福建省仙游县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0322民初1071号原告：莆田永鸿文化广场投资有限公司，住所地仙游县鲤南镇温泉南路九号店面。统一社会信用代码91350322585325176T。法定代表人：薛进兴，副总经理。委托诉讼代理人：吴姗姗，福建壶兰（仙游）律师事务所律师。代理权限：特别代理。被告：林贞，女，1992年11月12日出生，汉族，住仙游县。被告：胡添林，男，1991年8月9日出生，汉族，住仙游县。第三人：中国建设银行股份有限公司仙游支行，住所地仙游县八二五大街549号。统一社会信用代码91350322855553276A。法定代表人：黄继芳，行长。委托诉讼代理人：李勋，男，系该行员工。原告莆田永鸿文化广场投资有限公司（以下简称“永鸿公司”）因与被告林贞、胡添林、第三人中国建设银行股份有限公司仙游支行（以下简称“建设银行仙游支行”）商品房销售合同纠纷一案。本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月31日公开开庭进行了审理。原告永鸿公司的委托诉讼代理人吴姗姗、第三人建设银行仙游支行委托诉讼代理人李勋到庭参加诉讼；被告林贞、胡添林经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永鸿公司向本院提出诉讼请求：判令：1、解除永鸿公司与林贞、胡添林于2016年3月28日签订的编号为201601939的《商品房买卖合同》（含相关附件）；2、林贞、胡添林共同支付给永鸿公司代偿款项34,407.67元及违约金90,487元，从已付的购房款中直接扣除；3、林贞、胡添林立即移交××文化城××地块××#楼××单元商品房钥匙并办理相关物业手续，交由永鸿公司处置；4、林贞、胡添林协助永鸿公司办理注销上述《商品房买卖合同》的备案登记及合同项下预购商品房预告登记手续；5、林贞、胡添林承担永鸿公司因本案支出的律师费16,000元，从已付的购房款中直接扣除；6、林贞、胡添林承担本案诉讼费。事实和理由：林贞、胡添林于2016年3月28日向永鸿公司购买××文化城××地块××楼××单元商品房，双方签订编号为201601939的《商品房买卖合同》，合同总价款为603,249元；其中林贞、胡添林支付首付款183,249元，剩余购房款42万元采用按揭贷款方式支付。合同签订后，永鸿公司依约履行了合同约定义务，林贞、胡添林向建设银行仙游支行申请银行按揭并签订了《个人住房借款合同》。现第三人已放款，但自2020年1月份起林贞、胡添林无故逾期偿还按揭贷款，建设银行仙游支行要求永鸿公司作为阶段性担保责任人代林贞、胡添林偿付贷款，截至2020年12月30日，永鸿公司为林贞、胡添林代偿银行按揭款34,407.67元。另外，2021年3月26日永鸿公司为林贞、胡添林代偿银行按揭款9,141.86元（该笔款项永鸿公司另案主张），根据双方签订的《商品房买卖合同》（含相关附件）及《个人住房借款合同》的约定，永鸿公司有权解除《商品房买卖合同》，并要求其承担上述诉讼请求费用。林贞、胡添林未作答辩。建设银行仙游支行陈述，对永鸿公司陈述的事实无异议，若永鸿公司将剩余贷款还清，同意原、被告解除商品房买卖合同。本院经审理认定事实如下：永鸿公司以出让方式取得坐落于仙游县××镇××村××号地块的土地使用权，并经批准在上述地块上建设商品房项目××文化城（××-××地块）。2016年3月28日，永鸿公司与林贞、胡添林签订合同编号为201601939的《商品房买卖合同》一份，双方约定：林贞、胡添林以金额为603249元向永鸿公司购置位于××文化城（××-××地块）第××＃××的商品房；林贞、胡添林支付首付款183249元，余款420000元申请按揭贷款。上述合同的附件11《商品房买卖合同补充协议》的第3条第2点约定：“在出卖人解除担保责任前，买受人拖欠出卖人上述代偿款超过30天，或出卖人累计代偿买受人贷款债务三期以上的（含本数），出卖人有权解除买卖合同，收回该商品房另行处置，并有权将买受人已支付的购房款（包括货款获取的款项）直接归还放贷机构并收取房屋总价款15%违约金后，将剩余的款项（若有）归还买受人；出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付代为清偿总金额0.8‰的违约金”。附件11《商品房买卖合同补充协议》的第11条第7点约定：“因买受人的原因致解除买卖合同的，买受人除了应按主合同和本协议约定支付违约金、赔偿出卖人损失（包括但不限于商品房另售的差价损失），还应支付出卖人为解除合同而支出的合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）。无论因何种原因解除商品房买卖合同的，如有前述款项及出卖人代买受人支付的其他款项（如履行贷款担保责任而支付的款项），买受人同意出卖人直接从买受人已付的购房款中抵扣，剩余购房款（如有）再退还买受人”。后林贞、胡添林支付了首付款183249元。该《商品房买卖合同》已在仙游县房××商品房销售合同登记备案手续和预告登记手续。永鸿公司通知林贞、胡添林于2017年6月30日开始交房，诉分房屋未办理房屋权属证书；2016年5月17日，永鸿公司、林贞、胡添林与建设银行仙游支行签订《个人支付借款合同》，约定林贞、胡添林向建设银行仙游支行按揭抵押贷款420000元用于支付上述购房款，借款期限从2016年5月17日至2036年5月17日，永鸿公司为该借款提供阶段性担保，并于当天对上述房产办理了预购商品房抵押权预告登记，后建设银行仙游支行发放贷款420000元。