上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初21261号原告顾文黎，男，1977年6月24日出生，汉族，户籍地上海市。委托代理人袁慧超、丁红萍，北京市隆安律师事务所上海分所律师。被告卫乐轶，男，1987年7月31日出生，汉族，户籍地上海市。原告顾文黎诉被告卫乐轶房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法适用普通程序，并根据全国人民代表大会常务委员会《关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定，由审判员陈文丽独任审判，公开开庭进行了审理。原告顾文黎及其委托代理人袁慧超、丁红萍到庭参加诉讼。被告卫乐轶经本院合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告顾文黎诉称，原、被告于2020年1月11日就坐落于上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)及29G23号车位(以下简称系争车位)签订了房屋租赁合同，租赁期限自2020年1月20日至2021年1月19日止，月租金为人民币21000元(以下币种均为人民币)，两个月为一期支付，需提前三日支付。被告自承租起始月便未足额支付首期租金(仅支付一个月)，原告出于体谅的考虑予以同意，后续则还应每期支付两个月租金。然此后被告却屡次逾期支付，第二期房租迟延4日且少付1000元，第三期房租迟延13日，此后便于2020年7月24日直接失联，持续欠付租金至今。原告迫于无奈，先后数次上门催讨，但仅有被告女友高倩居住，且声称自己没钱付租。基于此，原告给其女友搬离宽限期，告知其将于2020年8月3日收房。而当日还是在原告报警处理后，其女友才搬离了系争房屋。在收房当日，因被告拒不出面，原告通过微信向其告知收房后续事宜，包括但不限于要求其结清欠付租金及水、电、煤气费用后取回滞留于系争房屋内的个人物品。但令人震惊的是，原告于2020年8月8日前往系争房屋时发现入户门锁被撬，经报警并前往物业查看监控后，发现其女友于2020年8月7日(或之前)在未经原告同意下(原告在其女友搬离后已更换系争房屋入户门锁密码)，雇佣人员撬开大门非法入侵，取走了其与被告的全部个人物品。现原告提起诉讼，请求法院判令：1、原、被告签订的房屋租赁合同于2020年8月3日解除；2、被告向原告支付自2020年6月20日至同年8月3日的租金31500元；3、被告向原告支付自2020年8月4日至同年8月8日止，按照每日1050元的标准计算的房屋占用费5250元；4、被告向原告支付逾期支付租金的违约金67200元(截止2020年8月3日，逾期累计64日)；5、被告向原告支付解除合同违约金42000元；6、被告向原告赔付入户门锁费用2980元；7、被告向原告支付2020年1月11日至同年8月3日期间未结清的水、电、燃气费用共计1983.01元；8、本案诉讼费由被告承担。被告卫乐轶未作答辩。经审理查明，系争房屋及系争车位产权人是原告。2020年1月11日，原告(出租方、甲方)、被告(承租方、乙方)及案外人德佑房地产经纪有限公司(居间方、丙方)就系争房屋以及车位签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限自2020年1月20日至2021年1月19日止，月租金为21000元，租金以两个月为一期提前三日支付；逾期支付的，每逾期一日，乙方应按当期日租金的150%支付逾期违约金；租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金42000元除用于抵充本合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息返还乙方；租赁期间水费、电费、燃气费、有线电视费由乙方承担；乙方逾期返还系争房屋的，每逾期一日，乙方应以当期日租金的150%向甲方支付房屋占用期间的使用费；乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，且乙方应向甲方支付数额相当于两个月租金的违约金，给对方造成损失，支付的违约金不足以抵付损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分，其中包括乙方逾期不支付租金累积超过15日的。被告于签约当日支付了租赁保证金42000元及一个月租金21000元，原告将系争房屋及车位交付被告使用，且除了被告外，被告女友高倩也同时居住在内，另外系争车位在物业处登记的使用人是高倩。