中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终472号 上诉人（原审原告、申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：邹海龙，男，1987年12月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人邹海龙、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2020)浙民初35号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成由审判员郁琳担任审判长，审判员李延忱、黄鹏参加的合议庭公开开庭审理了本案，柳珊担任法官助理，书记员汤陈**担任法庭记录。上诉人横琴公司委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人邹海龙委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认定邹海龙已经支付购房首付款且与皮卡王公司存在真实商品房买卖关系属认定事实不清。（一）邹海龙按约应于2014年12月4日前支付总房款的40%，相关银行流水显示款项支付时间是2014年12月9日，故邹海龙应承担逾期应付款万分之0.5的违约金，而本案中并没有证据证明邹海龙支付了该违约金或皮卡王公司收取了该违约金，这不符合商品房交易惯例，案涉商品房买卖关系存疑。（二）根据合同约定，余款124万元邹海龙应于2014年12月30日前办理按揭，不能办理按揭的须在未能通过银行审核之日起十日内一次性向皮卡王公司付清余款，若邹海龙逾期支付或逾期办理银行按揭手续的，则应承担违约责任，而本案截止横琴公司提起上诉时止，邹海龙仍未就剩余60%款项办理按揭或一次性付款。邹海龙既不付余款也不解除合同而皮卡王公司任由邹海龙占有房屋却不采取任何的法律救济途径，邹海龙与皮卡王公司双方的任意行为，无法用商品房交易进行合理解释，本案即为民间借贷。二、原审参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第三十条属适用法律错误，同时直接损害了横琴公司的合法权益。（一）邹海龙与皮卡王公司之间的购房真实性存疑。（二）原审仅依据邹海龙支付了首付款并办理了预告登记即适用《执行异议复议规定》第三十条规定排除横琴公司对案涉标的的执行，但对邹海龙60%购房款未付事实既未查明也未认定，也未明确在本案构成商品房买卖关系时该尾款如何处理的情况下即判决排除横琴公司的执行，而放任邹海龙不用支付大部分购房款即可取得物权登记，直接损害了横琴公司债权获偿的合法权益。虽然《执行异议复议规定》第三十条未规定支付比例，但该条约定本身的目的只是保护买受人的购房合法权益并使商品房买卖如约进行，不应包括对买受人持续违约且至执行异议之诉发生仍未履约的违约行为予以保护。 邹海龙答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该购房合同合法有效，邹海龙尚未付清全部房款情况属实，但案涉房屋已经办理过预告登记。邹海龙未能办理银行按揭手续的主要原因并不在其自身，其于2014年12月3日与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》后，去银行办理按揭手续时银行提出皮卡王公司在银行的信贷有问题，故没有通过银行办理按揭手续。邹海龙没有付清尾款并不影响本案商品房买卖合同关系性质的认定，也不代表邹海龙不享有排除强制执行的民事权益。邹海龙就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第三十条规定。请求驳回上诉，维持原判。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未提交答辩意见。 横琴公司向一审法院起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾1幢1单元502室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。 一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，抵押面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司（以下简称广安公司）自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，邹海龙提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，一审法院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 邹海龙与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定邹海龙购买东阳市江北街道帝景湾1幢1单元502室商品房；设计用途为一般住宅，建筑面积192.98平方米，商品房总价2070868元；邹海龙于2014年12月4日前支付总房款40%，计830868元，余款124万元应在2014年12月30日前向出卖人指定银行办理按揭手续，若未能通过银行贷款资格审核须在十天内一次性付清余款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付邹海龙使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知邹海龙办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝邹海龙查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给邹海龙；邹海龙委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。2014年12月3日，该合同办理备案登记。同月16日，邹海龙就案涉房屋办理预告登记。 2014年12月9日，邹海龙通过工商银行向皮卡王公司转账830868元。2014年12月15日，皮卡王公司向邹海龙出具金额830868元的销售不动产统一发票，款项性质载明“预售购房款”。户名为邹海龙的案涉房屋电费记录载明房屋自2017年3月开始产生电费。根据邹海龙提供的东阳市不动产登记中心2020年4月24日出具的产权人不动产信息查询记录，其名下除案涉房屋外，另有坐落东阳市白云街道江滨南街929号3001室房屋一处，用途为商业服务，面积为145.86平方米。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、邹海龙与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因邹海龙与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪；二、邹海龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、邹海龙与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，本案中，邹海龙与皮卡王公司签订商品房买卖合同，并于2014年12月3日办理了备案登记，于同月16日办理了案涉房屋预告登记。就830868元首付款，邹海龙向皮卡王公司转账830868元的时间虽然晚于商品房买卖合同约定时间，但金额与商品房买卖合同约定的首付款金额，以及皮卡王公司开具的预售购房款销售不动产统一发票金额均一致，邹海龙主张该款为其支付的案涉房屋首付款，可予采信。因此，邹海龙与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、办理预告登记、支付购房款等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张邹海龙与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定犯罪的问题，与本案无关。 二、邹海龙对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。据此，邹海龙在人民法院查封之前受让案涉房屋，且已办理预告登记手续；案涉房屋现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件，故其就案涉房屋请求排除执行，可予支持。一审法院于2020年10月31日作出（2020）浙民初35号民事判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费25176元，由横琴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明邹海龙未实际入住案涉房屋。邹海龙质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与邹海龙是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、邹海龙与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、邹海龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 关于邹海龙与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。上诉人横琴公司主张邹海龙首付款逾期、并未付清全部房款且未依照合同约定承担违约责任，不符合交易惯例，皮卡王公司与邹海龙之间的买卖合同关系存疑，本案即为民间借贷。本院认为，根据一审查明2014年12月9日邹海龙向皮卡王公司转账830868元、2014年12月15日皮卡王公司出具金额830868元的销售不动产统一发票，款项性质载明“预售购房款”以及《商品房买卖合同》中约定的房屋首付款金额与支付款项金额一致等事实，可以认定邹海龙已支付案涉房屋首付款。结合邹海龙与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》、办理了合同备案及案涉房屋预告登记手续以及户名为邹海龙的案涉房屋电费记录载明房屋自2017年3月开始产生电费等事实，足以证明邹海龙与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司虽主张邹海龙未付违约金及房屋尾款不符合交易惯例，但邹海龙是否构成违约以及是否向皮卡王公司承担违约责任属于其之间的法律关系，与本案无关。横琴公司还主张邹海龙与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易，但横琴公司并未提供相关证据证明其主张，故本院对横琴公司相关上诉理由不予支持。 关于邹海龙对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第三十条规定，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。本案中，邹海龙与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》并支付了购房款，案涉房屋于人民法院查封之前已办理预告登记手续，且现已通过竣工验收并完成备案，符合物权登记条件。因此，邹海龙符合《执行异议复议规定》第三十条规定，横琴公司主张原审适用法律错误，邹海龙非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，本院不予支持。 综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费25176元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郁 琳 审判员 李延忱 审判员 黄 鹏 二〇二一年四月二十日 法官助理柳珊 书记员王薇佳