湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0104民初198号原告：胡月娥，女，1958年12月5日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：曹启秀，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰，湖南泓锐律师事务所律师。原告：徐一知，男，1985年5月8日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：曹启秀，湖南泓锐律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋杰，湖南泓锐律师事务所律师。被告：夏驰宏，男，1976年11月27日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：李金香，女，1976年3月12日出生，住长沙市岳麓区。被告：周新国，男，1959年12月9日出生，汉族，住湖南省。原告胡月娥、徐一知诉被告夏驰宏、周新国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告胡月娥，原告胡月娥与徐一知的委托诉讼代理人曹启秀、宋杰，被告夏驰宏的委托诉讼代理人李金香，被告周新国到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告胡月娥、徐一知向本院提出诉讼请求：1、确认原告胡月娥、徐一知与被告夏驰宏、周新国签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；2、判令被告夏驰宏、周新国立即腾空搬出租赁房屋并向原告胡月娥、徐一知返还租赁房屋；3、判令被告夏驰宏、周新国向原告胡月娥、徐一知支付2020年4月15日至12月10日期间的租金161889元，并按合同约定的租金标准向原告胡月娥、徐一知支付自2020年12月11日起至实际搬出之日止的房屋占用费；4、判令被告夏驰宏、周新国向原告胡月娥、徐一知支付违约金5209.2元（按银行同期贷款基准利率4.75%，以124000元为基数，自2020年3月15日起暂计算至2020年12月31日止；以37889元为基数，自2020年9月15日起暂计算至2020年12月31日止），后续违约金按相同标准自2021年1月1日起计算至实际付清之日止；5、判令被告夏驰宏、周新国赔偿因其违约行为给原告胡月娥、徐一知造成的租金损失62000元；6、判令被告夏驰宏、周新国承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2019年4月15日，原告胡月娥、徐一知（出租方、甲方）与被告夏驰宏、周新国（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：一、甲方同意将望城坡开发区商贸城E15栋1、2号楼租给乙方经营宾馆项目。租期5年，自2019年4月15日起至2024年4月14日止。二、租金标准：年租金为人民币248000元，两年内不递增，第三年每年递增10%。租金半年一交，需提前1个月交纳租金。如未按时交纳，押金不予退还，并需支付违约金，为每月租金的10%。合同签订后，原告按约将租赁房屋交付给被告使用。按照合同约定，被告应在2020年3月15日前支付2020年4月15日至10月14日期间的租金124000元，但被告并未按约支付。原告于2020年6月10日向被告发《告知函》催告，未果。原告遂于2020年7月份向长沙市岳麓区人民法院起诉，诉讼期间双方于2020年9月17日自行调解并达成口头协议：被告在2020年10月30日前付清之前所欠租金124000元，后原告撤诉。但2020年10月30日到期后，被告却并未按照口头协议的约定支付之前所欠的租金124000元。原告认为，被告作为合同一方当事人，迟延履行合同主要义务，经催告后在合理期限内仍未履行，已符合《中华人民共和国合同法》规定的合同解除条件。原告于2020年12月5日向被告夏驰宏、周新国分别邮寄了《合同解除函》，通知自2020年12月10日起正式解除双方于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》，并要求被告在2020年12月15日前按照合同约定的“来修去丢”原则向原告返还租赁房屋，并结清所欠租金。被告夏驰宏、周新国于2020年12月6日签收邮件，但至今仍未支付所欠租金，也未将租赁房屋返还给原告。为维护自己的合法权益，原告特诉至法院，望判如所请。