内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终548号上诉人（原审原告）：宋雨桐，女，1987年7月5日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市源源名苑南商10#，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。委托诉讼代理人：白啸鹏，内蒙古典鉴（霍林郭勒）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：张新超，男，1964年4月18日出生，汉族，无职业，现住内蒙古自治区通辽市霍林郭勒市怡景花园小区A8栋2单元301号，现住内蒙古自治区通辽市，公民身份号码：×××。上诉人宋雨桐因与被上诉人张新超房屋租赁合同纠纷一案，不服内蒙古自治区霍林郭勒市人民法院(2020)内0581民初1120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。宋雨桐上诉请求：一、撤销（2020）内0581号民初1120号民事判决；二、判令被上诉人支付上诉人租赁费17050.00元，违约金4560.00元，律师费3000.00元，合计21610.00元；三、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：原审法院认定事实错误，适用法律错误。第一，原审法院认定“宋雨桐与委托诉讼代理人白啸鹏系夫妻关系”，并且认定被上诉人不应当支付律师费，存在严重错误。原审法院在毫无证据支持的情形下，做出对人身关系的认定。并据此认定被上诉人不应当支付律师费。原审代理人白啸鹏与宋雨桐不存在夫妻关系，并且白啸鹏与涉案标的毫无利害关系。同时律师费是双方合同约定的内容，上诉人支付律师费也是基于与律师事务所的合同关系支付的款项，代理人也是按照法定程序以律师身份参加庭审，因此上述认定应当撤销，并且支付上诉人支出的律师费用。第二，原审法院认定“因疫情防控措施影响，导致被上诉人合同目的无法实现应当免除2、3月份的房租”，认定事实错误，适用法律错误。金三角广场因疫情原因仅停业一个月，并且疫情原因应当属于不可抗力，而不是上诉人的原因导致合同目的无法实现。即使认定应当减免租金，期间的损失也应当由上诉人与被上诉人共同承担，并且金三角商场已经对被上诉人的物业费等费用进行了减免，因此上诉人仅同意半个月的房屋租金，原审裁判明显加重了上诉人的风险责任。第三，原审认定“2019年3月至2019年8月期间，商场统一降房租”、“如乙方提前退租或违反原合同及补充协议约定，则应当按照原合同约定的租金标准向甲方缴纳全部租金的约定属于违约条款”属于认定事实错误。金三角广场的房屋租赁事宜全部是由租户与房主根据房屋位置、租赁时间等因素自行商定，商场既不参与、也不干预。上诉人与被上诉人依据原合同签订补充协议以及“如乙方提前退租或违反原合同及补充协议约定，则应当按照原合同约定的租金标准向甲方缴纳全部租金”约定条款的背景是因为被上诉人已经存在逾期付款的违约行为，上诉人为了促进合同履行，特别说明在被上诉人完全、充分履行原合同及补充协议的前提条件下进行租金变更。因此该条款的约定是对房租调整附的条件，被上诉人未达成该条件，则房屋租金的调整不发生效力。因此该条款不属于违约条款，并且应当按照原合同约定的租金标准支付租金。综上，原审认定事实错误、适用法律错误，请求贵院予以纠正，支持上诉人的全部诉讼请求。张新超未进行答辩。宋雨桐向一审法院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告租赁费17050.00元，违约金4560.00元，律师费3000.00元，合计21610.00元；二、判令本案诉讼费用、保全费由被告承担。一审法院认定事实：2018年9月18日，宋雨桐与张新超签订《房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》）一份，约定张新超租赁宋雨桐所有的内蒙古霍林郭勒市××街金三角广场商铺2-131、2-113号两处商铺，建筑面积共75.94㎡，租赁用途为服装店，租赁期间为2018年9月17日至2019年9月16日，共计1年，年租金为45600.00元，每月租金3800.00元；租金支付方式为于2018年9月20日前将首月租金支付给宋雨桐，以后每月租金于每月15日前支付下一月的房屋租金；同时约定签订合同当日由乙方交纳押金3000.00元，租赁期满或合同解除后，押金抵扣乙方应承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任；还约定合同解除及违约责任等事项。2019年9月4日，宋雨桐与张新超签订《房屋租赁合同补充协议》（以下简称《补充协议》），双方约定变更租赁截止期限为2020年9月16日，变更每月租金为2670.00元，付款日期为每月5日交付下月租金，如张新超提前退租或违反《租赁合同》及《补充协议》约定，则应按《租赁合同》约定租金标准向宋雨桐缴纳全部租金款。另认定，《租赁合同》签订时，张新超向宋雨桐支付押金3000元，张新超按照《租赁合同》约定的月租金3800.00元标准，交纳了2018年9月至2019年2月期间的租金，2019年3月至2019年8月期间，因商场统一降房租，按照每月3000.00元交纳了租金。