山东省嘉祥县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0829民初716号 原告：张玉连，女，1976年4月25日出生，汉族，农民，住嘉祥县。 委托诉讼代理人:伊涛(特别授权),嘉祥弘扬法律服务所法律工作者。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司。住所地嘉祥县城338线（汽车检测线东临）。 负责人：李嘉才，系该公司经理。 被告：淄博市临淄大顺置业有限公司。住所地淄博市临淄区大顺路51号。 法定代表人：李嘉才，系该公司经理。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司。住所地山东省济宁市嘉祥县城中心街14号。统一社会信用代码：9137082932848087XD。 法定代表人：王成国，系该公司董事长。 委托诉讼代理人：王红美（特别授权），山东华运律师事务所律师。 被告：济宁市立国房地产开发有限公司。住所地汶上县经济开发区（金城路中段管理委员会办公室）。统一社会信用代码：9137083055222079XB。 法定代表人：王成国，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：赵志桐，系该公司法务。 委托诉讼代理人：王红美，山东华运律师事务所律师。 原告张玉连与被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司（以下简称大顺嘉祥分公司）、淄博市临淄大顺置业有限公司（以下简称大顺公司）、济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司（以下简称立国嘉祥分公司）、济宁市立国房地产开发有限公司（以下简称立国公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张玉连的委托诉讼代理人伊涛，被告立国嘉祥分公司的委托诉讼代理人王红美，被告立国公司的诉讼代理人赵志桐、王红美到庭参加了诉讼，被告大顺公司经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。庭审过程中，原告张玉连撤回对被告大顺嘉祥分公司的起诉。 原告张玉连向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法判令被告按照《商品房买卖合同》的约定的交房标准履行交房义务；2.请求人民法院依法判令被告向原告支付自2015年6月30日至2019年11月30日的逾期交房的违约金215174.7元；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2014年3月30日，原告同被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司签订了书面《商品房买卖合同》，购买了被告开发的位于嘉祥县大顺花园第0002(2号)座01单元1-401号房。原告按照合同约定履行了付款义务。经查询得知被告淄博市临淄大顺置业有限公司嘉祥分公司系被告淄博市临淄大顺置业有限公司的分公司，大顺嘉祥分公司的经营范围系为本公司承揽业务。2018年2月10日，被告济宁立国房地产开发公司在淘宝网司法拍卖专栏以42271.1398万元的最高价竞得嘉祥县大顺花园项目。在嘉祥县不动产登记中心申请办理产权转移登记手续后，将大顺花园项目更名为立国大顺花园。涉案合同约定的权利义务由被告济宁市立国房地产开发有限公司和济宁市立国房地产开发有限公司嘉祥分公司接受，并继续履行。根据涉案买卖合同第八条约定，被告应于2015年6月30日交房，但被告至今未能按照合同约定向原告履行交房义务，违背了诚信原则，侵害了原告的合法权益。故原告依法诉至法院，请求人民法院依法判决，以支持原告的诉讼请求，责令被告立即履行合同义务并承担违约责任。 被告大顺公司未作答辩。 被告立国嘉祥分公司、立国公司辩称，被告与原告之间没有商品房买卖合同关系，不应当承担合同的违约责任。立国公司经过司法拍卖于2018年2月10日以4.22711亿元的价格购买了大顺花园1-4号楼14-18号楼部分在建工程及土地，原告的涉案楼房为2号楼1单元401号未在司法拍卖评估范围之内，也不在我公司购买的资产之内。该涉案房屋在2018年之前大顺公司就已通知包括原告在内的1-4号楼业主上房，原告一直未接收房屋，与我公司没有任何关系，我公司没有交付房屋的义务。 为支持其诉讼请求，原告提交了以下证据：1、商品房买卖合同、商品房买卖合同补充协议各一份，证明原被告之间存在商品房及附属房买卖合同关系及相关约定情况。2、《个人购房借款担保合同》、贷款发放单各一份及收款单三份，证明原告以消费贷款的方式购买的该房屋，并按照合同约定向大顺公司嘉祥分公司全部支付了购房款。经审查，原告提交的上述证据，能够证明其主张的事实，符合法律规定，本院予以确认。并在卷佐证。 被告立国嘉祥分公司、立国公司围绕其辩解，向本院提交嘉祥县人民法院执行裁定书一份，证明我公司于2018年2月12日以4.2亿元的价格购买了大顺花园部分在建公司及土地，该裁定对购买房屋以评估报告内容为准。