广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5089号上诉人（原审原告、反诉被告）：张彩娟，女，1980年12月28日出生，汉族，身份证住址湖南省邵东县。委托诉讼代理人：刘缅文，广东流溪律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州市聚富商业经营管理有限公司，住所地广东省广州市白云区太和镇南岭龙岗南路1号112。法定代表人：朱宝婷，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱丽婷，广东红棉律师事务所律师。上诉人张彩娟与上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司（以下简称聚富公司）因租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2019）粤0111民初30479号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张彩娟上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判支持张彩娟一审该项诉求全部金额；2.一二审诉讼费全部由聚富公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实基本正确，但责任划分比例错误。（一）张彩娟在合同签订过程中已经明确向聚富公司询问产权情况，是因聚富公司向张彩娟做出“产权清晰，可以办理营业执照”的承诺，张彩娟才与聚富公司签订合同承租商铺，也即是聚富公司恶意对张彩娟隐瞒欺骗导致的合同无效，张彩娟提交的与聚富公司工作人员聊天记录也清楚显示，是聚富公司一直向张彩娟承诺可以办理营业执照的情况；（二）该承租场地名称是“地王广场”，是一个有几十家商户的商业广场，张彩娟签订合同承租时已经有几十家商户在经营，张彩娟根本无法预料该经营多年的商业广场竟是无证违章建筑，并非张彩娟不尽审慎义务，一审法院对张彩娟所要求做到的审慎注意义务显然超出正常合理的范畴；（三）虽然我国并非判例法国家，但根据众多类似判例，法院认定承租方过错比例一般为20％-30％，本案一审认定张彩娟承担过错责任比例却为50％，显然超出一般标准。因此，一审过错责任划分比例明显错误，聚富公司应当是主要责任方，张彩娟依法仅应承担次要责任或补充责任，请求二审改判，纠正过错责任承担比例，重新判定聚富公司向张彩娟赔偿具体金额。二、张彩娟在一审主张的只是不可搬动部分的损失以及可搬动部分的搬迁费用，并没有主张可搬动部分的实际损失赔偿，但是因为聚富公司在张彩娟起诉之后，于2019年8月29日直接强制拆除、强制搬迁，才导致张彩娟可搬动部分也造成了损失，所以张彩娟于2019年12月20日才提出了增加可搬动部分的损失赔偿的诉讼请求。三、根据一审法院组织评估公司到现场查看、抽点、清点的情况以及一审开庭的情况可知，聚富公司一审期间将张彩娟物品直接清除出场，未清点并随意堆放时间长达一年多。评估鉴定报告的结果对张彩娟的设施设备及聚富公司返还的设施设备全部扣除了，但实际上张彩娟在一审已多次提出聚富公司返还的设施设备都是有损耗的，且大部分是损坏的。一审法院并没有在一审期间记录张彩娟的损失，而是直接在评估报告还有一审判决结果中进行扣除，该计算金额不合理。张彩娟实际上收到设施设备后转卖仅三万多元。张彩娟针对评估报告向一审法院提出异议，但未获支持。请求二审判如所请，维护张彩娟的合法权益。聚富公司辩称，不同意张彩娟的上诉请求。2019年3月7日，张彩娟和聚富公司重新签订了租赁合同以及相关补充协议，明确场地暂时无法办理营业执照，张彩娟因产权问题影响办理营业执照属于明知的，且也接受了相应租金优惠作为补偿。2019年8月12日，根据聚富公司二审提交的光盘内视频显示，可以明确在长达四个多小时，张彩娟本人均在指导打包搬运。即张彩娟在2019年8月开始拖欠租金时，就已开始撤场并做好了不经营的准备。根据聚富公司提交的两份判决书显示，法院也明确了出租方在承租方已经停止经营、拖欠租金并且撤场的情况下，出租方有义务尽快收回场地。聚富公司于2019年9月20日已书面通知了张彩娟要收回铺位，且亦通过微信送达给张彩娟，其一审时也确认收到通知，此时张彩娟也已搬走了大部分东西，但其却又于9月29日报警称东西被搬走了，且整个评估过程中张彩娟均未提出其有搬走东西的情况，而是提交了完整的、正常经营的照片和清单作为评估依据。