江苏省无锡市新吴区人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0214民初4489号原告：苏州国脉房地产投资管理有限公司,住所地江苏省苏州工业园区。法定代表人：杜福友，该公司总经理。委托诉讼代理人：王晓闪，该公司员工。委托诉讼代理人：扈丽伟，江苏维世德（苏州）律师事务所律师。被告：无锡市晨龙塑料厂，住所地江苏省无锡市新吴区。投资人：吕寿中。委托诉讼代理人：周枫毓，江苏法德东恒（无锡）律师事务所律师。原告苏州国脉房地产投资管理有限公司(以下简称国脉公司)与被告无锡市晨龙塑料厂（以下简称晨龙厂）居间合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告国脉公司的委托诉讼代理人王晓闪、扈丽伟，被告晨龙厂的投资人吕寿中及委托诉讼代理人周枫毓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。国脉公司向本院提出诉讼请求：1、判令晨龙厂支付中介服务费58333元；2、判令晨龙厂支付违约金17500元；3、本案的诉讼费用由晨龙厂承担。事实和理由：2019年7月29日，其与晨龙厂签订《中介服务协议书》一份，约定晨龙厂委托其居间介绍承租物业，还约定：对于晨龙厂成功租赁所介绍之物业，晨龙厂需向国脉公司一次性支付租赁的一个月租金作为佣金，支付佣金时间为与业主签订合同之时。当日，其带晨龙厂的负责人吕寿中看了坐落于无锡市新吴区江溪街道锡泰路582号的厂房。看过厂房后，其多次和吕寿中沟通案涉厂房承租事宜，但吕寿中找理由说不租了。但据其核实，案涉厂房已经由晨龙厂承租，但晨龙厂拒不支付中介费。现其诉至本院，请求判如所请。晨龙厂辩称，1、国脉公司仅是带其查看了案涉房屋，没有其他任何实质性的促成交易的中介服务行为，因此，并非是国脉公司促成的该次交易；2、国脉公司并未获得租赁事宜的授权，根本不可能促成该次交易；3、《中介服务协议书》的第四条属于格式条款，且显失公平，应当予以撤销，其自主完成了后续交易不构成违约，也不应当支付违约金。综上，其请求驳回国脉公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院查明事实如下：2019年7月29日，国脉公司（居间方、乙方）与晨龙厂（甲方）签订《中介服务协议书》一份，约定甲方委托乙方居间介绍承租房屋事宜。协议还约定：1、甲方已充分知悉乙方所居间之物业实际情况；2、对于甲方成功租赁所介绍的物业（含以合作、股权转让、重组等方式间接承租），甲方需向乙方一次性支付租赁的一个月租金作为佣金，支付佣金时间为与业主签订合同之时；3、第四条：甲方承诺，在实地察看下述物业后，不会再直接、间接或通过其他经纪公司或个人与该物业的业主（或其他权利人）联系，若经乙方带看之物业由甲方（或甲方的亲属、朋友、授权人、委托人、代理人、有直接或间接的股权关联或合作关系的企业或个人等有关联的第三人）不经乙方与业主（或其他权利人）私下联络签约的，甲方需按本协议书第六条列明之参考价格的标准支付乙方租赁的一个月房租作为佣金。同时，应按前述佣金标准向乙方支付违约金。吕寿中在甲方代理人签名处签字。当日，国脉公司的业务员（其中有王晓闪）带吕寿中前往坐落于无锡市新吴区江溪街道锡泰路582号的厂房进行查看。但该厂房厂门关闭，双方并无进入厂房。另查明，2020年4月1日，无锡市新区江溪街道华丰股份经济合作社（出租房、甲方，以下简称华丰经济合作社）与晨龙厂（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于无锡市新吴区南丰工业园锡泰路582号的厂房（建筑面积共2887.74平方米，办公楼面积897平方米，厂房面积1989.84平方米）出租给乙方。