福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)闽06民终1124号上诉人(原审被告、反诉原告)：漳州市永新房地产开发有限公司，住所地福建省东山县康美镇马銮湾宏益海景度假村别墅B07号。统一社会信用代码91350626689366984N。法定代表人：张永金，执行董事。委托诉讼代理人：陈平生，福建三和律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：沈淑芳，福建三和律师事务所执业律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：沈佳超，男，1993年5月11日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：谢永宏，上海明伦律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：姚凤娇，上海明伦律师事务所执业律师。上诉人漳州市永新房地产开发有限公司(以下简称永新公司)因与被上诉人沈佳超商品房预售合同纠纷一案，不服福建省东山县人民法院(2020)闽0626民初1221号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人永新公司的委托诉讼代理人沈淑芳、被上诉人沈佳超的委托诉讼代理人谢永宏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。永新公司上诉请求：1.撤销原判第三项，依法改判本案逾期交房违约金数额；2.撤销原判第四项，依法改判本案逾期办证违约金数额；3.增判永新公司开具本案购房款发票应缴的税额由沈佳超承担。事实和理由：一、永新公司对润通公司的投资款可以折抵本案购房款的认定并不认同，且认为沈佳超无法证明其已履行案涉房屋的付款义务。但因无力负担上诉费，故对该主张先不予上诉。二、原判认定的逾期交房违约金过高：1.原判认定的逾期交房违约金起算点有误。根据案涉《商品房买卖合同》约定，出现不可抗力，永新公司可延期交房。八级以上的大风和十毫米以上的日降水属于不能预见、不可避免的不可抗力情形，本案逾期交房期间应扣除上述大风、降水天数。自案涉合同签订至约定交房日期，共出现大风、降水176天，原判未对逾期交房起算点予以相应顺延错误。2.永新公司已于2018年2月8日通知沈佳超办理交房手续，沈佳超因个人原因延至2018年5月30日才办理交房手续并接收案涉房屋，延迟期间的损失应由沈佳超自行承担，本案逾期交房期间应计算至永新公司通知交房之日截止。三、原判认定的逾期办证违约金过高：1.案涉《商品房买卖合同》约定的逾期办证违约金标准不应予以调整。从本案缔约背景看，沈佳超代表的是当时永新公司的实际经营者润通公司，其在案涉合同缔约过程中属于绝对强势的一方，案涉合同的诸多条款已经向其倾斜。在此情形下，案涉合同约定的月万分之0.1的逾期办证违约金是双方的真实意思表示，原判以显失公平为由予以调整错误。2.双方当事人因润通公司的投资款能否折抵案涉购房款等问题分歧严重，直至2020年1月21日才由福建省高级法院的判决予以确定，故本案即使存在逾期办证，违约金也应当从2020年1月22日起算。四、原审法院判令永新公司需向沈佳超开具购房款发票，因本案系以投资款折抵购房款，永新公司并未实际收到购房款，根据权利义务一致的原则，开具发票缴纳的税款应由沈佳超承担。沈佳超辩称，1.永新公司虽然在2018年2月8日发出交房通知，但案涉房屋于2019年6月26日才通过竣工验收，沈佳超有权对交房通知提出抗辩。2.原判已经在逾期交房期间中扣除台风天数，确定违约责任符合合同约定和客观事实。3.永新公司迄今仍未履行协助办证的义务，已经远超合同约定的期限，显然存在逾期协助办证的违约事实。4.案涉合同约定的逾期办证违约金标准畸低，原判根据沈佳超的主张，结合房地产市场贷款利率等客观情况，按月万分之一进行调整，公平合理。沈佳超向一审法院起诉请求：1.永新公司向沈佳超交付福建省东山县金銮名都1号楼2303室房屋的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅房屋分户质量验收合格证》及房地产权属证书(由永新公司协助沈佳超办理福建省东山县金銮名都1号楼2303室房屋转移登记手续)；2.永新公司向沈佳超开具案涉房屋价款金额390644元对应的购房发票；3.永新公司以沈佳超已付房款400644元为基数，从2017年7月1日起按日万分之一的标准支付逾期交房违约金至实际达到交房条件之日止；4.永新公司以沈佳超已付房款400644元为基数，从2017年10月1日起按每月万分之一标准支付逾期办证违约金至上述房屋所有权转移登记至沈佳超名下之日止；5.判令永新公司承担沈佳超支付的律师费1200元。永新公司向一审法院反诉请求：1.确认永新公司与沈佳超签订的案涉《商品房买卖合同(预售)》于2020年7月30日解除；2.沈佳超按照应付款400644元的20%支付违约金，共计80128.8元。一审法院认定事实:一阳比高公司、润通公司及张永金三方于2015年7月5日签订《协议书》，2016年1月7日又签订《补充协议书》，上述协议书约定将金銮名都小区1号楼（23-32层共10层）90套房屋含案涉房屋作价折抵转让款，并由沈佳超、沈一帆超作为润通公司指定的购买人。