上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6676号原告：上海宝龙康晟房地产发展有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：许华芳，执行董事。委托诉讼代理人：高树升，上海申有律师事务所律师。委托诉讼代理人：张驰，上海申有律师事务所律师。被告：杨继，男，1984年9月19日出生，侗族，户籍地贵州省铜仁市。被告：杨抑，男，1989年4月16日出生，汉族，户籍地安徽省阜阳市。原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司(下简称宝龙公司)与被告杨继、杨抑房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案受理后，依法适用简易程序审理。本案于2021年4月19日公开开庭进行审理。原告宝龙公司的委托诉讼代理人张驰到庭参加诉讼，两被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告宝龙公司向本院提出诉讼请求如下：1.确认原告与被告杨继签订的《商业街商铺租赁合同》于2018年10月31日解除；2.被告杨继向原告支付租金人民币25,000.36元(2018年8月欠付3,000.12元、2018年9月欠付11,000.12元、2018年10月欠付11,000.12元)；3.被告杨继向原告支付租金逾期付款违约金(以14,000.24元为基数，自2018年6月26日计算到实际付清之日；以11,000.12元为基数，自2018年9月26日计算到实际付清之日，以上均按每日千分之一计算)；4.被告杨继向原告支付物业服务费1,043.16元(2018年10月1日至2018年10月31日)；5.被告杨继向原告支付物业费逾期付款违约金(以1,043.16元基数，自2018年9月26日按每日千分之一计算至实际付清之日)；6.被告杨继向原告支付合同解除损失赔偿金22,000.24元(按照租赁当年度月租金11,000.12元的2倍计算)；7.被告杨抑对被告杨继的上述金钱给付义务承担连带责任。事实与理由：2015年11月9日,原告与被告杨抑签订《商业街商铺租赁合同》,被告杨抑向原告承租位于上海市新府中路XXX号虹桥宝龙广场S1号楼第1层S1-F1-017/018商铺,建筑面积为86.93平方米,租期自2015年12月18日起三年。综合物业服务费12元/月/平方米，租金和物业费按自然季度支付，被告杨抑应于每个自然季度末月的25日或之前向原告支付下一个自然月度的租金和物业费。合同另约定了履约保证金、逾期付款违约金、合同解除违约金等违约责任以及合同解除、占用费标准。合同签订后，原告按约交付租赁场地，并按约提供物业服务。2016年11月22日，原告与两被告签订《租赁合同主体变更协议》，约定被告杨抑将商铺转让给被告杨继，被告杨抑对被告杨继履行的租赁合同义务承担连带责任。被告杨继经营期间，于2018年7月1日开始拖欠租金、物业费。期间，原告多次催要租金，但被告杨继一直不理。因被告欠费，原告致函被告杨继，双方之间的租赁合同于2018年10月31日解除，要求被告杨继支付租金、物业费、合同解除违约金等。被告杨继拒不支付租金、物业费等行为构成根本违约，遂原告诉至法院作如上诉请。被告杨继未作答辩。被告杨抑未作答辩。经开庭审理查明：位于上海市青浦区华新镇新府中路1536弄房屋的产权人为原告。涉案房屋位于上海市青浦区华新镇新府中路XXX号虹桥宝龙广场S1-1F-017/018号。2015年11月10日，原告(甲方)与被告杨抑(乙方)签订《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》(下简称租赁合同)，约定乙方承租涉案房屋。2.2条约定，该广场由上海宝瞻商业经营管理有限公司(下简称宝瞻公司)进行统一的物业管理及广场经营秩序管理。3.1条约定，租赁期限为3个租赁年度，租赁起始日按以下A项开始计算：A、自本合同第3.7条约定的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日(二者以较早发生之日为准)开始计算。本合同所称“租赁年度”，均系指自租赁起始日起向后推算，每满12个月为一个租赁年度。