广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初13196号原告：钟嘉文，男，1987年7月3日出生，汉族，住广州市黄埔区。委托诉讼代理人：陈国栋、周烨，分别系广东安国律师事务所律师、实习律师。被告：莱福（广州）物业管理有限公司，住所地广州市天河区体育东路体育东横街27号52铺，统一社会信用代码91440101MA5CJLXK1T。法定代表人：严业成。委托诉讼代理人：徐鹏，系广东中汉律师事务所律师。委托诉讼代理人：李贝嘉，系广东本尚律师事务所律师。被告：广州洁雅物业管理服务有限公司，住所地广州市天河区五山路261号省农机所大院内自编25号楼4号，统一社会信用代码91440106695167738P。法定代表人：刘春红（后变更为林泽民）。委托诉讼代理人：林泽民，系该司职员。原告钟嘉文诉被告莱福（广州）物业管理有限公司（以下简称莱福公司）、广州洁雅物业管理服务有限公司（以下简称洁雅公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告钟嘉文及其委托诉讼代理人陈国栋、周烨，被告莱福公司的委托诉讼代理人李贝嘉，被告洁雅公司的法定代表人刘春红及委托诉讼代理人林泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钟嘉文向本院提出诉讼请求：一、判令两被告连带退回进场费50000元；二、判令两被告连带退回2020年2月租金14000元；三、判令两被告连带退回2020年2月管理费1026元；四、判令两被告连带退回2020年2月垃圾费400元；五、判令两被告连带退回装修押金3000元；六、判令两被告连带退回食品保证金17500元；七、判令两被告连带退回租赁保证金52500元；八、判令两被告连带退回托盘筷子费500元；九、判令两被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：原告、莱福公司在2019年11月19日与广州市同联商业房地产有限公司签订《同联商业房屋居间协议》，协议约定原告租赁广州市天河区天河路XX号XX单元作经营使用，原告与莱福公司当日签订《租赁意向确认书》，原告向莱福公司法定代表人严业成转账30000元，同年11月20日莱福公司要求原告与洁雅公司签订《商铺租赁合同》，并向莱福公司法定代表人严业成支付106852元，以上两笔合计136852元，以上全部费用包括进场费50000元，2020年2月租金14000元，2020年1-2月管理费2052元，2020年1-2月垃圾费800元，租赁保证金52500元，食品保证金17500元；另外，2019年12月23日，洁雅公司要求原告支付装修押金3000元，2019年12月25日要求原告支付购买筷子托盘费用500元，以上共计140352元。自1月底爆发新冠疫情至今，原告经营受到极其严重的冲击，原告无力承担如此严重损失，在扣除一月份垃圾费400元，管理费1026元后，莱福公司、洁雅公司应当退还原告138926元，但双方经协商无果，请求法院查明事实，支持原告全部诉讼请求。被告莱福公司辩称：不同意原告的全部诉讼请求。理由如下：一、我方认为原告并非本案适格的主体，根据合同的相对性，原告是和洁雅公司签订的租赁合同，相关的费用是根据该合同所支付的。原告请求退还相关的费用，应该针对洁雅公司，并非我方。二、我方是向广州市广武酒店有限公司承租涉案场地，之后转租给洁雅公司，原告提供的证据所支付的相应费用虽然支付到我方，但是其性质为洁雅公司支付给莱福公司的租赁保证金，因此原告的主张与我方无关。相关的责任由法院依法判决，应由洁雅公司承担相关的责任。综上所述，请求法庭依法驳回原告对莱福公司的所有诉讼请求。被告洁雅公司辩称：我方认为原告于2020年2月3日通过微信告知我方撤场，并且清空场地，详见我方当庭提交的微信聊天记录。我方可以按当时和原告协商的意见退回2月的租金、管理费、装修押金，其他费用我方不同意退还，在没有疫情措施的情况下，原告撤场，我方认为原告属于恶意诉讼，原告撤场是其单方解除合同，我方当时表示同意原告于2020年2月3日退场，并且退回2月租金、管理费、装修押金。