北京市大兴区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0115民初7776号原告：刘小丽，女，1963年5月28日出生，汉族，x总公司北京分公司员工，现住北京市。委托诉讼代理人：杜x（刘小丽之夫），现住北京市北京经济技术开发区。被告：王桂花，女，1959年7月8日出生，汉族，退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：辛江，北京高文律师事务所律师。被告：马志强，男，1956年11月18日出生，汉族，退休，住北京市西城区。被告：王秀兰，女，1958年8月30日出生，汉族，退休，现住北京市丰台区。委托诉讼代理人：石佳霖，上海市方达（北京）律师事务所律师。原告刘小丽与被告王桂花、被告马志强、被告王秀兰确认合同无效纠纷一案，本院于2019年9月29日作出（2019）京0115民初17386号民事判决书。王秀兰不服该判决，向北京市第二中级人民法院提起上诉，北京市第二中级人民法院于2019年12月30日作出（2019）京02民终14334号民事裁定书，本案发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘小丽的委托诉讼代理人杜x，被告王桂花的委托诉讼代理人辛江、被告马志强、被告王秀兰的委托诉讼代理人石佳霖到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘小丽向本院提出诉讼请求：1.确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；2.本案诉讼费由王桂花、马志强与王秀兰共同承担。事实和理由：刘小丽与王桂花曾为北京x物业管理公司（以下简称x物业公司）的同事。2006年5月21日，王桂花与x物业公司签订《职工集资建房认购协议书》，王桂花认购x物业公司集资建设的x小区x号房屋一套。2006年10月18日，刘小丽与王桂花签订《房屋购买权转让协议》，约定王桂花将认购的集资建房的购买权自愿转让给刘小丽，以后的房屋产权归刘小丽所有；刘小丽支付王桂花预交款155000元，第二期和以后所有房款由刘小丽支付；此房屋取得房产证时，王桂花协助刘小丽办理房屋过户手续。落款处有转让人王桂花以及实际购房人刘小丽的签字。自2006年5月21日起，刘小丽先后向王桂花支付了全部房款和税费共计419345元。2016年11月24日，王桂花向刘小丽出具全款已交齐的收条，并将x物业公司及开发商出具的房款、税费收据和集资购房手续的原件都移交给刘小丽。2007年3月，开发商将x号房屋交付给刘小丽，此后，刘小丽一直对该房屋占有、使用、出租，并一直负担着房屋上的供暖费、物业费和水电费等，至今已经长达12年。2009年9月1日，王桂花与刘小丽签订了字条，约定x号房屋由刘小丽占有控制，王桂花不再占有控制；x号房屋由刘小丽出资并享有产权，未经刘小丽书面同意，王桂花不得出卖，否则无效。2018年3月10日，刘小丽将x号房屋出租给北京x资产管理有限公司，租期4年，至今仍在出租中。2019年4月23日之前，王桂花从未向刘小丽提出过关于房屋产权的任何异议或主张。2019年4月23日，王桂花主动打电话给刘小丽，并让其子马x找到刘小丽，告知刘小丽房屋已经取得房产证并威胁刘小丽支付其补偿款1600000元，遭到刘小丽拒绝。2019年5月31日，王秀兰之子张x突然前来房屋处并进行撬锁，欲抢占房屋，刘小丽的丈夫杜x立即报警，并得知王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月中旬签订了《北京市存量房屋买卖合同》，并于2019年5月22日将x号房屋登记过户到王秀兰名下。张x承认王秀兰从未前来查看过房屋，张x不清楚x号房屋成交价格，亦无法出具付款凭证。