大连市普兰店区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0214民初1067号原告：牟有爽，男，1976年7月8日出生，汉族，无职业，住大连市中山区。委托诉讼代理人：康振宇，系北京大成（大连）律师事务所律师。被告：普兰店市颐家居三添淞木门业商行，住所地大连市普兰店区颐安家居城二楼，注册号：210282600320572。经营者：滕人艳，女，1971年8月11日出生，汉族，住辽宁省普兰店区。委托诉讼代理人：金枳均，系辽宁骁鹏律师事务所律师。被告：大连盛麟房屋开发有限公司，住所地辽宁省大连市普兰店区铁西6号1层8号，统一社会信用代码：91210282679957158N。法定代表人：吴永恒，系该公司经理。被告委托诉讼代理人：任卉阳，系辽宁骁鹏律师事务所律师。原告牟有爽诉被告普兰店市颐家居三添淞木门业商行、大连盛麟房屋开发有限公司为返还租金纠纷一案，本院于2021年2月20日立案，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告牟有爽的委托诉讼代理人康振宇、被告普兰店市颐家居三添淞木门业商行（以下简称三添淞木门）的委托诉讼代理人金枳均、被告大连盛麟房屋开发有限公司（以下简称盛麟房屋开发公司）的委托诉讼代理人任卉阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告牟有爽向本院提出诉讼请求：1.判令被告三添淞木门对大连市普兰店区铁西路94号楼1单元1层3号房产腾退并交付原告；2.判令二被告支付上述房屋使用费，自2020年2月7日开始，按每月2500元，计算至腾退并交付原告之日（截止起诉时，暂计算20000元）。事实与理由：原告与被告盛麟房屋开发公司工程款纠纷一案，普兰店区人民法院于2016年11月23日作出（2015）普民初字第6663号民事判决，判令被告盛麟房屋开发公司向原告支付款项若干，该民事判决发生法律效力后，原告向普兰店区法院申请执行。普兰店区法院在执行过程中，于2017年12月4日，查封了被告盛麟房屋开发公司名下的位于大连市普兰店区房屋，其中有本案案涉房屋。查封期限三年，查封期间不得转让、出租、抵押、买卖、赠与。2020年2月7日，普兰店区人民法院作出（2017）辽0214执3078号执行裁定书，裁定被告盛麟房屋开发公司将案涉房屋交付原告，以抵偿欠款。后原告得知，2019年，被告盛麟房屋开发公司将案涉房屋出租给被告三添淞木门经营使用，并占有使用持续至今，且二被告均拒不向原告交付房屋。诉讼中，原告撤回第一项诉讼请求，同时将第二项诉讼请求变更为要求二被告支付房屋使用费，自2020年3月24日开始按月租金1500元计算至房屋腾退并交付原告之日止。原告认为，二被告侵害了其合法权益，故诉至贵院。被告三添淞木门辩称，不同意原告的诉讼请求。理由如下：案涉房屋是由盛麟房屋开发公司出租给我商行的，并且我商行已经向盛麟房屋开发公司支付租金至2021年10月。我商行向盛麟房屋开发公司支付租金之时，对原告主张的案涉房屋已经抵债给原告的事宜并不知情。即使存在抵债的事实，根据买卖不破租赁的原则，我商行有权使用案涉房屋。另因案涉房屋租金已经支付给盛麟房屋开发公司，原告无权诉请我商行向其支付房屋租金。被告盛麟房屋开发公司辩称，不同意原告的诉讼请求，理由如下:原告诉请的房屋使用费金额缺乏事实和法律依据。被告盛麟房屋开发公司在案涉房屋尚未裁定以物抵债给原告之时已经将案涉房屋出租给被告三添淞木门，即使原告有权主张房屋抵债后的使用费，也应以房屋出租的实际租金标准结合原告作为房屋权利人的期间进行计算，不能任凭原告随意主张，原告诉请的金额计算标准存在明显错误。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。原告提供的本院于2017年12月4日、2020年2月7日作出的（2017）辽0214执3078号执行裁定各一份、房屋产权证书一份、照片一份、二被告于2019年10月14日签订的租赁合同及发票各一份，二被告均提供的房屋租赁费发票两张，本院调取的（2017）辽0214执3078号卷宗内抵债裁定书的送达回证（被告盛麟房屋开发公司），本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理查明确认的证据，本院认定事实如下：原告牟有爽与被告盛麟房屋开发公司为建设工程合同纠纷一案，本院作出(2015)普民初字第6663号民事判决，判令盛麟房屋开发公司于判决生效后十日内向牟有爽支付工程款8730566.37元及利息（利息以5026976.27元作为本金，自2012年11月15日起按照中国人民银行同期贷款利率计付至本金判决确定的给付之日），该判决已发生法律效力。因被告未按期履行判决，原告向本院申请强制执行，本院于2017年12月4日作出（2017）辽0214执3078号执行裁定书，裁定查封盛麟房屋开发公司名下的位于大连市普兰店区房屋，其中包括涉案房屋，即大连市普兰店区铁西路94号楼2单元1层2号，查封期限三年，查封期间不得转让、出租、抵押、买卖、赠与。在执行期间，包括涉案房屋在内的四套房屋因两次拍卖均无人竞买而流拍，牟有爽申请以物抵债，本院于2020年2月7日作出（2017）辽0214执3078号执行裁定，裁定将盛麟房屋开发公司名下的四套房屋（包括涉案房屋）交付给牟有爽（申请执行人）抵偿所欠欠款1624952元，上述财产所有权自本裁定送达申请执行人牟有爽时起转移；申请人牟有爽可持本裁定书到登记机构办理相关产权过户手续。