江苏省徐州经济技术开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0391民初760号 原告：黄诗文，男，1966年1月2日生，汉族，上海德润汽车销售有限公司销售，住徐州市铜山区。 委托诉讼代理人：戴永甡，男，1948年5月20日生，汉族，上海德润汽车销售有限公司总经理助理，住徐州市云龙区。 被告：任勇，男，1953年10月17日生，汉族，萧县供电局员工，住徐州市泉山区。 第三人：朱效果，男，1966年1月20日生，汉族，住徐州经济技术开发区。 第三人：权太玲，女，1968年7月15日生，汉族，住徐州经济技术开发区。 以上第三人共同委托诉讼代理人：张树跃，江苏胜家律师事务所律师。 原告黄诗文诉被告任勇、第三人朱效果、权太玲案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月20日受理后，依法适用普通程序，于2021年3月22日、3月29日公开开庭进行了审理。原告黄诗文及其委托诉讼代理人戴永甡、被告任勇、第三人朱效果、权太玲的共同委托诉讼代理人张树跃到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告黄诗文向本院提出诉讼请求：请求停止对徐州经济技术开发区尚东花园B1号楼1单元1301室房产的强制执行，并解除对该房产的查封；本案诉讼费由被告承担。庭审中原告变更和增加诉讼请求为：请求停止对徐州经济技术开发区尚东花园B1号楼1单元1301室房产的强制执行，判令确认案涉房产归原告所有，本案诉讼费由原告、任勇、朱效果、权太玲按过错责任大小分担。事实和理由：2018年9月12日，应第三人朱效果的要求，原告与第三人朱效果、权太玲（朱效果之妻）洽商以房抵债事宜，朱效果提议以徐州经济技术开发区尚东花园B1号楼1单元1301室的房产价值折抵此前朱效果向原告借款的债务，原告表示同意。同日，原告与朱效果、权太玲签订《房屋买卖合同》，合同约定朱效果、权太玲将上述房产出卖给原告，房产交易总价140万元人民币。原告按双方约定于签约当日向朱效果、权太玲支付部分房款86万元人民币，房款的交付方式是朱效果收回此前向原告出具的借据（总计86万元人民币）。合同约定，待房产登记过户到原告名下，再一次性付清余款。原告支付86万元房款的当日，朱效果将该房屋交付给原告占有使用。2018年9月13日，原告向朱效果指定的其子朱友旺农行卡账户打款40万元，打款之前双方约定该款项交由朱效果去银行偿还房贷借款及逾期利息、违约金等。但朱效果收到上述款项后未去银行偿还借款，而挪作他用。据上述事实，原告与朱效果、权太玲之间的民事法律关系，已经由民间借贷法律关系转变为房屋买卖法律关系。（2020）苏0391民初1488号民事判决书载明任勇与朱效果、权太玲于2018年11月14日在徐州市不动产登记局办理房产抵押手续，原告与朱效果、权太玲的房屋买卖民事法律行为早已在两个月之前完成，且原告已合法占有该房屋。一、原告的诉请于法有据。1、原告享有的物权债权，直接指向特定的房屋所有权。任勇享有的债权，是普通的金钱债权，并未指向特定的房屋所有权。依据“事实物权论”，原告虽未取得房产的物权登记，但仍享有事实物权，足以对抗外界第三人的金钱债权。2、原告的诉请符合最高法院关于执行工作的特别规定。《最高人民法院关于人民法院执行工作若干问题的规定（试行）》第88条规定，基于所有权和担保物权而享有的债权，优先于金钱债权受偿。原告基于房屋所有权的债权，应优先于任勇享有的金钱债权受偿。3、原告与朱效果、权太玲之间的房屋买卖合同依法成立。《最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（一）》第9条规定，法律、行政法规规定应当办理登记手续，但未规定登记后生效的。当事人未办理登记手续不影响合同的效力。《民法典》第502条作出了类似的规定。依据上述法律及司法解释，原告取得该买受的房屋产权于法有据。二、原告的诉请符合江苏高院的特别规定。江苏省高级人民法院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南（二）》（江苏高院审委会纪要【2019】1号）第一条第6项规定：审查案外人权益与申请执行人申请执行的权益的保护顺位。同一执行标的物上存在不同性质的权利且发生冲突时，除法律和司法解释另有规定外，应当根据下列原则处理：（1）坚持法定优先权优先于物权；（2）物权优先于债权；（3）法律规定的特殊债权优先于普通债权；（4）普通债权平等保护原则。