广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2546号上诉人（原审原告、反诉被告）：朱莉莉，女，1985年10月9日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。委托诉讼代理人：罗伟超，广东雷德律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍晓鹏，广东雷德律师事务所实习人员。上诉人（原审被告、反诉原告）：广州美馨房地产开发有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1808室。法定代表人：钟宇隆，该公司经理。委托诉讼代理人：肖成，广东信良兆诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴静妍，该公司职员。原审被告：广东嘉大企业管理有限公司，住所地广州市白云区广云路303号B塔1805室。法定代表人：付长春。上诉人朱莉莉、广州美馨房地产开发有限公司（以下简称美馨公司）因与原审被告广东嘉大企业管理有限公司（以下简称嘉大公司）租赁合同纠纷一案，均不服广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30241号民事判决，向本院提起上诉。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员李娜独任审理，现已审理终结。朱莉莉上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回美馨公司的反诉请求；2.美馨公司承担本案一、二审全部诉讼费用。事实与理由：一审判决朱莉莉向美馨公司支付房屋占有使用费174534.68元是认定事实不清，适用法律错误。一、一审法院遗漏对朱莉莉在一审中针对反诉提出的因美馨公司无法提供合法房产证明导致朱莉莉无法办理办学许可证的抗辩理由的审查。1.一审法院对房屋占有使用费问题的分析中未提及朱莉莉上述抗辩理由的内容，遗漏了对此抗辩理由的审理。2.根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，该处的“一般”通常指的是正常经营的情况。本案中因美馨公司无法提供合法房产证，导致朱莉莉无法办理涉案商铺的办学许可证，无法正常经营教育培训，租赁商铺的目的无法实现，更无法从中获益，因此本案美馨公司要求朱莉莉支付占有使用费是不合理、不公平的，朱莉莉无须支付美馨公司涉案商铺的占有使用费。3.退一步而言，即使法院认定朱莉莉需要向美馨公司支付涉案商铺的占有使用费，也不应按双方之间的租赁合同约定的租金标准支付涉案商铺的占有使用费。一审认定本案双方对租赁合同无效造成的损失均负同等责任，因此朱莉莉认为朱莉莉无法在涉案商铺经营教育培训双方均负同等责任，朱莉莉对涉案商铺的占有使用费也只应承担50%以下的责任，只需按租赁合同约定的租金一半以下金额向美馨公司支付商铺占有使用费。4.对于房屋占有使用费按租金标准减免的问题，可参照其他生效案件的判决认定，在承租人未使用涉案商铺从中获利的情况下不需要支付占有使用费，在影响承租人经营使用涉案商铺的情况下承租人可以对其需要支付的占有使用费进行减免。二、一审法院认为房屋占有使用费计至2020年7月14日是认定事实错误。根据朱莉莉一审提交的证据，朱莉莉在2020年7月3日以微信方式通知美馨公司及嘉大公司其于2020年7月5日搬离涉案商铺，并在2020年7月4日将通知书交到嘉大公司服务部，2020年7月5日美馨公司与嘉大公司负责人明确拒绝配合朱莉莉搬离涉案商铺。美馨公司在2020年7月3日已知晓朱莉莉将在2020年7月5日搬离涉案商铺，并不是2020年7月14日才知晓。因此即便法院认定朱莉莉需要支付房屋占有使用费，也应计至2020年7月5日，而非2020年7月14日。三、一审法院认为疫情影响并非法定减免租金事由属于适用法律错误。根据《广州市教育局关于暂停校外教育培训机构开展线下培训活动的紧急通知》及广东省人民政府新闻办公室召开疫情防控第六十一场新闻发布会的相关通知，广州市所有校外教育培训机构在2020年1月24日到6月2日都被要求停止线下教育培训活动，使用租赁物业进行教育培训的目的无法实现，这属于不可抗力因素。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，法院应当免除该段时间的租金。综上，朱莉莉不应向美馨公司支付涉案商铺占有使用费。