山东省宁津县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1422民初155号原告：杨立镇，男，1983年4月12日出生，汉族，公民身份号码：37142219830412133X，住山东省宁津县幸福村3条4号。委托诉讼代理人：郑永锋，山东正敏律师事务所律师。被告：赵铁刚，男，1979年5月5日出生，汉族，公民身份号码：232303197905050857，住所地黑龙江省肇东市利民南路600号740门，现住山东省宁津县宁津镇南关东村。被告：解彦群，女，1989年5月14日出生，汉族，公民身份号码：371422198905141627，住山东省宁津县宁津镇南关东村。二被告系夫妻关系。共同委托诉讼代理人：宋志远，宁津宁泰法律服务所法律工作者。共同委托诉讼代理人：梁雪，宁津宁泰法律服务所法律工作者。第三人崔志刚，男，1966年1月13日出生，汉族，公民身份号码：372431196601130038，住山东省宁津县柴胡店镇孟集村。第三人孙德坤，女，1968年12月26日出生，汉族，公民身份号码：372431196812260027，住山东省宁津县阳光花园。原告杨立镇与被告赵铁刚、解彦群、第三人崔志刚、孙德坤房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨立镇及其委托诉讼代理人郑永锋，被告赵铁刚、解彦群及共同委托诉讼代理人宋志远、梁雪，第三人崔志刚（第二次开庭）、孙德坤到庭参加诉讼，第三人崔志刚第一次、第三次开庭经本院依法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨立镇向本院提出诉讼请求：1.请求判令确认原告与二被告签订的《房屋买卖协议》有效并由二被告及第三人协助原告办理产权登记；2.如法院审理认为原告与二被告签订《房屋买卖协议》无效，请求判令二被告返还17万元购房款及1万元装修费；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告杨立镇与被告赵铁刚、解彦群于2019年2月9日签订房屋买卖协议书，原告购买二被告位于北环建鑫浴池对面路南第二个胡同往西一拐第二个门，两间平房。协议约定二被告出卖的房屋产权清楚，绝无它项权利设定或其它纠纷，二被告告知原告没有房产证，原告按照协议约定向二被告已支付17万元购房款，原告也装修完毕并入住。但今年11月24号涉案房屋的原房主即第三人威胁原告，告知二被告售卖房屋属于无权处分，原告与二被告签订的房屋买卖协议无效，原告认为与二被告签订的房屋买卖合同属于有效合同，为保护合法权益，故诉至法院。赵铁刚、解彦群辩称，一、原告的诉讼请求不明确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定：起诉必须符合下列条件：有具体的诉讼请求和事实、理由。原告的诉讼请求1.要求协助办理过户；2.请求法院审查合同效力，如合同无效主张返还购房款170000元。二项诉讼请求产生的法律后果明显不一致。故原告的诉讼请求不明确。贵院应依法驳回原告的诉讼请求。二答辩人不具备协助原告办理涉案房屋登记的条件和义务。涉案房屋的所有权并非二答辩人，该房屋属第三人所有，双方在2018年7月4日签订房屋转让协议书。原告请求协助办理过户登记，第三人具备条件和协助的义务。三、原告既然承认与答辩人签订的协议有效，再主张返还购房款170000元，明显矛盾。基于本案的关键是，涉案房屋是否具备过户登记的条件。如具备过户条件，房屋所有人有协助义务。反之原告的主张不成立。待过户登记条件具备时方可另行主张权利。请法院查明事实，依法驳回原告的诉讼请求。崔志刚辩称，2018年经人介绍，从赵铁刚处借款六万元整，借款利息高息。当时，赵铁刚要求抵押一套房产，借款归还后，房产退还。本人将北环水利局家属院由北向南三排中户平房两间抵押给赵铁刚。该平房是我家属(孙德坤)单位水利局的福利房，因未进行房改，个人未取得房屋所有权，房屋归单位水利局所有。个人不得私自买卖。后来，赵铁刚未经本人同意私自将房产卖给他人。现在，本人要求将借款还给赵铁刚，但是他无法将房产归还本人。赵铁刚违约在先，无权私自买卖他人房产，请法官给予公平公正的评判。孙德坤辩称，本人与崔志刚原系夫妻关系，于2018年4月17日离婚，离婚时约定涉案房屋归我所有。