重庆市渝北区人民法院  重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初4038号     原告：重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司，住所地重庆市渝北区新溉大道229号，统一社会信用代码91500112346034144G。法定代表人：曾维全，总经理。委托诉讼代理人：罗登文，重庆坤源衡泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张璇，重庆坤源衡泰律师事务所律师。被告：高莉琳，女，汉族，1962年5月16日出生，住重庆市江北区。委托诉讼代理人：黎明，北京市京师（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向心执，北京市京师（重庆）律师事务所律师。原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司与被告高莉琳房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法由审判员王婷婷独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司的委托诉讼代理人张璇，被告高莉琳及委托诉讼代理人黎明到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司向本院提出诉讼请求：被告支付原告违约金100万元，退还履约保证金16万元、转让费30万元。事实和理由：2015年3月1日，原告与曾维全签订房屋租赁合同，约定被告将位于重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景项目第九栋负一层、负二层房屋出租给曾维全，租期2015年3月1日到2029年12月31日。曾维全在上述房屋上开办重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司。原告为经营业务进行大规模装修，产生装修费上百万。直到2017年12月，被告的出租人重庆蓝霸汽车配件有限公司（以下简称蓝霸公司）因租赁期限到期要求收回案涉房屋，原告才知道被告无约定期限转租权的事实，据此，被告构成违约。为维护原告合法权益，原告诉至法院。被告高莉琳辩称，被告在与原告法定代表人曾维全签订租赁合同时，曾维全为确保被告有该房产的合法出租权利，查看了被告与蓝霸公司的租赁合同，提出鉴于投资额较大，要求租赁期限延长至2029年12月31日，但被告与蓝霸公司租赁合同未涵盖这么长时间，为维护曾维全利益，被告向房屋产权方重庆乙嘉房地产开发有限公司（以下简称乙嘉公司）说明情况并提出申请，在被告与蓝霸公司租赁合同结束后，由乙嘉公司与原告方签订租赁合同，租赁期限延长至2029年12月31日，乙嘉公司同意，原、被告亦按此方案签订房屋租赁合同，蓝霸公司亦知情；2017年11月，由于原告经营不善，被告作为原告股东积极引进华西品牌，而后，在2017年12月8日，被告作为原告股东再次以原告名义向产权方乙嘉公司提出延长租约申请，乙嘉公司签字同意；原告未按租赁合同约定按时足额缴纳租金，至今仍未支付，根据合同约定，履约保证金不应退还；转让费是原告自身考察评估后，自愿支付被告的，不应退还；被告是原告的股东兼高管，不会做出有损原告利益的行为。综上，请求驳回原告诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告举示了一份案外人蓝霸公司与被告签订的《房屋租赁合同》，显示2013年7月28日，蓝霸公司作为甲方，将渝北区×大道×号面积115.90平方米的房屋出租给乙方，租期2013年8月1日至2017年12月31日。2015年3月1日，以被告为甲方，曾维全为乙方，双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景项目第九栋负一层、负二层房屋租赁给乙方，负一层面积3007.22平方米，负二层面积90平方米，租赁期限2015年3月1日至2029年12月31日，租金：从2015年3月1日至2015年6月30日为免租期，从2015年7月1日起计收租金，租赁期内第一年负一层每月租金40元/平方米，负二层每月租金100元/平方米。物管费每月现按2元/平方米计收。从第二年起，每年租金递增一次，每次在上次租金基础上递增5%，以此类推。本合同实行先付租金及物管费后使用房屋，每季度缴纳一次租金及物管费的原则，租金支付方式如下：合同签订日，乙方应向甲方支付履约保证金16万元及转让费30万元……，其中转让费所承租房屋的商业机会价值，现乙方经考察评估，自愿支付甲方30万元转让费。