广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0904民初607号原告：吴海霞，女，汉族，1994年1月22日出生，住广东省茂名市电白区××××××××××××，公民身份号码：440××××××××××××028。委托诉讼代理人：李玉贤，广东泽森律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗丽华，广东泽森律师事务所律师律师助理。被告：茂名市×××凤凰房地产开发有限公司，住所地：广东省茂名市滨海新区×××××××凤凰酒店，统一社会信用代码：91440904MA5108XW07。法定代表人：黄某1。委托诉讼代理人：向亚男，该公司员工。原告吴海霞诉被告茂名市×××凤凰房地产开发有限公司（以下简称碧桂园凤凰房产公司）合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴海霞及其委托诉讼代理人李玉贤、被告碧桂园凤凰房产公司的委托诉讼代理人向亚男到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴海霞向本院提出诉讼请求：一、依法确认《认购书》（认购字第DBBGY20203911号）无效；二、依法判令被告返还原告巳付购买房屋定金20000元整；三、本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2020年12月24日在微信添加被告员工张振美(微信名张玥），了解被告出售的公寓，被告员工告知原告，被告处向北公寓房价为7100元一平方米，向南公寓7500元一平方米。原告决定认购被告位于广东省茂名市电白区×××××××××××××××××××（公寓型）公寓，被告员工告知原告，由原告支付20000元认购定金，再由其在线上帮原告完成电子认购操作，2020年12月26日，原告通过微信转账至被告员工张振美《微信名：张玥》，由被告员工张振美代缴定金，之后，被告员工提出由其代原告签署《认购书》，完成电子操作，原告以为只是单纯的认购确认书，便不做多想，便发送验证码给被告员工，由被告员工进行登记认购。之后被告将认购书签名电子版发送到原告邮箱。原告才得知，原来认购书公寓的价格以12408.47元一平方米，与被告之前报价7500元一平方米出入甚大，且关于认购书里的格式条款及注意事项，被告也并未有告知原告半分，未尽到提醒注意义务。原告认为，由被告员工代为签署的《认购书》并非出自于原告的真实意思表示，也并非被告宣传时所称的真实内容，根据《中华人民共和国民法典》之规定，原告认为该《认购书》是无效的，被告理应将20000元定金退还给原告。综上所述，为能维护原告合法权益，现特向人民法院起提诉讼，请求人民法院依法判决，支持原告诉讼请求，以维护法律尊严，维护社会公平和正义。原告吴海霞在庭审中变更事实及理由：取消原告吴海霞认为房价是7100元，被告定价按12408.47元／㎡。增加理由：1、认购合同是被告提供格式合同，被告没有向原告详细陈述格式合同的内容，及原告根本不知道被告定金是不能退还的。双方没有签订正式合同，我方认为被告在正式合同签订之前暂不管谁的原因，被告均应退还20000元给原告；2、原告没有在认购书上签名，不是原告的真迹；3、在原告支付定金前，被告员工在不停灌输不真实情况，如说不及时支付款项没有房源购买之类。员工在完全没有了解认购书内容情况下签订合同，违反原告真实意思表示。被告碧桂园凤凰房产公司答辩称，一、案涉《认购书》是被告与原告双方真实的意思表示，合法有效。原告主张案涉《认购书》并非其真实的意思表示，案涉《认购书》无效，主要基于两点理由：1、关于认购书载明的价格与被告员工的报价出入较大的问题。根据被告的销售模式，被告每月会有特定的优惠政策，而被告员工告知原告的价格乃双方最终签订的房屋买卖合同中载明的价格，是折后价，单价按建筑面积计算（详见证据1：《合同信息确认表》，该表载明“总价241493元，单价7059元”）。被告与不特定购房者之间的交易模式为：先与有意向的购房者签订初步的《认购书》并收取定金，后再与购房者签订最终的《认购书》（最终的《认购书》将载明房屋价格所享受的优惠政策），最后根据最终的《认购书》在住建局的官网进行网签（详见证据2)。