江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民再45号再审申请人（一审被告）：吕少辉，男，1977年10月26日出生，汉族，住江苏省南通市通州区。委托诉讼代理人：田茂通，上海市协力（南京）律师事务所律师。被申请人（一审原告）：张林，男，1972年2月17日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：陈福来，江苏臣功律师事务所律师。委托诉讼代理人：林国兆，江苏臣功律师事务所实习律师。再审申请人吕少辉因与被申请人张林居间合同纠纷一案，不服南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9626号民事判决，向本院申请再审。本院于2020年12月18日作出（2020）苏01民申238号民事裁定：本案由本院提审；再审期间，中止原判决的执行。本院依法组成合议庭开庭审理了本案，再审申请人吕少辉的委托诉讼代理人田茂通、被申请人张林的委托诉讼代理人陈福来到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吕少辉再审请求：1.撤销南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9626号民事判决；2.驳回被申请人张林在本案中的诉讼请求；3.由张林承担全部诉讼费用。事实和理由：1.张林在本案作为原告的主体不适格。案涉合同的签订主体是卖房人吕少辉与买受人崔友亮、居间人南京中友房地产经纪有限公司（以下简称中友经纪公司）。吕少辉并非将卖房事务委托给张林个人，而是委托给中友经纪公司，张林只是该公司的法定代表人。故张林本不能作为原告起诉本案。2.吕少辉不欠张林任何费用，其出具的“欠条”是受张林欺骗所为。当时委托中友经纪公司出售位于安徽省滁州市汊河碧桂园城市房屋时，要求成交价不得低于60万元。张林当时谎称：其与购房人协商的购房实价为60万元，因购房人缺资金，为多贷款要求将房价虚高至70万元，张林为促成这笔交易，己经向购房人出具了10万元“欠条”，故让吕少辉给张林出具案涉“欠条”，待吕少辉收到银行发放的贷款后，再将多收的10万元退还给张林，并由张林支付给购房人。后吕少辉知道事实真相后，便不再同意向张林支付所谓10万元“欠款”。3.一审认定案涉10万元欠款系出售房屋的居间报酬，该认定违反相关部门禁止性规定。南京市物价局和南京市房地产管理局“关于调整存量房屋买卖代理收费标准的通知”规定“存量房买卖代理收费标准调整为按不超过成交总额的1.4%的标准进行收取”。一审认定的10万元居间报酬，超过上述规定的代理费标准。张林辩称：1.原审认定双方存在居间合同关系事实清楚，证据确实充分，判决结果合法有效，吕少辉的陈述与事实不符，且无证据证明；2.就本案而言，吕少辉承诺支付张林10万元合理合法；3.吕少辉实际收到房款共计70万元，张林不存在为提高贷款数额而签订虚假合同的行为，吕少辉述称被张林告知案涉房产实际交易价格为60万元与事实不符。综上，吕少辉无证据证明案涉“欠条”系受张林欺骗所为，请求依法驳回吕少辉的再审请求。张林向一审法院起诉请求：判令吕少辉返还张林代付款10万元并支付利息（自起诉之日起按同期银行贷款利率计算至还款之日止）。一审判决认定事实：2017年3月24日，吕少辉（甲方）与案外人崔友亮（乙方）以及中友经纪公司（丙方）签订了一份房地产买卖中介合同，约定吕少辉将汊河1708室房屋出售给崔友亮，房屋售价为70万元，房屋现状交付、甲方净得价70万元，乙方承担产权交易中的所有税费。三方当事人均在合同书上签字。另查明：2017年3月27日，吕少辉向张林出具一张“欠条”，载明：“今在出售汊河碧桂园城市花园蔷薇园06幢1708室一事中，欠到张林代付费计人民币壹拾万元整（100000元），本人承诺此款在本案房贷下来后一周内，支付给张林”。后期张林通过微信、短信等方式催促吕少辉给付约定的居间费用，吕少辉均未作回应。庭审中，张林陈述：张林、吕少辉在一个小区经商多年，张林是中友经纪公司的负责人。当时吕少辉资金紧张需要卖房筹措资金用于周转，因为汊河地区二手房交易冷淡，且银行贷款收紧，想把位于汊河的房子以较高的价格短时间内处理需要进行大量的推广和宣传工作，且当时汊河地区二手房市场价格不高，客户很少，为完成吕少辉的委托，应吕少辉的要求张林动用了大量的人员和资源，从网上大量优先发布推广，并向优质客户推荐，多次带客户去看房。当时该房市场价值60万元左右，吕少辉承诺他只拿60万元，如能卖出高价，则愿意将高出60万元的部分作为张林前期的推广宣传等相关居间费用。一审判决：被告吕少辉于本判决生效之日起五日内给付原告张林人民币10万元并支付逾期利息（自2018年12月21日起，按照中国人民银行同期同档贷款基准利率计算至实际给付之日止）。