上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初20329号原告(反诉被告)：陈林，男，1972年7月15日生，汉族，住上海市杨浦区。被告(反诉原告)：尹耀晨，男，1961年8月30日生，汉族，住上海市杨浦区。委托诉讼代理人：岳鸿飞，上海金松律师事务所律师。原告(反诉被告)陈林与被告(反诉原告)尹耀晨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈林、被告尹耀晨及其委托诉讼代理人岳鸿飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈林向本院提出诉讼请求：1、确认陈林与尹耀晨签订的租赁合同于2020年9月25日解除；2、尹耀晨将上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋(以下分别简称“605室房屋”、“606室房屋”)返还给陈林；3、尹耀晨按照人民币(以下币种均同)197.5元/月的标准支付陈林自2016年5月1日至2020年9月25日的物业费；4、尹耀晨支付陈林自2020年7月1日至2020年9月25日的租金4,500元；5、陈林不返还尹耀晨保证金3,200元；6、尹耀晨支付陈林户籍资料调查费500元。庭审中，陈林表示撤回第3项诉讼请求，不要求尹耀晨支付物业费。事实和理由：2016年6月5日，陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订租赁合同，约定陈林将605室房屋、606室房屋租赁给尹耀晨，租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止，前三年月租金为3,200元，第四年开始租金上调300元/月，首期支付三个月的租金，之后每三个月结算一次，尹耀晨另支付陈林押金3,200元，如陈林违约，除退还押金外另需支付尹耀晨违约金3,200元，如尹耀晨违约，陈林有权不退租金。合同签订后陈林依约履行，向尹耀晨交付了房屋，但尹耀晨一直未按约支付过房租，故涉诉。被告尹耀晨辩称，不同意解除陈林与尹耀晨签订的租赁合同，要求继续履行合同。尹耀晨虽然存在拖欠租金的情况，但都是经过陈林同意的，陈林据此要求解除合同缺乏依据。尹耀晨确实未支付2020年7月1日至2020年9月25日的租金4,500元，现尹耀晨也同意支付。尹耀晨不存在违约行为，故不同意陈林没收押金，如双方签订的租赁合同解除，要求陈林返还尹耀晨押金3,200元。对于陈林主张的户籍资料调查费，不同意支付。针对陈林的诉讼请求，尹耀晨提出反诉请求如下：1、判令陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同继续履行；2、陈林赔偿尹耀晨损失18,600元(605室房屋差价损失：900元/月×13个月+606室房屋房租损失：2,300元/月×3个月)。事实与理由：2016年6月5日，陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订租赁合同，后尹耀晨投入大量资金对房屋进行装修，其间虽然存在尹耀晨未按照合同约定的期限支付房租的情况，但都是经过陈林同意的，陈林亦未提出过异议。但自2019年9月开始，陈林自行向605室房屋租客收取租金，导致尹耀晨产生房租差价损失。2019年11月，陈林上门驱赶606室房屋租客，导致租客搬离，房屋无法出租，给尹耀晨造成房租损失，故涉诉。针对尹耀晨的反诉诉请，陈林辩称，不同意继续履行租赁合同，要求解除合同。实际上陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同已经于2019年9月1日之前解除，且合同解除系尹耀晨的违约行为所致。自2019年9月1日之后605室房屋的租金确由陈林直接向租客收取，陈林与尹耀晨曾口头约定陈林仍按照3,500元/月的标准向尹耀晨收取605室房屋、606室房屋的租金，陈林向租客收取的租金从中予以扣除，故不存在尹耀晨所述的房租差价损失。陈林并未驱赶过606室的租客，亦不存在尹耀晨所述的606室房屋空置损失。综上，不同意尹耀晨的全部诉讼请求。原告陈林围绕诉讼请求依法提交了租赁合同、微信聊天记录、法律咨询费发票等。被告尹耀晨围绕辩称意见及反诉诉请依法提交了租赁合同、付款凭证、银行业务凭证、录音资料等。本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年6月5日，陈林(出租方、甲方)与尹耀晨(承租方、乙方)就605室房屋、606室房屋签订租赁合同，约定陈林将605室房屋、606室房屋租赁给尹耀晨，租赁期限为五年，自2016年6月1日起至2021年5月30日止，前三年月租金为3,200元，第四年开始租金上调300元/月，首期支付三个月的租金，之后每三个月结算一次，提前7天支付下次房租，尹耀晨另支付陈林押金3,200元，如陈林违约，除退还押金外另需支付尹耀晨违约金3200元，如尹耀晨违约，陈林有权不退租金。同日，陈林出具收据，确认收到尹耀晨押金3,200元。2016年4月18日，陈林向尹耀晨出具委托书，载明陈林委托尹耀晨出租605室房屋、606室房屋。2017年6月16日，陈林向尹耀晨出具收条，载明：“今先交房东肆仟捌佰元正。余款至(2017年1月-3月底)(二房租了或10天半个月再补上)。”2017年9月29日，陈林向尹耀晨出具收条，载明：“今收到尹耀晨陆仟元正。(2017年7、8、9)三个月租金还欠4,400元。”2018年12月16日，尹耀晨向陈林转账支付5,400元。