广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10581号原告（反诉被告）：刘丽，女，1993年10月8日出生，汉族，住广东省廉江市。被告（反诉原告）：李健富，男，1988年11月1日出生，汉族，住广州市天河区。原告（反诉被告）刘丽诉被告（反诉原告）李健富房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）刘丽，被告（反诉原告）李健富到庭。本案现已审理终结。原告（反诉被告）刘丽向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方之间的租赁合同；2.判令被告退还保证金10000元；3.诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与2020年1月15日委托原告的大哥刘广业与本案被告通过中介租赁被告位于广州市天河区XX路XX号之一XX房，并向被告支付了1月18日至2月17日的房租以及交付被告两个月租金合计10000元作为押金。原告原意租赁此房屋把父母从老家接到广州一同居住，并计划在广州过年，因此在年前就与被告签下该租赁合同，但就在此后几天，国家于2020年1月20日公布，疫情的突发状况，疫情传播得非常迅速，大家均陷入疫情的恐慌中，父母年事已高，如此严重疫情的情况下，己无法按照原计划把父母接到广州生活。受疫情的影响，原告的公司到目前为止尚未通知复工，即将面临失业。因不可抗力的因素，根据租赁合同第十条的约定，原告向被告提出协商未果，故诉至法院。被告（反诉原告）李健富辩称：1.我方不同意解除合同，因为原告违约，事实上合同已于2020年3月7日解除，2020年3月7日我方通过微信及短信告知原告因其违约行为，我方有权解除合同。原告解除合同的理由我方不同意，是原告单方提前解除租赁合同。2.保证金我方也不同意退还，原告违约，根据合同约定我方不需要退还原告租赁保证金。被告（反诉原告）李健富向本院提出反诉请求：1.判令刘丽支付2020年1月18日至3月7日物业管理费及垃圾费共363.1元；2.判令刘丽支付门锁及换锁服务费供480元；3.判令刘丽支付2020年2月18日至3月7日未缴租金（共19日）共计3166.66元。事实和理由：刘丽、李健富于2020年1月15日签订《房地产租赁合同》，合同约定刘丽承租李健富房产作住宅使用，房产地址为广州市天河区假日新街6号之一XX房，房产租期从2020年1月18日到2021年1月17日止，共1年，保证金为10000元，租金为每月5000元，租金每月第18日前缴付。李健富于2020年1月15日将出租的房产钥匙、门禁卡交付刘丽，并于当日收到刘丽支付的保证金和1月份租金。从2020年2月18日起，刘丽没有按照合同约定支付租金、物业管理费，李健富通过微信、电话、电话信息通知刘丽支付租金、物业管理费，刘丽均没有支付相应费用，刘丽不交回出租房产的钥匙、门禁卡，致使李健富需聘请专业人士开锁及换锁，为维护李健富合法权益，故提起反诉。原告（反诉被告）刘丽针对反诉辩称：1.李健富说我方单方解除合同，我方已于2020年2月10日提前告知李健富，涉案小区于2020年2月6日有新冠××感染病例，整个小区就进行封闭管理，我方和李健富沟通解除租赁合同，当日李健富答应免租一个月，并且由原告的朋友帮原告转租，我当时不在广州，当时李健富同意。但是第二天李健富就翻悔，要求我方解除合同并没收保证金。关于3月7日解除合同，是李健富通知我，实际上是2月23日由我朋友去到小区并把涉案房屋的物品搬离，证明李健富当时是同意我退租，所以我方不清楚李健富于2020年3月7日解除合同。我方认为租赁合同已2020年2月23日解除。我方以合同第十条不可抗力终止合同，我方不承认李健富陈述我方单方没有理由违约。2.我方同意支付李健富的第1项诉讼请求。第2项诉讼请求不同意，因为是手写的，没有发票，我方可以确认换锁的费用，我方在搬离时并没有把钥匙给李健富，我方可以承担换锁100元的费用，当时的锁是普通锁。3.租金支付到2020年2月17日，我方不同意支付2020年2月18日至3月7日的租金，只同意支付到2月23日的租金，我已于2月23日搬走，物业也和李健富沟通过，给我方放行。经审理查明：位于广州市天河区XX路XX号之一XX房（以下简称案涉房屋）的权属人为李健富，共有情况为单独所有。2020年1月15日，李健富（出租方）与刘丽（承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：出租方同意将案涉房屋出租给承租方作住宅使用，租期从2020年1月18日至2021年1月17日止，共1年，保证金10000元整，租金5000元/月，租金按月计算，在每月的第18日前缴付；签订本合同当日，承租方须向出租方交付保证金和首月租金，合同终止，承租方在付清租金及其他费用并按期迁出时，出租方应即时将保证金无息退回给承租方，如承租方违约造成出租方的经济损失，出租方有权从保证金中扣除；租赁双方同意出租方交付案涉房屋予承租方使用之日期为2020年1月18日，在租赁期内，承租方应依时交纳租金及每月的管理费、电话费、燃气费、有线电视费、水电费等杂费，如逾期交租金或欠交管理费、水电费等达10日视为承租方违约，出租方有权解除合同，收回房产，有权处理屋内一切物品，并没收保证金。