广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终161号上诉人（原审原告）：湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂，住所地湛江市海滨五路三号，统一社会信用代码：914408007314744296。投资人：卓斌。委托诉讼代理人：罗东国，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄紫琳，女。委托诉讼代理人：廖兴繁，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂（以下简称“源泉修理厂”）因与被上诉人黄紫琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人源泉修理厂的委托诉讼代理人罗东国，被上诉人黄紫琳的委托诉讼代理人廖兴繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人源泉修理厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持源泉修理厂的全部诉讼请求（不服一审判决金额为36157.84元）；二、判决本案一、二审案件受理费由黄紫琳负担。事实与理由：一、一审法院对于源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》是无效的认定，是认定事实不清、证据不足。1.一审法院并没有实地勘查涉案租赁房屋的具体位置，而且源泉修理厂提供《房屋产权证》及《房地产平面图》除了载明基建面积197.95㎡，还载明了建筑面积748.63㎡、自用土地面积2574.58㎡，所以，一审法院单凭房地产平面图的建基面积为197.195平方米，合同中约定的建筑面积为164平方米及涉案房屋与房地产权证上规定的建筑面积与层数不符，还有源泉修理厂未提供证据证明其在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设为由，认定涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》无效，是认定事实不清、证据不足。2.由于一审法院认定涉案租赁合同无效的证据不足，故认定“因源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》为无效合同，约定的违约金条款相应无效，故对于原告主张的违约金本院不予支持”也是没有事实和法律依据的。根据涉案租赁合同第九条第一款“如逾期支付租金及未经源泉修理厂同意随意破坏房屋设施等按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金”的约定，黄紫琳在合同期限内未依约按时支付租金，及源泉修理厂提交的公证书已经清楚证实涉案租赁房屋在租赁期间被黄紫琳随意损坏的事实，故源泉修理厂主张黄紫琳支付违约金是有事实和法律依据的。二、一审法院认为“源泉修理厂提供的《解除租赁合同告知书》中通知黄紫琳其于2019年11月5日撤场，源泉修理厂并未提交证据证明黄紫琳于2019年11月18日至2020年3月17日期间占用案涉租赁物，且根据源泉修理厂提交的公证书所附照片显示及源泉修理厂在起诉状中称案涉租赁物内的物品已经全部拆除并搬离，因此，对于源泉修理厂主张的租金26759.88元本院不予支持”是认定事实不清、证据不足。理由：1.源泉修理厂起诉状中上述内容完整的意思表述是“2020年1月初，源泉修理厂再次找到黄紫琳催款时发现其租赁房屋内的物品已经全部拆除并搬离，但黄紫琳当时并未交还钥匙，源泉修理厂通过窗户向内观看发现房屋已被损坏”，是指黄紫琳将屋内的设备、设施搬离，并将墙上的附着物“电灯、电灯开关”拆除，但装饰装修“木地板、玻璃幕墙”没有拆除，即黄紫琳并没有将租赁房屋内装饰装修拆除完毕，且未恢复原状给源泉修理厂的情况下，就将室内可以移动的设备设施搬离的事实。一审法院完全就是咬文嚼字且曲解源泉修理厂起诉状中的表述。2.一审法院据以认定黄紫琳于2019年11月5日撤场的唯一证据是黄紫琳单方提交的《解除租赁合同告知书》，2019年11月5日撤场的事实也没有其他证据能够佐证，源泉修理厂也不清楚黄紫琳是什么时候撤场的。按照一审法院认定黄紫琳于2019年11月19日才邮寄所谓的“《解除租赁合同告知书》”这一事实，黄紫琳至少也占用了涉案房屋2天未付租金（按双方合同约定2019年11月18日后的租金黄紫琳并没有缴交），也应当支付多占用房屋2日的租金或占用费给源泉修理厂。三、一审法院对黄紫琳提交的《解除租赁合同告知书》、邮寄信息照片认为与本案具有关联性，并认为源泉修理厂虽否认该笔迹系卓毅所签，但未提交证据亦未申请笔迹鉴定，故对该证据予以采纳，完全就是认定事实不清、证据不足。理由：1.黄紫琳提交的邮寄信息照片显示托寄物信息是“文件”，不能证实其托寄的文件就是《解除租赁合同告知书》，也没有其他证据证实源泉修理厂确实收到《解除租赁合同告知书》。2.黄紫琳提交的签收人签名仅仅为“卓”，并不能证实就是“卓毅”本人签收，源泉修理厂以该“卓”与“卓毅”两者之间并没有直接的关联性，且该“卓”字与双方合同中卓毅签名的笔递明显不同，识字的人肉眼都可以区分，故认为没有申请笔迹鉴定的必要，所以不向法院申请笔迹鉴定，但一审法院以此为由认定源泉修理厂认可该“卓”就是“卓毅”本人签收，完全就是认定事实不清、证据不足。3.黄紫琳并没有提交邮寄信息照片的证据原件、证据来源供法院核对，源泉修理厂对该证据的三性也均有异议，因此，黄紫琳提交该证据根本不能作为定案的依据使用。一审法院将没有原件和没有合法来源的证据作为定案的依据，完全就是证据不足，严重偏袒黄紫琳一方，不公正、不合法。四、一审法院认定源泉修理厂产生的公证费用非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，与对源泉修理厂主张的清理卫生费、杂物费、修复损失费酌情认定500元相互矛盾，且认定事实不清、证据不足。理由：1.