上海市闵行区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）沪0112民初36582号 原告：上海城开集团龙城置业有限公司。 法定代表人：薛扳瑞，董事长。 委托诉讼代理人：杨起飞，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张佳俊，北京观韬中茂（上海）律师事务所律师。 被告：文意德（上海）教育科技有限公司。 法定代表人：王正平。 被告：上海务观商务咨询有限公司。 法定代表人：王正平。 原告上海城开集团龙城置业有限公司（以下简称城开公司）与被告文意德（上海）教育科技有限公司（以下简称文意德公司）、被告上海务观商务咨询有限公司（以下简称务观公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用简易程序。因本案不宜适用简易程序，故依法转为普通程序独任审理，于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告城开公司的委托诉讼代理人杨起飞、张佳俊到庭参加诉讼，被告文意德公司、务观公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告城开公司向本院提出诉讼请求：1.确认《房屋租赁合同》于2020年5月19日解除；2.判令被告文意德公司向原告支付租金200,965.51元（人民币，下同，其中55,444元为装修优惠期内的租金，其余款项为2020年3月至2020年5月19日的租金）及违约金15,859.85元；3.判令原告无需向被告文意德公司返还租赁保证金219,072元，且被告文意德公司向原告支付违约金166,332元；4.判令被告文意德公司按日租金的2倍向原告支付自2020年5月20日起至2020年8月3日的占有使用费277,068.64元（日租金：55,444元×12月/365天=1,822.82元)；5.判令被告文意德公司支付电费5,626.25元，并承担逾期支付电费的违约金583.64元；6.判令被告文意德公司支付物业管理费45,564.05元，并承担逾期支付物业管理费的违约金4,965.86元；7.被告务观公司对前述第2项诉讼请求至第6项诉讼请求承担连带保证责任。上述逾期付款违约金均计算至实际支付之日止。事实和理由：2018年1月23日，原、被告务观公司签订《房屋租赁合同》，由被告务观公司承租坐落于闵行区面积217平方米的房屋。租赁期限为交付之日至2021年4月30日，租金的计算方式为月固定租金。后，原告与被告务观公司签订了《房屋租赁合同之补充协议》，对宽限交付日、装修优惠期、租金及开业日的时间进行变更。2018年10月，原告与被告文意德公司、务观公司签订《房屋租赁合同之补充协议》，约定自2018年10月26日起，被告务观公司将租赁合同及其附件和补充协议项下的全部权利和义务整体转让给被告文意德公司，被告文意德公司取代成为新房屋承租方，但被告务观公司对被告文意德公司履行租赁合同及其附件和补充协议项下的义务承担连带责任。根据租赁合同第5.1条的约定，承租方应支付219,072元作为依约履行租赁合同的保证金。第3.3条的约定，自原告交付日起至2018年5月31日为装修优惠期，补充协议将装修优惠期变更为自交付日至2018年10月6日，承租方仅需支付相当于一个月的租金。合同第4.1.4条、第5.2.3条规定，承租方应于每月20日或之前支付下一期的月租金、物业管理费。另根据租赁合同第5.2.6条规定，房屋电费以独立计量装置所得为计费依据收取，应在收到书面结算通知后5个工作日内或原告另行确定的时间支付上一月的相关费用。对于上述款项，租赁合同第5.2.4条、第5.2.7条、第24.5.2条规定，每逾期支付一日，均应支付滞纳金。根据租赁合同第23.4条规定，逾期支付租金或其他相关费用累计超过15日的，原告有权不予返还租赁保证金、要求补交装修优惠期所优惠的租金、解除合同并收回房屋，同时要求按月租金及物业管理费的3倍金额予以补偿。另根据第17.1、第17.2条规定，逾期返还房屋的，每逾期一日，应按日租金的2倍向原告支付涉案房屋的占有期间使用费，在返还时须自费使房屋恢复至交付时或原告认可的状态。此外，租赁合同第33.2条约定，对于所有通知、其他通信往来，如为快递，在投放快递之次日即视为送达。上述合同签订后，原告于2018年9月27日依约交付了案涉房屋。但被告文意德公司未依约支付房屋租金及其他相关费用，原告多次催收未果，最终于2020年5月18日寄出《解约通知函》要求解除合同。综上，原告为维护自身合法权益，提起诉讼。 被告文意德公司辩称，一、其已缴纳2018年12月的租金。二、其于2020年1月12日起过年停业且未再恢复，故不应产生水电费。三、因不可抗力原因导致合同不能履行应全部或部分免除其付款义务，疫情初期，其向原告寻求妥善解决方案，但未能得到原告的回应，也无协商得出切实应对疫情的方案。