淮安市清江浦区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0812执异33号异议人（被执行人）：淮安火炎焱商贸有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：钱丽君，该公司总经理。申请执行人：中国华融资产管理有限公司江苏省分公司，住所地南京。负责人：闵捷，职务总经理。被执行人：淮安恒远建设工程有限公司，住所地淮安经济技术开发区。法定代表人：钱登海，职务不详。被执行人：淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（现变更名为淮安顺达汽车销售服务有限公司），住所地淮安市清河新区。法定代表人：王玉，职务不详。被执行人：钱登海，男，汉族，1972年02月13日生，住淮安市清河区。被执行人：钱孟海，男，汉族，1963年01月06日生，住淮安市清河区。本院在执行申请执行人中国华融资产管理有限公司江苏省分公司（以下简称华融公司）与被执行人淮安恒远建设工程有限公司（以下简称恒远公司）、淮安火炎焱商贸有限公司（以下简称火炎焱公司）、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司（以下简称海达公司）、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案过程中，被执行人火炎焱公司对本院作出的执行行为不服，向本院提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。经审查查明，2016年7月29日，原清河法院作出（2015）河商初字第0533号民事判决：：“一、被告淮安恒远建设工程有限公司于本判决生效后十日内偿还原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行借款本金24000000元及利息912324.96元（利息暂计算至2015年9月6日，其后的利息按照按年利率7.32%、罚息按照年利率10.98%计算至实际给付之日止）；二、被告淮安恒远建设工程有限公司不履行上述债务时，原告中国建设银行股份有限公司淮安淮海支行有权以被告淮安火炎焱商贸有限公司提供的抵押物经依法拍卖、变卖所得价款在登记债权数额范围内优先受偿；三、被告淮安雨田海达汽车销售服务有限公司、钱登海、钱孟海对被告淮安恒远建设工程有限公司的上述债务承担连带保证责任。”该案判决书中还查明：“2014年5月12日，原告与被告火炎焱公司签订最高额抵押合同一份，约定由被告火炎焱公司为被告恒远公司在原告处借款本金最高额24000000元提供抵押担保。同日，经淮安经济技术开发区住房和城乡建设局登记，位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元；位于经济技术开发区XXXXXXX室设立抵押权，登记债权数额为2200万元。2013年8月7日，经淮安市人民政府登记，位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室的国有建设用地使用权设立抵押权，抵押贷款金额为2000000元。”2017年11月20日，中国建设银行股份有限公司江苏省分行将上述判决书所确认的债权转让给华融公司，华融公司向本院申请执行，本院执行局审查后于2018年2月26日立案执行，执行案号为(2018)苏0812执868号。2018年12月26日，本院作出(2018)苏0812执868号执行裁定：终结本院（2015）河商初字第0533号民事判决书的执行。2019年1月22日，江苏道德天成土地房地产评估造价咨询有限公司（以下简称道德天成公司）依照本院委托对被执行人名下的执行标的进行评估，并作出苏道德天成房估字[2019]XXXXXXX02号房地产估价结果报告：经济技术开发区XXXXXXX室、102室、103室、105、106、107、108、601、401、501、701室房产建筑总面积为5999.43平方米，市场价值合计3936.31万元。2019年3月21日，本院恢复执行该案，执行案号为（2019）苏0812执恢182号。同年9月6日，本院作出（2019）苏0812执恢182号之一执行裁定：“拍卖被执行人淮安火炎焱商贸有限公司名下所有的位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室不动产。