2016年9月24日，沈佳超与永新公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定由沈佳超购买永新公司开发的址在福建省东山县××镇××号楼××室商品房，建筑面积共64.62平方米，总价款为400644元，现已登记备案。合同第九条约定：“商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”合同第十二条约定：“出卖人逾期交付房屋，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行。出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之一的违约金。”合同第二十条房屋登记第（一）项约定：“双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。”第（二）项第2目约定：“出卖人逾期完成房屋所有权登记且买受人不退房，出卖人自逾期之日起每月按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。”合同签订后，2018年2月8日，永新公司通知沈佳超办理交房手续，但沈佳超直至2018年5月30日才与永新公司办理交房手续。2019年6月26日，案涉房屋所在楼盘通过竣工验收，但至今尚未办理权属证书。2020年7月29日，永新公司以特快专递方式向沈佳超邮寄解除合同通知书，以沈佳超未按期缴纳购房款为由解除该合同，并要求沈佳超支付相应的违约金，永新公司并通过东山县公证处对其邮寄送达的内容及过程进行了公证。另查明，1.在案件审理过程中，沈佳超向一审法院申请查封永新公司名下价值相当于42222元的财产，并提供了担保。一审法院依法于2020年8月20日作出（2020）闽0626民初1221号民事裁定书。2.福建省高级人民法院作出（2019）闽民终1332号民事判决书，认定：（1）一阳比高公司、润通公司及张永金三方于2015年7月5日签订的《协议书》，不存在恶意串通的情形，也不存在损害国家、集体或者第三人利益的问题，讼争协议约定投资款转商品房购房款条款有效。（2）投资款35599780元已转变成1号楼90套房屋的购房款，有关购房发票的出具、房屋的交付等已转换成开发商即永新公司与购房者即润通公司指定的人员之间的权利义务。二者之间的权利义务，应受双方签订的商品房买卖合同的约束而非本案的投资款转让协议的约束。故对润通公司主张的有关发票的开具和交房事宜，应由实际购房者按照商品房买卖合同的约定向永新公司另行主张。一审法院认为，本案争议焦点为：一、永新公司是否应向沈佳超交付案涉房屋的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅房屋分户质量验收合格证》及协助沈佳超办理案涉房屋转移登记手续？二、永新公司是否应向沈佳超开具相应的购房款发票？三、永新公司是否存在逾期交房及逾期协助办证的情形？是否应向沈佳超支付逾期交房及逾期办证违约金？四、沈佳超与永新公司签订的商品房买卖合同是否应予以解除？沈佳超是否应向永新公司支付逾期付款违约金？一、交房文件及协助办证方面。双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第九条约定：“商品房交付条件为：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”合同第十一条约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。”根据双方合同约定，在交付商品房时，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收。而本案中，沈佳超已接收了案涉房屋，且经一审法院庭后向东山县不动产登记中心了解，案涉房屋已达到办证条件。永新公司于2020年6月22日向东山县不动产登记中心申请不动产确权登记且已获通过，现可办理商品房分户登记。故沈佳超请求永新公司向其交付案涉房屋的竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告、《住宅房屋分户质量验收合格证》的主张不予支持。沈佳超主张永新公司应协助其办理案涉房屋转移登记手续。双方签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，投资款转为购房款的事实亦经福建省高级人民法院作出的(2019)闽民终1332号民事判决书予以确定，故永新公司应协助沈佳超办理福建省东山县金銮名都1号楼2303室房屋转移登记手续。二、购房款票据方面。一阳比高公司、润通公司及张永金三方于2015年7月5日签订《协议书》，2016年1月7日又签订《补充协议书》，上述协议书约定将金銮名都小区1号楼(23-32层共10层)90套房屋含案涉房屋作价折抵投资款，并由沈佳超及沈一帆作为润通公司指定的购买人，由沈佳超于2016年9月24日与永新公司签订《商品房买卖合同》，可视为沈佳超已履行了案涉房屋的付款义务，故永新公司应履行交付案涉房屋的相应购房款票据的义务，因其已开具了10000元，故尚需继续开具390644元的购房款票据。