云南省玉溪市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）云04民初95号原告：中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行，住所地：云南省玉溪市红塔区东风中路**。负责人：郑萍华，行长。委托诉讼代理人：肖雯，云南建广律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。委托诉讼代理人：贾淼，云南建广律师事务所律师。代理权限：一般授权代理。被告：云南今玉房地产有限公司，住所地：云南省玉溪市高新区宁州路**。法定代表人：周立成，董事长。委托诉讼代理人：刘国文，男，1972年2月14日生，汉族。代理权限：特别授权代理。委托诉讼代理人：刘兴明，男，1984年3月4日生，汉族。代理权限：特别授权代理。被告：姜中云，男，1963年12月14日生，汉族，住玉溪市红塔区。委托诉讼代理人：朱禹睿，云南睿震律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行（以下简称农行红塔支行）与被告云南今玉房地产有限公司（以下简称今玉公司）、姜中云金融借款合同纠纷一案，本院于2020年10月13日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2020年12月4日公开开庭进行了审理，原告农行红塔支行负责人郑萍华及其委托诉讼代理人肖雯、贾淼，被告今玉公司委托诉讼代理人刘国文、刘兴明，被告姜中云的委托诉讼代理人朱禹睿，到庭参加了诉讼。诉讼中，经原告农行红塔支行申请，本院依法裁定对今玉公司、姜中云的相关财产进行了诉讼财产保全。本案现已审理终结。原告农行红塔支行向本院提出诉讼请求：一、判令今玉公司立即偿还原告截止2020年10月8日的未偿借款本金186979718.55元及结欠的利息2588941.95元、罚息267225.18元、复利4081.94元，以上金额合计189839967.62元；二、判令今玉公司偿还原告自2020年10月9日起至实际结清之日止：以186979718.55元为基数，以年利率7.35%计算的罚息（按半年结息）；以2856167.13元及新增未归还罚息为基数，以年利率7.35%计算的复利（按半年结息）；三、判令今玉公司向原告支付违约金224万元；四、判令原告有权对今玉公司抵押的坐落于玉溪市红塔区李棋镇康井（玉溪大河以北康井片区）玉水金岸项目D区玉红国用（2010）第0917号国有土地使用证项下相应的国有建设用地使用权及在该地块建设的在建工程[即云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产证明证载抵押在建工程，包括（1）2016年12月5日在建工程抵押房屋总建筑面积257575.5㎡，其中商业82958.45㎡、住宅55089.65㎡、车位及夹层119527.4㎡；（2）2017年7月27日在建工程抵押总建筑面积101398.31㎡，其中商业62587.18㎡、住宅38811.13㎡；（3）2018年2月9日玉水金岸D区在建工程抵押总面积24976.02㎡（包括25幢A座20-37层24718.21㎡及36幢257.81㎡在建工程面积），具体见附件《中国农业银行玉溪红塔支行玉水金岸D区抵押物清单》]享有抵押权，前述抵押权实现后所得价款优先清偿原告第一、二、三、七项诉讼请求所涉债权和相关费用；五、判令姜中云在53100520160018030号《最高额保证合同》项下对应的固定资产借款合同编号为53010520160000013、53010520170000055、53010520170000056、53010520170000057的共计四个金融借款合同纠纷中，合计向原告支付违约金1900万元；六、判令姜中云对今玉公司对原告债权（包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金、迟延履行债务利息、迟延履行金等）以及实现债权的一切费用等承担连带保证责任；七、判令两被告连带承担本案原告实现债权产生的全部费用（包括案件受理费、保全费、律师费、公告费、评估费、执行费等）。截止2020年10月8日，上述合计金额211079967.62元。事实和理由：原告于2016年12月5日与今玉公司签订了编号为53010520160000013号《中国农业银行股份有限公司固定资产借款合同》（以下简称《借款合同》），约定今玉公司因置换融资及后续工程建设向原告借款22400万元；总借款期限为8年；适用浮动利率，利率调整以12个月一周期加256个BP，罚息为：本金逾期的罚息，逾期30天以内、30天以上至60天（含）、60天以上均为执行利率上浮50%计收；未按期支付利息，自未按期支付之日起按季计收复利，借款到期前未付利息按借款利率计算复利，到期之后未支付利息，按照约定的逾期罚息利率计收复利。