广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初29617号原告：广东诚正物业服务有限公司，住所地广东省广州市黄埔区广新路794号555房。法定代表人：潘建娥，职务总经理。委托诉讼代理人：刘当万，该公司职员，联系地址同原告地址。被告：刘国清，男，1959年2月22日出生，汉族，住广东省恩平市，被告：伍锦玉，女，1958年6月24日出生，汉族，住广东省恩平市，原告广东诚正物业服务有限公司（以下简称“诚正公司”）诉被告刘国清、伍锦玉物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员杨曼独任审理，依法公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人刘当万和被告伍锦玉均到庭参加了诉讼，被告刘国清经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、两被告向原告支付广州市海珠区穗花北街二巷3号牡丹楼208房2018年7月至2020年9月的物业管理费3194.10元（每月为118.3元）；2、两被告向原告支付电梯更换公摊费3580元；3、两被告向原告支付物业管理费滞纳金（以每月物业管理费欠费金额为本金，按每日千分之五的标准，自欠费的次月的1号起计算至实际支付该月物业管理费之日止，以一倍本金为限）；4、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：两被告为广州海珠区穗花北街二巷3号牡丹楼208房业主，广州市海珠区穗花新村六幢高层大楼业主委员会（以下简称“穗花业委会”）于2013年8月28日与原告签订《物业管理服务临时支援合同》，由原告为该小区提供物业服务，约定的物业管理费为2.15元/月/平方米，逾期交纳物业管理费的从逾期之日起按每日应交管理费的5‰交纳滞纳金。由于穗花新村六幢高层大楼业主委员会一直未完成重选，且至今尚未完成涉案小区物业服务公司选聘的招投标工作，故原告按照《物业管理服务临时支援合同》的约定继续为该小区提供物业服务至今。在原告为小区提供物业服务期间，原告与小区各业主代表协商一致，将物业管理费调整为按照住宅1.8元/月/平方米收取物业费，后于2015年10月起再次调降至1.6元/月/平方米，并一直按照该收费标准执行至今，该收费标准得到小区大多数业主的认可，目前收费率达到9成以上。原告与穗花新村六幢高层大楼业主委员会签订的《物业管理服务临时支援合同》有效，对包括被告在内穗花新村六幢高层大楼全体业主均具有约束力。被告接受了原告的物业服务，应按照约定足额按时支付物业管理费，但被告一直无故拒交物业管理费，经原告多次催缴，仍不予交纳。被告无理由不缴纳物业服务费的行为侵犯了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告伍锦玉辩称：不同意原告的诉讼请求，电梯公摊费不合理。我认为涉案房屋两条管通到一楼的化粪池导致排气管堵塞，所以不交管理费。除非原告将我的排气管打通，否则不同意支付管理费。被告刘国清没有提交答辩意见和证据。经审理查明：查册时间为2020年11月23日的《广州市不动产登记查册表》记载，位于广州市海珠区江南大道中路穗花北街二巷3号208房的产权人为被告刘国清，建筑面积为73.94平方米，登记原因1993年8月受罗汝就赠与；等。两被告系夫妻关系，于2006年11月3日登记结婚。2013年8月28日，穗花业委会（甲方、业委会代表黄秉禧）与原告（乙方）签订《物业管理服务临时支援合同》，约定应甲方要求，乙方对穗花新村六栋高层大楼进行物业管理，委托管理服务项目自2013年9月1日起至甲方招投标工作结束日止；本支援合同按原中标价和标书承诺服务项目内容实施管理，即甲方同意本支援管理服务期内延续物价局批复的中标价格进行收费：住宅2.15元/月/平方米;业主和物业使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞金；维修设备、设施等费用按受益者自负的原则，以受益人为单位计算分摊；当月发生当月分摊；公示业主，以发票金额分摊到户；物业的共用部位、共用设备设施、公共场地的新增（包括监控设施设备）、维修、改造、更新费用按照甲方的核算和公示成本，乙方向业主代收分摊费用；等。本院于2017年10月31日就广东诚正物业服务有限公司与黄秉禧物业服务合同纠纷一案作出（2017）粤0105民初3730号民事判决书，该判决判令黄秉禧支付2015年9月至2017年6月的物业管理费及分摊费（涉案的水费由于黄秉禧按双方的和解协议履行义务而不作实体处理），黄秉禧对该判决不服上诉至广州市中级人民法院，广州市中级人民法院于2017年12月25日作出的（2017）粤01民终22512号民事判决书，判决驳回黄秉禧上诉，维持原判。