广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5487号上诉人（原审原告，反诉被告）：胡丽仪，女，1985年8月14日出生，汉族，住广州市番禺区。委托诉讼代理人：曹小红，广东一粤律师事务所律师。被上诉人（原审被告，反诉原告）：广州市慧嘉房地产开发有限公司，住所地广州市番禺区大龙街富怡路罗家路段8号。法定代表人：梁天聪。委托诉讼代理人：赵宏彬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔荣欣，广州金鹏律师事务所律师。上诉人胡丽仪因与被上诉人广州市慧嘉房地产开发有限公司（以下简称慧嘉公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初9744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。胡丽仪上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持胡丽仪一审全部诉讼请求，驳回慧嘉公司一审全部反诉请求。2.案件诉讼费用由慧嘉公司承担。事实和理由：一、一审法院未能对慧嘉公司利用提供格式合同、对胡丽仪所支付房款的真实意思表示进行清楚的认定。双方签署《天颐华府购房认购书》时胡丽仪明确只能采取银行按揭付款方式支付，但慧嘉公司员工告知认购书上仅有分期付款方式供选择。胡丽仪坚持不能承担分期付款，于是慧嘉公司让胡丽仪签订慧嘉公司提供的格式《补充协议》，将胡丽仪付款期限进行调整，但《补充协议》中仍未明确银行按揭贷款方式支付，只是口头承诺胡丽仪可以采取银行按揭贷款方式去完成并由其提供协助。长达数月沟通中，慧嘉公司只是催促胡丽仪提供银行按揭所需资料，但拒绝书面确定胡丽仪购房款实际方式是银行按揭贷款支付。胡丽仪在了解清楚支付不能的情况下需承担的法律风险不得不采取措施，因慧嘉公司的误导作出了非真实意思表示而支付了200万元。二、胡丽仪与慧嘉公司本应在签订正式购房合同前就相关问题协调并在《商品房买卖合同》中明确，然后才能办理网上登记备案和银行贷款及之后办理房地产所有权证等。但慧嘉公司一直拒绝协商明确，一味要求胡丽仪交付购房款及提供银行按揭贷款资料，让所有不利法律后果均由胡丽仪承担，有失公允。三、慧嘉公司在签订认购书时告知胡丽仪所有都是固定格式条款，不需要细看，所有买房人都一样，后面还排队，催促胡丽仪签名，因此造成200万元违约责任由胡丽仪承担，不合情理。慧嘉公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，同意一审判决。胡丽仪是在全面了解和知悉天域华府住宅认购须知的全部内容，并充分了解和知悉慧嘉公司在销售中心所公示的、在政府相关部门备案的网签合同、贷款须知、管理规约等等，相关的合同文本、协议文本、补充协议文本等均是与慧嘉公司协商达成一致意见后共同签署完成的。认购书和补充协议的签订是双方真实意思表示，合法有效，对双方有约束力。双方签订的认购书当中所有条款均具备法律规定以及住建部门规定的主要条款内容，付款方式有三种选项，同时约定付款时间、商品房基本情况、销售方式、装修标准、包括公建配套建筑的产权归属、办理产权登记等有关事宜、争议解决违约责任以及其他约定，所以认购书具备法定的合同主要条款，不存在胡丽仪所称的格式合同或格式条款的情况。双方签订认购书、补充协议后，胡丽仪确实未按约定按期足额支付购房款，已经构成根本违约，故慧嘉公司行使解除权是符合法律和合同约定的。慧嘉公司按照合同要求胡丽仪承担相应的违约责任也是于法有据的。综上，请求二审法院驳回胡丽仪的上诉请求，维持原判。胡丽仪向一审法院起诉请求：1.确认胡丽仪、慧嘉公司之间于2019年6月15日所签的《天颐华府购房认购书》及《补充协议》无效；2.慧嘉公司立即返还购房认购款2000000元；3.慧嘉公司从2019年8月13日起以2000000元为本金按银行同期贷款利息向胡丽仪支付利息至实际清偿上述款项之日止；4.案件诉讼费由慧嘉公司承担。慧嘉公司诉讼中向一审法院提出反诉请求：1.确认慧嘉公司及胡丽仪于2019年6月15日签订的《天颐华府购房认购书》《天颐华府购房认购书补充协议》于2020年6月19日解除；2.胡丽仪向慧嘉公司支付违约金4716000元；3.