山东省海阳市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0687民初1462号原告：烟台市申创商贸有限公司，住所地：山东省烟台市莱山区观海路116号附2号。法定代表人：鹿永芳，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：郭鑫，该公司员工。委托诉讼代理人：陈安强，山东鑫士铭律师事务所律师。被告：高娥，女，1975年9月2日出生，汉族，住江苏省句容市。被告：海阳市博纳房地产综合开发有限公司，工商登记地址：山东省海阳市凤城旅游度假区迎宾路19号，现住所地：海阳市旅游度假区海景路66号。法定代表人：王建学，该公司总经理。委托诉讼代理人：崔明春，该公司员工。委托诉讼代理人：王吉平，山东鹏华律师事务所律师。原告烟台市申创商贸有限公司与被告高娥、海阳市博纳房地产综合开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告烟台市申创商贸有限公司委托诉讼代理人郭鑫、陈安强到庭参加诉讼，被告高娥到庭参加诉讼，海阳市博纳房地产综合开发有限公司委托诉讼代理人崔明春、王吉平到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告烟台市申创商贸有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告高娥立即偿还原告借款本息106658.84元（暂计至2020年2月28日，其中本金87061.92元、利息19596.92元），并自2020年2月29日起至实际付清之日止仍按《个人购房借款／担保合同》约定方式向原告给付利息、罚息、复利；2、确认原告对被告一高娥名下坐落于海阳市网点19-10号房产经折价或拍卖、变卖的价款在上述债权的范围内享有优先受偿权；3、判令被告二对被告一的全部借款本息承担连带清偿责任；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2011年4月2日，中国工商银行股份有限公司海阳支行（以下简称工商银行海阳支行）与被告签订《个人购房借款／担保合同》（合同编号：Ａ［个商按］字［烟台］行［海阳］支行［2011］年［0079］号），合同约定：1、工商银行海阳支行为被告一提供人民币164000元整的贷款，用于购买商住房，借款期限自2011年5月5日起至2021年5月5日。2、合同执行的贷款利率在基准利率基础上上浮15%，执行年利率7.82%，合同下借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息。借款逾期的，逾期贷款罚息利率为约定利率水平上加收30%，执行年利率10.166%。3、被告一高娥以其名下坐落于海阳市网点19-10号房产为其借款提供担保，担保包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用，并办理了抵押登记。4、被告二海阳市博纳房地产综合开发有限公司为上述债务承担连带责任保证。上述合同签订后，工商银行海阳支行依约将借款一次性划入被告指定账户，被告未按借款合同约定按期足额还款。2020年6月28日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司签订《债权转让协议》将对被告的上述债权转让给原告，并以报纸公告的方式通知被告。被告二作为被告一的担保人应对其借款本息承担连带清偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告高娥辩称：欠款金额无异议。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司辩称：1、作为被告高娥与简称工商银行海阳支行的借款合同的担保人，被告愿意在法院查明事实的情况下，依法承担担保责任。但是，原告烟台市申创商贸有限公司作为工商银行海阳支行债权的受让人，以及债权的转让人，都没有依法将债权转让的事实通知被告，被告认为原告不具有受让人的原告主体资格。2、作为被告高娥的借款的连带责任人，工商银行海阳支行于2016年12月28日因被告高娥没有如期还款，扣划了被告公司银行存款6131.79元，请法庭依法查明，我方保留向被告高娥追偿的权利。3、原告主张诉讼请求二依法不应得到支持，工商银行海阳支行与被告高娥仅就涉案的房屋办理了预告登记，而没有办理正式的抵押登记手续，因此被告认为工商银行海阳支行不享有对涉案房屋折价或拍卖价款的优先受偿权。原告烟台市申创商贸有限公司围绕其诉讼请求向本院提供如下证据：证据一、2011年4月2日，被告高娥、海阳市博纳房地产综合开发有限公司与工商银行海阳支行签订编号Ａ：【个商按】字【烟台】行【海阳】支行【2011】年【0079】号《个人购房借款／担保合同》及抵押物清单，证明：1、被告一高娥为购买坐落于海阳商用房屋（建筑面积37.43平方米）向原告贷款，贷款金额为人民币164000元；被告一高娥与工商银行海阳支行建立了金融借款合同法律关系；2、借款期限为120个月，自2011年5月5日起至2021年5月5日止；3、贷款利率在基准利率6.8%基础上上浮15%，执行年利率7.82%，贷款逾期的，逾期贷款罚息利率为贷款约定利率水平上加收30%，即逾期贷款年利率为10.166%；4、借款人按照按月等额本息还款法偿还贷款本息；5、被告二海阳市博纳房地产综合开发有限公司对该笔借款承担全程连带责任保证；6、被告一高娥以其自有的坐落于海阳商用房屋为该笔贷款提供担保，担保包括：全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用；7、被告如逾期还款，应承担律师代理费。