广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初37256号原告：广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司，住所地广东省广州市天河区猎徳大道26号103、201A铺，统一社会信用代码91440101MA59GRBA7T。负责人：曾小芳。原告：曾小芳，女，1987年8月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上述两原告共同委托代理人：蒋凌霞、吴泽宇，分别系广东法制盛邦律师事务所律师、实习人员。原告：广州市聚汇坊餐饮服务有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路739-742首层（白云明珠广场首层7-10轴部分），统一社会信用代码91440111556669746P。法定代表人：曾小芳。委托代理人：莫鉴卿，系该司职员。委托代理人：蒋凌霞，系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：童湘林，男，1987年8月10日出生，汉族，住四川省资阳市乐至县。委托代理人：李伟哲、陈祉汝，分别系广东金桥百信律师事务所律师、实习人员。原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司（下称聚汇坊第一分公司）、曾小芳、广州市聚汇坊餐饮服务有限公司（下称聚汇坊公司）与被告童湘林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。三原告的共同委托代理人蒋凌霞、原告聚汇坊第一分公司及曾小芳的共同委托代理人吴泽宇、原告聚汇坊公司的委托代理人莫鉴卿及被告童湘林的委托代理人李伟哲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三原告向本院提出诉讼请求：1.被告向三原告支付违约金36万元；2.被告赔偿三原告为其垫付的租金损失269612.64元、押金损失490204.8元；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年7月，聚汇坊公司向出租人王保伍承租位于广州市天河区猎德大道26号103和201A单元（下称涉案物业，属于聚味珠江道美食广场）。2017年6月，王保伍、聚汇坊第一分公司及聚汇坊公司签订了《猎德大道26号103、201A租赁单元补充协议二》，王保伍同意聚汇坊公司将涉案物业转租给聚汇坊第一分公司，聚汇坊公司同时作为聚汇坊第一分公司的保证人。后经广州宏美物业管理有限公司（下称宏美公司，系王保伍聘请来管理珠江道物业及打理租赁事务）推荐，聚汇坊第一分公司同意将涉案物业以120万元的对价转让给被告。2020年1月16日，按宏美公司要求，聚汇坊第一分公司与被告签署《股权转让说明及承诺》，向王保伍承诺在聚汇坊第一分公司的股东即曾小芳将其所持有股份全部转给被告后，新旧股东对租赁合同项下的合同义务承担连带责任及请求将租期延长至2024年10月31日。2020年1月28日，聚汇坊第一分公司与被告签订《店铺转让协议》（下称涉案合同），约定聚汇坊第一分公司将涉案物业转租给被告，转让费120万元等。合同签订后，被告支付了第一期30万元订金。聚汇坊第一分公司在春节前已停止营业，低价处理了店内物品和设备，遣散员工，做好移交店铺的准备，并于2020年2月1日将涉案物业移交给被告，双方签署了《商铺交接确认书》。此后，被告发函要求解除涉案合同。三原告为终止各方损失立即向王保伍请求退还店铺，并与王保伍签订《提前解除租赁合同协议书》，其同意只收取相当于一个月的租金269612.64元、没收押金490204.8元。被告违约造成三原告的损失，应承担相应责任，恳请判如所请。童湘林辩称：不同意三原告全部诉讼请求。涉案合同是因受新冠××疫情影响，导致被告无法实际接收场地并开展经营活动，而导致合同目的无法实现，经协商一致解除的，被告无过错，不应承担违约责任。涉案合同经双方协商一致已于2020年的4月3日正式解除。合同解除后，三原告基于与原出租方租赁合同所产生的经济瓜葛和纠纷，与被告无关。