广东省肇庆市高要区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1204民初370号原告：伍志宜，男，汉族，1973年10月19日生，公民身份号码441××××××××××××571，住广东省肇庆市高要区×××××××××××队。委托诉讼代理人：殷刚英、关健胜，广东瀛肇律师事务所律师。被告：李晓苑，女，汉族，1980年3月26日生，公民身份号码441××××××××××××427，住广东省肇庆市高要区××××××××××××队。被告：黄贵明，男，汉族，1979年6月21日生，公民身份号码441××××××××××××599，住广东省肇庆市高要区××××××××××××队。原告伍志宜诉被告李晓苑、黄贵明房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日受理后，依法适用简易程序，并于2021年3月18日公开开庭进行了审理。原告伍志宜的委托诉讼代理人关健胜到庭参加诉讼；被告李晓苑、黄贵明经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伍志宜诉称：原被告于2018年1月协商，一致同意被告将其名下的位于肇庆市端州区×××××××××××××××××××的不动产（毛坯）以100万元的价格转让给原告，税费由原告承担。原告于2018年1月24日通过银行转账方式向被告支付了63万元，同时由于此前被告李晓苑曾向原告借款40万元，该笔债务仍有37万元未偿还，双方合意以该借款折抵了剩余37万元的购房款。原被告按照不动产登记中心的要求，于2018年1月26日签订标准格式的《房地产买卖合同》，此后双方进行了过户登记，产生的税费125769.01元由原告支付，房屋也交付给原告，原告装修后入住。2019年12月13日案外人中山榄菊销售有限公司向肇庆市高要区人民法院提起债权人撤销权诉讼，诉请撤销原被告签订的《房地产买卖合同》，并将房屋过户回被告。肇庆市高要区人民法院作出案号为(2019)粤1204民初3443号的民事判决书，驳回了案外人中山榄菊销售有限公司的诉讼请求。案外人不服判决向肇庆市中级人民法院提起了上诉，经二审法院最终审查作出（2020）粤12民终669号终审判决，支持了案外人的上诉请求。如今，二审判决已经生效，《房地产买卖合同》已被撤销。根据相关法律规定，由于原告已经对房屋失去权力，两被告应将原告的购房款予以返还，承担因被告方债务问题导致交易不成功而产生的税费损失，并赔偿原告装修房屋的现值236300元。但经原告多次催收，被告拒不履行归还义务，被告的行为严重损害了原告的合法权益。且原告购买该房屋时，该房屋还处于抵押状态，是基于原告用购房款为其解除了抵押，令房屋获得了完整的权属并增加了剩余价值，故原告对该部分的房屋产权应享有优先受偿权。故起诉，请求法院：1、判令被告李晓苑退还原告的购房款685000元、装修款118150元、税费86151.77元、资金占用利息11628.33元，合计900930.1元（其中资金占用利息900930.1元为基数，从2020年10月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至2021年1月22日，实际计算至清偿之日止）；2、判令被告黄贵明退原告的购房款315000元、装修款118150元，税费39617.24元、资金占用利息5347.33元，合计478114.57元（其中资金占用利息以354617.24为基数，从2020年10月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至清偿之日止）；3、判令原告在上述请求范围内对肇庆市端州区×××××××××××××××××××享有优先受偿权。4、判令被告承担本案诉讼费。被告黄贵明书面辩称：我方对于原告起诉的事实没有异议，但是我方对于案涉房屋买卖合同被撤销是没有过错的，因此对于原告诉讼请求中关于资金占用利息按市场报价利率1.5倍计算有异议，就算需要计算也应该按市场报价利率的1倍计算而不应按1.5倍计算。被告李晓苑没有书面答辩。经审理查明：2018年1月26日，原告伍志宜（乙方）与被告黄贵明、李晓苑（甲方）签订一份《房地产买卖合同》，约定甲方将位于肇庆市端州区×××××××××××××××××××转让给乙方，建筑面积175平方米，套内面积151.03平方米。交易总金额为人民币100万元整。乙方于2018年1月24日前支付第一期房款65万元整，最后一期付款35万元整在办理好转让手续并核发新的《不动产权证书》时付清。还约定本合同签订之日起三十日内，甲乙双方应携带有关资料到肇庆市住房和城乡建设局办理过户手续，于2018年3月1日由甲方将该房地产交付给乙方使用。合同签订之后，原告于2018年1月24日通过银行转账的方式支付房款63万元至被告李晓苑账户，剩余房款37万元，原告陈述由于2016年2月29日出借40万元给被告李晓苑，尚余债务37万元，原被告双方达成协议抵扣37万元的房款，综上，原告共计支付100万元。被告依约将房产过户给原告，原告为此支出税费49908.34元，存量房税费19963.33元，其他税费55897.34元（增值税教育附加、增值税地方教育附加、建筑物二手房、市区增值税附征）共计125769.01元。原告陈述其对房屋进行了装修，支出装修费用按照评估结论为236300元，对此原告没有提交其他证据。2019年12月，案外人中山榄菊销售有限公司（以下简称中山榄菊公司）以李晓苑、黄贵明为被告，伍志宜为第三人，向本院提起诉讼。事实理由为中山榄菊公司对本案被告李晓苑、黄贵明享有到期债权，原被告之间的房屋买卖行为是被告李晓苑、黄贵明逃避债务，恶意转移财产的行为，将导致中山榄菊公司的债权的实现面临极大的困难，依法提起撤销权诉讼，要求撤销本案《房地产买卖合同》，原告将涉案房屋返还给被告，并办理过户登记。本院依法立案进行审理，并于2020年1月7日依法作出（2019）粤1204民初3443号判决，驳回中山榄菊公司的诉讼请求，中山榄菊公司不服上述判决结果，上诉至肇庆市中级人民法院，该院对本案进行了审理，该院查明事实如下：案涉房屋在2018年1月交易时为毛坯状态，被告李晓苑与黄贵明之间已于2009年解除婚姻关系，案涉房屋的首期、房贷均由黄贵明支付。