广东省广州市白云区人民法院 民 事 判 决 书 （2019）粤0111民初35382号 原告（反诉被告）：广州市宽宇物业管理有限公司，住所地广州市白云区石潭西路西侧马岗地段自编8号首层广大布匹商贸城A2栋318室。 法定代表人：陈志洲，经理。 委托诉讼代理人：周安安，广东国鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：梁沛杭，男，该公司工作人员。 被告（反诉原告）：广州市广宇市场经营管理有限公司，住所地广州市白云区石井107国道马岗路段西侧（市场地址）。 法定代表人：蔡春梅，经理。 委托诉讼代理人：黄登峰，广东高睿律师事务所律师。 委托诉讼代理人：谭润红，广东高睿律师事务所律师。 原告（反诉被告）广州市宽宇物业管理有限公司（以下简称宽宇公司）与被告（反诉原告）广州市广宇市场经营管理有限公司（以下简称广宇公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年11月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。被告广宇公司提起反诉，本院依法合并审理。原告宽宇公司的委托诉讼代理人周安安、梁沛杭，被告广宇公司的委托诉讼代理人黄登峰、谭润红到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告宽宇公司向本院提出诉讼请求：1、判令广宇公司向宽宇公司支付2018年10月起至2021年1月（暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）拖欠的月缴场地占用费6533734.2元、同时支付滞纳金1430108.61元（按照罚息每日万分之五的标准计算）；2、判令广宇公司向宽宇公司支付2019年9月15日至2021年1月（暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）应当支付的年预缴租金（场地占用费）共计1440万元，同时支付滞纳金3628800元（按照罚息每日万分之五的标准计算）；3、判令广宇公司向宽宇公司偿还垫付的拆除违章建筑的费用共计100万元，同时支付滞纳金398000元（按照罚息每日万分之五的标准计算，暂计至2021年1月，实际计算至广宇公司依法交还场地之日止）；4、判令广宇公司依法向宽宇公司交还涉案场地，将涉案场地的经营管理权移交给宽宇公司。事实和理由：2014年6月17日，宽宇公司（甲方）与广宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将坐落于广州市白云区107国道马岗路段西侧（土名洞其山）的建筑物出租给乙方作为专业市场使用。双方约定了预缴租金和月缴租金。后广宇公司交租至2018年9月，之后就拒绝交租。2018年11月27日，宽宇公司帮广宇公司向街道垫付了拆除违章建筑的费用100万元，但广宇公司至今未偿还。经法院释明房屋租赁合同无效后，宽宇公司主张广宇公司交还涉案场地及经营管理权。故成讼。针对广宇公司的反诉，宽宇公司辩称，首先，关于履约保证金，应待双方租金结清后再结算。其次，广宇公司主张退还租金没有事实依据，拆除的面积有争议，且经营风险应当由广宇公司自行承担。最后，赔偿损失应以鉴定为准，还要结合双方过错责任。广宇公司的主张的赔偿数额明显过高。 被告广宇公司辩称，宽宇公司主张的事实不全面客观，其诉讼请求缺乏依据，理由如下：1、广宇公司已付清2018年9月的租金，但2018年10月起遇到涉案场地部分租赁房屋被政府要求拆除，涉退租金问题，故广宇公司暂停支付之后的月缴租金。另外，2019年11月，广宇公司还向宽宇公司支付了租金200万元。2、因政府整治潭涌河边20米范围内的违章建筑，导致涉案场地部分租赁房屋被拆除，但宽宇公司一直按原建筑面积计算租金。宽宇公司已收取2018年10月1日至2019年9月30日期间的预缴租金，故该减少面积部分租金应当予以退还。而且，在第二个租赁期间对应减少面积的租金不应予以计算。3、为拆除和修复受影响部分的房屋的使用功能，广宇公司为此支付改造费用，该部分费用应当由宽宇公司承担。4、因经济和经营环境发生下行变化，租户也清楚了解到石井一带的专业市场是临建物业或违建物业，面临被拆除的风险，故不肯像以前一样预缴租赁期的租金。特别在宽宇公司起诉后，涉案场地的租户更加不愿意预缴租金。