广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终851号上诉人（原审原告、反诉被告）：段含英，女，1981年10月26日出生（身份证号码：××××××××××××），汉族，住广东省东莞市×××××××××××××××××。委托诉讼代理人：欧香宝，广东丰立律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：龙门富力房地产开发有限公司。住所地：惠州市龙门县永汉镇富力温泉养生谷。法定代表人：刘臻，执行董事。委托诉讼代理人：许统达、刘洋，均系广东伟伦律师事务所律师。原审第三人：广州市品誉房地产代理有限公司。住所地：广州市×××××××××××号首层。法定代表人:单泳豪,董事长。委托诉讼代理人：阮泳娴，广东金日律师事务所律师。上诉人段含英因与被上诉人龙门富力房地产开发有限公司、原审第三人广州市品誉房地产代理有限公司商品房预售合同纠纷一案，不服广东省龙门县人民法院作出的（2020）粤1324民初878号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人段含英向本院提出上诉请求：1.撤销原审判决;2.判令撤销上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》(预售);3.判令被上诉人退还上诉人支付的购房款项198440元(其中购房款195402元、维修资金3038元);4.判令被上诉人向上诉人赔偿违约金11724.12元(违约金以已支付房价款195402元为本金，按照每日万分之五从2O20年2月1日起暂计算至2020年5月31日，并顺延至房价款返还之日);5.判令原审第三人向上诉人返还服务费30000元;6.本案诉讼费用由被上诉人及原审第三人按照规定承担。事实与理由:原审判决在认定被上诉人没有按照案涉商品房买卖合同约定敷设燃气管道构成违约，但是却主观地认为被上诉人的违约没有达到解除合同条件以及可以用其他设施代替燃气管道，而且不顾上诉人的意思判决上诉人继续履行案涉商品房买卖合同，实属不当，依法应予以纠正。一、原审判决被上诉人因案涉商品房无法敷设天然气管道已经构成违约，上诉人予以确认。二、原审判决错误认定上诉人不具备解除权。1.被上诉人提供的案涉商品房买卖合同所有条款均没有约定上诉人在被上诉人违反“燃气入户”情况下的合同撤销或者解除权，而商品房买卖合同附件六约定的交付条件，被上诉人已经明确表示不能达到，在这种情况下，如果上诉人不能解除合同，那么案涉商品房不能满足上诉人在签订商品房认购书以及商品房买卖合同时用以居住的合同目的，构成重大误解，因此，依据《合同法》第94条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，应当允许上诉人行使解除权。2.原审判决以其主观认为可以用其他设备设施替代管道燃气，显然与上诉人的要求背道而驰。案涉商品房买卖合同附件六对厨房及燃气分属不同的约定，对于厨房的设备，不管是否敷设管道燃气均可使用电磁炉，但是对于燃气的约定却没有约定可以替代，因此原审判决张冠李戴将厨房设备的约定强加到燃气管道的约定，显然原审判决的主观意愿，并非是上诉人的购买案涉商品房的目的。三、原审判决上诉人继续履行合同违反了平等、自愿原则。《合同法》第3条规定“合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。”第4条规定“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”在本案中，上诉人在案涉商品房交付之前了解到该房屋不具备合同约定的交付条件而要求解除，也就是说双方已经没有就合同继续履行的合意，但是原审判决却不管不顾，对被上诉人提出继续履行的意志强加给上诉人。四、第三人收取中介服务费依法无据。在被上诉人的销售宣传中的表述是“3万抵10万”，认购书中也是约定“原价-100000”，由此可见，第三人自始至终没有向原告提供中介服务，上诉人所缴纳的款项也是在被上诉人的销售中心进行，上诉人并无与第三人签订过中介服务合同，第三人没有提供中介服务，因此第三人不得依据《合同法》第23章的规定向上诉人收取中介服务费。综上，上诉人认为:原审判决在认定被上诉人存在违约行为的情况下，却否定上诉人的解除权，缺乏法律依据，更为蹊跷的是，原审判决不顾上诉人已经不具备继续购买的意愿，而判决上诉人继续履行合同，典型的强买强卖行为。恳请二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求。