吉林省长春市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）吉01民终118号上诉人（原审被告、反诉原告）：刘成，男，1977年4月27日生，汉族，住吉林省公主岭市。委托上诉代理人：王夺，系刘成妻子。被上诉人（原审原告、反诉被告）：公主岭市时代花园物业有限责任公司。住所：吉林省公主岭市迎宾路。法定代表人：卢哲，系总经理。委托诉讼代理人：毕莉莉，吉林衡丰律师事务所律师。上诉人刘成因与被上诉人公主岭市时代花园物业有限责任公司（以下简称时代花园物业）物业服务合同纠纷一案，不服吉林省公主岭市人民法院（2020）吉0381民初2323号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。刘成上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判刘成无需支付物业费或按照其实际的物业管理服务等级支付物业费；2.撤销一审判决第三项，改判支持刘成的诉讼请求；3.一、二审案件受理费由时代花园物业承担。事实和理由：一、一审无视国家法规规定主观判定。原审判决书认定的《物业管理条例》属于管理性规定，并非效力性规定，与事实实际有误，《物业管理条例》是国家最高行政机关颁布的行政法规，不是哪级行政部门的规章制度，纵观全文，有很多强制性的，非常明确具体的规定，具有非常明显的约束作用。业主没有与时代花园物业签订合同，时代花园物业与开发商签订的前期物业服务合同，未经过招投标手续也未经过主管部门批准，时代花园物业是违法进入小区。时代花园物业未将收费标准备案，服务也未达到五级物业服务管理等级，没有物业管理资质，不应收取物业费,时代花园物业的管理极差，小区卫生长期无人清理，无人看守大门，公共设施损害不及时维修，小区频繁发生刑事案件，影响业主的人身和财产安全。物业不经过公示，物业费随意涨价，收费过高,小区公共区域私建车库并出售，将住宅改为商用,私设广告收取费用,房屋漏水物业不管,不交物业费就将水管掐断,时代花园物业在收取物业费以外还收取电梯费、电梯维修费等其他费用，没有管理部门收费批件，属于违法收费、乱收费。时代花园物业阻扰业主成立业主委员会（以上问题有业主签字按手印为证）。二、一审法院认定事实错误。1.时代花园物业提供的物业服务水平与其收费标准不符。首先刘成和时代花园物业从未签过《前期物业服务合同》，根据时代花园物业一审提交的与吉林省佳昀房地产开发有限公司《前期物业服务合同》，收费标准为多层住宅1.00元／月·米，高层住宅1.20元／月·米。根据《物业服务收费管理办法》第六条规定，物业服务价格应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，因此时代花园物业应按该收费标准提供对应的物业服务。《物业服务收费管理办法》第七条的规定，物业服务公司的收费标准应当报当地价格主管部门和房地产行政主管部门备案。时代花园物业依据前期服务合同收费，从未办理审批手续，也未在物业管理部门备案，其收费标准和服务内容未经行政主管部门审查，也从未向业主公示。根据《吉林省住宅小区物业管理服务政府指导价格》相关规定，普通住宅的物业收费需达到二级以上物业管理服务等级才能按照每平方米1元的收费标准收费，普通住宅的物业收费需达到一级以上物业管理服务等级才能按照每平方米1.2元的收费标准收费，但根据《吉林省住宅小区物业管理服务等级标准》相关规定，时代花园物业未达到一级或二级物业管理服务等级，甚至未达到五级物业管理服务等级，却按照一级或二级物业管理服务等级的标准收费，时代花园物业提供的物业服务水平显然与其收费标准不符。2.时代花园物业不应收取物业管理服务费或应按照其实际物业管理服务等级收取物业费。一审中刘成已经提供了可以证明时代花园物业物业管理服务水平未达到其收费等级标准的证据，但一审法院在时代花园物业未达到相应服务水平的情况下，判决刘成按照时代花园物业单方提供的所谓的“合同”收费标准缴纳全部物业费，显然有失公平。根据《吉林省物业服务收费管理实施细则》第十二条第二款规定：“物业管理服务等级标准五级以下的物业管理企业，不得收取物业管理服务费。”时代花园物业的物业管理服务等级未达到五级物业管理服务等级，不应收取物业管理服务费，或按照时代花园物业实际的物业管理服务等级收取物业费。3．时代花园物业重复收费。时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》第七条约定，时代花园物业采取的物业服务是包干制。《物业服务收费管理办法》第十一条第一款规定：“实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。”《物业服务收费管理办法》第十一条第三款规定：“物业服务成本构成一般包括以下部分：1．管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2．物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用．．．”。电梯维修费和电梯电费属于物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用，时代花园物业在收取物业费以外仍收取电梯维修费和电梯电费，属于违法收费（有公主岭住建和城乡建设局的红头文件为证）该项费用刘成不应再继续缴纳，时代花园物业已经收取的该项费用应当退还给刘成。综上所述，一审法院事实认定错误，判决结果明显有失公平，请二审法院依法改判，支持刘成的上诉请求。时代花园物业辩称：时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订的前期物业服务合同合法有效，物业管理条例是提倡招标，不是应当招标，故我方进入小区服务是合法的。