根据上海市培训市场综合治理工作联席会议办公室于2020年1月24日发布的重要通知，自发布日至2020年2月29日线下不得开展教育培训活动，后不断延迟，实际允许复学之日为2020年6月2日，其完全无法履行合同。根据法律规定，应全部免除其付款责任，或至少根据公平原则，由法院裁量分担责任。四、原告可根据合同及时收回房屋防止损失扩大，主张高额房屋占用使用费于法无据。合同约定合同解除后，若答辩人未能交还房屋，原告除有权收取占有使用费及其他费用外，有权在3日后开启、更换门锁，将该等物件搬出，收回该房屋。故原告完全可以按照约定的自力救济方式及时收回房屋，以防止损失进一步扩大，故其不应就损失扩大部分承担责任。且原告早已于2020年4月25日更换涉案房屋锁具，将涉案房屋置于自己的管控之下，2020年5月至11月间，原门店员工向原告物业方请求进入门店取回个人衣物、电信营业厅请求进入门店取回电信公司设备，原告均拒绝为其开门，故原告主张高额房屋占有使用费无事实及法律依据。五、装修及优惠期不得撤回，租赁保证金应折抵其欠缴款项。即使不能按照不可抗力全部或部分免除答辩人的付款义务，其已于合同签订之时向原告支付了219,072元的租赁保证金。该款项系其履行合同之担保，若其未履行付款义务，该费用应当折抵其欠缴的租金，原告不应再主张逾期付款违约金。或该费用用于抵充其违约金。在此情形下，原告再次主张逾期付款违约金，两者并用显然畸高，远超原告所受实际损失。六、原告利用强势地位处处加重其责任，其已闭店并准备破产。综上，请求法院驳回原告不合理的请求。 被告务观公司辩称，一、根据原告提供的房屋租赁合同之补充协议，承租人已由其变更为文意德公司，故租赁合同之相关权利义务由出租方与承租人行使与承担。二、根据原告提供的房屋租赁合同或相关补充协议，合同均由原告提供的制式合同，其不可修改，承租方必须无条件接受并签字确认，合同权利义务不对等，对承租方的行为有多种约束与违约条款，对出租方却不含对等的约束条款，不具有合同约束的平等性，故原告主张的各类处罚存在不公、过度。三、疫情期间，其因经营不善，其已将其他门店闭店，并将寻求司法援助以进行破产处理，用以应对相应员工赔偿、预付款清偿，其不应为文意德承担相应责任。 本院经审理认定事实如下：原告系上海梅陇南方商务区一、二、三期工程权利人。 原告城开公司（甲方、出租方）与被告务观公司（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方出租给乙方位于三层房屋，租赁面积217平方米，该房屋租金、物业管理费、推广费或其它根据房屋面积计算的款项均以本款约定的租赁面积计算。乙方向甲方承诺，租赁该房屋仅作商业用途，业态限于配套，乙方保证在租赁期内始终为该商标及商号的法定权利人或授权经营人，并有权使用且仅有权使用该房屋做前述约定之用途。3.1租赁期：自交付日起至2021年4月30日止。实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。3.2宽限交付日为2018年3月1日。3.3装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年5月31日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年4月15日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。3.3.1在上述期间内，乙方享有优惠缴纳租金之权益，期间支付租金总额相当于一个月的租金。但在该期间内乙方仍需缴纳物业管理费、装修期间的相关费用和其他费用（包括但不限于所实际发生的通讯费、水费、电费、煤气费和建筑垃圾清运费等）。3.3.3乙方应当在2018年4月15日前完成装修，在开业日前完成进货等开业准备；并且乙方还应当在开业日前获得与其经营业务相关的证照、许可及审批。4.租金、支付方式和期限：4.1.3月固定租金为：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准（日租金×租赁面积×365/12)，其标准为：自交付日至2018年5月31日：日租金为人民币8.40元/日/平方米，即月租金为55,444元。（其中交付日至2018年5月31日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益)。自2018年6月1日至2020年4月30日：日租金为8.40元/日/平方米，即月租金为55,444元。自2020年5月1日至2021年4月30日：日租金为8.50元/日/平方米，即月租金为56,104元。4.1.4月固定/保底租金的支付时间：月固定保底租金每个公历月支付一次，每个公历月的第20日或之前支付下一期的月固定租金。