湖北省谷城县人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂0625执异3号案外人：姚敏，女，1978年5月11日出生，汉族，住谷城县。申请执行人：中国农业银行股份有限公司谷城县支行，住所地谷城县城关镇粉水路48号。主要负责人：杨进，该行行长。被执行人：薛明贵，男，1958年12月1日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被执行人：谷城县雪立经济协作有限公司，住所地谷城县城关镇康乐路9号。法定代表人：薛明贵，该公司总经理。被执行人：焦荣清，女，1957年11月13日出生，汉族，住襄阳市襄城区。被执行人：谷城县机动车辆交易市场，住所地谷城县城关镇康乐路10号。法定代表人：薛明贵，该交易市场总经理。本院在执行申请执行人中国农业银行股份有限公司谷城县支行（以下简称农行谷城支行）与被执行人薛明贵、谷城县雪立经济协作有限公司（以下简称雪立公司）、焦荣清、谷城县机动车辆交易市场金融借款合同纠纷一案中，对被执行人薛明贵所有的坐落于谷城县房屋（谷城县房权证城关镇字第××号）及土地（谷城国用2003字第01-××号）予以查封。案外人姚敏对其中第五层房屋的查封提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，本案现已审查终结。案外人姚敏称，请求撤销对坐落在谷城县（面积为160多平方米、附屋顶瓦屋面）房屋的执行裁定，终结对该房屋的执行。事实和理由：2006年9月23日，案外人姚敏和被执行人薛明贵签署购房协议，约定将薛明贵位于谷城县的房屋（面积为160多平方米、附屋顶瓦屋面）出售给案外人。协议签署后，案外人即将房款12.5万元交付给薛明贵，薛明贵也将房屋交给案外人。案外人当年即入住至今。随后，案外人多次催促薛明贵按协议约定协助办理房屋的过户手续，但薛明贵一直推说晚点办，案外人也就无法办理房产过户登记，但案外人全家一直在正常居住。2015年，薛明贵为此给案外人出具一份证明。后来因联系薛明贵比较困难，办理过户手续一直搁下，案外人也没太在意。直至谷城县人民法院于2020年11月11日在案外人住处张贴强制腾退公告时，案外人才知道自己购买的房屋在银行进行了抵押，银行已经提起诉讼并申请强制执行。案外人实际购房在前，全家一直居住至今，该房物权依法属于案外人，案外人提出的上述异议能够证明该诉争房屋存在产权争议，该争议能够阻却执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第227条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第15条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第16条、第28条等规定，特提出以上异议，望予裁定并改变执行行为。申请执行人农行谷城支行称，雪立公司以薛明贵所有的位于谷城县城关镇康乐路西的房地产作抵押在农行谷城支行借款，签订有抵押合同，并依法进行了抵押登记，抵押合同合法有效，抵押权依法已经设立。农行谷城支行在办理不动产抵押登记、申请诉前财产保全和申请强制执行过程中，案涉房屋并未发生过权属变更登记。案外人姚敏主张其已购买了案涉房屋，并与薛明贵签订了购房合同，交付了购房款，但其长期不依法办理权属变更登记手续，怠于履行登记义务，其自身存在过错。房地产物权因登记而产生，案外人姚敏在未依法办理变更登记前，其对案涉房屋不享有物权，农行谷城支行对该房屋依法享有抵押优先权。案外人姚敏可向薛明贵主张返还钱款、赔偿损失等债权。被执行人薛明贵、雪立公司、焦荣清、谷城县机动车辆交易市场未作答辩。本院经审查查明，2016年4月27日，薛明贵以其所有的坐落于谷城县房屋（谷城县房权证城关镇字第××号）及土地（谷城国用2003字第01-××号）为雪立公司在农行谷城支行的贷款办理了抵押登记。2018年10月23日，农行谷城支行以雪立公司、薛明贵、焦荣清、谷城县机动车辆交易市场为被告向本院提起诉讼并申请诉讼保全。2018年11月9日，本院依法作出（2018）鄂0625民初2189号诉讼保全民事裁定：一、查封被申请人薛明贵享有使用权和所有权的坐落于谷城县城关镇康乐路的土地（土地使用权证号：谷城国用2003字第01-××号）；查封被申请人谷城县机动车辆交易市场享有使用权和所有权的坐落于谷城县城关镇康乐路10号的土地（谷国用95字第××号）及房屋（谷城县房权证城关镇字第××号、Ａ014345、第003402号）。