本次拍卖为不涤除租赁给淮安锦汇酒店有限公司使用的601室房屋（租赁截止时间至2019年9月30日止）和101室房屋（租赁截止时间至2021年1月1日止）的租赁关系，涤除其余租赁关系。”同年9月19日，本院作出（2019）苏0812执恢182号执行裁定：“终结本次执行程序。”该裁定书还载明：“不动产登记信息显示被执行人淮安火炎焱商贸有限公司名下抵押给申请执行人的位于淮安经济技术开发区××路××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室、××室房屋及土地等不动产本院在依法评估、拍卖过程中，案外人秦丽鸣向本院提出执行异议，请求本院在拍卖上述不动产时不予涤除其与被执行人淮安火炎焱商贸有限公司签订的房屋租赁合同，故上述房屋暂不能继续处置，暂未发现被执行人有其他可供执行财产。”2020年7月10日，本院再次恢复对该案的执行，执行案号为（2020）苏0812执恢378号。2020年7月27日，本院向道德天成公司发出委托鉴定补充函：“本院在执行中国华融资产管理股份有限公司江苏省分公司与淮安恒远建设工程有限公司、淮安火炎焱商贸有限公司、淮安雨田海达汽车销售服务有限公司、钱登海、钱孟海金融借款合同纠纷一案过程中，经本院委托贵公司对淮安市淮安经济技术开发区XXXXXXX室等11宗商业房地产市场价值进行评估，贵公司于2019年1月22日出具估价报告，明确该估价报告使用期限自2019年1月22日起为一年。现因疫情等因素影响超过使用期限，为维护各方当事人的利益，请贵公司对上述不动产现有市场价值进行评判。”2020年7月29日，道德天成公司作出关于《委托鉴定补充函》的回函：“根据《委托鉴定补充函》要求，我司注册房地产估价师对淮安经济技术开发区XXXXXXX室等11宗商业房地产现有市场价值进行了研判，经综合评价，认为该标的物所在区域内同类房地产市场状况平稳，标的物市场价值与我公司2019年1月22日出具的估价结果相比并无重大变化，故上述标的物现有市场价值建议可参照原评估结果。”2020年8月3日，本院作出拍卖、清场告知书，告知案涉房屋居住使用人于该房屋拍卖成交后十日内自行搬出。执行卷宗中的照片显示，该告知书、回函及相应的法律文书均已张贴至案涉房屋。2020年9月7日，本院第一轮一拍以35426800元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2020年9月25日，本院第一轮二拍以28341440元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2020年12月12日，本院以28341440元的价格在阿里拍卖网变卖案涉房产，无人应买；2021年1月16日，本院第二轮一拍以28341440元的价格在阿里拍卖网司法拍案涉房产流拍；2021年2月8日，本院第二轮第二次拍卖以22673152元的价格在阿里拍卖网司法拍卖案涉房产，该拍卖以底价成交。异议人提出异议称，异议人系案涉房屋的所有权人，法院先后五次拍卖、变卖案涉房屋确认保留价的依据是2019年1月22日的评估报告，根据《房地产抵押估价指导意见》的规定，案涉标的物在第一次拍卖时就超出了评估报告的有效应用期七个月之久。2020年1月之后，淮安市房地产价格出现大幅上涨，依据超出应用有效期限的评估报告对异议人是及其不公平的，严重损害了异议人的正当利益。案涉标的在2020年12月12日结束变卖程序，且未成交，保留价为2834.14万元。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》的规定，人民法院处置财产、变卖不成且申请执行人、其他执行债权人不表示接受该财产抵债的，应当解除查封、冻结，将该财产退还被执行人，但对该财产可以采取其他执行措施的除外。2021年2月6日，法院启动第二轮拍卖程序，保留价为2267.3152万元，异议人没有收到关于此次拍卖的通知，且保留价仅有评估价的57%，此举涉嫌恶意贱卖异议人的财产。请求：撤销淮安市清江浦区法院于2021年2月6日-8日对于淮安市经济技术开发区XXXXXXX室等11宗商业地产的拍卖程序。异议人向本院提交了情况说明及网络上关于淮安房价变化趋势的图片等证据证明案涉房屋市场价值发生变化。异议人还陈述，案涉地产的拍卖超出了评估报告有效期，因市场行情变化，法院按照原评估报告拍卖，参考价明显偏低，程序不当，应当重新评估拍卖。