辽宁省庄河市人民法院执 行 裁 定 书（2021）辽0283执异19号案外人：杜祥志，男，1971年9月23日出生，汉族，住江苏省邳州市。公民身份号码：3203251971********。委托诉讼代理人：雍洪飞，系齐齐哈尔市建华区中华法律服务所法律服务工作者。申请执行人：王浩，男，1962年10月14日出生，汉族，住辽宁省庄河市。公民身份号码：2102251962********。申请执行人：刘玉华，女，1968年5月7日出生，汉族，住辽宁省庄河市。公民身份号码：2102251968********。被执行人：齐齐哈尔新派房地产开发有限公司。住所地：黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江镇县府街国土资局楼****。统一社会信用代码：912302210903965891。法定代表人：李国强。被执行人：李国强，男，1969年11月13日出生，汉族，住黑龙江省齐齐哈尔。公民身份号码：2302021969********。在本院执行申请执行人王浩、刘玉华与被执行人齐齐哈尔新派房地产开发有限公司（以下简称新派公司）、李国强民间借贷纠纷一案中，案外人杜祥志对本院查封、拍卖位于黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江新派国际汽配城5号楼幢5单元000101室不服，向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人称，终止对黑龙江省齐齐哈尔市龙江县龙江新派国际汽配城5号楼幢5单元000101室的执行与拍卖。[执行案号为（2020）辽0283执恢556]事实和理由：案外人杜祥志在2014年6月16日与新派公司签订《建筑施工合同》，双方约定由案外人承包，其5、7号楼的建筑工程，除采暖、给排水、电照、真石漆、外墙保温、门窗制安、消防以上项目外的所有土建工程。案外人按照约定按期完成了工程，总费用为197万元。向新派公司索要以上施工内容的款项，但由于当时新派公司资金不足，不能给予案外人以上费用。双方在2016年9月23日签订《关于用尚欠人工费购买成品房的协议》，该协议约定由案外人用工程队的人工费购买新派公司开发的房屋，价格为房屋实际价格多退少补，并有新派公司法定代表人李国强的签字确认。最终案外人与新派公司签订合同，购买龙江新派国际气派城5号楼幢5单元000101，面积为259.33平方米，约定价格为1426315.00元。剩余人工费用543685.00元，由李国强妻子刘晓军签订给案外人欠条。在2016年9月23日，案外人已经完成该商品房购买事项和预售登记备案。但是贵院是在2017年7月8日查封该房屋，查封该房屋时，该房屋所有人已经为杜祥志，而并非新派公司所有，查封错误。综上事实，案外人已经是龙江新派国际汽配城5号楼幢5单元000101室的所有权人，贵院拍卖以上房产已经侵害案外人的合法权益，为案外人的合法权益不受损害，特向贵院提出终止执行拍卖龙江新派国际汽配城5号楼幢5单元000101室的申请，望结合实际情况给予采纳，从而终止执行、拍卖以上房产。二申请执行人答辩称，贵院对龙江新派国际汽配城5号楼5单元000101室查封，评估、公告、拍卖是根据事实和法律，是合法公正公平的。1.案外人杜祥志提出江新派国际汽配城5号楼5单元000101室在2016年9月23日已经抵付工程款，是捏造虚假的事实，时至今日也可以编造这样的事实。经查根本没有这一事实，是新派公司用五号楼下车库抵付拖欠案外人工程款的。2.查封合法有效。2017年7月8日查封该房屋，进行了查封公告，并在查封的所有房屋墙上张贴封条，案外人是应该知道的。3.拍卖是依法进行的。（1）于2020年7月2日在龙江县电视台多次发布拍卖公告。（2）于2020年7月16日在人民法院网进行公告。（3）于2020年7月16日在人民法院报进行公告。（4）于2020年7月22日在拍卖各楼号墙上张贴拍卖告知书。（5）于2020年8月24日第一次拍卖结束。上述案外人是知道的，超过时限的。4.从查封到拍卖已进行三年多，整个过程案外人是知道的，案外人在三年多之后提出终止拍卖，可见是他在编造事实对付法院干扰拍卖，也超过时限。