河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初1358号原告张世居，男，汉族，生于1971年2月21日，住福建省厦门市海沧区。委托诉讼代理人廖春玲，广东力诠律师事务所律师。委托诉讼代理人陈绮燕，广东力诠律师事务所实习律师。被告牛荷香，女，汉族，生于1974年4月5日，住河南省禹州市。原告张世居诉被告牛荷香租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世居的委托诉讼代理人廖春玲、陈绮燕和被告牛荷香到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张世居诉称，2016年4月24日，原告与被告签订《门面租赁合同》（以下简称“《合同》”）,约定原告以每年28万元的租金承租使用被告位于河南省禹州市侧长春观口从西往东第四、五间（以下简称“租赁门面），并向被告缴纳5万元押金，合同期限为五年，自2016年5月20日至2021年5月19日止。《合同》签订后原告按照双方约定，支付了押金5万元并每年按时支付租金。2020年4月21日原告向被告工商银行的账户支付了自2020年5月20日至2021年5月19日的租金共28万元。但2020年11月16日原告收到铺位的实际所有人王天生发来的《通知》，称自2020年6月15日起，被告就一直拖欠其门面租金，被告还与其签订了《还款保证》及《房屋租赁保证》，承诺如未在2020年11月26日前还清欠缴租金，则由王天生收回租赁门面。发出《通知》后王天生就经常去租赁门面锁门，原告在此期间无法正常经营。原告及时联系被告，欲解决此事，但被告未有实质的回复。《合同》第六条明确约定，被告作为“甲方应保证所出租的房屋能够正常使用”，“合同期内如有甲方或甲方产权人及任何第三方收回此房屋，造成乙方无法正常经营的则甲方赔偿乙方违约金10万元整，并退还未使用的租金和押金”。被告拖欠租赁门面所有人租金，导致租赁门面所有人收回房屋，造成原告无法正常使用租赁门面。此行为已经构成根本违约行为，影响了原告合同目的的实现，应严格按照合同约定承担违约责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条，原告于2020年11月27日向被告住所地寄出了《解除合同告知书》，并向其微信账号发送了相关通知，被告未提出任何异议。综上，为维护原告的合法利益免遭损害，根据双方《合同》约定及《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，特向贵院提起诉讼，望贵院查清事实，切实维护原告的合法权利，判如所请！诉讼请求：1、依法确认原被告签订的《门面租赁合同》已于2020年11月27日解除；2、判令被告返还原告预交的自2020年11月27日至2021年5月9日期间的租金134540元；3、判令被告返还原告缴纳的押金5万元；4、判令被告向原告支付违约金10万元；第二至四项共计284540元；5、判令被告承担本案的全部诉讼费。被告牛荷香辩称，被告与原告在租赁合同期内，原告私下与房东另外交了定金，签了租赁合同。被告不同意原被告签订的《门面租赁合同》已于2020年11月27日解除，也不同意返还租金、押金、违约金，因为是原告违约在先。原告张世居向本院提供的证据为：第一组证据，《门面租赁合同》，证明原告与被告之间存在合法真实的租赁合同关系，被告作为承租人，向原告（次承租人）转租租赁门面。第二组证据，押金支付凭证、合同期间租赁门面租金的支付凭证，证明原告在签订合同后如约履行义务，缴纳相应费用；已提前支付年租金。第三组证据，2020年11月16日收到的租赁门面实际所有人发送的《通知》、《退场通知》、被告签的保证、提供的房产证复印件、承租铺位关门照片、视频证明被告作为承租人，未按时向出租人支付租金，导致出租人收回门面，进而导致原告（次承租人）无法正常经营，构成根本违约。第四组证据，原告联系被告的沟通记录、《解除合同告知书》及其快递凭证、送达记录截图，证明原告主动寻求协商解决问题，被告一直未有实质回复；原告已于2020年11月27日向被告发送合同解除通知，被告并未提出异议。被告牛荷香向本院提供的证据为：1、被告与原告方的经理梁伟国的微信聊天记录，证明案涉的商铺只关门了半天。2、被告与房东的录音一份，证明原告私下见房东，给房东交了3万元定金，私下他们定了协议。3、收条一份复印件，证明被告接住房子的时候，给上一个租赁户了30万元。4、被告与原告方的一个的姓范的人员短信记录，证明被告与原告方沟通过，被告出现了资金困难，租赁合同是否还应继续。被告对原告提供的证据的质证意见为：对第一组证据，《门面租赁合同》的真实性无异议。对第二组证据真实性均无异议。对第三组证据，《通知》、《退场通知》被告一直没有收到过，对被告签的保证真实性无异议，房产证复印件真实性无异议，对承租铺位关门照片、视频有异议，承租的铺位只关门了半天，现在仍在继续经营。对第四组证据，原告联系被告的沟通记录真实性无异议，对《解除合同告知书》及其快递凭证、送达记录截图，快递被告没有收到。原告对被告提供的证据的质证意见为：对被告提供的第一组证据微信聊天记录真实性、合法性认可，但关联性不认可，该份聊天记录并非被告与原告本人的聊天记录。但该份记录也确实证明了房东因被告未及时缴纳租金导致了房东收回房屋，致使原告不能使用该门面，造成了原告的经济损失。对第二组证据真实性、合法性、关联性及证明目的均不予认可，被告所持有的录音，完整录音有3分钟，但其向原告播放的内容不足1分钟，该证据不完整，对其真实性存疑。另该份证据也能证明因为被告一直未向房东缴纳房租，才导致原告去积极寻求解决的办法，反观被告一直拖延，被告应承担责任。对第三组证据，真实性请法庭予以核实，合法性予以认可，关联性不予认可，该收条显示的时间是2014年5月1日，然而被告与原告签订的门面租赁合同起止时间是2016年5月21日，中间相距长达一年之久，因此，被告与案外第三人之间的转让行为及该款项的发生均与案涉的门面租赁合同无关，与本案事实亦无关。