广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1483号上诉人（原审原告、反诉被告）：蔡宏艺，男，1957年7月20日出生，香港特别行政区居民。被上诉人（原审被告）：尹树生，男，汉族，1971年7月29日出生，住所地：广东省深圳市龙岗区。被上诉人（反诉原告、原审被告）：尹树能，男，汉族，1978年9月3日出生，住所地：江西省宜春市袁州区。两被上诉人共同诉讼委托代理人：申喜光，广东联建律师事务所律师。两被上诉人共同诉讼委托代理人：李帆，广东联建律师事务所律师。上诉人蔡宏艺因与被上诉人尹树生、尹树能房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初47380号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人蔡宏艺上诉请求：1、撤销原审判决第四项，改判蔡宏艺无需返还转让费人民币35841.31元；2、本案一、二审诉讼费用由尹树生、尹树能承担。事实与理由:原审判决蔡宏艺向尹树生、尹树能返还转让费，系错误地认定蔡宏艺为义务履行主体。1、尹树能与案外人莫某霖于2018年9月20日签订的《会所转让协议》，属于双方就房屋转让事宜达成的合意，依据合同相对性原则，该合同仅在尹树能与案外人莫某霖之间发生法律效力。2、案外人莫某霖与蔡宏艺于2017年5月8日签订的《房屋租赁合同书》约定，莫某霖投入的相关设施在合同终止后无条件归蔡宏艺所有，即莫某霖同意将房屋内相关设施的所有权转移给蔡宏艺。因此，在未经蔡宏艺同意的情况下，莫某霖与尹树能在《会所转让协议》中约定将房屋设施转让给被蔡宏艺，该约定应当认定为无效。3、案外人莫某霖于2019年11月10日出具的《证明》中表示，其在转让时收取了五万元人民币的转让款，可知转让款是由莫某霖收取，而非蔡宏艺收取。综上所述，蔡宏艺与尹树生、尹树能就转让费事宜并不存在法律关系，亦未收取转让费，原审判决系错误地将蔡宏艺认定为返还转让费的义务履行主体。为维护自身合法权益，蔡宏艺特向二审法院提起上诉，望二审法院查明本案事实，依法予以改判。尹树生、尹树能辩称：在向蔡宏艺交付承租房屋最后一套钥匙后（即2020年3月15日后），尹树生、尹树能曾数次前往蔡宏艺房屋处，准备取走从前任承租人（案外人莫某霖）处转让所得的经营设备，家具用品等，蔡宏艺却以各种理由阻挠。该设备物品是尹树生、尹树能从案外人莫某霖处购得，属于尹树生、尹树能所有，现由蔡宏艺占有，蔡宏艺理应就此向尹树生、尹树能返还购买相关物品所付款项。因此，一审判决中第四项，即由蔡宏艺向尹树生、尹树能返还35841.31元并无不妥。请求法院维持一审判决。蔡宏艺向一审法院起诉请求：1.判令尹树生、尹树能支付截至2019年5月21日应支付房屋租金共计人民币12万元；2.判令尹树生、尹树能根据房屋租赁合同第十六条第2款的约定，支付人民币3万元的违约金；3.判令尹树生、尹树能支付截至2019年5月21日所欠该租赁房屋5个月的管理水电费用共计7091元；4.判令尹树生、尹树能支付上述到期应支付而未支付的租金及管理水电费的滞纳金或利息；5.判令尹树生、尹树能承担所有诉讼费用。一审庭审中，蔡宏艺撤回上述第4项诉讼请求。尹树能向一审法院反诉请求：1.判令蔡宏艺与尹树能签订的《房屋租赁合同》无效；2.判令蔡宏艺返还尹树能租赁保证金人民币60000元；3.判令蔡宏艺退还尹树能多收的租金60000元；4.判令蔡宏艺赔偿尹树能转让费损失50000元；5.判令蔡宏艺承担所有诉讼费用。一审法院经审理查明：蔡宏艺是涉案房屋（建筑面积304.87平方米）的所有权人。