广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初5037号原告：张燕珍，女，汉族，1962年9月13日出生，身份证住址广州市白云区，原告：黄晓婷，女，汉族，1987年1月26日出生，身份证住址广州市白云区，原告：黄晓玲，女，汉族，1988年9月29日出生，身份证住址广州市白云区，原告：黄晓仪，女，汉族，1989年11月10日出生，身份证住址广州市白云区，原告：黄建伟，男，汉族，1991年4月26日出生，身份证住址广州市白云区，原告：黄建辉，男，汉族，1992年6月15日出生，身份证住址广州市白云区，上述六原告共同委托诉讼代理人：刘强，广东宾得律师事务所律师。上述六原告共同委托诉讼代理人：曹宝欣，广东宾得律师事务所律师。被告：黄锦能，男，汉族，1959年1月25日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：邓刚，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：何东妮，广东法制盛邦律师事务所律师。原告张燕珍、黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪、黄建伟、黄建辉与被告黄锦能合同纠纷一案，本院于2021年2月7日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张燕珍、黄晓玲及其与原告黄晓婷、黄晓仪、黄建伟、黄建辉的共同委托诉讼代理人刘强、曹宝欣，被告黄锦能的委托诉讼代理人邓刚均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张燕珍、黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪、黄建伟、黄建辉共同提起诉讼请求：1、判令解除黄锦安与被告黄锦能签订的《协议书》、《补充协议书》、《关于黄锦能与黄锦安房屋租金分配协议》；2、被告向原告支付2016年5月至2020年11月广州市白云区××房屋出租的租金收益，共计501886.5元；3、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：2002年11月28日，黄锦安与黄锦能就集贤前街27号南端一块空地（现门牌号码为××）建设房屋事宜签订了《协议书》，约定将黄锦安名下的集贤前街27号南端空地由双方共同使用，黄锦能向黄锦安支付2.5万元，双方约定共同在该地块上建设房屋，并约定了建设房屋的相关款项支付事宜。2004年11月23日，黄锦安与黄锦能就上述建房事宜签订了《补充协议书》，约定该建成房屋属于双方共同财产，出租收益由双方平分。而后，上述集贤前街27号南端地块的房屋现被确认的门牌号为××房屋（以下简称涉案房屋）。2013年10月21日，黄锦安与黄锦能就××房屋出租产生租金问题，在永泰调解会调解下签订了《关于黄锦能与黄锦安房屋租金分配协议》（以下简称《租金分配协议》），约定租金分配的相关事宜。2019年2月4日，黄锦安去世，其合法财产依法转化为遗产，由六原告继承。涉案房屋由被告管理及出租，自2016年4月之后，其所取得的收益并未依照《补充协议书》及《租金分配协议》的约定分配给原告，现协议陷入僵局，双方无法从中获益，实现不了合同目的，从而要求解除协议。故提起本案诉讼。被告黄锦能辩称：一、原告无权在本案中主张土地及房屋权利。涉案地块使用权由被告申请取得，地上房屋由被告出资建造，其权属均应归被告所有。原告不享有涉案土地及房屋的权属，不是本案的适格原告。由于涉案地块属于村集体土地，原告主张直接通过继承取得涉案土地及房屋，没有事实和法律依据。二、即便对涉案房屋租金进行结算，原告的请求也不应得到支持。虽被告收取了部分房屋的租金，但涉案房屋一楼由原告出租管理及收租。原告也承认在2016年5月至2019年12月，其收取的租金至少为506933元，该款项也应当与被告一并分配。原告还存在故意隐瞒租金收取标准的行为，扣除上述款项后，原告诉请金额不应得到支持。