安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0405民初80号 原告：胡晓燕，女，1982年10月9日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：丁伦,安徽潮平律师事务所律师。 被告：谢静，女，1979年12月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐啸，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告胡晓燕与被告谢静租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡晓燕的委托诉讼代理人丁伦、被告谢静的委托诉讼代理人李靖、徐啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡晓燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还幼儿园转让款人民币100000元并支付违约金50000元,合计150000元；2.诉讼费被告承担。后在审理过程中，原告变更诉讼请求：1.判决解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》；2.判决被告返还幼儿园转让款100000元并支付违约金50000元，合计150000元；3.诉讼费用被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月21日订立《幼儿园转让协议》，被告将其承租，把位于毕家岗矿的幼儿园转让给原告经营，总转让金额为100000元。双方在协议第十条约定“没有与房东达成本次转租协议、今后长久续租协议、可再次将园转给第三者协议；甲方全额返还已付的转让金，并且需再支付转让金的50%给乙方作为违约赔偿”。协议订立后，原告依约支付了全部的转让金并投入巨资对幼儿园进行了装修。在原告对幼儿园进行正常经营期间，作为幼儿园的房东即淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称“东华公司”）于2020年4月20日向八公山区人民法院起诉，要求收回毕家岗矿的幼儿园并且不同意续租。经八公山区人民法院一审判决、淮南市中级人民法院二审判决支持了房东收回毕家岗矿幼儿园的请求。至此，原告才知道被告转给原告的毕家岗矿幼儿园与房东之间并没有取得今后长久续租协议和转租许可，被告无权进行转租。现因《幼儿园转让协议》项下的幼儿园已经被房东收回，双方之间订立的协议已经无法履行。被告在与原告订立《幼儿园转让协议》时存在违约行为，该违约行为给原告造成了巨额的损失。为此，原告依据双方订立的协议约定，特此起诉，请求依法判决。 谢静辩称,1.被告在与原告签订《幼儿园转让协议》时不存在违约行为。2014年12月5日被告与东华公司签订《物业租赁合同》，被告以租赁的方式取得幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权，租赁期限为2014年12月5日至2019年12月4日。2015年4月21日被告与原告签订《幼儿园转让协议》时，《物业租赁合同》列为合同附件，因此被告在《物业租赁合同》中所享有的权利义务，被告对幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权的具体期限，原告在签订《幼儿园转让协议》时是明知的，被告并不存在违约行为；2.《幼儿园转让协议》已经履行完毕。按照被告与东华公司签订的《物业租赁合同约定》，租赁期限为2014年12月5日至2019年12月4日。基于原告系从被告处转租该房屋，根据我国法律及相关司法解释的规定，原告对幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权的具体期限至2019年12月4日。原告提交的证据民事判决书能够印证，在2019年12月4日之前，原告是正常的、不受干扰的使用租赁房屋及庭院经营幼儿园。故被告与原告签订的《幼儿园转让协议》在履行期限内正常履行完毕。综上，被告认为，被告与原告签订的《幼儿园转让协议》不存在违约行为，且已经履行完毕。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 胡晓燕针对其诉讼请求主张的事实及理由提交了如下证据： 证据一、胡晓燕身份证复印件，证明胡晓燕的诉讼主体资格。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、《幼儿园转让协议》一份，证明：1.