江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2019）苏01民终9275号上诉人（原审被告）：潘文革，男，1967年2月19日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人（原审被告）：刘翠红，女，1970年10月19日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：路学宁，江苏衡鼎律师事务所律师。委托诉讼代理人：王莉，江苏衡鼎律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：孙喜恩，男，1982年5月2日生，汉族，住江苏省南通市崇川区。委托诉讼代理人：李聪，江苏新高的律师事务所律师。委托诉讼代理人：马广路，江苏新高的律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王成，男，1977年8月18日生，汉族，住南京市江宁区。委托诉讼代理人：郑宜胜，江苏永理律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）李晓云，女，1968年4月24日生，汉族，住南京市江宁区。原审被告：杜春香，女，1970年3月24日生，汉族，住南京市江宁区。上诉人潘文革、刘翠红、孙喜恩因与被上诉人王成、李晓云及原审被告杜春香房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20161号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。潘文革上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王成的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由王成承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误。二、一审判决违反法定程序。三、一审判决适用法律错误。一审法院对证据、事实的认定，与客观事实不符。涉案房屋于2009年已经出售给李晓云，然后由李晓云出售给王成。涉案合同约定的64万元购房款，潘文革从未收到过。王成的购房款至今也没有付清。王成提交的证据都为虚假证据。刘翠红上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王成的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由王成承担。事实及理由：一、一审判决认定事实不清，未查清王成是否缴清房款，王成也没有提供相应的银行流水。二、一审判决违反法定程序。一审判决在审理终了，刘翠红当庭要求王成明确诉讼请求，王成要求过户。但本案案由为撤销权诉讼，王成并没有要求撤销潘文革、杜春香与刘翠红之间的房屋买卖合同，也没有要求注销刘翠红与孙喜恩之间的抵押登记，一审法院自说自话增加诉讼请求。三、一审判决侵犯了善意第三人刘翠红、孙喜恩的利益。按照法律一般原则，即使两权伤害取其轻。本案中，刘翠红、孙喜恩都是符合法律规定的善意第三人。孙喜恩上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回王成的一审诉讼请求或将本案发回重审；一、二审诉讼费用由王成承担。事实及理由：一、一审判决存在多项事实认定错误。1、一审法院关于孙喜恩并非涉案房屋善意取得人的认定，存在重大错误。（1）一审法院在审理阶段从未对孙喜恩的主观状态进行调查，直接认定孙喜恩具有恶意缺乏依据。