合同还约定：1、租赁期限为3年，自2020年4月1日起至2023年3月31日止；2、租金支付的具体约定：“1、适用租金标准的方式如下：每个租约年，乙方税收达到【15-20】万／亩／年的，按照年租金标准（单价）A结算并支付该租约年的租金；乙方税收达到【20-36（不含）】万／亩／年的，按照年租金标准（单价）B结算并支付该租约年的租金；乙方税收高于【36】万／亩／年的，按照年租金标准（单价）C结算并支付该租约年的租金。乙方税收未达到15万／亩／年的甲方有权单方提前终止本合同并按照最高档支付年租金，且甲方无需因此承担违约责任。2、该租用建筑核定占地面积为2887.74平方米，办公楼面积897.9平方米，厂房面积1989.84平方米，按照此面积核算亩均税收。3、租金的支付方式如下：每半个租约年为一个交租期，先付后用，乙方应当在每个交租期开始的五日前，先按照年租金标准（单价）C，向甲方一次性足额支付该交租期租金。每个租约年结束后，甲方对乙方在该租约年完成税收情况进行核算，根据核算结果最终确定该租约年应适用的年租金标准（单价），并将结果书面通知乙方；乙方接到甲方书面通知15日内按照最终确定的年租金标准（单价）结算并支付该租约年租金。4、乙方缴纳的税收，以江溪街道财政所年度税库数据为准。5、甲乙双方特别约定：乙方在整个租赁期限内应按照本合同约定，按期、足额支付租金、水电费、厂房管理费等各项应付费用以及履行本合同约定的各项义务。如乙方未按期、足额交纳上述费用中任何一项费用或未履行各项义务导致本合同提前终止的，或因乙方原因导致甲方提前终止本合同的，或乙方违反本合同约定单方面提前终止合同的，乙方应按照年租金标准B档，向甲方补足之前所有租约年的租金。如出现本条约定之情形的，乙方应在收到甲方书面通知后15日内，向甲方补足租金”。诉讼中，国脉公司还陈述：1、其对于案涉厂房的所有权人并不清楚，其是通过“唐姐”了解到的案涉厂房租赁需求及相关要求，其称“唐姐”为无锡市新吴区江溪街道招商办的工作人员，其曾经帮“唐姐”介绍过客户并签约；2、2019年7月29日，其带吕寿中查看案涉厂房后，又带其前往街道找有关人员准备进行商谈，但当天由于相关领导不在而没有进行。以上事实由《中介服务协议书》、《房屋租赁合同》结合当事人陈述在卷予以佐证。诉讼中，国脉公司还向本院提供了以下证据：1、国脉公司员工王晓闪与“唐姐”的聊天记录及录音资料一份，微信聊天记录中，“唐姐”告知其锡泰路582号有厂房出租，在2019年7月29日，王晓闪带吕寿中查看案涉厂房后，王晓闪将晨龙厂的资料发送给了“唐姐”；2、国脉公司员工王晓闪、刘清波与吕寿中在2020年4月22日的聊天录音，拟证明晨龙厂在其带看厂房后自行租赁了案涉厂房。晨龙厂对上述证据的质证意见为：对证据的真实性均不予认可，其不知道“唐姐”的身份，即使该人是江溪街道拆迁办的工作人员，也不能证明国脉公司获得了介绍案涉厂房的授权。晨龙厂向本院提供了以下证据：1、无锡市新区江溪街道华丰居民委员会（以下简称华丰居委）出具的说明一份，内容为：无锡市新吴区锡泰路582号华丰工业园系华丰居委资产，并在2020年4月1日与晨龙厂签订了租赁合同，所有合同签约事宜均是华丰居委委托林国伟书记出具，2019年10月初，吕寿中与林国伟就案涉厂房租赁事宜联络，此后经过数次商议直至签约，在此期间，林国伟从未见过国脉公司员工王晓闪、刘清波或其他员工，国脉公司从未参与该厂房租赁事宜，华丰居委也从未委托过国脉公司代理案涉厂房的租赁；2、《关于合作社集体厂房、土地租赁价格的指导意见》、说明以及晨龙厂在2018年至2021年之间的完税证明，拟证明晨龙厂的税收标准达不到相关文件的要求，而此前国脉公司在带看后告知其有税收标准的要求，因其达不到要求，所以国脉公司表示不能将案涉厂房租赁给其了。国脉公司对上述证据的质证意见：1、真实性由法院认定；2、对证明目的不认可，《关于合作社集体厂房、土地租赁价格的指导意见》的发布日期为2020年6月4日，在其带看房屋之后，且晨龙厂虽然税收不达标，仍然最终租赁了案涉厂房，因此，税收问题本就是可以协商的，而晨龙公司当初是告知其因厂房内变压器太远而不愿再租赁。