双方约定的转让金100000元；2.转让的是毕家岗幼儿园；3.根据协议约定被告存在违约行为，导致原告无法长期续租，被告应该承担相应的违约责任。被告对协议中被告签字的页面（协议第1页、第2页、第4页）无异议，对于第3页有异议，第3页不像是第一次打印出来的，像是二次复印的，因为有复印件的黑线存在，被告只认可该转让协议中双方当事人手写的内日，对其他内容不予认可；被告是承租人，原告是次承租人，原被告签订的转租期限不能超过原租赁期限，被告不是金叶子幼儿园的房东，只是承租人，对于双方转让协议中涉及所有权和长久续租协议已经超过被告的权限。经审查，本院对该份转让协议的真实性予以确认，被告辩称只认可协议中双方手写部分，对其他内容不予认可，因未提交相关证据予以证明，本院对该辩解不予采信。 证据三、收条四份（2015年9月13日、2016年2月25日、2016年9月10日、2017年2月12日），证明四份收条共计金额87000元，原告在签订协议的当时支付10000元没有打收条，另外根据被告的要求向门卫徐玉德（音）支付工资2400元。被告对该四份收条的真实性无异议，认可收到原告的转让款100000元，但收条上面的时间说明原告支付转让款均迟于协议约定的时间，原告在履行转让协议时存在违约行为。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据四、淮南市八公山区人民法院（2020）皖0405民初473号民事判决书、淮南市中级人民法院（2020）皖04民终1152号民事判决书，证明2019年12月4日被告与房东东华公司租赁期满后，房东不再与被告续约，导致原告与被告签订的转让协议不能履行，因此被告应按照协议内容向原告承担违约责任。被告对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议。认为1.原、被告的租赁期限应以被告与房东的租赁期限为上限，在租赁期限内原告是正常使用房屋，在租赁期满2019年12月4日后，原、被告之间的转让协议已经履行完毕，不存在合同不能履行及不能实现合同目的的情况；2.该两份判决书可知，本案原告代理人是作为之前被告代理人参与所能够，基于租赁合同提出的优先租赁权并没有得到一审和二审法院的支持，判决书明确了房东东华公司到期不同意续租的事实。经审查，本院对该两份民事判决书的真实性予以确认。 谢静为证实其辩称理由，共同向本院提交了如下证据材料： 证据一、谢静的身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。原告对该份证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、民办学校办学许可证及毕家岗中心幼儿园申请办证材料，证明本案涉及的幼儿园名称就是八公山区毕家岗幼儿园，该幼儿园是由原告在2017年5月向教育局申请设立，并非转让协议中涉及的证照转移，原告在2019年10月取得该幼儿园的办学许可证。原告对该组证据的真实性和合法性无异议，但认为与本案没有关联性，不能证明被告转让给原告的幼儿园就是该组证据上的毕家岗中心幼儿园；且该组证据中没有场地证明，不能证明该组证据中的幼儿园就是被告转租给原告的幼儿园。经审查，结合原告提交的证据二的附件内容，显示转让的园为毕家岗矿幼儿园，本院对该份证据予以确认，能够证明原告在2017年5月份向八公山区教育局申请办理毕家岗中心幼儿园的证件材料，并在2019年10月取得八公山区毕家岗幼儿园民办学校办学许可证。 为查明案件事实，本院组织原、被告双方对以下证据进行质证。 证据一、从本院（2020）皖0405民初473号原告（反诉被告）东华公司与被告（反诉原告）金叶子幼儿园租赁合同纠纷卷宗内调取的东华公司与金叶子幼儿园之间签订的物业租赁合同。原告对该份租赁合同真实性无异议，租赁期限是2014年12月5日至2019年12月4日，其中出租方东华公司给了金叶子幼儿园6个月的免租期。此后的租金都是由胡晓燕以金叶子幼儿园的名义向东华公司付款，每年的租金是30000元。缴纳的费用发票在（2020）皖0405民初473号卷宗内。被告对该份合同的真实性无异议，谢静在和东华签订该份租赁合同之后，和胡晓燕签订了本案中的幼儿园转让协议，同时在签订协议的时候，就一并将租赁合同交给胡晓燕，从此可以看出来，胡晓燕对金叶子幼儿园和东华公司之间的租赁期限是明知的。同时也可以反应，该份租赁合同并没有提到长久续租的问题。所以被告谢静不可能向原告胡晓燕承诺长久续租。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据二、从（2020）皖0405民初473号原告（反诉被告）东华公司与被告（反诉原告）金叶子幼儿园租赁合同纠纷卷宗内调取的淮南东华实业发票6张，开票日期分别为2015年4月21日、2015年12月29日、2016年12月29日、2017年12月25日、2019年1月4日。