广东自由贸易区南沙片区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0191民初20441号 原告（反诉被告）：广州市明和实业有限公司，住所地广东省广州市天河区。 法定代表人：张伟。 委托诉讼代理人：姜平、叶小娟，广东广之洲律师事务所律师。 被告（反诉原告）：前途驿（广州）汽车销售有限公司，住所地广东省广州市天河区。 法定代表人：陆群。 被告：南京前途汽车销售有限公司，住所地江苏省南京经济技术开发区。 法定代表人：陆群。 上述两被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：张萍，女，1983年10月6日出生，系集团法务。 原告（反诉被告）广州市明和实业有限公司（以下简称明和公司）诉被告（反诉原告）前途驿（广州）汽车销售有限公司（以下简称前途驿公司）、被告南京前途汽车销售有限公司（以下简称前途公司）租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。明和公司的委托诉讼代理人姜平，前途驿公司、前途公司的共同委托诉讼代理人张萍到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 明和公司向本院提出诉讼请求：1.前途驿公司支付2020年1月1日至6月15日的租金1287292.55元及迟延违约金（自每月的6日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算至欠款付清之日止）；2.前途驿公司支付律师费15000元；3.前途公司对前途驿公司的上述债务承担连带清偿责任；4.前途驿公司、前途驿公司支付全部诉讼费用。事实和理由：2018年6月，明和公司与前途公司签订了《广州市房屋租赁合同》（以下简称租赁合同）及《租赁合同补充协议》（以下简称补充协议），将位于广州市天河区珠江东路11号、13号101房之自编106号铺、201房之自编205号铺物业（以下简称涉案房屋）租赁给其作前途汽车项目使用。后于2018年9月1日起前途公司将合同项下的全部权利义务转让至前途驿公司。根据补充协议第3条、第12.1条、第15.2条和《租赁合同转让协议》（以下简称转让协议）第九条的约定，前途驿公司自2020年1月起未按时缴交租金，故明和公司提起本案诉讼。 前途驿公司、前途公司共同辩称：请求驳回明和公司的全部诉讼请求。1.明和公司主张2020年1月1日至6月15日的租金1287292.55元及迟延违约金缺乏事实依据。2020年1月6日，案涉房屋因楼上商户漏水致使严重受损，二楼天花板发霉变形无法使用，全部电路亦受损无法使用，部分家私及装修需要重新更换或维修，由此导致我方店铺自事故发生后即长期暂停营业，完全无法满足合同约定的承租要求。经与明和公司多次协商沟通，未就维修及赔偿事宜达成一致意见。根据双方签署的补充协议第12.2条的约定，明和公司作为涉案房屋的产权人及出租方，理应对其所出租的房屋是否符合出租条件承担责任，如果出租房屋无法满足承租要求，则明和公司有修缮义务。但自漏水事故发生后，明和公司一直怠于解决问题，致使我方所承租的商铺一直无法正常营业，严重影响了我方承租目的，且还需要继续支出运营及人工成本。基于此，我方于2020年2月1日正式向明和公司发出《退租告知函》，明确因漏水问题导致商铺严重受损且无法正常营业，我方决定终止租赁。我方符合租赁合同中的单方解除合同条款，且不存在一个月的提前通知期，属于一经通知即生效的情形。因此自我方发出退租告知函时，租赁合同即终止，2020年2月1日之后的租金自然无需支付。且根据合同约定，因明和公司原因导致的单方解除合同，应向我方支付两个月租金同等金额的违约金。