北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0101民初9268号原告（反诉被告）：北京圣元置业发展有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：孙桐民，执行董事。委托诉讼代理人：赵轶男，女，北京圣元置业发展有限公司职员。委托诉讼代理人：蒋思远，男，北京圣元置业发展有限公司职员。被告（反诉原告）：沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司，住所地北京市东城区。法定代表人：JOHNFOHLMANNCHRISTENSEN（约翰）。被告：沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司，住所地天津市武清开发区。法定代表人：JOHNFOHLMANNCHRISTENSEN（约翰）。上述二被告共同委托诉讼代理人：刘劲博，上海瑞富律师事务所律师。上述二被告共同委托诉讼代理人：陈**之，上海瑞富律师事务所律师。原告（反诉被告）北京圣元置业发展有限公司（以下简称圣元置业公司）与被告（反诉原告）沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司（以下简称沃歌斯第二十六分公司）、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司（以下简称沃歌斯公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月3日立案受理，依法适用普通程序独任制公开开庭进行了审理。圣元置业公司委托诉讼代理人赵轶男，沃歌斯第二十六分公司、沃歌斯公司共同委托诉讼代理人刘劲博、陈**之到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）圣元置业公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告沃歌斯第二十六分公司向原告支付欠付的2020年4月1日起至2020年4月13日的租金及物业费67838.12元、自2020年3月12日起至2020年4月13日的逾期付款滞纳金22386.58元、因其违约导致租赁合同解除的违约金447187.05元、自2020年4月14日起至2020年8月3日的房屋实际占用费1097752.32元；以上扣除保证金447187.05元后，沃歌斯第二十六分公司仍须向原告支付1187977.02元；2.判令被告沃歌斯第二十六分公司立即腾退租赁房屋、向原告返还租赁房屋水卡、电卡、钥匙等附属物品，并向原告支付租赁房屋恢复至场地交付时原状的费用共计52740元；3.判令被告沃歌斯第二十六分公司立即变更其公司注册地址，使其注册地址不再是北京市东城区东四南大街157号北楼1层101号铺位；4.判令被告沃歌斯公司与被告沃歌斯第二十六分公司向原告承担连带责任；5.判令二被告承担本案全部诉讼费用及原告为实现债权的其他合理性支出。事实与理由：2018年11月，沃歌斯公司与圣元置业公司签订《商业租赁合同》，约定沃歌斯公司承租圣元置业公司位于北京市东城区东四南大街×号×层×号铺位（以下简称为“101商铺”），租期为2018年11月1日至2025年10月31日。2019年4月24日，原、被告三方签订《补充协议》，约定沃歌斯公司将其在租赁合同中的全部权利、义务转让给沃歌斯第二十六分公司，并对沃歌斯第二十六分公司在租赁合同中应履行而未履行的义务承担连带责任。根据上述约定，沃歌斯第二十六分公司应于2020年3月11日前向原告支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及物业管理费；因沃歌斯第二十六分公司在多次收到原告发送的缴费通知书后，仍迟延支付应于2020年3月11日前向原告支付的2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金及物业管理费且超过30日，故原告依据租赁合同于2020年4月11日向被告发送《解除合同通知函》，正式通知自2020年4月13日起解除租赁合同。