重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1466号上诉人（原审原告、反诉被告）：重庆巴源建设投资有限公司，住所地重庆市巴**龙洲大道**江南华都小区**楼（负**1-6、负****），统一社会信用代码91500113066159428J。法定代表人：郑亮，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：秦琴，重庆鼎林律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明玉，重庆鼎林律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：重庆益煊商业管理有限公司，住，住所地重庆市渝**龙溪街道松牌路**学府小区**7-7一社会信用代码91500112MA5UP0TW6K。法定代表人：袁科，执行董事。委托诉讼代理人：易东，系该公司员工。委托诉讼代理人：段炼，重庆静笃律师事务所律师。上诉人重庆巴源建设投资有限公司（以下简称巴源公司）、上诉人重庆益煊商业管理有限公司（以下简称益煊公司）因房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初14098号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。巴源公司上诉请求：改判支持其关于租金及占用费13859835元、维修费及整改工程费579643.92元的全部诉讼请求。事实与理由：在2020年8月7日前对方一直占用房屋，并未交还，应当支付截止此时的占用费（其中网吧计算至2020年1月6日解除合同后131天）。工程恢复费用已经经过评估，应当支持571083.92元整改费用。益煊公司不同意对方的上诉请求，认为对方根本性违约，己方有权解除合同，合同应当自发出通知对方接收时解除。通知到达后对方应当接收房屋，之后不应当再由益煊公司支付占用费。益煊公司上诉请求：改判为驳回对方的诉讼请求，支持益煊公司的诉讼请求。事实与理由：系列证据显示，租赁房屋存在严重漏水，并且出租方一直无法维修好，导致租赁物不能正常使用，不能招商，已经入驻的商家因为漏水而无法经营。因此，益煊公司通知解除合同理由正当，双方合同解除时间应当为2019年5月25日。解除合同后益煊公司多次催促对方接收房屋，对方不理，故益煊公司不应当支付占用费（网吧可以计算至交还之日）。一审判决支持对方的诉讼请求错误。巴源公司辩称，房屋不存在质量问题，四位商家一直正常使用并交纳租金，己方一直积极维修，对方解除合同通知时间不足30日，不符合合同约定的90日的条件。2019年4月后重庆市出现极端暴雨天气房屋呈现漏水，己方积极维修，承租人装修使用不当是房屋漏水的原因之一。房屋漏水没有达到严重影响使用的程度，对方解除合同无法定理由。一审认定我方解除合同的时间及责任正确，承租人应当支付占用费。巴源公司向一审法院提出诉讼请求：1、判决益煊公司支付巴源公司赔偿金1399999.2元（583333元×12个月×20%）；2、判决益煊公司支付巴源公司2018年8月13日起至搬离租赁房屋之日止，以每月583333元标准计算的租金/占有使用费；3、判决益煊公司赔偿巴源公司恢复房产原状所需费用600108.25元；4、判决益煊公司支付巴源公司法律服务费90000元。益煊公司向一审法院提出反诉请求：1、确认巴源公司与益煊公司于2018年5月15日签订的《商业用房租赁合同》（又名《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》）已于2019年5月25日解除；2、判决巴源公司向益煊公司支付为经营承租物业所遭受的拍卖服务费56000元、广告费59720元、装修费49800元、员工工资1027532.55元、办公设备费34007元、维修整改费57765.1元、物管费水电费227736.05元等直接损失合计1512560.7元；3、判决巴源公司赔偿益煊公司经营承租物业预期可得利益损失14688787.69元；4、判决巴源公司向益煊公司退还履约保证金583333元；5、判决巴源公司承担益煊公司因本案支付的律师代理费150000元。一审法院认定事实如下：2018年5月15日，巴源公司作为出租方（甲方），益煊公司作为承租方（乙方），签订《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》（又名《商业用房租赁合同》），约定巴源公司将位于重庆市巴南区鱼洞街道天明村明晨大道432号建筑面积26905.2平方米房屋出租给益煊公司，租赁期限15年，具体房屋起始租赁时间从该房屋实际交房完成之日起开始计算。《商业用房租赁合同》第2.4.1款约定，经双方同意后，益煊公司同意巴源公司于本租赁合同生效后30日内将房屋交付给益煊公司，《交房确认书》及《房屋附属设施、设备清单》经双方交验签字盖章（如有）并移交钥匙后视为巴源公司将租赁房屋交付完成。