2020年2月起，被告屡次迟延支付租金，其中2020年2月21日向原告支付2020年2月20日至2020年4月19日的租金41000元(缺额1000元)，2020年4月30日向原告支付2020年4月20日至2020年6月19日的租金42000元，此后再无支付事实，原告多次催缴未果。2020年7月31日，原告通过微信向被告发送《房屋租赁合同解除通知》，要求租赁合同自2020年7月31日解除，2020年8月3日前结清拖欠的房租并承担违约责任，同时结清水电煤费用，清理物品并搬离，并配合完成收房验收手续。被告没有回复。2020年8月3日，原告前往系争房屋收房，被告女友高倩清理了部分私人物品，将系争房屋与车位交还了原告，原告随后将门锁更换。原告进入后获取了截止至当日的水表、电表、燃气表读数，确认被告在租赁期间欠付的水、电、燃气费用共计1983.01元，原告现已代缴完毕。2020年8月6日，原告向被告表示被告仍有部分物品滞留，要求被告予以处理，被告依然未予回复。2020年8月8日，原告前往系争房屋处，发现系争房屋门锁被撬，其私人物品被盗，原告报警处理。根据从物业处调取的监控录像显示，被告女友高倩曾于前一日进入系争房屋，并搬走了其与被告的全部物品。2020年8月14日，原告向被告发送《律师函》，要求于2020年8月3日解除双方的房屋租赁合同、被告支付租金、使用费、水电煤费用、违约金等。根据物流显示，该函件于8月15日由他人代收。现原告起诉来院，要求判如诉请。庭审中，原告补充意见如下：1、被告应支付的2020年2月20日至2020年4月19日的租金缺额1000元已经以其承担的热水器维修费抵充，故本案中不再主张该1000元缺额。2、原告主张的逾期支付租金违约金及解除合同违约金同意法院一并酌情处理。3、被告支付的租赁保证金42000元同意在本案中一并处理。本院认为，原、被告就系争房屋及车位签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定行使权利、承担义务。根据本院查明的事实，被告租期内存在严重的迟延支付租金的行为且自2020年6月20日起欠付租金至今，已达到合同约定的解除条件，原告据此要求解除与被告的房屋租赁合同、支付欠租、支付违约金、结清水电煤费用，符合约定，本院予以支持，解除合同时间以原告实际收回系争房屋的时间即2020年8月3日为准。关于原告主张的2020年8月4日至2020年8月8日的房屋使用费，根据查明的事实，原告已于2020年8月3日通过换锁的方式收回了系争房屋，即便系争房屋内还有被告及其同住人的私人物品，也不影响原告对系争房屋整体的实际控制，本院对原告该项诉讼请求不予支持。被告同住人事后通过撬锁的方式再次入内并取走物品的问题，涉嫌非法入侵，原告已报警处理，故本院不予涉及。同时，被告同住人撬锁导致原告门锁损失的诉讼请求，因该行为并非被告所为，本院不予支持。关于原告主张的逾期支付租金违约金、解除合同违约金的具体金额，鉴于合同约定的标准明显过高，而原告同意本院一并酌定处理，本院将结合被告的违约情节、原告的实际损失等因素予以酌定。原告同意将被告支付的租赁保证金42000元在本案中一并处理，为避免讼累，本院一并予以判明。被告卫乐轶经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本院对本案的审理。据此，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告顾文黎与被告卫乐轶就上海市普陀区长寿路XXX弄XXX号XXX室房屋及29G23号车位之间的房屋租赁关系于2020年8月3日解除；二、被告卫乐轶应于本判决生效之日起十日内向原告顾文黎支付2020年6月20日至2020年8月3日止的租金(按每月人民币21000元计付)；三、被告卫乐轶应于本判决生效之日起十日内向原告顾文黎支付逾期支付租金的违约金人民币30000元；四、被告卫乐轶应于本判决生效之日起十日内向原告顾文黎支付解除合同违约金人民币21000元；五、被告卫乐轶应于本判决生效之日起十日内向原告顾文黎支付欠付的水费、电费、燃气费共计人民币1983.01元；六、原告顾文黎应于本判决生效之日起十日内退还被告卫乐轶租赁保证金人民币42000元；七、对原告顾文黎其余的诉讼请求不予支持。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案受理费人民币3316元，由原告负担人民币316元，被告负担人民币3000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  陈文丽二〇二一年四月二十六日书记员  丁超逸附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。