上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初16650号原告：冒爱芬，女，1960年1月3日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：胡晓俊，男，2002年5月25日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：张惠玉，女，1978年10月10日出生，汉族，住江苏省昆山市。被告：上海幸瑞物业管理有限公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：曹伟，客户经理。原告冒爱芬与被告胡晓俊、张惠玉、上海幸瑞物业管理有限公司(以下至判决主文之前简称“幸瑞公司”)委托合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告冒爱芬、被告胡晓俊、被告张惠玉、被告幸瑞公司的法定代表人曹伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冒爱芬向本院提出诉讼请求：1、确认原告冒爱芬、被告胡晓俊、张惠玉与幸瑞公司于2020年6月15日签订的《房屋出租委托管理合同》无效；2、本案诉讼费用由三被告承担。事实与理由：位于上海市浦东新区源深路XXX弄XXX支弄XXX号XXX室房屋(以下至判决主文之前简称“源深路房屋”)由胡荣华(已死亡)享有70%产权份额，原告享有30%产权份额。被告胡晓俊、张惠玉未经原告同意擅自和被告幸瑞公司签订《房屋出租委托管理合同》，并且在原告未至现场的情况下，代原告签名，侵犯了原告的合法权益。三被告签订合同未经原告同意，原告完全不知情，直到2020年9月才知晓源深路房屋被出租。源深路房屋在2020年4月之前一直是由被告胡晓俊、张惠玉出租，4月之后原告没有关心。原告没有房屋的钥匙，在前案判决生效之后申请执行过户，但被告胡晓俊以无钱为由未配合原告去办理过户手续。被告张惠玉称被告胡晓俊现求学，且只有源深路房屋，需要居住，原告就让他住着。原告认为过户手续没有完成，就暂且搁置，同时因疫情、天气炎热不方便去，所以原告就没有关心源深路房屋的状况。后原告自己租住的房屋租金要涨价，原告想住回源深路房屋，去到现场发现源深路房屋已经装修且出租给了四个女孩，并有与被告幸瑞公司签订的租赁合同。随后，租客电话联系被告幸瑞公司的曹伟，将原告为房东之一的情况告诉了曹伟。原告与曹伟取得联系，将房产证发送给曹伟，曹伟称可将租金的30%给原告。于是，原告将其银行账户发给了曹伟，曹伟则将《房屋出租委托管理合同》发送给原告，但是将上面的重要信息都划去了。原告作为权利人之一从未收到过租金。据此，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼，请求法院支持原告诉请。被告胡晓俊辩称，被告张惠玉是被告胡晓俊的母亲。其现为学生，将源深路房屋出租，另行租房居住，差价来维持生活和学习。其确未配合原告办理过户手续，因其在上中专学校，由于学业、实习以及疫情，没有时间配合原告办理过户。2020年6月15日，由被告张惠玉操办，其签字办理，同被告幸瑞公司签订了《房屋出租委托管理合同》。其不清楚原告未至现场的原因，也不清楚是否告知过原告、是否支付原告租金，请法院依法判决。被告张惠玉辩称，源深路房屋原先也是出租的，张姓租客租至2020年4月左右，租金与原告七三分成，原告的租金为租客直接支付。张姓租客结束租赁之后，源深路房屋一直空置。2020年6月3日10时，被告张惠玉致电原告，告诉源深路房屋现空置，欲继续出租，原告口头同意由被告胡晓俊和被告张惠玉代为办理出租手续。其告知过被告幸瑞公司，原告和被告胡晓俊、张惠玉的租金还是按三七分，属于原告的租金直接支付原告。因为房屋装修，从2020年8月15日才由其收取租金，但原告拒绝收取原告应得部分租金。为此，被告张惠玉多次电话联系原告，后原告称要起诉。不同意原告的诉请，请法院依法判决。被告幸瑞公司辩称，三被告签署《房屋出租委托管理合同》时，两被告曾告知被告幸瑞公司称原告同意房屋出租。被告幸瑞公司要求提供委托书，被告胡晓俊、张惠玉称暂时没有，被告幸瑞公司要求后补。原告于2020年9月10日找到租客，被告幸瑞公司和原告电话联系，原告称没有收到租金，被告幸瑞公司告知原告已将所有的租金转账至合同确定的收款账户。被告幸瑞公司与被告张惠玉确认后，被告张惠玉同意将30%的租金支付给原告，被告幸瑞公司要求原告提供银行卡账户，原告一开始同意，后面又说银行卡已注销，让不要转账。