北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初62755号原告：汪东澎，男，1977年8月6日出生，汉族，现住北京市东城区。委托诉讼代理人：李学艳，北京卓纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：林敏，北京卓纬律师事务所实习律师。被告：李一春，男，1975年4月18日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：吴敬铭，男，北京小巨人家学教育科技有限公司推荐。原告汪东澎（以下简称原告）与被告李一春（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李学艳、被告及其委托诉讼代理人吴敬铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年2月5日至2020年6月5日未付的租金92000元；2、判令被告按照年利率3.85%（一年期LPR）的标准向原告支付2020年2月5日至实际支付租金之日止的逾期利息；3、判令被告向原告支付违约金43000元；4、判令被告赔偿原告将房屋恢复最初租赁时外观产生的装修损失25186元；5、判令被告承担原告律师费10000元。事实和理由：2015年11月23日，原、被告双方签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），约定原告作为出租人将位于北京市朝阳区某地5号院7号楼1层3单元102室的房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告，原告委托代理人为王某某。《租赁合同》第九条第四款规定，乙方（被告）有下列情形之一的，甲方（原告）有权解除合同，收回房屋：不按照约定支付租金达5日的；欠缴各项费用达1000元的。《租赁合同》第十条第二款、第三款规定，乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。《租赁合同》到期后，原告授权王某某于2016年11月22日、2017年12月5日、2018年12月28日与被告签署补充协议，延长原合同约定的租赁期限。在2016年11月22日签署的补充协议中约定，原告同意被告对于房屋的布局进行变动调整，同时约定乙方和甲方签订的合同到期后需将甲方的房间恢复到乙方最初租赁时的外观（或甲方在此合同中认可的装修外观）。在2018年12月28日签署的补充协议中，双方约定房屋租赁期限延长至2021年2月5日，租金标准变更为23000元每月，租金每6个月支付一次，支付日期为2019年2月5日、2019年8月5日、2020年2月5日、2020年8月5日。自2020年2月5日，被告未如期向原告支付租金。2020年3月6日，被告通过邮件形式向原告发出通知提前退租。但被告通知退租后未及时腾退房屋，直至2020年6月5日，被告完成腾退，双方签署《房屋交接证明》。退租后，被告未按照补充协议约定将房屋恢复至乙方最初租赁时的外观，故原告自行委托第三方北京昌合亿家装饰材料经营部进行装饰装修，产生装饰装修损失25186元。根据《合同法》第六十条、第一百零七条，被告未按时支付房屋租金，并提前退租，构成违约，应当按照合同约定承担违约责任，押金原告主张抵扣被告欠付的各项费用。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，被告作为北京家学天地网络科技有限公司（以下简称家学天地公司）的授权代表，于2015年11月23日与原告签署《租赁合同》，又于2016年11月22日签署《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议一》）及《租房合同补充协议书》（以下简称《补充协议二》），其中《补充协议一》的乙方为家学天地公司，后又于2017年12月5日签署《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议三》），于2018年12月28日签署《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议四》）。