西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 西 安 市 碑 林 区 人 民 法 院 民 事 判 决 书                           (2020)陕0103民初10424号 原告：陕西奥盛商贸有限责任公司。法定代表人：王某某，总经理。委托诉讼代理人：曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。委托诉讼代理人：程元元，陕西晓红律师事务所实习律师。  被告：西安市碑林区文艺路街道旅馆村金东股份经济合作社。法定代表人：梁某某，董事长。  委托诉讼代理人：黄明岐，陕西英博律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁晨，陕西英博律师事务所律师。原告陕西奥盛商贸有限责任公司（以下简称奥盛商贸公司）与被告西安市碑林区文艺路街道旅馆村金东股份经济合作社（以下简称旅馆村金东经济合作社）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依据适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奥盛商贸公司委托诉讼代理人曹晓红、程元元、被告旅馆村金东经济合作社委托诉讼代理人黄明岐、翁晨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奥盛商贸公司向本院提出诉讼请：1、依法判令变更原告与被告签订的《补充协议二》2020年1月1日至2020年4月30日的租金为646550元，即免除《补充协议二》中2020年2月1日至2020年4月30日的租金；2、依法判令变更原告与被告签订的《补充协议二》2020年5月1日至2020年12月31日的租金价格为每月每平方米33元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：一、2013年9月7日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《XX村XX房租赁合同》，合同第一条第1、2、3款：“甲方出租的商铺位于陕西省西安市碑林区XX路XX小区XX号楼，为临街一至三层的商铺，商铺面积13000平方米（实际建筑面积以房管局实测面积为准，实为12931平方米），该房产用途为商业用途”。第二条第1款：“甲乙双方确认租赁期限为贰拾年（240个月），即自2013年甲方向乙方交房后4个月装修期满起至20年期限届满”。合同第三条第一款“甲乙双方确认甲方出租给乙方的商铺的租金标准为：每月每平方米89.3元”。第六条第2款：“乙方租赁的商铺应用于合法的商业及服务业用途，确保经营行为与活动符合国家法律、法规、政策的规定。乙方可以自营，可以与他人进行联营或合作”。2015年6月23日，因市场情况变化，原、被告双方签订《补充协议》，第二条：“调整后及此后每年度租金标准为：第一年度至第三年度每月每平方米69.30元”。2016年1月22日，因市场情况持续恶化，经济持续低迷，商铺大面积倒闭潮的来临，原、被告双方再次签订《补充协议二》，第二条：“调整后及此后每年度租金标准为：2015年12月1日起至2020年11月30日，每月每平方米50元”。二、因新冠疫情对原告的经营造成了严重影响，亏损达300.56万元。新冠疫情属于不可抗力，不可预见、不能避免、不能克服，系不可抗力。2020年1月25日，根据《陕西省突发公共卫生事件应急预案》，结合陕西省当前新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控形势，陕西决定启动突发公共卫生事件I级应急响应。西安市政府要求部分商铺不能开业经营，其中包括原告这类餐饮经营场所，大多数类似经营场所基本均处于关停状态。因为疫情防控的要求，自2020年1月底至2020年4月中旬，原告承租的商铺停止经营长达三个月久。对此既不归责于原、被告双方的原因导致的经营损失，政府提倡出租方给予承租方一定的减免措施。因此，原告请求被告免除三个月租金，以减少亏损。在实际经营中，原告响应政府的号召，预先已经在次承租人的要求下给予了次承租人相应的租金免除优惠。