广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7103号上诉人（原审被告）：广州市祈福缤纷世界商业地产经营管理有限公司。住所地：广州市番禺区钟村街祈福新邨渡假俱乐部3楼A02、A03室。法定代表人：钟静薇，该公司经理。委托诉讼代理人：郭燕，广东汇胜律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭浩贤，广东汇胜律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：卢叶。委托诉讼代理人：何丽霞，广东银德律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟彩，广东银德律师事务所律师。原审被告：广州蜀名餐饮管理有限公司。住所地：广州市番禺区洛浦街上漖村迎宾路41号三层。法定代表人：王贵安，该公司董事。上诉人广州市祈福缤纷世界商业地产经营管理有限公司（以下简称祈福公司）与被上诉人卢叶、原审被告广州蜀名餐饮管理有限公司（以下简称蜀名公司）租赁合同纠纷一案，祈福公司不服广东自由贸易区南沙片区人民法院（2020）粤0191民初20394号民事判决，向本院提起上诉。本院根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。上诉人祈福公司上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回卢叶的诉讼请求；2.一审诉讼费、二审上诉费由卢叶承担。事实与理由：一审法院对50000元意向金是否应当退还的问题事实认定错误，适用法律错误。一、一审法院认定祈福公司“需”对卢叶拟经营的品牌及经营状况进行考察，将考察认定为祈福公司的义务，该认定严重违背祈福公司与卢叶《祈福缤纷世界承租意向书》（以下简称《意见书》）的约定，属于事实认定错误。根据该意向书的约定“贵司有权对我方进行品牌及经营状况的考察”，可见祈福公司对卢叶进行考察是祈福公司的权利，并非义务。既然是权利，祈福公司当然有权行使，也有权放弃，即祈福公司可对卢叶进行考察，也可以不考察。二、一审法院认定祈福公司的考察并非只需对卢叶拟经营的品牌业态与商场现有品牌是否重合进行考察，该认定属于法院的主观臆想，无事实和法律依据。祈福公司与卢叶之间属于纯粹的出租方与承租方关系，祈福公司并非是卢叶的股东或合伙人。在租赁法律关系下，祈福公司最关心的是租金，承租方如何经营及经营盈亏都与出租方无关，出租方也无从干涉；另，商业广场的招商，出租方普遍额外考虑的一个因素是招商的品牌、业态与商场现有品牌、业态是否重合。因此本案中，祈福公司作为出租方，首先如第一点理由所述，是否对卢叶进行考察是祈福公司的权利；其次，即便要考察也只是从整个商场的品牌、业态去考察；再次，祈福公司也无需、也无法对卢叶如何经营及经营盈亏等具体经营状况进行考察。三、一审法院认定祈福公司招商经理与毛建伟在2020年6月6日进行的沟通不能表明其已经完成对品牌及经营状况的考察，属于事实认定错误。根据祈福公司提交的证据一和证据二，祈福公司的招商经理于2020年6月6日向毛建伟发送《落位建议-李家木屋烧烤》，表明祈福公司已认可卢叶拟经营的品牌、业态，即表明卢叶已于2020年6月6日通过了祈福公司的考察，祈福公司才会向卢叶发出落位建议。四、一审法院认定祈福公司从未告知卢叶是否通过考察，也未向卢叶发送正式租赁合同，也没有证据显示双方就租赁合同的具体内容进行了商议，该认定既没有事实依据，也没有法律依据。祈福公司作为大型商场的出租方，为提高招商签约效率，采用的租赁合同是固定版本，除肯德基、麦当劳、星巴克等个别主力商户外，其他大部分租户无特殊情况一般直接按固定版本签约。本案中，祈福公司的招商经理告知毛建伟“合同版本不改，垃圾中转费按建面每平方米3元，店招需按我司标准设计”，毛建伟随后发送了50000元意向金的转账凭证，卢叶一直未提出任何有关修改合同的意见，证明：1.