湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终12777号上诉人（原审原告、反诉被告）:刘君容,女,1979年3月5日出生,汉族,住湖南省隆回县。委托诉讼代理人：李为，湖南金州律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）:彭淼,男,1987年8月16日出生,汉族,住湖南省长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：周超，湖南云天律师事务所律师。委托诉讼代理人：温定军，湖南云天律师事务所律师。原审被告:湖南新环境房地产经纪连锁有限公司,住所地：湖南省长沙雨花区劳动西路528号现代华都家园综合楼2201。法定代表人:袁李,该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐暖，女，1997年2月23日出生，汉族，住湖南省，该公司法务。原审被告:长沙市岳麓区赭山房屋中介服务部,住所地：湖南省长沙市岳麓区望岳街道含光路660号卓越蔚蓝海岸三期1、2、3栋125号。经营者:姚苡。上诉人刘君容因与被上诉人彭淼、原审被告湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（以下简称“新环境公司”）、长沙市岳麓区赭山房屋中介服务部（以下简称“赭山服务部”）房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院(2020)湘0104民初327号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭。本案现已审理终结。刘君容的上诉请求：1、依法撤销一审判决第三项，刘君容无需返还购房定金50000元及补偿彭淼装修损失50000元；2、依法撤销一审判决第四项，改判彭淼应按100元/天向刘君容支付违约金暂计5.65万元（自2018年6月12日始暂计算至2019年12月30日，违约金实际值计算至生效法律文书确认解除合同之日止）；3、本案一、二审诉讼费由彭淼承担。事实与理由：一、本案一审法院认定事实错误，刘君容办理了交易所需的全部手续，彭淼未支付首付款违背了合同第二条第（二）款约定，该违约行为阻碍了刘君容全权委托公证书出书工作，因此无法办理全权委托公证至买受人名下的责任应由彭淼承担，故应当由彭淼承担全部违约责任；二、彭淼签订合同时陈述虚假情况，明确其在长沙市限购区域内以家庭为单位名下无房，该违约行为系合同无法在合理期限内履行完成的根本原因，应由其按《签约前提示（告知书）》第5条承担全部违约责任。彭淼辩称，双方就案涉房屋交易经过及交易方式均在一审过程中得到有效查明。案涉当事人选择“全委公证”的方式完成房屋交付，在合同明确刘君容需办理公证至彭淼名下的情况下，刘君容没有履行合同义务，应当认定具有过错。因为房屋限购政策，在交易当时，刘君容的房屋不符合交易上市条件，彭淼也不具有购房资格，双方选择的交易方式明显是在利用政策漏洞，突破房地产调控需求。本案中，“全委公证”是房屋交易能否继续的唯一判断标准,“全委公证”并非刘君容诉称的办理解除抵押登记的全权委托，而是办理房屋过户登记的全权委托，且合同约定必须办理至彭淼名下，刘君容一直未履行该义务，所以本案交易未能继续的根本原因系刘君容不作为导致。结合公平原则，判决对案涉房屋的装修形成的添附由刘君容所有，刘君容向彭淼退还定金5万元，补偿装修损失5万元并无不当，本案应依法维持原判。新环境公司辩称：与一审答辩意见一致。赭山服务部未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面意见。刘君容向一审法院起诉请求：1.判令解除刘君容与彭淼、新环境公司、赭山服务部签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《自行交割资金协议书》;2.判令彭淼对涉案房屋的全部装修(含配套设施)归刘君容所有并支付违约金5万元；3.判令彭淼按100元/天向刘君容支付违约金5.65万元(自2018年6月12日始,暂计算至2019年12月30日,违约金实际数值计算至生效法律文书确定的解除合同之日止)；4.案件诉讼费、保全费、律师费由彭淼、新环境公司、赭山服务部承担。