广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35570号原告（反诉被告）：林小燕，女，1965年10月27日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托代理人：曾伟民,系广东法纳川穹律师事务所律师。被告（反诉原告）：刘卉，女，1963年10月13日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。原告（反诉被告）林小燕与被告（反诉原告）刘卉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）林小燕的委托代理人曾伟民及被告（反诉原告）刘卉到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。林小燕向本院提出本诉请求：1.终止林小燕与刘卉于2015年7月16日签定的商铺租赁合同；2.刘卉退回林小燕合同保证金15万元；3.诉讼受理费由刘卉支付。事实和理由：我方和刘卉于2015年7月16日签定商铺租赁合同，租期从2015年7月1日至2025年6月30日，具体每段时间租金见合同的约定，签定合同时我方向刘卉支付15万元保证金，我方承租标的物位于广州市天河区龙口西路龙苑大厦A2首层G、H、I、J铺（下称涉案商铺）。合同的履行情况：刘卉按合同约定已经把商铺交付我方使用，但刘卉至今未取得涉案商铺的产权证，商铺的消防报装不能通过报批，产权人不明确不能办理工商执照，我方租金已经交至2020年8月，今年又由于受新冠××疫情影响，我方没有能力继续承租商铺，并认为新冠××要求是不可抗力事件，应当免责。据此，我方特向法院提出以上诉讼请求，望判如所请。刘卉辩称：不同意林小燕的诉讼请求。1.我方在签署合同前有告知林小燕产权情况，其是知悉的。林小燕从2015年开始签署合同履行至今，产权有问题为何之前不提出。双方协商时，林小燕是有把握办理相应手续才会签署合同，而且林小燕经营商铺5年。2.不认可疫情是不可抗力。疫情是2020年2、3月份的问题，5月份就已经恢复了。而且我方和林小燕表示疫情期间可以减免一个月租金，但之前每年租金应上涨，而林小燕没有支付上涨的租金，该减免一个月租金在上涨租金中抵扣。3.关于退回保证金问题，林小燕因自身经营原因要终止合同，不是我方过错，不应退回保证金。但是现在商铺仍由林小燕在经营，双方并未终止合同，林小燕也没有和我方协商要如何终止合同，合同还在履行中。刘卉向本院提出反诉请求：1.林小燕向刘卉支付2020年2月至4月（月租金52500元）、9月至12月（月租金55000元）租金；2.林小燕向刘卉支付2017年7月1日至2019年12月31日、2020年1月1日至1月31日、2020年5月1日至8月31日的租金差额（林小燕没有按照合同约定的租金标准付租，而是一直以4.8万元的标准交租，要求林小燕补足与合同约定标准的差额部分）；3.林小燕向刘卉支付上述两项租金的滞纳金（以当月欠付的租金为本金，从当月1日起计至实际支付之日止）；4.刘卉没收林小燕保证金15万元；5.本案诉讼费由林小燕承担。事实与理由：林小燕在合同履行期间，从2017年7月1日起就没有给足租金，到2020年才给了5个月租金，至今尚欠租金，而且商铺一直由林小燕在使用，也没有向我方提出过要终止合同。如果之后因为林小燕提前解约产生的其他损失，我方会向林小燕主张。林小燕就反诉辩称：1.租金差额的问题，根据合同的约定是按照月来缴交租金，林小燕本人跟代理人说租金已缴交至8月份，刘卉刚才说有租金差额，我方需要庭后核对后书面回复法院。2.我方不同意缴交差额租金，因为刘卉没有证据证明其拥有涉案商铺的所有权，如果刘卉不是涉案商铺的所有权人，其无权向我方主张权利。根据合同第四条第四款，刘卉确实有给我方察看过相应的产权文件，但是我方不是专业法律人士，也看不懂，不能据此认为合同有效或者刘卉就是产权人。3.关于刘卉提出恢复原状的问题，由于涉案商铺没有报建资料，我方不知道原状是如何，而且我方承租涉案商铺时，原状是与现状一致。经审理查明：2015年7月16日，刘卉（出租方）与林小燕（承租方）签署《商铺租赁合同》，约定刘卉将涉案商铺出租给林小燕，建筑面积238平方米，租期十年，自2015年7月1日至2020年6月30日；林小燕签订合同时向刘卉缴纳保证金15万元，租赁期满，费用结算清楚并经刘卉验收商铺合格后，刘卉无息退还上述保证金给林小燕；林小燕每月5号前支付当月租金，其中2017年7月1日至2018年6月30日月租金49500元，2018年7月1日至2019年6月30日月租金51000元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金52500元，2020年7月1日至2021年6月30日月租金55000元；（第三条第三款）林小燕必须按照约定缴纳租金，如无故拖欠租金，刘卉给予林小燕七天宽限期，从第八天开始刘卉有权向林小燕每天按实欠租金2%加收滞纳金；（第四条第四款）刘卉应提供商铺房地产权属相关文件，以协助林小燕办理工商执照或其他登记手续，刘卉提供的产权证明资料为“拍卖成交确认书”及图纸、“拍卖补充协议”“关于交接租约函”等文件；（第七条）1.若刘卉在林小燕没有违反合同情况下提前解除合同，视为刘卉违约，刘卉应提前三个月书面通知林小燕，并退还押金给林小燕兼赔偿林小燕当月租金的2倍月租金作为赔偿金给林小燕以及装修费用；2.