福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终295号上诉人（原审被告）：胡灿开，男，1977年10月9日出生，汉族，住龙岩市新罗区。被上诉人（原审原告）：龙岩市三禾物业管理有限公司，住所地龙岩市新罗区东城东宝路65号东景园小区16幢B1-201室，统一社会信用代码91350800MA2YDJ3C1R。法定代表人：温友清，总经理。委托诉讼代理人：钟永香，福建联合信实（龙岩）律师事务所律师。上诉人胡灿开因与被上诉人龙岩市三禾物业管理有限公司（以下简称三禾公司）物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7787号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。胡灿开上诉请求：一、撤销龙岩市新罗区人民法院(2020)闽0802民初7787号民事判决；二、请求法院查明事实真相，判令被上诉人依法明确清算并公示公摊水电费支收情况并每月按实公摊、如实清算并公示小区公共收益和电梯维修等需由业主分摊的费用支出明细、退回被其侵占的公共收入和多收取的公摊电费，支持上诉人在被上诉人算清前述款项之后再予缴交公摊费用的请求；三、请求法院支持上诉人按被上诉人所主张物业费的七折缴交，不支持被上诉人违约金的主张；四、请求法院判令赔偿因被上诉人擅自强制报废本小区门禁系统给上诉人造成的2212房和1615房经济损失各130元，共计260元，或将此赔偿金用于抵交物业费。五、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院没有调查落实案情，无视上诉人向法庭所提交的证据，罔顾事实前因后果，武断判决，严重偏向于服务存在重大过错和缺陷、缺乏基本诚信的物业公司，损害广大业主包括上诉人的合法权益，理应依法给予撤销、改判或发回重审。二、被上诉人财务管理十分混乱不清，存在故意隐瞒真相、重复违规收费等行为。1.公共公摊用电不按实公摊，账目不清，侵犯了上诉人明白消费权。(1)从2018年10月—2019年6月，连续9个月被上诉人均按6400元/月向住户收取公摊电费，期间广大业主强烈要求被上诉人及时按月公开电业局的实际缴费数据并依实向业主收取公摊电费，还多次在业主群中以图片形式提供了其它小区物业收费方面规范的数据公示表供被上诉人学习和借鉴，可被上诉人对业主的合法诉求一直置之不理，经业主多次向e龙岩投诉和有关主管部门介入核查下，直到2019年8月被上诉人才向业主公示编号为9AA，11AA两块公用电表的电业局缴费数据，经本小区1713业主程云花女士等热心业主对数据汇总、核算，发现被上诉人在自进驻小区算起的9个月中以每月固定公摊方式向业主多收取电费共计3882.67元。时至今日，被上诉人仍然每月按固定数值向业主收取公摊电费，拒不如实公示供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况，对业主的合法合理的要求被上诉人以不会给业主多收钱为由置之不理、以糊涂账敷衍了事，还以掩耳盗铃的方式把关心此事进展的大量业主踢出物业服务群，态度十分恶劣。此举引发了被上诉人与业主之间的强烈对立情绪，失去了业主的信任，导致了100多户业主缓交物业费或公摊电费，缓交业主的数量仍在呈上升态势，给小区带来了不可预知的风险。被上诉人一直对自身存在的过错不予及时纠正，强行要求业主接受其不明不白的糊涂账，侵害了上诉人的明白消费权。被上诉人的行为违反了《福建省物业管理条例》第四十九条:物业服务企业应当每月将供水、供电部门收取的公共水费与电费清单及分摊情况在物业管理区域内醒目位置公示，并可以通过移动通信等电子信息方式告知全体业主之规定及《物业服务合同》约定。(2)被上诉人恶意隐瞒，重复违规收费，多收费用至今未全部清退。业主对小区移动基站、商业电梯等商业用电是否从完全由住户公摊的电表输出心存疑问并初步查明存在前述事实，业主们多次在物业群和业主群质问被上诉人，被上诉人却明确告知业主商业用电与住宅用电无任何关系，没有向住户公摊，被上诉人为了掩盖事实真相把知情业主踢出物业服务群。被上诉人系恶意重复违规收费，侵害了全体业主的合法权益。经多方努力查明，时至今日被上诉人仍有因重复公摊而多收取的7723.2元还没退还给业主。2.