江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0583民初3477号原告：昆山智谷文创发展有限公司，住所地江苏省昆山市庆丰西路669号，统一社会信用代码91320583138137544D。法定代表人：张文忠。委托诉讼代理人：李张飞，江苏六典律师事务所律师。委托诉讼代理人：种柏旭，江苏尺子律师事务所律师。被告：苏州至真建筑装饰工程有限公司，住所地江苏省昆山开发区庆丰西路639号1号房503室,统一社会信用代码91320583766515665J。法定代表人：范建林。原告昆山智谷文创发展有限公司与被告苏州至真建筑装饰工程有限公司房屋租赁纠纷一案，本院于2021年2月18日立案受理后，依法由审判员周方园独任审判，并于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告昆山智谷文创发展有限公司的委托诉讼代理人种柏旭到庭参加诉讼。被告苏州至真建筑装饰工程有限公司经本院依法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告昆山智谷文创发展有限公司向本院提起诉讼请求：一、判决被告向原告支付租金35500.85元及逾期违约金(以35500.85元为基数，按照中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率的四倍，即年利率15.4%，自2016年12月15日计算至实际给付之日)；二、请求判令本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年3月15日原告与与昆山XXX公司(后名称变更为昆山智谷文创发展有限公司即原告)签订《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》，约定由被告承租原告位于昆山XXX办公室，租期自2016年04月23日起至2017年04月22日止，租金总计77600元，每半年支付一次，每次支付38800元，被告需向原告支付履约保证金20000元，租赁合同中同时对逾期支付租金违约金进行了约定。同日，被告又与案外人昆山智谷创意产业管理有限公司签订了《昆山智谷创意产业园用户物业管理约定》，约定在租赁期间由智谷管理公司向原告提供物业服务，物业费总计6060元，每半年支付一次，每次支付3030元。2016年12月15日，距离租期届满还有四个多月，被告却提前搬离所租办公室，截止搬离之日，被告尚欠租金45264元，物业费3535元，水电费6701.85元，总计为55500.85元。原告根据租赁合同约定使用20000元履约保证金抵扣水电费6701.85元、物业费3535元和租金9763.15元，被告仍结欠原告租金35500.85元，虽经原告多次催讨，但被告一直未支付。原告认为，被告结欠原告租金，理应向原告支付并支付逾期付款违约金(因合同约定违约金数额过高，原告调整为中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的十年期贷款市场报价利率的四倍，即年利率15.4%)，故原告特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告苏州至真建筑装饰工程有限公司未作答辩。经审理查明：2016年3月15日，原告与昆山开发区中天广告装潢有限公司(后名称变更为昆山智谷文创发展有限公司即原告)签订《昆山智谷创意产业园办公场地租赁合同书》，约定由被告承租原告位于昆山XXX办公室，租期自2016年04月23日起至2017年04月22日止，租金总计77600元，每半年支付一次，每次支付38800元，被告需向原告支付履约保证金20000元，被告在租赁期间内，使用的水、电、通讯等因使用该租赁房屋而支付的公用事业费用，由乙方承担，将根据政府有关部门的收费标准计收。除本合同文件另有规定外，乙方有下列情况之一的，构成违约：1、本合同签订后租期开始前，乙方无故解约；2、损坏各类配套设施；3、因对办公场地的使用或对建筑结构的改动而影响他方正常使用办公楼或损坏房产；4、未按规定将租赁办公楼层面交还甲方：5、未按期支付租金及其它费用；6、合同期届满前退租的；7、乙方未按时缴纳水、电、电信等相关费用的(视同欠缴租金处理方式)；8、乙方交还本租赁物时，未按规定恢复租赁物至原样(经甲方书面同意则除外)；9.违反本合同第十五条所规定之事项：10、违反本合同其他条款。关于违约金的约定：违约方应向另一方支付违约金，违约金按日计算，违约金将用以下计算方法得出的金额：1、违约金按日计算，日违约金为1元/m2人民币*本租赁物总面积；2、违约天数=违约事实发生之日起至纠正违约之日止的日历天数；3.违约金金额=日违约金×违约天数；4.退租违约金：每提前一个月解除合同，须支付15000元违约金(不满一个月按一个月计算)。5、清场违约金：600元/天(恢复退还租赁物时按实际发生费用测算)。乙方欠缴水、电、通讯、燃气等费用的，违约责任参照欠缴租金的约定执行。上述合同签订后，被告仅向原告交纳了保证金2万元，并未支付租金，使用涉案房屋至2016年12月15日搬离。2018年1月9日，原告委托江苏六典律师事务所向被告发出律师函一份，该函载明：2016年12月15日，贵司提前搬离所租办公室且并未结清尚欠的租金、物业费及水电费。据智谷文创公司核算，截止本发函之日，贵司尚欠租金45264元，物业费3535元，水电费6701.85元，总计为55500.85元，扣除贵司已缴纳的20000元履约保证金，贵司尚有35500.85元未予支付。智谷文创公司、智谷创意公司多次催讨未果。贵司已经构成严重违约。如贵司收到本函后未能按照智谷文创公司、智谷创意公司要求支付租金、物业费及水电费，智谷文创公司、智谷创意公司将通过诉讼等途径追究贵司法律责任，届时将产生案件受理费、财产保全费、律师费等诸多费用，这对双方既无意义，也无必要。如贵司对上述函告没有异议，请务必于2018年1月19日前向智谷文创公司、智谷创意公司支付所欠租金、物业费及水电费。如对上述函告有异议，也请在接函后三日内予以书面答复，否则，本函将用作对贵司不利的证据。被告于2018年1月12日签收上述律师函后未向原告提出异议。另查明：2016年8月18日，昆山开发区中天广告装潢有限公司更名为昆山智谷文创发展有限公司即原告。以上事实由办公场地租赁合同书、律师函、快递单及物流查询信息、企业信用信息公示报告等证据及原告的当庭陈述等在卷予以证实。本院认为：原、被告之间的房屋租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。双方之间的房屋租赁合同因被告提前搬离涉案房屋而于2016年12月15日终止，原告主张被告支付2016年4月23日至2016年12月15日的租金45264元并无不当，本院予以确认。关于物业费及水电费，原告曾发律师函向被告催款，被告收到后并未提出异议，故本院对于原告要求被告支付物业费3535元，水电费6701.85元的诉请予以支持。被告支付的保证金20000元在本案中应予以抵扣。涉案房屋租赁合同因被告违约而终止，原告主张违约金并无不当，但原告主张违约金按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算标准过高，本院依法调整为按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍自2016年12月15日计算至实际支付之日止。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告苏州至真建筑装饰工程有限公司支付原告昆山智谷文创发展有限公司租金45264元、物业费3535元、水电费6701.85元共计55500.85元，扣除保证金20000元，余款35500.85元于本判决生效之日起十日内支付完毕。二、被告苏州至真建筑装饰工程有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告昆山智谷文创发展有限公司违约金（以35500.85元为基数，按全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍自2016年12月15日计算至实际支付之日止）。（上述款项支付至原告指定账户或昆山市人民法院纠纷款账户：开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，户名：昆山市人民法院财务结算中心，账号：3220198643605151526062913）如未按本判决指定期限履行付款义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取604元，由被告负担。原告已预交的案件受理费604元本院予以退还，被告应负担的案件受理费604元缴纳至本院（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32250198643600000811189701）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  周方园二〇二一年四月二十二日书记员  苏 蕊