江苏省张家港市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0582民初3226号原告：张家港市宏润物业管理有限公司，住所地张家港经济技术开发区悦丰大厦**。法定代表人：仇建东，该公司董事长。委托诉讼代理人：李艳，该公司员工。委托诉讼代理人：王陈芳，国浩律师（苏州）事务所律师。被告：唐斌，男，1973年11月13日生，汉族，住泰州市高港区。原告张家港市宏润物业管理有限公司（以下简称宏润物业公司）诉被告唐斌物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额诉讼程序于2021年3月16日公开进行审理，于4月1日组织质证。原告宏润物业公司委托诉讼代理人王陈芳到庭参加了庭审、质证，原告宏润物业委托诉讼代理人李艳到庭参加了庭审，被告唐斌到庭参加了庭审，经本院传票传唤未到庭参加质证。本案现已审理终结。原告宏润物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2018年1月1日至2020年12月31日物业管理费19545元，支付2017年1月1日至2019年12月31日车位管理费1250元，合计20795元；2、判令被告向原告支付自2018年1月1日起至暂计算至2021年2月28日的逾期付款滞纳金4059.21元，2021年3月1日起的滞纳金按全国银行间同业拆借中心公布的市场贷款利率4倍计算至实际清偿之日。事实与理由：我公司按合同约定提供了物业服务，但被告却找各种理由不肯按期足额支付上述费用，经我方多次催缴仍不予支付。现原告对被告拖欠物业费事宜，提起诉讼。被告唐斌辩称，物业公司按照合同要求全部整改到位后全额交纳物业费。合同履行方面，原告未尽职如下：1、未按照前期物业管理协议约定每6个月公布物业管理收支账目，被告自2013年入住以来多次口头催促，至今未收到任何答复。2、原告“不得占用本物业公共部位、公用设施设备或改变其使用功能”的要求，被告应按合约要求拆除负一楼破坏原房屋结构而开设的门面，恢复绿化，切断侵害全体业主利益的水源电源，停止发生侵害全体业主利益的行为。3、原告应将利用小区公共供电、供水向门面进行二次转供电、供水的获益部分进行统计后公开将属于业主收益部分扣除后，交纳应交纳的物业费，若有不足部分，被告有权向原告进行催讨。4、物业公司可以在物业管理区域公布物业管理服务整体收交情况，被告至今未看到任何公布信息。5、原告由于管理水平太差或者追求过高的利润，疏于管理，导致喷水池干涸，建筑小品失修。6、原告总经理李艳公然在业主群里造谣，采用侮辱性的语言攻击被告，原告管理失职，要求原告公开道歉。7、被告自2013年入住以来，小区道闸如同虚设，外人随意出入，门禁系统根本从未使用，梯控从未使用，在业主的要求下，原告干脆一拆了之，信报箱无法投递，原告应将上述设备设施整改完成后再向被告主张物业费。8、本小区内违章搭建严重，起源全是原告管理缺失，导致邻里纠纷不断。9、被告自入住小区，原告从未对外立面进行清洗。10、原告请及时公布各项设备的运营保养记录。11、小区化粪池需每年清理，每日巡查。12、消防栓打开无水，水压为零，逃生通道被原告作为门面房出租。个人原因：被告于2018年3月6日反映楼上有异响，至今已三年无任何书面回复，也未解决问题。原告所主张的2018年至2020年物业费20795元，需待原告完成上述工作内容经业委会认可后方可全额支付。本院经审理认定事实如下：2013年9月18日，唐斌（买方）与江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，约定由唐斌向江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司购买商品房面积160.64平方米。《商品房买卖合同》附件八为与宏润物业公司签订的《前期物业服务合同》和《业主临时公约》，附件九为《商品房物业管理协议》。《前期物业服务合同》涉案主要内容为：第一条，物业管理企业：张家港市宏润物业管理有限公司。第二条，物业管理费用。物业管理费价格：暨阳湖皇冠广场的物业服务费按建筑面积3.38元/平方米/月（暂定），地，地下停车场按600元/个/年支付停车费：以上包含公共照明及设施设备运行费用）。3、业主同意于小区交付使用之日起预先缴付1年的物业服务管理费。4、业主所购房产如空置时，仍须按照规定定期交纳物业服务管理费，按《苏州市物业服务收费管理实施办法》规定业主按照规定标准70%交纳。第十七条，未按规定交付有关费用的责任。业主未按规定交付物业服务费的，物业服务企业有权制止，业主、非业主使用人拒不改正的，物业服务企业可以采取下列措施予以制止：（1）禁止施工人员、保姆等非业主使用人进入物业管理区域，（2）物业服务企业自行代业主执行义务，费用由业主负责。《商品房物业管理协议》约定违约责任为：物业公司违反本协议，未达到管理服务质量约定目标的，业主有权要求限期改正，逾期未改正给业主造成损失的，物业公司应承担相应的法律责任；业主未按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，物业管理企业有权要求业主补交，并从逾期之日起每天加收千分之三的滞纳金。后，唐斌与江苏沙钢集团宏润房地产开发有限公司、宏润物业公司签订《暨阳湖皇冠车位租赁协议》，约定唐斌享有宏润物业公司管理的编号为负二2096车位自交房后5年的免费使用权。另查明：张家港市杨舍镇暨阳湖皇冠广场2幢2108室登记所有权人为唐斌、张芹，房屋建筑面积为160.64平方米，登记时间为2013年12月18日。以上事实，有《商品房买卖合同》、不动产登记簿查询记录及本院庭审笔录等予以证实。审理中，原告宏润物业公司陈述物业服务费计算方法为：2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费计算为19545元（160.64平方米×3.38元/平方米/月×12月×3年）；车位管理费1250元（600元/个/年÷12月×25月），计算期间为2017年1月1日至2019年1月31日，诉状上“2019年12月31日”是笔误。