合同签订后，2016年12月13日原告向今玉公司放款22400万元。其后，原告与今玉公司、姜中云分别于2018年9月19日、2018年12月12日、2020年3月18日、2020年6月4日、2020年7月30日签订了五份《固定资产借款补充协议》，其中2018年9月19日签署的编号为53010520160000013-1号《固定资产借款补充协议》将借款执行利率调整为以12个月为一周期加59个BP；将结息周期调整为每季末月的20日等。2018年12月12日签署的编号为农银玉红补协字（2018）1212002号《固定资产借款补充协议》调整了还款计划等。2020年3月18日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0318001号《固定资产借款补充协议》将结息周期调整为半年结息，结息日为6、12月的20日。2020年6月4日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0604001号《固定资产借款补充协议》就调整还款计划事宜进行了约定。2020年7月30日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0730002号《固定资产借款补充协议》就LPR利率转换和通知送达等事宜再次进行了补充约定。针对该笔贷款，2016年12月5日，原告与今玉公司签署了编号为53100220160035401号《抵押合同》，约定由今玉公司以玉水金岸D区玉红国用[2010]第0917号国有土地使用证项下相应的国有建设用地使用权及玉水金岸D区已建在建工程向原告提供抵押，抵押担保的范围包括按照编号为53010520160000013号《固定资产借款合同》与今玉公司形成22400万元债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及依据民事诉讼法有关规定确定有借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、贷款人实现债权的一切费用。2017年7月，原告和今玉公司协商追加了玉水金岸新建101398.31㎡的在建工程作为主合同的抵押物，并办理了抵押登记。2018年2月6日，原告与今玉公司签订编号为农银玉红抵字（2018）0201001的《抵押变更协议》，为担保包括53010520160000013号在内的《固定资产借款合同》的履行，进一步追加玉水金岸D区新增的24976.02㎡等在内的在建工程为主合同的抵押物。至此最终经追加后的抵押物为玉水金岸D区土地使用权（玉红国用[2010]第0917号国有土地使用证项下相应的国有建设用地使用权）和在该地块建设的在建工程[即云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产证明证载抵押在建工程，包括（1）2016年12月5日在建工程抵押房屋总建筑面积257575.5㎡，其中商业82958.45㎡、住宅55089.65㎡、车位及夹层119527.4㎡；（2）2017年7月27日在建工程抵押总建筑面积101398.31㎡，其中商业62587.18㎡、住宅38811.13㎡；（3）2018年2月9日玉水金岸D区在建工程抵押总面积24976.02㎡（包括25幢A座20-37层24718.21㎡及36幢257.81㎡在建工程面积）]。2018年2月13日双方办理编号为云（2018）红塔区不动产证明第0000654号他项权利证明，抵押合法设立。以上《抵押合同》对今玉公司的违约责任一并进行了约定。针对该笔贷款，2016年12月5日，原告与姜中云签署编号53100520160018030号《最高额保证合同》，约定由姜中云向原告提供连带责任保证，保证担保范围为：2016年12月5日至2026年12月4日期间债权人与债务人办理各类业务形成的债权，包括约定的人民币/外币贷款项下的债权，不超过人民币190000万元的最高余额内的主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金手续费以及依据民事诉讼法有关规定确定有借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年止。债权人与债务人就主合同债务达成展期协议的，保证人继续承担保证责任，保证期间自展期协议约定的债务履行期限届满之日起两年。《最高额保证合同》一并对姜中云的违约责任进行了约定。后原告与今玉公司数次签订《固定资产借款补充协议》时，姜中云均一并签署，对主债权的变更及继续为变更后的主债权提供连带保证担保等事项进行了确认。