北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52466号原告：孙刘建，男，1971年5月1日出生，汉族，住北京市通州区。被告：夏东卫，男，1989年4月22日出生，汉族，住北京市朝阳区。原告孙刘建（下称原告）与被告夏东卫（下称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用普通程序独任审理，公开开庭进行了审理。原、被告均参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告2019年7月9日签订的《合作房屋协议》；2.被告支付原告2020年1月11日至2020年7月11日的租金70000元、违约金15000元并赔偿损失36000元。事实与理由：2019年7月11日，原告与被告签订《合作房屋协议》，原告将北京市朝阳区256号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告用于修车使用，租期3年，自2019年7月11日至2022年7月11日，每半年租金90000元，违约金为15000元。自2020年1月11日起，被告拖欠租金90000元未付，之后补交了20000元，其他租金一直拖延至今。此外，被告在使用过程中破坏了涉案房屋的地砖和门窗并拆除了隔断墙，现被告不愿继续履行合同，也没有赔偿原告损失。为了维护自身合法权益，原告提起本次诉讼。被告辩称，原告出租给被告的房屋门牌号并非256号也没有房产证，因此双方之间的合同应属无效；被告在2020年4月20日左右自涉案房屋中搬走是按照原告的要求，因此不构成违约，不应支付违约金；双方之间的合同是为方便转租而补签，实际每年的租金并非180000元而是150000元，被告并不欠付租金，承租房屋用于修车也必须进行装修，这是原告同意的，因此不同意支付租金、违约金及赔偿损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：涉案房屋系原告自案外人处承租。2017年7月9日，原告与被告就涉案房屋签订《合作房屋协议》，原告将涉案房屋出租给被告用于修车使用。双方约定：1.租赁期限自2017年7月12日至2019年7月11日，一年内租金160000元，之后视情况递增，押金15000元；2.如被告欠付各项费用1000元以上，提前一个月不按时支付租金达5日的，原告可以单方终止合同收回房屋，被告应承担由此给原告造成的损失并按剩余合同租金的30%承担违约金，甲方收取的任何费用不予退还。合同签订后，被告按照修车需要对涉案房屋进行了改动并实际使用至合同期满。2019年7月11日，双方续签《合作房屋协议》将租期延长至2022年7月11日，将租金变更为一年内租金180000元，之后视情况递增，押金为15000元。之后双方继续履行合同至2020年4、5月份，双方协商解除合同。现原告已将涉案房屋另行出租。庭审中，原告向本院提交涉案房屋的照片若干，拟证明房屋内的地砖、玻璃门被损坏，被告在屋内挖有水槽。被告称作为修车使用而对房屋进行改动并拆除了玻璃门。被告向本院提交其名下银行账户交易记录、微信转账记录、被告与原告的微信聊天记录。被告提交疫情期间涉案房屋被张贴封条的照片，拟证明疫情期间乡政府不允许被告经营。原告称当时确实在检查但被告实际正常经营。经询，1、关于租金的支付情况。原告称自2019年7月12日起年租金为180000元，如以押金抵扣租金，则被告已经付清了2020年1月11日之前的租金，此后被告又支付了20000元租金、4000元电费并补交了上一年度的租金10000元。被告称自2019年7月12日起每年的租金为150000元即月租金12500元，不计算押金，被告已付清了2020年1月11日之前的租金，之后又支付了后续租金34000元。2.关于涉案房屋交接的时间。被告称其于2020年4月20日左右自涉案房屋中搬出并与原告口头交接完毕。原告在本案指导举证谈话中称被告于2020年6月20日左右自涉案房屋中搬走，在庭审中原告称双方于2020年5月底口头协商交接，但需要对方修复房屋，不清楚被告具体什么时间搬走，其在7月底时发现涉案房屋已经腾空。3.被告称其每月电费在1000元左右，原告称为2000元左右。本案审理过程中，本院根据原告提供的电话联系到案外人高某某，高某某称其将涉案房屋出租给原告使用（租赁合同已丢失），该地块不是农村宅基地，无集体土地建设用地使用权证，涉案房屋有乡政府出具的审批单（已经找不到了），没有建设规划审批手续。因为没有规划手续因此无法办理执照，如果要办理执照的话就登记在有宅基地证的256号上。原、被告均认可涉案房屋无建设规划审批手续的情况。上述事实，有当事人陈述、《合作房屋协议》、转账记录、微信记录等证据在案佐证。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案，原告就未取得建设规划审批手续的房屋与被告签订《合作房屋协议》，该协议应属无效。合同无效的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院综合原告将未取得建设规划审批手续的房屋对外出租及被告拖延支付租金、解除合同的情形，酌情确定双方过错。关于租金。本院认为，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。被告称自2019年7月11日起实际的租金标准为150000元，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。结合《合作房屋协议》约定的租金标准及双方陈述，本院对于原告所述在押金抵扣租金的基础上，被告已经付清了2020年1月11日之前租金的意见予以采信。双方确认2020年1月11日之后被告交纳的34000元款项中的20000元为租金，本院不持异议。此外根据双方关于电费的陈述及历年交纳费用的情况，其中的500元、2500元、1000元应认定为电费。原告称剩下10000元为补交上一年度的租金，但并未提交证据予以证明，本院不予采信。关于被告自涉案房屋中搬走的时间，鉴于双方均未提交证据予以证明，而原告陈述前后不一致，本院根据原告陈述的情况，认定被告应支付至2020年6月20日的占有使用费。考虑到被告受疫情影响无法经营的特殊情形，本院对房屋占有使用费的标准酌情予以调整。关于涉案房屋损失。被告根据修车的需要对涉案房屋进行改动，没有证据显示其存在恶意毁坏的情形，双方之间亦并无恢复房屋原状的约定。原告将涉案房屋出租给被告用于修车使用，且双方之间租赁合同已履行近3年，原告应对于被告改动房屋的情况知情并同意，其称双方称口头约定被告恢复房屋，被告不予认可，原告未提交证据予以证明，故本院对于原告的该项主张不予支持。涉案房屋租赁合同无效，原告主张违约金的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告夏东卫于本判决生效之日起七日内支付原告孙刘建租金25000元；二、驳回原告孙刘建的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2720元，由原告孙刘建负担2295元（已交纳），由被告夏东卫负担425元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 王 楠二〇二一年四月三十日书记员 李国龙