证据二、2011年5月5日，中国工商银行借款凭证，证明：被告一高娥与工商银行海阳支行的该笔借款已于2011年5月5日实际付款至指定账户，并证明了借款金额、借款期限及具体利率。证据三、2011年4月29日，海阳市住房保障和交易中心出具的贷款购房预抵押登记证明，证明：被告高娥以自有的坐落于海阳商用房屋（建筑面积37.43平方米）为案涉借款抵押担保，并办理了抵押登记，原告对该房屋依法享有优先受偿权。证据四、2020年6月28日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司签订的《资产转让协议》，证明：1、转让贷款本金87061.92元，欠息：19596.92元，本息合计106658.84元，截止日期为2020年2月28日（转让基准日）；2、该笔债权依法转让给原告烟台市申创商贸有限公司。证据五、2020年7月14日，工商银行海阳支行与烟台市申创商贸有限公司在《山东法制报》发布债权转让通知暨债务催收联合公告，证明：债权转让后，工商银行海阳支行及原告依法对各被告进行了公告通知。经质证，被告高娥对上述证据均没有异议。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司对证据一、证据二、证据三的真实性没有异议，但证据三的预告抵押登记已经失效，因此原告不具有优先受偿权；对证据四、五真实性没有异议，但对被告不具有法律效力，工商银行海阳支行与原告签订的资产转让协议没有依法向被告送达通知，因此被告认为原告不具有原告的主体资格。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司向本院提供工商银行海阳支行于2016.12.28从其银行账户扣款6131.79元的银行流水，证明：工商银行从被告银行账户为被告高娥代扣银行贷款。经质证，原告对该证据的真实性没有异议，该证据证明被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司已经为被告高娥承担了部分的担保责任。被告高娥：“我已经还了好几年，我不清楚我还要还多少钱。”根据原、被告提供的证据及庭审各方当事人的陈述，本院经审理认定事实如下：2011年4月2日，被告高娥作为借款人与工商银行海阳支行签订编号Ａ：［个商按］字［烟台］行［海阳］支行［2011］年［0079］号《个人购房借款／担保合同》。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司作为该笔借款的保证人同时也在该合同上加盖单位公章及相关负责人的签名。该合同约定：贷款人根据借款人的申请，同意向其发放个人购置商用房贷款，金额为人民币164000元，用于购买海阳市博纳房地产综合开发有限公司开发建设的坐落于海阳市房屋，建筑面积37.43平方米。本笔贷款的担保方式为抵押、保证。贷款期限10年，实际放款日与到期日以借款凭证为准。借款凭证为本合同的组成部分，与本合同具有同等法律效力。第四条贷款利率贷款利率以贷款发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，6.6%上浮15%确定，据此确定的利率以借款凭证记载为准，并按下列公式换算：月利率＝年利率／12，日利率＝年利率／360。贷款发放后遇基准利率调整，贷款利率按Ａ处理。Ａ、贷款期限在一年（含）以下的，执行本合同利率，不分段计息；贷款期限在一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，按该次调整后的基准利率（如基准利率在一个日历年度内经两次或两次以上调整的，以该日历年度内最后一次调整的基准利率为准）及上述第4.1条约定的利率浮动比例确定并执行新的利率。借款人授权贷款人将贷款一次性划入海阳市博纳房地产综合开发有限公司开设在工商银行海阳支行账户。借款人在工商银行海阳支行开设6222021606008566260还款账户。借款人未按合同约定日期（包括被宣布提前到期）偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息；对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率按在第四条约定利率基础上加收30%确定。第十条保证担保保证人承担保证责任的范围按下列10.1种方式确定：10.1全程连带责任保证：保证人对本合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、补偿金、贷款人实现债权的费用和借款人所有其他应付费用承担连带保证责任。第二十条抵押登记20.2抵押物为尚未取得产权的房屋的，应在本合同签订之日起30天或贷款人另行要求的合理时间内办妥预售登记备案或抵押权预告登记手续。抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。第二十六条保证方式保证人自愿向贷款人提供连带责任保证。若保证人与贷款人另行签订保证金质押协议或保证人与贷款人签订的相关协议中包括保证金质押条款且本合同项下贷款属于约定质押担保范围的，无论保证人是否仅以保证人的名义在本合同中签章，保证人还应对贷款承担保证金质押担保责任；本合同关于保证担保的相关约定与贷款人、保证人签订的其他合同冲突的，以本合同的约定为准，针对本合同签订的补充协议除外。第二十七条保证期间保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年；贷款人依据合同约定宣布贷款提前到期的，保证期间为贷款提前到期之日起两年。被告高娥用其购买的坐落于海阳市房屋作为抵押物，面积37.43平方米，并于2011年4月29日办理了贷款房屋预抵押登记。该房屋总价款329384元。预抵押登记证明载明：待房屋竣工验收合格，并取得《房屋所有权证》后，按抵押登记规定予以办理《房屋他项权证》登记手续。2011年5月5日，工商银行海阳支行依约向被告高娥合同约定的银行账户汇款164000元。原告提供的个人借款凭证载明：贷款起始日2011年5月5日，贷款到期日2021年5月5日，贷款执行年利率为7.82%，逾期年利率为10.166%。被告高娥在该凭证上签名、捺印。2020年6月28日，以工商银行海阳支行为甲方、原告为乙方，双方签订编号：2020海阳字第0006号资产转让协议。该转让协议载明：第一条转让资产范围本协议转让给乙方的债权资产为中海信托股份有限公司基于“工元2017年第二期不良资产证券化项目”委托甲方处置与管理的对债务人高娥享有的债权(见附件)及担保权利，包括但不限于对借款人、抵押人、保证人所享有的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其他法定或约定的附属权利、权益(包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、违约救济请求权等)。第二条转让资产的账面价值截至2020年2月28日(转让基准日)，本协议项下的债权资产的账面价值为本金人民币87061.92元及利息19596.92元。2020年7月14日，工商银行海阳支行与原告在山东法制报上登载债权转让通知暨债务催收联合公告。该公告序号21为被告高娥的名字，保证人海阳市博纳房地产综合开发有限公司及抵押人高娥亦出现在该公告序号21的表格中。该公告载明的被告高娥贷款余额为87061.92元，欠息余额19596.92元，本息合计106659元。原告称，在债权转让之前，被告高娥已经偿还本金76938.08元，利息还款数额看不出来。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司称，其公司为被告高娥于2016年12月28日代为还款6131.79元，该代为还款并非被告公司自愿，而是被工商银行海阳支行强行扣划。被告高娥对被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司的主张则认为“我已经还了好几年，我不清楚我还要还多少钱。”被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司对其主张保留向被告高娥追偿的权利。原告起诉请求被告高娥偿还借款本金87061.92元，利息19596.92元(转让基准日)，本息合计106658.84元；要求被告高娥自2020年2月29日起至实际付清之日止仍按个人购房借款/担保合同约定向原告给付利息、罚息、复利；请求确认原告对被告高娥所购买的房屋经折价或拍卖、变卖后的价款在其上述债权范围内享有优先权；请求被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司承担连带清偿责任。原告请求被告按照个人购房借款担保合同约定的利率来请求利息，依据是（2013）执他字4号最高人民法院关于非金融机构受让不良债权后能否向非国有企业债务人主张全额债权的请示的答复规定：受让人可以请求受让后的利息，以及2017年8月31日（2016）最高法执监433号最高人民法院审委会的决定，该决定对转让日至清偿日之间的利息做了规定，利率按照人民银行同期贷款逾期利率计算。被告高娥对原告的主张没有异议，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司主张本案的预抵押登记已经失效，原告工商银行海阳支行签订资产转让协议没有通知被告，对被告不产生效力；对原告的诉请由法院依法认定。本院认为，经过庭审质证，原、被告各方所提供证据，对方当事人没有异议，本院予以认定为有效证据。原告所提供的证据能够形成一个完整的证据链条证实其受让的债权本金87061.92元，利息19596.92元(截至到2020年2月28日基准日)，原告与工商银行海阳支行通过报纸公告的方式履行通知催告义务，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司以原告、工商银行海阳支行没有履行通知义务，其抗辩理由不当，本院不予支持。原告请求被告高娥偿还受让的债权本息，于法有据，本院予以支持。