山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021）鲁01民终3309号 上诉人（原审被告、反诉原告）：鲁秀丽，女，1972年4月6日出生，汉族，住济南市。 委托诉讼代理人：鲁成忠，山东尚序律师事务所律师。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘峰，男，1963年11月11日出生，汉族，住济南市。 被上诉人（原审原告、反诉被告）：王致文，女，1966年10月26日出生，汉族，住济南市。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘中奎，山东名泉律师事务所律师。 以上两被上诉人共同委托诉讼代理人：刘冉，山东名泉律师事务所实习律师。 原审被告：吕红军，男，1971年10月9日出生，汉族，住济南市。 上诉人鲁秀丽因与被上诉人刘峰、王致文、原审被告吕红军房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市历下区人民法院（2020）鲁0102民初10874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。 鲁秀丽上诉请求：1.请求撤销一审判决第二项，依法改判支持鲁秀丽一审反讼请求或将本案发回重审；2.依法改判一审判决错误认定的“吕红军作为房屋共有人有权处分该房产，原告作为善意第三人，尽到了必要的注意义务，本院依法确认房屋买卖合同有效”这些事实；３.本案诉讼费、上诉费用由刘峰、王致文承担。事实和理由:一、一审判决认为吕红军作为房屋共有人有权处分该房产错误。１.案涉房屋所有权证明确记载该不动产为鲁秀丽单独所有。该房屋的首付款来源于出售的鲁秀丽房改房，在购买该房产时鲁秀丽与吕红军也已约定该房产归鲁秀丽个人单独所有，房屋抵押贷款的贷款人和抵押人也均为鲁秀丽个人。即使案涉房屋属于夫妻共同共有财产，吕红军也无单独的处分权。一审判决认为吕红军有权处分该房产没有事实根据。２.根据《物权法》、《婚姻法》、《民法典》的相关规定，吕红军的行为也是明显的无权处分，一审判决认定吕红军有权处分该房屋是明显的适用法律错误。《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产，需经全体共同共有人同意。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（一）》第十七条“(二)夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。《中华人民共和国民法典》第三百零一条规定，处分共有的不动产…应当经…全体共同共有人同意。一审判决认定吕红军有权处分该房屋明显违反了上述法律规定。３.司法实践中，也从未见过本案中吕红军的行为会被认定成有权处分。按照本案一审判决的逻辑，所有夫妻共有的房产，夫妻中的一方在未经另一方同意情况下私自出卖房产都会被认定成有权处分，这不仅明显违法，而且十分荒唐。二、一审判决认为刘峰、王致文为善意第三人，尽到了必要的注意义务，属于认定事实错误。１.2012年，案涉房屋早已办理房屋所有权证，也已办理贷款抵押登记，房屋所有权证载明房屋所有权人为鲁秀丽，共有情况为单独所有。基于物权公示原则及正常的交易习惯，刘峰、王致文在购房前应确认不动产权属，交易过程中查验房屋所有权证都是其应尽的注意义务。不动产登记是向全社会不特定多数人进行公示的，案涉房屋的登记载明所有权人为上诉人鲁秀丽，了解并确认案涉房屋的权属登记是刘峰、王致文应做到的注意义务。２．在鲁秀丽不知情的情况下，刘峰、王致文手中2012年已持有案涉房屋的所有权证书，对证书上载明的鲁秀丽单独所有，更应是明知的。此种情况下仍与吕红军单独私下进行所谓的交易，很显然不是善意第三人，其更没尽到注意义务。３.刘峰、王致文明知其交易的对象不是房产证的登记权利人和案涉房屋的抵押人，也未通知抵押权人，仍与吕红军进行所谓的交易，应当认定刘峰、王致文对吕红军无案涉房屋处分权是明知的。４.即使案涉房屋为夫妻共有，在鲁秀丽未出面、吕红军无授权、更未有任何鲁秀丽签字的情况下，刘峰、王致文对吕红军无案涉房屋处分权应当是明知的。此种情况下，仍与吕红军进行交易是明显的未尽到注意义务。５．刘峰、王致文自己辩解其未要求过户是因为房屋存在抵押，证明其对房屋存在抵押是明知的，其付款和所谓的交易对象也都是吕红军，其从未联系过鲁秀丽，其所付款项没有用于偿还案涉房屋的抵押贷款。