云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初102号原告：郭磊，男，汉族，1981年10月14日生，住云南省昆明市盘龙区。委托诉讼代理人：郭忠，系云南凌云律师事务所律师，特别授权代理。被告：李其潞，女，汉族，1980年2月23日生，住云南省昆明市盘龙区。被告：杨宇凡，男，汉族，1980年4月25日生，住云南省昆明市盘龙区。两被告的共同委托诉讼代理人：吴锡林，系云南天之泰律师事务所律师，一般授权代理。两被告的共同委托诉讼代理人：李赛，系云南天之泰律师事务所实习律师，一般授权代理。原告郭磊诉被告李其潞、杨宇凡房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告郭磊及其委托诉讼代理人郭忠，被告李其潞、杨宇凡及其共同委托诉讼代理人吴锡林、李赛到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告郭磊向本院提出如下诉讼请求：一、判令二被告双倍返还给原告购房定金100000元；二、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：经昆明俊熠房地产经纪有限公司介绍，二被告夫妻俩将自己所有的昆明市盘龙区白沙河片区白沙润园小区一期26幢1单元2层201室房屋出售给原告，并于2020年5月28日签订了《房产买卖经纪合同》。合同约定：该物业成交价为2130000元，该物业成交价包含1个产权车位A5号。签订本合同时，原告交付给二被告购房定金50000元，被告出具了收条给原告。约定于2020年8月30日前办理交易过户手续。原告首付700000元，余款通过银行按揭贷款支付房款。因二被告将该房屋抵押在中国工商银行股份有限公司昆明南屏支行，即二被告尚欠银行贷款，所以合同第十六条约定：乙方（原告）帮甲方（即二被告）垫资700000元，剩余银行尾款由甲方（二被告）自行出资。合同第七条约定：甲乙双方任何一方未按本合同之条款出售或买入该物业，即成为本合同的违约方，违约方应按该物业成交价的20%向守约方支付违约金承担违约责任。同时第十条约定：甲乙双方均承诺按约定履行本合同，违约时应积极主动承担本合同第七、八、九条所约定的违约责任以及支付丙方佣金，否则除了承担上述所约定的违约责任外，守约方及丙方因追偿违约责任及佣金所产生的一切费用（包括但不限于律师费、诉讼费、调查取证费、保全费、执行费）均由违约方承担。《房产买卖经纪合同》签订后，原告按照合同的约定积极准备并积极履行合同，将自己出售一套房屋所得的收入作为首付款，于2020年8月10日就按揭贷款部分积极向兴业银行股份有限公司昆明分行申请做预审批。2020年8月14日，兴业银行股份有限公司昆明分行向兴业银行昆明苏家塘支行下达《信用项目审批通知书（同意）》，同意郭磊申请的1500000元银行按揭贷款。2020年8月10日做了银行贷款的预审批后，二被告以生意资金周转困难为由，要向他人借款，并要求原告支付利息。原告认为，原告和二被告只是房屋买卖关系，二被告向他人借款要求原告支付利息不在房屋买卖的范围内，于是拒绝了二被告的要求。昆明俊熠房地产经纪有限公司工作人员范玲玲出于帮助二被告解决资金困难多方打听垫资事宜。2020年8月19日上午，昆明俊熠房地产经纪有限公司工作人员范玲玲将原、被告双方约到了宝善街华尔贝大厦见面准备着手办理房屋交易手续，原告也将合同约定需要付给二被告的首付款准备好在自己的银行账户上，准备转账支付给二被告。见面后，二被告仍旧提出要向他人借款并要求原告支付利息，原告不同意。二被告告知，房屋买卖不成，50000元购房定金不退，可以走法律程序。昆明俊熠房地产经纪有限公司工作人员范玲玲做了些协调工作要求二被告至少退还给原告50000元定金，二被告告知可以走法律程序。原告认为：原告是有诚意购买二被告的房子，二被告向他人借款并要求原告承担利息超越了房屋买卖的范围，在房屋买卖范围内节外生枝，二被告的行为显然违反了《房产买卖经纪合同》的约定构成违约。且借款合同是有借款主体和借款相对性的，二被告向他人借款，借款人显然是二被告，利息也应当由二被告承担。根据合同法及其他相关法律法规的规定，特诉至法院。被告李其潞、杨宇凡共同答辩称：第一，请求人民法院驳回原告对两答辩人的诉讼请求；第二，诉讼费由原告自行承担。事实与理由为：第一，造成本案原、被告不能履行《房产买卖经纪合同》的根本原因，是原告不能提供落实购房款以及按照合同约定支付垫资款，而不是答辩人不配合处理的情况。原告属于涉案合同的根本违约者；第二，截止到合同履行期限届满后，涉案的房屋除了有银行贷款外，没有任何权利瑕疵，只要原告按照合同约定支付垫资款赎证以后，合同是能够正常履行的；第三，针对诉状中说的中介出具的情况说明，我们认为不符合法律规定的证据要求，不得作为证据使用。