北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初7949号原告：李文华，女，1989年11月2日出生，汉族，住山西省祁县。委托诉讼代理人：张栖（系李文华之夫），男，1989年5月20日出生，汉族，住北京市延庆县。委托诉讼代理人：范俊，河北东尚律师事务所律师。被告：北京翰亿餐饮管理有限公司昌平分公司，住所地北京市昌平区沙河镇能源东路1号院1号楼2层211。法定代表人：张颖。原告李文华与被告北京翰亿餐饮管理有限公司昌平分公司（以下简称翰亿餐饮公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员刘敏独任审判，公开开庭进行了审理。原告李文华之委托诉讼代理人张栖、范俊到庭参加诉讼，被告翰亿餐饮公司经本院合法传唤无正当理由未到庭应诉。本案现已审理终结。李文华向本院提出诉讼请求：1．判令解除2019年8月22日原告和被告签订的《聚缘美食广场租赁合同》；2．判令被告向原告返还履约保证金30000元；3．判令被告向原告返还2020年2月15日至2020年3月15日的租金10000元；4．判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2019年8月22日，原告与被告签订了《聚缘美食广场租赁合同》（以下简称合同），《合同》约定；原告租赁被告位于北京市昌平区能源东路*经营餐饮，租金为每月1万元，每月15日支付下个月租金，履约保证金3万元，租赁期限为2019年8月23日-2021年8月22日。合同签订后，原告积极履行合同义务，按时支付租金，各种杂费，并认真经营档口到2020年1月22日，一场突如其来的疫情使原告的经营陷入了困境，从2020年1月22日开始一直停业，无法经营，原告小本生意无法抵抗这种不可抗力，虽然疫情发生以后国家同时出台了相关政策，根据北京市人民政府对于新冠肺炎病毒疫情的租赁政策文件，疫情期间房租应该从2月开始减免到4月底，但被告并没有给原告减免2020年2月份房租，在疫情最严重原告无法正常经营的时候，被告收取了原告2020年2月15日-2020年3月15日的租金10000元，而且还收取了保洁费和一些相关费用，虽然通知减免3月15日-4月15日的租金，但要收取3月15日-4月15日的保洁费、物业费等杂费，4月15日之后的租金和相关杂费正常收取，原告没有了任何收入来源，早就断了现金流，在没有办法的情况下，依据《合同》第十条免责条款第二项的约定，因不可抗力(包括但不限于地震，火灾，战争，非甲方引起的关张)等原因造成本合同终止，双方互不承担违约责任，所造成的各种损失由甲乙双方自行承担。在2020年4月15日向被告提出了撤点申请，要求解除1号档口的租赁合同并退2月份房租和履约保证金。但被告屡找借口，无故拖延返还履约保证金和疫情时未经营期间的租金，严重影响到原告的正常生活，严重损害了原告的合法权利。为依法维护原告的合法权益，现依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，敬请判决如上诉讼请求。翰亿餐饮公司未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月22日，翰亿餐饮公司（甲方）与李文华（乙方）签订《聚缘美食广场租赁合同》，约定“甲方同意将位于北京市昌平区能源东路*租赁给乙方进行经营餐饮。乙方同意在甲方规定的范围内依法从事餐饮制作销售及从合法渠道采购加工制作的物料。乙方在所租赁的商铺内经营黄焖鸡米线。租赁期限自2019年8月23日起至2021年8月22日止。档口租金为10000元/月。租金缴纳方式为甲方于次月15日返还乙方除应缴费用外的当月营业额收入，甲方所提取的金额视为乙方交纳给甲方的租金。因乙方原因导致提前解除合同，甲方有权不退押金及其他任何费用。乙方应向甲方一次性交纳8000元的进店费，此费用无论在任何情况下均不予退还。乙方还需向甲方交纳水费，电费，公摊费，管理费，其中水费收费标准为每吨10元，电费收费标准为每度1．4元，燃气自购，公摊费每月按实际产生的费用均摊，若国家或大厦调整水、电、燃气费，则甲方将根据实际情况相应进行调整。乙方需向甲方交纳垃圾清运费、保洁卫生费，每月按实际产生的费用均摊。乙方应在本合同签订之时向甲方交纳人民币30000元作为履约金。本合同在履约保证金全额到账之后方为有效。否则，本合同失去对甲方的约束力。履约保证金是乙方履行本合同相关约定的保证。为保证消费者权益不受侵害，合同期满待乙方清退场九十日内，无客户索赔、投诉、售后服务纠纷，无欠租、欠费、和其他未履约事宜等情况发生，甲方方能退给乙方履约保证金，履约保证金不计利息。因乙方原因，导致提前解除合同时，甲方不退还履约保证金。甲方收取乙方履约保证金的，应向乙方开具收款凭证……合同解除的约定：（一）经甲、乙双方协商一致，可以解除本合同；（二）有下列情形之一的，本合同终止，甲乙双方互不承担违约责任：1．该商铺因城市建设需要被列入拆迁范围的；2．因地震、火灾等不可抗力因素致使商铺毁损、灭失或造成其他损失的；3．产权方（北京市昌平区奇点中心）因特殊原因调整或收回甲方店面的。（三）乙方有下列情形之一的，应承担违约责任，并且甲方有权单方面解除本合同，不退履约保证金和剩余租金，由此造成的一切损失由乙方承担：1．不支付或者不按照约定支付租金达一个月的；2．