大连市西岗区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0203民初1093号原告：中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司，住所地大连市中山区解放路168号。负责人：郭洪桥，该公司总经理。委托代理人：于思雨，辽宁恒信律师事务所律师。委托代理人：周爱博，辽宁恒信律师事务所律师。被告：大连金海洋养老服务有限公司，住所地：大连市西岗区五四路159号。法定代表人：霍成君。委托代理人宋延昶，男，1989年5月23日生，汉族，该公司员工，住辽宁省东港市。原告中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司诉被告大连金海洋养老服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司委托代理人于思雨、周爱博，被告大连金海洋养老服务有限公司的委托诉讼代理人宋延昶到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原被告之间签订的《五四路大楼房屋租赁合同》及《五四路大楼房屋租赁合同的主体变更协议》；2.被告给付自2020年1月1日至合同解除之日欠付的租金费用及自合同解除之日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金费用及房屋占有使用费的计算标准为185万元/年租金）；3.被告向原告给付欠付的自2019年的采暖费104239.98元。事实与理由：原告与案外人大连金海洋旅行社有限公司于2017年11月10日订立《五四大楼房屋租赁合同》，约定由大连金海洋旅行社有限公司承租原告所有的位于辽宁省大连市西岗区五四路159号的房屋，租赁期限为10年，自2018年1月1日起开始计算。年租金为1850000元（含税），同时约定，除第一期租金外，大连金海洋旅行社有限公司应当于每个租赁期最后一个月的15日前向原告一次性足额支付下个租赁期的租金。此外，该合同第4.3条约定：本合同项下承租押金为人民币100000.00元，如乙方（大连金海洋旅行社有限公司）未付清应由乙方支付的所有费用（含房租、通信费、宽带使用费、煤气费、电费、水费等）时，甲方有权从押金中直接扣除后将剩余部分返还乙方；合同第6.1条约定：“租赁期间，水、电、冬季取暖费、除雪费由乙方自付……”；合同第9.2条约定：“如因乙方过错导致乙方未按本合同第四条规定的期限支付租金且经甲方书面催告后仍未支付，应自催告宽限日届满之日起承担未付部分每日0.3%的违约金。”；合同第10.4条约定：“租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：……（4）拖欠房租累计3个月以上。”合同订立后，因大连金海洋旅行社有限公司内部调整原因，原告与大连金海洋旅行社有限公司以及被告订立《五四大楼房屋租赁合同的主体变更协议》，约定变更合同履行主体为被告，由被告全部承继大连金海洋旅行社有限公司在《五四大楼房屋租赁合同》中所享有的权利及义务。上述合同生效后，原告依约履行了相关义务，根据合同约定被告应于2019年12月15日前缴纳2020年1月1日至2020年12月31日的租金，但被告未能如约缴纳，且经多次催缴至今仍未缴费。因欠付租金所涉的承租期间曾出现疫情，原告愿给予被告3个月房租免收的租金优惠政策。此外，被告还因欠付2019年度的采暖费，致使原告被国家电投集团东北电力有限公司大连大发能源分公司起诉，经调解原告需分批次向电力公司支付104239.98元的采暖费。原告认为，原告与被告订立的租赁合同及其补充协议系双方真实意思表示，对于被告具有约束力，被告未按照合同约定交纳租金及采暖费已经构成违约，故诉至法院，请求依法支持原告诉讼请求。被告金海洋公司辩称：同意原告各项诉讼请求，但现阶段缺乏支付能力。经审理查明，2017年11月10日，原告（甲方）与案外人大连金海洋旅行社有限公司（乙方）订立《五四大楼房屋租赁合同》，约定案外人大连金海洋旅行社有限公司（乙方）承租原告（甲方）所有的位于辽宁省大连市西岗区五四路159号的房屋，租赁期限为10年，自2018年1月1日起开始计算，年租金为1850000元（含税）。