辽宁省营口市西市区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽0803民初316号 原告（反诉被告）：潘某某，女，1974年4月16日出生，汉族，住辽宁省营口市西市区。 委托诉讼代理人：乔远志，辽宁瀛桥律师事务所律师。 被告（反诉原告）：长春雅居乐教育咨询有限公司，住所地吉林省长春市宽城区恒大江湾14栋3002室。 法定代表人：郭苑，该公司经理。 委托诉讼代理人：柴媛媛、姜珊，该公司工作人员。 原告（反诉被告）潘某某与被告（反诉原告）长春雅居乐教育咨询有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）潘某某的委托诉讼代理人乔远志，被告（反诉原告）长春雅居乐教育咨询有限公司的委托诉讼代理人柴媛媛、姜珊到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告（反诉被告）潘某某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付自2019年3月1日至2020年3月1日的租金1237500元;2.请求判令被告支付违约金371250元；3.请求判令被告承担本案原告支付的律师费50000元；4.诉讼费由被告承担。事实与理由：2018年12月29日，原、被告订立《租赁合同》，双方约定原告向被告出租营口市西市区清华路南110号智胜小区龙湾幼儿园，建筑面积3452.48平方米，户外使用面积为1200平方米，共4层。租赁期限15年，自2019年3月1日起至2034年3月1日，其中免租装修期为30日，自2019年3月1日至2019年3月30日止，租金及支付方式详见《租赁合同》5.1条，2019年3月1日-2020年3月1日的租金为1237500元。被告于2019年1月31日依照《租赁合同》支付了房屋租赁保证金500000元后，未曾按期支付租金。根据《租赁合同》第14.5条，乙方逾期支付租金及水、电等费用，每逾期一日，乙方应按所拖欠款项的千分之五向曱方支付违约金。租金应当自约定的免租装修期满日（2019年3月30日）之次日起算，即自2019年3月31日，被告应当支付租金，截至起诉之日（暂计算至11月15日）被告一直拖欠租金，违约金共计1416937.5元。原告主张违约金是为了对被告进行违约责任追究，防止合同双方中任何一方发生违约的情况，而不是为了对被告进行惩罚性赔偿。故根据公平原则和诚实信用原则，对违约金以租金的30%予以主张和计算，即371250元。合同签订后，原告依约向被告交付了承租房屋，被告一直未履行交付租金的义务。根据《租赁合同》第14.1条，由于一方违约，造成另一方不能履行或不能完全履行本协议及其附件所规定的责任或义务时，由违约方承担违约责任并赔偿守约方全部经济损失。由于被告怠于履行《租赁合同》规定的支付租金义务，并在原告多次催缴后仍拒绝履行，故原告为实现其合法的债权，因诉讼产生的律师费、诉讼费均是合理费用，是守约方原告遭受的经济损失，应当由被告承担。综上所述，原告为维护自己的合法权益，依法诉至贵院，请求贵院支持原告的诉讼请求。 被告（反诉原告）长春雅居乐教育咨询有限公司辩称，一、被答辩人出租房屋属于无权处分，租赁合同效力存在瑕疵。被答辩人并非租赁场地土地使用权人及房屋所有权人，亦未出示有权出租租赁场地的证明文件，其出租涉案房屋的行为属于无权处分，根据合同法第五十一条规定，被答辩人于答辩人签署的《租赁合同》效力待定，如合同无效，根据合同法第五十八条规定，被答辩人应赔偿答辩人所受损失。即使《租赁合同》被认定为有效，根据该合同第11.1条“甲方保证对该房屋享有合法的租赁权”之约定，被答辩人有义务向答辩人提供被答辩人有权出租租赁场地的证明文件，但截至目前，被答辩人未向答辩人提供前述文件，被答辩人存在违约行为。二、被答辩人未按合同约定交付房屋，导致答辩人无法实现租赁合同目的，已构成根本违约，答辩人有权解除合同，并不予支付租金。根据《租赁合同》第4.2条“交房日期：甲方应于2019年3月1日前将该房屋腾空交付乙方进场施工”及第11.4条“甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证”，但被答辩人未在2019年3月1日前注销以租赁场地地址为注册地址的相关证照，亦未腾空并交付房屋，截至目前，以租赁场地为注册地址的营口市龙湾幼儿园还在租赁房屋内正常运营，并未完成注销，导致答辩人无法使用该房屋，亦无法使用该地址作为注册地址办理相关营业手续，继而无法实现承租租赁场地举办幼儿园的合同目的。