据刘小丽查询，王桂花与王秀兰曾经是x社区的邻居，马x与张x目前合伙开饭店。在2019年5月31日首次报警后，派出所做出了维持现状的处理，马x与张x使用暴力威胁杜x交出房屋。至今房屋一直在刘小丽的占有、居住和出租中。以上事实，刘小丽提交了相关证据。综上，刘小丽已支付了全部购房款，并一直占有、使用x号房屋长达12年，双方实为借名买房关系，刘小丽为房屋的实际所有权人。王桂花故意隐瞒x号房屋出售情况，再次将x号房屋出售给王秀兰，王桂花一房二卖的行为实属恶意。王秀兰作为买房人，既不能提供买房的正常合理市场价格，也不能出示实际付款凭证，而且王桂花与王秀兰、马x与张x之间都具有特殊关系，王秀兰买房前从未看过房屋，在没有实际交房时就过户，刚过户后就急忙频繁地暴力抢房，可见王秀兰的买房行为具有多处不正常之处，依法足以推定王桂花、马志强与王秀兰之间的房屋买卖行为存在恶意串通。另，刘小丽调取了王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》，该合同显示房屋为商品房，成交价格为1500000元，未出租，不存在结构改动，自行成交，过户当日一次性付款，未交定金，房屋交付、转移登记等主要条款均为空白。根据以上事实，刘小丽认为王桂花、马志强与王秀兰的成交价1500000元属于明显不合理低价，合同内容也存在不合理之处，足以认定是恶意串通行为。根据《合同法》第五十二条第二项之规定，王桂花、马志强与王秀兰签订的《北京市存量房买卖合同》依法应为无效。王桂花辩称，第一，刘小丽没有取得x号房屋的所有权，也不是x号房屋合法占有人，王桂花、马志强与王秀兰签订的房屋买卖合同没有损害刘小丽的合法权益，刘小丽的起诉不符合利害关系要素，应驳回刘小丽的诉讼请求；第二，王秀兰与王桂花签订房屋买卖合同时，x号房屋登记在王桂花名下，王桂花已经取得所有权登记并合法占有该房屋，王桂花有权处分自己的财产，王桂花出售房屋的行为合法，目前x号房屋已经登记至王秀兰名下，王秀兰享有合法的物权；第三，刘小丽依据的购房协议涉及案外人张x1。马志强辩称，不同意刘小丽的诉讼请求。第一，刘小丽与张x1曾于2006年约定x号房屋办理至张x1儿子名下，2010年刘小丽与张x1离婚时确认了刘小丽对x号房屋不享有权利，刘小丽作为原告诉讼主体不适格；第二，x号房屋产权证可以办理时，曾多次与刘小丽联系，但均无法联系上。因不认识刘小丽的配偶，所以没有跟杜x协商处理事宜；第三，x号房屋一直由刘小丽对外出租，并非刘小丽自住。王秀兰辩称，不同意刘小丽的诉讼请求。2006年10月，刘小丽与王桂花签订《房屋购买权转让协议》，约定由王桂花作为名义购房人与单位x物业公司签订《职工集资建房认购协议书》，由刘小丽作为实际购房人支付购房款，并约定x号房屋取得房屋产权证后，王桂花协助刘小丽办理房屋产权转移登记手续。自2007年3月起，x号房屋由刘小丽占用、使用，长期用于出租。2017年，x号房屋办理完毕房屋产权证，但是刘小丽明知或应知（刘小丽与王桂花系同事关系）房屋已经取得房产证，但一直怠于办理过户登记，导致x号房屋一直登记在王桂花名下。2019年4月，王秀兰的儿子张x从王桂花的儿子马x处得知x号房屋急于出售，故张x口头表示有兴趣购买x号房屋。2019年4月27日，马x持房产证向x号房屋4位承租人表示王桂花系房屋所有权人，刘小丽仅为二房东，马x向承租人退还了押金2万元及剩余1个月租金，并要求4位承租人提前搬离x号房屋。承租人于2019年4月30日前后全部从x号房屋搬离。2019年5月初，王秀兰、张x在马x的带领下查看了x号房屋，并核实了房屋产权证后决定购买x号房屋。双方口头约定成交价格为330万元，定金35万元，办理完毕过户手续后支付剩余购房款。2019年5月14日，王秀兰与王桂花、马志强签订《房屋买卖合同》。2019年5月22日，将x号房屋登记至王秀兰名下。