河南省平顶山市新华区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0402民初905号原告：黄新旗，男，汉族，1970年6月21日生，住河南省平顶山市卫东区。被告：杨培刚，男，汉族，1983年10月10日生，住河南省平顶山市新华区。被告：黄金殿，男，汉族，1936年12月15日生，住河南省平顶山市卫东区。第三人：黄新慧，男，汉族，1965年11月23日生，住河南省平顶山市卫东区。原告黄新旗诉被告杨培刚、被告黄金殿、第三人黄新慧房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄新旗、被告杨培刚、第三人黄新慧均到庭参加诉讼，被告黄金殿经本院依法送达开庭传票，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄新旗向本院提出诉讼请求：1、判决被告黄金殿与杨培刚签订的关于新城区新城小区10号楼2单元251号房屋的买卖合同无效；判令被告杨培刚将上述房屋腾空后返还给原告黄新旗，房屋价值20万；2、本案诉讼费、律师费由被告承担。事实与理由：原告黄新旗与被告黄金殿在2005年中国平煤神马集团塌陷区改造工程中共同申请了一套位于新城区新城小区的保障房，第三人黄新慧与其妻子卢倩同时也申请了一套该小区保障房。2011年10月房子分下来，原告黄新旗与被告黄金殿共同出资（原告黄新旗出资3万元，被告黄金殿出资2.8万元）购买了中国平煤神马集团塌陷区保障房（位于新城区新城小区10号楼2单元251号），原告黄新旗与被告黄金殿共同居住。2017年7月被告黄金殿搬到第三人黄新慧家居住，随后第三人黄新慧对原告所居住房屋进行停水、停电、断气等行为，造成原告一家三口无法入住，于2017年12月份外出租房至今。2019年8月2日，原告回新城区新城小区10号楼2单元251号时发现该房屋以20万价格转卖给杨培刚。该房屋买卖合同行为侵犯了原告的权利，被告黄金殿与杨培刚签订的房屋买卖合同无效，应当将涉案房屋返还原告。为维护原告合法权益，特起诉至贵院，希望判如所请。杨培刚辩称：1、原告黄新旗诉状中说涉案房屋是与父亲黄金殿在2005年中国平煤神马集团塌陷区改造工程中共同申请所分得，共同出资购买，情况不实，本人无侵犯原告权利。黄金殿有中国平煤神马集团力源化工有限公司房产管理部门出具的分房证明，和该房屋交付时预交房款收据、现金存款凭条、维修基金、燃气初装费、物业收据等付款票据，这些票据均显示该房屋所有款项均由黄金殿支付，黄新旗未支付任何有关该房屋的款项。另外，黄新旗现不属于平煤集团单位职工，单位怎么会把该房屋分给黄新旗，既然不属于单位职工，那也就失去了单位分房权和居住权。以上材料和事实证明该房屋确实为黄金殿个人单位分得。黄金殿以前在该房屋居住，因为与黄新旗是父子关系，黄新旗也居住于此，合情合理。但是黄新旗与该房屋无关系，因此无权干涉该房屋，不能做为原告。2、本人认为黄金殿2012年所立遗嘱无效。黄金殿在2012年所立遗嘱不知道是在什么情况下是否是本人真实意愿有待查明。购房后据黄金殿、二儿子黄新慧和邻居所说，近年来，黄新旗为早日占有该房屋，对父亲黄金殿辱骂，殴打，索拿黄金殿工资卡、密码、身份证及户口本等证件后，拒不归还，并持续花光黄金殿工资卡中的积蓄。不履行赡养老人义务，违反《婚姻法》》第二十一条和《老年人权益保障法》第十二条、第十五条第二款规定。黄金殿在万般无奈之下，于2017年意识清醒时另立遗嘱，在黄金殿百年之后，该房屋不由黄新旗继承，立该遗嘱时有医院出具的黄金殿意识清醒证明，是黄金殿的真实意愿。3、黄新旗所提供黄金殿口述换房陷阱证明材料系他人所代写，并非黄金殿本人签字，也无按手印，为假证。请法院查证。4、本人与黄金殿所签合同是双方真实意愿，有合同、视频资料为证。5、新城小区为平顶山市新城区城乡一体化示范区，经过上级部门批准，符合政府规划。本人认为《城市房地产管理法》第38条第六项的规定属于行政管理性规范，而不是合同效力性规范。即使是，那也是法律对于出卖人的强制性要求，其效力范围仅及于房屋出卖人，而不能及于合同的相对方买受人，该项规定不应作为认定合同效力的依据。另外，黄金殿未办理该房屋的产权证书只是尚未产生物权公示的法律效果，但不影响其以原始取得方式获得该房屋的相关权利。综上所述，请贵院驳回原告全部诉讼请求。最后，如果贵院认为本人与黄金殿、黄新慧所签涉案房屋合同无效。我提出同时履行抗辩，要求根据合同中的特别条款及违约条款，由卖方人黄金殿及二儿子黄新慧先履行返还义务，返还本人购房款并赔偿损失之后，本人愿意将涉案房屋腾空退还与黄金殿和黄新慧。黄金殿未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。