湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0102民初3518号原告：陈灿，男，1984年8月12日出生，汉族，住湖南省长沙市芙蓉区。被告：东业地产（长沙）有限公司，住所地湖南省长沙经济技术开发区漓湘路98号。法定代表人：吴云，董事长。第三人：中融国际信托有限公司，住所地黑龙江省哈尔滨市松北区科技创新城创新二路277号。法定代表人：刘洋，董事长。原告陈灿与被告东业地产（长沙）有限公司（以下简称东业公司）、第三人中融国际信托有限公司（以下简称中融信托公司）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。原告陈灿到庭参加诉讼，被告东业公司、第三人中融信托公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈灿向本院提出诉讼请求：1.判令东业公司继续履行《长沙市商品房买卖合同》，并限期办理抵押权注销登记；2.判令东业公司立即向长沙市房屋登记机构办理完成商品房买卖合同备案；3.判令东业公司立即为陈灿办理完成长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的不动产所有权证；4.判令东业公司支付未按照合同约定期限办理合同备案的违约金3310元（从合同约定期限的次日起至实际办妥合同备案之日止，东业公司每日按陈灿已付购房价款424455元的0.01‰计算，现暂计算至2020年11月30日）；5.判令本案诉讼费用由东业公司承担。事实和理由：2018年5月9日，陈灿与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定陈灿购买东业公司开发的位于长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房（以下简称案涉商品房），购房价款为424455元，并另行支付443499元作为房屋买卖服务费用，共计支付购房价款867954元，付款方式为全额付款；东业公司应于合同签订之日起90工作日内向长沙市××商品房的在建建筑物抵押权注销登记、合同备案和预告登记，若违反上述约定，东业公司应每日按陈灿已付购房价款的0.01‰向陈灿支付违约金。合同签订后，陈灿已依约支付全部购房价款，东业公司也已依约向陈灿交付案涉商品房。但东业公司至今仍未为陈灿办理案涉商品房的抵押权注销登记、商品房买卖合同备案，其应当依约每日按陈灿已付购房价款的0.01‰计算支付违约金。原告陈灿向本院提交的证据有：1.预付购房款发票;2.购房款发票；3.服务费收据；4.产权登记费、工本费收款收据；5.税收缴款书（税务收现专用）；6.湖南省物业专项维修资金专用收据；7.陈灿的居民身份证复印件；8.《长沙市商品房买卖合同》。被告东业公司未作答辩且未向本院提交证据。第三人中融信托公司未作答辩且未向本院提交证据。对原告陈灿围绕诉讼请求提交的证据，本院组织当事人进行了证据交换。被告东业公司、第三人中融信托公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，放弃质证权利。对陈灿提交的证据，本院予以确认并在卷佐证。结合证据审查及当事人陈述，本院查明事实如下：2018年4月，陈灿与东业公司对案涉商品房买卖达成合意，约定陈灿以购房总价款867954元购买案涉商品房，购房总价款分为两部分，一部分由东业公司直接收取，另一部分由东业公司委托案外人湖南聚英信息科技有限公司（以下简称聚英公司）以经纪代理服务费的名义收取并出具发票或收据，陈灿于2018年4月28日向东业公司预付购房款50000元。2018年5月9日，陈灿与东业公司签订《长沙市商品房买卖合同》，约定陈灿购买东业公司开发建设的长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房（用途为商业，建筑面积40.02平方米），购房价款为424455元，于合同签订之日一次性支付；该商品房已设定在建建筑物抵押，抵押权人为中融信托公司，抵押权登记日期为2017年12月13日，东业公司保证该商品房销售已经抵押权人同意，且申请办理预告登记时抵押权人向登记机构申请办理预购部分在建建筑物抵押权注销登记；出卖人东业公司应当在2018年12月31日前向买受人陈灿交付案涉商品房；买受人陈灿购买的商品房为预售商品房，预售许可证号为2018-0058；自合同签订之日起，出卖人东业公司应于90工作日内向长沙市房屋登记机构办理合同备案，并应于90日内（该时限不能长于办理合同备案的时限）和抵押权人申请办理抵押权注销登记，买卖双方应于90日内（与合同备案的时间相同）向长沙市房屋登记机构申请办理预告登记，东业公司应在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记，初始登记后175个工作日内办妥不动产所有权证，东业公司未能在约定期限内办理上述登记，自合同约定期限的次日起至实际办妥登记之日止，东业公司每日按陈灿已付购房价款的0.01‰向陈灿支付违约金。商品房买卖合同签订当日，陈灿向东业公司支付了合同约定的购房价款的余款374455元，同时以经纪代理服务费的名义向聚英公司支付购房价款443499元。