上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初75472号原告(反诉被告)：上海安航实业有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：顾旭如，执行董事。委托诉讼代理人：周汀，上海江怀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海恋尚超市有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区金沪路XXX号地下一层。法定代表人：于之和，执行董事。委托诉讼代理人：项伟，上海丰进立和律师事务所律师。委托诉讼代理人：周贝昕，上海丰进立和律师事务所律师。被告：上海极方酒店管理有限公司，住所地中国上海自由贸易试验区浦东大道2123号2楼202室。法定代表人：王健。被告：王健，男，1985年9月13日生，汉族，住安徽省。原告(反诉被告)上海安航实业有限公司与被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司、被告上海极方酒店管理有限公司、被告王健房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，并于2019年12月31日依法作出(2018)沪0115民初57328号民事判决；后被告上海恋尚超市有限公司依法提起上诉，上海市第一中级人民法院于2020年8月28日依法裁定撤销(2018)沪0115民初57328号民事判决、发回重审。本案依法适用普通程序，组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告上海安航实业有限公司(以下简称安航公司)的委托诉讼代理人周汀、被告上海恋尚超市有限公司(以下简称恋尚公司)的委托诉讼代理人周贝昕均到庭参加诉讼。被告上海极方酒店管理有限公司(以下简称极方公司)、王健，经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告安航公司向本院提出诉讼请求：1、确认双方合同于2018年6月23日解除；2、判令被告恋尚公司支付解约违约金人民币(以下币种相同)1,107,264元；3、判令被告恋尚公司支付自2018年6月16日起至2018年6月23日止的租金98,423.44元；4、判令被告恋尚公司支付自2018年6月23日起至实际返还房屋之日止按合同约定租金的三倍为标准计算的房屋占有使用费；5、判令被告恋尚公司支付自2018年4月16日起至房屋实际返还之日止按每月84,941元为标准计算的物业管理费；6、判令被告恋尚公司支付自2018年4月至2018年10月期间的水电费302,979元；7、判令被告恋尚公司支付逾期付款违约金53,148.66元；8、判令被告恋尚公司、极方公司搬离并返还位于上海市浦东新区浦东大道2123号2楼的房屋(以下简称系争房屋)；9、判令被告极方公司和被告王健对被告恋尚公司上述第二至第七项内容承担连带清偿责任；10、判令被告恋尚公司和被告极方公司办理登记在系争房屋内的工商注销登记手续。审理中，原告撤回要求注销工商登记手续的请求。事实与理由：原告与被告恋尚公司于2017年8月30日签订《上海市房屋租赁合同》，约定由被告承租系争房屋，并对租金金额、租赁期限、租金支付方式等作了明确约定但被告恋尚公司未按约支付租金，其行为给原告造成重大损失。被告极方公司及王健作为房屋实际使用方，实际上与被告恋尚公司共同承租系争房屋，是租赁合同的实际履行方。被告极方公司系被告恋尚公司的管理公司，被告王健系被告极方公司的唯一股东，应对被告恋尚公司相应责任承担连带责任。被告恋尚公司辩称：安航公司交付的房屋并不符合合同约定的用途，系争房屋无法办理餐饮许可证，导致恋尚公司签订合同目的无法实现，因此违约方系安航公司。基于上述理由和事实，被告(反诉原告)恋尚公司提出反诉要求：1、判令解除双方于2017年8月30日签订的《上海市房屋租赁合同》；2、判令反诉被告安航公司返还已支付的租金2,952,704元，押金1,107,266元；3、判令反诉被告安航公司支付违约金1,107,264元；4、判令反诉被告安航公司赔偿装修损失1,000万元；5、诉讼费、鉴定费由反诉被告承担。反诉被告安航公司辩称：系争房屋可以办出餐饮许可证，并不存在反诉原告安航公司所述的情况，本案合同解除的过错和责任在恋尚公司，安航公司无需承担任何责任。对于租赁保证金的返还，安航公司认为应冲抵恋尚公司所应支付的租金、违约金、占有使用费等费用。被告极方公司、王健未作答辩。本院经审理认定事实如下：(2018)沪0115民初57328号案件经审理查明：系争房屋的产权人为上海宝泽物业管理有限公司。2017年8月30日，安航公司(甲方)与恋尚公司(乙方)就系争房屋租赁签订《上海市房屋租赁合同》，合同第1-1条约定甲方承租系争房屋，房屋总建筑面积4,044.81元；房屋用途为商业，房屋类型为办公、餐饮、酒店、商超等。合同第3-1条约定甲乙双方约定，甲方于2017年9月16日向乙方交付该房屋。房屋租赁期自2017年9月16日起至2032年9月15日止。