福建省尤溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0426民初226号原告：朱开田，男，1975年3月16日出生，汉族，住福建省尤溪县。原告：张吓妹，女，1975年3月3日出生，汉族，住福建省尤溪县。被告：福建泰禾新世界商业运营管理有限公司，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇竹屿路6号东二环泰禾广场22号楼7层709室。法定代表人：郭淑华，该公司执行董事兼总经理。原告朱开田、张吓妹与被告福建泰禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称“泰禾新世界公司”）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱开田、张吓妹到庭参加诉讼，被告泰禾新世界公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱开田、张吓妹向本院提出诉讼请求：1.判令泰禾新世界公司支付朱开田、张吓妹自2020年2月1日至2020年11月1日的租金86,949元；2.泰禾新世界公司支付朱开田、张吓妹违约44,716元（暂算至2020年11月1日）。在诉讼过程中，朱开田、张吓妹变更、增加诉讼请求为：1.解除朱开田、张吓妹与泰禾新世界公司于2018年5月1日签订的《房屋租赁委托合同》；2.泰禾新世界公司支付朱开田、张吓妹自2020年2月1日至返还租赁房屋之日止的租金（暂算至2021年3月1日，租金为125,593元）；3.泰禾新世界公司支付朱开田、张吓妹自欠付租金之日起至实际给付租金之日止按一年期贷款市场报价利率四倍计算的违约金。事实和理由：2018年4月朱开田、张吓妹向尤溪泰禾房地产开发有限公司购买了尤溪泰禾红裕项目13号楼106号商铺，2018年5月1日朱开田、张吓妹与泰禾新世界公司就该商铺委托租赁事宜签订了《房屋租赁委托合同》。合同约定：委托期限10年，自2018年5月1日至2028年4月30日止，朱开田、张吓妹（甲方）同意以2018年5月1日为起租日，自起租日起开始计算租金，泰禾新世界公司（乙方）在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三方使用，乙方保证甲方自起租日起每个租赁年度可获得相当于购房合同总价7%的租金，共计115,932元。租金每三月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方，依此类推。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房价款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。合同签订后，泰禾新世界公司仅支付从2018年5月1日起至2020年2月1日的租金，余款经朱开田、张吓妹多次催讨，泰禾新世界公司以种种借口推诿。为此，朱开田、张吓妹特向法院提起诉讼。泰禾新世界公司辩称，1.泰禾新世界公司同意解除与朱开田、张吓妹签订的《房屋租赁委托合同》。但因涉案房屋此前经朱开田、张吓妹同意已出租给第三人。合同解除后，朱开田、张吓妹应继续维持与第三人的租赁关系，朱开田、张吓妹无权收回房屋。2.朱开田、张吓妹主张合同解除后至实际返还之日的租金不应得到支持。3.相关租金支付标准因受病情影响，请求适当予以减免。4.违约金计算基数和计算标准过高，请求法院予以调整。朱开田、张吓妹诉请以“购房款的日万分之一”计算违约金，标准过高。即使存在逾期租金，朱开田、张吓妹实际损失仅为逾期租金的利息损失，因此违约金计算基数应以实际逾期租金数额为基数，朱开田、张吓妹以购房款总额为基数远远超过了其所发生的实际损失。综上所述，朱开田、张吓妹要求支付租金差价无任何事实及法律依据；其主张违约金基数及标准明显高于其实际损失，依法应予以调整；即使存在逾期租金，因受病情影响，属于不可抗力导致合同履行不能，请求予以减免。本院经审理认定事实如下：案涉位于尤溪县××镇××路××号××幢××的房屋，系朱开田、张吓妹向尤溪泰禾房地产开发有限公司购买的共有房产。2018年5月1日，朱开田、张吓妹（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）就案涉房屋委托租赁事宜签订一份《房屋租赁委托合同》，主要约定：甲方的房屋坐落于尤溪泰禾红裕项目13号楼一层106号商铺，房屋建筑面积（计租面积）192.11平方米。委托期限为10年，自2018年5月1日至2028年4月30日止；甲方同意以2018年5月1日为起租日，自起租日开始计算租金。甲方同意乙方作为甲方的代理人，全权授权乙方以甲方代理人身份或乙方名义对外出租房屋。乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额（相当于购房合同总价7%）共计115932元。应付甲方的房屋租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日，则顺延），依次类推。乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金等内容。合同履行过程中，泰禾新世界公司已向朱开田、张吓妹支付了案涉房屋从2018年5月1日起至2020年2月1日的租金，之后的租金，泰禾新世界公司至今未付。为此，双方引起纠纷。2020年11月16日，朱开田、张吓妹向本院提起诉讼，并申请诉前调解。本院认为，朱开田、张吓妹与泰禾新世界公司签订的《房屋租赁委托合同》，名为委托合同，实为房屋租赁合同，合同内容系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规规定，合法有效，双方均应按合同约定全面履行各自合同义务。朱开田、张吓妹已按合同约定交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，履行了合同义务。泰禾新世界公司租赁房屋后从2020年2月1日起未按合同约定足额支付租金，构成违约，应承担违约责任。诉讼中，泰禾新世界公司同意解除合同，视为双方已达成解除合同的合意，案涉合同可确定自朱开田、张吓妹提交增加解除合同的诉讼请求申请书送达泰禾新世界公司之日即2021年3月22日解除。自2020年2月1日起至合同解除之日止，泰禾新世界公司应按原合同租金标准向朱开田、张吓妹支付拖欠的租金131,712元（115,932元＋115,932元/年÷360天×49天）。对朱开田、张吓妹主张的合同解除后至返还租赁房屋时的租金损失，可由泰禾新世界公司参照原合同约定的租金标准向朱开田、张吓妹支付占有、使用租赁房屋期间的房屋占用使用费。泰禾新世界公司辩称受疫情影响属于不可抗力导致合同履行不能，应适用不可抗力的规定，适当减免租金，但其未就不可抗力导致合同不能履行的事实进行举证，该辩解理由不足，不予支持。合同约定逾期付款违约金以购房款总额为基数按日万分之一标准计算，因该约定过分高于逾期支付租金给朱开田、张吓妹造成的损失，泰禾新世界公司主张约定的违约金过高应予调整的理由成立，予以支持。本院兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司以应付未付租金为基数，自逾期之日起按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍即年利率15.4%计算。截至合同解除之日，泰禾新世界公司2020年2-4月租金计算逾期付款违约金的天数为280天；2020年5-7月租金计算逾期付款违约金的天数为188天；2020年8-10月租金计算逾期付款违约金的天数为97天，2020年11-1月租金计算逾期付款违约金的天数为7天，2021年2月-3月22日租金计算逾期付款违约金的天数为0天，合计572天，故泰禾新世界公司应支付朱开田、张吓妹的逾期付款违约金32,228元（131,712元×15.4%÷360天×572天）。综上，朱开田、张吓妹要求解除案涉合同，并要求泰禾新世界公司支付自2020年2月1日起欠付租金以及按银行贷款市场报价利率四倍计算逾期违约金的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。泰禾新世界公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百六十六条、第五百六十七条、第五百七十七条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、确认朱开田、张吓妹与福建泰禾新世界商业运营管理有限公司于2018年5月1日签订的《房屋租赁委托合同》于2021年3月22日解除；二、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司于本判决生效之日起十五日内向朱开田、张吓妹支付自2020年2月1日起至2021年3月22日的租金131,712元；三、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向朱开田、张吓妹支付房屋占有使用费（自2021年3月23日起，按年租金115,932元的标准计算至租赁房屋返还时止）；四、福建泰禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十五日内向朱开田、张吓妹支付截至2021年3月22日止的逾期付款违约金32,228元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,579元，减半收取计1,789.50元，由福建泰禾新世界商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。审判员  黄登忠二〇二一年四月八日书记员  廖贻煦附相关法条：一、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百六十七条合同的权利义务关系终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。