广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2587号上诉人（原审被告）：卜茂盛，男，1967年6月18日出生，汉族，身份证住址广东省廉江市。委托诉讼代理人：关心，广东天地正（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴韶珂，广东天地正（广州）律师事务所实习人员。被上诉人（原审原告）：黄荣，男，1989年1月2日出生，汉族，身份证住址广东省揭阳市榕城区。委托诉讼代理人：陈永辉，广东青晖律师事务所律师。上诉人卜茂盛因与被上诉人黄荣租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7295号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。卜茂盛上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项，改判驳回黄荣的该两项诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费由黄荣承担。事实与理由：一、黄荣拒不依约支付租金及未依约足额支付装修综合补偿款，违约在先。一审认定卜茂盛与黄荣就《建筑物租赁合同》的解除负同等过错责任，属于认定事实错误，依法应予改判。根据双方2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》约定，黄荣应自2017年3月1日起于每月5日前支付租金，并应于签约之日起10天内付清200万元装修综合补偿款给卜茂盛，黄荣拖欠租金累计达2个月的，卜茂盛可终止合同并收回涉案租赁物。黄荣不仅未能依约在签约10天内足额付清200万元装修综合补偿款，更自2017年3月1日起未曾支付过任何租金，已在先违约。一审认定涉案租赁物被业主方广州番禺xx电子发展有限公司（以下简称xx公司）收回的时间为2018年5月18日。显然，在2018年5月18日前，不能认定卜茂盛未能依约交付涉案租赁物给黄荣使用，由此不能认定卜茂盛在此之前存在违约行为。且《建筑物租赁合同》第五条第1点已经明确约定，黄荣在签订本合同前已多次亲临现场察看，已了解并接受租赁物的现状、瑕疵及各项现场情况，并同意按现状承租。黄荣作为完全民事行为能力人，在签订《建筑物租赁合同》时已清楚知悉租赁物情况及自己所享有的权利和应当承担的义务，在拖欠租金累计达2个月时，理应清楚应承担的责任后果。关于卜茂盛与xx公司之间的纠纷，xx公司已依法于2018年7月11日撤回了起诉。在此期间，卜茂盛与xx公司的纠纷并未实质影响黄荣实际占有使用涉案租赁物的权利，且根据黄荣一审提供的证据，其早已在2016年12月2日前便已进场装修使用租赁物。显然，卜茂盛与xx公司之间的纠纷并不实质影响涉案租赁合同的履行，不能认定卜茂盛根本违约或与黄荣同时违约。另外，在黄荣知悉卜茂盛与xx公司之间存在租金纠纷的情况下，卜茂盛已多次督促黄荣支付租金，并表态若其仍拒不支付租金会导致卜茂盛难以支付相应租金给xx公司，然而黄荣拒不支付租金，其本身对导致涉案租赁物被xx公司收回应负有根本责任，且其早已于2017年起便对因其自身拒不支付租金的违约行为会导致涉案租赁物被收回有了预期的认识。二、一审判决卜茂盛退还黄荣已交付的100万元租赁保证金及占用利息，严重不公，存在错误。《建筑物租赁合同》第三条约定：“乙方应于签订本合同当天内向甲方足额交付租赁保证金100万元，合同保证金在合同期满或合同解除，乙方付清有关费用后，由甲方在10天内如数退还给乙方。如乙方违反本合同任何一条款项，甲方不予退还乙方交付的保证金。”显然，租赁保证金的性质是为了担保黄荣在合同履行过程中不违约。租赁保证金作为一种意定的担保合同履行的方式，具有独特的担保合同履行的价值，其法律性质和适用规则应以“意思自治”为核心，在不违反法律以及行政法规强制性规定的情况下，应当按照双方当事人之间的约定适用保证金条款。如上所述，黄荣违约在先，依法依约，其应丧失要求返还100万元租赁保证金的权利。另外，即便认定双方对合同解除负有同等过错责任，但一审在合并审理的另案中不予支持卜茂盛关于逾期交纳租金滞纳金的请求，却在本案中不仅判决卜茂盛退还100万元租赁保证金，更判决卜茂盛承担占用期间的利息，明显同案不同判，有违公平，存在错误。本案及另案均未见关于黄荣承担相应过错责任的内容。三、一审判决卜茂盛退还黄荣已交付的100万元装修综合补偿款及占用利息，存在错误。