广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2680号上诉人（原审原告）：广州富阳物业管理有限公司，住所地广州市白云区机场路1438号正阳大厦H楼（仅作办公用途）。法定代表人：陈正涛，职务：执行董事。委托诉讼代理人：罗锦华，广东创杰律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州黄万应堂健康产业有限公司，住所地广州市白云区嘉禾街长红双和工业园一路5号（自主申报）。法定代表人：黄祥林，职务：总经理。委托诉讼代理人：王明伟，广东威戈律师事务所律师上诉人广州富阳物业管理有限公司（以下简称富阳公司）因与被上诉人广州黄万应堂健康产业有限公司（以下简称黄万应堂公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初18613号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年4月1日公开开庭进行审理。上诉人富阳公司的委托诉讼代理人罗锦华，被上诉人黄万应堂公司的委托诉讼代理人王明伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。2020年7月20日，富阳公司向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1、黄万应堂公司向富阳公司支付2020年1月1日至2020年5月31日租金、物业管理费75780元及2019年12月1日至2020年5月31日电费1297元、水费283元、垃圾费225元；2、黄万应堂公司向富阳公司支付拖欠的2020年1月至5月租金及物业管理费的违约金（违约金均以16840元为本金，分别自每月6日起按照每日5‰计算至付清之日止）；3、黄万应堂公司向富阳公司支付律师费10000元；4、黄万应堂公司承担本案诉讼费。一审法院判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，黄万应堂公司向富阳公司支付2020年1月1日至2020年5月31日期间的租金及物业管理费差额28786元；二、自本判决生效之日起五日内，黄万应堂公司向富阳公司支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的电费1297元、水费283元、垃圾费225元；三、驳回富阳公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1360元，由富阳公司负担1016元，由黄万应堂公司负担344元。黄万应堂公司负担的受理费应在本判决生效之日起五日内向富阳公司直接支付。富阳公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判黄万应堂公司向富阳公司支付自2020年1月1日起至2020年5月31日期间黄万应堂公司拖欠的租金及物业管理费合共75780元；2.撤销一审判决第三项，改判黄万应堂公司向富阳公司支付拖欠租金及物业管理费的违约金（违约金分段计算，1、2020年1月份违约金按照16840元为基数，从2020年1月6日起计算至黄万应堂公司实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰给付；2、2020年2月份违约金按照16840元为基数，从2020年2月6日起计算至黄万应堂公司实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；3、2020年3月份违约金按照16840元为基数，从2020年3月6日起计算至黄万应堂公司实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；4.2020年4月份违约金按照16840元为基数，从2020年4月6日起计算至黄万应堂公司实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付；5、2020年5月份违约金按照16840元为基数，从2020年5月6日起计算至黄万应堂公司实际付清上述租金之日止，每日按所欠租金额的5‰计付）三、改判黄万应堂公司向富阳公司为主张权利而为此付出的律师费用10000元。四、黄万应堂公司承担本案一、二审诉讼费。事实和理由：一、一审法院认定事实不清、适用法律错误，富阳公司与黄万应堂公司所签订的《正阳大厦租赁合同书》应当属于有效合同，一审法院认定本案合同无效属于错误适用法律规定。（一）一审法院以涉案的房地产未有到地方的规划部门办理规划许可证件为由而做出合同无效的认定属于错误适用法律规定，涉及军队产权房屋的报批部门并非地方规划部门，富阳公司在一审法院早已递交说明及资料反映出涉案房屋的经营出租已经取得相应主管部门的合法批准文件，涉案房屋应当属于有效合同。（二）涉案房屋所在的整个租赁场地产权清晰，富阳公司享有合法的出租权利，涉案合同应当属于有效合同。二、涉案的租赁合同为合法有效的合同，黄万应堂公司应当依照协议的约定，履行支付租金及物业管理费、支付水电费等使用费用的合同义务，并应当承担延期付款的违约责任，黄万应堂公司所缴纳的保证金应当依照约定不予退还，保证金不能抵扣租金及管理费，一审判决应当依法予以纠正。