广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终1567号上诉人（原审被告、反诉原告）：佛山市圣德利房地产有限公司，住所地广东省佛山市禅城区。法定代表人：钟某，该公司经理。委托诉讼代理人：庞秀琼，广东国龙律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：魏秀梅，女，汉族，住广东省东莞市。委托诉讼代理人：文功和，广东蓝启律师事务所律师。上诉人佛山市圣德利房地产有限公司（以下简称圣德利公司）因与被上诉人魏秀梅房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市禅城区人民法院（2020）粤0604民初18055号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。圣德利公司上诉请求：1.撤销一审判决第三项；2.判令魏秀梅向圣德利公司支付违约金108215.8元；3.本案一、二审诉讼费由魏秀梅承担。事实和理由：一审判决对违约金的调整缺乏事实和法律依据。根据案涉合同约定，因魏秀梅未依约付款导致合同解除的，魏秀梅应向圣德利公司支付累计应付款的10%的违约金。一审法院未经魏秀梅申请调整违约金，自行调整违约金比例，不符合法律规定。魏秀梅辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律准确，请求二审法院驳回圣德利公司的上诉，维持原判。魏秀梅向一审法院起诉请求：1.撤销魏秀梅、圣德利公司签订的《商品房买卖合同》；2.判令圣德利公司向魏秀梅退还购房款本金542158元；3.判令圣德利公司向魏秀梅赔偿缴纳按揭费1500元；4.判令圣德利公司向魏秀梅承担资金占用费暂计38214.77元；5.判令本案的所有诉讼费用由圣德利公司承担。圣德利公司向一审法院反诉请求：1.判令魏秀梅向圣德利公司支付违约金108215.8元；2.本案诉讼费用由魏秀梅承担。一审法院认定事实：2018年8月26日，魏秀梅与圣德利公司销售代表签订《认购书》，约定魏秀梅向圣德利公司认购涉案房屋。关于付款方式和期限，双方主要约定如下：1.购房定金50000元，签署认购书时付清。（2018年8月28日补交5万元定金，否则当违约处理）；2.魏秀梅认购该物业选择的付款方式为：【银行按揭】首期房款：542158元（该物业总房价的50%，含定金），魏秀梅须于2018年9月1日前付清给圣德利公司，并于当日携带本认购书、定金收据、身份证原件到圣德利公司销售中心与圣德利公司签订【商品房买卖合同】（含补充协议和附件等相关文件）同时，办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同，办理银行按揭的一切费用由魏秀梅负责。因魏秀梅原因造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款魏秀梅应在30天内一次性付清或选择圣德利公司同意的其他方式予以支付，如魏秀梅未能按前述约定执行，则视为魏秀梅单方解除合同，已交定金不予退回。2018年12月17日，魏秀梅与圣德利公司签订《商品房买卖合同（预售）》约定魏秀梅向圣德利公司购买涉案房屋。主要内容如下：……第三条商品房基本情况。……4.该商品房的房产测绘机构为佛山市某房地产测绘服务有限公司，其预测建筑面积共102.1平方米，其中套内建筑面积76.14平方米，分摊共有建筑面积25.96平方米。……第六条计价方式与价款。……2.按照套内建筑面积计算，该商品房单价为每平方米14212.74元，总价款为1082158元。……第七条付款方式及期限。（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金100000元，该定金于合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列方式付款。按揭贷款方式贷款：商业贷款。首付款：自本预售合同网上签订之日起1日内支付全部房价款的50.1%，金额542158元。除首期款外，剩余房款金额540000元，应于2019年1月17日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第八条逾期付款责任。除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理[（1）和（2）不作累加]。（1）逾期在90日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日[该期限应当与本条第（1）项中的期限相同]后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一[该比率不低于第（1）项中的比率]的违约金。