山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1993号上诉人（原审原告）：赵某，自由职业，住太原市。委托诉讼代理人：任某，山西上骏瑛成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：山西千渡房地产开发有限公司。法定代表人：郑某。委托诉讼代理人：刘某，山西国晋律师事务所律师。上诉人赵某因与被上诉人山西千渡房地产开发有限公司（下称“千渡房地产公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初3195号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月17日立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人赵某的委托诉讼代理人任某,被上诉人千渡房地产公司的委托诉讼代理人刘某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵某上诉请求：1.依法撤销（2020）晋0107民初3195号民事判决书，改判支持赵某的诉讼请求；2.依法判决千渡房地产公司承担本案诉讼费用。事实和理由：一、原审法院认定事实不清。第一，原审法院并未对赵某提出的千渡房地产公司未按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房这一基本事实进行认定。合同“第八条交付期限”约定的交房条件为：商品房经验收合格。但验收并非仅指竣工验收，还应包括涉及人身、财产安全的强制性检验标准的工程质量监督部门核验、消防验收等，且千渡房地产公司提供的《住宅质量保证书》也应列明工程质量监督部门核验的质量等级。特别应注意的是，千渡东山晴一期、二期住宅均超过54米，根据《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防监督管理规定》、《建筑设计防火规范》等法律法规和强制性规范规定，涉及交房的相关建筑均属于国家标准规定的一类高层住宅建筑，未经消防验收或者消防验收不合格的，禁止投入使用。对此，赵某在一审起诉状和代理词中均予以明确表示过，而原审法院并未对此进行回应，未对本案的基本事实情况特别是涉及人身、财产安全的事项进行全面调查和认定。第二，政府要求停工的行为不属于不可抗力，也不属于合同约定的“非因出卖人控制因素”，不应以此为由对赵某要求千渡房地产公司承担违约责任进行抗辩。其一，《中华人民共和国合同法》第117条明确规定，不可抗力是不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，是客观发生的事实才可以称为不可抗力，并不是某一民事主体的民事法律行为或政府的行政行为。同时，不可抗力首先是不能预见的，赵某与千渡房地产公司双方签约时间为2018年1月7日，而早在2017年11月1日，太原市住房和城乡建设局就通过官方网站信息公开了《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》，千渡房地产公司作为一家具有房地产开发经营资质的商事主体，在与赵某签署《商品房买卖合同》时对此有充分预期，应对自身民商事活动承担相应的责任，千渡房地产公司因不能按期交房产生的责任应由千渡房地产公司自负，与政府行为无关。其二，对于千渡房地产公司关于“政府要求停工属于非因出卖人控制因素”的无理辩解，赵某认为，第三项延期理由强调的也仅为政府部门对验收及市政配套安装之延误、经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更这两个理由，绝不是以非因出卖人所能控制的因素为依据。二、原审法院适用法律错误。第一，千渡房地产公司将政府行为与不可抗力进行混同，而政府行为明显不符合不可抗力之“不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的构成要件。原审法院适用《中华人民共和国合同法》第117条，支持千渡房地产公司适用不可抗力对其违约行为进行抗辩无疑是适用法律错误。第二，对于千渡房地产公司按照合同约定标准和法律法规规定标准进行交房，应适用《中华人民共和国标准化法》第10条、第25条，《城市居民住宅安全防范设施建设管理规定》第11条，《城市房地产开发经营管理条例》第30条，《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第5条，《建设工程质量管理条例》第49条，《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第4条、第5条，《中华人民共和国消防法》第13条，《建设工程消防监督管理规定》第14条，《建筑设计防火规范GB50016-2014》5.1.1。对于千渡房地产公司按照承担违约责任，应适用《中华人民共和国合同法》第107条、第114条。综上所述，赵某请求二审法院依法改判，支持赵某的上诉请求。千渡房地产公司辩称，一、原审法院所认定的事实清楚，千渡房地产公司不应向赵某承担逾期交房的违约责任。首先，根据相关法律法规规定，千渡房地产公司作为出卖人，向购房人交付商品房应当经商品房所在的建设工程竣工验收合格，验收合格标准以该建设工程经设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收即可。千渡房地产公司一审已经提交的《竣工验收证明书》，足以证明案涉房屋于2019年10月30日验收合格。同时，千渡房地产公司向赵某交房时提交了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》，因此，千渡房地产公司向赵某交付的房屋符合我国法律规定的条件，在赵某未提交证据证明涉案房屋不符合合同约定和法律规定的标准，或存在危及人身、财产安全的情况下，赵某的上诉理由没有事实及法律依据。赵某要求千渡房地产公司提供质量等级证书等相应证件，属于行政管理部门的职权范围，不是人民法院的受理范围。其次，双方签订的《商品房买卖合同》约定，交付条件即商品房经验收合格（非综合验收合格，验收合格与综合验收合格有明显的区别），千渡房地产公司向赵某交房条件符合合同约定。