山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初2536号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：青岛疗供配送中心有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港西路22号。 法定代表人：李风亭，董事长。 委托诉讼代理人：林乐，山东乾恒律师事务所律师。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地山东省青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称明霞公司）与被告青岛疗供配送中心有限公司（以下简称青岛疗供）、被告青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张红、被告青岛疗供的委托诉讼代理人林乐到庭参加了诉讼。被告威乃达公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.判决准许对青岛市市北区地下2层13个车位（11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、50、51、52）的执行；2.本案所有的诉讼费用由青岛疗供、威乃达公司负担。事实与理由：一、案涉《商品房买卖合同》、《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》及《安置回迁房屋验收交接协议书》均不满足合同约定的生效要件，未发生法律效力，青岛疗供不具有取得案涉房屋所有权的基础。《商品房买卖合同》第23条约定：“本合同自双方签字盖章之日起生效”,双方均未签字，不满足合同的生效要件，不发生效力。《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》第6条约定：“本协议自四方签字盖章后生效”,原售房单位青岛太阳房地产经济发展总公司（下称太阳房地产公司）未签字盖章，不发生效力。《安置回迁房屋验收交接协议书》第四。6条约定：“双方签字盖章后生效”,双方均未签字，不发生效力。因此，青岛疗供不具有取得原房屋及案涉房屋所有权的基础。（2020）鲁02执异568号执行裁定书依据上述未生效的协议认定青岛疗供对案涉房产享有权利并可排除执行，没有任何事实和法律上的依据。二、退一步来讲，假使不考虑上述协议的效力问题，青岛疗供亦未取得案涉房产的所有权。案涉房产未进行不动产登记，仍为威乃达公司所有，青岛疗供不是案涉房产的所有权人，不享有物权。（2020）鲁02执异568号执行裁定书认定青岛疗供取得案涉房产所有权，属认定事实错误。我国《物权法》第九条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”同时，我国《物权法》第二十八条、第二十九条、第三十条针对第九条中的除外情形作出了规定，但是本案并不符合其中任何一个除外情形，因此，在案涉房产尚未登记至青岛疗供名下时，其不能依据上述协议对案涉房产主张所有权。（202）鲁02执异568号执行裁定书认定青岛疗供取得案涉房产所有权显属错误。三、原房产拆除之前，青岛疗供未进行不动产变更登记，对原房产亦不享有物权，因此不能主张通过拆迁进行产权调换取得案涉房产。上述协议虽然约定威乃达公司将案涉房产转让给青岛疗供，但其性质不应当认定为拆迁补偿，而应当认定为以物抵债。青岛疗供对案涉房屋只有债权请求权，而没有物权或者物权期待权，不能排除人民法院对案涉房屋的强制执行。青岛疗供在执行异议申请书中明确说明原房产系在办证期间被拆除，依据我国《物权法》规定，直到拆除之日，青岛疗供尚未通过不动产登记取得原房产的所有权，对原房产不享有物权。原房屋被拆除，青岛疗供对威乃达公司享有损害赔偿请求权，其性质系一般债权。而后青岛疗供与威乃达公司通过上述协议约定，威乃达公司将案涉房产、车位转让给青岛疗供，系以房产和车位抵偿威乃达公司对青岛疗供所负之损害赔偿债务，并非拆迁房产置换。案涉标山路65号3层房屋非拆迁补偿安置房屋，青岛疗供不享有足以对抗一般债权人的特殊或者优先权。以物抵债作为履行原来金钱之债的方法，债权人享有的本质上仍然是金钱之债，不应优先于另一个金钱之债。案涉房屋未办理完成物权变更登记，被告青岛疗供作为抵债房屋的受让人，仅享有向威乃达公司主张履行以物抵债协议或损害赔偿的权利，而不享有物权期待。此外，山东省高级人民法院民一庭执行异议之诉案件审判观点综述第11条也明确指出，以物抵债尚未完成变更登记，案外人主张排除执行的，不予支持。四、（2020）鲁02执异568号执行裁定书适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条不当，系适用法律错误，应予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定了判断案外人是否为执行标的权利人的标准。