山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终1535号上诉人（原审被告）：济宁森泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91370811756395540W，住所地济宁市任城区皇营路CD座沿街综合楼。法定代表人：路本信，董事长。委托诉讼代理人：鞠朝娟，山东舜鸿律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：蒋海洋，男，1985年12月5日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：黄冰林（系蒋海洋之妻），1989年4月27日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人(原审被告)：济宁金茂房地产开发公司，统一社会信用代码91370811740973326C,住所地济宁市任城区红星东路皇营村委。法定代表人：时培明，经理。委托诉讼代理人：孔凡盛，山东恒正律师事务所律师。上诉人济宁森泰房地产开发有限公司(以下简称森泰公司)因与被上诉人蒋海洋、济宁金茂房地产开发公司（以下简称金茂公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省济宁市任城区人民法院（2020）鲁0811民初4311号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。森泰公司上诉请求：1、依法撤销(2020)鲁0811民初4311号民事判决第一项，改判在森泰御城二期第三幢01单元13层1301号房屋所占土地[济宁国用(2010)第0802100049-2]被解除查封手续后七日内，被上诉人济宁金茂房地产开发有限公司和上诉人共同协助被上诉人蒋海洋办理上述房屋的确权手续；2、依法撤销(2020)鲁0811民初4311号民事判决第二项，改判驳回被上诉人蒋海洋关于支付逾期办证违约金的诉讼请求；3、依法撤销(2020)鲁0811民初4311号民事判决第三项，改判判决生效后七日内，被上诉人济宁金茂房地产开发有限公司和上诉人共同向被上诉人蒋海洋支付财产保全申请费1520元；4、上诉费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误，对于森泰公司提交的2016年3月26日《关于济宁金茂房地产开发有限公司收购济宁森泰房地产开发有限公司联合开发森泰御城住宅小区项目、金茂尊翠国际商务办公楼项目资产及相应权益的合同》、2019年1月15《关于济宁金茂房地产开发有限公司收购济宁森泰房地产开发有限公司联合开发森泰御城住宅小区项目、金茂尊翠国际商务办公楼项目资产及相应权益的合同变更部分协议》没有进行认定，目前森泰公司在森泰御城二期项目中只负有配合义务，不享有任何权利及其他责任义务，客观上无法单独对被上诉人蒋海洋履行义务及承担责任。1、御城二期系由第三人与森泰公司合资、合作开发，并签署了《合作开发合同》，约定各享有50%的投资及权益，以森泰公司的名义对外开展销售和服务等各项工作，所需费用双方各承担50%，法律后果由双方共同承担。但2016年3月26日的《收购协议》、2019年1月15日的《变更协议》约定被上诉人济宁金茂房地产开发有限公司出资购买森泰公司在该《合作开发合同》中享有的50%的投资及权益和责任义务，森泰公司不再承担合作开发项目中产生的一切债务及法律纠纷责任，由金茂公司负责所有善后处理公司及相关费用，直至善后处理完毕，森泰公司只负有配合义务。该两份证据及内容在山东省高级人民法院(2020)鲁民终2332号民事判决书第33-34页本院认为部分关于焦点问题二中已经予以认定：“森泰公司在该项目中不再享有权益，只负有相应配合义务”。故被上诉人金茂公司拥有该项目的全部权益、责任及义务，仅森泰公司一方客观上不能单独协助办理确权手续以及提供资料。2、涉案房产项目土地、规划、施工和商品房预售等所有证件上载明的主体均为上诉人和金茂公司，上述证件证明两公司之间的共同开发关系，对所有房屋买受人具有公示公信效力，金茂公司和上诉人应当共同向被上诉人蒋海洋承担责任。因为所有证件上并非上诉人单方，即使通过强制执行也无法实现一审判决内容，无法达到诉讼目的。