湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2020)湘0104民初13045号原告（反诉被告）：李百方，男，1964年8月1日出生，汉族，住杭州市萧山区。委托诉讼代理人：王金发，浙江骁宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：张彩霞，浙江骁宇律师事务所律师。被告（反诉原告）：长沙星鸿影城管理有限公司，住所地湖南省长沙市岳麓区银盆岭街道银杉路31号绿地中央广场商业裙楼三楼。法定代表人：刘贤芳，公司董事长。委托诉讼代理人：邢雅楠，男，公司员工，住天津市南开区。被告（反诉第三人）：上海上影依普亚影城开发管理有限公司，住所地上海市徐汇区虹桥路1号6楼01-06室。法定代表人：尹俊明，公司董事长。委托诉讼代理人：李慧，上海段和段（长沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈准，上海段和段（长沙）律师事务所律师。被告（反诉第三人）：上海电影股份有限公司，住所地上海市漕溪北路595号。法定代表人：王健儿，公司董事长。委托诉讼代理人：王健，上海段和段律师事务所律师。委托诉讼代理人：高杨，上海段和段律师事务所律师。原告（反诉被告）李百方与被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司（以下简称星鸿公司）、被告（反诉第三人）上海上影依普亚影城开发管理有限公司（以下简称上影依普亚公司）、被告（反诉第三人）上海电影股份有限公司（以下简称上海电影公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李百方的委托诉讼代理人王金发、被告（反诉原告）星鸿公司的委托诉讼代理人邢雅楠、被告（反诉第三人）上影依普亚公司的委托诉讼代理人陈准、被告（反诉第三人）上海电影公司的委托诉讼代理人王健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李百方向本院提出诉讼请求：1、判决解除李百方与星鸿公司之间的房屋租赁合同关系；2、判令星鸿公司立即腾退租赁的长沙市岳麓区××路××号的绿地中央广场商业裙房三楼的房屋并归还李百方；3、判令星鸿公司支付李百方自2020年2月起至2020年9月底的保底租金及物业管理费共计2171664元；4、判令星鸿公司支付李百方2020年9月底至实际腾退房屋之日止按271458元／月计算的房屋占用期间的租金损失；5、判令星鸿公司支付李百方自2018年11月25日起至欠付款项付清之日止的逾期付款违约金（按每日千分之一标准计算，暂计算至2020年9月30日止为327254.96元；6、判令星鸿公司支付李百方解除合同违约金3257496元；7、判令上影依普亚公司、上海电影公司在承诺出资500万元范围内，对星鸿公司的以上所有债务承担补充赔偿责任；8、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年8月6日，绿地地产集团长沙置业有限公司（以下简称绿地长沙公司）与上影依普亚公司签订《房屋租赁合同》。由上影依普亚公司承租了绿地长沙公司坐落于长沙市岳麓区××路××号的绿地中央广场商业裙房三楼的房屋。2015年5月18日，李百方与绿地长沙公司、上影依普亚公司、星鸿公司（原名长沙上影影城管理有限公司）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定出租人由绿地长沙公司变更为李百方，承租人由上影依普亚公司变更为星鸿公司。2016年6月18日，李百方与星鸿公司签订《房屋租赁合同补充协议二》，对租赁面积、租金标准等事项进行重新约定。按照《补充协议二》第二条约定租金标准，2017年1月1日至2019年12月31日的保底租金及物业管理费标准为247694元／月；2020年1月1日至2021年12月31日的保底租金及物业管理费标准为271458元／月。《房屋租赁合同》第五条第（二）款约定“乙方以按月预付的方式向甲方交纳租金，乙方应于每月25日前向甲方缴纳下月租金”。