贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1861号上诉人：（原审被告）：绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市贵阳国家高新技术产业开发区金阳科技产业园创业大厦566室。法定代表人：王瑞，该公司总经理。委托诉讼代理人：李振兴，贵州贵正(贵安新区)律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周洪阳，男，1991年12月29日出生，汉族，住贵州省贵阳市观山湖区。委托诉讼代理人：潘竤蒽，贵州云初律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈琦琪，贵州云初律师事务所律师。原审被告：余栋，男，1981年7月24日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：周海，贵州辅正（雷山）律师事务所律师。原审第三人：中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行。负责人：陈彦名，该支行行长。委托诉讼代理人：严阵，贵州心典律师事务所律师。上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司（以下简称：绿地公司）因与被上诉人周洪阳、原审被告余栋、原审第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行（以下简称：中行瑞北支行）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市白云区人民法院（2020）黔0113民初4692号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人绿地公司上诉请求：一、撤销原审判决，改判驳回被上诉人周洪阳的诉讼请求或将本案发回重审；二、本案的一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是：一、一审判决认定事实错误，被上诉人周洪阳在双方《商品房买卖合同》约定的解除权条件成就后一年内未依法行使解除权，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。双方《商品房买卖合同》第十一条明确约定“出卖人应于2017年6月30日前向买受人交付该商品房”，同时《商品房买卖合同》第十三条也约定了“出卖人逾期交房超过180天买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人”，也就是说，合同解除的条件成就于2017年6月30日后180天（即2017年12月27日），其合同解除权应当于2018年12月28日前行使，但是其于2019年4月19日才起诉要求解除合同，此时合同解除权已经消灭，且上诉人也不同意解除双方《商品房买卖合同》，故依法不应当解除双方《商品房买卖合同》。并且根据《民法总则》第一百九十九条规定：“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权解除权等权利消灭”。本案中，被上诉人陈述上诉人置业顾问于2017年9月29日向其发出过将交房时间延迟至2017年10月底的短信通知，该通知的真实性无法查实，即使通知属实，也仅能证明被上诉人明知上诉人无法按照约定时间交房，被上诉人更应该在解除权成就之日起一年内行使解除权，一审以上诉人告知被上诉人逾期交房的时间为解除权的起算时间，变相的中断了解除权的权利存续期间，明显属于事实认定错误导致判决结果错误。关于违约责任的问题，首先，《商品房买卖合同》已经约定了违约责任，被上诉人贷款造成的利息损失不应由我方承担。若判决解除合同，法院应当以合同所约定的方式确定双方的责任，被上诉人与银行的借贷明显属于另外的法律关系，上诉人并未参加，其利息也不应当由上诉人承担。其次，付款方式为被上诉人自行选择的结果，其有权选择一次性全额支付或者按揭贷款，若其全额付款，即便解除合同也不会产生利息损失，一审判决上诉人对被上诉人的贷款利息损失承担赔偿责任属于重复判决，明显加重了上诉人的责任。被上诉人周洪阳答辩称：首先，对方提到我方要求解除合同的时间超过除斥期间，在一审期间，我方已经提交证据证明对方于2018年8月10日取得交房条件，于2018年8月14日才登报通知业主前来办理交房事宜。并且对方工作人员通知我方交房时间推迟到2017年10月底，对方以单方通知的方式变更了房屋的交付时间，我方当时也并未提出异议，因此我方的合同解除权的除斥期间应当于2017年11月1日起超过180天起算（即2018年4月30日起算），我方向法院起诉的时间点为2019年4月19日，并没有超过合同解除权的除斥期间。其次，解除权的行使方式不仅仅只有诉讼一种方式，解除权的行使方式包括诉讼与单方通知两种，我方于2018年11月10日就向被上诉人发过要求退房并解除合同的申请书，实则早已经行使了合同解除权。因此无论是哪种情况，我方的合同解除权均未超出1年的除斥期间，因此对方的上诉理由并不成立。