福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1270号上诉人（原审原告）：福州市国有房产经营有限公司，住所地福建省福州市鼓楼区福屿路200号14楼。法定代表人：高佳灵，总经理。委托诉讼代理人：高超，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：许飞，福建名仕律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：福州川正贸易有限公司，住所地福建省福州市仓山区建新镇金环路1号金山碧水中区风荷苑11号楼302单元。法定代表人：苏秋林。上诉人福州市国有房产经营有限公司（以下简称“国有房产公司”）因与被上诉人福州川正贸易有限公司（以下简称“川正公司”）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2726号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。国有房产公司上诉请求：1.变更一审判决第四项为：川正公司向国有房产公司支付房屋占用费［房屋占用费按每月800926.86元标准，其中编号为×××-1房屋租赁合同项下房屋占用费按每月547616元（计算方法为109元／月•平方米×5024平方米）；编号为×××-2房屋租赁合同及补充协议项下房屋占用费按每月12880元（计算方法为115元／月•个×112个）；编号为09-3房屋租赁合同项下房屋占用费按每月25188元（计算方法为12元／月•平方米×2099平方米）；编号为2010-01和编号为2007-02房屋租赁合同项下房屋占用费按每月215242.86元（计算方法为42元／月•平方米×5124.83平方米），自2017年12月16日起计至川正公司实际搬离其向国有房产公司租赁的所有房屋之日止］；2.撤销一审判决第五项，改判确认国有房产公司有权不予退还川正公司交付的租赁押金143552元；3.本案一、二审诉讼费由川正公司负担。事实和理由：一、租赁合同期满后，川正公司拒不返还租赁房屋不仅构成违约，其占用房屋实际获益侵害了国有房产公司的合法权益，国有房产公司有权要求其支付房屋占用费。国有房产公司依法委托专业评估机构对案涉房屋的市场租金进行评估，并在一审庭审中提供了完整的评估报告复印件，并提供了原件予以核对，庭审后审判长以评估报告太厚不好装订为由将完整版的评估报告退还给国有房产公司。国有房产公司已就案涉房屋市场评估租金标准履行了举证责任，川正公司经法院送达后未到庭参加诉讼，属自愿放弃举证、质证权利，应承担举证不能的法律后果，法院应按照国有房产公司委托评估的市场租金标准计算房屋占用费。即便法院认为国有房产公司单方委托的评估报告不具有公正性，也应启动司法评估。一审以国有房产公司未提供完整的评估报告等为由，径行按照已解除的原租赁合同约定的租金标准判令川正公司支付房屋占有费，显失公平，于法无据。二、国有房产公司通知终止租赁关系后，川正公司拒不返还租赁房屋，系违法、违约使用租赁物，造成了国有房产公司的损失，根据案涉《房屋租赁合同》第十一条第3款的约定，国有房产公司有权不予退还租赁押金。川正公司未作答辩。国有房产公司向一审法院起诉请求：1.判令确认国有房产公司与川正公司之间的五份《房屋租赁合同》及相关协议书于2017年12月15日解除；2.判令川正公司立即腾空搬离福州市仓山区××镇××南路××号××广场××号楼××层××店面、××#楼地下一层（包括××#楼地下车位）、××#楼西半圆地下车库房产、××#楼屋面层以及××镇××路××号××区××苑××#、××#、××#楼连体××、××、××层××店面全部房产，并返还给国有房产公司；3.判令川正公司向国有房产公司支付拖欠的租金198720元；4.判令川正公司向国有房产公司支付房屋占用费（房屋占用费按每月800926.86元标准，自2017年12月16日起计至川正公司实际搬离上述租赁房屋之日止），暂计至2018年4月份的4个月零15天的房屋占用费为3604170.87元；5.判令确认国有房产公司有权不予退还川正公司交付的租赁押金143552元；6.判令川正公司向国有房产公司支付因本案所支出的律师费61943.2元；7.本案的诉讼费用全部由川正公司承担。一审法院认定事实：2006年9月28日，川正公司与国有房产公司签订编号为×××-1《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼××层××店面，租赁期限自2006年10月1日起至2016年9月30日止，第一年至第三年每月租金42201.6元，第四年起的租金在上一年基础上递增5%；合同还约定租赁押金120576元，若川正公司将租赁物转租、转借给第三方，国有房产公司有权终止合同并收回租赁物，所收租赁押金不予退还。