文书内容湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初688号原告（反诉被告）：张小平，男，1984年10月11日出生，汉族，住长沙市岳麓区。委托诉讼代理人：刘晓，湖南通程律师事务所律师。被告（反诉原告）：何琼，女，1985年5月8日出生，汉族，住湖南省桃源县。委托诉讼代理人：孔娟，湖南天弘远律师事务所律师。原告张小平与被告何琼租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月23日立案受理后，被告何琼反诉原告张小平，本院受理并依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张小平及其委托诉讼代理人刘晓，被告何琼及其委托诉讼代理人孔娟均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告张小平向本院提出诉讼请求：一、判令解除原、被告于2018年11月签订的《商铺租赁合同》；二、判令被告何琼向原告张小平支付拖欠的租金40000元（2020年6月至10月），并按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金至商铺恢复原状之日止；三、判令被告何琼将商铺恢复原状交还原告张小平（如被告拒不恢复原状的，应承担按恢复原状所需费用的评估价）；四、判令被告何琼的租赁押金20000元归原告张小平所有；五、本案诉讼费由被告何琼承担。事实与理由：2018年10月，原告张小平与湖南星电集团有限公司星美综合服务分公司签订《门面租赁协议》，承租和美星城Ｓ101-Ｓ102号门面（102有103号门面二楼使用权，因门面2楼暂未使用）。2018年11月，被告何琼与原告张小平沟通，表示愿承租二楼用于兴办培训机构。2018年11月底，原、被告达成合意，签订了《房屋租赁合同》，双方约定，原告张小平将自己位于长沙市天心区××路××号门面二楼出租给作为经营使用，租赁期限自2018年12月1日至2023年10月1日止；每月租金8000元，半年为一期支付租金。合同签订后，被告何琼先后于2018年12月6日、2019年7月16日、8月26日、2020年1月17日、1月18日分别向原告张小平支付了相应期限的租金。2020年6月，被告何琼以资金周转困难为由不予缴纳租金，虽经原告张小平多次催讨，被告何琼拒不支付。自2020年9月以后，被告何琼一直拒绝沟通，且于2020年10月27日，被告何琼自行于Ｓ103与Ｓ104号房屋连接处设置门墙，其放弃对出租房的使用。现原、被告双方协商未果，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。被告何琼辩称，一、原、被告签订的房租租赁合同已于2020年9月2日解除，该日原告张小平向被告何琼发送解除通知。现原告张小平无权再次请求解除合同。二、因新冠疫情导致被告何琼无法正常经营，原告张小平应免除被告何琼部分租金。三、张小平无权要求将商铺恢复原状。四、房屋租赁合同解除后，一直系案外人李慧在使用，且由其向原告张小平支付租金，原告张小平无权要求被告何琼再支付相应租金。被告（反诉原告）何琼向本院提出反诉：一、判令原告（反诉被告）张小平退还押金20000元，赔偿装修费30000元；二、反诉诉讼费用由原告（反诉被告）张小平承担。事实与理由：原告（反诉被告）张小平与被告（反诉原告）何琼签订了《房屋租赁合同》，何琼承租该房屋后转租给案外人李慧，为配合李慧经营场地进出，何琼在自身经营场地专门划出一块租赁区域作为通道并装修。现李慧与张小平私下协商，在李慧拖欠何琼房租情形下继续使用该房屋经营，损害何琼利益，张小平应予赔偿。本院经审理查明：2018年11月，原告（反诉被告）张小平与被告（反诉原告）何琼签订《房屋租赁合同》，约定张小平将和美星城S101-S103号门面二楼出租给何琼经营使用。租赁期限为4年，自2018年12月1日起至2023年10月1日止，每月租金8000元，每半年收取一次，并一次性支付押金20000元，第一期房租租期为2018年12月1日至2019年5月31日。