福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1694号上诉人（原审原告、反诉被告）：林伟，男，1962年6月1日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：肖庆康，福建诚真律师事务所执业律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：福建福隆房地产开发有限公司，住所地福建省福州市长乐区航城街道广场南路**永荣城市广场**楼**。法定代表人：陈贵，董事兼总经理。委托诉讼代理人：吴秀清，上海锦天城（福州）律师事务所执业律师。上诉人林伟与上诉人福建福隆房地产有限公司（以下简称福隆公司）因商品房销售合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2016号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。林伟上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判支持林伟一审诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由福隆公司负担。事实和理由：一、一审判决认定林伟实际接收房屋错误。1.案涉商品房存在重大装修缺陷与质量问题，达不到最基本的入住条件，无法实现购买者的基本目的。在房屋验收存在严重质量问题的情况下，福隆公司未就质量问题进行修复、整改或重新装修，直至达到基本质量要求时，林伟有权拒绝接收房屋，福隆公司的交房通知不能视为已履行对林伟的交付义务。2.福隆公司承诺拎包入住，林伟才由家人看房后决定购买案涉商品房用于疗养居住。但林伟验收发现房屋存在严重质量问题，为避免房屋损害进一步扩大，林伟要求福隆公司的管理人员对房屋进行白蚁消杀和窗户加装防护，林伟进行监督，不能认定林伟实际入屋进行修整。截至目前，林伟依然没有获取案涉商品房的钥匙，只能由福隆公司的管理人员带领才能进入房屋。一审判决错误地将林伟为避免扩大损失而对房屋采取防护的行为。认定为林伟实际入屋进行局部修整行为，进而错误认定视为林伟已接收案涉商品房。3.福隆公司在本诉答辩及反诉诉请、陈述理由中也认为房屋未进行交接；二、一审判决适用法律错误。一审判决在认定本案为房屋装饰装修合同纠纷情况下，却依据房屋主体结构质量符合要求为由，驳回林伟返还装修款和赔偿损失的请求，出现认定事实与判决依据的事实相矛盾的逻辑混乱，导致适用法律错误；三、福隆公司交付的房屋装饰装修存在严重质量问题，无法达到正常的使用功能，林伟依法可以解除合同，有权要求福隆公司返还装修款并赔偿损失。根据《中华人民共和国合同法》诚实守信、公平公正原则，在双方没有就房屋装饰装修质量约定明确标准，案涉商品房的装饰装修质量标准应当与750000元的房屋价值相匹配。福隆公司交付的房屋连正常使用功能也未能满足,根本不能实现林伟购房的目的，不具备其所承诺拎包入住条件。福隆公司隐瞒了案涉商品房的装饰装修只具有展示作用，应根据《住宅室内装饰装修管理办法》《商品住宅装修一次到位实施细则》《中华人民共和国国家标准—住宅装饰装修工程施工规范（GB50327—2001）》规定，就其交付的房屋装饰装修提供相关的合格证明材料和质量、环保说明书等，但福隆公司未能提供以上材料，且房屋装饰装修现存在严重质量问题，其应承担举证不能的责任，应视为福隆公司交付房屋装饰装修质量不合格；四、福隆公司现状交付的约定不能免除质量瑕疵担保责任。福隆公司明知自己出售的房屋装饰装修只具有展示功能，并不具有居住功能，却以协议约定现状交付方式免除自己的责任，福隆公司利用林伟母亲年龄偏大且对装修知识不了解，以虚假美好承诺，促使林伟签订，所以该约定无效。即使该现状交付约定有效，根据《中华人民共和国消费者权益保护法》第二十三条规定，也应符合房屋本身居住属性的质量要求，不能免除质量担保责任；五、福隆公司应当提供房屋装饰装修合格的相关材料，证明装饰装修符合其应有质量、性能和用途，不管案涉商品房是否交付，都不能免除福隆公司的质量瑕疵担保责任；六、房屋装饰装修协议的《补充协议》独立约定了装饰装修的价格和履行应具备的条款，可以在房屋主体履行正常的情况下独立履行。《补充协议》的解除，不影响房屋主体买卖合同的履行。