广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初12489号原告（反诉被告，以下简称原告）：邝世茹，男，1985年6月7日出生，汉族，身份证住址广东省大埔县。委托诉讼代理人：叶琳，广东长燊律师事务所律师。委托诉讼代理人：陶丽，广东长燊律师事务所律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：深圳前海源创商业管理有限公司，住所地深圳市前海深港合作区前湾一路1号A栋201（入驻深圳市前海商务秘书有限公司），统一社会信用代码：91440300MA5EJEUX1F。法定代表人：苏立平。委托诉讼代理人：黎奋腾，广东财富东方（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：方文烺，广东财富东方（广州）律师事务所律师。原告邝世茹与被告深圳前海源创商业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月28日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告邝世茹及其委托代理人叶琳，被告深圳前海源创商业管理有限公司的委托诉讼代理人黎奋腾、方文烺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝世茹提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还租赁保证金115800元；2、本案全部诉讼费用由被告承担。事实与理由：2020年1月14日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租深圳市南山区华侨城创意文化园北园Al栋二层208B、209、210号房（以下简称“租赁物业”)，租赁用途为餐饮经营，租赁期限60个月，自2018年4月1日起至2023年3月31日止，第一年的租金为38600元，以后每年租金在前一年的基础上递增6%。此外，《房屋租赁合同》还约定了租赁保证金为115800元，原告已依约向被告支付了租赁保证金115800元。《房屋租赁合同》签订后不久即2020年1月底开始，因受新冠病毒疫情影响，政府部门要求所有非生产、生活必须行业（如超市、药店）闭店并不得对外营业，租赁物业所在的深圳华侨城文化创意园园区也发出管控通告，对多个出入口进行了封闭处理并对进出园区的人员进行严格管控。原告承租租赁物业经营的是餐饮店，并不属于政府部门规定的生产、生活必须行业，加之整个园区严格的出入管控措施，整个2020年2月、3月原告根本无法正常对外营业。2020年3月初，原告对被告提出的仅优惠2月份半个月租金的方案提出了异议，被告方负责人也表示原告有想法可以协商，原告也表示了同意协商。但2020年3月10日，在原告方仍无法正常营业之时，在双方未进行协商的情况下，被告向原告发送了《租金、费用催缴并解除合同函》，要求原告支付2、3月期间的租金及其他费用以及滞纳金。2020年3月21日，被告又向原告发送了《合同解除（终止）通知书》，通知被告解除双方租赁合同并立即对租赁物业上锁。原告方认为，依据双方签订的《房屋租赁合同》第8.1.1条的约定，受疫情的客观影响及政府原因，原告承租的租赁物业无法正常营业，双方的租赁合同关系应提前终止，此种情况下，双方免责。故被告要求提前解除双方租赁合同，原告同意，但被告应返还原告已缴纳的租赁保证金115800元。为维护原告合法权益，遂向法院起诉，望法院判如所请！被告深圳前海源创商业管理有限公司辩称：被告不同意原告的诉讼请求，理由是：第一，原告引用双方签订的房屋租赁合同第8.1.1条的约定主张解除合同，不符合本案实际情况，原告无权依据该约定主张返还租赁保证金，原告主张新冠疫情影响以及政府原因导致其2020年2月和3月无法营业，与事实不符，深圳市政府已明确各企业可以在2020年2月10日恢复正常营业，并且原告同一栋楼经营餐饮的租户，大多在2020年2月初至3月初有序复工，原告未能及时复工是其自身原因导致；第二，本案合同解除的原因，是被告因为原告长期拖欠租金，根据房屋租赁合同第8.1.3条、8.1.4条、8.2.8条、8.3条的约定，因原告拖欠租金超过10日导致被告提出解除合同的，被告有权不予退回租赁保证金。