河南省驻马店市驿城区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1702民初6293号原告（反诉被告）：河南太平洋家居装饰有限公司。住所地：驻马店市雪松路中段。法定代表人：尼云鹏，总经理。委托诉讼代理人：刘军民，河南文苑律师事务所律师。被告（反诉原告）：王青华，男，1966年4月20日出生，汉族，住河南省驻马店市驿城区。委托诉讼代理人：杨春永，河南忠良律师事务所律师。原告（反诉被告）河南太平洋家居装饰有限公司（以下简称太平洋家居公司）与被告（反诉原告）王青华房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告太平洋家居公司的法定代表人尼云鹏及其委托诉讼代理人刘军民，被告王青华及其委托诉讼代理人杨春永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告太平洋家居公司诉称，2016年7月12日，原、被告签订《房屋承包协议》，约定：原告将位于驿城区雪松路与十三香路交叉口院内房屋承包给被告经营餐饮。2018年11月，原、被告又签订《承包补充协议》，对协议内容进行了补充完善。合同签订后，被告在承包经营期间，从未按合同约定足额按时交纳承包费，原告多次催告，被告置之不理。2019年5月份，因政府征用所涉房屋部分被拆除，合同目的无法实现，被告已领取装修赔偿款及停业亏损金，剩余房屋被告仍然占用至今，给原告造成了重大经济损失。请求依法判令：1、确认原、被告之间签订的《房屋承包协议及补充协议》已解除。2、被告返还租用的房屋。3、被告支付房屋租金40000元。4、被告支付房屋占用费22万元（暂计至2020年6月30日，实际数额计算至被告返还房屋之日）。5、被告支付租用宴会厅费用2880元。以上合计262880元。诉讼中，原告明确诉讼请求为：1、确认原、被告之间签订的《房屋承包协议》、《承包补充协议》于2019年8月份因政府拆迁已解除。2、被告返还租用的房屋（位于驻马店市驿城区交叉口院内****大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅）。3、被告支付房屋租金40000元（《房屋承包协议》中的2018年8月9日至2019年8月9日应交22万租金，实际交纳18万租金，尚欠4万元租金未付）。4、被告支付房屋（位于驻马店市驿城区交叉口院内****大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅）占用费22万元（从2019年8月9日起暂计至2020年6月30日，以后至实际返还上述房屋之日止，按照2016年7月12日《房屋承包协议》约定的租金22万元计算）。5、被告支付租用宴会厅费用2880元。被告王青华辩称，1、被告不同意解除合同，因拆迁只是拆除小部分面积，剩余部分按照合同仍可以继续履行，原告请求返还租用房屋无事实和法律依据。2、被告不欠原告租金，且已经交纳的租金尚未使用完毕，原告就将出租的房屋用铁皮圈起来不让被告使用，原告请求支付房屋占用费不应当支持。因原告行为影响被告使用房屋，原告应当赔偿被告经济损失。3、原告请求宴会厅使用费没有依据，截止目前原告尚未按照合同约定把出租的全部房屋交付被告，综上请求驳回原告诉讼请求。4、被告承包后对房屋及场地进行了全面整改和装修，投入了大量资金。后承包的房屋及场地被政府拆迁一部分，剩余未拆除部分不影响被告使用，而且被告所交租金并未使用完毕，但原告私自将出租的房屋用围墙围住，导致被告不能使用承包的房屋，给被告造成极大的损失。为此被告王青华提出反诉，反诉请求为：1、反诉人与被反诉人于2016年7月12日、2017年11月1日签订的房屋承包协议和承包补充协议中扣除已拆迁部分继续履行。2、被反诉人赔偿反诉人因围墙圈住导致反诉人不能使用承包房屋期间的经营损失和应退还被反诉人未交付反诉人使用的六间包房的租金暂定10000元（具体数额待评估后确定）。诉讼中，被告王青华明确反诉请求为：1、反诉人与被反诉人于2016年7月12日、2017年11月1日签订的《房屋承包协议》和《承包补充协议》中未拆迁部分（位于驻马店市驿城区交叉口院内****大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅）继续履行。2、被反诉人赔偿反诉人因围墙圈住导致反诉人不能使用承包房屋期间的经营损失和应退还被反诉人未交付反诉人使用的六间包间租金暂定10000元（具体数额待评估后确认）。针对被告王青华的反诉，原告太平洋家居公司辩称，1、反诉人王青华请求双方于2016年7月12日和2017年11月1日签订的协议继续履行，没有事实和法律依据。