源泉修理厂提交的证据《公证书》是源泉修理厂主张诉求的证据之一，真实反映了涉案房屋内的情况，且对屋内的装修状况黄紫琳也没有异议。一审法院认定涉案租赁房屋内的物品是否已经拆除或办理，是否存在占用，及对源泉修理厂主张的清理卫生费、杂物费、修复损失费酌情认定的主要依据也是源自于《公证书》，所以，一审法院认定源泉修理厂产生的公证费用，非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，完全是没有依据，且相互矛盾的。2.一审法院仅仅以酌情认定为由，认定源泉修理厂清理卫生费、杂物费、修复损失费500元，无视源泉修理厂实际支出的870元，完全没有事实依据。五、根据源泉修理厂提交的公证书证实，涉案房屋内尚有装饰装修、玻璃幕墙未拆除，因此，源泉修理厂当时有理由相信黄紫琳还需继续承租涉案房屋，至2020年3月17日止黄紫琳根本违约逾期不支付房屋租金后，源泉修理厂才无奈提起本案诉讼。所以，2019年11月18日至2020年3月17日期间，黄紫琳的装饰装修、玻璃幕墙尚未实际拆除，也未与源泉修理厂解除租赁合同，就应当视为黄紫琳继续占有使用涉案房屋，应当支付房屋租金给源泉修理厂。综上，一审法院仅凭黄紫琳没事原件核对的证据就认为黄紫琳于2019年11月5日已经实际搬离涉案租赁房屋、源泉修理厂与黄紫琳之间租赁合同无效，不予支持源泉修理厂主张的租金26759.88元、违约金8027.96元，及由黄紫琳承担公证费1000元，仅酌情认定部分清理卫生、杂物、修复费500元（源泉修理厂请求870元），是认定事实不清、证据不足且明显偏袒黄紫琳的枉法裁判。请二审法院公平公正审理本案，改判支持源泉修理厂对黄紫琳的全部诉讼请求，以维护源泉修理厂的合法权益，实现公平正义。被上诉人黄紫琳答辩称：一、涉案房屋系违法建筑，双方诉争的租赁合同无效。源泉修理厂在二审未能另行提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，由此可见，涉案房屋系其违法搭建，且至今未取得合法审批手续，因此一审认定涉案合同无效是认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。事实上，涉案租赁房屋所在二层商铺旁边确有一栋四层的建筑，面积与源泉修理厂提供的《房屋产权证》载明的面积相仿，可推知《房屋产权证》对应的房屋就是该栋建筑，而非涉案房屋。二、黄紫琳办理涉案租赁房屋已清场，且在已缴交租金的租期内即2019年11月18日前搬离涉案租赁房屋，不存在拖欠租金或占用费的问题。租赁合同既未明确涉案房屋交付时的状况也未约定黄紫琳恢复原状的义务。并且，源泉修理厂交房是毛坯房，房内装饰均为黄紫琳装修，所以《公证书》所附照片中有损坏的地方只是黄紫琳取回装修装饰的附作物（比如插座），所以黄紫琳不存在损坏房屋的行为。针对2019年11月18日后两日租金或占用费问题。黄紫琳已于2019年11月5日撤场，且向源泉修理厂送达的《解除租赁合同告知书》中也已载明，因此黄紫琳已初步完成举证责任，而源泉修理厂主张2019年11月18日后两日黄紫琳实际占用房屋应承担相应举证责任。且从生活经验来看，如果黄紫琳未搬离房屋也不会在已缴交租金的租期届满次日向源泉修理厂发出《解除租赁合同告知书》。3.源泉修理厂未申请对邮寄信息照片的笔迹申请鉴定，应自行承担举证不能的不利后果。源泉修理厂主张照片上的“卓”字与合同中的“卓”字明显不同，系因为照片上的“卓”字系电子屏幕上签的。当然不可能跟在纸张上书写那么顺畅，需要一笔一笔的书写。源泉修理厂主张《邮寄信息照片》显示文件不能证明该文件即为《解除租赁合同告知书》，该说法系诡辩，按此逻辑即便该照片显示邮寄内容系“《解除租赁合同告知书》”，亦未必能证明是涉案的“《解除租赁合同告知书》”。4.公证费并非诉讼所产生的必要费用，依法不应支持。一审法院酌情认定费用主要依据来源于《公证书》所附的照片，并非《公证书》本身，源泉修理厂同样可以通过照片及视频证明以上待证事实，并不需要委托公证，故该笔费用并非诉讼所必须的费用，因此依法不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回源泉修理厂的上诉请求，维持一审判决。源泉修理厂起诉请求：一、依法解除源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》(合同余值：36657.84元)；二、判决黄紫琳向源泉修理厂支付租金26759.88元（按月租金6689.97元从2019年11月18日计至2020年3月17日止），及违约金8027.96元；三、判决黄紫琳承担因其违约造成源泉修理厂的公证费损失1000元；四、判决黄紫琳承担因其违约造成源泉修理厂的清理卫生、杂物费、修复费损失870元；五、判决案件受理费由黄紫琳负担。一审法院审理查明：2017年11月17日，源泉修理厂与黄紫琳签订《租赁合同》，主要内容为租赁期限为五年，从2017年11月17日至2022年10月17日止。源泉修理厂将自有的坐落在湛江市开发区海滨五路3号第18栋的房屋164平方出租给黄紫琳使用。本房屋月租金为每平方37元（37×164）元，按半年付款，人民币共37×164×6=36408，第二次租金，提前一个月付款。如此类推，第二年开始按月增加5%金额。在租赁期间，黄紫琳不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得源泉修理厂同意，并承担装修改造费。如因不可抗力等外部原因等非黄紫琳过错造成租赁场地受损，黄紫琳不负责任。在房租租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，源泉修理厂必须终止合同时，一般应该提前一个月书面通知对方。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。黄紫琳逾期未交付租金的，每逾期一日，源泉修理厂有权按月租金的105向黄紫琳加收滞纳金。源泉修理厂在租赁内如果提前终止合同，要提前告知赔偿黄紫琳相当的装修费用。本合同自双方签字之日起生效，一式两份，双方各执一份，均具有同等效力，涂改无效。