山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2488号上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人（原审原告）：刘晓，女，1969年9月16日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人烟台中冶京诚置业有限公司(以下简称中冶公司)因与上诉人刘晓商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初3861号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理，现已审理终结。中冶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回刘晓的诉讼请求；2.一、二审诉讼费由刘晓承担。事实和理由：1.刘晓行使解除权的期限已过，其无权要求解除合同，也无权要求中冶公司返还已付款购房款并支付利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，刘晓应于商品房交付逾期105天内向中冶公司发出书面解除合同的通知。本案中，刘晓行使解除权的期间已过，其无权解除合同，也无权要求中冶公司返还购房款并支付利息。2.《补充协议》中约定了由违约方承担律师费，该协议中也同时约定了已付购房款2%的上限。一审时，刘晓未依约计算违约赔偿金，而是主张购房款利息等。一审法院依法对约定的违约金进行了调增，因此，在认定违约赔偿金时就不应再依据合同由违约方承担。律师费、保全担保费并非因违约产生的必然损失，一审法院判令中冶公司承担该部分费用违反可预见性原则。3.中冶公司并非恶意违约，已第一时间对有问题的房屋进行了维修。目前全部项目已通过竣工验收备案，符合交房条件，合同已基本履行完毕，应严格限制实际损失的范围。4.中冶公司不应承担诉讼费。二审中，中冶公司补充事实与理由称，一、刘晓起诉解除合同时，已不享有合同约定解除权。1.本案立案时间为2020年12月7日，中冶公司通知刘晓接收涉案房屋的时间为2020年7月17日，刘晓起诉时，合同目的早已实现，且合同的主要义务已基本履行完毕。2.本案阻却合同履行的情形已经消失，此时解除合同，会对中冶公司造成损失，且不利于交易的稳定。3.刘晓认为“房屋存在墙面空鼓、房间积水等质量问题，故不符合交房条件”，由此可知，刘晓收到交房通知后，前往收房，用实际行动继续履行合同，其已用默示的方式放弃了因逾期交付房屋而形成的解除权。二、即便刘晓享有约定解除权，但因逾期交房而产生的解除权的行使期限已经经过，不能因逾期交房解除合同。同时，本案并无其他约定或法定解除合同的事项，双方应继续履行合同。1.根据《商品房买卖合同》和《补充协议》，中冶公司认为“行使解除权期限届满之日起”应理解为“逾期交房超过90日届满，买受人可以行使解除权之日起”。因此，刘晓行使解除权的期限应当在中冶公司逾期交房之日起105日内。2.法定解除权行使期限适用于合同没有约定的情况，本案合同中已有明确约定，应适用合同约定。即使适用法定解除权行使期限，该期限的起始时间也应为买受人应当知道合同解除事由之日。刘晓辩称，1.双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议中未约定解除权的行使期限，而是约定了期限届满之日起15日内，向中冶公司发出书面通知，因此应适用法律规定的1年解除期限，而在此期限内，刘晓已通过向法院提起诉讼的方式，对中冶公司履行了发出书面通知的义务，因此刘晓享有解除权，且在期限内行使了解除权。2.在关于上限的约定无效后，双方对于承担律师费、担保费等费用的约定，不存在法定或约定的无效事由。因此违约方承担律师费等费用的约定，仍属合同的有效条款。且承担律师费系对赔偿损失的约定，而非违约金。3.本案的律师费、保全费、担保费、上诉费系刘晓的实际损失，根据民法典的相关规定，损失赔偿额应至少相当于因违约所造成的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。刘晓上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中冶公司向刘晓按照购房款的0.5%支付违约金；2.二审的诉讼费用由中冶公司承担。事实与理由：1.一审法院认为“赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额”没有事实和法律依据。双方当事人约定的违约金可以不以弥补守约方实际损失为限，且本案约定的违约金的数额远低于一审法院认定的损失数额上浮30%的法定限制，不存在因过高而应不予支持的情形。2.中冶公司违背契约精神，作出大量的违约行为，应承担一定的违约金。综上，请求二审法院支持刘晓的诉讼请求。中冶公司辩称，质证意见同上诉状。原告向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为牟预字第180623120074号《商品房买卖合同》；2.判令被告按照双方签订的《商品房买卖合同》第九条逾期交付责任条款第（1）项向原告支付90日内逾期交房违约金23537元；3.判令被告按照双方签订的合同中“逾期交付责任”第（2）项向原告退还已付全部房款950780元，并支付利息（自付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）及违约金4359元；4.判令被告向原告支付律师费用10495元；5.判令被告向原告支付保全担保费1010元；6.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第二项诉讼请求。