福建省龙岩市新罗区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0802民初677号原告：龙岩水发自来水有限责任公司，住所地福建省龙岩市新罗区西城九一南路164号，统一社会信用代码913508001578604555。法定代表人：上官步铭，董事长。委托诉讼代理人：曾伟源，福建力涵律师事务所执业律师。被告：邱卡丽，女，1983年7月11日出生，汉族，居民，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：苏德才。原告龙岩水发自来水有限责任公司(以下简称水发公司)与被告邱卡丽房屋租赁合同一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告水发公司的委托诉讼代理人曾伟源、被告邱卡丽及其委托诉讼代理人苏德才均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。水发公司向本院提出诉讼请求：1、立即解除水发公司与邱卡丽于2018年3月28日签订的《租赁合同》；2、邱卡丽向水发公司支付2020年10月1日至2020年12月31日的租金6300元，以及自2020年10月15日之日起至款清之日止每日按5‰计算的违约金；3、邱卡丽向水发公司支付自2021年1月1日起至租赁物归还之日止按每月2730元的计算的店面占用费；4、邱卡丽向水发公司支付电费432元；5、邱卡丽缴纳的履约保证金6300元归水发公司所有。诉讼中，水发公司变更第四项诉讼请求为：邱卡丽向水发公司支付2020年6月1日至2021年2月28日的电费503.32元。事实与理由：2018年3月23日，水发公司与邱卡丽签订《租赁合同》，约定：邱卡丽承租水发公司位于龙岩市新罗区××路××号××幢××（自来水公司龙川路1号店），面积17.6平方米；租赁期限三年，从2018年4月1日至2021年3月31日止；每月租金2100元（含税费），每季度租金6300元，租金每季度预缴一次，合同签订之日预缴本季度租金，以后每季度第一个月15日前预缴本季度的租金，逾期未缴，则从逾期之日始，每日按逾期未付租金的5‰收取违约金；水电费、卫生费、物业费、消防等一切与租赁店面的租赁、使用有关的其它费用均由邱卡丽自行承担，并负责及时缴交；履约保证金6300元，应于签订合同之日缴交，合同期满或依法终止本合同时，如邱卡丽无违约行为或无应扣款项，水发公司无息退还履约保证金；邱卡丽应按时交清租金和水电费、物业费等其它费用，拖欠应付租金或水电费、物业费等其它费用超过一个月的，水发公司有权解除本合同，不予退还履约保证金；租赁期限内，邱卡丽不得将店面转租、分租、转让、转借给他人，或者将租赁店面承包、合作投资等各种方式交给他人或者与他人共同使用，若发现有上述行为，水发公司有权解除本合同，收回店面，履约保证金不予退还；本合同租赁期限届满终止、或者提前解除、终止本合同，邱卡丽应在双方约定的期限内或者水发公司通知的期限内将租赁店面交回给水发公司，水发公司验收合格后办理租金、水电费、物业费等其它费用、履约保证金等费用的结算手续；如果邱卡丽逾期未向水发公司交回租赁店面，在逾期未交还的期限内按本合同约定的租金计算标准的130%向水发公司支付租赁占用费。水发公司与邱卡丽签订上述合同后，邱卡丽向水发公司交付6300元履约保证金，水发公司也向邱卡丽交付讼争店面。此后，该合同也顺利履行了一段时间，直至2020年10月15日邱卡丽并未按合同约定预缴2020年第四季度的租金6300元。2020年10月19日、2020年11月24日，水发公司两次向邱卡丽发函，要求预缴该季度的租金和支付拖欠的2020年第三季度的电费324元，否则按合同约定收取违约金，并在拖欠应付租金超过一个月后有权按合同约定解除合同，并且不予退还履约保证金。但邱卡丽至今未向水发公司缴纳拖欠的2020年第四季度的租金和自2020年6月1日至2021年2月28日止的电费503.32元。邱卡丽辩称，1、邱卡丽承租的位于龙岩市新罗区××路××号××幢××（自来水公司龙川路1号店）的店铺，于2020年9月12日发生因水发公司排水系统管理不善，其所有的污水管堵塞导致大量污水回流漫溢邱卡丽店铺事件，造成邱卡丽无法营业且损失惨重。从2020年9月12日起至今，该店铺均处于停业状态。故水发公司所述2020年第四季度电费未发生。2、邱卡丽主观上并无不缴纳房租及相关费用的故意，恰恰相反，上述事件发生后，邱卡丽积极与水发公司协商处理此事，于2020年9月27日向水发公司提交《申请赔偿报告》，水发公司非但不予以积极处理，百般推脱，而且还将邱卡丽诉至法院。3、由于污水管堵塞导致大量污水回流漫溢店铺，造成邱卡丽损失惨重，损失初步估算为100000元，邱卡丽保留通过诉讼追究水发公司责任的权利。