内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2021）内09民终235号上诉人（原审被告）：乌兰察布市地豪房地产有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：刘某，内蒙古其格其律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：贺某，现住凉城县。被上诉人（原审原告）：索某，现住凉城县。原审被告：张某，现住乌兰察布市。上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司因与被上诉人贺某、索某以及原审被告张某房屋买卖合同纠纷一案，不服凉城县人民法院（2020）内0925民初594号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司的委托诉讼代理人刘某与被上诉人贺某、索某到庭参加诉讼。原审被告张某经本院合法传唤未到庭，本院依法缺席审理，现已审理终结。原审认定，1.原告提交的（2013）凉民初字第344号民事调解书一份，申请执行人为郭伟、索某，被申请执行人为索东东的执行申请书一份，拟证明原告索某及案外人郭伟与案外人索东东在人民法院达成调解，并向人民法院申请过执行的事实，二被告对该组证据的真实性、合法性均无异议，对关联性有异议，认为原告对索东东的债权进行了重复主张，经审查，该组证据具有真实性、合法性，且与待证事实具有关联性，故本院予以采信。2.原告提交的房屋认购协议书两份（0000775、0000776），收据两张（7407870、7407871），拟证明被告为原告出具过房屋收据，将两套房抵顶给原告，二被告对该组证据的真实性认可，不认可合法性与关联性，经审查，该组证据具有真实性、合法性与关联性，本院予以采信。3.原告提交的光盘一张，拟证明张某和张志明两人私下写了合同，让原告也签字，合伙让法院再出这笔钱，转让股份，被告所举的合同是假证的事实，二被告对该证据的真实性、合法性有异议，认为光盘无法证明是张某与张志明的通话，属于孤证，经审查，本案中被告并未提供原告所说的合同，故本院不予采信。4.二被告提交的张志明的证人证言（情况说明）一份，依被告方申请本院从凉城县纪律检查委员会调取的张志明的谈话笔录两份，张志明本人前来本院进行说明所制作的问话笔录一份，该四份张志明在不同场合的言辞材料，拟证明本案的相关事实，原被告均对该组证据存在矛盾的内容不予认可。经审查，原告所称“张志敏”与“张志明”系同一人，该组证据均来源合法，各证言中内容相互吻合的部分予以采信；对于在本案当中是张志明购买二原告的“股份”参与购买聚鑫宾馆还是被告张某购买二原告的“股份”参与购买聚鑫宾馆这一主要矛盾点，本院调阅了索某、郭伟申请对索东东进行执行的相关案卷材料，执行案卷的相关内容可以印证系张志明实际参与了该执行案中有关财产的变卖并与二原告发生法律关系，故对该组证据中张志明证明是其本人购买二原告的“股份”参与购买聚鑫宾馆的内容予以采信。郭伟、索某诉索东东合伙协议纠纷一案，本院于2013年12月31日作出（2013）凉民初字第344号民事调解书，确认：一、郭伟、索某、索东东所建聚鑫宾馆归索东东所有。二、索东东给付郭伟、索某每人950000元，分三年付清（自2014年开始每年年底前给付三分之一，于2016年12月31日前全部付清）；若索东东在给付期间变卖该宾馆，则应先付清该款项。三、索东东给付郭伟投资款166700元、清偿债务款370000元及同期约定利息（均限于2014年2月15日前付清）。四、索东东给付索某投资款183800元、清偿债务款140000元及同期约定利息（均限于2014年2月15日前付清）。因索东东未按期履行调解书确定的义务，郭伟、索某于2014年3月17日向本院申请执行，在执行过程中，索东东同意对其所有的聚鑫宾馆予以拍卖。本院委托评估机构评估作价4542201元，虽经两次拍卖，但均因无人报名而流拍。2014年12月22日，郭伟、索某和索东东共同与丁国华、石利红签订了变卖执行标的物协议书，约定索东东自愿将其所有的聚鑫宾馆的产权转移给购买人丁国华、石利红；由购买人丁国华、石利红负责偿还被执行人索东东所欠申请人郭伟、索某及另案申请人凉城县农村信用合作联社、陈三俊、曲春岩的所有债务。变卖协议签订后，购买人丁国华代被执行人索东东清偿了申请人凉城县农村信用合作联社717325元、陈三俊66520元、曲春岩277700元、郭伟205700元、索某120000元、胡香弟50000元；购买人石利红代被执行人索东东清偿了申请人凉城县农村信用合作联社344716元。2015年2月13日，该院作出（2014）凉法执字第25号执行裁定，该裁定的主要内容为：一、变卖被执行人索东东所有的的位××县对面的商业用房（聚鑫宾馆）；二、购买人丁国华偿还索东东所欠郭伟、索某及另案凉城县信用合作联社、陈三俊、曲春岩所有债务（已执行完毕）；三、被执行人索东东所有的的位××县对面商业用房（聚鑫宾馆）的所有权自本裁定送达后转移于购买人丁国华。