云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初640号原告：熊玉芳，女，苗族，1987年7月17日生，住云南省红河哈尼族彝族自治州屏边苗族自治县。委托诉讼代理人：张玉明，系云南三德律师事务所律师。特别授权代理。被告：云南御行中天房地产开发有限公司。统一社会信用代码：9153012767088989XH。法定代表人：李玉祥。住所：昆明市。委托诉讼代理人：杨超，女，汉族，1989年10月19日生，云南省嵩明县人，住云南省昆明市嵩明县，特别授权代理。被告：昆明恒富旅游开发有限公司。统一社会信用代码：91530127MA6N8DP4X8。法定代表人：王飞。住所：云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：曾静，女，汉族，1993年6月28日生，重庆市人，住重庆市永川区。系公司员工，特别授权代理。原告熊玉芳与被告云南御行中天房地产开发有限公司（以下简称“御行中天公司”）、被告昆明恒富旅游开发有限公司（以下简称“恒富公司”）商品房预约合同纠纷一案,本院于2021年2月18日受理后,依法适用简易程序，由审判员秦崧独任审理,于2021年4月2日公开开庭进行了审理。原告熊玉芳的委托诉讼代理人张玉明，被告御行中天公司的委托诉讼代理人杨超、恒富公司委托诉讼代理人曾静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：原告熊玉芳欲向被告御行中天公司购房。2020年1月19日，原告与被告御行中天公司签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，合同约定：乙方（原告）向甲方（被告）认购昆明恒大文化旅游城A2项目高层区9幢1704单元，房屋建筑面积85.73平方米，单价6763.76元/每平米，总金额为579857元；乙方同意签署本认购书时，支付20000元作为定金（定金在签定《商品房买卖合同》时转入房款）；乙方选择按揭付款，乙方须于2020年1月21日前支付首期房款159857元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款400000元由银行提供按揭贷款，乙方需在2020年1月21日前（最长不超过缴纳首期款后5天内）办理完毕银行按揭贷款申请手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭天数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于乙方的申请金额，该差额部分乙方应在银行最终审批之日起10日内付清；乙方必须在约定的付款方式和期限内到昆明恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为乙方放弃购买该房屋，所付款项不予退还，甲方无须通知乙方，可另行销售该房屋。该认购书签订后，原告于2020年1月19日向被告御行中天公司指定的恒富公司账户支付购房定金20000元；2020年1月28日支付购房首期款39817元；2020年2月28日支付120040元，共计支付179857元。被告御行中天公司于2020年2月23日向原告出具《收据》，收据载明的金额为179857元。因受疫情影响，被告方于2020年10月份才通知原告办理相关购房手续。原告按照要求提交相关房屋按揭贷款材料后未获贷款批准，随后被告提出可以更名购买，原告就按照被告的指示提供了原告胞弟熊玉文的相关材料欲将该房产更名为熊玉文购买。2020年11月30曰，相应手续全部办好之后，原告却无法联系被告销售顾问孙太阳。2020年12月30日原告却接到另外一位销售顾问代大攀的微信，内容是催促原告办理购房手续。原告与代大攀取得联系后，随即前往御行中天公司办理购房手续，但此时被告知现更名购买涉案房屋须在原合同基础上加价10余万元才能购买。至此，因原被告就购房事宜无法协商一致，发生本案纠纷。依据双方对定金罚则的约定，被告御行中天公司已构成违约。为维护原告的合法权益，诉至法院，请求：1、解除原告与被告御行中天公司于2020年1月19日签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》；2、由两被告立即向原告退还首期购房款（含定金贰万元）共计人民币179857元（壹拾柒万玫仟捌佰伍拾柒元）；3、由被告御行中天公司按定金罚则立即支付原告定金人民币20000元（贰万元）。4、本案诉讼费由两被告共同承担。