北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2019)京0115民初26760号原告：艾维，女，1980年11月22日出生，汉族，丰发投资有限公司员工，住北京市东城区。委托诉讼代理人：曹锋，男，1963年8月6日出生，汉族，丰发投资有限公司员工，住北京市丰台区。被告：董凤岭，男，1963年1月11日出生，汉族，北京市安洋商贸有限责任公司经理，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：周庆领，北京市立康律师事务所律师。原告艾维与被告董凤岭租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告艾维的委托诉讼代理人曹锋，被告董凤岭及其委托诉讼代理人周庆领到庭参加诉讼，本案现已审理终结。艾维诉称：1、要求解除原被告2018年10月19日签订的房屋租赁合同；2、要求判决被告双倍返还定金2000000元和房租25万元及从2018年12月9日起至实际给付之日止的利息(以125万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算;3、判决被告赔偿各项损失2779312.6元（定制家具919900元+692500元+12160元）；4、诉讼费由被告承担。事实理由：2018年10月19日原被告签订一份房屋租赁合同，合同约定：被告董凤岭将北京市安洋商贸有限公司（以下简称：安洋公司）所有的土地上建设的房屋约3800平米租赁给原告从事经营酒店宾馆，租赁期限10年，年租金90万，每五年递增10%，合同签订时，原告向被告缴纳定金100万元，合同还约定了其他事项。2018年9月30日起，原告自己或通过其母亲通过银行转账等方式共计向被告支付129万元，其中定金100万元，租金29万元。2019年3月底，原告完成了全部房屋的装修，并按照房间格局专门订购了全部宾馆用的家具。就在原告完成了所有准备工作，要求被告办理营业执照和消防手续时，更为过分的是被告还将租赁给原告的房屋同时又租赁给其他人，从而导致原告的合同目的无法实现。被告的行为欺骗了原告，损害了原告的合法权益。原告为了维护自身权益，在协商返还未果的情况下，只好起诉至法院，请求查明事实，依法判决。庭审中，原告在提出涉案房屋为违建后，经本院释明，不再坚持合同有效，提出合同效力由法院认定，不再坚持合同解除，后又变更要求法院确认原被告之间的租赁合同无效，不主张双倍返还定金，只主张：1、返还定金100万元和房租25万元及从2018年12月9日起至实际给付之日止的利息(以125万元为基数，按中国人民银行同期贷款利率计算;2、被告赔偿各项损失2779312.6元（定制家具919900元+692500元+12160元）；4、诉讼费由被告承担。董凤岭辩称：原告起诉提供的合同和我方手中的合同不一致，当时签订合同原告和安洋公司约定合同，当时被告没有带公章，原告要求给他这一份先划掉公司的名字，以个人名义签字，等到盖好公章后再给他盖过公章的租赁合同。合同第2条约定承租人艾维需支付办理消防、营业执照的费用之后才能办理相关手续，但是艾维违反合同相关约定没有预先支付费用，构成违约。为了履行租赁合同，出租方相继按照合同约定进行了消防备案、消防施工以及相关换门锁、地砖和家具等相关工作并付出了费用。承租人违约，我方保留追究对方违约的权利。不同意原告诉讼请求，第一原告起诉诉讼主体错误，租赁合同上签字为被告签字，但实际应该是安洋公司，不同意解除合同，房屋已经交付给原告，原告至今仍占有租赁房屋，并掌控房屋所有钥匙，不具备解除合同的条件，原告严重违约，按照合同第二条约定六个月内完成装修和设备调试，主要消防工程，因为艾维不支付款项，导致消防工程没有完工，不能竣工验收，与原告所说装修完毕不相符，截止到看现场时候酒店装修没有完工，包括消防验收，实际上原告租赁后就是为了转租，在租赁过程中几次跟被告说能不能转租出去，原告所陈述的125万元除了100万元跟本案相关联，其他不管是25万还是29万元都不是本案的款项。