上海市宝山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）沪0113执异108号异议人(利害关系人)：马某，男，1987年6月28日出生，汉族，住上海市宝山区罗南一村XXX号XXX室。申请执行人：上海农村商业银行股份有限公司宝山支行，住所地上海市宝山区。负责人：杨兴华。被执行人：上海源盛汽车销售服务股份有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：徐保源。被执行人：徐保源，男，汉族，1957年4月29日出生，住上海市宝山区。本院在执行申请执行人上海农村商业银行股份有限公司宝山支行(以下简称农商行宝山支行)与被执行人上海源盛汽车销售服务股份有限公司(以下简称源盛公司)、徐保源金融借款合同纠纷一案中，利害关系人马某对本院执行行为提出书面执行异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人马某称，源盛公司至今拖欠其工资未付，其获悉法院将对异议人轮候查封的源盛公司名下月罗路XXX号房产进行拍卖。其认为，本院拍卖行为存在明显错误。首先，拍卖标的见证面积为13,010.46平方米，未见证建筑物面积为3,147.76平方米，未见证面积中750平方米已获得建设工程规划许可证(证号：沪宝建(2015)FAXXXXXXXXXXXXXX)，而未见证面积不属于本次拍卖范围，导致本次拍卖遗漏处置该750平方米建筑物。其次，本次拍卖依据的评估报告载明评估机构价值估算方式为以未见证面积重置价值结合成新与见证面积价值相结合。拍卖公告明确载明未见证面积不属于本次拍卖范围，故评估报告将未见证面积建筑物价值进行评估定价无事实及法律依据，导致本院裁定书项下处置财产范围不明、价值不明。第三，本院将涉案房屋在评估价基础上降价30%作为起拍价亦无法律依据，该定价损害包括异议人在内的其他债权人的受偿权益。故请求法院中止对被执行人源盛公司名下本市月罗路XXX号房产的拍卖。本院经审查查明，2015年4月17日，源盛公司经核准取得沪房地宝字(2015)第013940号上海市房地产权证，对坐落于上海市宝山区月罗路XXX号1幢建筑面积1,385.35平方米、3幢建筑面积537.44平方米、4幢建筑面积11,087.67平方米，合计13,010.46平方米的厂房(以下简称系争房屋)享有所有权。2016年7月20日，农商行宝山支行经核准在系争房屋上设定抵押权，登记证明号为宝XXXXXXXXXXXX，债权数额为3,000万元，债务履行期限自2016年7月22日至2025年12月25日止。2018年9月5日，本院对农商行宝山支行与源盛公司、徐保源之间金融借款合同纠纷一案作出(2018)沪0113民初11922号民事判决书，判令：一、源盛公司于判决生效之日起十日内归还农商行宝山支行合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》项下借款2,850万元；二、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行计算至2018年6月4日的借款利息853,305.61元、利息罚息18,314.06元、复利262.44元并支付自2018年6月5日至借款本金及利息实际付清之日止的利息、罚息、复利(按照合同号为XXXXXXXXXXXXXX的《上海农商银行经营性物业借款合同》计算)；三、源盛公司于判决生效之日起十日内支付农商行宝山支行律师费100,000元；四、如源盛公司未履行上述第一至三项付款义务，农商行宝山支行有权对源盛公司名下系争房屋行使抵押权；五、徐保源对源盛公司的上述第一至三项付款义务承担连带责任；六、徐保源承担保证责任后有权向源盛公司追偿；如果源盛公司、徐保源未按判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；案件受理费189,159元(农商行宝山支行已预缴)由源盛公司、徐保源共同负担。源盛公司、徐保源不服该判决而提起上诉，因未在指定期限内缴纳上诉费，上海市第二中级人民法院于2019年1月18日作出(2019)沪02民终520号民事裁定书，裁定：该案按上诉人源盛公司、徐保源自动撤回上诉处理；一审判决自该裁定书送达之日起发生法律效力；该裁定为终审裁定。因源盛公司、徐保源未能及时履行上述生效法律文书确定的付款义务，农商行宝山支行向本院申请执行，本院以(2019)沪0113执3199号予以立案执行。被执行人源盛公司、徐保源一直未能履行付款义务。执行过程中，本院通过上海市高级人民法院委托上海国衡房地产估价有限公司对上海市宝山区月罗路XXX号房地产的市场价值进行评估。2020年2月19日，上海国衡房地产估价有限公司作出沪国衡估字(2020)第0034号评估报告，估价结果为上海市宝山区月罗路XXX号房地产于价值时点2019年11月5日的市场价值为98,548,800元，其中见证房地产13,010.46平方米，土地面积9,005平方米，总价格为9,432.58万元；未见证建筑物3,147.76平方米，总价格422.3万元(重置价值结合成新)。特别提示：该报告提供的估价结果包含估价对象所在宗地内未见证建筑物(建筑面积3,147.76平方米)重置价值结合成新，在后期司法处置中，该部分房屋存在或将补缴相关费用或被拆除的风险。