上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2330号上诉人（原审原告、反诉被告）：黄海天，女，1971年5月12日出生，汉族，住上海市长宁区。被上诉人（原审被告、反诉原告）：上海集昱文化创意有限公司，住所地上海市徐汇区永嘉路******。法定代表人：朱凌，总经理。委托诉讼代理人：王骞，男，上海幸福里文化创意产业发展有限公司工作人员。委托诉讼代理人：佟文忠，上海创远律师事务所律师。上诉人黄海天因与被上诉人上海集昱文化创意有限公司（以下简称集昱公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市徐汇区人民法院（2020）沪0104民初13527号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。黄海天上诉请求：撤销一审判决第一项，改判集昱公司支付黄海天违约金524,012.25元。事实与理由：1.双方所签《租赁合同》解除时间应为2019年12月18日。黄海天于2019年12月10日通过微信告知集昱公司“正式通知：要求退租，请尽快商议退租方案”，后被上诉人于当日回复称：“同意”。黄海天认为上述内容说明黄海天系以双方就解除合同相应法律后果达成一致意见为条件提出解除合同，集昱公司亦予同意，但双方之后并未就解除日期、责任承担、损失赔偿等内容达成一致，直至2019年12月18日集昱公司向黄海天发送《通知函》，明确合同解除。一审法院确认双方租赁合同于2019年12月10日解除的认定错误。2.一审判决认定合同解除原因系集昱公司逾期交房系认定错误。集昱公司确存在逾期交房事实，但在双方未就赔偿事宜协商一致的情况下，黄海天可就前期设计费及为筹备付出的巨大精力和解除合同可以获得的赔偿进行衡量，尚存在对交房时间进行让步并继续履行合同的可能性，直至集昱公司于2019年12月18日发送解除合同的《通知函》明确其单方解除合同的意思表示，故合同解除的原因应归责于集昱公司。3.一审判决对违约金金额的确定存在错误。双方租赁合同约定，合同有效期内，未经双方协商一致，集昱公司不得提前终止本合同，否则应向黄海天承担相当于三个月租金的违约金。一审判决应依据该合同约定确定集昱公司应付违约金，而非进行“综合判断”。并且，租赁合同系集昱公司提供的格式条款，若黄海天违约提前终止合同，黄海天需承担相当于三个月租金的违约金，但现集昱公司提前终止合同，一审法院反而以“综合考虑”进行衡量，违反公平原则。据此，请求二审法院支持黄海天的上诉请求。集昱公司辩称：不同意黄海天的上诉请求。黄海天于2019年12月10日明确提出解除合同，集昱公司明确表示同意，双方就合同解除达成一致。就合同解除的相应后果可继续协商，但不影响合同已解除的事实。请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄海天向一审法院起诉请求：1.判令集昱公司支付违约金524,012.25元（即三个月的租金金额）；2.判令集昱公司赔偿黄海天利息损失14,745元【以813,535元（174,670.75×4+14,356×8）为基数，自2019年7月18日起至2019年12月20日止，按同期银行拆借利率计算】；3.判令集昱公司支付房屋设计费196,000元；4.判令集昱公司支付工商代理费1,500元；5.判令集昱公司支付律师费10,000元；6.本案诉讼费用由集昱公司承担。集昱公司向一审法院反诉请求：1.判令黄海天向集昱公司支付租金755,028.4元（自2019年8月1日起至2019年12月10日止）；2.判令黄海天向集昱公司支付违约金567,081.75元；3.判令黄海天向集昱公司支付物业管理费62,057.12元（自2019年8月1日起至2019年12月10日止）；4.判令黄海天向集昱公司支付律师费20,000元。一审法院认定事实如下：上海市徐汇区XX路XX号房屋权利人为上海XX集团有限公司。2019年7月17日，集昱公司（出租方，甲方）与黄海天（承租方，乙方）签订《租赁合同》一份，约定，甲方将上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX楼整层以及XX、XX室房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，出租面积574.26平方米。为避免将来发生争议，若前述租赁面积与任何个人、单位或政府部门所测量的面积有差异的，双方同意不调整该房屋的出租面积，本合同约定的该房屋的租金、物业管理费之计收标准不变。乙方确认其承租房屋仅用于养身美容美体。