重庆市武隆区人民法院重庆市武隆区人民法院民事判决书  (2021)渝0156民初543号   原告：中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉中路39号1幢，统一社会信用代码91500232008691192X。负责人：余文焱，该支行行长。委托诉讼代理人：孙琴，重庆剑直律师事务所律师。被告：陆国胜，男，1976年12月27日出生，住湖北省武汉市。被告：重庆北顺置业有限公司，住所地重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路129号，统一社会信用代码915002326761445060。法定代表人：李中建，该公司总经理。被告：李中建，男，1971年11月23日出生，住重庆市沙坪坝区。二被告共同委托诉讼代理人：谢光武，重庆坤博律师事务所律师。二被告共同委托诉讼代理人：刘倩，重庆坤博律师事务所律师。原告中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行（以下简称农业银行武隆支行）与被告陆国胜、李中建、重庆北顺置业有限公司(以下简称北顺置业公司)金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员陈林敏独任审理此案，并于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告农业银行武隆支行的委托诉讼代理人孙琴、被告李中建及被告北顺置业公司共同的委托诉讼代理人谢光武、刘倩均到庭参加了诉讼，被告陆国胜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告农业银行武隆支行向本院提出诉讼请求：1.判决三被告偿还原告农业银行武隆支行贷款本金189 170.08元以及截止2020年12月21日未结清的利息4815.46元（包含正常息、罚息和复利），合计193 985.54元；2.判决三被告偿还原告自2020年12月22日起至本息结清之日止的罚息（罚息以尚欠本金189 170.08元为基数按执行利率上浮50%计收）和复利（复利以应付未付利息及罚息之和为基数按罚息利率计收）；3.判决三被告向原告支付为实现债权而产生的包含律师费在内的全部费用；4.判决原告对被告所有的位于重庆市武隆区xxx镇xx路xx号附xx-x-x-x的房屋折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿；5.判决三被告承担本案的全部诉讼费用和公告费用。事实和理由：2015年12月23日，被告向原告提交身份资料、个人信贷业务申请表、预购商品房抵押合同等资料，并向原告申请长期一手住房贷款。2016年12月30日，被告陆国胜以预购商品房作担保与原告签订了《个人购房担保借款合同》，合同编号为5502xxxxxxxxxxxxxxx，约定由原告贷款219 000元给被告用于购买房产，借款期限从2016年1月8日起计算240个月，每月为一个还款周期，共计240期；借款执行年利率4.9%，借款期间利率浮动方式为自中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；借款人未按约定期限归还借款的，贷款人有权自逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮50%计收罚息；借款期内产生的应付未付利息按借款执行利率计算复利，自借款到期之日起产生的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利；若被告陆国胜未按期足额偿还借款，原告有权提前收回已发放贷款，原告因实现合同债权而支付的律师费、诉讼费等费用由被告承担。被告陆国胜以其所有的位于重庆市武隆区xxx镇xx路xx号附xx-x-x-x号房屋为本合同项下债务提供抵押担保，担保范围包括借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金以及诉讼(仲裁)费、律师费、处置费、过户费等贷款人实现债权和抵押权的一切费用。该房屋现已办理原告为抵押权人的抵押登记。2016年1月8日，原告按照合同约定将贷款219 000元划入被告陆国胜指定的账户。截止2020年12月21日，被告已有多期借款未结清，经原告多次提醒催促，被告仍未履行义务。原告遂依据合同约定向被告发函宣布借款合同项下全部贷款提前到期。截止2020年8月5日，被告应偿还原告借款本金189 170.08元、利息4634.67元、罚息83.33元和复利97.46元，原告有权要求被告按合同约定支付借款利息、罚息、复利至本息结清时为止。被告北顺置业公司和被告李中建作为案涉借款的保证人，保证期间为办妥以贷款人为抵押权的抵押登记手续后20年。