重庆市渝北区人民法院民事判决书 （2021）渝0112民初23614号 原告：冉寿华，男，1979年3月20日出生，汉族，住重庆市丰都县。原告：何爱玲，女，1980年7月1日出生，汉族，住重庆市丰都县。二原告共同委托诉讼代理人：马仕洪，重庆王华律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：张涛，重庆王华律师事务所律师。被告：李川东，男，1988年6月23日出生，汉族，住四川省大竹县。原告冉寿华、何爱玲与被告李川东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月18日立案后，依法组成合议庭，适用普通程序于2021年2月25日公开开庭进行了审理。原告冉寿华、何爱玲的委托诉讼代理人张涛到庭参加了诉讼。被告李川东经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告冉寿华、何爱玲向本院提出诉讼请求：1.解除租赁合同，并由被告支付房屋租金38 574元；2.被告支付物业管理费及电费11 837.73元；3.被告承担律师费10 000元；4.被告以未付款项总额50 411.73元为基数，从2019年10月1日起，按日0.05%支付滞纳金至付清之日止；5.被告负担诉讼费用。诉讼过程中，二原告自愿将滞纳金调整为以未付款项总额      50 411.73元为基数，从2019年10月1日起，月息按LPR的4倍支付至付清之日止。事实和理由：二原告与被告李川东于2018年7月3日签订租赁合同，约定原告将其购置的位于重庆市北部新区大竹林组团0标准分区022-7号地块5号楼2-商业16房屋出租给被告从事经营活动，租期从2019年1月1日至2023年12月31日止，租金按月计算，逐年递增，并由被告承担物业管理费及公用事业费。合同还约定，若被告违约，则应当向出租方支付滞纳金，并且承担出租方的律师费用。原告按照合同约定于2019年1月31日将房屋交付给被告。被告接房后拖欠房屋租金38 574元（2019年10月1日至2020年6月30日），拖欠物业管理费和公用事业费11 837.73元，经原告多次催收无果，故原告起诉至法院。被告李川东未作答辩。经审理查明：2018年7月3日，以重庆龙湖怡置地产开发有限公司为甲方（出租人），李川东为乙方（承租人），双方签订租赁合同，主要约定：1.按照本租赁合同的条款及附件，出租人或出租人之授权人同意出租及承租人同意租赁位于重庆市北部新区大竹林组团0标准分区022-7号地块5号楼2-商业16，即新江与城项目CQXJYCSP3-05-0216号房屋，建筑面积116.92平方米，最终合同租赁面积以竣工测绘报告为准，并作为租金及物管费交付的计算面积。2.租期2019年1月1日至2023年12月31日，租金按月计算：2019年1月1日至2019年9月30日，月租金按建筑面积每平方米3.78元/月，含税月租金合计442元；2019年10月1日至2020年12月31日，月租金按建筑面积每平方米34元/月，含税月租金合计3975元；2021年1月1日至2021年12月31日，月租金按建筑面积每平方米36元/月，含税月租金合计4209元；2022年1月1日至2022年12月31日，月租金按建筑面积每平方米38元/月，含税月租金合计4443元；2023年1月1日至2023年12月31日，月租金按建筑面积每平方米40元/月，含税月租金合计4677元；承租人应支付的物业管理费标准为2019年1月1日至2023年12月31日，月每平方米建筑面积7.5元。3.承租人于签署租赁合同次日向出租人或出租人之授权人支付履约保证金11 925元。4.承租人应按公用事业单位或物业管理公司确定的收费期限和方式，交付包括但不限于电费、水费、燃气费、供暖费、网络费、电信费等公用事业费用及相关经营费用。5.租金每一个月为一期，须于每月1日之前将租金向甲方转账或以现金方式缴纳；物业管理费应按期缴纳，每一个月为一期，实际天数不足一个月时，物业管理费根据当月实际天数计算，每期物业管理费须于该期首日之前缴纳。6.承租人须就其任何违反、不遵守或不履行本租赁合同的任何条款、条件、协议或规定，因而造成出租人或出租人之授权人招致或遭受的一切诉讼、投诉、申索、损失、损害、开支及律师费、诉讼费、仲裁费、主张权利而产生的合理费用，向出租人或出租人之授权人做出足额赔偿；7.租金、管理费或其他按本租赁合同应由承租人支付至款额在到期应付后十五天仍未支付，因此造成的承租人及其相关人的损失由承租人自行承担，出租人不负责赔偿。若该违约行为未有在出租人或出租人之授权人向承租人送达书面通知后的七日内纠正，则出租人或出租人至授权人可执行下列权利：（1）进入或再次租赁标的或其任何部分以收回整个租赁标的；（2）终止本租赁合同，但这并不在任何程度上损害出租人或出租人之授权人享有的就任何尚未解决有关承租人的违约之诉讼权利；（3）保证金不予退还，且这并不在任何程度上损害出租人或出租人之授权人享有的就任何未解决有关承租人的违约之诉讼权利；（4）如违约属欠款性质，直接接管承租人的营业活动收款权……。8.若租金、管理费或承租人按本租赁合同所应支付之其他费用或其任何部分未有依本文第一条条款所指定的方式及时间支付，则逾期期间，承租人应按逾期款项总额的0.05%按日向出租人或出租人之授权人支付滞纳金。上述租赁合同签订后，重庆龙湖怡置地产开发有限公司为（出租人）与李川东为（承租人）签订确认书一份，载明租赁合同项下的租赁房屋面积为建筑面积126.06平方米，租金标准不变，租金金额相应调整为：2019年1月1日至2019年9月30日，月租金按建筑面积每平方米3.78元/月，含税月租金合计476元；2019年10月1日至2020年12月31日，月租金按建筑面积每平方米34元/月，含税月租金合计4286元；2021年1月1日至2021年12月31日，月租金按建筑面积每平方米36元/月，含税月租金合计4538元；2022年1月1日至2022年12月31日，月租金按建筑面积每平方米38元/月，含税月租金合计4790元；2023年1月1日至2023年12月31日，月租金按建筑面积每平方米40元/月，含税月租金合计5042元。