广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2071民初30337号原告：周丽华，女，1991年10月2日出生，汉族，住广东省茂名市茂南区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××××××88X。委托诉讼代理人：李智峰，广东衡德律师事务所律师。委托诉讼代理人：谢蒂星，广东衡德（广州）律师事务所律师。被告：中山市正培电子科技有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区××××××××××××卡（住所申报），统一社会信用代码914×××××××××××550K。法定代表人：黄某1。被告：广东欣宝装饰工程有限公司，住所地广东省清远市连山壮族瑶族自治县×××××××××××××××××××，统一社会信用代码91441825MA52BPKH22。法定代表人：吴某1。被告：广州品礼贸易有限公司，住所地广东省广州市南沙区×××××××××××××××，统一社会信用代码91440××××××××8901T。法定代表人：吴某1。被告：卓弘（福建）建材贸易有限公司，住所地福建省福州市马尾区×××××××××××阳光城世纪广场办公楼C#楼21层27办公（自贸试验区内），统一社会信用代码913××××××××683987L。法定代表人：利某1。被告周丽华诉被告中山市正培电子科技有限公司（以下简称为正培公司）、广东欣宝装饰工程有限公司（以下简称为欣宝公司）、卓弘（福建）建材贸易有限公司（以下简称为卓弘公司）、广州品礼贸易有限公司（以下简称为品礼公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2020年11月18日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理。原告周丽华的委托诉讼代理人谢蒂星到庭参加了诉讼。被告正培公司、欣宝公司、卓弘公司、品礼公司经本院合法传唤，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周丽华向本院提出诉讼请求：1.解除原告与正培公司于2019年7月签订的购买中山市火炬开发区湾堤苑3幢1402房的认购书；2.被告正培公司向原告返还已付购房款（含定金）487402元，并按照银行同期贷款利率支付占用资金期间利息（以487402元为本金，自认购书解除之日起计至全部清偿之日止）；3.被告欣宝公司、卓弘公司、品礼公司对上述债务承担连带清偿责任；4.被告承担诉讼费用。事实与理由：原告与正培公司于2019年7月达成合意约定购买正培公司位于中山市火炬开发区湾堤苑3幢1402房，原告应于签署认购书时交付定金20000元，原告交付首期房款后，剩余房款办理银行按揭。同日，在正培公司的主导下，原告与欣宝公司签订了一份委托装修合同，约定原告委托欣宝公司负责涉案商品房装修的一切相关事宜，合同包干总价为266940元，原告分期支付装修款。合意达成后，原告依据认购书和委托装修合同的约定履行了付款义务，付款情况具体如下：2019年7月6日向正培公司支付购房定金20000元；2019年8月23日向正培公司支付房款53487元；2019年10月25日向正培公司支付房款73487元；2019年11月11日向正培公司支付房款73488元，共计向正培公司支付购房款220462元。2019年7月23日向欣宝公司支付装修款6940元；2019年8月23日向欣宝公司支付装修款150000元；2019年11月11日向欣宝公司支付装修款110000元，共计向欣宝公司支付装修款266940元。原告依约履行了上述付款义务后，拟与正培公司签订商品房买卖合同，正培公司通知原告银行按揭贷款审批不通过，无法办理房屋网签登记手续。原告认为认购书和委托装修合同事实上已不能继续履行，合同目的无法实现，原告多次联系正培公司、欣宝公司，要求其返还已付购房款和装修款。期间，正培公司、欣宝公司同意与原告解除合同，但却迟迟不返还已付款项，并以各种理由推辞。诉讼中，周丽华明确与欣宝公司并未签订委托装修合同，其依据正培公司提供的银行账户进行转账，是正培公司将购房款拆分成装修款及购房款。因被告正培公司、欣宝公司、品礼公司、卓弘公司没有正常经营，相关负责人下落不明，本院依法发出公告，通知四被告到庭应诉。公告期限届满后，四被告仍没有到庭应诉，也未出庭辨认核对原告所举证据的真实性。