北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0102民初30405号原告：齐向东，男，1970年5月23日出生，汉族，首都医科大学宣武医院放射科职工，住北京市西城区。被告：王俊意，女，1930年7月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：田振华（王俊意之女婿），1953年6月25日出生，北京市海斯律师事务所退休员工，住朝阳区。被告：金小莹，女，1953年6月18日出生，汉族，北京市贵宾楼饭店退休管理人员，住北京市海淀区。原告齐向东诉被告王俊意、金小莹房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告齐向东、被告王俊意的委托诉讼代理人田振华、被告金小莹到庭参加诉讼。本案现已审理终结。齐向东向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判决王俊意、金小莹履行《房屋买卖协议书》义务，并限期无条件办理房屋过户手续；2.判决王俊意、金小莹承担本案全部诉讼费用。事实与理由：2007年1月，因孩子上小学及上班便利，齐向东经人介绍与当时的房屋产权人（北京市宣武区XXX号，产权证号：京房权证优宣私字第XXXX号《标准价出售住宅》，产权人金铮已去世）的女儿金小莹女士接洽协商购买此房产。经商定，双方对案涉房屋交易价格及房屋过户相关流程达成一致，并于2007年1月22日签订房屋交易意向协议书，齐向东于同日向金小莹银行账户转账10万元作为房屋买卖的预付款。上述协议签署后，案涉房屋经办妥了继承相关手续，该房屋的所有权转移登记至王俊意（金铮妻子）名下，产权证号更改为：京房权证优宣私字第XXXX号《标准价出售住宅》，产权人：王俊意。后，齐向东与王俊意于2007年6月2日签署正式房屋买卖协议书，并于同日将购房余款28万元通过银行转账转至金小莹的账户。协议签署后，齐向东便对案涉房屋进行了装修使用并一直居住至今。房屋买卖协议书第三款规定，双方签订协议后，共同到宣武区国土房管局办理该房屋买卖过户登记手续。因当时房屋性质为标准价出售住宅，按照《北京市已购公有住房上市出售实施办法》相关规定，在案涉房屋过户前需按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。合同第十一款第3条规定此补交款由买方负担，但补交此房产（住宅楼）土地出让金需由房屋产权单位首都医科大学宣武医院行政决议确定，时间上无法明确。签署合同时，交易双方均知道此问题的存在并口头约定，待宣武医院行政决议通过此住宅楼上市交易的相关政策后，按照协议内容及相关规定办理。案涉房屋为首都医科大学宣武医院的职工宿舍住宅楼，位于宣武医院的院区内。宣武医院院长办公会于2020年7月通过《报国寺X号楼标准价格房产证变更为成本价格房屋产权证》决议。2020年8月10日，宣武医院房管办公室工作人员陈剑辉同志电话联系金小莹女士，告知医院相关决议及房屋产权性质更改相关事项。后，金小莹联系齐向东，提出想尽快完成房屋交易的相关事宜。因13年来北京市房地产价值升值巨大，金小莹电话中向齐向东提出房屋办理交割手续时对其进行补偿，齐向东原则上也同意在合理范围内可以给予现金补偿，并签署房屋买卖协议的补充协议。2020年8月22日，经本案唯一证人李某女土（即2007年房屋交易时的介绍人）代表齐向东与金小莹沟通相关事项，被告方表示不认可当初就案涉房屋签署的房屋买卖协议的真实性和有效性，表示要卖掉案涉房、退回齐向东购房款，补偿齐向东相应的利息。2020年8月24日，双方经电话沟通，被告依旧保持原有意见，双方存在巨大的差距。齐向东表示要通过诉讼方式解决房屋买卖纠纷，被告方表示可以接受。基于以上事实，齐向东提起本案诉讼。王俊意、金小莹辩称，不同意齐向东的诉讼请求。买卖协议签署后至今未能办理产权变更登记手续，并非王俊意、金小莹原因所致，而是按照该协议的约定本就无法为案涉房屋办理产权变更登记手续。齐向东在买卖协议中的真实意思表示不是为了取得房屋所有权，而是为了解决他的家庭困难，即其在诉状中所述孩子上学问题。当时被告方在协议中特别约定并强调，本案的标的物是标准价房屋，但并未有关于在此后将标准价房屋变更为成本价房屋的约定，被告方不具有将案涉房屋变更为成本价房屋的义务。