湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初2347号原告（反诉被告）：长沙雅声软件有限公司，住所地长沙市天心区劳动西路**嘉盛·奥美城****。法定代表人：覃君君。被告（反诉原告）：五矿二十三冶建设集团有限公司，住所地长沙市雨，住所地长沙市雨花区湘府东路二段**万境财智中心****div style='LINE-HEIGHT: 25pt; TEXT-INDENT: 30pt; MARGIN: 0.5pt 0cm;FONT-FAMILY: 宋体; FONT-SIZE: 15pt;'>法定代表人：宁和球。委托诉讼代理人：邓慧敏，该公司员工。委托诉讼代理人：高杨，该公司律师。原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司诉被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月10日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司的法定代表人覃君君与被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司的委托诉讼代理人高杨、邓慧敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司向本院提出的诉讼请求为：1、退回原告押金10000元；2、补偿原告装修设计费48000元；3、营业执照变更代办费1800元；4、解除合同；5、本案诉讼费用由被告承担。在审理过程中，长沙雅声软件有限公司将诉讼请求变更为：1、退回原告押金10000元；2、补偿原告装修设计费48000元；3、营业执照变更代办费1800元；4、解除合同；5、本案诉讼费用由被告承担；6、公证费1800元；7、材料打印费500元；8、误工费30000元。其事实和理由如下：2020年10月27日，长沙雅声软件有限公司与五矿二十三冶建设集团有限公司合同约定，五矿二十三冶建设集团有限公司将劳动西路293号嘉盛·奥美城1栋501号、502号房以每月10000元的租金租给长沙雅声软件有限公司开办智慧星融合教育培训用地及办公场地，合同第五条约定：强弱电系统、公共卫生系统、消防系统烟感、水喷淋、消防栓等设备设施处于良好的安全适用状态，如以上设施在交付时发现不能正常使用的，则由甲方恢复其正常状态；租赁房屋的工程质量及消防验收已经通过政府相关部门验收合格。合同中第八条第2款约定：甲方保证出租房屋权属清楚，不存在任何可能影响乙方承租甲方房屋行使本合同项下权利的情况。长沙雅声软件有限公司把装修设计图纸完善后，在消防报验时，房管局工作人员不给申报，理由是按照法律法规的有关规定，架空层、夹层、转换层等属于公共配建，应当属于小区全体业主共有，除了可以做物业用房外，不得做其他任何用途。五矿二十三冶建设集团有限公司明知长沙雅声软件有限公司租房的使用用途，还故意隐瞒和虚假承诺及虚假介绍，导致合同部分内容无法履行，造成长沙雅声软件有限公司本不应该发生的损失，五矿二十三冶建设集团有限公司的动机和行为严重影响长沙雅声软件有限公司的业务开展和经营。五矿二十三冶建设集团有限公司明知长沙雅声软件有限公司和长沙市天心区智慧星融合教育中心的业务与经营活动，消防是必须的，明知不可能办理二次消防手续，还以虚假承诺的方式，让长沙雅声软件有限公司和五矿二十三冶建设集团有限公司签订了合同，交付租房押金10000元，导致长沙雅声软件有限公司合法权益受到侵害，经济受到损失，请求法院依法维护长沙雅声软件有限公司的合法权益。被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司辩称：长沙雅声软件有限公司的诉讼请求没有任何事实及法律依据，理由如下：1、双方在签订《房屋租赁合同》前，长沙雅声软件有限公司查看了该房屋，明确知晓该租赁房屋的现状及用途，五矿二十三冶建设集团有限公司也出示了房产证，双方达成一致后签订了《房屋租赁合同》，租赁合同中明确约定房屋租赁用途为办公场所，长沙雅声软件有限公司是知情的；2、长沙雅声软件有限公司故意向五矿二十三冶建设集团有限公司隐瞒租赁房屋实际要用于教育培训的事实，称其仅用于相关公益及资讯服务，五矿二十三冶建设集团有限公司才将房屋出租给长沙雅声软件有限公司。根据相关消防规定，普通办公场所是不需要办理二次消防手续的，只有教育培训、影院、商场等人流量密集场所才需要办理二次消防手续，长沙雅声软件有限公司隐瞒事实，导致在办理二次消防审批手续时未通过，遂将全部责任推给五矿二十三冶建设集团有限公司。