合同到期后房屋无损坏以及乙方没有致使合同无法履行的违约行为，甲方全额退还履约保证金（不计息），如有违约行为致使合同无法履行则履约保证金不予退还。乙方必须提前25日交清下个季度的房屋租金及物管费。第十一条约定甲方违约责任，甲方需保证有合法15年转租权，若无转租权或者出现租期不够导致合同不能正常执行，甲方应支付乙方违约金100万元。第十二条约定，租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除本合同，收回房屋，并且乙方应返还甲方免租期间的租金，同时已缴纳的合同履约保证金不予退还，同时，乙方支付甲方违约金100万元……（5）未按本合同约定按时足额缴纳租金及应当由乙方交纳的各项费用。其后原告成立，被告与曾维全均为其股东，曾维全为法定代表人。 2015年5月25日，被告出具收据收到原告支付的保证金16万元、房屋转让费30万元。原告举示2015年4月27日《室内装饰装修工程施工合同》及付款收据，拟证明为装修案涉房屋向案外人重庆慕铭装饰工程设计有限公司支付装修款1 417 500元。被告对证据三性不认可。被告举示申请，拟证明蓝霸公司与被告租赁合同到期前，被告为原告争取延长合同期，得到了产权方的同意。该申请显示，2017年12月8日，原告盖章向乙嘉公司（案涉房屋产权人）出具申请，主要内容是：贵司就巴蜀丽景小区房屋与蓝霸公司签订租赁合同，租期内蓝霸公司又将房屋转租给重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司（高莉琳），租赁期限按照贵司与蓝霸公司期限为准，时至今日不足两年（租赁期截至到2019年6月5日）。目前原告正引进华西牙科有限责任公司这个知名品牌，同时华西牙科有限责任公司、四川道禾医院管理集团有限公司和原告拟定了长期战略合作项目，为了保护这三家公司长期合作利益，鉴于此，我方特向贵司申请在2019年6月5日后，由原告直接与乙嘉公司签订房屋租赁合同，租赁时间从2019年6月6日至2029年12月31日，租赁合同版本以贵司合同版本为准，合同可分五期签订，原告同意按每期签订房屋租赁合同期的贵司根据市场核定价格为准，否则原告可以放弃承租该房屋。申请下方手写：拟同意，合作期间如果租赁价格低于市场价格，我司有权不续签合同，并加盖乙嘉公司印章。原告对该申请不认可，认为被告曾管理原告事务，系被告私自加盖。第一次庭审结束后，原告出具《情况回复》，针对该申请，回复载明：“该申请上原告盖章与乙嘉公司盖章虽均为真实，但该申请并不是通过被告斡旋达成的意向性协议，客观事实是，因被告与蓝霸公司租赁合同即将到期，原告为了能继续租赁房屋挽回被告违约造成的损失，自行与乙嘉公司达成的此意向性协议，被告对该申请并未贡献任何力量。”第二次庭审法庭询问申请原件为何为被告持有，原告表示申请不是原告达成的，原告不清楚有这个申请。被告举示借条（复印件），拟证明2018年1至3月的租金，实际为华西牙科有限责任公司以原告名义向蓝霸公司支付。原告不认可。原告举示《关于房屋租赁合同到期的告知函》，显示2018年1月29日，蓝霸公司向原告发函，载明：贵院从高莉琳处转租的重庆市渝北区民安大道1000号巴蜀丽景第九栋及重庆市渝北区×大道×号房屋场地，系2013年7月28日我司与高莉琳签订的房屋租赁合同中高莉琳承租的范围，我司与高莉琳的租赁合同已于2017年12月31日到期终止，高莉琳亦未续租，故应将该租赁物业及时返还我司，否则贵司将承担相应法律责任。附：2013年7月28日我司与高莉琳签订的两份《房屋租赁合同》。被告陈述，蓝霸公司不知晓原告向乙嘉公司延长租期的事宜，故发此函。原告陈述，我方接函后就向蓝霸公司退房了，被告不认可。另，原告和华西牙科有限责任公司、四川道禾医院管理集团有限公司（以下简称道禾公司）共同成立重庆华西牙科医院管理有限责任公司（以下简称华西牙科管理公司，该公司2018年8月7日成立，以上三公司2019年12月31日成为股东）。2018年5月23日，蓝霸公司公司与道禾公司就案涉房屋（不同部分的面积）签订四个租赁合同，租期开始时间2018年1月1日至2018年3月6日不等，截止时间2019年6月5日。2019年5月30日，乙嘉公司与华西牙科管理公司签订《房屋租赁合同》，租赁案涉房屋，租期2019年6月6日至2027年6月5日。另，在此之前，原告陈述，华西牙科管理公司重新进行了装修。被告陈述，华西牙科管理公司仍在使用既有装修，只是改动了一部分。本案被告曾起诉本案原告及曾维全，要求2017年8月、2017年11月、2017年12月租金及利息。