广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初16380号原告：吴道苗，男，1977年7月27日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：周霞，广东正平天成律师事务所律师。被告：广州市万畅房地产有限公司，住所地广东省广州市经济技术开发区科学城东荟二街115号自编01房。法定代表人：周振坤，董事长。被告：广东上城建设有限公司，住所地广东省广州市越秀区渔唱街1号501房自编02室。法定代表人：黄佳，董事长。以上两被告共同委托诉讼代理人：李彪，广东正大联合律师事务所律师。原告吴道苗与被告广州市万畅房地产有限公司（以下简称“万畅公司”）、广东上城建设有限公司（以下简称“上城公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月26日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告吴道苗及其委托诉讼代理人周霞、被告万畅公司和上城公司的委托诉讼代理人李彪到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴道苗向本院提出诉讼请求：1.判令万畅公司向吴道苗支付逾期交房违约金21690.86元（违约金计算方式：以3498525元为基数，从2018年8月31日起按每日万分之二计，计至2018年9月30日）；2.判令上城公司向吴道苗支付维修逾期完工违约金人民币95187.03元（以735603元为基数，从2018年10月1日计算至2020年7月9日，按每日万分之二计）；3.判令上城公司向吴道苗支付装修损失费47038元；4.判令万畅公司和上城公司向吴道苗支付物业服务费损失6330元；5.判令上城公司向吴道苗支付违约金367801.5元；6.判令本案诉讼费由万畅公司和上城公司承担。事实和理由：2017年7月25日吴道苗与万畅公司签订《商品房预售合同》，约定：吴道苗向万畅公司购买位于萝岗区瞰山一街1号（自编号N12-1栋、N12-2栋）122房，总金额为3498525元。约定交房时间为2018年8月30日前。2018年10月1日吴道苗按万畅公司通知要求到万科山景城验房收房，验房收房前万畅公司要求吴道苗先预交6个月物业服务费才能验房，于是吴道苗先预交了6个月物业服务费。之后验房过程中，吴道苗发现房屋存在严重质量问题根本无法入住。吴道苗要求万畅公司出示或提供《商品房预售合同》第十五条约定的房屋验收交接文件，万畅公司未提供。吴道苗认为不符合交房条件，拒绝收房。万畅公司表示会安排处理好房屋质量问题。之后吴道苗多次催万畅公司解决房屋质量问题和交房，但万畅公司一直拖延。2020年7月万畅公司告知吴道苗房屋质量问题已经解决可以验房收房。2020年7月9日吴道苗委托王革海到万科山景城验房收房。万畅公司要求吴道苗先付截至2020年7月前的物业服务费后才能进行验房收房，吴道苗不得不支付该物业服务费。在验房过程中吴道苗发现房屋仍然存在严重质量问题。吴道苗在万畅公司提供的《装修房客户验房指引表》中详细注明各项质量问题。验收时，万畅公司仍未提供《住宅使用说明书》《住宅质量保证书》，吴道苗在《客户钥匙/物品签收单》中注明。万畅公司至今未向吴道苗提供齐全的交房验收文件，且未交付合格房屋，应当承担逾期交房违约责任。万畅公司向吴道苗提供统一格式条款的《商品房预售合同》及其附件，和合同同时签署的附件大幅变更了合同内容，变更内容主要是免除万畅公司全部或部分责任、加重吴道苗责任、排除购房者主要权利等。根据《合同法》第三十九条、第四十条规定，该条款无效。《商品房预售合同》第十三条、第十四条约定：万畅公司应当在2018年8月30日前将房屋交付给吴道苗；万畅公司逾期交房的，每日按已付房价款的0.02%的标准向吴道苗支付违约金。附件七《本合同补充协议》第九条约定：逾期交房违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。按主合同每日万分之二计算，万畅公司最多只承担逾期150天的违约责任，超过150天后的逾期责任无需承担。该条款明显未遵循公平原则、属于免除万畅公司责任条款，请求法院认定该条款无效。