四川省成都市锦江区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）川0104民初8475号 原告：成都市聚鹏物业发展有限公司，住所地：成都市东二巷26号办公楼613-617室。 法定代表人：庞厚谊，成都市聚鹏物业发展有限公司执行董事。 委托诉讼代理人：向登位，四川建投律师事务所律师。 委托诉讼代理人：蒋学争，四川建投律师事务所律师。 被告：成都爱乐之城文化传播有限公司，住所地：成都市锦江区河滨路51号。 法定代表人：卢诚，成都爱乐之城文化传播有限公司执行董事兼经理。 被告：马崇予，男，1969年11月3日出生，汉族，住成都市青羊区。 委托诉讼代理人：杨直甲，四川厚积律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李浩杰，四川厚积律师事务所实习律师。 被告：蒋文，男，1974年5月14日出生，汉族，住成都市金牛区。 被告：雍芝杰，男，1982年1月30日出生，汉族，住成都市锦江区。 委托诉讼代理人：王来，广东金地（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李静，广东金地（成都）律师事务所律师。 原告成都市聚鹏物业发展有限公司（以下简称聚鹏物业公司）与被告成都爱乐之城文化传播有限公司（以下简称爱乐之城公司）、马崇予、蒋文、雍芝杰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年7月20日立案受理后，因被告爱乐之城公司下落不明，本院依法向其公告送达诉状副本、开庭传票等法律文书。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员何理独任审理，公开开庭进行了审理。原告聚鹏物业公司的委托诉讼代理人向登位，被告马崇予的委托诉讼代理人杨直甲，被告蒋文，被告雍芝杰的委托诉讼代理人王来到庭参加诉讼。被告爱乐之城公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。 聚鹏物业公司向本院提出诉讼请求：1、爱乐之城公司向聚鹏物业公司支付物业管理费298467.28元；2、爱乐之城公司向聚鹏物业公司支付违约金57703.67元（以298467.28元为基数，按年利率24%计算，自2019年9月24日起计算至实际清偿时止，暂计算至2020年7月10日）；3、马崇予对第1、2项诉讼请求承担共同偿还责任；4、蒋文、雍芝杰对第1、2项诉讼请求承担连带清偿责任；5、本案诉讼费、保全费由爱乐之城公司、马崇予、蒋文、雍芝杰承担。事实及理由：2004年聚鹏物业公司与案涉房屋开发商中房集团成都房地产开发有限公司（以下简称中房公司）签订了《前期物业服务合同》，约定聚鹏物业公司为中房公司开发的锦江东湖花园提供物业管理服务。自2004年交付至今，聚鹏物业公司一直是东湖花园的物业管理单位。物业合同第二十九条约定，物业使用人未能按时足额交纳物业服务费用的，应按每延误一日加收0.5%的标准向聚鹏物业公司支付违约金。2018年8月15日爱乐之城公司与中房公司签订了《房屋租赁合同》，约定由爱乐之城公司承租成都市锦江区河滨路51号（主楼）、69号（附楼），租赁面积为18269.47平方米，交付时间为2018年8月15日。马崇予、蒋文、雍芝杰为租赁合同的各项权利义务及责任（包括但不限于租金及其他费用的缴纳、违约责任等）承担连带保证责任。合同约定从交付之日起由爱乐之城公司向聚鹏物业公司缴纳物业费、水费、电费并接受聚鹏物业公司的物业管理。合同签订当日，中房公司将房屋交付爱乐之城公司使用，爱乐之城公司经查验认可聚鹏物业公司提供物业服务。2018年8月15日爱乐之城公司开始使用物业，物业使用期间，聚鹏物业公司一直积极履行物业管理服务，爱乐之城公司一直拖欠物业费、水费、电费，聚鹏物业公司多次发函催缴，爱乐之城公司也多次承诺支付，但均未兑现。2019年9月9日爱乐之城公司退场。2019年8月27日，马崇予向聚鹏物业公司出具《承诺书》，以其本人名义承诺支付拖欠的物业费，愿意与爱乐之城公司共同承担物业费支付义务。2019年8月1日，聚鹏物业公司致函中房公司，请求中房公司配合处理爱乐之城公司拖欠物业费一事。经协调，马崇予认可拖欠物业费的事实及金额，并签字同意按9月24日沟通结果办理。截止目前，爱乐之城公司、马崇予、蒋文、雍芝杰仍未支付拖欠的物业费。为维护聚鹏物业公司的合法权益，特诉至法院。 爱乐之城公司未作答辩，未提交证据材料。 马崇予辩称，聚鹏物业公司针对马崇予的起诉无任何事实及法律依据，其请求应当予以驳回。马崇予在相关文书上的签字是基于当时系爱乐之城公司登记的法定代表人身份签字，而不是以自然人的名义签字，聚鹏物业公司的物业管理费应当向爱乐之城公司追收。