上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初30879号原告：贾若愚，男，1974年10月24日出生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：贾立人(系贾若愚父亲)，住上海市虹口区。被告：贺文军，男，1976年8月25日出生，汉族，户籍地江西省抚州市。原告贾若愚诉被告贺文军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月8日立案后，依法适用普通程序，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理。因被告贺文军下落不明，本院依法采用公告方式向其送达相关诉讼材料，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告贾若愚的委托诉讼代理人贾立人，被告贺文军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾若愚向本院提出诉讼请求：1、依法判令原、被告之间的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；2、依法判决被告向原告支付拖欠房屋租金55,000元，包括2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金52,500元(7,500元/月，计7个月)，以及2019年6月欠付的租金2,500元；3、依法判决被告向原告支付逾期付款违约金，以2019年7月1日至2019年7月31日的租金7,500元为基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年8月1日至2019年8月31日的租金7,500元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年9月1日至2019年9月30日的租金7,500元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年10月1日至2019年10月31日的租金7,500元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年11月1日至2019年11月30日的租金7,500元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2019年12月1日至2019年12月31日的租金7,500元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；以2020年1月1日至2020年1月31日的租金7,500元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，按日万分之五计算；共7期；4、依法判决被告向原告支付提前退租违约金45,000元(7,500元/月，计6个月)。事实和理由：原告于2017年3月23日与被告贺文军签署了《上海市居住房屋租赁合同》，约定原告将位于上海市静安区陕西北路XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)租赁给被告，期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，租金每月7,500元，每月30日之前支付次月租金。原告收取被告房屋租赁保证金15,000元。被告自2019年1月开始拖欠房租。自2019年3月至今，原告多次给被告打电话催缴租金，被告数次表示过几天就一定会付，但屡屡爽约，而大部分时间干脆不接电话，行为恶劣。2020年2月1日，原告再次催被告支付房租，被告提出无法履行租赁合同并违约退租。自2019年1月至2020年2月1日期间共13个月，被告总计应支付租金97,500元，实际被告仅于2019年4月16日支付租金7,500元，于2019年5月3日支付租金7,500元，于2019年5月23日支付租金7,500元，于2019年10月12日支付租金6,500元，于2019年11月6日支付租金6,500元，于2020年1月1日支付租金6,500元，共计42,000元，累计欠租55,500元。期间，在2019年6月和12月，被告以大楼空调保养停机和热水锅炉年检保养停机为由，向原告提出房租优惠的请求。原告为能够促使被告准时支付房租，做出了让步，与被告达成口头约定，在被告按时支付每月房租的前提下，2019年下半年的房租每月减租1,000元，并减免2019年12月房租的一半，共计9,250元。但原告当时已经强调这些房租减免优惠的前提是被告每月按合同约定支付房租，由于被告并未按时支付房租，致使该约定无效。被告应向原告支付拖欠的租金，以及逾期付款违约金。因被告提前退租，根据合同约定，还应向原告支付违约金。故原告诉至法院，请求判如所请。审理中，原告申请变更上述第二项诉讼请求为：依法判令被告向原告支付拖欠的房屋租金44,750元，包括2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金42,250元(6,500元/月×6.5个月)，以及2019年6月欠付的租金2,500元；申请变更上述第三项诉讼请求，其中2019年12月1日至2019年12月31日的租金基数变更为3,250元，其余租金基数变更为6,500元。被告贺文军辩称，不同意原告的诉讼请求。认可合同于2020年2月1日解除。2019年6月24日被告曾通过短信、电话方式向原告提出退租，原告最初是同意的，但原告于2019年6月30日左右说让被告继续租下去，降房租，于是被告继续租赁系争房屋，自2019年7月1日开始租金调整为6,500元/月。