云南省昆明市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）云01民终1400号上诉人（原审被告）：周文华，男，汉族，1973年4月15日生，现住址与身份证登记住址一致：湖南省澧县。委托诉讼代理人：王俊忠，云南乾鹏律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和淑云，云南乾鹏律师事务所实习律师，一般授权代理。被上诉人（原审原告）：昆明红星商业管理有限公司，统一社会信用代码：91530112072496236A，住所：云南省昆明市西山区福海街道办事处陆家社区云南红星广场商业楼4层。法定代表人：鲍硕。委托诉讼代理人：曹勇、曹云春，云南同润律师事务所律师，特别授权代理。上诉人周文华与被上诉人昆明红星商业管理有限公司（以下简称“红星公司”）物业服务合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2020）云0112民初14582号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人周文华的委托诉讼代理人王俊忠，被上诉人红星公司的委托诉讼代理人曹云春到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。上诉人周文华上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判不支持被上诉人红星公司2020年9月1日后的物管费；2.本案诉讼费用由红星公司承担。事实和理由：一审认定事实错误。1、红星公司在2020年7月17日在未经任何程序的情况下，对案涉房屋进行了断电，严重影响了周文华的经营活动，并造成极大经济损失。因周文华已经无法经营，迫于无奈，只能搬离案涉房屋。2、2020年9月17日前，红星公司用木板对案涉房屋进行了围堵，周文华就是想将案涉房屋交还红星公司也不可能，围挡行为应当视为红星公司自己强行收回了案涉房屋，所以不应当再计算周文华的物业管理费。一审判令周文华承担2020年9月1日后产生的物管费违背客观事实，显失公平。综上所述，请求二审法院依法改判支持周文华的上诉请求。被上诉人红星公司辩称：1、2019年11月后，整个商场采用智能电表，商家自交自用，上诉人一直欠费，所以导致停电。2、2020年9月17日因上诉人自己经营不善，长期关闭店铺门面，被上诉人为了统一管理，才在店铺外进行了围挡，但并不影响其进出和使用房屋。3、上诉人长期关店，被上诉人围挡也系出于安全考虑。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院维持原判。红星公司向一审法院起诉请求：1.解除双方签订的《商户物业综合服务合同》；2.周文华向红星公司支付自2020年3月1日起按4400元/月计算至周文华实际搬出涉案商铺之日止的物业服务费，暂算至2020年8月31日止的物业服务费为人民币26400元；3.周文华向红星公司支付违约金人民币5280元（按欠付物业服务费用的20%计算）；4.周文华按实际欠费金额向红星公司支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元；5.本案诉讼费、保全费等实支费用由周文华承担。一审法院认定事实如下：2019年11月25日，红星公司(甲方)与周文华（乙方）签订《商户物业综合服务合同》（非餐饮）,该合同约定周文华承租位于云南省昆明市西山区广福路488号商业广场其中的陆层部分区域，计租面积80平方米。该合同第一条2.1款约定物业服务费标准为55元/月·平方米，每月物业服务费4400元。第一期物业服务费、推广费应于本合同签订生效之后5个工作日支付，2019年12月3日至2020年2月29日，应交物业服务费为人民币13053.33元。该合同第一条2.2款对公共事业费标准约定为：水费7元每吨。该合同第九条第三款约定：“如果乙方违约延迟支付物业服务费……延迟达30日的，甲方有权解除本合同。”合同签订后，周文华向红星公司交纳了2019年12月3日至2020年2月29日的物业服务费人民币21853.33元，其中包括两个月的保证金人民币8800元。周文华庭审中要求其交纳的保证金作为物业费扣除，陈述其在2020年4月时，向红星公司提交延期交费申请，并主动要求将保证金作为物业费抵扣。2020年11月20日，红星公司向一审法院提交物管费明细一份，载明自2020年3月1日起至2020年8月31日止，周文华应向红星公司缴纳物管费共计26400元，水费欠费明细一份，载明2020年1月至7月周文华应缴水费35元。2020年5月5日红星公司向周文华出具昆明广福路爱琴海函字﹝2020﹞114号催款函，要求周文华按照约定履行合同义务。一审法院认为，因红星公司、周文华签订的《商户物业服务合同》系双方当事人真实意思表示，且合同内容未违反法律、法规的强制性、禁止性规定，应认定为合法有效，双方形成了物业服务关系。首先，对红星公司要求解除双方签订的《商户物业综合服务合同》的诉讼请求，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”因该合同约定过合同解除的条件，现周文华已延迟支付物业服务费超过三十日，合同解除条件已具备，故一审法院对该项诉讼请求予以支持。