最后，在合同履行期间，政府多次下发公告及通知，要求千渡房地产公司停止施工，该政府行为是不可预见、不能避免并不能克服的客观情况，符合不可抗力的全部要素，且系非因出卖人所能控制的因素。根据相关法律规定，千渡房地产公司可根据实际停工情况延期交房260余天，事实上，只逾期几十天，无需承担违约责任，且千渡房地产公司在出现这些情况后也向赵某履行了通知的义务，赵某并未提出任何异议。因此，无论根据合同约定还是法律规定，千渡房地产公司均不应承担逾期交房违约责任。二、一审法院适用法律正确。赵某上诉状中提及的相关法律规定，是房地产企业的行政管理规定，不是人民法院裁判本案所适用的法律规定，因此，赵某的上诉请求没有法律依据。综上，赵某的上诉请求无事实及法律依据，应驳回赵某提起的全部上诉请求。赵某向一审法院起诉请求：1.判令千渡房地产公司向赵某支付延期交房违约金955元；2.本案诉讼费由千渡房地产公司承担。一审法院认定事实：2018年1月7日，赵某与千渡房地产公司签订《商品房买卖合同》约定：赵某购买由千渡房地产公司开发的位于太原市××街房屋，建筑面积108.29㎡，房屋总价款为497432元；付款方式为银行按揭；出卖人应当在2019年8月31日前，依照国家和地方人民政府有关规定，将该商品房交付买受人使用；出卖人逾期交房不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.3的违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权解除合同或要求继续履行合同，要求继续履行合同的，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房屋价款万分之0.3的违约金。赵某向千渡房地产公司支付购房首付款267432元。千渡房地产公司于2019年11月1日通知赵某收房并说明了逾期原因，赵某于2019年11月4日接收上述房屋。另查明，2016年11月21日《太原市行政执法总队关于全面停止建筑施工的紧急通知》、2017年10月太原市住房和城乡建设委员会《关于十九大召开期间确保空气质量的通知》、2017年10月18日太原市住房和城乡建设委员会《太原市2017-2018年秋冬季大气污染综合治理攻坚行动建设工程开工审批的通知》、2017年10月19日《太原市城乡管理委员会关于印发重污染天气应急响应建筑工地扬尘防治专项实施方案的通知》、2017年10月19日《太原市城乡管理委员会重污染天气应急响应建筑工地扬尘防治专项实施方案》、2017年10月24日《山西省住房和城乡建设厅安全生产管理委员会办公室关于做好大风、强降温天气应对防范工作的紧急通知》、2017年10月31日-2020年1月19日太原市改善省城环境质量领导小组办公室《关于发布太原市重污染天气蓝色、红色、橙色预警的通告》等相关文件的发布导致工程延期。2019年8月29日千渡房地产公司向赵某邮寄迟延交房的通知。一审法院认为，赵某与千渡房地产公司之间签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效，双方均应按照约定履行各自的义务。关于违约金，根据《商品房买卖合同》的约定，千渡房地产公司应当在2019年8月31日前将该商品房交付赵某使用，在本案合同履行过程中，多个政府部门因重污染天气预警、空气环境质量严重恶化等原因发布公告、通知，多次要求全市范围内所有的建筑工地在一定期限内停止施工，对于政府公告、通知造成的工期延误非千渡房地产公司可控制、遇见、避免的情况，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况”的规定，结合本案的实际情况以及合同的约定，造成本案工程延误的原因系不可抗力，且千渡房地产公司已履行相应的通知义务，故应当免除千渡房地产公司迟延交房的违约责任，千渡房地产公司据此主张无需支付违约金的抗辩，符合法律规定，该院予以采纳。故赵某的诉求不能成立，应予驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，一审判决：“驳回原告赵某的诉讼请求。”二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为千渡房地产公司是否应承担延期交房的违约责任。案涉《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应合法有效。该合同第八条约定出卖人交付商品房的条件为经验收合格；另约定出卖人在下列情形下可据实延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.如合同约定的交付期限届满时，买受人仍未能依约向出卖人支付全部到期款项；3.政府部门对验收及市政配套、安装之延误，经规划部门批准的规划变更或设计单位同意的设计变更等非因出卖人所能控制的因素。合同第九条约定除第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按合同规定的期限交付商品房则需要承担逾期交房违约责任。首先，本案一审审理期间，千渡房地产公司已经举证证明涉案房屋经验收合格，符合双方合同约定的交付条件。其次，因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外，本案合同履行期间，政府部门开展大气污染综合治理攻坚行动，向全市下发一系列要求社会建筑工程暂时停工的相关文件，千渡房地产公司受此影响停工，政府的污染防治行动是千渡房地产公司无法预见并不能避免和克服的，属于不可抗力因素，亦系非因其所能控制的因素，且在该情形造成工期延误后千渡房地产公司已依约向赵某履行了通知义务。综上，赵某主张千渡房地产公司承担逾期交房违约责任不符合案涉《商品房买卖合同》的约定，一审法院未予支持并无不当。综上所述，赵某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人赵某负担。本判决为终审判决。审判长 段雪丽审判员 陈 聪审判员 张璟芳二〇二一年四月十六日法官助理 刘丽娜书记员 李 钰