该合同的甲方由卓毅签名并加盖源泉修理厂公章。2018年4月23日，源泉修理厂与黄紫琳签订《合同补充协议书》，主要内容为针对原合同第三条条项作出补充。本房屋每月的租金为6068元，每半年缴纳一次，共计36408元。每次缴纳租金需提前一个月付款。第二年起，每年租金递增5%，如此类推：即第二年每月租金为6371.4元，第三年每月租金为6689.97元，第四年每月租金为7024.47元，第五年每月租金为7375.7元。本协议一式贰份，源泉修理厂执壹份，黄紫琳执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。黄紫琳于2018年12月14日向卓武转账10000元、10000元、10000元、8226元共计38226元；于2019年4月26日转账10000元、10000元共计20000元；于2019年5月11日转账10000元、8226元共计18226元。2019年11月19日，黄紫琳向源泉修理厂寄出《解除租赁合同告知书》，主要内容为:本人黄紫琳与贵厂于2017年11月17日签订了房屋租赁合同。房屋位置位于湛江市开发区海滨五路3号第18栋共164平方米。按合同约定本合同租期到2022年10月17日止。但是由于湛江市土地储备管理中心于2019年9月17日作出[湛土储函（2019）433号]通告，通告的内容系关于储备土地清场及围蔽事宜。湛江市土地储备管理中心通告将在2019年10月15日前对土地进行围蔽，相邻建筑物的用户不得再使用中心土地作为通道，显然本人租赁房屋门口道路不能出行，严重影响经营，造成巨大的经济损失。由于不可抗力影响，多次与源泉修理厂协商终止合同，但是源泉修理厂不予理会，并且源泉修理厂也没提前一个月书面通知黄紫琳终止租赁合同，黄紫琳已经在2019年11月5日搬离租赁的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第94、96条的规定，黄紫琳正式告知源泉修理厂解除双方签订的湛江市开发区海滨五路3号第18栋共164平方米租赁合同，自本解除告知书到达源泉修理厂之日起生效。该《解除租赁合同告知书》由卓毅签收。另查明，源泉修理厂持有房地产权证[粤房地权证湛江CQ字第0200009251号]中，主要内容为位于湛江开发区海滨五路3号第18栋，规划用途为厂房，登记时间为2014年12月3日，层数为4层，建筑面积为748.63㎡。《房地产平面图》中地上层数为4层，建基面积197.95㎡，建筑面积748.63㎡。再查明，源泉修理厂2020年1月20日申请公证，《公证书》的内容为公证事项为证据保全，申请人为保护自己合法权益，与二〇二〇年一月二十二日提出申请，要求对湛江开发区海滨五路3号第18栋的房屋的现状进行现场拍摄保全证据公证。一审法院审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案根据源泉修理厂提供《房地产权证》及《房地产平面图》，涉案房屋与房地产权证的建筑面积不符，房地产平面图的建基面积为197.95平方米，合同中约定的建筑面积为164平方米，且根据源泉修理厂提交的《现场拍摄图片》，涉案房屋与房地产权证上规定的建筑面积与层数不符，源泉修理厂也并未提供证据证明其在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》无效。故对于源泉修理厂主张解除《租赁合同》及《合同补充协议书》的诉讼请求，不予支持。关于源泉修理厂主张黄紫琳支付租金、违约金、公证费、修复费的问题。黄紫琳于2018年12月14日向卓武转账10000元、10000元、10000元、8226元共计38226元；于2019年4月26日转账100000元、10000元共计20000元；于2019年5月11日转账10000元、8226元共计18226元。黄紫琳已支付2018年11月17日至2019年11月17日的租金。黄紫琳提交的《解除租赁合同告知书》中通知源泉修理厂其于2019年11月5日撤场，源泉修理厂并未提交证据证明黄紫琳于2019年11月18日至2020年3月17日期间占用案涉租赁物，且根据源泉修理厂提交的公证书所附照片显示及源泉修理厂在起诉状中称案涉租赁物内的物品已经全部拆除并搬离，因此，对于源泉修理厂主张的租金26759.88元不予支持。因源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》为无效合同，约定的违约金条款相应无效，故对于源泉修理厂主张的违约金不予支持。源泉修理厂产生的公证费用，非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，对于源泉修理厂主张的公证费不予支持。至于源泉修理厂主张的清理卫生、杂物费、修复费，考虑黄紫琳搬离时确实导致案涉租赁物有部分地方毁损，根据公平原则，对于源泉修理厂主张的清理卫生、杂物费、修复损失费，酌情认定500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限黄紫琳于判决生效之日起十日内向湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂支付清理卫生、杂物费及修复费500元；二、驳回湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716.45元，由湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂负担706.71元，黄紫琳负担9.74元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。本案一审庭审中，一审法院已组织双方当事人对黄紫琳提供的顺丰速运单号SF1005354753237的快递单打印件进行质证，黄紫琳在一审庭审中表示庭后提供快递单原件予以核对，一审卷宗未显示核对原件的情况。