广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初16657号原告：黎嘉颖，男，1964年1月21日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：詹小彤，广东金领律师事务所律师。委托诉讼代理人：祝芷玮，广东金领律师事务所律师。被告：吴家忠，男，1972年5月1日出生，汉族，身份证住址南宁市青秀区。委托诉讼代理人：马敬山，广东红棉律师事务所律师。原告黎嘉颖诉被告吴家忠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月7日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黎嘉颖及其委托诉讼代理人詹小彤、祝芷玮，被告的委托诉讼代理人马敬山到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告双倍返还原告保证金606800元；2.判令被告返还原告已支付的2019年11月1日至11月14日的租金56225.81元；3.判令被告返还原告已支付的租金中超出实际使用面积部分的租金54400元；4.判令被告向原告赔偿投入租赁物业的装修、设备设施费共1308900元；5.判令被告向原告返还空调购买费200000元。事实和理由：原、被告于2019年8月10日就租赁广州市越秀区中山一路杨箕泰兴直街203、204商铺事宜签订《合作协议》，该合同实际为租赁合同。约定被告出租203、204商铺给原告经营使用，租期为2019年8月15日起至2024年8月14日，其中2019年8月15日至2020年8月14日租金为每月151700元（每平方米100元）。原告自合同生效以来已依约向被告支付两个月租金303400元作为租赁保证金，并及时、足额支付每月租金。原告承租涉讼商铺用于经营餐饮业，为此投入了大量的资金进行装修及购买物资。在装修完毕尚未投入经营使用时，原告收到商铺所有权人庞钢志（广东志大投资控股有限公司的法定代表人）的通知，被告未经所有权人通知将商铺转租给原告，违反了庞钢志与被告租赁合同的约定，庞钢志于2019年10月28日向被告发出《告知函》解除其与被告的商铺租赁合同，并要求被告于2019年10月31日前返还该商铺。被告与所有权人的租赁合同解除，原告与被告的租赁合同已无履行基础，原告于2019年10月31日向被告发出《终止租赁关系通知书》，解除与被告的《合作协议》。为维护原告的合法权益，原告在进行商铺现状证据保全公证及损失评估后，原告依照庞钢志的指示于2019年11月26日将该商铺直接移交给新租户，同时原告向庞钢志支付了2019年11月1日至11月26日的商铺使用费。根据《合作协议》的约定，因被告原因解除合同的，被告应向原告双倍返还保证金并赔偿原告投入该商铺的装修、设备设施费用。经评估该费用价值1308900元。在合同履行过程中，原告发现被告本应按合同约定的租赁面积向原告交付场地1517平方米，但原告承租的实际只有203部分的商铺，即原告实际使用203、204商铺的面积为1245平方米，比合同约定的面积少272平方米。在原、被告的租赁合同签订前，庞钢志已经将203商铺的另一部分出租给广州市润泰棋牌有限公司，而该公司的工商登记地址为广州市越秀区中山一路杨箕泰兴直街50号203商铺自编之一。这一事实，在租赁合同签订前被告未曾向原告披露，直至原告在缴纳203、204商铺的物业管理费时才发现，并且在原告与被告沟通该情况时，被告予以否认且不同意按实际使用面积扣减租金，导致原告每个月多支付租金27200元。原、被告约定租赁期限为2019年8月15日起至2024年8月14日，但被告与庞钢志约定的租期为2016年8月30日起至2022年8月20日，转租期限超过被告承租期限，可见被告极不诚信。此外，原、被告约定被告将商铺的中央空调出售给原告，原告向被告支付了购买费20万元，但后来原告得知被告与庞钢志签订的租赁合同中第3.5条约定商铺的附属设施设备、装修归庞钢志所有，即中央空调归庞钢志所有，被告将不属于自己的中央空调出售给原告，给原告造成巨大损失，被告应当向原告返还该购买费。直至原告向庞钢志返还租赁场地时，原告一直未能进行经营，所投入的资金付诸东流，被告的违约行为导致原告遭受巨大的经济损失，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1、原、被告之间是合作关系，被告提供场地，原告经营，被告收取固定收益，双方的权利义务关系在合作协议写的很明确。2、原告与被告解除合作关系是原告与案外人庞钢志合伙串谋，损害被告合法权益，把被告踢出合作关系，原告实际使用涉案房屋至2020年3月底才搬出。3、被告于2016年与庞钢志签订租赁合同，移交房是毛坯房，被告投入装修约225万元，中央空调约70万元，在使用约3年期间，因自己经营的生意不好，在该物业投入了大量费用，遂找到原告进行合作，每月约有5万元的利润。但被告仅装修和空调就近300万元，原告与庞钢志知道被告有5万元的利润遂串谋同时与被告解除合同关系。4、鉴于2020年的特殊情况，被告愿意退还原告交的保证金给原告，20万元空调原告不购买的情况下，被告也可以退还。