一审评估报告中可搬动物品明显包含了张彩娟已搬走的东西，故评估报告不能作为所有可搬动损失的依据，而只是部分损失的依据。其次，根据聚富公司陈述的时间线，张彩娟完全有充分时间清理场地，而不是将损失继续扩大。张彩娟于8月12日已开始撤场，直到9月底都不愿意把场地主动交回来。张彩娟认为应将涉案场地按现状保存，明显是将这段期间的损失转嫁到出租方身上。在这种情况下，聚富公司主动书面通知后进行收场的行为是合理正当的，不应承担相应过错责任。因此，根据整个事件的过错责任比例分担，张彩娟应该承担可搬动物品的所有损失。聚富公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项中聚富公司需要赔偿张彩娟可搬动物品损失709817元；2.二审诉讼费由张彩娟承担。事实和理由：一、一审判令聚富公司赔偿张彩娟可搬动物品的全部损失，属于事实认定不清，法律适用错误。(一)本案中张彩娟违反诚信原则，拖欠租金费用及停止经营在先，聚富公司已履行限期搬离商铺的通知义务，张彩娟对场内物品的损失负有全部或更大的过错。1.张彩娟违反约定在先，聚富公司已履行通知张彩娟腾退涉案商铺义务。2019年7月份，张彩娟告知聚富公司，因涉案商铺升级，要搬离商铺内的物品。然后开始拖欠聚富公司租金，2019年8月份张彩娟停止了涉案商铺的经营。此后，聚富公司多次催告张彩娟缴付租金、水电费等费用，张彩娟都置之不理；2.张彩娟收到《告知书》后，有充足时间搬离剩余在商铺内的可移动物品，但拒不清场，应承担过错责任。聚富公司向张彩娟出具《告知书》前，张彩娟已搬走了商铺内的大量物品。因此，聚富公司给予张彩娟一个星期的腾退时间，已足够张彩娟清理涉案商铺剩余物品。张彩娟拒不搬走，事后又向聚富公司索赔物品损失，反而存在恶意，应承担更大损失责任；3.即便张彩娟拒绝清场，但聚富公司仍旧将物品搬离到安全地点，完全符合民法典的绿色原则，其行为更应得到肯定和法律保护。此后，该些物品既没有被使用，也没有被人为损坏，现已由张彩娟自行搬离。现一审将涉案可移动物品的损失判令由聚富公司承担，明显违反公平原则；(二)一审法院认定聚富公司擅自进入张彩娟承租的商铺并搬走清空商铺内的物品，应承担全部损失赔偿责任，有违公平原则和类案同判的统一裁判标准。《最高人民法院关于进一步全面落实司法责任制的实施意见》第八、九条规定，本案应当参照生效的(2019)粤0111民初9979号、(2019)粤01民终22323号民事判决书的认定，聚富公司有权并应当及时收回商铺。根据先前涉案广场其他商铺的判决结果【(2019)粤0111民初9979号、(2019)粤01民终22323号】，一二审法院均认为，在租客已经停止在涉案商铺进行经营并且聚富公司已经通知租客收回商铺的情况下，聚富公司应当及时收回商铺以避免商铺空置，损失进一步扩大，否则应当承担相应的不利后果。本案中，张彩娟已经停止在涉案商铺进行经营，聚富公司也已经正式通知张彩娟收回商铺。一审法院却采取了截然不同的裁判标准，对聚富公司在本案收回商铺行为做出了否定评价，并判令聚富公司承担可移动物品的全部损失。上述两起案件均由广州市白云区人民法院一审，基本案情也一致，本案一审法院却作出不同判决，违反了最高人民法院于《全国法院民商事审判工作会议纪要》中大力提倡的“民商事审判工作要树立同案同判思维，统一裁判尺度等正确审判理念。”涉案一审判决明显不公，严重损害聚富公司合法权益，也有损司法的威严，请求二审依法予以纠正。二、评估报告存在重大瑕疵，一审法院不顾客观情况，直接照搬该评估报告的内容，有违全面查清事实的原则，请求二审予以纠正。(一)聚富公司一审提交的证据可充分证明张彩娟自行搬离了商铺内大量物品。聚富公司分别于2020年7月7日、2020年8月7日向法院提交收回商铺前商铺的状态图、视频。上述证据均可证明聚富公司收回涉案商铺时店内的真实状态，张彩娟已经搬离了商铺内的大量物品，商铺并非正常经营状态。然而评估机构在评估环节中，并没有结合上述证据和情况对涉案损失进行评估。评估机构必然无法准确评估聚富公司收回涉案商铺时商铺内所剩可移动物品的真实数量。根据《资产评估法》第四条和第十三条的明确规定，评估机构到现场后，本应当运用自身的专门知识或技能，对委托鉴定物品的数量、规格、型号、价格、成新率作出如实的记录，进而作出客观、科学的评估结论。