广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1791号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶康彬，男，汉族，1991年12月02日出生，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路41号。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨马雄，该行客户经理。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人叶康彬及原审被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“工行遂溪支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人叶康彬的委托诉讼代理人黄大盛，工行遂溪支行的委托诉讼代理人易飚、杨马雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1、依法撤销广东省遂溪县人民法院2020粤0823民初2087号民事判决第六项；2、将上述判项依法改判为“限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向叶康彬返还叶康彬已向中国工商银行股份有限公司遂溪支行归还的自2019年3月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金”；3、上诉费用由叶康彬承担。事实与理由：京豪公司没有收到叶康彬支付给银行的利息、无法退还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2018年11月5日，京豪公司与叶康彬签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价687719元，叶康彬向京豪公司支付了207719元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2019年1月10日，叶康彬与中国工商银行遂溪支行签订了《个人一手住房贷款合同》；2019年2月11日，中国工商银行遂溪支行向京豪公司支付按揭款480000元。暂计至2020年9月15日叶康彬已付的银行贷款本息合计66324.5，其中本金为20367.48元、利息为45957.02元。广东省遂溪县人民法院2020粤0823民初2087号民事判决第六项中，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人叶康彬答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告工行遂溪支行述称：由法院依法判决。叶康彬起诉请求：1、判令解除叶康彬与京豪公司签订的《商品房买卖合同》(预售);2、判令解除叶康彬与工行遂溪支行及京豪公司签订的《个人购房借款/担保合同》;3、判令京豪公司立即向叶康彬退还购房首期款207719元及从2019年3月15日起至判决生效之日止叶康彬已付给工行遂溪支行的贷款本息(暂计至2020年9月15日已付的银行贷款本息为66324.5元)；4、判令京豪公司立即退还叶康彬房屋买卖契税9824.55元、办证综合费2000元及维修基金5300元；5、判令京豪公司立即支付占用叶康彬购房款的利息(以首期款207719元为基数，从2018年10月14日起按年利率4.35%计算至实际退清之日止，以贷款480000元为基数，从2019年2月11日起按年利率4.35%计算至判决生效之日止)；6、判令京豪公司立即向叶康彬支付违约金6877.19元；7、判令叶康彬自判决生效后尚欠工行遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，均由京豪公司向工行遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8、本案所有的诉讼费用由京豪公司、工行遂溪支行承担。一审法院审理查明：湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440823201800048号】和建筑工程施工许可证【证号：440823201809140101号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第0620180056号）等相关许可证明。2018年11月5日，叶康彬与京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条和第六条约定：京豪公司将其位于广东省遂溪县（以下简称“1102房”），以总价款687719元出卖给叶康彬；第七条约定：叶康彬采取分期付款支付“1102房”的全部价款，其中：首期支付207719元，担保贷款（按揭贷款）支付480000元；第十一条约定：京豪公司应当在2019年10月1日前向叶康彬交付“1102房”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，叶康彬依照合同约定于2018年11月23日向京豪公司支付首期房款207719元；另已于合同签订前的2018年10月14日向京豪公司交纳办证综合费2000元和维修基金5300元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元。2019年1月10日，叶康彬与工行遂溪支行以及京豪公司三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：叶康彬以所购房屋“1102房”提供抵押担保向工行遂溪支行贷款480000元，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率计算；京豪公司提供保证担保。贷款合同签订后，工行遂溪支行于2019年2月11日向叶康彬发放贷款480000元，并同时支付给京豪公司。叶康彬贷款后至本案法庭辩论终结前，已按照《个人购房借款/担保合同》的约定按月等额给工行遂溪支行归还本金和支付相应的利息至2020年10月15日。2019年10月1日交房期限届满后，京豪公司没有按照约定的交付“1102房”时间向叶康彬交付使用房屋，叶康彬多次与京豪公司协商未果，引发纠纷，遂诉至一审法院。截止本案一审法庭辩论终结前，“1102房”尚未验收完毕，尚未交付叶康彬使用。另，叶康彬向一审法院提起诉讼后，京豪公司于2020年10月23日接收到一审法院送达的起诉状副本及相关的法律文书。上述事实，有叶康彬提交的证据及叶康彬、京豪公司委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。叶康彬与京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及叶康彬与京豪公司、工行遂溪支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》是三方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条件、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，叶康彬、京豪公司、工行遂溪支行都应依约履行各自的义务。