4.1.5第一期的租金，乙方应于本合同签订后的7个工作日内支付完毕，若乙方在签署前述租赁意向书后已向甲方缴纳租赁诚意金，则以租赁诚意金之部分冲抵。若本合同因乙方的原因提前解除，乙方已支付的下一期固定租金不予返还。4.2乙方应以甲方认可的支付方式支付租金，并以甲方收到日期为乙方付款日期，具体为：4.2.1乙方以现金方式支付的，以支付日期为付款日期。4.2.2乙方以银行转帐方式支付的，以甲方帐户到帐日期为付款日期。4.2.3乙方以支票方式支付的，必须于约定付款日期之前3个工作日支付予甲方，否则视为逾期支付，乙方须承担相应的违约责任。5.1租赁保证金：乙方须于签订租赁合同后七个工作日内，向甲方支付相当于租赁期内月平均租金与月平均物业管理费之和三（3）倍,计219,072元，作为乙方依约履行租赁合同的保证金。乙方已支付的租赁诚意金直接转为乙方应支付的首期租金。5.1.1上述保证金为保证乙方履行本合同约定之各项义务和责任，由乙方交付甲方的押金。该保证金不是预付的租金，仅作为乙方忠实履行所约定义务的保证。为冲抵乙方欠付甲方租金、其他约定费用和应由乙方赔偿的甲方损失或其他第三方损失，甲方有权使用这种保证金，并且不影响行使任何其他补救权利。如发生甲方使用保证金抵付款项情形，则乙方应在抵付之日起15日内将保证金补足到本合同约定的保证金金额，如乙方迟延补足的，甲方有权依据本合同第24.5.3条要求乙方支付违约金；若保证金不足以支付的，甲方有权就不足部分继续向乙方追偿。5.1.4租赁期内，除5.1.1条约定外，乙方不得将上述租赁保证金抵充乙方应付之租金、公用事业费或其他乙方于本合同或本合同所述之与本次租赁有关之协议或安排项下应当支付的费用。5.1.6合同期届满或租赁关系提前终止时，在乙方付清所有应付款项、办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续(若有)，乙方所交还的该房屋及其装修、设备和设施已按照本合同交付条件之规定恢复原状、三个月内甲方未接获任何第三方有关乙方在该房屋内销售的商品或提供的服务的投诉、权利主张或索赔要求的前提下，甲方应在乙方交还该房屋后九十日内将租赁保证金(或剩余租赁保证金)无息退还乙方。5.2.1物业管理费：5.2.1.1乙方应于租赁期内按照约定向甲方指定的物业管理公司支付该房屋的物业管理费。该房屋的物业管理费应按照租赁面积每平方米每月80元计算(如需计算物业管理费日标准的，则以前述月标准乘以12个月所得除以365所得之平均值为准，即月标准×12/365)，即该房屋的每月物业管理费为17,360元。5.2.1.2乙方同意，在租赁期内，物业管理公司保留在租赁期内因物价、通讯、人工成本等价格的调整而适当调整物业管理费水平的权利，甲方或甲方指定的物业管理公司将根据政府部门出具的物价指数变化数据调整物业管理费，并书面通知乙方，则乙方就该房屋所应付的物业管理费将于下一个月相应调整。5.2.4物业管理费、推广宣传费每逾期支付一日，按逾期支付之款项的0.5‰支付滞纳金。逾期支付上述任何款项或租金超过10天的，甲方有权停止提供物业管理服务和推广服务，因此造成的一切后果由乙方自行承担。5.2.7乙方应按时支付本合同第5.2.6条约定的水费、电费、煤气费、通讯费用等。如乙方未及时支付，则每逾期支付一日，应按照逾期支付款项的0.5‰支付滞纳金。乙方逾期支付该等款项超过10天的，甲方有权停止供应水、电等，因此造成的一切后果由乙方自行承担。15.1乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年5月1日(以下简称“开业日”)，为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。17.房屋返还：17.1除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满或提前终止的当日完成对自行装修部分的清理、拆除，并将装修垃圾及其他物品清理完毕后将该房屋交还甲方，并确保原交付时甲方提供的房屋场地及设备设施保持完好可出租状况。在乙方还原施工期内，乙方仍须支付本合同约定的所有费用(包括但不限于月固定租金、取高提成租金、物业管理费、水电公用事业费等)。未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按日租金(若采用保底租金或营业额抽成租金（两者取高）的租金计算方式的，前述日租金按本合同解除前乙方已经支付的最高月租金标准进行计算)的2倍向甲方支付该房屋占用期间使用费。若因乙方逾期不返还该房屋而造成甲方其他损失的，乙方还应承担赔偿责任。17.2无论何种原因导致本合同提前终止或本合同自然终止，凡涉及乙方对该房屋进行了装修、增建或改建的，乙方必须在返还时自费使该房屋恢复至该房屋交付时本合同附件二所列明的甲方所属的装修、附属设施及设备之状态或甲方书面认可的状态。