2017年12月15日住房和城乡建设部办公厅发布的《住建房201775号文件》取消了物业服务资质核定相关工作，就不存在通过具体几级资质来收取物业费的问题，应根据双方的合意，我方有前期物业服务合同，我方按物业合同履行了合同义务，我方不存在重复收费的问题，电梯维修费是走专项维修基金，二次供水是因时代花园小区是全公主岭地势最高的地段，国家供水上不去，导致经常停水问题，所以我方才会提供二次供水。对公共照明的费用是业主实际电费消耗，物业没有收取委托费用，这些费用全部交给电业局，在一审中已经提交了全部票据。故一审判决认定事实清楚，适用法律正确。请二审法院维持原判，驳回上诉。时代花园物业向一审法院起诉请求：1.判令刘成立即支付2016年9月12日至2020年9月12日止的物业管理服务费5480元及违约金，违约金按照应付金额每日千分之三支付，从2016年9月12日起至实际给付之日止；2.判令由刘成承担本案全部诉讼费。事实与理由：时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订了前期物业服务合同，合同约定时代花园物业对公主岭市时代花园小区提供物业管理服务。前期物业服务合同约定了物业服务内容、物业服务期限、双方权利义务、物业服务费、物业的经营与管理、物业的使用与维护、物业维修经费、违约责任等事宜。合同签订生效后，时代花园物业即按合同约定履行了全部物业管理服务。刘成作为小区的业主之一，接受了时代花园物业的服务，理应按《物业管理条例》和《前期物业服务合同》规定向时代花园物业交纳物业管理费。但经时代花园物业一再催缴，却一直未按合同约定支付物业管理费用。经核算，刘成的房屋建筑面积为90平方米，自2016年9月12日至2020年9月12日止，欠时代花园物业物业费金额5480元。同时根据前期物业服务合同的规定，刘成应按照应付金额每日千分之三支付违约金。刘成辩称：我住在时代花园小区X栋X单元XXX室，房屋面积为90平方米。2010年3月8日取得房屋钥匙，从8月份开始交物业费交到12月份，一共交了781元左右。2011年交纳物业费1032元。后来由于时代花园物业没有服务到位，所以2016年9月12日至今的物业费没有交纳。业主没有与时代花园物业签订合同，时代花园物业与开发商签订的前期物业服务合同，未经招投标手续也未经过主管部门批准，时代花园物业是违法进入小区，因此前期物业服务合同违反强制性规定，应属无效。时代花园物业未将收费标准备案，服务也未达到五级物业服务管理等级，没有物业管理的资质，不应收取物业费。时代花园物业的物业服务极差，小区卫生长期无人清理，无人看守大门，公共设施损害不及时维修，小区频繁发生刑事案件，影响业主的人身和财产安全。物业费随意涨价，收费过高。小区公共区域建设车库并出售，将住宅改为商用。私设广告收取费用。房屋漏水物业不管。不交物业费就将水电掐断。时代花园物业在收取物业费以外还收取电梯费用、电梯维修费用等其他费用，没有收费的批件，属于违法收费。时代花园物业阻挠业主成立业主委员会。刘成向一审法院提出反诉请求：1.要求时代花园物业返还刘成2011年至2016年向时代花园物业交纳的物业费、电梯维修费、电梯电费共计4345元；2.诉讼费用由时代花园物业承担。事实和理由：同刘成上述答辩意见。时代花园物业辩称，刘成要求时代花园物业返还已缴纳的物业费于法无据。根据物业管理条例第25条规定，我们物业公司已经实质性履行了前期服务合同，并雇佣了员工等，有大量的消费投入。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第6条规定，即刘成仅以自己未享受到部分相关物业服务为由抗辩是不符合法律规定的，故时代花园物业不应该返还刘成已经缴纳的物业费。一审法院认定事实：刘成是公主岭市时代花园小区的业主，居住于该小区******，房屋面积为90平方米。时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订《前期物业服务合同》，约定时代花园物业对时代花园小区的前期物业服务年限为2010年7月1日至2030年7月1日。物业服务费采用包干制形式收取。多层住宅每月每平方米1元。高层住宅每月每平方米1.2元。配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用依据《公主岭市物业服务收费管理实施办法》规定或经协商确定执行。刘成未交纳2016年9月12日至今的物业费，之前物业费已交纳。一审法院认为：一、关于《前期物业服务合同》的效力问题。判断合同效力的依据为是否违反法律和行政法规的效力性强制规定。虽然《物业管理条例》要求住宅物业的建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业，但该规定属于管理性规定，并非效力性规定。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》要求物业管理企业具备相应资质，但该管理办法属于部门规章、管理性规定。是否经过招投标方式选聘物业管理企业，属于行政机关是否应进行行政处罚的范畴，不影响合同的效力。对于物业服务合同的备案管理亦系地方性法规的规定，其目的是便于行政机关对各小区的物业服务进行监督和管理，对于物业服务合同的效力并无直接影响。刘成以此为由，主张前期物业服务合同无效的抗辩理由不能成立。本案中，时代花园物业与吉林省佳昀房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》合法有效。二、有关物业费的具体交纳问题。时代花园物业根据合同约定对时代花园小区提供了物业管理服务，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。