借款后，林贞、胡添林自2020年未能再依约偿付上述借款，2020年3月31日建设银行仙游支行从永鸿公司银行账户中扣划了贷款本息6,307.4元，2020年6月29日建设银行仙游支行从永鸿公司银行账户中扣划了贷款本息9,454.24元，2020年9月27日建设银行从永鸿公司银行账户中扣划了贷款本息9,365.93元，2020年12月29日建设银行从永鸿公司银行账户中扣划了贷款本息9,280.10元。后因林贞、胡添林未将上述款项偿还给永鸿公司，永鸿公司于2021年1月6日向本院提起诉讼并支付律师代理费16,000元。上述事实，有永鸿公司、建设银行仙游支行陈述及永鸿公司提供的《商品房买卖合同》1份、不动产登记信息证明1份、《个人住房借款合同》一份、个人贷款还款凭证4张、交房通知书、律师费发票2张等证据予以证实。经庭审举证质证，上述证据具备真实性、合法性、关联性的法律特征，本院对证据所反映的事实予以认定。本院认为，永鸿公司与林贞、胡添林签订的《商品房买卖合同》及相关补充协议、另双方此后与建设银行仙游支行签订的《个人住房借款合同》，均系各方当事人的真实意思表示，不违反法律、法规的效力性强制规定，合同合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自义务。合同签订后，林贞、胡添林于2020年1月份后开始违约拖欠建设银行仙游支行按揭贷款本息，致使永鸿公司的银行存款被建设银行仙游支行扣划，林贞、胡添林的该行为已构成违约，应当承担相应的违约责任。该《商品房买卖合同》的《补充协议》约定买受人拖欠出卖人上述代偿款超过30天，或出卖人累计代偿买受人贷款债务三期以上的（含本数），出卖人除要求买受人按上述约定偿还本息和违约金外，还有权解除合同，截至2020年12月30日永鸿公司代林贞、胡添林向建设银行仙游支行偿还贷款本息34,407.67元，累计代偿债务超过三期且买受人拖欠出卖人上述代偿款超过30天，达到永鸿公司和林贞、胡添林约定的合同解除条件，故永鸿公司请求判令解除永鸿公司与林贞、胡添林签订的合同编号为201601939的《商品房买卖合同》，并要求林贞、胡添林支付代偿的借款本息34,404.67元合法有据，应予以支持。《商品房买卖合同》附件十一补充协议第3条第2点虽有约定林贞、胡添林应支付总价款15%的违约金，但林贞、胡添林已足额缴纳首付款，剩余购房款420,000元按揭贷款，且林贞、胡添林已偿还了部分贷款，因此以按揭贷款额420,000元作为计付违约金基数更为公平、合理，根据公平原则，本院酌情将上述违约金调整为按商品房按揭贷款420,000元的10%即42,000元作为林贞、胡添林应支付的违约金。永鸿公司要求林贞、胡添林支付本案的律师代理费16,000元，根据永鸿公司与林贞、胡添林签订的《商品房买卖合同》附件十一补充协议第11条第7点约定，可予支持。根据本案合同履行的情况和合同性质，解除合同后，永鸿公司可以要求恢复原状，故永鸿公司请求林贞、胡添林移交涉案商品房并移交物业，办理注销《商品房买卖合同》的备案登记及涉案房产的预购商品房预告登记手续，于法有据，应予支持。永鸿公司的不合理诉讼请求部分，应予驳回。林贞、胡添林经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法进行缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下：一、解除莆田永鸿文化广场投资有限公司与林贞、胡添林于2016年3月28日签订的合同编号为201601939的《商品房买卖合同》及相关附件；二、林贞、胡添林应于本判决生效之日起十日内支付给莆田永鸿文化广场投资有限公司代偿款34,407.67元及违约金42,000元，从已付购房款中直接扣除；三、林贞、胡添林应在本判决生效之日起十日内协助莆田永鸿文化广场投资有限公司办理注销双方签订的合同编号为201601939的《商品房买卖合同》项下房屋的备案登记手续及预购商品房预告登记手续；四、林贞、胡添林应在本判决生效之日起二十日内移交××文化城××地块××#楼××单元商品房并办理物业变更手续；五、林贞、胡添林应在判决生效后十日内支付给莆田永鸿文化广场投资有限公司律师代理费16,000元，从已付购房款中直接扣除。六、驳回莆田永鸿文化广场投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11,242元，减半收取计5,621元，由莆田永鸿文化广场投资有限公司负担243元，林贞、胡添林负担5378元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的全部义务，逾期不履行或不完全履行的，不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为；本案申请执行后，负有履行义务的当事人还应当向人民法院如实报告财产状况。违反上述规定的，人民法院可依法采取列入失信名单、限制高消费、罚款、拘留等措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  郑玉珍二〇二一年四月一日书记员  张慧钒附注：一、引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。三、负有履行义务的当事人在权利人申请法院强制执行前自动履行义务的，应当及时与案件承办法官联系，向法院交付相应的款项和财物。法院账户信息如下：户名：仙游县人民法院；开户行：中国工商银行仙游县支行；账号：1405××××3411。