然本案评估机构到现场后，却是在没有对现场物品进行逐一清点的情况下，直接在评估报告中主观推定现场物品数量、甚至随意作出聚富公司丢弃张彩娟物品的假设性推断和结论。由此可见，评估机构所作出的评估结论显然不具备真实性、公正性。(二)鉴定机构违反鉴定法规评估机构客观、中立的原则。按照《资产评估法》第二十五条的规定，评估物品应通过权属证明、财务会计等资料核查验证。本案中，张彩娟仅仅提交了采购清单，没有任何购买协议、发票、收据等资料，仅凭采购清单认定物品存在以及物品价格，明显存在严重瑕疵。首先，张彩娟提供的采购清单只是简单的数据统计，并没有出售方盖章或签字。其次，张彩娟没有提交任何发票、收据等证据辅证证明自身采购了上述物品。最后，采购清单并无法证明聚富公司收回商铺时，清单上的物品均保存在商铺内。故此，评估机构仅根据张彩娟提交的采购清单便认定涉案可移动物品的数量、规格及价格，进而作出本案评估结论，必定使评估意见结论存在严重错误，与客观事实严重不符。综上，一审判令聚富公司应当向张彩娟赔偿可搬动物品损失709817元，缺乏事实及法律依据，依法应当予以撤销。请求二审根据本案证据依法查明案件事实，作出公正判决以维护聚富公司的合法权益。张彩娟辩称，一、相关损失无法确定是因为聚富公司私自搬迁并强拆的行为，且强拆后并未对现场物品进行清点、未妥善保管所导致，一审也认定聚富公司存在主要过错，应由聚富公司承担损失扩大的相应责任。张彩娟在一审期间已提交了报警回执，且该时间段为张彩娟8月29日提出起诉之后的时间。聚富公司在张彩娟强烈反对搬迁的情况下，故意将张彩娟的全部设施设备及不可搬动部分的装修强制拆除，并且在一周内转租给了第三方。在诉争未定的情况下私自处理涉案相关物品，也未清点，聚富公司应承担可搬动部分的主要责任。二、聚富公司提交的证据及上诉意见，均无法直接证明张彩娟向外搬出了任何评估报告项内的设施设备等物品，只是推测张彩娟可能搬出了相关的物品。聚富公司因此主张扣除的意见没有事实和法律依据。事实上张彩娟并没有从店内搬出评估报告项内的其他任何设施设备等物品，因为当时张彩娟并未有意图向聚富公司主张可搬动部分的设施设备的损失赔偿，因此聚富公司应当承担举证不能的责任。张彩娟于2019年9月2日向一审法院起诉请求：1.确认《地王广场商铺租赁合同》无效；2.聚富公司向张彩娟退还已支付的保证金110880元；3.聚富公司向张彩娟赔偿合同无效导致的装修损失为868426元、其他不可移动设施设备损失1706840元及可移动部分损失904600元，共计人民币3479866元；4.一审案件诉讼费、保全费由聚富公司承担。聚富公司提出反诉请求：1.张彩娟支付聚富公司2019年8月占用费55440元、9月占用费55440元，合计人民币110880元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以55440元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止；以55440元为基数从2019年9月6日起计算至2020年1月7日止）；2.张彩娟支付聚富公司2019年7月的水费462元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以462元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止），2019年7月电费16134元、8月的电费4340元，合计20474元以及逾期滞纳金（逾期滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以16134元为基数从2019年8月6日起计算至2020年1月7日止；以4340元为基数从2019年9月6日起计算至2020年1月7日止）；3.张彩娟支付店铺装饰装修评估费用15000元；4.张彩娟支付店铺恢复原状的费用人民币11000元；（以上四项暂计至2019年12月17日共计为159966.25元）；5.张彩娟承担本案全部诉讼费用。一审法院认定事实：2018年9月9日，张彩娟（乙方，下同）与聚富公司（甲方，下同）签订地王广场商铺租赁合同。合同约定，甲方将位于广州市白云区龙归*村*国道地王广场*层*铺出租给乙方使用，商铺建筑面积752平方米，实用面积512平方米；租赁期限从2018年9月29日至2023年9月28日，其中2018年9月29日至2020年9月28日期间每月租金60160元；租金按月结算，乙方在整个承租期内必须于每月5日前交纳当月租金、上月水电费、当月管理费，逾期不交者，每天加收应缴款项5%的滞纳金；乙方在签订本合同之日，应向甲方交纳保证金120320元及第一个月租金60160元。