广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5808号原告：吴国华，男，1963年11月26日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告：谭瑞开，女，1968年1月30日出生，汉族，住址同上。上述两原告共同委托代理人：刘艳华、刘士杰，均系广东合邦律师事务所律师。被告：广东省信托房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区花蕾路10号第三层301室之二，统一社会信用代码91440000190336276C。法定代表人：李仕源，总经理。委托代理人：陈英创，系该司员工。委托代理人：王锐，北京市金杜（广州）律师事务所律师。原告吴国华、谭瑞开诉被告广东省信托房产开发有限公司（以下简称“广信公司”）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告吴国华、谭瑞开的委托代理人刘艳华、刘士杰，被告广信公司的委托代理人陈英创、王锐，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴国华、谭瑞开诉称：1998年1月6日，两原告与被告签订了《房地产预售契约》（以下简称“案涉合同”），合同约定两原告以人民币478108元向被告购买位于广州市天河区石牌东路石牌村南广信银兰苑八楼C08房（以下简称“案涉房屋”）。合同签订后，两原告分六次向被告支付首付款人民币168108元及房屋预征契税人民币14987元。1998年8月3日，两原告、被告以及中国建设银行广州分行（以下简称“建设银行”）签订了《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》（以下简称“抵押借款合同”，该抵押借款合同约定两原告向建设银行借款人民币310000元，用以支付被告全额房款。两原告从1998年10月起累计向银行还款人民币88920元。由于案涉房屋事实上无法过户，被告违约，原告行使先履行抗辩权，拒绝向银行交纳按揭款。2005年9月1日，被告向银行履行了担保责任，代原告向银行偿还了贷款人民币269557.6元。随后被告向法院起诉要求解除案涉合同。2006年12月31日，广州市中级人民法院经审理作出（2006）穗中法民五终字第3199号民事判决，判令解除原、被告之间签订的案涉合同，但该判决并未判定被告具有案涉房屋的物权，且被告至今未撤销房地产预售登记。（2019）粤01民终16427号民事判决书判令两原告限期搬离案涉房屋，但两原告所遭受的损失应当由被告承担。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告向两原告返还已支付的购房款人民币257028元（首期房款168108元、建设银行按揭贷款88920元）；2、被告向两原告返还房屋预征契税人民币14987元；3、被告向两被告支付实际损失暂计为人民币466798.95元（第一部分为两原告为案涉房屋所支出的煤气管道安装费4500元、测量费200元、管理费843.7元、电视天线费500元、通邮费200元、电控门安装费400元、电控门维修费50元、垃圾费100元、闭路电视监控费200元，以上合计人民币6993.7元；第二部分为资金占用损失，以购房款、契税等各项费用合计金额人民币279008.7元（257028+14987+6993.7）为本金，按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算，从2007年1月1日起计算至全部款项清偿之日止）；4、本案诉讼费用由被告承担。被告广信公司辩称：1、两原告未能举证证明其主张已付购房款人民币208530.4元的构成。两原告主张其已付购房款人民币208530.4元，但原审中并未查明，其向银行所还款项中，具体的本金及利息构成，无法证明其已付房款的本金金额，应当承担相应的举证不利后果。2、两原告的主张已过诉讼时效。案涉合同已于2006年12月31日经广州市中级人民法院判决解除，原告主张返还已付房款及契税的诉讼时效应当从次日即2007年1月1日起计算，目前早已超过诉讼时效，依法应当驳回。3、两原告主张被告赔偿损失没有依据。