四川省攀枝花市西区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0403民初327号 原告：攀枝花市荣锦泰贸易有限责任公司，住所地四川省攀枝花市西区苏铁中路86号11附3-5，统一社会信用代码915104000667701552。 法定代表人：白利君，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：宋成章，男，该公司员工，特别授权。 被告：刘波，男，1977年2月10日出生，汉族，住四川省攀枝花市西区。 原告攀枝花市荣锦泰贸易有限责任公司（以下简称荣锦泰公司）与被告刘波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案后，依法适用简易程序于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告荣锦泰公司的委托诉讼代理人宋成章到庭参加诉讼，被告刘波经本院传票传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。 原告荣锦泰公司向本院提出诉讼请求：1.被告给付原告2018年11月20日至2019年11月19日期间物业管理费1996.13元（138.62平方米×1.2元／月×12月）、2019年1月1日至2019年12月31日期间的生活垃圾处理费72元（6元／月／户×12月）、逾期付款滞纳金2024.07元（从2019年11月20日计算至2020年10月22日为1996.13元×0.003×338天）。事实和理由：被告系原告所管理的星瑞时代广场小区的业主，居住在星瑞时代广场小区7号1幢26层7号（现门牌号为四川省攀枝花市。2017年11月20日，被告与原告的西区分公司签订了《前期物业管理合同》。合同约定，原告向被告提供物业管理服务，被告按照建筑面积1.2元／月／㎡的标准，从2017年11月20日起向原告交纳物业费并按照6元／月的标准交纳生活垃圾处理费，如被告逾期付款应根据欠款金额按每日3‰的标准向原告支付滞纳金。合同生效后，原告依约向被告提供完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告交纳物业费。自2018年11月20日至2019年11月19日，被告拖欠物业费1996.13元、生活垃圾处理费72元、滞纳金2024.07元。原告多次催交未果。 被告刘波未到庭参加诉讼，未提交答辩状，在举证期限内未提供证据。 对于荣锦泰公司提供的前期物业管理服务协议、交房流程表、收费通知单等证据系书证，被告刘波并未提供足以反驳的相反证据，本院确认这些证据的证明力。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年刘波购买了星瑞时代广场小区7号1幢26层7号房屋，该房屋面积138.62平方米。2017年11月20日，刘波签署了星瑞时代广场—交房流程表。同日，荣锦泰公司西区分公司作为甲方、刘波作为乙方签订了《前期物业管理服务协议》。该协议约定：第二条、物业管理服务内容。甲方在足额收取乙方全部物业服务费的前提下，甲方负责提供实施以下服务：1.建筑物共有部位的管理和维护；2.共用设施设备日常运行的管理和维护；3.共有部分的绿化保养和维护；4.公共区域的环境卫生维护；5.公共区域的秩序维护及消防安全的管理和维护；6.小区停车场管理及车辆停放指挥服务；7.对物业使用中禁止行为的告知、劝阻、报告等管理;8.对物业大型维修、更新、改造等管理和上报；9.物业服务档案建立和物业档案的保管；10.法律法规规定和物业服务协议约定的其他事项；第三条、物业服务质量。一、基本要求。1.甲方与乙方签订规范的《前期物业服务协议》，双方权利义务关系明确。2.对项目共用部位、共用设施设备进行认真承接查验，验收手续齐全。3.管理人员、专业操作人员按照国家有关规定取得物业管理职业资格证书或者岗位证书。4.有完善的物业管理、质量管理、财务管理、档案管理等制度健全。5.管理服务人员佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。6.设有服务接待中心，公示24小时服务电话，急修半小时内到位。其他保修按双方约定时间到达现场，有完整的保修、维修和回访记录。7.根据业主/商家需求，提供《前期物业服务协议》之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。8.按《前期物业服务协议》约定，规范使用房屋专项维修资金。9.每年至少1次征询业主对物业服务的意见，满意率85%以上。10.每季度公示1次物业服务协议履行情况。11.每年组织1次业主参观共用设施设备机房活动。二、房屋管理。1.对房屋共用部位进行日常管理和维修养护，检修记录和保养记录齐全。2.根据房屋实际使用年限，定期检查房屋共用部位的使用状况，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大、中修范围的，及时编制维修计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主大会或者业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。3.每日巡查共用部位，做好巡查记录，并及时维修养护。4.按照房屋装饰装修管理有关规定和《业主临时管理规约》要求，建立完善房屋装饰装修管理制度。装修前，依规定审核业主/商家/使用人的装修方案，告知装修人有关装饰装修的禁止行为和注意事项。巡查装修施工现场，及时劝阻损害公共利益现象，如有不配合或拒绝整改者，甲方有权报告给相关政府主管部门处理。5.物业小区各区域设有各种安全警示标识，各通道、楼栋、单元、大门、住户和公共配套设施、场地有明显标志。三、共用设备设施的维修养护。1.对共用设施设备进行日常管理和维修养护（依法应由专业部门维保的除外）。2.建立共用设施设备档案（设备台帐)，设施设备的运行、检查、维修、保养等记录齐全。3.设施设备标志齐全、规范，责任人明确。操作维护人员严格执行设施设备操作规程及保养规范，设施设备运行正常。4.对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，需要维修，属于小修范围的，及时组织修复。属于大修、中修范围或者需要更新改造的，及时编制维修、更新改造计划和房屋专项维修资金使用计划，向业主大会或业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修或者更新改造。5.载人电梯、货梯正常运行。有维保、巡查、维修、年检记录。6.消防设施设备完好，可随时启用，消防通道畅通，有维保长期维护。