山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初937号原告：高金龙，男，1997年1月30日出生，汉族，居民，住滕州市。委托诉讼代理人：王延鑫，山东祺博律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玉国，山东祺博律师事务所（实习）律师。被告：孙义勇，男，1989年12月5日出生，汉族，职工，住滕州市。被告：彭亚丽，女，1993年3月14日出生，汉族，居民，住址同上，系被告孙义勇之妻。被告：屠智刚，男，1983年11月13日出生，汉族，职工，住滕州市。委托诉讼代理人：董伟，山东君雅律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙海城，山东君雅律师事务所律师。原告高金龙与被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告高金龙及其委托诉讼代理人王延鑫、李玉国到庭参加了诉讼，被告屠智刚及其委托诉讼代理人董伟、孙海城亦到庭参加了诉讼，被告孙义勇、彭亚丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高金龙向本院提出诉讼请求：1.确认被告孙义勇与被告屠智刚于2019年8月26日签订的转让坐落于滕州市的不动产转让合同无效；2.判令被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚共同将上述房屋过户登记至原告名下或被告孙义勇、彭亚丽名下；3.判令被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚支付违约金并负担本案诉讼费用及交通费等费用和原告的律师代理费。事实和理由：原告与被告孙义勇、彭亚丽于2018年7月19日签订房屋买卖合同1份，约定原告以855000元的价格买受被告孙义勇、彭亚丽所有的坐落于滕州市房产1处。原告依约履行合同后，被告孙义勇、彭亚丽拒不履行过户义务。原告提起诉讼后，发现该房产已由被告孙义勇、彭亚丽与被告屠智刚恶意串通于2019年8月26日过户至被告屠智刚名下。原告为维护合法权益，诉至法院。被告孙义勇未作答辩。被告彭亚丽未作答辩。被告屠智刚辩称，2019年8月与被告孙义勇、彭亚丽协商一致以820000元的价格（含过户税费）买受其出租给原告高金龙及其姐高敏的案涉房屋，依约向被告孙义勇、彭亚丽支付房款后于同月26日办理了该房的不动产权证书，对案涉房产享有所有权；被告孙义勇、彭亚丽及原告高金龙拒不履行交付房屋的义务，严重侵害了其作为房屋所有权人的合法权益，将会通过诉讼的方式维护合法权益；与被告孙义勇、彭亚丽签订的房屋买卖合同合法有效，根据物权优先于债权的原则，不负有将案涉房屋过户登记至原告高金龙名下的义务；综上，原告高金龙的诉求无事实依据和法律依据，请求法院予以驳回。经审理查明：2018年7月19日，经滕州智鑫盟房产咨询经纪有限责任公司（以下简称智鑫盟公司）介绍，原告高金龙（乙方，买受人）与被告孙义勇（甲方，出卖人）签订房屋买卖合同1份，约定：甲方将坐落于滕州市房产以855000元的价格出卖给乙方，建筑面积为112.47㎡，地下室面积为9.25㎡，乙方在签订合同时向甲方支付定金20000元。付款方式为乙方于同年8月15日前向甲方支付780000元，剩余房款55000元在该房不具备产权转移条件时乙方无需支付，房屋过户所产生的相关税费及中介服务费由乙方承担。同日，原告高金龙向被告彭亚丽支付定金20000元，被告彭亚丽给原告高金龙出具定金收条1份。同年8月8日，原告高金龙向被告孙义勇支付购房款780000元，并向智鑫盟公司法定代表人张兆松支付中介费8500元，被告孙义勇、彭亚丽亦给原告高金龙出具数额分别为160000元及620000元的收到条2份。之后，被告孙义勇、彭亚丽将该房交付给原告高金龙。原告高金龙在该房居住至今，并交纳了水、电、物业等费用。因被告孙义勇、彭亚丽一直未能给原告高金龙办理该房的过户手续，原告高金龙于2021年1月4日诉至本院，请求本院判令被告孙义勇、彭亚丽办理房产过户手续。本院于1月14日作出（2021）鲁0481民初86号民事裁定：驳回高金龙的起诉。该裁定现已发生法律效力。庭审中，原告高金龙提交了2020年10月24日与被告屠智刚的谈话录音，用以证明了被告孙义勇、彭亚丽与被告屠智刚存有借贷关系并非房屋买卖关系之主张；被告屠智刚质证后抗辩并不能证实与被告孙义勇、彭亚丽并非房屋买卖关系。原告高金龙还提交了2021年2月19日与被告彭亚丽的谈话录音，用以证明被告孙义勇、彭亚丽与被告屠智刚存有借贷关系、案涉房屋过户给被告屠智刚目的在于为借款提供担保之主张；被告屠智刚质证后辩称该录音存在威胁、诱导的情形不应作为证据加以采信。