一审法院认定事实如下：原、被告双方签订牟预字第180623120074号《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为871735元。原告已履行了付款义务。《商品房买卖合同》第八条约定“卖方应当在2019年9月1日前，按照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》;3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》；4、法律、法规、规章规定需满足的其他事项。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，卖方可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且卖方在发生之日起30日内告知买方的；2、为配合执行政府规定文件以及政策而延误的；3、非卖方所能预见、避免和控制的重大事件，如发生重大疫情、长时间停水、停电和政府有重大活动而造成工程延期的；4、遭遇上述一种或几种情况的，卖方应在发生之日起30日内告知买方。第九条卖方逾期交房的违约责任。1、按逾期时间，分别处理（不作累加）（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已支付房价款万分之3的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的0.5%向买方支付违约金。买方要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，卖方按日向买方支付已交付房价款万分之3（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原、被告双方另行签订了补充协议，该协议第十一条约定：“1、鉴于小区属于分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交付时间到来时出卖人尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。”第二十七条规定“合同的变更和解除……5、无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。”第三十三条规定，违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。该补充协议开头和结尾处有字体加粗的内容，即“为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法给予解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力”、“买受人已认真阅读本协议内容，并完全理解本协议含义，出卖人已就本协议内容（尤其是黑体字内容）及可能产生的法律效果向买受人做出充分说明，买受人在此基础上同意签署本协议，并确认该等约定可能对买受人产生的影响均已经在房价款中予以充分考虑。买受人同意放弃基于格式条款的有关规定对出卖人提出任何抗辩及主张”。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，后向原告发出了交房通知，告知原告于2020年7月17日收房。原告认可收到了交房通知。原告主张按照合同约定被告应于2019年9月1日交付房屋，现被告已逾期交房，且超过了90日，其有权要求解除双方签订的合同。被告答辩主张原告解除权行使期限已过，其认为合同约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，补充协议约定解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接受房屋，其认为原告应于商品房逾期交付105天内发出书面解除合同，而本案原告直至起诉至法院未通知被告解除合同，故原告的解除权行使期间已过，原告无权解除合同。涉案房屋被告虽已取得《建设工程竣工验收备案表》，但原告主张涉案房屋使用的为临水、临电，不能满足购房者的实际生活需要，涉案小区亦存在违反规划的问题，且房屋存在墙面空鼓、房间积水等质量问题，故不符合交房条件，亦构成解除合同的理由。原告因为被告违约要求解除合同，退还房款，其认为被告违约行为给其造成了房款的利息损失，故按中国人民银行同期贷款利率主张利息损失，并按合同约定同时主张违约金和实际造成的律师费损失、保全担保费损失。关于利息损失和违约金，被告已在答辩中发表意见。关于律师费10495元，原告主张已实际发生费用1100元，另外未实际发生部分律师费系原告律师与当事人约定于一审判决作出时支付，向法院提交了委托代理合同，律师费发票予以佐证。被告认为律师费并非本案的必然直接损失，不应支持。关于保全担保费，原告向法院提交了相关票据予以佐证。被告以补充协议中“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”约定为据，主张原告所主张的违约金不符合约定。双方关于补充协议及补充协议中的条款是否有效发生分歧。原告主张补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款限制了原告的权利，且本案合同版本与2019年其他业主签订的合同版本不一样，补充协议中与主合同不相符的并限制原告权利的条款应为没有法律效力的格式条款,向法院提交了其他不同版本业主的合同予以佐证。被告认为补充协议前后均明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务。