该生效判决书的“查明部分”载明：2012年2月22日，广州市国土资源和房屋管理局海珠区分局向穗花新村六栋高层大楼业主委员会发出《关于穗花新村六栋高层大楼业主委员会备案的通知》，给予穗花新村六栋高层大楼第四届业主委员会备案,业主委员会成员名单包括黄秉禧等……2015年1月12日，广东采联采购招标有限公司向穗花业委会发出《中标通知书》，记载中标人为诚正公司……2016年，穗花业委会起诉诚正公司，要求：1、解除穗花业委会与诚正公司所签订的《穗花新村六幢高层大楼物业服务合同》及《补充协议》；2、诚正公司退出穗花业委会所在的物业小区并移交物业服务用房和相关设施以及相关物业资料；3、对诚正公司在2013年9月至2015年9月期间利用穗花业委会小区物业公有部分所收取的各种经营收入进行审计并按照审计结果返还属穗花业委会所有的各种经营收入；等。原审法院作出（2016）粤0105民初2050号民事裁定书，裁定驳回穗花业委会的起诉。穗花业委会不服，提起上诉。广州市中级人民法院于2016年12月13日作出(2016)粤01民终16844号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。(2016)粤01民终16844号民事裁定书“本院认为”部分记载：穗花业委会在本案中的诉请是解除其与诚正物业之间的物业服务合同及相关事项。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条规定……故穗花业委会在本案中的诉请涉及广大业主的重大利益，依法应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。虽然穗花新村六幢高层大楼业主大会议事规则规定了业主代表会议设定为全权代表制形式，但该议事规则同时还规定了：全权代表制下的业主代表在参加业主大会会议表决15日前，应就业主大会拟讨论的事项征求所代表的业主意见，以公布形式公布（在各大楼公布栏），六幢大楼的业主应在公示期间将表达的意见、意愿及时反映给各自大楼的业主代表，以便业主代表行使权力，在大会会议上形成决议、决定等。本案中，穗花业委会作出解除与诚正物业之间的物业管理合同之前、业主代表在参加业主大会会议表决15日前，是否就解除与诚正物业之间的物业管理合同这一事项征求过所代表的业主意见并在各大楼公布栏公布，其未能提交相应证据，所以穗花业委会提供的证据不足以证明其的诉请代表了符合法律规定的业主的意见。另，根据广州市海珠区昌岗街穗花北社区居委会出具给原审法院的回函，穗花业委会的诉讼主体资格也存在需要进一步厘清的情况。原审法院根据本案的具体情况，裁定驳回穗花业委会的起诉并无不当，本院予以维持。上述生效的（2017）粤01民终22512号民事判决的“本院认为”载明：诚正公司与穗花业委会于2013年8月28日签订的《物业管理服务临时支援合同》合法有效，对包括黄秉禧在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。虽然该《物业管理服务临时支援合同》约定诚正公司提供物业服务的期限至穗花业委会招投标工作结束时止，但如（2016）粤01民终16844号生效民事裁定所述，目前尚无证据证明，穗花业委会在作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，已依法定程序征得符合法定人数的业主的同意，且诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，故诚正公司诉请黄秉禧向其支付拖欠的物管费合法有据，原审判决对此予以支持并无不当，黄秉禧以临时业主大会已决定聘请新的物业公司，《物业管理服务临时支援合同》已失效为由，上诉认为其无需向诚正公司支付物管费，依据不充分，本院不予采纳;等。原告为了证明其主张，还提交如下证据：1、牡丹楼电梯更换及选牌调查结果公告及公告图片；2、三家电梯公司报价表及电梯设备买卖合同、电梯安装工程合同；3、关于牡丹楼更换电梯的授权确认函；4、电梯购买发票、安装费发票及原告公司付款凭证；5、原告方自行制作的被告的《欠费明细表》。被告质证表示：对全部证据的真实性、合法性和关联性均没有异议，确认没有缴纳物业管理费和电梯公摊费。诉讼中，原、被告均确认：穗花业委会于2016年12月27日任期届满后，涉案小区没有再选举成立业主委员会，涉案房屋由被告伍锦玉实际居住使用。