广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终4501号上诉人（原审原告）：潘漾漾，女，汉族，1986年10月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨玉新，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琼霓，广东品盛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人潘漾漾与上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初31995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费69927.9元并支付以此为本金从2020年12月3日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告潘漾漾；二、驳回原告潘漾漾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2896.14元（原告已预交），由原告负担2122.14元，由被告负担774元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。”上诉人潘漾漾不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除潘漾漾与智城公司签订的《物业使用权转让合同》；3.改判智城公司向潘漾漾返还物业使用权转让金197030元及自2017年12月31日起计至实际付清转让金之日止按日万分之五计算的违约金（暂计算30天为2955.45元）；4.本案一、二审费用由智城公司负担。事实和理由：一、一审法院遗漏查清智城公司对涉案物业享有的权利属性而径自判断《物业使用权转让合同》成立并有效，属对事实认定不清。1.智城公司对该物业所附着的土地并无所有权，同时并非属于通过国有土地出让方式获得使用权，因此，智城公司无权与潘漾漾订立《物业使用权转让合同》。2.智城公司在一审提交的《关于土地租赁关系的证明》无法证明其对涉案物业具有合法使用权。退一步而言，即使签订土地使用权转让相关合同有效，但受法律保护的仅有20年，即涉案签订期限自2017年至2037年的《物业使用权转让合同》自2031年开始无使用权。因此，潘漾漾可依据相关法律规定解除《物业使用权转让合同》。二、智城公司在一审提交的证据因缺乏真实性、关联性而无法证明涉案物业竣工验收完成并达到交付条件，一审法院单凭智城公司提交的《竣工验收备案表》认定涉案物业竣工验收完成，属事实认定不清。首先，智城公司无法提供《竣工验收备案表》原件以供核实。其次，备案表显示的建设单位并非智城公司。最后，潘漾漾在庭审后曾请求一审法院对备案表的真实性予以核实，但一审法院并未对潘漾漾的请求及本案事实着重审理。三、案外人梦某城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）是智城公司的完全控股公司，与智城公司的行为有“以合法形式掩盖非法目的”之嫌；潘漾漾并未授权梦某城公司代为接收涉案房屋，且梦某城公司支付租金的行为与智城公司是否交付涉案房屋并无必然联系。1.智城公司并未通知潘漾漾接收涉案物业，直接将涉案物业交付给梦某城公司，实际上免除了智城公司的实际交付义务。2.智城公司与梦某城公司是涉案《租赁合同》的主体方，其提供的也是格式合同，但在该合同中并未重点标示合同第七条第八点内容，也未向潘漾漾说明该条款的含义。3.梦某城公司支付租金的行为不能否定智城公司未履行交付涉案房屋义务的事实，何况，梦某城公司与智城公司是两个独立的法律主体。智城公司答辩称，一、潘漾漾要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）涉案物业为智城公司依法承租土地后独立投资建设，智城公司对其投资建设的物业享有合法使用权，包括转让物业使用权和出租的权利。（二）涉案物业已依法通过竣工验收，并取得《竣工验收备案表》，备案表均有佛山市南海区国土城建和水务局的盖章确认，不存在任何篡改、自行填写日期、编号的可能。智城公司在转让涉案物业使用权予潘漾漾时，涉案物业已取得竣工验收备案表且具备交付条件，其物业使用权可以依法转让。虽涉案物业所在楼栋销售时使用名称为“自编号2号地12号楼”，但涉案《物业使用权转让合同》的附图落款为“商业街12号楼六层5区平面图”，该平面图已清晰记载为商业街12号楼，由此可见，涉案《物业使用权转让合同》约定的“自编号2号地12号楼”与合同附图及竣工验收备案表记载的“商业街12号楼”为同一楼栋，二者可一一对应。且潘漾漾在签订合同时即清楚知道涉案物业所在的2号地12号楼即为商业街12号楼。（三）智城公司已按合同约定完成交付义务，不存在潘漾漾诉称合同目的不能实现的情形。