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审查认定事实如下：一、2001年8月6日，首都医科大学宣武医院（卖方、甲方）与金铮（买方、乙方）签署《房屋买卖契约》，约定：甲乙双方根据北京市卫生局基字（1997）64号宣医（1997）34号文批复，就下列房屋的买卖订立本契约共同遵守；甲方将座落宣武区XXX号单元出售给乙方，房价款19056元；甲方同意乙方购房时，享受以上宣医34号文批复的[住房制度改革具体实施方案]所列的优惠内容；乙方享有合法所有权，可以依法使用、继承或抵押。住用满5年后，可以依法出售和出租，按届时准成本价出售的，售房款归乙方所有。后，金铮取得京房权证优宣私字第XXXX号房屋所有权证书，证书编号上加盖有“标准价出售住宅”印戳，金铮为房屋所有权人，建筑面积56.01平方米。二、2007年1月22日，金小莹（甲方）、齐向东（乙方）签署《协议书》，约定：“本协议是甲乙双方就甲方将自己所有的位于北京市宣武区XXX室房屋出售给乙方，在双方签定房屋买卖合同之前，因甲方在签定本协议项下房屋买卖合同之前，需要办理有关继承事宜；乙方因居住之需，要求在房屋买卖合同签定之前，将本协议项下之房屋进行装修，因此，就有关事宜达成协议如下：1、甲乙双方就本协议项下房屋买卖的价款达成一致，房价款为38万元人民币，该房屋买卖所涉及的有关税费及公证费由乙方承担。2、在本协议签定后三日内，乙方向甲方或甲方的代理人支付人民币10万元作为房价款的预付款；同时甲方将本协议所指出卖的房屋的钥匙交与乙方，以便于乙方安排装修事宜。3、甲方将出卖房屋的钥匙交与乙方即视为房屋的交付，该交付按房屋的现状交付。交付房屋钥匙之前甲方应将房屋中属于自己的物品搬出，房屋钥匙交付后，房屋中遗留的物品乙方可自行处理。4、甲方办理完毕本协议出卖之房屋的继承公证后，应及时通知乙方，双方按有关规定签定房屋买卖合同并办理有关公证。5、房屋买卖合同签定后三日内，乙方将剩余的房价款28万元人民币交与甲方或甲方的代理人。6、房屋买卖合同签定后，由乙方办理有关房产过户手续，甲方给予协助。7、本协议是房屋买卖合同的组成部分，对甲乙双方具有约束力。8、本协议一式两份，经甲乙双方签字后生效，甲乙双方各持一份”。同日，齐向东通过银行转账方式向金小莹支付10万元。上述协议签订后，齐向东即着手对案涉房屋进行装修，并于2007年4月正式入住，直至庭审辩论终结之日，案涉房屋一直由齐向东实际管理使用。另询，金铮与王俊意系夫妻关系，金小莹系金铮与王俊意之女。上述《协议书》签署时，金铮已去世，协议所涉房屋尚登记在金铮名下。后王俊意等就协议所涉房屋办妥继承手续，王俊意为该房屋的继承人。2007年4月16日，该房屋的所有权人变更为王俊意，变更后的房屋所有权证书编号为京房权证宣私字第XXXX号，编号上加盖有“标准价出售住宅”印戳，房屋坐落西城区XXX，建筑面积56.01平方米。三、2007年6月2日，王俊意（卖方）与齐向东（买方）签署《买卖房协议书》，约定：买卖标的房屋坐落于北京市宣武区XXX号，房屋所有权证为京房权证宣私字第XXXX号，出售价格38万元；买卖双方协商同意卖方将上述房产出售给买方；双方签订协议后，共同到宣武区国土房管局办理该房产的买卖过户登记手续；卖方应协助买方到原购房单位办理物业、供暖等变更手续；特殊约定之1，本房屋买卖协议的订立依据为2003年5月8日北京市人民政府颁布的《北京市公有住房上市出售实施办法》；特殊约定之3，本房屋买卖协议的标的为标准价出售住宅，依特殊约定之1之规定，在产权过户时，需要按照该规定补交的房价款，由买方负担；特殊约定之4本协议的房屋价款为38万元整，为卖方实际应得价款，为订立本协议所产生的公证费及其他税费由买方负担；特殊约定之5，买方在本协议订立之前，已支付房价款10万元，余款28万元在本协议订立后一次付清。同日，齐向东向金小莹通过银行转账方式支付28万元，金小莹代王俊意出具收条，载明案涉房屋总价款已经全部付清。四、2020年8月24日，宣武医院房管办公室出具《证明》，证明该单位于2020年7月起，根据院长办公会决议开始办理报国寺X号楼标准价格房产证变更为成本价格房屋产权证工作。关于标准价格房屋变更为成本价格房屋的手续，齐向东在庭审中陈述，先由房屋所有权人向宣武医院交纳土地出让金（可以工龄折抵），宣武医院出具手续后，房屋所有权人依据房屋所有权证书原件及土地出让金交纳证明（或工龄折算证明）到不动产登记部门办理相关手续。案涉房屋需要交纳的土地出让金数额为5400多元，如以被告方的工龄折抵则不需要再交纳土地出让金。