对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认，对于双方当事人有争议的事实，本院进行认定。2018年10月19日，董凤岭（甲方）与艾维（乙方）签订房屋租赁合同书，合同约定：一、甲方将本人国有土地使用证（大兴区国用籍字107号）坐落的房产所有证X京房权证兴字第121489约三千八百平米楼房一栋租赁给乙方（以实际测量为准）。二、甲方承诺，自乙方签订租赁合同，缴纳100万元定金及装修验收合格后，3个月之内完成酒店营业执照登记。办理消防，营业执照产生的费用由乙方支付。乙方承诺，自甲方接受乙方100万元定金后，6个月内完成酒店装修，设备安装及调试，按时履行租赁合同首付租金。三、房屋租赁费缴纳时间日期规定：1、租赁费为每年90万元整，每五年按百分之十递增。2、2018年10月19日至2019年4月18日前为装修期，从2019年5月19日核算房租开始抵扣定金，一年租金按每十二个月一次付清。押金为壹个月7.5万元。3、首付租金及押金从100万元定金中扣除，剩余部分第二年房租中扣除。每年3月20日交房租。4、押金7.5万元在合作结束此栋楼时退还乙方。四、其他违约规定：1、任何一方发生违约，双方本着友好协商达成解决，遇有不可调和的纠纷，任何一方皆有权追究违约方的法律责任及要求赔偿经济损失的权利。2、租赁十年到期后，双方皆有权解除合同的权利，乙方如遵守合同有优先租赁权，但必须提前三个月声明。3、如租赁期内发生不可抗力的政府拆迁，乙方无条件配合，房屋装修拆迁款甲乙双方各占百分之伍拾。4、甲方需办理此栋楼的营业执照等相关手续，如执照手续不齐全不能在六个月内正常经营，甲方退还定金100万元及全部装修票据费用。在九十天内自来水、电，下水，化粪池等配套设施健全通过检验验收标准，确保正常营业。2018年10月10日，董凤岭出具收据，收取定金100万元及租金25万元,2018年10月19日，董凤岭交付涉案房屋，艾维开始进行装修。上述董凤岭和艾维两个人签订的合同为艾维提供，董凤岭向法庭提供的合同甲方为安洋公司，并且加盖了该公司的公章。但是工商登记显示安洋公司的法定代表人为杨志。董凤岭曾起诉安洋公司、北京志得投资有限公司（以下简称：志得公司）、杨志、邵飞股权转让纠纷一案，董凤岭要求安洋公司支付收购款580万元，安洋公司支付迟延利息49.88万元（年利率5.6%计算自2016年1月1日至2016年12月31日要求到实际之日；志得公司对上述费用承担连带责任，杨志、邵飞按照持股比例承担连带责任。杨志、邵飞反诉要求董凤岭返还1163万元。本院作出（2016）京0115民初19366号民事判决书，判决如下：一、北京志得投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）董凤岭股权转让款五百万元；二、被告（反诉原告）杨志对上述第一项债务在四百万元的范围内向原告（反诉被告）董凤岭承担连带给付责任，被告（反诉原告）邵飞对上述第一项债务在一百万元的范围内向原告（反诉被告）董凤岭承担连带给付责任；三、被告北京志得投资有限公司于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）董凤岭利息损失（以五百万元为基数，自二一六年二月十五日起计算至股权转让款实际付清之日止，按中国人民银行同期贷款利率计算）;四、驳回原告（反诉被告）董凤岭的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）杨志、被告（反诉原告）邵飞的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费五万一千六百九十二元，由原告（反诉被告）董凤岭负担二千六百五十元（已交纳），由被告北京志得投资有限公司、被告（反诉原告）杨志、被告（反诉原告）邵飞共同负担四万九千零四十二元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费四万五千七百九十元，由被告（反诉原告）杨志、被告（反诉原告）邵飞共同负担（已交纳）。北京志得投资有限公司、杨志不服（2016）京0115民初19366号民事判决书，上诉至二中院。