上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初79265号原告(反诉被告)：杨国强，男，1960年5月4日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：顾元萍(系原告之妻)，住同上。被告(反诉原告)：陈桂清，女，1967年10月20日出生，汉族，户籍地安徽省桐城市，现住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：陈衡婷(系被告之女)，住同上。原告杨国强与被告陈桂清房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月15日立案受理后，被告提出了反诉，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)杨国强及其委托诉讼代理人顾元萍,被告(反诉原告)陈桂清及其委托诉讼代理人陈衡婷到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨国强向本院提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告将上海市浦东新区航头路XXX弄XXX号XXX室房屋返还给原告；3.判令被告按照月租金人民币(以下币种相同)1,600元标准支付原告2020年8月9日至实际返还房屋之日止的租金及房屋使用费；4.被告在原告处的押金1,600元归原告所有。事实和理由：上海市浦东新区航头路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)是原告母亲的产权房，原由其母亲独居，2019年3月初其母死亡，后原告经中介公司介绍将系争房屋另行出租给一个单身女孩，租期一年，女孩承租两个月后听邻居讲屋内死过一个独居老人，就和原告沟通协商退了租。原告和中介再三关照要跟下一个租客讲清楚屋内死过独居老人，过了几个月中介联系原告表示可以出租给二房东租期签的长一点，并介绍被告给原告认识，双方签订合同时中介也跟被告讲清楚了屋内死过独居老人的情况，约定月租金1,600元，租期四年(周边同等房屋月租金2,000元左右)。双方于2020年3月8日签订合同，原告答应给被告两个月的免租期，即从5月9日开始起算房租，房租付三押一。2020年8月2日，原告发送微信给被告提醒其交付租金，被告表示交房租可以，但是价格肯定不行，并且要求从原来的月租金1,600元降到1,200元，从明年开始每年给被告一个月的空租期。原告不同意，说一切按照合同办，若被告违约不付租金将收回房子。被告便说原告隐瞒系争房屋是凶宅、鬼屋等，应该要低于市场价，并认为原告的房租价格高于市场价。原告遂告知被告因其8月2日未付租金要将房子收回。被告威胁原告称如果收房就得先赔偿10万元装修费，否则让该房一辈子租不出去。因被告至今仍未支付租金，故诉至法院，要求判如所请。被告陈桂清辩称，被告承租系争房屋后花费装修8万元，如原告将装修费支付给被告，被告同意解除合同并返还房屋，否则要求继续履行合同。如果原告同意将租金降低至1,200元，并约定每年一个月空关期，被告同意继续履行。原告母亲在系争房屋内去世，死者死亡后家属未及时收殓，导致尸体在系争房屋内变味，严重影响承租人的使用，且双方签订合同时原告并未告知被告此事，违反了诚实信用原则，原告的行为违反了法律规定，也有违公序良俗。被告希望和原告协商要求减免租金，但原告不予理睬，仍按市场价出租给被告，并直接诉至法院，被告并非故意不支付租金；系争房屋因此事目前很难出租，且因此事被告需要承担租客随时退租的风险；且系争房屋内水管破裂，原告也予以拒绝，故原告仍应当修复。反诉原告陈桂清向本院提出反诉请求：1.继续履行反诉原告、反诉被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令反诉被告降低租金至每月1,200元，并给与反诉原告每年一个月的空关期。事实与理由：反诉被告以每月1,600元高于市场价的价格将系争房屋租给反诉原告，并同意反诉原告装修再次转让出租，在装修完毕以后反诉原告才听说房屋内独居老人因生前无人照料，死后多日未被发现，直至尸臭才被人发现，这一处理遗体的方式与我国传统文化中的遗体处理习俗相悖，并且死亡后未有家人及时收殓，致使尸体在时间和温度的共同作用下在系争房屋内发生腐败，尸体腐败产生的尸臭以及尸液严重影响了房屋内部环境，这件事严重影响了承租人的心理，也给反诉原告出租系争房屋带来巨大影响。反诉被告隐瞒了死亡的详细情况，致使反诉原告发生重大误解，在违背真实意愿的情况下签订了合同，反诉原告得知此事后立即与反诉被告商议此事，但反诉被告不理不睬，故反诉原告要求判如所请。反诉被告杨国强辩称，如果反诉原告要求继续履行合同，反诉被告要求仍以合同约定的月租金1,600元标准付租，且不同意给予每年1个月空关期。反诉被告在签订合同时已经明确告知系争房屋内曾有老人过世。反诉原告以此为由逾期不付租金，显属违约，应当承担违约责任。本院经审理认定事实如下：原告之母彭金宝登记为系争房屋的权利人，经居民死亡医学证明书确认其于2019年3月4日死亡，于2019年3月6日殡葬。2020年3月8日，杨国强(出租方甲方)与陈桂清(承租方乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2020年5月9日至2024年5月8日，月租金1,600元，每叁月支付一期，保证金1,600元。有下列情形之一,一方可书面通知另一方解除本合同：(1)甲方未如实提供本合同第一条房屋基本情况中内容,造成乙方财产损失的;(2)甲方未按时交付该房屋,经乙方催告后3日内仍未交付;(3)甲方擅自解除本合同,提前收回该房屋的;(4)乙方逾期不支付租金累计超过3日的；(5)因乙方原因造成房屋主体结构损坏或未征得甲方书面同意改变房屋用途致使房屋损坏的；(6)乙方擅自转租、分租该房屋的,或承租后与他人群租；(7)乙方中途擅自退租的；(8)任意一方违反本合同其他规定的。