因今玉公司违反借款合同的约定，相继出现抵押物被处分、财务状况恶化等多项可能严重影响原告债权的违约行为，2020年9月21日，原告依约向今玉公司发出《贷款提前到期通知书》和《债权提前到期通知书》，宣布借款合同项下贷款本金、利息、罚息、复利及其他全部应付款项于2020年10月1日全部提前到期，通知今玉公司按原告要求清偿前述款项并承担抵押担保责任及违约责任。同日原告向姜中云发出《债权提前到期通知书》，通知姜中云有关债权宣布提前到期事项，并要求姜中云按照保证合同约定就前述款项承担连带保证责任。上述贷款提前到期后，今玉公司未能按合同约定和原告要求向原告全额归还贷款未偿款项及承担抵押担保责任，姜中云也未承担相应的连带保证责任。截止2020年10月8日，今玉公司欠付原告贷款本金186979718.55元、利息2588941.95元、罚息267225.18元、复利4081.94元。此外，原告还发现，今玉公司、姜中云还存在《抵押合同》《最高额保证合同》项下的违约情形，应向原告承担违约责任。被告今玉公司辩称，一、答辩人出现抵押物被处分、财务状况恶化等情况存在其他原因。“玉水金岸”项目自停工后，造成业主大量上访维权、农民工讨薪等严重影响社会稳定的因素。且“玉水金岸”项目是我市地标性项目，涉及千家万户业主的切身利益。为维护社会稳定、保障群众权益的迫切需要，市委市政府高度重视并成立了“玉水金岸项目建设风险化解领导小组”。随后答辩人股东将所有的股东权利及权益交由“玉溪市家园建设投资有限公司”进行托管，并重组了董事会。董事会由农行、红塔银行、信用社、家园公司、中建四局五公司、玉溪三建、昆明林海云霄公司组成。家园公司作为法定代表人（董事长）单位（法定代表人由家园公司委派）、农行作为总经理及财务总监单位（总经理及财务总监由农行委派），股权托管前资产大于负债，目前资不抵债，财务状况恶化等情况非完全因答辩人原因造成。二、答辩人目前无法还本付息。三、答辩人不存在违约的事实，故不应支付违约金。四、请被答辩人视答辩人现状给予减免本金及免除利息、罚息、复利等。五、答辩人的债权人中存在玉溪三建、中建四局五公司工程价款优先受偿权人，故被答辩人不具备抵押权实现后所得价款的优先清偿权利。六、作为答辩人的抵押物中，部分房产已销售给业主，如被答辩人实现此部分抵押权，将损害善意第三人的合法权益。七、案件受理费请法庭依法裁决。姜中云辩称，希望减免罚息、复利及违约金，股东方不存在过错，特别是在违约金部分希望法院予以减免，姜中云目前已经没有财产了，原告实现债权的费用请法庭依据已经实际发生的依法判决。原告为证明自己的主张，向法庭提交了如下证据：第一组：《借款合同》编号：53010520160000013号、借款借据、编号分别为53010520160000013-1、农银玉红补协字（2018）1212002号、农银玉红补协字（2020）0318001号、农银玉红补协字（2020）0604001号、农银玉红补协字（2020）0730002号的五份《固定资产借款补充协议》。证明：1.2016年12月5日，原告与今玉公司签署借款合同，约定由原告向今玉公司提供22400万元的借款。2.原告于2016年12月13日向今玉公司共计放款22400元整。3.原告与今玉公司后续签署补充协议等相关材料，对贷款事宜进行进一步约定。第二组：《抵押合同》编号：53100220160035401号、农银玉红抵字（2018）0201001的《抵押变更协议》、编号为（2018）红塔区不动产证明第0000654号他项权利证明及玉红国用（2010）第0917号土地证、（2018）红塔区不动产证明第0000654他项权利证明相关内档材料：《玉水金岸D区在建项目土地分摊及预算面积情况说明》及附件、《玉溪市商品房购销合同登记备案名册》等。证明：1.针对前述借款，原告与今玉公司签署抵押合同，以玉水金岸D区国有土地使用权和相关在建工程抵押，向原告提供抵押担保，并办理抵押登记，抵押权合法设立。以上抵押合同对今玉公司的违约责任进行了明确的约定。第三组：今玉有限公司股东会决议、今玉公司董事会决议。证明：针对今玉公司的前述借款和抵押，已经经今玉公司股东会、董事会决议通过。第四组：《最高额保证合同》编号：53100520160018030。证明：1.针对前述借款，原告与姜中云签署保证合同，约定姜中云向原告提供连带责任保证；2.以上最高额保证合同对姜中云的违约责任进行了明确约定。第五组：原告发给今玉公司的（玉红）农银前通字（2020）第0921-1号《贷款提前到期通知书》和（玉红）农银前通字（2020）第0921-2号《债权提前到期通知书》、原告发给姜中云的（玉红）农银前通字（2020）第0921-3号《债权提前到期通知书》。证明：1.2020年9月23日，因今玉公司违反借款合同的约定，原告向今玉公司发出《贷款提前到期通知书》，宣布借款合同项下贷款本金、利息罚息、复利及其他全部应付款项与该日全部提前到期，要求今玉公司于2020年10月1日前一次性清偿前述款项。