所有国家、上海市对行业、营业规定的证照，乙方须自行办理。租赁期限自2019年8月1日起至2023年7月31日止。乙方按本合同约定支付租赁保证金、首期租金等费用后，甲方同意在2019年7月1日或之后，将该房屋按房屋现状交付乙方使用。如甲方延期交房，则以甲方发送给乙方的房屋交付通知书载明的日期为房屋交付日。若甲方未按前款约定向乙方交付房屋，乙方同意给予甲方90日的宽限期，甲方在宽限期内不需承担任何违约责任；此种情形下，甲方给予乙方的装修期和租赁期相应顺延，合同继续履行，甲乙双方互相免责。甲乙双方办理完成该房屋交付后应在房屋交接书上签章。除双方另有约定外，《房屋交接书》作为乙方在本合同终止时向甲方返还房屋的验收依据。乙方于本合同签订当日向甲方支付相当于三个月租金和物业管理费的履约保证金567,081.75元。自2019年8月1日至2021年7月31日的月租金为174,670.75元。每两年递增6%。租金先付后用，乙方应于2019年8月1日前支付2019年12月1日至2019年12月31日的租金174,670.75元。乙方应按本合同约定支付物业管理费，每月为14,356.5元，从2019年8月1日开始收取。物业管理费先付后用，乙方应于本合同签订之日支付2019年8月1日至2019年12月31日的物业管理费71,782.5元，自2019年8月1日起按3个月为一个付款周期。甲方给予乙方4个月装修期，自2019年8月1日至2019年11月30日止，在此期间内乙方无需交纳租金，但在此期间产生的物业管理费、水、电费、垃圾清运费等乙方租赁该房屋产生的相关费用均由乙方承担。若乙方未按本合同约定的时间收房或进场装修，则装修期亦按7.01条约定日期计算且不顺延，乙方仍需缴付物业管理费直至装修期完结为止，装修期结束后，如乙方仍然无法开业，则仍需缴付全额租金、物业管理费及其他费用，不得享装修期内之优惠。若因乙方的原因导致本合同提前终止且发生的租赁期限（不含装修期）未满两年的，装修期内租金免收待遇取消，乙方除按本合同约定承担相关违约的责任外，还应在本合同终止之日起5日内向甲方补足装修期租金，该租金应按本合同第5.01条约定的首年标准支付。乙方须在足额交纳履约保证金和相关费用后方能进场开展工程施工。乙方应在施工前提交全套施工图纸、机电设计图纸及装修效果图等图纸及施工方案报甲方审批。甲方有权对上述图纸、方案提出修改意见。乙方应按照甲方审批同意的图纸、方案施工。未经政府相关部门及甲方同意，乙方不得擅自更改已获审批的图纸、方案。除本合同另有约定外，在合同有限期内，未经双方协商一致，甲方不得提前终止本合同，否则应向乙方承担相当于三个月租金的违约金。若乙方要求提前退租，应提前三个月书面通知甲方，甲方可以不予同意，要求乙方继续履行本合同并按约追究其违约责任；甲方亦可以同意退租，但乙方的履约保证金转为违约金不再返还，且甲方有权要求乙方支付相当于未履行租期一半租金金额的违约金……由于违约方的违约行为导致守约方的经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿金及其他相关费用等），违约方须如数赔偿。合同附件六约定现状交房。合同签订后，黄海天按约向集昱公司支付了系争房屋的履约保证金、房屋租金、物业费等费用。8月22日，黄海天、集昱公司均至系争房屋，但双方并未签署房屋交接单。集昱公司称该日其准备向黄海天交付房屋，而黄海天对此予以否认，称当时只是验房，黄海天提出很多房屋问题。后双方就系争房屋承重墙拆除、开顶方案等设计方案多次进行微信沟通。2019年11月5日，黄海天在集昱公司工作人员所在的微信群内称：“1.不退，继续租；2.租的面积内，三面承重墙不动，不开顶；3.要求交房，办工商注册。”黄海天称其已放弃拆除承重墙的方案，只要求集昱公司交房并协助办理工商注册。2019年11月11日，集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）向黄海天发微信称：“关于您的租赁范围按原合同约定；关于交房（正常是现状交付，其他租户也是如此）我们公司把XX楼的XX-XX单元的楼梯拆除和楼板补洞工作做掉，然后涉及配电站部分做临时围挡（等电站造好再做二次交付）这样就先交房给你装修，您觉得可以的话？我们就按此推进。”2019年11月18日，集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）向黄海天发微信称：“1.交房会有交房单的，细节都会写明；2.平面图应该没有变化（只是说电站附近的房屋等建好做二次交付）；3.配电站实际的功率是10KV我们会找建设方要些资料。”