河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初5323号原告：张峰,男，汉族，1979年12月17日出生，住郑州市。被告：郑州元发置业有限公司，住所地郑州市中原区桐柏北路90号办公楼四楼408室。法定代表人：邹学文，该公司董事长兼总经理。委托诉讼代理人：李恒，河南明商律师事务所律师。原告张峰与被告郑州元发置业有限公司（以下简称元发公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员毛大帅采用独任形式，公开开庭进行了审理。原告张峰、被告元发公司的委托诉讼代理人李恒到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张峰向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交付房屋违约金23528.72元（违约金以1271479元为基数，按日万分之0.45自2019年3月20日暂计算至2020年9月20日，之后的违约金计算至该房屋完全符合合同约定的交房标准）；2、判令被告返还原告的6000元购房款；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2016年6月26日签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于中原区房屋，房屋应于2018年12月30日前交付；出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，出卖人自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金。合同签订后，原告依约向被告支付了购房款，被告直至2019年3月20日（该逾期交房违约金被告已支付）才将尚没有完全符合本合同约定交房条件的房屋强行交付给原告。在强行交付房屋之后的6个月完善期内，被告仍然没有按约达到所购房屋合同约定的交房条件或提供相应的替代条件，原告所购房屋至今是临时水、临时电，所约定的天然气于2020年7月23日才开通；供暖设施仍未达到管道铺设到位、取得相关供给企业出具的验收合格证明文件。另外，被告售房时多收取原告的6000元购房款至今未退还。为维护原告的合法权益故起诉至法院。被告元发公司辩称：一、案涉项目在交房时已取得竣工验收备案表，基础配套设施在交房前已经达到正常运行的条件，原告主张无事实依据，原告也无任何损失，其关于逾期交房违约金的请求应予以驳回。案涉项目于2019年1月30日取得《工程竣工验收备案表》，元发公司已于2019年3月20日将房屋交付给业主（2018年12月30日至2019年3月20日之间的逾期交房违约金已向原告支付），交房后被告不存在逾期交房问题。案涉项目的供水、供电、燃气、门禁等设施均在2019年3月20日交房前达到申请使用条件，且已有大部分业主在收房后进行了装修，故元发公司不存在配套设施不到位的情况。况且在双方《商品房买卖合同》对于配套设施情况有明确约定的情况下，原告没有提供任何证明元发公司存在配套设施不到位及原告存在实际损失的证据，故其要求逾期交房的违约金请求应予以驳回。二、原告张峰交纳的6000元并不属于购房款，系其用于享受购买房屋优惠活动的费用，且其主张已过诉讼时效，元发公司不应返还。按照我国《民法总则》第一百八十八条的规定，原告于2020年9月20日起诉元发公司主张返还6000元已过诉讼时效。再次，原告张峰于2016年6月12日交纳的6000并不是用于交纳购房款，而是其用于参与“6000抵40000”的购房优惠活动，原告也已享受到了购房价格的优惠。综上，元发公司在交房时已取得竣工验收备案表，配套设施满足使用条件，元发公司交付的商品房符合《商品房买卖合同》的约定，元发公司不存在违约行为。原告张峰主张元发公司返还6000元已过诉讼时效，且元发公司不存在多收取原告购房款的行为，应依法驳回原告张峰的诉讼请求。经审理查明：2016年6月26日,原告张峰与被告元发公司签订《商品房买卖合同》一份，约定：原告购买被告开发的位于中原区房屋，建筑面积139.3平方米，总价款1271479元，支付方式为2016年6月26日前现金支付261479元，2016年7月27日以商业贷款的形式支付1010000元；被告应在2018年12月30日前将具备“商品房建设工程竣工验收合格，并向建设行政主管部门报送备案材料，取得建设行政主管部门竣工备案表，配套的基础设施和公共设施按照本合同第十四条约定内容已完成，前期物业管理已经落实”条件的房屋交付原告，如被告逾期交房，应按日向原告支付已付房款万分之零点五的违约金。