不支付或者不按期补足经营质量保证金达一个月的……11．拖欠租金或水电费、管理费二十天以上或欠缴各项费用达10000元，甲方向乙方发出催款通知书的……免责条款：1．乙方在经营期间发生的所有债权债务，均由乙方自行承担，甲方不承担连带责任。2．因不可抗力（包括但不限于地震、火灾、战争、非甲方原因引起的关张）等原因造成本合同终止，双方互不承担违约责任，所造成的各种损失由甲乙双方自行承担……”双方在合同中还就其他权利义务事项进行了约定。合同中租赁期限、进店费用金额的修改及管理费每月500元的勾销均有手印，经询问，李文华称是翰亿餐饮实际经营人姜宏昊按的。为证明自己履约保证金的交纳情况，李文华向本院提交了2019年8月18日其与姜宏昊的微信聊天记录及收据一张。聊天记录显示2019年8月18日，李文华向姜宏昊转账10000元，李文华称此为履约保证金10000元。收据显示2019年2月22日，李文华向范洋洋交纳美食城档口合同履约保证金20000元。李文华称此部分履约保证金为现金给付。经询问，李文华称除了20000元履约保证金，其他的费用都给姜宏昊了，并提交了其与姜宏昊的微信聊天记录。聊天记录显示：2019年8月26日，李文华向姜宏昊转账8000元，李文华称是2019年8月22日至2019年9月15日的租金。2019年9月15日，姜宏昊称应该返李文华12700多元，询问李文华是否扣除租金后返其2000多元。李文华表示同意。2019年9月18日姜宏昊给付李文华2778．92元。李文华称此次扣除的租金为9月15日至10月15日的租金。2019年9月24日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示8月23日至9月15日的保洁费2640元，消杀119元，清洗油烟管道0元，水费106．6元，电费583．8元，管理费0元，共计3449．4元。扣除10元电费的减免，2019年9月26日李文华向姜宏昊转账3439．4元。2019年10月15日，李文华向姜宏昊转账10000元，称是2019年10月15日至2019年11月15日的租金。2019年10月22日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示9月15日至10月15日的保洁费3159元，消杀119元，清洗油烟管道500元，水费147．4元，电费698．6元，冰柜使用电费54．4元，共计4678．4元。2019年10月24日李文华向姜宏昊转账4678．4元。2019年11月15日，李文华向姜宏昊转账10000元。李文华称此为2019年11月15日至2019年12月15日的租金。2019年11月27日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示10月15日至11月15日的保洁费3424元，消杀119元，清洗油烟管道0元，水费166．5元，电费872．2元，共计4581．7元。2019年11月29日李文华向姜宏昊转账4581．7元。2019年12月15日，李文华向姜宏昊转账10000元。李文华称此为2019年12月15日至2020年1月15日的租金。2019年12月23日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示11月15日至12月15日的保洁费3937元，消杀119元，清洗油烟管道500元，水费46．9元，电费779．8元，共计5382．7元。扣除姜宏昊同意减免的无线网费，李文华向姜宏昊转账5372．7元。2020年1月15日，李文华向姜宏昊转账10000元。李文华称此为2020年1月15日至2020年2月15日的租金。2020年1月18日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示12月15日至1月15日的保洁费3525．2元，消杀119元，清洗油烟管道0元，水费164．1元，电费833元，共计4641．3元。2020年1月19日，李文华向姜宏昊转账4641．3元。2020年2月15日，李文华委托他人向姜宏昊转账10000元。李文华称此为2020年2月15日至2020年3月15日的租金。2020年2月19日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示1月15日至2月15日的保洁费2903．3元，消杀119元，清洗油烟管道0元，水费17．4元，电费196元，共计3235．7元。2020年2月23日姜宏昊询问李文华未交保洁费的原因，李文华称没钱，开业后再交。2020年4月14日，姜宏昊向李文华发送账单，账单显示2月15日至3月15日的保洁费2270元，消杀119元，清洗油烟管道0元，水费0元，电费58．8元，减10元共计2437．8元。2020年4月17日，李文华通过微信向姜宏昊发送一份《撤店申请》，申请中载明“我是*租户李文华，今天向您正式申请撤店同时解除1号档口的租赁合同并退2月份房租和押金。解除理由：1．因疫情突然的发生导致租赁的房租没法正常从事经营活动，导致停止经营两个月，停止经营期间没有任何的收入。2．疫情发生以后国家同时出台了相关政策，根据北京市人民政府对于新冠肺炎病毒疫情的租赁政策文件。