安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初604号原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：余晓夏，公司员工。委托诉讼代理人：刘婷，公司员工。被告：夏树林，男，1971年7月8日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告夏树林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人余晓夏、刘婷，被告夏树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币35964元及逾期付款的违约金人民币8542.4元，合计44506.4元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区B21栋105室房屋所有权人。2015年10月4日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）别墅住宅物业费按照建筑面积每月每平方2.0元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2014年10月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积系243平米,欠费周期(2014.11.1-2020.12.31,合计74个月),根据协议规定别墅住宅物业费单价为2.0元/平米,总计物业费欠款243*2.0*74-35964元。另被告逾期付款的违约金人民币为8542.4元(以欠款数额35964为基数,按照日利率0.03%计),两项费用共计44506.4元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告夏树林辩称：1、物业费计算有问题，答辩人于2015年10月4日拿房并签订物业合同，并在拿房时交纳1000元物业费，原告并没有计算进去。2、答辩人至今未再缴纳物业费系因为小区水系被物业破坏严重，当时购买此房屋时就是看重房屋前的水系，房屋出口好，这几年房屋前水系一年不如一年，水系现基本干枯，春夏蚊子较多，在2019年9月21日物业公司通知召开业主大会，改造小区水系，但业主大会召开之后情况并未改善，只是在小区门口增设门岗，小区管理仍然混乱，外来人员可自由进出，水系也未改观。现小区被原告管理成这样，虽然安装了电动大门，但无人值班，出入口没有24小时值守。3、别墅区没有按照物业费收取标准来进行管理，否则应按小区多层标准进行收费。4、物业没有对小区内的树木进行管理，答辩人拿房时小区内植物生长茂盛，但现在已枯死非常严重，且小区内业主可以随处晾衣、种菜，物业也未予管理。综上，小区内管理没有达到物业承诺的标准，且2元/平方的收费标准过高，与实际的服务不相符，现要求小区物业对小区水系进行整改并安排24小时值班后答辩人即同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告夏树林系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积243㎡。2015年10月4日，原告华强物业公司与被告夏树林签订《前期物业管理服务协议》，约定：华强物业公司为芜湖华强美加印象商住小区提供物业服务，服务期限自房屋出售起至本小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，房屋类型别墅，物业费2元／月／平方米，物业服务费用每6个月预收一次，业主应当在每半年第一个月的上旬缴纳，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金，物业服务的内容和质量为房屋共用部位的日常管理和维护，共用部位设备运行正常、定期维护保养，环境整洁，小区道路通畅，车辆停放有序，公共设施设备小修2日内完成，急修当日处理。涉案房屋区域设计为一排六户房屋，共计四排，该四排房屋应为封闭式区域，设置门岗。2015年10月4日，被告夏树林领取房屋钥匙，并交纳物业费1000元，此后未再缴纳任何费用。原告于2020年初对别墅区门岗、安保进行改进，设置独立进出门岗。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告夏树林签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对夏树林具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，夏树林应依约交纳物业费。原告的主张被告欠缴2014年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，被告于2015年10月4日才与原告签订《前期物业管理服务协议》并实际拿房，故被告应从拿房之时开始交纳物业费。鉴于涉案房屋区域以别墅标准设计，原告提供的物业服务存在瑕疵，2015年至2019年期间的物业费酌情调整为1.5元/月/平方米，夏树林应支付2015年10月4日起至2019年12月31日止的物业服务费为17188.55元（243㎡×1.5元/㎡/月×49.9个月-1000元）。原告华强物业公司于2020年初对别墅区服务进行改进，故2020年度的物业费按照合同约定2元/月/平方米收取，夏树林应支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为5832元（243㎡×2元/㎡/月×12个月）。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告夏树林于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费23020.55元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取456元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担268元，被告夏树林负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  何 媛二〇二一年四月六日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书(2021)皖0202民初604号原告:深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司，住所地安徽省芜湖市银湖北路华强旅游城B座三楼，统一社会信用代码91340207664229422M。负责人：叶小春，总经理。委托诉讼代理人：余晓夏，公司员工。委托诉讼代理人：刘婷，公司员工。被告：夏树林，男，1971年7月8日出生，汉族，自由职业，住安徽省芜湖市镜湖区。