广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2921号上诉人（原审被告）：邝瑞娥，女，1936年12月24日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。上诉人（原审被告）：邝瑞美，女，1939年11月20日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：覃战彤，男，1969年12月1日出生，汉族，住广东省广州市天河区德荣街12号603房，系邝瑞娥儿子。两上诉人的共同委托诉讼代理人：梁劲瑜，男，1960年4月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区朱紫后街5号1210房，系邝瑞娥女婿。被上诉人（原审原告）：广州金鸿顺房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市越秀区北京路高第街244号地下自编号之一。法定代表人：刘庆华,该公司总经理。委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：赖星允，广东金桥百信律师事务所律师。上诉人邝瑞娥、邝瑞美（以下简称邝瑞娥等二人）因与被上诉人广州金鸿顺房地产开发有限公司（以下简称金鸿顺公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初18227号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。上诉人邝瑞娥等二人上诉请求：1.撤销原判，驳回金鸿顺公司的一审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由金鸿顺公司承担。事实和理由：原审法院认为邝瑞娥等二人未按合同约定将广州市越秀区北京××街××号房屋（以下简称涉案房屋）移交金鸿顺公司构成违约，而金鸿顺公司诉请房屋占用费在诉讼时效内，属于认定事实不清和适用法律错误。一、邝瑞娥等二人与金鸿顺公司签订的拆迁补偿协议中写明应在2008年1月30日前将涉案房屋交付金鸿顺公司拆除。邝瑞娥等二人在2008年1月29日向金鸿顺公司提交了《关于延期迁出的意见》，提出在金鸿顺公司对地块实施清拆时迁出。原审判决认定金鸿顺公司未对此提出过异议，事实上金鸿顺公司也从未向邝瑞娥等二人提出反对意见。所以邝瑞娥等二人并非违约，而是在金鸿顺公司许可下使用涉案房屋。金鸿顺公司手续不全，至今未取得涉案地块的拆迁许可，一直未对高第街地块进行开发。金鸿顺公司没有在合理期限内通知邝瑞娥等二人移交房屋，邝瑞娥等二人继续使用自有房屋并不构成根本性违约，不应承担违约责任。原审法院以此判决邝瑞娥等二人违约而支付违约金和房屋占用费于理不符，于法不合。二、金鸿顺公司的诉请超出诉讼时效。拆迁补偿协议约定的届满日是2008年1月30日，邝瑞娥等二人在2008年1月29日向金鸿顺公司提交了《关于延期迁出的意见》。金鸿顺公司多年以来从未向邝瑞娥等二人提出反对意见，从未主张邝瑞娥等二人承担违约责任，也未要求邝瑞娥等二人支付房屋占用费。根据当时施行的《中华人民共和国民法通则》，金鸿顺公司应当在2008年1月30日起的两年内提出诉求。金鸿顺公司在本案提出诉请要求邝瑞娥等二人支付违约金和房屋占用费明显超过诉讼时效，其原审诉讼请求不应获得支持。原审判决支持金鸿顺公司的请求没有事实和法律依据，请求二审法院驳回金鸿顺公司的诉求。被上诉人金鸿顺公司答辩称：原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法予以维持。理由如下：一、邝瑞娥等二人已经构成违约，其在2017年起诉金鸿顺公司要求解除涉案拆迁合同，被依法驳回。