2019年11月20日，黄海天向集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）发微信称：“所以这个变电站交房总得要给我一个时间截止日期吧？不然，我怎么办呀？我的工期只给3个月给XX。”同时，黄海天在微信群中称：“拟定合同时，我们大家也知道变电站在造这个事实，相信幸福里也没有料到这个变电站要这么长时间，在这一点上，我们双方都没有故意怎么样，但当初，给我拟定的合同，写得很清楚，作为乙方的我允许甲方幸福里方面90天内交房不算甲方违约。我想，应该是幸福里方面相信90天内怎么着也可把这个变电站造起来的意思。”2019年11月21日，集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）在微信中称：“了解了一下，原计划配电站在春节前会建好，目前因故停工估计要年后交付。建是确定的，具体哪一天交付现在没有人确定！所以目前XX里的策略是用围挡隔断施工部分，其他部分先开业，待建好电站后围挡撤除再做整体开业！您看您是否可以！”2019年12月5日，黄海天向集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）发微信称：“如果退租，我认为也是应有一个说法给我。”2019年12月6日，集昱公司工作人员（XX设计公司孙某）在微信中称：“关于您的租赁本来也想就按之前双方的合同履行，我们会把一楼楼梯拆除封洞，这些工作都安排好了，您也知晓的。只是配电站没有建起来，（是我们不可控的，原因我们也都反复沟通了）所以我们给到的方案是分期交付，如果您不能接受，根据我们上次面谈的建议方案是给您新的分铺方案（避开电站问题）；如果您还是不能接受，就看是否租赁其他区域或者退租。事情应该就是这样。还请您夺定。如果是XX号楼XX楼，目前租金可以给您12.75元。”2019年12月10日，黄海天在微信群里称：“正式通知要求退租，请尽快商议退租方案，已发生的设计费和其他费用也请给予说法。”集昱公司工作人员在微信中回复称：“同意。”2019年12月12日，集昱公司向黄海天发《租赁合同终止协议》文本，但双方均未盖章签字。2019年12月18日，黄海天通过邮件向集昱公司发《通知函》称，因黄海天于2019年12月10日提前终止合同，集昱公司亦于当日表示同意，故合同已于2019年12月10日终止，集昱公司将在本通知函发出后3日内将黄海天已支付的原合同项下的租金、物业管理费、履约保证金退还给黄海天，自2019年12月18日起，集昱公司将对外出租系争房屋。后黄海天在与集昱公司的微信群中多次向集昱公司追讨设计费等损失。2019年12月20日，集昱公司将黄海天支付的全部款项退还给黄海天。黄海天与案外人上海A律师事务所签订《聘请律师合同》并支出律师费10,000元。一审中，黄海天终止了与上海A律师事务所的委托。集昱公司与案外人北京市B律师事务所上海分所签订《聘请律师合同》并支出20,000元律师费。2019年7月17日，黄海天、集昱公司另就上海市徐汇区XX路XX号XX号楼XX室房屋签订《房屋租赁合同》一份，黄海天认为虽区分两个合同，但实际其为整体承租，后双方就房屋交付、解除合同后损失赔付发生争议。黄海天就本案及另案（2020）沪0104民初13529号一案同时起诉，另案中黄海天诉请集昱公司支付该合同项下的违约金、利息损失等。一审中，黄海天、集昱公司均确认双方的租赁合同于2019年12月10日解除。后黄海天又表示合同解除之日应为集昱公司向黄海天发出《通知函》的时间即为2019年12月18日。黄海天提供委托工商协议、产证等证据，拟证明黄海天委托相关机构办理工商登记并支付了4,700元，因集昱公司未在产证上盖公章导致工商登记未成功。集昱公司对黄海天提供的上述证据不予认可，认为没有盖章的原因在于黄海天没有收房。黄海天提供与上海XX设计装潢有限公司签订的《室内装饰设计合同》、与苏州XX建筑科技有限公司签订的《XX系统技术服务合同》以及付款凭证，拟证明黄海天为系争房屋以及向上海XX设计装潢有限公司支出设计费100,000元、向苏州XX建筑科技有限公司支付96,000元,上述费用为黄海天的损失。集昱公司对上述证据不予认可。黄海天称签订合同时集昱公司告知黄海天要建造变电站且提出90天交房宽限期，黄海天当时表示同意。集昱公司称2019年5月集昱公司知晓要建造变电站，故在与黄海天签订合同时告知其变电站可能会占用其部分租赁面积，黄海天并未提出异议。一审法院认为，双方签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对黄海天、集昱公司均有约束力。