福建省连江县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0122民初1288号原告：许孝果，男，1975年11月1日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：谢艳艳（系许孝果妻子），1978年9月22日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：许德贵（系许孝果父亲），1944年9月21日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被告：福建连江县圣康房地产开发有限公司，住所地：福建省连江县凤城镇华光西路2号凤凰城7#楼1层4店面。法定代表人：郑明辉，经理。委托诉讼代理人：李敏，上海兰迪（福州）律师事务所律师。原告许孝果与被告福建连江县圣康房地产开发有限公司（以下简称“圣康公司”）民间借贷纠纷一案，本院于2021年3月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告许孝果，被告圣康公司委托诉讼代理人李敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许孝果向本院提出诉讼请求：判令圣康公司偿还许孝果借款本金937710.70元，并支付利息（截止至2020年12月31日的利息为1306553元，并以937710.70元为基数按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍，即年利率15.4%计算继续支付从2021年1月1日起至款项还清之日止的利息）。事实和理由：2013年7月4日，许孝果与圣康公司签订《“华电·蓝海湾”楼盘商品房订购确认协议书》，约定许孝果向圣康公司认购位于福建省连江县××镇××村××商品房，暂定建筑面积120平方米。2014年11月19日，双方签订《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》，约定：一、许孝果认购的面积为120平方米，向圣康公司应交定金10.5万元，向圣康公司实交定金金额为233万元，超出认购房应交定金外的金额为222.5万元，其交款时间和金额分别为：①2013年6月6日前交款26.5万元；②2013年8月20日交款31万元；③2014年10月19日交款9.4万元；④2014年10月21日交款15万元；⑤2014年10月23日交款19.6万元；⑥2014年10月23日交款121万元。（另：2015年10月30日交款1万元，2016年4月16日向圣康公司应交定金变为11.5万元）。二、①圣康公司应将实际交付的定金用于上述地块的前期征地、开发建设。②资金占用期间计算利息（计算方式为：计息金额＝当期认购房实交的金额-当期认购房应交定金的金额，利率按年利率16%计算）。③圣康公司应当在计息时限到后（即签署《商品房买卖合同》之日）20个工作日内退还超过购房款部分的金额（当期认购房实交金额＋利息-应交购房款）。2016年11月25日，许孝果与圣康公司签订《商品房买卖合同》与《车位使用权转让协议》。购房款（住房＋车位）总金额：656454元，首付款30.6454万元（其中定金11.5万元＋借款利息（抵减购房款）19.1454万元），余款35万元按揭贷款。2017年1月25日许孝果与建行签订《个人住房借款合同》，2017年2月22日按揭贷款35万元到圣康公司账户。许孝果于2012年11月9日向圣康公司支付定金1万元（不计息），2013年5月11日支付定金1.4万元（不计息），2013年5月31日支付定金4.6万元（不计息）及借款26.5万元，2013年8月20日支付借款31万元，2014年10月19日支付定金3.5万元（不计息）及借款9.4万元，2014年10月21日支付借款15万元，2014年10月23日支付借款19.6万元，2014年11月19日支付借款121万元，2015年10月30日支付借款1万元（于2016年4月16日转为定金，不计息），以上合计234万元（其中支付定金11.5万元、借款222.5万元）。圣康公司于2017年4月21日向许孝果退款本金801598.80元，2018年2月2日退款本金485690.50元，合计1287289.30元，尚欠许孝果借款本金937710.70元。许孝果与圣康公司于2016年9月7日确认，截止至2016年4月15日圣康公司结欠许孝果利息638450元；从2016年4月16日起至2020年8月19日止以圣康公司尚欠的借款本金为基数，按年利率16%除以360天乘以计息天数计算利息；从2020年8月20日起至2020年12月31日止，按年利率15.4%计算利息。