福建省石狮市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0581民初1801号原告：福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行，住所地福建省石狮市延年路6至8号，统一社会信用代码91350581577005033K。法定代表人：李桦榕，该支行行长。委托诉讼代理人：邱茜燕，女。委托诉讼代理人：洪祖排，男，该支行员工。被告：王欲培，男，1990年8月10日出生，汉族，住福建省石狮市。被告：福建君丰置业有限公司，住所地福建省泉州市石狮市鸿山镇新大街地段工商所边，统一社会信用代码91350581MA344QPP2D。法定代表人：林佑滨。委托诉讼代理人：庄玲玲，女，该公司员工。原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行与被告王欲培、福建君丰置业有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行的委托诉讼代理人邱茜燕、被告王欲培、福建君丰置业有限公司的委托诉讼代理人庄玲玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告王欲培签订的编号为ＨＴ9070630180007124的《个人住房按揭借款合同》；2.被告王欲培立即偿还原告截止至2021年1月31日的借款本息共计人民币447184.73元（其中借款本金429374.04元，利息、罚息、复利17810.69元），并支付原告自2021年2月1日起至实际结清日止按《个人住房按揭借款合同》约定标准计算的利息、罚息及复利；3.被告福建君丰置业有限公司对被告王欲培的上述债务承担连带清偿责任；4.被告王欲培协助原告办理石狮市【购房合同号00043164】的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告；5.上述房产抵押登记办妥后，原告有权以上述房产拍卖、变卖所得价款优先受偿；6.本案案件受理费等诉讼费用由二被告承担。庭审中，原告自愿撤回上述第1项诉讼请求，并以被告偿付了22000元为由，变更上述第2项诉讼请求为：2.被告王欲培立即偿还原告截止至2021年3月31日的借款本息共计人民币431186.79元（其中借款本金427994.36元，利息、罚息、复利3192.43元），并支付原告自2021年4月1日起至实际结清日止按《个人住房按揭借款合同》约定标准计算的利息、罚息及复利。事实和理由：2018年12月5日，原告与被告王欲培、福建君丰置业有限公司签订《个人住房按揭借款合同》（编号：ＨＴ9070630180007124），向原告借款人民币438000元用于购买商品房，以被告王欲培向福建君丰置业有限公司购买的石狮市房产作抵押，并由被告福建君丰置业有限公司提供连带责任保证。各方在《个人住房按揭借款合同》中约定，贷款期限自2018年12月5日起至2048年12月4日止，贷款利率执行浮动利率，即在基准利率基础上上浮10%，还款方式为按月等额本息还款；贷款逾期，自逾期之日起按借款执行利率加收50%逾期贷款罚息，借款人欠息，欠息部分按逾期贷款罚息利率计收利息。第六条第二款约定，借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，贷款人有权宣布贷款提前到期并收回，有权解除合同；第四条第一款约定，保证、抵押担保范围包括本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用；第四条第二款约定，保证人承诺，保证人愿为贷款人按本合同与借款人所形成的债权提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证。第十条第四款约定，保证期间为贷款人确定的债务提前到期之日起二年。双方于2018年12月7日办理预告登记，不动产登记证明：闽（2018）石狮市不动产证明第××号。2018年12月11日，原告依约向被告王欲培发放贷款438000元。然而，被告王欲培自2020年7月1日起已连续三个付款期未按时偿还到期贷款本息，被告福建君丰置业有限公司也未履行保证责任。为此，原告要求被告王欲培偿还全部贷款本息，并行使担保权利。截止至2021年1月31日，被告王欲培尚结欠《个人住房按揭借款合同》项下借款本息共计人民币447184.73元（其中借款本金429374.04元，利息、罚息、复利17810.69元）。对此二被告应承担相应还款责任。庭审中，原告自认被告王欲培自2020年6月1日起结欠利息、罚息、复利。被告王欲培辩称，对原告起诉没有意见，因疫情原因失去工作导致断供，直至今年找到工作才偿付了22000元，希望与原告协商。被告福建君丰置业有限公司辩称，对原告起诉没有意见。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，被告王欲培、福建君丰置业有限公司对原告提供的证据没有异议，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。被告王欲培、福建君丰置业有限公司未在举证期限内向本院提交证据。本院经审理认定的事实与原告诉称的事实一致。本院认为，原、被告签订的合同主体适格，意思表示真实，约定内容没有违反法律法规的强制性规定，应确认合同有效。原告已依约履行发放借款的义务，被告王欲培在借款后未按约履行还款义务，已构成违约，应承担相应的违约责任。据此，原告提出被告王欲培应偿还尚欠借款本金及相应利息、罚息、复利的请求，本院予以支持。