广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3680号上诉人（原审被告）：钟燕珠，女，1987年6月17日出生，汉族，身份证住址广东省广州市黄埔区。委托诉讼代理人：孙槐玉，广东高义律师事务所律师。委托诉讼代理人：曾亮珍，广东高义律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：许楚耀，男，1968年4月7日出生，汉族，身份证住址广东省揭东县。上诉人钟燕珠因与被上诉人许楚耀房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初5744号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭审理本案。现已审理终结。上诉人钟燕珠上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判钟燕珠与许楚耀签订的《租赁合同》于2020年4月28日解除；2.撤销一审判决第二项，改判钟燕珠向许楚耀支付2020年2月1日至2020年4月28日止的租金合计6573元；3.撤销一审判决第三项、第四项；4.撤销一审判决第五项，改判钟燕珠向许楚耀支付2020年4月1日至2020年4月28日的物业管理费、水电费共计125.15元；5.本案一审、二审诉讼费由许楚耀承担。事实与理由：一、一审法院未查明事实，双方解除《租赁合同》的时间应为2020年4月28日，而不是一审开庭当天双方办理交房手续时解除。1.一审许楚耀举证证明钟燕珠第一次书面提出解除合同的时间是2020年2月1日，因许楚耀明确表示反对未能解除，即双方此次未达成解除合同的合意。一审查明之后在2020年4月27日许楚耀向钟燕珠发出书面通知并以快递形式于2020年4月28日送达钟燕珠，该通知要求钟燕珠归还房屋双方终止合同，钟燕珠收到该通知后表示同意解除合同，多次电话联系许楚耀催促许楚耀办理收房交接手续，且钟燕珠从2020年2月1日开始也一直要求解除合同，因此双方对解除合同达成一致意见的时间应为2020年4月28日。2.许楚耀在2020年11月3日一审法院所作的询问笔录中表示把房子放在链家卖，由此更进一步证实许楚耀在向钟燕珠发出要求解除合同的《通知》前，已将涉案房屋委托中介出售，其以实际行动表明了与钟燕珠2020年4月28日解除《合同》的真实意愿。3.一审以双方实际交接涉案房屋的时间作为合同解除的时间不仅违背了双方当事人的真实意愿，也将合同解除时间与交接手续办理时间相混同。合同解除后什么时候办理交接手续并不影响合同解除的法律状态，虽然许楚耀因房屋未卖出一直拖延办理交房手续，但许楚耀拖延办理交房手续的行为并不影响双方已解除合同的事实。因此一审未将双方达成合意解除合同的时间认定为合同解除的时间，而是将双方办理房屋交接的时间认定为合同解除的时间违背了《中华人民共和国合同法》第九十三条的规定。二、基于上述理由，双方的合同已于2020年4月28日解除，钟燕珠应支付给许楚耀的租金应计算至合同解除之日。一审认定在双方履行租赁合同期间发生疫情属于不可抗力，酌情认定2020年2月和3月的租金各免一半，4月起不再减免，故钟燕珠应支付给许楚耀的租金是6573元。三、关于免租期租金，一审认为是钟燕珠提前交还房屋解除合同，许楚耀有权要求钟燕珠补交免租期租金的认定有误，钟燕珠不应向许楚耀支付免租期租金。1.如前所述，双方已于2020年4月28日达成解除合同的合意，故不存在钟燕珠单方提前交还房屋解除合同的情形，一审判决钟燕珠补交免租期的租金无事实及法律依据。2.《租赁合同》第三条第1项与附加一第1条约定的免租期60天是专门针对房屋装修、安装电器、定制家私家电等的专项免租期，因许楚耀的房屋是空房，不具备钟燕珠承租该房屋作为酒店公寓房使用的条件，故双方本着房屋实际情况，一致同意60天作为房屋装修而免租，该免租期应是绝对免租的性质。