山东省济南市槐荫区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0104民初147号原告：马超，男，1977年2月8日出生，汉族，住济南市。原告：李建，女，1980年11月28日出生，汉族，住济南市。以上两原告共同委托诉讼代理人：马祥印，山东盈德律师事务所律师。被告：绿地地产（济南）有限公司，住所地济南市。法定代表人：黄平，总经理。委托诉讼代理人：闫艳艳，山东康桥律师事务所律师。原告马超、李建与被告绿地地产（济南）有限公司（以下简称绿地公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马超和李建的委托诉讼代理人马祥印、被告绿地公司的委托诉讼代理人闫艳艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。马超、李建向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令绿地公司向马超、李建支付截止起诉之日的延期办证违约金83849元（以644903元为基数，自2017年2月3日至2019年3月2日，按中国人民银行同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；2.本案的诉讼费由绿地公司承担。事实和理由：2013年9月27日，马超、李建与绿地公司签订《济南市商品房买卖合同》，由马超、李建购买绿地公司开发的绿地国际花都三区*号楼*单元*房屋，房屋建筑面积102.79平方米，总价款为644527元。合同签订后，该房屋经测绘，总价款为644903元。马超、李建按照合同约定履行了付款义务，绿地公司未按照合同约定的交付时间及交付条件交付标的物，同时，绿地公司违反合同第十五条关于产权登记的约定的义务，致使马超、李建长期无法取得房地产权属证书，绿地公司应承担违约责任。根据双方《商品房买卖合同》第十五条约定：“买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.5%向买受人支付违约金。”该违约金的约定数额明显过低且不合理,失去了惩罚性的本意，严重侵害了马超、李建的合法权益。补充合同第五条“对于买受人逾期提交资料或者预交税费，或者未按照通知要求重新提交材料、文件，则每延迟一日向出卖人支付总价款万分之一的违约金”。而对于绿地公司应承担责任的违约金却仅规定了一次性支付总房款0.5%，作为合同的制定方，该条款明显属于加重对方责任而减轻自己责任的格式条款，应当调整。绿地公司交付房屋迟迟不能办理房产证实质原因是绿地公司交付的房屋存在诸多问题，未达到交付的条件，未取得综合验收证明所致，给马超、李建的使用造成了诸多不便，造成难以确定的损失。综上，绿地公司的行为严重损害了马超、李建的利益，特诉至贵院，望判如所请。绿地公司辩称，一、《商品房买卖合同》第十五条的约定合法有效，马超、李建现突破双方合同约定按照银行同期贷款利率的1.3倍主张调整逾期办证违约金，没有事实和法律依据。首先，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；……合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，关于逾期办证违约责任的承担问题，最高院司法解释允许合同双方对出卖人是否承担逾期办证违约责任以及违约金数额进行自由约定，只有在双方当事人没有特殊约定的情况下，才参照银行逾期贷款利率标准进行计算。本案《商品房买卖合同》第十五条约定了出卖人违约责任承担方式为支付违约金，且明确约定违约金的计算方式为已付房款的0.5%，因此本案不属于上述规定的“合同没有约定违约金”的情况。其次，《商品房买卖合同》第十五条约定合法有效，逾期办证违约金数额应当按照合同约定数额确定，并以下划线的方式予以特别标注，不存在免除出卖人责任、加重买受人责任和排除买受人主要权利的情形，应为合法有效。该条款与《补充协议》第五条的违约条款针对的是不同的违约事项，马超、李建的签约行为应认定为是其对合同全部内容的认可，在明知合同约定内容的情况下，其作为一个完全民事行为能力人，签订合同时，就已经是对自己权利义务的自愿处分。在合同有效成立后，双方均应按照约定履行权利义务。现马超、李建未提供相关证据来证明其因逾期办证造成实际损失，且事实上近几年房价持续上涨，马超、李建并未因逾期办证遭受损失，合同约定已付房款0.5%的逾期办证违约金亦不属于明显过低。绿地公司为保障大量业主权益及生活，修建供热锅炉，才致使相关手续办理延迟，非绿地公司故意拖延导致违约。马超、李建现主张的逾期办证违约金过高，显失公平。二、马超、李建的诉讼请求已过诉讼时效。2015年《最高人民法院关于第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第十八条规定“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”,本案中,双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定违约金为固定数额,属于一时性债权,马超、李建自2016年2月3日收房,绿地公司履行协助办证义务的期限为2017年2月3日前。马超、李建自2017年2月3日就已经知道逾期办证的事实,诉讼时效至2020年2月3日已经届满。马超、李建在诉讼时效届满前不仅未向绿地公司主张逾期办证违约金,更从未提出主张按照银行同期贷款利息的1.3倍计算逾期办证违约金,现于2020年12月起诉要求绿地公司按照银行同期贷款利率的1.3倍按日支付违约金的诉讼请求,已经超过诉讼时效,应当驳回马超、李建的诉讼请求。综上,在《商品房买卖合同》已经明确约定逾期办证违约金的情况下,应严格按照合同的特别约定履行,且现马超、李建主张违约金也已经超过诉讼时效，请求贵院结合案件的实际情况依法驳回其诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院依法进行了审核认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月27日，马超、李建（买受人）与绿地公司（出卖人）签订《济南市商品房买卖合同》【合同编号：销售（字）20138008922】，约定马超、李建购买绿地公司开发的绿地国际花都A2地块*号楼*单元*号房屋一套，房屋总金额为644527元。合同签订后，马超、李建支付了购房款644903元（房屋经测绘后补交了部分差价），绿地公司已履行交付房屋义务。关于产权登记的约定在合同第十五条约定，出卖人应当在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同还对其他事项进行了约定。另查明，绿地公司于2016年2月1日作出《交房通知书》，告知马超、李建于2016年2月3日办理交房手续，马超、李建实际接收房屋的时间为2016年2月3日。