但是自2018年11月25日起，星鸿公司每月租金均逾期一个月左右时间支付。分别于2018年12月29日支付李百方2018年12月的保底租金及物业管理费；于2019年1月24日支付李百方2019年1月的保底租金及物业管理费，以此类推。并且自2020年2月起至今保底租金及物业管理费分文未付。迄今为止，星鸿公司拖欠李百方自2020年2月起至2020年9月底计8个月的保底租金及物业管理费共计2171664元。《房屋租赁合同》第十二条第（七）款还约定“若乙方未按照本合同约定及时支付租金或物业管理费的，每逾期一日，应按逾期欠付款额的千分之一向甲方支付违约金”。依照该合同约定，星鸿公司应当支付李百方自2018年11月25日起逾期付款违约金（暂计算至2020年9月30日止为327254.96元，详见《违约金计算表》）。《房屋租赁合同》第十一条第（三）款约定“乙方逾期不支付租金或物业管理费或水电费超过60天的”，属解除合同情形之一。然而，星鸿公司自2018年11月25日起一直拖延支付保底租金及物业管理费，且自2019年2月起的租金或物业管理费至今未付。李百方多次发函及委托律师发函进行催讨，但星鸿公司一直未能纠正，甚至屡次拒收李百方及委托律师函件。李百方认为星鸿公司长期拖欠保底租金及物业管理费的行为已构成根本违约，李百方有权要求解除合同，并已通过律师发函通知星鸿公司。同时，星鸿公司应立即腾空房屋并交还李百方。按照《房屋租赁合同》第十一条第（三）款还约定“甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按发出书面解除合同通知之日前十二个自然月总租金（按月保底租金计）和物业管理费的总额支付违约金”。因此，李百方还有权要求星鸿公司承担十二个月的保底租金和物业管理费总额3257496元作为违约金。2012年8月6日上影依普亚公司签署《补充条款》承诺“届时在长沙市岳麓区××公司，注册资金不低于人民币500万元”。2014年5月21日，星鸿公司成立，注册资金为200万元。据了解，该200万元的注册资金认缴期限为2064年5月19日，也没有实缴到位，显然上影依普亚公司未履行承诺的出资义务构成违约。上海电影公司于2017年12月20日将星鸿公司股权以17163100元让给青岛华置中鸿投资管理合伙企业（有限合伙）。由于上影依普亚公司、上海电影公司未履行完毕承诺的出资义务即转让股权，导致星鸿公司无实际履约能力，侵害李百方合法权益，应当在未按承诺缴纳出资500万元范围内，对星鸿公司欠付李百方的所有债务承担清偿责任。为维护李百方的合法权益，特具此状，望判如所请。被告（反诉原告）星鸿公司辩称：星鸿公司与李百方是房屋租赁关系，在履约过程中，因为疫情原因停业。在双方无法就租金问题达成一致解决方案的情况下，李百方不让星鸿公司开业，实际上，李百方应当让星鸿公司开业，然后就租金问题另行进行协商或通过法律途径解决。在国家疫情情况下，李百方以和星鸿公司解约的方式处理，星鸿公司是不能接受的。正常的途径应该先让星鸿公司营业，而不是将星鸿公司逼停后解约。星鸿公司希望通过法律途径能达成双方满意的条件，如果不能达成，希望法院将星鸿公司的损失依法进行裁判。被告（反诉第三人）上影依普亚公司辩称：一、上影依普亚公司已于2014年5月21日退出案涉2012年8月6日《房屋租赁合同》的履行，上影依普亚公司并非案涉房屋租赁的主体，案涉欠租行为与上影依普亚公司无关。二、李百方明知且认可星鸿公司以200万元注册资本注册成立，上影依普亚公司不存在任何违约行为。三、即便不考虑是否违约的问题，李百方以星鸿公司的注册资本与约定不符而向上影依普亚公司主张违约责任，已经超过了诉讼时效。四、李百方并未提供任何事实或法律依据，证明上影依普亚公司在星鸿公司股东未实缴出资的情况下应当对星鸿公司的对外债务承担责任。综上，案涉欠租行为与上影依普亚公司无关，上影依普亚公司不存在任何违约行为，且李百方向上影依普亚公司主张的违约责任也已经过诉讼诉时效，上影依普亚公司无需就星鸿公司的违约行为承担共同清偿责任，请贵院依法驳回李百方关于上影依普亚公司的全部诉讼请求。