广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初5270号原告：符海德，男，1990年9月11日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：符建名(系原告的父亲)，男，1960年8月9日出生，汉族，住址同上。被告：金融街广州置业有限公司，住所地广州市荔湾区鹤洞路10号201。法定代表人：闫智，职位：执行董事。委托诉讼代理人：钟伟、严咏仪，上海锦天城（广州）律师事务所律师。原告符海德诉被告金融街广州置业有限公司（以下简称：金融街公司）商品房预售合同纠纷一案。本院立案受理后,依法由审判员侯炜邦适用简易程序公开开庭进行了审理。原告符海德的委托诉讼代理人符建名，被告金融街公司的委托诉讼代理人钟伟、严咏仪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告符海德诉称：2016年5月29日原告与被告金融街公司签订商品房买卖合同（预售），购买了金融街融穗华府2栋XXXX三房一厅户型的物业。按合同约定，被告金融街公司本应于2017年12月31日前将房屋交付本人使用，但在交付验收时发现房屋存在地板砖断裂等多处严重质量问题，致使房屋延时至2019年3月13日交付。房屋交付后不久再次出现多处木地板拱起需要维修，之后又发现2个卫生间墙面渗水和水龙头、花洒出水有异味，需要整改。2018年1月以来的2年间由于房屋质量问题，断断续续的维修整改，致使房屋至今无法入住。房屋质量问题主要为：（1）公共洗手间靠客厅门口的地砖断裂，因地砖压在门框下，需拆掉门框更换；（2）主人房对面小房间门口的地砖断裂，因地砖压在门框下，需拆掉门框更换；（3）主人房靠洗手间木地板大面积起泡需更换；（4）主人房对面小房间靠门口的木地板严重变形拱起需更换；（5）主人房卫生间墙面渗水，需要全部拆除卫生间地板砖整改；（6）公共卫生间墙面渗水，需要全部拆除卫生间地板砖整改；（7）主人房卫生间水龙头、花洒出水有异味，需要全部拆除卫生间地板砖整改；（8）公共卫生间水龙头、花洒出水有异味，需要全部拆除卫生间地板砖整改。由于被告金融街公司管理上的原因，上述（1)、（2）地板砖断裂问题直到2019年3月才解决；上述（3）（4）木地板起泡、变形拱起等问题，在2019年3月收房后又再次出现需要维修（维修期间还出现了花洒、防水盖丢失的问题）。上述（5）（6）（7）（8）主人房卫生间和公共卫生间墙面渗水，水龙头、花洒出水有异味问题至今还没有解决，致使房屋至今不能入住，给原告造成严重经济损失。对此，被告金融街公司负有全部责任。原告不接受被告金融街公司对卫生间墙面渗水和水龙头出水有异味补偿10000元的整改方案。鉴于房屋主人房卫生间和公共卫生间墙面渗水和水龙头、花洒出水有异味等严重质量问题仍未整改，造成原告至今不能入住使用该物业，原告将保留追偿此前及之后由于房屋质量问题无法入住造成的所有损失的权利。原告起诉要求：（1）判令被告金融街广州置业有限公司尽快查明广州市荔湾区融穗华府2栋XXXX房的主人房卫生间和公共卫生间墙面渗水，水龙头、花洒出水有异味原因，彻底整改。(2）判令被告金融街广州置业有限公司赔偿原告从2018年1月至2020年12月因房屋无法入住造成的经济损失。损失按地段租金5000元/月计，36个月合计180000元。（3）判令被告金融街广州置业有限公司赔偿原告从2018年1月至2020年3月因房屋无法入住造成的物业服务费损失7825.37元。被告金融街广州置业有限公司辩称：原告的全部请求没有事实和法律依据，应当予以驳回。具体理由如下：一、案涉房屋已于2017年12月29日交付原告。房屋交付之后涉及的质量或瑕疵问题，属保修范畴。2017年12月15日前，案涉房屋所在项目已取得案涉买卖合同约定的各种验收文件，被告在2017年12月15日已通知原告收楼，原告虽未在2017年12月29日前签署收楼文件，但根据案涉买卖合同第16条第1款以及补充协议第9条和第11条的规定，应当视为原告同意接收案涉房屋，房屋交付之后出现的问题属于保修范畴。且从原告主张2018年1月1日起所谓物业费损失的诉讼请求来看，说明其也认可2018年1月1日已收楼的事实（2018年1月1日前已收楼才存在2018年1月1日起的物业费问题）。二、原告的全部诉讼请求没有依据。（一）本案为因保修引起的纠纷，保修应以原告通知维修、配合维修为前提，否则，被告不应承担责任。案涉买卖合同第25条约定，被告在收到原告通知后5日内履行保修义务，被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告。原告发出书面保修通知5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人维修，合理的维修费用由被告承担。