原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司（以下简称华强物业公司）诉被告夏树林物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告华强物业公司的委托诉讼代理人余晓夏、刘婷，被告夏树林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告华强物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告支付拖欠的物业服务费人民币35964元及逾期付款的违约金人民币8542.4元，合计44506.4元；2、判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由:原告系物业管理服务企业，被告系芜湖市镜湖区醇美华城美加印象小区B21栋105室房屋所有权人。2015年10月4日，双方就前述房屋签订一份《前期物业管理服务协议》，其中原告系协议甲方，被告系协议乙方，双方在协议中明确约定：（一）乙方于每半年第一个月的上旬向甲方支付物业费，缴费周期为每六个月预收一次；（二）别墅住宅物业费按照建筑面积每月每平方2.0元计算；（三）若乙方不按照本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补缴并从逾期之日起按日支付应缴纳费用3‰的违约金。协议签订后，甲方按约为乙方提供物业管理服务至今。但是被告仅支付物业费至2014年10月31日，此后一直未再支付任何费用。原告以书面形式多次向被告催缴物业费用，但被告仍然拒绝支付。被告房屋面积系243平米,欠费周期(2014.11.1-2020.12.31,合计74个月),根据协议规定别墅住宅物业费单价为2.0元/平米,总计物业费欠款243*2.0*74-35964元。另被告逾期付款的违约金人民币为8542.4元(以欠款数额35964为基数,按照日利率0.03%计),两项费用共计44506.4元。原告认为，原、被告之间的《前期物业管理服务协议》合法有效，双方均应全面履行。只有业主积极履行物业服务费的正常缴付义务，才能促进物业服务企业的良性运作，避免因经营困局影响对小区全体业主提供正常的物业服务。同时，业主履行正常的缴费义务也是对小区其他已缴费业主的一种尊重。原告为维护自身合法权益特诉至法院，望依法判如所请。被告夏树林辩称：1、物业费计算有问题，答辩人于2015年10月4日拿房并签订物业合同，并在拿房时交纳1000元物业费，原告并没有计算进去。2、答辩人至今未再缴纳物业费系因为小区水系被物业破坏严重，当时购买此房屋时就是看重房屋前的水系，房屋出口好，这几年房屋前水系一年不如一年，水系现基本干枯，春夏蚊子较多，在2019年9月21日物业公司通知召开业主大会，改造小区水系，但业主大会召开之后情况并未改善，只是在小区门口增设门岗，小区管理仍然混乱，外来人员可自由进出，水系也未改观。现小区被原告管理成这样，虽然安装了电动大门，但无人值班，出入口没有24小时值守。3、别墅区没有按照物业费收取标准来进行管理，否则应按小区多层标准进行收费。4、物业没有对小区内的树木进行管理，答辩人拿房时小区内植物生长茂盛，但现在已枯死非常严重，且小区内业主可以随处晾衣、种菜，物业也未予管理。综上，小区内管理没有达到物业承诺的标准，且2元/平方的收费标准过高，与实际的服务不相符，现要求小区物业对小区水系进行整改并安排24小时值班后答辩人即同意交纳物业费。本院经审理认定事实如下：被告夏树林系位于安徽省芜湖市镜湖区房屋所有权人，房屋建筑面积243㎡。2015年10月4日，原告华强物业公司与被告夏树林签订《前期物业管理服务协议》，约定：华强物业公司为芜湖华强美加印象商住小区提供物业服务，服务期限自房屋出售起至本小区业主委员会与物业管理公司签订正式物业管理合同之日止，房屋类型别墅，物业费2元／月／平方米，物业服务费用每6个月预收一次，业主应当在每半年第一个月的上旬缴纳，逾期交纳的，按日3‰计收滞纳金，物业服务的内容和质量为房屋共用部位的日常管理和维护，共用部位设备运行正常、定期维护保养，环境整洁，小区道路通畅，车辆停放有序，公共设施设备小修2日内完成，急修当日处理。涉案房屋区域设计为一排六户房屋，共计四排，该四排房屋应为封闭式区域，设置门岗。2015年10月4日，被告夏树林领取房屋钥匙，并交纳物业费1000元，此后未再缴纳任何费用。原告于2020年初对别墅区门岗、安保进行改进，设置独立进出门岗。本院认为：（一）原告华强物业公司与被告夏树林签订的《前期物业管理服务协议》系当事人真实意思表示，合同内容不违反国家法律及行政法规禁止性规定，为有效合同，该合同对夏树林具有法律约束力。根据合同约定，交纳物业费用是每个业主的义务，同时也是物业公司维系自身生存和更好地为全体业主提供良好服务的物质保证。华强物业公司向小区提供了物业管理服务，夏树林应依约交纳物业费。原告的主张被告欠缴2014年11月1日至2020年12月31日期间的物业服务费，被告于2015年10月4日才与原告签订《前期物业管理服务协议》并实际拿房，故被告应从拿房之时开始交纳物业费。鉴于涉案房屋区域以别墅标准设计，原告提供的物业服务存在瑕疵，2015年至2019年期间的物业费酌情调整为1.5元/月/平方米，夏树林应支付2015年10月4日起至2019年12月31日止的物业服务费为17188.55元（243㎡×1.5元/㎡/月×49.9个月-1000元）。原告华强物业公司于2020年初对别墅区服务进行改进，故2020年度的物业费按照合同约定2元/月/平方米收取，夏树林应支付2020年1月1日起至2020年12月31日止的物业服务费为5832元（243㎡×2元/㎡/月×12个月）。（二）关于原告主张被告支付违约金的诉请，原、被告之间所签订的《前期物业管理服务协议》系原告方提供的格式合同，协议中违约金的条款系限制加重被告的责任，但原告未能证明其已采取合理方式提请被告予以注意，该条款无效，故对原告主张被告支付违约金的诉请不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案的物业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第四十一条第一款，《最高人民法院的解释》第一条、第六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告夏树林于本判决生效之日起十日内给付原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司物业服务费23020.55元；二、驳回原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取456元，由原告深圳华强物业管理有限公司芜湖分公司负担268元，被告夏树林负担188元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审 判 员  何 媛二〇二一年四月六日法官助理  陶旻枫书 记 员  曹丽明附：本案适用法律条款：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第四十一条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。《最高人民法院的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。