本条所称逾期应付款是指按照第七条及附件四约定的到期应付款与该期已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。……魏秀梅与圣德利公司签订《补充协议》约定：……二、买受人逾期付款的处理。1.买受人选择银行按揭方式付款的，应在签订买卖合同之同时与银行签订抵押贷款合同，并提供银行按揭所需的全部真实资料，否则视为逾期付款，买受人应按买卖合同关于逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。有关贷款的条件、成数、期限、金额、利率以及应提交的资料，以买受人选定的贷款银行的最后审批为准。出卖人不承诺代办按揭贷款、公积金贷款或者组合按揭贷款手续。买受人应知悉并确保自己符合银行贷款审批条件，买受人应在签订《商品房买卖合同》后即时办理银行按揭贷款手续，并按银行要求提供齐全的资料并与银行签订按揭贷款合同；因买受人原因造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款买受人应在七天内一次性付清或选择出卖人同意的其他方式予以支付，如买受人未能按上述条款执行，则按买卖合同关于逾期付款的约定承担逾期付款的违约责任。……2018年8月26日、2018年8月27日，魏秀梅通过手机银行向圣德利公司转账共100000元。2018年11月1日，魏秀梅通过手机银行向圣德利公司转账30000元。2018年12月17日，魏秀梅通过手机银行向圣德利公司转账412158元。2018年8月27日、2018年8月28日、2018年11月1日、2018年12月17日，圣德利公司分别向魏秀梅出具已收悉50000元、50000元、30000元、412158元的收款收据。2019年12月11日，圣德利公司员工欧某宇向魏秀梅发送微信消息称：我已经问了银行的工作人员，她说你这个月有一笔70万的贷款，之前的流水是满意可以贷的，现在因为这笔贷款不能满足流水，你应该知道这事，为什么你刚才隐瞒。2019年12月16日，圣德利公司员工欧某宇向魏秀梅发送电子版的《2-2-1906魏秀梅的转一次性付款补充协议》。2020年1月2日，圣德利公司员工欧某宇向魏秀梅发送微信消息称：领导说为什么你在最关键的审批情况下贷款，还是贷款给另一套房而不是我们这套，如果这样你选择分期或者其他支付方式，我们不同意退房。2020年4月，圣德利公司员工欧某宇多次向魏秀梅发送微信信息通知魏秀梅办理剩余房款支付及收楼手续，魏秀梅均以疫情严重不宜走动为由拒绝办理。庭审中，魏秀梅陈述其既不符合在佛山购买涉案房屋的条件，也无一次性支付剩余房款的经济条件。另查明，一审中圣德利公司向一审法院提起反诉，一审法院于2020年7月20日向魏秀梅送达反诉应诉材料。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。涉案《商品房买卖合同（预售）》系合同各方当事人真实意思表示，内容合法有效，各方均应诚实全面地履行合同义务。魏秀梅主张因圣德利公司欺诈魏秀梅并声称魏秀梅有贷款资格，魏秀梅基于对圣德利公司的信任签订《商品房买卖合同（预售）》，该合同因魏秀梅受圣德利公司欺诈而订立，应予撤销。本案中，魏秀梅作为一个完全民事行为能力人，其应当清楚是否能够获得按揭贷款取决于银行，圣德利公司并非贷款人，且圣德利公司并未对魏秀梅能否取得贷款作出承诺。魏秀梅不在佛山本地工作和生活，应当对自身是否符合办理银行贷款条件有合理预期和清楚的认知，即使圣德利公司在销售过程中存在协助办理按揭贷款的口头承诺，亦不能据此认定圣德利公司对魏秀梅未能办理按揭贷款承担相应的责任。故此一审法院对魏秀梅主张涉案《商品房买卖合同（预售）》因圣德利公司存在欺诈行为而撤销的观点不予采纳。关于《商品房买卖合同（预售）》的解除及违约责任的认定：圣德利公司主张由于魏秀梅不履行约定付款义务导致合同解除，合同的解除原因在于魏秀梅。《补充协议》明确约定因买受人原因造成其按揭贷款申请未获得银行批准或只获得部分批准的，未获批准的房价款买受人应在七天内一次性付清或选择出卖人同意的其他方式予以支付，如买受人未能按上述条款执行，则按买卖合同关于逾期付款约定承担逾期付款的违约责任，该约定清晰明确。魏秀梅在未能取得贷款的情况下，本应依照该约定以其他方式支付剩余房屋价款，但其却在圣德利公司提出多种支付剩余房屋的方案下均不予同意且未履行支付剩余房屋价款的义务，并拖延办理购房手续且明确表示无能力支付剩余房款，该行为已经构成根本违约，圣德利公司有权主张解除合同并要求魏秀梅承担违约责任。至于合同解除时间，圣德利公司根据《商品房买卖合同（预售）》约定主张解除合同，应以作出解除的意思表示到达魏秀梅时视为解除之日，即圣德利公司反诉状送达魏秀梅之日2020年7月20日视为合同解除。至于合同解除后魏秀梅应承担的违约责任。圣德利公司要求魏秀梅依据《商品房买卖合同（预售）》第八条支付相当于应付房款10%，即108215.8元违约金的诉请。