广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0111民初14655号原告（反诉被告）：广州市白云区思思幼儿园，住所地广州市白云区石井潭村大基围1号。法定代表人：龙月崧，园长。委托诉讼代理人：杜洪炜，广东合誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟雪莹，广东合誉律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：广州至佳物业管理有限公司，住所地广州市白云区人和镇秀水村鹤龙五路429号。法定代表人：张方。委托诉讼代理人：龚丽，广东千度律师事务所律师。广州市白云区思思幼儿园（以下简称思思幼儿园）与广州至佳物业管理有限公司（以下简称至佳公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用独任制普通程序,公开开庭进行了审理。思思幼儿园的委托诉讼代理人杜洪炜、钟雪莹、至佳公司的委托诉讼代理人龚丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。思思幼儿园诉（辩）称：思思幼儿园因开展幼儿园需要，租用至佳公司位于广州市白云区人和镇鸦湖村江人路1099号1101号厂房，双方于2019年9月10日签订一份《场地租赁合同》并明确约定所承租厂房用于开办幼儿园，并向至佳公司支付了保证金450000元，且一直按约定向至佳公司支付租金合计480000元。思思幼儿园承租场地后，自2019年9月起向白云区教育局申请变更幼儿园办学地址，但需要提供所承租场地的权属人出具的权属证明文件或者场地使用证明等相关文件，但至佳公司却一直未能提供。思思幼儿园于2020年3月23日向至佳公司发出《催告函》，书面通知至佳公司提供上述证明文件，但该公司亦未理会。后来，思思幼儿园经多方了解发现至佳公司所出租的厂房存在诸多问题，如场地没有相关报建手续，属于违法建筑；没有一次消防验收，无法进行消防验收；厂房的用途以及土地性质，不符合教育部门要求的开办幼儿园条件。思思幼儿园不能使用涉案场地，订立合同的目的已无法实现，投入的装修亦无法使用，均是由于至佳公司的违约行为造成，该公司理应赔偿。现请求判令：1.至佳公司向思思幼儿园退还保证金450000元及利息（利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以450000元为基数，自2019年7月12日起计算至付清之日止）；2.至佳公司向思思幼儿园退还已支付房屋使用费480000元及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以480000元为基数，自2020年4月3日起计算至付清之日止）；3.至佳公司向思思幼儿园赔偿3550848.73元相关设备设施建设等装修损失及利息（利息按中国人民银行同期贷款利率计算，以3550848.73元为基数，自2020年4月3日起计算至付清之日止）；4.至佳公司承担本案诉讼费用以及鉴定费用。对反诉请求答辩如下:不同意至佳公司的全部反诉请求。我方提交的录音，证明叶广进是至佳公司的隐名股东即幕后老板之一，思思幼儿园承租时明确约定用于开办幼儿园，当时至佳公司承诺为思思幼儿园办理办学许可证或者办理办公场地迁移地址手续。但经过思思幼儿园多次催告，至佳公司都不能办理相关证照，至佳公司先行违约，导致思思幼儿园合同目的不能实现，过错在于至佳公司。至佳公司辩（诉）称：我司依约履行《场地租赁合同》项下义务，不存在思思幼儿园起诉所称的违约事实。思思幼儿园逾期支付租金导致我司依约主张解除合同，相应责任应由思思幼儿园承担。思思幼儿园没有证据证明在涉案物业上无法开办幼儿园。我司对《场地租赁合同》签订和履行均没有过错，亦不存在违约行为，思思幼儿园主张我司承担违约或赔偿责任缺乏事实和法律依据。结合以上论述，思思幼儿园主张的各项请求均不应得到支持。综上，我司反诉请求判令:1.确认思思幼儿园交纳的保证金450000元归至佳公司所有；2.思思幼儿园向至佳公司支付拖欠的2020年1月1日至2020年4月3日占用费465000元；4.思思幼儿园支付滞纳金487200元，暂计至2020年6月21日，自2020年6月22日起至实际支付租金之日止，以尚欠租金为本金按日8‰计算滞纳金；5.本案反诉费用由思思幼儿园承担。经审理查明：2019年9月10日，思思幼儿园（乙方）与至佳公司（甲方）签订了《场地租赁合同》，载明就乙方向甲方租赁房屋及附属物，用于开办幼儿园，协议如下:第一条租赁物1.1：该租赁物为甲方向广州市白云区人和镇鸦湖村委会租用的江人路1099号1101号厂房；1.2:甲方向乙方提供该项目相关文件；1.3:甲方物业房产证缺失，甲方无条件协助乙方办理临时经营场所使用证明，以及无条件协助乙方办理幼儿园办学许可证相关手续，但不承诺具体办结时间；第二条租赁期限2.1:租赁期限为13年，自2019年7月11日到2032年7月11日；2.2:为利于乙方的装修等开业筹备工作，甲方提供相应免租期，免租期限至2019年9月15日；第四条保证金、租赁费用及其支付4.1:在本合同签订五个工作日内，乙方向甲方支付保证金450000元，甲方应出保证金收条，该保证金到乙方租赁期满，并按本合同的有关条款办理租赁物交接，待乙方付清水、电、煤等所有费用后，五个工作日内无息退还给乙方，若乙方租赁期间，单方面撤场则保证金无法退还；4.2:甲乙双方约定，自租赁物交付日起，整体租赁物月度租金为150000元，其中第二年起每两年递增10%；4.4:租赁费用采取“先付后用”的方式，乙方应在每月第十日前向甲方支付当月租金，如乙方拖欠甲方租金，按应交租金每天8‰支付滞纳金；第五条甲方权利义务5.1:甲方保证出租给乙方的房屋之产权性质、附属设备设施、附属场地的产权关系清晰没有争议，甲方有权出租；第六条乙方权利义务6.3:乙方应按本合同规定和有关条款足额向甲方缴纳租赁费用，如不能按时缴纳，视为乙方违约，如违约依照本合同8.4条的约定办理；6.4:租赁期间，乙方在不改变租赁物内主体结构，不造成安全隐患的前提下，根据实际经营需要，可对租赁物的内室格局、所有门窗部分作合理布置并进行内部装修和改造。