万畅公司在未提供交房文件下，在吴道苗未验房下，违反合同约定，不合理的要求吴道苗预付以及支付物业服务费。吴道苗本应在2018年10月1日入住房屋，但上城公司违约，未按期交付装修合格的房屋，造成了吴道苗未能按期入住，在未能享受物业服务下支付物业服务费，万畅公司和上城公司应向吴道苗支付物业服务费损失。《无忧安居家装整合服务协议》（简称“家装协议”）第6条第4款约定，上城公司未按期且未按照合同约定交付合格的装修工程，吴道苗多次被通知到场验房，但多次发现上城公司未能提供合格装修工程，吴道苗也给予了上城公司近两年的时间，上城公司也未履行交付合格的装修工程的义务，上城公司以自己的行为表明不履行交付合格的装修工程义务。家装协议的合同目的是吴道苗可以按期使用合格的装修工程，上城公司未实现该合同目的，本案的家装协议事实上已经解除，该解除的原因是上城公司严重违约造成，因此上城公司应向吴道苗支付违约金367801.5元。被告万畅公司、上城公司辩称，1.装修瑕疵不构成涉案房屋的迟延交付，两被告不构成迟交楼，被告已积极履行保修义务。2.根据合同约定，交楼日（2018年9月30日）视为吴道苗已实际收楼。3.不同意吴道苗全部诉讼请求，请法院依法驳回。理由如下：一、涉案房屋于交楼日（2018年9月30日）届满前，符合合同约定交楼条件。（一）双方合同及补充协议之约定。吴道苗与万畅公司于2017年7月10日签订之《广州市商品房买卖合同（预售）》（下称《购房合同》）和附件七《补充协议》中，双方约定如下：1.交楼时间：2018年8月30日前。2.交付条件：见《购房合同》第15条及《补充协议》第7条。3.补充协议与购房合同约定不一致，以补充协议为准，见《补充协议》第30条。之后，吴道苗与上城公司签订了《无忧安居家装整合服务协议》（下称《服务协议》），房屋交付时间变更为2018年9月30日。该协议第五条。（二）涉案房屋已于合同约定交楼日（2018年9月30日）前通过全部验收。涉案房屋已取得《建筑工程竣工验收报告》等分项验收报告，并于2017年9月21日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，并办妥了永久用电、永久用水、通气、通邮的“四通”手续。（三）被告已于交楼日前按合同约定通知吴道苗收楼。吴道苗《起诉状》中也确认按被告通知，其于2018年10月1日到现场办理收楼手续。（四）吴道苗称被告未出示验收文件与事实不符。如被告证据所示，涉案房屋早于合同约定交楼日（2018年9月30日）前通过全部验收。涉案房屋已通过验收，被告能出示不出示不符合常理，而且吴道苗在首次办理收楼手续时也没有对此提出异议。（五）根据合同约定，装修瑕疵不影响房屋交付。根据补充协议第八条第3款和第十一条第2款以及《服务协议》第六条第3款，涉案房屋已通知相关验收，符合约定和法定的交楼标准，涉案房屋无主要工程质量问题，不影响房屋使用，吴道苗不得以装修瑕疵为由拒绝收楼。装修瑕疵由被告履行保修义务。二、因吴道苗原因逾期收楼的，涉案房屋应视为交楼日（2018年9月30日）已交付吴道苗使用。涉案房屋符合合同约定及法定交楼标准，万畅公司已通知吴道苗办理收楼手续。根据《补充协议》第十一条和《服务协议》第五条之约定，涉案房屋自2018年9月30日起应视为已交付给吴道苗使用。涉案房屋之相关风险责任转移给吴道苗，物业服务费由吴道苗承担。故吴道苗要求被告承担物业服务费没有合同依据和法律依据。三、吴道苗要求被告支付维修费没有依据。（一）根据《购房合同》第二十五条的约定，在保修期内，只有吴道苗既不履行保修义务也不提出异议的情况下，吴道苗才可聘请他人维修。被告已根据吴道苗申请为吴道苗维修，吴道苗自行要求被告停止维修，应视为放弃其权利，因此产生的维修费用，被告无需承担。（二）根据被告提交的证据，吴道苗对涉案房屋之装修范围实际大于其陈述的装修瑕疵问题，因此产生的费用应由其自行承担，与被告无涉。四、若法院认为被告房屋交付存在瑕疵，被告认为：（一）根据《补充协议》第九条的约定，被告逾期交楼的违约金以不超过商品房总价款的3%为限。（二）被告逾期交付房屋违约金的标准应当予以调低。