合同第十四条是被告关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺，内容为“1、供水设施：2018年12月30日达到申请使用条件。供水方式为市政管网直接供给，供水设施设备应取得城市公共供水企业出具的验收合格证明文件。雨污水设施：2018年12月30日达到使用条件。排水方式为接入市政管网，并取得城市管理部门出具的室外排水设施验收合格证明文件。2、供配电设施：2018年12月30日达到申请使用条件。运行方式为市政电力直接供给，电力配套设施工程取得电力企业验收合格证明文件。3、燃气供应设施：2018年12月30日达到管道铺设到位。运行方式为市政燃气直接供给，2018年12月30日前取得燃气企业出具的验收合格证明文件。买受人自行办理通气工作。4、供暖设施：2018年12月30日达到管道铺设到位。运行方式为市政管网集中供暖。使用市政管网集中供暖的，供热系统的设计与安装须经城市集中供热企业审核验收，出具验收合格证明文件后纳入城市集中供热并与供热企业签订集中供热并网协议。5、电话、有线电视、网络线路等弱电设施于2018年12月30日敷设到户，达到申请使用条件。门禁系统于2018年12月30日达到正常使用标准。如果在规定日期内未达到使用条件，双方同意按以下方式处理：1、买受人同意出卖人提供替代条件，使用费用按地域行业标准由买受人承担直至满足本合同约定的交付配套标准。2、出卖人在6个月完善，逾期仍未达到使用条件的则赔偿因此给买受人造成的直接经济损失，买受人应对直接经济损失提供法定有效证据。3、因政策变化或不可抗力等非出卖人责任导致未能在规定日期内达到使用条件的，出卖人不承担违约责任”。上述合同签订后，原告张峰按照约定向被告支付了房款。2016年6月12日，被告向原告出具金额为6000元的收据，于2016年6月28日向原告出具金额为261479元的销售不动产统一发票，于2016年9月14日向原告出具金额为1010000元的河南增值税普通发票。2019年1月30日，涉案房屋所在工程在行政主管部门进行了竣工验收备案。2019年3月13日，被告向原告发出入伙通知书，通知原告于2019年3月20日至3月22日期间办理收房手续。诉讼中，原、被告均认可被告于2019年3月20日向原告交付了房屋，并按照《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准向原告支付了自2019年12月31日起至2019年3月20日止的逾期交房违约金。房屋交付时，已通水、通电，2020年8月之前，原告未交纳过水费，2020年8月之后，原告向涉案小区物业公司交纳水费后，再由被告元发公司向郑州自来水投资控股有限公司交纳水费。电费也是由原告向物业公司交纳后，再由被告元发公司向国网河南省电力公司郑州供电公司交纳电费。2020年6月29日，郑州华润燃气股份有限公司对涉案小区燃气工程出具竣工验收证书，燃气工程验收合格。2021年1月8日，郑州热力集团有限公司并网验收处针对涉案小区出具并网供热通知单，针对该小区供热工程验收合格。至2021年4月25日，涉案小区大门入口处门禁可以正常使用，但单元门处门禁仍不能正常使用。另查明，2016年6月13日，原告张峰与被告元发公司签订《认购协议书》一份，约定原告张峰认购4号楼2506号房，建筑面积约为139.3平方米，总价为1313479元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《认购协议书》、《并网供热通知单》、《竣工验收证书》、银行电子回单等证据予以证明。本院认为，原告张峰与被告元发公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告张峰按照合同约定支付了房款，被告元发公司也应当按照合同约定履行义务。被告元发公司于2019年3月20日向原告张峰交付房屋，晚于合同约定的交付时间，被告也已按照合同约定的逾期交房违约金标准向原告支付了2019年3月20日前的逾期交房违约金。针对供水与供电设施，合同中均约定在交付时应符合的条件为“达到申请使用条件”，并且系市政管网直接供给和市政电力直接供给。