商品房买卖合同签订后，陈灿已支付完毕购房总价款共计867954元，东业公司按合同约定于2018年12月31日向陈灿交付了案涉商品房，但东业公司、中融信托公司未按合同约定注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，东业公司也未按约定自合同签订之日起90工作日内（即2018年9月12日前）向长沙市房屋登记机构办理案涉商品房的商品房买卖合同备案和预告登记，且没有在商品房交付后365个工作日内完成该栋商品房的初始登记及初始登记后175个工作日内为陈灿办妥案涉商品房的不动产所有权证。合同备案期限于2018年9月12日届满，不动产所有权证办理期限于2021年2月19日届满。本院认为，陈灿与东业公司于2018年5月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法成立有效，双方均应依约履行合同义务。关于购房价款的认定问题。商品房交易市场往往存在商品房买卖双方通过不同形式的操作，将购房价款的构成进行变更以达到规避国家税收等目的的情形，但无论何种形式的变更，均无法改变双方之间真实的买卖合同关系和真实的房屋价格。陈灿与东业公司之间为商品房买卖合同关系，双方之间的权利义务关系受到商品房买卖合同的规制，对双方产生约束力且具有一定的外部公示效力，而东业公司与聚英公司为委托代理销售关系，东业公司授权聚英公司以经纪代理服务费的名义收取部分购房款并由聚英公司为陈灿出具收款票据，陈灿已付购房价款分为两部分，一部分为其直接向东业公司支付的商品房买卖合同约定的购房价款424455元，另一部分为其向聚英公司支付的443499元，该笔款项虽为聚英公司收取，但应认定为陈灿购买案涉商品房所支付的对价，故陈灿共计已付的购房价款实际数额应当为867954元。关于办理在建建筑物抵押权注销登记的问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存；转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。本案中，虽案涉商品房已设定在建建筑物抵押，商品房买卖合同约定案涉商品房进行预售已经取得抵押权人中融信托公司同意，并取得行政主管机关的预售许可，鉴此，抵押权的效力应当仅及于案涉商品房转让后的价款，即应视为抵押权人已放弃案涉商品房的在建建筑物抵押权，且商品房买卖合同约定，设定在建建筑物抵押权登记的，东业公司应自合同签订之日起90工作日内与抵押权人中融信托公司申请办理在建建筑物抵押权注销登记。故陈灿诉请东业公司办理注销案涉商品房的在建建筑物抵押权登记，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。关于办理商品房买卖合同备案、不动产所有权证及支付违约金的问题。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，陈灿已依约履行了购房价款的付款义务，东业公司未按照合同约定自合同签订之日起90工作日内即2018年9月12日前向长沙市房屋登记机关办理合同备案、商品房预告登记，也未依约按期为陈灿办理完成案涉商品房的不动产所有权证，构成违约行为，应当承担违约责任。依据商品房买卖合同的约定，东业公司未在约定期限内办理合同备案，自合同约定的期限的次日即2018年9月13日起至实际办妥登记之日止，东业公司应每日按陈灿已付购房价款的0.01‰计算支付违约金，故陈灿诉请东业公司办理案涉商品房的商品房买卖合同备案、不动产所有权证并支付违约金，符合合同约定和法律规定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第一款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条的规定，判决如下：一、在本判决生效后十五日内，东业地产（长沙）有限公司和中融国际信托有限公司注销长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房的在建建筑物抵押权登记；二、在本判决生效后三十日内，东业地产（长沙）有限公司在长沙市不动产登记机关办理完成其与陈灿于2018年5月9日签订的《长沙市商品房买卖合同》的备案和长沙市芙蓉区××路××号××栋××层××号商品房权属登记在陈灿名义的不动产所有权证；三、在本判决生效后十日内，东业地产（长沙）有限公司向陈灿支付违约金（自2018年9月13日起至商品房买卖合同备案完成之日止，每日按陈灿已付购房价款867954元的0.01‰计算）。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，因适用简易程序减半收取40元，由东业地产（长沙）有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  江涛二〇二一年四月二十二日法官助理李家成书记员卢宇附本判决引用法律条文原文《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。