依据上述处理原则第（2）、（3）项之规定，原告的权益应受到优先保护。三、朱效果、权太玲对任勇实施欺诈，其抵押借款合同应属无效。朱效果、权太玲将案涉房产出卖给原告之后，又隐瞒事实真相，与任勇签订抵押借款合同。依照我国相关法律，任勇与朱效果、权太玲之间的抵押借款合同无效，其抵押登记行为亦无效。四、朱效果、权太玲与黄诗文之间的房产过户登记手续未能及时办理，非因黄诗文自身的责任。五、黄诗文对朱效果享有的到期债权，足以阻却人民法院对案涉房产的强制执行。依据（2020）苏0391执1188号公告，案涉房产的评估价值为1241700元。在任勇与朱效果、权太玲办理房产抵押手续之前，原告对朱效果享有的到期债权为138.7万元（86万元+40万元+12.7万元），上述到期债权已超出案涉房产的实际价值，在任勇与朱效果、权太玲办理抵押手续之前，原告已经与朱效果、权太玲签订书面以房抵债协议，且已实际履行。原告具备的以上条件，符合江苏高院《执行异议及执行异议之诉案件审理指南》（二）第二条第（3）项所列的①、②、③应具备的必备条件。综上所述，原告与朱效果、权太玲之间的房屋买卖民事法律行为，足以对抗任勇与朱效果、权太玲之间的抵押借款民事法律行为，人民法院依法应优先保护原告的合法权益，原告依据事实和法律享有的针对房屋所有权的实体权利，足以阻却人民法院对案涉房产的强制执行。请求支持原告的诉讼请求。 被告任勇辩称，关于合同效力问题，合同效力和物权效力不一样，物权法第九条，民法典第二百零九条，执行异议复议第二十八条，原告和第三人之间签订书面合同，在签订合同当日黄诗文又借给了朱效果40万元，第二天又签订补充协议，在执行异议审理时原告没有拿出这个补充协议，原告说恐怕不给办证，所以没有付这个款，补充协议说明了原告没有如实向法庭提供整个合同原文，违反诚实信用原则，合同最后一句话如果九月、十月归还债务，房屋买卖合同中止，签订的房屋买卖协议不是原告和第三人的真实意思。另外还有一份朱效果写的说明不是他的真实意思，如是真实意思，朱效果不能在86万抵房款时，当天又借了40多万。在2020年6月份铜山法院的判决书中，签订合同不是双方的本意，按照原来合同朱效果应该办证后才能付尾款，第二天补充协议改变为先要资金。按照执行异议二十八条规定，没办理房产证完全是黄诗文原因，按房产登记条例规定，原告可以先去预告登记，合同为无效。同时合同是以物抵债，关于以物抵债最高法的裁判规则，以物抵债是一份协议消灭金钱债务，被告是抵押权，不是债权，不是物权。请求法院允许该案继续执行，并不解除查封，诉讼费由原告承担。 第三人朱效果、权太玲共同述称，原告与第三人签订房屋买卖合同后，原告应当一次性支付86万元房款，到目前为止第三人从未收到该款项，原告与第三人也从未约定以房抵债。该房屋是第三人向中国银行贷款购买，到目前为止还有银行抵押权，双方没有向中国银行申请，也没有经抵押权人同意，第三人认为该合同没有真正履行。该房屋从未交付到原告手里，一直由第三人以及其儿子居住或者向他人出租，装修也是第三人进行。双方没有真正的实施房屋买卖合同是由于原告自身原因造成。请求驳回原告的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：第三人朱效果、权太玲于2014年12月4日取得涉案位于徐州经济技术开发区屋的所有权（不动产权证书号：国房权证徐州字第××号）。上述涉案房屋上设有两次抵押登记，首次登记抵押权人为中国银行股份有限公司徐州青年路支行，抵押金额为39.6万元，自2011年12月15日起至2031年12月14日止；后又于2018年11月14日办理抵押登记，抵押权人为被告任勇，抵押金额为100万元，自2018年11月13日起至2019年2月12日止。截止至2021年3月10日，上述涉案房屋被查封13次（其中轮候查封12次），首次由本院查封，首次查封时间是2019年8月29日。在（2020）苏0391执1188号任勇申请执行朱效果、权太玲案件中，没有对涉案房屋进行查封。 2018年9月12日，原告黄诗文（乙方）与第三人朱效果、权太玲（甲方）签订房屋买卖合同一份，约定：“一、甲方拥有坐落于徐州开发区房屋，面积113.19平方米，甲方自愿将上述房屋卖给乙方。二、甲方保证此房屋无任何产权问题，也无任何债权纠纷，如发生纠纷，给乙方造成经济损失则由甲方负责赔偿。三、房屋总售价壹佰肆拾万元。协议签订，一次性付甲方捌拾陆万元房款。协议签订后，无论房价涨跌均以此价格为准，双方不得反悔。剩余的款项待甲方办理好抵押、解押、查封，过到乙方名下，再一次性付清余款。过户时间定在2018年10月30日之前过户完毕，谁违约谁负责赔偿对方。