江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2021)苏0507民初276号原告：王瑜亮，男，1996年3月15日出生，汉族，住河南省濮阳市华龙区，现住苏州市相城区。委托诉讼代理人：秦文辉，江苏东银(苏州)律师事务所律师。被告：苏州恒大房产开发有限公司，住所地江苏省苏州市相城区黄埭镇春丰路康阳大厦12楼。法定代表人：周建鹏，总经理。委托诉讼代理人：叶丽莉、胡森，系该公司员工。原告王瑜亮与被告苏州恒大房产开发有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法由审判员魏丽玲适用简易程序独任审判，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告王瑜亮及其委托诉讼代理人秦文辉、被告苏州恒大房产开发有限公司的委托诉讼代理人胡森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王瑜亮向本院提出诉讼，请求判令：1、依法判决解除原被告之间于2020年10月7日签订的编号为0005937的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》；2、依法判令被告双倍返还原告定金40000元和首付款243000元；3、本案的诉讼费用由被告负担。事实及理由：被告的销售人员向原告进行楼盘推销，在得知原告的具体情况下向原告推荐购买被告公司开发的悦珑湾花园楼盘。2020年10月7日，在被告销售人员的引领下，原告与被告签订《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》（编号：0005937）。双方约定：原告自愿向被告认购苏州恒大悦珑湾（备案名：悦珑湾花园）楼盘××幢××单元××室，原告同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金，剩余房款选择分期付款，原告须于2020年10月11日前支付首付房款243000元并签署《苏州市商品房买卖合同》，否则视为原告放弃购买该房屋，所付款项不予退还。原告于2020年10月7日即按照被告销售人员的指示下交付了20000元定金，并在认购书约定的期限届满前即2020年10月9日即支付了首期房款243000元并要求与被告签订《苏州市商品房买卖合同》，但是被告却拒绝与原告签订《苏州市商品房买卖合同》，告知原告没有购房资格。原告事后与被告进行了多次沟通，被告在认购合同已无法实际履行的情况下既不同意解约，也不同意将原告所付定金及首付款退还。原告认为，被告作为在国内房地产行业具有极强影响力的房地产集团下属子公司，对当地购房政策应当具有专业知识，辨别原告是否符合当地购房资格是被告应具备的基本业务能力，理应不同于一般个人房屋出卖人，原被告双方在专业和信息方面具有不对等性。被告作为专业的商品房开发商不仅承担交付房屋、办理过户的义务，还承担了相应购房相关政策咨询的义务。然被告或故意或过失地在没有审核原告是否符合购房资格的情况下即诱导原告于2020年10月7日签订认购书，在原告交纳了定金和首付房款仅仅2日之后就告知无法与原告签订《苏州市商品买卖合同》，并且拒绝退还原告已付款项，有违诚信原则，原告对此没有过错。因原被告协商未果，故原告依据《民事诉讼法》第23条之规定诉至法院，望法院判如所请。被告苏州恒大房产开发有限公司辩称，如果原告要求解除合同，我方同意解除合同，原告已支付的首付款243000元我公司愿意退还，但应当扣除2万元定金。理由如下：首先，原告作为完全民事行为能力人，应当审慎地签署合同和协议，并对自己的民事行为承担法律后果。原告在购房前应当自行对其是否符合限购政策进行审查。在签订认购书之前，被告的销售人员已经向原告对其购房资格的问题进行过询问，在此基础上，原告向被告出具了承诺书，承诺其本人已经知晓国家以及苏州市相城区的限购限贷政策，以及如果说因为其个人原因导致无法办理相关的房屋及网签贷款手续的所造成的损失及法律后果由其自行承担，与被告无关，且自愿承担违约责任。对原告的购房资格进行审查并非被告的义务。即便被告需要对原告的资格购房资格进行审查，该审查也应当为形式审查，且应当以原告提交的材料以及说明为准。那其次据被告后来所知，原告是因为专科生不满足缴纳社保满六个月无法办理落户，导致不满足限购政策，故无法办理正式的购房合同的网签。原告所购的涉案房产为期房，且原告的该款的付款方式为两年分期付款，即原告若及时的取得落户，并不会影响涉案房产的交付及过户，且本案不能办理购房合同网签的原因是完全由原告的个人原因导致，原告以此为理由主张解除合同显然是没有法律依据的。但是考虑到原告一定要退房，我们也同意退还其已支付的购房款243000元，但是前提是应当承担违约责任并扣除2万元的定金。本院经审理认定事实如下：2020年10月7日，原告与被告签订《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》（编号：0005937）一份，内容约定：原告自愿向被告认购苏州恒大悦珑湾（备案名：悦珑湾花园）楼盘××幢××单元××室，原告同意签署本认购书时，支付人民币贰万元整作为定金，剩余房款选择分期付款，原告须于2020年10月11日前支付首付房款243000元并签署《苏州市商品房买卖合同》……。另查，原告于2020年10月7日向被告支付20000元定金，并于2020年10月9日支付首期房款243000元。双方一致确认后因原告方不具备购房资格致合同无法继续履行，故原、被告至今未签订《苏州市商品房买卖合同》。再查，2020年10月7日，原告王瑜亮向被告苏州恒大房产开发有限公司出具《承诺书》一份，内容写明：本人王瑜亮于2010年10月7日在苏州恒大悦珑湾项目认购房源××幢××室，并签署了《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》，本人已阅读并了解《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》的各项条款及内容，在签署《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》时，本人已知晓国家和苏州市相城区住房限购限贷政策及规定，并承诺所提供的个人证件及相关材料真实有效，过往无相关银行不良记录历史，个人征信系统良好，若因个人原因导致无法成功办理相关房屋网签备案及贷款手续。