福建省连城县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0825民初1872号原告：罗爱蓉，女，1976年5月24日出生，汉族，住福建省连城县。原告：揭宝华，男，1977年2月2日出生，汉族，住福建省连城县。上列原告委托诉讼代理人：池昌辉，福建慧来律师事务所律师。被告：连城县新家源房地产经纪有限公司，住所地福建省龙岩市连城县莲峰镇明珠城A-B113号店，统一社会信用代码91350825MA2XNCFM4F。法定代表人：林水炎，职务:经理。委托诉讼代理人：林声瑞，福建天凯（杭州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈永吉，福建致平律师事务所律师。被告：柯爱芳，女，1982年9月25日出生，汉族，住福建省连城县。原告罗爱蓉、揭宝华与被告连城县新家源房地产经纪有限公司（以下简称新家源公司）、柯爱芳中介合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告罗爱蓉、揭宝华及其委托诉讼代理人池昌辉、被告新家源公司法定代表人林水炎及其委托诉讼代理人林声瑞、陈永吉到庭参加诉讼。被告柯爱芳经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。罗爱蓉、揭宝华向本院提出诉讼请求：1.判令连城县新家源房地产经纪有限公司赔偿罗爱蓉补缴的土地出让金37418.64元，并赔偿罗爱蓉自2020年6月22日起至实际清偿之日止以补缴的土地出让金37418.64元为基数，按全国银行间同业拆借中心2021年1月20日发布的一年期贷款市场报价利率3.85%计算的利息（自2020年6月22日起计算至2021年2月5日计7个月15天的利息为900.39元）；2.柯爱芳对前述债务承担连带赔偿责任；3.判令连城县新家源房地产经纪有限公司返还揭宝华中介费4500元；4.本案诉讼费用由连城县新家源房地产经纪有限公司、柯爱芳负担。事实与理由，2019年10月，揭宝华、罗爱蓉夫妇因解决孩子就读学校问题的需要在连城县××花园小区××房，委托中介人新家源公司为其提供有偿购房中介服务。2019年11月7日，揭宝华向新家源公司交纳莲花花园安置指标意向金5000元，双方约定揭宝华、罗爱蓉意向购买莲花花园77平方米面积套房一套，单价不超过每平方米6050元，楼层3-5层，交易方式：更名，若三个月内没有指标可退还意向金。该意向金交付后，新家源公司及其职员柯爱芳为揭宝华、罗爱蓉提供了连城县××花园××号楼××单元××室的房源。2019年12月3日，揭宝华微信联系柯爱芳，询问77平方的房子所有开支要多少，本来直接更名不要转让金，怎么凭空加2万元？柯爱芳回复明确表示现在买房更有优势，房东出一半土地出让金。因需要负担土地出让金，揭宝华、罗爱蓉没有决定购买。2019年12月8日，柯爱芳主动电话联系揭宝华，明确告知揭宝华出让金由原房东处理，反复强调这几天签订协议不需要承担土地出让金，并催促要求揭宝华、罗爱蓉抓紧于2019年12月9日签订协议。2019年12月9日，罗爱蓉、揭宝华一同前往新家源公司，以罗爱蓉名义与新家源公司签订《房地产购买协议书》，合同第一条约定：罗爱蓉拟购买的房产位于连城县××花园××号楼××单元××室，建筑面积为77平方米左右，该房产为拆迁安置房指标转让。合同第二条第1、2、3项约定：成交单价为5880元／平方米，以指标更名形式将上述房产直接更名给罗爱蓉，更名时罗爱蓉不需要补交划拨地土地出让金。合同第三条第1、2、3项约定：罗爱蓉于签订协议书时向新家源公司支付购房定金3万元，协议有效期至2020年1月1日，在有效期内罗爱蓉不得单方解除委托关系。罗爱蓉接到柯爱芳通知时前往办理更名手续，并支付相应购房款项。合同第三条第5项约定：中介服务费为成交总价的1%。合同还约定了其他事项。罗爱蓉签订《房地产购买协议书》当日向柯爱芳交付了定金25000元，加上2019年11月7日安置指标意向金5000元转为定金，罗爱蓉按约履行了定金3万元交付义务。上述《房地产购买协议书》签订后，罗爱蓉、揭宝华于2019年12月19日交付给新家源公司中介费4500元、安置指标转让款165407元。加上2019年12月9日交付的定金3万元转为指标转让款，罗爱蓉、揭宝华共向新家源公司交付的安置指标转让款为195407元。2019年12月20日，罗爱蓉与连城县连发城市建设有限公司签订商品房买卖合同（预售），由罗爱蓉购买李爱玉安置指标名下的位于连城县××花园××号楼××单元××室房产，该房产合同总价为261586元。