广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终5488号上诉人（原审被告）：徐妃宏，男，1961年1月19日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：拓硕，广东一言律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秋凤，广东一言律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：区燕凤，女，1952年6月20日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：区珠仔，男，1957年1月3日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。被上诉人（原审原告）：区燕珍，女，1952年11月8日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：区燕凤，系其胞姐。原审被告：李月由，女，1955年5与23日出生，香港特别行政区居民，内地住址广东省广州市海珠区新港西路142号大院10栋202房。原审第三人：徐少敏，男，1973年3月13日出生，汉族，住广东省广州市海珠区，现于广东省工人医院精神科就医。上诉人徐妃宏因与被上诉人区燕凤、区珠仔、区燕珍，原审被告李月由、原审第三人徐少敏物权保护纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2019）粤0104民初21223号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月10日立案后依法组成合议庭进行了审理，现已审理终结。徐妃宏上诉请求：1.撤销一审判决第一项，依法改判徐妃宏无需向区燕凤、区珠仔、区燕珍支付位于广州市海珠区新港西路142号大院×号×房（以下简称案涉房屋）自2013年5月1日至2018年4月30日期间的租金21600元；2.案件诉讼费由区燕凤、区珠仔、区燕珍承担。事实和理由：一、一审法院认定现有证据不足以证明区燕凤、区珠仔、区燕珍在2016年5月21日前知晓案涉房屋出租系事实认定错误。区燕凤、区珠仔、区燕珍已自认在2016年3月知悉案涉房屋被出租事实。二、一审法院不予采纳徐妃宏关于案涉房屋租金的诉讼时效的抗辩，是错误的。根据《民法通则》中要求返还租金的诉讼时效为一年的规定及2017年10月1日实施的《民法总则》《民法典》规定的三年诉讼时效，区燕凤、区珠仔、区燕珍诉请的案涉房屋的租金从2016年10月1日起受诉讼时效保护。结合区燕凤、区珠仔、区燕珍已知晓案涉房屋出租事实，根据《民法典》第一百把十八条关于诉讼时效为3年的规定，诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受损害以及义务人之日起计算的规定，区燕凤、区珠仔、区燕珍主张的案涉租金已超过诉讼时效。一审法院认定案涉纠纷已通过多次继承权诉讼，继承权纠纷与本案租金纠纷并非为同一纠纷，区燕凤、区珠仔、区燕珍提起继承权纠纷的同时也可主张租金，但区燕凤、区珠仔、区燕珍在2019年5月才提起案涉房屋租金的主张，大部分租金已超过诉讼时效，应由区燕凤、区珠仔、区燕珍自行承担不利后果。综上，请二审法院查明支持徐妃宏上诉请求。区燕凤、区燕珍辩称，同意一审判决，且一审判决数额过低，区燕凤、区燕珍出于息事宁人才接受，不同意徐妃宏的上诉意见。区珠仔辩称，同意一审判决认定事实，但一审判决数额过低，区珠仔是出于息事宁人才接受，不同意徐妃宏的上诉意见。李月由述称，对于区燕凤、区燕珍、区珠仔与徐妃宏之间的纠纷李月由在一审诉讼之前不清楚，徐妃宏确有照顾徐少敏，至于案涉纠纷问题由法院依法处理，李月由没有意见。区燕凤、区珠仔、区燕珍向一审法院起诉请求：1.判令李月由、徐妃宏返还非法出租案涉房屋的所有租金收益的百分之三十共计70000元；2.诉讼费由徐妃宏、李月由承担。一审法院认定事实：广州市国土局房管局于1999年5月24日核发的穗房地证字第××号《房地产证》载明案涉房屋的权属人为陈裕春，建筑面积为40.04平方米。广州市海珠区人民法院于2018年3月8日就区燕凤、区珠仔起诉徐少敏、区燕珍法定继承纠纷一案作出（2017）粤0105民初5367号《民事判决书》，载明徐少敏法定代理人为徐妃宏，查明案涉房屋是陈裕春于1999年向单位购买的房屋，登记在陈裕春名下；陈裕春与丈夫区锡生前生育了区燕凤、区珠仔、区燕珍共3个子女，区锡于1959年去世，陈裕春与徐明活生育了徐少敏；陈裕春于2002年9月15日去世，徐明活于2013年4月26日去世；陈裕春生前没有立下遗嘱，陈裕春的父母均先于其去世等，认为徐明活是陈裕春丧偶之后的再婚丈夫，由于案涉房屋是陈裕春与徐明活再婚期间购买的，故该房屋属于陈裕春与徐明活的夫妻共同财产，各占1/2产权份额，由于该案原告主张继承陈裕春的遗产，故只处理属于陈裕春的1/2产权份额部份等，最终判决区燕凤、区珠仔、徐少敏、区燕珍共同继承案涉房屋其中属于陈裕春的1/2产权房屋，继承后，四人各占该房屋1/10产权份额。