租赁关系终止时,甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外,剩余部分无息归还乙方;若有不足的,乙方就不足部分应向甲方予以补足……合同另对其它事宜作了约定。合同签订后，原告按约交付了房屋，被告按约支付了房屋保证金和2020年5月9日至8月8日的租金共计6,400元。另查明，原告与案外人王小芬曾就系争房屋签订租赁合同，约定租期自2019年10月15日起至2020年10月14日，月租金1,700元，后双方协议提前解除了该合同。系争房屋租赁合同的居间方均为上海淼芯房产经纪有限公司。2020年3月26日，被告通过微信联系原告称在微信朋友圈看到有人评论系争房屋是鬼屋，人家听说了都不愿意租，是原告隐瞒房子事实……8月2日，原告妻子告知被告：八月八日至十一月八日三个月的租金用微信转过来，被告回复：交房租可以，这个价格肯定不行……我们就是不停的付中介费，承担空关期，还要承担风险，按1,200元一个月从明年(2021年)每年给一个月空关期，你看行不行，原告妻子称：你如果房租不付就解除合同收回我这个房子的情况中介知道的一清二楚没有任何隐瞒，被告表示：你收房子可以，装修费10万赔给我……因原、被告对系争房屋的租金给付产生争议，以致引发本案诉讼。以上事实，由原告(反诉被告)提供的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、微信朋友圈截图、转账记录、周边房屋房租价格参考截图、医学证明书及居民死亡殡葬证、上海市房地产权证，被告(反诉原告)提供的房屋租赁合同、房产证、佣金确认书、房租收条、转账记录、同等地段房屋出租价格截图等证据材料及庭审笔录在案佐证。本院认为，原、被告就系争房屋签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。经查被告拖欠自2020年8月9日起的租金属实，根据合同约定，承租方逾期不支付租金累计超过3日的，出租方有权解除合同。被告虽辩称因原告母亲在系争房屋内死亡后家属未及时收殓，导致尸体在系争房屋内变味，严重影响承租人的使用，但并未提供证据予以佐证，且原、被告均确认被告在签订租赁合同时已知晓系争房屋内曾有老人过世，签合同时离老人过世已逾一年，且被告承租系争房屋之前另有他人承租过，被告承租系争房屋后一直由被告另行出租获利，故被告的抗辩，于法无据，本院难以支持。被告辩称原告隐瞒老人死亡详情有违公平诚信和公序良俗原则，然原告母亲系自然死亡并非意外恶性事件，生老病死乃人类的自然规律，并不违背公共秩序与善良风俗，被告不应夸大对此的负面影响，并以此为由要求减低租金标准。因被告逾期未付租，原告要求解除租赁合同，返还系争房屋，并按照合同约定的月租金1,600元标准支付欠费之日起至返还房屋日止的租金及房屋占有使用费，符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。根据合同约定，房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由承租方承担的费用外，剩余部分无息返还，原告要求房屋保证金归原告所有，不符合合同约定，本院不予支持，保证金应用以抵充被告未付的部分租金。被告表示在原告承担被告8万元装修费的条件下同意解除合同并返还房屋，缺乏事实和法律依据，本院不予采信。关于反诉。反诉原告要求继续履行合同，并降低租金至每月1,200元，另给与反诉原告每年一个月的空关期，于法无据，遭反诉被告拒绝，且系反诉原告违约在先，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第八条、第四百六十五条、第五百六十五条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、解除原告杨国强与被告陈桂清2020年3月8日签订的《房屋租赁合同》(房屋坐落于上海市浦东新区航头路XXX弄XXX号XXX室)；二、被告陈桂清应于本判决生效之日起十日内将上述房屋返还给原告杨国强；三、被告陈桂清应于本判决生效之日起十日内按照每月1,600元标准支付原告杨国强自2020年8月9日起至返还房屋日止的租金及占有使用费(被告在原告处的房屋租赁保证金1,600元抵充上述部分费用)；四、驳回反诉原告陈桂清的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费50元，减半收取计25元，由被告陈桂清负担；反诉案件受理费1,800元,减半收取计900元，由反诉原告陈桂清负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  朱 敏二〇二一年四月二日法官助理  邱静雅书 记 员  朱屹峰附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第八条民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典实行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典实行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释是另有规定的除外。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。法律另有规定的，适用其规定。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明的当事人承担不利的后果。五、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。