广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0305民初3516号原告：任莉，女，1977年6月20日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。被告：深圳市昊恒贸易有限公司，住所地深圳市龙岗区布吉街道振兴大道15号一楼部份商铺吉信大厦商铺120、118、109、111、112、108、102，统一社会信用代码：91440300781355153B。法定代表人：肖光辉，总经理。委托诉讼代理人：唐慕苏，女，1982年10月2日出生，汉族。原告任莉与被告深圳市昊恒贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，于2021年4月8日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告任莉及被告的委托诉讼代理人唐慕苏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：ｌ、被告立即支付租金32588.67元（截止至2020年10月31日）（人民币，下同）；2、被告立即支付延迟交纳租金的滞纳金7828.36元（按应付日租金的万分之五计算，暂计至2020年10月31日，应计至截止被告付清全部款项之日）；3、被告继续全面履行合同约定的义务；4、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2009年1月14日，原告为出租方（甲方），被告为承租方（乙方）签订《房地产租赁合同》（下称“合同”），合同约定：1、甲方将位于南山区地产出租给乙方使用，建筑面积共计37.64平方米，房地产价值317230元（购买时，房地产权利证明书标注价值）；2、承租期限为15年5个月，自2009年2月15日起至2024年7月14日止。3、租金计算方式为自2009年7月15日起至2012年7月14日止每年租金按甲方初始购买成交价的5%计算，即每年租金为15861.5元，月租金额为1321.79元，自2012年7月15日起至2015年7月14日止每年租金按甲方初始购买成交价的6%计算，即每年租金为19033.80元，月租金额为1586.15元，自2015年7月15日起至2018年7月14日止，每年租金按甲方初始购买成交价的8%计算，即每年租金为25378.4元，月租金额为2114.87元，自2018年7月15日起至2021年7月14日止每年租金按甲方初始购买成交价的10%计算，即每年租金为31723元，月租金额为2643.58元，自2021年7月15日起至2024年7月14日止每年租金按甲方初始购买成交价的11%计算，即每年租金为34895.30元，月租金额为2907.94元。乙方于每月的10日前向甲方支交付租金，租金直接汇至甲方提供的银行账户。承租期内，如乙方迟延支付租金达7日的，自第8日开始，每迟延一日，需按应付日租金的万分之五向甲方支付滞纳金。乙方逾期支付达30日以上的，并经甲方书面催告达30日仍未支付租金的，甲方有权提前解除本合同，且保证金不予退还。合同签订后5个工作日内，乙方向甲方支付相当于两个月租金作为保证金，该合同还对其他事项作了约定。合同签订、生效后，原告履行了合同约定的各项义务，但被告自2016年12月起，没有按合同第四条约定的租金额和第五条约定的支付期限全面履行自己的义务。原告因此于2017年4月20日向贵院提起诉讼，并于2017年7月7日获得《广东省深圳市南山区人民法院民事判决书》（2017）粤0305民初7250-7259号，判决如下：一、被告深圳市昊恒贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林政祥等8人支付2016年12月至2017年4月期间拖欠的租金（各案具体租金金额详见附表）；二、被告按照该判决书，被告深圳市昊恒贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告林政祥等8人支付上述租金的滞纳金（按欠租金额的日万分之五的标准，从2017年2月1日起计算至本院判决确定付款之日止）；三、驳回原告林政祥等8人的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。各案案件受理费详见附表，均由被告负担。判决后，被告并未按照《广东省深圳市南山区人民法院民事判决书》（2017）粤0305民初7250-7259号指定的期间履行给付金钱义务，迟延至2017年12月8日，原告账户收到被告汇来的4787.72元。截止2017年12月8日，按照《广东省深圳市南山区人民法院民事判决书》（2017）粤0305民初7250-7259号应支付的拖欠租金2643.60元、滞纳金220.74元、案件受理费25元和加倍支付迟延履行期间的债务利息409.60元，合计应为3273.94元（计算详表见附件）。被告支付的4787.72元超出的1513.78元未解释给付原因，本诉状按照被告于2017年12月8日履行广东省深圳市南山区人民法院民事判决书》（2017）粤0305民初7250-7259号的给付金钱义务，并同时支付了1513.78元的后续欠租来理解被告于2017年12月8日支付给原告4787.72元的行为。被告自2017年5月之后，截止至2020年10月，继续违反合同约定，单方面降低租金，每个月降低的数目不等，其中：2017年5月至2017年8月，每月少支付528.72元；2017年10月至2018年6月，每月少支付264.37元；2018年7月至2019年3月、2019年6月、2019年8月至2019年9月、2019年11月至2020年1月、2020年4月至10月，每月少支付793.08元；2019年4月至2019年5月、2019年7月、2019年10月，每月少支付1718.33元；2020年2月和3月完全没有支付租金。截止2020年10月，被告拖欠租金共计32588.67元（2017年12月8日被告多支付被原告的1513.78元已计入抵消该时点欠租，计算详表见附件）。且被告未按照合同第五条约定于每月10日前向原告交付租金，多次延迟至月底，甚至有时下个月初才交付。《中华人民共和国合同法》第六十条规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”；第一百零七条规定：“当事入一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第二百二十六条规定：“承租人应当按照约定的期限支付租金”；第二百二十七条规定：“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。