北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初19983号原告：范忠伟，男，住北京市海淀区。被告：吴东，男，住北京市西城区。被告：郭正，女，住北京市西城区。以上二被告共同委托诉讼代理人：赵林，北京市信凯律师事务所律师。以上二被告共同委托诉讼代理人：马庆朝，北京市信凯律师事务所律师。被告：丁红，女，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：陈凡（丁红之夫），住北京市海淀区。委托诉讼代理人：赵林，北京市信凯律师事务所律师。原告范忠伟与被告吴东、郭正、丁红确认合同无效纠纷一案，本院于2020年8月5日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员王一凯独任审理，公开开庭进行了审理。原告范忠伟，被告郭正及吴东、郭正之共同委托诉讼代理人赵林、马庆朝，被告丁红之委托诉讼代理人陈凡到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。范忠伟向本院提出诉讼请求：1、确认吴东、郭正与丁红签订的房屋买卖合同无效；2、诉讼费由被告负担。事实与理由：范忠伟与吴东以前均在北京市西城区财政局工作，后各转至现任单位。吴东与郭正系夫妻关系。1999年，范忠伟与吴东的工作单位（即北京市西城区财政局，当时吴东系该局副局长）对相关职工进行分房。单位当时分房时，要求吴东上交其住的面积较小的房子（北京市海淀区岭南路x号x楼x门x号，面积x平方米），同时分给其更大的房子（北京市西城区桃园胡同x号楼x门x号，面积约120平方米），单位将吴东上交的房子分配给范忠伟。范忠伟自此居住生活至今。在此期间，范忠伟多次与吴东沟通办理产权过户手续，吴东最初以此房为央产权为由，办不了过户手续，故一直未予配合办理；后来，吴东提出给予以该房一间房的市场价格为补偿才配合办理产权证，因考虑到该房属单位分配公房，在征求原单位意见后，范忠伟未予同意。2017年，吴东和郭正将范忠伟起诉至海淀区人民法院，申请返还原物（岭南路x号x楼x门x号房屋）。原分房单位西城区财政局出示物证，同时原西城区财政局局长王振海出庭作证，表明该房属单位分配给范忠伟的公有住房，吴东在原单位分得面积较大的公有住房后，应配合范忠伟办理产权过户手续。考虑到上述事实，最后法院驳回了吴东、郭正的起诉，吴东、郭正不服，上诉至北京市第一中级人民法院，中院驳回维持原裁定。2019年，在北京市第一中级人民法院终审裁定后，吴东和郭正多次找到范忠伟，并找中间人于学强（原西城区财政局副局长）进行协调，表示：现在原单位不可能再管了，反正他手里有产权证，要想过户就要给一定的补偿。考虑到此房属单位所分公房，同时其要价太高，故一直未协调成功。2020年3月，范忠伟惊悉吴东、郭正将该房屋产权证办至丁红名下，并于2020年1月转卖给丁红。为防止丁红再次将房屋转卖，范忠伟于4月7日去北京市规划和自然资源委员会对该套房屋进行了不动产的异议登记，登记号为京(2020)海不动产证明第x号，从登记看，范忠伟所住房与丁红登记的是同一套房。故诉至法院。吴东、郭正辩称，请求驳回范忠伟的诉讼请求，诉讼费由范忠伟承担。范忠伟与吴东均是北京市西城区财政局职工，吴东与郭正结婚，西城区财政局没有分配住房，郭正、吴东居住于郭正单位核情报所分配的一间房，当时这间房是53．5平米中的一间，是与他人合住。西城区财政局为了解决吴东住房问题，分配给吴东一间平房，核情报所与西城区财政局同意，由西城区财政局协助将该平房交给核情报所，由核情报所为郭正、吴东重新置换一套两居室住房，也就是涉案房屋。1999年之前，该房屋由郭正、吴东居住，1995年郭正以成本价购买涉案房屋并取得了房屋所有权证。1999年西城区财政局协调将涉案房屋暂借给范忠伟居住，2018年范忠伟以房屋所有权确认纠纷向海淀法院起诉，海淀法院作出2018京0108民初48769号民事裁定书，裁定驳回范忠伟起诉，理由是本案属于单位内部借房、分房引起的纠纷，不属于法院受案范围。吴东、郭正认为该房屋是属于吴东、郭正所有，理由是：第一、涉案房屋所有权于1995年起由郭正所有，产权合法有效，并且有产权单位核工业情报所出具的该房屋具备上市条件可以出售的证明。第二，1995年之前涉案房屋的产权为核情报所，也就是郭正的单位。郭正经过了合法的途径办理了产权证，涉案房屋来源合法，所以我们有完全的处分权，可以出售。第三，我们认为范忠伟起诉主体不适格，无权起诉，郭正、吴东及丁红的买卖合同不涉及第三人，第三人起诉属于无利害关系人，所以范忠伟起诉主体不适格。第四，本案不属于法院受案范围。本案属于单位分房借房之间的纠纷，不应该属于法院受案范围，应当驳回。