京豪公司没有按照合同的约定在2019年10月1日前将符合约定条件的“1102房”交付给叶康彬使用，甚至截止本案一审法庭辩论终结前尚未交付，且逾期远远超过90日；也没有按照约定给叶康彬退还已付的购房款（包括贷款部分），显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，京豪公司未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括贷款部分），并按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息和按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，叶康彬无证据证明向京豪公司送达解除合同的书面通知，但叶康彬起诉后，一审法院依法于2020年10月23日向京豪公司送达了本案起诉状副本，因此，应视为书面通知京豪公司解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，叶康彬请求解除《商品房买卖合同（预售）》及支付违约金6877.19元（总房价款687719元×1%），合法有据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日京豪公司接收到一审法院送达的起诉状副本时起解除。京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京豪公司未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对京豪公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。叶康彬根据《商品房买卖合同（预售）》的约定主张解除合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，叶康彬请求解除《个人购房借款/担保合同》，合法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房贷款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，叶康彬请求京豪公司退还全部的首付购房款207719元及相应利息合法有据，一审法院予以支持；但利息应当（以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止），叶康彬请求从2018年10月14日起计算，缺乏事实依据，一审法院不予支持。京豪公司收受的担保购房贷款，应当返还工行遂溪支行。但叶康彬已向京豪公司工行遂溪支付部分本金及利息应当扣除，由京豪公司退还给叶康彬。叶康彬已向京豪公司交纳办证综合费2000元、维修基金5300元和向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元，是基于合同的履行，为实现合同目的，即购买房屋而交纳，现合同目的无法实现，对于缴交上述款项，已无实际意义，因此，叶康彬请求返还，合法有据，应当予以支持。但对于其中的维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55元，是京豪公司代收取和税务机关收取，非京豪公司所有，叶康彬请求京豪公司返还，缺乏法律依据，一审法院不予支持；应当由京豪公司协助退还。叶康彬自判决生效后尚欠工行遂溪支行购房贷款本息，应当由京豪公司返还；《个人购房借款/担保合同》解除后，必然会构成违约而需支付相应的违约金，此违约责任由京豪公司造成，产生的法律后果应由京豪公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2018年11月5日叶康彬与湛江市京豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日解除。二、解除2019年1月10日，叶康彬与京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行以及湛江市京豪房地产开发有限公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》。三、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶康彬返还已付首期购房款207719元以及支付以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止的利息。四、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶康彬支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金6877.19元。五、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给叶康彬返还办证综合费2000元。六、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向叶康彬返还叶康彬已向京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行清偿的自2019年3月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金及相应的利息（以银行实际已收取的本金和利息为计算标准）。七、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行返还叶康彬自判决发生法律效力之次日起尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金及相应的利息、违约金。八、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助叶康彬办理已付维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55的退款手续直至退款完毕。八、驳回叶康彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京豪公司拒绝按上述指定的期间履行义务的，叶康彬可以向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年，从判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5790.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，叶康彬的答辩意见，以及遂溪工行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向叶康彬返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，叶康彬有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使叶康彬的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。叶康彬已向工行遂溪支行支付的房贷利息是叶康彬因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋叶康彬必不会负担该部分房贷利息，既然叶康彬的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担叶康彬因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向叶康彬返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向叶康彬返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948.93元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1791号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：叶康彬，男，汉族，1991年12月02日出生，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路41号。