2019年5月10日，尹耀晨向陈林转账支付6,600元。2019年6月25日，尹耀晨向陈林转账支付5,700元，转账附言为“现05室三个月租金现收下”。2019年12月29日，尹耀晨向陈林转账支付4,800元，转账附言为“三个月房租金请查收”。2020年3月25日，尹耀晨向陈林转账支付4,546元，转账附言为“三个月房租金差价请查收……”根据尹耀晨提供的明细账显示，其于2016年6月向陈林支付了2016年7月-9月的租金9,600元，2017年3月13日向陈林支付2016年10月-12月的租金9,600元。2017年6月16日向陈林支付4,800元，2017年7月5日支付8,800元，2017年9月12日支付4,800元，上述三笔款项均系支付2017年1月-6月的租金，另载明“欠19,200-18,400=800元”。2017年9月29日向陈林支付6,000元，尚欠2017年7月-9月的租金4,400元。2019年8月20日，陈林向尹耀晨发出内容如下的微信：“尹耀晨：自2016年4月25日将年吉路XXX弄XXX号605,606室房子钥匙交给你至今你从未准时支付过一次房租，至今尚欠2019年第三季度房租叁仟柒佰圆，如2019年8月25日还不支付，鉴于你从未遵守过租房合同，合同自2019年8月31日起因你违约合同自动失效。”庭审中，尹耀晨自认其未于2019年8月31日前付清2019年第三季度的租金。庭审中，陈林表示其已经于2020年12月8日收回了605室房屋及606室房屋，故本案中无需法院再行处理房屋返还问题。另经本院释明后，陈林表示本案中仅要求尹耀晨支付自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4,500元，其后的费用不要求在本案中处理。本院认为，陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。双方在合同中约定了租金的金额、支付方式及付款期限，但根据陈林出具的收条、尹耀晨自行提供的付款明细账及付款凭证，尹耀晨确实存在多次未按照合同约定支付租金的情况。后陈林于2019年8月20日要求尹耀晨于2019年8月25日前付清2019年第三季度的租金，否则将于2019年8月31日解除租赁合同，尹耀晨自认其未能于2019年8月31日前付清上述租金，尹耀晨已经构成违约，故本院确认陈林与尹耀晨就605室房屋、606室房屋签订的租赁合同于2019年8月31日解除。尹耀晨虽辩称双方已经就延期支付房租达成过一致意见，但陈林对此予以否认，尹耀晨亦未提供相应证据予以证实，故本院对于尹耀晨该抗辩意见不予采信。双方租赁合同解除后，陈林自认于2019年9月1日开始直接向605室房屋租客收取租金，并于2020年1月与案外人就605室房屋签订租赁合同，陈林已经以其实际行动收回了605室房屋。关于606室房屋，双方租赁合同解除后，尹耀晨仍向陈林支付租金，陈林也收取了尹耀晨支付的租金，但双方未就606室房屋租赁事宜另行签订租赁合同，亦未对租期达成过一致意见，故应视为不定期租赁。陈林表示其已经于2020年12月8日收回606室房屋，故双方就606室房屋的租赁关系于2020年12月8日解除。关于陈林与尹耀晨租赁关系存续期间的租金。陈林要求尹耀晨支付自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4,500元，尹耀晨亦确认其确实未支付上述期间的租金计4,500元，且表示同意支付，故本院判令尹耀晨支付陈林自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4,500元。关于房屋返还问题。陈林表示其已经收回了605室房屋、606室房屋，无需法院再行处理房屋返还问题，故对于房屋返还问题本案中不再处理。关于押金。根据双方合同约定，如陈林违约，除退还押金外另需支付尹耀晨违约金3,200元，如尹耀晨违约，陈林有权不退租金。现双方租赁合同因尹耀晨违约而解除，故陈林主张不退还押金符合合同约定，本院对此予以支持。关于陈林主张的户籍资料调查费，缺乏合同依据，本院对陈林该项诉请不予支持。关于尹耀晨主张的损失。一方面，双方签订的租赁合同系因尹耀晨违约而解除，另一方面，尹耀晨亦未提供证据证实陈林给其造成了相应的损失，故本院对尹耀晨所主张的损失不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十二条之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)陈林与被告(反诉原告)尹耀晨就上海市宝山区年吉路XXX弄XXX号XXX、XXX室房屋签订的租赁合同于2019年8月31日解除；二、被告(反诉原告)尹耀晨于本判决生效之日起十日内支付原告(反诉被告)陈林自2020年7月1日起至2020年9月25日止的租金4,500元；三、原告(反诉被告)陈林不返还被告(反诉原告)尹耀晨押金3,200元；四、驳回原告(反诉被告)陈林其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)尹耀晨全部反诉请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取计25元，由被告(反诉原告)尹耀晨负担；反诉案件受理费计132元，由被告(反诉原告)尹耀晨负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陆建泉法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。