吴道苗要求依据合同约定的每日0.02%标准计算的违约金数额，明显高于同地段同面积房屋月租金水平和银行同期同类贷款利息，因此吴道苗要求每日0.02%标准计算逾期交楼的违约金超过吴道苗资金成本损失或房屋无法使用的损失，请求法院兼顾合同履行中吴道苗怠于收楼、具有过错、实际损失小等综合因素，予以调低违约金标准。五、关于吴道苗第5项诉讼请求,涉案房屋的装修工程已于2018年9月30日前完工，吴道苗所述的装修瑕疵不构成合同解除的理由，而且从双方的来往记录可知，被告一直在履行保修义务。而根据吴道苗2020年7月份收楼时所述，其主张的装修瑕疵也仅为整个工程很小的一部分，且吴道苗在本案起诉前亦未提出要求解除，其解除权已丧失。综上，请求法院驳回吴道苗的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2017年7月25日，万畅公司（甲方、卖方）与吴道苗（乙方、买方）签订《商品房预售合同》，合同明确甲方以出让方式取得位于永顺××以南，地块编号为YH-A3-0编号为00128的地块的土地使用权，国有土地使用证号为粤2015广州市不动产权第××号；甲方已取得商品房预售许可证［穗房预（网）字第××号]。双方约定甲方出售位于广州市萝岗区瞰山一街1号（自编号N12-1栋、N12-2栋）122房给乙方，该商品房建筑面积75.2695平方米，其中套内面积71.337平方米，共有分摊面积约3.9325平方米，该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价，单价为每平方米49042.22元，总金额3498525元，以按揭贷款方式付款，首期款自预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的40.26%，金额1408525元，剩余房款2090000元须于2017年7月25日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。该合同第十二条交房条件约定，该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付约定，甲方应在2018年8月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书，甲方委托物业服务企业或其他中介机构办理交楼手续的，物业服务企业或其他中介机构应当向乙方出示甲方出具的授权委托书。第十四条延期交房的违约责任约定，甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第2种方式处理：……2.甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按乙方已付房价款0.02%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：视为甲方已按合同约定交房，甲方不承担延期交房的违约责任。第十五条房屋交付时的有关资料约定，甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证；（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或签署。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条交付时的验收约定，乙方应在接到收楼通知书之日起×日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起0日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。甲方在接到乙方异议后，应在30日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付。该合同附件六装饰、设备标准约定，长岭山景城多层洋房毛坯、设备标准2016年1月版20160121。一、阳台，1.天花：外墙漆；2.墙身：外墙漆；3.地面：混凝土结构。二、室内，1.厅，a.天花：混凝土结构；b.墙身：水泥砂浆；c.地面：混凝土结构；d.入户门：钢制入户门（配置猫眼、门锁和门吸）……三、室外，1.外墙：外墙涂料；2.铝合金门窗：铝合金门窗；3.天井：防水层加水泥砂浆保护层；4.