安徽省灵璧县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1323民初380号原告：王兴胜，男，1953年12月16日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。原告：张素霞，女，1960年8月16日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县。两原告共同委托诉讼代理人：穆汤臣，男，1942年6月10日出生，汉族，住安徽省宿州市灵璧县，灵璧县灵城镇西关社区居民委员会推荐。被告：灵璧县中楠房地产开发有限责任公司，住所地安徽省宿州市灵璧县灵城解放路建行二楼，统一社会信用代码913413237690287581。法定代表人：王兴清，该公司董事长。委托诉讼代理人：马正，安徽皖光大律师事务所律师。委托诉讼代理人：李腾飞，安徽皖光大律师事务所律师。原告王兴胜、张素霞与被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司（以下至判决主文前均简称中楠公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王兴胜、张素霞及其共同委托诉讼代理人穆汤臣，被告中楠公司的委托诉讼代理人李腾飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王兴胜、张素霞向本院提出诉讼请求：1、判令被告按照2015年5月11日签订的编号为1011号的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的约定限期交付安置房和房产证；2、判决被告承担违约责任:赔偿其改变安置房结构造成的使用面积减少10平方米;按安置房总价每日万分之二给付延期交付违约金(从2017年5月18日起至交付之日止);赔付擅自缩小的商用房屋面积2.84㎡；3、本案诉讼费用由被告负担。事实与理由：2015年5月11日,原、被告双方在灵璧县政府办公室见证下签订了灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换(货币)补偿安置协议书一份,(协议编号为1011)还办理了公证,又签订了《补充协议》三份,被告还交给未来安置房的照片,以显示其内外结构,约定被告拆迁原告位于灵城镇凤仪市场内砖混结构一、二层商业用房128㎡,安置在“温州商城中心街南门门东自东向西第1-2自然间”“过渡期为24个月”,拆迁人负责办好安置房产权证,安置房“必须大于拆迁面积3%”,“大于3㎡以内,被拆迁人按3800元/㎡找补给拆迁人,超过3㎡的部分,由拆迁人承担,产权归被拆迁人”。拆迁人逾期未补足款项或违约,则“按安置房总价每日万分之二承担违约金”。还约定过渡费等其他条款。时至2020年12月初,原告按被告通知前去接收安置房时才知道,被告严重违反约定:(1)把将要给付的安置房建筑结构擅自改变为商业单间复式用房,把室外公共楼梯改在室内自用楼梯,不但减少一、二层商用面积10㎡左右,而且二层还不能单独商用,造成安置房的价值严重缩水。(2)被告给付的安置房面积只比拆迁面积大1.1㎡,擅自减少(128*3%-1.1)2.74㎡。(3)被告将要延期交房违约金不符合安置房总价日万分之二的计算标准,按一层3800元/㎡,二层1500元/㎡计算,显然将减少违约金额约70%,引发争议,协商不成。另外,安置房门锁已经损坏,无法使用等等。双方签订的拆迁安置协议,是双方真实意思的表示,不违反法律规定,对双方都应有约束力。被告单方违反约定,严重侵害了原告的合法权益,应承担违约责任。特依法具状起诉,请贵院判决支持原告的诉讼请求。审理中原告变更诉讼请求为：1、判令被告按照2015年5月11日签订的编号为1011号的《房屋拆迁补偿安置协议》及《补充协议》的约定限期交付安置房和房产证；2、判决被告承担违约责任：赔偿其改变安置房结构造成的使用面积减少10㎡；按安置房总价日万分之二给付延期交房违约金（从2017年5月18日起至交付之日止）；赔付擅自缩小的商用房屋面积2.74㎡，暂定违约金为570953.05元（延期交房违约金325228.28元，暂计算至2020年12月10日，共1303天，以后继续计算至实际交房之日止；面积减少折价36450元，少10㎡折价赔偿66870元；整体房屋安置面积减少折价53430元；延期支付违约金利息32524.25元，按每四个月计算一次，超过3年的部分按照年利率6.6%计算，3年以下的按照年利率6.16%计算；改门加墙造成面积减少6平方米损失90000元）。被告中楠公司辩称：一、房屋产权证书办理是行政机关的职权，被告作为开发商仅是配合其办理房屋产权证书，另办理房屋产权证书有一个前提是补足房款，开具发票。案涉的房屋现原告尚未补足房屋差额，无法出具房屋发票，其办理房屋产权证书条件不成就。二、被告通过电话及短信通知方式向原告方送达了交房通知，告知其应于2020年12月10日之前来办理交房手续，原告逾期没来办理交房手续，2020年12月10日应视为交房之日。被告不存在拒不交付房屋的情形。三、案涉安置房产严格按照规划进行建设，建设完毕后经规划、住建、消防等部门综合验收通过，不存在擅自改变安置房屋结构的情形，即不存在原告诉请赔偿其改变安置房屋结构造成的使用面积减少10㎡的情形，符合法律规定的交房条件。