上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初337号原告(反诉被告)：上海小田装饰用品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：奥野泰，董事长。委托诉讼代理人：张殿士，北京大成(上海)律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海永明机械制造有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：吴瑛珺，总经理。委托诉讼代理人：李虹颖，上海昱成律师事务所律师。原告上海小田装饰用品有限公司(以下简称“小田公司”)与被告上海永明机械制造有限公司(以下简称“永明公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日受理后，依法适用简易程序进行审理，答辩期内，被告永明公司提出了反诉，本院受理后与本诉合并审理。2021年1月26日、2021年4月6日，本院两次公开开庭进行了审理，原告小田公司的委托诉讼代理人张殿士、被告永明公司的委托诉讼代理人李虹颖到庭参加了两次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求确认《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除；2.请求判令被告向原告返还租赁保证金人民币833,000元；3.请求判令被告向原告支付自2020年9月3日起至实际支付之日为止的占用保证金的利息损失(按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计付,暂计至2020年11月11日金额为6,062.64元人民币)。事实与理由：2020年7月2日,经中介公司介绍原被告就座落于上海市松江区车墩镇回业路XXX号的工业厂房(“租赁物”)的租赁事宜签订了涉案《厂房租赁合同》,约定租赁期限自2020年9月1日起至2030年8月31日止,年租金5,000,000元,租赁保证金833,000元,同时还约定《厂房租赁合同》自甲方(被告)收到乙方(原告)保证金和首笔季度租金起生效。合同签订当日,原告通过银行转账向被告支付保证金人民币833,000元,首笔季度租金未支付。《厂房租赁合同》签订后,原告立即向松江区市场监督管理局申请办理营业执照注册地址变更登记手续,松江区市场监督管理局告知原告需提供《工业厂房意见书》方能办理变更登记。为此,原告于2020年7月15日上午9点至松江区车墩镇工业公司就《工业厂房意见书》的出具问题进行商谈。车墩镇工业公司的徐总经理、沈渊书记和朱玲玲副总经理当面告知原告：“新工厂的入驻企业需满足连续3年年纳税总额超过5,000,000元(500元/m),且注册资本金需增资10,000,000一20,000,000美元等条件,因原告不符合该等条件,因此无法出具《工业厂房意见书》”。此后,原告与车墩镇工业公司经过近一个月的反复沟通与努力,均未果。故,最终无法办理营业执照变更登记手续,原告不能正常迁入并使用租赁物,致使合同目的不能实现。此后,本着诚实信用的原则,2020年8月12日,原告委派总务科长赵启华专程拜访被告说明上述情况,并告知《厂房租赁合同》无法继续履行。另于2020年8月24日上午,委托北京大成(上海)律师事务所张殿士律师和总务科长赵启华再次拜访被告,商谈解约事宜并要求被告退还保证金,被告拒绝返还。无奈,原告于2020年8月26日向被告发出《解约通知函》,通知其解除《厂房租赁合同》,并要求被告返还保证金833,000元。合同解除后,原告委托北京大成(上海)律师事务所张殿士律师和总务科长赵启华于2020年9月7日再次拜访被告,商谈解约事宜并要求被告退还保证金,未果,直至原告起诉之日,被告仍未归还保证金。故诉至法院。被告辩称：不同意原告的诉讼请求。1.厂房租赁合同属附生效条件的合同，原告恶意阻止条件成就，视为合同已生效，故厂房租赁合同已生效；2.2020年8月26日原被告未就解除达成一致，原告的解除非因法定事由,合同解除的时间应是2020年10月16日，此时被告将涉案房屋出租给他人;3.原告违约在先，且其属于违法解除，应支付违约金或赔偿损失。被告提出反诉请求：判令原告赔偿被告经济损失1,328,767元。事实和理由：原被告双方签订产房租赁合同后，原告拖延支付首期租金。2020年8月26日，原告因自身原因，在未经双方协商一致的情况下，单方发出《解约通知函》，2020年9月7日，原告再次当面向被告提出解除合同。原告单方解除合同构成违约且给被告造成了损失，故应承担相应的责任。如果法院认定厂房租赁合同尚未生效，则原告应负缔约过失责任。原告辩称：不同意被告反诉请求。1.原告在签约过程中不存在过错；2.被告的诉请没有法律依据，2020年7月2日至2020年10月8日之间不产生租金，故被告没有实际损失。