广西壮族自治区大新县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）桂1424民初101号 原告：广西北部湾投资集团有限公司，住所地广西壮族自治区南宁市青秀区中泰路11号北部湾大厦。统一社会信用代码：91450000799701157N。 法定代表人：朱坚和，该公司董事长。 委托诉讼代理人：梁锦兰，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张羚君，北京市浩天信和（南宁）律师事务所律师。 被告：零叶萍，女，1973年7月9日出生，壮族，住广西壮族自治区南宁市青秀区。 委托诉讼代理人：农新旺，广西得天律师事务所律师。 原告广西北部湾投资集团有限公司（以下简称北投集团）与被告零叶萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序于2021年3月16日公开开庭进行了审理。北投集团的委托诉讼代理人梁锦兰、张羚君，零叶萍及其委托诉讼代理人农新旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告北投集团向本院提出诉讼请求：1．北投集团、零叶萍基于零叶萍与案外人黄晟华于2016年5月11日签订《商铺租赁合同书》建立的2005-2008号商铺租赁合同于2020年11月26日解除；2．零叶萍清空场地并返还大新县城德天花园2号楼一层2005-2008号商铺；3．零叶萍支付2019年9月16日至2020年5月31日和2020年9月1日至2020年11月26日期间的租金合计71403.77元及赔偿逾期支付租金损失2236.89元（以71403.77元为基数，按一年期LPR3.85%上浮50%，自2020年5月31日起计算至实际清偿欠付租金之日止，暂计至2020年12月15日为2236.89元）；4．零叶萍支付2005-2008号商铺占有使用费9340.61元（按约定以日租金的三倍计算，2020年11月30日起计至实际交回商铺之日止，暂计至2020年12月15日）。 事实和理由：零叶萍于2016年5月11日与案外人黄晟华签订《商铺租赁合同书》，约定黄晟华将大新县城德天花园2号楼一层2005、2006、2007、2008号四间商铺出租给零叶萍经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日，按年支付方式租金，每季度租金17218.8元，每年共计租金68875.2元。从2019年6月1日始按原租金增10%交纳当年租金。每期应支付租金前十五日支付下期租金，逾期15日未支付全合同第四条约定的租金的，出租方有权停水停电、解除合同，承租方须交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，应支付三倍租金的违约金。2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投公司购买黄晟华出租给零叶萍的2005-2008号商铺所有权。当日，北投集团授权子公司广西北投浦信投资有限公司（以下简称“北投浦信公司”）代为管理零叶萍所承租商铺。2020年4月16日，北投浦信公司向零叶萍送达一份《通知》，告知零叶萍承租的2005-2008号商铺所有权人已变更为北投集团，限于零叶萍于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月12日，零叶萍向北投浦信公司支付商铺2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金18940.68元，但尚欠2019年9月16日至2020年5月31日期间和2020年9月1日之后的租金。2020年11月26日，北投集团向零叶萍送达《解除合同通知书》，限零叶萍接到通知书之日起3日内支付所欠租金，因逾期支付租金已超15日，北投集团依约解除《商铺租赁合同书》，要求零叶萍三日内清空并交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，依约定应按每日租金三倍的价款支付违约金。双方租赁合同已解除，零叶萍未清偿尚欠租金，未腾退商铺，属于违约，应定承担违约责任和支付商铺占用使用费。 零叶萍辩称，双方形成的2005-2008号商铺租赁合同没有达到解除条件。1．北投集团没有提交租赁合同书原件，对复印件合同书上关于合同解除、违约责任等条款内容不予认可，北投集团以此主张违约、解除合同，没有事实依据。2．零叶萍没有违约，北投集团买受黄晟华商铺后至2020年4月16日才告知零叶萍，零叶萍支付租金后告知黄晟华，而被通知不应将租金交给北投集团，造成零叶萍一时不知道应当向哪一方支付租金。3．