上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初16500号原告(反诉被告)：上海桥升商贸置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：陈红，该公司执行董事。委托诉讼代理人：李萍，上海市嘉诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周雄，上海市嘉诚律师事务所律师。被告(反诉原告)：王海光，男，1987年2月20日出生，汉族，住河南省。委托诉讼代理人：王娜娜，上海华夏汇鸿律师事务所律师。原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司(以下简称桥升公司)诉被告(反诉原告)王海光房屋租某合同纠纷一案，本院于2020年9月8日受理后，依法适用简易程序，后本案转入普通程序，公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司之委托诉讼代理人李萍，被告王海光及其委托诉讼代理人王娜娜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司向本院提出诉讼请求：1、判决被告支付租金差额66,625元(2018年4月17日-2019年6月16日)、未付租金280,575元(2019年6月17日-2020年3月16日)、房屋占用费236,250元(2020年3月17日-2020年4月30日)，共计583,450元；2、判决被告偿付逾期支付滞纳金469,521.5元(按日租金973元计算，2019年3月14日-2019年3月16日，三天共计2919元；按日租金1025.5元计算，2019年3月17日-2020年6月16日共455天，共466,602.5元);3、判决被告承担律师代理费用10,000元；4、诉讼费被告承担。事实和理由：原告受产权人上海市杨浦城市建设投资(集团)有限公司的委托，经营管理包括杨浦区国顺东路XXX号二层在内的房屋。2017年、2018年、2019年，原、被告签订了三份《房屋租某合同》，由被告承租系争房屋，三份合同的月租金分别为23,500元、29,600元、31,175元，并约定一方逾期支付租金、水电费或其他费用的，每逾期一日，则乙方需按欠费总额的100%向甲方支付滞纳金。乙方应在租期届满或者合同被解除后三日内返还房屋，逾期返还的，每逾期一日乙方应按每日15元/平方米向甲方支付房屋使用费。被告承租后，自2017年6月17日至2019年6月16日，每月向原告支付租金23,500元，累计租金差额达66,625元，并且自2019年6月17日开始就不再支付租金。期间，原告多次催讨租金，但被告均不理睬。原告于2020年3月24日发通知给被告，要求被告在3月31日前办理清退手续并归还钥匙、结清费用，否则房间内的物品将当无主物处置，但被告仍旧置若罔闻。无奈之下，原告于2020年五一假期后，自行收回房屋。综上所述，原告为维护自身合法权益，诉至法院作如上请求。被告(反诉原告)王海光辩称，不同意原告诉请。不存在租金差额，双方一直是按照2017年签的第一份合同履行的，月租金就是23,500元，第二份合同是双方在2019年6月17日签订第三份合同时补签的，没有原告盖章，日期也不是被告所写，所以没有生效，被告一直按照第一份合同的标准支付租金，所以不同意支付2018年4月17日至2019年3月16日的租金差额。至于2019年3月17日到2019年6月16日的租金差额，该期间合同真实性没有异议，但是因为房屋漏水问题，被告也不同意支付该期间的差额。因为漏水问题一直维修好，给被告经营造成损失，双方就损失赔偿事宜未能达成一致，故被告没有支付2019年6月17日以后的租金。直到2019年11月30日，原告发短信威胁被告要停水停电，所以被告接到短信就搬离系争房屋了，故2019年12月1日以后的租金和使用费都不应该由被告负担。因为被告没有违约，也不同意承担滞纳金和律师费。被告王海光向本院提出反诉：1、确认原、被告之间2019年6月26日签订的房屋租某合同于2019年11月30日解除;2、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋转让费损失50,000元；3、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋装修墙纸及广告招牌损失15,000元；4、判令反诉被告向反诉原告赔偿房屋漏水期间的经营损失51,000元；5、判令反诉被告向反诉原告开具2018年4月至2019年6月的房租发票；6、诉讼费由原告(反诉被告)承担。事实与理由：被告系向案外人租某系争房屋，并支付转让费11万，后被告与原告签订租某合同，租期自2017年6月起。