北京市密云区人民法院民 事 判 决 书(2021)京0118民初629号原告:卢昊，男，1980年12月20日出生。委托诉讼代理人：纳新，泰和泰（北京）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李岩，泰和泰（北京）律师事务所律师。被告：北京慧诚房地产开发有限公司，住所地北京市密云区西田各庄镇政府办公楼**。统一社会信用代码91110228103009550U。法定代表人：马永，董事长。委托诉讼代理人：于飞，北京景淳亦驰律师事务所律师。委托诉讼代理人：线伯华，北京景淳亦驰律师事务所律师。原告卢昊与被告北京慧诚房地产开发有限公司（以下简称：慧诚公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告卢昊之委托诉讼代理人纳新，被告慧诚公司之委托诉讼代理人于飞、线伯华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢昊向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告双方签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2020年10月21日解除；2.判令被告支付逾期办理房屋不动产权证书的违约金701082.1元；3.判令被告退还全部购房款7010821元，并支付自原告付款之日起至实际退还之日止的利息，暂计算至2020年11月19日为778942.34元；4.判令被告支付原告装修支出等损失243900元；5.判令被告退还原告已支付的契税200309.17元、公共维修基金16329元；6.判令被告支付原告因本案所支付的律师费8万元；7.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年2月7日，原、被告签订了《北京市商品房现房买卖合同》及补充协议。原告购买位于北京市密云区x全部房屋，总价款为7010821元。被告应当在2018年8月31日前交付房屋，并在交付之日起720日内取得房屋不动产权证书。后原告按合同约定交纳了全部房款及相关税费。该房屋于2018年8月29日交付，但至今仍未能办理房屋不动产权证。根据补充协议第五条约定，“若因出卖人原因导致该商品房在办理不动产转移登记时存在权利限制的且导致买受人未在房屋交付后720天内完成房屋不动产证办理的，则买受人有权选择继续履行本合同，也有权选择解除本合同……”。原告多次与被告协商解决未果，原告于2020年10月21日向被告发送了解除合同通知，但是，被告至今拒绝返还房款及支付违约金并赔偿原告损失，故诉至法院。被告慧诚公司对卢昊所述的合同签订情况、购房价款及房屋位置等情况认可，但提出，原告已经就涉案房屋装修入住，涉案房屋曾经设有抵押，但现抵押已经解除，原告现办理房产证已经没有障碍；原告向被告发送解除合同通知后，被告并未同意与原告解除合同关系，故双方的合同并未解除。被告对原告仅有配合办理房产证的义务，原告应该自行向房屋产权部门申请办理产权。原告第二、三、四、五项诉讼请求属于同一类诉讼请求，应当择一主张。另外，契税我公司已经缴纳至税务部门，如果法院判令双方合同解除，原告应当向相关部门请求退还。律师费不符合合同约定，我公司不同意支付。综上，不同意原告的诉讼请求。但本着妥善解决双方争议的原则，在双方合同不解除的基础上，我公司同意负担卢昊此次诉讼所支出的律师费用及本案诉讼费用，并同意适当给付卢昊逾期办理房产证违约损失。本院经审理认定事实如下：2018年2月7日，出卖人慧诚公司与买受人卢昊签订《北京市商品房现房买卖合同》。合同约定：出卖人以有偿（出让）方式取得坐落于x地块的建设用地使用权。该地块国有土地使用证号为京（x）密不动产权第xxx号。该商品房已取得房屋所有权证，房屋所有权证证号为京（xxx）密不动产权第XXXX号。商品房地址为x全部，规划性质为住宅、住宅地下室。主体结构为钢筋混凝土结构，建筑层数为3层，其中地上2层，地下**，实测建筑面积（套内建筑面积）326.58平方米。该房屋已抵押，抵押人为慧诚公司，抵押权人为中信银行股份有限公司总行营业部，抵押登记机构为密云区住房和城乡建设委员会，抵押登记日期为2017年11月22日，债务履行期限自2017年6月7日至2022年5月23日。商品房价款，单价为21467.39元，总价款为7010821元。