贵州省威宁彝族回族苗族自治县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔0526民初898号 原告：汪瑞仙，女，1958年6月29日生，汉族，住威宁县。 委托代理人：王臣静，贵州智丽原律师事务所律师，执业证号：15205201710723689。代理权限：特别授权代理。 委托代理人：单能云，贵州智丽原律师事务所实习律师，实习证号：23072006119020。代理权限：一般授权代理。 被告：大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司，住所地贵州省毕节市七星关区碧阳街道南部新区南光新城5幢5单元L3层2号、3号门面。 统一社会信用代码：91520502MA6JBDW55H。 负责人：陈**，经理。 委托代理人：陈世品，系公司员工，代理权限：特别授权代理。 原告汪瑞仙诉被告大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司（以下简称：大家公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托代理人王臣静、被告委托代理人陈世品均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告汪瑞仙诉称，2018年8月1日，经原告与安邦财产保险股份有限公司毕节中心支公司（以下简称：安邦公司）协商一致，由原告将其坐落于威宁县草海镇斗阁路88号面积为71.55平方米的房屋租赁给安邦公司作为办公场所。双方约定房屋租赁期限从2018年8月1日至2028年7月31日止，安邦公司按照28000元/年向原告支付房屋租金，租金从第二年起按照上年租金递增7%（含税），租金按每年8月1日前后十天支付。合同签订后，原告按照约定于2018年8月1日将房屋交付于安邦公司使用，安邦公司按照合同约定向原告支付租金。但2020年8月1日，原告找到安邦公司要求支付租金，安邦公司称公司业务已经由大家公司接手为由拒绝支付租金，也未将房屋交还原告。同时也未缴清所欠水电费。原告认为，经银保监会批准，安邦公司的业务已由大家公司承接，因此，安邦公司在公司存续期间所产生的债务应当由大家公司承担。为维护原告的合法权益特提起诉讼，请求判决：一、解除原告与安邦公司签订的《房屋租赁合同》；二、由被告将租赁房屋归还原告；三、由被告缴清所欠水电费后将水卡及电卡返还原告；四、由被告对原告原先安装的两道卷帘门四道装饰门恢复原状；五、由被告支付原告自2020年7月31日至2020年12月31日的租金13355元，从2021年1月起按2671元/月支付租金至被告将房屋交付于原告止；六、由被告支付原告违约金10000元。 被告大家公司辩称，一、我公司不是本案适格被告，根据银保监会下发的银保监复（2019）1065号文件，批复我公司受让安邦公司非理财类保单和2020年1月31日之后到期的理财类保单及相关资产和负债，本案涉及的是安邦公司的租赁纠纷，不属于银保监局批复的大家公司受让的范围。二、我公司认为安邦公司支付租金到2020年7月31日的同时已向原告告知不续租房屋，已经履行了告知义务，租赁关系已经终止，也不存在解除租赁合同的问题。且在此之后租赁房屋一直处于空置状态，不应当承担违约责任以及2020年7月31日之后房屋租金的支付责任。 经审理查明：2018年8月1日，安邦公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于威宁县草海镇斗阁路88号面积为71.55平方米的房屋租赁给安邦公司作为办公场所使用。合同约定租赁期限为十年，从2018年8月1日起至2028年8月1日止，租金为每年28000元，从第二年起按照上年租金递增7%（含税）计算。合同第三十七条约定租赁期间，非本合同规定的情况，甲方（安邦公司）中途擅自退租的，甲方（安邦公司）应向乙方（原告）支付违约金人民币10000元。双方签订租赁合同后，原告将房屋交付给安邦公司使用。安邦公司在使用房屋过程中经过原告的允许将原有的两道卷帘门拆除，换为玻璃门。并将门头安装了安邦公司的广告牌。使用房屋期间安邦公司支付原告租金至2020年7月31日。在2020年8月5日，被告公司负责人陈**在与原告的微信聊天中，告知原告“按照大家保险公司的新职场租金要求，您那里的场所不能再使用了”，接下来双方仍就是否需要继续租用房屋进行沟通。 