苏州市姑苏区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏0508民初484号 原告：沈红红，女，1989年5月20日出生，汉族，住苏州市吴中区。 委托诉讼代理人：陈礼生，上海锦坤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李婷，上海锦坤律师事务所律师。 被告：苏州市盈田商业管理有限公司，住所地苏州工业园区苏绣路89号恒宇商务广场1幢701室。 法定代表人：陈秀玲，总经理。 委托诉讼代理人：李长安，系公司员工。 原告沈红红与被告苏州市盈田商业管理有限公司（以下简称盈田公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序,并于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告沈红红的委托诉讼代理人李婷、被告盈田公司的委托诉讼代理人李长安到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告沈红红向本院提出如下诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的商铺租赁合同；2.被告退还原告租赁保证金20400元、装修保证金5000元、水电保证金5000元并承担损失5105元，合计35505元；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告签订商铺租赁合同，约定被告将位于苏州市轨道交通一号线商铺(以下简称案涉商铺)出租给原告，合同中明确约定案涉商铺只供原告作雅赞品牌经营之用，经营业态为零售，仅限经营母婴棉纱用品商品。合同中对租金、管理费、保证金等作出了明确约定。2020年11月4日，原告店员发现毛巾被上有尿渍，此后多次在不同的产品上发现了尿渍，原告及时通知了被告。被告及消杀公司数次前往案涉商铺采取消杀及其他弥补措施，但都无明显效果。直至2020年11月25日，原告在案涉商铺内设置的监控抓拍到黄鼠狼出没，此后原告又与被告沟通，被告在2020年11月30日为原告店铺加装铁丝网。但是此后原告还是多次发现了黄鼠狼出没的踪迹。因黄鼠狼多次在原告经营店铺内出没，并对原告的商品进行了损坏及污染。原告认为该场地已经无法继续按照合同约定的商铺用途进行经营，合同目的已经无法继续实现。2020年12月4日及12月25日，原告两次发函给被告要求解除合同并退还押金、承担损失，被告均以各种理由拒绝，故原告诉至法院，望判如所请。 被告盈田公司辩称：双方签署的租赁合同仍可继续履行，不存在合同目的无法实现的情形。因公司无根本违约行为，无须退还沈红红已缴纳的租赁保证金。沈红红主张解除租赁合同的事由与法律规定并不一致，故沈红红向公司寄出书面通知的行为并未导致租赁合同解除。因沈红红已实际撤出案涉商铺，严重违反合同约定，公司根据租赁合同第18.3条、第18.4条的约定，向沈红红寄发了解除合同书，已合法解除了双方的租赁关系，并追究沈红红的违约责任。鉴于沈红红的损失系野生动物所致，损失的赔偿主体并非公司，公司已实际履行了项目公共区域的消杀工作，故无赔偿或补偿沈红红损失之义务。综上请求驳回原告全部诉讼请求。 