上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初4210号原告：朱佳珺。委托诉讼代理人：朱国梁。被告：上海嘉正置业有限公司。法定代表人：黄宇洋，执行董事。委托诉讼代理人：聂纯豪。委托诉讼代理人：吴晓蓓，上海融力天闻律师事务所律师。原告朱佳珺与被告上海嘉正置业有限公司(以下简称嘉正公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱国梁，被告的委托诉讼代理人聂纯豪、吴晓蓓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2017年3月5日签订的《委托经营协议》；2、判令被告按照现状返还位于上海市嘉定区墨玉路XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)；3、判令被告按照每月人民币8,113.68元(以下币种同，80元/平方米/月×112.69平方米×0.9)的标准支付2020年4月1日至实际返还房屋之日止的租金；4、判令被告支付解约违约金5万元。事实与理由：2017年3月5日，原、被告签订《委托经营协议》，约定原告将涉案房屋委托被告经营管理，期限为6年，自2017年4月1日至2023年3月31日止；前三年租金抵购房款，后三年租金按9：1分成，由被告在每年3月底与9月底一次性支付半年租金给原告，且被告保证第四年、第五年最低租金不低于每月每平方米80元。合同另约定“乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额2%向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋”。现被告未按约支付2020年4月1日起的租金，且经原告催告后至今未付，故诉至法院，要求判如所请。被告辩称，1、同意解除合同并按照现状返还房屋，不同意支付解约违约金，认为没有合同依据。2、认为双方是委托代理关系，需要在收到实际承租人租金后，同意按照保底租金的九成向原告支付租金。其目前仅收到2020年6月的租金，故租金需延期支付。因部分业主收回房屋以及新冠肺炎疫情原因，系不可抗力，致使其无法支付租金。3、因疫情原因，请求法院酌情减免租金。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年3月5日，朱佳珺(乙方、买方)与嘉正公司(甲方、卖方)签订《上海市商品房出售合同》一份，约定乙方向甲方购买涉案房屋，建筑面积112.69平方米，总房价款为1,650,000元等。同日，朱佳珺(甲方)与嘉正公司(乙方)签订《委托经营协议》，约定甲方购买涉案房屋后，自愿委托乙方为其经营管理，委托年限为6年，自2017年4月1日至2023年3月31日止；委托经营期间内，前三年即2017年4月1日至2020年3月31日，乙方向甲方支付年租金标准为每月70元/平方米(税后)；第4-6年即2020年4月1日至2023年3月31日，双方根据实际租金收益9：1分成，甲方收取90%，乙方收取10%(税前，甲方需提供发票或委托乙方代扣)；甲方在购房时乙方一次性支付前三年的租金即70元*面积*3年，在总购房款扣减，作为甲方委托乙方经营管理期间，甲方前三年所得租金回报；委托经营期后三年的租金按9：1分成，由乙方分别在每年的3月底与9月底一次性支付半年的租金给甲方，且乙方保证第四年第五年最低租金不低于每月80元/平方米，第六年最低租金不低于每月85元/平方米，若实际租金低于上述价格，则由乙方补足；乙方接收物业后，在不违反管理公司规定的情况下，可按自己的意向装修该房屋、拆除间隔、改装室内设施及全部拥有该物业的经营收益。经营管理期结束后，乙方需按现状将此房交付甲方；乙方必须依约缴纳租金及其他费用，如有无故拖延，甲方在向乙方发出书面通知3天后可按每月租金额2%向乙方加收滞纳金，如拖欠两个月，甲方有权收回房屋等。上述合同履行过程中，因嘉正公司未按约向朱佳珺支付第四年的租金，朱佳珺遂于2020年10月28日向嘉正公司邮寄书面通知，要求嘉正公司及时支付租金等，该信件未送达被退回。后，朱佳珺诉至本院，本院于2021年2月22日向嘉正公司送达了诉状副本等材料。审理中，嘉正公司表示包括涉案房屋在内的部分房屋出租给案外人上海雍悦酒店管理有限公司(以下简称雍悦酒店)经营酒店，该部分房屋的格局基本未作变动。其已于2020年9月与雍悦酒店就该部分房屋终止租赁关系，涉案房屋空关至今。雍悦酒店向其支付租金至2020年6月。本院认为，朱佳珺和嘉正公司签订的《委托经营协议》名为委托经营，实为租赁关系，该合同系当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的规定，应属合法有效，双方均应恪守履行。嘉正公司未按约支付租金超过2个月，显属违约，朱佳珺有权按约解除合同，嘉正公司亦同意解除，本院予以照准。关于解除时间，因朱佳珺在本案起诉前并未向嘉正公司明确书面提出解除，故本院确认起诉状副本送达之日即为合同解除时间。合同解除后，嘉正公司理应返还房屋，现朱佳珺要求嘉正公司按照现状返还涉案房屋，嘉正公司亦表示同意，本院亦予照准。合同解除后，嘉正公司仍应支付拖欠的租金及房屋使用费，现嘉正公司对朱佳珺主张的租金标准无异议，本院予以确认。然嘉正公司主张付款条件是其在收取实际使用人的租金后再行支付的抗辩意见，无合同依据，合同明确约定了租金一次性支付的时间及保底租金的标准，故对该意见，本院不予采信。朱佳珺要求嘉正公司支付租金至房屋实际返还之日的诉请，合法有据，本院予以支持。至于朱佳珺主张的解约违约金，无合同依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告朱佳珺与被告上海嘉正置业有限公司于2017年3月5日签订的《委托经营协议》于2021年2月22日解除；二、被告上海嘉正置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于上海市嘉定区墨玉路XXX号XXX室房屋按现状返还给原告朱佳珺；三、被告上海嘉正置业有限公司应于本判决生效之日起十日内按每月人民币8,113.68元的标准支付原告朱佳珺自2020年4月1日起至实际返还房屋之日止的租金及使用费；四、原告朱佳珺的其余诉讼请求，不予支持。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3,000元，减半收取1,500元，由原告朱佳珺负担556元，被告上海嘉正置业有限公司负担944元，被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 邓珍二〇二一年四月二十六日法官助理 方靖书 记 员 姚青附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。