三、逾期交房方面。依据双方签订的《商品房买卖合同》第十一条的约定：“出卖人应在2017年6月30日前向买受人交付该商品房”。第十二条约定：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。(2)买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。”本案中，永新公司于2018年2月8日通知沈佳超办理交房手续后，沈佳超于2018年5月30日向永新公司办理了交房手续。永新公司虽于2018年2月8日通知沈佳超交房，但案涉商品房于2019年6月26日才通过竣工验收，故应以沈佳超接收房屋的时间即2018年5月30日作为本案的交房时间。按合同约定，自签订合同之日起至合同约定的交房时间止的期间如存在不可抗力的因素，可顺延交房时间。根据调取的福建省东山县气象局出具的《气象证明》，自2016年9月24日至2017年6月30日期间，东山县受台风天气影响的天数共有8天，故本案可扣除天数为8天，即永新公司可顺延至2017年7月8日，而永新公司直至2018年5月30日才交房，逾期326天，已构成逾期交房，故应依合同约定承担逾期交房违约责任。永新公司以风力≥8级、日降水量≥10毫米为由主张抵扣的天数因不符合合同约定且未能提供《施工日志》等证据证明确实存在停工，故不予采信。本案逾期交房违约金为13060.99元(400644元×0.0001/天×326天)。逾期办证方面。合同第二十条房屋登记第(一)项约定，双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。第(二)项约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每月按买受人已付款的0.001%向买受人支付违约金。本案中，案涉房屋已于2018年5月30日前完成交付，依据合同约定，永新公司最迟应于2018年8月28日前履行协助办证义务。因永新公司并非案涉房屋办证主体，其办证义务仅属协助义务，只要案涉房屋满足申请办证条件，并通知沈佳超共同向办证机关申请即可认定其完成办证义务。现案涉房屋已可办理商品房分户登记，故永新公司应与沈佳超共同向东山县不动产登记中心申请办理。但永新公司至今未通知沈佳超共同申请办理，已构成逾期办证，违约金计算的截至日可至起诉之日即2020年7月6日，嗣后如产生逾期办证违约金可另行主张。沈佳超认为合同约定的逾期办证违约金过低，应调整为以已付购房款400644元为基数按月万分之一的标准计算违约金。根据案涉合同第二十条约定：“2.买受人不退房，出卖人自逾期之日起每月按买受人已付款的0.001%支付违约金。”该利率远远低于中国人民银行基准存款利率标准，该约定显失公平，且为格式条款，应予调整。故沈佳超主张应按照已付购房款400644元为基数，按月万分之一计算逾期办证违约金的主张予以采纳，但计算时间应自2018年8月29日起计至2020年7月6日止，共计22个月，即逾期办证违约金为881.42元(400644元×0.0001/月×22个月)。四、案涉合同的解除方面。一阳比高公司、润通公司及张永金三方于2015年7月5日签订的《协议书》，2016年1月7日又签订《补充协议书》，上述协议书约定将金銮名都小区1号楼(23-32层共10层)90套房屋含案涉房屋作价折抵投资款，并由沈佳超、沈一帆作为润通公司指定的购买人。永新公司于2016年1月8日向润通公司签发《关于投资款转为房款的说明》，该说明内容确认：投资款转为房款的购置标的：1号楼：2301-2309，2401-2409，2501-2509，2601-2609，2701-2709，2801-2809，2901-2909，3001-3009，3101-3109，3201-3209，共10层，九十套房屋，每层574.19平米，并按每平米6200元单价计算房款，折合房款35599780元，其中包含涉案合同项下房款。以上协议及说明已由福建省高级人民法院作出的(2019)闽民终1332号民事判决认定有效并已生效，故本案可视为沈佳超已按合同约定支付了全部购房款，永新公司以沈佳超未按期支付购房款为由主张解除《商品房买卖合同》及支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，不予支持。综上，沈佳超与永新公司签订的《商品房买卖合同》有关交付期限、逾期交房违约责任、房屋交付、产权登记等约定系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依照合同约定全面履行义务。2016年1月8日，永新公司出具《关于投资款转为购房款的说明》，确认润通公司的投资款35599780元转为该90套商品房(包括案涉房屋)的购房款，且投资款转为本案购房款的事实亦经福建省高级人民法院作出的(2019)闽民终1332号民事判决书认定，可视为沈佳超已履行了讼争商品房的付款义务，故永新公司应履行交付讼争商品房的相应购房款票据的义务，因其已开具了10000元，故尚需开具390644元的购房款票据；沈佳超主张永新公司应予支付律师费1200元没有合同依据亦没有法律依据，不予支持。