上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初11539号原告(反诉被告)邵蕾，女，1975年8月26日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托代理人陈洁、于翠翠，上海市光大律师事务所律师。被告(反诉原告)上海厨膳科技有限公司，住所地长宁区长宁路XXX号XXX室-XXX室。法定代表人孙文华。第三人上海郁镶餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人李任重。被告与第三人的共同委托代理人沙文静。原告邵蕾与被告上海厨膳科技有限公司、第三人上海郁镶餐饮管理有限公司以及反诉原告上海厨膳科技有限公司与反诉被告邵蕾、第三人上海郁镶餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)邵蕾及其委托代理人陈洁、于翠翠，被告(反诉原告)上海厨膳科技有限公司、第三人上海郁镶餐饮管理有限公司的共同委托代理人沙文静到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邵蕾诉称，2019年11月8日，三方当事人签订《熊猫星厨场地经营管理服务合同》，约定被告将自房东处租得的本市叶家宅路XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX室叶家宅路店B6商铺转租与原告，后经协商改为编号“B5”的系争商铺并于2019年11月19日重签了合同，租期自2019年11月25日起至2021年5月24日止，但原告当时对合同中第三人的身份并不知悉。合同签订后，原告如约支付了履约保证金、信用保证金、燃气改造费、进场费及前三个月的租金并自2019年12月10日左右开始营业，2020年1月中旬疫情爆发，原告无法经营包括外卖在内的业务并遣散员工；2020年3月初原告恢复营业时，知悉房东为响应政府的防疫维稳政策而免收了被告2020年2月、3月的房租，故原告要求被告给予同等的免租待遇，被告则以“先交租后协商”等借口加以推脱，无奈之下，原告只得按其要求支付了2020年3月、4月的租金；之后，虽与被告工作人员多次沟通，其亦同意原告可免交4月之后的租金，但被告始终未能兑现上述承诺，原告在受到欺骗且因疫情导致经营状况不济的情形下，自2020年5月起不再付租；2020年5月7日，被告切断商铺的能源供应导致原告无法经营；2020年5月8日，被告向原告发送解约函，以原告不交租为由单方解除租赁合同并要求原告于5月18日搬离商铺，否则将处置场内物品，原告虽对此持有异议，但在交涉无果的情形下只得于2020年5月17日离场。在停业期间，原告支付了三名雇工的工资共计9403元，离场后出资16026元购置的厨房设备等无法另作他用，只得折旧变卖，造成了极大损失。上述事实由租赁合同、疫情期间的免租政策文件、转账凭证、解约函、设备购置付款凭证、员工考勤记录、原告与被告工作人员的网络通讯记录为证。原告认为，被告于疫情期间未按承诺减免租金还随意解约，构成违约，故合同被迫解除，原告向被告支付的2020年3月、4月的租金基于疫情期间的免租政策应视为2020年5月、6月的租金由被告返还，除此之外，原告已付的履约保证金、信用保证金应全额退还，被告向原告收取的进场费属于巧立名目的不合理费用，应根据5个月的实际租期与18个月的合同约定租期按比例退还，被告还应就其违约行为赔偿原告上述的经济损失并基于合同中针对原告违约的约定而对等的向原告支付以六个月租金为标准的违约金，故请求判令：一、合同于2020年5月8日解除；二、被告返还2020年5月、6月的租金；三、被告返还履约保证金15600元、信用保证金10000元、进场费18777元；四、被告赔偿原告的雇工损失9403元；五、被告赔偿原告的设备损失10000元；六、被告支付违约金46800元。被告上海厨膳科技有限公司辩称，原告于2020年1月擅自停业退场以致于其在疫情爆发后因商铺所在经营场所被封闭而无法进场经营。