上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1642号上诉人（原审被告）：谢雯雯，女，1986年4月22日出生，苗族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市浦东新区。上诉人（原审被告）：王雅，女，1984年12月19日出生，汉族，住上海市浦东新区。被上诉人（原审原告）：刘婧芳，女，1992年5月25日出生，汉族，户籍地天津市南开区，现住上海市杨浦区。被上诉人（原审原告）：高芪芪，女，1992年5月29日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，现住上海市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：刘哲，上海国仕律师事务所律师。上诉人谢雯雯、王雅因与被上诉人刘婧芳、高芪芪房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初75336号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。谢雯雯、王雅上诉请求：撤销原审判决第二项，依法改判驳回被上诉人要求上诉人返还租金50,000元的诉讼请求。事实和理由：系争房屋用途为居住或其他合法用途，新冠疫情并不影响系争房屋的居住功能，被上诉人谢雯雯及其家人也在系争房屋正常居住生活，被上诉人无权主张减免租金。被上诉人利用房屋进行经营活动，理应承担相应的经营风险，上诉人亦无法确认被上诉人经营活动是否发生亏损、是否因疫情导致。被上诉人刘婧芳、高芪芪书面辩称，系争房屋地处上海XX乐园周边，除用于居住外还用于经营民宿，上诉人对此明知且默许，受疫情的不可抗力影响从2020年1月24日至2020年5月11日民宿为歇业状态，亏损严重。被上诉人已承担相当于三个月租金的高额违约金，上诉人返还租金金额尚不足一个月的租金，未造成上诉人的实际损失，不存在上诉人负担被上诉人经营风险的事实。原审判决正确，要求驳回上诉，维持原判。刘婧芳、高芪芪向一审法院起诉请求：1.判令刘婧芳、高芪芪与谢雯雯、王雅2018年7月1日签订的《房屋租赁合同范本》于2020年7月1日解除；2.判令谢雯雯、王雅共同返还刘婧芳、高芪芪押金78,000元；3.判令谢雯雯、王雅共同返还刘婧芳、高芪芪疫情期间(2020年1月24日至5月11日)的一半租金50,000元；4.诉讼费由谢雯雯、王雅共同负担。一审法院认定事实：2018年6月21日，谢雯雯、王雅（甲方、出租方）与刘婧芳、高芪芪（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同范本》，约定甲方将建筑面积294.12平方米的上海市浦东新区XX路XX弄XX号房屋（以下简称系争房屋）出租给乙方，租赁期自2018年7月1日至2022年12月31日，2018年7月1日至2019年6月30日月租金26,000元，2019年7月1日至2020年6月30日月租金28,080元……乙方应提前十日向甲方支付租金，逾期支付的，逾期一日，则乙方需按月租金的5%支付违约金，超过七天，甲方有权终止合同并立刻收回该房屋，并扣除乙方全部保证金；租赁保证金为三个月的租金即78,000元；合同5.4条约定：乙方另需装修或者增设附属设施和设备的，应事先征得甲方的书面同意；9.2约定：乙方未征得甲方书面同意或者超出甲方书面同意的范围和要求装修房屋或者增设附属设施的,甲方可以要求乙方恢复房屋原状，如不能完全恢复的，甲方有权扣除乙方全部保证金；9.3约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，甲方有权扣除乙方全部保证金……合同另对其他事项作了约定。合同签订后，谢雯雯、王雅按约向刘婧芳、高芪芪交付系争房屋，刘婧芳、高芪芪于2018年7月1日向谢雯雯、王雅支付保证金78,000元，并陆续支付至2020年6月30日的租金。2020年3月25日，刘婧芳、高芪芪通过微信告知谢雯雯、王雅，因疫情开始已经两个月没有开业了，并受到派出所下发的关于不规范民宿管理的通知，所以想和谢雯雯、王雅协商减免房租，谢雯雯、王雅未予答复。2020年7月1日，刘婧芳、高芪芪委托张浩与谢雯雯、王雅办理了房屋移交手续。一审另查明，谢雯雯、王雅与系争房屋权利人于2016年1月12日签订上海市房屋租赁合同，租期自2016年1月12日至2023年1月11日，该合同约定谢雯雯、王雅在租赁期内有转租权。一审法院认为，双方就系争房屋签订的《房屋租赁合同范本》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方当事人均应恪守。双方对合同于2020年7月1日解除均无异议，予以确认。双方于该日办理房屋交接，并不意味双方系协商一致解除合同，不能当然免除违约方的违约责任。根据合同约定，乙方中途擅自退租的，甲方有权扣除乙方全部保证金。本案中刘婧芳、高芪芪向谢雯雯、王雅提出提前解约，违约责任在于刘婧芳、高芪芪，应当按照合同的约定承担违约责任，谢雯雯、王雅有权扣除刘婧芳、高芪芪的保证金。刘婧芳、高芪芪要求谢雯雯、王雅返还保证金的诉讼请求，不符合合同约定，难以支持。刘婧芳、高芪芪要求谢雯雯、王雅返还2020年1月24日至5月11日的一半租金，鉴于合同约定系争房屋的用途是居住，且刘婧芳、高芪芪也有实际居住，考虑到系争房屋除用于自住以外还经营民宿，谢雯雯、王雅对此亦是明知且默许的，加之系争房屋地处上海迪斯尼乐园周边，因新冠疫情的防控确实影响到住宿经营，从公平诚信角度综合考量，对刘婧芳、高芪芪的该诉请难以全部支持，酌情将返还的租金金额确定为25,000元。判决：一、刘婧芳、高芪芪与谢雯雯、王雅2018年7月1日签订的《房屋租赁合同范本》于2020年7月1日解除（房屋坐落于上海市浦东新区XX路XX弄XX号）；二、谢雯雯、王雅应于判决生效之日起十日内共同返还刘婧芳、高芪芪租金25,000元；三、驳回刘婧芳、高芪芪要求谢雯雯、王雅返还保证金78,000元的诉讼请求。案件受理费2,860元，减半收取计1,430元，由刘婧芳、高芪芪共同负担1,217元,谢雯雯、王雅共同负担213元。二审中，上诉人谢雯雯、王雅向本院递交系争房屋2020年1月至8月电费账单，其中1月电费1,645.50元、2月电费2,508元、3月至8月电费金额为300余元至700余元不等，证明系争房屋在2020年1月至6月期间均处于使用状态。被上诉人刘婧芳、高芪芪认为电费账单显示2月份后产生的电费金额骤减，印证了民宿经营因疫情受到重大影响。本院经审理查明，原审对本案事实认定属实。本院认为，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第六条规定：“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。”一审法院依照该规定，并结合上海市人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间、系争房屋除用于自住以外还用于经营民宿的情况及新冠疫情及疫情防控措施对住宿经营活动的影响，并充分考虑到系争房屋自住功能未受影响这一事实，结合公平原则酌情确定双方承担的租金金额，并无不当，本院予以照准。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币425元，由上诉人谢雯雯、王雅负担。本判决为终审判决。审判长  孙春蓉审判员  王韶婧审判员  岑佳欣二〇二一年四月二十九日书记员  孙凯茜附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……