故广宇公司无法一次性预缴第二个五年期间的租金，但愿意按月交纳。5、因2020年初的新冠××疫情，从公平的角度，广宇公司有权请求减少租金。6、广宇公司愿意交还涉案场地，但要求宽宇公司赔偿改建、加建和装修的经济损失。广宇公司遂向本院提出反诉请求：1、判令宽宇公司向广宇公司返还履约保证金500万元；2、判令宽宇公司向广宇公司返还多付的预缴租金2359378.08元（从2018年10月1日至2019年9月30日，以减少的租赁面积4377平方米为基数，预缴租金按照每月每平方米44.92元计算）；3、判令宽宇公司赔偿广宇公司对租赁场地进行改建、加建和装修的残值损失2000万元（最终以法院委托具有资质的第三方建筑造价鉴定机构评估鉴定的改建、加建和装修的残值为准）；4、判令宽宇公司承担诉讼费用。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人提供的证据《有偿使用土地协议书》、《房屋租赁合同》、《房屋租赁合同》补充协议、收据、2014年11月27日《房屋租赁合同》补充协议2、2015年3月20日《房屋租赁合同》补充协议3、银行回单、收据、石井街河长制办公室《责令限期整改通知书》、广州市白云区水务局《责令限期改正通知书》、告知函、函、停电分工、《承诺书》、《建设工程消防验收意见书》、《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》、加建改建装修损失材料、损失评估报告，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月28日，广州白云马岗工贸发展公司（甲方）与宽宇公司（乙方）签订《有偿使用土地协议书》，约定：甲方将位于107国道马岗路段西侧（土名洞其山），东至公路边商铺，南至高压线底，西、北至涌边，总面积约为19100平方米的地块给乙方有偿使用；用途为开办物业、仓储、商铺、以及开办配套旅业及饮食设施；乙方使用期限为20年，自2013年1月1日起至2032年12月31日止；等等。 2014年6月17日，宽宇公司（甲方）与广宇公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将坐落于广州市白云区107国道马岗路段西侧（土名“洞其山”）的建筑物按现状出租给乙方作为专业市场使用；租赁物为新建筑全钢结构10栋，建筑面积约13433平方米，旧建筑框架结构3栋，建筑面积约4377平方米，总建筑面积约17810平方米；乙方承租的房屋仅作为开办物业、仓储、商铺、服装专业市场等商业使用，乙方有权进行分租经营；租赁期间租赁房屋的整个地块同时由乙方使用，租金费用已经包含在租金内；租赁期限为17年3个月，自2014年7月1日起至2031年9月30日止；租金缴付原则：先交租，后使用；甲方在租赁期内给予乙方3个月的免租期，即2014年7月1日至2014年9月30日；租金自2014年10月1日起开始计算，以每五年一个缴租期，最后两年为一个缴租期；租金分为预缴租金和月缴租金；预缴租金第一个五年期2014年10月1日至2019年9月30日每月租金为24万元，由乙方在甲方取得建筑物消防验收合格证明（《消防验收意见书》）并提供复印件给乙方之日后3天内一次性缴足五年的预缴租金共计1440万元；第二个五年期2019年10月1日起至2024年9月30日每月租金为38万元，由乙方于2019年9月15日前一次性缴足五年的预缴租金2280万元；月缴租金2014年10月1日至2014年11月30日期间每月月缴租金为174574元，从2014年12月1日开始月缴租金递增15%，以后每三年为一个递增期，每期在上期租金的基数上递增15%，直至期满；签约后3天内，乙方向甲方缴付500万元作为履约保证金；乙方有权对承租房屋进行必要的装修；乙方有权根据自身经营的需要在整个租赁场地范围内加建；等等。 