中华人民共和国最高人民法院民 事 判 决 书（2021）最高法民终387号上诉人(原审原告、反诉被告)：青海海宏房地产有限责任公司。住所地：青海省西宁市城西区东交通巷1号银泰大厦。法定代表人：于志坚，该公司董事长。委托诉讼代理人：朱建伟，男，该公司总经理。委托诉讼代理人：李雅琴，青海诺誉律师事务所律师。被上诉人(原审被告、反诉原告)：西宁市海湖新区管理委员会。住所地：青海省西宁市城西区海晏路延伸段（原西郊乐园）。负责人：吴志城，该管理委员会主任。委托诉讼代理人：赵庆，男，该管理委员会土地规划处处长。委托诉讼代理人：姜有生，青海言度律师事务所律师。原审被告：西宁市自然资源和规划局。住所地：青海省西宁市城西区黄河路23号。负责人：吴志城，该局局长。委托诉讼代理人：李政霖，青海泰宏律师事务所律师。原审第三人：西宁市城西区人民政府。住所地：青海省西宁市城西区五四大街21号。负责人：张俊录，该区区长。委托诉讼代理人：冯得花，青海泰宏律师事务所律师。上诉人青海海宏房地产有限责任公司（以下简称海宏公司）因与被上诉人西宁市海湖新区管理委员会（以下简称海湖管委会）、原审被告西宁市自然资源和规划局（以下简称市规划局）、原审第三人西宁市城西区人民政府（以下简称城西区政府）建设用地使用权出让合同纠纷一案，不服青海省高级人民法院（2020）青民初2号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月22日立案后，依法组成合议庭于2021年3月26日公开开庭进行了审理。上诉人海宏公司委托诉讼代理人朱建伟、李雅琴，被上诉人海湖管委会委托诉讼代理人姜有生，原审被告市规划局委托诉讼代理人李政霖，原审第三人城西区政府委托诉讼代理人冯得花到庭参加诉讼。本案现已审理终结。海宏公司上诉请求：一、在维持（2020）青民初2号民事判决第一项的基础上，改判海湖管委会向海宏公司增加给付迟延交地违约金197081374.84元；给付建设项目人工、机械涨价补偿费62673569.24元；给付人工费差额补偿费、刮白、陶料砼增加费49571787.89元；给付土方及垃圾清运费12436770.44元；给付建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费3742344.55元；给付向房屋买受人支付的违约金、赔偿金85022825.70元；给付项目二次建设、车位减少的损失4600万元；二、撤销（2020）青民初2号民事判决第二项、第三项、第四项；三、改判驳回海湖管委会一审全部反诉请求；四、由海湖管委会承担一审、二审案件受理费及本案鉴定费。事实和理由：（一）一审对迟延交地违约金的认定错误。1.一审认定迟延交地违约金的基数与合同不符，且适用双重标准。2008年3月15日海宏公司与西宁市国土资源局（现更名为西宁市自然资源和规划局，以下统称为市规划局）签订的《国有土地使用权出让合同》（以下简称市规划局合同）第三十二条、2008年10月20日海宏公司与海湖管委会签订的《国有建设用地使用权出让合同》（以下简称海湖管委会合同）第三十七条，约定“如出让人延期交付土地，每延期一日，出让人按照受让人已支付的国有土地使用权出让价款的0.3‰向受让人支付违约金”。海宏公司已支付G03、G04土地使用权出让价款161820755元，已支付G01、G02土地使用权出让价款364644224元，应以上述价款分别计算两份合同项下迟延交地违约金。一审在认定海宏公司逾期付款违约金时严格依据合同约定计算，但在认定海湖管委会迟延交地违约金时却将合同约定的已付土地出让价款平均至各楼座，致使迟延交地违约金的基数减少，违反合同约定且缺乏事实依据。2.一审分楼座计算海湖管委会迟延交地违约金天数，并以最早颁发施工许可证时间作为交付时间错误。海宏公司作为房地产开发企业，其受让土地的目的系用于整体开发建设，此目的在合同中亦有确认。因此，应以各宗地完成整体交付（即最晚楼座开工时间）的时间作为计算迟延交地违约天数的截止时间。海宏公司一审提交的垫付拆迁补偿明细表、房屋腾退协议等证据，能够证实部分楼座因海湖管委会原因未能在初次施工许可证确定的开工时间前完成拆迁，导致无法施工、多次颁发施工许可证，开工时间应当以最后颁发的施工许可证开工时间为准。（二）一审对海宏公司的损失认定错误。1.案涉两份合同约定在迟延交地时受让人的合同解除权属于选择权，海宏公司既可以选择解除合同，也可以选择由违约方继续履行合同义务并承担违约责任。一审以海宏公司未解除合同为由驳回海宏公司的赔偿损失请求，于法无据。2.海宏公司边接收土地边开发建设属善意减损行为。在减损期间海宏公司一直向海湖管委会主张违约责任，一审却将海宏公司善意减损行为错误认定为海宏公司“接受土地迟延交付的事实”，致使善意方受损，违约方因违约行为获益。海湖管委会在答辩时自认，其对海宏公司承担的损失以40%为限，可见海湖管委会已经认可其对海宏公司各项损失应承担赔偿责任，一审却违反自认原则未支持海宏公司的赔偿损失请求。3.海宏公司主张的以下损失与海湖管委会违约行为均有因果关系，属于法律规定的直接损失。（1）海宏公司主张的建设项目人工、机械涨价补偿费，人工费差额补偿费，刮白、陶料砼增加费，建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费，均是因海湖管委会迟延交地而产生，属于直接损失，一审认为上述损失不属于直接损失而驳回海宏公司对上述损失的诉讼请求，明显错误。（2）双方当事人以建设开发房地产为合同目的，违约交地行为必然引起向房屋买受人逾期交房的后果，海湖管委会对该后果应当预见，一审以不可预见规则减免海湖管委会的赔偿责任，缺乏依据。海宏公司向房屋买受人支付的违约金损失均有生效判决支持，并且该损失系因海湖管委会迟延交房、迟延开通天然气而产生，一审已认定海湖管委会存在迟延交地、迟延开通天然气的违约事实，但又认为该损失不属于直接损失，明显错误。(3)因海湖管委会无法一次性整体交地，海宏公司原规划的车位被迫减少，并且需要以二次开挖建设的方式代替原规划的“大底盘开挖”，车位减少以及二次建设的损失完全因海湖管委会的违约交付行为所致，属于法律规定的直接损失。4.一审对垃圾清运费的认定存在遗漏。一审已认定海湖管委会应承担垃圾清运费，则应计算整个拆迁期间全部地块的垃圾清运费。一审判决依据的2010年4月28日《垃圾清运合同》仅是案涉五个区域之一B区的垃圾清运费，且系《垃圾清运合同》签订前的费用，并非海湖管委会应承担的全部垃圾清运费。（三）截止合同约定的交地时间，海湖管委会仍有大量拆迁工作未完成，海宏公司中止付款系行使不安抗辩权的结果，不应当认定海宏公司违约。（四）一审对容积率及2016年3月16日海湖管委会与海宏公司签订的《土地出让金及城市基础设施配套费补缴协议》（以下简称《补缴协议》）认定错误。1.海湖管委会所主张的补缴土地出让金的反诉与本诉不具有关联关系，且补缴土地出让金属于行政法律关系，如在本案中解决，会剥夺海宏公司对补缴征收行为的复议权。2.海宏公司对案涉宗地的开发建设均以海湖管委会审批后的规划指标为依据，取得的建设项目规划许可证、施工许可证与实际开发容积率一致，符合城乡规划要求，不存在超容积率开发。3.《补缴协议》第一条明确约定“最终金额以相关部门认定为准”，而补缴土地出让金数额至今未经相关部门认定，故该协议因缺少合同价款而未成立。海湖管委会辩称，海宏公司的上诉理由不能成立，一审判决正确，应当驳回上诉，维持原判。（一）一审判决对迟延交地违约金的认定正确。1.一审判决并未违反合同关于违约金的约定，也未适用双重标准计算。2.海宏公司边收地、边开发、边销售，表明其接受土地迟延交付并愿意继续履行合同，故计算迟延交地违约金时，既不应按整宗土地计算违约金，也不应按最晚交地时间计算违约金，一审对迟延交地违约金的认定和判决正确合理。3.海宏公司上诉所称的“多次颁证系因海湖管委会原因导致”无证据支持，与客观事实不符，该上诉理由不能成立。（二）一审对海宏公司的损失认定正确。1.根据案涉两份土地出让合同的约定，海宏公司基于迟延交付土地主张损失赔偿的前提是解除合同，海宏公司在未解除合同的情况下请求赔偿损失，不符合合同约定。2.一审对善意减损行为、不可预见规则、自认规则适用正确。海宏公司一边接收土地、一边开发建设是对部分迟延交地的认可与接受，并非善意减损行为，更不存在因此导致海宏公司利益受损的事实。海宏公司办理商品房预售许可证后，海湖管委会无法预见海宏公司向房屋买受人逾期交房的后果，且该损失属于海宏公司自身违约行为所致，不应当由海湖管委会承担。海湖管委会自认对海宏公司的损失最多承担40%责任，是对损失比例的自认，并非是对损失金额的自认，该自认亦不构成对全部损失承担的自认。3.一审对海宏公司直接损失的认定正确。海宏公司上诉请求所主张的各项损失均属土地开发成本和建设成本的增加，并非直接损失，且海宏公司建设开发周期较长，其完全可以调整销售价格以减少该部分损失，海宏公司并未采取相应措施避免损失扩大，一审判决未支持该部分损失正确。海宏公司未提供证据证明其车位损失及二次建设损失与海湖管委会部分迟延交地之间的因果关系，其亦未按规定开发建设，海湖管委会无法预见该损失的发生，故一审未支持此部分损失正确。4.海宏公司未提供证据证明其清运了《垃圾清运合同》约定的垃圾总量之外的垃圾，一审对垃圾清运费的认定没有遗漏。（三）海宏公司关于其享有不安抗辩权的上诉理由不能成立。海宏公司颠倒了案涉土地出让合同中的义务履行顺序，海宏公司向海湖管委会支付土地出让金义务在先，其主张不安抗辩权无事实依据。（四）一审判决对容积率及《补缴协议》的认定正确。缴纳土地出让金虽有行政性质，但可依据民事法律规范调整并裁判。海宏公司超容积率开发事实清楚，理应补缴相应土地出让金。市规划局述称，一审判决正确，应予维持。市规划局虽然签订了市规划局合同，但仅是依法履行土地使用权登记职责，合同的履行主体是海湖管委会，海宏公司要求市规划局承担相应责任没有事实和法律依据。城西区政府述称，城西区政府既不是案涉合同的签订主体，也不是合同履行主体，对于海宏公司的上诉事实不清楚，请法院依法判决。海宏公司向一审法院起诉请求：一、各被告支付海宏公司迟延交付土地违约金228749897.84元；二、各被告赔偿海宏公司损失227977508.43元（暂定）。其中，拆迁补偿、树木移植等费用7743518.80元，建设项目人工、机械涨价补偿费62673569.24元，人工费差额补偿费、刮白、陶料砼增加费49571787.89元，土方及垃圾清运费用、机械人工停滞、管网不符补偿费合计19223462.25元，建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费3742344.55元，向房屋买受人支付的违约金、赔偿金85022825.70元，项目二次建设损失（数额以鉴定结论为准），地下车位减少产生的损失（数额以鉴定结论为准）；三、各被告承担本案诉讼费、鉴定费。海湖管委会向一审法院反诉请求：一、海宏公司承担案涉两份出让合同项下迟延支付土地出让金的违约金（或滞纳金）36370602元；二、海宏公司承担市规划局合同项下迟延开工的违约金3640967元；三、海宏公司承担案涉出让合同项下迟延竣工违约金51845764元；四、海宏公司支付超容积率的土地出让金293778883元，海湖管委会对相应抵押资产享有优先受偿权。以上四项合计385636216元。五、海宏公司承担本案反诉费。一审法院认定事实：2006年7月13日，西宁市委、市政府出具宁委[2006]126号《关于成立西宁市海湖新区管理委员会的通知》，决定成立海湖管委会，主要职责为：1.制定和实施海湖新区有关规章、办法和政策规定；2.在海湖新区实行行政区域管理，对区域内的经济和社会事务实行统一管理；3.在西宁市城市总体规划的指导下，实施海湖新区规划编制、规划管理和审批，核发《建设项目选址意见书》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》等；4.负责海湖新区土地管理工作，土地使用权出让和地籍管理；5.组织实施海湖新区基础设施建设与管理，负责海湖新区房地产开发和房地产市场及公共事业的管理；6.负责审批海湖新区内的基本建设、技术改造和投资等项目，项目实行备案制，享有市级审批权限；7.负责海湖新区开发建设期的城市管理工作；8.行使市政府授权的其他职权，承办市政府交办的其他事项。2007年3月6日，市政府出具《海湖新区开发建设工作专题会议纪要》，决定：1.海湖新区所有项目建设、招标、管理等工作由海湖管委会全权负责，海湖新区要制定好建设、招标、项目管理等规章制度和办法；2.海湖管委会要进一步完善海湖新区控制性详细规划……5.海湖管委会要做好与各管线单位的衔接工作。新区建设中的给排水、燃气、电力、通讯等管网设施，在道路实施过程中同步建设，按规划实施，建设资金“谁投资、谁受益”的原则由各管线单位解决；6.海湖管委会具体负责新区土地开发经营，出让土地在西宁市土地交易中心挂牌交易。市规划局制定出土地出让的具体办法，提高土地收益水平；7.海湖管委会负责收取新区开发建设过程中的人防基建费、城市基础设施配套费，并对资金进行统一管理，在市财政设立专户储存……11.