福建省安溪县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0524民初682号原告：何建来，男，1968年11月25日出生，汉族，福建省安溪县人，住安溪县。委托诉讼代理人：陈环明，安溪县向群法律服务所法律工作者。代理权限：特别授权。被告：福建省安溪昱元置业有限公司（以下简称“安溪昱元公司”），住所地福建省泉州市×××。法定代表人：林剑锋，任执行董事。委托诉讼代理人：胡金宝，福建铭群律师事务所律师。代理权限：特别授权。原告何建来与被告安溪昱元公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告何建来的委托诉讼代理人陈环明、被告安溪昱元公司的委托诉讼代理人胡金宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告何建来向本院提出诉讼请求：1.判令解除被告与原告2020年10月12日双方签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》；2.判令被告退还原告的保证金12604.5元、首期租金37813.5元，两项合计50418元；3.原告已支付的案件代理费5000元由被告承担；4.诉讼费用由被告负担。事实与理由：被告就安溪财富广场商铺租赁进行广告。原告得知后就出于相信，于2020年10月12日与被告双方签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》，约定原告向被告租赁安溪·财富广场商铺×××商铺。按照合同约定，原告于2020年9月5日交付被告保证金12604.5元、首期租金37813.5元，合计50418元。该合同第二条约定，租赁期限为3年，即自2020年12月30日起至2023年12月29日止；计租面积月租金150元/m²。但是，出租物即财富广场商铺3#B1层03、04号商铺还在建设中，迟迟未完工，不能交付原告使用。被告的违约已致原告错失商机。因此，原告起诉，请求支持原告的诉讼请求。被告安溪昱元公司辩称，一、答辩人与原告何建来2020年10月12日签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》合法有效。答辩人接受案涉房屋业主福建安商投资有限公司的委托，代为出租案涉房屋，且案涉房屋系福建安商投资有限公司按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，签订案涉合同系双方真实意思表示。因此，双方2020年10月12日签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》合法有效。二、原告诉求解除案涉合同不符合约定解除或者法定解除条件。案涉合同第6.1约定：“本合同项下之开业日暂定为2020年12月30日；甲方（即答辩人）另行书面通知乙方（即原告）开业日的，开业日以甲方书面确认的日期为准……如因甲方原因导致迟延开业的，相应租金计算时间应当予以顺延……”，本案中，虽然答辩人未能交付房屋，但根据双方合同约定，租期应当予以顺延。因此，原告诉求解除合同缺乏依据。三、原告支出代理费与本案不具有必然的因果关系，代理费亦非实现债权所支出的必然费用，原告要求答辩人承担代理费5000元缺乏合同依据和法律依据。综上所述，由于原告的诉求缺乏依据，答辩人请求法院判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕各自的主张依法提交了证据。原告提交了身份证复印件、《安溪·财富广场商铺租赁合同》、被告收取原告12604.5元保证金和37813.5元首期租金的收款收据、原告支付5000元诉讼代理费的发票、安溪昱元公司的工商登记信息、2121年1月19日拍摄的租赁物现场照片。被告提交的证据有建设工程规划许可证复印件、委托人福建安商投资有限公司与受托人安溪昱元公司签订的授权委托书及附件清单。本院组织当事人进行了证据交换和质证。当事人对上述证据的真实性均无异议。经审查，上述证据均能反映案件的真实情况，与待证事实相关联，来源和形式符合法律规定，本院依法予以确认并在卷佐证。根据到庭当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年2月10日，被告安溪昱元公司作为受托人与委托人福建安商投资有限公司（以下简称“福建安商公司”）签订《授权委托书》。双方约定：福建安商公司将其开发建设的址在安溪县城厢镇二环西路的“财富广场”商铺（包括案涉商铺）委托被告安溪昱元公司代为管理、出租，代为选定承租人并与之签订租赁合同，代替福建安商公司行使租赁合同项下的权利、履行义务，代为收取租金等。2020年10月12日原告与被告双方签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》，双方约定：被告将在建的“财富广场”×××号商铺建设完成后出租给原告使用，建筑面积为84.03m²；租赁用途为“在该租赁场所内经营品牌为零嘴优，经营项目为零售”；租赁期限为3年，自计租日开始计算，即自2020年12月30日起至2023年12月29日止；月租金为前两年按150元/m²计算即12604.5元/月，最后一年按157.5元/m²计算；首期租金即37813.5元（3个月租金）应于本合同签订后五个工作日内支付；原告应当向被告支付12604.5元(相当于1个月租金)作为合同履约保证金。合同签订时，原告已按约定支付原告首期租金37813.5元、保证金12604.5元。然而，直至2020年12月30日，被告未能交付租赁物。为此，原告诉至本院提出如上诉讼请求。原告于2021年1月20日支付安溪县向群法律服务所诉讼代理费5000元。庭审中，被告仍不能确定交付租赁物的时间。另查明，本院于2021年1月27日将本案的起诉状副本送达给被告。本院认为，原告何建来与被告安溪昱元公司设立的房屋租赁关系合法有效，受法律保护，双方当事人应全面履行义务。原告已按约定履行支付首期租金和保证金的合同义务。然而，被告未能依约履行合同义务，合同明确约定“租赁期限为3年，自计租日开始计算，即自2020年12月30日起至2023年12月29日止”，可见，2020年12月30日为计租日，也是被告交付租赁物的最后期限；而被告未能按照约定期限交付租赁物，也未提供证据证明存在不可抗力等免责事由；且被告迟延履行合同主要义务后，经原告起诉催告仍未能确定履行期限，致使原告使用该租赁物经商的合同目的不能实现；被告的行为系根本违约，应依法承担相应的民事责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第一款第三项、第四项、第五百六十五条第二款的规定，原告可以解除该租赁合同；原告直接以提起诉讼的方式请求解除合同，本院依法应予支持，合同自起诉状副本送达被告时即2021年1月27日解除。合同解除后，被告已收取的首期租金37813.5元、保证金12604.5元依法应当返还。对于诉讼代理费5000元，系因被告未履行合同义务致使原告提起诉讼并已实际支出的费用，原告要求被告支付该费用合法有据，本院依法予以支持。综上所述，原告的诉讼请求具有事实和法律依据，本院依法予以支持。被告关于租赁合同有效的答辩意见，本院予以采纳；被告关于合同不应解除、诉讼代理费不应支付的答辩意见，依法不予采纳，理由同上。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十条，《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百六十三条第一款第三项、第四项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条第一款、第五百七十七条及《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条规定，判决如下：一、何建来与福建省安溪昱元置业有限公司于2020年10月12日签订的《安溪·财富广场商铺租赁合同》自2021年1月27日起解除；二、福建省安溪昱元置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还何建来首期租金37813.5元、保证金12604.5元，合计50418元；三、福建省安溪昱元置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付何建来诉讼代理费5000元。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1186元，由福建省安溪昱元置业有限公司负担，应在本判决生效后5日内缴交。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  陈义都人民陪审员  陈新计人民陪审员  柯玉挺二〇二一年四月十二日书 记 员  余淑霞附：本案适用的主要法律条文及执行申请提示《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。