被告孙义勇、彭亚丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状和证据，本院依法进行了缺席审理。另查:2019年8月26日，被告孙义勇（甲方，转让方）与被告屠智刚（乙方，受让方）签订不动产转让合同1份，约定：甲方将坐落滕州市善国南路1515号荷香苑3号楼1单元3层02号等2户不动产转让给乙方，房屋建筑面积112.46㎡，地下储藏室建筑面积9.25㎡，价款为550000元。付款方式为乙方于2019年8月26日前一次向甲方付清，办理不动产转让所需的税费由乙方负担。被告屠智刚于同日及同年9月19日、2020年4月26日分别向被告孙义勇支付了552000元、97000元、120000元。同月28日，该房过户登记至被告屠智刚名下，滕州市自然资源局颁发了鲁（2019）滕州市不动产权等0016529号不动产权证书。同日，被告屠智刚缴纳了过户税费共计51923.14元（40607.04元+1101.38元+9668.34元+533.17元+13.21元）。庭审中，原告高金龙质证后抗辩上述合同约定的房价550000元明显过且与实际付款820923.14元（房款769000元+税费51923.14元）不相符合，不能证明被告屠智刚与被告孙义勇具有真实的房屋买卖交易；被告屠智刚则主张不动产转让合同约定的房价550000元是为了避税、已向被告孙义勇支付了769000元房款和51923.14元过户税费，但对超出合同约定的价款及期限支付的款项未能作出合理解释。被告屠智刚还提交了2020年10月20日与原告高金龙姐姐高敏的微信聊天记录及11月12日与原告高金龙的通话记录，用以证明案涉房屋系原告高金龙承租被告孙义勇的且租期尚未到期、原告高金龙与被告孙义勇不存在真实的房屋买卖关系并存有恶意的虚假诉讼之主张；原告高金龙质证后辩称经庭审现场与高敏核实与被告孙义勇并不存在租赁房屋的法律关系，而是其将案涉房屋出租给高敏使用。再查：被告孙义勇与被告彭亚丽于2014年8月5日在微山县民政局进行结婚登记并领取结婚证书。滕州智鑫盟房产咨询经纪有限责任公司法定代表人为张兆松，于2019年5月30日更名为滕州智鑫盟房产经纪有限公司。上述事实，有当事人陈述、房屋买卖合同、付款凭证、收条、收据、不动产转让合同、不动产权证书、完税证明、视听资料、电子数据等证据在卷为凭。本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。合同作为一种法律行为，其有效是指完全地发生了意思表示所表达的法律后果。合同生效须具备以下条件：（一）缔约时行为人具有相应的民事行为能力：合同行为主体（自然人、法人、其他组织）据以缔结合同的法律资格，应当具有相应的民事权利能力和民事行为能力。（二）当事人意思表示真实：行为人在自觉、自愿的基础上作出符合其内在意志的表示行为。包括以下2个方面：①行为人的意思表示必须是自愿的，任何个人和组织都不得强迫行为人实施或不实施某一民事行为。②行为人的意思表示必须是真实的，即行为人的主观意愿和外在的意思表示是一致的。意思表示不真实，合同的效力会因此而受影响，有的被作为无效，有的被作为可撤销。（三）不违反法律、行政法规的强制性规定，不损害国家或社会公共利益，不违背公序良俗：既包括合同的目的，又包括合同的内容。依据合同的效力，将合同分为有效合同、无效合同、可撤销的合同、效力待定的合同。合同无效是指当事人所缔结的合同因严重欠缺生效要件，在法律上不按当事人合意的内容赋予效力。具有三种特性，即无效的当然性（当然无效，无待主张，也不必须由一定程序使其失效）、自始性（于成立时即自始无效，自始不发生当事人所欲发生的效力）、确定性（无效不因时间的经过而补正）。民法学理认为存在恶意串通、损害国家、集体或者第三人利益情形的合同系无效合同。合同法中恶意串通，损害特定第三人利益的合同，只有受害的第三人才能主张合同无效，没有遭受损害者并不享有宣告合同无效的权利。就本案而言，作为先房屋买卖合同买受人的原告高金龙以后房屋买卖合同的当事人即被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚恶意串通已办理房屋过户登记手续侵害其合法权益为由诉至本院，符合法律规定，诉讼主体适格。所谓恶意串通，通常是指当事人为了谋取私利，相互勾结，采取不正当方式，共同实施损害他人利益的行为。其构成要件包括主观因素和客观因素。主观因素为恶意串通，即当事人双方具有共同目的希望通过订立合同损害国家、集体或者第三人的利益。它既可以表现为双方当事人事先达成协议，也可以是一方作出意思表示，对方明知其目的非法，而用默示的方式予以接受。它既可以是双方当事人的互相配合，也可以是双方的共同作为。客观因素为合同损害了国家、集体或者第三人的利益。