福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终950号上诉人（原审原告、反诉被告）：林炳东，男，1971年10月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托诉讼代理人：黄冬梅，北京大成（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：福州市鼓楼区南街街道办事处，住所地福建省福州市鼓楼区南街街道营房里12号。负责人：苏林，主任。委托诉讼代理人：范建萍，福建合伦律师事务所律师。上诉人林炳东因与被上诉人福州市鼓楼区南街街道办事处（以下简称“南街办事处”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初4827号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。林炳东上诉请求：1.撤销一审判决第二、三、四、五项，改判支持林炳东的一审诉讼请求，驳回南街办事处的一审反诉请求；2.一、二审的诉讼费用由南街办事处承担。事实与理由：一、根据《合同法》第五条、第二百一十二条、第三十九条、第四十条规定及《中华人民共和国民法典》第四百九十七条的规定，讼争租赁合同（又称合同）是格式合同，约定的招商、入统条款属于无效的霸王条款，对林炳东显失公平，一审法院却认定该条款有效，明显错误。讼争租赁合同属于格式合同、存在霸王条款。具体理由：1.讼争租赁合同系南街办事处单方提供、条件单方设置，林炳东无法修改。2.合同中约定的招商、入统条款与租赁没有任何关系，加重了林炳东的承租责任、限制了林炳东的承租权利。3.租赁合同中承租人的主要义务是支付租金，但讼争租赁合同中要求林炳东在装修期限内完成招商、入统任务，否则解除合同，该条款成为林炳东承租商铺的主要义务。4.合同中设定的招商、入统任务极为苛刻，条件高、期限短，而且每年都有任务，对于并非专业负责招商的承租人很难完成。5.合同中约定的租金、押金都偏高，且即使林炳东完成招商、入统任务也不会因此获得其他收益（比如租金减免）。二、一审法院以商铺上锁时间认定为合同解除时间明显错误，违反法律关于解除合同应当履行通知义务的规定。林炳东没有拖欠租金，南街办事处未经通知擅自将商铺上锁构成违约。南街办事处将商铺上锁之前尚未正式通知林炳东解除合同，其在2020年4月10日就已经将商铺上锁，存在违约，一审法院以其上锁的时间作为认定合同实际解除的时间，明显违背事实、违反法律规定。且讼争租赁合同系因南街办事处强行将林炳东承租的商铺上锁导致无法开业经营而被迫终止，并非被解除。三、南街办事处出租给林炳东的商铺系分割出租，并非完整产权，因分割后系两家独立商铺分开经营，南街办事处对出租给林炳东的商铺没有获得消防验收，不具备出租条件，存在消防安全隐患。合同不能继续履行的责任在于南街办事处，其应当退还租赁风险抵押金331146元。林炳东存放的贵重商品货值三四百万元，南街办事处以不合法方式将店铺上锁，导致林炳东无法经营，造成的预期收益损失及货物贬值损失远超过10万元，林炳东仅主张10万元，合法合理。四、一审法院认定押金折抵违约金违反规定，且违约金明显偏高。首先，南街办事处反诉中没有主张押金折抵违约金，视为放弃主张，一审法院判决押金折抵违约金违反不告不理原则。其次，本案系因讼争租赁合同中的招商、入统条款产生争议，而这些条款显失公平，是应撤销的、不可作为认定依据的无效条款，南街办事处没有权利以此解除合同，没收押金。再次，林炳东实际已为南街办事处提供多家招商、入统项目，南街办事处没有入选，系其自身原因，应视为林炳东有完成招商、入统任务，一审法院对此遗漏审查。最后，讼争租赁合同约定的押金331146元，是第五年月租金的六倍，比租赁习惯上的押金标准高出很多倍，一审法院直接认定将331146元押金全部折抵违约金，明显过高。五、2020年4月10日以后的租金或占有使用费损失系南街办事处将商铺上锁导致，不能由林炳东承担，一审法院认定错误，且认定的占有使用费超过实际预期可得租金。即使南街办事处以该条款认为林炳东违约，也不应该将商铺上锁扩大损失。商铺被上锁后，林炳东实际无法使用商铺，不能计算占有使用费，即使认定林炳东存在占用商铺，也只有三个月占用期，按照《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》规定，在免收一个月租金，减半收取两个月租金的基础上，继续减半收取5月、6月的租金。