北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初4271号原告：王燕平，男，1958年4月18日出生，汉族，北京自来水集团公司丰台分公司退休职员，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王寅嵩（原告之子），男，1986年11月11日出生，汉族，北京中环谱天环境监测中心员工，住北京市海淀区。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路8号开发区办公楼501室-1466。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：李玲，女，该公司员工。原告王燕平与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王燕平及其委托诉讼代理人王寅嵩，被告自如公司委托诉讼代理人李玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王燕平提出诉讼请求：1.判令被告继续履行资产管理服务合同；2.判令被告按照打款计划向原告补齐2020年9月4日至2021年2月28日租金、服务质量保证金共36398.9元；3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原告为北京市丰台区丰管路1号院6号楼4层5单元409房屋的所有权人。2018年9月9日原告与被告签订编号为BJGYWLD189319783的《资产管理服务合同》，第1条约定：“原告将房屋授权乙方进行管理，合同期限为2018年9月10日起至2024年2月16日止，预计租金为7000（元/月）。”合同生效后，原告依约向被告按时交付了标的资产，双方签署了《交割单》。2020年9月3日之前的付款账期内，被告一直正常按时支付租金。2020年9月1日以来，被告违背契约精神和诚信原则，持续以各种方式无理要求原告同意降租或解约，但从未得到原告同意。被告应于2020年10月3日支付2020年9月的房租，但该月及以后的房租至今均未支付。事实上，被告并不具备合同第6.2条约定的单方解约条件，也不具备《合同法》第九十四条规定的法定解除事由；原告也从未同意解除合同，不符合合同第6.1条的协商解约的约定。在合同并未合法解除，仍然有效的前提下，依据《合同法》第一百零七条之规定，原告为维护自身合法权益，依法提起诉讼，要求对方继续履行合同，并支付拖欠的相应租金及逾期利息。被告自如公司辩称：一、双方于2018年9月10日签署《资产管理服务合同》，涉案房屋为93平米两居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋三个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋三个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为7000元，每个管理周期递增3%。2019年10月隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋三个卧室对外出租的客观条件丧失，两间卧室我方收到的房租为5450元，远小于我方给原告支付的房租预期收益，每月亏损额为1500余元，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与原告进行协商，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金。如法院认定我方违约，请法院在考虑隔断拆除及疫情原因予以酌减。二、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，一则自2019年10月隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期长达一年之久，而我方每月亏损；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：王燕平系位于北京市丰台区丰管路1号院6号楼4层5单元409房屋（以下简称409房屋）的登记所有权人。2018年9月9日，甲方王燕平与乙方自如公司签订《资产管理服务合同》，约定：甲方授权乙方对409房屋进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务。1.3管理期间，自2018年9月10日起至2024年2月16日止。1.4管理周期，每个履约年度加上该年度甲方承受的空置期。2.1预期收益，依据市场行情预期合理收益为7000元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%。2.2空置期，首个管理周期60天，次个管理周期起每个管理周期25天。2.6服务质量保证金，乙方按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算如仍有剩余的，甲方应当在当期付款期限内将余额返还乙方。2.7结算方式，双方认可自2018年11月9日开始计收收益，每个履约年度内每月为一次计算周期。附件一：标的资产信息及所有权证明标注房屋信息为3室1起居室。房屋交付后，自如公司对409房屋进行装修，最初以三个卧室对外出租，其中一间房屋为隔断间，月租金为2860元。2019年10月隔断间被拆除，自如公司将剩余两间继续出租，因租金整体降低，双方协商减租解约未果。自如公司于2018年9月20日支付王燕平服务保证金7000元，于2019年11月8日支付服务保证金7210元，按照合同约定的标准按月向王燕平支付租金至2020年9月3日。2020年9月29日，自如公司向王燕平邮寄《解约通知函》，以“房屋内一间居室被拆除，导致双方服务合同中约定的3居室出租条件客观丧失，且经我公司前期同您沟通，双方无法就房源出租价格调整事宜达成一致”决定于2020年10月25日解除《资产管理服务合同》。王燕平于2020年10月22日收到自如公司短信发送的上述《解约通知函》，并于2020年10月29日收到自如公司支付的5565.64元。庭审中，自如公司表示王燕平可登录自如APP查询到《解约结算协议》及房屋门锁密码，因其未点击获取，故自如公司于2020年12月29日再次向王燕平预留手机号码发送涉案房屋的电子密码。王燕平认可收到电子密码，后于2021年1月8日通过电子密码进入409房屋。自如公司称2020年9月4日至2020年10月25日房租预期收益12497.33元、水费65元、燃气费260.17元，扣减剩余电费46.86元、已支付的服务质量保证金7210元，剩余5565.64元；王燕平称不清楚5565.64元的构成，坚持要求自如公司继续履行《资产管理服务合同》。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，王燕平与自如公司签订的《资产管理服务合同》系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照约定履行各自义务。自如公司单方向王燕平发送《解约通知函》并要求解除双方合同的行为，不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合合同法定解除的情形，自如公司单方解除合同的行为已经构成违约，该行为亦不发生解除合同的法律效力。自如公司在合同期限内清空租户并通知王燕平解除合同，要求王燕平收回房屋的行为，属于以自己的行为表明不再履行合同，王燕平有权据此解除合同。但经法院释明，王燕平坚持要求自如公司继续履行合同。考虑到双方所签合同为长期性合同，履行过程中需要双方相互配合，自如公司现表示不愿继续履行合同，租赁合同项下债务标的不适于强制履行，故本院对于王燕平要求继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。就王燕平主张的租金，因自如公司擅自搬离涉案房屋，未给予王燕平合理的准备时间，鉴于王燕平2020年10月22日收到《解约通知函》，故本院确定自如公司应支付王燕平2020年9月4日至2020年11月22日的房租共计18986.33元。之后双方就合同履行发生争议，王燕平要求自如公司支付欠付的房屋收益系建立在该合同仍继续履行的基础上，现本院不予支持王燕平要求继续履行合同的诉讼请求，故其要求自如公司支付后续房屋收益的诉讼请求，本院暂不予支持。双方可在合同依法解除后，就房屋收益等费用一并进行结算。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京自如生活企业管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付王燕平2020年9月4日至2020年11月22日的房租共计18986.33元；二、驳回王燕平的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费355元，由王燕平负担170元（已交纳），由北京自如生活企业管理有限公司负担185元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 王姣姣二〇二一年四月二十三日法官助理 郑磊茜书 记 员 袁婷婷