江西省九江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣04民终449号上诉人（原审被告）：陈圣富，男，汉族，1966年4月26日出生，户籍地江西省，现住江西省。委托诉讼代理人：桂水姣，北京市中银（南昌）律师事务所律师。委托诉讼代理人：桂松华，北京市中银（南昌）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：干章女，女，汉族，1976年5月20日出生，户籍地江西省九江市浔阳区，现住江西省德安县。被上诉人（原审原告）：宋基城，男，汉族，1974年4月8日出生，户籍地江西省九江市浔阳区，现住江西省德安县。上诉人陈圣富与被上诉人干章女、宋基城房屋租赁合同纠纷一案，不服德安县人民法院（2020）赣0426民初926号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭，通过阅卷、询问当事人等方式不开庭进行了审理。本案现已审理终结。陈圣富上诉请求：一、请求依法撤销德安县人民法院作出的（2020）赣0426民初926号民事判决书，依法驳回被上诉人的诉讼请求。二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审认定自2017年12月1日始，原、被告的租赁关系仍存在是属事实认定错误。1、以2017年12月1日为分界点，之前原、被告是出租人与承租人关系，自后原、被告是共同出租人关系。2012年12月1日，作为房屋按份共有人的被告与原告签订了一份房屋租赁合同，约定租期从2012年12月1日至2027年11月30日。但到了2016年，被告出现经营困难，亏损不起，无法继续租赁。2016年10月，被告请求原告终止租赁合同，后经原、被告协商，原告主动提出下调5万年租金，被告再续交下一年（2016年12月1日至2017年11月30日）20万元的租金情况下，双方到期就终止合同，后再共同对外整体出租，该20万元租金由被告2016年11月9日转账至原告，2017年12月1日前的租金早己付清，根本不存一审法院判定的未付租金一事。2017年共有房屋空置了8个月，因对内无人承租，在原、被告约定终止合同到期前，为方便出租共有房屋，房屋共有人约定：共同房屋不可分割，按统一产权共同对外出租。同时共有人让被告加紧对外联系出租事宜，因市场行情不好，很明显2017年11月30日后的租金会低于2017年11月30日前原、被告之间的租金，故原、被告双方约定，若被告在2017年11月30日承租期前整体出租成功，明确原告已收租金概不退还，共同出租租金则从2017年12月1日起算。自2017年12月1日始，原、被告由原来的租赁关系转化为房屋共有人共同对外出租人内部关系，一审认定自2017年12月1日始，原、被告的租赁关系仍存在是属事实认定错误。2、以2017年12月1日为分界点，原告前后收租金的时间与方式两者截然不同，足以证明出租房屋给金某属原告、被告等共有人的共同出租行为。2017年12月1日前，当原告2012年12月1日将共有房屋自有部分出租给被告时，租金支付按“乙方（承租人）每年度11月1日前一次性付清”的合同约定，即在每租赁年度开始前一个月将下一年度的租金一次支付给出租人原告。在原、被告合同终止前最后一年的20万元租金，就是被告于2016年11月9日一次转账至原告。但自2017年12月1日，原告收取租金的方式就截然不同，承租人先是半年付，到后来一月一付，原告作为共有物出租人，不再按年收租金，也是先半年一次租金，到后来一月收租一次，与2017年12月1日前的租赁合同付款方式无半点相关。在共同出租后，2018年，因原告从深圳回到德安县后，没有及时拿到半年一付中的5个月（2017年12月1日---2018年4月30）的租金时，2018年2月9日，经人报警协调后，原告收到钱，打的收条上清楚地载明“今收到2017年12月1日---2018年4月30的租金82500元”后，就太平无事。若不是共同出租给金某，那么原告不是等到2018年2月9日报警，而应该在在2017年11月1日前一个月就会要求被告一次按年付下一年度的租金。事实上，原告也从未向法庭提供任何有关自2017年12月1日始，要求被告按年履行付租的主张与证据。