内蒙古自治区乌兰察布市中级人民法院民事判决书（2021）内09民终331号上诉人（原审原告）：安新县穗源食品加工有限公司。法定代表人：李某。委托诉讼代理人：邹某，北京市中翔律师事务所律师。委托诉讼代理人：曹某，现住河北省保定市安新县。被上诉人（原审被告）：内蒙古薯都凯达食品有限公司。法定代表人：刘某，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，内蒙古其格其律师事务所律师。上诉人安新县穗源食品加工有限公司（以下简称“穗源公司”）与被上诉人内蒙古薯都凯达食品有限公司（以下简称“薯都凯达公司”）之间的房屋租赁合同纠纷一案，不服察哈尔右翼前旗人民法院（2020）内0926民初602号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人穗源公司委托诉讼代理人邹某、曹某与被上诉人薯都凯达公司委托诉讼代理人王某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。穗源公司上诉请求：1.请求二审法院依法撤销察哈尔右翼前旗人民法院作出的（2020）内0926民初602号民事判决书，发回重审或在查明事实的基础上依法改判认定上诉人与被上诉人签订的《玉米加工工厂租赁》合同无效。2.请求法院判决被上诉人退还上诉人保证金50万元。3.请求法院判决被上诉人赔偿上诉人装修损失177910元。4.请求法院判决被上诉人赔偿上诉人损失120万。5.请求法院判决被上诉人返还扣押上诉人所有的机器设备。6.请求二审法院依法判决被上诉人承担一审、二审诉讼费。事实和理由：一审法院认定事实不清，适用法律错误，上诉人与被上诉人签订的《玉米加工工厂租赁》合同应该认定是无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证建设的房屋与承租人订立的租赁合同无效……一审法院没有查证被上诉人向上诉人提供的出租厂房是否取得建设工程规划许可证，上诉人与被上诉人签订的《玉米加工工厂租赁》是否合法有效的情况下做出判决，属于事实认定不清适用法律错误。一审法院对被上诉人向上诉人交付厂房的基本时间与标准没有查清楚，对被上诉人对上诉人造成的损失没有查清楚属于认定事实不清楚。请求二审法院查明事实后依法改判。被上诉人薯都凯达公司发表答辩意见称：上诉人在一审中要求解除合同，二审中又提出确认合同无效的诉求，这显然是对当时的诉讼请求进行了变更，根据《民事诉讼法》司法解释的规定，二审法院可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的告知当事人另诉。所以，上诉人就二审又增加的请求不属于二审法院审理范围。答辩人不存在未按时交工的问题。厂房主体、生活区等已经全部按时完工，答辩人如期完工后多次催告上诉人履行合同，是上诉人一直故意推诿，导致厂房一直闲置至今。厂区具备通主水、主电、主蒸汽的标准。案涉租赁厂房位于凯达公司厂区内，答辩人在与上诉人签订租赁合同之前就早已通水、通电、通气。厂房内部的所有电气均是等待设备齐备后由上诉人自行负责的。就本案目前所查明的事实，达不到解除合同的法定标准。上诉人仅可以追究答辩人的违约责任，但是达不到法定解除事由即达不到无法实现合同目的法律后果和无法实现合同目的的根本性违约程度。穗源公司向一审法院起诉请求：1、请求法院判决解除原告与被告签订的玉米加工工厂租赁合同；2、请求法院判决被告退还原告保证金50万元；3、请求法院判决被告赔偿原告装修损失177910元；4、请求法院判决被告赔偿原告违约损失120万元；5、请求法院判决被告返还扣押原告所有的机器设备；6、请求法院判决本案诉讼费由被告承担。一审法院审理查明，2019年9月2日，被告薯都凯达公司（出租方即甲方）与穗源公司（承租方即乙方）签订玉米加工工厂租赁合同，内容为：“一、出租厂房情况：甲方租赁给乙方的厂房坐落在内蒙古乌兰察布市××旗内蒙古薯都凯达食品有限公司院内，租赁建筑面积为（实际设计施工为准）平方米，占地面积为16726平方米，厂房类型为钢结构。二、租赁厂房起付日期和租赁期限：1.建设周期：厂房建设工期为6个月，自2019年9月10日起至2020年5月20日止，建设期间免收租费；2.起止日期：厂房租赁自2020年8月1日起至2030年7月31日止，租赁期十年；3.