广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初38085号原告（反诉被告）王某某，女，汉族，身份证住址广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人谭某某，泰和泰（深圳）律师事务所律师。被告（反诉原告）某某（深圳）创业投资有限公司，住所深圳市福田区，统一社会信用代码914403000801186570。法定代表人黄某某，系公司执行董事。委托诉讼代理人易某某，广东卓建律师事务所律师。上述当事人之间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，被告某某（深圳）创业投资有限公司提出反诉，本院依法合并，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员贺榕独任，公开开庭进行审理。原告的委托诉讼代理人谭某某，被告的委托诉讼代理人易某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某某向本院提出如下诉讼请求：一、解除双方签署的《品牌进驻服务协议》；二、被告向原告返还各项押金和费用合计73295元；三、被告承担本案全部诉讼费。庭审时原告明确，解除涉案协议的时间为2020年5月21日。事实与理由：原告了解被告某某（深圳）创业投资有限公司（以下简称某某公司）店铺在招商，原告有意承租入驻开茶饮店。之后，某某公司向原告提供了其单方面拟定的《品牌进驻服务协议》，并告知协议不可修改。2020年4月28日，原、被告双方签署了该《品牌进驻服务协议》及《补充协议》，双方约定，原告承租位于深圳市龙岗区铺场地仅用于经营茶饮，租赁期限自2020年5月1日至2023年4月30日止；第五条“原告应于本协议签署之日起1日内向被告支付首月租金8712元，在本协议签订之日起1日内向被告支付履约保证金17424元”；第六条约定“原告应于双方签署本协议之日，缴纳首月物业费1069.2元，空调维护费349.8元，物业管理费押金2138.4元，空调维护费押金699.6元，水电押金2640元，基金改造费2万元”。《补充协议》第二条“原告应按5808元的标准每月向被告支付服务费，并在本协议签订之日起1日内向被告支付相当于2个月服务费11616元。《品牌进驻服务协议》签署当日，原告向被告支付了水电押金2640元，装修期空调维护费699.6元，首月空调维护费349.8元，空调维护费押金699.6元，物业管理费押金2138.4元，装修期管理费2138.4元，首期物业管理费1069.8元，场地租金押金17424元，首月场地服务费5808元，基建费20000元，首月场地租金8712元，以上费用合计73295元。之后，原告了解到租赁场地土地用途是工业用地，与原告租赁用途不相符合，并咨询了相关消防部门，改变土地性质将无法通过消防审核。2020年5月6日，原告通知被告解除合同，并告知对方另行重新招商，因双方对退还费用金额无法达成一致意见，2020年5月20日，原告又通过ＥＭＳ向被告邮寄《解除协议通知》，告知被告解除双方签署《品牌进驻服务协议》，要求被告重新招租，被告于2020年5月21日签收了该通知。该租赁场地已重新招商，并已于2020年7月1日与新的承租方签署新合同。原告本次解除合同，系因被告出租的租赁场地土地用途为工业用地，而原告承租租赁场地用途为茶饮，经向相关部门咨询，改变土地性质将无法通过消防审核，合同目的难以实现。原告了解到该情况后，在合同签署后6天，即立即告知被告解除合同，通知被告重新招商，被告重新招商后，亦很快与新的承租方签署新的协议，本次解除合同并未给被告造成严重的损失，原告也从未进入使用租赁场地，被告亦未向原告提供任何服务。被告应将原告缴纳的各项押金和费用退还原告，现因双方无法就退还金额达成一致意见，因此诉至贵院，恳请贵院支持原告全部诉讼请求。被告辩称，案涉房产已经竣工验收并办理《不动产权证书》，系合格的租赁物，某某公司2019年6月24日自案外人城投公司处承租涉案场地，城投公司2019年12月24日领取不动产权证书；《品牌进驻服务协议》及《补充协议》系双方真实意思表示，合法有效，对双方均有约束力；某某公司不存在任何违约，协议明确披露了场地土地规划用途，不存在欺诈隐瞒，王某某不具有合同解除权；涉案场地土地用途性质不会导致合同目的不能实现，2020年7月1日涉案场地另行出租，案外人承租该场地并办理《营业执照》等，经营范围包括自制饮品制售，而涉案租赁目的即为经营茶饮，两家业态相同，证明场地不存在无法实现合同目的的情形；王某某也没有就合同目的不能实现进行有效举证，应当承担不利的诉讼后果，王某某系因认为案涉场地人流量不足，不能即时盈利而要求解除合同的，并非合同目的不能实现，其亦未提交任何市场监督管理局不准营业的证据，未提供消防部门予以行政处罚导致合同目的不能实现的任何证据；因承租人王某某不具有解除权，其单方违约应当承担违约责任，导致某某公司房屋空置，王某某应当赔偿，依约需支付违约金29040元。