因案涉房屋的抵押登记手续已于2016年1月21日登记完毕，被告北顺置业公司和李中建的保证期间至2036年1月21日止，故被告北顺置业公司和李中建应当对案涉债务承担保证责任。为了维护原告的合法权益，特提起本案诉讼，提出前述诉讼请求。被告陆国胜未出庭参加诉讼，也未向本院提交书面答辩意见及证据。被告北顺置业公司及李中建辩称，其一，北顺置业公司及李中建系案涉借款的保证人，而非主债务人，故原告主张三被告共同承担还款责任没有事实及法律依据。其二，虽然案涉合同中约定保证期间为办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后20年，但因案涉房屋尚未办理产权证，抵押尚未生效，故原告要求被告承担保证责任的条件尚未成就。其三，即使法院认定抵押权成立，因案涉合同中既存在以被告陆国胜的房屋为抵押的物的担保，又存在以北顺置业公司和李中建为担保人的担保，而合同中尚未约定优先就人保或物保承担保证责任，视为双方约定不明，应当就被告陆国胜提供的物保优先实现债权，不足部分才由被告北顺置业公司和李中建承担连带清偿责任。因此，请求人民法院依法判决。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，被告陆国胜未出庭参加诉讼，视为对自身举证、质证权利的放弃。原告农业银行武隆支行提交的《个人信贷业务申请表》《个人购房担保借款合同》《重庆市预购商品房抵押贷款合同》《重庆市预购商品房买卖合同登记备案证明》《不动产登记证明》《贷款提前到期通知书》《委托代理协议》《贷款基本信息》《贷款交易明细》《发票联》、身份证、户口页、离婚证、邮寄回执、付款明细，被告北顺置业公司和李中建提交的《重庆市商品房买卖合同》等证据，双方当事人对该部分证据的真实性均无异议，本院在审查后对该部分证据的合法性及关联性均予以采信，并在卷相佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年12月21日，被告陆国胜与被告北顺置业公司签订《重庆市商品房买卖合同》，约定由被告陆国胜购买被告北顺置业公司开发的位于重庆市武隆县xxx镇xx路xx号（商品房项目暂定名：xx·xx处）xx幢x单元x-x（xx幢x-x-x）的房屋，房屋建筑面积41.23平方米，房屋成交总价314 000元，采取首付加银行按揭贷款的方式支付，其中首付款95 000元，银行按揭贷款支付219 000元。2015年12月23日，被告陆国胜向原告农业银行武隆支行申请住房贷款219 000元，并填写了《个人信贷业务申请表》。2015年12月30日，原告与被告陆国胜、李中建及北顺置业公司签订《个人购房担保借款合同》，约定被告陆国胜向原告农业银行武隆支行借款219 000元用于购买位于重庆市武隆县xx镇xx路10号xx幢x单元x-x的房屋，借款期限240个月，借款执行利率以借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率为准，借款期间遇中国人民银行人民币贷款基准利率调整，执行利率按中国人民银行人民币贷款基准利率调整后的次年1月1日起调整；该款采取等额本息还款法，还款周期为一个月，还款日为每期末月的借款发放日对应日；被告李中建及被告北顺置业公司为案涉借款提供担保，被告陆国胜以位于重庆市武隆县xxx镇xx路xx号xx幢x单元x-x的房屋作抵押，因该房屋的房产证未办妥，自本合同签订之日起15日内办妥抵押预告登记，自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起15日内办妥房地产权属证书，自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记；阶段性保证人自借款发放之日起至办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续后20年，为借款人的债务承担连带保证责任。被告陆国胜在该合同尾部的借款人及抵押人处签字确认，被告李中建及北顺置业公司在该合同尾部的保证人处签字和盖章予以确认。《个人购房担保借款合同》第一部分“通用条款”约定：“……第九条借款担保。本合同项下债权的担保方式见第三十一条。9.1保证。9.1.1保证方式为连带责任保证。本合同项下由多个保证人的，各保证人共同对贷款人承担连带责任。9.1.2保证范围包括本合同项下借款本金、利息、罚息、复利、违约金、损害赔偿金，按《民事诉讼法》有关规定确定由借款人和保证人承担的延迟履行债务利息和迟延履行金，以及诉讼（仲裁）费、律师费等贷款人实现债权的一切费用。9.1.4保证人声明、保证和承诺……（8）本合同项下借款同时存在物的担保(含借款人或第三人提供)和保证担保的，贷款人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。贷款人已经选择某一担保方式/担保人/担保物来实现债权的，也可同时主张其他担保方式/担保人/ 担保物来实现全部或部分债权。