上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0110民初3453号原告：上海同济后勤产业发展有限公司，住所地：上海市杨浦区。法定代表人：叶阳，董事长。委托诉讼代理人：索建国，北京尚公(上海)律师事务所律师。被告：尹丽娟，女，1954年9月3日出生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：董德伟，上海金能律师事务所律师。委托诉讼代理人：尹冰，上海金能律师事务所律师。原告上海同济后勤产业发展有限公司(以下简称同济后勤公司)与被告尹丽娟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告同济后勤公司的委托诉讼代理人索建国、被告尹丽娟的委托诉讼代理人董德伟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。同济后勤公司向本院提出诉讼请求：1、尹丽娟搬离上海市杨浦区同济新村XXX号房屋(以下简称系争房屋)，并将该房屋返还给同济后勤公司；2、尹丽娟向同济后勤公司支付2017年1月1日起至其实际搬离之日止的房屋占有使用费，按每月2,867元计算。事实和理由：2016年1月11日，同济后勤公司与上海市杨浦区同际食品店(以下简称同际食品店)签订《房屋租赁合同》，约定同济后勤公司将系争房屋出租给同际食品店使用，租期为1年，自2016年1月1日至2016年12月31日，月租金2,867元。尹丽娟为同际食品店的经营者。租赁合同到期后，双方未续签租赁合同，同际食品店继续使用系争房屋至今，但其至今拖欠2017年1月1日起的房屋使用费。同际食品店系个体工商户，尹丽娟为其经营人，2017年10月25日，同际食品店注销，同济后勤公司曾多次要求尹丽娟搬离，并于2019年12月6日委托律师向尹丽娟发出律师函，要求其支付拖欠的租金并搬离，未果，故作如上诉请。尹丽娟辩称，不同意同济后勤公司的诉请。系争房屋是违章建筑，2016年下半年市政府整治违章建筑时就有人上门，实际也无法经营，系争房屋系尹丽娟于2005年花费了18,000元自行搭建的。尹丽娟已于租赁合同约定的租期届满后，于2017年1月1日搬离了系争房屋，并将该房屋返还给了同济后勤公司的陈建军，陈建军系同济后勤集团饮食中心主任，系尹丽娟的妹夫，现其已去世，故没有相关收条。此后，同际食品店亦注销。另外，同济后勤公司现在的起诉已超过诉讼时效。本院经审理认定事实如下：2016年1月11日，同济后勤公司作为出租方(甲方)、同际食品店作为承租方(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定甲方将同济新村非居住房屋：同济新村XXX号，建筑面积70.86平方米的房屋租赁给乙方作经营用房，乙方须用于经营袋装食品及杂货项目，租赁期限自2016年1月1日起至2016年12月31日止，每月租金为2,867元，每3个月为一个结算期，先付后用，另付2,870元作为房屋租赁保证金。合同终止后，乙方缴纳的保证金抵冲应由乙方承担的一切费用后，并凭甲方根据乙方的房屋保证金收据将保证金剩余部分无息退还给乙方。租赁期间，使用该房屋所发生的水电费、通讯费、卫生费、治安费、垃圾清运费等相关费用由乙方自行承担。乙方须维护并确保所使用房屋的完好。甲方承担房屋因自然原因损坏造成的维修费用。乙方租赁期满或合同解除返还租赁房屋和有关设施设备时，应当符合正常使用后的状态。返还时甲方进行验收，并相互结清各自应当承担的费用。同际食品店自2005年起向同济后勤公司租赁系争房屋，在系争房屋内开设食品店，其向同济后勤公司支付了租赁保证金2,870元。2019年12月6日，同济后勤公司委托律师向尹丽娟发出《律师函》，主要内容为：2016年12月31日合同到期后，同济后勤公司通知同际食品店不再出租房屋，请同际食品店按约腾退房屋，但同际食品店未予配合仍继续使用房屋。同济后勤公司后多次催促，限时搬离房屋并结清所欠费用，但至今同际食品店仍占用房屋未搬。且据同济后勤公司了解，同际食品店不仅有擅自转租房屋给他人的情况，甚至将原为经营用途的房屋，擅自改用作为宿舍住宿员工，并存在私搭厨房煮饭的情况。截止本函发送之日，同际食品店未按约腾退房屋已拖延近三年，并且未支付任何使用费，房屋目前被擅自转租，有鉴于此，现向同际食品店及尹丽娟正式函告如下：1、请立即安排所有员工迁出房屋，切断一切火源；2、请于2019年12月20日前，将房屋归还给同济后勤公司并将房屋内所有设备、物品一并搬离，办妥退房手续；3、请立即支付租赁合同到期后占用房屋的房屋使用费，暂按原租金标准计算，计103,212元(2017年1月-2019年12月)。