上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初21548号原告：上海泓邦置业有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：王伟，执行董事。委托诉讼代理人：李小林，上海市广庭律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘晨冉，上海市广庭律师事务所律师。被告：温德明，男，1968年2月9日出生，汉族，住所地江西省赣州市。被告：陈坚，男，1967年12月26日出生，汉族，住所地江西省赣州市。原告上海泓邦置业有限公司(以下简称泓邦公司)与被告温德明、陈坚房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用简易程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。泓邦公司的委托诉讼代理人李小林到庭参加诉讼，温德明、陈坚经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。泓邦公司向本院提出诉讼请求：1、确认泓邦公司与山东格致股权投资基金管理有限公司(以下简称格致公司)订立的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；2、温德明、陈坚支付2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金123,525元；3、温德明、陈坚支付逾期支付租金滞纳金(以123,525元为基数，按日千分之一的比例，自2019年11月11日起计算至付清之日止)；4、温德明、陈坚支付2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费17,694元；5、温德明、陈坚支付逾期支付物业管理费滞纳金(以17,694元为基数，按日千分之一的比例，自2019年12月11日起计算至付清之日止)；6、温德明、陈坚支付房屋复原费244,056元；7、温德明、陈坚支付违约金334,051元。事实与理由：2019年3月19日，泓邦公司与格致公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定格致公司向泓邦公司承租上海市虹口区吴淞路XXX号XXX室房屋，租赁期限自2019年5月18日起至2021年5月17日止，并约定了租金、付款方式、违约金等条款。合同订立后，双方按约履行。至2019年10月起格致公司未再支付租金，并擅自搬离，亦未将房屋恢复原状。泓邦公司于2019年12月31日收回案涉房屋。格致公司现已注销，其清算时未通知泓邦公司，且温德明、陈坚作为格致公司股东，未履行出资，应由温德明、陈坚清偿格致公司未了债务。温德明、陈坚未作答辩。本院经审理认定事实如下：泓邦公司系案涉房屋权利人。格致公司注册资本1,000万元，温德明、陈坚系股东，持股比例分别为1%、99%。2019年4月8日，泓邦公司与格致公司订立《上海市房屋租赁合同》，约定格致司承租案涉房屋，建筑面积305.07平方米；租期自同年5月18日起至2021年5月17日止；月租金55,675.28元，物业管理费每月每平方米建筑面积29元；格致公司应于每月10日前支付下一周期的租金和物业管理费。格致公司逾期不支付的，每逾期一日，则格致公司须按欠款金额的日千分之一支付违约金，违约金自本合同约定的应付款期限之第二天起算至实际付款之日止；格致公司签约后支付租赁保证金，包括三个月房屋租金及三个月物业管理费，即租金167,025.84元，物业管理费26,541.09元。租赁关系终止时，泓邦公司收取的房屋租赁保证金及物业保证金除用以抵充合同约定由格致公司承担的费用外，剩余部分无息归还；格致公司返还该房屋时须将该房屋复原至交房时的标准状态(参见本合同附件二及物业施工图纸)，复原费用由格致公司负担；格致公司逾期不支付合同约定的租金、物业费等其他相关费用超过20天的，守约方可以书面通知违约方解除本合同。违约方应向守约方按月租金的六倍支付违约金；给守约方造成损失的，且支付的违约金尚不足抵付守约方损失的，违约方还应赔偿早曾的损失与违约金的差额部分；租赁期间，格致公司未经泓邦公司书面同意或未按合同约定中途提前退租的或因格致公司违约导致本合同不被提前解除的，应按月租金的六倍向泓邦公司支付违约金，并且已支付的房屋租赁保证金不予退还，若违约金不足抵付损失的，还应负责赔偿；格致公司确认，租赁期间，该租赁房屋也是有效通知地址，本合同项下的通知、文件张贴于该房屋门窗或墙面上，即视为已经送达了乙方；任何一方违约，需赔偿另一方因此支付的律师费、诉讼费等费用。合同补充条款还约定：若格致公司未按约定的状态将房屋恢复至标准交房状态返还的，泓邦公司有权自行对房屋作复原，费用由格致公司承担，格致公司同意复员费用按照800元/平方米的标准支付。合同订立后，格致公司支付房屋租赁保证金193,566.93元，双方依约履行。2019年9月起泓邦公司向格致公司催讨同年10月的租金。格致公司未付款，并搬离案涉房屋。2019年12月5日，泓邦公司发出《解约函》，表示因格致公司欠租，要求自2019年12月31日起解除双方订立的租赁合同，租赁保证金不予返还，并要求格致公司支付欠租、承担违约责任、复原房屋并交接。该解约函向格致公司注册地址以及案涉房屋投递。格致公司于2020年5月29日注销。在格致公司《全体投资人承诺书》中，温德明、陈坚承诺：本企业申请注销登记前未发生债权债务。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任。本院认为，泓邦公司与格致公司订立的租赁合同合法有效，应当按约履行。合同约定租金先付后用，格致公司在2019年9月起即未按约支付租金，亦未就案涉房屋办理交接手续即擅自搬离，显属违约。泓邦公司就此提出解约，并要求自其解约函中确认日期解除双方租赁合同并无不当，本院予以准许。格致公司应承担合同解除前欠付的租金、物业管理费，并应就其违约行为承担相应责任。根据双方合同约定，格致公司在合同期满前即搬离的行为，符合没收租赁保证金的情形，故泓邦公司在合同解除后可以不再返还租赁保证金。因双方租赁合同并未有滞纳金的约定，但对格致公司发生违约情形约定了一定数额的违约金，故对泓邦公司的滞纳金和违约金请求，本院将依法作出处理。双方租赁合同约定，格致公司返还房屋时应将房屋恢复原状，所涉复原费用由格致公司承担，但因泓邦公司无法提供其已自行恢复案涉房屋的依据，对其相应诉讼请求，本院不能支持。格致公司注销过程中，未履行通知作为债权人的泓邦公司的法定义务，且清算承诺记载事项显与事实不符。温德明、陈坚作为格致公司股东，未经依法清算，骗取登记机关办理公司注销登记，故其应负责清偿格致公司前述债务。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条第一款、第十九条规定，判决如下：一、确认上海泓邦置业有限公司与山东格致股权投资基金管理有限公司订立的《上海市房屋租赁合同》于2019年12月31日解除；二、温德明、陈坚支付上海泓邦置业有限公司2019年10月1日至2019年12月31日期间的租金123,525元；三、温德明、陈坚支付上海泓邦置业有限公司2019年11月1日至2019年12月31日期间的物业管理费17,694元；四、温德明、陈坚支付上海泓邦置业有限公司违约金334,051元；以上第二、三、四项，于本判决生效之日起10日内履行。五、驳回上海泓邦置业有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,316.98元，减半收取计5,658.49元，公告费560元，由温德明、陈坚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  连慰江二〇二一年四月六日书记员  蔡覙静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。四、《最高人民法院关于适用若干问题的规定(二)》第十一条公司清算时，清算组应当按照公司法第一百八十五条的规定，将公司解散清算事宜书面通知全体已知债权人，并根据公司规模和营业地域范围在全国或者公司注册登记地省级有影响的报纸上进行公告。清算组未按照前款规定履行通知和公告义务，导致债权人未及时申报债权而未获清偿，债权人主张清算组成员对因此造成的损失承担赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。第十九条有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人在公司解散后，恶意处置公司财产给债权人造成损失，或者未经依法清算，以虚假的清算报告骗取公司登记机关办理法人注销登记，债权人主张其对公司债务承担相应赔偿责任的，人民法院应依法予以支持。