滞纳金计算方法为：2017年欠费总额600元（车位管理费），自2018年1月1日起至2021年2月28日，逾期1155天，按年利率15.4%计算为296.45元；2018年欠费总额7115.56元（物业服务费6515.56元+车位管理费600元），自2019年1月1日起至2021年2月28日，逾期790天，按年利率15.4%计算为2404.66元；2019年欠费总额6565.56元（物业服务费6515.56元+车位管理费50元），自2020年1月1日起至2021年2月28日，逾期425天，按年利率15.4%计算为1193.66元;2020年欠费总额6515.56元（物业服务费），自2021年1月1日起至2021年2月28日，逾期59天，按年利率15.4%计算为164.45元，合计4059.21元。被告唐斌则认为，物业费已交至2018年10月31日，且案涉2096号车位自2018年9月17日免费使用权到期后，再未使用过。被告唐斌为支持上述主张，提供原告宏润物业公司出具的付款通知单及支付物业费的POS签购单。原告宏润物业公司质证后认为，付款通知单上的2017年1月1日至2018年10月31日为笔误，应当是2017年1月1日至2017年12月31日，该期间与付款通知到上载明的月度12个月以及金额才是吻合的。2017年1月1日至2017年12月31日期间被告应交纳物业管理费6515元，原告同意减免977元，被告实际交纳物业管理费5538元，车位管理费未交纳。被告在2018年9月17日车位免费使用权到期后，仍一直在使用案涉车位。原告为支持其主张，提供车辆进出小区记录、停放车辆照片打印件。被告唐斌质证后认为，出入小区记录不能证明被告在使用该车位，小区其他车辆同样可以自如出入。原告提交的被告儿子使用该车位的证据，和本案无关，且被告儿子未长期居住本小区，原告可另行主张。本院认为，原告宏润物业公司与被告唐斌签订的《前期物业服务合同》、《商品房物业管理协议》合法有效。原告按约提供了物业服务，被告理应支付物业服务费。原告按照物业服务费3.38元/平方米/月收费标准，根据被告房屋建筑面积160.64平方米，要求被告支付2018年1月1日至2020年12月31日期间物业服务费共计19545元，该计算并无不当，本院予以支持。被告唐斌辩称物业服务费已支付至2018年10月31日，本院认为，相应付款通知单上虽载明日期为“2017年1月1日至2018年10月31日”，但对应的月度为12个月，物业服务费计算方式亦是按照原告房屋建筑面积160.64平方米×3.38元/平方米/月×12月计算得出，故期间记载应为笔误，被告辩称本院不予采纳。关于车位管理费，案涉车位双方一致认可免费使用权期限至2018年9月17日，现原告未提供其于上述期限后与被告签订车位租赁协议的相关证据，亦未举证被告排他性的一直在使用案涉车位，故本院将车位管理费收取期间调整为2017年1月1日至2018年9月17日，金额认定为1025元。案涉合同约定逾期支付物业服务费应承担滞纳金，属对一方违约时向对方支付违约金的约定，原告主张的违约金计算标准过高，本院综合考虑原告实际损失、被告的过错程度等因素，依法调整为其中7540元，自2019年1月1日起开始计算；其中6515元，自2020年1月1日起开始计算；其中6515元，自2021年1月1日起开始计算；均按起诉时全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率1.95倍，即年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。被告唐斌辩称原告宏润物业公司履行合同中存在服务瑕疵，本院认为，物业服务是一个动态的过程，难以以服务的某些环节、个别区域来判定物业的整体服务。物业公司有依约提供物业服务并根据业主合理要求不断改善物业服务的义务，小区全体业主有依约交纳物业服务费，以及配合物业公司物业服务、共同维护小区和谐秩序的义务，业主不交纳物业服务费的行为，会影响物业公司的正常经营活动和提供物业服务的质量，进而影响其他已交纳物业服务费业主的利益。对于物业服务的瑕疵，业主可以要求物业公司改进、弥补，而不能成为拒交物业服务费的理由，故被告唐斌辩称，本院不予采纳。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五款、第四十二条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》一百六十二条及相关规定，判决如下：被告唐斌于本判决生效之日起10日内给付原告张家港市宏润物业管理有限公司物业服务费、车位管理费20570元并承担违约金（其中7540元，自2019年1月1日起开始计算；其中6515元，自2020年1月1日起开始计算；其中6515元，自2021年1月1日起开始计算；均按年7.5%标准计算至被告实际履行之日止。）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费（已减半收取）211元，由原告张家港市宏润物业管理有限公司负担20元，由被告唐斌负担191元，被告唐斌负担部分于本判决生效之日起10日内交纳至本院。本判决为终审判决。审判员  薛风琴二〇二一年四月二十日书记员  徐昕怡张家港市人民法院当事人须知当事人在法院调解、判决后自动履行法律文书确定的义务，将相关履行义务款项交纳至法院以下账户的，应在三日内将汇款人、金额、相关汇款依据及案号等情况书面告知承办法官。1、诉讼费用。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，诉讼费账号：62×××64。2、调解书、判决书确定当事人履行义务的款项。户名：张家港市人民法院，开户银行：中国农业银行张家港支行营业部，执行款账号：62×××67。3、汇款情况如未及时告知承办法官，导致当事人向法院申请执行的，可能存在被法院采取强制执行措施或被列为失信被执行人及限制高消费等风险。4、如未按调解书、判决书确定义务履行，导致对方当事人向法院申请执行的，法院将依法采取强制执行措施，或采取列为失信被执行人及限制高消费等信用惩戒措施。