黄紫琳在二审庭审后向本院提供了顺丰速运客服邮箱menggin.lian@service.sf-express.com向其623723956@qq.com邮箱发送SF1005354753237的快递单查询信息的截图，拟证明源泉修理厂收到黄紫琳通过顺丰速运快递邮寄的《解除租赁合同告知书》。源泉修理厂质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且认为快递信息不能证明是卓毅签收了邮件，也不能证明邮件内容是《解除租赁合同告知书》。本院经审查认为：黄紫琳提供上述证据是对其一审证据的补强，该证据结合黄紫琳一审中提供的快递单打印件，已达到高度盖然性的证明标准，足以证明黄紫琳通过顺丰速运快递邮寄邮件给源泉修理厂的事实，源泉修理厂虽对证据真实性有异议，但并未能够提供反证予以推翻，上述证据内容与本案基本事实有关，本院予以采纳，该证据对本案基本事实认定的具体影响随后予以分析论述。源泉修理厂在本案二审庭审后向本院提供了《国有土地使用权证》，拟证明源泉修理厂享有涉案租赁房屋所在土地使用权，故涉案合同合法有效。本院经审查认为，源泉修理厂提供该证据属逾期举证，且其依据该证据所主张的其享有涉案租赁房屋所在土地使用权的事实黄紫琳亦予以承认，该证据能够证明的事实与一审法院已采纳的源泉修理厂在本案一审中所提供的《房地产权证》已证明的事实并无二至，故该证据对本案基本事实的认定无影响，本院不再进一步组织组织，该证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：黄紫琳通过顺丰速运快递单号SF1005354753237向源泉修理厂（收件人卓毅，电话158****9277）寄出邮件，内容记载为“文件”，该邮件于2019年12月20日被签收；本案一、二审庭审中，源泉修理厂明确表示尾号9277的电话是卓毅或卓斌的电话；本案二审庭审中，源泉修理厂明确表示没有收到过黄紫琳邮寄的其他文件。再查明：本案二审庭审中，源泉修理厂明确表示，涉案租赁房屋在其提供的房地产权证所记载土地情况“自用面积2574.58㎡”的范围，而不在其中“建筑面积748.63㎡”的范围；源泉修理厂陈述称2019年12月20日前其与黄紫琳曾就涉案房屋租赁问题进行过协商。双方当事人对涉案房屋出租时是毛坯房的事实均无异议。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对源泉修理厂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据源泉修理厂的上诉请求和理由以及黄紫琳的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案合同的效力问题。根据本案的证据与事实，涉案房屋并非源泉修理厂所提供房屋产权证登记的房屋，源泉修理厂也未能提供证据证明其出租的房屋取得建设工程规划许可证，未依法履行报建、规划、竣工验收等手续的建筑规避了国家对城乡规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场秩序等系列行为的监管，损害了国家利益，我国现行法律、行政法规均对该类建筑持否定性评价，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》无效并无不当，本院予以确认。源泉修理厂关于涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》有效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于黄紫琳占用涉案房屋的时间如何认定的问题。黄紫琳主张其向源泉修理厂邮寄《解除租赁合同告知书》并被签收，黄紫琳对此提供了顺丰快递单据和邮件查询信息予以证明，结合源泉修理厂承认尾号7277的电话是卓毅或卓斌的电话以及源泉修理厂未收到黄紫琳邮寄的其他文件的事实，足以认定黄紫琳该主张。考虑上述《解除租赁合同告知书》的具体内容，结合涉案房屋周围确实曾因被纳入围蔽范围的事实，以及源泉修理厂也陈述双方曾进行过协商的情况，可推定黄紫琳在邮寄《解除租赁合同告知书》前已经清场并曾与源泉修理厂协商退场事宜。而涉案房屋是以毛坯房状态出租，根据涉案房屋照片可见黄紫琳退场时涉案房屋已进行了装修，黄紫琳拆除其设施设备后并未对涉案房屋造成损坏，结合常理、经验、逻辑以及涉案房屋用途，也可判断源泉修理厂对已形成附合的装饰装修可以再行利用，故源泉修理厂主张黄紫琳未恢复房屋原状而不能认为黄紫琳已经退场依据不足，本院不予支持。一审法院认定黄紫琳2019年11月18日及之后不再占用涉案房屋符合本案的客观事实，并无不当，本院予以确认。三、关于源泉修理厂所主张的租金、违约金、公证费、修复费等应该如何处理的问题。如前所述，涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》归于无效，故源泉修理厂不能依据《租赁合同》及《合同补充协议书》请求黄紫琳支付房屋租金和违约金，考虑黄紫琳占有使用涉案房屋的具体情况，以及黄紫琳已交租至2019年11月17日的事实，源泉修理厂请求黄紫琳支付2019年11月18日及之后的房屋占有使用费没有事实与法律依据，故一审法院对源泉修理厂关于租金、违约金的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。源泉修理厂主张公证费应由黄紫琳负担，但举证是源泉修理厂作为当事人的诉讼义务，公证费也并非诉讼中所必要发生的费用，一审法院对泉修理厂关于公证费的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。源泉修理厂主张实际发生卫生清理、杂物费、修复费870元，仅凭其提供的个人出具的收据，而该收据经手人并未出庭作证，不足以证明源泉修理厂该主张，一审法院酌情认定该费用为500元属合理范围，本院予以维持。