2020年9月23日，我院作出（2020）渝0112民初20059号民事判决书，认定曾维全签租赁合同系为发起人为设立公司而签，应由成立后的公司即原告承担责任，判决本案原告支付本案被告2017年8月、2017年11月、2017年12月租金、物业费共计432 399元及利息（该利息以144 133元为基数，从2017年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以288 266元为基数，从2017年9月6日起按照中国人民银行同期贷款利率计算至2019年8月19日；以432 399元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）。该判决已生效，被告陈述，尚未收到判决款项。本案被告在该案中陈述，双方租赁合同于2018年1月1日合意解除；本案原告在该案中陈述，由于双方租赁合同期限超出蓝霸公司与被告签订的租赁合同期限，致使我方无法继续承租，蓝霸公司通知我方搬离，遂于2018年1月1日终止合同。诉讼中，被告认为原告存在迟延支付租金违约行为，不应退还履约保证金，原告认为，迟延支付租金已经在另案承担了损失，不应重复计算，本案保证金金额过高应退还。本院认为，生效判决已确认曾维全为设立原告公司以自己名义对外签订合同，由原告承担责任，故本案原告具有诉讼主体资格。原被告签订的租赁合同涉及蓝霸公司与被告租赁期内的部分系双方真实意思表示，合法有效，双方在另案中同意租赁合同已于2018年1月1日终止，本院予以确认。本案的争议焦点是，原告以被告超出与上家蓝霸公司的租赁期限与下家原告签租赁合同、致使原被告的合同不能履行为由构成违约是否成立。本院认为，根据本院查明事实，原告其后投资设立了华西牙科管理公司，并由华西牙科管理公司承租案涉房屋、直接与产权人签订租赁合同，被告举示的证据（申请）显示以上合同的订立是被告作为原告股东促成的结果，虽原告第一次庭审中称被告曾掌握原告事务，系自行在申请上加盖公章，但与被告作为原告股东为了原告利益奔走并不矛盾，原告关于申请的第二次陈述（申请系原告自己达成），与第三次陈述（申请不是原告达成、不清楚有这个申请）存在矛盾之处，本院不予采信。综上，原、被告的租赁合同虽表面上结束了，但原告承租被告案涉房屋以另一种方式（以被告促成的原告投资的主体与产权人直接签订租赁合同的方式）存在，相当于原告仍承租案涉房屋。故原告以被告超出与蓝霸公司的租赁期限与原告签合同致使原被告合同履行不能构成违约为由，要求被告支付违约金100万元，本院不予支持。关于转让费，由于合同未约定转让费的退还，且原告仍以另种方式实际承租案涉房屋，故本院对原告要求被告退还转让费30万元的诉讼请求不予支持。关于履约保证金，根据租赁合同约定，迟延支付租金不应退还履约保证金，原告存在迟延支付租金的行为，且在另案承担了利息损失，本案中的履约保证金应按违约金处理，原告提出过高的抗辩。违约金的标准根据法律规定本院按损失的1.3倍掌握，即在另案1倍损失的基础上本案原告还需承担0.3倍损失，计算为：16万元减去“以144 133元为基数，从2017年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率0.3倍计算至2019年8月19日；以288 266元为基数，从2017年9月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的0.3倍计算至2019年8月19日；以432 399元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的0.3倍计算至付清之日止”，被告应承担退还责任。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告高莉琳于本判决生效后十日内支付原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司履约保证金（该履约保证金以16万元减去以下金额：“以144 133元为基数，从2017年6月6日起按照中国人民银行同期贷款利率0.3倍计算至2019年8月19日；以    288 266元为基数，从2017年9月6日起按照中国人民银行同期贷款利率的0.3倍计算至2019年8月19日；以432 399元为基数，从2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的0.3倍计算至付清之日止”）；二、驳回原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费17 940元，减半收取8970元，由原告重庆弗莱堡口腔医院有限责任公司负担4485元，由被告高莉琳负担4485元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审    判    员     王 婷 婷                              二〇二一 年 三 月 二十九 日 书    记    员      楚    仑  1