城西区、城北区政府负责海湖新区拆迁安置事宜。拆迁安置补偿按照有关文件执行。对新区范围内现有村庄道路不再进行补偿，由政府负责安置小区道路及配套设施等。2008年2月1日，市政府向海湖管委会下发宁政土[2008]3号《关于海湖新区国有建设用地出让方案的批复》，批复要求海湖管委会严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及方案要求，认真做好有关工作。同时附2008年海湖新区第一批土地招拍挂出让方案（海湖土第2008-1号）。该方案规定了容积率奖励条件，并载明最终确定的容积率不得超过规划设计条件中确定容积率的1.25倍。2008年3月15日，出让人市规划局与受让人海宏公司签订市规划局合同（该合同项下土地为G03、G04地块，分别对应海宏公司开发建设的B区11栋楼、A区12栋楼）约定，市规划局将海湖新区文成路92205.19㎡的土地使用权出让给海宏公司，用途为住宅。第五条“出让人同意在2008年6月15日前将出让宗地交付给海宏公司，出让人同意在交付土地时该宗地达到场地平整和周围基础设施七通，即通自来水、通信、燃气、热力、雨水、污水、电力”；第七条“本合同项下宗地的土地使用权出让金总额为161820755元”；第九条“本合同签订之日起90日内，一次性付清出让金”；第十一条“建设容积率≦2.5”；第十三条“受让人同意在2008年6月30日动工建设”；第三十一条“如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳违约金”；第三十二条“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照本合同约定，按时提供出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的0.3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过6个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失”；第三十四条“出让人交付的土地未能达到本合同约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”等。同日，双方签订补充协议约定，第一条“受让人除按照《出让合同》第十三条第一款约定日期动工建设外，同意在2010年10月30日前完成项目施工建设”等。补充协议还约定了受让人逾期开竣工违约责任，每延迟一日，按出让金总额0.3‰计付违约金。第十三条“项目建筑容积率等任何一项指标低于出让合同第十一条和本补充协议第三条约定标准的，出让人可按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让金的违约金”。2008年8月29日，市政府向海湖管委会下发宁政土[2008]20号《市政府关于海湖新区第三批国有建设用地出让方案的批复》，批复要求海湖管委会严格按照国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及方案要求，认真做好土地出让工作。同时附2008年海湖新区第三批土地招拍挂出让方案（海湖土第2008-5号）。该方案规定了容积率奖励条件，并载明最终确定的容积率不得超过规划设计条件中确定容积率的1.25倍。2008年9月27日，市规划局为上述两块宗地办理了宁国用[2008]第335号、第336号《国有土地使用权证》。2008年10月20日，出让人海湖管委会与受让人海宏公司、青海银泰投资集团有限责任公司签订了海湖管委会合同（该合同项下土地为G01、G02地块，分别对应海宏公司开发建设的E区10栋楼和C区7栋楼，D区计划建设16栋楼，因D11、D12、D15未建设，实际建设13栋楼，另外还有幼儿园、中国建设银行综合楼，E区10栋楼）约定，海湖管委会将海湖新区海晏路202579.92㎡的土地使用权出让给海宏公司、青海银泰投资集团有限责任公司，用途为住宅。第六条“出让人同意在2009年3月15日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时达到以下土地条件：场地平整达到七通即自来水、雨水、污水、电力、燃气、通信、道路通”；第八条“出让价格364644224元”；第十条“本合同签订之日起90日内，一次性付清出让价款”；第十二条“容积率不高于2.5”；第十六条“受让人同意本合同项下宗地建设项目在2009年4月15日之前开工，在2011年12月30日之前竣工”；第三十条“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳违约金”；第三十五条“……建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于本合同约定最高标准的，出让人有权……按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金”；第三十七条“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的0.3‰向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”；第三十八条“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”等。合同还约定了受让人逾期开竣工违约责任，每延迟一日，按出让金总额0.3‰计付违约金。2009年11月11日，市规划局为上述两块宗地办理了宁国用[2009]第327号、第328号《国有土地使用权证》。海宏公司支付土地出让金的事实如下：1.市规划局合同项下于2008年2月21日支付1000万元，2月22日支付500万元，2月25日支付4500万元，7月11日支付4600万元、55820755元，合计161820755元。2.海湖管委会合同项下于2008年9月22日支付3600万元、6200万元，12月17日支付1500万元，2009年10月21日支付2000万元、8000万元，12月14日支付6000万元、21644224元、7000万元，合计364644224元。2008年4月20日，西宁市海湖新区文成路道路与排水工程《开工报告》载明：上述准备工作已就绪，定于2008年4月20日正式开工，希建设（监理）单位于2008年4月20日前进行审核，特此报告。总监理工程师审核意见为同意开工。2008年8月29日，浙江横店建筑工程有限公司（以下简称横店公司）与海宏公司签订《建设工程施工合同》及《补充协议》，约定由横店公司承建海宏公司开发的“壹号公寓”G04地块（A区共12栋楼），G02地块（C区2—7号楼，D区1、5、14、16号楼）等。此后，双方因工程款结算、违约责任等问题发生纠纷引发诉讼。2009年2月至2013年7月期间，海宏公司、横店公司项目部与苏海生等拆迁户协商解决移树、移坟和腾房拆迁事宜，并予补偿。2010年4月28日，海湖管委会与海宏公司签订《垃圾清运合同》约定，第一条“清运地点：海湖新区海宏公司B区地块内”；第二条“清运方量：海湖管委会委托西宁市测绘院对海湖新区海宏公司B区地块建筑垃圾进行测量，确定垃圾总量218050.60立方米”；第三条“海宏公司以每立方米18.5元的价格，清理218050.60立方垃圾，合计清理总费用为4033936.10元，海宏公司清运完毕海湖管委会核定后一次性支付全部清运费用”；第四条“清运时间：本协议签订后30日内清运完毕”。合同签订后，同年5月10日，海湖管委会向海宏公司支付垃圾清运费4033936.10元，海宏公司开具相应的税务发票。2011年5月26日，西宁市海湖新区文亭路新建工程《开工报告》载明：上述准备工作已就绪，定于2011年5月26日正式开工，希建设（监理）单位于2011年5月25日前进行审核，特此报告。施工单位浙江省建工集团有限责任公司青海分公司加盖公章，项目经理签字，总监理工程师审核意见为同意开工。2011年10月15日，西宁市海湖新区文亭路新建工程《沟槽开挖工程报验申请表》载明：我单位已完成雨水工程Y04—Y01段管道沟槽开挖工作，现报上该工程报请表，请予审查和验收。专业监理工程师审查意见为符合设计及规范要求。2012年4月16日，西宁市海湖新区文亭路新建工程《雨水口、支管工程报验申请表》载明：我单位已完成管道附属构筑物工程Y1、Y2、Y3、Y4、Y5处雨水口、雨水管支管施工工作，现报上该工程报请表，请予审查和验收。专业监理工程师审查意见为符合设计及规范要求。2012年4月26日，西宁市海湖新区文亭路新建工程《检查井砌筑工程报验申请表》载明：我单位已完成污水工程W21、W22、W231000污水检查井砌筑工作，现报上该工程报请表，请予审查和验收。专业监理工程师审查意见为符合设计及规范要求。2013年5月8日，在市政府领导主持下，在“西宁市房产局、城西区政府、海湖管委会、信访局、城西区建设局、市消防支队、供电公司、供水集团、中油燃气、海宏公司”等单位的参与下，组织召开了“海宏壹号公寓施工建设专题会议”，形成了第49次专题会议纪要，要求海湖管委会和城西区政府就出现的因拆迁影响到的相关问题提出处理方案报市政府，但未果。2015年3月10日，海湖管委会向西宁市房产局出具宁海湖函[2015]5号《关于请求协助办理相关手续的函》，记载：我委因工作需要与海宏公司签订了四套房屋的商品房预售合同，作为该公司支付相关款项的履约保证，请贵单位协助办理相关手续。并载明了具体房源信息。2015年4月14日，海宏公司向一审法院提出对违约金损失等申请司法鉴定。2015年5月4日，鉴定事项被移送一审法院技术室进行司法鉴定。由于海宏公司申请鉴定范围广、难度大，期间更换了三家鉴定机构。2017年12月6日，青海省规划设计研究院司法鉴定所作出青规划司法鉴定所[2017]造价鉴字第35号《对海宏公司申请的工程造价鉴定内容鉴定意见书》（以下简称《鉴定意见》）记载：（一）垃圾清运补偿费及机械人工停滞、管网不符补偿费鉴定价格为19223462.25元；（二）拆迁延期造成个别楼号、车库、管网、绿化项目人工、机械涨价补偿费鉴定价格为62673569.24元（该数额与《鉴定意见》正文第8页表格载明的该项费用价格61934970.78元不符，应属笔误。该项鉴定价格应为61934970.78元）；（三）拆迁延期造成个别楼保温材料及抗震等级增加补偿费鉴定价格为3742344.55元；（四）合同价款内人工与结算人工费差额补偿费、刮白、陶料砼增加费鉴定价格为49571787.89元。2016年3月16日，甲方海湖管委会与乙方海宏公司签订《补缴协议》约定，一、本协议双方共同确认：至本协议签订时，依据相关规定，乙方应当补缴G01、G02、G03、G04和I0102地块（九号公馆）国有土地出让金295584109元，城市基础设施配套费75679418元，共计371263527元，最终金额以相关部门认定为准；二、乙方承诺：1.为保证上述资金依约缴纳，乙方向甲方提供本协议附件所列资产作为甲方土地出让金及城市基础设施配套费的抵押物，并将抵押资产过户登记至甲方名下，待乙方流动资金缓解后，以现金的方式将分批抵押的资产赎回，直至补缴完成全部金额。2.如乙方无力偿还土地出让金及城市基础设施配套费，则甲方有权拍卖执行乙方提供抵押担保的抵押物，以抵押物变现收入冲抵土地出让金，乙方应当承担甲方实现债权的费用（包括但不限于诉讼费、执行费、拍卖费、评估费、律师费及甲方支出的其他合理费用）。2016年5月17日，海湖管委会向西宁市住房保障和房产管理局出具宁海湖函[2016]11号《关于协助办理相关手续的函》，记载：我委因工作需要与海宏公司签订了九号公馆项目部分房屋的商品房预售合同，作为该公司支付相关款项的履约保证，请贵单位协助办理相关手续。具体房源信息如下：九号公馆17号楼两个单元72套住宅、19号楼2单元东侧16套住宅、3号楼商业。经一审法院核实，该函中记载的房源信息存在错误，“3号楼商业”实为“2号楼商业”，对此，海湖管委会提交了合同编号为YS0269608的《西宁市商品房预售合同》，该合同第二章第三条载明的商品房基本信息为“西宁市城北区海西路61号2号楼”。2018年11月12日，海湖管委会向一审法院出具《九号公馆超容积率应补缴的土地出让金及城市基础配套费金额说明》载明九号公馆超容积率应补缴土地出让金为11282987.95元。2019年11月14日，西宁中油燃气有限责任公司出具《情况说明》载明，海宏公司海宏壹号G03、G04地块（A区、B区）于2014年9月28日开通天然气；G01、G02地块（D区、E区）于2015年9月21日开通天然气、C区于2015年12月开通天然气。2020年6月8日，宁气[2020]62号《西宁中油燃气有限责任公司关于海宏公司海宏壹号小区天然气接入的情况说明》载明：“该项目A区、B区于2014年9月28日通气，D区、E区于2015年9月21日通气，C区于2015年12月通气。