上述租赁合同签订后，聚富公司将涉案毛坯商铺交给张彩娟使用，张彩娟向聚富公司交纳了保证金110880元，并对涉案商铺进行了装修。2019年3月7日，张彩娟与聚富公司重新签订地王广场租赁合同，合同约定的建筑面积变更为693平方米，使用面积变更为471平方米，2018年9月29日至2020年9月28日的租金变更为55440元，押金数额变更为110880元，其余内容与2018年9月9日的商铺租赁合同基本一致。同日，双方还签订了补充协议。协议约定，因工商部门相关政策问题导致部分商户暂时未能办理营业执照，故聚富公司同意2019年1月1日至2019年5月30日期间的租金按6.8折优惠计算，作为给予张彩娟的一次性补偿和支持，张彩娟不再追究聚富公司的任何赔偿或其他法律责任。2019年9月2日，张彩娟向一审法院提起本案诉讼。2019年9月20日，聚富公司向张彩娟发出违约收回铺位告知函，以张彩娟未按时交纳2019年8月至9月租金及水电费为由，要求张彩娟于2019年9月25日前自行清理铺位内的相关物品，将店铺恢复原状。因张彩娟未主动搬离涉案商铺，聚富公司于2019年9月底擅自将涉案商铺的物品搬走并清空商铺，张彩娟发现后于2019年9月29日报警。之后，聚富公司又将涉案商铺出租给第三方经营使用。2020年10月，聚富公司向张彩娟返还了部分物品。现张彩娟已将返还的物品予以转卖清理。另查，涉案租赁合同约定2019年8月、9月的租金标准为55440元/月。涉案商铺2019年7月的水费为462元，2019年7月、8月的电费分别为16134元、4340元。涉案建筑物位于广州市白云区太和镇龙归*龙岗南路*号，该建筑物未办理建设工程规划许可证。双方先后单方自行委托评估公司对张彩娟的损失进行评估，但评估金额相差巨大。聚富公司因委托评估支付了评估费用18000元。经一审法院委托，广东证诚价格评估有限公司对涉案商铺的装修装饰、设施设备费用损失进行评估。该司于2020年9月8日出具评估报告书，评估结论为：涉案商铺的装修装饰、设施设备（包括可搬动和不可搬动等全部）费用损失评估总额为2930280元，其中不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失为1901136元，可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失为1029144元。评估报告书出具后，聚富公司向张彩娟返还了部分物品且该部分物品已被张彩娟转卖清理，故广东证诚价格评估有限公司于2020年11月16日对涉案装修装饰及设施设备评估结论进行了更正。更正结论对上述已返还的物品视为完好（明显被损坏有缺陷或不能使用的除外）并根据张彩娟陈述的规格型号在评估金额中予以扣减。最终评估结论为：涉案商铺的装修装饰、设施设备（包括可搬动和不可搬动等全部）费用损失评估总额为2456781元，其中不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失为1746964元，可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失为709817元。张彩娟为此支付了评估费43100元。以上事实，有租赁合同、立案申请回执、告知书、聊天记录、照片、评估报告书、清单、收据、报警回执、补充协议、产权具结书、规划图纸、土地租赁合同、消防设计审核意见书、消防验收意见书、消防安全检查合格证、说明、处罚决定书、罚款收据、许可证、营业执照、交付确认书、预先核名通知书、告知函、通知、民事判决书及当事人陈述等证据证实。一审法院认为：《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”根据上述规定，涉案建筑物未办理建设工程规划许可证，张彩娟与聚富公司就涉案建筑物内的商铺所签订的租赁合同应属无效。合同无效后，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，聚富公司应向张彩娟退还租赁合同保证金110880元并赔偿因此所受到的损失。