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”魏秀梅对违约金有异议，一审法院以圣德利公司实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、圣德利公司销售人员对魏秀梅贷款资格存在一定误导等综合因素，酌定魏秀梅应以应付房款1082158元的5%，即54107.9元向圣德利公司支付违约金，圣德利公司主张超出部分，一审法院不予支持。关于魏秀梅要求圣德利公司返还购房款542158元的诉请。《商品房买卖合同（预售）》解除后，魏秀梅要求圣德利公司返还已付购房款，符合法律规定，应予支持。魏秀梅主张圣德利公司应向其支付魏秀梅已付款项的资金占用费，因《商品房买卖合同（预售）》于诉讼中解除，合同解除后才产生相互返还责任，一审法院对魏秀梅主张圣德利公司支付资金占用费的诉请不予支持。最后，关于魏秀梅主张圣德利公司向其赔偿按揭费1500元的诉请。因圣德利公司并非贷款人，无权收取魏秀梅支付的按揭费；魏秀梅亦未举证证明其已向圣德利公司支付1500元按揭费，圣德利公司对此亦不予确认。故此，一审法院对魏秀梅该项诉请不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认魏秀梅与圣德利公司于2018年12月17日签订的《商品房买卖合同（预售）》于2020年7月20日解除；二、圣德利公司于判决发生法律效力之日起十日内向魏秀梅返还已付购房款542158元；三、魏秀梅于判决发生法律效力之日起十日内向圣德利公司支付违约金54107.9元；四、驳回魏秀梅的其他诉讼请求；五、驳回圣德利公司的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取7270元,一审案件反诉受理费1232.16元，财产保全费3429元，合计11931.16元，由魏秀梅负担1349.78元，圣德利公司负担10581.38元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，一审法院认定的事实基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：魏秀梅应向圣德利公司支付的违约金数额。首先，圣德利公司上诉主张，魏秀梅未提出调整违约金标准而一审判决予以调整，处理不当。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十七条规定：“当事人通过反诉或者抗辩的方式，请求人民法院依照合同法第一百一十四条第二款的规定调整违约金的，人民法院应予支持。”根据前述法律规定，人民法院调整违约金标准应根据当事人的意思表示进行，而当事人提出调整的意思表示，可以通过各种形式表现出来，比如在反诉或抗辩中提出，只要能够确定当事人有调整的意思表示，法院即可进行调整，而不必要求当事人必须以单独提出请求的方式来确定其是否有调整的意思表示。本案中，魏秀梅虽未明确提出违约金标准过高问题，但其始终坚持作不违约、无需支付任何违约金的抗辩，该抗辩应视为已包含主张圣德利公司请求支付的违约金过高的意思表示。一审判决调整违约金标准，并未违反法律规定。圣德利公司该项上诉主张理由不能成立，本院不予支持。其次，圣德利公司上诉请求魏秀梅依据《商品房买卖合同（预售）》第八条支付涉案房屋总价款的10%即108215.8元违约金。涉案《商品房买卖合同（预售）》第八条第1项第（2）点约定：“逾期超过90日后，出卖人有权解除合同……买受人应当自解除合同通知送达之日起3日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金……”。本院认为，前述合同中的“累计应付款”应理解为按合同约定期限应付而未付款项的累加，买受人已依约支付的款项不应作为计算违约金的基数。本案中，魏秀梅已支付购房款542158元（含定金），剩余购房款540000元尚未支付，故根据该合同约定，魏秀梅应向圣德利公司支付的违约金数额为54000元（540000元×10%）。一审判决结合本案实际情况酌定魏秀梅应向圣德利公司支付违约金54107.9元，该金额已超出魏秀梅根据合同约定应承担的违约金数额。由于魏秀梅对此并未提起上诉，本院对该一审判决结果予以维持。圣德利公司上诉主张魏秀梅应按涉案房屋总价款的10%支付违约金，依据不足，本院不予支持。综上，圣德利公司的上诉请求不能成立，应予驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152.7元，由上诉人佛山市圣德利房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年四月十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