福建省厦门市思明区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0203民初2066号原告：李静雅，女，1984年10月26日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省西安市经济开发区凤城二路6号秦丰大厦1705室。法定代表人：党宏涛，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：高树清，该公司职员。原告李静雅与被告三彩不动产管理有限公司（以下简称三彩公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月23日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。李静雅到庭参加诉讼。三彩公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李静雅向本院提出诉讼请求：1.确认李静雅、三彩公司之间的《房屋托管合同》于2020年11月14日解除；2.三彩公司向李静雅支付租金及占用费（租金及占用费按照6833.4元／月的标准，自2020年9月4日起计算至2021年3月5日）及违约金20500.2元。事实与理由：李静雅、三彩公司于2019年8月21日签订一份《房屋托管合同》，约定：李静雅将位于厦门市思明区××东二里××号××栋××单元××室房屋交由三彩公司托管，三彩公司按季度支付租金。合同签订后，三彩公司按季支付了四个季度租金，但第五个租金支付日（即2020年9月25日）到期后，三彩公司未按约支付2020年9月4日至2020年12月3日期间的房屋租金。经多次催讨，三彩公司均以各找理由拖延，至今未履行合同义务。三彩公司将案涉房屋出租给案外人，并收取了案外人2020年8月至2021年3月5日期间的租金。鉴于三彩公司拒不履约，李静雅故于2020年11月12日邮寄《解除合同通知书》，该函于2020年11月14日送达三彩公司处。李静雅认为，双方之间的《房屋托管合同》合法有效，受法律保护。三彩公司迟延支付租金，李静雅依约享有单方解除权。三彩公司应当承担支付租金、占用费及违约金等责任。三彩公司书面辩称，一、同意解除与李静雅的合同。二、由于疫情的影响，三彩公司仍处于经营困难期，经过公司内部多方沟通和资金周转后，会如实支付拖欠李静雅的房屋租金。三、三彩公司未能支付租金系受疫情影响，李静雅要求支付违约金不应支持。并且，双方该合同约定的违约金金额过高。四、三彩公司未能支付租金属受疫情影响，请求根据相关政策对三彩公司应支付的租金予以减免。李静雅围绕诉讼请求提交了证据。三彩公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，应视为放弃对前述证据发表质证意见的权利。对李静雅提供的证据及陈述的事实，本院经审查予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2019年8月21日，李静雅（甲方、托管方）与三彩公司（乙方、受托方）签订一份《房屋托管合同》，约定：乙方为专业房屋托管公司，具有专业房屋管理能力。甲方将坐落于厦门市思明区××东二里××小区××栋××单元××室房屋（面积87.26平方米）托管给乙方。该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目。运营模式为，托管期限内，甲方全权委托乙方或乙方指定的第三方负责房屋的经营管理，乙方向甲方提供房屋托管服务，并收取相应的托管服务费。合同期内甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用直接用每年春节当月租金冲抵，互不支付。托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险。托管期自2019年9月4日至2022年9月3日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月。租金标准为每月6508元（含物业费），付款方式为季付。合同起租日前三天内乙方向甲方支付相当于一个月房屋租金作为押金，押金数额为6508元。合同起租日前三天内乙方向甲方支付首次租金，以后起每季度25日乙方支付甲方租金，租金支付日期如遇法定节假日顺延，每年春节当月除外。甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%。合同第十四条第三款约定，乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的，甲方有权单方解除合同。第十五条“违约责任”第四款约定，乙方有本合同第十四条第三款约定的情形之一的，甲方有权要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。前述合同签订后，李静雅将房屋交付三彩公司管理。三彩公司未依约支付2020年3月份应支付的季度租金，该季度租金由三彩公司在2020年4月、5月、6月逐月支付。自2020年9月25日开始，三彩公司未再支付租金。现三彩公司尚欠2020年9月4日之后的房屋租金。2020年11月12日，李静雅向三彩公司发出《解除合同通知书》，告知三彩公司拒不支付租金的行为属根本违约，要求解除双方合同，三彩公司支付欠付租金及违约金。该通知书以邮政特快专递，邮寄至三彩公司的住所地，邮件封面载明邮件内容为解约函。2020年11月14日，三彩公司拒收该邮件。李静雅陈述，三彩公司提出受疫情影响，无法支付2020年3月当期租金，双方达成补充协议，同意由三彩迟延至四月、五月、六月逐月支付该季度租金。另，三彩公司将案涉房屋出租给案外人，收取案外人租金至2021年3月5日。因无法联系到三彩公司，2021年3月5日，李静雅与租客重新签订租赁合同，收回案涉房屋。另，庭审过程中，李静雅当庭使用其手机账号登陆“三彩家”手机app，但显示无法登陆。案涉的《房屋托管合同》系由三彩公司提供的电子合同。本院认为，李静雅与三彩公司自愿签订《房屋托管合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应依约履行。该《房屋托管合同》，既包含了三彩公司为李静雅房屋提供托管服务的内容，也包含了李静雅将房屋出租给三彩公司的内容，属合同的联立。现双方就租赁合同部分产生争议。三彩公司自2020年9月起未支付房屋租金，前述行为已经构成违约。李静雅根据合同约定向三彩公司发送解除通知，符合合同约定。三彩公司虽未签收解除合同的邮件，但该邮件系寄往三彩公司法定住所，且其邮件上载明邮件内容为解约函，三彩公司拒绝接收，足以认定三彩公司知晓邮件内容为解除通知，故李静雅主张双方合同于2020年11月14日解除，符合法律规定。合同解除后，三彩公司并未将房屋交还李静雅，三彩公司应向李静雅支付尚欠的2020年9月4日起至实际返还房屋之日2021年3月5日期间的租金及占用费，占用费应参照租金标准计算，该费用合计41000.4元（6833.4元×6个月）。案涉房屋并非经营性用房，功能为居住使用，新冠疫情并不影响该房屋的居住使用功能。三彩公司事实上也将案涉房屋出租获取租金。李静雅与三彩公司已根据新冠疫情对三彩公司经营的影响情况，对三彩公司支付租金的时间予以变更。新冠疫情对三彩公司的影响，已经合同双方当事人充分考量。三彩公司的违约行为亦是发生于新冠疫情爆发的数月之后。因此，三彩公司以受疫情影响为由要求调减租金以及无需承担违约责任的抗辩，均不能成立。根据合同约定，三彩公司应支付三个月租金作为违约金。该合同系三彩公司提供的格式合同，其在制定合同之时，已就自身的权利义务进行了充分的考量。李静雅也根据合同约定，足额向三彩公司履行了支付托管服务费的义务。该违约责任的约定，符合等价有偿原则。现三彩公司辩称违约金过高，也未就此进行举证。因此，本院对于三彩公司违约金过高的抗辩，不予采纳。李静雅要求三彩公司按照合同解除时的租金标准每月6833.4元支付三个月违约金20500.2元，符合法律规定，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认李静雅与三彩不动产管理有限公司签订的《房屋托管合同》于2020年11月14日解除；二、三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李静雅支付租金及占用费41000.4元；三、三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内向李静雅支付违约金20500.2元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费669元，由三彩不动产管理有限公司负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，应向本院主动报告财产情况，并不得有隐匿、转移财产或高消费行为。本条款即为执行通知，本案进入执行后，人民法院不再另行发出执行通知。违反本条规定的，人民法院可以依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员 刘远萍二〇二一年四月一日代书记员 谢 颖附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。法官提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。