文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初16552号原告：苏州百亿隆物业管理有限公司，住所地昆山市陆家镇严家浜路5号2号房，统一社会信用代码91320583MA1X576U98。法定代表人：潘友文，该公司总经理。委托诉讼代理人：马庆国，江苏颂朗律师事务所律师。委托诉讼代理人：谭帅，江苏颂朗律师事务所律师。被告：昆山市雷洛森太阳能科技有限公司，住所地昆山市花桥镇蓬善村，统一社会信用代码91320583628419384K。法定代表人：赵宇彤，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱金根，上海劲力律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵步荣，该公司董事长。苏州百亿隆物业管理有限公司（以下简称“百亿隆公司”）与昆山市雷洛森太阳能科技有限公司（以下简称“雷洛森公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月13日受理后，依法由审判员胡蔷薇独任审判，分别于2020年11月9日和2021年3月31日公开开庭进行了审理，原告百亿隆公司委托诉讼代理人谭帅到庭参加了诉讼，被告雷洛森公司委托代理人朱金根到庭参加诉讼。本案现已审理终结。百亿隆公司向本院提出诉讼请求：1、请求确认原、被告之间签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除；2、请求判令被告退还原告房屋租赁保证金200000元；3、请求判令被告退还原告2020年3月16日至2020年6月30日期间的房屋租金685416.7元；4、请求判令被告承担本案诉讼费。事实与理由：2018年12月13日，原、被告双方签订了《房屋租赁合同》，约定由被告将其位于昆山市花桥××号的厂房出租给原告，租赁面积合计为7055平方米。2020年3月16日，因案外人原因，导致原告租赁的部分厂房发生火灾，损失惨重。火灾发生后，被告未对火灾受损厂房进行修缮，同时相关部门通知封闭火灾现场，禁止任何人员进入封闭区域，此举导致租赁合同无法履行。原告认为，由于火灾原因，相关部门封闭火灾现场这种不可抗力的情况导致原告无法继续使用租赁厂房，订立合同的根本目的无法实现。雷洛森公司辩称，原被告签订的房屋租赁合同期限是5年，自2018年12月18日起，至2023年12月18日止，原告单方面提出解除合同，被告不同意，且原告理由不成立，原告以火灾事故是不可抗力为由解除合同，被告认为火灾事故的发生是原告安全意识淡薄、管理不善发生的，是人为事故，不是不可抗力，原告应当按照合同继续履行支付租金，不能因为管理不善造成被告重大损失而解除合同，被告认为原告行为不仅道德上说不过去，法律上原告应当将出租房屋恢复原样之后才能谈合同解除事宜，综上，恳请贵院驳回原告诉请。我方也发了两封公开信，公示在第三方，消防只封闭了现场二楼，后续在继续生产。经审理查明，2018年12月13日，原告百亿隆（乙方）与被告雷洛森公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告的位于昆山市花桥××号厂房，面积为7055平方米，租赁期限为五年，自2018年12月18日至2023年12月18日。该租赁合同主要内容为：四、租金合同支付1、该房屋每日每平方米建筑面积租金为人民币0.925元，月租金合计人民币195846.80元，年租金合计人民币2350000元；……3、租金的支付采用先付租金后用房屋的原则，每年自租赁日期起每半年支付一次（1175000元）；五、保证金和费用1、甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁保证金，保证金为一个月的租金，计人民币200000元，甲方收取保证金后应向乙方开具收款凭证。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余的部分无息归还乙方。