该判决已于2018年3月29日发生法律效力。2013年4月27日，甲方徐少敏、徐妃宏（徐少敏的法定代表人）与乙方李月由签订《房屋租赁合同》，约定甲方将案涉房屋出租给乙方，租期自2013年5月1日至2018年4月31日，每月租金1200元交付至徐妃宏账户等。李月由就其支付租金提交了向徐妃宏银行汇款及微信转账记录。此后李月由分别与案外人签订两份《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给案外人，其中第一份租赁期限自2014年8月1日至2016年7月31日，月租金3200元，第二份租赁期限自2017年8月20日至2018年8月19日，月租金2600元。区燕凤、区珠仔、区燕珍表示上述房屋此前由第三人徐少敏及其父母居住，原告于2016年3月去探望徐少敏时才发现房屋被改装出租，经向居委会了解才得知在徐少敏父亲徐明活去世后，徐妃宏就将徐少敏带去湛江居住，并将房屋非法出租，此后至2015年由于徐少敏××发，徐妃宏将徐少敏带回广州，由居委会协调将徐少敏送至广东省工人医院住院治疗至今。李月由表示其居住在案涉房屋附近的广州市海珠区新港西路142号大院10号202房并提交了房产证，案涉房屋此前由徐少敏及其父母居住，在其与徐妃宏、徐少敏签订上述租赁合同后，徐妃宏就将徐少敏带回老家，此后就不再清楚。广东省工人医院于2019年10月4日出具的《医学诊断证明书》载明患者徐少敏医学诊断为偏执型精神分裂症，于2015年8月17日入院至今在该院住院治疗，建议继续住院治疗等。经一审法院向广州市海珠区人民政府新港街道办事处（以下简称新港街道）调查，徐妃宏于2013年9月10日作为监护人出具一份《遗失声明》，载明“我是徐少敏的堂哥徐妃宏，由于徐少敏患有精神残疾三级，在广州无法独立生活自理，现在由我带回乡下照顾，由于在收拾物件时遗失了残疾证，现申请补领徐少敏的残疾证，本人愿意做徐少敏的监护人”等；广州市海珠区新港街穗华社区居民委员会备案的《残疾人证改证、换证、加急、遗失补办、注销等申请表》载明姓名为徐少敏，申请类别“变更：由监护人穗华社区改为监护人徐妃宏；遗失补办：遗失时间2013年3月”等，经广州市海珠区新港街道残疾人联合会同意补办，广州市海珠区残疾人联合会（以下简称海珠区残联）、广州市残疾人联合会均加盖印章。海珠区残联与新港街道于2018年7月10日召开徐少敏信访案现场答复会，根据该答复会会议记录记载，与会人员包括海珠区残联、新港街道工作人员，上访人区燕凤、区珠仔、江志强，以及已电话通知徐少敏原监护人徐妃宏但未到会，海珠区残联工作人员表示“你们主要诉求残疾人证上监护人的问题，7月1日起，证的版本改为联系人，只是帮残疾人办业务、及时联系上帮忙办事的”“现在是换证阶段，将以前的监护人改为现在的联系人”“当时是推举监护人，因徐妃宏拒绝放弃监护权未受理，现在是推荐联系人，麻烦重新写一个”等。根据中国残疾人联合会于2019年1月11日签发的残疾人证，徐少敏为精神残疾人，残疾等级二级，联系人区燕凤。一审法院认为，原告区燕珍及李月由是香港特别行政区居民，本案为涉港物权保护纠纷，应参照涉外民商事纠纷程序处理。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，不动产物权，适用不动产所在地法律，本案所涉不动产在我国内地，故应适用我国内地法律作为准据法。根据《中华人民共和国物权法》第二十九条的规定，因继承取得物权的，自继承开始时发生效力。根据发生法律效力的（2017）粤0105民初5367号民事判决，区燕凤、区珠仔、区燕珍共同继承案涉房屋其中属于陈裕春的1/2产权房屋，继承后，区燕凤、区珠仔、区燕珍各占该房屋1/10产权份额，故区燕凤、区珠仔、区燕珍是该房屋的共有人，有权为保护其物权提起本案诉讼。区燕凤、区珠仔、区燕珍主张两被告非法出租上述房屋损害其物权，对此一审法院认为，根据查明事实可见，徐妃宏以徐少敏“法定代表人”的身份与李月由签署了《房屋租赁合同》，将上述房屋出租给李月由，此后李月由在租赁期内又将房屋转租给案外人。而第三人徐少敏作为精神残疾人，从广州市海珠区新港街穗华社区居民委员会备案的《残疾人证改证、换证、加急、遗失补办、注销等申请表》以及生效的（2017）粤0105民初5367号民事判决所载，徐妃宏此前系作为徐少敏的监护人、法定代理人，徐妃宏亦是基于该身份代徐少敏与李月由签订了租赁合同，即徐妃宏本人并未对案涉房屋进行出租，至于徐少敏是否有权未经区燕凤、区珠仔、区燕珍同意出租案涉房屋则是另一法律关系，且区燕凤、区珠仔、区燕珍也未就此在本案中提出主张及诉请，故一审法院对此不予评析。