江西省上饶市广信区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1104民初1382号原告：廖洁珍，女，1988年1月14日出生，汉族，户籍地江西省上饶市信州区，现居住江西省信州区。被告：江西丰跃商业投资管理有限公司，住所地江西省上饶县旭日北大道**，统一社会信用代码91361121799477677B。法定代表人：查文龙，该公司总经理。委托诉讼代理人：樊明亚，男，1953年4月12日出生，住江西省上饶市信州区，该公司法律顾问。原告廖洁珍与被告江西丰跃商业投资管理有限公司（以下至判决主文前简称丰跃公司）合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告廖洁珍及被告委托诉讼代理人樊明亚到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告廖洁珍向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告支付2020年1月1日至2020年6月30日（2020年第一、第二季度，每季度租金为7315.07元）商铺租金14630.14元；2、请求判令被告支付原告2020年4月1日至2021年3月10日季度租金逾期344天，逾期违约金为人民币754.92元；2020年7月1日至2021年3月10日季度违约金逾期253天，逾期违约金为人民币555.21元；总计违约金为人民币1310.13元；3、请求判令被告从2021年3月11日之后的违约金每日按租金的万分之三到付款之日为止；4、请求判令被告支付原告承担本次诉讼的一切费用。事实与理由：2010年2月16日，原告与《江西丰跃房地产开发公司》（被告的关联公司）签订购买丰跃香港名城1层145号商铺合同（位于广信区；同时又与被告签订了《商业用房委托经营合同》，委托期限为10年，即2010年10月1日至2020年9月30日止。原告购买被告关联公司的商铺，同时将商铺的全部经营管理权委托给被告，由被告统一经营。被告承诺以租金形式支付给原告作为投资回报，10年返还全部购买商铺款。双方在合同第三条第3项③同时约定：委托经营十年期满，原告可以要求被告方关联公司（丰跃房地产）回购商铺，回购总价按购房合同总价的1.31579倍。委托经营合同第四条2（1）款约定：被告按季度向原告支付租金，每季度最后1个月之25日至30日，被告将当季租金以银行划拨方式向原告一次性付清。委托经营合同第五条1款约定：委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金。委托经营合同第六条4款约定：被告须按期足额向原告支付租金。委托经营合同第七条4款约定：被告无正当理由逾期向原告支付租金，被告应按逾期支付金额的万分之三／每日向原告支付违约金，同时，原告有权依据担保规定申请执法机关强制执行。委托经营期内，被告自主经营管理商铺，并承担经营风险。委托经营合同明确约定了租金支付及违约责任，该违约金条款是双方认可的，且未违反法律及行政法规的强制性规定。被告提出的商铺空置没有收益，不能按约定支付租金及违约金的理由，均属于正当的经营风险，并不存在客观上无法履约的情形。被告以没有收益、资金短缺为由，不履行支付租金合同义务，毫无诚信严重违约。原告无奈之下依法向广信区法院提起诉讼，请求法院维护原告合法权益，公正公平的判决。被告丰跃公司辩称，1、2020年，新冠疫情席卷而来，国家及各级政府均发布了相关强制性管控措施，因疫情影响，2020年2月10日，全国人大常委会法工委明确指出当前我国发生的新冠疫情，为不能预见、不能避免和不能克服的，属于《合同法》第117条规定的“不可抗力”。根据被告与原告双方签订的委托经营合同第八条约定，在因不可抗力导致本合同无法执行时，本合同自动解除，双方均不承担责任。且《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。再者，根据《民法总则》第一百八十条第一款规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。”《合同法》第一百一十七条第一款：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任”。2、同原告所述双方签订的委托经营合同第五条第一款，委托期内，无论被告的经营是否盈亏，原告均有权按照约定的时间和标准向被告收取租金，此约定并不假，但此条款的前提是被告在有“经营行为”的情形下，则不论是否盈亏，原告都有权收取租金。但我国因新冠疫情全国性爆发，除了对疫情防控物资和生活必需品生产企业，其他所有企业均是停工停产的状态，尤其被告是以儿童游乐为主题的综合商场，受影响特别严重，被告一直处于停业状态，直到5月28日才恢复经营，属于客观不能。被告是由于疫情的不可抗力因素影响，而非是以正常的商业经营风险亏损才“无理由”的拒付租金和违约金。3、2020年5月28日商场重新恢复营业，被告响应政府的号召，给予商场内的承租户四个月租金减免（2、3、4、5月），被告、原告、承租商户实际上是休戚与共的利益共同体，共同目标都是商场正常规范有序经营，以最大限度实现经济收益。现被告作为商场统一经营管理方，在此不得已的情形之下，被告向原告郑重提出，要求原告能够减免被告2个月的租金，望各位业主与商场共克时艰。经审理查明，2010年2月16日，原告廖洁珍与被告丰跃公司签订了《商业用房委托经营合同》，约定原告将其具有产权的位于上饶县旭日北大道888号的丰跃香港名城内一层145号商铺的经营管理权委托给被告，由被告合法经营，被告从收益中以租金形式支付给原告作为委托经营回报，委托期限为10年，即2010年10月1日起至2020年9月30日止。