2020年3月份，罗爱蓉得知办理权属登记需缴纳土地出让金，方知上当受骗，多次要求新家源公司及其职员柯爱芳负责处理好土地出让金的事宜，新家源公司及其职员柯爱芳均予以推诿。无奈之下，罗爱蓉只好在2020年6月22日缴纳土地出让金37418.64元，于同年7月15日办理不动产登记。新家源公司及其职员柯爱芳于2019年12月8日明确告知揭宝华出让金由原购房指标享有人（李爱玉）负担，罗爱蓉不负担出让金，并催促罗爱蓉抓紧签订协议，新家源公司2019年12月9日签订的《房地产购买协议书》中明确约定罗爱蓉不需要补交划拨地土地出让金，新家源公司、柯爱芳的行为属于故意提供虚假信息，故意隐瞒、欺诈罗爱蓉、揭宝华，严重损害罗爱蓉、揭宝华的利益，给罗爱蓉、揭宝华造成损失，依法应承担赔偿责任并返还罗爱蓉、揭宝华中介费。新家源公司与其职员柯爱芳属于共同侵权，应承担连带赔偿责任。虽然通话录音中说的是302房，揭宝华、罗爱蓉买的是402房，但新家源公司承认302是其房源，两套房产的性质一样，都是要交土地出让金的，其中没有区别。根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条第二款规定：中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得请求支付报酬并应当承担赔偿责任。第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。据此，揭宝华、罗爱蓉请求赔偿损失的主张依法有据，其求偿权利应当受到法律保护。就本案而言，赔偿损失的范围虽然法律没有直接规定，双方也没有另行约定，根据完全赔偿原则，新家源经纪公司应赔偿全部损失。为维护自身合法权益，根据法律规定，特向法院提起诉讼，请依法判如诉请。罗爱蓉、揭宝华提供的证据有：罗爱蓉身份证复印件、揭宝华身份证复印件、结婚证、微信记录、意向金收条、揭宝华与柯爱芳通话录音、房地产购买协议书、定金收条、中介费收条、代收条、不动产权证书、土地出让金票据、连城县农村信用合作联社营业部业务凭证、商品房买卖合同（预售）。新家源公司辩称,一、答辩人不存在“故意提供虚假信息，故意隐瞒、欺诈罗爱蓉、揭宝华，严重损害罗爱蓉、揭宝华的利益，给罗爱蓉、揭宝华造成损失”的事实。1.案涉《房地产购买协议书》中第二条约定“甲方授权乙方依下列条件与出售方洽谈具体买卖事宜：……3．至开发商处更名时甲方不需要补交划拨地土地出让金”，该约定明确“甲方不需要补交划拨地土地出让金”的时点是“至开发商处更名时”，答辩人没有承诺被答辩人办理产权证时不需要补交划拨土地出让金；2.2019年12月19日，案涉安置房产指标人李爱玉放弃案涉安置房产指标，将案涉安置房产指标更名给被答辩人罗爱蓉，被答辩人交付的安置指标转让款195407元不包含补交划拨土地出让金。二、被答辩人补交划拨土地价款37418.64元，不仅是履行合同义务，也是履行法定义务。1．被答辩人罗爱蓉于2019年12月19日与连城县连发城市建设有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中第一条明确约定案涉房产所占用土地系划拨土地。第二十三条约定，双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。被答辩人补交划拨土地价款37418.64元，就是履行第二十三条的约定。2．案涉《商品房买卖合同（预售）》签订后的2020年2月27日，连城县人民政府办公室为做好莲花花园和莲芯花园保障性安置房屋产权办理工作，下发《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》（连政办[2020]11号），该通知第二条规定，莲花花园、连芯花园保障性安置房富余安置房指标转让时间截止至2019年12月31日止。安置房富余指标购买人在办理房屋产权时，由富余指标购买人先自行办理国有划拨土地使用权出让手续，补交土地出让金。土地出让金标准按照《连城县人民政府关于个人住宅上市交易划拨土地使用权补办出让手续有关事项的补充通知》（连政综[2019]196号）规定执行。富余指标购买人缴清土地出让金和相关税费后，提供土地出让金及相关税费缴清凭证和经备案的《商品房买卖合同》等所需材料到连发公司，由连发公司统一代为办理不动产转移登记手续至富余指标购买人名下及领取不动产权证书。被答辩人正是根据上述连城县人民政府办公室的文件补交划拨土地出让金。