被告周新国、夏驰宏共同辩称：（一）关于原告提出于2020年12月10日解除租赁合同，被告同意。被告与原告于2019年4月15日签订了关于商贸城E城E15栋1、2号楼的房屋租赁合同，合同期为五年，自2019年4月15日至2024年4月14日。（二）原告要求被告腾空搬出并返还房屋，事实上，被告于6月8日便被原告锁门被迫只身离开，原告单方面不承认与被告的口头约定，于6月8日锁了被告正在营业店铺的进出大门，致使客人不能出入，被告无法营业，只得被迫关门停业。（三）由于原告毁约，在约定日期之前锁被告店铺大门致使店铺无法营业，让被告投资一百多万的店面血本无归，如今负债累累，生活困顿。原告还提出这种泯灭人性的索要和赔偿，实在让人气愤和寒心，天理何在。（四）由于原告否认口头约定锁门，致使被告无法营业，对另外两位房东（廖老板、易老板）的房租也无法如期交租。事实与理由：2019年4月15日，原告与被告签订房屋租赁合同，租期为5年，营业初，用心经营，积累客户小有盈利。由于2019年疫情的原因，2020年初一直关门歇业，直至四月底开门营业。被告于春节期间便一直与原告多方沟通请求原告减免房租未果，遂正式开门，请原告来店协商交租一事，并达成口头约定于6月中旬或月底交租，与另外两位房东也是口头约定于端午节前交租。在约定时间前被告一直在想办法筹措资金交付房租，甚至愿意低价转让店铺交租做个守诺守信的人，却不料原告在知晓被告要转店交租的情况下仍不顾被告的请求执意要求被告于6月8日必须交租，并要求被告视违约涨10%交租。关门后不久，原告又报停所有店里的电表，致使租出的一楼两门面停电停水，无法正常营业，并威胁被告租出的一楼门面不可交租，租金必须交于原告。后经另两位房东（廖、易老板）从中调解，同意转让后，但原告执意要改变合同，收回门面，楼上又不减租金。使得被告找来转让的人因为无法接受而始终不能转让出去，在被告一再恳请原告减租或维护合同现状转让店面，并承诺关门期间的房租也一并支付的情况下，原告始终不同意，还一直索要租金，交租后可转店，原告这种丧尽天良的做法让被告倾家荡产，损失惨重，负债累累，生活困难，恳请法院依法公正裁决。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年4月15日，原告胡月娥、徐一知（出租方、甲方）与被告夏驰宏、周新国（承租方、乙方）签订一份《房屋租赁合同》，约定：一、甲方同意将望城坡开发区商贸城E15栋1、2号楼租给乙方经营宾馆项目，租期五年，即从2019年4月15日起至2024年4月14日止。租赁期满后，乙方如需续租，同等条件下，甲方应予以优先考虑。二、租金标准：年租金为人民币248000元，两年内不递增；第三年每年递增10%。租金半年一交，需提前1个月交纳租金。如未按时交纳，押金不予退还，并需支付违约金，为每月租金的10%。三、甲方拥有该房屋所有产权……租赁期满后，按照来修去丢的原则，对所有装修装饰，保持原状，乙方不得损坏或拆走，甲方也不给予任何的折价或补偿。四、乙方进场前须一次性交纳信誉保证金5万元整，租赁期满后，乙方已交清所有税、费（并把已交清的所有税、费发票及单据复印件交给甲方），乙方停止经营，腾出房屋；经甲方查验房屋设施及装修等确认无损坏迹象后，甲方予以信誉保证金退还，不计利息……十四、双方应全面履行合同，不履行或不完全履行合同的应负违约责任。如有争议事项，双方协商解决。如协商不妥，双方同意《中华人民共和国合同法》执行……十六、如果租金拖欠，房租租金为27万1年。该合同签订后，原告向被告交付了案涉房屋，被告向原告交纳了5万元保证金，并交纳租金至2020年4月14日。2020年6月10日，原告向被告送达一份《告知函》，主要内容为：你方应于2020年3月15日支付2020年4月15日至2020年10月14日的房屋租金，2020年3月15日至今，我方多次催促你方交付租金，你方以各种理由推诿拒绝支付房屋租金。现为避免损失的扩大并依据合同约定及相关法律规定，请你方任选下述两种方式之一以解决。1、你方于3日内与我方协商继续履行合同，并按合同约定支付2020年4月15日至2020年10月14日租金；2、双方协商解除合同，你方于3日内腾退房屋（通知我方到场），并支付我方自2020年4月15日起至实际腾退房屋之日的租金及违约金等损失（保证金不退）。此后，原告并未支付租金，双方亦未协商解除合同事宜。2020年12月5日，原告胡月娥向被告夏驰宏、周新国发出《合同解除函》，称因被告多次违约，违反诚信原则，原告决定自2020年12月10日起正式解除原、被告双方于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》，并请被告在2020年12月15日前按照合同约定的“来修去丢”原则向原告返还租赁房屋，并结清所欠租金。