补充一点，引发本案的实际因素，是双方就如何处理疫情影响的不同方式而引发的争议，本案被告是希望通过双方的积极作为共同来减少损失，而原告却是故意的不作为，故意扩大损失，甚至以继续扩大损失为要挟，意图达到其不履行合同的目的，因此原告的诉讼请求没有依据，也不具备合法性、合理性。被告深圳前海源创商业管理有限公司提出反诉请求：一、判令被反诉人立即腾退深圳市南山区华侨城创意文化园北园Al栋二层208B、209、210房并清空物品、恢复房屋原状；二、判令被反诉人向反诉人支付拖欠的2020年2月和2020年3月的租金及其他费用69571元，滞纳金4626元（暂计算至2020年7月15日，请求以69571元为基数，按日万分之五计算，从2020年3月5日计至付清拖欠租金及其他费用之日）；三、判令被反诉人向反诉人支付自2020年4月1日至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费302198元（暂计算至2020年7月15日，请求按每月86742元标准，自2020年4月1日计至实际腾退房屋之日）四、判令被反诉人承担反诉人支付的律师费25000元；五、判令被反诉人承担本案本诉和反诉的诉讼费。以上诉讼请求金额合计401395元。事实与理由：反诉人（甲方）与被反诉人（乙方）于2020年1月14日签订了编号为源创Al二层015的《房屋租赁合同》，约定反诉人将深圳市南山区华侨城创意文化园北园Al栋二层208B、209、210房（简称“案涉房屋”）出租给被反诉人，作为餐饮经营场所，租赁期限为2018年4月1日至2023年3月31日（被反诉人系从案涉房屋的上一手承租人处受让租赁合同权利义务，故案涉房屋起租时间仍按2018年4月1日起算）。合同约定2019年4月1日至2020年3月31日期间每月含税租金40916元，2020年4月1日至2021年3月31日期间每月含税租金43371元，每月物业管理费为1930元，每月5日前支付租金及管理费。《房屋租赁合同》第8.2条约定：“在租赁期内，乙方有下列行为之一的，视为乙方违约，甲方有权解除或终止本合同，收回租赁物业并有权要求乙方恢复房屋原状，且乙方租赁保证金不予退还。若由此而造成甲方损失的，乙方还应依法予以赔偿。8.2.8租赁期限内，乙方拖欠租金或其他各项应付费用超过10天的。”第8.3条约定：“乙方未经甲方同意缓交、无故拖延支付每月租金或其他各项应付费用的行为视为乙方违约，每逾期一天，除须付清所欠款项外，额外每天还向甲方支付欠款1％作为滞纳金。乙方拖欠租金超过10天或拖欠物业管理费、水、电费、燃气等费用金额达人民币贰万元的整的，视为乙方严重违约，则甲方有权单方解除合同、收回该租赁物业且不予退回，乙方已缴纳的租赁保证金，如因此造成甲方损失的，乙方还需承担赔偿责任。”第8.5条约定：“乙方应当在合同期满或合同解除、终止之日自行搬离租赁场所，若逾期未搬离的，甲方有权按照实际使用天数以本合同租金标准的两倍要求乙方支付使用费，且甲方有权随时自行清空乙方租赁物业，乙方逾期未搬离所遗留的物品均视为废弃物，由甲方自行处理或归甲方所有。甲方处理乙方遗留物品产生的费用，由乙方承担。”被反诉人已于合同签订之日入驻案涉房屋开始经营，却从2020年2月起拒不按合同约定的日期按时支付租金。考虑到新冠疫情对反诉人和被反诉人双方的影响，反诉人主动减半收取2020年2月的租金，并允许被反诉人延期交纳2月租金。但被反诉人不仅继续拖欠2020年2月租金及其他费用，而且继续拖欠3月的租金及其他费用。截至2020年3月10日，累计拖欠租金及其他费用（未含滞纳金）达69571元。2020年2月中旬至3月初，被反诉人所在园区经营同类餐饮行业的租户陆续复11营业，而被反诉人既不申请复工，亦不采取任何措施减少双方的损失，反而提出不退押金就不搬离房屋的无理要求。鉴于被反诉人长期占用案涉房屋却不交纳租金的严重违约行为，2020年3月21日，反诉人依据《房屋租赁合同》的约定，依法通知被反诉人解除合同、没收租赁保证金115800元，再次要求被反诉人清偿拖欠的租金及其他费用69571元，并通知被反诉人于2020年3月25日前搬离案涉房屋、清空物品。2020年3月26日，反诉人再次通知被反诉人必须于2020年3月29日前清空物品、将案涉房屋返还给反诉人，被反诉人收到上述通知后，至今仍占用案涉房屋，且未向反诉人支付任何费用。反诉人认为，被反诉人租赁案涉房屋，却长期拖欠租金及其他费用，其行为已构成严重违约，符合双方合同约定的反诉人可单方解除合同的条件，反诉人有权要求被反诉人腾退房屋并承担相应的违约责任。