广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初4450号原告：陆艺萍，女，1988年4月1日出生，汉族，住广东省广州市从化区，原告：郑志钊，男，1987年2月18日出生，汉族，住广东省广州市从化区，两名原告的共同委托诉讼代理人：范国茂、龙雪静，广东合誉律师事务所律师。被告：龙志海，男，1987年5月12日出生，汉族，住广东省广州市花都区，委托诉讼代理人：龙少明，女，1985年8月29日出生，汉族，系被告龙志海的姐姐。委托诉讼代理人：徐震烁，广东誉理律师事务所律师。原告陆艺萍、郑志钊与被告龙志海房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理。本院依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，适用小额诉讼程序，2021年3月30日公开开庭进行了审理。原告陆艺萍、郑志钊的委托诉讼代理人龙雪静，被告龙志海的委托诉讼代理人龙少明、徐震烁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陆艺萍、郑志钊向本院提出诉讼请求：1.判令龙志海继续履行合同；2.判令龙志海向陆艺萍、郑志钊赔偿30000元及其利息暂计100元（以30000元为基数，自起诉之日起计至实际支付之日止，按一年期贷款市场报价利率计算）；3.诉讼费用由龙志海负担。陆艺萍、郑志钊于2021年3月30日撤回第1项诉讼请求。事实和理由：陆艺萍、郑志钊是夫妻关系，共同向龙志海购买位于广州市花都区茶园路9号6***房的房产。龙志海公证委托龙少明代理出卖房屋事宜，广州市德民行房地产代理有限公司（以下简称德民行代理公司）作为经纪方。陆艺萍作为代表与龙少明代理龙志海，2019年1月5日签订《房屋买卖合约》，约定：陆艺萍、郑志钊以1738000元购买龙志海的6***房，龙志海应于2020年6月30日前迁出户口。逾期迁出户口的，龙志海应赔偿与定金同等数目金额以弥补龙志海的损失，不足弥补的，仍有权追讨。陆艺萍、郑志钊按照约定，支付定金30000元及首期楼款，按揭贷款银行已将余款1358000元支付龙志海，双方已办理过户登记，登记产权人陆艺萍、郑志钊。但，龙志海的家庭户口至今仍未迁走。龙志海因逾期未迁出户口，应向陆艺萍、郑志钊赔偿30000元。原告陆艺萍、郑志钊为证明主张，提供证据：1.结婚证；2.《房屋买卖合约》；3.公证书；4.收款收据；5.不动产权证；6.微信记录。被告龙志海辩称：请求驳回陆艺萍、郑志钊的诉讼请求。事实与理由：1.龙志海与陆艺萍、郑志钊及德民行代理公司于2019年1月5日签订《房屋买卖合约》，约定龙志海的6***房出售陆艺萍、郑志钊。因龙志海的家庭名下，除6***房外没有登记其他房产，为此，龙志海的家庭户口均登记在6***房。龙志海本准备将户口迁至其姐姐位于广州市花都区新华街新都大道103号南航花园一区八座5***房的房产，但因该房产代持人拒绝过户，造成其姐姐于2019年8月22日提起诉讼。在人民法院作出一、二审民事判决，其姐姐于2020年11月24日通过微信协商三个月内迁出户口，陆艺萍、郑志钊同意。经强制执行，5***房房产于2021年2月5日过户登记。龙志海的家庭即办理户籍迁出手续，2021年2月24日已完成户籍迁出。2.其姐姐于2020年11月24日与陆艺萍、郑志钊协商三个月内迁出户籍，陆艺萍、郑志钊表示同意。龙志海的家庭于2021年2月24日迁出户籍，已按照约定在三个月内迁出户籍，没有违约。3.龙志海未能按照《房屋买卖合约》约定的时间迁出户口，是第三方所导致，属于不可抗力，不应追究龙志海的违约责任。4.《房屋买卖合约》的第4.2条为格式条款，由德民行代理公司拟定，龙志海没有参与制定合同条款。该条款字体很小，德民行代理公司未对该条款进行提示或者标注。龙志海在签订合同前期，没有注意到该条款，直至2020年11月24日才注意到该条款。该条款不应生效。5.龙志海的家庭一直积极解决迁出户籍问题，没有恶意拖延，第三人恶意侵权和程序上的时间需要，属于客观因素，并非主观原因，没有任何违约的意图。