贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0321民初7836号原告：冷冻冰，男，1973年9月5日出生，汉族，住贵州省遵义市红花岗区。委托诉讼代理人：王迪，贵州藏拙律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨梅，贵州藏拙律师事务所律师。被告：遵义喜园养生食品有限公司。住所地：住贵州省遵义市播州区影山湖街道龙泉大道龙泉食品工业园12幢1-3层。统一社会信用代码：91520321584108348N。法定代表人：范贞才。被告：贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司。住所地：贵州省遵义市播州区龙泉村（龙泉大道）。统一社会信用代码：915203000784873814。法定代表人：蔡光普。原告冷冻冰诉与被告遵义喜园养生食品有限公司（以下简称喜园养生公司）、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司（以下简称黔北记忆公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告冷冻冰及委托诉讼代理人王迪、杨梅到庭参加了诉讼，被告喜园养生公司、黔北记忆公司经公告送达传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。冷冻冰向本院提出诉讼请求：1、解除原告与喜园养生公司于2015年8月1日签订的《租赁合同》；2、解除原告与黔北记忆公司于2015年8月1日签订的《〈租赁合同〉补充协议》；3、判令二被告赔偿装修款4579650元；4、判令二被告支付违约金1488780元；5、判令二被告退还保证金67200元；6、本案诉讼费用由二被告承担。事实及理由：2014年7月，原告与喜园养生公司达成租赁协议，约定由原告租赁属于喜园养生公司所有的位于遵义市播州区间。2014年8月12日，原告与遵义市贵人装饰设计公司签订《装饰装修工程施工承包合同》，工程总价款216.8万元。装修完毕，原告办理了相关手续，开办“红色岁月”餐厅，并于2014年12月11日开始营业。2015年8月1日，因租金的调整，原告与喜园养生公司将2014年7月签订的租赁协议销毁，另行签订《租赁合同》。同日，原告与黔北记忆公司签订《〈租赁合同〉补充协议》，约定就2015年8月1日签订的《租赁合同》中未尽事宜予以补充。2017年9月2日，播州区政府有关部门组织开展对黔北记忆产业园的安全生产隐患排查，勒令园区立即进行停业整顿，并于2017年9月4日由播州区文广局下达了《停业整顿通知书》，同日对黔北记忆文化产业园进行封闭，造成原告经营的“红色岁月”餐厅至今无法正常营业。事后，原告通过了解得知，该园区根本未经过公安消防验收，存在重大安全隐患，被作为重大火灾隐患单位被政府挂牌督办。被告在签订合同时隐瞒了重大事实，从而导致原告等商户停业损失，其过错责任应完全由被告承担。为维护其的合法权益，特依法提起诉讼。喜园养生公司、黔北记忆公司未到庭陈述也未提交书面答辩意见。根据当事人的陈述、本案证据及当事人对证据所发表的意见，本院对本案事实作如下认定：喜园养生公司成立于2011年10月9日，之前的企业名称为“遵义县喜园养生食品有限公司”，2019年3月8日登记变更为“遵义喜园养生食品有限公司”。黔北记忆公司成立于2013年9月29日，2015年1月14日经股权变更登记为喜园养生公司的股东，以认缴出资275万元持有喜园养生公司5.5%的股份。2015年8月1日，喜园养生公司（甲方）与冷冻冰（乙方）签订《租赁合同》，合同载明：第1条、甲方同意将位于遵义县（现遵义市播州区桂花桥街道）龙泉大道黔北记忆文化产业园16号楼2、3楼含一楼天井坝旁办公室一间，出租给乙方作为餐饮、ＫＴＶ使用，出租商铺面积为1838㎡（含公摊面积）。第2条：租赁期限为10年，自2015年8月1日起至2025年7月31日止。第3条：（1）租金为10元／㎡／月，在2015年8月1日前开始缴纳，租金按照每年3元／㎡／月递增（从2019年开始），合同期内租金最高不超过31元／㎡／月；季度付租金为人民币55140元（按本合同逐年递增），乙方在签订本合同之日一次性付清季度付的房租。（2）为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日应交纳人民币67200元作为房屋使用保证金，待合同期满后乙方付清本应缴纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。第4.3条、在合同期内，如果因甲方的因素导致乙方退场的，乙方的所有建筑和基础装修（不动之产）需通过评估公司评估折旧其费用，并由甲方支付给乙方；合同期满后，乙方如不续租或因其它原因乙方退场的，乙方的所有建筑和基础装修（不动之产）无偿归甲方所有，乙方不得拆除、破坏。第7条：本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除。（1）租赁期届满；（2）因乙方过错严重造成房屋毁损的；（3）出现不可抗力因素，造成房屋毁损达不到使用目的的；（4）政府强制征收或拆除该房屋的；（5）乙方迟延交付房租超过15天的。第8条：任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的30%作为违约金。席建贵作为甲方代表在该合同上签名。同日，黔北记忆公司（甲方）与冷冻冰（乙方）签订《〈租赁合同〉补充协议》，载明：甲方和乙方于2015年8月1日签署了黔北记忆16号楼《租赁合同》，双方本着互惠互利的原则，经友好协商，就《租赁合同》中未尽事项特签订以下补充协议。1、乙方签订的租赁合同有效期为10年；2、乙方装修期为半年，免租期限为半年（装修期结束后生效）；3、租金为15元／㎡，租金从2019年开始每年递增5元，递增至30元封顶（以此协议递增为准，不以《租赁合同》及《管理合同》递增）；4、化粪池及下水管道由甲方安排完善；5、乙方独立用电；6、乙方于2014年6月17日缴纳现金15万元（内含第一季度租金82800元，剩余67200元作为保证金）；7、合同于2014年8月1日生效。