家学天地公司后更名为北京小巨人家学教育科技有限公司（以下简称小巨人公司）。从被告的劳动合同、授权书、2020年2月以后被告与原告、王某某的微信记录及2020年3月16日被告以家学天地公司的名义给原告发送的终止合同邮件，可以证明承租方是家学天地公司。第二，租赁房屋的目的是为开办小学生放学后的作业辅导托管班，用于经营，原告对此知晓并同意。《租赁合同》中租赁用途为办公。2016年11月22日的《补充协议二》中对房屋用于教室的改造有详细的图纸。2020年2月之后被告与王某某、原告的微信记录及教学照片都可以证明上述事实。第三，家学天地公司已支付押金及租金，其中押金20000元，租金已支付至2020年2月5日。第四，《租赁合同》第九条第二款明确约定，因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自动解除。《民法总则》第一百八十条、《合同法》第一百一十七条第二款规定不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠疫情爆发突然，符合不可抗力的构成要件。2020年1月24日后，北京市启动重大突发公共卫生事件一级响应，致使学校不能开学、家学天地公司的教师不能复工、所租场地小区封闭无法经营。涉案房屋从2020年2月以后无法开班经营，收入为零。家学天地公司全员按照北京市最低工资标准发放薪资。疫情对家学天地公司的经营造成毁灭性影响，确属因不可抗力不能实现合同目的的情况。第五，疫情发生后，被告与原告方在微信中多次沟通协商，建议减免租金，但多次协商不成，被告于2020年3月2日在微信中正式通知原告解除《租赁合同》，并应原告要求，又于2020年3月16日以电子邮件形式发送解约通知，解释了因受疫情不可抗力影响，家学天地公司无法在涉案房屋内正常经营的解约原因，并提出拆除隔断、贴墙纸的主张，要求原告退还押金。被告认为，按照《租赁合同》约定，遇不可抗力，合同自动解除。被告又于2020年3月2日以微信形式、3月16日以电子邮件形式通知原告解除合同。被告的上一期租金已支付至2020年2月5日，不存在应付未付租金，亦不存在逾期利息，更不应支付违约金。第六，自2020年3月2日正式发出解除通知后，被告积极准备将涉案房屋恢复，但因北京市直到2020年4月30日零时起，将突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。因此家学天地公司一直无法采购材料、入场施工，这也是疫情不可抗力造成的。从被告与原告的微信记录中可以看到家学天地公司积极购买装修材料，并入场拆除隔断、修饰墙壁，直到2020年5月19日将剩余课桌椅搬走等待原告收房。应原告要求于2020年6月5日与原告在涉案房屋中办理交接手续，双方签署《房屋交接证明》，说明涉案房屋已经按原告要求做好交接，原告认可并接受。因此原告为其他目的所作的装修装饰费用，不应该由被告承担。第七，《租赁合同》及补充协议对律师费及诉讼费没有约定，原告提出由被告承担律师费、诉讼费不合理。综上，被告认为，原告对于疫情这一不可抗力因素只字未提，有失公允。被告提出解约主张是合理合法的，被告在疫情期间极其困难的情况下，也按照《补充协议二》的要求对涉案房屋做了修复，尽到了止损义务，请求驳回原告的全部诉讼请求。另外，被告方以答辩而非反诉的形式提出要求原告退还2020年1月24日至2020年2月5日的租金9966.67元、押金20000元。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋在不动产权证书上的用途为住宅。王某某系原告之妻。2015年11月23日，原告（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）在北京丁丁优房科技信息有限公司（丙方、居间人）的居间下签订《租赁合同》，约定原告将涉案房屋出租给被告，房屋建筑面积235.71平方米，户型4室2厅3卫。《租赁合同》有以下约定：“第二条房屋租赁情况及登记备案：（一）租赁用途：办公。