宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院执行裁定书（2021）宁0106执异42号案外人：马某，女，1977年9月1日出生，回族，住宁夏回族自治区吴忠市利通区。委托代理人：罗肖，宁夏兴业律师事务所律师（特别授权）。申请执行人：宁夏顺通艺彩涂料有限公司。法定代表人:张某1。委托代理人：张某2，宁夏言宗律师事务所律师（特别授权）。被执行人：曹某,住宁夏回族自治区吴忠市。本院在执行申请执行人宁夏顺通艺彩涂料有限公司（以下简称顺通涂料公司）与被执行人曹某买卖合同纠纷一案的（2020）宁0106民初1706号民事判决书过程中，于2020年10月22日作出(2020)宁0106执3293号执行裁定书，查封了被执行人曹某名下位于XXX号房屋（以下简称涉案房屋）的产权产籍。案外人马某以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院依法解除对涉案房屋的查封并中止执行。本院受理后依法组成合议庭进行公开听证，现已审查终结。案外人马某称，2017年1月3日，案外人马某与被执行人曹某签订《售房协议书》一份，合同约定：案外人从曹某处购买位于XXX室房屋一套，合同房屋价款为425000元，由案外人先后分四次支付，第一次于双方签订合同之日支付购房定金5万元，第二次于2017年1月10日支付275000元，第三次于2017年12月30日支付5万元，第四次于房产证够两年，过户当日之后付剩下的5万元。曹某应于2017年1月10日将房屋移交给案外人。合同签订后，案外人按约向曹某支付购房款，曹某也按约将房屋交付给了案外人，案外人进行了装修并入住，至今已满四年。因此，案外人系该房屋的合法所有权人。曹某于2019年1月24日取得涉案房屋不动产登记证书后，案外人曾多次催促曹某为案外人办理过户，曹某以各种理由推诿。直至2021年1月26日，案外人与曹某前往吴忠市不动产登记中心为案外人办理过户登记手续时，被该中心工作人员告知该房屋已被金凤区法院查封，无法办理过户。经向金凤区法院了解后案外人方才得知，由于曹某在金凤区法院涉及被执行案件，金凤区法院将登记在曹某名下的涉案房屋进行了查封。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十五条规定：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。结合本案，案外人系通过合法正当途径从曹某处购买的上述房屋，并已经支付购房款，且装修入住多年，实际占有该房屋，该房屋早就归案外人所有。因此，案外人系该房屋的合法所有权人，该房屋并非曹某的财产。且案外人曾多次催促曹某为案外人办理过户，但因曹某推脱等原因造成涉案房屋至今未能过户，案外人对此没有过错。根据上述法律规定，金凤区法院不应查封案外人的涉案房屋。为维护自身合法权益，案外人特向金凤区法院提出书面执行异议，请求裁如所请。为支持其异议请求，案外人马某向本院提交以下证据：证据一：《售房协议书》1份。证明目的：2017年1月3日，案外人马某与曹某签订《售房协议书》一份，合同约定：案外人从曹某处购买位于XXX室房屋一套，房屋总价款为425000元，案外人分四次支付，第一次在双方签订合同之日支付购房定金50000元，第二次于2017年1月10日支付275000元，第三次于2017年12月30日支付50000元，第四次于过户之后付剩下的50000元。每次付款，曹某收到后应出具有效的合法收条。曹某应于2017年1月10日将房屋移交给案外人。证据二：《结婚证》复印件1张、《收据》1张、《收条》3张、《银行转账回单》2张。证明目的：案外人马某系通过房屋中介吴忠市利通区嘉达房屋信息咨询服务部从曹某处购买的涉案房屋，为购买案涉房屋案外人实际支付中介费2000元。合同签订后，案外人马某及其丈夫马学和已按照合同约定向曹某按时足额支付购房款共计375000元。案外人已按照合同约定支付绝大部分购房价款。证据三：《销货清单》《订货单》《收据》共计18张，《停暖申请表》4张、《刷卡凭条》1张、《发票》1张、《吴忠供热电子发票回执》1张、《吴忠市恒昌房地产开发有限公司收款收据》《收费单》5张。证明目的：合同签订后，被执行人曹某将涉案房屋交付给案外人马某，马某装修后入住，并缴纳供热费、物业费等房屋居住使用过程中产生的相关费用，马某一直在占有使用涉案房屋，系涉案房屋的实际所有权人。