目前海宏壹号小区周边气源管道敷设情况：一、文亭巷：该管线管径为DN150，于2007年至2009年随规划道路建设同步敷设，2014年投产通气；二、文逸路：该管线未全线敷设，仅敷设南川西路至西关大街段；三、五四西路：该管线直径为DN250，于2007年至2009年随规划道路建设同步敷设，2014年投产通气”。2020年7月25日，青海银泰投资集团有限责任公司出具《情况说明》，载明：“2008年10月9日我公司与海宏公司共同取得编号为2008HC-9的《挂牌报价交易成交书》。该宗地挂牌成交后，实际由海宏公司与海湖管委会签订《国有建设用地使用权出让合同》，并由海宏公司支付土地出让价款。我公司对该宗地及《国有建设用地使用权出让合同》不主张权利”。一审法院认为，根据各方当事人的诉讼请求、答辩意见以及证据交换情况，本案的焦点问题如下：（一）关于市规划局和城西区政府应否承担案涉民事责任的问题1.市规划局应否承担责任的问题。根据2006年7月13日西宁市委、市政府下发宁委[2006]126号《关于成立西宁市海湖新区管理委员会的通知》内容，市政府授权海湖管委会对海湖新区的国有土地使用权行使管理、出让的职责，同时替代市规划局的相应职责。2007年3月6日，市政府下发《海湖新区开发建设工作专题会议纪要》第六条载明，海湖管委会具体负责新区土地开发经营，出让土地在市土地交易中心挂牌交易，市规划局制定出土地出让的具体办法，提高土地收益水平。该条内容明确了海湖管委会负责海湖新区土地开发经营，市规划局制定出土地出让的具体办法。2008年2月1日，市政府向海湖管委会下发宁政土[2008]3号《关于海湖新区国有建设用地出让方案的批复》，要求海湖管委会严格按照《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》及方案要求，认真做好有关工作。市规划局虽与海宏公司签订了G03、G04两宗土地的出让合同，并颁发权属证书。但根据市政府授权海湖管委会对海湖新区国有土地使用权行使管理、出让的职责，并负责海湖新区房地产开发和房地产市场及公共事业管理等的决定以及合同签订后，海湖管委会收取国有土地出让金及全面负责管理海宏公司建设等事宜的事实，海湖管委会是案涉两份土地出让合同的实际履行主体，两份合同项下的权利义务均由海湖管委会承继和行使。因此，市规划局合同项下的合同责任应由海湖管委会承担，海宏公司主张市规划局承担合同责任的诉求不予支持。城西区政府应否承担责任的问题。依据2007年3月6日市政府出具的《海湖新区开发建设工作专题会议纪要》第十一条关于“城西区、城北区政府负责海湖新区拆迁安置事宜，拆迁安置补偿按照有关文件执行”的内容，城西区政府负责海湖新区拆迁安置事宜，履行行政拆迁安置职责，其与海宏公司和市规划局、海湖管委会签订的土地出让合同所争议的诉讼标的之间无直接牵连，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条之规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方当事人承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。城西区政府并非土地出让合同当事人，不应承担案涉合同责任。（二）关于海宏公司各项诉求能否成立的问题1.海湖管委会应否承担迟延交付土地违约金228749897.84元的问题市规划局合同情况。根据2008年3月15日市规划局合同第五条约定，“出让人同意在2008年6月15日前将出让宗地交付给受让人”。第三十二条约定，“受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照本合同约定，按时提供出让土地……”。根据以上约定，市规划局向海宏公司交付土地需以海宏公司先行缴纳土地出让金为基础。该合同第九条约定，“本合同签订之日起90日内，一次性付清上述土地使用权出让金”，故海宏公司应在2008年6月15日前付清土地出让金。根据本案查明的事实，海宏公司在2008年7月11日才缴清全部土地出让金161820755元，因此，2008年6月15日至7月11日，此期间应属海湖管委会迟延交地可予合理顺延的时间，即海湖管委会应在2008年7月11日前交付土地。海湖管委会未在此日前向海宏公司交付全部土地，构成违约，根据该合同第三十二条“……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人对本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的土地使用权出让金的0.3‰向受让人给付违约金”的约定，海湖管委会应承担逾期交付土地的违约金。双方当事人均未提交可以证明案涉土地交付时间的证据，但确实存在边交地、边拆迁、边建设的实际情况，表明海宏公司客观上对于交地方式的认可和接受。根据合同的具体履行情况，兼顾公平，酌情以合同项下不同楼栋的开工日期作为海宏公司实际受让各楼栋所占用土地之日，并根据合同约定的违约金标准，具体计算相应的违约金。市规划局合同项下G03、G04地块对应的建设楼栋共23栋（其中A区12栋、B区11栋），土地出让金共计161820755元，在计算每栋楼对应土地逾期交付违约金时，因双方当事人未具体确定各楼栋所占用土地的面积和相应的土地出让金，故按每栋楼所占比例确定其对应的土地出让金，较为客观合理，即每栋楼对应的土地出让金为7035685元（161820755元÷23栋）为计算违约金基数。现海宏公司主张以《建筑工程施工许可证》为依据认定开工时间，海湖管委会主张以《西宁市房屋建筑工程和市政基础设施竣工验收备案表》（以下简称《竣工验收备案表》）为依据认定开工时间。但海湖管委会和海宏公司均未能提交该合同项下全部楼栋的《竣工验收备案表》，故无法以《竣工验收备案表》载明的时间确定开工时间。一审法院认为，施工许可证作为建设工程准予开工的法定凭证，根据《中华人民共和国建筑法》的规定，在满足一定土地条件后，方可由建设单位进行申请，并经建设行政主管部门批准颁发。在海宏公司申请办理施工许可并获准的情况下，可以认定相关土地满足施工条件，进而证明土地已交付。故依施工许可证载明的颁证日期作为可开工时间，确定各楼栋交地日期符合本案客观实际。依合同约定的违约金计算方法，市规划局合同项下海湖管委会应当承担的逾期交地违约金为：（1）壹号公寓A1号楼栋：许可证颁证日期2009年7月5日，实际逾期359天，违约金757743元（7035685元×359天×0.3‰）；（2）壹号公寓A2号楼栋：许可证颁证日期2009年11月15日，实际逾期492天，违约金1038467元（7035685元×492天×0.3‰）；（3）壹号公寓A3号楼栋：许可证颁证日期2009年11月15日，实际逾期492天，违约金1038467元（7035685元×492天×0.3‰）；（4）壹号公寓A4号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（5）壹号公寓A5号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（6）壹号公寓A6号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（7）壹号公寓A7号楼栋：许可证颁证日期2010年5月10日，实际逾期668天，违约金1409951元（7035685元×668天×0.3‰）；（8）壹号公寓A8号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（9）壹号公寓A9号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（10）壹号公寓A10号楼栋：许可证颁证日期2009年7月5日，实际逾期359天，违约金757743元（7035685元×359天×0.3‰）；（11）壹号公寓A11号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（12）壹号公寓A12号楼栋：许可证颁证日期2009年5月9日，实际逾期302天，违约金637433元（7035685元×302天×0.3‰）；（13）壹号公寓B1号楼栋：许可证颁证日期2009年11月15日，实际逾期492天，违约金1038467元（7035685元×492天×0.3‰）；（14）壹号公寓B2号楼栋：许可证颁证日期2009年9月2日，实际逾期418天，违约金882275元（7035685元×418天×0.3‰）；（15）壹号公寓B3号楼栋：许可证颁证日期2009年4月15日，实际逾期278天，违约金586776元（7035685元×278天×0.3‰）；（16）壹号公寓B4号楼栋：许可证颁证日期2009年9月2日，实际逾期418天，违约金882275元（7035685元×418天×0.3‰）；（17）壹号公寓B5号楼栋：许可证颁证日期2009年9月5日，实际逾期421天，违约金888607元（7035685元×421天×0.3‰）；（18）壹号公寓B6号楼栋：许可证颁证日期2009年4月15日，实际逾期278天，违约金586776元（7035685元×278天×0.3‰）；（19）壹号公寓B7号楼栋：许可证颁证日期2009年4月15日，实际逾期278天，违约金586776元（7035685元×278天×0.3‰）；（20）壹号公寓B8号楼栋：许可证颁证日期2009年9月2日，实际逾期418天，违约金882275元（7035685元×418天×0.3‰）；（21）壹号公寓B9号楼栋：许可证颁证日期2011年4月29日，实际逾期1022天，违约金2157141元（7035685元×1022天×0.3‰）；（22）壹号公寓B10号楼栋：许可证颁证日期2009年4月15日，实际逾期278天，违约金586776元（7035685元×278天×0.3‰）；（23）壹号公寓B11号楼栋：许可证颁证日期2009年4月15日，实际逾期278天，违约金586776元（7035685元×278天×0.3‰）。上述市规划局合同项下，G03、G04地块逾期交付土地违约金共计19129322元。海湖管委会合同情况。根据2008年10月20日海湖管委会合同第六条约定，“出让人同意在2009年3月15日前将出让宗地交付给受让人”，第三十七条约定“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的，出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地……”，海湖管委会向海宏公司交付宗地需以海宏公司先行缴纳土地出让金为基础。第十条约定“本合同签订之日起90日内，一次性付清出让价款”，故海宏公司应在2009年1月20日前付清全部土地出让金。根据本案查明的事实，海宏公司在2009年12月14日才缴清该合同项下土地出让金364644224元。从约定交地时间2009年3月15日至12月14日，此期间应属海湖管委会迟延交地可予合理顺延的时间，即海湖管委会应在2009年12月14日前交付土地。因海湖管委会未按时交付土地，构成违约，根据该合同第三十七条“……由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下宗地占有延期的，每延期一日，出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的0.3‰向受让人给付违约金”的约定，海湖管委会应承担逾期交付土地的违约金。依前述同理，海湖管委会合同项下G01、G02地块建设楼栋共32栋（C区7栋，D区计划16栋住宅楼，因D11、D12、D15未盖，实际建设13栋住宅楼以及幼儿园和建行综合楼各1栋，E区10栋）土地出让金共计364644224元，在计算每栋楼对应土地交付逾期违约金时，按每栋楼所占比例确定其对应的土地出让金，即每栋楼对应的土地出让金为11395132元（364644224元÷32栋）作为计算违约金的基数。按各楼栋施工许可证的颁证日期确定各楼栋交地日期。海湖管委会和海宏公司提供了合同项下全部楼栋的施工许可证。但个别楼栋存在多次办证的情况，海宏公司主张以最后一次办理的施工许可证时间确定开工日期。一审法院认为，个别楼栋虽有多次办理施工许可证的事实，但海宏公司提供的证据不能充分证明不能按期开工导致重新办证的原因在于土地出让人，故应以最初办理施工许可证的时间确定开工日期，并视为交地日期。其中，C1（数个施工许可证时间分别为2009年12月5日、2013年8月27日）、D6（数个施工许可证时间分别为2011年9月20日、2013年8月27日）、D10（数个施工许可证时间分别为2009年12月5日、2011年4月29日、2013年8月27日）、D13（数个施工许可证时间分别为2011年9月20日、2013年8月27日），以上存在多份施工许可证的楼栋，依最早颁发的时间认定。