广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初559号原告（执行案外人）：关婉君，女，1980年12月24日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：黄志明，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：方桂贤，广东格林律师事务所律师。被告（被执行人）：广州市荔湾区城建开发总公司，住所地广东省广州市荔湾区悦成路5号301房（自编之一）。法定代表人：何山中，职务：总经理。委托诉讼代理人：顾旭宇，系该司员工。被告（申请执行人）：欧阳海飞，男，1971年9月27日出生，汉族，住广东省。被告（申请执行人）：黄志群，女，1974年12月7日出生，汉族，住广州市海珠区。两被告共同委托诉讼代理人：周邦慧，广东公尚律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：卢晓婷，广东公尚律师事务所律师。第三人（被执行人）：广州市花地明珠酒店有限公司，住所地广州市荔湾区花地大道南228号。法定代表人：田文喜。第三人：广州市荔源国有资产经营管理集团有限责任公司，住所地广州市荔湾区逢源路128号1202房。法定代表人：刘昱，职务：董事长。委托诉讼代理人：胡诗茗，系该司员工。原告关婉君与被告广州市荔湾区城建开发总公司（以下简称城建公司）、欧阳海飞、黄志群，第三人广州市花地明珠酒店有限公司（以下简称明珠酒店）、广州市荔源国有资产经营管理集团有限责任公司（以下简称荔源公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告关婉君委托诉讼代理人方桂贤，被告城建公司委托诉讼代理人顾旭宇，第三人荔源公司委托诉讼代理人胡诗茗到庭参加诉讼；被告欧阳海飞、黄志群，第三人明珠酒店经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。关婉君向本院提出诉讼请求：1.停止对广州市荔湾区兴东路汇成花园自编7号楼704单元房产的执行；2.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：关婉君与城建公司于2018年6月23日签订《汇成花园悦雅居认购书》，约定关婉君向城建公司购买位于广州市荔湾区兴东路汇成花园自编7号楼7楼04单元的房屋（以下简称涉案房屋），成交价2401663元，以分期付款方式支付房款。截至2018年8月25日，关婉君己支付全部购房款，但城建公司至今未与关婉君办理网签手续。经关婉君了解，涉案房屋己被广州市荔湾区人民法院（以下简称荔湾法院）于2018年7月16日以（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书查封。关婉君于2020年12月15日就前述查封提出书面异议，荔湾法院于同年12月25日作出（2020）粤0103执异430号执行裁定书，认为涉案房屋仍登记在城建公司名下，驳回了关婉君的异议请求。关婉君于12月28日收到上述执行裁定书。关婉君认为，其与城建公司签订书面购房合同在荔湾法院查封涉案房屋之前，所购入房屋为自住，且名下无可居住的房产，并己支付全部购房款。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等规定，关婉君对涉案房屋享有的权利足以排除前述执行措施，故提起本案诉讼。城建公司辩称：确认关婉君的诉讼请求和事实理由，对关婉君的诉讼请求无异议。荔源公司述称：一、荔源公司为案涉查封的权利人。涉案房屋涉及相关债权由荔源公司通过与原债权人欧阳海飞、黄志群签订《债权转让协议》取得，荔源公司已提出变更申请执行人的执行异议，尚在审理中。二、汇成花园盘活工作的进度。荔源公司与城建公司积极推进汇成花园的盘活工作，相关案件已在广东省高级人民法院二审阶段，该案债权人为涉案房屋的轮候查封人，仍需要时间进行解决。荔源公司已通过多种方式，积极排除城建公司的债务风险，但法律程序时间上仍需等待。综上，荔源公司认为，如经法院审理确认关婉君符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的情况，则荔源公司对本案诉讼请求无异议。欧阳海飞、黄志群、明珠酒店未向本院作出陈述，也没有提供证据。根据当事人提交的证据，及庭审中确认的事实，本院经审理认定事实如下：2018年6月23日，城建公司（甲方，卖方）与关婉君（乙方，买房）签订《汇成花园·悦雅居认购书》，约定关婉君认购涉案房屋，成交价格2401663元，分期支付房款。