广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0118民初4617号原告：张潮锋，男，1977年5月5日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：温建锋、何俊豪，广东德比律师事务所律师。被告：袁江，男，1970年5月20日出生，汉族，住江西省吉安市永丰县。委托诉讼代理人：黄金发、徐玉芝，广东群竹律师事务所律师。第三人：广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社，住所地广州市增城区永宁街简村村。法定代表人：高运球。原告张潮锋诉被告袁江、第三人广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社土地租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张潮锋及其委托诉讼代理人温建锋，被告袁江及其委托诉讼代理人徐玉芝到庭参加诉讼。第三人广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张潮锋向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付拖欠的租金279488元及滞纳金（以279488元为基数，按照每日千分之五的标准，从起诉之日起计算至付清之日止）；二、原告没收被告履约保证金（押金）245088元；三、被告支付2019年5月至2020年3月的土地占有使用费279488元及利息损失（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从起诉之日起算至实际付清日止）四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年3月27日签订《租赁合同》，原告将位于广州市增城区永宁街简村村长一社高**段30亩土地出租给被告，月租金为91908元，租期十五年。签订合同时，被告向原告支付履约保证金245088元。2019年5月1日原告将30亩土地交付给被告使用。随后数月，被告陆续支付5月租金至9月的租金各91900元，支付10月、11月租金各91000元，支付12月租金90000元。按月租金91908元计算，被告从2019年5月至12月共拖欠租金3764元。2020年1月至3月，被告拖欠租金未付。上述拖欠的租金共计279488元。原告通过微信、短信、函件催收租金未果，遂于向被告发出《解除通知书》，通知被告《租赁合同》于2020年4月1日解除。2020年4月3日，原告收回案涉土地。被告拒付租金的行为已构成违约，故原告提起本案诉讼。被告袁江辩称：一、原告违反土地管理法以及农村土地承包法的规定，将农用地当做建设用地出租给被告使用，案涉合同违反法律禁止性规定属于无效合同；合同无效，原告无权请求没收保证金245088元。根据补充协议第4点约定，原告应当依约定返还被告押金61272元。合同无效不存在违约金。二、原告自始没有按合同第4条第一款、第5条第一款的约定履行三通一平的义务，即通水、通电、通路以及平地，被告自始未实际使用案涉土地无需交付租金。三、原告在起诉状中自认其在2020年1月-2020年3月10日将案涉土地交给第三方使用，被告自始没有同意，被告根本没有实际使用案涉土地，同时，据被告了解在2020年1月原告以及广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社均收到国土局及相关政府部门发出的复绿文件，案涉土地自2020年1月开始就无法按合同约定使用。因此，被告自2020年1月-3月根本没有实际使用案涉土地，原告的请求没有事实依据。四、原告的第一项请求与第三项请求属于重复主张。综上，请法院驳回原告全部诉请。第三人广州市增城区永宁街简村村长一经济合作社未到庭陈述意见，亦未提交书面意见及证据到庭。经审理查明：2019年3月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：“第一条租赁物及经营用途1、甲方将位于增城区永宁街××一社（土名）的土地租给乙方使用……2、空地是建设用地，甲方必须保证拥有空地的合法使用权、出租权等，供乙方使用。第二条租赁期1、租赁期约15年，租赁期限从2019年4月1日至2034年3月30日止。2、水泥硬化免租1个月，如不硬化则没有免租期……第三条租金及履约保证金1、面积按26640平方计算（40亩，以实测为准），单价为4.6元/平方米起租，30亩空地合计租金为：91908元/月……3、乙方于本合同签订之后3日内一次性付清甲方二个月履约保证金245088元和首月租金91908元……此履约保证金不能用于抵扣租赁期间的租金。……第四条租赁物移交1、甲方做好三通一平后，经双方现场确认后，交付给乙方使用。……第七条甲方权利和义务……4、乙方出资给甲方来硬化空地，因空地硬化不了，甲方赔偿乙方投入的实际损失。……第九条甲方违约责任1、租赁期内甲方不得单方终止本合同，如甲方需单方面终止合同，甲方将乙方押金无息退还并赔偿乙方三个月租金，以及场地硬化等相关损失。2、甲方必须保证乙方的正常使用。第十条乙方责任1、乙方不按时缴纳租金的，超过3个工作日按应缴租金每日加收千分之五的滞纳金。……3、乙方有下列行为之一的，甲方有权没收押金、追回乙方拖欠款项、收回租赁物及解除本合同，由此造成乙方经济损失的，甲方不予赔偿：（1）拖欠租金超过半个月……附注：补充协议与本合同同具法律效益。