湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2625号原告：湖南保利物业管理有限公司，住所地湖南省长沙市天心区。法定代表人：杨文波。委托诉讼代理人：欧阳勇义，湖南锐和律师事务所律师。委托诉讼代理人：段顺红，湖南锐和律师事务所律师。被告：李今微（曾用名李耀莲），女，1984年10月4日出生，汉族，住湖南省浏阳市。湖南保利物业管理有限公司（以下简称保利物业公司）诉李今微物业服务合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。本案现已审理终结。保利物业公司请求本院判令：一、李今微支付2019年12月1日至2020年5月31日期间的物业服务费117031元；二、李今微支付违约金20896元;三、李今微承担本案诉讼费用。李今微答辩要点，保利物业公司诉请的物业服务费计算属实，但疫情期间，保利物业公司未开放空调，相应节省了运营成本，应减免物业服务费，李今微向保利物业公司申请减免物业管理费，后保利物业公司一直未回复。2021年1月16日，李今微支付了63790元物业服务费，应予抵扣。综上，保利物业公司的部分物业服务费诉讼请求没有依据，违约金亦无相应依据，请求驳回其部分诉讼请求。依据双方提交的证据，结合庭审情况，本院确认如下事实：2014年，长沙南湖广场置业有限公司作为甲方，保利物业公司作为乙方，签订《前期物业服务协议》（保利国际广场B2、B3栋），由保利公司为保利国际广场（安玺雅苑）提供前期物业服务，物业服务费—商业（写字楼）暂定22元每月每平方米，物业服务成本主要用于以下开支：9、正常办公时间段（周一至周五8:30—18:00，其他时间及国家法定节假日为非正常办公时间）业户单位中央空调费用（其中室温高于26℃，开启制冷空调，室温低于10℃，开启制热空调）。首次缴纳物业服务费应按年交纳，之后在前期物业服务期间，业主应按每半年缴纳物业服务费，交纳周期为每半年最后一个月的15日前预交后半年的物业服务费。如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，一方不承担违约责任，双方应按有关法律规定及时协商处理。李今微在保利国际广场购买了B3栋3306、3307、3308、3309、3310、3311、3313、3314、3315房，房屋面积分别为80.43、82.67、82.67、82.67、82.67、82.67、344.43、83.86、83.86平方米，合计1005.93平方米。2020年6月2日，保利物业公司通过微信向李今微催缴物业费，其中B3-3306-3308欠费时段为2020年1月17日至2020年4月30日，为18823元；B3-3309欠费时段为2020年1月18日至2020年4月30日，为6279元；B3-3310-3311欠费时段为2019年12月10日至2020年4月30日，为17100元；B3-3313-3315欠费时段为2019年12月1日至2020年4月30日，为67602元；B3-3306-3311/3313-3315合计尚欠物业服务费109804.56元。2020年6月13日，李今微向保利物业公司提交物业服务费减免申请，陈述因疫情影响导致租户退租且房间物业服务费从2019年12月起欠费109804.56元未缴纳，基于物业服务费包含空调费等各种费用，根据相关法律法规未发生的费用不予计算，申请将房屋空置期间的空调费进行减免，将原物业服务费22元每平方米，减免7元至15元每平方米。后保利物业公司未同意减免物业服务费。2020年10月底，保利物业公司向李今微邮寄信函，催缴物业服务费。2021年1月16日，李今微支付63790元，尚欠46014.56元。另查明，一、保利国际广场商业类房屋的物业服务费标准为15元每月每平米，不包含中央空调使用费；李今微所持有的办公类房屋物业服务费标准为22元每月每平米，包含中央空调使用费，但未在物业服务费中明确区分中央空调使用费金额。二、保利物业公司陈述，疫情期间，其断续提供了中央空调服务；疫情过后，通过在合同约定的空调开放时间之外，另行在周末及工作日的18:00后补开了中央空调。为此，保利物业公司提供了《保利国际广场B3栋中央空调增开时段意见征询结果告知书》及通知为证。告知书主要内容为，就B3栋部分业主提出的疫情期间物业费减免等物业服务问题，经2020年4月份专项问卷调查后，保利物业公司将于2020年6月1日至2021年3月6日期间每周六8:00—18:00时段增开中央空调，合计次数59次，37天，10小时每天，时长370小时。通知的主要内容为：鉴于疫情影响，保利物业公司为园区企业复工复产助力，将对B3栋中央空调开放时间进行优惠调整，在2020年8月4日至2020年12月31日，由物业服务合同约定的“正常办公时间段内周一至周五8:30—18:00，其他时间及国家法定节假日为非正常办公时间，其中室温高于26℃，开启制冷空调，室温低于10℃，开启制热空调”，调整为“正常办公时间段及其他国家法定节假日为非正常办公时间的8:30—20:30，国家法定节假日的8:30—20:30，其室温高于26℃，开启制冷空调，室温低于10℃，开启制热空调”。本院认为，新冠疫情对本案物业服务合同的履行有较大影响。疫情期间，保利物业公司除承担日常物业服务外，还承担了清洁消毒、体温测量等工作，疫情过后，保利物业公司还开展了除合同约定的中央空调开放时间外，增开空调的优惠活动；但，保利物业公司亦减少了疫情期间的空调费等成本支出。另，李今微及其租户亦受疫情造成停工收入减少等影响，李今微为此向保利物业公司提出减免物业服务费申请。综上，考虑新冠疫情对双方的影响，本院酌情对疫情期间的物业服务费适当调低，抵扣李今微已支付的物业服务费后，李今微尚应支付2019年12月1日至2020年5月31日期间物业服务费35452.30元（46014.56元-3个月×3.5元×1005.93平方米）；对保利物业公司诉求的违约金，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百七十七条、第五百八十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告李今微于本判决生效之日起十日内支付原告湖南保利物业管理有限公司2019年12月1日至2020年5月31日期间的尚欠物业服务费35452.30元；二、驳回原告湖南保利物业管理有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3058元，减半收取1529元，系原告湖南保利物业管理有限公司预缴，由被告李今微承担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李俊才二〇二一年四月十六日法官助理 邓晔林书 记 员 卜建文附相关法律条文：《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十二条履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。