我方已支付2020年1月份之前的租金，2020年1月份的租金因房屋漏水问题一直未得到有效解决，我方基于不安抗辩权，暂缓支付租金不违反法律规定及合同约定，并不能认定为违约。2.明和公司主张支付律师费15000元缺乏事实依据。如前所述，我方无需支付租金和违约金，因此明和公司基于不应支付的费用聘请律师而支出的律师费，更不应由我方承担。 前途驿公司提出反诉请求：1.确认前途驿公司与明和公司之间签订的租赁合同及补充协议、变更协议于2020年2月1日终止；2.明和公司赔偿前途驿公司违约金468106.38元；3.明和公司返还履约保证金668723.4元、管理费保证金109211.7元及水电费周转金12881.38元；4.明和公司赔偿前途驿公司因房屋漏水导致的装修损失及家具损失25万元；5.明和公司将前途驿公司店内物品完好返还；6.明和公司承担诉讼费。事实和理由：除本诉的答辩意见外，另根据补充协议第3条的约定，2019年7月1日至2020年6月30日的月租金标准为234053.19元，因此明和公司应承担的违约金数额为468106.38元。租赁合同签署后，前途驿公司已依约向明和公司缴纳了履约保证金668723.4元管理费保证金109211.7元以及水电费周转金2881.38元，上述保证金在租赁合同终止后应返还前途驿公司。因房屋漏水导致前途驿公司店铺家具及装修严重受损，根据前途驿公司基建部的测算，维修费用预计为25万元，上述费用理应由明和公司承担。因双方未就解约达成一致，明和公司利用便利将涉案房屋上锁，导致房屋内的设备无法正常运出。鉴于租赁合同已终止，前途驿公司要求明和公司将其在房屋内的设备完好返还。庭审中，前途驿公司明确反诉请求1所涉及的协议为租赁合同、补充协议和变更协议。前途驿公司与明和公司均同意水电费周转金12881.38元用于折抵前途驿公司在（2021）粤0191民初1552号中需支付的水电费，前途驿公司在本案中撤回对水电费周转金的起诉。 明和公司辩称：请求驳回前途驿公司的全部反诉请求。因前途驿公司迟延支付租金超过30天且拒不交付场地直至2020年6月底，导致涉案合同被解决，根据补充协议第12.2条，前途驿公司的行为已构成根本性违约，明和公司有权没收保证金。 经审理查明：涉案房屋为原告名下物业。明和公司（出租人、甲方）与前途公司（承租人、乙方）签订租赁合同，约定本合同未约定或与补充协议不一致的，按补充协议的约定执行为准。之后，双方签订了补充协议，主要内容为1.1甲方同意按原合同和本协议约定的条件将位于广东省××区××东路××、××房××自××、××房××自××号铺单元物业出租给乙方使用。2.1.租赁期限：自2018年7月1日至2021年6月30日，甲方迟于前述租赁起始日期交付本物业的，租赁期限相应顺延，自实际交付日开始计算，无须承担其他违约责任。2.2.用途：乙方租赁甲方之本物业只限于以前途汽车为店名经营汽车展示、体验、销售项目。3.1履约保证金（下称保证金）为相当于本物业三个月的基本租金金额的租金保证金668723.40元及相当于三个月管理费金额的管理费保证金109211.70元……在本协议有效期内，保证金由甲方收取并保管，如乙方违反本协议约定的任何条款，甲方可按本协议的约定分别扣除全部或部分保证金，以抵作违约金或抵偿由乙方违约行为造成的甲方的损失……租赁期满或非因乙方违约而租赁合同提前终止，且乙方已按照本补充合同第10条规定向甲方交还该房产、结清所有租金、管理费、水电费、违约金（如有）等应缴费用及注销租赁合同登记备案、注销以该房产为经营场所，地址的工商登记等全部登记备案手续的六十（60）个工作日内，甲方将保证金（不计利息）退还乙方。3.2租金：（1）该物业的租金以基本租金方式收取。租赁期2019.7.1-2020.6.30，每月基本租金为234053.19元/月。（5）支付方式：按月支付，乙方应于每月五日前（按自然月计算）将该月固定租金存入甲方指定的银行账户内。