广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终834号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区东风一路32号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：关向党，男，1973年12月16日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司(以下简称坚骏房地产公司)因与被上诉人关向党商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8584号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回关向党的所有诉讼请求；三、本案的一、二审案件受理费全部由关向党负担。事实与理由：一、阳江市淘金湾业主委员会与坚骏房地产公司于2016年9月18日签订的《承诺书》应为无效，理由如下：（一）该《承诺书》是阳江市淘金湾业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏房地产公司签订的，且内容与物业管理活动无关，应为无效。（二）根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的主体是关向党与坚骏房地产公司，阳江市淘金湾业主委员会不是涉案房屋买卖合同的主体，其不能主张涉案房屋买卖合同上的权利。二、坚骏房地产公司积极办理淘金湾北区7、8、9幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改，根据坚骏房地产公司与关向党签订的《商品房买卖合同》第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”的规定，本案是因关向党的原因导致坚骏房地产公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任应由关向党自行承担，与坚骏房地产公司无关，也是《承诺书》约定的不再适用的情形。（一）2016年11月22日，坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》；（二）2017年1月23日，在坚骏房地产公司递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具了受理通知书；（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工通过环保验收；（四）2017年4月11日，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具《整改通知书》，其中整改的第2、4点需要业主配合。第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”，第4点是“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。由于第2点遭到淘金湾业主的反对，2017年4月28日至30日，坚骏房地产公司向淘金湾北区全部业主征求整改意见，关向党不同意坚骏房地产公司提出的整改意见。2017年5月22日，广东电网有限责任公司阳江供电局对阳江市住房和城乡规划建设局《关于征求淘金湾北区项目开关站建设意见的函》回复，淘金湾北区项目东北侧现有开关站主要供电服务范围为康泰路周边的淘金湾小区、承顺居小区、映翠豪庭小区、聚龙小区和人防战备指挥所。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市淘金湾业主委员会就淘金湾小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住建局作出《关于江城区淘金湾小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市淘金湾业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市淘金湾业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住建局，导致坚骏房地产公司无法开工建设。关于整改的第4点，坚骏房地产公司于2017年6月18日、28日两次向淘金湾北区7、8、9幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照。但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致淘金湾北区7、8、9幢楼外观照片不合格，不能通过验收。由于业主拖延，导致上述两点整改直至2018年初才完成。2018年4月，坚骏房地产公司才拿到淘金湾北区7、8、9幢的建设工程规划验收许可证原件。根据《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，由于业主不配合整改导致坚骏房地产公司延迟完成工程竣工验收的期间应予扣除，该期间为2017年4月至2018年4月，办理涉案房屋权属证书的时间亦应顺延至2019年4月。三、一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。（一）根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏房地产公司与关向党签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏房地产公司与关向党签订合同时都预见到逾期办证的可能造成的损失是已付房价款的1%。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，关向党自始至终都没有提供证据证明逾期办证给关向党造成的实际损失，再加上坚骏房地产公司已经为关向党办出了《不动产权证》。因此，逾期办证违约金应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，本案适用合同第十五条的约定来计付逾期办证的违约责任。（三）在《商品房买卖合同》中，交房是主要任务，办证义务是附随义务，在《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5，即每月为千分之4.5，每年为百分之5.4。根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任怎么样都不可能比作为主要义务的逾期交房违约金责任还要重。综上所述，请二审法院采纳坚骏房地产公司上诉意见。关向党辩称：一审认定事实正确，处理恰当，应予维持。坚骏房地产公司上诉没有理据，应予驳回。关向党向一审法院起诉请求：一、坚骏房地产公司支付逾期办证违约金59612.07给关向党；二、坚骏房地产公司返还办证费用49906元及利息给关向党（利息从2013年9月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计至还清之日止，利息计至2020年10月30日为18284.46元）；三、坚骏房地产公司返还购房款14298.58元及利息给关向党(利息从2013年3月14日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计至还清之日止，利息计至2020年10月30日为5238.69元）；四、本案诉讼费由坚骏房地产公司承担。一审法院判决：一、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内支付逾期办证违约金59612.07元给关向党；二、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还办证费29236.77元及利息（自2018年4月30日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，自2019年8月20日起至实际付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给关向党；三、限坚骏房地产公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款11979.63元及利息（自2019年9月3日起至付清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）给关向党；四、驳回关向党的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1623元，由关向党负担253元，坚骏房地产公司负担1370元。具体认定的事实和理由详见原审判决。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。关向党与坚骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏房地产公司未按约履行《商品房买卖合同》，淘金湾业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》。该《承诺书》是业主与坚骏房地产公司对《商品房买卖合同》内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按《合同》及《承诺书》全面履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是：一、坚骏房地产公司主张因关向党等业主不配合整改，导致迟延完成淘金湾北区7、8、9幢房屋的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏房地产公司逾期办证违约金的计算标准应如何确定。关于第一个争议焦点，坚骏房地产公司主张在进行阳江市住建局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括关向党在内的淘金湾北区7、8、9幢业主不配合坚骏房地产公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），因此应将业主不配合整改导致拖延的时间予以扣减。坚骏房地产公司主张《整改通知书》中的第2、4点整改意见需业主的配合才能完成，而关于第2点的整改，从本案实际情况来看业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然有部分业主不配合坚骏房地产公司的整改对坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏房地产公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这期间长达7个月，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实上述两点整改导致办理淘金湾北区7、8、9幢房屋工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是关向党的过错导致涉案工程竣工验收延迟，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，坚骏房地产公司直至2019年9月3日才办理完毕涉案房屋的权属证书，超出《承诺书》约定的最迟办证时间（2018年2月28日），已构成违约，关向党请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金理据成立。根据坚骏房地产公司出具的《承诺书》约定，坚骏房地产公司逾期办证应从逾期之日起以交付的总房款按月利率1%支付逾期办证的违约金，但由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给关向党，且关向党没有举证证明其因此受到的损失，故一审法院根据坚骏房地产公司违约情况将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。坚骏房地产公司主张该违约金计算标准应按双方签订的商品房买卖合同约定的已付房价款的1%来计算理据不足，本院不予采纳。综上所述，坚骏房地产公司上诉请求不能成立，本院予以驳回。一审认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2316元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年四月十二日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。