广东省广州市越秀区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0104民初2683号 原告（反诉被告）：黄敏迪，女，1978年5月26日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。 委托诉讼代理人：宋建，广东红棉律师事务所律师。 被告（反诉原告）：广东羊城同创文化产业发展有限公司，住所地广州市越秀区东风东路733（1）号自编201房。 法定代表人：黄尚斌。 委托诉讼代理人：朱晨星、吴月媚，广东道里律师事务所律师。 原告黄敏迪与被告广东羊城同创文化产业发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋建，被告委托诉讼代理人朱晨星、吴月媚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还房屋租赁保证金65063.5元；2、被告向原告返还物业管理保证金2653.2元。事实和理由：原、被告于2018年11月4日就广州市越秀区东风东路735-737号101号自编A1-03号房签订《房屋租赁合同》，被告一次性收取原告1个月房租32531.75元、房屋租赁保证金65063.5元及物业管理保证金2653.2元，合计100248.45元。2020年初新冠疫情爆发，原告因疫情原因2月开始就不能继续经营出租房，并于2020年2月开始多次联系被告商议减租事宜，被告多次推脱，直到2020年4月被告以原告欠租101312.76元，发来《清退函》单方终止合同，收回房屋，强行没收原告房屋租赁保证金和物业管理保证金，并且处置原告承租物业内物品。被告违反了国家在疫情期间免租3个月的规定，及双方签订的《房屋租赁合同》条款中关于不可抗力的约定,故提起诉讼。 被告辩称：不同意原告诉讼请求，是原告根本违约，原告在2020年2-4月没有支付租金，而且原告在2020年4月21日搬出涉案房屋。原告自2018年11月承租房屋用于商业，并与被告签订《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，约定租赁期限自2018年11月4日至2020年11月3日，免租期1个月，2019年11月4日至2020年11月3日期间租金为每月34158.33元。双方还约定原告每月应支付价值4000元的代金券给被告使用，每半年支付一次。2020年2月起，原告以新冠疫情为由在双方未协商一致的情况下始终拖欠、拒不支付租金。为响应国家政策，与各租户共克时艰，被告投入高达460余万元的补贴以实现“一免两减半”的巨大优惠，原告在2020年3月底向被告递交了《减免租金确认书》，却仍不缴纳减免后应缴的租金，更于2020年4月21日私自将物业内大部分物品搬离房屋，对被告的沟通请求不予理会，以其实际行动表明不再继续履行租赁合同。 由于原告仍有部分物品置于租赁物业内，未完全搬离，经多次协商无果后，为完善被告公司内部程序，便于对物业进行回收及另行出租，故于2020年5月18日向原告发出《关于对羊城同创编辑楼A1-09-b执行清退的告知函》，将租赁合同终止于2020年4月30日，以避免双方损失继续扩大。原告并未就此进行回函或提出异议，也未就剩余物品进行处理，其物品至今仍留在租赁物业内。 原告自2020年2月起拒付租金，且无法定或约定事由提前退租，属于根本性违约。根据补充协议约定，被告有权没收其租赁保证金。且由于原告自行放弃租金减免，单方违约提前退租，当然应补足欠缴的全部租金，并按合同约定支付迟延交租的违约金。另外，根据补充协议的约定，原告有义务向被告提供每月4000元的代金券，原告自2019年5月4日起即未如约履行，现由于原告的违约行为，代金券已失去其实际使用功能，故原告应向被告支付等额现金作为补偿。同时，基于公平原则，原告应根据其实际承租时间相应补缴免租期租金。 被告向本院提出反诉请求：1、确认原、被告之间签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》已于2020年4月30日解除；2、原告向被告支付拖欠的2020年2月4日至4月30日期间的租金共99059.16元3、原告已付的租赁保证金65063.5元归被告所有；4、原告向被告支付逾期支付租金的违约金（以应付未付款为基数，从每期租金逾期之日起按同期一年期贷款市场报价利率的四倍计算至实际付清之日）；5、原告向被告补交免租期间租金8322.08元；6、原告向被告支付从2019年4月15日至2020年4月15日的代金券同等价值的现金48000元。