广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终683号上诉人（原审被告、反诉原告）：李树慧，男，1986年11月20日出生，汉族，住廉江市。委托诉讼代理人：郑佳明，男，1965年12月10日出生，汉族，住廉江市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：湛江市众鑫贸易有限公司，住所地廉江市石安路侧边（原鸡头岭），统一社会信用代码91440881MA4WNMR359。法定代表人：苏开庆，执行董、经理。委托诉讼代理人：钟承轩，男，1975年10月3日出生，汉族，住廉江市。上诉人李树慧因与被上诉人湛江市众鑫贸易有限公司（以下简称“众鑫公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李树慧的委托诉讼代理人郑佳明、被上诉人众鑫公司的委托诉讼代理人钟承轩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李树慧上诉请求：1.撤销一审判决，改判众鑫公司向李树慧退还商铺押金22244.2元（已扣除尚欠的租金和物业管理费），驳回众鑫公司的诉讼请求；2.本案诉讼费用由众鑫公司负担。事实和理由：一、一审对涉案《众鑫家居建材城铺面租赁合同》的合法性未进行审查，审判程序存在瑕疵。一审判决认为《众鑫家居建材城铺面租赁合同》是双方自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。《众鑫家居建材城铺面租赁合同》是否合法有效，一方面要看合同是否系双方当事人的真实意思表示，另一方面要看合同是否违反法律、行政法规的强制性规定。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。……”的规定，一审应当审查众鑫公司出租商铺是否具有合法依据。在本案一审过程中，众鑫公司未提供有出租房屋(商铺)的建设工程规划许可证或其他权属证明，一审判决对此也没有进行过调查，审判程序存在瑕疵。在此，恳请二审法院对涉案合同效力进行审查。二、退一步而言，即使涉案《众鑫家居建材城铺面租赁合同》合法有效，李树慧未按时交租也不构成违约，一审判决认定事实和适用法律均存在着错误。本案发生在新冠疫情期间，由于受疫情防控措施影响，在2020年的前三个月无法开门营业，从4月份开始虽然可以营业，但是受疫情影响生意萧条，连续亏损，入不敷出，连工人工资都无法发放，导致自5月份开始租金无法按时缴交。显然，李树慧未按时交租是因为新冠疫情影响。新冠疫情属于不可抗力，一审判决忽略这一特定的因素，属于认定事实错误。此外，李树慧在无法继续经营的情况下，将商铺退回给众鑫公司，众鑫公司接受且另租他人，视为双方协议解除合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第五条“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的规定，李树慧因新冠疫情影响导致未能按时交租不属于违约行为，一审判决在认定事实和适用法律方面均存在着错误。综上，一审判决认定事实和适用法律是错误的，从而导致实体处理不当，一审判决没收李树慧商铺押金是错误的。为此，特提出上诉，恳请二审依法改判。被上诉人众鑫公司答辩称：一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求二审驳回李树慧的全部上诉请求。众鑫公司起诉请求：1.判令解除众鑫公司与李树慧签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》。2.判令李树慧支付众鑫公司20620.8元（其中租金14284.8元、物业管理费6336元）。3.本案诉讼费用由李树慧负担。李树慧反诉请求：1.判令众鑫公司退还李树慧商铺押金22244.2元（已扣除尚欠的租金和物业管理费）；2.本案诉讼费用由众鑫公司负担。一审法院审理查明：2018年2月25日，众鑫公司与李树慧签订《众鑫家具建材城铺面租赁合同》，主要约定众鑫公司将位于廉江市石安路侧边（廉安路与创业路交汇处）众鑫家居建材城的铺面A幢10-11号商铺576平方米租给李树慧使用，租赁时间自2018年5月1日至2024年4月30日止，2018年5月1日至2021年4月30日租金为每个月每平方米7.8元人民币，铺面折旧费及服务费每个月每平方米17元人民币。签订合同时，李树慧向众鑫公司支付三个月租金及折旧费共42854元为该商铺押金，待合同期期满李树慧付清应交纳的所有费用后，众鑫公司将押金退还给李树慧。在合同签订之日起，李树慧预付三个月租金。在租赁期内，李树慧必须在每季度的第一个月的5号前交清当季度租金，逾期按未缴纳租金总额每日3%收取滞纳金。该合同所指季度以合同签订日开始计算，每3个月为一个季度。如果李树慧有未按约定期限交足租金及其他相关费用的情况，众鑫公司有权解除合同并收铺面，押金不予退回，由此引发的相关费用由李树慧承担。同日，双方还签订了《物业管理服务协议》，主要约定众鑫公司提供物业管理服务期限60个月（从2019年5月1日至2024年4月30日止），在签订协议时，李树慧必须交清3456元的物业管理服务费，从2019年5月1日起，物业管理服务费按半年提前10天一次性交清，物业管理服务费1元/㎡月。签订上述两协议后，李树慧按协议支付了商铺押金42854元，并按协议约定数额按期支付租金至2020年5月1日。李树慧一直使用上述商铺，后于2020年5月29日搬清商铺物品，于2020年6月1日将商铺钥匙交给众鑫公司的管理人员，告知众鑫公司不再租赁该商铺。现该商铺已由众鑫公司在本案诉讼前出租给他人使用。因众鑫公司拖欠租金14284.8元及物业管理费6336元的问题，众鑫公司诉至一审法院请求处理。李树慧认为其已缴纳押金42854元，扣除该租金和物业管理费，众鑫公司应退还押金22244.2元，故反诉请求处理。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。