综上所述，源泉修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703.95元，由湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年四月七日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终161号上诉人（原审原告）：湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂，住所地湛江市海滨五路三号，统一社会信用代码：914408007314744296。投资人：卓斌。委托诉讼代理人：罗东国，广东三正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：黄紫琳，女。委托诉讼代理人：廖兴繁，广东大展律师事务所律师。上诉人湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂（以下简称“源泉修理厂”）因与被上诉人黄紫琳房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初2449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人源泉修理厂的委托诉讼代理人罗东国，被上诉人黄紫琳的委托诉讼代理人廖兴繁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人源泉修理厂上诉请求：一、撤销一审判决，改判支持源泉修理厂的全部诉讼请求（不服一审判决金额为36157.84元）；二、判决本案一、二审案件受理费由黄紫琳负担。事实与理由：一、一审法院对于源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》是无效的认定，是认定事实不清、证据不足。1.一审法院并没有实地勘查涉案租赁房屋的具体位置，而且源泉修理厂提供《房屋产权证》及《房地产平面图》除了载明基建面积197.95㎡，还载明了建筑面积748.63㎡、自用土地面积2574.58㎡，所以，一审法院单凭房地产平面图的建基面积为197.195平方米，合同中约定的建筑面积为164平方米及涉案房屋与房地产权证上规定的建筑面积与层数不符，还有源泉修理厂未提供证据证明其在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设为由，认定涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》无效，是认定事实不清、证据不足。2.由于一审法院认定涉案租赁合同无效的证据不足，故认定“因源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》为无效合同，约定的违约金条款相应无效，故对于原告主张的违约金本院不予支持”也是没有事实和法律依据的。根据涉案租赁合同第九条第一款“如逾期支付租金及未经源泉修理厂同意随意破坏房屋设施等按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金”的约定，黄紫琳在合同期限内未依约按时支付租金，及源泉修理厂提交的公证书已经清楚证实涉案租赁房屋在租赁期间被黄紫琳随意损坏的事实，故源泉修理厂主张黄紫琳支付违约金是有事实和法律依据的。二、一审法院认为“源泉修理厂提供的《解除租赁合同告知书》中通知黄紫琳其于2019年11月5日撤场，源泉修理厂并未提交证据证明黄紫琳于2019年11月18日至2020年3月17日期间占用案涉租赁物，且根据源泉修理厂提交的公证书所附照片显示及源泉修理厂在起诉状中称案涉租赁物内的物品已经全部拆除并搬离，因此，对于源泉修理厂主张的租金26759.88元本院不予支持”是认定事实不清、证据不足。理由：1.源泉修理厂起诉状中上述内容完整的意思表述是“2020年1月初，源泉修理厂再次找到黄紫琳催款时发现其租赁房屋内的物品已经全部拆除并搬离，但黄紫琳当时并未交还钥匙，源泉修理厂通过窗户向内观看发现房屋已被损坏”，是指黄紫琳将屋内的设备、设施搬离，并将墙上的附着物“电灯、电灯开关”拆除，但装饰装修“木地板、玻璃幕墙”没有拆除，即黄紫琳并没有将租赁房屋内装饰装修拆除完毕，且未恢复原状给源泉修理厂的情况下，就将室内可以移动的设备设施搬离的事实。一审法院完全就是咬文嚼字且曲解源泉修理厂起诉状中的表述。2.一审法院据以认定黄紫琳于2019年11月5日撤场的唯一证据是黄紫琳单方提交的《解除租赁合同告知书》，2019年11月5日撤场的事实也没有其他证据能够佐证，源泉修理厂也不清楚黄紫琳是什么时候撤场的。按照一审法院认定黄紫琳于2019年11月19日才邮寄所谓的“《解除租赁合同告知书》”这一事实，黄紫琳至少也占用了涉案房屋2天未付租金（按双方合同约定2019年11月18日后的租金黄紫琳并没有缴交），也应当支付多占用房屋2日的租金或占用费给源泉修理厂。三、一审法院对黄紫琳提交的《解除租赁合同告知书》、邮寄信息照片认为与本案具有关联性，并认为源泉修理厂虽否认该笔迹系卓毅所签，但未提交证据亦未申请笔迹鉴定，故对该证据予以采纳，完全就是认定事实不清、证据不足。理由：1.黄紫琳提交的邮寄信息照片显示托寄物信息是“文件”，不能证实其托寄的文件就是《解除租赁合同告知书》，也没有其他证据证实源泉修理厂确实收到《解除租赁合同告知书》。2.黄紫琳提交的签收人签名仅仅为“卓”，并不能证实就是“卓毅”本人签收，源泉修理厂以该“卓”与“卓毅”两者之间并没有直接的关联性，且该“卓”字与双方合同中卓毅签名的笔递明显不同，识字的人肉眼都可以区分，故认为没有申请笔迹鉴定的必要，所以不向法院申请笔迹鉴定，但一审法院以此为由认定源泉修理厂认可该“卓”就是“卓毅”本人签收，完全就是认定事实不清、证据不足。3.黄紫琳并没有提交邮寄信息照片的证据原件、证据来源供法院核对，源泉修理厂对该证据的三性也均有异议，因此，黄紫琳提交该证据根本不能作为定案的依据使用。一审法院将没有原件和没有合法来源的证据作为定案的依据，完全就是证据不足，严重偏袒黄紫琳一方，不公正、不合法。四、一审法院认定源泉修理厂产生的公证费用非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，与对源泉修理厂主张的清理卫生费、杂物费、修复损失费酌情认定500元相互矛盾，且认定事实不清、证据不足。