其次，对红星公司主张周文华支付自2020年3月1日起按4400元/月计算至周文华实际搬出涉案商铺之日止的物业服务费，暂算至2020年8月31日止的物业服务费为人民币26400元的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”，周文华实际接受了红星公司按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向红星公司履行交纳物业管理服务费的义务。根据庭审中红星公司出具的证据表明，周文华从2020年3月1日起就未向红星公司足额支付物业服务费，至2020年8月31日周文华未向红星公司支付物业服务费为26400元。关于此款项，周文华在接受了红星公司的物业服务后应向红星公司支付，但鉴于红星公司在提供此物业服务期间，受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，特别是2020年春节期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，作为提供物业服务的公司也存在减少物业服务的可能，故一审法院根据红星公司出示的周文华物业服务费欠费明细清单总金额26400元，酌情判令周文华可减付三个月的物业服务费，即周文华应支付红星公司物业服务费人民币13200元（26400元-4400元×3个月﹦13200元）。此外，周文华支付时，应扣除红星公司向其收取的保证金人民币8800元，周文华应付给红星公司的款项为人民币4400元。第三，对红星公司诉请的周文华向红星公司支付违约金人民币5280元(按欠付物业服务费用的20%计算)的问题，鉴于受新冠肺炎疫情的影响，各商家商户在疫情期间，商户的经营都出现了一定的停滞现象，已遭遇了一定程度的经济损失，故一审法院对该项诉讼请求不予支持。第四，对红星公司诉请的周文华按实际欠费金额向红星公司支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元的问题，《物业管理条例》第四十一条：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”周文华实际接受了红星公司按照《商户物业服务合同》的约定提供的物业服务，理应向红星公司履行交纳水费的义务，根据庭审中红星公司出具的证据表明，周文华从2020年1月至7月未向红星公司足额支付水费，故一审法院支持红星公司的该项诉讼请求。据此，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、《物业管理条例》第四十一条之规定，判决:“一、原告昆明红星商业管理有限公司与被告周文华签订的《商户物业服务合同》于2020年9月2日解除；二、被告周文华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司自2020年3月1日至2020年8月31日止期间的物业服务费人民币4400元及从2020年9月1日起按照每月人民币4400元支付至搬出之日止物业服务费；三、被告按实际欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元；四、驳回原告昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求。”案件受理费319元（红星公司已预交，已减半收取），由周文华承担（执行时一并给付红星公司）。二审中，上诉人向本院提交了2组证据，1、微信聊天记录、广福路爱情海商户管理系统中截屏（“轻龄肌因”账户电费充值通知）一组，欲证明被上诉人于2020年7月17日对案涉商铺进行了断电；2、微信图片及视频一组，欲证明被上诉人对案涉商铺进行了围堵并收回了铺面。经质证，被上诉人对第1组证据中的商户管理系统截屏的真实性认可，但对其证明目的不予认可，该系统截屏恰好能证明案涉商铺断电系因上诉人欠费所致，且上诉人在2020年7月17日后仍实际使用商铺并产生了电费；对上诉人提交的其余证据不认可，认为微信聊天记录仅为部分聊天内容，不具有完整性，不能完全反映真实情况。本院认为，因被上诉人对第1组证据中系统截屏的真实性无异议，本院对该组证据依法予以采信；上诉人提交的其他证据因有原件予以核对，虽然上诉对其完整性提出异议，但并未提出证据予以反驳，故本院对上述证据的真实性予以确认，因其证明内容涉及本案争议焦点，本院将在后文对其证明力予以评述。被上诉人向本院提交了《撤铺申请》一组，欲证明上诉人在本案诉讼之前并未向被上诉人表示过要退铺，直到2020年12月7日才向被上诉人提出撤铺申请。经质证，上诉人对该组证据的三性不予认可，认为该申请系因一审庭审需要，并非上诉人的真实意思表示。本院认为，该申请虽然有原件核对，但不能证明上诉人主张的在出具申请之前未提过撤铺申请的证明目的，故本院不予采信。上诉人为证明被上诉人于2020年7月17日对案涉商铺进行断电以及2020年9月进行围堵封场的主张，申请证人翟某、李某出庭作证，本院依法通知证人翟某、李某到庭作证；经质证，被上诉人对证人证言的三性均不予认可，认为证人翟某、李某系案涉商铺的实际经营者，其所做的陈述不如实。本院认为，翟某关于2020年7月17日被上诉人对案涉商铺断电的证言与上诉人二审提交的广福路爱情海商户管理系统中截屏反映的内容相矛盾，因翟某系案涉商铺的实际经营者，与本案有利害关系，在其证言与书证不一致的情况下，本院对其该部分证言不予采信；翟某、李某关于案涉商铺于2020年7月17日后未经营及被上诉人对案涉商铺实施了围挡的证言与被上诉人的陈述能相互印证，本院对其该部分证言予以采信。