如前所述，青岛疗供仅享有一般债权并不是不动产登记簿上记载的案涉房产的所有权人，其提交的证据不能证明其对案涉财产享有物权，是房屋权属登记人，不符合二十五条之规定，（2020）鲁02执异567号执行裁定书适用该条法律作出裁定结果，存在错误。五、案涉房屋至今未竣工验收，不具备法定交付的条件，其交付违反我国《建筑法》的有关规定，青岛疗供系违法占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定的合法性及第二十八条规定的能够排除执行的规定和情形。我国《建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”案涉房屋至今未竣工验收，未取得竣工验收备案证，威乃达公司交付案涉房屋，青岛疗供占有使用案涉房屋，均系违法交付占有，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条“该权利的合法性与真实性”和第二十八条“在人民法院查封之前已合法占有该不动产”的规定。六、青岛疗供未提交证据证明其向被执行人主张过权利要求办理过户登记，现有证据不能证明其对于案涉房产办理过户登记的相关事项已经尽到充分义务，不能证明其对案涉房产未办理过户登记不具有过错，青岛疗供未尽到举证责任，应承担举证不能的后果。青岛疗供在不能证明其对未办理过户登记无过错的情况下，亦未提交任何证据证明系被执行人的过错及原因导致案涉房屋未办理过户登记，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的第（四）项条件，不符合排除执行的规定情形。七、案涉尖山路4号地下二层车库是人防车库，根据我国《物权法》、《国防法》和《人民防空法》的规定，人防工程为国有资产，任何人不得买卖。青岛疗供主张排除执行的尖山路4号地下二层13个车位，系威乃达公司抵债车位，均为人防车位，所有权属于国家。威乃达公司将人防车位抵债给青岛疗供，双方签订的《安置回迁房屋验收交接协议书》及违法抵债行为均应归于无效。青岛疗供非车位的权利人，不能排除法院的强制执行。我国《物权法》第五十二条规定：“国防资产属于国家所有”;我国《人民防空法》第二条、第五条规定，人民防空属于国防的组成部分，人民防空工程平时由投资者使用管理，但不享有处置权。威乃达公司将国有资产人防车位抵债给青岛疗供，违反法律规定，该抵债行为应归于无效。青岛疗供不是该13个车位的权利人，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，不能排除执行。八、根据青岛不动产登记中心的登记结果，案涉房屋、车库均登记在威乃达公司名下，威乃达公司才是案涉房屋的权利人和车库的使用权人。原告系首轮查封案涉房屋、车库，有权申请执行威乃达公司名下案涉房屋，继续查封案涉车库，符合法律规定。 青岛疗供辩称，案涉房产系青岛疗供通过拆迁产权调换取得，该房产于2014年12月31日交付；案涉车位系青岛疗供通过拆迁补助费购买，车位于2015年9月1日交付，青岛疗供具有物权期待权，可以排除执行。人民法院查封案涉房屋和车位之前，青岛疗供已经与威乃达公司签订了相关的协议，并已实际交付房屋和车位。明霞公司作为普通债权人申请执行，没有抵押等。请求驳回明霞公司的诉讼请求。 威乃达公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证。 明霞公司向本院提交以下证据：1、2019年5月20日青岛市不动产登记信息系统查询并打印的威乃达公司名下房屋产权登记信息，证明案涉房屋及车位均登记在威乃达公司名下，威乃达公司是该房产权利人、车库的投资建设者，青岛疗供不是该房屋权属登记人和权利人，无权申请解除对案涉房屋和车位的查封、主张排除执行。案涉房屋车库系青岛市崂山区法院首封，明霞公司作为申请执行人有权申请执行登记在被执行人威乃达公司名下的案涉房屋及车库。2、尖山路4号地下二层车库照片打印件，证明案涉尖山路4号地下二层车库是人防车库，根据我国物权法第52条和人民防空法第2条规定，案涉车位属于人防车位，所有权属于国家。威乃达公司将人防车位抵债给青岛疗供，双方签订的安置回迁房屋验收交接协议书及该抵债行为应归于无效，案外人不是人防车位的权利人，无权主张解除查封、排除执行。 青岛疗供质证意见为：对上述证据的真实性均无异议，对证明事项均有异议，上述证据不能证明原告主张的证明对象。 本院认为，青岛疗供对明霞公司提交的上述证据的真实性均无异议，对上述证据的真实性予以确认。 青岛疗供向本院提交以下证据：1、商品房买卖合同复印件，证明2003年9月青岛疗供与太阳房地产公司签订了购买本市标山路65号甲1号网点合同。2、收款收据复印件，证明2003年10月28日，太阳房地产公司向青岛疗供出具了青岛疗供配送中心有限公司已付购房款954,706元的收款收据。3、收条原件，证明2009年11月27日，威乃达公司员工徐传花代公司出具了收回上述证据1-商品房买卖合同、证据2-收款收据原件的收条。