太原市小店区人民法院   民事判决书   （2021）晋0105民初641号   原告（反诉被告）：龚某，山西成杰伟业文化传媒股份有限公司董事长，住太原市。   委托诉讼代理人：许某，北京盈科（太原）律师事务所律师。   被告（反诉原告）：张某1，山西花众快捷酒店管理有限公司董事长，住太原市。   委托诉讼代理人：张某2，山西华炬律师事务所律师。   第三人：山西成杰伟业文化传媒股份有限公司。   法定代表人：龚某。   委托诉讼代理人：许某，北京盈科（太原）律师事务所律师。   原告（反诉被告）龚某与被告（反诉原告）张某1、第三人山西成杰伟业文化传媒股份有限公司（以下简称成杰伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）龚某及第三人成杰伟业公司的共同委托诉讼代理人许某，被告（反诉原告）张某1及其委托诉讼代理人张某2均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告（反诉被告）龚某向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付所欠2018-2019年度租金500000元及2020-2021年度租金1612500元；2.判令被告向原告支付违约金645000元；3.判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：原、被告于2016年3月8日签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告享有使用权的、位于太原市高新区科技街西南角**办公楼；房屋免租期为2016年3月15日至2016年9月15日、租赁期自2016年9月15日起至2026年9月15日止；前五年之年租金为2150000元、后五年之年租金为2350000元；租金需于每年3月10日前一次性预付完毕；租赁期内，若被告有违约行为的，原告有权终止合同、收回房屋并按照合同当年总租金的30%向原告支付违约金。后双方又于2017年3月6日签订《补充协议》，协议约定：603号楼的付租日期改为每年8月10日前；2017年9月15日至2018年9月14日的房租由2150000元减少至1850000元，2018年9月15日至2026年9月15日的房屋租金仍按原合同中约定执行。2017年9月26日，原、被告双方又签订《补充协议一》，协议约定：装修期定为七个月，装修期不计租金，日期自2016年3月15日至2016年10月15日止；合同正式启动日期是2016年10月15日起至2026年10月15日止。上述《房屋租赁合同》及《补充协议》签订后，原告积极履行合同义务；但截至起诉之日，被告尚欠2018-2019年度未付租金500000元及应预付2020-2021年度租金1612500元。原告多次向被告督促，要求其及时支付租金，但被告均以各种理由拒绝支付。被告迟延支付租金的违约行为，已给原告造成较大经济损失。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，望判如所请。   被告（反诉原告）张某1辩称，其并未欠付租金，不存在违约的情形。双方签订房屋租赁合同，已经支付了租金，并未拖欠房租，其中2018年10月15日至2019年10月14日的租金是1650000元，给予了500000元的优惠，没有欠付，疫情期间经营受到影响，无法交纳租金，被告曾多次和原告沟通，国家也出台政策缓解租金压力，双方协商先交付一部分租金并已经支付。原告应返还被告多收取的租金2150000元。请求法院驳回原告的诉求，原告应返还被告多缴纳的租金，维护被告的合法权益。   第三人成杰伟业陈述，同意原告（反诉被告）龚某的意见。   被告（反诉原告）张某1向本院提出反诉请求：1.请求判令反诉被告返还2016年10月15日至2017年4月15日六个月装修期间多收取的租金1075000元；2.请求反诉被告返还2020年1月1日至2020年12月31日，受疫情影响减免的六个月租金1075000元；3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：反诉原告与反诉被告于2016年3月8日签订《房屋租赁合同》，反诉被告将位于太原市高新区科技街西南角的603号办公楼租赁给反诉原告使用。约定房屋装修期为六个月，装修期内不计租金，日期自2016年3月15日至2016年9月15日。因地铁施工致长治路封闭，反诉原告向反诉被告提出延长装修期，反诉被告称向房屋所有权人中国辐射防护研究院（以下简称中辐院）申请，如果中辐院同意，那就给反诉原告延长。之后反诉被告告诉反诉原告中辐院没有同意。