广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初725号原告：广州白云区东元网吧店，住所地广州市白云区永平街东平中路****。投资人：孙长东。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：辜曼霞，广东广信君达律师事务所律师。原告：孙长东，男，1974年11月24日出生，汉族，身份证住址福建省连江县，委托诉讼代理人：孙长群，系原告孙长东的兄弟。委托诉讼代理人：张磊强，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社，，住所地广州市白云区永平街东平村马市岭南一街**法定代表人：何全胜。委托诉讼代理人：吴忍，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：何静慧，广东诺臣律师事务所律师。原告广州白云区东元网吧店（以下简称东元网吧店）、孙长东与被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社（以下简称马市岭经济社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告孙长东及其委托诉讼代理人张磊强、孙长群，原告东元网吧店的委托诉讼代理人辜曼霞，被告马市岭经济社的委托诉讼代理人吴忍、何静慧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告东元网吧店、孙长东共同向本院提出诉讼请求：1.原告东元网吧店与被告签订的租赁合同已于2020年11月19日解除；2.被告向原告东元网吧店返还房屋租赁保证金118500元；3.被告向两原告赔偿广州市白云区永平街东平中路23号四楼至六楼的装修损失及设备搬迁费332914元；4.被告向两原告赔偿广州市白云区永平街东平中路23号装修及消防损失共计392263.08元（其中一楼装修损失39121.15元、三楼装修损失224805.11元、三楼二次消防损失128336.82元）；5.被告向两原告赔偿预期经营损失共计2700625.84元（其中一楼茶饮店“啊一柠檬茶”的预期经营收入725406.55元，三楼东元网吧的预期经营收入为1975219.29元）；6.被告向两原告赔偿评估费用30000元。事实和理由：原告孙长东是原告东元网吧的投资人。2017年4月11日，作为出租方的被告与作为承租方的孙长东签订关于广州市白云区东平中路23号商业楼的《租赁合同》，约定被告将该租赁场地的一楼接待大厅及三楼及六楼场地出租给孙长东，租赁期限自2017年5月11日至2023年5月10日。孙长东在承租该场地后，投入大量资金对涉案场地进行装修，并在一楼经营茶饮店“啊一柠檬茶”、三楼经营网吧、四楼及五楼开展教育培训、六楼作为办公室。在孙长东的经营下，涉案场地的营业收入可观。2020年3月4日，在被告的要求下，将孙长东在原《租赁合同》项下的权利义务（包括该场地的装修费、二次消防费等）转让给东元网吧店，并签订了三方《合同权利义务转让协议》。后据被告称，东元网吧店的涉案场地存在超备案面积建设，且该涉案场地用途仅能做经济社内部办公使用，被告曾提出解除合同并要求在合同期限届满前搬离。后孙长东与被告社长交涉后，两原告同意被告提出的解决方案，即被告收回东元网吧店承租的四楼至六楼，并对两原告承租涉案场地的四楼至六楼的装修残值进行补偿，东元网吧店在一楼和三楼继续经营。2020年7月，东元网吧店自费出资，并与被告双方共同委托深圳市国策房地产土地估价有限公司对涉案场地四楼至六楼进行残余装修工程及设备搬迁费进行评估。但在该报告出具后至今，两原告一直也未收到被告的补偿款。2020年6月30日，相关城管执法部门的执法人员开始对涉案场地的五、六楼拆除，因东元网吧店与被告尚未对涉案场地的后续处理达成一致，被告社长主动提出2020年7月后的租金等双方确定租金缴纳标准后再交。2020年9月15日，两原告与被告又签订《补充协议二》，该协议一方面给确认在孙长东于2020年3月4日将原《租赁合同》项下的权利义务转让给东元网吧店。另一方面，明确了此前双方达成的口头协议，即由东元网吧店承租被告涉案场地一楼接待大厅及三楼至六楼变更为仅承租涉案场地一楼接待大厅和三楼整层，租赁期限与原租赁合同一致。综按被告的要求，把日期倒签为2020年6月30日。在两原告原以为可以继续经营的时候，2020年10月18日，被告单方无理要求东元网吧店终止经营并撤离租赁场地，同时在2020年10月19日将涉案场地的通电野蛮切断，强迫停业。后东元网吧店多次与被告协商继续履行合同的事宜，被告对此置之不理。在被告断电一个多月后，2020年11月19日，东元网吧店只能向被告发出解除额合同通知书，并将涉案场地清空并交还给被告。