2017年5月8日，蔡宏艺与案外人莫某霖签订了《房屋租赁合同书》，约定：莫某霖向蔡宏艺承租涉案房屋，租期自2017年5月30日至2020年5月29日，租金每月25000元，莫某霖所投入的相关设施，合同期满或终止后无条件提交给业主。莫某霖承租期间，涉案房屋系作为私人会所使用，尹树生、尹树能曾到该会所消费，并认识了莫某霖。莫某霖想提前退租，尹树生、尹树能亦有意承租，莫某霖遂向蔡宏艺引荐了尹树生、尹树能，三方就租赁事宜进行了协商。2018年9月17日，蔡宏艺（出租人、甲方）与尹树生（承租人、乙方）签订了《房屋租赁合约》，约定：甲方将涉案房屋以现状租给乙方，按房产证上约定的用途使用；租赁期限为2年，即2018年9月20日起至2020年9月19日止；租金每月3万元，签约的同时，乙方即付甲方4个月的租金作为保证金及第一个月的租金，以后每个月签署本合同之日的同一日支付下个月租金给甲方，逾期每天滞纳金1%，甲方有权单方解除合同，并没收乙方已付保证金；租赁期间，双方不得无故解除本合同，如乙方因特殊情况，需要退租必须提前1个月书面通知甲方解除合同，并支付2个月租金作为补偿金；租赁期间，未经甲方同意，乙方不得擅自改变租赁物业的结构及用途；自签约之日起，乙方负责租赁物业的水电费、清洁费、管理费等；租赁届满时，乙方通知甲方验收，将租赁物业按原状交还给甲方，并及时迁走，同时甲方必须一次性将保证金无息退回乙方；备注：1.甲方按现状将租赁物业交付乙方使用；2.因甲方同意以优惠价租赁给乙方，乙方承诺每月给予甲方公司的现金代用额1万元；3.本合约的押金和租金需转入甲方的招商银行＊＊×××99账户内始正式生效；4.两个月押金两个月上期租金。同日，尹树生通过银行转账方式向蔡宏艺付款3万元，转账备注为皇家翠苑雍景轩29A租房定金。2018年9月20日，莫某霖（转让方、甲方）与尹树能（受让方、乙方）签订了《会所转让协议》，约定：甲方现经营涉案租赁房屋的私人会所，甲方有意转让，乙方自愿受让；转让费5万元，会所场地附带现有办公/家具设施财产及租赁房屋由甲方负责在2018年9月19日之前现状完整移交给乙方，移交完成当天乙方向甲方支付第一期转让费2万元，乙方与会所的房屋业主签订新的房屋租赁合同当天支付第二期转让费3万元；2018年9月20日（含）以前该会所的房屋租金及物业费/水电费和人工工资由甲方自行承担并完成结算，与乙方无任何关系。该《会所转让协议》的附件《会所清单采购清单》载明有宴会桌椅、冰柜消毒柜、厨房用具、大床小床、衣柜书桌、沙发茶几、音响系统等21项物品，新买价值合计80100元。2019年11月10日，莫某霖出具《证明》，称该清单上的金额是采购时的金额，其在转让时只收了尹树生5万元的转让金额。2018年9月21日，蔡宏艺（出租方、甲方）与尹树能（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》，约定：第一条甲方将涉案房屋按现状以房产证约定的用途出租给乙方使用，房屋建筑面积304.87平方米。第二条租赁期限为2年，自2018年9月21日至2020年9月20日。第三条租金为每月3万元。第四条乙方应于本合同签订后以银行转账方式向甲方交付租期首两个月份期间即2018年9月21日至2018年11月20日期间的租金6万元。第五条本合同租赁期间，自2018年11月30日起，乙方应于每月30日前以银行转账方式向甲方指定账户交付当月21日至次月20日期间的房屋租金。第六条甲方应于2018年9月21日前将租赁房屋交付乙方使用，办理有关移交手续，视乙方需要配合乙方办理工商注册备案手续。