江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民初45号原告（申请执行人）：陆志刚，男，汉族，住江西省抚州市临川区。委托诉讼代理人：邱亮光，江西民鉴律师事务所律师。被告（案外人）：连云港轩仁商业管理有限公司，住所地江苏省连云港市赣榆区青口镇黄海路**嘉会城D132铺，统一社会信用代码91320707MA20EBC032。法定代表人：胡元恒，该公司总经理。委托诉讼代理人：郝晓博，河南文丰（许昌）律师事务所律师。被告（被执行人）：吴振，男，汉族，住江苏省邳州市。委托诉讼代理人：姚建成，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告（被执行人）：迪维（连云港）置业有限公司（台港澳法人独资），，住所地连云港市赣榆区新城区黄海路**统一社会信用代码913207005653310931。法定代表人：DOMINGOBLANCORODRIGUEZ，系公司董事长。委托诉讼代理人：姚建成，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。原告陆志刚与被告连云港轩仁商业管理有限公司、吴振、迪维（连云港）置业有限公司申请执行人执行异议纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月26日公开开庭进行了审理，原告陆志刚及其委托诉讼代理人邱亮光，被告连云港轩仁商业管理有限公司的委托诉讼代理人郝晓博、被告吴振和迪维（连云港）置业有限公司的委托诉讼代理人姚建成到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆志刚向本院提出的诉讼请求：（1）依法撤销抚州市中级人民法院（2020）赣10执异43号执行异议裁定。（2）准许执行被告迪维（连云港）置业有限公司所有的67套案涉房屋。（3）诉讼费用由两被告负担。事实和理由：2020年6月28日，抚州市中级人民法院对陆志刚诉吴振、迪维（连云港）置业有限公司民间借贷纠纷一案作出民事判决，判决被告吴振于本判决生效后十日内偿还原告陆志刚借款本金人民币2594.9336万元及其利息（其中，2019年12月2日之前的未付利息3.9813元，2019年12月3日以后的利息，以借款本金2594.9336万元为基数，按年利率24%计算至还清借款本息止）；被告迪维（连云港）置业有限公司对吴振应偿还本息中的人民币2160万本金及其利息承担连带担保责任；驳回原告陆志刚的其他诉讼请求。吴振、迪维（连云港）置业有限公司不服上述判决，向江西省高级人民法院提出上诉，江西省高级人民法院于2020年10月19日判决驳回其上诉，维持原判。现被告（案外人）连云港轩仁商业管理有限公司对迪维（连云港）置业有限公司名下已被查封的涉案67套房产提出书面异议，抚州市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）赣10执异43号执行异议裁定：中止对位于江苏省连云港市赣榆嘉会城67套房屋的执行。原告认为，该裁定书未审查清楚相关事实，本案不应适用《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条规定，不符合物权登记的条件。首先，被告迪维公司与被告轩仁公司签署的《关于嘉会城项目收购协议》无论在签订还是在履行的过程中，其真实性存疑，无法掩饰其以合法的形式掩盖其非法转移资产、逃避债务承担的目的。从抚州市中级人民法院于2020年12月18日作出（2020）赣10执异43号执行异议裁定中查明的事实可知，该收购协议签订的时间是2019年11月22日，办理合同备案登记的时间是在签约后的7日之后即11月29日至12月17日，而根据该收购协议第3.1和3.2条之约定，收购价为7.2亿元，轩仁公司应向迪维公司支付现金2.9亿元。且第一批定金应付500万元，第二批应付3000万元，第三批虽未明确约定金额，但付款时间却明确约定为办证签约，并解决所有债务问题后支付。那么据此约定，办理这些备案登记前，被告迪维公司应至少收到被告轩仁公司3500万元的收购款，然而，让人不解的是，在轩仁公司分文未付的情况下，上述备案登记已经完成。这一行为明显不合常理，且都是发生在被告迪维公司被原告起诉、保全之后。再从抚州市中级人民法院查明的事实来看，截止轩仁公司提出异议时，轩仁公司支付的款项仅仅有1392765元，尚未达到收购合同约定的定金。