广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36867号原告（反诉被告）：张卫萍，男，1989年2月10日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托代理人：何裕贤，系广东明思律师事务所律师。被告（反诉原告）：练有明，男，1973年10月15日出生，汉族，住广东省云浮市郁南县。委托代理人：陈继锋，系广东天胜律师事务所律师。原告（反诉被告）张卫萍与被告（反诉原告）练有明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月29日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。张卫萍及其委托代理人何裕贤，练有明的委托代理人陈继锋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张卫萍向本院提出本诉请求：1.练有明立即向张卫萍返还场地保证金64000元和水电保证金5000元，并支付因占用前述两项保证金而产生的利息（以占用的两项保证金总额69000元为基数，按照银行同业拆借中心公布的利率上浮50%计算，自2020年3月28日起直至全部清偿之日止）；2.练有明承担本案的全部诉讼费用。事实和理由：张卫萍、练有明于2018年5月28日签订《临时场地管理协议》，约定张卫萍向练有明承租位于广州市天河区员村二横路子富新村南侧1号-2的场地作为经营餐厅使用，租赁期限自2018年6月1日至2020年5月8日。双方在合同当中约定，张卫萍向练有明支付了场地保证金64000元和水电保证金5000元。双方约定，在张卫萍向练有明交还场地后，前述两笔保证金将不计利息退还张卫萍。合同签订后，张卫萍一直依约履行，并且于场地上开设了一家专门从事夜宵的餐饮店。直至到2020年1月期间，因为受到新型冠状病毒疫情的影响，餐饮店被迫停止经营。而且，练有明所委派的管理人员更加将张卫萍餐饮店的电力切断，大门关闭。迫于无奈的情况，张卫萍于2020年3月22日将场地交还予练有明。而练有明也已经委派人员接管场地，但至今拒绝退还场地保证金和水电保证金。在协商无果的情况下，张卫萍根据法律规定特向人民法院提起诉讼，请求判如所请。练有明辩称并向本院提出反诉请求：1.张卫萍向练有明支付拖欠的管理费及水电费120700元（包括2019年7月管理费25600元、2019年8月管理费25600元、2020年2月管理费32000元和水电费5207元、2020年3月管理费32000元和水电费293元）；2.张卫萍向练有明支付滞纳金（每日按欠款的2%计算，自2019年8月1日起至付清之日止）；3.张卫萍承担本案诉讼费用。事实和理由：一、练有明作为委托代理人并非适格的被告。出租方为案外人苏振星，练有明作为其委托代理人负责管理商铺，相关法律责任不应由练有明承担。二、张卫萍未按合同履行义务，一直拖欠管理费和水电费，共拖欠120700元。练有明曾在2020年3月9日去函张卫萍，要求支付拖欠费用，但其拒不支付。三、张卫萍应承担违约责任有合同依据。由于张卫萍一致拖欠管理费和水电费，根据合同第五条，练有明有权终止合同，要求支付拖欠管理费、水电费及滞纳金，并没收场地保证金。综上，本案纠纷是由于张卫萍违反合同约定造成的，请求驳回其全部诉讼请求并支持练有明的反诉请求。张卫萍就反诉辩称：一、合同是无效合同，所以练有明的请求没有法律依据。二、关于2019年7月和8月的租金，因为当时场地外面道路在整修，严重影响经营，而且从2019年3月就开始，直至2019年11月才结束，所以经过协商，练有明同意2019年7月、8月只交20%，所以并不存在拖欠的情况。关于2020年2、3月的租金，众所周知2020年1月开始全国各地都受到疫情的影响，2020年2、3月是大面积的停工期，该段时间张卫萍并没有实际使用场地，要求支付相应的费用显失公平。同时在2020年2月天河区已经全面禁止餐饮企业的经营。2020年3月，张卫萍准备经营时已经被告知被练有明封闭、断水断电，因此要求张卫萍支付相应的费用没有事实及法律依据。