……9.3阶段性保证+抵押。借款人以本合同第三十二条约定房产做抵押的，由第三十一条约定的阶段性保证人提供阶段性保证担保。除阶段性保证人按第三十五条约定承担保证责任外，其他有关保证和抵押的约定按9.1、9.2约定执行。……第十一条借款人、担保人的违约责任。11.1借款人未按双方约定期限归还借款本金的，贷款人对逾期借款从逾期之日起在本合同约定的借款执行利率基础上上浮百分之伍拾计收罚息，直至本息清偿为止。逾期期间，如遇中国人民银行同期人民币贷款基准利率调整，自基准利率调整之日起罚息利率相应调整。……11.3对应付未付利息，贷款人根据中国人民银行规定计收复利。应付未付利息包括借款期内产生的应付未付利息（含违约使用罚息）和借款逾期后产生的应付未付利息（含逾期罚息和违约使用罚息）。借款期内产生的应付未付利息，在借款期内按合同约定借款执行利率计算复利，自借款到期之日起，按逾期借款利率计算复利；逾期借款的应付未付利息，按逾期借款利率计算复利。11.4发生下列情形之一的，贷款人有权限期纠正违约行为、停止发放贷款、提前收回已发放借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款人与贷款人签订的其他借款合同项下借款立即到期或采取其他资产保全措施，并有权在遭受损失时要求借款人、担保人全额赔偿。⑴借款人未按约定提供用途证明，或提供虚假用途证明，或未按约定用途使用借款；⑵借款人未按约定按期足额偿还借款……”。2016年1月8日，原告与被告陆国胜及北顺置业公司签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，约定被告陆国胜将其购买的案涉房屋为贷款219 000元作抵押，被告北顺置业公司作为担保人在该合同上签字确认。同日，被告陆国胜到重庆市武隆县国土资源和房屋管理局办理了预售商品房买卖合同备案登记。2016年1月12日，重庆市武隆县国土资源和房屋管理局颁发《不动产登记证明》，证载权利为预购商品房抵押权，权利人为农业银行武隆支行，房屋坐落于武隆县xxx镇xx路xx号xx幢x单元x-x，债权金额219 000元。当日，原告农业银行武隆支行按照约定向被告陆国胜指定账户发放贷款，贷款金额为219 000元。上述贷款发放后，被告陆国胜一直按时足额偿还贷款至2019年10月。自2020年6月起，被告陆国胜未再继续偿还按揭贷款本息。2020年12月20日，原告作出《贷款提前到期通知书》，明确因陆国胜未按期足额偿还贷款，原告宣布合同项下的贷款于2020年12月20日提前到期，通知被告偿还贷款本金189 170.08元及利息4815.46元，并通过挂号信邮寄给被告陆国胜。截止2020年12月21日，被告陆国胜尚欠原告农业银行武隆支行贷款本金189 170.08元、利息4634.67元、罚息83.33元和复利97.46元。2021年2月9日，原告农业银行武隆支行向本院提起诉讼，提出前述诉讼请求。另查明，被告北顺置业公司在出售案涉房屋前已经取得xx·xx处商品房的房地产权证。2021年2月26日，原告农业银行武隆支行与案外人重庆剑直律师事务所签订《委托代理协议》，委托该所代理原告农业银行武隆支行与倪永生、陆国胜、石佳玉、廖明旺、赫毅、肖云、欧利、陆国胜等八人金融借款合同纠纷的相关事宜，并支付了代理费12 000元。本院认为，原、被告签订的《个人购房担保借款合同》系双方当事人的真实意思表示，且尚未违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。原告农业银行武隆支行依照合同约定向被告陆国胜发放贷款后，被告陆国胜也应依约履行还款义务。因被告陆国胜自2020年6月起未再继续偿还借款本息，原告农业银行武隆支行有权依照合同约定要求陆国胜立即归还贷款本息，并支付相关费用。经审查，截止2020年12月21日，被告陆国胜欠付原告借款本金189 170.08元和利息4634.67元，现原告诉请被告支付该部分款项和利息具有事实依据，本院予以支持。对于罚息和复利，因双方在合同中明确约定未按时还款需支付罚息和复息，并约定了相应的计算标准，该约定不违反法律和行政法规的效力性、强制性规定，本院予以确认。由于中国人民银行自2019年8月20日起开始授权全国银行间同业拆借中心公布贷款市场报价利率，因此，从2019年8月20日起的利息应当按照该标准计算，罚息和复利应当在该标准基础上上浮50%进行计算。经庭审审查，本院确认截止2020年12月21日，被告陆国胜尚欠原告农业银行武隆支行借款罚息83.33元和复利97.46元。对于其后的罚息应从2020年12月22日起以借款本金189 170.08元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至欠款还清时止，复利以应付未付利息和罚息之和为基数按照罚息利率计收。被告李建中及北顺置业公司辩称不应当支付罚息和复利的理由不成立，本院不予支持。