山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2020)鲁0181民初4557号原告：李庆升，男，1981年10月28日出生，汉族，居民，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南喜来乐悦华置业有限公司，住所地山东省济南市章丘区圣井街道圣园社区。法定代表人：吕天奎，总经理。委托诉讼代理人：王璇，山东洞察律师事务所律师。委托诉讼代理人：李松，山东洞察律师事务所实习律师。原告李庆升与被告济南喜来乐悦华置业有限公司（以下简称喜来乐置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李庆升委托诉讼代理人刘彪、被告喜来乐置业公司委托诉讼代理人王璇、李松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李庆升向本院提出诉讼请求：1.判令喜来乐置业公司赔偿逾期交房损失暂计1万元；2.诉讼费、评估费、保全费等费用由喜来乐置业公司承担。诉讼中，李庆升变更第一项诉讼请求为判令喜来乐置业公司赔偿逾期交房损失45058.73元。事实和理由：2016年12月22日，李庆升与喜来乐置业公司签订商品房买卖合同，约定李庆升购买喜来乐置业公司开发的房屋一套。合同签订后，李庆升按合同约定支付了购房款。根据合同约定，喜来乐置业公司应于2018年5月1日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的房屋交付李庆升使用，但喜来乐置业公司直至2020年6月才通知李庆升收房。喜来乐置业公司存在逾期交房的违约行为且拒不赔偿李庆升逾期交房的损失。为维护李庆升的合法权益，请判如所请。变更诉讼请求时，李庆升的事实和理由是：根据山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告可知，与涉案房屋同地段同类型房屋的日租金为0.37元/㎡，涉案房屋的建筑面积为159.19㎡，喜来乐置业公司逾期交房的天数为765天，因此损失金额为45058.73元，因此提出上述诉讼请求。喜来乐置业公司辩称，第一、李庆升要求赔偿逾期交房损失没有事实及法律依据，根据双方签订的合同，双方已经约定了逾期交房的责任，喜来乐置业公司同意承担违约责任。第二、喜来乐置业公司对延期交房无过错。喜来乐置业公司与李庆升在签订合同后到交付前，因受政府政策影响(重度污染天气停工、秋冬季全市建设项目扬尘治理工作、高考、初三学业水平考试期间禁止施工)，共计停工226天。上述均是因政策或环境等因素，政府临时制定的，并非喜来乐置业公司能预见到的。根据买卖合同第八条交付期限的约定，遭遇不可抗力，出卖人可延期交房。因此，上述期间不应计算延期交房时间。第三、房地产销售具有地域性，应当遵循章丘区的市场规律。近年来，因受政府政策、环境等因素的影响，章丘区的房地产销售出现了大量逾期交房纠纷，违约金均在房屋买卖合同约定的基础上进行调解或者判决(部分案件在约定违约金的基础上下调违约金数额，部分案件依据合同约定计算违约金)。结合章丘房地产情况及判例，喜来乐置业公司约定的违约金比例是符合本地市场规律的。该违约金系在综合了地域、房价等因素的基础上双方自愿约定，故李庆升的诉求有违诚实信用的原则。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的证据：李庆升提交商品房买卖合同一份、购房发票两份、收房通知书一份,用于证实双方的买卖合同关系，李庆升按合同约定履行了付款义务，房屋交付情况，喜来乐置业公司对上述证据均无异议，本院依法予以采信。双方当事人有异议的证据，本院认定如下：李庆升提交下列证据：1.（2020）鲁01民终183号、（2018）鲁01民终8493号、（2020）鲁01民终8107号民事判决书3份，拟证实喜来乐置业公司主张政府停工等原因造成其无法施工而免责的事由不成立；按照合同的约定逾期交房违约金过低，应予以调整；2.贝壳二手房网站碧桂园凤凰城、诺贝尔城联排别墅租金价格截图两份，拟证实房屋租金价格应以3500元为参考。3.房地产估价报告1份，拟证实同地段同类型房屋每平方的日租金价格是0.37元。经质证，喜来乐置业公司认为第一组证据的判决书无参考价值；对第二组证据的关联性不予认可，对第三组证据有异议，认为评估结果不符合市场行情。经审查，李庆升提交的第一组证据系生效法律文书，对此作为有效证据予以认定；第二组证据系中介拟交易的网上价格，评估部门已对租金价格已进行了评估，对其关联性，本院不予认定；第三组证据系经同类型同地段另案当事人申请，本院委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对逾期交房期间（2018年5月2日至2020年6月30日）房屋每日每平方米的平均租金价格进行评估，程序合法，本院予以采信。