广东省四会市人民法院民 事 判 决 书(2021)粤1284民初1203号原告：四会市×××××××地产开发有限公司。住所地：广东省四会市×××××××××××××××××××××××××××。统一社会信用代码：914×××××××××××959Y。法定代表人：何劲光，该公司总经理。委托诉讼代理人：王骏鹏，广东信孚律师事务所律师。被告：王燕斌，男，1984年7月15日出生，汉族，住福建省莆田市秀屿区××××××××××××。公民身份号码：350××××××××××××492。被告：陈志伟，男，1989年1月20日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区×××××××××××。公民身份号码：350××××××××××××617。原告四会市×××××××地产开发有限公司（以下简称“德宝公司”）与被告王燕斌、陈志伟租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告德宝公司的委托诉讼代理人王骏鹏、被告王燕斌到庭参加诉讼。被告陈志伟经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案依法缺席审理，现已审理终结。原告德宝公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告王燕斌于2018年12月7日签订的《四会广场商铺租赁合同》；2.判令俩被告向原告返还位于四会市××××××××××××××××××××××××××××××；3.判令俩被告向原告支付暂计至2020年11月30日的租金112320元；4.判令俩被告向原告支付自2020年12月1日起至实际返还上述商铺之日止的场地占用费（场地占用费从2020年12月1日开始按每月8640元计算至2021年3月31日，从2021年4月1日起按12960元计算至2022年3月31日，从2022年4月1日起按23760元计算至2023年3月31日，从2023年4月1日起按25920元计算至实际返还上述商铺之日）；5.判令俩被告向原告支付滞纳金66147.84元（从2019年8月11日开始按日千分之三分段计算至付清之日，暂计算至2020年11月30日滞纳金为66147.84元）；6.判令原告无需向被告王燕斌退还租赁保证金17280元；上述第三、五、六项诉请合计为195747.84元；7.判令俩被告承担本案的一切诉讼费用。（庭审中，原告变更诉讼请求：2.被告陈志伟向原告返还位于四会市××××××××××××××××××××××××××××××；3.被告陈志伟向原告支付暂计至2020年11月30日的租金112320元；4.被告陈志伟向原告支付自2020年12月1日起至实际返还上述商铺之日止的租金；5.被告陈志伟向原告支付滞纳金66147.84元；7.被告陈志伟承担本案的一切诉讼费用；新增诉讼请求8为：解除原告与被告陈志伟于2019年11月1日签订的《四会广场商铺租赁合同》）。事实与理由：原告和被告王燕斌于2018年12月7日签订《四会广场商铺租赁合同》，合同约定原告将位于四会市××××××××××××××××××××××××××××××出租给被告王燕斌，租期从2018年12月7日起至2024年3月31日，2019年4月1日至2021年3月31日租金为8640元/月，被告王燕斌需在合同签订时向原告支付17280元租赁保证金。合同第六条约定，逾期支付租金的，每日按逾期金额的千分之三（3‰）计算滞纳金，计至付清之日。合同第十三条第二款约定，因被告违约导致合同解除，原告有权不返还被告保证金。在2019年下旬，俩被告称该商铺以后由被告王燕斌的拍档即被告陈志伟直接对接原告，并实际使用该商铺。俩被告申请由被告陈志伟重新签订该商铺的租赁合同，但因被告王燕斌尚拖欠费用拒不结清，原告和俩被告未就重新签订租赁合同的事宜达成协商一致。从2019年8月开始俩被告无故拖欠租金，期间支付过部分租金后便无再支付，截止至2020年11月30日，俩被告尚欠原告租金112320元，该笔欠款经原告多次追偿未果。