原告对该组证据的真实性无异议，都是胡晓燕以金叶子幼儿园的名义向出租人东华公司缴纳的，因为第一年有6个月免租期，所以缴纳了15000元，后期是每年支付30000元。被告对该组证据的真实性无异议，被告把幼儿园转让给胡晓燕，胡晓燕自己去东华公司缴纳租金，因为租赁合同没有变更承租人，所以票据上面显示的交款方都是谢静-金叶子幼儿园。经审查，本院对该组证据予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及庭审调查，查明如下事实： 2014年12月5日，金叶子幼儿园（承租方）和东华公司（出租方）签订了《物业租赁合同》，约定：由东华公司将位于毕家岗幼儿园（建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院）租赁给金叶子幼儿园作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日--2019年12月4日止；年租金30000元；装修免租期6个月，即2014年12月5日至2015年6月5日，装修时间含在租期以内，只免租金和物业管理费；物业租赁期满如需续租，应当在租赁期限届满前三个月前提出，重新洽谈签订物业租赁合同。还约定承租方如擅自转租、转借他人的，出租方有权解除合同。上述《物业租赁合同》生效后，合同双方履行了各自合同期间的义务。2015年4月21日，谢静（转让方）作为甲方与作为乙方的胡晓燕（受让方）签订了一份《幼儿园转让协议》，约定“第一条：甲方将办园所有权证件转让给乙方；第二条：本协议生效后3日内，甲方应当协助乙方与房东达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效。总转让额为壹拾万元整，首付壹万余下的2015.9.1号付给甲方叁万元整，往后每学期付给甲方叁万元整，付清为止；第三条：甲乙双方协商好，签好协议（甲乙双方转让协议，乙方与房东租赁协议）后，乙方首次支付甲方转让金壹万元。幼儿园现有装饰装修、设备、办园所需证件等在甲方收到乙方第一次转让金后全部无偿归乙方使用；第五条：该幼儿园已经由甲方办理相应许可证，办园证件齐全（见附件），甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性。甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合；第六条：1.2015.5月之前产生的任何费用由甲方付清，2015.5月起所产生的一切费用由乙方承担；2.2015.4.22号后，园内发生的一切安全事故由乙方承担，甲方不承担任何安全责任；第十条：乙方逾期支付转让金，但甲方逾期没有办理所有权转让；没有与房东达成本次转租协议、今后可长久续租协议、可再次将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需支付转让金的50%给乙方做为违约赔偿”。协议最后注明有附件六个：幼儿园建筑图、原房屋租赁合同、今后可再长久续租合同、可再次将园转让第三方合同、甲方转让给乙方的一切设施清单；转让的园为毕家岗矿幼儿园。但在本院审理期间双方均未提交上述附件。转让协议签订后，胡晓燕向谢静支付了转让金100000元，谢静将该幼儿园移交给胡晓燕经营。转让后的租赁费由胡晓燕经办，发票名称仍为谢静——金叶子幼儿园，房租及物业费用标准仍按原租赁协议约定交纳。2017年5月胡晓燕向八公山区教育局申请办理毕家岗中心幼儿园的证件材料，并于2019年10月取得了八公山区毕家岗幼儿园民办学校办学许可证。2019年11月1日在租赁期届满前，东华公司向金叶子幼儿园发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知金叶子幼儿园本物业不再续租，并要求金叶子幼儿园及时按照合同约定交付租赁物。东华公司于2020年4月20日向本院提起诉讼，要求金叶子幼儿园返还位于淮南市。后经本院一审判决金叶子幼儿园返还淮南市。金叶子幼儿园不服判决结果，提起上诉，淮南市中级人民法院二审判决维持原判。 另查明，2015年4月21日签订涉案转让协议后至2019年12月4日租赁期满，胡晓燕在该幼儿园实际经营。2020年因金叶子幼儿园与东华公司之间租赁期满，东华公司不同意金叶子幼儿园续租，遂收回了涉案幼儿园。 根据查明的事实，本案的争议焦点是：一、本案如何适用法律规定；二、原告要求解除双方签订的转让协议是否符合法律规定，能否得到支持；三、原告要求被告返还转让金100000元并支付违约金50000元是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》等相关规定进行处理。 