2019年12月7日，尹丽娟签收该律师函。另查，同际食品店系个体工商户，经营者为尹丽娟，核准日期为2005年6月17日，经营场所为上海市杨浦区彰武路**同济新村内，经营范围为：销售：预包装食品(不含熟食卤味、含冷冻(冷藏)食品)。2017年10月25日，同际食品店注销。再查，2018年5月29日，上海市杨浦区四平路街道无违建居村(街镇)创建工作组发出《限期拆除违法建筑告知书》，内容为：同济新村XXX号能匠修鞋业主：经认定，存在违法建筑，2018年6月6日前，请搭建、使用违法建筑的业主、经营者、使用者将违法建筑内的物品自行搬离，并拆除违法建筑等。2020年9月30日，同济后勤公司至本院起诉，后本院进行诉前调解。审理中，1、同济后勤公司称，系争房屋确无产权信息，无法确认是否是违章建筑，房屋是同济大学后勤产业中心很早时搭建的，应该没有相关许可证。2、同济后勤公司表示，待尹丽娟返还系争房屋，结清所有费用后将其支付的租赁保证金2,870元返还给尹丽娟。本院认为，系争房屋没有取得产权证，同济后勤公司也未提供相关的建设工程规划许可证，故系争房屋为违章建筑，因此，同济后勤公司与同际食品店就系争房屋签订的房屋租赁合同无效。合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，鉴于同际食品店系个体工商户，经营者为尹丽娟，且其已于2017年10月25日注销，故同济后勤公司现要求尹丽娟搬离、返还系争房屋及按原租金标准即每月2,867元主张尹丽娟支付2017年1月1日起至其实际搬离之日止的房屋占有使用费的请求，于法有据，本院予以支持。审理中，同济后勤公司表示，待尹丽娟返还系争房屋，结清所有费用后将其支付的租赁保证金2,870元返还给尹丽娟的主张，并无不当，本院予以准许。对于尹丽娟抗辩其自行搭建了系争房屋，已于2017年1月1日搬离了系争房屋，并将该房屋返还给了同济后勤公司，就此，其未提供相应的证据，本院难以采信。至于尹丽娟抗辩同济后勤公司现在的起诉已超过诉讼时效。对此，本院认为，法律规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，2019年12月7日，尹丽娟收到同济后勤公司委托律师发出的《律师函》，该律师函要求尹丽娟立即支付2017年1月至2019年12月的房屋使用费103,212元，可以认定为诉讼时效中断，诉讼时效期间重新计算，因此，同济后勤公司现在的诉讼，并未超过诉讼时效。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款、第一百九十五条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、上海同济后勤产业发展有限公司与上海市杨浦区同际食品店(于2017年10月25日注销)就上海市杨浦区同济新村XXX号非居住房屋签订的房屋租赁合同无效；二、尹丽娟应于本判决生效之日起十日内搬离上海市杨浦区同济新村XXX号非居住房屋，并将该房屋返还给上海同济后勤产业发展有限公司；三、尹丽娟应于本判决生效之日起十日内支付上海同济后勤产业发展有限公司自2017年1月1日起至其搬离上海市杨浦区同济新村XXX号非居住房屋之日止的房屋占有使用费，按每月2,867元计算；四、上海同济后勤产业发展有限公司应于尹丽娟返还上海市杨浦区同济新村XXX号非居住房屋并结清所有费用后，向尹丽娟返还租赁保证金2,870元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,364元，减半收取计2,182元，由尹丽娟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 金 玮二〇二一年四月二十三日书记员 施政达附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。......第一百九十五条有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。三、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。四、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。......