福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1829号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：林灵香，福建名仕律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：郑天朗，男，1973年1月25日出生，汉族，住福州市仓山区。委托诉讼代理人：刘付清，北京（中银）福州律师事务所执业律师。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称国有房产公司）因与被上诉人郑天朗房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初2760号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。国有房产中心上诉请求：撤销一审判决，改判：1.确认国有房产公司与郑天朗签订的《房屋租赁合同》已于2019年4月2日解除;2.判令郑天朗按评估的市场月租金7473.88元(109.91×68)标准向国有房产公司支付自2019年4月2日起至2020年7月31日止的房屋占用费损失119332.28元;3.判令郑天朗缴纳的租赁押金1650元归国有房产公司所有,不予退还;4.判令郑天朗赔偿国有房产公司因本案而产生的律师费损失12869元,或裁定发回重审。事实和理由：一、一审法院既不认可国有房产公司市场租金评估报告,又不对案涉房屋的市场租金组织司法评估,而适用原合同租金标准认定房屋占有使用费损失,事实认定错误、程序违法。1.原合同租金与目前市场租金差距巨大,不应作为原合同通知解除后占有使用费损失认定依据。诉争合同签订于2010年，约定的租金标准为5.25元/㎡,如今案涉房屋租金已大幅上涨，经评估市场租金已达68元/㎡。一审判决经审查认定《房屋租赁合同》已于2019年4月2日通知依法解除，却仍然按照原合同的租金标准计算合同解除之后的占有使用费，有失公允。2.国有房产公司在庭前已就案涉房屋市场租金标准问题提出重新鉴定申请,在庭审中再次强调对案涉房屋市场租金标准进行司法鉴定,但一审法院既不认可,对国有房产公司所提的鉴定申请也置之不理。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十条规定，在国有房产公司已提出申请鉴定的情况下,一审法院未对案涉房屋市场租金进行评估,已涉嫌程序违法。3.一审法院未认定国有房产公司提交的案涉房屋市场租金评估报告效力的理由不成立。在郑天朗没有证据和理由反驳并申请鉴定的情况下,一审法院却以国有房产公司提交的评估报告系自行委托评估等不合法的理由判决不支持诉请,与《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十一条规定相悖。4.福州市中级人民法院审理的福州市基督教三自爱国运动委员会与王征宽房屋租赁合同申请再审纠纷一案[(2015)榕民再终字第87号]认定“鉴于本案讼争租赁物在当时相同地段的市场租金明显大幅提高的情况下,若仍然按原租金标准即每月租金计算占用费,必然使占用人被上诉人因侵权行为反而获得不当利益，明显不符合公平合理原则。”与本案基本案情相似,争议焦点均为租赁房屋占有使用费损失计算标准问题,本案应参照该案租赁房屋占用费事实认定标准给予纠正。二、一审法院对郑天朗的违约事实认定错误,进而导致没收租赁押金适用法律错误。1.一审法院未查清郑天朗逾期支付租金的事实,并不以国有房产公司是否提异议而改变。2.国有房产公司诉请没收郑天朗租赁押金有合同依据。根据《房屋租赁合同》第十一条第2款约定,郑天朗逾期缴纳租金，国有房产公司有权不退还租赁押金。一审法院未查清认定郑天朗逾期支付租金的事实,导致适用法律错误。三、最高人民法院作出的四川汉能光伏有限公司与成都西航港工业发展投资有限公司企业借贷纠纷一案民事判决[(2018)最高法民终1214号]已依法认定“根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条关于‘当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失’的规定,因四川汉能光伏有限公司存在违约,成都西航港工业发展投资有限公司为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用,属于违约方违约给守约方造成的损失。”案涉《房屋租赁合同》第十条第5款同样约定“甲乙双方违反本合同约定造成对方损失的,应赔偿对方损失。”一审法院仍适用无合同特别约定和律师费非本案必要损失为由驳回国有房产中心诉请,明显与最高人民法院判决认定依据不一致。郑天朗辩称，一、国有房产公司请求郑天朗按每月按7473.88元的标准支付房屋占有使用费于法无据，国有房产中心自行委托评估的租金单价和面积既不合理也不合法，缺乏客观性和真实性，并不能直接等同于其所遭受的实际损失，同时国有房产中心所主张的房屋占有使用费租金单价多达68元/m2•月，明显超出郑天朗订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，该评估报告不能采纳；二、原《房屋租赁合同》约定，租赁期满，郑天朗无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还郑天朗。国有房产公司要求不予退还郑天朗1650元押金的主张于法无据；三、原《房屋租赁合同》中并未约定律师费为赔偿内容，郑天朗也未违反合同约定，国有房产中心律师费损失不是郑天朗造成的，国有房产中心主张赔偿律师费无合同依据。国有房产中心向一审法院起诉请求：1.确认国有房产公司与郑天朗签订的《房屋买卖合同》已于2019年4月1日解除；2.郑天朗立即无条件将福州市仓山区××路××号××层××单元（现住址为：福州市仓山区××巷××号）腾空，恢复房屋原状，并返还给国有房产中心；3.郑天朗按评估的市场租金标准向国有房产中心支付房屋占用费［按每月7473.88元（109.91×68），自2019年4月2日起计至郑天朗实际腾空退还房屋之日止，暂计至2020年2月1日为74738.8元］;4.