2.同时，原告向今玉公司、姜中云发出《债权提前到期通知书》要求今玉公司、姜中云就前述款项承担抵押担保责任、连带保证责任和相关违约责任。第六组：（2016）最高法民终251号民事判决书（中建四局判决）、（2016）最高法民终253号民事判决书（中建四局判决）、玉溪市中级人民法院（2018）云04执249号之一/二、玉溪市中级人民法院（2018）云04执250号之五、《拍卖告知书》《关于（2020）玉仲裁字第2号仲裁裁决书所涉相关事宜的函》。证明：今玉公司存在重大诉讼和被执行的情况、今玉公司抵押给原告的财产被处置的违约情形，应承担相应的违约责任。第七组：委托代理合同、律师费发票、原告主张债权支出的律师费按照借款、担保合同约定应由二被告承担。第八组：落款时间为2020年10月9日的利息计算清单一份。证明：利息计算标准及区间。第九组：落款时间为2020年12月11日的利息核算清单一份（将复利分成正常利息的复利和罚息复利）。第十组：玉溪住房和城乡建设局玉溪市房管局出具的情况说明及附件一份，证明：原告所主张的抵押物范围。针对原告所举证据，经质证今玉公司认为：对第一组、第二组、第五组证据的真实性、合法性、关联性均无异议，原告陈述已扣除770套已售备案房源请法庭核实；第三组和第四组是原告与姜中云签订的，今玉公司不发表意见；第六组证据的真实性、合法性、关联性无异议，对证明目的不认可；第七组证据请法庭依法核实；第八、九组证据利息计算清单经今玉公司财务核对后，无异议。对第十组证据无异议。针对原告所举证据，经质证姜中云认为：对第一组、第二组、第三组证据的真实性、合法性、关联性均无异议；第四组证据中约定的违约条款，姜中云不存在违约行为，而且违约金远超合同约定；第五组证据的真实性、合法性、关联性予以认可；第六组证据不认可合法性及关联性；对第七组证据无异议；第八、九组证据同意今玉公司的质证意见；对第十组证据的真实性无异议，但对形式要件有异议，因为上面没有经办人的签名和联系方式；附表载明的房屋信息以今玉公司意见为准。诉讼中，今玉公司向法院提交了两份《商品房买卖合同（预售）》，证明：案涉抵押物的处置得到了原告的认可，根据法律相关规定，原告同意销售的房产已经不再属于农行的抵押物。针对今玉公司所举证据，经质证原告认为：《商品房买卖合同（预售）》系行政部门的标准合同，合同第四条对农行享有土地及在建工程抵押权，明确告知了购房人，同意转让不等于放弃抵押权。针对今玉公司所举证据，经质证姜中云对今玉公司证据无异议。诉讼中，姜中云未提交证据。诉讼中，经原告农行红塔支行申请，本院依法到玉溪市红塔区自然资源局调取了涉案抵押物内档材料，经质证，各方对本院依法调取的证据无异议。诉讼中，本院就相关问题向玉溪市红塔区自然资源局发函征询，玉溪市红塔区不动产登记中心向本院出具了回复函，经质证，各方对玉溪市红塔区不动产登记中心的回函均无异议。本院认为，对二被告无异议的原告证据一、二、三、四、五、七、八、九组证据，本院予以认定。对原告证据六的真实性经核实，予以确认，但对于原告主张二被告存在违约事实的证明目的是否成立，将结合全案证据与事实在分析说理部分，予以阐述。对被告今玉公司提交的证据，各方无异议，予以确认。对原告申请调取的证据及本院依法调取的证据，各方均无异议，予以确认。综合上述在案证据材料及各方在诉讼中无异议的陈述，本院认定如下案件事实：2016年12月5日原告农行红塔支行与今玉公司签订了《借款合同》，约定今玉公司因置换融资及后续工程建设向原告借款22400万元。总借款期限为8年；利率适用浮动利率，利率调整以12个月为一周期加256bp(1bp=0.01%)。本金逾期的罚息为：本金逾期的罚息，按照执行利率上浮50%计收。对于复利，双方在《借款合同》第3.2.4条约定：借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按季计收复利；借款到期之日前未按期支付利息的，按合同约定的借款利率计收复利；借款到期之日后，未支付的利息，按照约定的逾期罚息利率计收复利。合同签订后，2016年12月13日原告向今玉公司放款22400万元。其后，其后，原告与今玉公司、姜中云分别于2018年9月19日、2018年12月12日、2020年3月18日、2020年6月4日、2020年7月30日签订了五份《固定资产借款补充协议》，其中2018年9月19日签署的编号为53010520160000013-1号《固定资产借款补充协议》将借款执行利率调整为以12个月为一周期加59个BP；将结息周期调整为每季末月的20日等。