广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初10916号原告：龙门县人民政府对外联络中心，住所地广东省惠州市龙门县龙城街道东门路二号1号楼1楼。法定代表人：李莹莹。委托诉讼代理人：柳嘉利、曾俊华，分别系广东经纶律师事务所律师、实习律师。被告：曹晓红，女，1974年3月6日出生，汉族，住广州市天河区。委托诉讼代理人：龙海涛、莫凤瑶，分别系广东广诺律师事务所律师、实习律师。第三人：黄金波，男，1970年1月23日出生，汉族，住黑龙江省尚志市。第三人：李海岩，男，1987年5月15日出生，汉族，住黑龙江省五常市。第三人黄金波、李海岩共同委托代理人：李辉洪，系广东启源律师事务所律师。第三人：刘海英，女，1973年10月12日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：罗柏蔚，系广东凡智律师事务所律师。第三人：张立雄，男，1967年7月12日出生，汉族，住广西平南县。委托诉讼代理人：区恒杰、陈干毓，均系广西桂港律师事务所律师。原告龙门县人民政府对外联络中心诉被告曹晓红、第三人黄金波、李海岩、刘海英、张立雄房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人柳嘉利，被告曹晓红的委托诉讼代理人龙海涛、莫凤瑶，第三人张立雄、李海岩，第三人刘海英的委托诉讼代理人罗柏蔚，第三人张立雄的委托诉讼代理人区恒杰、陈干毓，第三人李海岩以及黄金波的共同委托诉讼代理人李辉洪，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙门县人民政府对外联络中心向本院提出诉讼请求：一、判令被告曹晓红及第三人黄金波、李海岩、刘海英、张立雄共同向原告支付自2018年9月1日起至2019年9月4日止欠缴的租金1149750元及暂计滞纳金1000元（滞纳金以每月租金94500元为本金，按每日0.1%的标准，从应付租金的当月16日起计至实际清偿之日止，以本金为限）；二、判令被告曹晓红、第三人张立雄共同向原告支付2019年9月5日至2020年3月16日止案涉房屋二楼全层的房屋占用费413874.972元（占用费计算方式：94500÷452=209.07元/平方米/月，二楼面积303平方米，每月租金209.07×303=63348.21元/月，占用费就是63348.21×6+63348.21÷30×16=413874.972元））；三、本案的受理费、保全费均由被告第三人承担。事实和理由：2017年9月13日，龙门县公共资源交易中心根据《龙门县行政事业单位经营性资产经营管理细则》的规定，经龙门县资产资源管理服务中心的同意，以公开竞价方式对龙门县人民政府物业面对社会进行招租（龙公易[CQ]（告）字[2017]第7号），该公告附有《龙门县人民政府对外联络中心物业竞租须知》。2017年10月10日，原告就涉案物业：广州市天河区XX路XX号首层部分、二楼全层（面积452㎡，以下简称案涉房屋）与被告签署《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充合同》。合同签署后，由于被告未按合同约定履行义务，存在违约情况，2018年6月11日，原告向广州市天河区人民法院提起诉讼，案号：（2018）粤0106民初20065号（以下简称“20065号案”），20065号案已经审理终结，裁判文书已于2019年9月5日生效。判决书原文：“判决如下：一、解除原告龙门县人民政府对外联络中心与被告曹晓红就广州市天河区XX路XX号首层部分、二楼全层（面积452平方米）签订的《房屋租赁合同》和《房屋租赁合同补充合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹晓红向原告龙门县人民政府对外联络中心支付截至2018年8月31日所欠付的租金共计346848元；”原告已就20065号案生效判决向法院申请强制执行，目前该案仍在执行过程中。2018年9月1日起至20065号案判决生效之前期间的租金，被告亦未向原告支付。事实上，被告已经将承租的房屋私自转租，在20065号案判决书中法院已经认定被告存在转租违约行为，实际使用案涉房屋的是第三人，案涉物业一直由第三人实际经营使用至今，经原告多次向被告催收租金，被告均以第三人未向其交租等理由拒绝交租。2020年1月20日，原告与第三人就第三人继续承租案涉房屋达成一致，双方签署了《房屋租赁合同》，合同约定第三人承租案涉房屋，租期自2019年9月5日至2021年10月31日。现为维护原告合法利益，原告现向贵院提起诉讼，望贵院依法支持原告的诉讼请求。被告曹晓红辩称：一、涉案租赁合同己于2018年8月31日前解除，原告向被告主张2018年8月31日至2019年9月5日期间的租金无合同依据。