山东省济南市长清区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0113民初1186号原告：中国建设银行股份有限公司济南长清支行，住所地山东省济南市灵岩路2288号。负责人：陈军，该行行长。委托诉讼代理人：毛金科，山东众成清泰（济南）律师事务所律师。被告：胡晓东，男，1967年2月8日出生，汉族，居民，住山东省济南市长清区。被告：胡光利，男，1994年9月6日出生，汉族，居民，住山东省济南市长清区。被告：廖正香，女，1970年10月20日出生，汉族，居民，住山东省济南市长清区。被告：济南嘉拓房地产开发有限公司，住所地济南市长清区清河街中段路南。法定代表人：林彬，该公司执行董事。委托诉讼代理人：赵法忠，山东常春藤律师事务所律师。原告中国建设银行股份有限公司济南长清支行（以下简称建行长清支行）与被告胡光利、胡晓东、济南嘉拓房地产开发有限公司（嘉拓公司）、廖正香金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国建设银行股份有限公司济南长清支行委托诉讼代理人毛金科、被告胡光利、廖正香、济南嘉拓房地产开发有限公司（以下简称嘉拓公司）委托诉讼代理人赵法忠到庭参加诉讼。被告胡晓东经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中国建设银行股份有限公司济南长清支行向本院提出诉讼请求：一、判令被告胡晓东立即偿还原告借款本金550129.19元，截止至2020年11月9日的利息39947.71元、利息罚息2240.65元，本金罚息669.33元；自2020年11月10日起至实际付清之日止的利息、罚息、复利按照借款合同的约定继续计算。二、判令被告胡晓东赔付原告为实现债权而支出的律师费。三、判令被告胡光利、廖正香、济南嘉拓房地产开发有限公司对上述第一、二项诉讼请求承担连带清偿责任。四、判令原告对胡晓东名下位于济南市长清区以东，湄湖路以南名流家园项目3号楼1单元402室的房产（证号为销售字2××0号）享有优先受偿权。五、本案诉讼费用、财产保全费、公告费等费用由所有被告共同负担。事实和理由：2018年6月20日，被告胡晓东与原告签订编号为370617208-2012-20182013250号的《个人住房（商业用房）借款合同》，并办理了按揭贷款，合同约定借款金额为人民币56万元，借款期限自2018年6月20日至2045年6月20日，还约定了借款种类、借款用途、借款利率及违约贵任等。被告胡晓东名下位于济南市长清区以东，湄湖路以南名流家园项目3号楼1单元402室的房产为上述债务提供抵押担保；被告胡光利、廖正香分别向原告出具《共同借款人承诺书》，承诺作为共同还款人为上述债务承担连带清偿责任；被告济南嘉拓房地产开发有限公司为上述债务承担连带保证责任。合同签订后，原告依约发放了贷款，但被告胡晓东未依约偿还借款本息，其余被告也未承担连带清偿责任。根据借款合同第十六条和第十七条之约定，被告行为已构成违约，原告宣布该笔贷款提前到期，各被告应立即清偿借款本息及相关费用。为维护原告的合法权益，特诉至贵院，请求依法判如所请。胡晓东无理由未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。胡光利辩称，对胡晓东借款的事实无异议，对原告提交的证据无异议。廖正香辩称，对胡晓东借款的事实无异议，对原告提交的证据无异议。嘉拓公司辩称，1、现有证据无法查明我公司为他人担保是否经过有权机关批准，并取得必要授权；2、原告应举证证明在合同签订时是否履行了相应的注意、审查义务；3、涉案房屋未办理抵押权登记，原告不具有优先受偿权。本院经审理认定事实如下：一、合同约定贷款情况。2018年6月20日，中国建设银行股份有限公司济南长清支行（合同中为贷款人）与胡晓东（合同中为借款人）签订编号为370617208-2012-20182013250《个人住房（商业用房）借款合同》一份。约定贷款金额56万元、贷款期限为2018年6月20日至2045年6月20日，利率为浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%。罚息利率的计算标准为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。二、担保情况。1、2017年6月24日，济南嘉拓房地产开发有限公司（甲方）与中国建设银行股份有限公司济南长清支行（乙方）签订《个人住房（公积金住房）借款最高额保证合同》。主要内容为：合同中所称“债务人”是指因购置坐落于长清区项目1＃、3＃、5＃住宅楼房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人。本最高额保证所担保的债权是指自2017年6月24日至2020年6月24日期间因乙方向债务人发放个人住房贷款而形成的全部债权，该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方人支付的其他款项（包括但不限于乙方垫付的有关手续费、杂费等）、乙方为实现债权与担保权而发生的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）。