为维护合法权益，反诉人现依法提起反诉，请求法院支持反诉人的全部诉讼请求。庭审中，原告撤回第一项诉讼请求中的“恢复房屋原状”的请求。针对被告深圳前海源创商业管理有限公司的反诉请求原告邝世茹辩称：第一，答辩人经营的餐饮店因受新冠肺炎疫情影响，政府部门要求不得对外营业，物业所在的深圳华侨城文化创意园园区也发出管控公告，对园区多个出入口进行了封闭管理，答辩人根本无法正常对外营业，合同目的不能实现，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第3条规定，疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度，部分或者全部免除责任。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（三）》第5条规定，承租人房屋用于经营疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。因此，答辩人无需支付2020年2月和3月的租金、滞纳金及其他费用；第二，答辩人承租物业，所有权人为华侨城集团公司，华侨城集团公司于2020年1月31日对外发布了华侨城集团旗下全国商业项目实施租金优惠减免政策的公告，被告享受了华侨城集团公司给予的减免政策继而向答辩人收取租金，显然是不公平的，被告应给予答辩人同等优惠减免措施；第三，被告自发出合同解除终止通知后，便对答辩人承租物业上锁，控制了案涉物业，且拒绝向答辩人开具放行条，导致答辩人无法将承租物业内物品搬离，房屋占用费用应由被告自行承担，不能归责于答辩人；第四，双方签订的房屋租赁合同第9条第3款约定，任何一方违约或需承担本合同约定的责任，被另一方提起诉讼要求承担责任的，违约方或责任方应承担另一方为追索其责任而支出的合理费用，包括诉讼费、律师费、保全费、司法鉴定评估费等，双方租赁合同关系因疫情客观影响提前终止，双方免责。综上，恳请法庭依法驳回被告的全部反诉请求。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年1月14日，原告（承租方、乙方）与被告（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方将深圳市南山区华侨城创意文化园北园A1栋二层208B、209、210号房（涉案房屋）出租给乙方使用；建筑面积193平方米；乙方租赁该物业，仅作为餐饮经营使用；租赁期限60个月，自2018年4月1日起至2023年3月31日止；2018年6月1日起为租赁物业正式起租期；租赁期限到期或解除、终止合同，甲方有权无偿按当时的租赁物业状况收回租赁物业（甲方无需对乙方装修及其固定添附物做任何补偿），乙方应如期交还；每月租金38600元，于租赁期限内的每个自然月5日前支付；租赁物业的租金以年度为单位计算递增，从2019年4月1日起，每年较上年的租金递增6%，即2019年4月1日起至2023年3月31日止，租赁物业的每月含税租金总额为人民币40916元；2020年4月1日起至2021年3月31日止，租赁物业的每月含税租金总额为人民币43371元；乙方同意向甲方一次性缴纳该租赁物业的租赁保证金人民币115,800元、电费押金人民币1000元、2018年6月份租金人民币38,600元、2018年5月管理费人民币1,930元，以上款项合计157,330元于签约之日起两日内缴付至甲方帐户；签约后乙方无故未如期付清租赁保证金或无故解约的，甲方有权终止本合同，并将租赁物业另行出租，对此乙方无异议；乙方承租租赁物业的物业管理费为每月总额1930元，于2018年5月1日起收，并于后续租赁期限内的每个自然月5日前支付；在租赁期限内，乙方使用租赁物业产生的水电费、电话费、网络使用费、租金税费、公共设施服务费、空调费等包括但不限于的以上费用，由乙方按有关规定自行承担；甲方应保证租赁物业及附属设施的正常使用；乙方应按合同约定及时缴纳租金及管理费等相关费用；租赁期内，双方因客观原因或政府原因，包括但不限于区域规划调整、旧改拆迁、经司法行政机关依法限制其房地产权利、物业原业主方单方面违约、或出现因法律、法规禁止的非甲方责任的其他情况须提前终止租赁关系的，本合同提前终止；变更或解除本合同的，要求变更或解除本合同的一方应主动向另一方书面提出，因变更或解除本合同，除上述8.1.1和8.1.2原因双方免责外，致甲乙双方其中一方遭受损失的，另一方须依法予以补偿，特殊情况的，双方友好协商后另行签订协议；变更或解除本合同后，在双方利益无损的前提下，甲方须无息返还乙方已缴纳的租赁保证金，但因任一方违约行为而解除合同的情形除外；租赁期限内，乙方拖欠租金或其他各项应付费用超过10天的，视为乙方违约，甲方有权解除或终止本合同，收回租赁物业并有权要求乙方恢复房屋原状，且乙方租赁保证金不予退还。