广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初4913号原告：广州市时代物业管理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：王萌，执行董事。委托诉讼代理人：杨振光，男，1986年6月30日出生，汉族，该公司员工。委托诉讼代理人：冯嘉雯，女，1986年1月18日出生，汉族，该公司员工。被告：陈秀芳，女，1977年10月24日出生，汉族，身份证住址广东省紫金县。原告广州市时代物业管理有限公司（以下简称时代公司）与被告陈秀芳物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告时代公司的委托诉讼代理人杨振光到庭参加了诉讼。被告陈秀芳经本院公告传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告时代公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付拖欠的管理费5841.9元以及违约金1357.92元，合计7199.82元给原告；2.判令被告支付自2019年1月1日至2020年9月30日公摊水费58.59元，垃圾处理费105元，水费1609.83元，共1773.42元给原告（以上费用共计8973.24元，违约金根据协议约定从逾期之日起，每日按应缴总额1‰的标准收取，从发生之日起计至被告实际付清之日止，暂计至起诉之日）；3.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由如下：2014年11月4日，被告因购买位于广州市白云区青梧街时代天朗花园××房（即时代天朗花园××房），与原告签订一份《物业管理服务协议》，其中约定：原告提供房屋共用部分的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生、保安、交通秩序和车辆停放、房屋装饰装修管理共六个方面的服务，被告自向开发商收楼之日起，依时交纳物业服务费；被告违反协议，不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按日加收1‰的违约金。被告在上述《前期物业管理服务协议》上签名确认。2014年12月13日，被告签署了包括《收楼表格》在内的收楼资料，确认签收上述房屋。但自2019年1月起，被告未按期向原告交纳物业管理费，至2020年9月止共拖欠原告物业管理费5841.9元。涉案小区的水费由我司代收后再交给自来水公司，截至2020年9月被告欠付水费1609.83元、公摊水费58.59元，还欠费垃圾处理费105元。原告多次催要，被告均拒不交纳。被告的行为已经违反了双方签订的《前期物业管理服务协议》之约定，为维护原告的合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告陈秀芳未答辩。原告为证明其诉讼请求向本院提交了《前期物业管理服务协议》、《前期物业管理服务合同》、收楼确认书、业主资料登记表、缴费通知单、法律函、快递底单等证据，被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对原告提交的上述证据予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：广州天朗商贸有限公司系时代天朗花园小区的开发商，时代公司系广州天朗商贸有限公司的选定的前期物业管理公司。被告陈秀芳向广州天朗商贸有限公司购买广州市白云区青梧街时代天朗花园××房（以下简称涉案房屋），于2014年12月13日收楼。截至2021年3月2日，涉案房屋仍登记在陈秀芳名下，该房屋建筑面积99.4854平方米，房屋规划用途为住宅。2014年11月4日，时代公司作为甲方，陈秀芳作为乙方，双方签订了《前期物业管理服务协议》，约定前期物业管理是指自房屋自售之日起至业主委员会与物业服务企业签订的《物业管理服务合同》生效时止的物业管理。本物业名称为广州市白云区青梧街时代天朗花园××房，房屋类型为住宅，面积为98.53平方米，甲方负责对房屋公用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理。依据本协议向乙方收取物业管理费用，管理费按建筑面积计算，收费标准为住宅2.80元/月/平方米。业主未按时交纳物业服务费，处每日1‰的滞纳金等。时代公司还提交了广州天朗商贸有限公司与时代公司签署的《前期物业管理服务合同》，约定由时代公司为时代天朗花园提供前期物业服务，物业服务标准为2.8元/月/平方米。物业服务费按季/月交纳，业主或承租人应在每季度首月10日前/每月10日前交纳当月费用。业主或物业使用人违反合同约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按1‰/天的标准向时代公司支付违约金。本院认为：《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条的规定，因本案纠纷系因民法典施行前履行合同发生争议，故应当适用当时的法律和司法解释的规定。广州天朗商贸有限公司作为时代天朗花园的开发商，依法有权选聘小区的前期物业服务企业。时代公司系广州天朗商贸有限公司选聘的前期物业服务企业，时代公司已实际为涉案的时代天朗花园提供了物业服务，陈秀芳作为涉案小区的业主，已实际享受了时代公司提供的物业服务。业主支付物业费是其基本义务，也是物业公司为业主提供必要服务的基本保障，业主拒交物业费对其他已交纳物业费的业主有失公平，故时代公司要求陈秀芳按照合同约定的物业费标准向其支付欠付的2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费本院予以支持，物业费应当按照房屋产权登记的面积即99.4854平方米计算，故每月应付物业管理费为278.6元，现时代公司主张2019年1月至3月的物业管理费按照每月275.9元计算，2019年4月至2020年9月的物业管理费按照每月278.6元计算，本院予以支持，上述期间物业管理费合计5842.5元，时代公司现主张5841.9元本院予以支持。涉案小区的水费由时代公司代收，时代公司现要求陈秀芳支付截至2020年9月欠付的水费1609.83元、公摊水费58.59元的诉讼请求本院予以支持。时代公司主张的2019年1月至2020年9月的垃圾处理费105元本院予以支持。对于时代公司主张的违约金，因前期物业服务合同中仅约定了业主欠付物业管理费应按照每日1‰的标准支付违约金，故时代公司主张水费、公摊水费和垃圾费的违约金本院不予支持。物业费的违约金应当以每月物业管理费为基数，每月物业管理费的违约金应当从当月11日开始，按照每日1‰的标准计算，违约金以本金为限。被告陈秀芳经本院合法传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起三日内，被告陈秀芳向原告广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的物业管理费5841.9元并支付违约金（违约金分别以每月应付的物业管理费为本金，其中2019年1月至3月每月应付物业管理费为275.9元，2019年4月至2020年9月每月应付物业管理费为278.6元，按照每日1‰的标准，自每月11日起，计算至实际清偿之日止，每月物业管理费的违约金均以每月应付物业费本金为限）；二、在本判决生效之日起三日内，被告陈秀芳向原告广州市时代物业管理有限公司支付2019年1月1日至2020年9月30日的垃圾处理费105元、水费1609.83元、公共分摊水费58.59元，以上合计1773.42元；三、驳回原告广州市时代物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元，由被告陈秀芳负担（上述受理费25元已由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担的部分直接支付给原告，本院不作退回）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月二十九日书记员  林嘉仪