本合同约定的最高额保险项下担保责任的最高限额为壹亿元。如甲方根据本合同履行保证义务的额，按履行的金额在最高额范围内作相应扣减。甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证。保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止。2、2018年5月28日，廖正香、胡光利分别与建行长清支行签订《共同还款责任承诺书》，承诺本人作为借款人的共同还款人，当借款人不按期偿还上述贷款本息时，本人对该笔贷款本息及相关费用承担连带清偿责任。3、胡晓东与建行长清支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》中约定了抵押登记，内容为本抵押条款签订后，抵押人应在贷款人要求的时限内到相应的登记部门办理抵押登记手续。抵押人应于抵押登记完成之日将抵押财产的他项权利证书、抵押登记文件正本原件及其他权利证书交贷款人持有。双方签订合同后，建行长清支行并未办理抵押登记。三、合同履行情况。2018年6月20日，建行长清支行向嘉拓公司实际发放贷款56万元。截止到2020年11月9日，胡晓东尚欠本金550129.19元，利息39947.71元，利息罚息2240.65元，本金罚息669.33元。本院认为，胡晓东与建行长清支行于2018年6月20日签订的贷款合同合法有效，建行长清支行已经依约发放贷款，胡晓东未按照约定期限偿还借款本息，应当履行偿还借款本金及利息的合同义务，同时承担逾期还款的违约责任。根据经审理认定的事实，截止到2020年11月9日，胡晓东欠付本金550129.19元，欠付利息、罚息共计42857.69元，逾期还款的利息依约应按照合同约定计算。被告胡光利、廖正香签订了共同还款承诺书，应该对胡晓东的借款本息承担连带清偿责任。嘉拓公司与建行长清支行签订了《个人住房（公积金住房）借款最高额保证合同》，嘉拓公司主张公司为他人提供担保，应当经有权机关批准，对合同效力提出异议，对此本院认为合同中第十五条明确约定：“甲方（嘉拓公司）具备担当保证人的合法资格，甲方在本合同项下的担保行为符合法律、行政法规、规章规定，甲方签署本合同或履行甲方在本合同项下的义务不违反甲方订立的任何其他协议，甲方在本合同项下的担保行为符合甲方章程或内部组织文件的固定，且已获得公司（机构、组织）内部有权机构及/或国家有权机关的批准。因甲方无权签署本合同而产生的一切责任均由甲方承担，包括但不限于全额赔偿乙方因此遭受的损失”。由此约定可以认定原告已履行了审查注意义务，双方签订的保证合同合法有效。合同中约定了保证方式为连带责任保证，保证期间为胡晓东与建行长清支行签订贷款合同之日起至抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日止，至今涉案房产并未办理房地产权属证书，也未办理抵押登记，故嘉拓公司应对涉案借款本息承担连带保证责任。关于原告要求对涉案房屋享有优先受偿权的主张，因双方并未办理抵押登记，根据法律规定，原告对未办理抵押登记的房产不享有优先受偿权。原告并未提交律师费支出的相关证据，本院对于原告要求被告支出律师费的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百条、第四百零二条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十条、第六百九十一条、第六百九十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：限被告胡晓东于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南长清支行剩余借款本金550129.19元；限被告胡晓东于本判决生效之日起十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司济南长清支行截止至2020年11月9日的借款利息、罚息共计42857.69元；由被告胡晓东自2020年11月10日起至借款付清之日止，以剩余借款本金为基数，在执行利率基础上上浮50%向原告中国建设银行股份有限公司济南长清支行支付逾期利息，于本判决生效后十日内付清；被告胡光利、廖正香、济南嘉拓房地产开发有限公司对上述第一至第三项付款义务承担连带清偿责任；驳回原告中国建设银行股份有限公司长清支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9730元，减半收取计4865元，由被告胡晓东、胡光利、廖正香、济南嘉拓房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判长  王军二〇二一年四月二日书记员  房莹