3.5水电费（1）乙方在签订本协议时须向甲方缴交水电费周转金，按建筑面积每平方米23元计算。租赁期满或提前终止时，在乙方缴清所有费用后，甲方在三十个工作日内无息退还给乙方。3.8租金、管理费等费用一律以人民币计价及支付，如租金、管理费计费周期不足一整个月，该期租金、管理费按该月的日平均租金、管理费乘以实际天数计算应付金额。4.1以下时段为装修期：2018年7月1日至2018年9月30日。5.4.甲方授权指定的物业管理公司负责本物业的物业管理，负责本物业所在建筑物的结构、公共区域范围内由甲方安装或提供的设施及设备（如电梯、防火和安全设施、空调设备、公共服务设施、水电供应系统）、公共绿化等项目进行日常维护、保养、服务与管理，并承担相应的费用。若上述设施发生故障，乙方应立即通知甲方或物业管理公司，接到乙方通知后，甲方或物业管理公司应立即派人修复。若在紧急情况下，前述修缮必须立即进行，由于甲方或物业管理公司未能履行义务而产生对物业的损坏，乙方有权为防止损失的扩大而采取积极措施对物业进行修缮并及时通知甲方或物业管理公司，由此产生的一切合理费用由甲方承担（但上述设施故障因乙方原因造成的除外）。乙方不及时履行通知义务所造成的扩大损失由乙方承担。10.合同提前终止或租期届满后的处理：10.1本协议提前终止或租期届满后，乙方须在租期届满或本协议终止后当日内清缴所有相关的应付款项，凭甲方开具的退租通知单到物业管理处办理迁出手续，将本物业恢复至首次交付乙方时的原状并与物业管理处人员共同验收本物业，签署书面验收记录，并将本物业大门及其它所有锁匙及甲方于本物业内所设立的固定装置、设备在完好无缺可供使用的状况下交回甲方（自然折旧的除外）后迁出本物业。10.2乙方办理完本条10.1款的退租手续后三十日内，应尽快携租赁保证金及管理费保证金、水电费周转金等收据与甲方及物业管理公司办理退款手续。10.3本协议提前终止或租赁期满后，乙方同意，甲方无须对乙方用于本物业装修的投资进行补偿。乙方逾期未迁出本物业的，按乙方在租赁期满前一个月的租金和管理费等其他费用标准的双倍按日计付物业使用费，直至按10.1条的约定迁出之日止。10.4如乙方在未清缴应付租金、水电费、管理费等款项超过十五日并且无法正常联络的，则视为乙方同意放弃放置在本物业内所有物品的处置权，并承担甲方因处理上述财物及将本物业恢复原状所产生的一切费用。11.9乙方在把该物业内之商品、家具、设备及大件物品搬离该物业前，应按物业管理公司规定事先得到甲方的书面批准。如甲方有合理理由怀疑乙方存在异常出货行为，足以影响乙方履行合同义务能力的，甲方有权要求乙方提供相应的担保。并且在乙方提供相应的担保之前，甲方有权采取包括限制乙方搬离铺内物品等自助措施以维护合同的严肃性和继续履行。11.15如因为乙方的过失（如水浸、火灾、高空堕物伤人等）造成对公共利益及第三方利益的损害，乙方须承担相应贵任。12.违约责任：12.1乙方须按时向甲方及物业管理公司交付本协议约定的费用（包括但不限于租金、租赁保证金、物业管理费、管理费保证金、水电费、加时空调费、有偿服务费、违约金等费用）。如乙方迟延缴付的，除应缴清应缴费用外，还须向甲方或物业管理公司支付迟延违约金，迟延违约金从迟交日起，每逾期一日按所欠缴金额的3‰计算。12.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向对方支付相当于两个月租金同等金额的违约金。在乙方违约的情形下，甲方有权没收乙方保证金。（1）甲方交付的物业不符合本协议约定，致使不能实现租赁目的的；或经具备资质的第三方检测机构出具报告确认甲方交付的物业建筑结构存在缺陷，危及乙方安全的且甲方又未在合理期限内消除前述情形的；（2）乙方逾期支付本合同规定的任何应付款项达三十日。