认购书签订后，关婉君如期支付购房款，至2018年8月25日，关婉君已通过银行转账足额支付购房款2401663元，城建公司分别于2018年6月28日、7月26日和8月25日开具金额为100000元、1200832元、1100831元的收据。城建公司至今未与关婉君签订正式房屋买卖合同，也未交付涉案房屋给关婉君。另查明，涉汇成花园其他购房人提出的案外人执行异议之诉，本院已作出生效判决（2020）粤0103民初1648号案等），查明如下事实：位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地上的汇成花园（自编7号）项目由荔湾城建公司开发，预售证号为穗房预字第180378。欧阳海飞、黄志群与明珠酒店、城建公司借款合同纠纷一案，经广州市中级人民法院作出（2002）穗中法民三初字第80号民事判决书。欧阳海飞、黄志群依据上述民事判决书向本院申请执行，要求明珠酒店清偿借款本金及利息、城建公司承担连带清偿责任。本院于2018年3月17日以（2018）粤0103执恢152号立案恢复执行，并于2018年7月16日作出（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书，查封城建公司名下的位于广州市荔湾区芳村大道西桥东二线、市九十三中对面二期用地的土地使用权及用地上的建筑汇成花园（除已出售及查封除外）。庭审中，关婉君向本院提交了广州市不动产登记中心出具的《依申请信息公开答复书》，显示涉案房屋预售人为城建公司，合同状态为“未签订合同”，无办理预购商品房预告登记，无退房或注销登记情况，抵押状态“未抵押”。查封情况除本院上述查封外，另有广州市中级人民法院以（2019）粤1执保162号、（2019）粤01民初587号协执文书轮候查封。关婉君明确其主张停止本院在（2018）粤0103执恢152号之三执行裁定书裁定对涉案房屋的执行。2020年8月26日，广州市规划和自然资源局出具的《广州市个人名下不动产登记结果查询证明》显示，关婉君名下无房产。2020年12月15日，关婉君以其为涉案房屋购买方，且已足额支付购房款为由提出异议，请求解除对涉案房屋的查封。本院审查后2020年12月25日作出（2020）粤0103执异430号执行裁定书，裁定驳回关婉君的异议请求。关婉君于2020年12月28日收到该裁定书，不服该裁定，遂于2020年1月5日提起本诉。本院认为，本案是案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条规定，对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情况分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。故此，本案主要审查的问题是关婉君对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案中，关婉君在本院查封涉案房屋之前已与城建公司签订涉案房屋的认购书并支付了全额购房款。虽然关婉君与城建公司并无签订正式的书面买卖合同，但城建公司对涉案房屋有预售的权利，双方签订的认购书已包括了房屋买卖合同的主要条款，关婉君已履行合同作为买受人的义务，双方的房屋买卖合同关系已成立并且生效，至本案辩论终结前，也无其他人对该认购书提出效力抗辩，该认购书也没有违反法律强制性规定的情形，故该认购书可以视为合法有效的书面买卖合同。此外，关婉君名下并无本市登记的房产。综上，关婉君对涉案房屋享有的实体权益情况，符合前述对涉案房屋提出的异议，符合前述法律规定，其要求停止（2018）粤0103执恢152号案对涉案房屋的执行，本院予以支持。因欧阳海飞、黄志群对本次案外人执行异议之诉的发生并无过错，故本院酌定本案受理费由城建公司负担。欧阳海飞、黄志群及明珠酒店公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条的规定，判决如下：在（2018）粤0103执恢152号执行案中不得执行广州市荔湾区兴东路74号704房。本案受理费100元，由被告广州市荔湾区城建开发总公司负担。本院作出的(2020)粤0103执异430号执行异议裁定于本判决生效时自动失效。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  白 晶人民陪审员  伍少琴人民陪审员  吴伟群二〇二一年四月三十日书 记 员  区颖斯陈珏