陕西省延安市宝塔区人民法院民事判决书 （2021）陕0602民初952号原告：延安旭力物业服务有限责任公司。住所地：延安市宝塔区楼。统一社会信用代码：91610600661160677M。法定代表人：李小龙，系公司总经理。委托代理人：杨茂义，延安市148法律服务所法律工作者。被告：延安圣地蓝热力（集团）城区供热有限公司。住所地：延安市宝塔区内。统一社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX4495。  法定代表人：李向阳，系公司董事长。委托代理人：申边疆，陕西圣地律师事务所律师。原告延安旭力物业服务有限责任公司(以下简称：旭力物业公司)诉被告延安圣地蓝热力（集团）城区供热有限公司（以下简称：圣地蓝城区供热公司）合同纠纷一案本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告委托代理人杨茂义、被告委托代理人申边疆均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告旭力物业公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付拖欠的物业费1536630.8元、公摊水电费220204.67元、垃圾清运费1002513.2元，共计2759348.67元；二，本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2008年10月，原告接管了由延安慧泽房地产开发有限公司开发建设的XX庄XX小区，实施全方位覆盖式的物业管理服务至今。2009年4月，根据延安市人民政府专项问题会议要求（延安市XX室XX号文件）XX庄XX小区的供热锅楼房（占地面积为6866平方米，建筑面积3314平米，产生物业等费用962909.21元，附明细表）、1#、2#换热站（建筑面积512平方米，产生物业等费用148765.7元，附明细表）及供热管网全部移交给被告管理使用。2012年，被告在其所属区XX层门面房（共35间，建筑面积770.4平米，产生物业等费用221738.23元，附明细表）、9层办公楼（建筑面积3570平方米，产生物业等费用1320735.8元，附明细表）和三层办公楼（建筑面积510平方米，产生物业等费用105199.7元，附明细表），用于商业出租和办公商务。由于被告所属供热站、换热站、门面房、办公楼均连接原告的供水供电、排污系统等公共服务设施，且在建设上自然相连，融为一体，故一直由原告为其提供日常设施的供应及维护、管理等服务。然涉及到物业服务及其他费用的收取，双方一直未能达成共识，被告总是认为应当由相关部门出面协调方能解决。2019年8月1日，被告以电子邮件的方式告知原告只愿履行部分物业费用，但由于其自愿支付的费用过低，双方就此没有形成一致解决方案。另外，因慧泽山庄依山而建及多元化小区结构的特点，使得原告作为物业服务企业，也有着不同于其他同行业的供水供电及物业维修的服务方式，仅高压供电变电、泵房二次加压蓄水等公共设施的维修及费用目前就高达240多万，被告多年来拖欠的物业管理费用，无疑是对原告企业负担的累加，同时也是其不履行社会责任及自身义务的不良体现。综上，原告给被告提供了全方位优质的物业管理服务，被告理应履行给付物业服务费用的义务，现被告借故不予履行，实属不当。故原告请求法院依法保护原告的合法权益。被告圣地蓝城区供热公司辩称，一、被告认为本案原告主体资格依法不能成立，原告并不是适格的原告。物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。业主在物业管理活动中，应当按照物业服务合同的约定接受物业管理企业提供的服务，并按照约定交纳相关的物业管理费用。而本案被告与原告之间并不存在物业服务合同关系，双方之间也无任何法律上的权利与义务关系，而原告将与自己没有法律关系的被告起诉到法院是没有事实依据和法律依据的，人民法院应依法驳回其诉求。二、关于原告提到的2009年4月市XX室XX号文件，该文件是市政府将延安房产局在红化沟三期经济适用房的供热锅炉整体移交给市城市管理局，该协议与原告无关。同时该协议并未涉及到物业管理费的问题，原告所说的962909.21元的物业费不知从何而来，关于原告所称门面房也与被告无关，该房是被告自己通过政府规划审批，自行出资修建与原告无关，门面房的相关维修、维护、养护管理和环境卫生均是由被告自行负责，原告从未为此提供过任何服务，故现原告请求支付相关费用与法无据。三、关于原告所说9层和3层办公楼产权是属于案外人曹海斌所有，与被告无关。四、关于水电费的问题，本案中的供热锅楼房所用电是被告直接与供电部门签订了供电合同，电源均是供电部门提供与原告无关，相关电费被告也直接支付给供电部门，被告也不存在拖欠水费的问题，而且按照物业管理条例第45条第二款的规定，物业管理企业接受委托代收水电费，不得向业主收取手续费等额外费用。延安市的水费是每吨7.37元，而原告是按8.07元收取，该行为已违反相关法律规定。综上所述，被告认为本案原告的诉求依法不能成立，请求人民法院依法驳回。经审理查明，2008年3月31日，原告旭力物业公司与延安慧泽房地产开发有限公司签订了《XX庄XX小区前期物业管理委托合同》。合同约定：XX庄XX小区，总占地面积约40万平方米，总建筑面积543512.3平方米，具体包括多层住宅89幢265单元，连体住宅32幢，办公用房1幢4层。2009年10月30日，延安慧泽房地产开发公司与延安市热力公司签订了《红化三期锅炉房整体移交协议》，协议约定：慧泽房地产开发公司将开发建设的XX沟XX小区内的三台热水锅炉、两个地埋式换热站及管网545米的整体设施全部移交给延安市热力公司管理。后延安市热力公司以自己的名义通过规划部门等审批修建了收费大厅危畔加固临时建筑（即原告诉状所述的门面房）。2012年12月7日，延安市热力公司与陕西省电力公司延安市供电公司签订了《电费结算协议》，用电人名称为：延安供热公司（红化三期供热站），该协议约定了抄表日期，电费交付的次数、金额及日期，并约定电费支付方式为转账。 以上事实有原告提供的《XX庄XX小区前期物业管理委托合同》、《红化三期锅炉房整体移交协议》、被告提供的《选址意见书》、《规划许可证》、《电费结算协议》及庭审笔录在卷佐证，予以证实。本院认为，物业管理是业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业管理服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。物业管理企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。本案中，原告旭力物业公司称其对被告管理使用的供热锅楼房、1#、2#换热站、被告在其所属区域内修建的二层门面房、九层办公楼和三层办公楼进行了物业管理，要求被告为其支付拖欠的物业费、公摊水电费、垃圾清运费，被告对此均不认可。本院认为，原告虽然在一定时期内为供水、供电部门向被告代收了部分水电费，但不能证明原、被告间就形成了物业服务合同关系，而且原告未与被告签订过书面的物业服务合同，被告也未提供确凿证据证实其物业服务范围包括被告管理的供热锅楼房、1#、2#换热站及被告修建的二层门面房，对于其所述的九层办公楼和三层办公楼，被告认为其不是该房屋的所有权人，原告也未提供确凿证据证实该房屋系被告所有，故原告旭力物业公司应承担举证不利的法律后果。依据《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告延安旭力物业服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费28875元原告已预交，减半收取，实际由原告延安旭力物业服务有限责任公司承担14437.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省延安市中级人民法院。  审  判  员  李惠蓉 二0二一年四月十二日 书  记  员  刘海霞 1