广东省鹤山市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0784民初1387号原告：中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司，住所地：广东省鹤山市××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××051Y。负责人：夏寒冰。委托诉讼代理人：邓辉宇，广东权晔律师事务所律师。被告：杨建明，男，1979年2月28日出生，汉族，住湖北省公安县××××××××××，公民身份号码：421××××××××××××951。原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司（以下简称广弘公司）与被告杨建明物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案后，依法适用简易程序中的小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告广弘公司的委托诉讼代理人邓辉宇、被告杨建明到庭参加诉讼。现已审理终结。广弘公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2020年1月至2020年12月的物业管理费1835.88元；2.判令被告向原告支付违约金截止计算至实际清偿之日止，暂计至2021年1月31日为92.34元，以上共计1928.22元；3、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由：被告为鹤山市×××××××××××××××××××××业主。根据原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》的约定，原告一直积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告所在物业区域事实规范的物业管理。但是，自2020年1月开始被告停止缴纳物业管理费。根据《前期物业管理服务协议》第四条约定小高层（电梯）物业费单价为1.2元/平方米，涉案物业建筑面积为127.49平方米，每月需缴纳152.99元，截止2020年12月，共拖欠物业管理费12个月，合计1835.88元。原告定期向被告送达收费通知单催收物业费等费用，同时也通过电活、公告等方式向被告催缴物业管理费等费用，但被告均置之不理。被告长期拖欠物业费的违约行为侵害了涉案小区全体业主的合法权益，也侵害了原告的合法权益。依据《前期物业管理服务协议》第十一条第四款，主张被告向原告支付违约金，违约金以每月拖欠的物业管理费152.99元为基数，自欠费次月1日起按照日万分之五为标准分别计算值清偿之日止，暂计到2021年1月31日已产生92.34元违约金。综上所述，原告为维护自身合法权益，现根据物业服务协议及相关法律法规之规定，特向法院提起诉讼，请求法院依法判决支持原告的全部诉请。杨建明辩称，涉案房屋存在漏水问题，我向原告方反映后，原告至今也没有对我方的房屋进行修复。本院经审理认定事实如下：被告与原告广弘物业公司签订了《前期物业管理服务协议》，约定：广弘公司为被告座落鹤山市×××××××××××××××××××××提供前期业务管理（前期物业管理是指：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业服务合同》生效时止的物业管理），协议第四条约定：住宅按建筑面积每月每平方米：多层0.8元，小高层1.2元；每次交纳费用时间：每月5日前交纳。第十一条第四款约定，被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的1‰交纳违约金。被告杨建明为鹤舞昆仑小区30号801房的业主，根据原告提供的不动产登记查询证明，该房屋建筑面积为127.49平方米。被告杨建明一直缴交物业费至2019年12月，2020年1月开始欠缴物业费。2020年10月14日，原告向被告发出《催费函》，载：“您所属物业鹤舞昆仑小区30栋801房截止目前，存在严重拖欠我司合法收取的相关费用，具体费用如下：收费面积：127.49平方米；收费标准1.2元/平方米/月；单月金额：152.99元；欠费时段：2020年1月至2020年10月；欠费金额1529.9元。按照物业服务协议约定，每月5日前，应缴纳当月物业服务费，逾期缴纳物业服务费，我司可收取千分之一违约金。现再次提示您，请于2020年10月31日前，清缴所有欠款，届时还未缴纳，我处将移交公司法务人员，采取法律诉讼追缴相关费用，……”。现原告认为被告自2020年1月开始拖欠物业管理费，至2020年12月份共拖欠12个月的物业管理费1835.88元未支付，故起诉至本院，形成本诉。本院认为，本案为物业服务合同纠纷。原告与被告签订的《前期物业管理服务协议》，是双方的真实意思表示，合法有效，双方均具有约束力。原告作为物业服务提供方，在提供了相应的物业服务后有权向业主收取物业服务费，被告应当承担支付物业服务费的责任。被告名下的鹤舞昆仑小区30号801房为电梯住宅，建筑面积为127.49平方米，故被告每月应交纳的物业管理费为152.99元（1.2元/平方米×127.49平方米），被告确认2020年1月至2020年12月拖欠原告物业管理费未支付。被告主张原告未对其房屋漏水问题进行维修，所以没有交物业费的，提供了照片拟证明。原告认为“房屋质量问题发生在其专有面积之内，应由开发商履行保修义务。如果房屋过了保修期，应由业主自行维修。如果是公共区域存在房屋质量问题，维修费应由全体业主分摊，应启动住宅专项维修基金。对于房屋质量问题的维修责任主体，均不在原告本身”。本院认为，根据《前期物业管理服务协议》第一条第一款约定的原告权利义务，原告“对房屋共用部位、共用设施设备、绿化、环境卫生、保安、交通等项目进行维护、修缮、服务与管理”，被告提供照片的房屋漏水问题，属于其房屋内部，非共用部位，本院对原告的意见予以采纳。故被告以原告未维修漏水问题为由拒交物业管理费，理据不足，本院不予支持。被告拖欠原告物业管理费，已构成违约，应承担违约责任，故被告应向原告支付2020年1月至2020年12月的物业管理费共1835.88元（152.99元×12个月）。至于原告请求违约金的问题。原告请求违约金从每期次月1日起按日万分之五计算至清偿之日止，根据《前期物业管理服务协议》约定，被告应于每月5日前缴纳物业费，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起每天按应缴额的1‰交纳违约金，原告自愿调整违约金按日万分之五自次月1日起算，业主拖欠物业费，物业服务企业可请求业主按照合同约定支付滞纳金，当事人约定的滞纳金数额超过迟延支付物业费造成损失的百分之三十的，业主可依照《合同法》第一百一十四条第二款的规定请求适当减少。迟延支付物业费造成的损失可推定为以拖欠的物业费总额为基数，参照中国人民银行规定的金融机构同期同类贷款利率计算的利息。原告请求的违约金计算标准过高，显失公平，有违公平合理的原则，故本院对违约金调整为2020年1月至2020年12月的以每月应付的物业管理费152.99元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从次月1日起分别计至实际付清之日止。对原告违约金请求的超出部分，本院不予支持。。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告杨建明应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司支付2020年1月至2020年12月的物业管理费1835.88元及违约金（违约金计算方式：以每月应交物业管理费152.99元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从次月1日起分别计至实际付清之日止）。二、驳回原告中山市广弘物业管理有限公司鹤山分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费25元（原告已预交），由被告杨建明负担。被告杨建明负担的受理费25元，由被告迳付给原告，本院不再收退。本判决为终审判决。审 判 员 陈洽胜二〇二一年四月二十一日法官助理 招杰恒书 记 员 赖丽娜