2020年2月10日商铺恢复正常经营后，原告支付了2020年3月、4月的租金，但之后再未支付租金，在此情形下，被告基于原告的违约行为切断了其商铺的能源供应并向其发函解约。上述事实由租赁合同、付费账单、欠费统计、解约函等予以证实。被告认为：一、合同基于原告违约而解除，原告主营的外卖餐饮不受疫情影响，其要求减免租金无依据；二、因对租赁投入的成本及收租标准不同，房东基于疫情免除了被告2020年2月、3月的租金并不表明被告必然有义务给予原告同等待遇，考虑到场地的人工与装修，可免去原告32.5天的租金即8177.4元；三、被告向原告收取的信用保证金、履约保证金系针对食品安全、消防安全、租房押金所设，如原告在经营过程中未受到处罚且无中途退租，则上述费用在租期届满后予以退还，进场费则属于被告在对租赁场地作装修投入后向租户一次性收取的费用，各商铺的收取标准不同而不应退还，现因原告违约，故上述三笔费用理应没收；四、对原告用于证明雇工、设备购置损失的证据之真实性不予认可且不同意赔偿损失；五、原告主张的违约金过高应由法院酌情调整。综上所述，对原告诉请不能同意。反诉原告上海厨膳科技有限公司诉称，反诉原被告于2019年11月19日签订了《熊猫星厨场地经营管理服务合同》，约定反诉被告使用反诉原告的系争商铺用于经营餐饮，合同签订后，反诉原告依约交付商铺，但反诉被告未按约定支付2020年5月1日后包括场地使用费、综合服务费在内的租金，亦未支付2020年3月16日至2020年5月15日的物业与能源费等，为此反诉原告向反诉被告发送了解约函，告知其合同于2020年5月8日解除并要求其于2020年5月18日前迁出商铺，现商铺已于2020年5月18日由被告收回。反诉原告认为，本方工作人员在沟通过程中从未同意减免房租，按合同约定，反诉被告的行为已构成根本性违约，应支付相应的违约金，故提起反诉，请求判令：一、合同于2020年5月8日解除；二、反诉被告支付2020年5月1日至2020年5月18日期间的租金4615.89元以及延期支付此费用的违约金3715.79元(租金按每月7800元计，违约金自2020年5月1日起算至反诉状递交之日止，每日按千分之五计)；三、反诉被告承担逾期支付2020年3月1日至2020年3月31日租金的违约金4095元(本金为2020年3月1日至2020年5月31日的租金，按每日千分之五计，自2020年2月25日起算至2020年3月31日止)；四、反诉被告承担逾期支付2020年4月1日至2020年4月30日租金的违约金3354元(本金为2020年4月1日至2020年5月31日的租金，按每日千分之五计，自2020年2月25日起算至2020年4月8日止)；五、反诉被告支付2020年4月16日至2020年5月15日的物业及能源费等674.12元，逾期支付物业费的违约金239.31元(按欠费金额的千分之五计，自2020年5月25日起算至反诉状递交之日止)；六、反诉被告支付违约金46800元(按合同约定以六个月的租金计)；七、反诉费由反诉被告负担。反诉被告邵蕾辩称，一、合同系反诉原告单方解除，解除日应定为反诉原告切断能源供应之日；二、房东基于疫情免除了反诉原告2020年2月、3月的房租，故反诉原告不应再向反诉被告收取该期间内的租金，况反诉原告的工作人员在与反诉被告的沟通过程中已同意减免相关的租金及物业费等；三、租期内发生的物业与能源费系反诉被告接反诉原告通知后通过网络系统支付，每次付费时反诉被告并未留意每笔费用所对应的期间，合同解除后，反诉被告无法再通过网络系统核实付费情况，反诉被告认为2020年4月30日前的此类费用已随对应的租期而全数付清，2020年5月1日后，反诉原告同意本方无须再支付场地使用费、水电煤等费用，故对反诉原告主张的欠费不予认可；四、疫情期间有延迟付费实属正常，不应由反诉被告承担违约责任；五、反诉原告主张的违约金过高应由法院酌情调整。综上，对反诉诉请不能同意。第三人上海郁镶餐饮管理有限公司述称，第三人与出租方为合作关系并协助其对租赁场地进行管理，故参与了涉案合同的签订，但基于该合同产生的权利与义务与第三人无关。