贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1815号上诉人（原审被告）：正安华联玛客商贸有限公司。住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区正安印象小区A区负一层。统一社会信用代码：91520324MA6E962J4D。法定代表人：海渊，该公司执行董事兼经理。委托诉讼代理人：杨林，贵州巨合律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：正安诗琴物业管理服务有限公司。住所地：正安县凤仪街道办事处桃园社区印象小区A区3-15-5统一社会信用代码：91520324MA6E8TH01F。法定代表人：李诗琴，该公司经理。委托诉讼代理人：张磊磊，贵州行路律师事务所律师。原审被告：重庆坛顺房地产开发有限责任公司。住所地：重庆市大足区棠香街道办事处五星大道386号。统一社会信用代码：9150022556561865XW。法定代表人：刘邦泉，该公司经理。原审被告：贵州兴强旺达贸易有限公司。住所地：贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际广场A座1幢3-27-4号。统一社会信用代码：91520103MA6E9WEU1Q。法定代表人：蔡小中，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。原审被告：贵州天佳贸易有限责任公司。住所地：贵州省黔南州龙里县冠山街道金龙路龙城国际广场A座3幢3-28号。统一社会信用代码：9152010255662162XU。法定代表人：厐雪翎，该公司董事长。委托诉讼代理人：涂杙墨，贵州文乡律师事务所律师。上诉人正安华联玛客商贸有限公司（以下简称华联玛客公司）因与被上诉人正安诗琴物业管理服务有限公司（以下简称诗琴物业公司）、原审被告重庆坛顺房地产开发有限责任公司（以下简称重庆坛顺房开公司）、贵州兴强旺达贸易有限公司（以下简称兴强旺达公司）、贵州天佳贸易有限责任公司（以下简称天佳贸易公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省正安县人民法院（2020）黔0324民初4212号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。上诉人华联玛客公司的上诉理由：1、请求撤销贵州省正安县人民法院作出的（2020）黔0324民初4212号民事判决第一项，依法改判上诉人对132187元的物业管理费不应向被上诉人承担支付责任。2、本案一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决上诉人向被上诉人承担132187元物业管理费的支付责任没有事实根据，不符合案涉《房屋租赁合同》的约定，请二审法院依法改判。二、上诉人未享受到被上诉人提供的物业管理服务，也没有向被上诉人提出过任何物业管理服务的要求，被上诉人要求上诉人承担物业管理费没有事实根据。三、一审判决物业管理费计算标准过高，恳请二审法院依法予以调整。一审计算标准过高，参照贵州省商场行业的物业管理费收取标准，应以0.5元/月/m2的标准进行计算。被上诉人诗琴物业公司二审中未作书面答辩。原审被告重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司二审中未作书面陈述。诗琴物业公司向一审法院起诉请求：1、判令华联玛客公司立即支付2017年9月13日起至2020年9月13日止所欠的物业服务费共计482976元，由重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司承担连带清偿责任；2、本案诉讼费用由华联玛客公司承担。一审法院认定事实：“正安印象”小区系重庆坛顺房开公司开发的小区。2017年6月25日，重庆坛顺房开公司（甲方）将尚未出售的面积为6667.07m2的涉案门面出租给贵州省铜仁上海华联超市有限公司(乙方)经营超市。双方签订了《房屋租赁合同》，合同约定，租期20年，免租期6个月，免租市场培育期为18个月，即第一、二年免租。从第三年起，按18元/月/m2计收租金，以后按每年7%比例递增租金。商场移交日为2017年8月1日。租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、商业管理费、停车场使用费等，乙方不再承担其它任务费用；甲方有权转让租赁房屋的所有权，……均需告知乙方，并保证乙方在本合同项下的权利不受影响；甲方需保障乙方对租赁房屋的安静享用，不受与甲方相关联的任何第三方干扰，包括但不限于甲方的业主、住户、租赁商户、物管公司，否则视为甲方违约；因乙方的责任除外。合同并约定其他具体内容。合同签订后，贵州省铜仁上海华联超市有限公司贵州华联超市以其员工海渊名义注册了华联玛客的自然人独资公司，进行超市经营。