3、森泰御城二期项目所有档案材料均由金茂公司工作人员负责保管，目前档案材料仍然全部在金茂公司处。项目验收、协助确权等均需要提供相关档案材料，而上诉人处并没有任何项目档案材料，客观上无法单方协助被上诉人蒋海洋办理房屋确权手续，一审判决未尊重客观事实。综上，2014年8月2日，森泰公司已按约实际交付房产，后包含该房产在内的森泰御城二期首府项目已全部转让于被上诉人金茂公司，故办理涉案房产确权手续的义务应由被上诉人金茂公司承担，森泰公司仅负有相应的配合义务。由本案产生的保全费也应该由金茂公司与上诉人共同承担。二、逾期交房违约金早已超过法定诉讼时效，不应支持。被上诉人蒋海洋在诉状中陈述2014年8月2日交付了涉案房屋，根据合同约定应在交付房屋后的360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，被上诉人蒋海洋于2015年7月28日就知晓逾期交房的事实，应在当时的诉讼时效两年内即2017年7月28日之前主张逾期办证违约金，而直到2020年才提起诉讼主张逾期办证违约金，早已超过法定诉讼时效，依法不应支持。即便支持逾期办证产生的违约金也应由被上诉人金茂公司承担。综上，上诉人客观上无法单独协助被上诉人蒋海洋办理房屋确权手续，且山东省高院判决已经明确认定森泰公司只负有相应协助义务，逾期办证违约金也早已超过法定诉讼时效，敬请二审法院查明事实后依法改判。被上诉人蒋海洋辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，应当依法维持。一审中被上诉人蒋海洋提出应当由森泰公司及金茂公司共同承担相关责任，系因涉案房产系两公司共同开发并颁发预售许可证。因一审仅判决森泰公司承担责任，被上诉人蒋海洋本着快速解决本案的想法没有上诉。但是森泰公司在如此简单的问题上将简单事情复杂化，作为购房者不能理解。而且在一审时蒋海洋同意调解，而且本着解决问题的方式提出方案，但开发公司只是在无尽拖延，没有解决问题的态度，作为购房者要求二开发公司均承担责任。被上诉人金茂公司辩称，一审判决驳回蒋海洋对金茂公司的诉讼请求是正确的。蒋海洋是与森泰公司签订的商品房买卖合同，按照合同相对性，合同中相关权利义务的承担应由合同当事人蒋海洋和森泰公司承担责任。金茂公司是与森泰公司存在合作开发关系，但合作开发是金茂公司与森泰公司双方内部的权利义务，与蒋海洋无关。森泰公司上诉状所述内容不完全属实。森泰御城二期所有档案材料仍然是由森泰公司人员自行保管，并不是金茂公司保管。而且为蒋海洋办理确权手续只需要森泰公司出面并提供相关材料，不需要金茂公司做任何配合。森泰公司上诉要求改判金茂公司承担责任没有事实依据和法律依据。蒋海洋起诉主张已超过诉讼时效，同时，一审判决森泰公司支付违约金18余万元及后续违约金不符合事实，虽然存在未按合同约定期限办证的事实，但并未影响蒋海洋对房屋的使用，蒋海洋也没有因未如期取得房产证产生任何经济损失，因此判决如此高昂的违约金不适当。蒋海洋向一审法院起诉请求：1.判决两被告继续履行双方签订的《济宁市商品房买卖合同》，立即将办理济宁市森泰御城二期首府小区3幢1单元13层1301号房屋权属登记（不动产权证书）需由被告提供的资料报产权登记机关备案；2、判决两被告支付原告逾期办理不动产权证的违约金276526.99元（自2017年4月14日起至2020年4月15日），后续继续以房屋总价款1309701元为基数，自2020年4月16日按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率的1.5倍计算至被告为原告实际办理不动产权之日止；3、诉讼费、财产保全申请费、财产保全担保费由被告承担。一审法院认定事实：2014年3月29日,原告与被告森泰公司签订了《济宁市商品房买卖合同》及《合同补充协议》，原告购买了被告森泰公司开发的森泰御城二期第三幢1单元13层1301号房屋，房屋价款1309701元。《济宁市商品房买卖合同》第十五条约定:“出卖人应当在商品房交付使用后360日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列第3项(3、见附件4)处理”。而附件4《合同补充协议》第十一条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。