山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁民终383号上诉人（原审原告）：济南农村商业银行股份有限公司，住所地山东省济南市历下区转山西路1号（奥体金融中心A栋）。法定代表人：董兴磊，该公司董事长。委托诉讼代理人：闫少奇，北京德恒（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：闫得玉，北京德恒（济南）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：倪凯，男，1969年5月5日出生，汉族，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：马广磊，男，理文科技（山东）股份有限公司职员。被上诉人（原审被告）：山东大舜天成置业有限公司，住所地山东省济南市长清区五峰山镇政府院内。法定代表人：刘中胜，该公司董事长。上诉人济南农村商业银行股份有限公司（以下简称济南农商行）因与被上诉人倪凯、山东大舜天成置业有限公司（以下简称大舜天成公司）执行异议之诉一案，不服山东省济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3464号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。济南农商行上诉请求：1.依法撤销济南市中级人民法院（2020）鲁01民初3464号民事判决；2.依法改判支持济南农商行的一审诉讼请求；3.本案一、二审诉讼费用由倪凯、大舜天成公司承担。事实与理由：一、济南农商行提交的新证据和一审中提交的证据，均能够证明济南农商行对案涉车位享有优先受偿权。一审法院就济南农商行对案涉车位的优先受偿权未予认定，属于认定事实错误。1.济南农商行提交的抵押登记档案中划红线的“房屋分户平面图”记载：“坐落：历下区室，户室号：101（-），所在层次：地下车库（-1层）”，该平面图证明1号楼101（-）覆盖了整个地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，因此案涉“Ｂ-58”车位坐落于1号楼101（-）覆盖范围内，属于1号楼101（-）内的车位。并且，该平面图还记载，1号楼101（-）整个范围被不动产登记部门划“红线”圈定并标注“红线以内全部抵押”，足以证明101（-）区域全部抵押给了济南农商行，坐落于红线以内的“Ｂ-58”车位当然属于抵押财产范围，济南农商行当然对“Ｂ-58”车位享有优先受偿权。2.济南农商行在一审中提交的一号楼房产证、房屋分户图、他项权证、【鲁嘉和评2017第1756号】评估报告、鲁广泰评房鉴字2019第××号评估报告、建设工程规划许可证、房屋权属证明、（2018）鲁01民初609号民事判决书、（2020）鲁01执恢138号执行裁定书等证据，能够证明1号楼101（-）办理了独立产权登记，该房产实际用途为地下车库（位），整个1号楼101（-）占据了地下车库（-1层）除公用建筑设施用房及102（-）室之外的全部区域面积，覆盖了包含案涉“Ｂ-58”车位在内的1号楼全部车位；也能够证明济南农商行对1号楼101（-）整体享有抵押权，在济南市中级人民法院（2018）鲁01民初609号民事判决已经认定济南农商行对101（-）享有优先受偿权的情况下，可以认定该优先受偿权及于1号楼101（-）内的案涉“Ｂ-58”车位。一审法院对济南农商行的优先受偿权未进行分析、认定，属于认定事实错误。二、倪凯提交的证据，不足以证明其享有可以排除对案涉车位强制执行的权利，一审法院认定其享有合法的财产权益足以排除强制执行，属于认定事实错误。1.大舜天成物业管理处为倪凯出具的《证明》，不符合有效证据的形式要件，且真实性无法确定，不应作为认定倪凯购买、占有、使用案涉车位的有效证据。首先，大舜天成物业管理处并非在工商部门注册登记的合法主体，其出具的证明不能作为合法证据使用，该物业管理处也不是买卖合同的相对方，没有资格也没有能力证明案涉车位的买卖及使用情况。其次，大舜天成物业管理处出具的《证明》无该单位负责人及制作证明材料的人员签名或盖章，不符合关于单位证明材料形式要件的规定，不应作为有效证据采信。一审法院未严格审查该《证明》的合法性，违反法律规定。另外，济南农商行在二审中补充提交的新证据证明大舜天成物业管理处惯于出具虚假证明，其在本案中出具的《证明》不能采信。2.倪凯提供的证据不足以证明其已经购买并支付案涉车位购买价款。倪凯在一审中提交的地下车位买卖合同、发票等证据，没有相应的银行转账凭证或者银行流水予以佐证，不能证明买卖合同和发票的真实性，无法证明倪凯已经支付了车位购买价款。三、济南农商行对案涉车位依法享有对抗案外人的担保物权优先受偿权，即便倪凯购买案涉车位使用权情况属实，其也不能排除济南农商行对案涉车位的强制执行。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，济南农商行对案涉“Ｂ-58”车位享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，而倪凯购买的是车位使用权，且案涉“Ｂ-58”车位不属于居住用房，故倪凯不属于法律规定应予特殊保护的商品房消费者，并不享有优先于济南农商行优先受偿权的相关权利。即便倪凯属于一般不动产买受人，在包含案涉“Ｂ-58”车位的1号楼101（-）已办理独立产权登记的情况下，倪凯未与大舜天成公司签署合法有效的车位（产权）买卖合同而只是在商品房买卖合同中约定购买案涉车位使用权，且亦未支付全部价款，系因其自身原因未办理车位产权登记，故其根本不享有排除普通债权人执行的权利，更不能排除享有优先受偿权的济南农商行的执行。