综上所述，被告的行为已构成严重违约，现为维护两原告的合法权益，特向法院起诉，请求判如所请。被告马市岭经济社辩称，我社不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：（一）涉案租赁合同的解除时间应为2020年10月23日，且合同解除的原因是东元网吧店未约定支付租金和水电费，且我社无需向原告返还保证金。东元网吧店已逾期支付2020年6月及2020年7月至10月的租金及水电费超出半个月，我社于2020年10月23日向东元网吧出具了《解除租赁合同通知书》并张贴于东元网吧大门。至今，涉案租赁合同已于当天解除。根据合同约定，因东元网吧店违约导致合同解除的，其无权要求返还保证金。（二）我社出租涉案物业，是经永平街道办许可，并通过白云区农村集体三资监管平台进行商业招租的。孙长东通过竞标竞得涉案房屋的承租权。涉案房屋不能用作商业用途，是根据广州市白云区人民政府要求，对辖区内的公共设施安全隐患进行整治，并先后发布了多份文件要求各街道、村社予以配合。为此，我社才于2019年12月30日向包括原告在内的房屋承租人转达了该文件精神，要求租户做好配合整治的工作，并与原告协商解除了涉案房屋第四至六楼的租赁关系。永平街道办先后两次通知原告涉案房屋不能作为商业用途，要求我社与原告解除合同，告知立即撤场，并告知将采取停水停电措施。原告对相关整治工作早已清楚，其一直拒不配合，应自行承担由此导致的一切后果。（三）因孙长东已将涉案租赁合同的权利义务转让给东元网吧店，故孙长东无法向我社主张相关的损失。东元网吧店并非涉案房屋一楼茶饮店、第四至六楼的投资装修及经营主体，且其并无证据证明因此受到损失，我社无需向东元网吧店支付相应损失。（四）对于三楼网吧即便存在装修、二次消防损失，东元网吧店单方委托评估公司出具评估报告所依据的相关资料未经我司认可，真实性存疑，由此作出的评估结果缺乏客观真实性，相关的评估方法也未经我社同意，不能作为定案依据。该部分损失应以我社与原告共同认可的评估机构，以一致同意的评估标准、方法进行评估。同时对相关的实际损失根据各自的过错比例进行合理分配。（五）东元网吧店单方委托评估机构对其预期经营损失进行评估的结果不能作为定案依据。且评估报告关于营业损失所依据的相关材料可见，相关资料仅为东元网吧自行制作的收支表格，相关的收支计算期间亦自行选择，缺乏客观真实性。另外，东元网吧店的经营情况与诸多因素密切相关，其在涉案合同解除后能否盈利是无法预计的，无无法进行评估。故该项诉请应依法驳回。（六）原告并未举证其实际支付了30000元评估费。另外原告单方委托的评估报告因不能作为定案依据，故由此产生的评估费也与我社无关。我司与孙长东共同委托出具的报告，因双方最终未能就解除合同事宜达成一致意见，故我社无法承担相关评估费。我社无需向支付评估费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据双方当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月11日，孙长东（乙方）与马市岭经济社（甲方）签订《租赁合同书》，约定：甲方同意将位于广州市白云区东平中路23号商业楼（以下简称涉案场地）出租给乙方使用，一楼接待大厅每月租金5000元；三至六楼，其中三、四、五楼各420平方米，六楼120平方米，总面积1380平方米，单价25元/平方米，使用费每月34500元。使用费共39500元（其中租金15000元，村政建设费13000元，排污费5000元，管理费6500元）；租赁期限：从2017年5月11日至2023年5月20日止；租赁价格：第一、二年每月使用费39500元不变，第三年起在原有的使用费基础上每二年递增5%，递增至合同年限止；乙方在租赁商业楼时，向甲方交三个月使用费为押金等。上述合同签订后，孙长东向马市岭经济社支付了租赁押金118500元。孙长东接收涉案场地后将其中的一楼开设了“啊一柠檬茶”店、三楼至五楼用于经营教育培训机构和网吧、六楼用于作办公室和仓库使用。后马市岭经济社（甲方）与孙长东（乙方）、东元网吧店（丙方）签订《合同权利义务转让协议》，约定：甲方与乙方双方于2017年4月11日签订了《租赁合同书》，约定甲方将位于广州市白云区东平中路23号的商业楼部分场地出租给乙方使用；乙方于2020年3月20日向甲方申请将原合同项下的全部权利义务转让给丙方。2020年3月24日，经甲方同意，自2020年4月1日起，乙方将其在原合同项下的全部权利义务转让给丙方；据原合同第三条约定，丙方受让乙方在原合同项目全部权利义务后的现时月使用费41475元。租金在后续递增继续按原合同约定执行；丙方应在本协议签订后将原合同项目的押金118500元一次性支付给甲方收取丙方押金后，再将已收取的乙方押金118500元退还给乙方。