而《租赁合同》附加一第2条双方另行约定了每年15天的免租期，故一审对免租期认定有误。四、基于许楚耀与钟燕珠达成合意解除合同的前提，不存在钟燕珠提前解除合同的问题，故一审判决钟燕珠向许楚耀支付提前解除合同的赔偿3400元无事实依据。五、双方在2020年4月28日解除《租赁合同》后，涉案房屋钟燕珠也从未使用过。事实上，钟燕珠早于2020年3月15日已清空了涉案房屋，该事实许楚耀在2020年11月3日一审法院对双方当事人所作的询问笔录中已确认。许楚耀在合同解除后拖延不办理交房手续所造成的损失应由其自行承担，钟燕珠只应承担2020年4月拖欠的租金与水电费，一审判决钟燕珠承担2020年4月1日至7月14日的物业管理费、水电费无事实依据。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人许楚耀二审辩称：许楚耀当时一直都是按照合同约定来履行，对于钟燕珠的行为许楚耀也多次作出了让步，合同履行过程中许楚耀均不存在任何过错。在一审时的诉前联调，钟燕珠也一直不接受调解。本案的标的额不大，如果早在一审中调解许楚耀也可以接受，即使一审判决仅判令钟燕珠共向许楚耀支付23805元，许楚耀对此也没有再提起上诉，但钟燕珠直至二审才想与许楚耀调解，许楚耀对此不同意。钟燕珠要求对于疫情期间的2020年2-3月份的租金进行减免，许楚耀认为钟燕珠逾期交租违约在先，且提起诉讼也是要求钟燕珠支付欠付的租金，也并没有以无理取闹的态度向钟燕珠追偿。钟燕珠于2020年5月15日向一审法院起诉请求：1.判令解除双方的租赁合同，钟燕珠按现状归还坐落于广州市黄埔区黄埔东路733号（自编L-4栋）612号房屋；2.判令钟燕珠立即支付自2020年2月1日起至交还之日的租金及迟延支付违约金（每月租金为3400元，违约金按每天1%从下月1日开始计算，要求计算至支付租金之日止）；3.判令钟燕珠支付《合同》附件一第1点的60天免租费6800元；4.判令钟燕珠支付两个月的解除合同违约金6800元；5.判令钟燕珠赔偿10000元；6.判令钟燕珠结清物管、水电等费用；7.判令钟燕珠承担本案诉讼费（迳付）。一审法院经审理查明：广州金泰商贸有限公司是广州市黄埔区xx号房的权利人，房屋用途为商业，建筑面积27.81平方米。许楚耀是广州金泰商贸有限公司的法定代表人。2018年12月5日，许楚耀（出租人、甲方）与钟燕珠（承租人、乙方）签订《租赁合同》，甲方将涉案房屋出租给乙方使用。第二条约定：该物业用途为商住公寓。第三条约定：1.租赁期限自2018年12月5日至2023年12月4日，甲方承诺在开发商交楼乙方承诺前将达到开发商交楼并与开发商办妥交楼手续后的物业交付给乙方使用，由于乙方需要对物业进行装修与布置，甲方给予乙方的筹备装修日期为2018年12月6日起60天。2.由于乙方经营管理需要，要求改装修标准及家电家私配置标准达到酒店式公寓的标准，按《家电家私配置清单》中约定的配置标准将家电等配置到该房屋内，合同期满该房间家私家电配置物品属甲方所有。第四条约定：1.自起租日起，租金标准为3400元/月，租期5年，租金从第3年起递增5%。2.乙方每月15日前将租金全额一次性支付给甲方。第六条约定：1.甲方需承担房屋家电、家私费用，按《家电家私配置清单》；2.乙方需承担物业管理费、水电费等。第九条约定：1.任何一方违反其于合同项下之承诺或保证，另一方有权解除合同，违约方应赔偿另一方因此所受的全部损失，并须支付2个月房租作为违约金。5.乙方无故迟延交付租金，且乙方在收到甲方通知后，还是未按通知限定期限履行支付租金义务的，自通知限定期限届满后每迟延一日，按迟延支付租金金额每天的1%向甲方支付违约金，且违约金总额不得超过迟延支付租金的总和。乙方租金延迟缴纳10日该合同自动解除。第十条约定：由于不可抗力导致本合同不能履行的，双方不承担违约责任。合同后附加条件约定：甲方予以乙方每年12月份为房间保养维护期免收15天租金，乙方承诺甲方免费入住乙方本店5天/年（节假日，暑假及大型展会除外）并需提前3天预约。