按合同约定的违约金计算方法，市规划局合同项下海湖管委会应当承担的逾期交地违约金为：壹号公寓C区楼栋中，C1、C3号楼栋许可证颁证日期为2009年12月5日，C2、C4、C5、C6、C7号楼栋许可证颁证日期为2009年11月15日，均早于2009年12月14日，不存在逾期交付。（1）壹号公寓D2号楼栋：许可证颁证日期2010年5月10日，实际逾期147天，违约金502525元（11395132元×147天×0.3‰）；（2）壹号公寓D3号楼栋：许可证颁证日期2010年5月10日，实际逾期147天，违约金502525元（11395132元×147天×0.3‰）；（3）壹号公寓D4号楼栋：许可证颁证日期2010年5月10日，实际逾期147天，违约金502525元（11395132元×147天×0.3‰）；（4）壹号公寓D6号楼栋：许可证颁证日期2011年9月20日，实际逾期645天，违约金2204958元（11395132元×645天×0.3‰）；（5）壹号公寓D13号楼栋：许可证颁证日期2011年9月20日，实际逾期645天，违约金2204958元（11395132元×645天×0.3‰）；（6）D区幼儿园：许可证颁证日期2011年6月7日，实际逾期540天，违约金1846011元（11395132元×540天×0.3‰）；（7）D区建行综合楼：许可证颁证日期2011年6月7日，实际逾期540天，违约金1846011元（11395132元×540天×0.3‰）；壹号公寓D区其他楼栋中，D1、D5、D14、D16号楼栋的许可证颁证日期为2019年11月15日，D7、D8、D9、D10号楼栋的许可证颁证日期为2009年12月5日，均早于2009年12月14日，不存在逾期交付。（8）壹号公寓E1号楼栋：许可证颁证日期2012年4月19日，实际逾期857天，违约金2929688元（11395132元×857天×0.3‰）；壹号公寓E区其他楼栋中，E2、E3、E4、E5、E6、E7、E9号楼栋的许可证颁证日期为2009年11月15日，E8、E10号楼栋的许可证颁证日期为2009年12月5日，均早于2009年12月14日，不存在逾期交付。上述海湖管委会合同项下G01、G02地块逾期交付土地违约金共计12539201元。综上，案涉两份合同项下，海湖管委会因迟延交付土地需向海宏公司支付的违约金数额为31668523元。（三）关于海宏公司主张的各项损失赔偿问题市规划局合同约定的土地交付条件中“七通”指通自来水、通信、燃气、热力、雨水、污水、电力。海湖管委会合同约定的土地交付条件中“七通”指通自来水、通信、电力、燃气、道路、雨水、污水。依前述认定，两份合同项下交地时间均有迟延。根据2011年10月15日文亭路雨水工程《沟槽开挖工程报验申请表》、2012年4月15日的文亭路《雨水口、支管工程报验申请表》、2012年4月26日的《检查井砌筑工程报验申请表》等书证内容，可以证明截至以上时间，介于市规划局合同G03、G04地块和海湖管委会合同G01、G02地块中间的文亭路雨、污水工程才陆续完成。2019年11月14日，西宁中油燃气有限责任公司出具的《情况说明》载明，G03、G04地块（A区、B区）于2014年9月28日开通天然气，G01、G02地块（D区、E区）于2015年9月21日开通天然气、C区于2015年12月开通天然气。该公司出具的宁气[2020]62号《关于海宏公司海宏壹号小区天然气接入的情况说明》中还载明，海宏壹号小区周边气源管道敷设情况为文亭巷和五四西路，于2007年至2009年随规划道路建设同步敷设，均在2014年投产通气；文逸路，该管线未全线敷设。以上证据可以证明，案涉土地交付时不具备天然气通气条件。同时，海湖管委会也未提供其他证据证明其在交付土地时，已按照合同约定完成了开通热力的义务。海湖管委会也认可部分楼栋的土地存在迟延交付的事实。因此，海宏公司主张案涉土地迟延交付且不满足合同约定的交付条件，存在土地瑕疵的事实成立。海湖管委会构成违约，应依约承担相应的违约责任。1.关于拆迁补偿、树木移植等费用7743518.8元的问题在合同关系中，一方当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，使得当事人订立合同的目的不能实现，或者得不到充分实现，从而损害了当事人的利益，违约方应当赔偿损失。损失包括直接损失和间接损失两部分，前者是指现有财产的减损、灭失以及费用的支出，是一种现实的财产损失；后者是指一方当事人的违约行为，导致对方当事人本来可以获得的利益没有得到，是未来可得利益的减少。案涉两份土地出让合同均有出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件，受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失的约定。根据查明的事实，海湖管委会交付的土地上尚存在需拆除的房屋、需移植的树木、迁移的坟地等，不符合合同约定的“七通一平”条件，造成海宏公司及建筑施工方自行拆除房屋，对树木移植、坟地迁移，同时向被拆迁人进行补偿。由此产生的费用系给海宏公司造成的直接损失，应由海湖管委会承担赔偿责任。一审法院根据海宏公司提交的证据逐一分析认定如下：（1）2009年2月26日，浙江横店建工青海壹号公寓总项目部（以下简称横店项目部）为甲方与乙方苏海生、苏明建等18人签订《移树、移坟协议书》约定，乙方承诺于2009年3月5日前，将甲方施工范围内的树木和坟墓全部移走，确保甲方准时进行开挖；甲方承诺每棵树给予80元—160元补偿，共计补偿112590元；每座坟给予3500元—5000元补偿，共计76000元；两项合计188590元。协议中海宏公司签字确认。此事实符合现实情况，且有证据予以证实，应予认定。（2）2009年3月27日，横店项目部为甲方与乙方苏建新签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助过渡费用19200元，房屋残值费每间1300元，共计52间，甲方负责拆迁，两项合计86800元；乙方承诺于2009年4月5日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字确认。协议签订后，苏建新出具《收条》，收到现金86800元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（3）2009年4月6日，横店项目部为甲方与乙方苏明亮签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助过渡费用8400元，房屋残值费每间1300元，共计45间，甲方负责拆迁，两项合计66900元；乙方承诺于2009年4月23日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字确认。协议签订后，苏明亮出具《收条》，收到现金66900元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（4）2009年4月8日，横店项目部为甲方与乙方苏春华、苏金邦等14人签订《移树、移坟协议书》约定，乙方承诺于2009年4月10日前，将甲方施工范围内的树木和坟墓全部移走，确保甲方准时进行开挖；甲方承诺每棵树给予80元—160元补偿，共计补偿60800元；每座坟给予5000元补偿，共计45000元；两项合计105800元。协议签订后，项目部垫付105800元。此事实符合现实情况，且有证据予以证实，应予认定。（5）2009年4月21日，横店项目部出具《报告》记载：海湖新区壹号公寓C02地块C区因树木影响基础开挖，现须向村民补偿树木拆迁费15440元，坟墓迁移补偿费9600元，合计25040元，请公司领导审批。项目部负责人签字“同意，现金支付，挂应收核账”，拆迁人刘龙签署“收到现金贰万伍仟零肆拾元整”。上述证据可以确认补偿的事实，应予认定。（6）2009年4月28日，横店项目部为甲方与乙方苏永明签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助安装暖气费用18300元，房屋残值费每间1300元，共计24间，甲方负责拆迁，两项合计49500元；乙方承诺于2009年5月11日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字确认。协议签订后，苏永明出具《收条》，收到现金49500元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（7）2009年6月3日，横店项目部为甲方与乙方白永远签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等3万元；乙方承诺于2009年6月11日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（8）2009年6月9日，甲方横店项目部与乙方张成林签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等25000元；乙方承诺于2009年6月13日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（9）2009年6月18日，甲方横店项目部与乙方张成林签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给付乙方过渡费14400元，房屋残值费1300元，共计21间，甲方负责拆迁，以上合计41700元。协议签订后，张成林出具《收条》，收到现金41700元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（10）2009年6月19日，甲方横店项目部与乙方白永远签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方过渡费8000元，房屋残值费每间1300元，共计27间，甲方负责拆迁，以上合计43100元。乙方承诺于2009年6月23日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议签订后，白永远出具《收条》，收到现金43100元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（11）2009年7月27日，甲方横店项目部与乙方苏奋胜签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助过渡费用12000元，房屋残值费每间1300元，共计32间，甲方负责拆迁，两项合计53600元；乙方承诺于2009年8月12日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字确认。协议签订后，苏奋胜出具《收条》，收到现金53600元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（12）2009年7月31日，甲方横店项目部与乙方苏尚帮签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助地暖安装费15000元，房屋残值费每间1300元，共计24间，甲方负责拆迁，合计46200元；乙方承诺于2009年8月10日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议签订后，苏尚帮出具《收条》，收到现金46200元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（13）2009年8月3日，甲方横店项目部与乙方苏明帮、苏尚帮签订《房屋腾房协议书》约定，房屋残值费每间1300元，共计24间，甲方负责拆迁，合计残值费31200元，乙方承诺于2009年8月15日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议签订后，苏明帮、苏尚帮出具《收条》，收到现金31200元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（14）2009年8月6日，横店项目部向海宏公司出具《壹号公寓地块民房未拆迁自开工至今所造成的损失》记载：海湖新区G04地块壹号公寓从2008年10月下旬开工至2009年8月份，因房屋未拆迁给施工单位造成的损失，即：因农民房屋照明电线、道路问题以及其他因素，造成材料和人工费合计58100元。该损失报告加盖横店项目部印章，海宏公司签字；同时，横店项目部向海宏公司出具收到58100元费用的《收据》在案佐证，应予认定。（15）2009年8月7日，甲方横店项目部与乙方苏明建签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助过渡费用9600元，房屋残值费每间1300元，共计24间，甲方负责拆迁。