本院经审理认定事实如下：2018年3月23日，水发公司（出租方、甲方）与邱卡丽（承租方、乙方）签订《租赁合同》，主要约定：邱卡丽承租水发公司位于龙岩市新罗区××路××号××幢××（自来水公司龙川路1号店），面积17.6平方米；租赁期限三年，从2018年4月1日至2021年3月31日止；每月租金2100元（含税费），每季度租金6300元，租金每季度预缴一次，合同签订之日预缴本季度租金，以后每季度第一个月（1月、4月、7月、10月）15日前预缴本季度的租金，逾期未缴，则从逾期之日始，每日按逾期未付租金的5‰收取违约金；水电费、卫生费、物业费、消防等一切与租赁店面的租赁、使用有关的其它费用均由邱卡丽自行承担，并负责及时缴交；邱卡丽应在签订本合同之日向水发公司交纳履约保证金6300元，合同期满或依法终止本合同时，如邱卡丽无违约行为或无应扣款项，水发公司无息退还履约保证金；邱卡丽应按时交清租金和水电费、物业费等其它费用，拖欠应付租金或水电费、物业费等其它费用超过一个月的，水发公司有权解除本合同，不予退还履约保证金；本合同租赁期限届满终止、或者提前解除、终止本合同，邱卡丽应在双方约定的期限内或者水发公司通知的期限内将租赁店面交回给水发公司，水发公司验收合格后办理租金、水电费、物业费等其它费用、履约保证金等费用的结算手续，如果邱卡丽逾期未向水发公司交回租赁店面，在逾期未交还的期限内按本合同约定的租金计算标准的130%向水发公司支付租赁占用费。合同签订后，邱卡丽向水发公司支付履约保证金6300元，水发公司向邱卡丽交付讼争店面。邱卡丽将讼争店面用于经营服装店，并依约支付至2020年9月30日的租金。2020年9月11日，讼争租赁物外侧公共污水主管道发生堵塞，导致大量污水从主管道倒灌至租赁物内，此后，邱卡丽于2020年9月27日向水发公司提交《申请赔偿报告》，要求水发公司赔偿，双方协商无果。2020年9月30日，水发公司向邱卡丽发出《关于龙川路1号店铺疏通改造施工的函》，内容为：“针对您承租的龙川路1号店铺厕所堵塞问题，我司在2020年9月18日创城结束后多次安排工人至现场拟疏通改造，并且明确为了清淤（堵）改造施工进场需要，同意先行清点物资（清点工作仅限用于进场改造施工，与相关赔偿事宜无关），但因您提出的要先行解决赔偿问题，导致我司无法进场施工，若您仍以此为条件阻碍我司进场施工疏通改造，导致损失扩大，由您自行负责。”2020年10月29日，水发公司再次向邱卡丽发出《关于龙川路1号店铺疏通事宜的函》，除上述2020年9月30日函件内容外，另写明：“10月21日，在获得您的同意后，我司再次组织人员拟清理物资、疏通改造，但被您店内其他人员驱赶无法实施，仍以索要赔偿为由阻碍我司进场施工疏通改造；我司于10月26日再次组织人员对您承租的店面外侧1、2、5层排污管道进行中综合检查，发现该污水管道存在堵塞现象，经组织清理疏通后，目前该污水管道畅通，正常排放，期间，我司工作人员联系您要求您开启店面入店检查疏通，但您未予办理。10月28日我司工作人员多次电话与您联系要求入店检查，你店内污水管道已通畅正常排放。综上，您所承租的店铺厕所堵塞问题并非您描述的化粪池堵塞造成，系您店及所属污水管道使用、维护管理不当堵塞造成。”2020年10月19日、2020年11月24日，水发公司两次向邱卡丽发函，要求邱卡丽交纳2020年10月1日起的租金及违约金并支付电费，邱卡丽至今未支付。另查明，租赁物自2020年6月1日起至2021年2月28日止共产生电费503.32元，邱卡丽未支付该款。水发公司向本院提交租赁合同、收款收据、费用明细表、龙岩供电公司电费结算单、通知、催缴通知书、关于龙川路1号店铺疏通改造施工的函、关于龙川路1号店铺疏通事宜的函，邱卡丽向本院提交申请赔偿报告。前述证据，双方对于真实性无异议，本院予以采纳。本院认为，水发公司与邱卡丽签订的租赁合同，系双方真实意思表示，合法有效，双方之间形成了租赁合同关系，双方均应依约行使权利、履行义务。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。此外，出租人应当履行租赁物的维修义务，承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。合同签订后，水发公司提供了租赁物，但2020年9月11日，因主管道堵塞导致污水倒灌入讼争租赁物，并导致承租人邱卡丽无法正常使用租赁物，水发公司对此具有维修义务。邱卡丽承租租赁物用于经营服装店，从租赁物用途可知，在合理维修期间，邱卡丽无法正常使用租赁物，因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金。结合双方的陈述及水发公司发出的函，本院酌定自2020年9月11日至2020年11月10日为合理的污水管道及店内设施维修期，在此期间的租金应予以减免。在此之后，邱卡丽既未向水发公司缴纳租金，也未提出返还租赁物，更未通过诉讼等方式向水发公司提出主张，而是将租赁物空置并置之不理，造成损失的扩大，邱卡丽应对此承担支付租金等相应违约责任。