“租赁月度”是指自租赁起始日起向后推算，每满一个月为一个租赁月度；“租赁季度”是指自租赁起始日向后推算，每满三个月为一个租赁季度。3.2条约定，甲乙双方约定的租赁场所交付日为2015年11月9日。4.1条约定，租赁场所的租金标准如下：第一租赁年度月租金额为8,333.69元,年租金额为100,004.27元；第二租赁年度月租金额为10,000.43元，年租金额为120,005.13元；第三租赁年度月租金额为110,000.12元，年租金额为132,001.47元。4.2.1条约定，乙方应按照租赁场所的计租面积向经营管理公司支付综合物业服务费，该综合物业服务费的标准为12元/月/平方米。4.3.1条约定，装修期内，乙方应自行承担并向甲方(或经营管理公司)支付装修保证金、垃圾清运费、水电等公用事业费;除此之外，乙方还应向甲方(或经营管理公司)支付装修管理费和其他费用(请注明经营保证金)。4.3.2条约定，乙方应在租赁场所装修完毕，且无任何违约行为后向甲方申请退还装修保证金，经甲方确认无误后三十日内将装修保证金退还乙方。乙方亦可向甲方申请用该装修保证金抵减乙方在租赁期间应付的其他费用。4.4.1条约定，甲乙双方经协商同意若本条款约定的内容与本合同第4.1条的约定不一致的，则以本条款约定的内容为准。乙方在第一个租赁年度期间的租金支付不适用本合同第4.1条的约定。自第2个租赁年度开始，乙方按照本合同第4.1条约定的租金标准向甲方支付租金。4.4.2条约定，乙方应于本合同签订之日起向甲方预付30,001.28元租金(该预付租金的金额不得低于本合同第4.1条约定的第2个租赁年度两个完整月的租金之和),该预付租金可逐笔抵减租赁起始日后的应付租金，直至全部抵减完毕。4.4.3条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付租金。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向甲方支付下一个自然季度的租金，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。如乙方应付的租金为非完整自然月的，则按乙方实际使用天数按比例支付。日租金=当年度年租金额/360天。4.5条约定，乙方应于本合同签订之日起十五日内，向甲方或经营管理公司预付3,129.48元综合物业服务费(简称预付管理费，该预付管理费的金额不得低于本合同第4.2.1条约定的两个完整月的综合物业服务费之和)，该预付管理费可逐笔抵减租赁起始日后的应付综合物业服务费，直至全部抵减完毕。4.6条约定，乙方应根据甲方的付款通知要求按自然季度支付综合物业服务费。乙方应于每个自然季度末月的25日或之前向经营管理公司支付，如遇法定节假日可顺延至法定节假日后的次日。4.8条约定，如乙方逾期支付履约保证金、预付租金、预付管理费、装修保证金、租金、综合物业服务费或其他乙方应向甲方或经营管理公司支付的费用(包括但不限于利息、违约金、赔偿金等)，每逾期一日，乙方应向甲方或经营管理公司支付应付未付款项的千分之五作为违约金。5.1条约定，为保证乙方严格充分地履行本合同的所有条款，乙方应在签订本合同后5日内向甲方支付22,087.17元作为履约保证金。5.2条约定，履约保证金在整个租赁期限内由甲方保管，甲方无须向乙方支付该保证金的利息。在租赁期内，乙方不得要求以履约保证金冲抵租金或其他未付款项，本合同非因乙方违约而终止时，甲方应根据乙方申请在乙方完成如下所有事项后三十日内将履约保证金或其余额(如扣除或冲抵)无息退还给乙方：(1)乙方应于本合同终止后五日内结清所有应付费用(此时履约保证金可冲抵乙方未付费用，不足部分由乙方补足)，并按本合同约定退还租赁场所。(2)乙方应于本合同终止后三十日内办理完毕以租赁场所为注册地址的所有执照、批准或许可证的注销或变更地址手续。5.3条约定，任何因乙方违约导致甲方提前解除合同时，甲方有权没收履约保证金不予退还。12.3条约定，除本合同另有约定外，如发生以下任何情形之一，均视为乙方根本违约，甲方有权解除合同：12.3.1条发生本合同约定的甲方有权提前解除合同的情形；12.3.2条乙方逾期超过30天未能支付、不支付或者迟延支付租金、综合物业服务费或其他任何应付给甲方或经营管理公司的费用(包括但不限于各项预付费用、保证金、能源费、利息和违约金)；……。