合同约定有免租期，自2018年12月1日至2019年1月31日。如因何琼原因不再租赁涉案房屋，押金作为张小平补偿，不予退还。上述合同约定的涉案房屋即长沙市天心区高云路和美星城和美农贸市场S101-103号商铺二楼的所有权人为湖南星电集团有限责任公司星美综合服务分公司（以下简称星美公司），张小平从星美公司处承租涉案房屋后转租给何琼，何琼再于2018年11月7日与案外人李慧签订《门面租赁合同》，约定涉案房屋转租给李慧从事少儿美术培训，租金每月12000元，逐年递增。租赁期限自2018年12月1日至2023年10月30日，其中免租期为2018年12月1日至2019年1月30日。何琼除承租该涉案的S101-103号商铺二楼外，另从星美公司处承租S104-S110号商铺用于经营长沙市天心区福郡培训学校有限公司。上述合同签订后，何琼向张小平支付押金20000元，此后依约支付租金至2020年5月31日，后再未支付租金。2020年9月2日，张小平通过微信向何琼经营学校的员工发送《关于解除与何琼房屋租赁合同的通知》，写明何琼在租赁期间多次迟延支付租金，形成事实违约，双方于2020年8月12号、15号、19号多次沟通无果，且何琼多次承诺不再承租涉案房屋。故限何琼于2020年9月2日前搬离涉案房屋，押金不予退还，并于2020年9月5日前支付拖欠的租金。涉案的S101-S103号商铺二层原本可通过S101号与S102号房屋中的楼梯进入，承租人李慧为使用S101-S103号商铺二层作教室改造，将该楼梯封闭。庭审中，何琼称，何琼为更好使用S103号房屋，在S103号房屋和S104号房屋之间隔出了一条公共通道，人员可通过该条公共通道前往S103号房屋，该条通道由何琼出资，且占用了S104号房屋的面积。张小平称，其于2020年9月初在S103号房屋和S104号房屋之间设置了栅栏式不锈钢门，但没有锁上，当时已有收回意向，但未实际采取行动，设置不锈钢门仅表明态度。2020年10月底，因为何琼设置隔断，张小平不得已打通了S101号房屋与S102号房屋之间的楼梯通道。何琼则称，不锈钢门系被锁上的，无法自由出入，于是何琼于2020年10月下旬加了一块石膏板隔断在不锈钢门处。另（2021）湘0103民初689号案查明，2020年9月2日，何琼通过微信向李慧发送一份内容高度相似的《关于解除与李慧房屋租赁合同的通知》，写明李慧迟延交付房屋租金，构成违约，双方于2020年8月12日、15日、19日经多次沟通无果，且李慧多次确认不再承租何琼门面，依据合同约定，合同终止，不予退还押金，限李慧于2020年9月2日前搬离房屋，拖欠的房租，限于2020年9月5日前清偿。上述事实，有双方身份信息、《房屋租赁合同》、《门面租赁合同》、《关于解除与何琼房屋租赁合同的通知》等证据及当事人陈述等予以证实，足以认定。本院认为，原告（反诉被告）张小平与被告（反诉原告）何琼签订《房屋租赁合同》，约定张小平将和美星城S101-S103号门面二楼出租给何琼经营使用，何琼每6个月支付相应租金。该协议成立且生效，未违反法律规定，双方应依约履行。直至2020年5月31日前，双方一直依约履行。依上述合同约定，何琼需于该日前支付下一期6个月的租金，但其未支付租金。何琼将涉案房屋转租给案外人李慧，何琼在本案中主张系李慧未支付相应租金，故何琼未能及时支付张小平租金。另称2020年6月，何琼与张小平协商疫情房租减免事宜，当时达成协议先交20000元，剩余房租等9月后补交，彼时张小平从未提及要解除合同。本院认为，次承租人李慧是否支付租金，与何琼依合同支付张小平租金无关，至于何琼所述租金减免协商一事，并无证据证明双方已达成延期支付租金协议。故何琼未依约支付租金，已构成违约，张小平有权解除合同，其于2020年9月2日发出解除合同通知，故《房屋租赁合同》已于该日解除，本院予以确认。张小平主张何琼向其支付拖欠的2020年6月至10月共5个月租金40000元，并按《房屋租赁合同》约定的租金标准支付租金至商铺恢复原状之日止。张小平已于2020年9月2日发出解除通知，解除了《房屋租赁合同》，且其承认于2020年9月在涉案房屋中的S103号房屋和S104号房屋之间设置了栅栏式不锈钢门。