四、原告起诉主张答辩人支付其违约金无事实及法律依据，依法不应得到支持。1、根据原被告签署的房屋拆迁安置补偿合同约定，安置住宅和营业房均应在24个月内办理安置房交付手续。另协议约定原告的过渡期从2015年5月18日开始计算，则原告安置住宅和营业房的交房时间为2017年5月18日，违约起算点应为2017年5月19日。2、原告被拆迁房屋住宅面积为47.28㎡，被拆迁房屋经评估价为1310元／㎡，商铺面积56.16㎡，被拆迁房屋经评估价为6620元／㎡。根据原、被告签署的房屋拆迁安置补偿合同第五条第六款的约定“逾期拆迁人应按照被拆除房屋面积总价值日万分之二承担违约金”，双方对违约金的计算基数作了明确约定，原告被拆迁的两套房屋价值分别为371779.2元、61936.8元，结合违约天数计算其违约金分别为96811元、16128元，合计112939元。原告主张57万余元不符合双方合同约定，不应得到支持。3、经双方在签署原合同以后又再次签订了补充协议两份，协议书已经明确原告被拆迁房屋面积商铺及住宅均按照64㎡进行安置并确认安置房为温州，一层商铺及二层住宅。其中关于原协议条款补充和变更补充协议第一条约定为原协议四（补偿与安置）（3）变更为安置面积与被拆迁面积相差大于3㎡以内的，被拆迁人按照3800元／㎡找补给拆迁人，故安置商铺及住宅面积均为64.55㎡，原告依约定应找补被告房屋差价款为3800×0.55×2＝4180元，实则，原告应向被告补足房屋差价款4180元。被告不存在擅自减少安置房面积的情形。综上，原告的部分诉请缺乏基本的事实及法律依据，请贵院依法驳回其不合理的诉讼请求。本院经审理查明以下事实：2015年5月11日，两原告与被告签订《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》，原告同意拆除自家房屋，被告提供其开发的位于温州商城Ａ区的新建房屋与原告产权调换，选择安置房严格按照公平、公正、公开、先签订拆迁协议先选安置房的原则，拆迁单位负责给被拆迁人调换的房屋办好产权证，保证水电入户到位。产权证所有费用及水电入户费用由拆迁人承担。协议约定：原告被拆除房屋面积为56.16㎡，营业损失为20217.6元。协议补偿与安置3约定：安置房屋（营业房）位置为Ａ-02楼地上一层温州商城中心街南门门东自东向西第1-2自然间，房屋建筑面积东西长6.4米-7米，南北宽10.8米-11.30米，必须大于拆迁面积3%。营业房3㎡以内的按3800元／㎡找补，超出3㎡以外的按市场开盘价找补。拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋面积总价值每日万分之二承担违约金。协议补偿与安置（双方权利义务）7约定：被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差额，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。协议补偿与安置（双方权利义务）8约定：安置房面积以产权证记载为准，产权证记载面积和合同约定有误差的，差额按1500元／㎡互补。本户过渡期从2015年5月18日开始计算。同日，原被告对《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》的真实性、合法性办理了（2015）皖灵公证字第0399号公证。同日，双方另行签订补充协议两份及协议书，均加盖灵璧县人民政府办公室印章。补充协议一：经拆迁人和被拆迁人协商达成共识，双方同意把原协议有关条款修改变更，同时原协议相应条款作废，双方共同遵守，具体如下：1、原协议四（补偿与安置）3变更为：安置房屋与拆迁面积相差大于3㎡以内，被拆迁人按3800元/㎡找补给拆迁人，超出3㎡的部分价款由拆迁人承担，产权归被拆迁人。2、协议补偿与安置（双方权利义务）7变更为：被拆迁人需补交拆迁人房款的，应在接到该楼号开盘的电话或者书面通知30日内到中楠售楼部结算房款差价，逾期视为被拆迁人放弃该房屋，拆迁人有权另行处理该房屋，拆迁人按原拆迁房屋评估价计算房款退给被拆迁人。反之，拆迁人需要补足被拆迁人房款的，应在接到该楼盘开盘的电话或书面通知30日内到售楼部结清房款。拆迁人逾期未补足款项或违约，则按安置房总价每日万分之二承担违约金。3、协议补偿与安置（双方权利义务）8变更为：安置房面积以产权证记载为准，安置房产权记载面积和原合同约定面积有误差的，大于协议约定面积3%以内，按3800元／㎡由被拆迁人付给拆迁人；大于协议约定面积3%以上部分，由拆迁人承担，产权归被拆迁人。小于合同约定面积10㎡以下部分，由拆迁人按温州商城中心街开盘价的双倍付给被拆迁人。若小于合同约定面积达10㎡以上，被拆迁人有权解除合同，拆迁人承担违约责任，自愿按合同约定面积乘以温州商城A区开盘价的双倍付给被拆迁人。4、原协议六（其他约定）具体内容是：原协议签订后，如拆迁人将该户安置房转手出售给他人或安置给他人，拆迁人应按温州商城中心街市场开盘价的两倍赔付给被拆迁人。5、当补充协议与主协议条款发生冲突时，以补充协议为准。6、24个月内安置商铺交给被拆迁人使用，逾期每四个月兑现一次违约金，同时过渡费、营业损失正常领取。补充协议二：经拆迁人和被拆迁人双方协商，达成以下协议：1、经过各方调解，被拆迁人同意拆迁人提供的温州商城中心商业街南门门东（自东向西第一二间营业房），同时二层营业房和一楼垂直。