广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初20578号原告：广州市玥兴投资有限公司，住所地广州市海珠区广纸路40号17-2自编之五（仅限办公）。法定代表人：刘智，职务经理。委托代理人：刘树人，孙永刚，均为广东宸鼎律师事务所律师。被告：魏楠楠，男，回族，1982年1月18日出生，住沈阳市和平区，原告广州玥兴投资有限公司诉被告魏楠楠房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月17日受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员李晓阳独任审理，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人孙永刚到庭参加了诉讼。被告魏楠楠下落不明，经本院公告传唤，公告期满未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告广州玥兴投资有限公司向本院提出诉讼请求：1、解除原、被告之间签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告支付2019年12月1日至2020年5月19日期间的租金123159元；3、判令被告支付2019年12月6日至2020年5月19日违约金351784.32元；4、判令被告支付免租期（2018年12月25日至2019年2月7日合计45天）租金31039.5元；5、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年12月24日，原告与被告签订广州广纸天地荟《房屋租赁合同》。合同约定：原告（甲方）将坐落于广州市广纸路东五街57号1幢第1层之二十三、二十四、二十五、二十六单元（下称该物业）出租给被告（乙方）使用，物业建筑面积为153.28平方米。租赁期限自2018年12月25日起至2023年12月24日止，租金按建筑面积计算，首年每月每平方米租金为人民币135元，即每月租金人民币20693元，自第2年起月租金每年递增7%。租金不包括发票税，不含其他费用（如物业服务费、水费、电费、煤气费、电视费等）。2018年12月25日至2019年2月7日为租金优惠期，但如被告（乙方）提前解除合同或因违约而被原告（甲方）解除合同的，则该优惠期内租金仍应支付。被告支付两个月租金共41386元作为租赁保证金。被告应在每月的5号前以银行转账方式向原告缴付当月的租金，如逾期缴付的，须每日向原告支付相当于所欠费总额3%的违约金。合同同时约定如被告逾期缴纳任何费用超过30天的（含未足额缴交），原告有权单方解除本合同并收回该物业，有权没收保证金，并保留向被告追讨其余所欠费用、违约金及其他损失的权利。租赁期内，如被告单方面解除本合同，己缴付的租赁保证金归原告所有，且原告保留向被告追讨其他经济损失的权利。合同对物业的交还也做了约定。合同签订后，原告按约定将涉案房屋交付被告使用。现被告2019年12月份起开始欠缴租金，2020年5月21日原告向被告发函，告知其在2020年5月23日前缴付所欠租金及违约金等费用，但时至今日，被告仍未缴付租金及违约金等费用，根据双方签订的租赁合同，被告的行为己构成违约，原告有权解除合同，并收回房屋并要求被告承担违约责任。为维护原告的合法权益，原告特提起诉讼。被告魏楠楠没有提出答辩意见以及证据。经审理查明：2017年4月15日，广州丰堃投资管理有限公司（出租方，甲方）与原告（承租方，乙方）签订《广纸文体场地物业租赁合同》，鉴于甲方与广州市优活体育发展有限公司（以下简称优活公司）已签订《广纸文体场地商业部分物业租赁合同》，取得广纸文体中心项目部份物业（以下简称该物业）的委托经营权、转租权；根据2017年2月17日，广州市奥龙堡体育发展有限公司、广州市远创投资有限公司、广州市丰堃投资管理有限公司三方签署的《广纸文体场地物业合作合同》（以下简称《合作合同》（附件一）），现甲方同意将其拥有委托经营权、转租权的物业以现状情况出租给乙方，乙方同意承租该物业，并进行升级改造。甲乙双方根据《合作合同》的条款订立本合同，如本合同未涵盖事项遵照《合作合同》执行，约定：一、根据附件一《合作合同》约定及《关于设立“广州市玥兴投资有限公司”确认函》（附件二），项目公司成立后即由项目公司（即乙方）承租本物业。据此，甲乙双方签订本租赁合同，具体租赁条款遵照《合作合同》的约定执行。等。2017年6月29日，广州造纸集团有限公司出具《转租、分租同意证明》，同意广州优活体育发展有限公司将坐落在广州市海珠区广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台区等物业出租给广州丰堃投资管理有限公司；同意广州丰堃投资管理有限公司将其租赁的物业部分（包括广纸路40号17-2、广纸东五街57号、以及南侧足球场看台钢结构区）转租给广州市玥兴投资有限公司（原告）进行经营管理及对外分租。租赁期限第一阶段自2016年10月15日至2021年4月27日止；第二阶段如果继续取得广纸文体中心的租赁经营权，则租赁期限顺延6年至2027年4月27日止。