与此同时，案涉房屋此前一直由徐少敏居住，李月由是其相邻街坊，在徐少敏母亲及父亲相继去世后向徐少敏及其监护人徐妃宏承租空置的该房屋主观上亦无恶意，至于其承租后的转租行为亦是基于在前的租赁合同。综上，区燕凤、区珠仔、区燕珍主张徐妃宏、李月由非法出租案涉房屋缺乏依据，但考虑到徐少敏为精神残疾人，而案涉房屋出租的租金由徐妃宏实际收取管理，徐妃宏亦表示确认按照区燕凤、区珠仔、区燕珍占有案涉房屋产权份额分配租金，故徐妃宏应将向李月由收取的租金的3/10共计21600元（1200*60*3/10）支付给区燕凤、区珠仔、区燕珍。至于徐妃宏所称李月由未支付自2018年1月之后的租金，但李月由所提交的证据显示其于2018年3月至5月期间还有通过微信向徐妃宏转账三次每次1200元，况且若李月由确实未付最后几月租金，也应当由徐少敏及徐妃宏依据租赁合同向李月由主张。关于徐妃宏的诉讼时效抗辩，鉴于案涉房屋此前一直由徐少敏居住，现有证据并不足以证实区燕凤、区珠仔、区燕珍在2016年5月21日之前即知晓案涉房屋出租事实，且区燕凤、区珠仔、区燕珍此后也就案涉纠纷所涉事宜多次通过继承权诉讼、向街道居委会以及残疾人联合会等途径寻求救济，故徐妃宏主张区燕凤、区珠仔、区燕珍起诉超出诉讼时效缺乏依据，一审法院不予接纳。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第四条、第二十九条、第三十九条、第九十五条、第九十六条、第九十七条以及《中华人民共和国民法总则》第二十二条、第二十三条、第三十四条第一款的规定，判决：一、徐妃宏应于判决发生法律效力之日起十日内，返还案涉房屋自2013年5月1日至2018年4月30日期间的租金21600元给区燕凤、区珠仔、区燕珍；二、驳回区燕凤、区珠仔、区燕珍的其余诉讼请求。案件受理费1550元，由区燕凤、区珠仔、区燕珍负担1072元，徐妃宏负担478元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。一审法院查明事实无误，本院予以确认。本院认为，因区燕珍、李月由系香港特别行政区居民，本案属涉港民事纠纷案件，应参照涉外民事纠纷案件处理。区燕凤、区燕珍、区珠仔以其三人作为案涉房屋的产权共有人，主张要求徐妃宏返还案涉房屋其三人相应份额的租金，属案涉房屋共有人物权主张。一审法院根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条的规定，适用不动产所在地法律即我国内地法律作为解决本案纠纷准据法，准确合法，本院予以确认。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条之规定，第二审案件的审理应当围绕当事人上诉请求的范围进行。结合各方当事人诉、辩意见，本案争议焦点主要在于区燕凤、区燕珍、区珠仔主张返还案涉房屋2013年5月1日至2018年4月30日期间的租金是否已超过诉讼时效。对此，本院认为，正如前述，区燕凤、区燕珍、区珠仔案涉诉求属对案涉房屋物权请求权主张，根据一审查明事实，案涉房屋登记在陈裕春名下，后因区燕凤、区珠仔2017年6月19日就案涉房屋提起继承纠纷诉讼，区燕珍在该案中也对案涉房屋提出权属主张，至2018年3月29日广州市海珠区人民法院作出的（2017）粤0105民初5367号民事判决发生法律效力，该生效判决明确案涉房屋为区燕凤、区燕珍、区珠仔、徐少敏共有及相应占有产权份额。可见，区燕凤、区燕珍、区珠仔三人自2017年6月19日起已对案涉房屋主张物权请求权利，至2019年5月21日提起本案一审诉讼，该物权请求主张具有延续性，并未超过法定的诉讼时效。至于《中华人民共和国民法通则》第一百三十六条关于一年短期诉讼时效的规定中的第三项“延付或者拒付租金的”的情形指的是租赁合同关系中出租方主张租金的情况，不适用于本案物权请求权主张的情形，徐妃宏该上诉主张属对该条款适用情形的误读。综上，徐妃宏以区燕凤、区燕珍、区珠仔自认2016年已获知案涉房屋出租事宜，故三人本案返还租金诉讼请求已超过诉讼时效为由提起上诉，理由不成立，本院不予支持。综上所述，徐妃宏的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决查明事实清楚，适用法律正确，应予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费340元，由徐妃宏负担。本判决为终审判决。审判长  李志明审判员  瞿 栋审判员  张一扬二〇二一年四月二十日书记员  易臻萱陈蕴琦