广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初535号原告：杨桂英，女，1977年6月2日出生，汉族，身份证住址河南省杞县，原告：张振永，男，1976年8月24日出生，汉族，身份证住址河南省杞县，被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市*区*五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。第三人：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研。委托诉讼代理人：李晓华，广州珠江实业开发股份有限公司律师。委托诉讼代理人：田璧，广州珠江实业开发股份有限公司律师。原告杨桂英、张振永与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、第三人广州珠江实业开发股份有限公司（珠江实业公司）房产买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨桂英、张振永，被告东湛公司委托诉讼代理人胡开欣，第三人珠江实业公司委托诉讼代理人李晓华、田璧到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告杨桂英、张振永向本院提出诉讼请求：1、确认*花园13栋1602房归原告所有；2、判令被告与第三人共同办理*花园13栋1602房抵押登记的涂销手续；3、被告协助原告将*13栋1602房转移登记至原告名下；4、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告于2013年12月29日购买位于*区**花园E区13栋1602房，已按照协议交付人民币360574元。后经协商，于2020年6月19日又交款人民币10万元给开发商东湛公司，并收楼居住。购房时开发商同意代买社保，原告社保于2019年7月底已满5年，已具有购房资格，并追开发商办理网签。开发商销售以各种理由推拖说正在处理中。后经广州阳光家园网及电话查询，得知涉案房产被开发商抵押给了珠江实业公司。原告实在没办法，于2019年11月26日以EMS快递形式发文到*住建局信访，要求协助协商解除抵押，但没有结果，现请求法院解决。被告东湛公司辩称：第一项诉讼请求涉案房产归原告所有，不属于法院的管辖范围，确权行为应由政府房管部门进行。第二项关于解除抵押登记的诉请，因涉案房产已抵押给第三人，如果要涂销，需要经被告和第三人同意，被告单方面申请无法完成抵押涂销手续。关于第三项诉请，如果抵押权涂销，我方是同意办理网签手续的，转移登记首先要网签，第二是办理大确权，如果该条件满足，我方是同意办理转移登记的。第三人珠江实业公司述称：不同意原告的诉讼请求，不同意涂销案涉房产的抵押。第一，原告在签订协议书时不符合广州市住房限购政策关于购房资格的相关规定，不具有物权期待权。原、被告双方之间签订的协议书不能对抗排除第三人的抵押权。理由如下：1.原告提供的协议书显示，原、被告双方于2013年12月29日签订了协议书。协议书约定原告向被告购买位于广州市*区*镇*花园五街16号13栋1602房也就是案涉房产，第七条约定：鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房产网签条件。因为协议书签订的时间是2013年，所以适用当时广州市房地产的住房限购政策，也就是《广州市人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的意见》，文号是穗府办（2013）44号，第三条规定自本意见发布之日起，暂定对能够提供购房之日前五年内在本市连续缴纳三年以上个人所得税缴税证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民限购一套家庭住房。而本案中，原告未能提供2013年12月29日前五年内在广州市连续缴纳三年以上个人所得税以及社保缴费证明，且原告承认了签订协议书时不具备购房资格，她是通过被告联系其他公司代买社保在2019年取得购房资格。因此，原告在签订协议书的时候并不具备购房资格。2.原告不享有对案涉房产的物权期待权。根据最高人民法院在司法判例中对物权期待权的解释可知，物权期待权是指购房者对案涉房产虽不享有民法典意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记，将该物权期待他项权转化成民法典意义上的物权，也就是对不动产所有权登记至名下的期待。他要求购买当时要满足办理物权转让的条件。在本案中，原告不仅在签署认购书的时候不具备购房资格，甚至需要至少连续缴纳满三年社保才能具备购房资格。另外，我们也看到原告未取得购房资格，在原告没有跟用人单位发生真实的劳动关系的情况下，由被告联系用人单位代买社保。