北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初19457号原告（反诉被告）：北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司，住所地北京市朝阳区高碑店乡北花园村北花园中路花园金地写字楼******。法定代表人：王升，总经理。被告（反诉原告）：计通时代（北京）商贸有限公司，住，住所地北京市丰台区/div>法定代表人：许元元，项目经理。委托诉讼代理人：裴中强，男，1980年10月6日出生，汉族，计通时代（北京）商贸有限公司员工。原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之法定代表人王升，被告之委托诉讼代理人裴中强均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告立即为原告打开位于北京市朝阳区高碑店北花园中路x号院花园金地x幢x室房屋（以下简称涉案房屋）房门；2.要求被告向原告退还押金5596元、2019年7月22日至2019年8月26日期间的租金6888.13元；3.要求被告向原告赔偿违约金5819元；4.要求被告向原告赔偿员工工资、社保损失20000元；5.要求被告向原告赔偿装修损失，估算10000元；6.要求被告向原告赔偿误工损失30000元。事实和理由：2017年8月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉案房屋出租原告，租期12个月，自2017年8月27日至2018年8月26日。押金5596元。2018年8月7日，双方就涉案房屋继续签订租赁合同，租期24个月，自2018年8月27日至2020年8月26日。第一年年租金为69838元，第二年年租金为72632元，租金方式为季付。2019年6月，被告用于出租的位于北京市朝阳区高碑店北花园中路x号院花园金地x幢写字楼（以下简称A幢房屋）因系违建而面临被拆除，被告通知包括原告在内的所有租户。原告当时要求解除租赁合同，并主张退还剩余费用、赔偿损失，被告没有同意。2019年7月，被告通知原告，涉案房屋所在区域系合法办公区，不会被拆除，A幢房屋所在区域将建成花园，双方口头协商在A幢房屋所在区域新建成花园后，原告再按原租赁标准支付租金。2019年7月至8月，A幢房屋被拆除，不仅给原告造成人工等成本损失，还导致涉案房屋所在区域建筑外立面被损毁，无法达到正常使用标准。考虑到被告坚决不同意解除合同，原告为减少自身损失，便决定在外立面尚未恢复的情况下先行办公，暂不支付租金。2019年11月，被告以原告支付的租金和押金已消耗完毕为由，要求原告支付下一期租金。原告回复被告，涉案房屋所在区域尚未达到正常使用标准，不应适用原租金标准，如被告赔偿原告各项损失，原告可以考虑退租，被告仍然没有同意。2019年12月2日，原告发现涉案房屋房门被上锁。为维护原告合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。2019年6月，被告接到乡里通知，根据相关要求，A幢房屋因涉及违法案件将被拆除，并非由于该房屋系违章建筑。考虑到该房屋拆除可能会对原告使用涉案房屋产生一定影响，故被告两次主动通知原告免除租金，免除期间为2019年7月22日至2019年9月15日。被告在下期租金支付日前通知原告交纳租金，原告拒绝交纳，被告只得于2019年12月2日将涉案房屋房门上锁，要求原告搬离物品，原告未予同意。2019年8月底，被告将涉案房屋所在区域的水电接通，完全满足企业办公条件，周边环境也未影响到原告办公，被告从未同意待花园建成后再向原告收取租金。关于原告各项请求，鉴于租期已经届满，被告不同意继续履行合同，如果法院判决原告腾房，被告同意配合打开房门。押金和租金不同意退还，原因是，原告于2019年9月1日重新使用涉案房屋，此前剩余的租金和支付的押金都抵扣了2019年9月1日以后的租金，直至2019年10月21日。2019年10月22日起，原告没有再支付租金，构成违约，被告无需赔偿违约金及损失。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求原告立即腾退涉案房屋并交还被告；2.要求原告向被告支付房屋占有使用费（按照6352.66元/月的标准，自2019年10月22日计算至实际返还房屋之日止）。反诉理由如下：根据被告对原告给予的免租优惠，并将原告支付押金抵扣租金，原告实际交纳租金至2019年10月21日。现合同履行期限已届满，故要求原告返还房屋并支付房屋占有使用费。原告针对反诉辩称，不同意被告的全部反诉请求。由于2019年6月的拆除A幢房屋行为，导致涉案房屋所在区域原有外墙的玻璃一半左右都被破坏，涉案房屋没有达到交付使用标准，根据法律规定，租期应当顺延。涉案房屋门前是废墟，无人清理，导致原告一直无法正常使用。原告从没有同意过押金抵扣租金。当时双方协商的条件是，被告将房屋外墙恢复原状，且房屋周围的废墟被改造成花园后，原告再支付租金。据原告了解，外墙至今没有恢复原状，A幢房屋所在区域于2020年10月以后才彻底改造成公园。被告于2019年12月2日将涉案房屋上锁至今，合同目的已无法实现，原告不应支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2017年8月3日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给乙方使用，房屋用途为办公。租期自2017年8月27日起至2018年8月26日止，首年月租金标准为5596元，押金5596元。