案涉合同解除系由两原告违约导致，两原告长期不主动要求返还剩余房款及契税导致债权超过诉讼时效，相应过错也应当由两原告自行承担。此外，两原告霸占案涉房屋十几年之久，不但没有损失，反而获取了大量不法利益。两原告对其主张的损失没有证据予以证明，应当承担不利后果。4、两原告在案涉合同解除后，长期无理由霸占房屋拒绝归还，尚有人民币260850.1元租金本金及利息尚未结清，广信公司有权主张抵销。两原告长期霸占案涉房屋，应当向被告支付相应的租金及利息。按照市场价格计算，自2007年1月1日起至2015年1月底止，两原告尚欠被告房屋租金本金人民币260850.1元，并应当承担相应的逾期付款利息。即便法院认为被告应当向原告返还房款，被告也有权依法行使抵销权，且两原告主张的房款金额，尚不足以足额抵销其应付租金。经审理查明：1998年1月6日，两原告吴国华、谭瑞开（乙方、买方）与广信公司（甲方、卖方）签订了案涉合同，约定：二、乙方向甲方预购案涉房屋，房屋的面积为70.31平方米。房屋的具体情况已载于本合同附件一。三、案涉房屋的用途为住宅，其占用范围内的土地所有权属中华人民共和国，乙方依法享有使用权，使用年限为70年，即自1992年11月5日至2062年11月5日。四、甲、乙双方议定案涉房屋的成交总价格为人民币478108元，即房屋建筑面积每平方米价格为人民币6800元。甲方同意乙方选择本合同附件二中第三项方式向甲方支付购房款。但在本合同签署后，如乙方要求变更付款方式，必须征得甲方书面同意。七、甲方应于1998年5月30日前将案涉房屋建成并正式交付乙方使用。如遇下列特殊原因，甲方可将案涉房屋根据实际影响的时间予以延期交付乙方使用。特殊原因包括：（1）不可抗力的自然灾害；（2）不可抗力的社会原因。上述各种原因必须经政府有关部门出具的证明文件为依据，方能延期。如遇签署情况，本合同附件二规定乙方尚未到期支付的案涉房屋成交价余款的缴款期限亦按实际影响的时间相应延期。十、案涉房屋在实际交付使用后九十天内，甲方应协同乙方办理房屋的产权过户手续和房地产登记手续。该合同附件二载明：由于乙方选择以下第三项按揭贷款方式支付房价款，案涉房屋的成交总价格为人民币478108元。乙方在签署《房地产订购书》时所支付的定金10000元，可在乙方应付的第一期房价款中扣除等。1997年5月12日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋款项人民币10000元；1997年5月19日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款（按揭）人民币20000元；1997年7月23日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币40000元；1997年9月16日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋房款人民币35000元；1997年12月22日，广信公司出具《收据》称收到吴国华、谭瑞开交来案涉房屋房款人民币55997元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋首期房款7111元，以上房款合计为人民币168108元。1997年12月22日，广信公司开具《发票》给两原告，载明吴国华、谭瑞开交纳案涉房屋预征契税人民币7815元；1998年10月15日，广信公司出具《收据》称收到吴国华交来案涉房屋预征契税人民币7172元，以上两笔契税合计为人民币14987元。1998年8月3日，两原告吴国华、谭瑞开（甲方、借款人）、建设银行（乙方、贷款人）、广信公司（丙方、担保人）共同签订了抵押借款合同，约定：一、总则。第二条甲方因购买案涉房屋，自愿以其与丙方于1998年5月15日共同签订的案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，同时赋予乙方以优先处分权，作为甲方偿还本合同项下全部义务的担保。第三条丙方同意甲方将案涉合同项下房屋及全部权益抵押给乙方，并自愿承担连带担保之责任直至抵押房产竣工交付使用、办妥案涉房屋所有权证送交乙方为止。