重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0105民初1324号原告：胡尧菡，女，1990年6月10日出生，汉族，住四川省成都市。委托诉讼代理人：黎宇，重庆比君律师事务所律师。委托诉讼代理人：王言，重庆比君律师事务所律师。被告：郭迪林，男，1985年5月5日出生，汉族，住重庆市城口县。原告胡尧菡与被告郭迪林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告胡尧菡的委托代理人黎宇、王言，被告郭迪林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告胡尧菡向本院提出诉讼请求：1、依法确认原告与被告、重庆昇佳弘房地产营销策划有限公司于2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》已于2020年11月12日解除；2、判令被告自本判决生效之日起十五日内恢复房屋原状并返还该房屋；3、判令被告立即向原告支付欠付租金1680元（2020年10月26日至2020年11月11日，以月租金3150元为基数÷30天×16天计算）、房屋占有使用费（以105元/日计算，自2020年11月12日至腾空返还房屋时止，且自2021年7月25日之后占有使用费开始逐年递增5%）；4、判令被告向原告支付违约金3000元，并以被告已向原告支付的押金3000元进行抵冲；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年5月25日，胡尧菡与郭迪林签订《房屋租赁合同》，合同约定胡尧菡将位于重庆市江北区天澜大道11号星耀天地29幢27-6的房屋出租给被告用于办公，计租建筑面积为132.12平方米。租赁期限为五年，自2019年7月21日起至2024年7月25日止；租金从第二年起每年递增计算租金，租金递增率为5%。租赁期限内，各年费用如下：从2019年7月26日至2020年7月25日月租金3000元，季度租金为9000元；从2020年7月26日至2021年7月25日月租金3150元，季度租金9450元；从2021年7月26日至2022年7月25日月租金3307.50元，季度租金9922.50元；从2022年7月26日至2023年7月25日月租金3472.88元，季度租金10418.64元；从2023年7月26日至2024年7月25日月租金3646.44元，季度租金10939.32元。租金按季支付，在合同签订当日郭迪林向胡尧菡支付了首季度租金9000元以及物业押金3000元，以后每期租金应在上期租金对应租期届满前10日内支付给胡尧菡，郭迪林若逾期支付租金，每逾期一天，则被告需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过十五天，胡尧菡有权收回该房屋，郭迪林须按实际占用期限交纳租金并承担违约责任。郭迪林应该在2020年10月26日到期前10日内支付2020年10月26日至2021年1月25日的季度租金，但郭迪林一直拖延支付，同时自2020年3月起拖欠物管费多月，截止2020年11月11日胡尧菡向郭迪林发出《房屋租赁解约通知书》时郭迪林已经逾期交付房租超过15日、逾期支付物业费长达8个月，根据上述合同约定，胡尧菡有权单方解除合同并收回房屋。胡尧菡为维护自身合法权益，遂提起诉讼。庭审中，胡尧菡撤回对重庆昇佳弘房地产营销策划有限公司作为第三人的申请。被告郭迪林辩称，不同意胡尧菡的所有诉讼请求。第一，合同现在没有解除；第二，我方没有拖欠租金；第三，胡尧菡恶意侵占郭迪林的装修资产，胡尧菡单方面解除合同，我们积极协商，我方是忘记交租而不是故意不交，胡尧菡也没有催告我方就解除合同。我方是愿意承担因忘记交租的这15日的违约金，当时我方向胡尧菡支付了该款项及应缴纳租金，但其拒收。故请求法院驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：胡尧菡为重庆市江北区天澜大道11号29幢27-6房屋（以下简称“涉案房屋”）的所有权人，该房屋建筑面积132.22㎡。