山东省淄博市张店区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0303民初1903号原告：青岛利群集团非融资性担保投资有限公司。住所地，青岛市市北区台东三路77号。法定代表人：郭伟，董事长。委托诉讼代理人：褚文颖，山东德衡（淄博）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晶，山东德衡（淄博）律师事务所律师。被告：淄博晟欣房地产开发有限公司。住所地，淄博市张店区商场东街2号。法定代表人：宫元成，董事长。委托诉讼代理人：胡冰，北京市观韬（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王伟，北京市观韬（济南）律师事务所律师。原告青岛利群集团非融资性担保投资有限公司（以下简称利群公司）诉被告淄博晟欣房地产开发有限公司（以下简称晟欣公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行审理。原告利群公司委托诉讼代理人褚文颖、张晶，被告晟欣公司委托诉讼代理人胡冰、王伟到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求依法确认被告解除双方于2004年11月6日签订的《房屋及设备租赁合同》的行为无效；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2004年11月6日，原、被告签订《房屋及设备租赁合同》（以下简称“《租赁合同》”），约定被告将其所有的坐落于淄博市张店区的整体建筑物（含相关设备、设施及室外停车场）出租给原告用于商业经营；《租赁合同》第五条第2款约定，被告向原告提供正式的房屋租赁发票和设备租赁发票后，原告向被告交纳租金。另外，《租赁合同》还对租金数额及双方的其他权利义务进行了约定。《租赁合同》签订后，除2014年度原告代被告缴纳税款外，租赁期间其他年度的发票被告至今未向原告开具，原告不仅依约支付租金，且多次提前预付租金，多次借款给被告渡过难关，并在法院对被告的执行案件中多次替被告偿还债务。但被告却向原告送达落款日期为2021年1月3日的《合同终止通知函》，无故单方解除合同。对此，原告提出明确异议，并将书面异议送达被告。原告认为，被告单方解除《租赁合同》既不符合合同约定也不符合法律规定，其单方解除的行为无效。为此，原告特依法向贵院提起诉讼，请求判如所诉，以维护原告的合法权益。被告晟欣公司辩称：被告与原告于2004年11月6日签订房屋租赁合同后，原告共向被告支付3800万元款项，此后再没有向被告缴纳过任何租金，原告不缴纳租金，已构成严重违约。合同第四条第一款约定，原告在缴纳租金的同时，被告提供正式的租赁发票，原告从未向被告缴纳过租金，被告不应该向其开具发票。原告在诉状中称多次预付租金，多次借款给被告，并多次替被告偿还债务不是事实。原告从未向被告预付过租金，原告也从未向被告提供过任何替被告偿还债务的支付凭证。根据租赁合同第八条第九款的约定，原告连续超过六个月不交租金，被告有权终止合同，因此无奈之下被告只好向原告发送合同终止通知函，解除租赁合同，被告发送的通知函合法有效，双方签订的租赁合同应自原告收到通知函之日起解除。本院经审理认定事实如下：2004年11月6日，原告（乙方）、被告（甲方）签订《房屋及设备租赁合同》，约定被告将其所有的坐落于淄博市张店区的整体建筑物（含相关设备、设施及室外停车场）出租给原告用于商业经营；租赁期自2005年10月1日至2030年9月30日止，租金约定为2005年10月1日至2010年9月30日，每年租金为人民币700万元整，其中设备租赁费320万元，2010年10月1日至2015年9月30日，每年租金为人民币柒佰伍拾捌万元整。其中设备租赁费325万元。2015年10月1日至2020年9月30日，每年租金为人民币773万元，其中设备租赁费330万元。2020年10月1日至2025年9月30日，每年租金为人民币柒佰捌拾捌万元整，其中设备租赁费335万元，2025年10月1日至2030年9月30日，每年租金为人民币捌佰零肆万元整，其中设备租赁费350万元，租金支付方式由经营公司每月向甲方缴纳租金，即每月营业结算后的次月5日内，甲方向乙方提供正式的房屋租赁发票和设备租赁发票后，乙方应向甲方交纳租金。