山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初1403号原告：赵学述，男，1952年4月11日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：王凡，龙口正远法律服务所法律工作者。被告：王岳新，男，1964年8月8日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。委托诉讼代理人：仲崇允，山东广耀律师事务所律师。原告赵学述与被告王岳新房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵学述及其委托诉讼代理人王凡、被告王岳新及其委托诉讼代理人仲崇允到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告赵学述向本院提出诉讼请求：1、判令确认原、被告于2021年1月20日解除《租房协议》；2、判令被告返还租赁房屋并恢复原状；3、判令被告支付2019年10月17日至2020年10月16日欠付租金400元，自2020年10月17日至2021年1月19日租金1287元（日租金13.69元），2018年10月17日至2019年10月17日的水电费345元，合计2032元及利息（以2032元为基数，自起诉之日2021年1月19日起至实际给付之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、支付超范围使用房屋使用费7950元及利息；5、被告按照每日13.69元支付自起诉之日2021年1月19日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费及利息；6、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2016年10月17日，原被告签订《租房协议》，约定原告将位于黄山心理康复医院对面的房屋出租给被告，租赁范围为南大院内彩钢瓦房南三间房加平台一间，租期五年，租金为每年5000元整，被告应于每年10月17日前将下一年租金付清。原告为催要租金于2021年1月14日向被告邮寄送达《催收租金通知》，限定被告3日内支付租金，被告逾期未付租金。同时，被告未经原告同意将南大院内归原告使用的两间彩钢瓦房和南平台强行占有使用4年有余，原告要求被告返还多占房屋，被告均拒不返还。被告行为损害原告利益，原告依据《民法典》之规定诉至法院。庭审中，原告称涉案房屋于2020年4月被政府认定为违建，可能造成房屋租赁合同无效。被告王岳新辩称，被告不欠原告租金亦未超范围使用房屋，原告诉请没有事实和法律依据，请求法庭依法驳回原告诉请。涉案合同未约定第三年到第五年的房租支付日期，根据《民法典》第721条的规定，对支付租金期限没有约定的，租赁期限在一年以上，应该在每届满一年支付。因此，如果本案的租赁合同有效，被告支付2020年10月17日-2021年10月17日房租的日期应该是2021年10月17日。原告在2021年1月催收房租没有任何法律依据，被告对最后一年的房租支付没有违约，原告无权要求解除合同。假如本案涉案房屋认定为违建，本案的合同是无效合同，按照《民法典》第157条的规定，应该返还已经收取的房租25000元，《最高院关于审理城镇房租租赁合同案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定的房屋占用使用费不适用本案，该司法解释第2、3条规定的两种无效情形，均是已经取得了土地使用权，只是尚未取得建设工程规划许可证，且该司法解释的适用对象是城镇规划区内或是乡、村庄规划区的房屋租赁合同纠纷，本案的房屋是建设在耕地上，显然不能适用该司法解释，原告无权收取房屋占用使用费，已经收取房租应返还并赔偿被告因此造成的一切损失，原告已经承认被告2019年10月16日-2020年10月16日的房租，只是欠付400元，但是欠付的费用，原告没有证据证明，该年的房租5000元，被告已经全额支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年10月17日，作为甲方的原告与作为乙方的被告签订《租房协议》，合同约定：甲方将南大院内彩钢瓦房南三间房加平台一间，租给乙方使用，所余两间彩钢瓦房和南平台一间归甲方所有，东大门和北边门归甲乙双方共同使用。年租金为人民币伍仟元整，第一年租金当时付清，第二年租金在2017年10月17日前付清，租期为五年，五年后乙方如续租，价格不变。用电甲方供给乙方，提供电表、电线……租赁期间如遇国家或上级政府占用，甲乙双方按日期结算房租金，甲方将乙方余款付给乙方。协议最后原被告分别签名确认。协议签订后，被告分别向原告支付了2016年10月17日至2017年10月16日、2017年10月17日至2018年10月16日、2018年10月17日至2019年10月16日房屋租金，原告均向被告出具了收款收据，均载明金额为5000元。原告主张被告尚欠其2019年10月17日至2020年10月16日期间的租赁费400元，被告辩称已用房屋维修费抵顶。因被告未于2020年10月17日前向原告支付2020年10月17日至2021年10月16日期间的房屋租金，故原告于2021年1月14日向被告邮寄《催收租金通知》，被告于2021年1月15日签收该通知书。