3、依据长沙雅声软件有限公司的工商登记信息显示，长沙雅声软件有限公司已将公司注册地变更至租赁房屋所在地，其诉称五矿二十三冶建设集团有限公司房屋不能用于办公没有事实依据，且其工商登记变更手续已完成，其要求五矿二十三冶建设集团有限公司承担营业执照变更代办费1800元没有事实依据。4、长沙雅声软件有限公司明知房屋现状及租赁用途的情形下，为办理二次消防审批手续花费48000元设计费，其自身存在过错，其损失应由其自行承担。5、五矿二十三冶建设集团有限公司的房屋已于2004年11月9日通过长沙市公安消防支队的消防验收。6、长沙雅声软件有限公司要求五矿二十三冶建设集团有限公司承担公证费、打印费、误工损失费等没有法律依据。被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司向本院提出的反诉请求为：1、判令解除双方于2020年10月27日签订的《房屋租赁合同》；2、判令长沙雅声软件有限公司支付五矿二十三冶建设集团有限公司房屋租金30000元（租金暂计算至2021年3月，后续租金按照10000元/月计算至长沙雅声软件有限公司交付房屋给五矿二十三冶建设集团有限公司止）；3、判令长沙雅声软件有限公司支付五矿二十三冶建设集团有限公司违约金28800元；4、判令长沙雅声软件有限公司承担本案的全部诉讼费用。其事实与理由如下：五矿二十三冶建设集团有限公司与长沙雅声软件有限公司于2020年10月27日签订《房屋租赁合同》，五矿二十三冶建设集团有限公司将位于长沙市天心区劳动西路293号嘉盛·奥美城1栋501号、502号房屋出租给长沙雅声软件有限公司，房屋租赁期限为2020年11月1日至2028年12月31日，房屋租赁用途为办公场所及业务经营；合同第三条约定，2020年11月1日至2020年12月31日为装修免租期，2021年1月1日至2023年12月23日的租金为10000元/月；合同第四条约定房屋租金按季度支付，每季度首月5日前支付本季度租金，第一季度的租金在合同签订后5日内支付；合同第十一条第三款约定长沙雅声软件有限公司须按逾期缴付天数×200元/天的标准支付违约金，如长沙雅声软件有限公司逾期30日仍未缴付房屋租金的，五矿二十三冶建设集团有限公司有权解除合同，长沙雅声软件有限公司已支付的房租及押金不予退还，并有权向长沙雅声软件有限公司索赔造成的经济损失。合同签订后，长沙雅声软件有限公司未按照合同约定支付第一季度的租金，根据合同约定，五矿二十三冶建设集团有限公司有权解除合同并追究长沙雅声软件有限公司的违约责任。综上所述，五矿二十三冶建设集团有限公司为维护合法权益，提起反诉，望判如所请。原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司辩称：未交租金是2020年10月27日签订的房屋租赁合同存在隐瞒事实，虚假宣传，多次调解无法达成，所以没有谈到租金的问题，长沙雅声软件有限公司早在2020年12月31日已经将事情诉讼于天心区人民法院；五矿二十三冶建设集团有限公司不仅违约，还虚假宣传，应该赔偿长沙雅声软件有限公司的违约金及损失。经审理查明：2020年10月27日，长沙雅声软件有限公司、长沙智慧星融合教育发展中心（筹备）（承租方，乙方）与五矿二十三冶建设集团有限公司（出租方，甲方）签订了一份《房屋租赁合同》，主要内容为：甲方将位于长沙市劳动西路268号嘉盛·奥美城北栋第5层501号、502号房屋出租给乙方，房屋租赁面积为646.12平方米（转换层含设备占房屋面积176.12平方米，租赁面积470平方米）；房屋租赁期限自2020年11月1日起至2028年12月31日止；房屋租赁用途为办公场所及业务经营；因乙方需要装修、整理等时间，2020年11月1日至2020年12月31日为装修期，免收租金，2021年1月1日至2023年12月31日每月租金为10000元，每季租金为30000元，本段租赁期限租金小计360000元；2021年1月1日至2026年12月31日每月租金为11500元，每季租金为34500元，本段租赁期限租金小计414000元；2027年1月1日至2028年12月31日每月租金为12500元，每季租金为37500元，本段租赁期限租金小计300000元；本合同租赁期限内租金共计1074000元，房屋租赁押金10000元；甲方应于2020年11月1日前将出租房屋交付给乙方，并保证该房屋符合下列条件：租赁房屋的强、弱电系统、上下水系统、紧急疏散口、天花吊顶、室内灯光系统、公共卫生系统、消防系统的烟感、水喷淋、消防栓等设备设施处于良好的安全使用状态；如以上设备设施在交付时发现不能正常使用的，则由甲方恢复其正常状态；租赁房屋的工程质量及消防验收已经通过政府相关部门验收合格；乙方可以根据办公经营的需要，在保留甲方原有装修主体结构和安装的网络线路和消防设施的基础上，自行组织室内装修或改造，装修改造方案须征得甲方及所属物业管理公司的同意和备案，必要时，还应经过所属公安消防部门的审核批准，由甲方配合办理相关审批手续，费用由乙方负责；甲方保证出租房屋权属清楚，不存在任何可能影响甲方房屋行使本合同项下权利的情况。