根据合同法第九十七条及第一百零七条规定，合同解除针对的是在后解除，未履行的终止履行，解除前的，综合考虑双方的过错责任进行评判。本案，黄荣违约在先，且根据双方租赁合同第五条第2点约定，黄荣承诺在签约之日起10天内支付200万元装修综合补偿款给卜茂盛，但黄荣未能依约足额支付装修综合补偿款，其在占有使用涉案租赁物、享有卜茂盛原有装修利益的情况下，却仅仅支付100万元装修综合补偿款，已严重违约。依法依约，卜茂盛有权不予退还该100万元装修综合补偿款，以此替代要求黄荣承担的赔偿损失违约责任。退一步讲，即便认定双方对合同解除负有同等过错责任从而要求退还该装修综合补偿款，那么退还的具体金额亦应是按比例平均分摊的50万元，而不应是足额退还100万元。综上，一审判决认定事实及适用法律有误，判决不公，请求二审法院依法改判。针对卜茂盛的上诉请求，黄荣二审辩称：一、卜茂盛未完成合同约定的一次性消防，按合同约定免租时间顺延至办理好消防验收。1.卜茂盛提交的《建筑工程消防验收意见书》从形式上没有原件，不符合民事诉讼法形式要件，依法不能作为定案依据。2.假设《建筑工程消防验收意见书》是真实的，但该意见中的一次消防不一定就是指涉案的租赁物，即大石镇河村工业区的xx电子发展公司综合厂房与涉案租赁物不一定是同一标的物（涉案的租赁物为酒店而非厂房）。3.双方合意的消防是商业酒店消防，而非其他厂房消防，因为双方租赁时都知道涉案租赁物的用途为经营商业酒店。从卜茂盛提交的微信聊天中，卜茂盛与案外人明确聊到进场进行消防的事实，以及合同中明确“甲方须在免租期内负责完成一次性消防标准”都证实双方合意的是卜茂盛在免租期内完成符合酒店消防的消防，而非原一次性消防，或者其他消防。4.假设《建筑工程消防验收意见书》是真实的，但按该意见书最后一段话即“已经验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防机构申报审核”的规定，意见中一次性消防合格验收指的是原厂房（当然假设是涉案物业的前提下）经验收合格，而双方租赁涉案租赁物的用途是酒店（一审庭审中卜茂盛也确认“我方认为交付时已按照酒店标准进行了装修，故合同中约定承租方向我方支付装修款200万元，即对我方装修的补偿”），实际上是对用途变更，按照规定应当向公安消防机构申报审核，但卜茂盛未在免租期内完成（为此卜茂盛还在微信聊天中指责案外人为其介绍办理消防验收的人员不给力）。而且按照规定内部装修也应当向公安消防机构申报审核。而卜茂盛仅提供一份2001年的《建筑工程消防验收意见书》复印件，显然不符合双方合同约定。5.按租赁合同第五条第三款约定“如二次消防因甲方问题而无法办理的，甲方须负全部责任”，因双方合意的用途是酒店，显然卜茂盛提供的“厂房消防”不符合办理二次酒店消防，则全部责任应当由卜茂盛承担，当然也包括租金责任。二、卜茂盛收取涉案物业2017年4月17日之后的租金无法律依据。1.卜茂盛与原业主签订合同明确约定未经原业主书面同意，卜茂盛无权转租。一直到一审终结卜茂盛也未提供经原业主书面同意转租的证据，所以卜茂盛对外转租行为是无效的行为，卜茂盛也无权向黄荣收取租金。2.假设卜茂盛转租行为有效，《证明》中明确“2017年4月17日向卜茂盛先生发出律师函依约解除与卜茂盛先生的租约合同”，表明原业主已与卜茂盛于2017年4月17日解除合同，则卜茂盛于2017年4月17日之后的涉案租赁物的使用权无权利来源，当然也无权收取2017年4月17日之后的租金。3.《证明》中明确“2017年4月17日向卜茂盛先生发出律师函依约解除与卜茂盛先生的租约合同，已收回上述广州市番禺区xx号（即xx号）B、C座的物业”，表明原业主明确2017年4月17日解除合同后就收回上述涉案物业，而非2018年5月18日收回，2018年5月18日是原业主向黄荣出具收回《证明》的时间。因此，卜茂盛收取涉案物业2017年4月17日之后的租金没有法律依据。综上所述，卜茂盛未完成合同约定的一次性消防，按合同约定免租时间顺延至办理好消防验收以及卜茂盛收取涉案物业2017年4月17日之后的租金没有法律依据。三、双方在租赁合同第五条第三款中特别约定甲方需在免租期内办理完成一次消防标准。也就是说，双方在合意办理消防的期限是免租期内，而非是免租期前。四、因为卜茂盛未支付租金给涉案原业主xx公司，导致2017年3月1日xx公司对涉案物业进行停水停电，最终导致涉案物业不能正常使用。在一审中，黄荣提交了证据照片，该照片可清晰地看出封条的内容已经原业主xx公司所加盖的公章，与黄荣提交的证明上的公章是一致的，这充分证明，2017年3月1日起，原业主xx公司已对涉案物业进行了停水停电。