安徽省明光市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1182民初1545号 原告：中山市宜德物业管理有限公司明光分公司，住所地安徽省明光市104国道北侧、工业园路西侧(倒班房**)，统一社会信用代码913411823368597670。 法定代表人：卢锐祥。 委托诉讼代理人：蔡家佳，男，1984年8月2日生，汉族，住安徽省明光市，系原告单位职工。 被告：寻满玉，女，1982年2月3日生，汉族，住安徽省明光市。 委托诉讼代理人：夏吉友、陈杨，安徽江安律师事务所律师。 原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司(以下简称中山宜德物业)诉被告寻满玉物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月18日立案后，依法适用简易程序公开进行了审理。原告中山宜德物业的委托诉讼代理人蔡家佳、被告寻满玉及其委托诉讼代理人夏吉友、陈杨均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告给付2019年3月1日至2020年2月28日物业管理费4818元；2、请求判令被告从2019年3月1日至2020年2月28日按照每日千分之五支付逾期付款的违约金直至缴清全部物业管理费之日止，截止2020年2月28日应支付违约金为8793元；3、请求判令被告给付2020年3月1日至2021年2月28日物业管理费4818元；4、请求判令被告承担本案全部诉讼费用。 事实与理由：被告系原告所管理的榄菊·正德天水湖小区36栋3室的业主。被告于2016年8月26日与开发商明光正德房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得天水湖花园36栋3室，建筑面积182.5平米，购房合同双方约定交楼期限为2017年12月30日，中山宜德物业依法通过招标程序，与正德地产签订《前期物业服务合同》，合同约定原告向被告提供物业管理服务，被告按建筑面积2.2元/平米/月的标准向原告缴纳物业管理费。如被告逾期付款应根据欠款金额按每日5‰的标准向原告支付违约金。合同生效后原告依约为被告提供了完善的物业管理服务，但被告并未依约向原告缴纳物业管理费，自2019年3月1日至2020年2月28日，被告共欠原告物业费4818元、违约金8793元;同时被告未依约向原告缴纳2020年3月1日至2021年2月28日物业管理费4818元。原告多次电话催缴，均无效果。被告拒不缴纳物业费的行为已严重侵犯了原告及其他业主的合法权益，故原告将此事诉至法院，请求人民法院公正裁决，维护原告的合法权益。 被告辩称：1.双方签订的前期物业服务合同，不是双方真实意思的表示，业主拿房的时候必须要在原告提供的物业合同上签字才可以拿房，迫于上述情形，小区的业主包括本案被告才在合同上签字，合同应无效；2.原告在诉状中诉称，依约为被告提供了完善的物业服务不是事实，本案原告没有提供相应的物业管理服务，被告会举证证明这一事实，因此，根据合同的权利义务相对应原则，被告有权提出抗辩拒绝支付物业费；3、被告所购买的房子并非别墅，只是普通住宅，不应当按照2.2元每平方米每月标准收费，且物业合同是由原告方单方制定，系格式合同，物业费也是原告单方制定，标准过高；4.本案原告没有提供相应的物业管理服务，不管环境卫生、绿化、交通秩序与车辆停放、保安的管理与24小时交叉巡逻等这些义务，原告方都没有履行，故原告违约在先，所以被告才没有支付相应的物业管理费用，被告不应支付违约金，且原告主张的违约金标准也过高；5、原告系分公司，没有相应的物业管理资质，故不能作为本案前期物业合同的签约方，物业合同应无效，在本案中原告也没有诉讼主体资格；6、原告在本案提起诉讼前，没有按照相关法律的司法解释规定，对被告进行书面催缴。综上，原告主张的物业收费应遵循合理公平收费标准并与服务水平相适应的原则，原告在物业管理服务上未达服务等级，没有权利收取业主的物业费用，故请求法院驳回原告诉求。 经审理查明：被告系原告提供物业服务的榄菊·正德天水湖小区36栋3室的业主。被告于2016年8月26日与开发商明光正德房地产开发有限公司签订了《商品房买卖合同》，购得天水湖花园36栋3室三层住宅一套（不含地下室），建筑面积182.5平米，购房合同约定交楼期限为2017年12月30日。中山宜德物业依法通过招标程序，与正德地产签订《前期物业服务合同》，合同约定业主按以下标准向物业公司交纳当年物业管理服务费：商铺2.5元/平米/月，别墅2.2元/平米/月，别墅外花园0.5元/平米/月；高层住宅0.9元/平米/月，综合费用0.6元/平米/月，物业管理服务费收费按买卖合同约定的建筑面积计算，办妥房产证后按房产证上的建筑面积计算。空置房按建筑面积的100%收取物业管理服务费。物业公司向小区业主提供物业管理服务，业主于每年二月份前向物业公司缴纳当年物业服务费，逾期未交，将按协议条款收取每日千分之五的滞纳金。 被告在验收房屋时与原告签订《前期物业服务服务协议》，并向原告交付2018年3月1日至2019年2月28日的物业费4818元。自2019年3月1日起，被告未向原告交付物业费。 另经庭审查明，榄菊·正德天水湖小区住宅共分商铺与住宅两类，住宅中又分为带电梯的高层住宅与不带电梯的**的住宅，被告所购买的房子为三层住宅；被告在收房后进行装修，未向原告书面申报为空置房；原告虽未书面向被告催交物业费，但是曾电话向被告进行催交。原告未将其物业等级及收费标准在小区进行公示。 上述事实由原告提供的物业管理服务协议、住房和城乡建筑局的文件、别墅图片、被告提供的房产证、U盘等证据材料及原、被告的当庭陈述予以证实。 本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案被告在验收房屋时与原告签订《前期物业服务服务协议》，按照合同约定，原告向被告所在小区提供物业管理服务，被告应按合同约定向原告支付物业管理费用。