北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初44241号原告（反诉被告）：李某，男，1981年3月28日出生，汉族，住山东省安丘市。委托诉讼代理人：尚文勇，北京厚大合川律师事务所律师。被告（反诉原告）：王某，男，1972年8月5日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告（反诉被告）李某诉被告（反诉原告）王某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。李某之委托诉讼代理人尚文勇、王某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。李某向本院提出诉讼请求：1、确认《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年2月16日解除；2、王某承担单方解约违约金9591元；3、王某返还押金6754.5元；4、王某支付闪送钥匙、门禁等费用36元和代购马桶盖费用39.9元；5、王某支付逾期还款期间资金占用利息（以16421.4元为基数，自2020年5月17日起至实际给付之日止，按同期贷款市场报价利率计算）。事实与理由：双方于2017年4月25日签订《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》，我承租王某所属的北京市朝阳区仰山路万科星园X号楼X室（以下简称涉案房屋），自2017年5月1日起租期三年，租金逐年递增，最后一年月租金9591元，王某向我收取押金12000元。2020年1月17日，王某向我单方面通知将于2020年2月16日解除合同，其也自知该解除行为违约，并同意按合同第十一条第二款约定一个月租金支付违约金。我于1月17日当日收到该通知。合同解除后，因突然爆发新冠疫情，我无法搬离房屋，王某亦未返还已收取的租金和押金，我继续占有使用房屋至2020年5月15日，后对方提出双倍扣除押金等无理要求，导致双方产生纠纷。期间因北京市朝阳区突然被列为高风险地区并持续到2020年4月30日，使得我外出看房严重受阻，导致搬离出现短时期的延误。我也认可2月16日至5月15日的房屋占用费，但我不存在违约，确实事出有因，不能搬走存在不可抗力，双方该三个月内并没有任何房屋租赁合同约束，不能如王某微信所述引用违约条款。我之前将房租交至2020年4月30日，对后面15天房屋占用费，我同意按照15天房租计算，但不能双倍计算，另外王某所属沙发双方达成合意我向其支付450元，除上述金额外的押金，王某应予全额返还。另有其他费用王某至今亦未支付。现为维护我的合法权益，特诉至法院。王某辩称并反诉称：我当时是有想解除合同的想法，我提出了单方面意思表示，但是李某没有任何同意的意思表示，如果是解除的话，李某就不应该再承租房屋，但是并没有达成该意愿，所以我不认可对方所述我方违约问题。合同租期届满是2020年4月30日，到期自然终止。关于押金，对方没有按照合同约定交房构成违约，所以押金除了应该扣除实际使用期间的租金、沙发450元费用，对方还应该承担违约责任。合同约定每逾期一天按照日租金的100%支付违约金。闪送钥匙、门禁等费用36元和代购马桶盖费用39.9元同意支付。李某主张占用期间利息，违约金、押金返还不存在，利息也就不存在。李某明知我急需用房，故意找理由拖延，拖延到2020年5月15日才腾出房屋将钥匙交给我，逾期15天，特提出反诉，要求：1、李某支付逾期退房15天的房租4795.5元；2、李某支付逾期退房15天的违约金4729.81元；3、李某支付2018年、2019年逾期支付房租的违约金13904.58元。李某针对反诉辩称：关于解除问题,合同第十一条第二款甲方需要提前收回房屋，应该提前30日通知,扣除费用后退还，所以甲方享有单方解除权，1月17日王某做出意思表示，李某没有反对。2月16日李某没法搬家，所以才在2月15日发短信说疫情没法搬家，疫情结束后尽快搬家。所以我方第一条应该得到支持。关于王某反诉第一项诉求我方已经认可，我方计算的数字是4795.5元，起诉状中已经扣除。第二项诉求,因为疫情导致我方无法搬离，所以不应该认定构成违约,一放开我们就出去找地方，也在合理期限内搬离。第三项诉求,王某计算的违约金过高，资金占用涉及市场报价利率年利率3.85%乘以1.3（增加30%），应该是年利率5%，我们同意按照欠付金额、按照年利率5%、逾期45天支付违约金，经计算共计352.45元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年4月25日，王某（甲方）与李某（乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，王某将涉案房屋出租给李某，房屋租赁期限2017年5月1日至2020年4月30日，共3年。租金每月8700元，押一付六，首期租金及押金应于2017年4月25日支付，以后每期租金乙方期限届满前提前10日支付，支付日期分别为2017年10月20日、2018年4月20日、2018年10月20日、2019年4月20日、2019年10月20日。押金12000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。