案涉买卖合同补充协议第18条第1款约定，被告承担保修责任时，原告应提供必要的便利，若因原告不予配合等原因导致不能、延误处理或扩大的损失，被告不承担任何责任；第5款约定，保修期间内，如该商品房出现质量问题，原告应在发现质量问题时立即书面通知被告维修，被告应在收到原告通知之日起10个工作日内派人进行维修。根据上述约定，即便出现保修事项，也不属于被告违约，不能因出现保修事项而要求开发商承担赔偿责任。只有在业主通知开发商保修，开发商不及时履行保修义务，业主可自行或聘请他人维修，被告才需承担合理的维修费用的法律后果，但业主不配合的除外。（二）原告的第一项诉讼请求没有依据。1、原告诉状中提出卫生间渗水没有依据，被告不知也无法确认该事实，被告不存在不履行该项保修义务的违约行为。2、关于卫生间水异味问题。被告早已于2019年10月开始持续提示有该情形的业主申报维修。且在2019年11月23日，再次要求有该情形的业主提前申报、登记维修，避免受春节影响。但原告一直未申报。2020年5月期间，原告提出卫生间水异味问题后，未配合维修。经被告多次催告其配合，但其仍置之不理。因此，不存在被告不履行该项保修义务的事实，被告不存在不履行此项保修义务的违约行为。因此，在被告一直同意并履行保修义务，未违反合同有关保修条款约定的情况下，不构成违约。因原告一直不配合保修，导致案涉房屋无法进行维修，原告应自行承担相应责任。根据案涉买卖合同补充协议第18条第1款的约定，原告本次要求被告整改的诉讼请求应予以驳回。对于房屋确实存在的保修问题，被告将按照合同约定执行处理。（三）原告的第二项诉讼请求没有依据。1、卫生间水异味之外的所谓问题，不能作为原告主张赔偿2年多租金损失的理由。原告诉状所称维修经过不属实，也没有证据证实其存在损失。被告已于2017年12月29日交付了房屋，之后对于原告断断续续提出的保修问题，均及时进行了处理。被告对保修问题进行处理，并不违约。且无论被告是否及时进行了处理，所涉保修问题并不影响房屋的居住使用（如：“地板松动”、“防水盖缺失”、“可视面板显示不清”等维修，甚至“打扫卫生”）。原告以间隔发生的这些问题要求被告赔偿长达2年多时间的租金损失，这不仅没有法律依据，且于理不合。2、卫生间水异味也不能作为原告主张赔偿2年多租金的理由。（1）案涉房屋质量合格。1、案涉房屋是经验收，质量合格的房屋。本次水异味问题属于孤立事件，该问题的成因已由荔湾区住建部门等单位组织专家研究。2、案涉房屋所在项目的部分房屋虽发生卫生间水异味问题，但经检测，维修前后的水质均合格。（2）被告积极履行合同约定的保修义务。1、案涉项目的部分房屋出现卫生间水异味出现后，被告积极履行维修义务。自案涉项目陆续有业主提出卫生间水异味问题后，被告一直公开透明地处理水异味维修问题，并积极配合政府部门解决问题，提供临时处理方案、维修方案等不同种处理方案，不断主动提示需要维修的业主申报、登记维修。为避免春节影响维修工作，在2020年春节前的2019年11月22日提示需要维修的业主在2019年12月20日登记开工。被告已经主动尽到了维修义务。2、案涉房屋的维修，以房屋存在问题，业主申报维修、配合维修为前提。原告未及时申报维修、未配合维修处理，不应当视为被告违约，即便因此有损失，也应当由原告自行承担。根据涉案买卖合同第25条约定，原告需先向被告发出书面保修通知书。事实上，案涉项目的卫生间水异味也陆续发生的，有的房屋出现该问题，有的房屋未出现该问题。出现该问题的时间也有早晚之分，业主申报或通知维修的也是根据问题出现陆续进行的。但原告并未提出维修申报。直到2020年5月上旬，原告才电话提出其卫生间有水异味，但未登记维修，也未依照合同约定书面通知维修。之后，被告多次催告安排维修，但原告一直不予配合，制造和扩大所谓的损失。综上，根据案涉买卖合同补充协议第18条第1款的约定，被告不应承担赔偿责任。（3）原告没有证据证实其存在损失。原告没有证据证明其因水异味无法使用房屋，并因此遭受了2年多时间的租金损失。并且，关于水异味问题，被告早已提供了两种以上的实施方案，可以通过临时接管的方式处理卫生间水管问题，另外再重新铺设水管。这并不导致房屋无法使用。事实上，已经申报维修的业主基本已经维修完毕，所谓水异味问题并不影响业主的使用，原告以此主张赔偿没有依据。（四）原告的第三项诉讼请求也没有依据。原告已于2017年12月29日收楼，其理应从2017年12月30日承担物业费用。并且保修问题与物业费的支付没有关联，更与长达2年多期间的物业费没有关联。综上所述，原告的全部诉讼请求没有法律依据，恳请法院依法予以驳回。如果确实存在原告诉请一中的事项，只要原告配合，被告都会去处理，无需法院判决。