反诉原告了解到反诉被告与中辐院签订的租赁合同的装修期是七个月，经沟通后，2017年9月26日双方签订《补充协议一》，将装修期定为七个月，自2016年3月15日至2016年10月15日。2020年反诉原告向中辐院了解因疫情给予房租减免事宜时才知道，中辐院同意装修期延长六个月，即自2016年10月15日起至2017年4月15日止。反诉被告违反诚实信用原则，故意欺瞒反诉原告中辐院同意延长装修期的事实，多收取了反诉原告2016年10月15日至2017年4月15日的租金1075000元。反诉被告应将多收取的租金返还给反诉原告。2020年新冠肺炎疫情，国家发展改革委联合多部委下发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规【2020】734号），第二条第一款规定对承租国有房屋的，免除上半年3个月租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。山西省人民政府办公厅2020年7月2日作出的《关于印发加快促进服务业恢复稳定增长若干措施的通知》（晋政办发电【2020】45号）第一条第二款规定，上半年在免收2月、3月房租基础上再免除一个月租金，下半年减半征收房租。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。中辐院也作出会议纪要，同意减免反诉被告2020年上半年三个月租金。反诉被告已收取反诉原告2020年1月1日至2020年12月31日的租金，应将免除的六个月租金1075000元返还给反诉原告，以上共计应返还2150000元。综上所述，为维护反诉原告的合法权益，故反诉至法院，请依法支持反诉请求。   原告（反诉被告）龚某辩称，张某1陈述的“龚某多收取其2016年10月15日至2017年4月15日租金”，与合同的约定及履行事实不符。2016年10月15日至2017年4月15日系《房屋租赁合同》约定的租赁期，张某1应按合同约定支付租金。龚某与张某1于2016年3月8日签订《房屋租赁合同》，该合同约定租赁期为2016年9月15日起至2026年9月15日止；2017年9月26日，双方签订《补充协议一》，该协议约定租赁期自2016年10月15日至2026年10月15日止。故根据双方签订的《房屋租赁合同》及《补充协议一》的约定，2016年10月15日至2017年4月15日系案涉合同租赁期，张某1对龚某负有支付租金义务，故对该期间已收取的租金不负有返还义务。基于长治路道路封闭可能导致的张某1经营酒店损失一事，且案涉租赁合同采用预付租金的方式，故龚某在下一年度预付租金日到期前（3月10日）向张某1作出补偿：减免2017-2018年度租金300000元，并调整预付租金日至每年8月10日前；在张某18月10日前仍未支付该年度全部预付租金的情况下，又作出延长一个月装修期的让步。张某1陈述的“龚某应将免除的六个月租金1075000元返还给张某1”，与政策规定及合同履行事实不符。龚某仅对自中辐院减免租金范围内，对张某1负减免义务。中辐院隶属于中国核工业集团有限公司，其执行发改委投资规【2020】734号文件精神，仅对龚某2020年上半年减免了三个月租金；故即便根据734号文件精神，龚某所获免租减免最终惠及最终承租人张某1也仅限于三个月，而非张某1所主张的六个月。仅就2020-2021年度租金，张某1尚欠龚某1612500元；即便龚某在免除张某1三个月房租后，张某1尚欠龚某房租1075000元，故龚某对张某1不负退还义务。根据合同约定及履行看，张某1本应于2020年8月10日前预付2020年-2021年度租金2150000元；但截止起诉之日，张某1仅支付537500元，尚欠1075000元；即便龚某免除2020年度三个月房租537500元，张某1尚欠龚某房租1075000元，故龚某对张某1已付房租不负退还义务。租赁合同关系具有相对性，龚某自中辐院处获得的装修期优惠及疫情减免房租优惠，均与张某1无关；张某1应遵循诚实守信原则及契约精神，依约履行合同义务。龚某与张某1签订的《房屋租赁合同》已明确约定了装修期，且约定具体、明确，故张某1应严格按照合同约定支付租金；根据合同相对性原则，龚某和张某1约定装修期的长短与龚某和中辐院签订合同约定无关。疫情减免优惠系由中辐院作出，其对龚某的减免仅限于三个月；龚某系自然人转租案涉房屋，不论是基于734号文还是45号文，对其转租的房屋均不负有减免的义务。综上，龚某按《房屋租赁合同》的约定向张某1主张到期应预付的租金，并不存在张某1多付以至于退还已付租金的情形；龚某作为案涉房屋的转租人，对张某1不负有减免房租的义务。即便因疫情政策的房租减免优惠，仅以中辐院对其减免为限。   