（四）退一步而言，即使智城公司没有交付涉案物业而潘漾漾对此享有合同解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、潘漾漾要求智城公司返还物业使用权转让金并自2017年12月30日起按日万分之五计算违约金无事实和法律依据。（一）如前所述，潘漾漾要求解除涉案合同无依据，故无权要求返还物业使用权转让金。（二）涉案物业在合同约定的交付日前已完成竣工验收，并向潘漾漾的承租人梦乐城公司交付涉案物业，智城公司不存在违约行为。在潘漾漾以涉案物业已实际收取履约保证金及租金的情况下，无权再以智城公司未实际交付物业为由要求智城公司支付任何违约金。上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回潘漾漾的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由潘漾漾负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，属适用法律错误。1.涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，合法有效，其包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后，赠与使用期间无偿使用。相关法律有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述规定，也不必然导致无效。且从法益衡量的结果看，双方约定二十年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，如认定超过二十年部分无效，将无法平衡双方之间的合同利益。2.涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据相关规定，集体土地的租赁期限可突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。二、即使认定该合同超过二十年部分的约定无效，智城公司也无需退还转让款本金，亦无需向潘漾漾支付任何利息。1.涉案物业的转让期限为二十年，属有偿使用期限，该有偿使用期限所对应的总转让金为197030元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期限不存在转让对价。2.即使认定该合同无效，也应根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，智城公司对合同无效没有过错。一审法院判决智城公司需支付利息有违公平，不应再计付利息。三、一审认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，不存在任何欺诈、胁迫的情形。潘漾漾在签订合同时即清偿知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价。被上诉人潘漾漾答辩称，一、涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，故对于租赁期限超出二十年无效部分对应款项应当返还。二、智城公司提到广东省集体建设用地使用权流转管理办法以及相关批复是对集体建设用地使用权相关约定，重点是建设用地使用权，并非建设用地上附加物的规定。三、因智城公司无法提交证据证明其对涉案物业具有处分权，且目前证据也无法证明涉案物业竣工验收完成以及达成交付条件，智城公司的行为导致潘漾漾对合同目的无法实现。退一步而言，根据相关法律规定及涉案《物业使用权转让合同》的约定，涉案《物业使用权转让合同》具有“以租代售”性质，智城公司对涉案物业未取得预售许可证，应属无效合同，智城公司也因签订的合同无效而应返还所有款项。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。根据案情需要，本院依法调取了广佛智城项目（二期）商业街12号楼工程建设公开信息。潘漾漾、智城公司对该材料的真实性均无异议。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向潘漾漾退还转让金及利息；3.《物业使用权转让合同》应否解除以及智城公司应否支付违约金。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向潘漾漾让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，潘漾漾根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。智城公司应向返还潘漾漾超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金69927.9元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用潘漾漾支付的超出二十年租赁期限对应转让款造成潘漾漾资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，故一审法院酌定智城公司自起诉之日起支付利息并无不当，本院予以维持，智城公司上诉主张无需支付利息理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，首先，潘漾漾以智城公司对涉案物业不具备相应权属为由上诉主张解除涉案《物业使用权转让合同》。