海南省琼海市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）琼9002民初699号 原告：王遥，男，1984年11月20日出生，汉族，住北京市海淀区。 委托诉讼代理人：张红艳，北京市京轩律师事务所律师。 被告：海南博鳌卡森置业有限公司，住所地：海南省琼海市博鳌万泉河口海滨旅游区。 法定代表人：王冬，该公司总经理。 委托诉讼代理人：叶国栋，浙江潮乡律师事务所律师。 原告王遥与被告海南博鳌卡森置业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序进行审理。原告的委托诉讼代理人张红艳、被告的委托诉讼代理人叶国栋到庭参加诉讼(互联网开庭)。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告退还原告已付购房款265万元，并按照银行同期贷款利率自2014年1月2日起计算至被告实际返还上述全部购房款之日止向原告支付利息，至2021年1月31日利息为957835.14元；2.被告向原告支付265万元赔偿金；3.诉讼费用由被告承担。 事实和理由：原告与被告于2013年1月22日签署《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》，认购编号：KSYZW-0005025，原告购买被告开发的博鳌·亚洲湾巴厘岛组团16栋1单元16D室，该房屋定价为人民币488万元，被告给予原告优惠价格为390.4万元。协议书签订后，原告陆续支付了购房款265万元。被告于2013年2月17日将房屋交付给原告，房屋交付后，因房屋存在瑕疵需要整改，而被告称正式商品房买卖合同需等开发商通知再签署，因此，当时没有签署正式商品房买卖合同，只是办理了入住手续，原告已经实际入住该房屋。由于原告工作和生活常住地点在北京，多年来只是偶尔去海南住一下，房屋委托给了物业公司进行打理。2020年9月22日，原告父亲出差海南并去查看房屋，发现该房屋内门锁被更换，有他人在此居住。后找物业公司并报警，得知被告在原告毫不知情的情况下，已经将原告购买的上述房屋出售给第三方。被告一房二卖的行为构成严重违约，侵害了原告的合法权益，直接导致原告购房目的无法实现。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定，被告应当承担退还购房款并向原告赔偿损失的法律责任。为此，请求法院依法审理，判如所请。 原告为证明其主张的事实成立，向法院提交了如下证据：1.博鳌·亚洲湾商品房认购协议书（认购编号：KSYZW-0005025），证明原告认购博鳌·亚洲湾巴厘岛16栋1单元16D房屋，合同总价款3904000元。2.卡森博鳌亚洲湾房屋交接书，3.卡森博鳌亚洲湾业主接受物业之钥匙交接单，4.卡森博鳌亚洲湾业主接受物业之计量表读数记录，5.卡森博鳌亚洲湾文件签收表，6.卡森博鳌亚洲湾养犬管理协议，7.业主验收房屋遗留问题整改通知单，证据2-7共同证明被告已于2013年2月17日将涉案房屋交付给原告。8.聊天记录，证明2014年2月21日，被告公司经办人郑春兰向原告父亲王波涛确认，本案涉案房屋已经实际支付购房款265万元.9.博鳌·亚洲湾商品房认购协议书（认购编号：KSYZW-0005099）及博鳌亚洲湾公寓1栋1806号房屋5万元定金收款收据，10.博鳌·亚洲湾商品房认购协议书（认购编号：KSYZW-0005093）及博鳌亚洲湾巴厘岛24A室房屋5万元定金收款收据，11.博鳌·亚洲湾商品房认购协议书（认购编号：KSYZW-0005098）及博鳌亚洲湾公寓1528室房屋5万元定金收款收据。证据9-11共同证明原告认购被告的三套房屋缴纳的定金15万元，已转为本案涉案房屋购房款。12.王波涛上海浦东发展银行交易明细，证明王遥父亲王波涛于2013年1月22日向被告支付购房款200万元。13.收款收据及银行转账凭证，证明王遥于2014年1月2日向被告支付购房款50万元。14.博鳌·亚洲湾商品房认购协议书（认购编号：KSYZW-0005336）及博鳌·亚洲湾变更申请单（退房），证明原、被告于2013年1月22日就博鳌·亚洲湾公寓1528室房屋重新签订认购协议，并确认该房屋已付定金40万元，2014年2月11日，原告经被告同意，将该1528号房屋退房，并将已缴纳的40万元房款转为本案房屋巴厘岛16D的购房款。15.物业公司向原告催缴物业费及水电费的信息，16.原告交纳涉案房屋物业费的银行转账记录，证据15-16共同证明直至2019年10月份，原告仍然在缴纳涉案房屋的物业费，原告仍然是涉案房屋的业主，被告并未与原告解除房屋认购协议。 被告答辩称，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，应予驳回。一、原告违反协议约定，未在商品房认购协议书约定的期限内付清全部房款、签订商品房买卖合同，导致案涉认购协议的解除，应由原告承担相应的法律后果。