案涉《认购书》即初步的《认购书》约定案涉商品房的总价为312321元，根据被告2020年12月的优惠政策（详见证据3)，如果原告没有毁约，被告与原告最终签订的商品房总价款将为241493元[（31232-3694.68-20000）*0.88*0.99*0.98*0.98=241493元），与被告员工向原告提供的信息一致。且被告员工线上推介时以书面形式告知原告7500元/平方米是折后单价，原告前往被告销售中心认购时，被告员工亦就此向原告进行了充分的解释、说明，原告对此清楚知悉。2、关于案涉《认购书》由被告员工代为签署的问题。所有采取线上认购模式的，购房者线上支付定金后将收到验证码，若购房者确认购买，再由被告员工凭借购房者提供的验证码代其签署《认购书》（详见证据4）。在被告员工对房屋价格不存在任何欺诈、隐瞒，即原告对《认购书》的信息清楚知悉的情况下，原告将验证码提供给被告员工授权被告员工代其签署《认购书》，就是原告本人真实的意思表示。与被告进行线上交易的其他购房者并没有因为原告提出的问题提出异议、毁约。另外，从原告与被告员工的微信聊天内容明显可见，原告完全是因其自身原因而毁约。2020年12月26日，原告的邮箱收到了被告系统发送的《认购书》，对此事实原告亦在起诉状中认可。如果原告所述的以上两方面的原因属实，原告收到《认购书》后会立即提出异议。然而，2020年12月27日，原告尚在询问办理按揭贷款所需的材料，准备履约；2020年12月28日，原告告知被告员工决定不再购买，理由是“无法凑齐首付款”（详见证据6)。可见，以上两点理由仅是原告的借口。因此，原告对《认购书》的内容及签署情况均知悉，案涉《认购书》是被告与原告双方真实的意思表示，合法有效。二、根据法定的定金规则，原告无权要求返还定金。如前所述，原告是因其自身原因而毁约。定金作为履约担保的方式，根据《中华人民共和国民法典》第587条，原告无权要求返还定金。综上所述，原告的诉讼请求缺乏事实和法律依据，恳请法院依法全部驳回。本院经审理查明：原告吴海霞（乙方、认购方）在微信上通过向被告碧桂园凤凰房产公司员工发送验证码的方式授权被告碧桂园凤凰房产公司（甲方、出售方）员工于2020年12月26日代签涉案《电白碧桂园认购书》（认购字第DBBGY20203819号）。上述认购书第五条甲方的义务约定：1、在本认购书约定的签约时间届满前与乙方签署甲方明示的下列文件：《商品房买卖合同》及其附件一《房屋平面图》、附件二《关于该商品房共用部位的具体说明》、附件三《抵押权人同意该商品房转让的证明及关于抵押的相关约定》……；2、在本认购书约定签约时间届满前，甲方不得将乙方认购的物业另行出售。甲方违反本条任一约定的，甲方应双倍返还乙方已付的定金。第六条乙方的义务约定：1、在本认购书约定的时间与甲方签署本认购书第五条第1款约定的合同文件。依法确认，在签订本认购书前，乙方已仔细阅读并理解甲方明示的双方将签署的上述合同文件的全部条款内容，并认为上述合同的约定全面具体，不存在有异议及需要进一步明确的事项，故乙方同意接受上述合同文件的全部条款内容并按时签署；2、甲乙双方一致同意：乙方应于2020年12月29日(此为“应签约日期”)携带本认购书、身份证明（身份证、护照或公司印章、公司注册登记、商业登记或营业执照……等真实有效证件）及本认购书约定的第一期楼款到电白碧桂园销售中心与甲方签署上述合同文件及办理相关手续。……；7、因乙方未在本认购书约定的时间到电白碧桂园销售中心与甲方签约、或因乙方违反本条任一约定、或因乙方其他原因导致上述合同文件在本认购书约定的签约时间届满前未能签署的，甲方不予返还乙方已付的定金，并有权不再另行通知乙方而将本认购书约定的认购物业另行出售，依法对此充分充分知悉并无异议。同日，原告缴纳定金人民币20000元，原告提交的银联商务特约商户签购单款项名称备注为定金。同日18时38分，被告碧桂园凤凰房产公司员工通过邮箱发送该认购书电子版到原告吴海霞邮箱，原告吴海霞对收到该认购书电子版无异议。成功认购后，原告吴海霞并根据被告员工的提示进入“凤凰云小程序”里验证业主信息等。根据被告碧桂园凤凰房产公司提供的其员工与原告吴海霞的微信聊天记录，2020年12月28日，原告吴海霞称因首付凑不够，故暂不购买涉案认购书载明的房屋。