故请求依法判令变更原告与被告《补充协议二》2020年1月1日至2020年4月30日的租金为646550元，即免除《>补充协议》中2020年2月1日至2020年4月30日的租金，合理合法。受疫情影响原告承租的房屋空置率高达22%，减租率高达16.7%。租金亏损高达273.2万元。租金价格调整至每月每平方米32.7元方可勉强维持企业当年生存。截止2020年6月底，因疫情防控措施限制人员流动，导致市场萧条，使原告的正常经营活动受限。原告统一承租的12931.51平方米的商铺受新冠疫情和封路施工的影响，导致商铺空置率增加，平均空置率为22%，空置部分亏损为171.6万元，加之原告预先已经在次承租人的要求下给予了次承租人相应的租金免除101.6万元，与合同约定的租金总计780万元相比较，原告此项亏损共计273.2万元，受疫情影响经营原告年亏损高达300.56万元。因此，原告请求对2020年5月1日至2020年12月31日原、被告的租金价格按每月每平方米33元计算。三、碑林区政府道路修缮封闭施工亦对原告的经营造成严重影响。2020年3月15日，西安市碑林区住房和城市建设局发布《西安市碑林区住房和城市建设局关于文艺路地区规划道路打通项目封闭施工的公告》，该公告修缮路段包含原告承租被告商铺之东面道路，施工期间对施工路段采取封闭施工，封闭时间为9个月零12天，自2020年3月18日至2020年12月30日。施工行为直接导致东面商铺全面退租，至2020 年年底前不能正常经营。所以原告要求调整租金价格以求生存，是法律公平原则的体现，亦符合情势变更原则。四、本次疫情为不可抗力，本着公平原则、情势变更原则，疫情影响下周边同等商铺的租金价格全面降低，原告请求对2020年5月1日至2020年12月31日租金标准调整为人民币每月每平方米33元，于法有据。本次新冠疫情和封路施工导致原告所经营的商圈氛围巨变，交通不畅、经营环境恶化、客流锐减等严重影响到原告的正常经营和招商。请求依法公正裁决，维护原告合法权益。被告旅馆村金东经济合作社辩称，一、原告起诉遗漏案涉当事人。被告只管理归旅馆村集体所有的部分案涉商铺，其他案涉商铺由775名业主购买所有，为了维护业主即出租方的合法权益，全体业主亦应列为本案当事人。2017年，根据集体产权改革，旅馆村集体资产管理权移交至被告，其中包括案涉归旅馆村集体所有的商铺面积6731.5平方米，其余案涉商铺6200平方米是原旅馆村村民和居民合计775人自行购买所有，案涉商铺总面积为12931.5平方米。原告与案涉商铺的775名业主签署了《返租协议》，这部分租金由原告直接支付给案涉商铺业主。因此，案涉商铺的全体业主应为本案当事人。案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》不是被告与原告签署的，根据《XX村XX房租赁合同》，甲方及出租方为西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会（以下简称林雁社区居委会）及XX村XX房业主代表，乙方即承租方为原告，丙方即监管方为西安市碑林区城中村改造办公室。根据《XX村XX房租赁合同补充协议》甲方即出租方为林雁社区居委会及XX村XX房业主代表，乙方即承租方为原告，还加盖了“西安市碑林区城中村改造办公室”的公章。本案的合同主体还包括西安市碑林区城中村改造办公室。二、原告提交的《补充协议二》签署过程存在违法行为，案涉商铺的租金标准已经严重低于市场价格。原告再次提出减免租金，谋求更大租金差额，对全体业主而言显失公平，应当予以驳回。案涉《商铺租赁合同》及《补充协议》不是被告签署的，被告承继管理集体资产。2013年，在案涉商铺招商过程中，原告以89.3元每平米的价格中标，并于同年9月7日签订《商铺租赁合同》。根据《商铺租赁合同》，甲方（即出租方）为林雁社区居委会及XX村XX房业主代表，乙方（即承租方）为原告。租赁标的为陕西省西安市碑林区XX路XX小区XX号楼，为临街一至三层的商铺；用途为商业用途；租赁期限20年（不含装修期4个月），暂定交房日为2013年9月20日；租赁标准为每月每平米89.30元，租金每半年支付一次；租赁期为前十五年租金每三年递增5%，第十六年至二十年每年递增8.5%。另外约定，原告与每位业主分别签署《返租协议》。