经审理查明：原告与被告于2016年5月29日签订（编号：201605284687号）《广州市商品房买卖合同(预售）》，约定：被告将融穗华府自编号1号、2号、3号第自编2号楼16层XXXX号房即荔湾区融穗街2号（自编2号楼）XXXX房（涉案房屋）以人民币2792297元出售给原告，原告以按揭贷款方式付款，其中房款195万元须于2016年5月29日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。被告选聘北京金融街第一太平戴维斯物业管理有限公司进行前期物业管理服务，物业服务费为每月每平方米3元，由原告自收楼之日起按月按时交纳。被告应当在2017年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付给原告使用。被告在验收交接时提供下列资料：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》、消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证及供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；《房地产（住宅）质量保证书》；《房地产（住宅）使用说明书》；《临时管理规约》或《管理规约》。原告应在接到了收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到原告异议后，应在15日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为原告异议事实成立，该商品房视为未交付。原告对被告所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由被告转移给原告。合同第二十五条工程质量保修约定：正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期限不得低于以下期限：地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程3年；墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂、大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月；其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。房屋建筑工程保修期从交付之日起计算。在保修期限和范围内的保修费用由被告负担，但因原告使用不当或不可抗力等非被告原因造成的问题除外。被告应在收到原告通知后5日内履行保修义务；被告对保修责任有异议的，应在收到原告通知后5日内通知原告。原、被告双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，原告发出书面保修通知书5日内，被告既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，原告可自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由被告承担。在合同附件七《补充协议》第九.1条中约定：…若原告在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以实际办理交楼手续当日为准，若原告未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以《收楼通知书》通知的房屋交楼期限届满之日为准。第十一.1条约定：该商品房交付验收时间以被告《收楼通知书》约定的时间为准。如有异议，原告应于验收期限届满之日起2日内以书面形式一次性提出。否则，视为同意接收该商品房。第十八条（对主合同第二十五条的补充）第1款约定：被告按《房地产（住宅）质量保证书》承诺的内容承担保修责任时，原告应对被告的保修行为提供必要的便利，若因原告不予配合等原因导致被告维修不能、延误及/或损失扩大的，被告不承担任何责任。第5款约定:在保修期内，如该商品房出现质量问题，原告应在发现质量问题时立即书面通知被告进行维修，被告应于收到原告通知之日起10个工作日内派人进行维修工作…。上述合同签订后，被告于2017年12月15日向原告发出《收楼通知书》，告知原告其所购买的【融穗华府】2栋XXXX房已通过竣工验收备案登记，现已具备交房条件…。敬请原告于2017年12月28日（带齐附件所列相关证件资料前来收楼…）。根据双方签订的《广州市商品房买卖合同》补充协议第八条约定：若原告未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，则自《收楼通知书》所载明的该商品房交楼期限届满之日（2017年12月29日）即为交付日，该商品房视同已经交付给原告。