上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2156号上诉人（原审原告）：上海鑫阳房地产经纪事务所，住所地上海市松江区洞泾镇洞薛路********。投资人：嵇素芹，经理。被上诉人（原审被告）：万桂华，男，1968年9月14日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。被上诉人（原审被告）：朱荣珍，女，1970年12月9日生，汉族，户籍地江苏省高邮市。委托诉讼代理人：万桂华，男，系朱荣珍丈夫，住同上。上诉人上海鑫阳房地产经纪事务所（以下简称鑫阳事务所）因与被上诉人万桂华、朱荣珍中介合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2020）沪0117民初15095号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月5日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。鑫阳事务所上诉请求：撤销原判，改判支持其一审诉讼请求。事实与理由：1.鑫阳事务所没有故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，没有提供虚假情况，万桂华、朱荣珍了解案外人李某1的家庭状况；2.在签订《房屋买卖合同》时，李某1称其前妻案外人金某因工作原因请不到假，再约时间补签，万桂华也称朱荣珍不好请假日后补签，双方在互相信任的基础上签订合同，所有情况万桂华都是知晓的；3.鑫阳事务所向李某1要过金某和李某1父亲的电话，但李某1不愿意给，称需要任何人签字都由他联系，所有责任都由他承担，在李某1拒绝提供金某电话的情况下，鑫阳事务所作为中介没有办法调查真实情况，只能协调双方；4.金某因为与李某1产生了内部矛盾，想要李某1支付其人民币（以下币种同）100万元，但在整个过程中金某从未表示过不卖房；5.万桂华不贷款是其自愿的，不是因为金某要100万元现金。万桂华、朱荣珍辩称：1.在签订《房屋买卖合同》时，鑫阳事务所没有告知其金某也要签字，称李某1代签就可以了，所以其才签订了合同；2.直到去房地产交易中心办理网签手续，金某才知道李某1要卖房，之前她根本不知道；3.金某要求100万元现金到账才肯签字，为此其不能办理房贷，只能到处借钱筹齐房款。综上，请求驳回上诉，维持原判。鑫阳事务所向一审法院起诉请求判令：万桂华、朱荣珍向鑫阳事务所补交欠付的中介费4,400元。一审法院认定事实如下：2019年8月5日，万桂华作为承购方与案外人李某1、李某2作为出售方、鑫阳事务所作为经纪方签订《房屋买卖定金合同》，约定案外人李某1、李某2将上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）出售给万桂华、朱荣珍，总房款2,445,000元，分三次付清，于2019年8月5日支付50,000元作为定金，于2019年8月10日前支付1,745,000元，于2019年9月20日前（具体时间以银行放贷时间为准）支付550,000元，于放贷时间向后延迟3天前付100,000元；双方约定于2019年8月10日前到鑫阳事务所处签订“上海市房地产买卖合同”，签订后，各条款均以“上海市房地产买卖合同”为准。买卖双方已通知其配偶及相关权利人，其配偶及相关权利人已同意以上全部条款。当日，案外人李某1向万桂华出具收条，确认收到定金50,000元。2019年8月5日，鑫阳事务所与万桂华签订《佣金确认书》，约定经鑫阳事务所居间介绍，万桂华、朱荣珍与交易相对方进行涉案房屋的租售交易，佣金金额为24,400元，支付时间为2019年8月19日。2019年8月6日，万桂华向案外人李某1转账1,450,000元购房款。2019年8月8日，在鑫阳事务所的居间下，万桂华、朱荣珍作（承购方、乙方）与案外人李某1、李某2（出售方、甲方），签订《房屋买卖合同》，约定万桂华、朱荣珍向案外人购买位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室房屋，房屋价格为2,445,000元，支付方式为乙方于2019年8月6日支付50,000元作为定金，待支付尾款时抵作房价款，于2019年8月10日支付1,450,000元，于2019年8月25日支付295,000元，乙方贷款500,000元给甲方，具体时间以银行放贷时间为准，贷款金额不足部分由现金补足，尾款100,000元于交房时交付；甲、乙双方确认，在乙方贷款审批通过后3日内，双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续；甲方承诺，对该房地产享有完整的所有权、完整的支配或处置权。有关该房地产在本次转让前已发生的产权纠纷、债权债务纠纷、税费及租赁清退、抵押等事宜，在房屋交接前处理完毕，并保证移交付后乙方无须承担责任，否则甲方应全额赔偿乙方由此而引起的一切损失；双方约定，在转让过户时，甲乙双方网上签定的“上海市房地产买卖合同”，仅作为双方过户和乙方贷款使用，买卖双方实际的交易约定以本合同为准。2019年10月13日，万桂华与案外人李某1、李某2签订了《补充协议》，载明：因出售人李某1、李某2方面的一系列原因，造成万桂华不能贷款，所以经双方约定余款支付方式：1.