卢叶已通过考察；2.祈福公司曾向卢叶出示正式租赁合同；3.卢叶并未提出修改合同的要求，视为同意祈福公司的租赁合同版本。五、庭审过程汇总，双方的争议焦点之一是退还50000元意向金的背景和原因，且一审法院已查明是由于卢叶与蜀名公司签订《解除合同该协议书》，解除了2020年5月30日双方签订的《项目合作书》。卢叶向祈福公司提交的《意向金退还申请》，也证明申请退还50000元意向金的原因是其个人原因。一审法院对前述事实也作出了相关认定，但最终仍认为卢叶退还意向金的诉求合理有据，从而支持卢叶的请求，这严重违背一审法院已查明的有关事实，对完全没有过错的祈福公司而言，完全不公平。六、一审法院适用法律错误，实体法上除应适用《合同法》第八条、第六十一条外，还应适用《合同法》第六十一条、第六十二条、第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条。1.关于“考察”的理解，在双方理解不一致的情况下，可以按照交易习惯确定，如第二点理由所述，租赁法律关系下，出租方考察的内容不会涉及到承租方如何经营及经营盈亏，而是考察拟招商的品牌、业态与商场现有品牌、业态是否重合，祈福公司作为展业的商业地产管理人，前述陈述既有专业有符合实际的交易习惯，也有利于实现租赁合同目的，但一审法院却没有任何合理理由的情况下直接不予采信，这不符合《合同法》第六十一条、第六十二条的规定。2.本案中，卢叶要求祈福公司退还意向金的原因，显而易见是因为其与蜀名公司解除有关项目合作协议，且祈福公司因此实际上也产生了商铺空置的损失，根据《合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百二十一条的规定，卢叶应向祈福公司承担违约责任或赔偿祈福公司的损失，即法院不应支持卢叶退还意向金的请求。被上诉人卢叶辩称，一、对一审法院的“经审理查明”部分无异议。法院查明的事实正确。根据《意向书》的约定，祈福公司有权对卢叶进行品牌及经营状态的考察，该约定虽注明是祈福公司的权利，但因该意向书是祈福公司自己草拟的，说明祈福公司主动要去获得该项权利，并约定若考察不通过，祈福公司需于30日内无息退还该意向金，则说明，祈福公司拟主动对卢叶进行品牌及经营状态的考察，意向金并不是合同定金，祈福公司有主动退还的权利，即便卢叶想要承租，祈福公司也有拒绝的权利。在本案中，不管进行品牌及经营状况的考察是权利还是义务，这种约定都是客观描述双方的租赁合同关系并未正式成立，也客观反映意向书只是一种双方初步的意向，并未最终确定，对双方均没有绝对约束力。二、关于进行品牌及经营状况的考察，到底包含哪些考察内容。即使按照祈福公司所说的是关于招商品牌、业态，是否与商场现有的品牌、业态重合的问题，但根据约定，考察人是祈福公司，考察通过或不通过祈福公司均应告知卢叶，而不应该是考察通过了，祈福公司悄悄地把意向金转为租赁合同保证金。事实上，2020年6月6日卢与支付50000元意向金，时隔两天即2010年6月8日就与蜀名公司解除项目合作，蜀名公司应于2020年6月8日当天告知祈福公司，祈福公司根本没有进行考察，而是一心想吞掉50000元意向金。三、招商经理与毛建伟在2020年6月6日进行的沟通是卢叶支付意向金之前的沟通，不能证明祈福公司已完成对品牌及经营状况的考察。祈福公司没有证据证明其告知卢叶通过考察，祈福公司没有证据证明曾向卢叶发送过正式租赁合同，更没有提供证据显示双方就租赁合同内容进行了商议。四、关于意向金的性质。通常来说，意向金就是承租人与出租人达成某一种约定，在约定的期限内，双方均可以因对方条件不符合自己的需求而解除协议，对双方没有绝对的约束力。而本案中，从卢叶交付50000元意向金到祈福公司得知解除项目合作，仅两天时间，祈福公司并未因此明显遭受商铺空置的损失。因此，祈福公司应对意向金50000元退还给卢叶。原审被告蜀名公司未发表答辩意见。卢叶向一审法院起诉请求：1.祈福公司向卢叶退还物业租赁意向金50000元；2.蜀名公司对上述债务承担连带责任；3.