2020年9月28日，本院作出(2019)沪0113执3199号执行裁定书，裁定对被执行人源盛公司名下的月罗路XXX号房产予以拍卖。2020年12月26日，本院作出拍卖公告(一拍)，公告本院将于2021年2月22日10时至2月25日10时止在淘宝网进行网络司法拍卖活动，拍卖标的月罗路XXX号1幢(建筑面积1,385.35平方米)、3幢(建筑面积537.44平方米)、4幢(建筑面积11,087.67平方米)，合计建筑面积13,010.46平方米。另有未见证建筑面积3,147.76平方米，未见证面积不属于本次拍卖范围；评估价9,432.58万元，起拍价6,603万元。后因无竞买人参与竞价，该次拍卖流拍。2021年3月11日，本院再次作出拍卖公告(二拍)，公告本院将于2021年4月19日10时至2021年4月22日10时止在淘宝网上公开进行网络司法拍卖活动，拍卖标的、评估价同一拍公告，起拍价为5,700万元。另查明，2018年2月12日，上海市宝山区劳动人事争议仲裁委员会作出宝劳人仲(2018)办字第347号调解书，确认：一、马某与源盛公司均确认劳动关系于2017年12月29日协商解除；二、源盛公司同意于2018年2月12日支付马某2017年8月1日至2017年12月29日期间工资2万元；三、源盛公司同意于2018年2月12日支付申请人2016年3月1日至2016年11月30日期间工资差额4,791元；四、源盛公司同意于该调解书生效之日起15日内支付马某解除劳动合同经济补偿26,000元；五、马某放弃其他申诉请求；六、源盛公司、马某均确认劳动关系存续期间的劳动权利义务全部履行完毕，一方放弃向对方当事人主张任何劳动争议的权利；七、源盛公司、马某双方无其他争议。后马某向本院申请强制执行，本院以(2018)沪0113执1443号案件立案执行。执行过程中，本院于2018年9月27日轮候查封了系争房屋。本院认为，当事人以外的公民、法人和其他组织，认为法院执行行为违法，妨碍其轮候查封的债权受偿的，可以作为利害关系人提出执行行为异议。根据《最高人民法院关于转发住房和城乡建设部＜关于无证房屋依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函＞的通知》的有关规定，人民法院在执行程序中要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋，通过协助执行行为合法化。本案中，首先，上海市宝山区月罗路XXX号宗地范围内见证房屋为13,010.46平方米，未见证建筑物为3,147.76平方米。该未见证建筑物属于未取得建设工程规划许可证或者未按建设工程规划许可证规定进行建设的违法建筑，根据《中华人民共和国城乡规划法》的有关规定，应当由行政机关责令改正、限期拆除或者没收等。本院将未见证建筑物不纳入拍卖范围，防止违法建筑合法化，该执行行为正确，异议人认为本院本次拍卖遗漏处置未见证建筑物750平方米，理由不能成立。其次，沪国衡估字(2020)第0034号评估报告明确载明见证房地产评估价格为9,432.58万元、未见证建筑物重置价值结合成新为422.3万元，本院的拍卖公告亦明确注明本次拍卖标的不包括未见证面积，且拍卖标的的评估价为9,432.58万元。拍卖公告、拍卖裁定书、评估报告均在淘宝平台上一并公示。故异议人认为评估报告导致本院裁定书项下处置财产范围不明、价值不明，理由亦不能成立。第三，根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》的有关规定，网络司法拍卖起拍价不得低于评估价的百分之七十。本院将一拍起拍价设定为评估价的百分之七十即6,603万元，与法有据。综上，异议人的执行异议理由均不能成立，应予驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条第一项、第十七条第一项的规定，裁定如下：驳回异议人马某的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定书送达之日起十日内向上海市第二中级人民法院申请复议。审判长 赵 晨审判员 葛宝琴审判员 姜玉芳书记员 胡 雁附：相关法律条文一、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条有下列情形之一的，当事人以外的公民、法人和其他组织，可以作为利害关系人提出执行行为异议：（一）认为人民法院的执行行为违法，妨碍其轮候查封、扣押、冻结的债权受偿的；……第十七条人民法院对执行行为异议，应当按照下列情形分别处理：（一）异议不成立的，裁定驳回异议；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条当事人、利害关系人认为执行行为违反法律规定的，可以向负责执行的人民法院提出书面异议。当事人、利害关系人提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定撤销或者改正；理由不成立的，裁定驳回。当事人、利害关系人对裁定不服的，可以自裁定送达之日起十日内向上一级人民法院申请复议。