被告御行中天公司辩称：原告所述不是事实，2020年2月份我公司营销中心正常上班，3月中旬嵩明县已经通知可以全面复工复产了，原告不能把所有的责任都推向被告。本案交易的标的是商品房，属于大型标的，涉案房屋总价款是579857元，原告对于该笔交易本应该结合自己的购买条件，尽到谨慎购买的义务，原告自己签订过什么文件，记载情况都应该仔细研读，若如原告所说，我公司是2020年10月份才通知原告的话，原告在之前这九个月里就没有主动的问过被告，或打过电话咨询，认购书上也有电话，全国24小时客服热线也留在了认购书上，客服微信公众号也留在了上面，假如我们都没有通知这么重要的事情，我认为原告自己也应该跟进一下。其次，我公司也不可能连续九个月都不筛选逾期交款的客户。原告自己没有按照认购书履行自己的义务配合办理银行按揭房款，后面由于自己不能办理按揭房款，也和我们公司商量更名的事宜，双方也都是同意的，但是从来没有说过更名要加10万余元才能购买该房屋。我公司一直配合原告办理购房的事宜，帮原告找银行，积极回复原告的咨询。我公司在2010年11月28日还通知过原告，也留了浦发银行昆明分行的联系电话可以随时对接，后面不知道什么情况一直没有进展。因我们公司用自己的方式：电话、微信、短信、开庭函催办都没有效果，才委托律师发律师函，希望原告办理逾期房款交纳，但是都没有效果。所以在本次商品房购售合同纠纷中，我公司没有过错，真正违约的是原告，针对原告的诉讼请求，我方不同意解除认购书，自己不能办理按揭是原告的原因，不能办理按揭，原告就应该补足房款，解除认购书没有合同依据；对于原告主张由我公司返还首期款含定金20000元，共179857元的诉讼请求，我公司不认可，不同意返还。违约方为原告，其严重逾期付款，没有权利要求双倍定金返还。诉讼费也不应由我公司承担。被告恒富公司辩称：原告交付的第一笔款项系我公司代收，我公司不是合同相对方，真正有合同关系的是原告和御行中天公司，根据合同的相对性，我公司不是适格被告，请求法院驳回对原告对我公司的起诉。我公司也不存在违约行为，不应该承担返还责任。经审理，本院确认如下法律事实：2020年1月19日，原告熊玉芳与被告御行中天公司签订了一份《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，约定原告向被告购买昆明恒大文化旅游城Ａ2项目-高层区房屋，建筑面积为85.73平方米，总价款579857元。原告签订该认购书时支付人民币20000元作为定金，并选择按揭付款方式付款，原告需于2020年1月21日前支付首期房款159857元（不含定金），同时签署《商品房买卖合同》，余款400000元由银行提供按揭贷款，原告须在2020年1月21日前（最长不超过缴纳首期房款后5天内）办理完毕银行按揭贷款手续，实际按揭年限、按揭利率、按揭天数以银行最终审批为准。若银行批准的按揭贷款低于原告的申请金额，该差额部分原告应在银行最终审批之日起10日内付清。第五条约定：原告必须在约定的付款方式和期限内到昆明恒大文化旅游城销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为放弃购买该房屋，所付款项不予退还，御行中天公司无需通知原告，可另行销售该房屋。第六条约定：如原告履行完毕本认购书义务但御行中天公司未能为原告保留该房号的，御行中天公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。第七条约定：原告同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若原告不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》则视为其违约，御行中天公司可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，原告无权要求返还定金。认购书签订当天，原告根据被告御行中天公司要求向被告恒富公司转账交付20000元定金，于2020年1月28日转账交付39817元，于2020年2月18日向被告恒富公司转账交付120040元首付款。被告御行中天公司于2020年2月23日向原告开具了一份“收据”，证实收到原告首期款179857元。开庭审理过程中，被告御行中天公司认可被告恒富公司的代收款行为，认可原告的购房款实际收款方为被告御行中天公司。2020年8月17日至11月30日期间，原告与被告御行中天公司员工孙太阳联系房屋更名事宜，孙太阳答复并指导原告更名所需手续，原告按照其要求准备了相应的手续。2020年12月30日，被告御行中天公司员工代大攀向原告发送微信，告知因原告长期不配合办理按揭已经严重违约以及违约后果等事宜。