事实和理由同答辩意见一致。 原告对被告的反诉辩称：一、因2020年发生疫情，属于不可抗力，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十条的规定，原告部分或全部免除责任。被告于2020年1月31日发函给租户，说明被告已经清楚这是不可抗力，应当全部免除原告责任。原告有权在1月31日解除合同，而被告在反诉状中要求在4月31日解除合同，明显违反事实，所以原告不同意第1、2项反诉请求。二、基于不可抗力，原告无需支付疫情期间的租金。三、原告有权解除合同，根据租赁合同第4条及补充协议第9条，被告于2020年4月30日发出函件解除合同，应当同时向原告返还租赁保证。四、2020年2月系疫情期间，原告不支付租金不构成违约，故不存在逾期支付租金的违约金，且被告主张的违约金标准过高，合同也没有约定违约金。五、被告没有向原告进行补贴，其主张的免租期租金没有事实和法律依据。六、根据补充协议第10条，原告已经支付了至2020年2月3日止的代金券给被告，不存在被告称的2019年4月15日至2020年4月15日没有支付代金券问题，2020年2月起发生疫情，受不可抗力影响，原告无需支付代金券。 经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方将越秀区东风东路735-737号101号自编A1-03房出租给乙方作商业用途，建筑面积52.7平方米，租赁期间从2018年11月4日至2020年11月3日，2018年12月4日至2019年11月3日每月租金32531.75元，2019年11月4日至2020年11月3日每月租金34158.33元等。 双方还签订《房屋租赁合同补充协议》，约定：免租期1个月，自2018年11月4日起至2018年12月3日止；在本协议签订之日起三日内，承租人须向出租人支付相当于2个月租金金额的租赁保证金65063.5元，并预付首期租金32531.75元；因承租人违反本合同的规定而产生的违约金、损坏赔偿金何其他相关费用，出租人有权在承租人缴纳的租赁保证金中直接抵扣，不足部分承租人必须在接到出租人付款通知后十日内补足，未能及时补足，出租人按本协议第九条第一款第1项追究承租人的违约责任并有权终止原合同及本协议；9.1.1，如承租人延迟缴交租金及其他应缴费用，须向出租人支付延迟违约金，逾期按日加收所欠缴金额千分之五的延迟违约金，承租人须按时向出租人缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按本协议第九条第一款第一项执行外，承租人如逾期五日不缴付租金或其他应缴费用，出租人有权向承租人发出书面通知要求承租人应立即缴付，承租人逾期缴付达二十日，出租人有权要求其所指定的物业管理公司停止向本物业供应电、水、电话及园区其他设施，如承租人逾期缴付达三十日（无论是否已获出租人的正式通知催缴），视为承租人已构成根本性的违约行为，出租人有权单方通知承租人终止原合同及本协议并不退还承租人的租赁保证金，因逾期缴纳费用造成的其他损失由承租人另行支付；除了双方可书面一致同意终止原合同及本协议外，倘若发生以下情况中的任何一项，任何一方可终止原合同及本协议：（a）由于不可抗力事件导致无法履行义务长达六个月或更长时间，如果发生上述任何一项，任何一方应有权向对方发出终止原合同及本协议的通知，本协议应在对方收到相关的终止通知之日终止，出租人应在终止日后十个工作日内向承租人无息全额返还保证金；其他约定：乙方每半年支付一次代金券给甲方使用（不限于派发第三方使用），代金券价值为每月4000元，每张代金券的有效期为三个月，2019年4月15日前，支付24000代金券，有效期为2019年5月4日至2019年8月3日、2019年8月4日至2019年11月3日；2019年10月15日前，支付24000代金券，有效期为2019年11月4日至2020年2月3日、2020年2月4日至2020年5月3日等。 