请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年11月28日，黄锦安（甲方）与黄锦能（乙方）签订《协议书》，约定，双方就集贤前街27号南端一块空地建一栋占地约240平方米房屋而订立，具体条款如下：1、该地原使用权为甲方拥有，现作价5万元，乙方向甲方支付2.5万元后，该地使用权改归甲乙双方共同拥有。2、双方约定在该地合建一栋占地约240平方米房屋二至三层（基础为六层），甲乙双方各出资50%，建成后房屋各占50%，建好后加层各自负责；等等。2004年11月23日，黄锦安（甲方）与黄锦能（乙方）签订《协议书》，约定建房地块原使用权为双方共同拥有，该地建成为与旧双方合建房一体的房屋，建设房屋除由乙方负责向银行贷款20万外，其余全部由乙方出钱，该20万贷款按银行同期贷款利率计三年息作为投资成本。乙方投资建房竣工结算总造价等于建房总价加20万的三年贷款利率。乙方有权出租该房屋并收租金直到收回总投资款为止，此后该厂房属于甲乙双方的共同财产，该厂房即可一同出租平分租金，也可平分房屋后各自出租。同日，黄锦安（甲方）与黄锦能（乙方）签订《补充协议书》，再次约定双方对建方的款项投资及收回事宜并再次确认乙方从房租金中收回总投款31万余元之后，该房屋属于甲乙双方的共同财产，该房即可一同出租平分租金，也可平分房屋后各自出租。2013年，张燕珍代黄锦安与黄锦能在永泰调解会调解下签订《租金分配协议》，约定，双方位于××房屋出租产生租金问题，经双方对收取的租金列举，至2013年10月31日，黄锦能收542500元，黄锦安收141460元，租房押金黄锦能收34300元，黄锦安收12400元，黄锦安共应收210355.5元，减除黄锦安欠黄锦能1114.5元及旧租屋租金15000元，黄锦安实际应得195355.5元；租金分配完毕后，如果不分租的情况下，从11月起该房屋的租金必须在每月接收后的下月5号前计分租金。2019年2月4日，黄锦安去世。2019年8月23日，广东省广州市白云公证处作出（2019）粤广白云第20365号《公证书》，记载被继承人黄锦安生前共有五子女，为女儿黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪，儿子黄建伟、黄建辉，黄锦安配偶是张燕珍，黄锦安的父亲、母亲均先于其死亡。原告出示××二至六层2016年5月至2019年12月的租金表，记载分为开料部、二楼全层、三楼北、三楼南及四楼、五楼、六楼几部分；其中开料部2016年5月至2019年12月租金单价2000元，二楼全层在2019年3月至2019年12月租金单价为10600元，三楼北在2019年5月至2019年12月租金单价为4830元，三楼南在2019年8月至2019年12月租金单价为5000元；合计租金为757043元。原告称其诉请主张至2020年11月，即757043元加上2020年1月至11月期间租金（以租金单价2000元、10600元、4830元、5000元计算11个月），以该两部分租金之和计算50%。被告对原告主张的2020年1月至11月期间租金的计算方式不予确认，称二楼租户在2020年1月10日搬走，三楼北租户在2020年4月15日搬走，三楼南租户在2020年7月31日搬走，4至6楼均是空置，截止至2020年1月至7月共收租金69405元。被告出示手写租金统计清单复印件，主张是双方在村委调解时原告出具的清单。该清单显示2016年5月至2019年12月，租户共有铁皮、油边、辅料、铜模、开料、仓库6间，2019年各租户的租金单价分别为铁皮2000元、油边2000元、辅料1800元、铜模2000元、开料2000元、仓库4600元，租金共计506933元，扣减4400元后为502533元。审理中，原告出示手写记账单，显示2016年5月至2020年7月扣减维修费4400元后，租金总收入是544533元；原告还称2020年7月之后均是空置。被告称上述手写租金统计中的租金单价与原告实际出租的单价不符，且原告主张扣减维修费4400元并无证据证实实际维修行为，被告方也存在更多的维修情况；被告还主张原告实际出租的房屋比清单多2间，要求对该2间房屋的租金一并分配，同时被告亦确认2016年5月之前分配租金的范围均不包括该2间房屋。原告确认除清单记载的6间房屋出租外，还有使用另外2间，但主张均是原告自行建设及使用并未出租，不存在租金收入，也不属于租金分配范围。