山东省济南市章丘区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0114民初1005号原告：彭小维，女，1974年3月27日出生，汉族，居民，住山东省济南市历下区。委托诉讼代理人：刘彪，山东舜天律师事务所律师。被告：济南喜来乐悦华置业有限公司，住所地山东省济南市章丘区圣井街道圣园社区。法定代表人：吕天奎，总经理。委托诉讼代理人：张庆，国浩律师（济南）事务所律师。原告彭小维与被告济南喜来乐悦华置业有限公司（以下简称喜来乐置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用普通程序，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任审理，于2021年3月10日公开开庭进行了审理。原告彭小维委托诉讼代理人刘彪，被告喜来乐置业公司委托诉讼代理人张庆到庭参加诉讼。本案现已审理终结。彭小维向本院提出诉讼请求：1.判令喜来乐置业公司赔偿逾期交房损失暂计1万元；2.诉讼费、评估费、保全费等费用由喜来乐置业公司承担。诉讼中，彭小维变更第一项诉讼请求为判令喜来乐置业公司赔偿逾期交房损失51959.11元。事实和理由：2016年10月21日，彭小维与喜来乐置业公司签订商品房买卖合同，约定彭小维购买喜来乐置业公司开发的房屋一套。合同签订后，彭小维按合同约定支付了购房款。根据合同约定，喜来乐置业公司应于2018年5月1日前，将取得开发项目《综合验收备案证明》的房屋交付彭小维使用，但喜来乐置业公司直至2020年6月才通知彭小维收房。喜来乐置业公司存在逾期交房的违约行为且拒不赔偿彭小维逾期交房的损失。为维护彭小维的合法权益，请判如所请。变更诉讼请求时，彭小维的事实和理由是：根据山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的房地产估价报告可知，与涉案房屋同地段同类型房屋的日租金为0.37元/㎡，涉案房屋的建筑面积为183.09㎡，喜来乐置业公司逾期交房的天数为767天，因此损失金额为51959.11元，因此提出上述诉讼请求。喜来乐置业公司辩称，彭小维要求赔偿逾期交房损失没有事实和法律依据，根据双方签订的房屋买卖合同，双方已经约定了逾期交房的责任，我公司同意根据合同承担违约责任。逾期交房是因为天气、政策、疫情等不可抗力，根据房屋买卖合同第八条关于交付期限的约定，出卖人可以延期交房。截止2019年4月26日，仅受政府政策影响，（中度污染天气停工、秋冬季全市建设项目扬尘治理工作及高考、初三学业水平考试等），被迫停工226天，我公司认为上述时间不应计算在逾期天数内。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人无异议的证据：彭小维提交商品房买卖合同一份、发票2张、收款收据1份，用于证实双方的买卖合同关系，彭小维按合同约定履行了付款义务，房屋交付情况，喜来乐置业公司对上述证据均无异议，本院依法予以采信。双方当事人有异议的证据，本院认定如下：彭小维提交房地产估价报告1份，拟证实同地段同类型房屋每平方的日租金价格是0.37元。经质证，喜来乐置业公司对该份估价报告的真实性无异议，但主张评估报告采取比较法的方式，确定销售价格，没有对小区宜居性和房屋宜居性进行合理考虑，不应当作为本案的依据。经审查，该份证据系经同类型同地段另案当事人申请，本院委托山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司对逾期交房期间（2018年5月2日至2020年6月30日）房屋每日每平方米的平均租金价格进行评估，程序合法，本院予以采信。根据当事人陈述及审查确认的证据，本院认定事实如下:2016年10月21日,彭小维与喜来乐置业公司签订商品房买卖合同，合同编号为销售（字）201628912706，约定由彭小维购买喜来乐?御景湾一区18#楼商品房一套，房号104，用途为住宅，建筑层数为地上3层，面积177.12平方米，单价9938.61元，总价1731207元。合同第八条关于房屋交付期限的约定：出卖人应当在2018年5月1日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备《综合验收备案证明》，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用……；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可以予以延期：遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的。合同第九条关于出卖人逾期交房的违约责任约定：“除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，逾期超过120日后，买受人有权解除合同…买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之零点一的违约金。上述商品房买卖合同签订后，彭小维共交付房款1731207元，房款已付清。喜来乐置业公司通知彭小维于6月6日收房。喜来乐置业公司未按合同约定60日内告知彭小维延期交房。2020年6月6日，喜来乐置业公司出具收款收据，房屋实测面积为183.09平方米，彭小维补交面积差价81894元。经评估，喜来乐?御景湾一区同地段同类型房屋自2018年5月2日至2020年6月30日的日租金价格0.37元/㎡。本院认为，彭小维与喜来乐置业公司签订的商品房买卖合同，系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应恪守诚信，合面履行合同义务。本案当事人争议焦点:一、逾期交房的天数是否应扣除因天气、政府政策等原因停工的天数；二、违约金是否过低，是否应予调整。关于焦点一，根据双方签订的合同，约定出卖人应当在2018年5月1日前，将具备条件的商品房交付买受人使用，逾期则按照约定向买受人支付违约金。喜来乐置业公司通知彭小维于2020年6月6日办理收房手续，6月6日应视为交房日。彭小维主张逾期交房时间应为2018年5月2日至2020年6月6日，共计767天，本院予以确认。喜来乐置业公司主张因天气、政府政策等原因应扣除相应的停工天数，但喜来乐置业公司未提交相应证据予以证实，亦未按合同约定向业主履行延期交房的告知义务，喜来乐置业公司该项抗辩意见，本院不予采信。关于焦点二，合同第九条约定逾期交房违约金标准为已交付房款每日万分之零点一，按合同约定违约金为13278.36元元（1731207元×767天×0.1/10000）。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。依据山东弘裕土地房地产资产评估测绘有限公司出具的估价报告，彭小维在逾期交房期间2018年5月2日至2020年6月6日的住宅租金损失为51959.11元[767天×(0.37㎡/天×183.09㎡)]。喜来乐置业公司逾期交房长达767天，按合同约定的违约金数额为13278.36元，约定数额过分低于该损失。彭小维要求调整违约金数额，符合法律规定，本院应予支持。综上所述，喜来乐置业公司应赔偿彭小维违约金51959.11元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定，判决如下：被告济南喜来乐悦华置业有限公司于本判决生效之日起10日内支付原告彭小维逾期交房违约金51959.11元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1099元，财产保全申请费620元，由被告济南喜来乐悦华置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审判员  方晓艳二〇二一年四月十三日书记员  李称心