安徽省铜陵市郊区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0711民初369号原告：叶镇，男，1970年12月1日出生，汉族，住浙江省杭州市西湖区。委托诉讼代理人：许和平,安徽许和平律师事务所律师。被告：安徽省江洲实业有限公司，住所地安徽省铜陵市郊区老洲镇沙池村。法定代表人：章孝求，该公司执行董事兼总经理。原告叶镇与被告安徽省江洲实业有限公司（以下简称江洲实业公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告叶镇委托诉讼代理人许和平、被告江洲实业公司到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶镇向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告办理出卖的房屋（阳光花园13栋101-106门面房）不动产权属登记过户手续；2、被告支付逾期办理产权证违约金374888元；3、被告承担诉讼费用。事实与理由：2011年6月10日,原告同安徽省江洲实业集团签订了购买位于枞阳县门面房协议,总价1828000元。约定首付928000元,同年9月底付450000元,同年12月底付250000元,2012年5月底前付200000元。同时约定2011年12月交付验收合格的房屋,2012年5月办理产权登记。原告第一、二笔按约付款,第三笔付款与交房时间对应,因被告不能按约交房便没有支付。第四笔付款与办证时间对应,被告至今没有办理过户手续。在原告的催促下只将钥匙交付原告,并告知不能装潢影响验收，原告2012年1月21日又付了200000元。所付款项均按要求转进被告江洲实业公司账户。据了解，2016年被告办理了自己的产权证，但以种种理由不予将原告所购房屋过户到原告名下。按银行贷款月息6厘计算，已付1578000元购房款从2012年6月1日至2017年12月31日，逾期办证违约金624888元（2018年2月被告法定代表人被关押），扣除尚未支付的购房款250000元，还应支付原告374888元。为维护原告合法权益，特向贵院提起诉讼，望判如所请。被告江洲实业公司辩称，1、根据原告提供的认购协议书约定办证和赠与协议约定不给一方办证之间是相互矛盾的。2、认购协议只有江洲集团的公章没有被告的公章，我作为法人没有签字，所以我对协议有异议。江洲集团是登记机构，没有房地产开发权限，没有法定权利。被告没有和原告签订任何协议，所以这份协议是无效的。3、即使根据认购协议付款时间，原告只履行了第一笔中的628000元和第二笔，第三笔就没有按时交付，一直到2012年1月份才交了20万，第四笔更是没有交付。即使这样，我方仍然把钥匙给了原告，也就是说我按时交了房。被告第三、第四笔房款都没有交付，并且办证费用也没有交，两笔房款加办证费用没有交我们如何办证。4、按协议规定，逾期交房款一个月他要承担按日1%的违约金并且我方有权解除合同，原告要承担62.5万元的违约金。我们公司的人三次去杭州找原告花费20万元，都是由我女儿章婧垫付的。5、根据原告诉状我已经交了钥匙，也就是交了房，如何使用我方不管。原告没有证据证明我违约交房交晚了。6、根据原告诉状说到第三笔房款与交房时间一致，第四笔与办证时间一致就可以不交钱的理由是不成立的。要先交钱再交钥匙再办证这个流程是行业规定，原告理由不成立。7、事实原告的诉状陈述及条据都证明原告方未交房款，我们也有证人可以证明我方去杭州找原告交钱，原告不肯交钱，所以证件没办。8、根据认购协议第五条约定内容，我们有权解除合同和收取违约金。按照原告的计算他应该同等付给我违约金还有房款55万和去杭州找他的20万费用应该给付给我。我同意调解，但是原告必须赔偿我的相关损失和支付尾款。本院经审理认定事实如下：2011年6月10日，原告叶镇（认购方，乙方）与被告江洲实业公司（出卖方，甲方）签订《阳光花园物业认购协议》，协议约定：甲乙双方在平等、自愿、协商一致的基础上就乙方认购甲方开发建设的位于老洲镇××阳光花园物业事宣，达成如下协议:1、乙方认购房源的房号为13＃楼101、102、103、104、105、106门面房，该物业建筑面积为385.68㎡。2、乙方认购的该物业单价为4739.68元／㎡，总价壹佰捌拾贰万捌千元整（￥1828000.00元）。3、第（1）条约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准，并按照产权登记面积据实结算，价格按照第（2）条进行结算。4、付款方式为……（2）分期付款。乙方签定本合同当日支付首期房款人民币玖拾贰万捌千元整（￥928000.00）。第二次付款:在2011年9月30日前支付人民币肆拾伍万元整（￥450000.00）。第三次付款:在2011年12月31日前支付人民币贰拾伍万元整（￥250000.00）。