山东省烟台市中级人民法院山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁06民终1683号上诉人（原审原告）：逄淑玲，女，1954年9月17日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：崔殿学，山东平直律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：逄振学，男，1957年5月2日出生，汉族，住龙口市。委托诉讼代理人：张安洲，山东启卓律师事务所律师。上诉人逄淑玲因与被上诉人逄振学物权确认纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院（2020）鲁0681民初6639号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人逄淑玲上诉请求：1.依法撤销原审判决，改判为确认房屋新建协议有效，协议所述房屋归上诉人所有或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审判决审查认定事实不清，“本院认为”事实定性错误，导致适用法律错误，造成判决认定协议无效的错误结果。1、2014年5月经龙口市村委申报，龙口市石良镇政府审查，认定逄振宝居住的房屋为危房，经镇政府批准，逄振宝可以对房屋进行重建，并可以享受危房改造补助，因逄振宝丧失劳动能力，无儿无女，无资金重建，后其与兄弟姐妹协商，只有逄淑玲同意出资帮助重建，2014年8月16日在村委主任曹德俭等人的证明下，逄振宝与逄淑玲签订了《房屋新建协议》，即附义务的遗嘱协议，双方明确约定权利义务。协议签订后，逄淑玲于2015年8月份开始为逄振宝新建房屋，同年10月左右完工。2、因协议签订时，双方当时约定，房屋建好后，房屋产权归逄振宝本人所有，最终在逄振宝去世后，房屋产权归逄淑玲继承所有，所以该协议系附义务的遗嘱，而非是变相买卖房屋协议；根据《继承法》第十六条规定，逄振宝于2017年去世，因逄淑玲按照（遗嘱）协议履行了自己应该承担的义务，将逄振宝的房屋进行了重建，所以在其去世后，依法享有继承逄振宝房屋的权利。逄振宝去世后，原告将房屋上锁，逄振学将锁打坏，后上诉人又换新锁，被上诉人又将锁打坏，双方反复多次，被上诉人的行为侵犯了上诉人的遗嘱继承权。综上所述，逄振宝与逄淑玲在村委主任等人在场证明的情况下，签订的包含建房内容及遗嘱内容的协议，符合法律规定要件；双方具有相应的民事权利能力和民事行为能力，对协议的条款达成合意，系双方真实完全意思表示，约定事项符合法律规定；一审法院判决认定协议无效没有事实和法律依据，系判决错误。被上诉人逄振学辩称，原审事实认定清楚，适用法律正确，如果上诉人想通过继承获得该涉案房产，应另案起诉处理。逄淑玲向一审法院起诉请求：1.请求判令确认房屋新建协议有效，协议所述房屋归原告所有；2.请求判令被告向原告返还房屋补助14870元，审理中原告自愿放弃该诉讼请求；3.诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：逄淑玲与逄振学系姐弟关系，原、被告的三哥逄振宝于2017年4月21日去世。原告与逄振宝于2014年8月16日签订房屋新建协议，写明：“龙口市民逄振宝，现已丧失劳动能力，无儿无女，单身一人其日常生活来源靠政府救济生存（低保五保户）村民逄振宝所居住的房屋已成危房，必须重新改建房屋。因逄振宝靠政府政策救济，没有修建房屋能力，为此，逄振宝只好求助其亲妹妹逄淑玲给其改造房屋，其所有房屋费用由妹妹逄淑玲承担，特立字据其协议如下：1.修建房屋所发生的费用全部由亲妹妹逄淑玲承担。2.逄振宝不经其妹妹同意，无权转让赠送他人或继承房屋产权。3.逄振宝所新建房屋产权归属本人，只能居住，如果转卖与其他事项，必须取得其亲妹妹逄淑玲同意，否则逄振宝个人的一切行为视为无效行为。以上协议要严格遵守，不得擅自篡改，最终房屋产权归逄淑玲所有。