（2）王成从未举证证明孙喜恩存在恶意，一审法院应参照《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第15条规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举证证明责任。”本案中，王成没有提供任何证据证明孙喜恩明知涉案房屋有权属争议，故应承担举证不能的后果。（3）孙喜恩借给刘翠红110万元数额巨大，如果明知涉案房屋权属有争议，将冒着抵押权可能被注销的风险，一审认定孙喜恩具有恶意不合常理。（4）孙喜恩办理抵押时己尽到一般的注意义务。孙喜恩出借款项时，核对涉案房屋产权证书原件，且该房屋无异议登记，孙喜恩相信该房产无争议。一审法院认为孙喜恩恶意的理由，为该房屋有正在进行的诉讼孙喜恩应当知道，其不知道就是恶意。一审法院强加给孙喜恩的超出法律规定之外且无法完成的调查义务，孙喜恩无法做到。2、王成仅凭收条不能证明购房款已全额支付，一审法院关于王成已全额支付的认定，存在重大错误。（1）王成主张其购房款由40万贷款提现支付，但没有提供银行记录。（2）一般人在所购房屋暂不能过户时，都会预留一定余款，待过户完成后再行支付，而王成直接将64万元一次性支付，与日常交易习惯不符。（3）王成主张出借证人顾某19万元，但该笔款项王成是否真正用于购买涉案房屋，尚欠缺其他证据予以佐证。（4）刘翠红对涉案房屋享有所有权并不存在恶意登记的情形。刘翠红的房屋买卖行为经过实际看房、合同签署、款项支付，还有物权变更登记系列流程，因此刘翠红是善意购房人，也是房屋的所有权人。唯一的没有占有房屋是源于李晓云谎称涉案房屋存在租赁，符合常理。王成认为刘翠红是恶意但未提供证据。二、一审法院适用法律存在错误。1、《担保法》规定“所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押”的规定，但该规定不足以导致抵押无效。这条规定是对恶意抵押人的规定，但是不能约束善意抵押权人。根据《物权法》第一百零六条第三款规定：“当事人善意取得其他物权的，参考前两款规定。”孙喜恩在办理涉案房屋抵押登记时，涉案房屋没有任何查封、冻结和抵押，主观上没有任何动机虚假隐瞒，具有善意。孙喜恩享有有效的抵押权。2、一审法院错误理解《物权法》第一百零六条善意取得的规定。本案没有证据证明刘翠红恶意。3、王成主张孙喜恩与刘翠红存在恶意抵押，应承担相应的举证责任。三、一审法院存在程序错误。1、王成主张撤销抵押并要求过户涉案房屋，而涉及到王成与潘文革房屋买卖合同是否继续履行的问题。一审庭审期间，潘文革、李晓云均明确表示王成未付清购房款，不愿意继续履行买卖合同。因此，潘文革与刘翠红之间房屋买卖合同不应判决撤销。2、一审法院追加孙喜恩为被告存在程序错误。本案涉及法律关系较多，包括买卖合同关系、借款法律关系和抵押关系三种，本案案由是房屋买卖合同关系，法院应当审查房屋买卖的法律事实，本案的抵押权合法有效，法院无权在房屋买卖合同纠纷中对抵押权的效力作出否定性评价。本案不符合必要共同诉讼的构成要件，一审法院不告知王成另案起诉，却同意追加并据此裁判，严重损害孙喜恩的利益。3、王成变更、增加诉讼请求已超出举证期限。本案一审法院分别于2018年12月24日立案、2019年2月20日经各方辩论，并宣布闭庭择日宣判，但王成于2019年4月2日提出追加申请，并变更、增加诉讼请求，该申请早已超出法定举证期限，而一审法院仍然予以支持并作出判决，严重侵犯孙喜恩合法权益。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律错误、违反法定程序，请求二审法院依法查明事实，依法改判支持其上诉请求。王成针对潘文革、刘翠红、孙喜恩的上诉，统一答辩如下：一、关于购房款是否支付完毕的问题。其已经向一审法院提交了涉案买卖合同、收条及相关贷款资料。涉案合同明确约定房款支付期限，收条也载明了64万元购房款，足以证明涉案购房款已经支付完毕。且其与潘文革、杜春香办理了涉案房屋的交付手续。二、关于第三人是否善意的问题。