房屋买卖是大事，刘峰、王致文与吕红军串通私下进行所谓的交易，连一份规范正式的房屋买卖合同都没有，这更证明其有明显过失，未尽到注意义务。三、一审判决认定案涉房屋买卖合同有效，明显错误，案涉房屋买卖合同是无效合同。本案中，吕红军无权处分案涉房屋，刘峰、王致文明知吕红军无权处分案涉房屋仍与其进行交易，此种情况下的买卖合同当然无效。刘峰、王致文在所谓的买卖交易中，未尽到注意义务，其不是善意第三人，这也说明案涉房屋买卖合同无效。其与吕红军买卖案涉房屋属于恶意串通，买卖行为无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定，恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，该合同无效。吕红军明知自己无权处分案涉房屋，只因个人生意经营遇到困难急需资金就在未告知鲁秀丽及房屋抵押权人的情况下擅自处分了该房屋，存在恶意，侵害了鲁秀丽及房屋抵押权人的合法权益。刘峰、王致文明知案涉房屋为鲁秀丽所有、案涉房屋设有抵押以及鲁秀丽交易全程未参与、未同意、未授权的情况下，私下与吕红军个人进行交易，明显构成恶意串通，严重损害了鲁秀丽及抵押权人的利益。就在本案一审诉讼前２天（2020年７月５、６号），刘峰、王致文和吕红军更是在明知鲁秀丽不同意卖房的情况下，仍私下形成所谓的房屋买卖合同，这更证明了双方是恶意串通，一审判决还认定刘峰、王致文是善意第三人，实在是荒唐。四、鲁秀丽一审中要求刘峰、王致文腾空案涉房屋并返还给鲁秀丽的反诉请求，有充分的事实和法律根据，依法应予以支持。１.本案一审法庭调查已查实，吕红军和刘峰、王致文买卖案涉房屋时，未经鲁秀丽同意或授权。吕红军的行为是无权处分，案涉房产证上明确记载鲁秀丽个人单独所有，刘峰、王致文仍与吕红军个人进行所谓的房屋买卖，明显不是心存善意，其更没有尽到注意义务，房屋买卖是无效民事行为。即使是夫妻共有的房产，夫妻一方未经另一方同意擅自处分也是无效的。2.《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。而《中华人民共和国婚姻法》解释三第十一条也规定，一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。1.《中华人民共和国民法典》第三百一十一规定“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回”；因此，鲁秀丽依法享有的不动产物权，是严格受到法律保护的，只有善意购买、合理对价、已办理产权过户三个条件同时具备，无权处分才可能被认定有效。本案中，刘峰、王致文既不是心存善意，房屋也没有过户，鲁秀丽未收到过一分钱。因此，鲁秀丽要求返还房屋有充分的事实和法律根据，法院应依法支持鲁秀丽一审的反诉请求，一审判决认定鲁秀丽的反诉请求于法无据明显错误。２.鲁秀丽的房子在不知情的情况下被非法交易，因此遭受了巨大损失，鲁秀丽却至今还要背负巨额债务，刘峰、王致文应依法赔偿其占用期间给鲁秀丽造成的损失。3.一审判决驳回被上诉人刘峰、王致文要求房屋过户的诉讼请求是正确的，但原因不仅是因为案涉房屋存在抵押，还因为吕红军是无权处分，刘峰、王致文不是善意第三人，其未尽到注意义务。综上所述，鲁秀丽在本案中是最大的受害者，自始至终，无人与鲁秀丽联系购买案涉房屋，鲁秀丽从未同意或授权他人出卖案涉房屋，此种情况下，竟然一审判决还认定“吕红军作为房屋共有人有权处分该房产、原告作为善意第三人，尽到了必要的注意义务、本院依法确认房屋买卖合同有效”。为此，恳请二审法院依法纠正和改判这些错误认定的事实。 刘峰、王致文辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律准确，依法应驳回鲁秀丽上诉请求。 吕红军未作陈述。 刘峰、王致文向一审法院起诉请求：1.判令吕红军、鲁秀丽将位于济南市历下区历山路50号*号楼*单元102室房产过户到刘峰、王致文名下；2.诉讼费、财产保全费等费用由吕红军、鲁秀丽承担。 鲁秀丽提出反诉请求：1.判令刘峰、王致文腾空鲁秀丽位于济南市历下区历山路50号*号楼*单元102室的房产，将该套房产返还给鲁秀丽；2.判令刘峰、王致文赔偿其非法占用鲁秀丽房屋期间给鲁秀丽造成的损失30万元；3.由刘峰、王致文承担本案诉讼费用。 一审法院认定事实如下：刘峰与王致文于1989年10月23日登记结婚。吕红军与鲁秀丽于1998年10月16日登记结婚。 