被告在向原告交付房屋时，水、电已具备了使用条件，且系郑州自来水投资控股有限公司、国网河南省电力公司郑州供电公司供应，虽然并非由原告直接与上述水、电供应企业直接签订合同、交纳费用，但并未给原告造成直接经济损失，原告主张被告赔偿因水、电设施未达到条件的违约金，本院不予支持。针对燃气设施，被告在2020年6月29日才取得燃气工程的竣工验收证书，距房屋交付之日已有468日，被告提供的燃气设施不符合合同约定，被告的行为构成违约。针对供暖设施，涉案小区供暖工程在2021年1月8日才取得郑州热力集团有限公司出具的验收合格并同意并网供热的通知单，被告提供的供暖设施至当日才符合合同约定，也构成违约。自2019年3月20日房屋交付之日至2021年1月8日，采暖期间共计175天。对于单元门入口处的门禁系统不能正常使用，也系被告提供公共配套设施不符合约定，被告构成违约。针对基础设施、公共配套建筑达不到合同约定条件的处理，原、被告在《商品房买卖合同》中作出了明确约定，按照该约定，被告应当提供替代条件并在6个月内完善，超过6个月仍达不到使用条件的应当赔偿原告的直接经济损失。依据该规定，在交房后应给予原告6个月的完善期，在此期间并未约定应由被告赔偿原告的直接经济损失。针对燃气违约期间，应扣除6个月即180天，扣除后违约期间应计算288天；针对暖气违约金，因交房6个月后采暖期还未开始，故不应再予扣除。针对燃气和暖气设施未达到约定条件给原告造成的损失，原告主张系其在外租房的房租损失。因被告已经交付房屋，在房屋经过竣工验收，质量、安全没有问题，且水、电均能使用的情况下，该房屋已经具备了居住条件，原告张峰在收房后也办理了装修手续，故原告将其在外租房的租金作为其因燃气、暖气设施未达到合同约定条件造成的直接损失，没有法律依据，本院不予支持。燃气、暖气设施达不到约定条件，并不能直接导致房屋丧失使用性，可以采用电力替代，但会导致原告在使用房屋期间增加不便，甚至增加使用成本，故因被告的违约行为给原告造成损失是客观事实。但苛求原告举证证明使用替代措施与正常使用燃气、暖气之间的直接的差额损失，加重了原告的举证义务，也有违公平原则，故本院以合同中约定的逾期交房违约金为基数，根据燃气设施和暖气设施对房屋使用功能的影响程度，酌定被告应当支付的公共配套设施违约金标准。合同中约定逾期交房违约金标准是按日计算房款的0.00005，本院根据燃气设施的可替代程度和对房屋使用的影响程度酌定燃气设施的违约金标准为按日计算已付房款的0.000005。针对暖气设施，本院酌定违约金标准为按日计算已付房款的0.00001。单元门处的门禁系统也给原告造成不便，但因小区入口处的门禁可以正常使用，综合单元门处门禁系统对房屋使用功能的影响程度，本院酌定由被告以承担本案全部诉讼费用的形式承担违约责任，不再单独按日计算该项违约金。综上，被告应当赔偿原告燃气设施违约金1831元（1271479元×0.000005×288天），应当赔偿原告暖气设施违约金2225元（1271479元×0.00001×175天）。针对原告张峰主张被告元发公司返还其房款6000元，本院分析如下：该款项系原告在2016年6月12日交纳给被告，原告认可交纳该6000元是为享受房款优惠，而对比原、被告签订的《认购协议书》和《商品房买卖合同》中房屋房款金额，可知涉案房屋的最终成交价格相比《认购协议书》中的价格降低了42000元，被告辩称原告交纳6000元后已享受房款优惠，本院予以采信。原告在签订商品房买卖合同后又在2016年9月14日前按照《商品房买卖合同》中约定的房款金额向被告支付了1271479元，原告应当知晓其交纳的6000元不包含在房款中，至原告在2020年9月3日向本院提起诉讼已超出三年期间，原告未提交其本人在此期间向被告主张过该项权利的证据，故被告辩称原告对于该6000元的诉讼主张已过诉讼时效，本院予以采信。综上，原告请求被告返回其6000元，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告郑州元发置业有限公司于本判决生效后十五日内支付原告张峰燃气设施违约金1831元、暖气设施违约金2225元，共计4056元；二、驳回原告张峰的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费812元，由被告郑州元发置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二一年四月二十八日书记员  周文玉