综上，本案争议纠纷是装饰装修质量，案件审理应围绕装饰装修质量问题进行。在房屋装饰装修存在严重质量问题，不能实现合同目的的情况下，福隆公司又无法提供装饰装修质量合格的证明材料，无论是否交付，根据《中华人民共和国合同法》一百四十八条及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题解释》第十三条规定，林伟请求解除合同返还装修价款和赔偿损失的请求合法有据。福隆公司辩称，一、《商品房买卖合同》《商品房买卖合同补充协议》《补充协议》均系双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同，双方应严格履行约定，林伟不得擅自解除；二、福隆公司在签订案涉协议之前已充分告知林伟样品房装饰装修的情况，林伟也已明确知悉。《补充协议》也已明确载明：案涉商品房系带装修样品房，林伟已前往讼争房屋视察及检查，对装修风格、软硬装质量及物品配备均已了解。林伟自主选择购买案涉商品房，不存在强制交易行为，更不存在福隆公司未履行告知义务的行为。福隆公司已依约交付房屋，而林伟逾期办理收房手续，应承担相应的违约责任，其主张的逾期交付违约金缺乏依据；三、林伟主张案涉房屋因房屋质量问题严重影响正常居住使用，缺乏依据。1.林伟在一审庭审中自认2018年已入屋进行装修，即林伟已实际入住使用。案涉房屋自交付之日至今已近三年，林伟无法证明现有装饰装修问题的成因，且装饰装修问题是否在房屋交付时就已存在不得而知。2.福隆公司无违约行为，林伟所述的现存装饰装修问题也不属于无法修复的严重功能性缺陷，且影响其正常居住使用，故不具备法定解除合同的条件。3.本案中，林伟并不享有单方解除权，况且根据《最高人民法院关于商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条的规定解除权应在一年内主张。林伟主张解除权的时间已超过法定期限，也不应予以支持。综上，福隆公司已依约履行讼争房屋的交付义务，且交付的房屋的装修、设备质量符合《商品房买卖合同》及其补充协议的约定。本案中林伟已进场装修，却未能妥善维护、使用房屋，林伟提供的证据无法证明讼争房屋现存的问题系房屋交付时存在的装修质量问题，故林伟一审诉讼请求，缺乏依据，不应予支持。福隆公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判支持福隆公司的全部诉讼请求。2.本案一审、二审诉讼费用由林伟负担。事实和理由：一、福隆公司主张的反诉请求与林伟主张的本诉请求均基于商品房买卖合同关系，且与本诉请求之间存在因果关系，应当合并审理。案涉《补充协议》系《商品房买卖合同》项下双方就装修事宜达成的补充协议，并非独立存在的协议。林伟主张退还全部装修款并赔偿损失，依据的应是《商品房买卖合同》及其补充协议，林伟主张的逾期交付违约金也是依据《商品房买卖合同》；福隆公司主张的逾期付款、逾期交房及逾期办证违约金也是依据《商品房买卖合同》及其补充协议。另外，林伟主张其因装修事宜未接收案涉商品房的行为与福隆公司主张逾期交房、逾期办证的诉讼请求具有因果关系；二、退一步而言，即使福隆公司提起的反诉诉讼请求不具备反诉的构成要件，一审判决驳回福隆公司的诉讼请求也明显错误。一审判决认定福隆公司提起的反诉请求不符合《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，对反诉案件不予评判，福隆公司可另行主张，但同时又判决驳回福隆公司的诉讼请求。该认定违反《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第二百零八条第三款的规定，应予以纠正，应改判驳回起诉并退还反诉案件受理费。林伟辩称，一、林伟认可一审法院对福隆公司反诉的认定，应当驳回福隆公司的起诉。福隆公司主张按揭款逾期支付，但是该贷款是由福隆公司进行代办，林伟在交付首付款时已经将所有材料准备完成交付给福隆公司与银行，而按揭款是否及时发放是跟福隆公司与银行相关，与林伟无关。且福隆公司也没有证明按揭款不能按约发放的原因，林伟对此没有构成违约，至于延期交付双方已经约定在合同约定的时间之前已经进行验收，并向福隆公司提出整改意见，但福隆公司至今未给林伟回复，应视为没有交付，反而证明福隆公司对交付事项构成违约；二、一审判决认定本案为装饰装修合同纠纷，故驳回林伟的反诉请求，但在本院认定第二部分却是以房子结构验收来驳回福隆公司的请求，这两点是相矛盾的。