广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初17021号原告：广州市万科物业服务有限公司，住所地广州市白云区太和镇大源村黄庄南路38号3楼东。法定代表人：聂金伟，该公司总经理。委托诉讼代理人：司坤华、江永强，均系该公司员工。被告：周东龙，男，1977年10月18日出生，汉族，住广州市天河区。原告广州市万科物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）与被告周东龙物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案后，因案情复杂，本案依法转为普通程序。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月18日公开开庭进行了审理。原告万科物业的委托诉讼代理人司坤华、被告周东龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万科物业向本院提出诉讼请求：1.被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的物业服务费2307.16元及逾期付款违约金(物业服务费暂计算至2020年6月；每期的逾期付款违约金从每期应交物业服务费之日的次日开始计算，以每期实际拖欠的物业服务费为基数，每日按千分之一的比例计至被告还清全部欠款之日止，暂计至2020年7月15日为570.10元)：2.被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电分摊费50.51元；3.被告立即向原告支付2019年7月至2020年6月拖欠的住宅水费及水费分摊676.45元；4.被告立即向原告支付2019年8月至2020年5月拖欠的家政维修费100元；5.被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：被告购买了位于广州市黄埔区万科城新里程小区A2栋404房的房屋。原告与涉案房屋的所在小区的开发商签订了《前期物业服务合同》，约定由原告为该涉案房屋所在的小区提供物业服务，涉案房屋的房屋服务费标准为1.95元/月·平方米。2019年在广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会的协调下，由原告组织召开业主大会，涉案房屋物业服务费收费标准自2020年1月1日调整为2.35元/月·平方米。开发商依照《广州市商品房买卖合同》约定履行交付义务，被告办理了房屋收楼手续，原告也依约提供了物业服务。2019年召开业主大会调整物业服务收费标准方案也获得了占建筑物总面积二份之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主表决通过，表决结果已经公示60日以上，符合法律规定。从2020年1月1日起被告应按照调整后2.35元/月·平方米的物业服务费收费标准支付物业服务费。但自2019年6月1日起至今，被告无正当理由一直拖欠物业服务费及水电公摊费用、住宅水费，原告多次书面催缴无果。原告认为，被告享受原告提供的物业服务，却不履行交纳物业服务费的义务，侵犯了原告及其他按时足额缴纳物业服务费的业主的合法权益。根据《物业管理条例》和《中华人民共和国合同法》的相关规定，被告应当按合同约定向原告支付拖欠的费用及其违约金。被告周东龙辩称，一、原告提供的《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》《关于物业服务费收费标准调整表决时间调整的通知》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果开箱验票、唱票的公告》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果的公示》为原告发布。金峰园居委会仅仅发布了义务监督员的招募公告，并未实际参与组织业主大会。原告超越职权，严总违法业主大会的正常程序。二、表决票上载明的调价方案与审计报告中载明的调价方案不一致，存在矛盾。《广州市万科物业服务有限公司万科城新里程物业服务中心其他专项审计报告》载明：拟每平方米增加收费0.45元(小高层由1.95元/平方米提价至2.40元/平方米，联排别墅由3.70元/平方米提价至4.15元/平方米)；《广州万科城新里程关于调整物业服务费收费标准事宜表决票》载明：高层2.35元/平方米,别墅4.1元/平方米；即表决票上载明的调价方案并未经过审计。