若由此而造成甲方损失的，乙方还应依法予以赔偿；乙方未经甲方书面同意缓交、无故拖延支付每月租金或其他各项应付费用的行为视为乙方违约，每逾期一天，除须付清所欠款项外，额外每天还向甲方支付欠款1%作为滞纳金。乙方拖欠租金超过10天或拖欠物业管理费、水、电费、燃气等费用金额达人民币贰万元整的，视为乙方严重违约，则甲方有权单方解除合同、收回该租赁物业且不予退回乙方已缴纳的租赁保证金，如因此造成甲方损失的，乙方还需承担赔偿责任；乙方应当在合同期满或合同解除、终止之日自行搬离租赁场所，若逾期未搬离的，甲方有权按照实际使用天数以本合同租金标准的两倍要求乙方支付使用费，且甲方有权随时自行清空乙方租赁物业，乙方逾期未搬离所遗留的物品均视为废弃物，由甲方自行处理或归甲方所有。甲方处理乙方遗留物品产生的费用，由乙方承担；乙方存在或实施违约行为的，尚不具备解除合同条件或者甲方暂不行使解除合同权利，经甲方要求停止违约行为、如约履行合同而乙方未按甲方要求履行的，甲方可采取暂停乙方使用承租物业的义要措施敦促乙方履行，包括但不限于：中止对租赁物业的水、电供应以及暂时封锁租赁物业限制乙方使用等，因此造成的后果由乙方自行承担；租赁期满或解除、终止合同，乙方应于期满或解除、终止合同之日迁离及交回租赁物业，并保证该物业及附属设施的完好，同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续；甲方在确认该物业及附属设施保存完好后退还乙方租赁保证金（不计利息），但解除、终止合同的按合同其他条款约定处理租赁保证金事宜；及其他内容。为证明华侨城集团有限公司系案涉房屋的所有权人，其将案涉房屋出租给被告，并书面同意被告转租的事实，被告提交了不动产权利证书、同意转租证明及关于与贵公司确认华侨城创意园A1栋房屋起租日期的函。原告对此予以确认。为证明原告向被告支付了租赁押金115800元的事实，原告提交了押金收据原件。被告对该收据的真实性、合法性认可，关联性不予认可，并称该押金并非原告向被告支付，而是案涉房屋的原承租人申昌池向被告支付。对此，原告提交了申昌池于2020年9月6日出具的《承诺》及身份证复印件，该《承诺》载明：“本人申昌池自愿放弃深圳市南山区华侨城创意文化园北区A1栋208-210号店铺押金115800元，原因：押金和店铺一起转让”。被告对此不予认可。为证明受疫情影响，租赁物业所在的整个创意文化园采取了严格的封闭、管控措施，原告在2020年2月、3月期间根本无法正常对外经营，原告对被告提出的仅减租半个月的方案提出异议，被告负责人主动要求原告前往公司商谈，原告表示同意的事实。原告提交了照片及微信聊天记录。被告对该组证据的真实性、合法性认可，但表示照片仅证明案涉物业园区采取了疫情防控措施，该事实并不代表原告无法正常营业，反而证明原告自始至终能够自由出入园区和案涉房屋，并且部分商家已经正常营业的事实，原告没有任何收入并非受疫情影响，而是属于自身原因造成的，聊天记录也证明被告已经主动减免了2020年2月半个月租金，并要求原告尽快复工，双方可以协商租金支付相关事宜，但是原告消极应对疫情，放任损失扩大。原告提交被告财务人员与原告微信聊天记录、《风雨同舟共度难关》公开信、《关于尽快复工营业的温馨提示》、《租金、费用催缴并解除合同通知函》、《合同解除（终止）通知书》、《告知函》等证据，以共同证明：1、考虑到新冠疫情影响，被告已主动免除2020年2月一半的租金，但原告仍然长期拖欠应付被告的2020年2月、3月租金及其他费用；2、被告已为原告及时复工提供协助和指引，但原告至今不安排复工；原告声称无法营业与事实不符。3、因原告长期拖欠租金，被告已于2020年3月21日正式通知原告解除合同，要求原告在2020年3月29日前结清租金及费用并清空物品后搬离案涉房屋，但原告拒不清空物品和搬离案涉房屋。2020年3月10日，被告向原告出具《租金、费用催缴并解除合同函》，载明：你方承租我公司位于深圳市南山区，合同约定你方应于每月5日前支付租金及其他各项费用。