所签订的协议中第七条约定“因不可抗力因素或城市建设需要，被政府列入房屋拆迁造成合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。甲方投资的建设装修等拆迁补偿归甲方，乙方投资的归乙方所有”。本案涉及的房屋主要客房部分、临街门面部分于2019年5月份被政府拆除，乙方的拆迁补偿款已领取，残留建筑物已成一堆废墟，合同根本无法继续履行，合同约定的终止条件已成就，故该项反诉请求不能得到支持也无法得到支持。且该请求不是反诉是反驳，只是对本诉原告诉讼请求的答辩，构不成独立有效的反诉。因此，对于此项反诉请求应予以驳回。2、反诉人请求因圈住围墙导致反诉人的经营损失，事实和理由不能成立。在2019年5月份之前，没有任何部门和个人圈围墙导致反诉人不能正常经营，在2019年5月份政府拆除之后，政府为了创文创卫美化环境，在拆除建筑物现场北面（临街）拉起了绿色铁皮围栏，反诉人为了挡风遮雨也在拆除的残余建筑上拉起了围栏，目的也是为了自救保护安全。在今年疫情期间，按照上级要求要封闭管理，被反诉人在拆除建筑物残垣断壁的南面，也就是太平洋家居公司的院里面拉起了铁皮围栏（原来是栅栏），这时反诉人早已停止了营业，根本不是因疫情拉起的围栏影响了反诉人的营业。对于政府拆迁和疫情防控措施被反诉人也无能为力，只能服从全市大局，如果反诉人认为政府行为给其造成了经济损失，有权向市政府提出行政赔偿诉讼。如果反诉人认为被反诉人的行为对其构成侵权，可以另行提起侵权之诉，而不能在本案合同纠纷中提起侵权之诉。该反诉与本诉无牵连关系，不是基于同一法律事实和法律关系，该项反诉应予驳回。3、关于被反诉人未交付反诉人王青华6个包间问题，也与事实不符。原协议中A区这6个包间，已经被补充协议修改过了，补充协议第十条约定“注：B区一楼由西楼梯向东3个包间”，这3个包间是由A区6个包间转换而来，且反诉人没有提交装修方案，也没有装修，是被反诉人装修的6个包间。因此，反诉人是没有权利提出A区6个包间问题，该项反诉请求没有法定依据也没有约定的根据，没有事实和法律依据的反诉应当驳回。按照承包协议，被反诉人也没有权利使用反诉人承包的房间和大厅，反诉人却霸占仓库、楼道、大门等不让被反诉人使用，曾多次报警求助警察解决。4、关于所交租金并未使用完毕问题。谁主张谁举证，现有证据表明反诉人从未按时足额缴纳承包费，多次催要无果，既不交房租也不腾空房屋。5、反诉人从未按合同履行过，没有按时足额缴纳承包费和租金，而且合同已到期终止，反诉人仍然霸占房屋不肯退还，已构成严重违约。综上，请求驳回反诉人的反诉。经审理查明，2016年7月12日，原告太平洋家居公司（甲方、发包方）与被告王青华（乙方、承包方）签订《房屋承包协议》一份，约定：一、甲方将位于雪松路与十三香路交叉口院内A区一楼6个包间，C区一二楼（除东南两间）、B区楼梯间对应以北部分承包给乙方经营餐饮。乙方需自行办理一切经营手续，自负盈亏。乙方在不改变房屋主体结构的原则下自行装修，税金水电等费用由乙方承担。装修改造方案须经甲方同意后才能实施。门窗、地面，照明线路由甲方完成。二、承包租赁期为八年，合同两年签订一次，租金按年递增法，从2016年8月9日至2018年8月9日止。第一年租金20万元整。三、租金交纳及递增办法。采取先交租金后使用。乙方必须一次交清一年租金20万元。在下一轮合同签订的前一个月交纳下一个合同期的租金。年租金为上一合同期年租金的110%。除因乙方欠交承包租金或被政府拆迁因素外，同等条件下乙方优先租赁租期按甲方时间。……七、因不可抗力因素或因城市建设需要，被政府列入房屋拆迁造成合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。甲方投资的建设装修等拆迁补偿归甲方，乙方投资的拆迁补偿归还给乙方所有等条款。2017年11月1日，原告太平洋家居公司（甲方、发包方）与被告王青华（乙方、承包方）签订《承包补充协议》一份，约定：一、乙方增加承包甲方A区、B区二楼全部房屋，自负盈亏，自行办理一切经营手续，在不改变房屋主体结构的原则下自行装修，税金、水电等费用由乙方承担，装修改造方案须经甲方同意认可后才能实施。二、合同两年签订一次，承包费按年递增法，从2017年10月12日至2019年10月12日止，第一年承包租金为13万元。三、承包租金交纳及递增办法。乙方应向甲方先交承包租金后使用，乙方必须一次交清一年承包租金。在下一轮合同签订的前一个月交纳下一个合同期的租金，年承包租金为上一合同期年租金的110%，即2019年10月至2021年10月每年承包租金为143000元。因乙方欠交承包租金或被政府拆迁因素外，同等条件下乙方优先承包租赁，租期按甲方定时间。