辽宁省凌源市人民法院民 事 判 决 书（2021）辽1382民初978号原告：凌源市祥和物业有限公司，住所地凌源市城北街北段（祥和家园小区8#-01021）。法定代表人：王素英，经理。委托诉讼代理人：惠兴富，建平县黑水镇法律服务所法律工作者。被告：张金英，女，1970年8月8日出生，汉族，退休工人，住凌源市。原告凌源市祥和物业有限公司（以下简称“祥和物业公司”）与被告张金英物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告祥和物业公司法定代表人王素英及其委托诉讼代理人惠兴富，被告张金英到庭参加诉讼。本案现已审理终结原告祥和物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告把拖欠2018、2019和2020年的物业费1,160.82元，马上交付原告；2、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：被告张金英在祥和家园5-6-502室居住，原告公司对居住在该小区的所有住户提供了服务，对公用设施费用的承担和收费标准，按凌源市物价局、凌源市住房和城乡规划建设局文件规定执行的。被告楼房面积是64.49平方米，每年应缴纳物业费是386.94元，被告从2018、2019、2020年三年共欠1,160.82元（即64.49㎡*0.5元*36个月）。经原告方多次催要，被告以各种借口搪塞，拒不给付，为保护原告公司的合法权益，根据法律的相关规定，请法院支持原告的诉请。被告张金英辩称：被告与原告之间没有合同，原告不应该起诉被告。原告的服务与被告无关。被告没有聘请原告给其服务，不同意交纳物业费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提交的营业执照、承包合同、移交协议书、2018年度未交物业费统计表、凌源市广益房地产开发有限责任公司出具的证明一份、服务照片六张、凌源市物价局、凌源住房和城乡规划建设局凌价发（2018）21号文件、凌源市人民法院（2019）辽1382民初4931号判决书；被告张金英向本院提交的凌源市祥和家园小区情况说明及业主签字名单，以上证据已经庭审质证和审查，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：凌源市祥和家园小区系凌源市广益房地产开发有限责任公司开发建设。原告公司于2018年11月1日成立，并申办了营业执照。2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限责任公司（甲方）与原告祥和物业公司（乙方）签订了承包合同，主要内容为：经甲乙双方协商同意，甲方将凌源市祥和家园小区物业工作承包给乙方经营；乙方应依照《物业法》、国家、政府有关规定，依法进行经营管理与服务，做到规范管理，热情服务，工作质量达到行业标准；甲方持有的房屋（办公室、门卫室）设备、设施无偿提供乙方供用，乙方负责保管、保养、维修；祥和家园小区在乙方承包期间的物业费由乙方征收，届时所发生的经营费用由乙方全权支付；本合同承包期为5年，自2019年1月1日起至2024年止；本合同自2019年1月1日起生效；本合同生效后，2016年12月20日，甲方和李晓娟、李景发签订的承包合同废止。该承包合同落款处由原告祥和物业公司、凌源市广益房地产开发有限责任公司分别加盖了公司公章。2018年12月30日，原告（乙方）与李晓娟、李景发（甲方）签订移交协议书，主要内容为：根据2018年12月17日，凌源市广益房地产开发有限公司与凌源市祥和物业有限公司所签订的合同，经甲乙双方认可，特签订本协议。2018年度祥和小区未收达的物业费共165户，合计金额84,050元。由乙方负责收缴，甲方收取乙方人民币40,000元整，其余额由乙方所有。该移交协议书落款处李晓娟、凌源市祥和物业有限公司原法定代表人签名捺印。自2018年12月17日至2021年3月31日原告在被告居住的祥和家园小区向包括被告在内的小区业主提供了物业管理与服务。本案庭审过程中，被告认可原告为祥和家园小区提供了物业管理与服务，但认为原告的物业服务与被告无关。原告主张依照凌源市住宅前期物业服务收费管理办法，按照建筑面积每月每平方米0.5元收取物业服务费。凌源市祥和家园小区开发建设交付使用后未成立业主委员会。被告张金英系该小区业主，其居住的房屋为祥和家园小区5号楼6单元502室，建筑面积为64.49平方米，每年应交纳的物业服务费为386.94元。2018年、2019年、2020年三年期间未交纳物业服务费合计1,160.82元，经原告催要，被告仍未交纳。另查明，2020年12月9日凌源市北街街道办事处客车社区居民委员会为被告等出具了客车社区祥和家园小区业主委员会情况说明，该情况说明载明：祥和家园小区位于凌源市城北街北段北街街道客车社区，于2011年11月交付使用，祥和物业公司于2019年3月21日向客车社区提出成立业主委员会的申请报告，后续客车社区从未参与过成立业主委员会的任何环节，至今未收到过关于客车社区祥和家园小区业主委员会的备案，该情况说明由凌源市北街街道办事处客车社区居民委会加盖了公章。2021年2月25日凌源市广益房地产开发有限责任公司为原告出具了证明，该证明载明：凌源市祥和家园小区系本公司开发项目，《祥和花园售楼处》所收取的物业管理费，是包括多项综合物业管理费用，自2011年至2016年（五年）的管理费用。该证明由凌源市广益房地产开发有限责任公司法定代表人刘国军签名并加盖公司公章。本院认为，原告祥和物业公司与凌源市广益房地产开发有限责任公司签订的承包合同，属于双方自愿行为，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”被告张金英作为祥和小区业主，故该合同对其具有约束力。合同生效后，凌源市广益房地产开发有限责任公司、祥和物业公司、祥和小区业主均应恪守诚实守信的商事活动原则，认真履行各自的义务。2018年期间，案外人李晓娟、李景发已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，并将其对被告享有的2018年度物业费债权转让给本案原告，不违反法律规定。2019年、2020年期间，原告祥和物业公司已经按照合同约定以及相关规定提供了物业管理服务，被告作为业主应当按照约定及物业管理的相关规定及时交纳物业管理服务费，其未按时交纳，并经催要后仍未交纳，应承担相应的民事责任。因案涉承包合同中未约定物业服务收费标准，该合同生效后，合同双方又未能达成补充协议，按照合同有关条款及交易习惯亦不能确定。依据《中华人民共和国合同法》第六十二条第二项规定：“价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。”又依据《凌源市住宅前期物业服务收费管理办法》（凌价发〔2018〕21号）第九条规定的住宅前期服务业收费标准，结合以往物业费交纳情况，本院确认原告按每月每平方米0.5元标准收取物业费，并无不当。原告要求被告缴纳2018年度、2019年度、2020年度三年的物业管理服务费1,160.82元（64.49㎡×0.5元×36个月），合法有据，本院依法予以支持。被告辩称原、被告之间没有合同，被告未聘请原告，服务与被告无关，不应起诉被告，其抗辩理由缺乏依据。故本院对被告该辩解依法不予采纳。综上所述，原告有事实和法律依据的诉讼请求，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第（五）项、第二十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决如下：被告张金英于本判决生效后五日内给付原告凌源市祥和物业有限公司凌源市祥和家园小区5号楼6单元502室2018年度、2019年度、2020年度的物业服务费合计1,160.82元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告张金英负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省朝阳市中级人民法院。审判员 张 连二〇二一年四月二十五日书记员 翟运宏