经审查，智城公司在一审提供的《关于土地租赁关系的证明》等足以证实智城公司取得涉案物业所在土地的相应权属并拥有出租其投资建设的物业的权利。潘漾漾上诉主张智城公司对涉案物业无处分权，理据不足，本院不予采纳。其次，潘漾漾上诉认为智城公司未提供证据证明涉案物业已竣工验收并以智城公司逾期交付涉讼物业为由主张解除涉讼《物业使用权转让合同》。经审查，涉案《物业使用权转让合同》附件平面图载明涉案物业位于广佛智城商业街12号楼，而据已查明的事实，广佛智城项目（二期）商业街12号楼已于2017年6月15日取得竣工验收备案表，该工程项目公开备案信息与上述涉案《物业使用权转让合同》记载的物业所在位置能一一对应。据此，涉讼物业所在建筑物已竣工验收。潘漾漾认为涉案物业未竣工验收理据不足，本院不予采纳。此外，潘漾漾与梦某城公司签订《租赁合同》，约定潘漾漾将涉讼物业委托梦某城公司代为实施接收手续以及代为经营管理，梦某城公司向潘漾漾支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。梦某城公司已经按照合同约定代为接收涉讼物业并向潘漾漾支付两年多的经营委托收益。综合以上分析，潘漾漾要求解除涉讼《物业使用权转让合同》理据不足，本院不予支持。关于潘漾漾主张的违约金问题，如前所述，涉案物业已取得竣工验收备案表，于涉案《物业使用权转让合同》约定的交付日期时已符合交付使用条件，智城公司委托梦某城公司代为接收涉案物业，潘漾漾也自2018年2月起开始收取涉案物业的租金，故潘漾漾以涉案物业尚未交付为由主张违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792.28元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担1548元，由上诉人潘漾漾负担4244.28元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终4501号上诉人（原审原告）：潘漾漾，女，汉族，1986年10月5日出生，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：杨玉新，广东品盛律师事务所律师。委托诉讼代理人：林琼霓，广东品盛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人潘漾漾与上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）租赁合同纠纷一案，两上诉人因不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初31995号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第五十六条、第二百一十四条的规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，作出如下判决：“一、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让费69927.9元并支付以此为本金从2020年12月3日起计算至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的利息予原告潘漾漾；二、驳回原告潘漾漾其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费2896.14元（原告已预交），由原告负担2122.14元，由被告负担774元并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。”上诉人潘漾漾不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判解除潘漾漾与智城公司签订的《物业使用权转让合同》；3.改判智城公司向潘漾漾返还物业使用权转让金197030元及自2017年12月31日起计至实际付清转让金之日止按日万分之五计算的违约金（暂计算30天为2955.45元）；4.本案一、二审费用由智城公司负担。事实和理由：一、一审法院遗漏查清智城公司对涉案物业享有的权利属性而径自判断《物业使用权转让合同》成立并有效，属对事实认定不清。1.智城公司对该物业所附着的土地并无所有权，同时并非属于通过国有土地出让方式获得使用权，因此，智城公司无权与潘漾漾订立《物业使用权转让合同》。2.智城公司在一审提交的《关于土地租赁关系的证明》无法证明其对涉案物业具有合法使用权。退一步而言，即使签订土地使用权转让相关合同有效，但受法律保护的仅有20年，即涉案签订期限自2017年至2037年的《物业使用权转让合同》自2031年开始无使用权。