返还时，应经甲方和/或物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。乙方不得以其装修残值折价冲抵其欠付的任何款项或向甲方要求任何补偿。若甲方书面同意乙方无需恢复原状的，乙方不能就该房屋进行的装修、增建或改建向甲方提出任何补偿或赔偿的要求。因返还该房屋而发生的全部费用(包括但不限于乙方的搬迁费用、乙方自行安装的各类装修、设施和设备的拆除和搬迁费用、该房屋的清理费用、其它类似费用或开支等)，均由乙方自行承担。17.3乙方返还该房屋时，双方及物业管理公司应同时到场，经甲方及物业管理公司验收认可，并相互结清各自应当承担的费用。如甲方或物业管理公司发现该房屋未按照附件二所列明的甲方所属的装修、设备和设施的状态或者甲方书面认可的状态返还甲方的，或者发现乙方还有应向甲方和/或物业管理公司或任何其他相关方(如有)支付的租金、物业管理费、违约金或其他任何费用的，则甲方和/或物业管理公司有权要求乙方赔偿或支付一切损失及费用，并可从租赁保证金、物业管理费保证金中进行相应扣除。如前述保证金不足赔偿甲方和/或物业管理公司损失的，甲方和/或物业管理公司有权向乙方追偿。17.4租赁期届满或发生本合同提前终止的情形,甲方有权收回该房屋，乙方须于租赁期届满或发生本合同提前解除之前的三十(30)日内，与甲方联系交回该房屋事宜，且乙方应于本合同终止之后当日内将该房屋恢复至房屋交付时本合同附件二所列明的或甲方书面认可的状态，交还甲方。17.5租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。同时，甲方有权就该等物件向乙方收取仓储费用，并有权按照甲方认为适当的方式出售、转让、丢弃或以任何其他方式处分该等物件，并将处分所得(如有)用于偿付乙方所欠甲方的任何款项及赔偿甲方因本款约定事由所发生的及将发生的损失。无论何种情况，甲方均无义务将该等物件用于抵扣乙方应付的任何款项。23.4甲、乙双方同意，在不影响甲方根据法律、法规及本合同的规定所享有的其他权利的前提下，甲方有权在下列任意事件之一发生后的任意时间不予返还乙方的租赁保证金、并要求乙方补交装修期所优惠的租金等费用、提前终止本合同并合法地提前收回该房屋或其任何部份，同时乙方应另行按月租金及物业管理费的3倍金额补偿甲方及物业管理公司(若采用保底租金或营业额抽成租金（两者取其高）的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金)：……23.4.2乙方逾期向甲方支付租金或/及本合同约定的应由乙方向甲方或物业管理公司支付的任何一项费用累计超过十五(15)日的。……。24.违约责任：24.4租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，视为乙方放弃租赁保证金所有权，甲方有权不予返还乙方的保证金，除此之外，甲方有权要求乙方补交装修期所优惠的租金等费用，并按月租金及物业管理费的3倍向甲方及物业管理公司支付违约金。24.5.2逾期支付相应费用的违约责任：除本协议另有规定外，乙方逾期支付租金、物业管理费、租赁保证金、公用事业费等乙方于本合同项下应当向甲方支付的任何一项费用，则每逾期一日，乙方应按各项欠付费用的0.5%支付各项费用的相应违约金；逾期累计超过十(10)日，甲方有权停止公用事业供应。在前述停止公用事业供应期间，乙方仍须按照本合同及本合同所述之与本次租赁相关的其他协议的约定支付租金、物业管理费等费用，乙方并应承担因此造成的一切后果及所有因此而引起的费用(包括重新接通公用事业供应的费用)。若乙方逾期支付相应费用累计超过十五(15)日的，且甲方依据本合同23.4条款的约定选择解除本合同的，前述违约金应当由乙方支付至本合同解除之日止。33.1以下所列为双方联系的有效方式,包括收件人、电话、传真、地址等。任何一方在收到另一方发出的变更下列联系方式的书面通知之前,该方的有效联系方式仍以下列所载为准：甲方:上海城开集团龙城置业有限公司，地址:上海市闵行区闵虹路166弄1号32楼。乙方:上海务观商务咨询有限公司，地址:上海市奉贤区海湾镇海兴路518号8幢135室。33.2对于所有通知、其他通信往来，如为手递交付，在递送后即视为送达；如为快递，在投放快递之次日即视为送达；如为挂号信邮寄，在寄出二天后视为送达，外省市寄出三天后视为送达。33.4乙方不可撤销地确认，乙方租赁房屋地址同为乙方有效的送达地址。 合同签订后，原告城开公司（甲方、出租方）与被告务观公司（乙方、承租方）签订房屋租赁合同之补充协议，约定：一、甲、乙双方确认，租赁合同第3.2条原约定：“宽限交付日为2018年3月1日。”现该条款内容变更约定为：“宽限交付日为2018年7月1日。”