MERGEFORMATMERGEFORMATMERGEFORMAT-1-广东省珠海市斗门区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0403执异11号案外人：姚向荣，男，1962年9月15日出生，汉族，住广东省珠海市香洲区。申请执行人：中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司，住所地深圳市罗湖区建设路2016号南方证券大厦A、B栋18楼，统一社会信用代码91440300708597519X。法定代表人：陈勇强，公司总经理。被执行人：珠海市新朝锋有限公司，住所地广东省珠海市香洲区翠香路150号，统一社会信用代码91440400719350108R。法定代表人：黄诗珉。被执行人：黄建安，男，汉族，1966年10月4日出生，住广东省珠海市香洲区。被执行人：陆红丹，女，汉族，1969年1月15日出生，住广东省珠海市香洲区。在本院执行中国东方资产管理股份有限公司深圳市分公司（以下简称东方资产公司）与珠海市新朝锋有限公司（以下简称新朝锋公司）、黄建安、陆红丹借款合同纠纷一案中，2021年3月25日，案外人姚向荣对执行位于珠海市香洲区（以下简称案涉房产）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人姚向荣称，2017年3月15日，姚向荣与黄建安签订《房地产买卖合同》，约定购买案涉房产。姚向荣现金支付150，000元给黄建安。之后，黄建安将案涉房产抵押给银行，一直拖延办理过户手续，而且未兑现承诺办理分割案涉房产的产权证。姚向荣认为，其作为买受人的权利应优先于抵押权人，法院拍卖案涉房产将侵害姚向荣的合法权益，故提出执行异议，请求停止拍卖案涉房产。案外人姚向荣向本院提供以下证据:1.珠海市房地产买卖合同；2.收款收据；3.房屋建筑面积测绘成果报告。申请执行人东方资产公司和被执行人新朝锋公司、黄建安、陆红丹均未提交书面答辨意见和证据。本院查明，珠海市农村商业股份有限公司乾务支行（以下简称珠海农商乾务支行）与新朝锋公司、黄建安、陆红丹借款合同纠纷一案，2019年7月31日，珠海市中级人民法院作出（2019）粤04民终2020号民事判决，判决维持本院作出的（2018）粤0403民初1571号民事判决，其中第一至三项判决：一、新朝锋公司向珠海农商乾务支行偿还借款本金7250695.3元及利息；二、珠海农商乾务支行有权对黄建安名下位于珠海市香洲区香洲翠香路136、138、140、142、144、1××6号的房产（证号：粤房地权证珠字第0××0号）折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在本判决第一项确定的债务范围内优先受偿；三、黄建安、陆红丹对新朝锋公司的上述第一项债务承担连带清偿的保证责任，并在承担保证责任后有权向新朝锋公司追偿。因新朝锋公司、黄建安、陆红丹未履行完毕上述判决确定的义务，珠海农商乾务支行于2020年10月10日向本院申请执行，本院立案受理案号为（2020）粤0403执1630号。执行过程中，东方资产公司于2020年12月4日向本院申请变更其公司为本案的申请执行人，本院于2020年12月18日作出（2020）粤0403执1630号之一执行裁定，变更东方资产公司为本院（2020）粤0403执1630号案件的申请执行人。2021年2月5日，本院作出（2020）粤0403执1630号之二执行裁定，拍卖被执行人黄建安名下位于珠海市香洲区香洲翠香路136、138、140、142、144、1××6号的房产（证号：粤房地权证珠字第0××0号）。姚向荣遂提出执行异议。另查，本院于2018年6月4日以（2018）粤0403民初1571号民事裁定，查封黄建安名下位于珠海市香洲区香洲翠香路136、138、140、142、144、1××6号的房产（证号：粤房地权证珠字第0××0号）。案涉房产是上述房产中的136号房产。根据姚向荣提供的房地产买卖合同及收款收据记载：“2017年3月15日，姚向荣向黄建安购买案涉房产，房产总价为1106900元。姚向荣向黄建安支付定金150000元。”。听证过程中，姚向荣称未占有使用案涉房产，未交清案涉房产的剩余购房款。本院认为，本案是执行程序中案外人对执行标的提起的异议案件，本院对当事人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查和程序性审查。被执行人黄建安未履行完毕本案债务，本院查封登记在黄建安名下的案涉房产，符合法律规定。案外人姚向荣主张购买黄建案名下的案涉房产，请求停止拍卖案涉房产，实质是主张排除对案涉房产的执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查，虽然姚向荣与黄建安在本院查封案涉房产前签订了书面买卖合同，但是，姚向荣没有占有案涉房产，且未支付全部购房款，不符合上述法律规定，其权利不能排除对涉案房产的执行。根据本案的执行依据即（2018）粤0403民初1571号民事判决，珠海农商乾务支行对案涉房产享有抵押权。抵押权为借款合同主债权的从权利，随着主债权的转让而一并转让，珠海农商乾务支行将本案债权转让给东方资产公司后，东方资产公司即享有对案涉房产的抵押权，有权折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款在债务范围内优先受偿。异议人姚向荣主张其作为案涉房产的买受人的权利应优先于抵押权人的权利，没有法律依据，本院不予支持。综上，姚向荣主张对案涉房产享有的权利不能排除执行，其请求中止对案涉房产的执行，不符合法律规定，本院应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条的规定，裁定如下：驳回案外人姚向荣的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  黎嘉荣审判员  胡燕君审判员  张 弢二〇二一年四月八日书记员  韩木子附裁判依据法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。