二被告在收购资金未到位的情况下办理房产备案登记有违常理，其目的就是逃避债务的执行。其次，迪维公司与轩仁公司签订的收购协议，仅有合同形式，不具有合同实质内容，严重侵害了原告合法权益，不享有排除强制执行的权力。依据连云港市赣榆区房产管理处出具的《情况说明》显示“赣榆嘉会城项目1层、2层均网签给连云港轩仁商业管理有限公司，截止到目前，未查询到网签给连云港轩仁商业管理有限公司相关交易资金缴存到监管账户。”原告认为，轩仁公司并未支付迪维公司全部案涉67套房产的对价，也未将资金转入监管账户，且其以代迪维公司向原告以外的债权人偿还债务的方式支付房产收购对价的履行方式，也侵害了原告的合法权益。因轩仁公司未按收购协议约定向迪维公司支付相应的收购款，亦未提交其目前的状况已经符合“物权登记的条件”，不享有排除强制执行的权力，请求恢复对迪维公司名下67套案涉房产的执行。被告连云港轩仁商业管理有限公司（以下简称“轩仁公司”）答辩称：（1）执行异议裁定认定案涉财产已经进行登记，事实清楚，原告诉求无依据，应当驳回。（2）执行异议裁定未对是否符合物权登记条件进行认定，对裁定未认定的事实不属于本案争议事实。（3）购房协议已经实际履行，涉案物产已经办理登记。原告的诉请没有任何事实依据，请求驳回原告诉讼请求。被告吴振、迪维（连云港）置业有限公司（以下简称“迪维公司）答辩称：（1）本案仅应对执行异议裁定进行合法性审查，该合法性审查与执行异议裁定中涉及的排除执行和停止处分涉案房屋是两个不同的法律概念和法律关系。（2）原告第一项诉求没有事实依据。一是原告无证据证明迪维公司与轩仁公司以合法形式掩盖非法目的，两被告的收购协议签订于2019年11月22日，此时，原告与吴振的诉讼尚未启动，二者尚未出现债务争议，一方面轩仁公司无从知晓原告与吴振存在民间借贷纠纷，另一方面轩仁公司是与迪维公司签订协议，不是与吴振签订协议，因此不存在轩仁公司与迪维公司恶意串通的基础要件。二是无证据证明迪维公司与轩仁公司恶意串通，合同不具备合同的实质内容，轩仁公司的股东构成结构均不影响收购协议的效力，并无法律禁止二者进行交易。（3）从轩仁公司与迪维公司签订的合同内容来看，轩仁公司支付了部分房款，原告在2020年1月起诉，随即查封了涉案房屋，导致房屋权利出现瑕疵，在此情况下，轩仁公司在此未再支付大额购房款，符合客观事实，符合人的基本心理，并非原告所称只有形式，不具备内容，因此我们认为原告诉求没有事实和法律依据，应当驳回其全部诉讼请求。原告陆志刚为证明其主张，提供了以下证据：证据一，原告陆志刚与被告吴振的身份信息，被告迪维公司，轩仁公司的企业信息，拟证明原告与被告为适格当事人证据二，轩仁公司与迪维公司订立的《关于嘉会城项目收购协议》。拟证明轩仁公司成立不久就与迪维公司签订收购协议。证据三，抚州市中级人民法院（2020）赣10执异43号异议裁定书，连云港市赣榆区房产管理处的《情况说明》，拟证明轩仁公司与迪维公司订立《关于嘉会城项目收购协议》后，并未支付合同对价，也未将收购款汇入指定资金监管账户。证据四，江苏省不动产登记条例和连云港市区商品房预售资金监管办法，拟证明办理房屋登记需交付对价款，轩仁公司未交付对价款，也没有按照规定进行完税和缴税，尚不符合房屋登记条件。被告轩仁公司质证认为，对证据一、二、三没有异议，针对两个法律规定，真实性没有异议，对关联性有异议，两个规范性文件达不到原告的证明目的。被告吴振、迪维公司质证认为，对证据一的真实性没有异议，但该证据并不能证明吴振为迪维公司的实际控制人；对证据二、三没有异议；对证据四的关联性有异议。本院认为，被告对原告提供的证据的真实性、合法性均无异议，应予以确认，原告提供的上述证据均能佐证相关案涉事实是否存在，对其关联性也予以确认。被告轩仁公司提供了以下证据：证据一，（1）（2020）赣10执异44号执行裁定书。（2）不动产登记资料查询结果证明。（3）商品房买卖合同。拟证明轩仁公司已经办理受让物预告登记，原告的诉讼请求无事实和法律依据。证据二，（4）《关于嘉会城项目收购协议》。（5）轩仁公司支付购房款给迪维公司的付款凭证10份。（6）轩仁公司支付嘉会城项目电费的部分付款凭证21份。（7）轩仁公司收取嘉会城项目租户租金、水电费的部分凭证9份。（8）轩仁公司支付嘉会城项目物业费的部分付款凭证1份。拟证明轩仁公司已履行了收购协议。证据三，（9）南昌市中级人民法院（2021）赣01执异32号执行裁定书。拟证明本院执行异议裁定并无错误。证据四，（10）《〈关于嘉会城项目收购协议〉之补充协议一》，拟证明受疫情影响未及时支付购房款，现双方愿意继续履行。