后，原告与二被告分别签订了如下补充协议：2018年12月12日签署的编号为农银玉红补协字（2018）1212002号《固定资产借款补充协议》调整了还款计划；2020年3月18日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0318001号《固定资产借款补充协议》将结息周期调整为半年结息，结息日为6、12月的20日；2020年6月4日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0604001号《固定资产借款补充协议》，该协议载明借款余额为186979718.55元，约定2020年12月5日还款52979718.55元，2021年12月5日还款6400万元，2022年6月5日还款7000万元；2020年7月30日签署的编号为农银玉红补协字（2020）0730002号《固定资产借款补充协议》，约定借款执行浮动利率（基础利率定价）根据每一周期约定的5年期LPR（全国银行间同业拆借中心发布的借款基础利率）加或减一定点差确定，并按周期浮动；利率调整以12个月为一个周期，点差加25bp，点差在借款期限内保持不变，重定价日为12月13日，此后每周期执行的LPR按照重定价日在该周期首月对应日前一日5年期LPR重新确定；无对应日的，该月最后一日视为对应日。2016年12月5日，原告与今玉公司签署编号为53100220160035401号的《抵押合同》，约定由今玉公司以坐落于玉溪市红塔区李棋镇康井（玉溪大河以北康井片区）玉水金岸D区玉红国用[2010]第0917号国有土地使用证项下相应的国有建设用地使用权及已建、在建工程向原告提供抵押，抵押担保的范围包括按照《借款合同》与今玉公司形成22400万元债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金以及借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、贷款人实现债权的一切费用。双方在《抵押合同》第十一条第2款约定：抵押人有下列行为之一的，应按本合同所担保主债权本金数额的1%向抵押权人支付违约金，造成抵押权人损失的，应同时给予全额赔偿：……（4）未经抵押权人书面同意擅自处分抵押物；（5）未按抵押权人要求恢复抵押物价值或者提供相应的担保的；（6）其他违反本合同约定或者影响抵押权人实现抵押权的行为。2018年2月6日，原告与今玉公司签订编号为农银玉红抵字（2018）0201001的《抵押变更协议》，追加玉水金岸D区新增的24976.02㎡等在内的在建工程为主合同的抵押物，经追加后的抵押物为：云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产证明证载抵押在建工程，包括：玉红国用（2010）第0917号国有土地使用权。1.2016年12月9日办理的云（2016）红塔区不动产证明第0001504号的抵押登记，在建工程抵押范围为：房屋总建筑面积257575.5㎡，其中商业82958.45㎡、住宅55089.65㎡、车位及夹层119527.4㎡。2.2017年7月31日办理的云（2017）红塔区不动产证明第0002156号的抵押变更登记，新增在建工程抵押范围为：在建工程抵押总建筑面积101398.31㎡，其中商业62587.18㎡、住宅38811.13㎡。3.2018年2月13日办理的云（2018）红塔区不动产证明第0000654号的抵押变更登记，新增在建工程抵押范围为：玉水金岸D区在建工程抵押总面积24976.02㎡（包括25幢A座20-37层24718.21㎡及36幢257.81㎡在建工程面积）。上述抵押物只能明确到幢号，无法具体明确到房号、座号。2016年12月5日，原告与姜中云签订《最高额保证合同》，约定由姜中云向原告提供连带责任保证，保证担保范围为：2016年12月5日至2026年12月4日期间债权人与债务人办理各类业务形成的债权，包括约定的人民币/外币贷款项下的债权，不超过人民币19亿元的最高余额内的主债权本金、利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金手续费以及依据民事诉讼法有关规定确定由借款人和担保人承担的迟延履行债务利息和迟延履行金、诉讼费、律师费等贷款人实现债权的一切费用，保证期间为主合同约定的债务履行期限届满之日起两年止。双方在《最高额保证合同》第五条第5款（3）项约定，保证人财务状况恶化、生产经营发生严重困难或者发生重大诉讼、仲裁事件的，应立即书面通知债权人；第八条第2款约定：保证人有下列行为之一的，应按本合同所担保债权最高余额的1%向债权人支付违约金；造成债权损失的，应同时给予全额赔偿：（3）发生本合同第五条第5项的情形，未立即通知债权人；……（5）其他违反本合同约定或者影响债权人实现债权的行为。后原告与今玉公司数次签订《固定资产借款补充协议》时，姜中云均一并签署，对主债权的变更及继续为变更后的主债权提供连带保证担保等事项进行了确认。