此外，该院于2020年6月19日委托广东三瑞资产土地房地产评估咨询有限公司对涉案房地产市场价值进行估价，该公司于2020年8月7日出具估价报告，估价结果为涉案房屋在价值时间点2018年1月的房地产毛坯市场价值为196万元，房地产装修的市场价值为219.63万元，房屋装修价值为23.63万元。该院作出如下认定：被告李晓苑、黄贵明在解除婚姻关系后，黄贵明仍以“其自费购买”的案涉房屋为李晓苑“个人债务抵偿”，且双方并未对抵偿后的债务作出明确约定，有违日常生活经验，黄贵明和李晓苑也未能作出合理的解释。两被告将涉案房产低于评估价值的49%转让给原告伍志宜。属于恶意逃避债务，该转让行为应予撤销。最终判决撤销本案原被告签订的《房地产买卖合同》，李晓苑、黄贵明与伍志宜应于判决生效之日起二十日内将位于肇庆市端州区×××××××××××××××××××的权属变更回被告李晓苑、黄贵明名下，产生费用由李晓苑、黄贵明负担。该（2020）粤12民终669号民事判决书已经于2020年10月20日生效。基于上述事实和原因，原告提起本案诉讼。庭审后，案外人中山榄菊销售有限公司于2021年3月23日申请其作为本案的第三人参与本案诉讼，本院依法不予准许。以上事实有原告提供的起诉状、身份证复印件、转账凭证、银行流水、《商品房买卖合同》、缴税发票、不动产权证、（2019）粤1204民初3443号民事判决书、（2020）粤12民终669号民事判决书、生效证明、房地产估价报告、当事人陈述及开庭笔录等在案为证，足以认定。本院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。被告李晓苑、黄贵明均经本院合法传唤没有正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，应视其放弃质证辩证权利，不影响本院在查明事实基础上依法判决。案外人中山榄菊公司要求作为第三人参与本案诉讼，由于本案为房屋买卖合同纠纷，原被告为合同双方当事人，第三人并非合同任一方的当事人，其参与诉讼不会影响本案的处理，也不会影响中山榄菊公司的权益，故本院不予准许。关于双方买卖合同效力问题，肇庆市中级人民法院生效的（2020）粤12民终669号民事判决书已经认定，两被告将涉案房产低于评估价值的49%转让给原告伍志宜。属于恶意逃避债务，两被告的转让行为应予撤销，判决撤销本案的《房屋买卖合同》。生效判决没有认定原告在房屋买卖过程中存在过错。根据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条“无效或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。”，以及第一百五十七条“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生法律效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应对折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”的规定，行为人因该行为取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所收到的损失。故被告李晓苑、黄贵明应将已经收取的原告转账汇款63万元返还给原告，另一方面，由于购房款中37万元属于李晓苑对原告伍志宜的个人债务用作购房款的抵扣，因此李晓苑对37万元依法应承担还款责任并支付该款的资金占用费。另外，原告因房产交易支出各项税费125769.01元以及63万元资金占用费应由过错方即李晓苑、黄贵明共同承担。关于资金占用费的计算问题。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条：“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率”之规定，原告要求被告从2020年10月20日（二审判决生效之日）开始按照LPR的1.5倍计算没有超出上述法律规定，本院予以支持。关于案涉房产装修的价值问题，双方房产交易时房屋为毛坯状态，交易后房屋已经进行装修，肇庆市中级人民法院作出（2019）粤1204民初3443号判决，查明对涉案房产市场价值进行估价，涉案房屋在价值时间点2018年1月的房地产毛坯市场价值为196万元，房地产装修的市场价值为219.63万元，房屋装修价值为23.63万元。因此房屋装修价值为23.63万元属于增值部分，李晓苑、黄贵明依法应当返还给伍志宜，原告该项请求理据充分，本院予以支持。关于涉案房屋原告享有优先受偿权的问题，案中原告请求在返还款项范围内对肇庆市端州区×××××××××××××××××××享有优先受偿权，由于本案属于房屋买卖合同被撤销的返还购房款情形，双方对返还款未有设定抵押权，不存在法定优先受偿的情况。伍志宜请求的优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十五条、第五百四十二条、第五百八十四条，参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告李晓苑、黄贵明应于本判决发生法律效力之日起十日内退还购房款630000元、房屋装修价值款236300元、税费125769.01元，合共992069.01元及支付资金占用利息（该利息以992069.01元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息，从2020年10月20日计至款项还清之日止）给原告伍志宜。二、被告李晓苑应于本判决发生法律效力之日起十日内退还370000元购房款及支付资金占用利息（该利息以370000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算利息，从2020年10月20日计至款项还清之日止）给原告伍志宜。三、驳回原告伍志宜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8606元，由被告李晓苑、黄贵明负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按本案判决确定的一审案件受理费同等金额，向广东省肇庆市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤诉处理。审 判 员 陈伟章二〇二一年四月十五日法官助理 赖金华书 记 员 林友轩