经审理查明：2019年11月19日，莱福公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《租赁意向确认书》，约定原告租赁广州市天河区天河路XX号XXXX商铺用于经营“XX”，月租17500元/月（不含税），第二年起每年递增8%，租期2年，管理费1140元/月，保证金52500元，食品保证金17500元，定金三万元，22日前订合同付全款，否则视为乙方违约，定金不退等。当日，原告向莱福公司法定代表人严业成转账30000元。同日，莱福公司（甲方、出租方）与洁雅公司（乙方、承租方）签订《【莱福广场】商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路XX号自编B01单元出租给乙方作美食城，品牌XX使用；租期为2019年12月1日至2028年11月28日止；租金130000元/月，从2020年2月1日起计算，次年度起每年较上一年度递增6%等。2019年11月20日，洁雅公司（甲方、出租方）与原告（乙方、承租方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将广州市天河区天河路XX号XX单元出租给乙方作“XX”品牌餐饮使用；乙方对租赁房屋已进行现场查勘，对租赁房屋的面积及设备设施情况等现状无异议，对物业所属的现状了解，并愿意继续承租；甲乙双方确认商铺建筑面积约为13.5平方米，各种费用的计算均以此面积为计算依据；乙方租用该商铺仅限于经营餐饮，品牌为XX使用，乙方须主动办理相关经营证照、税务登记及相应的行政许可手续；租赁期限自2020年1月1日至2021年12月30日；免租期为2019年12月20日至2020年1月30日，此期间仅收乙方管理费、中央空调费和水电费；租金为17500元/月，2021年1月1日起租金为18900元/月；乙方应于每自然月5日前支付下月租金、管理费、中央空调费；租赁保证金52500元及食品保证金17500元，租赁期满且乙方没有拖欠任何费用，支付完毕全部应付款项后，可予以退还，如乙方单方面解除合同或者违反本合同约定，履约保证金不予退还；乙方销售的食品或提供的服务发生质量纠纷导致甲方先行承担赔偿责任的，乙方同意甲方在食品保证金中扣除现应赔偿数额，乙方应在三日内补足食品保证金，否则视乙方违约；管理费为38元/㎡/月，乙方每月缴物业管理费合计1026元；因不可抗力提前解除合同的，甲方应当提前七天通知乙方，以甲方发出书面通知之日起计算一个月为合同正式解除日期，租赁保证金、食品保证金应当无息退还；乙方逾期支付租金、管理费、水电费等有关费用超过七个日历天的，擅自停止营业的，甲方可随时单方解除合同，租赁保证金、食品保证金归甲方所有，并收回租赁房屋；如乙方在合同生效后未满40天即提出解除合同的，乙方未能按时在合同终止之日前将租赁房屋及《设备设施清单》所列物品完整移交给甲方的，每延迟一日，甲方按本合同租金标准的双倍向乙方收取房屋占用费。超过七个日历天的，甲方有权强行收回租赁房屋，一切后果由乙方自行负责，乙方不得向甲方追究任何经济损失的法律责任；由于国家政策或地震、台风、水灾或不可抗力的原因导致场地不能正常营业，造成损失或合同终止执行，乙方承担损失与风险，乙方不得要求甲方作出任何赔偿追究法律责任。合同尾部手写：“该合同商铺合约到期后，如果再续签2年，不收取基础建设费用，此内容不得泄露给其它商家，一经泄露造成不良影响，后果乙方自负。”同日，原告向严业成转账支付106852元。洁雅公司确认该笔款项与定金30000元合计136852元已经冲抵其应向莱福公司支付的租赁保证金，并于当日向原告出具收据两张（一张载明收到原告租赁保证金52500元，食品保证金17500元，另一张载明收到原告2020年2月1日-2月28日租金14000元、2020年1月1日-2020年2月28日管理费2052元、2020年1月1日-2020年2月28日垃圾费800元）。2019年12月23日，原告向洁雅公司支付装修押金3000元。同年12月25日，原告向洁雅公司支付购买筷子和托盘的费用500元。2020年2月1日，原告通过微信向莱福公司工作人员严利芳表示其不愿继续承租案涉商铺，并且提出要求退还食品保证金、办证费用、2月管理费合计23926元，严利芳将其意思通过微信转告林泽民，林泽民表示“办证费用我不知道走到哪里了，其他费用我觉得没问题”。2020年2月3日，原告将案涉商铺中属于其的物品搬走。原告与林泽民微信聊天记录显示，原告于2020年3月28日说其2020年1月17日就停止营业了，水电公摊请计算清楚，林泽民表示其会计清楚。