涉案合同约定的120万转让款，是包括当时经双方确认的场地的设备、设施以及聚汇坊相应经营权的转让。但被告签订涉案合同交纳30万元订金之后一直在成都，无法过来广州进行进一步的交涉，店铺也因疫情防控的影响无法开展经营活动，因此涉案合同解除，过错责任不在被告。即便认定被告接收了场地钥匙，但被告根本没有对场地进行任何的使用或毁坏，已经原封不动交还。因此在合同履行过程中，如认定被告给三原告造成损失，也仅是被告接收场地后、交还场地前的实际租金占用损失，其他经济损失都不是被告所导致。三原告起诉要求被告承担违约责任，并且承担其单方解除合同后扣押的押金损失显然对被告是不公平的，也不符合客观事实。最后被告在签订涉案合同过程中仅是接收了钥匙，并没有实际完成相应的股权交割以及相应设备设施的交割，所以涉案合同并没有真正实际履行，双方只是交纳了一个订金的状态。因为受疫情的客观影响，涉案合同的目的已经无法实现，双方协商一致解除合同，被告已支付的订金已经足以弥补被告在实际接收场地期间给原告造成的租金损失。经审理查明：2020年1月16日，曾小芳及被告共同向王保伍作出《股权转让说明及承诺》，称聚汇坊第一分公司是涉案物业承租人，2020年1月16日该司法人代表由曾小芳（持股100%）变更为被告（持股100%），在股权转让过程中由新股东继续以聚汇坊第一分公司名义履行与王保伍的租赁合同；涉案物业归聚汇坊第一分公司和被告所有；如中间有什么问题由新旧股东自行解决，被告作为新法人，自愿对聚汇坊第一分公司在租赁合同想先的合同义务承担连带担保责任，并申请在原有租赁时间延长3年，即到2024年10月31日。2020年1月18日，聚汇坊第一分公司（转让方/甲方）、被告（受让方/乙方）、聚汇坊公司（甲方总公司/丙方）签订涉案合同，约定甲方承租经营的涉案物业转让给乙方，乙方用于酒吧、餐吧、清吧等经营，此处转让实质为转租，故必须首先得到出租人及房东同意；本次转让协议剩余期限2020年2月1日至2021年10月31日；乙方需支付甲方转让费120万元，本次转让协议约定该场地包括电梯、传菜梯、一二楼空调归乙方所有，甲方不再享有该权利；甲乙双方在签署本次转让协议前，需经业主方书面同意或双方协调业主方一起签署该场地转让协议；甲方承诺在2020年1月31日将场地移交给乙方；签署协议后乙方分三期支付费用，本协议签署三日内交付第一期30万转让费作为订金，第二期待甲方2020年1月31日移交场地给乙方，乙方在2020年2月1日支付70万元转让费，第三期甲方协助乙方办理原有甲方营业执照变更，乙方完成后两个工作日内支付剩余20万元转让费余款；甲方需保证在交铺前妥善处理完成其所有债权债务；甲方原交给业主的押金由业主方原路退还给甲方，乙方需自行缴纳该押金；协议签署完成后甲方将场地移交给乙方后，乙方自2020年2月1日开始自行缴纳租金；因一方行为导致合同无法履行的，违约方应向守约方支付合同总金额30%的违约金等。2020年1月25日，聚汇坊第一分公司向被告发出《告知书》，要求被告在27号前支付第二期转让费70万元等。2020年2月1日，聚汇坊第一分公司与被告签署《商铺交接确认书》，双方确认交接设备情况及水电表燃气表度数、已充值金额等。2020年4月2日，被告向曾小芳、聚汇坊公司发出《协商解除函》，称应新冠××疫情导致协议无法继续履行，申请解除合同等。三原告确认于2020年4月3日收到该函，并回复称同意解除涉案合同，但表明其也无法继续经营，建议立即向王保伍提出提出提前解除合同的申请，至于后续事宜双方另行再议等。2020年4月8日，被告发函给聚汇坊第一分公司，称鉴于涉案合同解除，其签收的设备原封不动退回，由于疫情原因其没有实质性接收使用商铺，店内物品和财产请聚汇坊第一分公司自行处理。2020年5月25日，聚汇坊第一分公司（承租方）与王保伍（出租方）签订《提前解除租赁合同协议书》，载明租赁双方同意自2020年3月31日解除租赁合同关系，聚汇坊第一分公司交于王保伍的保证金490204.8元，王保伍不予退还；聚汇坊第一分公司确认尚欠2020年1月15日至3月31日租金，王保伍考虑疫情影响同意仅收取相当于1个月的租金，即聚汇坊第一分公司需再缴纳相当于1.5个月的租金404418.96元（其中0.5个月租金为1月份租金），2020年4月13日王保伍已收到租金134806.32元；聚汇坊第一分公司承诺2020年6月30日前、2020年9月30日前各支付134806.32元等。