广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5537号上诉人（原审被告）：高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司，住所地：广东省广州市天河区花城大道86号1-4层316B房。负责人：吴健梅，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：广州珈禾整形美容门诊部有限公司，住所地：广东省广州市天河区珠江新城花城大道84号第五层自编之一502、503房。法定代表人：王艳，该公司执行董事。委托诉讼代理人：吴亚玲，广东格林律师事务所律师。原审被告：高成（广州）物业管理有限公司，住所地：广东省广州市天河区奥体南路12号D305-1房。法定代表人：李岩峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡新范，广东佰卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：王永强，广东佰卓律师事务所律师。上诉人高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司（以下简称高成物业花城分公司）因与被上诉人广州珈禾整形美容门诊部有限公司（以下简称珈禾公司）、原审被告高成（广州）物业管理有限公司（以下简称高成物业公司）服务合同纠纷一案，不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初16068号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。经各方当事人同意，对本案进行书面审理。本案现已审理终结。上诉人高成物业花城分公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判高成物业花城分公司无需退还珈禾公司物业保证金45150元及利息；2.上诉费用由珈禾公司负担。事实和理由：一、本案合同解除不属于合意解除。本案是珈禾公司单方面向高成物业花城分公司提出解除物业服务合同，高成物业花城分公司考虑到疫情影响，免于珈禾公司扩大损失，才同意双方物业服务合同于2020年6月20日提前解除。珈禾公司一审提交的证据微信聊天记录显示，高成物业花城分公司已告知珈禾公司“保证金没收”、“保证金不能退”，高成物业花城分公司此主张是依据《物业管理服务合同》第六条第2款作出的；二、疫情并非不可抗力事件，疫情期间的合同解除，违约方仍应承担相应违约责任。案涉合同解除是珈禾公司单方面提出的，因此其应承担相应的违约责任。一审法院判决退还珈禾公司全部的物业管理保证金，等于将合同解除责任全部归结于高成物业花城分公司，这极不合理，也不符合各级法院就疫情期间作出的合同解除的其他同类案件的裁判原则；三、珈禾公司单方面解除合同导致高成物业花城分公司预期的合同利益无法实现，应通过保证金予以补偿，否则有失民法的公平正义原则。合同提前解除是因珈禾公司提前解约单方导致的，导致高成物业花城分公司所期待的合同管理费（受疫情影响，直至高成物业花城分公司上诉时，案涉商铺仍处于空置状态未能重新出租）落空，在此情况下，一审法院仍判令高成物业花城分公司退还保证金，实属不公平，明显违反民法中的基本公平原则。综上，一审判令高成物业花城分公司退还珈禾公司物业费保证金明显缺乏事实与法律依据，违反公平原则，严重损害了高成物业花城分公司的合法利益，请求二审依法改判。被上诉人珈禾公司辩称，第一，珈禾公司自2014年起租赁案涉103商铺及同商场502、503铺以来，按时交纳租金、管理费及水电费，2020年因受疫情不可抗力严重影响，案涉商铺的租赁合同因受不可抗力影响解除，珈禾公司不存在单方面违约之处；第二，103铺租赁合同及物业服务合同系受疫情不可抗力影响解除，疫情的发生是双方在签约之时不能预见、不能避免的，属于法律规定的不可抗力事件，并因该不可抗力事件导致合同无法继续履行，高成物业花城分公司认为疫情不属于不可抗力无事实和法律依据；第三，珈禾公司在过去六年已向高成物业花城分公司交纳物业管理费450万-480万，合同解除系不可抗力所导致，而非珈禾公司单方违约，在珈禾公司未拖欠物业管理费、水电费的情况下，高成物业花城分公司应将物业保证金和水电费保证金退回珈禾公司。综上，珈禾公司受不可抗力影响无法继续履行合同，依法行使法定解除权解除103铺租赁合同和物业管理合同，合同因疫情不可抗力解除，高成物业花城分公司应退回管理费保证金和水电保证金并承担相应的利息损失。原审被告高成物业公司述称，意见与高成物业花城分公司一致。珈禾公司向一审法院起诉请求：1.珈禾公司与高成物业花城分公司签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》于2020年6月1日解除；2.高成物业花城分公司返还珈禾公司预交的物业管理费145017.12元、物业管理费保证金45150元、水电费保证金5000元，并支付相应的利息（以195167.12元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年6月2日起计算至实际履行之日止）；3.高成物业公司对高成物业花城分公司对珈禾公司的债务承担补充清偿责任；4.高成物业花城分公司、高成物业公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：高成物业花城分公司（甲方）与广州天河妍希医疗美容门诊部有限公司（乙方，现珈禾公司）签订《物业管理服务合同》，约定甲方受出租人委托管理高德汇西翼××商铺，就该物业甲方提供物业管理与服务，物业管理期限自2015年6月1日至2023年5月31日，物业管理期限与《租赁协议》约定的租赁期限一致，并随租赁期限的延后、提前终止或延长而相应的延后、提前终止或延长。