江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣09民终99号上诉人（原审原告）：陈良生，男，1966年9月22日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。委托诉讼代理人：张志军，江西鸿韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：谌秋根，男，1973年8月3日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人（原审第三人）：陈平，男，1948年10月1日出生，汉族，住江西省宜春市袁州区。被上诉人共同委托诉讼代理人：钟美林，宜春市中宸法律服务所法律工作者。被上诉人共同委托诉讼代理人：钟宁，宜春市中宸法律服务所法律工作者。上诉人陈良生为与被上诉人谌秋根、陈平所有权确认纠纷一案，不服江西省宜春市袁州区人民法院（2020）赣0902民初1226号民事判决，向本院提起上诉，本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人陈良生上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判由被上诉人向上诉人返还宅基地，或被上诉人向上诉人赔偿230平方米房屋，或按照拆迁补偿的标准向上诉人支付拆迁款；2.本案一、二审诉讼费全部由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决对部分事实认定错误。1.被上诉人未向上诉人支付任何地盘转让费，《地盘转让协议》第三条提到的3000元补偿款系上诉人向同村民小组村民对调土地的补偿费用，该3000元不是地盘转让费，上诉人并没有自己占有获益。上诉人申请的本案宅基地有一部分系本村民小组其他村民所有，上诉人为取得该宅基地，另行用自己的田地与该村民对调的，3000元系支付给了该村民，是对该村民同意对调土地的经济补偿。2.陈平系谌秋根的岳父，而上诉人与陈平就本案纠纷没有过任何接触，在建好的房屋养羊，是在利用谌秋根的名义，上诉人与陈平又是堂兄弟关系，该房又是毛坯房，建设目的就不是为了居住，上诉人对于陈平利用谌秋根与上诉人的房屋养羊当然不会去干涉提异议了，否则就是驳了陈平及谌秋根的面子，但不能就此认为陈平享有该房屋的权利。3.上诉人在本村民小组中只有本案申请的宅基地，也是唯一的宅基地，并没有多余的宅基地转让，上诉人以前居住在父亲留下的危屋中，现在则是租房居住，并没有多余的居住房屋。上诉人的真实目的是与谌秋根合作建房，上诉人出宅基地，谌秋根出资共同建房。农村申请宅基地需要一万多元的费用，但当时村民小组考虑到上诉人的困难情况，没有支付该费用，而是予以缓交。如上诉人是为了纯粹申请宅基地再转让，而自己并没有获利，显然不符合客观事实。上诉人与谌秋根虽然是亲戚，但绝不可能将自己申请的唯一宅基地无偿给谌秋根建房获利，更何况上诉人自身经济困难。二、一审判决驳回上诉人的其他诉讼请求与法相悖，应予纠正。1.一审不适用《合同法》第58条关于无效合同的规定，反而适用《合同法》第60条、第107条的规定，意思是要求上诉人履行无效协议，并对无效协议承担违约责任，显然是适用法律错误。2.本案不存在一审判决所谓的特殊性，不应违法驳回上诉人的其他诉讼请求。上诉人小学没毕业，善良地相信亲戚签订本案《地盘转让协议》都没有告诉自己的亲哥哥、侄子，上诉人的目的是我出地、你出钱，双方共同把房子建好，拆迁了各取所需。上诉人的真实想法是合作建房，拥有自己的房屋，而不是无偿转让宅基地。一审判决认定上诉人转让宅基地使用权时已经获得相应的补偿对价是错误的。在村民小组申请一宗宅基地3000元是不够的，上诉人出宅基地不承担建房费用是正常的。一审判决认定上诉人认可了房屋的所有权归谌秋根及陈平系歪曲事实，证人陈某与谌秋根、陈平互相串通，欺瞒上诉人及渥江镇政府私自签署拆迁协议，上诉人得知后向政府反应，政府让上诉人到法院起诉。