无论是抵押权的善意还是房屋买卖的善意，其认为在本案中均属于恶意。买卖合同是由刘翠红、潘文革、杜春香、李晓云之间发生的，按照正常交易习惯，购买房屋不可能不查看房屋内的情况。实际上，刘翠红并未到涉案房屋现场查看房屋状况。且涉案购房款110万元明显低于涉案合同签订时的市场价格。涉案买卖合同属于恶意。三、关于抵押的问题。根据一审查明的事实来看，涉案房屋的抵押权分别抵押给万事利公司和孙喜恩，而根据刘翠红一审期间的陈述，其是贷款买房，即向万事利公司借款，在一审审理过程中将抵押权转给孙喜恩，该抵押权转移过程中是由他们去操作的。其认为该行为不符合常理。按照刘翠红的陈述“去年贷款，今年互相转的”，也就是说其并未实际向孙喜恩借款。但是在一审审理过程中，孙喜恩却提交了其向刘翠红通过银行转账的110余万元的转账记录，可以肯定抵押权存在恶意。四、关于孙喜恩主张一审违反法定程序问题。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第三十五条，人民法院在审理案件过程中，根据查清的案件事实，对案件性质及事实的认定与当事人提出的诉讼请求不一致的，可以向当事人进行释明，当事人可以进行变更、增加诉讼请求。而该变更和增加诉讼请求不在法律规定的期限范围内。孙喜恩办理抵押权是在本案诉讼过程中，理应符合该条规定。五、关于刘翠红陈述按照法律一般规定，两其伤害取其轻的说法，其不予认可。法律应以公正为基础，不存在两其伤害取其轻的说法。六、关于王成、潘文革、杜春香签订的涉案合同是否依法解除的问题，根据法律规定，涉案合同是否依法解除或者按照合同约定解除，主动权在于我方即守约方，而潘文革、杜春香明显系违约方。综上，请求二审法院驳回潘文革、刘翠红、孙喜恩的上诉请求，维持原判。刘翠红答辩，同意潘文革、孙喜恩的上诉意见。孙喜恩答辩，同意潘文革、刘翠红的上诉意见。潘文革答辩：同意刘翠红、孙喜恩的上诉意见。李晓云答辩：一、针对潘文革、刘翠红、孙喜恩的上诉意见，均予以认可。二、王成与潘文革、杜春香在其见证下签订涉案合同，实际上卖房人是其。三、至目前，其仅收到王成支付的23万元，剩下的41万元其没有拿到。四、王成现在强行霸占涉案房屋，期间，其也向王成催要过，但王成一直表示没有钱。2018年王成刑满释放，其又托人电话联系王成要钱，王成还是表示没有钱。五、其现在要求收回房屋交给刘翠红，因为其已经收了刘翠红的购房款。六、王成的贷款行为不能证明向其支付购房款的事实。杜春香二审未到庭答辩。王成向一审法院起诉请求判令：一、注销刘翠红与孙喜恩之间的抵押登记；二、潘文革、杜春香、刘翠红配合将涉案房屋过户至王成名下；三、本案诉讼费用由潘文革、杜春香、刘翠红承担。一审法院认定事实：2012年5月24日，王成（乙方）在李晓云的见证下与潘文革、杜春香（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，约定：由乙方以64万元的价款向甲方购买位于南京市江宁区平方米的拆迁安置房屋；甲方无条件协助乙方办理上述房屋产权过户手续，过户发生的一切税费由乙方支付；因政策原因过不了户，以后办理过户手续时，甲方需无条件协助乙方办理过户手续。并注明：房款已全部付清。同日，甲方出具收条一张，载明收到房款64万元。此后，王成占有使用涉案房屋至今。涉案房屋系潘文革与案外人南京江宁科学园发展有限公司签订拆迁补偿安置协议所得的拆迁安置房。2018年，该房屋具备登记条件时，潘文革、杜春香并未将房屋过户至王成名下。2018年10月29日，刘翠红与潘文革、李晓云（甲方）签订《房屋买卖契约》一份，约定：由乙方以180万元的价款向甲方购买位于南京市江宁区建筑面积为108.37平方米的拆迁安置房屋。双方另约定：此房在2009年由潘文革、杜春香卖给了李晓云，由于当时农民拆迁安置房办不了房产证，实际此房归李晓云所有。现李晓云将此房卖给刘翠红，潘文革、杜春香应无条件协助李晓云将此房过户给刘翠红名下。