广东省廉江市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0881民初641号原告：廉江市长利物业服务有限公司，住所地：廉江市实验学校西面（永福翰林苑第一期8幢1楼）。统一社会信用代码：91440881MA4UHU5D41法定代表人：庞某1。委托诉讼代理人：阮德智，员工。被告：江树荣，男，汉族，1984年4月11日出生，住廉江大道南239号翰林苑8幢2007房，公民身份号码：440××××××××××××915。被告：谢华珍，女，汉族，1989年5月17日出生，住廉江大道南239号翰林苑8幢2007房，公民身份号码：440××××××××××××142。委托诉讼代理人：江树荣，系被告谢华珍丈夫。原告廉江市长利物业服务有限公司诉被告江树荣、谢华珍物业服务合同纠纷一案，本院2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人阮德智到庭参加了诉讼。被告江树荣、被告谢华珍的委托诉讼代理人江树荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告廉江市长利物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告江树荣、谢华珍支付2018年4月至2020年12月的物业服务费5360.88元给原告；2、请求判令被告江树荣、谢华珍支付逾期给付物业服务费的违约金（截至2020年12月）7316.93元，剩余违约金从2021年1月1日起至履行付清所拖欠费用之日止按所拖欠费用每日千分之三计算；3、本案受理费由被告负担。事实与理由：两被告购买了翰林苑小区8幢2007房商品房一套，面积120.70m平方米。2018年1月21日与原告办理了上述房屋的交接手续，并与原告于2018年1月21日签订了《前期物业服务协议》以及业主（临时）管理规约，协议第二条以及第六条第一点第2、3款约定了物业服务费计算方式，协议第十一条第4款约定了违约责任；原告一直积极履行相关权利义务，依法依约对被告1、被告2居住的小区实施规范的物业服务，而两被告自2018年4月起，一直拖欠物业服务费至今，非但不主动履行缴纳物业服务费的义务，且经原告多次催缴均置之不理，两被告的行为严重阻碍了原告的管理服务工作，影响了小区物业服务工作的资金运转和小区建设，损害了原告及其他众多业主的利益。综上所述，原告为维护自己的合法权益，特诉诸贵院，望法院支持原告的诉讼请求，以保护原告的合法权益。被告江树荣、谢华珍辩称，原告诉被告物业服务合同纠纷一案。被告针对本诉所称事实、理由和相关证据结合我国法律规定依法做出如下答辩：原告提出的诉讼请求无事实根据和法律依据，证据不足，请求贵院依法驳回其诉讼请求。一、原告违反《前期物业服务协议》约定，构成违约，被告享有后履行抗辩权，有权拒交物业费。1.原告未经审批擅自占用翰林苑小区5至21栋一楼架空层，违法搭建建筑物作为物业办公室、员工用房和宿舍等，违反《前期物业服务协议》第三条第一款第10项约定以及法律法规的禁止性规定。自被告2018年入住翰林苑小区后，就发现原告利用其作为翰林苑小区物业服务企业之便，占用小区5至21栋一楼架空层违法搭建建筑作为物业办公室、员工用房和宿舍等。但按照翰林苑小区每栋楼的当初报建的设计规划，一楼系架空层，用作该栋业主的公共活动空间，属该栋业主共有部分，未经共有人同意，不能用作其他用途。根据《物权法》的相关规定，原告占用一楼架空层搭建建筑涉及业主共有以及共同管理权利的重大事项，应由符合法律规定数量的业主共同决定，且原告所搭建的建筑未经行政主管部门的审批，亦属于违法建筑。为此，翰林苑小区部分业主将原告的上述问题反映至廉江市住房和城乡规划建设局，该局根据现场踏勘及查阅相关资料，确认原告违法占用架空层的违法事实，并要求原告拆除违建及恢复原状。但原告至今仍然没有纠正其违法行为，严重侵犯了小区业主的合法权益。原告的上述行为，违反了《前期物业服务协议》第三条第一款“甲方的权利和义务”中第10项“对物业的共有部分、公共设施不得擅自占用和改变用途使用功能”的约定，已构成违约。且原告违法建筑的行为亦违反《城乡规划法》和《土地管理法》等相关法律法规，依法应予纠正。2.原告存在违规占用地下车库消防通道私自规划停车位用于出租的情况，违反《前期物业服务协议》第三条第一款第10项约定以及法律法规的禁止性规定。原告的以上行为同样被业主反映至廉江市消防救援大队，经该大队现场核查，情况属实，遂责令原告限期整改。