被上诉人龙门富力房地产开发有限公司答辩称，一、《商品房买卖合同》中并未约定涉案房屋必须安装燃气管道，答辩人并无任何根本违约行为，原审判决认定事实清楚。《商品房买卖合同》第十条:“10.4交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外”，而《附件六》中关于燃气设置的条款:“配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量。”关于厨房装修的条款:“公寓全套高级组合橱柜…，配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉。”上述条款并未约定案涉房屋必须安装燃气灶，该条款意思表示为只有配备燃气炉、满足燃气设计规范的单元才设置燃气，设置燃气的单元配备燃气炉，未设置燃气的单元则配备电磁炉。因涉案房屋不满足燃气设计规范，因此不配备燃气炉，只配备电磁炉。原告未举证证明其购买案涉房屋时答辩人曾作出安装燃气灶的承诺，亦未举证证明涉案楼房的规划建设必须包含燃气管道配套建设的强制性规定，答辩人严格按照双方合同约定和燃气设计规范配备相关设备，并无根本违约行为。二、原审判决认定被答辩人不具备解除权和撤销权，适用法律正确。首先，根据《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，才能解除合同。答辩人严格按照相关规范设计和建设房屋，未违反《商品房买卖合同》关于燃气部分的约定，并无导致合同不能实现的根本违约行为，被答辩人主张行使合同解除权无事实依据。其次，尽管被答辩人自称购买该房屋的主观目的为居住，但根据双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房规划用途为商业、第二条约定土地用途为商服用地，加之该商品房土地使用期限仅有40年的情况，应将该商品房认定为商业用房。因此，考量订立该商品房买卖合同的目的是否能够实现，应结合房屋设计用途、合同约定内容、缔约双方的共同意思来判断，而不能以单方当事人脱离标的物客观条件和合同约定的理解或使用偏好进行理解。故原告购买涉案房屋的目的应理解为商业用房，而不是居住用房，并不构成重大误解。即便被答辩人订立商品房买卖合同、购买房屋的主观目的是用来居住，燃气也并非不可代替的能源。房屋的本质属性是居住，在某种程度上，未安装燃气可能会给生活的便利性带来影响，但这种影响毕竟是有限的，电磁炉、瓶装燃气等等都可以代替燃气灶实现居住的炊事功能，并不必然导致房屋无法入住或无法出租。涉案房屋的居住功能并不会受到根本影响。最后，被答辩人在上诉状中称“构成重大误解，因此，依据《合同法》第94条第四项:当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的规定，应当允许上诉人行使解除权。”重大误解属于可撤销法律行为的撤销事由之一，与合同法94条规定的合同解除权无任何交集。被答辩人以重大误解为由，依据《合同法》94条，要求解除合同无任何法律依据。三、原审判决被答辩人继续履行合同并未违反平等、自愿原则。与此相反，被答辩人不履行合同的行为违反了诚实信用原则。被答辩人在上诉状称“在本案电上诉人在案涉商品房交付之前了解到该房屋不具备合同约定的交付条件而要求解除，也就是说双方已经没有就合同继续履行的合意。”第一，答辩人并无胁迫、欺诈被答辩人，被答辩人系自愿与答辩人签订购房合同，并未违反平等、自愿原则;第二，双方对合同履行的合意在签订合同时已经达成，被答辩人未按照合同约定履行义务，构成违约;第三，根据《民法典》第五百七十七条(即《合同法》第一百零七条)规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因此，被答辩人应当承担继续履行和赔偿损失的违约责任。《民法典》第七条规定:民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。被答辩人未依约履行由自己亲手签订的购房合同，不守诚信，背弃承诺，已然违反了诚实信用原则。四、为保障业主的生命财产安全和满足燃气设计规范要求，涉案房屋在设计之初就未设置燃气管道，现该房屋已通过竣工验收、取得房屋测绘报告，符合合同约定的交付条件。《城镇燃气设计规范GB50028-2006》第十条：“l0.4.4家用燃气灶的设置应符合下列要求:1.燃气灶应安装在有自然通风和自然采光的厨房内。利用卧室的套间(厅)或利用与卧室连接的走廊作厨房时，厨房应设门并与卧室隔开。”《城镇燃气技术规范GB50494-2009》第八条:“8.2.2居民住宅用燃具不应设置在卧室内，燃具应安装在通风良好、有给排气条件的厨房或非居住房间内(GB50096-2011《住宅设计规范》中定义居住房间为卧室、起居室)。”