文书内容江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初16632号原告：江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第二届业主委员会，住所地江苏省昆山市花桥镇太平洋商业广场**物业用房。责任人：周斌,业委会主任。委托诉讼代理人：李荣武，陕西理衡律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱鹏，上海徐伟奇律师事务所律师。被告：官金梅，女，1990年8月28日出生，汉族，住江西省赣州市宁都县，委托诉讼代理人：朱飞羽，江苏仕达律师事务所律师。原告江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第二届业主委员会（以下简称“太平洋广场”）与被告官金梅房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月14日受理后，依法由审判员胡蔷薇独任审判，于2020年11月17日公开开庭进行了审理，原告及其委托诉讼代理人邱鹏到庭参加了诉讼，被告委托诉讼代理人朱飞羽到庭参加诉讼。被告官金梅在审理过程中向本院提起了反诉，后在本案判决前撤回了反诉，本院予以准许。本案现已审理终结。原告江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第二届业主委员会向本院提出诉讼请求：1、判令确认原被告签订的《太平洋商业广场房屋租赁合同》于2020年7月31日解除；2、判令被告支付原告租金148973.7元(2020年5月1日-2020年7月31日)；3、判令被告支付原告逾期支付租金利息损失【以148973.7元为基数，支付自2020年3月1日起至实际清偿之日止的利息，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率(LPR)的1.3倍计付】；4、判令被告因其单方解除合同支付原告违约金差额66667元；5、判令被告将案涉商铺(场地)恢复到原始状态；6、被告承担本案相关诉讼费用及实现债权的一切费用。后太平洋广场明确第六项诉请为诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年3月1日原被告双方签订《太平洋商业广场房屋租赁合同》，合同约定被告承租位于昆山市花桥镇和丰路108号太平洋商业广场二楼75-82#、89-99#、110-129#、149-153#商铺1606.07平方米用于生鲜超市经营，合同中约定了租期、租金及租金支付方式等内容。第4条约定：租金费用以每12个月为一个结算周期，先交后用。第10.3条约定：双方无故不得单方面解除合同，双方约定违约金为人民币壹拾万元整。被告的租金仅支付至2020年4月30日，且违反约定逐月支付，2020年5月1日之后的租金至今未付，同时被告单方面提出解除合同，严重违反合同约定。原告与被告多次沟通未果，特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。被告官金梅辩称，原被告的租赁合同于2020年6月30日解除，被告并未拖欠原告租金，被告解除太平洋商业广场二楼房屋是在双方协商一致的情形下解除的，且原告提供的房屋至今尚存在安全隐患，因此被告解除房屋租赁合同并不存在违约，不应当承担违约责任。我方已经于2020年7月将部分设备搬走，恢复原状。经审理查明，2019年3月1日,太平洋广场（甲方，当时签订合同的为江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第一届业主委员会，现因第一届业委会已到期，第二届业委会于2019年5月11日成立，第二届业委会继受了第一届业委会的权利义务关系）与官金梅（乙方）签订《太平洋商业广场房屋租赁合同》（以下简称“租赁合同”），约定由官金梅承租太平洋广场的位于昆山市花桥镇和丰路108号2楼75-82、89-99、110-129、149-153铺，用于经营生鲜超市，房屋租赁期自2019年3月1日起至2029年2月28日止。该租赁合同的主要内容为：3.1甲乙双方约定，房屋租赁期自2019年3月1日起至2029年2月28日止。其中2019年3月I日起至2025年2月28日止甲方给与乙方每年2个月免租，共计免租期12个月，免租期内物业费由乙方承担。4.1该房屋2019年3月1日起至2025年2月28日止每日每平方米建筑面积租金为，年租金496579元(不含税、不含物业费)，租金费用以每12个月为一个结算周期。