2019年5月25日，胡尧菡（甲方，出租方）与郭迪林（乙方，承租方）、案外人重庆昇佳弘房地产营销策划有限公司（丙方，经纪方）签订《房屋租赁合同》及《租赁附件协议》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，主要用途为办公，租赁期限为60个月，自2019年7月21日起至2024年7月25日止；净收月租金3000元，从第二年开始逐年递增5%；租赁期限内，各年费用如下：从2019年7月26日至2020年7月25日月租金3000元，季度租金为9000元；从2020年7月26日至2021年7月25日月租金3150元，季度租金9450元；从2021年7月26日至2022年7月25日月租金3307.50元，季度租金9922.50元；从2022年7月26日至2023年7月25日月租金3472.88元，季度租金10418.64元；从2023年7月26日至2024年7月25日月租金3646.44元，季度租金10939.32元。租金每季度支付一次，首期租金（2019年7月26日至2019年10月25日）应在甲方将房屋移交于乙方当日支付，以后每期租金应在上期租金对应租期届满前10日内支付，如遇节假日，支付租金的时间顺延到节后第一个工作日；免租期2个月，即2019年5月26日至2019年7月25日；乙方若逾期支付租金，每逾期一天，则乙方需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过十五天，甲方有权收回该房屋，乙方须按实际占用期限交纳租金并承担违约责任；在合同签订之日，乙方应向甲方支付3000元作为押金，本合同期满，乙方如不再续租，在结清所有费用后3日内，甲方应将押金全额退还。合同签订后，胡尧菡将涉案房屋交付郭迪林使用。郭迪林交付押金及租金的时间和金额为：2019年5月25日，押金3000元和租金9000元（2019年7月26日至2019年10月25日）；2019年10月15日，租金9000元（2019年10月26日至2020年1月25日）；2020年1月14日，租金9000元（2020年1月26日至2020年4月25日）；2020年4月26日，租金7500元（2020年4月26日至2020年7月25日）；2020年7月15日，租金9450元（2020年7月26日至2020年10月25日）。其中2020年4月26日交付2020年4月26日至2020年7月25日期间租金7500元，系经双方协商后，胡尧菡同意免除半个月租金（即1500元）后确定的金额，且胡尧菡同意郭迪林延期至2020年4月底前支付该期租金。2020年11月11日，胡尧菡通过EMS邮件、涉案房屋张贴、微信方式向郭迪林发出《房屋租赁解约通知书》。《房屋租赁解约通知书》内容主要为：因郭迪林已逾期15日未缴纳2020年10月26日至2021年1月25日期间的租金，已违反合同约定，胡尧菡行使单方解除权，解除与郭迪林关于涉案房屋的租赁合同，限郭迪林于2020年11月18日前腾空并搬离涉案房屋，并将房屋的租赁解除事宜委托戈禄文全权处理。胡尧菡于当日出具《授权委托书》，委托戈禄文全权处理涉案房屋相关租赁管理、租赁解除、房屋管理、房屋维护等事宜。郭迪林于2020年11月12日收到上述《房屋租赁解约通知书》，并于当日将2020年10月26日至2021年1月25日期间的租金9450元及物管费5023.8元通过微信转账给胡尧菡，并通过微信与胡尧菡及其委托人代理人戈禄文交流协商。胡尧菡不同意协商，坚决要求解除合同，只收取代为缴纳的物业费4521.4元，并将超出的502.4元退还给郭迪林，对租金9450元未予以领取。郭迪林于2020年11月13日通过微信向胡尧菡发出《关于租赁问题回复》，表明不同意解除合同，自己只是忘记缴纳租金，不属于根本性违约，愿意支付忘记缴纳租金的违约金，继续履行合同。2020年11月15日，郭迪林将“忘记交租金15天的违约金”2362.5元通过微信转账给胡尧菡，胡尧菡未予以领取。2020年11月27日，胡尧菡向重庆樊诚物业管理有限公司出具一份《委托书》，委托该公司关闭涉案房屋的水电阀门。2020年11月28日，戈禄文通过微信告知郭迪林，将于2020年11月29日对涉案房屋进行断水断电。2020年11月29日，重庆樊诚物业管理有限公司工作人员通过微信告知受胡尧菡委托将于当日对涉案房屋断水断电。2020年12月1日，郭迪林通过重庆成龙律师事务所向胡尧菡发出《关于明确合同并未解除，提请出租人继续履行合同的律师函》。2020年12月25日，郭迪林通过微信向胡尧菡发出《合同解除通知书》，主要内容为：因2020年12月1日胡尧菡擅自更换案涉房屋的门锁并断水、断电，导致郭迪林的公司无法再正常经营，故通知从即日起解除与胡尧菡签订的《房屋租赁合同》，并要求胡尧菡按照约定赔偿郭迪林装修费用损失120000元、搬迁费30000元并承担案件诉讼费。