上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初20720号原告：陈立杰，男，1984年4月5日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：解卫忠，上海市六角城律师事务所律师。被告：韩宏女，女，1952年10月30日出生，汉族，户籍地上海市杨浦区。原告陈立杰与被告韩宏女、第三人上海杨浦置地有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月4日立案后，依法适用普通程序。审理中，原告陈立杰申请撤回对第三人上海杨浦置地有限公司的起诉，后本院就本案公开开庭进行了审理。原告陈立杰的委托诉讼代理人解卫忠、被告韩宏女均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈立杰向本院提出诉讼请求：1.判令被告韩宏女继续履行上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)出售转让合同，即要求被告交付原告系争房屋的产权证书；2.判令被告韩宏女向原告陈立杰支付逾期违约金950,000元。事实和理由：2018年5月14日，原告与被告韩宏女(朱军代理)就系争房屋签订了《出售转让合同》，由原告购买该房屋。系争房屋为动迁商品房,房屋总价2,668,000元,原告已付房款1,718,000元、进户费用4652.40元，尚余尾款950,000元未付。自2018年11月24日起,原告已进户占有该房屋。因被告一直拖延不办理房屋产权证，原告曾先后两度诉至法院，一次撤诉，一次要求解约的诉请判决未获支持。在本案审理中，被告有能力且实际办理了房屋产权证，按照合同的相关条款，被告应当向原告交付系争房屋的产权证，且应当承担因延迟办证而产生的违约责任。根据(2019)沪0110民初8647号案件中被告代理律师的陈述，被告在2019年6月18日就已着手办理产权证，原告给予三个月的办证时间，从2019年9月18日开始按照合同约定的每日千分之五的利率计算违约金，金额远超尾款950,000元，原告现只主张950,000元，从系争房屋尾款中予以抵扣。被告韩宏女辩称，同意继续履行合同，但不同意将房屋产权证书交付原告保管，亦不同意承担如此高额的违约金，要求法院对违约金予以调整。合同签订后，原告仅支付部分房款，被告即将房屋交付原告，足见被告对交易的诚意，且不论多年来房价已上涨很多。之前出售的相关事宜均由被告儿子处理，但后来被告联系不到儿子，所以对有关情况都不甚了解，原告张贴在被告房门上的《催办通知函》，被告是在2020年5月23日才看到。被告经回忆后认为被告至多收到房款1,400,000元，而非之前案件审理中确认的1,718,000元。在本案审理中，被告也自己积极地进行咨询并成功办理了产权证，所以原告索取如此高额违约金是没有道理的，希望法院酌情予以调整。被告至多愿意赔偿原告100,000元，从原告应当支付的房屋尾款中予以抵扣。本院经审理认定事实如下：陈立杰与韩宏女房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年8月9日作出(2019)沪0110民初8647号民事判决，该案经二审维持，判决已生效。该案查明事实如下：一、2018年4月24日，韩宏女作为委托人出具《授权委托书》，委托案外人朱军出售系争房屋。2018年5月14日，韩宏女作为出售方(甲方)、陈立杰作为购买方(乙方)签订《上海市浦东新区申江南路XXX弄XXX号XXX室出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，约定，鉴于甲方与上海市政府动迁所签署《动迁补偿协议》已取得系争房屋动迁配套商品房一套，并确定甲方已完成与该房屋开发商的交房手续，为该房屋的合法且唯一的所有权人。面积88.78平米(具体面积以产证为准)，该房屋暂未办理以甲方为权利人的《上海市房地产权证》。甲方持有该房屋的动迁协议。甲、乙双方经友好协商，一致同意并约定该房屋转让价款为2,668,000元……合同第五条以甲方为权利人的该房屋的《上海市房地产权证》办理约定：甲方承诺在相关机构通知甲方可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予乙方保管，甲方不得以任何理由拖延，每逾期一天将承担总房价的千分之五的违约金，乙方将从尾款中扣除。合同签订日至2018年11月24日期间，陈立杰向韩宏女支付房价款总计1,718,000元，韩宏女于2018年11月24日将系争房屋的钥匙交付给陈立杰。二、2019年2月，陈立杰向浦东法院起诉韩宏女，要求判令：1、韩宏女协助陈立杰办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书；2、韩宏女承担逾期办理系争房屋权利人为陈立杰的不动产证书的违约责任。该案审理中，韩宏女提供了上海杨浦置地有限公司于2019年3月13日出具的《情况说明》，内容为该公司目前尚未取得房屋产权证。2019年4月22日，陈立杰向浦东法院申请撤诉，当日，该院作出口头裁定：准许陈立杰撤回起诉。三、2019年4月28日，系争房屋的大产证登记至上海杨浦置地有限公司名下。