1、根据双方2013年1月22日签订的《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》约定，原告购买被告开发的博鳌·亚洲湾巴厘岛16栋16D室房产，总房款390.4万元，付款方式为一次性付清，签订本认购协议时支付定金175万元，2013年9月30日前一次性付清全部房款390.4万元（含定金），同时签订商品房买卖合同。被告须为原告保留该房屋至本协议约定签订商品房买卖合同之日止（即2013年9月30日前），原告须于本认购协议约定时间内到海南博鳌滨海大道亚洲湾项目现场签署商品房买卖合同，若原告逾期付款，或逾期签约的，被告有权单方面解除本协议并没收定金，并有权将该物业另售他人。2、由于原告未在认购协议约定的期限内付清全部房款，且未签订商品房买卖合同，已构成严重违约，被告多次要求原告缴足房款并签订商品房买卖合同，但原告均以各种理由拒绝支付房款，并以此达到解除认购协议、逃避其应当承担违约责任的目的，无奈，被告只能于2018年将物业另售。本案系原告违约导致被告单方面解除合同，并将物业另售他人，被告不存在任何过错。3、原告起诉称已支付房款265万元不是事实。经被告财务人员查实，博鳌·亚洲湾巴厘岛16栋16D室的房款原告仅支付225万元，另有40万元系原告在被告处认购博鳌·亚洲湾公寓1栋1528室所缴纳的定金，由于原告存在未缴纳全部房款且未签订商品房买卖合同的违约行为，导致该认购协议解除，定金已被没收。二、被告有权没收原告缴纳的定金175万元。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。由于原告违约导致案涉认购协议的解除，故守约方即被告有权没收原告缴纳的定金175万元。三、被告无需支付原告赔偿金265万元。案涉认购协议的解除系原告的违约行为导致，被告将物业另行出售的行为不具备《中华人民共和国合同法》及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定的欺诈情形，故无需支付赔偿金。四、案涉房屋并未交付，原告也无证据证明签订正式商品房买卖合同要等被告的通知。双方虽于2013年2月17日签署房屋交接书，但该交接书上未明确何时交付房产，具体的交房时间应当以商品房买卖合同约定的交付时间为准；其次，原告虽办理了入住手续，但这是原告多次向被告提出申请，要求给予原告的“入住体验”，而非交付房屋，房屋所有权未发生转移。最后，被告也没有通知原告另行签订商品房买卖合同的时间，原告也无证据证明签订正式商品房买卖合同要等被告的通知。故合同的签订应以认购协议约定的时间为准。五、认购协议没有约定退还款项应当支付利息，所以原告要求被告支付利息的诉讼请求没有事实依据。综上所述，原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告的全部诉讼请求。 被告为证明其抗辩的事实成立，提供如下证据：1.信函一份，证明原告因家庭原因于2014年3月份向被告正式提出了退房的请求，即要求解除案涉的认购协议书。2.收据2份，证明案涉房屋原告仅交付房款含定金225万元。 当事人围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了质证，被告对原告证据1、2、9-13及证据14中的认购协议书的真实性无异议，认为证据3-7虽办理了入住手续，但却是给予原告的“入住体验”，而非交付房屋，对证据8及证据14中的博鳌·亚洲湾变更申请单（退房）真实性有异议，认为证据15、16被告并不知情，如果缴纳错误可以要求物业公司退还。原告对被告提供的2份证据的真实性无异议。本院对原告证据1、2、3-7、9-13及证据14中的认购协议书的真实性、关联性予以确认，对原告证据8及证据14中的博鳌·亚洲湾变更申请单（退房）不予采信，对原告证据15、16的关联性不予确认。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下:被告为房地产开发经营企业，位于海南省琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区的博鳌·亚洲湾项目系被告开发建设。原告2012年4月22日与被告签订了二份《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》，向被告认购涉案项目的1栋公寓1528室（认购协议书的编号为：KSYZW-0005098）、1栋公寓1806室（认购协议书的编号为：KSYZW-0005099）,并分别缴纳了两套房的定金5万元，计10万元,被告分别出具编号为ABA201204-0034及ABA201204-0036的收款收据给原告；同月23日，原告的父亲王波涛与被告签订了认购协议书，认购被告涉案项目的巴厘岛24A室（认购协议书的编号为：KSYZW-0005093），向被告缴纳了定金5万元，被告出具编号为ABA201204-0035的收款收据给王波涛，该三份认购书均约定2012年6月30日之前一次性付清全部房款。2013年1月22日，原告及其父亲放弃认购上述三套认购的房屋，并经被告同意将已支付的上述三套房屋的认购金共计15万元转为认购博鳌·亚洲湾巴厘岛组团16栋1单元16D室房屋的房款。 