本院对于上述证据的认证意见及对争议事实的认定：1、国脉公司提供的证据有原件以供核对，与本案有关联性，本院采纳作为定案依据，通过聊天内容，可以确认国脉公司从他人处获得了案涉房屋的信息并带吕寿中前往案涉厂房进行了查看；2、晨龙厂提供的证据均有原件以供核对，可以确认真实性，与本案有关联性，本院采纳作为定案依据。通过说明以及相关文件，可知晨龙厂在租赁案涉厂房的时候确实与华丰居委、华丰经济合作社进行了磋商，尤其是关于税收内容的协商，这一点从晨龙厂与华丰经济合作社签订的《房屋租赁合同》中关于租金标准及支付方式的约定也可以看出；3、关于国脉公司陈述吕寿中告知其因为变压器太远而不再租赁案涉厂房的说法、晨龙厂陈述国脉公司告知其因晨龙厂税收不达标无法承租的说法均无证据证明，本院对此均不予认可。本院认为，首先，晨龙厂在接受中介人国脉公司的服务后，利用了中介人提供的信息，应当向中介人支付报酬。1、通过事实的认定可知，晨龙厂知晓案涉厂房出租的信息来源于国脉公司，晨龙厂确实利用了该信息从而再与相关权利人取得联系，并最终达成协议。2、中介人享有的报酬请求权，不仅因为其提供了有用的信息，还需要中介人履行一系列的合同义务，包括提供有用的房源信息、带委托人看房、协助双方商谈价格、协助办理贷款、过户等事宜，具体到本案中，国脉公司仅带晨龙厂进行了一次案涉厂房的查看，且当次并未进入厂房内部实地查看，也并没有带晨龙厂与权利人进行磋商，事实上，国脉公司对于案涉厂房的所有权人以及有权出租主体都并不清楚，最终协议的签订很大程度上依赖于晨龙厂与华丰经济合作社的磋商，因此，中介人仅履行了部分合同义务，如果要求委托人支付约定的全部报酬，违反权利义务一致的原则。至于支付的数额，本院结合中介人提供服务的程度，酌定为10000元。其次，晨龙厂不应支付违约金。理由为:1、《中介服务协议书》中的条款，是国脉公司为了重复使用而事先拟定且在签订时未与委托人进行协商的条款，其性质属于格式条款。2、根据协议书第四条约定，在带看物业之后，委托人不得私下或通过其他中介人与合同相对方订立合同，否则要支付佣金和违约金，这一条意味着中介人带领委托人看房之后就可以“旱涝保收”，不论该中介人报价是否偏高、服务质量如何、中介报酬是否偏高等，委托人如打算租赁该厂房，只能选择国脉公司进行交易，否则就构成“跳单”违约，但事实上，中介人带看厂房，付出的劳动是有限的，而案涉厂房出租这一信息并非仅国脉公司掌握，国脉公司以有限的付出限制买方的选择权，系不合理地加重对方责任、限制或者排除了对方主要权利，因此，该条款无效。综上，对于国脉公司的诉讼请求，本院予以部分支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第四百二十四条、第四百二十七条之规定，判决如下：一、无锡市晨龙塑料厂于本判决发生法律效力之日起十日内支付苏州国脉房地产投资管理有限公司10000元。二、驳回苏州国脉房地产投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1696元（此款已由苏州国脉房地产投资管理有限公司预交），由苏州国脉房地产投资管理有限公司负担1472元，由无锡市晨龙塑料厂负担224元（苏州国脉房地产投资管理有限公司同意其预交的案件受理费中的224元元由无锡市晨龙塑料厂向其直接支付，本院不再退还，由无锡市晨龙塑料厂在本判决发生法律效力之日起十日内向苏州国脉房地产投资管理有限公司支付）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。审 判 员 毕 俊人民陪审员 杨 玲人民陪审员 廉 洁二〇二一年四月十九日书 记 员 高坚浩本案援引法律条款《中华人民共和国合同法》：第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十七条居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。