二中院2017年10月31日作出（2017）京02民终9299号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年11月先后，安洋公司原股东董凤岭等人与杨志等人签订相应的转股协议，工商登记为杨志持股80%，邵飞持股20%，法定代表人杨志。1995年7月，大兴县土地管理局颁发大兴县国用（籍）107号国有土地使用证，载明土地使用者北京市新建置业有限公司，面积为15.6亩，使用年限50年。北京市住房和城乡建设委员会颁发X京房权证兴字第XXXX号房屋所有权证书，显示房屋所有权人安洋公司，房屋坐落大兴区金星通黄路北侧10幢等10幢，产别集体产，房屋用途办公；楼、平房建筑占地总面积1279.20平方米，平房建筑面积834.70平方米、楼房建筑面积2041.00平方米，楼、平房建筑总面积2875.70平方米，楼号1、房屋总层数01，建筑面积40.40平方米；楼号2、房屋总层数01，建筑面积135.70平方米；楼号3、房屋总层数01，建筑面积18.70平方米；楼号4、房屋总层数01，建筑面积329.10平方米；楼号5、房屋总层数01，建筑面积77.70平方米；楼号6、房屋总层数01，建筑面积57.00平方米；楼号7、房屋总层数04，建筑面积1385.30平方米；楼号8、房屋总层数02，建筑面积162.70平方米；楼号9、房屋总层数01，建筑面积135.70平方米；楼号10、房屋总层数01，建筑面积40.40平方米；登记时间2013年9月16日，规划用途办公用房，房屋建成年份1995年。2015年9月25日，安洋公司出具授权委托书，写明：安洋公司兹委托受托人控股方董凤岭为该公司总经理，代表公司法人执行公司股权，产权转让、资产抵押等及其他项目的决策权。2016年8月10日，安洋公司出具建设项目法人授权委托书，显示单位名称安洋公司，法定代表人杨志，兹委托王玲杰、李正保为本单位建设项目代理人，全权办理安洋商贸二期厂房董凤岭作为安洋公司总经理配合完成规划手续的相关事宜，授权期限2016年8月10日至2016年9月10日。2020年1月9日，北京市规划和自然资源委员会因董凤岭查询出具不动产登记资料查询结果证明（编号20200000014），写明：2020年1月9日，您提出的不动产登记资料查询申请，经查询结果如下：大兴区金星通黄路北侧10幢等10幢，1、现产权人：北京市安洋商贸有限责任公司，2、不动产权证号：X京房权证兴字第XXXX号。不动产登记资料查询结果证明截止时间为2020年1月9日11时15分。本案在审理过程中，原告提出：志得公司与赵晶晶、李秀凤(老头老太太)等人2016年、2017年签订委托投资合同，志得公司说上述投资款投资大兴项目即安洋公司购买的大兴15.8亩及房产4000多平米，后与安洋公司协商，2018年6月前后，志得公司自愿将大兴项目土地及房产评估价值分割给原告。杨志的志得公司就是为了建设涉案的楼房，才和老头老太太集资的，这个房屋是2017年左右才建成的，涉案楼房没有规划审批手续，属于违建，被告提供的产权证是院子里西侧的老房子，不是涉案新建的房屋。被告提出涉案房屋为合法建设，还交了房屋产权证，该产权证显示的房屋建设时间1995年，出租给艾维时候，房屋有加建、扩建，艾维也知道，双方在合同中约定约3800平米出租给原告，以实际测绘为准。后来在2018年12月12日进行测绘，测绘结果涉案房屋的2号房屋四层，建筑面积3354.97平方米，对应的是1995年产证中7号房屋，打通了阳面阳台变成房屋原来不计算面积、加了外挂门厅、外挂楼梯，一共300平米，从一层到四层。地下室没有动。改建、扩建手续正在申办中，并提供北京市房屋登记表予以证明。艾维对董凤岭提供的北京市房屋登记表不予认可，认为这两张表是假的，根据董凤岭之前提供的产权证书和不动产查询结果，该院落只有10栋房屋，而这两张表显示是13栋房屋，这两张表是董凤岭自己找测绘公司做的，没有到房管部门进行登记，所以这两张表是假的，原来证和查询中10栋房屋才是真的。