广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0303民初7536号原告（反诉被告）：伍治。委托诉讼代理人：李建勇，广东华商律师事务所律师，执业证号14403200310914275。委托诉讼代理人：郑婷娇，广东华商律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：李国英。委托诉讼代理人：王志强，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201010706273。委托诉讼代理人：朱凯旋，广东卓建律师事务所律师，执业证号14403201910142546。原告伍治与被告李国英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，被告李国英提起反诉，本院决定对本诉及反诉合并审理，并依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告伍治及其委托诉讼代理人李建勇，被告李国英及其委托诉讼代理人王志强、朱凯旋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告伍治向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告违约，解除双方签订的《房产买卖合同》；二、请求判令被告退还原告支付定金300000元；三、请求判令被告支付原告履行合同违约金480000元；四、本案诉讼费用及其他费用由被告负担。事实和理由：原告与被告于2020年6月8日签订了《房产买卖合同》，由原告购买被告位于深圳市罗湖区，该房产买卖总价为4800000元，根据《中华人民共和国合同法》第32条：“当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立”，第44条“依法成立的合同，自成立时生效”的规定，双方之间的协议已成立并生效，合同双方均应恪守合同，依约全面适当履行自己的合同义务。依据《中华人民共和国合同法》第60条之规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”。原告已经按照合同履行义务，按约定支付给被告支付购房款项，其中于2020年6月8日支付被告购房定金300000元，并在2020年7月15日已经完成了资金监管，但被告一直以各种理由拒绝完成房产交易，一直没有按合同约定签订《深圳市二手房买卖合同》，未按约定办理房产过户手续，严重侵害原告合法权益。原告经多次口头、电话催告，微信传送，被告仍未按《房产买卖合同》约定继续履行合同，严重损害了原告合法利益。并且根据《房产买卖合同》第十二条规定：任何一方不履行约定义务的，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约的，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价10%违约金，如卖方违约，买方有权解除合同，并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价格10%违约金。故此，原告请求依法判令被告违约，解除双方签订的《房产买卖合同》，并且被告的行为严重违反合同约定，理应承担违约责任，被告的这种违约行为不仅浪费了原告巨大的精力和时间，且原告为此心力憔悴，因被告一直拖延履行合同，同时也导致原告错过了最佳买房时间，严重损害了原告的利益。请求判令被告退还原告支付定金300000元，并且被告向原告支付逾期履行《房产买卖合同》违约金共计480000元，并由被告承担本案诉讼费用和期间造成的一切损失。综上所述，原告的诉讼请求既有事实证据又有法律依据，理由充分，请予以支持。被告李国英辩称，被告在涉案房产的交易过程中不存在根本性的违约，原告无权单方面解除合同。被告不应承担原告所主张的退还定金以及支付违约金的责任。理由如下：2020年7月15日，双方未能完成网签合同的备案，系原告的原因造成。涉案房屋中介为深圳市创业宏泰投资发展有限公司，该中介机构是由原告指定和委托的。在该中介机构居间促成双方签订二手房买卖合同之后。在履行网签备案的过程当中。在原告未经告知被告变更房产中介机构的情况下，原告擅自签订了所谓的网签合同。该事实被被告发现后，要求进行更正。但是原告直至2020年8月6日才通过中介方将更正后的房屋中介机构告知了被告。原告擅自变更后的中介机构为深圳市世华房地产投资顾问有限公司。由于原告变更中介机构又纠正恢复到原来的中介机构进行网签备案。因此造成网签合同备案以及整个交易延迟的情况。原合同关于交房的时间以及原合同未涉及的房屋家私家电的折价的情况，双方在进行第二次网签合同备案之前进行协商，并同意签订补充协议。对于关键部分，房屋交付时间由原来的2020年9月1日变更为2020年9月30日以及原合同将家私家电未涉及的部分折价3万元，双方已经达成了一致。但是就按揭贷款承诺函出具的时间以及最后的付款补足条款。双方没有充分的达成一致。但在此前提下，原告单方面的向被告发送了律师函，主张双方签订的房产买卖合同正式解除。被告认为，涉案房产交易非因被告的原因导致的网签合同备案的延迟，以及双方补充协议未能最终签订的原因都不在于被告一方。而且在整个交易的过程当中，被告从来没有过解除原房产买卖合同的意思表示，仍然在积极的配合原告进行纠正相关的交易信息的错误以及配合进行后续因延迟交易的一些补充条款的协商。被告认为，在没有达到原告所认为的根本违约或者合同根本无法履行的前提条件下。原告单方面的解除合同实际上已经构成了根本违约。应当承担合同约定的违约责任。综上。