4、契税完税证原件，证明2009年11月27日，青岛疗供向税务部门缴纳了市北区标山路65号甲1号网点房的契税。5、东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议原件，证明2009年11月25日，青岛疗供与威乃达公司签订了房屋拆迁补偿协议，该协议就安置房屋的位置、面积等事项进行了约定。6、安置回迁房屋验收交接协议书原件，证明2015年9月1日，青岛疗供与威乃达公司签订了安置回迁房屋验收交接协议书，该协议约定：回迁房比拆迁补偿协议约定的安置房的面积用67号网店补偿；对于欠付的过渡费等用A2-负2的13个车位进行抵顶；对于威乃达公司用67号网店和13个车位折抵后所欠的74,395.1元，约定在房屋进行测绘后一并结清。7、十五大街商业社区入住管理服务协议原件，证明2015年9月6日，青岛疗供与青岛十五大街商业发展有限公司签订了物业协议。8、收款收据原件，证明青岛疗供向物业公司交过物业费。9、地下停车位使用权买卖协议和收款收据原件，证明2015年9月6日，青岛疗供与威乃达公司签订了购买A2区地下2层11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、50、51、52号停车位。2015年8月29日，威乃达公司向青岛疗供出具前述13个停车位的收款收据。10、房屋租赁合同原件，证明2016年3月，青岛疗供将65号网点出租给戴同尧。11、情况说明原件，证明2016年4月19日，威乃达公司向青岛疗供出具了《关于网点暂不能办理房产证情况说明》和《关于网点验收报告情况说明》，证明65号网点已通过单体验收并已交付客户，暂不能办理房产证等。 明霞公司质证意见为：证据1、2、3的真实性和证明事项均不予认可，上述该证据恰恰证明了青岛疗供对拆迁之前的房产没有物权，其享有的仅为债权请求权和赔偿请求权。对证据4的真实性予以认可，对证明事项不予认可，缴纳契税并不能证明其对该房屋享有物权。证据5，对真实性和证明事项均不予认可，青岛疗供对原拆迁房屋没有房产证不享有物权，该安置房屋非拆迁回迁房，仅为对拆除房屋的损害补偿，系以房抵债，根据该协议第6条，本协议自四方签字盖章后生效，但原售房单位未签字盖章，本协议未满足生效要件，该协议无效。证据6，对真实性和证明事项均不予认可，该证据恰恰证明案涉房屋系以房抵债，案涉车位所在地下二层系人防工程，产权属于国家，威乃达公司无权抵债。证据7、8，对真实性和证明事项均不予认可，不能证明青岛疗供对案涉房屋系合法有权占有。证据9，对真实性和证明事项均不予认可，该证据证明了案涉房屋系以房抵债，案涉车位所在地下二层系人防工程，产权属于国家，威乃达公司无权抵债。证据10，对真实性和证明事项均不予认可，青岛疗供对该案涉房屋没有物权，也不享有处置和收益权，青岛疗供将案涉房屋对外出租，而非自住使用，对案涉房屋不享有基于生存权的保护。证据11，对真实性和证明事项均不予认可，该两份说明出具时间为2016年4月19日，且系威乃达公司单方出具，对真实性无法确认，证明事项与案涉房屋无法交付的真实原因及竣工验收情况均不相符，案涉房屋至今未办理竣工验收备案，青岛疗供占有使用房屋系违法交付占有。青岛疗供未提交其他证据证明其在明霞润欣申请查封之前向威乃达公司主张过权利，要求办理房屋过户登记，无法证明其对案涉房屋未办理过户登记不存在过错。 本院认为，青岛疗供提交的上述证据1、2系复印件，本院不予确认；其他证据明霞公司虽提出异议，但未能提出反证，本院对证据的真实性予以确认。 本院经审理查明：1.关于明霞公司的执行依据取得情况。明霞公司与威乃达公司、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433,563,680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106,284,824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2,899,794.00元，由威乃达公司、赛赛公司承担。因明霞公司已预交全部仲裁费，威乃达公司、赛赛公司应该将费用直接给付明霞公司。以上威乃达公司、赛赛公司应给付明霞公司款项共计542,748,298.00元，威乃达公司、赛赛公司应自本裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于案涉房产的查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款人民币546,720,091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封威乃达公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。因被执行人威乃达公司未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括标山路63号3_4层、标山路67-37号3层。 