2019年5月30日，支付完毕全部购房款，购房款的支付方式分为定金35万元，过户次日195万元和过户后1周100万元。2019年5月31日，张x发现x号房屋由刘小丽占用，故报警，遂产生本案纠纷。刘小丽主张王秀兰与王桂花、马志强恶意串通缺乏事实和法律依据。一、关于交易价格问题，首先，王秀兰与王桂花、马志强口头约定购房款为330万元，且实际支付购房款330万元，网签合同150万元系用于避税，该情况在实践中属于常见情况。故判断成交价格是否合理应以330万元为依据。其次，在刘小丽申请评估鉴定的情况下，应承担举证不能的不利后果。再次，原审时在判断市场价格时方法不对，成交价格330万元不属于明显不合理价格。最后，由于王桂花、马志强为了偿还借款而急于出售x号房屋，因此成交价格略低于市场价格，完全合乎情理。二、关于实地看房问题，首先，王秀兰作为非法律专业人士的善意买受人，未在看房时留存证据材料。法院应在“不能排除买受人看房的可能性”的情况下，不应轻易以“买房人没有充分证据证明其曾经实地看房”为由认定王秀兰与王桂花、马志强存在恶意串通。其次，王秀兰及其儿子张x曾于2019年5月初实地看房，但王桂花及其儿子马x已于2019年4月27日以房屋所有权人的名义将承租人清退，故在王秀兰实地看房时“案涉房屋无人居住”，王秀兰已经尽到了审慎核实的义务，属于善意买受人。三、关于熟人关系问题，首先，王秀兰与王桂花、马志强虽然为多年邻居关系，但彼此仅相互认识，并不属于经常来往的熟人。张x和马x在x号房屋买卖合同之前很少相互往来，刘小丽主张“张x和马x合伙开饭店”的说法严重违背事实，系有意识误导法院。其次，王秀兰与王桂花、马志强是否相识不属于恶意串通的主观或客观构成要件。只要价格公允、流程正当，熟人之间的交易完全可以是真实合法的交易。四、刘小丽提供的证据不足以达到“排除合理怀疑”的证明标准，刘小丽应该承担举证不能的法律后果。综上，本案属于典型的“一房二卖”引发的纠纷。王桂花、马志强向王秀兰隐瞒了其与刘小丽已经签订了房屋买卖合同、尚未过户的事实，并分别从王秀兰、刘小丽处收取购房款。刘小丽作为第一买受人，在长达2年的时间内怠于行使办理产权转移登记手续的权利，并且不在x号房屋居住，王秀兰作为第二买受人，在实地看房确认无人居住且核实所有权人身份的情况下，无从知晓刘小丽的存在。王秀兰已经尽到合理的审慎核实义务、支付了合理的对价、并完成了房屋转移登记手续，王秀兰已经依法取得了房屋的所有权。在此情况下，刘小丽应该以向王桂花、马志强提出违约责任的方式寻求救济。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行证据交换和质证。对双方当事人无争议的证据和事实，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：王桂花原系x物业公司的员工，马志强与王桂花系夫妻关系。x号房屋位于北京市x号院x号楼x层x单元x（以下简称x号房屋），所在小区名称为x。2006年5月21日，x物业公司（甲方）与王桂花（乙方）签订《职工集资建房认购协议书》，载明：“本人王桂花（乙方），自愿参加北京x物业管理公司（甲方）组织的集资建房，并购买位于x—x—x号住房壹套……并在本协议书签订后承诺以下保证：一、我同意按照上述文件规定的选房顺序参加选房及认购，并于认购之日2006年5月21日交认购保证金人民币伍仟元及首付房款15万元。同意按照北京x公司统一规定分三期付房款的规定；同意按规定的时间交付第二期、第三期房款……”。同日，x有限公司北京x公司物业管理公司出具《集资建房通知书》，载明：“北京x物业管理公司：王桂花同志已获得x-x-x房集资建房权，请办理相关手续”。