江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初1759号原告：徐州隆嘉置业有限公司,住所地徐州市泉山区火花街道办事处西城商贸大厦**。法定代表人：高家楷，该公司执行董事。委托诉讼代理人：诸华明，男，1992年1月6日生，汉族，该公司法务，住徐州市泉山区。被告：郝圣卫，男，1990年6月6日生，汉族，住徐州市泉山区。原告徐州隆嘉置业有限公司（以下简称隆嘉公司）与被告郝圣卫商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月27日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告隆嘉置业的委托诉讼代理人诸华明、被告郝圣卫到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告隆嘉公司向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》，被告配合原告办理合同的注销手续；二、判令被告向原告支付违约金322735.8元(1075786元×30%)；三、判令被告给付原告代垫款资金占用费(以764594.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍，自2020年12月24日起计算至合同解除之日止)；四、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原、被告于2019年1月18日签订了《商品房买卖合同》，约定被告购买原告开发的徐州市玉兰雅苑房屋，房屋预测建筑面积105.05平方米，房屋总价款1075786元。后被告支付了首付款325786元，剩余750000元向兴业银行股份有限公司徐州分行(以下简称兴业银行)办理贷款支付。2019年1月30日，原、被告与兴业银行签订了《个人购房抵押(保证)借款合同》，约定被告向银行贷款750000元，原告对此提供连带保证责任。2019年1月31日，兴业银行向被告支付贷款750000元。自2020年5月18日起，被告未按约向兴业银行还贷，2020年9月14日，兴业银行起诉至徐州市泉山区人民法院，要求被告履行还款义务，原告承担连带保证责任。2020年11月11日，原、被告与兴业银行达成调解协议，但被告未按调解书履行，原告于2020年12月24日承担了连带保证责任，代为偿还了全部银行贷款本息，金额共计764594.18元。根据原、被告签订的《商品房买卖合同》补充协议第6条“关于按揭担保的补充约定”6.1款约定，买受人未按期向贷款机构偿还本息，导致出卖人根据贷款银行要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，买受人需在出卖人发出缴款通知5日内支付出卖人因承担担保责任而产生的全部费用，并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付费用金额的1%支付代偿资金占用费；出卖人有权解除合同，并要求买受人支付房屋总价款30%的违约金。原告为维护自身合法权益，故向法院提起诉讼。被告郝圣卫辩称，一、同意解除合同并配合原告办理相关合同注销手续；二、原告主张的违约金标准过高，请求法院予以调整；三、原告主张垫付款的占用费没有事实和法律依据，该损失不应由被告承担。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月18日，被告郝圣卫与原告隆嘉公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》并办理了网上备案，合同主要约定：被告郝圣卫购买原告隆嘉置业公司开发的位于徐州市大彭路218号玉兰雅苑小区商品房一套，预测建筑面积105.05平方米，房屋总价款1075786元；付款方式为商业贷款，买方应当于2019年1月18日前支付首期房价款325786元，余款750000元贷款支付；出卖人应当在2021年3月30日前向买受人交付该商品房。该合同附件十二《补充协议》第6.1条还约定：买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，则买受人须在出卖人发出缴款通知（通知可以电话、短信、微信、QQ、电子邮件、EMS等形式）5日内支付出卖人应承担担保责任而产生的全部费用（包括但不限于出卖人代买受人支付的全部费用、出卖人履行担保责任发生的费用及出卖人为实现自身权益而发生的律师费等费用和因此产生的损失等），并自出卖人代其还款之日起，每日按出卖人代其支付的费用金额的1%支付代偿资金占用费；出卖人有权解除合同并要求买受人支付房屋总价款30%的违约金。合同签订后，被告郝圣卫向原告隆嘉公司支付了首期房价款325786元。2019年1月30日，被告郝圣卫就剩余750000元购房款与贷款人兴业银行、保证人隆嘉公司签订了一份《个人购房抵押（保证）借款合同》，合同约定借款期限360个月，自2019年1月30日起至2049年1月30日止，抵押房产位于徐州市玉兰雅苑小区，被告隆嘉公司对该笔债务承担阶段性担保。当日，被告郝圣卫与兴业银行办理了涉案房屋的预购商品房抵押权预告登记。次日，兴业银行向被告郝圣卫发放贷款750000元。因被告郝圣卫自2020年5月18日起未再按上述借款合同约定履行还贷义务，兴业银行于2020年10月28日向本院提起诉讼。