新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2020）新2301民初4453号 原告（反诉被告）：杨宣，女，1963年1月1日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。委托诉讼代理人：张忍，昌吉市亚中法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：喻梅，女，1977年2月16日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。被告（反诉原告）：罗淼，女，2000年2月21日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张俭，昌吉市三公法律服务所法律工作者。第三人：昌吉市正浩房产经纪有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市北京南路和谐玫瑰园A座写字楼17楼1722室。法定代表人：赵皓皓，系该公司经理。原告（反诉被告）杨宣与被告（反诉原告）喻梅、罗淼，第三人昌吉市正浩房产经纪有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）杨宣的委托诉讼代理人张忍，被告（反诉原告）喻梅、罗淼的共同委托诉讼代理人张俭，第三人昌吉市正浩房产经纪有限公司的法定代表人赵皓皓到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告杨宣向本院提出诉讼请求：1．判令被告给付房款165000元；2．判令被告支付违约金75000元；3．依法判令被告承担本案保全费。事实和理由：2020年7月15日，原、被告协商签订一份《购房合同》，第三人为中介方，被告购买原告位于昌吉市北京南路融祥家园21号楼2单元302号房产，成交价为375000元。协议签订后，被告向原告支付了200000元房款，原告将房屋交付了被告并办理了过户手续。后原告向被告多次催要房屋尾款165000元，但被告拖欠不予偿还，故诉至法院。被告喻梅、罗淼辩称及反诉称，购房合同是被告罗淼签订的，被告喻梅是被告罗淼的母亲，仅是委托喻梅付款。被告共计支付原告房款210000元。在房管局办理产权过程中，原、被告协商的是原告办理过户手续后被告才付尾款，但过户时原告仅是过户房产证，没有过户土地使用证。双方签订的购房合同中第六条规定，原告保证被告有完整的产证，被告付款，因原告仅是过户房屋产权证，没有过户土地使用证，且签订合同时，原告未告知涉案房屋没有办理土地使用证的事实，原告存在违约行为，故被告没有支付剩余尾款，被告不存在违约行为，被告不同意支付违约金，请求驳回原告的诉讼请求。如果没有土地证，无法办理银行贷款，假如后期拆迁，也拿不到相应赔偿，被告故提起反诉，请求：判令反诉被告继续履行双方于2020年7月15日签订的《购房合同》办理土地使用权证变更登记并支付违约金75000元。反诉被告辩称，反诉被告按照合同履行合同义务，变更房屋产权登记，不动产登记中心已向被告颁发不动产权证，宗地面积图中明确登记土地使用权归被告罗淼，请求驳回反诉原告的反诉请求。第三昌吉市正浩房产经纪有限公司述称，现不能确定是否能办理土地使用权变更登记。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人均无异议的证据即原告提交的购房合同一份、不动产权证一份、保全申请费票据一张，被告提交的定金收据一张、转账手机截图一张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1．两被告提交涉案小区其他业主房产证一份，拟证实现在可以办理土地使用权证与房产证的合并转移登记手续。经质证，原告认为是复印件对真实性不认可，关联性不认可。第三人认为以本案房屋的具体情况为主。本院认为，该证据与本案无关联性。2．两被告提交被告罗淼父亲与第三人公司业务员的聊天记录一份，拟证实签订合同时仅与房东见了一面，剩下的都是与中介公司的业务员在沟通，意思是先付定金，付200000元房款，办理过户之后再付尾款，中介公司承诺有土地证。经质证，原告不认可，认为聊天的对象并不是原、被告，被告与中介公司之间的聊天应属于中介服务合同。第三人对真实性认可，但认为没有聊有无土地证的事情，双方合同对付款及过户有明确约定。本院对该组证据的真实性予以确认。在案件的审理过程中，为了核实案件事实，本院依职权去昌吉市不动产登记中心进行查询，该中心出具情况说明一份，经质证，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院经审理认定事实如下：2020年7月15日原告（甲方）与被告喻梅（乙方）及第三人昌吉市正浩房产经纪有限公司（丙方）签订《购房合同》一份，约定甲方自愿将合法拥有的座落于昌吉市xx小区（54区1丘114东）21号楼2单元302号房屋出售给乙方，该套房屋建筑面积95.76平方米，房屋使用性质住宅，产权证号（昌市房字第00135127号）；乙方已对所要出售的房地产做了充分了解，通过丙方居间提供居间服务，乙方已实地查看房屋真实情况，并愿意按本协议约定的价格购买该房产并支付定金10000元，购房定金冲抵首付款；甲乙双方协定上述房地产成交价格为（含装修及附属设施）375000元；付款方式采取一次性付款方式，乙方于2020年7月20日支付甲方200000元，余款于2020年7月27日支付甲方；甲乙双方同意于全款付清之日由甲方将上述房地产地下室交付给乙方。