案件全部诉讼费用由胡丽仪承担。一审法院认定事实：2016年8月25日，慧嘉公司取得天颐华府项目的商品房预售许可证，于2017年6月30日取得案涉房屋的不动产证，证号是粤（2017）广州市不动产权证第07052882号。2019年6月15日，慧嘉公司（甲方）与胡丽仪（乙方）签订《天颐华府购房认购书》，内容为：一、认购物业：广州市番禺区大龙街富怡路罗家村段6号天颐华府13座101房。二、购房总价及付款方法：1.该商品房房价款：23580000元整。2.定金200000元整。3.乙方选择的购房款付款方式为一次性付款。同日，胡丽仪向慧嘉公司提交了《关于要求延期签署〈商品房买卖合同〉及延期付款等相关事宜的申请书》，申请将案涉房屋网签《商品房买卖合同》的时限延期至2020年3月5日，并承诺不以未网签《商品房买卖合同》未有要求对方退房或主张其他权利。当日，双方另签订了《天颐华府购房认购书》补充协议，内容为：二、因乙方资金方面的原因无法按认购书约定的期限分期付款，乙方现申请按本补充协议约定的付款方式和期限，分期向甲方付清该商品房的购房款，具体付款时间如下：第一期：乙方应于2019年07月15日前向甲方支付购房款的8.5%，即2000000元（含定金）；第二期：乙方应于2019年09月15日前向甲方支付购房款的10.5%，即人民币2530000元；第三期：乙方应于2019年12月15日前向甲方支付购房款的11%，即2550000元；第四期：乙方应于2020年03月15日前向甲方支付购房款的70%，即16500000元。五、……如乙方违反本补充协议约定的任意一期付款期限超过30日仍未支付的，甲方有权解除认购书及本补充协议，并另行出售该商品房；同时，甲方有权从乙方已经支付的款项中扣除等额于该商品房购房总额20%的款项作为违约金；如乙方已经支付的款项不足用以扣除乙方根据本补充协议的约定应承担的违约金的，甲方有权继续主张剩余部分的违约金……。十、如本补充协议与认购书有相悖之处，以本补充协议的约定为准，本补充协议对认购书没有进行补充和修订的条款，仍按认购书约定执行。慧嘉公司于2019年6月15日收到胡丽仪交来认购“天颐华府”13座101房住宅单元的定金，收据记载金额为50000元；2019年6月20日收到胡丽仪交来认购“天颐华府”13座101房住宅单元的定金，收据记载金额为150000元；2019年7月24日收到胡丽仪交来认购“天颐华府”13座101房住宅单元的定金，收据记载金额为800000元；2019年8月13日收到胡丽仪交来认购“天颐华府”13座101房住宅单元的定金，收据记载金额为1000000元。2020年9月16日慧嘉公司工作人员孔健超到广州市公证处就其与胡丽仪丈夫文嘉威关于案涉房屋的相关聊天记录申请公证，广州市公证处于2020年9月20日作出（2020）粤广广州第236596号公证书，公证书所对应的聊天记录中，2019年10月30日，胡丽仪丈夫文嘉威对慧嘉公司员工孔建超说道：“如果我有钱我根本不用你们说了，现在我都在积极处理手上的物业并且加紧对外收款；这个房我到现在都没有想过放弃，当时根本没有考虑过现在这样的困境，在买之前我已经想好全部的首付了”。2019年11月11日文嘉威说道：“我目前公司的情况暂时拿不出现金，因为陈生把我拖累得很深，并且出事后又向朋友借了钱作为公司周转……”。同日，慧嘉公司工作人员吴珏晓到广州市公证处就其与胡丽仪夫妇关于案涉房屋的相关聊天记录申请公证，广州市公证处于2020年9月23日作出（2020）粤广广州第236597号公证书，公证书所对应的聊天记录中，2020年3月15日、19日、27日、30日，慧嘉公司工作人员向胡丽仪夫妇催促办理银行按揭贷款事宜。2020年3月，胡丽仪与其丈夫文嘉威向慧嘉公司发出《致广州市慧嘉房地产开发有限公司的函》，内容为希望对方书面函复：1.《认购书》中对认购房屋款项的支付方式非我们真是意思表示，从洽谈之日，我方即声明只能承担首付款后采取银行按揭，但慧嘉公司书面上只能选择分期付款；2.在双方签订《购房合同》前仍存在商品房的销售方式、商品房价款的确定及付款方式等需要双方协调。