江苏省南通市崇川区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0602民初2230号原告：林鉴撑，男，1970年12月30日出生，汉族，住浙江省临海市。委托诉讼代理人：吕果，江苏君哲律师事务所律师。被告：施立群，男，1993年8月27日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。第三人：鲁晓红，女，1957年8月26日出生，汉族，住江苏省南通市崇川区。原告林鉴撑与被告施立群房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月16日立案,因鲁晓红与本案具有利害关系，本院依法通知鲁晓红作为第三人参加诉讼，本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告林鉴撑及其委托诉讼代理人吕果，第三人鲁晓红到庭参加诉讼。被告施立群经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告林鉴撑向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即腾退房屋并修缮损坏的中央空调；2、判令被告以年租金40000元的标准，向原告支付自2021年2月2日至实际腾房之日止的租金；3.判令被告返还原告垫付的水电费839.28元;4.判令被告按年租金20%的标准支付违约金8000元;5.本案诉讼费由被告负担。事实和理由：2020年8月1日,原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将坐落南通市姚港路5号1幢1室的房屋出租给被告使用，租赁期为一年，自2020年8月1日起，租金为每年40000元，每半年缴一次，以后提前30天付款。被告拖欠房租累计半个月以上的，原告有权终止合同，收回房屋，被告应向原告支付年租金20%的违约金。被告在租赁期内擅自拆毁房屋内的中央空调，并拖欠下半年的房租两月有余，原告于2021年3月5日发函给被告，要求解除合同并腾退房屋，被告仍不予理睬。望判如所请。被告施立群未应诉答辩。第三人鲁晓红未陈述意见。原告林鉴撑围绕诉讼请求向本院提交了《房屋租赁合同》、房屋产权信息、与第三人签订的《房屋租赁合同》、与第三人的微信聊天记录、原告向南通市水务有限公司缴费凭证、房屋租赁合同解除通知函、顺丰快递寄运信息各一份、租赁房屋现场照片、与被告聊天记录截图、中央空调损毁图片各二张等。本院经审理认定事实如下：2020年8月1日，原告林鉴撑作为甲方出租方、被告施立群作为乙方承租方签订《房屋租赁合同》，内容为：原告林鉴撑将坐落于南通市崇川区的房屋出租给被告施立群；租赁期限为一年，自2020年8月1日至2021年7月31日；年租金为40000元，租金每半年支付一次，提前30天付款，另付押金5000元。被告施立群如逾期支付租金半个月以上，应向原告林鉴撑支付年租金20%的违约金等。2020年8月1日，原告林鉴撑将上述房屋移交给被告施立群。被告施立群于2020年7月27日和8月7日通过微信转款的方式向原告林鉴撑支付各10000元，合计20000元，被告施立群另向原告林鉴撑支付押金5000元。2020年12月10日，原告林鉴撑支付案涉房屋水费839.28元。2021年3月5日，原告林鉴撑向被告施立群发出书面《房屋租赁合同解除通知函》，内容为：一、自2021年3月5日起，双方签订的《房屋租赁合同》正式解除，限被告施立群于7日内履行腾房义务，配合原告林鉴撑进行交房验收。若被告施立群逾期不腾房的，视作放弃财物所有权及其他处分权利，原告林鉴撑有权将其作废弃物处理。二、限被告施立群在接到本通知书之日起三日内缴清2020年2月2日至实际腾退完毕之日止的租金、欠付水电费850元及违约金8000元，否则，原告林鉴撑将根据合同约定及相关法律规定采取法律手段及其他进一步措施，以维护原告林鉴撑的合法权益。该信件未能送达被告施立群。当日，原告林鉴撑通过微信将上述函件发送给被告施立群，被告施立群收到并予以回复。原告林鉴撑向被告施立群催要房租及水费无果，遂诉来本院。另查明，案涉房屋的产权人为第三人鲁晓红。2017年10月10日，原告林鉴撑与第三人鲁晓红签订《房屋租赁合同》，约定租赁期为5年，自2017年10月10日至2022年10月9日。原告林鉴撑与被告施立群签订案涉《房屋租赁合同》之前，征求过第三人鲁晓红的意见，第三人鲁晓红同意原告林鉴撑将案涉房屋转租给被告施立群。案件审理过程中，原告林鉴撑申请撤回要求被告施立群修缮损坏的中央空调的诉讼请求。本院口头裁定准予原告林鉴撑撤回该项诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国民法典》第七百零三条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第五百六十五条第二款规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，原告林鉴撑与被告施立群签订的《房屋租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同的约定履行各自义务。根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，被告施立群经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为自动放弃举证、质证及辩论的诉讼权利，相应的诉讼风险应由其自行承担，本院将根据原告林鉴撑提供的证据对本案事实予以认定。原、被告签订的《房屋租赁合同》约定，租金每半年支付，被告需提前30天付款。被告施立群如逾期支付租金，需按年租金20%的标准支付违约金等。从该约定可见，被告施立群应于2021年1月1日前向原告支付半年的租金20000元，被告施立群至今未能支付上述租金，已构成违约，原告林鉴撑有权要求解除合同。原告林鉴撑于2021年3月5日将解除租赁合同的书面函发送给被告施立群，故应确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年3月5日解除。被告施立群应向原告林鉴撑支付合同解除前的租金3506.85元（40000元÷365天×32天）。被告施立群应在合同解除后及时将所承租的房屋腾空并返还给原告林鉴撑，未能及时搬离腾空的，应支付占用期间的房屋使用费，故被告施立群应向原告林鉴撑支付自2021年1月3日起至实际交房之日止按每年40000元租金标准计算的房屋占有使用费。被告施立群应支付房屋承租期间的水费839.28元,同时原告林鉴撑应退还被告施立群押金5000元。关于违约金应按何种标准计算的问题。《房屋租赁合同》约定，被告拖欠房租累计半个月以上的，应按照总租金20%的标准向原告支付违约金。《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本案原、被告约定的租赁期限为一年，被告施立群按约支付了半年的租金，未支付下半年的租金引起本案纠纷，原告林鉴撑未提供证据证明因被告施立群延迟支付租金所造成的损失，原告林鉴撑要求按总租金的20%计算违约金，该标准明显过高，本院经综合考虑，酌定违约金以被告施立群欠付租金及房屋占有使用费之和为基准自2021年1月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍计算至被告实际付清该款之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款、第五百八十五条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告林鉴撑与被告施立群签订的《房屋租赁合同》于2021年3月5日解除；二、被告施立群于本判决生效之日起三十日内将位于南通市崇川区房屋腾空并恢复原状交付给原告林鉴撑；三、被告施立群支付原告林鉴撑水费839.28元；四、被告施立群支付原告林鉴撑房屋租金3506.85元，并按每年40000元的标准支付房屋占有使用费自2021年3月6日起至实际交房之日止；五、被告施立群以上述第四款未付租金及房屋占有使用费之和为基数，自2021年1月1日起按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.3倍的标准向原告林鉴撑支付逾期付款的违约金；以上三、四、五款，合计应由被告施立群支付给原告林鉴撑的款项，扣除原告林鉴撑应退还给被告施立群的押金5000元后，余款限被告施立群于本判决生效之日起十日内履行。六、驳回原告林鉴撑的其他诉讼请求。如果被告施立群未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费120元，减半收取计60元，由被告施立群负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费120元。审 判 员 徐建云二〇二一年四月二十日法官助理 赵 舒书 记 员 许美燕