本案当事人围绕诉讼请求，原告沈红红依法提交了商铺租赁合同、申请及邮件凭单、物流信息、关于《申请》的回函、收据、视频光盘、律师函及邮寄凭证、照片及明细等证据；被告盈田公司依法提交了恢复营业通知书及邮寄凭单、物流信息、合同解除通知书及邮寄凭单、照片、乐桥商业街“四害”消杀费用结算清单及作业记录、有害生物防治服务报告等证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证，根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2020年，沈红红（承租方、乙方）与盈田公司（出租方、甲方）签订商铺租赁合同，约定甲方将案涉商铺出租给乙方使用，租期为2020年4月15日起至2021年4月14日止；案涉商铺只供乙方作雅赞品牌经营之用，经营业态为零售，仅限经营母婴棉纱用品商品/服务；租金按自然月度结算，每月租金为5100元，乙方应于签订合同后三日内向甲方交纳20400元作为租赁保证金，上述保证金不作为租金、综合管理费、营运管理费或其他任何费用使用，仅作为乙方切实履行相关协议条款的保证。合同第5.3.4条约定，甲、乙双方协商一致提前终止本合同且甲方同意退还租赁保证金的，甲方应在乙方按照本合同规定交还该商铺，双方就租赁该商铺而产生的一切权利和义务清理完毕并办理完迁出或注销手续，且不存在任何客户投诉、索赔等未解决的纠纷起二十个工作日内，甲方凭乙方提交的租赁保证金收据原件不计利息向乙方退还租赁保证金。合同第5.4条中约定，乙方须自行负担与该商铺使用有关的电话费、水费、电费、燃气费及其他费用，并应于签署本合同之日起三日内向甲方交纳公共事业保证金5000元，合同解除后，在乙方未欠缴任何费用的情况下，甲方予以无息返还。合同第7.4条约定，乙方需在合同签订之日起三日内向甲方支付装修押金5000元。合同第7.5条约定，如乙方没有违反本合同及有关装修的规定，于装修期届满，且消防部门验收合格后1个月内，甲方凭装修押金收据原件向乙方无息返还前款所述的装修押金。合同第14.2.1条约定，合同终止(不论基于何种原因)，乙方应自行将该商铺内的所有动产(非乙方附属设施/设备除外)搬离该商铺、拆除商铺之装修，使其恢复进场交铺时的原始状态。如乙方委托甲方拆除或乙方怠于自行拆除由甲方拆除的，应当向甲方支付因拆除及垃圾清运产生的所有费用，如因乙方原因导致商铺的原始装修或原始附属设施/设备遭到破坏，乙方应当赔偿甲方由此导致的损失。合同第16.4.6条约定，因不可抗力或意外事件，使本合同无法履行的可解除本合同。合同第18.3条约定，租赁期限内，乙方非因法律、法规及本合同规定的情况，中途擅自退租的，甲方有权立即单方面终止本合同，收回该商铺，租赁保证金及已缴纳的综合管理费、租金、营运管理费等均不予退还，同时乙方必须向甲方支付其实际使用该房屋期间根据本合同应付而未付的一切款项，若因乙方的违约行为造成甲方损失的，乙方还应负赔偿责任。合同第18.4条中约定，租赁期限内，乙方中断、停止营业累计满三日的，甲方有权立即单方面终止本合同，收回该商铺，乙方应当向甲方支付相当于该商铺三个月租金的数额作为违约金，租赁保证金及已缴纳的租金、营运管理费等均不予退还，同时应赔偿由此而给甲方造成的损失。合同还对其他事项作了约定。 合同签订后，沈红红按约支付了租赁保证金20400元、装修保证金5000元、水电保证金5000元，盈田公司将案涉商铺交由沈红红，沈红红用于经营雅赞品牌的母婴棉纱等商品。 2020年8月至2021年1月间，盈田公司委托拜乐环境科技（江苏）有限公司苏州分公司的虫害、鼠害等“四害”进行防治、维护、消杀。 2020年11月初，沈红红店内员工在商品如毛巾被等上面发现了尿渍。后经在案涉商铺内设置的监控抓拍，沈红红发现有黄鼠狼数次于凌晨时分侵入案涉商铺，并有污染、毁损部分商品的行为。沈红红遂与盈田公司沟通采取应对措施，盈田公司于2020年11月底为案涉商铺加装铁丝网。但是此后黄鼠狼还是数次侵入案涉商铺内。 2020年12月4日和12月22日，沈红红向盈田公司寄发申请，告知安装铁丝网后，黄鼠狼仍未能解决一事，并提出合同无法履行、解除合同、退还押金的申请。盈田公司收到后，向沈红红回函，不同意解除案涉租赁合同。 2021年1月5日，上海锦坤律师事务所受沈红红委托向盈田公司邮寄律师函，告知双方签订的租赁合同于收到本函之日解除，要求盈田公司收到本函后三日内返还沈红红缴纳的保证金20400元、装修保证金5000元、公共事业保证金5000元，赔偿损失5105元。