福建省南平市建阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0703民初396号原告：詹金芝，女，1963年4月20日出生，汉族，住武夷山市。原告：詹小妹，女，1967年10月20日出生，汉族，住南平市建阳区。上述原告委托诉讼代理人：周燕燕，南平市建阳区潭阳法律服务所法律服务工作者。被告：詹朝生，男，1971年11月16日出生，汉族，住南平市建阳区。委托诉讼代理人：苏立斌，福建潭正律师事务所律师。原告詹金芝、詹小妹与被告詹朝生确认合同有效纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。原告詹金芝、詹小妹及其委托诉讼代理人周燕燕，被告詹朝生及其委托诉讼代理人苏立斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。詹金芝、詹小妹向本院提出诉讼请求：1.确认詹金芝、詹小妹与詹朝生于1997年8月7日签订的《协议书》合法有效；2.詹朝生协助将坐落南平市建阳区，产权证为潭政房Ｇ字第××号的一楼93.52平方米住房变更登记至詹金芝名下，三楼98.68平方米住房变更登记至詹小妹名下。事实和理由：詹金芝、詹小妹与詹朝生系姐弟关系。1996年，詹金芝、詹小妹与詹朝生家庭向将口村购买了坐落南平市建阳区将口镇南武路边93.52平方米的晒谷坪地基，后詹金芝、詹小妹与詹朝生共同出资在购买的晒谷坪上建三层楼住房（实际为三层半，三楼以上还有一小房间）。建房期间，詹金芝、詹小妹经手支付部分工人工资、购买建房砖块等，其余建房款都以现金的方式陆续交给詹朝生。房屋建好后，为分清产权，詹金芝、詹小妹和詹朝生于1997年8月7日签订《协议书》一份，约定詹金芝、詹小妹分别出资37000元、20000元，分别得住房一楼、三楼，詹朝生出资25000元得住房二楼。当时詹金芝、詹小妹认为所建房已分清产权，就将房产证登记在詹朝生一人名下，该房产证号为潭政房Ｇ字第**。协议书签订后，詹金芝将一楼装修成店面自己经营快餐店，后将该店面出租至2014年止，期间店租由詹金芝收取。2014年后，詹金芝将店面出借给詹朝生经营洗车和麻将馆使用。詹小妹一家长期在建阳城打工，三楼的毛坯房一直空置。2019年，詹朝生擅自将三楼装修用于出租。2019年，将口村对本村全部住房进行测量备案时，詹朝生开始否认一楼和三楼分别系詹金芝、詹小妹所有，詹金芝、詹小妹几次与詹朝生协商未果。詹朝生辩称，1.1997年8月7日所签订的《协议书》属无效合同。涉案土地权属性质属国有，使用权类型属于划拨土地，土地使用权人登记在詹朝生名下，根据协议书的记载内容，案由应认定为合资、合作开发房地产合同纠纷，涉案土地使用权在签订《协议书》之前便登记在詹朝生名下，詹朝生提供土地使用权，詹金芝、詹小妹、詹朝生共同出资合作将涉案房屋建造好。依据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十三条第二款“当事人双方均不具备房地产开发经营资质的，应当认定合同无效”。本案双方当事人均为自然人，均不具备房地产开发经营的资质，《协议书》应认定为无效。2.退一步说，假设《协议书》认定为房屋买卖协议，该份协议也属无效。涉案房屋时建筑在国有划拨土地上的，詹朝生是该土地的权属人。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十四条第二款规定，涉案房屋由詹朝生转让给詹金芝、詹小妹时，该土地的国有土地使用权也随之转让。詹金芝、詹小妹向法院起诉前，双方均未办理该土地的土地使用权出让手续。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条的规定，即使詹金芝、詹小妹、詹朝生签订的《协议书》认定为房屋买卖协议，也属无效。请求驳回詹金芝、詹小妹的诉讼请求。詹金芝、詹小妹向本院提交以下证据：证据1.《协议书》，证据2.潭政房Ｇ字第××号房屋所有权证，证据3.收据，证据4.