三、被答辩人于2019年12月19日与连城县连发城市建设有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》（连政办[2020]11号）于2020年2月27日下发，两者间隔两个来月，在《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》（连政办[2020]11号）下发前，被答辩人有足够时间办理不动产登记手续。被答辩人在上述文件下发后才去办理不动产登记手续，根据该文件补交的土地出让金亦由被答辩人负担。综上，被答辩人的诉请缺乏事实和法律依据，应予以驳回。新家源公司提供的证据有：放弃安置房承诺书、《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》。柯爱芳辩称，一、答辩人是新家源公司的员工，答辩人做中介业务是履行职务行为，被答辩人诉请答辩人承担连带赔偿责任，没有法律根据或合同根据。二、答辩人在做案涉中介业务时，《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》（连政办[2020]11号）尚未下发，需补交土地出让金是该文件规定的，答辩人不存在故意提供虚假信息，故意隐瞒、欺诈被答辩人的事实。综上，被答辩人的诉讼请求没有事实根据和法律依据，请人民法院依法驳回被答辩人的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：罗爱蓉与揭宝华于2007年3月8日办理结婚登记。柯爱芳系新家源公司职工。夫妻关系存续期间，2019年10月，罗爱蓉、揭宝华因需要购买位于连城县莲花花园的房子至新家源公司处要求提供中介服务。2019年11月7日，新家源公司法定代表人林水炎向揭宝华出具收条，收条载明：兹收到揭宝华购买坐落于莲花花园77平方一个安置指标意向金5000元，价格不超过6050元／平方、楼层3-5层、交易方式：更名；若三个月内没有指标可退还意向金。2019年12月3日，揭宝华微信联系柯爱芳询问购房所需开支。柯爱芳回复表示出让金每个人都需要支出，但是现在买房更有优势，房东出一半土地出让金。2019年12月8日，柯爱芳与揭宝华电话中，柯爱芳告知揭宝华购买位于连城县××花园××号楼××单元302号出让金由原房东处理，这几天签订协议购房不需要承担土地出让金，并催促要求揭宝华、罗爱蓉抓紧于明天即2019年12月9日签订协议。2019年12月9日，罗爱蓉委托新家源购房，罗爱蓉为甲方与新家源公司为乙方签订了《房地产购买协议书》，合同第一条约定：甲方拟购买的房产位于福建省连城县××花园××号楼××单元××室，建筑面积为77平方米左右，该房产为拆迁安置房指标转让，甲方对上述房产已有充分的了解，并自愿购买。合同第二条甲方授权乙方依下列条件与出售方洽谈具体买卖事宜：成交金额为5880元／平方，可以以指标更名形式将上述房产直接更名给甲方，至开发商处更名时甲方不需要补交划拨地土地出让金。合同第三条约定内容其中有：甲方于签订房屋购买协议书的同时向乙方支付购房定金3万元（含意向金5000元），协议有效期至2020年1月1日止，乙方带领甲方办理更名手续当日支付乙方中介服务费1%（以实际成交总价）。合同还约定了其他事项。2019年12月19日，新家源公司向罗爱蓉出具收条。收条载明：兹收到罗爱蓉购买座落于福建省连城县××花园××号楼××单元××室房产的购房定金30000元（含意向金），并备注之前意向金收条作废。同日，新家源公司法定代表人林水炎向揭宝华出具收条和代收条，收条载明：兹收到揭宝华购买莲花花园3号楼1单元402室中介费4500元。代收条载明：受安置户李爱玉委托，代收到罗爱蓉购买坐落于连城县××镇××花园××号楼××室安置指标转让款195407元；之前的收条作废，以此收条为准。2019年12月19日，安置户李爱玉向连城县莲峰镇人民政府出具了《放弃安置套房承诺书》，承诺莲花花园安置指标房共三套，放弃安置房3幢402号房。2019年12月20日，连城县连发城市建设有限公司为出卖人与罗爱蓉为买受人签订商品房买卖合同（预售），合同约定：罗爱蓉购买位于连城县××花园××号楼××室房产，按照建筑面积计算该房产总价款为261586元。双方应当按照国家的有关规定，向相应部门缴纳因该商品房买卖发生的税费。合同还约定了其他事项。不动产房过户登记前即2020年2月27日，连城县人民政府办公室颁布连政办（2020）11号《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》，其中内容有：莲花花园、莲芯花园保障性安置房富余安置房指标转让时间截止至2019年12月31日止,安置房富余指标购买人在办理房屋产权时，由富余指标购买人先自行办理国有划拨土地使用权出让手续，补交土地出让金。