之后，以重庆龙湖怡置地产开发有限公司为甲方（出卖人），李川东为乙方（承租人），何爱玲、冉寿华为丙方（买受人），就位于重庆市北部新区大竹林组团0标准分区022-7号地块5号楼2-商业16房屋签订租赁合同权利义务转移协议，主要约定：1.甲方于丙方已经签商品房买卖合同，乙方明确表示放弃上述房屋有限购买权，丙方确认在认购该房屋时已经知悉该房屋已经出租的事实，并阅读了甲方于乙方签订的租赁合同，对此无异议，同时，丙方已知晓买卖不破租赁的法律规则，丙方将按本协议约定承继租赁合同中出租人的权利和义务；2.甲乙丙三方一致同意，丙方付清上述房屋的全部房款及相关税、费之日，即为出租人权利义务转移日，从该日起，甲方在原租赁合同项下的权利义务全部转移至丙方，丙方自该日起即作为原租赁合同一方当事人，享有出租人权利、承担出租人义务，原租赁合同权利义务转移的范围包括合同主文、附件、补充协议、附属条款等有关租赁房屋的全部约定中的出租人的权利义务；3.乙方和丙方一致同意，自出租人权利义务转移之日起，上述租赁合同期限内，乙方和丙方继续履行原租赁合同，任何有关房屋租赁事宜所产生的纠纷、争议或者索赔事件，与甲方无关，由乙方、丙方协商解决；4.甲乙丙三方一致同意，自上述权利义务移转日后的下个计租月开始，租金由丙方收取并享有。甲方应在丙方付清上述房屋全部房款及相关税、费后五个工作日内告知乙方出租人权利义务已移转的事实，以便乙方及时向丙方履行交付租金等义务，以及向丙方行使承租人的权利；5.根据原租赁合同的约定，乙方已经向甲方交付房屋租赁保证金    11 925元，自出租人权利义务转移日起10日内，乙方应将甲方向乙方出具的上述租赁保证金的收据交还甲方，在出租人权利义务转移日后30个工作日内，甲方将该等租金保证金转移给丙方，丙方应重新向乙方出具租赁保证金收据。2019年3月27日，冉寿华、何爱玲取得案涉房屋不动产权登记证书。2020年6月7日，冉寿华缴纳了案涉房屋物管费、电费等共计6165.03元，2020年6月27日，冉寿华缴纳物管费5672.7元。上述金额合计11 837.73元。冉寿华举示的其与备注名为“清晖时光租客”的微信聊天记录显示：2020年4月9日，冉寿华：去年房租是两万，你起码先交一万的房租费。对方回复：这对我来说太多了，物管我都得准备近八九千。我是说先缓一缓。冉寿华：你想一下，如果不先交一万，那么现在又从先（重新）签的合同的话，押一付三，你又是差不多万吧块钱，我都没说啥子。对方回复：我的意思是说，我能不能先继续租，去年的我先签个手续，今年我们单算，但是，这个前两个月基本上没有多少业务，只能维持工程走，那么等两个月后我再付给你，你看可以不。冉寿华：但是我也需要钱的嘛，你想嘛，我买个门市来一直收不到钱，有啥子意思，而且我等到用钱的嘛。2020年4月23日，冉寿华：你确定不租了哈，确定好了我才好贴出去，租出去。对方回复：因为目前没有钱交租，只能不租了，属于负债状态，非常抱歉。冉寿华：那你的把物业费清了撒，欠的房租我们再重新算，你哪个时候把东西搬走撒，你不租了一直放在那儿，算房租费不划算了嘛。2020年7月6日，冉寿华、何爱玲委托重庆王华律师事务所处理租赁合同纠纷案件，约定支付律师费10 000元。重庆王华律师事务所出具的重庆增值税普通发票显示，冉寿华、何爱玲支付了律师费10 000元。2020年7月21日，冉寿华、何爱玲向李川东邮寄解除租赁合同通知书。同日，李川东签收上述通知书。冉寿华、何爱玲在庭审中陈述，起诉的是2019年10月1日至2020年6月30日期间的租金，合同已经解除了。上述事实，有租赁合同、确认书、租赁合同权利转移协议、房地产权证、龙湖物业服务集团有限公司专用收据、电银信息、微信聊天记录、解除租赁合同通知书、EMS快递面单、物流信息详情、法律事务委托合同、重庆增值税普通发票、原告的陈述等证据随案佐证，足以认定。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定的“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。” 本案涉及法律事实发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释。根据原告冉寿华、何爱玲与被告李川东案外人重庆龙湖怡置地产开发有限公司签订的租赁合同权利义务转移协议，二原告“付清案涉房屋的全部房款及相关税、费之日，即为出租人权利义务转移日”，即二原告成为租赁合同的出租人，重庆龙湖怡置地产开发有限公司退出租赁合同，被告李川东继续作为案涉房屋的承租人。二原告虽未举示证据证明付清案涉房屋全部房款及相关税、费的具体时间，但二原告办理房地产权证的时间为2019年3月27日，可以推测最晚自2019年3月27日起，租赁合同的当事人变更为二原告及被告李川东，二原告享有租赁合同（包含确认书）项下出租人的所有权利义务，被告李川东也应当继续履行承租人义务。租赁合同权利义务转移协议约定二原告收取租金等权利义务从“权利义务移转日后的下个计租月开始”，即2019年4月1日开始。结合二原告举示的微信聊天记录，被告李川东欠付租金的事实本院予以认定，因被告李川东未到庭举示其已经交付房屋租金的证据，应当承担举证不利的法律后果，二原告请求被告支付2019年10月1日至2020年6月30日期间的房屋租金38 574元（4286元/月×9个月）本院予以支持。被告欠付房屋租金不予支付，二原告依据租赁合同约定依法行使了解除权，案涉租赁合同已经于2020年7月21日（李川东签收解除租赁合同通知书之日）解除，二原告在庭审中也确认租赁合同已经解除，故对二原告诉请的解除租赁合同的诉讼请求本院不予支持。租赁合同约定承租人应承担租赁期间的物业管理费、电费等费用，还须赔偿因其违约导致出租方支付的律师费等费用并支付滞纳金（以逾期款项总额的0.05%按日向出租人或出租人之授权人支付滞纳金）。