广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2198号原告：何永滔，男，1965年12月26日出生，汉族，住广州市白云区，委托诉讼代理人：曾扬，广东安扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟文杰，广东安扬律师事务所律师。被告：谢卓辛，男，1968年6月9日出生，汉族，住广州市白云区，原告何永滔与被告谢卓辛合同纠纷一案，本院于2021年1月13日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告何永滔的委托诉讼代理人钟文杰及被告谢卓辛均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告何永滔因与被告谢卓辛就宅基地房屋买卖问题产生纠纷，就此向本院起诉称：一、依法确认原、被告于2017年7月3日签订的《土地转让协议书》无效；二、被告向原告返还转让款180000元；三、被告支付原告利息（即资金占用费），以180000元为本金，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算至返还全部转让款之日止；四、被告承担本案诉讼费。庭审中，原告表示根据《土地转让协议书》约定，被告须于合同签订之日五个月内办理涉案宅基地房屋建设的报建手续，现被告逾期未能办妥报建手续，且由于政府要求严格落实一户一宅的规定，如继续履行合同也会产生其他纠纷，故当庭变更诉请：第一项诉请变更为确认原、被告于2017年7月3日签订的土地转让协议于2017年12月3日解除；第三项诉请变更为被告向原告支付利息（资金占用费），以180000元为本金，自2017年12月3日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算。被告谢卓辛辩称：同意解除转让协议，我已经向原告偿还了110000元转让款，因为转让协议并非我的原因而无法履行，所以我不同意支付利息。由于涉案宅地基的报建需要有四邻协议才可办妥，镇同意后，由于相邻的人不同意，才导致村和社不同意我报建。经审理查明：2017年7月3日，原告（乙方，受让方）与被告（甲方，转让方）签订《土地转让协议书》，约定甲方自愿将其坐落于广州市白云区太和镇谢家庄村第四经济合作社的建房空地转让给乙方永久建房使用，东至谢细雄，西至谢天生，南至河边，北至谢天生，地面积为106.65平方米，宅基证号穗郊字第1042**，使用人周苟妹（甲方之母）；土地转让总价款为480000元；甲方同意乙方分三期支付上述转让款，本协议签订当日支付180000元，第二期在乙方完成地基（正负零）及甲方完成房屋报建手续时当日支付150000元，第三期于乙方房屋建生完成七层半封顶时付清余款150000元；甲方必须在协议签订当日起三个月内完成房屋建设时报建手续，如甲方确实无法在三个月内完成报建手续，乙方再给予甲方两个月时间继续报建，甲方在五个月内无法完成报建手续，甲乙双方同意解除本协议，甲方退还乙方的转让款（按银行贷款利率计息），并全额补偿乙方地基施工费用等。同日，原告通过银行转账向被告支付180000元。2017年7月7日，被告向原告出具收据，确认收到原告支付的涉案土地首期转让款180000元。经查，涉案宅基地位于广州市白云区太和镇谢家庄村第四经济合作社，面积为106.65平方米，宅宅基证号为穗郊字第1042**使用人为周苟妹。另，原告与被告为同村，但属于不同的经济社；原告名下已有一处宅基地房屋，位于白云区太和镇谢家庄第二经济合作社，宅基地证号为云太字第**。庭审中，原、被告双方确认其二人同村不同社，涉案宅基地上的原建筑物在签订涉案协议前已拆除，被告尚未向原告移交涉案宅基地；双方未曾就涉案宅基地的转让办理相关手续。原告主张报建手续由被告负责办理，被告对此予以确认，并主张其在签订协议后有以自己的名义申请报建手续，但因案外人谢天生不同意签四邻协议，导致无法办妥报建手续。在指定的举证期限内，被告未提交周苟妹同意其转让涉案宅基地的证据材料。另查，本院审理原告诉被告民间借贷纠纷一案[（2021）粤0111民初2195号，以下简称2195号案]，原告主张其分别于2017年4月17日和2018年1月11日向被告出借50000元和30000元，合计80000元；截至2020年8月31日止，被告仅支付利息78000元，故起诉要求被告偿还本金80000元及利息（自2020年1月13日开始计算至实际清偿之日止，暂计至2020年8月31日为12346.6元）。为证明上述主张，原告提交了两份借条、微信还款记录以及还款明细计算表予以证明。诉讼中，被告对原告主张的借款事实及相关证据没有异议，并确认一直有偿还上述借款的利息。经本院主持调解，原、被告达成调解协议，确认被告须于2021年12月30日前向原告归还借款本金80000元；该笔款项按月分期支付，每月支付8000元；如果被告逾期还款，则原告可就未偿还部分款项及利息（已剩余未偿还部分款项为本金，从2021年3月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付至实际清偿之日止）向本院申请强制执行。本案中，被告主张其从2018年开始还款，陆陆续续已经偿还110000元，除了2195号案中已支付的78000元，其于2018年11月26日还款45000元，还于2019年农历新年支付现金12000元。为此，被告仅提交了金额为45000元的收据。经质证，原告确认被告已就本案还款45000元，但认为被告在2195号案中支付的利息与本案无关。上述事实，有《土地转让协议书》、业务凭证、收据、借条、微信转账记录、还款明细计算表、证明、收条、申请协议书、申请建房备案审核批准表、涉邻协议书、公示报告、村民住宅原址拆建承诺书、村民建房信息核查表、安全施工保证书、建设审批表、建设申请表、情况说明、宅基地使用证以及当事人陈述等证据证实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。据此，由于本案法律事实引起的民事纠纷发生在《中华人民共和国民法典》施行前，故本案仍应适用《中华人民共和国合同法》的相关规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。本案中，原告在已拥有一处农村宅基地的情况下，仍与被告签订《土地转让协议书》受让涉案宅基地，故其与被告签订的上述协议违反了法律和行政法规的强制性规定，应属无效。由于涉案转让协议无效，故原告要求确认涉案转让协议于2017年12月3日解除的诉请，本院不予支持。基于上述认定，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。因此，原告现要求被告返还因签订涉案转让协议取得的转让款符合法律规定，本院予以支持，但因被告已于2018年11月26日向原告还了45000元，故被告还应向原告返还转让款135000元。至于被告提出的其已向原告偿还110000元的主张，因被告在2195号案中并未就原告主张的利息支付情况及证据材料提出异议；同时，其未能提交证据证实有向原告现金还款12000元的事实，原告对此亦不予确认，故本院对此不予采信。至于资金占用费，原告明知向被告购买涉案宅基地已违反一户一宅的法律规定，仍与被告签订涉案转让协议，故其自身对合同无效的后果亦存在一定过错，本院对其主张的资金占用费不予认定支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起五日内，被告谢卓辛向原告何永滔返还转让款135000元；二、驳回原告何永滔的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4250元，由被告谢卓辛负担（须于本判决生效之日起三日内支付给原告何永滔）。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  罗炜二〇二一年四月十二日书记员  钟蕙周燕文