广东省珠海市香洲区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0402民初2573号原告(反诉被告)：李红，男，汉族，1977年11月18日出生，住址：湖北省石首市×××××××××××，公民身份号码：421××××××××××××01X。委托诉讼代理人：林贞彬，北京市中银（珠海）律师事务所律师。被告(反诉原告)：廖莉霞，女，汉族，1984年1月9日出生，住址：广东省乐昌市×××××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××824。委托诉讼代理人：王争，广东广和（珠海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱燕玲，广东广和（珠海）律师事务所实习律师。原告李红诉被告廖莉霞合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，被告廖莉霞于2021年2月26日向本院提起反诉，经审查，被告廖莉霞提起的反诉符合法律规定，本院予以受理并与本诉合并审理。本案依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李红及其委托诉讼代理人林贞彬，被告廖莉霞及其委托诉讼代理人王争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、请求判令解除原、被告签订的《合作协议》;二、请求判令原告要求被告支付2020年8月至2021年1月的租金36540元及利息(以36540元为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率，自起诉之日至清偿之日止),同时要求被告按每日600元计付场地占用费(自2021年1月31日起至清退场之日止);三、请求判令被告向原告支付2020年5月至12月水费559.18元,向原告支付2020年5月至12月电费10693.3元;四、请求判令被告向原告支付原告维权律师费7000元;五、本案相关诉讼费用由被告承担。原告主张的事实与理由:2019年10月25日,原告与第三人珠海市×××林绿化建设管理有限公司(以下简称“粤华公司”)签订《租赁合同》,约定由原告租赁粤华公司位于珠海市香洲区×××××香山公园西门亭廊约222m*的场地,合同期5年,从2019年10月26日至2024年10月31日,2019年11月26日至2020年10月31日每月租金为6000元,2020年11月1日至2021年10月31日每月租金为6180元。2019年10月23日,原告与被告签订《合作协议》,约定双方在粤华合同框架下试运营香山南洋文化交流体验馆项目,由被告负责交清粤华合同规定的相关费用,待项目成功向其它公园拓展时双方再按各50%投资及收益。《合作协议》签订后,被告按照合同约定及原告意思向粤华公司交纳租金及水电费,但2020年7月31日后,被告拒绝履行交纳租金及水电费的约定,拖欠2020年8月至2021年1月租金36540元,2020年5月至12月水费559.18元，2020年5月至12月电费10693.3元。其中,原告已垫付2020年8月至12月部分租金30000元。另原告为维护自身合法权益聘请律师并支付律师费7000元。原告认为,被告拒绝履行合作合同约定的交纳租金及水电费义务达数月,已严重违反双方的合同约定,导致原告与粤华公司签订的《租赁合同》违约。原告请求贵院判令解除原、被告签订的《合作合同》,并判令被告同时请求判令被告支付上述租金及水电费、律师费等。请贵院依法维护原告合法权益。原告针对本诉与反诉提交以下证据：1.租赁合同;2.合作协议;3.原、被告聊天记录；4.手机银行转账电子回单；5.催收欠款的函；6.停业整改告知函；7.解除协议通知书；8.照片；9.发票；10.银行转账凭证；11.微信聊天记录；12.香山公园欠费通知单；13.缴费通知单；14.律师费发票；15.委托合同。被告廖莉霞对原告本诉辩称:一、原、被告双方签订合作协议后，被告一直积极履行合同义务，按时交纳租金，但原告不知基于什么目的蓄意破坏被告的经营环境，并且多次逼迫被告解约，同时原告拒绝返还已经收取的规范施工保证金1.8万元以及履约保证金3.6万元；二、被告愿意继续履行合同且愿意承担相应的支付给粤华园林绿化管理有限公司的租金，而原告主张的2021年1月31日按每天600元的场地占用费没有事实和法律依据；三、案涉场地的水电费被告已经交清；四、原告主张律师费既无合同依据也无事实依据，以法律应当与予以驳回；五、如果法院判决原告解除合作协议成立，被告为履行协议投入了巨额装修费用，因原告原因解除合同，原告应当依照被告的反诉请求赔偿被告的损失。被告廖莉霞庭前提出反诉，反诉诉讼请求如下：1.请求判决原告返还剩余未返还的规范施工保证金1.8万元;2.请求判决原告返还履约保证金3.6万元;3.请求判决原告向被告赔偿因违约解解除合同而造成的损失约264428元;4.请求判决由原告承担本案的本诉、反诉的诉讼费用。事实与理由如下：2019年10月25日,原告与案外人珠海市×××林绿化建设管理有限公司签订《租赁合同》,合同约定由原告承租位于珠海市香洲区×××××香山公园西门亭廊,期限为5年,自2019年10月26日起至2024年10月31日止。