12.3除本协议另有约定外，自本协议提前终止或租赁期满之日起，乙方五日内未迁出本物业或恢复原状的，乙方同意甲方自行收回本物业，甲方有权留置或以其他任何方式处理本物业内的物品，乙方不得异议，也不得追究甲方责任（包括但不限于不得要求甲方恢复原状、给予赔偿）。同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用。如因甲方处理前述物品导致任何第三方向甲方提出索偿，乙方应赔偿甲方因此所造成的损失。12.4乙方应付违约金、补偿金应在确定责任后十日内付清。乙方拒不支付的，经书面通知后，甲方有权直接从乙方的保证金中予以扣除，乙方应在收到书面通知后十天内补足保证金，否则比照第12.1条支付迟延违约金。12.5任何一方未依本协议约定或法律规定单方面提前终止原合同及本协议的，应提前一个月向对方发出书面通知，并向另一方支付相当于6个月租金同等金额的违约金。同时，甲方如提前终止则应当向乙方双倍返还保证金，乙方如提前终止，则无权要求甲方返还保证金。15.2由于乙方欠费导致甲方诉讼追索乙方欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商査询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。16.2装修期届满后，本物业地址亦视为乙方地址。任何一方将函件送达本协议约定的地址即视为送达。若上述地址有变化，任何一方须将修改地址书面通知本协议的另一方。书面通知中的变更地址为新的通信地址。若发生变更的一方未履行通知义务，因此所产生的法律后果均由未履行义务者承担。16.3凡本物业租赁活动中一切口头承诺、解释以及商业广告、文件往来与本协议不一致的，均以本协议为准。 2018年7月16日，明和公司将涉案房屋交付给前途公司使用。 2019年1月3日，明和公司（甲方），前途公司（乙方），前途驿公司（丙方）签订转让协议，主要内容有:鉴于1.甲乙双方签订了租赁合同、补充协议(以下简称《合同》），乙方租赁甲方的涉案房屋。2.各方经友好协商，达成协议如下：―、自2018年9月1日零时起，乙方将其在《合同》项下的全部权利义务转让给丙方。转让后，乙方不再享有及承担《合同》项下任何权利义务。二、自2018年9月1日零时起，丙方受让《合同》项下原由乙方享有及承担的全部权利义务。受让后，丙方将取代乙方，继续向甲方履行《合同》。三、甲方同意本协议第一条及第二条《合同》项下权利义务的转让及受让，并同意在《合同》转让后继续向丙方履行《合同》。四、《合同》转让及受让后，甲方可以向丙方主张原甲方对乙方的抗辩。丙方亦可以向甲方主张原乙方对甲方的抗辩。五、各方确认，截至2018年9月1日零时,《合同》己经履行的情况如下：1.按合同约定，乙方已向甲方缴交租赁保证金668723.40元，管理费保证金109211.70元，水电费周转金12881.38元。本协议生效后，相关保证金转至丙方名下。八、为完善租赁备案手续，甲、丙方重新签订租赁合同，除合同期限按该合同约定外，其余内容以补充协议的约定为准。九、其他约定：租赁期内，乙方对丙方在本物业的租赁合同中的付款义务承担连带担保责任。 明和公司确认，前途驿公司已交纳租赁保证金668723.4元，经营租赁保证金109211.7元，水电费周转金12881.38元。庭审中，双方确认经营租赁保证金就是补充协议约定的管理费保证金，也就是物业费管理保证金。 明和公司向前途驿公司发出催租函，催交2019年10月至2020年1月的租金。前途驿公司认为2019年度的租金已经交纳，但因商铺发生漏水引发本案纠纷，故前途驿公司基于不安抗辩权暂缓支付2020年1月的租金不违反法律规定及合同约定，不构成违约。 