被告在收到解除合同通知后，仍就租金减免及继续履行合同事宜与原告进行磋商，但未能达成一致。期间租赁房屋仍被被告占用，直至2020年7月27日双方会面时，被告明确告知确认将不再续租。原告于2020年7月30日向被告发送微信，告知其务必于2020年8月3日前解开房屋门锁，并将屋内剩余物品搬离、腾退占用房屋，但被告仍未腾退，也未将其注册地址迁出。2020年8月4日，原告在社区人员见证下自行去除被告的加锁并对屋内物品进行清点、拍照录像。根据合同约定：租赁期满或本合同提前终止时，乙方应在租赁期满或本合同提前终止次日或按甲方规定的期限将已恢复至场地交付时的原状的租赁房屋，交还甲方，由此发生的费用由乙方支付。如乙方未按时返还，则甲方亦有权以租赁房屋租赁期满或本合同提前终止次日的现状收回租赁房屋而无须另作补偿。乙方应负责修补将租赁房屋恢复原状以及因此直接或间接对租赁房屋以外或第三方造成的损害，且发生的修补费用由乙方承担。前述工作乙方在返还日前未完成、甲方代替乙方完成的，甲方有权向乙方追偿。合同解除后至今，被告一直未将租赁房屋恢复至场地交付时的原状，考虑到后续原告亟需将房屋恢复原状以便将房屋租赁给新租户，以及避免被告拖延履行恢复原状的义务致使原告房屋租赁空置期的损失扩大，故请求贵院判令被告向原告支付租赁房屋恢复至场地交付时原状的费用。综上所述，原告为维护自身合法权益，特依法提起诉讼，请法院判如所请。被告（反诉原告）沃歌斯第二十六分公司辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院驳回原告全部诉讼请求。1.被告迟延支付房租系疫情不可抗力所致。受新冠疫情的影响，被告的经营活动受到严重影响。被告多次主动与原告进行协商申请减免租金及其物业管理费；2.因受不可抗力导致情势变更，原告应当与被告进行协商，减免租金，公平变更合同。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，被告受到疫情影响的营业损失巨大，继续按照原合同的租金标准履行合同是明显不公平的，原告应当为被告减免疫情期间的房租。原告不享有法定的解除权或约定的解除权；3.因受不可抗力影响，导致情势变更，被告中止支付不构成违约，原告无权解除租赁合同亦无权主张违约责任；4.原告擅自解除租赁合同的行为给被告造成了巨大的经济损失；5.原告于2020年4月13日擅自对101商铺上锁、停水停电，导致被告无法经营。被告不应当承担自2020年4月13日起的全部租金及其他费用，且原告应当赔偿因此造成被告无法经营的一切损失。被告（反诉原告）沃歌斯第二十六分公司向本院提出反诉请求：1.判令反诉被告退还反诉原告保证金447187.05元、取暖费及物业费押金40022.22元；2.判令反诉被告退还反诉原告2020年1月26日起至2020年3月20日租金人民币264636.72元；3.判令反诉被告支付反诉原告违法解除租赁合同的违约金447187.05元；4.赔偿装修损失1285500元；5.判令反诉被告返还反诉原告全部扣押财物（详见反诉被告本诉中提交的物品清单）；6.判令反诉被告承担本案的全部诉讼费用及律师费3万元。事实与理由：2018年11月，被告沃歌斯公司与反诉被告圣元置业公司签订了《商业租赁合同》，约定由沃歌斯公司承租101商铺，租期为2018年11月1日至2025年10月31日。2019年4月24日，二被告与圣元置业公司三方签订《补充协议》，约定沃歌斯公司将其在租赁合同中的全部权利和义务转让给反诉原告。2020年1月26日起，反诉原告根据国家规定进行停业，直至2020年3月31日。受新冠疫情的影响，反诉原告的经营活动受到严重影响。反诉原告多次主动与反诉被告进行协商申请减免租金及其物业管理费，但反诉被告一直无故拒绝反诉原告的合理要求，坚持不给予反诉原告任何租金减免。2020年4月13日，反诉被告在不与反诉原告进行任何协商的情况下非法解除了租赁合同。自2020年4月13日起，反诉被告即对租赁商铺进行了停水停电，并阻止反诉原告将任何物品搬离租赁商铺。反诉原告自2020年4月13日起就失去了对租赁商铺的实际空置，无法正常经营。