上述函件于2021年1月6日签收。 盈田公司于2021年1月5日向沈红红邮寄恢复营业通知书，称沈红红于2021年1月1日关门歇业至今，已严重违反租赁合同，要求沈红红立即恢复营业。该通知书于2021年1月8日签收。 2021年1月20日，盈田公司向沈红红发送合同解除通知书，称：因沈红红在租赁合同期限内擅自撤出商铺，并逾期支付2021年1月份各项费用的行为严重违反案涉租赁合同第18.3条、18.4条约定，故1.其决定于2021年1月21日解除与沈红红的租赁合同，2.其没收沈红红已交纳的租赁保证金20400元，3.沈红红于2021年1月21日前缴清应付未付的租金、运营管理费等各项费用共计4734.84元等。上述通知书因拒收而被退回。 审理中，双方一致认可：沈红红支付租金至2020年12月31日止，之后租金未再支付。沈红红于2021年1月6日撤离案涉商铺，2021年1月1日至2021年1月6日期间的租金为1020元，沈红红同意支付并从盈田公司返还其的款项中直接抵扣。盈田公司同意退还沈红红装修保证金5000元、水电保证金5000元。盈田公司认可双方已经结清水电费等，且同意沈红红的实际租金计算至2021年1月6日。目前案涉商铺已由盈田公司另行出租。 审理中，沈红红陈述：黄鼠狼属于二级野生保护动物，其不能私自抓捕，其经营的母婴棉纱用品商品或服务并非普通的商品，被黄鼠狼破坏以及污染的商品无法通过消杀途径进行灭菌，并且考虑到客户群体为婴幼儿，即使通过一般的消杀途径，其也不敢继续将其出售给消费者，故其认为该场地已经无法继续按照合同约定的商铺用途进行经营，合同目的已经无法继续实现。其主张的损失5105元是根据商品的出售价格计算的。其于2021年1月3日通过邮寄方式向盈田公司交付了案涉房屋的钥匙。 审理中，盈田公司陈述：该黄鼠狼入侵事件是偶然发生，出没时间为闭市时间，并非持续不断进行侵扰，并不足以导致案涉商铺无法经营。沈红红声称于2020年11月4日发现有物品损失，至沈红红未经其同意于2021年1月6日彻底搬出案涉商铺这段时间内，沈红红仅证明了2020年11月25日、12月17日、12月26日和12月29日共计4次出现了黄鼠狼的身影。除此时间外，黄鼠狼并未侵扰案涉商铺并给沈红红造成损失。沈红红为证明其受黄鼠狼侵扰而受损严重，自行制作了损失清单并提供了损失物品的照片，然沈红红并未提供拍摄该照片的时间、地点，部分照片中也并未体现商品有被黄鼠狼损失的痕迹，无法判断其所主张的物品损失系与本案有关；其次，沈红红在本案中所主张的损失是根据商品的零售价，而非采购价进行核算，包含了预期收益，则沈红红所实际遭受的损失远低于5000元。此事件对沈红红所造成的损失轻微，并不足以导致继续履行合同对沈红红显失公平的情形。沈红红未经其许可，擅自撤出案涉商铺的行为系属严重违反租赁合同的行为，其基于不予退还租赁保证金等行为追究沈红红的违约责任，符合案涉租赁合同的约定及民法典的相关规定。沈红红在应对黄鼠狼侵扰及解除租赁合同的后续事项中存在过错，应当赔偿其损失。根据案涉租赁合同的约定，其仅负责对案涉商铺所处项目的公共区域进行保洁、消杀工作，沈红红需自行负责对案涉商铺内的保洁、清洁、消杀。在案涉商铺天花板加装铁丝网后，沈红红于2020年12月再次向其反馈有黄鼠狼出现，但提供的2020年12月17日的监控视频无法看出具体侵入途径，其多次建议沈红红调整监控摄像头的角度以便调查，从而从根本上解决黄鼠狼侵入事件的发生，然沈红红拒不调整，沈红红提供的2020年12月26日、12月29日的监控视频拍摄角度仍未发生变化，仅能确认有黄鼠狼侵扰事件的发生，双方均无法确认黄鼠狼侵入案涉商铺的途径。沈红红拒绝调整监控摄像头角度的行为本质上系放任黄鼠狼再次侵入，对法院可能认定该案涉商铺已处于不适宜开展经营活动的性质有直接的因果关系。