双方在合同中约定逾期支付租金超过一个月时，水发公司有权解除合同。邱卡丽应于2020年10月15日前缴纳本季度租金，但其至今未支付租金，符合双方约定的合同解除条件，水发公司有权解除合同。水发公司直接以提起诉讼的方式依法主张解除合同，故《租赁合同》自起诉状副本送达邱卡丽时即2021年1月29日解除。合同解除后，邱卡丽应限期向水发公司返还租赁物，支付房屋占用费。邱卡丽应限期向水发公司支付2020年11月11日起至2021年1月29日止按每月2100元计算的租金，因邱卡丽已缴纳2020年9月11日起至2020年9月30日的租金，该期间租金应用以抵扣2020年11月11日至2020年11月30日的租金，故邱卡丽应限期向水发公司支付2020年12月1日起至2021年1月29日止按2100元/月计算的租金合计4064.52元，并支付该款自2020年10月15日起按月利率1.28%计算（参照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的四倍计算）的逾期付款违约金。双方在合同中约定，若邱卡丽逾期未向水发公司交回租赁店面，在逾期未交还的期限内按合同约定的租金计算标准的130%即月租金2730元向水发公司支付租赁占用费，故邱卡丽还应限期向水发公司支付2021年1月30日起至租赁物交还之日止按每月2730元计算的房屋占用费。双方约定的租赁期限至2021年3月31日，在租赁物倒灌污水事件发生前，邱卡丽均依约履行支付租金及电费等费用的义务，邱卡丽店铺确因水发公司提供的租赁物存在缺陷导致损失且至今未获赔偿，在此情况下，水发公司诉请没收保证金6300元，本院不予支持。此外，尚欠的电费503.32元为邱卡丽在承租过程中产生的费用，应当由邱卡丽限期支付。综上，水发公司的部分诉请有合同和法律依据，本院部分予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百零八条、第七百一十二条、第七百一十三条、第七百二十一条、第七百二十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、邱卡丽与龙岩水发自来水有限责任公司就龙岩市新罗区××路××号××幢××号店面签订的《租赁合同》于2021年1月29日解除。二、邱卡丽应于本判决生效之日起十日内支付龙岩水发自来水有限责任公司自2020年12月1日起至2021年1月29日止的租金4064.52元，并支付以4064.52元为本金自2020年10月15日起至款清之日止按月利率1.28%计算的逾期付款违约金。三、邱卡丽应于本判决生效之日起十日内支付龙岩水发自来水有限责任公司自2021年1月30日起至租赁物返还之日止，按每月2730元计算的房屋占用费。四、邱卡丽应于本判决生效之日起十日内支付龙岩水发自来水有限责任公司电费503.32元。五、驳回龙岩水发自来水有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费401元、减半收取为200.5元，由邱卡丽负担100.5元，由龙岩水发自来水有限责任公司负担100元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 罗  婷  婷二〇二一年四月九日书记员 蓝倩如（代）附相关法律规定：一、引用的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百零八条出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。第七百一十二条出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。第七百一十三条承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、主动履行生效法律文书提示（一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件。履行款存入以下账户开户单位：龙岩市新罗区人民法院开户行：兴业银行龙岩新兴支行账号：1710××××4401支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人姓名等。（二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到办结案件的开票窗口开具网络版的《福建省政府非税收入缴款通知书》到代收银行缴款，缴款后及时到法院开票窗口领取相应的诉讼费票据；也可通过现场POS机刷卡直接缴款，现场领取相应的诉讼费票据。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。（三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。