四川省雅安市名山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)川1803民初286号 原告：郑益，女，生于1988年8月18日，汉族，住四川省荥经县。 委托诉讼代理人：吴浩，男，生于1988年8月30日，汉族，住四川省荥经县，系原告郑益丈夫。 被告：四川雅鹿房地产开发有限公司，住所地四川省雅安市名山区。 法定代表人：马翔，总经理。 原告郑益诉被告四川雅鹿房地产开发有限公司（下称雅鹿房产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告郑益的委托诉讼代理人吴浩、被告雅鹿房产公司的法定代表人马翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告郑益向本院提出诉讼请求：（1）判决被告承担未按约取得购买商铺所在楼栋权属证明的违约责任，具体的违约金认算标准：以房屋总价94182元为基数、按同期贷款市场一年期报价利率、从逾期之日起算至实际取得该楼栋权属证明之日止，其中截止至2020年的违约金为3673元；（2）判决被告承担未按约取得所购商铺所有权证书的违约责任，具体的违约金计算标准：以房屋总价94182元为基数、每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得所购商铺所有权证书之日止。 事实和理由：2018年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告茶马古城×栋×单元×层×号商铺，签订合同当日原告即通过转账方式将房款94182元转到被告账户。合同第二十条“产权登记”条款约定，出卖人应当在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明，双方同意购房合同继续履行。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意购房合同继续履行，出卖人一次性赔偿买受人总房款万分之五的违约金。截至原告起诉之日，被告仍未取得该楼栋权属证明，亦未向原告办理转移登记。 《中华人民共和国合同法》第三十九条规定“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款”；第四十条规定“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”。由此可见，提供格式条款的一方未采取合理方式对免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的格式条款进行提示、说明的，该格式条款无效。原、被告签订的《商品房买卖合同》第二十条第（一）款属于格式条款，其内容未约定出卖人未按期取得该楼栋权属证明，买受人所享有的解除合同、取得违约金等权利，未使用足以引起原告注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，在签订合同时也未对原告进行特别说明。因此，原告认为该条款无效，被告已违约，应承担违约责任。第二十条第（二）款仍属于格式条款，其内容为如因出卖人的责任，买受人未能在合同约定时间取得房屋所有权证书的，合同继续履行，被告一次性赔偿原告房款总价万分之五的违约金（即47.091元）。该违约金数额违反了民法诚实信用原则，无论从法律角度，还是社会大众一般观念看，都无法对被告的违约行为产生实质性的约束，可以推断被告设置此条款时具有一定程度的主观恶性。该格式条款排除了原告在被告违约后所享有的解除合同的权利，且约定的违约金与双方的权利和义务严重不对等，也未使用足以引起原告注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，在签订合同时也未对原告进行特别说明。因此，原告认为该条款无效，被告已违约，应承担违约责任。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十九条规定，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。原告请求对该条款约定的违约金标准予以上调，以房屋总价94182元为基数、每日按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得购买商铺所有权证书之日止。 原告围绕其诉讼主张，向本院提交了以下证据材料：（1）2018年11月17日原、被告签订的《商品房买卖合同》，拟证明被告未按约办理购买商铺所在楼栋的权属证明，也未办理购买商铺的权属转移登记，应承担违约责任；（2）2018年11月17日被告出具的《收据》，拟证明原告按约支付了购房款94182元；（3）2021年1月13日名山区委书记信箱作出的《咨询产权登记情况回复》，拟证明被告至今未办理国有建设用地使用权、房屋所有权首次登记。 被告雅鹿房产公司辩称，原告购买的房子办理了商品房网签合同，没有办理权属登记，是因为不动产登记部门规定，现在房屋不允许进行单栋验收，要求要先办理规划许可证，而拿到规划许可证的前提，是要将所购买的土地全部修建完毕。