重庆市渝北区人民法院民事判决书                 （2021）渝0112民初6498号     原告（案外人）：王琼秀，女，1972年6月6日生，汉族，住重庆市南岸区。 委托诉讼代理人：李洁，重庆继维律师事务所律师。委托诉讼代理人：庞雄飞，重庆继维律师事务所律师。被告（申请执行人）：重庆中爱易达汽车销售有限公司，住所地重庆市北部新区金渝大道89号11幢1-14-3，统一社会信用代码91500108073687675P。法定代表人：黄维，执行董事。委托诉讼代理人：马超，重庆中钦国彦律师事务所律师。被告（被执行人）：徐洪斌，男，1981年5月24日生，汉族，住湖北省云梦县。原告王琼秀与被告重庆中爱易达汽车销售有限公司、徐洪斌案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月3日立案后依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王琼秀的委托诉讼代理人李洁以及被告重庆中爱易达汽车销售有限公司的委托诉讼代理人马超到庭参加了诉讼。被告徐洪斌经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王琼秀向本院提出诉讼请求：1.依法确认重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋为原告所有，并解除对该财产的查封执行措施。2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：被告重庆中爱易达汽车销售有限公司与徐洪斌（曾用名徐红斌）因买卖合同纠纷一案，贵院于2019年6月18日作出（2019）渝0112民初1839号民事判决书，判决徐洪斌支付重庆中爱易达汽车销售有限公司欠款387 000元及利息133 013元，并以387 000元为基数，自2016年1月1日至欠款本金全部清偿之日起按月利率2%标准支付利息。上述判决书生效以后，重庆中爱易达汽车销售有限公司于2019年10月23日向贵院申请执行，贵院作出（2019）渝0112执15865号执行裁定，并查封了被告徐洪斌享有49.5%份额，坐落于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号的房屋。2020年10月，原告对上述房屋的执行提出书面异议，贵院于2021年1月29日作出（2021）渝0112执异60号执行裁定书，驳回了原告的异议请求。原告认为，贵院驳回原告提出的执行异议的裁定缺乏事实与法律依据。2014年，被告徐洪斌因资金周转需求，向原告借款人民币750 000元，双方签署了书面借款合同，原告亦按约向被告徐洪斌支付了全部款项。后因徐洪斌无力偿还借款，双方于2016年6月20日签署书面协议，约定徐洪斌将案涉房屋转让给原告，冲抵借款本息人民币550 000元整，同时由其他共有人和继承人共同出具说明并办理了公证手续，进行了不动产抵押权登记，取得了不动产登记证明，各方对房屋转让的相关事宜达成合意。协议签署后，被告徐洪斌即将案涉房屋交由原告实际占有和使用。因案涉房屋性质属经济适用住房，受五年内不得上市交易政策的限制，协议签订之时暂无法办理过户登记手续，原告自身对未登记过户没有任何过错。现五年限制期限届满，原告立即申请办理过户登记，方知该房屋已于2019年12月被贵院查封。基于上述基本事实，案涉房屋的所有权人应为原告，被告重庆中爱易达汽车销售有限公司对属于原告的房屋申请执行是完全错误的，其行为没有任何法律依据，严重侵犯了申请人的合法权益。为此，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定，特向贵院提起执行异议之诉。被告重庆中爱易达汽车销售有限公司辩称，1.该房屋为不动产，权属应当以登记为准，从原告举示的证据看，原告是享有抵押权，而不是所有权，请求不应当得到支持；2.债权未经过法律文书确认，是否真实无法核实。即使真实，该债权行为也是普通债权，不优先于被告的权利；3.从转让协议效力的角度看，即使转让协议为真实的，该房屋为经济适用房，在原告陈述的转让时间，该房屋是禁止转让的，房屋的所有权人中有未成年人，被告徐洪斌也不是维护未成年人的权利而出售房屋，不仅如此，原告并不是普通的商品房买受人，而是借款的债权人，其举示的材料不能证明符合执行异议和复议规定第二十八条的情形。原告就执行标的不具有排除执行的权利。被告徐洪斌未作答辩。经审理查明：2019年1月16日，本院立案受理重庆中爱易达汽车销售有限公司与徐洪斌买卖合同纠纷一案，审理后于2019年6月18日作出（2019）渝0112民初1839号民事判决书载明：一、徐洪斌于判决生效之日起十日内支付重庆中爱易达汽车销售有限公司欠款387 000元及截至2015年12月31日利息133 013元；二、徐洪斌于判决生效之日起十日内支付重庆中爱易达汽车销售有限公司利息（利息以欠款387 000元为基数，按照月利率2%的标准自2016年1月1日起计算至欠款本金全部清偿之日止）。后徐洪斌未自动履行债务，重庆中爱易达汽车销售有限公司申请执行来院。本院于2019年12月4作出（2019）渝0112执15865号执行裁定书，裁定查封被执行人徐洪斌名下位于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋，并于2019年12月12日将执行裁定以及协助执行通知书送达至相关房管部门，房管部门在回证中注明该房有抵押。案涉房屋的不动产权证载明，房屋由被执行人徐洪斌与案外人徐浩峰、杨仕明按份共有，徐洪斌占49.5%、徐浩峰占49.5%、杨仕明占1%产权，房屋为经济适用房，发证之日起五年内不得上市交易。