附注：所在村社同意无偿留出六米路给乙方使用，确保场地与大马路之间的畅通。”。同日，原告（甲方）与被告（乙方）签署《补充协议》，约定：“1、甲方保证2019年4月1日前可硬化2万平方米，剩余部分甲方保证乙方在2020年4月30日前可以硬化完成。3、如在2020年4月30日前该空地约10亩，因土地性质更改不了，双方互不承担责任，乙方有权退还空地给甲方。4、如在2019年4月1日至2020年4月30日前，10亩空地乙方与承租方签订的租赁合同租金高于4.6元/平方部分归于乙方，如低于全部交由甲方，如未租赁的情况下，租金不计。甲方也可自行租赁。（低于4.6元/平方甲方有权不租赁给乙方。如甲方把10亩空地租赁他人，则甲方退还所收乙方的10亩空地押金61272元。）5、不能硬化的约10亩空地，甲乙双方都有主动权在约一年时间内选择是否租赁。如果可合法使用起，乙方必须遵照合同执行。6、此地块总共共计40亩，现可用30亩，按合同条款计算租金与押金，甲乙双方须遵守本协议，过错方造成的损失自行承担，并赔偿守约方的损失”。被告向原告支付履约保证金245088元，并于2019年5月25日支付5月租金91900元，于2019年6月11日支付6月租金91900元，于2019年7月15日支付7月租金91900元，于2019年8月14日支付8月租金91900元，于2019年9月16日支付9月租金91900元，于2019年10月18日支付10月租金50000元，于2019年10月21日支付10月租金41000元，于2019年11月26日支付11月租金91000元，于2019年12月19日支付12月租金90000元。2020年2月27日，广州市规划和自然资源局增城分局就土地平土相关情况向现场施工人员李嘉明进行询问。并于同日向李嘉明发出《责令停止自然资源违法行为通知书》及《责令改正违法行为通知书》，要求将简村村长旺一社旁土地恢复原状。2020年3月24日完成23.7亩永宁街简村村长旺村一路旁土地的复绿工作。2020年3月14日开始，原告通过邮件、短信、微信方式多次向被告催收2019年5月至2020年3月欠付的租金，并于2020年4月1日向被告发出《解除合同通知函》，通知被告双方签署的租赁合同于2020年4月1日解除，被告须在次日付清拖欠租金并腾空场地，其将于2020年4月3日收回土地。被告回应认为原告未按合同约定交付建设用地，其无需支付租金，原告应向其赔偿损失。另查，2019年3月8日，原告与第三人签署《广东省农村承包土地经营权流转合同》，约定：第三人将坐落在简村村长一经济合作社高**段农村土地40亩以出租方式流转给原告；流转期限为2019年6月1日至2034年5月31日，流转用途为农业及相关产业，严禁改变土地的农业用途，严禁用于非农建设，严禁占用基本农田用于发展林果业和挖塘养鱼；流转价款为每季度16万元，每5年一个递增周期，每次递增15%等内容。2020年4月9日，第三人出具《情况说明》，载明其与原告口头约定免租三个月，实际上高**段的农村土地共40亩于2019年3月1日即交付原告使用，租金从2019年6月1日开始计算，按原合同在合法租期内同意原告对外转租等内容。本案审理过程中，为查证《租赁合同》所涉租赁土地的范围，原告委托广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院对《租赁合同》所涉租赁土地范围进行测绘。就此，本院于2020年8月3日组织双方到场指界。经原、被告指界，广州市增城区城乡规划与测绘地理信息研究院于2020年8月18日绘制《示意图》。原告为此支付测绘费用10384.13元。为了解《示意图》标识土地的相关情况，本院向广州市规划和自然资源局发函咨询。其中，2020年11月2日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2020]1961号复函，载明《示意图》红线范围内土地面积为2666.80平方米，地块①面积约为26666.80平方米，等级在增城市新塘镇××一经济合作社名下，土地证号为增集有（2012）第13020245号，为一宗集体土地；地块②面积约为14.76平方米，等级在增××××镇长岗村大远经济合作社名下，土地证号为增集有（2012）第13020276号，为一宗集体土地；地块③面积约为14.05平方米土地未查到相关权属登记信息。上述地块①为双方确认的40亩承租面积的绝大部分，地块②位于红线图右下方边界处，地块③位于红线图左方边界处。2021年2月4日，广州市规划和自然资源局作出穗规划资源协查[2021]195号复函，载明《示意图》红线范围内土地面积为2666.80平方米，土地利用情况为地块1面积为488.05平方米，为农用地（水浇地）；地块2面积为20000.1平方米，其中地块2-1为农用地（水浇地），面积约为5011.18平方米，地块2-2为建设用地，面积约为14988.92平方米；地块3面积约为6178.65平方米，其中地块3-1、3-2为农用地（水浇地），面积约为6175.91平方米，地块3-3为建设用地，面积约为2.74平方米。上述地块1为原、被告确认的6米宽的道路，位于红线图上方；地块2-1为原、被告确认计租的30亩土地范围内被复绿的部分，位于红线图中部围绕着2-2地块；地块2-2为原、被告确认计租的30亩土地范围内未被复绿的部分，位于红线图中部；地块3-1、3-2、3-3为原、被告确认《补充协议》涉及的10亩未予计租部分，位于红线图下方。庭审中，原、被告确认：一、案涉土地原告已于2020年4月收回出租给第三方。二、原告向第三人承包的40亩土地中农用地部分需要复绿，建设用地部分不需复绿，复绿范围为示意图中的2-1及3-1地块。