2020年8月3日，反诉被告将租赁商铺中反诉原告的财物均无故予以扣押。反诉原告认为，受疫情及疫情防控影响，反诉原告自2020年1月26日其就无法正常营业直至2020年3月20日，根据最高人民法院的《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的相关规定，反诉被告的解除行为显然违反了诚实信用原则，为非法解除租赁合同。综上所述，为了依法维护反诉原告的合法权益，特提起反诉，请求法院支持反诉原告的反诉请求。针对沃歌斯第二十六分公司的反诉，圣元置业公司答辩称：不同意反诉原告的全部反诉诉讼请求。反诉原告根本违约行为，应承担相应违约责任并支付违约金。圣元置业公司有权依据合同约定直接将违约金从保证金中予以扣除。国家春节法定假日期间，疫情及其防控措施不影响租赁房屋的正常使用和经营，反诉原告无权要求圣元置业公司返还其已支付的租金。圣元置业公司解除合同符合租赁合同约定，且于法有据。反诉原告应因其根本违约在先，应依据合同约定支付违约金。圣元置业公司依据租赁合同约定委托装修公司进行后续拆除工作，反诉原告主张赔偿装修损失依据不足。根据合同约定，已经视为反诉原告放弃场地内物品，反诉被告有权以任何方式处理前述物品，故反诉原告无权请求返还物品。律师费属于其单方经济行为且无任何证据支持其主张金额，在其先违约的情况下，圣元置业公司无需承担该笔费用。关于物业费押金28587.3元，需抵扣物业管理费，并优先折抵被告债务及违约金等。被告沃歌斯公司辩称：与沃歌斯第二十六分公司意见一致。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年11月12日，圣元置业公司（甲方）与沃歌斯公司（乙方）订立《商业租赁合同》，约定乙方承租涉案房屋（建筑面积272.26平方米）经营餐饮wagas品牌。甲方向乙方毛坯移交涉案房屋。租赁期限为7年，自2018年11月1日至2025年10月31日止，其中装修免租期为2018年11月1日至2019年3月31日，计租起始日（开始计算租金的日期）为2019年4月1日。租赁保证金447187.05元（相当于3个月租金），作为乙方履行合同各项条款的担保，针对乙方在合同项下的任何费用及滞纳金等，甲方有权从保证金直接扣除。租赁期满或合同提前终止之次日，乙方应将场地恢复至场地交付的原状交还甲方，由乙方承担相关费用。乙方逾期未返还房屋，甲方有权以房屋现状收回租赁房屋且无须另做补偿。乙方应承担因此直接或间接对租赁房屋以外或第三方造成的损失。租赁期满或合同提前终止之次日，如租赁房屋内有乙方任何物品，均视为乙方放弃，甲方有权任意处理，乙方无权提出异议。乙方未按合同约定交还租赁房屋，甲方有权在合同终止之次日进入并收回租赁房屋，有权任意处置房屋内物品以冲抵乙方所欠甲方的租金及相关费用。乙方逾期交还租赁房屋，乙方应向甲方按照当月日租金标准的两倍支付房屋占用费。在租赁期内，除非出现法定或合同约定的解除事由，否则如果任何一方擅自提前解除合同，违约方应按照合同解除当月月租金的3倍向守约方支付违约金。甲方违约应退还乙方租赁保证金，同时支付乙方违约金；乙方违约的租赁保证金直接折抵违约金，不予退还。应付款项到期后30日内，乙方仍未支付的，前提为甲方需向乙方出具纸质或电子正式缴费通知书，甲方有权解除合同并收回租赁房屋。合同约定2019年4月、2020年4月租金均为149062.35元，季付租金；2020年4月1日至2020年6月30日租金，乙方应于2020年3月11日前20日支付。乙方使用涉案房屋地址进行企业注册地址登记的，乙方应在合同解除之日起30日内将注册地址迁出。乙方逾期迁出注册地址的，每逾期1日应按合同解除时租金标准的两倍或5000元/日的标准向甲方支付注册地址占用费。2019年4月24日，圣元置业公司（甲方）与沃歌斯公司（乙方）、沃歌斯第二十六分公司（丙方）签订《补充协议》，约定由丙方承接乙方在《商业租赁合同》中的全部权利、义务，丙方继续履行合同，乙方对丙方未履行的义务承担连带责任。上述合同订立后，被告已向原告支付租赁保证金447187.05元及截至2020年3月31日期间的租金。