租赁期满：甲方有权收回出租厂房，乙方应如期归还，乙方需继续承租的，应于租赁期满前三个月，向甲方提出书面要求，经甲方同意后重新签订租赁合同。三、保证金及租金支付方式：1.甲、乙双方签订厂房租赁合同后5日内乙方向甲方支付厂房建设保证金，保证金为人民币100万元整（保证金分两次交齐，签订合同后一周内交纳50万元，11月底之前交纳50万元，保证金在租赁期满经验收合格交付后10天内退还保证金）。此处手写修改为：11月底交纳50万元保证金于2021年2月28日之前缴纳，有原告法定代表人李某签字并加盖原告公司印章；2.甲乙双方约定，该厂房租赁租金为第一年到第三年厂房年租金150万元整，第四年起租金为200万元整，此租金不包含乙方承担建设厂房的装修费用；3.甲方负责建设租赁厂房的主体结构，甲方所投资建设的租赁厂房的装修工程项目由乙方自行装修并承担所有装修费用，装修前确认的装修方案必须经过甲方同意后方可执行；4.租金费用缴付时间为每季度前10天支付季度租金，（每年3月20日、6月20日、9月20日、12月20日分四次交纳）每延迟一天滞纳金为年租金的0.05%违约金，延迟20天的甲方有权终止合同，保证金不予退还，并乙方承担相应的违约责任。第一年2019年7月20日交8月-12月租金62.5万。四、乙方计缴费用：……3.蒸汽费用：150元/吨（如5500大卡的燃煤市场价格高于550元/吨，蒸汽价格调整为180元/吨），于每月30日按实际使用量缴纳费用（如甲方更换燃气锅炉，双方另行签订蒸汽单价）；4.车间内设计蒸汽交换站（交换站设备由乙方承担）进行供暖，采暖费用以使用蒸汽量进行结算（如甲方更换燃气锅炉，双方另行签订蒸汽单价）。五、甲方提供条件：1.钢结构厂房、生活区房屋；2.主水、主电、主蒸汽引至车间内（具体位置详见图纸）；3.其他：道路、路灯、绿化、围墙护栏；4.取暖设施、照明、车间内简易装修、防腐装修、地面装修、墙面装修项目等所有装修项目（此项目由乙方自行施工并承担费用）；5.具体内容详见双方签字确定的施工图纸，所有施工项目甲、乙双方必须共同确认。六、厂房使用要求和维修责任：……3.乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意，按规定须向有关部门审批的，则还应由甲方报请有关部门批准后，方可进行……七、厂房转租与归还：……2.租赁期满后，该厂房归还时，应当符合正常使用状态（所有装修工程项目乙方要保证完好，此项费用甲方不予承担及不做任何补偿）。八、其他约定：……6.厂房租赁期间，如甲方提前终止合同而违约，应赔偿乙方六年租金的违约金（除政府政策要求及不可抗力因素外）。租赁期间，如乙方提前退租而违约，应赔偿甲方六年租金的违约金且乙方所有的安装设备设施归甲方所有……”合同签订后，原告向被告支付租赁玉米加工厂保证金50万元。被告开始建设合同约定的钢结构厂房等，截止2020年8月7日原告公证时，钢结构厂房、生活区房屋主体结构完工，部分道路已经硬化。一审法院审理后认为，原、被告签订的玉米加工工厂租赁合同,是双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合同合法有效，原、被告双方应依约履行合同义务。现原告主张钢结构厂房没有封顶，生活区房屋没有建成，水、电、汽没有通，道路没有硬化，路灯、绿化、围墙不符合交付条件，依据《合同法》第94条第四项“当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”规定主张解除合同。从原告提供的公证书可以看出钢结构厂房、生活区房屋基本建成，道路部分硬化。对双方争议较大的“水电汽是否引致车间”，合同约定为“主水、主电、主蒸汽引至车间内（具体位置详见图纸）”。因合同第三条第三项约定本玉米加工厂房是被告建设厂房主体结构，原告建设装修工程，建设过程中水电汽引致车间需要双方协调配合，现双方均不能提供相关图纸，对原告以水电汽未通为由主张解除合同不予采信。另双方签订的租赁合同为10年期的长期性合同，综合以上合同的履行，即使被告在合同履行中有瑕疵，也不构成不能实现合同目的根本违约，双方可以通过主张违约损失或减免租金、延长租期等协商解决，径直判决解除合同对被告显失公平，故对原告的诉讼请求不予支持。综上判决驳回原告穗源公司的诉讼请求。案件受理费21701元，减半收取10851元，由原告穗源公司负担。本院二审期间，上诉人穗源公司向法庭提交一组证据：公司员工曹某2020年7月27日到施工现场微信拍摄的厂房现状的视频。