物业管理服务费按计租面积计算，每月每平方米43元，乙方承租物业计租面积350平方米，每月管理费15050元。乙方应于每月5日前以现金或转账缴纳当月管理费，并同时缴纳上月水费、电费等费用。乙方在签订本协议之日向甲方支付物业管理保证金45150元、水电费保证金5000元，上述保证金在租赁期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止时并且乙方无任何拖欠水、电费的情况下，由甲方在10个工作日内全部无息返还乙方。如乙方在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或因乙方原因造成本合同终止的，乙方承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等作为对甲方损失的补偿，不足部分甲方有权要求乙方补足。上述合同签订后，珈禾公司支付管理费保证金45150元。由于广州天河妍希医疗美容门诊部有限公司名称变更为珈禾公司，双方于2017年1月就103铺重新签订《物业管理服务合同》（合同编号GH-26-2017-E.10.16-1座103），约定物业管理期限为2017年1月1日至2023年7月14日，其余内容与前一份《物业管理服务合同》内容基本一致。高成物业花城分公司就103铺向珈禾公司于2017年4月24日开具管理费保证金发票45150元及于2017年5月9日开具水电周转金收据5000元。之后双方就103铺达成《物业管理服务合同补充协议》，约定乙方一次性交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的管理费，甲方同意按月管理费的9折优惠向乙方收取，合计162540元。双方就502、503铺达成《物业管理服务合同补充协议》，约定乙方一次性交纳2019年8月1日至2020年7月31日期间的管理费，甲方同意按月管理费的9折优惠向乙方收取，合计545112.72元。就103铺的退租事宜，珈禾公司与出租方高德公司进行了多次协商。2020年5月20日，珈禾公司向高德公司发出《退租申请书》，记载因疫情原因申请提前退回103铺。之后，珈禾公司员工与高德公司员工通过微信等方式进行多次沟通。2020年6月1日、2020年6月20日，就涉案103铺退租事宜，高德公司两次对103铺进行了检验并形成2份《优托邦租户退场（现场）检查情况记录表》。珈禾公司陈述其与高德公司达成在2020年6月1日退场的合意，故在该日对103铺进行检查，但因高德提出要提前一个月通知才能解除，故在当日未接收场地，后于2020年6月20日接收场地。2020年6月18日，珈禾公司向高成物业花城分公司发出《通知》，记载已于2020年6月16日收到高成物业花城分公司关于解除103铺的物业管理服务合同，其同意于2020年6月20日终止上述合同，要求退还预付的2-3月份物业管理费、103铺的保证金及水电保证金等。珈禾公司主张因受疫情影响，其在2020年2、3月停业，请求减免该两月物业管理费，并提供了以下证据：1.《广州市商业服务业复工复市新冠××疫情防控指引》，内容为“……本指引适用于商场……美容美发……等场所。……减少聚集性活动。限制大型集中会议、培训、展览展示、文化娱乐、促销等聚集性活动……”；2.《广州市坚决打赢新冠××疫情防控阻击战努力实现全年经济社会发展目标任务的若干措施》，内容为“……（十）减轻企业和个人租金负担。对承租市属、区属国有企业和行政事业单位物业用于线下实体经营的中小微企业，免收2、3月份的物业租金，视疫情情况可减半收取4、5月份的物业租金，并落实到承租人，免收和减收的租金在国企年度经营业绩考核中视作利润。……”3.广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部于2020年5月16日发布《广州市新型冠状病毒××疫情防控指挥部关于做好新冠××疫情常态化防控工作的通告（第9号）》，内容为“……现就有关事项通告如下：……六、稳步恢复生产生活秩序。在落实防控措施前提下，全面开放商场、写字楼、超市……”当事人在庭审中确认，珈禾公司已经付清103铺的水电费，并预交了103铺、502铺和503铺自2019年8月1日至2020年7月31日期间的物业管理费707652.72元。另查明，因出租方高德公司未退还租赁保证金及多交的租金等，珈禾公司向一审法院提起（2020）粤0191民初15036号诉讼，要求高德公司退还租赁保证金、2020年2、3月份租金和预交的租金等。该案一审判决认定，租赁合同关系解除因疫情的不可抗力原因所致，不可归责于一方，租赁合同关系应于2020年6月20日解除，并判令高德公司退还珈禾公司的租赁保证金29400元及租金241038.42元等。一审法院认为：珈禾公司与高成物业花城分公司签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》是双方真实意思表示，内容没有违反法律行政法规的其他规定，合法有效，各方均应依约履行各自义务。珈禾公司因承租103铺，而与高成物业花城分公司之间建立了物业服务合同关系。因此，在珈禾公司与高德公司之间的租赁合同关系解除时，其与高成物业花城分公司之间的物业服务合同关系自然也随之解除。一审法院作出的（2020）粤0191民初15036号民事判决，已认定珈禾公司与高德公司就103铺形成的租赁合同关系于2020年6月20日解除，故珈禾公司与高成物业花城分公司就103铺签订的《物业管理服务合同》及《物业管理服务合同补充协议》亦应于2020年6月20日解除，珈禾公司要求确认上述合同于2020年6月1日解除没有依据，一审法院不予支持。