广东省湛江市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤08民终572号上诉人（原审被告）：揭晓云，女。委托诉讼代理人：何均秀，广东康法律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘婷婷，女。委托诉讼代理人：温全，广东启泰律师事务所律师。上诉人揭晓云因与上诉人刘婷婷民间借贷纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初2407号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人揭晓云及其委托诉讼代理人何均秀，上诉人刘婷婷的委托诉讼代理人温全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。揭晓云上诉请求：一、撤销一审判决第一项，改判驳回刘婷婷的全部诉讼请求，或发回重审。二、判决刘婷婷负担本案的一审、二审的诉讼费用。事实与理由：一、双方于2020年1月4日并未签订《房地产买卖合同》，一审法院第一项判决没有依据。二、案涉的揭晓云与刘婷婷于2020年1月14日签订的《房地产买卖合同》《协议书》并非揭晓云与刘婷婷的真实意思表示，为无效合同。揭晓云与本揭晓云之间仅存在民间借贷关系，应按民间借贷关系来处理本案。三、揭晓云提交的证据足以证明双方之间是民间借贷关系。若交付的是购房款，不可能出具借条，而应是收据。揭晓云有支付利息给刘婷婷。涉案房屋在签订借条时价值已达到40多万，不可能以23万元出售。刘婷婷主张以购房款方式借款给揭晓云，后改口为已支付揭晓云20万元，前后矛盾。揭晓云已提供证据与证人证言证明本案事实。刘婷婷答辩称：一、一审法院认定房屋买卖合同日期是笔误。二、双方签订的房屋买卖合同是真实意思表示，不存在民间借贷关系。刘婷婷已提供公证书、房屋买卖合同、协议书予以证实。三、揭晓云在二审申请证人出庭作证不属于新证据。揭晓云在一审时已申请过证人出庭，但是证人没有到庭。刘婷婷上诉请求：一、撤销一审判决第二项，改判揭晓云继续履行合同并协助将房屋过户给刘婷婷；二、判决本案一、二审诉讼费用全部由揭晓云负担。事实与理由：一、一审法院认定事实不清。一审法院对刘婷婷支付给揭晓云的实际购房款数额事实认定不清，导致第二项判决错误。本案的主要事实是购房款的实际支付数额，直接影响到本案房屋买卖合同的履行。刘婷婷在一审审理过程中，已经提交了微信转账记录、借条等证据，证明揭晓云已经收到了刘婷婷人民币20万元之事实。一审法院对刘婷婷支付给揭晓云购房款的实际数额及性质不予进行确认，导致一审法院认定事实不清，作出错误的判决。二、一审法院适用法律错误。揭晓云于2020年1月14日收到刘婷婷支付的第一笔购房款人民币10万元之后没有出具收据给刘婷婷并予以确认，于2020年1月24日收到刘婷婷支付的第二笔购房款人民币10万元之后仅出具了《借条》给刘婷婷收执。《中华人民共和国合同法》第六条规定：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则”上述事实证明揭晓云没有履行诚实信用义务，导致刘婷婷继续履行支付购房款的条件未成就，责任完全在于揭晓云。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十九条“附条件的民事法律行为，当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就”的规定，应支持刘婷婷的上诉请求。揭晓云答辩称：揭晓云的答辩意见同其上诉意见。刘婷婷向一审法院起诉请求：一、确认双方于2020年1月4日签订的《房地产买卖合同》合法有效；二、判决揭晓云继续履行合同并协助将房屋过户给刘婷婷；三、判决揭晓云负担本案的诉讼费用。一审法院查明事实：刘婷婷、揭晓云于2020年1月14日签订《房地产买卖合同》一份，约定揭晓云将其所有的位于廉江市九洲江大道西侧佳和广场B2幢17A03房以人民币23万元的价格转让给刘婷婷。在办理公证时，双方再次签订《协议书》，该协议约定“……。一、本协议生效之日，乙方一次支付转让价款人民币贰拾叁万元整（230000.00元）给甲方，甲方即资交房给乙方装修使用。二、待乙方付清转让款项给甲方后，甲方即到银行办理提前注销抵押手续，提前偿还银行贷款的金额由甲方承担，甲方在完成提前偿还银行贷款、注销抵押登记及归档等手续三个工作日内到房地产交易中心办理过户备案手续。……。五、本协议自双方签字之日起生效，双方必须信守履行，哪方违约，哪方则要承担违约责任。……。签订日期：二O二O年一月十四日”。当日，双方到在廉江市公证处公证并已生效，刘婷婷通过微信支付10万元（包括王海波微信支付4万元）给揭晓云。此外，刘婷婷还主张其与揭晓云商定，刘婷婷以揭晓云借款的形式，支付10万元给揭晓云偿还上述转让房屋的银行按揭贷款及办理注销抵押，在3个工作日内刘婷婷付清房屋转让余款给揭晓云，揭晓云协助刘婷婷办理房屋过户手续，但未能提供证据证明。