拟证明：工程现状是厂房未封顶，没有进行路面硬化。被上诉人薯都凯达表质证意见称：一审开庭前已经存在的证据，二审才提交不属于新证据。合同约定的是厂区内道路硬化，厂区外的道路超过合同约定的硬化的范围。外围硬化存在瑕疵但不影响上诉人将设备运进厂房，但是经过三次函告对方仍不履行。因查明案件事实的需要，本院责令被上诉人提交其出租案涉厂房的权属证明及建设规划手续，薯都凯达公司庭后提交了两份新的证据：《不动产权证书》和《建设用地规划许可证》，拟证明案涉厂房所在的厂区均具有合法产权手续和规划手续。上诉人穗源公司委托诉讼代理人发表质证意见称：对以上证据的真实性、关联性和证明目的均不予认可，不动产权证书及建设规划证的面积与上诉人承租案涉租赁厂房的面积和位置对不上，不认可该手续材料对应的是上诉人所承租的厂房。本院二审审理查明的其他事实与原审认定一致，本院予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点在于案涉厂房租赁合同的效力以及一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否正当的问题。根据上诉人与被上诉人于2019年9月2日签订的《玉米加工工厂租赁合同》的约定，上诉人穗源公司的主要合同义务是支付厂房建设保证金和租金，被上诉人薯都凯达公司的主要合同义务是交付玉米加工厂房，双方的主要权利义务关系符合房屋租赁合同的特点。双方在合同中明确约定了租赁厂房的建设周期是六个月，自2019年9月10日至2020年5月20日，案涉厂房是由被上诉人（出租方）负责建设主体结构、上诉人（承租方）负责建设装修工程，也就是说案涉租赁合同签订时，作为租赁物的厂房尚未建成，因此本案属于对未来建成房屋的预租。关于房屋预租，在现行法律、行政法规没有规定的情形下，可参照适用有关房屋租赁的规定。上诉人在上诉过程中提出被上诉人尚未取得案涉厂房的建设规划手续故合同无效的主张，为审查合同效力，本院当庭向被上诉人释明需要提交案涉厂房的建设规划手续，被上诉人庭后按法庭要求提交了建设规划许可证及权属证书，上诉人质证认为该许可证及产权证的面积位置与其租赁厂房存在不一致，上诉人就其不认可被上诉人具有合法开发建设手续的诉讼主张，并未提供足以反驳对方举证事实的证据加以佐证，该租赁物并未因未取得合法建设手续而被有关部门认定为违法建筑予以拆除或责令拆除，民事法官凭肉眼无法判断该权属及许可证书的真伪情况，故对上诉人的该项上诉主张不予支持。上诉人在一审的诉讼请求是解除合同主张违约责任，却向二审法院上诉请求确认合同无效并承担缔约损害赔偿责任，属于变更其原审诉讼请求，按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第三百二十八条的规定，在二审程序中原审原告增加或变更诉讼请求，人民法院可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的告知当事人另行起诉。因被上诉人不同意调解，故，关于上诉人主张合同无效的问题，可待证据明确后另行起诉，本案不予裁决。关于一审判决驳回上诉人的诉讼请求是否正当的问题，双方在自愿协商的基础上签订了为期10年的长期租赁合同，而且均为合同的履行投入了大量的资金和人力、时间成本，经本院合议庭现场查看，钢结构厂房已经封顶，生活区房屋基本建成，厂区内部分道路已硬化，一审法院认定案涉合同的履行不存在根本性违约、未达到法定解除条件并无不当，被上诉人为上诉人租赁目的而投资建厂花销巨大，就履约过程中存在的迟延交付或瑕疵履行情况，上诉人可主张被上诉人承担违约责任，直接请求解除合同对被上诉人显失公平。综上所述，安新县穗源食品加工有限公司的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回；一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费21701元，由上诉人安新县穗源食品加工有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 张文东审判员 尹志明审判员 刘国婷二〇二一年四月二十七日书记员 张鹏飞附本判决适用法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；