广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初19960号原告：广州文盛投资有限公司，住所地广州市海珠区新港东路******。统一社会信用代码91440101747579364D。法定代表人：邓云标，总经理。委托诉讼代理人：沈洁，广东君之杰律师事务所律师。被告：严荫强，男，1961年5月1日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：卢萍，广东法丞汇俊律师事务所律师。原告广州文盛投资有限公司诉被告严荫强委托合同纠纷一案，本院于2020年6月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员简扬生独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人沈洁，被告及其委托诉讼代理人卢萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告于2019年2月14日签订《委托书》，委托被告全权处理出售原告位于海珠区××××号首层物业一切事务（包括但不限于寻找买家、签订买卖房屋协议、办理涂消抵押、解除查封、收取房款、代缴税款、办理过户等）。双方于当天签订《居间服务合同》、《场地使用权买卖协议》，约定被告为原告提供居间服务，为原告寻找客户购买涉案物业，若上述物业成功卖出，原告向被告支付委托报酬和居间服务费200万元。为了方便被告开展代理工作，也出于对被告的信任，原告将公司全部重要材料（包括但不限于公章、财务章、法定代表人印章、为出售涉案物业专门开设银行账号的信息及U盾等），由被告全权代理原告处理出售涉案物业的全部事宜。2019年3月4日，经过被告的努力，原告与广东省基督教协会签订《房产交易合同》，由广东省基督教协会以2050万元购买涉案物业。广东省基督教协会按约定支付了全部购房款，涉案物业也已办理了过户手续。涉案物业购房款扣除银行贷款（1050万元）、广州市炫琳投资咨询有限公司贷款（399.98万元）、越秀法院执行款（150万元）、房产税和土地使用税（347067.98元）、原租客杨顺忠清场费用（95万元）及居间服务费（200万元），剩余120.22万元售房款应属原告所有。但被告因全权代理持有原告全部材料，其利用持有的材料分别于2019年4月12日、4月15日、4月30日擅自从原告为出售物业专门办理的银行账户将全部购房款取出。上述款项应属原告所有，应当转交给原告，原告多次催促被告还款，被告均以各种理由拒绝。故起诉要求：1、被告返还原告财产1202200元；2、被告支付占用原告财产的利息（以1202200元为本金，从2019年5月1日至2020年8月19日按中国人民银行同期贷款利率计算，从2020年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、被告承担诉讼费。被告辩称：双方约定的居间服务费不是200万元，应该是450万元。原告提交的证据不能证明居间服务费是200万元。原告提交的证据2《居间服务合同》居间服务费一栏空白，没有填写。证据3《场地使用权买卖协议》，因相关场地被他人占用，原告根本无法交付给被告使用，故该协议事实上无法履行，应属无效，而且相关场地有300平方米，其永久性使用权的区位市场价值也远超450万元，协议上仅写200万元，不是其真实价值。被告提交的证据1《承诺书》和证据2《居间服务合同》充分证明居间服务费应该是450万元。《承诺书》虽仅有邓文坚签名，但当时，即2019年2月12日，邓文坚是原告的控股股东、法定代表人，《承诺书》应视为原告的承诺。原告提交的证据1《委托书》没有授权被告代为收取房款，事实上收取房款的账户名是原告，原告实际控制该账号并进行了收付款。原告向被告银行转账支付的280万元是居间服务费，因余额不足，剩余的170万元，双方约定在另一居间服务中予以抵扣。被告在商业物业交易不景气的行情下，努力促成了原告与他人的交易，解决了原告的财务危机，按双方约定，应获得450万元居间服务费，合法有效。但原告仅支付了280万元，尚欠170万元，却诉称被告欠其1202200元，与事实不符，请求法院驳回其诉讼请求。经审理查明：原告的企业信用信息显示：原告成立于2003年4月9日；于2019年4月3日股东由邓文坚、张丕如变更为邓云标、杨德操，法定代表人由邓文坚变更为邓云标。2019年2月12日，邓文坚向被告出具《承诺书》，内容为：邓文坚现将位于广州市海珠区××××号一楼出售给被告，双方商定售价为人民币1600万元，不作反价。被告称，该《承诺书》的意思是邓文坚委托被告寻找买家，要求以1600万元出售物业，超过1600万元的部分归被告所有。