福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1383号上诉人（原审被告）：福州晋安区小树林幼儿园，住所地福建省福州市晋安区福飞北路146号。法定代表人：林赛霞。委托诉讼代理人：陈羚辉，福建闽江律师事务所律师。委托诉讼代理人：魏琛卿，福建闽江律师事务所律师。被上诉人（原审原告）:福州市新店供销社，住所地福建省福州市华林路472号。法定代表人：陈盘石，主任。委托诉讼代理人：王华，福建信得律师事务所律师。原审被告：闽侯县上街博仕后幼儿园，住所地福建省福州市闽侯县上街博仕后家园A区。上诉人福州晋安区小树林幼儿园（以下简称“小树林幼儿园”）因与被上诉人福州市新店供销社（以下简称“新店供销社”）、原审被告闽侯县上街博仕后幼儿园（以下简称“博仕后幼儿园”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初1087号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。小树林幼儿园上诉请求：1、判令驳回一审民事判决，依法予以改判。2、本案一审、二审诉讼费由新店供销社承担。事实与理由：一、一审认定事实不清，涉诉房屋并非新店供销社所有，其无权继续租赁涉诉房屋。国务院办公厅于2019年1月9日发布《国务院办公厅关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》（国办发[2019]3号），要求将已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交当地教育行政部门，未移交当地教育行政部门的应限期完成移交。2019年4月16日福州市晋安区人民政府印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的事实方案》，明确涉诉房屋产权按照规定应移交晋安区教育局，小树林幼儿园不得继续办理为营利性幼儿园，应当变更为普惠性民办园。且小树林幼儿园为变更为普惠性幼儿园，投入近40万元资金用于整改，现合同解除，原装修设备设施已经成为附着物无法搬离，就此损失，新店供销社应当予以适当补偿。二、一审判决错误，小树林幼儿园并非《新店供销社房产租赁合同》的相对人，不应当对此承担合同的项下义务。三、一审按照原租金要求博仕后幼儿园以及小树林幼儿园按照合同原定金额支付租金，判决错误，请求减免2019年6月份起至搬离腾房期间的租金。2019年6月份前涉诉房屋所在地周围拆迁，并受2020年疫情影响，致使生源急剧下降，从原先稳定的200多名生源降低为近100人。小树林幼儿园收入明显降低，已是入不敷出，若仍按照原合同约定支付租金，则不公平。原合同约定租金，系在小树林幼儿园招生稳定为220人情况下可以承担，现招生紧张，无法承担高额租金，应当予以适当减少。一审法院认为拆迁及疫情属于承租人承担经营风险范畴，认定事实错误，该情况属于情势变更，双方原合同目的无法实现，对于租金应当予以下调。另，一审法院判决小树林幼儿园三十日内腾房搬离，但其已完成本学期招生，暂无法搬离。四、小树林幼儿园为变更为普惠性幼儿园，投入近40万元资金用于整改幼儿园设备，现合同解除，原装修设备设施已经成为附着物，无法搬离，就此损失，新店供销社应当予以适当补偿。五、自2019年11月11日起，案涉租赁场所就由福州市新店中心幼儿园实际使用，应当由其承担租金，小树林幼儿园不再是实际使用人。六、已建成小区配套幼儿园按照相关规定应当移交当地教育行政部门，案涉租赁场地本就应当移交当地教育行政部门，新店供销社无权收取租金。七、一审法院认定博仕后幼儿园、小树林幼儿园一同承担上述费用，没有法律依据。新店供销社辩称，一、博仕后幼儿园对一审判决未提起上诉，视为对一审判决和认定无异议。二、小树林幼儿园恶意欠租事实清楚，符合约定的解除条件。1、从2019年6月1日起至今经一年半之久，小树林幼儿园累计所欠金额达1151485元之多。巨额的租金欠缴给新店供销社造成巨大经济损失。2、从2019年11月11日起，小树林幼儿园未经新店供销社许可，与福州市新店中心幼儿园签订《委托管理协议书》，将租赁场地转由其使用。协议约定，福州市新店中心幼儿园按新店供销社与小树林幼儿园的租金标准，按月支付给小树林幼儿园。但小树林幼儿园按月收取场地租金后，拒不向新店供销社缴纳，恶意拖欠租金。三、新店供销社房产不属于《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》适用范畴。经新店供销社与职能部门阐明房产性质不属于城镇小区配套性质，而是其拆迁安置合法取得的独立产权房屋，且房屋财产性质属于供销联合社集体所有性质，不适用该通知规定的范围。晋安区有关职能部门对此予以认可，未再要求新店供销社或其主管部门移交产权。