第三人成杰伟业陈述，同意原告（反诉被告）龚某的答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年3月8日，龚某（甲方、出租方）与张某1（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，合同主要内容为：甲方将位于太原市高新区科技街西南角的603号办公楼租给乙方使用，该楼为砖混结构，共三层，建筑面积为2473.67平方米。装修期定为六个月，装修期内不计租金，日期从2016年3月15日到2016年9月15日止。租期为五年加五年，合同正式启动日期是2016年9月15日至2026年9月15日止。租期前五年的年租金为2150000元，后五年的年租金为2350000元。乙方需于2016年3月10日前向甲方一次性付清本年房租2150000元，以后每年的租金，乙方须在每年的3月10日前将租金一次性付清，甲方须在收款后三十日内向乙方提供收款收据。租赁期间，乙方有违约行为的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同当年总租金的30%向甲方支付违约金。因不可抗力原因，如地震、战争、洪涝等致使本合同不能继续履行或造成的损失，甲乙双方互不承担责任，多收取的租金甲方无偿退还乙方。   2017年3月6日，龚某（甲方）与张某1（乙方）签订《补充协议》，主要内容为：甲方现愿意将603号办公楼东面，面积约500㎡的场地租赁给乙方使用，在该场地内乙方不得加盖任何建筑，只能用作停车场使用。租赁期限为2017年3月6日至2026年9月15日，其中2017年3月6日至2017年9月14日为免费使用期。每年租金为180000元，其中100000元现金，80000元消费卡，乙方须于2017年8月10日前付清，以后每年的租金也改为8月10日前付清，603号楼的付租日期改为每年的8月10日前，甲方在收款确认后三十日内向乙方提供收款收据。因长治路修地铁，直接影响乙方的装修和经营，双方协商2017年9月15日至2018年9月14日的房租由2150000元减少至1850000元。2018年9月15日至2026年9月15日的房屋租金仍按原合同中约定执行。租赁期间内的违约责任处罚按2016年3月8日甲、乙双方签订的房屋租赁合同中的约定执行。在甲方承租新6**号楼后，保证原价原合同转租给乙方。甲方现将花众酒店西北角的小房屋免费给乙方使用至2017年9月1日，使用期间，乙方不得对此房屋现有结构、装修进行破坏、拆卸，2017年9月1日乙方必须把此房屋完整交还给甲方。本补充协议是对2016年3月8日甲、乙双方签订的房屋租赁合同的补充，与原合同具有同等的法律效力。   2017年9月26日，龚某（甲方）与张某1（乙方）签订《补充协议一》，约定将2016年3月8日双方签订的房屋租赁合同中的“装修期定为六个月，装修期内不计租金，日期从2016年3月15日到2016年9月15日止”修改为：“装修期定为七个月，装修期内不计租金，日期从2016年3月15日到2016年10月15日止”并将合同期修改为：“2016年10月15日起至2026年10月15日止”。   在庭审中，龚某向本院提交中国辐射防护研究院与成杰伟业公司签订的租赁合同一份，证明其向中国辐射防护研究院租赁了案涉房屋，转租给张某1。张某1对该证据的真实性认可，但表示该合同约定了装修期为七个月，与案涉租赁合同约定的装修期是一致的，在中国辐射防护研究院将租赁期限延长后，合同的正式起算日期是2017年4月15日，如果龚某没有将装修期限体现给张某1，那案涉合同的租赁日期就超出了原租赁合同期限。龚某陈述其系成杰伟业公司的法定代表人，以个人身份与原告张某1签订案涉租赁合同。对于龚某以个人身份对外出租房屋，成杰伟业公司当庭表示同意。   张某1向本院提交银行转账记录二十条、现金收条一张及租金收据八张，显示龚某于2016年3月11日收到租金1200000元，2016年4月9日收到租金500000元，2016年4月22日收到租金500000元，于2016年4月23日退回租金50000元。2017年10月24日，龚某向张某1出具收据一份，显示收到张某1603号楼2017-2018年房租1850000元。龚某分别于2018年8月20日、2018年8月30日、2018年9月3日、2018年9月7日开具收据各一份，确认收到张某12018-2019年房租1650000元。2019年9月12日，龚某向张某1出具收据三份，确认收到张某12019年10月15日至2020年10月14日主楼房租2150000元、停车场租金80000元、小房子租金16000元。2020年8月14日，案外人山西花众十二苑酒店管理有限公司向龚某转账570000元，转账附言为房租。