四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初2295号 原告（申请执行人）：乐山市商业银行股份有限公司营业部，住所地：四川省乐山市市中区。 负责人：黄勤，总经理。 委托诉讼代理人：陶俊宏，四川高贸律师事务所律师。 委托诉讼代理人：焦建华，四川高贸律师事务所律师。 被告（案外人）：江海霞，女，1989年7月10日出生，汉族，个体工商户，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：峨眉山市兴泉食品有限公司，住所地：四川省峨眉山市。 法定代表人：汪勇，执行董事。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：四川省荣兴实业有限公司，住所地：四川省峨眉山市。 法定代表人：熊光荣，总经理。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司，住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：黄岗峰，执行董事。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：熊光荣，男，1954年8月3日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：张淑群，女，1955年12月9日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：汪勇，男，1971年11月30日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 被告（被执行人）：马莉，女，1971年8月29日出生，汉族，居民，住四川省眉山市。 委托诉讼代理人：马建明，男，1950年5月4日出生，汉族，居民，住四川省峨眉山市。 原告乐山市商业银行股份有限公司营业部诉被告江海霞、峨眉山市兴泉食品有限公司（以下简称“兴泉公司”）、四川省荣兴实业有限公司（以下简称“荣兴公司”）、乐山华联商厦奥兰多贸易有限公司（以下简称“奥兰多公司”）、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告乐山市商业银行股份有限公司营业部的委托诉讼代理人焦建华，被告江海霞，被告兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉的委托诉讼代理人马建明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告乐山市商业银行股份有限公司营业部向本院提出诉讼请求：一、准许对荣兴公司名下位于峨眉山市（现峨眉山市名山路东段126号）2幢12号车库（房屋所有权证：20××15）予以执行；二、由各被告承担本案的全部诉讼费。事实与理由：在原告诉兴泉公司、荣兴公司等金融借款合同纠纷一案中，2019年1月3日乐山市市中区人民法院查封了荣兴公司名下位于峨眉山市（现峨眉山市名山路东段126号）2幢12号车库（房屋所有权证：20××15）。要求兴泉公司、荣兴公司等向原告支付本金490万元及利息、罚息、复利及律师费、案件受理费、保全费等。执行中原告依法受偿了184万余元，2020年5月20日乐山市市中区人民法院裁定终结本次执行程序，原告的债权尚未全部实现。 2021年1月26日，原告收到乐山市市中区人民法院送达的（2021）川1102执异3号执行裁定书，裁定中止乐山市市中区人民法院（2018）川1102民初6634号民事裁定书查封登记在荣兴公司名下位于峨眉山市（现峨眉山市名山路东段126号）2幢12号车库（房屋所有权证：20××15）的执行。原告对该执行裁定不服，认为案外人江海霞并不享有能够排除执行的权利。 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 结合本案事实，原告认为：案外人江海霞并未在人民法院查封案涉房产之前签订合法有效的书面买卖合同。2019年1月3日乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初6634号民事裁定书，查封了案涉房产。案外人自述其和荣兴公司于2017年10月17日签订了《协议书》约定，购买案涉房产，但结合案外人提交的其他证据可以认定该协议书名为房屋买卖合同实为以物抵债协议，是荣兴公司将案涉房产作价抵偿给案外人，已抵扣荣兴公司差欠案外人的建筑材料款，以消灭金钱债务为目的，实际上案外人和荣兴公司之间并无购买案涉房产的意思表示。该以物抵债协议约定交付房产系该以物抵债协议的实际履行方式，在完成房屋过户登记之前，并不发生物权变动的效果，故案外人对荣兴公司仅享有债权请求权，并不享有物权，不享有足以排除强制执行的民事权利。 案外人未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产。案外人是否在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，应当由其举证证明，但案外人并未提供相关的证据，如交房手续，物业费缴纳凭证等，仅有案外人和荣兴公司的陈述不能认定案涉房产在人民法院查封之前已交付案外人占有使用，故案外人应当承担举证不能的法律后果。 