因J2区6-8号楼采用内廊式布局，各单元厨房靠内廊布置，均是敞开式厨房或暗橱(敞开式厨房指设置灶具的厨房没有设门并与卧室、起居室隔开;暗厨房指厨房没有直通室外的门或窗)，不能满足自然通风和自然采光的需求，若设置了燃气灶，一旦发生燃气泄漏，容易造成重大的人身伤亡，存在极大的安全隐患。为保障业主的生命财产安全，答辩人严格按照《城镇燃气设计规范GB50028拢006》和《城镇燃气技术规范GB50494拢009》的要求进行房屋设计，因此未设置燃气管道。现涉案房屋J2区6-8栋工程的竣工验收备案文件已于2019年9月30日收讫，已取得《竣工验收备案表》、《房屋测绘报告》，相关设施设备已经完善，符合《商品房买卖合同》第九条约定的商品房交付条件。在售楼之初，答辩人的销售人员已经口头告知被答辩人该栋房型不设置燃气管道，其他同样未安装燃气管道的业主在收楼后也能够正常使用、居住或出租房屋，更加印证了缺少燃气管道并不会导致合同目的无法实现。如今市面上大部分商业公寓多使用电磁炉，无明火、无有害气体。在改善环境的同时，还能有效为业主的人身安全保驾护航。五、被答辩人在二审中增加了独立的诉讼请求，依法应当另案处理。被答辩人在一审中的诉讼请求为“判令解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》(预售)”，但在上诉状中提出的请求却变为:“判令撤销上诉人与被上诉人签署的《商品房买卖合同》(预售)”。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十八条，“在第二审程序中，原审原告增加独立的诉讼请求或者原审被告提出反诉的，第二审人民法院可以根据当事人自愿的原则就新增加的诉讼请求或者反诉进行调解;调解不成的，告知当事人另行起诉。”的规定，应依法告知被答辩人另行起诉。综上，答辩人认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确。恳请贵院依法驳回被答辩人的全部上诉请求，维持原审判决。原审第三人广州市品誉房地产代理有限公司未发表答辩意见。原审原告段含英向一审法院起诉请求:1.请求解除原告与被告签署的《商品房买卖合同》；2.被告退还购房款项人民币198440元（其中购房款195402元、维修资金3038）；3.被告赔偿原告违约金11724.12；4.第三人向原告返还服务费30000元；5.本案诉讼费由被告、第三人按照规定承担。案件审理过程中，原告明确第三项诉讼请求的违约金为逾期交付房屋违约金。原审被告龙门富力房地产开发有限公司向一审法院提出反诉请求:1.判令反诉被告继续履行《商品房买卖合同》，向反诉原告支付剩余未付楼款190000元；2.判令反诉被告支付逾期付款违约金(以本金190000元为基数，从2019年12月29日起按照每日万分之五计算至本息清偿完毕之日止，暂计至2020年8月6日为21090元;3.本案案件受理费由反诉被告承担。一审法院认定事实：被告为甲方、原告为乙方，双方在第三人的推介下，于2019年7月21日签订《龙门富力南昆山温泉养生谷商品房认购书》，主要约定，商品房用途为公寓，优惠认购价为385402元，乙方在签订本认购书时交付定金人民币贰万元整，第一期于2019年7月31日前交付房款人民币59782元（定金已经扣除）；第二期于2019年8月30日前交付房款人民币77080元；第三期于2019年10月29日前交付人民币38540元，乙方于2019年7月31日前申办按揭贷款，按揭额人民币19万元，年限待定。申办的按揭金额及年限、利率最终由银行确定为准，甲方不作任何保证和承诺。如乙方的申请未获银行批准，乙方应变更付款方式，否则甲方有权解除本认购书，并不退还定金。原、被告于2019年8月15日签订《商品房买卖合同》【合同编号:龙门(2019)10003327】，合同约定，1、原告购买被告开发建设的位于龙门县永汉镇龙门富力南昆山XXXX房，该商品房套内建筑面积40.75平方米，每平方米9457.72元，房屋总价款为385402元；2、签订本合同前买受人已向出卖人支付定金人民币20000元，该定金于本合同签订交付首付款时抵作商品房价款；3、商品房价款的付款方式为：（1）第一期楼款须于2019年8月15日前缴付，即人民币59782元。（2）第二期楼款须于2019年8月30日前缴付，即人民币77080元。（3）第三期楼款须于2019年10月29日前缴付，即人民币38540元。（4）买受人须于2019年8月15日前，前往出卖人指定的银行或律师事务所签署《购房抵押借款合同》或《楼宇按揭合同》，办理购房抵押贷款，以偿还买受人欠出卖人的成交价余款，成交价余款总额为人民币19万元整。