因变电站建造对黄海天的租赁部位会产生影响，故合同约定90天交房宽限期，集昱公司应于2019年10月1日前向黄海天交付房屋，但根据黄海天、集昱公司双方微信往来，10月1日前，双方对房屋承重墙、装修方案等进行多次沟通，根据微信内容无法得出系黄海天恶意拒收导致交房未果，10月1日之后，集昱公司多次向黄海天提出先按现状交房等变电站造好后再二次交房，可见集昱公司并未完成交付房屋的义务且不能交房的原因系变电站未建造完成，集昱公司抗辩称其已按现状完成交房义务，没有事实依据，一审法院不予采信。集昱公司未按期交房，经黄海天多次催告亦未履行交房义务，构成根本违约，黄海天有权行使解除权，黄海天于2019年12月10日向集昱公司表示解除合同，集昱公司亦表示同意，双方的合同已于2019年12月10日解除。集昱公司逾期交房导致合同解除，应承担相应违约责任，因合同未明确约定集昱公司逾期不交房导致合同解除集昱公司应承担的违约责任，一审法院参考集昱公司提前终止合同的违约条款，考虑集昱公司未交房的过错程度、合同履行情况以及合同未履行对黄海天造成的损失及预期利益损失等，对违约金金额酌情予以判处。对黄海天主张的利息损失，缺乏依据，一审法院不予支持。黄海天主张的设计费损失、工商代理费损失以及律师费，因本案已支持黄海天违约金主张，已将黄海天的损失考虑在内，故黄海天再主张上述损失，没有法律依据，一审法院不予支持。对集昱公司反诉主张的2019年8月1日至2019年12月10日的租金以及物业管理费，因集昱公司未履行向黄海天交付房屋的义务，无权向黄海天主张，且集昱公司自合同解除后已将黄海天先前支付的保证金、租金以及物业管理费退还黄海天，现集昱公司反诉主张上述费用，没有事实依据和法律依据，一审法院不予支持。黄海天在合同履行中不存在违约行为，集昱公司反诉主张违约金以及律师费损失，没有依据，一审法院亦不予支持。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百四十四条的规定，于2020年12月16日作出判决：一、上海集昱文化创意有限公司于判决生效之日起十日内支付黄海天违约金250,000元；二、驳回黄海天其余诉讼请求；三、驳回上海集昱文化创意有限公司全部反诉诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计6,236元，由黄海天负担4,147元，由上海集昱文化创意有限公司负担2,089元。反诉案件受理费减半收取计8,718元，由上海集昱文化创意有限公司负担。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，根据一审查明的事实，因集昱公司未按期交房且经黄海天多次催告亦未履行交房义务，构成根本违约，黄海天有权行使解除权，实际黄海天于2019年12月10日向集昱公司发出正式通知作出解除合同的意思表示，双方租赁合同自该通知到达集昱公司时解除。况且，集昱公司收到该通知后亦明确回复表示同意。据此，租赁合同于2019年12月10日解除，双方即便就违约责任、损害赔偿等事宜未能达成一致协议，也不影响合同解除的法律效力。据此黄海天主张应以2019年12月18日集昱公司发出解除合同《通知函》为合同解除之日，缺乏依据，本院不予采信。本案系因集昱公司违约致合同解除，租赁合同中并未明确约定适用该情形的违约金数额，但合同约定：由于违约方的违约行为导致守约方的经济或商业损失（包括但不限于诉讼费、律师费、赔偿金及其他相关费用等），违约方须如数赔偿。一审中，黄海天要求适用合同中关于集昱公司提前终止合同的违约条款，主张集昱公司支付其相当于三个月租金的违约金计524,012.25元，同时主张集昱公司支付其相应损失即已付租金等费用的利息、房屋设计费、工商代理费、律师费等损失合计222,245元。一审法院综合考虑集昱公司过错程度、双方合同履行情况及黄海天实际损失等，加之参考集昱公司提前终止合同的违约条款，酌情判决集昱公司支付黄海天违约金250,000元，于法有据，尚属合理。黄海天于二审中表示一审判决确定的金额确已弥补其实际损失，但坚持要求二审法院适用租赁合同关于集昱公司提前终止合同的违约条款，按相当于三个月租金的违约金计524,012.25元予以改判。本院认为，黄海天的该项主张缺乏依据，不予支持。综上所述，黄海天的上诉请求不成立，一审判决应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币5,410.20元，由上诉人黄海天负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 陈蓓蓉审判员 许 军二〇二一年四月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……