原告认为，被告王燕斌擅自转租并拖欠租金的行为已经违反租赁合同约定，严重损害了原告的合法利益。被告陈志伟作为实际使用人也应对拖欠费用承担连带清偿责任。被告王燕斌对原告的诉讼请求及事实无异议，亦同意解除合同。经本院依法公告送达原告起诉状副本，被告陈志伟未在法定期限内提出答辩，也未到庭参加诉讼。原告围绕其诉讼请求依法提交了如下证据：1.《四会广场商铺租赁合同》，证明原告和被告王燕斌关于涉案商铺租赁合同的约定，其中第六条约定：逾期支付租金的，每日按逾期金额的千分之三计算滞纳金，计至付清之日；第九条9.5约定：未经原告书面同意，被告不得将商铺全部转租或分租给任何第三人，否则原告对此违约行为有权选择解除合同收回商铺，并要求被告按照13.2条约定承担违约责任；第十三条13.2约定，因被告违约导致合同解除，原告有权不返还被告保证金；如被告拖欠任一项应付原告和物业管理公司的费用超过30日，导致合同解除的，除原告无需返还保证金外，被告还应承担逾期滞纳金。2.《四会广场物业管理服务合同》，证明原告委托提供物业管理服务的佛山市南海区桂裕物业管理有限公司四会分公司（以下简称“物管公司”）和被告王燕斌关于涉案商铺物业管理服务合同的约定，其中第二条2约定：被告应在每月5日前缴纳当月管理费和上月水费、电费等费用。据原告所知，被告王燕斌在拖欠原告租金的同时也拖欠着物管公司的费用，原告有权根据租赁合同第十三条提起本案主张。3.《事宜：关于贵铺未按要求报建消防的整改函》、《事宜：关于贵铺外墙玻璃的形象整改通知函》、《停电通知》、《事宜：关于贵铺烟管违规接驳的整改函》，证明从函件的收件方和签收人反映：在2019年5月21日被告王燕斌是涉案商铺的实际使用人，2019年11月11日实际使用人是被告陈志伟，陈志伟签名确认其是四会广场“夜未央”商铺的负责人，而且其拍档或员工施文杰（案外人）有多次代表被告陈志伟签收文件的情况。结合证据一中被告陈志伟的身份证，被告陈志伟提供身份证复印件并在证件上备注经营范围是“烧烤、川菜”、联系电话是“186×××××111”，签名并加盖指模，足以证实被告陈志伟是涉案商铺的实际使用人。4.《四会广场付款通知书》，证明涉案商铺从2019年8月至2020年6月部分月份实际发生租金、管理费、水电费的情况；被告王燕斌在2019年8月5日签收付款通知书，施文杰在2019年12月19日、2020年1月1日、2020年5月6日代被告陈志伟签收付款通知书，被告陈志伟是该商铺的实际使用人、负责人，俩被告均应对欠费承担连带清偿责任。5.《短信聊天截图》，证明物管公司从2019年12月3日起多次就涉案商铺欠费的催款、违规整改等事宜向被告陈志伟留的手机号码进行短信告知，证实被告陈志伟是涉案商铺的实际使用人。补充提交：被告陈志伟与原告签订的《四会广场商铺租赁合同》。被告王燕斌对原告提交的上述证据均无异议，其向本院提交一份《商铺转让协议书》，证明其将商铺转让给何飞鹏（案外人）。原告对被告提交的证据无异议，表示何飞鹏是被告陈志伟的合作伙伴。被告陈志伟未到庭质证，视为对上述证据无异议。经审查，对当事人没有异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。经审理查明：2018年12月7日，原告（出租人）与被告王燕斌（承租人）签订《四会广场商铺租赁合同》，约定原告出租、被告王燕斌承租商铺地址为四会市××××××××××××××××××××××××××××，该商铺建筑面积为1080平方米；被告王燕斌承租商铺的用途为中式烧烤、音乐餐吧、熟食、酒水饮料、凉菜制作；租期自2018年12月7日起至2024年3月31日止，共计64个月；租金从2019年4月1日起计收；2019年4月1日至2021年3月31日租金为8640元/月、2021年4月1日至2022年3月31日租金为12960元/月、2022年4月1日至2023年3月31日租金为23760元/月、2023年4月1日至2024年3月31日租金为25920元/月；合同租金8640元及租赁保证金17280元被告王燕斌须于本合同签订时一次性向原告支付；租金按月结算，被告王燕斌必须于每月10日前缴付当月租金，原