原告吴海霞对该微信聊天内容的真实性无异议。另，根据聊天内容，至原告吴海霞于2020年12月28日提出因首付凑不够，故暂不购买涉案认购书载明的房屋前，原告吴海霞并未对涉案《电白碧桂园认购书》的内容及代签的行为提出异议。本院认为：原、被告签订的《电白碧桂园认购书》就房屋的基本情况、预定房款金额、付款方式、签订商品房买卖合同期限等条款进行了约定,但未约定商品房交付使用的条件及日期。从合同内容看,该合同系双方对以后订立商品房买卖合同相关事宜进行的预先约定,是对双方交易房屋的初步确认,而不是对商品房买卖结果的直接确认,故该认购书在性质上是商品房预约合同。双方之间经协商签订的该预约合同,意思表示真实,内容没有违反法律及行政法规的强制性规定,应为有效合同,双方均应受合同约束,按照约定全面履行自己的义务。原告吴海霞主张涉案认购书不是其真迹，根据被告碧桂园凤凰房产公司提供的其员工与原告吴海霞之间的微信聊天内容，原告吴海霞通过发送验证码的方式授权被告碧桂园凤凰房产公司员工于2020年12月26日代签涉案《电白碧桂园认购书》，且被告碧桂园凤凰房产公司员工也于当日发送了认购书电子版到原告吴海霞的邮箱，原告吴海霞在起诉状中承认该事实，亦确认收到该认购书电子版。另，根据被告碧桂园凤凰房产公司提供的其员工与原告吴海霞的微信聊天记录，至原告吴海霞于2020年12月28日提出因首付凑不够，故暂不购买涉案认购书载明的房屋前，原告吴海霞并未对涉案《电白碧桂园认购书》的内容及代签的行为提出异议，原告吴海霞亦未提交证据证实成功认购后曾提出异议。故对原告吴海霞主张签署涉案《电白碧桂园认购书》不是其真实意思表示的主张，本院不予采纳。原告吴海霞另主张，涉案《电白碧桂园认购书》是格式条款，本案中，被告对原告不具有签约优势地位，另根据原告吴海霞提交的涉案《电白碧桂园认购书》，该认购书并未免除被告的违约责任，且对于原、被告方的义务部分等加黑字体，已经尽到提示说明义务。故原告吴海霞辩称涉案《电白碧桂园认购书》是格式合同，本院不予采纳。至于原告吴海霞主张被告员工不停灌输不真实情况，如说不及时交付款项没有房源之类，导致其在完全不了解认购书内容情况下签订合同，违反其真实意思表示。本院认为，房源紧张、房价在不用的时段不同是商品房销售行业的常见现象，原告吴海霞提及的被告的营销方式是正常、合理的市场营销模式，并没有虚假或夸大，且原告吴海霞作为一个完全行为能力人，负有审慎义务。故本院不予采纳原告吴海霞该主张。综上，原告吴海霞请求确认《电白碧桂园认购书》（认购字第DBBGY20203819号）无效理据不足，本院不予支持。关于原告吴海霞请求被告返还原告已付购买房屋定金20000元的问题。原告吴海霞与被告碧桂园凤凰房产公司于2020年12月26日签订了《电白碧桂园认购书》，并交付了20000元定金,该定金的性质应为订约定金,即在正式的商品房买卖合同订立前交付,目的在于保证正式订立商品房买卖合同,也可以防止当事人利用订立合同的机会恶意磋商。原告吴海霞主张支付的20000元属于预付款性质，因涉案《电白碧桂园认购书》中对房屋交付条件及日期、办理产权登记有关事宜、配套基础设施和公共设施的交付承诺、违约责任等商品房合同应当明确的主要内容均未作出约定,并未具有商品房买卖合同的性质，是商品房预约合同，且20000元作为定金金额符合常理，故原告吴海霞主张已经支付的20000元是预付款,事实依据不足,本院不予采纳。根据原、被告双方签订的涉案《电白碧桂园认购书》，原告吴海霞应当于2020年12月29日前携带该认购书、有效身份证明及该认购书约定的第一期楼款到电白碧桂园销售中心与被告签署该认购书载明的合同文件及办理相关手续，原告未在期限届满前与被告签署该认购书载明的合同文件及办理相关手续，构成违约，根据双方签订的上述认购书，被告不予返还原告已付的定金20000元。故原告吴海霞请求返还定金20000元理据不足，本院不予支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回原告吴海霞的全部诉讼请求。案件受理费150元，由原告吴海霞负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 陈国权二〇二一年四月十一日法官助理 邓丽云书 记 员 严国华赵晓玲