合同第八条约定该套房屋的产权手续由甲、乙双方办理，费用由乙方承担，产权证须于2020年8月4日办理完毕。关于违约责任，合同第十条约定：卖方保证所出售的房屋已经过其他共同所有权人的同意，如因为卖方的行为，导致其他共同所有权人主张买卖合同无效，则卖方应向买方支付合同总价的20%作为对买方的赔偿，如买方还有其他损失也应当由卖方一并向买方赔偿，同时买方有权选择是否继续履行本合同。如因买方的任何行为导致买卖合同不能履行，则买方也应当按合同总价的20%对卖方进行赔偿，如卖方还有其他损失也应当由买方一并向卖方赔偿，同时卖方有权选择是否继续履行本合同。合同签订当日被告喻梅向原告支付了定金10000元，合同签订后被告支付原告房款200000元，并办理了不动产权证，登记权利人为被告罗淼，在不动产权证登记原因中载明该不动产未办理国有建设用地使用权登记，待宗地分割完毕后及时补办相关手续。合同签订后，原告也已将房屋交付被告使用。在案件的审理过程中，本院为了核实案件事实，去昌吉市不动产登记中心进行查询，该中心出具情况说明一份，载明昌吉市北京南路54区1丘114栋所处宗地权利人为昌吉州发展计划委员会，该宗地土地权利性质为划拨，该单位未申请宗地分割及土地性质变更出让手续，涉及补交土地出让金；根据房屋权利人的申请，我中心先将房屋办理转移手续，待宗地分割后及时补办相关手续。在案件的审理过程中，原告申请对被告的财产采取保全措施支付保全申请费1720元。本院认为，关于房屋买卖合同的主体问题。原告主张合同系与被告喻梅签订的，应被告喻梅的要求，房屋过户至被告罗淼的名下，被告罗淼加入到合同权利义务中，要求被告喻梅、罗淼共同承担责任。两被告认为，房屋是给被告罗淼购买的，被告喻梅仅是受托人。本院认为，本案所涉的房屋买卖合同系原告与被告喻梅签订的，被告虽然称被告喻梅系受托人，但在签订合同时其并未表明其系受托人的身份，房屋产权虽然过户至被告罗淼名下，也系应被告喻梅的要求，故房屋买卖合同的主体仍应为原告与被告喻梅。原告与被告喻梅双方签订的《购房合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同，对双方产生拘束力，原、被告双方均应按照合同的约定履行各自的权利义务。双方合同约定房款共计375000元，而被告喻梅仅支付了210000元，剩余165000元未付。被告喻梅辩解双方商定先办理过户再支付尾款，因原告未办理土地使用权变更登记，被告不支付尾款的意见。本院认为，虽然原告确系有协助被告喻梅办理土地使用权变更登记的义务，但双方合同对支付房款及办理过户的时间均有明确约定，合同约定于2020年7月27日前支付尾款，于2020年8月4日前办理完毕产权证，故被告喻梅不能以未办理土地使用权变更登记为由不支付房款，本院对被告喻梅的该辩解意见不予采信，对原告要求被告喻梅支付房款165000元的诉讼请求予以支持。在案件的审理过程中，原告申请对被告的财产采取保全措施支付的保全申请费1720元，由被告喻梅承担。关于原告以被告喻梅迟延支付房款为由，要求被告喻梅支付违约金75000元的诉讼请求，因双方针对迟延支付房款的行为并未约定违约金，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告喻梅要求反诉被告继续履行购房合同协助办理土地使用权变更登记的请求，本院认为，原告虽系有协助被告喻梅办理土地使用权变更登记的义务，但根据本案查明的事实来看，涉案房屋所占用的宗地尚未分割，现暂时不具备办理土地使用权变更登记的条件，故本院对反诉原告喻梅的该项诉讼请求不予支持。关于反诉原告喻梅以反诉被告未办理土地使用权变更登记要求反诉被告承担违约金75000元的诉讼请求，没有合同依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：一、被告喻梅于本判决生效后十五日内支付原告杨宣房款165000元；二、被告喻梅于本判决生效后十五日内支付原告杨宣保全申请费1720元；三、驳回原告杨宣的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告喻梅的诉讼请求；五、驳回反诉原告罗淼对反诉被告杨宣的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4900元，由被告喻梅负担，反诉受理费减半收取837.5元由反诉原告喻梅负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判长艾令起人民陪审员范羽翔人民陪审员饶子伟二 〇 二 一 年 四 月 十 六 日书  记  员   张新丽