即使按正常占用付租，南街办事处5、6月份的租金损失合计也只能按一个月算，一审法院对5、6月的占有使用费按整月租金计算也是错误的，超出了南街办事处的损失范围。南街办事处反诉主张占有使用费从2020年5月1日起算至2020年6月30日，没有主张4月份的占有使用费，一审法院给予判决4月份占有使用费，违反不告不理原则。六、租赁合同中出租方唯一的利益损失就是租金收益，本案即使认定南街办事处有损失，也只有一个半月租金损失（即4月、5月、6月减半租金），一审法院既认定押金折抵违约金，又认定林炳东还需另行支付租金、占有使用费，属于重复认定损失，有失公平。且根据合同第四条第2款的约定，如果林炳东存在违约，押金是作为损失折抵，多的应该返还，不足的另行补足，但林炳东支付的押金就远超过南街办事处实际损失，何况林炳东并不存在违约。七、一审法院判决林炳东赔偿19500元律师费缺乏依据。南街办事处反诉请求4为“判令林炳东立即向反诉原告因支付律师费损失19500元”，并没有明确表明要求林炳东承担律师费，诉讼请求不明确，律师费与本案无关联。南街办事处辩称，一、林炳东的上诉请求没有事实和法律依据。本案中的招商入统条款的要求经过明确的公告，从林炳东一审自认其提供了部分资料供参选也可以推断，林炳东在签订合同时是充分知情、理解，并同意的情况下签订合同的。林炳东因自身原因无法完全履约，以此要求撤销合同于法无据。二、南街办事处从招投标公示到签订房屋租赁合同到解除合同均按照法律的规定以及根据房屋租赁合同的约定所进行。一审判决准确，符合事实和相关的法律规定。没收押金、律师费都是租赁合同里面有相关的明确的约定，林炳东违约在先，给南街办事处造成的损失包括但不限于一审诉讼费、律师费、重新招投标成本和租金的损失等。三、关于案涉店铺的现状，在2021年1月25日南街办事处才与新承租人签订合同。林炳东与南街办事处签订的合同期限租期是5年，每月的月租金在合同里有明确的约定，林炳东只交到2020年的4月1日，从2020年的4月1日到2021年的1月25日，这期间的租金损失经计算是456311元。林炳东主张南街办事处损失没有那么多，不符合事实。林炳东向一审法院起诉请求：1.撤销林炳东与南街办事处签订的《店面租赁合同》中关于招商、入统的相关约定；2.判令南街办事处退还租赁风险抵押金331146元；3.南街办事处返还租金68106元（含2020年2月份租金45404元、3月份减半租金22702元）；4.南街办事处赔偿损失10万元；5.本案诉讼费用及其他相关费用由南街办事处承担。南街办事处向一审法院提出反诉诉讼请求：1.确认双方之间的《店面租赁合同》解除；2.判令林炳东立即支付2020年4月的租金45404元；3.林炳东立即支付逾期腾房占有使用费（按每日3027元计算，自2020年5月1日起至2020年6月30日止）；4.林炳东立即向南街办事处支付律师费损失19500元；5.本案全部诉讼费用由林炳东承担。一审法院认定事实：2019年10月28日，南街办事处委托福州海峡纵横电子竞价平台采用电子竞价方式对福州市鼓楼区南后街134号-1店进行公开招租。有关情况公告如下：一、项目基本情况：挂牌价23204元/月。二、招租方式与内容：9.每个报名竞租人都必须对所报标的实际情况（包括地理位置、房屋状况、目前经营情况等）做充分了解，确认该标的能够符合自向经营需要。今后，如因报名竞租人对实际情况不了解而产生任何纠纷均由报名竞租人自行承担，与出租方和本平台无关。11.对承租人的主要要求：（3）承租人须在中标后1个月内引进一个鼓楼区定向服务业招商项目。第二年开始每年按照当年度市、区相关招商条件引进不少于一个招商项目。所有招商项目应以市、区相关部门认定的生效标准确定生效。如未达到上述要求，街道将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。2019年度定向服务业招商项目标准：市域外大中型或上市企业到本辖区注册一家1亿元以上的服务业企业且必须由域外企业控股。新注册企业需实际到资3000万元以上或年纳税额达到200万元以上。（4）承租人须承诺于2019年11月底前引进两家企业申请入统，将营业执照等相关证件报至街道商业办备案。如2019年11月底前未达到上述要求，街道将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。