新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）新0102民初1047号 原告：阿依先木阿不力孜，女，1977年9月20日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：库尔邦马木提，新疆阿瓦木律师事务所律师。 被告：张叶X，男，1976年12月24日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市水磨沟区。 被告：金马，男，1978年5月2日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。 委托诉讼代理人：高霞，新疆鼎信旭业律师事务所律师。 第三人：乌鲁木齐房地产开发（集团）房地产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区解放南路218号宝亨大厦四楼。 法定代表人：张四新，该公司董事长。 委托诉讼代理人：艾海提吐尼牙孜，男，1989年10月8日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 委托诉讼代理人：戎涛，男，1975年9月23日出生，住新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市天山区。 原告阿依先木阿不力孜与被告张叶X、被告金马、第三人乌鲁木齐房地产开发（集团）房地产经纪有限公司（以下简称乌房集团经纪公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月12日第一次公开开庭进行了审理，原告阿依先木阿不力孜的委托诉讼代理人库尔邦马木提，被告张叶X，被告金马的委托诉讼代理人高霞，第三人乌房集团经纪公司的委托诉讼代理人艾海提吐尼牙孜均到庭参加诉讼。因有新证据，本院于2021年4月23日第二次公开开庭进行了审理，原告阿依先木阿不力孜的委托诉讼代理人库尔邦马木提，被告张叶X，被告金马的委托诉讼代理人高霞，第三人乌房集团经纪公司的委托诉讼代理人戎涛均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告阿依先木阿不力孜向本院提出诉讼请求：1．请求依法确认原告，被告签订的转租协议无效；2．判令被告返还原告转让费80000元；3．判令被告返还原告缴纳的押金5000元；4．本案诉讼费、保全费、邮寄送达费由被告承担。原告当庭明确第一项诉讼请求为要求确认2020年4月23日原告与被告张叶X签订的转租协议，以及2020年4月26日原告与被告金马签订的门面租赁合同为无效。事实与理由：2020年4月23日被告与原告签订协议，被告给原告转让位于乌鲁木齐市天山区红旗路西街69号的门面，转让费为80000元，年租费48000元，另交5000元押金。签订协议之后原告按照协议内容将80000元转让费与5000元押金按时交给被告。但该店铺属于不能转让的店铺，尚未开业就被房产科查封。被告在签订协议时隐瞒该情况违法转让该店，侵犯原告的合法权益。店铺查封后原告多次找被告要求退款，但以各种理由拖延拒绝，躲避原告。故诉至贵院。 被告张叶X答辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下，让我一个人承担退还全额款项是不应该的，因为我没有返还能力，大部分钱是我转给我合伙人了。被告金马转租时未告知涉案房屋是不能转租，被告金马也与原告签订了转租协议，被告金马从我这儿收取了房租，押金5000元我也随后就转给被告金马的，因此我同意退还原告我实际收到的20000元。 被告金马答辩称，不同意原告的诉讼请求。因为原告与金马之间不存在合同关系，虽然合同是金马签字的，但是该涉案房屋给原告转让的是张叶X，转让费也是张叶X收取的，被告金马没有收过原告的任何款项。此外，金马不认识原告，原告也无证据证明被告恶意串通，金马在2019年就转租给张叶X的，期间乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司没有提出过任何异议，因此请求驳回原告对金马的诉讼请求。 第三人乌房集团经纪公司陈述，我方是乌鲁木齐房地产开发（集团）有限公司的子公司（以下简称“乌房集团”）。得知金马将涉案房屋转租后，于2020年5月7日，乌房集团查封了涉案房屋。 本院开庭对当事人提交的证据组织了证据交换和质证。 经本院审理认定事实如下：被告金马与案外人乌房集团一年一签形式签署《房屋租赁协议》，承租案外人乌房集团坐落于乌鲁木齐市天山区X巷XX栋X号23.78平方米的房屋。最后一次，即2019年10月15日，被告金马（乙方、承租人）与案外人乌房集团（甲方、出租人）签订《房屋租赁协议书》一份，合同约定：租赁期限为2019年10月15日至2020年10月14日；乙方应服从公房管理的有关规定，不得自私将公房转租、转让、转借、拆除、改装或改变用途，如违反，甲方有权终止协议，收回房屋，因此造成的损失，由乙方自行承担并赔偿甲方的相应损失等。 2019年9月1日，被告金马（甲方、出租方）与被告张叶X（乙方、承租方）签订《门面租赁合同》一份，约定内容：甲方将位于乌鲁木齐市天山区X巷X号房屋出租给乙方经营；租赁期为2019年9月1日至2020年10月1日，年租金48000元、押金4800元；租赁期间，乙方转租时，必须经过甲方书面同意签订转租合同。合同还约定了其他条款。合同签订后被告金马将该房屋交付给被告张叶X，被告张叶X向其缴纳了租金。 