被答辩人上述行为已构成根本违约，答辩人有权根据合同法第九十四条及《租赁合同》第13.4条行使解除权，并要求其退还已缴纳的房屋租赁保证金，同时要求其承担违约责任。三、被答辩人未按合同约定提供房屋产权证及二次消防合格证，答辩人有权解除合同，并不予支付租金。根据《租赁合同》第二条房屋权属状况“房屋暂未办理房屋所有权证、二次消防合格证，甲方需保证房屋所有权证（最晚不迟于2019年8月1日前办妥）、二次消防合格证顺利办理，甲方需配合乙方办理相关办园手续”之约定，被答辩人应当于2019年8月1日前办妥租赁场地的房屋所有权证、二次消防合格证，但截至目前，被答辩热仍未办妥上述事宜，导致答辩人无法取得办学许可证，继而无法实现办学目的，答辩人有权根据《合同法》第九十四条及《租赁合同》第13.4条行使解除权。鉴于以上被答辩人的严重违约事实，答辩人曾于2019年8月14日向被答辩人发出了“关于租赁合同履行相关事宜的函”，催告被答辩人在2019年8月20日前履行完毕合同约定的义务，如未在宽限期履行完毕的视为被答辩人在2019年8月20日单方解除租赁合同。但函件发出后，被答辩人不仅未履行《租赁合同》项下尚未完成的义务，且在答辩人给予的履行宽限期内仍拒绝履行合同义务，导致答辩人租赁房屋举办幼儿园的目的不能实现，答辩人依据《租赁合同》第十三条之约定行使合同解除权，于2019年11月19日向被答辩人发出“关于解除《租赁合同》的通知”，再次确认双方之间签订的《租赁合同》于2019年8月20日解除。四、《租赁合同》所涉租赁场地一直由营口市龙湾幼儿园占用并处于正常经营，被答辩人没有遭受实际经济损失。综上，请求贵院依法驳回被答辩人的诉讼请求。 反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求法院确认反诉人与被反诉人于2018年12月29日签订的《租赁合同》已经于2019年8月20日解除；2.请求法院依法判令被反诉人向反诉人退还房屋租赁保证金50万元及逾期退还的违约金（每日按照未退还金额的千分之五支付，自2019年8月20日起计算至被反诉人实际退还全部租赁保证金之日止），暂计至2020年1月21日共计385000元；3.请求法院依法判令被反诉人向反诉人支付违约金713万元；4.请求法院依法判令本案所有诉讼费用由被反诉人承担。事实与理由：反诉人与被反诉人于2018年12月29日签订了《租赁合同》，合同约定反诉人承租被反诉人的位于辽宁省营口市西市区智胜小区龙湾幼儿园的场地（以下简称“租赁场地”）用于举办幼儿园，租赁期限自2019年3月1日起至2034年3月1日止，共计15年。此外，合同还就房屋交付时间及要求作出了约定，合同第二条约定，“甲方需保证房屋所有权证（最晚不迟于2019年8月1日前办妥）、二次消防合格证顺利办理，甲方需配合乙方办理相关办园手续……”，合同第4.2条约定，“甲方应于2019年3月1日前将该房屋腾空交付乙方进场施工……”，第11.4条约定，“甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证”。合同签订后，反诉人依据合同向被反诉人支付房屋租赁保证金50万元。然而截至目前，被反诉人不仅未将租赁场地移交至反诉人，未证明其享有合法出租权，亦未向反诉人提供已经办妥租赁场地的房屋所有权证、二次消防合格证等证明文件，且以租赁场地为注册地址的营口市龙湾幼儿园仍未完成注销，还在正常运营。被反诉人的上述违约行为导致反诉人无法实现承租租赁场地举办幼儿园的合同目的，已经严重违反了合同约定。反诉人于2019年8月14日向被反诉人发出了“关于租赁合同履行相关事宜的函”，催告被反诉人在2019年8月20日前履行完毕合同约定的义务。但前述函件发出后，被反诉人不仅未履行《租赁合同》项下尚未完成的义务，且在反诉人给予的履行宽限期内仍拒绝履行合同义务，导致反诉人租赁房屋举办幼儿园的目的不能实现，反诉人依据《租赁合同》第十三条第13.4款之约定行使合同解除权，于2019年11月19日向被反诉人发出“关于解除《租赁合同》的通知”，告知被反诉人双方之间签订的《租赁合同》于2019年8月20日解除。综上，请求贵院判如我请。 反诉被告（原告）潘某某辩称，反诉人不具备单方解除条件，所以不应支持。不存在反诉人所述的合同无法实现，因为他们是一个场地的租赁，房屋及场地所有权为被反诉人所有，且不存在二次消防没有验收的事项。