湖南省湘潭市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）湘03民终547号上诉人（原审被告）：湖南三鑫车业有限公司，住所地湘潭市岳塘区河东大道168号。法定代表人：谭凤强，该公司总经理。委托诉讼代理人：谭智慧，女，1983年12月10日出生，汉族，公司员工，住湖南省株洲市天元区。被上诉人（原审原告）：颜士竣，男，1995年8月1日出生，汉族，住湖南省湘潭县。委托诉讼代理人：颜庆如，男，1963年2月9日出生，汉族，住址同上，系被上诉人父亲。上诉人湖南三鑫车业有限公司（以下简称“三鑫公司”）与被上诉人颜士竣商品房销售合同纠纷一案，湖南省湘潭市岳塘区人民法院于2020年3月17作出（2020）湘0304民初657号民事判决，三鑫公司不服，提出上诉，本院于2020年6月23日作出（2020）湘03民终851号民事裁定，发回重审。重审后，湖南省湘潭市岳塘区人民法院作出（2020）湘0304民初3309号民事判决，三鑫公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。三鑫公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、合同约定的交房前，上诉人已履行了通知交房的义务，由于被上诉人的原因导致没有实际交房，责任在被上诉人。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局将湖南三鑫车业有限公司建设的火炬学府竣工公示，且公示期满无异议，说明合同约定的交房前即2019年6月30日前，被上诉人知道火炬学府的房屋符合居住条件，可以交房，被上诉人接到交房通知后应当及时办理交接手续，但被上诉人拒绝交房，由此产生的损失理应由被上诉人自己承担。二、火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，上诉人没有任何过错。上诉人没按合同约定在2019年6月30日前将火炬学府竣工验收备案应属于不可抗力的情形，上诉人应当免去其责任。2019年6月17日湘潭市自然资源和规划局对火炬学府竣工公示证实火炬学府竣工公示期满，火炬学府就符合竣工验收备案条件，但湘潭市住房和城乡建设局以湘潭市自然资源和规划局没将土地从商业变为商住为由迟迟不予备案。为此上诉人多次找政府相关部门，但问题仍不能解决。从上述情况看，火炬学府竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，对上诉人来讲属于不可抗力情形，上诉人不应承担责任。在市纪委领导强有力的督办下，2020年9月14日火炬学府取得了竣工验收备案证。综上，上诉人不应承担逾期交房的违约责任，请二审法院支持上诉人的上诉请求。颜士竣答辩称：对于一审判决赔偿数额无异议，现在最关心的就是上诉人什么时候能够办理好房产证，让我们能够收房。颜士竣向一审法院起诉请求：1.三鑫公司继续履行合同约定的交房义务；2.三鑫公司因逾期交房而向颜士竣支付总房款0.1‰/天的违约金（计算至2019年12月31日为14931.032元，要求计算至实际交付房屋之日止）；3.三鑫公司实际履行交房义务前，每月1日向颜士竣支付上月逾期交房违约金2217.48元。一审法院认定的事实：2018年4月10日，原告颜士竣与被告三鑫公司签订了一份《商品房买卖合同》，该合同约定：原告颜士竣购买被告三鑫公司开发的位于湘潭市岳塘区××街道××路××号××广场××栋××单元××号房，建筑面积为131.57平方米，购房款总额为739160元；原告于2018年4月10日之前将首付款189160元存入指定监管账户，余款550000元于2018年5月10日前办理银行按揭，将按揭款存入指定监管账户；被告应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，如被告逾期交房超过90日，原告有权解除合同，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向两原告支付已交付房款万分之一的违约金。合同签订后，原告按照合同约定履行了交付房款的义务。截止2020年9月13日，被告三鑫公司就涉案工程项目办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，但没有完成项目验收的相关手续，未取得《工程竣工验收备案表》。2019年6月24日，被告通知原告于2019年6月30日收房，原告以房屋未达到交付条件为由拒绝收房。双方多次协商解决未果，原告遂向法院提起诉讼，提出如诉称所述之请求。2020年9月14日，被告三鑫公司取得湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府—1-4＃楼、地下室的《工程竣工验收备案表》，该备案表载明涉案工程竣工验收日期为2020年9月8日。2020年10月9日，被告三鑫公司已通知原告到火炬学府营销中心办理涉案房屋交付手续，但原告未办理收房手续。一审法院认为，原告颜士竣与被告三鑫公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违法法律、行政法规的强制性规定，合法、有效，对双方具有约束力，双方应按约定履行各自义务。