广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16796号原告：朱俊鹏，男，1989年2月18日出生，汉族，住广州市萝岗区。委托诉讼代理人：陈德健,广东信耀（黄埔）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨仲山,广东信耀（黄埔）律师事务所律师。被告：王小平，男，1984年12月21日出生，汉族，住江西省赣州市信丰县。原告朱俊鹏诉被告王小平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案受理后，适用简易程序审理本案。因被告王小平需公告送达，本案依法转为普通程序审理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案于2021年3月10日由审判员独任公开开庭审理。原告朱俊鹏的委托诉讼代理人陈德健到庭参加诉讼，被告王小平经本院公告送达传票，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。现本案已审理终结。原告朱俊鹏向本院提出诉讼请求：1.判令自2020年11月1日起解除朱俊鹏、王小平之间租赁合同关系；2.判令王小平向朱俊鹏支付房租人民币6000元及物业费2774.15元，违约金32400元；(以上合计41174.15元)；3.判令王小平赔偿朱俊鹏恢复房屋原状所支付的费用30000元；4.判令由王小平承担本案诉讼费。事实和理由：朱俊鹏、王小平于2020年5月签订房屋租赁合同，约定由王小平租用广州市黄埔区开萝大道2号锐丰中心3栋401房第一层，面积约98平方米，月租金4500元，押金9000元，并约定物业费自理及相关违约条款。因王小平同意租用两年，朱俊鹏按王小平要求改造房屋，拆除一面墙由三房改成两房，并在合同中约定有权要求王小平在租赁期满后恢复原状。但王小平只交房租到8月，此后再未按约支付。经朱俊鹏多次催促，王小平至今仍未支付。朱俊鹏认为，双方之间的租赁合同合法有效，王小平未支付房租的行为已构成严重违约，朱俊鹏有权要求解除合同。被告王小平未到庭应诉，亦未提交书面答辩状及证据材料。经审理查明：朱俊鹏（出租方、甲方）与王小平（承租方、乙方）于2020年5月11日签订《房屋租赁合同》，约定乙方租用甲方位于广州市黄埔区开萝大道2号3栋401房第一层房屋，租期自2020年6月1日至2022年5月31日止。租金第一年为4500元整，第二年在第一年的基础上上涨5%，租金按月结算，由乙方于每月第一日交付给甲方。乙方应于本合同生效之日内向甲方支付押金9000元整，租赁合同期满，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。第九条，乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意，投资由乙方自理。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方缴纳恢复工程所需费用。第十条，房屋租赁期间，水电费、煤气费、电话费、物业管理费、网络费由乙方支付，并由乙方承担延期付款的违约责任。十二条，乙方拖欠租金累计达1个月、本合同第十条的费用逾期一个月未交，甲方可终止合同并收回房屋，造成甲方损失，由乙方负责赔偿。十四条违约责任，租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳年度租金的30%作为违约金。乙方逾期未交付租金的，每逾期一日，甲方有权按月租金的1%向乙方加收滞纳金。签订租赁合同后，王小平经朱俊鹏同意，拆除租赁房屋内的一面墙。朱俊鹏确认王小平于2020年5月11日向其支付押金3000元，于2020年6月6日、6月30日、8月1日支付2020年6-8月租金各3000元。朱俊鹏还确认王小平支付了2020年5、6月份物业费568.81元、610元。朱俊鹏另提交锐丰中心物业服务中心缴费通知单证明王小平欠缴水电费、物业服务费等共计2774.15元。朱俊鹏主张王小平自2020年9月起欠缴租金，其催缴未果，后期也联系不到王小平了。王小平于2020年10月21日将租赁房屋内家具清空时，被物业发现后报警并拍摄视频，物业当天也通知朱俊鹏了，朱俊鹏当天也过去了解了情况，一周后朱俊鹏在物业的帮助下更换了案涉房屋门锁。因此，本案中朱俊鹏按照月租金3000元的标准，主张王小平支付2020年9月及10月两个整月的租金。