理由：1.源泉修理厂提交的证据《公证书》是源泉修理厂主张诉求的证据之一，真实反映了涉案房屋内的情况，且对屋内的装修状况黄紫琳也没有异议。一审法院认定涉案租赁房屋内的物品是否已经拆除或办理，是否存在占用，及对源泉修理厂主张的清理卫生费、杂物费、修复损失费酌情认定的主要依据也是源自于《公证书》，所以，一审法院认定源泉修理厂产生的公证费用，非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，完全是没有依据，且相互矛盾的。2.一审法院仅仅以酌情认定为由，认定源泉修理厂清理卫生费、杂物费、修复损失费500元，无视源泉修理厂实际支出的870元，完全没有事实依据。五、根据源泉修理厂提交的公证书证实，涉案房屋内尚有装饰装修、玻璃幕墙未拆除，因此，源泉修理厂当时有理由相信黄紫琳还需继续承租涉案房屋，至2020年3月17日止黄紫琳根本违约逾期不支付房屋租金后，源泉修理厂才无奈提起本案诉讼。所以，2019年11月18日至2020年3月17日期间，黄紫琳的装饰装修、玻璃幕墙尚未实际拆除，也未与源泉修理厂解除租赁合同，就应当视为黄紫琳继续占有使用涉案房屋，应当支付房屋租金给源泉修理厂。综上，一审法院仅凭黄紫琳没事原件核对的证据就认为黄紫琳于2019年11月5日已经实际搬离涉案租赁房屋、源泉修理厂与黄紫琳之间租赁合同无效，不予支持源泉修理厂主张的租金26759.88元、违约金8027.96元，及由黄紫琳承担公证费1000元，仅酌情认定部分清理卫生、杂物、修复费500元（源泉修理厂请求870元），是认定事实不清、证据不足且明显偏袒黄紫琳的枉法裁判。请二审法院公平公正审理本案，改判支持源泉修理厂对黄紫琳的全部诉讼请求，以维护源泉修理厂的合法权益，实现公平正义。被上诉人黄紫琳答辩称：一、涉案房屋系违法建筑，双方诉争的租赁合同无效。源泉修理厂在二审未能另行提供证据证明涉案房屋已取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，由此可见，涉案房屋系其违法搭建，且至今未取得合法审批手续，因此一审认定涉案合同无效是认定事实清楚，证据充分，适用法律正确。事实上，涉案租赁房屋所在二层商铺旁边确有一栋四层的建筑，面积与源泉修理厂提供的《房屋产权证》载明的面积相仿，可推知《房屋产权证》对应的房屋就是该栋建筑，而非涉案房屋。二、黄紫琳办理涉案租赁房屋已清场，且在已缴交租金的租期内即2019年11月18日前搬离涉案租赁房屋，不存在拖欠租金或占用费的问题。租赁合同既未明确涉案房屋交付时的状况也未约定黄紫琳恢复原状的义务。并且，源泉修理厂交房是毛坯房，房内装饰均为黄紫琳装修，所以《公证书》所附照片中有损坏的地方只是黄紫琳取回装修装饰的附作物（比如插座），所以黄紫琳不存在损坏房屋的行为。针对2019年11月18日后两日租金或占用费问题。黄紫琳已于2019年11月5日撤场，且向源泉修理厂送达的《解除租赁合同告知书》中也已载明，因此黄紫琳已初步完成举证责任，而源泉修理厂主张2019年11月18日后两日黄紫琳实际占用房屋应承担相应举证责任。且从生活经验来看，如果黄紫琳未搬离房屋也不会在已缴交租金的租期届满次日向源泉修理厂发出《解除租赁合同告知书》。3.源泉修理厂未申请对邮寄信息照片的笔迹申请鉴定，应自行承担举证不能的不利后果。源泉修理厂主张照片上的“卓”字与合同中的“卓”字明显不同，系因为照片上的“卓”字系电子屏幕上签的。当然不可能跟在纸张上书写那么顺畅，需要一笔一笔的书写。源泉修理厂主张《邮寄信息照片》显示文件不能证明该文件即为《解除租赁合同告知书》，该说法系诡辩，按此逻辑即便该照片显示邮寄内容系“《解除租赁合同告知书》”，亦未必能证明是涉案的“《解除租赁合同告知书》”。4.公证费并非诉讼所产生的必要费用，依法不应支持。一审法院酌情认定费用主要依据来源于《公证书》所附的照片，并非《公证书》本身，源泉修理厂同样可以通过照片及视频证明以上待证事实，并不需要委托公证，故该笔费用并非诉讼所必须的费用，因此依法不应支持。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回源泉修理厂的上诉请求，维持一审判决。源泉修理厂起诉请求：一、依法解除源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》(合同余值：36657.84元)；二、判决黄紫琳向源泉修理厂支付租金26759.88元（按月租金6689.97元从2019年11月18日计至2020年3月17日止），及违约金8027.96元；三、判决黄紫琳承担因其违约造成源泉修理厂的公证费损失1000元；四、判决黄紫琳承担因其违约造成源泉修理厂的清理卫生、杂物费、修复费损失870元；五、判决案件受理费由黄紫琳负担。一审法院审理查明：2017年11月17日，源泉修理厂与黄紫琳签订《租赁合同》，主要内容为租赁期限为五年，从2017年11月17日至2022年10月17日止。源泉修理厂将自有的坐落在湛江市开发区海滨五路3号第18栋的房屋164平方出租给黄紫琳使用。本房屋月租金为每平方37元（37×164）元，按半年付款，人民币共37×164×6=36408，第二次租金，提前一个月付款。如此类推，第二年开始按月增加5%金额。在租赁期间，黄紫琳不得随意损坏房屋设施，如需装修或改造，需先征得源泉修理厂同意，并承担装修改造费。如因不可抗力等外部原因等非黄紫琳过错造成租赁场地受损，黄紫琳不负责任。在房租租赁期间，任何一方提前终止合同，需提前一个月书面通知对方，经双方协商后签订终止合同书，在终止合同书签订前，本合同仍有效。受不可抗力因素影响，源泉修理厂必须终止合同时，一般应该提前一个月书面通知对方。在房屋租赁期间，任何一方违反本合同的规定，依据事实轻重，按年度需向对方缴纳年度租金的10%作为违约金。黄紫琳逾期未交付租金的，每逾期一日，源泉修理厂有权按月租金的105向黄紫琳加收滞纳金。源泉修理厂在租赁内如果提前终止合同，要提前告知赔偿黄紫琳相当的装修费用。