聚鹏物业公司依据《房屋租赁合同》第二十七条第六款主张马崇予承担保证责任无事实和法律依据，该保证只是针对合同甲方即中房公司提供担保，仅是在租赁合同范围内承担保证责任，而不是向聚鹏物业公司提供保证，对物业管理服务承担连带保证责任。请求驳回聚鹏物业公司对马崇予的诉讼请求。 蒋文辩称，1、其原系爱乐之城公司的股东，现已经通过正常的法律流程退出公司股东身份，蒋文也未参与任何管理，不应承担责任。从法律主体看，无论是最早爱乐之城公司和中房公司签订的租赁协议还是马崇予签订的解除协议，均与聚鹏物业公司无关。即使要承担相应物管费用，也应当由爱乐之城公司的协议方中房公司主张权利，聚鹏物业公司的主体不适格。2、解除协议明确了责任，也明确了双方对前面的租赁协议进行法律上的完善和终结，并明确由爱乐之城公司当时的法定代表人全权承担法律责任。请求驳回聚鹏物业公司对蒋文的诉讼请求。 雍芝杰辩称，聚鹏物业公司基于中房公司与爱乐之城公司签订的《房屋租赁合同》第二十条第六项的约定，要求雍芝杰承担物业管理费。首先，该租赁合同并不能涵盖物业管理费方面的约定，爱乐之城公司的股东也没有与聚鹏物业公司签订过任何书面的物业管理合同。其次，雍芝杰虽然与爱乐之城公司的原股东签订了《增资扩股协议》，但从工商查询的材料看，雍芝杰从未成为爱乐之城公司的股东，其也不是爱乐之城公司的实际控制人。《房屋租赁合同》第二十七条第六项的约定是基于对爱乐之城公司股东和实际权利人设立的连带责任，而雍芝杰并不是爱乐之城公司的股东和实际控制人，且雍芝杰虽然在租赁合同保证人处签字，但其并没有作出对聚鹏物业公司所主张的物业管理费承担连带责任的明确意思表示，聚鹏物业公司不能以此认定雍芝杰对物业管理费有承担连带责任的意思表示。因此，聚鹏物业公司要求雍芝杰承担连带责任无事实及法律依据，雍芝杰不是本案适格被告。 本院经审理认定事实如下：2004年10月26日，中房公司（甲方）与聚鹏物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同》，约定：甲方选聘乙方对锦江东湖花园提供前期物业管理服务；业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任，业主与物业使用人之间的交费约定，业主应及时书面告知乙方。物业服务费按月交纳，业主或物业使用人应在每月25日前履行交纳义务；甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按每延误一日加收0.5%的标准向乙方支付违约金；本合同期限自2004年11月1日起至2007年10月31日止，但在本合同期限内，业主大会授权业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。 2018年8月15日，甲方中房公司与乙方爱乐之城公司以及担保人马崇予、蒋文、雍芝杰签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于锦江区河滨路51号（主楼）、69号（附楼），租赁面积为18269.47平方米的房屋出租给乙方使用；租赁期限5年，自2018年8月15日起至2023年8月14日止；免租装修期内，除租金免于支付外，乙方应承担其他所有的水、电等能耗费用及物管费等费用；本合同签订时，乙方已了解本租赁物业及所属项目的物业管理情况，同意接受现有物业管理公司的管理，乙方在签订本租赁合同同时与物业公司签订物业管理服务合同及相关费用（包括但不限于水、电、燃气、电话、物管费等）收缴（或代收代缴）的协议，除租金外，物业管理费及水、电、燃气、电话等能耗费用从办理交房手续之日起缴纳；乙方公司的股东、实际控制人（自然人）应当对乙方承租本租赁合同的各项权利义务及责任（包括但不限于租金及其他费用的缴纳、违约责任等）承担连带保证责任，保证人为马崇予、蒋文、雍芝杰。同日，中房公司与爱乐之城公司办理了案涉房屋的交接手续。承租人爱乐之城公司由付海彪在《租赁标的物装修及设施设备交接清单》上签字。 爱乐之城公司承租案涉房屋期间，未按约缴纳物业服务费，聚鹏物业公司多次向其发出《缴费通知单》、《欠费催缴函》等，爱乐之城公司也多次向聚鹏物业公司回函承诺将尽快缴纳清费用。2019年8月27日，爱乐之城公司的法定代表人马崇予出具一份《承诺书》，内容为：本人承诺在2019年9月23日再向聚鹏物业公司缴纳爱乐之城公司所欠的物管费100000元。同日，马崇予以其个人银行账户向聚鹏物业公司转账100000元，并载明“代爱乐之城公司缴纳物管费”。 2019年9月9日，爱乐之城公司工商登记的法定代表人马崇予与中房公司、聚鹏物业公司签署《房屋交接单》，载明：案涉租赁房屋水电气费已结清，物业费已缴纳100000元，剩余费用待爱乐之城公司与聚鹏物业公司协商达成一致意见后报公司知晓。 