6.《房屋买卖合约》第4.2条约定的目的，是为赔偿陆艺萍、郑志钊因龙志海未能及时迁出户口带来的损失。但，房产已登记陆艺萍、郑志钊名下，陆艺萍、郑志钊的家庭户口顺利迁入6***房。龙志海未迁出户口不会给陆艺萍、郑志钊带来任何损失。陆艺萍、郑志钊在意的学位问题，龙志海的家庭从未使用学位名额，而陆艺萍、郑志钊的小孩于2021年9月才适龄入读，但龙志海于2021年2月24日已迁出户籍，不会影响小孩就读。陆艺萍、郑志钊主张赔偿，没有证据证明遭到任何不便或损失，诉请既没有事实依据，也极不合理。7.陆艺萍、郑志钊是因认为购房房价过高，而为谋取不正当利益而提起本案诉讼。被告龙志海为证明主张，提供证据：1.广东省广州市花都区人民法院（2019）粤0114民初9951号民事判决书，（2020）粤0114执13700号执行裁定书，广东省广州市中级人民法院（2020）粤01民终15894号民事判决书；2.不动产权证；3.户口本；4.不动产登记查询结果；5.微信记录。经审理查明：陆艺萍与郑志钊于2014年2月登记结婚。龙志海于2016年2月5日公证委托案外人龙少明办理出售广州市花都区新华街茶园路9号6***房等事项。龙志海（卖方）与陆艺萍（买方）、案外人德民行代理公司（经纪方）于2019年1月5日签订《房屋买卖合约》，约定：卖方以1738000元和现状、按套，向买方出售位于广州市花都区新华街茶园路9号6***房，建筑面积114.84平方米。第一条关于物业权属情况，第三款第四项约定：物业带户口，卖方应于2020年6月30日前迁出。第四条关于买卖双方的权利和义务，第二款约定：卖方逾期迁出户口或逾期交楼的，卖方应赔偿与定金同等数目之金额给买方以弥补买方之损失，不足弥补的，买方仍有权追讨。第九条约定：经纪方已就本合约所有条款向买卖双方作出详尽解释，合约三方对上述每一条款之含义均清楚明白并无异议。附件一关于付款方式，约定：定金30000元。合同另约定其他事项。龙志海于2019年1月5日收取陆艺萍定金30000元，2019年2月28日收取郑志钊首期款358000元。粤（2019）广州市不动产权第08204174号登记，广州市花都区新华街茶园路9号6***房的权利人是郑志钊单独所有。龙志海、陆艺萍将家庭户籍于2020年9月8日迁入6***房。陆艺萍通过微信，催促龙少明办理迁出户口手续，2020年9月3日告知龙少明约定2020年6月30日前迁出户口。龙少明于2020年11月24日15时50分许回复陆艺萍，“三个月内应该没有问题”，“搞紧手续”，“很快迁走”，陆艺萍回复“好”。陆艺萍于2020年12月1日向龙少明发送“协议书”文档，12月2日向龙少明发送“承诺书”文档，12月3日发送“龙小姐，既然我们协商无法达成一致，就按上周微信说的，这周内即12月6日前把你们全家人的户口迁出，否则视为逾期违约，以此为准”。另查明：本院于2019年8月22日立案受理龙少明与案外人林灼桥、林灼明、中国银行股份有限公司广州海珠支行、苏少轩房屋买卖合同纠纷一案，2020年3月20日作出（2019）粤0114民初9951号民事判决，判决：林灼桥协助龙少明办理广州市花都区新华街新都大道103号南航花园一区八座5***房产权转移登记至龙少明名下的手续。广东省广州市中级人民法院于2020年10月29日作出（2020）粤01民终15894号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。本院于2020年12月9日作出（2020）粤0114执13700号执行裁定，裁定：龙少明可持本裁定书到房产管理部门按有关规定办理相关产权过户登记手续。5***房于2021年2月5日登记权利人龙少明。龙志海、龙少明、案外人龙祯德于2021年2月24日从6***房迁移户籍至5***房。在法庭调查中，双方当事人确认龙志海、陆艺萍、郑志钊是合同当事人，没有另行签订约定迁出户籍时间的协议。陆艺萍、郑志钊主张：龙志海按约定应于2020年6月30日前迁出户籍。其于2020年11月24日在微信中说“好”，是在龙志海拖延迁出户籍情况下的无奈表述，不认可是另行约定迁出户籍的时间，即使从2020年11月24日起算三个月，也于2021年2月23日届满。