本合同自双方签字之日起生效，一式两份，双方各执一份，均具有同等效力，涂改无效。该合同的甲方由卓毅签名并加盖源泉修理厂公章。2018年4月23日，源泉修理厂与黄紫琳签订《合同补充协议书》，主要内容为针对原合同第三条条项作出补充。本房屋每月的租金为6068元，每半年缴纳一次，共计36408元。每次缴纳租金需提前一个月付款。第二年起，每年租金递增5%，如此类推：即第二年每月租金为6371.4元，第三年每月租金为6689.97元，第四年每月租金为7024.47元，第五年每月租金为7375.7元。本协议一式贰份，源泉修理厂执壹份，黄紫琳执壹份，具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。黄紫琳于2018年12月14日向卓武转账10000元、10000元、10000元、8226元共计38226元；于2019年4月26日转账10000元、10000元共计20000元；于2019年5月11日转账10000元、8226元共计18226元。2019年11月19日，黄紫琳向源泉修理厂寄出《解除租赁合同告知书》，主要内容为:本人黄紫琳与贵厂于2017年11月17日签订了房屋租赁合同。房屋位置位于湛江市开发区海滨五路3号第18栋共164平方米。按合同约定本合同租期到2022年10月17日止。但是由于湛江市土地储备管理中心于2019年9月17日作出[湛土储函（2019）433号]通告，通告的内容系关于储备土地清场及围蔽事宜。湛江市土地储备管理中心通告将在2019年10月15日前对土地进行围蔽，相邻建筑物的用户不得再使用中心土地作为通道，显然本人租赁房屋门口道路不能出行，严重影响经营，造成巨大的经济损失。由于不可抗力影响，多次与源泉修理厂协商终止合同，但是源泉修理厂不予理会，并且源泉修理厂也没提前一个月书面通知黄紫琳终止租赁合同，黄紫琳已经在2019年11月5日搬离租赁的房屋。根据《中华人民共和国合同法》第94、96条的规定，黄紫琳正式告知源泉修理厂解除双方签订的湛江市开发区海滨五路3号第18栋共164平方米租赁合同，自本解除告知书到达源泉修理厂之日起生效。该《解除租赁合同告知书》由卓毅签收。另查明，源泉修理厂持有房地产权证[粤房地权证湛江CQ字第0200009251号]中，主要内容为位于湛江开发区海滨五路3号第18栋，规划用途为厂房，登记时间为2014年12月3日，层数为4层，建筑面积为748.63㎡。《房地产平面图》中地上层数为4层，建基面积197.95㎡，建筑面积748.63㎡。再查明，源泉修理厂2020年1月20日申请公证，《公证书》的内容为公证事项为证据保全，申请人为保护自己合法权益，与二〇二〇年一月二十二日提出申请，要求对湛江开发区海滨五路3号第18栋的房屋的现状进行现场拍摄保全证据公证。一审法院审理认为，本案系房屋租赁合同纠纷。关于涉案合同的效力问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案根据源泉修理厂提供《房地产权证》及《房地产平面图》，涉案房屋与房地产权证的建筑面积不符，房地产平面图的建基面积为197.95平方米，合同中约定的建筑面积为164平方米，且根据源泉修理厂提交的《现场拍摄图片》，涉案房屋与房地产权证上规定的建筑面积与层数不符，源泉修理厂也并未提供证据证明其在法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设，因此，源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》及《合同补充协议书》无效。故对于源泉修理厂主张解除《租赁合同》及《合同补充协议书》的诉讼请求，不予支持。关于源泉修理厂主张黄紫琳支付租金、违约金、公证费、修复费的问题。黄紫琳于2018年12月14日向卓武转账10000元、10000元、10000元、8226元共计38226元；于2019年4月26日转账100000元、10000元共计20000元；于2019年5月11日转账10000元、8226元共计18226元。黄紫琳已支付2018年11月17日至2019年11月17日的租金。黄紫琳提交的《解除租赁合同告知书》中通知源泉修理厂其于2019年11月5日撤场，源泉修理厂并未提交证据证明黄紫琳于2019年11月18日至2020年3月17日期间占用案涉租赁物，且根据源泉修理厂提交的公证书所附照片显示及源泉修理厂在起诉状中称案涉租赁物内的物品已经全部拆除并搬离，因此，对于源泉修理厂主张的租金26759.88元不予支持。因源泉修理厂、黄紫琳签订的《租赁合同》为无效合同，约定的违约金条款相应无效，故对于源泉修理厂主张的违约金不予支持。源泉修理厂产生的公证费用，非本案诉讼所需，不能作为合理费用由黄紫琳承担，对于源泉修理厂主张的公证费不予支持。至于源泉修理厂主张的清理卫生、杂物费、修复费，考虑黄紫琳搬离时确实导致案涉租赁物有部分地方毁损，根据公平原则，对于源泉修理厂主张的清理卫生、杂物费、修复损失费，酌情认定500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、限黄紫琳于判决生效之日起十日内向湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂支付清理卫生、杂物费及修复费500元；二、驳回湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费716.45元，由湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂负担706.71元，黄紫琳负担9.74元。本案二审中，本院依法组织双方当事人进行了举证、质证。本案一审庭审中，一审法院已组织双方当事人对黄紫琳提供的顺丰速运单号SF1005354753237的快递单打印件进行质证，黄紫琳在一审庭审中表示庭后提供快递单原件予以核对，一审卷宗未显示核对原件的情况。黄紫琳在二审庭审后向本院提供了顺丰速运客服邮箱menggin.lian@service.sf-express.com向其623723956@qq.com邮箱发送SF1005354753237的快递单查询信息的截图，拟证明源泉修理厂收到黄紫琳通过顺丰速运快递邮寄的《解除租赁合同告知书》。