2019年6月份被告确实少付了2,500元，但当时被告提出要解除合同等原告来收房，原告一直拖着不来，被告认为这段期间的租金不应支付。不同意支付违约金，且违约金标准过高。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月23日，贾若愚作为甲方出租方与贺文军作为乙方承租方签订《上海市居住房屋租赁合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方，租赁期限自2017年7月1日起至2020年6月30日止，月租金7,500元；乙方应于每月30日前向甲方支付该房屋下个月的月租金，逾期支付的，每逾期一日，则乙方需向甲方支付贰佰元违约金；保证金为贰个月的租金即壹万伍仟元；租赁期间，非本合同约定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的贰倍向甲方支付违约金。同日，双方签订《补充条款》，约定：一、……乙方负责所有一切该房屋维修和保养，甲方不需要任何操心。……三、甲方同意在2018年春节前解决前面物业费问题。2019年开始，贺文军逾期支付租金。审理中，双方一致确认贺文军尚欠2019年6月租金2,500元以及2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金。贾若愚收取贺文军保证金15,000元。2019年11月，系争房屋所在大厦物业公司曾张贴告示，因锅炉内部检验，停热水时间约20天(2019年12月1日至2019年12月20日)。2019年11月、12月期间，双方通过微信沟通大楼停止供应热水事宜，贾若愚表示让贺文军装热水器，称之前已经因为空调热水问题才答应贺文军在每月按时付租的条件下将房租从7,500元降至6,500元，并表示在锅炉维修期间，因没有热水，同意房租减半。后又表示之前答应的所有优惠或减半都是在按时付房租的前提下。2020年2月1日，贺文军向贾若愚发微信称，由于肺炎疫情无法履行租房合同，从2020年2月1日开始陕西北路XXX号XXX室房子无法出租，无法履行租房合同，无法支付房租，需要收房随时过来拿钥匙。贾若愚表示结清所有欠费收房，并一直催讨租金。2020年3月，双方通过微信沟通房屋交接事宜，并约定于2020年3月23日交接房屋。审理中，贾若愚表示其于2020年3月23日自行收回房屋，虽然贺文军于2020年2月1日称可以去拿钥匙，但因当时疫情原因，也无法再行出租，收回钥匙也无意义，所以未去拿钥匙。2020年4月7日，贾若愚向贺文军发微信称，加上2个月押金以及一个月租金减半，贺文军还拖欠4个半月租金，共29,250元。贺文军表示前面核对只差3个月房租，需重新核对一下，后未再就金额提出异议。审理中，因双方各执己见，致调解未成。本院认为，贾若愚与贺文军之间签订的《上海市居住房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方应当依约履行。贺文军于2020年2月1日向贾若愚发微信称，无法履行租房合同，无法支付房租，需要收房随时过来拿钥匙，现贾若愚主张双方之间的房屋租赁合同于2020年2月1日解除，贺文军对此亦无异议，有事实和法律依据，本院予以支持。贾若愚要求贺文军支付拖欠的租金44,750元，包括2019年7月1日起至2020年1月31日期间的租金42,250元(6,500元/月×6.5个月)，以及2019年6月欠付的租金2,500元，有事实和法律依据，应予支持。贾若愚主张逾期支付租金的违约金，有合同依据，应予支持，但其要求按照日万分之五的标准计算，贺文军抗辩该标准过高，本院酌定按照日万分之三的标准计算为宜。贺文军提前退租，构成违约，贾若愚要求其支付违约金，有合同依据，应予支持，贺文军抗辩违约金标准过高，考虑各项因素，本院酌定贺文军应向贾若愚支付违约金22,500元。贾若愚同意退还保证金15,000元，并在上述费用中予以抵扣，于法不悖，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十四条第一款、第二款的规定，判决如下：一、原告贾若愚与被告贺文军于2017年3月23日签订的《上海市居住房屋租赁合同》于2020年2月1日解除；二、被告贺文军应于本判决生效之日起十日内向原告贾若愚支付租金44,750元；三、被告贺文军应于本判决生效之日起十日内向原告贾若愚支付逾期支付租金的违约金，以6,500元为基数，自2019年7月1日起至实际支付之日止，以6,500元为基数，自2019年8月1日起至实际支付之日止，以6,500元为基数，自2019年9月1日起至实际支付之日止，以6,500元为基数，自2019年10月1日起至实际支付之日止，以6,500元为基数，自2019年11月1日起至实际支付之日止，以3,250元为基数，自2019年12月1日起至实际支付之日止，以6,500元为基数，自2020年1月1日起至实际支付之日止，均按照日万分之三计算；四、被告贺文军应于本判决生效之日起十日内向原告贾若愚支付违约金22,500元；五、原告贾若愚应于本判决生效之日起十日内向被告贺文军退还保证金15,000元(在上述费用中予以抵扣)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。公告费260元，由被告贺文军负担。案件受理费2,525元，由原告贾若愚负担511元，由被告贺文军负担2,014元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 冯 旭书记员 唐莹琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……