第三条租赁期限：房屋租赁期自2015年12月6日至2016年12月5日，共计壹年零个月。（二）租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施。甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用。第四条租金及押金：（一）月租金标准：人民币贰万元/月，租金总计：人民币贰拾肆万元整（￥：240000）。（二）支付方式：押壹付陆，各期租金支付日期：2015.12.6,2016.6.6。（三）押金：人民币贰万元整（￥：20000），租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第九条合同解除：（一）经甲乙双方协商一致，可以解除本合同。（二）因不可抗力导致本合同无法继续履行的，本合同自行解除。（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达5日的；2、欠缴各项费用达1000元的；擅自改变房屋用途的。第十条违约责任：（二）乙方有第九条第四款约定的情形之一导致甲方解除合同或乙方提前退租的，应向甲方支付违约金，违约金以本合同第四条第三款约定的押金金额为准；给甲方造成损失的，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。（三）租赁期内，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，应提前90日通知对方，并按月租金的100%向对方支付违约金；甲方还应退还相应的租金。”2016年11月22日，王某某（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议一》，约定：“1、《租赁合同》的租赁期限延长一年，即从2016年12月6日起至2017年12月5日止。2、租金标准自2016年12月6日起调整为每月人民币22000元。为期一年的租赁期限内的租金总额为人民币264000元。全部租金将分壹次支付，每次支付壹拾贰个月的租金。首次支付日期为2016年12月6日（计264000元）。3、双方同意删除《租赁合同》中关于居间服务的第六条。4、本补充协议自双方签字之日起生效。本协议一式两份，双方各执一份。5、本补充协议与《租赁合同》具有同等效力。除本补充协议所规定之内容外，《租赁合同》的其它条款保持不变。”该合同落款处出租人为原告，王某某在委托代理人处签字。被告在承租人处签字，委托代理人处空白。同日，王某某（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议二》，内容为：“鉴于：乙方经营管理对房屋的空间和布局装饰及墙面颜色的需要，乙方将甲方的房间布局做相应的调整以适合乙方的经营使用。甲乙双方本着互利互惠的原则，经友好协商，依据实际情况，在原合同基础上变更合同条款部分内容，特订立以下补充协议。一、协议内容变更为：甲乙双方友好协商，甲方同意乙方对房间的布局进行变动调整。乙方在和甲方签订的合同到期后需将甲方的房间恢复到乙方最初租赁时的外观。（或甲方在此合同中认可的装修的外观）双方在本协议里需明确并认可乙方对房间的改动和今后恢复的外观要求。附件为房间布局和乙方改动的地方的情况文字说明。在乙方根据协议将房屋恢复到补充协议的详细规定后，甲方无权扣留乙方的押金。（下有附图一张，图示有教室一、教室二、教室三、教室四、一对一教室及墙一、墙二、墙三、墙四，教室四增加玻璃墙，教室一改造墙面现涂成绿色，一对一教室增加玻璃墙）二、1、增加的教室四及一对一教室将玻璃隔断拆除，墙面及地面恢复至租房时状况，包括但不限于壁纸，墙顶，地面，房屋的折旧及合理磨损属正常范畴。2、教室一墙面重新铺装原壁纸同等价位的壁纸。3、墙一恢复同等价位壁纸。墙二刷成白墙（金标立邦五合一）。4、墙三，墙四有钉白板的小孔，乙方负责填平。5、室内其他位置壁纸均更换为与现有同等价位壁纸。6、恢复后的面貌应甲乙双方共同认可。二、本协议生效后，即成为原合同不可分割的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。