黄荣于2018年8月2日向一审法院起诉，请求：1.解除黄荣、卜茂盛双方于2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》；2.卜茂盛向黄荣返还租赁保证金100万元；3.卜茂盛向黄荣返还装修综合款补偿100万元；4.卜茂盛向黄荣双倍赔偿涉案房屋的装修费用合计9379550元（总装修工程款为4689775元）；5.卜茂盛承担本案诉讼费。一审审理过程中，黄荣撤回其第4项诉讼请求,并变更其2、3项诉讼请求为：2.卜茂盛向黄荣返还租赁保证金100万元及利息（以100万为本金，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）；3.卜茂盛向黄荣返还装修综合款补偿100万元及利息（以100万为本金，自起诉之日起按银行同期贷款利率计算至清偿之日止）。一审法院经审理查明：1.位于广州市番禺区xx的厂房登记权属人为番禺xx电子发展限公司（以下简称xx公司），层数为5层，建筑面积为5590.8平方米。2.2016年11月2日，卜茂盛作为甲方，与黄荣作为乙方，签订《建筑物租赁合同》（以下简称涉讼合同），约定甲方将位于番禺区××村迎宾路××（××大道北××）B座（以下简称涉讼物业）转租给乙方使用；涉讼物业为五层建筑，面积整座约5590平方米（含四周楼道及通道位置，详见附图）；租赁期限为12年，自2017年1月1日起至2028年12月31日止；双方约定采取先交租后使用的租赁形式，租金按月支付，乙方应于每月5日前以银行转账的方式给甲方支付租金及其他相关费用；租金每两年递增10%，首次递增从第三年开始，具体每月租金为：2017年3月1日至2018年12月31日为290000元/月，2019年1月1日至2020年12月31日为319000元/月，2021年1月1日至2022年12月31日为350900元/月，2023年1月1日至2024年12月31日为385990元/月，2025年1月1日至2026年12月31日为424589元/月，2027年1月1日至2028年12月31日为467047元/月；乙方应于签订本合同当天内向甲方足额交付租赁保证金100万元，该保证金在合同期满或合同解除，乙方付清有关费用后，由甲方在10天内如数退还给乙方，如乙方违反本合同任何一条款项，保证金不予退还；甲方须于2016年11月1日前交付租赁物予乙方使用，同意给予乙方4个月的免租时间，即从2016年11月1日至2017年2月28日止甲方免收乙方的租金，该时间供乙方对租赁物进行装修；乙方在签订本合同前已多次亲临现场察看，已了解并接受租赁物的现状、瑕疵及各项现场情况，并同意按现状承租；乙方承诺之前装修综合款补偿给甲方200万元，并在签约之日起十天内付清给甲方；甲方须在免租期内负责完成一次消防标准，如未在免租期内完成一次消防的，则免租时间顺延至办理好消防验收；乙方拖欠租金累计达2个月的，甲方可终止合同并收回租赁物；乙方在租赁期内必须按期缴交租金，逾期每日按应付租金的1%支付滞纳金，逾期超过60天，甲方有权解除合同收回租赁物，没收保证金，乙方所加建、装修等均无偿归甲方所有，甲方无需作任何赔偿或补偿，乙方不得异议；乙方在租赁期满或乙方单方违约撤离或解除、终止合同的，不能破坏及拆卸迁离，离场时，所有建筑物、构筑物装饰等无偿归甲方所有；如甲方在租赁期间违约，甲乙双方委托专业评估机构对建筑物装修进行评估，甲方按评估机构评估金额双倍赔偿给乙方；等等。3.2016年11月4日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。4.2016年11月24日，黄荣通过银行转账分两次向卜茂盛支付各50万元，合共100万元。5.2017年12月15日，xx公司以卜茂盛拖欠租金、擅自转租为由诉至一审法院，案号为（2017）粤0113民初10562号，要求卜茂盛、潮联公司将位于广州市番禺区河村迎宾路738号（即番禺大道北62号）B、C座厂房及空地交还予其司管业，并支付拖欠的租金、水电费等费用。2018年7月11日，一审法院作出该案民事裁定书，裁定准许xx公司撤回对卜茂盛、潮联公司的起诉。6.2018年5月18日，xx公司出具《证明》，载明：本公司位于广州市番禺区大石河村迎宾路738号（即番禺大道北62号）B、C座的物业，原于2014年8月1日依约出租给卜茂盛显示经营。但卜茂盛先生在经营过程中未经本公司书面同意转租，并从2015年11月份起没有交付租金，违法合同约定，构成根本性违约。