2025年3月1日起至2029年2月28日止，年租金628597元(不含税，不含物业费)，房租每12个月为一个结算周期，先交后用。……7.2乙方返还该房屋应当恢复交付时的状态或经中方同意保留租期到期时物业正常状态，乙方不得主张装修费用。返还时，应经甲方验收认可，并相互结清各自应当承担的费用，甲方给与乙方开具出门单等相关退房离场手续。……9.2甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本主合同。违反合同的一方应向另一方支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。9.2.1甲方未按时交付该房屋的，经乙方催告后90日内仍未交付的；9.2.2甲方交付的该房屋不符合本主合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，导致危及乙方安全的；9.2.3乙方未征得甲方书面同意改变房屋用途；9.2.4因乙方原因造成房屋主体结构损坏的；9.2.5乙方擅自转租该房屋、转让该房屋承租权或与他人交换各自承租的房屋的：9.2.6乙方逾期不支付租金超过壹个月的；……10.3双方不得无故单方面解除合同，双方约定违约金为人民币壹拾万元整。庭审中，原告和被告确认，涉案商铺位于二楼，用于经营超市，官金梅的父亲官秋生在同时期承租了一楼的商铺用于经营美食城。在租赁期间，关于官金梅已付太平洋广场涉案商铺的租金数额：太平洋广场陈述，官金梅已付550000元租金，支付租金至2020年4月30日，已付违约金33333元；官金梅陈述，已付租金为496579元，免租2个月，故官金梅支付租金至2020年6月30日，并未欠付租金。关于被告从涉案商铺搬离的时间：原告陈述为2020年7月底；被告陈述为2020年6月底。另查明，原告提供业委会主任周斌（昵称为“sunnyzhou”）和被告官金梅(昵称为“上官”)的微信聊天记录（2020年5月18日：官金梅称，“周主任，你找新的业态吧，大概做到8月份”；周斌称，“好的，明天业主也会过去，你正好和他们交代清楚”。2020年6月13日“主任，下个月我二楼就不租了，希望理解一下，……这个月把能清的货都清掉了”。2020年6月23日，官金梅称，“还有主任，二楼我月底会停业，可能这些设备要放一段时间，还有部分商铺需要几天清场”；2020年7月23日，官金梅称，“我租二楼不做了，我赔违约金”；“二楼还有15000元的违约金”。），证明被告单方面解除合同，严重违反合同约定。被告对该证据真实性认可，但认为原告只做了部分截取，聊天记录证明双方协商一致解除二楼租赁合同，由被告多付1个月租金的事实。被告提供官金梅与原告业委会主任周斌的微信聊天记录（2020年4月10日，周斌称，“请尽快把美食城和超市的租金汇过来”。2020年5月8日，周斌称，“请尽快把租金汇一下吧！今年额外免租两个月现在虽然没有业主反对，但毕竟不是所有业主都已经表态，所以我的意思是先额外免3月一个月缓交4月一个月，你把后面的租金安排一下吧，如果后面没有业主反对就对4月实际不征收了。你看这样总可以了吧”；官金梅称，“可以，明天转一部分给你”。2020年5月18日，官金梅称，“主任房租我只能一个月一个月交”；周斌称，“你一个月一个月付租金对我们工作多了很多，如果业主可以接受倒是无所谓，但你如果真打算不做一定要提前告诉我，否则我没法向业主交代”。）及被告与原告财务【昵称“慧德”，2020年6月23日，慧德称，“小官，请再转15640.7元，明细如下，1、前两次租金剩余（50000-49657.9）*2=684.2；2、今天收到33333元，还应付49657.9-684.2-33333=15640.7元，小官，还有15640.7元麻烦你尽快转以下”；官金梅称，“过两天吧”。2020年7月9日，慧德称，“小官，你剩下的一万五千多还没付，你怎么跟业主说‘钱都付清了呀’？”；官金梅称，“月底付给你可以吗”】的微信聊天记录，证明原告承诺因疫情减免两个月租金，二楼存在消防隐患，且双方协商一致于2020年6月30日解除二楼租赁合同。原告对聊天记录的真实性认可，不能达到被告证明目的，原告并未承诺被告疫情期间减免2个月租金，更未与被告协商解除合同，系被告单方面违约解除合同。原告提供装修申请、装修施工承诺书、装修备案图纸、整改通知单，证明被告在承租涉案商铺时对涉案商铺进行了装修。被告对装修申请、装修施工承诺书、装修备案图纸真实性无法确认，装修施工承诺书上的公章是昆山中恒物业管理有限公司，但是涉案房屋物业是江苏喜尔伯物业管理有限公司；被告对整改通知真实性认可，但对证明目的不认可，这是一楼商铺的整改通知。原告提供消防安全检查合格证，证明被告租赁商铺已取得消防安全检查合格证。