另查，原告出示涉案房屋的照片，显示拍摄时间为2020年12月，照片中房门均关闭，并有多处被喷涂房屋有争议不出租的字样。审理中，原、被告均确认涉案房屋未取得宅基地使用权证，但双方均出示广州市国营白云山农场厂、村（居）民用地申请、审批表，均记载黄锦安、黄锦能各自申请住宅用地160平方米，并获得土地所在村及广州市国营白云山农场国土管理办公室的同意。另，经本院释明，原、被告在本院限定期限内均未提交租金评估的相关申请。以上事实有协议书、黄锦安拆旧建新草图、承包建房协议书、补充协议书、租金分配协议、居民死亡医学证明（推断）书、公证书、××房屋2016年5月至2019年12月租金收益表、房屋租赁合同、房屋现状图片、原告受伤照片、审批表、原告收取租金情况统计清单、手写记账单、收据、送货单、手写清单及当事人陈述等证据证实。本院认为，黄锦安于2019年2月4日去世，六原告为黄锦安的法定继承人，有权继承黄锦安的相关权益。故六原告依据黄锦安与黄锦能签订的多份协议提起本案诉讼，主体适格。原、被告均未能提供证据证实××房屋已取得合法规划报建审批手续或相关产权登记，故该房屋应认定为未取得建设工程规划许可证而建设的房屋。但黄锦安与黄锦能对涉案房屋出租所取得的租金收入的分配协议，并不因为房屋的违法建设而无效。关于协议解除，原告称被告拒绝履行分配租金的义务，导致协议陷入僵局，双方无法从中获益，实现不了合同目的，从而要求解除协议。本院认为，协议书、补充协议主要内容约定了黄锦安与黄锦能就涉案房屋的建设进行出资的情况，现房屋已建设完毕，出资行为及出资后回收资金的行为已经履行完毕；而租金分配协议中主要内容约定的则是黄锦能应向黄锦安支付的2013年10月31日前的租金数额，现也已履行完毕。原告现要求解除协议书、补充协议书中关于建设房屋的约定以及租金分配协议中关于2013年10月31日前租金分配的约定不具有必要性，缺乏权利保护的利益，本院不予支持。而协议书、补充协议及租金分配协议中关于后续租金由黄锦安、黄锦能各享有一半的约定，从协议签订到原告提起本案诉讼中，均一直确认被告可享有涉案房屋50%的租金收入，现原告未能提供证据证实黄锦能不能享有涉案房屋租金收入的50%，故原告要求解除租金分配比例的约定无事实及法律依据，本院不予支持，予以驳回。关于2016年5月至2020年11月的租金收益，原、被告均各自统计了2016年5月至2020年7月的租金收入，原告共收取租金548933元（4400元+544533元），被告共收取租金826448元（757043元+69405元）。被告未主张开料部有搬离，故开料部在2020年8月至11月的租金8000元也应计入被告收取的租金数额中，故被告共收取的租金应为834448元。原、被告虽对对方出示的租金收入统计不予确认，但均未能提供相反证据予以反驳，应由各自承担举证不能的不利法律后果，故本院对原、被告的上述租金数额予以采信。原告主张应扣减维修费4400元，但未能举证证实维修的实际情况及款项的支付情况，被告亦不予确认，故本院不予采纳。结合原、被告的租金分配比例，被告还需向原告分配租金142757.5元[（834448元—548933元）×50%]。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第一百零九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告黄锦能向原告张燕珍、黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪、黄建伟、黄建辉支付142757.5元；二、驳回原告张燕珍、黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪、黄建伟、黄建辉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4409元，由原告张燕珍、黄晓婷、黄晓玲、黄晓仪、黄建伟、黄建辉负担3155元，由被告黄锦能负担1254元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年四月二十八日书记员  孔捷昕