入户花园：草皮。四、设备，1.灯饰：厅、房、厨、卫、阳台、地下室预留灯位（预留线管、不穿电线）……该合同附件七本合同补充协议，双方经平等协商，一致同意订立如下条款，作为对《商品房买卖合同》的修改和补充。第七条对合同第十二条、第十五条的修改：在该商品房项目取得《建设工程竣工验收报告》、供水供电达到使用要求、电梯可以正常使用时即可向买方交付该商品房。本合同第十二条、第十五条所指永久供水、供气、供电、通邮等居住条件，若因当地公共服务水平未能达到永久使用标准，开发商有权以临时设施或服务取代，以不影响买方正常居住为限。买方不得以此为理由提出退房、赔偿或拒绝收楼。第八条对合同第十三条的补充：1.在商品房达到交付使用条件后，卖方应以短信或快递的方式通知买方办理交付手续。以快递通知的，同城以快递发出后的第二日为送达日，异地以快递发出后的第四日为送达日。2.卖方交付通知送达后，除非有合法的理由，否则视为卖方已按期交付，交付日期以卖方通知的交付日期为准。3.房屋交付时，如买方认为房屋本身或者环境、设备、装修存在不符合合同约定的情形，双方应在完成交付后，按照法规和合同约定处理。第九条对合同第十四条的补充：如出现下列原因，卖方不承担延期交房违约责任：买方未按合同约定支付房价款[包括面积补差款、装修款（如有）]、违约金、按揭贷款未支付至指定的账户、因非卖方原因导致合同不能备案、未缴纳专项维修资金等。卖方如未能按本合同规定的期限交房，按本合同第十四条的约定支付违约金，累计不超过该商品房总价款的3%。第十条对合同第十五条的补充：房屋交付时，除（六）（七）两项资料卖方提供原件外，其余（一）至（五）项验收文件卖方在交付现场提供给买方查阅，买方如有需要，可向卖方申请复印。如卖方无法取得上述相关报告或资料，导致（一）至（五）项文件资料不齐全，但在本合同约定交付期限前，卖方已办妥竣工验收备案手续的，买方不得拒绝收楼，卖方不承担延期交房的违约责任。第十一条对合同第十六条的补充：房屋交付验收时间以卖方收楼通知书约定的时间为准。无论什么原因导致买方未能收到卖方发出的通知，买方最迟应在本合同第十三条约定的交付之日对该房屋进行验收。否则，视为买方已接收该房屋，该房屋的风险责任及由此产生的一切费用（包括物业管理费等）由买方承担。如交付时卖方具备合同第十五条约定的情形，买方无权拒绝收楼，否则视为房屋已交付。买方对于房屋交付标准或条件有异议的，应在约定的验收期限内一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项；未在约定的验收期限内提出或说明异议具体事项的，视为买方无异议，房屋已达到交付标准。第三十条关于商品房买卖合同及补充协议：本补充协议作为商品房买卖合同的附件，如与合同的内容有冲突，以本补充协议为准。在签订买卖合同当日，吴道苗（甲方、业主）与上城公司（乙方、装修单位）签订《无忧安居家装整合服务协议》，约定乙方就涉案房屋向甲方提供无忧安居家装整合服务。第一条服务内容：3.具体装修方案及装修标准参见附件《房屋工程示意图》及《装修交付标准》，甲方承诺在本合同期限内，非经乙方同意，不得同时自行或委托第三方对该房屋进行装修施工。7.当商品房满足《商品房买卖合同》约定的交付条件时，甲方不可撤销的委托乙方代甲方验收接收该房屋，无须再通知甲方，直接进场装修。甲方应在商品房交付前向开发商提交委托乙方代为收楼的委托书，并告知开发商向乙方寄送收楼（交付）通知书，甲方不得再单独去开发商处办理验收收楼手续。9.甲方同意按照本协议附件装修标准对房屋进行装修后的验收。第三条付款方式：3.按揭贷款方式付款：首期款：须于2017年8月21日前支付该款项的40%，金额（人民币）295603元。除首期款外，剩余该款项金额（人民币）440000元，须于2017年7月25日前申请办理银行按揭手续并向银行提供银行要求的所有真实有效的按揭贷款申请资料，并按照按揭方式付款。第五条房屋交付：乙方承诺于2018年9月30日完成该房屋的装修，并交付给甲方使用，房屋所在地为交付地，交付标准以本协议约定为准。同时，若甲方在约定的交付日期截止日仍未收到交付通知书（乙方或乙方委托的第三方发出的交付通知），则本协议约定的交付时间为实际交付日，甲方应按照约定的时间和地点前来接收房产。如甲方未在本协议约定交付日收房，则视为本协议项下房屋已交付甲方。