2019年11月11日，案涉租赁店面以租金45404元/月成交，承租人为林炳东。后林炳东与南街办事处签订《店面租赁合同》。合同约定，一、店面概况甲方（南街办事处）将坐落于福建省福州市××街××号××店面出租给乙方（林炳东）经营使用，乙方对其承租的店面产权、现状做充分、完整了解，同意承租该店面。二、店面用途1.乙方租赁店面作为商业门面使用，……乙方需在2019年12月13日前引进一个鼓楼区定向服务业招商项目。第二年开始每年按照当年度市、区相关招商条件引进不少于一个招商项目。所有招商项目应以市、区相关部门认定的生效标准确定生效。如未达到上述要求，街道将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。2019年度定向服务业招商项目标准：市域外大中型或上市企业到本辖区注册一家1亿元以上的服务业企业且必须由域外企业控股。新注册企业需实际到资3000万元以上或年纳税额达到200万元以上。2.乙方于2019年11月30日前引进两家企业申请入统，如2019年11月30日前未达到上述要求，甲方有权单方解除租赁合同且没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。……三、租赁期限店面租赁期限为60个月，自2020年1月2日起至2025年1月1日止。（装修期为2019年12月至2020年1月1日）四、租金、押金、水电费及支付方式1.第一年每月租金45404元，第二年每月租金47675元，第三年每月租金50059元，第四年每月租金52562元，第五年每月租金55191元，以上租金不含税价，……2.乙方签订本租赁合同当日向甲方支付租赁风险抵押金331146元及一个季度租金136212元，租赁风险抵押金在租赁期间不得抵作租金。租赁期满后乙方无违约且未造成甲方经济损失的情况下，无息全额退还。若乙方违约或因乙方原因造成甲方经济损失的，该租赁风险抵押金直接折抵违约金或赔偿款，不足部分由乙方另行支付。……4.租金按季度支付，乙方每个月1日前一次性付清当季度租金。……八、租赁期限届满租赁期限届满前一个月，甲方有权重新对该店面租赁事宜进行公开招投标，如不续租乙方必须于租赁期限届满当日无条件搬离。……不得无故继续占用店面，每逾期一日，乙方向甲方赔偿3680元（日租金的两倍）……九、违约责任1.甲乙双方应全面诚信履行本合同，任何一方有违反本合同的约定视为违约，守约方有权按本合同约定条款向违约方主张违约责任。2.本合同条款中的损失包括但不限于直接经济损失、因救济产生的诉讼费、律师费、鉴定费、差旅费等合理费用。林炳东向南街办事处支付2020年第一季度租金136212元及租赁风险抵押金331146元。南街办事处先后于2019年11月29日、12月9日发函催促林炳东完成入统及招商任务，并分别于12月17日、12月23日及2020年1月7日向林炳东发函,通知将收回案涉店面并没收押金，要求林炳东限期清空搬离店面。2020年3月27日，林炳东向南街办事处提交报告，申请减免租金，南街办事处于当日发函答复，函件载明：南街办事处已多次函告催促林炳东完成定向服务业招商项目及引进企业入统任务，现限林炳东于2020年3月31日前完成定向服务业招商项目线索报送及引进企业入统任务，4月30日前完成定向服务业招商项目任务。待完成上述项目，才能申请减免租金。否则，街道将严格执行上述合同条款，没收押金，解除租赁合同。2020年4月10日，南街办事处将案涉店面上锁。2020年4月16日，林炳东于委托律师向南街办事处发函。函件载明，根据福建省财政厅发布的《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》，2月份免租，3、4月份减租福利是无前置条件的，但南街办事处于3月12日、3月27日函告拒绝减免租金并没收租赁押金，还于4月10日在未告知林炳东的情况下，强制将案涉店面上锁，禁止营业。南街办事处单方终止合同，给林炳东造成了严重的经济、名誉损失。要求南街办事处停止违法行为，退还押金331146元并赔偿损失10万元。南街办事处于次日收悉该律师函。2020年4月24日，南街办事处于向林炳东发送《解除合同通知函》。函件载明，根据《店面租赁合同》第二条第1款约定，林炳东应于2019年11月30日前引进两家企业申请入统，2019年12月13日前引进一个定向服务业招商项目，如未达到上述要求，南街办事处有权单方解除租赁合同且没收租赁押金并重新进行招投标。