广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初35687号原告：许子珺，女，1984年5月12日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：广州朋识房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区金穗路1号3406房，统一社会信用代码914401013275346108。法定代表人：许凡，经理。委托代理人：周志芳、唐丽文，均系上海市建纬（深圳）律师事务所律师。原告许子珺诉被告广州朋识房地产开发有限公司（以下简称“朋识公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告许子珺，被告朋识公司的委托代理人周志芳、唐丽文到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许子珺向本院提出诉讼请求：1、被告赔偿原告逾期交楼违约金230912.9元及因逾期交楼的相关物业管理费及水电杂费2600元；2、被告对原告房屋装修质量不合格之处完成修缮使其符合国家标准，补偿原告腾空房屋期间的租金损失23000元（按我方给租客的租金每月4600元计算，自2020年1月1日至计至5月31日）。事实与理由:一、被告于2018年2月4日与原告分别签订了《房屋买卖合同》（以下简称“合同”），购买华润天合“天合尚居”A3栋904房；地址：广州市天河区颐润大街3号(自编3号楼)。现被告存在逾期交楼及房屋装修质量不合格问题：理由1、被告在为符合交楼条件的情况下通知原告收楼，被告并未提供合同约定的各项验收文件即要求原告收楼，相关文件至今亦未能提供：包括但不限于：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》。作为带装修的房屋，被告也应出具“装修工程验收合格证明”。根据案涉合同第十五条约定：上述文件不全的视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。理由2、被告房屋装修质量存在严重问题，经原告验收时提出书面异议后逾期未作任何答复和处理，且一直未予以整改，构成事实上的未交付房屋给原告。（1）原告此原告聘请的验房师于2019年12月28日验收，发现房屋装修分别存在20多个问题，其中墙砖空鼓问题（整个房屋多达43个空鼓，且空鼓砖块空洞比例占50%-90%之多）严重不符合同家室内装修的相关标准，如住户居住其中，在使用过程中必然会造生成墙砖脱落、砸伤住户等危险隐患，对住户居安全造成严重威胁。（2）原告于上述日期验收当日将书面意见反馈至原告后，原告一直不予答复及解决，导致原告一直无法进行出租或居住。直至原告2020年5月11日再次催告，依然怠慢、消极应对且态度极其恶劣，多次反复沟通要求整改（期间原告亦致电被告的客户服务热线，被告无任何回应)，直至2020年5月30日原告再次到案涉房屋现场验收，2个房屋仍然存在大面积空鼓。后再经原告现场督办及投诉至12345政府服务热线，被告才于2020年6月8日完成904房的整改问题。根据合同第十六条，乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后应在7日内对异议部分作出书而答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。根据前段所述，被告长达135日之久未对原告异议部分作出任何书面答复和处理意见，亦未处理任何情况，在被告催告多次后消极怠工随意敷衍，房屋依然不达标。二、综上2个理由，被告已构成违约，现要求：1、被告按合同第十四条补充约定，赔偿原告逾期交楼违约金(按照每日总房款0.03%)的标准向乙方支付违约金，同时，由于被告逾期交楼，现房屋物业管理公司产生的2020年1-5月的物业管理费及相关水电杂费共计约2600余元，亦应由被告支付。2、被告对原告装修质量不合格之处完成修缮使其符合国家标准，并向原告提供详细完整的第三方房屋装修质量评估报告，确保房国符合国家居住标准。腾空房屋期间（即从施工验收合格期间）应补偿被告住户同地段同类房屋租金费用。被告朋识公司辩称：1、针对原告提出的第1项诉讼请求，涉案房屋在交付时已满足合同约定及法律规定交付条件，不构成逾期交付。买卖合同附件7补充协议第9条约定，甲方取得建设工程竣工验收报告即视为具备交房的条件，乙方不得拒收房屋，补充协议第9条实际上是对买卖合同主合同第12条及第15条的变更，只要取得建设工程竣工验收报告即视为具备交付条件。