2020年9月3日，被告御行中天公司委托云南万成律师事务所向原告发送一份“律师函”，文中载明：原告认购的上述房屋，截止律师函发出之日，原告未按认购书约定签署《商品房买卖合同》并办理银行按揭贷款等手续。请原告收到该律师函后7天内到“昆明恒大文化旅游城”销售中心签署《商品房买卖合同》并办理相关手续，否则视为放弃购买上述房屋。经本院查询被告快递单号，显示该律师函于2020年9月7日下午6点36分投递到云南屏边白河自提点。原告不认可收到上述律师函。上述事实有原、被告陈述、原告身份证复印件、被告营业执照复印件、法定代表人身份明、企业信用信息公示、认购书、银行流水、收据、微信聊天记录、律师函、快递单号存根等证据在卷予以证实。本院认为：根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定：当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以变更合同。本案中，原告与被告御行中天公司签订《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，约定由原告向被告御行中天公司购买位于昆明恒大文化旅游城Ａ2项目-高层区房屋，认购书签订后原告于2020年2月18日向被告恒富公司付清购房首付款，被告御行中天公司于2月23日向原告出具了“收据”认可收到原告购房首付款共计179857元的事实。双方一直未签订书面购房合同，2020年8月17日至11月30日期间，原告与被告御行中天公司员工孙太阳通过微信协商更名的事宜，从二人的聊天记录中可以看出原告根据孙太阳的指示准备相应资料后被告御行中天公司可以为原告所购买的上述房屋进行更名。2020年9月7日，被告御行中天公司虽然委托律师事务所向原告发送“律师函”，但根据送达情况，原告并未签收该律师函，现原告亦不认可收到该律师函，且该律师函发送后，原告与被告御行中天公司员工孙太阳的聊天记录中还在就更名事宜进行沟通协商，被告御行中天公司并未实际拒绝原告更名请求，还指导原告需要准备何种资料可以办理更名。双方就更名情况的协商视为对合同的变更，被告御行中天公司开庭时认可孙太阳与原告聊天记录中孙太阳告知原告“浦发银行就贷款事宜集中面签的相关情况”，可以认定孙太阳系被告御行中天公司员工，其代理御行中天公司的行为，法律后果应由被告御行中天公司承担，现原告主张更名，但被告御行中天公司未能为其办理更名事宜，故对于原告主张解除其与被告御行中天公司签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》，符合法律约定，本院予以支持；对于原告主张由被告御行中天公司退还其首期购房款179857元的诉讼请求，双方对金额均无异议，因本院支持原告解除合同的诉讼请求，故对于购房款应予以返还，对该项诉请本院予以支持；对于原告主张由被告恒富公司与被告御行中天公司共同退还上述购房首期款179857元的诉讼请求，因被告恒富公司收取原告购房款的行为系代收，实际收款人为被告御行中天公司，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持；对于原告主张由被告御行中天公司根据定金罚则支付其定金20000元的诉讼请求，本案中双方对认购书内容进行实质变更，系因原告自身原因导致不能如期办理按揭手续致使双方在履行认购书约定的过程中出现障碍，此后双方协商一致就上述房屋进行更名，但最终并未办理成功。双方对没有促成签订正式的购房合同均存在一定过错，原告无权主张要求被告御行中天公司执行定金罚则，故对于原告的该项主张，本院不予支持。对于被告答辩称原告违约其不承担责任的辩解意见，与本案查明的事实不符，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百四十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告熊玉芳与被告云南御行中天房地产开发有限公司于2020年1月19日签订的《昆明恒大文化旅游城商品房认购书》；二、由被告云南御行中天房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内返还原告熊玉芳已付购房款179857元；三、驳回原告熊玉芳的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4297元，减半收取为2148.5元，由被告云南御行中天房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员 秦 崧二〇二一年四月十二日书记员 管文娟