除本协议中明确所作修改的条款之外，原合同的其余部分应完全继续有效。本协议与原合同有相互冲突时，以本协议为准。”该份《补充协议二》的抬头乙方处是打印的家学天地公司的名称，落款处乙方有被告签名。2017年12月15日，王某某（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议三》约定：“1、《租赁合同》的租赁期限延长14个月，即从2017年12月6日起至2019年2月5日止。2、租金标准自2017年12月6日起为每月人民币22000元。为期14个月的租赁期限内的租金总额308000元。全部租金将分壹次支付，每次支付14个月租金。支付日期为2017年12月6日（计308000元）。”2018年12月28日，王某某（甲方）与被告（乙方）签订《补充协议四》，约定：“1、乙方继续租赁甲方房屋24个月，即从2019年2月6日起至2021年2月5日止。2、租金标准自2019年2月6日起为每月人民币23000元。为期24个月的租赁期限内的租金总额人民币552000元。全部租金将分4次支付，每次支付6个月租金。支付日期为2019年2月5日，2019年8月5日，2020年2月5日，2020年8月5日。4、如遇不可抗力（如教委或国家政府部门要求关停），乙方无法继续租赁，则最后租赁期限为乙方正式通知甲方60天后，此日期后的已付租金及租房押金，甲方应以银行转账的形式汇入乙方指定账户。”关于本案《租赁合同》的签订主体，原告称系原告委托其配偶王某某与被告签署。被告称是王某某与家学天地公司签署，签订合同时已经告知原告承租涉案房屋是用于经营，被告是代表家学天地公司签署合同，签订合同时出具过委托书，2016年11月22日的《补充协议一》和《补充协议二》有家学天地公司的骑缝章，《补充协议二》的乙方落款处有被告签名及家学天地公司合同专用章，租金是通过家学天地公司账户支付，对于被告曾向原告出具过家学天地公司的授权书一节，被告未举证。原告称被告在签订合同时没有向原告出示过授权书，《补充协议二》是被告起草，抬头处打印的家学天地公司名称原告没有注意到，合同都是被告签署，原告出示其持有的2016年11月22日的《补充协议一》和《补充协议二》原件，上面没有家学天地公司的骑缝章及合同专用章。关于被告承租涉案房屋的用途，被告称是用于家学天地公司开办小学生放学后的辅导班的经营用途，并提交学生上课照片四张佐证。原告对照片真实性认可，称其不清楚被告承租涉案房屋的具体用途。关于租金及押金情况，被告向原告支付过押金20000元，租金付至2020年2月5日。被告提交支出凭单，用以证明是家学天地公司支付涉案房屋租金。原告对于支出凭单的真实性不认可，认为上述凭单都是被告自行制作。2020年2月12日，王某某通过微信提醒被告支付租金，被告提出由于受到疫情影响希望减免两个租金、开学时再付款，双方就租金减免事宜进行协商，原告提出未来半年内租金九折、不同意开学时付款，后双方就租金数额、支付时间未能达成一致意见。2020年3月2日原告与被告的微信记录有以下内容：“被告：我们可能没法租您的房子了，教委那边的消息，五一之前很难开学。我们挺遗憾的，没办法。原告：了解，解约手续协商解决还是按合同执行？你们有什么想法？解约有提前通知期，你们发书面通知吧（此处有邮箱地址）。被告：好的，尽快给到您。”被告称其解除合同的原因是涉案房屋是住宅，疫情导致春节后被告无法进入小区，无法实现经营目的。2020年3月16日，被告通过电子邮件向原告发出《某某7-3-102解约通知》（以下简称《解约通知》），主要内容有：“由于新冠病毒流行，学校开学时间待定，因此对于我司的经营造成极大影响，受此不可抗力影响，只能遗憾地通知您，我们无法再承租您的房子，对于后续问题，我司主张如下：1、我们按之前约定拆除隔断，贴好墙纸。2、上期房租交付到2020年2月5日，此后房租支付到哪天，双方协商约定。3、由于不可抗力致使本租赁协议终止，故请您退还我司已支付的租房押金合计40000元。4、未尽事宜，双方协商解决。”关于合同解除时间，原告认为《租赁合同》在2020年3月16日解除，被告认为《租赁合同》在2020年1月24日因不可抗力自动解除。