本院再审中，双方对案涉《房地产买卖中介合同》的真实性、案涉“欠条”系吕少辉出具等事实，均不持异议。围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：2017年3月24日，吕少辉（甲方）与案外人崔友亮（乙方）以及中友经纪公司（丙方）签订了一份《房地产买卖中介合同》，约定吕少辉将1708室房屋出售给崔友亮，房屋售价70万元，房屋现状交付，甲方净得价70万元，乙方承担产权交易中的所有税费。在该协议后的补充协议第八条中确定的成交价为70万元。上述合同第八条约定：关于该房屋中介佣金、代办费支付标准及方式，按照该房地产售房款2.4%支付，具体数额为1.68万元。买卖双方以及中友经纪公司的法定代表人张林在合同书上签字并加盖公司印章。另，该合同还载明张林为卖房人吕少辉的委托代理人。中友经纪公司已收取由买房人支付的案涉房屋中介费用1.68万元。本院再审中，张林认为其在案涉房产交易中的居间行为，既是公司行为，也是其个人行为。张林就案涉“欠条”形成原因，在其“起诉状”中诉称：吕少辉急于售房，找到张林要求找人帮忙高价出售该房屋，并承诺产生相关费用在房贷下来后一并支付给张林，后张林找人从中居间，……张林在为吕少辉找人出售房屋的过程中，共代付10万元居间费用；吕少辉于2017年3月27日给张林打了一张“欠条”，认可张林在出售此房时代付的居间费用。张林在一审庭审中述称：当时该房市场价值60万元左右，吕少辉承诺他只需拿60万元，如能卖出高价则愿意出高出60万元的部分作为前期的推广宣传等相关居间费用。对一审法院提出的“‘原告垫付10万元’是指卖房超出60万元部分，还是实际垫付部分”的问题时，张林主张是指卖房超出60万元部分以及实际垫付部分……前期主要垫付给客户安排应酬，以及宣传推广都是需要经费的，（卖房）实际超出的10万元的部分吕少辉不要了。张林在本院再审中述称：吕少辉与张林在签订案涉居间合同时口头约定，吕少辉委托张林销售该房屋，希望张林加大优先推介该房屋力度，并承诺若房屋成交超出60万元的部分作为张林前期推介费用垫付的成本和报酬，因此张林动用大量人脉资源、网络推介及人情往来，多次带优质客户看房，才在接受委托后一个多月即以70万元的价格成交，吕少辉在签订购房合同，收到首付款后三天就出具该“欠条”，承诺在收到银行贷款一周内支付张林的垫付款项10万元。张林就其“起诉状”中所称“代付10万元居间费用”，在本院再审中解释称：诉讼请求当中明确说是代付款，当时是因为根据“欠条”进行诉请的，事实上就是包括代付款和居间报酬，一共10万元。但张林在原审和再审中，既未提供充分证据证实其在居间过程中代付10万元居间费用的事实，也无证据证实双方约定吕少辉同意将张林代为卖房超出60万元的部分归张林所有的事实。本院再审认为，当事人对自己提出的诉讼主张，有责任提供证据。本案中，张林未提供证据证实吕少辉除委托中友经纪公司外，还委托了张林个人居间出售案涉房屋的事实，且因张林本人就是中友经纪公司的法定代表人，在无证据证实其个人居间出售案涉房屋事实的情形下，张林在案涉房屋出售过程中按约履行的居间行为，只能认定是代表公司的职务行为，故张林称自己的居间行为既是公司行为、也是个人行为的主张，本院不予支持。张林主张当时吕少辉同意将该房屋以60万元价格出售并承诺将超出60万元的部分归张林所有的事实，因无证据证实，本院不予支持。张林未提供证据证实出售案涉房屋时已代付10万元费用，故案涉“欠条”中所述“欠到张林代付费计人民币壹拾万元整”的真实性，本院不予认定。综上，案涉“欠条”虽系吕少辉出具，但因张林就“欠条”所载内容的真实性未提供证据证实，故张林在本案中要求吕少辉给付10万元居间费用，无事实和法律依据，本院再审不予支持。吕少辉的再审请求，于法有据，本院再审予以支持。一审判决认定事实有误，本院再审予以纠正。据此，依照《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八十五条、第八十七条、第八十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市浦口区人民法院（2018）苏0111民初9626号民事判决；二、驳回原审原告张林的全部诉讼请求。一审案件受理费2300元，由张林负担（张林已经预交案件受理费1150元，张林于本判决生效之日起五日内再向原审法院交纳1150元）；再审案件受理费2300元，由张林负担（吕少辉已预交的该费用，由本院退还，张林于本判决生效之日起七日内，向本院交纳该费用，逾期不足额交纳，本院将强制执行该费用）。本判决为终审判决。审判长  仲新建审判员  刘 杰审判员  李 伟二〇二一年四月二十八日书记员  史晓琦