……七、因不可抗力因素或因城市建设需要，被政府列入房屋拆迁造成合同无法履行的，本合同终止，双方互不承担违约责任。甲方投资的建筑装修等拆迁补偿归甲方，乙方投资的归乙方所有。……十、注：B区一楼由西楼梯向东3个包间，（这三个包间是由A区6个包间转换而来）。乙方应尽快提交装修方案，经甲方确认尽快实施等条款。后原告以诉称理由起诉来院，酿成纠纷。另查明，被告王青华尚欠原告租用宴会厅的租金2880元。还查明，2017年10月27日，被告王青华支付租金20万元，原告出具收据一份，写明：“今收到大东海宴会厅王青华交来2017年度承包费20万元，系付C区大厅一二楼承包费”。2018年9月5日，被告王青华支付租金18万元，原告出具收据一份，写明：“今收到王青华（大东海）交来承包费（西区）2018年度18万元”。2018年2月7日，被告王青华支付租金13万元，原告出具收据一份，写明：“今收到大东海王青华交来B区二楼房租13万元，其中11万元银行转账，2万元冲抵房款”。2018年12月13日，被告王青华支付租金5万元，原告出具收据一份，写明：“今收到王青华（大东海）承包费（B区二楼）部分”。一、诉讼中，原告太平洋家居公司称，①《房屋承包协议》中租金，被告尚欠2018年8月9日至2019年8月9日的租金4万元，其余租金已经支付完毕；②《承包补充协议》中2017年10月12日至2018年10月12日的租金还欠2万元，2018年10月12日至2019年10月12日的租金还欠8万元。被告王青华称，1、其只使用房屋至2019年5月，其交纳的租金并未使用完毕。2、《承包补充协议》中2017年10月12日至2018年10月12日的租金13万元已经支付完毕，2018年10月12日至2019年10月12日的租金已付5万元，就餐费7万余元冲抵剩余租金。二、诉讼中，被告王青华称，因为房屋在2019年5月1日之前就已经腾空房屋，其不认可尚欠原告《房屋承包协议》中2018年8月9日至2019年8月9日的租金4万元。三、诉讼中，被告王青华称，拆迁行为发生在2019年5月，在2019年5月被告就已将被拆迁的房屋腾空，并停止经营，因此被告使用房屋到2019年5月；原告太平洋家居公司称2019年8月才正式部分房屋被政府拆除，具体被告什么时间腾空被拆迁部分的房屋，原告不清楚，但被告占有的其他未拆迁部分的房屋在2020年8月才搬走，到现在还没有腾空。四、诉讼中，原告太平洋家居公司称，未拆除的房屋已经无法正常使用，有倒塌危险。被告王青华称，其于2019年5月停止经营，所有人员撤离，可移动的桌椅板凳等均已移走，且原告也认可房屋是危房，无法经营使用，再要求被告支付占有使用费，明显不合理。五、诉讼中，被告王青华提交：就餐菜单一组。被告王青华用以证明：原告在被告处就餐共计金额75831元，并由原告公司人员签字确认，该部分费用冲抵后期房租或向被告方支付就餐费。原告太平洋家居公司质证称，真实性有异议，不同意冲抵租金。六、诉讼中，被告王青华向原告太平洋家居公司询问诉争的房屋是否取得建设工程规划许可证及产权手续；原告太平洋家居公司称，有相关手续，房屋租赁不需要这些手续，不影响合同效力。后原告太平洋家居公司未在本院指定的期限内提交诉争房屋的建设工程规划许可证。七、诉讼中，原告太平洋家居公司称，诉争房屋位于驻马店市驿城区交叉口院内Ａ区2楼大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅尚未拆除，其余已拆除；被告王青华对此无异议。八、诉讼中，被告王青华称，①2016年7月12日，原、被告签订的《房屋承包协议》约定太平洋家居公司将A区1楼6个包间交付给被告使用，但合同签订后该6个包间一直没有交付，但被告是按照合同约定总价（含A区1楼6个包间租金）向原告交付的租金；②2017年11月1日，双方又签订的《承包补充协议》约定将该6个包间调换为B区1楼由西楼梯向东3个包间，因此被告王青华请求的返还6个包间的租金是2016年7月12日起至2017年11月1日期间的租金（具体数额待评估后确认）。诉讼中，被告王青华主张太平洋家居公司未将A区一楼6个包间交付给其使用，应向其返还该6个包间的租金，但未提交评估申请。上述事实，有原告提交的《房屋承包协议》、《承包补充协议》等；被告提交的《房屋承包协议》、《承包补充协议》等及原、被告双方的陈述在卷，经庭审质证，据以认定。本院认为，一、关于本诉部分。原告太平洋家居公司将位于雪松路与十三香路交叉口院内Ａ区一楼6个包间，Ｃ区一二楼（除东南两间）、Ｂ区楼梯间对应以北部分出租给被告王青华，双方并签订《房屋承包协议》一份；后原告太平洋家居公司又将Ａ区、Ｂ区二楼全部房屋出租给被告王青华，双方又签订《承包补充协议》一份；原、被告之间系房屋租赁合同关系。