广东省深圳市福田区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0304民初44783号原告（反诉被告）：潘超慧，女，汉族，1978年10月1日出生，住址广东省深圳市福田区。被告（反诉原告）：陈晓锋，男，汉族，1973年4月7日出生，住址杭州市萧山区。委托代理人：王瑞舒，广东卓建律师事务所律师。上列原告与被告租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2020年11月2日、2021年1月20日两次公开开庭进行了审理。原告第一次庭审时经本院传唤无正当理由未到庭应诉，本案本诉依法按撤诉处理。第二次庭审时，原告及其委托代理人、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案反诉现已审理终结。被告向本院提出反诉，称：2018年7月30日，被告与原告签订了房屋租赁合同书，扉页出租方代理人为案外人汪广珍，合同约定：被告将其坐落于深圳市福田区某小区X-XXX面积为85.51平方米的物业（以下简称涉案房屋）出租给原告，租期自2018年8月1日至2019年7月31日止，月租金7200元，原告应于每月1日前支付；租赁押金相当于两个月租金金额；在租期内，涉案房屋的管理费、清洁费、水费、电费、燃气费、电话费等均由原告承担；原告必须按时缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费两个月，被告有权终止合同并收回涉案房屋、没收押金，原告需无条件立即迁出涉案房屋且承担违约所造成的全部责任即赔偿被告的经济损失；2018年8月10日前被告配合原告办理租赁合同。随后被告依约履行义务，向原告交付了涉案房屋。原告在租赁期间经常拖欠物业管理费、电费和燃气费等，其中欠2019年11-12月管理费，从2020年1月开始拖欠电费，从2019年1月起拖欠燃气费，被告为此垫付了电费961.16元、燃气费825.76元。2019年8月，汪广珍配合原告办理租赁合同备案，原告未告知办理租赁合同备案是为谋求其子女的学位。原告用备案的租赁合同为其子女办理了涉案房屋所配学校的学位，致使涉案房屋所附学位自2019年起被锁定6年。2020年5月，被告欲出售涉案房屋，中介告知被告涉案房屋学位锁定情况对售价影响在50万元以上，且不带学位很难出售或出租。为此，被告多次要求原告尽快解除学位锁定，原告一直拖延未予办理。同年5月18日，被告向原告发出律师函，告知原告于2020年6月18日前解除学位锁定，否则按每年3万元的使用费计算学位占用费。涉案房屋所附学位是涉案房屋的重大附属权益，原告利用租赁合同申请学位时未获被告同意，合同到期后也未积极采取措施解除学位锁定，原告应立即停止占用学位并解除锁定。2019年7月31日合同到期后，原告续租涉案房屋，直至2020年4月，原告告知被告退租，但仅支付4000元租金，经多次催缴至今未付。原告退租后被告检查涉案房屋，发现原告未经被告同意擅自拆除隔音柜、窗帘，退租后未还原，隔音柜造价3万元、窗帘购置价5000元。原告搬离涉案房屋时遗留洗衣机、小沙发、冰箱、双层铁床、电视柜、包裹等未处理，被告多次要求原告搬离，原告至今未处理，导致涉案房屋空置至今未能出租，为减少空置损失，被告向原告发律师函要求搬离截止日期为2020年6月15日，此后原告将自行处理留置物品以便尽快出租涉案房屋，故原告应承担2020年5月至6月15日的空置期租金。请求判令：1.原告向被告支付拖欠的2020年4月租金3200元；2.原告向被告支付由被告垫付的电费961.16元、燃气费825.76元；3.原告向被告支付损坏隔音柜造成的损失3万元；4.原告向被告支付损坏卧室窗帘造成的损失5000元；5.原告未及时搬离大件家具及家电等物品造成涉案房屋空置一个半月（2020年5月1日至6月15日）的租金10800元；6.原告向被告支付学位占用费9万元，按每年6万元计算，自2019年9月1日起计至原告实际解除学位锁定之日止，暂计至2020年12月31日；7.原告支付上述1-6项诉请金额的利息4488.4元，以140786.92元为本金，按中国人民银行同期贷款利率年化4.75%的标准，自2020年5月1日起计至2020年12月31日；8.原告立即停止占用学位并采取措施解除对学位的锁定。针对被告的反诉，原告辩称：原告没有占用涉案房屋的学位，申请该学位是经被告同意的，被告还协助办理了。