一审法院认为，根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告逾期交房已构成违约，原告据此按合同约定要求解除合同，被告主张原告行使解除权已过期限。根据合同约定“逾期超过90日后，买方有权解除合同”，但对于行使解除权的届满期限并未作出约定，则法院按照法定解除权的一年期限计算，自合同约定的2019年9月1日交付房屋，逾期90天后有权行使解除权，则一年期限届满之日应为2020年11月30日，结合原告向法院行使诉权的时间，法院认定原告有权行使解除权。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，法院予以支持。因被告违约导致合同解除，按照合同约定及法律规定，即使本案补充协议约定了违约金和赔偿损失数额的上限，但原告以其主张实际损失的行为变相明确了对违约金的调整，符合法律规定，被告应向原告赔偿损失、承担违约责任，但赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额。商品房买卖合同解除，原告要求被告返还已付购房款871735元，理由正当，法院予以支持。原告主张被告占用其房款期间的利息损失、实现权利产生律师费损失、保全担保费损失，均为原告的实际损失，且律师费等费用补充协议中有明确约定，其要求被告承担，符合法律规定，法院予以支持。其中房款利息损失计算方式，原告同意按照房款发票出具时间为起算点，结合被告的违约责任，法院认定分别以231735元为基数，自2018年6月23日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以610000元为基数，自2018年6月30日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以30000元为基数，自2019年4月15日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息。律师费、保全担保费以实际支付为准，原告主张的律师费中尚未支付的部分，系依据裁判结果的数额而变动，无法确认，且未实际支付，故法院仅支持已实际发生的律师费1100元、保全担保费1010元。在法院支持了原告因被告违约产生的实际损失的情况下，原告再同时主张违约金，与法律相悖，法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条的规定，一审法院于2020年12月16日判决：一、解除原告刘晓与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的牟预字第180623120074号《商品房买卖合同》；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告刘晓购房款871735元，并分别以231735元为基数，自2018年6月23日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以610000元为基数，自2018年6月30日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以30000元为基数，自2019年4月15日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；三、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告刘晓律师费1100元、保全担保费1010元；四、驳回原告刘晓的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13852元，减半收取6926元，保全费5000元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，中冶公司主张约定的解除权行使期限条款为“买受人在行使合同第十条约定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知”，且“行使解除权期限届满之日起”应当理解为“逾期交房超过90日届满，买受人可以行使解除权之日起。”刘晓对此不予认可，认为双方签订的合同中，所约定的90日是取得解除权的条件，而补充协议中约定的是行使解除权期限届满之后，如何通知对方，并没有约定行使解除权的期限。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案合同应否解除的问题。中冶公司未能在合同约定的期限交付房屋的事实清楚，刘晓可以依照合同约定行使解除权，中冶公司主张其行使解除权已过期限，依据为“买受人在行使合同第十条约定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知”，但双方对于该条款的理解存在分歧，应当作出对于格式条款提供方不利的解释，故中冶公司关于刘晓行使解除权已过除斥期间的理由依据不足，本院不予支持。关于中冶公司的其他上诉请求，一审法院已依法作出认定，本院不再赘述。关于刘晓主张的违约金问题。一审根据查明的事实对于刘晓的实际损失进行了支持，且该数额已超过了合同约定的违约金标准，故一审对于刘晓主张违约金的请求未予支持并无不当。综上所述，中冶公司、刘晓的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13902元，由刘晓负担50元，由烟台中冶京诚置业有限公司负担13852元。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年四月二十一日书记员  曹梦臻