尚欠租金方面，2020年2月、3月、4月受新冠肺炎疫情影响，大新县实行严格防疫措施，造成无法经营，属于不可抗力，依政策规定应当免除3个月租金合计18940.68元。4．请求商铺占用费无事实依据，因为零叶萍未违约，退一步讲，按每日租金的三倍标准属于约定过高，应予减少，应按约定日租金标准计算。综上，零叶萍的逾期支付租金是客观原因造成，理由正当，不应承担解除合同、支付违约金和占用费的法律责任。 北投集团围绕诉讼请求向本院提交《商铺租赁合同书》、《商铺买卖合同》、不动产权登记证书、授权书、通知、网上银行电子回单、《解除合同通知书》、EMS国内标准快递单、快递单签收情况查询单。 零叶萍为其答辩提交营业执照、广西壮族自治区办公厅桂政办发〔2020〕6号《关于支持打赢疫情防控阻击战促进经济平衡运行若干措施的通知》等文件。 经举证、质证，对当事人无异议的证据，应予认定。零叶萍对北投集团主张尚欠租金71403.77元的事实无异议，本院予以确认。对当事人有异议证据和事实，本院认证如下： 1.关于《商铺租赁合同书》真实性问题。零叶萍以合同书无原件为由，不认可合同书的内容。经查，零叶萍庭审中承认《商铺租赁合同书》复印件首页及最后落款的签名是其本人签名，且《商铺租赁合同书》内容完整，在零叶萍作为租赁合同当事人亦未能提供合同书原件予以反驳的情况下，本院对零叶萍的该质证意见，应不采信。 2.关于新冠肺炎疫情的影响问题。北投集团认为疫情不影响陈海平实际占有使用商铺，不应扣减。经查，新冠肺炎疫情期间，控制人员流动和聚集是大新县实行防控措施之一，商铺经营确实受到影响。至于零叶萍是否据此主张减免租金的抗辩，本院将在判决评议中予以评判。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院确认事实如下：2016年5月11日，零叶萍与黄晟华签订一份《商铺租赁合同书》，约定黄晟华将其名下坐落于大新县城德天花园2号楼一层2005、2006、2007、2008号四间商铺合并出租给零叶萍经营使用，租期自2016年6月1日至2021年6月1日。四间商铺面积为514.43㎡（底层面积442.17㎡，租金按12元/㎡计算，夹层面积72.26㎡，租金按6元/㎡计算），按年缴纳方式支付租金，每季度租金17218.8元，每年租金共计68875.2元，从2019年6月1日始按原租金增10%缴纳租金，按先付租金后使用原则，在每期应缴纳租金前十五日缴纳下期租金。每间商铺由零叶萍缴纳保证金4000元。逾期15日未缴纳租金的，视为违约，出租方有权解除，承租方应接到出租方解除通知后三日内交回场地，逾期不交回的，每逾期一天，以三倍租金的标准支付违约金。 2019年9月16日，北投集团与黄晟华签订《商铺买卖合同》，由北投集团购买黄晟华名下坐落于大新县城德天花园小区第2幢2001-2010号十处不动产商铺，黄晟华保证上述商铺原租赁关系终止或原承租人已放弃优先购买权。当日，北投集团取得上述商铺不动产权变更登记证书，并委托授权北投浦信公司代理管理商铺，包括但不限于签订合同、引进租户、代收租金等。2020年4月16日，北投浦信公司向零叶萍送达一份《通知》，告知零叶萍其承租的2005-2008号商铺所有权人已变更为北投集团，要求零叶萍按照《商铺租赁合同书》《通知》要求于2020年5月30日前向北投浦信公司补交2019年9月16日至2020年6月16日期间的租金。2020年6月12日，零叶萍向北投浦信公司转账支付租金18940.68元，转账附言支付租金。2020年11月26日，北投集团以零叶萍自接收《通知》后只支付2020年6月1日至2020年8月31日期间的租金18940.68元，尚欠2019年9月16日至2020年5月31日和2020年9月1日后租金合计75763元，向零叶萍送达《解除合同通知书》，告知其北投集团已解除双方商铺租赁合同，要求零叶萍自接到通知书之日起3日内支付所欠租金，并清空场地交回商铺，逾期不清空交回的，每逾期一天，按约定以每日租金的三倍价款支付违约金。 诉讼中，零叶萍对截至2020年11月26日尚欠北投集团租金71403.77元予以认可，但请求减免因疫情影响期间的3个月租金。 本院认为，本案争议焦点为：1．北投集团与零叶萍基于原《商铺租赁合同书》形成的商铺租赁合同是否已解除，应否返还商铺；2．零叶萍尚欠北投集团多少租金，零叶萍可否以××疫情、商铺所有人变更等因素主张减免部分租金和拒付违约金。3．商铺占用费问题。 关于双方租赁合同的解除及商铺返还问题。零叶萍与黄晟华签订《商铺租赁合同书》，系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效合同。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”该条确立了买卖不破租赁规则，即在租赁关系存续期间，房屋等不动产因买卖导致的所有权变动，不影响原先就存在的租赁合同的效力，承租人可以按照原租赁合同的约定，与新的产权人建立租赁合同关系。