贵州省遵义市红花岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0302民初3574号原告：蔡昌松，男，1989年4月15日生，汉族，现住贵州省遵义市红花岗区。原告：罗翠，女，1989年5月18日生，布依族，现住贵州省遵义市红花岗区。被告：遵义天时利房地产开发有限公司。住所地贵州省遵义市红花岗区海尔大道永生庭瑞苑永城楼负1层2号，统一社会信用代码91520300569235584B。法定代表人：张进锐，总经理。委托诉讼代理人：黄敏，女，1996年10月4日生，汉族，住贵州省桐梓县。原告蔡昌松、罗翠与被告遵义天时利房地产开发有限公司（以下简称“遵义天时利房开公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡昌松、罗翠及被告遵义天时利房开公司的委托诉讼代理人黄敏到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告蔡昌松、罗翠向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付逾期办证的违约金36372元＝727440元（购房总价款）×0.02%×250天（2019年6月30日计至2020年3月6日），之后的违约金以727440元为基数，每日按0.02%计至被告“取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人”之日止；2、案件受理费、律师费、保全费等费用由被告承担。事实和理由：2017年3月2日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定由原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区房屋，建筑面积141.09平方米，套内建筑面积113.14平方米，总房款727440元。合同签订后，原告按约履行了合同义务，被告却未按合同约定，于2019年6月30日前取得商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给原告。根据合同“第八章房屋登记一三、转移登记一（二）出卖人不能在2019年6月30日前交付办理商品房转移登记的有关文书的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金”的约定，被告应向原告支付违约金暂计36372元。为此，特向法院提出上述诉请。被告遵义天时利房开公司辩称，按照合同约定，被告已经履行义务，并且已经完成房屋的初始登记，被告方已经在业主微信群里通知包括原告在内，后又书面通知原告，原告拒绝配合被告提交有关资料，是造成逾期办证的原因之一，原告方具有一定的过错，应当自行承担过错责任；客观上造成逾期办证的情形，系政府拆迁、拆迁户无理阻工、政府职能部门权限调整原因导致的，被告方不具有过错，不应承担该责任；被告在较短的时间内取得房屋初始登记办理大产权证，并未造成原告实际的经济损失，被告若要承担违约责任，原告诉请的违约金计算标准过高，请求法院依法对该违约金计算的标准及时间进行调减。综上所述，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：原告与被告签订《商品房买卖合同》，由原告购买被告开发的位于遵义市红花岗区，合同总价款727440元，合同约定交付时间为2018年12月30日，同时还约定出卖人应于2019年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。约定日期起90日内，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记相关文书的，出卖人应自约定日期至实际交付之日按已付房价款0.02%承担违约金；约定日期起90日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，买受人有权退房，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款0.02%的违约金。双方合同还约定买受人同意委托出卖人向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记。被告遵义天时利房地产开发有限公司所承建的遵义碧桂园一期1#-12#楼及商业街A、B区、13#-19#楼、20-33-36-38别墅，综合楼（含16A#、16B#）于2018年12月28日取得建设工程竣工验收备案表。2020年4月25日，被告向原告交付了购房发票，2019年11月4日，被告完成10幢楼的房屋首次登记。2019年3月27日，住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函［2019］52号），明确了建设工程消防设计审查验收工作的审查验收制度。2019年5月13日，遵义市住房和城乡建设局下发《遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防设计审查验收工作的通知》（遵市住建发［2019］48号），确定2019年4月1日至6月30日消防职责承接过渡期内的消防设计审查验收工作流程。上述事实有原、被告提交的《商品房买卖合同》、贵州省增值税发票、贵州省建设工程竣工验收备案表、不动产权证、住房和城乡建设部应急管理部《关于做好移交承接建设工程消防设计审查验收职责的通知》（建科函［2019］52号）、遵义市住房和城乡建设局关于承接建设工程消防涉及审查验收工作的通知（遵市住建发［2019］48号文件）、建设工程消防竣工验收意见书等证据以及到庭当事人当庭陈述在卷佐证，经庭审质证、认证，足以认定。对被告提交的《会议纪要》、微信通知截图真实性予以采信，但前述证据达不到其拟证明对违约无过错并已于2020年1月通知原告提交办理房屋产权登记相关资料的证明目的，故本院不予采证。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思表示、合法有效。双方均应按约履行合同约定的义务，双方签订的《商品房买卖合同》中约定出卖人应于2019年6月30日前取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书交付给买受人。该条约定系两个义务，一是由被告完成所有权初始登记，二是被告将办理商品房转移登记的有关文书交付给原告。关于第一项完成初始登记的义务，被告辩称系因政府消防主管部门职权调整以及政府拆迁、拆迁户阻工才造成逾期办理初始登记，故被告没有过错，不应承担违约责任，本院认为，涉案的10号楼已于2018年12月28日取得《建设工程竣工验收备案表》，而完成竣工验收备案的前提系包含消防在内的各项设施均已验收合格，因此被告提出其系因消防验收机构调整和因拆迁户阻工导致逾期完成初始登记的理由不能成立，对被告的该辩解意见本院不予采信，被告应承担逾期办理初始登记的违约责任。关于第二项交付办理商品房转移登记的有关文书的义务，双方合同约定被告应于2019年6月30日前向原告提交相关办理转移登记的有关文书，但同时合同又约定原告同意委托被告向房屋登记机关申请办理房屋权属转移登记，既然由原告已委托被告代为申请办理房屋权属转移登记，则被告并不需要再将办理转移登记的有关文书交付给原告，前述约定中的第二项义务已被替代，因此，本案中，被告仅应承担逾期取得商品房所有权初始登记的违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，被告应承担从2019年7月1日起至2019年11月3日期间的违约责任。关于违约金计算标准，原告主张按合同中约定的已付购房款的日万分之二计算，但原告并未举证其因被告逾期所造成的损失，且双方约定取得商品房初始登记的时间为2019年6月30日，而被告实际取得商品房初始登记的时间为2019年11月4日，被告违约时间较短，现涉案房屋产权已办理登记在原告名下，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”之规定，本院根据合同履行情况及当地经济发展现状，酌定违约金按已付房价款的日万分之零点五计算，故被告应支付原告2019年7月1日至2019年11月3日的违约金为4582.87元（727440元×0.005%×126天）。综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条的规定，判决如下：一、由被告遵义天时利房地产开发有限公司在本判决生效后十五日内支付给原告蔡昌松、罗翠违约金4582.87元；二、驳回原告蔡昌松、罗翠其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元（已减半收取），由原告蔡昌松、罗翠负担295元，被告遵义天时利房地产开发有限公司承担60元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满之日起两年内向本院申请执行，逾期则承担相应的法律责任。审判员  梁仕刚二〇二一年四月二十日书记员  周 平