从2016年4月16日起至2020年12月31日止的利息总计为987247元，上述利息截止至2020年12月31日的利息为1625697元，抵扣购房款191454元、圣康公司代缴个人所得税127690元后，圣康公司截止至2020年12月31日尚欠许孝果利息款为1306553元。圣康公司辩称，一、许孝果对员工委托圣康公司投资代建关系的确认，完全可以证明连江县人民法院在已判决类似案件的基本事实认定存在重大错误，系列案件全部属于投资代建、借款、购房的复合法律关系，应当以复合法律关系一并审理。连江县人民法院在审类似案件的一审判决书中，认定双方存在民间借贷法律关系单独予以审理，对圣康公司提出的复合投资代建关系，不予调查，判决书中没有任何说理。但是，通过许孝果的陈述，完全可以证明员工委托圣康公司投资代建关系。许孝果与圣康公司之间存在复合法律关系，具体包括集资委托代建、借款、购房，不能机械地“切割”出借款或者购房法律关系进行单独审理。双方购房合同只是便于集资员工办理房产手续的一种方式。由可门公司指定购房人、指定房价、指定出借人、指定投资人，圣康公司不承担盈亏仅收取固定管理费。这种集资购房方式与普通商品房买卖方式存在本质区别，都是可门公司企业意志的体现。类似案件中，对于是否投资代建的基本事实，已经有许孝果予以自认的情况下，圣康公司再次向法院申请向可门公司调取所有的项目资料予以查明事实，包括但不限于可门公司的党委会议纪要、OA记录、QQ记录、该项目财务账目情况等资料。法院已经判决的类似案件，对基本事实的错误认定应当予以纠正。1、讼争项目是福建华电可门发电有限公司（以下简称“可门公司”）工会牵头，由购房员工集资建设。许孝果有三种身份：第一，讼争项目的集资者；第二，讼争项目借款的出借人；第三，讼争项目的购房者。如果强制切割开集资、借款、购房、代建，那么会导致违法集资建房变为有效合同，促进全体员工逃避债务，影响项目后续工程款清偿的安全稳定等事宜。2、许孝果的诉讼目的是逃避代建义务，只享受权利。员工集资建房产生的债务尚未清偿，许孝果想通过诉讼取回借款本息，办理产权证，但他们集资建房拖欠的工程款、管理费、滞纳金等债务尚未清偿。3、集资代建与借款、购房不能分离，属于基本事实应当查明，代建债务应当由委托人承担。法院于2020年内审理本项目系列案件的民间借贷纠纷、商品房预售合同纠纷中的证据可以证明双方存在集资代建关系。圣康公司提供的证据可以证明可门公司工会、物委会盖章确认受全体员工委托签订代建协议，法律后果由全体员工承担。二、许孝果已经对员工集资建房的事实予以确认，连江县人民法院不能再回避员工集资建房产生的借款、购房、代建事实的效力判定，判决书中应当对集资建房是否导致借款无效予以说理。1、根据建设部、监察部、国土资源部三部门于2006年8月14日发布的《关于制止违规集资合作建房的通知》第二条，禁止了国企集资建房，讼争项目不属于《经济适用住房管理办法》的条件，所以本案集资建房行为无效。2、即使本案集资建房行为合法，但该项目涉及政府优惠价给予土地，国有企业职工自筹经费建设房屋，均属于涉及公共利益的行为。且本案借款项目没有履行招投标程序，以当年银行贷款4倍利率左右盈利，应当属于无效行为。三、2016年签订《确认声明书》后的利息不应当计算,代缴个税127690元应当抵扣本金1、确认声明书明确表述：“本人今特声明与福建连江县圣康房地产开发有限公司（甲方）签署的《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》自甲方将以下款项与本人（乙方）结算之日起，本人将《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》交还给甲方作废并终止该协议，如本人提供不出《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》，亦视为本人自甲方将以下款项与本人（乙方）结算之日起，终止该协议”。2、可门公司与圣康公司后期财务结算均未计算员工借款利息。《华电蓝海苑项目委托代建补充协议书》第二条第四款第二项、2019年2月14日圣康公司与可门公司的会议纪要、华成会计师事务所的审计报告均可以证明。3、圣康公司为许孝果代缴个税127690元应当抵扣本金。四、讼争项目的实际控制人是可门公司和全体集资建房员工，他们是实际借款人应当承担债务。1、根据《可门港生活配套区G1-1地块（暂定）委托定向开发建设协议书》第六条约定，资金的管理设立独立账户，且出纳由可门公司委派人员担任。2、实际上每个出借借款员工的利息账目，只有可门公司实际控制并且知情，圣康公司不了解每位员工具体应付、已付的利息数额。3、可门公司已向圣康公司出具《承诺函》，承诺资金不能满足项目清算要求时，由可门公司负责组织业主方偿还清算过程中所需款项。