2006年10月18日，王桂花（转让人）与刘小丽（实际购房人）签订《房屋购买权转让协议》，载明：“北京x物业管理公司职工王桂花在2006年x公司集资建房时购买x座x号房，面积为110平米，住房壹套的购买权自愿转于刘小丽名下，从协议生效起，冠名在王桂花名下的这套x号房的购买权和以后购得的房屋产权均归刘小丽拥有。此基础上双方协议如下：1.2006年5月21日王桂花预交的保证金伍仟元和第一期房款壹拾伍万元整。在房屋权确认已转移为刘小丽名下之日起，由刘小丽支付王桂花预交款壹拾伍万伍仟元整。2.第二期房款和以后所有应付房屋税费款由刘小丽接管支付。3.关于手续衔接协商如下：（1）此房屋取得房产证时王桂花协助刘小丽办理房产过户手续。（2）房屋购买权转让时，北京x物业管理公司出具的收据和楼房号证明一并转交刘小丽……”x号房屋建成后，由刘小丽占有使用，并将x号房屋出租。王桂花取得房屋产权证，并于2019年5月22日将该房屋过户至王秀兰名下。另查，王桂花、马志强（出卖人）与王秀兰（买受人）于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为x），该合同约定成交价格为150万元。王秀兰于2019年5月22日交纳个人所得税134295.65元（应由卖方缴纳的税费）和契税22500元，同日，双方办理产权转移登记手续，将x号房屋登记至王秀兰名下。在本案审理过程中，王秀兰申请对x号房屋在2019年5月14日时市场价值进行鉴定，北京中鼎联合房地产评估有限公司出具鉴定报告书，鉴定意见为481.3万元。同时，鉴定机构出具说明函，载明正常负担下的价格应为卖方实得金额和应由卖方缴纳的税费的总和。关于王秀兰与王桂花、马志强之间房屋买卖合同成交价款问题，王秀兰与王桂花、马志强均主张x号房屋的实际成交价格为330万元，标的为150万元的房屋买卖合同系网签合同，与实际价格不一致的原因是为了避税。关于王秀兰与王桂花、马志强之间未签订标的为330万元书面房屋买卖合同的原因。王秀兰与王桂花、马志强称双方系老街坊，基于对对方的信任，所以未签订书面合同。双方口头约定1个月内完成交易，购房款共计330万元，定金35万元（其中现金给付105000元，银行转款245000元），网签和过户的同时支付195万元，过户后1周内给付尾款100万元。关于王桂花、马志强从x号房屋租户处收回房屋时间问题。王秀兰提供租户于2019年4月27日出具的收条，证明王桂花之子马x将剩余房租及押金退还租户刘x、张x2、郑x及梁x，王桂花于2019年4月30日收房，导致王秀兰在2019年5月实地看房时未发现房屋异常。刘小丽提供其与“北京x资产管理有限公司”的租赁合同和租金给付凭证，证明租金每季度给付一次，截止2020年8月仍在给付。关于王秀兰给付购房款问题。王秀兰的配偶张x3于2019年5月10日向王桂花的儿子马x转款245000元；张x3于2019年5月23日向王桂花转款1950000元；王秀兰的儿子张x于2019年5月30日向王桂花转款1000000元，以上共计3195000元。王秀兰主张2019年5月9日现金给付105000元，王桂花向其出具了收条。针对x号房屋是否存在提前收房问题，法院依职权与王秀兰提供收条（4份）所记载收款人和北京x资产管理有限公司联系。有1名租户否认出具过收条、有1名租户否认承租过x号房屋、有2名租户认可在合同未到期时业主要求提前退房并赔偿了相应的经济损失，具体腾房时间记不清了。x公司称不清楚业主提前收房事宜，其与租户之间的房屋租赁合同是到期终止，租户亦未向其公司反映过提前退房情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应按照约定履行自己的义务。恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益的合同无效。本案中，刘小丽与王桂花于2006年10月18日签订《房屋购买权转让协议》。