2018年8月7日，被告作为出租方（甲方）与原告作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》约定：双方就涉案房屋继续签订租赁合同，租期24个月，自2018年8月27日起至2020年8月26日止。第一年年租金为69838元，第二年年租金为72632元，租金方式为季付。合同签订后，被告按时交付涉案房屋，原告支付押金5596元。原告按时支付租金至2019年8月26日，未支付后续租金。2019年7月22日，A幢房屋开始被拆除，拆除期间，A幢房屋及涉案房屋所在区域被隔离起来，涉案房屋水、电供应被切断。A幢房屋拆除期间，造成涉案房屋所在一排平房部分玻璃幕墙毁损。庭审中，原告称A幢房屋拆除过程持续至2019年8月31日；2019年9月15日，涉案房屋恢复供电；原告自2019年9月15日至2019年12月1日实际使用涉案房屋，但由于房屋门前垃圾一直无人清理、拆除过程损坏的墙面一直没有修复、被告一直未提供新的水源，导致涉案房屋没有达到合同约定的交付标准，原告有权延付租金。被告对此不予认可，称A幢房屋拆除过程持续至2019年8月中旬，涉案房屋于2019年8月底恢复供电、于2019年9月初恢复供水，涉案房屋门前垃圾已经清理完毕，具体日期不清楚。2019年12月2日，被告以原告未按时支付租金为由将涉案房屋房门上锁至今，原告办公用品至今未搬离涉案房屋。被告称双方曾口头协商被告免收2019年8月26日至2019年10月21日期间的租金。原告对此不予认可，表示被告口头承诺在A幢房屋所在区域新建花园完成后，会将涉案房屋外立面恢复原状，后原告才需支付租金。经询，原告称其于2021年1月去涉案房屋现场发现涉案房屋所在区域再次被围挡围起来，无法出入。被告对此予以认可，表示其于2021年1月在涉案房屋及A幢房屋所在区域四周新建了围挡，目的是其需要对上述区域统一重新进行规划。原告要求被告向其赔偿各项经济损失，并提交其社保缴纳记录、中国工商银行电子回单、微信聊天记录等证据佐证。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。原告表示如果法院认定涉案合同无效，其不要求一并处理合同无效的法律后果。被告表示如果法院认定涉案合同无效，其要求一并处理合同无效的法律后果，其反诉请求不变。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中，被告要求原告支付房屋占有使用费，于法有据，本院予以支持，关于占有使用费数额，考虑到涉案房屋自2019年7月22日起无法使用、原告自述其于2019年9月15日起重新使用涉案房屋、被告同意免收2019年8月26日至2019年10月21日期间的占有使用费、被告于2019年12月2日起将涉案房屋房门上锁至今等情形，本院认定原告应向被告支付2019年10月22日至2019年12月1日期间的房屋占有使用费8000元。因原告自2019年12月2日起已无法使用涉案房屋，故被告要求原告支付自该日起至返还房屋之日止的房屋占有使用费，于法无据，本院不予支持。关于返还房屋一节，有事实和法律依据，本院不持异议，如原告未按照本判决确定的期限返还房屋，则仍需在履行期限届满后向被告支付房屋占有使用费至其实际返还房屋之日止，标准为每月6000元。原告明确表示不要求在本案中一并处理合同无效的法律后果，本院不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条及《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司与被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司于二〇一七年八月三日、于二〇一八年八月七日签订的《房屋租赁合同》无效；二、原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司于本判决生效之日起七日内向被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司支付二〇一九年十月二十二日至二〇一九年十二月一日期间的房屋占有使用费8000元；三、原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司于本判决生效之日起十五日内腾退位于北京市朝阳区高碑店北花园中路6号院花园金地B幢106室房屋，并将上述房屋交还被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司；四、如原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司未按照本判决第三项确定的期限返还上述房屋，则需在该期限届满后次日起至实际返还房屋之日止，按照每月6000元的标准向被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司支付房屋占有使用费；五、驳回原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司的全部诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费1758元，由原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司负担（已交纳）；反诉案件受理费808元，由原告（反诉被告）北京福民兴邦科技信息服务有限责任公司负担50元（于本判决生效之日起七日内交纳），由被告（反诉原告）计通时代（北京）商贸有限公司负担758元（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月二十七日书记员 辛丽颖