广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终417号上诉人（本诉原告、反诉被告）：庞曜，男，1988年3月29日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈鹏，广东粤正律师事务所律师。被上诉人（本诉被告、反诉原告）：黄帅，男，1979年5月12日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：苏聪，广东尚诺律师事务所律师。委托诉讼代理人：卓慕清，广东尚诺律师事务所律师。原审第三人：韩涛，男，1987年3月12日出生，汉族，住广东省湛江市霞山区。上诉人庞曜因与被上诉人黄帅，原审第三人韩涛房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2158号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人庞曜的委托诉讼代理人陈鹏，被上诉人黄帅的委托诉讼代理人苏聪、卓慕清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。庞曜上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持庞曜一审本诉请求，驳回黄帅一审反诉请求；二、本案的一、二审诉讼费用由黄帅承担。事实和理由：一审判决认定基本事实不清，适用法律错误，侵害了庞曜的合法权益，依法应予撤销。本案基本事实为：2019年3月6日，庞曜与黄帅签订《商铺租赁合同》，约定黄帅将其位于湛江市开发区出租给庞曜，租赁期为2019年4月1日至2021年3月31日，租金为每月10000元，每月5日前支付。合同签订后，庞曜用于经营私人会所，投入装修费用172487元，并增设、添附大量经营所需物品。新冠肺炎疫情期间，庞曜暂停营业，但租金并无拖欠。黄帅却在庞曜不知情的情况下，擅自把案涉商铺转租给他人。黄帅的行为已构成根本性违约，导致庞曜无法继续经营，合同目的无法实现。因此，庞曜的一审本诉请求具有事实和法律依据，应予支持。黄帅的一审反诉请求不具有事实和法律依据，应予驳回。黄帅辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，庞曜的上诉没有事实和法律依据，请求二审法院驳回上诉。事实和理由：庞曜述称黄帅是在其不知情的情况擅自将商铺转租给他人是与事实不符的。在本案一审庭审中，庞曜已经承认本案第三人韩涛是受其委托负责涉案店铺事宜，一直都是由韩涛使用管理，韩涛欠租金的情况下，庞曜一直向其主张权利，因为逾期支付租金主张解除合同，微信记录可以证实。并且，在一审庭审中，韩涛的代理人明确其已将黄帅要求解除合同的事宜告知庞曜，因此本案不存在黄帅单方面收回商铺的情况。庞曜逾期缴纳租金的行为构成违约，黄帅依据双方合同依法解除合同显然依法有据。黄帅收回商铺原因在于庞曜逾期支付租金，庞曜的行为构成违约在先，根据合同约定庞曜必须每月5日前支付租金。2019年8月份开始，庞曜每月都拖欠租金，到2019年10月份之后没有支付过租金，经过黄帅多次催收之后，庞曜依然没有履行支付租金的义务，其行为已经构成违约。因此，黄帅依据合同约定主张解除合同，有事实和法律依据。庞曜请求赔偿装修损失费没有事实和法律依据，庞曜没有提供证据证明装修损失是107800元。根据合同的约定，租赁期满或者解除合同，甲方有权收回商铺，乙方必须恢复商铺原样。庞曜无权要求黄帅对涉案商铺的装修费用承担赔偿责任。韩涛二审时没有到庭也不作陈述。庞曜向一审法院起诉请求：1.判令解除庞曜、黄帅于2019年3月6日签订的《商铺租赁合同》；2.黄帅返还庞曜租金63000元、押金20000元；3.黄帅赔偿庞曜商铺装修费损失107800元；4.黄帅赔偿庞曜违约金5000元；5.黄帅承担本案诉讼费用。黄帅向一审法院反诉请求：1.判令庞曜向黄帅支付2019年10月、11月及12月的租金共计30000元；2.黄帅无需返还押金20000元给庞曜；3.庞曜向黄帅支付违约金50000元；4.本案本诉与反诉的诉讼费用由庞曜承担。一审法院认定事实：2019年3月6日，黄帅（出租人、甲方）与庞曜（承租人、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，由黄帅将湛江市开发区作为餐厅部分出租给庞曜使用，用途经营会所与饮食。《商铺租赁合同》第一条第（一）约定：商铺租赁期自2019年4月1日至2021年3月31日，为期2年。第（二）项约定：租赁期满或合同解除后，甲方有权收回商铺，乙方应按照原状返还商铺及其附属物品、设备设施。没经甲方同意，乙方不得对装修后的设施拆迁。乙方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清应当承担的费用。第二条第（一）约定：押金20000元，合同期满或特殊情况导致的合同结束，退还乙方。第（二）约定：租金每月10000元，每月5日前支付。如有逾期视为乙方自动解除合同，甲方有权收回商铺另行安排（押金不退还）。第七条违约金和违约责任：1、若出租方在承租方没有违反本合同的情况下提前解除合同或未经甲方同意出租给他人，视为出租方违约，负责赔偿违约金50000元。2、若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。第八条补充协议：乙方每月自行交纳所有经营使用所产生一切费用（包括水电费、管理费、维修费与因租赁所要缴纳的工商税务费）。