签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金710821元，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。商品房价款的计价方式、总价款、付款方式及期限的具体约定见附件五。出卖人应当于2018年8月31日前向买受人交付该商品房。出卖人和买受人共同向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。出卖人办理所有权初始登记或不动产首次登记，并办理完毕不动产转移登记备案手续后，买受人可自行向不动产登记机构申请办理不动产转移登记。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起且买受人交齐办理房屋不动产权属登记所需的全部资料、文件并缴纳清全部相关费用后720日内取得该商品房的不动产权证书的，双方同意按照合同附件十三补充协议第十五条约定处理。因买受人的原因未能在约定期限内完成不动产转移登记的，出卖人不承担责任。合同附件三，抵押权人同意抵押房屋销售的证明中记载，密云区建设委员会（房屋管理局）：慧诚公司开发建设的位于x项目（其对应的房屋所有权证号为京（xxx）密不动产权第XXXX号）已抵押给我行，我行同意以下抵押范围内房屋销售：国有土地使用证号，京（xxx）密不动产权第xxx号；他项权利证号，京（xx）密不动产证明第xxx号。楼栋号：x号楼。该份证明由中信银行股份有限公司总行营业部出具，出具日期为2018年1月31日。合同附件五，出卖人与买受人双方约定以按揭贷款付款方式付款，买受人应于本合同签订之日或之前向出卖人支付该商品总价款的80.03%作为首付款，即5610821元，包括买受人已付款710821元。合同附件十三，补充协议记载：该商品房已办理抵押登记的，买受人不持异议。买卖双方一致确认并同意，本条出卖人所作的承诺均是基于签订合同之时的房屋权利现状，合同签订后若出现违背本条承诺情形的，买受人亦不以此为由解除合同，但出卖人保证在该商品房具备办理不动产转移登记时不存在因出卖人导致的权利限制。若因出卖人原因导致该商品房在办理不动产转移登记时存在权利限制的且导致买受人未在房屋交付后720天内完成房屋不动产证办理的，则买受人有权选择继续履行本合同，也有权选择解除本合同，若买受人选择继续履行本合同的，出卖人应自具备办理不动产转移登记之次日起按照买受人已付款项的千分之一向买受人一次性支付违约金，直至出卖人排除障碍之日止；若买受人选择解除本合同的，则出卖人按照买受人已付款项向买受人支付10%的违约金。根据本合同约定系出卖人原因导致买受人有权解除本合同的，如买受人选择不行使单方合同解除权，本合同继续履行；如买受人行使本合同条款规定约定的单方面解除合同权利的，应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知出卖人，并应于收到出卖人同意退房的书面通知书后15日内，按照出卖人指定地点签署协议终止合同及其他与本合同有关的文件，并有义务在出卖人指定时间内共同给办理退房手续。如买受人未在约定期间内书面通知出卖人或未按照上述规定办理相关手续，即被视为买受人同意放弃单方解除合同的权利，本合同继续履行。双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协议、提请政府主管部门或者向人民法院起诉等途径解决。如出卖人通过诉讼及/或聘请律师处理与买受人的争议的，且该争议系由买受人违约及/或过错导致，出卖人因此产生的全部成本，包括但不限于诉讼费、鉴定费、审价费、律师费等，概由买受人承担，律师费标准参考项目所在地政府颁布的最新律师服务收费指导标准执行，具体金额以律师事务所开具的发票为准。如买受人通过诉讼及/或聘请律师处理与出卖人争议的，且该争议系由出卖人违约及/或过错导致，买受人因此产生的全部成本按前述规定处理。原告通过银行卡转账等方式向慧诚公司交纳了购房首付款，余款通过贷款方式支付。2018年8月29日，卢昊向慧诚公司交纳了公共维修基金16329元，慧诚公司为卢昊出具了收款收据。同日，慧诚公司将涉案房屋交付于卢昊。2018年9月29日，慧诚公司为卢昊开具购房发票。发票记载：不动产*房地产开发住宅，价税合计7010821元。2018年11月15日，卢昊交纳涉案房屋契税200309.17元。卢昊未能在合同约定的期限内取得涉案房屋房产证，其于2020年10月21日向慧诚公司寄送了解除合同通知书。通知书内容：由于出卖人慧诚公司违反双方签署的商品房买卖合同中第六条，房屋状况承诺中第3条“该商品房无司法查封或其他限制转让的情况”，现卢昊决定依照合同约定退房并提出补偿要求。