广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初1142号原告：伍翠莲，女，1959年3月19日出生，汉族，身份证住址广州市荔湾区。原告：伍志成，男，1961年2月25日出生，香港特别行政区居民，现住香港。两原告共同委托诉讼代理人：王键浩，广东广信君达律师事务所律师。被告：广州市金安房地产开发有限公司，住所地广州市海珠区工业大道**都市广场**楼**自编之一。法定代表人：薛辉。被告：卢锦南，男，1963年8月31日出生，汉族，户籍住址广州市白云区。被告：鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司，住所地鹤山市，住所地鹤山市桃源镇桃源大道**法定代表人：郭红林。原告伍翠莲、伍志成与被告广州市金安房地产开发有限公司（以下简称金安公司）、卢锦南、鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司（以下简称鑫鑫公司）合同纠纷一案，本院于2020年1月2日受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告的共同委托诉讼代理人王键浩到庭参加诉讼，三被告经本院公告送达起诉状副本和开庭传票，公告期满仍未到庭，本院依法作缺席开庭审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.原告与被告金安公司、卢锦南解除合同，被告金安公司、卢锦南应向原告退还已付合同款88000元，并支付前述款项自从2006年8月10日起至实际清偿日的逾期利息（暂计至2020年7月21日为74032元）以及5%的违约金4400元；2.被告金安公司、卢锦南向原告赔偿土地及房屋差价损失、可得利益损失暂计250000元；3.被告鑫鑫公司对上述第一项及第二项诉讼请求承担连带责任；4.被告承担本案诉讼费。事实和理由：2006年11月9日，原告与被告金安公司、卢锦南签订了《分割转让土地使用权协议书》，约定：被告将神山旧市场地块中的9号地块进行分割转让给原告；原告在该地块上自费修建村民自用房；被告负责该地块前期开发工作，原告分担前期费用，以此进行合作。协议签订后，原告依约支付了前期开发费用总额的50%，即88000元整。之后，原告多次与被告法定代表人协商，要求被告办理相关手续，但被告口头答应后却迟迟未予办理。经查，被告金安公司的股东已于2007年3月26日变更为被告鑫鑫公司，故请求法院支持原告的诉请。原告为证实其诉讼请求，向本院提供如下证据：1.分割转让土地使用权协议书；2.收据；3.补充协议；4.金安公司的工商档案；5.广州市规划和自然资源局白云区分局关于白云山神山镇神山旧市场地块土地利用总体规划的复函；6.广州市住房和城乡建设局《2019年广州市房屋租金参考价》（为网络打印件）；7.广州市规划和自然资源局关于公布广州市2019年国有建设永用地使用权基准地价更新成果的通告（穗规划资源字（2020）5号）、广州市2019年商业用地网格点地价图、广州市2019年住宅用地网格点地价图（为网络打印件）。三被告未答辩，未向本院提供证据。经审理查明：被告金安公司系成立于1995年8月28日的有限责任公司。被告卢锦南于2000年至2007年3月26日期间担任被告金安公司的法定代表人。2006年8月31日，被告金安公司的股东由王立琛、卢锦南（各占50%）变更为王立琛5%、卢锦南95%。2007年3月26日，被告金安公司的股东由王立琛5%、卢锦南95%变更为鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司100%。2006年10月10日，两原告向被告金安公司支付款项50000元；被告金安公司同时向两原告开具了一张收据，载明“今收到伍志成、伍翠莲交来神山雅苑19号地块集资建房定金款。占地面积：192㎡，建基面积：93.90㎡”。2006年11月9日，两原告向被告金安公司支付款项38000元；被告金安公司同时向两原告开具了一张收据，载明“今收到伍志成、伍翠莲交来神山雅苑9号地块集资建房地价款（占地面积160㎡、建筑物基底约90㎡，可建总面积279.83㎡）”。2006年11月9日，两原告（为乙方）与被告金安公司（为甲方）签订《分割转让土地使用权协议书》，其中约定：“神山旧市场地块使用权为神山镇政府于2003年12月28日整体转让给甲方的；甲方有意将该地块使用权分割转让，乙方自愿在其中9号地块的土块上自费修建村民自用房；由甲方负责该地块前期开发工作，乙方分担前期费用，以此进行合作；该地块占地160平方米，建筑物基底面积约为90平方米，可建楼层为三层，可建总面积为279.83平方米，以规划局审批为准；甲方负责该地块前期开发工作，包括实施该地块三通一平工作；乙方向甲方支付前期开发费用，总额为176000元，乙方在签订本协议书的同时，向甲方支付前期开发费用总额的50%，即88000元；乙方自选施工队伍，按照批准的施工图自行施工，自行支付工程费用、对质监、城管负责、负责施工现场管理；工程验收合格后，甲方协助乙方办理村民自住房房产证，费用由乙方支付；乙方必须要在两年内完成基建工作（达到质监部门收合格），否则甲方不再协助办理；总平面规划图由甲方负责；签订本协议书之日，乙方向甲方支付前期开发费用总额的50%，即88000元整，由甲方开具收据；余款必须在3个月内向甲方支付完毕所有费用，即88000元；签订本协议书后，如乙方提出解约，甲方不退还已收取的前期开发费用；协议书后，如因不可抗力因素或政策性原因，致使本项目无法实施的，甲方以不计息的方式将已收取的费用全额退还给乙方”等。被告卢锦南在上述协议书中“甲方法定代表人”一栏署名。此后，被告金安公司一直未履行协议约定的办理土地使用权、三通一平、规划设计、报建手续等义务。根据广州市规划和自然资源局白云区分局出具的《关于白云区神山镇神山旧市场地块土地利用总体规划的复函》，其中载明：神山旧市场在2003年至2020年的土地利用总体规划中均规划为建设用地。其中，根据复函附图土地利用总体规划信息，神山旧市场地块在1997年至2010年期间为居民点及工矿用地，在2010年至2020年期间为城乡建设用地，在2013年至2020年期间为城镇用地。