宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2020）宁0106民初10588号原告：欧玉梅，女，汉族，湖南省新化县人，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。原告：欧文斌，男，汉族，湖南省新化县人，个体从业人员，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：万婷婷，宁夏国峦律师事务所律师。委托诉讼代理人：康芊，宁夏国峦律师事务所律师。被告:银川新华联房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区。法定代表人：古玉建，该公司董事。委托诉讼代理人：程燕，北京德恒（银川）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王博，北京德恒（银川）律师事务所律师。原告欧玉梅、欧文斌与被告银川新华联房地产开发有限公司（以下简称新华联房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月10日公开开庭审理了本案，经审理发现当事人对事实争议较不宜适用简易程序，裁定转为普通程序，于2021年2月2日公开开庭审理了本案。原告欧玉梅及其诉讼代理人万婷婷、康芊，被告新华联房产公司诉讼代理人程燕、王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。欧玉梅、欧文斌提出诉讼请求：1.判令被告向二原告赔偿房屋差价902077元；2.本案诉讼费用、鉴定评估费用由被告承担。诉讼过程中，欧玉梅、欧文斌增加、变更诉讼请求为：1.依法判令撤销原被告于2019年3月28日签订的《商品房买卖合同（预售）》中第六条第二项的约定；2.判令被告向二原告退还房款902077元；3.本案诉讼费用、公证费、鉴定评估费用由被告承担。事实和理由：2019年3月28日，二原告与被告就被告开发的银川市金凤区阅海湾中央商务区内纬六路以东阅海湾新华联广场12号办公楼X室房屋签订《商品房买卖合同（预售）》一份，其中约定房屋单价17576.51元/㎡，面积105.18㎡，合同总价为1848697元。二原告依约向被告交纳了首付房款928697元，并通过银行贷款支付余款92万元。原告在购房过程中，被告以商铺名义对外宣传和销售涉案房屋，其宣传广告传单多次频繁出现“稀贵街铺”“街铺正当红”“商铺”“商街”等内容。二原告购房也是因被告的宣传认为涉案房产系能够带来高额回报率的商铺，为了投资二原告不惜投入巨额资金购买涉案房产。但被告实际向原告交付的却是办公用房。事实上，办公房与商铺二者性质完全不同，价值差异巨大，被告在宣传和销售涉案房屋中存在明显欺诈以及严重违约行为，给二原告造成了巨大经济损失。原告认为，被告一系列的虚假宣传，对双方订立购房合同和房价有重大影响，二原告以高达17576.51元/㎡的价格购买涉案房产，被告的虚假宣传行为给原告造成了严重经济损失，被告应当承担责任，故依法提起诉讼。新华联房产公司辩称，一、涉案《认购协议书》《商品房买卖合同》及其附件均明确约定涉案房屋用途为办公，新华联房产公司不存在欺诈行为。原告在购买涉案房屋时即明知房屋用途为“办公”，其在购房中不存在错误意思表示，更无权撤销合同条款。事实和理由：2018年11月3日，原告与新华联房产公司签订《认购协议书》一份，该认购协议书正文第一句载明：“就乙方（欧玉梅）认购甲方（新华联房产公司）开发的‘银川阅海湾新华联广场’项目（办公）事宜达成如下协议”。2019年3月28日，原告欧玉梅、欧文斌又与新华联房产公司签订《商品房买卖合同（预售）》一份，约定由原告购买新华联房产公司开发的阅海湾新华联广场12号办公楼X室。合同第三条第一项明确约定该商品房的规划用途为“办公”。第六条第二项约定：“该商品房单价为每平方米17576.51元，总价款为1848697元。”同时，在合同附件一房屋平面图中，新华联房产公司再次明确标示涉案12号办公楼1层11室规划用途为“办公”，原告在该平面图中签名捺印，并以划勾形式对所购房屋位置及办公用途进行了确认。