西安市雁塔区人民法院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初14099号原告：胡小雨，女，1969年10月2日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX。原告：杨彦利，男，1978年5月3日出生，汉族，住西安市未央区，身份证号码:130XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：胡小雨，女，1969年10月2日出生，汉族，住西安市莲湖区，身份证号码：610XXXXXXXXXXXXXXX，系原告杨彦利之妻。被告：西安绿德置业有限公司，统一社会信用代码：91610133566009119W,住所地：西安曲江新区雁南一路9号万众广场A座10202室。法定代表人：陈德全，该公司总经理。委托代理人：刘爽，陕西锦路律师事务所律师。委托代理人：李瑞雪，陕西锦路律师事务所实习律师。原告胡小雨、杨彦利诉被告西安绿德置业有限公司（以下简称“绿德公司”）商品房买卖合同纠纷一案，本院受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告胡小雨、杨彦利，被告绿德公司的委托代理人刘爽、李瑞雪均到庭参加诉讼。本案现已依法审理终结。原告胡小雨、杨彦利诉称，原、被告于2017年5月26日签订了《商品房买卖合同》，被告将西安市雁塔区XX路XX城XX公馆XX栋XX单元XX层XX号房屋卖给原告，面积补差价后房屋总价款为962027元，原告已按约定交付了房款。按合同约定被告应当在2019年12月30日前依照所签署的合同交付条件向原告交付房屋，但因被告自身原因在约定的交付之日并未达到合同约定的交付条件，实际达到合同约定的交付条件逾期至2020年5月11日。根据合同约定，被告应承担逾期交房违约金。2019年12月30日原告收到交房通知书，但直到2020年5月11日长达133天，该房屋没有正式用水和天然气，造成原告无法正常居住。由此可见，在2019年12月30日交房之日，被告未按照合同第四章第十条约定办理开通正式用水和燃气手续并承担相关费用，房屋未达到合同约定的交付条件。按照合同第十二条约定，被告逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止，按日向原告支付已付总房款万分之一的违约金。故原告诉至法院，请求判令：1、被告支付逾期交房违约金合计12795元；2、被告按合同约定的维修期完成房屋质量问题维修；3、被告承担本案全部诉讼费用。在本案审理过程中，原告当庭撤回第二项关于要求判令被告按合同约定的维修期完成房屋质量问题维修的诉求。被告绿德公司辩称，原告混淆了“房屋交付”与“相关设施设备交付”的概念。两者是不同概念，不能混为一谈。案涉商品房已经具备合同约定的交付条件，被告不构成逾期交房，不能适用买卖合同第十二条逾期交房违约金条款。从原告的诉状来看，本案涉及的仅是水和天然气这两项设施设备的交付问题，案涉房屋的供水设施设备已在2019年10月20日即达到交付条件，不存在逾期；燃气设施设备达到交付条件的时间是2020年4月3日，并非原告主张的2020年5月11日。另外，天然气施工逾期，应考虑雾霾停工和疫情的不可抗力因素，并应将相应的时间予以扣减。水、天然气的开通需由服务提供商最终完成，开发商不能控制服务提供商的业务操作流程及时间，根据买卖合同约定，出卖人无须承担责任。买卖合同对于设施设备交付瑕疵所约定的违约条款并未约定违约金。天然气设施设备的交付瑕疵，也并未给造成原告经济损失。经审理查，2017年，原、被告双方签订《西安市商品房买卖合同》（以下简称买卖合同），约定原告购买被告开发的XX城XX公馆XX幢XX单元XX层XX号房屋。合同第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十条商品房相关设施设备交付条件约定：（一）基础设施设备：1.供水、排水：交付时供水、排水配套设施齐全，并与城市公共供水、排水管网连接。使用自建设施供水的，供水的水质符合国家规定的饮用水卫生标准，具体交付标准以符合政府相关部门要求或满足买受人的合理使用需求为准。但非因出卖人原因导致未达到上述标准的，出卖人不承担责任；……4.燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，非因出卖人原因导致未达到上述标准的，出卖人不承担责任；……以上第1、2、3项由出卖人负责办理开通手续并承担相关费用；第4、5、6、7项需要买受人自行办理开通手续。如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按照下列第（2）种方式处理：由于国家政策调整及政府行为及其它非出卖人所能控制的原因，出卖人可据实予以延期，出卖人尽快完善以上设施。买卖合同第十一条第（一）款约定：出卖人应当在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。