上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17856号原告(反诉被告)：屠霄，男，1973年6月10日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告(反诉被告)：郑红梅，女，1981年1月9日出生，汉族，住重庆市。两原告(反诉被告)共同委托诉讼代理人：李克垣，上海权行律师事务所律师。被告(反诉原告)：陈美玲，女，1960年1月11日出生，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：殷玉鑫，男，1955年3月5日出生，住上海市黄浦区。被告(反诉原告)：殷旦妮，女，1983年3月8日出生，住上海市黄浦区。三被告(反诉原告)委托诉讼代理人：丁海威，上海申康律师事务所律师。屠霄、郑红梅与陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序公开开庭就本诉、反诉一并进行了独任审理。两原告(反诉被告)的共同委托诉讼代理人李克垣，陈美玲、殷旦妮及三被告(反诉原告)的共同委托诉讼代理人丁海威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。屠霄、郑红梅向本院提出本诉请求：1、请求确认屠霄、郑红梅与陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮签订的关于上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；2、要求陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮共同向屠霄、郑红梅返还购房款30万元及赔偿自2020年7月1日起至实际支付之日止的利息损失(以30万元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3、要求陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮共同向屠霄、郑红梅支付自2020年7月1日起至2020年8月30日止的违约金(以30万元为基数，按日万分之八计算)；4、要求陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮共同向屠霄、郑红梅支付一倍定金赔偿5万元。事实与理由：原告欲购房自住，于2020年6月14日与被告及居间方上海锦明房地产有限公司(以下简称锦明公司)签订《居间协议》，约定原告向锦明公司支付意向金5万元，作为与被告洽谈之用，如被告在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。同日，原、被告通过锦明公司签订了名为《房屋买卖合同》(NO.TXXXXXXX)的《定金合同》，约定原告以总价款260万元向被告购买系争房屋，双方同意于本合同签署后16日内前往居间方指定处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。除另有约定外，前述约定期限届满日为甲乙双方签订示范合同的最晚日期。2020年6月14日，原告支付定金5万元。同年6月24日，原告支付购房款25万元。同年6月25日，原告听闻陈美玲提到房产抵押事宜，经追问才知晓系争房屋已经被抵押，存在无法交易的可能性，其所付购房款存在极大风险。为此，原告要求被告撤销抵押后按合同约定时间签订正式的网签房地产买卖合同或者其他合适解决办法，但被告不肯与原告沟通，反而无理向原告发送《律师函》。为此，原告于2020年7月15日向被告发送《律师函》，表示再宽限被告7天时间以撤销抵押使得系争房屋达到交易条件，被告仍然置之不理。2020年8月27日，原告向被告发送第二封《律师函》，告知被告解除《房屋买卖合同》，并要求被告返还已付购房款、承担损失和违约金。被告拒绝归还履行。原告认为，《房屋买卖合同》为预约合同，原、被告根据该合同约定应当于2020年7月1日达到签署正式买卖合同的条件，因被告隐瞒系争房屋被抵押的情况，原告给予其一个月的宽限期用于涂销抵押登记，但被告均不予采取任何措施，故原告起诉。根据《房屋买卖合同》约定，甲乙双方同意于本合同签署后16日内前往居间方指定处签订示范文本《上海市房地产买卖合同》。由于被告未在2020年7月1日前使系争房屋达到《房屋买卖合同》约定的交易条件，即涂销抵押，故应当从该日起算日万分之八的违约金。陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮辩称，本案交易过程中，被告已经通过协议告知中介公司系争房屋被抵押的情况，原告若认为中介公司存在过错，可向其主张赔偿。《房屋买卖合同》第4条第3项约定房屋若存在抵押的，被告需将前期的购房款用于优先偿还债务，若有不足的部分才须被告补足。按照《房屋买卖合同》第11条约定，原告逾期支付购房款超过30天，被告有权解除合同。现被告已经通过发函方式于2020年8月22日解除《房屋买卖合同》。原告提出解除合同的理由，缺乏法律依据。原告已经支付的30万元房款应当作为违约金予以没收，同时要求法院驳回原告的其他诉讼请求。陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮向本院提出反诉请求：1、请求判令屠霄、郑红梅与陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮签署有关系争房屋的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月22日解除；2、要求屠霄、郑红梅共同向陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮支付逾期履行合同违约金8,400元(以35万元为基数，按照日万分之八的标准自2020年7月16日起计算至2020年8月21日止)；3、要求屠霄、郑红梅共同向陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮支付房屋买卖合同解除的违约金52万元。