聚富公司明知涉案物业缺乏合法的用地规划及建设手续，但仍予以出租，张彩娟作为商事活动的经营者，其未对涉案商铺的合法性和产权情况尽到合理谨慎的审查义务，双方对合同无效均具有过错。从评估报告书可见，张彩娟的损失分为二大部分，一部分是不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失1746964元，另一部分是可搬动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失709817元。对于不可搬动的装修装饰、设施设备费用损失，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，因双方对合同无效均具有过错，该部分损失应由双方平均分担，故聚富公司应赔偿张彩娟不可搬动的装修装饰、设施设备损失873482元（1746964元÷2）。对于可移动的桌椅沙发、灯具、音响等物品费用损失，聚富公司擅自进入张彩娟承租的商铺并将商铺内的物品搬走清空，导致部分物品损毁灭失，由此造成的损失应由聚富公司全部承担，故聚富公司应赔偿张彩娟可搬动的物品损失709817元。综上，聚富公司应向张彩娟赔偿共1583299元（873482元＋709817元）。对于2019年7月份的水费462元、电费16134元以及2019年8月的占有使用费55440元，张彩娟同意支付，一审法院予以采纳。对于2019年9月的占有使用费，结合聚富公司于2019年9月中旬向张彩娟发函要求张彩娟于2019年9月25日自行清空商铺和之后强行清空涉案商铺以及张彩娟于2019年9月29日报警的事实，可见在聚富公司强行清空涉案商铺前张彩娟仍占有使用涉案商铺，故一审法院认定双方的租赁关系于2019年9月29日终止，张彩娟应支付2019年9月1日至9月29日期间的占有使用费53592元（55440元÷30天×29天）。同理，对于2019年8月的电费4340元，张彩娟亦应当支付。张彩娟未按期交纳上述费用，事实上造成聚富公司的资金占用损失，聚富公司主张按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算逾期滞纳金合理合法，一审法院予以采纳。结合聚富公司的反诉请求并参照涉案租赁合同的约定，2019年8月的占有使用费应以55440元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年9月的占有使用费应以53592元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日。2019年7月的水费应以462元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年7月的电费应以16134元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；2019年8月的电费应以4340元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日。对于聚富公司单方自行委托评估公司进行评估所产生的评估费，该评估报告书是聚富公司单方自行委托评估公司进行的评估，评估材料也是由其自行提供，故一审法院对该评估报告不予认可，由此所产生的评估费亦应由聚富公司自行承担，故一审法院对聚富公司主张的评估费不予支持。对于聚富公司主张的商铺恢复原状的费用，聚富公司未举证证实其因恢复涉案商铺原状而产生实际费用损失，且现涉案商铺已由第三方经营使用，故一审法院对该费用亦不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条、第九条之规定，于2020年12月3日作出如下判决：一、确认张彩娟与聚富公司签订的地王广场商铺租赁合同无效；二、自本判决生效之日起七日内，聚富公司返还张彩娟保证金110880元；三、自本判决生效之日起七日内，聚富公司赔偿张彩娟损失共1583299元；四、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付聚富公司2019年8月和9月的占有使用费共109032元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以55440元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；以