广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终891号上诉人（原审被告）：陈经宇，男，汉族，1987年8月16日出生，住所地：广东省潮州市潮安区。被上诉人（原审原告）：深圳市品善投资发展有限公司，住所地：深圳市福田区福田街道金田路3037号金中环商务大厦3801-1,统一社会信用代码:914403005586942164。法定代表人杨少东，总经理。委托代理人：麦冰冰，泰和泰（深圳）律师事务所律师。委托代理人：苏斌斌，泰和泰（深圳）律师事务所律师。上诉人陈经宇因与被上诉人深圳市品善投资发展有限公司（以下简称品善公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市南山区人民法院（2020）粤0305民初6559号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人陈经宇上诉请求：一、2019年8月12日起的水电费、管理费、租金应由租方承担责任。二、对两个月的租赁保证金的判决有异议，保证金要计算到所欠租金里来。三、对26000元的房屋占有使用费有异议。我方跟出租方的纠纷在于我方欠房租纠纷。店铺我方早在8月13日已实际放弃承租。事实与理由:一、出租方8月12日强行停了我们店铺水电之日起第二天，我方公司相关人员已经搬完店里所有贵重物品及资料，剩余大件物品租方已经授权物业管理处不允许我方搬走，在无法交清之前所欠的租金的情况，我方根本没有可能搬离大件沙发酒柜等物品，故不是我方故意不去搬离的。判决书中我有说到，品善公司相关工作人员打电话叫我到他们公司去交清租金欠款及物业管理费等才能办理店铺交回，因我方已无能力交清所欠房租等费用，故已告知用店铺物品及装修抵押欠款，对方回应要现金，不要我方的物品，故双方无法达成一致，僵持至今。但以我方放弃店铺之日起店铺已实际交还给租方，双方的纠纷在于欠租的还款方式问题。况且合同也有写明，我方欠租一个月起，租方可以解除合同，收回租赁商铺，故我认为店铺已经不归我们所有。没有办法，做生意亏损也很正常，后面我也没有去过店铺，回了老家，换了手机号。二、因为租方实际派人到我方店铺停水停电，不让我们开门做生意，以致我方店铺解散关门，我方损失惨重。三、在租方与我方债务纠纷期间，租方已知我方已经实际放弃商铺，还多次向商铺地址发商铺租金及解除函件，我方根本无人接收，而不联系我公司相关股东及负责人，租方经理之前几次到店里了解欠租情况，也有我们公司其它股东的联系方式，因此我们有理由怀疑租方故意不让我方收到函件，以专业手段让法律偏向支持他们在双方租金还款纠纷期间租金的扩大损失，达到他们的目的。在纠纷期间租方却私下对外放租，我方通过租方公司相关工作人员的告知及房屋中介方都了解到，租方已对外进行放盘出租，接洽有意向租铺人员，因期间无人承租，年后又爆发疫情，以致拖到今时今日。我方有理由相信，租方是以拖延时间来保全他们的利益损失，等到法院判决或者有人接手为止，把所有的扩大损失转嫁给我方。四、我方在租方停电不让我们开门，我们无奈放弃店铺使用权第二天（8月13日），已经实际交回店铺，也已通知了租方相关租金解决方案。五、因我第一次上法庭当面与法官、他们的律师开庭陈述案由，特别紧张，逻辑思维混乱，讲话陈述不清楚，让法官有所误解，造成对最后判决有异议，还望法官能够再次倾听我方的解释，还我方公平。六、租赁的两个月押金应该抵扣在我们欠租方的房租里，因8月12日租方停了我们店铺的水电，叫保安不让我们开门做生意，主要责任在租方，不是我方主动要求解除合同的，如果是我们主动提出解除合同，责任就在我方，保证金租方可以不退，但是事实是租方因为我方欠租，要解除我们双方的租赁合同的，所以我方的租赁保证金104000元理应在之前所欠租金中扣除，之前租方相关管理人员也同意可以用两个月保证金扣除之前累积所欠租金。故于情于理也要把我们的合同保证金抵扣在所欠租金里。品善公司辩称：一、一审认定事实清楚。陈经宇称一审认定金额有误没有任何依据；二、陈经宇应支付房屋占有使用费；三、陈经宇交纳的租赁保证金应予以没收，不能直接在租金中抵扣；综上，陈经宇的上诉请求无事实与法律依据，请二审驳回上诉，维持原判。