另根据建筑法、建设工程质量管理条例及广东省建设工程质量管理条例的规定，建筑工程只要竣工验收合格就具备了交付条件，而且被告已于2018年9月27日取得了建设工程质量监督报告，五方竣工验收合格。并于2018年9月30日取得了竣工验收备案表，根据买卖合同的约定，被告应于2019年12月30日之前交付涉案房屋，因此被告在2019年12月13日向原告发出收楼通知书时，涉案房屋实际上已具备了法定及合同约定的交付条件，且被告在合同约定的交付日期前向原告发出了交付通知书，被告不构成逾期交付。2、涉案房屋验收时涉及的质量问题，并没有严重影响原告居住使用，原告没有正当理由拒收涉案房屋，被告无需就此承担逾期交房违约的责任。根据《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第31条，原告提交的精装毛坯房屋验收表及我方11月提供的涉案房屋的房屋交接单显示，涉案房屋存在的主要质量问题为空鼓、油漆不均、未收边、有划痕等微小的质量瑕疵。结合生活常识和生活经验判断，这些问题尚未达到导致房屋无法正常居住的严重程度。另外买卖合同补充协议第10条第5款、第15条第2款、第3.2款也明确约定。3、关于原告主张被告承担物业费等费用的问题，根据《广东省高级人民法院关于房屋买卖合同的指引》及买卖合同补充协议第10条第5款的约定，原告无正当理由拒收涉案房屋，视为办理交付手续的期限届满之日，商品房已交付。入伙通知书及买卖合同约定的交付截至日均为2019年12月30日，即涉案房屋于2019年12月30日视为已交付。买卖合同第10条第8款约定，因此原告有义务承担自2020年1月起的物业费、水电费等费用。对于原告提出的第2项诉讼请求，原告许子珺在起诉状自认被告在2020年6月8日完成904房的整改问题，因此，被告无需承担保修义务，由于904房已完成了整改，因此也不需要承担保修期间同类房屋租金的问题，请求驳回原告的所有诉讼请求。经审理查明：2018年2月4日，朋识公司（甲方）与许子珺（乙方）签订《广州市商品房买卖合同》（以下简称“案涉合同”），案涉合同约定：（第四条）甲方所购商品房地址为天河区颐润大街3号（自编3号楼）904房（以下简称“案涉房屋”）。（第十二条）交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。（第十三条）房屋交付乙方应于2019年12月30日前将案涉房屋交付给乙方使用。（第十四条）延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理……2.（1）按附件七《本合同补充协议》相关约定执行。（第十五条）房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交楼时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工稈竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设置配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方。（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。（第十六条）交付时的验收乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起1日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接收乙方异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。（第二十三条）甲方关于装饰、设备标准承诺的违约责任甲方交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定的标准。达不到约定标准的，乙方有权要求甲方按照下述第3种方式处理：……3.按附件七《本合同补充协议》相关约定执行。（第二十五条）工程质量保修正常使用下，该商品房的建筑工程质量保修期不得低于以下期限：（一）地基基础和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）层面防水工程3年；（三）墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；（四）墙面、顶层抹灰层脱落1年；（五）地面空鼓开裂、大面积起砂1年；（六）门窗翘裂、五金件损坏1年；（七）管道堵塞2个月；（八）供热、供冷系统和设备1个采暖期或供冷期；（九）卫生洁具1年；（十）灯具、电器开关6个月。其他部位、部件的保修期限按《房地产（住宅）质量保证书》执行。