截至2020年4月10日，林炳东仍未按约完成定向服务招商及入统项目，严重违反合同约定义务，特通知解除租赁合同，南街办事处没收押金331146元，限林炳东于2020年4月30日前清空搬离店面，补缴2020年4月1日至4月30日租金45404元，并至南街街道营商环境办办理相关手续，如林炳东逾期不作为，南街办事处将依法保留追究法律责任的权利。林炳东于2020年4月25日收悉《解除合同通知函》。2020年7月1日，林炳东将案涉店面清退，与南街办事处完成交接。另查明，福建省财政厅、福建省机关事务管理局于2020年2月20日发布闽财资函[2020]1号《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》，规定“对承租省级国有资产类经营性房产的中小企业（不含国有独资、控股企业），免收一个月租金、减半收取两个月租金，减免租期原则上为2020年2月1日至4月30日。承租户为个体工商户的，可参照执行。”2020年5月6日，闽财资函[2020]3号《福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租的补充通知》规定，“对承租省级国有资产类经营性房产的中小企业（含服务业小微企业，不含国有独资、控股企业）和个体工商户，按照《关于新冠肺炎疫情防控期间减免企业房租和做好防控资产保障工作的通知》（闽财资函[2020]1号）,在免收一个月租金、减半收取两个月租金的基础上，继续减半收取5月、6月租金”。另，南街办事处因本案诉讼支出律师代理费19500元。一审法院认为，南街办事处将案涉店面公开招租，店面的基本情况及招租的要求均已明确公告，林炳东在充分了解的情况下参与竞标，中标后双方签订《店面租赁合同》，双方意思表示真实，且内容没有违反法律、法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。现林炳东以招商、入统的相关约定与租赁无关，且条件过于严苛为由，请求撤销《店面租赁合同》，于法无据，一审法院不予支持。《店面租赁合同》约定，林炳东需在2019年12月13日前引进一个鼓楼区定向服务业招商项目；第二年开始每年按照当年度市、区相关招商条件引进不少于一个招商项目；所有招商项目应以市、区相关部门认定的生效标准确定生效；如未达到上述要求，南街办事处将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。《店面租赁合同》还约定，林炳东于2019年11月30日前引进两家企业申请入统，如2019年11月30日前未达到上述要求，南街办事处有权单方解除租赁合同且没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。在合同履行过程中，经南街办事处多次给予宽限期，截至2020年4月林炳东仍未能完成《店面租赁合同》约定的入统、招商任务。林炳东已构成违约，应承担违约责任。南街办事处于2020年4月24日向林炳东发函通知解除《店面租赁合同》，符合合同约定。鉴于南街办事处于2020年4月10日将案涉租赁店面上锁，《店面租赁合同》已丧失履行条件，故应认定《店面租赁合同》于2020年4月10日实际解除。《店面租赁合同》约定，若林炳东违约或因林炳东原因造成南街办事处经济损失的，该租赁风险抵押金直接折抵违约金或赔偿款，不足部分由林炳东另行支付。故南街办事处有权依据上述合同约定将案涉风险抵押金331146元折抵违约金。林炳东要求南街办事处退还租赁风险抵押金331146元的诉讼请求，一审法院不予支持。关于租金减免问题，因今年年初突发新冠肺炎疫情，对社会经济造成巨大冲击，影响面广。案涉租金是否减免可参照福建省财政厅、福建省机关事务管理局关于减免租金的规定，即2月份免收租金，3月、4月租金减半。故南街办事处应向林炳东返还2020年一季度多收取的租金68106元（2月份租金45404元+3月份租金22702元）。另，2020年4月1日至2020年4月10日仍处于租赁期限内，故林炳东应向南街办事处支付该期间的租金7567.33元（22702元÷30×10）。南街办事处通知解除租赁合同后，限定林炳东于2020年4月30日前腾退店面，林炳东未及时清退，应支付相应的占有使用费。