该情况同上述违建问题类似，不再赘述。3.开发商交房时，被告所购房屋存留的问题至今未整改，原告未履行协助义务，违反了《前期物业服务协议》第六条第一款第13条的约定。被告系2018年1月21日验收其所购房屋，当日对房屋进行了验收，并针对房屋存在的问题通过《工程移交验收单》进行登记，根据《前期物业服务协议》第六条第一款第13项“对开发商遗留下来的存在的问题，物业有义务知会相关部门免费维修，经原、被告验收合格后再出现问题的，由业主自行负责”之约定，原告应协助被告知会相关部门对房屋问题进行整改，整改完毕后再由双方验收。但被告房屋存在的问题至今三年多时间里，经被告多次催促，原告一直怠于处理，没有自行或者通知开发商、承建商等相关部门进行整改，问题至今存在。据此，原告未履行上述约定中的协助义务，构成违约。根据《合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，原告作为先履行一方履行债务不符合约定的，被告作为后履行一方当然有权拒绝其相应的履行要求，即被告有权拒付物业费。二、退一步讲，即便原告的违约行为不构成根本违约，被告应补交欠付的物业费，根据公平原则，在原告同样存在违约的情况下，应免除相应的违约金。原告作为被告所住小区的物业服务企业，负责翰林苑整个小区的物业管理职责，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真虳予以整改，不断改进、完善自身的服务，但包括被告在内整个小区的大部分业主对原告的上述种种违约行为，已经无数次要求其整改，亦不断向相关行政职能部门反映其违法行为，相关部门经查实后亦责令其整改，但原告仍然只顾自身利益，我行我素，对其违约、违法行为拒不纠正，依然没有拆除违建、依然占用消防门通道规划停车位、依然没有对被告的房屋问题履行协助整改义务。被告作为单个小区业主，也只能通过不缴物业费的方式来维护自身的合法权益。故即便不能认定原告构成根本违约，依据公平原则，亦不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任。若支持原告的违约金主张，只会令原告更加有恃无恐，从而加重被告的利益损害。三、原告主张的违约金明显过高，应予调整。《前期物业服务协议》系前期原告提供的格式合同，拒绝其相应的履行要求，即被告有权拒付物业费。二、退一步讲，即便原告的违约行为不构成根本违约，被告应补交欠付的物业费，根据公平原则，在原告同样存在违约的情况下，应免除相应的违约金。原告作为被告所住小区的物业服务企业，负责翰林苑整个小区的物业管理职责，应当依照诚实信用的原则，尽心尽责的履行物业服务义务，对于服务提供过程中出现的问题及业主的投诉，应当及时、积极、认真虳予以整改，不断改进、完善自身的服务，但包括被告在内整个小区的大部分业主对原告的上述种种违约行为，已经无数次要求其整改，亦不断向相关行政职能部门反映其违法行为，相关部门经查实后亦责令其整改，但原告仍然只顾自身利益，我行我素，对其违约、违法行为拒不纠正，依然没有拆除违建、依然占用消防门通道规划停车位、依然没有对被告的房屋问题履行协助整改义务。被告作为单个小区业主，也只能通过不缴物业费的方式来维护自身的合法权益。故即便不能认定原告构成根本违约，依据公平原则，亦不能一味认定物业服务瑕疵未达到根本违约而免除物业公司责任。若支持原告的违约金主张，只会令原告更加有恃无恐，从而加重被告的利益损害。三、原告主张的违约金明显过高，应予调整。具体内容的并未向被告释明。按照该协议约定，被告逾期缴纳物业费，需每天按欠费额的千分之三缴纳违约金，如果按照该利息计算标准，换算成年利率高达109.5%,远远超过了民间借贷的法律保护上限24%。根据《合同法》第一百一十四条及《合同法》解释二第二十九条的规定，在原告未能主张其实际损失的情况下，其主张的违约金远远超过其损失的百分之三十的，应予调整。综上，原告在提供物业服务过程，错在多处违约行为，被告作为翰林苑小区业主享有后履行抗辩权，有权不缴纳物业费。即便认定被告应缴纳相应的物业费，根据公平原则，在原告同样存在违约的情况下，不应承担相应的违约金。请求贵院综合证据，驳回原告的诉讼请求。原告围绕诉讼请求依法提交了证据：一、营业执照，证明原告的基本信息；二、江树荣身份证，证明江树荣的基本信息；三、谢华珍身份证，证明谢华珍的基本信息；四、《前期物业服务协议》、《业主（临时）管理规约》，证明原告与被告江树荣签订物业服务协议以及业主临时管理规约的事实；五、办理入伙手续流转单，证明两被告已接收房屋的事实；六、《业主（住户）情况登记表》，证明两被告入住房屋的事实；七、《翰林苑业主欠费明细表》，证明两被告拖欠物业服务费的事实；八、《欠费催缴通知单》，证明原告向两被告书面追讨物业欠费的事实。