但原告作为一个公司受让工商银行海阳支行转让的借款本息的债权，受让日为2020年6月28日，且其公司不具有金融部门的职能，转让协议所载明的转让资产范围仅是对“债务人高娥享有的债权(见附件)及担保权利，包括但不限于对借款人、抵押人、保证人所享有的主债权、担保权利，以及由此派生或与此有关的其他法定或约定的附属权利、权益(包括但不限于诉讼请求权、诉讼保全申请权、查封权、申请执行权、违约救济请求权等)。”根据《全国法院民商事审判工作会议纪要》第50条“自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日(遇节假日顺延)9时30分公布贷款市场报价利率，中国人民银行贷款基准利率这一标准已经取消。因此，自此之后人民法院裁判贷款利息的基本标准应改为全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率。”的规定，原告请求被告仍按《个人购房借款/担保合同》约定方式向其支付利息、罚息、复利的表述，本院不予支持，且原告是于2020年6月28日受让工商银行海阳支行转让的被告高娥的债权，原告请求自2020年2月29日起计算利息，没有事实与法律依据，本院不予支持。原告要求被告支付利息、逾期利息、复利的诉讼请求所引用的法律依据，由于是在《全国法院民商事审判工作会议纪要》之前的执行依据，在本案中不能适用。关于原告请求对被告高娥所购买的房屋享有优先受偿权问题。被告高娥所购买的房屋只是办理了预告抵押登记，按照《物权法》担保制度的规定，原告并不享有该房屋经折价、拍卖、变卖后价款的优先受偿权。但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉关于担保制度的解释》第五十二条规定，“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”本案的建筑物具备首次办理所有权登记的条件，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司主张预告登记已经失效，又没有提供证据证明，本案应当认定原告享有对被告高娥所购买的房屋经折价、拍卖、变卖后价款的优先受偿权。转让事实虽然发生在《中华人民共和国民法典》实施以前，但根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款的规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法内施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”第二条：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。”的规定，本案支持原告享有对被告高娥所购买的房屋经折价或拍卖、变卖后的价款在其债权范围内享有优先受偿权，于法有据，本院予以支持。被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司在《个人购房借款/担保合同》中承担的保证责任，是全程性连带保证责任，根据合同约定海阳市博纳房地产综合开发有限公司的保证责任不能免除。本案系原告基于债权转让而提起的诉讼，与被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司所主张的为被告高娥垫付的房贷追偿权是两个不同的法律关系，被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司保留诉权，符合法律规定，本院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第八十条、第八十一条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉关于担保制度的解释》第五十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第三款、第二条的规定，判决如下：一、被告高娥于本判决生效后十日内偿还原告烟台市申创商贸有限公司借款本金87061.92元，利息19596.92元(转让基准日)，本息合计106658.84元，并自2020年6月29日起以87061.92元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息至付清之日止；二、确认原告烟台市申创商贸有限公司对被告高娥名下坐落于海阳市房屋经折价、拍卖、变卖后的价款在上述债权范围内享有优先受偿权；三、被告海阳市博纳房地产综合开发有限公司对上述债务承担连带清偿责任；四、驳回原告烟台市申创商贸有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1217元，由被告高娥、海阳市博纳房地产综合开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时进行网上上诉立案、交纳上诉费，上诉于山东省烟台市中级人民法院，逾期不进行网上上诉立案、交纳上诉费，视为放弃上诉权利。审判员  孙洪杰二〇二一年四月二十一日书记员  孙琛苏