广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6057号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄妙青，女，汉族，1985年7月11日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人黄妙青租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初18871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告黄妙青与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金244629.82元及支付以该款为本金自2020年7月30日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄妙青；三、驳回原告黄妙青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计7978.85元、财产保全费5000元，合共12978.85元（原告已预交），由原告负担8751.85元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4227元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄妙青的诉讼请求；2.本案一、二审费用由黄妙青负担。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼物业使用权转让价款并没有明显超出以租金市场标准计算得出的二十年转让限额的租金总额，转让金显然没有包含赠送期限在内的转让对价。3.一审法院对物业使用权转让期限的认定错误，进而导致计算退款金额有误，应予以纠正。涉讼《物业使用权转让合同》实际履行的使用期限应自合同约定的物业交付次日或涉讼物业竣工验收备案次日起算，而非合同签订之日起算。且即使法院认定超过二十年部分无效，亦应剔除已经履行完毕的物业使用权转让期限。同时应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黄妙青签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黄妙青一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故黄妙青所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司毫无公平可言。涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。黄妙青在签订涉案《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，智城公司收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，智城公司未收取相应对价。被上诉人黄妙青答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于集体用地使用权的相关规定并不适用于本案中建筑内物业租赁合同关系，智城公司混淆法律概念，明显没有法律与事实依据。二、一审法院要求智城公司返还超过二十年部分的转让金及相应利息判决无误。《物业使用权转让合同》中的赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制，故一审法院认定《物业使用权转让合同》中租赁期限超过20年部分的约定无效，合法合理。智城公司利用其处于商业地产开发商的强势地位促使黄妙青与其建立合同关系，有违公平、诚信的原则，存在过错。故一审法院认定合同部分无效并要求智城公司退还部分款项与事实相符，符合公平原则。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向黄妙青退还转让金本金并支付利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黄妙青让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黄妙青根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自合同约定的交付或者涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用黄妙青支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据本案实际案情，酌定智城公司自黄妙青起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4969.45元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6057号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄妙青，女，汉族，1985年7月11日出生，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：陈智英，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈嘉丽，北京大成（广州）律师事务所实习律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人黄妙青租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初18871号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告黄妙青与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年8月11日签订的《物业使用权转让合同》中约定的物业使用权转让期限超出二十年的部分无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金244629.82元及支付以该款为本金自2020年7月30日起至实际清偿日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告黄妙青；三、驳回原告黄妙青的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取计7978.85元、财产保全费5000元，合共12978.85元（原告已预交），由原告负担8751.85元，由被告广东广佛智城集团有限公司负担4227元并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回黄妙青的诉讼请求；2.本案一、二审费用由黄妙青负担。事实和理由：一、一审判决认定涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效属适用法律错误。1.《物业使用权转让合同》包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系。该合同是双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的效力性强制规定。《中华人民共和国合同法》中“租赁期限不得超过二十年”的规定不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。2.涉讼物业所在的广佛智城项目为集体土地入市项目，集体土地的租赁期限可以突破合同法中“租赁期限不得超过二十年”的规定。因此，该集体土地入市后所投资开发的物业在土地使用权租赁期限内可以依法使用或转让其使用权。二、退一步讲，即使一审法院认为涉讼《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，智城公司也无需退还转让金本金，更无需支付利息。1.《物业使用权转让合同》约定的转让金对应的为二十年有偿使用期限的价款，并不包含无偿赠送使用期限。2.涉讼物业使用权转让价款并没有明显超出以租金市场标准计算得出的二十年转让限额的租金总额，转让金显然没有包含赠送期限在内的转让对价。3.一审法院对物业使用权转让期限的认定错误，进而导致计算退款金额有误，应予以纠正。涉讼《物业使用权转让合同》实际履行的使用期限应自合同约定的物业交付次日或涉讼物业竣工验收备案次日起算，而非合同签订之日起算。且即使法院认定超过二十年部分无效，亦应剔除已经履行完毕的物业使用权转让期限。同时应当考虑双方对合同无效是否存在过错，不应将过错全部归责于智城公司。智城公司未强迫黄妙青签订涉讼合同，也没有侵占其资金的故意，对合同无效没有过错。且黄妙青一直以涉讼物业获得收益，并未遭受实际损失，故黄妙青所谓的资金占用期间利息损失应由其自行承担，而不应再由智城公司支付利息。三、一审判决认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符，且对智城公司毫无公平可言。涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订、合法有效，不存在任何欺诈、胁迫的情形。黄妙青在签订涉案《物业使用权转让合同》时即清楚知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，智城公司收取的物业使用权转让价款为20年使用期限的对价，转让期限届满后为赠送使用，智城公司未收取相应对价。被上诉人黄妙青答辩称，一、一审法院认定事实清楚，适用法律正确。关于集体用地使用权的相关规定并不适用于本案中建筑内物业租赁合同关系，智城公司混淆法律概念，明显没有法律与事实依据。二、一审法院要求智城公司返还超过二十年部分的转让金及相应利息判决无误。《物业使用权转让合同》中的赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过20年的限制，故一审法院认定《物业使用权转让合同》中租赁期限超过20年部分的约定无效，合法合理。智城公司利用其处于商业地产开发商的强势地位促使黄妙青与其建立合同关系，有违公平、诚信的原则，存在过错。故一审法院认定合同部分无效并要求智城公司退还部分款项与事实相符，符合公平原则。二审期间，双方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向黄妙青退还转让金本金并支付利息。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向黄妙青让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同约定租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，黄妙青根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。至于智城公司上诉主张涉讼物业实际租赁期限应自合同约定的交付或者涉讼物业竣工验收备案次日起算的问题，本院认为，《物业使用权转让合同》约定涉讼物业使用权的转让期限自合同签订之日起计算，故一审判决自合同签订之日起计算实际租赁期限正确，本院予以维持。智城公司的该项上诉主张理据不足，本院不予支持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，故智城公司占用黄妙青支付的超出二十年租赁期限对应转让金所产生的利息属于不当得利，应当予以返还。一审法院根据本案实际案情，酌定智城公司自黄妙青起诉之日起支付该部分转让金的利息并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4969.45元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