如法院确认该案涉商铺已处于不适宜开展经营活动的状态、租赁合同已无法继续履行的，沈红红也应当承担造成该状态的主要责任，赔偿其损失。如该租赁合同无法继续履行，双方无责终止该合同的，沈红红也应当按照案涉租赁合同第14条的约定，将案涉商铺恢复至原始状态即毛坯状态。沈红红仅将商品及可移动的货架搬出，并未拆除其添附在案涉商铺内的装修。2021年1月份乐桥站垃圾倾倒处发现黄鼠狼尸体，但不能确定是否为案涉的黄鼠狼。 本院认为，沈红红与盈田公司之间的商铺租赁合同系双方的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方理应恪守。本案中，双方一致确认案涉商铺租赁合同已经解除并返还，故沈红红要求判决解除商铺租赁合同的诉讼请求，本院不再理涉。沈红红自认于2021年1月6日撤场，盈田公司对此知情也未提异议，则沈红红还应向盈田公司支付2021年1月1日起至2021年1月6日期间的租金1020元。另盈田公司同意退还沈红红装修保证金5000元、水电保证金5000元，双方均认可租金可以从保证金中直接予以抵扣，本院予以准许。 关于租赁保证金。当事人可以约定一方解除合同的事由；解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。黄鼠狼数次侵入案涉商铺，系意外事件，且因黄鼠狼系国家二级保护动物，对其抓捕需采取特殊手段，本案原、被告双方均采取一定防治手段后仍无法阻止黄鼠狼侵入案涉商铺。另沈红红经营商铺商品系母婴产品，黄鼠狼侵入对商品有污染、毁损的行为，不仅影响商品的销售，而且增加沈红红对案涉商铺的消杀、维护等经营成本，确对沈红红的继续经营造成了实质性的不利影响。沈红红就合同履行的不利因素通知盈田公司，并明确提出解除合同的意思表示，盈田公司亦已知情。故根据案涉租赁合同第16.4.6条的约定，沈红红可以解除案涉租赁合同，且该解除过错不可归责于双方。因沈红红对案涉租赁合同的解除不具有过错，盈田公司亦未举证沈红红存在其他违约情形，故盈田公司根据案涉租赁合同约定没收租赁保证金的抗辩意见，本院不予采纳。沈红红要求盈田公司返还租赁保证金20400元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。 关于沈红红主张的损失，系由野生动物所致，不可归责于盈田公司，而盈田公司亦采取了安装防护网、消杀等手段积极防控，盈田公司对沈红红遭受的损失不存在过错，故沈红红要求盈田公司赔偿其损失的诉讼请求，缺乏事实依据，本院不予支持。 综上，盈田公司应向沈红红退还租赁保证金20400元、装修保证金5000元、水电保证金5000元，合计30400元。沈红红应向盈田公司支付房屋占有使用费1020元，两项抵扣后，盈田公司还需向沈红红支付29380元。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款，《中华人民共和国民法典》第五百五十七条第一款第（六）项、第二款、第五百六十二条第二款、第五百六十六条第一款、第七百零三条之规定，判决如下： 一、被告苏州市盈田商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告沈红红退还保证金29380元。 二、驳回原告沈红红的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费688元，减半收取344元，由原告沈红红负担60元，被告苏州市盈田商业管理有限公司负担284元。被告苏州市盈田商业管理有限公司负担部分于本判决生效之日起十日直接支付原告沈红红。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。 审 判 员  凌 晨 二〇二一年四月一日 法官助理  刘 欢 书 记 员  尤欣怡