北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2063号原告：刘平，女，1978年4月20日出生，汉族，无职业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：潘小俐，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨树文，北京市京师律师事务所实习律师。被告：于华军，男，1980年3月21日出生，汉族，东恒领域文化（北京）有限公司法定代表人，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张立广，北京春台律师事务所律师。被告：东恒领域文化（北京）有限公司，住所地北京市通州区。法定代表人：于华军，总经理。委托诉讼代理人：张立广，北京春台律师事务所律师。原告刘平与被告于华军、东恒领域文化（北京）有限公司（以下简称东恒文化公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。本案原告刘平的委托诉讼代理人潘小俐、杨树文，被告于华军及其委托诉讼代理人张立广，被告东恒文化公司的委托诉讼代理人张立广到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘平向本院提出诉讼请求：1．请求判令解除原告与被告于华军签订的《店铺经营合作协议》；2．请求判令被告返还原告六个月房租9万元及保证金4万元（其中1万元是设备保证金，其他3万元是违约保证金）；3．请求判令被告赔偿原告因履行合同而产生的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元；4．诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告在朋友圈看到房屋中介发布的广告获知通州区新华西街xx号万方大厦x座写字楼大堂咖啡厅出租的信息，通过中介与被告取得联系并支付定金。被告隐瞒了其不能转租的事实，于2018年5月24日与原告签订了《店铺经营合作协议》（实为房屋租赁合同），口头约定每月租金15000元，期限自2018年6月5日至2023年6月4日止，协议约定：“．．．．．．五、合作期内第一年乙方每六个月向甲方分红90000元（玖万元整）．．．．．．七、甲方不参与经营管理，乙方在合作期内由甲方协助办理营业执照．．．．．．”。签约后，原告按照合同约定向被告支付了相关费用，然后进行了必要的装修和设备采购。被告还隐瞒了其没有营业执照这一事实，故意提供一个其他咖啡厅的营业执照给原告使用，误导原告使用不合法的营业执照，2018年6月22日通州区食品药品监督管理局对x座大堂区域进行检查，于2018年8月21日对x座大堂进行了查封，导致原告无法正常经营，因此产生的一切损失应该由被告承担。被告为规避其与大连一方物业管理有限公司的租赁协议不能转租的约定，与原告签订了《店铺经营合作协议》，而原告与被告并无共同经营、共享收益、共担风险的事实，故合作经营协议实质为房屋租赁合同。为维护原告的合法权益，根据相关法律之规定起诉至贵院，望判如所请。被告于华军、东恒文化公司辩称，租赁合同的双方主体应该是原告和被告公司，本案于华军本人做被告主体不适格。关于双方之间的法律关系，认可是租赁合同关系。对于原告的第一项诉讼请求，请求法院依法按照贵院（2018）京0112民初35645号判决书中认定的被告公司与大连一方公司之间解除的时间，因为解除合同腾退涉案区域，也是刘平在法院的主持下现场腾退的结果，所以对解除时间是在2020年5月10日，对此，该判决书第11页倒数第三行对此作出认定，当时也是原告本人办的相关手续，东西也是这天拉走的。对于店铺经营协议性质，当时刘平找到于华军公司，也明确了双方实际上是租赁关系，但是由于被告公司是从大连一方公司租赁过来的，也是在原告的要求下签订的店铺经营协议，包括所有协议的内容也是原告起草的，合同租赁关系原告是明知的，所以不存在故意隐瞒转租的事实。对于第二项诉讼请求，其中的设备押金早在2018年9月28日已经退给了刘平本人，当时我们设备的也拉走了，押金也给她了，剩余的租金和保证金，被告是不同意支付的，因为按照被告与大连一方的判决书中认定，双方的占有使用一直截止到2020年5月10日，刘平一直在持续使用所租用的房屋，双方租赁合同约定租期起算日期是2018年6月5日，原告交的租金是2018年6月5日到2018年12月5日，从2018年12月5日到2020年5月10日这段期间，按照双方的经营协议约定的标注应该是15000元乘以17个月得出来租金，同样我们也按照35645号判决书中的三七开，2018年12月6日到2020年5月10日租金应该是76500元，所以9万元不存在退的问题，对违约保证金，被告不存在违约的行为，双方没有合同约定是因为被告原因导致的，双方所谓的协议不能履行，即使把3万的保证金从76500元中扣除，仍然有46500元的租金应向被告支付，上述35645号判决书同样认定了双方被食药监局的罚款，是大连一方作为出租方被处罚，但是被告是作为经营者被处罚，该费用理应由原告承担，按照合作协议以及原告陈述的事实，实际的经营者是原告本人，为什么罚到被告名下，就是因为原告本人做的笔录陈述，刘平不是经营者，但在本案中起诉，刘平又作为经营者了，所以罚款也应该由刘平承担。