2019年9月份签订《补充协议》后，张新超按照协议约定的每月2670.00元标准，交纳租金到2020年1月份后，因受新冠肺炎疫情影响，张新超未能使用商铺经营，在与宋雨桐丈夫白啸鹏协商减免房租未果后，表示不再租赁房屋，且未交纳房租。一审法院认为，本案争议焦点是张新超应支付宋雨桐的合理款项如何确定。首先，宋雨桐与张新超签订的《租赁合同》和《补充协议》均合法有效，对双方具有约束力。张新超作为承租人理应按照合同约定履行支付租金义务，因其未按约定支付租金，并在与出租人协商减免房租未果的情况下，主动表示不再租赁房屋，致使成就合同约定解除条件，导致合同终止，并且未积极履行解除合同后支付房租义务，已构成违约。其次，张新超理应交纳2020年2、3、4月份的租金，但由于受新冠肺炎疫情防控措施影响，导致霍林郭勒市辖区内的商场暂停营业，截至3月末才全面恢复正常。在此期间，张新超租赁房屋经营目的无法实现，应予免除2月、3月份的给付租金责任。宋雨桐主张的因《补充协议》第三条约定“如乙方提前退租或违反原合同及补充协议约定，则应当按原合同约定的租金标准向甲方缴纳全部租金”，该约定内容为带有惩罚性质的内容，应属违约条款，在此违约条款的基础上，宋雨桐再主张违约金4560.00元，应一并视为违约金。据此，计算违约金显然显失公平，且张新超亦提出异议，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”的规定，本院酌定宋雨桐请求的违约金为3000.00元为宜。至此，张新超应支付宋雨桐的租金及违约金合计为5670.00元，因张新超有3000.00元押金尚未退还，按照合同约定应从上述金额中抵扣后，张新超仍应支付宋雨桐租金2670.00元。对宋雨桐主张支付的律师代理费3000.00元的请求，因宋雨桐与其委托诉讼代理人白啸鹏系为夫妻关系，涉案房屋租赁事实与白啸鹏具有利害关系，故宋雨桐以白啸鹏作为其委托诉讼代理人请求律师费的主张本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条的规定判决：一、被告张新超于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告宋雨桐租赁费2670.00元；二、驳回原告宋雨桐的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织双方当事人进行了举证、质证。上诉人宋雨桐出示律师费发票二枚，证明上诉人支付了一审代理费3000.00元，二审代理费3000.00元，按照合同约定以及被上诉人的过错应当由被上诉人承担。被上诉人张新超未进行质证。本院经审查认为，上诉人提供的证据能够证明上诉人在一、二审诉讼期间产生的律师费用，对其真实性及证明的问题均予以确认。二审采信的证据与一审一致，本院予以确认。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护。本案中，宋雨桐与张新超签订的《租赁合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，均为有效合同，双方当事人应按照合同约定及依照法律规定全面履行自己的义务。现被上诉人张新超未按约定支付租金，并在与上诉人协商减免房租未果的情况下，明确表示不再租赁房屋，一审认定张新超已构成违约正确，被上诉人应向上诉人承担支付房屋租赁费及违约金的责任。一审庭审中被上诉人张新超明确表示同意向上诉人宋雨桐支付2020年2月至4月的房屋租赁费，一审判决免除2月、3月房屋租金不当，应予以纠正。因上诉人同意减免被上诉人半个月的房屋租金，故被上诉人应向上诉人支付两个半月的房屋租金6675.00元（2670.00元×2.5月）。关于律师代理费是否由被上诉人承担问题，双方签订的《房屋租赁合同》第八条第(三)项明确约定，租赁期间，乙方违反本合同任何条款，均应赔偿对甲方造成的损失（包含但不限于诉讼费、律师费等）。现被上诉人构成违约，按照双方的约定应承担上诉人支出的律师费用，上诉人的该项上诉主张成立，应予支持。另，原审将“如乙方提前退租或违反原合同及补充协议约定，则应当按原合同约定的租金标准向甲方缴纳全部租金”认定为违约条款，酌定违约金为3000.00元并无不当，上诉人要求被上诉人按照原合同约定的租金标准3800.00元缴纳全部租金的上诉主张不能成立，不予支持。综上，原审认定事实部分有误，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销霍林郭勒市人民法院（2020）内0581民初1120号民事判决；二、被上诉人张新超于本判决发生法律效力之日起十日内向上诉人宋雨桐支付9675.00元【房屋租赁费6675.00元（2670.00元×2.5月）、违约金3000.00元、律师代理费3000.00元，合计12675.00元，减去张新超押金3000.00元】；三、驳回宋雨桐的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费171.00元、二审案件受理费342.00元共计513.00元，由上诉人宋雨桐负担213.00元，由被上诉人张新超负担300.00元。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 郭秀琴审判员 巴雅尔二〇二一年四月三十日书记员 白雪松