山东省济南市历城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0112民初1555号原告：付辉，男，1990年5月22日出生，汉族，住济南市历城区。被告：上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司，住所地济南市历下区。统一社会信用代码913701023069974481。负责人：王军，总经理。委托诉讼代理人：曲函颍、左俊霞（均系特别授权代理），均系山东乐和律师事务所律师。原告付辉与被告上海中建东孚物业管理有限公司济南分公司（以下简称上海中建东孚物业济南分公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告付辉，被告上海中建东孚物业济南分公司的委托诉讼代理人曲函颍、左俊霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。付辉向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告公开赔礼道歉，将道歉信在小区显著位置公示30天；2、判令被告向原告退还自2018年1月1日至2019年12月31日交纳的物业费，共计5328元；3、判令被告在小区内消除对原告造成的名誉损失，赔偿原告精神损失费、误工费共计3820元(1910元/月*2＝3820元)；4、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告系新悦城前期物业服务公司，具体标准为(小)高层住宅1.85元/月/平方米，为济南市四星级物业服务标准。自2017年12月份交房以来，被告一直拒不履行济南市四星级物业服务标准，敷衍了事，小区内的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并严重影响了原告的正常生活，致使原告的合法权利无法实现。被告一直无视并严重违反了《中华人民共和国价格法》、《山东省物业服务规范》、《山东省物业管理条例》、《山东省住宅物业服务收费管理办法》、国务院《物业管理条例》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国合同法》、《济南市住宅物业服务收费管理实施办法》、《济南市普通住宅物业服务等级标准》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》等法律法规。被告提供的所谓物业管理服务都是质价不符的，存在重大瑕疵。从2018年1月1日起，虽经原告无数次督促被告改进服务，被告却以不正当理由拒不改进。故为维护原告合法权益，特诉至贵院，承望判如所诉。上海中建东孚物业济南分公司辩称，第一，原告与被告签订前期物业服务合同，被告已按照标准为业主提供优质的物业服务，如期缴纳物业费是业主的约定及法定义务，被告不应当退还原告物业费。第二，原告要求物业公司赔礼道歉无法律依据。第三，原告要求物业公司赔偿原告精神损失费及误工费无法律依据。付辉围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、图片及说明一本，证明物业服务不符合所收服务费的服务内容。上海中建东孚物业济南分公司围绕答辩意见提交以下证据：1、《前期物业服务合同》复印件1份，证明双方已签订物业服务合同，根据合同约定，物业公司已提供了优质服务，原告应如期缴纳物业费；2、物业公司为业主提供服务的照片1宗，共计25页，证明物业公司已按照合同约定提供了优质服务；3、2017年至2020年度满意度调查表4份、盖洛普咨询有限公司企业信用公示信息报告及百度词条打印件1份，证明中建新悦城小区的物业服务水平得到了小区大多数业主认可，领先于同行业水平。盖洛普公司是全球知名的民意测验和商业调查咨询公司；4、业主赠锦旗照片8张，证明小区大多数业主对物业服务工作的认可。本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理本院查明事实如下：付辉系济南市历城区中建新悦城二期业主，上海中建东孚物业济南分公司系中建新悦城二期项目的前期物业服务公司。付辉、刘万青夫妇（甲方）共同与上海中建东孚物业济南分公司（乙方）签订《中建新悦城二期前期物业服务合同》，约定乙方对甲方在中建新悦城二期的物业提供前期物业管理服务，公共性物业服务标准达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的四星级标准；电梯、自动消防设施维护运行服务达到《济南市普通住宅物业服务等级标准》规定的特种设施设备维护运行服务标准。