广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初7388号原告：原宁，女，1994年6月18日出生，汉族，住河南省武陟县，委托诉讼代理人：宋桂海，广东富颂达律师事务所律师。被告：黄维，男，1986年11月14日出生，汉族，住湖南省益阳市南县，委托诉讼代理人：钟永辉，广东卓明律师事务所律师。原告原宁与被告黄维房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月7日立案后，依法由审判员李晓琳适用简易程序公开开庭进行了审理。原告原宁及其委托诉讼代理人宋桂海，被告黄维的委托诉讼代理人钟永辉均到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员李晓琳独任审理。本案现已审理终结。原宁向本院提出并明确诉讼请求：1.确认原宁与黄维双方签订的转让协议书无效；2.黄维向原宁返还55000元整及其利息暂计50元（以55000元为基数，按年利率6%从2020年4月7日起计算至该借款付清止）；3.由黄维承担本案的诉讼费。事实和理由：原宁与黄维通过多次协商达成一致，由原宁向黄维承租位于广州市花都区镜湖大道8号*****商铺，口头约定了租金。双方签订了转让协议书，原宁依该协议书向黄维支付了55000元。当原宁打算入场换招牌时被该商铺业主（国光厂）告知，黄维并没有转租权，所有国光商业街的商铺均是不能转租的，但当时黄维从未向原宁提及，且黄维承诺其可以转租。现该商铺由于业主（国光厂）不允许转租，致原宁无法使用。原宁马上联系黄维要求其退还己支付的55000元，但黄维坚决不同意，后原宁向政府有关部门投诉，经调解，黄维只同意退10000元，致调解未能达成协议。为维护原宁的合法权益，特向贵院提起诉讼，恳请贵院支持原宁的诉讼请求。黄维答辩称，一、黄维与原宁双方签订的转让协议不存在《合同法》第五十二条规定的任一无效的情形，应属有效协议。首先，原宁在与黄维签订转让协议前已对所受让（次承租）的商铺可否进行转让（转租）的事实已作了充分了解（从原宁提交的2月28日与黄维聊天记录中可以证实；其次，原宁在与黄维签订转让协议前，黄维已向原宁提供了租赁合同供原宁充分了解合同条款；再次，广州市国光电子有限公司历来对所有承租人的转让（转租）行为都是持默许态度，而且在本次转让（转租）时，黄维己取得出租人广州市国光电子有限公司的口头许可，同时黄维提交的证人证言以及其他租户的转让协议，都可证明广州市国光电子有限公司商业街商铺是可以进行转让（转租）的，而且所有的商铺在承租人转让（转租）后，受让人（次承租人）在经营过程中从未遭到出租人广州市国光电子有限公司的反对，出租人更没因承租人的转租（转让）行为而行使解除权；最后原宁在签订转让协议时并未受到来自黄维的欺诈、胁迫，签订转让协议是原宁的真实意思表示。二、到目前为止，出租人广州市国光电子有限公司并未因承租人（黄维）的转租（转让）行为主张任何权。既便出租人因承租人的转租行为而行使解除权，也只能导致承租人与次承租人之间的转租协议无法履行，而认定承租人对次承租人构成违约，也不能认定承租人与次承租人之间的转租协议无效。三、原宁毁约的真正原因是因经营决策错误。黄维在转租给原宁前，该商铺是做的湘菜，而且客源很不错，原宁也是看中了这点，才放弃转租其他商铺而选择转租黄维经营的商铺，但原宁在受让后改做河南大碗菜，因不适合当地消费者需求而生意淡漠，想将受转租的商铺退还黄维，故而毁约。原宁的毁约行为俨然违背了诚信原则。综上所述，原宁与黄维之间签订的转让协议为有效协议，双方应继续履行，所以恳请贵院驳回原宁的所有诉求。当事人围绕诉讼请求依法提供了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以认定并在卷佐证。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：案涉商铺位于广州市花都区镜湖大道8号之九十七（B04商铺），经向广州市规划和自然资源局花都区分局调查该址地上建筑物的不动产登记情况及规划报建许可情况，该局函复称未查询到该址的登记档案及相关建筑办理《建设工程规划许可证》的记录。黄维从广州市国光电子科技有限公司（以下简称国光公司）处承租案涉商铺，再转租给原宁。2019年12月28日，（承租方、乙方）与国光公司（出租方、甲方）签订《商业街商铺租赁合同》，约定乙方向甲方承租案涉商铺，面积约为50平方米，租赁期限为2020年1月1日至2020年12月31日止，承租经营类别为餐饮，商铺名称为口口香木桶饭，商铺租金为每月2191元，保证金为3500元。合同第三条第2款约定，合同期间，乙方保证不转让、转租、分租或出卖、抵押、质押所有承租商铺或其他任何部分。黄维（原租户）与原宁（现租户）签订《转让协议书》，约定：“原租户黄维，店面位于广州市花都区镜湖大道8号国光厂商业街B04铺，现转让给新租户原宁。所有使用权以及店里所有设备，不包含货款。新租户给原租户总共应付9.5万整。新租户已付5.5万元，还欠4万元加货款未付清给原租户。剩余4万元在原租户协助新租户办理一切变更手续后付清。