2006年9月28日，川正公司与国有房产公司还签订编号为×××-2《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼地下××层，租赁期限自2006年10月1日起至2016年9月30日止，第一年至第三年每月租金5103元，第四年起的租金在上一年基础上递增3%；合同还约定租赁押金14580元，若川正公司将租赁物转租、转借给第三方，国有房产公司有权终止合同并收回租赁物，所收租赁押金不予退还。2006年9月28日，川正公司与国有房产公司还签订编号为09-3《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼西半圆地下车库，租赁期限自2006年10月1日起至2016年9月30日止，第一年至第三年每月租金2938.6元，第四年起的租金在上一年基础上递增3%；合同还约定租赁押金8396元，若川正公司将租赁物转租、转借给第三方，国有房产公司有权终止合同并收回租赁物，所收租赁押金不予退还。2006年9月28日，川正公司与国有房产公司还就编号为×××-1、×××-2、09-3《房屋租赁合同》签订《补充协议》，承租××广场××＃楼地下车位，自2006年10月1日起至2009年9月30日止三年内无偿交付乙方（川正公司）使用，从2009年10月1日起至2016年9月30日止，乙方（川正公司）每月向甲方（国有房产公司）支付租金1500元。甲方（国有房产公司）同意将11＃楼屋面层无偿提供给乙方配套使用，但该屋面层只限于作为购物休闲场所，不得作为营业场所使用。2007年2月25日，川正公司与国有房产公司还签订编号为2007-02《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××镇××路××号××区××苑××＃、××＃、××＃楼连体××、××、××层××店面，租赁期限自2007年3月1日起至2017年2月28日止，第一年至第三年每月租金25465.9元，第四年起的租金在上一年基础上递增5%；合同还约定租赁押金76398元，若川正公司将租赁物转租、转借给第三方，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收租赁押金不予退还。2010年3月12日，川正公司与国有房产公司还签订编号为2010-01《房屋租赁合同》，承租福州市仓山区××镇××路××号××区××苑××＃、××＃、××＃楼连体一、二层01单元，租赁期限自2010年3月15日起至2013年3月14日止，第一年每月租金16085元，第二年起的租金在上一年基础上递增5%；合同还约定租赁押金48255元，若国有房产公司将租赁物转租、转借给第三方，甲方有权终止合同并收回租赁物，所收租赁押金不予退还。上述租赁合同期限届满后，川正公司继续使用上述房产，国有房产公司于2017年12月15日书面通知川正公司终止双方之间的租赁关系及办理房产移交相关事宜。但川正公司仍继续使用上述房产。截至2017年12月15日，川正公司尚欠国有房产公司租金198720元。一审法院认为，川正公司与国有房产公司签订的五份《房屋租赁合同》及相关补充协议，系双方真实的意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应依合同的约定履行各自的义务。根据租赁合同约定，双方的租赁期限于2017年2月28日前均已届满。但川正公司仍继续使用租赁物，且国有房产公司亦未提出异议，故原租赁合同继续有效，双方之间形成不定期租赁关系，当事人可以随时解除合同。后国有房产公司于2017年12月15日书面通知川正公司终止双方之间的租赁关系，租赁合同及相关补充协议已于2017年12月15日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”之规定，川正公司应当将其承租的房屋腾空并返还给国有房产公司。国有房产公司要求川正公司支付尚欠租金198720元，符合合同约定，一审法院予以支持。关于国有房产公司诉请要求川正公司支付房屋占有使用费，一审法院认为国有房产公司主张按其自行评估的租金单价及案涉房屋的建筑面积，计算自2017年12月16日起至实际返还房屋之日止的占有使用费，但国有房产公司并未提供该评估完整的评估报告，且川正公司对于国有房产公司的评估单价及房屋面积未予以确认。因此，国有房产公司自行委托评估的租金情况并不能直接等同于其所遭受的实际损失，况且国有房产公司所主张的房屋占有使用费明显超出川正公司订立合同时可以预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，故一审法院对于该计算标准不予采纳。川正公司应向国有房产公司支付自2017年2月16日起至实际搬离租赁房产之日止的占有使用费（分别按各租赁合同约定计算出的2017年2月的租金标准计算）。国有房产公司要求判决其有权不予退还川正公司交付的租赁押金143552元，不符合合同约定，一审法院不予支持。