……五、该房屋办理过户手续时，甲方有义务并且无条件协助乙方办理过户，过户费由乙方承担（过户按乙方指定的姓名）。……七、乙方需要转让该房屋，甲方无条件的配合乙方办理房屋买卖协议，转让到乙方指定的名下。……备注：如果甲方在2018年10月20日之前退还实收房款给乙方，合同可以无效，退款以打款为证。”朱孝喜作为证明人在该合同上签字。 2018年9月13日，原告黄诗文（乙方）与第三人朱效果（甲方）签订补充协议，内容：“2018年9月12号签订的房屋买卖协议，于2018年10月30号过户完成，资金监管由乙方打入产权处账上。过户完成后，监管的资金打到甲方的账户上后立即和乙方算清账，该打给乙方的立即办理，银行贷款由乙方支付。如不需资金监管，乙方打尾款付清给甲方后过户，甲方积极配合，如果甲方在9月份或10月份归还乙方债务，2018年9月12号签订的房屋买卖协议终止失效，双方同意，一方违约向守约方负责违约责任。”同日，黄诗文通过中国农业银行向朱效果之子朱友旺转账400000元。 2020年5月13日，第三人朱效果书写说明一份，内容：“2018年9月12日签的房屋买卖合同因特殊原因经黄诗文同意没有交易成功，可以延续到以后继续交易，当时是以借条抵扣的房款。不算违约。”朱孝喜作为证明人在该说明上签字。 2020年6月5日，原告黄诗文以朱效果、权太玲于2018年9月12日向其借款40万元未按期偿还为由，将朱效果、权太玲、担保人张立鹏诉至徐州市铜山区人民法院（案号：（2020）苏0312民初4958号）。徐州市铜山区人民法院于2021年3月9日作出（2020）苏0312民初4958号民事判决：“一、被告朱效果、权太玲于本判决生效后十日内返还原告黄诗文借款本金400000元及利息（以400000元为本金，按照年利率24%，自2019年1月16日起计算至实际给付之日止。扣除已经偿还的16800元）；二、被告张立鹏对上述债务承担连带还款责任。”该判决所涉借款即是上述2018年9月13日原告黄诗文通过中国农业银行向朱效果之子朱友旺转账400000元交付。另，在本案庭审中原告提交了朱效果于2017年11月10日出具的借50000元的借条一张，朱效果、权太玲于2018年9月13日出具的欠7000元的欠条一张，朱效果于2018年10月11日出具的借20000元的借条一张，朱效果于2018年10月27日出具的借50000元的借条一张，在（2020）苏0312民初4958号民事判决中已确认2017年11月10日的借款50000元已经偿还完毕，另在2018年10月27日的借条上载明于2019年4月19日已付20000元。 2020年8月18日，本院对任勇诉朱效果、权太玲民间借贷纠纷一案作出（2020）苏0391民初1488号民事判决，该民事判决中认为：“原告任勇“请求法院确认原告对被告抵押的财产具有优先受偿权”的诉请主张，其不动产登记证明已载明，抵押方式：一般抵押，被担保主债权数额100万元，债务履行期限：2018年11月13日起2019年2月12日止，本院予以确认”，判决：“被告朱效果、权太玲于判决书生效后十日内支付原告任勇借款630500元及利息（以630500元为本金，自2019年11月13日始至付清之日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），同时支付律师代理费40000元。案件受理费人民币12048元，减半收取人民币6024元，由被告朱效果、权太玲负担。” 上述民事判决发生法律效力后，根据任勇的申请，本院于2020年9月23日立案执行，案号为（2020）苏0391执1188号。在该案执行过程中，本院于2020年11月27日作出（2020）苏0391执1188号执行裁定：“评估、拍卖朱效果、权太玲名下坐落于徐州经济技术开发区产（不动产权证书号：国房权证徐州字第××号）。”案外人黄诗文提出异议后，本院于2021年2月1日作出（2021）苏0391执异2号执行裁定：“驳回案外人黄诗文的异议请求。”黄诗文不服该执行裁定，遂诉至本院。 另，2021年1月12日，涉案房屋所在小区的物业公司江苏城置物业服务有限公司开具收据一张，收据载明：“客户：黄诗文1D-1DY131301，高层住宅物业服务费（空置）2018年9月14日至2020年12月31日的费用，住宅公共能耗费2018年9月14日至2020年12月31日，合计3090.21元，备注缴费日期：2018年10月31日。”涉案房屋2019年3月电费为13元，2019年7月电费为55元，2019年9月电费为55元，2020年11月电费为15元，2021年1月电费为21元。