彭淼向一审法院反诉请求：1、请求判令解除彭淼与刘君容签订的编号为XHIS001082《房屋买卖合同》及《补充协议》；2、请求判令刘君容双倍返还彭淼支付的房屋定金,共计100000元;3、请求判令刘君容赔偿彭淼的装修损失114900元;4、请求判令刘君容承担案件全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年3月23日，刘君容（甲方、出售方）与彭淼（乙方、买受方）、赭山服务部（丙方、居间方）、新环境公司（丁方、管理方）签订《房屋房屋买卖合同》一份，合同约定赭山服务部为新环境公司的授权特许连锁经营商,新环境公司作为赭山服务部的房产中介门店服务管理方,甲、乙双方均表示予以认可，甲、乙、丙、丁四方在平等、自愿和协商一致的基础上,特订立此合同。合同第一条“房屋概况”约定：1.甲方自愿将坐落于长沙市岳麓区××路××号××小区××期××栋××号房屋出售给乙方,该房屋权证或购房合同编号为:715123450，建筑面积约为90.68平方米,房屋详细情况以房屋权证为准;该房屋转让时所有的土地使用权一并转让,甲方承诺对该房屋有完全处置权。2.该房屋的现有状况为:抵押给中国银行,抵押金额约240000元整,由甲方在办理房屋产权过户前解除抵押。若甲方需委托担保公司,则须在本合同签订后7日内办理全权委托公证书给担保公司的指定人员（具体手续及相关费用以与担保公司签订的代办协议为准）。3.租赁状况：未出租。4.乙方对该房屋的现状、情况及甲方确认的其他状况均已知悉,且已实地看房,无任何异议。5.该房屋总售价包括甲方原应交的契税和维修基金等相关费用,还包括下列:现有装修和配套设施;甲方已经为该房屋缴纳的所有费用。合同第二条“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式”约定:甲、乙双方确认该房屋总售价为人民币1050000元。（一）双方约定付款方式按以下第Ａ种付款:（只可选一种）Ａ购房定金＋房款（含政府货币补贴款项）＋交房尾款。（二）双方约定付款步骤如下：购房定金：乙方于2018年3月23日支付甲方购房定金人民币50000元整。甲方需将产权证原件及有关过户资料原件交给丁方保管,丁方出具收件收据,定金乙方自行支付给甲方。乙方在甲方办理全权委托公证至乙方名下之时，支付甲方购房首付款人民币240000元,甲乙双方要求丁方指定账户托管。乙方在转交公证委托书（2018年7月31日前）之时，支付甲方购房款（含政府货币补贴款项）人民币760000元。合同第三条“居间服务费的支付”约定：签订本合同后,甲、乙双方即认可共同委托丙方为其已提供完居间服务,甲、乙双方应向丙方支付服务费用。在本合同签订当日，乙方应支付丙方居间服务费人民币21000元。甲、乙双方合同签订后,任何一方违约,丙方不承担责任,且丙方收取的费用无须退还,如支付费用为守约方,守约方向违约方追偿已支付的费用。合同第四条“甲方的义务”约定：1.甲方保证对该房屋权属证件的合法性、真实性和有效性负全责;并已取得共有权人同意出售和签订本合同,可依约定配合乙方办理过户和交付该房屋;保证第一条第4项所确认的房屋其他状况真实,由此而引起的一切法律及经济责任由甲方全部承担。2.甲方于房屋交付之前按房屋的水、电、煤气、物业费、电话费、有线电视收视费等有关费用全部结清。3.甲方在签订本合同后当日将办理该房屋过户及贷款所需的一切资料提交丙方。4.甲方应按约定时间收取房款并到房屋交易管理部门办理产权交接手续。合同第五条“乙方的义务”约定：1.乙方在签订本合同后当日内将办理该房屋过户及符合贷款条件的一切资料提交丙方。2.乙方应按约定时间支付房款并到房屋管理部门办理产权交接手续。合同第六条其他约定:4.甲、乙双方交房时间为2018年3月24日。6.甲、乙双方应提供真实、有效、合格的过户、贷款、公证、变更等相关材料并及时配合丙方办理相关手续,如因甲、乙任何一方提供材料不全或未及时缴纳相关费用而造成手续拖延,则由该方承担责任。合同第七条“违约责任”约定：合同一方未按本合同约定条款履行其义务,每逾期一日违约方向守约方支付100元／天的违约金,如甲乙双方任何一方违约行为已累计超过双方约定时间三十日的，或者保证事项不真实的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方赔偿与定金数目相同的违约金。如守约方通过诉讼主张权利的，违约方应承担守约方应支付的律师费。合同第八条约定：本合同履行期间,因政策原因或者不可抗力致使本合同无法履行,本合同自行终止.甲方已收的定金、房款无息全额退还给乙方,已实际发生的费用由甲、乙双方各自承担。合同第十一条约定：本合同一式四份,自甲、乙、丙、丁四方签字或盖章之日起生效,四方各执一份,具有同等法律效力。合同还对其他事项进行了约定。当日，各方还签订了《补充协议》一份，该协议第1条约定：甲方同意乙方签订合同后进场装修，若乙方违约，定金不退，并将全部装修送给甲方，若甲方违约，双倍赔偿定金和装修款给乙方。