2019年2月14日，原告向被告出具《委托书》，内容为：委托人是座落于广州市海珠区××××号首层的房屋的产权人，现委托受委托人为合法代理人，全权代表委托人办理上述房屋的下列手续：一、出售上述房屋；二、办理上述房屋查册、调档、测绘等有关手续；三、签署房管局各式文件，包括但不限于具结书、析产协议书、声明书等；四、领取房屋交易通知缴税费资料、办理退案取回房产证资料等有关手续；五、代办纳税申报及代缴房屋交易税费等有关手续；六、领取房地产证、交易登记证明书或权属证明书等房屋所有权证明文件以及与上述房屋有关的其他资料；七、办理上述房屋各项产权登记（包括但不限于抵押、涂销抵押、变更、更正、析产、遗失、继承、赠与登记）等有关手续；八、签署买卖合同。受委托人依法办理上述事项的行为及签署的有关文件，委托人均予以承认。此委托书有效期从签署之日起至办妥委托事项止。原告提交了《居间服务协议》复印件1份，内容为：甲方1为原告，甲方2为邓文坚，乙方为被告；乙方为甲方提供居间服务，同意由乙方为甲方寻找客户购买甲方位于海珠区××××号首层物业；现乙方已成功介绍买方将购买甲方上述物业，并已确定为人民币仟佰拾万元正（￥），由买方负担全部交易契税，付款方式也已确定（详见双方交易合同）；双方约定的居间服务费为人民币佰拾万元，在甲乙双方到房屋交易中心网签并收到购买方付首期款的当天全额向乙方支付居间费佰拾万元整（￥）；甲方1、2应按约定向乙方支付居间服务费，违者按日息5％支付违约金；本合约有效期到甲方向乙方全部支付完居间服务费为止，双方签名后生效；本协议一式两份，双方各执一份，具有同等法律效力；等。下方甲方1处有“广州文盛投资有限公司”的公章，甲方2处有“邓文坚”的签名，乙方处有“严荫强”的签名，日期为2019年2月14日。被告质证称，上述《居间服务协议》中物业交易价格和居间服务费空白的原因是当时双方约定居间服务费为成交价减去1600万元，因签订协议时物业成交价未确定，所以空白，后来确定物业成交价为2050万元，再由被告与邓文坚当面沟通后将金额填写上去。被告提交了上述《居间服务协议》的原件，载明物业交易价格为2050万元，居间服务费为450万元。2019年2月14日，原告（甲方1）、邓文坚（甲方2）与被告（乙方）签订《场地使用权买卖协议》，约定：双方就乙方购买甲方位于广州市海珠区××××号十楼物业共约300平方米的场地达成如下协议；乙方为甲方提供居间服务，由乙方为甲方寻找客户购买甲方位于海珠区××××号首层物业，现乙方已成功介绍买方将购买甲方上述物业，并已确定为人民币2050万元；双方约定的居间服务费为人民币200万元，由甲方支付给乙方；双方同意，乙方以应得到甲方的居间费200万元，购买甲方在该物业10楼（新港东路6－10号10楼，原天台）的室内已建设好的场地约300平方用作永久办公场所；乙方对该物业享有自主使用、转租或出租的权利，不须向任何单位或个人交纳租金或管理费等任何费用（水电费除外），甲方无权干涉；乙方在购买该场地后，如遇政府拆迁，所有补偿归乙方所有；本合同签署当天，视甲方已支付乙方居间服务费200万元；本合同签署当天，视甲方已收到乙方购买新港东路6－10号10楼约300平方米物业永久使用权的款项200万元；等。原告为证明双方约定的居间服务费为200万元，提交了上述《场地使用权买卖协议》。被告质证称，该协议未实际履行，因场地已交付第三方使用，且原告无场地处置权；居间服务费写200万元仅是为了交税，首层物业交易价2050万元是后来填写上去的；该协议是无效的，所涉物业是违章建筑。原告为证明2020年2月25日前，原告的公章、财务章、法定代表人印章等以及售房款收款账户均由被告掌握，提交了邓文坚、原告的工作人员陈利珲、“同乐”之间分别的微信聊天记录，时间从2019年7月23日至2020年4月27日。其中显示，陈利珲有要求“同乐”转账到指定账户，“同乐”将转账凭证发给陈利珲，转账凭证显示从原告账户转账到陈利珲指定账户；“同乐”曾说：“你千万不要对任何人说我有你单位帐号，特别是我我教会”，“传出去会害死我的”；陈利珲曾对“同乐”说：“严总：明天不办理房产税了，我还要申报投资社保和个税业务，需用到公章。您能把公章给邓总送来税局给我吗？”，“同乐”说：“明天上午十点半我送到可以吗？”。被告确认其微信昵称为“同乐”，但对上述证据真实性不予确认，并认为聊天记录最早时间是2019年7月23日，而购房款在2019年4月30日已收取完毕，上述证据不能对当时的事实进行证明，被告有协助原告办理税务事项，但没有掌握原告的账户。