二、查封、冻结被申请人雪立公司、薛明贵、焦荣清、谷城县机动车辆交易市场所有的价值1700万元的其他房产、地产、车辆、银行存款等财产。查封、冻结上列一、二项财产以1700万为限。随后，本院依法实施了上述保全措施。2019年4月18日，本院审理后对该案依法作出（2018）鄂0625民初2189号民事判决：一、雪立公司于本判决生效之日起三日内向农行谷城支行偿还借款本金1560万元，支付利息、复利、罚息22.653189万元（截止2018年9月21日），并从2018年9月22日起按照合同约定的标准计付利息、罚息、复利至清偿之日止。二、雪立公司如未履行本判决第一项债务，农行谷城支行有权就谷城县机动车辆交易市场抵押的坐落于谷城县的房屋（谷城县房权证城关镇字第××号、Ａ014345、第003402号）及土地（谷国用95字第××号）、薛明贵抵押的坐落于谷城县城关镇康乐路的土地（谷城国用2003字第01-××号）折价或者以拍卖、变卖后所得的价款优先受偿，优先受偿总额以最高抵押担保金额1965万元为限。农行谷城支行实现抵押权后，谷城县机动车辆交易市场、薛明贵依法可向雪立公司追偿。三、薛明贵、焦荣清对本判决第一项债务向农行谷城支行承担连带清偿责任；薛明贵、焦荣清承担保证担保责任后，依法可向雪立公司追偿。四、雪立公司、薛明贵、焦荣清、谷城县机动车辆交易市场于本判决生效之日起三日内赔偿农行谷城支行律师代理费损失90000元。判决生效后，农行谷城支行向本院申请强制执行。本院于2019年10月22日作出（2019）鄂0625执607号查封公告，对被执行人薛明贵所有的坐落于谷城县混合结构房屋中的1-4层房屋（谷城县房权证城关镇字第××号）土地（谷城国用2003字第01-××号）予以查封。因被查封的房屋中的第4层房屋在抵押登记之前已经出售，薛明贵遂于2019年10月24日作出承诺称：“本人于2016年4月27日以自有的谷城县城关镇康乐西路房产，房产总面积781.47平方米，因第四层当时已经出售，以其剩余的608.09平方米为贷款进行抵押。实际抵押房屋为该栋的一、二、三和五层，但因表述错误，误将抵押房屋表述为一至四层。因此，第五层住户由本人负责腾退。”2021年3月21日，案外人姚敏以本院查封的房地产中第五层房屋系其所有为由，向本院提出书面异议。本院认为，首先，本院查封的坐落于谷城县房屋（房屋所有权证：谷城县房权证城关镇字第××号、土地使用权证：谷城国用2003字第01-××号），登记权利人为被执行人薛明贵。案外人姚敏对该查封房屋中的第五层房屋提出执行异议并主张权利。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”第二十五条第一款第（一）项“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定，对案外人异议的审查规则为“以形式审查为原则，实质审查为例外”。据此可以认定，被查封房屋的权利人仍应为被执行人薛明贵。其次，即便案外人姚敏与薛明贵签订的购房协议真实有效，按其所称，其于2006年9月23日即与薛明贵签订了购房协议，而薛明贵以其坐落于谷城县房屋在农行谷城支行办理贷款抵押登记的时间为2016年4月27日，在长达近十年的时间里，案外人姚敏完全可以通过多种合法途径实现自己的合法权利，但其以放任的态度未办理房屋过户登记，致使被执行人薛明贵得以将该房屋抵押在农行谷城支行办理了贷款抵押登记，由此可见，姚敏对未办理房屋过户登记存在过错。最后，对执行标的权属进行实质审查，主要由执行异议之诉来承担，执行异议之诉作为案外人、申请执行人不服形式判断结论的后续救济，案外人异议审查的权属判断标准并非是对案外人权利进行最终确权，案外人实体权利的确定应由执行异议之诉作出最终判断。经过执行异议之诉得出的审理结果，即生既判力，直接约束执行程序。综上所述，案外人姚敏提交的证据不足以排除强制执行，故案外人姚敏的异议理由不能成立，依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第一款第（一）项规定，裁定如下：驳回案外人姚敏的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向谷城县人民法院提起诉讼。审 判 长 柳正权审 判 员 张 勇审 判 员 孙合琴二〇二一年四月三十日法官助理 冯毓坤书 记 员 尹心浩