经审理查明，2019年11月19日，原被告与第三人共同签订《熊猫星厨场地经营管理服务合同》一份，主要约定内容有：一、第三人与被告共同合作建设经营场地，被告拥有场地经营管理权及招商、推广、运营经验，故向原告提供经营场地与管理服务并收取费用，第三人是否签约不影响合同之效力，但其有权“追溯”本合同；二、经营场地为计租面积为17平方米的系争商铺，工作人员三名，经营方式为外卖，使用期限自2019年11月19日起十八个月，每月支付场地使用费3120元与综合服务费4680元，每三个月支付一次，原告逾期支付上述费用及能源费等的，按每日千分之五支付违约金，逾期超过五日以上的经书面催缴仍不履行的，被告可停止对场地供能；三、原告向被告支付履约保证金15600元、信用保证金10000元、燃气改造费15000元、进场费26000元，被告有权自履约保证金中扣除原告应付费用，有权以信用保证金支付消费者向原告的索赔，租期届满后，被告应于原告妥善履行合同义务或无遗留问题后退还履约保证金及信用保证金，但燃气改造费、进场费不予退还；四、原告逾期付费超过十日或累计三次的，须向被告支付六个月的场地使用费、综合服务费为违约金，已付的所有费用均不退还。租期期间，双方为交租等事宜发生争议，被告曾切断租赁场地的能源供应并于2020年5月8日向原告发送“解约函”一份，大意为其未支付2020年4月1日后的场地使用费、运营服务费且逾期多日，现于此函发送当日解除双方的合同，要求原告于2020年5月18日迁出，否则将收回场地并处置场内设备，履约保证金及原告已支付的“未使用的其他合同费用”作为违约金不再退还，原告补交欠款后，被告将退还信用保证金。解约函发出后，被告在原告迁离后收回商铺。2020年6月22日，原告提起本案诉讼，请求判决如其诉请，诉讼过程中被告提起反诉，请求判决如其反诉诉请。另查明，关于租期内的费用结付问题，原告的表述为：一、2019年11月8日至11月27日支付的90000元中包括履约保证金15600元、信用保证金10000元、燃气改造费15000元、进场费26000元、2019年12月1日至2020年2月29日的租金23400元；二、2019年12月20日支付了物业与能源费1559.77元；三、2019年12月23日支付了此前更换商铺应补交的2019年11月的“切齐租金”1560元；四、2020年1月19日支付了物业与能源费1659.36元；五、2020年2月21日支付了物业与能源费671.96元，该费用目前缺少付费凭证，如被告否认则原告不再主张；六、2020年3月12日支付了8471.96元，其中的7800元为2020年5月1日至2020年5月31日的租金，671.96元实为第五项已付清又重复支付的物业与能源费；七、2020年3月27日支付了物业与能源费937.40元；八、2020年4月8日支付了2020年6月1日至2020年6月30日的租金7800元；九、2020年4月23日支付了物业与能源费922.77元。被告针对原告各项付费表述的意见为：第一项付费无异议；第二项为2019年11月16日至2019年12月15日的物业与能源费；第三项付费无异议；第四项为2019年12月16日至2020年1月15日的物业与能源费；第五项缺乏支付凭证不予认可；第六项的8471.96元应包括2020年3月1日至2020年3月31日的租金7800元、2020年1月16日至2020年2月15日的物业与能源费671.96元；第七项为2020年2月16日至2020年3月15日的物业与能源费；第八项应为2020年4月1日至2020年4月30日的租金；第九项为2020年3月16日至2020年4月15日的物业与能源费。再查明，当事人对涉案合同的性质为租赁合同均不持异议。本案反诉查明的事实同本诉。本院认为，结合查明的事实与证据，对案件本反诉中形成的争议作如下认定：一、关于合同的性质。当事人对涉案合同的效力与法律约束力均不持异议，本院予以确认。该合同名称虽指向“场地经营管理服务”，但当事人对商铺租赁关系以及合同中约定结算的场地使用费与综合服务费实为租金一致认同，同时，第三人虽参与了合同签署，但合同中未见与其权益相关的实质性条款，其在诉讼中亦未就此合同提出独立诉求，故本院认定合同的性质应为商铺租赁且发生于承租方邵蕾与出租方上海厨膳科技有限公司之间，合同产生的权利义务应由该两方承受并按约定履行；二、关于合同的解除及责任认定。