现房屋产权没有任何改变，不动产所有人享有的出租收益权合法有效，小树林幼儿园没有任何理由不向新店供销社缴纳租金。博士后幼儿园未作陈述。新店供销社向一审法院起诉请求：1.解除原告与被告闽侯县上街博仕后幼儿园签订的《新店供销社房产租赁合同》（合同号：新供合[2018]2号）；2.两被告立即腾空福州市晋安区福飞北路146号新店供销社商住楼幼儿园（独栋三层），并交付给原告；3.两被告向原告支付自2019年6月起至合同解除之日的租金646534元（租金暂计至2020年3月份，应计至合同解除之日），违约金57690.7元（违约金以所欠缴的月租金为基数，按月利率2%计算，暂计至2020年3月10日，应计至实际偿还之日止）；4.两被告每日按合同约定的日租金标准的三倍支付场地占用费，场地占用费自合同解除日起算至实际搬离之日止。5.被告闽侯县上街博仕后幼儿园缴纳的履约保证金373000元不予退还；6.本案诉讼费用由两被告承担。一审法院认定事实：坐落福州市晋安区××镇××路××号××商住楼××层，××层，××层，××层屋面层房屋（即福州市新店供销社商住楼幼儿园独栋三层，以下简称讼争房屋）系新店供销社所有，建筑面积731.11平方米，房屋取得方式为安置，产权登记时间为2010年12月28日，产权证号为榕房权证Ｒ字第1××3号。2018年7月18日，新店供销社与博仕后幼儿园签订《新店供销社房产租赁合同》，约定新店供销社将讼争房屋出租给博仕后幼儿园用于开办幼儿园，租赁期限自2018年8月1日始至2024年7月31日止；年租金746000元（不包括综合物业费、水电费、各种税款及幼儿园经营发生的其他费用），第二年开始每年年租金在上一年租金基础上环比递增5%，其中2018年8月1日至2019年7月31日期间月租金62167元，2019年8月1日至2020年7月31日期间月租金65275元；2020年8月1日至2021年7月31日期间月租金68539元；2021年8月1日至2022年7月31日期间月租金71966元；租金按月结算，博仕后幼儿园应在每月10日前将本月的租金转账存入新店供销社指定的银行账号；逾期交纳租金，按逾期未付部分以日千分之三支付逾期交纳租金违约金，逾期交纳租金超过30日视为博仕后幼儿园根本性违约，新店供销社有权单方面终止本合同并将租赁物收回另行处理，由此带来的一切后果，责任由博仕后幼儿园自行承担；租赁履约保证金373000元在签订合同时交纳，该保证金不计息，在博仕后幼儿园租赁期满，无违约的情况下，由新店供销社一次性归还；合同生效后即具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，需要变更或解除合同时，应双方协商一致，达成书面协议；凡因不可抗力及政府政策等不可归于双方的原因及发生严重自然灾害、战争或其他不能预见的、其发生和后果不能防止致使任何一方不能履行本合同时，遇有上述不可抗力的一方，应立即用邮递或传真通知对方，并应在三十日内，提供不可抗力的详情及合同不能履行或不能部分履行理由的有效证明文件，租赁双方不负违约责任；合同租赁期满或合同解除，博仕后幼儿园应按新店供销社的要求负责清场、及时撤离，并于期满或合同解除之日起10日内将租赁物交还新店供销社，若未依约撤离并不交还租赁物，博仕后幼儿园每日按应撤离时日租金标准的三倍向新店供销社支付场地占用费等。后博仕后幼儿园向新店供销社支付履约保证金373000元。2018年7月19日，博仕后幼儿园与小树林幼儿园签订《债权债务转让协议》，约定博仕后幼儿园将上述《新店供销社房产租赁合同》项下的债权债务转让给小树林幼儿园，由小树林幼儿园履行该合同项下承租人的权利义务，转让金额为0元。后讼争房屋由小树林幼儿园实际使用并支付租金至2019年5月31日，新店供销社以博仕后幼儿园为交款人开具了相应租金发票。自2019年6月1日起，博仕后幼儿园与小树林幼儿园均未再支付租金。2019年1月，国务院办公厅印发《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》，对开展城镇小区配套幼儿园治理工作专门作出部署。后福州市晋安区人民政府根据国务院及上级文件规定，制定本区小区配套幼儿园治理工作实施方案，该方案要求已建成的小区配套幼儿园应按照规定及时移交区教育局。2019年4月26日，福州市晋安区教育局、自然资源和规划局、城乡建设局共同发函讼争房屋的开发单位福州市解困住宅建设开发公司，以上述国务院文件及福州市人民政府印发的《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案》为依据，要求该公司就讼争房屋移交事项与晋安区相关职能部门商榷。