三被告共签过两份合同，第一份合同中写错了，误把被告张惠玉也作为一方，之后重新签订了。被告幸瑞公司认为，其得到的授权合法，代为签订的房屋租赁合同有效。源深路房屋系按份共有。根据《民法典》第三百条的规定，按份共有在没有约定或者约定不明确实，按份共有人都对涉案房屋具有管理和义务，而处分或者改变房屋用途，按份共有的，经过三分之二共有人同意即可，被告胡晓俊占70%份额，其单独处分源深路房屋于法有据。本院经审理认定如下事实：被告胡晓俊系被告张惠玉与胡荣华(已故)之子，原告冒爱芬系胡荣华前妻。源深路房屋原登记于胡荣华与冒爱芬名下，共有份额为胡荣华70%，冒爱芬30%。冒爱芬与胡晓俊法定继承、共有物分割纠纷一案，本院经审理于2020年3月2日作出(2019)沪0115民初74258号民事判决书，因双方均无实际能力给付对方房屋折价款，故判决：源深路房屋归冒爱芬、胡晓俊按份共有，其中冒爱芬享有30%产权份额，被告胡晓俊享有70%产权份额，并配合办理相应的产权变更登记手续，由此产生的相关税费由冒爱芬承担30%、胡晓俊承担70%。源深路房屋在2020年4月前均由被告胡晓俊、张惠玉出租，租金由原告冒爱芬收取30%。2020年6月3日10时，被告张惠玉曾致电原告冒爱芬。2020年6月15日形成的《房屋出租委托管理合同》显示合同甲方(委托方)为胡晓俊、冒爱芬(代)，乙方(受托方)为上海幸瑞物业管理有限公司。合同约定，委托出租期限自2020年8月15日起，免租期为2个月。租金为每月5,000元，每月15日支付租金，自2020年9月15日起支付租金，甲方收取房租租金的账户为被告张惠玉的银行账户。合同甲方处有签有“胡晓俊”、“冒爱芬(代)”。原告并未在合同上签字确认。合同签订之后，被告幸瑞公司支付了一个月租金5,000元及押金5,000元，并于2020年9月15日起按月支付共计六个月租金，均由被告张惠玉收取。现张惠玉表示同意将收取租金的30%支付给原告。2020年9月10日，原告通过微信向被告幸瑞公司的曹伟发送房产证、身份证及银行卡照片，但于2020年9月13日发送消息称，“我的银行卡已注销别打钱了”。被告幸瑞公司则于2020年9月15日通过微信向原告发送了《房屋出租委托管理合同》。本院认为，本案中源深路房屋由被告胡晓俊、张惠玉出租多年，原告均按份额收取租金。原告称上一租客于2020年4月到期之后直至2020年9月未再关心源深路房屋的状况与常理不符，本院不予采信。被告张惠玉在签订《房屋出租委托管理合同》前两天致电原告，原告虽确认接到电话却否认同意租赁，结合双方前期租赁的操作及随后签订的合同等，本院酌情确认被告张惠玉、胡晓俊出租源深路房屋得到了原告口头同意。并且，这与原告将银行卡等信息发送给被告幸瑞公司欲收取租金的行为可以相互印证。由此可见，原告对源深路房屋的出租是知情且同意的。本案涉及按份共有人对共有物的处分问题。处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。源深路房屋系原告冒爱芬与被告胡晓俊按份共有，被告胡晓俊占70%的产权份额，故出租源深路房屋即便未经过原告同意，亦未违反相应的法律规定，不能被依法认定为无效。需要指出的是，本案的源深路房屋因各按份产权人均无力支付对方财产折价款而维持按份共有现状，因此各方均应按诚实信用、互利互惠的原则协商处理好共有物的管理事宜，形成各方均能接受的管理维护收益方案，在今后的共有过程中，各方均应履行完备手续，以避免不必要的纠纷。被告胡晓俊、张惠玉已收取的租金应及时按比例给付原告，原告应可按产权份额收取之后的租金，以避免纠纷。原告现要求确认《房屋出租委托管理合同》无效，缺乏事实及法律依据，本院难以支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条、2007年《中华人民共和国物权法》第九十七条之规定，判决如下：驳回原告冒爱芬全部诉讼请求。案件受理费6,700元，减半收取计3,350元，由原告冒爱芬负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  黄鼎锋二〇二一年四月二十三日书记员  徐小萍附：相关法律条文一、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、2007年《中华人民共和国物权法》第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。