广东广之洲律师事务所受明和公司委托，向前途驿公司发出《律师函》，载明前途驿公司至今仍拖欠2020年1月租金、管理费以及租金违约金、管理费违约金等费用，要求其在接到此函后三天内向明和公司支付拖欠费用。明和公司认为是在2020年1月21日通过邮寄将上述律师函送至前途驿公司，邮件收件人为姚华，收件地址为北京市顺义区长城华冠，邮单上未显示邮寄物品，中国邮政速递物流股份有限公司广州市分公司证明上述邮件于2020年2月3日妥投。前途驿公司称并未收到上述邮件。 前途驿公司发出《前途汽车珠江新城店退租告知函》，载明2020年1月6日，由于我司楼上商户漏水导致了我司二楼及一楼部分家私装修受损严重。天花板变形及发霉，并有散发异味，已无法正常使用，需全部更换。一楼及二楼诸多家私受潮变形导致不能正常使用，例如二楼休息室的门已无法关闭。因为店铺重要资产及资料都保存在二楼休息室中，对财产安全产生很大的风险，一楼休息室及卫生间也存在较严重的渗水状况导致不能使用。电路系统存在较大安全隐患，目前已全部关闭，需重新铺设线路才能正常使用。受污水侵蚀，需对房屋及家私进行更换、消毒。受此影响，我司在当日发生该事故以后至今一直处于停业状态……经过我司认真研究决定，自2020年2月1日起停止租赁涉案房屋。明和公司认为是在起诉后方收到该函，函件所载内容与事实不符，2020年1月6日涉案房屋的楼上商铺水管爆裂导致漏水，是突发事件，且楼上商铺同意维修，该事件不足以导致涉案租赁合同无法继续履行。前途驿公司认为根据其提交的邮件记载，其已于2月送达至明和公司。 为证明与明和公司因漏水事件导致的赔偿及退租事宜进行沟通，但因赔偿问题没有最终达成一致，前途驿公司提交邮件，具体内容如下：2020年2月21日，主题关于广州珠江新城店展厅退租申请函协助事宜，鉴于公司决定广州珠江新城店撤店。经与展厅物业方沟通需提前一个月向物业方出具书面通知函。由于物业方没有固定模板要求，只需表达我方所提诉求。2020年4月15日，主题广州珠江新城店漏水事件受损表，今年1月初我店被楼上商户漏水导致我店铺二楼及一楼部分装修受损，整理的受损表如附件所示。目前我店与物业及楼上商户协商赔偿事宜，烦请皮工协助，查询表中所列项目在装修中的价格，以便估算整体损失。2020年5月25日，主体关于广州珠江新城店退租事宜沟通进展的汇报，上周我与张总一同前往广州珠江新城店物业方高德置地洽谈退租及漏水事件赔偿事宜，经过多番沟通对方明确如下处理方案。1.关于拖欠房租事宜由于我司截止目前尚未支付2020年1月至3月的租金共计702159.57元，该笔费用需要在6月30日前进行支付，否则对方即将通过法律途径进行起诉。2.关于珠江新城店退租事宜我司在2月底向物业公司发出了退租申请，物业方按照合约要求，要求退租时间为3月31日。故我司需要在支付了所欠租金的基础上，与对方签订退租协议，并按照物业方的要求将房屋装修恢复到毛坯状态。如我司不能在6月30日前支付租金，则对方表示会通过起诉手段追讨，并将延期我司的退租事宜，我司需继续向物业方支付租金。3.关于今年1月份珠江新城店楼上商户漏水导致我司二楼损失事宜，对方表示愿意承担相关责任，与我司协商赔偿事宜。但该事件与租金事宜为不相关的两件事，不能以赔偿冲抵租金的方式推进。经过沟通我司需要提供如下资料…对方在收到资料后会进行内部评估或保险公司评估，与我司协商赔偿金额及方式。如我司对所赔偿金额有异议可采用法律手段追讨赔偿。今年以来张总与我已经与对方进行了多次当面沟通，目前对方已经明确如上处理态度，为底线，不可让步。明和公司对上述证据的真实性不予确认，但确认邮件陈述内容与事实相符，并认为前途驿公司是从2020年2月21日才出现退租的意图，是以漏水事件为借口，想要退租。前途驿公司认为从邮件内容可知，前途驿公司、前途公司在2020年2月已向明和公司发送退租函，是现场送达给商场的物业部，但没有签收材料，其已经履行了通知义务，但明和公司主张必须提前一个月通知，双方无法达成一致意见。 