北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初2802号原告：严奇，男，1952年2月28日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：严晓薇（严奇之女），住北京市通州区。被告：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，该公司法务经理。原告严奇诉被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严奇，被告汇鑫伟业公司的委托诉讼代理人张恒宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严奇向本院提出诉讼请求：1．请求判令被告赔偿违约金三万元；2．请求判令被告赔偿违约损失费三万五千元；3．请求判令被告修复卫生间下水道，并将蹲便池恢复成原来的坐便池；4．本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：原、被告双方于2018年7月21日签订了《底商出租协议》（以下简称“合同”），合同约定：由被告承租原告所有的位于北京市通州区华兴园底商，建筑面积64．66平方米，租期为三年，自2018年7月22日起至2021年7月21日止。租金支付方式为半年付，押金30000元整。租金缴纳期限及其他事宜参见合同。2020年初新冠肺炎疫情爆发，被告以新冠肺炎疫情为借口，于2020年2月24日单方面提出要解除合同，原告当即告诉被告，根据合同约定只要承担违约责任（违约金3万元），可以解除合同。但被告反复强调新冠肺炎疫情属于不可抗力，故不承担违约责任。原告认为承担违约责任与合同第八条免责条件无因果关系。因为合同的第七条中明确约定，1．若甲方在乙方没有违反本合同的情况下提前解除合同或另租他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元并承担乙方装修费用。2．若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，负责赔偿违约金30000元。原告认为新冠疫情不能构成合同解除的理由，以新冠疫情导致合同不能履行而要求提前解除合同，被告应当承担提前解除合同的违约责任。由于被告达单方面解除合同，致使原告的商铺至今仍未能租出去，给原告造成很大损失，要求被告承担2个月的经济损失。被告经营期间人员繁杂，卫生间废纸乱扔，将下水道严重堵塞，现只能小便冲不走大便，要求被告维修下水道。为了维护原告的合法权益，诉至法院，请求法院依法判决。被告汇鑫伟业公司辩称：一、被告因疫情原因向原告主张解除合同，系依据不可抗力依法向被告行使合同解除权。二、被告无须向原告支付违约金及损害赔偿金。1．被告因疫情原因于2020年2月24日通过邮寄钥匙和解约函的方式向原告主张解除合同。因原告拒收邮件未能送达，其后我司工作人员以电话等方式向其告知解除合同和房屋交接工作。严奇表示同意解除合同，但因其在外地不能回京办理房屋交接，所以需要等回京后进行房屋交接。因原告以其不在北京等各种理由予以推脱交接，致使原被告在2020年3月30日才进行了交接房屋，故相应占有使用费的损失都应当由原告自行承担。2．原告虽然同意解除房屋租赁合同，但其自2020年2月至2020年3月19日期间一直故意拖延办理房屋交接手续，且期间工商管理部门不受理业务致使被告无法办理迁址手续。故被告于2020年3月19日和2020年3月23日通过电话方式催促其办理房屋交接手续并达成了免租相关的约定，对此有录音证据予以佐证。3．原被告于2020年3月30日完成房屋交接和工商地址迁址工作，原告接收房屋时未向被告表示异议或主张违约金、损害赔偿金的意思表示。因此，原告无权另行向被告主张房屋损害及违约金。综上，请求法院依法驳回原告全部的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月11日，严奇（出租方、甲方）与汇鑫伟业公司（承租方、乙方）签订了《底商出租协议》，约定如下：一、甲方出租的商铺坐落地址为北京市通州区华兴园，建筑面积64．66平方米。二、租赁期限及用途。租期三年，自2018年7月22日起至2021年7月21日止。其中免租期自交房算起10天，作为乙方装修时间。该房屋乙方用于商业使用。租金支付方式为半年付，押金三万元整。