20065号案已经判决解除双方的租赁合同，故双方之间根本不存在租赁合同关系及租金支付的问题，本案案由租赁合同纠纷属定性错误，原告据以主张权利的法律关系有误，原告主张2018年8月31日至2019年9月5日期间的租金无合同依据。二、关于原案租赁合同解除时间的确定。参照《民事审判指导与参考》（2017年第4辑，总第72辑）《以起诉方式解除合同解除时间的确定》以及《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”，20065号案于2018年6月11日立案，该案起诉状副本已于2018年8月31日前送达被告。故应认定双方租赁合同自被告收到原告起诉状副本之日即2018年8月31日前（具体日期由贵院依职权查明）解除。自合同解除之日起，原告丧失向被告主张租金的权利基础。三、曹晓红非本案适格被告，2018年8月31日至2019年9月5日期间涉案物业的场地使用费应由实际占有使用人及本案第仨人张立雄、刘海英、黄金波承担。综上，请求法院驳回原告对被告的请求。第三人黄金波、李海岩共同述称：一、第三人并非是涉案租赁合同的合同相对人，龙门县人民政府对外联络中心将其列为连带责任第三人，为诉讼主体错误、不适格。根据合同相对性原则，涉案租赁合同的纠纷，是原告与曹晓红之间因租赁引发的债权债务纠纷，合同相对人是曹晓红，非是第三人。二、截止至2019年9月4日，第三人一共向曹晓红支付的金额为1005000元；涉案租赁合同的合同相对人是龙门县人民政府对外联络中心与曹晓红，原告诉第三人连带承担涉案合同债务，该诉请缺乏事实和法律依据。三、涉案标的物的使用人并非只有第三人，还有张立雄、刘海英、黄吓新、陈英玲、林月春。综上，请求法院驳回原告对第三人的诉讼请求。第三人刘海英述称：一、原告龙门县人民政府对外联络中心与被告曹晓红之间的《房屋租赁合同》的解除时间是2018年8月31日，而不是2019年9月5日。二、2018年8月31日原告与被告的《房屋租赁合同》解除后，原告无权向被告追讨2018年8月31日之后的租金，但原告有权向第三人追讨2018年8月31日之后的房屋占用费，而第三人也有权向被告追讨双倍返还保证金和2018年8月31日之后支付的租金。三、原告在与被告签订《房屋租赁合同》的过程中，存在过错和失误。四、原告、被告恶意损害第三人刘海英的利益。五、刘海英已向原告和被告提出反诉，追讨被告双倍返还保证金360000元和返还多收的1个月租金60000元，原告承担连带清偿责任。当庭补充：原告要求我方与被告共同承担连带责任，我方不同意。原告把被告扣押我们的押金，收归我们自己。我方坚持认为原告与被告曹晓红之间的房屋租赁合同的解除时间为2018年8月31日，而不是判决生效日的2019年9月5日，理由如下：1.2018粤0106民初20065号民事判决书没有认定为判决生效时解除合同。2.判决确认租金支付截止2018年8月31日，也就是确认为房屋租赁合同于2018年8月31日解除。3.根据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，判决只是对合同解除的确认，合同解除时间是解除通知达到的时间，原告于2018年6月11日起诉，起诉书副本送达被告之日按合理推算是在2018年6月底，就算合理迟延两个月，与判决书确定租金支付截止时间2018年8月31日相吻合。4.新颁布的即将于2021年1月1日实施的《中华人民共和国民法典？》第五百六十五条亦是如此规定。第三人张立雄述称：原告诉请要求我方参与其他第三人对被告曹晓红所欠的租金承担连带清偿责任，没有任何事实和法律依据。一、我方与曹晓红2018年5月16日双方才签订的《龙门美食城合作协议》，此前的使用情况我方不清楚。二、因原告出租给被告曹晓红的二楼房屋没有一次消防，当地公安派出所检查认为，该房屋有消防安全隐患，绝对不准我方的沐足浴店揭牌开业，被告曹晓红在20065号案的庭审笔录中，一直多次向法庭提到“广州雄泰市场投资有限公司对二楼的足浴棋牌店至2019年5月都未正式开业经营”，充分证明我方从始至20065号案判决之前都未获批准经营，也没有实际经营。三、被告曹晓红在2018年7月18日自愿向被告出具“无偿使用证明”，承诺将租赁场地：广州市天河区XX路XX号二楼局部246平方米，提供给广州雄泰市场投资有限公司（以下简称雄泰公司）无偿使用，使用期限3年。四、我方与其他第三人不同，其他第三人早己实际投入经营，20065号案判决生效后又继续与原告签订租赁经营，而我方只是与曹晓红合作，并没有租赁原告的物业，也没有实际经营，之后也没有与原告签订租赁经营合同。综上，我方与原告之间不存在有房屋租赁合同关系，没欠以及被告曹晓红的租金。根据合同的相对性，原告诉请我方同其他第三人在1149750元租金及滞纳金范围内承担连带清偿责任，没有事实和法律依据。当庭补充：针对原告请求第二诉请，我方认为没有事实和法律依据，张立雄在2019年6月中旬（具体日期当事人记不清楚）已经退出与曹晓红的合作，也没有占用曹晓红的场所，我方把涉案场所交付给曹晓红，涉案商铺的物品于2020年3月15日清空。