甘肃省玉门市人民法院民事判决书（2021）甘0981民初423号原告：于某，男，汉族，甘肃省酒泉市人，个体工商户，住玉门市。委托诉讼代理人：曹某，甘肃沃熙律师事务所律师。被告：甘肃嘉宏康信医药有限公司，住所酒泉市肃州区酒泉市经济技术开发区南园宜人西路5号，统一社会信用代码91620902094607662B。法定代表人：张某，该公司经理。委托诉讼代理人：赵某，该公司职业药师。原告于某诉被告甘肃嘉宏康信医药有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序于2021年3月26日公开开庭进行了审理，原告于某及其委托诉讼代理人曹某，被告甘肃嘉宏康信医药有限公司的委托诉讼代理人赵某到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告于某向本院提出诉讼请求：判令被告给原告办理玉门市新市区昌盛路天昊花园小区商业门店7号楼负1层负101号房屋、负1层负102号房屋、1层101号商铺、1层102号商铺、2层201号商铺、2层202号商铺的不动产登记证。事实与理由：2017年7月10日，原告从被告处购买了位于玉门市××区.68平方米房屋、负1层负102号48.11平方米房屋、1层101号42.83平方米商铺、1层102号42.32平方米商铺、2层201号50.07平方米商铺、2层202号49.49平方米商铺。当日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，约定被告为原告办理房屋所有权证和土地使用权证。原告多次催促被告履行合同给原告办理不动产权证书，现已三年多了被告仍推脱未给原告办理不动产权证，故现起诉维权。庭审中，原告增加诉讼请求：1、被告支付自2018年9月12日被告办理房屋抵押登记之日起至原告起诉之日（2021年2月20日）止的违约金164941元（1423962元4.75%÷12个月29个月+1423962元4.75%÷365天8天=164941元）；2、被告自2021年2月20日起参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.75%支付自2021年2月20日起至实际办理完房屋登记之日止的违约金。被告甘肃嘉宏康信医药有限公司庭审中辩称，我公司已按合同约定将房屋交付原告，我公司将所售房屋抵押并未给原告造成实际经济损失。我公司会在房屋抵押到期后给原告办理不动产过户手续，原告主张违约金及赔偿损失无法律依据不应承担。原告于某为证明自己的主张向本院当庭提交如下证据：1、房屋买卖合同；2、赵某身份证复印件。同时，本院依职权自玉门市自然资源局调取了涉案房屋的不动产登记、抵押情况。经庭审质证，原、被告对上述证据的真实性均无异议，本院予以确认。本院根据原、被告陈述以及以上确认的证据认定事实如下：2017年7月10日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，合同约定：原告以1423962元购买被告位于玉门市××区面积为48.68平方米的房屋、负1层负102号面积为48.11平方米的房屋、1层101号面积为42.83平方米的商铺、1层102号面积为42.32平方米的商铺、2层201号面积为50.07平方米的商铺、2层202号面积为49.49平方米的商铺，该房屋的所有权证、国有土地使用证正在办理；房款支付方式为于合同签订当日原告支付被告房款500000元，于合同签订三十日内原告支付被告房款923962元，双方办理房屋移交；被告将该房屋所有权证和国有土地使用权证办理时过户给原告，被告保证上述房地产权属清楚，如有产权共有人的已征得产权共有人书面同意；若发生与被告有关的产权纠纷或债权债务，一概由被告负责清理并承担民事责任，因此给原告造成的经济损失由被告负责赔偿；原告违约，原告无权要求被告返还已付房款；原告不能按期向被告付清房款，或被告不能按期向原告交付房产、不能按期过户房屋产权转让手续，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产买卖总价款千分之五的违约金；原告若2017年12月30日前不能向被告付清全部房款，原告自该日起按该项约定向被告支付违约金；上述房地产办理过户手续所需缴纳的契税、印花税、个人所得税、向房产交易部门交纳的手续费由原告承担，合同签订前被告已交纳的税费不再向原告收取；同时，双方约定用瓷砖款抵顶房款。随后，被告将所售房屋交付原告。此后，原告将房款付清，但被告一直未与原告办理所售房屋的不动产权证。2018年4月10日，被告将位于玉门市××区、一层101-102号、二层201-202号共6个商铺（39地号）登记在其公司名下，取得了甘（2018）玉门市不动产权第XXXX号不动产权证。