山东省烟台市莱山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）鲁0613执异16号案外人：巩士社，男，1971年1月3日出生，汉族，住山东省济宁市任城区。委托代理人：林子琪，山东君孚律师事务所执业律师。申请执行人：烟台市中援典当有限责任公司。住所地山东省烟台市莱山区观海路75号付3号。法定代表人：刘强，该公司董事长。委托代理人：李玉宾，山东鑫士铭律师事务所执业律师。被执行人：烟台新印象装饰工程有限公司。住所地山东省烟台市芝罘区胜利路208号内807号。法定代表人：刘红心。被执行人:烟台博尔节能环保科技有限公司。住所地山东省烟台市海阳经济开发区工业园。法定代表人：刘红心。被执行人：烟台东谭印象置业有限公司。住所地山东省烟台高新区东谭家泊村。法定代表人：龚秀兰，该公司董事长。委托代理人：迟迁，男，1981年5月6日出生，汉族，该公司工作人员，住山东省烟台市芝罘区。被执行人：刘红心，男，1968年9月21日出生，汉族，住山东省烟台市莱山区。本院在执行申请执行人烟台市中援典当有限责任公司（简称中援公司）与被执行人烟台新印象装饰工程有限公司（简称新印象公司）、烟台博尔节能环保科技有限公司（简称博尔公司）、烟台东谭印象置业有限公司（简称东谭置业公司）、刘红心借款合同纠纷一案中，案外人巩士社对本院采取的查封烟台高新区东方御景3号楼2单元201号房屋的执行措施不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人巩士社提出异议，请求解除对案外人购买的位于烟台高新区房屋的查封。事实和理由：2009年12月23日，案外人决定购买东谭置业公司开发建设的东方御景小区3号楼2单元201房屋。同日，案外人以现金方式向东谭置业公司交纳了认购金30000元。2010年1月19日，案外人又向东谭置业公司交纳了首付款129622元（其中125000元由案外人哥哥巩士才刷卡方式支付，余款4622元以现金方式支付）。同日，东谭置业公司给案外人出具了收据，收款额为159622元，收款事由为“3＃2单元201室（首付）”。2010年8月20日，案外人与东谭置业公司签订了《商品房买卖合同》（合同编号：烟房预字2010第050-××号），合同约定案外人购买东谭置业公司开发建设的东方御景小区3号楼2单元201房屋，案外人于2010年8月31日前一次性付清房款293183元。同日，案外人与东谭置业公司还签订了《东方御景小棚（使用权）转让协议》、《东方御景地上车库（使用权）转让协议》，小棚和车库使用权的转让款分别为12751元和103824元。《商品房买卖合同》签订后，案外人于2010年1月28日在售楼处现场以现金方式向东谭置业公司交纳了小棚和车库使用权转让款23456元，东谭置业公司给案外人出具了收据。2010年8月26日，案外人在售楼处以刷卡方式交纳了剩余购房款及小棚和车库使用权转让款226680元。至此，案外人共向东谭置业公司交纳了购房款、小棚和车库使用权转让款共计409758元，已按《商品房买卖合同》、《东方御景小棚（使用权）转让协议》和《东方御景地上车库（使用权）转让协议》的约定履行了全部付款义务。此后，案外人还于2012年1月17日以现金方式交了有线电视接入费250元。由于该楼盘没有通过相关验收，东谭置业公司未能按照合同约定于2011年6月1日前交房，其行为已构成违约。2012年1月17日，案外人正式领取了该房屋钥匙，实际占有了该房屋。案外人曾询问东谭置业公司案外人所购房屋是否已到房管局进行备案登记，其答复已经备案。后案外人查询得知，案外人所购房屋因上述两案被烟台市莱山区人民法院查封。案外人到不动产交易中心进行了查询确认，方才知道东谭置业公司一直没有到房管局为案外人所购商品房办理备案登记。鉴于上述情况，在法院对案外人所购房屋查封之前，案外人已经与东谭置业公司签订了合法有效的书面买卖合同，支付了合同约定的全部购房价款，并已合法占有该房产，且该房产系案外人名下唯一用于居住的房产。现案外人依据民事诉讼法第二百二十七条等规定，请求解除查封，维护案外人合法权益。申请执行人中援公司称，案外人执行异议所依据的事实和理由是否成立，案外人需提供证据。被执行人新印象公司、博尔公司称，案外人与其无买卖关系。被执行人东谭置业公司称，公司法定代表人变更，现在的人员均不知道房屋出售这件事，不是经手人。被执行人刘红心称，其与案外人没有买卖关系，但其于2008年至2015年期间担任东谭置业公司的法定代表人，只要案外人能提供合同和相关证据，就证明出售给他了，因为以前在牟平区出售房子不需要做网签。本院查明：关于中援公司与新印象公司、博尔公司、东谭置业公司、刘红心借款合同纠纷一案，本院于2016年7月26日采取财产保全措施，依法查封了东方御景小区3号楼2单元201号房屋（简称涉案房屋），在本案进入执行程序后于2019年7月25日进行了续封。另查，2010年8月20日，案外人与东谭置业公司就涉案房屋签订《商品房买卖合同》及补充协议（合同编号：烟房预字2010第050-××号）。合同中载明东谭置业公司的法定代表人为被执行人刘红心，合同落款处加盖有刘红心印章；合同中载明了土地使用权出让合同号、建设工程规划许可证号、施工许可证号及商品房预售许可证号。合同中约定：案外人以293183元的价格购买东谭置业公司开发建设的涉案房屋；案外人于2010年8月31日前一次性付清全部房款；东谭置业公司于2011年6月1日前交付房屋。双方另签订的《东方御景地上车库（使用权）转让协议》以及《东方御景小棚（使用权）转让协议》，约定地上车库使用权转让价款为103824元、地下小棚使用权转让价款为12751元。以上约定转让款合计409758元。又查，2010年1月19日、2010年1月28日、2010年8月26日，东谭置业公司为案外人开具收取涉案房屋首付159622元、房款23456元、房款226680元收据三张，合计收款409758元。该三张收据中均加盖东谭置业公司财务专用章并有经办人签字。案外人另提供其哥巩士才银行卡交易明细清单，证明2009年12月23日、2010年1月19日通过其哥银行卡向东谭置业公司刷卡支付认购金30000元、首付款125000元，即2010年1月19日收据中载明“刷卡及现金”方式中刷卡支付的数额；提供其名下银行卡交易明细，证明2010年8月26日通过其银行卡向东谭置业公司帐户刷卡支付226680元。再查，2012年1月17日，东谭置业公司向案外人交付涉案房屋以及《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》；同日，案外人支付涉案房屋有线电视接入费，并与东谭置业公司及小区物业服务企业签订业主临时管理规约、物业服务协议等文件。2020年12月涉案小区通知业主可以办理产权登记，在此之前因尚未办理初始登记而无法为小区业主办理产权登记。本院认为，本案审查的焦点应为案外人巩士社对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，在本院查封涉案房屋前，案外人已于2010年8月20日就涉案房屋与被执行人东谭置业公司签订了合法有效的商品房买卖合同并于2012年1月合法接收占有涉案房屋；案外人提供的收据及银行卡交易明细相互佐证，可以证实案外人已于2010年8月26日支付了全部购房款；涉案房屋未办理过户登记亦非案外人自身原因造成。综上，案外人所提异议，于法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：中止对烟台高新区东方御景3号楼2单元201号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定有误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  曲少雪人民陪审员  赵玉华人民陪审员  艾晓伟二〇二一年四月二十九日书 记 员  孙莹娴