源泉修理厂质证认为：对上述证据的真实性、合法性、关联性均有异议，且认为快递信息不能证明是卓毅签收了邮件，也不能证明邮件内容是《解除租赁合同告知书》。本院经审查认为：黄紫琳提供上述证据是对其一审证据的补强，该证据结合黄紫琳一审中提供的快递单打印件，已达到高度盖然性的证明标准，足以证明黄紫琳通过顺丰速运快递邮寄邮件给源泉修理厂的事实，源泉修理厂虽对证据真实性有异议，但并未能够提供反证予以推翻，上述证据内容与本案基本事实有关，本院予以采纳，该证据对本案基本事实认定的具体影响随后予以分析论述。源泉修理厂在本案二审庭审后向本院提供了《国有土地使用权证》，拟证明源泉修理厂享有涉案租赁房屋所在土地使用权，故涉案合同合法有效。本院经审查认为，源泉修理厂提供该证据属逾期举证，且其依据该证据所主张的其享有涉案租赁房屋所在土地使用权的事实黄紫琳亦予以承认，该证据能够证明的事实与一审法院已采纳的源泉修理厂在本案一审中所提供的《房地产权证》已证明的事实并无二至，故该证据对本案基本事实的认定无影响，本院不再进一步组织组织，该证据不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：黄紫琳通过顺丰速运快递单号SF1005354753237向源泉修理厂（收件人卓毅，电话158****9277）寄出邮件，内容记载为“文件”，该邮件于2019年12月20日被签收；本案一、二审庭审中，源泉修理厂明确表示尾号9277的电话是卓毅或卓斌的电话；本案二审庭审中，源泉修理厂明确表示没有收到过黄紫琳邮寄的其他文件。再查明：本案二审庭审中，源泉修理厂明确表示，涉案租赁房屋在其提供的房地产权证所记载土地情况“自用面积2574.58㎡”的范围，而不在其中“建筑面积748.63㎡”的范围；源泉修理厂陈述称2019年12月20日前其与黄紫琳曾就涉案房屋租赁问题进行过协商。双方当事人对涉案房屋出租时是毛坯房的事实均无异议。本院认为：本案属房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对源泉修理厂上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据源泉修理厂的上诉请求和理由以及黄紫琳的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于涉案合同的效力问题。根据本案的证据与事实，涉案房屋并非源泉修理厂所提供房屋产权证登记的房屋，源泉修理厂也未能提供证据证明其出租的房屋取得建设工程规划许可证，未依法履行报建、规划、竣工验收等手续的建筑规避了国家对城乡规划体系、建筑产品质量、房地产交易市场秩序等系列行为的监管，损害了国家利益，我国现行法律、行政法规均对该类建筑持否定性评价，故一审法院适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定认定涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》无效并无不当，本院予以确认。源泉修理厂关于涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》有效的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于黄紫琳占用涉案房屋的时间如何认定的问题。黄紫琳主张其向源泉修理厂邮寄《解除租赁合同告知书》并被签收，黄紫琳对此提供了顺丰快递单据和邮件查询信息予以证明，结合源泉修理厂承认尾号7277的电话是卓毅或卓斌的电话以及源泉修理厂未收到黄紫琳邮寄的其他文件的事实，足以认定黄紫琳该主张。考虑上述《解除租赁合同告知书》的具体内容，结合涉案房屋周围确实曾因被纳入围蔽范围的事实，以及源泉修理厂也陈述双方曾进行过协商的情况，可推定黄紫琳在邮寄《解除租赁合同告知书》前已经清场并曾与源泉修理厂协商退场事宜。而涉案房屋是以毛坯房状态出租，根据涉案房屋照片可见黄紫琳退场时涉案房屋已进行了装修，黄紫琳拆除其设施设备后并未对涉案房屋造成损坏，结合常理、经验、逻辑以及涉案房屋用途，也可判断源泉修理厂对已形成附合的装饰装修可以再行利用，故源泉修理厂主张黄紫琳未恢复房屋原状而不能认为黄紫琳已经退场依据不足，本院不予支持。一审法院认定黄紫琳2019年11月18日及之后不再占用涉案房屋符合本案的客观事实，并无不当，本院予以确认。三、关于源泉修理厂所主张的租金、违约金、公证费、修复费等应该如何处理的问题。如前所述，涉案《租赁合同》及《合同补充协议书》归于无效，故源泉修理厂不能依据《租赁合同》及《合同补充协议书》请求黄紫琳支付房屋租金和违约金，考虑黄紫琳占有使用涉案房屋的具体情况，以及黄紫琳已交租至2019年11月17日的事实，源泉修理厂请求黄紫琳支付2019年11月18日及之后的房屋占有使用费没有事实与法律依据，故一审法院对源泉修理厂关于租金、违约金的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。源泉修理厂主张公证费应由黄紫琳负担，但举证是源泉修理厂作为当事人的诉讼义务，公证费也并非诉讼中所必要发生的费用，一审法院对泉修理厂关于公证费的诉讼请求予以驳回并无不当，本院予以维持。源泉修理厂主张实际发生卫生清理、杂物费、修复费870元，仅凭其提供的个人出具的收据，而该收据经手人并未出庭作证，不足以证明源泉修理厂该主张，一审法院酌情认定该费用为500元属合理范围，本院予以维持。综上所述，源泉修理厂的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费703.95元，由湛江经济技术开发区源泉机电工程修理厂负担。本判决为终审判决。审判长 林 竹审判员 郑玉莲审判员 陈小红二〇二一年四月七日法官助理陈小漫书记员何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。