2019年8月，聚鹏物业公司向中房公司发出一份《工作函》，主要内容为：中房公司租赁予爱乐之城公司的东湖二期商业主楼、附楼共计18269.47平方米，根据合同约定从2018年8月15日起，应由爱乐之城公司向聚鹏物业公司缴纳2元／月／平方米的物业费用，截止2019年8月14日，该商户未缴纳物业费欠费共计298467.28元（18269.47平方米×2元×12月=438467.28元—已支付140000元），因该商户由中房公司承租，故请中房公司配合处理爱乐之城公司拖欠物业费用一事。物业公司、中房公司工作人员于9月24日在该《工作函》上签署了相关意见，并载明：“余下未支付欠费298467.28元，折后实际应付款182000元，还款计划为：2019年10月31日前欠费182000元全部支付完毕，2019年8月31日根据中房公司沟通结果，按中房公司减免办法，即（1）免去滞纳金，（2）减免一个月物管费，实际应欠费180000元。2019年10月31日前全部支付完毕，如未按期支付，聚鹏物业公司将追缴前期减免费用”。马崇予于2019年9月24日在《工作函》上签署了“同意按9月24日的沟通结果办理”。 庭审中，聚鹏物业公司陈述：爱乐之城公司承租案涉房屋面积为18269.47平方米，按2元／月／平方米计算，自2018年8月15日起至2019年9月9日退场，物业管理费共计438467.28元，其中马崇予已支付了100000元，爱乐之城公司支付了40000元，现尚欠物业管理费298467.28元。 另查明，爱乐之城公司于2017年11月23日注册成立，股东为蒋文、杨先云、蒲丹，法定代表人为李青明。2018年8月8日，爱乐之城公司的股东变更为马崇予、蒋文，法定代表人变更为马崇予。2019年5月12日，爱乐之城公司的《股东会决议》载明：马崇予、蒋文将其持有的爱乐之城公司股份分别转让给陈俊、卢诚，投资人雍芝杰同意放弃对公司的投资。马崇予、蒋文、雍芝杰在全体股东和投资人处签字。2019年5月20日，爱乐之城公司的股东变更为陈俊、卢诚，法定代表人变更为卢诚。2019年6月17日，爱乐之城公司的股东变更为马崇予、蒋文，爱乐之城公司的法定代表人变更为马崇予。 2019年11月20日，中房公司与马崇予签订一份协议，双方确认签订的《房屋租赁合同》于2019年8月15日解除，协议对欠付租金的支付金额和支付时间作了约定，并约定乙方法定代表人对本协议提供连带保证担保，保证人为马崇予。马崇予分别在该协议尾页“乙方法定代表人”处、“保证人”处签字并捺印。 2020年6月30日，四川求实司法鉴定所出具川求实鉴（2020）文鉴《文书鉴定意见书》，鉴定结论为：2019年6月17日《爱乐之城公司股东会决议》、《股份转让协议》、章程修正案上“马崇予”签名笔迹，不是马崇予书写。2020年7月1日，马崇予以其身份被冒用为由，向成都市锦江区行政审批局申请撤销公司登记（备案）。2020年9月23日，成都市锦江区行政审批局向爱乐之城公司发出《撤销登记（备案）决定书》，决定撤销2019年6月17日变更登记（备案）。现爱乐之城公司的法定代表人为卢诚。 以上事实有当事人提交的当事人工商信息、身份信息、《前期物业服务合同》、《房屋租赁合同》、租赁标的物交接清单、水电费明细、《缴费通知单》、《欠费催缴函》、《房屋交接单》、《工作函》、《承诺书》、《文书鉴定意见书》、《撤销登记（备案）决定书》、爱乐之城公司工商信息查询、《股东会决议》、解除协议等证据以及当事人陈述一致的事实在案为证。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案的法律事实发生于民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，聚鹏物业公司与建设单位中房公司签订的《前期物业服务合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，该合同对锦江东湖花园的全体业主均具有约束力。 根据《物业管理条例》第四十二条第一款“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任”之规定，以及爱乐之城公司与中房公司签订的《房屋租赁合同》和房屋交接单，爱乐之城公司于2018年8月15日承租案涉房屋，于2019年9月9日退场，爱乐之城公司租赁使用案涉房屋期间与聚鹏物业公司形成物业服务合同关系，其应向聚鹏物业公司缴纳相应的物业费。聚鹏物业公司提交的《工作函》上载明爱乐之城公司尚欠物业费298467.28元，马崇予于2019年9月24日在该函上签署了“同意按9月24日的沟通结果办理”，表明对尚欠的物业费予以认可。