第5条约定，甲方办理全权委托公证至乙方指定人员名下，乙方有权指定任意产权人，甲方同意乙方将此房上市交易出售给其他人。同时，刘君容、彭淼均签名确认了《签约前提示（告知书）》，该提示第4条明确，请买受方确认自身购房资质：在长沙市××房，如需通过贷款支付房款，应确认征信报告没有不良记录，……。第13条明确，请您确认，在签署合同前，您已仔细阅读过合同条款并予以理解和接受，同时经办人员已向当事人告知合同内容及房屋的交易流程、风险注意事项。同日，四方签订《自行交割资金协议书》一份，彭淼向刘君容支付了购房定金5万元，刘君容向其出具了定金收条。合同签订后，刘君容按合同约定向彭淼交付了涉案房屋（毛坯房），房屋交付后，彭淼对涉案房屋进行装修并购买了家具，并主张花费装修款及家具费用114900元，其中，彭淼与案外人曾泽于2018年6月30日签订的《室内装饰装修工程施工承包合同》载明案涉装修房全包总价金额为98000元。2018年6月20日，湖南省长沙市湘江公证处出具（2018）湘长望证内字第23529号公证书一份，证明刘君容在2018年6月12日在《委托书》上签名，捺右手大拇指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。该委托书载明，委托人刘君容委托门店指定的受托人周永刚代为办理案涉房屋银行抵押贷款的还款，领取房屋产权证、注销抵押的相关资料，到不动产登记中心注销抵押登记，解除他项权证，领取房屋产权证，查阅、调取、打印内档资料，打印住房登记信息的相关手续。另查明：彭淼在长沙市岳麓区购买房屋一套，并于2017年9月22日取得所有权证，该房屋权证号码为：××。一审法院认为，刘君容与彭淼、新环境公司、赭山服务部四方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》、《自行交割资金协议书》，系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，当事人均应按照合同约定全面履行合同义务。对于案件各项诉讼主张及相关争议焦点，一审法院评判如下：一、关于案涉合同、协议的解除问题。因限购政策彭淼并不具备购房资格及合同约定的全权委托公证没有办理完毕，导致合同未如约履行，现刘君容主张解除案涉《房屋买卖合同》及相关协议，彭淼亦反诉主张解除合同，房屋交易已无法继续进行，案涉《房屋买卖合同》的目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”之规定，一审法院确认刘君容与彭淼、新环境公司、赭山服务部签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《自行交割资金协议书》自彭淼提起反诉的时间，即2020年5月18日起解除。二、关于合同解除后的责任分担。案件中，彭淼明知自己名下有房屋且办理不动产登记未达到长沙市政府购买房屋的条件,但仍在签约前提示（告知书）上签字，确认购房资格，存在过错；在履约过程中，刘君容并未按照合同约定在2018年7月31日前办理全权委托公证至彭淼名下的相关手续，亦存在一定过错。根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定：当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。（一）对于刘君容诉请彭淼对涉案房屋的全部装修(含配套设施)归刘君容所有及彭淼诉请刘君容赔偿装修损失114900元的主张。一审法院认为，鉴于房屋买卖合同已经解除，彭淼应腾退房屋并恢复原状，为实现物尽其用，彭淼对案涉房屋进行装修形成的附合物宜归所有人即刘君容所有；对于彭淼购买的家具的归属问题，一审法院在庭审时进行释明后，根据当事人意见，一审法院确定该房屋内的家具归出资购买人彭淼所有，彭淼应及时予以搬离并腾退房屋。涉案房屋系彭淼所进行装修，刘君容取得该装修后，应补偿相应的差价，因双方并未对该房屋装修的价值进行鉴定，为减少当事人诉累，一审法院根据装修的时间、参照彭淼与曾泽所签订的《室内装饰装修工程施工承包合同》并结合彭淼在使用该房屋期间的收益，酌定刘君容补偿彭淼装修损失50000元。（二）对于刘君容主张支付违约金50000元并自2018年6月12日起按100元/天支付违约金及彭淼反诉要求刘君容双倍返还房屋定金的主张。