被告对真实性认可，证明目的不认可，与实际情况不合。原告提供证明和昆山市花桥太平洋商业广场物业服务合同，证明被告租赁商铺所属的物业于2020年11月27日出具的证明显示，被告对租赁商铺进行了装修，改动了原房屋结构；房屋不存在消防安全隐患；被告占用租赁商铺至2020年9月。被告对证明不认可，对物业服务合同真实性无法确认，关联性不认可，证明目的不予认可。审理过程中，官金梅向本院申请调取证据，官金梅提供行政处罚决定书、消防监督检查记录，证明原告出租的房屋有多项消防安全隐患，且出具决定书后，仍未整改。太平洋广场对该组证据真实性认可，证明目的不认可，该两组证据指的是大楼公寓存在消防不安全的问题，并未涉及到涉案商铺。上述事实有《太平洋商业广场房屋租赁合同》、微信聊天记录、转账记录、装修申请、装修施工承诺书、装修备案图纸、整改通知单、消防安全检查合格证、物业服务合同、证明、行政处罚决定书、消防监督检查记录，以及本院庭审笔录及质证笔录予以证实。本院认为，关于原告要求确认原被告签订的《太平洋商业广场房屋租赁合同》于2020年7月31日解除的诉请，原告主张被告拖欠租金，并单方面解除租赁合同，虽原告举证了物业公司出具的证明，但被告不认可；被告陈述双方系协商解除租赁合同，租赁合同解除日期为2020年6月30日，并提供微信聊天记录为证。本院认为，原告和被告提供的微信聊天记录显示，原告业委会主任周斌和官金梅在微信中交流二楼商铺退租事宜，以及官金梅与原告财务通过微信交流租金和违约金事宜，系官金梅在2020年6月两次提出“二楼商铺月底停业，下个月（即2020年7月）不租”，原告同意官金梅的提议，双方达成了由官金梅向原告退租并由官金梅多付一个月租金作为违约金的合意，由此，本院采纳被告的观点即双方的租赁合同系于2020年6月30日解除，由此，本院对于原告要求认定租赁合同于2020年7月31日解除的主张不予支持。关于原告要求被告支付被告支付原告租金148973.7元(2020年5月1日-2020年7月31日)的诉请，原告陈述被告已付租金至2020年4月30日，被告陈述因原告承诺免租两个月，被告已支付租金至2020年6月30日；本院认为，现本院认定双方签订的租赁合同已于2020年6月30日解除，双方之间争议焦点为两个月的租金是否应该支付？根据双方之间的聊天记录，原告确有承诺给予被告2020年3月和4月免租，且原告的财务在2020年6月23日和7月9日给被告结算时，并未提到欠付租金的事宜，结合2020年2月至4月期间受疫情影响的事实，本院认定原告和被告之间有达成免租两个月的合意，由此，本院对原告要求被告支付租金及逾期支付租金的利息损失不予支持。关于原告要求被告支付因单方解除合同的违约金差额66667元的诉请，根据本院的上述分析，本案的租赁合同系被告提出解除，原告同意，双方达成了由被告多付一个月租金作为违约金的合意，由此，本案的租赁合同并非由原告单方面解除，原告要求违约金差额66667元于法无据；现被告承认原告已付违约金33333元，根据租赁合同约定的租金标准（年租金496579元）及原告财务与被告结算的明细（原告财务要求被告再付15640.7元，并列出了明细），本院认定月租金为49657.9元，被告还应支付原告15640.7元作为违约金。关于原告要求被告恢复原状的诉请，因原告未提供证据证明涉案商铺交付给被告时的状态，且原告陈述被告已于2020年7月底搬离，加之被告认为其已恢复原状，故本院认为原告的此项诉请证据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第一届业主委员会与官金梅签订的《太平洋商业广场房屋租赁合同》于2020年6月30日解除；二、被告官金梅支付原告江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第二届业主委员会违约金15640.7元，于本判决生效之日起十日内履行完毕；三、驳回原告江苏昆山花桥经济开发区太平洋商业广场第二届业主委员会的其他诉讼请求。(如采用转账方式支付，请汇入原告指定账户，或汇入昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，账号：32×××60-63309)如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取2267元，由被告负担96元，由原告负担2171元。上述款项已由原告交纳，被告在本判决生效之日起十日内直接支付给原告96元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  胡蔷薇二Ｏ二一年四月十三日书记员  张贤飞