江西省南昌经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0192民初580号原告：刘江海，男，1982年6月26日出生，汉族，住江西省南昌经济技术开发区。被告：江西国际汽车城投资发展有限公司，住所地：江西省南昌经济技术开发区。法定代表人：任周义，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：谢复江、竹鲁明，浙江君策律师事务所律师。原告刘江海与被告江西国际汽车城投资发展有限公司（以下简称江西国际汽车城公司）商品房销售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘江海、被告江西国际汽车城公司的委托诉讼代理人谢复江到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘江海向本院提出诉讼请求：1、判决被告赔偿原告延期交房违约金198510元（自2016年9月30日计算至2019年7月15日）；2、判决被告赔偿原告未能在合同约定的期限内取得房产权属证书违约金650元；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年11月16日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于南昌经济技术开发区某处的商品房，总金额为65万元。合同签订后，原告依约向被告支付了首付款、房屋维修基金、代办房产证费用等，也办理了按揭贷款手续。合同约定被告应在2016年9月30日前交付房屋，但被告未按约交房。10月1日，原告前往售楼处，被告知不能如约交房，之后再也没有收到任何收房的通知，直到2019年5月收到物业方寄出的物业费催缴起诉书才得知可正常交房，通过物业提供的联系方式多次与被告联系，原告于2019年7月15日才收房。被告在应交房之日商品房未达到交付使用条件，且在具备交付条件时又不及时通知原告收房，被告应承担延期交房的责任，因此，原告要求从2016年9月30日起至2019年7月15日止计算被告违约天数，共计1018天，按合同约定应支付违约金198510元。在收房后，原告积极提供办理房产证所需材料，于2019年7月18日缴纳契税并将完税证明提供给被告，截至2020年10月10日已过去480天，原告仍未取得房产权属证书，按合同约定被告应支付违约金650元。综上，望法院依法判决，以维护原告的合法权益。被告江西国际汽车城公司辩称，一、被告已按合同约定向原告发送了房屋交付通知文书。2015年10月6日，原告与被告签订的《商品房买卖合同》，同日，原告也签署一份内容为“此装修平面图纸为南昌＊＊＊＊＊号楼全体业主共同认可的方案，本人现委托杭州唐乐装饰有限公司负责按上述图纸进行施工，并于2016年12月15日前完工”的文书，双方就交房时间约定最迟日是2016年12月15日。2016年12月9日，被告就已符合交房条件的＊＊号楼制作了房屋交付通知书、交付办理须知等材料，并向包含原告在内的＊＊号楼业主依合同载明的联系地址以快递方式寄送上述文书。绝大部分业主收到交付通知书后进行了验房、收房，但被告依原告在合同中载明的联系地址寄送的快递却被退回，根据快递人员在快递面单上记述的原因，系原告迁移新址不明，即原告在没有向被告书面出具变更新联系地址的情况下，致使该快递无法送达。但要说明的是被告向原告寄送快递面单上载明了原告的联系电话，也载明了快递中所含的文件，即催领房屋的一个通知，该联系电话与原告今次起诉状上载明的联系电话一致，按照我们平常收寄快递的日常经验，如果快递人员一直在送达地址找不到收件人，通常也都会拨打上面的联系电话，告知其有何方面的快递，就是一般按照快递单上载明的一个信息，文件是什么？内容会告诉收件人需要其签收，并且询问有无新的联系方式，需要转移寄送，但是原告在接到相应快递人员电话后仍未签收该快递。其后被告也根据原告所留的电话回访过原告，原告电话里面告知了一个新的地址，就是南昌一专的地址。被告第二次于2017年4月13日向原告寄送房屋催告函，经快递人员联系原告表示仍不在一专，原告在农大，这次快递原告仍未签收，被告是很是无奈。在2019年6月12日，被告第三次向原告寄送关于收房的通知，经快递人员联系，原告表示人在外地，最终也未签收。上述三次快递寄送，无论哪一次快递人员通过电话都有联系到原告，但被告无法获知原告是基于何种想法拒绝接收。二、《商品房买卖合同》中已明确约定有关收房通知的送达方式、送达地址以及送达不能的后果。1、《商品房买卖合同》在主体部分已明确载明了原告的联系地址和联系电话，联系地址就是其在合同中所载明的江西省南昌市东湖区某处，联系电话是13＊×××4，与被告向原告寄送快递所载明的地址和联系电话是一致的；2、根据合同第十一条第二、三款约定，由于买受人（即原告）的原因，未能按时交付的，以约定交付的时间视为房屋已交付且相应风险由买受人承担；3、合同附件四第十条关于商品房交付通知第一款约定，出卖人（即被告）应以电话或者快递等通知，买受人进行商品房交付…买受人或指定的收件人未签收、拒签收或根据买受人提供的地址无法送达的，同城以特快专递交寄日第二日视为送达。另在第二十条关于联络方式和通知的条款中约定，双方联络方式是以合同记载的电话、传真、通信地址为准，双方保证对所提供资料的真实性负责，买受人联络方式如有变更，应当向出卖人出具亲笔签名的书面文件，经出卖人正式签收确认后，变更方为有效，否则出卖人依合同载明的地址向买受人发送的文件一概视为买受人已接受，出卖人按合同约定的联系方式通知买受人应视为合法有效送达买受人。因此，按照上述合同及附件的约定，被告在2016年12月9日制作并通过合同载明原告的地址寄送交房通知书，即使原告未签收、拒签收，也视为被告向原告就房屋进行了交付，被告无需承担相应延迟交房的违约责任。三、被告已于2017年3月21日前向南昌市房屋产权交易管理处完成＊＊号楼＊＊＊户不动产首次登记手续，且绝大部分业主已领取不动产权证书。