辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）辽01民终2248号上诉人（原审被告）：王国萍，男，1964年10月3日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王馨桐（王国萍女儿），女，1990年1月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。上诉人（原审被告）：韩玉颖，女，1961年7月18日出生，回族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：王馨桐（韩玉颖女儿），女，1990年1月8日出生，汉族，住沈阳市于洪区。委托诉讼代理人：刘岩，辽宁松岩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张媛，女，1979年10月13日出生，朝鲜族，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张宇晨，辽宁冠维律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨野，男，1978年4月20日出生，汉族，住沈阳市沈河区。委托诉讼代理人：张宇晨，辽宁冠维律师事务所律师。上诉人王国萍、韩玉颖因与被上诉人张媛、杨野房屋买卖合同纠纷一案，不服沈阳市于洪区人民法院（2020）辽0114民初9134号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。王国萍、韩玉颖上诉请求：1.撤销（2020）辽0114民初9134号民事判决；2.改判驳回被上诉人提出的全部诉讼请求；3.被上诉人承担本案全部费用。事实和理由：一、被上诉人在2020年3月4日完成在光大银行的案涉房产解贷，违反《补充协议》在2020年3月2日完成案涉房产解贷的约定，被上诉人率先违约，应当承担责任。二、被上诉人委托苟帅为双方办理房产过户、到吉林银行发放尾款等手续。取得吉林银行批复函后，双方共同在2020年3月13日办理了房产更名过户手续。苟帅、上诉人和被上诉人一起将房产证和其他手续交到吉林银行办理抵押贷款。双方虽然约定在一个月内完成，但是由于被上诉人、苟帅和吉林银行错误地认为上诉人征信存在问题，被上诉人提出需要由苟帅找人将上诉人的征信“洗白”。被上诉人和苟帅称可以找人（周望远）洗白征信，洗白后才能发放贷款。上诉人轻信了他们的谎言，将61000元交给了苟帅和被上诉人，苟帅留了46500元，被上诉人留了14500元后根本没有去洗白征信。上诉人得知征信没有问题后要求被上诉人和上诉人、苟帅立即到吉林银行办理贷款手续，由于被上诉人认为房价卖低了，反悔将房屋卖给上诉人，被上诉人不与上诉人一起到吉林银行办理手续。另外，由于吉林银行要求必须原房主到银行签署相关手续而被上诉人不予配合，导致银行没有放款。三、在本案调解过程中，上诉人承诺先给被上诉人一部分款，被上诉人到银行配合办理贷款手续，贷款下来需要一个月左右，款到后上诉人立即给付被上诉人。被上诉人表示不同意此方案，关闭了手机，直到收到判决书，上诉人无法与被上诉人联系。四、上诉人在合同履行过程中没有过错，贷款没有及时发放是被上诉人造成的。被上诉人为了达到反悔目的，制造障碍导致贷款发放条件不能成就，被上诉人与苟帅串通造成银行无法正常发放贷款，应当承担全部责任。上诉人已经支付179500元（被上诉人119500元、苟帅46500元、中介7000元、过户6000元），履行了给付义务，贷款过程中上诉人无过错。房产更名过户后一周多时间被上诉人才将房产腾空交付给上诉人，判决不但不判令被上诉人承担责任，相反却判令解除双方房屋买卖合同、将房产更回被上诉人名下、被上诉人不返还定金，判决还判令上诉人需赔偿被上诉人租金损失和利息损失，这样的错误判决无事实和法律根据，应予纠正。张媛、杨野辩称：原审判决事实清楚、适用法律正确，请求维持原判。张媛、杨野向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告间《房屋买卖合同》；2.判令二被告返还位于于洪区的房屋，并变更登记至二原告名下（恢复登记变更至二被告名下前状态）；3.判令二被告已经支付的定金不予返还；4.判令被告支付原告实际损失69,100元（包括中介费5,500元、房屋租赁费19,500元、被告占用原告房屋期间租金损失11,900元、原告为被告贷款利息损失32,200元）；5.过户费用由被告承担；6、本案诉讼费用由被告承担。一审法院经审理查明：2019年9月2日，原、被告双方签订《房屋买卖合同》，双方约定，二原告以71万元价格将位于于洪区的房屋出售给二被告。