2018年3月20日被告向原告发出《回复函》告知原告，其所认购的【融穗华府】2栋XXXX房已于2017年11月22日竣工验收合格，取得了工程质量监督机构出具的《建设工程质量监督报告》等有关部门出具的认可或准许使用文件，并满足正常居住条件。而原告未在《收楼通知书》所载明的交楼期限内办理房屋交楼手续，按照《广州市商品房买卖合同》的相关约定，该商品房视同已于2017年12月29日交付给原告。另原告提出的异议，属于《广州市商品房买卖合同》补充协议等约定的保修范围，被告将按国家相关法律规定及合同约定履行保修义务。2018年3月24日原告在《收楼意见书（广州公司-融穗华府）》验房问题上列出：公用洗手间靠客厅门口的地砖断裂未更换、主人房对面小房间门口的地砖断裂未更换、客厅阳台拉门处地砖上6处大面积污渍未清除掉、主人房靠洗手间门口的木地板大面积起泡未更换、主人房对面小房门口木地板拱起未更换。原告与被告办理认购房屋的《房屋交接单》。2019年3月1日原告与物业管理公司的工作人员就原告所认购的房屋的卫生清洁及钥匙的移交通过微信进行联系。2019年3月13日，原告接收了房屋钥匙。2019年10月17日金融街·融穗华府物业服务中心向融穗华府小区的业主、业户发出《关于局部卫生间给水管异味改造方案意见征询》，内容为：关于局部卫生间给水管异味问题，在2019年10月13日，业主代表、置业代表、居委会、物业服务中心人员进行沟通协调会议，根据会议内容，广州金融街客服中心参照业主们的意见提供三种优化整改方案，现物业服务中心向各位业主进行有关咨询、登记，具体方案详见附件一。本次意见咨询期为7天，自2019年10月17日至2019年10月23日止。咨询期内，各位业主可以预约管家上门登记意见或直接到物业服务中心登记意见。咨询期结束后，物业服务中心将各位业主的意见即时反馈至广州金融街置业客服中心。2019年10月26日被告与广东省建筑设计研究院第五建筑设计研究所出具工程名称：广钢新城AF040405地块项目。事由：关于广钢项目，局部卫生间水龙头和花洒均出现异味处理方案事宜。具体方案一（预估施工时间：9天）；方案二（预估施工时间17天）（两方案内容略）。设计单位回复意见：上述方案技术可行，可根据实际情况选择方案一或方案二实施。2019年11月13日被告发邮《关于融穗华府一期部分住户自来水异味问题的相关说明》告知融穗华府一期1、2、3栋业主。融穗华府维修中心于2019年8月22日开始接到融穗华府一期1、2、3栋业主集中报修卫生间水有异味的问题。接到维修中心反馈后，该司高度重视…进行专项调查。…经排查认证，基本认定异味原因为卫生间沉箱部位防水涂料与PERT供水管接触后，防水涂料气味浸入至供水管所致。在施工工艺、防水涂料、供水管材均符合规范要求的情况下，防水涂料气味浸入至供水管为近年来的孤例，具体浸入原因仍待权威机构、部门进一步论证。为了彻底解决该问题，清除水管和防水材料接触的隐患，该司决定对融穗华府一期1、2、3栋涉及自来水异味的卫生间沉箱进行全面整改；挖开卫生间沉箱，清除所有原防水层，重新涂刷防水材料和更换给水管，并恢复装修面。…对整改期间给业主造成的不便，该司向受影响的住户提供桶装生活饮用水，承担受影响住户工程整改期间的水费、电费，并按公示标准承担施工期间临时措施费用。该司将进一步细化整改工程施工管理方案，力争将整改工程对业主居住、生活的影响降到最低限度。2019年11月19日被告向融穗华府1、2、3栋业主发出《关于融穗华府1、2、3栋水质检测和整改安排等相关事宜的公告》告知业主，被告于2019年11月18日关注到融穗华府物业服务中心转发的政府信息公开申请告知书（穗卫依申请公开【2019】85号），其中公开了疾控中心的检测结果。被告对此高度重视，对于融穗华府1、2、3栋卫生间水异味问题，以及因疾控中心检测出卫生间水质中存在萘和芴物质导致业主的深切担忧表示诚挚的歉意。被告决定按政府信息公开文件要求委托有资质的检测机构对水质非常规项萘和芴进行取样检测，并请有资质的权威机构对检测结果进行评价解读…。经被告排查认证，基本认定水异味原因为卫生间沉箱部位防水涂料与PERT供水管接触后，防水涂料气味浸入至供水管所致。由于市疾控中心检测结果显示“卫生间水质中存在萘和芴物质（厨房和二次供水水箱水样均未检出）”，为了彻底解决该问题，被告目前公示的整改方案为将所有可能出现浸润防水材料及管材全部清除，同时避免沉箱中的防水材料与给水管的接触，以解决水异味问题。被告将持续与业主沟通按原公示并经设计院论证的整改方案对受影响的卫生间进行整改…。为确保在春节前完成整改，建议业主不迟于2019年12月20日前在维修中心登记开工。如开工时间晚于2019年12月20日，可能存在春节期间户内尚有遗留工程的情况。