三、原告控制、保管投票箱，投票过程存在胁迫业主，不同意不给投票等侵犯业主权益和投票隐私权的行为。四、原告擅自调高物业费收费标准，被告有权暂缓缴纳物业费。被告并非违约，不同意原告的违约金诉请，该违约金标准过高。五、原告存在未完全履行义务的情况。六、针对其他业主私自占用公共区域的行为，原告在劝阻、上报没有效果后，就应该采取进一步措施如起诉、直接清理等，才能称为完全履行义务。综上，被告未继续履行合同义务是因原告的违约行为导致，而原告现又以被告未支付物业服务费为由要求被告承担违约责任，原告作为先履行义务人未履行其义务，被告作为后履行义务人不交纳物业服务费并不属于违约。本院经审理认定事实如下：2007年11月22日，广州市万科穗东房地产有限公司（甲方，以下简称“穗东公司”）与万科物业（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方委托乙方对万科城花园（三期）提供前期物业服务，本合同期限自2007年12月1日起至万科城花园业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订新的物业服务合同生效时自动终止；物业服务资金由业主按其拥有物业的建筑面积预先交纳，具体标准如下：高层住宅（带电梯）：1.95元/月·平方米；物业服务资金按月交纳，业主或物业使用人应于每月15日前向乙方交纳当期的物业服务资金，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，业主或物业使用人未能按时足额交纳物业服务资金的，每逾期一日应按欠费总额的千分之一向乙方支付违约金；除小区物业服务中心办公、生活用水用电及小区绿化养护、园林水池喷泉、值班室、保安亭、喜庆活动、宣传、装饰、开展多种经营活动的用水用电外，其它公共水电费(共用部位和共用设施设备的运行、消防控制中心运行、照明、清洁等水电费)不包含在以上物业服务费中，由全体业主按政府规定另行分摊；乙方擅自提高物业服务费用标准的，业主和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。2008年3月22日，穗东公司（甲方、卖方）与周东龙（乙方、买方）签订了《限价商品住宅买卖合同》，约定：周东龙向穗东公司购买万科城花园（扩展）自编A2栋4层404号房（以下简称“涉案房屋”），该商品房的用途为住宅，建筑面积为88.2823平方米。上述买卖合同附件五为《前期物业管理服务合同》，约定万科城花园（扩展）的前期物业服务单位为万科物业，物业服务资金由业主按其拥有物业的产权登记建筑面积预先交纳。经广州开发区房地产管理所测绘，涉案房屋的套内面积为74.6018平方米，分摊面积为14.8213平方米，总面积为89.4231平方米。周东龙于2009年3月22日收楼并确认收到《万科城新里程公共水电费分摊办法》。周东龙对万科物业提交的2019年7月至2020年5月的电费发票、自来水费发票、污水处理费收费票据、2019年7月至2020年6月的水表读数以及万科物业自行制作的欠费清单的真实性、合法性、关联性予以确认。万科物业在庭审中明确“家政维修费”是指更换涉案房屋烟感报警器的费用，周东龙对该费用金额予以认可。涉案房屋同楼栋204房的业主曾存在私自占用、改建物业共用部位的违章行为，万科物业已将违章情况上报给城管执法部门并向该违章业主发出了《装修违约告知书》和《违规行为整改通知单》，城管执法部门对此作出了相应处理。周东龙认为万科物业只履行了劝阻和上报义务，违章行为尚未整改完毕，因此拒绝交纳2019年7月至12月的物业服务费。针对周东龙反映的A2栋204单元违章问题和万科城新里程小区大门口商业街脏乱差问题，万科物业提交了对应区域的现状照片，表明其司已经履行了物业服务合同义务。2019年7月11日，万科城新里程物业服务中心作出《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》并粘贴在小区公告栏内。该通知载明：万科城新里程物业服务中心提议提高本小区物业服务费收费标准，本次调整经第三方审计公司审计，拟上涨金额为0.4元/月·平方米，即高层住宅物业服务费由目前的1.95元/月·平方米调整成2.35元/月·平方米，别墅物业服务费由目前的3.7元/月·平方米调整成4.1元/月·平方米，提价后服务标准及内容同《前期物业服务合同》；表决内容：万科城新里程物业服务费收费标准调整方案（见附件五：选票样式公示）；表决方式：书面征求意见；表决时间：8月11日至9月10日；投票时间若有延期，在投票结束前另行通知；表决说明：万科城新里程小区总人（户）数为1926人（户），专有部分面积为175788.8287平方米，调整物业服务收费标准的决议事项需要获得专有部分面积超过8789.414平方米且人（户）数超过963人（户）的业主同意方可实施。