即使需要支付占有使用费，也只按租赁合同约定的租金一半以下金额支付占有使用费（计至2020年7月5日），并且2020年1月24日至2020年6月2日因疫情影响的占有使用费无须朱莉莉支付。请求二审法院依法改判。针对朱莉莉的上诉请求，美馨公司二审辩称：一、朱莉莉关于因美馨公司没有建筑许可导致其无法办理办学许可证的说法无合同依据。根据双方合同约定，美馨公司出租涉案商铺给朱莉莉是作为教育培训使用，教育培训并不一定都要取得办学许可证，朱莉莉在其提交的证据中实际上咨询的是如何取得民办学校的办学许可证。而根据粤教策[2018]6号文关于《民办培训机构的设置标准》第二条规定，实施语言能力、艺术、体育、科技、研学等培训机构无需取得办学许可证。故朱莉莉称因美馨公司没有相关的建筑许可导致其无法取得办学许可证的说法不能成立。该设置标准中也提及了开办培训机构需有一个合法的办学场地，但并没有载明需要有场地建筑许可证。朱莉莉在2018年承租涉案场地并装修两个月投入使用后，其在涉案场地一直都有正常使用，直至2020年7月份才提出该问题并要求解除合同，因此不存在因美馨公司没有建筑许可证而导致其无法正常经营的情况。二、朱莉莉签约当时向美馨公司缴纳了租赁保证金以及一个月的租赁押金后就没有再向美馨公司缴纳其他费用，双方在协商退租事宜时也有对相关费用进行磋商。直至2020年10月，双方在一审法院的主持下签订了退场协议。涉案租赁合同约定的租赁期限是六年，因此合同中对于装修免租期是六个月，但朱莉莉在2020年7月提出要提前退租，在此情况下还要求美馨公司进行减免租金，这是极其不公平的。美馨公司上诉请求：1.撤销一审判决第二项；2.本案二审诉讼费由朱莉莉承担。事实与理由：一、一审将74万元的装修款原值错误认定为现值，进而错误适用《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，本案应重新按折旧后的现值确定装修损失。一审判决已经查明装修费共计742338.7元，该部分属于装修款的原值，不是现值。所谓装修物的现值损失是指附合装修物在房屋租赁合同被确认无效时尚存在的实际价值。一审对现值的理解是错误的，涉案物业的现值不能按照新装修所支出的费用来计算，在该费用中应当考虑使用过程中的折旧价、可拆除移动部分的物品。本案中，朱莉莉于2018年11月承租物业开始装修，至一审法院判决解除的2020年7月，已实际使用并获利近两年，因此，无论是折旧补偿或按过错分担损失，均应按装饰装修折价后的现值确定，而不能按原值确定。现值可参考本案租赁合同的6年租期平均摊销后确定，即6年租期已实际使用2年，摊销约三分之一，现值为原值的三分之二。二、一审对过错责任分担比例不公，可按美馨公司30%，朱莉莉70%的比例确定。1.本案中，美馨公司不直接经营商铺，也无法直接对装修再利用。2.朱莉莉明知涉案商铺是用作经营场地，却未对涉案商铺的产权情况进行核实查证而租赁商铺并进行装修，导致的装修损失是朱莉莉的投资行为，能否收回投资是市场风险，一审判决要求美馨公司承担50%的装修损失，有违诚实信用和公平原则。3.对于朱莉莉的装修损失，朱莉莉应承担70%的主要责任，对合同无效对朱莉莉造成的损失，美馨公司愿意承担一部分责任，可以承担30%的次要责任，双方按此过错比例分担装饰装修物损失，符合法律规定，兼顾公平公正，更符合常情常理。综上，请求二审法院依法改判。针对美馨公司的上诉请求，朱莉莉二审辩称：一、朱莉莉同意一审判决认定装修现值损失为装修费用实际支出742338.7元，并非装修折旧后的残值损失。1.美馨公司一审时对朱莉莉以装修费用实际支出进行赔偿提出异议，但未提供任何证据证明涉案商铺的装修现值，也拒绝申请鉴定评估，因此美馨公司应承担对涉案商铺装修现值举证不能的责任。2.涉案商铺未有合法的产权登记，导致朱莉莉无法办理办学许可证，无法正常经营，朱莉莉使用涉案商铺的几率很小，因此一审按装修费用实际支出作为装修现值是正确的。二、美馨公司认为朱莉莉已实际使用并获利两年是错误的。涉案商铺在2020年7月31日才装修完毕，另外，租赁合同约定免租期从2018年11月1日至2019年4月30日。因此自2019年8月1日至2020年7月5日方为涉案商铺装修后实际使用期间，并无两年，且如前所述，朱莉莉无法经营涉案商铺，并未从中获利。三、美馨公司主张的责任分担比例法律依据不足，不符合诚实信用和公平公正原则。本案中美馨公司是否直接经营商铺，能否对装修再利用并非其拒绝承担相应责任的理由。美馨公司明知涉案商铺没有合法房产登记，仍将商铺租赁给朱莉莉，负有主要责任。