宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初19号原告：舒星，男，1975年7月26日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。被告：哈欣妤，女，1993年10月12日出生，回族，现住宁夏回族自治区银川市。被告：宁夏好再来屋房产营销策划有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市。法定代表人：马波，该公司总经理。原告舒星与被告哈欣妤、宁夏好再来屋房产营销策划有限公司（以下简称：好再来屋房产营销公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年01月04日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告舒星、被告哈欣妤、被告好再来屋房产营销公司的法定代表人马波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告与被告哈欣妤的房屋买卖合同、原告与二被告的居间服务合同；2、依法判令被告哈欣妤支付原告违约金145200元，违约金利息501元（按照年利率6%支付该145200元自2020年11月13日至合同解除时的逾期付款利息，暂计算至起诉之日2020年12月4日止的利息为145200×6%÷365×21=501元），两项合计145701元；3、依法判令被告好再来屋房产营销公司返还代为保管被告哈欣妤交付原告的定金20000元；4、依法判令二被告承担本案诉讼费、财产保全费等费用。事实和理由：2020年10月23日，原告与二被告共同签订了《银川市存量房房屋买卖合同》（下称房屋买卖合同），合同约定：原告将其所有的位于宁夏银川市某某室房屋出售给被告哈欣妤，被告好再来屋房产营销公司为买卖双方的居间人，房屋买卖合同对成交价格、付款方式及资金划转方式等进行了具体约定。同日，原告与二被告签订了《居间服务合同》《补充协议》约定：于2020年10月28日原告和被告哈欣妤共同前往某某银行办理面签手续，被告好再来屋房产营销公司陪同面签，10月29日三方在银行办理面签之后，被银行告知贷款因被告哈欣妤的个人原因不通过。2020年11月24日三方又到中国某某银行办理面签时，银行告知贷款因被告哈欣妤的个人原因不通过。期间原告多次督促被告尽快落实，原告已经履行了自己配合面签的义务，因被告的个人原因导致银行不能贷款，同时，被告也没有按照合同约定向原告支付房屋首付款，最终导致合同无法继续履行，根据合同约定被告哈欣妤构成根本违约，应当承担违约责任。综上所述，二被告拒不履行合同义务的行为给原告造成了巨大经济损失，应当承担相应的法律责任。据此，原告依据相关法律规定向法院提起诉讼，望判如所请。被告哈欣妤辩称，我觉得荒唐，我看了一眼房子就让我赔145701元，我不可能承担，我只同意解除房屋买卖合同，不同意返还定金20000元。2020年10月22日前我调了流水、打了征信报告，认为我的征信没有问题可以贷款。2020年10月23日签订了房屋买卖合同，后来我按好再来屋房产营销公司的要求将首付款交到了某某银行舒星的银行卡上，因收入不稳定银行拒绝放款，所以未能办理银行贷款。好再来屋房产营销公司又帮我争取到了中国某某银行的贷款机会，在签订贷款合同的时候信贷主任告诉我征信出了问题，拒绝给我贷款，后面又有很多银行打电话说要给我贷款，查我个人信息，我怕隐私泄露就拒绝了给我打电话的自称为某甲银行行长。我贷不上款后就微信向原告提出解除房屋买卖合同，原告不同意。被告好再来屋房产营销公司辩称，同意原告解除《银川市存量房房屋买卖合同》，不同意解除《居间服务合同》。原告主张的违约金过高，根据《居间服务合同》公司要从定金里面扣除居间费、代办费，剩下钱由法官判。原被告是2020年10月23日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》《居间服务合同》《补充协议》，签订完合同后让双方准备按揭贷款资料，资料准备齐全后是2020年11月28日共同前往某某银行办理面签手续，2020年11月5日好再来屋房产营销公司接到银行信贷员电话，称哈欣妤贷款被拒，理由是个人流水不达标（征信良好）。2020年11月17日三方共同前往中国某某办理贷款按揭合同，当场银行称哈欣妤征信上有逾期记录，并拒绝贷款。