另合同后附家电配置明细及价格，共计38829元。2018年12月5日，钟燕珠的工作人员向许楚耀开具《收据》，载明：今天收到许楚耀支付的家电配置费10000元，并注明总配置费20000元，已收10000元，12月20日再转过来。2019年1月27日，许楚耀再次向钟燕珠支付了房屋家电配置费10000元。钟燕珠将涉案房屋用于经营酒店式公寓。2020年1月23日，钟燕珠向许楚耀发出请求免租函件，认为酒店受新冠××疫情影响无法正常营业构成不可抗力，请求免除3个月租金。2020年2月1日，钟燕珠向许楚耀发出《解除合同通告》，主张因新冠××疫情影响，无法预估恢复酒店营业时间，提出解除租赁合同，并认为此种情况构成不可抗力可免除违约责任，同意支付租金至1月31日，请许楚耀尽快过来清算物业管理费及水电费并收回物业。2月14日，钟燕珠再次在微信中通知许楚耀：“我们很难熬下去。麻烦你安排一下过来解约。”许楚耀回复：“你要这样随你吧，你必须提前两个月告知我，还有怎么毁约赔偿。”2月17日，许楚耀向钟燕珠催收租金。2月18日，钟燕珠回复称：“因为属于特殊时期，我司决定按照广东省公寓管理协会的意见处理，免2月全月、3-4月各免半月租金……现在房空着的，你可以现在收回去经营或者给你的朋友住也可以，到疫情结束的话，你也可以交回给我们。”许楚耀回复：“二月份减半，三月份再说，所谓你公司的决定我不能接受。”2月19日，钟燕珠在微信中称：“既然这样，那我们就解约吧，公司的决定，我也左右不了。”许楚耀未明确表示同意，双方未达成一致意见。3月18日，钟燕珠向许楚耀发出《解除合同通告》，并告知“房子你可以随时过来收回去”。许楚耀要求赔偿两万元违约金，并付清2月和3月租金。3月29日晚，钟燕珠再次在微信中告知许楚耀：“请你尽快过来把房子验收收回去！解约合同我们已经发给你了。现在疫情影响经营很困难的，拖着不过来办理的话你们自己承担损失哦！”双方均确认涉案房屋是用密码开锁，房屋租金支付至2020年1月。钟燕珠辩称其在2020年3月15日已经清空涉案房屋，只留了家电配置明细表中的物品，其已于2020年4月25日将涉案房屋的密码告知许楚耀。许楚耀主张因其预备将涉案房屋出售，有中介要看房，其就于2020年4月25日在前台拿了房卡开门进去看房，看完后就归还了房卡给前台。钟燕珠确认当天前台给了房卡让许楚耀进去，一个小时左右许楚耀就将门卡归还，具体进去做什么不清楚。4月27日，许楚耀向钟燕珠发出《通知》，认为钟燕珠未按合同约定支付租金已经约三个月，构成违约，要求其立即结清水电物管所有费用，支付自2020年2月1日起的租金和违约金及赔偿损失等，并交还钥匙。2020年7月15日，双方办理了房屋交接，许楚耀在当天《交接单》上签名并备注：房屋物件部分缺失。许楚耀提交《家电家私配置清单》（无双方签名确认），主张在交接时以下物品缺失：一楼包括沙发抱枕、绿植、卫生间浴帘、客厅吊灯、餐厅吊灯、工作区吊灯、烧壶（附送）、地毯（附送）、吹风机（附送），二楼包括客厅挂画、工作区挂画、餐厅创意挂件、沙发抱枕、绿植、卫生间浴帘、客厅吊灯、餐厅吊灯、工作区吊灯、烧壶（附送）、地毯（附送）、吹风机（附送），另房屋内的洗衣机不是智能滚筒洗衣机。钟燕珠抗辩称上述物品均未缺失。许楚耀主张钟燕珠欠付物业管理费和水电费，提交了涉案房屋所在物业公司盖章的费用清单，显示：2020年4月至7月每月欠缴费用总金额分别为125.15元（物业费+水电费）、173.83元（物业费+水电费）、166.61元（物业费+水电费）、163.97元（物业费+水电费），无法区分具体费用情况。双方确认涉案房屋每月的物业费为120多元。许楚耀还陈述2020年7月的水电费、物业费无法区分交接之前费用的具体金额。一审法院认为，许楚耀与钟燕珠签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚信、全面履行。