三、2014年4月2日，原告与全体业主分别签署了《返租协议》约定租赁期限为20年，自2014年6月1日至2034年5月31日止，前三年的租金为每月每平米89.30元，前15年租金每隔三年递增5%，后5年每年递增8.5%。租金每半年付一次。提前一个月预先支付。2015年6月22日，原告与林雁社区居委会签订《补充协议》。原告以市场情况恶化、经济持续低迷为由，将租金标准调整为每月每平方米69.30元，自第二年度开始执行，原告承诺：“商铺租赁价格的价格调整只这一次，甲乙双方以后不再商议。本补充协议签订后二日内，乙方支付第一年度所欠租金3600000元，第二年度上半年开始按照调整后的租金（69.3元）标准计算为537.693万元，合同签订一周内支付集体部分279.37万元，个人购买的在个人返租协议补充协议签订后打到个人账户上。” 2015年6月底，部分业主基于原告的承诺在《返租协议补充条款》上签字。原告出具的2016年1月22日签订的《补充协议二》未经全体股民、居民投票决定，在程序上存在严重违法行为。协议上未填写全体股民及居民的投票通过率，只载明租金标准自2015年12月1日起调整为每平米50元。该份协议上并无业主代表签字，也并无监管方西安市碑林区城中村改造办公室的盖章，该份协议的签订过程及其法律效力存疑。综上，原告在《商铺租赁合同》签订两年内将中标租金价格每月每平米89.3元，通过两次降价至50元每平米每月，且第二次降低未征得全体业主的同意，存在严重的违法行为。原告再次假借疫情等原因要求减免租金，是为谋取更大的租金差额，损害出租人的合法权益，应当予以驳回。四、2013年，原告以招商中标的形式与出租方林雁社区居委会及XX村XX房业主代表签订《商铺租赁合同》。原告接受案涉商铺后未自主经营，而是将商铺分别转租，向次承租人收取租金，赚取租金差额，实际经营商户的租金价格是每平米每月200元。同时，原告向出租人支付租金的方式是每半年支付一次，而原告收取租金的方式是半年付和年付，且收取高额押金。实际经营商户2020年的租金原告在2019年就已经收取。综上，原告减免租金的要求，是为谋取更多的租金差额。五、原告提及的新冠疫情和道路修缮封闭施工等因素只是借口，不存在减免租金的理由。原告称因新冠疫情亏损达300.56万元是不可能发生的。原告向经营商户提前半年至一年收取租金，谋取租金差额。疫情防控期间及疫情控制之后，商户均正常交纳租金，原告的收入并未减少。同期，原告拖欠应付租金未付。案涉商铺为临街的，疫情防控措施在3月初就解除了，对经营商户未造成太大的影响，对原告而言没有任何影响。道路修缮封闭施工不能影响原告获取租金差额。新冠疫情和道路修缮封闭施工等不能成为原告要求减免租金的理由。综上所述，原告在案涉招商过程中以每平米每月89.30元的价格中标，并在签订《商铺租赁合同》后将原中标价格调低至每月每平米50元，已经严重低于市场价格，继续履行合同已经对全体业主显失公平。原告假借新冠疫情等再次要求减免租金的行为不符合法律规定。请求依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并记录在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提交的证据：1、2013年9月7日《XX村XX房租赁合同》、2015年6月23日《商铺租赁合同补充协议》、2016年1月22日《XX村XX房租赁合同二补充协议》；2、西安市农村合作经济组织统一收款收据；3、《西安市碑林区住房和城市建设局关于文艺路地区规划道路打通项目封闭施工的通告》（照片）；4、陕西省西安市汉唐公证处（2020）陕证民字第006985号公证书；5、部分涉案商铺现场照片；6部分涉案商铺缴费通知单、收款收据；7、原告出具的《申请减免房租函》、原、被告关于减免涉案商铺租金的《会谈纪要》；8、《返租协议》补充条款二、本院（2016）陕0103民初3530号民事判决书、西安市中级人民法院（2017）陕01民终3410号民事判决书。对被告提交的证据：1、2013年9月7日《XX村XX房租赁合同》、2015年6月22日《商铺租赁合同补充协议》、2016年1月22日《XX村XX房租赁合同二补充协议》；2、《返租协议》、《返租协议》补充条款、银行交易流水。以上证据能够作为查明和认定案件事实的依据，依法予以确认。