湖南省安化县人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0923民初795号原告：吴克求，男，1977年10月14日出生，汉族，住长沙市望城区。委托诉讼代理人：刘助新，安化县湘晖法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：刘稳国，安化县湘晖法律服务所法律工作者。被告：安化县鑫源房地产开发有限责任公司，住所地安化县东坪镇湾竹塘资江大桥北端。法定代表人：夏祺，该公司执行董事。委托诉讼代理人：夏智育，湖南义剑（安化）律师事务所律师。原告吴克求与被告安化县鑫源房地产开发有限责任公司（以下简称鑫源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月9日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴克求的委托诉讼代理人刘助新、刘稳国，被告鑫源公司的委托诉讼代理人夏智育到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴克求向本院提出诉讼请求：1.判令被告履行案涉房屋的修缮义务；1.判令被告赔偿原告各项经济损失3479509.41元（含装修损失和鉴定费用等）；3.判令被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告经营皇朝家私，承租被告位于××镇××小区××层××房，耗资1000多万元进行装修，双方于2015年9月30日签订商铺承包合同及补充协议，承包期自2015年10月1日至2016年9月30日止。由于被告一直未予解决其出租房屋漏水问题，造成商场装修大面积损毁，雨天室内需用40多只大盆接水，消防软管导流，墙体被水浸泡，商品发霉，部分房屋挑梁断裂，砼碎石时有掉落，安全隐患极为严重。为此，原告曾多次请被告到现场查看，并移送报告反映情况，要求彻底排除渗漏水对商场的危害，提供基本的营业环境，均无实质效果。即便如此，原告还是依约支付了承包期间的房屋租金。自此以后，由于无法正常经营，双方没有续签任何合同。被告鑫源公司辩称：1.原告的陈述不符合事实，原、被告之间签订的是租赁合同，非商铺承包合同；2.合同约定，在承租场地出现的漏水等问题由原告承担。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据与事实，本院认定如下：1.原告提交的建设工程造价咨询报告，因系原告单方提交，不能证明其来源合法和内容客观真实，故本院不予采信；2.益阳宏运建设工程造价事务所益宏造[2021]基鉴字第01号司法鉴定意见书，被告认为：（1）鉴定意见书表述的内容是征求意见稿，非正式鉴定意见书；（2）根据建设工程造价规范，鉴定人必须在鉴定意见书上签字和加盖公章；（3）鉴定意见是不包括装修的拆除与营业期间的临时维修费用，而鉴定书上序号67到77鉴定的项目包括拆除原线路和灯具，本身内容矛盾，金额相差几十万；（4）根据双方签订的租赁合同，不存在由被告赔偿装修的问题，与本案没有关联性。经鉴定机构出具书面说明，被告提出的第（1）点意见，系鉴定人核稿不严粘贴原征求意见稿造成。另根据《中华人民共和国民事诉讼法》第七十七条第二款：“鉴定人应当提出书面鉴定意见，在鉴定书上签名或者盖章”的规定，鉴定人有鉴定资质，且在鉴定意见上签名或者盖章即可作为事实认定依据。本案中，鉴定人已加盖刻有其名字的私章并已加盖公章，符合法律规定。另本案审理的是原、被告之间的租赁合同纠纷，鉴定意见涉及到租赁物，与本案具有关联性。且被告在收到鉴定意见征询稿七日内，未向本院提交相应书面异议，视为对司法鉴定意见书无异议。故该鉴定意见来源合法，内容客观真实，与本案具有关联性，本院予以采信。根据当事人陈述及采信的证据，本院确认如下案件事实：本案租赁物安化县××镇××小区负一楼（原安佳乐家居建材广场）建筑面积7988㎡，商铺的权利人为被告鑫源公司。2010年10月29日，被告与案外人王峥嵘签订《商铺租赁合同》，约定由案外人王峥嵘租赁涉案负一楼整体商铺8188㎡，租期8年（自2010年12月1日起至2018年12月1日至）。2011年4月21日，双方又签订了补充合同，约定因商铺漏水等原因，延长免租期4个月。2013年7月22日，双方再次签订补充协议，约定因漏水造成的王峥嵘的各种损失，以延长免租期为主赔偿，决定再延长免租期两年。双方重新确定租赁面积为7988㎡。2013年6月4日，被告向县人民政府递交了安城投[2013]14号文件，对因漏水等原因造成的租户损失，请求再次延长免租期3年，被批准。2014年5月28日，被告再次向县人民政府出具了“安佳乐建材大市场调查情况报告”，表明已赔偿安佳乐家居建材有限公司（王峥嵘）110万元用于装修恢复，并建议认可王峥嵘与第三方签订的经营转让协议，由第三方继续履行与王峥嵘签订的合同，并给予第三方半年免租期的优惠。2013年3月31日至2014年3月12日期间，香港雪宝、皇朝家私等品牌陆续与安化县安佳乐家居建材有限公司（王峥嵘）签订了租赁合同，分别承租案涉房屋的部分商铺。王峥嵘租赁期内，因漏水及管理不善等原因，王峥嵘在未对租赁物进行维修的情况下，携带鑫源公司赔付的赔偿款，去向不明。2014年9月4日，被告与原告签订了鑫源小区附一楼（原安佳乐家居建材广场）商铺委托管理协议书，委托原告对安佳乐家居建材广场商铺进行管理，时间从2014年9月4日至2015年9月3日。2015年9月30日，双方签订了《托管结论书》，载明：托管聘用人员工资10万元，市场公关部分水电费4万元，物业费8万元，漏雨造成的装修和产品损失10万元，原安佳乐家居建材有限公司聘请市场管理人员拖欠工资6万元，消防验收处罚4万元，合计42万元。