宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初1541号原告：宁夏庄和置业投资有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：周红霞，系该公司总经理。委托诉讼代理人：宋文斌，系公司法务经理。委托诉讼代理人：马旭，宁夏兴业律师事务所律师。被告：白勇涛，男，1973年9月26日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市。身份证号XXX委托诉讼代理人：黄嘉程，宁夏冬雪律师事务所律师。原告宁夏庄和置业投资有限公司与被告白勇涛房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人宋文斌、马旭，被告白勇涛的委托诉讼代理人黄嘉程到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宁夏庄和置业投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令解除原告与被告于2019年4月8日签订的《租赁合同书》；2.请求判令被告于上述合同解除之日起三日内向原告腾退位于亲水南大街与湖畔路交汇处东南角汇融中心A座十三层；3.请求判令被告向原告支付租金1038386.58元（租金暂计算至2020年12月31日，并按日1101元计算租金支付至实际腾退房屋之日止）；滞纳金275422.53元（滞纳金按照日万分之五暂计算至2020年12月31日，滞纳金支付至租金偿清之日），共计1313809.11元；4.请求判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2019年4月8日，原告与被告签订《租赁合同书》，约定原告将其所有的位于XXX层出租给被告，共计3087.68平方米，租赁期间为2019年4月2日至2024年4月1日，第一个租赁年度租金标准为20元/平方米/月，后续租赁年度按照合同约定在上一年度租金标准的基础上上浮7%计算租金。双方还约定，若被告不能按时向原告支付租金，则原告有权解除合同并要求被告按应付租金金额日万分之五计算滞纳金，被告也不得转租涉案房租。合同签订后，原告依约向被告交付了房屋，被告却未按时向原告支付租金且擅自将XXX层向他人转租。被告的行为严重违反合同约定，导致合同目的已经不能实现，根据合同约定合同解除条件已经成就。为维护原告合法权益，根据我国《合同法》相关规定，现向贵院依法提出诉讼，望判如所请。被告白勇涛辩称，1.原告诉请要求被告支付2019年4月2日至2020年4月1日期间租金741043元，被告对涉案房屋租赁期间没有异议，但是自2020年1月25日起因新冠疫情原因宁夏启动重大突发公共卫生事件省级一级响应，至2020年5月6日结束二级响应，随后各个企业开始陆续复工复产，期间共计102天。因疫情原因致使期间内汇融中心关闭，被告无法正常开展业务，故希望人民法院可以酌情减免被告2个月租金123507.16元（741043元/12月*2月），由此2019年4月2日至2020年4月1日期间被告应当支付原告租金617535.84元。2.因原告原因导致被告2020年4月30日后已经无法正常占有使用涉案房屋，故被告不应当支付2020年4月30日后的租金；因原告自2020年4月30日起将11层、13层的电梯、消防通道、大门全部关闭，并多次阻止被告将屋内物品搬离，致使被告在2020年4月30日后已经完全丧失了对涉案房屋的实际占有权，该行为违反了原告应当向被告交付房屋并使房屋保持在可以使用状态的合同义务。由此被告不应当支付2020年4月30日之后的租金。3.原告诉请计算滞纳金期间过长，实际计算期间应当自2020年4月30日至2020年12月31日止，期间共计245天，且计算标准过高，请求法院酌情予以调整。原被告双方签订《租赁合同书》中第8.1条明确约定经甲乙双方协商可以变更合同，据此2019年4月11日由宁夏庄和置业投资有限公司出具的通知单可以证明双方经协商一致，对双方4月8日达成的房屋租赁合同付款期限进行变更，且未具体做出明确的付款期间。但是无论是从原告的第一次催告时间2020年4月30日还是依据《合同法》第二百二十六条的规定均可得出双方将第一期付款时间变更至2020年4月1日即租期第一年届满之日。由此滞纳金实际应当自2020年4月1日起计算至2020年12月30日，期间共计245天。其次，滞纳金约定过高，按照双方约定滞纳金为应交租金日万分之五即每年18.25%，该标准已经远远超过一年期贷款市场报价利率四倍，故依据《合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条的规定请求人民法院根据公平原则和诚实信用原则予以调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本案组织双方进行了证据交换。原告提交的不动产权证书、租赁合同、领取钥匙通知单、物业服务合同、装修管理协议，真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信。被告提交的欠租清场告知书,真实、合法，与本案事实具有关联性，本院予以采信；被告提交的接处警登记表、微信聊天记录，真实、合法，本院予以采信，但对其证明目的不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月8日，原告宁夏庄和置业投资有限公司（甲方）与被告白勇涛（乙方）签订《租赁合同书》一份，约定：甲方出租给乙方的租赁物坐落于XXX层，每层建筑面积1543.84平方米，共计3087.68平方米，乙方租赁房屋用于办公。