关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。原、被告双方签订的《幼儿园转让协议》中，约定谢静的义务是将办园所有权证件转让给胡晓燕，协助胡晓燕与房东达成协议，并保证胡晓燕同等享有谢静在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，幼儿园现有装修装饰、设备、办园所需证件等在谢静在收到胡晓燕第一次转让金后全部无偿归乙方使用。胡晓燕的合同义务是支付转让价款。现胡晓燕诉称因东华实业公司收回涉案幼儿园，导致其与谢静之间订立的转让协议无法履行，请求解除双方之间签订的转让协议，本院认为，关于签订《幼儿园转让协议》的目的，是胡晓燕为了在原物业租赁协议的剩余期限内还是能够在较长期限内开办幼儿园，系双方争议所在。双方在转让协议中明确把“今后可再长久续租合同”作为协议的附件之一，且在违约责任一节中提及“今后长久续租协议”，故在本案审理中应将双方之间是否存在“可长久续租合同”的约定及“可长久续租合同”能否履行纳入考量范畴，虽然双方均未能提供“可长久续租合同”的原件或复印件以证明其具体约定，但能够看出双方在签订转让协议时，有胡晓燕可以“长久续租”该幼儿园房屋的意思表示，即胡晓燕可以利用原幼儿园园舍、附属设施在金叶子幼儿园与东华公司之间的五年租赁期满后，仍在一定期限内继续开办幼儿园。现因胡晓燕用以开办幼儿园的房屋已被东华公司收回，致使胡晓燕无法继续经营该幼儿园，合同目的不能实现，现无继续履行的可能，故双方所签订的幼儿园转让协议应予解除。原告于2021年1月13日向本院起诉，要求被告返还转让款100000元并支付违约金50000元，后于2021年1月19日增加一项诉讼请求：解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》。谢静于2021年1月25日收到应诉材料（包括变更诉讼请求申请书），故2021年1月25日应为转让协议解除之日。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因涉案的合同并非一次性履行的合同，具有持续性，合同的解除仅对将来发生解除的效力，对已经履行的部分不发生解除的效力。因至本案审理时，胡晓燕已实际占有、使用幼儿园附属设施经营近六年，故该期间对应的转让费不应合同的解除而返还。且在本院和原告代理人所做的问话笔录中，原告代理人认为“今后长久续租协议”中的“长久”指的是除了金叶子和东华之间的2014年12月5日至2019年12月4日期间的租赁合同之外，另外还包括一个五年的租赁期。综合考虑转让协议的实际履行情况，扣除原告使用近六年期间的费用，本院酌定谢静返还胡晓燕幼儿园转让费40000元。但胡晓燕依据转让协议所取得的财产应予返还，鉴于谢静未对此提出主张，本院对此不予处理。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人认为约定违约金过高可以申请法院予以调整。涉案的《幼儿园转让协议》约定“没有与房东达成本次转租协议、今后长久转租协议、可在此将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需再支付转让金的50%给乙方作为违约赔偿”，违约金为转让费的50%的约定明显过高，本案中，被告抗辩其不构成违约，不应承担违约金，经本院释名后，被告辩称若法院认定构成违约，请求调整减少违约金。由于违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，考虑到本案的实际履行情况，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌定谢静支付胡晓燕违约金12000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告胡晓燕与被告谢静于2015年4月21日签订的《幼儿园转让协议》于2021年1月25日解除； 二、被告谢静于本判决生效之日起十日内一次性返还原告胡晓燕幼儿园转让款人民币40000元，并支付违约金12000元； 三、驳回原告胡晓燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告胡晓燕负担1078元，被告谢静负担572元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  王家琦 二〇二一年四月二日 书记员  陈 彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 安徽省淮南市八公山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0405民初80号 原告：胡晓燕，女，1982年10月9日出生，汉族，住安徽省淮南市田家庵区。 