文书内容重庆市荣昌区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0153民初1103号原告：重庆市万灵山旅游开发集团有限公司，住所地重庆市荣昌区昌州街道昌龙大道43号附2号3-2、3-3，统一社会信用代码91500226075656426F。法定代表人:李万全，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：石伟，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨运琪，重庆志和智（荣昌）律师事务所律师（实习）。被告：周铭丹，女，1995年5月15日出生，汉族，住重庆市荣昌区。委托诉讼代理人：魏远畅，重庆百君（荣昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵鸿，重庆百君（荣昌）律师事务所律师（实习）。原告重庆市万灵山旅游开发集团有限公司（以下简称万灵山公司）与被告周铭丹房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告万灵山公司委托诉讼代理人石伟、杨运琪，被告周铭丹及其委托诉讼代理人魏远畅到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万灵山公司向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《中国夏布小镇商业用房租赁合同》及《补充合同》,被告立即返还原告租赁房屋；2.被告赔偿原告寻租期损失70685.40元(4个月寻租期,每月租金17671.35元,共计70685.40元)；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年9月24日,被告与重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司签订《中国夏布小镇商业用房租赁合同》,合同约定租赁期限共10年,自2019年10月1日起至2029年9月30日止,每月租金17671.35元。2020年12月31日,原、被告和重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司共同签订《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》,约定由原告与被告继续履行《商业用房租赁合同》,重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司不再享有和承担原合同中的权利与义务。合同签订后,被告并未按约定向原告支付首期租金及保证金，经原告多次催收未果。原告认为,被告迟延履行合同义务的行为已构成严重违约。周铭丹辩称，原告要求解除合同的请求不成立。第一份合同不是被告与原告签订的，主体不正确。被告不存在违约情况，不符合原告要求解除合同的条件。原告不存在支付租期损失，被告愿意履行合同付租金和保证金。本院经审理认定事实如下：重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司作为甲方（出租方），周铭丹作为乙方（承租方），于2019年9月24签订的《中国夏布小镇商业用房租赁合同》。《中国夏布小镇商业用房租赁合同》载明：甲方将重庆市荣昌区昌州街道荣滨南路东段商业用房（以下简称“该商业”）出租给乙方。该商业建筑面积合计为1757.97㎡,该面积为计算租金面积,若该面积与产权登记面积有差异,以产权登记面积为准。乙方承租用于经营幼儿教育,未经甲方书面同意不得变更经营项目,否则甲方有权收回。该商业租赁期限共10年,自2019年10月1日起至2029年9月30日止。双方签署本合同并且乙方按约定向甲方支付租赁运营保证金后,甲方于5日内将该商业交付乙方使用,乙方未履行相关义务,甲方有权顺延交付时间,但租赁期限不顺延。该商业交付使用时,双方应依该商业及相关配套设施的清单进行交接,并对其核对后签字确认。甲方给予乙方24个月的免租期(含装修期),免租期自交付日(包括实际交付与视为交付)起算,免租期内乙方无需向甲方支付租金,但应交纳物业管理费及使用该物业而产生的水、电等费用。免租期满次日开始计付租金(下称计租日)。2021年10月1日至2024年9月30日,一楼租金单价为15元/月/㎡,二楼租金8元/月/㎡,三楼租金单价7元/月/㎡,即每月租金合计为人民币(大写)壹万柒仟陆佰柒拾壹元参角伍分(¥:17671.35元)。租金按每三年递增5%。租金按1年(指公历月)计算,乙方须于每年8月31日前以现金或银行转账方式将下一年租金支付至甲方指定的如下账户：甲方开户银行中国建设银行沙坪坝支行；户名:重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司；帐号:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。乙方于签署本合同时预付首次租金,首次租金为2021年10月1日至2021年12月31日的租金,合计金额为人民币(大写)伍万叁仟零壹拾肆元零伍分(¥:53014.05元)。物业管理费以该物业的建筑面积1757.97㎡进行计算，单价为2元/月/㎡(不含税),每月合计为人民币(大写)叁仟伍佰壹拾伍元玖角肆分(¥:3515.94元);物业管理费自2019年10月1日起开始计收,乙方于每月25日前向物业管理公司交纳下月物业管理费。双方签订本合同当日,乙方须以转账或现金的形式支付总额合计人民币(大写)伍万叁仟零壹拾肆元零伍分(¥:53014.05元)给甲方作为租赁运营保证金,目的是乙方确保在租赁期内正常运营。