两项合计40800元；乙方承诺于2009年8月15日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字确认。协议签订后，苏明建出具《收条》，收到现金40800元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（16）2009年8月5日，甲方横店项目部与乙方苏明邦签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等53200元；乙方承诺于2009年8月5日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（17）2009年8月5日，甲方横店项目部与乙方苏明进签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等61500元；乙方承诺于2009年8月13日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（18）2009年8月8日，甲方横店项目部与乙方苏尚帮签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等69400元；乙方承诺于2009年8月16日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（19）2009年8月9日，甲方横店项目部与乙方苏生胜签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等61600元；乙方承诺于2009年8月13日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（20）2009年9月13日，甲方横店项目部与乙方苏延平签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等132000元；乙方承诺于2009年9月13日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（21）2009年9月17日，甲方横店项目部与乙方苏生利签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等95000元；乙方承诺于2009年9月19日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（22）2009年9月24日，甲方横店项目部与乙方张钰签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等25000元；乙方承诺于2009年9月24日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。（23）2009年9月25日，海宏公司向横店项目部支付拆迁补偿费218700元，横店项目部向海宏公司出具129号《收据》，收到补偿款218700元。（24）2010年6月26日，甲方横店项目部与乙方苏延军签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等99000元；乙方承诺于2010年6月26日前腾房完毕，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（25）2010年7月16日，甲方横店项目部分别与乙方杨生泮、杨咏梅、杨生湘签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费每间1800元，共计12间，甲方负责拆迁，合计21600元；乙方承诺于2010年7月17日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（26）海宏公司提供的公司《记账凭证》记载：海湖新区拆迁费10万元；同时提交横店项目部出具的10万元的《收条》及《转账凭证》，该证据仅能证明海宏公司向横店项目部转账的事实，但此款项是否用于拆迁补偿或向何人补偿，无证据证明，故不予认可。（27）2010年7月26日，甲方横店项目部与乙方赵生港签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费每间1800元，共计24间，甲方负责拆迁，合计43200元；乙方承诺于2010年7月26日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（28）2010年7月23日，甲方横店项目部与乙方李福中签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费（大院子），甲方负责拆迁，合计68800元；乙方承诺于2010年8月5日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（29）2010年7月26日，甲方横店项目部与乙方苏宇邦签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费、补偿费、过渡费等50600元；乙方承诺于2010年6月28日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。马有青、苏宇邦向横店项目部出具二份《收条》，收到50600元。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（30）2010年11月8日，甲方横店项目部与乙方张明、张林、张成兴签订《房屋腾房协议书》约定，甲方承诺给乙方补助房屋残值费每间1500元，共计26间，甲方负责拆迁，合计39000元；乙方承诺于2010年10月13日前交付住房，并交甲方开挖地基施工。协议中海宏公司签字认可。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（31）2010年11月8日，王丽向横店项目部出具《收条》记载：收到张林、王丽、张昊三人房屋拆迁过渡费（2007年10月—2010年10月），合计21600元。该收条中海宏公司已签字确认。海宏公司同时提交了张林、王丽、张昊3人的公民身份证、户口本及张林与王丽结婚证复印件证明3人身份的合法性。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（32）2010年11月8日，曹晓虹向横店项目部出具《收条》记载：今收到张明、曹晓虹、张健、张玮4人房屋拆迁过渡费（2007年—2010年10月），合计28800元。该收条中海宏公司已签字确认。海宏公司同时提交了张明、曹晓虹、张健、张玮4人的公民身份证、户口本及张明与曹晓虹结婚证复印件证明4人身份的合法性。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（33）2011年6月16日，横店项目部向海宏公司出具《报告》记载：壹号公寓项目中国建设银行综合楼范围内，两户拆迁户搬迁，现需向两户拆迁户补偿拆迁费40万元，此款转入苏延年账户。该报告中海宏公司审核同意支付，并向苏延年账户转账40万元拆迁费。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（34）2011年6月21日，横店项目部向海宏公司出具《申请报告》记载：2011年6月21日接到海湖管委会电话，要求对D6处拆迁补偿，需向苏延年的中国建设银行账户转账人民币10万元。该报告中海宏公司审核同意支付，并向苏延年账户转账10万元拆迁费。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（35）2011年6月27日，横店项目部向海宏公司出具《申请报告》记载：壹号公寓D4拆迁需向苏明珠支付补偿费98万元，请领导批准。该报告中海宏公司审核同意支付，并向苏延年账户转账98万元补偿费。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（36）2011年6月8日，横店项目部向海宏公司出具《报告》记载：2011年6月8日接到海湖管委会电话通知，壹号公寓项目中国建设银行综合楼范围内拆迁户已和管委会签订拆迁协议，现公司需向苏明宝、苏禄邦支付拆迁费及残值费22万元。此款转入苏延年的中国建设银行账户。该报告中海宏公司审核同意支付，并向苏延年账户转账22万元拆迁费。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（37）2011年5月17日，横店项目部向海宏公司出具《申请报告》记载：海湖新区壹号公寓房屋拆迁费10万元转入苏延年账户，请公司领导批准。该报告中海宏公司审核同意支付，并已向苏延年账户转账10万元。该房屋补偿费已实际发生并已支付，应予认定。（38）2011年9月14日，横店项目部向海宏公司出具《申请报告》记载：壹号公寓拆迁需向苏彩邦支付25.50万元、需向苏红邦支付60.44万元，合计859400元。该报告中海宏公司签字确认。海宏公司同时提交向苏延年账户转账859400元的转款凭证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（39）2012年5月31日，张学礼向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司房屋拆迁补偿款381000元。该收条中城西区政府孔世成签署“情况属实”；海宏公司朱建伟签署“款已付清”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（40）2012年6月11日，张立孝向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款27.5万元。该收条中城西区政府孔世成签署“情况属实”；海宏公司朱建伟签署“海湖壹号公寓拆迁费”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（41）2012年6月11日，刘春松向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款30万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司朱建伟签署“海湖壹号公寓拆迁”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（42）2012年6月13日，祁发明向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款30万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司朱建伟签署“海湖壹号公寓拆迁”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（43）2012年6月19日，高崇山向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款24万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司朱建伟签署“海湖壹号公寓拆迁”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（44）2012年6月28日，任发忠向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款12万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司朱建伟签署“海湖壹号公寓拆迁”，同时提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证、任发忠公民身份证复印件为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（45）2012年7月19日，苏明建向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款28万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司提交了申请报告、中国建设银行转账进账单、转账凭证、苏明建公民身份证、户口本复印件为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（46）2012年8月13日，苏明忠向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款50万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证、苏明忠公民身份证复印件为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（47）2012年8月20日，苏延芬向海宏公司出具《收条》记载：今收到海宏公司拆迁补偿款10万元。