原告依约交付了购房款1309701元。2014年8月2日被告森泰公司将涉案房屋交付给原告，但至今未为原告办理不动产权属证。现原告诉至一审法院，形成本案。另查明，1、2010年12月24日,被告金茂公司与被告森泰公司签订《合作开发合同》,约定共同开发“森泰御城住宅小区”,所需资金各投资50%,并按50%投资比例分享利润,分担亏盈和风险。合同第四条载明:以乙方(森泰公司)的名义向有关部门办理本项目开发经营建设手续,并以乙方名义对外开展广告宣传、销售和服务等各项工作.所需费用由甲乙双方各承担50%,法律后果由双方共同承担。本案在审理过程中，原告因此申请追加了被告金茂公司为共同被告参加诉讼；2、涉案房屋所占土地现被济宁市高新技术产业开发区人民法院查封；3、原告因诉讼支出财产保全申请费1520元，保险费500元；一审法院认为,原告与被告森泰公司签订的《济宁市商品房买卖合同》,系双方当事人的真实意思表示,且原告按照合同约定完成了付款义务,被告森泰公司虽然将涉案房屋交付给原告使用，但被告森泰公司至今未为原告办理房屋确权手续，原告要求被告森泰公司协助办理涉案房屋不动产权证，于法有据，予以支持。但鉴于案涉房屋所占土地处于被查封状态,因此,应待该宗土地所涉债务清偿或者被解除查封后,方可办理房屋确权手续。原告与被告森泰公司在《合同补充协议》第十一条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”。2014年8月2日被告森泰公司将涉案房屋交付原告，按照上述约定，则应在2016年8月1日前将办理权属登记的资料报产权登记机关备案，但事实上因被告森泰公司的原因，至今未将资料报送，至今未能为原告办理产权手续。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定:“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付之日起90日内；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日内。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。故被告森泰公司应承担违约责任，原告要求被告森泰公司承担违约责任，予以支持。庭审后，原告自愿调整诉讼请求，对于被告逾期办证违约金不再要求按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息标准计算，变更为按中国人民银行规定的金融机构的贷款利息计算违约金。原告变更后的诉讼请求，未加重被告森泰公司的给付义务，对于原告的计算票准，予以支持；依据民诉法关于诉讼时效的规定，原告主张逾期办证违约金的起算时间自向一审法院提交起诉状起向前推算三年，亦未加重被告的给付义务，对于原告计算逾期办证违约金的起算时间与计算出的违约金数额，予以支持；原告要求被告森泰公司支付其因诉讼支出的财产保全申请费1520元，予以支持。但因保全支出的保险费由原告自担。《中华人民共和国合同法》第八条规定:“依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同”。虽然案涉房屋系被告森泰公司与被告金茂公司合作开发,二被告签订的《合作开发合同》也只是对其双方产生法律约束力。原告蒋海洋与被告森泰公司签订的《济宁市房屋买卖合同》,应当在其双方之间发生法律约束力。因此,原告要求被告金茂公司对其请求共同承担责任,理由欠妥,不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第三条,《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同交付案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定,判决:一、被告济宁森泰房地产开发有限公司在森泰御城二期第三幢01单元13层1301号房屋所占土地【济宁国用（2010）第0802100049-2】被解除查封手续后七日内,协助原告蒋海洋办理上述房屋的确权手续；二、被告济宁森泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内向原告蒋海洋支付逾期