原告于合同签订前即入驻被告所在小区并提供物业管理服务，原告在与被告签订《前期物业服务服务协议》时，依据被告所购的房产实际情况，按协议中关于别墅的标准，按2.2元/平米/月向被告收取2018年物业费4818元，符合双方合同约定，且被告当时也未提出异议，故对原告要求被告继续按协议约定支付2019年3月1日至2021年2月28日的物业费合计9636元的诉讼请求，符合双方约定，本院依法予以支持。 对原告主张的8793元违约金的诉讼主张，原告作为提供物业服务的一方当事人，应将单位的物业资质、等级、收费标准及相关情况及时向业主公布，并按合同约定完善小区管理，被告当庭提供证据能够证明原告在履行合同过程中也存在瑕疵，原告应在日常管理中提升服务意识、服务效率及服务质量，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内业主共有部分，征求听取业主意见建议，不断提高物业管理服务水平，故本院对原告要求被告支付滞纳金8793元的诉讼请求，因证据不足，本院不予支持。 根据庭审查明，原被告双方所签订的《前期物业服务服务协议》系双方自愿签订，不存在无效情形。被告所购房产为三层住宅，原告根据双方签订的《前期物业服务服务协议》中约定的别墅标准向被告收取物业管理费并无不当，被告已按协议的物业费收取标准交付2018年的物业费，且原告在与被告合同签订之前即入驻被告所在小区并提供物业管理服务，虽有不完善之处，但是已经按合同约定提供基本物业管理服务，故本院对被告辩称双方协议无效、原告不应按别墅标准收费及原告物业管理不到位等情形不应支付物业费的意见，因证据不足，本院不予采信；对被告认为原告诉前未书面催交的意见，因被告认可原告曾电话催收物业费，说明原告已采取一定方式向其催收过物业费，根据相关法律规定，物业公司向业主催交后，业主逾期不履行，物业公司可以提起诉讼或者申请仲裁；对被告认为原告系分公司，不能作为本案前期物业合同的签约方、不具有诉讼主体资格等意见，根据法律规定，依法设立并领取营业执照的分支机构，可以作为独立的民事诉讼主体，分公司虽然不具有法人资格，但是可以以自己的名义进行一定的与经营有关的业务活动，故本院对被告的该项辩称意见，亦不予采信。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第九百四十二条、第九百四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条、第六十四条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见第40条第（5）项的规定，判决如下： 一、被告寻满玉于判决生效之日起十日内向原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司支付2019年3月1日至2021年2月28日的物业管理费9636元； 二、驳回原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 （本院开户行：明光农村商业银行城中支行，户名：明光市人民法院，账号：20×××55） 案件受理费261元，减半收取130.5元，由原告中山市宜德物业管理有限公司明光分公司负担60元，由被告寻满玉负担70.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员  张朝丽 二〇二一年四月二十日 书记员  朱雯雪 本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第五百零二条第一款依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。 第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。 业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。 物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第四十九条公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人。 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》若干问题的意见 第40条民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括： （1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织； （2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业； （3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业； （4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体； （5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构； （6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构； （7）中国人民保险公司设在各地的分支机构； （8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业； （9）符合本条规定条件的其他组织。 《物业服务企业资质管理办法》 第三条物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设主管部分负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。 省、自治区人民政府建设主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设主管部门的指导和监督。