任何一方未能履行本合同规定的条款或违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。租赁期内，合同任一方要求提前解除租赁合同的，应提前一个月书面形式通知对方。如承租方提前退租的，出租方有权没收全部保证金。在通知期内，承租方需按照常缴交租金及其他相关费用。租赁期间，该房产遭到不可抗拒的自然灾害导致毁灭，或因不可抗力的原因，造成本合同无法履行时，本合同自然终止，双方互不承担责任。合同签订当日，刘丽向李健富支付案涉房屋押金10000元及首月（2020年1月18日至2020年2月17日）租金5000元。刘丽提交XXXX栋自主登记、疫情期间房屋租赁纠纷处理指引（超全面）、网页截图拟证明案涉房屋所在小区存在新冠××感染病例，李健富同意其搬离案涉房屋并终止合同。李健富对网页截图的真实性予以认可，对其他证据不予认可，称案涉小区一期A3栋存在新冠××感染病例，案涉房屋位于小区二期XX栋。李健富提交短信记录截图、微信聊天记录截图拟证明其已告知刘丽违约，短信记录及微信聊天记录截图载明：“刘丽，基于刘丽至今已逾期缴14天未缴交租金，以及欠交管理费达49日，现本人解除该合同，收回该房产，处理屋内一切物品，并没收保证金”。时间为2020年3月7日，短信收件号码显示为：188××××8466，刘丽对上述聊天记录截图均不予认可。李健富提交管理费收费通知、管理费发票拟证明其已代缴了管理费。刘丽对上述证据的真实性予以认可。李健富提交开锁换锁收据、小马锁业水暖店铺门面照片拟证明因刘丽未交还钥匙，其开锁换锁产生的损失。收据载明：锁，单价380元，换锁100元，合计480元。刘丽对上述证据不予认可。经本院询问，刘丽称腾空案涉房屋时其与李健富沟通过，其并未在案涉房屋居住，只是放了东西，当时小区对出入很严格。李健富称案涉房屋租赁时符合使用条件，家电家私齐全，其于2020年2月15日为案涉房屋购买了电视。其不清楚刘丽是否有在案涉房屋居住，亦不清楚刘丽是否于2020年2月23日搬离案涉房屋，其只接到物业电话，说有物品需要搬走，当时说只是搬走衣物，其破门进入案涉房屋换锁时，里面没有不属于其的物品。另查明，刘丽本人于庭审笔录、当事人送达地址确认书中签署的本人联系方式为188××××8466。本院认为：刘丽、李健富签订的案涉合同系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依法履行。根据双方陈述及提交的证据显示，案涉租赁合同已实际解除，无需另行本院解除。刘丽称其于2020年2月23日搬离案涉房屋，但所举证据不足以证明其主张，且其亦未举证将案涉房屋退还李健富。短信及微信聊天记录显示，2020年3月7日，李健富向刘丽的手机号码发送微信及短信通知其解除案涉合同，故案涉合同应于该日解除，刘丽应向李健富支付2020年2月18日至2020年3月7日期间租金3166.66元（5000÷30×19）。关于保证金。首先，根据双方陈述及刘丽提交的证据显示，案涉房屋所在小区确实存在××感染病例，但病例所在房屋与案涉房屋不在同一栋，且刘丽并未举证其因新冠疫情防控措施无法正常进出、使用案涉房屋。其次，案涉合同期限为1年，而疫情只是一时，2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序，由此可见，案涉合同目的并不因疫情而无法实现。鉴上，双方合同目的并不必然因新冠疫情无法实现，案涉房屋已符合居住条件，但刘丽逾期未缴纳租金并单方解除合同，构成根本违约，理应承担合同约定的违约责任，故其主张返还保证金缺乏理据，本院不予支持。刘丽同意支付2020年1月18日至2020年3月7日期间的物业管理费及垃圾费363.1元，本院在此予以确认。关于门锁及换锁的费用。刘丽未向李健富交还钥匙，考虑到李健富确需因开锁、换锁产生损失，本院酌定支持其门锁及换锁服务费150元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十三条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付2020年2月18日至2020年3月7日期间租金3166.66元；二、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付2020年1月18日至2020年3月7日期间物业管理费及垃圾费363.1元；三、自本判决发生法律效力之日起5日内，刘丽向李健富支付其门锁及换锁服务费150元；四、驳回刘丽的诉讼请求；五、驳回李健富的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费50元，由刘丽负担；反诉受理费25元，由刘丽负担20元，李健富负担5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  卓燕君人民陪审员  何晓芬二〇二一年四月七日法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