辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初2458号 原告：中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行，住所地辽阳市新运大街352号。 责任人：王某，该行行长。 委托代理人：黄某，该行职员，男，1964年5月5日出生，满族，住辽阳市。 被告：冯某，男，1979年7月7日出生，汉族，住辽阳市文圣区。 被告：杨某，女，1979年11月8日出生，汉族，住辽阳市文圣区。 原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行（以下简称“农业银行”）与被告冯某、杨某借款合同纠纷一案，本院于2020年7月28日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告农业银行的委托代理人黄某，被告冯某到庭参加诉讼。被告杨某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告农业银行诉称，借款人冯某、及共同抵押人杨某，于2011年8月30日在我行办理一手房贷款，金额12万元，期限10年，定日还款，基准利率7.05%，实际执行利率幅度0%，按7.05%执行，逾期利率上浮50%，逾期执行利率10.575%，违约罚息利率浮动幅度100%。并于2011年8月22日将所购小屯镇鑫正园小区2栋6号住宅办妥正式抵押登记，房屋所有权证号，债权数额12万元，建造面积74.93平，抵押期限2011.8.29—2021.8.28。截至2020年6月9日贷款余额23000.00元，已经逾期8期，逾期本金8000.00元，利息727.26元。且开发商辽阳金鸣房地产开发有限公司于2019年7月30日、2019年8月1日、2019年10月1日分12笔为其垫付房贷本息计13875.90元，本次一同追偿。根据借款合同违约条款第12条中第12.3约定借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权提前收回已发放的贷款，有权提前行使担保权。借款合同抵押条款第10.2.7.1规定，贷款人按照本合同约定提前收回全部或部分借款，贷款人有权行使抵押权，并可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。因此为维护原告合法权益，保障国有商业银行资产安全，现特诉至法院，请求法院判令借款人冯某、及共同抵押人杨某立即偿还全部贷款至还清之日本金、利息、罚息、复利及辽阳金鸣房地产开发有限公司代为偿还贷款本息部分（包括从代偿还之日至实际给付之日止按借款合同约定的逾期贷款利率计算产生的利息、罚息、复利等）。并实现原告对抵押物折价或者以拍卖、变卖低押物的价款优先受偿。诉讼请求：1、请求法院判令被告借款人冯某、及共同抵押人杨某立即偿还原告（1）一手房贷款本息23727.26元（截至2020年6月9日贷款余额23000.00元，逾期利息727.26元，现在逾期8期），及2020年6月9日至还清之日发生的利息、罚息、复利等按借款合同约定的逾期贷款利率计算归还。（2）开发商辽阳金鸣房地产开发有限公司为其垫付的贷款本息13875.90元（截至2019年7月30日），及至还清之日发生的利息、罚息、复利等按借款合同约定的逾期贷款利率计算归还。以上诉求请求法院判被告共还本息合计37603.16元，及分别至还清之日发生的利息、罚息、复利等。2、借款人冯某名下位于小屯镇房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。3、本案一切诉讼费用和其他相关费用由被告承担。 被告冯某辩称，原告起诉事实属实，钱是我们借的，我赔钱赔太多了，从2016年开始干什么什么赔本，负债现在得有100多万，要不然借款或者房贷都能还，这就是逼的，过年都没办法。 被告杨某未答辩，亦未到庭参加诉讼。 本院经审理认定事实如下：2011年5月9日，二被告给原告农业银行出具《共同还款确认书》一份，写明二人为夫妻关系，同意以夫妻共同所购的位于小屯镇住宅作为贷款抵押物向原告农业银行申请个人住房按揭贷款120000.00元，期限10年，如到期不能按期偿还贷款本息，愿承担法律责任，同时承诺以夫妻共同收入偿还贷款，对贷款承担连带偿还责任。被告杨某在承诺人处签字，被告冯某在借款人处签字。 2011年8月18日，原告农业银行与二被告签订《个人购房担保借款合同》，约定被告冯某向原告农业银行借款120000.00元用于购买位于小屯镇房屋，并以该房屋作为抵押，借款期限120个月，自2011年8月29日起至2021年8月28日止，利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率，合同约定抵押担保范围为本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼（仲裁）费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。