一审法院未审查认定济南农商行对案涉车位的优先受偿权，仅依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条即认定倪凯就案涉车位享有排除强制执行的民事权益，认定事实、适用法律错误。倪凯辩称，一审法院认定事实清楚、适用法律正确，请求依法驳回济南农商行的上诉请求。大舜天成公司未到庭，未作答辩。济南农商行向一审法院起诉请求：1.请求法院撤销（2020）鲁01执异305号裁定书，恢复对济南市历下区车位的执行（合同约定车位价格17万元）；2.案件受理费由倪凯、大舜天成公司负担。一审法院认定事实：济南农商行与山东雷泽经贸有限公司（以下简称雷泽公司）、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年8月22日作出（2018）鲁01民初609号民事判决，判决：一、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金2005万元、利息500375.58元及赔偿济南农商行律师代理费损失86600元；二、雷泽公司于判决生效之日起10日内偿还济南农商行借款本金599.9万元、利息144679.36元及赔偿济南农商行律师代理费损失25872元；三、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-007号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区（房产证号：济房权证历字第××号）］在判决第一项所确定的债权范围内享有优先受偿权；四、济南农商行对大舜天成公司提供的（济南农商行营业部）抵字（2017）年第02-008号《抵押合同》项下抵押房产［位于济南市历下区（房产证号：济房权证历字第××号）］在判决第二项所确定的债权范围内享有优先受偿权；五、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美对判决第一、二项所确定的债务承担连带清偿责任。六、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美在履行判决义务后，有权向雷泽公司追偿。2018年4月19日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号民事裁定，冻结雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美、李海岭的银行存款2750万元或查封、扣押其相应价值的财产。2018年4月23日，一审法院作出（2018）鲁01民初609号协助执行通知，查封大舜天成公司名下证号为济房权证历字第××号证下历下区、102（-）、1-2401、1-2704、2-2401房产；4号楼1-101（-）、1-103（-）、1-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产。查封期限三年，自2018年4月23日至2021年4月22日。2020年7月21日，一审法院作出（2020）鲁01执恢138号执行裁定书，载明：“本院在执行申请执行人济南农商行与雷泽公司、大舜天成公司、刘中胜、刘新华、孙中美金融借款合同纠纷一案中，责令被执行人依法履行本院作出的（2018）鲁01民初609号民事判决书确定的义务。但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。本院以（2018）鲁01民初609号裁定书查封被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区证号为济房权证历字第××号；4号楼1-101（-）、1-103（-）、1-104（-）、1-105（-）、1-106（-）、1-107（-）、1-108（-）、1-109（-）、1-110（-）、1-111（-）、1-112（-）、1-113（-）、1-114（-）号房产证号为济房权证历字第××号的房产。申请执行人申请拍卖以上部分财产清偿债务。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百四十四条、第二百四十七条规定，裁定如下：拍卖被执行人大舜天成公司名下位于济南市历下区山大路236号1号楼1-2401、1-2704、2-2401房产证号为济房权证历字第××号的房产；1号楼、4号楼产权证书分别为济房权证历字第××号、第××号的地下车位及地下室。”执行过程中，倪凯向一审法院提出书面异议，请求解除对济南市历下区车位的查封。2020年9月15日，一审法院作出（2020）鲁01执异305号执行裁定书，裁定：中止对位于济南市历下区车位的执行。济南农商行对该裁定不服，提起本诉。另查明，2006年6月20日，倪凯与大舜天成公司签订商品房买卖合同，合同约定倪凯购买济南市历下区房屋，随后支付了房屋全部价款。2007年4月12日，倪凯与大舜天成公司签订地下车位买卖合同，约定购买地下停车场Ｂ-58号车位（使用权），价格为17万元。随后，倪凯向大舜天成公司缴纳了案涉车位的全部价款，大舜天成公司向其出具了编号为00154191发票。倪凯分别于2015年4月14日、2015年7月8日、2016年7月6日、2017年1月2日、2017年7月5日、2018年2月2日、2018年6月6日、2018年8月3日向济南大舜天成物业管理有限公司缴纳了车位管理费共计2733.5元。倪凯分别于2017年1月6日、2017年3月17日、2018年3月22日、2018年6月25日向济南大舜天成物业管理有限公司缴纳了2017年1月至6月、2018年4月至9月的物业费用（包括部分水费）。2020年8月4日，大舜天成物业管理处出具证明一份，证明倪凯购买了小区1号楼楼下Ｂ-58车位，车位自购买之日起车位管理费一直正常缴纳，未拖欠并且正常使用至今。