此后，被告未通知原告办理所售房屋的不动产过户手续。2018年9月13日，被告将登记在其公司名下的甘（2018）玉门市不动产权第XXXX号不动产权证中的房屋办理了抵押登记，抵押权人为兰州银行股份有限公司酒泉南街支行，抵押金额为3200000元，抵押期限自2018年9月12日至2021年9月12日。被告将所售房屋进行抵押后，一直未将房屋抵押情况告知原告。2020年6月2日，甘肃省酒泉市中级人民法院以（2019）甘09执18号之三《协助执行通知书》及《执行裁定书》查封了被告新市××路、一层101-102号、二层201-202号共6个商铺（39地号），查封期限自2020年6月1日至2023年5月31日。此后，因被告未给原告办理所购房屋的不动产权证，原告遂起诉要求被告给其办理所售房屋的不动产权证。庭审中，原告主张：2017年12月30日，已将房款给被告付清，双方合同约定被告给原告办理不动产权证的时间是被告办理房屋产权登记的时间；但被告却违反合同约定，在能够给原告办理房产权证时，将所售卖房屋登记在其公司名下并抵押贷款，被告违约应继续履行给原告办理不动产权证的合同义务并承担延迟办理不动产权证期间占用购房款产生的利息。被告则主张：双方买卖房屋时，所售房屋尚未取得不动产权证；2018年4月10日，其公司办理了所售房屋的不动产权证；2018年夏天，原告才将房款给其付清；双方合同中未约定办理不动产权证的时间，且延迟给原告办理不动产权证并未给原告造成实际经济损失，对原告主张违约金不应承担；在2021年9月份房屋抵押到期后，会尽快给原告办理所售房屋的不动产权转移登记。同时，原、被告对原告何时将房款付清的时间存在争议，但双方均未向法庭提供相应证据。本院认为，原、被告自愿签订的房屋买卖合同不违反法律的强制性规定，合同成立生效，双方应按合同约定全面履行合同义务。合同当事人不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但法律上或事实上不能履行或债务的标的不适用于强制履行的除外。原告已按合同约定付清房款，被告应按约定与原告办理不动产过户登记手续。现因被告出售给原告的房屋尚在抵押期限内，且因被告涉及其他纠纷所售房屋被法院查封，导致现该房屋过户存在客观障碍并不适用于强制履行，今后能否实现过户亦存在不确定性，故对原告现要求被告现在办理房屋过户及自2021年2月20日起参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.75%支付自2021年2月20日起至实际办理完房屋登记之日止的违约金的诉讼请求不予支持。原告可根据合同目的最终能否实现，另行合理选择行使诉权。2018年4月10日，被告将所售房屋登记在其名下取得不动产权证。原、被告合同约定被告于该房屋产权所有权证和国有土地使用权证办理时过户到原告名下，按此约定被告给原告办理不动产过户登记的时间应为2018年4月10日。被告未按约定在该房屋不动产权证办理时后及时过户给原告并私自将房屋抵押已构成违约，应承担相应的违约责任。原、被告合同约定被告不能按期过户房屋产权转让手续，每逾期一日，由违约一方向对方给付房地产买卖总价款千分之五的违约金。原告在庭审中以双方约定的违约金过高为由，请求参照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价年利率4.75%计算被告违约至起诉之日的违约金。原告该主张系对其自身权利的处分，且该主张不违反法律规定，故对原告该主张应予支持。因本案买卖房屋被抵押的事实自民法典施行前持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷，适用民法典的规定。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款，《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十条第一款第（二）项、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告甘肃嘉宏康信医药有限公司支付自2018年9月12日办理所售房屋抵押登记之日起至原告于某起诉之日2021年2月20日止的违约金164941元，于判决生效后10日内付清；二、驳回原告于某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费已减半收取1799元，由被告甘肃嘉宏康信医药有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省酒泉市中级人民法院。审判员 晋 军二〇二一年四月二日书记员 段佳钰