包头市九原区人民法院民事判决书（2020）内0207民初2283号原告：迟蕾，女，1974年10月16日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区包头市。委托诉讼代理人：赵强，内蒙古硕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭文斌，内蒙古硕达律师事务所律师。被告：恒大地产集团包头有限公司。法定代表人：杨晓慧，执行董事。委托诉讼代理人：岳超，法务员。委托诉讼代理人：崔文杰，法务员。原告迟蕾与被告恒大地产集团包头有限公司（以下简称恒大公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告迟蕾的委托诉讼代理人郭文斌、被告恒大公司的委托诉讼代理人岳超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。迟蕾向本院提出诉讼请求：1.判令被告为原告办理退房手续；2.判令被告返还原告已付楼款及违约金252876元；3.判令被告向原告支付占用资金期间的利息20063.6元；4.诉讼费及鉴定费由被告承担。事实与理由：原告迟蕾于2018年购买被告位于昆区白云路以东、黄河大街以南恒大名都三期公寓B-1208及B-1209两套公寓。同年10月25日向被告支付了两套公寓的首期房款各25123元，共计50246元。双方约定缴纳首期房款后双方签订商品房买卖合同，但被告一直未与原告签订合同。原告多次询问，被告销售人员称：不签订商品房买卖合同便于原告转售房屋或按照恒大无理由退房的宣传广告可以享受无理由退房。因被告一直未与原告签订商品房买卖合同，经双方协商后，被告同意退房。但要求原告在缴纳第二期楼款及违约金后被告即为原告办理退房手续。原告于2019年7月12日按照双方约定向被告交付了两套公寓的楼款各100491元及违约金各824元，共计202630元。被告在收到该款项后本应依约为原告办理退房手续，但是被告多次推迟拒绝为原告办理相关手续。经原告多次催促后被告仍拒绝办理，侵犯了原告的合法权益，应当为原告办理退房手续并向原告返还已付购房款及违约金共计252876元，以及此期间的资金占用利息，故诉至法院。恒大公司辩称，一、原告要求我公司办理退房手续及退房款没有事实及法律依据。原告诉状所述与事实不符，双方签订的合同应合法有效。并非我公司不与原告签订合同，而是原告在交付首期款并签订合同时因售楼部停电未能打印合同，原告称等不到售楼部来电，先行离开，并口头委托售楼部工作人员王慧敏代签，签订合同后原告也并未提出对合同效力的质疑，并在后期缴纳了第二期房款，可视为对该合同的追认。另从原告自认后来和售楼部协商退房之行为可以看出，原告是认可该合同的效力的，否则原告只需主张合同无效申请返还财产即可，为什么还要大费周章的协商无理由退房呢？而原告所述原告同意在被告缴纳二期房款及违约金后为其办理无理由退房更为无稽之谈，我公司的无理由退房需要满足相关条件，原告交付首期款项后，第二期未按时缴纳，已经逾期，无法满足原告的无理由退房的条件，原告不可能同意为其办理，实际上第二期房款是原告经多次催促后才予以缴纳，为履约行为，而非原告所述协商退房。综上，双方签订的合同通过原告按合同约定数额缴纳首期和二期楼款的行为而获得追认，合同有效。而双方并未协商一致解除合同，而是原告单方违约，若想解除合同需按照合同承担相应的违约责任。二、原告主张按照年利率6%支付资金占用期间的利息没有任何依据。首先本案并非借贷关系，原告主张按《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》支付利息于法无据；其次，本案中也非我公司占用原告资金，而是原告未按合同约定履行义务，违约在先，根据《民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，原告应按照合同约定承担违约责任，我公司在此过程中并无过错，不应承担任何责任。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。本院组织原、被告双方进行举证、质证。原告迟蕾向本院提交证据如下：一、首付款收据、二期购房款及违约金收款收据。证明原告已依约向被告支付购房款及违约金，被告应依约为原告办理退房手续；原告向被告支付购房款及违约金共计252876元。恒大公司称，对真实性认可，证明目的不认可，收据是二期房款原告逾期缴纳违约后我方多次催缴后才履行的，违约责任在原告方。二、恒大无理由退房宣传图片，证明原告有权在被告不履行义务时主张退房，被告应当按照约定为原告办理退房手续并返还原告已付房款及违约金。恒大公司称，图片真实性认可，证明目的不认可，无理由退房协议第一条有明确约定，必须是原告无违约行为才享受无理由退房政策，原告有违约行为，不应享受无理由退房政策。三、蒙迪安[2021]文书鉴字第22号司法鉴定意见书，证明编号为2018102502和2018102503的《包头市商品房买卖合同》（以下简称《合同》）中迟蕾的签名不是迟蕾本人所签，原被告之间不存在真实有效的商品房买卖合同，原告有权依据被告无理由退房的承诺要求被告返还已付房款及违约金。