二、甲、乙双方确认，租赁合同第3.3条原约定：“装修及优惠期：自甲方实际交付日起2018年5月31日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年4月15日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。”现该条款内容变更约定为:“装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年8月15日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。”三、甲、乙双方确认，租赁合同第4.1条原约定：“租金计算为：4.1.3月固定租金为：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日租金×租赁面积×365/12)，其标准为：自交付日至2018年5月31日:日租金为8.4元/日/平方米，即月租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整,租金以月租金数据为准)。(其中交付日至2018年5月31日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益)。自2018年6月1日至2020年4月30日：日租金为8.4元/日/平方米,即月租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。自2020年5月1日至2021年4月30日：日租金为8.5元/日/平方米，即月租金为56,104元(大写：伍万陆仟壹佰零肆元整，租金以月租金数据为准)。现该条款内容变更约定为:“租金计算为：4.1.3月固定租金为：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日租金租赁面积×365/12)，其标准为：自交付日至2018年10月6日：租金为55,444元(大写:伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。自2018年10月7日至2020年9月6日：日租金为8.4元/日/平方米，即月租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。自2020年9月7日至2021年9月6日:日租金为8.5元/日/平方米，即月租金为56,104元(大写：伍万陆仟壹佰零肆元整，租金以月租金数据为准)。四、甲乙双方确认，租赁合同第15.1条原约定：“乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年5月1日(以下简称“开业日”)；为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。”现该条款内容变更约定为:“乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年9月7日(以下简称“开业日”)；最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照本合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。”五、乙方确认，乙方已就前述宽限交付日、装修及优惠期、租金期限及开业时间的变更予以谅解，甲方无需就此向其承担任何责任及/或经济补偿；乙方亦放弃就上述变更事项向甲方追究及/或索赔的权利。乙方已充分理解、知晓本补充协议的内容及其含义，并自愿接受。六、本补充协议为租赁合同组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本补充协议与租赁合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准；本补充协议未涉及事项仍依据租赁合同约定履行。 嗣后，原告城开公司（甲方、出租方）与被告务观公司（乙方、承租方）又签订房屋租赁合同之补充协议，约定：一、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第1.1条原约定：甲方出租给乙方的房屋坐落在三层。现该条款内容变更约定为甲方出租给乙方的房屋坐落在中三层。二、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第3.1条原约定：租赁期：自交付日起至2021年4月30日止，实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。现该条款内容变更约定为租赁期：自交付日起至2021年4月30日止，实际交付日与本合同约定不一致的，以实际交付之日起算。