2017年11月7日，在超市经营期间，重庆坛顺房开公司将涉案门面出卖给兴强旺达公司、天佳贸易公司（其中兴强旺达公司所购面积为4233.67m2，天佳贸易公司所购面积为2433.4m2），双方签订了《商品房买卖合同》，并于2017年11月13日进行了产权备案登记。期间，2017年9月2日，正安印象小区业主委员会作甲方与乙方即诗琴物业公司签订了《正安印象小区物业服务合同》，合同约定，甲方将“正安印象”小区物业委托给乙方进行物业管理，服务内容为公共环境卫生保洁，小区内公共设施设备的维护维修保养、安全秩序维护、绿化带养护等；收费实行包干制，由业主或物业使用人按年按住宅1元/月/m2、非住宅用房2元/月/m2的标准向缴纳物业服务费；合同期限为三年。合同并约定其他具体内容。合同签订后，诗琴物业公司进驻该小区提供物业管理服务至今。因涉案门面从2017年9月13日起至今未缴纳物业服务费。审理中，2020年11月12日，华联玛客公司以查清事实公正判决为由，申请追加重庆坛顺房开公司、兴强旺达公司、天佳贸易公司为本案被告参与诉讼。另查明，2020年11月6日一审法院会同正安县住建局、正安县凤仪镇桃园社区、小区业主委员会对诗琴物业公司在该小区的服务质量现场考核，综合考核评分为91.12分。同时查明：贵州省铜仁上海华联超市有限公司于2017年9月21日变更名称为贵州省铜仁华联玛客超市有限公司2017年10月12日再次变更公司的名称为贵州省华联玛客超市有限公司。正安华联玛客商贸有限公司系贵州省华联玛客超市有限公司以其职工海渊名义注册登记的自然独资的有限公司，系该公司的分支机构。一审法院认为，兴强旺达公司、天佳贸易公司因购买涉案门面，成为“正安印象小区”业主，对照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，故诗琴物业公司与正安印象小区业主委员会签订的物业服务合同，对包括兴强旺达公司、天佳贸易公司在内的所有业主均具有法律约束力。在诗琴物业公司履行物业服务后，兴强旺达公司、天佳贸易公司作涉案业主应负支付物业服务费义务。本案中，华联玛客公司虽非所涉案门面业主，也未与诗琴物业公司单独签订物业服务合同，不是物业服务合同的相对主体，但依据与重庆坛顺房开公司签订的《房屋租赁合同》，成为涉案门面的物业使用人，特别在2017年8月1日至2019年9月30日二年的免租期内，按照租赁合同，不向出租人缴纳门面租金，其无偿占有、使用涉案门面经营超市，享受诗琴物业公司对该小区提供的公共物业服务，按照权利与义务相一致原则，在享受业主权益的同时，也应承担缴纳相应物业费的义务。因此，2017年9月13日至2019年7月31日止，二年免租期间，应由华联玛客公司负担。对于2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费，结合《房屋租赁合同》第1.6条、第10.2.1条约定“租金及费用：乙方支付的租金包括房屋租金、商业管理费、停车场使用费等，乙方不再承担其它任务费用。”“甲方需保障乙方对租赁房屋的安静享用，不受与甲方相关联的任何第三方干扰，包括但不限于……物管公司，否则视为甲方违约”，华联玛客公司只支付租金，享用租赁房屋，不受物管公司等第三方的干扰，亦即物业服务费与承租人华联玛客公司无关，对照《物业管理条例》第四十一条第一款“业主应当按照物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”的规定，故2019年8月1日起至2020年9月13日止的物业服务费应由出租人即业主兴强旺达公司、天佳公司负担。鉴于涉案临街门面，尽管为小区组成部分，诗琴物业公司与小区业委会签订的物业服务合同虽约定非住宅用房按2元/月/m2标准收取物业费，但诗琴物业公司并未提供优于小区的物业服务，按照物业服务质价有偿原则，应与小区其他业主享有平等的民事权利，即应以1元/月/m2的标准为宜。结合一审法院11月6日对涉案小区的物业服务质量现场查验，存在部分绿化带植被折损有残留垃圾未补栽未清理；个别健身器材损坏未及时维修；个别楼层楼梯下有废弃物堵塞未清除、部分下水管道未及时维修等服务不到位存在瑕疵问题，其物业服务质量综合考评为91.12分的实际，同时考虑包括涉案门面在内的所有临街门面的卫生均由正安综合行政执法局环卫站清理，并缴纳了相应卫生费实际，酌定再扣减3%物业费，即按88.12%（91.12%-3%）比例标准计算物业服务费较为公平，即由被告华联玛客支付原告2017年9月13日起至2019年7月31日止的物业费共计132187元（6667.07m2×22.5个月×1元/月/m2×88.12%），由兴强旺达公司、天佳贸易公司支付2019年8月1日起至2020年9月13日止的物业服务费79312元，其中兴强旺达公司为50364元（4233.67m2×13.5个月×1元/月/m2×88.12%），天佳贸易公司为28948元（2433.4m2×13.5个月×1元/月/m2×88.12%）为宜，诗琴物业公司诉请超出部分，不予支持。华联玛客公司虽为贵州华联玛客超市有限公司的分支机构，系贵州华联玛客超市有限公司以其员工海渊名义注册登记的自然人独资的公司，但有独立的诉讼主体资格并可以其管理的财产单独承担民事责任，因此，诗琴物业公司只向华联玛客公司主张权利，是对其民事诉权的处分，予以认可。