朱俊鹏提交于2020年12月9日与广州质德装饰工程有限公司签订的《合同书》、向朱翠霞转账的50000元转账凭证及案涉房屋现状图片，证实朱俊鹏为修复墙体实际花费50000元。朱俊鹏陈述50000元工程款除砌墙外还包括其他装修费用，但根据装修报价恢复墙壁的费用为31025元，故仅向王小平主张恢复墙壁的费用30000元。另，朱俊鹏提交粤（2020）广州市不动产权第06012670号《不动产登记权属证》，载明朱俊鹏系案涉房屋权属人。以上事实有《房屋租赁合同》、不动产权证明、账户明细、《锐丰中心物业服务中心缴费通知单》、微信聊天记录、《装修合同书》及支付凭证及当事人庭审陈述等证据予以证实，上述证据经过庭审质证，本院予以确认。本院认为，王小平经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩状，视为放弃自身抗辩权利，本院在审核朱俊鹏提交证据的基础上，依法进行裁判。朱俊鹏与王小平签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应恪守履行。王小平欠缴2020年9、10月份的租金，按照租赁合同“乙方拖欠租金累计达1个月，甲方可终止合同”之约定，合同解除条件已成就。朱俊鹏要求解除与王小平签订的房屋租赁合同符合法律规定，本院予以支持。朱俊鹏提起本案诉讼前并未向对方发出解除通知，故本院以本案起诉状副本公告送达王小平的时间即2020年2月6日作为双方租赁合同的解除时间。双方租赁合同实际履行的月租金标准为3000元/月，该标准亦不超过合同约定，且朱俊鹏在本案中诉请的租金标准亦是3000元每月。朱俊鹏陈述王小平欠缴租金后无法取得联系，物业于2020年10月21日发现王小平清空房屋后当天即告知朱俊鹏，从该日起朱俊鹏应知悉王小平拒不履行合同且清空房屋的事实，应视为从当日起其具备控制案涉房屋的权利。因此本院支持朱俊鹏主张的2020年9月至10月21日期间的租金，共计5032.26元（3000元＋3000元÷31天×21天）。朱俊鹏起诉超出部分，本院不予支持。同时，根据朱俊鹏提交的《锐丰中心物业服务中心缴费通知单》，朱俊鹏主张王小平支付起使用期间的物业管理费、代收自用水电费共计2774.15元，具有事实和法律依据，本院予以支持。关于违约金。由于违约金的功能是补偿性质，而非惩罚性质，因此，违约金的支付应以实际损失为基础。本案虽然合同约定了违约金标准，结合本案合同履行情况、双方当事人的过错程度等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情调整违约金为10000元。朱俊鹏诉请超出部分，本院不予支持。关于恢复房屋原状的费用。案涉租赁合同约定“除另有约定为外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用”。从朱俊鹏提交的双方微信聊天记录可知，王小平承租案涉房屋后确实敲除案涉房屋的一面墙壁，而朱俊鹏收回房屋后，其提交了装饰装修合同、装修项目价目表及支付凭证，上述证据形成完整的证据链，证实朱俊鹏确实将案涉房屋中被王小平敲除的墙壁重新砌起，并实际支付了相应费用。朱俊鹏主张砌墙的费用30000元，有事实和法律依据，本院予以支持。综上所述，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告朱俊鹏与被告王小平于2020年5月11日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月6日解除；二、被告王小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱俊鹏支付租金5032.26元、物业管理费、代收自用水电费共计2774.15元及违约金10000元；三、被告王小平于本判决发生法律效力之日起七日内向原告朱俊鹏赔偿恢复房屋原状费用30000元；四、驳回原告朱俊鹏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1579元，由原告朱俊鹏负担518元，被告王小平负担1061元。缴付义务人应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院缴付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  张淳淳二〇二一年四月二十三日书记员  邹 忻