三、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第3.3条原约定：“装修及优惠期：自甲方实际交付日起2018年10月6日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年8月15日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。”现该条款内容变更约定为:“装修及优惠期：自甲方实际交付日起至2018年11月25日止，为甲方给予乙方的装修及优惠期。其中，在2018年10月25日前乙方的装修工程需达到竣工验收的标准。”四、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第4.1.3条原约定：租金计算为：月固定租金为：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日租金×租赁面积×365/12)，其标准为：自交付日至2018年10月6日：租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整,租金以月租金数据为准)。(其中交付日至2018年10月6日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益)。自2018年10月7日至2020年9月6日：日租金为8.4元/日/平方米,即月租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。自2020年9月7日至2021年9月6日：日租金为8.5元/日/平方米，即月租金为56,104元(大写：伍万陆仟壹佰零肆元整，租金以月租金数据为准)。现该条款内容变更约定为:租金计算为“月固定租金为：以日租金乘以365天和该房屋租赁面积所得除以12所得之平均值为准(日租金×租赁面积×365/12)，其标准为：自交付日至2018年11月25日：租金为55,444元(大写:伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。(其中交付日至2018年11月25日为装修优惠期，享3.3.1条所规定的优惠缴纳租金之权益)。自2018年11月26日至2020年10月25日：日租金为8.4元/日/平方米，即月租金为55,444元(大写：伍万伍仟肆佰肆拾肆元整，租金以月租金数据为准)。自2020年10月26日至2021年10月25日:日租金为8.5元/日/平方米，即月租金为56,104元(大写：伍万陆仟壹佰零肆元整，租金以月租金数据为准)。五、甲、乙双方确认，租赁合同定义部分第15.1条原约定：乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年9月7日(以下简称“开业日”)；为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。现该条款内容变更约定为:乙方租赁该房屋后的开业时间为2018年10月26日(以下简称“开业日”)；最终开业日期以甲方向乙方发出的书面通知上载明的日期为准，若甲方无另外书面通知，则依照本合同约定的开业日执行。为免歧义，该房屋的开业应指该房屋全部区域均对外营业。 之后，被告方变更承租人，原告城开公司（甲方、出租方）与被告务观公司（乙方、旧承租方）、被告文意德公司（丙方、新承租方）签订房屋租赁合同之补充协议，约定：一、甲方同意，乙方因发展需要，自2018年10月26日(以下简称“变更日”)起，将租赁合同及其附件和补充协议项下的全部权利和义务整体转让给丙方，丙方取代乙方成为新房屋承租方，行使租赁合同及其附件和补充协议项下的权利、义务。乙方不再具有租赁合同主体资格，不得再以租赁合同及其附件和补充协议的约定要求甲方履行任何义务或主张任何请求，但乙方应对丙方履行租赁合同及其附件和补充协议的权利义务承担连带责任。二、租赁合同及其附件和补充协议其余内容不做变动，继续有效。三、本补充协议为租赁合同组成部分，与租赁合同具有同等法律效力。本补充协议与租赁合同约定有不一致之处，以本补充协议约定为准；本补充协议未涉及事项仍依据租赁合同约定履行。丙方住地址：上海市宝山区。 2018年9月27日，原告城开公司与被告务观公司完成房屋交接。 2020年1月至2020年4月期间，租赁商铺所在的物业管理公司向被告文意德公司发送通知单催讨物业管理费、电费，但被告文意德公司均未支付。 2020年5月18日，原告城开公司向被告文意德公司发送了《解约通知函》，载明：贵司与我司于2018年1月23日签订有《租赁合同》(合同号为in-027)，承租我司经营的漫游城In-L324-L325商铺。根据《租赁合同》的约定，贵司应按期向我司支付租金以及物业管理费、推广宣传费等费用。然贵司现已拖欠2020年3月份-2020年5月份的租金、物业管理费、水电费以及推广宣传费等费用共计223,413.25元。