广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终665号上诉人（原审原告）：张红英，女，汉族，1975年9月11日出生，住址：广东省惠州市大亚湾区西区×××××××××××××××××××，身份证号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：孙华伟，广东鸿荣源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：惠州市中元和泰投资发展有限公司，住所地：惠州大亚湾西区富康国际1203室。法定代表人：袁某1。委托诉讼代理人：黄国庆，广东立邦律师事务所律师。上诉人张红英因与被上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2019）粤1391民初4833号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人张红英向本院提出上诉请求：一、依法撤销（2019）粤1391民初4833号民事判决，依法改判支付上诉人的一审诉讼请求。二、被上诉人承担一、二审案件受理费。事实和理由：一、一审法院认定：上诉人未提出严重影响正常居住使用的质量问题，而认定上诉人拒收无理，属于事实认定错误。（一）被上诉人认可上诉人在收到2018年1月25日《收楼通知书》后按约定时间收楼，也认可案涉小区物业对案涉房屋进行过维修。（二）根据上诉人证据三聊天记录载明：1、物业维修过程中，至少有二名维修人员持续进行了5天以上才完成维修施工；2、维修内容至少包括“南入口窗户开裂、一楼大厅南面窗户渗漏、一楼厨房北面窗户渗漏、一楼大厅西面窗户渗漏、三楼除止水钉、一楼厨房管口渗漏、三楼电梯井对面外墙渗漏、二楼厨房西面窗户渗漏”等质量问题，新房交付出现这么多的质量问题，却被一审法院所否决，那什么情况下才能被认定为“严重影响正常生活居住呢”？一定要达到房屋被水淹没的程度吗？虽然被上诉人不认可上诉人证据三的真实性，但根据经验法则，房屋经竣工验收后，前期物业公司会全面介入，开发商将收楼、维修事宜一揽子委托给物业公司代办属于生活常识。另一方面，由一审法院审理的（2019）粤1391民初2849号号物业服务纠纷一案中，作为案涉小区的碧桂园物业服务公司向一审法院提交的证据八，其内容与上诉人证据三基本一致，可以印证上诉人证据三的真实性。可见，被上诉人在一审庭审中作了不实的陈述，案涉房屋在维修前具有非常严重的质量问题，当事人有权拒收。二、上诉人主张交房时间为2019年10月23日，被上诉人在庭审中也承认了该事实。在双方对房屋交付日期不存异议的情况下，一审法院仍推定被上诉人的交房日期为2018年2月1日，属于事实认定错误。被上诉人惠州市中元和泰投资发展有限公司答辩称，一、一审法院认定事实清楚、适用法律准确，其作出的判决应当予以维持。1、一审法院认定的交房时间符合事实和法律。根据双方合同第八条的约定，交楼条件为五方竣工验收，答辩人在2017年12月8日五方竣工验收合格后，在2018年1月25日向被答辩人寄送了入伙通知书，被答辩人签收后拒不收楼，根据双方签订的补充协议第11条的约定，被答辩人收到收楼通知书后未能按时收楼的，视为答辩人已履行了通知义务，收楼通知书的届满之日即为涉案房屋的交付时间。故一审法院推定的2018年2月1日为收楼时间符合事实。2、被答辩人所称的答辩人在庭审中认可交房时间2019年10月23日是错误的，答辩人仅仅是认可被答辩人在2019年10月23日才过来办理收楼手续。综上，一审法院应当予以维持。原审原告张红英向一审法院提出变更后的起诉请求：一、判令被告因逾期交房而向原告支付违约金449748元（以总房款3720000元为基数，利率按日万分之一计算，从约定的交房日期第二日起算即2016年7月1日起算至2019年10月23日，合计1209天，计算违约金为449748元）；二、判令由被告承担所有的诉讼费用。一审法院认定事实：2016年4月27日，原告张红英与被告中元和泰公司签订《商品房买卖合同》，主要内容：一、原告购买的商品房为惠州大亚湾西区龙城一品花园89栋101号房，该商品房单价为每平方米10219.49元，总金额为372万元；二、付款方式及期限，原告于2016年4月27日之前付清总房款30%的首期款112万元（含定金），余款260万元办理银行按揭手续，在合同签订之日起15日内原告办理完毕住房银行按揭手续，贷款金额及年限以银行最终审批为准；三、交付期限，被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；四、被告逾期交房的违约责任，被告如未按合同规定的期限将商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理，逾期不超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之一的违约金，合同进行履行，逾期超过90日后，原告有权解除合同。