原告表示：合同中没有约定物业管理费具体的缴费时间，物业管理费均是每月派发缴费通知单，在当月底前缴纳当月的物业管理费；涉案房屋所在牡丹楼电梯公摊费用除被告未缴纳外，其余业主已经全部缴纳。被告伍锦玉表示：确认没有缴纳原告本案中主张期间的管理费，每月管理费为118.3元；以前正常缴费就没有派缴费单，现在没有交钱就派单给我，没有约定具体的缴费时间，在当月底前交当月的管理费都可以，我有时候会提前预交，除了本案争议的管理费之外，之前都没有拖延缴纳过。本院于2021年1月28日前往案涉房屋进行现场勘察，有原告的委托诉讼代理人刘当万、被告伍锦玉在场。经现场查看，涉案房屋厕所天花为铝扣板吊顶，打开铝扣板吊顶查看，可见两根管道，左侧为排气管，右侧为排污管，该两根管道上半截为红色铸铁管，下半截为白色PVC管（上下垂直），两根管道中间有白色PVC横管连接，该PVC横管中间下方有半截铁管暴露在外，该铁管上方未封口。经本院询问，被告伍锦玉表示红色铸铁管和白色PVC横管下方暴露的半截铁管是原来大楼的管道，被告在装修房屋时将铁管改成了PVC管。原来大楼的排气管与暴露在外的半截铁管是连在一起的，被告装修的时候将原有的排气管截断，重新改装成用白色PVC管连接在一起。管道改装后，被告认为家里有臭味，怀疑是一楼堵塞住了，所以不交纳管理费。原告表示曾上门查看过，没有发现有臭味，也没有住户反映过堵塞问题和臭气问题。本院认为：原告诚正公司依据与穗花业委会签订的《物业管理服务临时支援合同》对涉案小区进行物业管理，虽然该合同约定委托管理服务项目自2013年9月1日起至穗花业委会招投标工作结束日止，但在穗花业委会作出解除与诚正公司之间的物业管理合同的表决结果之前，原告诚正公司至今仍在为包括涉案房屋在内的穗花新村六栋高层大厦提供物业服务，致使原、被告之间已形成事实上的物业管理服务关系。因此，《物业管理服务临时支援合同》至今仍合法有效，对包括被告在内的穗花新村六栋高层大厦的全体业主均具有约束力。现原告诚正公司是涉案小区的物业管理公司，被告刘国清是涉案房屋产权人，被告伍锦玉作为刘国清的配偶和涉案房屋的实际使用人接受了原告的物业管理服务，两被告应当支付对价给原告。原告主张被告欠付2018年7月至2020年9月的物业管理费，被告伍锦玉对此予以确认，且对每月物业管理费为118.3元的标准没有异议，被告刘国清未到庭抗辩及提交相反的证据予以反驳，故原告要求两被告支付上述期间物业管理费的诉请，合法有理，本院予以支持。被告伍锦玉抗辩涉案房屋有臭味、怀疑是一楼堵塞管道，但就此没有充分证据证实，且被告伍锦玉自认系其自行装修改管后家里产生臭味，被告的抗辩意见，本院不予采纳。关于物业管理费的滞纳金问题。原告表示物业管理费每月缴纳一次，最迟在每月的最后一日前缴纳当月的物业管理费。原告陈述的缴费周期符合日常交易习惯，本院予以采信。被告逾期未交纳物业管理费，已构成违约。合同约定，逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每日应交管理费的千分之五交纳滞纳金。故原告要求被告支付延付自2018年7月至2020年9月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以被告当月所欠的物业管理费为限）合法有理，本院予以支持。关于电梯更换费问题。对于原告主张的电梯更换费，现原告就其已支出上述费用已提交了证据加以证明，无相关的规定明确该费用需由物业服务公司自行承担，故根据公平合理的原则，该费用应由小区各业主共同承担。故对原告的该项诉请，本院予以支持。被告不同意支付电梯更换费的抗辩意见，理据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告刘国清、伍锦玉在本判决生效之日起10日内支付2018年7月至2020年9月期间的物业管理费（每月按118.3元标准计）给原告广东诚正物业服务有限公司；二、两被告在本判决生效之日起10日内支付延付2018年7月至2020年9月期间的物业管理费的滞纳金（从欠费次月的第一日起计至实际清付之日止，以当月应付而未付的物业管理费为基数，按每日5‰的标准计算，总额以被告当月所欠的物业管理费为限）给原告；三、两被告在本判决生效之日起10日内支付电梯更换费3580元给原告。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，由两被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由两被告在履行本判决书时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  杨曼二〇二一年四月十三日书记员  颜姣吴晓菁