关于违约责任的问题，被上诉人称：“《商品房买卖合同》已经明确约定了违约责任，因此被上诉人的贷款利息损失不应当由上诉人承担”，该陈述是在逃避责任，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》第二十四条、二十五条的规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除的，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应当予以支持。因此被上诉人与第三人银行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》应当依法解除，解除的原因是因为上诉人逾期交房，延迟退款导致的，系同一个法律关系，我方向第三人银行所支付的购房贷款本金，利息等，均是购买案涉房屋所产生，现由于被上诉人的原因导致我方不得不选择退房，我方向第三人银行支付的购房贷款本金及利息均属于因上诉人的违约行为造成的实际损失，应当由上诉人承担，并且，因提前解除合同造成的第三人利益受损，因此产生的违约金也应当由上诉人承担。原审被告余栋答辩称：我仅是居间服务公司股东，对一审判决没有异议。原审第三人中行瑞北支行答辩称：对一审判决没有意见，其他与一审答辩意见一致。原审原告周洪阳的诉讼请求为：1．判令解除原告与被告绿地公司2015年7月27日签订的两份《商品房买卖合同》；2．判令解除原告与第三人中行瑞北支行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；3．被告绿地公司退还两套房屋购房首付款268262元及资金占用费（按银行贷款利率，从2019年2月12日计算至款项付清之日止）；4．判令绿地公司支付原告维修基金总款5083元、预告登记费1100元，共计6183元及资金占用费（按银行贷款利率，从2019年2月12日计算至款项付清之日止）；5．判令被告绿地公司向原告支付已按揭的贷款本金99889.68元及贷款利息55253.28元（自2015年10月1日暂计算至2020年8月1日），同时向原告支付自2020年8月1日至判决生效之日止原告已经向第三人归还的贷款本金及利息；6．判令被告绿地公司向原告支付逾期交房违约金4295.88元（以原告全部已付款项429587.96元为基数，按1%计算）；7．判令被告绿地公司向第三人中行瑞北支行偿还原告尚欠第三人的贷款本金、利息及因提前解除合同原告应当向第三人支付的违约金（按贷款合同约定计算）；8．判令原贵州楼市通房地产顾问有限公司（已注销）出资人余栋退还案涉两套房屋的团购费3万元；9．诉讼费由被告承担。原审经审理查明：被告绿地集团与案外人贵州时代纵横传媒有限公司签订《腾讯房产电商服务合同》，约定贵州时代纵横传媒有限公司为被告绿地集团的绿地新都会楼盘提供团购系统及技术支持。2015年1月1日，贵州时代纵横传媒有限公司将绿地新都会的团购活动服务费用收取业务等事项授权委托给楼市通公司收取。2015年6月28日，原告到被告绿地集团购买被告开发的绿地新都会楼盘，并于当日及2015年7月25日与楼市通公司签订两份《团购活动服务合同》，该合同约定，乙方（原告）向甲方（楼市通公司）缴纳15000元的团购活动服务费享受抵3万元，再享受9.5折的购房价格优惠。同时合同约定：乙方通过甲方组织的团购活动，选中意向并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还。团购活动服务费不计入且不抵扣选购房屋的购房款。原告向楼市通公司缴纳了两套房产的团购费共计3万元。2015年7月27日，原告与被告绿地集团签订两份《商品房买卖合同》（合同编号分别为：商12-297、商12-298），合同约定：原告购买被告开发的位于高新区，房屋总价款248468元，首付款128468元，余款120000元采用银行按揭方式支付,同时购买及绿地·新都会第12栋3层39号房，房屋总价款259794元，首付款139794元，余款120000元采用银行按揭方式支付。合同第十一条约定，出卖人应当在2017年6月30日前向买受人交付该商品房，同时约定交付该商品房时应当符合以下条件：1、该商品房已经取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品房住房交付使用备案证书；5、商品房交付备案根据《贵阳市商品房交付使用备案管理实施意见通知》执行。合同第十三条约定：“……出卖人（被告）逾期交房超过180日，买受人（原告）有权要求退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”。2015年7月27日，原告共向被告绿地集团交清了上述两套房屋的购房款首付款268262元、维修基金费5083元、预告登记费1100元，余款24万元通过中国银行股份有限公司以按揭的方式支付给被告绿地集团，截止到2020年10月27日，原告已偿还第三人按揭借款本金103775.98元，偿还利息56616.86元，尚余本金136224.02元未到期。2017年9月29日，被告置业顾问通知原告交房时间推迟到2017年10月底。