对第三项所谓的中介费、装修费、员工工资等损失，我们认为没有任何依据，不应由被告承担。对事实理由中，双方口头约定每月租金15000元是不存在的，15000元是合同约定金额，而不是口头约定，原告陈述事实中也明确约定了，被告协助原告办理营业执照，原告明知道没有营业执照，不是我们故意隐瞒，在食药监局第一次查的时候将x座营业执照借过来用，在上次判决中，认定大连一方承担百分之七十的责任是因为大连一方无法提供营业执照，而不是被告的责任，并不是说被告有负责办理营业执照的义务，而是协助办理。所有的经营都是由原告来经营，所有的合作原告都是明知的。请求法院依法驳回第二三四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理确认事实如下：2018年5月24日，于华军（甲方）与刘平（乙方）签订了《店铺经营合作协议》（以下简称合作协议），该协议约定“一、协议范围内，双方的关系确定为合作经营关系。二、甲方在合作经营协议期内将北京市通州区新华西街xx号xx大厦x座写字楼大堂咖啡厅及相关设备交由乙方经营、使用；三、合作期限2018年6月5日至2023年6月4日。四、乙方在合作期内只能经营咖啡水吧项目及预包装食品，不可起明火。五、合作期内第一年乙方每六个月向甲方分红90000元（玖万元整），第二年乙方每六个月向甲方分红96000元（玖万陆元整），第三年乙方每六个月向甲方分红102000元（壹拾万贰仟元整），第四年乙方每六个月向甲方分红108000元（壹拾万捌仟元整），第五年乙方每六个月向甲方分红114000元（壹拾壹万肆仟元整），每年度（每6个月）向甲方支付一次（提前30日向甲方支付），逾期无条件收回。六、乙方在合作期内向甲方支付30000元（叁万元整）作为违约保证金；保证金根据每年分红金额逐年相应递增，现有咖啡设备向甲方交付10000元（壹万元整）作为设备使用保证金，到期后完整交接后退还，中途退出，保证金扣除，分红费用相应返还。七、甲方不参与经营管理，乙方在合作期内由甲方协助办理营业执照，在合作期内经营所产生的水、电费等一切费用由乙方负责，乙方在经营过程中所产生的一切食品安全等等的法律问题由乙方自行承担，乙方遵守甲方与物业签署合同的相关条款，合法经营；八、合作期满，如不在继续合作，乙方经营所用的相关设备完好（正常损耗除外）交还予甲方，所有相关水电费结清及妥善履行本协议及补充约定的全部义务后15日内，保证金无息退还乙方。九、非乙方运营范围内设备损坏或故障（如：万达物业设备或主要结构损坏）需及时通知物业安排修缮工作。十、对于场所内的货物、设备、材料等，乙方应根据相关货物、设备、材料的特殊性采取充分及有效的保护措施，包括进行防水、防火处理等。如乙方未采取相关的护措施，则因此而造成乙方货物、设备、材料等的损失及因此而扩大的损失均应当由乙方自行承担。十一、乙方保证其代理人、工作人员在写字楼内遵守地方有关的消防管理规定（不得私自使用明火，电加热器、危险品、易燃物、吸烟等），否则由此产生的任何问题均由乙方直接处理和承担责任。十二、场地的租凭资金由甲方承担。十三、乙方不得改变经营业态、不得转租，另有约定除外。十四、甲乙双方同意，一方经提前九十天书面通知另一方，可提前解除本协议，（除另行约定外）双方均无须承担本协议下其他违约责任。十五、在此合作经营协议到期之后，由甲、乙方继续协商合作事宜。此合作经营协议一式两份，甲、乙双方各执一份。”合作协议签订后，刘平向于华军转账8万元，向李萍转账了5万元，其中包括第五条约定9万元分红和4万元的保证金，于华军将场地交付给刘平使用。2018年10月25日，大连一方物业管理有限公司北京分公司将东恒领域文化（北京）有限公司、第三人北京弘润旭洋餐饮管理有限公司、第三人北京瑞吉咖啡有限公司、第三人刘平以租赁合同纠纷为由诉至本院，本院于2020年9月27日作出了（2018）京0112民初35645号民事判决书，该判决书经审理查明的事实部分载明“2018年7月10日，大连一方物业北京分公司向东恒领域文化的法定代表人于华军送达《整改通知单》，该通知单载明‘鲜动力北京市通州万达店（B座大堂部分区域）：经现场巡视检查，发现贵司未取得营业执照及食品安全许可证。……现我司要求：贵司于2018年7月10日前停业整顿，并尽快办理营业执照及食品经营许可证。’2018年8月21日，B座大堂区域被北京市通州区食品药品监督管理局查封，2019年9月20日，北京市通州区食品药品监督管理局向东恒领域文化公司出具《行政处罚决定书》，以东恒领域文化公司尚未取得《食品经营许可证》的情况下在北京市通州区新华西街58号B座大堂经营水吧的行为，违反了《中华人民共和国食品安全法》第三十五条第一款之规定为由，对东恒领域文化公司作出没收违法所得3300、罚款75000元的处罚决定。