万桂华于2019年10月13日付到李某2账户700,000元，逾期不付按要付金额的1%(每天)赔偿给李某2。2.万桂华于2019年10月31日付到李某2账户245,000元，逾期不付按要付金额的1%(每天)赔偿给李某2。3.2019年10月31日李某1、李某2在收到尾款后把房屋交结给万桂华，逾期一天按已付款的1%(每天)赔偿给万桂华。4.经李某1同意李某2因未满18周岁，故由母亲金某代为保管此款，待李某2满22周岁此款交于李某2。协议落款处，万桂华、案外人李某1签字确认，同时案外人李某1、金某均代李某2签字确认。同日，万桂华、朱荣珍及案外人李某1、李某2、金某签订了涉案房屋网签版《上海市房地产买卖合同》。2019年10月14日，案外人金某及金某代李某2签字出具收条，确认收到万桂华购房款700,000元。2019年12月2日，万桂华向案外人金某转账243,000元购房款。2019年12月4日，朱荣珍向鑫阳事务所法人账户转账20,000元中介费。一审庭审中，鑫阳事务所、万桂华、朱荣珍陈述，涉案房屋原产权人系案外人李某1、李某2；双方确认，在签订《房屋买卖合同》时，仅有万桂华和李某1签字，朱荣珍在双方签订网签合同前补签，金某是在收到1,000,000元房款后于2019年10月13日补签；同时鑫阳事务所陈述，其清楚房屋买卖中若涉及未成年人需其父母双方到场的交易规则，但案外人李某1向其保证了金某及李某2的出售意思，故在签订《房屋买卖合同》时未向金某及李某2确认。直至金某拒绝签字，鑫阳事务所才与金某沟通，直到2019年10月，金某明确要将1,000,000元房款转至其账户才会配合签字。为此，鑫阳事务所提供微信聊天记录，显示名为“XX”，上载“反正到账100万，我才签字，收不到这钱，我不签字”，证明过户迟延的原因在于案外人李某1家庭内部矛盾，即案外人金某拒绝签字。万桂华、朱荣珍对该份证据的真实性没有异议，但认为迟延的原因是鑫阳事务所没有尽到注意义务所致。一审法院另查明，案外人李某1与金某原系夫妻关系，生育一女李某2，双方于2005年10月11日签订离婚协议书。一审法院再查明，涉案房屋已于2019年10月21日变更登记至万桂华、朱荣珍名下。一审法院认为，居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，万桂华、朱荣珍在鑫阳事务所的居间下与案外人就涉案房屋签订的《佣金确认书》及《房屋买卖合同》系签约当事人的真实意思表示，合法有效，双方应按约履行。鑫阳事务所作为专业房屋中介机构，应当在委托人订立合同之前全面审查涉案房屋所有人对房屋的处分权利，这直接影响到买受方是否顺利购买房屋、房屋买卖合同是否能得以履行。然鑫阳事务所在明知涉案房屋权利人之一李某2系未成年人，房屋买卖合同的签订及履行需其父母双方均签字认可的情况下，未核实明确李某2的母亲金某的意思表示，仅凭案外人李某1的承诺，在金某未出席的情况下居间促成了的房屋买卖合同的签订，为之后的合同不能继续履行埋下隐患，进而导致万桂华、朱荣珍为继续履行合同而被迫改变履行条件，从而产生额外的损失。故鑫阳事务所的居间服务存在瑕疵，万桂华、朱荣珍据此扣减部分居间费用的行为并无不当。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第四百二十五条、第四百二十六条之规定，判决如下：驳回上海鑫阳房地产经纪事务所的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取计25元，由上海鑫阳房地产经纪事务所负担。本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是鑫阳事务所的居间服务是否存在瑕疵？在双方无特殊约定的情况下，居间方通常负有促成买卖双方签约，协助委托人办理贷款、过户、房屋交接等义务。涉案房屋的原产权人为李某1、李某2，经鑫阳事务所居间介绍，万桂华、朱荣珍与李某1、李某2于2019年8月8日签订《房屋买卖合同》，李某1代李某2签字确认。因李某1的前妻金某同为李某2的监护人，办理网签合同需要金某也签字确认，双方于2019年10月13日按照金某提出的条件签订了《补充协议》，对合同的履行方式进行了变更，包括万桂华在2019年10月13日支付70万元房款等，协议载明“由于出售人李某1、李某2方面的一系列原因，造成万桂华不能贷款”。鑫阳事务所在一审庭审中确认，签订《房屋买卖合同》当天其未通过任何方式向金某进行确认，并在二审庭审中陈述，其没有金某的联系方式，李某1一方签字的事情都由李某1来安排，其一直认为金某是同意卖房的，据此可认定，鑫阳事务所作为专业的居间方，未在合同签订前向所有合同方逐一确认交易房屋的意愿，在促成买卖双方签约的过程中提供居间服务存在瑕疵，导致万桂华一方未能贷款，涉案房屋网签时间、过户时间均有延迟，给万桂华一方造成损失，万桂华一方未全额支付约定的佣金，未予支付的金额尚属合理，本院予以确认。综上，鑫阳事务所的上诉请求不能成立。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上海鑫阳房地产经纪事务所负担。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年四月二十九日书记员 章逸琦附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……