另查明：2019年11月29日，中国银行保险监督管理委员会作出银保监复〔2019〕1065号文件，同意大家公司受让安邦公司截止业务转让基准日的非理财类保单和2020年1月31日之后到期的理财类保单以及相关的资产、负债。原告立案时将安邦公司列为被告，后又自行撤回对安邦公司的起诉。 上述事实，有原告、被告的陈述，原告提交的《房屋租赁合同》、微信聊天记录、现场图片，被告提交的中国银保监会文件、微信聊天记录、房产证复印件等证据在卷为凭，这些证据经本院审查并进行质证，具有证明力，事实清楚，可以作为认定事实的依据。 本院认为，合法的租赁关系受法律保护。原告与安邦公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，合法有效。原告与被告提交了不一致的《房屋租赁合同》，原告提交的系原件，加盖有安邦公司原始印章，被告提交的系复印件，自述通过系统扫描打印且不能提供合同原件。综合原告庭审签名字迹与被告提交的合同中的签名字迹明显的差异，以及保险公司租用办公用房开展业务的通常期限，对被告提交的《房屋租赁合同》本院不予采信。原告持有的才是真实有效的租赁合同。被告受让了安邦公司部分保险业务得到了中国银保监会的批准，并作出银保监复〔2019〕1065号文件，批复第一项载明了受让财产范围包括了安邦公司的“相关资产、负债”。故，本案中安邦公司与原告之间因租赁合同关系所产生的权利义务应当由被告承担。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。”本案中，安邦公司擅自退场后并未与原告对接交付房屋事宜，且房门仍处于上锁状态，安邦公司缴纳租金期限到期后，经原告催促仍拒绝支付。安邦公司已经构成根本违约，现原告请求解除合同、支付租金、支付违约金并归还房屋的主张成立，本院予以支持。关于租金的计算，被告虽然搬离了租赁房屋，但并未实际将房屋交付于原告，至起诉时房门仍处于上锁状态并张贴有出租公告，并未体现合同已解除，被告应当从2020年8月起仍应按照合同约定支付租金至判决合同解除之日。被告共计欠付原告租金为2671元/月×9个月=24039元。关于原告主张的违约金10000元，双方在合同第三十七条有明确约定，本院予以支持。关于原告请求由被告缴清所欠水电费后将水卡及电卡返还原告的主张，因所欠水费、电费具体数额不清，且原告未出示证据证实在出租房屋时已将水卡、电卡交付于被告，原告的该项主张不成立，本院不予支持。关于原告主张恢复两道卷帘门及四道装饰门原状的请求，从原告提交的前后照片对比可以看出被告将所承租房屋进行了装修设计变更，原先两道卷帘门已被拆除，但无法体现还有四道装饰门的事实。在改装前原告也认可口头表示同意安邦公司改装，但其同意是建立在被告按照合同租用十年的基础上，该陈述更符合客观实际，安邦公司仅承租两年的拆除行为视为未经原告同意，原告有权要求被告恢复原状。故，本院支持原告主张恢复两道卷帘门的诉讼请求。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零九条、第二百二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、解除原告汪瑞仙与安邦财产保险股份有限公司毕节中心支公司签订的《房屋租赁合同》。 二、由被告大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司于本判决生效之日起十日内将承租房屋交付于原告汪瑞仙。 三、由被告大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司于本判决生效之日起十日内恢复两道卷帘门原状。 四、由被告大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司于本判决生效之日起十日内支付原告汪瑞仙租金24039元、违约金10000元。 五、驳回原告汪瑞仙的其他诉讼请求。 如逾期不履行本判决确定之金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费192元由被告大家财产保险有限责任公司贵州分公司毕节中心支公司承担。 如果未按本判决指定的期间履行义务，权利人可以向人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。 审判员  李明国 二〇二一年四月三十日 书记员  祖 杰