广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终654号上诉人（原审被告）：李合梅，男。被上诉人（原审原告）：李玲，女。上诉人李合梅因与被上诉人李玲租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初631号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李合梅和被上诉人李玲均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李合梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判李合梅仅需退还押金11900元给李玲；二、判决本案诉讼费由李玲负担。事实与理由：一审法院认定李合梅与李玲签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依合同约定履行各自的义务，并确认李玲与李合梅签订的《租赁合同》于2020年6月28日解除。既然《租赁合同》合法有效，《租赁合同》又于2020年6月28日才解除，那么李玲就应按合同约定支付租金。自2019年11月7日起至2020年6月28日止李合梅己将涉案房屋交给李玲使用7个月零21天，共计231天。结合双方在合同中约定租金为每月3000元，故该231天的租金为23100元（3000元/月÷30天×231天）。扣减李玲己支付的租金15000元（23100元－15000元=8100元），李玲应支付李合梅租金8100元。所以李合梅应退回押金11900元给李玲（20000元－8100元=11900元）。被上诉人李玲答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。李玲向一审法院起诉请求：一、判决解除李合梅和李玲于2019年11月7日签订的《租赁合同》；二、判决李合梅退还押金20000元及租金15000元和装修耗材费用13621.5元给李玲；三、判决本案诉讼费由李合梅负担。一审法院审理查明：李合梅系广东海洋大学退休工作人员。针对李合梅擅自将学校分配给其个人居住使用的广东海洋大学主校区教工宿舍四幢102房分割成为数个不同空间并分别出租的行为，广东海洋大学管理方于2019年9月9日向李合梅下达《调房通知》，告知其已违反学校内部的管理规定，学校拟将其该住房调整到学校的霞山校区第25栋212房居住，并通知李合梅清空其原居住的广东海洋大学主校区教工宿舍四幢102房。2019年11月7日李玲（乙方）与李合梅（甲方）签订了一份《租赁合同》。合同第一条约定：“甲方提供位于广东海洋大学主校区教工四栋102房部分场地（约20平方米）租给甲方（笔误，实为乙方）”。合同第二条约定：“租金每月3000元，一年按十个月计租，租金每学期预交5个月”。合同第三条约定：“乙方交20000元押金给甲方，合同期满押金退还乙方”。合同第四条约定：“在乙方经营期间，如因甲方原因不能提供场地给乙方经营，甲方退还押金给乙方；如因乙方原因不经营，押金不作退还给乙方”。合同第五条约定：“水电费以水、电表每月计收，每度电1元，每吨水3.5元”。合同第七条约定：“租赁期限为3年，从2019年11月1日起至2022年10月31日止”。合同签订后，2019年10月21日、2019年11月7日，李玲依约先后向李合梅支付了押金20000元以及预付了5个月的场地租金15000元，合计35000元。此后，李合梅将涉案商铺交付给李玲使用。2019年12月9日，广东海洋大学资产与实验室管理处、保卫处联合下文，要求李合梅配合学校工作，对擅自违章搭建的建筑物自行拆除，恢复涉案房屋的原貌。李玲已按校方的通知要求已于2019年12月12日正式停业。因涉案租赁合同无法继续履行，李玲向李合梅催讨合同尚未履行部分的租金和押金并要求赔偿装修损失未果，遂于2020年4月30日向一审法院提起诉讼。另查明：因在李合梅将涉案出租场地交付李玲后，校方出面干预并下文通知收回房屋。为此，李合梅于2019年12月5日向李玲出具《保证书》，承诺从2019年12月15日开始，保证涉案租赁场地交由李玲正常经营，否则，立即返还铺租及押金等损失。同年12月9日，李合梅再次向李玲出具《协议书》，承诺欠李玲的人民币35000元，定于农历年底还清，并以其位于湛江市开发区明哲一横路6号三帆海景新邨盈丰阁5号车库作抵押。一审法院审理认为，李玲与李合梅签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依合同约定履行各自的义务。但涉案合同在履行过程中，因校方履行管理职能，调换李合梅的住房，并收回涉案房屋，导致涉案合同在事实上履行不能，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，故涉案合同依法应予以解除。李玲主张解除涉案合同，于法有据，一审法院予以支持。又因涉案合同已经部分履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及李玲、李合梅双方在涉案合同第四条：“在乙方经营期间，中途如因甲方原因不能提供场地给乙方经营，甲方退还押金给乙方”的约定，故对于涉案合同尚未履行部分，依法应当终止履行；对于合同尚未履行部分的预付租金及押金，依法应当予以返还。根据自2019年11月7日起李合梅已将涉案场地交付给李玲使用至2019年12月12日校方通知停止营业使用，李玲实际使用涉案场地时间为35天，并结合双方在涉案租赁合同中约定租金每月3000元，故可确认该35天的租金为3500元（3000元／月÷30天×35天）。扣减上述款项后，李合梅实际仍应退还给李玲的预付租金数额为11500元（15000元-3500元）、押金20000元，共计31500元。对于李玲请求李合梅赔偿因装修耗材导致的费用损失13621.5元，因李玲提供的订货单、送货单、销售单等证据的客户名称多数不是李玲，且李玲方未能提供正式发票和装修合同，故李玲提供的证据未能足以证实其存在装修的事实以及费用损失数额。李玲该项请求，缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、确认李玲与李合梅签订的《租赁合同》于2020年6月28日（起诉状副本送达之日）解除。二、限李合梅在判决发生法律效力之日起十日内退还租金11500元、押金20000元共31500元给李玲。三、驳回李玲的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1016元，由李玲负担429元，李合梅负担587元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：李合梅在本案二审庭审中明确表示对一审法院认定的押金数额和2019年12月12日及之前的租金数额无异议。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李合梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据李合梅上诉请求的事实理由及李玲的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点问题是：关于李合梅请求李玲支付2019年12月12日之后的租金是否具有依据问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，李合梅作为出租人负有向李玲提供符合约定的租赁物的义务。广东大海洋大学作为涉案房屋的权利人，向李合梅发出《调房通知》及向租户发出腾房通知，即限制了李合梅对涉案房屋的处分，李合梅已不能依约向李玲履行租赁合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，李玲有权解除合同。李合梅主张李玲应支付2019年12月12日之后的租金，应举证证明其2019年12月12日之后履行了提供符合约定的租赁物给李玲使用的对待义务，李合梅并未提供证据证明李玲于2019年12月12日之后仍占有使用涉案房屋，李合梅应承担举证不能的不利后果。综上，李合梅主张李玲应支付2019年12月12日之后的合同对价无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李合梅的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费587元，由上诉人李合梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年四月十三日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定（）认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。