第八条乙方应向甲方交付相当于2个月租金数额的租赁保证金即6万元，甲方向乙方返还租赁保证金的条件：1.完整履行本合同，不存在违约等情形；2.合同期满结清物业、水电等相关费用，并按本合同约定将租赁房屋交回甲方；3.甲方从乙方收取的租赁保证金不计利息，不用于抵消租赁房屋的租金支付。出现下列情形之一的，甲方可不予返还租赁保证金：1.未完整履行本合同，存在违约情形；2.合同期满未结清物业、水电等费用，未按本合同约定将租赁房屋交回甲方。第九条租赁期间，乙方负责按时支付租赁房屋的水电费、排污费、物业服务费、物业维修基金等因使用租赁房屋所产生的一切其他费用。第十六条出现下列情形之一时，甲方可就因此造成的损失，1.向乙方请求损害赔偿；2.要求乙方支付违约金3万元。（一）乙方拖欠租金达10天以上；除追究乙方损害赔偿责任或违约责任外，甲方有权依据上述情形向乙方提出变更合同条款或解除合同。第十七条出现下列情形之一时，乙方可就因此造成的损失，向甲方请求损害赔偿，要求甲方支付违约金3万元：（五）未经乙方同意或有关部门批准，甲方将租赁房屋进行改建、扩建或装修的；除追究甲方损害赔偿责任或违约责任外，乙方有权依据上述情形向甲方提出变更合同条款或解除合同。第十八条本合同终止后，乙方应于10日内迁离并返还租赁房屋。上述合同签订后，蔡宏艺将涉案房屋交付给尹树生、尹树能占有使用。尹树生于2018年9月22日向蔡宏艺支付了房租3万元和押金6万元，于2018年12月3日和2019年1月1日、2月1日分别支付了房租3万元，连同前述2018年9月17日支付的3万元，尹树生共计向蔡宏艺付款21万元。蔡宏艺和尹树生、尹树能双方确认，尹树生、尹树能向蔡宏艺支付了租赁保证金6万元，及付清了至2019年2月20日的租金。尹树生、尹树能承租期间，尹树生、尹树能雇请的员工曾报警称受到客人性侵。2019年2月16日，尹树生、尹树能将涉案房屋的其中一套钥匙交给房地产中介公司。同年3月15日，尹树生、尹树能将涉案房屋的另一套钥匙交还给蔡宏艺。2019年4月13日，尹树能向蔡宏艺发送《解除租赁合同办理租金结算及取回物品通知书》，称：双方签订租赁合同后，由于该房屋无法实现合同目的，双方于2019年3月15日就租赁合同解除事宜达成一致，其已于当天将房屋钥匙交付与蔡宏艺；合同解除后，其多次与蔡宏艺沟通办理租金结算及取回租赁房屋内属于其本人的物品事宜，但蔡宏艺未配合；请蔡宏艺在收到本通知书之日起5日内办理上述事宜。蔡宏艺回复称：合同仍然有效，除非尹树生、尹树能找到人来承接合同，而且要在尹树生、尹树能付清租金和管理费后双方才能探讨终止合同事宜。同日，尹树能到涉案房屋内搬物品，并向蔡宏艺出具了《物品搬迁清单》，载明：搬走烧水壶4个，啤酒19支，食品（花生和瓜子）5包，杂物（零星茶叶和白米），以上物品是承租人私人物资。一审庭审中，尹树能认为系其与蔡宏艺成立涉案房屋租赁合同关系。一审法院认为，关于涉案租赁合同的承租人。蔡宏艺与尹树生签订了租赁合同，租赁押金及合同履行期间的租金均系尹树生支付，合同履行期间亦由尹树生与蔡宏艺通过微信协商相关事宜，因此，应认定尹树生是承租人。同时，蔡宏艺亦与尹树能签订了租赁合同，尹树能认可自己是承租人，因此，应认定尹树能亦系承租人，尹树生、尹树能共同承租涉案房屋，共同享有合同权利、履行合同义务和承担合同责任。关于蔡宏艺与尹树生、尹树能签订的涉案合同的效力及两份合同的关系。物权法第七十七条是管理性强制性规定，尹树生、尹树能以涉案租赁合同违反该条规定为由主张无效，一审法院不予采纳。涉案租赁合同是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。