2019年5月14日，上海杨浦置地有限公司作为卖售人(甲方)、韩宏女作为买受人(乙方)签订《上海市房地产买卖合同》，约定甲方将系争房屋出售给乙方，转让价款共计916,209.60元，双方确认在2020年5月31日之前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。(2019)沪0110民初8647号民事案件中陈立杰的诉请为：1.要求解除陈立杰、韩宏女于2018年5月14日签订的系争房屋出售转让合同；2.韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋购房款1,718,000元；3.韩宏女赔偿陈立杰已付的系争房屋自2018年12月至2019年12月期间的物业管理费2,654.60元；4.韩宏女退还陈立杰已付的系争房屋燃气安装费160元、燃气配套安装费1,048.90元、东方有线网络安装费420元、非居民生活垃圾清运费468.9元；5.韩宏女支付自2018年9月1日起至合同解除之日的违约金，以2,668,000元为本金，按年利率24%计算。该案经审理后认为，根据双方签订的《出售转让合同(动迁房预售预购合同)》，结合房地产交易的惯例，韩宏女并未承诺在签订出售转让合同后三个月内办出系争房屋的产权证，故陈立杰现以韩宏女违约，未在签订合同后3个月内办出系争房屋的产证为由解除合同并返还购房款等全部诉讼请求，予以驳回。在该案2019年6月13日的庭审中，韩宏女的委托诉讼代理人陈述：“(大产证已经办出来了)，我们已经在办理(小产证)的过程中，我们已经与开发商签订了出售合同，并缴纳了相关的维修基金。”在回答法庭询问的“如果韩宏女能够办出小产证，原告是否愿意继续履行合同，购买系争房屋”的问题时，陈立杰的委托诉讼代理人表示：“不愿意。我们购买系争房屋是为了孩子就近上学，被告没有在签订合同后3个月内办出小产证，现在坚持解除合同。”在本案审理中，上海市浦东新区不动产登记事务中心于2020年12月7日向被告出具不动产登记收件收据。2020年12月11日，系争房屋登记在被告名下，为单独所有。审理中，原告自述2020年4月22日原告在原中介公司陪同下在被告住处门户上张贴《房产证催办通知函》，内容为“……你方应按合同及时为我方办理该房屋产证过户手续，本通知函发出前本人到相关政府部门咨询得到的回复是相关办证机构及公司(上海杨浦置地有限公司)曾在2019年7月份开始多次通知你方前去办理该房屋房产证的过户手续和缴税事宜，并多次拨打当时你方在相关机构及公司预留的电话(空号)无法接通直至现在，为保证本人合法利益现本人郑重通知你方，谨请收到本通知之日起15日内携带相关资料到相关机构及公司办理该房屋产证的手续……”被告表示其在2020年5月23日才看到该《房产证催办通知函》，之前的相关合同签订、诉讼等事宜，均由其子着手办理，被告并不知道具体情况。审理中，经本院释明，原告仍坚持本案中仅要求被告交付系争房屋的产权证书原件这一项具体履约义务，其余后续的手续包括过户等，待原告收到该证书原件后由原、被告再行协商或原告另案主张。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《出售转让合同》明确约定被告承诺在相关机构通知其可以办理该房屋的《上海市房地产权证》的3个月内办理好此证并将产证原件交予陈立杰保管，被告对此当负有积极的履行义务。系争房屋的房地产权证已在本案审理过程中办妥，且双方均同意继续履行合同，故原告要求被告按合同约定交付该证书之诉请，符合约定，予以支持。有关被告延迟办证的违约责任，本院认为，在前案2019年6月13日的庭审中，被告的委托诉讼代理人即明确表示已在着手办理系争房屋的房地产权证中，说明被告当时即已获知可办理房地产权证。退一步说，即便如被告所述其之前未参与相关事项而不知情，那么至迟到被告自认的2020年5月23日收到原告张贴的《房产证催办通知函》之时，被告也应当对自己负有的该项合同义务有明晰的认知，然其仍拖延未办理房地产权证，主观、客观上均懈怠履行该项合同义务，导致本案诉讼之产生，被告确存在违约情节。然原告现主张的违约金显然过高，本院综合考量合同标的、被告已支付价款情况、房屋尾款、被告违约情节等多方因素，酌定被告应赔偿原告延迟办证的违约金200,000元，在原告应支付被告的房屋尾款中予以抵扣。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条之规定，判决如下：一、被告韩宏女应于本判决生效之日起十日内将上海市新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋不动产权证交付原告陈立杰保管；二、被告韩宏女应赔偿原告陈立杰延迟办证的违约金200,000元(该款在原告陈立杰支付被告韩宏女上海市新场镇申江南路XXX弄XXX号XXX室房屋买卖合同尾款时予以抵扣)。案件受理费13,300元，由被告韩宏女负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈佩鸥二〇二一年四月二十一日书记员  罗奇芳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。