如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年12月28日前一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任。办理银行按揭所涉及的有关按揭手续费和银行规定的律师费、公证费等由买受人支付；5、逾期付款责任：买受人应按照合同约定及时支付房价款，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金，逾期超过30天后，出卖人有权单方面解除合同。如出卖人要求解除合同的，买受人应当向出卖人支付相当于总价款20%的违约金并承担解除合同的所有费用，且出卖人有权没收购房定金并不予退还已交税费。如买受人逾期付款的，出卖人有权在买受人支付的款项中首先收取违约金，余款才作为房款或其他的应收款项收取。买受人对所欠的款项应当继续按约定向出卖人缴付；6、商品房交付条件：出卖人应当在2020年1月30日前向买受人交付该商品房，该商品房需符合的条件为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件，已取得房屋测绘报告；燃气，交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外；附件六关于装饰装修及相关设备标准的约定：厨房，配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉，燃气,配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量。合同签订后，原告于2019年8月15日向被告支付第一期房款（含定金）79782元，维修基金3038元，于2019年8月28日向被告支付第二期房款77080元，于2019年10月31日支付38540元，于2019年7月30日向第三人广州市品誉房地产代理有限公司支付中介服务费30000元。未付款为商业按揭款项19万元。涉案房产已办理商品房预售合同备案登记手续，被告于2020年1月15日通知原告收楼，原告尚未实际收楼。涉案房屋未敷设燃气管道,未配备燃气炉。庭审中,被告明确表示涉案商品房不满足燃气设计规范,不可敷设燃气管道、不可安装管道燃气炉；本院向原告释明，若本案认定被告无安装管道燃气炉构成违约，但涉案合同达不到解除的条件，原告方是否变更诉讼请求，要求被告承担违约责任，原告方表示不变更诉讼请求，认为合同并未约定没有安装管道燃气炉的违约责任。一审法院认为，综合当事人的起诉、答辩以及质证情况，原、被告签订《商品房买卖合同》及其附件是双方的真实意思表示，具有法律约束力，双方应按合同的约定行使权利和履行各自义务。本案的争议焦点是：涉案房屋无敷设燃气管道，被告是否构成违约，涉案合同是否达到可解除的条件？原、被告的请求是否应得到支持？一、涉案房屋无敷设燃气管道，被告是否构成违约？《商品房买卖合同》第十条约定交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，但附件六另有约定的除外，而《附件六》中关于厨房装修的条款:配品牌抽油烟机，燃气炉或电磁炉。燃气设置的条款:配备燃气炉的单元设置，满足燃气设计规范的单元燃气入户，分户计量。因双方在商品房买卖合同中将燃气管道敷设明确约定为涉案商品房基础设施设备的交付条件,附件六并无明确说明涉案房屋屋并不满足燃气设计规范,不能铺设燃气管道，不能配备燃气炉，即并无对燃气管道入户给予否定性约定。被告辩称《附件六》并未约定涉案房屋必须安装燃气灶，该条款意思表示为只有配备燃气炉、满足燃气设计规范的单元才设置燃气，设置燃气的单元配备燃气炉，未设置燃气的单元则配备电磁炉。从格式条款的解释原则上讲，该条款为被告方提供，发生歧义时，应选择不利于格式合同提供者一方的解释，即应视为双方约定涉案房屋需敷设燃气管道，需配备燃气炉，故涉案房屋无法敷设天燃气管道入户被告已构成违约。被告辩称其销售人员曾经口头告知原告涉案房屋无铺设燃气管道，但被告未提供证据证明，对其辩称不予采信。二、关于原告要求以被告违约为由,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，涉案合同是否达到可解除的条件？《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”涉案合同能否解除的关键在于认定原告是否享有法定解除权和约定解除权。