原告诉请的事实和理由，均不能成立，请依法驳回其对于被告的全部诉讼请求。被告向本院提出反诉请求：1、判令被告无需退还原告定金30万元，作为原告应向被告支付违约金的抵冲；2、判令原告再行支付被告违约金18万元；3、原告承担本案本诉及反诉案件受理费、保全费等全部诉讼费用。事实与理由：2020年6月8日，在中介深圳市创业鸿泰投资发展有限公司的居间下，被告与原告签订《房产买卖合同》（以下简称：合同），约定被告将位于深圳市罗湖区出让给原告，购房总价款为480万元，购房定金为30万元。合同第六条（交房保证金约定）：“卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金或首期款中预留2万元作为交房保证金，此款委托在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，此款由第三方无息退还给卖方”。合同第九条（房产过户手续办理）约定：“如房产没有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日7个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续”。合同第十二条（违约责任）：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之拾违约金”。合同签订后，被告收取了原告的购房定金30万元并依约向深圳市创业鸿泰投资发展有限公司支付2万元交房保证金。但因原告擅自更换房产中介公司为“深圳市世华房地产投资顾问有限公司”等原因，导致双方在合同约定时限内无法签订《深圳市二手房买卖合同》（以下简称：网签合同）。为此，被告多次与原告交涉及协商订立网签合同的具体事宜。为解决因原告原因导致房屋交易延迟的后果，被告与原告曾就交房日期等事宜协商签订补充协议。但对补充协议的具体条款，双方一直未达成合意。经双方多次协商沟通，双方约定于2020年8月10日前往建设银行面签补充协议及办理贷款手续，但原告当日并未到场，导致双方于当日未订立补充协议。2020年8月13日，原告单方委托律师出具《律师函》要求单方解除合同。合同签订后，被告一直积极配合并与原告沟通签署网签合同事宜，不存在违约事由。因原告原因导致双方无法在约定期限内签署网签合同的，网签合同延迟订立的责任及后果应由原告承担。在双方协商过程中，原告单方提出解除合同通知不能成立，因原告原因导致的案涉房屋交易不能完成的，被告有权要求原告按合同约定支付违约金48万元。原告辩称，被告的反诉无事实根据。被告没有在2020年7月15日签署资金监管协议及收款账号确认书已构成根本违约。网签合同只是银行需要的辅助证据，跟被告签署资金监管协议和收款账号确认书无任何关系。被告完全可以先签署资金监管协议和收款账号确认书，然后再提出网签合同的些许瑕疵问题。另外，原告方中介机构于2020年8月5日根据被告要求已经正式告诉被告，网签合同的小瑕疵问题已经纠正。此时，被告仍然拒绝去银行签署资金监管协议和收款账号确认书。被告又抛出涨价3万元，足以证明被告构成根本违约。被告提起反诉，企图掩盖其违约的事实。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：一、2020年6月8日，在深圳市创业鸿泰投资发展有限公司的居间下，原告（买方）与被告（卖方）签订《房产买卖合同》，约定被告将位于深圳市罗湖区房产出让给原告，购房总价款为480万元，购房定金为30万元。合同第六条（交房保证金约定）：“卖方应结清房产交付前所欠的物管、水电及其他设备设施等应付费用，并保证按约定的交房条件如期向买方交付房产，为此卖方同意从定金中或首期款中预留2万元作为交房保证金，此款托管在第三方，待卖方结清所有应付费用，并办理完毕水电及其他设备设施过户手续，按约定交房条件如期交付房产后10日内，此款由第三方无息退还给卖方”。第七条（房款付款方式）约定：买方须于2020年7月15日前预付首期购房款（不包括定金）至买方贷款银行做资金监管，监管金额以银行贷款为准。卖方应在接到买方或第三方通知后积极配合办理，并签订相关协议。买方应在买卖双方办理首期款监管截止日前向银行提交按揭贷款申请的相关资料，按揭贷款金额以银行承诺的贷款金额为准，如银行承诺的贷款少于应交房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内向第三方或监管银行补足首期款，卖方应一同办理首期款监管手续并配合买方办理按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。第九条（房产过户手续办理）约定：“如房产没有抵押的，买卖双方应在本合同签订之日7个工作日内，签订《深圳市二手房买卖合同》，办理房产过户手续”。第十二条（违约责任、合同解除约定）约定：“任何一方不履行合同约定义务，导致交易无法完成的，应向对方承担违约责任，如买方违约，卖方有权解除合同没收定金或要求买方支付房产转让价百分之拾违约金；如卖方违约，买方有权解除合同并要求卖方双倍返还定金或要求卖方支付房产转让价百分之拾违约金”。双方在备注条款中约定：房产带租约出售，租约截止日期为2020年8月31日，双方约定交楼时间为2020年9月1日。二、合同签订当日，原告向被告支付定金30万元，被告向深圳市创业鸿泰投资发展有限公司支付交楼押金2万元。三、原告于2020年7月15日将定金外的首期款210万元支付至建设银行监管账户。该笔款项于2020年8月12日退回原告账户。四、涉案房屋的居间方深圳市创业宏泰投资发展有限公司系原告委托。被告主张其在2020年7月15日至银行办理资金监管手续时，发现网签的备案合同居间方为深圳市世华房地产投资顾问有限公司，便拒绝签署资金监管相关文件。