2014年6月17日，宽宇公司与广宇公司签订《房屋租赁合同》补充协议，约定：第一个五年期2014年10月1日至2019年9月30日，每月租金为80万元；五年预缴租金为4800万元；由乙方在《房屋租赁合同》及本补充协议签订之日起3日内向甲方支付2000万元；乙方在甲方取得建筑物消防验收合格证明《消防验收意见书》并提供复印件给乙方之日起3天内向甲方支付2800万元（包括《房屋租赁合同》约定的1440万元以及需另行支付的1360万元）；第二个五年期2019年10月1日至2024年9月30日，每月租金为90万元，五年预缴租金为5400万元；由乙方于2019年9月15日前一次性向甲方缴足该五年的预缴租金（包括《房屋租赁合同》中约定的2280万元以及需另行支付的3120万元）；第三个五年期和第四个计租期约定的预缴租金与《房屋租赁合同》约定一致；月缴租金不变（2014年10月1日至2014年11月期间每月174574元；2014年12月至2017年11月30日期间每月200760.1元；2017年12月至2020年11月期间每月230874.12元；2020年12月至2023年11月期间每月265505.23元）；《房屋租赁合同》约定部分的租金仍按原约定，超出《房屋租赁合同》约定部分的租金按甲方书面指定的账户支付；本补充协议与《房屋租赁合同》不一致的，以本补充协议为准；本补充协议有约定而《房屋租赁合同》无约定的，以本补充协议为准；等等。 2014年7月3日，宽宇公司向广宇公司交付了涉案场地。 2014年9月12日，宽宇公司办理完毕《建设工程消防验收意见书》并将该消防证件复印件交付给广宇公司。根据《建设工程消防验收意见书》记载，涉案场地房屋建筑面积为17869.39平方米，其中自编11-13栋建筑面积合计4589.69平方米。 2014年10月15日，广宇公司按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，向宽宇公司交付了履约保证金500万元。 2014年11月27日，宽宇公司将申办到的《公众聚集场所投入使用、营业前消防安全检查合格证》复印件交付给广宇公司。 2014年6月20日至11月2日期间，广宇公司按照《房屋租赁合同》及补充协议的约定，向宽宇公司交纳了预缴租金4800万元。 2014年7月3日至2015年1月14日期间，广宇公司对涉案场地进行改造、铺位间隔和装饰装修，并对原有消防设施设备进行了改动。 之后，广宇公司将涉案场地分租给各租户开展经营活动。 2018年8月30日至9月13日，广宇公司收到石井街河长制办公室发出的《责令限期整改通知书》，主要内容为：广宇公司未经水行政主管部门审批，擅自在河涌管理范围内建设违章建筑物，政府在近期组织拆除，请在2018年9月20日前自行搬迁，撤离该场。 2018年10月，广宇公司停止交纳当月月缴租金。 2018年11月10日，广宇公司收到广州市白云区水务局发出的《责令限期改正通知书》，主要内容为：广宇公司未经水行政主管部门审批，擅自在潭涌石丰涌凰岗段建设违法建筑物，政府在近期组织拆除，请在2018年12月4日前自行拆除违法建筑物，逾期不拆则由政府部门清拆，所需费用由其承担。 2018年11月13日，广宇公司向马岗村反映涉案场地的违建问题，表示愿意配合政府部门执法，请马岗村领导妥善处理违建问题。 2018年11月14日，广宇公司发函要求宽宇公司退还拆除部分面积未到期预缴租金和月缴租金。 2018年11月17日起，广宇公司拟对涉案场地进行停电，配合政府清拆河涌边违法建筑。 2018年11月27日，宽宇公司向广宇公司支付100万元“代垫拆迁补偿金”。 至2018年12月，涉案场地清拆活动结束。涉案场地上原自编11-13栋被拆除。之后，广宇公司对涉案场地被拆除的区域进行了改建、加建和装修，恢复了部分使用功能。 2019年1月至10月期间，广宇公司对因清拆活动受到影响的租户进行了补偿或更换商铺。 2019年9月15日前，广宇公司未按《房屋租赁合同》补充协议的约定支付第二期预缴租金5400万元。 2019年10月8日，广宇公司向宽宇公司发出《承诺书》，主要内容为：广宇公司确认拖欠2018年10月至2019年11月月缴租金3232236元，确认还须支付第二个五年期第一年度660万元预缴租金和其他约定的费用1200万元，承诺于2019年11月15日前分三次支付1200万元，于2019年12月15日前一次性支付3232236元和660万元；若不按承诺付款，宽宇公司可单方解除房屋租赁合同，收回租赁物及场地，追究违约责任。 2019年10月23日，广宇公司按《承诺书》的约定向宽宇公司支付第一笔款项200万元。 2019年10月29日，宽宇公司向本院递交本案起诉材料。 2020年11月底，广宇公司向本院提出愿意提前交还涉案场地。后本院组织双方进行了交场前的查验工作，但双方在后续协商中未能达成进一步共识。涉案场地目前仍由广宇公司占有、使用。 诉讼中，宽宇公司未能提供证据证明涉案场地具有合法规划报建手续。双方对于《房屋租赁合同》无效无异议。 