经质证，申请执行人顺通涂料公司对证据一的三性予以认可，对证明目的不予认可。理由是：其不能证明涉案房屋于2017年1月10日移交案外人马某。对证据二中的《收条》的三性及证明目的均不予认可，其应当提交马某与曹某的转账凭证。对《结婚证》的三性予以认可，对《收据》的三性及证明目的均不予认可。理由是：其应当提供买卖双方及中介公司三方的协议书。对《银行转账回单》的三性及证明目的均不予认可，理由是：其无法证明案外人及其丈夫向曹某付款的事实。对证据三中《销货清单》《订货单》《收据》的三性及证明目的均不予认可。理由是：清单无相关单位盖章或者签字。对证据三中的《停暖申请表》4张、《吴忠市恒昌房地产开发有限公司收款收据》的三性及证明目的均不予认可。理由是：其应当提供其向供热公司交费的转款凭证。对证据三中《收费单》5张的三性予以认可，对证明目的不予认可。理由是：该收费单中显示业主姓名为曹某，同时其应当提供向物业公司交费的转款凭证。对证据三中《刷卡凭条》《发票》《吴忠供热电子发票回执》的三性予以认可，对证明目的不予认可。理由是：该证据无法体现马某的信息。被执行人曹某对证据一、二、三的三性及证明目的均予以认可。申请执行人顺通涂料公司辩称，案外人的异议请求不能成立，请求法院依法驳回。理由是：涉案房屋在房管局备案中仍然属于被执行人曹某所有，该房屋的产权属于曹某。申请执行人顺通涂料公司未向本院提交书面证据材料。被执行人曹某辩称，案外人的异议请求成立，请求法院依法支持。涉案房屋应属马某所有，其于2017年与马某签订《房屋买卖合同》，于2019年办理产权证，因有大税，故一直未协助马某办理产权过户手续。被执行人曹某未向本院提交书面证据材料。经审查查明，本院在执行申请执行人顺通涂料公司与被执行人曹某买卖合同纠纷一案的（2020）宁0106民初1706号民事判决书过程中，于2020年10月22日作出(2020)宁0106执3293号执行裁定书，查封了被执行人曹某名下涉案房屋的产权产籍。案外人马某以涉案房屋系其所有为由向本院提出书面执行异议，请求本院依法解除对涉案房屋的查封并中止执行。另查明，案外人马某与被执行人曹某于2017年1月3日签订《售房协议书》，约定案外人马某以425000元价款购买涉案房屋，购房款支付方式为，由案外人马某先后分四次支付，第一次于双方签订合同之日支付购房定金50000元，第二次于2017年1月10日支付275000元，第三次于2017年12月30日支付50000元，第四次于办理产权登记满两年，过户当日之后支付下剩50000元，曹某应于2017年1月10日将涉案房屋交付案外人马某。合同签订当日，案外人马某向被执行人曹某支付购房定金50000元，于2017年1月10日支付购房款275000元，于2018年1月3日支付购房款50000元，下剩50000元在办理过户登记后支付。案外人马某于2017年对涉案房屋进行了装修，于2018年至今一直在涉案房屋内居住。听证会中，被执行人曹某承认因其自身原因，一直推诿不协助案外人马某办理涉案房屋过户登记手续。再查明，涉案房屋登记在被执行人曹某名下。本院认为，本案属于金钱债权的执行。在本院查封涉案房屋之前，案外人马某已与被执行人曹某签订了合法有效的书面房屋买卖合同，且已合法占有涉案房屋。案外人马某已按照合同约定支付购房款375000元，下剩50000元在办理涉案房屋过户登记后支付。因被执行人曹某推诿不协助案外人马某办理涉案房屋过户登记手续，故案外人马某对未办理过户登记并无过错。综上，案外人马某对执行标的享有足以排除强制执行的权益。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条及《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条第一款第（二）项之规定，裁定如下：中止对被执行人曹某名下位于XXX号房屋的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 沈天宇人民陪审员 楼贺春人民陪审员 李景涛二〇二一年四月二十九日书记员 田兴梅附：本案适用的相关法律及司法解释条文：《中国人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。