广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6073号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘思明，男，汉族，1989年9月3日出生，住广东省兴宁市。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人刘思明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初21662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，作出如下判决：“一、确认原告刘思明和被告广东广佛智城集团有限公司于2019年6月22日签订的《物业使用权转让合同》关于超过二十年物业使用权转让期的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金107736元予刘思明；三、被告广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广策划费50000元予原告刘思明；四、驳回原告刘思明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1839.63元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司、广东欣盛租赁服务有限公司按上述判项负担并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘思明的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由刘思明负担。事实和理由：根据涉案合同第五条的约定，刘思明在2019年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至刘思明付清所有款项的当月底。刘思明仅支付物业使用权转让款的部分款项，未付清全款，故涉案物业交付条件尚未成就，不存在智城公司逾期交付物业的违约情形。因此，即使涉案物业尚未取得竣工验收备案表，刘思明要求解除合同并退还款项缺乏合同依据。被上诉人刘思明未发表答辩意见。上诉人欣盛公司未发表意见。上诉人欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回刘思明返还策划推广费用50000元的诉讼请求；2.本案一、二审费用由刘思明负担。事实和理由：涉案《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据合同约定，无论合同基于何种理由提前解除或终止，该推广费用欣盛公司无须退还。且欣盛公司在接收涉案物业前已就涉案物业所在整个项目进行前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。因此，刘思明无权要求欣盛公司退还上述费用并支付利息。被上诉人刘思明未发表答辩意见。上诉人智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.智城公司应否返还刘思明已支付的物业使用权转让金；2.欣盛公司应否向刘思明支付已收取的策划推广费用及相应利息。关于争议焦点一，经审查，虽刘思明迟延支付物业使用权转让款，但涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行。一审法院认为涉案合同以解除为宜处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。因涉案物业并未实际交付使用，智城公司应返还刘思明已收取的物业使用权转让金107736元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，首先，刘思明与欣盛公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉案《委托经营管理合同》的约定，欣盛公司在涉案物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，在涉案物业尚未竣工验收并交付使用的情况下，欣盛公司无法履行《委托经营管理合同》约定的推广义务。再者，欣盛公司也并未举证证明已经履行推广服务义务。因此，一审法院认定欣盛公司应退还推广服务费50000元，处理正确，本院予以维持。欣盛公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4909.44元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担2454.72元，广东欣盛租赁服务有限公司负担2454.72元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十一日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6073号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：广东欣盛租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：刘思明，男，汉族，1989年9月3日出生，住广东省兴宁市。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、广东欣盛租赁服务有限公司（以下简称欣盛公司）因与被上诉人刘思明租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初21662号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条的规定，作出如下判决：“一、确认原告刘思明和被告广东广佛智城集团有限公司于2019年6月22日签订的《物业使用权转让合同》关于超过二十年物业使用权转让期的约定无效；二、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金107736元予刘思明；三、被告广东欣盛租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还推广策划费50000元予原告刘思明；四、驳回原告刘思明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1839.63元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司、广东欣盛租赁服务有限公司按上述判项负担并应于上述款项同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一、二项，改判驳回刘思明的全部诉讼请求；2.本案一、二审费用由刘思明负担。事实和理由：根据涉案合同第五条的约定，刘思明在2019年12月31日前未能付清合同约定的所有款项，则物业交付时间顺延至刘思明付清所有款项的当月底。刘思明仅支付物业使用权转让款的部分款项，未付清全款，故涉案物业交付条件尚未成就，不存在智城公司逾期交付物业的违约情形。因此，即使涉案物业尚未取得竣工验收备案表，刘思明要求解除合同并退还款项缺乏合同依据。被上诉人刘思明未发表答辩意见。上诉人欣盛公司未发表意见。上诉人欣盛公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第三项，改判驳回刘思明返还策划推广费用50000元的诉讼请求；2.本案一、二审费用由刘思明负担。事实和理由：涉案《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据合同约定，无论合同基于何种理由提前解除或终止，该推广费用欣盛公司无须退还。且欣盛公司在接收涉案物业前已就涉案物业所在整个项目进行前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。因此，刘思明无权要求欣盛公司退还上述费用并支付利息。被上诉人刘思明未发表答辩意见。上诉人智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.智城公司应否返还刘思明已支付的物业使用权转让金；2.欣盛公司应否向刘思明支付已收取的策划推广费用及相应利息。关于争议焦点一，经审查，虽刘思明迟延支付物业使用权转让款，但涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行。一审法院认为涉案合同以解除为宜处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。因涉案物业并未实际交付使用，智城公司应返还刘思明已收取的物业使用权转让金107736元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于争议焦点二，首先，刘思明与欣盛公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉案《委托经营管理合同》的约定，欣盛公司在涉案物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，在涉案物业尚未竣工验收并交付使用的情况下，欣盛公司无法履行《委托经营管理合同》约定的推广义务。再者，欣盛公司也并未举证证明已经履行推广服务义务。因此，一审法院认定欣盛公司应退还推广服务费50000元，处理正确，本院予以维持。欣盛公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4909.44元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担2454.72元，广东欣盛租赁服务有限公司负担2454.72元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十一日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