广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初255号原告：宁维屏，男，1957年4月12日出生，汉族，住陕西省宝鸡市金台区。委托诉讼代理人：陈建德、邓远明，广东经纶律师事务所律师、实习人员。被告：肖小媛，女，1957年6月2日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：周双良、何泳雪，广东赋诚律师事务所律师、实习人员。原告宁维屏诉被告肖小媛房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宁维屏及其委托诉讼代理人陈建德、邓远明，被告肖小媛及其委托诉讼代理人周双良、何泳雪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁维屏向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付停产停业补偿费542892元；二、被告向原告返还房屋租赁保证金5000元；三、被告向原告支付搬迁奖励金815351.33元；四、被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告与被告于2018年1月30日签订《租赁合同》，约定被告将涉案厂房出租给原告使用，租赁面积为1780平方米+2楼1700平方米。租赁期限从2018年4月1日起至2021年3月31日，每月租金15000元，租赁保证金20000元。合同签订后，原告依约向被告支付租赁保证金及每月租金。2020年9月22日，原告发现张贴在厂房门口的《广州市城市管理执法询问通知书》，被告知涉案厂房需要被拆迁，随时可能被拆迁办的人员停水停电。2020年9月30日，原告在涉案厂房外墙发现《违法建设行政处理决定书》及《限期拆除违法建筑公告书》后与被告沟通，被告未告知拆迁补偿事宜，在租赁保证金中扣除9月租金后不予退还剩余款项，并要求提前收回厂房。根据双方约定，租赁合同终止时间为2021年3月31日，政法在合同有效期内作出征收拆迁决定，导致合同无法履行，合同已终止。政府部门在核定征收补偿时已将原告因征收拆迁导致无法继续经营的停产停业损失作为核算征收补偿款的项目。涉案厂房的停产停业损失补偿按建筑面积乘以150元/平方米计算，根据《增城开发区核心区第一期村庄整体搬迁土地和房屋征收补偿安置方案》的规定，该标准须以厂房取得营业执照并实际生产经营为前提，故该补偿应按原告承租的面积全额支付给原告。被告按照房屋加之15%获得搬迁奖励金需尽早签订《房屋征收补偿安置协议书》及自行搬迁。签订协议书是被告个人行为，搬迁则需要原告配合，根据公平原则，被告应向原告按照30%的标准支付奖励金。为维护自身合法权益，遂原告诉至法院，望判如所请。被告肖小媛辩称：一、原告向被告主张赔偿停产停业损失、搬迁奖励金等征收补偿款，缺乏事实和法律依据。根据《广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法》第三十三条规定及双方签订的《租赁合同》第七条违约责任第5款的约定，原告在收到拆迁通知后，拒绝搬离，一直在从事生产经营活动至2020年12月24日搬离厂房为止，期间并未停产、停业，原告未实际产生停产停业损失。其次，原告作为承租人与被告并未就停产停业损失费用作出约定，原告要求被告支付上述损失没有事实和法律依据，请求不应得到支持。因房屋征收行为导致租赁合同不能履行，承租人应按照租赁合同的约定和法律规定主张损失赔偿或补偿，不能简单要求分配征收补偿协议确定的各项补偿费用。另根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十七条规定，停产停业损失等补偿费用的支付对象是被征收人即房屋所有人，该费用实际上是对房屋所有人无法继续收取租金的损失补偿。关于搬迁奖励金，按时搬迁奖励是对负有清退被征收房屋责任人即被征收人，在签订拆迁协议后，在规定的搬迁期限内进行搬迁的奖励。