要求慧诚公司退还房款并支付利息、支付逾期办理房产证违约金、退还契税及公共维修基金等费用。买受人正式函告，请贵司在15日内给予回复。涉案房屋交付给卢昊后，卢昊对房屋进行了部分装修。卢昊向本院提交了其与北京富思特门窗有限责任公司签订的门窗买卖合同，门窗买卖合同记载货款为13900元。卢昊向本院提交了其与北京丰通钢结构工程有限公司签订的加建项目合同书，合同约定工程承包内容为室内挑空封楼板、北侧院子开挖地下室、二层南侧阳台封闭、负一层西南侧加建设备间、外墙开门洞、室内轻体墙局部拆除、室内局部砌墙。合同价款为23万元。卢昊还向本院提交了北京丰通钢结构工程有限公司向其出具的工程款收据及北京旭轩建筑工程有限公司出具的门窗款收据。2020年11月12日，卢昊与泰和泰（北京）律师事务所签订了委托代理合同。卢昊向泰和泰（北京）律师事务所支付了律师代理费8万元。次日，泰和泰（北京）律师事务所为卢昊开具了律师代理费发票，票面金额8万元。2021年1月11日，卢昊诉至本院，要求解除其与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》，并要求慧诚公司向其支付逾期办理房产证的违约金，退还购房款并支付利息，赔偿其装修支出损失，退还契税、公共维修基金，支付律师费等。慧诚公司认可卢昊所述合同签订及购房款支付、房屋交接等情况。承认已经收到了原告发送的解除合同通知书，但提出该公司已经于2021年1月20日以书面形式告知卢昊，该公司不同意解除合同的意见。不同意解除合同的理由主要为：涉案房屋虽曾设有抵押，但现抵押已经解除，卢昊办理房产证并无实际障碍。卢昊向该公司发送解除合同通知书的时间不符合双方合同中对卢昊有权单方提出解除合同的约定，卢昊行使解除权的期限已过。卢昊对涉案房屋已经进行了拆、改建，房屋价值发生贬损，如解除合同，直接影响该公司二次销售。慧诚公司向本院提出反诉，要求卢昊支付房款189293元及违约金，并追加中信银行股份有限公司总行营业部作为本案第三人，后撤回反诉请求及追加第三人申请。慧诚公司向本院提交了不动产权证书、不动产登记证明、不同意解除合同的回复函及邮寄物流材料、交房通知单、关于自行缴纳契税自行办理产权证的申请、房屋所有权转移登记申请书、变更协议、涉案房屋已经解除抵押的查询材料等证明材料。不动产权证书记载：登记日期2017年5月25日，京（xxx）密不动产权第XXXX号，权利人慧诚公司，房屋单独所有，坐落密云区x楼等143幢楼，用途住宅、住宅地下室，已于2017年11月24日设立抵押登记。不动产登记证明记载：登记日期2017年11月24日，京（xxx）不动产证明第xxx号，证明权利或事项为抵押权，权利人为中信银行股份有限公司总行营业部，义务人为慧诚公司，坐落于密云区**等**楼，不动产权证号码为京（xxx）密不动产权第XXXX号，抵押权种类为一般抵押，被担保数额为3869000000元。不动产权证明附表中列明的房屋中，包括本案涉案房屋。房屋所有权转移登记申请书显示，卢昊与慧诚公司于2018年2月7日共同向相关部门申请，慧诚公司将涉案房屋所有权转移登记至卢昊名下。交房通知书内容：卢昊先生，阁下向我司所购买的位于北京市密云区x楼商品房，已达到《北京市商品房现房买卖合同》约定的交付条件，请您于2018年8月29日带齐相关资料和款项前来阳光城君山墅售楼处办理相关手续……2018年8月29日。关于自行缴纳契税、自行办理产权证的申请内容为，慧诚公司，本人购买了贵公司开发的x号商品房，该商品房总价款为7010821元，已全部付清。现本人申请自行缴纳契税、产权登记费、产权印花税等费用，并自行办理产权证、不再委托贵公司办理相关事宜。贵公司届时将提供政府办证部门所需相关资料。鉴于以上，本人放弃与贵公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》中关于贵公司承担办理产权证相关责任的约定。申请人：卢昊，2018年9月29日。《“阳光城.君山别墅”x号房屋买卖合同解除通知书》的回复函内容为：卢昊先生，本律师接受慧诚公司的委托，就您于2020年10月21日交闫静伟代为转交慧诚公司的《x号房屋买卖合同解除通知书》，代表慧诚公司答复如下，一、慧诚公司不同意您提出的合同解除及退房要求，双方合同应继续履行。二、因双方在合同履行过程当中，未出现法律规定或合同约定的合同解除之情形，故您提出的关于利息、违约金的主张，以及退还房款的要求，慧诚公司不同意。三、慧诚公司正积极协商解决房屋产权登记相关事宜，并竭尽全力按照合同约定履行自身义务，请您予以理解和支持。