2020年4月28日，慧嘉公司向胡丽仪发出《关于要求依约支付房款等相关事宜的最后催告函》催告：“请阁下在本函发出之日起的十个工作日内向我司付清第二、第三期购房款共508万元，并根据按揭银行的要求提交完整的按揭资料、办理按揭手续，否则，我司将依约解除认购书及补充协议，并另行出售该商品房，同时我司有权从阁下已经支付的款项中扣除等额于该商品房购房总额20%的款项作为违约金（我司除没收阁下已经支付的款项之外，不足部分将通过法律途径进行追讨）”。2020年6月19日，慧嘉公司向胡丽仪发出关于《解除认购书另行出售房屋的告知函》，函告：“自本函发出之日起，解除我司与阁下所签订的认购书及补充协议；没收阁下所支付的部分房款（不足购房款总额20%），该部分房款将全部作为违约金，不足部分我司将保留通过法律程序向阁下另行追讨的权利；同时，我司将随时将该商品房另行出售而不再知会阁下”。该函件在6月21日签收。另查明，胡丽仪还向慧嘉公司认购了两个车位，并于2019年6月16日就两车位分别支付了10000元定金，2019年6月26日就两车位分别支付了190000元剩余款项。一审法院认为，胡丽仪与慧嘉公司双方于2019年6月15日签订的《天颐华府购房认购书》及补充协议，均经双方盖章签字确认，可以证实系基于双方的真实意思表示而签订。而胡丽仪所称《天颐华府购房认购书》中分期付款的支付方式并非其的真实意思表示，慧嘉公司在签订过程中存在欺诈，一方面，胡丽仪对此并未提供相应的证据证明，应对此承担举证不能的法律责任；另一方面，从胡丽仪丈夫文嘉威与慧嘉公司工作人员的聊天记录可知，在签订认购书之前胡丽仪已经想好全部支付房屋首付，但由于自己与生意伙伴的合作出现问题而导致资金出现问题从而对支付房款造成影响；故对胡丽仪该主张一审法院不予采信。另，案涉房屋在出售前已经取得房屋预售许可证及房地产权证，且上述合同在内容亦无违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述合同合法有效，对胡丽仪请求确认《天颐华府购房认购书》《天颐华府购房认购书》补充协议无效的诉讼请求一审法院不予支持。关于案涉合同的解除问题。其一，根据《天颐华府购房认购书》补充协的约定，胡丽仪就案涉房屋的支付方式为分期付款的方式，共分四期，胡丽仪付清完第一期款项2000000元后未依约向慧嘉公司支付剩余的三期款项，且慧嘉公司催缴后胡丽仪仍未支付，其行为已构成违约。其二，根据《天颐华府购房认购书》补充协议第五条约定：“如乙方违反本补充协议约定的任意一期付款期限超过30日仍未支付的，甲方有权解除认购书及本补充协议，并另行出售该商品房”，在胡丽仪逾期付款30日后，合同所约定的解除条件已经成就。其三，在合同约定的解约条件成就后，慧嘉公司于2020年6月19日发出的《关于解除认购书另行出售房屋的告知函》，明确表达了解除案涉合同的意思表示，该函已于2020年6月21日送达，故案涉的认购书及补充协议已于送达之日解除。慧嘉公司请求确认上述合同于2020年6月19日解除没有事实依据，一审法院予以支持。关于违约金问题。其一，根据《天颐华府购房认购书》补充协议第五条的约定，胡丽仪未按合同约定向慧嘉公司支付购房款项的，慧嘉公司有权从胡丽仪已经支付的款项中扣除等额于该商品房购房款总额20%的款项作为违约金，已支付部分不足以扣除慧嘉公司有权向胡丽仪继续索赔。本案中，胡丽仪未按合同约定及时向慧嘉公司支付第二、三期购房款，慧嘉公司同意胡丽仪可以以银行按揭方式支付第四期房款，但胡丽仪亦无向慧嘉公司提供相应的银行按揭贷款材料，据此，胡丽仪已构成违约，理应支付违约金。其二，本案中，双方在补充协议中约定以按期付款方式支付房款并非是当事人真实的意思表示，其后又协商将支付方式改为以银行按揭的方式支付购房款，慧嘉公司同意在第四期可以采用银行按揭方式支付，但拒绝以书面的形式将支付方式改为银行按揭付款，胡丽仪认为其若未能成功向银行办理按揭手续，无书面承诺，其将承担不利的法律责任，由此可知，慧嘉公司的上述行为对案涉合同的履行也有一定影响，慧嘉公司对此存在过错。其三，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”，以及根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”。慧嘉公司就对方违约行为给其造成的实际损失并未有举证证实，且考虑到补充协议约定按购房总额的20%支付违约金4176000元（23580000元×20%）数额明显过高，胡丽仪所支付的首期房款已能弥补慧嘉公司的损失，故依据公平原则，一审法院酌定胡丽仪应向慧嘉公司支付违约金2000000元，对慧嘉公司主张的超过该金额部分，一审法院不予支持。