前途驿公司提交《珠江新城店2020年1月13日咖啡固定资产盘点表》《前途汽车漏水事件报损表》《前途汽车广州体验店装修工程施工合同》及邮件，其中邮件记载2020年4月15日，主题广州珠江新城店漏水事件受损表，附件中是根据合同对广州珠江新城店漏水受损情况的费用估算。由于合同内没有特别明确的对应项，表中所有费用都是按照损坏的地方完全重新制作安装来计算的，也就是取了一个比较高的费用，具体情况还需要结合现场实际情况考虑，附件中估算的价格供参考。《珠江新城店2020年1月13日咖啡固定资产盘点表》记载店面（二楼）存放单头半自动意式咖啡机、意式咖啡磨豆机等13样物料。《前途汽车漏水事件报损表》记载1.二层天花板水渍及霉变受潮导致变形（附照片一张），全部天花板装修成本303031.30元，2.二层整体电路受损导致破坏，全部装修成本220334.4元，3.二层休息室木门受潮导致变形（附照片一张），一项装修成本9802.10元，4.一层员工休息室天花板水渍（附照片一张），一项3190元，5.一层整体电路不亮（附照片一张），全部装修金额151360元。《前途汽车广州体验店装修工程施工合同》记载客户名称前途公司，承包商名称上海珏亮装饰工程有限公司，对南京前途汽车销售有限公司广州体验店进行装修施工，施工期2018年7月21日至2018年9月7日，房屋开业日2018年9月10日，合同总金额492万元。明和公司对上述证据均不予确认，认为邮件的内容显示前途驿公司存在欠租问题，且未与明和公司协商一致解除租赁合同；认为《珠江新城店2020年1月13日咖啡固定资产盘点表》《前途汽车漏水事件报损表》内容未经明和公司确认，是前途驿公司单方制作，从《前途汽车漏水事件报损表》中的照片可知只有部分地方存在渗漏，完全可以通过维修而继续正常经营；《前途汽车广州体验店装修工程施工合同》仅是2018年的合同文本，与前途驿公司拖欠租金离场无关。 前途驿公司自2020年1月1日开始未缴纳租金。 就租赁物的使用情况，前途驿公司陈述因明和公司锁铺无法进入，其于2020年2月离场，但未提交证据证明。明和公司对此不予确认，并陈述其为减少损失，于2020年6月底强行开锁进入涉案房屋，屋内只有杂物，其已清场。 双方确认前途驿公司承租涉案房屋开设汽车体验店，用于展示车辆，让消费者了解车辆情况。 庭审中，明和公司确认前途驿公司2020年3月后未再经营，前途驿公司、前途公司对涉案房屋的装修符合补充协议的约定。 庭审中，前途驿公司、前途公司认为其在2020年2-4月向明和公司提出维修要求，但双方未能就维修和赔偿事宜谈妥，漏水导致其无法经营，故提出解除合同。前途驿公司、前途公司另陈述，因为受损的不仅仅是水迹，更重要的是家私电路受损严重，导致很多设备无法使用、店铺无法经营，其根据装修的成本进行估算的价格有60多万元，现酌减仅诉请支付成本25万元。明和公司确认前途驿公司、前途公司提出过维修，其愿意维修，并认为其已通过物业公司已对漏水的水管进行维修，造成的损失很小，剩余水迹可通过粉刷修复，其可以督促修缮，但前途驿公司、前途公司一直不同意明和公司进场维修，所以其尚未实际动工，另前途驿公司、前途公司在2-4月将漏水和解除合同放在一起洽谈，因其不同意解除合同，导致双方无法就修缮事宜达成一致意见。关于为何没有先行维修再谈赔偿，原告认为是因为前途驿公司以漏水为借口要求解除合同。前途驿公司认为是因漏水导致无法继续经营，综合考虑后才提出解除合同，未维修是因为未就赔偿谈妥。前途驿公司未就明和公司拒绝维修提出证据证明。明和公司陈述涉案房屋在2020年7月转租给其他租户时已修缮完毕。 庭审中，明和公司认为租赁合同及补充协议、变更协议（以下简称涉案协议）于2020年6月15日解除，前途驿公司、前途公司认为涉案协议于2020年2月1日解除。 