海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终412号   上诉人（原审被告）：董德玲，男，1975年5月3日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：彭林，重庆德普律师事务所律师。   委托诉讼代理人：陈鹏，重庆德普律师事务所律师。   上诉人（原审第三人）：张瑞，男，1990年12月8日出生，汉族，住海南省三亚市崖州区。   被上诉人（原审原告）：陈积芳，男，1959年11月19日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   委托诉讼代理人：杨书华，海南浩天信和（海口）律师事务所律师。   被上诉人（原审第三人）：孔建，男，1974年4月2日出生，汉族，住海南省三亚市吉阳区。   被上诉人（原审第三人）：黄宗坚，男，1979年1月10日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被上诉人（原审第三人）：林炽东，男，1969年7月3日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   被上诉人（原审第三人）：李秀保，男，1978年11月18日出生，汉族，住海南省乐东黎族自治县。   上诉人董德玲、张瑞与被上诉人陈积芳、孔建、黄宗坚、林炽东、李秀保租赁合同纠纷一案，不服海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初1193号，向本院提起上诉。本院于2020年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   董德玲、张瑞上诉请求：第一，一审判决认定本案的关键事实不清，证据不足，董德玲从未将案涉芒果树转租给张瑞，被上诉人也无任何直接的客观证据能够证实上诉人将案涉芒果树转租给张瑞，一审法院根据林炽东、李秀保陈述及部分银行流水，据此认定转租事实成立与事实不符，应当驳回。第二，一审法院混淆了林炽东、李秀保在本案中的诉讼地位，将林炽东、李秀保的陈述作为证言予以确认系关键事实的认定错误，应予排除。第三，一审法院适用法律错误，判决处理结果严重违法。一审判决解除《芒果树出租协议合同书》以及返还案涉果树，既不符合合同法定解除的条件，也不符合合同约定解除的条件，在此期间也没有通知上诉人，该案适用法律和事实均已错误，予以改判。第四，一审法院错误分配了举证责任，额外增加上诉人的举证责任分担，是不符合法律规定的。第五，一审法院采用不同的证明标准，差别认定上诉人董德玲提交的相关证据，严重偏袒被上诉人陈积芳，明显是属于滥用自由裁量权。第六，一审法院明显违反同案同判的审判原则，推翻了本院及上级法院的判例，明显属于同案不同判，依法予以改判。第七，本案从维护社会公共利益及公平公正的原则出发，因为涉及到了乐东地区十多万亩承包地承包权的稳定以及当地外来投资者对果园的投资信心，如果本案依法予以解除，会大量的引发诉讼以及引起社会不稳定，请法庭予以审查考量。   陈积芳辩称，一、陈积芳与董德玲之间的租赁合同关系合法有效，双方应遵守合同约定及相关法律规定。2009年11月18日，陈积芳作为出租方与承租方及董德玲签订《芒果树出租协议合同书》，该合同符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条对有效民事法律行为的规定，不存在《中华人民共和国合同法》第五十二条关于合同无效的情形。合同第四条第二款约定，未经出租方同意，承租方不得擅自将芒果树转包、转让、互换、抵押或以其他方式流转，不得以任何方式与第三者合作。董德玲未经陈积芳的同意，擅自将案涉170亩芒果树转租给张瑞，严重违反合同约定，构成根本违约。依据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定陈积芳有权解除合同。二、原审判决解除合同有充分的事实根据和法律依据。董德玲与张瑞之间构成转租关系，并非雇佣关系。在租赁关系中，承租人的义务是支付租金、出租人的权利是收取租金，而在雇佣关系中雇佣人的义务是支付报酬，受雇人的权利是收取报酬，董德玲与张瑞之间不存在书面雇佣合同，二人也没有提交充分证据证明二人之间存在事实上的雇佣关系。而陈积芳申请法院调取的证据《银行卡交易明细清单》，则证明张瑞分多批次有规律的向董德玲支付多笔款项，而董德玲却从未向张瑞支付过报酬。