2018年3月，金鸿顺公司起诉邝瑞娥等二人腾空交还涉案房屋时，邝瑞娥等二人予以拒绝，直至2019年12月10日法院强制执行，邝瑞娥等二人才交还涉案房屋。邝瑞娥等二人的上述行为均证明其已严重违反合同约定的交付义务。二、邝瑞娥等二人在2007年已经拿到了绝大部分拆迁补偿款的情况下，非法占有涉案房屋，并将涉案房屋出租牟利，长达十几年之久，非法获益，严重侵犯了金鸿顺公司的合法权益，理应支付房屋占用费。被上诉人金鸿顺公司于原审提出诉讼请求：1.判令邝瑞娥等二人按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》的规定承担违约责任，支付违约金暂计547500元（自2016年4月8日起算，按每天五百元的标准，暂计至2019年4月8日，实际计至房屋实际腾空交付之日止）；2.判令邝瑞娥等二人按照同等地段、同等面积的房屋租赁费向金鸿顺公司支付房屋占用使用费648000元（自2016年4月8日起算，按每月18000元的标准，暂计至2019年4月8日，实际计至房屋腾空交付之日止；计费标准按照广州市2018年商业用房租金参考价，高第街191元每平方米每月，以涉案房屋建筑面积96.18平方米计算出每月使用费为18000元）。原审法院经审理查明：2005年1月5日，广州市人民政府向金鸿顺公司核发穗国用（2004）第10048号《国有土地使用证》，其中登记金鸿顺公司为越秀区北京路西侧、高第街南侧地段的土地使用权人。2007年9月29日，广州市国土资源和房屋管理局向金鸿顺公司发出延拆许字（2007）第37号《房屋拆迁许可证》，载明金鸿顺公司经批准拆除越秀区北京路西侧、高第街南侧。同日，广州市国土资源和房屋管理局发出穗房延拆字【2007】37号《城市房屋拆迁延期公告》，载明拆迁期限延期至2008年10月31日。金鸿顺公司（拆迁人、甲方）与邝瑞娥等二人（被拆迁人、乙方）于2007年9月29日签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定：金鸿顺公司经广州市国土资源和房屋管理局以穗国土建用字[2005]66号文、拆迁字[2007]11号《城市房屋拆迁许可证》批准，拆除邝瑞娥等二人位于越秀区北京××街××号的房屋，建筑面积96.18平方米，金鸿顺公司于2008年1月30日前向邝瑞娥等二人支付2500000元作为补偿；补偿款分两期支付，第一期225万元于本协议办妥备案手续的15个工作日内支付，第二期25万元于邝瑞娥等二人腾空房屋移交金鸿顺公司之日即时支付；邝瑞娥等二人应在2008年1月30日前将房屋移交金鸿顺公司拆除；邝瑞娥等二人违反本协议第二条、第四条的应按每逾期一天赔偿五百元的标准，向金鸿顺公司承担违约责任。2007年10月18日，邝瑞娥等二人向金鸿顺公司出具收据，确认收到金鸿顺公司支付的225万元。2008年1月29日，邝瑞娥等二人向金顺鸿公司提交《关于延期迁出的意见》，内容为要求延期迁出，并重申“一旦贵公司对高第街地段实施清拆时，一定及时迁出，不妨碍拆迁工作的正常进行”。因就前述协议履行的争议，金鸿顺公司、邝瑞娥等二人双方均曾向原审法院提起诉讼。其中邝瑞娥等二人曾将金鸿顺公司诉至原审法院，诉请要求：1.解除邝瑞娥等二人与金鸿顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》；2.金鸿顺公司向邝瑞娥等二人返还广州市越秀区北京××街××号房屋的房产证。原审法院经审理，于2017年4月21日作出（2017）粤0104民初2096号民事判决，判令驳回邝瑞娥等二人的全部诉讼请求。邝瑞娥等二人不服提起上诉，本院经审理，于2017年12月12日作出（2017）粤01民终20491号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。