福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2313号上诉人（原审原告）：福州中夏房地产开发有限公司，住所地福建省福州市晋安区岳峰镇横屿路9号东二环泰禾广场2号楼泰禾中心22层的编号为01的单元。法定代表人：林茂龙，董事长。委托诉讼代理人：吴龙晖，北京德和衡（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：林万旭，男，1995年12月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈世桂，上海锦天城（福州）律师事务所律师。上诉人福州中夏房地产开发有限公司（以下简称“中夏公司”）因与被上诉人林万旭商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4000号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。中夏公司上诉请求：1、撤销一审民事判决，并依法改判支持中夏公司一审全部诉讼请求，或将本案发回重审。2、本案一审、二审诉讼费由林万旭承担。事实与理由：一审事实认定错误，判决事项出现前后矛盾，且林万旭逾期未支付购房款显然是违约行为。一、中夏公司主张享有约定解除权而行使合同解除权，一审法院却以双方协议解除为由判决解除合同与事实不符。一审中，中夏公司基于约定解除前提来起诉解除合同，案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第1款第（2）项“逾期超过30日的，甲方有权解除本合同，乙方应支付房款总额20%违约金并赔偿原告的损失，乙方应配合甲方办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费……”中夏公司所行使的是合同约定的解除权，但一审法院却以双方协议解除为由判决解除合同（详见一审判决书第7页最后一段）。若一审法院认定林万旭不存在违约行为则不应判决解除合同。二、林万旭存在严重违约行为。依据案涉《商品房买卖合同（预售）》附件四《关于商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定》第二条第1款约定：“乙方选择按揭付款方式的，应于本合同签订之日付清首付款，并向甲方指定的按揭银行提交符合要求的完整资料及缴清相关费用并签署《借款合同》，甲方协助乙方办理按揭贷款手续，相关责任及费用由乙方自行承担，甲方不因协助乙方或按揭银行而承担责任。乙方未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致乙方没有按照本合同约定期限支付全部房款的，视为乙方付款违约，乙方应按本合同约定承担违约责任”。合同明确约定了林万旭选择办理银行按揭需要自行向银行提供相关资料，但其始终未办理按揭贷款，并未提供任何材料，也未提交证据证明其向中夏公司发起过协助申请，一审法院认定林万旭不存在违约行为属于事实认定错误。林万旭辩称，一、一审判决根据现有证据及法律规定，认定林万旭不存在违约行为，进而判决其不承担违约责任，系认定事实正确，亦有充分法律依据。一审法院依照《合同法》第四十一条之规定，认定本案购房款应当一次性支付。然而在付款方式已经变更的情况下，中夏公司并未依约催告林万旭限期一次性付清购房款。因此，林万旭不负有付款义务，一审法院据此认定其不存在违约行为是正确的。二、中夏公司并不享有约定解除权，一审根据双方合意判决解除合同是正确的。约定解除权需以合同对行使条件有约定为前提。中夏公司援引的《商品房买卖合同（预售）》附件四第三条第1款第（2）项的约定认为林万旭存在逾期付款超过30日，然而如前所述，本案付款方式已变更为一次性付款，且需在中夏公司先履行催告义务的情况下林万旭才负有付款义务。现未有证据证明中夏公司曾以限期一次性付款为内容对林万旭进行过催告，且其尚不负有付款义务，何来逾期付款之谈？因此，中夏公司主张其享有约定解除权不能成立。不过，中夏公司在一审中的第一项诉请既然是解除合同，必含有解除合同的意思表示，林万旭在一审中亦表示同意，双方已形成解除合同的合意。且从结果上看一审判决也支持了中夏公司关于解除合同的请求，故一审法院以双方合意作为解除合同的依据并无不当。中夏公司向一审法院起诉请求：1.解除中夏公司和林万旭双方签订的编号为×××26的《商品房买卖合同（预售）》及《补充协议》；2.林万旭配合中夏公司办理《商品房买卖合同（预售）》的房屋备案注销手续及预告登记注销手续；3.林万旭向中夏公司支付违约金403843.2元；4.林万旭向中夏公司支付因本案聘请律师所支付的律师代理费8000元；5.本案诉讼费由林万旭承担。一审法院认定事实：2017年9月28日，中夏公司、林万旭签订《商品房买卖合同（预售）》（包括附件，合同编号×××26，以下简称合同），约定林万旭购买中夏公司开发的坐落福州市晋安区××镇××路××号泰禾商务中心××区（东二环泰禾城市广场东区××地块）××＃楼××层××办公房屋，预测建筑面积51.77平方米，总价款2019216元。合同第七条约定，林万旭采用商业贷款方式付款，于2017年9月27日前付定金50000元、2017年10月30日前付房款969216元、2019年1月30日前付商业贷款1000000元。合同第二十四条第一项约定，出卖人不采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。合同附件四第二条第一项约定，林万旭选择按揭付款方式的，应于合同签订之日付清首付款，并向中夏公司指定的按揭银行提交符合要求的完整资料及缴清相关费用并签署《借款合同》，中夏公司协助林万旭办理按揭贷款手续，相关责任及费用由林万旭自行承担，中夏公司不因协助林万旭或按揭银行而承担责任。林万旭未能按期提供前述资料或缴清相关费用，或未按约定的期限签署《借款合同》，导致林万旭没有按照买卖合同约定期限支付全部房款的，视为林万旭付款违约，林万旭应按本合同约定承担违约责任。