巴源公司交房时达到适租条件的，益煊公司不得拒绝接房，否则从巴源公司开始通知交付之日计算起始租金。第2.4.2款约定，租赁期满或合同解除、终止通知到达益煊公司，益煊公司应于20日内将房屋腾空完好交给巴源公司。双方验收认可后在《退房确认书》及《房屋附属设施、设备清单》上签字盖章。益煊公司需结清其应当承担的所有相关费用。《商业用房租赁合同》第3.1.1款约定，从该房屋实际交房完成之日起第一年为该房屋装修期，装修期间巴源公司暂不收取租金。第3.1.2款约定，从该房屋实际交房完成之日起第二年为该房屋培育期，培育期间巴源公司暂不收取租金。第3.1.3款约定，装修期、培育期不收取租金具有附带条件，其必须是益煊公司按照本合同约定履行完毕全部义务方可享受装修期和培育期不收取租金，如益煊公司未履行完毕合同义务，提前退租或因益煊公司原因严重违反合同约定又或者因益煊公司原因导致合同终止、解除等，皆不享有装修期、培育期期间的免租期，应当在各项事由产生时按本合同约定的第一年、第二年的租金标准缴纳装修、培育期间相应的租金。《商业用房租赁合同》第4.1.1款约定，该房屋第一、二年每月租金标准为583333元，第一、二年为装修期和培育期。从第三年开始（含第三年）每年月租金标准在上年月租金的基础上增加5%。第4.2.1款约定，益煊公司遵循先支付租金，后使用租赁房屋的原则支付租金。第4.2.2款约定益煊公司应在2020年5月1日前支付第三年第一季度租金共计1750000元，以后租金每季度支付一次。《商业用房租赁合同》第5.1款约定，益煊公司应在签订本合同当日向巴源公司支付583333元作为履约保证金。第5.2款约定，租赁期满后，经巴源公司验收房屋无损坏、无安全隐患和其他经济纠纷、违约责任，益煊公司清场搬离且结清完毕所有各项费用后10个工作日内一次性无息退还益煊公司。第5.3款约定，若益煊公司在合同履行过程中有逾期交纳租金或其他任一费用或有损坏巴源公司房屋内配置设施的，或未按照本合同履行义务产生违约责任等，则巴源公司可在该保证金中冲抵扣除相应的费用（相应费用指逾期缴纳的任一费用、违约金等，任一费用和违约金等都有的则首先冲抵违约金），冲抵扣除后如有剩余则一次性无息退还给益煊公司，如该保证金不足以扣抵相应费用的，巴源公司有权继续向益煊公司追究责任。《商业用房租赁合同》第6.1款约定，租赁期内，巴源公司承担房屋主体结构、屋面、户外公共排水管道、及水、电线路表前部分的维修、维护责任（非质量问题，因益煊公司使用不当或其他原因造成的，由益煊公司负责修复并承担相关费用）。益煊公司向巴源公司提出合理书面维修请求后，巴源公司应及时提供维修服务，益煊公司应积极协助配合。如巴源公司拒不配合、拒不维修超过60日的，益煊公司可以自行聘请具有资质的相关单位进行维修，如确属质量问题应当由巴源公司承担的，则益煊公司凭有资质公司出具的发票向巴源公司申请抵扣租金；非质量问题、非巴源公司原因造成的，则益煊公司无权抵扣租金。如因维修维护事宜产生争议的，必要时由双方协商确认，协商不成的可另行通过司法救济渠道解决，但益煊公司不得以此为由拒付当期应当承担的租金，否则视为违约。《商业用房租赁合同》第8.4款约定，未经对方同意，任何一方擅自提前终止或解除合同的，则按照终止或解除事由发生时当年租金标准的20%向对方支付赔偿金。第8.5款约定，如因一方违约，另一方采用诉讼手段解决争议，败诉方应承担胜诉方支付的律师费及差旅费。《商业用房租赁合同》第9.3款约定，巴源公司有下列情形之一的，益煊公司有权单方解除合同：（1）未按约定时间交付该房屋达90日的；（2）交付的房屋不符合约定条件严重影响益煊公司使用的；（3）不承担约定的房屋修缮义务，致使益煊公司无法正常使用房屋超过90日的。2018年5月16日，益煊公司向巴源公司支付履约保证金583333元。益煊公司是通过公开密封式投标转拍卖方式竞得案涉房屋的租赁权，益煊公司为此于2018年5月8日支付拍卖服务费56000元。2018年5月23日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业物业工程相关事宜沟通函》，载明双方于2018年5月15日签订了云水苑项目、和熙佳苑项目租赁合同，按照合同约定，巴源公司应于合同签订之日起30日内将房屋交付益煊公司。经现场检查，发现诸多问题（详见附件），要求巴源公司对云水苑项目、和熙佳苑项目存在的问题进行工程整改，并在合同约定时间内如期交付。2018年5月10日至2018年5月25日期间，施工单位中国五冶集团有限公司对租赁房屋1-3#楼伸缩缝渗水、商业楼管子周围渗水、风井渗水等问题进行了维修。2018年6月15日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目、和熙佳苑项目商业工程问题整改联系函》，载明2018年5月23日，益煊公司发函给巴源公司，巴源公司也多次协调安排相关施工单位对发现的问题进行整改。但整改进度缓慢，施工单位对很多问题并没整改。现再次将云水苑项目、和熙佳苑项目工程问题还需整改的内容整理如下（详见附件），就商业工程影响较大的问题如：伸缩缝漏水严重、扶梯长时间浸泡、消防问题等请巴源公司督促整改质量，严格按照附件工程问题整改清单进行工程整改，尽快将商业交付益煊公司。