因此，潘漾漾可依据相关法律规定解除《物业使用权转让合同》。二、智城公司在一审提交的证据因缺乏真实性、关联性而无法证明涉案物业竣工验收完成并达到交付条件，一审法院单凭智城公司提交的《竣工验收备案表》认定涉案物业竣工验收完成，属事实认定不清。首先，智城公司无法提供《竣工验收备案表》原件以供核实。其次，备案表显示的建设单位并非智城公司。最后，潘漾漾在庭审后曾请求一审法院对备案表的真实性予以核实，但一审法院并未对潘漾漾的请求及本案事实着重审理。三、案外人梦某城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）是智城公司的完全控股公司，与智城公司的行为有“以合法形式掩盖非法目的”之嫌；潘漾漾并未授权梦某城公司代为接收涉案房屋，且梦某城公司支付租金的行为与智城公司是否交付涉案房屋并无必然联系。1.智城公司并未通知潘漾漾接收涉案物业，直接将涉案物业交付给梦某城公司，实际上免除了智城公司的实际交付义务。2.智城公司与梦某城公司是涉案《租赁合同》的主体方，其提供的也是格式合同，但在该合同中并未重点标示合同第七条第八点内容，也未向潘漾漾说明该条款的含义。3.梦某城公司支付租金的行为不能否定智城公司未履行交付涉案房屋义务的事实，何况，梦某城公司与智城公司是两个独立的法律主体。智城公司答辩称，一、潘漾漾要求解除涉案《物业使用权转让合同》没有事实和法律依据。（一）涉案物业为智城公司依法承租土地后独立投资建设，智城公司对其投资建设的物业享有合法使用权，包括转让物业使用权和出租的权利。（二）涉案物业已依法通过竣工验收，并取得《竣工验收备案表》，备案表均有佛山市南海区国土城建和水务局的盖章确认，不存在任何篡改、自行填写日期、编号的可能。智城公司在转让涉案物业使用权予潘漾漾时，涉案物业已取得竣工验收备案表且具备交付条件，其物业使用权可以依法转让。虽涉案物业所在楼栋销售时使用名称为“自编号2号地12号楼”，但涉案《物业使用权转让合同》的附图落款为“商业街12号楼六层5区平面图”，该平面图已清晰记载为商业街12号楼，由此可见，涉案《物业使用权转让合同》约定的“自编号2号地12号楼”与合同附图及竣工验收备案表记载的“商业街12号楼”为同一楼栋，二者可一一对应。且潘漾漾在签订合同时即清楚知道涉案物业所在的2号地12号楼即为商业街12号楼。（三）智城公司已按合同约定完成交付义务，不存在潘漾漾诉称合同目的不能实现的情形。（四）退一步而言，即使智城公司没有交付涉案物业而潘漾漾对此享有合同解除权，该解除权亦因未在合理期限内行使而消灭。二、潘漾漾要求智城公司返还物业使用权转让金并自2017年12月30日起按日万分之五计算违约金无事实和法律依据。（一）如前所述，潘漾漾要求解除涉案合同无依据，故无权要求返还物业使用权转让金。（二）涉案物业在合同约定的交付日前已完成竣工验收，并向潘漾漾的承租人梦乐城公司交付涉案物业，智城公司不存在违约行为。在潘漾漾以涉案物业已实际收取履约保证金及租金的情况下，无权再以智城公司未实际交付物业为由要求智城公司支付任何违约金。上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回潘漾漾的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由潘漾漾负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案《物业使用权转让合同》约定的物业使用权转让期限超过二十年部分无效，属适用法律错误。1.涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，合法有效，其包含使用权转让和使用权赠与两种法律关系，该赠与发生在合同双方诚实履行完物业使用权转让期限后，赠与使用期间无偿使用。相关法律有关“租赁期限不得超过二十年”的规定，不属于效力性强制规定，不会导致合同无效。涉案《物业使用权转让合同》约定的租赁期限，属非合同内容、合同主体之外的其他合同要素，即使违反上述规定，也不必然导致无效。且从法益衡量的结果看，双方约定二十年转让期限后赠送无偿使用期限为真实意思表示，如认定超过二十年部分无效，将无法平衡双方之间的合同利益。2.涉案物业所在广佛智城项目为集体土地入市项目，根据相关规定，集体土地的租赁期限可突破“租赁期限不得超过二十年”的规定。二、即使认定该合同超过二十年部分的约定无效，智城公司也无需退还转让款本金，亦无需向潘漾漾支付任何利息。1.涉案物业的转让期限为二十年，属有偿使用期限，该有偿使用期限所对应的总转让金为197030元，并不包括无偿赠送使用期限，赠送使用期限不存在转让对价。2.即使认定该合同无效，也应根据双方的过错程度确定各自应承担的责任，智城公司对合同无效没有过错。一审法院判决智城公司需支付利息有违公平，不应再计付利息。三、一审认定合同部分无效并退还部分款项与事实不符。涉案《物业使用权转让合同》为双方自愿签订，不存在任何欺诈、胁迫的情形。潘漾漾在签订合同时即清偿知悉涉案物业使用权的转让期限为20年，转让期限届满后为赠送使用，智城公司并未收取相应对价。