根据众鑫公司、李树慧的诉辩意见，归纳本案的焦点问题如下：一、关于解除《众鑫家居建材城铺面租赁合同》的问题。《众鑫家居建材城铺面租赁合同》是双方自愿签订的，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效。后来在履行合同过程中，李树慧因经营方面的考虑，将商铺清空并于2020年6月1日交还钥匙给众鑫公司，告知众鑫公司不再租赁商铺，即李树慧于2020年6月1日向众鑫公司提出解除租赁合同。众鑫公司虽然主张当时不同意解除合同，但其也确认双方的合同已于2020年6月1日解除，其在收下李树慧交还的钥匙后，已将商铺出租给他人。实际上，双方虽然没有协商一致解除租赁合同，但事实上双方的行为已经默认在2020年6月1日解除了《众鑫家居建材城铺面租赁合同》。现在众鑫公司再请求解除《众鑫家居建材城铺面租赁合同》，没有事实和法律依据，不予支持。二、关于众鑫公司请求李树慧支付商铺租金和物业管理费的问题。李树慧按照合同约定履行交付租金和物业管理费的义务至2020年5月1日，2020年5月2日至2020年6月1日解除合同时的租金14284.8元和尚欠物业管理费6336元尚未支付，众鑫公司存在租金和物业管理费的损失，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，众鑫公司有权请求李树慧赔偿其租金和物业管理费的损失，因此众鑫公司请求李树慧支付租金14284.8元和物业管理费6336元有理，一审法院予以支持。三、关于李树慧反诉众鑫公司返还商铺押金的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”的规定，众鑫公司、李树慧双方当事人应严格履行各自的义务。众鑫公司已经按约定交付商铺给李树慧使用，李树慧亦应按合同约定按时支付商铺租金和物业管理费给众鑫公司。双方签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》约定，李树慧应该在每季度第一个月的5号交清当季度租金，李树慧如果未按约定期限交足租金及其他相关费用，众鑫公司有权解除合同并收铺面，押金不予退回，由此引发的相关费用由李树慧承担。按照上述约定，李树慧应在2020年5月5日前将2020年5月至7月的租金交清。但李树慧至今没有支付2020年5月的租金，已经构成违约，根据合同约定，众鑫公司有权不退回李树慧所缴纳的押金42854元。因此，李树慧反诉请求众鑫公司退还商铺押金无理，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条的规定，判决：一、限李树慧于判决生效之日起十日内支付商铺租金14284.8元和物业管理费6336元给湛江市众鑫贸易有限公司。二、驳回湛江市众鑫贸易有限公司的其他诉讼请求。三、驳回李树慧的反诉请求。李树慧未按判决指定的期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费157.76元，反诉费178元，由李树慧负担。二审期间，众鑫公司向本院提交《土地租赁合同》《租赁土地合同》《完善用地手续补充协议》，用以证明其对涉案商铺享有出租的合法权利；李树慧未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于众鑫公司提交的证据，李树慧质证认为：对于该证据的真实性、合法性、关联性均没有异议，但该证据只能证明涉案出租商铺的用地来源，而不能证明涉案商铺已取得了建设规划许可证，众鑫公司未能提供证据证明涉案商铺已取得建设工程规划许可证，故涉案租赁合同为无效合同。经审查，本院认为：众鑫公司向本院提交的证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：本案二审庭审中，本院明确要求众鑫公司提交涉案商铺的建设工程规划许可证，但众鑫公司未向本院提交涉案商铺的建设工程规划许可证。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李树慧上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人李树慧的上诉请求和理由，及被上诉人众鑫公司的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：众鑫公司应否退还涉案商铺押金给李树慧。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，众鑫公司作为出租人与李树慧签订《众鑫家居建材城铺面租赁合同》时未取得建设工程规划许可证，至本案法庭辩论终结前亦未取得，故众鑫公司、李树慧双方签订的《众鑫家居建材城铺面租赁合同》为无效合同。因涉案《众鑫家居建材城铺面租赁合同》为无效合同，故一审判决以李树慧违约、根据《众鑫家居建材城铺面租赁合同》的约定众鑫公司有权不予退还商铺押金为由，认定众鑫公司无需退还涉案商铺押金不当，本院予以纠正。李树慧关于众鑫公司应予退回42854元商铺押金的上诉理由成立，本院予以采纳。综上所述，李树慧的上诉请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初3424号民事判决第一、二项；二、撤销广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初3424号民事判决第三项；三、限湛江市众鑫贸易有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内退还42854元商铺押金给李树慧。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费356.11元，由湛江市众鑫贸易有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月二十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。