委托诉讼代理人：丁伦,安徽潮平律师事务所律师。 被告：谢静，女，1979年12月25日出生，汉族，户籍地安徽省合肥市庐阳区，现住北京市通州区。 委托诉讼代理人：李靖，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐啸，安徽徽商（淮南）律师事务所律师。 原告胡晓燕与被告谢静租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡晓燕的委托诉讼代理人丁伦、被告谢静的委托诉讼代理人李靖、徐啸到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡晓燕向本院提出诉讼请求：1.判决被告返还幼儿园转让款人民币100000元并支付违约金50000元,合计150000元；2.诉讼费被告承担。后在审理过程中，原告变更诉讼请求：1.判决解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》；2.判决被告返还幼儿园转让款100000元并支付违约金50000元，合计150000元；3.诉讼费用被告承担。事实与理由：原、被告于2015年4月21日订立《幼儿园转让协议》，被告将其承租，把位于毕家岗矿的幼儿园转让给原告经营，总转让金额为100000元。双方在协议第十条约定“没有与房东达成本次转租协议、今后长久续租协议、可再次将园转给第三者协议；甲方全额返还已付的转让金，并且需再支付转让金的50%给乙方作为违约赔偿”。协议订立后，原告依约支付了全部的转让金并投入巨资对幼儿园进行了装修。在原告对幼儿园进行正常经营期间，作为幼儿园的房东即淮南东华实业（集团）有限责任公司（以下简称“东华公司”）于2020年4月20日向八公山区人民法院起诉，要求收回毕家岗矿的幼儿园并且不同意续租。经八公山区人民法院一审判决、淮南市中级人民法院二审判决支持了房东收回毕家岗矿幼儿园的请求。至此，原告才知道被告转给原告的毕家岗矿幼儿园与房东之间并没有取得今后长久续租协议和转租许可，被告无权进行转租。现因《幼儿园转让协议》项下的幼儿园已经被房东收回，双方之间订立的协议已经无法履行。被告在与原告订立《幼儿园转让协议》时存在违约行为，该违约行为给原告造成了巨额的损失。为此，原告依据双方订立的协议约定，特此起诉，请求依法判决。 谢静辩称,1.被告在与原告签订《幼儿园转让协议》时不存在违约行为。2014年12月5日被告与东华公司签订《物业租赁合同》，被告以租赁的方式取得幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权，租赁期限为2014年12月5日至2019年12月4日。2015年4月21日被告与原告签订《幼儿园转让协议》时，《物业租赁合同》列为合同附件，因此被告在《物业租赁合同》中所享有的权利义务，被告对幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权的具体期限，原告在签订《幼儿园转让协议》时是明知的，被告并不存在违约行为；2.《幼儿园转让协议》已经履行完毕。按照被告与东华公司签订的《物业租赁合同约定》，租赁期限为2014年12月5日至2019年12月4日。基于原告系从被告处转租该房屋，根据我国法律及相关司法解释的规定，原告对幼儿园所使用房屋及庭院的合法使用权的具体期限至2019年12月4日。原告提交的证据民事判决书能够印证，在2019年12月4日之前，原告是正常的、不受干扰的使用租赁房屋及庭院经营幼儿园。故被告与原告签订的《幼儿园转让协议》在履行期限内正常履行完毕。综上，被告认为，被告与原告签订的《幼儿园转让协议》不存在违约行为，且已经履行完毕。原告的诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告的诉讼请求。 胡晓燕针对其诉讼请求主张的事实及理由提交了如下证据： 证据一、胡晓燕身份证复印件，证明胡晓燕的诉讼主体资格。被告对该份证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、《幼儿园转让协议》一份，证明：1.双方约定的转让金100000元；2.转让的是毕家岗幼儿园；3.根据协议约定被告存在违约行为，导致原告无法长期续租，被告应该承担相应的违约责任。