上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初84922号原告：姜锦德，男，1961年3月7日生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：路健，上海市龙华律师事务所律师。被告：张鸣，男，1981年3月28日生，汉族，住上海市浦东新区。原告姜锦德与被告张鸣房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月29日公开开庭进行了审理。原告姜锦德及其委托诉讼代理人路健，被告张鸣到庭参加诉讼。审理中，原、被告申请庭外和解二个月。本案现已审理终结。原告姜锦德向本院提出诉讼请求：1.判令被告腾空并向原告交付上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋；2.判令被告向原告支付逾期交房违约金人民币(以下币种同)300,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实及理由：2016年12月2日，原、被告签订了《上海市房地产买卖合同》一份，约定被告将上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)转让给原告。合同签订后，原告即按约将房款支付给被告，但被告却未将系争房屋交付给原告。经原告催告，被告以各种理由搪塞，至今仍居住在系争房屋内。原告为维护自身合法权益，故提起本案诉讼。被告张鸣辩称，居间协议不是其本人签署的，是其妻子倪伶俐在受胁迫的情况下签署的，而且倪伶俐在签字时合同是空白的；本次将房屋交易涉嫌诈骗犯罪，双方的买卖合同应属于无效，故不同意向原告交付系争房屋也不同意支付违约金。本院经审理认定事实如下：2016年6月28日，被告张鸣向案外人黄永利出具了一份《委托书》，委托黄永利出售系争房屋，委托期限从2016年8月28日起至2017年8月27日止。委托权限包括：代为签订定金合同、房地产买卖合同及变更、解除协议、办理网上备案及撤销事宜；代为办理房地产转移登记、签署交易中心相关文件等。2016年11月，原告(居间方、乙方)与被告(出售方、甲方)签订了《房地产买卖居间协议》，约定乙方将系争房屋出售甲方，总价款为200万元；还约定，乙方应在2016年12月20日前支付首付款60万元、2016年12月30日前支付房款55万元、2017年1月30日前支付房款65万元、2017年2月15日前支付尾款25万元；2017年2月15日前甲方交房给乙方并结清水电煤及物业费，同时甲方迁出该房所有户口，当日支付前述20万元，如乙方(应为甲方)未按时交房和迁出户口，则每天按已收房款的万分之五支付违约金给甲方(应为乙方)。在合同落款的甲方签名处有被告配偶倪伶俐的签名并有黄永利在代理人处签字，原告在乙方处签字，上海盛永房地产经济事务所在居间方处盖章。2016年12月2日，原告(买受人、乙方)与被告(卖售人、甲方)网签了《上海市房地产买卖合同》，约定被告将系争房屋以200万元的价格出售给原告。在合同的甲方落款处签署的是“黄永利代张鸣”。2016年12月20日，原告向倪伶俐的账户转账60万元。2016年12月30日，原告向倪伶俐的账户转账55万元。2017年1月26日，原告向倪伶俐的账户转账65万元。2017年1月22日，系争房屋被核准登记至原告名下。另查明，被告张鸣与倪伶俐的结婚登记日期为2015年8月24日。本院受理的(2017)沪0115民初57990号原告王雁芳诉被告姜锦德、张鸣，第三人黄永利确认合同无效纠纷一案，该案原告王雁芳以系争房屋是其与张鸣的夫妻共同财产，张鸣单方面低价出售损害了其利益为由要求确认张鸣与姜锦德的买卖合同无效并要求将系争房屋恢复登记至张鸣名下。在该案审理过程中，王雁芳申请对系争房屋的价格进行评估，上海城市房地产估价有限公司接受上海市高级人民法院委托于2017年11月22日出具了《上海市浦东新区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室居住房地产估价报告》，认定系争房屋在2016年12月2日的房地产价值为303万元。姜锦德表示不认可估价报告的金额，张鸣表示对估价报告无异议。2018年9月20日，王雁芳与姜锦德达成和解协议，由姜锦德向本院代管款账户预缴49万元，其中20万元用于支付向张鸣购买系争房屋的尾款，其余29万元作为对王雁芳的补偿款。其后王雁芳向本院申请撤诉，本院于2018年10月23日裁定准许该案原告王雁芳撤回起诉。本院于2020年7月22日作出的(2019)沪0115刑初5361号生效刑事判决书认定“2016年6月左右，被告人祝莉春与陈纪泳利用被害人张鸣急于借款的心理，采取签订虚高借条并制造虚假银行流水等手段，欺骗张鸣签订房地产借款抵押合同并进行公证，并让张鸣全权委托被告人黄永利在其无法偿还钱款时代为出售抵押房产。…2016年12月，被告人祝莉春、陈纪泳在被害人张鸣强制戒毒期间，由被告人黄永利与他人签署房屋买卖合同以200万元的价格将张鸣位于本区祝桥镇千汇路XXX弄XXX号XXX室房屋出售给姜锦德，并欺骗张鸣妻子倪伶俐帮忙走流水，由姜锦德分别于12月20日、30日、2017年1月26日转账给倪伶俐60万元、55万元、65万元；倪伶俐分别于2016年12月20日、30日转账给祝莉春账户60万元、55万元；倪伶俐于2017年1月26日取现65万元给陈纪泳。…被告人与陈纪泳等人将被害人房屋出售后将所得180万元均非法占有已有，除扣除上述实际由被害人取得的借款74万元外，其余均应作为犯罪金额来定罪量刑”，并判决“一、被告人祝莉春犯诈骗罪，判处有期徒刑十年，剥夺政治权利一年，罚金人民币十万元；二、被告人黄永利犯诈骗罪，判处有期徒刑六年，罚金人民币三万元；三、退赔在案的违法所得一万元，发还被害人；不足部分继续追缴或责令退赔。”以上事实，由《房地产买卖居间协议》《上海市房地产买卖合同》、上海市不动产登记簿、(2017)沪0115民初57990号卷宗材料、(2019)沪0115刑初5361号刑事判决书以及原、被告的陈述等在案佐证。本院认为，生效刑事判决已认定原、被告之间的房屋买卖涉嫌“套路贷”，黄永利等人也以诈骗罪被判处刑罚，故原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》应属无效；此外，合同约定的购房款也明显低于交易时的市场价格，故原告对系争房屋亦不构成善意取得。据此，原告要求被告腾退系争房屋并支付违约金的诉讼请求，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条，2007年《中华人民共和国物权法》之规定，判决如下：驳回原告姜锦德的全部诉讼请求。案件受理费25,200元，减半收取计12,600元，由原告姜锦德负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。二、《中华人民共和国物权法》第一百零六条无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。