同日，北京市通州区食品药品监督管理局向大连一方物业北京分公司亦出具了《行政处罚决定书》，以大连一方物业北京分公司明知东恒领域文化公司未取得食品生产经营许可从事食品经营活动行为仍为其提供生产经营场所的行为，违法了《中华人民共和国食品安全法》第一百二十二条第二款之规定为由，对大连一方物业北京分公司作出没收违法所得45000元、罚款75000元的处罚决定。另，B座大堂区域于2020年5月10日腾退。”本院认为部分载明“关于B座大堂区域的租金及损失赔偿一节，本案中，大连一方物业北京分公司未依约向东恒领域文化公司提供B座大堂区域办理营业执照所必需的房屋所有权证书、东恒领域文化公司收到《整改通知单》后未及时停业整顿，致使B座大堂区域未取得《营业执照》及《食品经营许可证》违法经营被北京市通州区食品药品监督管理局查封、大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均被处以罚款及没收违法所得，对此，大连一方物业北京分公司及东恒领域文化公司均存在过错，大连一方物业北京分公司理应负担主要过错责任，具体责任比例本院酌定为70%。2018年9月1日至2020年5月10日期间，虽x座大堂区域未实际经营，但东恒领域文化公司并未腾退交付于大连一方物业北京分公司，应当支付租金，具体数额，本院结合双方的过错程度、租赁物的使用情况等依法予以核算，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化公司支付租金的诉请，合理合法的部分，本院予以支持，过高部分，于法无据，本院不予支持。此外，根据北京市通州区食品药品监督管理局出具的行政处罚决定书所载，大连一方物业北京分公司与东恒领域文化公司均存在违法经营的情形，双方应对北京市通州区食品药品监督管理局作出的处罚各自承担责任，故对于大连一方物业北京分公司要求东恒领域文化赔偿其经济损失的诉请，于法无据，本院不予支持，对于东恒领域文化公司要求大连一方物业北京分公司赔偿其经济损失的反诉请求，于法无据，本院亦不予支持。”判决主文部分载明“一、确认原告大连一方物业管理有限公司北京分公司与被告东恒领域文化（北京）有限公司2015年5月22日签订的《咖啡吧租赁合同》于2020年5月24日解除；二、被告东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告大连一方物业管理有限公司北京分公司x座大堂租赁区域的租金23548元、x座大堂租赁区域的租金18290元；三、原告大连一方物业管理有限公司北京分公司于本判决生效之日起七日内支付被告东恒领域文化（北京）有限公司履约保证金20000元；四、驳回原告大连一方物业管理有限公司北京分公司的其它诉讼请求；五、驳回被告东恒领域文化（北京）有限公司的其它反诉请求。”庭审过程中，关于合作协议解除的理由，刘平认为办理不了营业执照导致无法经营，签订协议的目的无法实现，被告认为对于办理营业执照其应履行的仅是协助义务，并未保证一定办下来关于设备使用保证金，被告表示该保证金1万元已于2018年9月28日退给了刘平，并提供了转账记录予以证明。关于2018年8月21日B座大堂区域被北京市通州区食品药品监督管理局查封事宜，被告表示实际上系刘平在经营，当时刘平在管理局笔录陈述是被告在经营所以就处罚的公司，刘平表示当时确实是其在实际经营，但被认定违法系因为没有营业执照，被告为其提供的营业执照注册地不在x座，才导致被处罚。关于刘平主张的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元，刘平提供部分收据和转账记录予以证明，被告不认可，并称当时腾退场地时只要是原告的东西，刘平全部拉走了，没见过什么材料。另，本院于2021年2月26日向于华军送达了起诉状等诉讼材料。本院认为，本案法律事实发生在民法典施行前，按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，应当适用民法典之前的相关法律规定。同时根据该司法解释规定第十条的规定“民法典施行前，当事人一方未通知对方而直接以提起诉讼方式依法主张解除合同的，适用民法典第五百六十五条第二款的规定。”合同法规定，依法成立的合同受法律保护。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人可以要求解除合同。当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。民法典第五百六十五条第二款规定“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”当事人对自己提出的主张应提供充分确实的证据予以证明，否则应承担举证不能的不利后果。关于合作协议的性质问题，双方均认可属于租赁合同关系，经审查，双方的主张，并无不当，本院对此予以确认。