福建省福安市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0981民初4094号原告：陈国清，男，1991年11月6日出生，汉族，住福建省福安市。委托诉讼代理人：张华忠，福建韩诚律师事务所律师。被告：福建美格春天置业有限公司，住所地福建省福安市阳头富阳路电机电器市场S8-310号。法定代表人：苏学良，总经理。第三人：苏丽霞，女，1992年2月8日出生，汉族，住福建省福安市，现住福建省福安市。原告陈国清与被告福建美格春天置业有限公司（以下简称美格公司）、第三人苏丽霞商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告陈国清的委托诉讼代理人张华忠到庭参加诉讼，被告美格公司、第三人苏丽霞经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈国清向本院提出诉讼请求：判令美格公司向陈国清支付逾期办理房屋权属证书的违约金(以768323元为基数，从2019年4月18日起至实际取得房屋权属证书之日止，按每日万分之1.5的标准计算)。事实与理由：陈国清与苏丽霞离婚前与美格公司于2017年6月30日签订合同编号为201701587《商品房买卖合同》，合同约定陈国清、苏丽霞购买美格公司开发的坐落于福安市××路××号××幢××层××号商品房，房屋总价款768323元，美格公司应于2016年5月31日前将符合约定条件的房屋交付给陈国清、苏丽霞使用（实际交房时间是2017年11月3日），若因美格公司的原因未能在交付之日起365个工作日内取得房屋所有权证书，应承担违约责任。然陈国清、苏丽霞按合同约定履行了付款义务后，因美格公司原因至今未取得房屋所有权证书，美格公司应承担逾期办证的违约责任。另外，陈国清与苏丽霞于2019年8月14日协议离婚，双方确认婚姻存续期间共有的上述房屋归陈国清所有，苏丽霞放弃分割。再者，因合同约定逾期办证违约金的计算标准为“自逾期之日起每日按已付购房款的万分之零点壹”，该计算标准明显畸低，既不能更好地督促美格公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对购买房产所应享有的完整权益。因此，陈国清依据《合同法》第114条之规定，请求人民法院酌情对违约金进行调整，主张逾期办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。美格公司未做答辩。本院经审理认定事实如下：2017年6月30日，陈国清、苏丽霞与美格公司签订《商品房买卖合同》。合同约定：陈国清向美格公司购买位于福安市××街道××路××号××幢××号商品房，面积为106.71平方米，房屋价款总额为768323元，其中首付款238323元，按揭贷款53万元，美格公司应当在2016年5月31日前向陈国清、苏丽霞交付该商品房。2017年12月12日，美格公司收到陈国清、苏丽霞的全部购房款。2017年11月3日，美格公司将商品房交付给陈国清、苏丽霞。《商品房买卖合同》第二十条“房屋登记”约定：“（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：……2.买受人选择不退房，出卖人自逾期之日起按日按买受人已付购房款的万分之零点一向买受人支付违约金。”陈国清、苏丽霞至今未取得房屋所有权证书。另查明，陈国清与苏丽霞于2019年8月14日协议离婚，并约定双方婚姻存续期间的共同财产，即坐落于福安市××街道××路××号××幢××层××号房归陈国清所有，且苏丽霞亦向本院提交申明书，自愿放弃分割该房产。上述事实，有陈国清的庭审陈述及提交的证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，陈国清、苏丽霞与美格公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均有法律约束力。合同签订后，美格公司于2017年11月3日将商品房交付给陈国清、苏丽霞。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：…（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日…。”可见，在未约定的情况下，取得房屋权属证书时间为自房屋交付使用之日起90日，但当事人有特殊约定应从其约定。根据《商品房买卖合同》第二十条第2款的约定，美格公司应在商品房交付之日起365个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书，故应以该约定作为计算逾期办证违约金的起算点。本案商品房的交付时间为2017年11月3日，扣除法定节假日和双休日后，美格公司最迟应于2019年4月17日取得房屋所有权证书，但美格公司未在合同约定的时间内取得房屋所有权证书，已构成违约，应承担逾期办证责任。故美格公司应于2019年4月18日起向陈国清、苏丽霞支付逾期办证违约金。讼争合同约定逾期办证违约金的计算标准为自逾期之日起每日按已付购房款的0.001％，该计算标准明显畸低，既不能更好的督促美格公司履行协助办证义务，也不利于购房户实现其对诉争房产所应享有的完整权益。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”人民法院在诉讼过程中，可以根据当事人的请求及损失情况，对违约金进行调整。陈国清在诉讼过程中，已经向人民法院提出调整违约金的请求，但其并未提供具体的损失情况，因而实际损失难以确定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构逾期贷款利息的标准计算”的规定，结合本案的实际情况根据公平原则，本院酌情认定逾期办证违约金的计算标准为每日按已付购房款万分之1.5（即0.015%）。因苏丽霞已向本院申明，自愿放弃分割案涉房产，且同意逾期办证违金归陈国清所有，故，美格公司应于2019年4月18日起，以768323元为基数，按日万分之1.5的标准向陈国清支付逾期办证违约金。美格公司、苏丽霞经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理和判决。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：福建美格春天置业有限公司于本判决生效之日起十日内向陈国清支付逾期办证违约金（以768323元为基数，从2019年4月18日起至取得房屋所有权证书之日止，按日万分之1.5的标准计算）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1300元，由福建美格春天置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  张仲琅人民陪审员  王培斌人民陪审员  刘思伟二〇二一年四月二十三日书 记 员  郑靖文附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。