被上诉人潘漾漾答辩称，一、涉案物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，故对于租赁期限超出二十年无效部分对应款项应当返还。二、智城公司提到广东省集体建设用地使用权流转管理办法以及相关批复是对集体建设用地使用权相关约定，重点是建设用地使用权，并非建设用地上附加物的规定。三、因智城公司无法提交证据证明其对涉案物业具有处分权，且目前证据也无法证明涉案物业竣工验收完成以及达成交付条件，智城公司的行为导致潘漾漾对合同目的无法实现。退一步而言，根据相关法律规定及涉案《物业使用权转让合同》的约定，涉案《物业使用权转让合同》具有“以租代售”性质，智城公司对涉案物业未取得预售许可证，应属无效合同，智城公司也因签订的合同无效而应返还所有款项。二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。根据案情需要，本院依法调取了广佛智城项目（二期）商业街12号楼工程建设公开信息。潘漾漾、智城公司对该材料的真实性均无异议。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合双方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.《物业使用权转让合同》的效力问题；2.智城公司是否需向潘漾漾退还转让金及利息；3.《物业使用权转让合同》应否解除以及智城公司应否支付违约金。关于第一个焦点问题，根据《物业使用权转让合同》的约定可知，智城公司向潘漾漾让渡的是涉讼物业的使用权，符合租赁合同法律关系的法定构成要件，双方之间形成的是租赁合同关系。该合同在约定涉讼物业使用权转让期限的同时，又约定赠送期限，该赠送租赁期限的条款实际上是为规避法律对租赁期限最长不得超过二十年的限制所作，故涉讼物业的实际租赁期限应为《物业使用权转让合同》约定的租赁期限加赠送期限，该合同租赁期限超出二十年部分的约定无效。关于第二个焦点问题，潘漾漾根据《物业使用权转让合同》支付的使用权转让金对应的使用期限应为实际租赁期限即约定租赁期限加赠送期限，而租赁期限超出二十年部分的约定无效，智城公司因无效部分获得的转让金应当予以返还。智城公司以赠送期限为无偿使用为由上诉主张无需返还超出二十年期限部分的转让金理据不足，本院不予支持。智城公司应向返还潘漾漾超出二十年部分相应比例的物业使用权转让金69927.9元，一审判决对此处理正确，本院予以维持。关于智城公司应支付的利息问题，如前所述，《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期限的约定无效，智城公司占用潘漾漾支付的超出二十年租赁期限对应转让款造成潘漾漾资金占用损失，双方当事人作为合同方对合同无效均有过错，故一审法院酌定智城公司自起诉之日起支付利息并无不当，本院予以维持，智城公司上诉主张无需支付利息理据不足，本院不予支持。关于第三个焦点问题，首先，潘漾漾以智城公司对涉案物业不具备相应权属为由上诉主张解除涉案《物业使用权转让合同》。经审查，智城公司在一审提供的《关于土地租赁关系的证明》等足以证实智城公司取得涉案物业所在土地的相应权属并拥有出租其投资建设的物业的权利。潘漾漾上诉主张智城公司对涉案物业无处分权，理据不足，本院不予采纳。其次，潘漾漾上诉认为智城公司未提供证据证明涉案物业已竣工验收并以智城公司逾期交付涉讼物业为由主张解除涉讼《物业使用权转让合同》。经审查，涉案《物业使用权转让合同》附件平面图载明涉案物业位于广佛智城商业街12号楼，而据已查明的事实，广佛智城项目（二期）商业街12号楼已于2017年6月15日取得竣工验收备案表，该工程项目公开备案信息与上述涉案《物业使用权转让合同》记载的物业所在位置能一一对应。据此，涉讼物业所在建筑物已竣工验收。潘漾漾认为涉案物业未竣工验收理据不足，本院不予采纳。此外，潘漾漾与梦某城公司签订《租赁合同》，约定潘漾漾将涉讼物业委托梦某城公司代为实施接收手续以及代为经营管理，梦某城公司向潘漾漾支付固定的委托经营管理收益。该合同为双方真实意思表示，且未违反法律、法规的禁止性规定，合法有效。梦某城公司已经按照合同约定代为接收涉讼物业并向潘漾漾支付两年多的经营委托收益。综合以上分析，潘漾漾要求解除涉讼《物业使用权转让合同》理据不足，本院不予支持。关于潘漾漾主张的违约金问题，如前所述，涉案物业已取得竣工验收备案表，于涉案《物业使用权转让合同》约定的交付日期时已符合交付使用条件，智城公司委托梦某城公司代为接收涉案物业，潘漾漾也自2018年2月起开始收取涉案物业的租金，故潘漾漾以涉案物业尚未交付为由主张违约金，缺乏理据，本院不予支持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5792.28元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担1548元，由上诉人潘漾漾负担4244.28元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