云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2020）云0112民初8190号原告：广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司，营业场所：云南省昆明市西山区前兴路和日新路交叉口润城第二大道1栋16楼1606室。统一社会信用代码：91530112MA6NRAPD9R。法定代表人：郑仲元。委托诉讼代理人：刘倩，北京市东元（深圳）律师事务所律师,特别授权代理。委托诉讼代理人：陆铭,女,1998年4月11日生,壮族，身份证登记住址:广西平果县,特别授权代理。被告：江圣，男，1997年12月25日生，汉族，身份证登记住址：江西省抚州市崇仁县。被告：云南沐灵圣镁健康科技有限公司，住所：云南省昆明市西山区昆明双塔北塔万达广场9栋28层2812号。统一社会信用代码：91530112MA6P4N6Q62。法定代表人：江圣。原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司（简称：芯亿创展昆明分公司）与被告江圣、云南沐灵圣镁健康科技有限公司（简称：沐灵圣镁公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序进行审理。本院是最高人民法院指定的民事诉讼程序繁简分流改革试点法院，按照最高人民法院《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》中“可以由法官一人适用普通程序独任审理”的规定，本案由审判员王静波独任审判，公开开庭进行了审理。原告芯亿创展昆明分公司的委托诉讼代理人刘倩、陆铭到庭参加了诉讼，被告沐灵圣镁公司经本院依法公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告芯亿创展昆明分公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付拖欠原告的租金21760元及自2020年3月19日至还清之日止的利息（以21760元本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息，暂计算至2020年7月1日为248.21元）；2、判决被告支付未按照合同约定期限履行合同给原告造成的直接损失7200元；3、判决被告支付本案律师费3000元及差旅费；4、判决本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、担保费、保全费等由被告承担。事实与理由：原告与被告于2019年11月11日签订《物业租赁合同》，约定原告将位于昆明市西山区的物业租赁给被告（租赁合同中的乙方），租赁期限自2019年11月12日至2020年11月14日，月租金9600元，租金支付方式为按月付费，于当期末月的20日前支付下期租赁费用；违约责任条款中约定乙方（被告）未按时足额缴纳租赁费用或履约保证金则构成合同项下的违约行为，甲方有权立即采取要求乙方支付欠付费用、单方解除租赁合同、没收乙方该租赁物业履约保证金，对该租赁物业锁门、自行处理租赁物业内物品收回该租赁物业、要求乙方赔偿损失及实现债权支出的所有费用等一项或多项措施。因向乙方催讨租赁费用、赔偿损失或行使本合同任何权利而引起的甲方为实现债权而支出的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费、公告费、公证费、诉讼保函费等均由乙方承担。原告出租该物业时向中介云南业城房地产经纪有限公司支付中介费7200元。合同签订后，甲方按照合同约定交付涉案物业给被告使用，但被告并未按照合同约定及时支付租金。截止2020年3月18日被告欠原告租金及其他关联费用共计21760元，被告实际租赁期限过短，原告引进租客需另行支付中介费，故被告应赔偿原告该部分损失。双方合同违约条款约定的律师费、诉讼费、差旅费等亦应由被告承担。为维护原告的合法权益，请求法院判如所请。被告江圣、沐灵圣镁公司经本院公告送达起诉状副本及开庭传票，未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩。原告芯亿创展昆明分公司向本院提交了以下证据材料：一、物业租赁合同，欲证实原被告之间是租赁合同关系，被告承租涉诉物业，原告已按合同约定将涉案物业交付被告使用。