原、被告双方的行为明显是虚构劳动关系来购买社保，以达到符合广州市购房政策的目的，违反了44号文第三条关于从严查处各类住房骗购行为的规定。因此，原告对此存在重大过错。原告不具有物权期待权，原告所享有的合同权利不得对抗、排除第三人作为抵押权人合法享有的抵押权。第二，原告支付价款签订合同等行为与常识常理不相符。原告无证据证明其系消费者购房人。理由如下：1.原、被告双方签订的协议书系双方为购买案涉房产达成的合意，属于预约合同，不属于商品房买卖合同。在协议书第七条的约定明确表明了原、被告双方是将来一定期限内订立合同的意思表示。根据民法典第495条规定，当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等构成预约合同。另外，根据最高法关于审理商品房买卖合同纠纷的司法解释第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议，具备《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。在本案中协议书明显缺少了《商品房销售管理办法》第16条规定的第三款第五至第十款的内容，明显不具备商品房买卖合同的构成要件。2.根据原告提供的证据显示原告未提供购房款的转账流水，仅提供购房款的收据，并不足以证明原告支付全部或大部分的购房款。3.原告至今未提供其房产认购书，也就是2013年12月29日至今原告名下是否具有房产的不动产登记结果查询证明，无法证明原告购买该案涉房产是用于居住且名下无其他用于居住的房产，因此不能证明原告是消费者购房人。4.我方与被告已依法办理抵押登记并取得他项权利，我方作为抵押权人的合法权益应受法律保护。我方与被告签订了借款合同和抵押合同，并在2018年12月29号取得了不动产权登记证明，证明我方依法享有抵押权。案涉房产在2018年12月29日已经依法办理了抵押登记，因此，我方对案涉房产依法享有抵押权以及优先受偿权，原告无权要求我方涂销抵押登记。5.原告在2019年底甚至是起诉后即便具有购房资格，亦不能以合同履行之债对抗我方已享有的合法有效的抵押权。根据民法典物权编的最高法关于民法典物权编司法解释一第15条第5款的规定，受让人知道他人已经享有不动产物权的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。案涉房产已经于2018年12月29日取得了不动产登记证明，我方依法对案涉房产享有抵押权，并已经依法进行了登记公示。原告在2019年7月底之后即便具有购房资格，根据物权优先于债权的原则，不能以合同履行之债再对抗我方已享有合法有效的抵押权。综上所述，原告与被告签订协议书时不具备购房资格，仍与被告签订上述认购书，原告不具有物权期待权，不得对抗排除我方所享有的抵押权。因此，原告要求我方对案涉房产进行涂销抵押无事实和法律依据，请求驳回原告的诉讼请求。经审理查明，涉案房产即位于广州市*区*五街16号1602房已办理初始登记至东湛公司名下。2013年12月29日，东湛公司（卖方、甲方）与张振永、杨桂英（买方、乙方）签订《*协议书》，约定乙方向甲方购买位于*区*镇**花园E区13幢1602房。协议书载明：一、乙方购买的商品房作为在建商品房，该房产位于地址：*区*镇**花园五街16号，房号为13栋1602，结构为钢筋混凝土。二、乙方购买的商品房建筑面积为107.08平方米，该商品房按套出售，双方不因房产的面积差异进行多退少补。三、该商品房的总价款为人民币710574元。四、甲方同意乙方按下列第2种方式支付房款：2、分期付款：（1）在2013年12月29日前向甲方支付总房价的31%即人民币222574元整（含订金）；（2）在2014年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（3）在2015年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（4）在2016年12月28日前向甲方支付6.5%的房款，即人民币46000元整；（5）在签订网签合同时，乙方向甲方一次支付余下房款或通过银行按揭贷款的方式向甲方支付50%房款，即人民币350000元整。七、鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证。八、本协议生效后，甲乙双方不得要求解除本协议。合同另对其他权利义务进行了约定。上述合同签订后，张振永、杨桂英在2013年12月30日至2017年2月22日期间陆续向东湛公司支付购房款360574元，后于2020年6月19日再次支付10万元，共计已付购房款460574元，尚欠25万未支付，东湛公司于2020年6月19日将涉案房产交付给张振永、杨桂英实际使用。张振永、杨桂英表示同意支付上述未付款25万元，并确认其在2013年12月29日与东湛公司签订涉案的《*协议书》时尚不具备广州市住房限购区域内住房购房资格。