在合同终止时,若乙方未发生违约责任且向甲方交清合同约定各项费用及按合同约定归还该商业后,保证金在十个工作日内无息返还乙方。一方可以提前30日通知另一方解除本合同,解除方按本合同违约解除本合同条款,承担提前解除合同的责任。乙方逾期交纳租金、水电气等能源费用及本合同约定的其它费用,每日按逾期总额的2‰向甲方给付违约金,逾期超过5日甲方另可停止该商业的水电供应和控制该商业的物品,逾期超过15日的,甲方有权解除本合同,则租赁运营保证金甲方有权不予退返,追收逾期租金及违约金(违约金计算至实际给付日)。本合同产生的争议由该商业所在地的人民法院裁决。合同签订后，重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司按照约定向周铭丹交付租赁房屋。周铭丹作为举办者在租赁房屋举办幼儿园，重庆市荣昌区教育委员会于2020年9月21日颁发民办学校办学许可证。民办学校办学许可证载明：名称重庆市荣昌区昌州小鹿优培幼儿园，地址昌州街道荣滨南路东段，校长周敏，举办者周铭丹，学校类型幼儿园，办学规模180人，办学内容学前教育，主管部门重庆市荣昌区教育委员会，有效期限壹年·年检有效，类别为非营利性。重庆市荣昌区民政局于2020年11月27日向重庆市荣昌区昌州小鹿优培幼儿园颁发民办非企业单位登记证书。民办非企业单位登记证书载明：名称重庆市荣昌区昌州小鹿优培幼儿园，住所荣昌区昌州街道荣滨南路东段，法定代表人周铭丹，开办资金叁万元整，业务主管单位区教委，业务范围学前教育。万灵山公司作为甲方，重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司作为乙方，周铭丹作为丙方，于2020年12月31日签订《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》。《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》载明：甲方认可乙方与丙方签订的《中国夏布小镇商业用房租赁》，同意受让乙方在该合同中的权利并承担乙方在该合同中的义务。丙方同意甲乙双方权责移交,并与甲方继续履行原合同及《补充协议》。由乙方将丙方的租赁资料原件移交给甲方。丙方依照之前与乙方签订的原合同,免租期尚未届满,从2021年10月1日起,丙方按原租赁合同应付的租金,按约定直接支付甲方。丙方于本补充合同签订20个自然日内支付2021年10月1日至2021年12月31日的首次租金53014.05元(大写:伍万叁仟零壹拾肆元零伍分)给甲方,若丙方到期未缴纳,甲方按照应缴未交租金每日0.05%收取滞纳金。丙方按原《中国夏布小镇商业用房租赁合同》约定以现金或银行转账方式将租金支付至重庆市万灵山旅游开发集团有限公司指定的如下账户：甲方开户银行:重庆银行荣昌支行；户名:重庆市万灵山旅游开发集团有限公司；账号:XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX。丙方于本合同签订之日起20个自然日内缴纳保证金共计53014.05元(大写:伍万叁仟零壹拾肆元零伍分)给甲方。若丙方到期未返还,甲方按照应返未返保证金每日0.05%收取滞纳金。自2020年7月30日起,乙方不再享有原合同中约定的租赁方(出租方)权利。自2020年7月30日起,甲方享有原合同中约定的租赁方(出租方)权利,同时承担合同约定的租赁方(出租方）义务。自2020年7月30日起,丙方应严格按照《中国夏布小镇商业用房租赁合同》的约定履行义务。一是丙方需承诺每月开门营业时间不低于22天,如连续3个月丙方开门营业时间不足22天,甲方有权收回该商业用房,并扣除运营保证金。二是由丙方原因引起的提前退租,丙方提前3个月向甲方提交退租申请,商铺已装修设施不得损坏,无偿归甲方所有,丙方已缴纳履约保证金不予退还。自2020年7月30日起,因履行原合同发生的争议，乙方应积极协助甲方解决。本补充合同与原合同具有同等法律效力,与原合同不一致的以本合同为准。另查明，重庆市荣昌区规划和自然资源局于2020年7月30日向万灵山公司颁发了坐落于荣昌区昌州街道荣滨南路东段房屋的不动产权证书。重庆志和智(荣昌)律师事务所受万灵山委托向周铭丹出具了《律师函》，万灵山公司于2021年2月5日向周铭丹邮寄《律师函》，周铭丹于2021年2月7日收到《律师函》。《律师函》载明：周铭丹:重庆志和智(荣昌)律师事务所(以下简称“本所”)系于中华人民共和国合法注册的从事中国法律服务的律师事务所。本所受重庆市万灵山旅游开发集团有限公司(以下简称“委托人”)的委托,指派本所石伟律师就你拖欠委托人租金以及保证金事宜,依据《中华人民共和国民法典》及相关法律、法规之规定,特向你致函如下：委托人陈述的基本事实：2019年9月24日,你与重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司(以下简称“梅江园公司”)签订的《中国夏布小镇商业用房租赁合同》,约定将位于重庆市荣昌区昌州街道荣滨南路东段商业用房出租给你,租赁期限共10年,自2019年10月1日起至2029年9月30日止。2020年12月31日,梅江园公司与你和委托人共同签订了《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》,该合同约定由委托人受让梅江园公司在租赁合同中的权利并承担义务,你对此同意并承诺继续与委托人履行租赁合同及补充合同。按照租赁合同及补充合同的约定,你应当于补充合同签订之日起20个自然日内支付委托人首次租金53014.05元以及保证金53014.05元。现支付期限早已届满,你并未按合同约定向委托人支付前述租金及保证金,且委托人多次向你催收,你无正当理由一直拖延不付。法律分析及法律后果：根据委托人向本所提供的上述事实及证据,我们认为:委托人作为租赁合同的出租人,依法享有向作为承租人的你收取租金等相关费用的权利。