金鸿顺公司则于2018年3月26日向原审法院提起诉讼，请求判令邝瑞娥等二人继续履行与金鸿顺公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》，将广州市越秀区北京××街××号房屋腾空移交给金鸿顺公司。原审法院于2018年9月18日作出（2018）粤0104民初13582号民事判决，判令邝瑞娥等二人应于该判决发生法律效力之日起一个月内，迁出广州市越秀区北京××街××号房屋并将房屋移交给金鸿顺公司。邝瑞娥等二人不服提起上诉，本院经审理，于2019年5月14日作出（2019）粤01民终3426号民事判决，判令驳回上诉，维持原判。（2019）粤01民终3426号民事判决已于2019年5月15日发生法律效力。原审法院另查明：广州市越秀区北京××街××号房屋的《广州市不动产登记查册表》载明，此地于2007年10月11日金鸿顺公司征用，征用补偿，契证收回；本案已注销；据广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室2013296号更改表：“货币补偿，注销产权”。广东省人民政府于2006年4月6日对金鸿顺公司作出粤府复决[2006]4号行政复议决定，决定撤销广州市人民政府颁发给金鸿顺公司的《国有土地使用证》。金鸿顺公司不服该行政复议决定，于2006年4月25日向本院提起诉讼。本院于2006年12月作出(2006)穗中法行初字第6号行政判决书，判决：一、撤销广东省人民政府于2006年4月6日作出的粤府复决[2006]4号行政复议决定；二、广东省人民政府对第三人萧仕北、程佩贞的申请重新作出复议决定。后广东省人民政府提起上诉。广东省高级人民法院于2010年8月31日作出（2007）粤高法行终字第14号行政判决书，判决：一、撤销广州市中级人民法院(2006)穗中法行初字第6号行政判决；二、驳回金鸿顺公司的诉讼请求。据广州市人民政府国有土地上房屋征收办公室作出的穗房征群字［2017］7号《信访复函》载明，2005年4月15日，原市国土房管局核发《拆迁许可证》（拆许字［2005］14号），批准金鸿顺公司拆迁北京路高第街地块，拆迁期限至2008年10月31日。后根据市有关会议精神，北京路高第街地块改由越秀区政府负责处置。……我办前往越秀区相关职能部门及街道办事处调查核实。据了解，越秀区城市管理等相关职能部门已对地块施工情况进行调查，并书面要求金鸿顺公司停止房屋拆除施工。目前，金鸿顺公司已停止施工作业。广州市国土资源和规划委员会于2018年3月14日向金鸿顺公司出具穗国土规划[2018]136号文《广州市国土资源和规划委员会关于北京路高第街商业项目意见的复函》，其中载明，“根据《不动产登记暂行条例》第二十二条‘存在尚未解决的权属争议的不予登记’的规定，你公司必须完成该地块的拆迁补偿安置及用地结案手续后，方可办理国有土地使用权登记。请你公司加快推进拆迁补偿安置及用地结案手续。”至今未有证据显示涉案地块被相关行政部门决定收回。本案诉讼过程中，金鸿顺公司表示，金顺鸿公司取得土地使用权后发现有两户土地使用权证与其重叠，故被撤销土地使用权证，但现今并无证据证明涉案地块已被相关部门收回。邝瑞娥等二人表示，涉案房屋由邝瑞娥等二人居住使用至今。因为双方签订协议时，邝瑞娥等二人不知道金鸿顺公司本身因手续不齐全导致项目停止，在知道该情况后就再未办理交接手续。原审法院认为，据已生效判决认定，金鸿顺公司、邝瑞娥等二人双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》为合法有效的合同，邝瑞娥等二人应在限期内迁出涉案房屋将房屋交还给金鸿顺公司。对此，本案中均不再赘述，金鸿顺公司、邝瑞娥等二人双方均应谨守诚信，切实履行各自负担的合同义务。从协议的性质上来看，补偿协议确非房屋买卖合同，二者性质并不相同。基于本案拆迁补偿安置合同关系，金鸿顺公司作为征拆单位其经国家行政主管机关批准取得拆迁许可，并与邝瑞娥等二人就拆迁补偿事项达成一致并签订了书面的补偿协议。