2015年9月30日，原告与被告签订《鑫源小区附一楼（原安佳乐家居建材广场）商铺租赁合同》，约定被告将位于安化县××镇××小区附一楼（原安佳乐家居建材广场）整体承租给原告，建筑面积为7988㎡。租期一年，自2015年10月1日至2016年9月30日止，年租金为70万元，用途为建材经营。双方对房屋修缮与使用及违约责任等事项均进行了约定。同时，原告仍沿用之前其他租户与安化县安佳乐家居建材有限公司签订的租赁合同，除了自行留下面积2408㎡的商铺外，将其余面积的商铺全部转租给其他租户，被告予以认可。同日，原、被告签订《补充协议》，约定原告租赁的原安佳乐市场面积2408㎡的商铺自2015年10月1日至2016年9月30日为免租期，除掉被告应付原告的托管费等，原告应付被告租金342530元。合同到期后，因房屋漏水等原因，原、被告至今未签订书面租赁合同。原告一直使用被告场地经营，并多次对商铺进行维修，被告未曾提出异议。因渗漏水，造成原告商品损失并花去维修费用。经专业人士鉴定，渗漏水原因系工程质量问题导致。2020年4月9日，原告诉至本院。在案件审理过程中，原告申请撤回要求被告履行案涉房屋修缮义务的诉讼请求。本案在审理过程中，经原告申请，2021年3月25日，益阳宏运建设工程造价事务所作出益宏造[2021]基鉴字第01号司法鉴定意见书，鉴定意见为：涉案房屋渗漏水造成经营区域装修损失价值为2477817.91元。原告支出鉴定费42900元。本院认为，原、被告于2015年9月30日签订的商铺租赁合同，系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的。租赁期限届满后，原告一直使用被告场地经营，根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条“租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。”的规定，双方构成不定期租赁合同关系。被告作为商铺出租人，有义务保障租赁物的正常使用。虽双方在合同中约定承租方在租赁期内不得对租赁物的瑕疵提出异议，但根据正常理解，瑕疵只是微小的缺点或不足，不影响正常经营，但案涉商铺渗漏水的严重程度，已不仅仅是瑕疵的问题，而是存在严重的质量问题，导致合同目的无法实现。原告作为承租方，租赁的目的是通过租赁房屋产生效益，而不是承受租赁物存在严重渗漏水导致无法经营造成的亏损，故案涉房屋存在的严重的漏水问题已远远超出了双方约定的“瑕疵”的程度，故对原告请求被告赔偿损失的诉讼请求，本院予以支持；关于赔偿金额的问题，根据益阳宏运建设工程造价师事务所出具的鉴定意见，原告因商铺漏水造成装修损失2477817.91元。但根据《中华人民共和国民法典》第五百九十一条“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方负担”的规定，从历年来的租赁合同及被告方出具的调查报告等反映，租赁物一直存在漏水情况，且原告也明知，原告未采取积极措施防止损失的扩大，对扩大的损失不得请求赔偿。本院酌定扩大的损失为总损失价值的10%。原告请求被告支付因漏水造成的商品损失50万元的诉讼请求，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十九条：“经过法定程序公证证明的法律事实和文书，人民法院应当作为认定事实的根据，但有相反证据足以推翻公证证明的除外”的规定，本案中，原告提交的安化县公证处出具的（2018）湘益安证字第896号公证书，根据公证书保全的现场证据材料，能够确认商铺漏水造成原告商品损失，但原告提出的商品损失价值50万元的请求，原告未提交证据佐证，本院酌情认定商品损失为30万元。原告请求被告支付维修及材料费458791.5元的诉讼请求，根据《中华人民共和民法典》第七百一十三条第一款：“承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期”的规定，被告向原告提供的商铺不符合合同约定，应当负责该商铺漏水的维修义务。被告疏于维修，原告对该商铺进行维修，被告应当向原告支付维修费用。原告向本院提交的维修票据、材料款票据证实原告已支付维修费及材料费458791.5元，被告未提出异议，本院予以确认。综上，原告吴克求的全部损失为3279509.41元（装修损失价值2477817.91元＋维修费用458791.5元＋商品损失30万元＋鉴定费42900元），被告应予赔偿2951558元（3279509.41元×90%），其余损失原告自负。综上所述，原告的部分诉讼请求，合理合法，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百九十一条、第七百一十二条、第七百一十三条第一款、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十九条之规定，判决如下：一、被告安化县鑫源房地产开发有限责任公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告吴克求各项经济损失2951558元;二、驳回原告吴克求的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费38580元，减半收取19290元，由原告吴克求负担4084元，被告安化县鑫源房地产开发有限责任公司负担15206元。如不服本判决定，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省益阳市中级人民法院。审判员  曹波二〇二一年四月七日法官助理郭碧成书记员何畅