珈禾公司应当向高成物业花城分公司支付物业管理费至2020年6月20日止，而珈禾公司已预交物业管理费至2020年7月31日，故高成物业花城分公司应当退还预交的103铺自2020年6月21日至2020年7月31日的物业管理费18060元[（162540元÷12月）+（162540元÷12月）÷30天×10天]。对于珈禾公司主张超出上述认定的部分，一审法院不予支持。双方的物业服务合同关系已于2020年6月20日终止，高成物业花城分公司应于该日退还多收取的物业管理费，但其至今尚未退还，珈禾公司主张利息合理，但利息应当从2020年6月21日起算为宜。物业管理费属于物业管理方向物业使用人提供物业管理服务的对价，在疫情期间，高成物业花城分公司依然需要根据政府的要求做好防疫管控措施。珈禾公司以其受疫情及疫情防控措施影响，无法正常营业，要求减免物业管理费，缺乏依据，一审法院不予支持。《物业管理服务合同》约定，如珈禾公司在管理期内非法定或约定理由单方终止本合同或因珈禾公司原因造成本合同终止的，珈禾公司承诺其已支付的物业管理保证金和其在租赁物业内的装修及安装的设施、设备等作为对高成物业花城分公司损失的补偿。（2020）粤0191民初15036号民事判决书认定，租赁合同关系解除因疫情的不可抗力原因所致，不可归责于一方。故物业服务合同关系解除亦不能认定归责于一方，现珈禾公司不存在拖欠物业管理费及水电费的情况，高成物业花城分公司应当在协议终止时的十个工作日内即2020年7月6日前无息返还管理费保证金45150元及水电费保证金5000元。物业管理公司主要是为物业服务对象提供的物业服务。在此情况下，高成物业花城分公司收取管理费保证金、水电费保证金仅是为了确保珈禾公司如约支付物业管理费以及水电费，与一般租赁合同中承租人缴付履约保证金具有明显不同的法律意义。因此，高成物业花城分公司不得以珈禾公司提前终止合同为由没收物业管理费保证金、水电费保证金。高成物业花城分公司至今未能退还上述保证金，珈禾公司要求其按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付利息至实际返还之日止，于理有据，一审法院予以支持，但利息应当从2020年7月7日起算为宜。《中华人民共和国公司法》第十四条第一款规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”高成物业公司是高成物业花城分公司的总公司，依法应承担高成物业花城分公司的民事责任。但因高成物业花城分公司依法领取了营业执照，故高成物业公司应对高成物业花城分公司不足以清偿涉案债务的部分承担补充清偿责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认广州珈禾整形美容门诊部有限公司与高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司就广州市天河区花城大道84号优托邦购物中心1座103铺签订的《物业管理服务合同》（合同编号GH-26-2017-E.10.16-1座103）及《物业管理服务合同补充协议》于2020年6月20日解除；二、高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州珈禾整形美容门诊部有限公司退还预交的物业管理费18060元及利息（利息以18060元为基数，从2020年6月21日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；三、高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州珈禾整形美容门诊部有限公司退还物业管理保证金45150元、水电费保证金5000元及利息（利息以50150元为基数，从2020年7月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准计算至实际支付之日止）；四、高成（广州）物业管理有限公司对高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司不足以清偿上述第二项、第三项债务的部分承担补充清偿责任；五、驳回广州珈禾整形美容门诊部有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2102元，由珈禾公司负担1367元，高成（广州）物业管理有限公司、高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担735元。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。二审中，当事人没有提交新证据。本院认为：本案为涉疫情物业服务合同纠纷，应当秉持损失共担、利益衡平的原则进行处理。关于合同解除，珈禾公司与出租方高德公司签订租赁合同，与高成物业花城分公司签订物业服务合同，另案判决已认定珈禾公司与高德公司之间租赁合同经合意于2020年6月20日解除，已无物业服务之必要，故珈禾公司与高成物业花城分公司物业服务合同的解除亦不能认定归责于一方，上诉人主张因珈禾公司违约导致合同解除缺乏依据，本院不予支持。珈禾公司与高成物业花城分公司物业服务合同解除，高成物业花城分公司收取管理费保证金、水电费保证金仅是为了确保珈禾公司如约支付物业管理费以及水电费，与一般租赁合同中承租人缴付履约保证金具有明显不同的法律意义。因此，原审认定高成物业花城分公司应退回物业管理保证金、水电保证金并支付利息事实依据充分，本院予以支持。综上所述，高成物业花城分公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2102元，由高成（广州）物业管理有限公司花城大道分公司负担。本判决为终审判决。审判员  张一扬二〇二一年四月二十五日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