原告庭审提交2018年11月10日的《退房申请》一份，该申请上有“郭小伦”2018年11月12日签收记载，原告称郭小伦是被告绿地公司的经理，被告予以否认。另查明，被告绿地集团于2018年8月10日取得绿地·新都会（二期）12栋负一层至27层楼的竣工验收备案表，并于2018年8月14日（通知制作时间8月10日）在贵州都市报上刊登交房公告，通知业主于2018年8月13日起集中办理交房。案涉房屋是否存在合同备案登记和抵押权预告登记，经询问，各方均未提供有上述登记的证据。原审认为，被告绿地集团与原告周洪阳对双方签订的两份《商品房买卖合同》均无异议，系双方当事人的真实意思表示，内容合法，应当受法律保护。本案中，原告作为房屋的买受人，按合同约定向被告支付了购房款及相关费用的付款义务。被告作为房屋的出卖人，负有在约定期限内向原告交付房屋的义务。合同约定被告绿地集团应当在2017年6月30日前向原告交付该商品房，而被告在2018年8月10日才具备交付房屋的条件，并于2018年8月14日登报通知业主办理交房事宜，根据合同第十三条逾期交房责任第1（2）项“逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已经付款，并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金……”之规定，被告绿地集团未在合同约定的期限内交付符合条件的房屋，存在违约行为，达到了180天以上，根据合同约定原告有权退房并解除合同。对被告抗辩的原告的解除权已经超过除斥期间，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条之规定，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使，本案中双方合同约定交房时间为2017年6月30日，后被告工作人员通过短信告知交房时间延期至2017年10月底，原告未提出异议，从2017年11月1日起，超过180天（2018年4月30日）被告未交房，原告有权解除合同，解除权的起算时间从2018年4月30日计算，一年之内原告均可行使解除权,原告于2019年4月19日起诉，并未超过解除权的行使期限，原告有权请求解除商品房买卖合同。随着商品房买卖合同的解除，原告与第三人签订的贷款合同目的已无法实现，符合解除的条件，对原告主张的解除贷款合同，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷”之规定，本案第三人在庭审中要求被告绿地公司支付判决生效后尚欠的本息，予以支持。原告主张贷款合同解除后，要求被告绿地公司支付因提前解除贷款合同致使原告应当向第三人支付的违约金，因第三人庭审中并未提出该诉请，该违约金也未实际发生，故对该违约金，不予支持。商品房买卖合同解除后，被告应退还原告首付款268262元、维修基金5083元、登记费1100元。原告通过贷款方式向被告支付购房款的尾款，被告应予以退还，其中截止到2020年10月27日，原告已经偿还的贷款本金103775.98元，应退还给原告；尚欠未到期的本金136224.02元及相应利息，应由被告退还或支付给第三人。截止到2020年10月27日，原告因购房贷款已向第三人支付利息56616.86元，因被告逾期交房导致根本违约，双方的商品房买卖合同解除，该合同解除的过错方是被告，故被告应承担原告因购房而贷款产生已支付的利息损失55253.28元。对原告主张的首付款、维修基金、登记费的资金占用费，因该费用原告实际交付被告，被告的违约行为导致合同解除，被告客观上对原告的资金形成占用，对原告主张的资金占用费，应当予以支持，按照一年期贷款市场报价利率予以支持。对原告主张的逾期交房违约金，因合同已经解除，被告绿地公司无需再向原告履行交房义务，且合同解除后，绿地公司需向原告支付原告已交纳款项的资金占用费，对原告已经交纳的款项，绿地公司不应承担两种违约责任，故对原告主张的逾期交房违约金，不予支持。对于原告主张楼市通公司的投资人退还购房团购费3万元，因《团购活动服务合同》第三条第3项明确约定原告通过被告楼市通公司组织的团购活动，选中意向并与开发商签署《房屋认购书》后，团购活动服务费将不再予以退还。原告与被告绿地集团于2015年7月27日签订了两份《商品房买卖合同》并享受了《团购活动服务合同》载明的团购优惠待遇，被告楼市通公司的义务已履行完毕，故原告的该诉请，不予支持。对于被告绿地集团提出原告所交的维修基金、登记费不是被告收取，不应由其退还的辩解，因该款收据上加盖的是被告绿地集团财务专用章，被告也未提出反驳证据，故该辩解不成立，不予支持。