后，本院电话联系宣武医院房管科工作人员了解情况，其答复称，案涉房屋由标准价格房屋变更为成本价格房屋需要原房屋所有权人向宣武医院交纳标准价改成本价的房价款差额，差额的具体数额一般为1560元*房屋面积*6%，案涉房屋的房屋所有权人如以工龄折抵则无须另行交纳。宣武医院收取款项后会出具一个收到款项的证明，房屋所有权人拿着该证明向不动产交易中心办理相关手续即可。经询，截止至庭审辩论终结之日，二被告尚未办理案涉房屋由标准价格房屋变更为成本价格房屋的手续。齐向东在庭审中主张，其同意负担应向宣武医院的有关部门交纳土地出让金、房屋性质变更相关税费（如有）、房屋所有权转移登记过程中产生的各项费用（如有）。五、另查，2003年3月1日开始实施的京政发[2003]3号《北京市已购公有住房上市出售实施办法》规定，为进一步推动本市已购房有住房上市出售，满足居民改善住房条件的要求，促进房地产市场持续健康发展，根据有关法律、法规、结合本市实际情况，制定本办法。第一条，本办法所称已购公有住房，是指本市城镇居民按照国家和本市城镇住房制度改革政策的规定，购买并领取了房改成本价或标准价房屋所有权证的住房。第五条，……城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有，同时也可以向房屋所在区、县国土房管局交易管理部门申请按当年房改成本价的6%补交房价款后，按照房改成本价的有关政策上市出售已购公有住房……六、再查，就购房资质情况，齐向东向本院提交2020年9月1日其通过北京链家置地房地产经纪有限公司查询的购房资质核验结果，核验结果为初步核验通过。上述事实，有齐向东提交的协议书、房屋买卖协议、收条、产权证书复印件、房屋买卖契约、宣武医院出具的《证明》等证据、庭审笔录及双方当事人陈述在案佐证。本院认为，关于本案诉讼主体，本案的基础法律关系为王俊意与齐向东于2007年6月2日签署《买卖房协议书》形成的房屋买卖合同关系，在签署该协议时，案涉房屋的所有权人已确定为王俊意，故该合同相对方应为齐向东与王俊意，金小莹并非合同相对人。齐向东以金小莹为被告提出本案诉讼请求无合同及法律依据，本院不予支持。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。经审查，本院认为，王俊意与齐向东于2007年6月2日签署《买卖房协议书》，系双方当事人的真实意思表示，且未违反我国现行法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，各方当事人均应按照约定行使权利和履行义务。双方签署的《买卖房协议书》约定了价款支付、房屋坐落等具体事项，亦明确约定了双方应共同到宣武区国土房管局办理该房产的买卖过户登记手续，在产权过户时，需要按照京政发[2003]3号《北京市已购公有住房上市出售实施办法》补交的房价款等具体条款。王俊意应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的等，协助齐向东办理案涉房屋的所有权转移登记手续。《北京市已购公有住房上市出售实施办法》规定，城镇居民上市出售按房改标准价购买的公有住房，在按规定缴纳税费并扣除按当年房改成本价6%计算的价款后，收入全部归产权人个人所有。案涉房屋为标准价出售住宅，王俊意以该房屋为标的进行出售，应当按规定缴纳税费及补交房价款。王俊意在案涉房屋的所有权转移登记手续过程中所交纳的各项税费，根据《买卖房协议书》的约定，应当由齐向东负担。现案涉房屋的管理单位宣武医院出具证明，证明该单位于2020年7月起开始办理报国寺X号楼标准价格房产证变更为成本价格房屋产权证工作，王俊意应当按照相关要求协助办理房屋所有权转移登记相关事项，并要求齐向东负担相关税负。王俊意所持齐向东在买卖协议中的真实意思表示不是为了取得房屋所有权、王俊意不负有将案涉房屋变更为成本价房屋的义务的抗辩意见，违背合同性质、目的及交易习惯，不合常理，亦有违诚实信用原则，本院对此不予支持。另，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，本院判决如下：一、自本判决生效之日起七日内，王俊意协助将其名下位于北京市西城区XXX房屋（房屋所有权证书编号：京房权证宣私字第XXXX号）的所有权转移登记至齐向东名下；二、驳回齐向东的其他诉讼请求。案件受理费35元，由王俊意负担，自本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  周 韬二〇二一年四月二十一日法官助理  姚 岚书 记 员  郭莹莹