广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终624号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地广东省湛江市麻章区金康路**，统一社会信用代码914408117649009570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张建忠，男，1971年10月26日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。被上诉人（原审原告）：方静，女，1981年2月4日出生，汉族，住广东省湛江市麻章区。上述两被上诉人共同的委托诉讼代理人：陈静雯，广东国邦律师事务所律师。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人张建忠、方静商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初1166号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人张建忠、方静共同的委托诉讼代理人陈静雯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决第一项，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于张建忠、方静的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，就本案纠纷而言，可能给张建忠、方静造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。但就房屋交易环节而言，虽然涉案房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质上验收合格，涉案商品房的市场价格已经比交易时的价格上涨了近一倍，故张建忠、方静在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成张建忠、方静无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为张建忠、方静实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法、依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。张建忠、方静答辩称：一、广弘物业公司主张的违约金过高没有事实和法律依据，合同约定的违约金并没有突破法律法规和司法解释的规定。违约金是有惩罚性的性质，应该按照合同的约定去履行，广弘物业公司在上诉状称要参照租金，但这个规定是在双方没有约定违约金的情况下才适用，广弘物业公司没有证据证明双方约定的违约金过高，应该依法不予以采纳；二、广弘物业公司称受到台风的影响，但是湛江是属于台风多发地区，广弘物业公司是一个专业的房地产企业，在签订合同的时候应该已经考虑了天气影响的因素，其证据不能证明他因台风有产生了损失，而且受到台风影响，广弘物业公司也没有通知张建忠、方静。因此，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当维持原判。张建忠、方静向一审法院起诉请求：1、判令广弘物业公司向张建忠、方静支付逾期交房违约金86207.08元。2、由广弘物业公司承担本案所有诉讼费。一审法院查明事实：一、2017年4月14日，张建忠、方静与湛江麻章广弘物业有限公司签订了一份《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017008506），约定张建忠、方静购买广弘物业公司位于湛江市麻章区，单价为7069．2元／㎡，总房款为516829元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，广弘物业公司还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：广弘物业公司应当在2018年9月15日前向张建忠、方静交付商品房，在交付商品房时，广弘物业公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件，不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件，张建忠、方静有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理［（1）和（2）不作累加］；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。二、合同签订后，张建忠、方静按合同约定期限，分别向广弘物业公司交付房款136829元和380000元，合计516829元；广弘物业公司出具发票给张建忠、方静。但广弘物业公司未能在2018年9月15日前将符合合同约定的商品房交付张建忠、方静使用。三、广弘物业公司分别于2020年3月3日和2020年3月7日取得了涉案商品房的建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告；根据张建忠、方静自述、广弘物业公司提供的《房屋查验表》及《情况说明》，张建忠、方静与广弘物业公司双方均确认张建忠、方静于2019年5月1日已自愿向广弘物业公司接收涉案商品房。四、在庭审中，广弘物业公司认为张建忠、方静逾期收房没有造成损失，并主张张建忠、方静请求的违约金数额明显过高，要求予以免除或减轻其违约责任。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。张建忠、方静与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，依法为有效合同，应受法律保护。双方均应依合同约定履行各自的义务。根据张建忠、方静与广弘物业公司双方的诉辨，本案主要争议问题如下：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。根据合同自由原则，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，张建忠、方静与广弘物业公司双方在合同第十二条约定，如出卖人逾期交房，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；该约定即为双方已约定了违约金的计算方法。但广弘物业公司以约定违约金过分高于张建忠、方静实际损失为由，要求法院予以调整。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，故违约金的性质以补偿为原则，兼具一定程度的惩罚性质。即当约定的违约金高于损失但又不属于“过分高于”损失时，当事人不能请求予以减少，此时高于损失部分的违约金，就具有惩罚性质。具体到本案，首先，双方签订的《商品房买卖合同（预售）》使用的合同文本为国家有关主管部门制定的示范文本，双方约定按日万分之三计算逾期交房违约金并未突破有关法律法规及司法解释的规定；其次，从张建忠、方静主张的违约金数额来看，自2018年9月16日至2020年3月25日止的违约金86207.08元，相较于张建忠、方静已交付购房款516829元，占比未超过百分之二十，并未显得过高；再次，广弘物业公司主张按《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关规定，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布的同地段同类房屋租金标准确定违约金数额，但该规定是在买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额的计算方法时才能适用，而涉案合同已约定了违约金的计算方法，显然不适用该规定；而且广弘物业公司也没有提供充足的证据证明双方约定违约金过分高于造成张建忠、方静的损失。综上，涉案合同约定的违约金并未过分高于造成的损失，故广弘物业公司主张合同约定的违约金过高，要求予以调整，由于证据缺乏充分，理由不成立，不予采纳。二、关于张建忠、方静请求的违约金数额是否合理，应否支持的问题。根据本案查明事实，张建忠、方静已依约支付了全部购房款给广弘物业公司，但广弘物业公司未能按合同约定于2018年9月15日前将验收合格的房屋交付给张建忠、方静，依法已构成违约。广弘物业公司对其违约事实也无异议，予以确认。故张建忠、方静根据合同约定请求逾期交房违约金以已付房款的日万分之三计算，依法合理，予以支持。但由于张建忠、方静于2019年5月1日已自愿向广弘物业公司接收涉案房屋，故其请求广弘物业公司支付自2018年9月16日至2020年3月25日的违约金86207.08元依法不合理，应予更正。因此，一审法院认定广弘物业公司应向张建忠、方静支付2018年9月16日至2019年4月30日期间逾期交房的违约金35196.05元（516829元×万分之三×227日）。但张建忠、方静请求违约金86207.08元，超出部分，不予支持。综上所述，张建忠、方静的请求依法合理，证据充分，应予支持；广弘物业公司的抗辩，由于证据不足，理由不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：湛江麻章广弘物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年9月16日至2019年4月30日期间逾期交房的违约金35196.05元给张建忠、方静。如果湛江麻章广弘物业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费977.59元，由张建忠、方静负担637.64元；湛江麻章广弘物业有限公司负担339.95元。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了以下证据：一、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；二、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。张建忠、方静对广弘物业公司提交的证据质证如下：一、证据一的真实性和合法性由法院依法认定，但对证明的事实有异议，因为只有在双方没有约定违约金的情况下才能参考租金；二、证据二的真实性和合法性由法院依法认定，但对证明的事实有异议，只是统计了台风，但没有提交台风对广弘物业公司的影响说明，湛江是属于台风多发地区，广弘物业公司是一个专业的房地产企业，在签订合同的时候应该已经考虑了天气影响的因素，广弘物业公司也没有履行通知的义务。二审中，张建忠、方静没有提交新证据。本院经审查认为：广弘物业公司二审提交的证据均不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉理由和张建忠、方静的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定张建忠、方静具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之三计算，自2018年9月16日至2019年4月30日期间的违约金数额为35196.05元，相较于张建忠、方静已付购房款516829元及其实际损失和逾期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。广弘物业公司上诉主张合同约定的违约金过高，但未能提供证据证明张建忠、方静主张的违约金超过了实际损失的30%，且其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于原审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费977.59元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月二十二日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。