安徽省淮北市相山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖0603民初1859号 原告：李春燕，女，1980年1月4日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 原告：朱张雷，男，1980年5月21日出生，汉族，住安徽省淮北市相山区。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：刘文文，安徽亚星律师事务所律师。 上述二原告的共同委托诉讼代理人：朱旭，安徽亚星律师事务所实习律师。 被告：安徽省德城投资发展有限公司，住所地安徽省淮北市相山区南黎路149号水岸碧桂园3#一层。 法定代表人：吴锐，该公司董事长。 委托诉讼代理人：任清华，安徽镜远律师事务所律师。 委托诉讼代理人：王中兴，安徽镜远律师事务所律师。 原告李春燕、朱张雷与被告安徽省德城投资发展有限公司（以下简称德城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年4月4日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李春燕、朱张雷的委托诉讼代理人刘文文，被告德城公司的委托诉讼代理人王中兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 李春燕、朱张雷向本院提出诉讼请求：1、判令德城公司支付逾期办理上述房屋房地产权证的违约金5595.34元；2、判令德城公司支付李春燕、朱张雷契税、维修基金的占用期间利息损失4180.62元（损失以22381.68元为基数，自2016年11月4日计算至2020年11月17日止，2019年8月20日之前的利率按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日至2020年11月17日的利率按照按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案的全部诉讼费由德城公司承担。事实和理由：李春燕、朱张雷与德城公司系商品房买卖合同关系。2014年2月20日，李春燕、朱张雷与德城公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定德城公司将淮北市相山区孟山中路39号新天地广场6幢1104号房屋售予李春燕、朱张雷，李春燕、朱张雷支付房屋价款559354元。李春燕、朱张雷已经按照合同约定履行了付款义务，双方合同约定：德城公司在房屋交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权证的，买受人不退房，出卖人按照已付房价款的1%向买受人支付违约金。2020年11月17日，德城公司才协助李春燕、朱张雷办理好房地产权证。德城公司在办理交付房屋手续时，让李春燕、朱张雷缴纳了契税、维修基金，但在约定的办证期间内未能及时办证，故应该支付占用期间的利息损失。综上所述，德城公司的行为严重侵害了李春燕、朱张雷的合法权益，为维护李春燕、朱张雷的合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院依法支持李春燕、朱张雷的全部诉讼请求。 德城公司辩称，1、李春燕、朱张雷主张逾期办证违约金的诉请已经超过诉讼时效，根据双方签订的合同出卖人应该在商品房交付使用后730日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书，如买受人选择不退房，则出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金，根据李春燕、朱张雷收房时间距其提起诉讼已超过3年，诉讼时效已经经过，故法院应驳回李春燕、朱张雷诉讼请求；2、德城公司逾期办证是因不可抗力导致，非德城公司主观原因导致，由于德城公司开发的新天地项目住宅部分和商业部分消防需统一验收后才能进行办证，但自2017年11月开始，淮北市人民政府对淮北市××期十个月的停工，德城新天地项目也被要求停工，造成整体消防验收推迟，导致逾期办理房产证，另政府职能部门的改革分拆合并也影响了验收和办证，故逾期办证的原因系政府相关政策变化等不可抗因素导致，非德城公司主观上恶意违约；3、关于李春燕、朱张雷要求支付契税、维修基金等占用期间利息损失于法无据，李春燕、朱张雷是缴纳契税的主体，而征收机关是房屋所在地的财政机关或地方税务机关，德城公司仅是受托李春燕、朱张雷为其代收代缴，德城公司并无故意或重大过失占用该费用，故法院应不予支持李春燕、朱张雷的诉请。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。李春燕、朱张雷提交的商品房买卖合同、发票、收据、不动产登记证书、“领导留言板”留言，德城公司提交的不动产权登记证书等证据具有真实性、合法性及与本案的关联性，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2014年2月20日，李春燕、朱张雷（买受人）与德城公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定：德城公司将新天地广场6幢1104室出售给李春燕、朱张雷，房屋总价559534元，采用按揭贷款方式付款，在2014年2月20日前支付全部房价款的37%，金额209534元。