当日，案外人张文花向龚某转账63500元。张某1陈述两笔款项为2020年10月15日至2021年1月14日的房租。   张某1向本院提交中国辐射防护研究院会议纪要、603房屋租赁合同说明、2020年7月29日中国辐射防护研究院会议纪要、停水停电通知书照片的打印件。证明中国辐射防护研究院作为房屋所有人，同意承租合同装修期延长六个月，张某1作为最终承租人以及装修方，应享受装修期延期六个月，张某1已经将2016年10月15日至2017年4月15日期间的租金支付给龚某，龚某应当返还。中国辐射防护研究院作为房屋所有权人，根据国家政策规定，开会决定免除案涉房屋2020年三个月的租金，减免租金应该惠及最终承租人张某1。龚某向张某1催收的房租不包括2018年10月15日到2019年10月14日的房租500000元，该租金经双方协议已经减免，张某1付清2019年至2020年的年租金后，龚某并未按照通知书的内容停水停电，也能证明张某1并未欠付2018年10月15日到2019年10月14日的房租500000元。龚某对中国国辐射防护研究院会议纪要、603房屋租赁合同说明的真实性、合法性、关联性均不认可，认为该证据不是原件，还是截取的，且根据合同相对性原则及房屋租赁合同约定，不论成杰伟业公司自中国辐射防护研究院处获得多长时间的免租期，均与本案争议无关，中国辐射防护研究院增加六个月装修期是因为与成杰伟业公司签订了十年的合同，且成杰伟业公司对高科技楼及案涉房屋进行了配套设施改造，才另外给的装修期，算是作出的一种优惠；对2020年7月29日中国辐射防护研究院会议纪要的内容认可；对停电、停水通知书的真实性认可，但对证明目的不认可。证据2020年7月29日中国辐射防护研究院会议纪要的片段照片打印件显示，根据成杰伟业公司申请，中国辐射防护研究院同意免除高科技楼及603楼2020年上半年三个月租金。   张某1还提交了微信、短信聊天记录截图，其中包括其助理与“白姐”的微信聊天记录，2018年9月3日，“白姐”称聊天对方还欠房租50000元、停车场80000元、小房子16000元，共146000元。张某1称“白姐”为成杰伟业公司的高管白芬。2019年5月20日其公司财务与“董丽艳”的微信聊天记录，“董丽艳”与聊天对象谈税点时表示“你2018年一年的吧，缴费期间2018年10月15日到2019年10月14日”、“就是说你开的1650000按7个点”，张某1称“董丽艳”为成杰伟业公司的高管董丽艳。张某1还提交短信聊天记录两份，第一份接收短信的手机号为137XXXX****，张某1称该记录为其和龚某的短信聊天记录，其中2019年8月20日的信息内容为：“你好龚总……在18年6月到19年6月中也的确得到了龚总的大力支持”；第二份为与“龚樊美女”的短信聊天记录，聊天的对方于2018年8月13日发送消息：“张总，您好！龚总最近在出差，他刚才给我打了电话，让我回复您一下。这两天经过和其他股东多次沟通和协商，考虑到酒店和我们的实际困难，同意今年减免500000元租金……”。此外，张某1还提交了“成杰伟业出纳”与其公司财务的微信聊天记录，显示2020年8月14日，“成杰伟业出纳”问聊天对方633500元是什么钱，聊天对方称为停车场80000元、库房16000元全付及3个月的房租。张某1称上述微信、短信聊天记录可以证明其和龚某就2018年10月15日至2019年10月14日期间的租金减免500000元达成一致，其还一直与龚某沟通缓交2018年10月15日至2020年10月14日的房租。对该组证据，龚某称白芬是成杰伟业公司的，董丽艳发信息时还在成杰伟业公司。龚某对该组证据的真实性认可，但表示均为截取部分信息，且龚某并未授权这些人确认租金及支付方式，8月13日的短信记录中助理所说的“同意减免五十万租金”的表意，不能理解是针对张某1的，也不能认为是龚某自己的意思表示。   上述事实有《房屋租赁合同》《补充协议》《补充协议一》、银行转账记录、现金收条、租金收据、微信和短信聊天记录截图打印件、《合同》、会议纪要、调解笔录及庭审笔录等在案佐证。   本院认为，龚某与张某1签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，应为有效合同。张某1已经依照合同的约定占有使用案涉租赁房屋，应依照合同的约定支付租金。龚某与张某1均认可2016年至2018年、2019年至2020年的租金已付清，故本案的争议焦点为：1.龚某是否免除了张某12018年至2019年的租金500000元；2.2020年至2021年的剩余房租数额及应付时间；3.龚某是否应当返还张某1装修期及受疫情减免期间的租金2150000元；4.张某1是否应当支付龚某违约金。   关于焦点一，龚某对张某1提交的与龚某助理的短信聊天记录真实性予以认可。