上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终3437号上诉人（原审原告）：上海景强实业有限公司，住所地上海市浦东新区杨高北路528号14幢1D76室。法定代表人：朱佳骅，董事长。委托诉讼代理人：余玮，上海中联律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾文洁，上海中联律师事务所律师。上诉人（原审被告）：上海高行投资发展（集团）有限公司，住所地上海市浦东新区莱阳路2819号201室。法定代表人：秦荣，董事长。委托诉讼代理人：周卫良，上海市杰豪律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨也，上海市杰豪律师事务所律师。上诉人上海景强实业有限公司（以下简称景强公司）与上诉人上海高行投资发展（集团）有限公司（以下简称高行公司）房屋租赁合同纠纷一案，均不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初54797号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人景强公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求。事实与理由：高行公司违约造成合同解除，应当参照合同约定支付违约金并赔偿损失。菜场早已经满足交付条件，其有理由相信可以转租，其转租的租金差额就是其可得利益的损失。高行公司还应当赔偿租金及押金利息损失，并赔偿律师费。高行公司表示不同意景强公司的上诉请求。上诉人高行公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回景强公司的全部诉讼请求。事实与理由：违约不是高行公司造成的，合同也没有针对高行公司的违约金条款，景强公司执意转租，风险后果应当由其自行承担。景强公司表示不同意高行公司的上诉请求。景强公司向一审法院起诉请求：1.高行公司赔偿景强公司利息损失人民币（以下币种同）46,810.82元（以已支付押金7万元为基数，按央行同期贷款利率，自2014年4月17日计算至2019年7月9日；以已支付租金27.74万元为基数，按央行同期贷款利率，自2017年5月18日计算至2019年7月9日）；2.高行公司赔偿律师费1万元；3.高行公司赔偿租金收益损失1,390,400元；4.高行公司支付违约金277,400元；5.高行公司承担诉讼费。一审法院认定事实如下：2014年4月9日，高行公司作为甲方、景强公司作为乙方签订《菜场租赁经营合同》，约定：鉴于甲方是本菜场租赁经营合同项下菜场之合法使用权人，并有意向乙方出租菜场，乙方有意向甲方承租菜场。菜场租赁期限为16年，自2014年10月1日起至2030年9月30日止。2014年10月1日至2021年9月30日期间每年租金总额为1,109,600元、2021年10月1日至2030年9月30日期间每年租金总额为1,387,000元。租金每3个月为一个支付周期，先付后用。首期租金支付时间为2014年10月1日，总额为277,400元。押金7万元，于合同签订之日起5日内支付，押金不计息。甲方应在2014年7月1日前交付菜场给乙方使用。合同第12.3条约定，在租期内，非由于乙方违约造成合同提前终止的情况，甲方提前终止本合同的，在乙方按合同约定支付各期租金的前提下，应向乙方按比例相应退还已收取的租金（不足一月的按实际发生的天数计）；除此之外，甲方不再承担任何费用，也无义务向乙方的转租客户支付任何形式的违约金、赔偿金。合同第13.3条约定，甲方或乙方违反合同规定的其他条款的，守约方可要求违约方停止侵害、恢复原状或赔偿损失。合同签订后，景强公司一共支付高行公司押金7万元和租金277,400元。高行公司未交付过物业。景强公司、高行公司一致确认，上海市浦东新区XX路XX号-X（现门牌号XX路XX号）的菜场（即本案系争物业）房地产权证于2018年7月4日办出。2019年3月14日，高行公司向景强公司发送《关于XX路菜场租赁合同解约的函》，表示：由于种种客观原因，双方租赁合同一直未能履行，也未实际交付房屋。现因房屋业主方上海XX集团股份有限公司（以下简称XX公司）提前解除了与高行公司的租赁合同，故景强公司与高行公司之间的租赁合同已无法继续履行。为此，通知景强公司收到函件之日起双方租赁合同解除，高行公司将返还景强公司已支付的保证金。2019年7月4日，高行公司向景强公司发送《关于XX路菜场租赁合同解约的公函》，再次致函重申双方租赁合同解除，高行公司将于近期返还景强公司已付押金7万元、预付租金277,400元。2019年7月10日，景强公司向高行公司发送《关于对;XX路菜场租赁合同解约的公函;的复函》，表示：1.租赁合同签订后，双方并非未实际履行，景强公司已支付了押金7万元和租金277,400元；2.