合同第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.按照逾期情况，分别处理：……（2）出卖人逾期交房，应自本合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之前一日止、按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金，合同继续履行，但非因出卖人原因导致的逾期交房，出卖人不承担违约责任。买卖合同附件十二补充协议首部约定：出卖人与买受人协商一致，就《商品房买卖合同》订立如下补充协议。本补充协议的约定与本合同正文的约定不一致的，以补充协议的约定为准。该补充协议第四条第4.3款约定：本合同第十条约定的商品房相关设施设备交付条件需由服务提供商办理开通提供服务的，具体开通时间，将由服务提供商决定......。上述合同签订后，原告向被告交付了购房款，被告在2019年12月向原告寄发交房通知书，通知原告于2019年12月31日前来收房，原告实际收房时间为2020年6月13日。另被告通知案涉房屋买受人可以开始领取天然气卡的时间是2020年5月10日，领取水卡的时间是2020年5月11日。又查，被告向本院提供了涉案房屋的竣工验收备案表用以佐证涉案房屋已经在合同约定的交付期限前符合了合同约定的交付条件。原告主张被告承担逾期交房违约金的依据为被告通知原告收房时涉案房屋的天然气及自来水未达到合同约定的使用条件。上述事实，有《商品房买卖合同》、竣工验收备案表、房产测绘成果报告、交房通知书、微信聊天记录等证据及庭审笔录等在卷佐证，并经当庭质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，原、被告签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，且内容未违反国家法律法规的内容，合法有效，对双方当事人均产生法律约束力。被告已在2019年12月30日之前取得案涉房屋的建设工程竣工验收备案表和房产测绘成果报告，并且出具《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》，已达到商品房买卖合同约定的商品房交付条件，不构成逾期交房，不能直接适用逾期交房违约金条款。原告诉请案涉房屋的供水和燃气问题，属于商品房相关设施设备交付瑕疵问题，与商品房逾期交付不是同一概念。商品房买卖合同关于供水的约定是供水配套设施齐全、与城市公共供水管网连接、满足买受人合理使用需求；关于燃气的约定是交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应。案涉房屋在2019年12月30日并无水卡、燃气卡，并未正式通水、通气，因此供水和燃气设施设备存在交付瑕疵，绿德公司构成违约，原告主张的实际上应为逾期供水供气违约金。绿德公司通知案涉房屋业主领取天然气卡的时间是2020年5月10日，领取水卡的时间是2020年5月11日，即供水和燃气设施设备交付瑕疵对应的违约期间为2019年12月31日至2020年5月11日，共计132天。因商品房买卖合同并未对设施设备的交付约定违约金条款，故本院需考量这一情况是否给原告造成实际损失，。因原告未提供充分证据证明绿德公司违约行为给其造成的实际损失，故本院参照合同约定的逾期交房违约金的计算标准（每日96元），酌情按照50%由被告向原告承担赔偿责任，经计算应为6335元。综上所述，兹依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告西安绿德置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告胡小雨、杨彦利支付违约金6335元；二、驳回原告胡小雨、杨彦利的其余诉讼请求。本案案件受理费120元，由原告胡小雨、杨彦利负担60元，被告绿德公司负担60元，因原告已预付，故被告在履行金钱给付义务时一并支付给原告。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提交副本，上诉于西安市中级人民法院。审判员  李晓婷二〇二一年四月二十二日书记员  张雨濛打印：相丽华校对：李宏艳2021年月日送达20200113140991969102396101121969100235219785386161163130XXXXXXXXXXXXXXX910202201752616116029620272019123020205112019123020205111332019123011279523201910202020432020511201771161160212121412345672201912302224320191220191231202061320205102020511201912302019123020205102020511201912312020511132965063356335120606020211