因被告王青华询问太平洋家居公司诉争房屋是否取得建设工程规划许可证等手续时，太平洋家居公司称诉争房屋办理的有相关手续，但太平洋家居公司未在本院指定期限内提交建设工程规划许可证，故原告太平洋家居公司主张诉争房屋办理的有建设工程规划许可证，未有相关证据加以证明，本院不予采信。综上，原告太平洋家居公司将未取得建设工程规划许可证的房屋出租给被告王青华，原、被告之间签订的《房屋承包协议》、《承包补充协议》应为无效。故原告太平洋家居公司请求确认原、被告之间签订的《房屋承包协议》、《承包补充协议》于2019年8月份因政府拆迁已解除，本院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。诉讼中，原、被告双方均认可Ａ区2楼大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅尚未拆除，其余房屋已拆除，故原告太平洋家居公司请求王青华向其返还位于驻马店市驿城区交叉口院内Ａ区2楼大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅，于法有据，本院予以支持。诉讼中，被告王青华主张已拆除的房屋已于2019年5月拆除，其使用至2019年5月；太平洋家居公司称已拆除的房屋于2019年8月拆除。因太平洋家居公司在其起诉状中称“2019年5月份，因政府征用所涉房屋部分被拆除”，后其在反诉答辩中也称“本案涉及的房屋主要客房部分、临街门面部分于2019年5月份被政府拆除，乙方的拆迁补偿款已领取”，同时根据禁止反言的原则，原告太平洋家居公司又称已拆除的房屋于2019年8月拆除，本院不予采信。同理，被告王青华主张已拆除的房屋已于2019年5月拆除，本院予以采信。因部分房屋已于2019年5月拆除，而双方对租金标准是一个整体的约定，现原告太平洋家居公司请求被告王青华向其支付《房屋承包协议》中的2018年8月9日至2019年8月9日的租金4万元，事实依据不足，本院不予支持。因部分房屋已拆除，且太平洋家居公司也认可未拆除的房屋有倒塌危险，已经无法正常使用，故原告太平洋家居公司主张按《房屋承包协议》约定的租金22万元的计算标准请求被告王青华向其支付占有使用费22万元（从2019年8月9日起暂计至2020年6月30日，以后至实际返还上述房屋之日止），事实依据不足，本院亦不予支持。因被告王青华尚欠原告太平洋家居公司宴会厅租金2880元，故原告太平洋家居公司请求被告王青华向其支付宴会厅租金2880元，本院予以支持。二、关于反诉部分。因上述已认定双方签订的《房屋承包协议》、《承包补充协议》为无效合同，故被告王青华反诉请求继续履行双方签订的《房屋承包协议》和《承包补充协议》中未拆迁部分（位于驻马店市驿城区交叉口院内****大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅），本院不予支持。因诉讼中，被告王青华认可其于2019年5月停止经营，所有人员撤离，故被告王青华以太平洋家居公司将出租的房屋用围墙圈住导致其不能使用承包房屋为由，反诉请求太平洋家居公司向其赔偿经营损失，本院不予支持。诉讼中，被告王青华主张《房屋承包协议》签订后，太平洋家居公司未将Ａ区一楼6个包间交付给其使用，太平洋家居公司应其返还该6个包间自2016年7月12日起至2017年11月1日期间的租金。因《房屋承包协议》中约定的租期是从2016年8月9日开始，故王青华主张太平洋家居公司向其返还该6个包间的租金从2016年7月12日起开始计算，与约定不符；又因王青华对其该项主张，未提交评估申请，故被告王青华反诉请求太平洋家居公司向其返还该6个包间的租金，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告王青华于本判决生效后十日内将位于驻马店市驿城区交叉口院内Ａ区2楼大厅、Ｃ区1楼9个包间及Ｃ区2楼大厅返还给原告河南太平洋家居装饰有限公司。二、限被告王青华于本判决生效后十日内向原告河南太平洋家居装饰有限公司支付宴会厅租金2880元。三、驳回原告河南太平洋家居装饰有限公司的其他诉讼请求。四、驳回反诉原告王青华的反诉请求。如被告王青华未在判决指定期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费5244元，由原告河南太平洋家居装饰有限公司负担4944元，由被告王青华负担300元；反诉案件受理费50元，由反诉原告王青华负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判长 刘 林审判员 王 鹏审判员 张伟光二〇二一年四月二十五日书记员 孙 鑫