绿地公司于2018年12月29日就案涉商品房向产权登记机关进行了备案。案涉小区物业公司于2019年7月23日在微信13号楼邻里互帮群发布办理违约金的通知。马超、李建于2020年11月6日通过山东法院电子诉讼服务平台提起本案诉讼。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。马超、李建与绿地公司签订的《济南市商品房买卖合同》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，合同内容不违反法律及行政法规的强制性规定，均合法有效。马超、李建与绿地公司均应按照合同的约定全面履行自己的义务。本案当事人争议的焦点为：马超、李建的诉讼请求是否超过诉讼时效期间以及违约责任的承担问题。关于诉讼请求是否超过诉讼时效期间的问题，马超、李建主张绿地公司存在持续性违约，诉求未超诉讼时效期间，绿地公司辩称合同明确约定了违约金数额，为一时性债权，诉求已超诉讼时效期间。经审查，双方在合同中关于产权登记约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，但是《商品房买卖合同》及补充协议均未约定“规定期限”的具体内容，属于约定不明确，并且约定的也是“取得房地产权属证书”的情况下才适用上述违约金条款，而绿地公司作为《商品房买卖合同》格式条款的提供者，简单以实际交房日期后推365天即开始计算诉讼时效显然不能成立。另外，绿地公司未按照合同约定时间履行向产权登记机关备案义务，即已构成违约，违约存在持续性，则逾期办证违约金系以日计付的继续性债权，每个个别债权应分别单独适用诉讼时效。根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”民法总则开始施行时间为2017年10月1日。本案中，根据合同约定，案涉商品房交付后365日内绿地公司即应履行备案义务，而马超、李建在2016年2月3日接收房屋后，绿地公司于2018年12月29日才履行备案义务显然违约，结合马超、李建于2020年11月6日提起本案诉讼的事实及诉讼时效三年的规定，马超、李建主张的自2017年2月3日至2017年11月5日的诉求已超诉讼时效期间。自2017年11月6日至2018年12月28日的诉求未超诉讼时效期间。自2018年12月29日起绿地公司已履行合同约定的备案义务，马超、李建主张自2018年12月29日至2019年3月2日的违约金于法无据。综上，关于2017年11月6日至2018年12月28日期间的诉求未超诉讼时效，本院予以确认。另外，马超、李建提交物业公司在业主群发布通知的截图及马祥印与绿地地产客服人员、马祥印与物业公司工作人员、薛原与物业经理刘露露（发布通知者）通话录音，拟证明物业公司接绿地公司通知后代为发布关于领取逾期办证违约金的通知应视为绿地公司同意履行支付违约金义务的行为，属于诉讼时效计算中断的情形，本案诉讼时效应从发布通知时重新计算且本案未超过诉讼时效期间。绿地公司对此不予认可，辩称本案不存在诉讼时效中断，即便存在中断也仅是针对按照合同约定已付房价款0.5%标准计算的违约金部分。根据《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条规定：“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形。”本案中，绿地公司通知物业公司代为发布的办理违约金的通知，应视为绿地公司同意履行支付逾期办证违约金义务的行为，属于诉讼时效中断的情形，因此，本案存在诉讼时效中断，诉讼时效从通知发布之日（即2019年7月23日）重新开始计算，至本案起诉之日（即2020年11月6日），诉讼请求未超诉讼时效期间。因此，马超、李建主张的自2017年2月3日至2017年11月5日的诉求亦未超过诉讼时效期间，本院予以确认。关于违约责任的承担问题。马超、李建主张按照合同约定的已付房价款的0.5%支付违约金，显然不足以弥补其损失，申请法院予以调高，绿地公司辩称应按照合同约定标准予以计算。对此，本院认为，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”本案中，关于绿地公司逾期履行义务导致马超、李建无法办理房屋产权登记造成的损失，应以实际损失为基础，马超、李建在已支付全部购房款的情况下，绿地公司逾期履行义务时间较长，致使马超、李建无法实现办理房屋产权登记的权利及获得登记产权人应享有的相关民事权益。对于违约责任，合同约定的已付房价款的0.5%的违约金，明显不足以弥补马超、李建因此产生的损失，故马超、李建申请法院增加违约金，于法有据，本院予以支持。关于逾期办证违约金的计算标准问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９0日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”本案中，马超、李建的损失数额难以确定，依照上述法律规定，应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金。综合考虑绿地公司的相关违约事实及本案实际案情，马超、李建主张以中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍标准计算较为客观、适当，也符合上述法律规定，故本院支持按照该标准计算违约金。综上所述，本院支持绿地公司向马超、李建支付逾期办证违约金，以644903元为基数，自2017年2月3日起，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍的标准，计算至2018年12月28日止。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法总则》第一百九十五条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第十八条规定，判决如下：一、被告绿地地产（济南）有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告马超、李建逾期办证违约金（以644903元为基数，自2017年2月3日起至2018年12月28日止，按照中国人民银行发布的同期同类贷款基准利率的1.3倍计算）；二、驳回原告马超、李建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1996元，减半收取计998元，由原告马超、李建负担84元，由被告绿地地产（济南）有限公司负担914元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  赵洪彬二〇二一年四月六日书记员  王雪洁