二审中，各方对一审法院确认的法律事实均无异议，本院依法予以确认。同时，上诉人要求补充确认如下事实：2020年7月17日被上诉人对案涉商铺进行了围挡直至2020年12月下旬被上诉人收回商铺；被上诉人要求补充确认如下事实：1、上诉人于2020年7月开始拖欠电费且未实际经营案涉商铺；2、被上诉人为了对商铺进行统一管理、维护商业区形象，于2020年9月在案涉商铺外实施了围挡，但围挡并不影响上诉人通行和实际使用案涉商铺；3、2020年12月下旬，上诉人向被上诉人交回商铺。根据二审双方陈述、证人证言及上诉人补充提交的证据，本院依法确认如下法律事实：1、被上诉人于2020年9月在案涉商铺外设置了围挡；2、上诉人于2020年12月下旬搬离案涉商铺并向被上诉人交回了案涉商铺。对于被上诉人要求补充确认的其余事实，因与本案处理结果无关，本院不予审查确认。综合双方当事人诉辩主张，本案二审争议焦点为：上诉人是否应向被上诉人支付2020年9月至搬离之日止的物业管理费？本院认为，物业服务系物业公司按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的行为，因此，业主负有按约交纳物业服务费的义务。一个商场环境的良好运转与物业公司服务的规范程度、商户素质、物业费标准的高低、交费率等多重因素密切相关，商户拒付物业管理费会使物业服务标准随之降低，造成恶性循环，对物业公司正常运作及商场的正常管理造成影响，最终影响商户们的共同利益。本案中，被上诉人系案涉商铺所在商场的物业服务公司，依约入驻商场提供了物业服务，上诉人自2019年12月3日至2020年12月下旬向被上诉人交回商铺前，客观上都在享受着被上诉人提供的物业服务，在上诉人并无证据证实被上诉人提供的物业服务不符合约定的情况下，上诉人应当按约支付此期间的物业费。对于上诉人关于被上诉人2020年7月17日对案涉商铺实施断电的上诉主张，因上诉人提交的广福路爱情海商户管理系统中截屏显示2020年7月17日前案涉商铺是处于欠付电费状态，微信聊天记录亦不足以证实被上诉人2020年7月17日对案涉商铺采取了断电行为，故本院对该上诉主张不予支持。对于上诉人关于被上诉人于2020年9月对案涉商铺实施了围挡视为被上诉人强行收回店铺，上诉人不应支付物业费的上诉主张，本院认为，虽然被上诉人2020年9月在案涉商铺外设置了围挡，但结合上诉人在本案一审中关于因受新冠疫情影响案涉店铺2020年出现数月经营停滞，以及证人翟某关于案涉商铺2017年7月17日后未实际经营的陈述，在上诉人并未举证证实被上诉人实施的围挡行为对其造成损失的情况下，该行为并不足以成为上诉人不缴纳物管费的理由，如上诉人认为被上诉人的行为侵害了其合法权益，可另行主张。综上，一审法院判令上诉人从2020年9月1日起按约向被上诉人支付物业服务费至搬出之日止并无不当，但根据本院二审补充查明的上诉人于2020年12月下旬已向被上诉人交回了案涉商铺的事实（双方均陈述为2020年12月20日后交回但均未提交证据），本院对被上诉人主张的2020年9月1日后的物业服务费支持至2020年12月20日即16038.71元（4400元×3＋4400元÷31×20＝16038.71元），故本案上诉人应向被上诉人支付的物业服务费共计为20438.71元（2020年3月1日至2020年8月31日止期间的物业服务费4400元＋2020年9月1日至2020年12月20日止期间物业服务费16038.71元）。综上所述，上诉人周文华的上诉请求部分成立，本院部分予以支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，但基于发生了新的法律事实，本院予以部分改判。据此，依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款（二）项之规定，判决如下：一、维持西山区人民法院（2020）云0112民初14582号民事判决第一项即“一、原告昆明红星商业管理有限公司与被告周文华签订的《商户物业服务合同》于2020年9月2日解除”、第三项即“三被告按实际欠费金额向原告支付至搬出涉案商铺之日止的水费，暂计至2020年7月止的水费为人民币35元”；二、撤销西山区人民法院（2020）云0112民初14582号民事判决第四项即“驳回原告昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求”；三、变更西山区人民法院（2020）云0112民初14582号民事判决第二项即“被告周文华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司自2020年3月1日至2020年8月31日止期间的物业服务费人民币4400元及从2020年9月1日起按照每月人民币4400元支付至搬出之日止物业服务费”为“被告周文华于本判决生效之日起十日内支付原告昆明红星商业管理有限公司自2020年3月1日至2020年12月20日止期间的物业服务费人民币20438.71元”；四、驳回被上诉人昆明红星商业管理有限公司的其他诉讼请求。一审案件受理费319元，由周文华承担；二审案件受理费638元，由上诉人周文华承担。本判决为终审判决。本判决送达后即发生法律效力。审判长  陈正琼审判员  符圆圆审判员  白 昱二〇二一年四月三十日书记员  黄玉立