经甲、乙方友好协商，由于此房李晓云现出租给别人，2019年5月份到期，到期后李晓云将房屋交付给刘翠红并承诺过户手续完成后起，房租按2600元每月支付给刘翠红。2018年11月1日，潘文革又与刘翠红另行签订《南京市存量房买卖合同》，并将涉案房屋不动产过户至刘翠红名下，登记建筑面积为108.37平方米。该合同约定双方定于2018年10月31日时正式交付该房屋；甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋，等等。2018年11月23日，刘翠红将涉案房屋抵押给案外人万事利公司，并设立了不动产权抵押登记，登记债权为110元。一审法院于2018年12月24日立案受理了王成诉潘文革、刘翠红、万事利公司、李晓云房屋买卖合同纠纷一案，王成主张确认刘翠红与万事利公司就涉案房屋设定的不动产抵押无效，并主张确认潘文革与刘翠红之间的房屋买卖合同无效。该案审理中，李晓云提交其（乙方）与潘文革、杜春香于2009年10月28日签订的《房屋买卖契约》一份，约定：由乙方以30万元的价款向甲方购买位于南京市江宁区天景山潘文革、杜春香90平方米的拆迁安置房屋。潘文革、李晓云均表示，涉案房屋于2009年由潘文革出卖给李晓云，2012年李晓云将该房屋出售给王成，系李晓云借潘文革、杜春香的名义与王成签订了《房屋买卖契约》。李晓云仅认可王成支付了23万元房款，并陈述：“我与王成谈的价格是64万元，我收到王成给的23万元，剩下的钱说要打款，但是王成没有打款就跑掉了”。一审法院询问其“既然打了64万元的收条，签订了协议，王成没有打款就跑了，你有无报警？”其回答“我打了好多电话给王成，王成手机不通，把我列为黑名单。后来王成讲没有钱，慢慢给。”该案审理中，潘文革、刘翠红及李晓云均表示，潘文革系拆迁房原房主，实际产权人为李晓云，为了避税才由潘文革与刘翠红在房管部门另签订了合同。关于涉案房屋是否交付给刘翠红，刘翠红陈述：“李晓云当时告诉我将房屋出租给他人的。每个月给我房租2600元，让我到5月份收房子，当时李晓云带我及贷款公司去过房屋，我跟贷款公司讲，房子要明年5月份才交付，现在是租给他人”。李晓云陈述：“我配过钥匙，趁着王成不在的时候去过。我撒了谎，讲房子租给他人。”。该案审理中，一审法院要求万事利公司提交查看抵押物的情况，万事利公司并未提交，而自行注销了抵押权登记。而刘翠红又在案外人江苏海利格科技投资有限公司居间下，于2019年3月13日与孙喜恩签订借款合同及房屋抵押合同，向孙喜恩借款110万元，并于次日办理了不动产抵押登记。本案审理中，刘翠红陈述，系万事利公司要求将抵押权转让给孙喜恩代表的关联公司，是他们帮其办理的，其同意了，故才与孙喜恩办理了不动产抵押登记。一审法院询问刘翠红：“打款的钱从哪里来？”，其回答：“去年贷款的，今年互相转的。我付给李晓云的钱是两次，这个房屋是一次。他们将钱互相转了一下。万事利公司的借条没有还给我。”一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。王成与潘文革、杜春香于2012年5月24日订立的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方均应遵照执行。王成已支付了全部房款，占有使用涉案房屋多年，潘文革、杜春香应在房屋符合登记条件时办理过户登记。虽然潘文革与李晓云均抗辩称潘文革系拆迁房原房主，实际产权人为李晓云，潘文革仅系替李晓云办理签字手续，李晓云亦辩称王成仅支付了23万元，余款未付。但房屋也已于当天交付给王成，由王成占有使用至今，双方合同中明确载明“因政策原因过不了户，以后办理过户手续时，甲方需无条件协助乙方办理过户手续”，说明双方在交易时对拆迁安置房因政策原因暂时无法办理产权登记的情况心知肚明，双方转让的是房屋的所有权，只是因当时涉案房屋尚不符合登记条件，故未能及时办理产权变更。李晓云未能对王成仅支付了23万元即出具全款付清的收条有合理解释，一审法院不予采信。