根据该协议的约定邝瑞娥等二人放弃涉案房屋的产权由金鸿顺公司支付相应的货币补偿款，邝瑞娥等二人则应在2008年1月30日前将涉案房屋交付给金鸿顺公司拆除。现金鸿顺公司已依约支付了首期补偿款225万元并与邝瑞娥等二人办理了涉案房屋的产交手续。根据《广州市不动产登记查册表》的记载，邝瑞娥等二人原有房屋产权也已办理注销手续。因此，邝瑞娥等二人理应将涉案房屋交付金鸿顺公司拆除，邝瑞娥等二人至今仍占用涉案房屋且拒不交付予金鸿顺公司，显然已构成违约。至于金鸿顺公司是否有权继续实施拆迁以及其拆迁许可证是否有效等事项属于行政部门管理的范畴，与本案合同纠纷非属同一法律关系，金鸿顺公司、邝瑞娥等二人双方间的权利义务应受生效合同的拘束。至于邝瑞娥等二人辩称本案属重复诉讼。虽然本案当事人与前案一致，但本案起诉前，金鸿顺公司未曾向邝瑞娥等二人主张过违约金及房屋使用费，故本案并不构成重复诉讼，邝瑞娥等二人关于本案违反“一事不再理”原则的抗辩意见，缺乏事实依据，原审法院不予采信。至于金鸿顺公司主张的逾期交付房屋的违约金及计付标准问题。根据前述协议的约定，邝瑞娥等二人逾期交付房屋的应按每逾期一天500元的标准支付违约金。考虑到引致本案争议实质系因邝瑞娥等二人对金鸿顺公司的拆迁资质产生质疑而未能及时腾退房屋。而且邝瑞娥等二人也曾向金鸿顺公司表示暂缓腾退，本案中未见金鸿顺公司曾对此提出过异议。因而，综合考虑金鸿顺公司的诉请中既提出了违约金的请求，也主张要求邝瑞娥等二人支付房屋占用费的请求。因而，原审法院酌情调整该违约金标准为250元/日。至于金鸿顺公司主张的房屋占用费问题。根据前述协议的约定，金鸿顺公司已依约向邝瑞娥等二人支付了货币补偿款225万元，但邝瑞娥等二人并未依约将涉案房屋移转给金鸿顺公司占有且一直占用房屋至今，因而金鸿顺公司有权要求邝瑞娥等二人支付其占用涉案房屋期间的费用。至于邝瑞娥等二人辩称合同中并未约定房屋使用费且涉案房屋系交由金鸿顺公司拆除而非出租牟利的观点，因邝瑞娥等二人在收取金鸿顺公司支付的货币补偿款的同时又违约逾期交付房屋予金鸿顺公司，且不论邝瑞娥等二人的行为是否对于金鸿顺公司的开发建设造成影响，抑或者金鸿顺公司收回涉案房屋后是否拆除或另作他用，邝瑞娥等二人均无权继续占用涉案房屋。因而，邝瑞娥等二人基于其违约的行为无偿占用房屋的获利行为显属不当，邝瑞娥等二人应向金鸿顺公司支付其占用涉案房屋期间的费用。至于该费用标准，考虑到涉案房屋的原用途为商业和住宅，金鸿顺公司主张参照房管部门公布的同期同地段同类型房屋的租金参考价计算并无不当，原审法院予以采信。经核算，邝瑞娥等二人应付的房屋使用费按年度区分，2016年期间应付费用标准为商业部分按250元/平方米/月，住宅按30元/平方米/月；2017年期间应付费用标准为商业部分按200元/平方米/月，住宅按30元/平方米/月；2018年期间应付费用标准为商业部分按200元/平方米/月，住宅按32元/平方米/月；2019年期间应付费用标准为商业部分按191元/平方米/月，住宅按31元/平方米/月。至于邝瑞娥等二人辩称金鸿顺公司的诉请已经超出诉讼时效的问题。现无证据表明金鸿顺公司曾在本案诉前向邝瑞娥等二人主张过违约金及使用费，金鸿顺公司于2019年4月25日提起的本案诉讼，故邝瑞娥等二人应付的违约金及使用费应按此时间往前倒推三年，即自邝瑞娥等二人应付违约金及使用费的起付时间为2016年4月25日。因此，邝瑞娥等二人应付的使用费金额在2016年4月25日至2016年12月31日期间为10968.20元/月；2017年1月1日至2017年12月31日期间为9131.20元/月；2018年1月1日至2018年12月31日期间为9250.08元/月；2019年1月1日以后按8859.98元/月计付。