办证违约金184351.30元（自2017年4月14日起至2020年4月15日），后续违约金继续以房屋总价款1309701元为基数，自2020年4月16日按全国银行间同业拆借中心授权公布贷款市场报价利率的计算至被告协助原告实际办理不动产权证书之日止；三、被告济宁森泰房地产开发有限公司与判决生效后七日内向原告蒋海洋支付财产保全申请费1520元；四、驳回原告蒋海洋对被告济宁金茂房地产开发公司诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4030元，减半收取2015元,由被告济宁森泰房地产开发有限公司负担。二审中，上诉人森泰公司提交以下证据：1、山东省高级人民法院(2020)鲁民终2332号民事判决书，拟证实森泰公司在涉案项目中不再享有权益，只负有相应配合义务，本案应当由金茂公司与森泰公司共同承担责任。2、不动产权利证书复印件、建设用地规划许可证复印件，拟证明涉案房地产登记在森泰公司和金茂公司二公司名下，是二公司共同开发的。被上诉人金茂公司质证称，对于证据1的真实性无异议，但不能证明森泰公司的观点，判决书中提到的森泰公司与金茂公司的收购协议约定，本合同签订前因森泰御城小区二期产生的一切责任仍由双方共同承担，这里的共同承担仍然是约定了森泰公司与金茂公司内部的权利义务关系，第34页最后两行载明金茂公司在案涉房产项目相关交易、手续办理中需要以森泰公司的主体资格进行，故森泰公司负有配合加盖印章的义务。这充分说明是需要森泰公司配合金茂公司，而不是金茂公司配合森泰公司。对证据2的真实性无异议，但本案应遵循合同相对性原则，即使本案最终生效判决森泰公司承担相关责任，根据森泰公司与金茂公司的收购协议，森泰公司在承担责任后将享有对金茂公司追偿的权利，这才是处理本案中蒋海洋与森泰公司的关系以及森泰公司与金茂公司内部关系的正确途途径。被上诉人蒋海洋质证称，对证据1的真实性无异议，对于森泰公司关于涉案房屋相关的责任应由森泰公司和金茂公司共同承担的观点无异议。对于证据2的真实性无异议，蒋海洋系信赖商品房预售许可证中两公司共同开发的实力才购买该房屋，因此要求两公司承担协助办证以及支付违约金等费用的责任合情合理。二审查明的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，一、关于蒋海洋要求的逾期办证违约金是否超过诉讼时效，蒋海洋与森泰公司签订的商品房买卖合同及合同补充协议约定，出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但没有对若森泰房地产公司未在约定期限内报送产权登记资料应如何承担违约责任作出约定。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律问题若干问题的解释》第十八条第二款规定：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该规定，在双方没有约定违约金的情况下应以按日为单位累计计算违约金，该种违约金方式属于继续性债权，以每个个别的债权分别适用诉讼时效，故蒋海洋主张自一审立案之日往前推算三年作为逾期办证违约金的起算点，并未超过诉讼时效。且一审时森泰公司没有提出时效抗辩，现二审提出，本院不予支持。二、关于金茂公司是否应与森泰公司共同对蒋海洋承担责任，本院认为，本案系蒋海洋基于其与森泰公司签订的商品房买卖合同提起诉讼，要求森泰公司履行合同义务并承担违约责任，森泰公司应根据合同约定承担相应的合同义务及合同责任。虽然森泰公司提交了其与金茂公司签订的合作开发合同、收购协议等证据，但上述协议系森泰公司与金茂公司之间的内部协议，对蒋海洋并不当然产生法律效力，一审判决驳回蒋海洋对金茂公司的诉讼请求后，蒋海洋并未对此提出上诉，故本院不再对蒋海洋与金茂公司在涉案房产上是否存在法律关系、存在何种法律关系进行审查。现森茂公司上诉主张金茂公司应与其共同对蒋海洋承担责任，本院不予支持。综上所述，济宁森泰房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元由济宁森泰房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  李连芳审判员  马 斌审判员  吕玉宝二〇二一年四月九日书记员  周平平