2013年1月22日，原告与被告签订《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》，认购编号：KSYZW-0005025，该协议书约定：一、原告购买被告开发的博鳌·亚洲湾巴厘岛组团16栋1单元16D室。二、该房屋定价488万元，原告签订本协议时支付定金175万元，原告选择2013年9月30日前一次性付清全部房款（含定金），同时与被告签订《商品房买卖合同》，被告给予原告优惠折扣，优惠后总价为390.4万元。三、被告须为原告保留该房屋至本协议约定签订《商品房买卖合同》之日止，被告没有保留或者在保留期间向原告以外的其他人出售的，被告应向原告双倍返还定金，定金返还后，本协议的效力自动终止；原告须于本认购协议书约定时间内，携带本认购书、本人身份证、定金收据以及当期付款进账证明等原件资料签署《商品房买卖合同》；如原告逾期付款或者违反本协议逾期签约的，被告有权单方解除本协议并没收原告缴纳的定金，并有权将该物业另售他人……同日，原告与被告再次签订《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》，原告向被告再次认购2012年4月22日认购又放弃的涉案项目1栋公寓1528室（认购协议书的编号为：KSYZW-0005336），约定原告在签订本认购协议书时支付定金40万元，原告选择2013年9月30日前一次性付清全部房款（含定金）同时与被告签订《商品房买卖合同》，被告给予原告优惠折扣，优惠后总价为1184174元。三、被告须为原告保留该房屋至本协议约定的签订《商品房买卖合同》之日止，被告没有保留或者在保留期间向原告以外的其他人出售的，被告应向原告双倍返还定金，定金返还后，本协议的效力自动终止；原告须于本认购协议书约定时间内，携带本认购书、本人身份证、定金收据以及当期付款进账证明等原件资料签署《商品房买卖合同》；如原告逾期付款或者违反本协议逾期签约的，被告有权单方解除本协议并没收原告缴纳的定金，并有权将该物业另售他人。同日，原告父亲王波涛向被告支付了200万元，其中160万元作为博鳌·亚洲湾巴厘岛组团16栋1单元16D室房款，被告出具编号为ABA201301-0066的收款收据给原告，该收据载明付款（房款）175万元（原收据号码ABA201204-0034、ABA201204-0035、ABA201204-0036，三张金额合计15万元合并进入此收据，同时这三张收据作废）；40万元作为同日认购1栋公寓1528室的定金。 再查明，2013年2月17日，原、被告签署房屋交接书，被告将涉案的博鳌·亚洲湾巴厘岛组团16栋1单元16D室交付给原告。2014年1月2日，原告向被告支付了该16栋1单元16D室房款50万元。 原告提交2014年2月11日的《博鳌·亚洲湾变更申请单》（退房），该申请单显示变更事项：原认购1栋公寓1528室，已交定金/购房款40万元，退筹、退房：已交40万元，变更后已交房款的处理为自动转为新房源购房款/定金；申请变更理由：因个人原因要求退房，并申请已交的40万元房款转至巴厘岛16D室，特此申请。签署了原告父亲王波涛名字；案场：经办人郑春兰；领导审批：（空白），该审批栏目分别有销售部经理、分管领导、项目财务经理、项目总经理，均没有相关人员的审批签名。 2018年11月23日，原告父亲王波涛向有关领导反映涉案16D室购买过程及付款情况，同时表示已于2014年3月申请退房退款，但被告未表示同意，2017年下半年，了解到该房已作为样板间展示，今年（2018年）3月份到博鳌找被告法定代表人王冬商谈退房退款事宜，王冬告知已将该房卖给另外的人了，同时，也未答应退房款的要求。请求督促被告尽快将购买涉案房产的265万元全数退还等等。 本院根据原告的保全申请及被告的变更财产保全申请，冻结了被告在中国建设银行的存款230万元，并查封了被告位于海南省琼海市博鳌镇万泉河口海滨旅游区“博鳌.亚洲湾”1号楼酒店公寓23A33室（建筑面积139.21平方米），限值300万元。 本院认为，双方2013年1月22日签订的《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》（认购编号：KSYZW-0005025），虽就合同多数内容已经达成一致，但尚缺乏《商品房销售管理办法》第十六条规定的许多条款，双方同时又约定于2013年9月30日前支付全部房款并签订商品房买卖合同，该认购协议不具备商品房买卖合同的主要内容，故双方签订的《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》属于商品房买卖预约合同。该认购协议书系双方当事人真实意思表示，且未违反法律与行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应遵照执行。本案的争议焦点是：一、本案是原告违约还是被告违约；二、原告支付涉案房款（包括定金）的数额是多少；三、被告应否退还原告所支付的款项以及利息，并支付违约金。 关于第一个焦点问题。