某某公司虽同意2020年5月21日涉案协议解除，但是王某某单方违约解除，王某某中途擅自立场，已支付的保证金、押金和预付费用均不予退回。故被告请求：一、王某某支付某某公司违约解除合同的违约金29040元；二、王某某支付某某公司2020年5月1日至2020年5月21日房屋占用费10164元；三、王某某承担本诉、反诉的全部诉讼费用。王某某针对反诉请求辩称，1.涉案协议是由某某公司提供的格式合同，就免除和减轻某某公司等条款应未采取合理方式提示原告注意，相关条款不应成为合同内容，对不当免除或减轻被告责任、加重原告责任、排除原告主要权利的条款，应为无效，故该协议中9.1款、12条以及15.1款均不能被采纳处理涉案的租赁关系。涉案房屋是因为某某公司提供的租赁物不符合约定用途，违反《土地管理法》和《城市房地产管理法》，亦无法满足消防审核要求，双方合同目的无法实现，原告解除合同合法有据，某某公司作为专业经营物业租赁的企业，熟知物业土地用途及消防审核等规定，但签合同时未向原告做合理说明，还提供及其不公平的格式合同，导致在王某某后续开业准备时，向消防部门咨询装修消防手续时，被告知土地不符合用途相关手续将无法通过，案外人在租赁场地开办食品店，不等同案外人经营食品店符合相关规定、不等同案外人未违反相关消防规定，因消防部门不做实质审查，而是随机抽查；某某公司未退还王某某各项费用和押金合计73295元，其要求支付2020年5月1日至5月21日期间的房屋占用费没有依据。经审理查明，2020年4月28日原、被告签订《品牌进驻服务协议》（以下或简称协议），某某公司为甲方，王某某为乙方，约定位于深圳市龙岗区铺场地租赁给乙方使用，交付日期为协议生效之日起1日，交付以现状为准，租赁期限2020年5月1日至2023年4月30日止，装修期自2020年5月1日至2020年6月30日止，装修期免收租金，但乙方需承担物业管理费、空调、水电和税费、装修垃圾清理费及发生的其他费用，乙方场地开业时间为2020年7月1日。4.1条租金“采取“先付后用原则，每月1号前将本月租金按期足额支付，2020年7月1日至2021年4月30日期间月场地租金8712元，之后逐年递增；合同第5条约定首月租金8712元、履约保证金17424元；第6条约定物业管理费1069.2元，空调维护费349.8元，物业管理费押金2138.4元，空调维护费押金699.6元，水电押金2640元。以上保证金、押金在合作期满或协议解除后无息退还。合同6.2条约定“基建改造费每年20000元”。合同第九条乙方权利责任，9.1“乙方使用该场地所需的全部政府审批手续（包括但不限于工商执照、税务登记、消防验收…）均由乙方负责在法定期限内办理完毕和承担全部费用；甲方在合法合理范围内协助办理，但并不承担任何责任…租赁期内无论乙方是否已取得在该场地合法经营的各类证照、批文或经营许可证、授权等，均不影响乙方在本协议项下的付款义务。”第十二条“声明及责任豁免：签订本协议前，乙方确认完全知晓并接受该场地所在物业的权属状况、土地性质及规划用途；场地所在物业土地性质为丙二类厂房，乙方知悉并无争议，乙方不得据此解除合同或要求甲方承担任何责任。”第十五条违约责任，15.1“乙方若拖欠任何一项应付甲方的费用（包括但不限于租金、物业管理费、中央空调使用费、基建费、水电费用、场地服务费等），甲方每日将按欠付款项万分之五的标准向乙方计收违约金；如乙方逾期7天仍未向甲方支付欠付费用，甲方有权单方面解除本协议，并要求乙方向甲方支付违约金29040元，甲方有权以乙方支付的履约保证金对违约金和欠缴费用进行冲抵，不足部分由乙方予以补足。…15.8租场地使用期间，如乙方中途擅自退场的，视为乙方违约导致本协议单方终止，则乙方已支付的保证金、押金及其他预（已）付费用均不予退还，乙方并且需向甲方支付违约金29040元，同时甲方有权追究乙方因此使甲方造成的损失。”前述合同中被告的相关信息系打印件，原告的部分为手写。同日，原、被告又签订《补充协议》，约定王某某进驻智慧家园并享受某某公司的服务，每月服务费5808元，每月1号前支付，服务保证金11616元，免租期内免收服务费。