其后被告要求原告更换备案合同的中介方；2020年8月5日，深圳市创业宏泰投资发展有限公司员工通过微信通知被告，备案合同的中介方已经改为了深圳市创业宏泰投资发展有限公司。之后原被告双方经协商，约定2020年8月10日再次去银行办理资金监管手续。鉴于房屋买卖合同已经无法按原条款履行，双方亦就签订买卖合同补充协议进行了磋商。五、2020年8月10日，被告到达银行后，因原告本人未到场及未与原告就买卖合同补充协议的条款达成一致，被告未签署资金监管相关文件便离开了银行。原告主张原告此前已经在资金监管相关文件上签名，原告本人不需要在2020年8月10日到场，原告妻子也在微信群中向被告及被告妻子发送了原告此前签署文件的视频。根据原被告陈述及相关微信聊天记录，被告认可的补充协议主要内容为：根据甲方（被告）要求在购买房款4800000元之外，另加30000元，经双方协商:1、乙方（原告）同意支付30000元给甲方，在过户当天出具递件回执后支付甲方，后续流程将全部由双方签订的买卖合同来执行。2、甲方收到全部房款后在9月30号前交房给乙方。3、买方应于银行出具贷款承诺函之日起三日内补足应交款，若买方未在三日内补足该款项，视为买方构成根本性违约，合同自动解除。4、乙方在签订本补充协议后，年xx月日内向卖方出具银行的贷款承诺函。原告认可并单方签署的补充协议主要内容为：1、甲方（被告）须在2020年8月10日上午到达贷款银行签署资金监管协议，并协助乙方（原告）办理完毕全部按揭贷款手续。2、根据甲方要求在购买房款4800000元之外，乙方需另加30000元给甲方。经双方协商，在办理完过户并取到回执交给创业鸿泰地产之后，乙方同意支付30000元给甲方。3．后续流程将全部由双方签订的买卖合同来执行。4．双方协商交房日期变更为2020年9月30日，2020年9月的月租甲方所得。六、2020年8月13日，原告委托律师向被告发出《律师函》，主张被告违约，要求解除合同。被告于2020年8月14日收悉该函。本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷，原被告签订的《房产买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，不违反公序良俗，合法有效，各方应依约履行各自的义务。合同约定被告应将2万元交楼押金托管于居间方，被告也已实际将2万元支付给了居间方深圳市创业宏泰投资发展有限公司，而第一份网签备案合同中所列的居间方为深圳市世华房地产投资顾问有限公司，该合同存在瑕疵，被告有权要求更正，由于交易手续由实际居间方深圳市创业宏泰投资发展有限公司协助办理，且该居间方系原告委托，因此，对于更正居间方造成的合同迟延履行，被告不应承担责任。2020年8月5日，被告已经得知网签备案合同已经更正完毕，且原被告双方也均同意继续履行涉案房屋买卖合同，在原告已经支付定金并将其余首期款支付至监管账户的情况下，根据合同约定，被告有义务配合原告办理首期款监管手续和按揭申请手续，并签署《收款帐户确认书》等银行要求签署的相关文件。然而被告却在2020年8月10日已经到达银行的情况下，拒绝签署相关文件。对于被告提出的未签署相关文件的理由：原告在8月10日前已经提前签署了相关文件，并向被告提供了视频证明相关文件确系本人签署，因此，本院认为被告以原告本人未到场而拒绝签字的理由不能成立。对于补充协议的签订，被告主张的第一条和第二条原告已经同意，第三条与双方在《房产买卖合同》中的约定一致，第四条要求原告在指定期限内提交《贷款承诺函》，但《贷款承诺函》的出具需要贷款银行根据借款人的申请资料进行审查和内部审批，出具时间并非原告所能控制，原告无法对出具时间作出承诺符合常理和通常的交易习惯，《房产买卖合同》也仅约定了原告按时办理资金监管和对贷款金额不足时补足房款的义务。事实上，原被告双方已就补充协议的主要条款达成一致，被告主张的第四条并非合理要求且缺乏依据，因此，本院认为被告以双方未签订补充协议而拒绝签字的理由不能成立。综上，被告在没有正当合理理由的情况下，拒绝配合买方办理资金监管和贷款手续，导致交易无法继续进行、合同目的无法实现，构成违约，应退还原告定金并承担相应违约责任。原被告间的《房产买卖合同》在原告的解除通知到达被告时，即2020年8月14日解除。原告及其委托的居间方在合同履行过程中亦存在过错，但过错已经纠正且未从根本上影响合同的履行，同时，原告未举证证明其实际损失情况，综合考虑双方的过错情形及原告的损失，本院酌定由被告向原告支付违约金10万元，对于被告要求原告支付违约金的反诉请求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十条、第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告伍治与被告李国英签订的《房产买卖合同》已于2020年8月14日解除；二、被告李国英应于本判决生效之日起十日内向原告伍治返还定金300000元；三、被告李国英应于本判决生效之日起十日内向原告伍治支付违约金100000元；四、驳回原告伍治的其他诉讼请求；五、驳回被告李国英的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5800元，由原告负担2826元，由被告负担2974元。原告已预交的2974元，由本院予以退回。被告应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳2974元，拒不缴纳的，本院依法强制执行。反诉费4250元，由被告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 李 乾二〇二一年四月二十六日书记员 尹丹荔