上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初4185号原告：邓钰亮。委托诉讼代理人：首勇，上海理研律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄云飞，上海理研律师事务所律师。被告：上海嘉正置业有限公司。法定代表人：黄宇洋，执行董事。委托诉讼代理人：聂纯豪。委托诉讼代理人：吴晓蓓，上海融力天闻律师事务所律师。原告邓钰亮与被告上海嘉正置业有限公司(以下简称嘉正公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告邓钰亮及委托诉讼代理人首勇、黄云飞、被告的委托诉讼代理人吴晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2020年4月1日至2020年9月30日的租金人民币41,536.80元(以下币种同，80元/平方米/月×96.15平方米×6个月×0.9)及以该款为基数，按照每月2%为标准，自2020年4月1日起至实际付款之日止的滞纳金；2、判令被告支付2020年10月1日至2021年3月31日的租金41,536.80元及以该款为基数，按照每月2%为标准，自2020年10月1日起至实际付款之日止的滞纳金。事实与理由：2017年5月27日，原、被告签订《委托经营协议》，约定原告将购买的位于上海市嘉定区墨玉路XXX号嘉正国际大厦22层2214室、建筑面积为96.15平方米的房屋委托被告经营管理，期限为6年，前三年被告向原告支付租金的标准为每月每平方米70元，后三年租金按9：1分成，由被告在每年3月底与9月底一次性支付半年租金给原告，且被告保证第四年、第五年最低租金不低于每月每平方米80元。现第四年租金的支付期限已至，然被告拖欠不付，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、认为双方是委托代理关系，需要在收到实际承租人租金后，同意按照保底租金的九成向原告支付租金。其目前仅收到2020年6月的租金，故租金需延期支付。因部分业主收回房屋以及新冠肺炎疫情原因，系不可抗力，致使其无法支付租金。2、关于滞纳金标准，被告认为违约金总额就是月保底租金的九成的2%，并且按照合同约定在邓钰亮向嘉正公司发出书面通知3天后才可加收滞纳金。3、因疫情原因，请求法院酌情减免租金和滞纳金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月27日，邓钰亮(乙方、买方)与嘉正公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买位于上海市嘉定区墨玉路XXX号嘉正国际大厦22层2214室房屋(以下简称涉案房屋)，建筑面积96.15平方米，总房价款为1,390,000元等。同日，邓钰亮(甲方)与嘉正公司(乙方)签订《委托经营协议》，约定甲方购买涉案房屋后，自愿委托乙方为其经营管理，委托年限为6年，自2017年4月1日至2023年3月31日止；委托经营期间内，前三年即2017年4月1日至2020年3月31日，乙方向甲方支付年租金标准为每月70元/平方米(税后)；第4-6年即2020年4月1日至2023年3月31日，双方根据实际租金收益9：1分成，甲方收取90%，乙方收取10%(税前，甲方需提供发票或委托乙方代扣)；甲方在购房时乙方一次性支付前三年的租金即70元*面积*3年，在总购房款扣减，作为甲方委托乙方经营管理期间，甲方前三年所得租金回报；委托经营期后三年的租金按9：1分成，由乙方分别在每年的3月底与9月底一次性支付半年的租金给甲方，且乙方保证第四年第五年最低租金不低于每月80元/平方米，第六年最低租金不低于每月85元/平方米，若实际租金低于上述价格，则由乙方补足；乙方接收物业后，在不违反管理公司规定的情况下，可按自己的意向装修该房屋、拆除间隔、改装室内设施及全部拥有该物业的经营收益。经营管理期结束后，乙方可按现状将此房交付甲方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额2%向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋等。上述合同履行过程中，因嘉正公司未按约向邓钰亮支付第四年的租金，邓钰亮遂涉讼。审理中，嘉正公司表示包括涉案房屋在内的部分房屋出租给案外人上海雍悦酒店管理有限公司(以下简称雍悦酒店)经营酒店，该部分房屋的格局基本未作变动。其已于2020年9月与雍悦酒店就该部分房屋终止租赁关系，涉案房屋空关至今。雍悦酒店向其支付租金至2020年6月。本院认为，邓钰亮和嘉正公司签订的《委托经营协议》名为委托经营，实为租赁关系，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。嘉正公司未按约支付租金，显属违约。现嘉正公司对邓钰亮主张的租金金额无异议，本院予以确认。然嘉正公司主张付款条件是其在收取实际使用人的租金后再行支付的抗辩意见，无合同依据，合同明确约定了租金一次性支付的时间及保底租金的标准，故对该意见，本院不予采信。邓钰亮要求嘉正公司支付租金的诉请，合法有据，本院予以支持。关于逾期付款违约金，因嘉正公司迟延支付租金，按约应支付逾期付款违约金，然合同约定的违约金标准“按每月租金额2%向嘉正公司加收滞纳金”属约定不明，双方理解不一。邓钰亮要求每月按照拖欠租金的2%，而嘉正公司则认为违约金总额就是月保底租金的九成的2%，并以新冠肺炎疫情为由，要求减免该违约金。综合考虑疫情影响、合同履行状况及当事人的过错程度等因素，本院酌定嘉正公司以83,073.60元为基数，按照日万分之三的标准，自第二笔租金最后支付日之次日即2020年10月1日起向邓钰亮支付违约金至实际清偿之日止。至于嘉正公司辩称该违约金的计算要以“小业主向嘉正公司发出书面通知”为前提，对此本院认为，支付租金是嘉正公司的义务，其应积极履行，在其未履行时要求小业主发出书面催告通知作为其承担违约责任的前置条件缺乏合理性，且部分业主表示实际无法找到嘉正公司，向嘉正公司发出的书面催告函亦被退回，故对嘉正公司该辩称意见，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：一、被告上海嘉正置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告邓钰亮2020年4月1日至2021年3月31日期间的租金人民币83,073.60元；二、被告上海嘉正置业有限公司应于本判决生效之日起十日内偿付原告邓钰亮逾期付款违约金(以人民币83,073.60元为基数，按照日万分之三的标准，自2020年10月1日起计算至实际清偿之日止)。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,001元，减半收取1,000.50元，由被告上海嘉正置业有限公司负担，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年四月二十六日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……