2018年12月24日，原告（出租人，甲方）与被告（承租人，乙方）签订《广州广纸天地荟房屋租赁合同》，约定：甲方将座落于广州市广纸路东五街57号1幢第1层之二十三、二十四、二十五、二十六单元租给乙方使用，乙方租用该物业经营品牌为宠物店，该物业建筑面积153.28平方米，按现状交付；租赁期自2018年12月25日起至2023年12月24日止，甲方于2018年12月25日前交付该物业给乙方使用；乙方承租该物业的租金按自然月结算，租金以建筑面积计算，首年每月每平方米租金为135元，即每月租金合计为20693元，自第2年起月租金每年递增7%，租金不包括发票税，不含其他费用（如物业服务费、水费、电费、煤气费、电视费等）；乙方应在签订本合同的同时向甲方预付2019年2月8日-2月28日和3月整月租金，共计36213元；基于乙方承诺按照本合同约定的租赁期限承租该物业，甲方给予乙方共45天的减免租金优惠，乙方在租金优惠期仍须按合同约定水电费及其他因使用该物业而产生之一切费用，若乙方提前解除本合同或因乙方违约被甲方通知解除合同的，则乙方需于合同解除3日内按正常租金计收标准补齐已享受的租金优惠期之租金差额；乙方应向甲方支付相当于该物业贰个月的首年月租金总额的租赁保证金即41386元，该笔保证金乙方应在签订本合同当天以银行转账付款方式向甲方支付，租赁期满后，如乙方没有违约行为，租赁保证金在乙方缴清相关费用后，无息退还给乙方；租赁期间乙方每月应缴租金金额如下，2018年12月25日到2019年12月24日月租金20693元，2019年12月25日到2020年12月24日月租金22142元，2020年12月25日到2021年12月24日月租金23692元等，2018年12月25日至2018年12月31日；2019年1月1日至2019年2月7日为租金减免优惠期；乙方应当在每月的5号前以银行转账付款方式向甲方缴付当月的租金（如遇法定节假日，则顺延至法定节假日后第一个工作日），同时将转账单传真给甲方，甲方应在收到款项之日起15天内向乙方提供对应的等额收据；乙方须按时向甲方缴付租金及其他费用（含各种代收费用），乙方逾期缴交款项的，须每日向甲方支付相当于所欠费总额3%的违约金，如乙方逾期缴交任何费用超过30天的（含未足额缴交），甲方有权单方解除本合同并收回该物业，甲方有权没收保证金，并保留向乙方追讨其余所欠费用、违约金及其他损失的权利；等。2019年5月21日，原告向被告邮寄发出《收铺函》，主要内容为被告在2018年12月25日起至2023年12月24日租赁期间，需要缴纳租金、物业服务费、水电公摊费，违约金，免租期租金，合计509844元。根据《广州广纸天地荟房屋租赁合同》相关约定，现通知被告于2020年5月23日前缴清上述费用并办理退租手续。逾期未缴费，原告将根据合同约定依法行使解除合同的权利，被告所缴任何款项不予退还，同时视被告自动放弃商铺使用以及铺内物品，原告依照合同收铺，并对铺内物品进行处置，所欠费用将通过法律途径进行追讨等。该邮件未妥投退件。庭审中，原告表示：合同签订之后，我方按期交付涉案房屋给被告，被告缴纳租金至2019年11月份，自2019年12月起被告未再缴纳租金。我方一直通过微信、电话、寄挂号信等方式向被告催缴租金。2020年5月19日，被告派了门店的店长将涉案房屋的物品以及宠物清理出去，我方于当日收回了涉案房屋。另查，诉讼中，本院依法向广州市规划和自然资源局发函询问涉案房屋的产权及报建信息，广州市规划和自然资源局复函称经查，查无广州市广纸路东五街57号1幢第1层之二十三、二十四、二十五、二十六单元的产权情况及报建情况。原告为证明其主张还提供了以下证据：微信聊天记录。本院认为，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。广州市玥兴投资有限公司在法庭辩论终结前未能提供案涉房屋已经进行产权登记或者已经取得建设工程规划许可证或经建设部门批准建设的相关证据，因此广州市玥兴投资有限公司与魏楠楠签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》应认定为无效合同。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予以支持。本案中，原告主张被告自2019年12月起未再缴纳租金，提供了《收铺函》及微信聊天记录为证，被告没有到庭抗辩亦未提交反证，故本院对原告的主张予以采信。根据原告的陈述及聊天记录，原告已于2020年5月19日收回了涉案房屋，原告现要求被告支付2019年12月1日至2020年5月19日期间的占有使用费123159元，合理有据，本院予以支持。关于违约金以及免租期租金的问题。因涉案租赁合同无效，且对于合同无效，原被告双方均有过错，故原告现主张按照合同约定要求被告支付违约金以及免租期租金的请求，理由不足，本院不予支持。被告魏楠楠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃抗辩的权利，本院依法缺席审判。综上所述，依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、确认原告广州市玥兴投资有限公司与被告魏楠楠于2018年12月24日签订的《广州广纸天地荟房屋租赁合同》无效；二、被告魏楠楠在本判决生效之日起10日内支付2019年12月1日至2020年5月19日的占有使用费123159元给原告广州市玥兴投资有限公司；三、驳回原告广州市玥兴投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8860元，由原告负担6703元，被告负担2157元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李晓阳二〇二一年四月二十六日书记员  李敏燕陈丹纯