江苏省南京市栖霞区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0113民初6141号原告：孙广东，男，1963年6月27日生，汉族，住江苏省南京市鼓楼区。被告：南京有邻友居商业管理有限公司，统一社会信用代码91320102MA1XP3BT07，住所地江苏省南京市玄武区珠江路687号2幢。法定代表人：鲁星星。被告：刘辉，男，1991年11月25日生，汉族，住江苏省邳州市。被告：鲁星星，女，1990年12月19日生，汉族，住安徽省蚌埠市五河县。原告孙广东与被告南京有邻友居商业管理有限公司（以下简称有邻友居公司）、刘辉、鲁星星房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月24日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用独任制普通程序，公开开庭进行了审理。原告孙广东到庭参加了诉讼。被告有邻友居公司、刘辉、鲁星星经本院公告送达出庭传票，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告孙广东向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告有邻友居公司于2019年5月8日签订的《南京有邻友居商业管理有限公司代理合同》，被告向原告交还租赁物；2、被告立即向原告付清2019年5月8日起至2019年6月23日止提前支取后两年的空置期（每套住房每年15天，空置期三年共45天空置期）30天的房租1500元；3、被告支付交还租赁物为止的租金1300元（2019年12月23日起至2020年1月17日），返还应交水费、电费、气费三项计154元；4、被告支付违约金10000元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年5月8日，原告与被告有邻友居公司签订《南京有邻友居商业管理有限公司代理合同》，约定原告将其所有的位于南京市栖霞区的房屋出租给被告，租期自2019年5月8日至2023年6月23日止，押一付三，定金1500元；空置期每年15天，三年计45天，空置期为2019年5月8日至2019年6月23日。2019年6月23日刘辉向原告银行卡转入4500元，2019年9月25日鲁星星向原告银行卡转入4500元。2019年11月23日南京市水务公司打电话给原告说欠费，原告给公司业务员打电话说动态号码已失效，原告找到公司，刘辉说资金链断了，无法支付房东和房客钱，合同也无法履行，被告的行为已构成违约，刘辉、鲁星星应承担连带责任。故原告诉至法院，请求判如所请。被告有邻友居公司、刘辉、鲁星星未作出答辩，亦未参加本院庭审。本院经审理认定事实如下：2019年5月8日，原告孙广东（出租方）与被告有邻友居公司（承租方）签订《南京有邻友居商业管理有限公司代理合同》1份（合同编号为：ＹＪＳ0000173）（以下简称案涉合同），原告将其名下位于南京市栖霞区房屋（以下简称案涉房屋）出租给有邻友居公司，房屋租赁期自2019年5月8日至2022年6月23日止；自2019年5月8日起至2019年6月23日共计45天为双方约定的空置期，空置期内承租人不承担房租，但承担空置期期间产生的其他费用（如物业、水单等）；租赁期满或合同解除后，甲、乙双方应对房屋和附属物品、设备、水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用；租金为1500元／月，季付，押金1500元；租赁期内，有邻友居公司单方解除合同的，构成违约，应向原告支付违约金，违约金数额为10000元。2019年5月8日刘辉向原告转账押金1500元，2019年6月23日刘辉向原告转账租金4500元，2019年9月25日被告鲁星星向原告转账租金4500元。被告有邻友居公司系有限责任公司（自然人独资），被告刘辉系被告有邻友居公司的原法定代表人和自然人股东，2019年8月16日法定代表人和自然人股东变更为被告鲁星星。原告为证明其代缴案涉房屋的电费107元、燃气费38.22元、水费9.12元，举证了江苏省电力公司通用机打账单、南京港华燃气有限公司出具的江苏增值税电子普通发票、南京水务集团有限公司出具的江苏增值税电子普通发票。庭审中原告当庭陈述：原告于2020年3月前后收房，通过暂住证上的电话号码联系了租户的公司，公司同事说人已去世，留下了租户女儿的微信，后通过邮寄的方式将东西打包寄给了其女儿。原告于2020年3月直接将房屋出租给其他租户。本院认为，原告孙广东与被告有邻友居公司就案涉房屋签订的案涉合同是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应当按照合同约定履行自己的义务。根据合同约定，租金支付方式为季付。根据原告的陈述，被告有邻友居公司仅支付了2019年6月24日至2019年12月23日期间的租金，后未按约支付租金，现原告要求解除案涉合同，于法有据，本院予以支持。因原告陈述已于2020年3月收回房屋并出租给案外人，故原告再主张被告返还案涉房屋已无必要。因有邻友居公司既未抗辩亦未提交证据证明其租金支付情况，对原告关于有邻友居公司欠付租金的主张，本院予以支持，有邻友居公司应支付2019年12月24日至2020年1月17日期间的租金1250元（1500元/月÷30天×25天）。原告代缴的水费、电费、燃气费154元，应当由被告有邻友居公司承担。因被告有邻友居公司未按约定支付租金致使案涉合同解除，其行为构成违约，根据合同约定的违约金金额，综合考虑租赁期限、租赁协议解除的原因、剩余租期、本院已支持的租金等因素，本院酌定被告有邻友居公司向原告支付违约金4000元。根据法律规定，违约金制度以补偿性为主，惩罚性为辅，主要目的在于填补守约方一方的损失，因本院支持的违约金已对原告的损失做了合理弥补，故原告主张空置期房租1500元的请求，本院不再予以支持。扣除被告有邻友居公司已经支付给原告的押金1500元，被告有邻友居公司还应当支付给原告3904元。关于原告主张被告刘辉、鲁星星承担连带责任的请求。公司法第六十四条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案被告有邻友居公司系一人有限责任公司，被告鲁星星在案涉合同租期内系被告有邻友居公司的股东，故被告鲁星星应证明公司财产独立于自己的财产。本案中，案涉合同虽系被告有邻友居公司签订，但案涉房屋押金及租金系股东通过个人账户支付，属于滥用公司法人独立地位和股东有限责任，逃避债务，严重损害公司债权人利益，故被告鲁星星作为被告有邻友居公司的现股东应当对公司债务承担连带责任。被告刘辉虽于2019年8月16日前系被告有邻友居公司股东，但其担任股东期间公司并未欠付原告租金，且现已不是被告有邻友居公司的股东，故原告主张被告刘辉承担责任的请求，本院不予支持。被告有邻友居公司、鲁星星、刘辉经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未作出答辩和提交证据，视为对其诉讼权利的放弃，依法应承担相应的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国公司法》第二十条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告孙广东与被告南京有邻友居商业管理有限公司于2019年5月8日签订的《南京有邻友居商业管理有限公司代理合同》（合同编号：YJS0000173）。二、被告南京有邻友居商业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告孙广东3904元。三、被告鲁星星对被告南京有邻友居商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任。四、驳回原告孙广东其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费124元，公告费560元，合计684元，由被告南京有邻友居商业管理有限公司、鲁星星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南京市中级人民法院。审 判 员  朱 悦二〇二一年四月二十一日法官助理  熊江燕书 记 员  沈易茜