原告陈述：一、如果法院认定案涉租赁合同无效，被告实际使用案涉土地，应参照合同约定的租金标准支付土地占有使用费。二、李嘉明是代原告去平整案涉土地。三、6米宽的道路不在30亩的计租范围内，在补充协议约定的10亩范围内，这是双方明确了的。四、原告保证的建设用地范围是14988平方米，但因没有看到证件，故没有在租赁合同中明确可硬化面积。五、原告已告知被告涉案土地有一部分是耕地，一部分为建设用地，原告未明确建设用地的面积为14988平方米，只是按照大约25亩的范围向被告承诺可以硬化。六、原告有将与第三人签订的《广东省农村承包土地经营权流转合同》给被告看过。七、原告于2020年4月3日收回案涉土地。八、被告同意补充协议所涉10亩地的押金61272元在被告拖欠的租金范围内予以抵扣，主张没收履约保证金183816元。被告陈述：一、原告将农用地出租给被告用于非农建设，案涉租赁合同应属无效合同。二、租赁合同明确租金按单价4.6元/平方米计算，应按实际面积核算。三、6米路为无偿使用范围，不应计付租金。四、因政府复绿后被告可使用的面积不足30亩，故被告拒付租金。五、签订租赁合同时被告并不知晓原告与第三人签订的《广东省农村承包土地经营权流转合同》的内容。六、被告因为存在误差导致没有按合同约定标准交付租金，另外6米路在30亩的计租范围内，故该部分租金应予扣除。七、签订租赁合同的本意6米路是不包括在30亩计租土地范围内的，但双方没有确认30亩土地和10亩土地的具体范围，后履行合同过程中因为有10亩用不了，扣除后6米路即包括在30亩范围内。八、原告于2020年4月1日收回案涉土地。九、2020年1月2月刚好过春节，又碰上疫情，当时双方约定10亩中的6万余元履约保证金可以用于抵扣1月的租金，2月的租金被告提出减免但第三人不同意，被告在2月20日左右收到国土所的通知，称案涉土地全部为农用地需要复绿，遂被告要求原告现场确认建设用地的实际面积后再交纳租金，但原告不予配合。本院认为：本案为土地租赁合同纠纷。从广州市规划和自然资源局的复函可知，原、被告指界确认的租赁土地包括农用地（水浇地）11187.09平方米和建设用地14989.66平方米，其中建设用地中的14988.92平方米在计租范围内，农用地部分扣除双方补充协议约定的10亩，其余在计租范围内。根据《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款的规定“建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续”，结合原、被告在《租赁合同》中对于土地用途的约定，《租赁合同》部分有效，部分无效。根据本院查明的事实，被告已接收使用案涉土地，应支付租金。对于租金的计付标准，2019年5月至12月期间，被告未能提交证据证明占有使用案涉土地过程中存在障碍，故应按《租赁合同》约定的91908元/月计付。原告自认在2020年1月开始将货柜箱放置在案涉土地上至2020年3月10日搬空，而被告表示其并不同意原告的上述行为，原告提交的证据亦不足以证明其行为征得被告的同意。此外，2020年2月27日广州市规划和自然资源局发出《责令改正违法行为通知书》要求将土地复绿，并于2020年3月24日完成复绿。可见2020年1月至3月期间被告使用案涉土地存在障碍。综合上述使用障碍情况、影响范围、原告与第三人签署的《广东省农村承包土地经营权流转合同》中对于土地用途的限制约定、原、被告的投入及收益情况、双方对于《租赁合同》部分无效的过错程度等因素，本院酌定2020年1月至3月期间的租金按照双方约定租金标准的50%计算，即每月45954元，原告主张滞纳金，本院不予支持。综合上述分析，计得被告应向原告支付租金8+8+8+8+8+908+908+1908+45954×3=141626元。鉴于原、被告均确认履约保证金中的61272元用于抵扣部分租金，故被告尚欠原告租金80354元。被告抗辩6米宽的道路道路面积对应的租金应予扣除，而结合双方在《租赁合同》中关于合作社无偿留出6米路给被告使用的附注及被告在2019年5月至12月的租金交纳情况看，计付租金的范围并未包括6米道路，故被告的上述抗辩，本院不予采纳。因被告占有使用土地已承担租金的给付义务，故原告主张被告支付土地占有使用费及利息损失，本院不予支持。如前所述，《租赁合同》部分无效，且双方对此均有过错，现双方均无意继续履行有效的部分，故原告主张没收履约保证金依据不足，本院不予支持。对于测绘费用，是为查明本案事实而支付的费用，且双方对《租赁合同》的部分无效均存在过错，故应由原、被告各承担一半。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告袁江于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张潮锋支付租金80354元；二、驳回原告张潮锋的其他请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5614元，由原告张潮锋负担案件受理费4547元，由被告袁江负担案件受理费1067元。原告张潮锋及被告袁江于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。测绘费用10384.13元，由原告张潮锋负担5192元，由被告袁江负担5192.13元，该费用已由原告张潮锋交纳，被告袁江于本判决发生法律效力之日起十日内向原告张潮锋支付其所需承担的部分。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二一年四月十六日书记员  齐 文