两份合同均系双方当事人的真实意思表示，内容亦不冲突，双方当事人均应遵照执行。尹树生、尹树能主张按每月15000元的标准支付租金，与合同约定不符，一审法院不予采纳。关于合同解除时间、尹树生、尹树能尚欠蔡宏艺租金的金额、尹树生、尹树能拖欠租金的违约责任、尹树生、尹树能提前解除合同的违约责任及租赁保证金的处理。尹树生、尹树能称其承租期间不断受到其他业主投诉、阻挠，无法正常开展经营，但尹树生、尹树能未提供证据证实。蔡宏艺已履行按现状向尹树生、尹树能提供租赁房屋的合同义务，没有证据证明蔡宏艺提供的房屋不符合合同约定的用途，因此，蔡宏艺没有违约行为。尹树生、尹树能未支付2019年2月21日起的房租，构成违约。按照2018年9月21日蔡宏艺与尹树能签订的《房屋租赁合同》第十六条的约定，尹树生、尹树能应向蔡宏艺支付拖欠租金的违约金3万元。另外，按照2018年9月17日蔡宏艺与尹树生签订的租赁合约的约定，尹树生、尹树能有权以支付相当于2个月租金的补偿金为代价，提前1个月通知解除租赁合同。尹树生、尹树能于2019年2月16日将涉案房屋其中一套钥匙交给中介公司，不能证明尹树生、尹树能系于该日前后通知蔡宏艺解除合同。尹树生、尹树能未举证证明在2019年3月15日前曾通知蔡宏艺解除合同，尹树生、尹树能于2019年3月15日将涉案房屋的钥匙交给蔡宏艺，蔡宏艺亦于该日接收了尹树生、尹树能交还的钥匙，故可认定尹树生、尹树能于该日主张并通知蔡宏艺解除合同。按合同约定，双方的租赁合同于1个月后即2019年4月15日解除。因此，尹树生、尹树能应向蔡宏艺支付自2019年2月21日起至4月15日止的租金，即2月份三分之一个月、三月份1个月和4月份半个月的租金，合计55000元（10000元+30000元+15000元）。蔡宏艺接收尹树生、尹树能交还的钥匙并不表示蔡宏艺同意解除合同，更不表示蔡宏艺同意放弃向尹树生、尹树能主张补偿金，因此，尹树生、尹树能依约应向蔡宏艺支付相当于2个月租金的解除合同补偿金6万元，该补偿金的性质为违约金。尹树生、尹树能支付的6万元租赁保证金，性质上为预付的违约金。蔡宏艺在手握尹树生、尹树能6万元保证金的情况下辩称尹树生、尹树能的反诉请求没有根据，意即不同意返还保证金。因此，蔡宏艺可以不予返还该6万元保证金实现对尹树生、尹树能享有的解除合同补偿金债权。尹树生、尹树能请求蔡宏艺返还租赁保证金，一审法院不予支持。关于尹树生、尹树能向莫某霖支付的5万元转让费。按蔡宏艺与莫某霖签订的租赁合同约定，合同终止时相关设施归蔡宏艺所有。故尹树生、尹树能向莫某霖支付的5万元转让费，应认定系用于购买相关设施在尹树生、尹树能承租期间的使用权。现因尹树生、尹树能依约提前解除合同，且按合同约定承担了提前解除合同的责任，故蔡宏艺应按蔡宏艺与尹树生、尹树能之间的剩余合同期限与完整合同期限的比例向尹树生、尹树能返还相应的转让费，计为50000元-2018年9月20日至2019年4月15日共计207天÷2年即731天×50000元=35841.31元。关于蔡宏艺垫付的电费和物业管理费。尹树生、尹树能承租涉案房屋期间，涉案房屋的电费和物业管理费应由尹树生、尹树能承担。尹树生、尹树能未举证证明其支付了合同解除前几个月涉案房屋的电费和物业管理费，故在蔡宏艺提交了电费和物业管理费收费凭证的情况下，应认定系蔡宏艺支付了该费用。电费系用户先用电后向供电企业付费，故蔡宏艺支付的917.37元电费，可以认定系涉案合同解除前最后几个月的电费，应由尹树生、尹树能承担。