约定如乙方不能按时缴纳租金，则每逾期一日，按应缴纳年租金的千分之五缴纳滞纳金，如连续超过六个月，视为乙方违约，甲方有权终止本合同，并赔偿因终止合同而造成的损失。2015年1月24日原被、告双方签订《房屋及设备租赁合同补充协议一》，约定原告已经使用债权抵顶租金至2016年7月2日，此后原告仍剩余被告到期债权本金9770090.84元及逾期利息，原告可继续使用上述债权抵顶租金。之后被告又陆续向原告借款，并同意将债权抵顶租金。自2016年8月至2020年2月，原告每月向被告送达《关于抵顶租金的函》，通知被告将到期债权抵顶租金的情况。2021年1月3日，被告向原告发出了《合同终止通知函》，要求与原告解除于2004年11月6日签订的《房屋及设备租赁合同》。原告认为被告解除合同的行为不符合约定，应认定为无效，遂诉至法院引发此案。上述事实，有原告提交的《房屋及设备租赁合同》、原告的企业信息、《房屋及设备租赁合同补充协议一》、《借款合同》、《协议书》、《代缴税款折抵租金协议》、《预付租金协议》及相关的收付款入账通知及收款收据等、原告给被告发出的关于抵顶租金的函48份及EMS回执39份、《关于减免租金的函》及EMS回执各两份、《关于疫情期间租金减免支付的函》、EMS回执及邮件投递状态的材料各一份、《关于继续减免2021年租金的沟通函》及EMS回执各一份、2020年2月1日之后债权抵顶租金明细表、（2008）南执字第1083号债权2015年1月21日至2020年2月5日期间利息计算表、被告发出的《合同终止通知函》、《关于的回复函》及EMS回执,被告提交的山东省高院(2018)鲁民终394号民事判决书及到庭当事人的当庭陈述等证据予以证实。本院认为，本案争议的焦点问题是被告解除双方于2004年11月6日签订的《房屋及设备租赁合同》是否合法有效。原告利群公司与被告晟欣公司签订的多份合同系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，协议内容明确、具体，各方均应按照协议约定履行各自的义务。根据原告提交的证据可知原告一直在使用债权抵顶租金至2020年2月份，原告上述行为符合双方约定，原告在抵顶租金后，均以书面形式通知被告，在此期间，被告从未提出过任何异议，本院认为被告对此亦明知，故被告以原告需提交支付凭证以及相应法律文书为由，主张原告不具备抵销权的抗辩意见，本院不予采纳。此外，本市从2020年1月下旬开始受疫情冲击,不少行业特别是服务业受疫情影响严重,新冠肺炎疫情是全国突发公共卫生事件,属于不可抗力。疫情期间执行政府文件暂停营业既是租户的责任也是房东的义务,由此造成的损失,根据公平原则在当事人之间进行合理分配。原告在应对疫情时存在较大的停业损失,在诉讼中提出被告应为其减免租金，综合考虑本地政府复工复产安排情况、服务业受疫情或者疫情防控的影响以及原、被告双方在起诉前关于租金减免沟通的情况，本院认为被告为原告减免三个月租金更符合损失共担的公平原则，结合原告以债权抵顶租金及被告应为其适当减免租金的情况，被告以原告连续不交租金超过六个月，有权终止合同的抗辩意见，本院不予采纳。为了维护社会经济秩序稳定,保护交易安全和契约精神,原、被告应继续履行《房屋及设备租赁合同》,被告解除合同的行为本院难以支持。且根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第5条规定：“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防护措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”因此，原告的诉讼请求，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百六十八条的规定：被告淄博晟欣房地产开发有限公司解除其与原告于2004年11月6日签订的《房屋及设备租赁合同》的行为无效。案件受理费50元，由被告淄博晟欣房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。审判员  刘世龙二〇二一年四月十八日书记员  王华风