甘肃省永靖县人民法院民事判决书（2021）甘2923民初163号原告：胥某，男，汉族，农民，住永靖县。        公民身份号码：×××。        委托诉讼代理人：王某，系甘肃本恒律师事务所律师。        被告：任某，男，汉族，个体户，住永靖县。        公民身份号码：×××。        原告胥某诉被告任某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月11日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胥某及其委托诉讼代理人王某、被告任某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。        原告胥某向本院提出诉讼请求：1．请求被告支付所欠房款347160元，逾期付款损失189245.5元（按年利率7.35％计算自2012年11月4日至2020年4月4日的逾期付款利息），并按年利率7.35％支付自2020年4月5日至实际全额偿还房款之日的逾期付款损失。（房款本息共计536405.5元）2．请求被告承担本案诉讼费。        事实和理由：2012年11月4日被告任某从原告处购买位于××县，该房屋面积144.65平方米，口头约定每平方米2400元，房款共计347160元。原告当日将房屋钥匙交付于被告任某，被告向原告出具欠条一份，欠条注明：“欠到胥某房款347160元（叁拾肆万柒仟壹佰陆拾元整），今欠人：任某，2012年11月4日”。后被告拖欠房款不还，原告以多种方式不断主张权利。2016年5月30日原告向永靖县人民法院起诉被告要求退还房屋，后经永靖县人民法院、临夏州中级人民法院审理，确定原、被告房屋买卖合同实际已履行，基于买卖合同双方达成新的协议，买卖合同双方当事人之间的关系从买卖关系变成了债权债务关系。本案中被告不按时归还所欠房款，由其一方过错给原告带来巨大损失，系买受人单方违约，请被告支付自2012年11月4日之后逾期付款损失。现原告依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条第四款规定：“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失的，人民法院可以按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息标准计算。”和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定起诉至人民法院，请贵院依法裁决。        被告任某辩称，一、答辩人诉被答辩人房屋欠款事宜超过法定诉讼时效，应当驳回被答辩人的诉讼请求。首先，答辩人于2012年11月4日向被答辩人出具欠条，被答辩人一直未向答辩人主张权利，其虽在2016年起诉答辩人，但其诉求为返还房屋。显然被答辩人已经放弃依据欠条向答辩人主张还款权利，即自2012年11月4日至本案起诉之日这八年期间并未向答辩人主张任何还款权利，故应当认定为超过法定诉讼时效，故其诉讼请求应当驳回。其次，即便2016年被答辩人起诉答辩人返还房屋，依据当时关于两年诉讼时效的规定，其依据欠条起诉还款的诉讼时效也早已于2014年11月4日起超过，在此期间被答辩人并未向答辩人本人主张过还款，答辩人也未承认还款，故可以认定未出现任何法定时效中止中断的情形。据此，被答辩人在不存在任何时效中止、中断的情形下，未向答辩人主张还款权利，系其放弃其在法律上的胜诉权，应当视为其真实意思表示，故其诉讼已经超过法定诉讼时效，应当予以驳回其全部诉讼请求。二、被答辩人应当向第三人即案涉房屋实际占有人罗得荣主张房款，而不应当向答辩人主张。2016年被答辩人在起诉答辩人返还房屋的同时将罗得荣即案涉房屋的实际占有人列为第三人，显然被答辩人于2016年即已经知道该房屋一直为第三人罗得荣占有使用的事实情况。故应当视为案涉房屋的房款还款义务的转移，在第三人罗得荣未向答辩人支付任何房屋款项的情况下，应当由第三人罗得荣向被答辩人承担还款责任。综上，被答辩人诉讼请求已经超过法定时效，且其所诉主体不适格，故应当驳回被答辩人诉讼请求。        当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对有争议的证据和事实，本院认定如下：关于原告主张索要偿还欠款的时间问题。因原告于2015年7月27日向被告发出律师催告函，当日被告任某在送达回证上签字确认，故其时间应确定为2015年7月27日。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年11月4日被告任某从原告处购买位于××县，该房屋面积144.65平方米，口头约定每平米2400元，房款共计347160元。原告当日将房屋钥匙交付于被告任某，被告向原告出具欠条一份，欠条注明：“欠到胥某房款347160元（叁拾肆万柒仟壹佰陆拾元整），今欠人：任某，2012年11月4日”。后被告将该房屋出售（顶账）给第三人罗得荣。原告于2015年7月27日向被告发出律师催告函，要求被告限期于2015年7月29日支付拖欠房款，被告逾期未支付房款，原告遂于2015年9月10日向永靖县人民法院起诉被告要求退还该房屋，后经永靖县人民法院、临夏州中级人民法院、甘肃省高级人民法院审理确定原、被告房屋买卖合同实际已履行，一审、二审、再审均驳回原告要求被告退还该房屋的诉讼请求。        本院认为，被告任某从原告处购买位于××县，被告向原告出具全额房款的欠条，原告同时向被告交付该房屋钥匙的行为，系双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，本院已认定其交易行为合法、有效。因此，被告任某理应支付原告出售房屋欠款；关于被告主张原告起诉已超过诉讼时效的问题。因涉案欠条书写于2012年11月4日，且未约定支付时间，原告于2015年7月27日向被告发出律师催告函，要求被告限期于2015年7月29日支付拖欠房款，被告逾期未支付房款，原告遂于2015年9月10日向永靖县人民法院起诉被告要求退还该房屋，后经永靖县人民法院、临夏州中级人民法院、甘肃省高级人民法院审理确定原、被告房屋买卖合同实际已履行，一审、二审、再审均驳回原告要求被告退还该房屋的诉讼请求。基于买卖合同双方达成新的协议即欠款协议，买卖合同双方当事人之间的关系从买卖关系变成了债权债务关系。故依据《中华人民共和国民法典》第一百九十五条即“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：……（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”的规定，属于诉讼时效中断的情形，因此，被告的主张不能成立。关于原告主张逾期付款利息自2012年11月4日起算至实际全额偿还房款之日的问题。因2012年11月4日欠条中既未约定还款时间，又未约定逾期利息，原告于2015年7月27日向被告发出律师催告函开始主张权利，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款即“买卖合同没有约定逾期付款违约金或者该违约金的计算方法，出卖人以买受人违约为由主张赔偿逾期付款损失，违约行为发生在2019年8月19日之前的，人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础，参照逾期罚息利率标准计算……”的规定。应支持自主张之日2015年7月27日起的逾期利息及逾期罚息。        综上所述，本院为维护正常的买卖合同，保护原告的合法权益，依据《中华人民共和国民法典》第五百九十五条以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第四款之规定，判决如下：        被告任某于本判决生效之日起十五日内支付原告胥某买卖房屋欠款347160元，并支付自2015年7月27日起按年利率7.35％的逾期付款损失。        案件受理费9164元，减半收取4582元由被告任某承担。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本（一式三份），上诉于临夏回族自治州中级人民法院。        审判员    刘学文二○二一年四月六日书记员    姬发巍