2、被拆迁人房屋实有面积一楼64㎡，安置补偿协议中只按56.16㎡计算，相差的7.84㎡双方自愿以补充协议的形式补足。同时给与下列补偿：搬家费、过渡费、从业人员补助、营业损失合计4315.14元。3、补偿款与安置补偿协议中的补偿款合并一次性补给被拆迁人。本协议与正式补偿安置协议具有同等法律效力。协议书：经拆迁人和被拆迁人双方协商，达成以下协议：1、拆迁人同意被拆迁人凤仪市场二楼64㎡砖混结构安置在温州商城中心街南门门东二层（A02楼2层）自东向西第一、第二商业房，所有约定条款和一层正式安置协议相同。2、被拆迁房屋补偿及补助费合计35225.6元。3、本协议为临时协议，与一层正式安置协议具有同等法律效力。凤仪市场拆迁完毕后，当事双方完善“《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》”制式合同。2020年12月4日，被告通过拨打电话、发送短信等方式通知原告于2020年12月10日前办理涉案房屋交付手续。2020年12月10日，被告出具“安置房房款及违约金结算清单”，确认原告安置房原拆迁面积1层64㎡、二层64㎡，安置房实际测量面积为129.1㎡，房号为2幢A02-1109、1110号，一、二层均为64.55㎡。本院认为：原、被告自愿签订的房屋拆迁补偿安置协议、补充协议、协议书均系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效。双方均应按照合同约定履行自己的义务。灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书第五条（双方权利义务）第六项约定“拆迁人应在被拆迁人完成搬迁之日起，安置住宅的18个月内（安置商铺的24个月内），将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续。逾期拆迁人应按被拆除房屋面积总价值每日万分之二承担违约金”，原告被拆除房屋面积总价值为433716元（371779.2元+61936.8元），现原告要求被告按安置房商铺市场价格15000元/㎡计算违约金无依据，本院不予支持。本案中，合同确定过渡期限自2015年5月18日开始计算，约定安置商铺的24个月内将安置房交给被拆迁人使用并办理入住手续，对应交房日期应为2017年5月18日，被告没有按照约定时间交付房屋，应当承担逾期交房的违约责任。被告通过张贴拨打电话、短信方式通知原告于2020年12月10日前办理交房手续，该日期应为涉案房屋交付日期，对原告请求违约金继续计算至实际交房日不予采信。被告安置商铺违约时间为1301天（2017年5月19日至2020年12月10日），经计算违约金应为112852.9元，（433716元×1301天×2?）。原告请求按每四个月计算一次，超过3年的部分按照年利率6.6%计算，3年以下的按照年利率6.16%计算无依据，本院不予采信。合同约定被告应负责给原告安置的房屋办理产权证，但房产证的办理系行政机关职权，原告可待条件成就时另行主张。《灵璧县2007年四号地块房屋拆迁产权调换（货币）补偿安置协议书》约定，安置房屋面积必须大于拆迁面积3%，双方同日签订的补充协议一第三项约定，安置房面积以产权证记载为准，安置房产权记载面积和原合同约定面积有误差的，大于协议约定面积3%以内，按3800元／㎡由被拆迁人付给拆迁人；大于协议约定面积3%以上部分，由拆迁人承担，产权归被拆迁人；小于合同约定面积10㎡以下部分，由拆迁人按温州商城中心街开盘价的双倍付给被拆迁人。原告被拆迁房屋面积128㎡，安置房屋大于拆迁面积3%至少应为131.84㎡，现安置房屋实测面积为129.1㎡，房屋总体面积比约定减少2.74㎡，被告应按照开盘价双倍赔偿给原告，现原告主张53430元本院予以支持。补充协议二第一项约定，被拆迁人同意拆迁人提供的温州商城中心商业街南门门东（自东向西第一二间营业房），同时二层营业房和一楼垂直。根据房屋现状，安置给原告的房屋一楼去往二楼为焊接钢铁架楼梯，原告在实际使用中为方便、安全等各因素对其改造必然造成面积减少并产生相应损失，被告应当予以赔偿，本院结合房屋现状及市场价格因素，酌定数额为120000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司应于本判决生效后十五日内给付原告王兴胜、张素霞逾期交房违约金、等各项损失合计286282.9元；二、驳回原告王兴胜、张素霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取4755元，由被告灵璧县中楠房地产开发有限责任公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宿州市中级人民法院。审 判 员  赵 芸二〇二一年四月六日法官助理  余鹏程书 记 员  王云云附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同,受法律保护。依法成立的合同,仅对当事人具有法律约束力,但是法律另有规定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。另附：灵璧县人民法院执行款、赔偿款、保全担保金缴存账户户名：灵璧县人民法院执行款专户账号：12×××23开户行：中国农业银行灵璧县支行营业部