国有房产公司要求川正公司支付因本案所支出的律师费61943.2元，无合同依据，一审法院不予支持。川正公司经公告送达开庭传票未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、确认国有房产公司与川正公司签订的五份《房屋租赁合同》及相关补充协议于2017年12月15日解除；二、川正公司于判决生效之日起三十日内腾空并搬离福州市仓山区××镇××路××号××广场××号楼一层××店面、××＃楼地下一层（包括××＃楼地下车位）、××＃楼西半圆地下车库房产、××＃楼屋面层以及××镇××路××号××区××苑××＃、××＃、××＃楼连体××、××、××层××店面全部房产，并返还给国有房产公司；三、川正公司于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付租金198720元；四、川正公司于判决生效之日起十日内向国有房产公司支付自2017年2月16日起至实际搬离上述第二项的房产之日止的占有使用费（其中编号为×××-1房屋租赁合同所涉店面占有使用费按月租金65468元标准计算；编号为×××-2房屋租赁合同所涉房产占有使用费按月租金6658元标准计算；编号为09-3房屋租赁合同所涉地下车位占有使用费按月租金3834元标准计算；就编号为×××-1、×××-2、09-3房屋租赁合同签订的补充协议所涉车位占有使用费按月租金1500元标准计算；编号为2007-02房屋租赁合同所涉店面占有使用费按月租金25465.9元标准计算；编号为2010-01房屋租赁合同所涉房产占有使用费按月租金22633元标准计算）；五、驳回国有房产公司的其他诉讼请求。案件受理费76278元，由国有房产公司负担38139元、川正公司负担38139元。川正公司负担的案件受理费应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费收据），由川正公司负担。本院二审期间，当事人均未提交新证据。鉴于国有房产公司对一审认为其未提交完整的案涉房产评估报告提出异议，本院同意其于二审期间补交了案涉房产的评估报告完整版。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。本院另查明：2017年12月15日，国有房产公司向川正公司送达《通知》，告知双方的房屋租赁关系自本通知函发之日终止，自本通知送达之日起五个工作日内办理房产移交手续；同意参加公开招租的，通过公开招租程序中标后，重新签订新的租赁合同；不参加公开招租且未在本通知规定时限内办理房产移交手续的，将依法强制收回房产。案涉五份《房屋租赁合同》第六条约定，川正公司于签订合同时向国有房产公司支付租赁押金，租赁期满，川正公司无违约情形，国有房产公司完整收回房屋后，将租赁押金无息退还川正公司。第十一条约定，川正公司迟延支付租金，逾期一个月以上的，国有房产公司有权解除合同，租赁押金不予退还。国有房产公司提交的三份完整评估报告均载明案涉房屋评估基准日为2017年6月1日，评估报告的有效期一般为一年，通常只有当评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年时，才可使用评估报告。本院认为，关于国有房产公司是否有权没收租赁押金的问题。根据五份《房屋租赁合同》第六条及第十一条的约定，川正公司无违约情形时，国有房产公司在完整收回房屋后，才将租赁押金无息退还川正公司，而本案截至2017年12月15日止，川正公司尚欠国有房产公司租金198720元未付，且在国有房产公司通知其解除租赁合同办理房屋移交手续后仍占用案涉房屋，存在违约行为，国有房产公司主张其有权不予退还川正公司交纳的租赁押金143552元，有合同依据，应予以支持。关于案涉房屋占有使用费问题。一审法院已认定川正公司与国有房产公司签订的五份《房屋租赁合同》于2017年12月15日解除，川正公司于该日后继续占用案涉房屋，应向国有房产公司支付房屋占有使用费。一审判令川正公司自2017年2月16日起即支付占有使用费，川正公司未提起上诉，现国有房产公司上诉主张房屋占有使用费自2017年12月16日起计算，鉴于案涉房屋于2017年12月15日才解除，故本院认定案涉房屋占有使用费的起算日为2017年12月16日。关于案涉房屋占有使用费的计算标准问题。国有房产公司提交的评估报告的评估基准日为2017年6月1日，国有房产公司于2018年6月11日向一审法院提起本案诉讼，距评估基准日相距已超过一年，且评估报告的市场租金评估价远远高于租赁合同约定的租金价格，在本院已认定国有房产公司可没收川正公司支付的押金的情况下，综合本案具体情况，根据公平原则，本院对国有房产公司主张的按其自行委托评估的租金标准计算房屋占有使用费不予支持，房屋占有使用费参照各租赁合同解除当月即2017年12月的租金标准自2017年12月16起计算，第二年起占有使用费在上一年基础上参照原合同递增标准递增，依次类推直至川正公司腾空返还案涉房屋之日止。