租房协议、合同、店面押金、记录本；詹朝生向本院提交以下证据：《建设用地批准书》《国有土地使用权登记卡》《土地登记卡续表》《土地登记卡》《国有土地使用证》，上述证据真实、合法，与本案具有关联性，予以确认。本院经审理认定事实如下：詹金芝、詹小妹与詹朝生系姐弟关系。1996年，詹金芝、詹小妹、詹朝生合伙新建南平市建阳区房屋一幢。1997年7月30日，建阳市人民政府颁发证号为建阳市［1997］潭字第334号建设用地批准书，载明用地单位为占朝生。1997年8月7日，詹金芝、詹小妹、詹朝生签订《协议书》一份，载明马路房子一层、二层、三层分别值37000元、25000元、20000元；经全家同意，一层詹金芝施工为她所得，二层詹朝生施工为他所得，三层詹小妹施工为她所得，詹金芝、詹小妹、詹朝生在鉴证人处签字并按压指模。詹金芝、詹小妹已履行了合伙建房款的支付义务。另查明，1999年1月11日，詹朝生取得案涉房屋所有权证,证号为潭政房Ｇ字第××号，所有权性质为私有。2013年10月10日，《土地登记卡续表》上载明詹朝生于2013年7月26日在《闽北日报》上刊登遗失声明并作废用土地使用权证，申请重新办理土地使用证。2013年10月30日，詹朝生取得案涉房屋国有土地使用证，证号为潭国用（2013）第××号，载明土地坐落于建阳市将口镇小康村，地号102xxxx014，土地用途为住宅用地、城镇住宅用地，权属性质为国有，使用权类型为划拨，建筑物占地面积93.00平方米。本院认为，本案的争议焦点在于原告詹金芝、詹小妹与被告詹朝生签订的《协议书》是否合法有效。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，詹金芝、詹小妹与詹朝生系姐弟关系，三人合伙建房并将房屋登记在詹朝生名下，该房屋属于在划拨地上的自建房，而非合作开发房地产，詹金芝、詹小妹与詹朝生签订有关设立案涉房屋物权的协议书，系当事人之间的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效的合同，当事人均应恪守。案涉房屋虽登记在詹朝生名下，但物权登记仅为物权变动的公示方法，不影响协议效力。案涉房屋的土地为划拨地，根据《城市房地产管理法》第四十条的规定，以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。可见，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，在办理土地出让手续、缴纳土地出让金后等手续后即可转让。故案涉国有土地使用权变动时需缴纳土地使用权出让金等手续后，便可将国有土地使用权登记、房屋产权变更登记至詹金芝、詹小妹名下。詹朝生主张合同无效的抗辩理由无事实和法律依据，本院不予支持。詹朝生辩称，其与詹金芝、詹小妹不属于合伙建房关系，未提供相应依据，对该辩解，本院不予采纳。依照《中华人民共和国民法典》第二百一十五条、第四百六十五条第一款、第五百零九条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、詹金芝、詹小妹与詹朝生于1997年8月7日签订的《协议书》合法有效；二、詹朝生应于本判决生效之日起十日内协助詹金芝将坐落南平市建阳区房屋［房屋所有权证号为潭政房Ｇ字第××号，国有土地使用证号为潭国用（2013）第××号）］第一层权属转移登记至詹金芝名下；三、詹朝生应于本判决生效之日起十日内协助詹金芝将坐落南平市建阳区房屋［房屋所有权证号为潭政房Ｇ字第××号，国有土地使用证号为潭国用（2013）第××号）］第三层权属转移登记至詹小妹名下。案件受理费1850元，减半收取计925元，由詹朝生负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省南平市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  廖翰元二〇二一年四月二十九日书记员  连春蕾本案依据的主要法律条文《中华人民共和国民法典》第二百一十五条当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。