除首期款外，剩余房款35万元应于2014年2月20日前申请办理商业贷款，并按照按揭方式付款。出卖人应当在商品房交付使用后730日内，将办理权属（包括契税证、房屋所有权证和土地使用权证）登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金等内容。合同签订后，李春燕、朱张雷依约支付首付款209534元，并办妥按揭贷款手续，支付了剩余房款35万元。2014年11月3日德城公司将房屋交付给李春燕、朱张雷，同日李春燕、朱张雷向德城公司缴纳了契税、维修基金共计22381.68元。2020年11月17日，德城公司协助李春燕、朱张雷办理了涉案房屋权属登记，不动产权证字号为皖（2020）淮北市不动产权第0××7号。因德城公司未按合同约定期限协助李春燕、朱张雷办理涉案房屋权属登记，李春燕、朱张雷遂诉至本院，本院于2021年1月13日先行调解立案。 另查，因案涉小区交房三年多，未能办理房屋产权证书，该小区业主多次维权上访无果，于2018年1月14日在人民网“领导留言板”上进行留言，反映上述问题。淮北市人民政府责成市房管局认真调查，于2018年1月31日作出答复：市房管局已约谈开发企业要求其履行协议，如开发企业未按协议约定赔偿违约金，建议走法律途径解决问题。 再查，德城公司于2020年7月17日为新天地广场6幢楼办理了总产权证，不动产权证字号为皖（2020）淮北市不动产权第0××6号。 本院认为，李春燕、朱张雷与德城公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，系合法有效合同，双方均应当按照约定履行各自的义务，李春燕、朱张雷交付了购房款及契税、维修基金，但德城公司未按合同约定在房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，直至2020年11月17日才协助李春燕、朱张雷办理案涉房屋产权登记，其行为已构成违约，依法应当承担违约责任。对李春燕、朱张雷要求德城公司支付逾期办证违约金的诉讼请求予以支持。根据双方签订的合同约定，德城公司应按已付房价款的1%支付违约金5595.34元（559534元×1%），德城公司辩称系因政府机构调整等政策原因导致迟延办证，属于不可抗力因素，缺乏相应事实及法律依据，对其该项辩称不予采信。德城公司另辩称李春燕、朱张雷请求上述违约金已过诉讼时效，从李春燕、朱张雷提交的人民网“领导留言板”留言记录等证据可以看出，其在法律规定的诉讼时效期间向德城公司主张过权利，诉讼时效应中断重新计算，故李春燕、朱张雷主张德城公司支付上述违约金的请求未过诉讼时效，对德城公司该项辩称，本院不予采信。 关于李春燕、朱张雷请求德城公司支付契税、维修基金占用期间利息的问题。虽然德城公司基于合同约定代向李春燕、朱张雷收取契税11190.68元、维修基金11191元，共计22381.68元，属于双方自愿行为。但其并非最终有权收取该费用的机构，其应当及时将代收的费用交至相关部门办理产权登记手续。德城公司收取上述费用后并未及时将费用交给相关部门，存在占用资金的行为。合同约定房屋交付730日内将办理权属登记需要的资料报产权登记机关备案，即德城公司最迟应于2016年11月3日前将上述费用交至相关部门办理产权登记，德城公司未缴纳并继续占用，李春燕、朱张雷请求自2016年11月4日起支付占用维修基金、契税期间的利息有事实及法律依据，应予支持。但维修基金11191元的占用利息应当自2016年11月4日计算至办理总产权证之日2020年7月17日，契税11190.68元的占用利息应当自2016年11月4日计算至2020年11月17日，超出部分不予支持。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下： 一、安徽省德城投资发展有限公司于本判决生效后十日内支付李春燕、朱张雷逾期办证违约金5595.34元，并支付代收契税、维修基金占用期间的利息（以11191元为基数自2016年11月4日起计算至2020年7月17日止，另以11190.68元为基数自2016年11月4日起计算至2020年11月17日止，2019年8月20日前的利率按照中国人民银行公布的同期贷款利率计算，2019年8月20日之后的利率按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）； 二、驳回李春燕、朱张雷的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费50元，减半收取计25元，由安徽省德城投资发展有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮北市中级人民法院。 审 判 员 徐继东 二〇二一年四月三十日 法官助理 余颖秀 书 记 员 桑丽娟 附相关法律条文： 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民法总则》 第一百八十八条向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。 诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 第二十八条本规定自2021年1月1日起施行。 本规定施行后，人民法院尚未审结的一审、二审案件适用本规定。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。