另外，张瑞一直通过直接或间接的方式向陈积芳交纳电费，且其本人常住在芒果园，还让亲戚居住在案涉芒果园内，这既超越了果树种植技术管理人员的工作权限，也不符合果树种植技术管理人员的季节性管理特点。且张瑞在庭审中自认其在黄流地区及其他地方承包了800亩左右的果园，其作为一个芒果树租赁，芒果树承包大户仅仅作为技术管理人员而受雇于他人不合常理，要求陈积芳举证转租合同，加重了陈积芳的举证责任，根据谁主张谁举证的证据规则，按理应由出租人来证明对方的非法转租行为，陈积芳只要证明租赁物不是由董德玲在使用、收费即完成了举证责任。在本案，陈积芳通过在原审程序中举出的一系列证据形成了闭合的证据链，足以证明张瑞在使用管理案涉芒果树并获取产生的收益。董德玲擅自转租，陈积芳有权解除合同。租赁合同的特征之一是标的物是有体物、非消耗物，案涉标的物为芒果树，果树属于有独立价值的不动产，以登记作为取得所有权的生效要件。本案中，案涉出租合同的标的物为不动产，且该类不动产租赁没有其他特殊规定，故应首先适用租赁合同的一般规定，陈积芳应享有法定解除权，董德玲擅自转租，严重违背诚信行为，破坏出租人陈积芳的信赖利益。出租合同解除后，陈积芳可以向董德玲或张瑞主张返还租赁物，合同解除后，双方在合同上的权利义务即告终止。案涉租赁物及董德玲不及时返还租赁物的，将构成不当得利，依据《中华人共和国民法总则》第一百二十二条规定，由董德玲返还案涉果树及所生孳息。陈积芳对租赁合同的租赁物享有物上请求权，董德玲与张瑞之间的转租法律关系未得到陈积芳认可，故张瑞对案涉芒果树的占有属于无权占有。陈积芳身为案涉芒果树的所有权人，其可依据《中华人民共和国物权法》第三十四条规定向张瑞主张返还原物。上诉人在上诉状中称该判决有违公平正义，严重违法，影响地方经济，造成地方不稳定，事实上董德玲租赁的是芒果树，鉴于案涉合同约定了三年多的免租期，无论是承租人还是转租，承租人在经营管理现有芒果树时都无需太多投入，即使有投入也远低于其从收获芒果时获得的收益。另外，陈积芳在案涉170亩芒果树上的种植投入巨大，以现有芒果树的租赁市场行情，其当时出租芒果树的收益远低于董德玲违约转租芒果树的收益，因此并非陈积芳恶意解除合同，而是董德玲恶意转租案涉合同，仅仅约束合同相对人，解除合同并不会损害国家社会的利益。三、原审判决不存在程序违法的情形。1.林炽东和李秀保属于诉讼当事人，其在庭审中的陈述属于当事人陈述，原审法院结合其陈述与其他证据应认定相关事实符合民事诉讼证据规则。2.张瑞对于自己的主张并没有提供充分的证据进行证明，应承担举证不利的后果。张瑞主张自己是董德玲的技术管理员，就应举出自己是管理员的证据。综上所述，陈积芳认为原审判决认定事实清楚，适用法律正确，董德玲、张瑞的上诉请求不能成立，请求法院依法驳回上诉人的全部上诉请求，维持原判。   孔建未应诉，亦未提交书面意见。   黄宗坚、林炽东、李秀保表示无意见。   陈积芳向一审法院起诉请求：1.解除陈积芳与董德玲、孔建于2009年11月18日签订的《芒果树出租协议合同书》；2.判令董德玲、张瑞将170亩芒果树返还给陈积芳。   一审法院认定事实:1984年8月20日，陈积芳与原东孔乡人民政府（现东孔村民委员会）签订《承包土地合同书》，陈积芳承包东孔乡1500亩荒坡地种植速生丰产林。该合同经乐东县黄流区公所（现黄流镇人民政府）同意。2009年4月27日，经乐东县林业局批复同意陈积芳将残次桉树（175.1亩）进行改造更新，种植芒果、龙眼等经济林木。2010年6月28日，经乐东县林业局登记确认，陈积芳林地使用权面积1240.16亩，主要树种：芒果、槟榔、龙眼，使用期30年（至2039年10月18日）。2009年11月18日，陈积芳（甲方）与孔建、董德玲（乙方）签订《芒果树出租协议合同书》，陈积芳将其350亩芒果树出租给孔建、董德玲（两人共同签一份合同，分别承租，分别管理营收，孔建承租180亩，董德玲承租170亩）。合同主要内容约定：“承租期限23年，至2033年5月1日止；租金自2013年5月1日起收取（从签订本协议之日起至2013年5月1日免交租金）；前十年租金每亩每年550元，后十年每亩每年600元，于每年5月1日前缴交；未经陈积芳书面同意，董德玲、孔建不得擅自将芒果树转包、转让、出租、互换，抵押或者其他方式流转，不得以任何方式与第三者合作。”该合同经东孔村民委员会同意。签订合同后，陈积芳交付涉合同项下的芒果树给董德玲、孔建经营管理。   