本公司于2017年4月17日向卜茂盛先生发出律师函依约解除与卜茂盛先生的租约合同，已收回上述广州市xx号（即xx号）B、C座的物业。7.2018年8月2日，黄荣提起本案诉讼。8.2019年3月15日，卜茂盛以潮联公司、黄荣为被告向一审法院提起诉讼，案号为（2019）粤0113民初3924号，一审法院立案后与本案进行合并审理。9.一审诉讼过程中，一审法院根据黄荣的申请，依法作出了（2018）粤0113民初7295号《民事裁定书》，对卜茂盛名下的价值6689775元的财产采取了财产保全措施。后因黄荣于本案一审审理期间变更了其诉讼请求，并向一审法院申请变更财产保全的金额为3000000元，故一审法院于2020年6月28日作出（2018）粤0113民初7295号之一《民事裁定书》，解除对卜茂盛名下价值3689775元的财产的查封措施。一审庭审过程中，黄荣与卜茂盛均确认涉讼物业为卜茂盛向xx公司承租后再转租，现双方主要就以下问题产生争议：一、涉讼物业的承租方。黄荣称涉讼合同系其与卜茂盛签订的，合同保证金及装修补偿款亦由其转账支付，且后期装饰装修合同的签订以及相关款项的支付均系以其名义，故其是涉讼物业的承租方，为此，黄荣向一审法院提交了若干《工程施工承包合同》《装修设计合同》《装修工程施工协议》等及银行转账凭证予以证明。其与潮联公司的法定代表人许浩填是朋友关系，许浩填作为中间人介绍并代为沟通涉讼物业的租赁事宜，卜茂盛将单方签好的涉讼合同交由许浩填，再由许浩填交给黄荣签约，待黄荣签好后由许浩填将合同原件交给黄荣、卜茂盛各方持有。卜茂盛则称其不认识黄荣，一直与其洽谈并最终达成租赁合意的系潮联公司，故其认为涉讼物业的承租方是潮联公司，潮联公司承租涉讼物业后与黄荣共同使用。其签订涉讼合同后将合同交给潮联公司，但潮联公司收下后并未当即盖章，后经其多次催促，潮联公司至今未向其交还涉讼合同。二、涉讼物业的现状。黄荣称其已搬离涉讼物业，根据xx公司出具的《证明》可知涉讼物业于2018年5月18日前被xx公司强行收回，现已由xx公司重新对外出租。卜茂盛则称涉讼物业由潮联公司与黄荣共同使用，现涉讼物业的一层由次次承租人经营车行生意。另，其与xx公司就涉讼物业签订的租赁合同仍在继续履行，因xx公司拖欠其工程款，故双方协商以工程款抵扣相应租金，但至今未能协商一致，故其无法提供支付租金的书面依据。三、涉讼合同的法律状态。黄荣主张涉讼合同已于xx公司强行收回涉讼物业之时终止；而卜茂盛则主张黄荣于2018年8月2日提起本案诉讼要求解除涉讼合同，而其对此并无异议，故涉讼合同已于2018年8月2日解除。就涉讼合同的履行情况，黄荣称签订涉讼合同后涉讼物业即已交付使用，其于2016年11月4日分两笔向卜茂盛转账共100万元保证金，于2016年11月24日分两笔向卜茂盛转账共100万元装修综合补偿款。鉴于其承租涉讼物业的目的是为经营酒店，故其派人进场进行装修。2017年3月1日，xx公司派人到涉讼物业张贴公告，称卜茂盛欠付租金需停水停电。后xx公司对卜茂盛提起诉讼，并强制收回涉讼物业，导致其无法继续使用涉讼物业，且涉讼物业的一次消防至今未完成，故卜茂盛已构成违约，其无需向卜茂盛支付租金。为证明上述陈述，黄荣向本院提交了照片两张予以证明。对此，卜茂盛确认收到租赁保证金100万元及装修综合补偿款100万元，但认为涉讼物业的一次消防已完成，并向一审法院提供番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》予以证明。一审法院认为，涉讼合同系黄荣签订的，合同约定的租赁保证金及装修综合款系黄荣向卜茂盛支付，涉讼物业交付后亦系由黄荣进行装修使用，即黄荣是涉讼合同的签订人和实际履行人，故一审法院认定涉讼物业的出租方为卜茂盛，承租方为黄荣。卜茂盛虽辩称与其达成租赁合意的系潮联公司，其将单方签订好的涉讼合同交由潮联公司，故潮联公司才是涉讼物业的实际承租人，但对于上述陈述，卜茂盛并未提供充分的证据予以证明，黄荣对此亦不予确认。且卜茂盛作为一完全民事行为能力人，在签订租赁合同前理应就合同相对方的身份进行核实与确认，其所主张其在合同相对方处为空白的情况下签订涉讼合同并将合同交由他人的行为有悖常理。退一步说，即使确如卜茂盛所称其将合同相对方处为空白的涉讼合同交由潮联公司，应视为其对涉讼合同相对方的无限授权，即涉讼物业的承租方可为任何主体，故一审法院对卜茂盛的上述抗辩意见不予采信。因此，黄荣与卜茂盛签订的涉讼合同是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。