经艾维申请，本院委托北京晟明资产评估有限公司（以下简称：晟明公司）对北京市大兴区金业大街45号院内涉诉房屋装修费用进行鉴定，晟明公司出具资产评估报告，评估结论，经评估，截止评估基准日，北京市大兴区金业大街45号院内涉诉房屋装修费用528494.00元。艾维为此支付了鉴定费15000元。艾维对上述鉴定提出司法鉴定异议书，写明：首先说明，原告申请鉴定的事项非常明确，主要是原告涉及对北京市大兴区金业大街45院内涉诉3800平米房屋的整体装修费用是否真实，价值究竟多少进行评估。原告装修涉案房屋是委托北京先锋远大建设工程有限公司以软装、硬装，水电、设备安装（包括材料、设备、家具等的购买费用）等一切费用包干价，进行承包施工的。总的包干费用是1152002.60元，而评估公司的评估报告是按照重置方法进行评估的，该评估方法与建设工程造价评估有非常大的差异，存在很多漏评，未评和低价评估的项目。具体差异见异议人提供的差异明细表。鉴于晟明公司做出了评估报告没能全面完整的对原告实际装修所发生的费用进行评估。异议人现恳请人民法院能够依法要求晟明公司对此予以纠正和补充鉴定。以维护异议人的正当权益。董凤岭对上述鉴定提出司法鉴定异议书，写明：一、法定指定的评估机构同意。二、评估内容评估无疑意。三、原告提供的评估房屋修缮项目有假。１、所有墙壁装饰工程皆不是艾维支付。２、按装饰客房电器数量有差，由于艾维的电工未有电工操作证，声称：我是公司的电工，现已将整栋楼3540㎡客房暗线破坏不能使用，据现施工方复查报价约18万元。3、艾维“自报”姓名、出生年月日，家庭住址，隐瞒外籍身份，其母以“刘兰”假名隐瞒真名“刘爱菊”骗取刘剑借款及高档家具充当客房配套家具。刘剑已向公安部门报案。4、评估报告中多项内容不属实。四、我方保留追究艾维诈骗经济损失赔偿、刑事责任及涉黑涉助方的责任。晟明公司对艾维异议的回复，写明：我公司评估人员与法官、原告代理人、被告于2020年10月12日对现场进行了勘察，由于条件所限房间门大部分上锁无法进入。对于纳入评估范围的项目，我公司遵循独立、客观、公正原则进行评估，得出评估结论。对于家具的运输费和搬运费由于无法确认相关参数，故无法进行评估结论。在现场和当事人已进行了说明。对于可移动的家具、房屋装饰用品、电器等标的，并提供明细清单，我公司评估人员可以在具备现场核实条件的情况下，再次对现场进行勘查。晟明公司对董凤岭异议的回复，写明：1、评估范围根据法院委托确定，关于工程款支付问题，不影响评估范围，有争议可向法院提出。2、我公司评估人员于法官、原告代理人、被告于2020年10月12日对现场进行了勘察，由于条件所限房间门大部分上锁无法进入，电气工程中开关、插座等的数量根据当事人申报情况、现场勘察情况结合图纸确认。3、身份问题与评估无关。4、评估范围根据法院委托确定，具体由谁施工，不影响评估范围，有争议可向法院提出。我公司遵循独立、客观、公正原则进行评估，得出评估结论。艾维又申请鉴定人出庭接受质询，晟明公司指派朱震强出庭接受质询，艾维提出的质询内容：1、为什么缺少评估项？2、评估报告除鉴定公司书面回复中提到的部分没有鉴定外，还有很多差异，是什么原因？3、上述差异部分应当重新查验现场补充鉴定吗？4、申请鉴定是3800平米整个装修费用，可移动装修用品、空调、花洒是否在我们提供给鉴定机构的结算清单中？5、空调和花洒拆除之后是否会有贬值损失？6、进不去，在二楼2-5号房间堆放，没有进行安装，也没有办法安装。安装了10台空调，东区8台，西区2台。空调拆除之后，只能卖200-300元，认为应该进行评估，装修费用中包括这些东西。如果有损失，应该进行重新评估，鉴定机构是否可以进行评估。我申请应该按照我申请的进行鉴定，鉴定机构应该按照我方提供的价格清单和发票进行鉴定，法院是否支持损失由法院判决，我方按照申请内容缴纳的鉴定费。朱震强的答复意见如下：1、在现场勘察时候，一般情况下装修只是评估的不可移动的硬装修，像家具、椅子、电脑等不进行评估，之后跟法院联系过这些东西不纳入评估范围，所以最终对于可移动的没有进行评估。2、差异表中很多可以移动的，包括小饰品，防盗门申报4个，实际上看现场只有2个，都是根据现场情况进行做的。装饰用品属于可移动的，没有进行评估。家具运输费缺乏相关参数，不清楚从哪儿运到哪儿，也不知道运了多少车，包括家具组装费。