一审法院认为，如前所述，双方在履约过程中均存在过错，应当对各自的过错承担相应的责任，故一审法院根据案件情况，确定刘君容向彭淼返还已支付的定金50000元，对刘君容所主张要求支付违约金及彭淼要求双倍返还定金的主张，均不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、确认刘君容与彭淼、新环境公司、赭山服务部签订的《房屋买卖合同》、《补充协议》及《资金交割协议书》于2020年5月18日解除；二、确认彭淼对案涉房屋装修形成的附和物归刘君容所有；三、限刘君容自判决生效后十日内向彭淼返还购房定金50000元，并补偿彭淼房屋装修损失50000元；四、驳回刘君容的其他诉讼请求；五、驳回彭淼的其他反诉请求。如刘君容未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1315元，由刘君容承担；反诉案件受理费减半收取2262元，由彭淼予以承担。二审中，刘君容围绕其上诉请求依法提交了如下证据：证据一、《委托书》三份，拟证明2018年6月12日刘君容接到通知到公证处办理公证委托签字手续，其中一份受托人为周永刚的已经出公证书，另外两份受托人为彭淼的《全权委托书》未能出具公证书。证据二、电话约谈中介录音文稿，三方协商现场录音文稿及音频光盘，拟证明彭淼的职业为装修商人，中介刘威等证实全权委托公证没有出书的原因是没有解除抵押，没有房产证原件所以没有成功办理全权公证，彭淼的24万元首付款是用于刘君容银行还款以注销抵押，刘君容当时是去公证处办理了全权委托公证手续的签字但没有出书，没有出书的原因是没有房产证原件。经本院组织质证，彭淼认为：该两组证据均不是新证据，不应作为二审裁判的依据。关于证据一，刘君容无法证明委托书的出处，委托书只有刘君容的签字，要结合公证书才有效力，仅能证明刘君容有相关意思表示但未履行相关义务。关于证据二，录音证据应当在明知情况下收集，故其不具有合法性，关于录音内容，双方处于协商阶段，双方在协商阶段的意思表示不应认定为对争议处理的意见。新环境公司对上述证据没有异议。赭山服务部未到庭发表意见，亦未向本院提交书面质证意见。本院经审查认为，上述证据均无法达到刘君容的证明目的，本院不予采信。本院二审查明：1、涉案《房屋买卖合同》第二条“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式”约定“乙方在甲方办理全权委托公证至乙方名下（如多选，以办理手续在后的时间为准）手续办理之时支付甲方购房首付款人民币240000元”。2、二审庭审中，新环境公司表示涉案合同均为公司的格式条款，新环境公司说的“手续办理之时”是指的期间，不是一个时间点，一般指客户双方到公证处提交材料申请办理公证，到几日后出公证书的时间段，因为有些客户出不了公证书，买家的购房款没有保障，所以先出公证书。本院二审查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，根据本案案情以及双方当事人发表的诉辩意见，本案的争议焦点为：涉案合同解除后的责任应如何分担。刘君容上诉主张彭淼未按《房屋买卖合同》第二条约定支付首付款，导致刘君容无法办理全权委托公证至彭淼名下，应由彭淼承担违约责任。经审查，涉案《房屋买卖合同》第二条“房屋交易价格、付款方式、付款步骤、各项手续办理方式”约定“乙方在甲方办理全权委托公证至乙方名下（如多选，以办理手续在后的时间为准）手续办理之时支付甲方购房首付款人民币240000元”。该合同“甲方办理全权委托公证至乙方名下”的表述在“（如多选，以办理手续在后的时间为准）”之后还写着“手续办理之时”，同时涉案《补充协议》第5条约定“甲方办理全权委托公证至乙方指定人员名下，乙方有权指定任意产权人”。结合本案双方前期履约过程和二审庭审中新环境公司陈述“涉案合同均为公司的格式条款，新环境公司说的‘手续办理之时’是指的期间，不是一个时间点，一般指客户双方到公证处提交材料申请办理公证，到几日后出公证书的时间段，因为有些客户出不了公证书，买家的购房款没有保障，所以先出公证书“的情况，可见刘君容与彭淼就支付购房首付款与全权委托公证办理的先后履行顺序发生争议应系双方对合同文字意思理解不同所致，双方均无违约故意，不存在过错。故刘君容主张应由彭淼承担违约责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。同时，因一审法院已根据装修的时间、参照彭淼与曾泽所签订的《室内装饰装修工程施工承包合同》并结合彭淼在使用该房屋期间的收益，酌定刘君容补偿彭淼装修损失为50000元，本院对此不再进行调整。综上所述，上诉人刘君容的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3430元，由上诉人刘君容负担。本判决为终审判决。审判长 廖 征审判员 易伟玲审判员 金新贵二〇二一年四月二十五日法官助理李维潇书记员姚沐宏