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年 9月7日，西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会（以下简称林雁社区居委会）及XX村XX房业主代表（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）及西安市碑林区城中村改造办公室（监管方）签订《商铺租赁合同》，约定：“租赁标的为位于西安市碑林区XX路XX小区XX号楼，为临街一至三层的商铺”，面积约为13000平方米（实际建筑面积以房管局实测面积为准），用途为商业用途；租赁期限20年，自2013年甲方向乙方交房后4个月装修期满起租至20年期限届满，暂定交房日为2013年9月20日；租赁标准为每月每平米89.30元，租金每半年支付一次；租赁期前十五年租金每三年递增5%，第十六年至二十年每年递增8.5%；在合同签订后，乙方按照租金支付方式约定，向甲方及全体业主预支第一期半年租金，以后每半年度到期前一个月内乙方向甲方及全体业主支付下一个半年度的租金。上述合同签订后，被告于2014年与XX村XX房屋255户业主分别签订《返租协议》，主要约定：安置商业用房按统一经营模式经营，还建商业房屋业主授权委托西安市碑林区旅馆村回迁商铺所有权人等7名代表，就所拥有的商业房进行招租，同意《XX村XX房租赁合同》中所有条款。XX村XX房屋业主同意将其所拥有的商业用房租赁给被告，起租时间自2014年6月1日至2034年5月31日止，租赁期限为20年，前三年租金为每月每平米89.30元，前十五年租金每三年递增5%，后5年每年递增8.5%，租金每半年支付一次。在上述合同履行过程中确定租赁商铺面积为12931.5平方米，其中被告旅馆村金东经济合作社产权所有商铺面积为6731.5平方米，剩余6200平方米属于XX村XX房屋255户业主(775人)所有。上述合同签订后，原告依据合同的约定，分别向旅馆村金东经济合作社及XX村XX户业主支付房屋租金。2015年6月22日，林雁社区居委会（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《XX村XX房租赁合同补充协议》，主要约定：甲乙双方同意租金标准调整为每月每平方米69.3元，租金调整后，前十五年租金每三年递增5%，第十六至十九年每年递增8.5%。个人购买的在个人返租补充协议签订后打到个人账户上。此后，原告与XX村XX房屋业主分别签订《返租协议》补充条款，约定：双方同意按照《XX村XX房租赁合同补充协议》对《返租协议》相关条款进行调整，双方同意租金标准第一、二、三年度调整为每月每平方米69.3元，从第四年开始每三年递增5%，第16年开始每年递增8.5%。2016年1月22日，林雁社区居委会（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《XX村XX房租赁合同二补充协议》，主要约定：关于合同租金标准双方同意自2015年12月1日起调整为每平方米50元，自2020年12月1日起租金标准为每平方米60元；双方同意本次租金调整后，自2020年12月1日起，租金每三年递增5%，自2029年12月1日起每年递增8.5%。此后，原告与XX村XX房屋业主分别签订《返租协议》补充条款二，约定：关于合同租金标准及递增，双方同意合同租金标准自2015年12月1日起调整为每平方米50元，自2020年12月1日起租金标准为每平方米60元；租金每三年递增5%，自2029年12月1日起每年递增8.5%。原告按照上述《XX村XX房租赁合同二补充协议》及《返租协议》补充条款二约定支付了截止至2020年5月31日的租金。2017年，碑林区开展集体产权制度改革工作，2018年12月11日成立西安市碑林区文艺路街道旅馆村金东股份经济合作社，西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会将包括位于西安市碑林区XX路XX小区XX号楼临街商铺6731平方米房屋在内的原旅馆村集体财产管理权移交给金东股份经济合作社。XX小区XX号楼临街商铺12931.5平方米房屋后，对外出租给经营餐饮、娱乐、药店、便利店超市等商户。