同日，王某某依约支付了基建费20000元、首月场地租金8712元、租金押金17424元、首月场地服务费5808元、场地服务费押金11616元、首月物业管理费1069.2元、管理费押金2138.4元、装修期管理费2138.4元、空调首月维护费349.8元、空调维护费押金699.6元、水电押金2640元、装修期空调维护费699.6元，合计73295元。某某发送《场地移交通知书》，要求“王某某2020年5月1日前办理入驻手续，原告王某某的经营品牌为奶茶，业态仅限于茶饮”。为证明涉案房屋因系工业用地无法通过经营茶饮的消防，王某某提供了2020年5月18日与固定电话2892×××3的通话录音，对方自称系消防大队，在询问得知店铺的主体性质是工业用途、原告要做茶饮后，表示不同的用途就不能受理报批。某某公司以无法核实对方身份为由不予认可。为证明涉案合同是格式合同，且不允许原告修改，以及2020年5月31日某某公司已经重新招租，原告提交了与被告员工黄木枝的通话录音，某某公司认可录音对象的身份，但辩称录音不完整，不合法，反而说明王某某已认真审核过合同。某某公司也认可原告与被告员工黄木枝关于涉案商铺已经转租的微信聊天记录，但认为正可反映涉案商铺空置到2020年7月1日。为证明被告某某公司擅自改变与原出租人约定的租赁用途，王某某提交了被告与案外人城投公司签订的《房屋租赁合同》，合同约定“租赁房屋用途为厂房，若要改变物业用途的，承租方（某某公司）应经出租方书面同意，还应自行办理好相关政府审批程序,包括但不限于消防报审、政府批文、经营执照等。”某某公司认为房东与被告之间的租赁合同与本案无关。某某公司为证明租赁物合法，提交了龙岗区宝龙街道龙岗智慧家园一期1栋的不动产权登记证书复印件和产权资料电脑查询结果表，权利人为案外人“城投公司”，权利性质为出让/商品房，用途为一类工业用地/厂房、食堂、物业服务用房及办公。王某某对产权证明的真实性认可，但认为证书显示的用途与涉案协议中告知的土地用途并不一致。为证明同业态可正常经营，某某公司提交了2020年7月23日案外人深圳市龙岗区味优美烘焙潮饮店在涉案场地注册成立的商事登记及备案信息查询单。为证明王某某真实弃租的原因是认为无法盈利，某某公司提交了与原告的微信聊天记录，王某某2020年5月6日称“黄总真的不好意思，真的要退租，我在这周围看了几天，现在的人流、费用都不足以养活店面，…一个月最多二十二天的生意，晚上一片冷清，实在很难支撑。”次日又表示“就说我租公寓，本来可以不在这租，…反正这也对你们没啥损失。”2020年5月19日王某某向某某公司发出《解除协议通知》，内容为“贵司将土地性质为工业用地的场地作为商业用途出租，本人已于2020年5月6日向贵司提出解除双方签署的《品牌进驻服务协议》，请贵司重新招商…将其规划为茶饮店，已违反相关法律规定，经向相关部门咨询，改变土地性质将无法通过消防审核，双方合同目的无法实现…贵司收到本通知后3日内将本人缴纳的全部费用合计73295元退还本人”。2020年5月21日某某公司向原告回函，表示依据协议9.1条、12条，王某某应知晓所在物业的权属状况，且某某公司仅提供合理协助，不对王某某使用物业所需的政府审批手续负责，不同意解除合同，要求王某某继续履行。某某公司当庭同意涉案协议于2020年5月21日解除，但认为是王某某违约解除。双方确认涉案商铺出租时是毛坯，某某公司收回再出租时仍是毛坯。某某公司确认向“城投公司”承租后没有再装修改造，不存在进行消防验收，解释基建费就是某某公司绿化的成本。以上事实，有《品牌进驻服务协议》、补充协议、微信聊天记录、收款收据、解除协议通知书、回函、电脑查询结果表、当事人陈述等予以证实，经庭审质证，足以认定。本院认为，原告请求确认2020年5月21日涉案协议解除，被告庭审时也表示同意当日解除,本院认定,双方2020年4月28日签订的《品牌进驻服务协议》及补充协议因双方协商一致于2020年5月21日解除。对于合同解除的后果以及导致合同解除的责任承担问题，双方各执一词：原告主张是被告违约，没有提供符合合同目的的租赁物，即按租赁协议约定商业用途则需改变涉案工业厂房的性质，否则将导致原告无法取得经营商铺的消防验收；被告则主张是原告违约提前解约，因房产性质，协议早有明确是丙二类厂房，合同十二条“声明及责任豁免”条款也明确原告完全知晓并接受该场地所在物业的权属状况、土地性质及规划用途，不得据此解除合同或要求某某公司承担任何责任。对此，王某某抗辩涉案协议属于格式合同，前述12条以及9.1、15.1条均为格式条款,某某公司未作特别说明，对王某某无效。