宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2021）宁0105民初1845号原告：宁夏乙天餐饮市场管理有限公司。法定代表人：金某。委托诉讼代理人：李某。被告：陈某。原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司与被告陈某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月23日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告宁夏乙天餐饮市场管理有限公司的委托诉讼代理人李某到庭参加了诉讼，被告陈某经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。宁夏乙天餐饮市场管理有限公司（以下简称乙天餐饮公司）的诉讼请求：1.请求依法判令陈某支付2019年度（2018.12.29-2019.12.28）商铺租金53000元,2018年度（2017.12.29-2018.12.28）商铺物业费5604元、2019年度（2018.12.29-2019.12.28）商铺物业费7230元；2.请求判令陈某支付逾期缴费违约金19750元，以上共计85584元；3.本案诉讼费由陈某承担。陈某答辩要点：我支付了2018年的租金和5000元押金；在租赁期限内，生意不好，我要求走，乙天餐饮公司说如果走了就是解除，押金也退不了，当时是在办公室面对面谈的；合同约定29日开业，但实际上没有，我的东西都准备好了，造成了亏损，我要他们给我补偿，但是没有谈妥，最后没有给我。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认如下事实：一、各方当事人无争议的事实1、案外人樊某系宁夏银川市××区商铺编号G061商铺的产权所有人，其于2017年12月与陈某签订《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，约定租赁期限为2年，自2017年12月29日起至2019年12月28日止，租赁商铺用途仅限于餐饮，租金总额共计106000元，按年支付，每年交纳租金53000元，双方签订本合同之日，陈某一次性交纳第一年的租金，次年60日前交纳下一年租金，陈某应按上述约定时间及金额将租金交给樊某指定代收人。合同约定，陈某支付装修保证金3000元，待装修完工正式开业之日起30日内，经验收合格后，无息退还。自合同签订之日，陈某向樊某指定代收人支付履约保证金5000元，租赁期满或合同解除后，履约保证金除抵扣应由陈某承担的费用、租金、以及陈某应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数无息返还陈某。该合同约定物业费按照合同面积28.05平方米，以21.48元/平米/月的标准收取，以季为一个缴费期，陈某应在每一个缴费期届满前10日内向樊某指定代收人一次性交清，商铺的硬件物业服务由宁夏宁阳商业服务有限公司负责，负责事项包括公共设施的维护、水路电路的维护、冷暖空调维护、电梯扶梯维护等；商管服务由乙天餐饮公司负责，负责事项包括保安、保洁、商户秩序、质量检查等。同时，该合同约定樊某指定乙天餐饮公司为本合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，陈某对此予以认可并接受。2017年12月29日，案外人樊某与乙天餐饮公司签订《合同权利义务转让协议》，约定樊某将其与陈某于2017年12月29日签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的权利义务全部转让给乙天餐饮公司，同时约定，自本协议生效之日起，樊某将其在《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中的全部权利义务转让给乙天餐饮公司，由乙天餐饮公司取代樊某，乙天餐饮公司接受并承担《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》中规定的应由乙天餐饮公司承担的全部权利义务，本协议自樊某、乙天餐饮公司签字盖章之日生效。该协议落款处，有樊某及乙天餐饮公司的签字盖章。2、上述合同履行过程中，陈某支付履约保证金5000元、装修保证金3000元，后乙天餐饮给陈某返还1374元。3、陈某已支付涉案商铺2018年度租金53000元，一直未支付涉案商铺2018年度物业费7230元、2019年度租金及物业费。二、双方当事人有争议的事实关于租赁期限的问题，乙天餐饮公司主张租赁期自2017年12月29日起计算，陈某认为2017年12月29日没有开业，应当进行补偿，但未提交相应的证据予以证明，本院不予采信。陈某认为其在租赁期间内已搬离涉案商铺。本院认为，陈某搬离涉案商铺未与乙天餐饮公司办理交接手续及提前解除租赁合同的手续，应视为其仍在使用涉案商铺。故本院认定涉案商铺的租赁期限为2017年12月29日至2019年12月28日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。案外人樊某与陈某签订的《文化宫商业广场负一层不夜城商铺租赁合同》，明确约定乙天餐饮公司为合同项下所有费用（包括但不限于租金、装修保证金、履约保证金、违约金等）的代收人及运营管理方，该约定不违反法律规定，陈某对此亦予以认可并接受，故其在该合同的履行过程中，应按照约定，将商铺租金及物业费支付给乙天餐饮公司，同时，根据案外人樊某与乙天餐饮公司签订的《合同权利义务转让协议》，乙天餐饮公司收取陈某商铺租金和物业费的行为亦符合合同约定及法律规定。合同约定的租赁期限是两年，每年租金53000元，陈某应支付2019年度租金53000元；涉案商铺建筑面积为28.05平方米，合同约定物业费按照合同面积，按21.48元/平米/月收取，陈某租赁商铺后一直未支付物业费，应当支付物业费14460元（28.05平方米×21.48元/月/平米×24个月）。陈某支付的保证金5000元按合同约定可以抵扣，乙天餐饮公司未退还的装修保证金1626元按合同约定可以抵扣，陈某未支付租金、物业费总额为60834元（53000元+14460元-5000元-1626元），违约金按照15%计算应为9125元；以上金额合计69959元。陈某经合法传唤，未到庭参加诉讼，亦未向本院提交证据材料，视其对举证、质证等诉讼权利的放弃。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典实行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条规定，判决如下：陈某于本判决生效之日起十日内支付宁夏乙天餐饮市场管理有限公司物业费、租金、违约金合计69959元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费970元（已减半收取），由陈某负担785元，由宁夏乙天餐饮市场管理有限公司负担185元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 金 菁二〇二一年四月十六日法官助理 段和珍书记员 刘 洋附本案适用相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或是履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用简易程序审理民事案件的若干规定》第三十条原告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，可以按撤诉处理；被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭或者未经法庭许可中途退庭的，人民法院可以根据原告的诉讼请求及双方已经提交给法庭的证据材料缺席判决。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。附件：履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。