明和公司委托广东广之洲律师事务所处理案涉纠纷，并为此支付律师费15000元。 另查明，根据本院审理的（2021）粤0191民初1552号案，明和公司于2020年5月9日通过快递向前途驿公司的营业场所发出《关于解除合同的通知》，记载：“贵司于2018年7月1日与我司签订租赁合同补充协议…贵司至今仍未缴交2020年1-5月的租金、管理费等费用，现贵司逾期缴交上述费用已超过30日，贵司的行为已经构成了严重违约，导致签署合同无法继续履行，为减少我司的损失，我司根据签署合同的有关约定，通知贵司于2020年5月13日解除前述合同，没收贵司已缴交的租赁保证金和管理费保证金等相关费用，我司将于2020年5月13日起收回贵司承租的物业另行出租。我司根据合同约定对该铺内物品予以变卖或作价销售处理，变卖或作价销售所得价款抵作应向我司支付的租金、物业管理费、违约金、赔偿损失等。”快递上注明内容为《关于解除合同的通知》，该快递于2020年5月12日被退回，退回原因为拒收。前途驿公司陈述其未收到该快递，但确认快递上的手机号为其工作人员所有，能够正常联系，并主张在明和公司知道其未经营的情况下，应该联系其工作人员。庭审中，明和公司表示其未变卖或作价销售涉案房屋内物品。 本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案适用民法典施行前的法律、司法解释的规定。 前途驿公司当庭撤回关于水电费周转金12881.38元的诉讼请求，系当事人自行处分其民事权利及诉讼权利，符合有关法律的规定，本院照准。 明和公司和前途公司签订的租赁合同、补充协议，以及明和公司、前途驿公司、前途公司签订的转让协议均系当事人真实意思表示，内容没有违反法律法规的强制性规定，合法有效。 结合诉辩意见，本院对案涉争议焦点作出阐述如下： 一、关于涉案协议解除的问题。明和公司和前途驿公司对涉案协议已解除均无异议，但双方对涉案协议解除的时间及解除权行使主体有异议。前途驿公司认为，因涉案房屋楼上商铺漏水导致其无法经营，致使其承租目的不能实现，根据《前途汽车珠江新城店退租告知函》，主张涉案协议已于2020年2月1日解除。前途驿公司认为根据其提交的邮件内容，可知其在2020年2月已向明和公司发送告知函，该告知函是现场送达给商场的物业部，没有签收材料。而前途驿公司提交的证据尚不足以证明漏水足以导致涉案房屋无法使用，亦无证据证明明和公司拒绝维修，且现有证据并不能证明前途驿公司在本案诉讼发生前已将上述告知函送达至明和公司，故对前途驿公司的该项主张，本院不予支持。前途驿公司陈述于2020年2月撤场，明和公司进行锁铺，但均未提交证据证明。未有证据显示前途驿公司向明和公司提出过缓交、免交租金，故明和公司按照补充协议的约定主张解除涉案协议有合同依据。明和公司通过邮寄快递的方式于2020年5月9日按照补充协议约定的地点向前途驿公司发出《解除合同通知书》，尽管前途驿公司认为未收到上述通知书，但上述快递记载的手机号为前途驿公司工作人员所有，且能够联系，结合快递载明退回原因为拒收，由拒收导致的相应法律后果应由前途驿公司自行承担。该邮件被退回之日应视为送达之日，即涉案协议于2020年5月13日解除。 二、关于租金、装修及家具损失、物品返还的问题。涉案房屋确实存在漏水问题，明和公司未提交证据证明其进行了及时维修，也未提交证据证明前途驿公司不准其进行维修，前途驿公司据此要求明和公司赔偿损失，存在合理性。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”因前途驿公司提交的《珠江新城店2020年1月13日咖啡固定资产盘点表》《前途汽车漏水事件报损表》系其单方制作，现明和公司对此均不予确认，双方也未对如何赔偿达成一致意见，补充协议亦约定自本协议提前终止之日起，前途驿公司五日内未迁出本物业或恢复原状的，前途驿公司同意明和公司自行收回本物业，在无其他证据能够佐证的情况下，应由前途驿公司承担举证不能的法律后果，故本院对前途驿公司提出的赔偿装修及家具损失，返还店内物品的主张，本院不予支持。 