安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初662号原告：芜湖瑞家房产经纪有限公司，住所地芜湖市镜湖区张家山领秀城3#108室，统一社会信用代码91340203MA2TPQNQ3Y。法定代表人：陈松，总经理。委托诉讼代理人：王凡，广东广和（芜湖）律师事务所律师。被告：黄作斌，男，1971年1月22日出生，汉族，户籍地长春市宽城区，现住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨志伟，北京市景春律师事务所律师。原告芜湖瑞家房产经纪有限公司（以下简称瑞家房产经纪公司）与被告黄作斌合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告瑞家房产经纪公司的委托诉讼代理人王凡、被告黄作斌的委托诉讼代理人杨志伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞家房产经纪公司向本院提出诉讼请求：判令被告偿还原告垫付的芜湖市镜湖区万达广场二期2＃楼7楼房屋办理税费、手续费及物业费149933.34元，审理中变更为135166.8元。事实和理由：2019年8月8日,被告黄作斌与原告瑞家房产经纪公司签订《房屋买卖合同》,约定由原告以550万元的价格,包销被告所有的位于芜湖市镜湖区房屋,建筑面积1230.14平方米，单位销售价格4471.04元／平方米。因合同签订时上述所有房屋并未办理产权证，原、被告约定由原告负责产权证的办理事宜，且产权证办理后4个月内原告有权以被告名义对外销售房屋，被告应配合第三方买家完成产权过户手续。合同签订后，原告完成了其中22套房屋的对外销售，然被告违背约定，隐瞒原告，擅自将其中714、715两套房屋对外出售给其他案外人，致使原告遭受重大损失，故双方所签订的《房屋买卖合同》已宣告终止。按照原、被告双方包销合同约定，原告应当支付被告已完成交易的20套房屋合同价款为4985120.18元（4471.04元／平方米×1114.98平方米），被告已实际收取原告款项4893364元。此外，原告为被告代垫办理房产证的税费及手续费171270.72元、物业费70418.8元，合计241689.52元，故原告已实际支付被告款项为5135053.52元，被告应返还原告代垫费用149933.34元。审理中，原告将为被告垫付税费变更为169993.81元、登记费为11550元、物业费45379.17元，合计226922.98元，故诉请相应变更为135166.8元。被告黄作斌辩称，1、双方2019年8月8日签订的《房屋买卖合同》名为房屋买卖，实为被告委托原告代为销售。双方约定按550万元的总价包销，而非按房屋单价包销，双方未就房屋销售单价进行约定。被告订约目的是急于回款，因此将22套房屋打包交由原告代销，销售回款达到550万就完成了订约目的。2、原告未经被告许可擅自收取并占用售房款属严重违约。截止2020年1月，房屋销售额已达600万元，而被告累计才收到430余万元房款，即便扣除办证税费及物业费，仍有150万元被原告占有并私用，严重损害了被告的利益。由于原告违约，2020年3月初，被告将705、714、715、722四套房屋的产权收回不再交由原告出售，现原告依据自行计算的数据将房款与税费混淆，于法无据。即使涉及退还税费，也应只将被告自行出售的714、715两套房的税费、物业费进行核算予以退还。本院经审理认定事实如下：2019年8月8日，被告黄作斌（卖方甲方）与原告瑞家房产经纪公司（经纪方丙方）签订房屋买卖合同一份（该合同中买方为空白），合同约定：被告将其所有的位于芜湖市镜湖区房屋，建筑面积1230.14平方米，以总价款550万元予以出售；乙方于本合同签订之日起向甲方支付定金20万元；如有客户作贷款，按揭手续应在银行通知签字放款日起30个工作日内到贷款银行办理签字和放款手续，如超过规定时日，则按2%的标准赔偿给甲方违约金；交易税费由买方承担，中介服务费由买方承担；办理产权证税费由甲方承担，销售时间定为领取产权证之后的四个月内；合同备注如房屋销售出现滞销，由瑞家房产经纪公司直接收购，四个月到期由瑞家房产经纪公司付剩下尾款。合同签订后，自2019年8月开始，原告陆续出售镜湖区20套房屋，被告也多次来芜湖协助办理房屋产权过户转移登记手续。庭审中，经核对双方一致确认，至2020年5月原告支付给被告售房款共计4873364元。另查明，截至2020年3月原告为被告办理了XXX层案涉22套房屋的房地产权证书，经核算，被告为此垫付了20套房屋办理产权证的税费共计159490.02元、非住宅登记费11550元，合计171040.02元。其中701室、717室税费系被告自已缴纳。2020年3月初，被告从原告处拿走705、714、715、722号房屋的不动产权证书并自行销售了714、715号2套房屋（均为57.58平方米）。还查明，2019年8月16日，案外人黄**与瑞家房产经纪公司签订了关于万达广场二期2#楼722室房屋买卖合同一份，成交价30万元，在黄**已支付部分购房款需要黄作斌协助办理按揭贷款、过户的情况下，因黄作斌拒绝协助，黄**于2020年10月29日向本院起诉黄作斌及瑞家房产经纪公司，要求黄作斌协助办理产权过户手续。经本院（2020）皖0202民初8938号民事判决书判决黄作斌协助黄**办理上述房屋的产权转移手续。上述事实，有身份证、房屋买卖合同、（2020）皖0202民初8938号民事判决书、银行流水、微信转账记录、不动产登记业务税费清单、完税证明、不动产统一发票及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为：原、被告于2019年8月8日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行相应义务。该合同明确约定，被告将其所有的位于镜湖区房屋，建筑面积1230.14平方米，以总价550万元予以出售，销售时间为产权证办理后4个月内，办理产权证税费由被告承担，并备注如房屋销售出现滞销由原告直接收购等内容。根据该约定，原告依约将案涉22套房屋对外销售，并陆续向被告支付购房款，截至2020年5月已支付被告购房款合计4873364元。然在履行合同过程中，被告于2020年3月从原告处取走4套房屋产权证并自行销售2套，根据合同约定原告只需支付被告20套房屋购房款。关于购房款价格，原告主张按总价550万元，总面积1230.14平方米，折合成单价4471.04元／平方米计算并无不妥，因此原告应支付被告购房款应为4985120.18元（4471.04元／平方米×1114.98平方米）。另外，原告为被告办理产权证垫付的税费159490.02元、非住宅登记费11550元应与房款一并结算。原告诉请物业费因双方合同无此约定，本院不予支持。综上，经结算，原告应付被告4985120.18元，已实付购房款4873364元，为被告垫付税费159490.02元、非住宅登记费11550元，被告应返还原告59283.84元。被告辩称至2020年1月原告销售额已达600万元，却私自占用资金150万元属严重违约。本院认为，被告现无充分证据证实原告占用上述资金，且无证据证实原告在2020年1月回款已达550万元，对该辩称本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下:被告黄作斌于判决生效之日起十日内返还原告芜湖瑞家房产经纪有限公司垫付的芜湖市镜湖区XXX房屋办理税费、非住宅登记费共计59283.84元。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1649元，由原告芜湖瑞家房产经纪有限公司负担997元，被告黄作斌负担652元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪丽二〇二一年四月十五日书记员  于典附：本案适用法律条款《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。