该收条中城西区政府孔世成签名；海宏公司提交了中国建设银行转账进账单、转账凭证、苏延芬公民身份证复印件为证。该房屋拆迁费已实际发生并已支付，应予认定。（48）2012年8月13日，青海银泰集团公司出具《园林补偿支付审批表》记载：壹号公寓项目C、D香榭丽舍大道与海晏路交汇处开设该小区入口，需向海湖管委会建设公司支付园林补偿款75000元、道路修复押金25000元，合计10万元。海宏公司审核同意支付。海宏公司提交其向海湖管委会建设公司账户支付园林补偿款10万元的转账凭证。该园林补偿费已实际发生并已支付，应予认定。（49）2012年12月10日，海宏公司向张立孝支付拆迁补偿款1万元，张立孝收到款项后，向海宏公司出具收条，该收条中海宏公司、城西区政府有关人员签字。该拆迁补偿款已实际发生并已支付，应予认定。（50）2013年7月12日，海宏公司与更洋签订《补偿协议书》记载：补偿玉树小区12号楼壹幢住宅楼外窗更换费用、外墙保温费用；外窗单价为每平方米140元，面积为799.92㎡，合计111988.80元。协议签订后，海宏公司向更洋支付了约定价款。该赔偿费已实际发生并已支付，应予认定。（51）2013年7月23日，海宏公司出具《玉树新村12号楼（更洋）补偿审批表》记载：玉树新村12号楼保温面积为2210㎡，每平方米140元，合计309400元。海宏公司审核同意支付。海宏公司提交其向更洋账户支付赔偿款309400元的转账凭证，及审批单、税务发票、收条为证。该赔偿费已实际发生并已支付，应予认定。上述除第26项因证据不足不予认定外，其他赔偿事项有相应证据佐证，应予确认，海湖管委会应向海宏公司赔偿拆迁补偿、树木移植等费用合计7668118.80元。2.海湖管委会应否承担土方及垃圾清运费用及机械人工停滞、管网不符补偿费19223462.25元（土方及垃圾清运费用12436770.44元+机械人工停滞5661303.83元+管网不符补偿费1125387.98元），拆迁延期造成建设项目人工、机械涨价补偿费62673569.24元，人工费差额补偿费、刮白、陶料砼增加费用49571787.89元，以及建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费3742344.55元等损失的问题（1）关于土方及垃圾清运费用12436770.44元。2010年4月28日，海湖管委会与海宏公司签订了《垃圾清运合同》，约定“清运地点：海湖新区海宏公司B区地块内；清运方量：海湖管委会委托西宁市测绘院对海湖新区海宏公司B区地块建筑垃圾进行测量，确定垃圾总量218050.60立方米；海宏公司以每立方米18.50元的单价，清理218050.60立方垃圾，合计清理总费用为4033936.10元，海宏公司清运完毕海湖管委会核定后一次性支付全部清运费用”。合同签订后，同年5月10日，海湖管委会向海宏公司支付垃圾清运费4033936.10元，海宏公司开具相应的税务发票。《垃圾清运合同》约定的垃圾数量系双方认可由西宁市测绘院测算得出，垃圾清运单价系双方协商的结果，为双方真实意思表示，且合同约定已全部履行完毕。现海宏公司要求按鉴定机构重新核算的结果补偿，不能支持。（2）关于拆迁中产生的机械人工停滞费用5661303.83元。海宏公司认为拆迁和施工的人工机械进场后，有住户未拆迁，且协商拆迁过程中，拆迁户还需要清理土地上遗留的建材和砖块进行再利用，导致机械人工停滞产生费用。一审法院认为，依前所述，因海湖管委会交付的土地存在瑕疵，不符合合同约定的交地条件，由此造成海宏公司的人工机械进场后产生停滞造成损失，该部分费用属于现实财产的直接损失，应予支持。（3）关于管网不符补偿费1125387.98元。鉴定意见载明该费用是E区24小时抽水项目产生，海宏公司认为E区建成后，因市政管道高于小区管道，需24小时向外排水，导致产生费用。依据案涉证据文亭路相关路政工程雨水口、支管工程报验申请表，与E区相邻的文亭路管网工程于2012年4月才完工报验，而E区楼栋的开工时间均在2009年，可见海湖管委会交地时，土地并不符合合同约定的包括雨污水在内的“七通”条件，海宏公司要求海湖管委会支付管网不符补偿费1125387.98元，亦属造成的直接损失，应予支持。（4）对于本焦点项下海宏公司主张的其他损失问题。一审法院认为，市规划局合同第三十二条约定“……出让人延期交付土地超过六个月的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付土地使用权出让金的其他部分，受让人并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失”；第三十四条约定“出让人交付的土地未能达到约定的土地条件的，应视为违约。受让人有权要求出让人按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。海湖管委会合同第三十七条约定“出让人延期交付土地超过60日，经受让人催交后仍不能交付土地的，受让人有权解除合同，出让人应当双倍返还定金，并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分，受让人并可请求出让人赔偿损失”；第三十八条约定“出让人未能按期交付土地或交付的土地未能达到本合同约定的土地条件或单方改变土地使用条件的，受让人有权要求按照规定的条件履行义务，并且赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失”。结合以上合同条款内容，根据文义解释和目的解释原则，在土地延期交付的情况下，土地受让人海宏公司若向出让人主张赔偿全部损失，应以提出解除合同为前提。而在交付的土地不符合合同约定条件的情况下，合同约定出让人赔偿的损失为直接损失，即限定了损失的范围。本案中，在海湖管委会迟延交地的情况下，海宏公司并未依合同约定行使解除权，而是以一边接收土地一边开发建设的方式继续履行合同，现其主张由出让人赔偿全部损失，与合同约定不符。海宏公司作为从事房地产开发的企业，对于如此大宗土地交易，在合同签订前和履行过程中，不可能不去现场了解土地现状以便对交易条件进行适当评估，进而作出判断与决策，其对土地是否能够按期交付应当具有合理预估。在海湖管委会未按合同约定时间交付土地，且交付土地存在瑕疵时，其并未按合同约定提出解除合同的主张，表明其接受土地的迟延交付事实，并愿意继续履行合同。事实上，最终海宏公司也接受了全部土地完成了开发建设。关于海湖管委会交付的土地存在瑕疵的问题，如前所述，海宏公司对土地不具备净地交付条件的客观情况，应当是清楚了解的。海宏公司虽提交了向政府有关部门不断反映土地瑕疵问题造成工期迟延以及损失的函件，但不能证明所有费用的产生均系直接损失。由政策变化产生的施工人工费、机械费调增，建设项目保温材料抗震等级增加导致的建筑成本增加，与施工单位签订协议作出变更导致的人工费差额补偿费、刮白、陶料砼增加费用等损失系因海湖管委会迟延交地和瑕疵交地，丧失了有利的商业机会而导致未来可得利益的减少，应属土地开发成本和建设成本增加，并非海宏公司现有财产的直接损失，该间接损失不属于合同约定的赔偿范围。且此类成本发生在前，海宏公司销售房地产在后，海宏公司可以通过商品房销售的市场行为，调整商品房销售价格以减少这部分损失。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。海宏公司在土地出让人逾期交地和瑕疵交地的情况下，未依合同约定行使解除权以避免损失的扩大，以及在合同履行中也未通过销售经营减少建设成本损失，没有尽到依法所负有的减损义务和责任。故海宏公司主张此部分损失由土地出让人承担，缺乏合同依据和法律依据，不应支持。综上，海湖管委会应承担拆迁产生的机械人工停滞费用5661303.83元和管网不符补偿费1125387.98元，共计6786691.81元。3.海湖管委会应否承担海宏公司向房屋买受人支付的违约金损失85022825.70元的问题海宏公司主张的由于商品房买卖违约造成的实际损失中，既包括经法院判决确定由其承担的违约金，也有与买受人达成协议，约定赔付和物业费抵顶的部分。与前述同理，案涉两份合同均有约定，在土地延期交付的情况下，受让人海宏公司若向出让人主张赔偿全部损失，应以提出解除合同为前提。而在交付的土地不符合合同约定条件的情况下，合同约定出让人赔偿的损失为直接损失，故海宏公司的该项主张不符合合同约定，结合以下理由，不能支持：（1）关于物业费抵顶违约金的问题。虽然海宏公司、青海银泰物业管理有限责任公司与买受人就逾期交房损失和违约金以物业费进行抵顶，签订了三方协议，但该抵顶物业费属于物业公司对自己权益的处分，海宏公司也未就该物业费向物业公司支付或补偿，该部分费用并非海宏公司的损失。海宏公司与青海银泰物业管理有限责任公司属彼此独立的主体，与房屋买受人建立物业服务合同关系的是物业公司而非海宏公司，海宏公司将抵顶的物业费作为自己的损失向土地出让方主张，缺乏事实依据和法律依据，不能支持。（2）关于向业主赔付违约金问题。首先，该损失系海宏公司作为商品房开发商因与房屋买受人签订商品房预售合同违约而向买受人承担的违约金，系其可得利益的减少属间接损失，并非海宏公司现有财产的直接损失，如前所述，该间接损失同样不属于合同约定的赔偿范围。其次，《城市商品房预售管理办法》第五条规定“商品房预售应当符合下列条件：……（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期”；第六条“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》”；第七条“开发企业申请预售许可应当提交下列证件（复印件）及资料：……（三）土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；（四）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（五）工程施工合同及关于施工进度的说明；（六）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图”；第九条“开发企业进行商品房预售，应当向承购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号”。国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期……”。根据前述规定，开发商在与商品房买受人签订合法有效的商品房预售合同之前，必须依法依规办理完成建设工程规划、施工许可和预售许可，已经确定施工进度和竣工交付时间，即海宏公司作为开发商在此时应当对土地和工程现状、建设施工计划和进度等清楚知晓。在此基础上，其作为商品房开发和销售市场主体，应对建立商品房预售合同法律关系、履行商品房预售合同时可能产生的法律责任和合同风险有所预判，谨慎地实施房屋预售签约和履行行为，尽到合理注意义务。海宏公司在对土地出让合同无法按期履行应当有预期的情况下，在与房屋买受人签订合同时未采取适当措施防止损失扩大，与《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确立的减损规则不符。另外，开发商在充分考虑建设项目的成本、经营管理、市场需求、利润、风险等因素的基础上确定开发模式、建设周期、销售定价、营销策略等，均是其作为房地产开发商独立自主的开发经营行为。作为土地出让人，对开发商受让土地后的开发经营行为和交易行为，无能力和条件预见土地受让人在土地利用和房屋买卖过程中可能产生的收益或亏损情况。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，违约损害赔偿的范围应当受到不可预见规则的限制，即海宏公司主张的损失不得超出市规划局和海湖管委会作为土地出让人在订立合同时预见到或应当预见到的因违反合同可能造成的损失。现海宏公司主张该部分损失由市规划局和海湖管委会承担，依据不足。再者，根据最高人民法院（2017）最高法民终671号民事判决书的审理结果和认定理由，还存在施工单位工期延误，建设单位外包工程与施工单位承包工程衔接不顺，建设单位对施工单位所报工程签证、竣工报告迟延审定和答复等情况，造成工程不能按期竣工。以上也是导致海宏公司向商品房买受人交房迟延的原因。以上原因和责任不可归责于土地出让人。综上所述，商品房买卖造成对房屋买受人的违约损失，与土地出让人交付土地迟延和瑕疵在逻辑和事实上没有直接的因果关系，海宏公司此项诉讼主张，事实依据亦不足，不予支持。4.