河北省承德市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）冀08民终142号 上诉人（原审被告、反诉原告）：胡磊，男，1988年4月18日出生，汉族，住河北省承德市双桥区。 委托诉讼代理人：侯海明，北京市仁杰律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：承德市鸿坤房地产开发有限公司，住所地河北省承德市双桥区牛圈子沟镇石洞子沟村劳动沟鸿坤山语墅S1#楼301。 法定代表人：李卫锋，董事长。 委托诉讼代理人：郭建伟，河北山庄（隆化）律师事务所律师。 上诉人胡磊因与被上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司（以下简称洪坤公司）服务合同纠纷一案，不服河北省承德市双桥区人民法院（2020）冀0802民初2869号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人胡磊的委托诉讼代理人侯海明，被上诉人承德市鸿坤房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郭建伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 胡磊上诉请求：撤销一审判决，改判解除《山语墅车位使用权协议》并由被上诉人返还上诉人121416.00元；一审、二审案件受理费、反诉费由被上诉人承担。事实和理由：上诉人认为原审判决认定事实不清，判决错误。一、《山语墅车位使用权协议》主要条款欠缺，协议标的不明确，标的不明确导致协议价格不明确，协议双方未就相关主要条款进行确定的情况下，该协议因主要条款欠缺不具有可履行性，原审判决依据不具有可履行条件的协议要求胡磊支付款项依据不足；且车位使用权与商品房捆绑销售，明显损害上诉人的权益。1、《山语墅车位使用权协议》第一条第一款、第二款载明“车位的位置、建筑面积、编号为暂定，最终以甲方交付为准”“车位具体位置、面积等车位具体情况根据小区具体情况，将由甲方在指定时间和指定范围内摇号产生”，该协议未明确协议标的车位在第几号楼第几层，建筑面积不确定。首先，《山语墅车位使用权协议》的标的为车位及对应车位的使用权，标的位置、面积不确定，单位计价方式不明确，面积差的价款处理方式不明确，协议基本内容不确定。对于缺少协议基本内容的协议处理方式，按照法律规定能够依法确定的按照法律规定确定，无法按照法律规定确定的，只能双方协商确定，在协商不成的情况下，只能解除协议。其次，车位使用权的价格与车位本身的位置、面积等条件相互影响，在车位位置、面积无法确定的情形下，车位使用权的价格也就无法确定。再则，截至本案一审，鸿坤公司尚未通知胡磊交付车位亦未实际向胡磊交付车位，协议标的、价款均处于待定状态。《山语墅车位使用权协议》主要条款欠缺，协议最终命运尚未确定，且车位使用权价款尚需进一步确定的情况下，原审判决依据该协议判决胡磊履行付款义务显然错误。2、《山语墅车位使用权协议》第七条第2款“因任何原因造成本协议解除或者终止的，前述《商品房买卖合同》也随之自动解除或终止，甲方不成反任何违约责任”，第八条第1款“本协议解除的，甲乙双方签订的《商品房买卖合同》同时解除。”上诉人购买被上诉人开发的山语别墅T5-6#2单元1-2层2-101号房屋，签订正式《商品房买卖合同》之前签订的《山语墅车位使用权协议》约定被上诉人以相当于商品房总价款四分之一的价格购买涉案车位使用权，同时签订的协议中约定上诉人作为买方在车位的解除、终止都是以《商品房买卖合同》解除及终止作为责任承担，从《商品房买卖合同》和《山语墅车位使用权协议》的关联性及协议内容中亦足以认定被上诉人出售案涉车位使用权系强制搭售，该搭售行为系违规行为。原审判决在己查明该违规行为的情况下判决上诉人继续支付车位使用权费用显然错误。二、《山语墅车位使用权协议》中所涉车位非鸿坤公司所有，鸿坤公司处分的车位属于无权处分，鸿坤公司基于其可能侵犯全体业主权益的处分行为的要求胡磊支付相应使用费无任何事实及法律依据。