陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终6171号 上诉人（原审原告）：李瑞，男，1987年4月21日出生，汉族，住西安市碑林区。委托诉讼代理人：孙娜，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人（原审被告）：王骞伟，（曾用名王伟东），男，1982年11月1日出生，汉族，住西安市雁塔区。委托诉讼代理人：柴亚林，陕西培优律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈锦绣，陕西培优律师事务所律师。原审被告：王某甲，女，2012年11月28日出生，汉族，住西安市雁塔区。法定代理人：王骞伟，男，1982年11月1日出生，汉族，住西安市雁塔区，系王某甲之父。上诉人李瑞与上诉人王骞伟以及原审被告王某甲房屋买卖合同纠纷纠纷一案,均不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初9813号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2019年12月13日，李瑞（乙方、买受人）与王骞伟（甲方、出卖人）签订《房屋买卖合同》，约定王骞伟向李瑞出售位于西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋一套，建筑面积为204.5平方米(房屋产权证书编号：陕（2019）西安市不动产权第0179337号)。房屋成交价格为人民币450万元整，该合同第七条违约责任（二）约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……（5）将房屋出售给第三方的，甲方若出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金。第十二条约定，甲、乙双方应在2020年5月1日前办理完房屋过户手续，乙方在过户前将全部房款存入国家指定资金监管账户，甲方承诺积极配合乙方办理该房屋的按揭及过户一切相关手续；甲方有权在2020年4月13日前终止本合同。甲方若在2020年1月13日前终止合同，则需在三个工作日内退还乙方已付定金，甲方若在2020年1月14日至2020年4月13日内终止本合同，除需在三个工作日内退还乙方已付定金，还应同时赔付乙方不低于银行同期贷款利率二倍的违约金；甲方未按照第十二条第2款约定退还定金及赔付违约金，则本合同依然有效。《房屋买卖合同》签订当日，李瑞向王骞伟支付定金人民币100万元，王骞伟向李瑞出具定金收条一张。另查明，（2019）西证民字第15849号《公证书》载明，西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋系被继承人王某乙生前个人财产，王骞伟与王某乙系夫妻关系，王某乙的子女系王某甲，被继承人的上述遗产由王骞伟、王某甲共同继承。再查明，2020年1月6日，王骞伟在户籍所在地申请姓名变更，由王伟东更名为王骞伟。又查明，2020年3月27日，王骞伟、王某甲与案外人赵某某、马某某签订《存量房买卖合同》，将上述房屋出售给案外人赵某某、马某某，并于2020年4月7日办理了不动产权登记变更。李瑞诉至原审法院称，2019年12月13日，其与王骞伟、王某甲签订《房屋买卖合同》，约定王骞伟、王某甲向其出售坐落于曲江新区XX路XX号XX幢XX室房屋(《不动产权证书》编号陕（2019）西安市不动产权第0179337号)一套。房屋成交价格为人民币450万元整。该房屋所在楼栋建筑总层数为15层，其中地上15层，地下1层，该房屋所在楼层为3层，产权证明所载建筑面积共204.5平方米。房屋规划设计用途为住宅。《房屋买卖合同》签订当日，其向王骞伟支付定金人民币100万元。现王骞伟已经通过房产中介西安阅江房地产营销策划有限公司将房屋出售至第三人，并已经办理了房屋转让的相关手续。《房屋买卖合同》第七条约定“甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。5、将该房屋出售给第三方的，甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金”。