上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）沪0112民初7589号 原告：崔达兴，男，1977年1月10日出生，汉族，户籍地福建省，现住上海市嘉定区。 委托诉讼代理人：汤晨辉，上海誓维利律师事务所律师。 被告：曹方舟，男，1991年7月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区，现住上海市闵行区。 原告崔达兴与被告曹方舟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告崔达兴及委托诉讼代理人汤晨辉，被告曹方舟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告于2019年3月27日签订的《租赁合同》；2、被告退还原告已支付的租金人民币(币种下同)16万元,押金5,000元；3、被告赔偿原告经营损失16万元；4、被告偿付原告违约金72,000元；5、被告赔偿因其违约导致原告赔付次承租人的损失4,500元；6、被告向原告支付自2020年12月2日起至被告实际清偿之日为止的资金占用利息(以16万元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)。 事实与理由：原、被告于2019年3月27日签订《租赁合同》,被告将上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)出租给原告,建筑面积124.8平方米,租赁用途为出租居住使用；租赁期限为8年,自2019年8月1日起至2027年7月31日止；月租金5,000元,首期支付48个月的租金计24万元,押金5,000元；前四年的月租金5,000元,后四年的月租金5,500元；在租赁期间如被告提前收回房子,第一年则赔付给原告40万元,第二年则赔付原告35万元,第三年则赔付原告30万元,第四年则赔付给原告25万元。合同签订后，原告于2019年3月20日、27日向被告银行转账125,000元,另以现金方式向被告支付12万元。之后原告将房屋转租。2020年9月至2020年12月期间,被告母亲多次骚扰租客,要求租客搬离房屋。2020年12月2日，被告母亲到涉案房屋现场驱赶租客,并更换了房屋的门锁,导致租客无法居住使用。为此，原告向租客承担了违约责任赔付了4,500元。现为维护原告的合法权益,故向法院提起诉讼。 诉讼中，原告撤回第4项关于违约金的诉讼请求。原告另表示其于2020年12月4日向被告发出告知函，于同月8日提起诉讼，因此第一项诉讼请求中的合同解除日为2020年12月8日。 被告曹方舟辩称：由于自己母亲从国外回来需要居住至涉案房屋，因此才收回了该房。现同意原告的第1、2、5、6项诉讼请求，但不同意原告第3项关于经营损失的诉讼请求，原告转租房屋并不一定会有每月5,000元的租金差价收益，且房屋也有可能会存在空置期。 经审理查明，2019年3月27日，被告作为出租方(合同甲方)，原告作为承租方(合同乙方)，双方签订一份《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方，房屋建筑面积124.8平方米，乙方向甲方承诺房屋仅作为出租居住使用；租期8年，自2019年8月1日至2027年7月31日；月租金5,000元，首期支付48个月的租金及5,000元押金；合同补充条款约定：甲方同意乙方自由装修出租，前四年月租金5,000元，后四年月租金5,500元。租赁期间如果甲方提前收回房屋，第一年赔付乙方40万元，第二年赔付乙方35万元，第三年赔付乙方30万元……。在合同甲、乙双方落款下方的“收据”中记载：今收到2019年8月1日至2023年7月31日房屋租金24万元。被告曹方舟签名确认。 2019年7月4日，原告作为出租方(甲方)，案外人周某某作为承租方(乙方)，双方签订《租赁合同》，约定甲方向乙方出租涉案房屋，租期自2019年7月12日至2022年7月11日，月租金1万元。合同第12条“其他约定”备注：房东同意做宿舍使用，电器自然损坏房东维修。合同对于双方的其他权利义务亦作约定。2019年7月4日至2020年8月5日期间，周某某向原告以银行转账方式付款15.7万元。 2020年9月起，被告母亲多次通过电话、或直接到涉案房屋现场要求实际居住人员搬离涉案房屋。 2020年12月2日，被告母亲更换了涉案房屋门锁并收回房屋，导致实际居住人员无法再行进入涉案房屋。为此，原告向次承租人周某某赔付了4,500元。 2020年12月4日，原告向被告发出告知函要求被告赔偿违约金、经营损失、退还租金等费用，并希望被告在收到函件后三天内沟通解决方案。此后双方协商未果。 现原告以诉称理由诉至本院。 以上事实，由原告提供的原、被告签订的租赁合同、原告支付租金和押金的凭证、现场照片、原告与次承租人周某某签订的租赁合同、次承租人周某某支付租金的银行交易记录等，以及双方当事人陈述所证实。 本院认为，原、被告签订的租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方应当根据合同约定履行各自义务。但在合同履行过程中，涉案房屋被被告母亲更换门锁而导致次承租人无法继续使用，对此被告应当承担违约责任。现原告要求确认双方的合同于2020年12月8日解除，要求被告退还16万元租金、5,000元押金、赔偿4,500元损失以及要求被告支付资金占用的利息的请求，被告均予以同意，故本院予以支持。 关于原告主张的经营损失16万元，首先，原、被告签订的租赁合同中约定原告承租房屋后可以出租，因此原告享有转租权。其次，原告是按照每月租金差价的收益5,000元计算36个月，而根据原告提供的转租合同及租金收入的银行流水单证明原告转租的租金差价为5,000元，即在原、被告之间租赁合同正常履行的情况下原告每月有5,000元的转租收益。由于原、被告之间的租赁合同因被告原因导致解除，被告应当承担违约责任，原告可以要求被告赔付损失也可以要求偿付解除合同违约金。现原告选择要求被告赔偿损失，于法有据，本院予以支持，对于原告的经营损失即租赁合同解除后而丧失转租权的租金收益，原告与次承租人签订的租赁合同约定的租期截止至2022年7月，自原、被告的租赁合同解除开始即2020年12月至2022年7月共计20个月，每月租金差价收益5,000元，原告的收入损失为10万元，对此被告应当予以赔偿。对于原告要求计算36个月的收益损失，诚如被告抗辩所述房屋可能会存在空置期且租金标准存在不确定性，因此本院根据目前的证据计算20个月的租金差价收益损失。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第九十七条之规定，判决如下： 一、原告崔达兴与被告曹方舟于2019年3月27日就上海市闵行区XX路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《租赁合同》于2020年12月8日解除； 二、被告曹方舟于本判决生效之日起十日内退还原告崔达兴租金16万元、押金5,000元； 三、被告曹方舟于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔达兴违约损失4,500元； 四、被告曹方舟于本判决生效之日起十日内赔偿原告崔达兴租金收益损失10万元； 五、被告曹方舟于本判决生效之日起十日内偿付原告崔达兴以16万元为本金，自2020年12月2日起至实际退还16万元租金之日为止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费人民币6,242.50元，减半收取计3,121.25元，财产保全费2,270元，合计5,391.25元，由原告崔达兴负担970.43元，被告曹方舟负担4,420.82元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审判员  邹巧弟 二〇二一年四月十六日 书记员  陈晓燕 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条第二款民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： …… （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。