朱莉莉于订立租赁合同时未对涉案商铺的产权情况进行核查，负有次要责任。朱莉莉属于过失过错，美馨公司属于故意过错，因此美馨公司负70%责任才是合理的。朱莉莉对涉案商铺进行装修是经美馨公司同意的，现合同无效，美馨公司却将合同无效导致的装修损失认为是朱莉莉的投资行为导致，进而认为该损失是投资风险的一部分，实属推卸责任，无法律依据。原审被告嘉大公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。朱莉莉于2020年8月25日向一审法院起诉，请求：1.判令美馨公司、嘉大公司配合朱莉莉搬走涉案商铺物品并将涉案商铺交还给美馨公司、嘉大公司；2.判令美馨公司、嘉大公司返还朱莉莉商铺租金保证金38925元、水电费保证金20000元、广告位租赁保证金3000元、装修保证金83040元，合计144965元；3.判令美馨公司、嘉大公司向朱莉莉赔偿因合同无效造成的损失合计910202.65元，[包括：装修损失共742338.70元（含装修工程费690952.6元、地胶墙纸费51386.10元）、加盟费损耗138000元（加盟费46万元/5年加盟费时间*1.5年嘉大广场损耗时间）、租赁备案税款29863.95元]；4.判令本案全部诉讼费用由美馨公司、嘉大公司承担。美馨公司向一审法院提起反诉，请求：1.判令朱莉莉向美馨公司支付从2019年6月1日起至恢复商铺原状并返还商铺之日止的房屋占有使用费，暂计至2020年9月30日，房屋占有使用费共计207600元（12975元/月*16个月）；2.判令朱莉莉承担反诉案件受理费。一审法院经审理查明：2018年9月26日，朱莉莉（乙方，承租方）与美馨公司（甲方，出租方）签订《租赁合同》，约定：甲方提供广州市xx铺位，建筑面积为1038平方米给乙方有偿经营使用；乙方在该商铺内的经营品牌为山姆大叔，经营项目为教育培训；合同期限为6年，自2018年11月1日起至2024年10月31日止；装修免租期共6个月，从2018年11月1日起至2019年4月30日止。装修免租期间，乙方免交租金，管理费按物业管理公司收费标准50%缴纳（但不包括水电费等能源费用）；2019年5月1日至2019年10月31日月租金12975元；2019年11月1日至2020年10月31日月租金12975元；租金支付按月为支付期，首期租金为计租日起至当月的最后一日期间的租金，其他交租其租金均为每月5日收取当月的租金。本合同签订的同时乙方必须交付给甲方相当三个月的租金为履约保证金，即38925元等。上述合同签订后，朱莉莉向美馨公司支付了租赁保证金38925元、2019年5月1日至2019年5月31日的租金12975元、装修保证金83040元及水电押金20000元。上述费用由嘉大公司开具收据。朱莉莉接收涉案商铺，着手对涉案商铺进行装修和办理涉案商铺的营业执照等证件。2019年1月11日，嘉大公司（甲方）与广州xx咨询有限责任公司（乙方）签订《嘉大广场外立面广告位租赁合同》，约定甲方提供自编号为W04、E16、E22外立面广告位租给乙方使用，面积121.52平方米。保证金3000元。2020年7月13日，朱莉莉向美馨公司、嘉大公司发出《律师函》，称2020年7月3日，本人向美馨公司、嘉大公司微信号和负责人微信号发送通知，因嘉大广场未取得建设工程规划证，双方签订的租赁合同无效。本人决定于2020年7月5日上午10点搬走商铺里的物品并将商铺退回给贵司并通知贵司解除物业管理合同。望贵司配合办理交接手续。2020年7月4日将上述内容的通知书纸质版交到嘉大公司服务部，但贵司拒绝委托人搬走涉案商铺里的物品并涉案商铺退回给贵司。现正式通知：1.要求美馨公司、嘉大公司即时允许朱莉莉搬走涉案商铺的物品并将涉案商铺退回给贵司；3.美馨公司、嘉大公司退回全部保证金以及其他费用给朱莉莉。上述《律师函》被告于2020年7月14日签收。2020年10月14日，朱莉莉与美馨公司签订《物业交接确认书》称，朱莉莉已将涉案物业交还给美馨公司，朱莉莉也将涉案商铺里的物品取回。一审庭审中，朱莉莉提交：1.《白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同》《清单报价表》、广东齐创建设有限公司天河分公司资质文件、交通银行个人客户交易清单、证明，拟证明朱莉莉委托装修公司进行装修施工，并支付装修工程费690952.6元，实际支付装修费690952.6元；2.《山姆大叔少儿英语合作合同》、加盟费收据和支付凭证，拟证明朱莉莉支付涉案商铺品牌加盟费46万元；3.收据及支付凭证，拟证实朱莉莉支付51386.1元用于购买地胶墙纸装修涉案商铺；4.