该裁定于2020年3月24日送达给牟有爽，于同年3月30日送达被告盛麟房屋开发公司。涉案房屋于2020年11月30日变更登记至原告名下，产权证号为：辽（2020）大连普兰店区不动产权第03019455号，建筑面积77.7平方米。另查，二被告于2019年10月14日签订租赁合同一份，约定由三添淞木门承租案涉房屋，租期自2019年10月14日至2020年10月25日，年租金15300元。被告三添淞木门依约向被告盛麟房屋开发公司交付了租金，被告盛麟房屋开发公司为其开具大连增值税普通发票一张，金额为15300元。租期截止前，双方对续租事宜达成合意，约定租期自2020年10月26日至2021年10月25日，因受疫情影响，双方约定年租金为12400元，被告三添淞木门向被告盛麟房屋开发公司交纳租金后，被告盛麟房屋开发公司为其开具发票一张，金额为12400元。本院认为，本案的争议焦点为：1、原告要求二被告返还租金有无事实及法律依据；2、租金的合理额度。《中华人民共和国物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。据此，本院作出的以物抵债裁定书送达至原告之日，即2020年3月24日起，涉案房产的所有权归原告所有。第三十九条规定：所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。据此，因案涉租金属于涉案房产的收益，原告取得所有权后应归原告所有，故原告要求被告盛麟房屋开发公司返还其收取的2020年3月24日之后的租金，本院予以支持。被告三添淞木门已经向被告盛麟房屋开发公司交纳了2020年3月24日至2021年10月25日的租金，原告要求三添淞木门支付此期间的房屋使用费，无事实与法律依据，本院不予支持。关于租金的合理额度，存卷的租赁协议显示，二被告关于租金的约定是：2019年10月14日至2020年10月25日期间的租金为15300元，由此可知月租金为1275元。原告自2020年3月24日取得案涉房产所有权，2020年3月24日至2020年10月25日为7个月租期，此间租金为8925元。2020年10月26日至2021年10月25日期间的租金为12400元，鉴于上述租金，被告盛麟房屋开发公司已实际收取，故被告盛麟房屋开发公司应向原告返还的租金为21325元（8925元+12400元）。原告主张月租金应为1500元，并无证据佐证，且二被告关于因受疫情影响才调低2020-2021年度的租金为12400元的陈述符合疫情情况下实际情况，对原告主张租金为每月1500元，本院不予支持。案涉租赁合同于2021年10月25日到期，因尚不能确定涉案房产的实际腾退日期，且被告盛麟房屋开发公司尚未收取2021年10月26日之后的租金，故原告要求二被告给付2021年10月26日后至实际腾退之日止的房屋使用费，本院不予支持，届时，原、被告可就相关事宜自行协商或另行诉讼。综上，依据《中华人民共和国物权法》第二十八条、第三十四条、第三十九条、第一百一十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》（2014年12月18日由最高人民法院审判委员会通过）第九十条、第一百零八条之规定，判决如下：一、被告大连盛麟房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告牟有爽返还租金21325元；二、驳回原告牟有爽其他诉讼请求。如被告大连盛麟房屋开发有限公司未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费333元，由被告大连盛麟房屋开发有限公司负担，被告大连盛麟房屋开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。本判决发生法律效力后，当事人可向本院或同级的被执行财产所在地人民法院申请执行，申请执行的期间为二年。当事人不履行生效文书确定义务的，人民法院有权扣押、冻结、划拨、变价其财产，予以信用惩戒、罚款、拘留。审判长  孙兆玉审判员  吴 娜审判员  郑美艳二〇二一年四月二十一日书记员  温丽颖本案引用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第一百零八条对负有举证证明责任的当事人提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，确信待证事实的存在具有高度可能性的，应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。法律对于待证事实所应达到的证明标准另有规定的，从其规定。《中华人民共和国物权法》第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第三十四条无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。第三十九条所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利。第一百一十六条天然孳息，由所有权人取得；既有所有权人又有用益物权人的，由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。法定孳息，当事人有约定的，按照约定取得；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯取得。