7.设备房保持整洁、通风，无跑、冒、滴、漏和鼠害现象。8.道路平整，主要道路及停车场交通标志齐全、规范。9.定时巡查、维护供水设备设施正常运行。10.路灯、楼道灯完好率不低于95%。11.容易危及人身安全的设施设备有明显警示标志和防范措施；对可能发生的各种突发设备故障有应急方案。四、公共秩序维护。1.配有安全监控设施的，实施24小时监控服务，重要出入口有专人24小时职守。重点区域、重点部位保持定时巡查。2.各单元入户大门安装有门禁系统，请各住户主动刷卡进入，注意尾随陌生人。3.对进出小区的车辆实施车牌识别管理系统，引导车辆有序通行、停放。4.对进出楼栋的装修、家政、上访等人员及大件出去物品进行登记管理。5.对火灾、治安、公共安全等突发事件有应急预案，事发时及时上报有关部门，并协助采取相应措施，日常做好正常的公共秩序、消防秩序巡查及维护。6.对小区消防安全有应急预案，有义务消防队，对各区域消防巡查有记录有宣传。每年至少组织1次消防演练活动。五、绿化及环境卫生。1.对植物定期喷洒药物，预防病虫害。2.有专职人员实施绿化养护管理。3.植物生长良好，及时修剪和补栽补种。4.花卉、绿篱、树木应根据其品种和生长情况，及时修剪整形，保持观赏效果。5.定期组织浇灌、施肥和松土，做好防涝、防冻。6.根据实际情况定期对公共区域进行环境消毒和灭虫除害工作。7.住宅电梯前室和门前通道每日清拖1次，安全楼道每日清扫1次，每三日清拖1次。8.住宅楼道内设施每日清擦1次。9.公共广场区域，每日不定时清扫，根据情况每月清洗1次。10.生活垃圾桶每日清理，清洗，其他垃圾桶每日清理清洗。11.观光电梯、扶手电梯、客货电梯每日清擦，不定时巡查维护。12.化粪池、隔油池根据情况清掏，各类沟渠根据情况清掏。第四条、物业服务费用。1.物业服务费从2017年11月20日起开始记收，每次收取1年服务费。2.物业服务费1.2元/月.㎡（根据乙方房屋销售合同中的物业费定价）。3.物业服务费收费标准、服务内容、质量等级的实际情况或物价局核定的标准发生变动时，甲方应提前一个月公告或书面通知乙方。4.因乙方原因空置房屋的，甲方根据房屋建筑面积，每月按本项目同类型房屋收费标准，向乙方收取物业费。5.乙方出租房屋的，物业服务费由乙方或乙方协议约定的使用人交纳，同时乙方有义务督促使用人交纳费用，若使用人未结清费用，乙方承担连带清偿责任。6.乙方转卖房屋时，需交清转让之前的物业服务费用和其他相关费用。7.乙方不得以任何理由拒付物业服务费用及其他应缴费用，否则甲方在催缴未果的情况下，保留采取停止对乙方的物业服务以及法律途径等方式催缴的权利。第七条、代收代缴收费。生活垃圾处置费：属西区环卫局垃圾车日常清运小区生活垃圾及处理所收取费用。甲方根据西区环卫局制定的具体标准向每户代收代缴（代收代缴费用不属于物业服务费用）。目前暂定：6元/户.月。第十条、违约责任。1.甲方违反协议约定，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方在合理期限内整改，逾期未整改给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。2.乙方违反协议约定，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改给甲方造成损失的，乙方承担相应的法律责任。3.甲方违反协议约定，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方清退所收费用。4.乙方违反协议约定，不按本协议约定的收取标准和时间交纳有关费用的，甲方将从拖欠之日起，按拖欠费用总额每日3‰的比例增收滞纳金。逾期情况严重者，甲方有权公布欠费者的名单，并可采用法律手段予以追收，且甲方有权采取包括停止对乙方的物业管理服务等强制措施，来约束乙方的违约行为。合同签订后，荣锦泰公司为星瑞时代广场小区业主提供了物业服务。经荣锦泰公司催收，刘波至今未支付荣锦泰公司2018年11月20日之后的物业费等费用。 本院认为，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案的法律事实引起的民事纠纷发生在民法典施行之前，因此适用当时的法律、司法解释的规定。荣锦泰公司与刘波签订了《前期物业管理服务协议》，该协议对双方具有约束力，按时交纳物业服务费用是刘波应尽的义务。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，从荣锦泰公司提供的证据可知，荣锦泰公司进行了相应的物业服务。该物业服务管理合同约定物业费每年交纳一次，故刘波应支付荣锦泰公司2018年11月20日至2019年11月19日期间物业费1996.13元、2019年1月1日至2019年12月31日期间垃圾处理费72元。刘波在荣锦泰公司催收后，至今未支付物业费，属于违约，依法应承担违约责任。荣锦泰公司要求刘波按每日3‰的标准支付违约金2024.07元，该标准过高，结合本案所涉物业的现状、物业费支付时间等情况，本院酌情确定违约金为70元。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、被告刘波在本判决生效之日起十日内支付原告攀枝花市荣锦泰贸易有限责任公司物业费1996.13元、垃圾处理费72元、违约金70元，合计2138.13元； 二、驳回原告攀枝花市荣锦泰贸易有限责任公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由被告刘波承担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省攀枝花市中级人民法院。 审判员  何国环 二〇二一年四月三十日 书记员  王格格 附本案相关法律条文如下： 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 《物业管理条例》 第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务： （一）遵守管理规约、业主大会议事规则； （二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； （三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； （四）按照国家有关规定交纳专项维修资金； （五）按时交纳物业服务费用； （六）法律、法规规定的其他义务。 《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》 第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。