福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1859号上诉人（原审原告、反诉被告）：俞兆龙，男，1969年4月19日出生，汉族，住福建省平潭县。委托诉讼代理人：陈丽，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈银玲，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：荣瑞（福州）投资发展有限公司，住所地福建省福州市仓山区城门镇鳌里村敖里路205号512室。法定代表人：范本兴，经理。委托诉讼代理人：刘玲玲，北京德恒（福州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾明月，北京德恒（福州）律师事务所律师。上诉人俞兆龙因与被上诉人荣瑞（福州）投资发展有限公司（以下简称荣瑞投资公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。俞兆龙上诉请求：撤销一审判决，改判支持俞兆龙一审全部诉讼请求并驳回荣瑞投资公司一审全部反诉请求。事实和理由：一、案涉《商品房买卖合同》无法备案的原因在于根据福州现行商品房限购政策，俞兆龙不满足条件，无法购买福州市五城区范围内建筑面积144平方米及以下的商品用房。俞兆龙系平潭户籍且第一次在福州市五城区××房，不了解限购政策，更无法判断其是否具备购房资格，购买案涉商品房的所有手续及流程均在荣瑞投资公司的引导下完成。但荣瑞投资公司作为专业的销售主体，从未向俞兆龙告知福州的限购政策，未履行其作为开发商的提醒义务。荣瑞投资公司的置业顾问作为专业销售人员也从未对俞兆龙的购房资格进行提前审核。在网签案涉合同之前，俞兆龙已按照荣瑞投资公司的要求如实提供购房所需的材料，案涉合同无法备案的过错在于荣瑞投资公司未尽到审慎的提示和审查义务。二、俞兆龙已如实向荣瑞投资公司提供购房所需材料，主观上并不存在故意隐瞒，不符合案涉合同附件十一补充协议第四条第9款的约定，不应承担违约责任。荣瑞投资公司主张俞兆龙主观上存在故意隐瞒的过错，应负举证责任。一审法院在荣瑞投资公司无证据证明其主张的情况下依据该条款判决俞兆龙承担违约责任，明显错误。三、俞兆龙不存在违反合同义务的情形，不应承担律师费用。荣瑞投资公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。1.福州限购政策发布已有4年之久，俞兆龙作为购房人，对其是否具备购房资格更应当明知。荣瑞投资公司分别通过案场公示牌、置业顾问询问、《商品房买卖合同》条款约定等各种方式提示俞兆龙需具备购房资格，已充分履行了购房资格提示义务。2.案涉合同无法备案是俞兆龙的过错，其主观上存在故意或过失隐瞒其购房资格，应当承担违约责任。俞兆龙向一审法院起诉请求：1.确认俞兆龙、荣瑞投资公司之间签订的编号GF-2014-**号《商品房买卖合同》于2020年8月15日解除;2.荣瑞投资公司将俞兆龙支付给荣瑞投资公司的首付款1183077元按原渠道退还俞兆龙，并向俞兆龙支付相应的资金占有费（按银行同期贷款利率自2020年6月24日起暂计至2020年9月2日为8581.22元，之后的资金占有费至首付款还清为止）;3.本案的诉讼费等一切有关费用由荣瑞投资公司承担。荣瑞投资公司向一审法院反诉请求:1.确认荣瑞投资公司与俞兆龙因福州市仓山区××镇××道××路××单元而签订的《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ2007ＸＪ02＊＊＊＊）于2020年8月19日解除；2.俞兆龙向荣瑞投资公司支付合同解除的违约金472615.4元（按照总购房款2363077元的20%计算）；3.俞兆龙配合荣瑞投资公司办理福州市仓山区××镇××道××环路东侧＊＊单元《商品房买卖合同》（合同编号：ＦＺ2007ＸＪ02＊＊＊＊）的网签注销手续；4.俞兆龙承担荣瑞投资公司主张权利所支出的律师费9000元；5.荣瑞投资公司有权在俞兆龙已付的房价款中直接抵扣俞兆龙应承担的第二项、第四项请求中的金额；6.本案的全部诉讼费用由俞兆龙承担，包含但不限于案件受理费、财产保全费、公告费等因荣瑞投资公司实现诉讼请求而产生的费用。一审法院认定事实:2020年7月17日，俞兆龙与荣瑞投资公司签订了编号为ＦＺ2007ＸＪ02＊＊＊＊的《商品房买卖合同》及附件，双方约定：俞兆龙购买荣瑞投资公司开发的坐落于福州市仓山区××镇××道××环路东侧＊＊单元房产，总价款为2363077元。