北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初3861号原告（反诉被告）：北京易鸣尚佳电气有限公司，住所地北京市海淀区北蜂窝****楼315A。法定代表人：钱一宾，总经理。委托诉讼代理人：王**强，男，北京易鸣尚佳电气有限公司员工。被告（反诉原告）：北京万佳信联物业管理有限公司，住所地北京市西城区黄寺大街**院**楼**03101。法定代表人：王羲，总经理。委托诉讼代理人：陈晓辉，北京市泽韬律师事务所律师。原告北京易鸣尚佳电气有限公司（以下简称电气公司）与被告北京万佳信联物业管理有限公司（以下简称物业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告电气公司的委托诉讼代理人王**强、被告物业公司的委托诉讼代理人陈晓辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。电气公司向本院提出诉讼请求：要求被告给付原告退还房屋押金50000元。事实和理由：1.电气公司于2019年7月11日与物业公司签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层，建筑面积约180平方米。房屋租赁期自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年，租金每年300000元。押金50000元整。2.因疫情和不可抗力因素的影响，电气公司响应国家防疫政策，一直未复工，经营维持困难，电气公司向物业公司提交减免租金申请，但未有回复。电气公司于2020年4月7日向物业公司提交《解除房屋租赁合同告知函》，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条、第一百一十八条规定，因不可抗力不能履行合同的，已及时通知对方。3.电气公司于2020年6月7日搬出黄寺大街X号院X号楼X层办公区域，6月24日办理退房交接手续，物业公司验收合格，但房屋押金一直未退回。物业公司辩称，不同意电气公司的诉讼请求。双方签订的房屋租赁合同按约履行，物业公司未收到电气公司所出示的告知函和申请书，根据合同第九条第（二）项，应提前90日之内通知对方，并按照月租金的200％支付违约金。第一，电气公司没有按照约定与物业公司解除合同。第二，提前解除合同，物业公司不应该退还电气公司的房屋押金5万元。物业公司向本院提出反诉请求：请求法院判决电气公司向物业公司支付违约金50000元。事实与理由：2019年7月11日物业公司与电气公司签订《房屋租赁合同》，承租位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层，建筑面积约180平方米。房屋租赁期自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年，租金每年300000元，合同第九条第二款约定租赁期内，电气公司提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金。合同签订后，物业公司按照约定向电气公司提供了租赁房屋，2020年4月24日向物业公司提交《解除房屋租赁合同告知函》，要求从2020年7月10日解除《房屋租赁合同》。根据第九条第二款约定，电气公司提前退租属于违约，应向物业公司支付50000元的违约金。电气公司针对物业公司的反诉，答辩称，不同意物业公司的反诉请求。电气公司是提前三个月即4月1日已经将解除合同告知函给物业公司常经理，常经理不接收，要求给王总。4月8日电气公司联系王总，其说出差不在北京。故对方一直延迟拿告知函，物业公司也不派人接收告知函，对物业公司的反诉不认可。王总不在北京，物业公司当时口头答应解除合同。不认可物业公司所述电气公司违约解除合同，电气公司解除合同的原因是因为疫情影响，电气公司经营发展遇到困难，电气公司提前三个月告知物业公司，且是根据解除合同相关条款约定。电气公司没有违约，没有违约解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：物业公司出示的委托方北京万佳鸿科投资有限公司（甲方）与受托方物业公司（乙方）签订的《委托经营合同》显示：甲方委托乙方对位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层建筑面积约800平方米商业用房进行经营管理，期限自2019年6月7日起至2022年6月6日止。2019年7月11日，出租方物业公司（甲方）与承租方电气公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，内容为：“第一条房屋基本情况。房屋坐落于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层，建筑面积约180平方米。第二条房屋用途。该房屋用途为商业。第三条租赁期限。（一）房屋租赁期自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年。乙方已经在使用本房屋。第四条租金及押金。（一）租金标准及支付方式，租金为每年300000元。支付方式为年付。下一年租金应提前15日交付。（二）押金50000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。（三）押金50000元和第一期租金300000元在本协议签订时交付甲方。第五条其他相关费用的承担方式。第六条房屋维护及维修。第七条转租。第八条合同解除。（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的、本合同自行解除。