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨马雄，该行客户经理。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人叶康彬及原审被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“工行遂溪支行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2087号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人叶康彬的委托诉讼代理人黄大盛，工行遂溪支行的委托诉讼代理人易飚、杨马雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1、依法撤销广东省遂溪县人民法院2020粤0823民初2087号民事判决第六项；2、将上述判项依法改判为“限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向叶康彬返还叶康彬已向中国工商银行股份有限公司遂溪支行归还的自2019年3月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金”；3、上诉费用由叶康彬承担。事实与理由：京豪公司没有收到叶康彬支付给银行的利息、无法退还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2018年11月5日，京豪公司与叶康彬签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价687719元，叶康彬向京豪公司支付了207719元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2019年1月10日，叶康彬与中国工商银行遂溪支行签订了《个人一手住房贷款合同》；2019年2月11日，中国工商银行遂溪支行向京豪公司支付按揭款480000元。暂计至2020年9月15日叶康彬已付的银行贷款本息合计66324.5，其中本金为20367.48元、利息为45957.02元。广东省遂溪县人民法院2020粤0823民初2087号民事判决第六项中，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人叶康彬答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告工行遂溪支行述称：由法院依法判决。叶康彬起诉请求：1、判令解除叶康彬与京豪公司签订的《商品房买卖合同》(预售);2、判令解除叶康彬与工行遂溪支行及京豪公司签订的《个人购房借款/担保合同》;3、判令京豪公司立即向叶康彬退还购房首期款207719元及从2019年3月15日起至判决生效之日止叶康彬已付给工行遂溪支行的贷款本息(暂计至2020年9月15日已付的银行贷款本息为66324.5元)；4、判令京豪公司立即退还叶康彬房屋买卖契税9824.55元、办证综合费2000元及维修基金5300元；5、判令京豪公司立即支付占用叶康彬购房款的利息(以首期款207719元为基数，从2018年10月14日起按年利率4.35%计算至实际退清之日止，以贷款480000元为基数，从2019年2月11日起按年利率4.35%计算至判决生效之日止)；6、判令京豪公司立即向叶康彬支付违约金6877.19元；7、判令叶康彬自判决生效后尚欠工行遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，均由京豪公司向工行遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8、本案所有的诉讼费用由京豪公司、工行遂溪支行承担。一审法院审理查明：湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440823201800048号】和建筑工程施工许可证【证号：440823201809140101号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第0620180056号）等相关许可证明。2018年11月5日，叶康彬与京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条和第六条约定：京豪公司将其位于广东省遂溪县（以下简称“1102房”），以总价款687719元出卖给叶康彬；第七条约定：叶康彬采取分期付款支付“1102房”的全部价款，其中：首期支付207719元，担保贷款（按揭贷款）支付480000元；第十一条约定：京豪公司应当在2019年10月1日前向叶康彬交付“1102房”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，叶康彬依照合同约定于2018年11月23日向京豪公司支付首期房款207719元；另已于合同签订前的2018年10月14日向京豪公司交纳办证综合费2000元和维修基金5300元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元。2019年1月10日，叶康彬与工行遂溪支行以及京豪公司三方签订《个人购房借款/担保合同》一份，约定：叶康彬以所购房屋“1102房”提供抵押担保向工行遂溪支行贷款480000元，借款利率以借款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次借款利率为基准利率计算；京豪公司提供保证担保。贷款合同签订后，工行遂溪支行于2019年2月11日向叶康彬发放贷款480000元，并同时支付给京豪公司。叶康彬贷款后至本案法庭辩论终结前，已按照《个人购房借款/担保合同》的约定按月等额给工行遂溪支行归还本金和支付相应的利息至2020年10月15日。2019年10月1日交房期限届满后，京豪公司没有按照约定的交付“1102房”时间向叶康彬交付使用房屋，叶康彬多次与京豪公司协商未果，引发纠纷，遂诉至一审法院。截止本案一审法庭辩论终结前，“1102房”尚未验收完毕，尚未交付叶康彬使用。另，叶康彬向一审法院提起诉讼后，京豪公司于2020年10月23日接收到一审法院送达的起诉状副本及相关的法律文书。上述事实，有叶康彬提交的证据及叶康彬、京豪公司委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。叶康彬与京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及叶康彬与京豪公司、工行遂溪支行三方签订的《个人购房借款/担保合同》是三方自愿的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条件、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，叶康彬、京豪公司、工行遂溪支行都应依约履行各自的义务。