山东省滨州市滨城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1602民初1003号 原告：山东中冠物业管理有限公司，住所地山东省济南市明水经济技术开发区工业四路695号，统一社会信用代码9137018172622365X8。 法定代表人：张继孝，该公司董事长。 委托诉讼代理人：管曙光，山东纵横家律师事务所律师。 被告：苏波，男，1965年11月15日出生，汉族，滨城区第五中学教师，住滨州市滨城区。 原告山东中冠物业管理有限公司（以下简称中冠物业公司）与被告苏波物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中冠物业公司委托诉讼代理人管曙光、被告苏波到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告中冠物业公司向本院提出诉讼请求，1.判令被告支付原告物业服务费1415.88元、生活垃圾清运费216元、违约滞纳金254.86元、水费644.80元、电梯费1053.68元，共计3585.22元；2.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年8月24日，被告与原告的滨州分公司签订前期物业服务合同，该合同一直履行至今。自2019年1月1日起，被告拒不缴纳物业管理费、生活垃圾清运费等。 被告苏波辩称，1.消防设施配备不到位，被告试过了消防栓打开直接没有水，也没有消防带，也没有灭火器。2.自入住时，电梯就经常发生故障，一年有三、四个月不能正常运行，严重影响生活，而且部分电梯配件根本不是原装配件。2019年1月，电梯又发生故障，物业不给维修，业主联系了电梯维保单位，十五户业主出资维修了电梯。自入住时，每逢大雨楼道墙面就漏水，原告前期给维修，后期也不管了，也是十五户业主出资进行了维修。以上共花费12793元，由该楼道15户业主平均分担，被告多次找原告，原告不予处理。3.外墙落水管损坏，原告始终不维修。4.利用物业共用部分、共用设施设备进行经营的，应当征得相关业主同意。涉案5号楼楼顶安装有信号发射塔，并张贴了有辐射、有危害请勿靠近的告示，安装未经业主同意，业主要求拆除。电梯间的广告，也没有经过业主的同意，收益也没有进行公示。根据2020年《山东省物业服务收费管理办法》第四章第三十条规定，利用公用部位、公共设施进行经营的收入，收益资金归全体业主共有，由业主大会决定其使用方式和用途；未做决定的，主要用于补充专项维修资金。被告要求电梯能换回原配件的换回去，换不回去的话，电梯维修和墙面维修的费用从收益里支取，被告垫付的维修费用，原告应支付各被告。5.化粪池堵塞，臭水外流，影响到业主的生活环境，多次找原告处理，原告置之不理，也是业主找人进行的疏通。原告物业服务还存在多项不符合合同约定之处。被告拒交物业费是因为原告没有履行合同的各项约定，侵害了业主的权益，不交物业费，合情合理合法。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据：泰山名郡小区前期物业服务合同、国内挂号函收据及物流轨迹打印件、律师函、中冠物业公司国家企业信用公示信息、水表抄表记录一宗、山东增值税普通发票一宗、银行业务凭证一宗、照片、滨州市中级人民法院（2019）鲁1602民初4814号民事判决书，本院确认事实如下： 2016年8月24日，被告（乙方）与原告（甲方）签订泰山名郡小区前期物业服务合同，约定由甲方为乙方涉案物业提供物业服务，涉案物业182.93平方米；在物业管理区域内，甲方提供物业共用部分及共用设施设备的使用、管理和维护等物业管理服务，共用部位包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等，共用设施设备包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、通讯线路、暖气干线、供暖锅炉房、高压泵房、楼内消防设施设备、电梯、监控设备、建筑物防雷设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库等；物业费每月每平方米0.43元，电梯费每月每平方米0.32元；乙方办理入住手续时预交一年的物业服务费、电梯费等，以后每半年第一个月15号前交清相应的物业服务费和电梯费，逾期不交自逾期之日起每日加收千分之三的违约滞纳金；经有关部门委托可代收电费、水费、煤气费、房租、采暖费等；合同期限自业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时自动终止。合同还对其他事项进行了约定。 原告在涉案小区服务至今。被告自2019年1月1日起未交纳物业管理费、电梯费、生活垃圾清运费等其他费用。涉案小区水费系先用水后交费，业主依据原告抄表数交纳水费。根据原告的抄表记录，被告涉案房屋水表读数2018年9月底是256立方米，截止2020年3月是464立方米。被告交纳了2018年9月底以前的水费。涉案小区业主交纳水费标准为3.1元每立方米。上述水费，原告已代缴。 被告的垃圾清运费原告已代缴。 原告曾向被告发出律师函对相关费用进行催收，被告于2020年5月7日签收。 被告所在单元电梯出现故障，2019年1月份被告等十五位业主共同出资委托电梯维保单位进行了维修，支出维修费9093元，每户分摊606元左右。楼道外墙渗水，被告等十五位业主共同出资进行了维修，支出外墙防水维修费用3700元。涉案单元外墙下水管破损，原告至今未进行维修。 原告曾对2015年8月入住的涉案单元902室业主提起诉讼，本院作出（2019）鲁1602民初4814号民事判决。业主不服提出上诉，滨州市中级人民法院作出（2020）鲁16民终1824号民事判决，认定中冠物业公司在主张电梯费时主动核减了488元电梯费。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定。本案法律事实发生于民法典施行之前，应适用当时的法律、司法解释。 原被告签订的前期物业服务合同，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。原告提供物业服务，被告应交纳相关物业服务费用。从被告等业主对涉案单元的电梯进行维修及原告在2020鲁16民终1824号民事案件中主动对电梯费进行核减的事实，可以推定电梯存在故障不能运行的事实。电梯故障不能运行，原告成本支出减少。结合业主入住时间及物业服务合同约定，本院酌定核减被告电梯费400元。 自2019年1月1日至2020年6月30日，被告欠付原告物业服务费1415.88元、电梯费753.68元，事实清楚，证据充分，本院予以认定。被告应缴纳的2019年1月至2020年6月的垃圾清运费共计216元，原告已经代缴，被告应偿还原告。被告应缴纳的至2020年3月底的水费644.80元（208立方米×3.1元每立方米），原告已经代缴，被告应偿还原告。 依据被告提交的照片，可以确认原告在提供物业服务中存在瑕疵，服务不到位，被告可通过有关部门督促原告限期整改。原告亦应秉承职业道德、提高其服务质量，做好物业服务工作，尤其是小区内环境卫生、安全保障、共有建筑物的维护、收益公示等工作，才能维系双方长期服务关系。关于原告主张的违约滞纳金，因其提供物业服务存在瑕疵，对其违约金滞纳金本院不予支持。 被告等业主支出的电梯维修费及墙面维修费，应采取启动维修基金等方式予以解决，被告主张原告应当承担该费用，无事实及法律依据，本院不予支持。关于下水管道破损问题，依据涉案物业服务合同约定，属于原告的物业服务范畴，原告应尽快进行维修。 综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零九条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下： 被告苏波于本判决生效之日起十日内支付原告山东中冠物业管理有限公司物业服务费1415.88元、电梯费653.68元； 被告苏波于本判决生效之日起十日内偿还原告山东中冠物业管理有限公司垃圾清运费216元及水费644.80元； 驳回原告山东中冠物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取25元，由被告苏波负担。 如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省滨州市中级人民法院。 审 判 员  张 青 二〇二一年四月二十五日 法官助理  宋传媛 书 记 员  牛燕飞