淋浴器、花洒48套在现场时候没有看到，董先生说没有安装花洒，经过跟刘女士核实不用评估了，就没有评估。冰箱、空调属于可移动的，没有纳入评估范围，评估时候只给了移机费，对于空调本身价值没有评估。评估价值中包括税金，没有单独再拆出来进行评估。3、经过法院委托，按照法院委托的鉴定范围进行评估。如果法院出具委托函可以进行鉴定。4、包含。5、确实会有一部分损失，在现场中没有看到花洒。6、按照法院委托的鉴定范围进行鉴定。本院组织双方进行现场勘查，对涉案房屋的装修情况及分别属于原被告装修的房屋进行了确定，且确定在涉案房屋中堆积着窗帘、家具、花洒。根据艾维的申请，本院作出（2019）京0115民初26760号民事裁定书，裁定冻结了北京市通州区永乐镇人民政府向董凤岭发放的拆迁补偿款人民币510万元。本院认为：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。虽然艾维提出董凤岭出租给其的房屋整体没有准建手续，但是并未提供充分的证据予以证明，故对艾维的上述主张，本院不予采纳。董凤岭自认在X京房权证兴字第XXXX号房屋所有权证书中登记的楼号7、房屋总层数04，建筑面积1385.30平方米系本案的涉案房屋，且认可现在经过测绘为后续其提供的测绘结果涉案房屋的2号房屋四层，建筑面积3354.97平方米，同时认可该房屋增建、扩建手续还在申办中，现在涉案房屋原来的面积1385.30平方米已经扩建后面积3354.97平米，没有准建手续的房屋面积已经是原来房产证面积的1.42倍；另外董凤岭出租的涉案房屋的所有权人为安洋公司，安洋公司与集资人签订委托投资合同的后续处理意见，亦属于安洋公司以实际行为对涉案房屋的处理，董凤岭虽然自称安洋公司的经理，但是工商登记其非该公司的法定代表人及股东；董凤岭提供的与艾维签订的合同加盖了安洋公司的公章，但是董凤岭并未提供充分的证据证明其有权出租该房屋，且上述两种对涉案房屋的处理存在矛盾，故本院采纳艾维提供的艾维与董凤岭签订的合同；综上，本院确定艾维与董凤岭签订的房屋租赁合同无效。双方均应根据各自的过错承担合同无效的责任，现因涉案房屋的没有准建手续而无效，董凤岭应承担主要责任，艾维承担次要责任。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。艾维实际占用涉案房屋的时间应该按照租金标准支付相应的占有使用费。对于艾维要求支付装修损失的诉讼请求，晟明公司的鉴定意见，该损失为528494.00元，虽然艾维对此不予认可，但是并未提供充分的证据予以证明，且对可移动的物品，应由艾维自行搬离，故对晟明公司的鉴定意见，本院予以采纳。对于定制家具亦属于可移动的范围，亦应由艾维自行搬离，对艾维要求支付定制家具919900元+692500元+12160元的诉讼请求，本院不予支持；本院酌情确定董凤岭赔偿艾维装修损失46万元。对于定金100万元，参照双方签订的合同中抵顶租金的约定，同时参照双方关于的租金标准、支付方式及2018年10月19日至2019年4月18日前为装修期的约定，再综合考虑艾维又交纳的租金25万元及房屋艾维实际占有和使用情况，本院酌情确定上述125万元为艾维已经实际支付占有使用费至本案作出判决之日止，故对艾维要求董凤岭返还上述费用及利息的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用一、确认艾维与董凤岭于2018年10月19日签订房屋租赁合同无效；二、董凤岭于本判决生效后十日内赔偿艾维装修损失460000元；三、驳回艾维的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费用58960元（案件受理费38960元，鉴定费15000元，保全费5000元），由艾维负担26980元（已交纳），由董凤岭负担31980元（自本判决书生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  彭 超人民陪审员  尹长坤人民陪审员  武成燕二〇二一年四月九日书 记 员  刘 丽书 记 员  徐再奇