海宏公司主张的项目二次建设和车库减少损失，并申请司法鉴定能否支持的问题首先，对该项诉求海宏公司提供的证据并不足以证明该损失实际发生，也无证据证实该损失系与土地出让人迟延和瑕疵交地存在因果关系。其次，依前述分析，案涉两份土地出让合同均约定，在合同继续履行的情况下，土地出让人仅就造成的直接损失承担赔偿责任。即使存在项目二次建设损失和地下车位减少的损失，也属于海宏公司在房地产开发中因建设成本增加导致可预期取得利益的减少，不符合合同约定的直接损失范围。再者，根据《城市房地产开发经营管理条例》第十四条“房地产开发项目的开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施”的规定，对土地进行开发建设尚需统筹安排配套基础设施，需要进行前期的规划设计等工作，并根据先设计后施工，先地下后地上的基本建设原则进行。在合同履行过程中，海宏公司对案涉土地现状应当了解知晓，对土地出让人是否能够按期交付全部土地应当具有合理预期，其理应采取适当措施防止损失扩大，其未按照法律法规规定的基本建设原则进行，与《中华人民共和国合同法》第一百一十九条确立的减损规则不符，项目二次建设和地下车位损失亦属于扩大部分损失。因此，对海宏公司该项诉讼请求不予支持，其申请对两项损失进行司法鉴定，不予准许。三、海湖管委会反诉诉求是否成立的问题（一）海宏公司应否承担迟延支付土地出让金的违约金问题根据市规划局合同第九条约定，受让人应当在合同签订之日起90日内，一次性付清该合同项下的土地出让金；第三十二条约定，受让人按合同约定支付土地使用权出让金的，出让人必须按照合同约定，按时提供出让土地。海湖管委会合同第十条、第三十七条作了同样的约定。如前所述，海宏公司支付土地出让金是合同约定的先行义务，与土地出让人交付土地具有履行上的先后关系。海宏公司以土地不能按约交付为由，主张迟延付款系行使不安抗辩权，与合同约定不符，没有事实和法律依据，不予支持。1.市规划局合同项下：依据市规划局合同第七条“本合同项下宗地的土地使用权出让金，总额为161820755元”；第九条约定“本合同签订之日起90日内，一次性付清上述土地使用权出让金”。海宏公司应于2008年6月15日前向海湖管委会缴纳161820755元土地出让金。合同履行过程中，海宏公司于此日前缴纳了6000万元（2008年2月21日支付1000万元、2月22日支付500万元、2月25日支付4500万元），余款101820755元至2008年7月11日付清，逾期26天，构成违约。按照该合同第三十一条“如果受让人不能按时支付土地使用权出让金的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳滞纳金”的约定，其应承担逾期违约金794201.89元（101820755元×26天×0.3‰）。2.海湖管委会合同项下：依据海湖管委会合同第八条约定“合同项下宗地的国有建设用地使用权出让价款为364644224元”；第十条约定“本合同签订之日起90日内，一次性付清国有建设用地使用权出让价款”，海宏公司应于2009年1月20日前向海湖管委会缴纳364644224元土地出让金。合同履行过程中，海宏公司于此日前缴纳了11300万元（2008年9月22日支付9800万元、12月17日支付1500万元），剩余款项逾期，支付时间和金额为：2009年10月21日支付10000万元、12月14日支付151644224元。按照该合同第三十条“受让人不能按时支付国有建设用地使用权出让价款的，自滞纳之日起，每日按迟延支付款项的0.3‰向出让人缴纳违约金”的约定，海宏公司存在逾期付款，构成违约，其应承担逾期违约金23141791.64元（2009年10月21日支付10000万元，逾期违约274天，即：10000万元×274×0.3‰﹦822万元；12月14日支付完合同约定的全部价款151644224元，迟延违约328天，即：151644224元×328×0.3‰﹦14921791.64元）。综上，海宏公司应承担两份合同项下迟延缴纳土地出让金的违约金共计23935993.53元（794201.89元＋23141791.64元）。（二）海宏公司应否承担案涉两份合同项下迟延开竣工违约金的问题案涉两份土地出让合同项下均约定了海宏公司受让土地后进行开发建设的具体开竣工时间，该约定有利于促进土地尽早利用开发，实现城镇规划目的，系当事人真实意思表示，不违反法律法规强制性规定，属合法有效。依合同约定，海宏公司负有如期开工、竣工的合同责任和义务。市规划局合同约定的开工时间为2008年6月30日、竣工时间为2010年10月30日，海湖管委会合同约定的开工时间为2009年4月15日、竣工时间为2011年12月30日。但依据前述查明的事实，海湖管委会和市规划局在合同实际履行中，并未按合同约定的时间交付符合“七通一平”条件的土地，且其亦非一次性完全交付全部土地，案涉土地开发存在边交地、边拆迁、边施工的事实。本案证据显示，时至2012年8月，西宁市海湖新区拆迁安置指挥部仍在就拆迁问题与被拆迁人签订相关房屋拆迁安置补偿协议。2008年8月、2009年2月海宏公司与横店公司签订建设工程施工合同，约定由横店公司承建A、D、C区的部分楼栋，之后时至2012年，横店公司项目部和海宏公司仍在与相关地块上的原住户就房屋拆迁、树木移植、迁坟等事宜不断交涉解决，并签订相关协议。2013年5月8日，在市政府领导主持下，在“西宁市房产局、城西区政府、海湖管委会、信访局、城西区建设局、市消防支队、供电公司、供水集团、中油燃气、海宏公司”等单位的参与下，组织召开了专题会议，形成的专题会议纪要载明：“目前，海宏壹号公寓延期交房是多方面因素造成的”“西宁市中油燃气有限责任公司要抓紧对壹号公寓项目室外管网、户内管道进行施工”“区政府、市房产局、海湖管委会要加大工作力度，抓紧与剩余1户拆迁户进行协商沟通”。以上会议纪要内容，亦能证明海湖管委会交地迟延和存在瑕疵的问题，不符合合同全面履行的原则。故案涉建设项目逾期开、竣工责任不应由海宏公司承担，海湖管委会的此项反诉主张依据的事实和理由并不充分，不予支持。（三）海宏公司应否支付超容积率土地出让金293778883元以及海湖管委会主张以担保房产优先受偿能否成立的问题2016年3月16日，海湖管委会与海宏公司签订的《补缴协议》中明确约定“为保证上述资金依约缴纳，乙方（海宏公司）向甲方（海湖管委会）提供本协议附件所列资产作为甲方土地出让金及城市基础设施配套费的抵押物，并将抵押资产过户登记至甲方名下，待乙方流动资金缓解后，以现金的方式分批将抵押的资产赎回，直至补缴完成全部金额”。此后，海宏公司与海湖管委会就提供担保的93套住宅和商业用房签订了商品房网签预售合同并备案登记。由此，从双方在该协议中对所谓“抵押”约定的内容来看，需要对不动产进行资产过户，不符合典型的抵押设定时不转移标的物占有的形态。参照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条“债务人或者第三人与债权人订立合同，约定将财产形式上转让至债权人名下，债务人到期清偿债务，债权人将该财产返还给债务人或第三人，债务人到期没有清偿债务，债权人可以对财产拍卖、变卖、折价偿还债权的，人民法院应当认定合同有效”的精神，《补缴协议》的前述约定构成让与担保。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效”。《补缴协议》约定抵押登记手续办理完毕后协议生效，双方虽未办理抵押登记，但根据合同约定本意及实际履行情况，该约定应理解为双方履行让与担保，对标的房屋办理预售登记手续后协议生效。双方对于海宏公司提供担保的商品房已办理了预售登记的事实均不持异议，应视为已满足《补缴协议》约定的生效要件，该协议生效。海宏公司认为合同未生效的抗辩理由不能成立。市规划局合同第十一条约定建筑容积率≦2.5，海湖管委会合同第十三条约定建筑容积率不高于2.5。且两份合同均有建筑容积率等指标低于或高于出让合同约定标准的，出让人可按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让金的违约金的约定。而根据海宏公司本次审理提交的证据，2008年8月2日海湖管委会规划土地处审查意见书和经济技术指标核定G03、G04地块（即市规划局合同项下）的容积率为3.86，2009年7月10日海湖管委会规划土地处核定的G01、G02地块（即海湖管委会合同项下）经济技术指标容积率为3.5，均高于两份土地出让合同的约定。较合同约定，海宏公司受让案涉土地容积率增加的事实存在。即使根据案涉两份土地出让合同签订前，市政府对案涉土地出让方案批复同意的文件载明最终确定的容积率不得超过规划设计条件中确定容积率的1.25倍，海湖管委会也认可存在奖励容积率的事实。案涉合同项下地块最终容积率达到3.5和3.86，也高于奖励后的容积率3.125（2.5×1.25），海宏公司应当补缴相应的土地出让金。海宏公司认为应依上述海湖管委会审批的容积率3.5和3.86作为政府部门最终确认的容积率，故不存在超容积率的主张，与合同约定不符，不能支持。海宏公司还提出该《补缴协议》系为应付审计部门审计而签订，不是双方真实意思表示，但并无证据证实。《补缴协议》未违反法律法规的强制性规定，合法有效，应予履行。该协议约定，至本协议签订时，海宏公司应当补缴国有土地出让金295584109元，2018年11月12日海湖管委会向一审法院出具《九号公馆超容积率应补缴的土地出让金及城市基础配套费金额说明》载明九号公馆超容积率应补缴土地出让金为11282987.95元。因此，扣除九号公馆的补缴出让金后，海宏公司应补缴的案涉土地出让金为284301121.05元。就优先受偿问题，参照2019年《全国法院民商事审判工作会议纪要》第七十一条“当事人根据上述合同约定，已经完成财产权利变动的公示方式转让至债权人名下，债务人到期没有清偿债务，债权人请求确认财产归其所有的，人民法院不予支持，但债权人请求参照法律关于担保物权的规定对财产拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的，人民法院依法予以支持”的精神，海湖管委会主张就已办理预售登记用以提供担保的房产拍卖、变卖、折价后优先受偿的诉讼请求，应予支持。另，《补缴协议》虽有“最终金额以相关部门认定为准”的约定，双方可依相关法律法规的规定进行确认解决，不能成为海宏公司拒缴该土地出让金的理由。海湖管委会主张的应补缴出让金293778883元，该数额系海湖管委会单方计算，与上述《补缴协议》及说明内容和金额不符，不予支持。综上，经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条、第一百一十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条、第一百三十四条第一款、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：一、海湖管委员会给付海宏公司迟延交地违约金31668523元，拆迁、树木移植等补偿费用7668118.80元，拆迁产生的机械人工停滞费和管网不符补偿费6786691.81元，合计46123333.61元；二、海宏公司给付海湖管委员会迟延支付土地出让金的违约金23935993.53元，补缴土地出让金284301121.05元，合计308237114.58元；上述两项折抵后，海宏公司于判决生效后三十日内给付海湖管委员会262113780.97元；三、海湖管委会在海宏公司欠付超容积率的土地出让金284301121.05元范围内就西宁市海湖新区海西路青海银泰九号公馆17号楼2个单元72套住宅、19号楼2单元东侧16套住宅、2号、5号、6号、7号、8号楼商业房产拍卖、变卖、折价后所得价款优先受偿（具体房屋以双方在西宁市房产部门登记备案的商品房预售合同载明房屋为准）；四、驳回海宏公司的其他诉讼请求；五、驳回海湖管委会的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费2325437.03元，由海宏公司负担2092893.33元，海湖管委会负担232543.70元；反诉案件受理费1969981.08元（海湖管委会原诉求标的额为463120860.83元，预交2357404元，本次诉讼中变更减少诉求标的额为385636216元）减半收取984990.54元，由海宏公司负担787992.43元，海湖管委会负担196998.11元；鉴定费830055元，由海宏公司负担747049.50元、海湖管委会负担83005.50元。本院二审期间，各方当事人未提交新证据。对一审认定的事实，本院予以确认。另查明，2016年3月16日，海湖管委会与海宏公司签订的《补缴协议》中记载，“因海宏公司流动资金紧张，暂无力缴纳，如经法律程序追缴可能引发社会不稳定因素，故经双方协商同意签订本协议”。青海省规划设计研究院司法鉴定所出具的青规划司法鉴定所[2017]造价鉴字第35号《鉴定意见》记载，垃圾清运补偿费、垃圾清运机械人工停滞费、管网不符补偿费合计19223462.25元，其中垃圾清运补偿费12436770.44元（垃圾总量218050.60立方米）。