合同附件十一补充协议第四条第9点约定“买受人已详细了解现行的国家购房政策及银行贷款政策，买受人已确认自己符合购买条件，如买受人隐瞒而导致本合同无法备案或无法贷款的，买受人需承担违约责任，违约金为总房价的20%，并在出卖人通知解除合同的7日内，配合出卖人办理合同注销等退房手续，如因买受人原因，未及时配合办理退房手续的，自出卖人通知之日起至合同解除之日止，买受人应每日按总房价的万分之五的违约金，出卖人按照本合同约定扣除应扣款项，将买受人已付房款余额（如有）退还给买受人，如买受人已付房款不足以支付出卖人应扣款项，出卖人有权向买受人继续追偿”。合同附件十一补充协议第二十一条第20点载明“买受人摘录：买受人（确认），已经（认真阅读）本合同及本补充协议所有内容，（理解）其含义，（出卖人已经提示）买受人本合同及本补充协议对双方权利义务的特别约定……买受人（理解）这些约定并自愿签署”。附件十一补充协议第二十一条第16点约定，因买受人违反本合同约定导致出卖人为追索债权而产生的全部费用，包括但不限于律师费等均由买受人承担。上述《商品房买卖合同》办理了网签手续。俞兆龙向荣瑞投资公司支付了购房首付款1183077元。俞兆龙提供的个人养老缴费明细表缴费证明地为连江县。之后，福州市不动产登记和交易中心因审查俞兆龙不符合购房资格而不予办理合同备案登记手续。2020年8月15日，荣瑞投资公司收到俞兆龙委托寄送关于解除《商品房买卖合同》的律师函。2020年8月19日，俞兆龙收到荣瑞投资公司寄送的《关于解除商品房买卖合同的通知函》。另查明，荣瑞投资公司委托北京德恒（福州）律师事务所代理本案诉讼，支出律师费9000元。一审法院认为，俞兆龙与荣瑞投资公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定为有效。双方均应按照约定全面履行合同义务。关于双方争议的合同附件十一补充协议第四条第9点是否有效的问题,俞兆龙主张该约定系格式条款,荣瑞投资公司则认为该约定系真实意思表示。一审法院认为,俞兆龙具有完全民事行为能力，应当对自己签订合同的行为负责。附件十一补充协议第二十一条第20点载明“买受人摘录：买受人（确认），已经（认真阅读）本合同及本补充协议所有内容，（理解）其含义，(出卖人已经提示）买受人本合同及本补充协议对双方权利义务的特别约定……买受人（理解）这些约定并自愿签署”，上述条款括弧内的表述均系俞兆龙手写，表明荣瑞投资公司已经履行了提示义务。所以，补充协议第四条第9点不属于无效格式条款，该约定应认定为俞兆龙的真实意思表示,合法有效。俞兆龙作为买受方,应最了解自身的社保缴纳情况，其向荣瑞投资公司确认自己符合购房资格，却与实际情况不符，导致《商品房买卖合同》无法继续履行，违反合同附件十一补充协议第四条第9点约定，应当承担违约责任。荣瑞投资公司寄送的《关于解除商品房买卖合同的通知函》于2020年8月19日送达俞兆龙，所涉《商品房买卖合同》于该日解除。合同解除后具有溯及力，可恢复原状，俞兆龙应协助荣瑞投资公司办理《商品房买卖合同》的网签注销手续，荣瑞投资公司应向俞兆龙返还购房款1183077元。俞兆龙主张购房款的资金占有费，没有依据，不予支持。荣瑞投资公司诉请俞兆龙承担律师费9000元，符合补充协议第二十一条第16点约定，予以支持。关于荣瑞投资公司诉请确认其有权将俞兆龙已付的购房款用于抵扣诉请款项，但讼争款项未经判决生效尚未形成确定的到期债权，亦不符合法定抵销权的规定,同时，俞兆龙可能存在其他债权人，根据债权平等性原则，荣瑞投资公司作为债权人之一，并不享有就俞兆龙已付的购房款优先抵扣双方之间的债务的权利，故对荣瑞投资公司提出确认其有权将俞兆龙已付的购房款用于抵扣其诉请款项的诉请，不予采纳。俞兆龙诉请荣瑞投资公司按照总购房款2363077元的20%支付违约金，补充协议第四条第9点虽有约定，但荣瑞投资公司作为专业的商品房销售主体，其在售房过程中有必要根据政府的相关政策对买受人的购房资格作基本的审查，其直至合同提交备案登记才发现不符合购房资格，亦存在过错，应当减轻俞兆龙的违约责任，一审法院酌予调整俞兆龙按照总房价的5%支付违约金118154元。综上，判决：一、俞兆龙与荣瑞（福州）投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为FZ2007XJ02****）于2020年8月19日解除；二、俞兆龙于本判决生效之日起十日内协助荣瑞（福州）投资发展有限公司办理上述第一项《商品房买卖合同》的网签注销手续；三、俞兆龙于本判决生效之日起十日内支付荣瑞（福州）投资发展有限公司违约金118154元；四、俞兆龙于本判决生效之日起十日内支付荣瑞（福州）投资发展有限公司律师费9000元；五、荣瑞（福州）投资发展有限公司于本判决生效之日起十日内返还俞兆龙购房款1183077元；六、驳回荣瑞（福州）投资发展有限公司的其他诉讼请求；七、驳回俞兆龙的其他诉讼请求。