承租场地用于经营公益性书吧。同月23日,被告便与原告签订《合作协议》,协议约定由被告负责书吧的具体运营,并承担租赁合同中所规定的各项费用。包括《租赁合同》的第四条保证金,第1款约定3.6万元履约保证金:第6款约定的3万元规范施工保证金及各月的水电费用等。为履行上述《租赁合同》及《合作协议》,原告要求被告以原告的名义向案外人粤华公司支付了3.6万元的履约保证金及3万元的规范施工保证金。由于疫情的影响,被告经营的书吧一直未能正常营业,截止至2020年5月份才开始正式运营。期间,被告应原告的要求将各月租金及水电费定期转入案外人的工商银行账户(6195)。实质上,被告系原告与案外人签署的《租赁合同》的实际履行人。施工完毕并投入正式运营后,被告得知案外人已将3万元的规范施工保证金退还给原告。原告通过微信转账将1.2万元返还被告，便开始推脱返还剩余的款项。因此,被告曾多次向原告要求返还剩余未返还的1.8万元规范施工保证金,原告也多次向被告承诺归还该款项,但至今仍未返还。《租赁合同》第四条第6款关于规范施工保证金的归还,案外人粤华公司将3万元规范施工保证金退还原告后,原告应及时将该款项归还被告。被告承租以来按时支付租金,但原告拒不返还规范施工保证金的行为已严重违约。为此,被告多次要求原告将未返还的1.8万元规范施工保证金用于抵扣租金。但直至2020年8月份,原告通知被告将对书吧进行停水停电处理。被告才知原告已将剩余的规范施工保证金据为己有,并拒不承认。根据《民法典》第五百七十八条:“当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的,对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。”原告拒不返还,拒不承认的行为实质上已表明其拒不履行双方约定的义务,违反其承诺,已构成预期违约,被告有权要求其承担违约责任。另,被告为切实履行合约,前期的场地装修装饰、添置设备费用均是由被告一人承担。且原告与被告因合作等事宜起争执时,多次带人到被告经营的书吧打砸、威胁、损坏财物。原告的恶劣行为不仅对被告财物造成严重损害,修复损坏的财物花费1100元;还对被告的亲属及小孩精神、生活造成极大的困扰。2020年11月1日,原告发函通知解除双方《合作协议》。《民法典》第五百八十三条关于违约后的赔偿责任的规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失”。原告拒不返还、拒不承认、恶意损坏财物的行为实为拒不履行双方约定的义务,应承担因其违约行为造成的损失,包括被告前期投入的装饰装修费用、添置设备费用及修复费用等,共计约264428元。有鉴于此,原告恶意欺骗被告订立《合作协议》,并拒不归还规范施工保证金,恶意损坏被告财物的行为已严重侵犯被告的合法权益。被告为维护自身合法权益,现依法向贵院提起反诉。被告廖莉霞针对本诉与反诉提交以下证据：1.合作协议2.微信聊天截图；3.复函；4.中国工商银行境内汇款电子回单；5.电子录音；6.电子录像；7.受案回执、报警回执；8.发票；9.收款收据、送货单、商品调拨单、提货单。原告对被告的反诉辩称：履约保证金3.6万元是粤华公司收取的，我本人没有收。规范施工保证金也是粤华公司收取的，被告的装修行为是她自己决定的，这个物业本来就是自带装修的。粤华公司提示过这个是国有资产有可能马上收回或改造，最好不要装修，我也提示过被告，被告最后采取了简单的装修，工人都是我介绍的，只是简单的刷墙和更换门窗、灯具，具体装修花了多少钱我是清楚的。这个物业，我本人的项目一直没有进去，我没有使用过一天，我不存在赔偿被告费用，我不认可被告提交的证据。本院经审理认定事实如下：(甲方)原告与(乙方)被告签订一份《合作协议》，就甲方与粤华园林签定香山公园西门庭院合同(简称粤华合同)合作事宜，双方协商达成的主要合作协议如下：在粤华合同的框架下，试运营以历史文化包装为集美食、休闲旅游为一体的公园景点项目；该项目由乙方具体运营，收入及亏损与甲方无关，乙方负责交清粤华合同规定的相关费用，以及经营所产生的费用；粤华合同场地其中一间独立亭子由甲方自行处理；在粤华合同框架下进行设计装修，甲方可参与提出意见；关于粤华合同中规定的费用由乙方负责承担，因经营产生的税务、消防、食品安全由乙方负责；在项目运营中，甲方负责与粤华园林公司沟通；……。该份《合作协议》的落款日期为2019年10月23日。2019年10月25日，(甲方)珠海市×××林绿化建设管理有限公司与(乙方)李红签订一份《租赁合同》，主要约定如下：甲方将珠海市香洲区×××××香山公园西门亭廊交由乙方租赁经营，经营面积约222平方米；合同期限5年，从2019年10月26日至2024年10月31日；乙方应缴纳的租金为2019年10月26日至2019年11月25日为进场免租期，2019年11月26日至2020年10月31日每月按6000元，2020年11月1日至2021年10月31日每月按6180元，2021年11月1日至2022年10月31日每月按6365元，2022年11月1日至2023年10月31日每月按6556元，2023年11月1日至2024年10月31日每月按6753元；签订本合同时，乙方向甲方一次性缴纳人民币3.6万元作为履约保证金，并预缴2019年11月26日至2019年11月30日的租金1000元；签订合同时，乙方向甲方一次性缴纳人民3万元作为规范施工保证金；甲方按合同约定将租赁物交付给乙方使用。