的资金占用费，答辩人不予认可，理由如下:本案是因为原告的严重违约行为导致了合同解除，原告系具有完全民事行为能力的人，在签订《商品房买卖合同》时是明知自己应当承担的义务及违约责任的，但原告仍然多次逾期交纳房款，其行为直接导致了本案的合同无法履行，应该承担全部的责任，答辩人没有任何违约行为，一直在积极的履行合同。双方签订的《商品房买卖合同》中并没有针对资金占用费做出明确约定，法律亦无明文规定，故答辩人不应该承担任何的资金占用费。二、本案的诉讼费、保全费等应由原告承担，理由如下:本案是因为原告的严重违约行为导致了合同解除。原告系具有民事行为能力的人，在签订《商品房买卖合同》时是明知自己应当承担的义务及违约责任的，但原告仍然多次逾期交纳房款，其行为直接导致了本案的合同无法履行，应该承担全部的违约责任，答辩人没有任何违约行为，故认为诉讼费、保全费等费用应由原告承担。综上所述，答辩人与原告双方于2019年9月28日签订的《昆明·恒大阳光半岛商品房认购书》、2019年10月7日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》已于2020年11月2日解除，且原告多次逾期不交纳房款的行为已构成违约，违反诚实信用原则，其违约行为，应当按照协议约定的“按已付款的50%向出卖人支付违约金”承担违约责任，支付答辩人违约金。另补充答辩意见：一、商品房预售许可证，证实答辩人取得预售许可证的时间为2019年9月6日，答辩人与原告签订认购书的日期是在2019年9月28日。故答辩人是在已经取得预售许可证的情况下才向原告销售房屋的，不存在原告代理人陈述的答辩人在没有取得预售许可；二、关于在庭审过程中原告代理人陈述的《商品房买卖合同(预售)》不是李**本人签字，并向法庭申请鉴定的情况，答辩人认为李**分别于2019年9月28日和2019年12月27日的两次付款，均能够证实李**的真实意思表示就是要购买涉案的房屋，既然已经做出真实意思表示且已经签字捺印，双方已经就此达成合意，该合同就是成立的，是合法有效的。即便如原告代理人所述不是李**本人的签字，答辩人认为李**的第二次付款行为是对合同的追认，追认即认可合同的所有内容，该合同依然是成立的，是合法有效的。无论是上述哪种情况，该合同成立并有效是毋庸置疑的，答辩人不同意鉴定，认为本案没有鉴定的必要。为证实其主张，原告向本院提交了收据原件两份，欲证明2019年10月7日，原告与被告就被告开发的昆明恒大阳光半岛S26幢商铺-S26-14号房产达成初步认购合意后，共计向被告支付购房款163835元。经质证，被告认为：对原告提交的收据予以认可，原告向被告合计支付购房款163835元。为证实其答辩主张，被告向本院提交以下证据：一、昆明恒大阳光半岛认购书原件2份、商品房买卖合同（预售）及《合同补充协议》原件各1份，欲证明：1.认购书约定原告购买被告开发的昆明·恒大阳光半岛S26幢14号商铺的事实，建筑面积78.54平方米，总价为655341元等内容；2.《商品房买卖合同（预售）》第八条及《合同补充协议》第三条约定原告选择分期付款的方式及逾期付款的违约责任；二、交款核对单原件2份、收据复印件2份，欲证明原告向被告交付了购房款163835原的事实；三、提前支付房款优惠确认函原件1份，欲证明原告于2019年12月27日签署了提前支付房款优惠确认函，原告曾表示愿意提前还款并享受了房款优惠35元的事实；四、还款提示函原件1份，欲证明被告向原告送达了还款提示函，提示原告已经逾期付款超过180日，督促原告及时支付房款，否则将承担违约金及被告解除合同等相关后果；五、解除商品房买卖合同通知书复印件1份，欲证明被告于2020年11月2日向原告发出《解除商品房买卖合同通知书》，解除双方签订《商品房买卖合同（预售）》，原告逾期支付房款已经远超180天，经催告仍未支付的情况。经质证，原告认为：对第一组证据《昆明恒大阳光半岛认购书》三性不予认可，该认购书签字不是原告的签字，对签字情况不清楚。对《商品房买卖合同（预售）》及《合同补充协议》三性不予认可，该合同及补充协议不是原告的签字，对签字不清楚，双方从未签过该合同及补充协议；对二组证据不认可；对第三组证据不认可，签字并非原告所签；对第四组证据关联性、合法性不予认可，原告没有收到该证据；对第五组证据三性不予认可，双方之间不存在商品房买卖合同关系。此外，原告提交的上述证据相互矛盾。本院审查认为，对原告提交的《收据》2份，被告对该证据予以认可，且证据来源合法，故本院予以采信。被告向本院提交证据《昆明·恒大阳光半岛认购书》2份、《商品房买卖合同（预售）》1份、《合同补充协议》1份、《提前支付房款优惠确认函》1份，被告不认可“李**签字按手印”是本人签字按手印，并向本院提交鉴定申请，对原告的该申请，被告不同意进行鉴定，因此无法核实上述证据真实性，加之原告不认可上述证据，故本院对原告提交的上述证据不予采信。经审理，本院确认本案如下法律事实：2019年10月，原告李**欲向被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司购房，双方协商后，原告选定了被告开发的昆明恒大阳光半岛S26幢商铺-S26-14号房屋。2019年10月7日，原告向被告支付购房款65534元。2019年12月27日，原告再次向被告支付购房款98301元。对上述商品房，原告与被告未签订任何书面的商品房买卖合同，也未办理商品房预售合同登记备案手续。庭审中，被告明确表示不同意继续履行上述商品房的买卖合同关系。本院认为：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本案中，原告与被告未签订书面商品房买卖合同，但双方具有商品房买卖的意思表示，且原告已按约定向被告缴纳了购房款163835元，故原告与被告之间形成了事实上商品房买卖关系。对原告主张由被告返还已付购房款163835元的诉讼请求，本院认为，原告要求返还购房款，被告也明确表示不继续履行案涉商品房的买卖合同关系，视为原被告同意解除双方之间的商品房买卖关系。因原被告的商品房买卖合同关系已解除，故被告应将原告支付的购房款予以返还，故本院支持由被告向原告返还购房款163835元。对原告主张由被告向原告支付以为返还金额为基数，自2019年12月27日起至实际返还之日按年利率4.75%计算的资金占用费的诉讼请求，以及被告辩称由原告按已付款的50%向其支付违约金的答辩意见，本院认为，因原被告未提供证据予以证实本案违约方是谁，视为原被告对本案商品房买卖合同关系解除具有同等过错，故本院对原告主张资金占用费的诉讼请求及被告主张的违约金的答辩请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十六条、第五百九十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司本判决生效之日起十五日内向原告李**返还购房款163835元。二、驳回原告李**的其他诉讼请求。如果义务人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件诉讼费3719元，减半收取1859.5元，由被告嵩明中稷鼎荣房地产开发有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  杨劲松二〇二一年四月十九日书记员  何孝平