但是，截止至本函出具之日，你仍然未按合同的约定支付租金等各项费用，具体如下：2020年2月份租金及其他费用25600元，滞纳金256元／天；2020年3月份租金及其他费用43971元，滞纳金440元／天；（因发生新冠肺炎疫情，我公司经综合考虑疫情的影响，已经免除你公司2020年2月份一半的租金。）以上合计拖欠款项总计69571元（未含滞纳金）。现我公司郑重函告你方如下：1、你公司应于2020年3月20日前，支付拖欠的租金及其他费用69571元；2、若你公司未按本函要求在2020年3月20日前支付拖欠前述费用，我公司将在2020年3月21日，根据合同的8.2约定，对你公司采取以下措施：（1）解除与你签订的《房屋租赁合同》；（2）对你方进行清场处理：若你方拒不配合清场、搬离，按合同第8.5条约定，对你方物品按废弃物处理，并按双倍租金标准向你方追索使用费。（3）你方租赁保证金不予退还！（4）通过法律途径向你方追索拖欠的全部费用及其他损失。2020年3月21日，被告向原告出具《合同解除（终止）通知书》，载明：你方承租我公司位于深圳市南山区，合同约定你方应于每月5日前支付租金及其他各项费用。鉴于你方未按我方要求在2020年3月20日前支付拖欠的租金及其他各项费用69571元，现我公司根据合同法规定及《房屋租赁合同》第8.3、8.5条约定，通知你方如下：1、我公司正式解除与你于2020年1月14日签订的合同编号为：源创Ａｌ二层015的《房屋租赁合同》及其《补充协议》；2、你方交付的租赁保证金115800元不予退还；3、你方应在2020年3月25日前支付拖欠我公司的租金及其他各项费用合计69571元；4、你方应在2020年3月25日前，付清全部拖欠费用后搬离租赁物业，若你方拒不配合付清费用并清场搬离，我公司将按合同第8.5条约定，对你方放置在租赁物业的物品按废弃物处理，并按双倍租金标准向你方追索自2020年3月25日起至清空租赁物业期间的租赁物业使用费。为证明被告已于2020年3月控制了原告承租物业，且于3月底将原告承租物业对外招租，且被告拒绝向原告开具放行条，原告无法将店铺内东西搬离的事实，原告提交了视频及微信聊天记录。被告对此不予认可。为证明原告拖欠被告2020年2月至3月租金及水电费、物业管理费69571元（其中2月租金已减半计算）的事实，被告提交了源创Al栋缴费通知单。原告对该证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，原告认为被告在享受华侨城集团公司给予的租金减免政策，但又向原告收取租金，显失公平。为证明案涉房屋至今仍存放着原告所经营餐厅的全套桌椅、收银台、厨房设备等，且原告将前后门上锁，依然占用案涉房屋；但与原告同一栋楼、同样经营餐饮行业的租户已陆续在2020年2月初至2020年3月初复工营业的事实，被告提交了房屋现场照片及华侨城创意园北园A1栋首层101、l02、103、115-116、ll8-119、l23、214、221租户复工申请备案资料等。原告对该组证据的真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，并表示原告未将案涉房屋内物品搬离，是因为被告对承租物业上锁，且拒绝向原告开具放行条；而申请复工复产的门店绝大部分为一楼门店，一楼是面向马路，属于半开放状态的，顾客可通过马路一侧进入店内，而原告门店位于二楼，处于完全被管控的范围内，无法正常对外营业，且餐饮门店能不能正常营业与消费者敢不敢来消费是成正比的，2月、3月正处于疫情防控阶段，即使原告对外正常营业，其收入也是微乎其微的。为证明被告为本案本诉及反诉委托律师代理的律师服务费总额3.75万元，其中为本案一审阶段实际支出律师费2.5万元的事实，被告提交了委托代理合同、律师费发票、中国民生银行电子回单。原告对改组证据的真实性、合法性予以认可，但表示双方解除合同是因为疫情影响，并非某一方违约，因此不适用租赁合同第9条第3款约定。庭审中，被告称其没有直接收取原告的租赁保证金，但确认收到第一手租户（申昌池）的租赁保证金，原告表示其系从第二手租户（张琦）手中受让涉案店铺，张琦是从第一手租户申昌池手上受让，故我方认为我方系依法受让享有该笔租赁保证金的权益。原告确认其并未向被告缴纳2020年2月和2020年3月的租金及其他费用共计69571元（其中2月租金已经减半收取为20458元，管理费1930元，水费348元，电费2864元,3月租金40916元，管理费1930元，水费48元，电费1077元。）