2000年11月17日，鲁秀丽作为申请人向济南市房改办公室提交济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表，该申请表载：申请人鲁秀丽住房标准90，工龄折扣年限4年，配偶吕红军住房标准75，工龄折扣1年，并由鲁秀丽、吕红军单位领导分别签字、加盖公章。济南市房管局于2001年11月13日向鲁秀丽颁发济房权证天字第**36**号房产证，显示房屋所有权人鲁秀丽，房屋坐落于天桥区水屯路92号*号楼*-402。2009年11月24日，鲁秀丽作为甲方（卖方）与甲方共有人吕红军，与乙方（买方）张洪军签订《济南市存量房买卖协议》，将上述房屋出卖给张洪军。现吕红军与鲁秀丽均认可，出售上述房屋的款项用于支付坐落为历下区历山路50号*号楼*-102房屋的首付款。 2011年10月8日，刘峰通过其中国银行账户（账号：62166660000********）向吕红军建设银行账户（账号：9106600018********）转款50万元。2011年12月16日，刘峰通过齐鲁银行账户向吕红军建设银行账户（交易卡号：436742234996********）转款20万元。2012年1月30日，刘峰通过其中国银行账户（账号：62166660000********）向吕红军建设银行账户（账号：9106600018********）转款34万元。2012年1月31日，刘峰通过其银行账户（账号：621098451000********）向吕红军转款46万元。 2012年1月31日，吕红军出具收条，载：今收到刘峰预付房款150万元。另，吕红军出具说明，载：吕红军将位于历下区历山路50号院*号楼*单元102室转让给刘峰，总价款为人民币150万元整。刘峰已于2012年1月31日将全部购房款付清。刘峰称，该说明系2020年7月5、6日起诉前2天形成。 刘峰、王致文述称：当时给了吕红军、鲁秀丽150万元后，吕红军、鲁秀丽一个月后将房屋腾出，并交付给刘峰、王致文，吕红军、鲁秀丽搬出去时，刘峰、王致文没有在场。涉案房产有100多个平方的院，所以以150万元的价格成交，高于市场价格；当时吕红军作拍卖行生意，急需资金，因此在该房屋上的抵押没有进行解押，吕红军、鲁秀丽仍然按期还款至今。 后，吕红军将案涉房屋交付给刘峰，并将房产证一并交付刘峰。该房产证（济房权证历字第1632**号）显示：房屋所有权人鲁秀丽，共有情况为单独所有，房屋坐落为历下区历山路50号*号楼*-102，登记时间为2009年11月18日，建筑面积为101.45平方米。 山东金生活物业服务有限公司向刘峰出具收据一宗，显示交款单位均为*-*-102刘峰，收款事由是自2017年至2020年的物业费、电费、垃圾清运费。 2019年5月15日，鲁秀丽补办了案涉房屋所有权证书，该鲁（2019）济南市不动产权第00995**号证书载：权利人鲁秀丽，共有情况单独所有，坐落历下区历山路50号*号楼*-102。2009年10月21日，鲁秀丽与招商银行股份有限公司济南高新支行签订个人购房借款及担保合同，办理案涉房屋的抵押贷款手续，贷款金额为50万元，贷款期限自2009年11月9日至2034年11月8日，共300个月。鲁秀丽提供其招商银行个人贷款还款账单，显示其正常还款，截止至2020年4月15日，贷款余额为349827.62元。 鲁秀丽还提交吕红军与案外人签订的房屋租赁合同，欲证明其与吕红军为孩子上学一直在外租房居住，直到去年孩子高考后，其要回涉案房产居住时，吕红军才告知其房子已被其出卖。 庭审中，刘峰述称，其自2012年1月31日房款付清后入住至今。 2020年9月23日早9点15分许，吕红军与办案人员电话联系，称，该案房产系其妻鲁秀丽在婚后出售鲁秀丽婚前的房改房后，以取得的房款交纳首付，办理按揭贷款而购得，当时购买价应该是80余万元。刘峰与吕红军关系很好，当时吕红军与鲁秀丽因孩子上学在外租房居住，此房闲置，刘峰看中了这个房子，想用来做烧烤，就提出购买，吕红军同意了，刘峰便出资150万元购买了，钱都已付清，但吕红军一直未告诉鲁秀丽，直到孩子高考完不需要租房居住要搬回来时，吕红军才告诉鲁秀丽。150万元房款吕红军均已花光，分文未给鲁秀丽，但该房的按揭贷款都是由吕红军偿还，现仍未还清。吕红军认为涉案房产应该过户给刘峰，因为对方已支付了对价，从道理上讲房子是刘峰的了，而且刘峰购买后一直使用该房产。吕红军现在长期住院，身体状况很不好，不能出庭参加庭审，同意给其制作工作记录，并在法庭上作为其陈述宣读。 一审法院认为，根据鲁秀丽提交的济南市居民购买现有住房（集资建房）申请表，吕红军作为鲁秀丽的配偶，两人共同参加房改并取得房屋所有权，故一审法院认定该房改房系鲁秀丽与吕红军的夫妻共同财产。