经审理，本院确认如下法律事实：2020年5月28日，原告郭磊（买方、乙方）与被告李其潞、杨宇凡（卖方、甲方）、经纪方昆明俊熠房地产经纪有限公司（丙方）签订《房产买卖经纪合同》，合同约定卖方出售位于昆明市XXX房屋及车位给买方，房屋建筑面积为165.39平方米，成交价为2130000元；案涉房屋为抵押状态；签订合同时，乙方交付购房定金50000元，该款由丙方代为保管，并先用于支付丙方佣金的不足部分，余额转为房款交还甲方；甲乙双方约定于2020年8月30日前办理交易过户手续；该物业为二手房交易，于收到产权管理部门开具的产权过户受理凭证时，支付房款700000元，于银行发放贷款时将所有贷款金额一次性支付，如有不足由乙方现金支付甲方；交房时间为过户当天；甲乙双方任何一方未按本合同之条款出售或买入该物业，即成为本合同的违约方，违约方应按该物业成交价的20%向守约方支付违约金承担违约责任；其他约定：1．乙方帮甲方垫资700000元，剩余银行尾款由甲方自行出资，2．若过户时，个税不能省的情况下，则甲乙双方各承担一半税费（个税），3．定金伍万元由甲方带走。合同还对其他事项进行了约定。合同签订后，原告向被告李其潞支付定金50000元，被告李其潞向原告出具《收条》，确认收到定金50000元。因垫资赎证及原告银行贷款预审批办理情况，2020年8月18日经纪方昆明俊熠房地产经纪有限公司的工作人员范玲玲组织原、被告进行协商。协商过程中，被告对协商情况进行了录音，主要内容为：1．被告因未看到原告的购房贷款预审批手续，对原告的合同履行能力提出质疑；2．经纪方告知正常的房屋买卖流程是中介公司签订购买合同后去银行给买方做贷款预审批，预审批通过后双方去卖方银行还清贷款并赎证，最后将证过户至买方名下并送至买方贷款银行做抵押，卖方等待银行将贷款转至自己账户，此次交易无法跟进是因为郭磊之前在两家银行做的预审批都没有通过；3．经纪方提出如果实在不行可以办理快贷。双方约定于2020年8月19日办理垫资赎证。2020年8月19日，双方因垫资款、垫资款利息应由谁负担发生争议，原告认为全额垫资款应由被告负担，被告则认为垫资款700000元应由原告负担。上述事实有原告提交的《房产买卖经纪合同》，被告提交的微信聊天记录、录音及当事人的陈述等证据予以证实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”、第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”本案中，原、被告签订的《房产买卖经纪合同》，系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，系合法有效的合同，双方当事人均应按合同约定履行各自的义务。根据查明事实，双方未能完成交易，系对赎证垫资款的支付问题发生争议。原告主张其仅应于办理过户手续时向被告支付700000元，该700000元与合同“其他约定”条款中的700000元系同一笔款项。被告对此不予认可，并主张合同中“其他约定”条款中的700000元系“垫资款”，办理过户手续时支付的700000元系“房款”，系两笔不同性质的款项，原告应先向被告支付垫资款700000元。对此，本院认为，根据二手房交易惯例，因案涉房屋存在抵押权，应在产权变更登记前将抵押权涤除，而抵押权的涤除行为与产权变更登记行为在一天内完成的可能性较小，涤除抵押权的时间与产权变更登记的时间应当存在时间节点的不同，故原告主张上述两个时间节点其支付的款项为同一笔的主张，本院不予支持。对于垫资款应由谁负担的问题，合同中已经明确约定“乙方帮甲方垫资700000元，剩余银行尾款由甲方自行出资”，因此，原告应按合同约定在涤除抵押权时向被告支付垫资款700000元，在产权变更登记时另行支付房款700000元。因双方未对垫资款700000元的支付时间进行明确约定，根据合同约定，双方办理产权过户手续的时间为2020年8月30日前，因此，原告至迟应于2020年8月30日前向被告支付垫资款700000元以涤除抵押权，但原告除向被告支付过定金50000元外，至今未再向被告支付过其他款项，导致合同未能履行，违约方应系原告，故原告作为违约方依据定金罚则要求被告双倍返还定金的诉请，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百一十八条的规定，判决如下：驳回原告郭磊的诉讼请求。案件受理费2300元，因适用简易程序审理减半收取1150元，由原告郭磊负担。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  龙燕二〇二一年四月一日书记员  高健