租赁期间，乙方可根据经营需要自行添加，其他设备设施或其他财产，费用由乙方承担；6.7:乙方有拖欠应缴租金、水电费或租赁税累计超过15天的，甲方可自知道之日起单方面提前终止合同并收回租赁物，不作任何补偿，保证金不作退回，造成甲方损失的，应由乙方承担赔偿责任。合同还就违约责任、保密等作了约定。2019年7月11日，至佳公司将涉案租赁物业交付给了思思幼儿园。2019年7月11日，思思幼儿园向至佳公司交纳了保证金450000元、2019年9月16日至2019年12月31日的租金480000元。2020年4月2日，思思幼儿园将涉案租赁物业交还给了至佳公司。2020年8月24日，广州空港经济区管理委员会回复本院《征求意见反馈表》，主要载明未办理过涉案建筑用地及规划报建手续，亦未查到涉案建筑相关规划报建信息。思思幼儿园陈述其在承租涉案物业后即进行了装修改造，且一直未能开业经营。为确定损失，思思幼儿园申请对其完成的涉案物业室内外装修及设施设备进行造价鉴定。本院依法委托珠海德联工程咨询有限公司广州分公司对涉案物业改造及装修工程项目造价进行鉴定。2021年3月8日，该公司作出德联21001号《白云区人和镇思思幼儿园改造及装修工程项目造价鉴定意见书》，鉴定结论为：已完成的水电安装工程造价为311650.75元，已完成的消防安装工程造价为203805.01元，已完成的土建改造及装修工程造价为3035392.97元，合计3550848.73元。思思幼儿园支付鉴定费43352.5元。以上事实有《场地租赁合同》、《征求意见反馈表》、《白云区人和镇思思幼儿园改造及装修工程项目造价鉴定意见书》、发票及当事人陈述等证据予以证实。本院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，本案所涉租赁房屋未取得建设工程规划许可证等报建手续，思思幼儿园与至佳公司之间签订的房屋租赁合同无效。关于保证金450000元，至佳公司根据无效合同收取的思思幼儿园交纳的保证金450000元应返还给思思幼儿园。关于该保证金的利息，思思幼儿园在与至佳公司签订涉案租赁合同时，未尽到相应的合理注意义务，其对合同无效存在过错，故思思幼儿园要求至佳公司赔偿上述保证金的利息缺乏法律依据，本院不予支持。关于租金（实为占有使用费），虽然涉案租赁合同为无效合同，但至佳公司已经将涉案租赁物交付给思思幼儿园实际占有使用，思思幼儿园应参照合同约定的租金标准向至佳公司支付占有使用费。思思幼儿园要求退还已付房屋使用费并支付利息的诉请理据不足，本院不予支持。思思幼儿园于2020年4月2日向至佳公司交还涉案物业，其应向至佳公司支付2020年1月1日至2020年4月1日期间的占有使用费，经核算为455000元（150000元/月×3个月+150000元/月÷30天×1天）。关于涉案物业改造及装修损失，至佳公司作为出租方，本应对涉案物业的合法性负责，故应承担租赁合同无效的主要责任，思思幼儿园作为经营者，明知涉案合同载明“甲方物业房产证缺失”的情况，未尽审慎注意义务，故亦负有一定的责任。珠海德联工程咨询有限公司广州分公司鉴定思思幼儿园改造及装修工程项目造价为3550848.73元，该鉴定合法有效，本院予以采信。鉴于思思幼儿园在对涉案物业改造装修后一直未实际经营使用涉案物业，且在不足一年的时间就将涉案物业交还了至佳公司的情况，本院酌定至佳公司承担涉案物业改造及装修工程项目费用和相应鉴定费的70%即2515941元[（3550848.73元+43352.5元）×70%）]。关于利息，因思思幼儿园对合同无效存在过错，故思思幼儿园要求至佳公司赔偿利息缺乏法律依据，本院不予支持。无效的合同自始不发生法律效力，合同违约条款亦然，至佳公司要求思思幼儿园依无效合同支付滞纳金缺乏事实和法律依据，本院对此亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:一、自本判决生效之日起十日内，广州至佳物业管理有限公司向广州市白云区思思幼儿园返还保证金450000元；二、自本判决生效之日起十日内，广州至佳物业管理有限公司向广州市白云区思思幼儿园赔偿损失2515941元；三、自本判决生效之日起十日内，广州市白云区思思幼儿园向广州至佳物业管理有限公司支付租金455000元；四、驳回广州市白云区思思幼儿园的其他诉讼请求；五、驳回广州至佳物业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费44306元，由广州市白云区思思幼儿园负担14999元，由广州至佳物业管理有限公司负担29307元，并在本判决生效后十日内迳付广州市白云区思思幼儿园。反诉受理费8710元，由广州至佳物业管理有限公司负担5884元，由广州市白云区思思幼儿园负担2826元，并在本判决生效后十日内迳付广州至佳物业管理有限公司。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  黄玉珍二〇二一年四月三十日书记员  郑文玲