品善公司向一审法院起诉请求：1、解除双方签订的《房屋租赁合同》；2、陈经宇立即搬离深圳市南山区后海滨路XX花园1栋148、149、150的商铺（以下简称涉案商铺），并将该涉案商铺交还给品善公司；3、陈经宇支付拖欠的租金552000元、物业管理费及水电费等费用36609.03元，合计588609.3元（自2019年2月起计至陈经宇实际搬离之日止，现暂计至2019年12月)；4、陈经宇支付违约金891480元（自2019年2月6日起至实际付清所拖欠的租金止，按照每日千分之五的标准，暂计至2019年12月25日）；5、品善公司依约没收租赁保证金104000元；6、陈经宇承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：品善公司是XX花园1栋148、149、150号房产（即涉案商铺）的所有权人。2018年6月28日，品善公司（出租人、甲方）与陈经宇（承租人、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将位于深圳市南山区方做商业使用，出租面积170.42平方米；租赁期限为6年，自2018年7月1日起至2024年6月30日止，其中免租金期限为3个月，即自2018年10月开始计算租金。免租金期限内，乙方免交租金，但乙方必须按照独立计量的实际使用量支付除租金以外的一切费用，包括管理费、水电费等费用；乙方承租的租赁物按建筑面积计算租金，每月租金前两年按305.13每平方米，总额52000元计算，第三年起每年递增5%；乙方应于每月5日前向甲方支付当月租金及相关费用，乙方拖欠租金及相关费用超过30天的，属于乙方违约情形，甲方可以解除本合同；乙方同意，在甲方交付出租屋时向甲方支付2个月的租金作为租赁保证金，即10400元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件是：ｌ．租赁期满之日，乙方将房屋及附属设施完好的交还给甲方。2．乙方付清应由乙方负责的所有费用。租赁保证金不计利息；甲方不予返还租赁保证金的情形：1．租赁期未满时，乙方自身原因提前退租的。2．乙方未付清乙方应负责的所有费用的。3．乙方破坏房屋结构或附属设施的。乙方有下列情况之一的，甲方可以解除合同，收回租赁物，不予退还租赁保证金；给甲方造成损害的，甲方可以向乙方请求赔偿：1．在租赁物内迸行违法活动的；2．有其他违约行为且经甲方催告后在合理期限内（3天以上7天以内）仍未采取有效补救措施的；3．乙方未经甲方通书面同意，将租赁物转租或分租的；乙方迟延支付租金及其他有关费用的，每迟延一日，需按未交租金或有关费用的千分之五向甲方支付违约金，迟延支付30日的，乙方除承担违约责任外，甲方可以解除本合同收回租赁物；乙方未按时交纳租金、水电费等费用或者有其他侵犯甲方合法权利的行为的，除应承担违约责任外，经甲方书面催告之日起3日内仍不采取有效补救措施的，甲方有权采取停水、停电等措施，所产生的后果由乙方承担。2018年6月，品善公司收取陈经宇涉案商铺租赁保证金104000元。2018年12月、2019年1月、2019年2月、2019年3月，品善公司三次向陈经宇发出《租金催收函》，要求陈经宇支付欠缴的租金，否则将要求陈经宇付清所有欠费及滞纳金，还将通知物业公司对陈经宇停水停电及限制货物进出等措施等。为证明品善公司于2019年9月12日、2019年9月25日向陈经宇发出《关于要求支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任及交还房屋的律师函》（以下简称律师函），要求陈经宇支付租金、物业管理费等费用并承担违约责任及交还房屋，品善公司提供了ＥＭＳ快递单和邮政快递查询情况佐证。该邮政快递查询情况显示两快递状态均为退回妥投。陈经宇表示从未收到过相关快递。为证明陈经宇仅足额缴纳租金至2019年1月，2019年2月租金只缴纳了2万，之后的租金并未交纳，品善公司提供了平安银行收付款业务回单及收款收据和平安银行收付款业务回单予以证明，陈经宇对已交的租金交纳数额认可，但认为其2019年5月和2019年7月交纳的52000元和10000元分别为支付的2019年5月和6月的租金。为证明涉案商铺2018年7月起至2019年12月31日欠缴的物业管理费、水电费、日常收取维修资金等费用合计36609.03元，品善公司提供了《XX花园1栋商铺148-150费用汇总表》及相关明细表予以证明。该些表格均加盖了君汇新天物业服务中心业务章，陈经宇对此不予认可。为证明陈经宇承租涉案商铺是为恒韬公司利益而非个人利益，陈经宇提供了《合伙经营协议书》佐证，品善公司对此证据的三性不予认可。为证明品善公司2019年4月8号开始停涉案商铺的水电，陈经宇提供了微信聊天截图予以证明，品善公司对此证据的三性不予认可，认为其在租赁期间确停过几次水电，但仅短暂停水停电几天，以催促陈经宇交纳租金，而这也是合同中约定品善公司享有的权利。