贵州省安龙县人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2328民初263号原告：黔西南坤福丽企业管理有限公司，住所地贵州省安龙县栖凤街道办事处鸿福小区12栋3单元101门面，统一社会信用代码91522328MA6GXMPM1D。法定代表人：王万福，总经理。被告：余思钊，男，1982年10月16日生，布依族，户籍地贵州省安龙县，现住贵州省安龙县。原告黔西南坤福丽企业管理有限公司（下称坤福丽公司）与被告余思钊物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于同年3月29日公开开庭进行了审理。当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告坤福丽公司向本院提出诉讼请求：1．判决被告支付原告2018年1月8日至2020年6月8日的物业管理服务费2,185.73元。2．判令被告按照每日4‰支付逾期缴纳物业费违约金，截至2020年6月8日应支付违约金655.72元。3．本案诉讼费、保全费由被告承担。事实和理由：原告于2018年1月9日与安龙县泓福小区业主委员会签订了《基本物业服务委托合同》（下称《物业合同》），被告是安龙县泓福小区1期的业主。合同签订后原告按约履行了自己的合同义务即为小区业主或物业使用人提供物业服务，但被告从2018年1月8日起无故拖延缴纳物业管理服务费用。《物业合同》约定住户物业管理服务费标准为按建筑面积每月0.5元／平方米，逾期交纳物业管理费的应按拖欠金额的日4‰交违约金。被告的房屋位于泓福小区1期9栋9单元302室，建筑面积150.74平方米。被告享受了原告提供的物业管理服务，但被告从2018年1月至2020年6月8日止共拖欠29个月的物业管理费，金额为2,185.73元，且经原告多次催收，仍拖欠不交，根据相关法律、法规的规定，被告作为小区的主业（或物业使用人），接受了原告的服务，理应按合同约定向原告交纳物业管理费，其不按时缴纳物业费的行为不仅构成严重的违约，同时也侵犯了其他业主和原告的合法权益。综上，为维护原告的合法权益，特依据相关法律规定诉至贵院，请求人民法院判如所请。原告坤福丽公司于庭审中补充陈述：原告是通过招投标中标后，于2018年1月9日与业主委员会签订物业服务合同，后开始按合同约定的服务要求进行物业管理，并将泓福小区车位费从700元/年降为600元/年。原告并未改变泓福小区原规划的停车位，仅在管理过程中根据消防部门的要求将部分车位改为消防通道。原告提供物业服务的时间是从2018年1月8日开始的，但原告对此不能举证，自愿从2018年1月9日开始计算物业服务费。合同约定违约金按每日4‰计算，原告诉请时已经主动调整为按被告所欠物业费的30%计算。原告坤福丽公司向本院提交下列证据材料：1．企业信用信息公示报告、营业执照、法定代表人身份证（均为复印件）、法定代表人身份证明，证明原告的基本信息及诉讼主体资格适格。2．《商品房买卖合同》、《基本物业服务委托合同》（均为复印件），证明被告是鸿福小区业主，原告是鸿福小区提供物业服务的主体。被告余思钊辩称，1．原告称其于2018年1月9日与泓福小区业主委员会签订《基本物业服务委托合同》，为泓福小区提供服务，缺乏事实依据。我于2009年购房后入住泓福小区，曾与泓峰房地产物业管理签订过服务合同，后原告在泓福小区提供物业服务，我并未参与选举业主委员会，也未委托和授权他人与原告签订任何物业服务合同，我与原告不存在物业合同关系。2．泓峰房地产物业管理人员并未将属于业主共有的停车位、场地擅自出租，现原告擅自将泓福小区一期公共场所和设施出租给他人并将租金占为己有，根据民法典的规定，占用共有区域的车位属于业主共有，原告的行为违反了我对小区共有部分的管理权利。综上，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。被告余思钊未向本院提交证据。本院经审理认定事实如下：被告余思钊系安龙县泓福小区业主，住宅建筑面积为150.74平方米。2018年1月9日，安龙县泓福小区业主委员会（甲方）与原告坤福丽公司（乙方）签订《基本物业服务委托合同》（下称《物业合同》），约定委托服务范围包括公共区域环境卫生的维护，公共区域绿化的养护和管理，公共秩序、消防、交通等协管事项服务，物业公共共用部位的日常维护和管理，物业共用设施设备的日常维护，物业档案资料管理，车辆停放管理等；甲方同意乙方利用物业共用部位、共用设施设备进行租赁经营，经营收入补贴乙方物业服务费；乙方向业主、物业使用人按其拥有物业的建筑面积收取基本物业服务费，其中多层住宅为0.5元/平方米/月；停车收费包含车位服务费，不包含车辆看管费用，已购买车库的，收取车库服务费；露天车位停车费按业主50元/月、商户67元/月收取；业主按月交纳物业服务费，每次交付时间为每月的最后一天；乙方首次收取业主或物业使用人物业服务费时，可预收12个月的物业服务费；物业服务期限为5年，自2018年1月8日起至2022年1月7日止；业主或物业使用人违反本合同约定，逾期交纳物业服务费的，应当自逾期之日起每天按欠费总额的4‰向乙方支付违约金。2018年1月9日起，原告坤福丽公司履行了对该小区的物业服务，被告至今未支付物业服务费，共欠付2018年1月9日至2020年6月8日期间（29个月）物业服务费共计2,185.73元（150.74平方米×0.5元/平方米/月×29个月）。上述法律事实，有原、被告的陈述，原告提交的上述证据在卷佐证，故作认定。本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有法律约束力，业主应当按照物业服务合同履行相应的义务。本案中，原告坤福丽公司与安龙县泓福小区业主委员会签订的《物业合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律的有关规定，合同合法有效，原、被告双方应按照《物业合同》的约定履行各自义务。被告自2018年1月9日起未按照合同约定交纳物业管理费用，根据《中华人民共和国合同法》第一百零九条“当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬”，《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用……”的规定以及合同约定，原告主张被告支付自2018年1月9日起至2020年6月8日止（29个月）的物业服务费2,185.73元，符合法律规定，本院予以支持。被告所提其与原告不存在物业服务合同关系，原告将业主共有的公共停车位出租，并将租金占为己有，故应驳回原告全部诉讼请求的辩称，于法无据，本院不予支持。即便原告存在不履行或不完全履行物业服务合同约定的或物业服务义务，或违反法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主被告可请求原告承担继续履行、采取补救措施或者排除损失赔偿损失等违约责任，被告可以向原告另行主张赔偿损失等违约责任，或通过其他合法途径解除与原告的物业服务协议合同，而非拒绝交纳物业服务费。对原告坤福丽公司主张的违约金655.72元，《物业合同》约定每天按欠费总额的4‰计算违约金的标准过高，虽然原告主动调整为按被告所欠物业服务费的30%计算，但原告未举证证明被告逾期支付物业费给其造成的损失，且被告未及时向原告交纳物业服务费，是因原告未能合理管理停车位导致，原告提供的物业服务存在瑕疵，被告并非恶意拖欠，故对原告所提诉请的违约金，本院不予支持。综上所述，依照上述法律规定及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”之规定，判决如下：被告余思钊于本判决生效之日起十日内支付原告黔西南坤福丽企业管理有限公司物业服务费2,185.73元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告余思钊负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院。审 判 员 周敏兴二〇二一年四月八日法官助理 潘云梦书 记 员 杨正霞