被告对协议中被告签字的页面（协议第1页、第2页、第4页）无异议，对于第3页有异议，第3页不像是第一次打印出来的，像是二次复印的，因为有复印件的黑线存在，被告只认可该转让协议中双方当事人手写的内日，对其他内容不予认可；被告是承租人，原告是次承租人，原被告签订的转租期限不能超过原租赁期限，被告不是金叶子幼儿园的房东，只是承租人，对于双方转让协议中涉及所有权和长久续租协议已经超过被告的权限。经审查，本院对该份转让协议的真实性予以确认，被告辩称只认可协议中双方手写部分，对其他内容不予认可，因未提交相关证据予以证明，本院对该辩解不予采信。 证据三、收条四份（2015年9月13日、2016年2月25日、2016年9月10日、2017年2月12日），证明四份收条共计金额87000元，原告在签订协议的当时支付10000元没有打收条，另外根据被告的要求向门卫徐玉德（音）支付工资2400元。被告对该四份收条的真实性无异议，认可收到原告的转让款100000元，但收条上面的时间说明原告支付转让款均迟于协议约定的时间，原告在履行转让协议时存在违约行为。经审查，本院对该组证据的真实性予以确认。 证据四、淮南市八公山区人民法院（2020）皖0405民初473号民事判决书、淮南市中级人民法院（2020）皖04民终1152号民事判决书，证明2019年12月4日被告与房东东华公司租赁期满后，房东不再与被告续约，导致原告与被告签订的转让协议不能履行，因此被告应按照协议内容向原告承担违约责任。被告对该组证据的真实性无异议，对证明观点有异议。认为1.原、被告的租赁期限应以被告与房东的租赁期限为上限，在租赁期限内原告是正常使用房屋，在租赁期满2019年12月4日后，原、被告之间的转让协议已经履行完毕，不存在合同不能履行及不能实现合同目的的情况；2.该两份判决书可知，本案原告代理人是作为之前被告代理人参与所能够，基于租赁合同提出的优先租赁权并没有得到一审和二审法院的支持，判决书明确了房东东华公司到期不同意续租的事实。经审查，本院对该两份民事判决书的真实性予以确认。 谢静为证实其辩称理由，共同向本院提交了如下证据材料： 证据一、谢静的身份证复印件一份，证明被告诉讼主体资格。原告对该份证据无异议。经审查，本院对该组证据予以确认。 证据二、民办学校办学许可证及毕家岗中心幼儿园申请办证材料，证明本案涉及的幼儿园名称就是八公山区毕家岗幼儿园，该幼儿园是由原告在2017年5月向教育局申请设立，并非转让协议中涉及的证照转移，原告在2019年10月取得该幼儿园的办学许可证。原告对该组证据的真实性和合法性无异议，但认为与本案没有关联性，不能证明被告转让给原告的幼儿园就是该组证据上的毕家岗中心幼儿园；且该组证据中没有场地证明，不能证明该组证据中的幼儿园就是被告转租给原告的幼儿园。经审查，结合原告提交的证据二的附件内容，显示转让的园为毕家岗矿幼儿园，本院对该份证据予以确认，能够证明原告在2017年5月份向八公山区教育局申请办理毕家岗中心幼儿园的证件材料，并在2019年10月取得八公山区毕家岗幼儿园民办学校办学许可证。 为查明案件事实，本院组织原、被告双方对以下证据进行质证。 证据一、从本院（2020）皖0405民初473号原告（反诉被告）东华公司与被告（反诉原告）金叶子幼儿园租赁合同纠纷卷宗内调取的东华公司与金叶子幼儿园之间签订的物业租赁合同。原告对该份租赁合同真实性无异议，租赁期限是2014年12月5日至2019年12月4日，其中出租方东华公司给了金叶子幼儿园6个月的免租期。此后的租金都是由胡晓燕以金叶子幼儿园的名义向东华公司付款，每年的租金是30000元。缴纳的费用发票在（2020）皖0405民初473号卷宗内。被告对该份合同的真实性无异议，谢静在和东华签订该份租赁合同之后，和胡晓燕签订了本案中的幼儿园转让协议，同时在签订协议的时候，就一并将租赁合同交给胡晓燕，从此可以看出来，胡晓燕对金叶子幼儿园和东华公司之间的租赁期限是明知的。同时也可以反应，该份租赁合同并没有提到长久续租的问题。所以被告谢静不可能向原告胡晓燕承诺长久续租。经审查，本院对该份证据予以确认。 证据二、从（2020）皖0405民初473号原告（反诉被告）东华公司与被告（反诉原告）金叶子幼儿园租赁合同纠纷卷宗内调取的淮南东华实业发票6张，开票日期分别为2015年4月21日、2015年12月29日、2016年12月29日、2017年12月25日、2019年1月4日。原告对该组证据的真实性无异议，都是胡晓燕以金叶子幼儿园的名义向出租人东华公司缴纳的，因为第一年有6个月免租期，所以缴纳了15000元，后期是每年支付30000元。被告对该组证据的真实性无异议，被告把幼儿园转让给胡晓燕，胡晓燕自己去东华公司缴纳租金，因为租赁合同没有变更承租人，所以票据上面显示的交款方都是谢静-金叶子幼儿园。经审查，本院对该组证据予以确认。 