广东省东莞市第一人民法院民 事 判 决 书(2020)粤1971民初26782号原告：万怀文，男，1972年11月3日出生，汉族，住四川省简阳市×××××××××××，身份证号码：511××××××××××××272。委托诉讼代理人：周彩滨，广东杰科律师事务所律师。委托诉讼代理人：李秀冷，广东杰科（东莞）律师事务所实习律师原委托诉讼代理人：叶静谊，广东杰科（东莞）律师事务所律师。被告：鲍强，男，1975年1月15日出生，汉族，住广东省博罗县***********，身份证号码：413××××××××××××75X。委托诉讼代理人：卢创新，广东泰旭律师事务所律师。原告万怀文与被告鲍强租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告万怀文及其委托诉讼代理人叶静谊、周彩滨到庭参加诉讼，被告鲍强及其委托诉讼代理人卢创新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告万怀文向本院提诉讼请求：1、原被告签订的《租赁合同书》已于2019年9月24日解除；2、鲍强向万怀文退还多收电损费款合计302952元；3、本案的诉讼费用由鲍强承担。事实与理由：原被告于2014年1月8日签订《租赁合同书》，合同约定：鲍强将位于东莞市道滘镇三杰工业园区中的厂房出租给万怀文。后鲍强于2019年9月24日断电并且锁门，使万怀文无法正常营业。同时，在租赁过程中，鲍强每月都会以电损等名义多收万怀文电费，每度0.1元，合计约302952元。为维护万怀文的合法权益，特向法院起诉，请法院依法处理。被告鲍强辩称，案涉租赁物没有办理报建手续及建设工程规划许可证，案涉合同应当属于无效合同，而且鲍强没有收取万怀文所称的电损费302952元，鲍强只是在部分月份因为电力传输损耗及电力设施维护导致了鲍强支付给供电部门的费用多于所有租户缴纳给鲍强的电费，因此，原被告进行协商由万怀文根据其当月用电量按每度电收取0.1元的费用，俗称电损费，后期改为电力设施维护费用，这是双方协商一致达成的用电方案，截止至万怀文起诉前，万怀文从未向鲍强提出过异议。经审理查明，2014年1月8日，鲍强（甲方）与万怀文（乙方）签订《租赁合同书》约定：鲍强将位于三杰工业园的租赁物出租给万怀文用于工业使用，租赁期限从2014年1月8日起至2022年1月7日止，免租期为50天，即从2014年1月8日至2014年2月28日止。合同第三条约定：租赁物面积1915平方米，每月租金22000元，另计管理费按每平方0.5元计算，租金每4年（不计免租期）递增10%,即每月租金24200元，租金按月缴交，万怀文于每月5日前将当月租金缴付给鲍强，鲍强开具收据收取租金。万怀文于本合同签订之日，需一次性向鲍强缴交相当于叁个月租金的保证金共66000元和预缴计租期第一个月租金22000元。合同期满，本合同自行终止，万怀文付清租金等经营费用，并且注销或迁走在此注册的工商税务、地税等执照、及厂房办公室宿舍在使用过程中有损坏的需修复好后，鲍强将保证金无息退还给万怀文。合同第四条约定：鲍强将租赁物交付给万怀文时，双方应在租赁物现场，以现状交付厂房、办公室及宿舍，鲍强水电现状通至车间门口，配700千瓦的用电量。合同第六条约定：万怀文在租赁期间应按时缴交租金、水电费、工人工资、治安管理费、工商管理费、环境卫生费、房屋租赁税等一切与经营有关的费用。合同第八条约定：万怀文不按时缴交租金的，按应缴租金每日加收千分之五的滞纳金；万怀文拖欠租金超过30天或拖欠全厂工人两个月工资，鲍强有权没收保证金，追回万怀文拖欠款项、收回租赁物及解除合同，由此造成万怀文经济损失的不予赔偿。庭审中，原被告确认案涉《租赁合同书》所涉租赁物位于东莞市×××××××××××杰工业园（现更名为庆鼎科技园）A栋第一间厂房，鲍强于2014年1月8日将案涉租赁房产交付给万怀文使用，合同约定电费由万怀文承担，案涉租赁物内装有独立的分电表，万怀文与鲍强的水电工人每月对用电情况抄表，鲍强根据抄表记录核算电费后向万怀文发出房租通知单，万怀文根据房租通知单的金额将费用支付给鲍强，鲍强再向供电局缴纳。万怀文主张，在租赁期间，原被告确实口头达成按0.1元/度收取电损费，万怀文一直按照鲍强发出的房租通知单上的金额支付，在提起本案诉讼前没有对电损费提出异议，后来经咨询律师知道鲍强收取电损费是不符合法律规定的，根据万怀文保留的房租通知单（2016年8月至2019年9月，其中2016年12月、2017年6月、2017年8月的房租通知单遗失）统计鲍强收取了电损费302952元，因此，鲍强应向万怀文退还已收取的电损费302952元。为证明上述主张，万怀文向本院提交房租通知单、短信、报警回执、转账明细表、中国农业银行银行卡交易明细清单、网上银行电子回单、对账单、账单、微信聊天记录予以证明，其中房租通知单显示：2016年8月至2018年10月（没有2016年12月、2017年6月、2017年8月房租通知单）房租通知单载有“电损”，2018年11月至2019年9月房租通知单载有“维护费”，经核算上述房租通知单的电损费、维护费共计302952元。微信聊天记录（万怀文与鲍强的财务杜雨）显示：杜雨通过微信向万怀文发送了2017年9月、2017年11月、2017年12月、2018年1月至2018年7月的房租通知单。