我司曾于2020年4月28日向贵司寄发《催款函》要求贵司支付上述欠款，但贵司至今仍未支付。鉴于上述事由，现我司函告贵司：一、依据《租赁合同》相关条款，我司决定正式解除与贵司的租赁合同，自本函发出之日起贵我双方租赁关系解除。同时，贵司已缴纳的履约保证金作为违约金我司不予退还。二、请贵司于本函发出之日起五日内将租赁物业恢复原状后交还至我司。如贵司未能在上述期限内交还租赁物业，则我司有权自行或在公证人员或无关第三人见证之下采取必要手段(包括但不限于自行进入、封铺等方式)腾空并收回该商铺。贵司遗留于租赁物业内的物品则视作已放弃其物权，我司有权自行处置(包括占有、提存、拍卖、变卖等)，由此产生的费用应由贵司承担。三、请贵司于合同解除之日起十日内办理完毕在该租赁物业的工商、税务等登记注销事宜，使得该租赁物业不再是贵司的营业场所，若届时贵司仍未完成前述注销事宜，我司将保留追究贵司违约责任及要求赔偿损失的权利。四、请贵司在本函发出之日起五日内结清上述欠款共计223,413.25元，并按照应付未付金额的千分之五的标准及逾期付款期限支付违约金。贵司长期拖欠费用的违约行为已经给我司造成了严重的损失，我司保留依法追究贵司违约责任和赔偿责任的权利。该函件于2020年5月19日遭拒收，后退回。 原告城开公司确认在2020年4月20日巡场时发现被告文意德公司已经停止经营，原告于2020年8月3日自行收回了商铺。 原告城开公司确认其处有被告方支付的租赁保证金219,072元。 以上事实，由原告提供建筑工程综合竣工验收合格通知及明细表、建筑工程施工许可证、建设工程消防验收意见书、《房屋租赁合同》、房屋租赁合同之补充协议、漫游城房屋交付通知书、装修进场前交接记录、中庚漫游城缴款通知单及相关截屏、情况说明、解约通知函、邮寄凭证及快递记录、委托代理协议及发票等证据及当事人的陈述予以证实。 本院认为，涉案《房屋租赁合同》及相应的补充协议系当事人的真实意思表示，于法不悖，合法有效，各当事方均应信守并按约履行。被告文意德公司作为承租方在正式营业后，应当按照约定支付租金。被告文意德公司拖欠原告租金达到合同约定的解除条件，原告根据约定向被告主张解除合同符合法律规定，本院予以支持。根据法律规定，当事人依照合同约定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。本案中，原告于2020年5月18日向被告文意德公司确认的地址发送解除函，虽该函件于2020年5月19日因拒收而退回，但根据合同约定，向被告方确认的地址递送快递之次日即视为送达，故双方合同解除时间为2020年5月19日。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原告向被告文意德公司主张自2020年3月起的欠付租金合法有据，本院予以支持。合同约定了被告方逾期付款应承担的违约责任，故原告向被告文意德公司主张逾期付款违约金符合合同约定，于法不悖，本院予以支持。合同约定的违约金标准过高，原告自愿将该违约金的标准调低为按日万分之六点五计算，然该标准仍略高，故本院调整至每日万分之五。 关于原告要求被告文意德公司补交装修优惠期所优惠租金之诉请。根据租赁合同23.4条之约定，原告有权要求被告文意德公司补交装修优惠期所优惠的租金等费用，因此，被告文意德公司应支付原告装修优惠期所优惠的租金55,444元。 关于原告要求被告文意德公司支付自2020年5月20日起至2020年8月3日止的占有使用费之诉请。庭审中，原告称被告文意德公司于2020年4月20日撤离案涉商铺。根据租赁合同17.5约定，租赁期满当日或本合同提前终止之日，若乙方未能交还该房屋，甲方除有权按照本合同规定向乙方收取占用使用费及其他费用以外，乙方视为放弃屋内的物件包括但不限于货品、设施设备、家具、装置和其他添置物的所有权，甲方还有权在3日后开启及更换该房屋的门锁，将该等物件搬出，收回该房屋，甲方对因此而引起的乙方之损失概不负责。根据上述约定，被告文意德公司应支付原告自2020年5月20日起至2020年5月22日止的占有使用费5,468.45元[55,444元×12月/365天×3天]。 关于原告要求被告文意德公司支付自2020年3月起至2020年5月19日止的物业管理费，并以日万分之六点五的标准支付逾期支付物业管理费违约金之诉请。根据第5.2.1条、第5.2.4条、第24.5.2条之约定，租赁期内，被告文意德公司应向原告支付该房屋的物业管理费，该房屋的月度物业管理费为17,360元。原告主张自2020年3月1日起至2020年5月19日止的物业管理费45,564.05元，本院对该诉讼请求予以支持。另根据租赁合同第5.2.4条约定，被告文意德公司应就逾期付款承担违约责任，原告将该逾期付款违约金的标准自愿调低为按日万分之六点五计算，但该标准略高，本院调整至每日万分之五。 关于原告要求没收被告文意德公司已支付的租赁保证金219,072元并支付违约金166,332元之诉请。