北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3954号原告：北京豆乐餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧里******楼院**楼****。法定代表人：王慧英，总经理。委托诉讼代理人：罗文喜，男，北京豆乐餐饮管理有限公司员工。被告：中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司，营业场所北京市海淀区北蜂窝2号213室。负责人：韩建华，书记。被告：中国海洋置业有限公司，住所地北，住所地北京市西城区北三环中路**v>法定代表人：徐建，党委书记、董事长。以上二被告的委托诉讼代理人：杨晓敏，女，中国海洋置业有限公司员工。原告北京豆乐餐饮管理有限公司（以下简称餐饮公司）与被告中国海洋置业有限公司北京物业管理分公司（以下简称物业公司）、中国海洋置业有限公司（以下简称置业公司）确认合同无效纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告餐饮公司的委托诉讼代理人罗文喜、被告物业公司、置业公司的委托诉讼代理人杨晓敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。餐饮公司向本院提出诉讼请求：请求确认物业公司2015年11月31日与餐饮公司所签订的《租赁合同》无效。诉讼过程中，餐饮公司修正诉讼请求中笔误为2015年11月18日。事实和理由：2014年10月31日，餐饮公司与物业公司经友好协商签订了《租赁合同》，物业公司出租场地地址为北京市西城区北三环中路X号商房大厦第X层第X号共777平方米的房屋，作为写字楼配套，租赁期限自2014年11月1日起至2019年10月31日止，承租房屋租金标准为每月租金3800元。双方依约达成协议后，餐饮公司履行了合同所约定的义务，并对外进行职工食堂经营，应物业公司的要求用置业公司的营业执照对外经营。2014年，置业公司原法定代表人张福忠与餐饮公司接治，在商房大厦建设小吃城形式的餐厅，作为商房大厦配套食堂事宜，当时的构想是以案外人罗海轮个人的名义签订《房屋租赁合同》，然后进行装修，食药局验收合格后，以装修后的餐厅申请营业执照和卫生许可证，然后再以申办后的营业执照更改合同，所以2014年10月31日签订合同时乙方为罗海轮个人而后在装修过程中发现被告承诺的天然气无法使用，由于负二层的“太熟悉家常菜”已在使用燃气，原设计的流量不足以供两家餐厅同时使用，餐饮公司向天然气公司重新申请铺设主管线，费用方面大大超出餐饮公司的投资计划，此时装修已进入尾声，经协商由被告向天然气公司申请铺设天然气管线，费用由被告承担，当时因投入金额较大，无法向公司上级申报，无奈要求餐饮公司必须以置业公司为主体，商房大厦食堂的名义申办营业执照和卫生许可证，鉴于此餐饮公司便同意了该方案，置业公司法定代表人张福忠退休后，被告于2015年11月31日（18日）以公司名称变更为由要求变更《租赁合同》，当时被告未提出要求重新申请营业执照，此时根据有关部门的要求已经无法办理地下室餐厅的营业执照审批，被告要求必须以餐饮公司的名义签订《租赁合同》，于是便出现了餐饮公司和物业公司的《租赁合同》，签订合同之后的经营过程中，各相关管理部门的年检、临检等都需要被告配合提供相关手续。餐饮公司认为，1.二被告将地下空间用于餐饮用途出租，《租赁合同》本身违反法律、行政法规的强制性规定，涉案《租赁合同》约定的租赁标的物为777平方米，位于地下**，二被告至今并未提交对应的产权证明，该租赁物涉嫌违建。故《租赁合同》应确认为无效。2.根据《北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理办法》第八条的规定，地下空间用，地下空间用于出租的市房屋租赁管理的相关规定办理登记，禁止将违法建设的地下空间出租。3.根据《北京市人民防空办公室、北京市住房和城乡建设委员会关于印发北京市地下空间使用负面清单的通知》（京人防发（2019）136号），关于餐饮条款《北京市新增产业的禁止和限制目录（2018年版）执行指引（适用于中心城区）》中指出，地下空间不，地下空间不得登记“餐饮服务”政府、人防或住建部门有关利用地下空间从事餐饮服务的相关批准、备案文件的，可予办理登记。4.被告出租的标的物是否为合法建筑、是否取得乡镇政府、人防或住建部门有关利用地下空间从事餐饮服务的相关批准、备案文件，本案租赁合同法律关系的合法性存疑。综上，餐饮公司承租物业公司的场地涉嫌违建，受到相关行政限制，无法办理营业执照，给餐饮公司造成了巨大的经济损失。二被告作为物业经营者，应为餐饮公司提供食堂经营所必须的便利条件。物业公司、置业公司辩称，不同意餐饮公司的诉讼请求。出租的房屋有合法的手续，地下空间做，地下空间做餐饮有使用权证和备案公司所述违反法律法规，另案确认租赁合同是双方真实意思的表示，不违反法律法规，是合法有效的。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：物业公司是置业公司设立的分公司。物业公司、置业公司出示的京房权证西国字第XX**《房屋所有权证》记载：坐落于北京市西城区北三环中路**房屋建筑面积41773.60平方米，其中，地下室59，地下室598间10335.60平方米，房屋所有权人为北京京都物业管理中心。