广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初28884号原告：邱洋，女，汉族，1988年12月2日出生，住广州市番禺区，委托诉讼代理人：马盛、吴海翔，系广东岭南律师事务所律师、实习人员。被告：贺丹，男，汉族，1978年3月31日出生，住广州市海珠区，委托诉讼代理人：陈晓静，黄嘉敏，均系广东恒益律师事务所律师。原告邱洋诉被告贺丹房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人马盛、吴海翔，被告及其委托诉讼代理人黄嘉敏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告于2020年8月18日签订的《不动产买卖合同》与2020年8月20日签订的《广州市存量房买卖合同》于2020年9月21日解除；2、请求判令被告向原告立即返还定金100000元人民币，并按照不动产成交价5938000元的20%支付违约金1187600元人民币，同时以1287600元为本金自2020年9月22日起按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款基础利率上浮50%支付逾期利息（利息计至被告实际支付之日，暂计至2020年9月30日为2024元）；3、请求判令原告为本案支付的公证费1722元、诉讼保全费5000元、保全保险费3300元、全部律师费（根据委托代理合同约定的金额确定）以及案件受理费由被告承担。庭审中，原告变更其诉请3中的保全保险费为3249.12元，律师费为12.876万元。事实和理由：经房屋销售中介机构介绍，原告与被告于2020年8月18日签订了《不动产买卖合同》，约定被告以593.8万的价格向原告出售位于广州市海珠区××房（下称“涉案房屋”）。当日，原告向被告支付了涉案房屋的定金10万元。原告与被告于2020年8月20日网签了《广州市存量房买卖合同》（下称“《网签合同》”）。在签订上述合同之前，被告声称其为涉案房屋的唯一合法产权人，且根据涉案房屋的房产证和查册表均显示被告为唯一的产权人，不存在共同共有的情况。2020年9月15日，原告通知被告于9月18日共同前往办理银行按揭手续，此时被告先告知其配偶不在广州无法前往，在得知必须由夫妻双方到场配合办理按揭手续后，才告知原告其已离婚，但声称并无离婚协议。2020年9月18日，在原告办理银行按揭手续过程中，被告提供离婚证原件核查时，被发现离婚证出具时间早于户口本出具时间，但户口本上登记的婚姻状况仍为“已婚”，因受到关于真实婚姻状况的质疑，被告此时方告知原告，其离婚时签订了离婚协议并约定涉案房屋应归其前妻所有，现被告无法取得其前妻的同意及签字，故被告明确告知原告其无法继续履行上述房屋买卖合同，不再出售涉案房屋。2020年9月21日，原告再次通过微信向被告询问、确认，被告是否可与其前妻沟通配合办理相关手续，被告明确表示涉案房屋确定无法出售，买卖合同无法履行。鉴于被告上述行为显然已构成根本违约，原告于当日向被告明确表示解除双方之间的《不动产买卖合同》和网签合同，并要求被告承担相应的违约责任，而被告至今拒绝承担。《不动产买卖合同》和网签合同约定，如出售人构成根本违约，买受人有权要求解除合同，并有权要求出售人支付以不动产成交价的20%计算的违约金，以及退还买受人已支付的其他款项。即被告应退还原告购房定金10万元，同时被告应当向原告支付违约金118.76万元人民币(593.8万元×20％)。在涉案房屋买卖合同签订后，本市核心城区二手房价急剧上涨，涉案房屋同地段、同等面积的房屋的价格已经上涨几十万元，因被告根本违约导致原告需多支付几十万元才能购买同地段、同等面积的其他房屋，被告的违约行为造成原告几十万元的实际损失：而且，原告为了紧急筹集支付购买涉案房屋的首期款，已以低于市场价格的售价出售了原本居住的房产，承受了巨大的价差损失；原告还解除了一套位于贵阳的公寓的买卖合同，被告根本违约行为导致原告放弃购买该公寓而遭受了可观的预期利益损失。