其中2017年9月16日到2017年12月15日为甲方给乙方的免租期，乙方无需交纳租金，免租期内产生的物业管理费和其它费用按5-2条款执行。合同第4-1条约定，该房屋每日每平方米建筑面积租金为3元，月租金总计为369,088元。物业管理费为21元每月每平米。共计84,941元每月。房屋租金递增为每两年递增8%。合同第4-2条约定，乙方每二个月为一个付款周期，每个付款周期应提前10天支付至甲方指定的银行账户；逾期支付的，每逾期一日，则乙方需按总欠款的3%支付违约金。合同第5-1条约定，合同生效时，乙方应向甲方交付房屋租赁保证金共计1,107,266元。租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方。合同第9-2条约定，有下列情形之一的，守约方可书面通知违约方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按月租金的三倍支付违约金；给对方造成损失的，支付的违约金不足抵付一方损失的，还应赔偿造成的损失与违约金的差额部分。……(二)甲方交付的该房屋不符合本合同的约定，致使不能实现租赁目的的；或甲方交付的房屋存在缺陷，危及乙方安全的；……(六)乙方逾期不支付租金累计超过十日的。合同第11-11条约定甲方承诺乙方该房屋可以经营餐饮，如不能经营餐饮，甲方将赔偿乙方所有经济损失，包括但不限于装修、人力、物力、经济等损失。甲方应无条件配合乙方办理相关证照，及配合乙方进行排烟管道整改。2018年6月20日，安航公司以恋尚公司未按约支付租金为由起诉来院，要求解除双方合同，诉状于2018年6月23日送达恋尚公司。恋尚公司于2018年6月27日支付了2018年6月16日至2018年8月15日的租金。2018年9月17日，恋尚公司以安航公司提供的系争房屋不符合合同约定用途，无法办理餐饮许可证为由主张合同解除。庭审中，恋尚公司就系争房屋是否能办理中型或小型饭店餐饮许可证向本院申请调查令向上海市浦东新区市场监督管理局调查，上海市浦东新区市场监督管理局于2018年11月3日复函称根据相关法律规定，禁止在居民住宅楼、未配套设立专用烟道的商住综合楼以及商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内新建、改建、扩建产生油烟、异味、废气的餐饮服务项目。关于物业管理费和水电费的支付情况。上海秉福物业服务有限公司出具情况说明，载明其服务于上海市浦东新区浦东大道2123号龙珠广场，龙珠广场二楼是上海极方酒店管理有限公司经营场所，2017年开业来，极方公司水电费已付至2019年7月31日，物业费支付至2019年6月30日。另查明，根据工商档案资料显示，2017年10月1日恋尚公司与王健就浦东大道2123号2楼202室房屋签订房屋租赁合同，租赁面积为2,750平方米。2018年2月5日王健出具承诺书，承诺承租浦东大道2123号2楼202室物业，该物业用于极方公司的注册地址使用及经营，如信息不符所有责任由本人承担。目前，系争房屋除由极方公司使用用于开设宾馆外，其余部分均用于开设美食广场。审理过程中，经恋尚公司申请，本院委托上海同济工程咨询有限公司(以下简称“同济咨询公司”)对系争房屋装饰装修工程进行造价鉴定。2019年9月17日，同济咨询公司出具司法鉴定意见为，酒店部分安装、装修残值为5,320,410元，美食广场部分安装、装修残值为681,039元，办公室部分安装、装修残值为76,752元。安航公司及恋尚公司对(2018)沪0115民初57328号案件审理查明的事实均无异议。另查明，2021年3月15日，上海宝泽物业管理有限公司出具情况说明，称已于2021年3月1日将系争房屋从实际承租人恋尚公司(包括由恋尚公司另行转租部分)处全部收回，将另行对外招商出租。本院认为，安航公司与恋尚公司就系争房屋签订《上海市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，与法不悖，合法有效，双方均应遵照履行。就合同解除，安航公司认为恋尚公司逾期支付租金，其有权依约解除合同；恋尚公司则认为，系争房屋不符合租赁用途，故其有权延付租金，且安航公司违约，恋尚公司主张解除合同。本院认为，根据本案查明事实，系争房屋因紧邻居民区致无法办理餐饮许可证，而双方租赁合同明确约定租赁用途包括餐饮，现出租方安航公司未能确保系争房屋符合租赁用途，构成违约。但从恋尚公司接受房屋后对房屋的装修使用情况以及履行长达一年的时间里恋尚公司从未主动要求解除合同来看，恋尚公司租赁系争房屋主要目的为开设宾馆。系争房屋虽无法办理餐饮许可证，但对恋尚公司经营影响有限，故恋尚公司以此为由主张解除合同、延付租金缺乏事实与法律依据。安航公司以恋尚公司违约为由，解除合同，于法有据，本院予以支持。合同解除时间为诉状副本送达之日，即2018年6月23日。本诉部分：合同解除后，恋尚公司应将系争房屋返还安航公司，鉴于系争房屋产权人上海宝泽物业管理有限公司已出具情况说明，明确自恋尚公司处收回系争房屋，故系争房屋已无需向原告返还，原告要求返还房屋的请求本院不予支持。