5、原告违约在先，不应退还2019年11月的合作费用给原告。6、被告提供的场地是装修好的，原告没有再装修。原告进行装修必须得到被告的确认，但被告从没有收到过原告装修的请求。如果原告进行了装修，应除装修合同外，还有付款记录、工程发票、施工图纸、效果图等，但原告并没有，而且也没有向评估公司提供相关上述资料。所有的装修都是被告使用时的原有装修。原告购买厨具等应当有相应的合同、付款记录、发票，但原告并没有提供，其主张不能成立。请求法院驳回原告全部诉讼请求。经审理查明，2016年5月18日，被告（乙方）与案外人庞钢志（甲方）签订《商铺租赁合同》，约定甲方将广州市中山一路杨箕村泰兴直街50号203,204商铺提供给乙方使用，建筑面积1517平方米，用途为办公，会所一体项目；合同期从2016年8月30日至2022年8月20日止；2016年12月30日前为乙方入场装修期；租赁期内，未经甲方书面同意，乙方不得中途撤场，不得将所租商铺进行转租、分租或与第三者共同经营，不得损害甲方权益，否则已违约论处，甲方有权单方解除合同，并按合同违约条款处理等。2019年8月10日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《合作协议》，约定：甲方同意将上述203,204商铺（建筑面积1517平方米）以合作形式提供给乙方销售经营使用，乙方每月支付合作费给甲方；乙方的经营范围为餐饮办公一体化；合作期为2019年8月15日至2024年8月14日，其中2019年8月15日至2019年9月14日为免费期；2019年9月15日至2020年8月14日期间，每月合作费为151700元，第二年起每年递增5%；签署协议当日，乙方交给甲方二个月合作费用共计303400元作为保证金，待期满或解除协议当日，如乙方在合同履行过程中没有违约、没有拖欠甲方的合作费用和其他任何费用，没有造成房屋结构的破坏，房屋的其他设备设施未遭到破坏，甲方将保证金全额无息退回乙方；乙方因使用需要对房屋进行扩建、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方同意，甲方有权对工程进行监督，否则作违约处理；协议期内如甲方单方无故取消合同，则须将乙方支付的保证金双倍返还及扣除已实际使用发生的合作费的余额退还乙方，并且须赔偿乙方投入该物业的装修、设备设施费用等。2019年7月24日，被告出具“收据”，内容为收到邱晨交来金迪大厦商铺出租定金10万元。2019年8月11日，被告出具“收据”，内容为收到邱晨交来金迪大厦10月份房租费及两个月押金355100元。2019年8月16日，被告出具“收据”，内容为收到邱晨交来购买空调费用20万元。2019年10月14日，被告出具“收据”，内容为收到邱晨交来金迪大厦11月份房租费151700元。邱晨签署声明，称上述费用是受原告委托，代其向被告支付租赁涉讼商铺的相关费用。2019年10月28日，广东志大投资控股有限公司（以下简称志大公司）向被告发出《告知函》，内容为：该司是涉讼物业业主的合法授权人，依法为庞钢志先生全权处理该物业的租赁及纠纷，现该司发现被告存在转租、分租或与第三方共同经营的违约行为，该司决定立即解除与被告的租赁合同，请被告于2019年10月31日前将所使用的商铺清空，并与该司办理交结手续等。2019年10月31日，原告向被告寄发《终止租赁关系通知书》，内容为：其收到涉讼商铺所有权人通知，被告未经商铺所有权人同意，擅自将该商铺转租，并将本属于业主的中央空调以20万的价格转卖给其，商铺所有权人已经合法终止与被告的租赁关系，并要求立刻收回该商铺，其合法权益已经遭到严重损害。决定于本通知发出之日起解除与被告的租赁关系，要求被告退还已付的租赁保证金以及商铺租金、及20万的中央空调费用并承担装修发生的全部费用等。该邮件未妥投被退回。2019年11月18日，志大公司向原告发出《清场通知函》，内容为：由于原承租人被告在未经该司同意的情况下，私自将涉讼商铺转租，其司已于2019年10月28日向被告发出了《解除租赁协议通知书》及要求被告在2019年10月31日前交齐所有费用并清场的《告知函》；由于原告为实际商铺使用人，故该司最后一次函件同时通知原、被告立即清场；请原告于3日内，将商铺内所有货品、物品清场，并按合同约定保留设施、设备及基础装修，与该司办理移交手续，并付清所欠的物业管理费及水电费等。2019年11月21日，原告向志大公司发出《关于的复函》，内容为：其同意交还涉讼商铺，但需要8天宽限期，对商铺进行证据保全公证及进行损失评估等。2019年11月22日，志大公司复函原告，请原告于2019年11月26日前清场并与该司办理交接手续等。2019年11月26日，原告（移交方）与案外人包玉超（接收方）签署《物业交接确认书》，内容为：依照庞钢志要求移交方直接将涉讼商铺直接移交给接收方的指示，现移交方于2019年11月26日将涉讼商铺按现状移交给接收方等。2019年11月20日，广东省广州市广州公证处作出（2019）粤广广州第226774号《公证书》，内容为：原告为维护其合法权益，于2019年11月19日向该处申请对涉讼商铺的现状进行保全证据。公证处公证员等于2019年11月19日来到广州市越秀区杨箕村泰兴直街50号2楼对该址内部进行拍照及录像，共拍摄照片148张，录像1段等。