上述通知附件五为《广州万科城新里程关于调整物业服务收费标准事宜表决票》，自发布本通知之日起同步公示。另外，广州中鼎会计师事务所有限公司于2019年6月13日出具的《万科城新里程物业服务中心其他专项审计报告》（以下简称“审计报告”）自2019年7月1日起在小区公告栏内公示。其中第五条本次拟调价方案情况载明：“新里程服务中心拟适当调高物业管理费收费标准，即每平方米增加收费0.45元（小高层由1.95元/平方米提价至2.40元/平方米，联排别墅由3.7元/平方米/月提交至4.15元/平方米）。如按提价后的收费标准执行，每年增加饱和收入约91.80万元，在正常情况下，可维持收支平衡，确保提价后三年不亏损。如略有节余，可用于弥补以前年度的亏损”。上述审计报告附上了《利润表（2016年-2018年度）》和《物业服务费收支情况表（2016年-2018年度）》，显示近三年的净利润分别为-526215.98元、-392770.30元、-210313.34元，合计-1129299.62元。2019年8月12日，广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会（以下简称“金峰园居委会”）向新里程小区业主发出《关于万科新里程小区物业服务费调价收费工作招募志愿者的通知》，称为了更好地履行本次万科新里程小区首次业主大会投票表决物业服务费调整事宜的监督工作，金峰园居委会现面向全体业主招募志愿者，共同参与监督本次物业服务费调整工作，具体以楼栋为单位，每栋楼招募2名志愿者，本次招募时间从即日起至2019年8月14日下午5点截止，报名地址：金峰园居委会。2019年8月14日，万科城新里程物业服务中心发布《关于物业服务费收费标准调整表决时间调整的通知》并粘贴在小区公告栏内，主要内容如下：现因客观原因影响，表决时间调整成2019年8月16日至2019年9月15日，广州万科城新里程关于调整物业服务收费标准事宜表决票相关版式同时进行调整。2019年8月16日至9月15日期间，万科城新里程物业服务中心采用书面投票的形式就“万科城新里程物业服务费调整”向全体业主进行意见征询。2019年9月9日，万科城新里程物业服务中心发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询工作的补充公告》并粘贴在小区公告栏内，主要内容为：特别提醒尚未领取意见征询票表达意见的业主积极行使自身权利，主要方式如下：1.业主直接到服务中心前台领取业主意见征询票；2.服务中心工作人员与居委会监督员一同上门送达意见征询票；3.服务中心邮寄送达意见征询票；4.业主委托他人表达意见。上述公告附有尚未投票表决房屋、面积及客户信息。2019年9月18日，万科城新里程物业服务中心发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果开箱验票、唱票的公告》并粘贴在小区公告栏内。该公告内容如下：1.开箱验票、唱票时间：2019年9月25日9时30分；2.开箱验票、唱票地点：服务中心后面社区营地内；3.参与方式：自愿到现场见证。2019年9月25日，万科城新里程物业服务中心召开唱票计票专项会议，广州市黄埔区联和街道办事处（以下简称“联和街道办”）代表和广州市黄埔区联和街金峰园社区居民委员会（以下简称“金峰园居委会”）代表共同见证了本次开箱唱票的全过程。2019年9月27日，万科物业向万科城新里程小区业主发布《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果的公示》，载明：万科城新里程小区总户数为1937户，登记在册专有部分建筑面积为175788.8287平方米，业主人数为1914人；本次表决业主参与投票业主人数为1386人，专有部分建筑面积125198.4928平方米，有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；表决意见中，同意1144人、不同意173人、弃权56人、无效13人，同意按表决事项调整物业服务费标准的占物业管理区域内总人数59.77%，占建筑总面积59.04%，本次意见征询表决内容作为《前期物业服务合同》的补充约定，对全体业主具有法定效力；自2019年12月1日起物业服务费根据意见征询结果按以下标准执行：高层（带电梯）为2.35元/月/平方米，别墅为4.1元/平方米/月，商铺为5.5元/月/平方米。