原告收钱后打的收条，也证明原告已如约收租，但是原告在开庭质证中却称，虽打收条收钱，但只是部分租金，不是5个月的全部租金，被告还欠原告的钱，理由竟是要按2012年12月1日与被告签的租赁合同来支付租金，所以被告2017年12月1日---2018年4月30的租金仍未付清。如果按原告的逻辑，收条载明“今收到2017年12月1日---2018年4月30的租金82500元”还不能证明2017年12月1日---2018年4月30的租金就是82500元，那么，原告就应将被告未履行清偿的租金与月份在收条上予以注明，否则不能证明被告未全面履行支付义务。即使假说原告的主张成立，那么，原告打条应打“今收到2017年12月1日---2018年11月30的租金82500元”时间跨度为一年的收条，而不是“今收到2017年12月1日---2018年4月30的租金82500元”时间跨度为5个月的收条，因为，原、被告的租赁合同约定每租赁年度开始前一个月将下一年度的租金一次性支付给出租人原告，即提前一个月一年一付，而不是5个月一付，原告对此从无异议。支付租金及其支付方式是承租人向出租人履行的最主要义务的重要表现形式，当在合同未发生任何变更的情况下，支付租金及其支付方式不可能发生如此重大变化。唯有原租赁关系终止，新的租赁关系形成。3、在诉讼中，已被法庭采信的证据与事实，足以证明出租房屋给金某是原、被告共有人共同决定、共同管理的。（1）共同出租房屋给金某，前前后后都打电话给原告夫妇，签租赁合同时，约好要来的原告夫妇，临行前却称有事走不开，让陈圣福全权代理；（2）2019年2月份之后，承租人金某的合作伙伴撤资，资金流动发生困难，无法半年支付一次租金，提出按月交付租金，被告不同意，承租人金某打电话与原告协商，原告表示被告同意他就同意；（3）2020年2月份发生疫情，承租人金某处于歇业状态，提出免租2-3个月的租金，被告也在微信里与原告协商，原告自己也与承租人金某进行了电话沟通；（4）今年3月9日被告微信告知原告，如果不免几个月的租金，承租人金某就不租了，而且要求退水电押金，被告提议属于原告自己的水电押金转给原告自己保管，原告也表示认可；（5）2018年10月租赁物出现漏水，因共同维修房屋的需要，支付了1000元，原告承担了其中500元，后从6个月分得房租101500元中扣减500元，转付原告房租101000元，原告对此欣然接受，未有异议。以上证据足以证明出租行为共有人共同出租，共同决定、共同管理的事实事。4、原、被告等三人的房产分割协议已载明对共有房屋的共同出租的约定与事实。在共同出租房屋前，为了保证共有房屋的顺利出租和正常使用，双方三人已口头共同约定：共同房屋不可分割，按统一产权共同对外出租。但事与愿违，到了2019年5月，原告无视有约在先，强行要求对共有房屋进行产权分割。2019年5月23日，原、被告及程文富等三人达成了共有房产分割协议，第四条特别约定“双方于2019年5月23日以前协定的有关房产不可分割和共同出租的约定作废”，所以反证2017年11月1日始的出租行为为共同出租行为。5、若原、被告的共同出租行为不属实，那么被告个人转租行为与常理完全不符。如果不是共同出租给金某，那么就是被告自愿放弃终止合同，即使经营困难，还情愿以高价租入，低价租出，并且这一转租租期还长达5年。所以，原、被告的共同出租行为成立，否则与常理完全不符。二、一审判决适用法律错误。一审适用《中国人民共和国合同法》第61条、78条、107条、216条、224条、226条是错误的，2012年原被告签订租赁合同和2017年9月被告和第三人金某签订的租赁合同都非常明确，租期、租金及支付方式都非常明确，不存在约定不明的情况，原告2018年后接受租金的时间与金额与2017年9月被告和第三人金某签订的租赁合同高度一致。因此一审认定合同约定不明是错误的。综上，一审认定事实部分错误，适用法律错误。宋基城答辩称上诉人欠其钱，合同无效是上诉人自己认为的。干章女未答辩。干章女、宋基城向一审法院起诉请求：被告支付拖欠的租金208996元，滞纳金50000元（按月息2分计算）及后期未及时支付的滞纳金，并承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于德安县.81平方米的商铺为原告干章女与被告陈圣富及被告陈圣富的妻弟程文富共有。其中原告干章女占50%的份额，被告陈圣富与程文富各占25%的份额。