北京景淳亦驰律师事务所，于飞律师，2021年1月20日。慧诚公司以EMS邮政速递方式向卢昊寄送了回复函，物流信息显示，该份回复函已于2021年1月21日被签收。2021年2月1日，慧诚公司与中信银行股份有限公司北京分行签订变更协议，内容：甲方为慧诚公司，乙方为中信银行股份有限公司北京分行。经甲、乙双方协商一致同意将原抵押事项做如下变更：解除密云县x号楼316.57平方米、x号楼369.3平方米、x号楼326.58平方米、x号楼319.82平方米房屋的抵押登记，原合同项下抵押房屋建筑面积由7530.28平方米变更为6198.01平方米，抵押国有土地使用权分摊面积由8744.13平方米变更为7197.11平方米……。不动产登记信息查询结果告知单显示，2021年2月5日，涉案房屋无抵押权、查封、行政限制、预告登记、异议登记情形。卢昊对慧诚公司提交的房屋登记情况材料、解除合同通知书回复函、交房通知书、关于自行缴纳契税自行办理产权证的申请的真实性均认可。但提出因慧诚公司原因致使卢昊未能在合同约定的期限内取得涉案房屋所有权证，卢昊依照约定享有解除合同的权利。经本院释明风险后，卢昊坚持解除合同、退还房款并支付违约金等诉讼请求。审理过程中，慧诚公司提出本着妥善解决双方争议的原则，在双方合同不解除的基础上，该公司同意负担卢昊此次诉讼所支出的律师费用8万元及本案诉讼费用，并同意给付卢昊逾期办理房产证违约损失5.6万元。经调解，双方未能达成一致意见。上述事实，有双方当事人陈述、《北京市商品房现房买卖合同》、购房发票、解除合同通知书、回复函、不动产登记信息查询结果告知单等证据材料在案佐证。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，卢昊与慧诚公司于2018年2月7日签订了商品房买卖合同，双方在合同中对办理房产证的期限及因逾期办证的违约金进行了约定。慧诚公司按照合同约定，于2018年8月29日向卢昊交付了涉案房屋。依据双方约定，卢昊应在房屋交付720日内，即2020年8月19日前取得涉案房屋房产证。慧诚公司于2021年2月5日将涉案房屋解除抵押，其未能及时解除涉案房屋抵押权的行为确已影响卢昊正常办理房产证。慧诚公司存在违约行为，该公司应当就卢昊未能在房屋交付后720内取得房产证承担违约责任。卢昊要求慧诚公司向其支付本案卢昊已经支付的律师费8万元，符合双方合同约定，且慧诚公司表示同意支付该笔费用，故本院予以支持。双方在合同中约定了因慧诚公司原因导致卢昊单方面解除合同的，卢昊应在取得解除合同权利之日起7日内书面通知慧诚公司。卢昊应在2020年8月19日后7日内向慧诚公司发出解除合同的书面通知。事实上，卢昊于2020年10月21日向慧诚公司发送解除合同的通知书。商品房买卖合同赋予卢昊的解除权性质系形成权，应当严格适用取得解除合同权利之日起7日内这一除斥期间。卢昊未在双方约定的期限内做出解除合同的书面通知，直接产生卢昊丧失解除合同权利的结果。结合卢昊已经对涉案房屋进行了部分拆建、改建等行为，及涉案房屋现并不存在抵押、查封等影响其办理房产证的情况，卢昊要求确认其与慧诚公司签订的《北京市商品房现房买卖合同》已于2020年10月21日解除，本院不予支持。双方合同并未解除，卢昊要求慧诚公司退还购房款并支付利息、赔偿装修支出、退还契税及公共维修基金的请求，本院不予支持。卢昊要求慧诚公司支付逾期办理房产证违约金之请求，合同中双方并未对卢昊选择解除合同未果的情形下，以何种标准支付逾期办理房产证违约金进行明确、具体的约定，但慧诚公司表示在合同不解除的情况下，自愿同意向卢昊给付逾期办理房产证违约损失5.6万元并负担本案诉讼费用，本院对此不持异议。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告北京慧诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢昊律师费八万元。二、被告北京慧诚房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告卢昊逾期办理房产证违约损失五万六千元。三、驳回原告卢昊的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费三万七千五百一十元（原告卢昊已预交），由被告北京慧诚房地产开发有限公司负担（限本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 魏明山二〇二一年四月一日法官助理 王 静书 记 员 孙 洋商敏