原告（乙方）与广州市同创物业管理有限公司（甲方）签订《物业服务合同》，约定：涉案房屋物业管理期限自2018年11月4日至2020年11月3日止，物业管理费每月1826.6元；在乙方签订本合同三天内，乙方需向甲方支付物业管理保证金3653.2元，在租赁期满并且乙方明确不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约、费用结算完毕的情况下，由甲方在十个工作日内将物业管理保证金全部无息返还乙方等。 合同签订后，原告向被告支付保证金65063.5元，在涉案物业设立广州市越秀区面皇面风味食品店经营餐饮，并向被告支付租金至2020年2月3日止。 2020年1月31日，被告向原告发出《关于2020年春节期间商业租户减免租金的函》，写明：对各同创汇项目所有商业租户（不含写字楼租户），春节期间的租金进行部分减免支付，具体为：2020年1月31日至2020年2月9日期间的租金，减半收取等。 2020年3月1日，原告通过微信向被告负责人员发送《申请书》，写明：我店因新冠疫情影响，2月份一个月停业，目前受疫情延续影响，今后生意还是未知数，无法经营，故申请被告按政府文件减免租金。 原告在被告提供的《减免租金确认书》上签名，该确认书写明：经双方协商一致，贵司同意减免我方租金68316.67元，具体减免情况如下，租赁周期2020年2月1日至2月29日，减免后应缴租金0元，租赁周期2020年3月1日至3月31日，应缴租金34158.34元，减免后应缴租金17079.17元，截止缴纳时间为2020年3月31日；租赁周期2020年4月1日至4月30日，应缴租金34158.34元，减免后应缴租金17079.17元，截止缴纳时间为2020年4月5日，我方承诺在上述截止缴纳时间内缴纳当月减免后应缴租金，否则将视同放弃享有上述租金减免权利等。 2020年4月21日，原告搬离涉案房屋。 被告向原告发出《关于羊城同创汇编辑楼A1-09-b执行清退的告知函》，写明被告截至2020年4月30日已欠缴租金共101312.76元，同时产生延迟违约金25631.07元，根据双方于2018年11月4日签署的《房屋租赁合同》及《合同补充协议》，我司将于2020年4月30日行使合同单方终止权，收回房产，没收全部租赁保证金，并按照合同约定行使对阁下承租物业内物品的处置权利，所得收入用于弥补我司租金损失等。 庭审中，原告陈述，原告在涉案房屋经营餐饮，该房屋是首层路面商铺，2020年起没有通过互联网进行线上经营。疫情期间，街道封路、交通管制，涉案场地没人进入，也没有生意，原告在2020年3月才回来广州，2月份在老家的时候接到被告通知说不能营业。3月份之后原告开业，当时有街道办的工作人员检查，要求原告对客户检测体温。原告向被告发出《减免租金确认书》是要约，如果被告不承诺，要约就不成立，如果被告同意要约，我方就会按照确认书履行，但被告没有给予任何回应及确认，所以该确认书没有成立，原告才于4月21日搬离房屋。原告提供了2019年5月8日在东风东路××、××号拍摄的将代金券一箱交给被告工作人员的照片，证明原告已经向被告支付代金券至2019年11月3日，代金券为6个月支付一次，由原告提供纸质代金券给被告，被告员工可以持代金券到原告店面按照票面金额消费，这是应被告的要求支付的，不是租金的一部分，被告不会向原告出具收到代金券的收据，被告也没有向原告催缴过代金券。 被告陈述，大楼在疫情期间按照政府要求采取了常规防控措施，进出需戴口罩测体温，疫情期间大楼有正常运营，在疫情最严重的时候大楼都没有封闭，有工作人员办公。确认书的版本是被告提供的，原告在上面签名并且按照上面的承诺履行自然对双方有约束力。被告当时是同意减免租金的，但因为原告并没有按照确认书约定的时间支付租金，被告现在不同意减免，原告自行放弃了减免租金的优惠政策。被告是在原告4月21日当天才知道原告从涉案房屋搬离物品，保安没有阻拦。涉案场地业主方是国企，给予了被告租金“一免两减半”的减免政策。对于原告提供的代金券照片，被告不予确认，没有原告将代金券交至被告前台的照片拍摄时间，不能证明原告向被告支付了至2019年11月3日止的代金券，被告确认原告支付代金券至2019年5月3日止，公司当时相关工作人员已经离职，无法核实是否向原告出具了代金券的收据。 本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，为合法、有效合同。