本案装饰装修合同是独立的合同，林伟与福隆公司也是分两块来交款的。本案的焦点应当是在认定装饰装修的质量是否符合装饰装修基本属性，有无尽到告知义务。目前为止福隆公司没有向林伟提供任何材料证据证明其装饰装修符合居住使用要求，林伟要求对房子装饰装修的质量进行鉴定。林伟买房是为了养病，不是为了重新装修，故不可能拆除重装，案涉小区连基本的水管埋设，排水、电都没有。福隆公司有预谋欺骗买房者，林伟后来发现有问题就拒绝接收案涉商品房。林伟向一审法院起诉请求：1.判令福隆公司退还装修款750000元并赔偿损失50000元；2.判令福隆公司从2018年3月1日起按日万分之一的利率支付逾期交付违约金（违约金暂计至2020年7月15日151900元）。福隆公司向一审法院反诉请求：判令林伟立即向福隆公司支付逾期付款违约金40670元、逾期收房违约金88300元（自2018年2月28日起计至2020年7月30日为88300元，此后仍以房款总价1000000元为基数按照《商品房买卖合同》约定的日万分之一标准计算至林伟办理商品房交接手续之日止）、逾期办证违约金441500元（自2018年2月28日起计至2020年7月30日为441500元，此后仍以房款总价1000000元为基数按照《商品房买卖合同》约定的日万分之五标准计算至林伟办理房屋产权委托等申报手续之日止）。一审法院认定事实：福隆公司建设的位于长乐市航城街道石龙村的福隆•山水湾工程于2014年12月19日竣工验收，于2015年5月14日获批准予初始登记。2017年8月3日，福隆公司作为出卖人与买受人林伟签订《商品房买卖合同》，约定林伟向福隆公司购买位于长乐市××街道××村××幢××层××单元商品房（住宅），总价款1000000元。第十一条约定：出卖人应当在2018年2月28日前向买受人交付该商品房，并在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验商品房的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达买受人……出卖人按照本合同约定发出交付通知，买受人因任何原因未来办理房屋验收及交付手续的，视为房屋已经按照合同约定条件交付。同年8月16日，双方又签订《商品房买卖合同补充协议》、《补充协议》，其中《补充协议》约定如下：买受人在签订原合同前就已前往样品房视察及检查，对室内的装修风格、软硬装质量、物品配备均十分清晰了解，自愿一并购买，并无异议；针对该样品房装修及配备的家具、饰品等，最终以人民币750000元一次性出卖给买受人；该带装修的样品房的交付时间按原合同约定的交付时间执行；买受人已知悉出卖人所有的该带装修的样品房的软、硬装的装饰装修问题（包括但不限于墙纸脱落等）及家具设备的维修问题均由买受人自行承担修复，与出卖人无关。2017年8月1日，林伟先行支付了装修款750000元。2018年2月26日，福隆公司向林伟寄送了《入伙通知书》等材料，通知林伟于2018年2月27日至28日到山水湾物业中心办理交房手续，但该邮件因林伟不在投递地址而退回。同年7月，林伟对案涉商品房进行了局部装修，但认为福隆公司交付的商品房装修存在质量问题未达交付条件而未办理收房手续。2019年6月26日，林伟委托的代理律师向福隆公司发出《律师函》，告知福隆公司案涉商品房装修方面存在的质量问题。2020年7月15日，林伟诉至一审法院。一审法院认为，本案林伟依据案涉《补充协议》要求福隆公司退还全部装修款并赔偿损失，本案应为装饰装修合同纠纷。该《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同,不得擅自变更或解除。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实应当提供证据加以证明。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,首先，案涉商品房所坐落的福隆•山水湾工程业经竣工验收，达到交房条件且已依约定通知林伟办理交房手续，林伟亦自认已实际入屋进行局部修整，应视为其接收了案涉商品房，故林伟向福隆公司主张逾期交付违约金，无事实依据；其次，林伟主张案涉商品房不具备基本使用功能，但其提及的各项装修问题,均为无关房屋主体结构质量问题及不能修复的严重功能性缺陷，且亦无证据证明福隆公司存在导致其购房目的不能实现的行为，故林伟要求单独解除《补充协议》并向福隆公司主张退还装修款750000元的诉讼请求，无事实及法律依据；第三、林伟关于损失50000元的主张，亦无证据支持。