广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初24743号原告广州市进裕物业管理有限公司，住所地广州市黄埔区姬堂长庚西街13巷5号201房。法定代表人：郭振华，总经理。委托代理人：王云松,广东达熙律师事务所律师。委托代理人：萧泽锋，广东达熙律师事务所实习人员。被告莫五女（曾用名：莫伍女），女，1964年4月7日出生，汉族，住所地广州市海珠区，原告广州市进裕物业管理有限公司诉被告莫五女物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人王云松、萧泽锋到庭参加了诉讼，被告莫五女下落不明，经本院公告期限届满没有到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告诉称：2013年，原告与案外人鸿益华府小区开发商广东鸿益实业有限公司（以下简称广东鸿益公司）签订了《鸿益华府前期物业服务合同》，由广东鸿益公司委托原告对鸿益华府小区实施物业管理，委托管理期限从2012年9月20日起至业主大会作出选聘或者续聘决定为止。原告是鸿益华府小区的物业管理公司。被告自2018年8月至今的管理服务费、水费、公用分摊电费、生活垃圾处理费一直欠缴。503房的建筑面积为98.09平方米，被告应按2.75元／月／平方米的标准每月向原告缴交物业管理服务费269.75元。根据《商品房预售合同》之附件五《鸿益华府临时管理规约》第三章（二）2点，业主须按照规约的规定、负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金或费用等款项；第五章（三）5(1)款规定，管理者有权收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，以日息0.3%计算，被告无故拖欠管理费，故起诉请求判令：1、被告立即支付2018年8月至2020年3月期间的物业管理服务费5395元（实际管理费计算至法院开庭之日）及违约金5035.15元（以欠缴管理费为基数，每日按千分之三的标准计算，暂计至2020年5月7日，实际违约金计付至管理费清偿之日止）；2、被告立即支付2018年8月至2020年3月期间的水费522元、公用分摊电费529.39元、生活垃圾处理费200元，以上费用共计1251.39元（实际费用计算至法院开庭之日）及违约金1169.15元（以欠缴水费、公用分摊电费、生活垃圾处理费为基数，每日按千分之三的标准计算，暂计至2020年5月7日，实际违约金计付至水费、公用分摊电费、生活垃圾处理费清偿之日止）；3、本案诉讼费用由被告承担。被告没有提交答辩意见及证据。经审理查明：2012年9月20日，原告（乙方）与广东鸿益公司（甲方）签订《鸿益华府前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对鸿益华府提供前期物业管理服务，物业类型为住宅综合楼，名称为鸿益华府，位置为广州市海珠区新业路51-61号（单数）；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积按2.75元／月／平方米交纳。委托管理期限自2012年9月20日起至2015年9月19日止；甲方违反本合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，除须补交物业服务费用外，还应按每天千分之五的标准向乙方支付违约金；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止；物业服务合同期限届满，业主大会没有作出选聘或者续聘决定，原物业服务企业自愿按照原合同约定继续提供服务的，物业服务合同自动延续至业主大会作出选聘或者续聘决定为止；等。其后，原告对鸿益华府进行管理。2013年1月20日，广东鸿益公司与车颂麟签订《商品房预售合同》，由车颂麟向广东鸿益公司购买海珠区新业路59号503房。合同约定由原告进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米2.75元，由车颂麟自收楼之日起按月按时交纳。合同附件五中的《鸿益华府前期物业服务合同》约定：业主按其拥有物业的建筑面积按2.75元／平方米／月，每月30号前交纳次月的物业服务费；业主未能按时足额交纳物业服务费用的，除须补交物业服务费用外，还应按每天千分之五的标准支付违约金；等。业主必须依时缴交其名下单元须付的税项、水、电、燃气、网络等有关公共设施费用，业主须依照规约的规定，负责及依时缴交其名下应分担的管理费、按金及其它基金或费用等款项；收取未缴付的款项自应付之日起至支付日的利息，以日息0.3%计算，等。据广州市房地产档案馆于2019年12月13日出具的《广州市不动产登记查册表》记载：海珠区新业路59号503房的建筑面积为98.09平方米，产权人为被告；登记时间为2015年1月13日，所有权取得方式：赠与。本案诉讼中，原告表示物业管理费的缴费期限为每月收取一次，在每月的月底前支付。涉案小区的管理费标准住宅2.75元／月／平方米,涉案房屋建筑面积为98.09平方米，每月应交管理费金额为269.75元。原告诉讼请求计至开庭之日即2020年12月24日。被告从2018年8月开始拖欠费用，计至2020年12月24日，被告拖欠管理费7553元，违约金8699.44元、水费777元、公用分摊电费728.62元、生活垃圾处理费280元，违约金1872.71元。诉讼中，原告提交了广东鸿益公司的情况说明，证实鸿益华府小区至今仍未成立业主委员会，也未召开过后续业主大会，在物业服务合同期限届满后，无法作出选聘或者续聘决定，且广州市进裕物业管理有限公司自愿按照原合同继续提供服务，故根据《鸿益华府前期物业服务合同》相关条款的约定，该物业服务合同自2015年9月19日期满后自动延续至今。本院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，原告与建设单位广东鸿益公司签订的《鸿益华府前期物业服务合同》，对被告即涉案房屋的业主具有约束力。原告主张已根据上述合同约定为鸿益华府小区提供了物业管理服务，而被告所有的房屋在小区内，接受了原告的物业管理，则被告应当支付相应的物业管理费给原告。原告主张被告欠付涉案房屋2018年8月至2020年12月24日期间的物业管理费7553元、水费777元、公用分摊电费728.62元、生活垃圾处理费280元，被告作为付款义务人并没有提出否定性答辩或已支付款项的凭证应承担举证不利的法律后果，故本院对原告要求被告支付前述款项予以支持。原告主张被告应于每月30号前交纳次月的物业服务费，由于被告未及时支付物业管理费的行为已构成违约，应承担违约责任。《鸿益华府前期物业服务合同》约定迟延支付上述费用按每天千分之五的标准支付违约金，现原告要求按每日按千分之三的标准计算违约金的诉请，本院予以支持，但违约金以欠款金额为限。原告以《鸿益华府前期物业服务合同》主张迟延支付水费、公用分摊电费、生活垃圾处理费的违约金，但上述合同是涉案房屋原业主与广东鸿益公司签订的《商品房预售合同》的附件，现无证据证明上述合同可以约束被告，故原告以此要求被告支付该部份的违约金依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条，《最高人民法院》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告莫五女在本判决生效之日起10日内向原告广州市进裕物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年12月24日的管理费7553元及违约金（以每月应付款269.75元为基数，从2018年年9月1日起至实际付清各期物业管理费之日止，分别按每天千分之三的标准计付欠款的违约金（各期违约金以各期所欠物业管理费金额为限）给原告。二、被告莫五女在本判决生效之日起10日内向原告广州市进裕物业管理有限公司支付2018年8月1日至2020年12月24日水费777元、公用分摊电费728.62元、生活垃圾处理费280元给原告。三、驳回原告的其它诉讼请求。本案受理费279.77元，由原告负担50元，由被告负担229.77元。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 潘 宇二〇二一年四月二十三日书记员 梁晶晶李晶