对第四组证据真实性、合法性予以认可，关联性及证明目的不予认可，在原被告签订的租赁合同中第12条，乙方如需续约，应在租期届满前3个月向甲方续约，被告在与原告协商的时间并非按合同的时间点。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告对原告提供的第一、二、四组证据无异议，本院予以确认并在卷佐证。对有异议的证据本院认定如下：原告提供的证据三系房主发给原告的，经审查，本院对其真实性予以采信。被告提供的证据1、2、3、4，与本案争议事实无关联，不作为本案有效证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月24日，被告牛荷香（甲方）与原告张世居（乙方）签订门面租赁合同（禹州市房权证禹房字第××号），合同约定：甲方将位于河南省禹州市侧长春观口从西往东第四、五间门面做品牌营业使用，租赁期五年，自2016年5月20日起至2021年5月19日止，租金每年28万元，店铺押金5万元；合同期内如有甲方或甲方产权人及任何第三方收回此房，造成乙方无法正常经营的则甲方赔偿乙方违约金10万元，并退还未使用的租金和押金等。合同签订后，原告张世居于2016年4月24日、5月20日两次向被告牛荷香转款共计33万元（租金28万元、押金5万元）。被告牛荷香于2016年5月19日将案涉门面房交付原告张世居使用。原告张世居已向被告牛荷香交纳租金至2020年度。2020年11月16日，案涉门面房所有权人王天生向原告张世居送达“关于拟收回门面的通知”和“退场通知”，内容为：禹州迎宾路路北“爱依服”经营者：本人是贵方租赁经营“爱依服”档口门面房屋实际所有权者，我与牛荷香就该档口签订门面租赁合同，但自2020年6月15日起，牛荷香就一直拖欠应交门面租金，其于2020年11月8日出具《还款保证》，承诺11月20日前还清租金，否则同意在11月21号停业。2020年11月16日，牛荷香与我签订《房屋租赁保证》，承诺如在2020年11月26日前未能还清欠缴租金，则将租赁房屋（门面）退还给我本人。现正式通知你，如11月26日前，我未能收到牛荷香所欠的租金，请你做好腾空门面准备，本人将收回该门面。2020年11月27日，原告张世居通过顺风速运向被告牛荷香邮寄送达和微信形式发送解除合同告知书，内容为：我是承租于禹州迎宾路路北侧长春观口从西往东第四、五间门面经营爱依服商户张世居，我方收到业主发至店里的《收回铺面通知》。通知里面说明由于你方一直拖欠业主租金，导致业主现在要收回铺面，责令我们搬离。收到后的期间我方代表一直跟贵方沟通，贵方都说会处理好不会影响我方经营。但是就在今天业主付诸行动了，上午已经来锁门了，导致我方已无法继续经营。截止到目前为止，我方店铺都是关闭状态。由于我方租金是准时交给贵方，并且已经交至2021年5月19日。鉴于贵我双方所签合同约定，由于贵方的违约致使我方无法继续经营，我方有权单方解除合同，并且通过法律途径维护我方权益。特此，贵我双方的合同到2020年11月27日解除。另查明，被告牛荷香出具还款保证，截止11月8日还款5万元，剩余20号以前结清，如未按时付款，21号门店停业。2020年11月16日，王天生（甲方）与牛荷香（乙方）签订房屋租赁保证，约定2020年11月26日前将所欠租金全部付给甲方等内容。本院认为，一、合同效力问题。综合原被告提供的证据，被告于2016年将其租赁案涉房屋转租给原告，所有权人在六个月内未提出异议；合同的内容是双方真实意思表示，且不违反相关法律、行政法规的规定，应为有效合同。二、合同解除问题。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。被告拖欠出租方租金，虽然被告与各方努力协调，但最终未支付所欠出租方租金，致使出租方通知原告退场，导致原告无法正常使用租赁房屋，原告于2020年11月27日通知被告解除合同，被告在三个月内未请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，故原被告签订的门面租赁合同于2020年11月27日解除。三、租赁费、押金返还问题。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，案涉租赁合同解除后，原告请求返还自2020年11月27日到2021年5月9日未占用期间的租赁费为125808元（280000/年÷365天×164天），并返还押金5万元，本院予以支持。四、违约金问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条规定当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案中，原告未提供因被告违约给其造成实际损失的证据，合同解除时，约定租赁期限将近届满，根据公平原则和诚实信用原则，本院酌情按应返还租金125808元的30%计算为37742元，由被告支付原告。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、原告张世居与被告牛荷香签订的门面租赁合同于2020年11月27日解除。二、被告牛荷香于本判决生效之日起十日内返还原告张世居租金125808元。三、被告牛荷香于本判决生效之日起十日内返还原告张世居押金5万元。四、被告牛荷香于本判决生效之日起十日内返还原告张世居违约金37742元。五、驳回原告张世居的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间内履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5568元，减半收取2784元，由原告张世居负担532元，由被告牛荷香负担2252元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，经本院上诉于许昌市中级人民法院。审 判 员 ：靳炳奎二〇二一年四月十日法官助理 ：赵予华书 记 员 ：王艳琳