因双方购买房屋位于雁塔区，由雁塔法院专属管辖，为维护其的合法权益，故提起诉讼，请求：1、判令王骞伟、王某甲向其退还100万元，并承担违约金90万元；2、本案诉讼费、保全费由王骞伟、王某甲承担。王骞伟、王某甲辩称，李瑞与其实际是借贷法律关系，不是真实的房屋买卖合同关系，涉案房屋并不在其名下，双方只是拿该房屋作为借款抵押担保的形式签署的房屋买卖合同，本案不能以房屋买卖合同关系作为案由进行处理，应当是以房屋买卖合同的形式，实际为民间借贷法律关系。其认可收到100万元，但不是定金，应该是借款，故李瑞的主张违约金的诉讼请求不能成立。涉案房屋买卖合同不能成立，该涉案房屋系王骞伟和王某甲共同共有，且王某甲系未成年人，王骞伟无权处分未成年人的财产，涉案房屋是2019年12月13日权属不清的情况下签署的该买卖合同，应属无效。原审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，王骞伟辩称其与李瑞双方系借贷关系，但未提供证据予以证明，故原审法院不予采纳。对于王骞伟辩称其无权处置王某甲财产，买卖合同应为无效合同的意见，原审法院认为，依法成立的合同合法有效，王骞伟作为未成年人王某甲的监护人，其代为处分王某甲部分财产并未违反法律及法规的强制性规定，李瑞、王骞伟签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，合法有效，当事人均应按照合同约定的义务履行。本案中，王骞伟已收到李瑞支付的定金1000000元，但并未按照合同约定履行义务，而将涉案房屋出售给案外人，构成违约，致使李瑞、王骞伟签订的《房屋买卖合同》合同目的无法实现，故李瑞主张王骞伟返还定金1000000元的诉讼请求，原审法院予以支持。因王某甲系未成年人，并非本案房屋买卖合同的签订人，且未收受定金，故李瑞主张王某甲为共同被告的诉讼请求，原审法院不予支持。关于违约金一节，根据双方合同约定，王骞伟若出现根本违约情形，王骞伟应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向李瑞支付违约金。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因李瑞主张违约金过高，原审法院酌情将违约金调整为200000元。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审法院遂判决：一、被告王骞伟应于本判决生效之日起十日内返还原告李瑞定金1000000元；二、被告王骞伟应于本判决生效之日起十日内支付原告李瑞违约金200000元；如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。三、驳回原告李瑞的其余诉讼请求。本案案件受理费21900元，保全费10000元，共计31900元，由原告李瑞承担6300元，被告王骞伟承担25600元。因原告已预交，被告应于支付上述款项时一并给付原告。宣判后，李瑞、王骞伟均不服向本院提起上诉。李瑞上诉称，根据双方的合同约定，王骞伟出现根本违约的情形时，应在违约行为发生之日起十五日内向其支付相当于房屋总价款20%的违约金。其与王骞伟签订合同时双方当事人之间的意思表示真实，内容不违反国家法律、法规的强制性规定，合同合法有效，双方应当按照合同约定全面履行。现王骞伟已构成根本违约，应按照合同约定向其支付房屋总价款20%的违约金（即90万元）。本案即使适用定金罚则，王骞伟双倍返还定金后，也须向其支付190万元，与其所要求的退还定金100万元一支付违约金90万元的金额一致，并不存在违约金过分高于损失的情形。综上，请求：一、撤销(2020)陕0113民初9813号民事判决书第二项判决，依法改判为王骞伟应向其支付违约金人民币90万元。二、判令王骞伟承担本案一审及二审全部诉讼费用。王骞伟辩称，其对李瑞的意见同其的上诉意见。王骞伟上诉称，一、李瑞与其确实订立了《房屋买卖合同》，但双方均未在该合同上签署时间，该合同并不因为双方达成意思表示一致而必然生效。在双方订立合同时，该房屋为待继承状态，其并未取得案涉房屋的所有权。依据《物权法》第九条规定，案涉房屋系王某乙生前个人财产，其与李瑞签订房屋买卖合同时，案涉房屋作为待继承遗产，虽继承人王国强和张丽娜声明放弃继承，但仍有其和王某甲两名继承人对该房产享有均等的继承权，其作为王某甲的法定监护人，在法律上并不能以其本人的名义处理其二人共有的待继承遗产。