两原告主张被告卢锦南曾于2011年11月1日向其提出和解方案，并提交了一份《补充协议》予以证明。根据上述《补充协议》，其中载明：“甲乙双方于2006年11月9日签订《分割转让土地使用权协议书》，甲方将神山旧市场地块使用权分割转让，乙方自愿在该地其中9号地块的土地上自费修建村民自用房；甲乙双方签订《分割转让土地使用权协议书》后，甲方依约向政府部门申办该地块报建手续，但因政府政策性的非甲方责任的原因一直不能办妥报建手续，且乙方从2008年9月12日起即得知该土地暂无法报建的事实；…。自签订本补充协议之日起甲方继续向政府部门申办土地报建手续；在2013年11月1日前该地块报建手续完成的，双方即继续履行《分割转让土地使用权协议书》；前述期限届满后还是无法取得该地块报建手续的，《分割转让土地使用权协议书》即告解除，合同解除不属于甲乙双方任一方的违约行为导致，双方互不追究；《分割转让土地使用权协议书》解除后，甲方于10天内向乙方无息退回前期开发费用88000元，双方债权债务清结；本协议自双方签订盖章后生效”等。在上述协议“甲方”处加盖有一个“卢锦南”的方形印章，但没有签名，也没有加盖被告金安公司的印章。庭审中，两原告表示经现场核查，涉案地块并非9号地块，地址应为广州市白，地址应为广州市白云区神山大道江高镇神山旧市场自编**地块8月在该地块上搭建一层简易棚（面积约80平方米），2020年1月份被拆除了，但具体谁拆除的不清楚，现涉案地块为空地。诉讼过程中，原告申请撤回要求被告支付5%的违约金4400元以及赔偿土地及房屋差价损失、可得利益损失暂计250000元的诉讼请求。经合议庭评议，本院已依法口头裁定，准许原告撤回上述部分诉讼请求。另经本院依法释明，原告仍坚持主张涉案《分割转让土地使用权协议书》有效，也未按合同无效申请变更诉讼请求。本院认为，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定，“合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同”。关于本案的法律关系性质，虽然涉案《分割转让土地使用权协议书》中有合作开发的表述，但双方实际上并不存在共同投资、共享利润、共担风险的合作关系，仅转让涉案地块的国有建设用地使用权，故应认定为国有建设用地使用权转让合同。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，因起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者经有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效”。因起诉前，原告无证据证明被告金安公司已经取得土地使用权证书或经政府同意转让，故本案《分割转让土地使用权协议书》的效力应为无效。诉讼中，经本院释明，原告仍坚持主张合同有效，也未按合同无效申请变更诉讼请求，故本院按照合同无效的规定对原告的诉讼请求进行处理。对于原告主张解除合同的诉讼请求，因合同自始无效，不存在解除合同的情形，故本院不予支持。对于两原告主张退还88000元及支付利息的诉讼请求，根据合同无效相互返还的规定，合理合法，本院予以支持。该利息标准以中国人民银行同期同类贷款利率及后续的全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为宜。关于两原告主张被告卢锦南承担共同责任的诉讼请求，经查，被告卢锦南当时系被告金安公司的法定代表人，并无证据证明其为本案合同相对方之一；至于原告提交的《补充协议》，无法证实系被告卢锦南所签订，该《补充协议》亦未生效，故两原告主张被告卢锦南承担共同责任没有事实、法律依据，本院不予支持。两原告以被告鑫鑫公司系被告金安公司的一人股东，不能证明其财产独立于公司财产为由，主张被告鑫鑫公司承担连带责任；因原告未能提交有关证据证明被告鑫鑫公司与被告金安公司存在财产混同等情形，故原告主张被告鑫鑫公司对被告金安公司的债务承担连带责任，依据不足，本院对此不予接纳。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条以及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第二十四条之规定，判决如下：一、原告伍翠莲、伍志成与被告广州市金安房地产开发有限公司签订的《分割转让土地使用权协议书》无效；二、被告广州市金安房地产开发有限公司应于本判决生效之日起五日内，退还合同款88000元给原告伍志成、伍翠莲，并计付利息（其中第一笔以50000元为基数，从2006年10月10日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率标准计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算；第二笔以38000元为基数，从2006年11月9日起至2019年8月19日止，按中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算；从2019年8月20日起，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告伍志成、伍翠莲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3820元，由原告伍志成、伍翠莲负担20元，由被告广州市金安房地产开发有限公司负担3800元。如不服本判决，原告伍翠莲、被告广州市金安房地产开发有限公司、卢锦南、鹤山市鑫鑫观光产业园有限公司可以在判决书送达之日起十五日内，原告伍志成可在判决书送达之日起三十日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应自接到人民法院交纳诉讼费用通知次日起七日内按不服本判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  徐晓红人民陪审员  衣秀芬人民陪审员  彭新露二〇二一年四月二十三日法官助理谢佩桦书记员郭绮娜