三、2018年7月22日至2019年7月21日的租金为200000元；2019年7月22日至2020年7月21日的租金210000元；2020年7月22日至2021年7月21日的租金220000元。四、出租方将房屋交给承租方后，承租方不得破坏房屋整体结构，不得随意拆动承重墙，如承租方不再使用出租方的底商后，承租方不得破坏已装修部分及房屋架构。五、若甲方在乙方没有违反合同的情况下提前解除合同或另租给他人，视为甲方违约，负责赔偿违约金30000元，并承担乙方装修费用。若乙方在甲方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为乙方违约，乙方负责赔偿违约金30000元。六、乙方承诺租赁合同到期或解约，营业执照二十个工作日迁出，如未迁出乙方向甲方继续交纳房屋租金，直至营业执照迁出为止。协议经双方签字、盖章确认。协议签订后，严奇将房屋交付汇鑫伟业公司，汇鑫伟业公司向严奇支付押金30000元，并将租金支付至2020年7月21日。2020年2月24日，汇鑫伟业公司向严奇送达了《解除通知函》，后又通过短信方式向严奇进行了发送。2020年3月13日，严奇短信回复汇鑫伟业公司工作人员王珊称，《解除通知函》刚刚看到，为了顺利签署解约协议：一、请承租人尽快完成《底商出租协议》中力所能及的条款，为解约创造条件；二、请承租人出具新冠肺炎疫情是不可抗力的官方确认文件；三、请承租人出具纸质解约文件发送到出租人的电子邮箱。同日，王珊回复严奇称，可按合同约定解约，支付出租人违约金，但解约日期按照2020年3月1日交钥匙为准。2020年3月30日，汇鑫伟业公司将注册地址从涉案房屋迁出。2020年3月31日，原被告双方办理了案涉房屋的交接，并签订了《房屋交接确认单》。后汇鑫伟业公司将严奇诉至本院，2020年11月9日，本院作出（2020）京0112民初13444号民事判决，判决如下：一、确认汇鑫伟业公司与严奇签订的《底商出租协议》于2020年2月24日解除；二、严奇退还汇鑫伟业公司押金30000元，于本判决生效后七日内执行清；三、严奇退还汇鑫伟业公司扣除房屋占用费后的剩余租金64438．35元，于本判决生效后七日内执行清；四、驳回汇鑫伟业公司的其他诉讼请求。汇鑫伟业公司提起上诉，北京市第三中级人民法院于作出（2021）京03民终1709号民事判决书，判决驳回上诉、维持原判。庭审中，关于主张的违约损失费，严奇称是因为汇鑫伟业公司单方面解约导致其房屋10个月租不出去产生的损失。关于主张的修复下水道及更换坐便器，严奇称在双方交接时其未注意厕所的问题，在他人看房时才发现。汇鑫伟业公司对此不予认可，称租赁涉案房屋时即为蹲便器，其未进行过更换，下水道堵塞的问题也非汇鑫伟业公司造成。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。本案中，双方就涉案房屋签订的《底商出租协议》系双方自愿订立，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当依约履行。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。2020年，我国发生了新冠肺炎疫情这一突发公共卫生事件，疫情防控期间人口流动减少，对于汇鑫伟业公司租赁涉案房屋开展经营势必造成一定影响，但这种影响有一定的时效性，并不足以达到无法实现合同目的、需要解除合同的程度，汇鑫伟业公司应当承担提前解除合同的违约责任。故对于严奇主张违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于严奇主张的违约损失费，双方合同已经约定了违约金，严奇未提交证据证明约定的违约金低于其实际损失，故对该项诉讼请求，本院不予支持。关于严奇主张的修复下水道及更换座便器的诉讼请求，严奇未举证证明下水道堵塞系汇鑫伟业公司造成，亦未举证证明涉案房屋租赁给汇鑫伟业公司时的卫生间状况，且在双方交接时未提出下水道及座便器问题，故对上述诉讼请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司向原告严奇支付违约金30000元，于本判决生效后七日内执行清；二、驳回原告严奇的其他诉讼请求。案件受理费713元，由原告严奇负担438元（已交纳），由被告北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担275元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员  卫丹二〇二一年四月三十日书记员  杨昳