被告（反诉第三人）上海电影公司辩称：一、不同意李百方的诉讼请求，上海电影公司与李百方没有合同上的法律关系；二、上海电影公司已经对星鸿公司全额出资；三、李百方在2015年1月5日签订委托合同时，已经知道星鸿公司的出资情况，也知道注册资本是200万元，但从未提出过质疑，因此已经超过诉讼时效；四、星鸿公司因疫情而关闭，根据最高院的司法解释属于不可抗力，所以无需支付相应的违约金和滞纳金；五、李百方主张的滞纳金违约金明显过高；六、李百方当庭变更理由承担补充赔偿责任，但是星鸿公司并未属于无法履行义务的情况，且上海电影公司已经全额出资，因此这一主张不能成立。综上，请求法庭驳回李百方对上海电影公司的全部诉请。被告（反诉原告）星鸿公司向本院提出反诉请求：1、请求判令李百方解约行为无效，判令李百方继续履行原租赁合同并调整租赁费用标准；2、请求判令星鸿公司无须支付2020年1月24日至2020年7月24日受疫情管控影响影城停业期间的租金、物业费；请求判令星鸿公司无须承担违约金、滞纳金及场地占用费；3、请求判令李百方解约行为违约，判令赔偿星鸿公司士建、装修损失及设备损失1500000元；4、请求判令李百方赔偿星鸿公司2020年7月25日至今的营业损失合计人民币2400000元；5、请求判令李百方解约行为违约，判令双倍赔偿星鸿公司房屋押金损失1000000元；6、请求判令李百方承担本案的诉讼费用。事实与理由：星鸿公司自签订了《补充协议》后，承租位于长沙市岳麓区××路××号××广场××楼房屋，用于经营电影院。星鸿公司在协议履行期间不存在违约行为。（一）“新冠”疫情突然爆发，国家卫健委1月24日颁布《关于加强新型冠状病毒感染的肺炎疫情社区防控工作的通知》规范性文件规定，限制或停止集市、集会等人群聚集的活动，关闭影院、网吧等公共场所；严格公共空间管理，社区（村）非生活必需的文体活动室、娱乐室等公共场所一律关闭。星鸿公司影城执行在地疫情防控规定，自2020年1月24日起被迫停业；2020年7月20日，国家电影局发布公告通知，低风险地区影城可于7月24日起有序恢复营业。同时严格落实《中国电影发行放映协会电影放映场所恢复开业疫情防控指南》等文件要求。影城控制上座率不超过30%，日排片减至正常时期的一半，禁止饮食等，仍处于疫情防控的不可抗力影响期间。目前的情形确非星鸿公司自身原因所致，星鸿公司不存在任何违约情形。按照最高人民法院颁布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发【2020】17号）第5条规定，李百方以星鸿公司没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由星鸿公司承担违约责任的，人民法院不予支持。（二）李百方行为构成违约。按照最高人民法院颁布的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》（法发【2020】17号）第6条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”突如其来的疫情导致影城停业未有任何收入，影城春节档提前准备的大量卖品积压，承担较高人员成本，星鸿公司第一时间与李百方详细阐明影城的在疫情期间实际困难情况，多次沟通租金支付及相关减免事宜，但李百方置之不理，强行锁门并停水停电，扣押星鸿公司放映设备，直接导致双方租赁合同无法实际履行。李百方应承担违约责任，赔偿影城土建、装修损失及经营损失并承担违约金。现星鸿公司依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，特提起反诉，恳请法院据实审理，以维护星鸿公司合法权益。原告（反诉被告）李百方辩称：一、星鸿公司提出的新冠疫情的影响，并不能成为星鸿公司的免责的事由，星鸿公司在2018年11月25日起就一直违约，每月逾期支付租金，按照合同约定，已经具备了解除合同的条件，且此时疫情并没有发生，根本违约的行为在疫情之前就发生了；二、2020年7月份按照电影发行协会发行的防控指南，影视行业已经有序恢复营业，但是星鸿公司因为自身原因一直放弃经营，也一直停业至今，所以是没有履约能力；三、星鸿公司从2020年2月起到现在没有支付任何租金，无论是李百方发函催告还有律师函催告都是置之不理，或者是无人签收退回，星鸿公司至今仍然既不经营也不退回李百方的房屋，恶意占用李百方的房屋，导致李百方的损失，此类情形显然与现行法律规定以及最高院的指导意见的精神是不符合的，如果说继续维持双方的租赁关系，对于李百方来说将继续造成经济损失的扩大，也是不符合常理逻辑和显失公平的；四、反诉状上称李百方构成违约是不符合事实，反诉状上说李百方强行停水停电扣押放映设备直接导致租赁合同无法履行，不符合事实，也没有证据证明，星鸿公司提起的反诉的目的还是为了拖延诉讼达到继续占有房屋的非法目的，应当驳回星鸿公司的全部诉讼请求。