合同中还约定，2017年10月1日至2020年9月30日的租金标准为每季度7,315.07元，被告按季度支付租金，于每季度最后1个月之25日至30日将当季租金以银行划拨方式一次性付清，被告无正当理由逾期支付租金，则每日应按逾期支付金额的0.03%支付违约金。现被告未按合同约定的期限支付给原告2020年第一、二季度的租金。另查明，鉴于新冠病毒性××疫情的严峻形势，2020年1月24日江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，根据江西省重大突发公共卫生事件一级响应有关要求及市委、市政府部署，2020年1月27日上饶市广信区人民政府发布《关于做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作的通告》，要求全力做好新型冠状病毒感染的××疫情防控工作。2020年3月23日上饶市广信区新型冠状病毒的××疫情防控应急指挥部印发饶广信新冠指办发（2020）37号关于转发《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》的通知，要求我省新冠××低风险县（市、区）全面推进复工复产、恢复交通运输秩序、恢复餐饮经营、恢复相关企事业单位正常运行、恢复开放各类公共服务场所、有序恢复社会服务秩序等。其中《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》第五条第4款规定：影剧院、剧场、ＫＴＶ、酒吧（茶吧）、歌舞厅、网吧、麻将馆、棋牌室、电子游戏室、洗浴中心、足浴、线下培训机构等空间相对密闭、人员相对集聚的经营性场所暂缓对外开放；第5款规定：暂缓举办集市、集会、展会、大型人才招聘会等各类人员聚集性活动。根据前述有关新冠××疫情防控政策规定，原告委托被告经营的商铺所在的商场“上饶喜盈门．范城”自2020年2月4日开始停业，2020年5月28日恢复正常营业。被告给予了商场承租户2020年2月至5月共计四个月的租金减免。本院认为，原、被告签订的《商业用房委托经营合同》合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。综合双方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点是：被告支付2020年第一、二季度租金及违约金的责任能否部分或全部免除？原告主张，没有法律强制性规定要求疫情期间业主一定要给予承租户减免租金，因在双方平等协商的基础上减免或延期收取租金；而且被告一直不讲诚信长期拖欠原告租金，因此，不同意免除被告的租金及违约金。本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”新冠××疫情属于不可抗力的法律事件，被告在履行合同的过程中，因疫情防控措施的影响导致暂停营业，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。本案中，原、被告在《委托经营合同》约定因不可抗力导致合同无法执行时，合同自动解除，双方均不承担责任。新冠××之不可抗力并未导致双方的委托经营合同无法履行，且双方均未要求解除合同，被告主张减免租金及违约金实质上是对合同的变更履行。故能否部分或全部免除租金及违约金的关键在于，新冠××疫情及由此采取的防控措施对本案合同的履行产生的影响程度如何。原告以收取租金的方式将商铺委托给被告经营管理，被告按季度向原告支付租金。因受新冠××疫情影响于2020年2月4日暂停营业，5月28日恢复营业，这期间无经营性收入，给原本无法正常履行合同的被告增加了更大的经济压力，若要求被告按照原合同支付该期间的租金，将对被告的权益造成严重不公的后果。原告主张应按合同约定无论经营是否亏损都要支付租金，该约定应当是排除商业风险造成的亏损承担，但本案中被告因新冠××疫情的不可抗力无法正常经营，这并不属于商业风险，因此，对原告的该主张意见不予支持。根据民事合同的公平原则，原告应适度减免租金，分担损失，酌定免除被告江西丰跃商业投资管理有限公司2020年2月4日至6月27日期间50%的租金，因合同约定原告商铺2020年1月1日至2020年6月30日（182天）租金14630.14元即80.38元／天，2020年2月4日至5月27日期间的租金共80.38元／天×114天＝9163.32元，被告免除支付该期间租金的50%即4581.66元后，仍应支付给原告2020年1月1日至2020年6月30日的租金10048.48元。被告迟延履行支付2020年1月1日至2020年6月30日租金的义务是因新冠××疫情的不可抗力影响，对原告主张的该部分租金的违约金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告江西丰跃商业投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告廖洁珍2020年1月1日至2020年6月30日的商铺租金10,048.48元；二、驳回原告廖洁珍的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费198元，减半收取99元，由被告江西丰跃商业投资管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院，在递交上诉状同时向江西省上饶市中级人民法院预交上诉案件受理费（开户行：农业银行江西省上饶市饶东支行，账号：36×××14）；上诉期满后七日内仍未预交，则按自动撤回上诉处理。本案申请执行的期间为二年，从判决规定履行期限的最后一日起计算。审判员  谢瑶俊二〇二一年四月八日书记员  应玉龙