甲方在与乙方办理该房屋交付手续后进行验收，验收期为交付之日起10天内，如对该房屋装修质量有异议，应以书面形式一次性提出，否则视为无异议。第六条工程质量与违约责任：若因乙方原因导致乙方未能按本协议约定的期限完成房屋装修工程，乙方应自本协议约定的完成房屋装修工程期限届满的次日起至实际完成之日止，每日按该款项万分之二的标准向甲方支付违约金，本协议继续履行。万畅公司和上城公司为证实涉案房屋于2018年9月30日前已符合约定及法定的交楼标准，提交了以下证据：1.2017年9月21日长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，载明工程竣工验收备案文件目录：工程竣工验收报告，工程施工许可证，施工图设计文件审查意见，单位工程质量综合验收文件，规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件，施工单位签署的工程质量保修书，商品住宅的《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》等等。备案意见：竣工验收备案文件已于2017年9月20日收讫，文件基本齐全。备案机关处理意见为同意该工程备案。2.长岭居YH-A3-0地块住宅（自编号N12-1#～N14-2#、西区地下室）；住宅（自编号N15～N27栋）项目的《建筑工程竣工验收报告》，验收日期为2017年6月21日。工程验收结论为质量合格，同意验收。3.涉案楼盘的《客户受电工程竣工检验意见书》，2017年6月12日的竣工检验意见为合格。4.涉案楼盘的《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》，载2017年12月20日的验收意见为合格。5.2017年3月10日涉案楼盘N12-N27的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》，载经检验该工程通过验收、具备通气条件。6.2017年5月10日的广州市萝岗区瞰山一街1-6号、二街1-6号，三街1、2、3、5号，曦景大街2、4、6、10号《通邮申请表》，受理单位意见载符合通邮条件、可予通邮。7.《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。8.《建设工程竣工验收消防备案受理凭证》，载明已进行了涉案工程竣工验收消防备案。2018年9月27日，万畅公司向吴道苗发出《商品房交付使用通知书》，通知吴道苗于2018年9月29日至2018年10月5日办理涉案房屋交接手续。物业费用自2018年10月6日起计收。万畅公司还提交一份2018年12月25日的《商品房交付使用催告书》和短信通知记录，吴道苗不确认催告书的真实性，主张因为房屋装修质量的问题不符合交付条件，在2018年10月1日至2020年7月9日期间，多次根据万畅公司的通知到场办理房屋交接手续，但是每次都发现房屋装修存在严重质量问题，不符合房屋装修的标准。2018年10月1日，吴道苗签订一份《确认书》，载明其是万科山景园N12栋122房的业主，现已收到万畅公司及广州万科山景园物业服务中心以下资料：1.《商品房交付使用通知书》壹份；2.《万科山景园商品房交付指引》壹份；3.《网上交付流程图》壹份；4.《万科山景园公共水电费分摊办法》壹份；5.《关于开通燃气、电视、电话及网络的温馨提示》壹份；6.《山景园居家温馨提示》壹份；7.《致广州万科山景园住户的一封信》壹份；8.《管理规约》壹份；9.《万科集团房屋交付验房指引表》壹份。同日，吴道苗缴纳3888元物业费以及办理委托银行代划电费合同。吴道苗还提供《收款收据》，显示其缴纳2019年10月至2020年7月的物业服务费和水电费分摊2826.97元。吴道苗提交视频、照片等主张房屋存在严重的质量问题，将质量问题汇总，包括墙体开裂、发霉、卫生间漏水，卫生间墙体开裂严重，负一层墙面多处墙体渗水，导致墙体发霉脱落，一层卫生间漏水到负一层卫生间顶面，导致顶面的铝扣板腐烂，原电线施工多处未套管，墙体垂直误差大，粉刷层超标、水槽下水没有安装以及马桶、卫浴脏乱不堪等。