喜来乐置业公司提交下列证据：1.重污染天气、扬尘治理通知、政府停工通知、停工统计表及停工证明、施工日志一宗，拟证实喜来乐置业公司因天气原因、政策原因停工226天，应从违约天数中扣除（自2016年11月13日至2019年4月26日）；2.58同城网上查询信息截图，拟证实别墅的出租价格，评估价格过高。经质证，李庆升认为第一组证据天气停工表系喜来乐置业公司单方制作；政府停工通知系打印件，对证据真实性及证明目的不予认可；对施工日志真实性及证明目的均不认可，双方签订的合同中未约定政府的停工文件系延期交房的免责事由。主张即便上述证据是真实的，喜来乐置业公司未依合同约定向李庆升履行告知义务，不能成为免责事由。另喜来乐置业公司已按合同约定向部分业主支付从2018年5月2日至2020年6月初的违约金，说明其认可全部违约天数，现又主张因天气原因免责，有违诚信。对第二组证据真实性及证明目的均不予认可。经审查，第一组证据重污染天气提供统计表系喜来乐置业公司后期单方制作，对其真实性及证明目的不予认定；喜来乐置业公司虽提交政府停工通知等证据，喜来乐置业公司未按合同约定向李庆升履行告知义务,对其证明目的不予认定。第二组证据系拟交易的网上价格，评估部门已对租金价格已进行了评估，对该组证据的关联性本院不予认定。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年12月22日,李庆升与喜来乐置业公司签订商品房买卖合同，合同编号为销售（字）201632757620，约定由李庆升购买喜来乐?御景湾一区15#楼商品房一套，房号103，用途为住宅，建筑层数为地上3层，面积159.19平方米，单价10242元，总价1630473元。合同第八条关于房屋交付期限的约定：出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。上述商品房买卖合同签订后，李庆升共交付房款1630473元，房款已付清。2020年5月30日，喜来乐置业公司通知李庆升于6月4日收房。喜来乐置业公司未按合同约定60日内告知李庆升延期交房。经评估，喜来乐?御景湾一区同地段同类型房屋自2018年5月2日至2020年6月30日的日租金价格0.37元/㎡。本院认为，李庆升与喜来乐置业公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信，全面履行合同义务。本案当事人争议焦点:一、逾期交房的天数是否应扣除因天气、政府政策等原因停工的天数；二、违约金是否过低，是否应予调整。关于焦点一，根据双方签订的合同，约定出卖人应当在2018年5月1日前，将具备条件的商品房交付买受人使用，逾期则按照约定向买受人支付违约金。2020年5月30日喜来乐置业公司通知李庆升于2020年6月4日办理收房手续，6月4日应视为交房日。李庆升主张逾期交房时间应为2018年5月2日至2020年6月4日，共计765天，本院予以确认。喜来乐置业公司主张因天气、政府政策等原因应扣除相应的停工天数，但喜来乐置业公司未按合同约定向业主履行延期交房的告知义务，喜来乐置业公司该项抗辩意见，本院不予采信。关于焦点二，合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款每日万分之零点一，按合同约定违约金为12473.12元（1630473元×765天×0.1/10000）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。依据山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的估价报告，李庆升在逾期交房期间2018年5月2日至2020年6月4日的住宅租金损失为45058.73元[765天×(0.37㎡/天×159.19㎡)]。喜来乐置业公司逾期交房长达765天，按合同约定的违约金数额为12473.12元，约定数额过分低于该损失。李庆升要求调整违约金数额，符合法律规定，本院应予支持。综上所述，喜来乐置业公司应赔偿李庆升违约金45058.73元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：被告济南喜来乐悦华置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告李庆升逾期交房违约金45058.73元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费926元，减半收取计463元，由被告济南喜来乐悦华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  方晓艳二〇二一年四月七日书记员  李称心