根据现行小区规划，小区内车位基本包括小区内公共道路车位、小区内规划公共绿地车位、公推面积范出之内的建筑区划内的车位、开发商保留所有权建筑区划内的车位、人防工程车位等性质的车位。《中华人民共和国物权法》第十七条关于“占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有”的规定，前述开发商保留所有权建筑区划内的车位归开发商所有，人防工程车位开发或者管理者在审批之后享有使用权，其他车位归小区业主共有。本案中，案涉车位的位置不明确，导致案涉车位的权属不明确，在未实际交付车位，未办理小区产权区分，未提供建筑规划用途审批手续的情况下，案涉车位有可能存在归属包括胡磊在内的全体业主所有或单栋楼房业主所有的可能性。在无法确定鸿坤公司所诉车位归鸿坤公司所有，亦无法确定鸿坤公司对相关车位享有使用权，车位性质不明之时，鸿坤公司主张小区内车位的使用费没有任何法律依据。原审案件审理过程中，鸿坤公司未提交能够证明其系案涉车位所有权人或享有处分权的由规划部门或测绘单位出具的具有法律效力的规划文件，原审判决仅依据鸿坤公司在一审中提交的由鸿坤公司自行绘制的小区平面图而确定案涉车位的位置及鸿坤公司对案涉车位享有处分权显然错误。三、车位使用权价格对胡磊显失公平。根据鸿坤公司房产销售人员的推介信息可知，山语墅小区内车位按照每个车位25万元的价格进行销售：根据网上相关人员的信息披露可见，披露人员以33万元的价格购买了山语墅小区内车位也就是说，目前确定案涉房屋所在小区的单个车位售价在25万元到33万元之间（具体是否仍有价格下调的空间尚未可知），而本案所涉单个车位的价格为56万余元，两个车位价格进行比对可见，同一小区内制磊车位价格相当于他人车位价格的两倍，鸿坤公司对车位定价明显不合理，对胡磊显然不公，且鸿坤公司销售的该小区的商品住宅价格从胡磊签订协议到现在并无价格明显价格波动，原审判决按照原定价格判决胡磊支付车位使用权费用显失公平。四、《山语墅车位使用权协议》实为车位使用权租协议，该协议超过法定期限的约定无效。案涉车位使用权协议第二条第一条明确约定，车位使用权期限为20年，由此可见，该车位使用权协议实际为车位使用权租赁协议。根据协议第二条第二款“使用权期限届满，本协议可自动多次延期，直至该车位所在地块《国有土地使用证》规定的使用权期满之日，且延期期间乙方无需再向甲方支付使用价款”的约定可以确定，1、本案案涉车位的租赁期限为70年；2)本案案涉车位价款561464元。按照法律关于租赁合同的期限最长不超过20年，超期部分无效的规定。本案案涉车位使用费为8021元／年(561464元+70年)，有效的20年期限内的使用费160418元，假定山语整车位使用权协议有效、车位位置面积确定的情况下，原审判决胡磊支付44万元使用费明显依据不足。五、案涉《山语墅车位使用权协议》依法应予解除，鸿坤公司应将其收取的车位使用费退还给胡磊。首先，上诉人认为，《山语墅车位使用权协议》主要条款欠缺，且无法协商一致确定，双方之间的协议应予解除；《山语墅车位使用权协议》所涉车位权属不明确，该协议继续履行将可能侵犯了全体业主的共同利益，双方之间的协议依法应予解除；《山语墅车位使用权协议》价格明显不合理，合同期限存在违反法律规定的情形，对胡磊而言显失公平，继续履行将造成鸿坤公司不合理超常获利、胡磊损失过大；且鸿坤公司不合理搭售案涉车位的行为，违反法律法规的强制性规定，该种不合理行为应予纠正。其次，《山语墅车位使用权协议》中未写明签订日期，但是根据该协议第二条第一款“第一次2018年11月30日前，乙方向甲方支付121464元”的约定可以确定，《山语墅车位使用权协议》签订于《商品房认购书》的当日或之后、签订于2018年11月30日之前。在该时间截止点，鸿坤公司尚未与胡磊签订《补充协议》、《商品房买卖合同（预售）》。根据正常人的合理判断，没有人会签订如此不合理的《山语墅车位使用权协议》，之所以签订了本案所涉《山语墅车位使用权协议》，完全是因为鸿坤公司捆绑搭售行为所致。