重庆市巴南区人民法院民 事 判 决 书 (2021)渝0113民初709号原告：庄欠峰，男，1987年1月18日出生，汉族，住重庆市巴南区。被告：重庆振中房地产开发有限公司，住所地重庆市巴南区。法定代表人：张文鸿，总经理。委托诉讼代理人：谭勇，男，系重庆振中房地产开发有限公司员工。 原告庄欠峰与被告重庆振中房地产开发有限公司（以下简称振中房地产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序公开开庭审理。原告庄欠峰，被告振中房地产公司委托诉讼代理人谭勇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告庄欠峰向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告支付原告逾期交房违约金77 875.64元（计算方式505 686元*5/10 000*308天）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原、被告于2018年9月16日签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于重庆市巴南区华南路1006号1幢6-5号房屋一套，并约定被告应于2020年3月15日前交房。现原告已支付全部价款，但被告迟延交房，遂提出以上诉讼请求。被告振中房地产公司辩称：迟延交房属实，但系因新冠疫情影响，施工现场处于停工状态，由此造成了延期；原告主张的逾期交房违约金约定过高，商品房买卖合同约定逾期交房违约金为房屋总价款的日万分之五，该约定明显高于原告的损失，案涉房屋所在地区的平均租金为20.65元/平方米/月，但其租金水平远不能达到该标准，故原告的实际损失远远小于其主张的违约金金额；同时，商品房买卖合同附件补充协议约定原告逾期收房应按已付房款日万分之一承担违约金，从权利对等原则考虑，原告所诉请的违约金应降为日万分之一；原告主张的违约金超过年利率18%，已高于一年期贷款市场报价利率四倍，明显过高，亦应予以调整。原告庄欠峰围绕诉讼请求向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》及其补充协议、转账凭证、付款收据、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、交房通知书、房屋移交确认书等。被告对以上证据的真实性予以认可。被告振中房地产公司向本院提交以下证据：《重庆市商品房买卖合同》、重庆启动重大突发公共卫生事件一级响应、重庆突发公共卫生事件应急响应级别调整为三级、成都：因疫情影响商品房交付可延期三个月、界石镇租金（年度）、2020年上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息等证据。原告对以上证据的真实性无异议，但认为与本案无关联。以上证据，本院均在卷佐证。根据原被告的诉辩称及提交的证据，本院确认本案以下事实：2018年9月16日，原告作为乙方（买方）与被告作为甲方（卖方）签订《重庆市商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的坐落于重庆市巴南区华南路1006号1幢6-5号房屋一套，房屋总成交金额为505 686元，原告支付首付款202 686元并通过银行贷款支付剩余房款；被告应当在2020年3月15日前将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付原告使用；被告逾期交房的，逾期在90日内，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金，逾期超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，被告按日向原告支付已付房价款万分之五的违约金等。合同签订后，原告按约支付了首付款并办理了银行按揭贷款，但被告未按约交付房屋。后被告通知原告于2021年1月14日办理接房手续，原告认可收到该通知。庭审中，原告述称因自身工作原因实际于2021年1月17日接房。另查明，根据《2020上半年重庆市主城中心城区居住房屋平均租金水平信息》显示，案涉房屋所在的界石地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月。本院认为，原、被告于2018年9月16日签订的《重庆市商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，依法成立并合法有效，对当事人具有法律约束力，双方当事人应当按照合同约定享有自己的权利、履行自己的义务，一方不履行合同义务或履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施、支付违约金或者赔偿损失等违约责任。履行过程中，原告已支付了全部购房款，被告应在2020年3月15日前交付房屋，但其通知原告于2021年1月14日接房，已构成违约，应承担支付逾期交房的违约责任。虽原告实际于2021年1月17日接房，但是因其自身原因造成延迟接房，故本院认可被告交房时间为2021年1月14日。关于逾期交房违约金应当如何主张的问题。虽然《重庆市商品房买卖合同》约定了逾期交房违约金为日万分之五，但被告已抗辩该标准过高，要求调整为日万分之一。本院认为可以酌情调整为日万分之三，理由如下：第一，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二） 》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。” 违约金的性质以填补守约方的损失为主要功能，并非以严厉惩罚违约方为目的，过高的违约金可能与公平原则存在冲突，故违约金的确定应以实际损失为基础。业主购买商品房的目的是为居住，房地产开发商逾期交房给业主造成的实际损失为业主租房所付的租金损失。案涉房屋所在地区2020年上半年平均租金为22.2元/平方米/月，结合该地区的租金标准，本院酌情将逾期交房违约金从日万分之五调整为日万分之三，足以弥补原告的损失；第二，本案是系列案件之一，类案涉及业主众多，过高的违约金可能导致开发商在承担巨额赔偿后破产致使其他已付购房款的购房人不能取得房屋、逾期交房违约金不能实际履行等情形出现。本院综合系列案件中可能赔偿的违约金总额、可能引发的社会问题等因素考虑，认为下调违约金为日万分之三较为适宜。2020年初我国发生新冠疫情，根据重庆市各级人民政府等采取的防控措施，结合本案实际情况，新冠疫情对于本案构成不可抗力事件，应当扣除自2020年1月24日至2020年3月10日的不可抗力期间47天的逾期交房时间。被告逾期交房的时间为（2020年3月16日至2021年1月14日）305天-47天=258天。被告应支付的逾期交房违约金为505 686元×0.03%×258天=39 140.10元。经本院审判委员会决议，对于原告的诉讼请求，本院予以支持39 140.10元，超出部分不予支持。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释”之规定，因本案的法律行为发生在2021年1月1日之前，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二) 》第二十九条之规定，判决如下：一、被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告庄欠峰逾期交房违约金39 140.10元；二、驳回原告庄欠峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费本院减半收取728元，由被告重庆振中房地产开发有限公司承担，此款已由原告庄欠峰垫付，被告重庆振中房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告庄欠峰。本院预收的受理费不作清退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院，同时，直接向该院预交上诉案件受理费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交上诉费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未能提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务，一方不履行的，权利人可以向本院申请强制执行，申请执行的期间为两年，该期间从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。 审  判  员    金  宏   二〇二一年四月一日法官助理     何  茜书  记  员   颜泠雪  -1-