如上所述，案涉合同的解除系因胡丽仪根本违约所致，根据双方合同约定，慧嘉公司有权将胡丽仪已付房款2000000元抵扣违约金，故胡丽仪要求退还已付房款及利息据理不足，一审法院不予支持。综上所述，一审法院根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、确认慧嘉公司与胡丽仪于2019年6月15日签订的《天颐华府购房认购书》及《〈天颐华府购房认购书〉补充协议》已于2020年6月21日解除；二、驳回胡丽仪的全部诉讼请求；三、驳回慧嘉公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费23400元，由胡丽仪负担；反诉受理费40208元，由慧嘉公司负担20208元，由胡丽仪承担20000元。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院二审期间，双方当事人均没有提交新的证据。本院认为，本案系商品房买卖合同纠纷案件。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合双方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于：一是案涉认购书及其补充协议是否可认定为买卖合同处理；二是胡丽仪主张的案涉认购书第二条和补充协议第二、五、六条是否格式条款以及相关条款效力；三是案涉违约金标准是否过高应予调整的问题。关于案涉认购书及其补充协议是否可认定为商品房买卖合同处理的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，案涉认购书约定了买卖双方主体、交易商品房基本状况、销售方式、价款确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用时间等商品房买卖合同的主要内容，且慧嘉公司已按照约定收受第一期款项2000000元，故案涉认购书及其补充协议可认定为商品房买卖合同处理。关于胡丽仪主张的案涉认购书第二条和补充协议第二、五、六条是否格式条款以及相关条款效力的问题。所谓格式条款，是指当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。《中华人民共和国合同法》第四十条第一款规定，“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”本案中，胡丽仪庭询中明确其主张案涉合同存在无效的格式条款具体指向条款为：案涉认购书第二条和补充协议第二、五、六条。对此，本院分析认为：首先，案涉认购书第二条为“购房总价款及付款方法”，其中付款方式又列有一次性付款、分期付款、按揭付款选项，本案双方当事人于案涉认购书上选择一次性付款方式，可见该条款并非不可协商的条款；其次，案涉补充协议明确是双方在胡丽仪表示资金方面原因无法按认购书约定付款后协商一致达成的补充协议，不属于当事人为了重复使用而预先拟定的情形。故此，胡丽仪上诉主张的上述条款并不属于格式条款，也不符合上述法律规定的无效格式条款情形，胡丽仪该上诉主张无据，本院不予采纳。关于案涉违约金标准是否过高应予调整的问题。案涉认购书及其补充协议系双方当事人真实意思表示，胡丽仪未按约定履行义务，已构成违约，理应承担违约责任。一审法院结合案件查明事实及双方过错程度，根据公平原则对约定违约金计付标准予以调整，合法合理，并无不当，本院予以确认。胡丽仪上述称案涉认购书及其补充协议是在慧嘉公司员工误导下签署，并非胡丽仪真实意思表示，但对此未能提供充分证据予以证实。胡丽仪作为具有完全民事行为能力的民事主体，应对其签署上述合同产生的法律后果自行承担，其上述上诉主张，缺乏依据，本院不予采纳。综上所述，胡丽仪的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费23400元，由胡丽仪负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十五日书记员  易臻萱陈蕴琦