12.5条约定，本合同任何一方(不可抗力事件除外)根本违约或存在其他严重影响对方利益之行为导致本合同提前终止的，违约方除应按本合同其他约定承担相应违约责任外，还应向守约方支付相当于违约时月租金标准两倍的违约金。15.3条约定，任何根据本合同发往本合同任何一方的通知或其他文件应当以书面方式，按该方在本合同中列明的地址、传真号及联系人发送给该方。本合同各方之间依据本合同进行的任何通知应当在下列所述情况时视为已经送达被通知方：……；(2)如以信函方式或特快专递邮寄，按上述地址投邮后第二日中午12：00(北京时间)；……。乙方确认，租赁期内，租赁场所也是乙方的有效通知地址，甲方有权选择将本合同项下通知张贴于租赁场所的门窗或墙面上，该等通知一经张贴即视为已经向乙方送达了通知，并视为乙方已经知悉。合同另对其他事项进行了约定。上述合同签订后，原告按约交付房屋。被告杨抑支付原告履约保证金22,087.17元、经营保证金3,000元。2016年11月22日，原告(甲方)、被告杨抑(乙方)、被告杨继(丙方，地址为上海市华新镇华志路XXX号XXX区XXX幢XXX楼)签订《租赁合同主体变更协议》(下简称变更协议)，第一条约定，甲乙丙三方共同确认，自本协议生效之日起，乙方将其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务转让给丙方承继履行，丙方同意接受乙方转让的其在租赁合同项下承租方的全部权利、义务，并同意与甲方继续全面履行已签署的租赁合同，且乙方确认并同意丙方履行租赁合同项下的权利、义务承担连带责任，甲方同意上述乙方对丙方的转让行为。第二条约定，在本协议生效后，丙方应成为租赁合同的新承租方，继续履行租赁合同，并作为租赁合同中承租方行使权利和履行义务。乙方从转让生效当日起不再直接接受租赁合同的约束。甲、乙、丙各方应对转让生效日之前的行为各自承担责任，同时，丙方同意对乙方在转让生效日前尚未履行的租赁合同义务承担连带责任。第四条约定，甲、乙、丙三方共同确认，甲乙丙各方在租赁合同中的每一项和任一声明和保证应在本协议生效后继续有效。第六条约定，本协议是对租赁合同的变更和补充，构成租赁合同的一部分。第七条约定，本协议一式十二份，甲乙丙三方各执四份，具有同等法律效力，本协议自甲乙丙三方均签字、盖章之日起生效。被告杨继的租金付至2018年7月30日，物业费支付至2018年9月30日，后续租金和物业费均未支付。另查明，2018年9月17日，原告向被告杨继发出催款函，内容为：被告拖欠原告2018年7月1日至2018年9月30日期间的租金28,000.36元、2018年9月1日至2018年9月30日的物业费1,043.16元，合计29,043.52元，应于2018年9月26日前缴清上述费用，否则由此造成的一切责任及损失均由被告承担，原告保留进一步追究法律责任的权利。被告收到后，未按催款函的内容履行付款。2018年11月2日，原告向被告杨继发出解约函，投寄地址为上海市华新镇华志路XXX号XXX区XXX幢XXX楼，内容为：因被告杨继未按催款函时间付款，现函告你方：一、自2018年10月31日起，原告解除双方租赁合同；二、根据合同5.1条，原告没收履约保证金22,087.17元及经营保证金3,000元；三、贵司应于2018年11月8日之前支付租金25,000.36元及逾期付款违约金1,316.52元，并按照租赁合同约定结清其他费用。四、贵司应于2018年11月8日之前支付物业费1,043.16元及逾期付款违约金19.30元，并按照租赁合同约定结清其他费用；五、贵司应于2018年11月8日之前一次性支付合同解除损失赔偿金22,000.24元；六、贵方应于2018年11月14日或之前，按租赁合同相关约定向我司返还商铺(包括但不限于办理完毕以商铺为注册地址的所有执照、批准或许可证之注销或变更地址手续等)。若逾期返还商铺的，则被告应向原告支付逾期还房之违约金及逾期占有使用费，届时原告有权自行收回商铺，并且还有权自行处理商铺之装修及贵方遗留物品，我司亦保留通过法律途径追究贵方违约责任的权利(包括但不限于我司所有损失)。该解约函已签收。2019年10月28日，宝瞻公司向被告杨继发出通知函，内容为：对于你方承租的上海市新府中路XXX号虹桥宝龙广场S1号楼第1层S1-F1-017/018的商铺期间，拖欠我公司的综合物业服务费1,043.16元，我公司将上述债权及相应从权利全部转让给宝龙公司，由宝龙公司直接向你主张上述权利。