第三人请求确认当事人订立的合同无效，应由其就恶意串通和利益受损这两方面的事实承担举证证明责任，由于恶意串通反映出当事人的一种主观心态，而第三人以此为由请求确认合同无效，对合同当事人利益影响较大，故法律上对第三人科以较一般民事诉讼高度盖然性的证明标准更高的举证证明义务。因而，《最高人民法院关于适用的解释》第一百零九条作出了“当事人对欺诈、胁迫、恶意串通事实的证明，以及对口头遗嘱或者赠与事实的证明，人民法院确信该待证事实存在的可能性能够排除合理怀疑的，应当认定该事实存在”之规定。故在审判实践中，即使无直接证据证明主观恶意的存在，但法院在积极查明案件事实、全面分析案情的基础上，通过归纳现有的间接证据所形成的证据链能够达到排除合理怀疑的证明标准，可综合评判合同交易背景、合同签订时间、合同当事人的关联关系、合同约定的内容及实际履行等重要因素确认恶意串通之事实的存在。就本案而言，原告高金龙庭审中提交的2020年10月24日与被告屠智刚的谈话录音资料及2021年2月19日与被告彭亚丽的谈话录音资料，既未严重侵害他人合法权益，又未违反法律的禁止性规定，也未以严重违背公序良俗的方法形成或获取，因而符合证据的真实性、合法性和关联性特征，本院予以采信。由于该录音资料能够证实被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚存有借贷关系且房屋过户的目的是为借款提供担保，结合原告高金龙与被告孙义勇于2018年7月19日签订的房屋买卖合同早于被告屠智刚于2019年8月26日与被告孙义勇签订的不动产转让合同、前合同约定的855000元房价远远高于后合同约定的550000元房价、被告屠智刚已向被告孙义勇支付了价款769000元并负担房屋过户税费51923.14元且对超出合同约定价款和期限支付的款项未能作出合理解释，被告屠智刚提交的2020年10月20日与高敏的微信聊天记录及同年11月12日与原告高金龙的谈话录音资料并不能证明其与被告孙义勇具有真实的房屋买卖关系而原告高金龙与被告孙义勇系虚假诉讼，因而上述证据达到了排除合理怀疑的证明标准，足以证明被告孙义勇、屠智刚签订不动产转让合同时具有主观恶意，被告屠智刚支付给被告孙义勇的款项远远大于合同约定的价款有违日常生活经验法则；被告孙义勇、屠智刚的行为客观上损害了前房屋买卖合同买受人即本案原告高金龙的物权期待权。故原告高金龙虽未能提交证明被告屠智刚存有主观恶意的直接证据，但其穷尽举证手续提交的上述间接证据达到了排除合理怀疑的证明标准，因而可认定被告孙义勇与被告屠智刚恶意串通而签订的不动产转让合同因损害了作为第三人的原告高金龙的利益而无效。综上所述，原告高金龙诉求本院确认被告孙义勇与被告屠智刚于2019年8月26日签订的不动产权转让合同因恶意串通损害其利益而无效，符合法律规定，理由正当，证据确实，本院予以支持。因无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还。故原告高金龙诉求被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚将房屋转移过户至被告孙义勇名下，于法有据，本院亦予以支持。原告高金龙的其他诉求，既未有合同约定，又无法律依据，且与本案并非同一法律关系，本院不予支持。被告孙义勇、彭亚丽经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，且亦未提交答辩状和证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，应视为放弃答辩权、举证权、质证权和辩论权，应承担对其不利的诉讼后果。同理，被告屠智刚亦未能提交与被告孙义勇的房屋转让行为具有真实性和正当性的证据，亦应承担对其不利的诉讼后果，因而对其抗辩，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第二项、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十三条、六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告孙义勇与被告屠智刚于2019年8月26日签订的转让滕州市善国南路1515号荷香苑3号楼1单元3层02号等2户的不动产转让合同无效；二、被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚于本判决生效后10日内共同向滕州市自然资源局申请将登记于被告屠智刚名下的坐落于滕州市善国南路1515号荷香苑3号楼1单元3层02号等2户的不动产转移登记至被告孙义勇名下；三、驳回原告高金龙的其他诉求。案件受理费11800元，减半收取计5900元，由被告孙义勇、彭亚丽、屠智刚共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  侯成文二〇二一年四月十五日书记员  杨 利