移动基站公摊电费(已经向住宅业主重复公摊)仍未退还，被上诉人至今仍对应退还给业主的移动基站用电相关费用无任何回应。在业主代表核算下，从2019年3月30日—2019年7月29日共4个月，被上诉人应退回业主移动基站公共收益5037.85元(由于电费差额产生的收益),加上移动公司已支付的8180.45元（相关电费已向全体业主公摊），共计13218.3元，至今仍未向业主公示并未退回给业主。以上两项合计被上诉人应退还业主共计7723.2+13218.3=20941.5元。被上诉人系明知故犯，恶意违规收费。据于以上事实，依《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条：物业服务企业违反物业服务合同约定或者法律、法规、部门规章规定，擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。3.被上诉人从未向全体业主公示广告收入、公用停车位出租收益情况，更没有依法依规将公共收益存入本小区的业委会对公账号。4.电梯维修及更换配件等大额维修采取先斩后奏，不事先公示，未征求业主意见并未询价，虚报费用，增加业主负担。三、被上诉人服务存在重大缺陷，与物业费1.2元/平方米严重不相称。对公共部位、共用设施设备的日常维修、养护和管理严重欠缺。违反《物业服务合同》第三条第二款之约定。1.消防消控系统依法本该24小时有人值守，可被上诉人从未安排人员值守;消防系统无养护，多处楼层消防应急报警灯长期处于点亮的报警状态，很明显消防消控系统已经处于瘫痪状态，形同虚设，如果发生火灾等突发事件，直接威胁业主的生命财产安全。被上诉人此举违反了《物业服务合同》。2.入户大厅、楼梯、走廊等公共照明灯大量长期不亮，亮灯率大大低于合同标准，导致小区照明昏暗。尽管业主三番五次催促维修，被上诉人仍不予理睬。3.电梯口、楼道等墙根多处瓷砖、墙壁粉刷掉落不予维修，受损面积不断扩大。4.从未对小区绿化区域进行养护或补种，黄土多处裸露，部分区域杂草丛生不去处理，小区绿化状况不断恶化。5.公共部位、区域的卫生工作很差，楼道、电梯等经常几天不打扫，保洁人员经常只用一桶水从24层拖地至一楼，污水比墨水还黑。垃圾分类之前，垃圾桶长期不清洗，充满污秽、又脏又臭，严重影响小区环境和品位。6.电梯维保不力，故障频发，影响业主的出行。7.经常用给业主停水停电、威胁等不法手段来催缴物业费、把维护自身权益的业主踢出物业群。被上诉人因此遭到业主的多次投诉，尽管主管部门多次要求其整改，但仍拒不改正错误，服务意识、法律意识淡薄。四、被上诉人擅自强行报废小区门禁系统，给全体业主造成经济损失。被上诉人在未征询全体业主意见、建议的情况下以故障为由擅自把开发商原配的小区入户大厅门禁主机强行报废，并授权本小区从事安防业务的1206业主蔡双兴负责把原门禁系统更换成另一套更为低端的门禁系统(原门禁系统带可视功能)，此举导致全体业主只能无奈丢弃还没来得及启用的原配门禁话机和3个纽扣式门禁卡，被上诉人以换代修完全是为了牟取不正当利益，浪费了宝贵资源，被上诉人应向上诉人赔付因其过错所导致的经济损失共计260元或将此款从以后应交物业费中直接抵扣。综上所述，被上诉人服务意识和法律意识淡薄、物业管理水平低下、不讲诚信、唯利是图，侵犯业主合法权益、多拿多占，重收费、轻服务甚至乱作为，物业服务工作存在重大缺陷，给上诉人和本小区其它业主的工作生活带来严重的不良影响和经济损失。三禾公司辩称：一、一审判决认定事实清楚，上诉人的上诉请求不能成立。首先，纵观上诉人提交的材料以及其上诉请求主张，都凭借的是上诉人的主观臆断及揣测所制作，并不具有客观真实性。关于上诉人所述的多收电费3882.67元就明显没有事实依据。虽然，答辩人的公摊电费收费采取相对固定的收费模式，但在一审中，答辩人也提交了一年度的公摊电费收费明细，从该收费明细表中也可以明确，纵观一年的数据答辩人并未多收取上诉人等业主的公摊电费。上诉人仅凭自己主观、未经核查的数据制作的表格以此认为答辩人收多电费3882.67元没有事实及法律依据。其次，答辩人每个季度都有在小区入户大堂张贴催费明细，该表格也明确了公摊方式及费用明细，小区绝大多数业主均表示认可和支持。认为这样公摊更为直观，且更好计算。更何况，答辩人收取的公摊总额并未超出交费总额。二、上诉人上诉称答辩人恶意隐瞒，重复违规收费，并且未退回费用不具有客观性。