被告向本院提供证据如下：一、前期物业服务协议，证明原、被告双方在合同中权利义务；二、工程移交验收单、被告房屋质量问题照片，证明原告对被告收房时查验出的房屋质量问题，未履行协议通知义务，导致被告房屋质量问题一直未得到整改，原告行为违反了《前期物业服务协议》第六条第一款第13项约定的事实；三、廉住建函[2018]650号《复函》、规划设计图、原告占用架空层违建照片，证明原告占用小区5栋至21栋一楼架空层（规划用途系业主公共空间）违建，违反了《前期物业服务协议》第三条第一款第10项的事实；四、投诉回复、原告违规占用消防通道私自规划停车位照片，证明原告占用消防通道私自规划停车位，违反了《前期物业服务协议》第三条第一款第10项的事实；五、收款专用票据，证明被告于2018年1月21日收房，原告收取整月的物业费的事实。经过开庭审理，原告对被告提供的证据1没有异议；对证据2、3、4真实性没有异议，对关联性有异议；对证据5没有异议。被告对原告提供的证据1、2、3没有异议；对证据4有异议，该协议不签订就不给钥匙看房，该协议属于霸王条款；对证据5、6没有异议；对证据7物业费没有异议，对滞纳金部分有异议，双方都存在违约，我不认可滞纳金；对证据8没有异议。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告是翰林苑小区8幢2007房的业主，于2018年1月21日办理交房手续，原告为被告居住的翰林苑小区提供物业管理服务。原、被告于2018年1月21日签订《前期物业服务协议》和《业主（临时）管理规约》，约定由原告对被告位于翰林苑小区8幢2007房提供物业服务。《前期物业服务协议》第十一条违约责任第4款载明：“乙方违反本协议，不按本协议约定的时间和标准交纳费用，甲方有权要求乙方履行所签订的协议，逾期每天起按欠费额的千分之三缴纳违约金，若逾期三个月不交的，甲方有权采取必要的催缴措施。”被告自2018年4月起至2020年12月止未按约定交纳物业服务费及分摊费共计5360.88元。此外，被告江树荣还向原告出具《承诺书》一份，被告江树荣承诺自愿遵守《业主（临时）管理规约》文件。被告江树荣与被告谢华珍是夫妻关系。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”原、被告签订的《前期物业服务协议》、《业主（临时）管理规约》是双方真实意思表示，且相关约定条款未违反法律规定，合法有效，对合同双方具有法律约束力。被告作为小区业主,是物业管理服务的受益人,应当依照合同约定支付物业服务管理费等费用。被告未按约定支付原告物业管理费和分摊费，对拖欠的物业管理费、分摊费，被告依法应承担清偿责任。因此，原告诉请被告支付物业服务费、分摊费共计5360.88元的主张合法有据，本院予以支持。关于违约金问题，虽然双方约定逾期每天按欠费额的千分之三计算的违约金，但原告主张的违约金7316.93元过高,而原告未提供证据证明因两被告的违约行为给原告造成的实际损失数额，本院以实际损失、利息损失为基础予以调低，故违约金应自书面催收之日起（2020年12月7日）按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款利率计算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、限被告江树荣、谢华珍于本判决生效后十日内支付原告廉江市长利物业服务有限公司自2018年4月至2020年12月止每月的物业管理费和公摊费共5360.88元及违约金（从2020年12月7日起以5360.88元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款利率计算至被告付清欠款之日止）；二、驳回原告廉江市长利物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费58.48元，由被告江树荣、谢华珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省湛江市中级人民法院。审 判 员  郑 福二〇二一年四月二十日法官助理  谢嘉丽书 记 员  伍 雁附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。