租赁合同签订后，高行公司一直未交付房屋，景强公司本着友好态度未追究高行公司违约责任，系争菜场于2018年7月4日取得不动产权证书，已经具备交付条件，不同意解除合同；3.要求继续履行合同；4.景强公司愿意与业主方XX公司一起商议此事，亦愿意购买系争物业，希望高行公司及业主方与景强公司诚意磋商。后各方并未磋商成功。2019年8月29日，景强公司向高行公司发送《律师函》，表示：不同意解除租赁合同，要求继续履行，高行公司交付系争物业。另查明，2017年1月18日，景强公司与案外人上海XX投资有限公司签订《菜场租赁经营合同》，将系争物业转租给案外人，租期自2017年2月1日起至2029年1月31日止，第一年至第三年年租金250万元、第四年至第六年年租金267.5万元、第七年至第九年年租金286.2万元、第十年至第十二年年租金306.3万元。该合同尾部有高行公司作为见证方盖章。景强公司、高行公司一致确认，高行公司已将收取的押金7万元、租金277,400元退还景强公司。一审法院认为，景强公司、高行公司就系争物业签订的《菜场租赁经营合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应遵照履行。高行公司作为出租人，未按合同约定交付租赁标的，且于2019年3月14日单方通知景强公司解除合同，构成违约。高行公司称其解约的原因在于业主XX公司解除了双方租赁合同，从而导致无法履行，根据合同相对性，应由高行公司与业主之间以及景强公司与高行公司之间各自承担合同责任，就高行公司的抗辩，一审法院不予采纳。虽然高行公司无权解除合同，但是景强公司、高行公司一致确认押金及租金均已经返还，且景强公司诉请中要求高行公司支付解约违约金，故一审法院确认双方租赁合同自景强公司起诉之日即2020年8月3日解除。关于合同解除后的违约责任，合同中对于甲方单方解除合同的违约责任未作约定，景强公司要求高行公司支付违约金277,400元，缺乏依据，一审法院不予支持。关于租金收益损失，在景强公司与高行公司租赁合同有效存续期间，景强公司于2017年与案外人签订转租合同，且高行公司作为见证方在转租合同上签字，说明高行公司知晓并认可景强公司的转租行为，现因高行公司解除与景强公司的租赁合同导致景强公司与下家的租赁合同无法履行，景强公司主张租金收益损失，于法有据。但是，一审法院注意到，景强公司、高行公司早在2014年就签订了租赁合同，合同约定的交房日期为2014年10月，事实上高行公司不仅从未交付过房屋，景强公司也仅支付过一期租金，而且，景强公司转租的时候，系争房屋并未办理出产权证，景强公司在明知系争房屋没有产权证、且存在无法交房的风险的情况下，仍然与案外人签订转租合同，应当预见到其与下家的租赁合同无法顺利履行的风险。而且，景强公司与下家签订转租合同，亦应当付出一定的转租及管理成本，且其与下家的转租合同的履行情况具有不确定性，景强公司能够实际获得的转租收益亦具有不确定性。考虑到双方过错程度、合同履行情况、景强公司实际损失等，一审法院酌情确定高行公司支付景强公司租金收益损失30万元。合同约定押金无息，景强公司主张押金利息，一审法院不予支持。租金利息，已经在考虑景强公司转租收益时一并考虑，不再支持。律师费，系景强公司自身维权成本，且无合同依据，一审法院不予支持。一审法院审理后，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条之规定，于二○二○年十二月一日作出判决：一、上海高行投资发展（集团）有限公司于判决生效之日起十日内支付上海景强实业有限公司损失30万元；二、驳回上海景强实业有限公司的其余诉讼请求。负有给付金钱义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费20,321元，减半收取计10,160.50元，由上海景强实业有限公司负担7,260.50元，上海高行投资发展（集团）有限公司负担2,900元。二审中，当事人没有提交新证据。经本院审理查明，一审法院认定事实无误，本院依法予以确认。本院认为，双方当事人的租赁合同合法有效，双方均应按约履行。高行公司未能按约交付房屋，主动提出解约，应对合同解除承担违约责任。高行公司主张其无需承担违约责任，无事实依据。由于合同中没有约定出租人提前解约的违约责任，一审法院根据现有证据，综合考虑实际损失，酌情认定高行公司赔偿的可得利益损失是合理的。景强公司主张相关违约金，没有合同依据。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币23,421元，由上海景强实业有限公司负担17,621元，上海高行投资发展（集团）有限公司负担5,800元。本判决为终审判决。审判长 李 兴审判员 许 军审判员 陈蓓蓉二〇二一年四月二十九日书记员 丁杏文附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……