陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2760号 上诉人（原审被告）：崔建武，男，1972年11月8日出生，汉族，住西安市灞桥区楼。被上诉人（原审原告）：陈鹏，男，1990年1月7日出生，汉族，住陕西省商洛市。委托诉讼代理人：陈波，陕西弘达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀益，陕西弘达律师事务所实习律师。原审第三人：西安市高陵区锦诚房屋中介有限公司，住所地：西安市高陵区铺。法定代表人：孙佳林，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王杰，女，该公司店长，住该公司。上诉人崔建武因与被上诉人陈鹏以及原审第三人西安市高陵区锦诚房屋中介有限公司（以下简称：锦诚房屋中介）房屋买卖合同纠纷一案，不服西安市高陵区人民法院(2020)陕0117民初3075号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员董凡独任审理。本案现已审理终结。崔建武上诉请求：1、撤销西安市高陵区人民法院（2020）陕0117民初3075号民事判决书，依法改判或发回重审；2、本案诉讼费用由陈鹏承担。事实与理由：一审法院对陈鹏的违约情况，签订补充协议的具体情况未做调查却做出判决，认定事实不清，适用法律错误。2018年8月30日，崔建武与陈鹏经锦诚房屋中介居间介绍，签订房屋买卖合同，合同签订当日陈鹏仅支付3万元，剩余20万元一直未支付，属于陈鹏违约在先。但陈鹏在违约的情况下，并不采取补救措施，却在2018年9月18日，手写房屋买卖合同补充协议，并与中介及崔建武却签订不公平补充协议，并出现付款错误。导致崔建武不能按照偿还乾基公司欠款，继而导致案涉房屋被查封，房屋买卖无法继续履行。一审法院并未查清案件事实作出判决，导致崔建武负担畸重，而先违约方陈鹏不但未承担任何责任，反而因违约得利。二、本案确定的违约金显著过高。导致买卖合同不能继续履行的原因系各方行为，违约金应当予以免除。本案房屋买卖合同履行过程中陈鹏违约在先，且补充协议签订及履行情况、事实尚需查清，锦诚房屋中介也负有督促各方如约履行的义务。依据43万元总房款及30％的比例计算违约金显著太高。陈鹏辩称，1、一审法院认定事实清楚。其与崔建武签订房屋买卖，房屋总价43万元，其一次性支付崔建武房款23万元，剩余20万元在过户十日内由其一次性付清。2019年10月，其用崔建武交付自己的钥匙无法打开案涉房屋的门，崔建武亦认可无法打开房门的事实，并表示自己也不知道房屋钥匙是什么时候更换的，更换钥匙的原因是自己欠开发商首付款本金五万元，开发商将崔建武起诉至未央法院，案涉房屋已经被查封。一审中崔建武同意其提出的解除合同的诉请。2、一审判决崔建武支付违约金客观公正。综上，请求驳回崔建武的上诉请求。锦诚房屋中介述称，其公司不发表意见。陈鹏诉向一审法院提出诉讼请求：1、判令解除其与崔建武签订的《房屋买卖合同》；2、判令崔建武归还其购房款23万元，并承担违约金12万元；3、判令崔建武向其赔偿经济损失5万元，4、判令锦诚房屋中介向其返还房屋居间服务费6451元；5、诉讼费、财产保全费由崔建武承担。事实与理由：2018年8月30日，其与崔建武经锦诚房屋中介居间介绍，双方签订《房屋买卖合同》，崔建武将其所有的位于高陵区XX城XX号楼XX单元XX号房屋出卖给陈鹏，总价款43万元。陈鹏按照合同约定于2018年8月30日向崔建武支付房款23万元整，剩余款项按合同约定待办理房屋产权登记后付清。2018年9月21日，陈鹏向锦诚房屋中介支付房屋居间服务费6451元。2109年10月6日，陈鹏在对案涉房屋装修时，因崔建武交付的钥匙无法打开房门，陈鹏遂找到物业，物业让找开发商。经与开发商交涉得知，崔建武拖欠购房款开发商已换锁。陈鹏与崔建武多次协商，崔建武屡次拒绝，现因无法交房，给陈鹏造成了损失，为维护陈鹏合法权益，故诉至法院要求判如所请。崔建武辩称，其对陈鹏所陈述的签订合同、给付款项等无异议，其同意解除合同，但认为陈鹏未按合同约定在签合同当天给付23万元，陈鹏属于违约，因此陈鹏的损失其不应承担。