合同附件四第二条第二项约定如果林万旭未在约定时间内签订《借款合同》，或者林万旭申请贷款金额与按揭银行批准额度产生差额，或者国家调整按揭政策，林万旭应在中夏公司向其送达付款通知之日后7日内自行付清差额部分，或者在按揭银行公布新政策之日起7日内补足按揭所需的首期房款及其余房款，以获得按揭发放，否则视为林万旭付款违约，林万旭应按本合同约定承担违约责任。合同附件四第二条第三项约定林万旭承诺对现行限贷政策已知悉和充分了解，且签订合同前已向按揭银行确认按揭贷款方式的可行性，并已具备按揭贷款条件。若林万旭自本合同签订之日起2个月内未办妥所有按揭贷款手续且将贷款发放至中夏公司账户的，林万旭同意更改为一次性付款方式，总价款保持不变。林万旭应在中夏公司催告后一个月内付清全部剩余未付款项，否则视为林万旭逾期付款，林万旭应按合同附件四第三条约定承担违约责任。合同附件四第三条约定，若林万旭未按约定期限付清购房款，逾期超过30日的，中夏公司有权解除合同，林万旭应支付房款总额20%的违约金并赔偿中夏公司的损失。林万旭应配合中夏公司办理合同备案注销、权属预告登记注销并承担所有手续费用等。合同附件十一第一条约定，林万旭确认本合同所填写的林万旭名称、通信地址、电话等均为准确有效，有效送达地址以本合同中写明的联系地址为准，除买卖合同及补充协议另有约定外，中夏公司给林万旭的所有通知及法院、仲裁等裁判机关需送达的法律文书均可以以短信、电子邮件、传真、挂号邮寄、特快专递、专人手递等方式送达，其中，以特快专递发出的，寄出后第3日为送达日；第十二条第十六项约定，若林万旭违约，中夏公司实现债权所支付或必将支付的费用［含但不限于诉讼费、保全费、公共费、律师代理费（以中夏公司与代理律师事务所签的代理协议约定的费用为准）等费用］全部由林万旭承担。合同签订后，林万旭支付购房款合计1019216元（含定金）。后林万旭向银行申请办理商业按揭贷款被拒，剩余购房款至今未付。2020年9月24日，中夏公司与国浩律师（福州）事务所签订《委托代理协议》，约定中夏公司委托国浩律师（福州）事务所处理本案诉讼，律师费为8000元。一审法院认为，中夏公司、林万旭签订的《商品房买卖合同（预售）》合法有效，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定行使合同权利、履行合同义务。合同附件四第二条第一、二、三项均对林万旭未在约定期限内办妥按揭贷款手续的处理方式进行了约定，但三项条款对剩余购房款的付款期限约定不一致，鉴于《商品房买卖合同（预售）》系格式合同，对于矛盾条款理解的争议依法应当作出不利于提供格式条款一方的解释，故本案应按照合同附件四第二条第三项的约定认定无法办理按揭贷款情形下林万旭的付款期限。根据合同附件四第二条第三项的约定，林万旭未在合同签订之日起2个月内办妥按揭贷款手续、付清购房款的，其付款方式更改为一次性付款，一次性付款的履行期限为“中夏公司催告后一个月内”，但中夏公司在林万旭超过2个月未办理贷款手续、付款方式依约变更的情况下，未进一步催告林万旭一次性付清购房款，故中夏公司主张林万旭存在逾期付款的违约情形，与合同约定不符，不予支持。中夏公司请求解除《商品房买卖合同（预售）》，林万旭亦表示同意，一审法院予以照准。合同解除，中夏公司请求林万旭配合办理讼争房屋的合同备案注销手续及预告登记注销手续，可以支持，同时中夏公司应将已收取的购房款1019216元返还林万旭。林万旭尚无违约行为，中夏公司请求林万旭支付违约金403843.2元及律师费8000元没有事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第九十三条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、解除福州中夏房地产开发有限公司与林万旭于2017年9月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××26）。二、林万旭应于本判决生效之日起十日内配合福州中夏房地产开发有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××26）的备案注销和房屋预告登记注销手续。三、福州中夏房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向林万旭返还购房款1019216元。四、驳回福州中夏房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25802元，由福州中夏房地产开发有限公司负担12901元，林万旭负担12901元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，根据合同附件四第二条第三项的约定，若林万旭自本合同签订之日起2个月内未办妥所有按揭贷款手续且将贷款发放至中夏公司账户的，林万旭同意更改为一次性付款方式，总价款保持不变。林万旭应在中夏公司催告后一个月内付清全部剩余未付款项，否则视为林万旭逾期付款，林万旭应按合同附件四第三条约定承担违约责任。本案中，林万旭向银行申请办理商业按揭贷款被拒，本案付款方式改为一次性付款，应于中夏公司催告后一个月内付款，但中夏公司并无证据证明其在得知林万旭申请办理商业按揭贷款被拒后催告林万旭一次性付款，亦未及时按合同附件四第三条约定解除合同，故其现向林万旭主张支付违约金，一审法院对其请求不予支持，并无不当。综上所述，中夏公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费25802元，由福州中夏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年四月二十七日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威