河南省新郑市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0184民初2107号原告：中国银行股份有限公司新郑支行，住所地河南省新郑市中华路与新华路交叉口,统一社会信用代码914101841704517875。负责人：桑峰，行长。委托诉讼代理人：王彦冬，北京华泰（郑州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭海燕，北京华泰（郑州）律师事务所律师。被告:刘改霞，女，1979年10月15日出生，汉族，住郑州市中原区。被告：刘国仓，男，1972年8月31日出生，汉族，住所地河南省滑县。被告：郑州磊鑫房地产开发有限公司，住所地河南省新郑市人民路中段，统一社会信用代码914101847779800570F。法定代表人：赵有民，董事长。委托诉讼代理人：侯晓珀，男，该公司员工。原告中国银行股份有限公司新郑支行（以下简称中行新郑支行）与被告刘改霞、刘国仓、郑州磊鑫房地产开发有限公司(以下简称磊鑫地产)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中行新郑支行的委托诉讼代理人郭海燕、被告刘改霞、被告磊鑫地产的委托诉讼代理人侯晓珀到庭参加了诉讼,被告刘国仓经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中行新郑支行向本院提出诉讼请求：1.判令刘改霞向中行新郑支行偿还贷款本金615466.96元、利息6213.82元、罚息55.27元,共计621736.05元（利息、罚息均暂计算至2021年2月2日;2021年2月3日起至实际还款之日止的利息、罚息,按照贷款合同的约定计算）;2.判令刘改霞承担中行新郑支行因本案所支出的律师费用24000元;3.判令刘国仓、磊鑫地产对上述债务承担连带保证责任；4.判令中行新郑支行在上述债权范围内,有权以抵押物折价或者以拍卖、变卖抵押物所得的价款优先受偿;5.判令刘改霞、刘国仓、磊鑫地产承担本案诉讼费用。事实和理由:刘改霞与中行新郑支行在2016年11月24日签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》,约定:刘改霞因购房需要向原告申请贷款668000元,并向原告提交了包括身份证明等贷款所需的申请资料。《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》约定:原告向刘改霞发放贷款668000元,借款期限为324个月,按月偿还贷款本息,若借款人刘改霞未按期归还贷款本息,中行新郑支行有权提前收回全部贷款本息;中行新郑支行因向刘改霞追索其应付的任何款项而产生的一切费用（律师费用等等）均由刘改霞承担。刘改霞于2016年11月24日与中行新郑支行签订了《新郑市预购商品房抵押合同》,以其所购买的位于新郑市102号房产为其上述债务提供抵押担保,并办理了抵押登记手续。另刘国仓作为保证人就该笔债务向中行新郑支行提供了全程连带责任保证，并与中行新郑支行签订《保证合同》，磊鑫地产作为保证人也向中行新郑支行提供了阶段性连带责任保证。合同签订后,中行新郑支行如约向刘改霞发放了贷款,而刘改霞却数次未能按月如期足额偿还贷款。刘改霞的行为已构成严重违约,严重损害了原告的合法权益。因此,原告提起诉讼。庭审时中行新郑支行述称，截止到开庭，刘改霞共逾期5次；截止2021年3月21日，刘改霞积欠本金5183.85元、利息8385.07元、罚息为151.53元。共计13700.45元；涉案房屋未办理正式的抵押登记，目前首次登记还没有核实到；根据保证合同，保证期间截止至该行取得他项权证之日，磊鑫地产提供的初如登记证书不能证实该行已经取得他项权证，因此磊鑫地产仍应承担连带保证责任。刘改霞辩称，周五之前把积欠的本息还清，愿意继续履行合同；希望减少律师费。刘国仓未作答辩，亦未提交相关证据材料。磊鑫地产辩称，该公司不愿意承担连带保证责任、律师费等，要求直接拍卖房子，本案诉讼费应该由刘改霞、刘国仓承担；截止2020年12月，中行新郑支行划扣了3536.88元保证金；涉案房产已经办理了初始登记，还没有给刘改霞办理不动产权证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。对于当事人双方有争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下:2016年10月18日，刘改霞向中行新郑支行递交《个人贷款申请审批表》一份，申请贷款金额为668000元，贷款用途为购一手住房，申请人、抵质押物担保栏的抵/质押人（含财产的全部共有人）签字处由刘改霞签名按指印，自然人担保处由刘国仓签名并按指印，抵质押物担保栏打印有“抵/质押担保人申明：本人自愿以上述抵/质押物为借款人不超过上述申请金额和期限的借款提供担保……”。2016年11月24日，刘改霞（借款人）、磊鑫地产（保证人）与中行新郑支行（贷款人）签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》一份（编号：2016年郑新龙住字1148号），合同主要约定：贷款金额为668000元；贷款期限为324个月，贷款期限自贷款人实际放款日起算；本合同项下的贷款用途仅限于借款人支付其购买坐落于新郑市的购房款（购房合同号：16001631762）；本合同项下贷款利率为浮动利率，首次定价日为实际放款日，每12个月为一个浮动周期，参考利率为中国人民银行公布的相应期限的贷款基准利率，首次定价日的贷款利率采用的参考利率为定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为－10%，重新定价日的贷款利率采用的参考利率为重新定价日当日适用的参考利率，在参考利率基础上的浮动比例为－10%；按贷款人适用的计息方式计算利息；按月付息，结息日为付息日的前一日；若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止，逾期贷款罚息利率为本合同约定的贷款利率水平上加收50%；贷款发放方式为借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定的开发商或售房单位的专用账户；首期还款日为放款日经过一个还款周期后的1日，后续还款日为首期还款日在后续各期的对应日，当期没有对应日的，则当期最后一日为当期还款日；贷款的偿还采取按月等额本息还款；借款人以本合同项下贷款所购房屋向贷款人提供抵押担保，由保证人（开发商）提供阶段性担保。