揭晓云则认为：刘婷婷、揭晓云之间不是真正的房屋买卖合同关系，而是以签订房屋买卖合同作为民间借贷的担保，协议书及借条均是在2020年1月14日形成，刘婷婷仅支付揭晓云10万元借款，双方约定利息每月利息是3分，利息支付时间是每月14号左右，借款期限一年。刘婷婷要求揭晓云以房产作为抵押，并签订房屋买卖协议的形式作为担保。一审法院根据刘婷婷的诉讼财产保全申请，于2020年6月18日依法作出民事裁定，查封揭晓云名下位于廉江市九洲江大道西侧佳和广场B2幢17A03房一套（《房地产权证》粤房地产廉房字第31010197号）。一审法院审理认为：本案是房屋买卖合同纠纷。刘婷婷向一审法院提出的诉讼请求是确认《房地产买卖合同》合法有效；判令揭晓云继续履行合同并协助将房屋过户给刘婷婷。一、关于确认涉案房屋的《房地产买卖合同》合法有效问题。判断一个合同是否具有法律效力，主要是根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条“具备下列条件的民事法律行为有效：（一）行为人具有相应的民事行为能力；（二）意见表示真实；（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。”所规定的条件，本案中，刘婷婷、揭晓云双方自愿签订的《房屋产买卖合同》，且就涉案房屋买卖所签订的《协议书》并经广东省廉江市公证处公证，当事人签订合同具备上述条件，一审法院应确认刘婷婷、揭晓云签订的《房地产买卖合同》合法有效。至于揭晓云提出涉案房产不是真正买卖，而是作为抵押担保向刘婷婷借款抗辩意见问题。一审法院认为，揭晓云虽提供微信作为证据证明，但刘婷婷提供了《房地产买卖合同》，且广东省廉江市公证处对涉案房屋买卖双方所签订的《协议书》进行了公证。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十条“下列事实，当事人无须举证证明：……；（七）已为有效公证文书证明的事实。……”的规定，刘婷婷提供的证据证明力大于揭晓云证据的证明力，一审法院应当采信刘婷婷提供的证据，对揭晓云的抗辩意见不予采纳。二、关于判决揭晓云继续履行合同并协助将房屋过户给刘婷婷问题。刘婷婷、揭晓云签订《协议书》约定，刘婷婷一次支付转让价款人民币23万元给揭晓云，揭晓云即到银行办理提前注销抵押手续，三个工作日内到房地产交易中心办理过户备案手续。该协议于2020年1月14日生效，但刘婷婷从生效之日至今尚未足额支付23万元给揭晓云，刘婷婷要求揭晓云协助将涉案房屋过户条件尚未成就，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，一审法院对刘婷婷主张不予支持。因刘婷婷尚未足额支付23万元给揭晓云，办理过户手续条件尚未成就，揭晓云收到刘婷婷的款项究竟是20万元还是10万元、是购房款还是借款存在争议并不影响对本案诉求的处理，而且本案涉及第三人王海波支付揭晓云4万元，揭晓云通过微信转账王海波8300元，揭晓云与第三人王海波存在金钱往来，因王海波在本案中未作为当事人参加诉讼，刘婷婷、揭晓云亦不申请其为证人出庭作证。因此，一审法院在本案中对刘婷婷支付揭晓云实际数额及性质不予进行确认，刘婷婷、揭晓云可另循其他途径或另行诉讼进行确认。一审法院根据《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、确认刘婷婷、揭晓云双方于2020年1月4日签订的《房地产买卖合同》合法有效。二、驳回刘婷婷其他诉讼请求。本案受理费2375元，诉讼保全费1670元，共4045元（刘婷婷已预交），由刘婷婷负担2022.50元，揭晓云负担2022.50元（由揭晓云径直给付刘婷婷）。本案二审期间，本院依法组织了举证、质证。揭晓云向本院提供一张借条照片手机截图，拟证明案涉借条于2020年1月14日已经形成，当时揭晓云用手机拍下借条的照片。刘婷婷质证认为：对该证据真实性、合法性、关联性均有异议，该照片由揭晓云用自己手机拍摄，拍摄日期经过篡改。本院经审查认为，揭晓云提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实有关，刘婷婷虽然对该证据真实性不予认可，但并未能提供证据予以反驳，故本院对该证据予以采纳，该证据对本案基本事实的具体影响随后予以论述。揭晓云申请彭晖出庭作证，彭晖的证人证言内容为：揭晓云向刘婷婷借款，双方签订涉案《协议书》《房地产买卖合同》作为担保，双方通过彭晖草拟《房地产买卖合同》、办理公证。刘婷婷质证认为：证人证言内容不属实。揭晓云质证认为：证人证言可证明揭晓云所主张的事实。本院经审查认为，揭晓云申请彭晖出庭作证虽属逾期举证，但证人证言内容与本案基本事实有关，该证人与本案无利害关系，刘婷婷虽然对证人证言内容不予认可，但并未能提供证据予以反驳，且刘婷婷未否认系由彭晖草拟涉案《房地产买卖合同》的事实，故本院对该证人证言予以采纳，该证人证言对本案基本事实的具体影响随后予以论述。