除第一期租金外，乙方应当于每个租赁期最后一个月的15日前向甲方一次性足额支付下个租赁期的租金；本合同项下承租押金为100000元，如乙方未付清应由乙方支付的所有费用（含房租、通信费、宽带使用费、煤气费、电费、水费等）时，甲方有权从押金中直接扣除后将剩余部分返还乙方；租赁期间，水、电、冬季取暖费、除雪费由乙方自付……；如因乙方过错导致乙方未按本合同第四条规定的期限支付租金且经甲方书面催告后仍未支付，应自催告宽限日届满之日起承担未付部分每日0.3%的违约金；租赁期间，乙方有下列行为之一的，甲方有权解除合同，收回标的房屋：……（4）拖欠房租累计3个月以上。2018年3月5日，原告（甲方）与案外人大连金海洋旅行社有限公司（乙方）以及被告（丙方）订立《五四大楼房屋租赁合同的主体变更协议》，约定：甲乙双方于2017年11月10日签订的《五四路大楼房屋租赁合同》中乙方的全部权利和义务转让给丙方，即本案被告。协议签订后，被告未按照租赁合同约定的时间交纳2020年1月1日之后的房屋租金，亦未按照租赁合同的约定交纳2019年度采暖费。因被告欠付2019年度采暖费，国家电投集团东北电力有限公司大连大发能源分公司于2020年8月26日将本案原告及被告起诉至大连市沙河口区人民法院，大连市沙河口区人民法院于当日作出（2020）辽0204民初5794号民事调解书，对各方当事人达成的如下协议予以确认：由本案原告于2020年10月28日前分两次向国家电投集团东北电力有限公司大连大发能源分公司付清采暖费104239.98元，本案被告作为该案第三人承担连带责任。上述全部采暖费用原告已于2020年9月29日代被告支付完毕。本院所确认的上述事实，有房屋产权证、房屋租赁合同、支付凭证、催告函及送达记录、租赁房屋现状照片和录像、民事调解书及当事人陈述笔录在案为凭，这些证据材料已经开庭质证和本院审查，可以采信。本院认为，原被告之间的房屋租赁合同系双方当事人真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自义务。原告作为出租人已将案涉房屋交付被告使用，被告未按合同约定向原告交纳2020年度房屋租金，拖欠时间超过3个月，达到合同约定的解除条件。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。本案中，本院于2021年1月22日依法向被告送达了载有解除合同内容的起诉状，故原被告之间的房屋租赁合同应于2021年1月22日解除。原告诉请解除案涉房屋租赁合同于法有据，本院予以支持。租赁合同解除后，被告应向原告腾退房屋，并支付自合同解除之日起至实际腾退之日止的房屋占有使用费。原告诉请被告给付自2020年1月1日至2021年1月22日期间的租金及2021年1月23日起至被告实际返还房屋之日止的房屋占有使用费（租金费用及房屋占有使用费的计算标准为185万元/年租金）的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。关于原告主张的取暖费一节。根据原被告双方房屋租赁合同的约定，被告作为承租方负有缴纳取暖费的义务，原告有权向被告主张其代为缴纳的2019年度取暖费104239.98元，该项诉讼请求本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司与被告大连金海洋养老服务有限公司之间的《五四路大楼房屋租赁合同》及《五四路大楼房屋租赁合同的主体变更协议》于2021年1月22日解除；二、被告大连金海洋养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司支付2020年1月1日至2021年1月22日期间的房屋租金及2021年1月23日起至被告大连金海洋养老服务有限公司实际腾退位于大连市西岗区五四路159号房屋之日止的房屋占有使用费（租金费用及房屋占有使用费的计算标准为185万元/年）；三、被告大连金海洋养老服务有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告中国联通集团辽宁省通信有限公司大连市分公司支付采暖费104239.98元。案件受理费减半收取7725元（原告已预交），由被告大连金海洋养老服务有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省大连市中级人民法院。申请执行期限二年。审判员  杨多二〇二一年四月二十日书记员  艾莎