告收到该款项后，应提供收款凭证予被告王燕斌；为确保被告王燕斌按本合同约定的期限和方式支付租金，被告须于本合同签订时向原告一次性支付相当于二个月租金的租赁保证金，共计17280元；如被告未能按照本合同约定向原告支付租金或滞纳金，原告有权扣留全部或部分租赁保证金冲抵；被告须于每月10号前向原告支付当月租金、能源费、物业管理费等合同约定的应付费用，逾期支付的，每日按逾期支付金额的3‰向原告支付滞纳金，从应付日计至实际付清日止；未经原告书面同意，被告不得以任何形式将商铺全部转租或部分分租给任何第三人，被告擅自转租或分租（或合作）的或改变租赁用途的行为无效，转租或分租期间被告所收租金或其他收益全部归原告所有，且被告须承担因变更租赁用途造成的一切法律及经济赔偿责任，原告有对此违约行为有权选择立即解除本合同收回商铺，并要求被告承担违约责任；因被告单方面提出解除合同或被告违约导致合同解除的，原告有权不返还被告全部已付款项（包括但不限于租金保证金、水电燃气保证金等），作为被告对原告的补偿金等内容。同日，被告王燕斌与佛山市南海区桂裕物业管理有限公司四会分公司（案外人）签订《四会广场物业管理服务合同》。合同签订后，被告王燕斌有按约依时支付租金、水电费及管理费至2019年7月。2019年10月17日，被告王燕斌（转让方）与何飞鹏（承接方）签订《商铺转让协议书》，约定：被告王燕斌同意将位于广东省肇庆市四会市四会广场商场六号门二楼租赁铺位（原观邸音乐酒馆）转让给何飞鹏，并保证何飞鹏同等享有被告王燕斌原房屋租赁合同中所有的权利与义务；转让后店铺现有装修与装饰及所有设备物品，全部归何飞鹏所有（包括被告王燕斌交的租赁商铺押金与保证金）；店铺转让何飞鹏前，由何飞鹏负责之前所欠物业水电租金等不到10万元的欠款费用；转让店铺总金额6万元等内容。2019年11月1日，原告（出租人）与被告陈志伟（承租人）签订《四会广场商铺租赁合同》，约定被告陈志伟承租案涉商铺。原告称因被告陈志伟并未按《商铺转让协议书》约定代被告王燕斌支付2019年8月至9月租金，故原告未交《四会广场商铺租赁合同》予被告陈志伟收执。后被告陈志伟的合作伙伴何飞鹏于2019年10月12日通过银行转账方式向原告支付4万元，该款抵扣被告王燕斌拖欠的2019年8月至9月份租金17280元，剩余款项用于抵扣物业管理费。2019年12月3日，何飞鹏向原告支付了一个月租金8640元，此后被告陈志伟方再也没有向原告支付租金。被告陈志伟承租的商铺在2020年期间只经营了几个月，现已停业，原告亦无法联系上被告。本院认为：原告与被告王燕斌、陈志伟分别签订的《四会广场商铺租赁合同》意思表示真实，内容不违反法律规定，合同自签订之日起成立并发生法律效力，双方均应按合同约定履行各自义务。两合同租赁标的均为同一商铺，在被告王燕斌将商铺转让给何飞鹏，而原告亦与何飞鹏合作伙伴被告陈志伟签订《四会广场商铺租赁合同》后，原告与被告王燕斌签订的《四会广场商铺租赁合同》事实上已解除。原告与被告陈志伟签订的《四会广场商铺租赁合同》约定租期自2019年11月1日起至2024年3月31日止，租金在每月的10日前交付。按原告陈述，被告王燕斌原欠的2019年8-10月租金已由被告陈志伟方代付清，被告陈志伟自2019年11月起的租金至今未交付，认为被告陈志伟违约，请求解除与被告陈志伟签订的《四会广场商铺租赁合同》。被告陈志伟未依法提出答辩，也未提供已交付租金的证据，应承担不利后果，本院对原告主张事实予以认定。被告陈志伟在租赁原告商铺期间，未按合同约定交付租金及水电费用，经原告催促无果，被告陈志伟行为已构成违约，影响原告正常经营活动损害原告合法权益，现原告主张解除双方签订的《四会广场商铺租赁合同》理由成立，依法有据，本院予以支持。合同于原告起诉状副本送达被告陈志伟之日即2021年3月12日解除。合同解除后，被告陈志伟应当将商铺交还原告，并交清拖欠的租赁期间的租金（计至2021年3月12日为133056元），之后按合同约定的租金标准交付场地占用费，同时应支付租金被拖欠期间的滞纳金。关于滞纳金计算问题。合同约定被告逾期支付应付费用，每日应按逾期支付金额的3‰向原告支付滞纳金，显然过高。