上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0118民初3708号原告：上海市青浦区华新镇人民政府，住所地上海市青浦区。法定代表人：林峰，镇长。委托诉讼代理人：李庆春，上海卿云律师事务所律师。委托诉讼代理人：张迎川，上海卿云律师事务所律师。被告：上海巨溪工贸有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：陆麟，总经理。委托诉讼代理人：陆春明，男。委托诉讼代理人：马德徽，上海李小华律师事务所律师。原告上海市青浦区华新镇人民政府(下称“华新镇政府”)诉被告上海巨溪工贸有限公司(下称“巨溪公司”)土地租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月26日作出(2019)沪0118民初3070号民事判决。原告华新镇政府不服该判决，向上海市第二中级人民法院提起上诉。上海市第二中级人民法院于2019年10月15日作出(2019)沪02民终7970号民事裁定书，裁定发回重审。本院于2020年3月3日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序进行审理。本案于2020年4月23日第一次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李庆春、被告的委托诉讼代理人陆春明、刘建光到庭参加诉讼。后被告撤销对刘建光的委托，并委托马德徽为诉讼代理人。依据原告申请，本院依法通过上海市高级人民法院委托上海国城土地房地产资产评估有限公司对涉案地上建筑物的价值进行评估。本案于2021年2月8日第二次公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人李庆春、被告的委托诉讼代理人陆春明、马德徽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华新镇政府向本院提出诉讼请求：判令巨溪公司立即腾退位于上海市青浦区华新镇凤中路XXX号面积为2,290.90平方米的土地，并将该土地归还给华新镇政府。事实与理由：1994年9月26日，上海市青浦凤溪塑料制品厂(下称“凤溪塑料厂”)与上海凤溪实业总公司(下称“凤溪实业总公司”)签订《土地租用费协议书》，约定凤溪塑料厂租用凤溪实业总公司土地3,110平方米，租金每年每平方米人民币(以下币种均同)1.50元，年租金于当年12月31日前交付，租期为1995年1月至2000年12月等。后凤溪实业总公司被注销，权利义务由华新镇政府承接。凤溪塑料厂转制为巨溪公司，《土地租用费协议书》继续履行。协议到期后，华新镇政府与巨溪公司未续签土地租赁协议，但巨溪公司仍向华新镇政府支付土地租金，视为双方继续按原约定履行协议。2017年开始巨溪公司拒绝支付土地租金，且巨溪公司的用地批复早已到期，巨溪公司未申请续期，故华新镇政府起诉至本院。被告巨溪公司辩称：不同意华新镇政府的诉讼请求。巨溪公司对凤中路XXX号房屋土地拥有合法使用权，1994年10月5日，上海市青浦县凤溪工业公司与陆春明(凤溪塑料厂)签订《产权转让合同》，合同约定土地租用年限为三十年，土地租用费双方需要协商，但事后未协商，土地租用年限未满。巨溪公司与华新镇政府从来没有签订过租赁合同。1996年2月28日，巨溪公司经县级人民政府批准取得集体土地建设用地使用证，华新镇政府不能随意收回土地。因华新镇政府相关部门工作失误，将原批准给巨溪公司使用的3,110平方米中的部分土地出让给他人，造成巨溪公司仅取得了2,533平方米。1997年11月13日，巨溪公司取得沪房地青字(1997)第002511号《上海市房地产权证》(下称“房地产权证”)，土地面积为2,533平方米。2006年因市政工程需要系争土地面积又被征收一部分，现在面积不到2,553平方米，当时政府答应补偿的土地至今仍未补偿。巨溪公司拥有房屋和土地的合法权利，华新镇政府无权侵害巨溪公司权益。2014年1月1日起税务部门开始向巨溪公司征收城镇土地使用税，每年缴纳土地使用税15,198元，房产税38,072.28元，远大于华新镇政府主张的租金。