河南省襄城县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫1025民初3908号原告：郭小伟，男，1971年1月22日生，汉族，住河南省襄城县。委托诉讼代理人：罗海盛，河南万朋律师事务所律师。被告：张国聚，男，1962年12月16日生，汉族，住河南省襄城县。被告：郭秋香，女，1962年9月19日生，汉族，住河南省襄城县。二被告委托诉讼代理人：陈静，河南许都律师事务所律师。二被告委托诉讼代理人：颜佩钦，河南许都律师事务所（实习）律师。第三人：卢文海，男，1961年9月21日生，汉族，河南省襄城县双庙乡非农业居民户，现住河南省襄城县。原告郭小伟与被告张国聚、郭秋香、第三人卢文海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案受理后，依法公开开庭进行了审理，并作出（2020）豫1025民初1128号民事判决。宣判后，张国聚、郭秋香不服该判决，上诉至许昌市中级人民法院。许昌市中级人民法院审理后，作出（2020）豫10民终2266号民事裁定书，裁定撤销（2020）豫1025民初1128号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，分别于2021年1月22日、2021年2月5日，公开开庭进行了审理。原告郭小伟的委托诉讼代理人罗海盛，被告张国聚及张国聚、郭秋香的委托诉讼代理人陈静、颜佩钦，第三人卢文海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭小伟的诉讼请求：1.依法确认郭小伟与张国聚于2015年5月6日签订的房屋买卖合同有效；2.判令张国聚、郭秋香协助配合郭小伟将位于襄城县交汇处恒源宾馆（东城银座）5层507、508、5××号房产（证号为：襄房权证字第2015-××0）登记在郭小伟名下；3.判令张国聚、郭秋香赔偿郭小伟损失24.478万元；4.诉讼费由张国聚、郭秋香承担。事实与理由：张国聚、郭秋香系夫妻关系。2015年5月5日，郭小伟与张国聚签订房屋买卖合同，约定将张国聚所有的位于襄城县交汇处恒源宾馆（东城银座）507、508、5××号房，以总价款815935元卖给郭小伟。可张国聚交房后不但不协助配合郭小伟办理过户，还不让郭小伟进行装修。张国聚违反合同约定，并给郭小伟造成巨大损失，故诉至法院。被告张国聚、郭秋香辩称：郭小伟和卢文海之间的借款不真实；2、张国聚与郭小伟签订的买卖协议不能成立未生效；3、郭小伟不是善意购买人；4、本案房屋土地使用权被银行查封，无法办理房屋过户；综上，应驳回郭小伟的诉讼请求。第三人卢文海辩称：原、被告之间的合同是有效的，涉案的三套房屋实际情况如下：我借郭小伟现金106万元，张国聚与我之间有多笔借款，张国聚无法偿还我的借款，我也无法偿还郭小伟的借款，张国聚、郭秋香主动提出以房抵账，抵账给郭小伟，后与郭小伟商量，郭小伟同意。当时房价是张国聚、郭秋香定的，每平方2650元。原、被告之间签订合同前是经过我们几方协商好的，将507、508、509房及两个车库抵债给郭小伟，共计大概106万元。在签订协议的时候，关于车库的约定删除划去，价款也做了变动。协议上郭小伟的名字当时由我代签，郭小伟从外地回来后，在名字上按了指印，当时张国聚也在场。后为方便起见，张国聚将涉案房产办在一张房产证上。房产证办好后，通过我交给了郭小伟。后郭小伟将涉案房产安装了房门。当郭小伟派人装修房屋时，张国聚出面阻拦，张国聚给我说，现在房子涨价了，他正在跑贷款，贷款出来后，他想回购抵账的房屋，如果贷款没成功，折抵的房屋可以继续由买家装修。继郭小伟之后，张国聚用房屋还抵偿了几笔债务，分别是李壮恩、侯西安、卢广臣等，张国聚所抵偿的每笔债都在我俩的借款中进行了扣除。张国聚把借我的钱用于投资恒源宾馆，而恒源宾馆属于张国聚、郭秋香的共同财产，所以郭秋香也应承担责任。对卢文海的答辩意见，张国聚提出如下意见：卢文海所述不属实，我不认识郭小伟，涉案合同是卢文海个人在操作，我没有收到一分钱的房款，郭小伟也一直未参加到诉讼中，我将涉案房产证交给卢文海，是为了给卢文海保全刘晓兵房产做担保。