胡尧菡于2020年12月28日通过微信向郭迪林发出《关于解除租赁的回函》，主要内容为：因郭迪林违反合同约定，《房屋租赁合同》已于2020年11月12日解除，并告知已向重庆市江北区人民法院递交了起诉材料，请求法院判决。庭审中，郭迪林当庭陈述双方签订的《房屋租赁合同》没有解除，并请求法院调低违约金。上述事实，有不动产权利证书、《房屋租赁合同》、《租赁附件协议》、押金收条、租金收条、房屋租金支付明细、微信支付截图、《房屋租赁解约通知书》、《授权委托书》、国内特快专递、邮件投递明细、《关于租赁问题的回复》、收费票据、律师函、违约金转账记录、微信聊天记录、光盘以及当事人陈述等证据在卷佐证，并经庭审质证，足以认定。本院认为，本案的争议焦点为郭迪林逾期支付一期租金的行为能否导致胡尧菡解除《房屋租赁合同》？本院评析如下：第一，关于郭迪林是否违约的认定。胡尧菡、郭迪林签订的《房屋租赁合同》，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政性法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照诚实信用的原则全面履行合同。按照合同约定，郭迪林需于2020年10月26日前支付相应期间租金，其却在支付期限届满后超过十五日仍未支付，确属违约。第二，关于郭迪林违约过错程度的认定。郭迪林在2020年11月12日收到胡尧菡发出的《房屋租赁解约通知书》后，立即于当日通过微信向胡尧菡支付相应租金，并将逾期支付租金的违约金微信转账给胡尧菡，但胡尧菡未予以接收。庭审中，郭迪林表示愿意继续履行合同。该合同履行一年多来，郭迪林均按期支付租金，仅一次未按期支付租金的行为确系违约，但郭迪林嗣后采取了积极主动弥补未按期交纳租金的行为，而非采取抗拒、逃避等方式拒交租金，故本院认定郭迪林在本次违约中存在轻微过失。第三，关于胡尧菡能否行使合同约定解除权的问题。《房屋租赁合同》中虽约定，郭迪林若逾期支付租金，每逾期一天，则郭迪林需按月租金的5%支付滞纳金，拖欠租金超过十五天，胡尧菡有权收回该房屋。《中华人民共和国民法典》第七百二十二条规定：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。胡尧菡在郭迪林拖欠租金时，可以采取更有利于维护交易稳定的方式解决拖欠租金问题，而非径直解除合同。郭迪林为履行合同期至2024年7月25日止的合同对涉案房屋进行了装修添附等，附加了合同的履行成本，径直解除合同将导致郭迪林产生较大的装修损失。根据诚实信用原则以及鼓励交易原则，在郭迪林存在轻微违约的情形下，法律不宜轻易对已经生效且已经实际履行的合同给予否定评价。考虑双方合同的实际履行情况，解除合同将导致不经济、不利益的后果，且郭迪林的轻微违约行为并不影响出租方合同目的的实现，基于民法诚实信用原则以及利益均衡等因素，故对胡尧菡要求解除《房屋租赁合同》、恢复房屋原状及返还房屋的诉求，本院不予支持。对胡尧菡要求郭迪林支付欠付2020年10月26日至2020年11月11日期间的租金1680元的诉讼请求，本院予以支持。对房屋占有使用费的诉求，因合同未解除，不存在房屋占有问题，故本院不予支持。郭迪林的违约行为虽不足以导致合同解除，但由于其存在违约行为，应承担相应的违约责任。《房屋租赁合同》违约责任条款中约定，拖欠房租十五天以上的，郭迪林应向胡尧菡支付一个月租金作为违约金。郭迪林违约时每月的租金为3150元，其认为违约金约定过高，同意违约金在押金3000元中抵扣。综合考虑郭迪林的违约程度以及合同实际履行状况，本院酌情主张违约金1000元，并以郭迪林已向胡尧菡支付的押金3000元予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百六十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：被告郭迪林在本判决生效后立即向原告胡尧菡支付租金1680元；被告郭迪林应向原告胡尧菡支付违约金1000元，该款在被告郭迪林向原告胡尧菡支付的押金3000元中予以抵扣；三、驳回原告胡尧菡的其他诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由被告郭迪林负担。本判决为终审判决。审判员 翁 贞二〇二一年四月六日书记员 邱安平