2020年1月底，受新型冠状病毒疫情影响，原告承租的新旅城小区5号楼商铺除药店、便利店超市正常经营外，其他餐饮、娱乐等商户停止经营。自2020年3月起，西安市碑林区住建设局对文艺路地区规划道路打通项目封闭施工，施工路段包含原告承租涉案商铺之东面道路，施工期间采取封闭施工，至2020年10月底施工完毕。基于疫情影响及道路施工等原因，原告对部分经营商户给予租金部分减免优惠。2020年3月，原告向被告发函申请减免房租。双方多次就减免租金问题进行协商，但无法达成一致。本院认为，本案的争议焦点：一、本案是否应当追加775名业主及西安市碑林区城中村改造办公室为当事人参加诉讼。本案中，林雁社区居委会与原告签订《XX村XX房租赁合同》、《XX村XX房租赁合同补充协议》及《XX村XX房租赁合同二补充协议》，上述合同中确定租赁商铺面积为12931.5平方米，其中旅馆村金东经济合作社产权所有商铺面积为6731.5平方米，剩余6200平方米属于XX村XX房屋255户业主(775人)所有。原告又与XX村XX户业主分别签订《返租协议》、《返租协议》补充条款、《返租协议》补充条款二，并分别向旅馆村金东经济合作社及旅馆村255户业主支付租金。原告与旅馆村255户业主之间形成独立的租赁合同关系，旅馆村255户业主(775人)不是必要共同诉讼参加人。西安市碑林区城中村改造办公室仅在《XX村XX房租赁合同》作为监管方签字盖章，无合同权利义务。故本院不追加775名业主及西安市碑林区城中村改造办公室为当事人参加诉讼，符合法律规定。二、原告提出因受疫情影响及封闭道路施工导致涉案商铺停业经营，要求免除2020年2月1日至2020年4月30日的租金的请求能否得到支持。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于合同案件的审理规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延迟租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”根据原告提交的相关证据及本院查明的事实，在新冠肺炎疫情期间，被告所承租涉案商铺中餐饮、娱乐商户停止情况经营属实，另涉案东面临街商铺确因道路封闭施工，经营受到一定影响。原告为部分次承租商户减免部分租金亦属事实。因新冠肺炎疫情属于不可抗力的意外事件，根据公平原则，本院酌情减免2020年2月1日至2020年4月30日期间50%的租金，即969825元。三、关于原告请求变更《XX村XX房租赁合同二补充协议》2020年5月1日至2020年12月31日的租金价格为每月每平方米33元的问题。本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百四十条规定：“当事人协商一致，可以变更合同。”本案原、被告就涉案商铺签订《XX村XX房租赁合同》、《XX村XX房租赁合同补充协议》及《XX村XX房租赁合同二补充协议》，租金价格系双方协商一致的情况下予以调整。涉案商铺租金收入系旅馆村金东经济合作社及旅馆村广大业主主要经济生活来源，自2020年5月1日后，新冠肺炎疫情得到有效控制，西安市各项生产经营活动已经恢复，原告要求人民法院变更《XX村XX房租赁合同二补充协议》2020年5月1日至2020年12月31日的租金，不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关情形。对于原告该项请求，本案不予处理，应由原、被告自行协商解决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百九十条、第七百零三条之规定，判决如下：变更原告陕西奥盛商贸有限责任公司与西安市碑林区文艺路街道办事处林雁社区居民委员会签订的《XX村XX房租赁合同二补充协议》中2020年1月1日至2020年4月30日的租金为1616375元。案件受理费10266元由原告陕西奥盛商贸有限责任公司负担（已交纳）。     如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。          审  判  长   马 利 群 人民陪审员   严    鹏人民陪审员   李 红 云    二О二一年三月三十日  书  记  员   侯 蕴 哲  1