鲍强认为，由于万怀文使用案涉租赁物的用电属于大工业性质用电，电力传输过程中已经因为大工业用导致用电设施负荷大，南方电网的设备因为高温导致跳闸，影响工厂生产，经过双方协商同意在电房内安装三台五匹空调24小时运转降温，鲍强出资购买空调，万怀文按0.1元/度支付电损费。鲍强向万怀文催收租金确实会发房租通知单，由于时间久远，鲍强无法提供向万怀文发送的房租通知单，但鲍强向万怀文发出的房租通知单的样式与万怀文提交的房租通知单的样式不同。杜雨是鲍强的财务，鲍强只确认杜雨发的2018年6月房租通知单，由于杜雨没有保留与万怀文的微信聊天记录，无法核实其他的房租通知单是否由杜雨发给万怀文。即便万怀文提交的房租通知单是真实的，万怀文提交的支付租金、水电费的付款证据也无法证明其已按房租通知单的金额完成付款。由于没有保留相应的房租通知单，鲍强无法核实2016年8月至2019年9月万怀文共支付电损费的金额，万怀文在支付电损费的时候是清楚了解电损费产生的原因及费用计算标准，关于电损费的承担是经过双方协商同意，因此，万怀文要求鲍强退还电损费显然不应支持。为证明上述主张，鲍强向本院提交情况说明、2016年8月水电费、中国南方电网电费通知书予以证明。万怀文对回应称，鲍强收取电损费在前，安装空调在后，因此不存在因安装空调降温需要收取电损费，但万怀文忘记空调的安装时间。万怀文以现金或转账的方式向鲍强支付租金、电费损等费用，相关费用都是由万怀文的管理人员直接向鲍强付的，万怀文也不清楚鲍强有无开具收据。另，为查明案涉租赁物的建设工程规划许可证办理情况，本院向东莞市自然资源局发函调查，东莞市自然资源局于2020年12月17日向本院复函：由于来函无法提供需协助调租赁物的地块红线图（含界址点坐标信息），东莞市自然资源局无法确认案涉地块的具体位置范围，建议补充提供地块的红线图及界址点坐标信息，东莞市自然资源局再协助调查。原、被告均表示无法提供案涉租赁物的红线图及界址点坐标信息。鲍强主张案涉《租赁合同书》所涉租赁物没有办理建设工程规划许可证，原、被告签订的《租赁合同书》是无效合同。万怀文认为其不清楚案涉《租赁合同书》所涉租赁物有无办理建设工程规划许可证，但主张如案涉《租赁合同书》被认定无效，万怀文提出的第一项诉讼请求“原被告签订的《租赁合同书》已于2019年9月24日解除”变更为：确认原被告签订的《租赁合同书》无效，其他的诉讼请求没有变更。以上事实有，万怀文提交的《租赁合同书》、房租通知单、短信、报警回执、转账明细表、中国农业银行银行卡交易明细清单、网上银行电子回单、对账单、账单、微信聊天记录、企业信用信息公示报告，鲍强提交的情况说明、水电费、中国南方电网电费通知书，东莞市自然资源局的复函，以及本院的庭审笔录、调查笔录等附卷为证。本院认为，本案为租赁合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条:“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”的规定，原、被告未能提供租赁物的地块红线图，导致东莞市自然资源局无法协助调查案涉租赁物的建设工程规划许可证或房地产权证办理情况。现原、被告没有提交证据证明案涉租赁物有办理建设工程规划许可证或不动产权证，故本院认定案涉租赁物至今没有取得建筑工程规划许可证或不动产权证。根据上述规定，鲍强与万怀文于2014年1月8日签订的《租赁合同书》无效。关于鲍强应否退还电损费的问题。鲍强确认以向万怀文发出房租通知单的方式催收租金、电费等费用，鲍强对于微信聊天记录中杜雨向万怀文发出的2018年6月房租通知单予以确认，该份房租通知单与万怀文提交的2018年6月房租通知单一致，鲍强对万怀文提交的其他房租通知单予以否认，但未能向本院提交证据证明其向万怀文发出的房租通知单与万怀文提交的房租通知单不一致，因此，本院对于万怀文提交的房租通知单的真实性予以确认。万怀文提交的房租通知单上载明用电量、单价、金额等，万怀文确认双方口头达成按0.1元/度收取电损费，万怀文按照通知单上的金额向鲍强支付，且在提起本案诉讼前未提出异议，即双方在实际履行中对电损费的收取达成一致，电作为特殊生产资源，在使用过程中，除了产生电费外，还可能存在供电设备的耗损，在万怀文实际使用鲍强提供的用电设备的情况下，双方对电损费约定符合目前租赁市场的交易实际，因此，万怀文要求鲍强退还电损费302952元，本院不予支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、确认原告万怀文与被告鲍强于2014年1月8日签订的《租赁合同书》无效；二、驳回原告万怀文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务的利息。本案受理费5219.44元（原告万怀文已预交），由原告万怀文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审判员  王锦兰二〇二一年四月二日书记员  卢少婷附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。