重庆坛顺公司虽为涉案门面的出租人，但其在享有出租人权益期间为免租期内，免租期内又将房屋出卖给兴强旺达公司、天佳贸易公司，非涉案房屋的最终业主，免租期内也未收取涉案门面租金，不是物业服务的受益人及业主，故诗琴物业公司请求重庆坛顺房开公司承担连带清偿责任的主张，事实及理由不充分，不予支持。重庆坛顺房开公司未到庭参加诉讼，视为放弃答辩权利。如上所述，虽诗琴物业公司与涉案小区业委会签订的物业服务合同对小区内的业主或物业使用人均具有法律约束力，诗琴物业公司提供的物业服务为公共性服务，且庭审中到庭当事人均对法院对诗琴物业公司的物业服务质量量化考核无异议，故华联玛客公司提出的未与原告签订物业服务合同，诗琴物业公司诉讼其主体资格不适格，没有享受到诗琴物业公司提供的物业服务死亡理由不能成立；兴强旺达公司、天佳贸易公司提出的物业使用人是华联玛客公司，收费标准过高等问题，以此拒向缴纳相应物业服务费的上诉抗辩主张，因事实及理由不充分，于法无据，不予采纳。综上，为保护物业企业的合法权益，维护诚实守信的经济秩序，依照《物业管理条例》第四十一条第一款、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、由被告正安华联玛客商贸有限公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2017年9月13日至2019年7月30日止的物业服务费共计132187元；二、由被告贵州兴强旺达贸易有限公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费共计50364元；三、由被告贵州天佳贸易有限责任公司支付原告正安诗琴物业管理服务有限公司2019年8月1日至2020年9月13日止的物业服务费共计28948元；上述一、二、三项给付内容，限于本判决生效后五日内履行。四、驳回原告正安诗琴物业管理服务有限公司的其他诉讼请求。本案诉讼费8544元，减半收取4272元，由原告正安诗琴物业管理服务有限公司负担2402元，由被告正安华联玛客商贸有限公司负担1169元，由被告贵州兴强旺达贸易有限公司负担445元，由被告贵州天佳贸易有限责任公司负担256元。因原告已预交，由被告正安华联玛客商贸有限公司、贵州兴强旺达贸易有限公司、贵州天佳贸易有限责任公司将应承担的金额迳付原告，一审法院不作清退。本院二审查明事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应适用当时的法律、司法解释的规定。关于诗琴物业公司是否为涉案商业区域提供了物业服务的问题，正安印象小区业主委员会与诗琴物业公司签订《正安印象小区物业服务合同》后，诗琴物业公司即向涉案小区提供了物业管理服务，诗琴服务公司向一审法院提交的电梯养护合同、巡视签到表等证据均能够证明该事实，本案一审过程中，一审法院会同相关部门对涉案小区的物业服务质量进行检查，检查结果为服务存在瑕疵，而非未提供物业服务，因此，上诉人主张诗琴物业公司未向其提供物业服务的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于涉案物业服务收费标准如何认定的问题，一审判决根据本案实际情况，将合同约定的商业区域的收费标准从合同约定的2元/月/m2调整为0.8812元/月/m2并无不当，本院予以确认，上诉人主张按0.5元/月/m2计算无法律及事实依据，本院不予支持。关于涉案区域2017年9月13日之2019年7月30日期间的物业费由谁承担的问题，上诉人与坛顺房开公司签订的《房屋租赁合同》约定上诉人支付的租金包括房屋租金、商业管理费、停车使用费等，上诉人不再承担其他任何费用，该合同同时约定2017年8月1日至2019年9月30日的二年为免租期，该时段内，上诉人不需向坛顺房开公司支付租金，该时段内，物业费用由谁承担，双方未作约定，根据《中华人民共和国合同法》第五条关于“当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务”之规定，当事人在从事民事活动中应该遵从权利、义务对等的原则，上诉人与顺房开公司签订的《房屋租赁合同》约定的租金包括商业服务等费用，在合同约定的2年免租期内，上诉人不需缴纳租金，因此，免租期内，租金无法涵盖本案物业服务费，上诉人享受了诗琴物业公司提供的物业服务，应当承担该期间的物业服务费，一审判决对此认定并无不当，本院予以确认。一审未支持诗琴物业公司主张的由物业所有人承担连带责任的请求，但诗琴物业公司未对此提出上诉，视为服从一审判决，本院不予审查。综上所述，正安华联玛客商贸有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2940元，由正安华联玛客商贸有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇二〇二一年四月十二日法官助理王薇书记员冯滢