2020年1月20日原告又向被告邮寄了《解除租房协议通知》，被告于当日签收；该解除协议通知书载明：“我于2016年10月17日与你签订《租房协议》，约定你应于2020年10月17日前支付下一年租金人民币伍仟元整……我于2021年1月14日向你送达催收租金通知，告知你应于3日内支付租金给我，现期限已过，你仍未支付租金，你已构成违约。我现在正式通知你解除《租房协议》，你应向我支付欠付的租金、水电费、使用费等费用及利息，如未履行我将依法追究你的违约责任。通知人：赵学述2021年1月20日”。2021年1月24日，被告通过支付宝向原告名下账户转账5000元，原告已收款，但其主张该5000元与租金无关。庭审中，原告主张涉诉出租房屋于2020年被认定为违章建筑，是政府相关部门工作人员口头向原告宣读的文书，但未向原告出具任何书面文书，且告知原告可以正常使用到其与村委协议中约定的2030年。本院认为，本案的争议焦点有二：一是被告未于2020年10月17日前向原告支付涉案房屋租金是否构成迟延履行主要债务；二是被告签收的《催收租金通知》、《解除租房协议通知》是否发生合同解除的法律效力。一、关于被告未于2020年10月17日前向原告支付涉案房屋租金是否构成迟延履行主要债务的问题。关于被告支付房屋租金的时间问题，原告主张被告应于每年10月17日前将下一年租金付清，并认为庭审中被告提交的收款收据能够证明被告应于每年10月17日前付清下一年房租。对此，本院认为被告提交的收款收据虽均为每年10月17日前付清下一年房租，但被告提交的收款收据时间分别为2016年、2017年、2018年，其中2016年、2017年收据能够证明被告系按涉案《租房协议》约定的“第一年租金当时付清，第二年租金在2017年10月17日前付清”如期支付租赁费，但涉案《租房协议》并未约定第三年至第五年房屋租金的支付时间，原告亦未提交证据证明该时间段租赁费约定的支付时间。另外，仅依据2018年收款收据载明的付款时间系2018年10月17日不足以说明双方对房屋租金支付时间进行了约定或双方业已形成了交易习惯。因此，涉案第三年至第五年的房屋租金支付时间应视为约定不明。依据《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，对支付租金的期限没有约定或约定不明确，租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，故被告未于2020年10月17日前向原告支付下一年房屋租金不构成迟延履行主要债务。二、被告签收的《催收租金通知》、《解除租房协议通知》是否发生合同解除的法律效力。最高人民法院研究室《对》答复如下：“当事人根据合同法第九十六条的规定通知对方要求解除合同的，必须具备合同法第九十三条或者第九十四条规定的条件，才能发生解除合同的法律效力”。依照该答复可以看出，符合合同法第九十三条第二款（约定解除权）和第九十四条（法定解除权）是行使合同解除权的实质性要件，“通知对方”是当事人取得合同解除权之后的形式要件，二者缺一不可。合同法第九十三条第三项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，对方可以解除合同。因被告未在2020年10月17日前给付房屋租金并不构成迟延履行主要债务，故原告虽向被告邮寄《催收租金通知》进行催告，但并不享有依据该规定取得的法定解除权，即原告行使合同解除权的实质性要件不存在。因此，原告虽已发函“通知对方”，具备了合同解除的形式要件，但因缺少实质性要件，故其向被告发送的《解除租房协议通知》并不发生合同解除的法律效力。另，被告在收到解除通知后于2021年1月24日通过支付宝向原告支付5000元，原告亦接收了该款项，其虽主张该款项与租金无关，但未提交证据证明该款项的其他用途，故应认定该款项即为被告给付的2020年10月17日至2021年10月16日期间的房屋租金，原告收取该款项的行为视为默示双方继续履行涉案《租房协议》。综上，原告要求确认涉案《租房协议》已于2021年1月20日解除的主张，于法相悖，与约不合，本院不予支持。原告基于合同解除请求返还涉案房屋并恢复原状的主张，一并不予支持。原告虽以案涉房屋系违章建筑为由主张合同无效，但未提交充分证据证明其主张，故对该主张本院不予采信。原告主张被告欠付2019年10月17日至2020年10月16日期间的租金400元，原告虽未提交证据，被告主张以维修费予以抵顶系其对欠付400元租金的自认，且被告提交的证据不足以证明其为涉案房屋维修负担了租赁费用，故对被告的抗辩不予支持，原告请求被告给付欠付租金400元及利息，于法有据，本院予以支持。关于原告请求被告支付水电费345元、超范围使用房屋使用费7950元的主张，因原告未就其主张提供证据予以证明，故对其主张的电费、超范围使用房屋使用费不予支持。因被告已于2021年1月24日支付了2020年10月17日至2021年10月16日期间的房屋租金，故原告主张被告支付2020年10月17日之后的租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告王岳新于判决生效后十日内向原告赵学述支付2019年10月17日至2020年10月16日期间欠付的房屋租金400元及利息（以400元为基数，自2020年10月17日起计算至款项付清之止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。二、驳回原告赵学述的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告王岳新负担。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年四月二十九日书记员 王玮璐