综上，请求二审法院予以改判。黄万应堂公司答辩称，一、涉案租赁合同属于无效合同，一审判决认定事实清楚、适用法律正确。二、因涉案合同无效，其主张的租金、物业管理费违约金、律师费的约定均属无效，一审判决认定事实、适用法律正确。三、2020年1-2月系新冠疫情爆发期间，黄万应堂公司该期间可免责，且黄万应堂公司实际上于2020年3月8日将涉案商铺上锁。综上请求二审法院予以维持。本院二审期间,富阳公司提交以下证据：1.《军队单位对外有偿服务许可证》；2.《关于申请变更承租主体的复函》；3.《关于士兵招待所综合楼（正阳大厦）的说明》；4.《军队房地产使用许可证》；5.《房地产租赁合同》；6.《关于军队房地产使用许可证的说明》；7.房粤函[2020]124号《关于协助办理租户经营许可证的函》；8.《同意转租证明》。上述证据1-8拟共同证明：富阳公司的租赁权利来源，富阳公司具备租赁场地合法的出租权，涉案租赁合同亦应当归属于有效合同。富阳公司并表示，证据1在办理手续时原件由部队收回，故我方不持有原件。证据6为网上打印件。除此之外，其他证据均有原件。黄万应堂公司质证称：对证据1，该证据可证明涉案场地的有效期至2010年4月30日止，且涉案场地的所有权人是属于广州军区空军士兵招待所。2.对证据2的真实性、合法性予以确认，对其证明目的不予认可。该证据只能证明富阳公司有权使用涉案场地。3.对证据3的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予认可。该证据证明士兵招待所对外有偿服务的有效期是至2016年12月31日止，故富阳公司与黄万应堂公司所签订的租赁合同签订之时，涉案场地并不在该有效期内，且部队明确确认停止有偿服务工作，故涉案租赁合同无效。4.对证据4的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予认可。该证据恰好证明涉案场地的使用许可有效期2019年6月12日至2019年12月31日，故富阳公司无权将涉案场地转租给黄万应堂公司，因此涉案租赁合同应属无效。5.对证据5的真实性、合法性、关联性均不予认可，因为该租赁合同的租赁期限是超越了前述证据的许可有效期，且该合同第九条第五款明确约定了富阳公司不得擅自将承租的房地产转租，如需转租的需经过甲方的书面同意，并且在签订涉案租赁合同时，富阳公司并未取得融通地产（广东）有限责任公司（以下简称融通公司）的转租同意，也未对此进行备案，因此富阳公司是违法转租，故涉案租赁合同应属无效。6.对证据6的真实性、合法性、关联性均不予认可，该证据为电子扫描件，且融通公司作为一家企业，其单方出具的说明书不具备对抗第三人，也不具备对抗我国法律法规的效力，不能据此就认可富阳公司的租赁行为有效。7.对证据7的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予认可。该证据恰好证明因富阳公司的违约行为，导致很多次承租人无法办理工商营业执照，富阳公司的行为属于违法行为。8.对证据8的真实性、合法性予以确认，但对其证明目的不予认可。该证据恰好证明融通公司同意富阳公司转租的时间是2020年11月12日，在签订涉案租赁合同时富阳公司并无取得该公司的许可及备案。综上，上述证据均不属于新证据，不应采纳。涉案场地不仅没有产权证，且所有权人、发证机关、管理方、运营方等主体较为混乱，恰好证明涉案租赁合同属于无效合同。富阳公司并提交调查取证申请书，请求法院向融通公司调取广州市白云区机场路1438号正阳大厦可合法对外租赁使用的房地产权证明及有关主管部门的批复同意证明。黄万应堂公司称：不同意富阳公司该项申请，即使富阳公司认为有必要调取该证据，也应当是在一审中提交申请，而非直至二审程序才申请调取该证据材料。本院认为，根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：涉案《正阳大厦租赁合同书》的效力，以及富阳公司应否退还保证金及水电周转金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案富阳公司上诉主张涉案租赁合同有效，但从其二审提交的证据看，均系富阳公司取得涉案场地租赁权利来源的证据，并无关于涉案租赁物已取得建设工程规划许可证的证据，因此，富阳公司主张涉案租赁合同有效，不符合法律规定。至于富阳公司申请本院调查取证，因该证据不属于当事人因客观原因不能自行收集的证据，故对富阳公司该申请，本院不予准许。因涉案租赁合同无效，故一审认定富阳公司应退还涉案保证金，以及不予支持富阳公司主张的租金违约金及律师费，均无不妥；至于水电周转金，因富阳公司已收回涉案场地，双方合同已终止履行，且本案已判处黄万应堂公司向富阳公司支付欠付的水电费，故一审认为富阳公司应退还该水电保证金，并无不当。鉴于黄万应堂公司主张上述保证金、水电周转金抵扣其欠费，故一审法院予以支持，亦无不当。综上所述，富阳公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2059元,由上诉人广州富阳物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年四月二十三日书记员  张 旭彭诗敏