合同签订后，庞曜委托梁瑞琦分别于2019年3月6日、3月9日、5月1日、6月2日、7月5日、8月7日向黄帅转账60000元、35000元、10000元（备注：5月租金）、10000元（备注：6月租金）、10000元（备注：7月租金）、10000元（备注：8月租金），合计135000元。庭审中，庞曜自述其因事务繁忙，委托韩涛代其帮忙管理商铺事宜，韩涛对此亦予以认可。从2019年8月起，庞曜不按时支付租金，黄帅通过微信向韩涛催收租金。2019年9月11日、10月2日、10月21日、11月27日，韩涛分别向黄帅转账6000元、4000元、8000元、25000元，合计43000元。从2019年10月起，庞曜拖欠租金及相关费用，黄帅通过微信向韩涛催收，韩涛于2019年11月27日最后一次转账25000元，尚欠相关费用6039元。此后，庞曜拖欠2019年12月份租金，黄帅于2019年12月通过微信告知韩涛因拖欠租金要收回商铺，合同自动解除，并于2020年1月1日收回商铺。再查，2019年3月16日，韩涛、庞曜（甲方）与梁发文、邓玮麟（乙方）签订一份《湛江市家庭居室装饰装修工程施工合同》，约定工程地点为锦绣华景会所，工期40天，从2019年3月18日开工至2019年4月28日竣工，承包方式：部分包工包料，总价款为172487元。庞曜于2019年3月17日、4月6日、4月19日、4月24日分别向邓玮麟转账50000元、50000元、50000元、50000元，合计200000元。一审法院经审理认为，本案属于房屋租赁合同纠纷。庞曜与黄帅签订的《商铺租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。关于承租人的问题。庞曜主张商铺的承租人是其本人，第三人韩涛是负责帮忙管理商铺的相关事务，并非承租人。黄帅辩称商铺是由庞曜和第三人韩涛实际使用，双方是合伙关系，承租人应为庞曜和韩涛二人。一审法院认为，虽然商铺租赁事宜一直由第三人韩涛与黄帅联系，但是《商铺租赁合同》的出租人处是黄帅签名，承租人处是庞曜签名，黄帅亦未能提供有效证据证明庞曜与第三人韩涛是合伙关系，故《商铺租赁合同》的双方当事人为黄帅与庞曜，庞曜为商铺的承租人。关于违约责任问题。《商铺租赁合同》第二条约定：“押金20000元，租金每月10000元，每月5日前支付。”2019年3月6日即签订合同当天，庞曜委托梁瑞琦向黄帅转账60000元，又于3月9日委托梁瑞琦向黄帅转账35000元。双方对这两笔转账中的20000元是押金无异议，对金额75000元说法不一，庞曜称是预付租金，黄帅称是商铺转让费。《商铺租赁合同》中约定了支付租金的时间为每月5日前，没有约定商铺转让费。从常理来说，如果庞曜已预付租金的话，在黄帅多次催收租金时，韩涛应当提出对预付的租金予以扣减，但韩涛从未提出并且还多次确认拖欠租金及相关费用，庞曜关于已预付租金的说法与韩涛的行为自相矛盾。综合全案的证据，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条“人民法院应当以证据能够证明的案件事实为根据依法作出裁判。审判人员应当依照法定程序，全面、客观地审核证据，依据法律的规定，遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对证据有无证明力和证明力大小独立进行判断，并公开判断的理由和结果”的规定，对于庞曜所称的已预付租金的说法，一审法院不予采信，并能确定庞曜从2019年8月起不按时支付租金，从2019年10月起拖欠租金及相关费用，目前尚欠2019年12月租金10000万元。黄帅已于2020年1月1日收回商铺，庞曜应当向黄帅支付2019年12月份的租金10000元。黄帅关于庞曜支付2019年10月和11月的租金的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。根据《商铺租赁合同》第二条第（二）项“租金每月10000元，每月5日前支付。如有逾期视为乙方自动解除合同，甲方有权收回商铺另行安排（押金不退还）”的约定，由于庞曜不按时支付租金及拖欠租金而造成违约，故庞曜与黄帅签订的《商铺租赁合同》予以解除，黄帅无需向庞曜返还押金20000元。《商铺租赁合同》第七条约定：“若承租方在出租方没有违反本合同的情况下提前解除合同，视为承租方违约，承租方负责赔偿违约金50000元。”因庞曜违约导致合同提前解除，黄帅要求庞曜赔偿违金50000元，于法有据，一审法院予以支持。关于赔偿商铺装修费损失的问题。《商铺租赁合同》第一条第（二）项约定：“租赁期满或合同解除后，甲方有权收回商铺，乙方应按照原状返还商铺及其附属物品、设备设施。没经甲方同意，乙方不得对装修后的设施拆迁。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条规定：“承租人未经出租人同意装饰装修或者扩建发生的费用，由承租人负担。出租人请求承租人恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。”双方在《商铺租赁合同》均未对商铺装修的事项作出约定，《商铺租赁合同》解除后，庞曜作为承租人要求黄帅对涉案商铺的装修费损失承担赔偿责任，缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第一款第（四）项、第九十七条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、庞曜与黄帅于2019年3月6日签订的《商铺租赁合同》予以解除；二、庞曜于判决发生法律效力之日起十日内向黄帅支付2019年10月租金10000元；三、黄帅无需向庞曜退还押金20000元；四、庞曜于判决发生法律效力之日起十日内向黄帅支付违约金50000元；五、驳回庞曜的其他本诉请求；六、驳回黄帅的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费4899.92元，由庞曜负担；反诉受理费1150元，由黄帅负担230元，庞曜负担920元。