且即使潘文革及李晓云所述属实，李晓云亦只能向王成主张违约责任，无法改变所有权已转移的事实。而潘文革、李晓云在明知涉案房屋已出售给王成，并由王成占有、使用的情况下，与刘翠红签订房屋买卖合同，将涉案房屋出售给刘翠红，并办理了产权过户手续，潘文革、李晓云编造房屋租给他人的谎言，既对刘翠红隐瞒真相，又未告知王成，具有主观恶意。而刘翠红作为买受人并未核实过承租人核实出租情况；作为向万事利公司借款的抵押人，亦由李晓云开门查看，不曾提出质疑；在万事利公司抵押登记注销后，明知案件尚在审理之中，又将涉案房屋抵押登记给孙喜恩。且其陈述系万事利公司将抵押权转给由孙喜恩代表的关联公司，钱是他们互相转的，万事利公司的借条没有还给其。作为一个正常贷款买房人，其难以自圆其说，具有重大过错。孙喜恩并非涉案房屋的善意取得人，应与潘文革、杜春香共同协助将涉案房屋不动产权变更登记至王成名下。而孙喜恩在一审法院案件审理期间，对有争议的房产设定抵押权，违反了《中华人民共和国担保法》关于所有权、使用权不明或者有争议的财产不得抵押的规定，其抵押权无效，应予以注销。杜春香经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法可以缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国担保法》第三十七条第（四）项、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，缺席判决：一、刘翠红与孙喜恩于判决发生法律效力之日起十日内注销南京市江宁区不动产的抵押登记；二、潘文革、杜春香、刘翠红于上述抵押登记注销后十日内协助王成将南京市江宁区不动产产权变更登记至王成名下，变更登记的税费由王成承担。一审案件受理费160元，由潘文革、杜春香负担；财产保全费3720元，由潘文革、刘翠红共同负担。针对一审法院查明的事实，被上诉人王成不持异议，而其他各方当事人均有异议。上诉人孙喜恩、潘文革及李晓云异议认为，一审法院未查清王成购房款有无付清及向谁支付的事实。另孙喜恩提出：1、一审判决书未记载其相关陈述，其与刘翠红签订借款合同，支付了借款并办理了抵押登记，至于刘翠红在收到其款项后将款项归还万事利公司，而非刘翠红单方面表述的互相转一下。2、刘翠红已取得涉案房屋的产权证，在该产权证未被注销及刘翠红与潘文革之间的合同未被确认无效的前提下，王成要求办理产权过户，存在错误。本院二审查明的其他事实，与一审法院查明一致。二审中，针对刘翠红在本案一审期间为何将涉案房屋再次抵押给孙喜恩，刘翠红解释，“万事利公司是上市公司，该公司担心前案（2018）苏0115民初20135号民事判决对其信誉造成影响，所以该公司就将我介绍给孙喜恩的公司，由我向孙喜恩借钱，由孙喜恩对涉案房屋设定抵押，然后我拿钱把万事利公司的借款还了”。围绕潘文革、杜春香于2012年5月24日出具的收条所载明的64万元款项支付问题，王成陈述，其在当天现场以现金方式全部支付给了潘文革。潘文革陈述，其没有收到过王成的钱。李晓云陈述，因其欠案外人彭大兵的钱，王成根据其指示将该23万元给了彭大兵。李晓云申请彭大兵到庭作证。彭大兵陈述，“我不认识王成，是李晓云欠我30万元房款，李晓云让王成将钱转给我的，2012年5月24日，王成向我尾号为7209的账户转账21万元，又给了2万元现金，合计23万元”。本院二审要求王成提供64万元现金来源的相关证据，王成表示：40万元系其妻子周迪于2012年3月12日通过建设银行贷款取现，19万元系其朋友顾某于2012年5月11日银行账户取现出借给其，剩余5万元系其自筹。为此，王成向本院提交：证据1周迪个人信用报告，证据2周迪活期账户明细，证据3顾伟群农业银行销户账户明细清单及顾伟群在（2018）苏0115民初20135号民事案件中作证笔录，证据4王成交通银行流水单等。