京豪公司没有按照合同的约定在2019年10月1日前将符合约定条件的“1102房”交付给叶康彬使用，甚至截止本案一审法庭辩论终结前尚未交付，且逾期远远超过90日；也没有按照约定给叶康彬退还已付的购房款（包括贷款部分），显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，京豪公司未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括贷款部分），并按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息和按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，叶康彬无证据证明向京豪公司送达解除合同的书面通知，但叶康彬起诉后，一审法院依法于2020年10月23日向京豪公司送达了本案起诉状副本，因此，应视为书面通知京豪公司解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，叶康彬请求解除《商品房买卖合同（预售）》及支付违约金6877.19元（总房价款687719元×1%），合法有据，一审法院予以支持。《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日京豪公司接收到一审法院送达的起诉状副本时起解除。京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京豪公司未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对京豪公司的该抗辩意见，一审法院不予采信。叶康彬根据《商品房买卖合同（预售）》的约定主张解除合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，叶康彬请求解除《个人购房借款/担保合同》，合法有据，一审法院予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房贷款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，叶康彬请求京豪公司退还全部的首付购房款207719元及相应利息合法有据，一审法院予以支持；但利息应当（以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止），叶康彬请求从2018年10月14日起计算，缺乏事实依据，一审法院不予支持。京豪公司收受的担保购房贷款，应当返还工行遂溪支行。但叶康彬已向京豪公司工行遂溪支付部分本金及利息应当扣除，由京豪公司退还给叶康彬。叶康彬已向京豪公司交纳办证综合费2000元、维修基金5300元和向税务部门缴交房屋买卖契税9824.55元，是基于合同的履行，为实现合同目的，即购买房屋而交纳，现合同目的无法实现，对于缴交上述款项，已无实际意义，因此，叶康彬请求返还，合法有据，应当予以支持。但对于其中的维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55元，是京豪公司代收取和税务机关收取，非京豪公司所有，叶康彬请求京豪公司返还，缺乏法律依据，一审法院不予支持；应当由京豪公司协助退还。叶康彬自判决生效后尚欠工行遂溪支行购房贷款本息，应当由京豪公司返还；《个人购房借款/担保合同》解除后，必然会构成违约而需支付相应的违约金，此违约责任由京豪公司造成，产生的法律后果应由京豪公司承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2018年11月5日叶康彬与湛江市京豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》已于2020年10月23日解除。二、解除2019年1月10日，叶康彬与京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行以及湛江市京豪房地产开发有限公司三方签订的《个人购房借款/担保合同》。三、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶康彬返还已付首期购房款207719元以及支付以207719元为基数从2018年11月23日起按年利率4.35%计算至付清款之日止的利息。四、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向叶康彬支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金6877.19元。五、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给叶康彬返还办证综合费2000元。六、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向叶康彬返还叶康彬已向京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行清偿的自2019年3月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金及相应的利息（以银行实际已收取的本金和利息为计算标准）。七、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向京豪公司中国工商银行股份有限公司遂溪支行返还叶康彬自判决发生法律效力之次日起尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金及相应的利息、违约金。八、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助叶康彬办理已付维修基金5300元和房屋买卖契税9824.55的退款手续直至退款完毕。八、驳回叶康彬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京豪公司拒绝按上述指定的期间履行义务的，叶康彬可以向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年，从判决书确定履行期间的最后一日起计算。案件受理费5790.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，叶康彬的答辩意见，以及遂溪工行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向叶康彬返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，叶康彬有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使叶康彬的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。叶康彬已向工行遂溪支行支付的房贷利息是叶康彬因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋叶康彬必不会负担该部分房贷利息，既然叶康彬的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担叶康彬因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向叶康彬返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向叶康彬返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费948.93元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。