本院二审期间，各方当事人未提交新的证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审判决查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案属房屋租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条第一款关于“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”的规定，本院对上诉请求以外的部分不予审理。综合各方当事人在二审中的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点问题是：1.一审法院认定庞曜存在拖欠租金的违约行为是否正确；2.庞曜上诉请求黄帅返还租金63000元、押金20000元并支付违约金5000元理由是否成立；3.庞曜上诉请求黄帅赔偿其装修费用理由是否成立。关于一审法院认定庞曜存在拖欠租金的违约行为是否正确的问题。案涉《商铺租赁合同》是是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，对双方当事人均有约束力。双方应严格履行合同义务。合同约定租金支付时间为每月5日前。从实际支付租金的情况来看，庞曜本人并无直接向黄帅支付租金，而是先后委托梁瑞琦、韩涛代为履行支付租金义务。庞曜自2019年10月起拖欠租金及相关费用，黄帅长期多次向庞曜的代理人韩涛催讨，双方的微信聊天记录足以证明庞曜拖欠租金及相关费用事实。并且，韩涛于2019年11月27日最后一次付款后，黄帅计算欠交租金及各项费用后告知韩涛尚欠6039元，韩涛对此并未表示异议。庞曜亦未能提交其他证据证明其已经交纳2019年12月租金。庞曜上诉主张其委托梁瑞琦分别于2019年3月6日、9日转账给黄帅的6万元、3.5万元中，包含有7万元属于预付租金，黄帅对此不予认可。由于双方在合同中并未约定预付租金，上述汇款亦无任何备注，庞曜主张其已经预付7万元租金的上诉主张，明显与其后期按月支付当月租金的行为、韩涛在长期被催讨租金过程中从未主张冲减预付租金的行为自相矛盾，对该主张本院不予采纳。综上，一审法院认定庞曜存在拖欠租金的违约行为并无不当，本院予以维持。关于庞曜上诉请求黄帅返还租金63000元、押金20000元并支付违约金5000元理由是否成立的问题。如前所述，庞曜逾期未缴纳租金和其他费用构成违约。黄帅向代理人韩涛发出合同解除通知，解除合同的法律效果及于被代理人庞曜。因黄帅拖欠租金构成违约，依照合同约定，黄帅无需返还押金20000元。庞曜请求黄帅返还其多支付的63000元租金缺乏事实依据，本院不予支持。黄帅发出解除合同通知后收回案涉商铺，不存在擅自转租的违约行为，庞曜主张黄帅向其支付违约金5000元缺乏理据，本院不予支持。关于庞曜上诉请求黄帅赔偿其装修费用理由是否成立的问题。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款关于“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条关于“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”的规定，本案中，双方在《商铺租赁合同》第一条第（二）项中约定，租赁期满或合同解除后，黄帅有权收回商铺，庞曜应按照原状返还商铺及其附属物品、设备设施。没经黄帅同意，庞曜不得对装修后的设施拆迁。由于双方当事人已经就装饰装修物的处理作出约定，故双方应当按照合同约定履行。庞曜上诉请求黄帅赔偿其装修费用缺乏事实依据和法律依据，一审法院不支持庞曜关于请求黄帅赔偿其装修费用的诉讼请求并无不当，本院予以维持。庞曜该上诉请求理由不成立，本院不予支持。综上所述，庞曜的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6049.92元（上诉人庞曜已预交），由上诉人庞曜负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 林 竹审 判 员 吴春蕾二〇二一年四月十二日法官助理 李森凤书 记 员 占 健附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）一审判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持一审判决、裁定；（二）一审判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）一审判决认定基本事实不清的，裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）一审判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销一审判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。