恒大公司称，对鉴定意见的真实性认可，证明目的不认可，签字不是原告本人，但这是在原告授意后才进行代签的。四、（2018）黑0202民初649号民事判决书，证明类似无理由退房案件的裁判结果。恒大公司称，对该判决书真实性认可，证明目的不认可，案件性质不同，判例与本案无关联性。被告恒大公司向本院提交证据如下：一、《合同》二份（编号为2018102502和2018102503），证明双方签订的合同真实有效，该二份合同是因签合同当日售楼部停电，原告着急走，便电话委托我公司销售人员王慧敏代为签字捺印。迟蕾称，真实性、证明目的均不认可，原告未出具任何授权被告公司销售人员代签合同的书面文件，并经鉴定笔迹并非原告本人，合同为伪造合同。二、两套案涉房屋第二期房款的催缴函和认缴认购书，证明缴纳第二期房款是原告对合同效力的认可。迟蕾称，真实性、证明目的均不认可，该份证据均为打印件、复印件，无法证实真实性，且催缴函为被告自行出具，无法证明其已通知到原告。本院经审理认定事实如下：2018年10月25日，原告迟蕾向被告恒大公司支付了50246元，作为购买被告位于白云路以东、黄河大街以南恒大名都三期B-1208及B-1209两套公寓的首期购房款，每套房产首期房款25123元。2019年7月2日，原告又向被告缴纳了两套房产的二期房款及违约金共计202630元。后原告迟蕾以被告迟迟不与原告签订商品房买卖合同为由，不愿继续购买上述两套案涉房屋，要求恒大按照其所宣传的无理由退房承诺办理退房手续并退还已交房款。恒大公司认为迟蕾没有按照二份《合同》在约定期限内缴纳二期购房款，构成违约，违反了无理由退房的条件，不能享受无理由退房政策。迟蕾认为恒大公司出示的案涉房屋的二份《合同》上签名并非本人所签，系恒大公司伪造，并申请法院委托鉴定机构对合同上迟蕾的签名进行笔迹鉴定。经内蒙古迪安恒正司法鉴定中心出具的司法鉴定意见书认为：编号为2018102502和2018102503《合同》中第7页上“迟蕾”的签名字迹与迟蕾样本字迹不是同一人书写字迹。迟蕾认为该合同系恒大公司伪造，为无效合同，双方不存在合同关系，恒大公司应当退还迟蕾所有已缴纳房款及违约金，并支付资金占用利息，故诉至法院，提出上述诉讼请求。以上事实，有原、被告提交的首付款收据、二期购房款及违约金收款收据、恒大无理由退房宣传图片、《蒙迪安[2021]文书鉴字第22号司法鉴定意见书》及发票、《包头市商品方买卖合同》（编号为2018102502和2018102503）、《包头·恒大名都商品房认购书》（编号为1000707和1000634）、《关于限期支付购房款的函》、（2018）黑0202民初649号民事判决书、庭审笔录、询问笔录在案佐证，足以认定。本院认为，一、关于退房。案涉两套房屋的《合同》（编号为2018102502和2018102503）中迟蕾的签名经笔迹鉴定为非原告本人书写，且经本院再次核实，原、被告双方均确认《合同》《认购书》上的签名及指印都不是迟蕾本人签字捺印，对于恒大公司所称该签名、指印是经过迟蕾本人口头授权才代为签字、捺印，迟蕾予以否认，恒大公司亦未能提交证据证明代为签名、捺印行为是基于迟蕾授权，故对于恒大公司的辩解不予采信，双方未签订《合同》及《认购书》。恒大公司称同意退房，但迟蕾存在违约行为，无法享受无理由退房政策，需要向恒大公司支付违约金后，可以解除合同、办理退房手续。恒大公司向社会公开作出“无理由退房”的承诺作为其销售商品房的一项卖点，且当时销售人员在售楼现场也向购房者宣传过这一政策，从文义上理解，“无理由退房”应指买受人自认购后可于任何时间、无任何理由提出退房要求，出卖人不应对此权利的行使设置障碍，恒大公司对无理由退房所做的限制性解释，属于格式条款，且恒大公司所称迟蕾的违约行为是逾期交付二期房款，也并非根本违约情形，不能作为恒大不履行“无理由退房”承诺的抗辩理由，对原告不具有约束力。故恒大公司应当按照其对外宣传的无理由退房承诺为迟蕾办理退房手续，并退还已付房款及违约金。二、关于资金占用利息，因双方对合同效力及对无理由退房承诺的理解存在争议，不可归责于双方，对于原告要求被告支付利息的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十一条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效之日起十日内为原告迟蕾办理位于昆区白云路以东、黄河大街以南恒大名都三期B-1208及B-1209公寓的退房手续；二、被告恒大地产集团包头有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告迟蕾购房款及违约金252876元；三、驳回原告迟蕾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5369元，减半收取计2698元，由迟蕾负担151元，恒大地产集团包头有限公司负担2547元；鉴定费5900元，由恒大地产集团包头有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于内蒙古自治区包头市中级人民法院。审判员 刘枝瑞二〇二一年四月二十五日书记员 郭宇莹附相关法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。