呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2021）内0105民初744号   原告：呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特金桥开发区金桥税务小区办公楼**。   法定代表人：杨培兰，经理。   委托诉讼代理人：贾凯，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘昊东，内蒙古蒙晟睿律师事务所律师。   被告：王向光，男，1982年2月20日出生，汉族，住呼和浩特市。   被告：张倩，女，1984年10月4日出生，汉族，住呼和浩特市赛罕区。   原告呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司（以下简称“千家和公司”）与被告王向光、张倩追偿权纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭进行了审理。原告千家和公司的委托诉讼代理人贾凯、刘昊东到庭参加诉讼，被告王向光、张倩经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   千家和公司向本院提出诉讼请求：1.判令王向光、张倩向千家和公司支付被银行扣除的房屋保证金29,884.15元；2.判令王向光、张倩向千家和公司支付房屋保证金资金占用期间利息损失（以29,884.15元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，支付自2020年10月14日起至2021年1月6日，暂计共84天的利息1059.12元，具体数额计算至王向光、张倩实际支付之日止）；以上金额暂共计30,943.27元；3.本案诉讼费由王向光、张倩承担。   2021年3月1日千家和公司变更诉讼请求为：1.判令王向光、张倩向千家和公司支付被银行扣除的房屋保证金36,603.18元；2.判令王向光、张倩向千家和公司支付房屋保证金资金占用期间利息损失（以36,603.18元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，支付自2021年1月1日起至2021年3月22日，暂计共80天的利息1235.48元，具体数额计算至王向光、张倩实际支付之日止）；以上金额暂共计37,838.66元。   事实与理由：2013年9月29日，千家和公司与中国建设银行股份有限公司内蒙古分行营业部（以下简称“建行内蒙分行”）签订《商品房销售贷款合作协议书》及《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，其中协议书的第二条约定，“建行内蒙分行为符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的坐落于呼市××区以南、金桥四路以东、金桥五路以西、鑫园街以北的经批准命名为千家和众新家园的商品房发放个人住房贷款”。第四条第四款规定，“千家和公司在建行内蒙分行承诺贷款额度内，对每一购房人向建行内蒙分行借款提供无条件、不可撤销的连带保证责任，保证金额包括借款人贷款本金、利息（包括罚息）以及建行内蒙分行为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减。保证期间按建行内蒙分行对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权力证书、抵押登记证明文件正本及其他权力证书交贷款人核对无误、收执之日”。第五款规定，“千家和公司在保证期间内，如借款人未能按照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，建行内蒙分行从原告在建行内蒙分行开立的存款账户中直接扣划”。最高额保证合同第七条约定，如果主合同项下债务到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，千家和公司应在保证范围内立即承担连带保证责任。   2017年5月10日，千家和公司与王向光、张倩签订《商品房买卖合同》，合同约定，王向光、张倩共同向千家和公司购买千家和众新家园小区第34号楼1单元2504号房屋，该房屋总面积105.88平方米，每平方米4500元，房屋总价款为476,460元。王向光、张倩采取分期付款的方式，2014年1月22日前支付首付款146,460元，剩余330,000元办理房屋按揭贷款。2014年10月15日，王向光、张倩为购买上述房屋，共同与建行内蒙分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》。合同第二十七条、二十八条规定，王向光、张倩为购置上述房屋，向建行内蒙分行借款。房屋成交价476,460元，其中330,000元由王向光、张倩办理房屋按揭贷款。合同第三十四条规定，王向光、张倩的还款方法为委托扣款，扣款账户名称为王向光，在合同签订日的贷款利率水平下，每1个月归还贷款本息金额为2534.28元。贷款合同签订后，千家和公司如期向王向光、张倩交付房屋。初期王向光、张倩尚能按时还款，但自2019年8月27日起，王向光、张倩屡次拖延不向银行按时偿还剩余按揭贷款，经银行催收后，王向光、张倩仍不偿还。此后建行内蒙分行按照合同约定扣除千家和公司银行保证金账户内的房屋保证金共36,603.18元。