合同签订后，长沙雅声软件有限公司于2020年10月30日向五矿二十三冶建设集团有限公司通过转账的方式支付了房屋租赁押金10000元。2020年4月7日，长沙市天心区社会组织服务中心出具了一份长天民审（2020）第7号《社会组织名称预审通知书》，同意以长沙市天心区智慧星融合教育发展中心的名称申报成立该社会组织。长沙雅声软件有限公司在签订《房屋租赁合同》时将该通知书出示给了五矿二十三冶建设集团有限公司。涉案租赁房屋位于长沙市劳动西路293号嘉盛·奥美城1栋501号、502号，所有权属于五矿二十三冶建设集团有限公司，房屋产权证上载明该房屋设计为转换层。2004年11月9日，长沙市公安消防支队出具了一份《建筑工程消防验收意见书》，主要内容为：本支队对嘉盛·奥美城（地下2层，北楼地上3（地下**，**地上**南楼地上32层，建筑高度98.4米，总建筑面积57878平方米）进行了消防验收，经现场勘察，本支队认为该工程基本符合长公消审字[2003]第037号、长公消审字[2003]第369号、长公消审字[2004]第Z116号建筑防火审核意见书的要求，在消防方面具备使用条件，同意投入使用。另查明，合同签订后，双方尚未办理上述租赁房屋的交付手续，因二次消防未通过，长沙雅声软件有限公司并未对上述房屋进行装修。长沙雅声软件有限公司向湖南省长沙市长沙公证处申请了公证，该公证处作出了（2021）湘长市证民字第462号公证书，对张贴的招租广告及租赁房屋的现状进行了保全证据公证，照片打印件五十五张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。长沙雅声软件有限公司与五矿二十三冶建设集团有限公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按约享有其权利并承担其义务。上述合同签订后，长沙雅声软件有限公司称其租赁房屋系用于教育培训，因出租的房屋二次消防未能通过，双方并未对租赁房屋进行交付，长沙雅声软件有限公司也未进行装修，现双方均同意解除合同，因此，双方签订的《房屋租赁合同》应予以解除，合同解除后，五矿二十三冶建设集团有限公司应向长沙雅声软件有限公司退还房屋租赁押金10000元；关于长沙雅声软件有限公司主张的装修设计费问题，长沙雅声软件有限公司提交的证据无法证明该损失，对该诉讼请求本院不予支持；关于营业执照变更代办费问题，变更营业执照系长沙雅声软件有限公司开办公司所必需，但代办费并不是必要费用，对该诉讼请求本院不予支持；关于公证费1800元的问题，长沙雅声软件有限公司为保全证据申请了公证，必须花费公证费，但并未提交相应的票据，本院酌情考虑1000元，对超出的部分不予支持；关于材料打印费、误工损失费的问题，因长沙雅声软件有限公司提交的证据无法证明该损失，对该诉讼请求本院不予支持；关于五矿二十三冶建设集团有限公司反诉的房屋租金及违约金问题，由于上述合同签订后，双方尚未对租赁房屋进行交付，尚未产生租金，亦不存在违约的情形，对该反诉反诉请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百七十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司与被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司于2020年10月27日签订的《房屋租赁合同》；二、被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司退还房屋租赁押金10000元；三、被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司于本判决生效之日起10日内向原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司支付公证费用1000元；四、驳回原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1296元，减半收取648元，反诉费635元，合计1283元，由被告（反诉原告）五矿二十三冶建设集团有限公司负担1026元，由原告（反诉被告）长沙雅声软件有限公司负担257元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  方 文二〇二一年四月二十六日法官 助理  杨 涵代理书记员  袁思思附法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。