本案的事实如下，反诉人要求被反诉人继续招生，并且在合同的联系人刘凯红与本案的被反诉人的微信中提到了我们已经准备好场地，希望反诉人进场，而反诉人在微信中却说再等一段时间与韩校长面谈，足以说明反诉人是不想履行合同，在8月份向被反诉人发了一个解除合同函，被反诉人对该函不予认可，我方认为按照租赁场地合同我们已对合同的履行做了充分的准备，合同签订后反诉人并没有按照协议的约定支付租金，被反诉人多次催要，反诉人曾多次与校方的领导一再推迟时间并不是我方的原因。综上，我方对反诉方所述的事实不予认可，反诉方应对自己的违约行为承担责任。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证，对有争议的证据和事实，根据当事人陈述和经审查确认的证据，认定如下事实：潘某某（甲方）与长春雅居乐教育咨询有限公司（乙方）签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的房屋（以下简称“该房屋”）地址为辽宁省营口市西市区智胜小区龙湾幼儿园场地，承租用途为举办幼儿园，该房屋建筑面积为3452.48平方米，户外使用面积为1200平方米，共四层，租期为15年，自2019年3月1日起至2034年3月1日止，其中免租装修期为30日，自2019年3月1日至2019年3月30日止，房屋暂未办理房屋所有权证、二次消防合格证，甲方需保证房屋所有权证（最晚不迟于2019年8月1日前办妥）、二次消防合格证顺利办理，甲方需配合乙方办理相关办园手续。合同第4.2条约定“甲方应于2019年3月1日将该房屋腾空交付乙方进场施工……”;第5.1条约定2019年3月1日至2020年3月1日的租赁费用为1237500元，（免租期1个月）；第5.2条约定自免租装修期届满日之次日起算租金，乙方按年度以转账方式支付。首年度租金自交付日起收到甲方开具的相应金额的政府税务主管部门认可的发票后10个工作日内支付；第5.4条约定“甲方有下列情形的，应相应减免乙方租金：延期交房的；因甲方原因造成乙方无法如期开业的；本合同项下规定的其他减免租金的情形”；第6.1条约定乙方应向甲方支付房屋租赁保证金500000元，租赁合同期满或合同终止、解除后，甲方收取的上述保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用、租金外，剩余部分在乙方交还该房屋时无息退还乙方；第11.1条约定“甲方保证对该房屋享有合法的租赁权，并保证该房屋在租赁期间符合约定的用途及质量要求；保证该房屋通过消防、环保等验收……”;第11.4条约定“甲方保证在向乙方交房时，以本合同项下的该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销（包括但不限于甲方的、原租户的及其他单位或个人的证照），以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证”；第13.4条约定“甲方有下列情形之一的，乙方有权单方解除合同：未按约定时间交付该房屋达六十日的；……甲方责任造成乙方无法办理相关营业执照；……甲方违反其保证或责任、或违反本合同的其他规定，在乙方通知的补救期内又未及时补救，致使乙方不能实现本合同目的的”；第14.2条约定“乙方依据本合同第13.4条约定单方解除合同，有权要求甲方按本合同租赁总额的30%支付违金”；第14.4条约定“租赁期满或合同终止、解除后，甲方逾期退还乙方剩余租赁保证金，每逾期一日，按未退还金额的千分之五支付违约金”。合同签订后，长春雅居乐教育咨询有限公司于2019年1月4日按照双方约定向潘某某支付房屋租赁保证金50万元。 另查，营口市站前区东泰康艺园系辽宁省营口市西市区场地的土地使用权人。2019年2月12日，营口市行政审批局向营口市站前区东泰康艺园出具关于《营口市龙湾幼儿园（东泰康艺园）》项目备案证明。营口北大燕工教育集团有限公司成立于2019年9月27日，法定代表人为潘某某，住所地为辽宁省营口市西市区。营口市住房和城乡建设局于2019年10月28日向营口市站前区东泰康艺园作出营住建消验字【2019】第020号建设工程消防验收意见书，综合评定营口市龙湾幼儿园-食堂、幼儿园建设工程消防验收合格。 