在合同期内退租的不退还保证金；七、防火安全要求1.乙方在租赁期间必须严格遵守《中华人民共和国消防条例》，积极做好消防工作，否则，由此产生的一切责任及损失均由乙方承担。2.乙方应在所承租的该房屋内按有关规定的配置灭火器，严禁将楼宇内的消防设施用作其它用途。3.乙方应按消防部门有关规定全面负责该房屋内的防火安全，甲方有权不定时的检查以租房屋的防火安全。乙方不得无理拒绝或推绥履行，否则，引起的后果由乙方承担。八、转租与分租2、合同期内，甲方同意乙方转租该房，但转租企业必须合法合规，按租赁期限至二O二三年十二月底。十、解除本合同的条件1.甲、乙双方同意在租赁期内，如遇下列情形，不视为违约，可变更或解除合同，双方互不承担任何责任。A、经双方协商一致同意变更或解除合同的；B、因不可抗力致使该房屋及其附属设施严重损坏，继续履行合同已无可能的；C、租赁地块遇政府动迁或规划需要，或因其它政策原因甲方需提前收回租赁物的，甲方可无条件提前解除合同，投资损失各自承担。D、遇到上述三点解除合同的，甲方无息返还乙方保证金。乙方自觉搬离厂房内的所有物品，乙方如不搬离的，政府动用强制措施时的一切损失，全由乙方自己承担。关于乙方动迁费，一切按政策执行。2.发生下列情形之一的，甲方有权解除合同：A、乙方逾期支付租金超过半个月的；B、乙方(未经同意，以签字盖章为准)擅自改变该房屋用途的；C、乙方在租赁期间由于违法经营(包括违反消防、环保等法律法规)被政府有关部门处罚的，由乙方负责法律责任。3.发生下列情形的，乙方有权解除合同A、甲方退交付该房屋超过半个月的；B、甲方不承担该房屋外部因自然原因损坏的修义务，并致使乙方无法继续使用该房的。C、甲方不能提供产权证明给乙方注册登记的。现原告和被告确认，原告承租的为被告所有的位于昆山市花桥××号厂区内的1号厂房（5747.48平方米）和2号厂房，原告已支付被告房租至2020年6月30日，并且原告已支付被告租赁保证金200000元。另查明，2020年3月16日0时52分，位于昆山市花桥××号的百亿隆公司发生火灾，此次火灾造成昆山市雷洛森太阳能科技有限公司（厂房所有权人）的1号厂房、各承租户的设备、商品等受损，无人员伤亡。2020年8月13日，昆山市消防救援大队出具苏昆消火重认字(2020)第0002号《火灾事故重新认定书》，对起火原因认定如下：该起火灾起火部位位于该厂房二层上海阔贝企业发展有限公司承租区内的草料堆中部位置；火灾原因为可排除电气系统(供电与建筑物的照明)故障或用电设备故障或外来火源或遗留火种引燃周边可燃物引发火灾的可能性，不排除草料自燃引发火灾的可能性。2020年3月16日9时起，发生火灾的厂房被昆山市消防大队封闭。上述火灾事故重新认定书涉及的上海阔贝企业发展有限公司（以下简称“阔贝公司”）使用的承租区域，系原告百亿隆公司将上述区域转租给阔贝公司的。再查明，百亿隆公司提供2020年6月10日的租赁合同解除通知书一份，证明百亿隆公司以2020年3月16日发生火灾及火灾封闭现场为由向雷洛森公司发送过解除租赁合同的通知。雷洛森公司认可收到该通知，但不认可原告单方面解除合同。被告雷洛森公司提供2007年6月5日的建筑工程消防意见验收书、公司准予变更登记通知书，证明我方出租厂房符合消防规定，并经过消防验收合格。原告百亿隆公司对该证据的真实性认可，但对证明目的不认可，不排除被告对消防设施没有进行定期保养的可能性，也不派出去被告对涉案厂房进行改建扩建装修未报公安消防机构审核的可能性。被告雷洛森公司（甲方）提供其与百亿隆公司（乙方）签订的厂房生产安全协议【主要内容：三、双方责任义务（一）甲方4、发现乙方违法违规违约生产经营或存在安全隐患的，应当督促整改，并将相关情况上报行政管理部门。（二）乙方3、帮助承租方制定安全培训计划，定期开展员工安全教育和应急演练。5、及时向安全主管部门和甲方报送安全事故信息，协助安全事故救援，配合调查取证。7、乙方除自查各租户，尊重甲方的监督整改，如不及时整改造成一切安全、消防、环保、人身安全后果负法律责任和经济责任】，证明原告和被告约定，发生生产安全产生的责任应当由原告承担，主要体现在第二项第七条和第三条。