此次疫情是各方不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，属不可抗力，双方当事人在此种形势下应互谅互让、共担风险、共度难关，一审法院从公平原则出发，酌情处理本案。关于合同解除。双方均要求解除合同，只是对合同解除时间达不成一致意见，鉴于钟燕珠于2020年7月15日将涉案房屋实际交还给许楚耀，故一审法院认定涉案租赁合同于2020年7月15日解除。由于双方已经办理了房屋交接手续，故一审法院对许楚耀要求按现状交还房屋的请求不再予以处理。关于租金和违约金。钟燕珠承租涉案房屋用于经营酒店式公寓，其经营状况不可避免会受到疫情影响，一审法院酌情认定2020年2月和3月的租金各减免一半，4月起不再减免。虽然自2020年2月起钟燕珠多次要求许楚耀收回房屋，但其第一次告知许楚耀涉案房屋密码是在2020年4月25日，许楚耀到涉案房屋查看后并未收回房屋，从涉案房屋的水电费情况看，2020年5月至7月涉案房屋仍继续使用，故租金应计算至2020年7月14日。故钟燕珠应向许楚耀支付2020年2月1日至2020年7月14日的租金共计15135.48元（3400元/月×50%+3400元/月×50%+3400元/月×3个月+3400元/月÷31天×14天）。因2020年2月至3月期间，钟燕珠逾期支付租金是受疫情影响，并无违约的恶意，对此不应予以苛责。之后双方对租赁合同解除事宜达不成一致意见，钟燕珠多次要求许楚耀收回房屋，许楚耀均不同意，许楚耀对此亦有过错，故一审法院对许楚耀主张的逾期支付租金的违约金不予支持。关于免租期租金6800元。因钟燕珠提前交还房屋解除合同，许楚耀有权按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例要求钟燕珠补交免租期的租金，一审法院核算为4722.6元[6800元÷60个月×（41+2/3）]。对于超出部分，一审法院予以驳回。关于损失赔偿。合同虽然约定承租方提前解除合同须赔偿出租方10000元作为赔偿，考虑到合同解除受到疫情影响，钟燕珠并非恶意违约，但自2020年4月至7月钟燕珠仍未支付任何租金，此时是因其自身过错造成，故一审法院酌情认定钟燕珠需支付一个月租金即3400元作为赔偿。许楚耀还主张提前解除合同的违约金，无合同依据，一审法院不予支持。关于物业管理费、水电费。钟燕珠实际使用涉案房屋期间的物业管理费、水电费应由其交纳，故上述费用应计算至2020年7月14日。因2020年7月的费用无法具体区分，一审法院酌情按50%计算，故钟燕珠应支付2020年4月1日至7月14日的物业管理费、水电费共计547.58元（125.15元+173.83元+166.61元+163.97元×50%）。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十七条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，于2020年11月30日作出如下判决：一、许楚耀与钟燕珠签订的《租赁合同》于2020年7月15日解除；二、钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向许楚耀支付租金共计15135.48元；三、钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向许楚耀支付免租期租金共计4722.6元；四、钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向许楚耀支付提前解除合同的赔偿共计3400元；五、钟燕珠于本判决发生效力之日起十日内向许楚耀支付2020年4月1日至7月14日的物业管理费、水电费共计547.58元；六、驳回许楚耀的其他诉讼请求。