2015年11月18日，出租方物业公司（甲方）与承租方餐饮公司（乙方）签订《租赁合同》（餐饮公司在本案诉讼请求涉及的合同），约定甲方将位于北京市西城区北三环中路X号商房大厦X层X号共777平米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方作为写字楼配套使用，租赁期限为2015年12月1日至2019年10月31日，每月租金为3800元，合同总金额178600元。合同签订后，餐饮公司收到物业公司交付的案涉房屋。2016年12月，物业公司（甲方）、餐饮公司（乙方）、置业公司（丙方）签订《补充协议》，约定：鉴于甲乙双方于2015年11月18日签订了《库房租赁合同》，约定乙方自甲方处承租位于北京市西城区北三环中路X号商房大厦第X层的X号房屋，租赁期限为自2015年12月1日起至2019年10月31日止，甲方为丙方出资设立的分公司。现由于公司管理模式调整，甲方经营业务发生变化，经与乙方沟通，将《租赁合同》项下的全部权利义务转让给作为上级公司的丙方。2020年，法院受理原告置业公司与被告餐饮公司房屋租赁合同纠纷案，置业公司在该案向法院提出“请求法院判令餐饮公司腾空北京市西城区北三环中路X号商房大厦X层X号房屋并将其交还置业公司”等诉讼请求。餐饮公司在该案向法院提出“请求法院判决解除双方之间的《租赁合同》”等反诉请求。法院经审理认为，依法成立的合同受法律保护。置业公司所属物业公司与餐饮公司订立的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。物业公司2017年1月将其在《租赁合同》中的权利义务全部转让给置业公司，置业公司、餐饮公司之间因此存在租赁合同关系，该合同的约定对置业公司、餐饮公司均具有约束力。法院于2020年8月12日作出（2020）京0102民初11220号民事判决：“一、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司将北京西城区北三环中路X号商房大厦X层X号共777平米的房屋腾空交原告中国海洋置业有限公司收回。二、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司给付原告中国海洋置业有限公司二〇一九年七月一日起至二〇一九年十月三十一日期间的租金15200元。三、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司每月以3800元为基数，按照每日千分之五的标准分别给付原告中国海洋置业有限公司二〇一九年七月一日、八月一日、九月一日、十月一日起至实际给付之日止的滞纳金。四、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司按照每月3800元的标准向原告中国海洋置业有限公司支付二〇一九年十一月一日起至实际腾退房屋之日止的房屋使用费。五、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司给付原告中国海洋置业有限公司水费798元。六、自本判决生效之日起十日内，被告北京豆乐餐饮管理有限公司赔偿原告中国海洋置业有限公司罚款损失5000元。七、自本判决生效之日起十日内，原告中国海洋置业有限公司退还被告北京豆乐餐饮管理有限公司租赁保证金11400元。八、驳回原告中国海洋置业有限公司其他诉讼请求。九、驳回被告北京豆乐餐饮管理有限公司的反诉请求。”餐饮公司不服判决，提出上诉。二审法院经审理认为，置业公司所属物业公司与餐饮公司所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。后三方通过签订《补充协议》的方式，置业公司所属物业公司将其在《租赁合同》中的权利义务全部转让给置业公司，故置业公司与餐饮公司现系《租赁合同》的相对方，双方均应依照《租赁合同》的约定履行各自义务。二审法院于2020年11月27日作出（2020）京02民终9829号民事判决：“驳回上诉，维持原判。”餐饮公司不服二审法院（2020）京02民终9829号民事判决，向北京市高级人民法院申请再审。北京市高级人民法院经审查认为，置业公司所属物业公司与餐饮公司所签《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效。后餐饮公司、物业公司与置业公司三方通过签订《补充协议》的方式，物业公司将其在《租赁合同》中的权利义务全部转让给置业公司，故置业公司与餐饮公司现系《租赁合同》的相对方，双方均应依照《租赁合同》的约定履行各自义务。2021年3月24日，北京市高级人民法院作出（2021）京民申1041号民事裁定：“驳回北京豆乐餐饮管理有限公司的再审申请。”本院认为，本案争议焦点为《租赁合同》是否无效。《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。餐饮公司在本案就合同无效主张的事由非导致合同无效的法定情形，故其诉讼请求没有依据，本院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回北京豆乐餐饮管理有限公司的诉讼请求。案件受理费3872元，减半收取计1936元，由北京豆乐餐饮管理有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年四月二十五日书记员  陈欢