诉讼中，广宇公司向本院申请对涉案场地建筑物的加建、改建和装修的残值损失进行价格鉴定。本院依法委托广东证诚价格评估有限公司（以下简称鉴定机构）进行鉴定工作。经鉴定，涉案场地加建、改建和装修的现时价值为18985932元。其中外围灯柱灯箱、导视系统、LED显示屏、车管系统、安装视频监控系统、监控系统、广告招牌安装项目、空调挂机、空调天花机属于未形成附合且出租人不愿利用的装饰装修项目，其价值合计557644.9元。 本院认为，宽宇公司与广宇公司就未取得合法规划报建手续的涉案场地订立的《房屋租赁合同》为无效合同。房屋租赁合同无效的处理原则为：承租人应向出租人返还涉案场地并支付占有、使用期间的房屋占有使用费；出租人应向承租人返还履约保证金并按过错比例赔偿承租人加建、改建、装修及其他损失。 根据诉辩意见，双方对于返还涉案场地及履约保证金、支付房屋占有使用费（租金）、赔偿加建、改建及装修损失无原则性争议，但对具体数额有争议；对于偿还代垫拆迁补偿金、退还房屋占有使用费（租金）及各项费用的滞纳金有争议。对于本案的争议焦点，本院依法论述如下： 一、支付房屋占有使用费（租金）具体数额的争议。 经查，根据《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同》补充协议的约定，双方对于租金的真实约定为：第一个五年期租金分为预缴租金4800万元（每月80万元）和月缴租金。广宇公司已支付完毕预缴租金，支付月缴租金至2019年9月。第二个五年期租金分为预缴租金5400万元（每月90万元）和月缴租金。广宇公司均未支付。 经查，2018年12月，涉案场地因政府整治河涌边违章建筑而被拆除了自编11-13栋建筑。广宇公司在当时并未对拆除建筑面积进行证据保全，事后又对拆除后的场地进行了加建、改建和装修，致不具备查明具体拆除面积的客观条件。本院综合案情，酌情确定以消防部门出具的《建设工程消防验收意见书》记载的自编11-13栋建筑面积合计4589.69平方米作为拆除建筑的面积。根据《建设工程消防验收意见书》记载的总建筑面积17869.39平方米，拆除建筑面积的比例为25.68%。广宇公司承租涉案场地时对于租赁物合法性未尽到注意义务，有一定过错。而且，广宇公司事后对拆除后的场地进行了加建、改建和装修，进行了部分利用。因此，本院酌情按照拆除建筑面积比例25.68%的一半即12.84%核减租金。 鉴于2020年发生新冠××疫情，本院酌情核减2020年3月全部租金。 广宇公司虽于2020年11月提出愿意提前交还涉案场地，但因双方对于交还场地未能达成共识，且涉案场地一直处于广宇公司占有使用中，故不予减少房屋占有使用费。 经核算，2018年10月至11月期间，广宇公司应当按照原月缴租金标准230874.12元支付每月占有使用费。2018年12月至2020年11月期间（不包括2020年3月），广宇公司应当按照原月缴租金标准230874.12元的87.16%（100%-12.84%）支付房屋占有使用费，即每月201229.88元。2020年12月至返还涉案场地之日期间，广宇公司应当按照原月缴租金标准265505.23元的87.16%支付房屋占有使用费，即每月231414.35元。2019年10月起（不含2020年3月），广宇公司应当按照原月预缴租金标准90万元的87.16%支付房屋占有使用费，即每月784440元（90万元×87.16%）。上述数额之和应扣减广宇公司于2019年10月支付的200万元。 二、退还房屋占有使用费（租金）的争议。 与争议焦点一同理。经核算，在第一个五年期中的2018年12月至2019年9月的10个月期间，宽宇公司应当按照收取该期间预缴租金的数额的12.84%向广宇公司退还租金，即1027200元（80万元×10个月×12.84%）。 三、赔偿加建、改建及装修损失具体数额的争议。 经查，涉案场地加建、改建和装修的现时价值为18985932元。其中外围灯柱灯箱、导视系统、LED显示屏、车管系统、安装视频监控系统、监控系统、广告招牌安装项目属于未形成附合且出租人不愿利用的装饰装修项目，其价值合计557644.9元。本院扣除上述未形成附合项目后，确定涉案场地加建、改建和装修现值为18428287.1元（18985932元-557644.9元）。租赁合同无效，双方对于该损失的发生均有过错，故本院酌情确定双方过错比例为同等。因此，宽宇公司应当向广宇公司赔偿上述损失的50%，即9214143.55元（18428287.1元×50%）。 