2020年9月23日，今玉公司、姜中云签收了原告分别发出的《贷款提前到期通知书》，在上述通知书中，原告宣布涉案的《借款合同》《最高额保证合同》《抵押合同》于2020年10月1日提前到期，并要求今玉公司即时偿还《借款合同》项下贷款本金、利息、罚息、复利及其他全部应付款项，并承担抵押担保责任及违约责任，要求姜中云按照保证合同约定承担连带保证责任及违约责任。截止2020年10月8日，今玉公司尚欠付原告本案《借款合同》贷款本金186979718.55元、利息2588941.95元、罚息267225.18元、复利4081.94元（包含正常利息的复利3700.03元、罚息的复利381.91元）。原告为本案诉讼已经实际支付律师代理费11411元。另查明，经原告同意，今玉公司在2018年4月12日至2020年10月1日期间对外销售了部分云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产登记证明范围内的在建房屋和车位。本院认为，原告分别与二被告签订的《借款合同》《抵押合同》《个人最高额保证合同》及之后签订的补充协议，均系各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立并且有效，应受法律保护，各方当事人应依约履行各自的义务。诉讼中，原、被告双方对原告主张的借款本金、利息及利率标准、罚息及罚息标准均无异议，对双方无异议部分，本院均予以确认。现根据双方诉、辩主张，本案的争议焦点为：1.原告主张的以罚息为基数计算复利是否应得到支持？2.原告主张的违约金是否应当得到支持？3.原告主张的抵押权是否成立？针对争议1，《中华人民共和国合同法》第四十一条规定：“对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。”第六十一条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本案中，原告主张《借款合同》第3.2.4条中“借款人未按期支付利息的，贷款人从未按期支付之日起按季计收复利”所指的“利息”应作广义解释，包括正常利息、逾期利息和罚息，所以其主张的罚息复利应当得到支持；二被告则认为，该条约定中的利息仅指正常利息，不包括罚息，所以罚息不应计收复利。对此，经审查：首先，双方《借款合同》第3.2.4条明确约定了正常利息和逾期利息的复利计算标准，未提及罚息计收复利的利率标准。其次，原告主张应作广义解释的“利息”，结合该条前、后文进行理解，参照中国人民银行发布的《人民币利率管理规定》第二十条第二款之规定：“短期贷款按季结息的，每季度末月的二十日为结息日；按月结息的，每月的二十日为结息日。具体结息方式由借贷双方协商确定。对贷款期内不能按期支付的利息按贷款合同利率按季或按月计收复利，贷款逾期后改按罚息利率计收复利。最后一笔贷款清偿时，利随本清。”故合同约定中的“未按期支付的利息”应当系指贷款期内不能按期支付的利息，而非逾期之后的罚息，在无其他证据证实双方对“未支付的利息”存在包含罚息在内的另行约定时，合同逾期后，仅应当针对贷款期内未按期支付的利息继续计收复利。原告主张应作广义解释包含正常利息、逾期利息、罚息的主张不能成立。第三，《借款合同》第3.2.4条为原告提供的格式条款，在双方对条文理解存在争议的情况下，应作出对原告不利的解释。故，对该条中的“利息”应理解为正常借期内的利息，不包括罚息，原告依据该条约定主张罚息复利，缺少事实和法律依据，原告的该项主张不能成立，不予支持。针对争议2，《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十一条规定：“人民法院应当依照下列原则确定举证证明责任的承担，但法律另有规定的除外：（一）主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任；（二）主张法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的当事人，应当对该法律关系变更、消灭或者权利受到妨害的基本事实承担举证证明责任。”本案中，原告主张今玉公司应依据《抵押合同》第11条的约定承担借款本金1%的违约责任，姜中云应依据《最高额保证合同》第8条第2点第5款的约定，承担支付1900万元违约金的违约责任；具体的违约事实是，二被告在抵押物被处置后未及时补充抵押物导致目前抵押物不足，实际影响原告债权回收，虽然对于具体损失暂无法明确，但确实对原告造成了相关的损失。今玉公司、姜中云均认为，二被告不存在违约行为，不应承担违约责任。对此，经审查，今玉公司、姜中云存在重大诉讼和被执行的情况及今玉公司抵押给原告的财产被处置，并非双方合同约定应由二被告承担违约责任的具体事由，而且在原告与二被告签订本案涉案合同之前，原告主张今玉公司与姜中云涉及的重大诉讼已经存在，不能成为二被告违反本案合同的违约事实；另，抵押物的处置得到了原告方的同意，对抵押物的处置情况原告也是知晓并认可的。