原合同权利义务转让前应缴纳的租金和相关费用由乙方承担，转让后的租金和相关费用由丙方承担；乙方对租赁场地的装修及相关附属物，同时随原合同权利义务的转移而转移至丙方，相关事宜概由乙丙双方自行处理，乙方不得再为此向甲方主张任何权利等。落款处马市岭经济社未盖章。2020年6月30日，马市岭经济社（甲方）与东元网吧店（乙方）签订《补充协议二》，约定：甲方与乙方经营者孙长东于2017年4月11日签订于关于东平中路23号商业楼的《租赁合同书》、《补充协议书》。2020年3月24日，经甲方同意，自2020年4月1日起，孙长东将其在原合同项目的权利义务转让给乙方，三方为此签订了《合同权利义务转让协议》与《补充协议书》，现经甲乙双方友好协商，在原合同、原补充协议基础上对部分条款进行修改，特订立本协议以资共同信守。一、经双方协商协商同意，乙方自2020年7月1日起将原合同租赁的四至六楼退还给甲方使用，即乙方租赁的场地变更为一楼电梯接待大厅（按月固定计租）和三楼整层，即自2020年7月1日起，乙方的租金变更为16275元。租金的后续递增继续按原合同约定执行。二、《补充协议书》自2020年6月30日解除。自2020年7月1日起，乙方的租金金额不再进行拆分（即被拆分不同项目而分别出具发票、收据），甲方将按本协议约定按租金全额向乙方开具发票等。2020年7月1日，马岭经济社和孙长东共同委托深圳市国策房地产土地估价有限公司（以下简称国策估价公司）对涉案场地中四楼、五楼、六楼装饰工程及设备搬迁费用进行评估、同年7月27日，国策估价公司出具《房地产咨询报告书》，显示其中涉案房屋四楼至六楼的装饰工程现值共计为320114元。后因涉案场地存在超审批规模建设、改变使用功能等问题，被相关行政部门责令整改，东元网吧店被要求搬离涉案场地。2020年10月27日，东元网吧店和一楼饮品店分别委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称证诚公司）对涉案场地三楼的网吧店装修、二次消防和一楼的“啊一柠檬茶”店及营业损失进行评估。证诚公司出具评估报告书，以2020年8月1日作为评估基准日，确定涉案场地三楼装修部分现值为224805.11元，二次消防现值为128336.82元，营业损失金额为1975219.29元。一楼“啊一柠檬茶”店装修现值为39121.15元，营业损失为725406.55元。东元网吧店、饮品店分别为上述评估支出评估费20000元和10000元。诉讼中，两原告表示，涉案场地自2020年10月被停电，后因无法再经营使用，其搬离涉案场地，马市岭经济社至今未按照双方共同委托评估的涉案场地四楼至六楼的装修损失和搬迁费损失向其作出赔偿。马市岭经济社对原告自行委托证诚公司出具的评估报告不予认可，但也表示不申请对该部分装修价值重新评估。另马市岭经济社提交广州市白云区人民政府永平街道办事处于2015年12月17日审批的《广州市白云区临小工程开工建设审批表》，拟证明涉案场地经街道批准建设。马市岭经济社提出《调查取证申请书》，申请向相关单位调取“白云区农村集体三资监管平台招标公告”，拟证明涉案场地经过广州市白云区永平街道办事处许可，将涉案场地通过白云区农村集体三资监管平台进行商业招租。本院认为，因导致双方纠纷发生的法律事实发生在民法典实施前，故根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，应适用民法典实施前的法律、司法解释的规定。涉案《租赁合同书》乙方原为孙长东，但因孙长东和东元网吧店签订了《合同权利义务转让协议》，约定孙长东就涉案《租赁合同书》中的权利义务转让给东元网吧店，马市岭经济社与东元网吧店也签订《补充协议二》，马市岭经济社确认了前述权利义务转让事实。故现涉案《租赁合同书》的乙方应为东元网吧店。东元网吧店有权作为合同主体向马市岭经济社主张权利。孙长东已退出涉案《租赁合同书》，其不是本案的适格原告。故孙长东无权提起本案诉讼，本院驳回孙长东在本案中的起诉。因本案最终需对其他诉请进行实体处理，本院不再另行出具裁定书。马市岭经济社提交的《广州市白云区临小工程开工建设审批表》不足以证明涉案场地经过国土规划部门的批准建设，故涉案《租赁合同书》和《补充协议二》违反了法律法规的强制性规定，应为无效。现东元网吧店要求确认涉案租赁合同已于2020年11月19日解除于法不合，本院不予支持。签订合同后，东元网吧店已向马市岭经济社支付租赁保证金118500元，该费用属于保证合同履行的费用，现租赁合同无效，东元网吧店要求马市岭经济社退还租赁保证金118500元于法有据，本院予以支持。关于东元网吧店主张马市岭经济社赔偿装修损失、消防损失、设备搬迁费损失和预期经营损失的问题。（一）关于装修损失、消防损失。