53592元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日）；五、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付广州市聚富商业经营管理有限公司2019年7月的水费462元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以462元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日）；六、自本判决生效之日起七日内，张彩娟支付聚富公司2019年7月和8月的电费共20474元及逾期滞纳金（滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以16134元为基数，从2019年8月6日计至2020年1月7日；以4340元为基数，从2019年9月6日计至2020年1月7日）；七、驳回张彩娟的其他诉讼请求；八、驳回聚富公司的其他反诉请求。一审案件受理费31692元，由张彩娟负担14436元，聚富公司负担17256元；反诉费1750元，由聚富公司负担285元，张彩娟负担1465元；保全费5000元，由聚富公司负担；评估费43100元，由张彩娟负担21550元，聚富公司负担21550元。本院二审期间,聚富公司提交一份证据材料光盘，内含十九个从张彩娟承租涉案商铺的监控硬盘里导出的视频，视频拍摄时间是2019年8月12日，拟证明张彩娟在指挥人搬走可移动物品的情况，可见在评估报告里列为可搬动物品损失的铁艺沙发，实际已经被搬走，以此证明一审认定的可移动物品损失与事实不符。张彩娟认为聚富公司提交的该证据已超过举证期限，不予质证。本院经二审审查，确认一审法院查明的基本事实。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条的规定，“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”，结合双方的诉辩意见，本案的争议焦点是：双方对于涉案租赁合同无效的过错以及相应损失的承担。对此，本院评析如下：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”聚富公司作为出租人，其交付的涉案租赁物因未办理建设工程规划许可证，致使涉案租赁合同无效，对合同无效负有主要过错。但张彩娟作为承租人，轻信聚富公司向其作出的“产权清晰，可以办理营业执照”的承诺，在未核实涉案广场是否办理了建设工程规划许可证的情况下，承租涉案租赁物用于经营并实际进行了高达数百万元的大额投资，其后因无法办理营业执照导致经营困难并最终撤场，其自身未尽到审慎的注意义务，对投资损失负有重大过错。在张彩娟已停止涉案商铺经营的情况下，双方应当就合同终止后权利义务的处理进行协商。聚富公司于2019年9月20日向张彩娟发出违约收回铺位告知函，告知其未按时缴纳2019年8月至9月的租金及水电费，要求张彩娟于2019年9月25日前自行清理铺位内的相关物品，将涉案商铺恢复原状。因张彩娟未主动搬离，聚富公司自行进入涉案商铺搬走物品并清空商铺，并在其后又将涉案商铺出租给第三方经营使用，聚富公司主张其是为防止租赁损失扩大采取的措施，具有正当性。但本案张彩娟已提起诉讼，在双方责任尚未分清的情况下，聚富公司未与张彩娟充分沟通就铺位内物品处置协商达成一致，也未有中立第三方见证的情况下，擅自进入涉案商铺搬离设备、物品，侵犯了张彩娟的财产权，应当承担相应的赔偿责任。在双方签订和履行合同的过程中均存在明显过错的情况下，一审判决对于合同无效责任以及因合同无效产生的损失的认定和处理，与双方过错程度基本相符，处理并无明显不当，本院予以维持。聚富公司关于评估的异议，一审法院审理过程中已予以回应和处理，本院不予赘述。聚富公司二审提交的视频并非一审判决后形成的新证据，且不足以证实其主张，本院不予采信。综上所述，张彩娟、聚富公司的上诉请求均不能成立，应予驳回，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费45537元，由上诉人张彩娟负担34639元，上诉人广州市聚富商业经营管理有限公司负担10898元。本判决为终审判决。审判长  邓娟闰审判员  刘 卉审判员  戴俊英二〇二一年四月三十日法官助理韩寒刘丹红书记员郭蔚琳