经双方协议后同意，2020年4月1日生效，一式两份。自2020年4月1日起原租户不承担此店面的任何风险。”原宁主张该《转让协议书》签订于2020年3月31日。原宁在2020年3月31日前向黄维支付款项合计5.5万元，后未再付款。《转让协议书》签订后，黄维将案涉商铺交付给原宁。黄维主张其已向国光公司付清2020年4月1日之前的租金，黄维、原宁均未支付2020年4月1日之后的租金。原宁称，其接收案涉商铺后安装了“河南大碗菜”照片，并着手办理营业执照，但因国光公司发现招牌与营业执照不一致，表示不同意黄维转租给原宁经营，也不同意更换为现招牌以及重新办理营业执照经营，原宁于2020年4月3日搬离案涉商铺并通知了黄维。原宁提交了录音拟证明上述主张，原宁主张，因案涉合同无效，黄维应向其退还已付款项5.5万元。关于《转让协议书》所记载的9.5万元的性质及内容，双方各执一词。原宁主张为转让费，即使用权的转让费，但未明确约定具体承租几年，其在签订《转让协议书》时也未看过国光公司与黄维签订的《商业街商铺租赁合同》。黄维主张为承租权和商铺内未满一年的装修及设备、未用完的食品，设备的数量不清楚。至于承租权的期限，由于国光公司出租时租赁合同均为每年签一次，只要黄维愿意继续承租，国光公司都会同意并续签合同。原宁称，该9.5万元并不包括设备和食材，商铺内的设备仅有几张桌椅，冰箱和厨具均已老化无法使用，食材也另行支付了200元。据黄维提交的微信聊天记录显示，原宁曾委托案外人原乐与黄维的家人协商款项时，黄维提出店铺才装修不满一年，转让包括店里的东西全部一起作价11.5万元。关于案涉商铺的占有使用情况。原宁主张其于2020年4月3日已腾空并搬离了案涉商铺，搬离时未搬走商铺内原有设备，同时通过电话通知了黄维，由于黄维不在花都，也找不到黄维，无法将钥匙交还给黄维，后钥匙已遗失。黄维主张，其已依约将商铺转让给原宁，至于之后的情况其不清楚，商铺唯一的钥匙已交付给原宁，原宁未向其交还案涉商铺。诉讼中，本院组织双方当事人进行现场调查，案涉商铺关门未营业，国光公司称，因黄维自2020年4月起未支付租金，其自2020年7月2日始向黄维询问是否继续承租，后黄维于2020年7月7日表示不再承租经营，国光公司于7月8日收回了案涉商铺，至2021年4月6日仍处于空置状态，尚未出租。原宁、黄维对现场调查的事实均予确认。本院认为，本案的房屋租赁合同纠纷发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，本院已向有关部门查询案涉场地建筑物办理规划报建许可手续的情况，已查得案涉场地建筑物未取得规划报建许可，因此原宁与黄维签订的《转让协议书》无效。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，原宁要求黄维返还转让协议中9.5万元里已付的5.5万元。首先，关于9.5万元的性质，原宁主张该款为使用权的转让费，黄维主张该款为承租权及店内设备的转让费，双方均未能提交证据证明对此存在明确约定。结合《转让协议书》生效时向国光公司承租的租期尚余9个月（2020年4月1日至2020年12月31日），以及原宁在接收商铺时对原有的桌椅、冰箱和厨具进行接收使用的情况，本院认定9.5万元为原宁向黄维受让案涉商铺整体于9个月进行承租使用的对价。其次，关于原宁对案涉商铺的使用情况。原宁主张其于2020年4月3日已腾空并搬离案涉商铺，但其未能提交证据其已于该日向黄维交还案涉商铺，黄维对此亦不予确认，本院对该主张不予采信。结合调查查明的事实，国光公司已于2020年7月8日收回了案涉商铺，本院据此认定黄维占有使用案涉商铺至2020年7月8日。最后，因9.5万元对应的承租使用期限为9个月，黄维占有使用案涉商铺的期间为3.26个月（2020年4月1日至2020年7月8日），本院酌定原宁应向黄维支付的相应对价为3.44万元，黄维已收取5.5万元，应向原宁退还2.06万元。原宁主张中超出部分，本院不予支持。关于利息。原宁要求黄维对需退还款项按年利率6%的标准自2020年4月7日起计付利息至付清款日止，因双方未对款项退还的利息进行约定，本院对此调整为以2.06万元为基数，自起诉之日即2020年5月7日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款日止，原宁主张中超出部分，缺乏理据，本院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认原告原宁与被告黄维签订的《转让协议书》无效；二、被告黄维于本判决发生法律效力之日起十日内向原告原宁退还20600元并支付利息（计算方法：以20600元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年5月7日起计算至付清款日止）；三、驳回原告原宁的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2176元，由被告黄维负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  李晓琳二〇二一年四月十二日书记员  陈晓敏高波