四、偿还代垫拆迁补偿金的争议。 经查，宽宇公司向广宇公司支付了名为“代垫拆迁补偿金”的费用100万元。上述费用用于处理政府整治河涌拆除涉案场地部分租赁房屋的补偿事项，应视为租赁合同无效导致的损失。广宇公司对租赁合同无效负有同等过错，应当承担50%的损失，即向宽宇公司返还其中50万元。 五、滞纳金的争议。 因租赁合同无效，其中关于滞纳金的约定亦无效，故本院对宽宇公司主张的滞纳金不予支持。 综上所述，对于宽宇公司的第一至三项诉讼请求，如争议焦点所述，本院予以部分支持，对于超出部分予以驳回；对于宽宇公司第四项诉讼请求，本院予以支持。对于广宇公司的第一项诉讼请求，本院予以支持；对于广宇公司的第二至三项诉讼请求，如争议焦点所述，本院予以部分支持，对于超出部分予以驳回。 关于金钱债务，截至2021年3月，广宇公司应当向宽宇公司支付的房屋占有使用费为19896730.73元，其中月缴租金部分为8561250.73元、预缴租金为13335480元，扣减200万元；偿还代垫保证金50万元；合计20396730.73元。宽宇公司应当向广宇公司返还履约保证金500万元、退还房屋占有使用费1027200元、赔偿加建、改建及装修损失9214143.55元，合计15241343.55元。经抵销后，广宇公司还须向宽宇公司支付5155387.18元。2021年4月起至返还涉案房屋之日止，广宇公司须按照每月1015854.35元（231414.35元+784440元）的标准向宽宇公司支付房屋占有使用费。 依照《中华人民共和国城乡规划法》第六十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条、第一百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条、第五条、第九条、第十四条第二项的规定，判决如下： 一、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起三十日内向原告广州市宽宇物业管理有限公司返还位于广州市白云区107国道马岗路段西侧（土名“洞其山”）、东至公路边商铺、南至高压线底、西、北至涌边，总面积约为19100平方米的场地，并向原告广州市宽宇物业管理有限公司移交该场地的经营管理权；原告广州市宽宇物业管理有限公司不得以本判决强制被告广州市广宇市场经营管理有限公司的租户离场； 二、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内向原告广州市宽宇物业管理有限公司支付截至2021年3月双方债务（支付房屋占有使用费、偿还代垫拆迁补偿金、返还履约保证金、退还房屋占有使用费、赔偿加建、改建及装修损失）抵销后的差额5155387.18元； 三、被告广州市广宇市场经营管理有限公司于本判决生效之日起五日内按照每月1015854.35元的标准向原告广州市宽宇物业管理有限公司支付从2021年4月1日起至返还涉案房屋之日止的房屋占有使用费； 四、驳回原告广州市宽宇物业管理有限公司的其他诉讼请求。 五、驳回被告广州市广宇市场经营管理有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件本诉受理费232139元、财产保全申请费5000元，合计237139元，由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担118569.5元，由被告广州市广宇市场经营管理有限公司负担118569.5元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。案件反诉受理费89298.5元，由被告广州市广宇市场经营管理有限公司负担44649.25元，由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担44649.25元并于本判决生效之日起五日内向本院交纳。鉴定费329000元（已由被告广州市广宇市场经营管理有限公司预缴），由原告广州市宽宇物业管理有限公司负担164500元，并于本判决生效之日起五日内向被告广州市广宇市场经营管理有限公司支付。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 刘 军 人民陪审员 张 涛 人民陪审员 黄丽娥 二〇二一年四月七日 书 记 员 邝婉欣 冼颖斯