被告（反诉第三人）上影依普亚公司述称：上影依普亚公司并不是承租方也不是股东，与上影依普亚公司无关。被告（反诉第三人）上海电影公司述称：同意上影依普亚公司的意见，2020年7月份后影城并不是全部开放，当时规定不能超过30%的上座率，且当时属于没有电影可放的状态，实际上也是很难去恢复正常的营业。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行了证据交换及质证。李百方提交的证据认定如下：《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》各方对真实性没有异议，可以证明李百方的出租人身份，予以采信；《房屋租赁合同补充协议二》各方对其内容无异议，可以证明租金计算标准，予以采信；银行流水与原件相符，能够证明星鸿公司历次实缴租金时间，予以采信；邮寄单、查询单、信封，与原件相符，能够证明李百方向星鸿公司送达催款及解除通知的事实，予以采信；星鸿公司工商登记信息、2019年年度报告，与原件相符，能够证明星鸿公司的注册登记情况，予以采信；上海电影公司公告与原件相符，能够证明上海电影公司将其所持星鸿公司股权转让给案外人的事实，予以采信。案外人工商登记信息，其证明目的与本案无关联性，不予采信为定案依据。星鸿公司提交的资产复盘表、同期票房对比、财务账目，系单方制作，无法证明其真实性，不予采信为定案依据。上海电影公司虽然逾期提供关于履行出资义务的转账凭证，但是该证据与原件相符，且与案件基本事实有关，本院依法采纳；上海电影公司提交的星鸿公司的财务报表与银行转账记录相互印证，能够证明实缴出资情况，予以采信；营业执照能够证明星鸿公司的注册登记情况，予以采信。经审理查明：2012年8月6日，案外人绿地地产集团长沙置业有限公司（甲方）与被告上影依普亚公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于长沙市岳麓区××路××号的“绿地中央广场”商业裙房（以下简称商业物业或商业广场）三楼出租给乙方，租赁面积约3334平方米，乙方租赁该房屋用作开设“海上国际影城”电影院及其经营相关配套附属业务用途。租赁期限为20年，自本合同约定的正式开业日或经顺延的正式开业日届满之日开始计算并计租。如租赁期限起始计租日实际为当年5月1日之后，则本合同项下的第一个租赁年度是指前述计租起算日所在公历年份的剩余天数，以及自计租起算日所在年份的下一个年份的1日开始起直至满12个月整的一个期间；第2个租赁年度为第1个租赁年度期满后的次日起，直至满12个月整的一个期间；其后的租赁年度，依次类推；最后一个租金年度，为租赁期限所剩余的月份数。如租赁期限起始计租日实际为当年5月1日之前，则本合同项下第1个租赁年度为计租起算日起所在公历年份的剩余天数。第2个租赁年度则为第1个租赁年度期满后的次日起，直至满12个月整的一个期间；其后的租赁年度，依次类推：最后一个租赁年度（即第21个租赁年度），为租赁期限所剩余的月份数，但年保底租金与影城年净票房收入分成租金，仍按第20个租赁年度标准进行折算。租金标准为影城年保底租金与影城年净票房收入分成租金相比较的较大值。租赁年度的年保底租金，按每年365天计，若某租赁年度的天数多于或少于365天，则该租赁年度的年保底租金，按前述标准进行相应的折算。乙方以按月预付的方式向甲方交纳租金，乙方应于每月25日前向甲方缴纳下月租金。每租赁年度的年底，进行年度净票房总收入统计。乙方应在每租赁年度届满后的15个工作日内，向甲方如实提交上一租赁年度净票房总收入的经审计或税务部门认可的书面报告，并经甲方审核确认。如净票房收入分成租金大于保底租金，则乙方应在甲方确认乙方书面报告后10日之内，将净票房收入分成租金与保底租金的差额一次性支付给甲方。