海宏公司依据上述鉴定意见起诉请求土方及垃圾清运费用、机械人工停滞、管网不符补偿费19223462.25元。本院认为，本案二审的争议焦点一是迟延交地违约金的认定问题，二是海宏公司上诉主张的各项损失认定问题，三是海宏公司是否应当承担逾期支付土地出让金违约责任，四是补缴土地出让金的认定问题。一、关于迟延交地违约金的认定问题《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。海湖管委会迟延交地，应当按照合同约定承担违约责任。一审判决在认定海宏公司“接受迟延交付”事实的同时，认定由海湖管委会承担迟延交地违约责任，海宏公司关于该事实认定的上诉理由并不影响本案责任的承担。关于迟延交地违约金的计算基数问题。海湖管委会按照拆迁进度分批交付土地，海宏公司收取土地后即开始建设。在双方当事人通过履行行为已经将整体交地变更为分批交地，且未具体确定各楼栋所占用土地面积和相对应的土地出让金的情况下，一审平均计算每栋楼对应地块的土地出让金，以此作为违约金计算基数并无不当，不违反市规划局合同第三十二条及海湖管委会合同第三十七条“按照受让人已支付的国有土地使用权出让价款”作为违约金计算基数的约定，故海宏公司关于一审认定迟延交地违约金的基数与合同不符的上诉理由不能成立，本院不予支持。关于迟延交地违约金的计算天数问题。（一）如前所述，本案合同履行过程中采取边交地、边开发的方式，如以土地整体交付时间作为迟延交地违约金的计算起点，与合同实际履行中海湖管委会分批交付土地、海宏公司接收土地后即进行开发建设的事实不符。海宏公司上诉认为应当按照各宗地的整体交付时间认定迟延交地违约金的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决以各栋楼的开工时间作为土地交付时间，以此作为违约金的计算起始时间正确。（二）对于各栋楼开工时间的认定。根据《中华人民共和国建筑法》第七条第一款及第八条的规定，工程开工前，在具备相应的条件下，由建设单位按照国家有关规定向建设行政主管部门申请领取施工许可证。海宏公司作为建设单位，在申请施工许可证获得批准后未按施工许可证批准时间进行施工。对此，海宏公司主张因海湖管委会未能在施工许可证确定的开工时间前完成拆迁导致其无法施工，但其提交的“垫付拆迁补偿明细表、房屋拆迁安置补偿协议等”证据仅能证明延期拆迁的事实，且该证据中房屋拆迁安置补偿协议最晚签订时间在2012年8月，而存在多次办理施工许可证情形的海湖管委会合同项下C1、D6、D10、D13楼栋，最后办理施工许可证的时间均在2013年8月27日，距签署拆迁安置补偿协议之时已经过去一年左右，故难以认定未完成拆迁与无法按期开工之间存在因果关系，以及未按期开工导致重新办证的原因在于海湖管委会。一审以各楼栋最初办理施工许可证的时间认定开工日期，并以此日期视为交地日期，并无不当。海宏公司关于一审判决对各栋楼开工时间认定错误的上诉理由不能成立，本院不予支持。二、关于海宏公司上诉主张的各项损失认定问题（一）关于海宏公司主张全部损失是否以合同解除权的行使为前提的问题市规划局合同第三十二条和海湖管委会合同第三十七条约定了迟延交地违约金计算标准，同时约定当延期交付土地超过6个月，受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿损失。但主张赔偿损失并不以解除合同为必要条件，一审认为海宏公司主张赔偿损失应以解除合同为前提的观点不能成立，本院予以纠正。当延期交地超过6个月，海宏公司是否解除合同属于海宏公司的权利，海宏公司关于合同解除权属于选择权的相关上诉理由成立。但一审判决对海宏公司的各项损失进行了认定，海宏公司该项上诉理由的成立并不能否定一审判决结果。（二）关于一审是否违反自认原则问题海湖管委会答辩时称“海宏公司将损失全部归因于海湖管委会交地迟延，并不合理。且海湖管委会对于其主张的多项损失无法预见。基于此，海湖管委会认为如因部分交地迟延而对海宏公司损失承担的比例最多不应超过40%”，从文义分析，海湖管委会主张损失分担比例，系以假设其依法应当承担赔偿责任为前提，不能据此认定其自认承担赔偿责任。同时，海湖管委会针对海宏公司主张的各项损失请求均发表了答辩意见，除垃圾清运费其认为已经支付外，对于其他损失均认为不应当由其承担、其无法预见，并没有自认其应当承担。因此，海宏公司以海湖管委会的上述意见为依据，认为一审违反自认原则的上诉理由不能成立，本院不予支持。（三）关于损失的认定问题《中华人民共和国合同法》第一百一十二条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失”；第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”。本案中，市规划局合同第三十二条和海湖管委会合同第三十七条约定了出让人迟延交付土地的违约金标准，同时约定延期交付土地超过6个月的受让人有权解除合同，并可请求出让人赔偿因违约造成的其他损失。市规划局合同第三十四条和海湖管委会合同第三十八条约定，未按合同约定条件交付土地，出让人应当赔偿延误履行而给受让人造成的直接损失。海宏公司以实际行为继续履行合同，并未行使市规划局合同约定的解除权。在合同继续履行过程中，海湖管委会未按照合同约定的时间、条件交付土地，应当按上述合同约定承担责任。1.关于海宏公司上诉所主张的建设项目人工、机械涨价补偿费，人工费差额补偿费，刮白、陶料砼增加费，建设项目保温材料及抗震等级增加补偿费问题。上述费用虽与海湖管委会的违约行为有关，但均属于开发成本的增加。一方面，开发成本增加的同时，销售价格也可随之发生变化，是否会造成相应损失尚不确定。另一方面，即使造成相应损失，也仅会导致预期可得利益的变化，属于间接损失，而不属于财产上的直接损失。因此，海宏公司关于应由海湖管委会赔偿上述损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。2.关于海宏公司上诉所主张的车位相关损失问题。海宏公司以海湖管委会未能一次性整体交地导致其车位建设费用增加且车位减少为由，主张该部分损失应当由海湖管委会承担。海宏公司所提供的证据不能证明其未按照原设计建设车位与未能一次性整体交地的因果关系，也未提供证据证明未能一次性整体交地所造成的车位建设费用的增加，故海宏公司关于应由海湖管委会赔偿建设损失的上诉理由不能成立。海宏公司未提供证据证明车位减少与未能一次性整体交地之间的因果关系，而且车位减少的损失系其预期取得利益的减少，不是直接损失，故海宏公司关于应由海湖管委会赔偿车位减少损失的上诉理由不能成立，本院不予支持。3.关于海宏公司上诉所主张的因迟延交地及瑕疵交地造成的其向买受人承担的逾期交房违约金、迟延开通天然气违约金的赔偿问题。根据《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条“房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供的预售商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期；（四）已办理预售登记，取得商品房预售许可证明”，及第二十三条“房地产开发企业申请办理商品房预售登记，应当提交下列文件：（一）本条例第二十二条第（一）项至第（三）项规定的证明材料；（二）营业执照和资质等级证书；（三）工程施工合同；（四）预售商品房分层平面图；（五）商品房预售方案”的规定，海宏公司在出售房屋时必须取得建设工程规划许可证和施工许可证，并按照上述规定比例投入建设资金，预售房屋必然在交付土地并取得土地使用权证之后，故海宏公司在签订商品房预售合同时应当知道土地交付时间及开工时间，其在签订合同时应当按照实际情况确定竣工日期，逾期交房违约责任与迟延交地并无因果关系，海宏公司如违规预售则应自行承担因此导致的商业风险，因此海宏公司关于迟延交地必然导致其向买受人逾期交房，以及海湖管委会应当赔偿其相应损失的上诉理由不能成立。出让人交付土地后，海宏公司开发过程中是否造成逾期交房，出让人并不能预见，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”的规定，海宏公司要求出让人承担逾期交房违约责任对应的赔偿责任的上诉理由不能成立，本院不予支持。瑕疵交地、迟延开通天然气而产生的违约金亦属于海宏公司完全可以预见并且可以避免的风险，但该损失对于海湖管委会而言系不能预见的损失，海宏公司关于该损失应当由海湖管委会承担的上诉理由亦不能成立，本院不予支持。4.关于垃圾清运费的认定是否存在遗漏问题。海宏公司诉讼请求的垃圾清运费数额系依据鉴定意见主张，而鉴定依据的垃圾总量为218050.60立方米，与一审判决认定的垃圾总量一致。一审判决按照《垃圾清运合同》约定的垃圾清运费进行了认定，未按照鉴定意见进行认定，但实际支持了海宏公司所主张的全部垃圾清运量。海宏公司上诉以《垃圾清运合同》中约定的垃圾量218050.60立方米仅是其清运的部分垃圾为由，主张一审遗漏了垃圾清运费，超出了其一审诉讼请求，且对于超出上述总量清运的事实没有提供证据证明，故海宏公司该上诉理由不能成立，本院不予支持。三、关于海宏公司以行使不安抗辩权为由主张其不应当承担逾期付款违约责任的问题海宏公司上诉认为因海湖管委会在合同约定的交地时间仍有大量拆迁工作未完成，故海宏公司中止付款系行使不安抗辩权，不构成违约。根据《中华人民共和国合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有下列情形之一的，可以中止履行：（一）经营状况严重恶化；（二）转移财产、抽逃资金，以逃避债务；（三）丧失商业信誉；（四）有丧失或者可能丧失履行债务能力的其他情形。当事人没有确切证据中止履行的，应当承担违约责任”的规定，不安抗辩权的行使应当符合该条规定的情形之一。海宏公司主张的合同约定的交地时间仍有大量的拆迁工作未完成的事由，不属于以上任一情形。海宏公司以不安抗辩权作为免除其违约责任的理由没有事实依据，不能成立，本院不予支持。四、关于补缴土地出让金的认定问题（一）关于补缴土地出让金是否属于民事诉讼范围问题。海宏公司与海湖管委会针对案涉出让土地签订的《补缴协议》中明确约定，“按照相关规定地上建筑面积超出招拍挂条件部分需补缴超容积率土地价款，海宏公司应补缴上述地块的土地出让金295584109元”。该协议对未依据行政程序追缴进行了说明，即“因海宏公司流动资金紧张，暂无力缴纳，如经法律程序追缴可能引发社会不稳定因素，故经双方协商同意签订本协议”。可见，双方通过签订《补缴协议》已经就容积率增加后补缴土地出让金达成合意，并共同确认了补缴土地出让金数额，海湖管委会反诉所主张的支付超容积率土地出让金属于民事诉讼范围。海宏公司关于本案补缴土地出让金不属于民事诉讼范围的相关上诉理由不能成立，本院不予支持。海湖管委会主张的支付超容积率土地出让金的诉讼请求与海宏公司提起的诉讼请求，均是基于土地出让合同法律关系，一审将支付超容积率土地出让金的诉讼请求作为反诉，与本案合并审理，符合《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条关于反诉的规定。海宏公司关于本案反诉与本诉不具有牵连关系的上诉理由不能成立，本院不予支持。（二）关于海宏公司是否超容积率开发的问题。市规划局合同和海湖管委会合同均约定建筑容积率不高于2.5，同时约定项目建筑容积率、建筑密度等任何一项指标高于合同约定的容积率标准的，出让人可按照实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例国有建设用地使用权出让价款的违约金。实际开发中，市规划局合同项下建筑容积率为3.86，海湖管委会合同项下建筑容积率为3.5，均高于合同约定的容积率，且海宏公司已经与海湖管委会签订《补缴协议》对需补缴的超容积率土地出让金进行确认，故海宏公司关于其不存在超容积率开发的上诉理由不能成立，本院不予支持。（三）关于《补缴协议》是否成立的问题。海宏公司以《补缴协议》约定“最终金额以相关部门认定为准”而合同价款至今未经相关部门认定为由，上诉认为协议因合同价款未经相关部门认定而未成立。对此，《补缴协议》第四条第一款约定“本协议自双方签字盖章后成立”，而且双方在协议中明确确认了补缴国有土地出让金的具体金额，海宏公司该上诉理由没有事实依据和法律依据，本院不予支持。一审判决按照《补缴协议》约定内容，认定海宏公司应当补缴的土地出让金数额正确。综上所述，海宏公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3865628.94元，由青海海宏房地产有限责任公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 曾宏伟审 判 员 徐 霖审 判 员 张 梅二〇二一年四月三十日法官助理 赵 静书 记 员 张 洋