重庆市綦江区人民法院 重庆市綦江区人民法院民事判决书 (2021)渝0110民初1442号原告：重庆君航物业管理有限公司，住所地重庆市綦江区文龙街道九龙大道80号。法定代表人：孙宗，公司总经理。委托诉讼代理人：张玲琳、龙纯智，该公司员工。被告：邵冬梅，女，1985年11月24日出生，汉族，住重庆市綦江区。原告重庆君航物业管理有限公司诉被告邵冬梅物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案受理。由审判员雷永适用小额诉讼程序，于2021年3月29日公开开庭进行了审理。君航物业管理有限公司之委托诉讼代理人张玲琳、龙纯智和被告邵冬梅到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告重庆君航物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：判决被告立即支付从2019年12月至2021年2月期间的物业服务费1196.85元及违约金861.73元，共计2058.58元。事实和理由：被告邵冬梅是XXX小区业主，按照原告与重庆荣润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》以及原、被告双方于2014年11月5日签订的《荣润·XXX物业服务合同》的约定，被告应当从2016年1月起按照每平方1.58元/月的标准缴纳物业服务费、承担公共能耗费。被告应于每月15日前按时缴纳，如逾期从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。原告依合同约定提供了物业服务，被告物业服务费缴至2019年11月，此后未再缴纳。原告多次通过电话，书面方式通知催告，被告均置之不理，特请求依法裁决。被告邵冬梅答辩如下：对欠费的时间和金额无异议。未交费是因小区的环境卫生脏乱差，电梯内有烟味、口痰、污渍没有进行消毒；每层楼的防火门敞开，消防栓生锈；小区大门门禁随时敞开，进出不登记； 6栋楼门厅常年有老年人聚集打牌、抽烟、吐痰影响业主进出，一楼麻将馆影响业主休息；车库乱拉电线，墙体水浸湿没有进行整改；被告的装修保证金原告也强行转物业费，不同意还进行辱骂；2018年7月，6栋7楼消防栓爆裂，导致被告房屋被水淹受损至今未赔偿。现要求降低原告物业服务费收费标准20%-30%并赔偿原告房屋损失。原、被告对双方欠费事实无争议，双方争议焦点为原告在履行合同中是否存在重大服务瑕疵，是否应降低物业服务费收费标准。原告针对被告提出的服务瑕疵进行了陈述和举证，原告称，疫情期间按主管部门要求，定期对电梯和小区环境进行消毒至今年3月才停止，平时也是每日两次清理垃圾，每栋楼和每个区域都有固定保洁员，公共区域保洁员每两小时巡查一次，并有相关工作记录和图片，所以被告所述环境卫生脏乱差不是事实；楼栋的防火门，物业从接房起就一直是关闭状态，并且在门上粘贴了防火门要长闭的标识，若被告反映属实，我们会进行严查整改；每栋楼的门禁每晚12点由护卫关锁，大门门禁因日晒雨淋和少数业主进出强行推拉，导致经常损坏，原告已花了上万的维修费，大修资金程序也难以启动，现正在与广告公司联系，重新安装门禁；6号楼1楼的麻将馆晚上拢民，原告上门协调过，也向社区反映过；车库墙体水浸，是板缝接头导致无法避免； 2018年7月1日6栋7楼封闭的消防栓阀突然脱落导致水外流，是施工方安装问题，原告发现后及时进行抢水并联系包括被告在内的业主查看损失，事后对受损业主进行了赔偿，与被告进行了多次协商，至今未达成一致赔偿意见，对此原告愿意免收一个月物业服务费，但不同意降低物业服务费收费标准，对其损失也愿另行处理。