法律并未明确规定捆绑搭售的概念和禁用范围，但是根据《住房城乡建设部关于进一步规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》可以确定，本案中鸿坤公司向胡磊销售车位使用权的行为属于房地产开发企业为追求不正当利益的违法违规行为，鸿坤公司的违法违规经营行为依法应予纠正。因此，双方之间的《山语墅车位使用权协议》依法应予解除。再则，《山语墅车位使用权协议》的解除，有利于破解合同僵局，实现实质正义，对于该双方无法确定合同主要条款内容的协议，如以鼓励交易的名义强制履行，并不是鼓励交易的真义。按照诚实信用原则，交易双方都要善意行使权力，在目前情况下，鸿坤公司坚持协议履行显然并不是为了善意行使权利，而是为了获取高额的不正当利益，且对胡磊显失公平，案涉《山语墅车位使用权协议》项下车位尚未确定且未交付的情况下，本案《山语墅车位使用权协议》应予解除。综上所述，上诉人认为，原审判决依据的事实不足，应驳回鸿坤公司全部诉讼请求；根据诚实信用原则和公平原则，案涉《山语墅车位使用权协议》依法应予解除。恳请贵院在依法重新查明事实的基础上，依法撤销原判，予以改判。 承德市鸿坤房地产开发有限公司辩称，一、答辩人与被答辩人双方签订的山语墅车位使用权协议真实、合法、有效，不存在应被解除的情形。1、被答辩人在与答辩人订立合同时对所签合同内容完全理解，并自愿签订该合同，作为具有完全民事行为能力的自然人，应法定承受其签字确认的协议项下法律条款的约束，并对可能出现的法律后果有明确的认知。同时在双方所签订补充协议中第十条3款中的2、3项对于该项目所有地上、地下车位已充分说明，双方是经友好协商自愿签订的，不存在捆绑搭售行为，故该协议真实、合法、有效。2、被答辩人认为该协议应予解除，但并未提供相关证据予以证明，应承担举证不能的法律责任。该协议是使用权转让协议，并不是所有权转让协议，依据协议的第七条第1项约定“甲乙双方共同认可在签约过程中双方均已对车位的现实状况及法律状况予以了充分的了解和认识。”这说明双方在签约过程中遵循着诚实信用原则。第四条第2项的约定“在车位使用期间内甲方确保乙方对该车位独占使用；”、第六条的约定“该停车位的所有权归甲方，不能办理车位所有权证书，乙方对于该车位的权利仅限停放车辆使用”，均可以证明该协议是仅限于停车目的使用权转让协议。而且被答辩人也未能提交合法有效的证据证明有捆绑搭售行为存在。故该协议不存在应予解除的情形。3、该合同中明确约定了车位交付日为2020年12月15日，目前虽已过交付日期，并且被答辩人还未付清大部分车位使用费，故答辩人不存在违约的情形。通过答辩人提交的车位规划设计图可以确认本案诉争的车位坐落位置。协议第六条同时约定“该停车位的所有权归甲方，不能办理车位所有权证书，乙方对于该车位的权利仅限停放车辆使用”，由此可以证明该协议是仅限于停车目的使用权转让协议，并非是车位所有权的转让协议，也不是车位租赁协议。二、本案诉争的车位所有权归答辩人承德市鸿坤房地产开发有限公司所有，答辩人有权进行处分。通过答辩人一审提交的不动产登记证书、建设工程规划许可证、山语墅项目建筑单体指标明细表、规划建筑方案配套设施明细表、车位规划设计图可以证实，答辩人取得山语墅项目国有建设用地使用权，并进行山语墅开发项目建设，项目建筑单体不仅有住宅、商业，还有地下车库，其中就包括本案诉争的5号地库，答辩人系本案诉争车库的所有者，故其有权对车库进行处分。三、被答辩人应继续履行该协议，尽快给付答辩人车位使用费440000.00元，并承担相应的违约责任。根据合同法中关于合同双方当事人应当全面履行合同义务的规定，只要合同系双方当事人的真实意思表示，该合同就有拘束力，当事人均应按照合同内容全面履行自己的义务。被答辩人应按照合同的约定履行自己的义务，否则视为违约，并承担违约责任。通过双方签订的车位使用权协议可以得知，被答辩人第二期支付时间为2019年6月20日17万元，第三期支付时间为2019年12月20日27万元。合同第八条违约责任中约定，乙方未按约定付款，每逾期一日需向甲方支付车位总价款的10%作为违约金。故被告应给付原告车位使用费440000.00元，并承担相应的违约责任。