2019年11月11日，福州市新店中心幼儿园与小树林幼儿园签订《福州市新店中心幼儿园第五分园委托管理协议》（以下简称《委托管理协议书》），借用小树林幼儿园现有法人资产过渡举办福州市新店中心幼儿园第五分园，期限自协议签订之日起至2021年6月30日止，双方就场地使用费事宜约定，福州市新店中心幼儿园按小树林幼儿园与出租方实际支付的租金按月给予支付场地使用费。同日，福州市新店中心幼儿园、小树林幼儿园、福州市晋安区新店镇人民政府、福州市晋安区教育局签订《福州市晋安区小树林幼儿园场地、设备借用协议书》（以下简称《场地、设备借用协议书》），约定小树林幼儿园向福州市晋安区教育局申请暂停招生，且在暂停招生期间将场地、设备等借给福州市新店中心幼儿园开办分园，借用期限自协议签订之日至2021年6月30日止，福州市新店中心幼儿园按小树林幼儿园实际支付的租金按月给予支付场地使用费（含因借用场所期间产生的水、电、物业、网络等以小树林法人名称对外产生的费用，据实支付小树林幼儿园）。2019年11月14日，福州市晋安区教育局对小树林幼儿园的暂停招生申请作出批复，同意在2019年11月11日至2021年6月30日期间暂停小树林幼儿园的招生工作，并由福州市新店中心幼儿园第五分园接收小树林幼儿园原在读幼儿。2020年2月3日，小树林幼儿园向新店供销社发出《租金减免申请函》，称因受新冠疫情影响，幼儿园复学时间未知，给其带来巨大损失，疫情消除后学生复学也是未知数，请求减免2020年2月1日至2020年8月31日的租金，2020年9月1日至2024年7月31日的租金减半收取。2020年4月2日，小树林幼儿园又向新店供销社发出《关于受新型冠状病毒疫情影响请求给予减免租金申请书》，请求免收2020年半年租金。新店供销社就上述减免申请表示，其主管单位福州市供销社关于疫情期间租金减免的政策是在不欠租金或补足租金的情况下可以减免2个月，小树林幼儿园的申请不符合其政策。另查明，新店供销社登记企业类型为全民所有制。一审法院认为，本案不存在《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十条规定的中止诉讼的情形，博仕后幼儿园主张中止本案诉讼没有法律依据。不动产物权的设立、变更、转让和消灭以登记为生效要件，国务院办公厅《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的通知》、福州市人民政府《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》、福州市晋安区人民政府《关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作的实施方案》等文件并不产生物权变动的法律效力。新店供销社是讼争房屋的登记所有权人，对讼争房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利，有权将讼争房屋用于出租收益，其与博仕后幼儿园签订的《新店供销社房产租赁合同》合法有效。新店供销社提供了权属清晰的房屋，博仕后幼儿园作为合同相对人无论是否自行使用房屋都应当依约履行承租人义务、及时支付租金。房屋租赁合同的承租人以租赁使用标的房屋为合同目的，至于其是否经营盈利、盈利多寡，则属于其经营风险范畴，与合同目的无关，本案合同目的已经实现；博仕后幼儿园及小树林幼儿园提出周边房屋征收及转为普惠制幼儿园导致幼儿园收入大幅减少，但未举证证明收入减少的情况，不能认定继续履行《新店供销社房产租赁合同》将导致显失公平，因此，博仕后幼儿园及小树林幼儿园以合同目的不能实现及情势变更为由主张变更合同关于租金金额的约定没有依据，不予支持。博仕后幼儿园及小树林幼儿园以受新冠疫情影响为由分别请求减免租金三个月和减免租金六个月，新店供销社表示其单位的减免政策是在缴清租金的情况下减免两个月。鉴于新店供销社为全民所有制企业，且疫情防控措施确实对幼儿园经营造成较为严重的影响，一审法院参照国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》第二条第一项的规定，支持减免2020年2月至4月期间的租金。博仕后幼儿园自2019年6月至今均未支付租金，其行为已经构成根本违约，新店供销社请求解除《新店供销社房产租赁合同》有合同和法律依据，可以支持。《新店供销社房产租赁合同》履行期间，承租人应依约支付租金，博仕后幼儿园应向新店供销社支付2019年6月1日至2020年1月31日期间的租金515984元（62167元/月×2+65275元/月×6），并根据《新店供销社房产租赁合同》约定的租金标准支付自2020年5月1日起至本判决生效之日止的租金。新店供销社诉请小树林幼儿园共同承担租金支付义务，且小树林幼儿园亦表示应当由其支付租金，一审法院对新店供销社的该部分诉请予以支持。