涉案厂房被征收后，双方的租赁关系无法履行，承租人当然负有向被告返还厂房的义务，该义务是法定义务，不应为此而主张赔偿。二、原告主张涉案合同已在其得知政府征收决定之日终止，并要求退还剩余租赁保证金5000元不应得到支持。在通知征收时，原告迟延支付和拖欠租金的行为已经违约，按照租赁合同的约定，原告不得用保证金抵扣租金，被告有权没收保证金。即使将租赁保证金用于抵扣9月租金，但原告在得知厂房即将拆迁的情况下，继续占有厂房从事经营，直至2020年12月24日才搬离。据此，被告有权要求原告支付10月至12月的占有使用费共计42000元，扣除剩余保证金不足以偿付上述费用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明：2018年1月30日，被告（出租人、甲方）与原告（承租人、乙方）签订《租赁合同》，约定“……一、出租厂房情况：1.厂房地址：增城区新塘镇章陂村工业街29号。2.建筑面积：1780平方米+2楼1700平方米。……三、租金及押金的约定：1.每月租金……（¥15000元整），……乙方须在每月5号缴交租金给甲方，……2、租赁保证金……（¥20000元整）。签订本协议时即要交付保证金。保证金只作为履约保证金，不能抵房租、水电管理费等，待租赁期满解除本协议当日，在乙方不亏欠房租等其他费用、不存在着违约行为的情况下，甲方将保证金本金无息退还乙方。如乙方提前终止本合同或出现本合同中约定的违约情形，甲方有权没收保证金。四、租赁期限：该房屋租赁期限由2018年4月1日起至2021年3月31日共计36个月。……六、乙方主要合同义务：……5.租赁期满或解除协议当日乙方应将承租厂房以清净良好的状态交还甲方。……七、违约责任1.租赁期间甲、乙双方均不得借故解除本合同，任何一方若不履行协议内任何条款，另一方有权提前解除租赁关系。在合同期内，若甲方违约须按租房保证金（押金）的双倍作为违约金返还乙方，若乙方违约则保证金（押金）被没收。2.乙方若不按甲方所规定的日期按时交租，逾期视为拖欠，逾期10日，甲方有权提出解约并收回厂房另行处置，押金不予退还乙方。乙方因此而造成的损失甲方概不负责。……5、如遇不可抗力，如政府征收，本租约则自行终止，双方互不承担违约责任，甲方退还乙方租赁保证金。……”。2020年11月27日，被告（乙方）与广州市增城区人民政府宁西街道办事处（甲方）签订《增城经济技术开发区核心区土地和房屋征收补偿协议》，约定：因创新大道项目需要，须征收乙方位于增城区宁西街章陂村工业街的房屋/厂房；征收范围内的土地、房屋、建（构）筑物和附着物等的征收补偿标准按照《增城经济技术开发区核心区村庄整体搬迁土地和房屋征收补偿安置方案》（永街联发[2014]1号）的规定执行；乙方在征收范围内的房产共有1处（房屋编号ZBC-29-1），建筑面积22.05㎡，厂房一处（厂房编号ZBC-29），面积为5023.75㎡；甲方应支付乙方地价补偿、房屋和建（构）筑物（含地上附着物）补偿、奖励金、停产停业补偿费、生产存储设备补偿等征收补偿费用，其中奖励金为2717837.78元，停产停业补偿为753562.5元；甲方将补偿款分两期支付给乙方，第一期在双方签订协议之日起30个工作日内支付，第二期在乙方清空房屋并交付甲方验收合格后30个工作日内支付；乙方须在收到第一期补偿款15天内将被征收房屋腾空并交付给甲方；如被征收房屋用于出租的，乙方应自行处理与承租方的债权债务关系等内容。上述补偿协议所附《合同金额构成表》列明：奖励金的计算为房屋补偿×15%；停产停业补偿费计算为厂房建筑面积5023.75㎡×150元/㎡。被告确认上述补偿协议所涉款项其已收齐。另查，原告承租涉案厂房用于经营广州德联包装材料有限公司，该公司的注册地址为案涉房屋所在地。又查，永街联发[2014]1号《关于印发的通知》中的《增城开发区核心区第一期村庄整体拆迁土地和房屋征收补偿安置方案》列明“第二十条停产停业补偿费征收商业及工业用途的房屋应对被征收人作出停产停业补偿费。（一）商业用途房屋停产停业补偿费以被征收商业用途房屋的该用途面积为基数，按每平方米每月45元一次性共计足12个月。