该通知函通过本院送达至被告杨继。以上查明的事实，由当事人陈述、上海市房地产权证、租赁合同、变更协议、催款函、邮寄凭证、照片、通知函等证据予以证明，并经庭审出证属实，本院予以确认。审理中，原告表示：根据变更协议的约定，被告杨抑对被告杨继的债务承担连带责任。变更协议中约定被告杨继的地址，根据租赁合同15.3条，依照合同地址寄送文件的，投邮后第二日视为送达。涉案商铺已于2019年3月16日收回，另行出租，原告不再主张2018年11月1日至2019年3月16日期间的租金及物业费。根据合同5.3条的约定，因被告杨继违约，租赁保证金22,087.17元应予以没收。经营保证金3,000元，同意冲抵被告杨继欠付的费用。根据庭审确认的事实，本院认为，涉案租赁合同、变更协议系签字各方当事人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，应为合法有效，各方均应恪守。签订变更协议后，案涉商铺的租赁合同关系的主体变更为原告与被告杨继，被告杨继逾期支付租金、物业费超过30日，原告有权依约定行使合同解除权，原告向被告发出解约函。涉案合同约定了各方送达方式，本院认定涉案合同自2018年11月3日解除。关于被告杨继欠付的物业费，宝瞻公司已将该债权转让给原告，由原告向被告杨继主张，本院予以照准。因被告杨继构成违约，原告有权依约主张逾期支付租金和物业费的违约金，原告自愿将租金及物业费的逾期付款违约金标准调整为未付款项的日万分之五，于法无悖，本院予以照准。案涉合同系因被告杨继违约导致解除，原告主张合同解除违约金，具有合同依据，本院予以支持。关于经营保证金3,000元，原告同意冲抵相关费用，本院予以照准。变更协议约定被告杨抑对被告杨继租赁合同项下的权利义务承担连带责任，原告要求被告杨抑承担连带清偿责任的诉请，本院予以支持。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，法律后果自负。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第八条、八十条第一款、九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司与被告杨继签订的《宝龙城市广场商业街商铺租赁合同》于2018年11月3日解除；二、被告杨继应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司租金22,000.36元(已扣除3,000元经营保证金)；三、被告杨继应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司租金逾期付款违约金(以14,000.24元为本金，自2018年6月26日起计算；以11,000.12元为本金，自2018年9月26日起计算，上述款项均按未付款项的日万分之五为标准计算至实际付清之日止)；四、被告杨继应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司物业管理费1,043.16元；五、被告杨继应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司物业管理费逾期付款违约金(以1,043.16元为本金，按日万分之五为标准，自2018年9月26日起计算至实际付清之日止)；六、被告杨继应于本判决生效之日起十日内支付原告上海宝龙康晟房地产发展有限公司解约违约金22,000.24元；七、被告杨抑对上述第二、三、四、五、六项判决主文确定的被告杨继的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,001元，减半收取计500.50元，由被告杨继负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  岳明静二〇二一年四月二十八日书记员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第八十条债权人转让权利的，应当通知债务人。未经通知，该转让对债务人不发生效力。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。