合同签订当日，二被告向二原告支付10,000元、于2019年11月25日支付20,000元、于2019年12月7日支付15,000元。2019年12月8日，原、被告双方签订《补充协议》，将案涉房屋价款变更为70万元，并约定定金为45,000元。2020年3月2日，原、被告双方另签订《补充协议》，约定“甲方张媛、乙方王国萍定于2020年3月2日解贷款于洪区怒江北街恒大城53#401室房子，名义上管拆借公司借钱利息由乙方负责，实际是从借贷到房子过户当天利息由乙方负责，过户后利息由甲方负责（原因是因为恒大房证是两人所有，又是离婚状态），另外，过户到放尾款要在一个月内完成，超出时间乙方负责利息。办理解贷后，乙方须在七个工作日办理好银行审批手续，三个工作日内办理过户手续。甲方无理由配合乙方办理审批过户办理手续。超出时限，一切后果由乙方承担，甲方可另找买家”。同日，二原告、二被告与案外人王鹤签订《借款协议书》，借款人民币25万元，借款利息为日2‰。2020年3月13日，二原告将案涉房屋过户至被告王国萍名下，并于2020年3月20日交付房屋。另查明，被告分别于2020年3月13日向原告支付50,000元、于2020年3月20日支付10,000元、于2020年5月10日13,000元、于2020年5月12日支付1,500元。被告共向原告支付购房款119,500元，现尚欠购房款58万元未付。再查明，2019年10月1日，原告张媛与案外人孙双签订房屋租赁协议，约定月租金1,500元。原审法院认为，根据民事诉讼法的规定，当事人对自己提出的主张有责任提供证据。本案原、被告签订了《房屋买卖合同》及2份《补充协议》，均为双方当事人真实意思表示，不违反法律及行政法规强制性规定，合法有效，予以确认。双方应当按照协议约定履行双方的权利义务。按照合同约定，原告方将案涉房屋过户至被告方名下，已经全面履行了合同义务。从2020年3月2日的《补充协议》约定的内容来看，被告方应当在案涉房屋过户至其名下一个月内向银行办理抵押贷款手续，并将房屋全款支付给原告方，“超出时限，一切后果由乙方承担，甲方可另找买家”。案涉房屋已于2020年3月13日过户至被告方名下。被告方应在2020年4月13日前向原告方支付尾款。但被告方至今尚欠原告方购房款58万元未付。且本案在调解过程中，被告方多次承诺给款，但至今仍未履行。现原告方签订房屋买卖合同的根本目的无法实现，且补充协议中约定的解除条件已经成就，原告方有权解除双方的房屋买卖合同。因此对原告方请求解除合同，将案涉房屋更回至原告方名下的主张，予以支持。合同解除后，原告方应将已收到的购房款返还给被告方。关于原告方主张定金不予返还的问题，因被告方违约致使双方合同解除，原告方主张被告方已经支付定金不予返还符合法律规定，予以支持。关于原告方主张的中介费5,500元，原告未提供相关证据，不予支持。关于原告方主张的房屋租赁费和被告方占用期间的租金损失，该两项主张实为同一主张，系原告方的实际损失，予以支持。结合原告方提供的房屋租赁合同，一审法院按月租金1,500元的标准，从原告方交付房屋之日起计算至被告方腾房之日止。关于原告方主张的贷款利息，根据双方补充协议约定“房屋过户到放尾款要在一个月内完成，超出时间由乙方负责利息”故对于2020年4月13日至案涉房屋变更登记到原告名下期间的利息为原告实际损失，但因原、被告与案外人约定利息过高，仅支持法律保护的限额内，即一年期贷款市场报价利率的四倍。关于被告方抗辩系原告原因无法办理房屋抵押贷款的问题，因案涉房屋已于2020年3月13日更名至被告方名下，办理抵押贷款系被告方的合同义务。被告方所说的征信能否“洗白”以及能否成功办理抵押贷款与原告方无关，故对被告方的该项抗辩不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第一百一十五条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十六条规定，判决如下：一、解除原告张媛、杨野与被告王国萍、韩玉颖于2019年9月2日签订的《房屋买卖合同》及两份《补充协议》；二、被告王国萍、韩玉颖于本判决发生法律效力之日起十日内将位于沈阳市于洪区的房屋返还给原告张媛、杨野，并配合原告张媛、杨野将上述房屋更名过户至原告张媛、杨野名下，由此产生的费用由被告王国萍、韩玉颖承担；三、原告张媛、杨野于本判决发生法律效力之日起十日内向被告王国萍、韩玉颖返还购房款74,500元（119,500元-45,000元）；四、被告王国萍、韩玉颖于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张媛、杨野租金损失（按月租金1,500元的标准，从2020年3月20日计算至案涉房屋返还原告之日止）；五、被告王国萍、韩玉颖于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告张媛、杨野借款利息损失（以25万元为本金，按一年期贷款市场报价利率的四倍标准，从2020年4月13日起计算至案涉房屋变更登记至原告名下之日止）；六、驳回原、被告其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,123元，由被告王国萍、韩玉颖负担。