2020年11月11日，在本院主持调解下，兴业银行与本案被告郝圣卫、原告隆嘉公司三方达成了（2020）苏0311民初6221号民事调解书，协议内容为：“一、经原告兴业银行股份有限公司徐州分行与被告郝圣卫、徐州隆嘉置业有限公司共同确认，截至2020年11月11日，被告郝圣卫拖欠原告兴业银行股份有限公司徐州分行逾期贷款本金737317.5元，利息、罚息、复利21968.49元，合计759285.99元，后续利息、罚息、复利以银行系统自动生成的数据为准；二、就第一项所确定的贷款本金、利息、复利、罚息（以银行系统自动生成的数据为准），被告郝圣卫于2020年12月11日前一次性还清；三、如被告郝圣卫未按照上述约定向原告偿还上述贷款本金、利息、复利、罚息，原告可申请就全部剩余欠款强制执行，并有权就郝圣卫名下位于徐州市大彭路玉兰雅苑房屋拍卖或变卖所得享有优先受偿权；四、如被告郝圣卫未按照上述约定向原告偿还上述贷款本金、利息、复利、罚息，原告有权要求被告徐州隆嘉置业有限公司就被告郝圣卫尚欠付的全部贷款本金、利息、复利、罚息承担连带保证责任；五、如被告徐州隆嘉置业有限公司承担连带保证责任后，有权向被告郝圣卫就其偿还的全部款项予以追偿；六、上述款项支付完毕后，原被告纠纷一次性了结”。该调解书生效后，因被告郝圣卫未按协议约定履行还款义务，原告隆嘉公司于2020年12月24日向兴业银行承担了保证责任，代为偿还贷款本金737317.5元、利息（含复利罚息）27276.68元，合计764594.18元。至此，被告郝圣卫所欠兴业银行的贷款本息已结清，其中被告郝圣卫个人偿还贷款本金12680.5元、利息（含复利罚息）56478.5元，合计69161元。原告隆嘉公司承担保证责任后，因被告郝圣卫未将上述垫付款给付原告，原告隆嘉公司遂向本院提起诉讼。本院立案后，依法向被告郝圣卫邮寄送达了诉状副本、开庭传票等法律文书，经查，被告郝圣卫于2021年3月5日收到上述法律文书。本院认为，依法成立的合同对当事人均具有法律约束力。原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，本院予以确认。根据该合同附件十二《补充协议》第6.1条约定，在买受人未按期向贷款机构偿还到期本息或未履行借款合同其他义务，导致出卖人根据贷款银行的要求承担担保责任并代买受人向贷款机构偿还贷款本息及罚息的，出卖人有权解除合同，因被告郝圣卫未按期向兴业银行履行还款义务，导致原告隆嘉公司承担了保证责任并代被告向兴业银行清偿了所欠的全部贷款本息，故合同约定的解除条件已经成就，原告隆嘉公司有权解除双方签订的《商品房买卖合同（预售）》，并要求被告郝圣卫配合其办理该合同的网签登记注销手续。至于合同解除的时间，因被告郝圣卫于2021年3月5日收到诉状副本，应视为原告解除合同的通知于此时到达了被告，故本院认定涉案《商品房买卖合同（预售）》的解除日期为2021年3月5日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。因购买涉案房屋，被告郝圣卫向原告隆嘉公司支付了首期房价款325786元，并以向兴业银行按揭贷款的方式支付了购房款12680.5元，故对于被告郝圣卫已经实际支付的上述款项合计338466.5元，应当由原告隆嘉公司予以退还。关于原告隆嘉公司主张的违约金。虽然涉案合同对违约金的给付标准进行了约定，但根据我国法律关于违约金“补偿为主、惩罚为辅”的原则，如约定的违约金数额过分高于因被告违约给原告造成的实际损失，本院可根据当事人的申请依法予以调整。现被告郝圣卫提出请求降低违约金给付标准，结合原告隆嘉公司因代偿兴业银行欠款而产生的贷款利息损失27276.68元，以及自垫款之日起至合同解除之日止的资金占用期间的利息损失，本院酌定支持原告隆嘉公司违约金70000元。至于原告隆嘉公司主张的代偿资金占用费，即代偿资金占用期间的利息损失，因本院在酌定违约金数额时已考虑了该部分损失，故不宜再重复赔偿，对于原告主张的该项诉请，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第十条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、解除原告徐州隆嘉置业有限公司同被告郝圣卫于2019年1月18日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同解除日期为2021年3月5日）；二、被告郝圣卫于本判决发生法律效力之日起十日内配合原告徐州隆嘉置业有限公司办理上述合同的网签登记注销手续；三、原告徐州隆嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告郝圣卫已付购房款338466.5元；四、被告郝圣卫于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告徐州隆嘉置业有限公司违约金70000元；上述第三、四项相互抵销后，原告徐州隆嘉置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还被告郝圣卫268466.5元五、驳回原告徐州隆嘉置业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14586元，减半收取7293元，由原告徐州隆嘉置业有限公司负担3646.5元；被告郝圣卫负担3646.5元，于本判决生效后七日内交纳至本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审判员 伍 俏二〇二一年四月十二日书记员 柳娇宏