租某期间，每逢大雨房屋便出现不同程度的漏水，被告方多次反映维修但原告一直未能解决，给被告造成巨大的经济损失，被告2019年11月30日便通过短信和原告解除了租某合同并搬离系争房屋。故被告认为合同在2019年11月30日已经解除，并为维护自身合法权益，向法院提出上述反诉请求。原告(反诉被告)辩称，反诉原告虽然在2019年12月1日搬走但一直没有返还房屋直至反诉被告在2020年5月才自行收回房屋。反诉被告一直积极在维修漏水，故反诉原告主张广告费和经营损失是其正常的经营成本和风险，反诉被告不愿意支付，漏水导致的墙纸损失，反诉被告愿意酌情承担。至于发票问题，反诉被告在反诉原告支付租金差额后愿意开具。经审理查明，2017年6月16日，原告桥升公司(出租方、甲方)与被告王海光(承租方、乙方)签订《房屋租某合同》，约定：1-1、甲方出租给乙方的房屋座落在杨浦区国顺东路XXX号二层，建筑面积约为350平方米。2-1、乙方向甲方承诺，租某该房屋仅作为盲人推拿馆使用，未经甲方许可，不改变上述使用范围。3-1、甲乙双方约定，房屋租某期自2017年6月7日起至2018年3月16日止。4-1、甲方双方约定，2017年6月17日至2018年3月16日，月租金为23,500元。逾期支付的，逾期一日，则乙方需按日租金的100%支付违约金。超过五个工作日未支付的，视为乙方根本违约。6-2、租某期间，甲方保障该房屋及附属设施处于正常、可安全使用的状态。7-1、乙方应在本合同的租期届满或租某合同被解除后的三日内返还该房屋，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按人民币10元/平方米向甲方支付该房屋使用费。7-2、乙方返还房屋应当符合正常使用后的状态。返还时，乙方先行书面报甲方确认，经甲方书面确认后，方可撤离；9-2、甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金：(二)、甲方交付的房屋不符合本合同约定，致使不能实现租某目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；(六)乙方逾期不支付租金累计超过三十日的。10-1、该房屋交付时存在缺陷的，甲方应在交付之日起十五日内进行修复，逾期不修复的，甲方同意减少租金并变更有关租金条款；10-3租某期间，甲方不及时履行本合同约定的维修、养护责任，致使房屋损坏，造成乙方财产损失或人身伤害的，甲方应承担赔偿责任。审理中，原告提交一份落款为2019年1月22日的《房屋租某合同》，合同条款变化如下：租某期为2018年3月17日至2019年4月16日，月租金为29,600元，其中2018年3月17日至2018年4月16日为装修免租期，该房屋租某保证金为0元，房屋逾期返还占用使用费调整为每日5元/平方米。11-6、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉，败诉方承担对方律师费。审理中，王海光认可该份合同上其签名的真实性，但其没有在合同上书写日期并陈述2019年1月22日并未签订过合同，其陈述2019年1月，桥升公司毛经理到其店里谈，说房租要补，给一个月免租期，当时我同意的，但是要修好漏水，合同就一直没签，该份合同可能是2019年6月签订第三份合同时混在一起让我光签的，我是盲人看不见合同条款，签署时桥升公司未告知我这是第二年的合同并且租金有增长。审理中，桥升公司陈述该份合同王海光落款处的日期是桥升公司工作人员代为填写。2019年6月26日，原告桥升公司(出租方、甲方)与被告王海光(承租方、乙方)续签《房屋租某合同》，合同条款变化如下：租某期为2019年3月17日至2020年3月16日，月租金为31,175元，无免租期，房屋逾期返还占用使用费调整为每日15元/平方米。11-6、甲乙双方在履行本合同过程中发生争议，应通过协商解决，协商不成的，任何一方均可向房屋所在地人民法院起诉，败诉方承担对方律师费。审理中，王海光认可该份合同真实性。审理中，原、被告均确认被告按每月23,500元标准支付租金至2019年6月16日，后续未支付。另查明，2017年8月7日，舒悦盲人按摩给桥升公司发函：兹因上周五、周六两天连降暴雨，屋顶渗漏水致使本店(国顺东路XXX号舒悦盲人按摩)房间内墙壁、吊顶、地板等均出现不同程度的受损；由于本店经营者皆为弱视的盲人群体，漏水的视频文件无法录制。故恳请贵公司派人现场核实后，酌情考虑本店的理性理赔诉求。本次因为漏水而带来的漏电隐患，店内已找专业电工排除，望贵公司领导回复本店经营者的同时，更为亟待解决的是楼顶渗漏水问题，免得下次暴雨侵袭时再次给本店带来严重的经济损失。