若前款所述日期的最后一日恰逢法定休息日或法定节假日的，则乙方可顺延至节后（或法定休息日后）第一个工作日完成租金缴纳义务。乙方逾期不支付租金或物业费或水电费，超过60天的，甲方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按发出书面解除合同通知之日前十二个月自然月总租金（按月保底租金计）和物业管理费的总额支付违约金。若一方所支付的上述标准的违约金，不足以赔偿给另一方所造成的损失的，应补足赔偿造成的损失与违约金的差额部分。若乙方未按照本合同约定及时支付租金或物业管理费的，每逾期一日，应按逾期欠款额的千分之一向甲方支付违约金。补充条款约定：上海上影依普亚影城开发管理有限公司，系代即将在租赁房屋内实际承租和经营的长沙海上影城有限公司（待筹建，实际名称以最终工商注册登记的为准，以下简称为“影城公司”），签署本房屋租赁合同。上海上影依普亚影城开发管理有限公司承诺，届时在长沙市岳麓区××公司，注册资本不低于人民币500万元。甲方同意：待影城公司工商注册登记完成且全部注册资本缴清后，本合同乙方即变更为影城公司，上海上影依普亚影城开发管理有限公司将不再作为本合同主体，本合同乙方的权利义务将全部由影城公司承继，上海上影依普亚影城开发管理有限公司将不再享有任何本合同权利及承担任何本合同义务。届时若有必要的，则由甲方、上海上影依普亚影城开发管理有限公司与影城公司签订承租方主体变更文件，或是由甲方与影城公司根据本合同就租赁房屋重新签订新的《房屋租赁合同》。2015年5月18日，案外人绿地地产集团长沙置业有限公司（甲方）与上影依普亚公司（乙方）、李百方（丙方）、星鸿公司（丁方，原名称为长沙上影影城管理有限公司）签订《补充协议》，约定原合同甲方于2015年1月就租赁房屋的产权转让事宜与本协议丙方签订《商品房买卖合同》，并已经办结该房屋的相关手续，丙方作为该房屋产权人享有该房屋的相关权利和义务。甲、乙双方签订的《房屋租赁合同》乙方的权利义务自星鸿公司成立之日起，被告上影依普亚公司即不再作为原合同的合同主体，其合同主体地位全部由丁方（合同约定为丙方，应系笔误）概括继承。本协议签署后，丁方将依据原合同向丙方支付各项费用，由丙方开具以丁方为抬头的收款凭证并交付丁方。2016年6月，李百方与星鸿公司签订《补充协议（二）》，租赁面积变更为3656.89平方米，将租金标准变更为：影城年固定租金加物业管理费之和与影城年净票房收入分成租金相比较的较大值。第一年保底租金1206480元/年，物业费1206480元/年，年净票房收入分成比例11.5%；第2-4年保底租金1486164元/年，物业费1486164元/年，年净票房收入分成比例12%；第5-7年保底租金1628748/年，物业费1628748元/年，年净票房收入分成比例12.5%；第8-10年保底租金1776816元/年，物业费1776816元/年，年净票房收入分成比例13%；第11-13年保底租金1837140元/年，物业费1837140元/年，年净票房收入分成比例14%；第14-16年保底租金2018112元/年，物业费2018112元/年，年净票房收入分成比例15%；第17-20年保底租金2330700元/年，物业费2330700元/年，年净票房收入成比例16%。合同签订后，星鸿公司自2018年12月开始逾期支付租金（即合同约定的保底租金及物业费，以下简称为租金，具体应付和实际支付时间详见李百方提交的违约金计算表），李百方多次向星鸿公司发函要求其支付租金及违约金。星鸿公司自2020年2月起未支付租金，李百方于2020年5月9日向星鸿公司邮寄送达《通知函》，要求星鸿公司支付2020年2月至2020年5月的租金，邮件未妥投。2020年9月8日向星鸿公司邮寄送达律师函，收件人为时任法定代表人王元，邮寄地址为星鸿公司经营地址，律师函内容为通知星鸿公司支付欠款、解除合同并要求星鸿公司在2020年9月30日腾空房屋，该邮件因拒收于2020年9月19日被退回。涉案租赁房屋仍未归还给李百方。另查明，星鸿公司于2014年5月21日成立，注册资本为200万元，认缴出资期限为2064年5月19日，原股东为深圳中鸿嘉投资管理有限公司、上海电影公司。