2018年7月9日，益煊公司向巴源公司发出《关于云水苑项目商业工程问题整改联系函》，载明益煊公司于2018年5月23日、2018年6月15日两次将云水苑项目商业的工程问题进行整理并以函件的形式通知巴源公司进行整改，后又多次与巴源公司协同物业公司、项目施工单位对项目工程问题整改完成情况进行检查，检查发现施工单位对伸缩缝防水、漏水问题、消防问题（风机排烟、防火卷帘门局部无法启动、消防管漏水等）已整改完成（消防联动、扶梯、电梯测试暂还未进行检测），但项目依然存在部分工程问题未进行整改，要求巴源公司及时检查整改施工质量，并在15天内完成整改，并在2018年7月26日前将商业及通道上锁后将项目物业移交益煊公司。2018年8月13日，巴源公司和益煊公司签订《云水苑安置房整体商业交房确认书》（以下简称交房确认书），双方确认益煊公司在中标后提出的云水苑安置房项目商业各项整改问题（包括但不限于房屋漏水、部分消防问题等问题），在签订本确认书时巴源公司已全部整改完毕，现租赁房屋已不影响益煊公司正常使用，可达到益煊公司租赁房屋的目的，因此双方确认从本确认书签订之日进行房屋交付，益煊公司在本确认书签字或盖章视为巴源公司已经履行完毕了租赁房屋交付义务。益煊公司租赁云水苑整体商业起始租赁时间从签订本《交房确认书》之日起开始计算，即2018年8月13日为起租时间，租赁期限为15年。益煊公司承诺在其中标后至《交房确认书》签订期间因巴源公司给益煊公司造成的全部各项损失由益煊公司自行承担。后期若出现部分整改或维护问题的，由益煊公司向巴源公司提出意见后，由巴源公司根据《商业用房租赁合同》的约定予以处理。本《交房确认书》为《商业用房租赁合同》的补充，本《交房确认书》是《商业用房租赁合同》的有效组成部分，若其与《商业用房租赁合同》不一致的，以本《交房确认书》为准。同日，巴源公司作为建设单位，益煊公司作为接收单位，中国五冶集团有限公司作为施工单位，重庆互悦物业管理有限公司作为物管单位，在《重庆巴南棚户区改造安置房承接查验交接单》上盖章，确认验收项目包括租赁房屋的主体结构及装饰、设备机房（通风、配电、消防）、安装工程（通风、消防、监控、电梯、给排水、电气），工作要求均为符合设计及规范要求，完成情况均为完成，接收意见均为同意。同日，巴源公司、益煊公司、中国五冶集团有限公司、重庆互悦物业管理有限公司在《云水苑商业需整改问题表》上盖章，确认租赁房屋26个需整改问题，包括整体商业楼大部分消防疏散指示灯损坏；1号楼第3层设备控制房内差灯泡1个，地面卫，地面卫生未清扫坏，无法正常开关；2号楼第2层2-19号门面安全出口处伸缩缝有一根木方未取出；1号楼和3号楼连接平台地砖颜色不一致等问题；涉及租赁房屋漏水的问题有13个，分别为：2号楼第3层消防楼梯处的排烟风机控制柜内渗水严重；2号楼第2层5号2-6号门面处伸缩缝漏水；负一层中间伸缩缝漏水；3号楼第3层5号3-15号门面室内顶面排水管处漏水；3号楼第3层5号3-14号门面通道顶排水管处漏水；3号楼第3层5号3-7号门面通道顶面排水管处漏水；4#、8#、9#商业楼漏水；3号3-15门面内顶部漏水；3号3-6门面门牌号上方漏水；5号3-1门面内顶部漏水；5号3-7门面外顶部排水管漏水；1号楼第3层、1号楼与2号楼通道出口处的防水未处理好；5号3-11门面内墙面渗水。整改时间限定在2018年8月20日或2018年8月31日完成。2018年9月27日，益煊公司员工李圣达通过微信向巴源公司员工瞿娅发送：“一、1.2号楼3层伸缩缝漏水：过道5处商铺3处（房号：5号3-22、5号3-4、5号3-11）、3号楼（3号3-8）；二、通风井进水2处（飘雨导致）；三、下水管漏水3处（房号：5号3-1、通道一处、负一层一处）”等内容。2019年1月3日，李圣达通过微信向瞿娅发送：“云水苑超市上周二给施工单位说了，两处漏水，其中一处在滴，当时找施工单位来看了，处理后在滴水，超市这边马上营业，厨房漏水，到时开业检查，很扯皮，这事刚刚给陈兄说一下，你们也知晓，帮忙跟进下”等内容。2018年10月26日，李圣达通过微信向巴源公司员工朱萨发送：“云水苑项目工程及超市负一层问题：一、超市负一层漏水问题从今年5月份至今还未得到根本性解决，经多次整改后，原有修复点漏水目前还存在着以下问题：1、伸缩缝漏水，需尽快落实整改并实施（急）……。2、负一层风井内侧地面积水约30公分高，导致墙面大面积湿透反碱，具体漏水来源需尽快勘查并处理，在11月1日之前处理完毕（急）。项目其他问题：……四、三楼漏水问题（伸缩缝，风井3楼一个导致墙壁电箱严重锈蚀锈坏，一直未更换）……”等内容。落款时间为2018年10月31日，益煊公司向巴源公司发送的《关于云水苑项目商业漏水问题沟通联系函》，主要载明以下内容：“我司于2018年5月15日与贵司签订了云水苑项目租赁合同，……但承租物业存在严重工程问题并多处漏水。针对上述问题，我司已多次通过函件及现场沟通的方式要求贵司进行处理，并督促整改质量。