本诉案件受理费25700元,由俞兆龙负担;反诉案件受理费12850元，由俞兆龙负担10923元，荣瑞（福州）投资发展有限公司负担1927元。本院二审期间，俞兆龙向本院提供以下证据：证据1.福州市不动产登记和交易中心的回复，拟证明开发商与购房人签署正式网签协议前，应先审核购房人的购房资格；证据2.俞兆龙女儿与荣瑞投资公司置业顾问林捷的微信聊天记录、证据3.企业职工养老保险个人历年养老缴费明细表，拟共同证明俞兆龙于一审及二审程序中提交的微信聊天记录的对象即荣瑞投资公司置业顾问林捷，荣瑞投资公司、林捷在与俞兆龙签订《商品房买卖合同》时，未向俞兆龙告知福州限购政策，未说明社保缴纳记录与购房资格之间的关系，也未审核俞兆龙的购房资格，俞兆龙在正式网签协议前已如实提供购房所需资料，不存在隐瞒事实的行为；证据4.福建船政重工股份有限公司文件福建船政干【2020】1号、证据5.企业信用信息公示报告（福建船政重工股份有限公司）、证据6.企业信用信息公示报告（福建省马尾造船股份有限公司）、证据7.俞兆龙女儿与林捷的微信聊天记录，拟共同证明：福建船政重工股份有限公司住所地位于马尾经济技术开发区，与福建省马尾造船股份有限公司系关联公司；福建省马尾造船股份有限公司住所地于2017年4月20日方从福州市马尾区变更到福州市连江县；俞兆龙的参保单位虽系福建省马尾造船股份有限公司，但一直被安排在马尾厂区工作，主观上认为其社保关系在福州市马尾区，并不存在刻意隐瞒的主观故意。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审查认为，对上述证据的真实性可予确认。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据福州市限购政策，非本市五城区户籍新购住房，须在购房前2年在本市五城区累计缴纳1年及以上个人所得税或社会保险证明。本案中，俞兆龙非福州市五城区户籍，其提供的个人养老缴费表证明地为连江县，即俞兆龙并不符合在福州市五城区××住房的条件。购房是大宗交易也是家庭大事，俞兆龙作为购房者，应当在购房前了解相关购房政策，并根据自己的情况判断是否符合购房条件；但其在不符合购房资格的情况下与荣瑞投资公司签订了《商品房买卖合同》，对此存在过错。荣瑞投资公司作为专业从事房产开发的企业，对于本地限购政策应当是非常清楚的，且有义务严格遵守限购政策；其在与购房者签订《认购协议》和《商品房买卖合同》时，应当审查购房者是否具有购房资格，否则即使双方签订了合同也无法实现合同目的；但荣瑞投资公司未认真审核俞兆龙的社会缴纳证明，即与俞兆龙签订了《商品房买卖合同》，对此亦存在过错。现由于俞兆龙不符合购房资格，导致双方签订的《商品房买卖合同》无法备案，合同无法继续履行，对于该后果荣瑞投资公司与俞兆龙双方均存在过错，均应承担相应的责任。鉴于双方签订的《商品房买卖合同》已无法履行，双方均要求解除合同，可予以准许。荣瑞投资公司未严格执行福州限购政策以及严格审查购房者资格，其以购房者违约为由要求俞兆龙承担违约责任，不能成立；且俞兆龙在签订合同前已向荣瑞投资公司置业顾问提交了相关材料，并不存在故意隐瞒自身信息的情形。因此，对荣瑞投资公司要求俞兆龙支付违约金的反诉请求不予支持。同理，对荣瑞投资公司要求俞兆龙承担本案律师费的反诉请求亦不予支持。俞兆龙要求荣瑞投资公司承担资金占用利息，缺乏依据，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下:一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5330号民事判决第二项、第五项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5330号民事判决第一项、第三项、第四项、第六项、第七项；三、解除俞兆龙与荣瑞（福州）投资发展有限公司签订的《商品房买卖合同》（编号为FZ2007XJ02****）；四、驳回俞兆龙的其他诉讼请求；五、驳回荣瑞（福州）投资发展有限公司的原审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费25700元,由俞兆龙负担12850元，由荣瑞（福州）投资发展有限公司负担12850元;反诉案件受理费12850元，由俞兆龙负担6425元，荣瑞（福州）投资发展有限公司负担6425元。二审案件受理费19275元，由俞兆龙负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月二十七日法官助理 游 佳书 记 员 卞燕冰