2020年6月5日，原告与被告签署《房屋交接证明》，内容为：“兹证明以下承租人于2020年6月5日向以下出租人交还润枫水尚小区7-3-102室的房屋。今收到门钥匙三把、门禁卡两张、燃气卡一张、中水卡一张。”原告称双方当日在涉案房屋内签署的《房屋交接证明》，在场人员有原告及链家中介、被告及被告带来的其他人员。原告提交《委托代理合同》、发票，用以证明原告律师费损失1万元。对双方有争议的事实和证据，本院认定如下：关于被告是否恢复了涉案房屋的外观。原告称被告没有按照约定恢复涉案房屋外观，只是拆除了玻璃墙和搬走桌椅，其他部分均未恢复，对此原告提交以下证据：一、照片七张打印件，用以证明被告提前退租后未将涉案房屋恢复至最初租赁时的外观或原告在合同中认可的装修外观。原告称照片拍摄时间是2020年6月5日，第一张照片中餐厅操作台有开裂；第二张照片是卫生间马桶盖和垫圈灭失；第三张照片是儿童房的窗户合页损坏；第四张照片是洗手池旁大理石开裂；第六张和第七张照片是餐厅空调上方有两个孔。第七张是客厅（教室一）踢脚线损坏、大理石地板开裂。原告称其自行修复了儿童房的窗户合页及餐厅空调上方的孔；二、《施工清单某某7-3-102》（以下简称《施工清单》）、发票三张，用以证明原告为将涉案房屋恢复到最初租赁时的外观，委托北京昌合亿家装饰材料经营部进行装饰装修，产生25186元的费用。《施工清单》上仅有材料的数量，没有列明单价。被告对照片七张的真实性不认可，称照片并不是在双方在场时拍摄，马桶盖确实坏了没有维修，厨房操作台的裂缝是承租时就存在的，儿童房窗户合页没有损坏（照片看不出来），洗手池旁大理石有无裂缝看不出来，空调上方的孔被告搬走时不存在，客厅踢脚线是否损坏记不清楚了，补充协议中约定了房屋的自然损耗属于正常范畴，涉案房屋在被告承租前原告已经使用多年，没有证据证明上述损害是被告造成，房屋已经交接并经过双方确认；对《施工清单》、发票三张的真实性不认可，认为被告已经按照约定恢复房屋，双方正式交接并签署交接单，原告收回房屋后因自身目的再次装修房屋的费用应由原告自行承担，与被告无关。被告称2020年6月5日双方交接房屋，2020年3月18日双方开始协商，原告在2020年4月16日跟被告说要将涉案房屋恢复原状，2020年6月5日之前被告受疫情影响需等待疫情解禁后采购物品修复涉案房屋，被告已将玻璃隔断拆除，在教室一四面墙的墙面贴白色壁纸，墙一、一对一教室北面墙贴白壁纸，墙二、教室二、教室三、教室四刷白墙，墙三、墙四的小孔填好，双方交接房屋时在现场确认过并签署《房屋交接证明》，当时被告还带着工人，如果原告有异议被告可以继续修复，但原告并未提出异议，对此被告提交以下证据：一、原告与被告的微信记录，用以证明被告积极购买材料，拆除涉案房屋隔断，修复墙壁，按照原告要求恢复房屋。微信记录中有以下内容：“2020年4月16日，原告：小李，请你们抓紧把房屋复原，以便我们5/15做交接。墙纸品牌用欧雅或者玉兰都可以，用白色的。2020年5月11日，被告：汪先生，我在等公司最后的消息，得到消息第一时间回复您，今天一定会跟您联系，请放心。2020年5月15日，被告：汪先生，昨天工人去市场看了，白色的墙纸有，但没有您要求的那俩品牌，今天他们又去买了，另外的市场也没有现货，需要订，很快能到。至于隔断的拆除，最多半天就能完成，下周末争取把房子交给您。（发送墙纸照片三张）被告：就是这样的，比您要求的品牌便宜，所以我们没敢买。原告：知道了。被告：您要求那品牌真贵。2020年5月17日，被告：（发送墙纸照片五张）汪先生，这是欧雅的，您看您喜欢哪个颜色？（发送墙纸照片一张）原告：第一个白色的。被告：（发送墙纸照片一张）这个是吧？原告：对。2020年5月19日，原告：复原进度怎么样了？原告：隔断已经拆除完毕，正在做墙面清理，墙需要刷漆，同时在清理垃圾。另外，由于墙纸是定制的，厂家说预计周末到货，到货后贴大概需要1.5天。2020年5月19日，被告：汪先生，一小时后我们把所有课桌椅搬走，能否麻烦您给物业打个电话，我们需要去开出门条。打完您告诉我一下，我们的人去物业开条，谢谢！原告：已经给物业打过电话了。请你们找人把房间打扫干净，包括厨房、洗手间等。被告：谢谢！