申请执行人请求法院驳回案外人的申请，并对案外人编造干扰司法的行为给予罚款和拘留。二被执行人未作答辩。本院查明，原告王浩、刘玉华诉被告齐齐哈尔新派房地产开发有限公司、李国强民间借贷纠纷一案，在诉讼过程中，本院于2017年8月11日，查封了齐齐哈尔新派房地产开发有限公司开发的龙江新派国际汽配城7#、8#楼（面积分别是：5725.46平方米、3401.25平方米）、5#楼（101、102号，面积：313.8平方米）、10#楼（101、107、108、109、110号、面积：1869平方米）。查封土地上建筑物的效力及于该地上建筑物适用范围内的土地使用权（土地证号:龙江县国用（2014）第7**）。本院于2018年2月7日作出（2017）辽0283民初5379号民事判决，判决：被告齐齐哈尔新派房地产开发有限公司、李国强于本判决发生法律效力之日起十日内偿还原告王浩、刘玉华借款500万元，并承担该款自2014年12月31日起至实际给付之日止按中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率四倍计算的利息（以不超过年利率24%为限）。该判决生效后，齐齐哈尔新派房地产开发有限公司、李国强未履行判决确定的给付义务，王浩，刘玉华向本院申请执行。执行过程中，本院于2018年8月6日作出（2018）辽0283执1621号之三执行裁定，裁定：拍卖被执行人齐齐哈尔新派房地产开发有限公司开发的龙江新派国际汽配城7#、8#楼（面积分别是：5725.46平方米、3401.25平方米）、5#楼（101、102号，面积：313.8平方米）、10#楼（101、107、108、109、110号，面积：1869平发米）及上述房屋所占用的土地（土土地证号：龙江县国用（2014）第7**。于2020年7月2日作出（2020）辽0283执恢556号执行裁定，裁定：将被执行人齐齐哈尔新派房地产开发有限公司开发的龙江新派国际汽配城7#、8#楼、5#楼（101、102号）、10#楼（101、107、108、109、110号）房屋予以续行查封。另查明，案外人杜祥志向本院提交《建筑施工合同》、《欠据》、《关于用尚欠人工费购买成品房的协议》、《关于用尚欠人工费购买成品房协议补充协议》，《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《购买商品房登记备案介绍信》等材料，用于证明其主张。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”据此，本案须同时具备上述四个条件，案外人杜祥志方能排除本院对案涉房屋的强制执行。杜祥志向本院提交了《建筑施工合同》、《欠据》、《关于用尚欠人工费购买成品房的协议》《关于用尚欠人工费购买成品房协议补充协议》，《商品房买卖合同（预售）示范文本》、《购买商品房登记备案介绍信》作为证据，即便这些证据真实有效，但其未提供证据证明已经实际占有案涉房屋，亦未提供证据证明非其自身原因未办理过户登记，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定能够排除强制执行的条件本案未能同时具备，案外人不能以此排除对案涉房屋的强制执行。《城市商品房预售管理办法》第十条第一款规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”从上述规定可知，预售登记备案只是行政机关对于商品房买卖合同进行管理的一项措施，系行政管理范畴，并不直接产生不动产物权设立或变动的效力。故案外人杜祥志以其已完成房屋预售登记备案为由主张对案涉房屋排除执行，本院不予支持。综上，本院对案外人杜祥志以案涉房屋被查封前其已完成房屋购买事项和房屋预售登记备案为由提出的异议请求，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第二十八条规定，裁定如下：驳回案外人杜志祥的异议请求。公告费260元，由案外人杜志祥负担。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  隋晓丽审判员  孙雪梅审判员  张维唯二〇二一年四月十九日书记员  曲丽坤