海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终461号   上诉人（原审被告）：海南金萃房地产开发有限公司，住所地海南省临高县博厚镇，通讯地址海南省海口市。   法定代表人：苏维汉，该公司总经理。   委托诉讼代理人：喻江，该公司法务。   被上诉人（原审原告）：覃桥英，女，土家族，1986年7月13日出生，住海南省海口市龙华区，联系地址海南省三亚市吉阳区。   委托诉讼代理人：姚文俊，北京京师（海口）律师事务所律师。   上诉人海南金萃房地产开发有限公司（以下简称海南金萃公司）与被上诉人覃桥英商品房销售合同纠纷一案，不服海南省临高县人民法院（2020）琼9024民初1555号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月7日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。   海南金萃公司上诉请求：1.请求对海南省临高县人民法院民事判决书（2020）琼9024民初1555号判决进行改判，判决返还购房款本金，无需支付利息以及双倍返还定金；2.本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：一审法院适用法律有误，双方签订的《海南恒大·御海天下商品房认购书》是双方真实意思的表示，且被上诉人具有购房资格，被上诉人签订认购书以后一直按照合同约定支付房款，但从未向上诉人要求签订合同等相关事宜。一审庭审中，覃桥英也承认自己一直在国外，购买该房屋主要是投资使用，一直未要求开发商进行备案，也未要求开发商签订合同。未及时备案以及未签订合同实际是覃桥英自身真实意思表示，否则在覃桥英缴纳大量房款、签订《海南恒大·御海天下商品房认购书》后1年半而从不对海南金萃公司进行备案和签订合同的催告均不符合常理。一审判决返还购房款以及双倍定金加重上诉人的责任。一审法院适用法律不当。恳请二审法院撤销原判，查清事实后依法改判，支持上诉人的一审诉求。   覃桥英辩称，一审法院认定事实清楚，真实准确，法律适用适当。   覃桥英向一审法院起诉请求：1.判令解除双方于2019年3月29日签订的《海南恒大·御海天下商品房认购书》；2.判令海南金萃公司返还覃桥英购房款589753元及利息12229元（利息计算方法：以589753元为基数，按照人民银行一年期贷款基准利率4.35%，自2019年3月30日起算，暂算至2020年6月30日止）；3.判令海南金萃公司双倍返还覃桥英定金20000元；4.本案案件受理费等诉讼费用由海南金萃公司承担。   一审法院认定事实:双方于2019年3月29日签订一份《海南恒大·御海天下商品房认购书》，双方约定，由覃桥英向海南金萃公司认购海南恒大·御海天下A13幢1单元1402房；该房建筑面积为78.31平方米，单价每平方米为10699元，总金额为837876元。在签订认购书时，覃桥英支付10000元作为定金（定金在签订《商品房买卖合同》后转入房款）。认购书第二条第三项约定付款方式为分期付款：即覃桥英须于2019年4月1日前支付首期房款31894元（不含定金），并签署《商品房买卖合同》；于2019年6月29日前付清83788元；于2019年9月29日前付清83788元；于2019年12月29日前付清83788元；于2020年3月29日前付清83788元；于2020年6月29日前付清83788元；于2020年9月29日前付清83788元；于2020年12月29日前付清125681元；于2021年3月29日前付清167573元。如覃桥英未能按约定日期支付相应房款，则每天按未交房款的万分之一向海南金萃公司支付违约金。认购书第五条约定为：覃桥英必须在约定的付款方式和期限内到海南恒大·御海天下销售中心支付首期款及签署《商品房买卖合同》，否则视为覃桥英放弃购买该房屋，所付款项不予退还，海南金萃公司无须通知覃桥英，可另行销售该房屋。认购书第六条约定为：如覃桥英履行完毕本认购书义务后海南金萃公司未能为覃桥英保留该房号的，海南金萃公司应双倍返还定金，但不再承担其他责任。认购书第七条约定为：覃桥英同意签署本认购书后不更名、不增减名、不换房，若覃桥英不能按照认购书姓名签署《商品房买卖合同》，则视为覃桥英违约，海南金萃公司可以单方面终止本认购书，另行销售该房屋，覃桥英无权要求返还定金。   又查明：认购书签订后，覃桥英向海南金萃公司分别支付购房款如下：于2019年3月30日支付41894元（含10000元定金）；于2019年6月18日支付83788元；于2019年9月20日支付83788元；于2019年12月25日支付83788元；于2020年3月26日支付86099元；于2020年5月29日支付210396元。覃桥英支付海南金萃公司上述购房款合计为579753元、定金为10000元。   覃桥英于2020年8月19日向该院提起诉讼，该院于同日立案受理本案。从《海南恒大·御海天下商品房认购书》签订之日起至覃桥英向该院提起诉讼之日止，覃桥英和海南金萃公司双方尚未签订《商品房买卖合同》。   一审法院认为，双方签订的《海南恒大·御海天下商品房认购书》已经载明以下内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房的基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）违约责任；（六）双方约定的其他事项等。该认购书是双方当事人的真实意思表示，没有违反国家法律、法规的规定，为有效合同。