原告已依约向被告支付了全部购房款，根据《商品房买卖合同》的约定，被告应当在2019年6月30日前，将竣工验收合格并符合合同约定的商品房交付原告使用，但被告截至2020年10月9日未能按约履行交房义务，其行为构成违约，应承担相应的违约责任。根据《商品房买卖合同》的约定，逾期超过90日，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，因此，对于原告要求被告继续履行交房义务的诉讼请求，法院予以支持。根据《商品房买卖合同》的约定，被告逾期交房超过90日，原告要求继续履行合同，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房款万分之一的违约金。因此，被告应自逾期交房之日（即2019年7月1日）起向原告按已交付房款万分之一每日的标准支付违约金。但由于受新冠肺炎疫情影响，从2020年1月底开始，湘潭市的企业，包括被告三鑫公司，在一段时间内都无法正常生产经营。考虑到被告三鑫公司就涉案工程项目已办理了竣工预验收、消防验收、规划验收，而新冠肺炎疫情对被告正常办理项目验收的相关手续必定会造成一定影响，因疫情属于不可抗力，由于疫情影响而导致迟延办理项目验收手续的责任由被告承担，明显有失公平。因此，根据公平原则，法院酌情确定核减6个月的违约金；同时，湖南三鑫国际汽车文化广场火炬学府—1-4#楼、地下室工程于2020年9月8日竣工验收，被告三鑫公司于2020年9月14日取得了该工程的《工程竣工验收备案表》，可以认定原告所购买的涉案房屋于2020年9月14日起达到交房条件，被告三鑫公司于2020年10月9日通知原告办理涉案房屋交付手续，法院酌情确定办理本案涉案房屋的交付手续合理时间为3天，那么，法院确定被告三鑫公司自2020年10月13日起不再承担逾期交付涉案房屋的违约责任，承担支付逾期交付涉案房屋的违约金责任时间为2019年7月1日至2019年12月31日及2020年7月1日至2020年10月12日。故被告三鑫公司应向原告支付的违约金为739160*0.1‰*184+739160*0.1‰*104=21287.8元。原告要求被告每月1号支付上月逾期交房的违约金的诉讼请求，不符合合同约定，亦无法律依据，法院不予支持。被告三鑫公司辩称涉案房屋未能及时备案系政府不作为导致，被告不应承担违约责任的辩解意见依据不足，法院不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条，《建设工程质量管理条例》第十六条第三款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条之规定，遂判决：一、被告湖南三鑫车业有限公司继续履行交房义务；二、被告湖南三鑫车业有限公司在本判决生效之日起十日内一次性支付原告颜士竣逾期交房违约金21287.8元；三、驳回原告颜士竣的其他诉讼请求。如被告未在本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费220元，由被告湖南三鑫车业有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新证据。对当事人二审期间争议的事实，本院认定如下：一审查明的事实清楚，本院予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，该合同合法有效，双方均应履行各自的义务。被上诉人依约向上诉人支付了全部购房款，上诉人未按合同约定按时交房，其行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。上诉人称合同约定的交房日期前，房屋已符合交房条件，系被上诉人拒绝收房，损失应由被上诉人自己承担。根据《商品房买卖合同》第十条的约定：“出卖人应当在2019年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经竣工验收合格”，故上诉人向被上诉人交付房屋的条件应当是房屋竣工验收合格。上诉人所称的房屋竣工公示仅表明房屋已施工完毕的情况，不表示房屋已经验收合格，其认为竣工公示期满房屋已符合交房条件与双方在合同中的约定不符，也与法定的交房条件不符，故该上诉理由不成立。上诉人还称导致竣工验收备案滞后是政府的行政行为造成的，属于不可抗力。本院认为，所谓不可抗力是指不能预见、不能避免以及不能克服的客观情况。本案中，上诉人作为房地产开发企业，在工程施工前及施工过程中，应当考虑到工程竣工验收所需要具备的条件，完善相关手续，因上诉人的原因，开工建设之后未能及时办理变更土地使用权性质的相关手续，致使项目不能完成竣工验收，不属于不可抗力，故上诉人认为应当免责的上诉理由亦不成立。因上诉人已于2020年9月14日获得了工程竣工验收备案证，此时房屋已符合《商品房买卖合同》约定的交房条件，之后上诉人也通知了被上诉人来收房，被上诉人在房屋已符合交房条件的情况下拒绝收房，之后的责任由被上诉人自行承担。一审法院据此判决上诉人向被上诉人支付违约金21287.8元并无不当，上诉人的上诉理由均不成立。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费220元，由上诉人湖南三鑫车业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  朱卫平审判员  任 莉审判员  周 粤二〇二一年四月二十五日法官助理周尧书记员胡佩佩