原审法院经审理查明，2018年8月30日陈鹏、崔建武双方签订《房屋买卖合同》，约定崔建武将高陵区XX城XX楼XX室以43万元总价出售给陈鹏。付款方式为合同签订之日起，陈鹏一次性付给崔建武房款23万元，剩余20万元房款在崔建武不动产权证过户给陈鹏后十日内，陈鹏一次性付清。合同效力（二）合同解除中约定，在不动产权证未过户之前，崔建武因法律纠纷造成该房屋被查封，导致无法过户时，陈鹏有权解除合同。并由崔建武承担违约金50万元及由此产生的一切费用。合同签订当天，陈鹏给付崔建武3万元，2019年9月18日，陈鹏、崔建武签订《补充协议》，约定陈鹏给崔建武归还房屋贷款15万元，下余贷款崔建武必须于2020年9月18日前全部还清，且崔建武每月按时还月供。崔建武将钥匙交予陈鹏后，陈鹏再支付崔建武5万元。协议签订当日，陈鹏给付崔建武5万元，向银行偿还涉案房屋贷款15万元。崔建武将钥匙、购房合同等文件交予陈鹏。2019年10月陈鹏用崔建武给付的钥匙开房门时无法打开。崔建武认可无法打开房屋的事实，并表示自己也不知道房屋钥匙是什么时候更换的，更换钥匙的原因是自己欠开发商首付款本金5万元，开发商将自己起诉，西安市未央区人民法院将该涉案房屋已经查封。经查，因崔建武在购房时首付款不足，向陕西亁基资产管理有限公司借款本金5万元用于支付该涉案房屋首付款，后崔建武迟迟不还，陕西亁基资产管理有限公司于2019年7月17日向未央区人民法院提起诉讼。2019年11月28日，西安市未央区人民法院判决支持了陕西亁基资产管理有限公司的诉讼请求。判决生效后，陕西亁基资产管理有限公司申请执行，2020年4月29日该涉案房屋被未央区法院查封。庭审过程中，崔建武同意陈鹏提出的解除合同的诉讼请求。一审法院认为，崔建武同意陈鹏提出的解除合同的诉讼请求部分，不违反法律规定，依法予以支持。合同解除之后，陈鹏先期给付崔建武的23万元房款，崔建武应该予以退回，故对陈鹏要求崔建武退回23万元房款的诉讼请求，依法予以支持。对于违约金，根据合同效力（二）合同解除条款的约定，在房屋未过户之前，崔建武因法律纠纷造成该房屋被查封，导致无法过户时，陈鹏有权解除合同；并由崔建武承担违约金50万元及由此产生的一切费用。本案崔建武的房屋在未过户之前，已经被西安市未央区法院查封，崔建武应该按照合同约定承担违约金。合同约定违约金为50万元，陈鹏按照总房价43万元的30%要求崔建武承担12万元，不违反法律规定，依法予以支持。对于损失，陈鹏诉请的房屋租赁费、飞机票等均属于间接损失，依法不予支持。对于中介费，锦诚房屋中介已经促成双方合同成立，且在合同签订中未有重大过错，委托人应当按照约定支付报酬，故对陈鹏要求锦诚房屋中介退还居间费的诉讼请求不予支持。《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第四百二十六条规定，一审法院遂判决：一、解除原告陈鹏与被告崔建武2018年8月30日签订的《房屋买卖合同》；二、在本判决生效后十日内，被告崔建武退还原告陈鹏购房款230000元，并承担违约金120000元；三、驳回原告陈鹏其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3875元、保全费2670元，由被告崔建武负担（原告已预交受理费3875元，保全费2670元，被告履行判决时直付原告）。本院经审理查明，原审法院查明的事实属实。本院认为，陈鹏与崔建武签订《房屋买卖合同》约定陈鹏一次性付给崔建武房款23万元，剩余20万元房款在崔建武不动产权证过户给陈鹏后十日内一次性付清。因此，本案因崔建武的违约行为，导致案涉合同已不能履行到产权过户阶段即已依法、依约解除，故崔建武关于陈鹏未付20万元购房款而构成违约的理由不能成立。另，原审认定崔建武承担12万元违约金已经明显低于合同约定，并无不当，本院依法予以确认。综上，原审判决正确，应予维持。崔建武的上诉请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。崔建武预交的7750元二审案件受理费，由崔建武负担。本判决为终审判决。   审 判 员  董   凡 二○二一年四月九日 书 记 员  范 致 远 1