合同违约责任处约定，借款人未按本合同约定期限归还借款的，贷款人有权按中国人民银行有关规定计收罚息，罚息利率为在本合同借款执行利率基础上上浮百分之伍拾，对应付未付利息，贷款人依据中国人民银行规定计收复利，应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息），借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利，逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。借款人未足额偿还借款本息超过90天，贷款人有权停止发放借款、提前收回已发放借款、提前行使担保权。合同地二十九条约定，借款人授权贷款人将全部借款直接划入案外人辽宁金鸣房地产开发有限公司名下账户。合同对担保方式约定为采用阶段性保证+抵押的方式，除用上述房屋抵押外，辽阳金鸣房地产开发有限公司承担阶段性保证责任，即自贷款发放之日起，至借款人取得房地产权利证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止，为借款人的债务承担连带保证责任。 2011年8月22日，上述抵押房屋办理房屋抵押权登记，登记房屋地址为小屯镇，房屋所有权人为冯某，房屋所有权证号为××号，权利人为中国农业银行股份有公司辽阳文圣支行。 被告冯某未按合同约定按时足额履行还款义务，原告农业银行从担保人辽阳金鸣房地产开发有限公司账户扣划部分款项用以偿还贷款，截止至2021年4月5日，被告冯某逾期天数已超过合同约定的90日，累计欠款20035.75元，剩余借款本金23000.00元，利息2035.75元。 本院确认的上述事实有原告农业银行提供的个人购房担保借款合同、他项权证、共同还款确认书、业务凭证、贷款欠款利率表及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证并经本院依法审查，可以认定。 本院认为，原告农业银行与被告之间的《个人购房担保借款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认，各方当事人均应依据合同约定履行义务。被告冯某应当按照合同约定偿还借款本息。现被告冯某未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，原告农业银行主张被告冯某清偿全部借款本金、利息、罚息、复利，符合合同约定，应予支持。原告农业银行主张被告杨某共同还款，虽被告杨某在《个人购房担保借款合同》中以抵押人身份签字，但其签订了《共同还款确认书》承诺以共同收入偿还贷款，且该笔贷款用于二被告夫妻关系存续期间购买夫妻共同所有的房屋，应属夫妻共同债务，故原告农业银行主张被告杨某共同还款，有事实和法律依据，应予支持。 原告农业银行主张对位于小屯镇房屋折价或者以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿，因原、被告已在《个人购房担保借款合同》中约定以该房屋为上述借款提供抵押担保，且该房屋已办理抵押登记手续，原告农业银行的该项主张有事实和法律依据，应予支持。 原告农业银行主张二被告偿还开发商辽阳金鸣房地产开发有限公司为其垫付的贷款本息并支付利息，但原告农业银行主张二被告偿还该部分款项主体不适格，可由权利人另行主张权利。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条第一款、第一百八十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告冯某、杨某偿还原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行借款本金23000.00元、利息2035.75元，合计25035.75元（截止2021年4月5日）及从2021年4月6日起至实际偿还完毕之日止产生的利息、罚息、复利（按《个人购房担保借款合同》约定计算）； 二、被告冯某、杨某不履行上述给付义务时，原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行有权就位于小屯镇鑫房屋一处优先受偿； 三、驳回原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费740.00元，原告中国农业银行股份有限公司辽阳文圣支行负担315.00元，被告冯某、杨某负担425.00元；公告费560.00元，由被告冯某、杨某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  曾 玥 人民陪审员  王丹阳 人民陪审员  刘 琦 二〇二一年四月十五日 法官助理马文姣 书记员肖君