既然《地盘转让协议》无效，就应依法按照《合同法》的规定来处理，一审判决自相矛盾。没有任何证据证明谌秋根、陈平支付了宅基地转让对价，一审判决是助长了谌秋根、陈平及陈某的欺诈行为，且该欺诈行为获益巨大，并对上诉人造成巨大的侵害损失。一审以所谓的特殊性来判决驳回上诉人的诉请，如何体现法律的公平正义，本案也不存在违背公序良俗的情形，农村买卖宅基地的情况不属于公序良俗的范围。被上诉人谌秋根、陈平辩称：1.被答辩人所谓“合伙建房”等诉称纯属虚构，其诉系纯正的虚假诉讼。被上诉人恳请二审法院依法处置其虚假诉讼行为，并驳回其全部上诉请求。被上诉人与上诉人之间根本无“合伙建房”，上诉人为了私利，在让地后8年之久且房屋已被征收拆除的情况下，编造虚假事实起诉，无事实依据和法律依据，也有违公序良俗、善良民风，与其亲笔《协议》及证人证言相悖，更涉嫌虚假诉讼，妨碍了民事诉讼，违反了《土地管理法》。2.上诉人无原告资格，非本案适格主体。案涉地性质与权属之争，属行政前置处置情形，应驳回其起诉。上诉人至今举证不能，谎称“合作建房”，否认其亲笔签名，否认早已收取案涉地让与费等。《土地管理法》规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决，协商不成的，由人民政府处理。上诉人的诉请，显然涉土地性质和权属纷争，3.《地盘转让协议》合法有效、主体适格、履结已久。该协议系各方真实意思表示，不违反效力性强制规范，不损害国家或社会利益。且法院应坚守“地随房走”的底线。4.上诉人一审中变更诉请的行为非法，依法应驳回或按撤诉处置。上诉人以合伙之名提起诉讼，并借申请笔迹鉴定以推延一审庭审进程，从而规避变更诉请应在首次开庭法庭辩论终结前的程序。因未补交诉讼费，其变更后诉请应按撤诉处理。5.上诉人二审诉请违背法治、公序良俗、不具科学操作性、有违逻辑和常理。依法应驳回其全部诉请。上诉人自认房屋由被上诉人所建、上诉人没出资。而《地盘转让协议》的真实性，又充分印证了“合作建房”的虚假性，案涉房屋及拆迁利益的所有权能，依法均应归被上诉人。上诉人诉请无法律依据，实为见利忘义的贪念。案涉土地早已被征为国有、房屋已被拆除，无法返回宅基地或者返还房屋。6.上诉人的诉称失真且自相矛盾，还违反逻辑和常理，充分揭示了其自私与贪婪，诚信欠佳，所持观点偏激并严重存疑。一审中，上诉人坚称协议中签名非其本人所签，但笔迹鉴定结论证明了协议的真实性。上诉人称每层房屋150平方米，共三层，据此推算总面积为450平方米，这与其主张230平方米存在逻辑错误。被上诉人与上诉人并非近亲挚友，也不具有共同共有关系，而根据案涉房屋的固有结构，根本就不具备共用或者分割使用的条件。上诉人称第三层双方共有的观点，系杜撰。上诉人称“合作建房”，却对房屋结构和大小、建造过程全然不知，更在房屋建成且被上诉人排他性使用长达8年中，既不主张物权又不表示异议，显然不符合常理。其谎称房屋建成后一直在外地务工也是谎言。7.上诉人谎称3000元补偿款系向他人支付的调地费、非地盘转让费的观点纯属虚假陈述，实际上，被上诉人已负担全部费用。案涉地让与费、他人换地和青苗补偿、房屋办证及建造等费用，被上诉人早已适时向上诉人提供或自行承担。协议中注明的“已付清”字样，也证明上诉人于签订协议前就已收到了3000元。纵观协议，仅一处涉及费用的内容，可知该费用系协议各方对案涉地让与对价的约定。如上诉人能举证推翻协议对该费用的记载并证实被上诉人尚未支付案涉地的让与费，其也仅能向被上诉人主张债权，而非取得拆迁利益。8.据物尽其用、原始取得、事实依赖等制度，案涉拆迁利益均属于被上诉人。原判对此定性准确、处置合法，亦合乎交易习惯与善良预期。被上诉人建造、占有、使用房屋多年，依法享有物权，加之原始取得，拆迁利益当归被上诉人。上诉人既不能证明其诉求合法，也不能合理解释疑问，排除合理质疑，更已自认房屋建造、费用开销与其无关。9.上诉人应实事求是，迷途知返，被上诉人愿意冰释前嫌、共续亲情。