虽然贵司组织的施工人员已就承租物业原有的漏水点以及新增的漏水点进行了多次整改，但均未能解决承租物业的漏水问题，……严重影响了我司的招商进度，并在已签约商户中堆积了大量矛盾。我司现就该承租物业的漏水问题再次向贵司进行严肃沟通：……请贵司尽快拿出有效的解决措施、明确具体的整改实施方案及时间进度，督促贵司施工人员及时完成整改，在2018年11月10日前完成承租物业的漏水问题整改”。巴源公司将此函退回益煊公司，并在函件上注明“经双方协商，该函件作废，已退回重庆益煊商业管理有限公司”。李圣达签名并备注签收时间为2018年11月6日。2019年4月19日，李圣达在微信群聊中发送“今天大雨，云水苑超市现两处漏水汹涌；现场查看两处均为室外伸缩缝”等内容，巴源公司员工陈文健回复“马上到，我联系施工单位了”等内容。次日，李圣达在微信群聊中发送“昨晚暴雨，云水苑4号楼2楼网吧区域渗水严重。目前网吧预计5月开业，麻烦各位尽快通知施工方抓紧处理”。陈文健回复“施工方的人中午从成都回来，第一时间我就让他去现场”。李圣达发送“云水苑超市漏水又新增一处”，陈文健回复“下午一起让他去看了马上安排处理”。2019年4月28日，益煊公司向巴源公司发出《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》，主要载明以下内容：“2019年4月中旬租赁物业连续多日大雨，暴露出原多处整改漏水处再次漏水，我司引进的4#楼网吧商家，1#、2#楼负一层金科超市客户营业区域及商业其他区域多处漏水、渗水，严重影响经营营业及招商。出现漏水后，我司又及时与贵司联系，时隔多日未见贵司相应单位现场整改。……鉴于贵司相应整改单位整改拖沓，严重影响我司商家装修、经营并造成大量财物损坏和经营损失。为此，我司再次发函要求贵司及时处理承租物业存在的漏水等质量问题，并妥善处理房屋漏水问题给我司及各商家带来的工期延误、装修损失、财产损失、租金损失及经营损失，否则我司将依法维护我司的合法权益”。2019年5月9日和10日，施工单位中国五冶集团有限公司对租赁房屋风井渗水、伸缩缝渗水进行了维修。2019年5月24日，益煊公司向巴源公司发出《关于解除的函》，主要载明以下内容：“双方于2018年5月15日签订《商业用房租赁合同》，……合同第九条9.3款约定，甲方（贵司）具有：“交付的房屋不符合合同约定条件，严重影响乙方（我司）使用的；不承担约定的房屋修缮义务，致使乙方无法正常使用房屋超过90日的，乙方有权解除合同”……为此，我司根据合同第九条第9.3款2、3项的约定函告贵司：1、贵我双方于2018年5月15日签订的《商业用房租赁合同》于本函送达贵司之日解除！2、呈请贵司于接收到本函后十日内，与我司协商处理因贵司违约造成我司及入住商家损失的赔偿、已缴费用的退还及入住商家去留等租赁合同解除后的全部事宜。”巴源公司于2019年5月25日收到此函件。2019年6月24日，巴源公司向益煊公司回函，主要内容为：巴源公司每日均有专人在现场督查漏水修复，同时也已向承建单位发函明确对漏水点进行修复；4号楼网吧漏水点已处理完毕，不影响网吧经营，目前网吧并未获得消防备案手续，不存在造成经营损失的情况；1号楼与2号楼商业之间风井漏水点已处理完毕，不影响超市正常运营；9号楼瓜子洗车经现场踏勘，并未存在漏水现象；巴源公司的行为未达到合同根本违约的情形，益煊公司解除合同缺乏法律依据；若益煊公司执意解除合同，则应当按照合同约定，缴纳承租期间的租金、承担相应法律责任、赔偿对巴源公司造成的相关经济损失、对擅自更改和破坏的商业门面恢复原状、清退已转租的承租户，并经巴源公司同意的前提下方可解除合同。2019年7月12日，巴源公司向益煊公司发出《关于未妥善保管租赁物追究损失赔偿的函》，要求益煊公司对承租物业中擅自改动商业结构和配套设施设备，导致原设计、原使用功能被改变等情况，均应以云水苑商业竣工备案图为准恢复原状。同时载明益煊公司提出解除《商业租赁合同》的理由严重不符合事实，巴源公司不予以认同，益煊公司单方面解除合同不符合法律规定及双方的约定，巴源公司保留在三个月异议期限内提起诉讼的权利。2019年8月1日，益煊公司向巴源公司发出《关于交还租赁房屋并处理后续事宜的函》，要求巴源公司在收到本函件之日起5日内接收租赁物业并处理已入驻商户的事宜，逾期视为益煊公司已向巴源公司交还了租赁物业。2019年8月2日，巴源公司收到此函件。2019年9月18日，益煊公司向巴源公司发出《关于再次要求接收租赁物业的函》，要求巴源公司立即接收租赁物业。2019年9月19日，重庆互悦物业管理有限公司向巴源公司发出《工作联系函》，载明原金科国冠超市内有积水现象，系金科国冠超市在撤场时擅自将电缆、电线、配电箱等进行损坏和拆除，致使超市内水井的抽水泵无法正常运作。益煊公司已明确不再对云水苑商业物业进行管理，巴源公司为云水苑商业产权单位，函请巴源公司解决。2019年9月23日，巴源公司向益煊公司发出《关于限期整改云水苑商业超市内抽水泵相关问题的函》，请益煊公司于2019年9月26日前整改完毕，恢复抽水泵正常运作。2019年9月26日，巴源公司向重庆互悦物业管理有限公司发出《关于云水苑商业超市内抽水泵相关问题的回函》，委托重庆互悦物业管理有限公司负责云水苑超市内水井抽水泵的维修整改工作。