另，鲁秀丽与吕红军出售该房改房时，吕红军亦作为房屋共有人在济南市存量房买卖协议中签名，故鲁秀丽辩称出售该房改房后所得款项用于支付涉案房屋的首付款，案涉房屋系鲁秀丽个人财产，理由不当，不予采纳。案涉房屋虽登记在鲁秀丽个人名下，但该房产首付款系由出售鲁秀丽与吕红军共同所有的房改房款项所支付，另据吕红军称该房屋每月贷款亦由其偿还，故该房产应认定为吕红军与鲁秀丽的夫妻共同财产。吕红军作为房屋共有人有权处分该房产，涉案房屋买卖合同系买卖双方的真实意思表示，刘峰、王致文作为善意第三人，尽到了必要的注意义务，并支付了合理对价，且案涉房屋及房屋产权证均已于2012年3月份交付给刘峰、王致文，刘峰、王致文实际居住至今，综上，一审法院依法确认涉案房屋买卖合同有效，关于鲁秀丽不知情的答辩意见并不能对抗刘峰、王致文。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”因涉案房产已向案外人设定抵押权，现抵押人鲁秀丽尚未清偿银行贷款，刘峰、王致文作为受让人亦未代为消灭该抵押权，故刘峰、王致文主张吕红军、鲁秀丽将位于济南市历下区历山路50号楼*号楼*单元102室房屋过户到刘峰、王致文名下的诉讼请求，理由不当，不予支持。另鲁秀丽要求判令刘峰、王致文腾空案涉房屋并返还给鲁秀丽，另支付经济损失30万元的反诉请求，于法无据，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百九十一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、驳回刘峰、王致文的诉讼请求；二、驳回反诉原告鲁秀丽的反诉请求。案件受理费100元，保全费5000元，合计5100元，由刘峰、王致文负担；反诉费减半收取3000元，由反诉原告鲁秀丽负担。 本院二审期间，当事人未提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一是案涉房屋买卖合同效力应如何认定；二是刘峰、王致文应否返还房屋并支付占用期间的费用。 关于争议焦点一，《中华人民共和国婚姻法》第十七条第一款规定，夫妻在婚姻关系存续期间取得的财产为夫妻共同财产。根据一审查明的事实，鲁秀丽、吕红军婚后共同参加房改并取得房屋所有权，后两人出售房改房，所得款项用于支付案涉房屋的首付款，吕红军并主张案涉房屋的贷款由吕红军偿还。鲁秀丽未提供证据推翻上述事实，本院予以确认。因此，案涉房屋不动产权登记证虽记载为鲁秀丽单独所有，但依据上述法律规定，案涉房产应当认定为鲁秀丽、吕红军的夫妻共同财产。鲁秀丽主张案涉房产系其个人财产，不是其与吕红军夫妻共同财产的上诉请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：依法成立的合同，自成立时生效。第五十二条规定：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。案涉房屋登记在鲁秀丽名下，吕红军与刘峰、王致文达成的房屋买卖合同系双方的真实意思表示；案涉合同成立之时，刘峰、王致文已足额支付购房款，并居住至今已近十年，鲁秀丽主张吕红军与刘峰、王致文恶意串通，并未提交有效证据予以证实，本院依法不予支持；鲁秀丽虽主张吕红军系无权处分，但不能提供证据证实案涉合同存在上述法律规定的无效情形,且即使鲁秀丽关于无权处分的主张成立，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。故鲁秀丽以吕红军无权处分为由，主张案涉房屋买卖合同无效的上诉请求，于法无据，本院不予支持。 关于争议焦点二，《中华人民共和国物权法》第三十四条规定，无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。故物权人行使返还请求权的相对人，是指没有法律依据、没有合法原因占有其物的人。基于前述分析，刘峰、王致文与吕红军形成的房屋买卖法律关系合法有效，刘峰、王致文依法有权占有使用案涉房屋，鲁秀丽要求返还房屋并支付占有费用的上诉请求，不符合上述法律规定，本院不予支持。 综上所述，鲁秀丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费6000元，由上诉人鲁秀丽负担。 本判决为终审判决。 审 判 员 李莎莎 二〇二一年四月九日 法官助理 杨志颖 书 记 员 林子煜