2020年3月起，原告多次向被告催缴租金及物业费。被告以疫情为由向原告申请减免租金及物业费，双方多次协商未果。2020年4月8日，圣元置业公司向沃歌斯公司回函内容为，关于贵司申请减免租金事宜，我司已在积极与业主方沟通联系关于减免租金的事宜，我司将积极跟进，业主方回复后我司将第一时间于贵司沟通，于贵司共渡难关；关于贵司申请减免缴纳物业费事宜，疫情期间我司能源供应及人工都照常运营，故我司不同意减免物业费；关于贵司申请延迟交纳2020年4月1日至2020年6月30日租金及物业费事宜，贵司需按时交纳，否自贵司将因逾期付款行为导致相应的违约责任。2020年4月11日，圣元置业公司向沃歌斯第二十六分公司发送《解除合同通知函》，内容为：根据租赁合同约定，贵司应于2020年3月11日向我司支付2020年4月1日至2020年6月30日期间的租金447187.05元、物业管理费28587.3元，但经过我司多次催缴，截至本函出具之日，我司仍未收到贵司支付的前述款项；根据租赁合同条款7.3“应付款项到期后30日内，乙方仍未支付的，甲方有权解除合同并收回租赁房屋”，我司正式通知贵司自2020年4月13日起解除租赁合同；根据租赁合同条款6.4“乙方未按合同约定交还租赁房屋，甲方有权在合同终止之次日进入并收回租赁房屋，有权任意处置房屋内物品以冲抵乙方所欠甲方的租金及相关费用”，请贵司于2020年4月14日18点之前，将租赁房屋恢复至出租交付时的状态并腾退出租赁房屋等。2020年4月13日，101商铺上锁，被告至此未进入101商铺开展经营活动。关于何人上锁，原、被告各执一词，均表示系对方未经许可自行上锁，双方均未报警寻求解决。被告称原告于2020年4月13日将101商铺上锁；原告称被告自行使用U型锁将101商铺大门、内门锁住。2020年4月13日、6月3日、6月12日、7月17日，原告为被告出具出门条，被告搬出部分设配、物品。根据原告提供的微信聊天记录显示，原告工作人员称“我司于贵司签订的租赁合同已于2020年4月13日起解除，贵司亦于当日将收银设备展示柜等经营设备搬离承租房屋，并后续于2020年4月20日对该房屋临街大门加锁……”根据被告提供的2020年4月13日录音资料显示，被告工作人员称“我们领导说不让我们搬东西，我货都备好了，今天能把锁开开再让我们营业吗？现在锁着门，也不让我们营业了对吧？”；原告工作人员称“你还营什么业？我明天就该把东西清空了，该给我腾交房子了，逾期我就该计算钱了……”。2020年8月4日，原告自行撬锁并收回101商铺。2020年10月13日，原告将101商铺另行出租。上述期间，原告将101商铺拆除并恢复成毛坯状态，原告向案外人支付工程服务费50103元、质保金2637元。经询问，被告称沃歌斯公司与沃歌斯第二十六分公司系总公司与分公司关系，沃歌斯第二十六分公司有独立核算能力；原告认可被告的陈述，主张按照原、被告三方合同约定由沃歌斯公司对沃歌斯第二十六分公司的债务承担连带责任。本院认为：根据已查明情况，涉诉合同系双方真实意思表示，合法有效，双方均应依照约定履行。本案中，虽然由于疫情影响造成作为餐饮企业的沃歌斯第二十六分公司经营困难，但该影响并非造成涉诉房屋租赁合同目的无法实现。双方订立的租赁合同长达7年，本应积极协商，通过变更租金支付方式、延长租期、减免租金等方式共度难关。根据审理查明的事实，被告逾期支付租金超出合同约定的付款期限，原告依据合同解除条款单方解除合同，并无不当。被告虽受到疫情影响，但其并不必然享有要求出租方减免租金或者延期缴纳租金的权利，故本院认定双方之间的合同于2020年4月13日解除，并认定被告违约。本院将根据疫情对租赁合同履行的影响、圣元置业公司所遭受的损失等因素，酌定被告应承担的违约责任。鉴于疫情对沃歌斯第二十六分公司经营餐饮造成的实际影响，从租赁双方应共担风险的理念出发，本院对2020年1月、2月、3月的部分租金进行酌减。沃歌斯第二十六分公司反诉要求退还2020年1月26日至3月20日租金的反诉请求，本院予以部分支持，具体数额本院酌定。关于物业费押金一节，鉴于原告认可收取物业费押金，并同意折抵，本院不持异议，具体金额本院根据合同履行情况酌定。沃歌斯第二十六分公司的其他反诉请求，依据不足，本院均不予支持。