证据五，（11）轩仁公司替迪维公司承担了其他费用556万元的支付凭证。拟证明轩仁公司支付的款项。原告陆志刚质证认为，对证据一的真实性没有异议，合法性和关联性有异议，达不到被告的证明目的；对证据二的真实性没有异议，合法性和关联性有异议；对证据三的真实性没有异议，对其证明目的和关联性有异议；对证据四、五的三性均有异议。被告吴振、迪维公司质证认为，对证据（1）的三性均无异议，该裁定书载明的也只是中止执行是提起本次执行异议之诉的前提条件，能够证明本案审理的范围不包括许可执行；对证据（2）、（3）无异议；对证据二、三、四、五所有证据三性均无异议。本院认为，双方当事人对被告轩仁公司提供的证据一、二、三的真实性无异议，虽对合法性、关联性提出异议，但并未提供相应证据予以证明，且上述证据均能证明相关案涉事实是否存在，对合法性、关联性也予以确认；对证据四的三性原告虽有异议，但也未提供相应证据予以证明，且上述证据均能证明相关案涉事实是否存在，对证据四也予以确认；证据五中包含了计算在购房款的70万元，应予以扣减。被告吴振、迪维（连云港）置业有限公司未提供证据。经审理查明：本院在审理陆志刚起诉吴振、迪维公司民间借贷纠纷中，于2020年1月13日作出（2020）赣10民初18号民事裁定，查封、冻结、扣押吴振、迪维（连云港）置业有限公司相应资产，2020年1月16日对位于江苏省连云港市赣榆嘉会城案涉67套房产进行了查封【苏（2019）赣榆区不动产权第0001938号、0001825号、0001828号、0001847号、0001848号、0001850号、0001851号、0001852号、0001853号、0001854号、0001856号、0001857号、0001858号、0002017号、0002016号、0002015号、0002014号、0002012号、0002011号、0002010号、0002009号、0002030号、0002029号、0002027号、0002032号、0002024号、0001838号、0001840号、0001841号、0001842号、0001984号、0001983号、0001982号、0002129号、0002026号、0002024号、0002022号、0002021号、0002020号、0002019号、0002125号、0002126号、0002128号、0002127号、0002002号、0002003号、0002004号、0002008号、0002005号、0002055号、0002068号、0002060号、0002132号、0002130号、0001981号、0001932号、0001980号、0001979号、0001978号、0001977号、0001976号、0001975号、0001974号、0001973号、0001972号、0001971号、0001970号】，查封期限为三年。2020年6月28日，本院对陆志刚诉吴振、迪维（连云港）置业有限公司民间借贷纠纷一案作出（2020）赣10民初18号民事判决，判决被告吴振于本判决生效后十日内偿还原告陆志刚借款本金人民币2594.9336万元及其利息（其中，2019年12月2日之前的未付利息3.9813元，2019年12月3日以后的利息，以借款本金2594.9336万元为基数，按年利率24%计算至还清借款本息止）;被告迪维（连云港）置业有限公司对吴振应偿还本息中的人民币2160万本金及其利息承担连带担保责任;驳回原告陆志刚的其他诉讼请求。另查明：2019年11月22日，轩仁公司与迪维公司签订了《关于嘉会城项目收购协议》，合同约定：轩仁公司收购迪维公司嘉会城项目整体333套房产（包括涉诉67套房产），收购价为72000万元，其中现金支付29000万元，剩余43000万，以偿还债务的方式支付。2019年11月29日至12月17日，轩仁公司与迪维公司在连云港赣榆区不动产登记中心办理了合同登记备案。2020年3月23日至8月31日，轩仁公司分10笔向迪维公司支付了购房款共计745.15万元。2020年8月至12月，轩仁公司代缴电费162.17万元，还代为支付其他款项486万元。本院（2020）赣10民初18号民事判决发生法律效力进入执行阶段后，2020年11月23日，轩仁公司提出执行异议，请求中止对案涉67套房产的执行，本院于2020年12月18日作出（2020）赣10执异43号执行裁定，中止对案涉67套房产的执行，陆志刚不服，向本院提起申请人执行异议之诉。