再查，长春雅居乐教育咨询有限公司曾于2019年8月14日向潘某某发出了“关于《租赁合同》履行相关事宜的函”，催告潘某某在2019年8月20日前履行完毕合同约定的义务，逾期仍未履行完毕的，视为长春雅居乐教育咨询有限公司在2019年8月20日已经单方解除《租赁合同》。函件发出后，潘某某在长春雅居乐教育咨询有限公司给予的上述履行宽限期内仍未履行《租赁合同》项下尚未完成的义务，导致该公司租赁房屋举办幼儿园的目的不能实现，该公司依据《租赁合同》约定行使合同解除权，于2019年11月19日向潘某某发出“关于解除《租赁合同》的通知”，再次确认双方之间签订的《租赁合同》已于2019年8月20日解除。 本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人订立租赁合同的目的在于其对租赁物使用、收益。因此，出租人依合同约定向承租人交付租赁物并于租赁关系存续期间保持租赁物符合约定的用途，是出租人的首要义务。如果租赁物在租赁期间出现达不到约定用途的情形，就会影响承租人对租赁物的使用、收益，甚至使承租人无法对租赁物使用、收益，承租人的权利就必然受到损害甚至无法实现。出租人没有履行在租赁期间保持租赁物符合约定用途义务的，应当承担相当的法律责任。 本案中，潘某某与长春雅居乐教育咨询有限公司签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。双方之间已形成了房屋租赁合同关系，均应遵循诚实守信原则，全面履行自己的义务。长春雅居乐教育咨询有限公司按照双方约定支付了500000元房屋租赁保证金，潘某某理应于2019年3月1日将上述涉案房屋场地腾空交付该公司进场施工，并于2019年8月1日前办理好房屋所有权证等证件用以配合该公司办理相关办园手续，保证该房屋在租赁期间符合约定的用途及质量要求，确保该房屋地址为注册地址的相关证照均已注销，以保证乙方顺利办理营业执照及其他有关执照和许可证。现潘某某作为出租方未按约定履行上述义务，导致长春雅居乐教育咨询有限公司无法使用涉案房屋，亦无法使用涉案房屋地址作为注册地址办理相关营业手续，进而无法实现承租涉案租赁场地举办幼儿园的合同目的，其已构成违约，应承担相应的违约责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。故潘某某在本诉中向本院提出的诉讼请求无事实及法律依据，本院不予支持。反诉中，长春雅居乐教育咨询有限公司有权按照约定单方解除合同并要求潘某某退还房屋租赁保证金500000元及支付相应的违约金。但因双方在合同中约定的违约金计算标准较高，故本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则及诚实信用原则依法予以调整，潘某某应从2019年8月20日起至实际退还全部租赁保证金之日止，以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付逾期退还违约金，并以2019年3月1日-2020年3月1日的租赁费用1237500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司与反诉被告（原告）潘某某于2018年12月29日签订的《租赁合同》已经于2019年8月20日解除； 二、反诉被告（原告）潘某某于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司退还房屋租赁保证金500000元，并从2019年8月20日起至实际退还全部租赁保证金之日止，以500000元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付逾期退还违约金； 三、反诉被告（原告）潘某某于本判决生效之日起十日内向反诉原告（被告）长春雅居乐教育咨询有限公司以1237500元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.95倍支付违约金； 四、驳回原告（反诉被告）潘某某的诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费19729元、反诉案件受理费33952.5元，由原告（反诉被告）潘某某负担。 如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省营口市中级人民法院。 审 判 长  娄英伟 人民陪审员  郝文萃 人民陪审员  郭桂洁 二〇二一年四月十九日 法官助理陈琳琳 书记员张恩瑞