现国家对土地已经征收土地使用税，华新镇政府无权再收取土地租金。华新镇政府按照2,533平方米收费至2016年，多收取的部分至今未退还。巨溪公司保留要求归还多收的被征收部分的租金和税费的诉权。经开庭审理查明，1994年9月26日，凤溪实业总公司(甲方)与凤溪塑料厂(乙方)签订《土地租用费协议书》，约定土地实行租用，土地总面积3,110平方米，每年每平方米1.50元，租用费于每年12月31日之前，金额上交于甲方，如逾期以逾期天数按银行贷款利率支付违约金。本协议自1995年1月至2000年12月止为期，到期每三年续订一次，租费按当年市场物价情况协商定，直到租用期满为止。如乙方继续租用，双方再协商。陆春明原系凤溪塑料厂的法定代表人。1994年10月5日，上海市青浦县凤溪工业公司(甲方)与陆春明(凤溪塑料厂)签订《产权转让合同》，约定甲方将凤溪塑料厂的资产转让给乙方，合同第九条约定，土地租用年限为30年，租用期内如乙方转租必须双方协商解决。土地租用费如国家有新的政策规定，双方协商解决。土地租用费协议具体条款由甲乙双方另订等。巨溪公司于1994年11月登记成立，原法定代表人为陆春明。1995年11月27日，青浦县人民政府出具《关于同意上海巨溪工贸有限公司调拨使用上海青浦凤溪塑料制品厂建设用地的批复》，批准巨溪公司在凤中路西侧，调拨使用凤溪塑料厂用地3,110平方米作为扩建车间用地，用地至2009年12月31日。1996年2月28日，巨溪公司取得《集体土地建设用地使用证》，土地位于凤溪叙南村，面积3,110平方米，用途为工业。1997年11月13日，巨溪公司取得房地产权证，房地产坐落在凤溪镇叙南村，土地面积2,533平方米，建筑面积1,977平方米，性质为集体，用途为工业用地。2007年4月17日和2009年5月22日，华新镇政府下属的青浦区华新镇人民政府动迁办公室(下称“华新动迁办”)与巨溪公司签订《拆迁补偿协议书》，约定因凤中路市政工程和通坡塘桥建设，巨溪公司所建房屋需部分动迁，双方达成补偿协议。2009年2月19日，华新镇政府召开会议，会议纪要第四条内容为：“关于青浦塑料厂转制时的土地使用面积为3,110平方米，而现实际使用面积为2,533平方米，对缺额的土地面积在北新村建立会所时在会所旁给予补充，另外对在动迁时减少的土地面积，也进行一并补充，补充的面积租费以每年每亩1,000元计算，如有可能可增加适当面积，增加面积以现有价格计算，并签订相应协议”。华新镇政府之后未对缺额的土地进行补充。2012年7月19日，凤溪实业总公司注销，《企业法人歇业保洁书》中载明未了事宜由华新镇政府负责处理。2014年2月，华新镇政府委托上海继拓勘测咨询有限公司出具《工程测量成果报告书》，测量结果为巨溪公司土地面积为2,290.90平方米。巨溪公司支付土地租用费至2016年，2017年起至今未支付致讼。上海青浦华新集体资产经营有限公司向巨溪公司出具了发票，项目为土地补偿费，2014年至2016年期间每年收取的金额为3,599元。又查明，2020年12月15日上海国城土地房地产资产评估有限公司出具《“青浦区华新镇凤中路XXX号地上建筑物”的房地产估价报告》(下称“估价报告”)，估价结果为，涉案建筑物2020年11月4日价值时点：建筑物总价为1,560.30万元；2014年1月1日价值时点(设定)：建筑物总价为1,518.10万元。华新镇政府为此评估支付了评估费46,014元。对于估价报告，华新镇政府认为，1、估价过高，对比其他政府动拆迁，价格明显高很多。没有列明具体房屋装饰装修明细，只有总价。2、系争房屋是无证建筑，应当剔除税费。3、现有的地上建筑物与房地产权证不符。土地批复2009年到期，现有房屋都是在土地批复到期之后建造的，应当均为违法建造。即使补偿，合法产证面积仅为1,977平米，按照3,100元重置成本单价计算，为6,128,700元；其他都应按照违法建筑旧材料50-300元/每平方米计算回购补偿价格，价格在145,557元-873,345元左右。巨溪公司认为，1、评估人员拿出了两份评估函，对涉案标的物的计价方式有明显区别，事项也有明显区别，对评估报告合法性有异议。