被告还应承担原告为本案所支付的诉讼费、保全费、律师费等费用。综上，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告辩称：不同意原告的诉请。一、原告利用被告处于危困状态，促使被告签署《不动产买卖合同》，原告存在过错。被告在2020年8月14日委托房产中介将案涉房产在线上挂牌，原告于2020年8月17日主动添加被告微信，于当晚要求被告与其签署《不动产买卖合同》，在被告明确表示由于交易条件苛刻，不愿意向原告出售案涉房屋之后，原告仍坚持找被告签署《不动产买卖合同》，而且在被告醉酒后要求回家休息的情况下，要求被告签完合同再回去睡。当时已经是晚上10点多，原告在逐字查看《不动产买卖合同》的每一条约定，要求房产中介配合修改《不动产买卖合同》，原告从2020年8月17日晚上10点多一直修改至2020年8月18日的凌晨，直至原告修改完《不动产买卖合同》后，让被告在其拟定的合同上签字。期间被告一直处于醉酒的危困状态，而原告趁机诱导被告签订合同，原告实质上存在过错。二、被告无法核实协助原告办理贷款手续的条件是否成就。根据《不动产买卖合同》第三条第（三）款按揭贷款（见原告证据第5页）约定“买受人应按番禺南村镇番禺大道北666号1座5梯1004单位过户后（约为本协议签署后90天内）前往贷款机构办理贷款申请手续，出售人应配合买受人办理贷款申请手续……”，即被告协助原告办理贷款申请手续的前提条件是被告名下位于番禺的房子已经过户完成，然截至目前，原告仍未证明其名下位于番禺的房子是否已经完成过户，因此被告无法确认协助其办理贷款手续的条件是否成就，更别说是将案涉房子过户给原告。三、即便被告存在违约行为，但合同约定的违约金过高，远远超出原告遭受的实际损失，请求法院依法予以调整。1、原告出售其名下位于番禺的房产的行为与被告无关。原告早在2020年7月26日已将其名下位于番禺的房产挂牌出售，即原告早已决定出售其原有房产，而且在2020年8月15日成功出售。然而，被告在2020年8月14日才将案涉房产挂牌出售，原告约在2020年8月17日前往案涉房产现场查看，因此，原告出售其番禺的房产从决定出售到成功售出的行为，均发生在拟定购买案涉房产之前，其出售行为与被告无关，是否存在损失、损失的多少均不在本案的考虑范围内。2、原告未举证其实际遭受的损失，却主张高额的违约金，不符合违约金的弥补损失原则。（1）原告述称涉案合同无法履行之后同地段的房屋价格上涨使其遭受损失，市场上二手房的挂牌价格一定会比实际交易价格高，最后交易价格需要经过买卖双方多次谈判决定的，二手房的交易价格与房屋的朝向以及保养、是否有学位、房龄有关，也与买卖双方心里底线有关，就以本案的房屋价格实际挂牌价格620万元，但最终成交价为593.8万元，便宜了20万多元，原告通过其自身的努力，以低于市场同期价格与被告签订买卖合同，所以原告简单的拿与本案涉案房屋不在同一地段不具有对比条件的房产来证明该区域的房产是否价格上涨或者简单的以网上二手房的挂牌价格来判断房价是否上涨是不符合事实的，也显示公平。（2）原告解除其位于贵阳的公寓的买卖合同与本案毫无关联。本案案涉房产位于广州，与原告所述的贵阳公寓从地理位置，房产政策上都千差万别，本案的纠纷不会影响其购买贵阳房子的名额。而且，其所谓放弃购买该公寓而遭受客观的预期利益损失，是按照购入该公寓，并按照上涨后的价格出售后扣减购房本金获得的利益，而在原告实际出售该公寓时，房价是否保持稳定或持续上升，不是必然或者说可以直接预见的，如果人人都能预见房屋价格上涨的可能，那就说明各地房价调控的彻底失败，国家对于房住不炒的大政策也形同虚设。以中国各大城市包括广州、贵阳的高房价来说，正常的预见应当是房价滞涨、缓慢上涨或房价暴跌，而不是房价暴涨。原告诉请的预期利益损失于理于法无据。3、原告诉求按照1287600元为本金计算利息无依据。被告总计收取了定金10万元，此外没有收取过原告任何款项，即便原告认为存在资金占用利息，也应仅就10万元定金为基数计算，违约金是否应判处，应判处多少，均应由法院具体审理案件后审慎判定，原告以高额违约金为基数计算利息，于法于理无据。