2019年9月27日，巴源公司向重庆互悦物业管理有限公司转账支付维修费8560元。2019年12月13日，浙江方圆工程咨询有限公司根据巴源公司的委托，出具《造价咨询报告书》，预算编制范围为“云水苑地下超市内强电、消防及部分建筑墙体拆除及新建；强电、消防拆除及恢复工程量按照业主提供原竣工图计算，建筑墙体拆除及新建工程量按业主提供的竣工图纸与现场部位核对后计算”，编制结论为“云水苑地下超市装修整改工程限价编制金额为571083.92元，其中安全文明施工费20464.33元”。一审另查明，2018年8月28日，益煊公司与重庆承载农业开发有限公司签订《房屋租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积3330.17平方米商铺出租给重庆承载农业开发有限公司，商铺用途为超市，租赁期限十年。重庆承载农业开发有限公司经营的超市已于2019年6月30日从租赁物业中撤场。2018年10月28日，益煊公司与车好多汽车服务（天津）有限公司签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积304.65平方米商铺出租给车好多汽车服务（天津）有限公司，商铺用途为汽车及汽车服务相关行为，租赁期限五年。车好多汽车服务（天津）有限公司经营的洗车场已于2020年2月29日从租赁物业中撤场。2019年1月8日，益煊公司与案外人刘方均签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积72.98平方米商铺出租给刘方均，商铺用途为药房，租赁期限五年。刘方均经营的药房已于2020年4月7日从租赁物业中撤场。2019年3月4日，益煊公司与案外人谢进军签订《租赁合同》，约定益煊公司将租赁房屋中建筑面积316平方米商铺出租给谢进军，商铺用途为网咖，租赁期限五年。2019年8月6日，巴源公司与重庆鼎林律师事务所签订《委托代理合同》，约定巴源公司委托重庆鼎林律师事务所指派律师，在其与益煊公司房屋租赁合同纠纷一案中担任诉讼代理人，律师服务费9万元。巴源公司已转账支付服务费9万元。2019年8月29日，益煊公司与重庆百君律师事务所签订《民事法律事务委托合同》，约定益煊公司委托重庆百君律师事务所指派律师，在其与巴源公司房屋租赁合同纠纷一案中担任诉讼代理人，律师服务费15万元。益煊公司已转账支付服务费15万元。一审再查明，2020年8月7日，巴源公司与益煊公司签订《退房确认书》，约定以下内容：双方确认《重庆市巴南区国有房屋产权租赁合同》已解除（具体解除时间及违约责任问题通过司法途径由人民法院进行裁决）；双方认可并同意自签订本《退房确认书》之日起，视为益煊公司将除4栋2-6、2-7号商业门面、无法正常运行的9台电梯及被盗的主电缆外的其他具备移交条件的所有商业物业退还移交给巴源公司；经双方协商，一致同意4栋2-6、2-7号楼商业物业不作为本次退房移交范围，益煊公司认可并同意从2020年5月16日起按21.68元/平方米计算支付上述商业物业的占用使用费，直至益煊公司退房交还巴源公司上述商业物业为止，益煊公司在交还该商业物业时一次性支付巴源公司占用使用费，并签订该区域的《退房确认书》完善退房手续。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，巴源公司与益煊公司在平等自愿、协商一致基础上签订的《商业用房租赁合同》，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均有权按照合同约定享有权利，亦应按照合同约定履行义务。根据当事人诉辩称，本案的争议焦点是：1、巴源公司交付的租赁房屋是否符合合同约定；2、经益煊公司催告，巴源公司是否履行了维修义务；3、《商业用房租赁合同》的解除时间；4、本诉请求与反诉请求是否应予以支持问题。一审法院评述如下：1、巴源公司交付的租赁房屋是否符合合同约定。根据查明的事实，《商业用房租赁合同》签订后，益煊公司分别于2018年5月23日、6月15日、7月9日书面函告巴源公司，提出租赁房屋存在漏水等问题，要求巴源公司进行维修整改。巴源公司联系施工单位进行维修整改后，双方于2018年8月13日签订《交房确认书》，确认益煊公司在中标后提出的有关租赁房屋的整改问题，巴源公司已全部整改完毕，现租赁房屋已不影响益煊公司正常使用，可达到益煊公司租赁房屋的目的。虽同日双方盖章确认的《云水苑商业需整改问题表》显示租赁房屋尚存在13处漏水问题，但根据《交房确认书》中载明的内容，一审法院认为益煊公司已确认《云水苑商业需整改问题表》中所列13处漏水问题并不影响其正常使用租赁房屋，故一审法院认为巴源公司交付的租赁房屋是符合《商业用房租赁合同》的约定。2、经益煊公司催告，巴源公司是否履行了维修义务。根据益煊公司举示的《云水苑商业需整改问题表》、益煊公司员工李圣达于2018年9月27日、10月26日、2019年1月3日、4月19日与巴源公司员工的微信聊天记录、2019年4月28日益煊公司向巴源公司发放的《再次要求及时解决云水苑项目租赁物业漏水等质量问题的函》等证据，一审法院认为租赁房屋在移交益煊公司后，存在漏水问题属实。