2012年12月1日原告干章女、宋基城与被告陈圣富签订《租赁合同》，原告干章女、宋基城将自有的50%的商铺（388.9平方米）出租给被告陈圣富经营。合同约定：1、合同期为15年，自2012年12月1日至2027年11月30日止；2、第一年度租金为210000元，第二年度为220000元，第三年度为230000元（因给予一个月整体装修，本年度实收210000元），第四年度为240000元，第五年度为250000元，第六年度250000元，第七年度260000元，第八年度270000元，第九年度至第十年度租金另议。每年度租金于本年度开始前一个月（每年11月1日）前一次性付清，否则原告按千分之三加收滞纳金（特殊情况迟延不超过10天），或解除合同；3、2010年10月6日签订的原合同作废，如程文富（被告陈圣富妻弟，出租房屋的共有人）不认可本合同所造成的损失由被告陈圣富承担。原、被告在《租赁合同》中约定，2016年12月1日至2017年11月30日的租金为250000元，被告陈圣富应于2016年11月1日前付清，但被告陈圣富2016年11月9日仅向原告干章女支付了200000元租金。2017年因经营状况不好，被告陈圣富不定期将所承租的商铺短期租给小商贩经营。2017年9月16日被告陈圣富与次承租人金某某签订《租赁合同》将两原告的商铺连同被告陈圣富及妻弟程文富的商铺整体转租给金某某。该合同约定：1、租赁期限从2017年11月1日至2022年11月1日止，共计5年；第一年租金为398000元，第二年起逐年上涨8000元，租金半年一交，于每年的5月1日前交纳下半年的租金；5年租赁期满后，免费送给金某某一个月的进场装修期。2018年2月9日因被告陈圣富拖欠租金，原告宋基城关闭商铺店门阻止金某某经营，为此，金某某的合伙人报警，后被告陈圣富向原告宋基城转账支付了82500元，原告宋基城向被告陈圣富出具了收条。收条载明“今收到陈圣富2017.12.1－2018.4.30房租金捌万贰仟伍佰元整。”2018年5月金某某为了节省转账手续费直接代被告陈圣富向原告支付了租金99500元，2018年10月被告陈圣富向原告支付了租金101000元，2019年4月至2019年12月及2020年1月、4月、5月被告每月向原告支付了租金16917元。2016年12月1日至2020年5月31日期间，被告陈圣富按与两原告签订的《租赁合同》约定，应向两原告支付租金895000元，但实际只支付了租金686004元。另查，2019年5月23日被告陈圣富及其妻弟程文富与原告干章女签订《房产分割协议》双方约定：5－1号商铺（面积388.91平方米）归被告陈圣富及其妻弟程文富所有，5－2商铺（面积388.90平方米）归原告干章女所有；双方于2019年5月23日以前协定的房产不可分割和共同出租的约定作废。2020年6月两原告将己有的商铺出售给他人。2020年11月11日两原告因向被告陈圣富催要2016年12月1日至2020年6月1日的租金未果，遂诉至法院。一审法院认为，原告干章女、宋基城与被告陈圣富于2012年12月1日所签订的《租赁合同》是双方真实意思的表示，合法、有效。根据合同的相对性原则，被告陈圣富与次承租人金某某签订的转租合同对两原告无拘束力，原、被告双方2012年12月1日所签订的《租赁合同》继续有效。被告辩称，两原告同意免除2016年12月1日至2017年11月30日期间的50000元租金，证据不足，该院不予采信；被告辩称，原告接收被告按照与次承租人金某某约定的租金，即视为原告同意减少租金，原、被告间的原租赁合同已解除，于法无据；原、被告就被告转租后的租金是否变更，未作明确的约定，依法应推定为未变更；被告陈圣富未按与原告签订的租赁合同约定足额给付租金义务，构成违约，因原、被告间的租赁合同自2012年12月1日至2020年6月1日前一直在实际履行，两原告要求被告继续履行给付2016年12月1日至2017年11月30日期间拖欠的50000元租金，符合法律规定，未过诉讼时效。原、被告2019年5月23日签订的《房屋分割协议》中所约定的是原、被告所达成的共同出租协议作废，而非原、被告之间的《租赁合同》作废。综上所述，两原告要求被告陈圣富按照双方签订的租赁合同的约定给付拖欠的租金，于法有据，依法应予支持。两原告在本案审理过程中愿意放弃迟延支付租金的滞纳金，是对自己实体权利的处理，不违反法律规定，该院予以确认。