广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初2843号原告：张志和，男，1971年8月23日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。被告：广东江湾新城物业管理有限公司，住所地广州市越秀区沿江中路298号中区夹层03-06室。法定代表人：梁妙华。委托诉讼代理人：赵思华，北京大成（广州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：劳慧婷，北京大成（广州）律师事务所律师。原告张志和诉被告广东江湾新城物业管理有限公司物权保护纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序由审判员邓小斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告张志和，被告的委托诉讼代理人赵思华、劳慧婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告无条件协助原告办理进驻物业；2、被告向原告赔偿2015年6月6日至2021年1月5日期间物业空置损失费2443289元（按100元/平方米/月×364.67平方×67个月计算）。事实和理由：原告于2015年1月通过法院拍卖取得了广州市越秀区沿江中路298号A幢15D、15F、15G三套物业所有权。2015年2月持法院执行裁定书到被告处办理进驻使用手续，当时被告拿了执行裁定书和原告身份证复印留存档，但以前业主欠费为由拒绝为原告办理进驻手续，我说你们的经济纠纷与我无关，本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司理应向法院主诉，后来他们说要请示领导，叫我回去等，没同我办理进驻使用手续，那几个月我就一直催他们，也多次去被告处与他们沟通，直到当年6月初我向被告发书面函等他们领导批，后又等了几个月才让我过去，但要我补交那8个月的物业管理费，我说当时我第一次来就要办进驻手续，但你们一直拒绝，造成我的物业不能使用，你们也没为我服务，为什么要我交管理费，不合理，我不同意，最后他们要我等拿到房产证来才能办手续，就这样一直拒绝我办理进驻手续，令我至今都无法使用物业，造成重大损失，理应赔偿我。虽然2020年被告起诉我欠管理费之后，口头同意与我签订物业管理合同，但却提出了不合理的合同要求，要求我交纳两个月管理费作为履约保证金，变相阻拦我进驻物业，而且计算管理费面积把原告部分公共分摊面积（实由被告占用作宿舍或其他用途，有部分还拿来私自出租，包括收费停车位等）也计算进里面，而被告作为一个具有三级资质的物业管理企业，实不相称。综上，被告恶意阻拦，造成原告迟迟不能顺利进驻使用物业，为维护原告合法权益，特提起诉讼。被告辩称：一、原告的第1项诉讼请求不具体明确，不具有可执行性，且原告已于2020年9月1日办理完毕涉讼物业的入驻手续，原告的第1项诉讼请求无事实依据。二、被告不存在阻碍原告使用涉讼物业的侵权行为，原告所提供的证据也无法证明被告实施了侵犯其物权并造成其损失的事实，原告主张要求被告赔偿物业空置损失费没有事实及法律。首先，原告认为被告存在阻碍其使用涉讼物业的行为是被告拒绝为其办理涉案物业的进驻手续，但办理涉讼物业的进驻手续与原告能否正常使用涉讼物业没有必然联系。涉讼物业的进驻手续只是形式上书面文件的签署，包括签署第三方责任险购买承认书、业主联系表、物业管理合同，即使不办理涉讼物业的进驻手续，原告也能正常使用物业，包括正常进出涉讼物业等。因此，原告没有其他证据证明被告侵犯其物权利益的情况下，仅以被告没有为其办理进驻手续就认为被告存在阻碍其使用物业的行为，是极其错误的。其次，被告不存在以不合理、不公平的合同条款阻碍原告办理进驻手续。被告向原告提供的《物业管理合同》是统一的合同版本，涉讼物业所在楼栋的其他业户与被告签署的《物业管理合同》均有约定需在合同签订之日缴纳2个月的管理费作为履约保证金，因此并非被告故意设置不合理的合同条款，而是原告故意拒不签署《物业管理合同》，以此把进驻手续无法办理的过错推脱至被告，逃避缴纳物业管理费用，并进而以此为由启动物权保护纠纷诉讼，企图通过此等方式获取利益，其行为是极其不诚信的。三、退一步说，即使被告确实存在阻碍原告使用物业并导致原告遭受实际损失的行为，但原告已于2020年1月15日电话通知被告办理入驻手续，且被告在（2020）粤0104民初8号案的庭审中再次告知原告可以办理入驻手续，但由于原告的原因，双方才于2020年9月1日办理涉讼物业的进驻手续，因此即使法院认为被告应承担空置损失费，也仅能计算至2020年1月15日；其次，原告主张按100元／平方米／月的标准计算涉讼物业的空置损失费没有依据，且该标准明显过高；最后，原告在取得物业所有权至今并未积极采取必要措施避免损失继续扩大，原告自身对于房屋空置的损失亦存在一定的过错，应承担相应责任。