上海电影公司于2014年8月5日实缴注册资本20万元、2015年7月2日实缴注册资本30万元，2015年8月11日实缴注册资本100万元，2015年10月19日实缴注册资本50万元。上海电影公司法定代表人自成立后多次变更，2018年5月9日变更为王元，2020年9月14日变更为刘贤芳。被告上海电影公司于2017年12月20日将其持有的星鸿公司股份转让给案外人青岛华置中鸿投资管理合伙企业（有限合伙），并于2018年4月8日完成工商变更登记。再查明，2020年年初因新冠疫情影响，影城停止营业，2020年7月16日，国家电影局发布《国家电影局关于在疫情防控常态化条件下有序推进电影院恢复开发的通知》，宣布低风险地区在电影院各项防控措施有效落实到位的前提下，可于7月20日有序恢复开放营业。本院认为：案涉合同均系当事人的真实意思表示，内容合法，依法受法律保护，各方均应当按约履行各自义务。现星鸿公司作为承租人，自2020年2月起即未按照合同约定支付租金，已构成违约，应当承担违约责任。李百方主张解除合同，符合合同约定及法律规定，予以支持。合同解除后，星鸿公司应当腾退房屋，并将租赁房屋返还给出租人李百方。星鸿公司抗辩因疫情原因导致无法经营，但是长沙市作为新冠疫情低风险地区，电影院已于2020年7月20日具备恢复开放营业条件，而截至法庭辩论终结日（2021年3月29日），星鸿公司一直未支付租金。星鸿公司主张李百方采取锁门、停水停电的方式阻止星鸿公司经营，李百方对此予以否认，星鸿公司亦未举证予以证明，故对星鸿公司的抗辩不予支持。李百方在2020年9月8日向星鸿公司的经营地邮寄送达解除通知，告知星鸿公司在2020年9月30日搬离租赁场地。在当时的法定代表人王元拒收的情况下，应当视为已经送达，故双方租赁合同关系已于2020年9月30日解除，李百方有权主张截至2020年9月30日的租金。根据合同约定2020年租金应为3257496元/年（保底租金1628748元+物业费1628748元），现李百方主张星鸿公司支付2020年2月至2020年9月的租金，经计算应为2171664元（3257496元÷12个月×8个月）。但由于星鸿公司承租涉案房屋系用于影院经营，2020年2月至2020年7月20日，星鸿公司承租房屋因受新冠病毒性肺炎疫情这一不可抗力事件影响无法经营，故基于公平原则，且考虑到中国电影发行放映协会下发恢复营业通知至影院满足正式开始营业的条件存在一定时间差，本院酌情对星鸿公司应支付的租金予以减免三个月，星鸿公司还需向李百方支付截至2020年9月30日的租金1357290元。关于损失，由于星鸿公司未按照李百方要求于2020年9月30日搬离，故李百方主张自2020年10月1日起按照271458元/月租金计算标准计算房屋占用损失至星鸿公司实际搬离之日止并无不当，予以支持。关于逾期付款违约金，李百方主张截至2020年9月租金产生的违约金，合同约定的计算标准为日千分之一明显过高，在李百方未举证证明其他损失的情况下，本院根据公平原则，且考虑新冠疫情不可抗力造成影视业2020年7月20日方可恢复营业的实际情况，酌情确定截至2020年9月30日的违约金为45,000元。此后的违约金，以前述本院确定的星鸿公司应支付的欠付租金本金为基数，按年利率15.4%的标准计算至实际清偿日止。关于合同解除违约金，违约金约定是双方当事人在签订合同时对违约情况下责任承担的提前约定，既具有损失填补功能，亦具有违约惩罚功能。本案合同虽系因星鸿公司未支付租金而导致原告行使解除权，但因星鸿公司受新冠疫情不可抗力影响，其主观恶意较小。现合同约定以合同解除时前12个月的租金总额计算违约金实属过高，本院根据公平原则，酌情确定星鸿公司应支付李百方合同解除时前3个月租金814374元作为违约金以补偿李百方损失。故对李百方关于违约金的诉讼请求在此范围内予以支持，超出部分不予支持。关于被告上影依普亚公司责任，上影依普亚公司在2012年8月6日签署《租赁合同》时以补充条款承诺在长沙市岳麓区××公司注册资金不低于500万元，但2014年5月21日实际成立的星鸿公司注册资本仅为200万元，李百方对此并未提出异议反而于2015年5月18日继续与上影依普亚公司、星鸿公司签订《房屋租赁合同补充协议》，并明确载明丁方（即星鸿公司）已工商注册登记完成，原合同中乙方（即上影依普亚公司）的权利义务将由丁方全部概括继承，该行为应认定为李百方对星鸿公司登记注册资本金额的认可，原注册资本金额的约定已发生变更。