被告不得故意损坏原告房屋及其附属设施等财物，否则应负责修复或承担赔偿责任。查，1、被告租赁案涉房屋后，将一楼门面转租给案外人，二至五层用于经营足浴和茶楼。2、被告陈述，原告于2020年6月8日对案涉房屋上锁。原告陈述，其上锁的实际时间是2020年6月15日，上锁位置在一楼通往二楼的楼梯口，加锁之后二楼无法通行，2020年9月17日已将门锁打开。据被告周新国陈述，“2020年11月，廖老板给我打电话说原告把门打开了，廖老板怕丢东西，就把门锁了。廖老板是另一缝的房东。”3、自原告对案涉房屋加锁时起，被告未再对外营业，但所有物品仍在案涉房屋内未搬离。另查，案涉房屋登记的所有权人为胡月娥，登记房屋坐落为：望城坡商贸城E-15栋1、2缝。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的《房屋租赁合同》、房屋所有权证、合同解除函、邮寄单及物流查询单、微信聊天记录等证据佐证。本院认为，原告与被告签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，不违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应按照该合同约定履行各自的义务。本案中，原告主张案涉《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除，被告不持异议，本院予以确认。一、关于原告要求被告立即腾空并搬离涉案房屋的诉求。前已述及，案涉《房屋租赁合同》已经解除，被告继续占有案涉房屋无事实与法律依据，故原告的该项诉讼请求，本院予以支持。二、关于原告主张的租金及房屋占用费的问题。1、关于租金的计算问题。经庭审查明，被告就涉案房屋已经交纳租金至2020年4月14日，后续租金未再交纳，故其还应向原告交纳自2020年4月15日至合同解除之日即2020年12月10日的租金，但考虑原告经营的系足浴和茶楼，新冠肺炎疫情对其影响较大，且此前双方未就疫情减免租金问题达成一致，故本院酌定在2020年4月15日至2020年12月10日这一期间给予原告1个月的租金减免，减免之后被告还向原告支付6个月26天的租金即141666元。2、关于房屋占用费。双方的租赁合同虽已解除，但被告未将所有物品搬离案涉房屋，应向原告支付房屋占用费。考虑到被告此后未对外营业，基于公平原则，本院酌定被告自2020年12月11日起按照每月10000元的标准向原告支付房屋占用使用费，直至其实际搬出之日。三、关于原告主张被告支付违约金的诉求。本案中，被告确实存在拖欠租金的行为，但考虑以下实际情况：首先，被告已经按期交纳租金至2020年4月14日；其次，因受新冠肺炎疫情的影响，导致被告在2020年上半年营业收入减少，按时交付租金确实存在一定的现实困难；第三，原告在被告延付租金后，在未经法定程序与被告解除合同的情况下，曾以对案涉房屋上锁的方式向被告追讨租金，其行为明显不当。综上，结合双方合同的实际履行情况，并基于公平及诚实信用原则的考量，本院对原告在本案中主张的违约金不予支持。同理，被告已向原告交纳的保证金5万元，原告应予以退还，考虑为减少双方的诉累，本院在本案中对保证金一并进行处理，将该5万元直接抵扣被告应交纳的租金，抵扣之后，被告还应向原告支付截至2020年12月10日的租金91666元。四、关于原告主张被告赔偿原告租金损失的诉讼请求。原告未就前述费用的产生向本院提交任何证据予以佐证，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条、第七百二十一条、第七百二十二条之规定，判决如下：一、确认原告胡月娥、徐一知与被告夏驰宏、周新国于2019年4月15日签订的《房屋租赁合同》于2020年12月10日解除；二、被告夏驰宏、周新国立即腾空并向原告胡月娥、徐一知返还位于长沙市岳麓区××开发区××栋××缝的房屋；三、被告夏驰宏、周新国于本判决生效之日起十日内向原告胡月娥、徐一知支付截至2020年12月10日的房屋租金91666元，并按每月10000元的标准向原告胡月娥、徐一知支付自2020年12月11日起至实际搬出之日止的房屋占用费；四、驳回原告胡月娥、徐一知的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2368元，由原告胡月娥、徐一知和被告夏驰宏、周新国各负担1184元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月十二日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。