根据《解除合同通知书》和补充协议的约定，且明和公司知晓前途驿公司2020年3月后未再经营，故本案租金应计算至2020年5月13日。前途驿公司承租涉案房屋用于开设汽车体验店，展示车辆，涉案房屋于2020年1月6日发生漏水对前途驿公司经营存在一定影响，故本院酌定前途驿公司按80%的比例向明和公司支付2020年1月6日至2020年5月13日期间的租金，即2020年1月1日至5月13日的租金为835041.38元[234053.19元×5÷31+（234053.19元×26÷31+234053.19元×3+234053.19元×13÷31）×80%]，原告主张超出部分，本院不予支持。 三、关于违约金、保证金的问题。根据前途驿公司提交的证据及双方在庭审的陈述，结合2020年2月21日、5月25日的邮件内容，涉案房屋渗漏水问题与前途驿公司拒付租金的违约程度不对等，不足以构成前途驿公司拒付租金的理由。前途驿公司未按补充协议约定履行支付租金的义务，其要求明和公司返还保证金的诉请没有事实及法律依据，本院不予支持。基于上述原因，对于前途驿公司要求明和公司赔偿违约金的主张，本院不予支持。但因没收前途驿公司保证金已足以弥补明和公司的损失，故对于明和公司关于违约金的诉请，本院不予支持。 四、关于律师费的问题。根据补充协议第15.2条约定可知，明和公司要求前途驿公司支付律师费用15000元，有事实和合同依据，本院予以支持。 五、关于前途公司责任的问题。转让协议约定前途公司对前途驿公司在本物业的租赁合同中的付款义务承担连带担保责任，现明和公司要求前途公司对前途驿公司的上述债务承担连带清偿责任，符合合同约定，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十九条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、确认广州市明和实业有限公司与南京前途汽车销售有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》《租赁合同补充协议》，广州市明和实业有限公司与南京前途汽车销售有限公司、前途驿（广州）汽车销售有限公司签订的《租赁合同转让协议》，均于2020年5月13日解除； 二、前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市明和实业有限公司支付2020年1月1日至5月13日的租金835041.38元； 三、前途驿（广州）汽车销售有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市明和实业有限公司支付律师费15000元； 四、南京前途汽车销售有限公司对本判决第二、三项确定的前途驿（广州）汽车销售有限公司的债务承担连带清偿责任； 五、驳回广州市明和实业有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回前途驿（广州）汽车销售有限公司的其他反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉受理费8336元，由广州市高德汇置业有限公司负担3059元，前途驿（广州）汽车销售有限公司、南京前途汽车销售有限公司负担5277元；反诉受理费9129元，由前途驿（广州）汽车销售有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 员  万 策 二〇二一年四月三十日 法官助理  王琼珊 书 记 员  钟秀娟