北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初6124号原告：毛楚铭，男，1950年12月26日出生，汉族，住浙江省温岭市。被告：苏州太湖雪丝绸股份有限公司，住所地江苏省苏州市震泽镇金星村318国道北侧。法定代表人：胡毓芳，董事长。委托诉讼代理人：张建徽，北京东环律师事务所律师。原告毛楚铭与被告苏州太湖雪丝绸股份有限公司（以下简称太湖雪公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告毛楚铭和被告太湖雪公司的委托诉讼代理人张建徽到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告毛楚铭向本院提出诉讼请求：1、要求被告支付2020年5月7日至2021年5月6日期间的房屋租金501290.28元；2、要求被告补交押金4000元；3、要求被告支付逾期付款违约金25064.51元。事实与理由：2016年，原、被告签订房屋租赁合同，原告将北京市东城区东四十条甲××号×号楼×层××××室（以下简称涉案房屋）出租给被告，租赁期限自2016年5月7日至2018年5月6日。2018年3月12日，双方再次签订合同，将租赁期限延续至2021年5月6日，并约定2020年5月7日至2021年5月6日期间的租金标准为每月41774.19元，2020年4月底前支付6个月租金250645.14元，2020年10月底前支付6个月租金250645.14元，被告应支付相当两个月最租金的押金74000元作为保证金。但被告违反合同约定，在2020年4月、10月均未支付租金，且押金尚欠4000元。疫情发生后，被告经营活动一切正常，其资金实力足以履行合同付款义务。但被告一再捏造事实，称现金流严重不足，无法承租涉案房屋，并要求原告降低租金，原告不予答应，被告就向原告发出《合同终止确认书》，确认双方租赁合同关系于2020年5月6日终止。原告函复被告对终止书不予确认，并要求被告如约支付租金。原告认为，双方合同合法有效，但被告不诚信履约，拒付租金、押金，故原告提起本案诉讼，诉如所请。被告太湖雪公司辩称：认可双方订立合同情况属实，但租金标准为37000元/月，并非原告主张的金额，该金额系预估含税金额计算得出。根据合同约定，被告在特殊情况下要求退租需提前三十天通知原告，并支付两个月租金作为补偿。2020年3月17日，被告工作人员已向原告表达了解除合同的意思表示。2020年4月14日，被告再次以函件的形式告知解除合同，并于5月6日向原告邮寄钥匙、交还房屋。被告认为，双方之间的合同已经解除，且被告不再占用房屋，被告没有义务向原告支付租金或房屋占用费。另，原告尚未向被告交付2019年11月7日至2020年5月6日租金发票，因此被告不同意原告的全部诉讼请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋登记在原告名下。2018年3月12日，原、被告针对涉案房屋订立三份《租赁合同》，原告将涉案房屋出租给被告。三份合同除租金、租期以外的条款约定一致。与本案有关的合同租期分别为2019年5月7日至2020年5月6日及2020年5月7日至2021年5月6日，前者月租金显示为38571.43元（含税），后者月租金显示为41774.19元（含税）。但双方当事人均认可被告向原告实际支付租金的标准为前者36000元/月，后者为37000元/月。合同约定，被告半年付租金，付款时间为4月底、10月底之前。合同自订立之日起，双方均不得借故解除合同，但被告因特殊情况要求退租必须提前三十天通知原告，并支付两个月房租作为补偿，原告应退还被告未满期约租金及保证金。如原告确需收回房屋自用，必须提前三十天通知被告，退还被告不满期约租金及保证金，并向被告支付两个月的租金作为补偿。若被告未能依约按期支付租金，则原告有权通知被告立即予以缴付，被告逾期缴付租金，除应如数补齐外，还应向原告支付所欠租金总额5%作为滞纳金。现被告已将截至2020年5月6日之前的租金支付完毕。2020年2月4日、2月7日被告工作人员两次与原告微信联系表示公司因疫情经营困难希望降低租金，原告并未回复。3月17日，被告工作人员提出公司因现金流严重不足决定退租。但原告并未同意，希望被告将房屋转租。