龚某助理于2018年8月13日明确表示龚某让其代为回复张某1，同意减免租金500000元。结合龚某2019年9月2日向张某1发出的停水停电通知书，仅向张某1催要2019年度至2020年度租金的事实，上述证据相互印证，可以证明张某1主张的2018年度至2019年度龚某给予其500000元租金免除优惠的事实。龚某并未进一步提交证据予以反驳，应当承担举证不能的不利后果，对其的该项主张，本院不予支持。   关于焦点二，2020年8月14日，龚某收到山西花众十二苑酒店管理有限公司及张文花转账的租金633500元，结合张某1提交的微信聊天记录可以认定，其中包括2020年至2021年的租金537500元。案涉《房屋租赁合同》约定下一年度租金于每年的8月10日前付清，因龚某、张某1均未提交证据证明双方就租金的支付方式达成新的合意，故2020年至2021年的租金2150000元应当于2020年8月10日前付清，张某1仅支付了537500元，应将剩余租金1612500元（2150000元-537500元）支付龚某。   关于焦点三，张某1以中辐院额外给龚某六个月装修期为由，要求龚某返还2016年10月15日至2017年4月15日止的租金1075000元。龚某抗辩中辐院增加装修期是因为成杰伟业公司在租赁案涉房屋及高科技楼时对两个楼进行了配套设施改造，中辐院才额外增加装修期，算是对其的优惠。中辐院与成杰伟业公司的租赁合同与案涉租赁合同是两个不同的法律关系，张某1基于成杰伟业公司对中辐院享有的租金优惠向龚某主张相同的优惠，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，张某1还要求龚某返还2020年1月1日至2020年12月31日间因疫情影响减免的六个月租金1075000元。案涉《房屋租赁合同》约定因不可抗力原因造成的损失，互不承担责任，多收取的租金出租方无偿退还承租方。张某1提交中辐院的文件证明中辐院免除了案涉房屋上半年三个月的房租，龚某对该文件的真实性认可，承认中辐院免除了其2020年上半年三个月的房租。基于案涉《房屋租赁合同》的约定及公平原则，龚某应将对应月份的房租537500元返还张某1。关于张某1主张的2020年下半年的房租减免，其虽提供了部门规章及地方规范性文件证明国家及地方对承租国有房屋的免租优惠政策的存在，但并未提交证据证明中辐院已经按照上述文件的要求免除了成杰伟业公司案涉房屋下半年三个月的租金。故张某1的该项主张，缺乏证据，本院不予支持，可以在中辐院对案涉房屋的租金进行免除后，另行向龚某主张。   关于焦点四，虽然张某1并未严格按照案涉《房屋租赁合同》的约定支付租金，符合《房屋租赁合同》中约定的支付违约金的情形。但考虑到张某1一直与龚某及成杰伟业公司就租金的减免问题进行沟通，张某1租赁案涉房屋用于酒店的经营，新冠肺炎疫情势必影响酒店的经营，以及合同约定的违约金过高等情形，本院酌定张某1应当以欠付租金1612500元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准的1.5倍，支付龚某自合同约定的应付租金日次日即2020年8月11日起至实际付清之日止的利息。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：   一、被告（反诉原告）张某1于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）龚某欠付的2020年至2021年租金1612500元，并以欠付租金1612500元为基数，支付原告（反诉被告）龚某按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准的1.5倍计算的自2020年8月11日至实际付清之日止的利息；   二、原告（反诉被告）龚某于本判决生效之日起支付被告（反诉原告）张某12020年上半年免除的三个月租金537500元；   三、驳回原告（反诉被告）龚某的其他诉讼请求；   四、驳回被告（反诉原告）张某1的其他反诉请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   本诉案件受理费减半收取14430元（原告已预交），由原告（反诉被告）龚某负担5652元，被告（反诉原告）张某1负担8778元。反诉案件受理费12000元（被告已预交），由原告（反诉被告）龚某负担3000元，被告（反诉原告）张某1负担9000元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于太原市中级人民法院。   审判员 樊小凤      二〇二一年四月十四日   书记员 武丽佳