江西省安福县人民法院民 事 判 决 书（2019）赣0829民初1232号原告：林志红，女，1965年3月18日出生，汉族，江西省宜春市人，个体户，住安福县。委托诉讼代理人：刘桂雄，江西秦鞅律师事务所律师。被告：桑玉香，女，1964年4月14日出生，汉族，山东省淄博市人，退休工人，住吉安市吉州区。委托诉讼代理人：王劲松，江西安平律师事务所律师。原告林志红与被告桑玉香房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林志红及其委托诉讼代理人刘桂雄，被告桑玉香及其委托诉讼代理人王劲松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。林志红向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令解除原、被告双方签订的《二手房买卖合同》；2、请求依法判令被告退还原告房款378000元及资金占用利息（以378000元为基数，按照月利率2%，从2019年12月7日起计算至偿还完毕之日止，暂计至2021年1月10日为92484元）；3、请求依法判令被告向原告赔偿房屋装修费用100000元；4、请求依法判令被告向原告支付违约金37800元；5、请求判令被告承担本案所有的诉讼费用，以上暂合计：608248元。诉讼过程中原告变更诉讼请求为：1、要求被告履行双方2019年12月6日签订的二手房买卖合同，并将案涉房屋登记至原告名下；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年12月6日，原告与被告及其配偶刘小敏（已死亡）共同签订《二手房买卖合同》，约定：1、原告（乙方）购买被告（甲方）位于吉安市安福县的房产（共六间），登记建筑面积74.93平方米，产权证号为101-11806Ｇ01，房屋售价37.8位于。2、因被告的过错造成原告不能在本合同签30日内取得房地产权属证书的，原告有权通知被告解除合同，并自原告付款之日起，按照2%计算给付利息，并按该房地产成交总价的10%向原告支付违约金且承担交易中双方的全部交易税费。3、被告应于原告支付首次购房款之日起十五内腾出房屋给原告占用使用，并将房屋门钥匙作为房屋交付的标志，该房屋一切风险之日自房屋转移占有之日起转移给原告。合同签订后，原告依约于2019年10月29日至2019年12月6日向被告支付完毕所有房款37.8万元，其中：2019年10月29日通过微信向被告转账40000元、2019年10月31日通过原告工商银行账户向被告转账22000元、2019年11月6日通过微信向被告转账20000元、2019年12月6日通过原告邮政银行账户向被告转账270000元及现金的方式支付给对方24000元、2020年1月11日通过微信的方式向被告转账2000元。2019年12月7日，被告将房屋交付给原告使用，并同意原告对房屋进行装修。后因被告过错，致使原告至今未取得房地产权属证书，经原告多次催告，被告仍不履行合同义务。为维护原告的合法权益，特向贵院起诉，望贵院依法支持原告的全部诉讼请求。桑玉香辩称，原告的起诉，事实属实，但是，代表被告有关的事实，做如下补充：一、双方签订的合同内容属实，根据合同规定，房款是留1万元办完过户手续交付，所以实际上原告仅支付了36.8万元，以转款手续为准；二、房屋合同签订及房屋交付后，由于刘小敏将购房款挪作他用，没有及时归还九江银行贷款，导致抵押没有解除，但是，这个抵押事实，双方签订合同是知道的；三、根据法律规定，已经抵押的房屋是可以交付的，仅仅是不可以对抗抵押权人，在抵押权实现后，买卖合同仍然有效，我们愿意积极配合原告将抵押权实现，解除抵押。经审理查明，2019年12月6日，被告桑玉香及其配偶刘小敏（已死亡）作为甲方与原告林志红作为乙方签订一份《二手房买卖合同》，约定：1.1甲方所售房地产产权证号为101-11806Ｇ01，坐落于安福县，位于第一层共六间，房屋登记建筑面积74.93平方米（其中套内面积74.93平方米，公共部分及公用房屋分摊建筑面积0平方米）。2.1甲乙双方协商一致，甲方所售房地产总金额为人民币37.8万元。该价款不含税费。2.2乙方应自本合同生效之日起向甲方支付房款……保留尾款一万元作为甲方的履约保证金……3.1甲乙双方须在签订本合同起120日内，共同向房地产产权登记机关申请办理转移登记手续。如因甲方的过失或甲方故意不配合，造成乙方不能在30日内取得房地产权属证书，乙方有权通知甲方解除合同……3.4甲方应于乙方支付首次购房款之日起十五日内腾出房屋给乙方占有使用，并将房屋门钥匙作为交付房屋的标志，该房屋一切风险责任自房屋转移占有之日起转移给乙方。合同签订后，原告通过微信转账、银行转账以及现金支付等方式向被告支付购房款36.8万元，房款保留一万元办完过户手续再支付。2019年12月7日，被告将该房屋交付给了原告使用，原告对该房屋进行了装修。案涉房屋于2018年5月14日抵押于九江银行安福支行，目前尚欠贷款本息275028.5元。签订案涉《二手房买卖合同》时，原告对案涉房屋抵押一事表示知晓，原、被告当时协商一致同意在原告支付购房款后，被告拿该笔房款去还清贷款并解除抵押。后因案涉房屋的抵押仍未解除，使得被告迟迟未配合原告过户，双方协商未果，遂诉至法院。另查明，因刘小敏涉及其他债务，案涉房屋于2020年6月28日被吉州区人民法院查封，查封期限为2020年6月24日至2023年6月23日；2020年7月28日被安福县人民法院查封，查封期限为2020年7月24日至2023年7月23日。再查明，2021年1月25日，原告因本案向本院申请财产保全，本院于2021年1月26日作出裁定，本院执行部门依法冻结被告桑玉香的银行账户并查封了案涉房产。2021年3月11日，原告申请解除对被告银行账户的保全措施，本院依法裁定准许。庭审后，被告还清了九江银行安福支行的抵押贷款并解除了案涉房屋的抵押。上述事实有原、被告的陈述，原告提供的《二手房买卖合同》，银行转账明细及微信转账截图，房屋的现场照片五张，被告提供的不动产登记信息等证据材料在卷佐证，本院予以确认。被告提供的九江银行股份有限公司安福支行诉刘小敏、桑玉香案件材料，真实性予以确认，证明目的将结合案情予以综合评定。本院认为，房屋买卖合同是指出卖人将房屋交付并转移所有权与买受人，买受人支付价款的合同。《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定：“当事人之间订立设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”原告与被告之间的《二手房买卖合同》依法成立，该合同自成立时生效。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告理应按照合同约定继续履行合同，配合原告办理案涉房屋的过户手续。案涉房屋的抵押虽已消除，但是该房屋因另案被两法院执行部门查封，司法查封具有法定的公示和对抗效力，构成案涉房屋过户的履行障碍，客观上构成法律上的履行不能。现原告要求被告继续履行合同并协助办理过户后续，实际上处于暂时不可以履行的情况。只有在案涉房屋解封后，原告要求被告配合办理过户手续的合同目的才能实现。故原告现在要求被告继续履行合同并将案涉房屋登记至原告名下的诉请本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第五百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告林志红的诉讼请求。案件受理费100元，财产保全费3,520元，共计3,620元，由原告林志红负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。审 判 长  邹光伟人民陪审员  郁争争人民陪审员  苏国文二〇二一年四月十六日书 记 员  冯艳花附相关的法律条文：1．《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。2．《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。