经陈积芳同意，孔建将其承租的180亩芒果树转租给黄宗坚，其三方于2013年5月18日签订《芒果树出租协议合同书》，声明2009年11月18日的《芒果树出租协议合同书》对孔建解除效力，对董德玲有效，全部条款继续履行。   合同履行过程中，董德玲委托其胞哥董清丽负责涉案芒果园的收支（租金、电费、电器维修费等）。涉案芒果树自2016年由张瑞管理。自2016年12月起，张瑞直接支付或者转账支付涉案芒果园的电费、维修电器费等给董清丽后由董清丽支付给陈积芳。   2018年9月14日，陈积芳就涉案合同以提高租金为由向一审法院提起诉讼。2019年1月30日，陈积芳向该院提出撤诉申请，该院同日裁定准许撤诉。   一审法院认为，本案是租赁合同纠纷。孔建、黄宗坚经该院传票传唤拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。陈积芳与董德玲、孔建于2009年11月18日签订的合同，双方意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。陈积芳、孔建、黄宗坚于2013年5月18日签订合同后，2009年11月18日的合同对孔建已无约束力，仅约束于陈积芳和董德玲。结合诉辩双方意见和举证、质证情况，本案的争议焦点是董德玲转租涉案芒果树给张瑞的事实是否成立。对争议焦点，分析如下：1.未经出租人同意的转租，出租人不会有承租人与次租人的转租合同，要求出租人提供转租合同来证明转租的事实，无疑将加重出租人的举证责任，对出租人不公平。就本案，陈积芳主张董德玲转租涉案芒果树给张瑞，对该主张，陈积芳提供证据证明涉案芒果树由张瑞管理就已完成举证责任。董德玲否认转租，那张瑞基于何事又管理涉案芒果树，董德玲对此负有举证责任。董德玲称张瑞是其聘请的管理员、技术员，但未提供充分有效的证据予以证实，应承担举证不能的不利后果。2.林炽东、李秀保是张瑞的中介人，已促使张瑞与董德玲就涉案芒果树发生关系，林炽东、李秀保讲的是介绍张瑞承包涉案芒果树，与张瑞在2019年6月26日庭审中承认林炽东带他去看涉案芒果地，并谈过租金之事相吻合，说明张瑞与董德玲在本案中的关系是基于商谈涉案芒果树的承租而形成。3.庭审中，张瑞称其在黄流及其他地方承包800亩左右果园。作为800亩左右果园的承包商，受雇于董德玲从事管理芒果工作，难以置信。4.董德玲、张瑞称其双方是雇佣关系，可张瑞在管理涉案芒果树期间向董德玲支付芒果园的电费、电器维修费等。雇员向雇主支付芒果园的电费、电器维修费，有悖常理。5.董德玲向陈积芳支付电费的事实表明，向出租人支付电费是承租人的义务。根据本案查明的事实，张瑞在管理涉案芒果园期间，通过董德玲的受托人董清丽向陈积芳支付电费，履行了承租人的义务。综上所述，应认定董德玲转租涉案芒果树给张瑞的事实成立。结合陈积芳的诉讼请求，本案需要处理如下问题：   一、合同解除问题。承租人未经出租人同意转租是出租人解除合同的法定事由。董德玲未经陈积芳同意，将其承租的涉案芒果树转租张瑞，陈积芳主张解除合同，于法有据，该院予以支持。陈积芳与董德玲的合同解除后，其双方的合同权利义务终止，董德玲与张瑞的转租关系缺乏继续维持的基础，为保障各方当事人的利益，防止损失扩大，减少当事人讼累，董德玲与张瑞的转租关系应在本案中予以解除为宜。   二、租赁物返还问题。出租人作为租赁物所有权人可以基于《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定向次租人主张返还租赁物，也可以基于租赁合同的相对性向承租人主张返还租赁物。本案中，虽然陈积芳的诉讼请求是要求董德玲、张瑞返还涉案芒果树，但其在事实和理由中，引用《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，要求张瑞返还涉案芒果树，应视为陈积芳选择向张瑞主张返还涉案芒果树。董德玲与张瑞的转租关系解除后，张瑞无权占有涉案芒果树，陈积芳基于物权请求权要求张瑞返还涉案芒果树于法有据，予以支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款、《中华人民共和国物权法》第三十四条的规定，判决：一、解除陈积芳与董德玲及孔建于2009年11月18日签订的《芒果树出租协议合同书》；二、张瑞于判决生效之日起三十日内将上述《芒果树出租协议合同书》项下的170亩芒果树返还给陈积芳。案件受理费500元，由董德玲负担。   二审审理期间，各方当事人均未提交新的证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   本院认为，本案二审争议焦点为：1.