聚汇坊公司、曾小芳及曾德超作为该协议保证方。三原告提交的转账截图显示2020年6月30日向王保伍支付134806.32元，附言为“珠江道解决铺租”。三原告为证明与王保伍的租赁合同关系，提交证据如下：1.王保伍（出租人）与聚汇坊公司（承租人）签订的两份《广州市房屋租赁合同》复印件及租赁合同备案回执（约定王保伍将涉案物业出租给聚汇坊公司座商业用途使用，租赁期限为2016年8月1日至2021年10月31日，其中2019年11月1日至2020年10月31日月租金合计269612.62元；聚汇坊公司交纳保证金合计490104.8元，王保伍应在租赁期满或解除合同之日退回；聚汇坊公司拖欠租金逾期五十天的，王保伍可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失等）；2.王保伍（出租方）、聚汇坊第一分公司（承租方）、聚汇坊公司（保证方）签订的两份补充协议二（约定租赁合同的承租方由聚汇坊公司变更为聚汇坊第一分公司等）。被告对上述证据真实性无异议。三原告为证明双方从签订合同到解除合同期间的过程，提交了微信聊天记录。被告对上述证据真实性无异议。本院认为：涉案合同系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，各方应切实履行，且合同相对方应为聚汇坊第一分公司及被告。被告于2020年4月2日发出《协商解除函》，该函于2020年4月3日送达，本院据此认定涉案合同于送达当日解除。关于第一项诉请，本院认为，涉案合同签署时新冠××疫情已发生，合同双方当事人应对疫情的影响有所预期，且本案中被告未能举证证明受疫情影响无法继续履行合同，故被告以疫情为由解除合同应属违约，需承担违约责任。聚汇坊第一分公司依照涉案合同约定要求被告支付合同总金额30%的违约金36万元（120万元×30%），有事实和合同依据，本院予以支持。关于第二项诉请，本院认为，第一，涉案合同实为转租合同，聚汇坊第一分公司向王保伍承租涉案物业后，又将涉案物业转租给被告。按涉案合同约定，该转租需征得王保伍同意，法律亦规定转租需经出租人同意，但原、被告并未明确告知王保伍转租事宜，而是通过向王保伍作出股权转让的陈述及承诺变相规避相应法律规定及合同约定，此节聚汇坊第一分公司及被告均有过错，现聚汇坊第一分公司因涉案合同无法顺利履行而要求被告承担原租赁合同中聚汇坊第一分公司被没收保证金的违约责任，缺乏理据，本院不予支持。第二，涉案合同约定被告自2020年2月1日开始自行缴纳租金，且被告也已接收涉案物业，现因被告未及时支付租金导致聚汇坊第一分公司需向王保伍支付2020年2、3月租金269612.64元，故聚汇坊第一分公司要求被告偿付该租金，有事实和合同依据，本院予以支持。本案为合同纠纷，且本院已认定涉案合同相对方为聚汇坊第一分公司和被告，聚汇坊公司、曾小芳要求被告向其承担责任，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：被告童湘林于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司支付违约金360000元；被告童湘林于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司支付租金269612.64元；驳回原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司的其他诉讼请求；四、驳回原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司、曾小芳的全部诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费14878元，由原告广州市聚汇坊餐饮服务有限公司第一分公司负担6513元，被告童湘林负担8365元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  吴旭英人民陪审员  杨慧芬二〇二一年四月二十九日书 记 员  梁怡筠梁昭仪