证据二、鉴定评估报告一份，证明涉案房屋未在评估范围之内，不是我公司购买的资产。原告张玉连质证时对被告立国嘉祥分公司、立国公司所提交的上述证据真实性无异议，根据上述证据可以看出，鉴定评估报告三、评估对象和评估范围载明的“1至4号楼未售出部分”，原告起诉的涉案房屋已于2014年3月28日售出，不在评估范围之内，故该证据能够证明被告立国嘉祥分公司和立国公司的观点，本院对于被告立国嘉祥分公司、立国公司提交的上述证据予以采信。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年3月28日，原告与被告大顺嘉祥分公司签订了商品房买卖合同，原告购买了被告大顺嘉祥分公司开发的大顺花园住宅一套。该合同主要约定了以下内容：第三条买受人所购商品房的基本情况：买受人购买的商品房为本合同第一条规定的项目中的第0002（2号）座02单元1-401号房；合同约定建筑面积共123.54平方米，其中，套内建筑面积94.95平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积28.59平方米。第四条计价方式与价款：该商品房定价方式为双方议价，每平方米3346.20元，总金额413389元。第六条付款方式及期限：合同签订当日，买受人交首付款133389元整，余款280000元买受人须在出卖人规定时间内到出卖人指定的银行办理按揭贷款手续；自本合同正式签订日起30日内，如因买受人原因未能通过银行按揭贷款审批，买受人应于之后3日内付清全部房款；否则，出卖人有权解除合同，房屋另行销售，退还已交房款，不计利息。第八条交付期限：出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第2种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格；2、该商品房经综合验收合格；3、该商品房经分期综合验收合格；4、该商品房取得商品房住宅交付使用批准文件；5、买受人付清全部房款。第九条出卖人逾期交房的违约责任：除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起60日天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款的万分之三的违约金。2、X。同日，原告（乙方）与被告大顺嘉祥分公司（甲方）签订了附件五商品房买卖合同补充协议，该协议主要约定了以下内容：第一条乙方所购附属用房的基本情况：乙方购买的附属用房为大顺花园2栋1单元401室的附属房，编号为22；单价2600元/㎡，建筑面积约14.51平方米，套内面积7.98平方米，总价款为37726元。第二条付款方式：乙方按一次性方式付清附属用房所有价款。第三条交付期限：随主房一并交付。第四条本补充协议与合同具有同等法律效力，本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。经双方签字或盖章后即刻生效。在双方签订合同前，原告于2013年6月17日、2014年3月28日分三次交付被告大顺嘉祥分公司购房款共计171115元。被告大顺嘉祥分公司向原告出具收据三张。2014年11月18日，原告与中国工商银行股份有限公司嘉祥支行签订了个人住房贷款借款合同，原告以上述房产进行抵押借款280000元，被告大顺嘉祥分公司进行担保。次日，中国工商银行股份有限公司嘉祥支行向大顺嘉祥分公司支付280000元。上述合同签订后，被告未能按照合同约定的期限交付房屋。 为查明案情，本院调取了（2017）鲁0829民初763号案宗，该案卷宗材料显示：2015年9月23日，被告大顺嘉祥分公司向大顺花园的业主发出道歉信，并在该道歉信中承诺于2015年12月30日前正式办理交房手续。期满后，被告大顺嘉祥分公司未能按照承诺交付房屋，并于2016年1月29日再次向大顺花园业主发出书面道歉通知，该通知载明：尊敬的一期（1#、2#、3#、4#）大顺花园业主：您好！再次向各位业主说声“对不起”！感谢各位业主还是依旧理解包容大顺花园，在此祝您：2016年身体健康，全家幸福！经公司董事会研究决定如下：1、我们将于2016年3月30日开始分批次给业主办理交房手续；2、我们将会按照《商品房买卖合同》中签订的补偿金进行补偿；3、因逾期交房给业主带来的诸多不便，深表歉意，一期全体业主免费赠送壁挂式太阳能以表公司心意；4、一期房屋即将施工完成，交房时，该房水电通、道路平整，预留电话、有线电视以及宽带网络喉位，暖气为市政采暖，燃气为天然气管道，其他楼内各项设施齐全，即可装修准备入住。再次，我们承诺绝不会因为抢工期而降低品质，我们一定会保质保量的把房屋交付大家手中。给各位业主带来的诸多不便，再次衷心表示歉意。上述承诺交房期满后，被告仍未交付房屋。 另查明，第一、大顺嘉祥分公司系被告大顺公司依法设立的分公司，被告立国嘉祥分公司系被告立国公司依法设立的分公司。第二、因中国工商银行股份有限公司嘉祥支行与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司借款合同纠纷一案及山东诚祥建设集团股份有限公司与被告大顺公司、大顺嘉祥分公司建设工程合同纠纷一案，中国工商银行股份有限公司嘉祥支行、山东诚祥建设集团股份有限公司向本院申请强制执行，本院对该两案合并执行。