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第七十八条、第一百零七条、第二百一十六条、第二百二十四条、第二百二十六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：被告陈圣富于本判决生效之日起十日内向原告干章女、宋基城给付租金208996元。案件受理费5184.94元（原告已预交），由被告陈圣富负担，此款由被告于本判决生效之日起十日内给付两原告。二审另查明：2019年7月9日、8月8日干章女均通过微信向陈圣富发送信息：“这个月租金呢”，2019年9月9日发送信息：“把钱转给我”，12月8日发送信息：“要转租金哈”，2020年1月9日，干章女向陈圣富发送信息：“钱呢”，1月10日发送信息：“你用微信给我”，1月11日，陈圣富回复：“租金，16917元已转，请查收。”干章女回复：“收到了”。2020年1月29日、31日，金某向陈圣富发送微信，表示因疫情原因要求减免房租。1月31日，陈圣富将聊天记录截图后发送给干章女，干章女回复称：“价钱那么低，没有什么少的”。本院认为，民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。关于本案两份《租赁合同》的效力问题，本院注意到以下事实：1、上诉人与被上诉人签订的《租赁合同》约定2017年属于被上诉人一半面积的商铺租金为250000元，上诉人与金某签订的《租赁合同》约定2017年商铺整体租金为398000元；2、2018年2月9日，宋基城因未收到租金，去商铺阻止金某经营，后经派出所民警调解，陈圣富向宋基城转账82500元，宋基城出具收条载明“今收到陈圣富2017.12.1－2018.4.30房租金捌万贰仟伍佰元整。”，该金额与陈圣富与金某签订的租赁合同约定的五个月租金的一半相符；3、2018年5月，金某分别向陈圣富、宋基城各转账支付了租金99500元，该金额与金某应支付的六个月总租金的一半相符；4、2018年10月16日，陈圣富收到金某转来的租金203000元后，向干章女转账101000元，陈圣富陈述因维修房屋漏水双方各承担500元；5、微信聊天记录显示，干章女多次向陈圣富催讨当月租金，在陈圣富将16917元转给干章女后，干章女均未提出异议，然后等下个月又催讨当月租金，在2020年疫情时间双方还就金某要求减免租金一事多次进行沟通；6、证人金某的证言证实其曾与干章女在2019年3、4月通过电话要求租金按月支付，干章女表示如陈圣富同意她也同意，2020年疫情期间又再次通话要求减免租金；7、2019年5月23日陈圣富、程文富与干章女签订《房产分割协议》约定：双方于2019年5月23日以前协定的房产不可分割和共同出租的约定作废。上述事实之间能够相互印证，证明上诉人陈圣富主张的“其与金某某签订的《租赁合同》得到了宋基城、干章女的认可，双方是共同出租行为”的事实具有高度可能性，故本院予以认可。双方当事人之间原《租赁合同》约定的2016年12月1日至2017年11月30日的租金为250000元，陈圣富仅支付200000元，尚欠50000元，陈圣富称干章女口头同意减免但并未提供证据证明，本院不予采纳。上诉人陈圣富累计收到金某支付的应属于双方当事人共有的租金805463元，其应向被上诉人支付402731.5元，其实际支付386504元，尚欠16227.5元。故陈圣富共拖欠干章女、宋基城租金66227.5元。一审判决认定有误，予以纠正。综上所述，上诉人陈圣富的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百零八条之规定，判决如下：一、撤销德安县人民法院（2020）赣0426民初926号民事判决；二、上诉人陈圣富于本判决生效之日起十日内向被上诉人干章女、宋基城给付租金66227.5元；三、驳回干章女、宋基城的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审诉讼费5184.94元、二审诉讼费4513元，合计9697.94元。由陈圣富承担3074元，干章女、宋基城承担6623.94元。本判决为终审判决。审判长  叶常青审判员  熊 涛审判员  张欢欢二〇二一年四月六日书记员  马善盈