事实与理由：反诉原告因急需用钱，在中介公司将系争房屋挂牌出售。2020年6月14日，反诉原、被告在中介公司居间介绍下，签署了《房屋买卖合同》。反诉被告在支付30万元后，迟迟不予支付剩余款项。经反诉原告多次催告，反诉被告仍置之不理，且要求反诉原告房屋降价，遭到反诉原告的拒绝。2020年7月13日，反诉原告发函催告反诉被告支付购房款并提醒其逾期支付购房款将面临违约，但反诉被告仍未支付。反诉原告认为，其有权根据合同约定解除合同并要求反诉被告承担违约责任。屠霄、郑红梅辩称，要求驳回反诉原告的反诉请求。意见同本诉理由。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋权利人登记在陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮名下。根据上海市不动产登记簿显示，该房屋上设立了最高额抵押权，抵押权人为大新银行(中国)有限公司上海分行，担保债务履行期限自2019年8月15日起至2022年8月15日止。2020年5月，陈美玲与锦明公司签订《不动产委托书》，约定由锦明公司就系争房屋的出售、出租事宜提供咨询及居间介绍等经纪服务。该委托书关于系争房屋的基本情况一栏载明其设有抵押及贷款余额为100万元。委托期限自2020年5月14日起至2021年5月13日止。之后，经锦明公司居间介绍，原告意欲购买系争房屋。2020年6月14日，屠霄、郑红梅(合同乙方)与陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮(合同甲方)以及锦明公司(合同丙方)签订《居间协议》，约定系争房屋总价款为260万元，乙方为表示对该房地产之购买诚意，向丙方支付意向金5万元，作为与甲方进行洽谈之用，并同意授权居间方将该意向金依《房屋买卖合同》条件转交甲方。如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行。当日，屠霄、郑红梅(买受人乙方)与陈美玲、殷玉鑫、殷旦妮(出卖人甲方)签订《房屋买卖合同》，约定系争房屋转让款为260万元。甲乙双方同意于本合同签署后16日内前往居间方指定处签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》(即上海市网上房地产备案版本的买卖合同)。付款方式为：1、签订本合同当日，乙方支付甲方第一笔购房款5万元(含定金5万元)；2、2020年6月30日之前，乙方支付甲方第二笔购房款60万元；3、2020年8月30日之前，乙方支付甲方第三笔购房款35万元；甲方应将收到的以上购房款优先用于偿还债务(若有)，并办理抵押注销手续；若款项不足，甲方自行补足。5、乙方通过银行贷款方式支付甲方购房款130万元。6、甲方将该房地产内全部户口迁出后且甲乙双方办妥交房及相关更名手续当日，乙方支付甲方剩余购房款1万元。其中，合同第二条房地产基本状况约定中，“是否设立抵押”为空白，“是否设立租赁”则注明“是”。合同第十条定金责任：本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。合同第十一条违约责任：乙方未按本合同的约定履行义务的，每逾期一日，应当按逾期未付款额的万分之八支付甲方逾期履约的违约金，逾期超过三十日仍未支付的，甲方有权单方解除本合同。甲方未按照本合同约定履行义务的，每逾期一日，应当按乙方已付房款的万分之八支付逾期履约的违约金，逾期超过三十日仍未履行的，乙方有权单方解除本合同。甲乙任何一方依据本条约定主张解除本合同的，均需书面通知对方，且违约方需按总房价款的20%向守约方支付违约金。双方还特别约定了第四笔购房款29万元于过户之前支付完毕。庭审中，原、被告表示了上述两份合同的磋商及签订期间均未碰面，合同先由锦明公司向原告出示并由原告签字确认，再向被告出示并由被告签字确认。合同签订当日，锦明公司代为收取原告支付的购房款5万元。2020年6月24日，原、被告首次碰面，在第二笔房款25万元的支付过程中，原告听到被告谈及房屋贷款事宜。2020年6月25日，原、被告及锦明公司工作人员建立微信群，原告在群里询问被告谈及的房屋贷款事宜，被告回复因其负有100万元债务故以系争房屋作为抵押物。锦明公司工作人员表示未能及时告知原告该节事实。原告表示在被告涂销房屋上抵押权的情况下可以进一步履行合同，锦明公司工作人员则要求原告继续按约履行房款支付义务。2020年7月11日，原、被告在锦明公司工作人员组织下见面协商系争房屋买卖事宜未果。2020年7月14日，被告向原告送达《律师函》，要求原告在2020年7月15日之前，支付合同约定的购房款35万元，否则将承担违约责任。2020年7月15日，原告向被告送达《律师函》，表示由于锦明公司违规操作，原被告在名称为《房屋买卖合同》上签字，该合同实质为定金合同，不发生买卖合同的效力。被告隐瞒系争房屋被抵押的情况，未能使得系争房屋具备签约交易条件，已构成违约。原告未支付房款系行使不安抗辩权。现再给被告7天时间撤销系争房屋的抵押，达到定金合同约定的交易条件，以便双方签订不动产交易中心备案的房地产买卖合同。2020年8月21日，被告向原告邮寄《律师函》，告知解除《房屋买卖合同》，表示在原告支付违约金52万元的前提下退还购房款。