鉴于被告文意德公司拖欠支付房屋租金，已构成违约。根据租赁合同第23.4条之约定，原告有权要求没收被告文意德公司的租赁保证金，并要求被告文意德公司按月租金及物业管理费的3倍（若采用保底租金或营业额抽成租金（两者取其高）的租金计算方式的，前述月租金指本合同解除前乙方已经支付的最高月租金）向原告及物业管理公司支付违约金。考虑到原告的实际损失范围，本院对于原告主张的没收租赁保证金予以支持，原告主张的违约金不再支持。 关于原告要求被告文意德公司支付电费5,626.25元及并以日万分之六点五的标准计算的逾期支付电费违约金之诉请。根据第5.2.6条、第24.5.2条之约定，租赁期内，被告文意德公司应向原告支付该房屋的电费，现被告文意德公司对原告该项诉讼请求未提出异议，故本院予以支持。对于原告主张的逾期付款承担违约责任，原告将该逾期付款违约金的标准自愿调低为按日万分之六点五计算，但该标准略高，本院调整至每日万分之五。 案涉补充协议约定，被告务观公司对被告文意德公司履行租赁合同及其附件和补充协议的权利义务承担连带责任，原告根据该约定要求被告务观公司就被告文意德公司上述付款义务承担连带清偿保证责任于法不悖，本院予以支持。 被告文意德公司、被告务观公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，系其放弃相应的诉讼权利，因此产生的法律后果由其自行承担。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告上海城开集团龙城置业有限公司与被告文意德（上海）教育科技有限公司之间的房屋租赁合同于2020年5月19日解除； 二、被告文意德（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司截止至2020年5月19日的各项租金合计200,965.51元； 三、被告文意德（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司逾期支付租金违约金12,199.88元，及以145,521.51元为本金，自2020年9月1日起至实际之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金； 四、被告文意德（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司房屋占有使用费5,468.45元； 五、被告文意德（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司截止至2020年5月19日的物业管理费45,564.05元及逾期付款违约金3,819.89元，及以45,564.05元为本金，自2020年9月1日起至实际之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金； 六、被告文意德（上海）教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海城开集团龙城置业有限公司截止至2020年4月28日的电费5,626.25元及逾期付款违约金448.95元，及以5,626.25元为本金，自2020年9月1日起至实际之日止按每日万分之五计算的逾期付款违约金； 七、被告文意德（上海）教育科技有限公司已支付的租赁保证金219,072元，原告上海城开集团龙城置业有限公司无需返还； 八、被告上海务观商务咨询有限公司对上述判决主文二至六确定的被告文意德（上海）教育科技有限公司的付款义务承担连带清偿责任； 九、驳回原告上海城开集团龙城置业有限公司其余诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14,353.88元，财产保全费5,000元，合计19,353.88元，由原告上海城开集团龙城置业有限公司负担7,176.94元，被告文意德（上海）教育科技有限公司、被告上海务观商务咨询有限公司共同负担12,176.94元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。 审 判 员 沈慧芬 二〇二一年四月八日 法官助理 陆 艳 书 记 员 张金连 附：相关法律条文 一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 二、《中华人民共和国合同法》 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间1年以上的，应当在每届满1年时支付，剩余期间不满1年的，应当在租赁期间届满时支付。 三、《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。