宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初2965号原告：中国工商银行股份有限公司银川开发区支行。负责人：杨某。委托诉讼代理人：郑某，宁夏兴业律师事务所律师。被告：张某，住宁夏回族自治区银川市贺兰县。被告：宁夏海峡房地产开发有限公司。法定代表人：金某。原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行与被告张某、宁夏海峡房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托代理人郑某、被告张某到庭参加诉讼，被告宁夏海峡房地产开发有限公司经本院依法送达开庭传票未到庭参加诉讼。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原告与二被告签订的《个人购房借款/担保合同》；2、请求判令被告张某向原告偿还借款本金136040元，积欠利息1999.48元，本息共计138039.48元（暂计至2020年12月31日），并支付2020年12月31日至实际清偿之日的利息（利率按双方合同约定的标准和计算方式计算）；3、请求判令原告对被告张某抵押的房屋享有优先受偿权。房屋坐落位置银川市××县，房屋预告登记证明号：贺预告字第20102761号；4、请求判令被告宁夏海峡房地产开发有限公司对上述贷款承担连带保证责任；5、本案诉讼费由被告共同承担。事实和理由：2010年8月4日，原告与二被告签订《个人购房借款/担保合同》，合同约定：张某因购买房屋向原告借款22.8万元，贷款期限25年，自实际放款之日起算，借款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次基准利率确定，按月结息，借款人违约的，贷款人有权宣布贷款加速到期，借款到期借款人未按约偿还的，贷款人有权自逾期之日起按逾期罚息利率计算罚息，并计收复利，逾期罚息利率为借款利率基础上加收50%，管辖法院为贷款人住所地人民法院。合同还约定了被告张某以其名下的位于银川市××县作为抵押，担保上述借款，现该房屋已办理了预告抵押登记。宁夏海峡房地产开发有限公司为该笔贷款提供了阶段性保证。合同签订后，原告依约于2010年8月6日向被告张某发放了贷款22.8万元，而截止至2020年12月31日，被告张某未按合同约定的还款计划进行还款，已连续违约4期，累计违约42期，逾期未偿还本金136040元，积欠利息1999.48元，本息共138039.48元（暂计算至2020年12月31日）。根据《个人借款/担保合同》第十四条约定，原告有权要求被告张某立即提前偿还全部借款本息，要求宁夏海峡房地产开发有限公司承担连带保证责任。为维护原告合法权益，根据《合同法》、《担保法》《民事诉讼法》的相关规定，现诉至贵院，望判如所请。被告张某辩称，尽量在偿还借款，近几年经济困难，后期尽所有努力偿还借款，不存在恶意拖欠的情况。希望法庭酌情考虑。被告宁夏海峡房地产开发有限公司未到庭参加诉讼，亦未向本院提交书面答辩意见和证据材料。原告围绕诉讼请求依法提交证据：《个人购房借款/担保合同》（编号A：【借】字【工】行【开发区】支行【2010】年）、宁夏贺兰县房屋预告登记证明、个人住房贷款凭证、个人贷款发放核对情况确认书、利息清单，以上证据真实、合法、有效，本院予以采信。根据原告的当庭陈述、举证及本院对证据的认证，确认以下事实：2010年8月4日，中国工商银行股份有限公司银川开发区支行与被告张某、宁夏海峡房地产开发有限公司签订《个人购房借款/担保合同》，约定被告张某向中国工商银行股份有限公司银川开发区支行借款228000元用于购买宁夏银川市××县房屋。借款期限为25年。实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。借款凭证记载月利率5.346%。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按贷款期限在一年（含）一下的，执行本合同利率，不分段计息，贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）。按月等额本金还款法（按月计息）。借款人未按合同日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按上述约定的利率基础上加收50%确定。同时，被告张某以其名下贺兰县宝庆国际花园2号楼2单元201室位于宁夏银川市××县房屋房屋为上述借款提供抵押担保并办理预告抵押登记手续。抵押担保范围包括本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用。被告宁夏海峡房地产开发有限公司为上述借款提供阶段性连带责任保证。保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任，但正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书条件下，保证人对该条件满足之日到期借款人的债务免除保证责任。截至2020年12月31日，被告张某尚欠剩余借款本金136040元及利息1999.48元未付。2021年2月26日偿还本金239.96元，2月27日偿还本金229.71元。涉案房屋未办理正式抵押登记，原告未收到正式抵押登记房屋他项权证书。本院认为，原、被告签订的《个人购房借款/担保合同》合法、有效，原、被告均应按约履行各自的义务。原告按约向被告发放贷款，被告应依约还本付息。原告依据合同诉请解除涉案合同并要求被告张某偿还借款本金136040元－239.96元－229.71元＝135570.33元（截至2021年2月27日）及利息（截至2020年12月31日利息1999.48元，自2021年1月1日起利息按合同约定利率计至本判决确定给付之日止），本院予以支持。预告登记与本登记是相对应的概念，预告登记是对将来发生不动产物权变动的目的请求权的登记，本登记则是对已经发生的物权变动进行的登记。本案中的商品房抵押登记备案属预告登记，主要是促使以设立房屋抵押权为内容的请求权得以实现，并非直接导致抵押权的设立。预告登记的请求权基础不是预告登记本身而是其保障的债权。最高人民法院关于《中华人民共和国担保法》司法解释第四十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条中关于抵押物登记，均指本登记，非预告登记，因此在涉案房屋上抵押预告未转换成房屋抵押登记之前，原告行使房屋优先受偿权依据不足，本院不予支持。原告未收到正式抵押登记信息的房屋他项权证书，无法达成合同约定保证责任的免除，被告宁夏海峡房地产开发有限公司应承担连带保证责任。被告张某、宁夏海峡房地产开发有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃对原告所举证据和主张的事实进行质证和抗辩的诉讼权利，应承担相应的法律后果。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款规定判决如下：一、解除被告张某、宁夏海峡房地产开发有限公司与中国工商银行股份有限公司银川开发区支行于2010年8月4日签订的《个人购房借款/担保合同》；二、被告张某偿还原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行借款本金135570.33元（截至2021年2月27日）及利息（截至2020年12月31日利息1999.48元，自2021年1月1日起按合同约定利率计至本判决确定给付之日止），于本判决生效之日起十日内付清；三、被告宁夏海峡房地产开发有限公司对上述借款本息承担连带清偿责任，被告宁夏海峡房地产开发有限公司清偿后可向被告张某追偿；四、驳回原告中国工商银行股份有限公司银川开发区支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3060元，减半收取1530元，由被告张某、宁夏海峡房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 翟志强二〇二一年四月二十六日书记员 于 楠附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第一百一十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。