其因逾期迁出户籍的损失：如龙志海在签订合同时即告知迁出户籍有阻碍因素，其因女儿学位问题不会考虑购买龙志海的房产，因龙志海未及时迁出，内心很焦虑。其不清楚龙志海逾期迁出户籍，是否会实际影响其女儿于2021年9月1日入读小学。龙志海抗辩：双方当事人于2020年11月24日在微信中约定三个月内，即应于2021年2月24日前迁出户籍。合同约定的是损失性赔偿，而陆艺萍、郑志钊因迟延迁出户籍没有造成损失。龙志海于2021年3月30日向本院申请追加德民行代理公司作为第三人。本院认为：陆艺萍、郑志钊与龙志海、德民行代理公司签订《房屋买卖合约》，依法成立，具有法律约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”龙志海与陆艺萍、郑志钊因签订和履行《房屋买卖合约》，引起房屋买卖合同纠纷，发生在民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。房屋买卖合同约定，龙志海应于2020年6月30日前迁出户籍，逾期应赔偿陆艺萍、郑志钊与定金数额同等的30000元。龙志海逾期迁出户籍，应赔偿陆艺萍、郑志钊30000元。具体理由如下：1.《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款、第二款规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。允许当事人约定违约金，是合同自由原则的具体体现。事先约定违约金，可以起到督促当事人履行合同的作用，如当事人没有违约行为，违约金条款也就不会产生效力。另，违约金的性质以补偿为原则，但也不排除其具有一定程度的惩罚性质。龙志海以陆艺萍、郑志钊没有提供证据证明遭受损失为由，抗辩不应当赔偿，违反事先约定，有悖诚实信用原则，本院不予采纳。2.逾期迁出户籍的赔偿约定，在房屋买卖合同实践并不常见，是当事人对此的特别约定，与定金同等数额，同比房屋价格1738000元，占比1.7%。该约定赔偿数额合理，权利义务对等，是双方当事人的真实意思。龙志海以格式条款，不清楚该约定为由抗辩该条款不发生效力，与该条款是特别约定的实际不符，与合同第九条关于经纪方已向买卖双方详尽解释的约定不符，本院不予采纳。3.陆艺萍于2020年11月24日通过微信回复“好”，12月1日、2日发送“协议书”和“承诺书”文档，12月3日再次催促及时迁出户籍。该记录客观反映，陆艺萍并没有同意受龙少明于2020年11月24日在微信中提出另外给予宽限期三个月内迁出户籍的拘束。龙少明该日提出三个月，按照日历算法，期限也自该日起至2021年2月23日止。龙志海于2020年6月30日已逾期迁出户籍，2021年2月24日迁出又逾期其单方承诺的2021年2月23日期限，抗辩没有违约，没有理据，本院不予采纳。4.《中华人民共和国合同法》第一百二十一条规定，“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”龙志海违约，应向陆艺萍、郑志钊承担违约责任。龙志海以案外人间的房屋买卖合同纠纷为由，抗辩不承担违约责任，不符合合同的相对性原则，没有理据，本院不予采纳。5.龙志海抗辩不可抗力，没有事实依据，本院不予采纳。陆艺萍、郑志钊主张赔偿30000元，本院予以支持；主张赔偿30000元的利息，没有理据，本院不予支持。龙志海申请追加德民行代理公司作为第三人，因不影响案件审理，没有必要，本院不予接纳。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款、第一百二十一条的规定，判决如下：一、被告龙志海于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陆艺萍、郑志钊赔偿违约金30000元；二、驳回原告陆艺萍、郑志钊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费276元，由被告龙志海负担。本判决为终审判决。审判员  黄志坚二〇二一年四月二日书记员  刘雄燕陈晓敏