关于合作协议解除问题，本案中原告刘平起诉要求解除合作协议，被告认为合作协议已于2020年5月10日场地腾退时解除，本院认为虽然刘平与被告一起将物品搬离涉案场所，但被告并未提供证据证明双方已就解除合作协议达成一致意见或者之前自己或刘平作出过解除合作协议的意思表示并通知对方，因此以2020年5月10日作为合作协议解除时间，依据不足，故对于被告的主张，本院不予采纳。现刘平提出解除合作协议的诉讼请求，本院于2021年2月26日向被告送达了起诉状，现双方的合作协议的目的已无法实现，现刘平要求解除合作协议，并无不当，本院对此予以支持，具体解除时间，根据民法典的规定，送达之日应视为合作协议解除之日。对于双方签订合作协议的目的无法实现的具体原因，刘平提出了两条，一是被告隐瞒了不得转租的情况，二是被告未能协助其办理营业执照，导致无法经营。对于第一条原因，本院认为与双方签订名为合作实为租赁的合作协议的形式相悖，直接签订租赁合同对刘平的利益保护会更周延，其既然选择合作协议，应是对不得转租的情况已了解的情况下而采取的折中方式，否则与常理不符，故对刘平的该条主张，本院不予采信。对于第二条原因，被告陈述系由于第三人的原因所致，根据（2018）京0112民初35645号民事判决书中查明的事实，确实有案外人的原因，但根据合同法第一百二十一条规定“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决”，因此被告不能因此免责，由于无法办理合法的营业执照导致刘平无法实现签订合作协议的目的，故对该条原因，本院予以采纳。关于刘平要求退还租金9万元的诉讼请求，由于涉案场地被告已交付刘平占有使用，刘平要求全部退还已交纳的租金，显然缺乏依据，对于具体数额，应以刘平占有使用涉案场地具体时间而定，被告认为由于刘平的经营行为导致涉案场地于2018年8月21日被北京市通州区食品药品监督管理局查封，有过错，应对之后到2020年5月10日期间的租金承担责任，本院认为出租人收取租金以交付承租人能够正常使用收益的租赁物为对价，承租人不能使用收益租赁物的情况下，其要继续收取租金，显然是不成立的，对于场地被查封的无法使用的问题，一方面，被告无法协助刘平办理合法的营业执照，另一方面，在2018年7月10日大连一方物业北京分公司向东恒文化公司的法定代表人于华军送达《整改通知单》因未取得营业执照及食品安全许可证要求2018年7月10日前停业整顿的情况下，仍然提供其他营业执照允许刘平继续经营，才导致被查封的情况出现，因此本院认为过错在被告，因此其要求刘平承担涉案场地被查封后的租金损失，缺乏依据，故对于2018年6月5日至2018年8月21日（78天）期间的租金，由刘平负担，对于2018年8月22日至2018年12月4日（105天）期间的租金，被告应予以返还，具体数额为51639元，对其主张的过高部分，依据不足，本院不予支持。关于违约保证金的问题，现合作协议已经解除，刘平要求返还违约保证金3万元的诉讼请求，于法有据，本院对此予以支持，关于设备保证金，被告已经退还，刘平再主张，缺乏依据，本院不予支持。关于刘平主张的中介费15000元、装修（其中包含水电维修1500元，广告牌制作费用9340元）、员工工资（从6月到8月三个人）31100元、购买设备31800元及材料费50000元，对于中介费，并非合作协议解除导致的损失，刘平在此主张，缺乏法律依据；对于装修，刘平提供的证据来看，确有相应的广告牌的制作，但考虑到其已经实际使用的情况来看，该部分损失由本院酌情确定为3000元，对其主张的其他损失，本院不予支持；关于员工工资，此系经营的成本，其要求赔偿，缺乏法律依据，故本院不予支持；关于设备及材料，刘平提供的证据不充分，且交接时已有的物品已全部拉走，故对其该项诉讼请求，本院不予支持。关于刘平要求于华军与东恒文化公司共同承担上述责任的主张，结合合作协议履行情况以及租金款项的收取情况来，该主张并无不当，本院对此予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条第四项、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告刘平与被告于华军签订的《合作协议》于2021年2月26日解除；二、被告于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告刘平租金51639元；三、被告于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内返还违约金保证金3万元；四、被告于华军、东恒领域文化（北京）有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告刘平装修损失3000元；五、驳回原告刘平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2666元，由原告刘平负担1826元（已交纳），由被告于华军、东恒领域文化（北京）有限公司负担840元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 徐宪龙二〇二一年四月六日法官助理 李熹明书 记 员 张博森