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据并提交证据原件由法院审查，对经核对无异的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据周丽华提交的证据，本院查明事实如下：1.2019年8月23日，周丽华委托吕元锦向正培公司转账53487元，摘要记录为3栋1402房周丽华；2019年10月25日，周丽华委托吕元锦向正培公司转账73487元，摘要记录为3栋1402房周丽华；2019年11月11日，周丽华委托吕元锦向正培公司转账73488元，摘要记录为周丽华3栋1402首付。周丽华主张上述款项为涉案商品房的购房款。2.2019年7月5日，正培公司向周丽华出具收款收据1张，载明收到3栋1402房定金20000元。3.2019年7月23日，周丽华向欣宝公司转账支付6940元，备注为3栋1402房周丽华，吕少云代付。2019年8月23日，周丽华委托吕元锦向欣宝公司转账50000元（中国工商银行），摘要记录为3栋1402房周丽华。2019年11月11日，周丽华委托吕元锦向欣宝公司转账110000元，摘要记录为周丽华3栋1402房装修款。2019年8月23日，周丽华委托吕琼向欣宝公司分别转账50000元合计100000元（广发银行），摘要记录为3幢1402房周丽华。欣宝公司于2019年8月23日向周丽华开具收款收据1张，载明收到周丽华提交的湾堤苑3幢1402房装修款150000元。4.周丽华户口在广东省茂名市，不具备中山户口。周丽华提交的广东省社会保险个人缴纳证明显示，周丽华参保的起止时间为2019年10月至11月，参保单位为中山市中翔房地产代理有限公司，截止至2021年3月18日累计参保月数为2个月。5.周丽华提交其姐姐与“合生李超”的微信聊天记录，李超询问“她老公流水怎么样呀？先把周丽华和她老公流水打出来，证明先不开，先给周丽华先试试，能贷下来最好了，万一贷不下来我们再看是什么原因，再找办法”。周丽华提交其姐姐与“绿城李超”的微信聊天记录显示，李超陈述周丽华定金已付20000元、装修首付已交6940元、装修贷款26万元，毛坯首付8月26日53487元、毛坯首付10月26日73487元、毛坯首付12月26日73488元、毛坯贷款51万元，并向周丽华提供湾堤苑装修款收款账户、正培湾堤苑收款账户-毛坯款两份文件。2020年1月18日，周丽华联系李超商议交易事宜，李超回复称其已辞职，让周丽华联系“福晟冯永红”，称已对接给他。“绿城李超”与“合生李超”为同一微信号。周丽华称两份微信聊天记录显示名称不一样的原因是李超修改了名字。周丽华明确涉案商品房买卖交易均是由李超负责，李超是直接对接的销售人员。6.周丽华提交其姐姐与“A冯永红”的微信聊天记录显示，冯永红于2020年5月20日向周丽华发送解除协议书（《认购书》收取违约金）文件。2020年5月25日，周丽华主张已根据冯永红提供的地址，向冯永红邮寄由冯永红提供的解除认购书协议书，并提交韵达快递邮寄详情单（单号为3103040891214）。该快递显示已于2020年5月25日签收。2020年6月21日，冯永红向周丽华发送退房审批表13121、退房审批表121两份文件，要求周丽华核实一下，并打印出来2份签名、周丽华按手印、拍视频，然后和收据一起快递给冯永红，并称“两万收据我们也要收回”。周丽华按冯永红要求打印并签署2份退房审批表，并将相关资料回寄给冯永红。冯永红于2020年7月9日回复已签收文件。两份退房审批表主张显示以下内容：第一份：周丽华认购房屋为3-1402，已交首付款220462元，申请退款200462元，不退定金。退房原因为周丽华于2019年6月26日认购3栋1402单元，认购价格730462元。原定客户交齐毛坯款3成首付220462元，贷款510000元。现因客户没有购房贷款名额，中山买房只能一次性付款。现客户自愿挞定20000元，申请退已交200462元，望领导批准。第二份：周丽华认购房屋为3-1402，已交装修款266940元，申请退款金额266940元。退款原因为周丽华于2019年6月26日认购3栋1402单元，认购价格730462元。原定客户交齐毛坯款3成首付220462元，贷款510000元。装修款266940元，现因客户申请挞定，申请退还已交装修款266940元，望领导批准。“A冯永红”的微信号与李超微信聊天中提供的“福晟冯永红”微信号一致。