陈良生向一审法院提出诉讼请求：1.依法确认书面《地盘转让协议》无效，地盘上建设房屋的230平方米为陈良生所有，（暂定115000元）；2.本案诉讼费由谌秋根承担。后变更诉讼请求为：依法确认《地盘转让协议》无效，并由谌秋根向陈良生返还宅基地，或谌秋根向陈良生赔偿230平方米房屋，或按照拆迁补偿标准赔偿相应拆迁款。一审法院认定事实：陈良生、谌秋根、陈平均系袁州区渥江镇渥江村的村民，陈良生与陈平系亲叔侄关系，系同一个村民小组的成员；谌秋根系陈平的女婿，陈平育仅有三个女儿无儿子，故与谌秋根共同生活。2013年，陈良生向本村民小组申请宅基地使用权获批，所批宅基地面积约150平米。2013年1月21日，陈良生与谌秋根签订《地盘转让协议》，约定：“陈良生有150平方米地盘转让给谌秋根，双方共同协议如下：1.地盘位置坐落在上屋，东边是农田、南边是田、北边是田、西边靠山。2.因陈良生经济困难没能力做，所以将地盘150平方米转让给谌秋根。3.经双方达成共同协议，谌秋根补给陈秋生3000元现金，已付清。4.陈良生150平方米地盘就属于谌秋根所有。5.如果政府要拆迁所有补偿陈良生无权干涉。6.此协议一式两份，在签订协议即日生效。”同村村民张仁民和陈某在场见证并在协议上签字（张仁民与陈良生系表兄弟关系，与谌秋根是表叔侄关系。陈某与陈良生是堂兄弟关系，与陈平系亲兄弟关系，也是该小组组长）。宅基地使用权转让后，谌秋根随即在宅基地上建起了一栋三层的房屋，总建筑面积为459.7平方米。2020年3月31日，以谌秋根和陈平为甲方，袁州区渥江镇人民政府为乙方，双方签订《房屋征收补偿安置协议》，由乙方对甲方的房屋进行征收，甲方在安置点置换459.7平方米的房屋，并且获得乙方人民币56841元的补偿金额。另查明，陈良生在转让宅基地使用权后，未参与宅基地上房屋的建设，亦未出资。该房屋一直由陈平用作养羊，陈良生从未就所有权提出过异议。一审法院认为：依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国物权法》第一百五十五条及有关政策，有条件的允许宅基地使用权转让，需具备的条件为：（一）转让人拥有二处以上的宅基地；（二）转让人受让人为同一集体经济组织内部的成员；（三）受让人没有住房和宅基地，且符合宅基地使用权分配条件；（四）转让行为征得集体经济组织同意。本案中，陈良生与谌秋根签订的《地盘转让协议》所转让的是陈良生获批的宅基地使用权，双方的转让没有同时满足上述四个条件，该协议应为无效协议。但是本案应考虑特殊性：首先，《地盘转让协议》有陈良生、谌秋根双方亲笔签名，亦有双方亲属到场见证，内容详细明确，该转让是双方深思熟虑后的结果，是当时双方真实、自愿的意思表示。其次，陈良生与谌秋根系同村，与陈平系同组，均系同一集体经济组织成员，且互为关系亲密的亲属关系，陈良生与谌秋根签订《地盘转让协议》也是基于陈平只有三个女儿、依照农村习惯陈平需与谌秋根夫妻共同生活获得照料的事实。再次，陈良生转让宅基地使用权时已经获得相应的补偿对价，且在该地块上所建房屋陈良生未进行任何出资，在房屋建成后长达五、六年时间内均由陈平使用、管理，在得知该房屋拆迁前陈良生未提出任何异议，应视为其认可了房屋的所有权归谌秋根及陈平。从严格的法律原则上讲，登记是不动产物权的公示形式，但是基于农村宅基地登记还很不完善的现状，如果仅认可登记的效力，而否认实际转让的事实，会导致大量的纠纷产生，且违反公平原则。因此陈良生与谌秋根签订的《地盘转让协议》虽然无效，但是自愿合法签订的合同所证明的宅基地转让的事实应受到法律保护。谌秋根、陈平与袁州区渥江镇人民政府签订的《房屋征收补偿安置协议》是基于二人渥江镇渥江村村民身份、《地盘转让协议》存在并且谌秋根支付了宅基地转让对价、二人全部出资建设房屋以及集体经济组织对宅基地转让默认的事实，陈良生也未能提供证据证明其与谌秋根达成了口头协议，约定建成后的房屋双方各得一半。