江苏省泗洪县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏1324民初5878号原告：侯小权，男，1994年2月28日出生，个体户，住泗洪县。委托诉讼代理人：钱露，泗洪县楚声法律服务所法律工作者。被告：刘益含，女，2007年3月16日出生，学生，住泗洪县。法定代理人：雷某，女，1976年9月8日出生，无业，住泗洪县。第三人：刘建化，男，1981年2月16日出生，无业，住泗洪县。原告侯小权诉被告刘益含、第三人刘建化申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年9月22日受理后，依法组成合议庭，于2020年11月20日公开开庭进行了审理。原告侯小权及其委托诉讼代理人钱露，被告刘益含的法定代理人雷某，第三人刘建化到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。原告侯小权向本院提出诉讼请求：1、判决立即停止对原告购买的位于泗洪县的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、判决确认原告侯小权与第三人刘建化于2018年1月5日签订的房屋买卖合同合法有效，并确认位于泗洪县归原告所有；3、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：原告侯小权与第三人刘建化系朋友关系。2018年1月5日，原告侯小权与第三人刘建化签订的房屋买卖合同，约定第三人刘建化将其所有的位于泗洪县房屋（房屋面积86.1平方米）及4号储藏室（储藏室面积12.3平方米）以人民币328000元的价格出售给原告侯小权。合同签订后，第三人刘建化即将该房屋及储藏室交付原告，原告于合同签订当日以及2018年3月1日分两次付清了所有购房款。在购买房屋时，第三人刘建化说房产手续刚办好（该房产系刘建化从刘某手中购买，当时刚过户不久），房产证还没有领取，之后原告也一直联系不到刘建化，待找到刘建化后又遇新冠病毒疫情，故一直没有机会过户。后准备过户的时候又发现该房屋被查封，原告为此向法院提出书面执行异议，要求解除查封，并中止对上述财产的执行。2020年9月8日，泗洪县人民法院作出（2020）苏1324执异126号执行裁定书，裁定驳回原告侯小权的异议请求，现诉至法院，请求判如所请。被告刘益含辩称：原告与第三人是朋友关系，原告在未审核房屋产权证的情况下即支付了全部购房款，不排除第三人在转移财产。此外，双方至今未办理过户手续，应具有过错。第三人刘建化意见：原告与第三人之间存在真实的买卖关系，只是因为疫情原因没有办理房屋过户手续。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，原告提交的泗洪法院（2020）苏1324执异126号民事裁定书等证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：被告刘益含提交的证据：1、房屋买卖合同、收条及泗洪县农商行打款记录各一份，该组证据互为佐证，能够反映双方存在买卖房屋的事实，其真实性应予以认定，该组证据与本案具有关联性，应作为定案依据；2、泗洪县长兴物业收费收据及证明一份，收据虽反映收取的时间点为2013年起，但该证据形成于2020年7月份，与通常每年缴纳物业管理费的规定明显有别，此外，该证明存在缺乏单位负责人签字或盖章、经办人签字或盖章的形式要求缺陷，故该组证据的证明效力，依法不予认定；3、泗洪县供电公司出具的电费缴款记录一份、原告支付宝实名认证信息打印件3页及代扣电费凭证14页，该组证据虽反映用电名称为案外人刘某，但能够证明涉案房屋用电户号为1901364671，原告自2018年3月以来多次以支付宝缴纳了该房屋电费，该组证据与本案具有关联性，应作为定案依据；4、泗洪县集泰自来水公司用户用水缴费情况明细报表统计表一份、原告微信交纳水费情况手机截屏打印件三份，该组证据虽反映用水名称为案外人刘某，但能够证明涉案房屋用水户号为2131008，以及原告通过微信交纳了水费（审理中，本院核查了原告手机的微信账单），该组证据与本案具有关联性，应作为定案依据；就各方争议的事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年1月5日，原告侯小权与第三人刘建化签订“房屋买卖合同”一份，约定：1、第三人刘建化将其所有的位于泗洪县房屋（房屋面积86.1平方米）及4号储藏室（储藏室面积12.3平方米）以328000元的价格出售给原告侯小权；2、合同签订之日2次向第三人刘建化支付328000元；3、本合同签订后，该房屋交付给侯小权。合同签订后，原告侯小权即通过泗洪县农村商业银行向第三人刘建化账户汇款258100元。2018年3月1日，原告侯小权再次向第三人刘建化账户汇款90000元。当日，第三人刘建化向原告侯小权出具了328000元收条一张。2018年3月份起，原告侯小权分别通过微信和支付宝缴纳涉案房屋产生的水、电费。2019年3月13日，本院在审理刘益含与刘建化抚养费纠纷一案中，作出（2020）苏1324民初171号民事判决书，判决刘建化每月支付原告刘益含抚养费7000元，从2017年10月起支付至原告年满十八周岁时止（扣除已支付的9000元），分别于每年的6月30日、12月30日各支付一次。本院执行该案过程中于2020年8月10日作出（2020）苏1324执2646号执行裁定，分别于2020年7月8日、7月22日,查封了泗洪县不动产及4号储藏室，侯小权为此向本院提出执行异议。2020年9月8日、2021年3月22日，本院分别作出的（2020）苏1324执异126号执行裁定书、（2020）苏1324执异126号-1执行裁定书，裁定驳回了侯小权的执行异议请求。审理中，侯小权申请撤回确认涉案房屋所有权的请求，同时表示自愿承担该案诉讼费用。另查明：1、泗洪县房屋及4号储藏室登记所有人为刘建化，登记时间为2018年1月8日，产权证号苏（2018）泗洪县不动产权第0002824号；2、水、电户号分别为2131008、1901364671，登记使用人为刘某；3、原告微信名称为“.”（通过其手机号可加入为好友）。本案争议焦点为:原告侯小权就案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。本院认为：最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，原告侯小权与第三人刘建化在本院查封之前签订“房屋买卖合同”，由其提供合同签订当日的银行转账记录给予佐证。原告侯小权不仅按合同约定向第三人刘建化转账了全部剩余款项，同时自2018年3月起通过微信和支付宝缴纳了该房的水、电费用，上述证据相互间能够依次传递内在的联系，形成紧密的证据链，反映了原告侯小权对该房具有事实上的管领力，有效排除交易双方恶意串通虚构买卖的可能。对此，被告刘益含虽存有异议，但未能举证原告侯小权与第三人刘建化存在特殊的关系，以及房屋价格明显低于市场价值。因此，原告侯小权在本院查封涉案房屋前签订了合法有效的合同，以及实际占有使用的事实，本院依法予以认定。原告侯小权与第三人刘建化的合同签订、付款、转移占有房屋均在法院查封前，此外，依据第三人刘建化的陈述，涉案房屋未过户因属于原告主观之外的原因，原告侯小权对此无过错。综上，涉案房屋符合不予执行的情形，原告侯小权要求停止对涉案房屋执行及解除查封的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民事物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，判决如下：一、停止对位于泗洪县不动产及4号储藏室的强制执行，解除对该房屋的查封。二、驳回原告其他诉讼请求。案件受理费7300元，由原告侯小权负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长  陈 松人民陪审员  曹殿南人民陪审员  张双双二〇二一年四月二十三日书 记 员  邹汶静附法律条文《中华人民共和国民事物权法》第九【不动产物权登记生效以及所有权可不登记的规定】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予以支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民事诉讼法﹥的解释》第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。