7.周丽华提交微信群“中山湾畔网签群”微信聊天记录，周丽华称群聊中“Jaden”、“A冯永红”为被告销售员工。Jaden通知群内成员把收据、认购书、身份证复印件准备好，其安排时间统一收集上退款。周丽华姐姐询问：“退款或网签哪个快？”Jaden：“你有名额吗？”周回：“没有名额。”Jaden问：“那你怎么网签？”后Jaden发布退款确认信息，显示3-1402单位周丽华申请退房款487402元。周丽华确认该退款信息。8.周丽华提交的企业信用信息公示报告显示，正培公司的法定代表人黄某1是被告欣宝公司的董事，被告欣宝公司的法定代表人吴某1是正培公司的董事，拟证正培公司与欣宝公司是关联公司的事实。10.涉案商品房已于2020年7月3日办出不动产权属证书，所有权人为正培公司。11.2017年3月26日中山市颁布实施限购政策，对非本市户籍居民家庭能提供购房之日前半年以上在本市连续缴纳个人所得税证明或社会保险证明的，允许购买1套新建商品住房。本院认为，周丽华主张其提交的微信聊天中涉及的“李超”、“冯永红”为正培公司的销售人员，负责涉案商品房买卖交易的销售、沟通。从周丽华提交的微信聊天记录来看，“李超”、“冯永红”与周丽华姐姐的相关聊天记录如房款信息、付款信息、退款信息等均与周丽华向正培公司、欣宝公司支付的款项相符，与周丽华付款凭证备注的房产信息相符，且正培公司、欣宝公司未出庭应诉答辩及提交证据予以反驳，按交易习惯可认定“李超”、“冯永红”为正培公司的销售人员，负责与周丽华一方沟通联系交易事宜。从微信聊天内容及冯永红发送的“解除认购书协议书”、“退房审批表”可反映，周丽华与正培公司之间只签订了认购书，没有签订正式商品房买卖合同。因此，周丽华与正培公司之间只成立了商品房预约合同关系。故本案为商品房预约合同纠纷。本案的争议焦点为：1.周丽华主张解除认购书是否成立；2.若解除认购书，正培公司应向周丽华退还款项的金额；3.欣宝公司、品礼公司、卓弘公司应否对涉案债务承担连带清偿责任。关于争议焦点一。预约合同是当事人为了将来订立确定性本约而预先达成的书面允诺或协议。预约与本约的最主要区别在于预约合同以将来签订本约为目的，本约的最终达成，通常还需要当事人进一步磋商。预约合同合同相对方，有权决定是否签订正式商品房买卖合同，若不签订，则可要求解除预约合同，只是对于解除预约合同的违约主体、责任则需要按交易情况、合同约定条款进行判定。本案中，首先，周丽华与正培公司形成商品房预约合同关系，双方均有权决定是否签订本约、是否解除预约合同关系。其次，在周丽华与正培公司工作人员的交易沟通中，双方没有就签订本约进一步进行磋商，而是通过销售人员进行解约的流程操作沟通，双方没有进一步签订本约的合意。周丽华按正培公司员工冯永红的指示填写解除认购书协议书回寄后，正培公司没有提出不同意解约的意思表示，反而继续让冯永红向周丽华发送退房审批表要求周丽华填写，可推断正培公司同意与周丽华解除预约合同关系。再次，周丽华为非中山户籍居民，且没有在中山市连续参保或缴纳个人所得税满半年以上，周丽华不具备购买中山市新建商品住房的资格。因此，周丽华诉请判令解除与正培公司于2019年7月签订的购买涉案商品房的认购书，合法合理，本院予以支持。解除认购书即解除周丽华与正培公司的认购关系，正培公司基于此收取的购房款应向周丽华返还。关于争议焦点二。（一）装修款的定性。周丽华基于涉案商品房买卖交易一共支付了220462元购房款及266940元装修款。周丽华主张上述两笔款项性质均为购房款，是正培公司为了规避中山市楼市限价政策拆分成两个名义收取，其与欣宝公司之间不存在装饰装修合同关系。首先，现有证据无法证明周丽华与欣宝公司之间有对涉案商品房的装饰装修进行商议，双方亦没有签订相关的装饰装修合同。其次，周丽华向欣宝公司的转款包括金额、收款账号都是通过正培公司的销售人员李超通知而进行，无法显示周丽华对于装修款的转账行为是与欣宝公司协商一致进行。再次，根据正培公司工作人员冯永红发送给周丽华的两份退房审批表显示，两份退房审批表的格式相同，只有“已交首付款”及“已交装修款”项目名称及对应已交金额、申请退款金额不同。冯永红非欣宝公司员工，其作为涉案商品房销售代表向周丽华提供两份格式内容基本一致的退房审批表，用于申请退还购房款及装修款，明显不合常理。最后，周丽华基本是在支付购房款的同期向欣宝公司支付装修款，涉案商品房买卖合同尚未正式签订，周丽华即与欣宝公司就涉案商品房形成装饰装修合同关系，支付装修款，有悖交易习惯。