二审中，上诉人向本院提交：聊天记录截屏和唯一住房证明，用以证明银行没有发放贷款系因被上诉人张媛到银行闹。被上诉人发表质证意见：该证据与本案无关，不能证明其想要证明的问题。银行是否放贷与被上诉人的行为无关。被上诉人向本院提交：证据1.聊天记录截屏及吉林银行工作人员名片照片，用以证明不能放贷的原因系因上诉人的征信不符合条件。后又提交证据2.《房屋抵押权注销登记申请书》、《客户贷款结清通知书》，用以证明其按协议约定注销抵押登记。上诉人发表质证意见：对证据1的真实性无异议，微信截图恰恰能证明张媛在与银行的工作人员在贷款时有沟通，上诉人的征信并无问题，无法房贷是因为张媛的原因。对证据2.真实性没有异议，但关联性有异议。只能证明其办理过手续，但是在办理过程中，张媛与苟帅对银行提出的征信问题到银行去闹，导致贷款不能顺利发放。本院对一审查明的事实予以确认。另查明：中国人民银行征信中心出具的王国萍的个人信用报告显示，王国萍名下银行信用卡账户在2020年1月至4月出现多笔逾期记录。二审审理期间，本院到吉林银行青年大街支行查询，该行工作人员表示，王国萍于2020年3月12日通过贷款审批，但银行在发放贷款前再次查询王国萍的征信记录时，发现王国萍存在多笔逾期情况，按照规定不符合放款条件，故没有给王国萍发放贷款。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”故本案仍应适用当时有效的法律、司法解释的规定。本案双方签订房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规强制性的规定，合法有效。本案的争议焦点是案涉《房屋买卖合同》及《补充协议》应否解除，违约责任如何承担。本案中，上诉人与被上诉人双方签订《房屋买卖合同》及《补充协议》后，被上诉人按照合同约定办理借款，注销其抵押后将案涉房屋过户到上诉人名下并交付房屋，被上诉人已经履行合同主要义务。而上诉人仅支付119,500元，尚欠购房款58万元至今未付。双方在2020年3月2日《补充协议》中约定“超出时限，一切后果由乙方承担，甲方可另找买家”应理解为约定的解除条件。现上诉人逾期支付购房款已严重超出该《补充协议》中约定的期限，合同解除条件已经成就，故张媛、杨野有权行使解除权解除合同。关于违约责任的承担问题，主要争议在于上诉人是否由于自身原因未能成功办理贷款以支付剩余房款。王国萍、韩玉颖主张征信并无问题，并已通过吉林银行贷款审批，但由于被上诉人张媛、杨野一方不配合到银行办理手续以及张媛到银行闹导致银行没有放款，同时上诉人认为被上诉人与案外人苟帅存在恶意串通行为。本院认为，结合王国萍的个人征信记录以及本院调查情况，吉林银行未发放贷款系由于王国萍个人征信存在逾期记录不符合放款规定所致，上诉人的主张没有充分证据予以证明，本院不予采信。且从合同义务角度来看，被上诉人已于2020年3月13日将案涉房屋过户到上诉人一方名下，已经履行了合同主要义务，而交付全部房款系上诉人的义务，上诉人能否办理贷款也并非被上诉人义务范围，因此上诉人未能成功取得贷款系其自身原因所致，其又未能通过其他方式支付剩余房款，应承担违约责任。关于上诉人主张被上诉人未按《补充协议》约定时间解贷，违约在先问题，我国合同法第九十四条规定，迟延履行债务需达到经催告在合理期限仍未履行或致使合同目的不能实现才产生解除权。本案中，双方当事人于2020年3月2日签订《补充协议》，被上诉人当日即签订借款合同，次日即3月3日即将住房按揭贷款全部偿还完毕，且上诉人已取得了权属证书并办理了抵押登记，并未影响协议的履行。而本案致使合同不能履行而解除的主要原因是上诉人迟延履行支付购房款的义务，因此上诉人以此为由主张免除或减轻自身责任，不能成立。原审判决被上诉人返还购房款，上诉人返还房屋并办理过户手续以及相关损失赔偿金额具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，上诉人王国萍、韩玉颖的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11123元，由王国萍、韩玉颖负担。本判决为终审判决。审 判 长  孙 悦审 判 员  金 鑫审 判 员  王 虹二〇二一年四月二十三日法官助理  唐 屾书 记 员  石胜男案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。