两个银行对于征信问题说辞不一，某某银行称哈欣妤征信没有任何问题，中国某某银行则称哈欣妤征信上有逾期记录导致贷款贷不下来。然后我在2020年12月2日通过中国某甲银行的关系给哈欣妤帮忙办理贷款，中国某甲银行张行长亲自给哈欣妤打电话沟通贷款，哈欣妤均不配合，导致公司无法协助办理贷款。2020年12月4日，三方在好再来屋房产营销公司进行商谈，没有商议出结果，公司只能让原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据即原告提交的《居间服务合同》《保管条》，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有争议的证据本院认定如下：原告提交的《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》具有真实性、合法性、关联性，但不能证明被告哈欣妤未支付或迟延支付首付款；原告提交的《某某银行交易流水明细清单》具有真实性、合法性、关联性，但不能证明原告未收到房屋首付款；原告提交的手机录音资料，无证据印证该证据的真实性；原告提交的微信截照片具有真实性、合法性、关联性，能够证明被告哈欣妤未能按约定时间取得银行贷款，存在违约行为。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年10月23日，原告舒星（出卖方）与被告哈欣妤（买受方）经被告好再来屋房产营销公司居间撮合签订了《银川市存量房房屋买卖合同》。《银川市存量房房屋买卖合同》约定：舒星将其坐落在银川市某某室建筑面积83平方米的住宅出售给哈欣妤，价格为726000元；买受方签订合同时支付定金20000元，由好再来屋房产营销公司代为保管，买受方向居间机构指定的银行申办抵押贷款500000元，买受方自身原因未获得银行贷款，应自行筹集剩余房款，以现金方式支付给出卖方；双方各自承担各自应支付的税费及中介费；逾期付款在15日内，自应付款期限届满之次日至实际付款之日，买受方按逾期应付款万分之五支付违约金，并于实际支付应付款之日起15日内向出卖方支付违约金，合同继续履行；逾期超过15日后，出卖方有权解除合同，出卖方解除合同的，买受方自解除合同通知送达之日起15日内按照累计应付款20%向出卖方支付违约金，并由出卖方退还买受方全部已付款。同日，原告舒星（出卖方，甲方）、被告哈欣妤（买受方，乙方）及被告好再来屋房产营销公司（居间方，丙方）签订了《补充协议》，补充约定：甲乙双方于2020年10月23日共同前往银行办理面签手续，丙方陪同，乙方将首付款226000元通过银行托管的方式支付甲方，乙方申请贷款获批后5个工作日内共同办理产权过户手续，甲方同意乙方以商业贷款方式支付剩余款，乙方同意由贷款机构见契税票、领证通知书或他项权利证后给甲方放款（补充协议第二条）；乙方出现拒绝购买房屋、逾期履行补充协议第二条约定的义务超过十五天的，乙方出现根本违约，自第十五天以相当于房屋总价款20%向甲方支付违约金，丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费10000元整后，交于甲方抵顶违约金或房款。当日，原告舒星（出卖方，甲方）、被告哈欣妤（买受方，乙方）及被告好再来屋房产营销公司（居间方，丙方）还签订了《居间服务合同》，约定：甲乙双方委托丙方为交易居间人，甲乙双方签订《买卖合同》时居间行为已完成，甲乙双方应向丙方支付本合同约定的居间代理费；居间代理费13060元，甲方承担5780元，乙方承担7280元，于合同签订当日支付，甲方的中介费从乙方支付的定金中抵扣。合同签订后，被告哈欣妤按约定支付定金20000元，被告好再来屋房产营销公司向原告出具了《保管条》，内容为：“今收到舒星交来（房屋产权证原件/房屋产权复印件/合同原件/合同复印件）一本，产权证号（合同编号）和哈欣妤交来购某某房地产房屋定金人民币贰万元（小写20000元），暂由宁夏好再来屋房产营销策划有限公司代为保管，待此房屋交易完成后冲抵房屋尾款。”2020年10月29日，被告哈欣妤向某某银行监管的原告舒星尾号#银行账户转入首付款216000元，双方到合同约定的某某银行办理贷款面签手续，随后银行告知由于被告哈欣妤个人流水不达标，银行拒绝办理贷款。2020年11月17日三方共同前往中国某某银行办理贷款按揭手续，银行称哈欣妤征信上有逾期记录，拒绝发放贷款。2020年11月23日，原告舒星尾号#银行账户向被告哈欣妤返还首付款216000元。