若林小燕在刘卉没有违反合同的情况下提前解除合同，视为林小燕违约，林小燕负责赔偿违约金，刘卉收取的押金不退给林小燕作为赔偿违约金，如因此造成商铺内部损坏的，还应负责赔偿等。同日，刘卉开具《收据》，载明收到林小燕交来租涉案商铺保证金15万元。为证明林小燕交租情况，双方各自提交了证据。林小燕提交了工商银行业务电子回单，刘卉提交了《借记卡账户历史明细清单》，均显示在2020年1月10日、2020年5月13日、2020年6月3日、2020年7月2日、2020年7月28日、2020年8月20日各缴纳租金48000元。为证明涉案商铺产权情况，刘卉提交了《拍卖成交确认书》《拍卖补充协议》等证据。林小燕对该部分证据真实性、合法性、关联性均不确认。本院向广州市规划和自然资源局发函查询涉案商铺的报建情况，该局函复称“根据来函要求，现提供《建设工程规划许可证》（穗城规天建字[1993]第225号）及其首层平面图给你院”并提供该许可证及平面图作为附件。庭审中，双方确认原告租赁涉案商铺是用于分租给第三方做电子产品。林小燕还称：1.由于刘卉一直没有过来收铺，所以林小燕还在看管商铺，如果可以终止合同，可随时交还场地；2.2020年2月、3月政府规定不能开业，4月之后也开始限流营业，而且政府还要求商家安装测温设备，但小商铺没有能力去安装测温设备，所以无法继续经营，同时市场的人流量受到影响；3.双方没有就疫情期间租金减免达成协议，最终刘卉并没有减免租金。刘卉还称：1.涉案商铺是从广发银行处拍卖取得，因为广发银行工作人员有变更，所以产权登记手续尚未办理下来；2.林小燕在2019年12月31日之前每月按48000元的标准交租；3.合同不具备终止条件，不同意收回商铺；4.减免了2020年2月份租金，该租金的减免在此前没有缴足租金中扣减。本院认为：《商铺租赁合同》系当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应切实履行。涉案商铺虽未登记在刘卉名下，但刘卉已提交证据证明其权属来源，且合同第四条第四款对涉案商铺产权情况已有说明。现林小燕在合同实际履行了五年多后以刘卉未取得产权证导致无法通过消防报装及无法办理工商执照为由要求终止合同，缺乏理据，亦不符合诚信原则，本院对其第一项本诉请求不予支持。保证金尚未达到合同约定的退还条件，本院对其第二项本诉请求亦不予支持。从查明事实看，合同履行期间林小燕一直按照48000元的月租金标准交租，该标准虽与合同约定不一致，但未见刘卉对此提出异议，应视为双方以实际行为变更了合同约定内容。刘卉在双方发生争议后在诉讼过程中主张租金差额，缺乏理据，亦不符合诚信原则，本院对其第二项反诉请求不予支持，对其要求租金差额滞纳金的反诉请求亦不予支持。合同未解除，且林小燕未交还涉案商铺给刘卉，其作为承租人，理应按时缴纳租金。从现有证据看，林小燕未支付2020年2月至4月租金、9月至12月租金。因刘卉称已减免林小燕2020年2月租金，只是认为该租金的减免应在此前没缴足租金中扣减，而本院对刘卉所称的租金上涨的差额不予认可，故林小燕无需再向刘卉支付该月份租金。据此，本院考虑新冠××疫情对涉案商铺经营的影响情况，基于公平原则酌情认定林小燕应按24000元的月租金标准支付2020年3月、4月租金、按48000元的月租金标准支付2020年9月至12月租金，上述租金合计240000元。合同约定每月5号前支付当月租金，再结合第三条第三款约定的内容，即林小燕最迟应于每月12号前支付租金，否则需每日按实欠租金2%的标准加收滞纳金。林小燕逾期交租，构成违约，刘卉要求林小燕支付滞纳金，合理有据，但合同约定的滞纳金标准过高，本院基于公平原则予以调整，酌情认定林小燕应按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准支付滞纳金，以当月欠付租金为本金，自当月13日起计至实际付清之日止，且以本金为限。至于刘卉要求没收保证金的反诉请求，缺乏合同依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：原告（反诉被告）林小燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）刘卉支付2020年3月、4月及2020年9月至12月的租金合计240000元；原告（反诉被告）林小燕于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）刘卉支付滞纳金（按月分期计算；2020年3月、4月均以24000元为本金，2020年9月至12月均以48000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%的标准支付滞纳金，自当月13日起计至实际付清之日止，以本金为限）；驳回原告（反诉被告）林小燕的全部本诉请求；驳回被告（反诉原告）刘卉的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费36485元，均由原告（反诉被告）林小燕负担；反诉受理5058元（已减半收取），由原告（反诉被告）林小燕负担1923元，被告（反诉原告）刘卉负担3135元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  杨慧芬人民陪审员  何晓芬二〇二一年四月二十六日书 记 员  邱莉晶梁昭仪