对此，本院分析如下：1.格式合同是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，“提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容”。本案中，涉案协议中关于租赁房屋的位置、月租金、押金数额、承租人信息等租赁关系中的变量内容系手填，而其他部分则为打印，可见系被告某某公司为重复用于出租而提前制定的，打印的部分是当事人在订立合同时不必协商的条款,具有不变性、附合性，故争议的第十二条应属于格式条款；2.格式合同亦是法律所允许的一种书面合同，争议的条款是否无效，还要看是否免除或减轻提供格式合同一方的责任、是否与王某某有重大利害关系且某某公司没有履行提示或说明义务；3.根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。涉案房屋系工业用地，用途为厂房、食堂、物业服务用房及办公，房屋性质不符合合同约定的作为经营“茶饮”使用的商业用途；4.租赁物符合约定的使用目的，既是出租人的义务也会对承租人承租房屋产生重大影响。因此在某某公司未就对第十二条已作特别提示和说明完成举证的情况下，王某某主张该条不应作为合同内容的意见，本院予以采纳。王某某因不能实现租赁目的提出解除，于法不悖，某某公司关于王某某擅自解约，应当支付违约金并没收押金、保证金及全部预付款的主张，本院不予支持。另一方面，即便王某某没有注意到房屋权属性质条款的内容并理解其意思的主张成立，但在签订合同时对租赁物业没有作必要的核查，其对合同目的不能实现亦存在过错。合法有效的合同在非因法定事由解除之前，合同双方均应严格依约履行，故在合同正式解除前，王某某仍应按原合同标准支付租金（占有使用费），解除后合理的空置损失则应由双方共同分担。2020年5月1日至5月21日期间虽然依据合同尚在免租期，但免租期的约定是系基于租赁合同按期履行，若合同不能按期履行，免租期的合理性则应当按照合同实际履行的期限长短确定，由于本案合同自签订至解除不到一个月，王某某应当向某某公司支付前述期间租金、管理费、空调服务费、服务费等实际产生费用；此外，关于基建费，双方确认是毛坯交付，可见本案所涉基建费用实为王某某占有使用涉案房屋的对价之一,故王某某应当按照使用时间占年度时间的比例向某某公司支付，综上，解除前应付费用包括租金5902元（8712*21/31）、服务费3934元（5808*21/31）、物业管理费724元（1069.2*21/31）、空调维护费237（349.8*21/31）、基建费1151元（20000*21/365），合计11948元。之后至某某公司转租期间的租金等空置损失，王某某应当承担50%，即11636.5元｛[（8712+5808+1069.2+349.8）*(10/31+1)+20000*40/365]*50%｝。前述款项抵扣后，某某公司还应当退回剩余的保证金、押金以及预付款49710.5元（73295-11636.5-11948）。综上，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、第九条、《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款、第九十七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原、被告2020年4月28日签订的《品牌进驻服务协议》及《补充协议》于2020年5月21日解除；二、被告某某（深圳）创业投资有限公司应于判决生效之日起三日内向原告王某某返还剩余保证金、押金、预付款合计49710.5元（已扣除王某某应承担的费用和损失）；三、驳回原告王某某的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告某某（深圳）创业投资有限公司的其他反诉请求。如付款义务人未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1632元（原告预交），由原告承担525元，被告承担1107元；反诉费390元（反诉原告预交），反诉原告某某（深圳）创业投资有限公司负担156元，反诉被告负担234元；某某（深圳）创业投资有限公司应于判决生效之日起三日内向王某某径付差额873元。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 贺 榕二〇二一年四月三十日书记员 全柳茵