江苏省徐州市泉山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0311执异35号案外人：许汉柱，男，1990年8月20日生，汉族，住江苏省睢宁县。案外人：颜娜，女，1990年6月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。共同委托诉讼代理人：孙家奎，睢宁县恒信法律服务所法律工作者。申请执行人：中国银行股份有限公司徐州分行，住所地江苏省徐州市。负责人：陈永飙，该分行行长。被执行人：胡方伟，男，1976年7月19日生，汉族，住江苏省睢宁县。在本院执行中国银行股份有限公司徐州分行与胡方伟信用卡纠纷一案中，案外人许汉柱、颜娜向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。中国银行股份有限公司徐州分行与胡方伟信用卡纠纷一案，本院于2020年6月1日作出（2020）苏0311民初1319号民事判决：一、胡方伟于本判决生效后十日内向中国银行股份有限公司徐州分行支付信用卡欠款本金59808.72元并支付截至2020年1月21日的利息8801.52元及滞纳金11745.3元；二、胡方伟于本判决生效后十日内继续按照《中国银行股份有限公司信用卡领用合约》的约定向中国银行股份有限公司徐州分行支付2020年1月22日起至债务实际清偿之日止的利息；案件受理费1809元，减半收取904.5元，由胡方伟负担。该判决发生法律效力后，根据申请执行人中国银行股份有限公司徐州分行的请求，本院于2020年10月20日立案执行，案号为（2020）0311执2979号。在该案执行过程中，本院依法作出（2020）0311执2979号执行裁定书，预查封了被执行人胡方伟及其配偶鲍慧名下位于江苏省睢宁县梁集镇睢魏路8号晟联新贵园的房产。2021年1月7日，本院发出《公告》，决定依法评估、拍卖上述房产，并责令相关住户在2021年1月14日前将该房屋腾空，该公告于当日送达至案外人颜娜。案外人许汉柱、颜娜针对上述执行行提出异议称，其二人于2018年2月14日从胡恒海手中购买了诉争房屋，房价为410000元。当日，双方签订了合同，其二人按照合同约定给付胡恒海180000元，胡恒海将购房合同、个人一手房贷合同、购房发票、房屋钥匙等都交付给其二人，后二人对房屋进行了装修并居住至今，期间每月房贷、物业费、水电费均由其交纳。诉争房屋登记在胡方伟和鲍慧名下，由胡恒海于2017年10月31日从胡方伟和鲍慧处购买，因房屋存在贷款且房产证未办理，故一直无法过户。其二人在购买房屋后的第二个月便按照合同约定将剩余贷款按月转到了胡方伟的银行卡上。综上，涉案房屋系案外人许汉柱、颜娜在查封前合法占有，已签订了合法有效的书面买卖合同并按合同约定支付了全部价款，且系因政策原因未办理不动产登记证书，符合法律有关规定应当排除执行的情形。现请求法院解除对江苏省睢宁县梁集镇睢魏路8号晟联新贵园房产的查封，并中止对该房屋的执行。申请执行人中国银行股份有限公司徐州分行称，一、案外人陈述其系从胡恒海手中购买了诉争房产，但胡恒海既非该房屋的房主，又非合法占有人，更非与诉争房产其他权利相联系的任何一方，故案外人并不具有提出执行异议的主体资格；二、诉争房产仍登记在被执行人胡方伟名下，根据相关法律规定，未登记的不动产不产生物权效力，故不论是案外人还是胡恒海，均不能对诉争房产享有所有权，当然不能排除执行；三、案外人对诉争房屋不享有足以排除执行的权利。首先，因胡恒海并非该房屋的合法所有权人，不具有出售他人房产的权利，故案外人并非合法的买受人，双方之间的买卖关系无效；第二，该房产设定有抵押权，不论是案外人与胡恒海之间的买卖行为，还是胡方伟与胡恒海之间的买卖行为，均因违反设定过担保物权的房屋在相应他项权利涤除前不得交易这一强制性法律规定，故均属无效；第三，案外人未提供其交付房款的合法有效的银行转账记录，故对其主张不应支持。综上，请求依法驳回案外人提出的执行异议申请。被执行人胡方伟未提交意见。