综上，原告的诉讼请求无事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：湛江市赤坎区人民法院于2015年1月20日作出（2012）湛赤法执字第146号恢字1号之三《执行裁定书》，内容为：被执行人广州荣豪贸易有限公司所有的位于广州市越秀区沿江中路298号A幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产，经法院委托中介机构公开拍卖成交，由竞买人张志和以最高价3968448元竞得。现需要办理过户手续。裁定如下：……二、将位于广州市越秀区沿江中路298号A幢15D、A幢15F、A幢15G三套房产［15D所有权证号0140059162，面积：135.20平方米；15F所有权证号0140059167，面积：139.35平方米；15G所有权证号0140059169，面积：90.12平方米］的房屋所有权及其他权利过户归买受人张志和所有，财产权自本裁定送达买受人张志和时起转移。三、买受人可持本裁定书到财产管理机构办理相关的产权过户登记手续，办理过户登记所产生的一切税、费由买受人承担。2015年6月5日，原告向被告发函称：本人张志和兹由湛江市赤坎区人民法院公开拍卖取得广州市越秀区沿江中路298号A幢15D、A幢15F、2A幢15G三套房产产权，现准备入驻使用。由于之前并不知前业主与贵物业公司有经济纠纷，本人也未与贵公司签订合约。本次是由法院拍卖处理财产，之前上一任业主财产由法院处理，贵公司应向法院主诉财产权或免除。本着同贵公司以后友好合作，希望尽快解决。因物业服务合同纠纷，被告于2020年1月1日向本院提起诉讼，请求判令原告向被告支付自2015年1月21日至2019年8月31日期间的物业管理费464283.73元及逾期付款违约金。本院经审理于2020年6月28日作出（2020）粤0104民初8号民事判决书，驳回被告的诉讼请求。被告不服判决，上诉至广州市中级人民法院。广州市中级人民法院于2020年12月16日作出（2020）粤01民终21344号民事判决，驳回上诉，维持原判。因本案纠纷，原告于2021年1月7日向本院提起诉讼。诉讼中，原告称：被告是与我在2020年9月1日办理过进驻手续，但由于被告要求我支付两个月的物业管理费押金，我不同意。我曾多次要求被告撤销该条条款未果，所以我没有与被告签署物业管理合同，没有继续办理进驻手续。涉讼物业大部分都可通电，但其中1504、1507房不通电，我认为不是我方物业内设备的原因。被告还更换了我1507、1506、1504三间物业的门锁，导致我无法进入使用。公共空调是被告提供的，无法使用。被告还不同意我对涉讼物业进行装修。被告称：我方向原告所提供的物业管理合同中有约定的2个月物业管理费作为保证金，该条款的约定在其他业户与我方签订的物业管理合同中都有相同的条款，因此不是我方故意设置不合理的合同条款，而是原告拒绝不与我方签署合同，其目的是为了逃避支付物业管理费，从2020年9月份我方为原告办理进驻手续至今原告从未向我方支付过物业管理费。原告即便不办理进驻手续，仍然可以正常使用其物业。原告可以自行进出大厦使用物业，我方也没有原告物业的钥匙，不办理进驻手续不会影响原告使用其物业。我方也从未阻碍过原告使用他的物业，原告没有证据证明我方曾阻碍过他使用物业；也不存在原告提出维修我方不配合的情况，原告从未提出过要求装修。原告使用其物业无需经过我方的同意，其物业的钥匙在其手中。电也可以正常使用，空调也可以使用。至于物业内部设施问题我方不清楚，我方仅是物业公司不是权属人，无法进入原告的专有物业。公共空调是我方在管理，我方没有专门关闭针对原告的公共空调，公共空调是整层开关的，无法单独对某个物业关闭。我方也从未对原告的物业实施过换锁。本院认为：当事人依法享有自愿订立合同的权利。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。本案中，原告与被告因未能协商达成一致签订物业管理合同，以致未能办妥物业进驻手续。原告现诉请要求被告“无条件”协助其办理进驻物业手续，与民法之自愿原则不符，本院不予支持。虽然被告作为物管公司，与作为业主的原告未办理进驻物业手续，但这涉及的是双方之间物业服务关系的权利和义务，并不构成对原告物权的妨害。原告也无提供充分的证据证实被告存在对其物业换锁、停电、关闭公共空调、不让装修等妨害其物权的情形。故原告主张被告侵害其物权，要求被告赔偿损失，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照当时施行的《中华人民共和国物权法》第七条之规定，判决如下：驳回原告张志和的全部诉讼请求。本案受理费13173元，由原告张志和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  邓小斌二〇二一年四月一日书记员  唐嘉仪