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条及最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、解除原告周洪阳与被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司于2015年7月27日签订的两份《商品房买卖合同》；二、解除原告与第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行签订的《中国银行股份有限公司个人商业用房贷款合同》；三、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司退还原告两套房屋购房首付款268262元及资金占用费（按一年期贷款市场报价利率，从2019年2月12日计算至款项付清之日止）；四、绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司退还原告维修基金总款5083元、预告登记费1100元，共计6183元及资金占用费（按一年期贷款市场报价利率，从2019年2月12日计算至款项付清之日止）；五、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司退还原告已偿还的贷款本金103775.98元及贷款利息56616.86元（截止到2020年10月27日），2020年10月28日之后到本判决生效之日前原告偿还给第三人的本息，继续由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司退还给原告；六、被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司向第三人中国银行股份有限公司贵阳市瑞金北路支行偿还本判决生效后原告所欠第三人贷款中尚未到期的本金及相应利息；七、驳回原告周洪阳的其余诉讼请求。案件受理费9801元，由原告周洪阳负担490元，由被告绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担9311元。二审中，各方均未提交新的证据，本院对一审查明的事实予以确认。本案事实，有当事人陈述及《商品房买卖合同》两份、《团购活动服务合同》两份、团购费收据两张、首付款收据两张、维修基金和预告登记费收据、贷款合同、中国银行还款流水明细清单、中国银行还款计划明细清单、退房申请、贵阳市建筑工程竣工验收备案表、贵州都市报公告，楼市通公司提供的腾讯房产电商服务合同、授权委托书、团购活动服务合同、已还款明细清单等证据在卷佐证。本案争议的焦点为：1.周洪阳起诉要求解除合同是否超过除斥期间。2.解除合同的法律后果如何承担。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定全面履行义务。本案中，绿地公司与周洪阳在《商品房买卖合同》中约定在2017年6月30日交付房屋，但绿地公司在2018年8月14日才在贵州都市报发布收房通知，构成违约。首先，对于周洪阳主张解除合同是否超过除斥期间的问题，根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条“法律规定或当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权解除权等权利消灭”的规定以及绿地公司与周洪阳在《商品房买卖合同》第十三条中“……出卖人逾期交房超过180日，买受人有权要求退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金”的约定，买受人解除权成就之日为出卖人超过合同约定交房时间的180日后即从第181日开始起算，181日后一年内为周洪阳行使解除权的除斥期间，即周洪阳在2018年12月29日前有权按照约定主张解除合同。而周洪阳在2018年11月10日已经向绿地公司发出了退房申请，且经绿地公司售楼部人员签收，即便绿地公司在诉讼中否认签收人“郭小伦”为其工作人员，但不能充分说明理由，该抗辩本院不予采信，绿地公司上诉称周洪阳要求解除合同已经超过除斥期间的理由不能成立，本院不予支持。其次，关于解除合同的法律后果的承担问题，《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。在《商品房买卖合同》中虽然约定了违约责任，但原审判决第三项、第四项仅判决上诉人退还已收房款、维修基金、预告登记费及相应的资金占用费，资金占用费为上诉人占用对方资金应当承担的合理孳息，上诉人并没有承担违约金。对于被上诉人贷款产生的利息损失，与周洪阳的首付款利息损失没有重合，且实际发生。由于上诉人原因导致合同被解除，则周洪阳要求绿地公司承担银行贷款的利息损失符合上述法律规定，原审不存在重复判决的问题。另外，因周洪阳与中行瑞北支行签订的《个人商业用房贷款合同》是周洪阳为了履行与绿地公司的《商品房买卖合同》而签订，现《商品房买卖合同》被依法解除，则依附于《商品房买卖合同》而签订的《个人商业用房贷款合同》已经没有履行必要，虽然两个合同性质不同，但存在因果关系，一并解除符合绿色诉讼原则，节约审判资源。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司的上诉主张不能成立。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9311元，由绿地集团（贵阳高新）房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