其作为案涉房屋的继承人之一和王紫萱的法定代理人，并不必然拥有以自己名义处分案涉共同共有房产的权力，所以其对王某甲应有部分的处分是无效的，房屋作为不可分割的不动产，部分无权处分应基于整体。二、李瑞未尽到必要的注意义务。李瑞作为具有完全民事行为能力的民事活动主体，在进行民事活动时应尽到应有的注意义务。在双方订立合同时，李瑞对房屋的产权状况是知情的，在明知房屋处于王某乙的遗产且尚未办理遗产过户的情况下，即与其订立房屋买卖合同，未尽到审慎的注意义务，导致订立的合同无效，亦应承担相应的责任。三、一审法院认定其承担违约金适用法律错误。其仅应承担返还案涉财产，而不是适用违约金条款。一审法院认定其支付违约金于法无据，且20万元的违约金数额远远超出李瑞的实际损失。综上，请求：一、请求依法撤销（2020）陕0103民初8636号民事判决书第二项，依法驳回要求其承担违约金的诉讼请求；二、请求判令本案全部诉讼费由李瑞承担。李瑞辩称，一、其与王骞伟就案涉房屋签订的房屋买卖合同依法成立并生效。1、王骞伟与其签订房屋买卖合同时王某乙已经死亡，王骞伟与王某甲于2019年7月7日即因继承而取得了案涉房屋的所有权。2、签署房屋买卖合同时，王某甲为7周岁，系无民事行为能力人，出售房屋的法律行为应由其法定代理人王骞伟代为实施。根据一审其申请调查令调取的案涉房屋转让记录显示案涉房屋已经转让至第三人，且该份存量房买卖协议上王某甲的签字为王骞伟所书。以上事实和证据足以说明王骞伟代为将案涉房屋出售符合王某甲的意愿和利益。二、原审法院违约金调整不当，在王骞伟恶意违约和西安市房价大幅上涨的情况下，其认为应当判处王骞伟向其支付90万违约金，而非20万。四、合同上是否签署时间不影响合同的成立。王某甲述称，同意王骞伟的上诉意见。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，本案争议的焦点问题有二：一是关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。二是一审法院酌定降低违约金数额是否恰当的问题。关于案涉《房屋买卖合同》的效力问题。首先，王骞伟与李瑞签订案涉房屋买卖合同时，王骞伟妻子王某乙已经去世，而王骞伟之女王紫萱仅7岁，属于未成年的无民事行为能力人。作为王紫萱的法定代表人，王骞伟所为民事行为之效力，依法应及于王紫萱。另一方面，即使本案存在王骞伟无权处分案涉房产的情形，除责任人承担相应违约责任外，依法并不会产生合同无效的法律后果。因此，李瑞与王骞伟签订的《房屋买卖合同》符合意思自治原则，不违反法律、行政法规的禁止性规定，应合法有效。王骞伟主张案涉《房屋买卖合同》无效的主张，无事实及法律依据，本院不予支持。关于一审法院酌定降低违约金数额是否恰当的问题。我国民法虽然很好的体现了当事人的意思自治原则，但当事人的意思自治须建立在不违反法律之根本精神的基础之上。依据前述《中华人民共和国合同法》第一百一十四条和《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，如果约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。可见，原审法院酌定降低违约金数额具有充足的法律依据。而且，李瑞并不能提供证据以证明王骞伟的违约行为给其过分造成损失的事实。原审法院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量并确定的违约金数额恰当，本院予以确认。李瑞主张王骞伟应依合同约定给付违约金的主张，本院亦不予支持。综上所述，原审判决正确，应予维持。王骞伟与李瑞的上诉请求依法均应予以驳回。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。王骞伟预交的21900元二审案件受理费，由王骞伟负担4778.5元，其余17121.5元退还王骞伟；李瑞预交的21900元二审案件受理费，由李瑞负担13119元，其余8781元退还李瑞。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二一年四月二十八日 法 官 助 理  郭   莹书 记 员  范 致 远 1