安徽省淮南市田家庵区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0403民初6号 原告：淮南市华安盛置业有限公司，住所地安徽省淮南市田家庵区淮舜南路爱佳综合楼1501室，统一社会信用代码91340400054460424X。 法定代表人：郑玮，该公司总经理。 委托诉讼代理人：张学奇，安徽里奇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：程雪晴，安徽里奇律师事务所律师。 被告：李军，男，1989年10月11日出生，汉族，住安徽省阜南县。 原告淮南市华安盛置业有限公司（以下简称华安盛公司）与李军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。华安盛公司的委托诉讼代理人程雪晴到庭参加诉讼，被告李军经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 华安盛公司向本院提出诉讼请求：1、依法判决解除原、被告签订的《商品房买卖合同（预售）》；2、依法判令被告配合原告解除永安国际城二期淮南万达广场A5幢1903室房屋的网上备案手续；3、依法判令被告向原告返还原告代为扣划的保证金9081.96元；4、依法判令被告向原告支付违约金39718.8元；5、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年10月10日，原、被告签订了《商品房买卖合同（预售）》，双方约定被告以银行按揭商业贷款的方式购买原告开发的永安国际城二期淮南万达广场A5幢1903室房屋，双方在合同附件十一第一条第八款约定因被告未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使原告为被告贷款担保而设立的保证金被银行划扣或承担担保责任的，被告应在收到原告通知之日起7日内，将原告代被告向银行支付的款项偿还原告。被告到期不偿还的，原告有权单方面解除本合同及本协议，并由被告向原告支付赔偿金。赔偿金计算方式为：被告赔偿原告本合同中总房款的50%及与原告承担保证责任款项之和，并同意原告在被告已支付的房款中直接扣除赔偿金。后来，被告与招商银行股份有限公司淮南分行、原告签订了《个人购房贷款及担保合同》，约定被告从银行贷款购买上述房屋，原告为被告提供阶段性连带保证责任。在合同的履行过程中，被告多次违反合同约定不按期偿还欠付银行的贷款，导致原告向银行提供的保证金被扣划，直至目前被告扣划保证金9081.96元。原告多次通知被告返还原告代被告扣划的保证金，被告均予拒绝。原告认为，被告拒不偿还原告代为扣划的保证金已经构成违约。现原告为维护自身合法权益，遂根据相关法律规定向贵院提起诉讼，请求人民法院全面查清本案事实，依法作出客观公正判决。 被告李军缺席，未作答辩。 华安盛公司围绕诉讼请求依法提交了证据，李军缺席，未予质证，本院经审查后予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年10月10日，出卖人华安盛公司与买受人李军签订《商品房买卖合同（预售）》，李军向原告购买位于淮南万达广场（永安国际城二期）A5幢19层03号房屋，双方约定：第六条……2、按照建筑面积计算，该商品房单价为5072.64元，总价款为人民币198594元。……第七条……（二）买受人采取下列第3种方式付款：……3、贷款方式付款：商业贷款。买受人应当于2017年10月10日前支付首期房价款人民币40594元，占全部房价款的20%。贷款金额人民币158000元向商业银行/淮南市（市/矿）公积金管理中心申请贷款支付。附件十一：合同补充协议第一条第八款约定因乙方未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使甲方为乙方贷款担保而设立的保证金被银行扣划或承担担保责任的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内，将甲方代乙方向银行支付的款项偿还甲方。乙方到期不偿还的，原告有权单方面解除本合同及本协议，并由被告向原告支付赔偿金。赔偿金计算方式为：被告赔偿原告本合同中总房款的50%及与原告承担保证责任款项之和，并同意原告在被告已支付的房款中直接扣除赔偿金。原被告双方签订合同后，于2017年10月23日办理了网上备案。 另查明，2018年3月招商银行股份有限公司淮南分好作为贷款人、李军作为借款人及华安盛公司作为出借人签订《个人购房借款及担保合同》，约定为购买案涉房屋，被告李军从招商银行股份有限公司淮南分行借款158000元，执行利率以4.90%为基准利率，按照等额本金的方式归还贷款本息，华安盛公司为李军在本合同项下的债务承担连带保证责任。2020年3月24日扣划华安盛公司3948.79元、2020年7月21日扣划1286.44元、2020年8月26日扣划1286.03元、2020年9月16日扣划1280.25元、2020年10月27日扣划1280.45元、2020年12月1日扣划1278.64元、2020年12月16日扣划1271.74元，以上共计扣划华安盛公司11632.34元用于偿还李军的购房贷款。现华安盛公司以被告李军违约为由，要求被告李军承担违约责任，诉至我院，请求判如所请。 本院认为，依法成立的合同，自合同成立时生效。本案中，原、被告签订的《商品房屋买卖合同》及《补充协议》是当事人真实意思表示，且内容不违反法律的强制性规定，故原、被告签订的房屋买卖合同及补充协议合法有效，双方均应当按照合同约定全面履行合同义务。 对原告要求解除与被告李军之间签订的《商品房买卖合同（预售）》及判令被告配合原告案涉房屋的网上备案手续的诉讼请求。本院认为，被告李军为购买案涉房屋在招商银行股份有限公司淮南分行办理个人购房借款，也应按照借款合同的约定履行还款义务。