案外人并未支付全部的价款。从案外人提供的《预收账款明细账》载明的信息显示，案外人在2017年10月31日向荣兴公司支付了车库款85141元，但另一份证据《收据》载明的收款时间是2017年10月13日，且该时间存在修改的痕迹，也未加盖荣兴公司的财务专用章，案外人也没有提供其支付的转账凭证或者支付依据，故案外人支付该笔款项的真实性无法认可。另外，结合本案事实，案外人和荣兴公司签订的是以物抵债协议，目的在于抵销荣兴公司差欠案外人的建筑材料款，自然也就不存在案外人还要向荣兴公司支付车库款的义务，这与案外人提供的证据相互矛盾，故不能认定案外人已经支付了全部的价款。 案外人未举证证明案涉房产未办理过户登记非因其自身原因导致。即使认定案外人和荣兴公司在2017年10月17日签订的《协议书》具有购买案涉房产的意思表示，那么案外人也应当及时办理过户登记，如此才能产生物权变动的法律效果，但案外人却一直未办理过户登记手续，有违常理。在执行异议阶段，案外人既未提供其已经缴纳了契税的证据，也未提交其曾向相关部门申请办理过户登记的相关证据，并没有证据能够证明案外人为了及时办理过户登记做了积极的努力，故案涉房产未办理过户登记是其自身存在明显过错原因造成的，应当由案外人自行承担相应的法律后果。 综上所述，案外人和荣兴公司之间并无购买案涉房产的意思表示，案外人对荣兴公司仅享有债权，不享有物权期待权，更不享有物权。根据债权的平等性原则，案外人对荣兴公司享有的债权并不优先于原告对荣兴公司享有的债权。案外人并不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，不享有足以排除强制执行的民事权利，故诉至法院。 被告江海霞辩称，我是2017年10月份到荣兴公司购买了案涉车库，一共是91601元，该车库双方约定的价格是85141元，差价荣兴公司退还给我了，我从2017年11月开始一直都在使用这个车库，当时荣兴公司说他们有税务什么的，荣兴公司跟我说要办理证需要三年。我也不懂，我一直都在使用这个车库，后来法院在审查执行异议之时，法院的万法官和赵若晴对车库进行了拍照，对车库附近的人员进行了调查和了解。 被告兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉辩称，2017年10月17日荣兴公司与江海霞签订了该房产的买卖协议书，原告认为该协议是“以物抵债协议”是“以消灭金钱债务为目的，实际上案外人与荣兴公司之间并无购买涉案房产的意思表示”。而事实是《协议书》已明确载明：“甲方在峨眉山市出售，乙方自愿购买”，这怎么叫：“并无购买涉案房产的意思表示”呢，至于荣兴公司欠案外人材料款与购房款品迭完全合理合法，双方所签购房《协议书》是双方真实意思表示，合法有效。 原告在诉状中说：案外人未举证证明其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，荣兴公司与案外人江海霞签订的购房《协议书》第二条“交房时间：甲方在2017年10月17日将该房交给乙方，从交房之日起，乙方拥有该房产的所有权、使用权、处置权”。已充分证明双方已按协议完成了房屋的移交和接收，亦证明了案外人已实际合法占有该房产。 2017年7月14日案外人与荣兴公司达成购房意向及房款支付方式后荣兴公司营销部即向公司总经理熊光荣请示，载明了所购房屋位置、面积、单价、总价等内容并明确以公司所欠江海霞材料款支付房款，熊光荣批示：“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。工程部材料员按熊光荣批示经计算公司欠江海霞材料款91601元，房款为85141元，品迭后还应付江海霞6460元。2017年10月13日荣兴公司才将品迭后的余款6460元汇付给江海霞，因全款未能在2017年7月14日及时支付给江海霞。原告提出《收据》时间是2017年10月13日，且有修改的痕迹，以收据上看时间确实是从2017年7月14日改为10月13日，是因为10月13日荣兴公司才将品迭后的余款6460元汇付给案外人，公司财务为了账目统一就将此笔债务日期统一为10月13日，另外公司会计做记账凭证时间是10月31日，是因为公司规定为每月最后一天为做账日，即为2017年10月31日才做账。被告若为案情有利，要修改时间只应提前日期，而不可能后推日期，上述事实充分说明案外人已支付全部房款。 办理产权过户，根据税法有关规定，出卖人应缴纳增值税、増值税附加（城建、教育附加、地教附加）土地増值税、印花税等共计约12%，由于荣兴公司从2015年以来经营不善、拖欠税务部门税款，又未能及时缴纳上述税款致使案涉房产被原告申请查封，因此未能及时办理过户手续，责任在房屋出卖人荣兴公司，案外人并无过失。 综上所述，案外人与荣兴公司在人民法院查封之前已经签订了合法有效的书面买卖合同，并在人民法院查封前已合法占有案涉房产，未及时办理产权不是江海霞的自身原因，故请求驳回原告的诉讼请求。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2017年4月19日，原告与兴泉公司签订了《流动资金借款合同》，主要约定原告为兴泉公司提供4900000元的借款；借款期限为24个月等。 