其中与“管家”的聊天记录中，管家在2018年10月26日下午询问：“您好，业主，可以告诉我什么原因没有收楼吗”，吴道苗回复：“今天售楼不是进去看了吗？里面不是有个工程师吗？里面太多的问题了，太多问题了，有一砖都是破损的，所以你们跟进一下吧，好吧。”万畅公司和上城公司主张部分视频和照片无法确定拍摄现场是否涉案房屋，部分视频是吴道苗自行装修期间拍摄，已无法反映房屋的真实情况，2020年7月9日反映的装修瑕疵是新出现的，吴道苗于2018年10月1日到现场办理收楼手续时反映的装修瑕疵，早已保修完毕，并于2018年12月25日向吴道苗寄发商品房交付使用催告书，但经万畅公司、上城公司多次催促，未办理收楼手续。微信反映的木板问题，是吴道苗2019年9月底报修，万畅公司、上城公司已及时于同年10月完成。2020年7月9日，吴道苗委托王革海验收收楼，在《客户钥匙/物品签收单》签名确认，并在空白处手写“因房屋质量问题延期收楼，保留追诉权”。在《装修房客户验房指引表》后手写注明“注：此单手写7项为我提供内容，其他细节未做验收，保留权利，由于房屋质量问题，延期验收损失，保留追诉权。”同时还手写了一份关于房屋存在的问题：“1楼卫生间（楼梯井口边墙）瓷砖开裂，长度近3m；负一楼卫生间（同上墙面）瓷砖开裂，长度2m左右；1楼卫生间地面漏水，导致负一层卫生间天花板腐烂，注〈卫生间未使用过，地面漏水，有可能是管道漏水〉；负一楼卧室墙面渗水，导致墙面开裂、脱落；楼梯中墙面开裂近3m长，另一则墙面发霉；厨房水槽缺少两个漏篮及水盖板；负一楼洗衣房墙面发霉墙面起皮脱落，有水渍。”万畅公司和上城公司确认真实性，但对手写内容有异议，主张吴道苗反映的问题仅为装修瑕疵，不影响房屋正常使用，不构成吴道苗拒绝收楼的理由，吴道苗反映上述瑕疵后，公司积极履行保修义务，但吴道苗拒不接受，因此产生的维修费用应由其自行承担，吴道苗所述瓷砖开裂3m、2m有夸大成分，不予确认。2020年8月20日，吴道苗（甲方发包方）与科瑞建筑工程（广州）有限公司（乙方承包方）签订《万科山景城房屋维修合同》，约定合同总造价47038元，工程地点为广州黄埔万科山景城自编N12栋-122房，承包范围：详见《维修报价单》1.一层卫生间墙体瓷砖开裂维修；2.负一层卫生间墙体瓷砖开裂维修；3.一层卫生间地面漏水维修；4.负一层卧室墙面渗水维修；5.楼梯井墙面开裂维修；6.负一层保姆房墙面渗水维修，工期为开工之日起30天内完工。万畅公司和上城公司对上述证据不予确认，主张涉案房屋由吴道苗委托王革海进行后续装修，装修项目包括水电改造、非承重墙体拆建、厨房改变位置等，时间是2020年9月1日至2020年11月30日，装修的范围远大于吴道苗主张的瑕疵范围，根据该合同，开工时间与王革海接近，同一时间安排2个工程队施工，不合常理，吴道苗也未提供相应的支付工程款的流水和发票，未能证明工程已实际履行。为此提交了《装修备案表》《装修管理服务协议》，备案表上注明是“自装”，装修施工项目内容包括：一、水电改造；二、墙面、顶面天花；三、贴地砖、天花装饰；四、非承重墙体拆建；五、洗手间贴砖；六、厨房改变位置；七、安装空调；八、入户花园装饰、贴砖；九、楼梯更换；十、负一楼采光阳台封天井。吴道苗主张是按照物业管理公司的要求委托王革海去办理，装修施工项目的内容包含了解决装修质量问题，装修施工单位写自装为笔误。万畅公司和上城公司主张多次发送短信催促吴道苗办理收楼手续，积极履行保修责任，吴道苗自行放弃，因此产生的费用万畅公司、上城公司无需承担，提交短信通知记录、微信聊天记录等证据证明其主张。吴道苗确认真实性，但主张因房屋装修质量的问题不符合交付条件，在2018年10月1日至2020年7月9日期间，吴道苗多次根据万畅公司、上城公司的通知到场办理房屋交接手续，但每次都发现房屋装修存在严重质量问题，不符合房屋装修的标准。以上事实，有《广州市商品房买卖合同（预售）》及其附件、《装修房客户验房指引表》《客户钥匙/物品签收单》《客户受电工程竣工检验意见书》《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》《通邮申请表》《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》《广州开发区供水管理中心户内给水工程验收表》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》《商品房交付使用通知书》《商品房交付使用催告书》《维修合同》、收款收据、《无忧安居家装整合服务协议》《确认书》《万科山景园交付指引》《委托银行代划电费合同》《收楼通知书》及寄送凭证、《装修备案表》《装修管理服务协议》及图纸、收款回执、照片、视频、微信聊天记录、短信通知记录及当事人陈述等证据予以证实。