从张卫萍的证据可以看出场地从2020年3月起已被练有明所控制。经审理查明：2018年5月28日，练有明（甲方）与张卫萍（乙方）签订《临时场地管理协议》（下称涉案合同），约定甲方同意按现状将位于员村二横路子富新村南侧1号-2（下称涉案场地），面积约291平方米（含分摊），给乙方作餐饮用途使用；协议期限自2018年6月1日至2020年5月8日；2018年6月1日至2020年4月30日管理费32000元/月，2020年5月1日至2020年5月8日共8天的管理费8533元；电费1.7元/度，水费7元/吨，水电费按水电表实际用量计收（只提供手写收据）；协议签订时乙方须向甲方交纳64000元作为场地保证金，5000元作为水电保证金（保证金在协议期内不得抵作管理费及其他费用，协议期满甲方5天内如数返还乙方，不计利息）；管理费和其他费用按月结算，由乙方在上月底前（25-30日前交管理费，先交款后使用）按一次性付款方式交付甲方（只提供手写收据），逾期交付的，每逾期一日，乙方须按实际欠款的2%向甲方支付滞纳金，当一方拖欠应交款达10日时间，视作乙方违约，甲方有权单方面终止协议，并没收场地保证金及视同乙方已同意将场地内财物作为抵偿等。同日，张卫萍支付了涉案场地的场地保证金64000元、水电保证金5000元。相应收据显示经手人为黄XX。张卫萍称上述款项是交给练有明的指定人员黄涧，并称黄涧是其与练有明口头约定的收款人；练有明称其没有收到过张卫萍的保证金、租金，不清楚张卫萍具体将保证金交给谁，但确认苏振星有收到上述场地保证金及水电保证金。张卫萍为证明其主张，提交证据如下：张卫萍与案外人的微信聊天记录，拟证明张卫萍并未违约欠付2019年期间的租金，2019年少交租金的原因是练有明无法保障涉案场地的正常使用，并主动将张卫萍的7、8月租金下调。练有明称上述聊天内容不完整，确认2019年7、8月政府在涉案场地外面挖掘道路，苏振星也向上一手出租人争取减免租金，但因为上一手出租人没有同意减免，所以苏振星也就没有给张卫萍减免租金。2019年6月23日的水、电费收据（显示场地费金额32000元手写改动为64000元、总金额42044元手写改动为16444元），拟证明当时费用情况。练有明对该收据真实性无异议，但认为金额要以涂改后的为准，7月份因为收到的管理费只有6400元，所以才将原来的32000元涂改了，张卫萍2019年7、8月份均只交了6400元管理费。练有明为证明其主张，提交证据如下：天河区农村集体资产交易中标公示的网上打印件（显示中标者苏振星）及授权委托书（显示苏振星委托练有明、曾惠映、王文菊对子富新邨南侧商铺进行经营管理），拟证明出租方是苏振星，练有明只是委托代理人。张卫萍对中标公示真实性、合法性无异议；对授权委托书真实性、合法性无异议，关联性不予确认，称练有明在签订合同当天并没有出具该委托书，且是以自己的名义签订租赁合同，其应自行承担相应的责任。2019年6月23日、2019年7月23日、2020年1月30日、2020年3月30日的四张水、电费收据及2020年3月9日的《合同违约告知函》（显示2019年7、8月分别欠租25600元、2020欠租及水电费37207元等），拟证明张卫萍拖欠水电费和管理费，练有明催缴和要求终止协议等。张卫萍对收据真实性、合法性、关联性均不予确认，认为是事后制作，与张卫萍原先收到的收据样式不一样；告知函真实性、合法性无异议，确认收到该函，拖欠7、8月份的租金并非事实，而且2020年2、3月当时是疫情期间，张卫萍没有使用场地。转账明细列表，载明张卫萍2019年2月至2020年3月的转账情况，并显示2019年7月、8月各欠费25600元、2020年2月欠费37207元、2020年3月欠费32293元。张卫萍对该列表的真实性无异议，合法性、关联性不予确认，但确认其付款情况与列明记载的内容一样。本院发函向广州市规划和自然资源局查询涉案场地的报建情况，该局函复称未查询到相关建设工程规划许可或临时建设工程规划许可信息。张卫萍发表意见如下：1.水电费是由其交给练有明；2.没有证据交还涉案场地的时间。练有明发表意见如下：1.