一审法院认为，本案争议焦点系倪凯对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。倪凯系商品房及车位使用权的买受人，其主张案涉车位应排除执行，可以参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定予以处理。本案中，案涉车位为大舜天成公司自行划定的与住宅配套使用的车位，车位使用权不能进行产权登记，系无独立产权的车位。倪凯系案涉车位所在小区的业主，早于法院查封之前与大舜天成公司签订了合法有效的车位使用权买卖合同并支付了全部价款，大舜天成公司已经向倪凯交付了案涉车位，倪凯至今仍占有使用案涉车位，其对案涉车位享有合法的财产权益，足以排除强制执行。故，济南农商行主张继续执行案涉车位的诉讼请求，一审法院不予支持。综上所述，济南农商行的诉讼请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十三条、参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回济南农村商业银行股份有限公司的诉讼请求。案件受理费3700元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。济南农商行向本院提交以下证据：证据1.历下区《房屋分户平面图》（抵押登记版），证明案涉车位坐落于历下区之内，属于济南农商行享有优先受偿权的范围，济南农商行对案涉车位享有优先受偿权。证据2.大舜天成物业管理处证明、山东大舜天成置业有限公司情况说明各1份，证明大舜天成物业管理处出具虚假证明材料，其在本案中出具的证明材料也不可信。证据3.查询山东舜风房地产开发有限责任公司舜风世纪花园1＃和4＃地下一层施工图纸的复函及附图，证明案涉车位在建设之前已经过建筑工程规划许可，系开发商依据规划合法建造的地下车位，并非其自行划定的无产权车位。证据4.济南市人防办政府信息公开告知书（2021）第1号，证明案涉车位不属于人防工程。倪凯质证称，对证据1和3真实性无异议，对证明目的有异议。该两份证据结合车位使用权买卖合同，对于无法办理产权证的描述足以证明案涉车位系无独立产权的车位，倪凯作为案涉车位所在小区业主，其签订买卖合同、支付价款、实际占有使用的时间均早于抵押和查封时间，对案涉车位享有合法的财产权益。根据最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定及九民会议纪要司法精神，足以排除济南农商行申请的强制执行。证据1中“红线以内全部抵押”的字样是谁书写无法确定，且“红线以内全部抵押”的位置没有大舜天成公司盖章确认。证据3中该图纸中并未明确标注相关车位及车位号。另外，济南农商行据以申请执行的依据是（2018）鲁01民初609号民事判决，该判决已明确载明其享有优先受偿权的范围不包括案涉车位。对证据2真实性无异议，该证据与本案无关，且不能证明济南农商行的证明目的。大舜天成物业管理处是该小区车位的管理者，其出具的证明当然可以证实相关车位是谁在占有使用。对证据4的真实性没有异议，对其证明目的有异议。车位无法办理独立产权证的原因有多种，即使案涉车位所在的工程不属于人防工程，也不能证明该车位可以办理独立产权证。根据车位买卖合同约定，足以证实开发商大舜天成公司在出售车位时已经明确该车位无法独立分割办理产权证。根据一审提交的产权登记信息，该工程并没有独立分割，并登记于大舜天成公司名下。在案涉车位未独立分割的情况下，倪凯当然无法申请办理独立产权登记手续，也就不存在未办理产权登记的错误情况。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一、对于济南农商行提交的证据1、证据3、证据4的真实性，倪凯没有异议，本院予以确认。结合一审法院作出的（2018）鲁01民初609号民事判决，该判决已生效且确认，济南农商行对位于济南市历下区（房产证号：济房权证历字第××号）享有优先受偿权。二、证据2系大舜天成物业管理处给案外人出具的证明材料，与本案不具有关联性，本院不予采信。三、案涉车位未办理产权证书的责任，不能归责于倪凯。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案二审争议的焦点问题：倪凯对案涉车位是否享有足以排除强制执行的民事权益。第一，2006年6月20日，倪凯与大舜天成公司签订商品房买卖合同，约定倪凯购买济南市历下区房屋，随后支付了房屋全部价款。第二，2007年4月12日，倪凯与大舜天成公司签订的地下车位买卖合同约定，在此合同签订以前，倪凯从大舜天成公司处所购商品房为1号楼2单元1104室，并签订商品房买卖合同。倪凯此次购买地下停车场第Ｂ-58号车位使用权，价格为17万元。即案涉车位系大舜天成公司向倪凯销售，并与上述房屋配套使用的。随后，倪凯向大舜天成公司缴纳了案涉车位的全部价款。2018年4月23日，一审法院查封案涉车位，倪凯在人民法院查封前已与大舜天成公司签订合法有效的书面买卖合同，缴纳了案涉车位全部价款，且在人民法院查封前已合法占有案涉车位。第三，本案没有证据证明系倪凯的过错导致未能办理案涉车位的产权登记手续。而且济南农商行办理抵押登记时间为2017年7月4日，也晚于倪凯购买案涉车位的时间。综合考量上述情形，一审判决认定倪凯对案涉车位享有足以排除强制执行的民事权益，并无不当。综上所述，济南农商行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3700元，由济南农村商业银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁国红审 判 员 李永生审 判 员 陈东强二〇二一年四月二日法官助理 王 鹏书 记 员 李 倩