刘婷婷未向本院提供证据。本院查明：一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，揭晓云向刘婷婷出具《借条》，该《借条》落款日期为2020年1月24日，载明：因本人经营生意资金短缺，现收到刘婷婷以现金形式出借的人民币10万元整。借款期限12个月，借款到期一次性归还全部本金及利息。如逾期未还，本人愿按月利率支付逾期利息。或以廉江市九洲大道西侧佳和广场B幢17A03房作抵。揭晓云用手机拍摄上述《借条》储存，其手机信息显示所拍摄照片形成于2020年1月24日。又查明，刘婷婷于2020年6月15日提起本案诉讼。本案二审庭审中，本院向刘婷婷释明：若法院认为双方之间的基础法律关系不是房屋买卖关系而是民间借贷关系，刘婷婷是否同意变更诉讼请求并在在二审中直接处理民间借贷关系，刘婷婷明确表示拒绝变更诉讼请求。本院认为：本案属民间借贷纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对刘婷婷、揭晓云上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据刘婷婷、揭晓云上诉请求的事实理由以及答辩意见，本案当事人二审争议的焦点是：关于刘婷婷与揭晓云之间的基础法律关系如何认定及揭晓云应否过户涉案房屋给刘婷婷的问题。本案中，刘婷婷主张与揭晓云之间属房屋买卖合同关系，揭晓云则主张与刘婷婷签订的《协议书》《房地产买卖合同》系为民间借贷合同的担保。对此本院分析如下：（一）虽然双方签订了书面的《协议书》《房地产买卖合同》并进行了公证，该法律行为外观形式所表现的法律关系是房屋买卖合同关系，但在双方存在争议的情况下，不能当然据此径行予以认定，而应根据签订合同情况以及合同约定内容等事实综合审查判断，甄别双方之间的真实意思表示。（二）涉案《协议书》《房地产买卖合同》约定房款金额是23万元，且约定签订合同之日刘婷婷一次性付清购房款，但本案并无证据证明刘婷婷、揭晓云按该约定实际履行合同义务，在涉案房屋已进行抵押登记的情况下，刘婷婷亦未提供证据证明其曾催促揭晓云涂销抵押登记，该情况与上述合同约定不符。（三）在签订《协议书》《房地产买卖合同》的同时，刘婷婷和揭晓云还签订了《借条》，其中记载借款原因为“经营生意资金短缺”，与刘婷婷所陈述的《借条》发生原因相悖，而《借条》中明确以涉案房屋作为借款的担保，与揭晓云的陈述相符。（四）揭晓云于2012年以317492元的价格购买涉案房屋，却在房地产市场价格高涨、2020年该房屋升值较多的情况下以23万元的低价出售，明显超过房屋买卖交易中合理的让利幅度。（五）彭晖作为涉案房屋买卖合同的起草人，其参与了双方的交易过程，彭晖的证人证言内容佐证双方之间交易的真实关系并非房屋买卖合同关系。综上，结合涉案《协议书》《房地产买卖合同》《借条》内容以及彭晖的证人证言内容，本案足以推定刘婷婷、揭晓云签订《协议书》《房地产买卖合同》的真实意思表示并非买卖房屋，而是作为为刘婷婷、揭晓云之间民间借贷合同的担保。故此，在刘婷婷与揭晓云之间的民间借贷关系尚未进行清算的情况下，刘婷婷直接请求揭晓云过户房屋不具备基础。刘婷婷于2020年6月15日提起本案诉讼，本案应适用2015年9月1日施行的《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号），根据该司法解释第二十四条“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉”的规定，经本院向刘婷婷释明变更诉讼请求刘婷婷拒绝变更，本案应驳回刘婷婷的起诉。刘婷婷可就其与刘婷婷之间的基础法律关系另行主张权利。一审法院按房屋买卖合同法律关系对本案进行审理有误，本院予以纠正。综上所述，刘婷婷上诉请求不成立，应予驳回；揭晓云上诉请求成立，应予支持。本院依照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，裁定如下：一、撤销广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初2407号民事判决；二、驳回刘婷婷的起诉。刘婷婷已预交的一审案件受理费2375元，由广东省廉江市人民法院予以退回；一审保全费1670元，由刘婷婷负担；揭晓云、刘婷婷已预交的二审案件受理费各4750元，均由本院予以退回。本裁定为终审裁定。审 判 长  林 竹审 判 员  陈小红审 判 员  郑玉莲二〇二一年四月二十七日法官助理  黄沛婷书 记 员  梁树杏附：相关法律及司法解释条文《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2015]18号）第二十四条当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或补偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。