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费775元，由许楚耀负担302元，由钟燕珠负担473元。上述案件受理费许楚耀已预缴，钟燕珠在履行本判决义务时将其应负担的案件受理费迳付许楚耀，一审法院不作退还。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，钟燕珠向本院提交3份证据：1.通知；2.快递单截图；3.电话截图，上述证据拟共同证明2020年4月28日钟燕珠与许楚耀的租赁合同关系解除，钟燕珠多次电话催促许楚耀交接涉案房屋。许楚耀对此质证认为：确认证据1、2是许楚耀向钟燕珠送达的，确认证据1、2的真实性；对于证据3，确认双方之间确实有电话来往以及微信聊天记录，故对其真实性予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、租赁合同解除的时间；二、租金及水电费的支付问题；三、免租期租金及提前解除合同赔偿的支付问题。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，租赁合同解除的时间问题。一审认定许楚耀与钟燕珠之间就涉案房屋签订的《租赁合同》为有效合同，合法有据，本院不作赘述，予以确认。双方之间租赁合同的期限自2018年12月5日至2023年12月4日，在合同履行期间内，双方由于租金的支付问题产生争议，钟燕珠未提交证据证实其与许楚耀就涉案房屋租赁合同的解除达成一致意见。尽管许楚耀于2020年4月27日向钟燕珠发出《通知》，钟燕珠主张其于2020年4月28日收到该《通知》，但该《通知》亦载明需钟燕珠交还钥匙、归还房屋双方才终止合同，双方并未办理房屋的交接手续，且根据一审查明的事实，从涉案房屋的水电费情况看，2020年5月至7月涉案房屋仍在继续使用，至2020年7月15日钟燕珠才将涉案房屋实际交还给许楚耀。一审根据本案案情及双方的交接情况，认定涉案租赁合同于2020年7月15日解除并无不当，本院予以维持。钟燕珠上诉主张双方之间的租赁合同于2020年4月28日解除依据不充分，本院不予支持。关于争议焦点二，租金及水电费的支付问题。如前所述，钟燕珠上诉主张双方之间的租赁合同于2020年4月28日解除依据不充分，因此，其主张其应支付给许楚耀的租金计算至2020年4月28日共6573元无依据，本院不予支持。一审依据涉案房屋疫情期间经营受到影响的情况，综合全案案情适用公平原则，酌情认定租金减免后钟燕珠应向许楚耀支付2020年2月1日至2020年7月14日的租金共计15135.48元，既充分体现了疫情之下风险共担、共克时艰、共渡难关的原则，亦公平保障了双方当事人的合法权益，应予维持。钟燕珠于2020年7月15日交回涉案房屋给许楚耀，理应承担其欠付的2020年4月1日至2020年7月14日的物业管理费及水电费，一审认定钟燕珠应支付物业管理费和水电费共计547.58元并无不当，本院予以维持。钟燕珠上诉主张其仅应支付一段期间的物业管理费和水电费，与本案查明的事实不符，本院不予支持。关于争议焦点三，免租期租金及提前解除合同赔偿的支付问题。钟燕珠在享受了免租期的租金优惠后因其提前交还涉案房屋而致本案租赁合同解除，一审判令钟燕珠按照剩余租赁期限占全部租赁期限的比例补交免租期的租金4722.6元给许楚耀公平合理，本院予以支持。钟燕珠上诉主张其不应支付该费用无依据，本院不予支持。如前所述，租赁合同因钟燕珠提前交还涉案房屋而解除，一审已考虑到合同解除受到疫情影响，钟燕珠并非恶意违约，因此酌减了合同约定的赔偿责任为钟燕珠只需支付一个月租金3400元作为赔偿，已充分保障了其权益，其仍上诉主张其不应支付该费用无依据，本院不予支持。综上所述，钟燕珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费228元，由上诉人钟燕珠负担。本判决为终审判决。审判长 李 娜审判员 柳玮玮审判员 黄春成二〇二一年四月二十六日书记员 冯 韵彭诗敏