根据巴源公司举示的工程质量保修期间维修记录，以及益煊公司举示的2019年4月19日的微信聊天记录，亦可以证实巴源公司在收到益煊公司的维修请求后，联系施工单位对漏水问题进行了维修整改，故益煊公司主张巴源公司不承担约定的房屋修缮义务与一审法院查明的事实不符。3、《商业用房租赁合同》的解除时间。一审法院认为，虽租赁房屋存在漏水问题，但在2018年8月13日巴源公司移交给益煊公司时，益煊公司通过签订《交房确认书》，书面确认租赁房屋不影响其正常使用，可达到其租赁房屋的目的，故可确认巴源公司移交给益煊公司的租赁房屋是符合《商业用房租赁合同》的约定。租赁房屋移交后，巴源公司对益煊公司提出的维修请求，亦联系施工单位进行了维修，履行了《商业用房租赁合同》约定的修缮义务。故益煊公司以《商业用房租赁合同》第9.3款第（2）、（3）项约定的“交付的房屋不符合约定条件严重影响益煊公司使用”、“不承担约定的房屋修缮义务，致使益煊公司无法正常使用房屋超过90日”为由，行使约定解除权，因巴源公司在本案中并无9.3款第（2）、（3）项约定的违约行为，故一审法院认为益煊公司无权以此为由行使单方解除权。益煊公司向巴源公司发送的《关于解除的函》并不能发生解除合同的法律后果。因益煊公司在《商业用房租赁合同》期限届满前，以实际行动表明不再履行《商业用房租赁合同》，其行为违反了《商业用房租赁合同》的约定。巴源公司于2020年1月6日庭审中，提出行使法定解除权，确认《商业用房租赁合同》于当日解除。一审法院认为，因益煊公司明确表示不再履行《商业用房租赁合同》，巴源公司提出解除《商业用房租赁合同》，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条关于法定解除的规定，故一审法院确认《商业用房租赁合同》于2020年1月6日解除。4、本诉请求与反诉请求是否应予以支持问题。一审法院认为，益煊公司单方终止《商业用房租赁合同》的履行于法无据，应当承担相应的违约责任。巴源公司根据《商业用房租赁合同》第8.4款“未经对方同意，任何一方擅自提前终止或解除合同的，则按照终止或解除事由发生时当年租金标准的20%向对方支付赔偿金”之约定，诉请益煊公司支付赔偿金1399999.2元（583333元×12个月×20%），符合双方约定，一审法院予以支持。关于巴源公司诉请益煊公司支付从2018年8月13日起至搬离租赁房屋之日止，以每月583333元标准计算的租金/占用使用费，一审法院认为，因益煊公司的原因导致《商业用房租赁合同》提前解除，根据《商业用房租赁合同》第3.1.1款的约定，巴源公司的此项诉讼请求符合双方约定，一审法院予以支持。益煊公司应支付巴源公司《商业用房租赁合同》解除前的租金9774423.60元（583333元×16个月+6999996元/年÷365天×23天）；《商业用房租赁合同》解除后的占有使用费46019.40元，其中洗车场的占用使用费11726.40元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×304.65平方米×54天）、药房的占有使用费4785.90元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×72.98平方米×92天）、网吧的占有使用费29507.10元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×316平方米×131天）；租金和占有使用费合计9820443元。关于巴源公司诉请益煊公司赔偿恢复房产原状所需费用600108.25元，一审法院认为，巴源公司单方委托浙江方圆工程咨询有限公司出具的《造价咨询报告书》缺乏客观性，且巴源公司亦未举示证据证明整改工程费571083.92元是必然发生的费用，故一审法院对巴源公司诉请的整改工程费571083.92元不予支持。抽水泵无法正常运行系次承租人在撤场时损坏所致，巴源公司已实际支付了维修费8560元。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失”之规定，一审法院对巴源公司诉请益煊公司赔偿抽水泵维修费8560元的请求予以支持。关于巴源公司诉请益煊公司支付法律服务费90000元，符合《商业用房租赁合同》第8.5款之约定，且巴源公司已实际支付了此费用，一审法院对巴源公司的此项诉讼请求予以支持。关于益煊公司反诉请求巴源公司支付其直接损失1512560.7元、赔偿其经营承租物业预期可得利益损失14688787.69元、支付律师代理费150000元，因益煊公司的违约行为致《商业用房租赁合同》提前解除，故益煊公司的上述请求缺乏合同和法律依据，一审法院不予支持。关于益煊公司请求巴源公司退还履约保证金583333元，一审法院认为，《商业用房租赁合同》第八条关于违约责任的约定中，并无若益煊公司违约，履约保证金不退还的约定。