因被告未能按约还款，导致保证人即本案原告代被告向招商银行股份有限公司淮南分行偿还李军拖欠的借款本息11632.34元。依据原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》附件十一第一条第八款的约定“因乙方未按照与银行贷款合同约定的期限偿还贷款，使甲方为乙方贷款担保而设立的保证金被银行扣划或承担担保责任的，乙方应在收到甲方通知之日起7日内，将甲方代乙方向银行支付的款项偿还甲方。乙方到期不偿还的，原告有权单方面解除本合同及本协议，并由被告向原告支付赔偿金。赔偿金计算方式为：被告赔偿原告本合同中总房款的50%及与原告承担保证责任款项之和，并同意原告在被告已支付的房款中直接扣除赔偿金。”故对于原告华安盛公司的本项诉讼请求，本院依法予以支持。 对原告要求判令被告返还原告代为扣划的保证金11632.34元的诉讼请求。本院认为，原告的该项诉讼请求有其提交的银行扣划流水予以佐证，故对原告的该项诉讼请求依法予以支持。被告李军经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃举证、质证的权利，本院将对被告李军依法缺席判决。 对于原告要求被告支付违约金39718.8元的诉讼请求，本院认为，该违约金的计算标准过高，本院综合考量原被告双方的过错程度及原告的实际损失，本院依法予以调整为总购房款5%，即违约金9929.7元（198594元×5%），对超出部分依法不予支持。 依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零二条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、解除原告淮南市华安盛置业有限公司与被告李军之间签订的位于淮南市田家庵区万达广场永安国××期××幢××室《商品房买卖合同（预售）》； 二、被告李军于本判决生效之日起三十日内配合淮南市华安盛置业有限公司撤销淮南市田家庵区万达广场永安国××期××幢××室的网上备案手续； 三、被告李军于本判决生效之日起十日内返还原告淮南市华安盛置业有限公司被扣划的保证金11632.34元； 四、被告李军于本判决生效之日起十日内支付原告淮南市华安盛置业有限公司违约金9929.7元。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案案件受理费5049元，由原告淮南市华安盛置业有限公司承担602元，由被告李军负担4447元（应于本判决生效之日起七日内交我院）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。 本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长  崔化冰 人民陪审员  李 云 人民陪审员  赵 莉 二〇二一年四月二十日 法官 助理  王丽梦 书 记 员  陶梦梦 附1：本案证据目录 一、原告华安盛公司提交证据。 1、原告的营业执照、法定代表人身份证明、身份证复印件。证明原告的诉讼主体资格 2、被告的身份证复印件。证明被告的诉讼主体资格 3、《商品房买卖合同（预售）》、《淮南市商品房网上备案确认单》、《个人购房借款及担保合同》，证明1、原、被告之间成立合法有效的房屋买卖合同关系：2、双方在合同附件十一第一条第8款约定了购房人逾期不还贷款造成卖房人保证金被扣划的违约责任3、被告向招商银行股份有限公司淮南分行贷款购买案涉房屋，原告为被告提供阶段性连带保证责任。 4、《情况说明》、《账务明细单》、《保证金扣收告知函》、《账务明细单》、《付款回单》，证明直至2020年12月20日，因被告未按时偿还银行贷款致使原告保证金被扣划11632.34元。 5、《律师催告函》、快递单及物流信息。证明原告通知被告将原告代其垫付的贷款返还给原告，但是被告拒不返还。 二、被告李军未提交证据。 附2：本案适用的法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百零二条依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。 依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。 第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 法官提示： 一、法律文书履行提示 （一）具有金钱给付内容的生效法律文书，履行义务人可以在生效法律文书确定的履行期间内将相应的款项通过法院转交给权利人；款项转入或存入法院指定的履行款账户后，应当及时告知案件承办人，并提供银行转入或存入凭证复印件，履行款存入以下账户开户单位：淮南市田家庵区人民法院。开户行：徽商银行淮南龙湖支行，账号1860××××4789，支付款项时，请在摘要栏写明款项内容、案件承办人、案号、当事人、姓名等。 （二）生效法律文书确定应当负担诉讼费用的当事人，应当在法律文书生效后七日内，自觉到本院诉讼服务中心15号窗口现场缴款并领取票据，也可按上述银行账户转入或存入。主动缴款后，应及时向案件承办人提供银行转入或存入凭证复印件，否则法院将依法定程序向当事人追缴。 （三）履行义务人未及时告知已自动履行，导致案件进入执行程序，造成的负担执行费用、列入失信被执行人名单等一切后果自负。 二、申请执行履行提示 （一）《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条规定： 申请执行的期限为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。 前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 （二）本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。