……甲方应在收到乙方通知后5日内履行保修义务，甲方对保修责任有异议的，应在收到乙方通知后5日内通知乙方。甲乙双方可委托双方认可且具有资质的监理单位予以裁定，也可委托有资质的建设工程质量检测机构予以检测，所有费用由责任方承担。在保修期内，乙方发出书面保修通知书5日内，甲方既不履行保修义务也不书面通知保修责任异议的，乙方可以自行或聘请他人进行维修，合理的维修费用由甲方承担。（第三十一条）本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。（第三十二条）本合同附件与正文具有同等法律效力。补充协议七（第九条）对主合同第十二条的补充及修改如下：1、该商品房交付时应当取得《建设工程竣工验收报告》，甲方取得《建设工程竣工验收报告》，即视为具备交房条件，乙方不得拒收房屋。（第十条）对主合同第十三、十六、十七条的补充及修改如下：1、甲方向乙方交付前，可发出《收楼通知书》，并在《收楼通知书》中注明交付办理期限、交付手续办理地点等。★5.乙方同意在办理商品房交付手续过程中，不得以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房，但甲方应对乙方提出的合理整改意见按《住宅质量保证书》约定进行履行保修义务进行修复，甲方在维修期间不构成逾期交付。乙方以工程质量（地基基础和主体结构质量问题除外）或装饰装修、设备的标准为由拒绝接收该商品房的，视为商品房已交付，交付时间为通知的交付截止日期或合同约定的交付截止日期，两者先到达者为准。6.关于房屋质量异议，双方一致同意按下述约定处理：6.1乙方在查验房屋时对该商品房的质量问题提出异议的，应以书面形式一次性提出，由乙方或其授权委托人亲笔签字，否则视为无异议。甲方处理完乙方书面异议后，通知乙方对修复部分验收之日起3日内，乙方未验收或未提出书面意见拒绝验收的，视为乙方已验收合格。7.甲乙双方协商一致，除地基基础和主体结构质量问题以外的其他质量问题，经维修达到正常使用功能且符合国家相关建筑规范即视为问题已解决。8.自交付（包括视为交付）之日起，该商品房损毁、灭失的风险转移给乙方，与该商品房有关的税费、物业管理费及水电费、公共维修基金等相关费用，均由乙方承担。甲方对该商品房的保修责任期间也从即日起计算。（第十一条）对主合同第十四条的补充及修改如下：1.甲方逾期交房，逾期不超过90日（含90日）的，自本合同第十三条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已交付房价款0.03%的违约金，合同继续履行。……3.逾期超过90日后，乙方选择继续履行合同的，自本合同第十五条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日起，甲方按日向乙方支付已交付房价款0.03%的违约金，但总额不超过房款总额的5%。（第十五条）对主合同第二十三、二十五条的补充及修改如下：1.买卖双方对交付商品房的质量有争议时，由双方向共同向具有工程质量检测资质的机构申请鉴定，鉴定费用由提出异议一方先行垫付。……2.在该商品房交付时，如发生除地基基础和主体结构以外的其他质量问题，乙方不能以此为由拒绝办理该商品房的收房手续，双方一致同意按本补充协议关于商品房交付时的质量问题约定处理……4.2.3在更换修理期间，如甲方更换、维修的行为影响乙方装修或入住或需乙方腾空房屋的，则甲方在正式入户维系至施工结束期间按同地段同类房屋租金标准补偿……。（第二十八条）对主合同第三十一条的补充及修改如下：★1.在签订本补充协议前，甲方就加“★”加粗字体条款提请乙方特别注意，并说明其中部分条款内容对乙方可能产生不利影响……乙方已注意到上述标注“★”符号且字体加粗条款中部分内容涉及免除、限制甲方的责任或限制乙方的权利，但乙方均认可并自愿接受合同、附件及本补充协议的所有条款。乙方同意不援引格式条款有关规定，不要求甲方承担约定之外责任。★2.如本补充协议中含有减轻或免除本合同中约定应当由甲方承担的责任，或加重乙方责任，排除乙方主要责任内容的，本项目在该商品房总价款的定价过程中已充分考虑上述因素对乙方的权利限制，乙方对此知悉并认可。因此，双方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.关于被告在2019年12月30日前的收楼现场有无向原告出示《建设工程规划验收合格证》或其他规划部门出具的认可文件或准许使用文件的问题。首先，原告证据《精装、毛坯房屋验房表》及被告证据《天合尚居收楼意见书》《天合尚居房屋交接单》（交接日期为2020年5月31日）显示，原告在2019年12月29日详细勘验案涉房屋的情况下，在验楼后《精装、毛坯房屋验房表》的“发现问题”中及《天合尚居收楼意见书》中却未提及被告未出示《建设工程规划验收合格证》或其他规划部门出具的认可文件或准许使用文件，这明显有悖常理。