原告提到的权属证明，我们也在与相关部门沟通处理，也进行了登记备案，只是没有办证，原告的房屋权属是没有问题的。除挨着11栋楼的水电没接通外，其他的已全部接通，10栋楼已经有人在使用，没人使用的房屋水电就没有接。原告起诉的房屋有商管协议，已委托商管公司进行了招租，租金也按照面积比例分摊到了每一位业主。 被告雅鹿房产公司未提交有证据材料。 经审理查明，2018年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》约定：①原告购买被告预售的位于雅安市名山区××道旁“茶马古城”×栋×单元×层×号商铺、预测建筑面积8.32㎡、单价11319.95元／㎡、总价款94182元；②被告应于2018年12月31日前向原告交付所购商品房；③被告应在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因被告的责任未能在约定期限内取得该商品房所在楼栋的权属证明的，双方同意购房合同继续履行；④商品房交付使用后，如因被告的责任，原告未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，双方同意合同继续履行，被告一次性赔偿原告总房款万分之五的违约金。同日，原告向被告支付购房款94182元。 所签商品房买卖合同第二十条产权登记条款部分中，关于初始登记，双方约定被告应在2019年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如因出卖人原因未在约定期限内取得权属证明的，有两种处理方式，一是买受人有权退房，二是购房合同继续履行，双方选择按第二种方式处理；关于转移登记，双方约定如因出卖人的原因，买受人未能在商品房交付之日起720日内取得房屋所有权证书的，有两种处理方式，一是买受人有权退房，二是购房合同继续履行，出卖人一次性赔偿买受人总房款万分之五的违约金，双方选择按第二种方式处理。 订立合同后，被告至今未取得案涉商铺所在楼栋的权属证书，也未办理案涉商铺不动产权证书。 本院认为：原、被告协商签订的商品房买卖合同，是双方就被告预售商铺买卖所涉及的位置面积、购买单价、价款支付、办理商铺所在楼栋权属证书期限以及办理所购商铺权属证书期限、逾期办证应承担的违约责任等内容，形成合意的真实意思表示，合同内容不违反法律、法规的相关禁止性规定，对双方依法产生法律约束力，双方均应按约履行合同约定义务。订立合同后，原告按约向被告付清了全部购房款，但被告却未按约履行办理相关权属证书的义务，已构成违约，应依法承担违约责任。 双方签订的商品房买卖合同，虽是被告提供的格式合同，但在合同产权登记部分，不论是初始登记，还是转移登记，均载明被告未按约办理权属证书时，有两种违约处理方式，一是原告有权退房，二是购房合同继续履行，由被告承担约定的违约责任，并以合同当事人在划线空格位置填写的方式，选择具体的违约处理方式。合同产权登记部分，并未完全排除原告的权利或免除被告的责任，并以在划线空格位置填写的方式进行了提示。原告在订立合同时，就应已知晓自己所享有的权利，以及被告逾期办证应承担的责任，合同所载明的选择结果，应是双方就被告逾期办证应承担违约责任，形成合意的真实意思表示。 原告以合同初始登记条款，未使用加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，也未对原告进行特别说明为由，认为该条款无效，请求被告因违约应承担以房屋总价94182元为基数、按同期贷款市场一年期报价利率、从逾期之日起算至实际取得该楼栋权属证明之日止的违约金的主张，缺乏相应事实依据，应不予支持。原告以合同转移登记条款，未使用足以引起原告注意的加黑、标粗、斜体或放大等文字上的特殊标识，也未对原告进行特别说明，被告违约只是一次性赔偿原告总房款万分之五的违约金（即47.091元），该违约金数额无法对被告的违约行为产生实质性约束，约定的违约金明显偏低为由，请求被告因违约应承担以房屋总价94182元为基数、每日按银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率、从逾期之日起算至实际取得所购商铺所有权证书之日止的违约金的诉讼主张，缺乏相应事实依据，应不予支持。但被告因未按约办理案涉商铺不动产权属证书，应按合同约定，依法赔偿原告违约金47.09元。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百八十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款之规定，判决如下： 一、由被告四川雅鹿房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告郑益逾期办证违约金47.09元； 二、驳回原告郑益对被告四川雅鹿房地产开发有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费25元，由被告四川雅鹿房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省雅安市中级人民法院。 审判员  卢华平 二〇二一年四月二十六日 书记员  杨媛琳