《解除合同通知函》约定，租赁期限届满，双方未续约的情况下林炳东应在期满日搬离店面，不得无故继续占用店面，每逾期一日，林炳东向南街办事处赔偿3680元（日租金的两倍）。一审法院认为，如前所述，林炳东已向南街办事处支付违约金331146元，南街办事处再行要求林炳东按合同约定的租金的两倍赔偿损失，显属不公。故一审法院酌情认定由林炳东按租金标准向南街办事处支付自2020年4月11日至2020年6月30日的租赁场地占有使用费105942.67元（22702÷30×20+45404元+45404元）。关于林炳东诉请要求南街办事处赔偿损失10万元，因林炳东对该诉请的损失未提供证据予以证明，故对该项诉请一审法院不予支持。本案因林炳东违约，造成合同解除的后果，南街办事处请求林炳东承担因本案诉讼支出的律师费19500元符合合同约定，一审法院予以支持。综上，判决：一、福州市鼓楼区南街街道办事处于本判决生效之日起十日内向林炳东返还租金68106元；二、驳回林炳东的其他本诉诉讼请求；三、林炳东与福州市鼓楼区南街街道办事处签订的《店面租赁合同》于2020年4月10日解除；四、林炳东于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区南街街道办事处支付租金7567.33元、占有使用费105942.67元；五、林炳东于本判决生效之日起十日内向福州市鼓楼区南街街道办事处赔偿律师费代理费损失19500元；六、驳回福州市鼓楼区南街街道办事处的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费8788元，由林炳东负担7589元，南街办事处负担1199元。反诉案件受理费减半收取2522元，由林炳东负担1178元，南街办事处负担1344元。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，本案系争商铺系南街办事处采用电子竞价方式公开招租，招租公告已明确告知竞租人：“每个报名竞租人都必须对所报标的实际情况（包括地理位置、房屋状况、目前经营情况等）做充分了解，确认该标的能够符合自身经营需要。今后，如因报名竞租人对实际情况不了解而产生任何纠纷均由报名竞租人自行承担，与出租方……无关。……承租人须在中标后1个月内引进一个鼓楼区定向服务业招商项目。第二年开始每年按照当年度市、区相关招商条件引进不少于一个招商项目。所有招商项目应以市、区相关部门认定的生效标准确定生效。如未达到上述要求，街道将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。……承租人须承诺于2019年11月底前引进两家企业申请入统，将营业执照等相关证件报至街道商业办备案。如2019年11月底前未达到上述要求，街道将解除租赁合同没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。”林炳东在知悉上述竞租要求后参与竞租招标并中标，其后，林炳东与南街办事处订立的租赁合同的相关约定与招租公告的内容一致。因此，林炳东关于本案讼争租赁合同是格式合同，约定的招商、入统条款属于无效的霸王条款，对林炳东显失公平，以及本案系争商铺不具备出租条件的上诉理由不能成立，本院不予采纳。根据林炳东与南街办事处签订的《店面租赁合同》的约定，林炳东应在双方约定的期限内履行招商及入统的合同义务，否则南街办事处有权单方解除租赁合同且没收租赁风险抵押金并重新进行招投标。在合同履行过程中，南街办事处在林炳东未履行上述合同义务后，曾多次给予宽限期，但截至2020年4月林炳东仍未能履约，确已构成违约，原审法院据此确认南街办事处有权解除合同并判令林炳东承担违约责任正确。林炳东在其违约及南街办事处已明确做出解除合同的意思表示后，直至2020年7月1日，方将案涉店面清退，与南街办事处完成交接。原审法院按公平原则判令林炳东应支付的占有使用费正确，其金额适当，本院依法予以确认。鉴于林炳东不能证明其所主张的预期收益损失以及货物贬值损失，因此，林炳东关于南街办事处赔偿其损失10万元的上诉请求，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8788元，由林炳东负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年四月十八日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威