在执行期间，本院对被告大顺嘉祥分公司名下的五宗土地及在建的大顺花园1-4号楼等工程委托评估后，在淘宝网司法拍卖专栏进行了公示拍卖。2018年2月10日，被告立国公司以422711398元的价格竞得上述财产。本院于2018年2月12日作出（2017）鲁0829执1870号执行裁定书，该裁定书的内容为：一、大顺花园五宗土地〔国有土地使用权证号分别为嘉国用（2011）第082911076号、嘉国用（2011）第××号、嘉国用（2012）第××号、嘉国用（2012）第××号、嘉国用（2013）第××号〕、大顺花园一至四号楼及十四至十七号楼的全部在建工程、十八号楼共四十二套在建工程（1-101、1-103、1-203、1-301、1-302、1-303、1-401、1-402、1-403、1-501、1-502、1-601、1-602、1-701、1-802、1-901、1-902、1-903、1-1002、1-1003、1-1101、1-1102、1-1201、1-1202、1-1203、1-1302、1-1303、1-1401、1-1402、1-1403、1-1501、1-1502、1-1503、1-1601、1-1602、1-1603、1-1701、1-1702、1-1703、1-1801、1-1802、1-1803）、Ｃ座一百六十八套办公用房及四十套商业用房的所有权归买受人济宁市立国房地产开发有限公司（统一社会信用代码9137083055222079ＸＢ）所有。上述所有权至本裁定送达买受人时起转移。二、济宁市立国房地产开发有限公司可持本裁定书到土地，房产管理机构办理相关产权过户登记手续。二被告根据嘉祥县人民法院（2017）鲁0829执1870号执行裁定书至嘉祥县不动产登记中心办理了相应登记手续，将大顺花园项目更名为立国大顺花园项目。原告张玉连购买的涉案房屋0002（2号）号楼1单元1-401室及其储藏室22号不在上述裁定书产权变更的范围内。 本院认为，原告与被告大顺嘉祥分公司所签订的商品房买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同的约定履行各自的义务。根据原告所提交的证据及本院调取的关联案件卷宗材料，能够认定被告大顺嘉祥分公司存在向原告逾期交房的违约行为。《中华人民共和国公司法》第十四条规定：“公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。”本案大顺嘉祥分公司系被告大顺公司依法设立并领取营业执照的法人分支机构，不具备法人资格，因作为双方商品房买卖合同及补充协议的一方，其违约行为导致的民事责任应由被告大顺公司承担。因此，原告要求被告大顺公司履行交房义务并承担违约责任的诉讼请求，本院应予支持。由于原告已与大顺嘉祥分公司就涉案房屋签订了商品房买卖合同，原告已经依照约定支付了全部购房款，已经预告登记至原告名下，且被告立国公司也未竞买涉案楼房，也未实际对该房进行管理，故该涉案房产（包括储藏室）应由大顺公司向原告履行交房义务，本院对原告的该项请求予以支持。但因涉案楼房已于2019年11月30日交付，故对原告要求大顺公司交付商品房的请求不予支持。关于涉案房屋的交房日期，因被告大顺公司未向本庭提交答辩意见及相关证据，故对原告自认的2019年11月30日为交房日期，本院予以确认。在合同签订后，原告已经依照约定履行了交付购房款的义务，并于2019年11月30日接受了涉案商品房，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天即2015年7月1日至2019年11月30日，被告大顺公司实际逾期交房1614天，按照日万分之三的标准计算应为：218429.88元（451115元×0.0003元/天×1614天）。因此，原告要求被告大顺公司承担逾期交房违约金215174.7元的主张，本院予以支持。对于原告主张被告立国公司、立国嘉祥分公司承担责任的诉求，由于被告立国嘉祥分公司、立国公司并非涉案商品房买卖合同的当事人，原告也未能提供证据证明立国嘉祥分公司及立国公司承继了涉案商品房买卖合同中卖方的权利与义务，其该项请求缺乏事实根据，本院不予支持。被告大顺公司经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为自动放弃抗辩权，应承担由此产生的不利于己的法律后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告淄博市临淄大顺置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告张玉连逾期交房违约金215174.7元。 二、驳回原告张玉连的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半交纳2264元，由被告淄博市临淄大顺置业有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济宁市中级人民法院。 审 判 员 李德鹏 二〇二一年四月十六日 法官助理 李秀丽 书 记 员 崔红梅