原告即使在2019年7月收房，也完全可以很快领取其本人的不动产权证。至于原告至今未能领取系其个人原因，与被告无关，故被告也无需承担相应违约责任。综上，被告已按合同约定履行了交付义务及办理产权备案登记的义务，没有违约行为，无需承担违约责任。恳请法庭依法驳回原告的所有诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和提交的证据，本院确认以下事实：2015年11月16日，原告刘江海与被告江西国际汽车城公司签订了《南昌市商品房买卖合同》，约定：原告购买被告开发位于南昌经济技术开发区的房屋，建筑面积为89.10平方米，房屋总金额为650000元，首付款150000元，公积金按揭贷款500000元；出卖人应当在2016年9月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房交付买受人使用，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，由于买受人原因，未能按期交付的，按本合同约定的交付时间视为该房屋已交付，该房屋的风险、相关费用均自本合同约定的交付之日起由买受人承担，房屋保修期亦从此日计算；出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，双方一致同意，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.1%向买受人支付违约金。另合同附件四补充协议第十条约定：在商品房交付时间之前，出卖人应以电话或者快递等通知买受人商品房交付…买受人或其指定的收件人未签收、拒签收或根据买受人提供的地址无法送达的，同城以特快专递交寄日第二日视为送达日；第十五条约定：买受人委托出卖人代为办理房屋权属证书的，买受人应于办理房屋交付手续前向出卖人提供条款约定的相关文件及预交买受人所应支付的税费、公共维修基金等全部费用，如买受人选择自行缴纳上述税费，则买受人应在办理房屋交付手续前向出卖人移交全部完税、缴费证明，因买受人未能提供符合产权登记机关办理产权转让登记要求的文件或未能付清足额税费导致无法按时完成申领该房屋的产权证，由买受人自行承担责任；第二十条约定：双方的联络方式以合同记载的电话、传真、通信地址为准。双方保证对所提供资料的真实性负责，买受人联络方式如有变更，应当向出卖人出具其亲笔签名的书面文件，经出卖人正式签收确认后，变更方式为有效…出卖人按本合同约定的联系方式通知买受人，应视为合法有效送达买受人。同日，原告签署了装修平面图纸，载明：此装修平面图纸为南昌*****楼全体业主共同认可的方案，本人现委托杭州唐乐装饰有限公司负责按上述图纸进行施工，并于2016年12月15日前完工。被告于2016年12月9日制作了交房通知书并按原告在《南昌市商品房买卖合同》中预留的联系方式向原告邮寄该材料，通知原告于12月15日前往指定地点办理房屋交付手续，但原告未签收，也未按时办理交房手续。原告于2019年7月15日办理了房屋交付手续。因原、被告双方对逾期交房的赔偿事宜未能协商一致，原告遂诉至本院。另查明，庭审中，原告陈述在签订《南昌市商品房买卖合同》之后，对其联系方式发生变更的事情，并没有告知被告。且在合同约定的交房日前，其向被告提出过交房事宜。被告提交《不动产首次登记办结告知单》，以此证明被告已于2017年3月21日完成原告所购房屋所在**号楼不动产登记备案手续，原告完全可以办理相应不动产权证。原告对该证据有异议，但未提出实质内容异议。本院认为，原告刘江海与被告江西国际汽车城公司签订的《南昌市商品房买卖合同》及装修平面图纸，系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，本院予以确认。在原告签署的装修平面图纸明确载明原告委托杭州唐乐装饰有限公司按照该图纸进行施工，并于2016年12月15日前完工，系原告基于对自身有利的房屋改造，作出了同意房屋交付时间顺延的意思表示，应视为双方将案涉房屋的交付标准由《南昌市商品房买卖合同》中载明的交付标准变更为该图纸上所载明的交付标准，虽双方签订的《南昌市商品房买卖合同》约定被告应于2016年9月30日前将案涉房屋交付原告使用，但基于上述事实及公平原则，应当认定将交付时间变更为2016年12月15日。被告于2016年12月9日制作了交房通知书并按原告在《南昌市商品房买卖合同》中预留的联系方式向原告邮寄该材料，但原告未签收，也未按时前往被告指定地点办理交房手续。同时，原告在庭审中自认其联系方式已更换，但未告知被告，应认为被告已在规定的时间内向原告履行了相应的书面通知义务，即应视为案涉房屋已于2016年12月15日交付。故原告要求被告赔偿逾期交房违约金198510元，与事实不符，本院不予支持。原告陈述在双方约定的交房日前，其向被告提出过交房事宜，但未能提供证据予以佐证，本院不予采信。根据《南昌市商品房买卖合同》的有关约定，案涉房屋的交付时间为2016年12月15日，被告在2017年3月21日向南昌市不动产登记中心就*****楼（含原告的***室）完成了首次登记手续工作，原告虽有异议但未提出实质内容异议，应认为被告已在规定时间内履行了向产权登记机关备案的义务。同时，原告未提供证据证明在2016年12月15日前已向被告预交或提交全部完税及维修基金等缴费证明材料，导致未申领案涉房屋的不动产权证书，应由原告自行承担责任。故原告要求被告赔偿未能在合同约定的期限内取得不动产权证书违约金650元，于法无据，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告刘江海的诉讼请求。案件受理费4284元，已实际减半收取2142元，由原告刘江海负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审判员  沈张茂二〇二一年四月二十一日书记员  熊 婷