本院经审理查明：原告原来承租位于上海市松江区车墩镇香泾路XXX号的房屋用于经营，由于租赁期限将于2020年9月30日到期，故原告另寻其他可供租赁的厂房。上海市松江区车墩镇回业路XXX号房产(以下简称“案涉房产”)登记在被告名下，土地用途为一类工业用地。2020年7月2日，原、被告在中介方的居间下，经协商一致，签订了《厂房租赁合同》一份，约定：被告将案涉房产出租给原告，建筑面积10,186.29平方米；被告于2020年9月1日前向原告交付案涉房产和有关设备设施，免租期为2个月，自2020年9月1日起至2020年10月31日止；租赁期限为10年，自2020年9月1日起至2030年8月31日止；厂房年租金为5,000,000元，该价格被告方含税，被告开具房租增值税专用发票予原告；厂房租金以3个月为周期支付，每一年按四次支付，每次支付1,250,000元；原告应于每个付款周期收到被告开具的房租发票7个工作日内向被告支付租金，逾期支付的，每逾期一日，则原告应每日按季度租金的0.3%支付给被告滞纳金；合同签订之日，原告应向被告支付厂房租赁保证金，保证金为833,000元；租赁关系终止时，原告应付清所有费用时，并按约定条件移交房屋后，被告应将收取的厂房租赁保证金一次性无息归还原告；本合同自签订之日被告收到原告保证金和首笔季度租金起生效。合同还对其它事项作了约定。合同签订当日，原告向被告支付了保证金833,000元，但未支付首笔季度租金，此后被告也未向原告交付租赁物。2020年7月14日，双方签订了一份《合同补充协议》，约定：原合同第一条中所约定的租赁面积为10,186.29平方米，包括两栋生产车间，办公楼，职工食堂，门卫室和配电房；本协议与原合同有冲突时，以本协议为准；本协议自双方签字盖章之日起生效。当日，原、被告在该协议上签字盖章。上述租赁合同签订后，原告持该合同至市场监管部门办理住所变更登记时，被告知需要提供工业厂房意见书，其后原告联系了出具工业厂房意见书的车墩镇工业公司，被告知如果原告要入驻案涉房屋，需要满足连续3年年纳税总额超过5,000,000元的条件。因原告无法保证符合这个条件，故车墩镇工业公司未向原告出具工业厂房意见书。原告多次与被告沟通协商，但双方未能达成一致意见。2020年8月26日，原告向被告发出解约通知函一份，载明：由于原告不符合连续3年年纳税超过5,000,000元及其他条件，无法办理工业厂房意见书，故无法办理营业执照变更登记手续，不得不终止本次租赁；因《厂房租赁合同》属于已成立未生效，故通知解除该合同；请被告将保证金833,000元返还原告。本院又查明：原告于2020年8月21日与上海车墩资产经营有限公司续签了《集体资产房屋租赁合同》一份，约定原告自2020年10月1日至2022年9月30日继续租赁其原已租赁的位于上海市松江区车墩镇香泾路XXX号的房屋。现原告仍在承租使用该房屋。被告则在2020年10月9日与案外人上海星希文化传媒有限公司(以下简称“星希公司”)签订了《房屋租赁合同》一份，约定：被告将案涉房屋出租给星希公司，面积共计10,186.29平方米；租期10年，自2020年10月16日起至2030年10月15日止；免租期为2个月，自2020年10月16日起至2020年12月15日止；房屋年租赁为5,000,000元，该价格含税。合同还对其它事项作了约定。现案涉房屋由星希公司承租使用，双方均按合同约定履行了义务。以上事实，由原告提供的《厂房租赁合同》、收款证明、银行转账回单、聊天记录、解约通知函及送达记录、《集体资产房屋租赁合同》、被告提供的合同补充协议、原告开票资料、发票、聊天记录、《房屋租赁合同》、本院的询问笔录，以及当事人陈述等证据予以证明，本院予以确认。本院认为，《厂房租赁合同》明确约定自被告收到原告保证金和首笔季度租金起生效，属附生效条件的合同，原告在合同签订后并未支付首笔季度租金，故《厂房租赁合同》已成立未生效。被告认为原告恶意阻止条件成就，应当视为条件已成就，故合同已经生效。但从案情来看，上述合同设定生效条件，对双方当事人均有约束力，并非仅有利于原告而有害于被告；另一方面因《厂房租赁合同》所设定的生效条件是否成就取决于原告而非其他客观事实是否发生，故原告可自由决定是否使合同生效，本案中原告在合同签订后较短时间内即提出可能无法履行该合同，随后进一步通知被告解除合同，其间并未出现生效条件必然要成就而原告采取其他不正当的措施阻止条件成就的情形。故被告的主张不能成立。关于已成立未生效的合同是否要予以解除的问题。虽然已经成立的合同对各方当事人均具有约束力，但对于已成立未生效的合同，在生效条件确定不能成就的情况下，任何一方当事人均有权利予以解除，这样可以消除合同的不稳定状态，尽快使当事人对其财产权益的预期确定下来，况且本案中原告已另行租赁房屋，被告已将案涉房屋出租于他人，双方当事人均不再要求使《厂房租赁合同》生效，故原告有权解除《厂房租赁合同》。《厂房租赁合同》解除后，按照合同的约定被告应当返还原告交付的保证金833,000元。原告虽然享有解除合同的权利，但如果因此给信赖合同将会生效的对方当事人造成损害的，应当就其违背诚实信用原则的行为承担缔约过失责任。