对上述证据，其他各方当事人质证意见如下：孙喜恩质证意见，其对证据1的真实性本身没有异议。证据2银行流水确实可以证明周迪有40万元贷款还款记录，从2012年4月～2013年3月有还款记录，但王成恰恰没有提供2012年3月的银行流水，只有2012年4月6日之后的流水，王成陈述下款当天就取现，请法院对该关键事实要求王成调取2012年3月份该笔贷款的下款时间和是否取现的证据。2013年3月5日当天，该笔贷款尾款一次性还完，对于王成这种购买安置房不能正常贷款过户的房屋，全部64万元需要筹积的情况下，一次性归还贷款，明显不符合常理。且从贷款申请到贷款下来，再到2012年5月24日，才签订涉案合同，将40万元现金放置家中二个多月，不符合常理。其对证据3顾某银行流水明细真实性没有异议，顾某账户2012年5月11日当天转入324600元，然后在当天及第二天分几笔全部取现，也有网银转支，在王成与顾某没有任何借条的情况下，只提供现金记录，不能证明存在借贷关系，且19万元的金额转账是便捷和安全的方式，但提现15万元给王成不符合常理。更重要的是，按照王成的说法，其在2012年5月24日有能力一次性还给彭大兵23万元，其为何在2012年5月11日去向顾某借款19万元，这是矛盾的。王成与顾某均没有陈述该19万元借款的利息是多少，期限是多少，以及何时归还，这三笔款项可以看出王成本身没有正常的稳定收入来源，全部靠贷款和借款，如何有能力归还这些款项，这里有疑问，与李晓云陈述的当天情况可以对应。关于证据4，对真实性没有异议，该卡是2012年5月11日开户，账户余额为15元，5月22日转账进入23万元，5月24日下午三点，转账支出21万元，对方账号尾号为7209，余款2万元是在6月20日左右全部取现，此后卡内余额都是10元。该卡记录能够说明王成经济情况与其陈述的5月24日当天支付64万元现金，同时归还彭大兵23万元款项存在矛盾。刘翠红同意孙喜恩上述质证意见。另补充质证意见为：证据1征信报告显示时间为2012年3月28日，但涉案买卖实际交易日为2012年5月24日。据王成说，贷款下来就取现。如果这笔贷款当初要是为了购买涉案李晓云房屋而申请贷款，则向银行申请贷款的时间为2012年1、2月份，而此时王成与李晓云或者潘文革没有任何购房意向。说明王成贷款目的并非用于购买涉案李晓云的房屋，只是需要套用这笔资金，挪到今天的庭审中来。事实上，也不可能拿40万元资金放置在家中多天。证据2周迪活期账户明细，显示银行于2013年3月5日全部收回本金，短短一年时间，王成的收入应当是很高的，不具有合理性。证据3顾某农业银行账户明细单，不能仅凭顾某的陈述就证明其转账给了王成，更不能证明该19万元是2012年5月11日提现，而王成2012年5月23日才用钱，期间隔十几天，大笔现金放置家中不安全，缺乏合理性。潘文革质证意见，其签订完合同并打完64万元收条后，他们去（银行）转账，其没有去，但是现金其一分钱没有看到。李晓云质证意见，其同意孙喜恩、刘翠红前述质证意见。其于2012年5月24日指令王成向彭大兵支付23万元，王成说去银行转账，至于王成转了多少给彭大兵其不清楚，之后王成就找不到了。本院对上述证据认证意见，对该组证据真实性、合法性予以确认，但关联性分析认定如下：1、证据1、2，王成未提供其妻子吴迪40万元银行贷款的用途、下款时间及该资金的流向，该组证据未形成完整的证据链。证据1显示，王成在买卖合同尚未签订的情况下，其妻子提前二个月即于2012年3月申请贷款；证据2显示，周迪账户于2012年4月6日开始偿还银行首笔本息，向前推算一个月，王成或周迪至少在2012年3月6日前从银行获得该笔40万元贷款资金。王成签订涉案合同及40万元房款现金支付时间为2012年5月24日，王成陈述“2012年3月12日通过建设银行贷款取现”，用于后来涉案购房款的支付，不有合理性。故本院对该二项证据的关联性，不予确认。