物业服务费由甲方按其拥有物业的法定房屋产权面积（不含与住宅配套的储藏室面积）交纳，具体标准如下：（小）高层住宅：1.85元/月/平方米（其中公共性物业服务费：1.30元/月.平方米，电梯维护运行费：0.35元/月/平方米，自动消防设施维护运行费0.2元/月/平方米）。物业服务费（物业服务资金）按半年交纳，甲方或物业使用人应在每年1月1日至15日，7月1日至15日履行交纳义务。乙方的管理服务未达到合同约定的服务内容和质量标准的，甲方有权要求乙方在合理期限内改进，乙方未能改进的，给甲方或物业使用人造成损失的，乙方承担相应的赔偿责任。甲方、物业使用人未能按时足额交纳物业服务费（物业服务资金）的，应按（每日应交额的日万分之三）向乙方支付违约金。乙方擅自提高物业服务费收费收准的，甲方、物业使用人就超额部分有权拒绝交纳；乙方已经收取的。甲方、物业使用人有权要求乙方双倍返还。协议签订后，双方按照合同约定履行了各自的权利义务，付辉已向上海中建东孚物业济南分公司交纳了2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业费。付辉述称，上海中建东孚物业济南分公司未按照合同约定提供四星级物业服务，存在违约行为。具体为物业施工时未能采取保护措施，没有设置围挡及警示牌，无视国家的法律法规及业主的生命安全；地下车库内没有防火卷帘门；进入地下车库的疏散楼梯不符合规范；无故不启用地下车库的公共卫生间；地下车库卫生不达标，赃乱差严重；单元大厅木板松动，多次反馈无人维护，对业主的安全存在隐患；趁小区周围修路向业主发放传单售卖车位，并将西车库出口强行关闭以达到售卖车位的目的，严重影响到了业主的出行；物业服务人员在值班工作时未能履行好职责，贪图安逸；物业绿化带维护不到位；小区大门未能修好却告知系统升级，未能提供向业主承诺的物业服务；物业维修敷衍了事；虽然制定了整改计划但也未能按时保质的完成整改事项等等。付辉为要求上海中建东孚物业济南分公司返还物业费诉来本院。上海中建东孚物业济南分公司辩称，对原告提交的证据的真实性不予认可，大多数照片未显示拍摄日期，拍摄地点不明确。小区内的物业管理是一个动态过程，付辉提供的证据无法反映公司整体的一贯的物业服务水平。付辉所述的问题有些是由于业主的不文明行为产生的，物业公司对业主的这些不文明行为已及时修正。针对被告提供的证据付辉质证称，合同签过，但原告没有。被告提供的所有照片是在所有服务范围内的。满意度调查表存在不真实性。对于赠送的锦旗认为不具有可信度。被告提供的物业服务很多方面都没有达到服务标准。因为没有物业合同，故其不知晓服务内容。付辉住在11号楼，2019年8月份，有外来人员从楼上跳楼身亡，对家人造成了极大的心理阴影。环境，绿植更换不好，做的不好，经常有粪便。经常看到地下停车位有垃圾。小区维修不到位，北门南门损坏两年不维修也不给开发商反馈，任何人都可以随意进出，存在严重安全隐患。物业视而不见置之不理，服务如何与每平1.85元物业费匹配，电梯损坏不及时维修，小区4号楼电梯损坏，损坏事件应该从物业费中出，物业想打公共收入和维修基金的歪主意，其他公共设施维修维护不利，灯泡监控等公共设施损坏得不到及时修理，二次供水水箱只做过一次清理和检查，业主只看到通知，至于清洗不清洗不得而知，给业主生活带来不便，存在严重健康隐患。物业服务态度恶劣，2018年6月5日出现殴打业主的情况，2020年8月30日出现物业辱骂业主，两次均有济钢派出所出警。到物业办理相关业务时，极少看到物业人员笑脸相迎，感觉不到应有尊敬，没有服务人员基本服务素养，严重怀疑物业人员没有从业资格证也没有经过集中培训。业主所有反应的问题物业人员都是敷衍应付，从来没有正面回复。物业管家微信极少正面回复业主问题。车辆管理无序，利用在建市政道路私建无证停车场。2018年3月物业私自将小区商户门口道路以及商铺北侧在建市政道路建成停车场来进行违法收费，收费时长长达4个月。在多数业主强烈要求和抗辩下才取消违法收费。物业以此为借口对商铺周边乱停乱放现象置之不理，把责任归结于业主，车辆乱停乱放车辆停在消防通道小区内部，外来车辆随意进入地下车库，给业主正常生活带来极大伤害。物业违建在1号楼和9号楼分别建立员工餐厅，用巨大燃气罐做饭，存在重大安全隐患，严重威胁业主生命安全。2020年8月30日，济钢派出所出警时好多业主都有反映。墙体渗水、漏水、墙面开裂、掉瓷砖，小区内部道路严重塌陷等，物业均置之不理。小区绿化率不符合购房时的承诺标准，购房时承诺绿化率达到50%，现在绿化率严重不达标，物业服务标准远低于济南市普通住宅物业服务等级标准的四星级收费标准，且未公示各项支出情况，物业未经业主同意对外出售广告位，出租小黄狗、饮水机等公共物品，收入应该归全体业主所有。