广州市白云区不动产登记中心于2021年1月26日出具《购房资格证明》，载明截止2021年1月25日止，张振永、杨桂英具备本市住房限购区域内住房购房资格。诉讼中，张振永、杨桂英向本院提交了《结婚证》证实两人系夫妻关系，于2001年10月13日登记结婚；提交了户口簿及查询时点为2021年1月20日的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》，显示张振永、杨桂英及其子女张春阳、张浩在广州市查无不动产登记结果记录；提交了张振永、杨桂英在广州市的居住证；提交了广东省社会保险个人缴费证明，证实张振永、杨桂英自2014年7月至今在广州市有参加社会保险。另查，2018年6月21日，东湛公司（甲方、借款人）与珠江实业公司（贷款人、乙方）签订《借款合同》，约定乙方向甲方提供借款本金3.35亿元。同日，珠江实业公司（抵押权人、甲方）与东湛公司（抵押人、乙方）签订《抵押合同》，约定乙方所担保的主债权为甲方依据其与东湛公司于2018年6月21日签订的主合同（名称：《借款合同》）而享有的对债务人的债权，抵押物详见《抵押物清单》，《抵押物清单》中载明了包含涉案房产在内的279套房产。2018年12月29日，涉案房产办理了抵押登记，抵押权人为珠江实业公司。以上事实，有《*协议书》、收据、《购房资格证明》、户口簿、结婚证、居住证、不动产产权查册表、物业费及水电费发票、广东省社会保险个人缴费证明及当事人陈述等证据证实。本院认为，张振永、杨桂英与东湛公司签订的《*协议书》是双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，应为合法有效，双方应依约履行各自的义务。根据涉案房产的查册表显示，涉案房产现登记在东湛公司名下，而不动产登记簿是物权归属和内容的根据，张振永、杨桂英要求确认该房产归其所有于法无据，本院对此不予支持。张振永、杨桂英同意支付剩余购房款25万元，本院对此予以认可，并在本案中一并处理。结合双方诉辩意见，本案的争议焦点在于珠江实业公司对涉案房屋享有的抵押权能否对抗张振永、杨桂英依其与东湛公司所签购房合同主张涂销抵押登记、办理产权过户手续的权利，本院对此分析如下：依张振永、杨桂英在本案提交的购房资格证明、居住证及广州市个人名下不动产登记结果查询证明，张振永、杨桂英长期在广州工作生活，两人在广州市无房产记录，其主张购买涉案房屋用于居住符合常理，本院认定其属于消费者购房人。张振永、杨桂英与东湛公司签订购房合同并支付大部分购房款，上述行为发生时间在东湛公司将涉案房屋抵押登记给珠江实业公司之前，且东湛公司已于2020年6月19日将涉案房屋实际交付给张振永、杨桂英，张振永、杨桂英亦同意支付剩余的25万元购房款，参照参考《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号中关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权”及“消费者交付购买商品房的全部或大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，本院认定本案珠江实业公司作为抵押权人对涉案房屋的优先受偿权不能对抗张振永、杨桂英对涉案房屋的物权期待权，张振永、杨桂英现主张登记产权人东湛公司和抵押权人珠江实业公司办理涉案房屋的抵押登记涂销手续有理，本院对此予以支持。张振永、杨桂英与东湛公司签订购房合同时虽未取得购房资格，但其为此受到的影响在于办理产权过户手续的限制。因张振永、杨桂英现已取得购房资格证明，购房合同履行的限制因素业已消除。珠江实业公司以张振永、杨桂英签订购房合同时未取得购房资格，主张张振永、杨桂英对涉案房屋不享有物权期待权的抗辩意见本院不予支持。在张振永、杨桂英足额支付剩余购房款25万元，且涉案房屋涂销抵押后，东湛公司应当依合同约定协助张振永、杨桂英办理涉案房屋的产权登记手续。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三十日内，原告张振永、杨桂英向被告广州东湛房地产开发有限公司支付剩余购房款25万元；二、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第一项确定的购房款足额付清之日起三十日内与第三人广州珠江实业开发股份有限公司为原告张振永、杨桂英办理广州市*区*镇**五街16号1602房的涂销抵押手续；三、被告广州东湛房地产开发有限公司在本判决第二项确定的涂销抵押义务完成后三十日内协助原告张振永、杨桂英办理广州市*区*镇**五街16号1602房的产权登记手续；四、驳回原告张振永、杨桂英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5453元，由被告广州东湛房地产开发有限公司负担并须在本判决生效之日起三十日内向本院缴纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年四月二十八日书记员  冼颖斯