2、巨溪公司依据《产权转让合同》取得的土地租用年限为30年，也取得了《集体土地建设用地使用证》和房地产权证，对土地使用权有合法权益，华新镇政府收回系争土地就应当对土地及地上物进行补偿，但估价报告无对土地价值的评估，也没有对房屋装修价值的评估3、周边房产价值为毛坯房每平方米3-6万元，系争土地房产总价值在1.5亿左右，评估不考虑土地使用价值，评估结果远低于实际价值和市场价值。4、即使是集体内部局限的流转，也应当有市场价，应当按照市场价评估，没有理由变为按照建安重置成本价评估。鉴定人员出庭就当事人提出的异议进行了解答释疑，表示1、每幢建筑物是依据委托方提供的测绘报告对地上建筑进行查勘，回去后委托方需要多评估2014年价值时点的价值，所以让法院变更了委托函；高院随机选定评估机构结构告知书上载明的涉案标的物的计价方式是市场价，但到现场查看后发现系争土地是集体土地，集体土地上的建筑物不能流通不能买卖，仅能在集体内部流转，市场价局限，不能按照市场价评估，所以经与法院沟通后，重新出具委托函，按照建安重置成本价格，是全新状态下的成本。2、根据现有资料，没有地上物的房地产权证，故按照无证建筑物的标准评估，没有包含税费及利润，仅包含投资利息。3、本次评估是司法评估，不是动拆迁评估，估价内容不同。估价报告中包含室内装饰装修的价格，最终的价值中包含了7幢楼中的装饰装修价值，估价报告中至少有3处体现有包含装饰装修价格，是根据目测建筑物内部实际状况，有酒店、超市、临租房等，考虑到装修对建筑物的影响，将装修的价值加到建筑物上。装修没有具体明细，因为不是动拆迁评估，仅是司法评估，仅是对建筑物的影响做了加成。4、评估时对周边建筑物类似价值进行了调查，但是没有对房地产进行调查，因为没有参考价值，没有必要。双方当事人认可，《产权转让合同》约定的30年租用年限针对的是《土地租用费协议书》约定的年限，巨溪公司2017年之前支付的是依据《土地租用费协议书》上的1.50元/平方米/年的标准计算的费用。现巨溪公司实际使用的土地面积为2,290.90平方米，现系争土地上的房屋是巨溪公司2011年开始拆除原房地产权证上的房屋后全部新建的，至2014年前后建造完成，面积共计4,888.15平方米，未办理产权证也无建设工程规划许可证及施工许可证。以上查明的事实，由巨溪公司、华新镇政府的陈述，《土地租用费协议书》、《产权转让合同》、《企业法人歇业保洁书》、房地产权证、《关于同意上海巨溪工贸有限公司调拨使用上海青浦凤溪塑料制品厂建设用地的批复》、《集体土地建设用地使用证》、会议纪要、拆迁补偿协议书、《工程测量成果报告书》、估价报告等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，巨溪公司主张：2006年《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第十四条规定“本条例自1988年11月1日起施行，各地制定的土地使用费办法同时停止执行”，因此土地使用费已经取消，而巨溪公司已经缴纳了土地使用税和房产税，无需再支付土地使用费。巨溪公司2017年之前支付的1.50元/平方米/年同时也是依据1988年国务院规定的土地使用费。巨溪公司已经取得房地产权证，房地产权证上没有年限，房产证和土地证合一，因此土地使用是永久的没有年限的，即使《土地租用费协议书》约定的30年使用年限到了，也不需要腾退。系争土地上现存的房屋是经过华新镇政府办允许后翻建的，没有超出原产证范围，不是无证房屋、无证土地。为此提供：2010年8月6日华新动迁办出具的证明，内容为：巨溪公司“因凤中路-通坡塘桥改造涉及到该厂房的动迁，现需翻建”，证明翻建原有房屋是经过批准的，是合法的。华新镇政府质证称真实性无异议，但与本案无关。华新镇政府主张：1、巨溪公司自2017年起拒付租金，依据凤溪实业总公司与凤溪塑料厂签订的《土地租用费协议书》要求巨溪公司腾退。凤溪塑料厂改制，由陆春明成立巨溪公司，凤溪实业公司委派凤溪工业公司与陆春明签订《产权转让合同》。原凤溪实业总公司已经注销，所以权利义务归于华新镇政府。2、土地使用费是规土部门代表国家征收，土地使用税是税务部门代表国家征收，而华新镇政府收取的是土地租用费(发票备注为土地补偿费即土地租用金)，该费用是按照合同约定，给集体、给老百姓的。