黄晟华在租赁关系存续期间将2005-2008号商铺的所有权出售给北投集团，北投集团取得商铺所有权后，不影响原租赁合同的效力，北投集团据此概括承受原租赁合同的权利义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《商铺租赁合同书》虽约定“逾期15日未缴纳全合同第四条约定的租金的，视为违约，出租方有权解除合同”的合同解除条件，但租赁合同第四条约定租金缴纳方式为“按年缴纳方式支付”。本案中，2019年9月16日，北投集团受让零叶萍所承租的2005-2008号商铺后，未及时书面告知零叶萍，直至2020年4月16日才向零叶萍送达《通知》。为此，零叶萍在2020年4月16日收到通知之前未向北投集团履行支付租金义务，不构成对北投集团的逾期支付，亦不属于违约。2020年4月16日后，根据租赁合同约定的“按年缴纳租金方式支付租金”，按文义解释，应理解为只要零叶萍自2020年4月16日接到《通知》起一年内即2021年4月16日前缴纳完该阶段租金，不构成逾期支付租金，也不符合逾期15日支付租金的违约情形。北投集团提前于2020年11月26日以零叶萍违约为由向零叶萍送达《解除合同通知书》，解除《商铺租赁合同书》，理由不当，应不予支持。因双方基于原《商铺租赁合同书》形成的租赁合同关系未解除，且尚在2021年6月1日合同届满日前，故北投集团请求零叶萍清退商铺返还2005-2008号商铺的诉讼请求，应不予支持。 关于尚欠租金、违约金及占用费问题。北投集团自2019年9月16日受让取得2005-2008号商铺所有权之日起，概括承受《商铺租赁合同书》的权利义务，有权向零叶萍收取租金，零叶萍负有支付尚欠租金的义务。零叶萍对截至2020年11月26日尚欠北投集团租金71403.77元的事实无异议，但提出因受新冠肺炎影响应减免3个月租金的主张。经查，2020年2月至3月期间，受新冠肺炎疫情影响，大新县相关职能部门对全县经营场所实行严格的控制人员聚集和流动措施，造成经营场所停业损失，属于不可抗力，结合零叶萍的请求，本院裁量应减免2个月租金，即扣减租金12627.12元（68875.2×110%÷12×2）后，尚欠租金58776.65元。2020年11月27日至2021年6月1日租赁期限届满之日的租金，双方可自行结算。关于逾期支付租金损失方面，零叶萍自2020年4月16日已知悉其尚欠2019年9月16日至2020年4月16日的租金，但北投集团发出的《通知》未明确具体数额，零叶萍也未及时核算，也未在规定的期限履行该债务，已构成对该债务的逾期履行，应承担赔偿北投集团相应的经济损失或违约金；起诉时，北投集团又将2020年9月1日至2020年11月26日期间的租金一起合计租金71403.77元后，提前于2019年5月31日起算逾期支付违约金，起算点不当，本院裁量自2020年11月26日起算逾期支付违约金。鉴于因受疫情影响，当事人无法达成减免租金具体数额的情况下，本院调整按一年期ＬＰＲ3.85%的标准分段计算违约金。即以58776.65元为基数，按年利率3.85%，自2020年11月26日起计至实际清偿之日止。 关于商铺占用费问题。因零叶萍尚未构成逾期支付租金，亦未构成违约，双方的商铺租赁合同尚未解除，故北投集团主张商铺占用费的诉讼请求应不予支持。 综上，零叶萍与北投公司基于原《商铺租赁合同书》形成的 2005-2008号商铺租赁合同的解除条件尚未成就，双方应继续履行至2021年6月1日租赁期限届满之日。零叶萍应清偿尚欠租金58776.65元。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下： 一、零叶萍向广西北部湾投资集团有限公司支付尚欠租金58776.65元（租金已计至2020年11月26日，2020年11月27日至2021年6月1日租赁期限届满之日的租金，由双方另行按《商铺租赁合同书》的约定计算）； 二、零叶萍向广西北部湾投资集团有限公司赔偿逾期支付违约金754.30元（以58776.65元为基数，按年利率3.85%，自2020年11月26日起暂计至2021年3月26日，往后顺计至实际清偿之日止）； 三、驳回广西北部湾投资集团有限公司的其他诉讼请求。 上述金钱给付义务，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。权利人可在本案生效判决规定的履行期间最后一日起二年内，向本院申请执行。 案件受理费1874元，减半收取计937元，由广西北部湾投资集团有限公司负担237元，由零叶萍承担700元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广西壮族自治区崇左市中级人民法院。 审 判 员 黄世美 二〇二一年四月十三日 法官助理 刘洪春 书 记 员 赵思敏