（二）对依法取得营业执照并实际生产经营的厂房造成停产停业实际损失的，可按税务部门所核实《土地和房屋征收通告》发布前三年（经营不足三年的，按经营之日起计）该企业的税后月平均利润的80%为标准，给予不超过6个月的补偿作为搬迁及停业停产损失。第二十一条奖励措施为鼓励被征收人配合征地拆迁工作，尽早签订《房屋征收补偿安置协议书》并自行搬迁，对以下时间节点前完成搬迁工作的被征收人进行奖励，其中奖励以‘房屋的补偿金额’为基数（不含增加补偿部分、搬迁补助费、临时安置补助费、停产停业损失费等），乘以一定比例计得。被征收人在第一期规定时间内签订《房屋征收补偿安置协议书》，并在签订《房屋征收补偿安置协议书》之日起15天内自行搬迁并交出房屋的，给予房屋补偿金额15%的奖励。”等内容。庭审中，原、被告确认：一、2020年9月29日广州市增城区城市管理和综合执法局发出《违法建设行政处理决定书》，其方知道案涉房屋要拆迁。二、案涉房屋在2020年12月被拆除。原告陈述：一、其于2020年11月底开始搬迁，于2020年12月5日前完成搬迁。二、若案涉《租赁合同》无效，其仍坚持按原来的诉讼请求主张权利。被告陈述：一、案涉房屋没有办理规划报建手续。二、原告在2020年12月24日搬离。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，现被告确认涉案房屋没有办理规划报建手续，因此，原、被告双方签订的《租赁合同》应属无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，原告主张被告返还租赁保证金5000元，本院予以支持。关于停产停业补偿的分配问题。停产停业损失补偿是因政府征收行为而给被征收人或实际使用房屋进行生产经营的使用人开展经营活动造成障碍而产生。当被征收房屋属于非住宅房屋,正在出租收益，则对于出租方而言,租金收益是其经营活动内容,故其可能因房屋被征收丧失租金收益从而产生停产停业损失;对于实际从事商业活动或生产制造活动的承租方而言,其因租赁标的物被征收而在租赁期限未届满时可能丧失生产经营收益,从而产生停产停业损失。故停产停业补偿的对象,视房屋具体使用情况、房屋被征收对实际生产经营的影响以及征收补偿项目计算标准等而定,可能同时包括产权人及使用被征收房屋的实际经营者。本案中，因原、被告对停产停业补偿没有作出明确约定,根据上述分析,双方均有权获得停产停业补偿。据此，被告抗辩原告无权主张停产停业补偿，本院不予采纳。因原、被告对停产停业损失补偿的分配不能协商一致,参考双方租赁合同剩余期限、约定的租金标准、承租面积、用途等因素,酌定被告应支付原告停产停业补偿为30000元。关于奖励金的问题，根据《增城开发区核心区第一期村庄整体拆迁土地和房屋征收补偿安置方案》的记载,奖励金是对及时签约并自行搬迁行为的奖励，被告虽已及时签约，但在搬迁的问题上,需要原、被告共同配合才能完成，从公平的角度考虑，原告亦应享有部分奖励金。被告抗辩原告无权主张奖励金，本院不予采纳。结合奖励金的计算方式、原告搬迁的情况及本院酌定原告可得的补偿金额等因素,酌定原告可获得奖励金为5000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告肖小媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宁维屏返还租赁保证金5000元；被告肖小媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宁维屏支付停产停业补偿30000元；被告肖小媛于本判决发生法律效力之日起十日内向原告宁维屏支付奖励金5000元；四、驳回原告宁维屏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8534.55元，由原告宁维屏负担8278.55元，被告肖小媛负担256元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  满华英二〇二一年四月十九日书记员  齐 文