蔡宏艺支付的5个月的物业管理费，应认定系2019年1月至5月的物业管理费，因涉案合同于2019年4月15日解除，故尹树生、尹树能只应当承担其中4.5个月的物业管理费（含物业专项维修资金），计为5556.26元〔（3.8元/平方米/月+0.25元/平方米/月）×304.87平方米×4.5个月〕。一审判决结果：蔡宏艺的本诉请求和尹树能的反诉请求均部分成立，一审法院予以部分支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条的规定，判决如下：一、尹树生、尹树能应在判决生效之日起十日内，共同向蔡宏艺支付2019年2月21日至2019年4月15日的租金人民币55000元。二、尹树生、尹树能应在判决生效之日起十日内，共同向蔡宏艺支付拖欠租金的违约金人民币3万元。三、尹树生、尹树能应在判决生效之日起十日内，共同向蔡宏艺支付电费917.37元、物业管理费5556.26元，合计6473.63元。四、蔡宏艺应在判决生效之日起十日内，向尹树生、尹树能返还转让费人民币35841.31元。上述四项相抵，尹树生、尹树能尚应向蔡宏艺支付人民币55632.32元，应在判决生效之日起十日内付清。五、驳回蔡宏艺的其他诉讼请求。六、驳回尹树能的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费人民币3442元（已由蔡宏艺预交），由蔡宏艺负担1437.84元，尹树生、尹树能负担2004.16元；反诉案件受理费人民币1851元（已由尹树能预交），由蔡宏艺负担390元，尹树能负担1461元。本院经二审审理查明，双方当事人在二审期间均未提交新的证据。原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件，根据上诉人的上诉请求，本案的争议焦点为上诉人是否应返被上诉人转让费35841.31元。本院认为，一审判决上诉人返还被上诉人转让费的依据，是被上诉人向案外人莫某霖支付了5万元转让费，该5万元转让费系用于购买相关设施在被上诉人租赁期间的使用权，由于租赁合同提前解除，上诉人应返还剩余合同期间相对应的转让费。由于上诉人与莫某霖签订的租赁合同约定，合同终止时，相关的设施归上诉人所有，即在莫某霖与上诉人的租赁合同终止时，莫某霖对在租赁物业内购买的家私等相关设施均归上诉人所有，因此，应认定，被上诉人与莫某霖签订的《会所转让协议》中约定的转让费5万元，不包括涉案房屋莫某霖购买的家私等设施。由于上诉人在与被上诉人签订房屋租赁合同时，已经约定将涉案房屋按现状出租给被上诉人使用，即租赁房屋包含了家私等设施，被上诉人支付的租金，即是对包括家私等设施以及房屋在内的使用对价，且上诉人也并非该转让费的收款人，故被上诉人要求上诉人退还被上诉人部分转让费，没有事实和法律依据，应予以驳回。一审对此处理有误，本院予以纠正。综上，上诉人的上诉理由成立，本院予以采信。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初47380号民事判决第一、二、三、五项；二、撤销深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初47380号民事判决第四、六项；三、驳回尹树能的反诉请求。一、二审案件受理费共计7120.84元，由蔡宏艺负担1437.84元，尹树能、尹树生负担5683元。以上款项，由蔡宏艺预交5269.84元，抵扣其应负担之数后，剩余的3832元由尹树能、尹树生在本判决生效之后迳付蔡宏艺，逾期蔡宏艺可申请强制执行。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年四月十六日书记员  林晓翔