同时，根据《商业用房租赁合同》第5.3款的约定，即使益煊公司在合同履行过程中，未按照合同履行义务产生违约责任，巴源公司可在履约保证金中冲抵扣除相应的费用（相应费用指逾期缴纳的任一费用、违约金等，任一费用和违约金等都有的则首先冲抵违约金），冲抵扣除后如有剩余则一次性无息退还给益煊公司，如该保证金不足以扣抵相应费用的，巴源公司有权继续向益煊公司追究责任。根据上述约定，一审法院认为，巴源公司抗辩履约保证金须在益煊公司无违约情况下才无息退还的理由不成立，巴源公司应退还益煊公司履约保证金583333元。因益煊公司应支付巴源公司1399999.2元的赔偿金，根据《商业用房租赁合同》的约定，该赔偿金具有违约金的性质，巴源公司应退还给益煊公司的履约保证金，应根据《商业用房租赁合同》的约定，在益煊公司支付给巴源公司的赔偿金中抵扣，抵扣后益煊公司还应支付巴源公司赔偿金816666.2元。为此，一审判决如下：“一、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司赔偿金816666.2元（已抵扣重庆巴源建设投资有限公司应退还的履约保证金583333元）；二、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司租金（占有使用费）9820443元；三、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司维修费8560元；四、被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司法律服务费90000元；五、驳回原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司的其他诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司的其他反诉请求。案件受理费132994元，由原告（反诉被告）重庆巴源建设投资有限公司负担7075元，被告（反诉原告）重庆益煊商业管理有限公司负担125919元。”二审审理中，双方均提交了新证据。巴源公司提交的证据主要有：相关政府文件资料，拟证明房屋为统一招租，分散加灵活打包招商的模式，导致无法整体收回。网吧的装修等资料，拟证明房屋并无漏水影响营业的情况。关于电梯、设备等需要修缮的往来函件，拟证明因房屋结构改变、电梯需要维修等原因导致无法接收房屋的情况。益煊公司提交的证据主要有：次承租人因为房屋漏水原因导致无法经营，解除合同方面的书证。8名证人证言，证明房屋漏水情况以及对招商造成的影响较大。双方对对方二审中举示的书证形式真实性认可，但认为不能达到对方的证明目的。出租方对对方证人中证实招商受到影响的情况不予认可。本院对双方认可的证据的真实性予以确认，其证明力在裁判说理中一并评述。二审对现场进行了查看，对租赁物业的分布、结构、目前状态进行了了解，出租方收回房屋后，对房屋进行了修缮，超市部分已经再次出租。二审法院查明的其余事实与一审法院查明的事实相同。本院对本案的主要问题评述如下：一、关于签订合同移交房屋后是否还存在漏水，以及漏水对租赁物使用的影响程度问题。双方签订合同后因漏水维修，延迟交付房屋近3个月，原漏水问题客观存在。交房接收手续上载明双方确认房屋已经不再漏水，不影响正常使用。但同日签署的清单上载明需要维修漏水的问题达13项，并约定当月底维修完毕。可见交房后房屋漏水问题仍然存在，出租方仍然具有维修义务。之后，双方就漏水问题多次磋商，出租方也在维修，但并没有彻底维修好。至2019年4月后，因暴雨房屋出现局部比较严重的漏水问题，在承租人与出租人之间急切的函告，视频、照片等，均可以证实该事实。二审中8名证人证实房屋有漏水问题，也客观属实。根据承租人出示的各类证据，漏水比较严重的部分为负一层超市，其余包括墙面、室内屋顶、地面，、地面、楼梯间等数十部位渗、滴、淌、反碱。出租物长时间反复维修，至承租人发出解除通知时漏水情况越发严重，不能完全达到使用条件，出租人有违约行为。诉讼中，巴源公司认为房屋漏水是由于承租人使用不当造成。但根据现场房屋结构，当时的漏水视频、图片，当时巴源公司组织维修，当时往来函件中巴源公司并未对漏水原因提出异议的事实，后来接收房屋后的维修部位及维修效果，诉讼中多位证人的陈述等，结合迟延交房前的大量漏水及维修情况，足以认定漏水为房屋本身问题，并非承租人使用不当。本院对巴源公司关于漏水原因的辩解不予采信。二、合同终止履行，双方各自的责任大小问题。一审庭审中，出租方提出要求解除合同，承租方同意解除，双方合同终止履行，但对终止合同的责任各持己见。出租方已经收回房屋，另行使用，双方合同事实上已经终止。本院认为，对于合同终止履行的原因，双方均有责任。出租人具有保持租赁物适租、能够正常使用的义务。出租房屋有瑕疵，一定程度上影响了承租人的使用和招商，出租方应当承担次要责任。承租人在其余没有漏水的物业部分可以使用，或可以进一步大规模维修后使用的情况下解除合同不当，应当承担主要责任。由于合同解除双方均有原因，本院酌定承租人承担60%的责任。免租期的租金损失、合同约定的违约金等按照此标准承担责任。