被告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的2%向原告支付违约金，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金；五、交接，商品房达到交付使用条件后，被告应当书面通知原告办理交付手续。双方进行验收交接时，被告应当出示工程竣工验收报告，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，被告还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。被告不出示证明文件或出示证明文件不齐全，原告有权拒绝交接，由此产生的逾期交房责任由被告承担。原告在收到收楼通知之日起，应按照被告规定的期限内前来办理收楼手续，超过收楼通知书规定的期限7日内原告未来办理收楼手续，视为原告同意接收本套商品房，房产风险转由原告承担。合同还就双方的其他权利义务进行了约定。当天，原被告签订了《合同补充协议》，主要内容：……11、在出卖人按照本合同第十一条向买受人提供相关文件后，买受人不得拒绝或者拖延办理交付手续；否则，出卖人按买受人在买卖合同中所记载的通讯地址寄送《收楼通知书》后，即视为出卖人已履行了交房通知义务，而且，《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为本商品房的交付时间，如超过收楼期限未办理收楼手续，从通知买受人办理收楼及收楼手续之日内起计收物业管理费；……13、被告如违约赔偿金最高额度累计不超过总房款的3%；……17、本补充协议是原被告双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与原合同具有同等法律效力，若本补充协议与原合同有不一致之处，以本补充协议为准。合同签订后，原告在2016年6月30日前已向被告中元和泰公司支付了上述房屋的全部购房款。2016年7月25日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《补充协议书》，主要内容：一、乙方确认甲方邮寄的《致二期全体业主告知书》已经收到并知悉该告知书内容。二、甲乙双方现一致确认双方于2015年10月27日所签订《商品房买卖合同》（预售）项下商品房的备案登记时间调整为2016年10月20日前、交付时间调整为2016年10月28日前；三、甲乙双方所签订的《商品房买卖合同》（预售）的约定与本补充协议不一致的，以本补充协议为准。2017年12月28日，涉案工程已经建设单位中元和泰公司、监理单位惠州市东风工程建设监理有限公司、施工单位中建二局第四建筑工程有限公司、勘察单位地矿赣西地质工程勘察院惠阳分院、设计单位深圳市清华苑建筑设计有限公司五个单位验收合格。2018年1月23日，惠州大亚湾经济技术开发区住房和规划建设局出具《房屋建筑工程和市政基础工程竣工验收备案表》，处理意见为经核查，位于惠州市大亚湾区龙城一品二期（20-28、59-91栋）工程的竣工验收备案文件齐全，建设规模：94742.13平方米，对照该工程质量监督机构提出的《建设工程质量监督情况说明》编号：2013081根据《建设工程质量管理条例》同意予以备案。2018年1月25日，被告中元和泰公司向原告邮寄发出《收楼通知书》，主要内容：“你所购买的房屋交接验收日期：自2018年2月1日起我司将全面开始办理交楼手续，如果你不能在规定的时间内前来办理收楼手续，则按《商品房买卖合同》及《补充协议》之约定，视为将房屋正式交付，房屋的风险责任均自交付之日转移”，原告于2018年2月1日签收。2019年1月15日，被告再次向原告邮寄发出《收楼催告函》，原告于同日签收。2019年4月9日，涉案房屋办理了不动产权登记，证号为：粤（2019）惠州市不动产权第4022278号。后，原告认为被告未在合同约定期限内交房已构成违约，遂向本院起诉，请求判如所请。一审法院认为，原告张红英与被告中元和泰公司签订的《商品房买卖合同》及《补充协议书》的主体资格和内容不违反法律规定，是双方当事人的真实意思表示，上述合同真实、合法、有效，双方应当诚实信用履行。合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部的购房款，履行了合同约定的义务。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》约定：“被告应当在2016年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具工程竣工验收报告，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用”，本案中，被告未在2016年6月30日前向原告交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。