判令郑天朗缴纳的租赁押金1650元归国有房产公司所有，不予退还；5.郑天朗赔偿国有房产公司因本案而产生的律师费损失12869元；6.本案的诉讼费用全部由郑天朗承担。一审法院认定事实：2010年7月19日，国有房产公司（甲方、出租方）与郑天朗（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》（编号：2010-02），主要约定甲方拥有位于福州市仓山区××路××号××层××单元的房产产权；甲方将上述房产出租给乙方，建筑面积109.91㎡；租赁期限24月，自2010年6月1日起至2012年5月31日止，租赁期限届满，乙方如需要继续租赁，应提前一个月通知甲方，在同等条件下，乙方享有优先权，租金由双方协商确定并重新签订租赁合同；2010年6月1日至2011年5月31日住宅租金为每月每平方5.25元（不包括物业管理费及其他费用），合计每月租金577元；从第二年起的租金在上一年基础上递增5%，即第二年的月租金为每月每平方5.5元，以此类推；乙方应于每个月5日前向甲方一次性交付本月租金；乙方于签订合同时向甲方交付租赁押金1650元，租赁期满，乙方无违约的情形，甲方完整收回房屋后，将租赁押金无息退还乙方；乙方违法使用租赁物的，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收的租赁押金不予退还，由此产生的一切责任由乙方自行承担；造成甲方损失的，乙方应承担赔偿责任等。合同签订后，国有房产公司依约将讼争房屋交付给郑天朗使用，郑天朗依约向国有房产公司交纳租金。租期届满后，郑天朗继续使用租赁房屋，并向国有房产公司支付租金。国有房产公司于2019年4月1日向讼争租赁房产邮寄《通知》，所留的郑天朗手机号码与讼争租赁合同上预留的郑天朗手机号码一致，告知郑天朗租赁合同关系终止，要求郑天朗返还租赁房屋，2019年4月2日由门店签收。诉讼过程中，郑天朗于2020年7月31日向国有房产公司申请退房，国有房产公司确认房产已收回。另查明，郑天朗按照原合同约定的租金标准支付占用费至2020年7月。一审法院认为，国有房产公司、郑天朗签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。根据《房屋租赁合同》约定，双方的租赁期限于2012年5月31日届满。但郑天朗仍继续使用租赁店面，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。2019年4月1日，郑天朗尚在使用讼争房产，且国有房产公司邮寄《通知》时所留的郑天朗手机号码与讼争租赁合同上预留的郑天朗手机号码一致，为有效送达，讼争合同已于2019年4月2日解除。国有房产公司、郑天朗之间的租赁关系于2019年4月2日解除，现国有房产公司要求确认讼争合同于2019年4月1日解除，一审法院不予支持。鉴于郑天朗已将讼争房屋腾空并返还给国有房产公司，国有房产公司要求郑天朗腾空讼争房产的诉讼请求，一审法院不再处理。国有房产公司主张按其自行委托评估的租金单价及案涉店面的建筑面积，计算自2019年4月2日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出郑天朗订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，国有房产公司也未对郑天朗按原租赁合同的租金标准支付占用费提出过异议，故一审法院对于该计算标准不予采纳，应按原租赁合同约定的金额计算占用费。鉴于郑天朗已按原租赁合同的租金标准支付占用费至2020年7月，故国有房产公司要求郑天朗支付占用费，一审法院不予支持。合同约定，租赁期满，郑天朗无违约的情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还郑天朗，本案中，国有房产公司所提供的证据无法证明郑天朗有违约情形，故国有房产公司要求郑天朗交纳的租赁押金归国有房产公司所有，一审法院不予支持。租赁合同并未对律师费作出约定，国有房产公司所提供的证据亦无法证明郑天朗有违约情形，故国有房产公司要求郑天朗承担其因本案诉讼所产生的律师费没有依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：驳回福州市国有房产经营有限公司的诉讼请求。案件受理费2031元，由福州市国有房产经营有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，在原《房屋租赁合同》期满后，郑天朗继续租用案涉房屋，双方之间形成不定期租赁关系，国有房产公司于2019年4月1日向案涉房屋地址邮寄《通知》，后于4月2日被该门店签收，一审法院据此认定双方不定期租赁关系于2019年4月2日解除正确。合同解除后，郑天朗至2020年7月31日腾退案涉房屋，期间，郑天朗一直按原合同约定的租金标准向国有房产公司支付相应的占有使用费，而国有房产公司在本案纠纷开始前从未向郑天朗提出过异议，现国有房产公司认为应当按照其自行委托评估的租金价格计算2019年4月2日之后的房屋占有使用费，超出双方订立合同时郑天朗可预见的范围，没有依据。关于押金。原《房屋租赁合同》虽约定“郑天朗应于每个月5日前向国有房产公司一次性交付本月租金”，但根据郑天朗提交的福建海峡银行解款单及福建省政府非税收入票据可知，郑天朗是以一次性交付几个月房租的方式交付租金，而国有房产公司从未对此提出过异议。现国有房产公司以郑天朗未按时交付租金系违约为由主张不予退还押金，本院不予支持。关于律师费。双方原《房屋租赁合同》并未对律师费承担作出明确约定，一审法院不予支持国有房产公司的律师费诉请，亦无不当。综上所述，福州市国有房产经营有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2031元，由福州市国有房产经营有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 余秋萍审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年四月二十三日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