对外出售广告位，小区内包含楼道和电梯内随处可见平面广告，但从未向业主公开收费明细，也没有用于业主，只是出示公共收益47500元通知，中华人民共和国物业管理条例55条规定，利用物业公用部位进行经营的应当征得相关业主大会物业服务企业同意后按照规定办理有关手续，业主所得收益应当主要用于补充专项维修基金，也可以按照业主大会决定使用，物业未经全体业主同意擅自对外收取广告费和停车场费用，并且没有向全体业主公布公共收益流向、公共收益的收支情况，物业的强权行为严重损坏全体业主合法权益，业主缴纳的车位管理费物业以这个月发票没有为由不开收据，业主打12345后物业只是履行敷衍答复，物业的做法严重违反中华人民共和国发票管理法，对此济南市历下区税务局予以被告1000元处罚。业主不缴纳物业费属于履行不安抗辩权，自2018年1月1日起由于物业长期未履行新悦城小区入住指南，新悦城小区二区前期物业服务合同及附件一前期物业服务质量标准约定的物业服务水平，业主暂缓缴纳物业费，属于行使中华人民共和国民法典赋予的同时履行抗辩权，当事人互负债务，没有履行先后顺序，应当同时履行，一方在对方履行之前有权拒绝其履行请求，一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行请求。物业连最基本的综合管理服务都做不到，没有做到24小时受理业主或物业使用人报修，急修20分钟内没有到达现场，没有做到对业主或物业使用人的投诉，在2天内答复处理，没有做到为业主和物业使用人提供特约服务，应该按照双方约定收费结算。物业经理有没有两年以上住宅小区项目经理经历，住宅小区。没有消防管理、消防安全职责、文件证明记录、物业服务企业消防安全责任人、消防安全管理人、管理维护消防器材责任人、消防通道不能保持实时通畅，安全出口存在安全隐患。电动车随意停放，楼道内存在安全隐患。付辉述称，因为物业的服务水平未达到物业收费执行标准，暂缓缴纳物业费，物业就将律师函张贴在其家门上，被告应当就该行为向付辉赔礼道歉。小区内出现外来人员自杀的事件给原告带来了心理阴影，对此被告应当支付精神损失费。原告在处理与物业协调及参加诉讼时耗费了自己的时间和精力，因此产生的误工费亦应当由被告予以承担。对此，上海中建东孚物业济南分公司抗辩称，被告不存在上述情况。第一、道路绿化带及保洁工作已依照合同约定及时清扫，雨雪天气及时清扫道路以方便出行。第二，维修养护及时。第三，按照合同约定，对小区内车辆进行管理，确保车辆有序停放，施行的是人车分流式管理，被告从未私自建违法停车场。第四，小区公共收益及支出每季度均向业主公示。原告的诉讼请求均没有法律依据，被告不同意支付。本院认为，上海中建东孚物业济南分公司与付辉、刘万青签订的《中建新悦城二期前期物业服务合同》是当事人的真实意思表示，合法有效。付辉作为中建新悦城二期的业主，接受了上海中建东孚物业济南分公司的物业服务，应当按照约定交纳物业服务费。付辉称因上海中建东孚物业济南分公司的服务达不到合同约定标准，存在违约行为，所以应当返还2018年1月1日至2019年12月31日已缴纳的物业费。因小区内的物业管理服务是一个动态过程，付辉提供的证据无法反映2018年至2019年上海中建东孚物业济南分公司整体的、一贯的物业服务水平。付辉主张的上海中建东孚物业济南分公司存在的问题，可存在多方面的发生原因。物业费的交纳应以业主接受物业服务为条件，是业主约定及法定的义务。虽然付辉提供的证据可以证实上海中建东孚物业济南分公司在提供物业服务方面确实存在一定的瑕疵，但不足以证实该瑕疵已经造成2018年至2019年整个管理区域的环境卫生、绿化、公共秩序等严重恶化并影响业主的正常生活，致使业主在物业服务合同中的主要权利无法实现。故付辉应按照《中建新悦城二期前期物业服务合同》约定交纳2018年1月1日至2019年12月31日期间的物业服务费，付辉要求被告赔礼道歉及退还2018年1月1日至2019年12月31日期间交纳的物业费的诉讼请求，本院不予支持。关于原告付辉要求被告赔偿精神损失及误工费的主张，本院认为，付辉未能提供相关证据证明因物业的行为直接造成其精神损失，其误工费的主张亦无事实及法律依据，其所述理由不成立，故本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条，《山东省物业服务收费管理办法》第十五条第一款，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回付辉的诉讼请求。案件受理费25元，由付辉负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵海勇二〇二一年四月二十四日书记员  崔新宇