税收缴款书和支付凭证，拟证明朱莉莉代美馨公司支付租赁备案税款29863.95元。另查，2015年4月18日，美馨公司出具《授权委托书》，内容为：我司已将广州市白云区嘉禾街空港大道的嘉大广场物业全权委托广东嘉大企业管理有限公司经营管理，该广场所有物业对外的租赁业务均由广东嘉大企业管理有限公司负责。就涉案商铺所在“嘉大广场”的产权和规划报建问题，一审法院向广州市白云区国土资源和规划局发函查询“嘉大广场”的产权和规划报建情况。该局复函经初步核查，暂未找到地址为广州市白云区空港大道88号嘉大广场的《建设工程规划许可证》信息和产权登记记录。一审法院认为，根据广州市白云区国土资源和规划局的复函显示，涉案商铺所在建筑物属未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，故朱莉莉与美馨公司之间就涉案商铺签订的《租赁合同》违反了《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，应为无效。合同签订后，朱莉莉已向美馨公司支付租赁保证金38925元、装修保证金83040元、水电押金20000元作为担保租赁合同履行的费用，上述合同无效后，根据无效合同财产相互返还的原则，美馨公司应将上述款项返还朱莉莉，故现朱莉莉要求美馨公司退还租赁保证金38925元、装修保证金83040元、水电押金20000元有据，一审法院予以支持。关于广告位租赁保证金3000元。因《嘉大广场外立面广告位租赁合同》的合同相对方系广州xx咨询有限责任公司与嘉大公司，并非朱莉莉，现朱莉莉要求美馨公司、嘉大公司返还上述广告位租赁保证金3000元主体不适格，一审法院不予支持。涉案租赁合同虽无效，但双方关于租金的计付属于双方真实意思表示，可参照其中的约定处理。朱莉莉曾于2020年7月4日将搬离涉案商铺通知书纸质版交到嘉大公司服务部，并于2020年7月13日将搬离涉案商铺《律师函》邮寄给美馨公司，美馨公司也于2020年7月14日签收。故一审法院认定美馨公司自2020年7月14日已知晓朱莉莉将搬离涉案商铺，故房屋占有使用费应计至2020年7月14日为宜。对于美馨公司主张超出的部分，因其怠于行使收回涉案商铺的权利，扩大的损失应由其自行承担，一审法院不予支持。故朱莉莉应当向美馨公司支付自2019年6月1日至2020年7月14日止的房屋占有使用费共174534.68元（12975元/月×13个月+12975元×14/31天）。对于朱莉莉提出因疫情影响应减免租金的理由，一审法院认为，虽朱莉莉经营受疫情影响，但该事由并非法定减免租金事由，朱莉莉该抗辩理由一审法院不予采纳。根据朱莉莉与美馨公司签订的《物业交接确认书》可知，双方已于2020年10月14日办理涉案商铺的交接，朱莉莉已将物品取回，现朱莉莉主张美馨公司、嘉大公司配合朱莉莉交还涉案商铺并搬走涉案商铺内物品及美馨公司反诉要求朱莉莉恢复商铺原状的反诉请求，一审法院不予支持。关于朱莉莉要求美馨公司赔偿装修费损失的问题。（一）根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失”的规定，朱莉莉在经美馨公司同意后对涉案商铺进行了装修，现租赁合同已被认定无效，故朱莉莉要求美馨公司赔偿装修损失于法有据，一审法院予以支持。（二）朱莉莉提交《白云山姆大叔培训中心装修建设工程承包合同》《清单报价表》、交通银行个人客户交易清单显示，朱莉莉实际支付的装修费为690952.6元。又根据朱莉莉提交地胶墙纸款收据和支付凭证，证实朱莉莉向教育培训机构加盟商支付51386.1元购买地胶墙纸用来装修涉案商铺，上述装修费共计742338.7元（690952.6元+51386.1元）。（三）在本案的租赁合同关系当中，作为出租人的美馨公司有提供合乎出租使用条件标的物的义务，而作为承租人的朱莉莉有对合同标的物尽谨慎审查的义务，但美馨公司在明知涉案物业无产权登记和未取得规划报建手续的情况下，还将涉案物业出租给朱莉莉，而朱莉莉在明知涉案物业用作经营场地之用的情况下，却未对涉案物业的产权情况进行核实查证，故对上述租赁合同无效造成的损失双方均负有同等责任。据此，对于装修的损失，双方应各承担50%的责任。结合一审法院前述认定朱莉莉装修费用的实际支出共计为742338.7元的事实，美馨公司应向朱莉莉赔偿装修费用共计371169.35元（742338.7元/2）。