因此，原告主张二被告违约的证据不充分，无事实依据，不能成立，对原告主张二被告分别承担违约责任的诉讼请求，均不予支持。针对争议3，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条规定：“为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。”、第一百八十条规定：“债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：……（五）正在建造的建筑物、船舶、航空器……”第一百八十七条规定：“以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。”本案中，今玉公司提供作为抵押物的相关正在建造的建筑物均办理了抵押登记，原告对抵押登记范围内的抵押物依法享有抵押权，即原告对云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产证明载明的如下抵押物享有抵押权：玉红国用（2010）第0917号国有土地使用权。1.2016年12月9日办理的云（2016）红塔区不动产证明第0001504号的抵押登记，在建工程抵押范围为：房屋总建筑面积257575.5㎡，其中商业82958.45㎡、住宅55089.65㎡、车位及夹层119527.4㎡。2.2017年7月31日办理的云（2017）红塔区不动产证明第0002156号的抵押变更登记，新增在建工程抵押范围为：在建工程抵押总建筑面积101398.31㎡，其中商业62587.18㎡、住宅38811.13㎡。3.2018年2月13日办理的云（2018）红塔区不动产证明第0000654号的抵押变更登记，新增在建工程抵押范围为：玉水金岸D区在建工程抵押总面积24976.02㎡（包括25幢A座20-37层24718.21㎡及36幢257.81㎡在建工程面积）。对上述抵押物，原告依法享有抵押权，原告的抵押权效力范围应依据抵押权证记载的范围，予以确认。对于2018年4月12日至2020年10月1日期间经原告同意销售的上述抵押物范围内的房屋及车位，购买人在支付了相应的房屋或车位的合同价款后，购买人的权利受法律保护。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第二十七条、第三十一条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第四十二条之规定，经本院审判委员会决定，判决如下：一、由被告云南今玉房地产有限公司于本判决生效后十五日内偿还原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行借款本金186979718.55元及截止2020年10月8日的利息2588941.95元、罚息267225.18元、正常借款期内利息的复利3700.03元，自2020年10月9日起至本金付清之日止的罚息以本金186979718.55元为基数，在按全国银行间同业拆借中心发布的5年期贷款基础利率加0.25%确定的利率基础上上浮50%计付；复利以正常借款期内的利息2588941.95元为基数，在按全国银行间同业拆借中心发布的5年期贷款基础利率加0.25%确定的利率基础上上浮50%计付；二、由被告云南今玉房地产有限公司于本判决生效后十五日内支付原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行律师费11411元；三、若被告云南今玉房地产有限公司不履行本判决第一、第二判项确定的债务时，原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行有权以拍卖、变卖或折价的方式对云（2018）红塔区不动产证明第0000654号不动产登记证明载明的抵押物在本判决第一、第二判项所确定的债务范围内享有优先受偿权；四、由被告姜中云对本判决第一、第二判项所确定的债务承担连带保证责任；五、被告姜中云承担本案确定的保证责任后，有权向被告云南今玉房地产有限公司进行追偿；六、驳回原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1097200元、保全费5000元，共计1102200元，由原告中国农业银行股份有限公司玉溪红塔支行负担110909元，由被告云南今玉房地产有限公司、姜中云、共同负担991291元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省高级人民法院。审判长  李**审判员  吴 仟审判员  周云焕二〇二一年四月九日书记员  顾 维