本案诉讼费由祈福公司和蜀名公司承担。一审法院经审理查明：2020年5月30日，蜀名公司（甲方）与卢叶（乙方）签订《项目合同书》，约定乙方经过对甲方多方考核及市场明确定位后，结合自身条件、当地市场资源、总部条件等多方面情况，提出李家木屋烧烤店专卖店申请，经甲乙双方本着友好协商、平等互利、共同发展的原则，特约定如下条款。在本协议期间，甲、乙双方始终是各自完全独立的民事主体，各自完全独立承担责任。甲乙双方之间仅存在受本协议约束而形成的供销法律关系，乙方不具有代行甲方或代为甲方而发生任何行为的权利。本协议签订后，乙方向甲方一次性支付李家木屋烧烤店项目合作费240000元。甲方有权对乙方的店铺进行市场调查及考察选址，并提供建议，市场调查及考察选址方式费用另行约定。乙方获得甲方提供的协助选址服务，但是选址店铺是否签约，由乙方最终决定，甲方对乙方签约店铺的经营结果不承担责任。乙方在签约前应了解查明店铺是否符合专卖店餐饮经营必要条件，签约后甲方不承担任何责任。2020年6月6日，卢叶和案外人毛建伟作为承租方签署了《意向书》，载明承租人有意向承租广州市番禺区祈福缤纷世界部分商铺物业作为承租方分店之用，经营类型为餐饮，品牌为李家木屋烧烤，承租单元为祈福名家四街84号、869号，学院路31号，此外还载明了承租租金、物业管理费、推广费、承租年限、租赁保证金等。承租方愿意支付50000元作为意向金，祈福公司有权对承租方的品牌及经营状况进行考察，若考察通过该意向金即时转为租赁合同保证金；若考察不通过，祈福公司需于30日内无息退回该意向保证金，若因承租方的原因在通过考察后未能在约定的七天时间内签订租赁合同的，视为承租方放弃该商铺的租赁权，祈福公司收取的意向金不予退还。同日，卢叶向祈福公司支付50000元意向金。关于《意向书》中“考察不通过”的意思，各方在庭审中分别作出以下解读：卢叶认为祈福公司需要对拟经营品牌和公司经营状态进行考察，考察通过后向承租人发送正式租赁合同版本，在没有收到考察通过及祈福公司发送的正式租赁合同版本前，应当视为祈福公司没有考察或者考察不通过。祈福公司则认为考察不包括对公司经营状况的考察，只是对拟经营的品牌业态是否与现有的餐饮品类重合进行考察，考察一般需要一天至半个月，仅在考察不通过的情况下通知拟承租方，如果考察通过就对接设计、装修、签约等事宜。对于上述考察流程，祈福公司称已经口头告知了卢叶，但卢叶对此予以否认，称并不清楚具体流程。祈福公司为证明卢叶拟经营的品牌已通过考察，提供了其员工与毛建伟的微信对话记录。微信对话记录显示，祈福公司的员工在2020年6月6日发送了一份名为《落位建议-李家木屋烧烤》的PDF文档，并告知“合同版本不改，垃圾中转费按建面每平方米3元，店招需按我司标准设计”。毛建伟随后发送了50000元意向金的转账凭证。卢叶质证称上述聊天记录只能证明其已初步选址并缴纳了租赁意向金，但并不代表祈福公司已经对品牌和经营状况进行了考察。卢叶称未收到过祈福公司发送的租赁合同。卢叶与祈福公司确认双方未签订正式租赁合同。2020年6月8日，蜀名公司与卢叶签订《解除合同协议书》，约定解除双方在2020年5月30日签订的《项目合同书》，并约定蜀名公司向卢叶退还240000元，并由蜀名公司协助卢叶去申请退还50000元意向金。2020年7月8日，卢叶、毛建伟向祈福公司提交《意向金退还申请》，载明因个人原因不再承租位于祈福名家四街84号、86号，学院路31号的商铺，申请退还50000元意向金。一审法院认为:毛建伟、卢叶签署的《意向书》是其二人与祈福公司的真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。结合各方当事人的诉辩意见及提交的证据，本案争议焦点为：一、祈福公司应否向卢叶退还50000元租赁意向金；二、蜀名公司是否应当承担连带责任。关于50000元意向金是否应当退还的问题。根据《意向书》的约定，祈福公司需对卢叶拟经营的品牌及经营状况进行考察，并非祈福公司所称其只需对卢叶拟经营的品牌业态与商场现有品牌是否重合进行考察。