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”在原告未对损失举证及被告未抗辩的情况下，本院以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，故酌情认定滞纳金以拖欠的租金为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计算计付。具体计算方式如下：2019年8月11日至2019年9月10日期间，以8640元为基数；2019年9月11日至2019年10月10日期间，以17280元为基数；2020年1月11日至2020年2月10日期间，以25920元为基数；2020年2月11日至2020年3月10日期间，以34560元为基数；2020年3月11日至2020年4月10日期间，以43200元为基数；2020年4月11日至2020年5月10日期间，以51840元为基数；2020年5月11日至2020年6月10日期间，以60480元为基数；2020年6月11日至2020年7月10日期间，以69120元为基数；2020年7月11日至2020年8月10日期间，以77760元为基数；2020年8月11日至2020年9月10日期间，以86400元为基数；2020年9月11日至2020年10月10日期间，以95040元为基数；2020年10月11日至2020年11月10日期间，以103680元为基数；2020年11月11日至2020年11月30日期间，以112320元为基数；以上均按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付。对原告请求判令原告无需向被告退还租赁保证金17280元，该保证金原为被告王燕斌交纳，被告王燕斌与何飞鹏签订《商铺转让协议书》时，已约定王燕斌交的租赁商铺押金与保证金归何飞鹏方所有，原告与被告陈志伟签订的租赁合同第5.2.1条约定如被告未按合同约定支付租金及滞纳金，原告有权扣留全部或部分保证金冲抵，保证金先用于冲抵欠费产生的滞纳金，故该17280元原告无需退还被告王燕斌，但可用于冲抵被告陈志伟应交付的滞纳金，冲抵滞纳金后仍有剩余的，用于冲抵被告陈志伟所欠租金。综上，原告请求解除与被告签订的租赁合同，要求被告付清拖欠租金、滞纳金及交还商铺的证据充分，理由成立，本院予以支持。被告陈志伟拒不应诉答辩，视为放弃抗辩权利，不影响案件的审理，本院依法缺席判决依照《中华人民共和国民法典》第五百零九第一款、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一、第二款、第五百六十七条、第五百七十九条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告四会市×××××××地产开发有限公司与被告王燕斌于2018年12月7日签订的《四会广场商铺租赁合同》已解除。二、原告四会市×××××××地产开发有限公司与被告陈志伟于2019年11月1日签订的《四会广场商铺租赁合同》于2021年3月12日解除。被告陈志伟应于本判决生效之日起十日内将位于四会市××××××××××××××××××××××××××××清理好交还原告。三、被告陈志伟应于本判决生效之日起十日内，向原告四会市×××××××地产开发有限公司支付租金133056元及滞纳金（滞纳金以各期欠款数额为基数，从逾期之日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍计付至款项付清之日止），并支付从2021年3月13日起至商铺交还之日止按合同约定的租金标准计算的场地占用费。四、被告王燕斌交付的保证金17280元原告不需退还被告王燕斌，但应用于冲抵被告陈志伟按本判决第三项应付的滞纳金、租金。本案受理费减半收取计2107元，由被告陈志伟负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省肇庆市中级人民法院。审判员  何海波二〇二一年四月十六日书记员  梁始延