疫情期间第一个月应该减免房租，第二个月应该减半，您在第一个月疫情最严重的时候房租并没有给我们减免，而且还收取了保洁费和一些相关费用，第二个月给减免了房租，但是还要收取我们的保洁费和各项费用，在这期间我们并没有从事经营活动，这些费用不应该由我们来承担，第三个月还要正常的收取房租，使我们的经营变得更加的困难。3．疫情期间客流的急剧减少的同时，我们的营业收入，已经没法承担房租和一些相关费用。4．根据合同第十条免责条款第二项的约定，因不可抗力(包括但不限于地震，火灾，战争，非甲方引起的关张)等原因造成本合同终止，双方互不承担违约责任，所造成的各种损失由甲乙双方自行承担。5．疫情爆发属于没有遇见性，属于不可抗力，不可抗力属于我国的违约免责事由。所以提出其上申请”，撤店申请落款日期为2020年4月14日。同日，姜宏昊称什么都退不了，李文华还欠其钱款，1月15日至2月15日的保洁费用还未给付，而且李文华擅自将全部设备撤离了，其还要找物业沟通。本院根据李文华与姜宏昊的微信聊天记录，认定李文华于2020年4月17日搬离涉案租赁场地。2020年4月18日，李文华向姜宏昊发送微信称“姜总，现在政策出来免租金，2月份的租金能给退吗”。2020年5月2日，李文华向姜宏昊发送微信称“姜总，我们研究了合同，押金可以退，我们还需要再商量吗，如果商量不了，我们就起诉了”。姜宏昊答复“你问范洋洋吧”。2020年12月4日的微信聊天记录显示，双方已解除微信好友关系。结合李文华陈述、李文华提交的微信聊天记录及其涉案租赁合同履行情况，本院认定姜宏昊与范洋洋系翰亿餐饮公司职员，姜宏昊与李文华沟通、收取租金等费用的行为及范洋洋收取钱款的行为均系职务行为，同时认定截至2019年8月18日李文华已履行完毕支付履约保证金30000元的义务，且李文华租金已支付至2020年3月15日。以上事实有《聚缘美食广场租赁合同》、微信聊天记录、转账记录、李文华陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案中，翰亿餐饮公司虽与李文华约定履行保证金30000元全额到账后合同方为有效，但截至2019年8月18日李文华已履行完毕支付履约保证金30000元的义务，且涉案租赁合同签订日期为2019年8月22日，双方签订的涉案租赁合同系双方的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，故本院认定涉案租赁合同于2019年8月22日成立并生效，合同对双方当事人具有法律约束力。双方当事人在依合同约定享有相应权利的同时，也应当按照约定全面履行各自义务。关于涉案租赁合同的解除问题。民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。疫情发生后，各种市场主体均承受着疫情带来的不便、压力甚至损失。北京市政府亦积极组织疫情防控，并及时出台各种保障企业包括餐饮企业复工复产的措施。本院根据疫情的发展阶段、疫情对当事人实际经营影响的时间、程度以及涉案租赁合同剩余租期、合同约定的解除条件等因素认定李文华并不具有解除合同的权利。若允许承租人任意解除合同，将把疫情的绝大部分风险转嫁到出租方一方，造成出租方与承租方利益的失衡，不符合公平原则。但本院考虑到承租人不愿继续履行租赁合同，且将经营设备搬离涉案租赁场地，以自己的行为表明其不再履行租赁合同义务，该义务性质又不宜强制履行，租赁合同目的已无法实现，故本院解除双方之间的租赁合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于租金的返还问题。综合考虑李文华租金交纳情况、撤店时间及疫情的影响因素，酌定李文华自2020年2月16日至2020年4月17日应支付租金14467元。故本院对李文华主张退还2020年2月15日至2020年3月15日租金10000元的诉讼请求不予支持。关于履约保证金的返还问题。其一，根据双方合同约定，因李文华原因，导致提前解除合同时，翰亿餐饮公司不退还李文华履约保证金。其二，根据双方合同对履约保证金的约定，可知履约保证金是为了保证涉案租赁合同的顺利履行，避免翰亿餐饮公司损失的发生。履约保证金即便需要返还，亦需扣除李文华欠费及翰亿餐饮公司其他损失。关于李文华欠付费用，截至2020年3月15日，李文华仍欠付翰亿餐饮公司保洁费等费用5673．5元。本院根据李文华先前交纳相关费用情况，酌定李文华于2020年4月17日撤离涉案租赁场地时欠付翰亿餐饮公司保洁费等费用8000元。本院综合考虑疫情发展情况、涉案租赁场地闲置期、李文华保洁费用交纳及欠费情况、李文华欠付租金情况、翰亿餐饮公司在原房屋租赁合同剩余租期内另行出租的差价等因素，认为30000元履约保证金不足以弥补李文华欠费及其提前解除合同对翰亿餐饮公司造成的损失。故本院对李文华要求翰亿餐饮公司退还30000元履约保证金的诉讼请求不予支持。翰亿餐饮公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼且未提出异议，应视为其放弃了答辩和举证质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回李文华的全部诉讼请求。案件受理费4900元，由李文华负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  刘敏二〇二一年四月一日书记员  王龙