沈阳经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2019）辽0191民初6404号原告：王景全，男，汉族，住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：王玉娇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈思宇，北京大成（沈阳）律师事务所律师。被告：沈阳巨臣房屋开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区。法定代表人：王成俊，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢昌盛，男，汉族，住沈阳市皇姑区，系该公司员工。被告：于方蔚，女，汉族，住辽宁省沈阳市沈河区。原告王景全与被告沈阳巨臣房屋开发有限公司（以下简称巨臣公司）、于方蔚商品房销售合同纠纷一案，本院于2019年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王景全及其委托诉讼代理人王玉娇到庭参加诉讼。被告巨臣公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，被告于方蔚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王景全向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告巨臣公司为原告办理房屋备案登记手续；2.请求判令撤销被告巨臣公司、于方蔚之间签订的《商品房买卖合同》的备案登记手续；3.请求判令被告巨臣公司向原告支付逾期办证违约金1,561元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2011年1月25日，原告与被告巨臣公司签订一份《商品房买卖合同》，合同约定：原告购买被告巨臣公司开发建设的坐落于沈阳经济技术开发区的房屋，面积97.62平方米，房屋总价款312,384元。合同签订后，原告向巨臣公司支付了全部购房款，巨臣公司于2012年7月5日向原告交付房屋，原告占有并使用该房屋至今。现由于被告巨臣公司向被告于方蔚借款，将原告购买的房屋以担保的方式备案在被告于方蔚名下，导致原告无法办理房屋备案登记手续。现原告为维护自身的合法权益，特提起诉讼，请求法院支持其诉讼请求。庭审中，王景全撤回诉讼请求第三项。巨臣公司提交书面答辩状称，同意原告的诉讼请求，涉案房屋原告是真实的买受人，我公司与被告于方蔚系借款关系，我公司为了从被告于方蔚处借款，按照被告于方蔚的要求将涉案房屋备案登记在其名下。我公司与被告于方蔚之间没有商品房买卖合同关系。我公司与原告系真实的商品房买卖合同关系，并将涉案房屋交付给原告使用至今。关于备案登记的事实，我公司没有告诉原告，因为我公司就是资金周转，正常还款的情况下，被告于方蔚不可能取得涉案房屋。现由于涉案房屋备案登记在被告于方蔚名下，导致无法为原告办理备案登记手续。于方蔚未作答辩。王景全围绕诉讼请求依法提交了证据。根据王景全陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2011年1月25日，王景全与巨臣公司签订《商品房买卖合同》一份，约定王景全购买巨臣公司开发的房屋一处，位于沈阳经济技术开发区（小区名称为友谊城外商生活区），建筑面积97.62平方米，合同价款为312,384元。合同签订后，王景全向巨臣公司支付了全部购房款，巨臣公司向王景全出具收款收据并加盖巨臣公司地税发票专用章。2012年7月5日，巨臣公司向王景全交付了涉案房屋，原告占有并使用该房屋至今。巨臣公司至今未为王景全办理《商品房买卖合同》备案登记。另查明，巨臣公司曾从于方蔚处借款，并于2012年3月21日，以涉案房屋与于方蔚签订《商品房买卖合同》（合同编号：E1216018406）并办理备案登记的方式作为债务担保。现巨臣公司与于方蔚之间签订的《商品房买卖合同》已办理备案登记。上述事实，有王景全提交的《商品房买卖合同》、购房款收款收据、入住通知单、电梯费收款收据、垃圾清运费收款收据、物业费收款收据、采暖费收款收据、供暖收费发票、《辽宁增值税普通发票》（采暖费）、《商品房买卖合同》（备案合同）及庭审笔录在卷佐证，本院予以采信。本院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案被告巨臣公司、于方蔚经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃了答辩和质证的权利。本案原告王景全与被告巨臣公司之间签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规强制性、禁止性规定，应依法认定为有效。依法成立的合同受法律保护,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。王景全已按合同约定向巨臣公司支付购房款，并在巨臣公司交付房屋后实际居住使用至今，但巨臣公司在向王景全出卖涉案房屋后，又与于方蔚签订《商品房买卖合同》并办理备案登记，致使王景全未能按期办理《商品房买卖合同》备案登记手续。王景全履行了《商品房买卖合同》约定的合同义务，其作为善意买受人的期待利益应予保护。巨臣公司亦应按照《商品房买卖合同》的约定，全面履行自己的义务，为王景全办理涉案房屋《商品房买卖合同》备案登记手续。于方蔚经合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见和证据，结合本案已查明的事实及巨臣公司提交的答辩状中所述，可以认定巨臣公司与于方蔚之间签订的《商品房买卖合同》，系基于为借款提供担保而订立，并非基于真实的商品房买卖的意思表示而订立。关于王景全主张撤销巨臣公司与于方蔚签订的《商品房买卖合同》备案登记的诉讼请求应否支持的问题。本院认为，首先，依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条规定，“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。”于方蔚无法以买受人的身份主张涉案房屋所有权，亦不能依据《商品房买卖合同》主张合同权利。其次，因《商品房买卖合同》备案登记至方蔚名下后，涉案房屋并未以所有权登记的方式进行公示，于方蔚亦不能基于让与担保这种非典型担保方式，取得涉案房屋的担保物权。即依据物权法定原则，巨臣公司与于方蔚之间以签订《商品房买卖合同》并办理备案登记的方式为借贷关系提供担保，不符合法律规定的典型担保方式及非典型担保方式，于方蔚不能基于《商品房买卖合同》取得涉案房屋担保物权。再次，即使于方蔚与巨臣公司基于购买涉案房屋的合意而签订《商品房买卖合同》，因王景全与巨臣公司签订合同在先，且于方蔚与巨臣公司签订《商品房买卖合同》后，巨臣公司将涉案房屋交付王景全，王景全亦实际占有使用至今，表明巨臣公司履行的系其与王景全签订的《商品房买卖合同》，于方蔚只能向巨臣公司主张违约责任，而不能主张涉案房屋所有权。最后，参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，结合本案已查明事实，王景全对涉案房屋享有的民事权益足以排除于方蔚对巨臣公司享有的普通债权的执行。综上所述，于方蔚与巨臣公司之间签订的《商品房买卖合同》既无买卖涉案房屋合意，又不符合法定的担保物权设立方式，双方将《商品房买卖合同》备案登记在于方蔚名下的行为，已损害王景全的合法权益，且严重限制了涉案房屋作为商品房的交易流通属性，应予撤销。至于于方蔚对巨臣公司所有享有的民事权益可另寻救济途径。综上所述，王景全的诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、沈阳巨臣房屋开发有限公司、于方蔚于本判决发生法律效力之日起十五日内，办理撤销双方就沈阳经济技术开发区房屋签订的《商品房买卖合同》（合同编号：E1216018406）的备案登记；二、沈阳巨臣房屋开发有限公司于本判决第一项履行完毕之日起十五日内，为王景全办理《商品房买卖合同》（沈阳经济技术开发区）备案登记手续；三、驳回王景全的其他诉讼请求。案件受理费50元，公告费560元均由沈阳巨臣房屋开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审判长 李 硕审判员 刘露路审判员 何海英二〇二一年四月十五日书记员 王 颖本案判决依据的相关法律《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。