原、被告共同确认：1.2020年8月至今，被告没有交租金，水电费交至2021年1月。2.案涉1.8万元装修保证金在原告处，充抵2020年8月至2020年10月的租金。3.被告应当按照涉案《租赁合同》的2.1条交纳租金。4.被告将3.6万元的履约保证金直接交给粤华公司，收据上写的是原告的名字。原告陈述其主张被告自2021年1月31日起按每日600元支付场地占用费的依据是若解除合同，原告可以早租出去获取更高的租金或者自己经营。被告在庭审上陈述：1.2020年8月至今，涉案租赁物一直由被告经营。2.因为原告没有将1.8万元的装修保证金还给被告，原告还不承认3.6万元的履约保证金是被告交的，所以被告才不愿意缴纳2020年8月至今的租金。另查明，原告委托北京市中银(珠海)律师事务所处理本案纠纷，原告提交《广东增值税普通发票》证明原告支付了律师费7000元。本院认为，涉案《合作协议》是原、被告双方的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，合法有效，原、被告应按照《合作协议》的相关约定履行各自的义务。根据涉案《合作协议》和《租赁合同》的内容，本院认为原、被告签订的《合作协议》实质为转租合同。依据《中华人民共和国合同法》第六十条的规定，被告以原告没有退还1.8万元装修保证金为由，而拒不履行支付租金的义务，没有依据，被告没有按约定支付租金的行为构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，原告请求解除原、被告签订的《合作协议》，有法律依据，本院予以支持。原告要求被告支付2020年8月至2021年1月的租金36540元及利息(以36540元为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率，自起诉之日至清偿之日止)。本院认为，首先，原、被告均同意用1.8万元的装修保证金充抵2020年8月至2020年10月的租金，即被告尚欠原告2020年11月之后的租金。其次，被告没有依约支付租金，造成了原告的利息损失。综上，原告的上述诉求，本院支持为被告支付原告2020年11月至2021年1月的租金18540元(6180元×3个月)及利息(以18540元为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率，自起诉之日2021年1月20日起至清偿之日止)。原告要求被告按每日600元计付场地占用费(自2021年1月31日起至清退场之日止)，没有合同和事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付2020年5月至12月的水费559.18元、电费10693.3元。由于原、被告均确认被告已将2021年1月前(包括1月)的水、电费交清，所以原告的该项诉求，本院予以驳回。原告要求被告支付原告因本案支出的律师费7000元。本院认为，原告为处理本案纠纷而支出律师费，属于原告行使自主权而发生的费用，原、被告对此没有约定，原告要求被告承担该费用，没有依据，本院不予支持。被告要求原告返还剩余未返还的施工保证金1.8万元。由于原、被告均同意用1.8万元的施工保证金来充抵2020年8月至2020年10月的租金，所以被告的该项反诉请求，本院不予支持。被告要求原告返还履约保证金3.6万元。依据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状。虽然被告将涉案履约保证金3.6万支付给了粤华公司，但被告是按原、被告签订的《合作协议》约定而支出了履约保证金3.6万元，且粤华公司开具的收据上写的名字也是原告。综上，被告要求原告返还履约保证金3.6万元，依法有据，本院予以支持。被告要求原告赔偿因违约解除合同而造成的装修费用损失264428元。本院认为，导致涉案合同解除的原因是被告没有依约交纳租金的根本违约行为，所以被告以原告违约解除合同为由赔偿被告的装修费用损失，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决如下：一、解除原告李红与被告廖莉霞于2019年10月23日签订的《合作协议》；二、被告廖莉霞在本判决生效之日起十日内向原告李红支付租金18540元及利息(以18540元为基数，按全国银行间同业拆借中心一年期贷款市场报价利率，自起诉之日2021年1月20日起至清偿之日止)；三、原告（反诉被告）李红在本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）廖莉霞返还履约保证金3.6万元；四、驳回原告李红的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）廖莉霞的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3654元，反诉费用6077元，全部由被告（反诉原告）负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员  袁小娜二〇二一年四月二十日书记员  陈坤妮郑佳豪