圣元置业公司要求判令被告沃歌斯第二十六分公司向原告支付欠付的2020年4月1日起至2020年4月13日的租金及物业费67838.12元、自2020年3月12日起至2020年4月13日的逾期付款滞纳金22386.58元、因其违约导致租赁合同解除的违约金447187.05元，有事实及合同依据，本院予以支持。当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失请求赔偿。根据证据显示，原告所述被告将101商铺上锁的时间自相矛盾，且与相关证据相悖，本院推定原告于2020年4月13日采取了101商铺上锁封闭、并限制被告经营的行为。被告违约后，原告的上述行为明显不当，本院结合疫情影响、双方过错及房屋实际占用情况，认定原告自行承担合同解除后的房屋占用费损失，故原告主张房屋占用费，本院不予支持。应当指出，根据出门条显示，原告并未禁止被告搬出设配、物品，故被告亦应对其放置在101商铺内的物品等损失自行承担责任。圣元置业公司要求判令被告沃歌斯第二十六分公司立即腾退租赁房屋、向原告返还租赁房屋水卡、电卡、钥匙等附属物品，并向原告支付租赁房屋恢复至场地交付时原状的费用共计52740元，鉴于原告已经将101商铺拆除并恢复成毛坯状态，原告要求被告腾房并返还相关物品，本院不予支持；原告要求被告支付恢复原状费用，有合同依据，本院予以支持。圣元置业公司要求判令被告沃歌斯第二十六分公司立即变更其公司注册地址，使其注册地址不再是北京市东城区东四南大街157号北楼1层101号铺位，因该项诉讼请求，与相关行政管理部门的管理规则有关，本院不予处理。圣元置业公司要求判令被告沃歌斯公司与被告沃歌斯第二十六分公司向原告承担连带责任，符合原、被告三方合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京圣元置业发展有限公司支付2020年4月1日起至2020年4月13日的租金及物业费67838.12元；二、被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京圣元置业发展有限公司支付自2020年3月12日起至2020年4月13日的逾期付款滞纳金22386.58元；三、被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京圣元置业发展有限公司支付违约金447187.05元；四、被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司于本判决生效后七日内向原告北京圣元置业发展有限公司支付恢复原状费用52740元；五、被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司、沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司已支付的履约保证金447187.05元、物业费押金25000元首先抵扣上述款项；六、原告北京圣元置业发展有限公司于本判决生效后七日内退还被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司自2020年1月26日起至2020年3月20日部分租金共计15万元；七、驳回原告北京圣元置业发展有限公司的其他诉讼请求；八、驳回被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费15966.5元，由原告北京圣元置业发展有限公司负担5966.5元（已交纳），由被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司负担10000元（于本判决生效后七日内交纳）；反诉案件受理费13458.5元，由被告沃歌斯（天津）餐饮管理有限公司北京第二十六分公司负担10000元（已交纳），由原告北京圣元置业发展有限公司负担3458.5元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  赵飞二〇二一年四月二十二日书记员  邵蕾