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第八条，第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款的规定，判决如下：一、邝瑞娥等二人于原审判决生效之日起十日内向金鸿顺公司支付自2016年4月25日起至实际腾空房屋之日的违约金（按每天250元计算）。二、邝瑞娥等二人于原审判决生效之日起十日内向金鸿顺公司支付自2016年4月25日起至实际腾空房屋之日的房屋占有使用费（其中自2016年4月25日至2016年12月31日期间为10968.20元/月；2017年1月1日至2017年12月31日期间为9131.20元/月；2018年1月1日至2018年12月31日期间为9250.08元/月；2019年1月1日以后按8859.98元/月计付）。三、驳回金鸿顺公司的其他诉讼请求。如果未按原审判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费15560元由邝瑞娥等二人负担8748元，由金鸿顺公司负担6812元。本院对原审法院查明的事实予以确认。二审中，邝瑞娥等二人提交（2019）粤0104执23959号案结案通知书，拟证明邝瑞娥等二人已于2019年12月10日向金鸿顺公司交还涉案房屋。金鸿顺公司对此质证认为：对结案通知书没有意见，对邝瑞娥等二人交还涉案房屋的时间没有异议。本院认为，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，第二审人民法院应当针对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。关于邝瑞娥等二人是否需要承担违约责任的问题。经审查，根据业已生效判决的认定，金鸿顺公司、邝瑞娥等二人双方签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》为合法有效的合同，邝瑞娥等二人应在限期内迁出涉案房屋并将房屋交还给金鸿顺公司，但邝瑞娥等二人未依约将涉案房屋交还给金鸿顺公司，显属违反上述合同约定，应承担相应的违约责任。至于邝瑞娥等二人称其是在金鸿顺公司的许可下使用涉案房屋的上诉理由，因现有证据并不足以证明金鸿顺公司同意邝瑞娥等二人继续使用涉案房屋，邝瑞娥等二人该主张缺乏事实依据，本院不予采信。原审法院据此认定邝瑞娥等二人至今仍占用涉案房屋且拒不交付予金鸿顺公司，显然已构成违约，并判决邝瑞娥等二人支付违约金和房屋占有使用费并无不当，本院予以维持。关于金鸿顺公司的诉讼请求是否超过诉讼时效的问题。经审查，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款规定：向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。本案中，现无证据证明金鸿顺公司曾在本案起诉前向邝瑞娥等二人主张过违约金及房屋占有使用费，金鸿顺公司于2019年4月25日提起本案诉讼，原审法院据此将邝瑞娥等二人应付的违约金及房屋占有使用费按此时间往前倒推三年，确定邝瑞娥等二人应付违约金及房屋占有使用费的起付时间为2016年4月25日符合上述规定，本院予以维持。邝瑞娥等二人认为金鸿顺公司在本案提出诉请要求邝瑞娥等二人支付违约金和房屋占用费明显超过诉讼时效的主张依据不足，本院不予采信。鉴于邝瑞娥等二人已于2019年12月10日向金鸿顺公司交还涉案房屋，邝瑞娥等二人向金鸿顺公司支付的违约金及房屋占有使用费应计算至上述实际腾空房屋之日。综上所述，邝瑞娥等二人的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15560元，由上诉人邝瑞娥、邝瑞美负担。本判决为终审判决。审判长  赵建文审判员  张一扬审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十八日书记员  罗淑仪书记员  李蕴妍