4月4日，被告工作人员又称与公司负责人沟通后如果原告同意按照方案降低租金，被告也不想搬家。4月7日，原告微信告知不同意被告的租金方案。4月9日，原告提出减免一个月租金，但需要4月底交齐全年租金。4月14日被告向原告发送《合同终止确认书》，原告称其于次日收到。该确认书载明由于疫情原因，被告无法按照合同履行，被告已经于3月17日微信告知终止合同，现书面告知双方之间的合同于2020年5月6日终止，被告同意支付两个月租金作为补偿，抵扣押金后于房屋交接后三日内支付4000元。4月20日，原告向被告发送《关于不同意贵公司提前退租、终止合同的回复函》。4月29日，被告工作人员提出要求原告在《业主同意租户搬离通知书》上签名，并提出5月6日双方交接房屋。2020年5月2日，原告向被告发送《缴付到期租金的通知》。5月6日，被告工作人员向原告发送涉案房屋现场照片、视频，显示室内物品除家具外腾空、房门上锁、水电费结清，并告知将钥匙邮寄给原告。后原告拒收。2020年6月26日，双方至涉案房屋协商解除合同后的赔偿问题，未果。6月29日，原告要求被告腾退家具，后又要求争议解决完维持原状。原告提交被告资产负债表、利润表，现金流量表、提示性公告、股东大会决议公告等，证明被告疫情期间股票交易正常，资产优质。经质证，被告认可上述证据的真实性，但否认证明目的，称公司有利润不代表未受疫情影响，公司经营业务，特别是出口业务受疫情影响严重，已经无法继续履行双方之间的租赁合同。2020年7月2日，原告曾持相同合同在本院起诉被告房屋合同纠纷一案，要求被告继续履行合同并支付2020年5月6日之后的租金及滞纳金。在本案诉讼过程中，法院根据双方纠纷发生过程、被告现是否仍占有使用涉案房屋等情况，释明原告是否主张解除合同，进而向被告主张房屋占用费、违约金等，原告最初将诉讼请求变更为解除合同等项目，但坚持不同意于诉讼中交接房屋止损。后又将诉讼请求变更会坚持要求继续履行双方之间的租赁合同，在履行合同的前提下主张相应租金，而非解除合同后的占用费。后因为原告经法院依法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院作出（2020）京0101民初9103号民事裁定书，该案按原告撤回起诉处理。本案审理过程中，本院再次向原告释明房屋租赁合同在承租人搬离的情况不宜强制履行以及守约方止损义务，并组织双方当事人办理房屋交接。被告表示同意交接，被告已明确表示放弃遗留在室内的部分物品的权利，原告可自行处理。但原告依然坚持不同意交接房屋，亦坚持要求被告继续履行租赁合同并支付租金。本院认为，原、被告订立《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。合同中约定双方均不得借故解除合同，但被告因特殊情况要求退租必须提前三十天通知原告，并支付两个月房租作为补偿。现被告提出由于疫情影响无力支付租金，因此提出解除合同，本院认为疫情影响符合合同约定的“特殊情况”，被告可提出解除合同，但需要向原告承担违约责任。根据原、被告的微信往来记录、快递邮件等证据，可以认定被告已于2020年5月6日搬离涉案房屋，不再利用其经营，因此本院认定2019年5月7日至2020年5月6日期间的《租赁合同》已履行终止，而被告并未按约定履行2020年5月7日至2021年5月6日期间的《租赁合同》，构成违约，应承担相应违约责任。鉴于被告不愿意继续履行租赁合同，该义务性质又不适宜强制履行，双方订立租赁合同目的已无法实现，且双方于2020年6月也曾协商合同解除后的赔偿事宜，因此原告要求继续履行双方之间的租赁合同，本院难以支持。而经过释明，原告坚持提出本案主张，并在继续履行合同的前提下主张租金等诉讼请求，因此本院对原告的其他诉讼请求，无法支持。原告因被告提前解除合同所造成的损失，可另案予以解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：驳回原告毛楚铭的全部诉讼请求。案件受理费4552元，由原告毛楚铭负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  王 亮二〇二一年四月三十日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