安装涉案房产的门是趁我在病重期间强行安装的。经庭审，结合双方当事人提供的有效证据，本院认定如下案件事实：2015年5月6日，郭小伟与张国聚签订房屋买卖协议一份，载明：“出卖人：张国聚（甲方）买受人：郭小伟（乙方）证明人：卢文海……一、房屋位置甲方同意将所有房屋（包括房屋三套）卖给乙方，房屋位于中心路路北与东环路路××交汇处东城银座（恒源宾馆）507、508、509房。建筑面积分别是131.95㎡、102.26㎡、73.69㎡。二、房款及双方的交付方式1、双方议定该三套房屋出售价格为人民币捌拾壹万伍仟玖佰叁拾伍元正（小写815935正元），本协议签订前，乙方已向甲方支付了全部房款。2、甲方应当于房款支付后一日内将控制房屋交给乙方，保证乙方能入住。同时甲方应向乙方交付房门钥匙、房屋产权证书及、以及甲方掌握的水、电、气、光纤等相关手续。三、双方权利义务1、乙方应当按本协议的约定支付房款。2、自本协议签订之日起，该房屋的所有权、居住权和期待利益全部归乙方，乙方享有甲方对房屋建设应用的全部权利。甲方不得以房屋手续系自己的名字对房屋抵押、出租、出让给第三方及任何处分。3、甲方必须协助乙方处理房屋售后事宜，如物业、车库交接使用等，不得因善后事宜处理不妥而影响乙方所有权、使用权。甲方有义务协助乙方办理好房屋产权证手续，并协助办理水、电、光纤等手续。4、甲方应及时出具有关法律文件，积极协助乙方办理房屋过户登记。过户费用由乙方承担。5、双方约定，如果房屋因政策性原因进行拆迁改建，乙方自然享有政府补偿、拆迁补偿等一切权利。该房屋因拆迁改造等原因取得的一切利益归乙方。四、违约责任1、甲方如不履行协助、协调义务，导致乙方不能及时办理房产过户手续或者甲方不经乙方同意擅自拿该房屋产权证抵押贷款，乙方发现后，甲方除将已收的房价款全部退还乙方外，并应赔偿所付房价款双倍的赔偿金给乙方……”甲方签名为张国聚并按指印，乙方签名为郭小伟并按指印，证明人签名为卢文海并按指印，签订时间手写为2015.5.6，签订地点为东城银座（恒源宾馆），打印落款日期为2015年5月5日。按上述协议的约定，房屋每平方的价款为2650元。另查明，卢文海于2014年10月29日向郭小伟借款106万元，郭小伟通过中国农业银行转账形式交付给卢文海，卢文海出具借条两份，分别为100万元、6万元。张国聚因开发房地产需要，与卢文海之间有多笔借贷发生。因张国聚无力偿还卢文海的债务，卢文海同时欠有他人债务，张国聚、卢文海及卢文海的债权人通过以房抵债的方式抵扣部分债务，除卢文海、郭小伟、张国聚之间有以房抵债情形外，还存在其他以房抵债的情形，其中部分以房抵债情形如下：1、张国聚与郑永廷、卢文海（见证方）签订协议书，张国聚以425600元的价格将其位于许昌市襄城县房屋计152㎡（2800／㎡）以以房抵债的方式，转让给郑永廷。郑永廷所持的协议无郭秋香的签名，张国聚所持的协议有郭秋香的签名。2、张国聚、郭秋香与李壮恩的儿子李俊鹏及儿媳妇陈晓静和卢文海（见证方）签订房屋买卖协议，确定以1149835元的价格将其位于许昌市襄城县房屋计433.90㎡（2650元／㎡），以三方措账以物抵债的方式，转让给李俊鹏和陈晓静二人。协议签订后，卢文海给张国聚出具了收到条，张国聚给李壮恩出具了收到购房款的条。3、张国聚、卢文海和侯西安三方经过协商，同意张国聚将自有房屋一套，通过三方措账以物抵债的方式转让给侯西安，卢文海欠侯西安15万元，房屋价值大于15万元，侯西安将房屋余款交给张国聚，三方未签订书面的房屋买卖协议。张国聚庭审中陈述在签订涉案协议时，卢文海、张国聚、郭秋香均在场，郭秋香说找不到买方，她就不签字，说什么时候看到房款，她就签字。张国聚、郭秋香系夫妻关系，涉案房产登记在张国聚、郭秋香名下，房产证号为襄房权证字第××─00750号，诉讼中，郭小伟申请对涉案房产予以查封，本院作出（2020）豫1025民初1128号民事裁定书，裁定对涉案财产进行了查封。经向襄城县不动产登记中心查询，涉案房产土地使用权（土地证号为：襄国用【2014】第003号）被魏都区人民法院于2020年6月16日予以查封。涉案房产所占土地性质为住宿餐饮及批发零售用地，为一个独立的不动产单元。