利息、罚息、复利2020年6月1日起至2020年8月19日止总计不得超过年利率24%，2020年8月20日起至实际还款之日止总计不得超过年利率15.4%（即起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%的四倍），对原告请求超出的部分，不予保护。本案中，涉诉房产已完成初始登记并已具备办理登记至购房人名下以及抵押登记等物权登记条件，但购房人被告王欲培怠于办理以致抵押登记未完成，故购房人被告王欲培负有协助办理抵押登记的义务，被告福建君丰置业有限公司应督促其办理。本院确定被告王欲培应在三十日内办理本案房产抵押登记。被告王欲培若逾期仍未协助办理抵押登记，在抵押登记因被告王欲培拒不配合而客观上无法完成的情况下，应赋予原告对本案房产优先受偿权。据此，原告提出对被告王欲培提供抵押的房产享有优先受偿权的请求，本院予以支持。本案在抵押权未能依登记而设立情况下，被告福建君丰置业有限公司的保证期间延续。保证人被告福建君丰置业有限公司承担保证责任后，有权向被告王欲培追偿。在追偿过程中，若原告对本案房产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿后仍有余款的，应优先用于偿还被告福建君丰置业有限公司垫付之款项及按银行贷款利率计算所产生的利息，仍有余款的应退还被告王欲培。依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第二十八条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第五十三条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第四十二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告王欲培应在本判决生效后立即偿付原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行借款本金427994.36元及自2020年6月1日起至实际还款之日止按《个人住房按揭借款合同》约定及中国人民银行有关规定计算的利息、罚息、复利（利息、罚息、复利2020年6月1日起至2020年8月19日止总计不得超过年利率24%，2020年8月20日起至实际还款之日止总计不得超过年利率15.4%，并应扣除被告王欲培自2020年6月1日起已支付的利息、罚息、复利）；二、被告福建君丰置业有限公司应对被告王欲培的上述债务承担连带保证责任；三、被告王欲培应在本判决生效之日起三十日内协助原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行办理石狮市房产的抵押登记手续，将抵押权人设定为原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行；被告福建君丰置业有限公司应督促被告王欲培配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，被告福建君丰置业有限公司的保证责任终止；四、上述房产的抵押登记手续办妥后，原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行有权以上述房产折价或者以拍卖、变卖所得价款对本判决第一项确定的债权优先受偿；五、原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行对上述房产折价，或者拍卖、变卖所得价款优先受偿后尚有余款的，应优先清偿被告福建君丰置业有限公司因承担保证责任所垫付之款项及相应利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从款项垫付之日起计算）；再有余款的退还被告王欲培；六、被告福建君丰置业有限公司就其承担保证责任而代垫的款项本息受偿不足的部分，有权继续向被告王欲培追偿。七、驳回原告福建石狮农村商业银行股份有限公司九二路支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7768元，因适用简易程序减半收取计3884元，由被告王欲培、福建君丰置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  杨少婷二〇二一年四月二十一日书记员  王鑫鑫附：一、本案引用的主要法律条文：1.《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。2.《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。第二十八条因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。第一百九十五条债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。3.《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。4.《最高人民法院关于适用若干问题的解释》（法释〔2000〕44号）第四十二条人民法院判决保证人承担保证责任或者赔偿责任的，应当在判决书主文中明确保证人享有担保法第三十一条规定的权利。判决书中未予明确追偿权的，保证人只能按照承担责任的事实，另行提起诉讼。保证人对债务人行使追偿权的诉讼时效，自保证人向债权人承担责任之日起开始计算。5.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。6.《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。7.《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。