巴源公司起诉时没有请求解除合同，其诉讼请求的基础有所欠缺，但鉴于双方在一审中均同意解除合同，并且在诉讼过程中出租人事实上已经完成对房屋的控制并且已经另行招商，并且双方对此并未提出上诉或提出异议。因此本案可以直接对合同终止后双方各自违约的程度、对合同终止的过错大小和损失分担问题进行审理。三、关于违约损害赔偿范围和金额的认定。按照法律的规定，一方违约的，另一方也有积极减损的义务。承租人明确表示不再租赁房屋要求退还的，出租人应当及时收回，减少损失。2019年5月24日，承租人致函出租人，明确表示解除合同，不再租赁该房屋，要求出租人即刻商议退租事宜。2019年5月25日出租方收到前述函件，此时出租人应当积极收回房屋，减少损失。2019年8月1日，承租人再次要求出租人接收房屋。但出租人没有及时接收。本院认为从2019年5月26日起，房屋空置的损失应由出租人自行负担。巴源公司称其无法接收房屋的原因有二：一是房屋为统一招租，分散加灵活打包招商的模式，导致无法整体收回。二是房屋结构改变、电梯等设备需要维修等原因导致无法接收。本院认为，巴源公司的上述理由不成立。承租人已经使用的部分，占整体物业很小一部分。该商业共有6栋，相对独立分散，即便有少部分物业未收回也并不影响巴源公司对其他部分的使用，巴源公司后来分散出租经营也可以证明这一点。房屋总体楼层较低，装修中房屋结构改变，电梯等问题即便在对方要求收回房屋时已经存在，也仅仅涉及很小一部分，巴源公司可以收回房屋后再通过损害赔偿解决，不足以导致其无法收回房屋使用。巴源公司在收到解除函时并未反映不能收回的以上原因，可见当时并无接收房屋不能的客观原因。巴源公司也没有反映益煊公司有妨碍或不配合收回房屋的情形，因此，其可以收回房屋。巴源公司在二审中举示的证据不足以证明其无法接收房屋。因此，益煊公司应当向巴源公司支付2018年8月13日至2019年5月25日期间租金的60%，共计3290957.02元（6999996元/年÷365天×286天×60%）。部分物业于2019年5月25日之后的超期占用费参照合同租金主张，共计243213.46元，其中：超市36天（2019年5月26日-2019年6月30日）超期占用费85455.03元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×3330.17平方米×36天）；洗车场280天（2019年5月26日-2020年2月29日）超期占用费60803.41元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×304.65平方米×280天）；药房318天（2019年5月26日-2020年4月7日）超期占用费16542.44元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×72.98平方米×318天）；网吧357天（2019年5月26日-2020年5月16日，双方均计算至该截止时间，之后仍有超期的，另行主张）超期占用费80412.58元（6999996元/年÷365天÷26905.2平方米×316平方米×357天）。合同约定的违约金（合同称为赔偿金）839999.52元（583333元/月×12个月×20%×60%），冲抵履约保证金583333元后还应当支付256666.52元。设备维修费8560元予以维持，巴源公司仅凭评估报告要求对方赔偿57万余元，与现场实际不符，不予支持。四、关于益煊公司的诉讼请求，直接损失部分其真实性或关联性与因果关系缺乏，或属于可移动物品，本院不予支持；可得利益仅仅是自行估算，不具有确定性，本院不予支持。综上，因为双方的原因，本案租赁合同终止。承租人应当承担主要责任，出租人应当承担次要责任。承租人明确表示不再履行租赁合同的，不宜要求强制继续履行，出租人具有积极减少损失的责任。承租人应当向出租人支付免租期间的相应租金，支付相应违约金。承租人损失的主张本院不予支持。合同终止履行，双方均有责任，律师费由双方各自负担。本院根据二审中新的补强证据和物业现状，对一审判决予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销重庆市巴南区人民法院(2019)渝0113民初14098号民事判决。二、重庆益煊商业管理有限公司在本判决生效之日起十五日内支付重庆巴源建设投资有限公司违约金256666.52元（已经冲抵履约保证金583333元）；设备维修费8560元；免租期间租金3290957.02元；部分房屋超期占有使用费243213.46元，共计3799397元。三、驳回重庆巴源建设投资有限公司的其他诉讼请求。四、驳回重庆益煊商业管理有限公司的反诉请求。一审案件受理费132994元，由重庆巴源建设投资有限公司负担52994元，重庆益煊商业管理有限公司负担80000元。二审案件受理费132994元，由重庆巴源建设投资管理有限公司负担43684元，重庆益煊商业管理有限公司负担89310元。本判决为终审判决。审判长  胡智勇审判员  夏兴芸审判员  倪洪杰二〇二一年四月一日（院印）书记员  梁诗玉