第四条乙方经审查，同意接受甲方以上述案涉合同项下之房产及全部权益作为本合同项下全部义务之抵押，并接受丙方的担保承诺，同意向甲方提供一定期限和额度的购房抵押贷款作为甲方购置抵押房产的部分款项。二、贷款。第六条乙方向甲方提供的人民币贷款310000元整，专项用于购买丙方的商品房或廉价房。甲方须支用购房储蓄存款和银行借款时，由甲方委托乙方以甲方购房款的名义划入丙方开立于建设银行广州市分行系统的结算账户内。乙方有权监督丙方对该资金的使用。第七条借款期限为7年，预计从1998年8月起至2006年8月止，具体借款起止日期以本同经公证并经抵押登记后，乙方受托将第一笔借款转账划入丙方账户日为准。第八条借款利息按月计付，月利率为7.68‰。本借款利率在合同期内，如遇国家调整，乙方有义务直接执行中国人民银行有关规定，不再另行通知甲方。三、还款。第十条甲方应从支用借款的次月开始，按月供款偿还借款本息，供款总期数为84期。第十三条甲方还本付息日期定为每月20日，每月归还本息金额为人民币5022元。六、担保。第二十一条丙方是本合同项下抵押房产之卖方，自愿无条件承担连带担保责任如下：1.担保额度：为本合同项下借款本息及由此引起的有关费用之总额。2.担保期限：自本合同生效之日起至抵押房产办妥“房屋所有权证”和“他项权证”，并交予乙方之日为止。3.担保责任。（5）在担保期内如甲方未按时归还欠款或发生其他任何违约事项，丙方同意在乙方发出书面通知后，履行回购担保责任，并于乙方发函日起三十天内，代甲方清还所欠之本息及有关费用，同时授权乙方从丙方名下账户自动扣收上述款项。1998年6月9日，吴国华在建设银行处办理存折开户，截止2004年7月1日，吴国华共偿还建设银行贷款人民币88920元。2005年10月13日，广信公司以与吴国华、谭瑞开存在商品房预售合同纠纷诉至本院要求解除双方间的案涉合同并判令案涉房屋为广信公司所有，本院以（2005）天法民三初字第1738号立案受理，审理后判决驳回广信公司的诉请请求。广信公司不服，遂上诉至广州市中级人民法院，该院以（2006）穗中法民五终字第3199号立案受理，经审理后判令解除广信公司与吴国华、谭瑞开之间签订的案涉合同，驳回广信公司其他诉讼请求。2018年广信公司以与吴国华、谭瑞开存在房屋买卖合同纠纷诉至本院，要求吴国华、谭瑞开腾退并返还案涉房屋、支付2006年12月20日至2017年12月31日期间的房屋占用费等；吴国华、谭瑞开在该案中提出反诉，要求确认案涉房屋归吴国华、谭瑞开所有并要求广信公司协助其办理房屋产权过户手续，本院以（2018）粤0106民初3528号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年2月7日至腾退返还之日的房屋占用费；驳回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。吴国华、谭瑞开不服该一审判决，遂上诉至广州市中级人民法院，该院以（2019）粤01民终16427号立案受理，经审理后判令吴国华、谭瑞开自判决发生法律效力之日起30日内，腾退并返还案涉房屋并向广信公司支付2015年10月1日至腾退返还之日的房屋占用费；驳回吴国华、谭瑞开的全部反诉请求等。庭审中，两原告与广信公司确认以下内容：1、两原告已于2019年11月将案涉房屋交还给被告。2、案涉合同已于2006年12月31日经法院生效判决被判令解除。3、被告确认收到原告支付的案涉房屋首付款人民币168108元及契税人民币14987元。4、被告代两原告向银行偿还款项人民币269557.6元。5、两原告主张的按中国人民银行同期贷款利率的2倍计算资金占用期间的利息没有合同依据。原告吴国华、谭瑞开提交了以下证据：1.《商品房认购书》（复印件）；2.《房地产预售契约》；3.个人名下房地产登记情况查询证明；4.依申请信息公开答复书；5.收据6张；6.契税发票及收据（复印件）；7.《中国建设银行广州市分行购住房抵押借款合同》；8.银行存折流水；9.（2019）粤01民终16427号民事判决书（复印件）；10.广州市不动产登记查册表（复印件）；11.（2005）天法民三初字第1738号民事判决书（复印件）；12.（2006）穗中法民五终字第3199号民事判决书（复印件）；14.广州市个人名下不动产登记查询证明；15.煤气管道安装费收据、测量费收据、电控门安装维修费收据、闭路电视监控费收据。