好的，请您放心，我安排老师们打扫。2020年5月26日，原告：复原进度怎么样了？2020年6月3日，原告：小李，本周五下午三点左右去收房，请做好准备。被告：好的。2020年6月5日，原告：小李，今天下午三点润枫见。被告：好，没问题。汪先生，如果您方便的话，咱们稍晚半个小时可否？原告：好，三点半见。被告：谢谢。2020年6月5日15:59，被告：（发送生活缴费图片一张）。”二、2020年5月4日小巨人公司与承包方周某某签订的《润枫校区改造施工协议》（以下简称《施工协议》）、支出凭证，《施工协议》约定由承包方对北京润枫校区改造恢复施工，工程承包方式为包工包料，施工工期自2020年5月10日至2020年5月30日，施工内容为教室四、一对一教室将玻璃隔断拆除，将墙面按照要求进行粉刷整理并按要求贴壁纸；教室一墙面进行粉刷整理并按要求贴壁纸；墙一进行粉刷整理并按要求贴壁纸；墙二、墙三、墙四，墙面进行整理及粉刷，工程总价款为26573.2元（含税）。原告对微信记录的真实性、关联性认可，证明目的不认可，认为从微信记录可以看出，原告一直积极督促被告进行房屋恢复工作，但被告直至2020年5月15日才开始恢复工作，且从未提出建材市场关闭无法采买的问题，被告提出的疫情原因无法采买原料进行恢复工作的主张没有依据，实为逃避违约责任的借口；对《施工协议》的真实性不清楚，对维修明细不认可，该协议是否履行不清楚，对被告提交的支付凭证中的银行业务回单真实性认可，其他文件真实性不认可，关联性、证明目的均不认可，被告实际未进行墙纸更换，是原告自行完成的墙纸更换及其他复原工作，不清楚被告支出的具体用途及是否与本案相关。本院认为，结合原、被告提交的证据及双方质证意见，本院对原、被告微信记录和银行业务回单的真实性予以采信，原告提交的照片是复制件，且无法确定拍摄时间，本院对照片的真实性不予采信。《施工清单》、发票三张、《施工协议》有原件，本院对其真实性予以采信。被告提交的微信记录、《施工协议》、银行业务回单可以初步证明被告对涉案房屋进行过恢复，且原、被告在2020年6月5日对涉案房屋进行交接，当日结清生活缴费，现没有任何证据表明在房屋交接日双方就恢复原状问题产生争议，依据《租赁合同》第三条第（二）款，被告返还房屋时“双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收，结清各自应当承担的费用”，《补充协议二》第二条第6款，“恢复后的面貌应甲乙双方共同认可”，双方应当在交接房屋时进行验收确认，现被告已经将涉案房屋交还原告，双方签署《房屋交接证明》，原告再主张被告仅拆除隔断，没有完成其他部分的恢复工作没有依据，本院不予采信。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案的争议焦点有二：一是《租赁合同》的订立主体；二是被告是否构成违约，是否应当支付租金并承担违约责任。关于争议焦点一，《租赁合同》是原告与被告签署，合同抬头及落款处均有原告姓名，原告配偶王某某作为出租方的委托代理人在《租赁合同》上签字，被告作为承租人在合同上签字。被告没有证据证明其在签署《租赁合同》时曾经出示过家学天地公司的委托书，从合同外观上亦无法表明承租人系家学天地公司。被告提交的《补充协议一》和《补充协议二》有家学天地公司的骑缝章，《补充协议二》的乙方落款处有被告签名及家学天地公司合同专用章，但从原告提交的《补充协议一》、《补充协议二》的原件来看，并没有家学天地公司的公章，不能说明承租人是家学天地公司而非被告。此外，租赁标的物的用途、支付租金的主体与合同主体不能等同，涉案房屋即便是用于家学天地公司经营使用，也不能反推家学天地公司是本案《租赁合同》的承租人。因此，本院认定《租赁合同》的主体是原告与被告。关于争议焦点二，根据《补充协议四》第2条的约定，被告应当在2020年2月5日支付下一期六个月租金，被告逾期支付租金构成违约，原告有权解除合同，但本案中原告并未行使合同解除权。从原告、王某某与被告的微信记录来看，自2020年2月12日至2020年3月2日期间，双方就减免租金及租金支付时间问题进行协商，但未达成一致。