此外，《认购协议书》第十条载明：“甲乙双方共同确认，甲方在签订本协议前向乙方所提供的售楼资料仅供乙方参考。双方在购买房屋一事的权利义务及该房屋的有关情况，均以本协议以及双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件中的约定内容为准”。原告在仅有一页的《认购协议书》上签名捺印予以认可。由此可知，1.原告认可涉案房屋信息均以《认购协议书》《商品房买卖合同》及其附件为准。2.在原告认购涉案房屋时，新华联房产公司即多次向原告披露了涉案房屋为办公用途，没有欺诈行为。新华联房产公司按照《认购协议》《商品房买卖合同》及其附件的约定向原告交付办公用房符合双方合同约定，是严格履行合同义务的行为，不构成违约。3.原告在合同附件中对涉案房屋办公用途、位置等均进行了勾划并签名捺印，其在购房时即明知房屋用途为“办公”。原告在购房中不存在任何因受欺诈导致的错误意思表示，不符合合同法第五十四条的适用要件，无权撤销合同条款。二、新华联房产公司在销售涉案房屋中，已全过程通过多种方式披露告知了土地性质和商品房办公用途，多次依法履行了告知提示义务，不构成欺诈行为。事实和理由：1.在双方签订《商品房买卖合同》前，新华联房产公司在销售现场设置了“阅海湾新华联广场项目11#/12#/13#楼信息公示”展板及《商品房预售许可证》公示展架。展板中已经列明涉案房屋用途为“办公”，同时该展板还公示了涉案12#楼的《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》及《商品房预售许可证》。其中，《国有土地使用权证》列明地类用途为“商务金融用地”；《建设工程规划许可证》列明项目名称为“12#办公楼”；《建筑工程施工许可证》列明工程名称为“阅海湾新华联广场（一号地B组团）12#办公楼”；《商品房预售许可证》列明：项目名称为“12#办公楼”，房屋用途性质为“办公”。在双方签订的《认购协议》及《商品房买卖合同》中，新华联房产公司不仅多次披露告知涉案房屋属“办公”用途，还在合同附件一房屋平面图中再次标明强调了涉案房屋的“办公”性质。原告亦在该平面图中签名捺印并以划勾形式对所购房屋位置及办公用途进行了确认。2.在原告交款后收房前，新华联房产公司还向原告开具了增值税普通发票，发票中也列明所售商品规格型号为“12号办公楼X室”。在交房时，新华联房产公司现场提供《房屋测绘成果报告书》《工程竣工备案表》供业主备查。涉案房屋测绘成果报告书中列明涉案房屋所属12#楼幢名为“阅海湾新华联广场12号办公楼”。房屋分户面积明细表中列明，12#办公楼X室房屋用途为“办公”。《工程竣工备案表》中亦列明工程名称为“银川阅海湾新华联广场（一号地B组团）12#办公楼”。由此可见，新华联房产公司在销售涉案房屋全过程中，已通过多种方式披露告知了土地性质和商品房办公用途，依法履行了告知及提示义务，没有隐瞒，不构成欺诈。并且，涉案房屋用途、土地性质等相关信息均公开可查，原告作为购房人按照常理也应当对涉案房屋坐落位置、周边环境及使用功能等清楚知悉。三、新华联房产公司交付的涉案房屋满足经营用房需求，目前完全可以办理营业执照，经营业态并未受到任何限制，且租金与周边商铺没有差异。事实和理由：1.与涉案房屋相邻并同属办公用途的阅海湾新华联广场12号办公楼1层08室现正用于开办经营餐饮业态--银川市金凤区翔圆饺子馆。该饺子馆已于2020年7月23日以阅海湾新华联广场12号办公楼1层08室为经营场所，成功办理营业执照，并正常经营至今。同时，与涉案房屋相邻的12号办公楼1层01室为“易捷图文广告”，02室为“小谢羊杂碎”，03室为“欣美康医药”，07室为“小和轩餐饮”，10室为“泛海奖酒坊”，目前以上商户均正常营业，且原告也正在就涉案12#办公楼X室正常招租。2.新华联房产公司就涉案12号楼沿街商户办理营业执照事宜向银川市金凤区审批服务管理局书面请示。2020年11月18日，银川市金凤区审批服务管理局向新华联房产公司发出《关于的回复》，答复称：凡12、13号楼营业房的商户申请经营的业态遵守现行政策、法律的，并承诺在经营过程中所产生的油烟、气味、噪音、污染等问题在可控范围内不引起居民依法投诉的，相关部门均可依法依规予以办理审批手续。3.