没有证据证明在签约时或合同履行过程中曾出示过授权委托书给张卫萍或曾告知相关授权内容；2.水电费是由张卫萍交给苏振星的财务人员；3.张卫萍于2020年3月底交还涉案场地给苏振星。本院认为：练有明以自己名义与张卫萍签订涉案合同。练有明虽辩称其仅是苏振星的委托代理人，而非涉案场地出租人，但未能举证证明其曾告知张卫萍关于授权委托书的内容或相关授权内容，且其在本案中依据涉案合同提起反诉要求张卫萍直接向其支付管理费及水电费，本院据此认定涉案合同的出租人为练有明。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，结合广州市规划和自然资源局的复函内容，涉案合同应属无效。无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失，各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，练有明作为出租人未能提供合法报建的租赁标的，张卫萍作为承租人在签约时对涉案场地报建情况未尽审慎审查义务，双方对于合同无效均有过错。关于张卫萍已实际交纳的场地保证金及水电保证金，练有明虽称其没有收过张卫萍的租金、保证金，但确认苏振星有收到上述保证金，再结合练有明关于其与苏振星之间存在委托代理人关系的陈述，本院认定练有明应向张卫萍返还涉案场地的场地保证金64000元及水电保证金5000元。若练有明认为上述保证金是被苏振星实际收取，其可另行向苏振星主张上述保证金的相应权利。至于张卫萍主张的保证金利息，因其对合同无效亦有过错，故其要求主张保证金利息，缺乏理据，本院不予支持。关于练有明主张的管理费及水电费。第一，合同虽属无效，但根据等价有偿原则，张卫萍应当支付实际使用涉案场地的对价（即占有使用费）并支付相应水电费。第二，张卫萍称练有明主动对2019年7、8月的管理费进行下调，但未能举证证明，本院参照合同约定的管理费标准，认定张卫萍应向练有明支付该两月的占有使用费51200元（25600元×2月）。第三，张卫萍未能举证证明其交还场地时间，本院对练有明主张的张卫萍交还场地时间予以认可，但考虑2020年2、3月为新冠××疫情较为严重的期间且张卫萍租赁涉案场地用于经营餐饮店的实际情况，本院参照合同约定的管理费标准，基于公平原则酌情认定张卫萍应向练有明支付该两月的占有使用费32000元（32000元×50%×2月）。第四，练有明未能充分举证证明涉案场地2020年2、3月的水电费金额，亦未能证明其已实际代缴该费用，本院对其主张的水电费不予支持。涉案合同无效，练有明依据涉案合同约定主张欠缴费用的滞纳金，缺乏依据，本院不予支持。综上，张卫萍应向练有明支付涉案房屋占有使用费83200元（51200元+32000元）。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第一百五十五条、第一百五十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告（反诉原告）练有明于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告（反诉被告）张卫萍返还场地保证金64000元、水电保证金5000元，合计69000元；原告（反诉被告）张卫萍于本判决发生法律效力之日起十日内，向被告（反诉原告）练有明支付占有使用费83200元；驳回原告（反诉被告）张卫萍的其他本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）练有明的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1532元，由原告（反诉被告）张卫萍负担94元，被告（反诉原告）练有明负担1438元。反诉受理费2460元（已减半收取），由原告（反诉被告）张卫萍负担878元，被告（反诉原告）练有明负担1582元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长 张 杳人民陪审员 练 媛人民陪审员 于宏文二〇二一年四月二十一日书 记 员 梁怡筠梁昭仪