按公众的普遍认知程度，当事人所指的、爆发于商铺租赁期间的疫情足以被认定为不可抗力而对包括商铺的租赁与经营在内的一众行业产生不可避免与预见的负面影响，作为商户的承租方在上述影响下无法达成盈利目标继而不能足额准时交租，出租方因此无法通过出租行为获得预期收益，对此承租方有减免费用的请求，而出租方在费用减免方面的意愿达不到承租方的认同与预期，在协商无果后，承租方以拒付租金作为抗衡，出租方则以停供能源及解约为维权手段，彼此之间已失去合作的信任与基础，在此情形下，租赁合同目的难以实现，出租方要求按“解约函”告知的时间解除合同并进行权利义务清算并无不当，本院予以准许；考虑到合同的解除及当事人的矛盾主要源于不可抗力，承租方的停付或延付费用的情节较轻且已按出租方的要求及时撤场止损，而出租方的解约行为更是情有可原，在无确凿证据可表明当事人有主观恶意的前提下，本院对租赁双方互指对方违约均不予采信，故对双方各自要求对方承担包括没收保证金、支付延期付费违约金、支付一次性违约金等在内的违约责任的本反诉意见不予支持，而承租方支付的两笔保证金在解约后的担保功能丧失，应由出租方返还；三、解约后的其他费用的结算方式。虽然当事人对2020年3月起承租方支付租金、物业与能源费所对应的期限各持一词，但对付费的总金额已基本达成一致，本院对此予以确认；承租方要求于疫情期间减免收费的本质为分摊不可抗力带来的风险，此举具有一定合理性，但其并未提供足以证实双方已就此达成一致的证据，故减免的幅度不应由其单方决定，在协商无果的情况下，为体现公平合理的民法原则、便于权利义务的结算，本院结合已付费与应付费的比例、当事人的观点与举证、以及客观案情，对合同解除前的费用结算予以酌定——即承租方已支付完毕的租金、物业与能源费不再退还，未结的租金、物业与能源费无须再另行支付，以此达到不可抗力影响下租赁双方收益与损失的大致平衡，另需指出的是，出租方既自认租赁合同于2020年5月8日解除，则其要求承租方支付该日期之后的租金法律依据不足——尽管其自认商铺的实际回收日晚于合同解除日，故对双方要求追索租金、物业能源费或索还租金的诉请不再支持；关于承租方要求索还进场费及赔偿雇工、设备损失的诉求，本院认为，承租方在合同未对进场费性质作详细约定的情况下自愿支付的该费用与其雇佣员工、购置设备所支出的费用同属为经营商铺所需、可能为其带来盈利的成本投入，其在不可抗力发生后既然不愿就租金的减免方面进行妥协并通过停止付租的方式不愿再继续履约，则其理应承担该行为可能导致合同解除从而损失此类费用的风险，况其提供的证据尚不足以证实部分费用的具体数额，故本院对承租方的以上诉请不予支持。综上，对当事人于本反诉中具备事实与法律依据的主张予以采信并支持，依据不足的则不再采纳。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百九十条之规定，判决如下：一、反诉原告上海厨膳科技有限公司与反诉被告邵蕾、第三人上海郁镶餐饮管理有限公司签订的关于上海市叶家宅路XXX号XXX幢XXX层XXX-XXX室叶家宅路店B5档口的《熊猫星厨场地经营管理服务合同》于2020年5月8日解除；二、被告上海厨膳科技有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告邵蕾返还履约保证金15600元、信用保证金10000元；三、对原告邵蕾的其余诉请不予支持；四、对反诉原告上海厨膳科技有限公司的其余反诉诉请不予支持。本案受理费人民币1784元，由原被告各半负担。本案反诉受理费人民币1387元，减半收取，计人民币693.5元，由反诉原被告各半负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二一年四月十九日书记员 计晓菲附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百九十条当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。