同日，荣兴公司和原告签订了《最高额抵押合同》，该合同约定：以荣兴公司所有的位于乐山市市中区产及占用范围内的土地使用权【不动产证书号：乐城国用（2006）第64538号、乐山市房权证企业字第企业5603号；乐城国用（2006）第64536号、乐山市房权证企业字第企业5604号；乐城国用（2006）第64568号、乐山市房权证企业字第企业5605号；乐城国用（2006）第64566号、乐山市房权证企业字第企业5606号；乐城国用（2006）第64567号、乐山市房权证企业字第企业5607号；乐城国用（2006）第64565号、乐山市房权证企业字第企业5608号；乐城国用（2006）第64564号、乐山市房权证企业字第企业5609号；乐城国用（2006）第64537号、乐山市房权证企业字第企业5610号；乐城国用（2006）第64550号、乐山市房权证企业字第企业5577号；乐城国用（2006）第64552号、乐山市房权证企业字第企业5578号；乐城国用（2005）第48916号、乐山市房权证企业字第××号】和位于峨眉山市处门市及占用范围内的土地使用权（房屋及土地证号：峨眉山房权证峨房字第××号、2012-60034；第0090717号、2012-60038；第0090718号、2012-60030；第0090719号、2012-60029；第0090720号、2012-60037）为前述借款合同的履行提供抵押担保等。 同日，荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉分别和原告签订了《最高额保证合同》，约定其为《流动资金借款合同》项下的债务提供连带责任保证等。 原告于2017年5月26日向兴泉公司发放借款4900000元，《借款支取凭证》载明：“借款金额：4900000元；借款用途：补充流动资金、购买鲜笋；到期日期：2019年4月19日；月息：5.208333‰”。 2018年8月21日，原告向兴泉公司、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉发出《宣布贷款提前到期通知书》｛编号：【2018】字第0026号｝，截止至2018年8月20日，借款人、担保人拖欠利息、罚息、复利196801.07元未还，现宣布即日起，4900000元的贷款立即到期。 2019年1月3日乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初6634号民事裁定书，裁定查封（包含）荣兴公司（产权证号：20××15）名下位于峨眉山市车库。 2019年2月21日乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初6634号民事判决书，判决：一、兴泉公司在本判决生效之日起十日内偿还原告借款本金4900000元及利息、罚息和复利；二、兴泉公司在本判决生效之日起十日内支付原告律师费20000元；三、荣兴公司、奥兰多公司、熊光荣、张淑群、汪勇、马莉对本判决第一、二判项确定的债务承担连带偿还责任（保证人承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向债务人追偿）等。 2019年5月14日，原告依据本院已经发生法律效力的（2018）川1102民初6634号民事判决书，向本院申请强制执行，本院于同日立案，案号为（2019）川1102执925号。在该案执行过程中，经本院依法拍卖被执行人的抵押房产，原告已受偿债权1842748.41元。此外，本院对被执行人的财产信息进行了查询，未发现被执行人有其他可供执行的财产信息。经本院依法告知后，原告也表示不能提供其他可供执行的财产线索，本院依法将被执行人纳入失信被执行人名单，并向被执行人发出限制消费令进行惩戒。2020年5月20日，本院作出（2019）川1102执925号之二十三执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人江海霞遂以本院查封的案涉车库为其所有为由，向本院提出异议请求。2021年1月25日乐山市市中区人民法院作出（2021）川1102执异3号执行裁定书，裁定“中止本院（2018）川1102民初6634号民事裁定中查封登记在被执行人荣兴公司名下位于四川省峨眉山市（现峨眉山市名山路东段126号）2幢12号车库（不动产权属证书号：20××15）的执行”。 另查明：据峨眉山市不动产登记中心的《不动产登记查询结果通知书》载明：案涉车库坐落于四川省峨眉山市，房屋所有权证：20××15，权利人为荣兴公司，面积为24.34平方米，登记日期为2013年8月14日。峨眉山市胜利镇桑园社区居民委员会于2014年10月30日出具的《证明》载明：原“若水居”门牌号为峨眉山市胜利镇名山路东段8号，现变更为峨眉山市名山路东段126号。 还查明，案外人江海霞系荣兴公司的建筑材料供应商。从2016年1月起荣兴公司向江海霞购买材料，2017年7月14日，荣兴公司与江海霞就建筑材料款进行结算，荣兴公司差欠江海霞建筑材料款91601元。 同日，荣兴公司员工张燕梅出具便签载明：03873445单余：52130元；006672单：441元；007086单：39030元。①②③共计91601元。（江海霞）长久建筑建材经营部，若三期材料共计还有91601元。91601元（材料费）-85141元（车库）=6460元（应补商家）。