双方2013年1月22日签订的《博鳌·亚洲湾商品房认购协议书》（认购编号：KSYZW-0005025），认购16栋1单元16D室，该协议第二条约定“原告签订本协议时支付定金175万元，原告选择2013年9月30日前一次性付清全部房款（含定金）同时与被告签订《商品房买卖合同》”，第三条约定“如原告逾期付款或者违反本协议逾期签约的，被告有权单方解除本协议并没收原告缴纳的定金，并有权将该物业另售他人等等”。根据本案查明的事实，原告至今没有支付完房款，没有与被告签订商品房买卖合同，被告2018年将该房屋另售他人。本院认为，购房者在支付了购房定金和首付款的情况下，应当在认购书约定的期限内按照约定支付完购房款，并积极主动与开发商联系，提供相关资料包括付款凭证等与开发商签订《商品房买卖合同》。但原告没有依约支付完购房款，也没有提供证据证明在预约合同的履行过程中与被告协商同意其延期付款，原告的行为违反了预约合同的约定，在商品房买卖合同未订立的情况下，被告将涉案房屋出售他人并未构成“一房二卖”，也不违反预约合同的约定，因此，本案系原告存在违约行为，被告不存在违约行为。关于第二个焦点问题。双方对原告2013年1月22日支付了巴厘岛组团16栋1单元16D室房款175万元（包括原告2012年4月22日、23日认购的1栋公寓1528室、1806室及巴厘岛24A室支付的定金共15万元转入），及原告2014年1月2日支付50万元无异议。双方争议的焦点是原告2013年1月22日支付1栋公寓1528室（认购协议书的编号为：KSYZW-0005336）的定金40万元，是否于2014年2月11日转为巴厘岛组团16栋1单元16D室的房款。原告提供《博鳌·亚洲湾变更申请单》（退房）及与郑春兰的聊天记录证明40万元转为巴厘岛组团16栋1单元16D室房款，该申请单变更事项显示“原认购1栋公寓1528室，已交定金/购房款40万元，退筹、退房：已交40万元，变更后已交房款的处理为自动转为新房源购房款/定金”，申请变更理由“因个人原因要求退房，并申请已交的40万元房款转至巴厘岛16D室，特此申请”签署原告父亲王波涛名字，案场一栏经办人：郑春兰。领导审批一栏（包括销售部经理、分管领导、项目财务经理、项目总经理）均没有相关的审批签名。被告认为该申请没有经领导审批同意，该40万元并没有转为巴厘岛16D室的房款，与本案合同没有关系，对聊天记录不予认可。本院认为，《博鳌·亚洲湾变更申请单》（退房）只是原告向被告提出申请，未经被告审批同意，而聊天记录系复印件，原告也没有提供相应的证据佐证被告同意将该40万元转为16D室的房款，故原告主张该40万元转为涉案巴厘岛16D室的房款，缺乏事实根据，本院不予采纳。因此，本院认定原告缴纳巴厘岛16D室的房款为225万元。关于第三个焦点问题。本案原告存在违约行为，应承担违约责任。根据认购书的约定：如原告逾期付款或者违反本协议逾期签约的，被告有权单方解除本协议并没收原告缴纳的定金，并有权将该物业另售他人。原告不按约定支付完房款后，被告已将涉案房屋另售他人，本案原告没有主张解除认购协议，根据原告父亲王波涛2018年11月23日向有关领导反映涉案房屋于2014年3月向被告申请退房退款以及2018年知晓被告将该房另售他人并要求退款的情况内容，应认定双方对终止履行认购协议的意思表示一致，只是对退款方面没有达成一致意见。双方签订的认购协议虽然载明定金175万元，但根据法律规定“定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十……”，涉案的总房款优惠后总价为390.4万元，定金不应超过总房款的20%即780800元，因此，被告抗辩定金175万元不予退还，缺乏法律依据，本院不予采纳。原告已缴纳房款225万元，被告扣除780800元定金后，应将剩余房款1469200元退还给原告，原告主张超出部分，本院不予支持。被告不存在违约行为，原告主张被告赔偿265万元，缺乏事实根据与法律依据，本院予以驳回。至于原告主张被告支付已付款项的利息问题，本案因原告存在违约行为，双方没有约定守约方退还违约方已支付的款项应计算利息支付，故，原告的该项主张缺乏依据，本院予以驳回。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国担保法》第九十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、被告海南博鳌卡森置业有限公司在本判决生效之日起十日内，退还原告王遥购房款1469200元。 二、驳回原告王遥的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费27802元，由原告王遥负担21275元，被告海南博鳌卡森置业有限公司负担6527元；保全费5000元，由被告海南博鳌卡森置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。 审 判 员 伍书兰 二〇二一年四月二十六日 法官助理 梁 茵 书 记 员 黄小蕾 附相关法律条文: 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。 《中华人民共和国担保法》 第九十一条定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。