后王琼秀提出执行异议，本院审查后于2021年1月29日作出（2021）渝0112执异60号执行裁定书，裁定驳回王琼秀的异议请求。王琼秀不服该裁定，并于2021年2月3日向本院提起诉讼。另查明，2015年1月8日，王琼秀（出借人）与徐洪斌（借款人）签订《借款合同》，主要约定徐洪斌借款500 000元，借款期限为2015年1月1日至2015年2月30日止，借款利率为月利率3%，自出借人提供本合同约定的借款之日（即2014年12月29日）起计息。同日，徐洪斌出具《借款收据》确认收到王琼秀提供的借款500 000元。2016年5月13日，杨仕明、汪中英、杨波（杨仕明与汪中英之子）、徐洪斌签订《协议书》，主要约定位于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋本为徐洪斌与杨丽（杨仕明和汪中英之女）在婚姻期间共同购买，2016年4月杨丽因病去世，现四人对该房屋进行继承分割处理为徐洪斌与徐浩峰父子二人共同所有，房屋余下的全部按揭贷款由徐洪斌个人负责偿还。同日，杨仕明与汪中英分别出具《放弃继承权声明书》，自愿放弃对位于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋的继承权。2016年6月6日，重庆市渝北公证处分别对杨仕明与汪中英的《放弃继承权声明书》出具（2016）渝北证字5511号公证书、（2016）渝北证字5512号公证书予以公证。2016年6月20日，徐洪斌与王琼秀签订《协议书》，主要约定徐洪斌将位于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋转让给王琼秀冲抵借款本息550 000元。同日，徐洪斌与王琼秀《房产转让协议书》，将徐洪斌、徐浩峰、杨仕明所有的位于重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋转让于王琼秀，转让价款为550 000元，由于该房屋五年内不能上市交易，需徐洪斌与王琼秀共同到渝北区公证处办理公证手续，该房上市交易限制期满后，受让人自行办理过户手续，并承担过户费。                                                                     2016年6月21日，徐洪斌、汪中英、杨仕明出具《委托书》，全权委托王琼秀以委托人的名义办理案涉房屋的出售和购房人签订《房屋买卖合同》及有关的合法手续，并全权负责办理案涉房屋的《不动产权证书》过户登记事宜。同日，重庆市渝北区公证处为上述事实出具（2016）渝北证字6348号公证书。同日，徐洪斌出具《声明书》，称出售重庆市江北区XX路XX号XX幢XX号房屋所得的钱款均用于儿子徐浩峰读书学习及重新购房改善居住环境之用，重庆市渝北区公证处为该事实出具（2016）渝北证字6347号公证书。2016年7月20日，原告王琼秀与徐洪斌、徐浩峰、杨仕明就案涉房屋办理了抵押权登记，抵押权人为王琼秀，债权金额为550 000元。2020年2月18日，王琼秀与重庆楚乡情商贸有限公司签订《委托付款协议》，确认重庆楚乡情商贸有限公司2014年12月29日通过中国银行账户向徐洪斌指定账户支付的借款本金500 000元整实际出借人为王琼秀。还查明，原告王琼秀对上述案涉房屋已经实际占有和使用。审理中，经法庭释明其主张解除案涉房屋查封措施的请求不属于本案审理范围，原告表示无异议。上述事实，有（2019）渝0112民初1839号民事判决书、（2019）渝0112执15865号执行裁定书、（2021）渝0112执异60号执行裁定书、（2016）渝北证字5511号公证书、（2016）渝北证字5512号公证书、（2016）渝北证字6347号公证书、（2016）渝北证字6348号公证书、房产转让协议书、借款合同、委托付款协议、中国银行结算业务申请书、客户借记回单、借款收据、协议书、不动产权属证书、微信支付转账电子凭证、装修合同、银行明细交易及转账凭证、装修施工安全法律责任书、收款收据、生活缴费凭证、不动产登记证明及当事人陈述等在案为据，本院予以认定。本院认为，不动产物权应以登记为准。本案原告王琼秀与徐洪斌等人签订了房屋买卖合同，但双方明知案涉房屋在当时并不能过户，故双方没有办理过户手续，而是办理了抵押权登记，因此，王琼秀对案涉房屋享有抵押权，而不是所有权。原告诉称本院裁定驳回其异议请求错误，主张其与徐洪斌签订协议约定以案涉房屋冲抵借款本息550 000元，同时与徐洪斌等人签订买卖合同，并实际占有使用该房屋，案涉房屋为经济适用房，五年不能办理过户，不能过户不是原告的过错。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。王琼秀与徐洪斌为了清偿债务达成以案涉房屋冲抵借款本息550 000元的协议，并以签订《房产转让协议书》的形式达成此目的，而且双方当时明知案涉房屋为经济适用房不能过户，仍然采取此种方式清偿债权，应由原告自行承担法律后果。可见，原告就案涉房屋不享有《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的排除执行的权利，本院裁定驳回其异议请求并无不当。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：驳回原告王琼秀的全部诉讼请求。本案案件受理费9300元，由原告王琼秀负担。如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长      刘长军人民陪审员      王建军人民陪审员      彭钦洪                            二○二一年四月二十九日                          法 官 助 理    何  琳书  记  员     何采临 1