辩论阶段，洁雅公司表示愿意退还2月的租金、2月管理费、2月垃圾费、装修押金、托盘筷子费用，食品保证金、租赁保证金不同意退还。原告与洁雅公司均确认双方租赁合同解除时间为2020年2月3日。原告明确本案诉讼请求基于其与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》提出。莱福公司提交的盖有“广州市广武酒店有限公司”字样印章的《证明》载明：广州市广武酒店有限公司与莱福公司已签订《房屋租赁合同》。根据合同约定，莱福公司有权出租（或转租）广州市天河区天河路XX号（围绕主楼建设的）莱福商业广场一楼（除去河马生鲜已租赁区域）和五楼全层。落款日期为2019年1月3日。另查明：林泽民是洁雅公司的大股东。再查明：为查明事实，本院向广州市规划与自然资源局发函查询案涉商铺所在楼栋的规划报建情况，该局于2020年9月30函复本院：天河区天河路XX号的建设工程为省武警总队经建字〔1985〕42号《建设工程规划许可证》批准建设，未查询到该地址的产权登记信息。本院认为：原告与洁雅公司签订的《商铺租赁合同》没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。洁雅公司同意退还2020年2月份租金14000元、管理费1026元、垃圾费400元、装修押金3000元、托盘筷子费用500元，属对自身权利的处分，本院予以确认。关于两被告是否构成关联关系的问题。原告两被告之间存在法律上的关联关系进行举证，且现有证据无法反映两者之间存在利害关系，因此，根据合同相对性原理，原告请求莱福公司对本案诉讼请求承担连带责任，缺乏理据，本院不予支持。关于合同解除及责任的认定。首先，洁雅公司虽然同意原告退场，但并未明确表示协商一致解除合同，且明确表示租赁保证金不予退还，据此亦可推知，双方并非协商一致解除合同。其次，因新冠疫情暴发，原告在2020年2月份的经营确实受到严重影响，但2020年2月24日9时起，广东省已将新型疫情突发公共卫生事件应急响应级别由一级调整为二级，各行各业逐步复工复产陆续恢复经营秩序。且租赁合同属继续性合同，案涉租赁合同租期至2021年12月30日届满，短时期内的疫情防控并不导致案涉租赁合同目的完全不能实现。因此，原告并不享有合同解除权，其完全可以与被告协商减租，以共担风险的方式渡过疫情难关，但其却提前单方于2020年2月3日搬离案涉商铺以解除合同，构成根本违约，理应承担合同约定的违约责任。鉴上，综合考虑新冠疫情对原告短期经营造成的严重影响，根据公平原则以及疫情防控期间共担风险、共克时艰的原则，本院酌定被告应退还原告租赁保证金28750元。至于食品保证金17500元，根据合同约定，其根本目的在于保证食品安全，原告经营期内并未出现这方面的问题，故应予全部退还。至于50000元的基础建设费，双方未对其退还具体条件进行约定，考虑到基础装修已经固定于案涉商铺中，原告退租后乃由出租方即洁雅公司享有，故本院根据原告实际租赁期间与合同全部租期的比例，酌情确定被告退还原告基础建设费45833.33元（50000元×22个月÷24个月）。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条第一款、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告钟嘉文退还基础建设费45833.33元；二、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告钟嘉文退还2020年2月份租金14000元、管理费1026元、垃圾费400元、装修押金3000元、托盘筷子费用500元；三、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告钟嘉文退还食品保证金17500元；四、被告广州洁雅物业管理服务有限公司自本判决发生法律效力之日起5日内，向原告钟嘉文退还租赁保证金28750元；五、驳回原告钟嘉文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3079元，由原告钟嘉文承担619元，被告广州洁雅物业管理服务有限公司承担2460元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  陈玉芬二〇二一年四月二十一日法官 助理  滕 悦书 记 员  庞慧明王嘉蔚