本案的案由是土地承包经营权出租合同纠纷还是土地租赁合同纠纷；2.《芒果树出租协议合同书》是否应予解除。   争议焦点一，关于本案的案由是土地承包经营权出租合同纠纷还是土地租赁合同纠纷问题。案由即案件所涉及的民事法律关系的性质，案由的准确适用是正确处理案件和适用法律的前提。案涉土地系东孔村民委员会的集体所有土地，陈积芳与东孔村民委员会就案涉土地存在农村土地承包合同关系，陈积芳取得案涉土地的承包经营权后，在地上种植芒果树，并将案涉170亩土地及地上的芒果树一并出租给董德玲，约定租金按亩计算。芒果树和土地密不可分，脱离案涉土地芒果树的价值就大大贬损，案涉土地系农民集体所有的农业用地，因此本案案由应是土地承包经营权出租合同纠纷。而土地租赁合同纠纷系租赁合同项下案由，其客体指向的是国有建设用地使用权和集体建设用地使用权。综上，一审法院案由确定不当，本院予以纠正。   争议焦点二，关于《芒果树出租协议合同书》是否应予解除的问题。本案中，陈积芳以董德玲未经其同意，将涉案芒果树转租为由主张解除合同。首先，从双方签订的《芒果树出租协议合同书》的内容看，合同并未约定董德玲转租陈积芳具有单方解除权，合同仅约定“如果于2009年12月30日前乙方不上场管理芒果树，甲方有权单方解除本协议合同”，故本案不属于约定解除的情形。其次，本案是否符合法定解除的条件。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”本案中，陈积芳当庭陈述无论是董德玲管理或者是张瑞管理案涉芒果树期间，未改变过土地用途亦未对芒果树造成过损害，且其表示董德玲亦不存在拖欠租金的情形。陈积芳出租案涉土地或芒果树的目的是取得租金，即便董德玲违约转租，亦并未致使陈积芳不能实现合同目的。故本案亦不存在法定解除的情形。综上，案涉《芒果树出租协议合同书》系陈积芳与董德玲自愿签订，陈积芳与董德玲均应当根据诚实信用原则全面履行合同，陈积芳在不存在约定解除权和法定解除权的情形下主张解除案涉合同没有事实和法律依据，本院不予支持。   综上所述，一审判决适用法律错误，处理结果不当。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第九十三条第二款、第九十四条第四项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、撤销海南省乐东黎族自治县人民法院（2020）琼9027民初1193号民事判决；   二、驳回陈积芳的诉讼请求。   一审本诉案件受理费500元，二审案件受理500元，均由陈积芳负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二〇二一年四月二十九日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国合同法》   第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。   法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。   第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。   当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。   第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：   （一）因不可抗力致使不能实现合同目的；   （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；   （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；   （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；   （五）法律规定的其他情形。   《中华人民共和国农村土地承包法》   第四十九条以其他方式承包农村土地的，应当签订承包合同，承包方取得土地经营权。当事人的权利和义务、承包期限等，由双方协商确定。以招标、拍卖方式承包的，承包费通过公开竞标、竞价确定；以公开协商等方式承包的，承包费由双方议定。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。