故二原告诉请的物管费及电费11 837.73元，律师费10 000元本院予以支持。至于滞纳金，二原告自愿将滞纳金调整为以未付款项总额为基数，月息按LPR的4倍支付至付清之日止，系其自由处分民事权利的行为，本院予以准许。物管费及电费的滞纳金应当自二原告代被告实际缴纳物管费及电费之日起开始计算，即分别自2020年6月7日起，以6165.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；自2020年6月27日，以5672.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止。至于房屋租金的滞纳金。租赁合同约定“租金每一个月为一期，须于每月1日之前将租金向甲方转账或以现金方式缴纳房屋租金的滞纳金”，故二原告诉请的房屋租金滞纳金，应当分段计算：2019年10月的租金以4286元为基数，从2019年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2019年11月的租金以4286元为基数，从2019年11月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2019年12月的租金以4286元为基数，从2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年1月的租金以4286元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年2月的租金以4286元为基数，从2020年2月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年3月的租金以4286元为基数，从2020年3月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年4月的租金以4286元为基数，从2020年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年5月的租金以4286元为基数，从2020年5月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年6月的租金以4286元为基数，从2020年6月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止。被告经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，是被告自由处分民事权利和诉讼权利的行为，视为其对权利的放弃，应依法承担其未举证、质证的不利后果。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告李川东在本判决生效之日起五日内支付原告冉寿华、何爱玲2019年10月1日至2020年6月30日期间房屋租金38 574元及滞纳金（滞纳金分段计算：2019年10月的租金以4286元为基数，从2019年10月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2019年11月的租金以4286元为基数，从2019年11月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2019年12月的租金以4286元为基数，从2019年12月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年1月的租金以4286元为基数，从2020年1月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年2月的租金以4286元为基数，从2020年2月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年3月的租金以4286元为基数，从2020年3月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年4月的租金以4286元为基数，从2020年4月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年5月的租金以4286元为基数，从2020年5月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；2020年6月的租金以4286元为基数，从2020年6月1日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止）。二、被告李川东在本判决生效之日起五日内支付原告冉寿华、何爱玲物业管理费、电费合计11 837.73元及滞纳金（滞纳金分别计算：自2020年6月7日起，以6165.03元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止；自2020年6月27日，以5672.7元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率标准4倍计算至付清之日止）。三、被告李川东在本判决生效之日起五日内支付原告冉寿华、何爱玲律师费10 000元。四、驳回原告冉寿华、何爱玲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3113.48元，公告费260元，合计3373.48元，由被告李川东负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。  审  判  长  姚利平人民陪审员    曹晓虹人民陪审员    曹春梅   二〇二一年四月十九日 书  记  员   曾  莉 - 1 -