四、保全保险费非民事诉讼必须花费的费用，不应由被告承担。《不动产买卖合同》第八条第（五）款中，并无约定保全担保费由违约方承担，即当事人并没有特殊约定。依照民诉法规定，财产担保可以采取多种担保方式，非只能选择以保险担保方式进行，即保全保险费非民诉诉讼必须花费的费用，因此，原告的保全保险费不应由被告承担。综上所述，被告认为，被告无法核实协助原告办理贷款手续的条件是否成就，即便被告存在违约情形，但合同约定的违约金高达1187600元，且原告没有证明其存在任何损失，违约金明显过高，请法院依法审判，以事实为依据、以法律为准绳，作出公正判决，维护被告合法权益为盼。经审理查明：涉案房屋位于广州市海珠区××房，权利人为被告贺丹，占有部分为全部，登记时间为2018年3月15日，建筑面积为117.0958平方米。2020年8月18日，原告（买受人）与被告（出售人）签订《不动产买卖合同》，约定：出售人所售不动产坐落于海珠区××房；该不动产未设定抵押，出售人对该不动产享有完全的处分权；该不动产的成交价格为5938000元；买受人支付不动产买卖价款的方式为按揭贷款支付；买受人应于本合同签订当日支付第一笔定金100000元至出售人银行账户；第一期2278000元，买受人应于过户前支付至银行资金存管账户；买受人选择商业和公积金组合贷款方式购买，拟贷款金额为3560000元，买受人应按番禺南村镇番禺大道北666号1座5梯1004单元过户后前往贷款机构办理贷款申请手续，出售人应配合买受人办理贷款申请手续，双方应提交贷款机构所需全部资料并按贷款机构要求签署所需法律文书；出售人应当保证该不动产没有产权纠纷，未被限制转让。出售人承诺其配偶和该不动产的共有权人均知晓并同意本次不动产交易，认可本合同及其他文件的约定，且无他人对该不动产享有优先购买权，买受人承诺其配偶和该不动产的共有买受人均知晓并同意本次不动产交易，认可本合同及其他文件的约定。如因一方违反前述承诺，导致合同无法正常履行的，由违反承诺方按照不动产成交价的20%赔偿守约方的损失；出售人若出现下列情形之一的，构成根本违约，买受人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权要求出售人双倍返还定金或要求出售人支付不动产成交价的20%的违约金，同时要求出售人退还买受人已支付的其他款项：4、拒绝将该不动产出售给买受人或者擅自提高不动产交易价格；买受人若出现下列情形之一的，构成根本违约，出售人有权以书面通知的方式解除不动产买卖合同，并有权没收买受人的定金或要求买受人支付不动产成交价的20%的违约金；出售人或买受人在合同履行过程中，因任何一方违约，守约方以诉讼形式向违约方主张权利的，违约方需承担守约方所支出的相关费用（包括诉讼费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费），并赔偿守约方支出的居间服务费；等。同日，被告出具收据，确认收到原告支付的定金100000元。2020年8月20日，原告（买方、乙方）与被告（卖方、甲方）签订《广州市存量房买卖合同》，约定：该房地产总金额为5938000元；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%或甲方双倍返还定金；乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的20%或甲方受收买受人的定金；等。诉讼中，原告表示：双方在2020年8月20日办理网签，2020年9月18日共同去办理按揭手续，被告突然说涉案房屋不是被告所有，原告表示希望能继续履行合同，被告在2020年9月21日明确表示不卖了，单方终止交易，故合同的解除时间为2020年9月21日。被告表示：双方至今还是对合同状态不确定的，双方也没有协商过，合同解除时间由法院依法判决。