二、解除租赁合同通知书，欲证实因被告拖欠租金，原告向被告发出解除合同通知。三、中介费转账凭证、阳光代理协议，租赁成交确认单，欲证实原告为缔约向房屋中介公司支付的费用。四、委托代理合同及发票，欲证实原告为保障自身权利支出的律师费。对于原告芯亿创展昆明分公司提交的以上证据材料，被告江圣、沐灵圣镁公司未到庭质证。被告江圣、沐灵圣镁公司经本院依法公告送达举证通知书，未向本院提交证据材料。通过以上当事人的举证，本院认为，原告提交的证据材料一至证据材料四，本院对真实性予以确认。本院经审理认定本案事实如下：沐灵圣镁公司为一人有限责任公司，江圣为股东和法定代表人。2019年11月11日，芯亿创展昆明分公司作为出租人签订了一份《物业租赁合同》（编号为ＳＴＣ20190026），该合同首部载明的乙方（承租人）为江圣，但在合同尾部乙方处加盖有沐灵圣镁公司的印章，江圣在签约代表人后签字。该合同约定，由乙方承租昆明市西山区屋，面积120㎡，月租赁费用9600元，租赁期限共12个月3天，自2019年11月12日至2020年11月14日，免租期3天，为2019年11月12日至2019年11月14日。履约保证金为19200元，租赁费用付费方式为按两月付费，于当期末月的20日前支付下期租赁费用（如遇节假日则应当提前支付）。乙方应于2019年11月11日支付2019年11月11日起至2020年1月10日止的首期租赁费用19200元，履约保证金19200元，共计38400元。甲方交房时间为2019年11月12日。如因乙方原因导致租赁合同提前解除或终止的，则乙方不享有免租期内免交租金的权利，乙方应在合同解除当日按本合同租赁物业信息表约定的租赁费用标准补足免租期内的租赁费用。甲方收到履约保证金后应向乙方开具收据，该履约保证金不是乙方预付的租金，仅是一份履行本合同约定义务的保证。本合同履行期间，如乙方拖欠任何应付费用（包括但不限于租赁费用、水电费、税费、物业费、车辆管理费、损害赔偿金、违约金、为维权而支出的合理费用等）的，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠的款项。在合同终止或解除后，甲方扣除合同期限内乙方拖欠的全部应付费用（包括但不限于赔偿、应付款等）后，剩余部分在双方结清之后由甲方一次性向乙方无息返还。但若有不足以抵应付费用或赔偿的部分，甲方有权进一步追偿。乙方有下列行为之一的，构成本合同项下的违约行为，甲方有权立即采取要求乙方支付欠付费用、单方解除租赁合同、没收乙方该租赁物业履约保证金、对该租赁物业锁门、自行处理租赁物业内物品收回该租赁物业，要求乙方赔偿损失及甲方为实现债权支出的所有费用等一项或多项措施：……依合同约定，乙方未按时足额缴纳租赁费用或履约保证金的……因向乙方催讨租赁费用、赔偿损失或行使本合同任何权利而引起的甲方为实现债权支出的所有费用包括但不限于律师费、诉讼费、保全费、执行费、公告费、公证费、诉讼保函费等均由乙方承担。此外，双方还对各自的其他权利义务进行了约定。2019年12月13日，芯亿创展昆明分公司向云南业城房地产经纪有限公司转账支付中介服务费7200元。2020年8月31日，云南业城房地产经纪有限公司出具《租赁成交确认单》，对租赁成交进行了说明，并载明中介费为7200元。2020年6月9日，芯亿创展昆明分公司制作了一份《解除租赁合同通知书》，该通知载明：江圣：2019年11月11日，你方与我司签订了编号为ＳＴＣ20190026的《物业租赁合同》（下称“合同”），由你方承租我司位于昆明市西山区的物业。因你方违反合同相关约定，未按时足额支付2020年1月11日至2020年3月10日的租赁费用￥19200元，经我司多次催告后仍未支付，已经构成严重的违约。现我司正式通知贵司如下：一、从2020年3月19日起解除与你方签订的《物业租赁合同》。二、请你方在2020年6月9日前结清尚欠我司租赁费用￥21760.00元，逾期结清将计算逾期费用直至付清为止。三、根据合同约定，你方已缴纳的履约保证金我司不予退还。四、我司将依据合同约定，进一步追究你方根本违约造成我司的一切损失，包括但不限于免租期租赁费用、装修费用、佣金费用、律师费、诉讼费、担保费用等。2020年7月10日，本院立案受理了芯亿创展昆明分公司诉江圣租赁合同纠纷案，后本院通知沐灵圣镁公司作为本案被告。