2019年3月4日，原告（甲方，转让方）与广东省基督教协会（乙方，受让方）签订《房产交易合同》，约定：标的物业位于广州市海珠区××××号首层，面积为1053.37平方米，以及首层东侧约200平方空地（此面积不入契证），转让总价为2050万元；鉴于甲方用该标的物业作抵押物向厦门国际银行进行了贷款业务，应甲方要求，在本合同签订次日，第一笔购房款由乙方以乙方名义在珠海市厦门国际银行存入1050万元；鉴于甲方向小额贷款公司借贷400万元，应甲方要求，第二笔购房款由乙方将400万元存入甲方指定账户（账号＊＊×××71，开户行工商银行庙前直街支行，户名广州文盛投资有限公司），该款立即由甲方转到小额贷款公司后，小额贷款公司将物业解封所需资料交给乙方；鉴于甲方欠广州市民政局属下企业物业管理费共150万元，第三笔购房款150万元在乙方取得交易回执凭证后，将款项转到甲方上述指定账户，由甲方自行处理；第四笔款在乙方领取不动产权证当天，转到甲方上述指定账户；第五笔款在2019年7月20日前将250万元转入甲方上述账户；余下50万元在甲方将现有租户全部清场后三天内一次性付清；等。2019年12月17日，广东省基督教协会（甲方）、原告（乙方）、杨顺忠（丙方）签订《三方协议书》，约定：海珠区××××号首层是甲方在2019年4月从乙方购买之物业，丙方是乙方原租户，因乙方未能将欠丙方的若干款项还清而导致从2019年6月1日起未向甲方移交场地，由甲方扣留其购房余款50万元，现甲方将余款代乙方向丙方偿还，乙方同意甲方将购房余款直接转到丙方私人账户，视为乙方已收齐甲方的购房款；丙方收到甲方代乙方支付50万元后，同意在2019年12月26日停止营业，搬出场地交还甲方；等。2019年12月17日，广东省基督教协会向杨顺忠支付50万元。原告名下账号＊＊×××71的交易流水显示：2019年4月12日向被告账户支付30万元，2019年4月15日向杨通见账户支付70万元，2019年4月30日向被告账户支付250万元。原告主张被告擅自转走上述350万元，侵占原告财产。被告认为原告无证据证明原告的账户由被告掌握，账户实际由原告掌握，上述转给被告的280万元是原告支付给被告的居间服务费，尚欠170万元未付。本院认为，原告向被告出具《委托书》，委托被告办理原告名下广州市海珠区××××号首层房产（以下简称涉案房产）出售的相关事宜（授权事项未包括收取售房款），故本案属委托合同纠纷。双方均提交了《居间服务协议》，但原告提交的仅为复印件，未能提交原件，而被告提交了原件，从证明力来看，被告提交的原件显然比原告提交的复印件证明力高。对于涉案房产的交易价格和居间服务费金额，原告的《居间服务协议》并未填写，而被告的《居间服务协议》写明交易价格为2050万元，居间服务费为450万元，被告确认上述金额系其填写，但表示双方签订协议时交易价格未确定，故当时未填写。与《居间服务协议》同一天签订的《场地使用权买卖协议》明确约定居间服务费为200万元，但被告解释这仅是为了交税，且该协议未实际履行。《居间服务协议》与《场地使用权买卖协议》是同时签订，既然《场地使用权买卖协议》约定了居间服务费为200万元，为何《居间服务协议》要将交易价格和居间服务费金额留空不填写，原告对此没有作出合理解释，而被告的解释较为符合情理，从《场地使用权买卖协议》来看，涉案房产交易价格确系手书笔迹，结合案情，可以确定是事后填写。时任原告法定代表人兼股东的邓文坚于《居间服务协议》和《场地使用权买卖协议》签订前两天的2019年2月12日，向被告出具《承诺书》，约定将涉案房产以1600万元出售给被告，不作反价，从后续案情进展来看，其真实意思应是委托被告出售涉案房产，要保证其1600万元的回款，言下之意，售房款超过1600万元的部分归被告所有。涉案房产最后以2050万元成交，减去1600万元，余下的450万元应为被告的居间服务费，故被告主张居间服务费为450万元，理据充分，本院予以支持。原告提交了邓文坚、原告的工作人员陈利珲分别与“同乐”之间的微信聊天记录，被告确认其微信昵称为“同乐”，但对聊天记录真实性不予确认，但被告也未能提交其与上述两人之间的聊天记录，故本院对原告提交的聊天记录真实性予以认定。从该聊天记录内容来看，被告确曾掌握原告的相关印章和账户，但上述聊天记录起始时间为2019年7月23日，而原告称被告擅自转走售房款的时间为2019年4月，该期间被告是否也掌握原告的印章和账户，现有证据无法予以证明，原告也没有提交经双方确认的移交上述物件、资料的清单，因此，认定被告擅自转走原告350万元证据不足，据此，只能认定上述转款行为系原告实施，原告起诉要求被告返还1202200元及利息，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第三百九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：驳回原告广州文盛投资有限公司的诉讼请求。本案受理费16155元、财产保全费5000元，由原告广州文盛投资有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  简扬生二〇二一年四月十九日书记员  贾东宁