本院根据原、被告的陈述、举证、质证及庭审调查，查明如下事实： 2014年12月5日，金叶子幼儿园（承租方）和东华公司（出租方）签订了《物业租赁合同》，约定：由东华公司将位于毕家岗幼儿园（建筑面积及间数：1611.8平方米房屋以及1759.71平方米的庭院）租赁给金叶子幼儿园作为“幼儿园”使用；租赁期限为五年，自2014年12月5日--2019年12月4日止；年租金30000元；装修免租期6个月，即2014年12月5日至2015年6月5日，装修时间含在租期以内，只免租金和物业管理费；物业租赁期满如需续租，应当在租赁期限届满前三个月前提出，重新洽谈签订物业租赁合同。还约定承租方如擅自转租、转借他人的，出租方有权解除合同。上述《物业租赁合同》生效后，合同双方履行了各自合同期间的义务。2015年4月21日，谢静（转让方）作为甲方与作为乙方的胡晓燕（受让方）签订了一份《幼儿园转让协议》，约定“第一条：甲方将办园所有权证件转让给乙方；第二条：本协议生效后3日内，甲方应当协助乙方与房东达成协议，并保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务。如乙方未能与房主达成协议，本协议无效。总转让额为壹拾万元整，首付壹万余下的2015.9.1号付给甲方叁万元整，往后每学期付给甲方叁万元整，付清为止；第三条：甲乙双方协商好，签好协议（甲乙双方转让协议，乙方与房东租赁协议）后，乙方首次支付甲方转让金壹万元。幼儿园现有装饰装修、设备、办园所需证件等在甲方收到乙方第一次转让金后全部无偿归乙方使用；第五条：该幼儿园已经由甲方办理相应许可证，办园证件齐全（见附件），甲方保证向乙方提供的幼儿园的一切信息的真实性。甲方要办好幼儿园所有证件转让给乙方的手续，乙方要积极配合；第六条：1.2015.5月之前产生的任何费用由甲方付清，2015.5月起所产生的一切费用由乙方承担；2.2015.4.22号后，园内发生的一切安全事故由乙方承担，甲方不承担任何安全责任；第十条：乙方逾期支付转让金，但甲方逾期没有办理所有权转让；没有与房东达成本次转租协议、今后可长久续租协议、可再次将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需支付转让金的50%给乙方做为违约赔偿”。协议最后注明有附件六个：幼儿园建筑图、原房屋租赁合同、今后可再长久续租合同、可再次将园转让第三方合同、甲方转让给乙方的一切设施清单；转让的园为毕家岗矿幼儿园。但在本院审理期间双方均未提交上述附件。转让协议签订后，胡晓燕向谢静支付了转让金100000元，谢静将该幼儿园移交给胡晓燕经营。转让后的租赁费由胡晓燕经办，发票名称仍为谢静——金叶子幼儿园，房租及物业费用标准仍按原租赁协议约定交纳。2017年5月胡晓燕向八公山区教育局申请办理毕家岗中心幼儿园的证件材料，并于2019年10月取得了八公山区毕家岗幼儿园民办学校办学许可证。2019年11月1日在租赁期届满前，东华公司向金叶子幼儿园发出了《金叶子租赁期届满不再续租通知书》，明确通知金叶子幼儿园本物业不再续租，并要求金叶子幼儿园及时按照合同约定交付租赁物。东华公司于2020年4月20日向本院提起诉讼，要求金叶子幼儿园返还位于淮南市。后经本院一审判决金叶子幼儿园返还淮南市。金叶子幼儿园不服判决结果，提起上诉，淮南市中级人民法院二审判决维持原判。 另查明，2015年4月21日签订涉案转让协议后至2019年12月4日租赁期满，胡晓燕在该幼儿园实际经营。2020年因金叶子幼儿园与东华公司之间租赁期满，东华公司不同意金叶子幼儿园续租，遂收回了涉案幼儿园。 根据查明的事实，本案的争议焦点是：一、本案如何适用法律规定；二、原告要求解除双方签订的转让协议是否符合法律规定，能否得到支持；三、原告要求被告返还转让金100000元并支付违约金50000元是否有事实和法律依据。 关于争议焦点一，本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案涉及的法律事实均发生在民法典施行前，因此，本案应当适用《中华人民共和国合同法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》等相关规定进行处理。 关于争议焦点二，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定，当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，可以解除合同。原、被告双方签订的《幼儿园转让协议》中，约定谢静的义务是将办园所有权证件转让给胡晓燕，协助胡晓燕与房东达成协议，并保证胡晓燕同等享有谢静在原有房屋租赁合同中所享有的权利和义务，幼儿园现有装修装饰、设备、办园所需证件等在谢静在收到胡晓燕第一次转让金后全部无偿归乙方使用。