千家和公司多次向王向光、张倩主张要求还款，但王向光、张倩在占用房屋的同时拒不履行还款义务。综上，千家和公司依法提起诉讼，请求人民法院依法裁决。   王向光、张倩未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。   当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方进行质证，王向光、张倩未到庭视为放弃举证质证的权利。千家和公司提交的证据有：《商品房销售贷款合作协议书》《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》《个人住房（商业用房）借款合同》《商品房买卖合同（预售）》、建设银行客户专用回单、个人贷款还款凭证。经当庭核实原件，本院对上述证据的真实性、关联性、合法性予以确认采信。   根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年9月29日，千家和公司（甲方）与中国建设银行内蒙古自治区分行营业部（乙方）签订《商品房销售贷款合作协议书》（编号：合作协议2013-027号“千家和·众新家园”-呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司）。该合同约定：乙方对符合贷款条件的购房人购买甲方开发建设并依法销售的座落于呼市××区以南、金桥四路以东、金桥五路以西、鑫园街以北的经批准命名为“千家和·众新家园”的商品房发放个人住房贷款；甲方同意在乙方承诺贷款额度内，对每一购房人向乙方借款提供无条件、不可撤销的连带责任保证，保证金额为借款人贷款本金、利息（包括罚息）及乙方为实现债权而发生的有关费用（包括处分抵押物费用等），并随着借款人逐期还款而相应递减；保证期间按乙方对每个债务人每笔贷款分别计算，自每笔借款合同乙方与债务人签订之日起至抵押人办妥抵押物的房地产权证等相关权属证书并将抵押物的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；甲方同意在其保证期间，如借款人未能依照合同约定按时偿还贷款本息或相关费用，乙方从其在乙方开立的存款账户中直接扣划等内容。   同日，千家和公司（保证人，甲方）与中国建设银行股份有限公司内蒙古分行营业部（债权人、乙方）签订《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，编号为最高额保证2013-027号。该合同约定：因购置座落于金桥开发区滨海南路以南、金桥四路以东、金桥五路以西、鑫园街以北“千家和·众新家园”项目所属之住房或商业用房房产而与乙方发生借贷关系的全部债务人，本最高额保障所担保的债权是指自2013年9月29日至2016年9月29日期间因乙方向债务人发放个人住房（商业用房）贷款而形成的全部债权；该被担保债权包括贷款本金，以及由此产生的利息（含复利和罚息）、违约金、赔偿金、债务人应向乙方支付的其他款项（包括但不限于诉讼费仲裁费等）；被担保的债权项下的利息、罚息、违约金、赔偿金、垫款、各种应付费用的实际形成时间即使超出本合同约定的债权确定期间，仍然属于本最高额保证的担保范围，主合同项下债务履行期限届满日不受债权确定期间届满日的限制；甲方在本合同项下提供的保证为连带责任保证；保证期间按乙方对每个债务人发放的单笔贷款分别计算，自乙方与债务人签订单笔借款合同之日起至该笔借款合同项下的抵押已生效，抵押人已办妥抵押财产的房地产权证等相关权属证书并将抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交贷款人核对无误、收执之日；如果主合同项下债务到期或者乙方根据主合同的约定或法律规定宣布债务提前到期，债务人未按时足额履行，或者债务人违反主合同的其他约定，甲方应在保证范围内立即承担连带保证责任；甲方应在本合同生效之日起叁个工作日内在乙方处开立专项保证金账户，户名呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司，账号×××;甲方应按乙方对每个债务人贷款发放金额的5%逐笔分次存入保证金账户，如甲方未能及时存入，甲方不可撤销地授权乙方从一般账户中提取保证金并存入上述保证金专户；对于甲方在本合同项下的全部应付款项，乙方有权直接从保证金专户中划收等内容(详见保证合同)。   2014年10月15日，中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部（贷款人）与王向光、张倩（借款人、抵押人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》。该合同约定：借款人应将借款用于购置坐落于呼和浩特市××区”第34号楼1单元2504号房，该房屋系借款人使用贷款所购的第一套房产，房屋成交价476,460元；未经贷款人书面同意，借款人不得改变借款用途；借款人借款本金为叁拾叁万元整；借款期限为贰佰肆拾个月（即2014年10月15日至2034年10月15日）；本合同项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮5%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；本合同项下贷款的利率调整日为于每年的1月1日调整；借款期限起始日在每月的对日，如当月没有借款期限日对日的，则当月最后一日为约定还款日，最后一期还款为借款到期日；借款人的还款方法为采用等额本息还款方法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每个月归还贷款本息金额为人民币2534.28元；本合同项下担保方式为抵押和最高额保证等内容（详见合同）。   