当事人：逄振宝；证明人：曹德俭逄振有逄振财；修建房屋人：逄淑玲”。另，根据原告提交的集体土地建设用地使用证及被告提交的龙石字第3××2号房屋产权证书显示，涉案房屋的土地使用者及房主均为李作飞，原、被告均认可涉案房屋系从同村居民李作飞处购买，至今未办理房屋过户手续。另原告的户口已于2000年之后迁至龙口市，已不属于龙口市集体经济组织。一审法院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”。按照我国土地管理法律、法规的规定，农村房屋基于不动产的关联性，房屋权利受制于宅基地权利。宅基地使用权是农村集体经济组织成员才能享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得。因此，农民之间的宅基地上的房屋转让限定在本集体经济组织内部，非本集体经济组织成员无权取得或者变相取得。审理中原告陈述其已于一九七几年从龙口市，又于2000年之后迁至龙口市，其已非龙口市集体经济组织成员，况且该房屋登记在案外人李作飞名下，并未办理房屋产权过户。房屋协议虽是逄振宝及原告签订的，但该协议约定房屋归原告所有，明显违背了法律规定，应为无效。综上，原告的诉请，于法无据，理由不当，一审法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，判决：驳回原告逄淑玲的诉讼请求。案件受理费272元，减半收取136元，由原告逄淑玲负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院查明的事实与一审一致。本院认为，上诉人与被上诉人为姐弟关系，2000年上诉人因结婚户口迁至龙口市今；2014年8月16日，上诉人及被上诉人共同的三哥逄振宝与上诉人签订房屋新建协议，约定因无儿无女、丧失劳动能力、享受低保五保户待遇的逄振宝居住的房屋已成危房必须重建，重建房屋的全部费用由上诉人承担，新建房屋产权归逄振宝，但只能居住，不经上诉人同意，逄振宝无权转让、赠送他人或继承，最终房屋产权归逄淑玲所有，该协议由逄振宝、上诉人、时任村委主任曹德俭、双方的大哥逄振有、二哥逄振才签名；协议签订后，上诉人出资将逄振宝居住的房屋（从李作飞处购买，房产证、集体土地证仍登记在李作飞名下，村委会存有呈批登记）进行重新建设，并由逄振宝居住至2017年4月21日去世；后因被上诉人将涉案房屋加锁，并领取涉案房屋改造补助款，上诉人于2020年11月26日起诉至一审法院，要求确认房屋新建协议有效，房屋归上诉人所有，形成本案。上诉人提起上诉的理由是：房屋新建协议约定明确，且经村委主任等人的见证，已实际履行完毕，一审法院确认协议无效是错误的，应予纠正。涉案房屋的产权证及集体土地建设用地使用证均登记在李作飞名下，从火山逄家村委会登记的情况看，作为土地所有权人的火山逄家村委会对于逄振宝购买李作飞的房屋及宅基地的行为予以确认，且认可逄振宝享有李作飞房屋及宅基地权利，即逄振宝作为房屋所有权人，有权对房屋作出处分，2014年8月16日逄振宝与上诉人签订的房屋新建协议，载明房屋发生变动的原因，亦载明重建房屋出资人为上诉人，未来房屋利益的享有人，及对逄振宝房屋处分权利的限制，该协议并不违反法律强制性规定，应为有效。但该协议既约定新建房屋所有权归逄振宝，又约定最终房屋产权归逄淑玲，对所有权的约定存在矛盾，另外涉案房产为宅基地所属房产，其所有权确定受土地所有权人即村委会的限制，其产权的取得或变动系集体经济组织确认，上诉人与逄振宝签订的房屋新建协议，虽有时任村委主任的见证签字，但缺少村集体的盖章确认及备案，且上诉人亦未提供火山逄家村委会确认其享有房屋权利的证据，故上诉人仅以房屋新建协议而要求人民法院民事案件直接确认其享有房屋所有权，依据不足。综上所述，上诉人的上诉主张依据不足，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费272元，由上诉人逄淑玲负担。本判决为终审判决。审判长  曹红岩审判员  于 青审判员  栾建伟二〇二一年四月八日书记员  王译伟