原告表示通过微信知悉该内容。2020年8月25日，原告向被告邮寄《律师函》，告知解除《房屋买卖合同》，要求原告退还已支付房款并承担双倍返还定金的违约责任。被告于2020年8月30日收悉。本院认为，涉案《房屋买卖合同》就系争房屋买卖主体、价款、付款方式以及交房过户等事项进行明确约定，且不违反法律强制性规定，符合买卖合同的成立生效要件，对当事人具备法律约束力。原、被告就系争房屋买卖的先期磋商及签订期间均未见面，原告获知系争房屋状况的渠道仅为中介公司居间介绍及合同约定内容，根据已查明的事实，锦明公司截至合同签订之际未向原告披露系争房屋上设立抵押权的情况，买卖合同亦未载明系争房屋设有抵押权，原告直至履行支付房款义务时才知晓该情况。被告以合同约定“甲方应将收到的以上购房款优先用于偿还债务(若有)，并办理抵押注销手续；若款项不足，甲方自行补足”作为抗辩并提出原告已经迟延履行付款义务。本院认为，《房屋买卖合同》由中介公司提供，被告抗辩条款内容系预先拟定且不具有协商性，属于格式条款，从文字表述上理解，该条款系合同双方在确认系争房屋存在抵押权的基础上就付款方式作出的约定，即买受人的购房款优先用于偿还债务使得系争房屋具备办理涂销抵押的条件。本案中，买受人并不知晓系争房屋存在抵押的情形，故被告抗辩条款适用的前提基础不存在，该条款不应作为合同内容，故本院不予采纳被告的抗辩意见。系争房屋上设立的担保物权对原告构成权利瑕疵，原告有关系争房屋买卖合同的债权请求权处于一种极不稳定的状态，其暂缓支付房款符合行使不安抗辩权的情形。被告作为出卖方对标的物负有权利瑕疵担保责任，在原告给予被告相应的宽限期涂销抵押权的情况下，被告拒绝涂销并提出解约，显属违约，现原告要求解除合同，符合法律规定，本院确认2020年8月30日即被告收悉《律师函》的时间作为合同解除日，并驳回被告的反诉请求。合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状，并有权要求赔偿损失，故被告应当向原告返还30万元购房款。原告同时向被告依据定金条款主张5万元定金赔偿和30万元利息损失，因定金功能即在于填补守约方损失，而原告未能进一步举证证明定金赔偿尚不足以弥补其损失内容，经本院释明，原告表示若法院仅支持上述其中一项违约责任的，则选择定金赔偿，故本院予以支持原告主张5万元定金赔偿的诉讼请求。原告根据合同第三条，以被告未于2020年6月30日前签订上海市网上房地产备案版本的买卖合同为由主张迟延履行违约金。结合合同上下文，双方互相配合签订备案版买卖合同的前提系原告自身已经履行了65万元的购房款支付义务，根据本案的实际履行情况，原告在知晓系争房屋存在抵押权情况后已经通过2020年7月15日送达的《律师函》表示愿意继续履行合同，同意被告在涂销抵押权的情况下于2020年7月22日前签订备案版买卖合同，之后，因被告未涂销抵押权，原告作为抗辩亦未支付第二期购房款，故其主张被告的迟延履行违约金条件尚不充分，本院不予支持原告的该项诉讼请求。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第(五)项、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十条第(一)项、第一百一十五条、第一百五十条、第一百五十二条，2012年《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)屠霄、郑红梅与被告(反诉原告)陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮签订的关于上海市黄浦区西藏南路XXX弄XXX号XXX-XXX室房屋的《房屋买卖合同》(编号NO.TXXXXXXX)于2020年8月30日解除；二、被告(反诉原告)陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮应于本判决生效之日起十日内共同向原告(反诉被告)屠霄、郑红梅返还购房款30万元；三、被告(反诉原告)陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮应于本判决生效之日起十日内共同向原告(反诉被告)屠霄、郑红梅支付定金赔偿5万元；四、驳回原告(反诉被告)屠霄、郑红梅的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6,550元(原告已预交)，由被告陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮共同负担；反诉案件受理费2,271元(反诉原告已预交)，由反诉原告陈美玲、殷玉鑫、殷丹妮共同负担。如不服本判决，原告可在判决书送达之日起十五日内、被告可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 魏乐陶法官助理 陈星然书 记 员 陈星然附：相关法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。第一百五十条出卖人就交付的标的物，负有保证第三人不得向买受人主张任何权利的义务，但法律另有规定的除外。第一百五十二条买受人有确切证据证明第三人可能就标的物主张权利的，可以中止支付相应的价款，但出卖人提供适当担保的除外。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条买卖合同约定的定金不足以弥补一方违约造成的损失，对方请求赔偿超过定金部分的损失的，人民法院可以并处，但定金和损失赔偿的数额总和不应高于因违约造成的损失。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。