以上表决结果公示期间为2019年9月27日至2019年11月26日。周东龙认为万调整物业服务费收费标准的程序不合法，万科物业不具有组织召开业主大会的权利，经审计的调价方案与表决通过的调价方案存在出入，金峰园居委会并未对投票结果进行确认，事后也没有追认，据此不予交纳2020年1月至6月的物业服务费。为查明案件事实，本院依法向金峰园居委会进行调查。金峰园居委会表示万科物业在开展本次物业服务费上调表决工作前，已将《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》通过楼栋管家微信朋友圈发布、粘贴在小区公告栏并送达给金峰园居委会；金峰园居委会知悉此事后上报给了联和街道办，随后联和街道办、金峰园居委会、万科物业共同召开会议，以明确各方在本次调价表决工作中的职责，金峰园居委会作为中立方参与和监督本次表决工作；由于实际招募的志愿者人数不足，联和街道办下达指示要求金峰园居委会代表、联和街道办工作人员组成的包村组、业主担任的志愿者与万科物业工作人员一同监督业主投票表决；具体表现为监督人员划分为15组，共设置有15个投票箱，每个投票箱上贴有封条，投票箱的钥匙掌握在金峰园居委会处；其中1组作为备用组，1组设置在万科城新里程物业服务中心，小区业主可自行前往现场投票点投票，现场投票点设有视频监控，全程监视投票箱情况，业主对投票有异议可随时调阅监控查看，余下13组由金峰园居委会、包村组、志愿者其中一方陪同万科物业工作人员上门收票，业主在投票时监督人员会核对业主身份信息；开箱验票唱票当日金峰园居委会代表、联和街道办工作人员全程在场，由金峰园居委会代表与万科物业共同核验投票情况，部分业主也到场见证了部分验票过程；本次表决双过半通过后，金峰园居委会收到了万科物业作出的《关于万科城新里程物业服务费标准调整的函》。上述事实有《限价商品住宅买卖合同》及附件、《商品房交付使用通知书》《确认书》《前期物业服务合同》《公共水电费分摊办法》、发票、票据、《房屋面积测量成果报告书》《广州市万科物业居家服务单》《装修违约告知书》《违规行为整改通知单》《关于开展万科城新里程物业服务费上调表决工作的通知》《万科城新里程物业服务中心其他专项审计报告》《关于万科新里程小区物业服务费调价收费工作招募志愿者的通知》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果开箱验票、唱票的公告》《关于万科城新里程物业服务费调整意见征询结果的公示》《关于万科城新里程物业服务费标准调整的函》、调查笔录及当事人陈述等证据证实。以上证据经过庭审质证，符合证据规则的要求，本院予以采信。本院认为，穗东公司与万科物业签订的《前期物业服务合同》，约定由万科物业对万科城新里程小区提供前期物业服务，该合同合法有效。同时，穗东公司与周东龙签订了《限价商品住宅买卖合同》，附件包含《前期物业服务合同》。周东龙作为涉案房屋的业主，应当受《前期物业服务合同》的约束。关于物业服务费的问题，本院对此分析认定如下：首先，针对周东龙以A2栋204单元住户的违章问题尚未整改完毕为由拒不交纳2019年7月至12月的物业服务费的意见，本院认为万科物业作为物业服务企业，基本职责是根据物业服务合同的约定为涉案小区提供的正常的物业服务，万科物业本身并没有执法权，无权直接拆除违章搭建物。现有证据显示万科物业在发现A2栋204单元住户私自占用、改建物业共用部位后，曾多次要求该住户自行整改并将违章情况上报给城管执法部门，有关执法部门也先后介入处理。由此可见，万科物业履行了必要的监督、劝阻和报告义务。即使违建业主拒不配合整改，也不应归责于万科物业的管理失职，故周东龙拒绝交纳上述期间的物业服务费的理由不能成立，本院不予采纳。其次，关于万科物业调整物业服务费是否符合法定程序的问题。物业服务费调整问题属于应由业主共同决定的其他事项，根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。涉案小区尚未成立业主委员会，本次调整物业服务收费标准的整个过程是在当地基层群众性自治组织金峰园居委会的指导和监督下进行的。考虑到涉案小区总户数高达1937户，难以有效组织召开全体业主大会对上调物业服务费问题进行表决，万科物业采取上门送达意见征询票和设置现场投票点的方式收集业主意见，业主经监督人员核验身份后投票，投票箱钥匙由金峰园居委会掌握，金峰园居委会和联和街道办见证了开箱验票、唱票的全过程，该方式没有损害全体业主的表决权，并未违反法律规定，本次调价方案经专用部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决通过，表决结果业经60日以上公示，符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定。