根据合同约定,你至迟应当于2021年1月20日前向委托人支付首次租金53014.05元,以及保证金53014.05元。并且,委托人有权按应付未付租金每日0.05%的标准向你收取滞纳金。根据《中华人民共和国民法典》第七条、第七百二十一条规定“民事主体从事民事活动,应当遵循诚信原则,秉持诚实,恪守承诺”“承租人应当按照约定的期限支付租金”。截至目前,你的行为已构成违约,致使委托人的合法权益受损。解决问题的方法及建议：为维护委托人的合法权益,妥善解决上述纠纷,避免诉累,请你在收到本函之日起7日内履行如下义务：向委托人支付首次租金53014.05元,保证金53014.05元。若你不履行委托人提出的上述要求,可能会导致双方分歧及误会加深,促使委托人通过诉讼等法律途径维护其合法权益。若因你违约导致合同解除,委托人有权要求你承担逾期支付租金产生的滞纳金以及24个月免租期的损失,并且诉讼产生的诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费等也由你承担。故请慎重考虑本律师意见。《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》载明重庆市万灵山公司收款账户的账号为XXXXXXXXXXXXXXXXXXXX，周铭丹于2021年3月10日两次向该账户转账106028.10元，均转账失败。《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》载明重庆市万灵山公司收款账户的账号比重庆市万灵山公司实际账号少一位数字。周铭丹向万灵山公司转账失败后当天与万灵山公司工作人员联系，该工作人员称账号少了一位数，但未告知正确的账号。重庆市荣昌区昌州小鹿优培幼儿园2021年春共有15名教职工，68名在校学习的学生。本院认为，依法成立的合同，对当事人双方具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告与重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司签订的《中国夏布小镇商业用房租赁合同》,原告、被告、重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司签订的《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》系均合同当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，重庆梅江园旅游开发(集团)有限公司已将在《中国夏布小镇商业用房租赁合同》的权利、义务一并转让给原告，并通过《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》对《中国夏布小镇商业用房租赁合同》的部分内容进行了变更，原、被告系租赁合同的当事人。本案的争议焦点为：是否应解除原告与被告之间的《中国夏布小镇商业用房租赁合同》、《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》。原告认为被告并未按约定向原告支付首期租金及保证金，并经原告多次催收无果，已构成严重违约，应解除双方的租赁合同。被告认为其不存在违约情况，不符合解除合同的情形，要求继续履行合同并表示随时支付租金和保证金。从审理查明的事实看，关于支付租金、保证金的时间，《中国夏布小镇商业用房租赁合同》约定被告于签订该合同之日支付首次租金、保证金，《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》约定被告于签订该合同之日起20个自然日内即2021年1月20日前向原告支付首次租金、保证金，则《中国夏布小镇商业用房租赁补充合同》对支付租金、保证金的时间进行了变更。律师函载明被告在收到律师函之日起7日内履行支付首次租金、保证金的义务，系律师事务所接受委托后的催收行为，不构成对支付时间的变更。原告作为收款方并未在合同中提供收款账户的准确账号，且在知晓收款账户账号错误后，也未及时提供收款账户的准确账号，被告未按期向原告支付首次租金、保证金，并非系被告单方原因造成；被告在诉讼中也要求继续履行租赁合同，并承诺会积极向原告支付租金、保证金；被告逾期支付租金、保证金的时间并不长。故被告的行为不构成根本性违约，双方约定的合同目的仍然可以实现。另外，民办教育事业属于公益性事业，是社会主义教育事业的组成部分。国家对民办教育实行积极鼓励、大力支持、正确引导、依法管理的方针。租赁合同中明确约定被告租赁涉案房屋用于教育，被告作为投资人、举办人成立了非营利性的学前教育幼儿园，并有相应的学生及工作人员，系从事国家鼓励支持的民办教育公益性事业。原告作为非营利性学前教育场地出租方，应在符合合同约定、法律规定的前提下，持续、稳定的履行房屋出租义务。根据本案查明的现有事实，本院认为不宜解除原、被告之间的租赁合同，双方应按照租赁合同约定继续履行。针对被告逾期未付租金、保证金的行为，原告可按照合同约定或法律规定依法主张适宜的违约责任。综上所述，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回重庆市万灵山旅游开发集团有限公司的诉讼请求。案件受理费减半收取计784元，由重庆市万灵山旅游开发集团有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。同时，直接向该院预交上诉案件诉讼费。递交上诉状后上诉期满七日内仍未预交诉讼费又不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  李 婧二〇二一年四月二十六日法官助理  兰国彭书 记 员  杨艾苗