一审另查，本案起诉状副本送达陈经宇时间为2020年4月16日。庭审中，双方虽对租金交纳的具体月份有所争议，但确认自2018年10月起陈经宇通过他人代付和本人交纳的租金共计176000元。双方确认陈经宇并未搬离涉案商铺，物品仍在房屋内。一审法院认为，品善公司、陈经宇双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应按照合同约定履行合同义务。关于合同主体，陈经宇主张其为公司利益签订合同，不应承担责任，品善公司对此表示不曾知悉。一审法院认为，《房屋租赁合同》为陈经宇签字确认，品善公司据此主张合同相对方为陈经宇符合法律规定。至于陈经宇所称因公司尚未成立，其实际代表公司订立合同，陈经宇可另寻法律途径解决。关于合同解除，根据《房屋租赁合同》约定，承租方迟延支付租金超过30日的，出租方可以解除本合同并收回租赁物。现陈经宇迟延支付租金超过30日，故品善公司享有解除权，一审法院予以确认品善公司虽于2019年9月发出律师函，但该律师函并未到达陈经宇，故一审法院依法认定双方签订的《房屋租赁合同》自起诉状副本送达陈经宇之日即2020年4月16日起合同解除。合同解除后，陈经宇丧失继续使用涉案商铺的合同依据，其应向品善公司返还涉案商铺，故一审法院对于品善公司关于陈经宇搬离涉案商铺的请求予以支持。关于陈经宇欠缴租金的数额，陈经宇主张合同履行过程中品善公司给予了其一个月的免租期，品善公司对此予以认可，认为其主张的欠交租金金额中已将该部分予以扣除，一审法院予以确认。陈经宇主张品善公司在租赁期间长时间停水停电，但未提供相关证据予以证明，一审法院不予采信。品善公司主张陈经宇应按合同约定的52000元的标准自交纳至陈经宇实际搬离之日，一审法院认为，鉴于上述合同于2020年4月16日解除的认定，结合双方确认的陈经宇已交纳的租金数额，一审法院对于品善公司请求陈经宇交纳欠付自2019年2月起（除去2月已交纳租金20000元）计至2020年4月16日租金734000元予以支持。关于欠缴租金的违约金，根据《房屋租赁合同》约定，迟延支付租金的，每迟延一日按未交租金的千分之五支付。鉴于合同约定的违约金标准过高，陈经宇请求一审法院予以调整，品善公司亦未举证证明其实际损失与其主张的违约金相当，故一审法院酌情调整违约金标准为按未交租金的日万分之五计算。品善公司主张陈经宇2019年5月和2019年7月交纳的两笔52000元和10000元为弥补2019年1月和2019年2月的租金，请求按2019年2月起未支付的租金支付违约金，属于对自身权利的放弃，一审法院予以准许。据此，一审法院确定根据每日万分之五的利率计算违约金，2019年2月欠付的租金金额按照32000元自2019年2月5日起计算，2019年3月5日起每月欠付租金的数额均按照52000元计算，依次计算违约金至实际清偿之日止。关于陈经宇欠缴的截至2019年12月物业管理费、水电费等费用36609.03元，虽然陈经宇对品善公司提供的《XX花园1栋商铺148-150费用汇总表》及相关明细表不予认可，但该些表格为涉案商铺所在小区的物业公司作为第三方提供，具有可信度，一审法院予以采纳，一审法院对品善公司的该项诉讼请求予以支持。对于2020年1月至2020年4月16日的物业管理费等相关费用，一审法院按照《XX花园1栋商铺148-450费用汇总表》中每月涉案房屋的商业物业服务费和日常收取维修资金分别为954.45元和25.56元计算，陈经宇应当分另别支付3340.58元和89.46元。对于水电费和商业垃圾处理费等其他费用，因品善公司未提供证据予以证明，一审法院不予支持。关于租赁保证金，根据《房屋租赁合同》的约定，承租方存在违约行为且经催告后在合理期限内仍未采取有效补救措施的，出租方可以不予退还租赁保证金，一审法院认为，陈经宇存在拖延支付和未支付租金、物业管理费等相关费用的行为，经催告后亦未能缴纳，故一审法院对于品善公司要求没收陈经宇租赁保证金104000元的请求予以支持。至于品善公司主张的合同解除后至实际搬离之日陈经宇应支付的租金，一审法院认为，鉴于合同已于2020年4月16日合同解除的上述认定，该笔费用实际9528.4为房屋占有使用费，品善公司称其2019年9月两次向陈经宇发出律师函，该邮件并未送达且已退回，相关邮单显示涉案商铺地址上收件人（即陈经宇）不在收件地址，且无法联系收件人（即陈经宇）；并且，陈经宇称2019年9月以后店铺已关闭。