原告在租房时告知过汪广珍是要用到涉案房屋学位的，在中介签字时也提出来说要协助原告办理租赁凭证，被告称“占用”非常不恰当。学位的问题是政策原因无法解锁，责任不在原告。经审理查明，2018年7月30日，被告（甲方，出租方）委托汪广珍与原告（乙方，承租方）、案外人美联物业代理（深圳）有限公司（居间方）签订房屋租赁合同书，约定：甲方同意将建筑面积85.51平方米、座落于深圳市福田区某小区X-XXX之单位（以下简称涉案房屋）在良好的状态下（附带家私电器）租给乙方使用，房屋用途为住宅，租期自2018年8月1日至2019年7月31日止；租赁期满，甲方有权收回涉案房屋，乙方应如期归还；月租金7200元，应于每月1日前由乙方支付给甲方。在本合同签订当日，乙方应向甲方支付一个月租金7200元及相当于两个月租金的租赁押金14400元，合同期满如乙方不再续租，甲方应将押金退还给乙方，如乙方未按时支付租金和其他费用，甲方有权从押金中扣抵所欠金额，不足以抵付的乙方应于接到甲方付款通知起五日内补足；租赁期间涉案房屋的管理费、清洁费、水费、电费、煤气费、电话费等费用均由乙方承担并负责支付；租赁期内，甲方如将房屋出卖，应提前15日通知乙方，在同等条件下乙方享有优先购买的权利；乙方须爱护涉案房屋及室内设施，如有损坏应负责恢复原状或赔偿；乙方必须按时缴纳租金及各项费用，如拖欠租金超过5日或拖欠管理费、水电费两个月，甲方有权终止合同及收回房屋，并有权没收租赁押金，乙方须无条件立即迁出涉案房屋且承担违约所造成的全部责任及赔偿甲方的经济损失；甲乙双方以自愿原则办理租赁备案手续；2018年8月10日前业主方配合租客办理租赁合同。同日，原告向被告支付押金14400元。同年8月15日，涉案房屋办理了房屋租赁登记备案手续。2020年4月27日，原告搬离涉案房屋。2020年5月18日，被告委托案外人广东正亦法律师事务所向原告发送《律师催告函》，该函载明原告与被告达成租赁合同期间，原告提出办理租赁合同备案，以便申请小孩学位。被告考虑到双方为租赁期间，于是安排其代理人汪女士给予协助办理租赁合同备案手续的资料，原告顺利办理了小孩入学。在被告和汪女士确定给予协助时，并不清楚提供小学学位需要被锁定6年之久的相关政策和规定。2020年4月29日至5月20日，汪广珍一直与原告沟通涉案房屋学位的解锁事宜，表示学位的事情处理好被告那边就应该没有其他问题。同年6月3日，汪广珍向原告发送了涉案房屋《租客违约明细》，该明细载明原告未搬离的物品包括洗衣机、小沙发、冰箱、上下铺铁床、电视柜/杂货柜、一堆包裹，限5日内搬离。超期未搬即视为业主可自行处理。或安排场所放置，搬运和仓储费由原告承担；原告未经业主同意擅自拆除隔音柜、卧室遮光帘退租后未复原。庭审时原告认可该明细的真实性。2020年6月4日，福田区人民政府对原告提出的学位解锁问题予以答复：学位申请时用什么房产申请的学位就锁定房产。庭审时，原告称不同意退出涉案房屋附带学位。再查明，自2019年6月至2020年5月，被告代原告垫付了燃气费合计657.76元（70元+220.26元+63元+70元+168元+66.5元）。2020年5月11日，深圳福田供电局向被告发出《欠费客户停止供电通知单》，载明涉案房屋应缴电费933.04元（不含违约金）未结清，根据相关规定，将于2020年5月14日暂停供电，请尽快缴清电费。次日，被告向深圳供电局有限公司转账支付961.16元。庭审时，原告确认其拖欠2020年4月份的租金3200元及原告代缴的燃气费。至于电费961.16元是扣的2020年4月的电费，原告搬走时没有出单，不是欠缴，也没有再向原告支付。而且，原告已与被告达成共识，所欠费用由原告留下的家私家电抵偿并以3000元押金抵扣。原告提供的微信聊天记录显示：2020年4月16日，原告对汪广珍说“麻烦你和老板沟通以下我们提前退租可以吗？我现在再付1000，其余的2000用我留下大部分家私，洗衣机冰箱还有一个全新的油烟机来抵可以吗？”次日，汪广珍对原告说“潘姐，你家有人吗？我现在要进去看一下，从你搬进来，把我们的家具弄走了，你放的什么家具什么东西的我都没看”，原告说“我的家私都挺新的，我欠你房租也难受”，汪广珍说“我和老板沟通一下……你抽时间把房间、客厅、洗手间、厨房拍些照片给我，我好在中介里面挂起来……和他（被告）说啦，没有明确回复，你先住到月底再说，有人看房你就开下门。”另查明，被告是涉案房屋的所有权人。截至庭审辩论终结时，涉案房屋已经出租。原告未搬离的家具由被告留存在仓库里。