原被告双方签订的《商品房买卖合同》的约定：“原告在收到收楼通知之日起，应按照被告规定的期限内前来办理收楼手续，超过收楼通知书规定的期限7日内原告未来办理收楼手续，视为原告同意接收本套商品房，房产风险转由原告承担”，本案中，涉案房屋于2017年12月8日验收合格后，被告于2018年1月25日通过快递向原告邮寄送达了《入伙通知书》，原告于2018年2月1日签收，依照双方签订的《商品房买卖合同》约定，视为被告已于2018年2月1日将涉案房屋交付给原告。对于原告提出因被告房屋存在漏水的质量问题而拒绝收楼的意见，因涉案房屋已经验收合格，符合原被告签订的《商品房买卖合同》约定的交付条件，且原告未提出证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，因此，对原告的上述意见，本院不予采信。同时，原被告于2016年7月25日签订的《补充协议书》，已经将交房时间调整为2016年10月28日。因此，被告向原告支付的违约金应自2016年10月29日起计算至2018年2月1日止共计460日。原告诉请被告支付自2016年7月1日起至2019年10月23日止的违约金的诉请，超出上述部分，没有事实及法律依据，本院不予支持。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》约定：“被告逾期交房的，逾期超过90日，自最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金”，对此，本院对原告要求被告以总房款3720000元为基数，利率按日万分之一支付违约金的诉请，予以支持。被告辩称，应按原、被告双方签订的《合同补充协议》的约定：“被告如违约赔偿金最高额度累计不超过总房款的3%”支付违约金，根据《中华人民共和国合同法》第四十条的规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”，因该被告的违约条款与原告的违约条款相比显失公平，减轻了被告因违约而产生的责任，应为无效条款，因此，本院对被告的辩称意见不予采纳。因此，被告应向原告支付逾期交付违约金为171120（3720000×0.0001×460）元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百一十四条及《最高人民法院关于适用的释解》第九十条的规定，判决如下：一、被告惠州市中元和泰投资发展有限公司在本判决生效之日起十日内向原告张红英支付违约金171120元；二、驳回原告张红英的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8046.22元（原告已预交18280元），由被告惠州市中元和泰投资发展有限公司负担3061.42元，由原告张红英负担4984.8元。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院经审理查明，原审查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，本案二审的争议焦点是：被上诉人应当如何向上诉人支付逾期交房违约金。本院对此分析如下：根据双方签订的《商品房买卖合同》及双方于2016年7月25日签订的《补充协议书》的约定，被上诉人应当于2016年10月28日前将符合合同约定的商品房交付买受人使用。现被上诉人未在上述期限前交付房屋，已构成违约，应承担相应的违约责任。至于逾期交房违约金的计算问题。本案中，涉案房屋于2017年12月28日验收合格，于2018年1月23日经竣工验收备案，在符合合同约定及法定的交付条件的情况下，被上诉人于2018年1月25日通知上诉人收楼，要求上诉人于2018年2月1日办理收楼手续，视为被上诉人已于2018年2月1日交付涉案房屋。对于上诉人提出因涉案房屋存在质量问题而拒绝收楼，涉案房屋的交房时间为2019年10月23日的意见，因涉案房屋已经竣工验收备案，符合商品房交付条件，且上诉人未提出证据证明涉案房屋存在主体结构质量不合格或者严重影响正常居住使用的质量问题，上诉人的上述意见无据，本院不予采信。因此，被上诉人应支付逾期交房违约金的日期应自2016年10月29日至2018年2月1日止共460日，一审法院计算逾期交房违约金正确，本院予以维持。综上所述，上诉人的上诉请求无理，本院不予支持。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费8046.22元，由上诉人张红英负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  丁晓鹏审 判 员  胡 江二〇二一年四月十五日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