重庆市荣昌区人民法院   民事判决书      （2021）渝0153民初725号      原告：无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司，住所地重庆市荣昌区五洲国际商贸城28幢3层，统一社会信用代码915002263459879473。   负责人：黄达顺。   委托诉讼代理人：贺志敏，重庆宇东律师事务所律师，一般代理。   委托诉讼代理人：袁军丽，重庆宇东律师事务所实习律师，一般代理。   被告：封俊，男，1987年12月13日出生，汉族，住重庆市开县。   被告：冉竹霜，女，1991年10月12日出生，汉族，住重庆市荣昌区。   原告无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司（以下简称“无锡顺茂物管公司”）与被告封俊、冉竹霜物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告无锡顺茂物管公司委托诉讼代理人贺志敏、袁军丽和被告封俊到庭参加诉讼，被告冉竹霜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。   原告无锡顺茂物管公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告封俊、冉竹霜支付2018年4月1日至2020年12月31日期间物业服务费9581.88元；2、被告封俊、冉竹霜从拖欠之日按银行同期贷款利率2倍赔偿违约金；3、本案诉讼费由二被告承担。庭审中，原告第一项诉讼请求变更为要求被告封俊、冉竹霜支付2018年4月1日至2021年3月1日期间物业服务费10162.6元。事实与理由：被告封俊、冉竹霜为五洲国际商贸城XX栋X-X、X、X、X、XX栋X-XX、XX的业主，面积290.36平方米。根据二被告与原告达成的物业服务合同之规定，原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对二被告居住的小区实施规范的物业管理，为二被告提供了完善的物业管理服务。被告封俊、冉竹霜房屋分别于2018年4月15日已办理网签，原告也多次通知二被告接房并交齐前期所欠物业费，但被告未予理睬。为维护自身的合法权益，现原告诉至法院。   被告封俊辩称：被告封俊缴纳购房定金时，开发商工作人员承诺房屋租出去前不收取物业费。被告封俊与开发商约定房屋租出去之后才接房，现在被告没有接房，不应当支付物业费。   被告冉竹霜未到庭应诉，也未提交书面的答辩意见。   本院经审理认定事实如下：荣昌五洲国际商贸城的建设单位为重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司，2015年该公司选聘无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司（原名称为“无锡五洲物业管理有限公司荣昌分公司”）对五洲国际商贸城实施前期物业管理服务。2015年11月25日，重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（甲方）与无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司（乙方）签定《前期物业服务合同》，合同约定：“本小区物业服务费实行市场调节价，收费标准为（按建筑面积计算）：商业物业3元/月·平方米，业主向乙方缴纳物业服务费后，乙方按本合同约定的服务内容和标准提供服务，盈余或亏损由乙方享有或承担。物业服务费用或服务资金按年缴纳，业主或物业使用人应在每年前十日内履行缴纳义务。业主应于开发商书面通知接房之日起缴纳物业服务费用或物业服务资金。本合同期限自双方签订前期物业服务委托合同之日起至本项目业主委员会与选聘的物业服务企业签订的物业服务委托合同生效时止。甲方、业主或物业使用人违反本合同约定，未能按时如数交纳物业服务费的，应按每日万分之八的标准向乙方支付违约金。”合同签定后，原告无锡顺茂物管公司一直为五洲国际商贸城提供物业管理服务至今。   2018年4月15日，被告封俊、冉竹霜（乙方）与重庆市荣昌区五洲五金装饰城有限公司（甲方）签定《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告封俊、冉竹霜购买位于重庆市荣昌区昌州街道迎宾大道南段X号XX幢X-X、X-X、X-X、X-X、X-XX、X-XX六处商品房（属于商服用房、建筑面积共计290.36平方米）。该商品房属现售商品房，甲方应在2018年4月15日前，将商品房交付乙方使用。2018年6月20日，二被告购买的六处商品房办理了房屋产权登记手续。   另查明，原告曾向被告封俊、冉竹霜发出《催费通知书》，要求二被告缴纳2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费9581.88元，至今二被告仍未缴纳2018年4月1日至2020年12月31日期间的物业服务费。   庭审中，被告封俊提交照片，证明原告的物业服务存在瑕疵。   本院认为：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。原、被告双方应当按照合同内容全面履行各自义务。《前期物业服务合同》约定：“业主应于开发商书面通知接房之日起交纳物业服务费用或物业服务资金”，被告封俊、冉竹霜于2018年4月15日与开发商签定《商品房买卖合同》，合同明确载明该六处商品房均在2018年4月15日前交付给被告封俊、冉竹霜使用，故该买卖合同应当视为开发商书面通知二被告接房，接房时间为2018年4月15日，二被告应当于2018年4月15日起开始缴纳物业服务相关费用。原告无锡顺茂物管公司为被告封俊、冉竹霜的物业提供了物业管理服务，被告封俊、冉竹霜作为业主，应当按照合同约定交纳相关的物业服务费用。被告封俊称开发商承诺房屋出租出售前，不收物业费，系其与开发商的约定，该约定对本案原告无约束力。被告封俊可依与开发商的约定，依法向开发商主张权利。因原告向二被告发出的催费通知书中载明的欠费时段仅为2018年4月1日至2020年12月31日，故对未进行催收的物业费本案不予支持。因此，对原告无锡顺茂物管公司要求被告封俊、冉竹霜支付2018年4月15日至2020年12月31日期间的物业服务费，本院依法予以支持并确认如下：   物业服务费，本案中原告自愿低于合同约定标准要求物业服务费按1元/月·平方米计算，故二被告应支付原告2018年4月15日至2020年12月31日期间的物业服务费为9436.7元（1元/平方米/月×290.36平方米×32.5月）,原告主张金额10162.6元，超出部分本院不予支持。   以上费用共计9436.7元，本院予以支持。   原告无锡顺茂物管公司要求被告封俊、冉竹霜从拖欠之日起以10162.6元为基数，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算支付违约金至二被告付清物业服务费用为止的诉讼请求，本院认为原告的物业服务存在瑕疵，且二被告非恶意拖欠物业服务费用，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。   综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]8号）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：   一、被告封俊、冉竹霜于本判决生效后五日内支付原告无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司2018年4月15日至2020年12月31日期间的物业服务费9436.7元；   二、驳回原告无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本案案件受理费25元，由被告封俊、冉竹霜负担。此款已由原告无锡顺茂物业管理有限公司荣昌分公司预交，被告封俊、冉竹霜应负担的受理费在支付上述款项时径付给原告，本院预收的受理费不作清退。   本判决为终审判决。         审 判 员  晏 兵            二〇二一年四月二十二日      法 官 助 理 冯高天    书  记  员  李清清             1