胡晓燕的合同义务是支付转让价款。现胡晓燕诉称因东华实业公司收回涉案幼儿园，导致其与谢静之间订立的转让协议无法履行，请求解除双方之间签订的转让协议，本院认为，关于签订《幼儿园转让协议》的目的，是胡晓燕为了在原物业租赁协议的剩余期限内还是能够在较长期限内开办幼儿园，系双方争议所在。双方在转让协议中明确把“今后可再长久续租合同”作为协议的附件之一，且在违约责任一节中提及“今后长久续租协议”，故在本案审理中应将双方之间是否存在“可长久续租合同”的约定及“可长久续租合同”能否履行纳入考量范畴，虽然双方均未能提供“可长久续租合同”的原件或复印件以证明其具体约定，但能够看出双方在签订转让协议时，有胡晓燕可以“长久续租”该幼儿园房屋的意思表示，即胡晓燕可以利用原幼儿园园舍、附属设施在金叶子幼儿园与东华公司之间的五年租赁期满后，仍在一定期限内继续开办幼儿园。现因胡晓燕用以开办幼儿园的房屋已被东华公司收回，致使胡晓燕无法继续经营该幼儿园，合同目的不能实现，现无继续履行的可能，故双方所签订的幼儿园转让协议应予解除。原告于2021年1月13日向本院起诉，要求被告返还转让款100000元并支付违约金50000元，后于2021年1月19日增加一项诉讼请求：解除双方于2015年4月21日订立的《幼儿园转让协议》。谢静于2021年1月25日收到应诉材料（包括变更诉讼请求申请书），故2021年1月25日应为转让协议解除之日。 关于争议焦点三，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。因涉案的合同并非一次性履行的合同，具有持续性，合同的解除仅对将来发生解除的效力，对已经履行的部分不发生解除的效力。因至本案审理时，胡晓燕已实际占有、使用幼儿园附属设施经营近六年，故该期间对应的转让费不应合同的解除而返还。且在本院和原告代理人所做的问话笔录中，原告代理人认为“今后长久续租协议”中的“长久”指的是除了金叶子和东华之间的2014年12月5日至2019年12月4日期间的租赁合同之外，另外还包括一个五年的租赁期。综合考虑转让协议的实际履行情况，扣除原告使用近六年期间的费用，本院酌定谢静返还胡晓燕幼儿园转让费40000元。但胡晓燕依据转让协议所取得的财产应予返还，鉴于谢静未对此提出主张，本院对此不予处理。关于违约金的问题，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第一款“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及与其利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”的规定，当事人认为约定违约金过高可以申请法院予以调整。涉案的《幼儿园转让协议》约定“没有与房东达成本次转租协议、今后长久转租协议、可在此将园转让第三者协议；没有如实告知幼儿园一切真实信息，甲方应全额返还已付的转让金，并且需再支付转让金的50%给乙方作为违约赔偿”，违约金为转让费的50%的约定明显过高，本案中，被告抗辩其不构成违约，不应承担违约金，经本院释名后，被告辩称若法院认定构成违约，请求调整减少违约金。由于违约金是以补偿性为主，惩罚性为辅，考虑到本案的实际履行情况，根据公平原则、诚实信用原则，本院酌定谢静支付胡晓燕违约金12000元。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款（四）项、第九十七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条规定，判决如下： 一、原告胡晓燕与被告谢静于2015年4月21日签订的《幼儿园转让协议》于2021年1月25日解除； 二、被告谢静于本判决生效之日起十日内一次性返还原告胡晓燕幼儿园转让款人民币40000元，并支付违约金12000元； 三、驳回原告胡晓燕的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3300元，减半收取计1650元，由原告胡晓燕负担1078元，被告谢静负担572元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 审判员  王家琦 二〇二一年四月二日 书记员  陈 彬 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二） 第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 最高人民法院《关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。