案涉房屋依合同约定至迟应于2017年7月8日前交付，而永新公司直至2018年5月30日才交房，已构成逾期交房，应依合同约定承担逾期交房违约责任，故永新公司应承担自2017年7月9日起至2018年5月30日止以全部房价款为基数按日万分之一计算的逾期交房违约金为13060.99元。永新公司至今未按合同约定履行协助办证义务，故应按合同约定履行协助办证义务并支付逾期办证违约金，即应计算自2018年8月29日起至起诉之日即2020年7月6日止的逾期办证违约金，嗣后如产生逾期办证违约金可另行主张。永新公司以沈佳超未按合同约定支付购房款为由，反诉主张解除商品房买卖合同并支付逾期付款违约金没有事实和法律依据，不予支持。永新公司在一审审理过程中，以其不服福建省高级人民法院于2019年12月30日作出的(2019)闽民终1332号民事判决(润通公司及一阳比高公司、张永金)股权转让纠纷一案，向最高人民法院申请再审并已立案为由申请对本案进行中止审理。因最高人民法院虽于2020年12月14日作出受理通知书决定对该案进行立案审查，但尚未裁定再审，故永新公司的申请理由不能成立，不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第(一)项、第(二)项，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、永新公司应于判决发生法律效力之日起三十日内通知沈佳超并共同向东山县不动产登记中心申请办理福建省东山县金銮名都1号楼2303室的房屋转移登记手续；二、永新公司应于判决发生法律效力之日起十日内向沈佳超开具390644元的购房款发票；三、永新公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付沈佳超逾期交房的违约金13060.99元；四、永新公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付沈佳超逾期协助办证的违约金881.42元；五、驳回沈佳超其他诉讼请求；六、驳回永新公司全部的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1065元，由沈佳超负担716元，永新公司负担349元。反诉受理费4256元(已减半收取)，由永新公司负担。申请费442元，由永新公司负担。二审中，当事人没有提交新的证据。对一审查明认定的事实，双方当事人均无异议，本院予以确认。本院认为，永新公司提出判令沈佳超承担开具购房款发票的税款的上诉请求，已经超过永新公司一审反诉请求的范围，系二审新增的独立诉讼请求，依法不予审理。根据双方当事人的诉辩主张，本案的争议焦点是：一、八级以上的大风和十毫米以上的日降水能否作为本案顺延交房的情形；二、本案逾期交房期间应计算至永新公司通知交房之日或案涉房屋实际交房之日截止；三、本案逾期办证违约金的标准应如何认定；四、一审认定的逾期办证违约金起算点是否有误。关于顺延交房的问题。根据案涉《商品房买卖合同》第十二条的约定，永新公司可顺延交房的事由仅为“不可抗力”，而八级以上的大风和十毫米以上的日降水均属于正常的天气现象，不属于订立合同时不能预见、不能避免且不能克服的情况，不应认定为不可抗力，永新公司关于本案逾期交房期间应扣除八级以上大风和十毫米以上日降水天数的上诉主张，缺乏合同依据，不予采纳。关于逾期交房截至日的问题。永新公司上诉主张应以其通知交房之日作为逾期交房的截至日，但根据案涉《商品房买卖合同》第九条的约定，案涉房屋交付时应符合通过竣工验收等条件。案涉房屋于2019年6月26日才通过竣工验收，即永新公司通知之时案涉房屋并不具备法定和约定的交房条件，沈佳超依法可以拒绝接收房屋。故原判以沈佳超实际收房的时间即2018年5月30日作为本案逾期交房的截至日并无不当，永新公司关于逾期交房违约金应计算至其通知交房之日截止的上诉主张与法律规定及合同约定不符，不予采纳。关于逾期办证违约金的标准问题。根据合同法及相关司法解释的规定，合同所约定的违约金标准过分高于或低于违约所造成的损失的，当事人可主张对违约金进行调整。本案中，案涉《商品房买卖合同》所约定的逾期办证违约金标准为已付购房款的每月万分之零点一，该标准显然不足以弥补购房人因逾期办证造成的损失。即使以沈佳超所主张的每月万分之一的标准计算，仍远低于同期央行基准存款利率及本地区司法实践对逾期办证违约金的掌握标准。故一审法院根据沈佳超的主张对逾期办证违约金进行调整符合法律规定，永新公司关于调低逾期办证违约金的上诉主张不予采纳。关于逾期办证违约金起算点的问题。虽然案涉房屋折抵投资款的相关协议的效力已经福建省高级人民法院另案判决的确定，但该判决并不影响本案《商品房买卖合同》的效力，本案逾期办证的违约责任仍应根据案涉《商品房买卖合同》进行认定。永新公司关于应以该另案判决生效之日作为逾期办证违约金起算点的上诉主张缺乏法律依据，不予采纳。综上，永新公司的上诉主张理由均不能成立，其上诉请求予以驳回。原判认定事实清楚，适用法律正确，予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费102元，由漳州市永新房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  李 凌审 判 员  黄 兴二〇二一年四月二十三日法官助理  杨 烨书 记 员  蒋舒红