对于律师费，因原、被告双方在《个人购房担保借款合同》中约定，因借款人违约致使贷款人采取诉讼方式实现债权的，借款人为实现债权支付的律师费由被告负担。通过庭审查明，原告农业银行武隆支行为实现本案债权已实际支付律师代理费1500元，现原告农业银行武隆支行诉请被告陆国胜承担该笔费用符合合同约定，本院予以支持。 对于原告农业银行武隆支行对案涉房屋是否享有优先受偿权问题。被告陆国胜及北顺置业公司与原告农业银行武隆支行签订了《重庆市预购商品房抵押贷款合同》，由陆国胜将其预购的位于武隆县xxx镇xx路xx号xx幢x单元x-x的房屋为案涉贷款提供抵押担保，并办理了预购抵押登记。对于预购抵押登记的财产能够优先受偿，《中华人民共和国民法典》对此作出了规定。根据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条第一款：“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”之规定，结合本案的情况分析，因被告一直未能办妥案涉房屋的房地产权证，双方合同中关于办理抵押登记的时限尚未开始起算，故合同所涉的抵押预购登记尚未失效。鉴于被告北顺置业公司已经办理了案涉房屋的首次登记，依照前述法律规定，该房屋的抵押权自办理预告登记之日即2016年1月12日生效，原告有权主张就该房屋折价或者以拍卖、变卖该房屋的价款优先受偿。 对于被告李中建及被告北顺置业公司是否在本案中承担债务清偿责任。被告李中建、北顺置业公司在被告陆国胜与原告签订的《个人购房担保借款合同》中作为连带保证人签字确认，应当对被告陆国胜的债务承担连带清偿责任。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条之规定：“被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以要求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。”由于原、被告双方尚未在合同中对物的担保和人的担保的清偿顺序进行约定，且原告已经在本案中主张对被告陆国胜的案涉房屋优先受偿，故被告李中建及被告北顺置业公司仅对案涉房屋折价或者拍卖、变卖后所得价款仍不能清偿的债务承担清偿责任。被告李中建及被告北顺置业公司承担保证责任后，有权向债务人陆国胜追偿。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十三条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百四十四条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、被告陆国胜于本判决生效之日起十日内偿还原告中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行借款本金189 170.08元及利息(利息计算方式：截止2020年12月21日的利息、罚息、复利为4815.46元，自2020年12月22日的罚息以189 170.08元为基数，复利以应付未付利息和罚息之和为基数，均按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮50%计算至借款清偿之日止）；二、被告陆国胜于本判决生效之日起十日内支付原告中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行律师费1500元；三、原告中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行在本判决第一、二项确定的债权范围内对被告陆国胜购买的位于重庆市武隆县xxx镇xx路xx号xx幢x单元x-x的房屋折价或者拍卖、变卖所得价款优先受偿，不足部分由被告李中建和重庆北顺置业有限公司承担连带清偿责任；被告李中建和重庆北顺置业有限公司在承担保证责任后，有权向被告陆国胜追偿；四、驳回原告中国农业银行股份有限公司重庆武隆支行的其余诉讼请求。如果被告陆国胜、李中建、重庆北顺置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理4177.76元，减半收取2088.88元（原告已预交），由被告陆国胜、李中建、重庆北顺置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  员  陈林敏                                    二〇二一年四月十七日                                     法官助理    代  霞                               书 记  员    陈  程    - 1 -