结合以上四点分析意见，本院认为周丽华主张涉案所交装修款实际为购房款，具有高度盖然性，这一交易模式确普遍存在于中山市楼市限价政策实施后。正培公司经本院合法传唤拒不到庭应诉，应视为其放弃答辩、提交反证的权利。故本院采纳周丽华的主张，认定周丽华所交装修款266940元实质为购房款。（二）违约责任的承担。虽然签订预约合同后，周丽华、正培公司均有权解除合同，但因解除合同引起的违约责任、给守约方造成的解约损失，应由造成预约合同解除的责任方承担。周丽华主张因其不具备中山市购房资格，且在进行涉案商品房买卖交易前，正培公司已知悉该情况，因此导致涉案认购书无法履行的责任方在于正培公司，其无需承担违约责任。从周丽华提交的微信聊天记录中，未能反映正培公司在商品房买卖交易前即已知晓周丽华不符合购房资格及承诺可后补社保的事实。周丽华本身作为购房者，在决定购房前有义务了解中山市的限购政策评估是否符合中山市的购房资格，避免日后因不符合购房资格而导致无法购买商品房的后果。现按冯永红发送给周丽华的退房审批表显示，申请退房原因为周丽华没有购房贷款名额，自愿挞定20000元，周丽华已在该审批表中签名确认。因此，在周丽华无法提供证据证明涉案认购书无法继续履行的责任在于正培公司、或属于不可归咎于双方的原因的情况下，周丽华应是涉案认购书无法继续履行的责任主体，应承担被没收定金20000元的违约责任。综上分析，涉案认购书解除后，正培公司有义务向周丽华退还除20000元定金以外的所有购房款即467402元，并应向周丽华支付资金暂用期间的利息损失。周丽华主张利息损失从认购书解除之日开始计算，合理有据，本院予以支持。关于争议焦点三。欣宝公司虽然没有与周丽华建立真实有效的装饰装修合同关系，但其确实有基于装修款的名义收取了周丽华支付的266940元，欣宝公司对上述款项负有清偿义务。欣宝公司与周丽华之间没有建立商品房预约合同关系，亦没有收取周丽华缴交的220462元购房款，无需对该款承担清偿责任。正培公司、欣宝公司为非自然人投资或控股的法人独资有限责任公司，卓弘公司、品礼公司分别是其唯一股东。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”本案中，正培公司、欣宝公司、卓弘公司、品礼公司均未到庭应诉或提交证据证明正培公司与卓弘公司之间、欣宝公司与品礼公司之间财产各自独立、相互分离，不存在财产混同的情形，四被告应就此承担举证不能的不利后果。依照前述法律规定，卓弘公司对正培公司、品礼公司应对欣宝公司在本案中的应负债务承担连带责任。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第四条、第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告周丽华与被告中山市正培电子科技有限公司关于购买中山市火炬开发区湾堤苑3幢1402房所签订的认购书；二、被告中山市正培电子科技有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告周丽华退还购房款467402元并支付利息损失（利息以467402元为基数，从本判决生效之日起计算至实际清偿之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、被告广东欣宝装饰工程有限公司对第二判项应退款项中的266940元及对应利息承担共同清偿责任，广州品礼贸易有限公司对广东欣宝装饰工程有限公司上述应负债务承担连带清偿责任；四、被告卓弘（福建）建材贸易有限公司对被告中山市正培电子科技有限公司上述应负债务承担连带清偿责任。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8610元（该款原告已预付），由原告周丽华负担353.3元，由被告中山市正培电子科技有限公司负担8256.7元，被告卓弘（福建）建材贸易有限公司对中山市正培电子科技有限公司应负诉讼费承担连带清偿责任；被告广东欣宝装饰工程有限公司对其中4715.12元诉讼费承担共同清偿责任，被告广州品礼贸易有限公司对广东欣宝装饰工程有限公司应负诉讼费承担连带清偿责任（四被告应负担诉讼费应在本判决生效之日起七日内径付原告周丽华）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  杨 颖人民陪审员  张洁星人民陪审员  李楝宏二〇二一年四月二十八日书 记 员  梁敏霞孙永辉