随后，因被告哈欣妤未能获取贷款，也未能筹集资金向原告支付剩余房款，双方发生争议，故涉诉。本院认为，原告与被告哈欣妤签订的《银川市存量房房屋买卖合同》，原告与被告哈欣妤、好再来屋房产营销公司签订的《补充协议》《居间服务合同》均属自愿签订，且不违反法律规定，故《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》《居间服务合同》均有效，原被告应按合同约定履行各自的义务。按照合同约定，被告哈欣妤支付首付后，应办理银行贷款向原告支付余款，在不能办理贷款的情况下需自筹资金向原告现金交付剩余房款，被告哈欣妤由于个人原因无法获取贷款，且在无法获取贷款的情形下，未能自筹资金向原告支付剩余房款，被告哈欣妤的行为违约，原告主张解除《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》，被告同意，原告该项诉讼请求，本院予以支持。《补充协议》约定：被告哈欣妤出现拒绝购买房屋或逾期履行补充协议第二条即哈欣妤将首付款226000元通过银行托管的方式支付原告，申请贷款获批后5个工作日内共同办理产权过户手续，哈欣妤同意由贷款机构见契税票、领证通知书或他项权利证后给原告放款（补充协议第二条）的义务超过十五天的，属于根本违约，自第十五天以相当于房屋总价款20%向原告支付违约金，丙方将乙方支付甲方的定金扣除全额居间服务费10000元整后，交于甲方抵顶违约金或房款。虽然被告哈欣妤未能履行合同违约，并导致合同解除，被告哈欣妤应承担违约责任，考虑被告哈欣妤系在贷款不能获批的情况下无能力自筹资金履约，不属于恶意违约，且原告并未提交证据证明损失超过定金，银川房屋价格在该时间后小幅上涨，原告系该房屋的持有房，因房屋价格上涨使原告并无其他损失，故被告哈欣妤在定金即20000元范围内向原告承担违约责任，原告主张的其他违约责任，本院不予支持。因《补充协议》约定，哈欣妤违约后，好再来屋房产营销公司扣除10000元居间服务费后，剩余定金付给原告，故由被告好再来屋房产营销公司在判决生效后将其代管的定金返还给原告，被告哈欣妤另行再支付原告10000元违约金。三方签订的《居间服务合同》约定，交易双方签订《买卖合同》时居间行为已完成。原告与被告哈欣妤2020年10月23日签订了《银川市存量房房屋买卖合同》《补充协议》，《居间服务合同》约定的居间行为完成，该合同约定的义务已经履行完毕，故原告主张解除《居间服务合同》不符合法律规定，本院不予支持。诚信履约是合同双方的责任，在签订合同之时双方均应全面考虑自己的履约能力，签订合同后未能依照合同条款履行义务，必然会承担违约责任，原告有权依照约定或法律规定向被告主张违约责任，仅是违约金的多少问题，被告哈欣妤称其承担违约责任“荒唐”，显然哈欣妤在签订合同时就未能正确看待合同责任，同时也能看出被告哈欣妤或不懂法律，或存在对法律漠视的心态。诚信守法是公民责任，漠视法律或不遵守法律损人也不利己，本院奉劝被告哈欣妤别把法律当儿戏，在法治社会中违约承担责任并不荒唐，心中时刻有法才能避免因不尊重法律产生的违法后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十四条、第四百二十六条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、解除原告舒星与被告哈欣妤于2020年10月23日签订的《银川市存量房房屋买卖合同》及原告舒星、被告哈欣妤、宁夏好再来屋房产营销策划有限公司签订的《补充协议》；二、被告哈欣妤于判决生效后五日内向原告舒星支付违约金20000元，其中10000元由被告宁夏好再来屋房产营销策划有限公司在其代管的定金中向原告舒星支付10000元，剩余10000元由被告哈欣妤支付；三、驳回原告舒星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1607元（已减半），由被告哈欣妤负担。如不服本判决，可以在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杜成军二〇二一年四月七日书记员 马亚丽判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文《中华人民共和国合同法》第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。