合同签订后，原告向被告支付租金至2020年2月3日，此后的租金未付。从双方当事人的陈述来看，自疫情爆发后，涉案大楼采取了积极有效的疫情防控及应急处置措施来限制人口流动，确实对租赁双方在涉案商场的经营行为造成一定影响，是双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，如继续按照合同约定标准交租，确实有失公平，双方可充分协商、互谅互让，根据公平合理、等价有偿原则通过减免租金或延长租期等方式继续履行合同，共担风险，共渡难关。原告曾向被告申请租金优惠，被告向原告提供了《减免租金确认书》的格式文件，写明涉案商铺2020年2月租金免除，3月、4月租金减半收取，原告也在该确认书上签名，可以认定原告与被告就疫情期间的该租金减免方案协商达成一致，结合被告亦享受了出租方的“一免两减半”租金优惠政策，该确认书的租金减免方案公平合理，本院予以支持，双方应遵照履行。 原告于2020年4月21日搬离房屋，被告对此知情且没有提出异议及阻拦，应视为被告与原告就租赁合同的解除达成了一致意思表示，双方的租赁关系于该日解除。按照上述租金减免方案，从2020年2月4日至3月3日期间的租金应予以免除，从2020年3月4日至4月21日期间的租金应按照合同约定标准减半收取，由原告向被告进行支付。租赁合同的提前解除是租赁双方受到疫情影响所致，租赁双方应共同面对疫情影响带来的困难，故基于公平原则，本院确定由被告向原告退还一半的租赁保证金32531.75元。被告并非《物业服务合同》的签订方，没有收取原告的物业管理保证金，原告诉请被告返还该费用没有合同依据，本院不予支持。原告自2020年2月起拖欠租金是因疫情影响所致，并非恶意违约，故被告反诉要求原告支付逾期支付租金的违约金，本院不予支持。此外，被告反诉要求原告补交免租期的租金，没有合同依据，本院不予支持。 关于代金券，租赁双方均确认是原告除租金之外额外向被告支付的对价，由原告每半年向被告发放一次代金券，被告员工持代金券到原告店面消费。合同约定原告在2018年11月17日前向被告支付有效期至2019年5月3日止的代金券，被告确认原告已经支付了该有效期内的代金券，原告提供了照片显示其在2019年5月8日曾向被告发放了一箱代金券，虽然被告对此不予确认，但被告没有提供证据证明其在此后曾向原告追讨过代金券，根据日常生活经验法则，本院认定原告在有效期至2019年5月3日的代金券之后，再多支付了至2019年11月3日的半年代金券给被告。代金券未包含在租金减免的范围内，原告仍应当依约履行，故原告应向被告支付从2019年11月4日至2020年4月21日期间的代金券对价22666元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十三条、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、确认原告黄敏迪与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》于2020年4月21日解除； 二、被告广东羊城同创文化产业发展有限公司在本判决发生法律效之日起十日内，向原告退还租赁保证金32531.75元； 三、原告黄敏迪在本判决发生法律效之日起十日内，向被告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付2020年3月4日至4月21日期间的租金（每月按17079.17元计算）； 四、原告黄敏迪在本判决发生法律效之日起十日内，向被告广东羊城同创文化产业发展有限公司支付从2019年11月4日至2020年4月21日期间的代金券对价22666元； 五、驳回原告黄敏迪其他的诉讼请求； 六、驳回被告广东羊城同创文化产业发展有限公司其他的反诉请求。 如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费746元，由原告黄敏迪负担340元，被告广东羊城同创文化产业发展有限公司负担406元；反诉费2389元，由原告黄敏迪负担520元，被告广东羊城同创文化产业发展有限公司负担1869元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员 李 博 二〇二一年四月三十日 书记员 冯诗欣