本协议生效后，与《租赁合同》具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原协议的其余部分应完全继续有效。同时注明：租金从2015年8月1日收取。席建贵亦作为甲方代表在该补充协议上签名。在上述合同和补充协议签订之前，喜园养生公司已经将案涉房屋交付给冷冻冰进行装饰装修等进行使用，经营“红色岁月”餐厅。从2014年8月开始，冷冻冰因装饰装修、购置物品、完善消防等共计投入资金4707125元。2014年6月17日，冷冻冰向黔北记忆公司支付现金15万元。2016年6月23日，喜园养生公司作出《会议纪要》，围绕红色岁月有关欠水电费、房租相关事宜进行磋商形成以下意见：1、……2、针对16号楼因消防未验收，导致“红色岁月”KTV无法正常经营，属于前面经营公司---“黔北记忆”相关工作团队未尽职责，由此造成的相关损失，红色岁月可以保留损失赔偿的追偿权利，通过司法程序处理，喜园公司将全力配合支持。3、双方进行磋商，本着搁置争议，不纠过去问题，全力推进园区发展的思路，抓好园区整体建设。双方同意执行2015年8月1日签订的《租赁合同》，其他与喜园公司之前签置的补充协议或文件作废，一律以2015年8月1日签订的《租赁合同》和本会议纪要为准执行。2016年5月1日（不含）前的未交房租和公司未退还的保证金、装修补助、停业损失费用等所有一切经济纠纷，承租人与以前的经营管理公司相关人员自行对接处理，与现公司无关。4、从2016年5月1日起给予红色岁月房租上的优惠，在原标准不变的情况下，同意给承租人冷冻冰免租金二年，免收第一年房租，收第二年房租，第三年免收房租，收第四年房租的模式，确保园区管理团队有基本的运行费用。喜园养生公司、冷冻冰在该《会议纪要》上盖章和签名。因消防未验收合格，“红色岁月”于2017年9月4日被相关单位查封，至今未恢复营业。根据双方的约定和《会议纪要》，截至2017年9月4日【2015年8月1日起收取租金，其中2016年5月1日-2017年4月30日免收租金】，冷冻冰应支付的租金为361167元【（15元/㎡/月×1838㎡×9个月）＋（15元/㎡/月×1838㎡×4.1个月）】，尚欠361167元－82800元＝278367元。上述事实，有原告陈述，《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》、《会议纪要》、装饰装修合同、购货合同、凭据及相关付款票据、凭证等证据在卷佐证，足以认定。本院认为，喜园养生公司、黔北记忆公司于2015年8月1日分别与冷冻冰签订《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》，将位于遵义县（现遵义市播州区桂花桥街道）龙泉大道黔北记忆文化产业园16号楼2、3楼含一楼天井坝旁办公室一间租赁给冷冻冰经营“红色岁月”餐厅，因案涉房屋的消防未验收合格，“红色岁月”于2017年9月4日被相关单位查封，至今未恢复营业的事实清楚，证据确实充分，本院予以确认。《租赁协议》和《〈租赁合同〉补充协议》未违反法律法规的相关规定，应为有效，双方均应按照约定全面履行合同义务。冷冻冰请求对《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》予以解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项关于“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”的规定，本院予以支持。冷冻冰请求由二被告赔偿装饰装修、购置物品、完善消防等共计投入资金4579650元、退还保证金67200元，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，结合双方的约定和冷冻冰从2015年8月1日起已经经营了25个月的实际，二被告应赔偿冷冻冰装饰装修、购置物品、完善消防等投入资金共计3726473.96元【4707125元×（120个月-25个月）／120个月】，退还保证金67200元。冷冻冰欠付的至2017年9月4日的租金278367元应在前述款项中扣除。冷冻冰请求由二被告支付违约金1488780元，根据本案实际，本院不予支持。喜园养生公司、黔北记忆公司经传票传唤未到庭参加诉讼，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条关于“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、对冷冻冰于2015年8月1日分别与遵义喜园养生食品有限公司、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司签订的《租赁合同》、《〈租赁合同〉补充协议》予以解除，终止履行；二、遵义喜园养生食品有限公司、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司应赔偿给冷冻冰装饰装修、购置物品、完善消防等损失3726473.96元；三、遵义喜园养生食品有限公司、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司应退还给冷冻冰保证金67200元；上述第二、三项共计3793673.96元，扣除截至2017年9月4日冷冻冰所欠付的租金278367元，遵义喜园养生食品有限公司、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司实际应支付给冷冻冰3515306.96元，限本判决生效后一个月内付清；四、驳回冷冻冰的其余诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费54748元，由遵义喜园养生食品有限公司、贵州黔北记忆旅游文化股份有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书确定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 长  代志林人民陪审员  何德华人民陪审员  徐应江二〇二一年四月十六日法官助理薛祖芬书记员穆佳雯