芯亿创展昆明分公司请求判令支付拖欠的租金21760元及自2020年3月19日至付清之日止的利息（以21760元本金为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息、请求判令支付未按照合同约定期限履行合同给原告造成的直接损失7200元、请求判令支付律师费3000元及差旅费；并请求判决本案诉讼费用，包括但不限于案件受理费、担保费、保全费等由江圣、沐灵圣镁公司承担。在送达过程中，由于未能找到江圣、沐灵圣镁公司进行直接送达或邮寄送达，故我院通过公告方式向江圣、沐灵圣镁公司送达了应诉材料及开庭传票。庭审时，江圣、沐灵圣镁公司无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。庭审中，芯亿创展昆明分公司陈述：合同签订前后，承租人共计交纳费用38400元，其中19200元是履约保证金，剩余的19200元为两个月的租金，于2020年3月份发现承租人已搬走。《解除租赁合同通知书》打出来后直接送达对方。但对于其所主张的送达《解除租赁合同通知书》的事实，芯亿创展昆明分公司在庭审中未向本院提交证据证实。此外，庭审中，芯亿创展昆明分公司向本院提交了委托代理合同及律师费发票一张，发票载明律师费为3000元。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案原告起诉所主张的事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故本院按照当时的法律、司法解释的规定进行审查处理。本案中，经审理已查明，原告作为甲方与作为乙方的承租人签订了《物业租赁合同》，从合同签章情况看，合同首部打印的乙方为被告江圣，但合同尾部系由被告沐灵圣镁公司在乙方处盖章，被告江圣系在签约代表人处签字，故本院认定该份合同系由原告与被告沐灵圣镁公司签订，因此，作为承租人的被告沐灵圣镁公司应当按照合同约定履行合同义务。从合同内容看，双方约定租期为2019年11月12日至2020年11月14日（正常履行的情况下有三天的免租期），乙方首期支付的费用共计38400元，其中的19200元为履约保证金，剩余19200元为两个月的租金，并约定租金按两月付费，于当期末月的20日前支付下期租赁费用。因此，本院认为，被告沐灵圣镁公司应当按照约定履行以上款项的交付义务，并应当按照约定每两月交纳一次租金。从庭审查明的情况看，原告认可租金共计交纳的总额为38400元，表明被告沐灵圣镁公司已履行了保证金的交纳义务和头两个月的租金交付义务。但庭审中，无证据表明被告沐灵圣镁公司在头两个月的租期之后向原告交纳过后续租金，故按照合同约定，被告沐灵圣镁公司已构成违约。双方所签订的《物业租赁合同》中约定，乙方有下列行为之一的，构成本合同项下的违约行为，甲方有权立即采取要求乙方支付欠付费用、单方解除租赁合同、没收乙方该租赁物业履约保证金、对该租赁物业锁门、自行处理租赁物业内物品收回该租赁物业，要求乙方赔偿损失及甲方为实现债权支出的所有费用等一项或多项措施：……依合同约定，乙方未按时足额缴纳租赁费用或履约保证金的……。本院认为，以上约定中，“没收乙方该租赁物业履约保证金”的约定与合同中明确约定的保证金的用途不符；“对该租赁物业锁门、自行处理租赁物业内物品”的约定则不符合法律的规定，故本院均不予确认。但该条款中约定的甲方享有的单方解除权符合意思自治原则，并不违反法律的规定，本院予以确认。因此，在被告沐灵圣镁公司未能按约定交纳租金的情况下，原告享有合同单方解除权。庭审中，原告向本院提交了《解除租赁合同通知书》，但未提交证据证实该解除通知的送达情况。本院认为，从原告的诉讼请求看，原告已不再要求继续履行合同，而庭审中，原告陈述于2020年3月发现承租人已经搬走的事实本院予以确认。从该事实看，被告沐灵圣镁公司也以自己的行为表明不再继续履行合同。因此，结合以上事实，在原告未举证证实其行使单方解除权的通知情况时，本院结合原告陈述，将合同解除时间确定为2020年3月31日。从《物业租赁合同》的内容看，合同中约定“如因乙方原因导致租赁合同提前解除或终止的，则乙方不享有免租期内免交租金的权利，乙方应在合同解除当日按本合同租赁物业信息表约定的租赁费用标准补足免租期内的租赁费用”，由于本案系因被告沐灵圣镁公司未交纳租金而解除，故被告沐灵圣镁公司不再享有免租期，应当向原告支付自2019年11月12日起至2020年3月31日期间的租金共计44800元（9600元÷30天×140天）。庭审中已查明，被告沐灵圣镁公司交纳过保证金19200元及头两个月的租金19200元，故以上应支付租金扣减已支付的头两月的租金后，被告沐灵圣镁公司还欠租金25600元（44800元-19200元）。