证据3，顾某农业银行销户账户明细清单，显示该账户于2012年5月11日现金支取19万元，顾某在（2018）苏0115民初21035号民事案件作证时陈述，“其于2012年5月11日向王成打了19万元”。证据4，显示王成于2012年5月24日向彭大兵尾号为7209的账户卡卡转账21万元。因该组证据相互印证，关联性及证明目的，予以确认。二审中，潘文革陈述，在王成与李晓云之间的交易过程中，其未收到王成一分钱，因其是涉案房屋的房主，故向王成打了房款收条。在李晓云将涉案房屋先后分别卖给王成、刘翠红的过程中，其只是名义上的出卖人。李晓云陈述，王成实际向其购买涉案房屋，因王成没有付清房款，所以其又将房屋卖给刘翠红。上述事实，由个人信用报告、活期账户明细、银行销户账户明细、银行流水单、（2018）苏0115民初20135号民事案件庭审笔录、本院询问笔录、质证笔录等在卷证实。本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。关于交易性质的认定。李晓云与潘文革、杜春香于2009年10月28日签订《房屋买卖契约》，李晓云在该合同签订后实际掌控涉案房屋，李晓云见证2012年5月24日王成与潘文革、杜春香签订涉案《房屋买卖契约》过程及李晓云向王成交付房屋，李晓云、潘文革作为出卖人于2018年10月29日又将涉案房屋卖给刘翠红及刘翠红实际向李晓云支付180万元房款，结合潘文革、李晓云及刘翠红在本案一、二审中的陈述等等，应当认定潘文革、杜春香于2009年将涉案房屋卖给了李晓红，李晓红于2012年以潘文革、杜春香的名义将房屋卖给王成，后李晓云又于2018年以其本人及潘文革名义将房屋二次出卖给刘翠红，李晓云存在“一房二卖”的行为。虽然2012年王成与潘文革、杜春香签订了涉案《房屋买卖契约》，但真实的房屋出卖人为李晓云而非潘文革、杜春香，故而王成与李晓云之间存在房屋买卖合同关系。关于房款的支付。经本院二审查明的情况来看，潘文革、杜春香于2012年5月24日应李晓云、王成的要求，向王成出具64万元购房款收条，但王成与潘文革、杜春香之间并无真实的房屋买卖合意，潘文革出具收条行为仅系满足名义上出卖人履行相应的买卖手续，除此之外，王成无证据表明其向潘文革、杜春香实际支付了任何款项。王成在本案中未作如实陈述。根据王成提交的银行流水及明细，王成仅于2012年5月24日根据李晓云指示向案外人彭大兵转款21万元，彭大兵认可收到该款及王成另行支付的现金2万元，合计23万元，李晓云对于该23万元已付款亦予以认可。因此，王成未完成向李晓云剩余41万元房款的支付义务。本案中，尽管王成从李晓云处取得涉案房屋并占有多年，但王成未完成大部分房款的支付义务，而李晓云已于2018年将房屋卖给刘翠红，且刘翠红亦实际完成房屋的产权登记。李晓云“一房二卖”构成违约，李晓云利用自备钥匙带刘翠红看房并谎称房屋存在租赁，虽具有明显恶意，但根据目前证据尚不能认定刘翠红具有“非善意”行为，在该二人之间的合同未经法定程序被确认无效或撤销的情形下，王成要求继续履行其与名义上出卖人潘文革、杜春香之间的合同，既与法相悖，亦缺乏事实基础，本院不予支持。由于王成在本案要求产权过户的主张不能得到支持，故刘翠红、孙喜恩在该房屋上所设定的抵押与王成无关，王成要求注销该抵押登记，本院亦不予支持。综上，潘文革、刘翠红、孙喜恩的上诉请求成立，应予支持；一审判决认定事实错误，适用法律不当，应予改判。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条规定、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省南京市江宁区人民法院（2018）苏0115民初20161号民事判决；二、驳回王成的全部诉讼请求。一审诉讼费160元、保全费3720元，二审案件受理费160元，均由被上诉人王成负担。本判决为终审判决。审判长  汪德全审判员  孙 伟审判员  张旭东二○二一年四月三十日法官助理冯超书记员汪海燕