该合同借款人落款处由刘改霞签名按指印，贷款人落款处加盖了中行新郑支行零售贷款合同专用章，保证人处加盖了磊鑫地产的印章。该合同附件一记载了刘改霞的通讯地址、联系电话。该合同附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》第三条借款人违约事件及处理约定，借款人出现未按期归还贷款本息或应支付的其他费用等事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约，出现该违约事件时贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等措施；第四条开发商保证第2条第2款约定，若保证人提供阶段性连带责任保证的，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任，但对于在该日之前已到期的本合同项下债务，以及该日之前发生保证人或／及借款人违约而引起的本合同项下的债务，保证人仍应承担相应的违约责任或／及保证责任；第六条其他约定第2条约定，本合同载明的借款人、保证人住所地、电话为通讯及联系方式，今后凡与本合同项下贷款有关的对账单据、催收单据以及相关法律文书、诉讼文书送达地均以此为准，借款人、保证人承诺在通讯及联系方式发生变更时，应及时通知贷款人，否则贷款人按本合同载明的通讯及联系方式送达的文件均为有效送达，由此引起的相关经济和法律责任由借款人、保证人承担。2016年11月24日，中行新郑支行（债权人）还与刘国仓（保证人）签订了《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》一份（编号：2016年郑新龙住保字1148号），合同主要约定：主合同项下的债务构成本合同之主债务，包括本金、利息（包括利息、复利、罚息）、违约金、损害赔偿金、实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、公证费、执行费等）、因借款人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用；如果债权人未按约定及时清偿主合同项下债务，债权人有权依法及本合同的约定要求保证人履行保证责任；主债务在本合同之外同时存在其他物的担保或保证的，不影响债权人本合同项下的任何权利及其行使；本合同保证期间为主债务的履行期届满之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间为自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。该合同保证人落款处由刘国仓签名按指印，债权人落款处加盖中行新郑支行零售贷款合同专用章；该合同附件一记载了刘国仓的通讯地址、联系电话。2016年11月24日，刘改霞（甲方、抵押人、购房人）还与中行新郑支行（乙方、抵押权人、贷款人）签订《新郑市预购商品房抵押合同》一份，主要约定：为确保借款合同（2016年郑新龙住字第1148号）的履行，甲方自愿将所购商品房抵押；本合同所对应的借款合同项下的借款数额为668000元，债务人履行债务的期限自2016年11月24日至2043年11月24日；本次商品房抵押所担保的范围包括：主债权项下的金额及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用；甲方在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还借款的，乙方有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款。后双方办理了预购商品房抵押登记，中行新郑支行于2016年12月9日取得了豫2016新郑市不动产证明第0008837号《不动产登记证明》，该证明记载：证明权利或事项为预告登记；权利人（申请人）为中行新郑支行；义务人为刘改霞；房屋坐落于薛店镇××省道南侧、岳庄大道东侧尚东郡10号楼1单元102；履债期限自2016年11月24日至2043年11月24日；权利价值为668000元。合同签订后，中行新郑支行于2016年12月16日向刘改霞发放借款668000元，执行年利率4.41%。合同履行过程中，刘改霞曾逾期还款；截止2021年2月2日，刘改霞尚存3期逾期，尚欠借款615466.96元，拖欠本金3848.08元、利息6213.82元、本金的罚息21.77元、利息的罚息33.5元。现中行新郑支行以刘改霞未按期足额偿还借款、构成严重违约为由诉至本院，请求处理。另查明，1、磊鑫地产提交新郑房权证字第××号房产证显示：房屋所有权人为磊鑫地产，共有情况为单独所有，坐落于薛店镇××省道南侧、岳庄大道东侧尚东郡10号楼1单元1层102，登记时间为2016年1月13日。2、庭审后，中行新郑支行向本院提交的《情况说明》载明“……在借款人逾期后中行新郑支行确实有扣付开发商保证金，具体扣付数额与开发商负责人已经核对过，关于扣付开发商的数额以实际银行流水为准，中行新郑支行无异议……”3、截止2021年3月21日，刘改霞尚存4期逾期，曾分别在2019年12月、2020年1月、2020年3月至4月、2020年6月、2020年8月起至今未按时还款，尚欠借款615466.96元，拖欠本金5163.85元、利息8385.07元、本金的罚息58.53元、利息的罚息93元。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定：民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。