（三）甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同，1.迟延交付房屋达15日的。2.房屋严重损坏致使乙方无法正常使用的。第九条违约责任。（二）租赁期内，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的200％向对方支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十条合同争议的解决办法。第十一条其他约定事项。”2017年7月，电气公司收到物业公司交付的上述《房屋租赁合同》中涉及的租赁房屋，上述《房屋租赁合同》为双方续签的合同。2019年6月27日，物业公司收到电气公司转账支付的押金50000元。物业公司收到电气公司支付的2019年7月11日至2020年7月10日期间的租金，自2020年7月11日起的租金，电气公司未给付物业公司。2020年4月7日，电气公司签署《解除〈房屋租赁合同〉告知函》，内容为：“致物业公司，我司于2019年7月11日与贵司签订了一份租赁合同，承租贵司房屋坐落位于北京市西城区黄寺大街X号院X号楼X层，建筑面积约180平方米。房屋租赁期自2019年7月11日至2021年7月10日，租期共计2年，租金每年300000元。押金5万元。感谢承租期间，贵司为我司提供的服务。因疫情和不可抗力因素的影响，我单位响应国家防疫政策，一直未复工，经营维持困难，已提交减免租金申请，但未有回复，由于疫情突然，不可抗拒，所以我司提出部分或全部免除责任，我司就提前解除《房屋租赁合同》事宜正式函告贵司如下，一、我司将于2020年7月10日解除《房屋租赁合同》，自《房屋租赁合同》解除之日起，我司将不再继续租用该房产。二、请您于《房屋租赁合同》解除之日起，一次性向我司退还半年的物业费16200元。三、请您于《房屋租赁合同》解除之日起，一次性向我司退还房屋押金5万元。”电气公司以快递方式向物业公司寄送了上述《解除〈房屋租赁合同〉告知函》，物业公司于2020年4月24日收到了上述《解除〈房屋租赁合同〉告知函》。就本院针对《房屋租赁合同》及租赁房屋状况进行的询问，电气公司称“租赁房屋已经于2020年6月24日交还给被告，与被告保安交接，与被告单位常经理交接钥匙，被告验收房屋，原告于2020年6月24日搬离房屋。现在在租赁房屋中无我单位物品及人员。我单位从2020年6月7日开始陆续搬家，至2020年6月24日搬完，6月24日上午打扫完毕，由保安带领将钥匙交给常**经理，之后未再进去租赁房屋。交接过程有照片，已上传。图片中身着短袖人员是保安队长。《房屋租赁合同》于2020年7月10日解除。”物业公司称“2020年11月16日我单位收回房屋。不清楚原告何时搬离。我单位没有常经理，常经理是另外一家公司的员工。在小区内有好几家物业公司，每个物业公司管理自己出租的房子。我方收到法院通知后收回租赁房屋。现在涉案租赁房屋在2020年11月交还给我们的上一家万佳鸿科公司。《房屋租赁合同》于2020年10月30日解除。”本院认为，电气公司与物业公司签订的《房屋租赁合同》，是当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的合同义务。电气公司承租房屋是用于办公，虽然电气公司未提供相应证据，但在2020年2月-4月疫情爆发阶段，疫情及疫情防控措施势必会对电气公司使用房屋办公造成一定影响。根据现有证据并结合租赁房屋用途、租赁期限，无法证明疫情及疫情防控措施导致电气公司承租房屋的合同目的无法实现，故电气公司以不可抗力为由要求解除合同，依据不足，本院不予采信。电气公司送达的解除通知不发生解除合同的效力。电气公司已搬离房屋，物业公司也收回了房屋，故双方的房屋租赁合同已经解除。物业公司作为租赁房屋的经营管理方，应当知道电气公司于2020年6月24日搬离租赁房屋，物业公司应及时收房以避免损失扩大，故对电气公司关于合同于2020年7月10日解除的主张，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的终止履行，电气公司要求物业公司返还押金的主张，存在依据，本院予以支持。电气公司提前解除合同构成违约，应当承担违约责任。根据合同约定，电气公司提前解除合同应按月租金的200％支付违约金，但考虑到疫情及疫情防控措施的影响，可以减免电气公司的违约责任，本院酌情确定电气公司按照月租金的100％支付违约金，即25000元。对物业公司要求支付违约金超出本院确定数额的部分反诉请求，本院不予支持。根据合同约定，合同解除后，押金在抵扣电气公司应承担的费用、租金及违约赔偿责任后，剩余部分应返还给电气公司，故在抵扣违约金后，物业公司实际返还电气公司房屋押金25000元。对电气公司要求物业公司返还房屋押金诉讼请求的合理部分，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、本判决生效之日起五日内，北京万佳信联物业管理有限公司返还北京易鸣尚佳电气有限公司房屋押金50000元；北京易鸣尚佳电气有限公司偿付北京万佳信联物业管理有限公司违约金25000元。折抵后，北京万佳信联物业管理有限公司实际返还北京易鸣尚佳电气有限公司房屋押金25000元；二、驳回北京万佳信联物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，由北京万佳信联物业管理有限公司负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费525元，由北京万佳信联物业管理有限公司负担312.50元（已交纳），由北京易鸣尚佳电气有限公司负担212.50元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  周斌二〇二一年四月三十日书记员  陈欢