综合考虑原收费标准已经实施十余年，期间物价和用工成本均大幅上涨等因素，万科物业实际提升物业服务费的幅度属于合理范围，并未超出审计报告建议的上涨幅度。周东龙以物业服务收费实际调整标准比审计报告建议标准低为由主张本次调价损害全体业主权益，缺乏理据，本院不予采纳。由此，本院认定万科物业上调物业服务费标准的行为符合《中华人民共和国物权法》第七十六条的规定，本次投票表决的效力及于全体业主，周东龙应当按照新标准交纳2020年1月至6月的物业服务费。综上，万科物业具备物业管理服务的相应资质且提供了物业管理服务，有权要求周东龙支付物业服务费。周东龙作为业主无正当理由拒不交纳物业服务费的行为构成违约。万科物业请求周东龙按照1.95元/平方米/月的标准支付2019年7月至12月的物业服务费，按照2.35元/平方米/月的标准支付2020年1月至6月的物业服务费，以上合计2307.06元，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款违约金的问题。周东龙至今未向万科物业支付上述期间的物业服务费，万科物业请求周东龙支付逾期交纳物业服务费的违约金，每月逾期交纳物业服务费的违约金从次月1日起计算，具有合同依据，本院予以支持。周东龙提出合同约定的违约金计算标准过高，本院酌定调整违约金按照每日万分之五的标准计算。由此，2019年7月至12月期间每月物业服务费的违约金以174.37元为本金，2020年1月至6月期间每月物业服务费的违约金以210.14元为本金，按照每日万分之五的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限。关于住宅水费和公共用电用水分摊费的问题。周东龙实际入住涉案房屋，理应承担涉案房屋发生的住宅水费和公摊水电费。万科物业提交了自行制作的2019年7月至2020年6月的欠费清单，上面详细载明了每月住宅水费和公共用电用水分摊的具体明细，同时提交了涉案房屋所在小区对应期间的水表读数和水电费总发票，足以证实万科物业代为交纳了涉案小区的水电费用，且每月公共用电用水分摊金额均在合理范围内。周东龙对此并未提出异议，故万科物业请求周东龙支付2019年7月至2020年6月拖欠的各项公共用电公摊费50.51元和住宅水费及水费公摊676.45元，本院均予以支持。关于家政维修费100元，周东龙对万科物业主张的该项费用金额无异议并同意支付，本院依法予以确认。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第七十六条，《华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，《物业管理条例》第七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告周东龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的物业服务费2307.06元及逾期付款违约金（2019年7月至12月期间每月物业服务费的违约金以174.37元为本金，2020年1月至6月期间每月物业服务费的违约金以210.14元为本金，均按照每日万分之五的标准计付，从次月1日起计至实际付清之日止，每期违约金以不超过当期本金为限）；二、被告周东龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的公共用电分摊费50.51元；三、被告周东龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付2019年7月至2020年6月的住宅水费及水费公摊合计676.45元；四、被告周东龙于本判决生效之日起五日内一次性向原告广州市万科物业服务有限公司支付家政维修费100元；五、驳回原告广州市万科物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由原告广州市万科物业服务有限公司负担5元，由被告周东龙负担45元。原告预缴的案件受理费本院不再退还，被告应负担的案件受理费由其履行本判决时迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  刘丽娜二〇二一年四月二十三日书记员  陆镇培