3.关于本案诉讼来源。上述案件执行过程中，青岛疗供以案外人身份向本院提出书面异议，请求：1.依法中止对青岛市市北区产的执行；2.依法中止对青岛市市北区尖山路4号（Ａ2）地下2层13个车位（11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、50、51、52）的执行，并解除查封、中止拍卖。本院于2020年12月2日作出（2020）鲁02执异568号执行裁定，中止对被执行人青岛威乃达投资有限公司名下位于青岛市市北区地下2层13个车位（11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、50、51、52）的执行。明霞公司不服该裁定，向本院提起诉讼，即为本案。 4.关于明霞公司签订补偿安置协议及取得案涉房屋及车位情况。2009年11月25日，青岛威乃达投资有限公司作为拆迁人（甲方）、青岛市市北区房地产开发管理局作为见证方、青岛疗供作被拆迁人（乙方）签订了《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》，就乙方所有的标山路65号甲楼非住宅房屋拆迁安置房屋的位置、面积等事项进行了约定。2009年11月27日，青岛疗供配送中心有限公司向税务部门缴纳了市北区标山路65号甲1号网点房的契税。2015年9月6日，青岛疗供与青岛十五大街商业发展有限公司签订青岛市市北区标山路有关65号一层网点和67号33户物业服务协议。2015年9月1日，青岛疗供与青岛威乃达公司签订《安置回迁房屋验收交接协议书》，约定回迁房屋地址为标山路65号2号楼中间左右地上一层（65号网点），建筑面积286.6平方米；标山路67号33户网点，建筑面积约为138平方米；用A2-负2的13个车位折抵超期过渡费，车位单价为115,000元，共计1,495,000元；对于折抵相关费用后青岛威乃达公司所欠74,395.1元，在房屋进行测绘后一并结清。2015年9月6日，青岛疗供与青岛威乃达公司签订《地下停车位使用权买卖协议》，约定青岛疗供购买A2区地下2层11、12、13、14、15、16、23、24、25、26、50、51、52号停车位使用权。2015年8月29日，青岛威乃达投资有限公司向青岛疗供配送中心有限公司出具上述13个停车位的收款收据。2016年4月19日，青岛威乃达公司向青岛疗供出具《关于网点暂不能办理房产证情况说明》和《关于网点验收报告情况说明》，主要内容为65号网点已通过单体验收并已交付用户使用，因其他区未全部完工，暂不能办理房产证等。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉，本案争议焦点问题为明霞公司要求对案涉标的继续执行的诉求应否支持。 首先，对于案涉房屋，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定：“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，青岛疗供与威乃达公司在案涉房屋被查封数年前即已签订房屋拆迁补偿协议，政府部门也在相关协议上加盖公章，足以证实双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的真实性。后双方又签订《安置回迁房屋验收交接协议书》，对补偿房屋的具体位置及面积等予以确定，威乃达公司据此向青岛疗供实际交付了案涉房屋。因此，案涉房屋系青岛疗供与威乃达公司签订拆迁补偿协议、通过拆迁安置方式而来，青岛疗供作为被拆迁人，对案涉房屋获得的权利系基于所有权的调换，故其对案涉房屋享有的权利优于普通债权。而明霞公司在本案中的执行依据仅为普通金钱债权，故青岛疗供对案涉房屋享有的权利足以排除本案执行。 其次，对于案涉车位，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，案涉车位系威乃达公司与疗供公司在《安置回迁房屋验收交接协议书》中约定以超期过渡费抵顶，双方之后签订了买卖协议，并进行了实际交付，故青岛疗供对案涉车位享有使用权。上述行为均发生于案涉车位被查封之前，且青岛疗供享有的系使用权，故未能办理过户也非青岛疗供原因所致，故青岛疗供要求排除对案涉车位的执行符合上述司法解释的规定。 综上，青岛疗供对案涉房屋及车位均享有足以排除执行的实体权益，明霞公司要求撤销涉案执行裁定并恢复执行的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百零六条、三百一十三条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费26,398元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年四月三十日 法官助理  高仁青 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