其次，根据补充协议七第九条对主合同第十二条的补充及修改“甲方取得《建设工程竣工验收报告》，即视为具备交房条件，乙方不得拒收房屋”及补充协议七第二十八条对主合同第三十一条的补充及修改“方签订的补充协议内容与主合同约定不一致的地方，以本补充协议为准”的约定，被告关于补充协议第9条实际上是对买卖合同主合同第12条及第15条的变更的抗辩，具有合同依据，本院依法予以采纳。最后，被告提交的证据《建设工程竣工验收备案（回执）》《建设工程质量监督报告》《建设工程规划验收合格证》《建设工程消防验收意见书》《人防工程专项竣工验收备案意见书》《广州市（居民）城市供水用水合同》《供用电合同（高压）》《广州市燃气输配及应用工程点火作业通知单》显示，被告于2019年12月17日前已取得《建设工程规划验收合格证》或其他规划部门出具的认可文件或准许使用文件，原告亦确实上述文件的真实性。因此，本院认为，被告关于其已向原告出示了符合合同约定的相关收楼文件的陈述具有高度盖然性，本院对被告该陈述依法予以采信。2、关于案涉房屋是否存在质量瑕疵问题。结合原告提交的《精装、毛坯房屋验房表》及微信聊天记录、被告提交的《天合尚居收楼意见书》《A3、A4栋维修整改单》显示，案涉房屋主要存在公卫插座无防水盖、大门补油漆、空鼓、窗帘盒内油漆未做好、鞋柜边框未收口、入户墙面油漆不均匀等问题。本院认为，根据公平原则并结合日常生活经验法则判断，上述问题属于质量瑕疵问题，被告交付有质量瑕疵的房屋给原告，存在违约行为。关于房屋质量问题的保修问题，被告提交的《商品房住宅质量保证书》约定，该保证书作为案涉合同的补充约定，其中保修项目中的地面空鼓开裂、大面积起砂、门窗翘裂的最低保修期限及公司承诺保修期均为一年，保修责任为保修期内因施工质量问题出现的地面饰面空鼓、开裂、大面积起砂、门窗翘裂，被告将无偿维修或更换，维修处理时限为五日内答复。维修及处理部分约定：……在接到用户保修后，本公司将及时到场核查情况，并在维修处理时限内答复修复时间。除经鉴定需要较长时间外，本公司将于7天内完成修复，并经业主或鉴定机构签署验收合格书；未按规定时限进行维修或逾期未完成维修工作的，业主可执行委托进行质量鉴定和质量维修，鉴定费，维修费由本公司承担……因本公司对商品房进行维修，致使房屋原使用功能受到影响，给购买人造成损失的，本公司依法承担赔偿责任。本案中，原告于2019年5月31日实际接收了案涉房屋。本院认为，案涉合同及补充协议是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。关于原告主张案涉合同的相关条款属于格式合同的问题。本院认为，《中华人民共和同合同法》及相关法律规范明确规定：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款；采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，对格式条款中免除或者限制其责任的内容，在合同订立时采用足以引起对方注意的文字、符号、字体等特别标识,并按照对方的要求对该格式条款予以说明；提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，导致对方没有注意免除或者限制其责任的条款，对方当事人可申请撤销该格式条款；具有撤销权的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起1年内没有行使撤销权的，撤销权消灭；提供格式条款的一方当事人违反关于提示和说明义务的规定，又免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。根据已查明的事实，原、被告签订的案涉合同及补充协议,明确约定相关免责条款，被告已采用足以引起对方注意的特别符号“★”及补充协议相关相关条款予以提示。签订合同属重要民事法律行为，原告应对相关条款予以重视。即使依原告所述，购房者处于弱势地位，签约时没有和被告协商的条件和时间，但签约行为已过去两年多时间，原告既未证明其曾向被告要求对免责条款予以说明，亦未证明其曾主张撤销相关免责条款进行权利救济，现其以被告未对相关条款履行提示和说明义务主张免责条款无效,缺乏依据。本院依法不予支持。关于被告是否存在迟延交付房屋的问题。原告在本案中主张其不予收楼的理由有两个，其一为被告至今未向其出示合同约定的各项验收文件包括但不限于：规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》、《建设工程竣工验收报告》、《建设工程消防验收合格意见书》，其二为案涉房屋存在严重质量问题，被告逾期答复及处理，且一直未进行整改。