本案中，第一，原告在缔约过程中违反先合同义务，有违诚信原则。原被告双方所签订《厂房租赁合同》虽然尚未生效，但签订合同时双方未就首笔季度租金的交纳问题进行过专门的沟通和交涉，也未就首笔季度租金的交纳设定一定条件，被告信赖原告在正常情况下会交纳首笔季度租金使合同生效，也信赖原告对签订和履行租赁合同的风险已有考虑，故其后原告因自己的原因不再交纳首笔季度租金，有违诚信原则；同时，从现有证据来看，虽然车墩镇工业公司对出具工业厂房意见书确有一定要求，但原告不再使合同生效的原因并不一定仅仅是其未能达到纳税的要求，而可能还有其他方面的考虑，这从其他证据及中介方同被告方的聊天记录中也可得以印证：原告在2020年8月26日向被告发函解除租赁合同之前已经另行续签了租赁合同；中介方曾告诉被告，原告综合考虑了搬厂、装修、工业厂房意见书拿不下来、企业停产、时间紧迫等因素才做出以上决定的；第二，被告遭受了损害。原被告之间签署的《厂房租赁合同》约定免租期为2个月，租金实际起算时间是从2020年11月1日开始，而被告此后与星希公司所签订的租赁合同约定的租金实际起算时间是从2020年12月16日开始，故如果《厂房租赁合同》正常生效并履行，被告则损失了自2020年11月1日起至12月15日之间的租金收益625,000元；第三，原告违反先合同义务的行为直接导致了被告的损失，二者之间存在直接因果关系；第四，原告存在过错。即便如原告所述，其不再使租赁合同生效的原因系无法满足纳税要求，但其承租他人房产进行生产经营本身就存在一定风险，该风险本身也应当由原告自己承担，且该风险并不构成不可抗力而使原告免责，故原告不交纳首笔季度租金而解除合同的行为存在过错，被告则无过错。综上所述，原告应当向被告承担缔约过失责任。因为原告对解除租赁合同存在过错，应当承担缔约过失责任，且保证金可用以冲抵原告应承担的赔偿金，故其无权要求被告支付保证金的利息损失。对于原告所应当承担的责任的大小。被告认为因其与原告所签租赁合同的日期为2020年7月2日，与星希公司所签租赁合同的日期为2020年10月9日，故两个日期之间的97天的租金1,328,767元系其损失的金额，对此本院认为，虽然被告在2020年7月2日已将案涉房屋大部分腾空并准备随时交付原告，但毕竟还未交付，租金还未起算，故被告损失的金额不能按照租赁合同签订的时间计算。本院认为，在《厂房租赁合同》正常履行的情况下，被告的损失为自2020年11月1日起至12月15日之间的租金收益625,000元，本院参照原告的过错程度、原告解除租赁合同的原因、原告解除租赁合同的时间、双方另行与他人签订租赁合同的时间、租金等案件情况，按照信赖利益不超过履行利益、信赖利益仅限于直接损失等原则，确定原告应当赔偿被告500,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第四十二条、第四十五条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海小田装饰用品有限公司与被告(反诉原告)上海永明机械制造有限公司于2020年7月2日所签订的《厂房租赁合同》于2020年8月26日解除；二、被告(反诉原告)上海永明机械制造有限公司于本判决生效之日起十五日内退还原告(反诉被告)上海小田装饰用品有限公司保证金833,000元；三、原告(反诉被告)上海小田装饰用品有限公司于本判决生效之日起十五日内赔偿被告(反诉原告)上海永明机械制造有限公司的损失500,000元；四、驳回原告(反诉被告)上海小田装饰用品有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海永明机械制造有限公司的其他诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费12,191元，减半收取6,095.50元，反诉案件受理费16,758元，减半收取8,379元，合计诉讼费14,474.50元。由原告(反诉被告)上海小田装饰用品有限公司负担4,400元(已付)，由被告(反诉原告)上海永明机械制造有限公司负担10,074.50元(已付8,872.50元，其余1,202元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 白志中法官助理 魏 琳书 记 员 魏 琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国民合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十二条当事人在订立合同过程中有下列情形之一，给对方造成损失的，应当承担损害赔偿责任：（一）假借订立合同，恶意进行磋商；（二）故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况；（三）有其他违背诚实信用原则的行为。第四十五条当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。