由于不动产单元的划分标准，是按层、套、幢来划分，而该房屋尚未取得商品房销售许可证，暂时无法办理转移登记。为落实涉案房屋能否办理销售许可证，本院函询襄城县住房和城乡建设局，该局所属的襄城县房产服务中心函复本院，因涉案房产的土地证、建设用地规划许可证、建筑工程许可证均显示为张国聚个人所有，该宗土地非房地产开发企业开发用地，所建设的房屋未取得开发企业营业执照和开发资质证书，建设后不能办理商品房销售许可证。本院认为，关于张国聚、郭小伟之间签订的买卖协议的效力问题。本案系张国聚、卢文海与郭小伟基于此前的借款未受清偿，三方达成以房抵债的合意，而签订的《房屋买卖协议》。张国聚对涉案合同签名的事实并不否认，协议的内容也不违反法律的规定，本院对双方之间签订的协议效力予以确认。张国聚辩称系卢文海持有的空白合同让其在上边签的字，无证据证明，双方之间签订的买卖协议约定权利义务关系明确，张国聚作为完全民事行为能力人，应当知道签订协议的法律后果，故对其辩称意见不予采信。张国聚辩称其通过现金转账、以房抵债的方式将所欠卢文海的债务全部偿还，以房抵债不包含郭小伟涉案房产的款项。本院认为根据《中华人民共和国合同法》第八十条的规定，债权人转让权利的，应当通知债务人。自张国聚与郭小伟签订《房屋买卖协议》后，债权转让即对其发生效力，张国聚与郭小伟之间形成新的债权债务关系，根据合同相对性原则，即张国聚应当直接向债权受让人郭小伟履行给付义务。本案中，张国聚本人提供的证据显示，其有多次向卢文海清偿债务的事实均发生在本案《房屋买卖协议》之后，即使张国聚向卢文海履行债务清偿，张国聚在同时对郭小伟、卢文海负有债务的情况下，向卢文海支付款项的行为不能认定为是对郭小伟履行《房屋买卖协议》合同义务。如若张国聚认为其通过以房抵债及现金转账的方式多偿还了卢文海债务，其可以向卢文海主张，而不能影响对郭小伟义务的履行。涉案房产登记为张国聚、郭秋香的共同共有财产，签订涉案房屋买卖协议时郭秋香在场，对涉案房屋交易知情，且涉案房屋单价为2650元/㎡，与张国聚认可的其他以房抵债协议相比，单价相近或相同。即如张国聚自认的郭秋香称“见到房款，她就签字”，也说明其对涉案房屋买卖协议的签定不持异议，只是附条件即“见到房款时”签字，故郭秋香未在协议上签字，不影响协议的效力。关于郭小伟主张支付赔偿244780元的请求应否支持。双方在《房屋买卖协议》中约定如不履行协助、协调义务，导致乙方不能及时办理房屋过户……应赔偿所付房价款双倍的赔偿金给乙方。现由于张国聚建房手续不符合登记过户的条件，致使涉案房屋不能进行变更登记，而郭小伟已通过债权债务转让的方式支付了合同约定的对价，故其主张按已付房款30%计算违约金即244780元，符合当事人约定且不违反法律规定，应予以支持。郭秋香应否与张国聚共同承担责任的问题。张国聚向卢文海借款系因建设涉案房屋的需要，而涉案房屋登记显示系张国聚、郭秋香夫妻共同财产，且签订涉案合同时，郭秋香在场，其虽未在协议上签名，但其对签订涉案合同知情，故郭秋香应与张国聚承担共同责任。因涉案房屋不具备进行变更登记条件，故对郭小伟第二项请求不予支持。对郭小伟该项请求不予支持，但不能进行变更登记的原因系涉案房产建房手续不符合进行变更登记的条件，故案件受理费应由张国聚、郭秋香负担。综上，经合议庭评议，并报审委会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第八十条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告郭小伟与被告张国聚之间于2015年5月6日签订的《房屋买卖协议》有效；二、被告张国聚、郭秋香于本判决生效之日起十日内支付原告郭小伟违约金244780元；三、驳回原告郭小伟其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14346元，由被告张国聚、郭秋香负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判长  王丽霞审判员  乔亚琴审判员  孔令哲二〇二一年四月二十七日书记员  赵 任