本院认为，吴道苗与万畅公司签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》及补充协议，是双方当事人的真实意思表示，内容不违反国家法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。吴道苗在签订上述协议的同时与上城公司签订的《无忧安居家装整合服务协议》，从装修协议的内容上看，缺乏对相关装修条款的明确约定，没有约定各类装修对应的单价、面积、材料、品牌等，与普通家庭住宅装修由房屋所有权人根据自己的意愿自主选择装修人、自主决定装修风格、材料、价款、时间等内容存在差异，该装修协议异于日常的装修合同。2017年3月31日起施行的广州市人民政府办公厅发布的《广州市人民政府办公厅关于进一步加强房地产市场调控的通知》载明：“房地产开发企业应严格按照预售许可备案价格明码标价，已经签订认购协议的不得提价或变相加价”，《广州市商品房买卖合同（预售）》《无忧安居家装整合服务协议》签订时广州市存在限价的房地产市场调控政策，结合万畅公司和上城公司同属于万科集团旗下的企业以及其中关于委托上城公司代为验收房屋的约定与实际履行不符等情形，本院认定该家装服务协议名义上为两个不同的合同，实质上是对涉案房屋关于装修装饰方面的补充约定，上城公司为装修工程施工单位，家装服务协议的签订将涉案房屋价款拆分为两部分，有规避地方政府房地产调控限价政策、逃避税收的嫌疑，损害了社会公共利益，因此吴道苗与上城公司签订家装服务协议为虚假意思表示。依据《中华人民共和国民法典》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定无效。但虚假的家装服务协议隐藏的房屋买卖合同内容应为商品房买卖合同的一部分，吴道苗作为完全民事行为能力人，理应知悉所签订协议中关于款项支付、交楼时间等重大事项的内容，根据该协议关于交楼时间的约定，可以确定该协议约定的装修截止时间2018年9月30日为交易各方最终约定的装修商品房的交楼时间。万畅公司于2018年9月27日向吴道苗发送《商品房交付使用通知书》通知其在2018年9月29日至10月5日期间办理房屋交接手续，并未违反合同约定，涉案房屋于2017年6月21日验收合格，2017年9月21日竣工验收备案，并在此前已经实现了“四通”，符合买卖合同约定的交楼条件。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。吴道苗主张交付的房屋存在严重的质量问题拒绝收楼，其应提交证据证明房屋的质量问题严重影响其正常居住使用，但其提交的视频、聊天记录等均不能反映在第一次收楼时其提出的质量问题严重影响其居住使用而致使合同目的不能实现，同时万畅公司已经履行了维修义务，本院认为吴道苗以上述理由拒绝收楼无事实和法律依据，应自行承担因其未及时收楼而造成的损失。故本院对吴道苗要求万畅公司和上城公司承担支付交房违约金、维修逾期违约金以及违约金的请求不予支持。关于吴道苗要求万畅公司和上城公司支付物业服务费。吴道苗是向物业管理公司缴纳的物业服务费，而非向万畅公司和上城公司缴纳，故对其要求万畅公司和上城公司支付物业服务费损失的请求不予支持。关于吴道苗要求上城公司支付装修损失费。本院前述已经确定《无忧安居家装整合服务协议》中关于装饰装修部分的约定无效，且吴道苗也没有证据证明万畅公司拒绝履行保修义务，故对其自行委托装修的费用不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：驳回原告吴道苗的全部诉讼请求。案件受理费9180.47元，由原告吴道苗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  周荧辉二〇二一年四月二十日书记员  姚春华陆镇培