乙方应于租赁期满、合同解除或终止后当日内将该房屋内的自有物品搬出，按原状返还房屋及其附属物品、设备设施。租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，应提前30日通知乙方，扣除乙方应承担的各项费用后，将剩余租金及押金退还乙方，并按月租金的100%向乙方支付违约金；乙方提前退租的，应提前30日通知甲方，并按月租金的100%向甲方支付违约金；甲乙双方任一方提前解约，未提前30天通知对方的，则守约方有权要求自收到通知之日起30日解除合同。甲方未按约定时间交付该房屋或乙方未按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，每逾期一天，由违约方按日租金额的100%支付违约金。当日双方同时签订了《补充协议》，补充协议约定2017年5月1日至2018年4月30日，房屋月租金8700元。2018年5月1日至2019年4月30日，房屋月租金9135元。2019年5月1日至2020年4月30日，房屋月租金9591元。签订上述房屋租赁合同及补充协议后，2017年4月25日，李某支付王某押金12000元，王某向李某交付涉案房屋。后续双方履行合同，李某向王某支付租金至2020年4月30日。2020年5月15日，李某搬离并向王某交还涉案房屋。现双方关于谁构成违约以及押金退还发生分歧。李某表示王某提前解约构成违约，就此李某提交了微信聊天截屏，记录显示：2020年1月17日，王某通过微信告知李某，表示将于2020年2月16日收回房屋，关于其承担的违约金及押金等退还根据合同约定执行。2月15日李某回复由于疫情原因没法于16日搬家，疫情解除我们尽快搬离。王某对证据真实性认可，表示其提出解约李某未同意且实际未交还房屋。王某主张李某于合同期满后2020年5月15日逾期交房构成违约，李某提交了微信聊天记录及信息截屏，证明朝阳区一直属于高风险地区，在2020年4月30日一放开李某就积极找房。王某对证据真实性认可，但是表示疫情期间所有小区只要做好防护，由业主陪同就可以进入，2020年4月30日各小区已经可以畅通出入，而且记录中显示当时其特别着急、天天催，但是对方就是故意拖延。关于合同履行期间支付租金情况，王某表示李某于2018年5月1日、2018年10月28日、2019年5月5日、2019年11月1日实付租金日期均晚于约定日期，要求李某按照日租金标准支付逾期违约金，李某对逾期支付未提出异议但认为约定违约金过高，要求调整。本院认为：双方签订的《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。2020年1月17日，王某要求单方解除合同且明确合同解除时间为2020年2月16日，但是李某并没有明示同意而是于2020年2月15日表示因为疫情不能搬家。解除合同除双方合意外还产生相应的法律后果。房屋租赁合同解除承租人最主要的义务是交还房屋，但李某并未于2020年2月16日交还，故李某要求确认《北京市房屋租赁合同》及《补充协议》于2020年2月16日解除，并据此要求王某支付违约金，缺乏事实和法律依据。房屋租赁合同因租期届满而终止，李某要求王某返还押金6754.5元，李某实付王某押金12000元，王某反诉要求李某支付2020年5月1日至2020年5月15日期间租金以及沙发费用，李某该主张中已经自行抵扣，王某应退还剩余押金。李某要求王某支付闪送钥匙、门禁费用36元和代购马桶盖费用39.9元，双方无异议，本院亦不持异议。李某主张资金占用利息，无事实和法律依据，本院不予支持。租期届满后，李某应按约定向王某交还涉案房屋，但李某实际并未交还，王某认为李某逾期搬离构成违约，李某抗辩受系新冠疫情影响、朝阳区被列为高风险地区持续至2020年4月30日，导致其外出看房搬家受阻，故出现短时期延误，考虑新冠疫情持续时间影响并结合其搬家具体时间，对李某该抗辩，本院予以采信。故王某要求李某支付逾期退房违约金之诉求，本院不予支持。王某主张李某实际支付租金过程中存在逾期支付情况，要求李某按照合同约定每逾期一天日租金额100%标准支付违约金，李某抗辩违约金约定过高，同意按照欠付金额、按照年利率5%、逾期45天支付违约金（共计352.45元），结合李某抗辩意见，违约约定过分高于损失，对李某应支付违约金本院酌情减判，酌定500元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王某于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）李某押金六千七百五十四元五角。二、被告（反诉原告）王某于本判决生效之日起七日内支付原告（反诉被告）李某费用七十五元九角。三、原告（反诉被告）李某于本判决生效之日起七日内支付被告（反诉原告）王某逾期支付租金违约金五百元。四、驳回原告（反诉被告）李某的其他诉讼请求。五、驳回被告（反诉原告）王某的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费200元，50元由李某负担（已交纳），150元由王某负担（于判决生效之日起七日内支付李某）；反诉案件受理费188元，163元由王某负担（已交纳），25元由李某负担（于判决生效之日起七日内支付王某）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 杨 静二〇二一年四月二十三日书记员 辛迎雪