S104号房屋系何琼自别处租赁经营使用，张小平此举显系收回其出租给何琼的涉案房屋，此时何琼已失去对涉案房屋的占有使用。而（2021）湘0103民初689号案中，次承租人李慧承认其使用涉案房屋至2020年8月下旬，9月2日收到何琼解除通知后将大部分物品搬离。10月28日经与张小平协商后搬回涉案房屋，此后一直使用至2021年1月底。可知张小平收回涉案房屋后，将其直接交付给原次承租人李慧使用，涉案房屋完全由张小平控制，李慧更陈明其向张小平支付有相应使用费。故何琼无需支付张小平房屋收回后的租金，其仅需支付此前的租金，即2020年6月1日至2020年9月初未支付的租金，因张小平收回房屋具体时间无法确定，故本院酌定计算至9月15日，即何琼需支付3.5个月租金，共计28000元，后续租金本院不予支持。何琼主张减免新冠疫情期间的租金。经本院询问，张小平承认涉案房屋所有权人星美公司减免了张小平两个月房租，故作为第一手承租人的张小平当应减免下一手承租人何琼的相应两个月租金16000元，减去该16000元后，何琼仍应支付张小平两个月租金12000元。张小平诉求涉案房屋恢复原状。本院认为张小平完全知晓房屋出租后的装修状况，其收回房屋后又将房屋交付给原次承租人李慧使用，李慧原本即承租该房屋装修后用于教学培训，张小平此举既物尽其用，又保障了李慧的权益，张小平现要求恢复原状，既无必要，亦不合理，故本院对于该项诉讼请求不予支持。张小平诉求不予退还押金20000元。合同终止后，押金当予以退还。但《房屋租赁合同》约定有何琼承租期间退租，押金20000元不予退还。该条约定实质系违约责任条款，即约定违约金20000元。本院认为违约金约定并无不当，现何琼违反约定，当依约承担违约责任，张小平于9月15日收回房屋后，至迟于10月底转给原次承租人李慧继续使用，并收取相应使用费，则张小平空置损失至多1.5个月。该违约金20000元已超过其实际损失，本院考虑在填补张小平损失同时，保留违约金一定惩罚性，酌定支持由何琼支付张小平相当于2个月租金的违约金16000元，张小平已收押金20000元，故其还需退还何琼40**元。何琼反诉张小平退还押金20000元，赔偿装修费30000元。押金20000元在本诉中已处理，张小平仅需退还押金4000元。至于装修费30000元。何琼称系其承租涉案的S101-103号房屋后，为方便次承租人李慧经营，将其自身的S104房屋部分改为通道，方便S101-S103号房屋出入，损失估为30000元。本院认为何琼变更S104号房屋结构纯系方便其出租给他人使用，与张小平完全无关，而何琼违约致使张小平解除合同，收回涉案房屋，再将房屋转给原次承租人李慧。张小平收回涉案房屋，合理合法，并无任何违约。故何琼要求其赔偿该损失，于法无据，于理不合，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）张小平与被告（反诉原告）何琼签订的《房屋租赁合同》已解除；二、限被告（反诉原告）何琼于本判决生效后十日内向原告（反诉被告）张小平支付租金12000元；三、限原告（反诉被告）张小平于本判决生效后十日内向被告（反诉原告）何琼退还押金4000元；四、驳回原告（反诉被告）张小平其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）何琼其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费1300元，减半收取650元，由原告（反诉被告）张小平负担260元，被告（反诉原告）何琼负担390元。本案反诉受理费350元，由被告（反诉原告）何琼负担（本诉受理费系张小平预缴，由何琼直接支付给张小平）。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  黎阳二〇二一年四月九日法官助理于孝宁书记员甘甜附相关法律条文：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。