2019年10月29日，舒悦保健按摩店关永青发函给上海市杨浦区城投公司：我们是承租贵司国顺东路XXX号2楼的舒悦盲人推拿。自2017年6月至今，发现2楼屋顶下雨漏水现象至今未曾解决。2019年8月16日一场大雨把我们营业的房间造成大面积损坏，屋顶和地面全部浸水，霉味严重，地板全部翘起，严重影响我们正常经营。之后连续几天(8月18日，9月1日，10月1日)的雨天，都渗漏很严重。我们联系贵司，虽然派人上门检查维修，但是漏水现象还是没有彻底解决，目前我们无法开展正常营业。我们残疾人创业不易，漏水现象已经导致我们员工收入损失和离职人数过半。这次的反映希望贵司可以做到以下几点，让我们承租的房屋可以安全不漏雨，开展正常营业：1、屋顶漏水彻底维修至不漏水；2、营业场地全面装修；3、从2019年8月16日漏水到装修完毕期间的损失，按每日人民币3000元赔偿。2019年10月25日，桥升公司发《告知函》给舒悦盲人推拿：请尽快按照租某合同约定的金额缴纳租金，若在2019年11月30日前仍未缴足的，本司将采取停电、停水措施，由此造成的一切损失由你方承担，你方并承担违约责任，同时我司将依照租某合同的相关约定追究你方相应的违约责任。2019年12月3日，王海光发短信给桥升公司工作人员：桥升商贸毛经理你好，我是承租你们国顺东路XXX号二楼舒悦盲人推拿的王海光。之前和你们公司多次反映的因房屋严重漏水导致我们装修、环境、客户体验大幅受损，直接影响我们营业收入。以及我们向贵司申请因房屋漏水对我们损失赔付问题你们也没有解决。现在你们又对我们实施停水停电，使得我们实在无法经营，让我们损失继续扩大。我们认为贵司没有提供完整的房屋让我们用于正常经营，造成违约。我们决定从今天起解除和贵公司的租某合同。2019年12月12日，毛经理短信回复王海光：我司接到你方关于房屋漏水的报修后，已对漏水及时进行维修，并在之后与你协商对漏水造成房屋装修的损坏进行修复事宜，提出是否可由你方自行修复，费用报我司审核后确定，当时你表示要由我司来维修。之后在我司已落实了施工队拟对房屋装修进行修复的情况下，你不但不认可我司的修复方案，还提出了要按每日3000元进行赔偿的无理要求，我司表示该要求是不可接受的。虽然我司一直在寻求与你协商解决房屋修缮的方案，你方一直无故拖延、阻挠，甚至近日竟擅自搬离，企图逃避房租。你欠租期间，我司一直在向你催讨房租，但至今尚未采取断水断电的措施，你方擅自解除合同的行为属违约行为，请你尽快办理房屋交接手续、归还钥匙等物品，并按合同结清房租、水电费、违约金等相关费用。2020年3月26日，桥升公司工作人员发短信给王海光：国顺东路XXX号二楼租户王海光：我方已多次通知，请你方办理房屋清退手续并归还钥匙，结清房租等费用，但你至今仍未处置。为妥善解决起见，现再次通知你，请你务必在2020年3月31日前腾空房屋归还钥匙并结清费用，否则房屋内的所有物品将作为无主物处理，后果由你自负。审理中，原告认可被告在2020年11月30日停止经营搬离系争房屋，原告自述在2020年12月1日停止供电，但被告未办理房屋交接手续及归还钥匙。审理中，被告提交舒悦盲人推拿馆在2017年6月10日的装修材料费及人工费收据68,000元、2017年6月20日的门头发光字、灯箱、室内广告制作费收据20,000元以及2018年5月8日的墙纸收据10,000元。审理中，原告表示愿意承担被告墙纸损失，数额由法院酌情。2020年12月4日，本院至系争房屋现场勘查，并拍摄照片。另查，被告王海光系视力残疾人，残疾XXX。以上事实，由原告提供的2017年6月16日房屋租某合同、2019年1月22日房屋租某合同、2019年6月26日房屋租某合同、短信记录，被告提交的被告函件、原告告知函、短信记录、残疾人证、装修收据，本院拍摄照片及双方当事人陈述等证据予以佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点有三：一、被告是否需要支付租金差额；二、合同是否在2019年11月30日解除；三、租某相关费用的结算。一、被告是否需要支付租金差额。由于落款日期为2019年1月22日的租某合同上被告处落款日期为原告工作人员所填写，考虑被告系视力残疾人，原告签署合同时应向被告充分释明合同期间和租金标准，现无法证明该份合同的签署时间，应作对原告不利的解释，故原告主张被告支付2018年4月17日至2019年3月16日期间的租金差额，本院不予支持。至于2019年3月17日至2019年6月16日期间的租金差额，被告认可在2019年6月26日签订了2019年3月17日至2020年3月16日的租某合同，并知晓租金变更为每月31,175元，故应以此标准计算租金，但考虑到系争房屋存在漏水情况，故该期间的租金本院酌情调整至27,000元每月。综上，被告需要支付2019年3月17日至2019年6月16日租金差额10,500元。