庭审中原告主张其与第三人签订涉案房屋买卖合同之后，找了两个买房人分别是孙小新、张艳超，同时原告申请孙小新、张艳超作为证人出庭，以证明孙小新、张艳超分别于2018年10月1日、10月6日到涉案房屋处与原告洽谈买卖涉案房屋事宜，在任勇办理抵押前原告已经占有、使用涉案房屋。原告申请出庭的证人谢某,4和黄某,4均陈述原告及其家人住在。 本院认为，被执行人应主动履行生效法律文书确定的义务，涉案位于徐州经济技术开发区屋登记在朱效果、权太玲名下，在任勇申请执行朱效果、权太玲案件中，任勇对涉案房屋享有抵押权，本院依法作出（2020）苏0391执1188号执行裁定，评估、拍卖涉案房屋，程序合法，并无不当。 关于原告是否是符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定条件的购房人。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”被告任勇作为抵押权人于2018年11月14日办理了涉案房屋的抵押登记。首先，原告主张其在任勇办理抵押前已占有、使用涉案房屋，但原告提交的江苏城置物业服务有限公司开具的收据载明涉案房屋2018年9月14日至2020年12月31日的物业服务费是按照空置房交纳，其提交的涉案房屋电费发票显示的电费信息最早是2019年3月，且原告申请出庭的证人谢某,4和黄某,4均陈述原告及家人住在，故对于原告的该主张本院不予采信。且，涉案房屋买卖合同第七条约定，原告需要转让该房屋，第三人无条件的配合原告办理房屋买卖协议，转让到原告指定的名下，同时据原告主张，原告在与第三人签订涉案房屋买卖合同后不久就找了买房人孙小新、张艳超到涉案房屋处洽谈买卖涉案房屋事宜，故能够认定原告对涉案房屋并非有为自己生活居住使用之意图。其次，原告和第三人签订的房屋买卖合同约定房屋总价为140万元，庭审中原告主张其以签订房屋买卖合同之前对第三人的86万元借款债权折抵了房款86万元，2018年9月13日转账40万元，以及庭审中提交的四张借条合计12.7万元，共计138.7万元作为房款，但第三人不认可原告以86万元借款债权折抵房款，并辩称是为了保证40万元借款而签订房屋买卖合同，且原告对2018年9月13日转账的40万元已以借款为由向徐州市铜山区人民法院诉讼，徐州市铜山区人民法院已经作出（2020）苏0312民初4958号民事判决，该判决中还确认了原告提交的四张借条中的2017年11月10日的借款50000元已经偿还完毕，现也无证据证明第三人同意以另三张借条上所借款项抵作房款，且2018年10月27日的借条上已载明已付20000元，故不能认定原告已支付全部房款140万元。因此，原告不是符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定条件的购房人。 关于涉案房屋是否归原告所有。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款之规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”涉案房屋至今仍登记在第三人名下，未办理产权变更登记，故不发生物权变动效力，且，原告也未能支付涉案房屋的全部房款，原告请求确认涉案房屋归其所有，本院不予支持。 在任勇诉朱效果、权太玲民间借贷纠纷一案（2020）苏0391民初1488号民事判决中，对于任勇请求确认其对朱效果、权太玲抵押的财产具有优先受偿权的诉请主张已经予以确认，故对于原告黄诗文主张的任勇与朱效果、权太玲之间的抵押借款合同无效及抵押登记无效，本院不予采纳。被告任勇对涉案房屋享有的抵押权系担保物权，根据《执行异议和复议规定》第二十七条之规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”因此，原告黄诗文对涉案房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对于原告请求停止对涉案房屋执行的诉讼请求，本院不予支持。 综上，依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条之规定，判决如下： 驳回原告黄诗文的诉讼请求。 案件受理费10565元，由原告黄诗文负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。 审 判 长  马 影 人民陪审员  孙荣林 人民陪审员  孟献勇 二〇二一年四月二十七日 书 记 员  姜 凡