新华联房产公司对该涉案项目均是以“商业”标准进行设计、建造，涉案房屋最终功能满足商业经营需要。主管部门亦答复经营业态不受限制，完全可以商用。涉案房屋在租金上与同区域“商铺”也并无差异。涉案《商品房买卖合同》是双方基于真实意思表示的商业行为。四、根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，人民法院应当对待决案件“同案同判”。经过类案检索，(2017)宁0106民初378号、379号案例与本案在基本事实、争议焦点及法律适用问题上均具有较高相似性，且379号类案经原告上诉后，二审维持原判。在前述类案中，购房人均与出卖人签订合同，合同约定“商品房规划用途为商业性质”，房屋价款也是按商铺市场价确定。但在办理房产证过程中，却只能办理商务公寓式房产证。购房人均以出卖人隐瞒房屋规划用途，商务公寓的用途与商铺明显不同，违背了双方原合同中关于购买商业用房（即商铺）的真实意思，构成根本违约为由，要求出卖人退还房款。一审法院经审理后认为：双方签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容合法有效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。购房人支付购房款后，出卖人依约交付房屋。涉案房屋现可办理”商务公寓”房产证，足以认定该房屋可以商用，符合购房人购买房屋时的真实意思表示，故购房人诉请出卖人按照住宅公寓价格差价返还房款的诉讼请求理据不足，贵院不予支持。本案在基本事实、争议焦点及法律适用上均与前述类案具有相似性。根据《最高人民法院关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》，人民法院应当“同案同判”。综上，原告诉请被告撤销《商品房买卖合同（预售）》中第六条第二项的约定，并退还房款的诉求，既无法律依据，也无事实依据，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：新华联房地产公司系银川阅海湾新华联广场项目11号、12号、13号楼宇商品房开发商。2018年11月3日，欧玉梅（乙方）因投资与新华联房产公司（甲方）签订《认购协议书》一份，双方约定：乙方认购阅海湾新华联广场项目（办公）12号楼X号房屋，房屋预测绘建筑面积105.18㎡，单价18771.33元/㎡，总价款1974368元；乙方于2018年11月8日前付清首付款并签署《商品房买卖合同》，可享受原总价款直减3万元、付款方式折扣全款97折、商业贷款或分期付款98折、开盘优惠99折、按时签约98折优惠；乙方同意在本签订本协议同时向甲方支付定金10万元；甲乙双方共同确认，甲方在签订本协议前向乙方所提供的售楼资料仅供乙方参考，双方在购买房屋一事的权利义务及该房屋的有关情况，均以本协议以及双方签订的《商品房买卖合同》及其补充协议、附件中的约定内容为准。同日，欧玉梅向新华联房产公司刷卡支付定金10万元。2019年3月28日，欧玉梅、欧文斌（乙方，买受人）与新华联房产公司（甲方，出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》一份，双方约定：买受人购买的商品房所占用的土地用途为商务金融用地，商品房规划用途为办公；买受人所购商品房为银川阅海湾中央商务区内纬六路以东阅海湾新华联广场12号办公楼X室（复式）；商品房预测建筑面积105.18㎡，单价17576.51元/㎡，总价款1848697元；交付条件为出卖人取得《新建商品房配套设施交付使用证》以及建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、住宅使用说明书、住宅质量保证书；交付期限为2020年6月30日；付款方式为首付928697元，商业贷款支付92万元。签订合同中，欧玉梅、欧文斌分别在合同附件一商品房平面图中对所购房屋方位、用途进行了勾划，签名捺印确认。欧玉梅、欧文斌如约向新华联房产公司支付房款928697元（包括定金10万元），于2019年4月25日向宁夏银行北京路支行贷款交付房款92万元，合计1848697元。2019年12月12日，新华联房产公司向欧玉梅、欧文斌出具销售不动产全额购房款1847994元增值税普通发票。