离婚后大约一两个月的时间，我回去看房，发现房屋已被装修，并且有两人正在协商租赁的事情。我回去找崔志刚，崔志刚说他借了别人的钱，把房子抵押给别人了，还了钱房子就会归还。2020年10月份左右，我房屋所在家属院的同事问我房子是不是卖了。我去找崔志刚，才知道房子已经被卖了。我认为他们之间的房屋转让合同无效。本院经审理认定事实如下：原告杨立镇与被告赵铁刚、解彦群于2019年2月9日签订房屋买卖协议书，原告购买二被告位于宁津县北环路路南宁津县水利局家属院（由北向南第三排中户），平房两间。协议约定二被告出卖的房屋房屋产权清楚，绝无他项权利设定或其他纠纷。原告按照协议约定于协议签订当日向二被告支付购房款17万元，二被告亦将房屋交付给原告，房屋交付后，原告对该房屋进行了装修，并居住至今。2020年11月24日涉案房屋的原房主即第三人告知原告，二被告售卖涉案房屋属于无权处分，原告与二被告签订的房屋买卖协议无效，原告遂诉至我院。另查，第三人孙德坤与崔志刚原系夫妻关系，涉案房屋原为第三人夫妻居住使用，二人于2018年4月17日协议离婚，双方在庭审中陈述涉案房屋离婚时归孙德坤所有，但离婚协议书中未作约定。2018年7月4日，第三人崔志刚带一名妇女冒充孙德坤与被告赵铁刚签订房屋转让协议书一份，约定将涉案房屋转让给赵铁刚，房屋转让价款6万元，崔志刚保证所交付的房屋具有完全的所有权，产权明晰、处分合法，保证该房屋没有办理任何抵押、抵债、买卖等影响该房屋产权和处分的情形。协议签订后，崔志刚将房屋钥匙交付给赵铁刚。再查，涉案房屋没有进行过不动产登记，涉案房屋土地所有权性质为国有划拨土地。上述事实，有原告提供的房屋转让协议两份、银行及微信转账记录三份、被告提供的微信图片一张、第三人孙德坤提供的离婚证、离婚协议书、不动产登记资料查询结果证明、法院调取的涉案房屋土地登记档案及当事人当庭陈述在卷佐证，本庭予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。本案原告杨立镇与被告赵铁刚、解彦群于2019年2月9日签订的房屋买卖协议书，系双方真实的意思表示，协议签订后，原告按照协议约定向二被告支付了购房款，二被告亦将房屋交付给原告，原告对该房屋进行了装修，并居住至今。涉案房屋虽未依法登记领取权属证书，但《中华人民共和国城市房地产管理法》“未依法登记领取权属证书的房地产不得转让”的规定，是法律对房屋出卖人的要求，属于管理性规范而非效力性规范，不应作为认定合同效力的依据。涉案房屋占用范围内的土地性质为国有划拨土地，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款“以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金”之规定，划拨土地上的房屋并非绝对禁止转让，只要办理土地出让手续、缴纳土地出让金后即可转让。故涉案土地的划拨性质并不影响合同的效力。因此，原、被告签订的房屋买卖协议内容不违法法律、行政法规的强制性规定。第三人孙德坤庭审中主张涉案房屋属于宁津县水利局所有，但其提供的宁津县水利局的证明没有法定代表人或证据出具人的签名，宁津县水利局在该证明中也未主张对涉案房屋享有所有权，故对孙德坤的上述主张，本院不予采信。第三人崔志刚主张涉案房屋是因向赵铁刚借款抵押给赵铁刚，并非出售给赵铁刚，该主张与其和赵铁刚签订的房屋转让协议相悖，且未提供证据证明，本院不予采信。本案原告取得涉案房屋是出于善意，并支付了合理对价，房屋未登记非因原告过错。综上，原告与被告赵铁刚、解彦群于2019年2月9日签订的房屋买卖协议合法有效。原告根据案件审理情况，于庭审中表示暂不要求二被告及第三人协助办理产权登记，是对自己诉讼权利的处分，本院予以准许。对于孙德坤与崔志刚及崔志刚与赵铁刚之间的争议，当事人可另案主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第五百零二条第一款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决如下：确认原告杨立镇与被告赵铁刚、解彦群于2019年2月9日签订的房屋买卖协议有效。案件受理费3900元，减半收取1950元，由原告杨立镇负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  孙艳霞二〇二一年四月六日书记员  谢学猛