新店供销社请求不予退还履约保证金373000元没有合同依据，不予支持，履约保证金可用于抵扣2019年6月1日至2020年1月31日期间的部分拖欠租金，抵扣后博仕后幼儿园、小树林幼儿园还应支付2019年11月至2020年1月31日期间拖欠的租金142984元。博仕后幼儿园逾期支付租金造成新店供销社资金占用损失，应承担违约责任，考虑政府部门通知移交讼争房屋确实导致承租人对本案房屋租赁合同的履行产生顾虑，而新店供销社又未予明确说明，新店供销社主张按月利率2%的标准计算违约金标准过高，一审法院参照立案时全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的两倍酌情调整违约金标准为8.1%/年，即博仕后幼儿园应支付新店供销社以每期拖欠租金为基数按年利率8.1%计算的自每期租金逾期之日起至付清租金之日止的违约金。小树林幼儿园与新店供销社不存在合同关系，且其不同意支付违约金，新店供销社请求小树林幼儿园支付违约金不予支持。合同解除，博仕后幼儿园作为承租人、小树林幼儿园作为实际使用人应当配合返还房屋，新店供销社请求博仕后幼儿园、小树林幼儿园腾空并交还讼争房屋，可以支持。在实际腾空、交还讼争房屋前，新店供销社依法可以请求承租人、实际占用人支付占有使用费，但其主张按日租金3倍支付占有使用费标准过高，一审法院确定占有使用费参照《新店供销社房产租赁合同》约定的租金标准计算。综上，判决：一、解除原告福州市新店供销社与被告闽侯县上街博仕后幼儿园于2018年7月18日签定的《新店供销社房产租赁合同》。二、被告闽侯县上街博仕后幼儿园、福州晋安区小树林幼儿园应于本判决生效之日起三十日内配合将坐落福州市晋安区××路××号新店供销社商住楼幼儿园独栋××层房屋［即福州市晋安区××镇××路××号××商住楼××层，××层，××层，××层屋面层］腾空并交还给原告福州市新店供销社。三、被告闽侯县上街博仕后幼儿园、福州晋安区小树林幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市新店供销社2019年11月至2020年1月31日期间拖欠的租金142984元，并根据《新店供销社房产租赁合同》约定的租金标准支付原告福州市新店供销社自2020年5月1日起至本判决生效之日止的租金。（按照实际租赁天数计算，其中2020年5月1日至2020年7月31日的租金标准为65275元／月；2020年8月1日至2021年7月31日租金标准为68539元／月。）四、被告闽侯县上街博仕后幼儿园、福州晋安区小树林幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市新店供销社按照《新店供销社房产租赁合同》约定的租金标准计算的自本判决生效之日起至实际履行本判决第二项约定的义务之日止的占有使用费。（按照实际占有使用天数计算，其中2020年8月1日至2021年7月31日的租金标准为68539元／月，2021年8月1日至2022年7月31日的租金标准为71966元／月。）五、被告闽侯县上街博仕后幼儿园应于本判决生效之日起十日内支付原告福州市新店供销社以每期拖欠租金为基数按年利率8.1%计算的自每期租金逾期之日起至付清租金之日止违约金（拖欠金额及逾期时间的确定方式见附表）。六、驳回原告福州市新店供销社的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14495元，由原告福州市新店供销社负担7290元，被告闽侯县上街博仕后幼儿园、福州晋安区小树林幼儿园负担7205元。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据原审法院查明的事实，本案系争房屋系新店供销社所有，小树林幼儿园关于本案系争房屋并非新店供销社所有的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。小树林幼儿园在其一审答辩状中自认：“讼争房屋虽是博仕后幼儿园最初承租，但均由其使用，其受让了《新店供销社房产租赁合同》项下承租人博仕后幼儿园的权利义务，本案租金与博仕后幼儿园无关。”因此，小树林幼儿园关于其并非《新店供销社房产租赁合同》合同相对人，不应承担合同项下义务的上诉理由没有事实依据，本院不予采纳。鉴于小树林幼儿园在本案一审诉讼过程中并未提出反诉，因此，小树林幼儿园关于请求减免2019年6月份起至搬离腾房期间的租金及原装修设备设施新店供销社应当予以补偿的上诉理由，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费14495元，由福州晋安区小树林幼儿园负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年四月二十八日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威