根据《中华人民共和国合同法》的规定和合同约定，被告除了应立即支付所欠原告租金人民币共计32588.67元，还应根据合同第十一条的约定向原告支付迟延缴纳租金的滞纳金人民币7828.36元（按应付日租金的万分之五计算，暂计至2020年10月31日，应计算至被告付清全部款项之日）。同时，在合同有效期间内，被告应按照合同的约定继续全面履行自己的义务。否则，原告将根据合同法的规定和合同的约定解除合同并追究被告相应的责任。综上所述，被告的行为已构成违约，侵害了原告的合法权益。原告为了维护自身合法权益，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院支持原告的诉讼请求。被告答辩称：1、被告因为所承租的涉案商铺属于产权式商铺，也就是说被告所承租的不到8000平米的商场面积分属于500多个小业主，原告是其中之一，被告在2017及2018年开始筹划对该商场追加投资进行转型升级，与此同时与500多个小业主进行租金缴纳方式变更及附条件续租的谈判，最终以其中的400多个业主达成一致并签订书面的协议。另有70多个业主虽未签订补充协议，但保持沉默，但有20多个业主不同意并起诉要求按原合同追讨租金差额，被告对原告的起诉充分的理解，并且按照法院的裁判文书进行支付，但是基于被告与其他业主在协议中明确约定，要求对500多个业主在支付租金时要一视同仁，均按照补充协议的要求支付租金，否则补充协议失效。关于欠费的金额，我方庭后再提交相关费用明细。2、要求按照法院统一裁判标准予以减免疫情期间1个月的租金。3、根据当前司法裁判精神请求以补偿实际损失的标准调低至日万分之二。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案深圳市南山区南景苑4-216、4-217号房地产登记在原告名下，商业用房建筑面积均为18.81平方米，房地产价值均为（指初次从万浩盛公司购买时，房地产权利证明书标注价值）158615元。2009年1月14日，原告（出租方、甲方）与被告（承租人、乙方）签订《房地产租赁合同》，约定：甲方将涉案房产出租给被告使用，承租期限为15年5个月，自2009年2月15日起至2024年7月14日止；自2015年7月15日起至2018年7月14日止，每年租金按甲方初始购买成交价的8%计算，即每年租金为25378.4元，月租金额为2114.87元；自2018年7月15日起至2021年7月14日止每年租金按甲方初始购买成交价的10%计算，即每年租金为31723元，月租金额为2643.58元；该租金为甲方净收益，甲方需交的租赁管理费及税金由乙方承担缴纳；乙方于每月10日前向甲方支付租金，租金直接汇至甲方提供的银行账户；承租期内，如乙方延迟支付租金达7日的，自第8日开始，每延迟一日，需按应付日租金的万分之五向甲方支付滞纳金，乙方逾期未支付租金达30日以上，并经甲方书面催告30日仍未支付租金的，原告有权提前解除本合同，且保证金不予退还；及其他条款。为证明原告收到租金的数额及时间，原告向法庭提交了银行流水予以证明。被告对该证据予以认可。为证明被告的欠租情况，原告向法庭提交了起诉金额确认表，其中欠租金额为32588.67元、欠租滞纳金计算至2020年10月31日为7828.36元，其中2020年2月份的滞纳金为342.34元。被告对该表不予确认，认为应以被告核对的已付及未付金额为准，并表示将于庭后第二天提交相关表格，但被告一直未向本院提交，亦未提交其已支付诉请租金的证据。庭审中，原告明确其主张的租金金额期间为2017年5月1日至2020年11月14日。本院认为，原、被告签订的《房地产租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格按照合同约定履行各自义务。本案争议焦点实为是否应当因疫情减免被告部分租金以及滞纳金计算标准是否过高的问题，本院评析如下：一、关于是否应当减免租金的问题。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利及义务，原、被告签订涉案合同，原告的目的为出租涉案房产获取租金，被告的目的为获取涉案房产的使用权，用于转租或进行商业经营等，获取相应收益，新冠肺炎疫情的发生以及后续疫情防控措施影响被告的经营使用，被告主张减免租金的答辩意见，本院予以采纳，但综合考虑本市疫情严重程度，结合疫情防控相关政策及采取的相应措施等因素，根据公平原则，本院酌定被告免予支付2020年2月份租金，此期间所产生的滞纳金亦无需支付。二、关于滞纳金计算标准是否过高的问题。原告主张滞纳金，实为逾期付款的违约金，合同约定为日利率万分之五，并未明显过高，故对于被告要求降低计算标准的答辩意见，本院不予采纳。三、关于原告要求被告全面履行合同约定义务的诉讼请求。本院认为涉案合同为原、被告双方共同意思表示，内容不违反法律法规的相关规定，合法有效，双方均应依约履行各自的义务，但原告的该项诉讼请求并不具备可执行性，被告不履行合同约定的义务，应承担相应的违约责任，与原告的要求被告支付拖欠租金并支付逾期付款违约金的诉讼请求在本质上并无区别，故对该项诉讼请求，本院不予支持。最后，被告虽未对原告主张的欠租金额予以确认，但其亦未提交证据证明其已支付了相关费用，依法应承担举证不能的不利后果，本院依法采信原告的主张。综上，被告应向原告支付2017年5月1日至2020年11月14日期间拖欠的租金为29945.09元（32588.67－2643.58），滞纳金为7486.02元（7828.36-342.34），此后的滞纳金以29945.09元为基数，按照日利率万分之五的标准自2020年11月1日起计算，计至款项付清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳市昊恒贸易有限公司于本判决生效之日起十日内向原告任莉支付2017年5月1日至2020年11月14日期间拖欠的租金人民币29945.09元及逾期付款滞纳金（截至2020年10月31日的滞纳金为人民币7486.02元，2020年11月1日至款项付清之日间的滞纳金，以人民币29945.09元为基数，按日万分之五的标准计算）；二、驳回原告任莉的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费405.21元，全部由被告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并提出副本五份，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二一年四月十八日书记员  陈彩红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。