法院在超出评估报告有效期后，仅以来往函件的做法仍以原评估价为参考价格进行拍卖的行为违反法律规定，程序违法。法院未向相关政府机构进行询价，而向道德天成公司委托评估询价，亦程序违法。另外，异议人对该案中的委托鉴定补充函的形成时间亦有异议。另查明，异议人的法定代表人钱丽君系本案被执行人钱孟海的女儿。钱丽君称，钱孟海是其父亲，也是火炎焱公司的实际控制人和大股东，钱孟海收购淮安汉城置业发展有限公司后，于2014年3月份变更该公司为火炎焱公司，变更公司后，其就再也没有使用过汉城置业的印章，也没有见过该印章。本院向异议人出示了（2020）苏0812执异43、44二案件中秦丽鸣所提交的其与汉城置业公司签订的租赁协议。异议人称，该租赁协议是2013年与其债权人秦丽鸣达成的，签订的时间是2017年，该协议是钱丽君签字，也是由钱丽君加盖的汉城置业公司的印章，原因是2017年钱孟海因为私刻公章罪名被法院判刑21个月，钱孟海出事后，秦丽鸣找钱丽君签订了该租赁协议，钱丽君就使用了汉城置业公司的印章，并在该租赁协议上签字。还查明，案外人秦丽鸣利用上述租赁协议于2019年9月18日向本院涤除租赁拍卖案涉房屋的两个案件分别提起了执行异议，均被本院驳回，理由是，秦丽鸣声称其所提交的租赁协议的形成时间、甲方公司名称、印章、约定管辖法院为尚未成立的清江浦区人民法院、租金约定等存在多处疑点，可能涉及虚假租赁。钱丽君在本案谈话中声称其签订该协议没有拖延执行、拖延评估报告时间的故意。本院认为，定向询价和委托评估均系确定案涉标的参考价的合法方式，本院根据案件情况委托评估的行为不违法。评估报告已经超过有效期的，除超期时间过长或市场行情发生重大变化外，原则上可以依该评估报告确定保留价。本案中评估报告虽然超过有效期七个月，但超过有效期的主要原因系因疫情影响及案外人秦丽鸣利用异议人与其补签的租赁协议提起的两个执行异议案件导致，超过有效期仅七个月，不属于明显超期时间过长的情形，异议人对于案涉评估报告超期亦存在一定过错。在评估报告超期后，本院及时向原评估机构发出《委托鉴定补充函》，在评估机构回函确定，认为该标的物所在区域内同类房地产市场状况平稳，标的物市场价值与我公司2019年1月22日出具的估价结果相比并无重大变化的情况下才启动司法拍卖程序，程序并无不当。案涉评估报告所给出的价格仅仅是作为确定案涉标的拍卖保留价的参考，不等同于案涉标的的实际价值，确定案涉标的价值即实际成交价的是市场。异议人提供的本地房价增长趋势的网络截图不等同案涉房屋价值亦明显增长，案涉房屋的实际价值需要市场检验，从本案网拍过程来看，案涉标的从2020年9月起先后进行了四次拍卖、变卖，均无人应价，亦无人报名，足以证明即便依据案涉标的在2019年1月所形成的参考价基础上的经过多轮降价后的拍卖底价直至2020年9月后的四轮拍卖、变卖中均未得到市场的认同，本院以该份超期7个月的报告价格并未导致案涉标的在上述司法拍卖过程中被迅速低价成交。该标的直至2021年2月第二轮第二次降价拍卖方才成交，该成交价格系网络拍卖过程中形成的市场价格，本院并未发现有明显损害异议人的合法权益的情形，故对于异议人以评估报告超期为由要求撤销拍卖的请求，本院不予支持。《江苏省高级人民法院关于完善司法评估、网拍工作的规定》第七条规定：“拍卖标的物流拍后，第二次、第三次拍卖的保留价可以在前一次拍卖保留价的基础上降低百分之二十。”第八条规定：“经过司法网拍三拍流拍的不动产、其他财产权，申请执行人或者其他执行债权人不愿以物抵债且变卖不成的，执行法院可以在60日内启动第二轮司法网拍。第二轮司法网拍的一拍保留价为前一轮司法网拍的流拍价，二拍、三拍保留价按第7条规定确定。”本案中拍卖、变卖案涉标的物的降价幅度，没有超出上述规定，查封、拍卖、清场通知、回函等相关执行法律文书均在案涉房屋外墙现场张贴，本院启动第二轮司法拍卖的时间与第一轮最后一次的拍卖、变卖流拍时间间隔亦没有超出两个月，故并无程序不当之处。案涉标的不属于无法处置的财产，在异议人没有清偿案涉债务的情况下，本院依照申请执行人的申请继续进行第二轮司法拍卖并无不当。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条规定，裁定如下：驳回淮安火炎焱商贸有限公司的异议请求。如不服本裁定，可以自本裁定送达之日起十日内，向本院递交复议申请书，并按照对方当事人的人数提出副本，向淮安市中级人民法院申请复议。审 判 长  高 嵩审 判 员  林晓军审 判 员  陈 斌二〇二一年四月二十七日法官助理  刘远升书 记 员  王 静