2020年3月16日，被告通过电子邮件正式向原告发出《解约通知》，根据《租赁合同》、《补充协议四》的约定，被告可以以提前通知的方式退租，合同自通知到达对方时解除。2020年3月2日被告在微信记录中提到“可能没法租您的房子”，原告要求其发送书面解除通知，属于双方对于解约的协商过程，被告于2020年3月16日正式向原告发出《解约通知》，应当认为《租赁合同》于该日解除。关于被告主张的因不可抗力合同自动解除，疫情及疫情防控措施并未直接导致合同不能履行，被告请求适用不可抗力的规定没有依据，本院对被告主张的因不可抗力合同自动解除不予采信。关于原告主张的租金，2020年2月6日至2020年6月5日被告占用涉案房屋，期间原告催促被告恢复房屋及安排交房，被告在2020年5月中旬仍回复原告“在等公司的最后消息”，从微信记录及《施工协议》来看，被告直到2020年5月才开始着手恢复房屋，其没有提交证据证明是受到疫情影响导致无法采购材料、进场施工，所以，被告应当向原告支付2020年2月6日至2020年6月5日的租金及占用费92000元。鉴于被告向原告支付过20000元押金，根据《租赁合同》第四条第（三）款的约定，租赁期满或合同解除后，押金可以用于抵扣应由承租方承担的费用、租金，原告主张抵扣，本院将被告已付押金抵扣原告欠付的租金及占用费。关于原告主张的逾期利息，被告应于2020年2月5日支付租金，其逾期支付，原告可以请求被告按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付利息，但上述利率是浮动的，原告按照固定年利率3.85%主张没有依据，本院按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（但最高不超过年利率3.85%）予以支持。另《租赁合同》于2020年3月16日解除，此时押金可以用于抵扣租金，2020年3月17日之后逾期利息，应当以抵扣后剩余的租金及占用费72000元为基数计算逾期利息。关于违约金，疫情或者疫情防控措施并未直接导致《租赁合同》不能履行，被告请求适用不可抗力的规定免责不能成立。被告在庭审中称由于疫情导致无法进入小区，经营目的不能实现，其并未提交证据，本院不予采信。疫情或者疫情防控与被告未付租金不存在法律上的因果关系，被告未按时支付租金、单方解除合同构成违约。然而，考虑到涉案房屋是住宅，原告却将其作为办公用房出租，从《补充协议二》被告对涉案房屋进行改造来看，原告应当知道被告承租涉案房屋是用于从事与教学相关的经营活动，被告因疫情影响经济效益不好，并非恶意违约，本院综合考虑原告的损失、疫情或者疫情防控措施对被告的影响等因素，对被告违约金予以减免，酌定被告向原告支付违约金2000元。关于装修损失，没有事实依据，本院不予支持。关于律师费，没有合同及法律依据，本院亦不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十六条、第一百零七条规定，判决如下：一、被告李一春于本判决生效之日起七日内给付原告汪东澎自二〇二〇年二月六日至二〇二〇年六月五日的租金及房屋占用费七万二千元；二、被告李一春于本判决生效之日起七日内以九万二千元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（但最高不超过年利率百分之三点八五）标准向原告汪东澎支付自二〇二〇年二月六日至二〇二〇年三月十六日的利息；以七万二千元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（但最高不超过年利率百分之三点八五）标准向原告汪东澎支付自二〇二〇年三月十七日至实际给付之日止的利息；三、被告李一春于本判决生效之日起七日内给付原告汪东澎违约金二千元；四、驳回原告汪东澎的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1868元，由原告汪东澎负担745元（已交纳），由被告李一春负担1123元（原告汪东澎已预交，被告李一春于本判决生效后七日内给付原告汪东澎）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二一年四月八日书记员  孙 伟