广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初25718号原告：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区广园中路217号。负责人：王玉新。委托代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。委托代理人：叶则节，系银行职员。被告：伍少凤，女，1974年11月10日出生，汉族，身份证住址广东省佛山市南海区。被告：佛山铂晟置业有限公司，住所地佛山市禅城区季华六路15号三座1405室（住所申报）。法定代表人：杜福根。委托代理人：江秋榕，系公司员工。原告中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行）诉被告伍少凤、佛山铂晟置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2020年8月5日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告建行白云支行的委托代理人刘运全、叶则节，被告佛山铂晟置业有限公司的委托代理人江秋榕到庭参加了诉讼。被告伍少凤经本院公告送达开庭传票，期满未到庭。本案现已审理终结。原告建行白云支行向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告伍少凤于2018年10月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2、判令被告伍少凤立即向原告偿还贷款本金人民币176844.27元及利息、罚息、复利(以176844.27元为本金，执行的贷款利率即基准利率水平上浮20%，罚息利率按贷款利率水平再上浮50%，暂计至2020年7月1日为5332.91元，至伍少凤实际全部清偿之日止)；3、判令原告对被告伍少凤提供的位于佛山市禅城区兴业路62号四层27号房的抵押房产享有优先受偿权；4、判令被告伍少凤向原告支付因实现本案债权而支出的律师费7200元；4、判令被告佛山铂晟置业有限公司履行连带保证责任，对伍少凤的债务承担连带清偿责任；6、判令被告承担本案诉讼费用、财产保全费用。事实与理由：被告在履行合同过程中出现违约，原告遂提起本案诉讼。被告伍少凤无答辩。被告佛山铂晟置业有限公司答辩称，伍少凤断供属于其自身责任，即使法庭认为我司应当承担连带责任，也应在判项中列明我司对伍少凤享有追偿权。原告围绕其诉讼请求，提交了《个人住房（商业用房）借款合同》、个人贷款支付凭证、房地产预告登记证明、查册表、贷款对账单、过期催款通知书、楼盘按揭贷款合作协议、商品房买卖合同、书面承诺函、委托代理协议等证据。被告伍少凤经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相关诉讼权利。本院对原告提交的上述证据予以确认，并认定事实如下：2018年10月25日，原告（贷款人）与被告伍少凤（借款人、抵押人）签订编号440491102-2032-20184844074的《个人住房（商业用房）借款合同》，约定借款本金19万元，借款期限120个月（即2019年1月2日至2029年1月2日）；贷款年利率在基准利率水平上上浮20%，该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮下调幅度，在合同约定的每个利率调整日调整一次；合同项下借款逾期的，罚息利率为在合同所执行的贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整；借款人采用等额本息还款法，每一个月归还本息2097.96元，并以佛山市禅城区兴业路62号四层27号房房产作抵押担保，抵押担保范围包括借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向贷款人支付的其他款项、贷款人为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；借款人不按合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项的，贷款人有权宣布贷款立即到期，要求借款人立即清除借款本息及相关费用，解除与借款人的借贷关系，并自借款逾期之日起至拖欠本息全部清偿之日止，按借款逾期罚息利率和约定的结息方式计收罚息和复利；借款人未足额履行本合同项下到期债务（包括依照本合同约定被宣布提前到期债务），或违反本合同的其他约定，贷款人有权行使抵押权利。2019年1月2日，原告向被告伍少凤指定账户发放了贷款19万元。被告伍少凤未依约向原告清偿借款本息，故成讼。佛山市禅城区兴业路62号四层27号房在2018年12月26日依法在房屋管理部门办理了抵押预告登记手续，原告是抵押预告权人。