首先，商业用电是有其独立的商业用电电表，与住宅区公共区域用电电表分开，本案诉争小区1至4楼均为商业，如果如上诉人诉称的将该电费也一并公摊给业主，显然不具有现实可能性，业主也承受不起该部分的费用。上诉人明显夸大其词。关于移动通讯的电费，确实因为前任物业未移交的情况下存在将移动通讯电费公摊的情况，后在业主反映后，答辩人积极多方协商，并将该电表移除，之前多收取的电费也退还给了业主，这在答辩人一审诉讼请求中也可知，答辩人已退回了误收的费用，上诉人在此否认有退费，显然不具有客观性。综上，纵观上诉人的整个上诉状，均是以自我利益为中心，恶意诋毁答辩人的名誉，以此达到其拒交物业服务费的理由本身不具有合法性，也严重损害了答辩人的合法权益，请求驳回上诉人的上诉请求，维持一审判决。三禾公司向一审法院提出诉讼请求：1.要求胡灿开支付2212室2019年1月至2020年8月的物业服务费1,210元、公摊电费587元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，返还2018年10月至2019年7月公摊电费32元，并支付自违约之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金；2.要求胡灿开支付1615室2019年4月至2020年8月的物业服务费1,031.9元、公摊电费370元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，返还2018年10月至2019年7月公摊电费32元，并支付自违约之日起至款清之日止按月利率2%计算的违约金。诉讼过程中,三禾公司变更诉讼请求为：1.要求胡灿开支付2212室2019年1月至2020年8月的物业服务费1,210元、公摊电费555元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付从起诉之日起至款清之日止以1,210元为本金按月利率2%计算的违约金；2.要求胡灿开支付1615室2019年4月至2020年8月的物业服务费1,031.9元、公摊电费338元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付自起诉之日起至款清之日止以1,031.9元为本金按月利率2%计算的违约金。一审法院认定事实：2019年2月22日，三禾公司与龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会签订物业服务合同，约定物业名称为莲东非凡SOHO小区；期限为三年，2018年10月1日起至2021年9月30日止；三禾公司提供物业服务的主要内容：1、根据法律、法规和管理规约的授权制订物业服务的有关制度、物业服务工作计划并组织实施，保管相关的工程技术资料、承接查验资料等，2、负责本物业共用部位的日常维修、养护和管理，3、负责本物业共用设施设备的日常维修、养护和管理，4、负责本物业共用部位、公共区域的清洁卫生、垃圾清运等，5、负责本物业公共园林、景观及设施的养护和管理，6、负责维护本物业管理区域内的公共秩序并协助做好安全防范工作，7、其他服务事项（正常供水通电、确保消防检查每次通过，消控室能正常运作，总服务人员按七人配置）；物业服务费按建筑面积计算：高层住宅每月1.2元/平方米、水电公摊按实际数量分摊、各式设备年检及环卫清理费每户一年30元、车位每个每月60元；从物业交付买受人之日起按月收取，每季度15日前支付，经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按日千分之三支付违约金。莲东非凡SOHO小区1615、2212室房屋（建筑面积分别为50.57、50.43平方米），所有权人为胡灿开。三禾公司主张胡灿开尚欠2212室2019年1月至2020年8月的物业服务费1,210元、公摊电费555元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元；1615室2019年4月至2020年8月的物业服务费1,031.9元、公摊电费338元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元。胡灿开主张三禾公司与业主委员会签订的物业服务合同不合法，三禾公司未按合同约定履行义务。一审法院认为，三禾公司系有资质的物业管理服务单位。龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会有权与三禾公司签订物业服务合同，委托三禾公司对物业进行管理。该合同未违反法律法规强制性规定，合法有效，一审法院予以确认。胡灿开主张本案合同不合法，没有事实依据和法律依据。三禾公司作为物业服务企业，应按约定的物业管理事项和服务质量提供相应的服务。业主或物业使用人应按约向三禾公司交纳物业服务费。三禾公司要求从起诉之日起按月利率2%计算违约金，未超出约定范围，亦符合法律规定。胡灿开主张三禾公司未按合同约定履行义务，但三禾公司的服务行为即使存在瑕疵，也不能成为胡灿开拒缴物业服务费的理由。三禾公司的诉讼请求有理，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《物业管理条例》第四十二条第一款规定，判决：一、胡灿开应于本判决生效之日起十日内向龙岩市三禾物业管理有限公司支付2212室2019年1月至2020年8月的物业服务费1,210元、公摊电费555元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付从2020年9月24日起至款清之日止以1,210元为本金按月利率2%计算的违约金；二、胡灿开应于本判决生效之日起十日内向龙岩市三禾物业管理有限公司支付1615室2019年4月至2020年8月的物业服务费1,031.9元、公摊电费338元、2019年各式设备年检及环卫清理费30元，并支付从2020年9月24日起至款清之日止以1,031.9元为本金按月利率2%计算的违约金。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由胡灿开负担。二审期间，胡灿开提交证据：胡灿开于2021年1月20日在E龙岩上对小区物业的消防系统瘫痪进行投诉，龙岩市消防支队和新罗区城市管理局于1月22日作出回复的截图一张，欲证明小区的消防控制系统瘫痪。三禾公司质证认为，对证据表面真实性无异议，但认为不能证明上诉人的主张，不能证明系统瘫痪的事实，在被上诉人入驻时之前就存在消防问题，不是被上诉人造成的，被上诉人不应当承担责任。即使要维修也应该由公共维修基金承担，小区的业委会也是瘫痪状态，物业公司也无法和业委会沟通，无法对公共维修基金进行申请。本院对该证据的真实性予以确认，但该证据不能证明上诉人的主张。二审期间，被上诉人对一审认定的事实没有异议。胡灿开认为一审认定的公摊电费数字不正确。本院对一审认定的双方无异议的事实予以确认。本院认为，三禾公司与龙岩市新罗区莲东非凡SOHO小区业主委员会签订的物业服务合同系双方真实意思表示，内容合法有效，对小区内的全体业主均具有约束力。胡灿开未按期缴纳物业服务费、公摊水电费及各式设备年检及环卫清理费，显属违约，应限期支付。由于物业服务是针对广大业主，具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利。如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵而拒交物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害到大多数业主的权利。胡灿开上诉要求按三禾公司所主张物业费的七折缴交物业费没有依据，本院不予支持。胡灿开要求三禾公司赔偿因擅自强制报废本小区门禁系统给其造成的经济损失260元与本案不属于同一法律关系，胡灿开可另行主张。物业服务合同已约定经书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，按日千分之三支付违约金。三禾公司要求从起诉之日起按月利率2%计算违约金，未超出约定范围，亦符合法律规定，故胡灿开认为不应当支付违约金的上诉理由不能成立。综上所述，胡灿开的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元,由胡灿开负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吕 敏审 判 员  谢 勇审 判 员  陈聪聪二〇二一年四月十三日法官助理  黄晓燕书 记 员  许文婉附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……