对此，本院分析如下：首先，如前所述，本院已经采信被告关于补充协议第九条实际上是对案涉合同第十二条及第十五条的变更的抗辩，被告已向原告出示了符合补充协议第九条约定的相关收楼文件，原告以被告未履行该义务为由不予收楼缺乏理据。其次，关于证据《精装、毛坯房屋验房表》《天合尚居收楼意见书》中记载的质量问题，如前所述，案涉房屋存在的问题属于质量瑕疵问题，结合生活常识判断，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度。案涉合同第十六条规定的内容应主要指第十二条约定的交房条件和第十五条及补充协议第九条约定房屋交付时应提供的文件。而对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按案涉合同附件七第十条第五项、第十五条以及《商品房住宅质量保证书》约定的保修条款进行处理。因此，原告于2019年12月29日以房屋存在严重质量问题认为涉案房屋不符合收楼条件而不同意收楼，主张被告存在迟延交楼的问题，与案涉合同及补充协议约定不符合，本院不予采纳。因此，被告并无延期交楼的违约行为。关于原告收楼时间的问题。被告主张原告实际收楼时间为2019年12月30日。如前所述，本院对原告关于案涉房屋存在质量问题导致迟延收楼的主张不予采纳，根据案涉合同第十三条及补充协议附件七第十条约定，被告发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日或案涉合同约的交付截止日期（2019年12月30日）即为案涉房屋的交付时间，而案涉合同约定的交楼最后期限是也是2019年12月30日。因此，本院认为，原告的收楼时间为2019年12月30日。对原告关于其收楼日期为2020年5月31日的主张不予采信。综上，被告并无逾期交楼的违约行为，原告要求被告支付迟延交楼的违约金及缴纳相关物业管理费和水电费的诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。关于原告第二项诉讼请求。第一，如前所述，被告交付的房屋确实存在质量瑕疵的违约情况。结合原、被告提交的证据，在原告提出案涉房屋存在质量问题时，被告亦未按照《商品房住宅质量保证书》约定的五日内答复原告及7日内完成案涉房屋的维修，被告对此抗辩在原告提出了相关意见之后出现了疫情，正好项目的相关维修工人是来自湖北，所以才在2020年4月左右对案涉房屋进行维修，被告未提交证据证明其上述抗辩，本院对此不予采信。原、被告庭审中均确认案涉房屋已经修好。因此，本院认为，关于原告要求被告对案涉房屋装修不合格之处完成修缮使其符合国家标准的诉请，缺乏理据，本院依法不予支持。第二，被告怠于履行自己的保修义务给原告房屋的居住使用客观上造成了一定的影响，造成了一定的损失，原告要求补偿损失符合法律规定，应予支持。对损失的计算标准，原告主张按同类型同地段房屋的租金标准确定，按照每月4600元的标准计算，并提交了案涉房屋在2020年6月16日至2021年6月15日期间的《房屋租赁合同书》作为参考。本院认为，根据广州市住房和城乡建设局公布的租金参考价，其中2020年广州市天河区居住用房的租金参考价中与案涉房屋同地段的珠吉街悦景路在2020年电梯楼的月租金参考价为60元/平方米。根据上述参考价，案涉房屋的月租金标准为7404元（123.4平方米×60元/平方米=7404元），现原告主张按照每月4600元的标准计算，属于对自身权利的合法处分，本院予以准许。对租金损失的计算期间，原告验房后于2019年12月29日向被告提出案涉房屋存在空鼓等质量瑕疵，期间根据被告的维修记录及原告于2020年12月30日已收楼的情况，以及案涉房屋在2020年5月31日前已经修好的客观事实，结合原告已于2020年6月将案涉房屋出租给他人的客观情况，故本院综合本案案情，根据公平原则酌情确定被告补偿原告3个月的租金损失，该损失按上述确定标准计算共计13800元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起7日内，被告广州朋识房地产开发有限公司补偿原告许子珺3个月租金损失13800元。二、驳回原告许子珺的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4880元，由被告广州朋识房地产开发有限公司负担。如不服本判决，双方当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  林文谦二〇二一年四月二十六日书记员  神晓琳庞慧明