一审法院认为，陈经宇2019年多次延期交付租金，且2019年8月起便不再支付租金，品善公司2019年9月亦主动发函要求陈经宇交还房屋，但品善公司起诉之后未对此采取适当措施防止损失的扩大，对此扩大的损失应当自行承担责任。一审法院已确认陈经宇应支付租金至合同解除之日，且品善公司可以没收陈经宇的租赁保证金，故一审法院酌定在陈经宇起诉状副本收到之后品善公司与陈经宇协商房屋搬离等事项时间为半个月，此期间陈经宇应当按照合同约定的26000元的标准支付房屋占有使用费，对于2020年5月之后的房屋占有使用费属于扩大的损失，品善公司应当自行承担，一审法院不予支持。综上，品善公司的部分请求成立，一审法院予以支持。一审判决结果：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、九十六条第一款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、品善公司和陈经宇签订的《房屋租赁合同》自2020年4月16日起解除；陈经宇于判决生效之日起十日内搬离深圳市南山区后海滨路XX花园1栋148、149、150号房屋，并将房屋交还至品善公司；陈经宇于判决生效之日起十日内向品善公司支付2019年2月至2020年4月16日欠付的租金734000;四、陈经宇于判决生效之日起十日内向品善公司支付2020年4月16日至2020年4月30日期间房屋占有使用费26000元；五陈经宇于判决生效之日起十日内向品善公司支付违约金，2019年2月欠付租金按32000元自2019年2月5日起计算，2019年3月5日起每月欠付租金按52000元计算，利率按照每日万分之五计算，依次计算支付至实际清偿之日止；陈经宇于判决生效之日起十日内向品善公司支付欠缴的管理费、水电费等费用40039.07元；确认品善公司有权没收陈经宇缴纳的租赁保证金104000元；驳回品善公司的其他诉讼请求。如陈经宇未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9528.4元，品善公司已预交9528.4元，由陈经宇负担4830.9元，品善公司负担4697.5元。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为：1、租赁合同的根本违约方；2、一审判决上诉人支付品善公司相应的租金、房屋使用费、水电费和管理费是否正确；3、上诉人缴纳的租赁保证金是否应予以退还。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，双方签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，各方当事人均应切实履行合同约定的义务。合同约定，承租方迟延支付租金超过30日的，出租方可以解除本合同并收回租赁物。根据一审查明的事实，上诉人迟延支付租金已经超过30日，故品善公司享有合同解除权。一审认定上诉人为合同的违约方正确，本院对此予以维持。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，由于上诉人拖欠交纳租金及相应的水电费和管理费，一审根据品善公司在2019年9月主动发函要求上诉人交还房屋、以及在2020年3月起诉的事实，确定上诉人支付租金和房屋使用费至2020年4月并无不当，本院对此予以维持。上诉人在使用涉案房屋期间产生了水电费和物业管理费，按照合同约定，应当由上诉人负担。一审对此处理正确，本院对此予以维持。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，租赁合同约定，承租方存在违约行为，且经催告后在合理期限内仍未采取有效补救措施的，出租方可以不予退还租赁保证金。由于上诉人存在拖欠支付租金和物业管理费的行为，经品善公司催告后仍未缴纳，故原审判决品善公司没收上诉人交纳的租赁保证金有相应的合同和法律依据，本院对此予以维持。综上，上诉人陈经宇的上诉请求不成立，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不妥，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费9349.85元，由上诉人陈经宇负担。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年四月六日书记员  林晓翔