庭审后，双方于2020年9月15日对涉案物业进行了交接，双方均在《物业交接确认书》上签字盖章予以确认。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》均系双方真实意思表示，未违反法律法规效力性强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。依照合同约定，原告未按时缴纳2020年2月和2020年3月的租金及其他费用的行为已构成违约，被告因此于2020年3月21日解除了与原告签订的《房屋租赁合同》。但不可否认的是，新冠疫情的发生以及疫情防控措施确实对原告的经营造成了一定的影响，导致原告在一定期间内履行困难。国家发展和改革委员会、住房和城乡建设部、财政部、商务部、中国人民银行、国务院国有资产监督管理委员会、国家税务总局、国家市场监督管理总局《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（以下简称指导意见）中规定：“推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”本案所涉物业登记在华侨城集团有限公司名下，而华侨城集团有限公司是隶属于国务院国资委管理的中央企业，故本院参照上述指导意见的规定，予以酌定判令原告免予支付2020年2月和2020年3月的租金，但原告在该期间所实际产生的2020年2月管理费1930元，水费348元，电费2864元及2020年3月管理费1930元，水费48元，电费1077元，以上合计8197元，仍应向被告支付。对于被告反诉要求原告支付2020年4月至实际腾退房屋之日的房屋占有使用费，根据双方提交的证据及在庭审中的陈述，涉案合同已于2020年3月21日解除，但就涉案商铺双方并未及时进行交接，被告未开具放行条准许原告搬离物品，且双方均对涉案商铺加锁。对此本院认为，合同解除后，原告负有及时清空物品将涉案店铺交还的义务，但被告作为出租方，亦负有及时催促、及时止损的义务，其拒绝向原告开具放行条的行为导致损失的扩大，对此被告负有主要过错，故本院对于被告的该项反诉请求，本院不再支持。对于被告反诉要求原告立即腾退涉案房屋并清空物品的诉讼请求。因双方已确认于2020年9月15日对涉案物业进行了交接，故本院对于被告的该项诉讼请求，不再处理。关于原告诉求被告退还租赁保证金的主张。原告称其系从第二手租户手中受让涉案店铺并受让该租赁保证金的权益，被告虽对此不予认可，但原告已提交被告出具给申昌池保证金收据原件以及申昌池的《承诺》，综上，本院采信原告的主张，确认其对该租赁保证金享有权益。如前所述，原告逾期交纳租金构成违约，新冠疫情的发生以及疫情防控措施确实对原告的经营会造成一定的影响，但因此亦给被告造成了损失，综合考虑本市疫情程度及防控措施等事实，结合合同实际终止履行的情况，根据公平原则，本院酌定被告向原告退还租赁保证金57900元。对于被告反诉要求原告承担律师费的诉讼请求，承前所述，导致涉案合同解除的后果在很大程度上系受到新冠疫情的影响所致，对于由此产生的维权费用，应由各方自行承担。故对被告的该项反诉请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告深圳前海源创商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告邝世茹退还租赁保证金人民币57900元；二、反诉被告邝世茹于本判决生效之日起十日内向反诉原告深圳前海源创商业管理有限公司支付2020年2月和2020年3月的管理费及水电费共计8197元；三、驳回原告邝世茹的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告深圳前海源创商业管理有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费2616元，由原告邝世茹负担1368.5元，被告深圳前海源创商业管理有限公司负担人民币1247.5元；反诉受理费3661元，由反诉原告深圳前海源创商业管理有限公司负担3636元，反诉被告邝世茹负担25元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  何珍珍人民陪审员  赖静娴人民陪审员  周奕佳二〇二一年四月八日书 记 员  陈 倩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。