关于申请人执行异议之诉的审理范围。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条关于“对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求”的规定，对申请人执行异议之诉人民法院不仅审查执行异议裁定的合法性，且必须对案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益进行实质审查，并作出处理。关于轩仁公司对涉诉房产的民事权益能否排除强制执行。轩仁公司与迪维公司在连云港赣榆区不动产登记中心办理合同登记备案，系在人民法院对该房产查封之前，但也系案涉债务发生之后，轩仁公司自其办理物权预告登记后至人民法院查封案涉房产时，并未交付购房款，无任何购房款缴存到不动产管理职能部门的资金监管专用账户。人民法院查封案涉房产后，轩仁公司向迪维公司支付了745.15万元的购房款，占整体收购款的比重较小，且相关票据中并未备注具体支付房产的序号，不足以证明支付的就是案涉房产的购房款，该款既未缴存到不动产管理职能部门的资金监管专用账户，也未缴存到人民法院指定的执行账户，逃避了人民法院的执行。人民法院查封案涉房产后，轩仁公司代迪维公司支付了电费162.17万元，代迪维公司支付其他款项486万余元，该款占整体收购款的比重也较小，即便真实有效，也是金钱之债的履行方法，享有的是债权，在房屋权属变更登记时，轩仁公司可折抵部分购房款，但在房屋权属变更登记完成前，并不足以形成优于一般债权的权益。轩仁公司对涉诉房产虽然办理了受让物预告登记，但其并未支付合法有效的购房款，尚不符合物权登记条件，不享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为，案涉67套房产，被告轩仁公司与被告迪维公司虽然在不动产管理职能部门办理了受让物预告登记，但轩仁公司提供的证据并不足以证明其已向迪维公司支付了合法有效的购房款，案涉房产尚不符合物权登记条件，轩仁公司对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，原告陆志刚请求准许执行案涉房产的理由成立，应予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（一）项，《最高人民法院关于执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条之规定，判决如下：准许执行本院（2020）赣10执异43号执行裁定中位于江苏省连云港赣榆嘉汇城案涉67套房产【苏（2019）赣榆区不动产权第0001938号、0001825号、0001828号、0001847号、0001848号、0001850号、0001851号、0001852号、0001853号、0001854号、0001856号、0001857号、0001858号、0002017号、0002016号、0002015号、0002014号、0002012号、0002011号、0002010号、0002009号、0002030号、0002029号、0002027号、0002032号、0002024号、0001838号、0001840号、0001841号、0001842号、0001984号、0001983号、0001982号、0002129号、0002026号、0002024号、0002022号、0002021号、0002020号、0002019号、0002125号、0002126号、0002128号、0002127号、0002002号、0002003号、0002004号、0002008号、0002005号、0002055号、0002068号、0002060号、0002132号、0002130号、0001981号、0001932号、0001980号、0001979号、0001978号、0001977号、0001976号、0001975号、0001974号、0001973号、0001972号、0001971号、0001970号】。案件受理费205480元，由被告连云港轩仁商业管理有限公司、迪维（连云港）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于江西省高级人民法院。本院（2020）赣10执异43号执行裁定于本判决生效时自动失效。审判长 葛 明审判员 黄 皓审判员 余 磊二〇二一年四月二十八日书记员 鄢佳慧