经审理查明：原告为龙门县政府开办的事业单位，宗旨和服务范围包括“负责龙门县人民政府在广州物业管理和运营”。原告提交的房产证显示，广州市天河区XX路XX号房产的权属人为龙门县人民政府，用地面积30.31平方米，总建筑面积1852.02平方米，其中扩大建基及违章部位56.23平方米违章建筑未处理。2017年10月10日，经过招投标程序，原告（出租方/甲方）与曹晓红（承租方/乙方）、龙门县资产资源管理服务中心（监管方/丙方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》（以下简称补充合同），《房屋租赁合同》约定：甲方愿意将位于广州市天河区XX路XX号首层部分、二楼全层部分，面积452平方米的房屋（以下简称案涉房屋）出租给乙方经营零售业项目，月租金为94500元，租期为4年，即自2017年11月1日至2021年10月31日；等。《补充合同》约定：龙门县人民政府对外联络中心（甲方）与曹晓红（乙方）达成补充合同如下：如发生下列任何情况，甲方有权单方面解除本合同：1.乙方逾期2个月仍未缴付清（不论甲方曾否催交）租金或其他本合同项下乙方应缴费用；2.乙方违反本合同的任何条款，经甲方指出后20天未改正的……如甲方根据本合同该条款解除本合同，乙方应于收到甲方解除通知时搬出该物业并将其恢复至原有的控制状态交还甲方（除本合同另有规定外），一切有关费用由乙方负担；等。2017年11月1日，原、被告双方签订《广州市房屋租赁合同》（穗租备1179号），其关于租赁物、租期、租金的约定与前述《房屋租赁合同》一致。该合同于2017年12月18日在租赁管理部门备案。2017年10月至11月期间，曹晓红（甲方）分别与第三人黄金波、李海岩、刘海英、张立雄（乙方）签订《龙门美食城合作协议》，约定甲方将案涉房屋分为几个部分，分别与乙方合作使用，租金不等。合同签订后，除张立雄外，其他第三人在上述案涉房屋经营店铺至今。2018年7月20日，原告就《房屋租赁合同》及补充合同起诉曹晓红，本院以20065号案受理。经审理后，本院于2019年7月9日作出（2018）粤0106民初20065号民事判决，认定曹晓红构成违约，原告不存在违约，并判决：一、解除原告与被告曹晓红就广州市天河区XX路XX号首层部分、二楼全层部分房屋（面积452平方米）签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》；二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹晓红向原告龙门县人民政府对外联络中心支付截至2018年8月31日所欠付的租金共计346848元；三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告曹晓红向原告龙门县人民政府对外联络中心支付延迟支付租金的滞纳金（滞纳金应以租金94500元为本金，自应付未付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限）；四、原告龙门县人民政府对外联络中心有权没收被告曹晓红租赁保证金283500元；五、驳回原告龙门县人民政府对外联络中心的其他诉讼请求。被告曹晓红不服上述判决，上诉至广州市中级人民法院，2019年8月30日该院以曹晓红未在法定期限内缴纳上诉费为由裁定按上诉人曹晓红自动撤回上诉处理。该判决于2019年9月5日发生法律效力。原告主张案涉房屋中二楼全层于2020年3月16日腾退，并提交照片、视频、中国建设银行网上银行电子回执（2019年1月-2020年3月）、广东省行政事业单位资金往来结算票据（2019年1-2020年3月）予以证明。曹晓红对上述证据真实性未提出异议，但对关联性不予确认，对其关联性不予认可，认为其并未与第三人共同占有使用涉案物业，仅是代为第三人支付水电费，原告与第三人就涉案物业进行交接，说明涉案物业处于原告实际控制下。张立雄对上述证据真实性未提出异议，但对关联性不予认可，认为曹晓红是代雄泰公司支付费用，但曹晓红同意该司免费使用二楼全层。关于案涉房屋二楼全层占用情况，张立雄表示该部分房屋于2020年3月15日清空全部物品，实际由雄泰公司占用，曹晓红占有该司10%的股权，但没有正式开业。曹晓红表示确实占有雄泰公司10%的股权，但根据合作协议二楼整层由张立雄占用。经询问，被告曹晓红确认未支付原告第一项诉请中2018年9月1日至2019年9月4日的租金。对于原告主张的滞纳金计算标准，曹晓红认为过高，应该按照20065号案案中确定的标准计算。另查明：被告还承租了原告位于广州市天河区XX路XX号房屋的其他部位，并且另行签订了租赁合同。2020年1月至2月，原告（甲方、出租方）与除张立雄外的各第三人（乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》及《补充合同》，约定：甲方将位于广州市天河区XX路XX号首层部分、二楼全层部分分别出租给各第三人经营使用，租期自2019年9月5日至2021年10月14日或31日等。