2018年9月26日，建行白云支行（乙方）与佛山铂晟置业有限公司（甲方）签署了《楼盘按揭贷款合作协议》，约定：双方就佛山铂晟置业有限公司开发的“绿地青年家园”的商品楼宇进行抵押贷款合作，甲方对乙方向购房人发放的个人住房贷款，同意为所有购房人之每一笔个人贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围包括每笔个人住房贷款所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权和抵押权而发生的相关费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、律师费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、邮寄费等）；在甲方提供阶段性放款服务的情况下，保证期间按乙方对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自乙方将每个借款人发放的贷款资金划入甲方的指定银行账户之日起至每笔个人住房贷款的借款合同项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》（房地产权证）等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证书）交乙方核对无误、收执之日。诉讼中，原告主张，被告从2020年2月开始逾期还款，截至2020年7月1日被告伍少凤尚欠本金176844.27元、利息和罚息5332.91元，案涉房产尚未办理抵押登记手续。被告佛山铂晟置业有限公司陈述，案涉房产因延期交楼，尚未办理产权证，故尚未办理抵押登记手续。另，截止庭审之日，原告尚未支付律师代理费。再，2020年10月15日本院通过公告方式向伍少凤送达起诉状副本，经过60日视为送达，送达时间是2020年12月13日。本院认为：涉案《个人住房（商业用房）借款合同》合法有效，原告依约向被告伍少凤发放了贷款，履行了贷款义务，依法享有按时收回贷款本息的权利。被告伍少凤未依约偿还借款本息，构成违约，应承担违约责任。现原告要求解除与被告伍少凤签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，并要求立即归还剩余贷款本金176844.27元并支付利息、罚息，符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告伍少凤于2020年12月13日收到本案民事起诉状，该日为《个人住房（商业用房）借款合同》的解除日。对于合同解除前的利息、罚息（包括复利）可按照合同约定计算。对于合同解除后的利息、罚息标准，则应当以176844.27元为本金，自2020年12月14日起，按照《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不再计收复利。关于原告主张的对抵押房产享有优先受偿权的诉请，本院认为，佛山市禅城区兴业路62号四层27号房尚未办理抵押登记手续，仅办理了抵押预告登记手续，根据《中华人民共和国物权法》的规定，不动产预告登记与一般不动产权属登记属于不同的法律概念，具有不同的性质和法律效力。一般不动产权登记是对不动产权属的设立、变动进行的登记,以明确不动产的权属；而预告登记则是对将来发生不动产物权设立、变动的请求权的登记，是使登记申请人对将来发生物权变动取得一种排他的请求权。预告抵押登记也不同于抵押权登记，仅为办理抵押登记并设立抵押权的请求权，不发生物权变动效果。现涉案房屋仅办理了预告抵押登记，而未办理抵押登记，原告并未取得抵押权，故其就此主张抵押优先受偿权，缺乏法律依据，本院不予支持。关于律师费，本院认为，原告主张的律师费损失尚未实际发生，故对原告主张的律师费，本院暂不予支持。原告与被告佛山铂晟置业有限公司之间签订的《楼盘按揭贷款合作协议》合法有效，协议约定佛山铂晟置业有限公司承担的保证责任是自贷款资金划入之日起至该笔贷款相应的抵押房产办妥抵押登记之日止，本案中案涉房产尚未办理抵押登记，故原告主张要求被告佛山铂晟置业有限公司承担连带保证责任，有合同约定及法律依据，本院予以支持。被告佛山铂晟置业有限公司承担了保证责任后，有权向被告伍少凤追偿。被告伍少凤经本院公告送达开庭传票，期满未到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除中国建设银行股份有限公司广州白云支行与伍少凤于2018年10月25日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（编号440491102-2032-20184844074）；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，伍少凤向中国建设银行股份有限公司广州白云支行偿还借款本金176844.27元及利息、罚息、复利（对于2020年12月13日前的利息、罚息、复利按《个人住房（商业用房）借款合同》约定的相应标准计算；自2020年12月14日起的利息、罚息以176844.27元为基数，按照《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的逾期罚息利率标准计付至上述借款本金实际清偿之日止，罚息部分不再计收复利）；三、佛山铂晟置业有限公司应对本判决第二项伍少凤的还款义务承担连带保证责任；佛山铂晟置业有限公司承担了保证责任后，有权向伍少凤追偿；四、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费4087.54元、保全费1467元（中国建设银行股份有限公司广州白云支行已预交），由被告伍少凤、佛山铂晟置业有限公司负担受理费3661.62元、保全费1314元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担受理费425.92元、保全费153元。在本判决确定的给付期限内，由伍少凤、佛山铂晟置业有限公司直接支付给中国建设银行股份有限公司广州白云支行4975.62元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员 梁 洁二〇二一年四月二十八日书记员 胡嘉文