刘小丽在签订上述协议后为购买x号房屋支付了价款，并在房屋建成后实际控制该房屋，将房屋出租。本案争议的焦点是王桂花、马志强与王秀兰之间签订的《北京市存量房屋买卖合同》效力问题。第一，王秀兰与王桂花、马志强无书面合同、无书面证据材料佐证双方真实的交易价格为330万元；第二，王秀兰与王桂花、马志强无充分的证据证明双方关于付款方式、付款期限、违约责任等合同重要内容进行过其他约定；第三，即使按照王桂花、马志强与王秀兰主张为规避税款隐瞒了真实的交易价格，真实交易价格为3300000元，王秀兰提供的转款凭证共计3195000元，但另外105000元除王桂花出具的收条外无其他证据材料予以佐证。第四，王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订《北京市存量房屋买卖合同》（合同编号为x）约定买受人于过户当日向出卖人支付购房款1500000元，双方于2019年5月22日将x号房屋登记至王秀兰名下。即使将本案中王桂花、马志强、王秀兰主张的王秀兰及其家人向王桂花及其家人转款均认定为购房款，买方于2019年5月10日支付购房款245000元、于2019年5月23日支付购房款1950000元、于2019年5月30日支付购房款1000000元，大部分购房款系在房屋转移登记后给付，与合同约定及常理均相悖；第五，依据鉴定报告意见书，x号房屋的评估现值为4813000元。在无其他书面合同亦无其他材料佐证双方合意价格为330万元的情况下，网签合同价格为150万元，依据此价格应认定王秀兰购买x号房屋的成交价明显低于市场价格；即使将本案中王桂花、马志强、王秀兰主张的王秀兰及其家人向王桂花及其家人转款均认定为购房款，转款金额共计3195000元，加上王秀兰支付个人所得税134295.65元，王秀兰累计支付购房成本3329295.65元，该金额明显低于x号房屋的评估现值，亦应认定王秀兰购买x号房屋的成交价明显低于市场价格；第六，关于王秀兰购房过程中看房情况，结合北京x资产管理有限公司反馈x号房屋与租户的合同为到期解除等情况，王秀兰提供的租户收据仅能证明业主曾持有房屋产权证要求租户腾房并退还租金、押金情况，但租户是否全部腾退及何时腾退尚不清楚；第七，王桂花、马志强与王秀兰系老街坊，马志强称自1977年搬入与王秀兰成为街坊，平时关系和睦，双方均主张基于对对方的信任未签订其他的书面合同。需要指出的是，房屋买卖对于普通家庭属于重大事项和重大支出，交易过程中一般双方均应比较谨慎，结合本案情况，x号房屋的房款给付、房屋交接均过于随意、简单。综上，本院认定王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》存在恶意串通、损害第三人利益的情形，双方签订的房屋买卖合同应属无效。因王桂花、马志强向本院申请调取的证据非本案必要证据，故对于上述申请，本院不予准许。关于王桂花申请案外人张x1作为本案第三人参加诉讼的请求，因非本案必要追加，故对于该申请本院不予准许。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条之规定，判决如下：确认王桂花、马志强与王秀兰于2019年5月14日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费18300元，由王桂花、马志强负担9150元（于本判决生效后七日内交纳），由王秀兰负担9150元（于本判决生效后七日内交纳）；鉴定费14546元，由王秀兰负担（已交纳）；保全费5000元，由王桂花、马志强负担2500元（于本判决生效后七日内交纳），由王秀兰负担2500元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  肖 爽人民陪审员  刘秀敏人民陪审员  郑 红二〇二一年四月二十八日书 记 员  高 奡