一方面，卜茂盛作为出租方，理应向承租方提供产权清晰、无任何纠纷、能正常使用的租赁物，然根据业主方xx公司于2018年5月18日出具的《证明》可知，涉讼物业因卜茂盛拖欠租金而被xx公司强行收回，故卜茂盛已构成根本性违约。另一方面，黄荣作为承租方，理应依照合同约定按时足额向卜茂盛支付租金及其他费用。涉讼合同约定黄荣应于合同签订之日起十天内即2016年11月12日前向卜茂盛支付装修综合款200万元，另应自2017年3月起向卜茂盛支付租金，而事实上黄荣只支付了装修综合款100万元，并自2017年3月起欠付租金。黄荣虽称卜茂盛至今未完成一次消防验收，依据合同约定免租期应顺延，且xx公司于2017年3月1日对涉讼物业张贴公告告知承租人因卜茂盛拖欠租金而将对涉讼物业采取停水停电的措施，故其基于不安抗辩权有权不支付涉讼合同约定的各项费用。然根据番禺市公安消防大队于2001年出具的《建筑工程消防验收意见书》可知，涉讼物业已完成一次消防验收，而黄荣未能举证证明涉讼物业存在被停水停电等实际影响其正常使用的情形，亦未举证证明其曾就涉讼物业无法使用的情况与卜茂盛进行沟通及反映，黄荣以此为由拒不缴纳装修综合款及租金，缺乏事实和法律依据，故黄荣在履行涉讼合同的过程中亦存在违约行为。涉讼物业已交付予黄荣占有使用，现黄荣未能举证证明涉讼物业被xx公司强行收回的时间，而xx公司于2018年5月18日出具《证明》证明涉讼物业已由其司收回，故一审法院认定涉讼物业于2018年5月18日被xx公司收回。因此，涉讼合同已于2018年5月18日事实解除，卜茂盛与黄荣均就涉讼合同的解除负同等过错责任。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”如上所述，现涉讼合同因双方过错而解除，故卜茂盛应向黄荣返还其收取的保证金及装修综合款，故就黄荣主张卜茂盛返还租赁保证金100万元及装修综合款100万元的诉请，合理有据，一审法院予以支持。鉴于卜茂盛确已实际占用了上述费用，根据公平合理原则，卜茂盛应向黄荣支付占用款项期间的利息。据《改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制》（中国人民银行公告2019年第15号），自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，卜茂盛向黄荣支付的利息应分别以租赁保证金100万元及装修综合款100万元为本金，自起诉之日即2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止。就黄荣诉请中的超出部分，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百二十条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年8月2日作出如下判决：一、确认黄荣与卜茂盛于2016年11月2日签订的《建筑物租赁合同》已于2018年5月18日解除；二、卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还租赁保证金100万元及其利息（利息以100万元为本金，自2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；三、卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还装修综合款100万元及其利息（利息以100万元为本金，自2018年8月2日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计至款项清偿之日止）；四、驳回黄荣的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费307403元、保全费5000元，由黄荣负担受理费153701元，卜茂盛负担受理费153702元，保全费5000元。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审期间，黄荣向本院提交延期开庭申请书，申请本院给予其一定的时间由其调取一份证据，为查明本案的事实，本院给予黄荣一定的时间调取相应的证据，在本院指定的期限内黄荣未向本院提交证据。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、卜茂盛上诉主张其不应退还100万元租赁保证金及占用利息能否成立；二、卜茂盛上诉主张其不应退还100万元装修综合补偿款及占用利息能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，卜茂盛上诉主张其不应退还100万元租赁保证金及占用利息能否成立的问题。