现李百方仍以补充协议内容向上影依普亚公司主张补充赔偿责任，无法律依据，不予支持。上影依普亚公司的相应抗辩成立，本院予以采纳。关于被告上海电影公司责任，星鸿公司的注册资本根据工商登记信息虽显示尚未实缴，但是上海电影公司提交了出资凭证，可以认定上海电影公司已经履行了出资义务，李百方现要求上海电影公司对涉案债务承担补充清偿责任法律依据不足，不予支持。上海电影公司的相关抗辩成立，本院予以采纳。关于反诉，其一，星鸿公司主张继续履行合同，但其长时间违约，合同解除条件成就，其主张不能成立，不予支持；其二，星鸿公司主张调整租赁费用，并主张无需支付疫情管控影响影城停业期间的租金、物业费，并无需承担违约金、滞纳金及场地占用费，基于本院在计算欠付租金和违约金时已对疫情管控因素进行了考量，减免了三个月租金并调整了违约金金额，故之后的租金计算标准本院不再予以调整，对星鸿公司超出本院前文已减免的租金和违约金数额部分的减免请求，不予支持；其三，星鸿公司主张李百方承担损失赔偿责任，但尚无证据证明李百方在本案中存在违约行为，故星鸿公司关于要求李百方赔偿土建、装修。设备、营业、押金损失的反诉请求均不能成立，不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定判决如下：一、确认原告（反诉被告）李百方与被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司房屋租赁合同关系于2020年9月30日解除；二、限被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司于本判决生效之日起六十日内腾退长沙市岳麓区××路××号的绿地中央广场商业裙房三楼的房屋并将该房屋归还给原告（反诉被告）李百方；三、限被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李百方支付截至2020年9月30日的租金1357290元并支付逾期违约金（违约金暂计算至2020年9月30日为45,000元，此后的违约金，以前述本院确定的被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司欠付租金本金为基数，按年利率15.4%的标准计算至实际清偿日止）；四、限被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司自2020年10月1日起，以271458元／月租金计算标准计算至被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司实际搬离长沙市岳麓区××路××号的绿地中央广场商业裙房三楼的房屋之日止；五、限被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告（反诉被告）李百方支付解除合同违约金814374元；六、驳回原告（反诉被告）李百方的其他诉讼请求；七、驳回被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司的其他反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费52094元，公告费260元，共计52354元，由原告（反诉被告）李百方负担2354元，被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司负担50000元；反诉费减半收取23000元，由被告（反诉原告）长沙星鸿影城管理有限公司自行负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 长  罗 琼人民陪审员  周霞玲人民陪审员  张星霞二〇二一年四月二十八日法官 助理  胡雅芯书 记 员  杨峥玥法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。