第五，范忠伟起诉确认合同无效，本案不符合民法典153、154条关于合同无效的规定。综上，请求驳回范忠伟的诉讼请求。丁红辩称，我于2020年1月初经北京我爱我家房地产中介公司介绍购买了郭正的涉案房屋，当时我核对了产权证是郭正所有，并且郭正当时出示了房屋具备上市条件的原产权单位的证明。我以315万的价格购买了涉案房屋，并支付了购房款及近10万元的中介费。2020年1月10日我取得了产权证。我认为买卖合同合法有效，理由是我购买该房屋尽到了普通公民购买房屋应尽的审核义务，符合民法典311条善意取得，我主观上是善意的，支付了合理的对价，并且办理了相关变更登记取得了产权证。我认为我应该取得该房屋的所有权，应该驳回范忠伟的诉讼请求。我也同意郭正、吴东的答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:吴东与郭正系夫妻关系。范忠伟、吴东为北京市财政局的职工，郭正为核工业研究所的职工。海淀区岭南路x号x号楼x门x（以下简称涉案房屋）系北京市西城区财政局将分配给吴东的原住房一间调整到核工业研究所后，由核工业研究所将涉案房屋分配给郭正、吴东。1996年12月18日，郭正与核科学技术情报研究所签订《出售公有住宅楼房买卖契约》，约定核科学技术情报研究所将涉案房屋出售给郭正。郭正交纳了购房款及公共维修基金等款项，办理了涉案房屋的所有权证书。后北京市西城区财政局在分配吴东位于北京市西城区东桃园胡同x号楼x门x号房屋时，要求吴东、郭正将涉案房屋交还，并将涉案房屋分配给范忠伟。经询，范忠伟称其于1999年搬至涉案房屋居住，直至2018年范忠伟将涉案房屋出租。对此，吴东、郭正称涉案房屋系借住给范忠伟。原告郭正诉被告范忠伟返还原物纠纷一案，我院于2018年4月23日作出（2017）京0108民初46789号民事裁定书，本院认为该案系因单位向职工分配住房引发的纠纷，不属于人民法院受理民事诉讼的范围，应予驳回。本院裁定驳回郭正的起诉。郭正不服提出上诉，北京市第一中级人民法院驳回上诉，维持原裁定。原告范忠伟与被告郭正、吴东，第三人北京市西城区财政局所有权确认纠纷一案，本院于2018年9月14日作出（2018）京0108民初48769号民事裁定书，本院认为双方的纠纷属于因单位内部建房、分房等而引起的纠纷，不属于法院受理民事诉讼的范围。裁定驳回范忠伟的起诉。该裁定书现已生效。2020年1月6日，郭正与丁红签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定郭正以315万元的价格将涉案房屋售予丁红。丁红于2020年1月10日取得京（2020）海不动产权第x号不动产权证书。关于涉案房屋出售经过，吴东、郭正称系为了甩掉包袱，才委托中介机构将涉案房屋出售，对于当时涉案房屋的市场价格没有记住。丁红称听中介说房屋价格比较便宜，并没有看房，只看了户型图，就签订了合同并支付了定金，交付完毕购房款后才去看房，发现里面有人居住，并且报警。另，2018年10月9日，北京市西城区财政局出具《关于的答复函》，内容为：1、实物分房政策早已停止，吴东提出的解决方案均不具备实施条件；2、吴东与范忠伟的住房纠纷，可由当事人自行协商解决。本院认为，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，郭正明知涉案房屋存在争议纠纷，在尚未解决的情况下，且涉案房屋由范忠伟实际控制的情况下，为甩包袱而低价出售涉案房屋。丁红在不了解涉案房屋市场价格，且未到房屋中实地看房的情况下，就签订合同并支付房款，不符合房屋买卖交易习惯。郭正与丁红签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通，损害了范忠伟的利益，应属无效,故范忠伟要求确认合同无效的诉讼请求，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条；《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：郭正与丁红于2020年1月6日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）及2020年1月10日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号：x）无效。案件受理费32000元（范忠伟已预交），由吴东、郭正、丁红共同负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王一凯二〇二一年四月二十九日书记员  丁 珊