被告广信公司提交如下证据：1.吴国华、谭瑞开欠租情况一览表；2.关于公布2007年广州市房屋租金参考价的通知；3.关于公布2008年广州市房屋租金参考价的通知；4.关于广州市房屋租金参考价的通知等。本院认为：关于广信公司辩称两原告的诉请已过诉讼时效的主张，在本案中，两原告的诉请属于不动产交易的对价，系基于物权请求权而产生的权利，不在诉讼时效适用范围，故不予采纳。关于两原告要求广信公司返还购房款人民币257028元的诉请。首先，案涉合同已经（2006）穗中法民五终字第3199号生效判决判令解除，则买卖案涉房屋的合同目的已无法实现，两原告现要求被告返还购房款，合理有据，予以支持。其次，关于款项的具体金额。庭审中，被告确认收到了两原告支付的首期房款人民币168108元，则该笔款项应予返还。至于两原告向建设银行还贷的款项人民币88920元，该笔款项的实际受益人是被告，两原告与被告及建设银行签订借款抵押合同后，两原告向银行贷款的人民币310000元全部转账给被告，后被告仅向建设银行支付人民币269557.6元就赎回了案涉房屋，而该笔88920元由两原告还贷给了银行，所以该笔款项实际上已转化为赎回案涉房屋所应支付对价的一部分，根据谁受益谁负责的公平原则，现被告已收回案涉房屋及存在案涉房屋增值情况下，该部分款项理应返还给两原告。综上，本院对两原告要被返还购房款人民币257028元的诉请予以支持。关于两原告要求广信公司返还房屋预征契税人民币14987元的诉请。被告在庭审中确认收到了两原告支付的该笔契税14987元，且原告提交了相关发票、收据予以证明。因被告一直未能为两原告办理案涉房屋的过户登记，现案涉合同已被解除，故被告收取的该笔款项理应予以返还。关于两原告要求广信公司支付实际损失暂计为人民币466798.95元的诉请。1、关于两原告主张为案涉房屋所支出的各项费用合计人民币6993.7元及利息部分。案涉房屋虽未能办理过户手续至两原告名下，但两原告长期占有、使用案涉房屋多年，该6993.7元属于两原告使用房屋期间应承担的合理生活开支，不属于两原告的损失，故对于两原告主张由被告承担该笔6993.7元费用及利息的诉请，不予支持。2、关于两原告主张已付购房款人民币257028元、契税人民币14987元的利息部分。两原告基于购买案涉房屋的目的向被告支付了该两笔款项，但案涉房屋未能办理过户至两原告名下，案涉合同也已被解除，故两原告主张被告支付该两笔款项的利息合理有据，予以支持。因案涉合同于2006年12月31日被解除，故利息的计算时间自2007年1月1日起。至于计算标准，按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付。至于被告所抗辩的以案涉房屋占有使用费抵销两原告本案诉请的主张，并未得到两原告的认可且无合同依据，故在本案中不予采纳，其可另循途径解决。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴国华、谭瑞开返还购房款人民币257028元。二、被告广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴国华、谭瑞开返还房屋预征契税人民币14987元。三、被告广东省信托房产开发有限公司自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告吴国华、谭瑞开支付购房款人民币257028元及契税人民币14987元资金占用期间的利息【以272015元为本金，自2007年1月1日起计算至实际清偿之日止，按中国人民银行的同期同类贷款利率（其中2019年8月20日之后按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率）计付；上述利息总额以上述欠付的本金为限】。四、驳回原告吴国华、谭瑞开的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费11035元，由原告吴国华、谭瑞开负担3311元，被告广东省信托房产开发有限公司负担7724元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  霍小冰人民陪审员  粟丽萍二〇二一年四月七日书 记 员  庞慧明李愿