关于解约违约金及逾期付款违约金，考虑到本案中安航公司提供的房屋确实无法从事餐饮经营、恋尚公司未按约支付租金等实际情况以及由此造成的损失等，本院酌情确认解约违约金为553,632元、逾期付款违约金为600元。关于租金及占有使用费，恋尚公司已支付2018年6月16日至8月15日的租金，故原告再行要求恋尚公司支付2018年6月16日至2018年6月23日的租金，本院不予支持；恋尚公司应支付自2018年6月24日起至房屋实际由产权人收回之日即2021年3月1日止的使用费，考虑到系争房屋使用上的瑕疵，相应标准本院酌情调整为405,996元每月，故恋尚公司应支付的使用费为13,071,958.86元，扣除恋尚公司多支付的租金部分计641,366.03元，恋尚公司应仍应支付安航公司使用费12,430,592.83元。关于物业管理费，依据合同约定及本案查明的事实，恋尚公司应支付自2019年7月1日起按84,941元/月标准计算的物业管理费即1,701,612.58元。安航公司主张的水电费，但安航公司并无证据证明恋尚公司欠付水电费，且恋尚公司亦向法院提交其已向物业公司支付水电费的材料，故对该请求本院不予支持。原告要求极方公司及王健就恋尚公司的付款义务承担连带清偿责任，缺乏合同及法律依据，本院不予支持。安航公司自愿撤回要求极方公司和恋尚公司注销在系争房屋内的工商登记备案，系当事人对自身权利的处分，本院予以准许。反诉部分：恋尚公司实际占用系争房屋，理应支付房屋租金，故其要求退还实际占用期间租金的请求，本院不予支持。关于押金返还，安航公司认为应抵扣恋尚公司欠付款项，不违反法律规定，故本院判决安航公司返还押金，相应押金可在判决执行时与恋尚公司欠付款项相抵扣。关于解约违约金，因恋尚公司并不具备单方解除权，故其该项请求，本院难以支持。恋尚公司主张的装修损失，本院根据合同履行情况、双方过错程度、装修折旧等因素，酌情确定安航公司赔偿恋尚公司2,316,044元。被告极方公司、王健经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩、举证、质证的权利，本院依法缺席判决。据此，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海安航实业有限公司与被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司签订的《上海市房屋租赁合同》于2018年6月23日解除；二、被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海安航实业有限公司自2018年6月24日至2021年3月1日止占有使用费12,430,592.83元；三、被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海安航实业有限公司违约金553,632元；四、被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海安航实业有限公司逾期付款违约金600元；五、被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)上海安航实业有限公司自2019年7月1日起至2021年3月1日的物业管理费1,701,612.58元；六、原告(反诉被告)上海安航实业有限公司于本判决生效之日起十日内退还被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司租赁保证金1,107,266元；七、原告(反诉被告)上海安航实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司装修损失2,316,044元；八、驳回原告(反诉被告)上海安航实业有限公司的其余诉讼请求；九、驳回被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14,765.38元，由原告(反诉被告)上海安航实业有限公司负担2,953元，被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司负担11,812.38元；鉴定费114,000元，由原告(反诉被告)上海安航实业有限公司负担45,600元；被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司负担68,400元；反诉案件受理费减半收取56,401.7元，原告(反诉被告)上海安航实业有限公司负担17,120元，被告(反诉原告)上海恋尚超市有限公司负担39,281.7元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长  周 婉人民陪审员  王荣富人民陪审员  王雪琴书 记 员  陶佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》1、第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。2、第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。