原告为证明其主张还提供了以下证据：1、微信聊天记录，其中在2020年9月21日，被告表示“协商怎么解除合同吧”原告询问被告“确认卖不了了吧”被告表示“我也想卖，但卖不了，不好意思”；2、世纪云顶雅苑《不动产买卖合同》，载明原告于2020年10月11日另行签订了购买位于海珠区云顶街21号303房的《不动产买卖合同》，房屋建筑面积为112.58平方米，总价为6060000元；3、涉案房屋的视频截图；4、原告重新购买房屋的照片；5、中介费收据，显示原告因购买涉案房屋支付了中介费50000元；6、公证费发票，显示原告支出了公证费1722元；7、保全保险费电子发票，显示原告支付了财产保全保险费3249.12元；8、《民事委托代理合同》及律师费发票，证明原告为本案支付了律师费20000元；9、贝壳找房app截图，拟证明聚雅苑11月19日挂牌的房屋价格；10、房天下网页截图，拟证明聚雅苑11月19日挂牌的房屋价格；11、房天下网页聚雅苑房价变化曲线图；等。诉讼中，本院依原告的申请采取了财产保全措施，查封了被告名下的涉案房屋产权份额。本院认为：原告与被告自由协商后自愿签订的《不动产买卖合同》及《广州市存量房买卖合同》，合法有效，当事人应严格履行。被告虽抗辩称其是在醉酒状态下签订的买卖合同，但并未充分举证证明，故本院对其抗辩意见不予采纳。原告现主张被告于2020年9月21日明确表示不会出售涉案房屋给原告，故买卖合同应于2020年9月21日解除，对此被告不予确认。本院认为，在被告明确表示不会出售涉案房屋给原告后，双方有对合同解除事宜进行协商，但协商无果，原告亦未举证证明曾向被告发出过解除合同的通知，故本院认定涉案买卖合同的解除时间为本案诉状副本送达被告之日即2020年11月3日。合同解除后，被告应当退还已付的款项给原告，原告现主张被告退还已支付的定金100000元，并无不当，本院予以支持。关于违约金及利息的问题。被告未按约定出售房屋给原告已经构成违约，应当承担全部违约责任，其抗辩意见明显依据不足，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”涉案合同约定，被告拒绝将该不动产出售给原告，原告有权要求被告双倍返还定金或要求被告支付不动产成交价的20%的违约金。本案中，对于原告的损失情况，被告虽然于2020年9月21日明确表示不再出售房屋给原告，但原告已于2020年10月11日与他人重新签订了房屋买卖合同，时间间隔不长，且根据原告提交的证据以及考虑自涉案合同签订至2020年10月11日期间涉案房屋所在小区市场房价波动情况、本案的实际履行情况等因素，本院酌情认定被告应当支付总成交价10%的违约金即593800元给原告，原告主张按照买卖合同约定的总成交价的20%计算违约金，本院不予支持。鉴于上述违约金金额已足以弥补原告的损失，故原告主张定金及违约金另行计算利息的请求，依据不足，本院不予支持。本案纠纷系被告贺丹违约引起且根据合同的约定，本案受理费、公证费1722元、保全费、律师费20000元应由被告贺丹负担。但原告主张的保险保全费3249.12元及超出律师费20000元部分的请求，依据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认邱洋与贺丹就广州市海珠区怡福路243号1601房在2020年8月18日签订的《不动产买卖合同》及2020年8月20日签订的《广州市存量房买卖合同》于2020年11月3日解除；二、被告贺丹在本判决生效之日起十日内退还定金100000元给原告邱洋；三、被告贺丹在本判决生效之日起十日内支付违约金593800元给原告邱洋；四、被告贺丹在本判决生效之日起十日内支付公证费1722元、律师费20000元给原告邱洋；五、驳回原告邱洋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。本案受理费62464元由原告负担4998元，被告负担57466元。保全费5000元，由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年四月九日书记员  李敏燕陈丹纯