本院查明，2016年4月25日，被执行人胡方伟及其配偶鲍慧与江苏晟联房地产开发有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》并办理了网上备案，该合同主要约定：胡方伟、鲍慧购买江苏晟联房地产开发有限公司开发的位于江苏省睢宁县梁集镇睢魏路8号晟联新贵园的商品房一套，预测建筑面积111.13平方米，总价款为323200元，付款方式为商业贷款，买受人应于2016年4月30日前支付首期房价款103200元，余款220000元申请贷款支付。根据上述合同约定，被执行人胡方伟及其配偶鲍慧向江苏晟联房地产开发有限公司支付了首付款103200元，并于同年6月22日向中国银行股份有限公司睢宁支行申请个人一手住房贷款，贷款金额220000元，贷款期限20年，同时双方办理了诉争房产的抵押登记手续，抵押期限自2016年6月22日起至2036年6月21日止。后胡方伟及鲍慧缴纳了诉争房产的契税、装修保证金、物业费、装修垃圾费、维修基金等相关费用，并按期向中国银行股份有限公司睢宁支行偿还贷款本息。2017年10月31日，被执行人胡方伟及其配偶鲍慧、其儿子胡浩、胡国庆四人（甲方）就诉争房屋与胡恒海（乙方）签订了一份买卖合同，主要约定：甲方自愿将其拥有的坐落于睢宁县梁集镇晟联新贵园小区房屋所有权转让给乙方，房屋价款为323200元；付款方式为：1、该商品房为按揭贷款购买，甲方已向银行支付110027.02元，其中首付款100000元现折抵甲方向乙方的借款100000元，余款28000元乙方于2017年11月15日前给付甲方；2、剩余购房款213172.98元由乙方向中国银行支付；甲方于2017年11月15日前将该房屋和购房合同、贷款合同及交纳各种费用发票交付乙方；乙方付清本合同约定的所有房款直至甲乙双方办理完毕过户手续后，本合同约定的房屋产权转移至乙方。2017年11月10日，被执行人胡方伟出具收条一张，确认已收到胡恒海给付的诉争房屋尾款30000元。2018年2月14日，胡恒海（甲方）就诉争房屋又与案外人许汉柱、颜娜（乙方）签订了一份《商品房转让协议书》，主要约定：甲方将其购买的胡方伟的坐落于睢宁县梁集镇晟联新贵园小区房屋转让给乙方所有；甲方转让房屋的原总价款为323200元，房屋转让乙方价款410000元，已于2016年6月首付购房款103200元，房贷期限20年，自2016年9月起每月支付房贷1410.03元，至本协议签订之日起已累计支付房贷21154.5元，本协议签订后，乙方应将上述款项和房屋差价合计210000元先行支付甲方180000元，剩余30000元在甲方办理产权变更登记后一次付清；乙方付清上述款项后，甲方应将原购房合同等相关手续、票据交付乙方，以后其房屋所有权归乙方所有，自2018年2月起每月房贷由乙方向中国银行打款1410.3元，甲方取得产权证后（办证费用由甲方承担），应将产权证交付乙方，以后办理不动产权变更登记手续，甲方有义务协助办理，所支付的税费用由乙方承担。当日，案外人颜娜向胡恒海江苏睢宁农村商业银行的账户转款100000元，胡恒海出具收条一张，确认已收到案外人许汉柱、颜娜给付的购房款180000元，并注明其中100000元系转账，80000元系现金交付。案外人许汉柱、颜娜主张，自2018年2月至今，诉争房产的剩余银行按揭贷款一直由其按期偿还。另查，诉争房屋至今未办理不动产权证。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”，即只有在上述四项条件同时满足时案外人的权利才能排除执行。案外人许汉柱、颜娜主张，其系以代被执行人胡方伟向胡方伟的按揭款还款账户偿还房贷的方式按月支付剩余购房款，现仍有部分房贷款未还清，故无法达到使胡方伟免除按揭还款义务的程度，因此，应当认定案外人许汉柱、颜娜未付清诉争房产的全部价款。经本院释明，其二人表示目前无经济能力将剩余款项交付法院执行。综上，因案外人许汉柱、颜娜就讼争房产不具备上述法律规定的排除金钱债权执行的情形及权利，故本院对案外人许汉柱、颜娜提出的异议请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人许汉柱、颜娜的异议请求。案外人、当事人对本裁定不服，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长 伍 俏审判员 朱兴叶审判员 李 丹二〇二一年四月八日书记员 柳娇宏