2020年3月份，罗爱蓉得知办理权属登记需缴纳土地出让金后，多次要求新家源公司及其职员柯爱芳负责交涉出让金由谁缴纳的事宜，新家源公司及安置户李爱玉均不同意缴纳后,罗爱蓉于2020年6月22日缴纳土地出让金37418.64元，于同年7月15日办理不动产登记。另查明，柯爱芳在罗爱蓉与新家源公司签订协议之前与罗爱蓉丈夫揭宝华电话、微信联系均属履行新家源公司的职务行为。位于连城县莲花花园3幢302房与402房都是新家源公司房源，转让不存在不需缴纳土地出让金情况。本院认为，罗爱蓉、揭宝华夫妻关系存续期间,以罗爱蓉名义购房发生争议，揭宝华是争议权益共享人，具有本案原告诉讼地位。新家源公司对于履行中介服务应遵循诚实信用原则，如实客观全面地反映事实情况。新家源公司行为是否构成故意隐瞒事实提供虚假情况的问题。2019年12月8日柯爱芳履行新家源公司职务行为而与罗爱蓉丈夫电话声称购房的土地出让金由原房东处理，这几天签订协议不需要承担土地出让金，并催促要求揭宝华、罗爱蓉于2019年12月9日抓紧签订协议。次日，罗爱蓉为甲方与新家源公司为乙方签订了《房地产购买协议书》，《房地产购买协议书》第二条第3项约定：要求新家源公司与出售方洽谈至开发商处更名时甲方不需要补交划拨地土地出让金。本案涉及302号房与402号房均是新家源公司房源，转让均需缴纳土地出让金。作为既受罗爱蓉、揭宝华委托购房又受安置户李爱玉委托卖房指标的新家源公司不但没有明确清楚告知罗爱蓉、揭宝华需要缴纳土地出让金，反而告知不需由罗爱蓉、揭宝华缴纳土地出让金，足以让罗爱蓉、揭宝华违背真实意思认为购买房屋不需其缴纳出让金的判断，依法认定新家源公司对于购房人是否缴纳土地出让金隐瞒事实提供虚假情况。罗爱蓉、揭宝华损失认定问题。因新家源公司故意隐瞒需由罗爱蓉、揭宝华购房人缴纳土地出让金而作不需缴纳的虚假情况，促使罗爱蓉、揭宝华决定购房。新家源公司收取罗爱蓉中介费4500元，依法应当返还。虽然新家源公司隐瞒事实提供虚假情况，罗爱蓉、揭宝华知道真实情况后，在双方不能达成由谁缴纳土地出让金后可依法主张变更或撤销合同维护合法权益，但罗爱蓉、揭宝华并未主张这一权利，而明知被隐瞒事实虚假情况仍缴纳土地出让金37418.64元不属于受欺诈而造成的损失。因此罗爱蓉、揭宝华要求新家源公司赔偿所缴纳的土地出让金37418.64元的请求，没有事实和法律依据，依法予以驳回。2020年2月27日，连城县人民政府办公室颁布的连政办（2020）11号《连城县人民政府办公室关于做好莲花花园和莲芯花园项目安置房屋产权办理有关事项的通知》，对于安置房富余指标转让时间截止至2019年12月31日止，及富余指标购买人应先自办理土地使用权出转手续和缴纳土地出让金作出了规定。安置房富余指标转让所购房屋历来是要办理土地使用权转让手续和缴纳土地出让金，并非上述文件颁布后才需要办理土地出转手续和缴纳土地出让金。新家源公司以此为依据认为其未隐瞒事实提供虚假情况的意见，不予采纳。柯爱芳是新家源公司职工，其在本案的行为属履行职务行为，其行为所造成的民事责任由新家源公司承担，罗爱蓉、揭宝华要求柯爱芳承担连带责任的请求，没有事实和法律依据，依法予以驳回。为维护当事人合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第二款、第四百二十五条、《中华人民共和国民法通则》第四十三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、连城县新家源房地产经纪有限公司应于本判决生效之日起十日归还罗爱蓉、揭宝华中介费4500元；二、驳回罗爱蓉、揭宝华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费870.4元，减半收取435.2元，由连城县新家源房地产经纪有限公司负担46.7元、由罗爱蓉、揭宝华负担388.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于龙岩市中级人民法院。本案生效后(当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准)，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 员  曹才生二〇二一年四月十二日代理书记员  吴金萍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民法通则》四十三条企业法人对它的法定代表人和其他工作人员的经营活动，承担民事责任。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。