本案诉讼期间，本院向福田区教育局发函询问有关学位事宜，该局复函称:2019年5月，原告用租赁凭证作为居住材料为其子申请2019年福田区公办小学，并被深圳市福田区益田小学录取。根据学位申请房锁定政策，其申请学位的住房地址（涉案房产）从2019年5月11日开始锁定，锁定6年，2025年5月11日解锁。对义务教育阶段公办学校学位申请房锁定政策，该局释明“学区内同一套住房只提供一个义务教育阶段公办学校学位（同一父母多个子女不受此限制），在该学位锁定期间，其他家庭不得重复使用该住房申请公办学位。如就读小孩转出福田区公办学校，可申请解除锁定”。上述事实，有原、被告双方提交的证据及当庭陈述、复函等在卷证实。本院认为，涉案房屋租赁合同合法有效，在涉案房屋租赁合同到期后，原告继续使用涉案房屋，被告仍接受原告缴纳的租金，原租赁合同继续有效，原告与被告成立不定期租赁合同关系，原告可以随时解除合同。关于拖欠的租金、电费和燃气费。原告拖欠2020年4月份租金3200元已经远远超过5日，按照合同约定，可以用押金14400元抵扣拖欠的租金，剩余押金被告有权予以没收，故原告无需再向被告支付3200元租金。被告并未同意原告用留下的家私抵扣拖欠费用，原告也未提供其他证据证明被告同意其以家私抵扣拖欠费用。而且从2020年4月29日原告与汪广珍的聊天记录可以看出，原告搬离涉案房屋后其拖欠费用的问题并未解决，解决的前提是原告处理好学位问题。原告辩称物业管理处给原告开了放行条即说明被告默许原告以押金和家私抵扣各项费用，本院不予采信，原告仍应向被告支付电费961.16元及燃气费657.76元。关于隔音柜、窗帘损失。原告对《租客违约明细》的真实性予以认可，按照合同约定，原告应当就其擅自拆除的隔音柜及窗帘恢复原状或赔偿损失，因原告已经为涉案房屋更换了新的隔音柜，但未安装遮光窗帘，被告未能举证证明原隔音柜及窗帘的购置价及折旧情况，本院酌定原告赔偿被告1000元。关于空置费用。虽然被告未同意原告以家私抵扣拖欠费用，但并不妨碍被告以债权人的身份处置原告未搬走的家具。被告发送给原告的《租客违约明细》也提及被告可以安排场所放置原告未搬物品，搬运和仓储费由原告承担。事实上，原告未搬离涉案房屋之前汪广珍就已经让原告拍照给她“好在中介里面挂起来”，可见未搬离物品并非导致涉案房屋空置的原因。被告请求原告支付空置费，没有事实依据，本院不予支持。关于学位占用费。从合同内容和《律师催告函》来看，被告是自愿配合原告就学位办理租赁备案手续的，如被告对学位权益十分在意，理应在合同中或以其他方式进行约定。被告称其出租涉案房屋时清楚学位未被使用但不清楚原告占用该学位、认为办理租赁备案也可用于办公场地凭证，与事实不符，本院不予采信。目前学位因政策原因无法解锁，原告亦不同意退出涉案房屋附带学位，在不可归责于原告的情况下，被告请求原告停止占用学位、解除锁定并支付学位占用费，本院不予支持。如被告认为因学位政策导致涉案房屋学位客观上无法解锁对其造成了损害，可另循法律途径解决。需要说明的是，虽然原告可以继续使用涉案房屋附带学位，但如原告愿意重新申请福田区之外的学位并将涉案房屋附带学位返还给被告，那么，社会主义核心价值观将得以进一步弘扬。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、原告潘超慧无需向被告陈晓锋支付拖欠的2020年4月份租金3200元；二、原告潘超慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈晓锋支付电费961.16元、燃气费657.76元；三、原告潘超慧应于本判决发生法律效力之日起十日内向被告陈晓锋赔偿损坏隔音柜和卧室窗帘的损失1000元；四、驳回被告陈晓锋的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费人民币171.81元（已由原告预交，已退还原告85.9元），反诉受理费1579.98元（已由被告预交），由原告负担50元，被告负担1529.98元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，并按规定预交上诉案件受理费，上诉于广东省深圳市中级人民法院。当事人上诉的，应在收到交费通知次日起七日内向深圳市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭晶磊二〇二一年四月二十三日书记员  吴 晔