关于本案的保证金应当如何处理的问题，本院认为，虽然《物业租赁合同》中约定承租人存在欠付租金等情形时，出租人可以没收履约保证金，但本院认为，以上约定与双方明确约定的保证金的用途不符。该合同中，双方已明确约定，“本合同履行期间，如乙方拖欠任何应付费用（包括但不限于租赁费用、水电费、税费、物业费、车辆管理费、损害赔偿金、违约金、为维权而支出的合理费用等）的，甲方有权从保证金中扣除乙方所欠的款项”，因此，按照以上约定，保证金应当用于冲抵本案的相关欠付费用。因此，对于以上欠付的租金25600元，应当用所交纳的保证金抵扣，即扣除后，被告沐灵圣镁公司还应当支付原告租金6400元。同时，本院认为，被告除应支付以上欠付租金6400元之外，还应当参照法定利率标准计算向原告支付自2020年4月1日起至付清款项之日止的利息。其中，2020年4月1日至2020年8月19日期间的逾期支付租金利息按年利率6%的标准计算，2020年8月20日起至付清款项之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场利率（LPR）计算。对于原告主张的损失，本院认为，从庭审查明的事实看，原告与被告订立合同系通过中介云南业城房地产经纪有限公司介绍，原告向该中介公司支付过中介费7200元，该费用已实际支出。故对于原告主张的损失，本院结合租赁合同期限及履行情况，酌情予以支持4800元。对于原告主张的律师费3000元，因合同中已约定由违约方承担，故本院予以支持。对于原告主张的差旅费、担保费、保全费，因原告未提交证据证实，故本院不予支持。对于被告江圣在本案中的责任承担问题，本院认为，《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案经审理已查明，被告沐灵圣镁公司为一人有限责任公司，被告江圣为公司的唯一股东和登记的法定代表人，因此，在被告江圣未到庭举证证实沐灵圣镁公司的财产独立于其个人财产时，其应当对本案被告沐灵圣镁公司负担的本案债务承担连带清偿责任。两被告经本院公告送达传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理并判决，符合法律的规定。综上，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、《中华人民共和国公司法》第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、由被告云南沐灵圣镁健康科技有限公司、被告江圣承担连带责任，于本判决生效之日起十五日内支付原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司租金6400元，并以6400元为计息基数，向原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司支付自2020年4月1日起至付清款项之日止的逾期支付租金所产生的利息（其中，2020年4月1日至2020年8月19日期间的逾期支付租金利息按年利率6%的标准计算；2020年8月20日起至付清款项之日止的利息按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、由被告云南沐灵圣镁健康科技有限公司、被告江圣承担连带责任，于本判决生效之日起十五日内支付原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司损失4800元；三、由被告云南沐灵圣镁健康科技有限公司、被告江圣承担连带责任，于本判决生效之日起十五日内支付原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司律师费损失3000元；四、驳回原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费606元（已由原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司预交），由原告广西芯亿创展投资有限公司昆明分公司负担56元，由被告云南沐灵圣镁健康科技有限公司、被告江圣负担550元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  王静波二〇二一年四月二十二日书记员  王波婼