由于购买人丁国华未完全履行被执行人索东东所欠债务，被执行人索东东提出执行异议，该院于2015年9月29日作出（2014）凉执异字第25-1号执行裁定，撤销了该院于2015年2月13日作出的（2014）凉法执字第25号执行裁定书。2016年1月6日郭伟提出恢复执行申请，该院于2016年1月22日作出（2016）内0925执恢1号执行裁定，裁定恢复（2013）凉民初字第344号民事调解书的执行，并查封了被执行人索东东所有的聚鑫宾馆，经委托相关评估机构评估作价4798499元，2018年1月1日、2018年1月20日两次在“淘宝网司法拍卖网络平台”进行了公开拍卖，买受人凉城县信用合作联社以3843800元竞得。就上述款项3843800元，该院于2018年3月14日作出了《关于申请人郭伟、索某申请执行被执行人索东东合伙纠纷一案及胡香弟申请执行被执行人索东东债务纠纷案分配方案》，其中索某应领总计1278534元，扣去已领取的120000元，再扣除应付陈三俊的案款30506.67元，再扣除应付胡香弟的案款105000元，扣除以房抵债的案款900000元，实欠123027.33元。另查明，石利红给张志明转账800000元让其给索某，而张志明代索东东清偿了凉城县农村信用合作联社6793.75元后，与索某及其妻子贺某私下达成协议用凉城县南街团结豪苑小区两套楼房抵顶索东东欠索某案款900000元。2015年12月16日被告张某向原告贺某出具了被告地豪公司开发的××县建筑面积为152平方米的住宅楼房一套及该小区北门东侧第一间建筑面积为97平方米的二层商业房一套的《房屋认购协议书》两份、收款收据两张，《房屋认购协议书》均加盖了地豪公司印章并有被告张某个人签字，收款收据均加盖了地豪公司财务专用章并有被告张某个人签字，事实上二原告未向被告方交付过收款收据上载明的款项，而是以此抵顶了索东东欠索某的部分案款900000元。被告张某系当时地豪公司的销售经理，二原告系夫妻关系。原审法院认为，被告地豪公司系房地产开发企业，该公司经被告张某与原告贺某签订了两份《房屋认购协议书》，双方对案涉房屋的坐落位置、建筑面积、总价款等事项进行了约定，被告地豪公司并同时向原告方出具了已收到房屋全款的收款收据，该《房屋认购协议书》具备房屋买卖合同的基本要素，且不违反法律、法规的强制性规定，原告方与被告地豪公司之间已形成房屋买卖的合同关系，可以认定为房屋买卖合同，双方均应全面履行各自的合同义务。被告方向原告出具收款收据的行为，致使原告因此失去了向债务人索东东主张900000元债权的权利，应视为原告已履行了交纳购房款的义务，被告地豪公司亦应当按照《房屋认购协议书》的约定向原告履行交付认购商品房的义务，故二原告的诉讼请求本院予以支持。被告方提出，原被告及案外人还存在债权转让等其他法律关系，但基于合同的相对性以及本案房屋买卖合同纠纷的案由，被告方提出的法律关系不属于本案的考量范围，所存在的债权转让发生于被告方与案外人之间，亦与本案无关，故对被告方的答辩意见不予采纳。被告张某并非房屋买卖合同的当事人，在本案中不承担合同责任。综上所述，原告方要求被告地豪公司交付团结豪苑小区1号楼2单元13层（1304室）建筑面积为152平方米的住宅楼房一套及该小区北门东侧第一间建筑面积为97平方米的二层商业房一套的诉讼请求于法有据，应当予以支持。被告主张驳回原告的诉讼请求，因被告地豪公司与原告贺某签订了《房屋认购协议书》，并为原告出具了收款收据，具备房屋买卖合同的基本要素，合法有效，故对被告的主张不予采纳。原审法院判决如下：被告乌兰察布市地豪房地产有限公司自本判决生效后三十日内向原告贺某、索某交付团结豪苑小区1号楼2单元13层（1304室）建筑面积为152平方米的住宅楼房一套及该小区北门东侧第一间建筑面积为97平方米的二层商业房一套。案件受理费5635元（原告预交2817元），由被告乌兰察布市地豪房地产有限公司负担。一审宣判后，乌兰察布市地豪房地产有限公司不服，向本院提出上诉，主要理由为原审认定事实错误，本案中《房屋认购协议书》实质是通过债权转让的方式，用以房抵债行为完成债权转让的法律事实，上诉人并未取得债权，债权转让行为尚未生效，应为无效。上诉人并未缴纳购房款，没有取得房屋的权利。故请求改判驳回被上诉人的诉讼请求。被上诉人以同意原审判决做了答辩。经审理查明，原判认定事实属实。本院认为，上诉人作为房地产开发企业，对其出具《房屋认购协议书》及收据的法律后果应当清楚，该认购协议对房屋坐落位置、面积、价款等有明确约定，具备房屋买卖合同的基本要素。被上诉人虽未实际交付购房款，但以其享有的债权抵顶了购房款，原判由上诉人交付被上诉人房屋并无不当。上诉人与案外人是否存在债权债务关系，可通过其他途径解决，与本案无关。故对上诉人的上诉理由本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5635元由上诉人乌兰察布市地豪房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 郝春雷审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二一年四月二十日书记员 郑 伟