祈福公司员工与毛建伟在2020年6月6日进行的沟通只能表明祈福公司对卢叶拟承租商铺位置提出意见，不能表明其已经完成对品牌及经营状况的考察。此后直至卢叶于2020年7月申请退还意向金期间，祈福公司从未告知卢叶是否通过考察，也未向卢叶发送正式租赁合同，也没有证据显示双方就租赁合同的具体内容进行了商议。祈福公司提交的证据均不足以证明其已完成《意向书》约定的考察，其没收意向金的条件并不成就。因此，卢叶要求祈福公司退还50000元租赁意向金，合理有据，一审法院予以支持。关于蜀名公司是否应承担连带责任的问题。本案为租赁合同纠纷，蜀名公司并非《意向书》的签约方，即其并非租赁合同关系的当事人。根据合同的相对性原则，卢叶要求蜀名公司承担连带责任，没有依据。即使《解除合同协议书》中约定蜀名公司应协助卢叶申请退款，也不能据此认定蜀名公司作出债务加入的意思表示，卢叶不能据此要求蜀名公司承担连带责任。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、祈福公司应于判决发生法律效力之日起十日内向卢叶退还租赁意向金50000元；二、驳回卢叶的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费525元，由祈福公司负担。二审期间，祈福公司向本院提交两份证据：证据1、祈福公司与案外人蒋团龙签署的祈福缤纷世界商铺租赁合同及《附件目录》，拟证明祈福公司在2020年6月6日签署《意向书》后，祈福公司便将案涉商铺预留给卢叶，直至2020年9月11日，祈福公司才重新招商并确定下一个承租方。因卢叶的违约行为导致祈福公司产生了为期三个多月的商铺空置损失，租金损失金额超过190000元，远超已没收的意向金50000元；证据2、一审法院开庭笔录，拟证明一审法院对50000元意向金是否应当退还问题事实认定错误，适用法律错误。卢叶对祈福公司提交的上述两份证据的质证意见：证据1的真实性、合法性及关联性不确认，即使是真实的，也只是祈福公司从事商铺租赁的正常商业风险，该商铺作为空置的商铺对外出租，需要两三个月才找到合适的承租人，也是正常的租赁市场行情，不应由卢叶承担该风险；另外从该证据附件目录可知，祈福公司与他人成立租赁合同时有签署正式的租赁合同，而且租赁合同的内容包括示意图、交接确认书、装修设计文件要求、品牌授权文件等，进一步反证祈福公司与卢叶只是初步意向，没有成立租赁合同关系。证据2的真实性、合法性、关联性确认，但证明内容不确认。卢叶未向本院提交证据。二审查明的事实与一审一致，且祈福公司、卢叶对一审查明的事实无异议，故本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于祈福公司是否应向卢叶返还意向金50000元的问题。根据祈福公司与卢叶签订的《意向书》的约定，若因卢叶原因在通过考察后未能在祈福公司约定的七天时间内签订租赁合同，视为卢叶放弃该商铺的租赁权，祈福公司收取的意向金不予退还。可见，祈福公司对收取的意向金50000元不予退还的情形是卢叶在通过考察后没有在祈福公司约定的七天内与祈福公司签订租赁合同。但本案中，祈福公司并未提供证据证实其有要求卢叶与其签订租赁合同而卢叶不签从而放弃租赁权，故祈福公司主张的不予退还意向金50000元的前提条件并未成就。一审法院认定祈福公司应当向卢叶返还50000元意向金，并无不当，本院予以维持。至于祈福公司上诉认为案涉商铺空置损失已超过意向金50000元，故其无需向卢叶返还意向金的意见，因该部分的损失属于祈福公司自身的商业风险，故其该项主张理据不足，本院依法不予采纳。综上所述，祈福公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1050元,由上诉人广州市祈福缤纷世界商业地产经营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  孙远风二〇二一年四月二十三日书记员  王 涵林琳王嘉宝