该规定第二十条规定：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。中行新郑支行与刘改霞、磊鑫地产签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》、与刘改霞签订的《新郑市预购商品房抵押合同》、与刘国仓签订的《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》，系当事人的真实意思表示，均合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自的义务。2016年12月16日中行新郑支行依约向刘改霞发放借款668000元后，刘改霞未按合同约定及时、全面地履行还本付息义务，中行新郑支行虽与刘改霞约定借款人出现未按期归还贷款本息等事件之一即构成或视为借款人在本合同项下违约，出现该违约事件时贷款人有权分别或同时采取宣布本合同项下贷款本息全部或部分提前到期，要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失，包括因实现债权而导致的律师费、诉讼费等相关费用损失等措施，但截止法庭辩论终结时止，在中行新郑支行划扣开发商保证金后，刘改霞仅存在4期逾期，刘改霞的违约程度显著轻微，不构成根本违约，考虑到合同签订时间、交易稳定性、2020年初即出现新型冠状病毒肺炎疫情，因此对中行新郑支行要求刘改霞清偿全部借款及利息的诉讼请求，本院不予支持；但是刘改霞应将拖欠本金及利息及时结清并依照合同约定及时履行其义务。为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。但是，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权、正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。本案中，刘改霞与中行新郑支行办理抵押预告登记后，涉案抵押房产已办理建筑物所有权首次登记，且未有证据证实存在预告登记失效等情形，中行新郑支行的抵押权已设立；双方在《新郑市预购商品房抵押合同》明确约定刘改霞在债务履行期内连续3个月或累计6个月未能按约归还贷款时，中行新郑支行有权依法定程序处分上述商品房并可要求提前清偿上述借款，刘改霞的逾期情况符合上述约定，故中行新郑支行主张其有权以涉案抵押房产折价或者拍卖、变卖抵押物所得的价款享有优先受偿权，本院予以支持。被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的,债权人可以要求债务人履行债务,也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。本案中，截止法庭辩论终结时，涉案抵押房产的正式抵押登记手续尚未办理完毕，中行新郑支行亦未收到房屋他项权证，按照中行新郑支行与刘国仓在《中国银行股份有限公司个人贷款保证合同》、与磊鑫地产在《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》的附件二《个人一手住房贷款合同通用条款》中的约定，刘国仓、磊鑫地产应当按照相关法律规定和合同约定在保证期间内对刘改霞的上述债务承担连带清偿责任；相应地，对磊鑫地产的相关辩解理由本院不予采纳。刘国仓、磊鑫地产承担保证责任后有权向刘改霞追偿。对于中行新郑支行要求刘改霞支付律师费24000元的诉讼请求，中行新郑支行委托的律师虽到庭参加诉讼，但并未提交相关的委托代理协议、增值税专用发票，故对其该项诉讼请求本院不予支持。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利；刘国仓未到庭，怠于行使法律赋予的权力,应视为对其答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利的放弃,不影响本院根据现有证据及查明的事实依法作出裁判。综上所述，对中行新郑支行诉讼请求的合理部分，本院予以支持；考虑到刘改霞在合同履行过程中确有违约行为，本案诉讼系由刘改霞违约所引发，本案诉讼费用应由刘改霞承担为宜。依照《中华人民共和国民法典》第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条、第四百零二条、第四百六十五条第一款、第五百零九条第一款、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条、第七百条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、第二十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘改霞应当于本判决生效之日起十日内向原告中国银行股份有限公司新郑支行支付拖欠的借款本金5163.85元、利息8385.07元、本金的罚息58.53元、利息的罚息93元，共计13700.45元。二、被告刘国仓、郑州磊鑫房地产开发有限公司对本判决第一项内容承担连带清偿责任；被告刘国仓、郑州磊鑫房地产开发有限公司承担保证责任后有权向被告刘改霞追偿。三、如被告刘改霞逾期不履行上述债务，原告中国银行股份有限公司新郑支行有权就被告刘改霞所有的位于新郑市102的房屋依法拍卖、变卖的价款在上述借款本金、利息、罚息范围内优先受偿。四、驳回原告中国银行股份有限公司新郑支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10258元，减半收取计5129元，由被告刘改霞、刘国仓、郑州磊鑫房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，通过本院或直接向河南省郑州市中级人民法院提出上诉。并于上诉之日起七日内向河南省郑州市中级人民法院交纳上诉费后将交费凭证交本院查验，逾期视为放弃上诉。审判员李晓莉二〇二一年四月二十六日代理书记员李江涛