云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初677号原告：马晓梅，女，回族，1990年9月10日生，住云南省大理白族自治州弥渡县。被告：张康，男，汉族，1994年5月15日生，住陕西省富平县。原告马晓梅诉被告张康房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告马晓梅到庭参加了诉讼，被告张康经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告马晓梅向本院提出如下诉讼请求：一、依法解除原、被告签订的“个人房屋使用合同”；二、判令被告退还房屋租金11700元，并赔偿损失10000元；三、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：2020年8月26日原告从被告处转租位于昆明市盘龙区部分房屋（面积23平方米），用于经营蛋糕店。原告在合同签订之日通过转账向被告支付了房屋租金23400元。签订合同时被告隐瞒了与原出租人不得转租的约定，现原出租人不认可被告的转租行为，导致原、被告之间的租房合同不能如期履行，且原被告之间签订的租房合同期限超出了被告与原房东租房合同剩余的期限。被告与原出租人的合同期限至2021年2月份届满，但是被告已经超出了期限收取了原告2021年8月31日的租金。原告认为被告在签订合同时隐瞒了原出租人不允许转租的事实，并超过剩余期限出租，存在严重欺诈行为。根据合同法等相关法律规定，存在欺诈行为的合同无效。因被告的欺诈行为，致使原告生意无法如期经营，造成了巨大的损失。为维护原告的自身合法权益故诉至法院。被告张康未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩状及证据，视为放弃其答辩、举证、质证的权利。经审理，本院确认如下法律事实：2020年8月26日，原告马晓梅（乙方）与被告张康（甲方）签订《个人房屋使用合同》，合同约定甲方将昆明市青云街道世纪龙苑小区7幢5号的部分房屋给乙方使用，该房屋建筑面积为23平方米；月租金为1950元，年租金为23400元，按年结算，每年8月31日前一次性支付；租期自2020年9月1日至2021年8月31日；甲乙双方应严格遵守本合同约定，未经协商一致单方毁约，造成的一切损失由毁约方承担全部责任，并付违约金一万元。合同还对其他事项进行了约定。原告于2020年8月26日向被告支付了2020年9月1日至2021年8月31日的租金23400元。另查明，2019年9月28日案外人吴明（出租方、甲方）与案外人申锋（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定乙方向甲方租赁位于昆明市，面积62.24平方米，年租金49900元；租赁期自2019年9月1日至2021年8月30日，从2021年9月1日起，甲方承诺如果乙方续租，甲方6年内不递增租金；本协议签订之日，乙方即应向甲方支付第一年内半年租金24950元，2020年2月28日前支付半年租金24950元，第二年租金在第一年租期届满前10日一次性支付，以此类推；租金半年支付一次；如有下列情况之一，甲方可终止合同收回出租商铺：1．乙方非经甲方书面同意，不得擅自将所承租商铺向第三人转租或转借……合同还对其他事项进行了约定。2020年11月10日，案外人吴明与案外人申锋、王治兴签订《补充条款》，约定：1．原合同签订承租方（乙方）申锋提出更名为王治兴继续履行合同。经与出租方（甲方）协商，甲方同意。2．王治兴认可本合同的全部条款，承诺遵守和履行合同约定的全部内容。备注：租金支付明细。1．合同签订后于2019年9月2日支付租金24950元（从2019年9月—2020年2月28日止）；2.2020年9月3日支付租金49900元（从2020年3月—2021年2月28日止）；3.从2021年3月起由现在承租人按合同约定支付租金；4．本合同到期后，乙方愿意继续承租，甲方承诺按原租金进行续租。庭审中，原告陈述案外人申锋系被告的舅舅，案涉房屋的实际使用人系被告。原告至今仍在使用案涉房屋。上述事实有原告提交的《个人房屋使用合同》、收据、银行流水、《房屋租赁合同》及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。被告将案涉房屋的部分转租给原告，双方建立转租合同关系。被告为转租人，原告为次承租人。根据《中华人民共和国民法典》第七百一十六条规定：“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”本案中，根据原告的陈述其转租行为未征得出租人的同意，但其与被告达成的协议，是其与被告双方的真实意思表示，因此被告的转租行为并不影响与原告的转租合同效力。上述法律规定系出租人与转租人的租赁合同未经出租人同意情况下的合同解除权问题，而对转租人与次承租人之间的转租合同未经出租人同意情况下的效力问题未作规定，故不能认定原、被告之间的《个人房屋使用合同》无效。根据《中华人民共和国民法典》第一百四十三条规定：“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意思表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”因此，原告与被告签订的《个人房屋使用合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定、不违背公序良俗，应为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。因被告与出租人的租赁合同关系于2021年2月28日终止，其与原告签订的转租合同租赁期至2021年8月31日届满，故自2021年3月1日至2021年8月31日的转租期已超过剩余租赁期限，因此被告将已经超过剩余租赁期限的租赁物转租给原告的行为构成违约，致使合同目的不能实现，原告主张解除与被告签订的《个人房屋使用合同》的诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。对于合同解除时间的认定问题，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”本案中，本院于2021年3月2日向被告送达起诉状副本，故双方签订的《个人房屋使用合同》于2021年3月2日解除。关于原告主张被告退还租金11700元，并赔偿损失10000元的诉请。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第一款、第二款规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”原告与被告签订的《个人房屋使用合同》解除后，被告应向原告返还2021年3月1日至2021年8月31日的租金11700元。对于原告主张的损失10000元。庭审中，原告陈述其主张的损失即为合同中约定的违约金。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。”、第五百八十五条第一款、第二款规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。”违约责任是一种民事法律责任，即以损失补偿为主的责任。因原告未就其损失提交证据予以证实，应承担举证不利的法律后果，且根据庭审中原告陈述案涉房屋其仍使用至今，故对原告主张的损失10000元，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第二款、第五百八十四条、第五百八十五条第一款、第二款、第七百零三条、第七百一十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告马晓梅与被告张康于2020年8月26日签订的《个人房屋使用合同》于2021年3月2日解除；二、被告张康于本判决生效之日起五日内向原告马晓梅返还房屋租金11700元；三、驳回原告马晓梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费342元，因适用简易程序审理减半收取171元，由被告张康负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二一年四月九日书记员  高健