2019年11月21日被告向融穗华府1、2、3栋业主发出《关于融穗华府1、2、3栋卫生间整改期间卫生间用水方案公示》告知业主，广州市卫生健康委员会公开的广州市疾控中心初步水质检测结果，显示融穗华府1、2、3栋卫生间调查取样的水质中存在萘和芴物质（该检测结果须由有资质的第三方检测机构检测确认）。该结果导致部分业主对卫生间用水问题产生忧虑，并希望在卫生间整改完成前被告提供卫生间用水的临时过渡方案（两个方案…）。2019年12月31日金融街·融穗华府物业服务中心公示被告转交的通标标准技术服务（上海）有限公司于2019年11月29日、30日在融穗华府内各个取水点采样的检测报告。2020年6月4日至22日期间，原告与被告就卫生间水异味是否维修，进行微信沟通，但最终没有确定维修时间。2020年7月8日原告向物业管理公司交纳了2018年1月1日至2020年3月31日的物业管理费共7417.23元、电费408.14元。在此期间，原告与被告没有就荔湾区融穗街2号（自编2号楼）XXXX房是否进行卫生间沉箱整改、清除所有原有防水层，重新涂刷防水材料和更换给水管，并恢复装修面的维修达成一致意见。原告没有向被告申请上述整改,原告遂向本院提起诉讼。在2020年12月2日的开庭中，原告明确第一项诉讼请求为请求判令被告更换原告广州市荔湾区融穗华府二栋XXXX房主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道。在庭审中，原告还提供没有签名的整改协议书等证据，拟证明被告卫生间的水质存在问题及《融穗华府业主联名请愿书》。被告对上述证据不予认可，认为非被告提供，原告未签署任何一种维修协议，说明原告不配合维修。《融穗华府业主联名请愿书》，被告三性不认可，没有原告签名也没有原件，与本案无关。本院认为：根据原、被告双方签订的《广州市商品房买卖合同(预售）》及合同附件七《补充协议》约定，原告应在接到了收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起2日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。及若原告在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以实际办理交楼手续当日为准，若原告未在《收楼通知书》指定期限内办理交楼手续的，实际交付日以《收楼通知书》通知的房屋交楼期限届满之日为准。被告于2017年12月15日向原告发出《收楼通知书》，告知原告于2017年12月28日前来收楼，交楼期限届满之日（2017年12月29日）即为交付日，该商品房视同已经交付给原告。但原告在该日没有办理签收手续，至2018年3月24日原告才向被告提交《收楼意见书（广州公司-融穗华府）》，列出认购房屋存在的问题。因此，被告没有逾期交付房屋给原告。对于原告要求被告赔偿因无法入住房屋造成的租金及赔偿物管费损失问题。原告在本案中，虽然提供《收楼意见书（广州公司-融穗华府）》、照片等证据拟证实涉案房屋存在需要售后保修的事实，但上述证据不足以证明售后保修对原告的房屋造成不能正常使用的依据。对于原告要求被告对广州市荔湾区融穗华府二栋XXXX房主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道更换的诉讼请求。原告虽然提供《融穗华府业主联名请愿书》，但该请愿书原告没有署名且没有原件，不能证实原告向被告申请对涉案房屋的主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道进行更换。原告要求被告赔偿因无法入住房屋造成的租金损失及赔偿物管费损失的诉讼请求，本院不予支持。由于被告在庭上明确同意为原告的涉案房屋主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道进行更换，原告应予配合。故原告要求被告对广州市荔湾区融穗华府二栋XXXX房主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道更换的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七条、第五百零九条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十五日内，被告金融街广州置业有限公司对原告符海德位于广州市荔湾区融穗华府二栋XXXX房主人房卫生间和公共卫生间包括沉箱部位的所有给水管道进行更换，产生的费用由被告金融街广州置业有限公司承担。二、驳回原告符海德其他诉讼请求。本案受理费1628元，由原告符海德负担1528元，被告金融街广州置业有限公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  侯炜邦二〇二一年四月二十三日书记员  谢绮雯黄嘉琪