原告对该证据的真实性认可，证明目的不认可，此次火灾的发生是第三方引发的，与原告无关，况且原告定期对消防设施进行维保，尽到了合理的注意义务，不应承担责任。被告雷洛森公司提供火灾发生后有部分企业仍然生产的证明和被告自制的截至2020年10月25日应收原告款项，证明原告仍然在收取租金水电费，与原告所述2020年3月16日以后全部封闭不符合。原告对该证据的真实性不认可，证明目的亦不认可，火灾发生后，原告已经搬离了涉案厂房，昆山市消防大队也对1718号厂房进行了封锁，我方也发函告知了被告，即使有企业生产也与原告无关。火灾发生后，原告没有收取租金与水电费，被告陈述的不是事实。被告雷洛森公司提供安全整改通知（原告陈品兴签名）和安全隐患报告、情况说明，证明被告虽然要求原告安全生产，但原告没有真正履行，造成火灾事故发生。原告对该组证据真实性不认可，证明目的不认可，首先，陈品兴不能代表原告公司，其次，此证据所表述的情况与本案火灾的引起没有因果关系。最后查明，庭审中，原告陈述，原告在承租被告的厂房后全部转租，分租给大约12家企业，并按照消防标准，要求各租户自己做了隔断；在火灾发生后，原告即从租赁标的物搬离；陈品兴为原告公司员工。上述事实有房屋租赁合同、火灾事故重新认定书、火灾事故认定复核决定书、封闭火灾现场公告、解除通知书、建筑工程消防意见验收书、公司准予变更登记通知书、证明、应收款项表、安全整改通知和安全隐患报告、情况说明，以及本院庭审笔录予以证实。本院认为，关于原告要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2020年3月16日解除的诉请，原告承租了被告所有的位于花桥镇花安路1718号厂房的1号厂房和2号厂房，之后原告将上述厂房全部分租给次承租人。2020年3月16日的火灾发生在1号厂房2楼，系原告分租的次承租人阔贝公司引起，虽然消防部门对火灾现场进行了封闭，但并不影响原告对上述厂区内2号厂房的使用。虽原告举证其向被告发出了解除通知，但原告并未提供其与次承租人解除合同、返还租赁标的物等证据，根据被告提供的次承租人出具的继续生产经营的证明，本院对原告称自火灾发生后即从租赁标的物搬离的意见不予采信，由此本院对原告的此项诉请不予支持。关于原告要求被告返还2020年3月16日至2020年6月30日期间的房屋租金685416.7元的诉请，因原告承租了被告的1号厂房和2号厂房，但租赁合同中未对每栋厂房的租金金额进行区分，本院按照如下方法进行辨别：其中1号厂房面积为5747.48平方米，按照双方签订的租赁合同约定的每日每平方米建筑面积租金为人民币0.925元，1号厂房所占租金为552938.36元，因被告未举证2号厂房面积，本院按照租赁总面积7055平方米减去1号厂房面积进行核算，2号厂房所占租金为132478.34元。关于发生火灾的1号厂房租金552938.36元，由于火灾并非由于雷洛森公司造成，本院对原告要求该部分租金的返还不予支持，原告可作为火灾损失另行主张。关于未发生火灾的2号厂房租金132478.34元，被告提供次承租人出具的继续生产经营的证明用以说明火灾发生后还有次承租人在继续经营，原告在本案中仅举证其发出了租赁合同解除通知书，未举证其与所有承租人解除租赁合同并返还租赁标的物的情形下，原告要求返还此部分租金的依据不足，本院不予支持。关于原告要求被告返还租赁保证金200000元的诉请，火灾发生的直接责任人虽并非原告，但原告对于其分租的次承租人使用租赁标的物的情况具有管理和监督义务，根据《火灾事故重新认定书》可知，本次火灾造成被告雷洛森公司的1号厂房受损，可见原告作为承租人未尽到合理使用保障租赁标的物，故原告要求返还租赁保证金，于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告苏州百亿隆物业管理有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费减半收取为6327元，由百亿隆公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  胡蔷薇二Ｏ二一年四月八日书记员  张贤飞