综上所述，答辩人与被答辩人双方签订的山语墅车位使用权协议真实、合法、有效，故请求二审法院依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决，支持答辩人的答辩意见，以维护答辩人的合法权益。 承德市鸿坤房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：一、被告立即给付原告车位使用费44万元，违约金56146.40元，合计496146.40元；二、本案诉讼费用由被告承担。 胡磊向一审法院提起反诉请求：一、依法判决解除反诉人与被反诉人之间签订的《山语墅车位使用权协议》；二、请依法判决被反诉人返还反诉人车位使用款121416.00元；三、反诉费由被反诉人承担。 一审法院认定事实：2018年11月11日，原、被告签订商品房认购书，约定被告购买原告开发的位于承德市双桥区房屋。2018年11月30日，被告向原告支付车位使用费121464.00元。2019年2月10日，原、被告签订补充协议和山语墅车位使用权协议。2019年4月3日，原、被告就鸿坤山语墅Ｔ5-6＃幢2单元101室房屋签订商品房买卖合同。被告尚未支付山语墅车位使用权协议约定的剩余车位使用费44万元。 一审法院认为，原、被告签订的山语墅车位使用权协议系双方真实意思表示，故原告要求被告支付剩余车位使用费44万元的诉讼请求本院予以支持。山语墅车位使用权协议关于违约责任的规定系格式条款，作为格式条款提供方的原告免除了己方责任，加重了被告的责任，故原告基于该条款提出的诉讼请求本院不予支持。被告提交的证据不足以证明原、被告签订的山语墅车位使用权协议符合法定解除的条件，故被告的反诉请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第六十条、第九十四条、第一百零七条之规定，判决：一、被告（反诉原告）胡磊于本判决生效后十日内给付原告（反诉被告）承德市鸿坤房地产开发有限公司车位使用费44万元。二、驳回被告（反诉原告）胡磊的反诉请求。三、驳回原告（反诉被告）承德市鸿坤房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。对于迟延履行期间的债务利息，依据《最高人民法院〈关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释〉》第一条规定计算。 本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审认定的事实有相应证据佐证，本院依法予以确认。 本院认为，案涉合同系双方真实意思表示，对于标的车位的约定亦为双方合意结果，上诉人签署合同即作出了认可合同对标的车库的位置、价款及交付约定的内容的意思表示，应诚信履行。上诉人主张案涉合同在双方未就相关条款进行确定的情况下主要条款不具有可履行性，理由不能成立，本院不予支持。根据被上诉人一审提交的证据，能够认定案涉项目中存在由被上诉人保留所有权的车位，上诉人亦认可此事实，被上诉人在本案中在其保留所有权的车位范围内指定了案涉合同标的车位，系有权处分。上诉人主张被上诉人系物权处分与事实不符，亦未提交相应证据对上述事实予以推翻，本院不予支持。上诉人未提交证据证明其签订案涉合同时该小区车位对应的市场售价明显低于合同约定价格，对于上诉人主张案涉合同价格显失公平的主张本院不予采信。案涉合同约定由被上诉人向上诉人提供车位使用权，并对使用期限，到期后处理进行了约定，说明案涉合同约定的是车位使用权的转让，上诉人主张该合同实际为车位使用权租赁协议与合同内容不符，亦缺乏法律依据，本院不予支持。上诉人主张案涉合同系被上诉人捆绑销售行为所致而应予解除，未提供证据予以证明，本院不予支持。 综上所述，胡磊的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费9264.00元，由胡磊负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 裴赤博 审 判 员 应春明 审 判 员 高伶丽 二〇二一年四月十九日 法官助理 顾成龙 书 记 员 蔄丽丽