2020年4月23日，被告张叶X（甲方、出租方）与原告阿依先木阿不力孜（乙方、承租方）就涉案房屋换转租事宜签订《转租协议》一份，约定：今收到阿依先木阿不力孜转租费8万元整（捌万元），房租有6个月（自2020年4月1日至10月1日），房租每月4000元，年租48000元。当日，原告阿依先木阿不力孜向被告张叶X转账80000元转让费。2020年4月24日，其向被告张叶X转账5000元押金。收到转让费后，被告张叶X将房屋交付给原告阿依先木阿不力孜。 2020年4月26日，被告金马（甲方、出租方）与原告阿依先木阿不力孜（乙方、承租方）就涉案房屋转租事宜补签《门面租赁合同》一份，内容约定：租赁期限2020年4月26日至2021年4月25日，年租金48000元，房屋押金5000元；租赁期间，乙方转租时，必须经过甲方书面同意签订转租合同。合同还约定了其他条款。 2020年5月7日，原告阿依先木阿不力孜尚未投入经营，案涉房屋以公房性质不能转租为由被案外人乌房集团查封并收回。 另查明，原、被告及第三人均予以确认坐落于乌鲁木齐市天山区X巷X号X栋X号、乌鲁木齐市天山区X巷X号、乌鲁木齐市天山区X巷X号均为案涉房屋。 本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案所涉《门面租赁合同》及《转租协议》成立于民法典施行前，双方之间的争议亦发生在民法典实行前，故本案应当适用当时的相关法律作为裁判依据。案涉合同效力认定。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有约束力，同时，《中华人民共和国合同法》第五十二条也规定了合同无效的几种情形，其中包括恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益、以合法形式掩盖非法目的等。本案中，案外人乌房集团将的涉案房屋出租给被告金马使用，双方为此签订有租赁合同，且合同已实际开始履行。双方签订的《租赁合同》内容未违反法律法规强制性规定，未损害国家及第三人的利益，为合法有效的合同，双方均应严格按照合同中的约定全面履行各自的义务。被告金马辩称转租给被告张叶圣出租人同意，并将其与乌房集团合同内容告知被告张叶X，对此被告张叶X、第三人乌房集团经纪公司均不予认可。被告金马亦无其他证据证实其主张。本院认为，首先，被告张叶X与原告阿依先木阿不力孜签订《转租协议》后，被告金马仍然与原告阿依先木阿不力孜补签《门面租赁合同》，从被告金马与被告张叶X签订的租赁合同或被告金马与原告阿依先木阿不力孜签订的租赁合同内容来看，涉案房屋经被告金马同意方可转租，而根据乌房集团与被告金马签订的《租赁合同》约定内容，被告金马对涉案房屋无转让、转租权，自然导致被告张叶X亦对涉案房屋无处分权。其次，案外人乌房集团与被告金马之间的协议约定的租赁期限为自2019年10月15日至2020年10月14日，而转租协议约定的租赁期限为自2020年4月26日至2021年4月25日，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条“承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外”之规定，本案中承租人未经出租人同意进行转租，转租协议中超出2020年10月14日部分的约定当然无效。故本院认定，原告阿依先木阿不力孜与被告金马于2020年4月26日签订的《门面租赁合同》为无效，认定原告阿依先木阿不力孜与被告张叶X于2020年4月26日签订的《转租协议》为无效。关于转让费、押金给付责任的认定。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，双方没有争议的事实是，原告阿依先木阿不力孜根据与被告张叶X签订的转租协议约定向被告张叶X支付转让费80000元、押金5000元。原告阿依先木阿不力孜尚未实际使用涉案房屋就被案外人乌房集团收回。本案中的租赁协议和转租协议系各自独立的合同，根据合同的相对性原理，原告阿依先木阿不力孜作为次承租人只能向合同的相对人即承租人（实际转租人）张叶X主张权利，被告金马虽与原告阿依先木阿不力孜补签《门面租赁合同》，但实际上未向原告阿依先木阿不力孜履行义务或未直接收取转让费、租金等，原告阿依先木阿不力孜无权向出租人金马主张权利，故本案中金马对原告的损失不承担责任。综上被告张叶X应返还原告阿依先木阿不力孜转让费80000元、押金5000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、确认原告阿依先木阿不力孜与被告金马于2020年4月26日签订的《门面租赁合同》为无效；确认原告阿依先木阿不力孜与被告张叶X于2020年4月26日签订的《转租协议》为无效； 二、被告张叶X返还原告阿依先木阿不力孜转让费80000元； 三、被告张叶X返还原告阿依先木阿不力孜押金5000元； 四、驳回原告阿依先木阿不力孜对被告金马的其他诉讼请求。 以上被告张叶X支付原告的款项于本判决生效后，立即付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案减半收取案件受理费962.5元（原告已预交），由被告张叶X负担，于判决生效后立即向原告付清。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院。 审判员 迪丽努尔艾尔肯 二〇二一年四月二十五日 书记员 哈尼克孜吐尔昏