2019年12月14日，新华联房产公司向欧玉梅、欧文斌交付阅海湾新华联广场12号办公楼X室（复式）商品房，并按照实测建筑面积105.18㎡返还差价款计703元。2020年9月11日，包括欧玉梅等部分购买涉案阅海湾新华联广场12号办公楼房屋业主，以其投资所购临街商铺拟出租作餐饮业态使用，因不能办理营业执照，此时得知用途系办公用房，认为开发商新华联房产公司在预售该商品房时以“稀贵街铺”“街铺正当红”“商铺”“商街”“阅海有鱼铺”等内容对外宣传，存在不实宣传诱导消费者，构成欺诈为由投诉。为此，宁夏电视台公共频道以“商铺原是办公用房业主很闹心”为题播出报道。新华联房产公司销售负责人采访答复：新华联广场12号办公楼土地性质属商务金融用地，商品房规划用途为办公，但设计施工、位置、经营业态均属于商铺范畴，不存在诱导消费者，公司承诺积极协调政府相关部门为经营者办理营业执照。欧玉梅、欧文斌认为，新华联房产公司在预售涉案商品房时虚假宣传，对双方订立购房合同和房价有重大影响，给买受人造成了严重经济损失，故诉请撤销《商品房买卖合同（预售）》中第六条第二项“按照建筑面积（105.18㎡）计算，该商品房单价每平方米17576.51元，总价款1848697元”约定，并按照单价8576.51元（17576.51元-9000元）退还差价房款902077元（8576.51元/㎡×105.18㎡）。本案诉讼中，欧玉梅、欧文斌向本院提出律师调查令申请，向银川市房屋产权交易管理中心查询、调取了新华联房产公司开发同期预售，与涉案阅海湾新华联广场12号办公楼相邻的“占用的土地用途为商务金融用地，规划用途为商业”的阅海湾新华联广场（三期）7号、8号、面积104.56～122.84㎡不等的28套商品房《备案情况说明》《商品房买卖合同（预售）》计28份，显示该地段房屋在13665.84/㎡～18997.51元/㎡售价区间。本院认为，本案系民法典施行前的法律事实引起的商品房预售合同纠纷案件，适用《中华人民共和国合同法》等法律、司法解释的规定。欧玉梅、欧文斌与新华联房产公司自愿签订的《认购协议书》《商品房买卖合同（预售）》分属预约合同和本约合同，均系当事人真实意思表示，为有效合同，对相对人具有约束力。新华联房产公司在预售案涉商品房过程中发放的销售广告和宣传资料为要约邀请，没有证据证明出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施作出了具体确定的说明和允诺，故不构成邀约。欧玉梅、欧文斌作为完全民事行为人，投资购买案涉房屋时，对房屋方位、用途、价款等内容进行了确认，应当明知办公用途房产从经营模式、功能、用途上区别于普通住宅、公寓、别墅等房地产形式，属于商业地产范畴。故，不存在重大误解。涉案办公用途房产与同期相邻地段商业用途预售房屋在售价上相较并未显示公平，亦未悖于房地产市场价值取向。欧玉梅、欧文斌诉请撤销合同价款约定，退还差价房款902077元的主张，没有事实依据，不符合撤销合同相关法律规定，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：驳回原告欧玉梅、欧文斌的全部诉讼请求。案件受理费12820元，由原告欧玉梅、欧文斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判长 史建文人民陪审员 李建萍人民陪审员 邓伟忠二〇二一年四月十日书记员 王 娇判决书附页：本案适用的相关法律、司法解释条文1.《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事审判活动实行法律监督。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。2.《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。3.《中华人民共和国合同法》第五十四条下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。3.《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。