马崇予在该《工作函》上签署意见以及其出具的《承诺书》上虽未加盖爱乐之城公司的公章，但爱乐之城公司系案涉房屋的实际使用人，马崇予作为爱乐之城公司当时工商登记的法定代表人，其向聚鹏物业公司出具的《承诺书》及转账支付的100000元，均明确系代爱乐之城公司缴纳的物管费，聚鹏物业公司有理由相信马崇予有权代表爱乐之城公司签署有关租赁使用案涉房屋的相关文件，故马崇予在《工作函》上签署的意见对爱乐之城公司具有约束力。根据《前期物业服务合同》的约定、《工作函》的内容以及聚鹏物业公司庭审中的陈述，因爱乐之城公司未按该《工作函》载明的期限按约支付物业管理费，聚鹏物业公司有权对前期双方协商减免的物业管理费予以追缴，现爱乐之城公司尚欠租赁使用房屋期间的物业管理费298467.28元，聚鹏物业公司要求爱乐之城公司支付物业费298467.28元，于法有据，本院予以支持。爱乐之城公司未按约缴纳物业费，已构成违约，应承担相应的违约责任。《前期物业服务合同》约定，甲方、业主或物业使用人违反合同约定，未按时足额交纳物业服务费用的，应按每延误一日加收0.5%的标准向乙方支付违约金。该违约金标准约定为高，本案中聚鹏物业公司主动调整按年利率24%计算违约金。马崇予、蒋文、雍芝杰对违约责任的抗辩，实则对违约金标准进行了抗辩。本案中聚鹏物业公司未举证证明其存在实际损失，本院综合合同履行情况、爱乐之城公司的违约程度，酌定爱乐之城公司以尚欠的物业管理费298467.28元为基数，从2019年9月24日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算向聚鹏物业公司支付违约金。 关于马崇予是否应承担责任的认定。根据前述认定，马崇予作为爱乐之城公司当时工商登记的法定代表人，其系代表爱乐之城公司签署《工作函》和《承诺书》。本案中马崇予并未与债务人爱乐之城公司约定加入债务并通知了债权人聚鹏物业公司，其签署的上述文件也未有愿意加入债务的意思表示，故聚鹏物业公司主张马崇予以其行为表示加入债务，要求马崇予对爱乐之城公司的上述债务承担共同偿还责任，于法无据，本院不予支持。另，本案中，马崇予并未向聚鹏物业公司出具书面担保书，马崇予虽作为保证人在《房屋租赁合同》予以签字，但其作出担保意思表示的对象为租赁合同的债权人中房公司，而并非本案物业纠纷的债权人聚鹏物业公司，聚鹏物业公司也未举证证明各方在签订《房屋租赁合同》时其在场，庭审中马崇予也否认其对聚鹏物业公司作出了担保的意思表示，故不能仅凭《房屋租赁合同》在聚鹏物业公司进行备案，即认定马崇予与聚鹏物业公司对保证责任的承担达成合意。综上，聚鹏物业公司主张马崇予承担偿还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 关于蒋文、雍芝杰是否应承担连带清偿责任的认定。同理，如前所述，蒋文、雍芝杰并未向聚鹏物业公司出具书面担保书，蒋文、雍芝杰作为保证人在《房屋租赁合同》中签字，其作出担保意思表示的对象为租赁合同的债权人中房公司，庭审中蒋文、雍芝杰也否认其对聚鹏物业公司作出了担保的意思表示，故不能认定蒋文、雍芝杰与聚鹏物业公司对保证责任的承担达成合意。聚鹏物业公司主张蒋文、雍芝杰承担连带偿还责任的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。 据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、被告成都爱乐之城文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市聚鹏物业发展有限公司支付物业管理费298467.28元； 二、被告成都爱乐之城文化传播有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告成都市聚鹏物业发展有限公司支付违约金（以尚欠的物业管理费298467.28元为基数，从2019年9月24日起至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 三、驳回原告成都市聚鹏物业发展有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费6642元，减半收取3321元，保全费2270元，以及因送达本案诉讼文书所产生的公告费，由被告成都爱乐之城文化传播有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决书生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  何理 二〇二一年四月二十三日 书记员  刘茜