虽刘成与时代花园物业之间未签订物业服务合同，但时代花园物业已实际为时代花园小区提供物业服务多年，刘成作为业主理应按照吉林省佳昀房地产开发有限公司与时代花园物业签订的《前期物业服务合同》中约定的收费标准按时向时代花园物业交纳物业服务费。在物业服务需求多样化、服务标准不统一的背景下，业主积极交纳物业费用是物业服务企业提供更好物业服务的物质基础和前提条件。只有交纳物业费用，才能保障物业服务的良好运转。物业服务存在瑕疵不是业主不交纳物业费用的理由。刘成居住于公主岭市时代花园小区X栋X单元XXX室，房屋面积为90平方米。《前期物业服务合同》确立了住宅的物业相关费用的收费标准，不违反法律的强制性规定。时代花园物业提供了证据张贴在各单元门上的催款通知的照片，证明其物业费收取标准已向业主公示及主张。刘成的代理人也承认未交纳2016年9月12日至今的物业费，之前物业费已交纳。时代花园物业同意刘成2016年的物业费可以按照每月每平方米7毛收取，但是2017年7月份开始按每月每平方米1元计算。故对于时代花园物业要求刘成给付既定发生相关物业费用的诉讼请求，法院予以支持。具体为：2016年9月12日至2017年6月30日物业费为598.50元（0.7元／平方米／月×9.5个月×90平方米）、2017年7月1日至2020年8月31日物业费为3420元（1元／平方米／月×38个月×90平方米）、二次供水电费950元（240元／年／12个月×47.5个月）、公共照明费197.92元（50元／年／12个月×47.5个月），上述款项共计5166.42元。在新时期，业主对物业服务的期盼逐渐提高，对物业服务企业的服务提出了新的更高要求，故更需要物业服务企业适应时代发展需要，切实增强自身服务能力水平，转变服务理念，加强与业主的沟通，听取业主的需求和建议，及时把握业主对物业服务工作的新期待，积极适应业主对多层次、多领域、多样化的物业服务需求，提高服务质量和效率，切实增强业主的幸福感和满意度。关于时代花园物业违约金之诉讼请求，鉴于时代花园物业在物业服务过程中存在工作上的瑕疵，刘成并非恶意欠费，故一审法院不予支持。三、关于反诉问题。时代花园物业在物业服务中不可能做到尽善尽美，存在各种各样的问题难以避免，双方应多进行沟通。在时代花园物业对存在问题有条件改进而怠于改善的情况下，业主可以通过合法途径要求时代花园物业积极履行义务，而不是消极的不交纳物业费用，导致物业服务系统的恶性循环。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持”的规定，刘成以服务不达标为由，要求返还已交纳物业服务费，缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。综上所述，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及第三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第二百三十二条之规定，一审法院判决如下：一、刘成于判决生效之日起五日内给付公主岭市时代花园物业服务有限公司自2016年9月12日始至2020年8月31日止的物业费、二次供水电费和公共照明费共计5166.42元；二、驳回公主岭市时代花园物业服务有限公司其他诉讼请求；三、驳回刘成的诉讼请求。如未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由刘成负担。反诉案件受理费减半收取计25元，由刘成负担。本院对一审查明的相关事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”本案中，吉林省佳昀房地产开发有限公司与时代花园物业签订了《前期物业服务合同》。《物业管理条例》第三十二条规定：“从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格。国务院建设行政主管部门会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。”现行《物业管理条例》并未对物业服务企业的资质和收费做出要求，也就是说，本案中时代花园物业系独立法人，其与建设单位签订的《前期物业服务合同》并未违反法律法规的强制性规定，是各方当事人的真实意思表示，合法有效，故原审认定该《前期物业服务合同》对刘成具有约束力并无不当。案涉《前期物业服务合同》约定，配备电梯、消防、二次供水等机电设施的运行、维护、管理费用依据《公主岭市物业服务收费管理实施办法》规定或经协商确定执行。《公主岭市物业服务收费管理实施办法》对此进行了规定，说明时代花园物业收取上述费用是基于双方的合同约定，刘成主张时代花园物业收取电梯电费、电梯维护费系重复收费违法收费没有事实依据，原审未支持刘成的反诉请求亦无不当。一审庭审中，时代花园物业提供的员工工资发放表、物业部分维修票据、清扫照片、电梯维修合同及费用，能够证明时代花园物业为案涉小区提供了基本的物业服务，刘成应按合同约定支付拖欠的物业费用。刘成亦提供证据证明时代花园物业在提供物业服务过程中存在不足之处，故此一审未支持时代花园物业要求刘成支付违约金的诉请。同时，刘成提供的证据仅能证明某一时间某一处物业服务情况，不能全面反映物业服务企业的全部服务情况，故不能作为拒交物业服务费的依据。时代花园物业在今后的物业服务工作中应不断提高物业服务水平，为小区业主提供清洁、舒适、安全的居住环境。综上所述，刘成的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由刘成负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  李雨萍审判员  白业春审判员  肖 瑶二〇二一年四月二十日书记员  李 贺