一审认定黄荣与卜茂盛签订的涉讼合同为有效合同，合法有据，本院不作赘述，予以确认。正如一审查明和认定，卜茂盛作为出租方理应向承租方提供产权清晰、无任何纠纷、能正常使用的租赁物，但因其拖欠业主方xx公司的租金而被xx公司收回涉讼物业，对涉讼合同解除的后果存在过错，因此其主张不应退还100万元租赁保证金理据不足，一审不予支持，并无不当，本院予以维持。虽然卜茂盛上诉主张xx公司于2018年5月18日收回涉讼物业前其不存在违约行为，但根据一审查明的事实，卜茂盛因欠付xx公司的租金与xx公司之间存在纠纷，xx公司解决与卜茂盛之间的纠纷收回涉讼物业也需要一定的过程，据黄荣一审中陈述，2017年3月1日xx公司曾派人到涉讼物业张贴公告，称卜茂盛欠付租金。由此可知，涉讼场地能否继续使用处在不确定、不稳定的状态，因此，卜茂盛上诉主张xx公司于2018年5月18日收回涉讼物业前其不存在违约行为理据不充分，本院不予采信。故卜茂盛上诉主张其不应退还100万元租赁保证金不能成立，本院不予支持。关于租赁保证金占用利息的问题，正如一审查明和认定，本案中，黄荣作为承租方，理应依照合同约定按时足额向卜茂盛支付租金及其他费用，但黄荣未依约足额支付装修综合款，自2017年3月起欠付租金，黄荣在履行涉讼合同的过程中亦存在违约行为，对涉讼合同的解除负有同等过错责任，因此其主张卜茂盛应向其支付100万元租赁保证金的占用利息依据不足，本院不予支持，一审对此处理不当，本院予以纠正。卜茂盛该上诉主张有理据，本院予以支持。关于争议焦点二，卜茂盛上诉主张其不应退还100万元装修综合补偿款及占用利息能否成立的问题。根据本案查明的事实，卜茂盛已对涉讼物业进行装修，这从合同中约定黄荣对其装修进行利用并向其支付装修综合款可以得到印证，在合同的履行过程中，黄荣并未依照合同的约定足额支付200万元装修综合补偿款，但在实际占有使用涉讼物业的过程中黄荣对卜茂盛投入的装修部分享有相应实际收益，在黄荣已使用卜茂盛的装修获取收益及双方均对涉讼合同的解除负同等过错责任的情况下，一审判令卜茂盛向黄荣全额返还黄荣已支付的100万元装修综合款及其利息无法律依据，亦违反公平原则，租赁合同约定的租赁期限为12年（即144个月），自2017年1月1日至2018年5月18日已使用16个月18天（16.58个月），本院根据全案案情、合同已履行的期间、合同约定的应支付装修综合款的金额计算认定卜茂盛应向黄荣退还装修综合款769722元（100万元-16.58个月/144个月×200万元），如前所述，黄荣在履行涉讼合同的过程中亦存在违约行为，对涉讼合同的解除负有同等过错责任，因此其主张卜茂盛应向其支付装修综合款的占用利息依据不足，本院不予支持。一审对此处理不当，本院予以纠正。卜茂盛该上诉主张部分有理据，本院予以部分支持，卜茂盛上诉主张超出部分无理据，本院不予支持。综上所述，卜茂盛的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用部分有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7295号民事判决第一项；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7295号民事判决第四项；三、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7295号民事判决第二项为：卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还租赁保证金100万元；四、变更广东省广州市番禺区人民法院（2018）粤0113民初7295号民事判决第三项为：卜茂盛于本判决发生法律效力之日起十日内向黄荣返还装修综合款769722元；五、驳回黄荣的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费307403元、保全费5000元，由黄荣负担受理费153701元，卜茂盛负担受理费153702元、保全费5000元。二审案件受理费22800元，由黄荣负担2625元，由卜茂盛负担20175元。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年四月二十五日书记员 冯 韵彭诗敏