4、2018年11月25日、2019年2月14日、2019年3月29日共三次会议纪要，可门公司法定代表人张聘等人多次代表全体业主以业主方名义签订代建债务承担方案。如果张聘等人不能代表全体购房员工，或者许孝果曾经书面确认过愿意承担所有代建债务，那么基本事实不查明会直接导致法律责任出现重大偏差。五、应当追加可门公司作为被告或者第三人。1、《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》中三方盖章签字，其中有一方是可门物委会。2、利息部分的支出由可门公司财务部门直接从共管账户支出，从未向圣康公司报备已支付利息数额。3、讼争项目的定价权和具体购买住宅的员工名单均由可门公司管理层决定。六、讼争项目发生群体性诉讼、巨额债务的原因在于全体集资员工的委托人可门公司工会长期拖延收取集资购房款。《委托定向开发建设协议》第一条、第二条约定讼争项目分为住宅和商业两部分，全部定向销售给可门公司员工。第3.2.5条明确约定圣康公司按190/m2收取固定管理费，第3.2.6条约定合理利润为总收入的“0%”。第4.2条约定工期为23个月。可见，圣康公司不承担讼争项目开发的受益或者亏损，只向委托人收取固定管理费。由于可门公司工会长期拖延收取集资购房款，直到2019年才将住宅部分购房款缴足，目前尚未缴纳任何商业部分的购房款，所以讼争项目从23个月的工期延误至今，圣康公司管理费损失、贷款损失等至今还未支付。圣康公司与可门公司工会按照集资代建模式实际履行8年，8年内在可门公司管理层内部会议纪要、OA系统、项目档案、QQ群中留存有非常多证明全体员工委托集资代建的证据。2017年10月23日签订了《委托代建补充协议书》并继续履行。但是，自2019年以来，可门公司新任管理层全面推翻以往签订的所有书面协议和实际履行8年的合同行为，擅自代表全体购房业主表示“讼争项目为圣康公司自负盈亏；项目延期多年的代建管理费等损失不需要赔偿”。七、根据许孝果起诉状事实与理由第一段，许孝果自认本案基本事实“由于建设资金不足公司鼓励职工多投资建房，许孝果是其中一个投资者”，双方存在投资代建关系，不仅是借贷关系，不能单独审理。在没有合理理由的情况下不能变更基本事实的陈述，法院应当予以调查基本事实。综上所述，讼争项目为全体购房员工集资建房，圣康公司仅是全体员工、可门公司的受托人，应当追加可门公司参加诉讼。项目借款、工程款等债务应当由委托人、业主方可门公司和全体购房员工承担。请求法院驳回许孝果的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2013年7月4日，许孝果与圣康公司及案外人福建华电可门发电有限公司连江生活基地物业管理委员会签订《“华电·蓝海湾”楼盘商品房定购确认协议书》，约定：许孝果定购案外人福建华电可门发电有限公司连江生活基地物业管理委员会委托圣康公司开发的位于福州市连江县××镇××村“可门港企业生活配套基地Ｇ1-1地块”（华电·蓝海湾）的商品房住宅，许孝果向圣康公司交纳33.5万元作为双方立约定金，该定金在签订《商品房买卖合同》时抵作首付款（超过本次应交定购房款的金额，其利息计算等事项由圣康公司与许孝果双方另行签订协议明确）。2014年11月19日，许孝果与圣康公司及案外人福建华电可门发电有限公司连江生活基地物业管理委员会就《“华电·蓝海湾”楼盘商品房定购确认协议书》第五条超过认购房应交定金外的金额计息等事宜签订《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》，约定：许孝果向圣康公司认购房应交定金为10.5万元，许孝果向圣康公司实交的定金金额为233万元，超出认购房应交定金外的金额为222.5万元；计息金额（即超出认购房应交定金的金额）=当期认购房实交的金额－当期认购房应交定金的金额；计息时限（计息天数）：2013年6月6日以前交款的，从2013年6月6日起计息，2013年6月6日以后交款的，从许孝果交款实际到账次日起计息。预计截止计息时间为2014年9月（即签署《商品房买卖合同》之日）；利息=计息金额×16%÷360×计息天数；结算方式：本、息均一次性结算，可用于冲抵许孝果购房款；圣康公司应在计息时限到后20个工作日内，退还超过购房款部分的金额，即该金额=当期认购房实交金额＋利息－应交购房款。2016年11月25日，许孝果与圣康公司签订《商品房买卖合同》和《车位使用权转让协议》，许孝果向圣康公司购买华电·蓝海苑第7#楼1102单元及该小区地下一层315号停车位，总购房款656454元，购房款扣除已支付的定金11.5万元和按揭贷款35万元外，余款为191454元。