2017年5月10日，出卖人千家和公司（甲方）与买受人王向光、张倩（乙方）签订《商品房买卖合同》，合同约定，王向光、张倩购买千家和公司位于××区房屋，房屋预测建筑面积105.88平方米，单价4500元/㎡，总金额476,460元，按揭贷款首付款146,460元，剩余房款330,000元向银行贷款支付。   因王向光、张倩未按期偿还上述房屋贷款，中国建设银行于2019年8月27日从千家和公司保证金专户扣划8930.37元，于2019年12月30日从千家和公司保证金专户扣划2054.11元，于2020年4月14日从千家和公司保证金专户扣划6584.28元，于2020年6月2日从千家和公司保证金专户扣划4480.14元，于2020年6月22日从千家和公司保证金专户扣划2227.42元，于2020年10月14日从千家和公司保证金专户扣划5607.83元，于2021年1月1日从千家和公司保证金专户扣划6719.03元，共计36,603.18元。以上扣划金额均用于偿还借款人王向光、张倩的借款本金、利息、罚息。   现因王向光、张倩未向千家和房地产公司偿还代偿款，千家和房地产公司向本院起诉，请求判令王向光、张倩立即偿还代偿款36,603.18元及资金占用期间利息损失。   本院认为，千家和公司与中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部签订的《商品房销售贷款合作协议书》、《个人住房（商业用房）借款最高额保证合同》，以及千家和公司与王向光、张倩签订的《商品房买卖合同》、中国建设银行股份有限公司内蒙古自治区分行营业部与王向光、张倩签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自的义务。王向光、张倩未能依照合同约定，完全履行还款义务，构成违约，应当承担相应的责任。《中华人民共和国担保法》第三十一条规定：“保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿”。千家和公司于2019年8月27日至2021年1月1日期间履行了保证责任，向中国建设银行内蒙古分行营业部偿还了债务人王向光、张倩的贷款本金、利息及罚息共计36,603.18元后，有权向借款人进行追偿。现千家和公司请求判令王向光、张倩立即偿还代偿中国建设银行内蒙古分行营业部贷款36,603.18元的诉讼请求，有相应的证据佐证和符合法律规定，本院予以支持。千家和公司请求判令王向光、张倩支付资金占用期间利息损失的诉讼请求，因王向光、张倩未依约履行还款义务，致使千家和公司代偿了贷款，给千家和公司造成了损失，作为违约责任人的王向光、张倩，理应向千家和公司偿付资金占用期间的利息损失。现千家和公司主张按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍计算资金占用期间的利息损失，无事实及法律依据，本院依法调整为按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算，以36,603.18元为基数，自2021年1月1日起暂计算至2021年3月22日的利息损失为317.08元，对千家和公司主张的超出部分本院不予支持。   王向光、张倩经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，也未向法院提交书面答辩状及相关证据，视为放弃相关抗辩权利。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国担保法》第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：   一、王向光、张倩于本判决书生效后十五日内偿还呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司被银行扣除的房屋保证金36,603.18元；   二、王向光、张倩于本判决书生效后十五日内向呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司支付截止至2021年3月22日的资金占用期间利息损失317.08元，之后的利息损失以未支付的代偿款为基数，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止；   三、驳回呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求。   若当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费已减半收取373元（原告已预交），由呼和浩特市千家和房地产开发有限责任公司负担25元，由王向光、张倩负担348元。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 康文颖      二〇二一年四月十一日   法官助理 宋 丽   书记员 杨嘉乐