黄新慧辩称：原告说这个房子说是他的，并说出资了3万元，请出示出资3万元的证据以及房子是归原告所有的证据。我父亲在2017年6、7月份在新城小区10号楼2单元5楼251号房屋出走的原因是什么，为什么要出走？我父亲在251号房屋居住期间身份证、工资卡、医保卡、户口本、老年乘车卡，都是谁在操作，为啥不给父亲，想吃啥没有钱，至今还未归还，出于何义。父亲86岁了原告为什么不赡养老人，给老人逼到绝境。经审理查明，2019年7月3日，黄金殿作为出卖人与杨培刚、边亚丽作为买受人签订房屋买卖协议书，协议约定“……出卖人所出售房屋坐落在平顶山市户（以房屋有关证明为准）。…建筑面积共82.5平方米…该房屋为中国平煤神马集团力源化工有限公司退休职工黄金殿（身份证号4104031936××××××××）单位分得房屋，权属为黄金殿私人独有房产，非共有房屋，合法完成，房款已交…出卖人和买受人双方议定上述房屋成交价为人民币（大写）贰拾万元整，本房款一次性付清…由于现实原因，本小区房产暂时无房产证及土地证（即不动产权证），买受人已对出卖人所要出售的房产做了充分了解自愿购买该房……”协议签订后，杨培刚向黄金殿支付20万元购房款，黄金殿向杨培刚出具了房款收据。另查明，关于坐落于平顶山市户房产（2017）豫0402民初5467号民事判决书（生效）认定以下事实，“位于平顶山市新华区，黄新旗持有的中国平煤神马能源化工集团有限责任公司预交房款专用收据显示：“交款时间2011年10月21日，今收到（单位）爆破器材公司，购房人黄金殿，交来房款新城小区冬苑10栋251号人民币56880元，交款人黄金殿”。中国工商银行现金存款凭条显示黄金殿于2011年10月22日向中国平煤神马能源化工集团有限责任公司物业事业部交纳房款58299元。平顶山煤业（集团）有限责任公司职工住宅共用部位共用设施设备维修基金专用收据显示黄金殿于2011年10月21日向中国平煤神马能源化工集团有限责任公司物业事业部交纳新城小区冬苑10栋251号住宅共用部位共用设施设备维修基金1419元。平顶山矿区采煤塌陷区综合治理办公室出具的收据显示黄金殿于2011年10月26日向平顶山矿区采煤塌陷区综合治理办公室交纳燃气初装费2750元。中平能化集团阳光物业有限公司出具的收据显示黄金殿于2011年10月26日交纳新城小区10栋251号生活垃圾120元、装修垃圾200元、2011年11月至2012年10月物业费237.60元、分摊照明120元，以上共计677.6元。前期物业服务合同显示黄金殿于2011年10月26日与中平能化集团阳光物业有限公司签订的物业服务合同，合同约定双方的权利和义务。低层楼房款及维修基金缴款通知单显示姓名为黄金殿，住房面积82.5平方米，总缴款为58299.00元。2011年10月26日承诺书也显示业主签章处为黄新慧代黄金殿签名。”杨培刚提交的黄金殿购房凭证与（2017）豫0402民初5467号民事判决书认定的事实相一致。再查明，2013年3月16日，黄金殿曾自书遗嘱一份，内容为“我百年去世后阳光新城小区10号楼二单元有一套三室一厅住房251号留给我三子黄新旗所有。特立此遗嘱。”上述事实，由黄新旗提交的（2017）豫0402民初5467号民事判决书、黄金殿自书遗嘱，杨培刚提交的黄金殿购房凭证及相关协议、房屋买卖协议书及签订协议视频、杨培刚房款收据，以及庭审笔录在卷予以证实。本院认为，虽然（2017）豫0402民初5467号民事判决因不动产权属证书问题未对本案所涉房屋的所有权进行确认，但根据该判决查明的事实可以认定案涉房屋在购买时的手续均是以黄金殿名义办理的而与黄新旗并无直接关系。而且庭审中黄新旗提交黄金殿自述遗嘱作为支撑其诉讼请求的证据材料的这一行为也可以反映出黄新旗认可黄金殿在立遗嘱时对于新城小区10号楼二单元251号房是有处分权的。所以，黄金殿与杨培刚签订的房屋买卖协议并不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，该协议应属有效，黄金殿也通过该房屋买卖协议使得其所立遗嘱在继承开始前被撤销。而杨培刚通过履行房屋买卖协议约定的义务取得对案涉房屋的占有并无不妥，黄新旗要求杨培刚将房屋返还无事实与法律依据。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回黄新旗的诉讼请求。案件受理费4300元，由黄新旗负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本同时缴纳上诉费用，上诉于河南省平顶山市中级人民法院。审 判 长 孙运涛审 判 员 王焕丽审 判 员 赵小飞二〇二一年四月十三日法官助理 陈 卓书 记 员 徐鑫茹附本案适用的相关法律条款：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。