综上，林伟的诉讼请求，一审法院不予支持。根据《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十三条规定，反诉与本诉的诉讼请求应当基于相同法律、诉讼请求之间具有因果关系，本案中，福隆公司主张的反诉请求系基于案涉商品房买卖合同关系，与林伟的诉讼请求间不具有因果关系，故本案不予评判，福隆公司可另行主张。综上，判决：一、驳回林伟的诉讼请求；二、驳回福建福隆房地产开发有限公司的诉讼请求。本诉案件受理费13319元，减半收取计6659.5元，由林伟承担，反诉案件受理费9504.7元，减半收取计4752.35元，由福建福隆房地产开发有限公司承担。本院二审期间，林伟提供2020年9月16日的录音材料一份，证明林伟在2018年有实地看房并提出意见。福隆公司对该证据的形式真实性无异议，但对该录音的完整性及内容真实性有异议，该录音的通话对象是否是福隆公司曾经的置业顾问无法确认，不能客观反映案涉商品房在交付前后的查验情况，即使其在约定的交付时间前后有对房屋进行查验，但不能作为其拒绝办理收房手续的抗辩理由。本院认为，林伟提供的录音无法确认其通话对象，且该证据并非一审程序中无法获取的证据，本院对该证据不予采纳。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，林伟关于退还装修款及赔偿损失的主张，本院不予支持，理由如下：首先，林伟购买案涉样品房，并与福隆公司签订《补充协议》，该协议第8条约定：“乙方（林伟）已知悉甲方（福隆公司）所有的该带装修的样品房的软、硬装质量及家具设备物品的质量等信息，自房屋交付乙方使用后，所有涉及软、硬装的装饰装修问题（包括但不限于墙纸脱落等）及家具设备物品的维修问题均由乙方自行承担修复，与甲方无关。”上述约定是林伟与福隆公司的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效。其次，根据福隆公司提供的《福建省新建商品住宅质量保证书》显示，福隆公司对案涉商品房正常使用情况下出现的房屋设备的白蚁预防包治、屋面防水工程、室内地面空鼓开裂或大面积起砂电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程、灯具电器开关、管道堵塞等均提供相应时间段的保修服务。林伟所主张房屋存在的质量问题均不属于房屋主体结构问题等不能修复的严重功能性缺陷，故林伟主张合同目的无法实现，依据不足，不予采纳。第三，林伟主张福隆公司欺诈，但根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销，故林伟以福隆公司欺诈为由主张解除合同，没有法律依据。本案林伟仅就装饰装修合同提起诉讼，而福隆公司反诉林伟支付逾期付款违约金等诉请系针对双方之间的《商品房买卖合同》，该反诉与本诉不具有因果关系，一审法院不予审理福隆公司的反诉并无不当，故福隆公司关于改判支持其一审全部诉讼请求的上诉请求，本院不予理涉，福隆公司可另行主张，但一审法院在对福隆公司的反诉不予审理的情况下，以判决形式驳回福隆公司诉请错误，本院予以纠正。综上所述，林伟的上诉请求不能成立，应予驳回；福隆公司的上诉请求部分成立，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2016号民事判决第一项；二、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初2016号民事判决第二项；三、驳回林伟的上诉请求；四、驳回福建福隆房地产开发有限公司的其他上诉请求。本案一审本诉案件受理费6659.5元，由林伟负担；一审反诉案件受理费9504.7元，予以退还福建福隆房地产开发有限公司；本案二审案件受理费13319元，由林伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月十六日法官助理 刘玲玲书 记 员 程 婷