2019年12月12日，广东国众联行资产评估土地房地产估价规划咨询有限公司作出《黎嘉颖拟提起立案诉讼所涉及的其在金迪大厦203、204室租赁期间的装修工程项目价值评估报告》，其中载明本次评估范围为黎嘉颖在金迪大厦203、204室租赁期间的装修工程项目价值，主要包括改造装修、购买厨房设备及厨具、购买餐桌餐椅以及购买办公桌椅等；结论为：于评估基准日（2019年11月22日）的市场价值为1308900元。其中外购资产部分评估价值为380257.20元，装修部分评估价值为928600元。原告另提供如下证据：1、《广州市金迪物业管理有限公司收费通知单》三份，均注明涉讼203、204商铺建筑面积为1245平方米。2、广州市润泰棋牌有限公司的“企业信用信息公示报告”，记载该司住所为广州市越秀区中山一路杨箕泰兴直街50号203商铺自编之一。3、原告与案外人广东凯柏力建筑工程有限公司于2019年8月20日签订的《建筑装饰工程施工合同》，约定由该司承包涉讼商铺的装修工程，合同价1091790元。4、邱晨的银行账户交易明细，其中向广东凯柏力建筑工程有限公司的法定代表人梁志斌支付装修款情况如下：2019年8月20日294000元、2019年9月6日235200元、2019年9月29日48000元、2019年11月19日349590元，合计926790元。被告为证明其抗辩理由，提供如下证据：1、被告与“杨箕楼下保安刘兆省”的微信交往内容，其中刘兆省于2020年3月20日说“2楼准备搬走了”。2、光盘一枚，拟证明原告一直使用涉讼商铺。原告对上述证据真实性、合法性、关联性均不予确认。在本案审理过程中，被告向本院申请对涉讼商铺的装修工程价值进行评估。本院依法委托广东腾业资产评估及土地房地产估价有限公司进行评估。该司于2020年12月23日向本院发出《不受理说明函》，内容为：因缺少相关规划资料，该司无法按委托要求开展对标的物市场价值的评估工作，故决定不受理此次评估委托。本院认为，原、被告签订的《合作协议》虽名为合作，但约定由被告向原告提供场地，原告每月向被告支付固定金额的费用，符合租赁合同的性质，故该《合作协议》实质为租赁合同。由于被告未经原出租人同意，将涉讼商铺转租给原告使用，原出租人向被告提出了解除合同的主张，且同时向原告提出了收回商铺的主张，即表明原出租人对被告的转租行为提出了异议。依照当时施行的《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条的规定，上述《合作协议》为无效合同。但依照2021年1月1日起施行的《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条：“民法典施行前成立的合同，适用当时的法律、司法解释的规定合同无效而适用民法典的规定合同有效的，适用民法典的相关规定”。而民法典并未规定承租人未经出租人同意转租的合同无效。因此，上述《合作协议》为有效合同。该协议因出租人向被告提出解除合同而无法继续履行，原告为此亦向被告提出了解除协议的主张，且已实际交还了涉讼商铺，故原告要求被告双倍返还租赁保证金606800元、赔偿装修损失926790元及返还中央空调购买费200000元的诉讼请求符合协议的约定，本院予以支持。至于原告主张的设备设施损失，因未形成附合，本院不予支持。关于原告要求被告返还2019年11月1日至11月14日租金的诉讼请求。根据志大公司向被告发出的《告知函》，该司明确向被告提出立即解除与被告的租赁合同，并要求被告于2019年10月31日前将涉讼商铺清空，并与该司办理交结手续。因此被告自2019年11月1日起无权再向原告收取租金。故原告该项诉讼请求，本院予以支持。关于原告认为承租的实际面积少于约定面积而要求被告退还部分租金的诉讼请求。首先，原、被告约定的租赁面积为1517平方米，而被告与原出租人约定的租赁面积亦为1517平方米，且未有证据证明被告将承租所得部分面积转租给他人使用；其次，原告提供的证据亦不足以证明承租商铺的实际面积。因此，原告该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第八条的规定，判决如下：一、被告吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告黎嘉颖双倍返还租赁保证金606800元。二、被告吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告黎嘉颖返还2019年11月1日至11月14日的租金56225.81元。三、被告吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告黎嘉颖赔偿装修损失926790元。四、被告吴家忠在本判决发生法律效力之日起15日内，向原告黎嘉颖返还中央空调购买费200000元。五、驳回原告黎嘉颖的其他诉讼请求。本案受理费24611元，由原告黎嘉颖负担3703元，被告吴家忠负担20908元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审 判 长  梁志铭人民陪审员  邓晓红人民陪审员  刘月娴二〇二一年四月二十一日书 记 员  陈佳璇