所造成的相应损失及法律责任均由本人承担，与苏州恒大房产开发有限公司无关。若未在约定时间内付清相应款项或未办理完毕按揭手续，开发商有权没收其所交定金，该房屋可另行出售。下方加粗黑体字写明：买受人承诺，本人已阅读以上条款并已知悉若因个人原因导致无法成功办理相关房屋网签备案及贷款手续，所造成的相应损失及法律责任均由本人承担。该段下方则由原告王瑜亮本人亲自书写买受人抄录：“本人已阅读以上条款并已知悉若因个人原因导致无法成功办理相关房屋网签备案及贷款手续，所造成的相应损失及法律责任均由本人承担”。以上事实，由原告提供的身份证明、企业信用信息、《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》、支付凭证、《承诺书》及当事人陈述附卷佐证，本院予以认定。审理中，对于因原告不具购房资格，双方未能按认购书约定期限签订正式商品房买卖合同，原告认为责任在于被告，原告在接受被告销售人员推销时，被告销售人员并未向原告说明购买涉案房屋所需要的条件、资质，后双方签订认购合同之后，被告销售人员告知原告，原告因系外地户口在本地缴纳社保未连续满两年，所以没有购房资格，无法签订正式的合同。被告作为在国内房地产行业具有极强影响力的房地产集团下属子公司，对当地购房政策应当具有专业知识，辨别原告是否符合当地购房资格是被告应具备的基本业务能力，理应不同于一般个人房屋出卖人，原被告双方在专业和信息方面具有不对等性。被告作为专业的商品房开发商不仅承担交付房屋、办理过户的义务，还承担了相应购房相关政策咨询的义务。然被告或故意或过失地在没有审核原告是否符合购房资格的情况下即诱导原告于2020年10月7日签订认购书，在原告交纳了定金和首付房款仅仅2日之后就告知无法与原告签订《苏州市商品买卖合同》，并且拒绝退还原告已付款项，有违诚信原则，原告对此没有过错。原告另陈述根据苏州市人民政府关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展工作意见（2019年的7月24日发布），非本市户籍居民家庭在苏州市区、××、太仓市范围内申请购买第一套住房时，应提供自购房之日起前三年内在苏州市范围内连续缴纳两年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险城镇社会保险缴纳证明其在苏州缴纳社保的时间。而原告系河南省外市户籍故应当适用非本市户籍购买家庭住房的相关条款，但原告实际缴纳社保的时间自2020年11月起才开始，所以原告至今为止均没有购房资格。被告苏州恒大房产开发有限公司则认为系由原告自身原因导致合同无法履行，定金没收不予退还，理由同答辩意见。本院认为，原、被告签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》，该认购书系双方真实意思的表示，不违反相关法律规定，合法有效，本院予以确认。双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。根据协议约定，双方应于2020年10月11日前签订《商品房买卖合同》，但当时因原告个人不具备购房资格导致本案认购协议无法继续履行，现双方一致同意解除合同，本院予以确认。双方对于被告应返还原告已支付的购房款243000元无争议，本院予以确认。对于双方争议的定金，原告主张双倍返还定金40000元，被告则认为没收。本院认为根据原告本人出具的《承诺书》，可证实在原告签订《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》时已知晓国家和苏州相城区住房限购限贷政策及规定，并承诺若因个人原因致无法网签及贷款，损失自担。该承诺书中已对上述减轻或免除被告义务的格式条款进行字体加粗以特别提示，作出通常人能够理解的解释，并且另由原告手写摘抄该重要内容，证明被告已对上述格式免责条款向买受人尽到其合理提示并明确说明、告知的义务，条款合法有效。案涉《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》之所以解除系因原告个人原因不符合限购限贷政策即不具购房资格致合同目的无法实现，根据《承诺书》的约定，原告理应自担因此造成的损失，被告有权没收其所交定金。购房乃普通百姓日常生活中之重大事项，原告作为购房者亦应对其购房资格、房屋权属信息、合同的签订及履行方式等尽到一定审慎义务，并尽量规避可预见之风险。综上，原告要求被告双倍返还定金40000元的请求，于法无据，本院不予支持。据此，本院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及相关法律规定，判决如下：一、原告王瑜亮与被告苏州恒大房产开发有限公司签订的《苏州恒大悦珑湾商品房认购书》解除。二、被告苏州恒大房产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告王瑜亮已付购房款人民币243000元（履行款请汇至原告指定账户，户名：王瑜亮，开户行：招商银行苏州分行宝带路支行，账号：62×××86）。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告王瑜亮的其他诉讼请求。本案案件受理费减半收取为人民币13920元，由原告王瑜亮负担1949元，由被告苏州恒大房产开发有限公司负担11971元（此款原告已自愿垫付，本院不再退还，由被告在履行本判决时一并支付给原告）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  魏丽玲二〇二一年四月二十八日书记员  吴静良