首先，原、被告双方并无约定涉案房屋若无安装燃气管道，无配备燃气炉，原告可单方面解除合同，故原告不享有约定解除权；其次，原告陈述其购买涉案房屋的主观目的是用来居住，涉案房屋无配置燃气炉，失去了居住的价值，无法实现原告购买房屋的合同目的，本院认为涉案房屋未安装管道燃气入户会给生活的便利性带来一定的影响，但电磁炉、瓶装燃气等都可以代替燃气灶实现居住的功能，并不会导致房屋无法入住。被告虽有违约行为，但其违约行为尚未达到足以使原告不能实现合同目的的程度，故原告不享有合同的法定解除权，原告可根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定另行要求被告承担无安装管道燃气炉的违约责任。原告以被告违约，无法实现合同目的为由,请求解除双方签订的《商品房买卖合同》及要求被告返还购房款、住房维修基金的请求依据不足，本院不予支持,原告请求第三人广州市品誉房地产代理有限公司返还中介服务费30000元亦缺乏依据，不予支持。涉案合同约定被告应在2020年1月30日前向原告交付该商品房，而被告已于2020年1月15日通知原告收楼,故原告请求被告支付逾期交付房屋违约金不予支持。关于原告称被告隐瞒涉案商品房用途的问题，根据原、被告双方签订的《商品房买卖合同》第三条约定该商品房规划用途为商业，第二条约定土地用途为商服用地，涉案认购书约定用途为公寓，均无约定为住宅用地，故原告称被告隐瞒涉案商品房用途缺乏依据，本院不予采信。三、被告反诉要求继续履行合同,涉案合同对原告应当支付的购房款金额以及支付时间进行了约定,原告应按照合同和补充协议的约定按时支付剩余购房款,未付款为商业按揭部分的款项190000元。按照涉案合同约定,商业按揭部分原告须于2019年8月15日前，办理购房抵押贷款190000元，如因买受人原因逾期未办妥者，原成交价余款总额须由买受人于2019年12月28日一次性直接支付至预售款监控账户，否则买受人应按《商品房买卖合同》承担违约责任，如买受人未按约定支付房价款的（或未按约定办妥按揭手续的），买受人应从逾期之日起每日按应付房款的万分之五向出卖人支付违约金。按照上述约定，原告应向被告支付剩余购房款190000元，并向被告支付逾期付款违约金，以本金190000元为基数从2019年12月29日起按照每日万分之五计算至款项清偿之日止。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、反诉被告段含英于本判决发生法律效力之日起5内向反诉原告龙门富力房地产开发有限公司支付剩余购房款190000元及逾期付款违约金（以本金190000为基数从2019年12月29日起按照每日万分之五计算至款项清偿之日止）。二、驳回原告段含英的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2451元、反诉费2233.18元，共4684.18元，由原告段含英负担。二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审中双方争议焦点是：涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题。本院对此分析如下：本案中，根据《商品房买卖合同》第十条及附件六的约定，在条款发生歧义时，一审法院对此作出不利于被上诉人的认定，即认定双方约定涉案房屋需敷设燃气管道及需配备燃气炉，并无不当，本院予以维持。故涉案房屋无法敷设天燃气管道入户，被上诉人已构成违约。对于涉案商品房买卖合同是否应予解除的问题。关键在于认定上诉人是否享有法定解除权和约定解除权。首先，双方当事人并未约定涉案房屋若无安装燃气管道，无配备燃气炉，上诉人可单方面解除合同，故上诉人不享有约定解除权；其次，涉案商品房规划用途为商业，虽然涉案房屋未安装管道燃气入户会给上诉人使用该房屋的便利性带来一定的影响，但上诉人可以通过其他方式代替管道燃气灶实现居住的功能，并不会导致房屋无法入住。故，一审法院认定上诉人虽有违约行为，但其违约行为尚未达到足以使上诉人不能实现合同目的的程度，上诉人不享有合同的法定解除权，并无不当，本院予以维持。对于上诉人请求原审第三人返还3万元服务费问题。上诉人作为完全民事行为能力人，为购买房屋、同意在合同价款之外向第三人支付3万元服务费，应认定系其充分考量后作出的真实意思表示，应予以准许，上诉人的该诉请无理，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4902元，由上诉人段含英负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年四月二十日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