二、合同是否在2019年11月30日解除。根据合同约定，被告单方解除合同的条件为原告交付的房屋不符合合同约定，致使不能实现租某目的的；或原告交付的房屋存在缺陷，危及被告安全。系争房屋虽然存在漏水但并未出现危及被告安全或致使租某目的无法实现的情况，且被告存在拖欠租金的行为，故被告反诉主张合同于2019年11月30日自其搬离系争房屋之日解除，本院不予支持。考虑到双方并未就合同解除协商一致，且未办理房屋交接手续，故合同应认为在2020年3月16日到期终止。三、租某相关费用的结算。根据前述争议焦点一的论证，被告实际使用系争房屋期间，应按27,000元标准支付租金，故王海光应按该标准支付2019年6月17日至2019年12月1日的租金148,500元。关于2019年12月2日至2020年3月16日期间的租金，该期间合同并未解除，被告自述其在2019年12月1日搬离系争房屋，但其并未按合同约定的方式向原告返还房屋，故被告应支付原告该段时间的租金。但原告在被告自2019年6月16日起未付租金且明知其在2019年12月1日已搬离的情况下，未根据合同约定及时解除合同收回房屋，故原告对被告搬离房屋后租金损失之扩大，负有一定责任，故2019年12月2日至2020年3月16日期间的租金损失，本院酌情由王海光负担前述月租金标准的二分之一即13,500元每月。合同到期后，原告明知被告已搬走但未及时收回房屋，故原告主张被告支付2020年3月17日至2020月4月30日期间的使用费，本院不予支持。考虑到被告承租期间，房屋存在漏水且双方就维修事宜未能协商一致，对被告经营造成一定影响，故原告主张被告支付逾期支付租金滞纳金之请求，本院不予支持。被告主张原告赔偿因漏水对其造成的装修损失和经营损失，本院将结合现场实际情况以及本院在租期内对租金标准的调整酌情确定。被告另主张原告赔偿转让费损失，无合同及法律依据，本院不予支持。至于双方主张对方负担律师费之请求，本院考虑租某双方均有过错，故均不支持。被告主张原告开具已付租金发票之请求，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年的《中华人民共和国合同法》第八条、第二百二十一条、第二百二十六条第一款、第二百三十五条之规定，判决如下：一、被告(反诉原告)王海光应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司2019年3月17日至2019年6月16日租金差额10,500元；二、被告(反诉原告)王海光应于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司2019年6月17日至2020年3月16日的租金195,750元；三、原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)王海光墙纸及广告招牌损失5,000元；四、原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司应于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)王海光经营损失25,000元；五、原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向被告(反诉原告)王海光开具2018年4月17日至2019年6月16日的租金发票；六、驳回原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司之其余诉讼请求；七、驳回被告(反诉原告)王海光之其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费14,366元，由原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司负担11,571，由被告(反诉原告)王海光负担2,795元；本案反诉案件受理费4,030元，由原告(反诉被告)上海桥升商贸置业有限公司负担1,042元，由被告(反诉原告)王海光负担2,988元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈娟娟二〇二一年四月二十九日法官助理 吴剑行书 记 员 姜玲莉附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。二、1999年的《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。第二百二十六条第一款承租人应当按照约定的期限支付租金。第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。