租赁期限自2019年4月2日起至2024年4月1日止共计5年。租金标准20元/㎡/月，第一年度租金741043元，第二年租金较第一年上浮7%，即单价21.4元/㎡/月,全年租金792916元，第三年度租金较第二年上浮9%，即单价23.3元/㎡/月，全年租金863315元…第一年度租金乙方于领钥匙前支付，以后各年度，乙方应于每年3月1日前支付下一年度的全额租金。如租金不能按期交纳，乙方须按照应交租金全额，向甲方支付每年万分之五的滞纳金。押金20万元，租赁期满，乙方无任何违约及欠交费用，则甲方全额无息退还，如有欠费乙方应在合同到期前支付，否则视为乙方违约；未经甲方书面同意，乙方不得将租赁物转租。合同还约定了其他权利义务。2019年4月11日，原告向宁夏汇融物业服务有限公司出具领取钥匙通知单一份，载明：承租人白勇涛租赁汇融中心A座11、13层，两层面积共3087.68平方米，现该写字楼营销部手续未办理，经董事长同意租赁费及押金后期缴纳，请物业公司配合办理领取钥匙。2019年4月12日，被告与宁夏汇融物业服务有限公司签订《汇融中心物业服务协议》、《装修管理协议》各一份。2020年4月30日，原告要求被告支付租金、物业费、暖气费等，并向被告送达《欠租清场告知书》一份，载明：汇融中心11、13层租户，我公司2019年4月与白勇涛签订5年期租赁合同，要求不得转租，白勇涛违规转租你方已一年，转租合同无效，且至今未按合同缴纳分文租金和物业、采暖费达200万元，经与白勇涛和你方多次协商无果，白勇涛与你方均不予缴纳欠费，多次爽约失去诚信，现通告作如下处理：要求白勇涛和你方协商于2020年4月30日向我公司交租，否则将做清场处理，并予以诉讼。现原告以被告未支付租金为由，起诉来院，提出前述诉讼请求。庭审中，原被告均认可，自2020年4月1日起，合同约定的租赁内容变更为汇融中心十三层。本院认为，原被告签订的《租赁合同书》系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合法、有效。《租赁合同书》约定被告没有按照租赁协议约定的期限缴纳租金并累计超过期限十五日以上的，原告可以单方解除本合同，违约方需向非违约方承担租赁年度租金总额的20%的违约金。虽然《租赁合同书》约定第一年度租金乙方于领钥匙前支付，以后各年度乙方应于每年3月1日前支付下一年度的全额租金，但原告向宁夏汇融物业服务有限公司出具领取钥匙通知单明确汇融中心A座写字楼营销部手续未办理，经董事长同意租赁费及押金后期缴纳，系对房租支付时间的变更。原告于2020年4月30日要求被告缴纳房租，被告未支付房租，构成违约，故原告要求解除合同的理由成立，本院于2021年3月12日向被告邮寄送达诉状副本，故原、被告双方签订的《租赁合同书》已于2021年3月12日解除。因原、被告双方自2020年4月1日起变更合同租赁内容为汇融中心十三层，故合同解除后，被告应当向原告腾退汇融中心十三层房屋，原告的相关诉请，本院予以支持。关于房屋租金及占用使用费。合同解除前的租金按照合同约定予以支付，合同解除后至房屋实际退还之日的占用使用费参照租金标准计算，即2019年4月11日至2020年4月10日的租金共计730751元（741043元-1543.84㎡×20元/㎡/月÷30天×10天），2020年4月11日至2021年3月12日的租金共计365622元（1543.84㎡×21.4元/㎡/月×11个月+1543.84㎡×21.4元/㎡/月÷30天×2），以上共计1096373元，但考虑到新型冠状病毒肺炎疫情系突发公共卫生事件，属于不可抗力，自2020年2月1日至2020年3月31日，银川市内所有的营业场所暂停营业，被告亦因新型冠状病毒肺炎疫情无法营业，故该期间的房屋租金应当适当减免，本院酌定该期间的房屋租金被告承担50%（即61753元），即被告应支付截止2021年3月12日的租金1034620元。合同解除后即2021年3月13日至房屋实际退还之日的占用使用费按照1101元/天的标准予以计算。关于违约金，《租赁合同书》约定的“如租金不能按期交纳，乙方须按照应交租金全额，向甲方支付每天万分之五的滞纳金”，现原告要求被告按照该约定支付逾期付款违约金，但该约定过高，本院调整为未付租金的20%，即206924元（1034620元×20%）。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十五条第二款、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、原告宁夏庄和置业投资有限公司与被告白勇涛于2019年4月8日签订的《租赁合同书》于2021年3月12日解除；二、被告白勇涛于本判决生效后十五日内向原告宁夏庄和置业投资有限公司退还位于银川市XXX层房屋；三、被告白勇涛于本判决生效之日起十日内向原告宁夏庄和置业投资有限公司支付2019年4月11日至2021年3月12日的房屋租金1034620元、违约金206924元，共计1241544元；2021年3月13日至房屋实际退还之日的占用使用费按照1101元/天的标准计算；四、驳回原告宁夏庄和置业投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8312元，原告宁夏庄和置业投资有限公司负担458元，被告白勇涛负担7854元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 马 花二〇二一年四月二十五日书记员 李颖聪附：相关法律法规《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。