因东元网吧店承租涉案场地后，对涉案场地进行了装修和实施了二次消防工程，现在合同期内，被告提前收回涉案场地，东元网吧店依法有权要求马市岭经济社按照过错比例赔偿附属的装修现值和二次消防工程损失。（1）对于涉案场地四楼至六楼的装修现值认定。双方曾共同委托国策估价公司对四楼至六楼的装修现值进行评估，据此得出的评估结果真实客观，本院对东元网吧店主张将其中关于装修现值的评估数额作为认定四楼至六楼装修现值的意见予以采纳。故本院认定涉案场地四楼至六楼的装修现值为320114元。（2）对于涉案场地一楼和三楼的装修损失、消防损失。东元网吧店提交自行委托的评估报告拟证明一楼和三楼的装修现值、二次消防现值。虽马市岭经济社不予认可，但因从原告提交的评估报告中对于评估项目数量结合了现场勘查的实际情况确定，对于评估价格的确定亦考虑了折旧，采用市场法和重置成本法进行评估分析的描述，可反映作出评估结论的过程较为客观，从评估结果看也较符合常理。在被告明确不重新委托评估机构进行评估的情况下，本院对东元网吧店提交的上述报告书采信。鉴于本院中东元网吧店确认其实际经营至2020年10月，而上述报告书中的评估基准日为8月1日，故本院将成新率结合东元网吧店的实际使用时间进行调整，据此认定涉案场地三楼东元网吧店装修现值为210509元，二次消防现值为125770元，一楼“啊一柠檬茶”的装修现值为38339元。（3）马市岭经济社作为出租人有提供合乎出租使用条件标的物的义务，东元网吧店作为承租人亦有对合同标的物尽谨慎审查的义务，马市岭经济社将未取得产权登记和合法规划报建手续的涉案场地出租给东元网吧店，东元网吧店在未谨慎审查涉案场地产权的情况下承租了涉案场地，双方对涉案租赁合同的无效均存在过错，对上述租赁合同无效造成的损失，双方均负有同等责任。综合前述认定，马市岭经济社应向东元网吧店赔偿涉案场地四楼至六楼的装修损失320114÷2=160057元。马市岭经济社应向东元网吧店赔偿涉案场地一楼、三楼的装修损失及二次消防损失共计（210509+125770+38339）元÷2=187309元。故东元网吧店要求马市岭经济社赔偿涉案场地四楼至六楼的装修损失160057元，一楼、三楼的装修损失及二次消防损失187309元有据，本院予以支持。东元网吧店主张多出上述数额的装修损失缺乏依据，本院予以驳回。（二）对于搬迁费损失。虽双方曾委托国策估价公司对搬迁费进行评估，但马市岭经济社并未认可其需向东元网吧店赔偿搬迁费的事实。因该费用不属于因合同无效而必然发生的费用，如前所述东元网吧店对合同无效也存在过错，故东元网吧店要求马市岭经济社承担搬迁费损失缺乏依据，本院不予支持。（三）租赁合同无效，且双方对此均有过错，东元网吧店要求马市岭经济社赔偿涉案场地预期经营损失2700625.84元缺乏依据，本院不予支持。关于东元网吧店要求马市岭经济社赔偿评估费用的问题。根据原告的陈述，其主张的该项评估费属于其自行委托证诚公司对涉案场地一楼、三楼的装修损失和二次消防现值及预期经营损失而支出的评估费。从现有证据可以反映东元网吧店已因该项评估支出30000元评估，本院予以认可。由于上述评估项目评估了预期经营损失，而对于该项损失，前述已认定马市岭经济社无需承担，另对于涉案场地一楼、三楼的装修损失和二次消防的损失也按同等过错责任承担，故本院结合前述因素认定马市岭经济社应承担评估费1800元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社向原告广州白云区东元网吧店退还租赁保证金118500元；二、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社向原告广州白云区东元网吧店赔偿广州市白云区东平中路23号商业楼四楼至六楼的装修损失160057元；三、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社向原告广州白云区东元网吧店赔偿广州市白云区东平中路23号商业楼一楼、三楼的装修损失及二次消防损失共计187309元；四、本判决生效之日起五日内，被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社向原告广州白云区东元网吧店赔偿评估费损失1800元；五、驳回原告广州白云区东元网吧店的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费17697.2元，由原告广州白云区东元网吧店负担13539.2元，被告广州市白云区永平街东平村马市岭经济合作社负担4158元并于本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后，负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  肖録婷二〇二一年四月二日书记员  卢 迪