双方当事人应当按照合同的约定履行自己的义务。认购书第二条第三项约定，覃桥英须于2019年4月1日前支付首期房款31894元，并签署《商品房买卖合同》。覃桥英不仅在2019年3月30日前将首期房款31894元支付给了海南金萃公司，同时也按照该认购书约定的期限将购房款分别支付给海南金萃公司，已经履行了自己的义务。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的”之规定，作为涉案商品房的开发企业，海南金萃公司有义务通知覃桥英签订《商品房买卖合同》。但从双方签订《海南恒大·御海天下商品房认购书》之日起至覃桥英向该院提起诉讼之日止将近一年半的时间，海南金萃公司未能提交证据证明已经在该期限内通知覃桥英签订《商品房买卖合同》，致使覃桥英不能实现合同的目的。海南金萃公司的行为已构成严重违约，应承担相应的民事责任。综上所述，覃桥英请求解除与海南金萃公司签订的《海南恒大·御海天下商品房认购书》，返还购房款并双倍返还定金，有事实根据和法律依据，应予支持；覃桥英请求海南金萃公司从2019年3月30日起按照中国人民银行公布的一年期贷款基准利率4.35%计算支付利息，因双方对支付利息没有约定，应当从覃桥英向该院提起诉讼主张权利之日起至购房款返还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息。海南金萃公司以覃桥英仍然按照认购书的约定继续支付购房款，并且没有向海南金萃公司提出或签订退房协议，认购书应当继续履行为由进行抗辩，理由不成立，不予采纳。   综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民法通则》第九十二条之规定，判决：一、解除覃桥英与海南金萃公司于2019年3月29日签订的《海南恒大·御海天下商品房认购书》；二、海南金萃公司返还覃桥英购房款579753元及利息（利息计算方法：以579753元为基数，自2020年8月19日起至购房款返还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算），限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；三、海南金萃公司双倍返还覃桥英购房定金20000元，限于判决发生法律效力之日起十日内履行完毕；四、驳回覃桥英的其他诉讼请求。如海南金萃公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9820元，由海南金萃公司承担。   二审中，双方当事人均未提交新证据。   二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。   二审另查明，双方当事人自认双方未约定签订《商品房买卖合同》的时间。二审中覃桥英以其需要另行购买学区房为由拒绝与海南金萃公司签订《商品房买卖合同》。   本院认为，本案二审争议焦点为：海南金萃公司是否应返还双倍定金及支付资金占用期间的利息给覃桥英。首先，本案中，覃桥英主张的利息损失，其在性质上属于违约金的范畴。其既主张适用定金罚则又主张了违约的损失赔偿。《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定了违约金与定金的选择，即“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”故覃桥英只能择一进行主张。其次，海南金萃公司是否需要返还双倍定金或支付资金占用期间的利息，关键在于其是否存在违约行为。在一审庭审中，双方当事人均确认双方没有约定签订《商品房买卖合同》的时间，且覃桥英亦未举证在具备签订《商品房买卖合同》时海南金萃公司拒绝与其签订。事实上，无论是一审还是二审中，海南金萃公司均表示愿意与覃桥英签订《商品房买卖合同》，相反，系覃桥英以需要去别处购买学区房为由拒绝与海南金萃公司签订《商品房买卖合同》。综上，覃桥英未能举证证明海南金萃公司存在违约的行为，其应当承担举证不能的不利后果。鉴于海南金萃公司仅对支付利息和双倍返还定金有异议，且预约合同在一方明确表明不再继续履行后不能强制当事人继续履行，即不能强制当事人签订《商品房买卖合同》。故对于海南金萃公司愿意返还覃桥英支付的费用的主张，本院予以照准，即海南金萃公司返还覃桥英589753元（含10000元定金）。   综上所述，一审判决认定事实错误，依法应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持海南省临高县人民法院（2020）琼9024民初1555号民事判决第一项；   二、撤销海南省临高县人民法院（2020）琼9024民初1555号民事判决第二、第三、第四项；   三、海南金萃房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还覃桥英购房款579753元；   四、海南金萃房地产开发有限公司于判决生效后十日内返还覃桥英定金10000元；   五、驳回覃桥英的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费9820元，由海南金萃房地产开发有限公司负担9200元，由覃桥英负担620元；二审案件受理费620元，由覃桥英负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二〇二一年四月三十日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。