故陈良生要求谌秋根按照拆迁补偿的标准支付拆迁款明显不符合双方的约定、法律约定，也不符合公序良俗和公平、诚信原则；相反如果支持陈良生该诉请则产生陈良生因违法行为重复获益，势必助长农村宅基地违法转让之风，与法律原则、法律精神明显相悖。综上，对陈良生的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、第六十三条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，一审法院判决：一、陈良生与谌秋根2013年1月21日签订的《地盘转让协议》无效；二、驳回陈良生的其他诉讼请求。案件受理费2600元，减半收取1300元，由陈良生负担。二审期间，上诉人陈良生向本院提交收据三份，证明2009年徐春女在本村民小组申请宅基地费用需要16000余元，被上诉人称陈良生以3000元转让宅基地不是事实，3000元是交换田地的费用。被上诉人谌秋根、陈平质证意见：对该证据三性均有异议。该票据抬头注明的是徐春女，其并非本案当事人，与本案无关；罚款及还耕押金并非报备建房的必备费用，基础设施配套费应当提供其收费的合法依据作为证据补强，否则无法评判该费用的合法性；这些费用是徐春女建造第二套房屋的费用，不能排除其违反一户一宅的原则导致的不应承担的费用；本案案涉房屋建造前，被上诉人已经适时地提供了相关办证、调地、青苗补偿等费用。该组证据不能达到其证明目的。被上诉人谌秋根、陈平向本院提交微信聊天截图三张，证明目的：上诉人是受人蛊惑，其与背后推手的品格欠佳。上诉人陈良生质证意见：对证据真实性无异议，且确实是上诉人受到了欺骗。将自己申请的宅基地，本是合作建房，却以欺诈方式变成了出卖宅基地，损害了上诉人的合法权益。对此一审判决也确认了出让协议无效，陈清平作为上诉人的侄子，对上诉人受欺骗在微信群中说出事实，体现了其是正义的。被上诉人的证明目的不能成立。综合双方意见，本院认证如下：上诉人陈良生提交的收据与本案当事人无关联，本院不予认证。被上诉人谌秋根、陈平提交的微信聊天截图不能达到其证明目的，本院不予采纳。二审查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，农村的土地除属于国家所有的以外，属于集体所有。农村宅基地使用权是农村居民在依法取得的集体经济组织所有的宅基地上建造房屋并对宅基地进行占有、使用及限制处分的权利，农村居民对于宅基地拥有的是用益物权，主要体现在对宅基地上建造的房屋及附属设施的利用。本集体经济组织成员之间的宅基地使用权的转让，要经过集体经济组织的同意，否则其处分宅基地使用权的行为属于无权处分，向本集体经济组织成员之外的人转让宅基地使用权的行为是无效的。本案中，陈良生与谌秋根签订的《地盘转让协议》因违反国家法律规定，属无效协议。陈良生在一审期间提出《地盘转让协议》上陈良生的签字是伪造的，经笔迹鉴定后，陈良生陈述由于时间长确实忘记签署了《地盘转让协议》。《地盘转让协议》明确载明陈良生因经济困难无力建房遂将其地盘转让给谌秋根并由谌秋根向陈良生补3000元，还载明如果政府拆迁则拆迁补偿与陈良生无关。陈良生对其未在案涉宅基地上建造房屋及案涉宅基地上的房屋均由谌秋根出资建造无异议，陈良生提出其与谌秋根口头约定案涉房屋的一半归陈良生所有等意见与其签订的《地盘转让协议》相矛盾且无证据证实。案涉房屋已被政府征收，该房屋权属已不归属于个人，故陈良生要求谌秋根、陈平赔偿房屋的诉请不能成立。谌秋根、陈平对案涉宅基地的使用权已因案涉房屋被拆除而消灭，谌秋根、陈平与镇政府签订的《房屋征收补偿安置合同》未涉及案涉宅基地的补偿，故陈良生要求谌秋根、陈平返还宅基地及按照拆迁补偿的标准支付拆迁款的诉请不能成立。综上，一审法院确认陈良生与谌秋根2013年1月21日签订的《地盘转让协议》无效并驳回陈良生的其他诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2600元，由上诉人陈良生负担。本判决为终审判决。审判长 郭 琳审判员 周 晟审判员 龙 琴二〇二一年四月二日书记员 张晓倩