3、巨溪公司使用系争土地的1995年的批复载明用地至2009年12月31日，批复时间是《土地租用费协议书》及《产权转让合同》签订之后，且效力层级更高。批复到期后，巨溪公司未提出继续用地申请，华新镇政府也不同意巨溪公司继续使用土地，故依法收回建设用地使用权。为此提供：2019年3月27日，上海青浦凤溪工业有限公司出具的《情况说明》，内容为“本公司原名青浦凤溪工业公司，现名上海青浦凤溪工业有限公司，系受镇集体资产管理委员会(即原凤溪实业总公司的同等职能)支配和管理的镇集体单位。本公司于一九九四年和陆春明(即青浦凤溪塑料制品厂)签署的1994年71号沪产交所产权转让合同，系受当时凤溪实业总公司的指派，具体经办。本公司经办的权利和义务全部归属于凤溪实业总公司”。巨溪公司质证称无异议。另华新镇政府表示，土地批复2009年底到期，系争全部房屋是在2011年至2014年间陆续建成的，系争房屋不仅是没有规划许可的违法建筑，更是建设于应当注销土地登记的合法用地时限后的用地违法，是“双违法”。但考虑到系争地上建筑物系历史遗留等情况，在土地收回的前提下，同意给予一定补偿，具体金额由法院酌情予以认定。根据庭审确认的事实，本院认为：凤溪实业总公司与凤溪塑料厂于1994年9月26日签订的《土地租用费协议书》系当事人真实意思表示，合法有效。巨溪公司系凤溪塑料厂改制后成立的企业，虽未与凤溪实业总公司另行签订土地租用协议，但是实际一直按照原《土地租用费协议书》约定的标准支付土地租用费直至2016年，现凤溪实业总公司已经注销，权利义务由华新镇政府承接，故华新镇政府与巨溪公司之间存在土地租赁合同关系，巨溪公司理应支付土地租用费。巨溪公司主张2014年起每年缴纳了土地使用税，无需另行支付土地租用费,对此本院认为土地使用税系国家税务机关按照法律规定向土地使用人征收的税费，而土地租用费系土地所有权人向土地承租人收取的租金，两者系不同的法律性质，故对巨溪公司的抗辩意见本院不予支持。现巨溪公司自2017年起未向华新镇政府支付土地租用费，已构成根本违约。巨溪公司使用系争土地的批复上载明用地至2009年12月31日，之后也未有新的批复予以续期，巨溪公司称基于其取得的房地产权证使用系争土地，房地产权证上未载明土地使用期限故可永久使用，但现房地产权证载明的房屋已由巨溪公司全部拆除(除因市政建设需要被征收的房屋外)，巨溪公司原本基于房地产权证对其上房屋的所有权及根据房地一体原则对系争土地的使用权均因标的房屋的灭失而不再享有。即使之后巨溪公司在系争土地上新建了现存房屋，但现存房屋未取得合法批建手续，巨溪公司对于现存房屋所占有的系争土地亦不具备合法使用权。综上，巨溪公司未按《土地租用费协议书》约定的标准支付土地租用费，构成根本违约，又因依据土地批复取得的房地产权证登记的房屋灭失，且系争土地的批复已到期，故华新镇政府要求巨溪公司腾退并返还上海市青浦区华新镇凤中路XXX号面积为2,290.9平方米的土地的诉请，于法有据，本院予以支持。同理，华新镇政府本不必对巨溪公司建造的地上物予以赔偿，但鉴于华新镇政府自愿给予一定补偿，因此本院综合考虑地上建筑物的合法性、建造时间、估价报告的意见，酌情确定补偿金额为6,000,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、被告上海巨溪工贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内腾退位于上海市青浦区华新镇凤中路XXX号面积为2,290.90平方米的土地，并将上述土地归还给原告上海市青浦区华新镇人民政府；二、原告上海市青浦区华新镇人民政府应于本判决生效之日起三十日内支付被告上海巨溪工贸有限公司地上建筑物补偿款6,000,000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费80元，由被告负担；鉴定费46,014元，由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  蔡红兰审 判 员  汪宇婧人民陪审员  王国芳法官 助理  周 诗书 记 员  怀丽慧附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。