即，编号为×××-1房屋租赁合同所涉店面占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月65468.5元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推直至川正公司腾空返还案涉房屋之日止；编号为×××-2房屋租赁合同所涉房屋占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月6658元，第二年占有使用费在上一年基础上递增3%，依此类推直至川正公司腾空返还案涉房屋之日止；编号为09-3房屋租赁合同所涉地下车库占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月3834元，第二年占有使用费在上一年基础上递增3%，依此类推直至川正公司腾空返还之日止；编号为2007-02房屋租赁合同所涉店面占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月37624.7元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推直至川正公司腾空返还之日止；2010-01房屋租赁合同所涉房屋占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月22633元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推直至川正公司腾空返还之日止；编号为×××-1、×××-2、09-3房屋租赁合同签订的补充协议所涉车位占有使用费按月租金1500元标准自2017年12月16日起计算至川正公司腾空返还之日止。综上所述，国有房产公司的上诉请求部分成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2726号民事判决第一项、第二项、第三项；二、撤销福建省福州市仓山区人民法院（2018）闽0104民初2726号民事判决第四项、第五项；三、福州川正贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向福州市国有房产经营有限公司支付自2017年12月16日起至实际腾空返还一审判决第二项的房产之日止的占有使用费（其中编号为×××-1房屋租赁合同所涉店面占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月65468.5元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推；编号为×××-2房屋租赁合同所涉房屋占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月6658元，第二年占有使用费在上一年基础上递增3%，依此类推；编号为09-3房屋租赁合同所涉地下车库占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月3834元，第二年占有使用费在上一年基础上递增3%，依此类推；编号为2007-02房屋租赁合同所涉店面占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月37624.7元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推；2010-01房屋租赁合同所涉房屋占有使用费自2017年12月16日起第一年的占有使用费为每月22633元，第二年占有使用费在上一年基础上递增5%，依此类推；编号为×××-1、×××-2、09-3房屋租赁合同签订的补充协议所涉车位占有使用费按月租金1500元标准计算）；四、福州市国有房产经营有限公司有权不予退还福州川正贸易有限公司支付的租赁押金143552元；五、驳回福州市国有房产经营有限公司的一审其他诉讼请求及二审其他上诉请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费76278元，由福州市国有房产经营有限公司负担25426元，福州川正贸易有限公司负担50852元。福州川正贸易有限公司负担的一审案件受理费应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。公告费（凭公告费收据），由福州川正贸易有限公司负担。二审案件受理费38139元，由福州市国有房产经营有限公司负担12713元，福州川正贸易有限公司负担25426元。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月二十八日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