第四次付款:在2012年5月31日前支付人民币贰拾万元整（￥200000.00）。5、乙方如未按合同规定的时间付款，逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付逾期应付款1％的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，甲方有权解除合同。6、甲方应当在2011年12月31日前，交经县质检站验收合格，并符合本协议约定的物业交付乙方使用。7、甲方如未按本协议规定的期限将该物业交付乙方使用，甲方支付已交付房价款1％的违约金。8、甲方承诺交付时，道路畅通，下水通，水电进户，一户一表，开户费用由乙方自理。9、保修责任。在物业保修范围和交付使用后一年内发生质量问题，甲方应当履行保修义务。因不可抗力或非甲方原因造成的损坏，甲方不承担责任，但可协助维修，维修费用由乙方承担。10、关于产权登记的约定。由出卖人负责办理房屋权属登记，需由出卖人及购买人提供的资料报产权记机关备案。甲方承诺在2012年5月31日前办理出房屋产权证及土地使用权证，办理房屋产权证相关税费、房屋维修基金及相关规定费用，均由乙方自理。同日，双方又签订了《房屋赠与协议书》，约定：江洲实业公司自愿将其下所拥有的座落于阳光花园13号楼101、102、103、104、105、106号的第二层不动产（房屋现状）赠于给原告；建筑面积385.68㎡；该赠与房产交付使用时间为2011年12月31日；该赠与房产赠与后，江洲实业公司申明不为原告办理房屋产权证书；该房屋赠与协议作为阳光花园物业认购协议的附属协议。上述两份协议均列名甲方为江洲实业公司，落款处均盖有“安徽省江洲实业集团”公章。原告叶镇于2011年6月14日交付购房款628000元，于2011年9月28日交付购房款450000元，于2012年1月21日交付购房款200000元，被告江洲实业公司就上述三笔购房款出具收据并加盖公司印章，收款事由均注明系阳光花园13号楼101、102、103、104、105、106号房款。原告叶镇妻子俞建英曾于2011年5月17日转账300000元至被告账户。另查明，案涉房产尚未取得商品房预售许可证。以上事实,有原告身份证复印件、被告企业基本信息、《阳光花园物业认购协议》、《房屋赠与协议书》、收据、结婚证、银行转账凭证、房产信息查询结果证明等证据证实,结合当事人庭审陈述，本院予以确认。本院认为，一、关于与原告签订《阳光花园物业认购协议》和《房屋赠与协议书》的合同相对方的确定。根据国家工商行政管理局《企业集团登记管理暂行规定》第三条、第十四条规定，企业集团是指以资本为主要联结纽带的母子公司为主体，以集团章程为共同行为规范的母公司、子公司、参股公司及其他成员企业或机构共同组成的具有一定规模的企业法人联合体；企业集团不具有企业法人资格；本案中《阳光花园物业认购协议》和《房屋赠与协议书》两份协议虽落款处为安徽省江洲实业集团盖章，但协议中均列明合同甲方为被告江洲实业公司，且原告缴纳购房款也均是由被告出具收据，故被告江洲实业公司应为上述两份合同的合同相对方，是本案的适格被告。二、关于《阳光花园物业认购协议》和《房屋赠与协议书》的合同效力。《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效；第五条又规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，原告于2011年6月10日与被告签订《阳光花园物业认购协议》，该认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且被告江洲实业公司已经按照协议约定收取原告购房款，该认购协议应当认定为商品房买卖合同。被告江洲实业公司在未取得商品房预售许可证的情况下，与原告订立的《阳光花园物业认购协议》应当认定无效，作为《阳光花园物业认购协议》的从合同《房屋赠与协议书》也无效。故原告主张被告按认购协议约定办理出卖的房屋不动产权属登记过户手续及支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题〉的解释》第二、五条之规定,判决如下:驳回原告叶镇的全部诉讼请求。案件受理费6923元，减半收取计3461.5元，由原告叶镇负担。如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于安徽省铜陵市中级人民法院。审判员  丁彩霞二〇二一年四月二十五日书记员  张 敏附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日由最高人民法院审判委员会第1267次会议通过）第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。