许孝果于2012年11月9日向圣康公司支付定金1万元（不计息），2013年5月11日支付定金1.4万元（不计息），2013年5月31日支付定金4.6万元（不计息）及借款26.5万元，2013年8月20日支付借款31万元，2014年10月19日支付定金3.5万元（不计息）及借款9.4万元，2014年10月21日支付借款15万元，2014年10月23日支付借款19.6万元，2014年11月19日支付借款121万元，2015年10月30日支付借款1万元（于2016年4月16日转为定金，不计息），合计支付234万元，其中定金11.5万元、借款222.5万元。圣康公司于2017年4月21日向许孝果退还本金801598.80元、2018年2月2日退还本金485690.50元，合计退还本金1287289.30元。借款本金222.5万元，扣除圣康公司退还本金1287289.30元后，圣康公司尚欠许孝果借款本金937710.70元。利息部分，许孝果与圣康公司于2016年9月7日确认，截止至2016年4月15日圣康公司结欠许孝果利息638450元。从2016年4月16日起至2020年8月19日止以圣康公司尚欠的借款本金为基数，按年利率16%÷360天×计息天数计算，从2020年8月20日起至2020年12月31日止按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍，即年利率15.4%÷365天×计息天数计算，计987247元，上述利息截止至2020年12月31日合计1625697元，扣除购房余款191454元、圣康公司代许孝果缴纳个人所得税127690元后，圣康公司截止至2020年12月31日尚欠许孝果利息1306553元。本院认为，圣康公司向许孝果借款222.5万元，扣除已归还的借款本金1287289.30元和利息抵扣款319144元，尚欠许孝果借款本金937710.70元和截止至2020年12月31日的利息1306553元及之后的利息未还，有《“华电·蓝海湾”楼盘商品房定购确认协议书》、《认购“华电·蓝海湾”楼盘的补充协议书》、《商品房买卖合同》、《车位使用权转协议》及银行流水等为证，事实清楚，证据充分，债权债务关系明确，圣康公司应承担偿还责任。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条第一款、第一百七十六条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条第二款第（二）项、第三十一条规定，判决如下：福建连江县圣康房地产开发有限公司应在本判决生效之日起十日内偿还许孝果借款本金937710.70元及其利息（截止至2020年12月31日利息为1306553元，并以借款本金937710.70元为基数按年利率15.4%计算继续支付自2021年1月1日起至款项还清之日止的利息）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25729元，减半收取计12864.50元，由福建连江县圣康房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审 判 员 吴卫东二〇二一年四月二十三日法官助理 陈杨蛉书 记 员 詹 颖附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示1、《中华人民共和国民法总则》第一百一十八条民事主体依法享有债权。债权是因合同、侵权行为、无因管理、不当得利以及法律的其他规定，权利人请求特定义务人为或者不为一定行为的权利。第一百七十六条民事主体依照法律规定和当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。2、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。3、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十八条借贷双方对逾期利率有约定的，从其约定，但是以不超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍为限。未约定逾期利率或者约定不明的，人民法院可以区分不同情况处理：（一）既未约定借期内利率，也未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起参照当时一年期贷款市场报价利率标准计算的利息承担逾期还款违约责任的，人民法院应予支持；（二）约定了借期内利率但是未约定逾期利率，出借人主张借款人自逾期还款之日起按照借期内利率支付资金占用期间利息的，人民法院应予支持。第三十一条本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。