为此原告举示了以下证据：1、原告与重庆荣润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》及合同备案申请表，原告与被告签订的荣润·XXX小区《物业服务合同》及业主公约，约定高层住宅每月1.7元/平方米，公共能耗费据实分担，但原告实际按每月1.58元/平方米（含共公能耗）收取；2、房屋面积分户汇总表，证明6栋第7层的8号房建筑面积50.5平方米；3、被告交费收据及欠费明细表证明被告最后交至2019年11月30日，从2019年12月至2021年2月，欠15个月，每月79.79元（50.5㎡×1.58元），共欠物业服务费1196.85元；4、原告多次催收物管费记录及催款通知书和重庆市綦江区人民法院民事裁定书，证明原告一直在向被告催收费用；5、工作记录、护卫巡逻签到表、设施设备检查记录表、来访人员登记表、日常物业的工作照片、内部工作联络单、保洁清洁记录、停水期间联系消防车送水照片证明已履行了合同约定的义务；6、消防栓阀脱落的相关工作记录，证明已及时处理。前述证据经当庭质证，被告表示原告没有针对其所提出的问题进行举证，不发表质证意见。由于被告未对原告证据的真实性予以否认，本院予以确认。被告邵冬梅未向法庭举示证据。根据以上证据及原、被告双方的陈述，认定被告邵冬梅系綦江区XXX小区业主，建筑面积50.5平方米。原告依照《前期物业服务合同》进驻荣润·XXX小区提供物业服务。在合同履行中原告主动将合同约定的服务费高层住宅1.7元/平方米，公共能耗费据实分担，降低到每月1.58元/平方米（含共公能耗）标准收取。被告邵冬梅每月应交物业服务费79.79元（50.5㎡×1.58元），2019年12月至2021年2月期间的物业服务费1196.85元，原告多次催收，被告至今未交。2018年7月1日，6栋7楼消防栓阀突然脱落渗水导致原告房屋受损，双方至今未达成一致赔偿意见。本院认为，原告重庆君航物业管理有限公司与重庆荣润置业有限公司签订的《前期物业服务合同》符合相关法律、法规的规定，是合法有效的合同，该合同对原、被告双方均具有约束力。原告已经按照合同约定及相关规定对荣润·XXX小区进行了服务，履行了合同约定的义务。被告作为小区业主之一，在长期接受原告提供物业服务的同时应当按约定支付物业服务费。被告以原告服务的小区环境卫生差、设施设备损坏、公共秩序差等理由要求降低收费标准。经查明原告已主动降低了收费标准，并对被告所述消防栓阀脱落渗水导致财产损失的事故，也主动免收一个月服务费，对其损失也愿另行赔偿。因此对被告要求再降低收费标准的意见不予支持。对原告要求被告在拖欠的的物业服务费1196.85元基础上免去一个月服务费79.79元，实际支付1117.06元（1196.85元-79.79元）的意见予以支持。原告还要求被告按照合同约定支付违约金，因被告房屋损失至今未妥善解决，不属于恶意拖欠，而不予支持。被告还要求原告赔偿财产损失不属本案审理范畴，被告可另按相关法律途径处理。本庭特别强调物业服务费用的收取直接影响物业服务公司对小区提供的物业服务质量，是涉及整个小区业主的共同利益。在原告对小区提供了物业服务后，小区业主也应当自觉对公共卫生，公共设施，公共秩序予以维护和遵守，并按时支付物业服务费。即使对服务有意见也应积极主动的进行沟通和建议，不倡导用拖欠物业服务费进行对抗，否则将形成不良的示范效应，最终受损的是全体业主的共同利益。但原告作为物业服务公司今后还应不断增强员工的服务意识和责任意识，加强与业主沟通，对业主提出的合理的意见和建议要高度重视，积极进行整改，避免矛盾纠纷发生。为此，依《中华人民共和国民法典》第三条、第五百零九条、第五百七十七条、第五百九十二条、第九百四十四条第一款、第二款、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：被告邵冬梅在本判决生效之日起5日内支付原告重庆君航物业管理有限公司服务费1117.06元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费25元，由被告邵冬梅负担（此费原告已预交，被告在履行前述义务时一并支付原告）。本判决为终审判决。    审 判 员       雷  永     二〇二一年四月二十八日 书 记 员    刘  颖 1