再查明，广州雄泰市场投资有限公司于2018年5月22日登记成立，注册地址为广州市天河区XX路XX号二楼，股东为张立雄（占股90%）与曹晓红（占股10%）。本院认为：综合诉辩意见，本案争议焦点有三：一、合同解除时间；二、租金和占用费的具体金额及支付主体；三、滞纳金标准。关于合同解除时间。首先，本案事实均发生于《中国人民共和国民法典》施行前，根据《最高人民法院院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，本案不应适用《中国人民共和国民法典》相关规定。其次，原告在20065号案中请求法院解除合同，而非通知被告解除合同，且在20065号案判决尚未生效之时，原告的约定解除权是否成立尚未确定。再次，判决主文的含义是解除合同，故案涉合同自然应自该判决生效之时解除。鉴上，原告与被告曹晓红就案涉房屋签订的《房屋租赁合同》和《补充合同》应于2019年9月5日解除。关于租金及滞纳金。第一，租金。首先，原告基于合同关系主张权利，根据合同相对性原理，原告仅能请求合同相对方及本案被告履行合同义务，承担合同责任。其次，在2018年9月1日至2019年9月4日期间，曹晓红并未将案涉房屋交还原告，根据对价原则，其应当支付此期间的租金。再次，第三人实际使用案涉房屋是基于其与曹晓红的合同关系，与原告并无合同关系，因此，原告请求各第三人支付案涉房屋上述期间的租金缺乏理据，本院不予支持。鉴上，根据合同约定，案涉房屋上述期间的租金应为1146600元（94500×12+94500÷30×4），应由曹晓红向原告支付。第二，滞纳金。被告曹晓红未按期足额支付租金，故原告有权依照合同约定向其主张滞纳金，合同约定被告应于每月15日前交清当月租金，故滞纳金应自当月16日起算。合同约定的迟延交租的滞纳金为每日1‰，被告主张过高，应与20065号案中确定的滞纳金一致，本院予以采纳。故滞纳金应以当月欠缴租金94500元为本金，自应付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限。关于占用费。首先，根据原告提交的视频等证据以及张立雄的陈述，足以认定案涉房屋的二楼全层实际上由张立雄与曹晓红设立的雄泰公司实际占用，且最后于2020年3月16日向原告腾退。其次，原、被告之间的租赁合同解除后，曹晓红负有腾退案涉房屋的义务，但曹晓红并未将该部分房屋腾退原告，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”的规定，原告请求曹晓红支付占用费理据充分，本院予以支持。至于张立雄，其设立雄泰公司并占用该部分房屋，是基于与曹晓红签订的合作协议，如前所论，其无需承担支付占用费的责任。再次，案涉房屋为当街商铺，根据生活经验及商业惯例，二楼使用价值低于一楼铺面，其租金也应该低于一楼的商铺。考虑到案涉合同未对案涉房屋一、二楼的租金、面积分别未约定清楚，且占用费期间较短，全部评估不符合经济原则，故本院综合面积及使用价值差异等因素，酌定二楼部分的租金为48000元每月。双方合同于2019年9月5日解除，故曹晓红应向原告支付案涉房屋二楼全层2019年9月6日至2020年3月16日期间的占用费共计305032.26元（48000×6+48000÷31×11）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告曹晓红自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告龙门县人民政府对外联络中心支付2018年9月1日至2019年9月4日期间的租金1146600元；二、被告曹晓红自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告龙门县人民政府对外联络中心支付延迟支付租金的滞纳金（滞纳金应以租金94500元为本金，自应付未付当月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率上浮30%计至实际付清之日止，但应以本金为限）；三、被告曹晓红自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告龙门县人民政府对外联络中心支付2019年9月6日至2020年3月16日期间的占用费305032.26元；四、驳回原告龙门县人民政府对外联络中心的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费18880元，由原告龙门县人民政府对外联络中心负担1352元，被告曹晓红负担17528元；财产保全费5000元，由被告曹晓红负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陆景亮人民陪审员  李思音人民陪审员  李文博二〇二一年四月二日法官 助理  滕 悦书 记 员  邱莉晶王嘉蔚