在该日，荣兴公司再次出具便签载明：若水居一期12#车库，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，24.34㎡×3498元/㎡=85141元，材料款：91601元（见附件）①②③附后，抵扣车库85141元，还应付商家6460元。荣兴公司法定代表人熊光荣在该便签上签署“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。之后，荣兴公司向江海霞转款6460元。 2017年7月14日（其后更改为2017年10月13日，荣兴公司称是因2017年10月13日支付江海霞6460元，会计为了便于作账，而更改）《收据》载明：今收到江海霞交来若水居一期2栋12号车库款，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，总价85141元。 2017年10月17日，荣兴公司作为甲方与江海霞作为乙方签订的《协议书》载明：荣兴公司修建商品房出售，乙方自愿购买甲方的现房车库，该车库位于峨眉山市，面积约24.34㎡，总价85141元；交房时间：甲方在2017年10月17日将该车库交给乙方，从交房之日起，乙方拥有该房产的所有权、使用权、处置权；付款方式为现金支付，在本协议签订时，乙方已付给甲方总房款的100%，计85141元。荣兴公司在甲方处盖章，江海霞在乙方处签字。签订前述《协议书》后，荣兴公司将案涉车库交付与江海霞，江海霞占有使用案涉车库至今。 以上事实，有身份证复印件、《企业营业执照》《执行裁定书》《房屋所有权证》《收款收据》《记账凭证》《便签》《抵扣款说明》《买卖协议》《收款收据》《转款详情》《预设账款明细账单》《抵算价格表》《商品购买协议书》《社区门牌号变更证明》《调查笔录》《照片》《缴费记录》《判决书》、当事人的陈述等证据证明。 本院认为，荣兴公司与江海霞之间是房屋买卖合同还是以物抵债的问题。以物抵债协议是指债权人与债务人约定以作为他种给付的物代替原来给付，债权人实际受领抵债物后，使债权债务关系归于消灭的协议。买卖合同是出卖人转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款的合同。在本案中，荣兴公司员差欠江海霞货款91601元。双方结算后，在凭证上载明91601元（材料费）-85141元（车库）=6460元（应补商家）。在该日，荣兴公司再次出具便签载明：若水居一期12#车库，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，24.34㎡×3498元/㎡=85141元，材料款：91601元（见附件）①②③附后，抵扣车库85141元，还应付商家6460元。荣兴公司法定代表人熊光荣在该便签上签署“同意抵扣欠款，算准确后多退少补”。从以上证据未表明是案涉车库折价85141元，而是车库价值85141元，抵扣荣兴公司差欠江海霞的货款。荣兴公司向江海霞转款6460元。2017年7月14日《收据》载明：今收到江海霞交来若水居一期2栋12号车库款，面积24.34㎡，单价3498元/㎡，总价85141元。也证明是收到江海霞车库款85141元，因此应当是双方之间债务的抵销，即荣兴公司以江海霞购买车库价款抵销其所欠购买江海霞的货物的欠款，而不是车库折价抵偿欠款。2017年10月17日，荣兴公司作为甲方与江海霞作为乙方签订的《协议书》载明：荣兴公司修建商品房出售，乙方自愿购买甲方的现房车库，故双方之间应为买卖合同。 江海霞对本案案涉车库享有的权利能否排除执行的问题。2019年1月3日乐山市市中区人民法院作出（2018）川1102民初6634号民事裁定书，查封（包含）荣兴公司（产权证号：20××15）名下位于峨眉山市车库。本案是金钱债权执行案件。从现行法律规则看，外观主义是为保护交易安全设置的例外规定，一般适用于因合理信赖权利外观或意思表示外观的交易行为，本案不适用公示外观主义。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 本案中，江海霞与荣兴公司签订的《协议书》是双方真实意思表示，并不违反法律法规的强制性规定及公序良俗原则，故依法成立。虽然江海霞未向荣兴公司交付购房现金，但双方互负债务，相互抵销，简化交付流程，利于交易快捷，并不违反法律规定，应为江海霞已经交付了房款。2017年10月17日荣兴公司与江海霞签订的《协议书》能够证明荣兴公司在2017年10月17日将该车库交给了江海霞，本院在审查执行异议案件中提取的现场照片可证明江海霞在使用该车库。一般商品房买卖均是由开发商办理产权证，本案并无证据证明是江海霞的过错不能办理产权证。故江海霞对案涉车库享有的物权期待权具有排除执行的法定效力，足以阻止对案涉车库的执行。因此原告的诉讼请求不能成立，本院不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 驳回原告乐山市商业银行股份有限公司营业部的诉讼请求。 案件受理费100元，由原告乐山市商业银行股份有限公司营业部负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  宋晓轩 人民陪审员  张自力 人民陪审员  伍薪蓉 二〇二一年四月二十八日 书 记 员  蒲 澍