对于一审庭审中美馨公司称应折旧赔偿的抗辩意见，因根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定，合同无效，双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失，即对装修现值损失进行赔偿，并非装修折旧后的残值损失，故对美馨公司此抗辩意见一审法院不予采纳。关于朱莉莉要求美馨公司支付其代付的租赁备案税款的主张。因朱莉莉并未举证证实租赁备案税款系朱莉莉代美馨公司支付，应承担举证不能的法律后果，且朱莉莉之所以支付该费用，应因其与美馨公司内部之间达成了某种约定，现朱莉莉主张美馨公司返还租赁备案税款的诉请一审法院不予支持。关于加盟费。加盟费不具有特定性，朱莉莉即使不在涉案房屋进行经营，也可在其他场地进行经营使用，因此，朱莉莉主张加盟损失于法无据，且不符合公平原则，一审法院不予支持。关于朱莉莉要求嘉大公司共同向朱莉莉承担返还和赔偿责任的问题。因上述租赁合同的出租方为美馨公司，嘉大公司并非租赁合同相对方，且嘉大公司系受美馨公司委托办理涉案商铺出租事宜，朱莉莉仅以嘉大公司开具收据为由要求其承担连带责任缺乏依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，于2020年11月20日作出如下判决：一、本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向朱莉莉退还租金保证金38925元、水电保证金20000元及装修保证金83040元，共计141965元；二、本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向朱莉莉赔偿装修费用371169.35元；三、本判决生效之日起五日内，朱莉莉向广州美馨房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费174534.68元；四、驳回朱莉莉的其他诉讼请求；五、驳回广州美馨房地产开发有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7148.25元，由朱莉莉负担3672.05元，由广州美馨房地产开发有限公司负担3476.2元，于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。本案反诉费用2207元，由广州美馨房地产开发有限公司负担351.52元，由朱莉莉负担1855.48元，于本判决生效之日起五日内向一审法院缴纳。经二审审理，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均未提交新证据。二审中，关于装修损失，各方意见如下：一、朱莉莉陈述，已有承包合同、清单以及支付凭证予以证明具体的装修费用，其认为无需申请评估鉴定；美馨公司在一审时对朱莉莉主张的装修费用虽提出异议，但并未举证证明。二、美馨公司陈述，对于涉案租赁物的装修，其在一审时已主张要求朱莉莉恢复原状后再返还场地，其不同意利用朱莉莉的装修。三、对于《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条规定的现值损失如何理解的问题，经过本院询问，朱莉莉未回复；美馨公司认为对于涉案物业的装修部分已形成附合部分需进行折旧，具体如何折旧在没有评估的情况下其也无法确定，请求由法院对此依法认定。二审庭审后，美馨公司向本院提交《关于部分装修项目应当从“现值”中扣除的说明》，陈述：对于本案所涉房屋装修现值，应指已经形成附合的装修经折旧后的现存价值，在朱莉莉未申请对涉案房屋的装修进行现值评估的情况下，一审法院未将装修中未形成附合的部分从现值中扣除，也没有对装修进行折旧。由于装修未进行鉴定，客观上无法确认已经形成附合部分装修的价值。即使根据朱莉莉在一审中提交的证据《清单报价表》，美馨公司认为属于可拆除未形成附合价值的项目包括隔断部分（墙面挂画装饰9180元）、弱电部分（注：为监控系统设施，36734元）、后继确定项目（1-3项计25698元）、一审认定朱莉莉支付的地胶价值（51386.1元）共计122998.1元应当从现值价值中扣除。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，二审案件的审理应当围绕当事人的上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，归纳本案争议焦点为：一、朱莉莉上诉主张不应向美馨公司支付涉案商铺占有使用费，能否成立；二、美馨公司上诉主张应重新认定涉案商铺装修现值并确定装修损失，能否成立；三、美馨公司上诉主张应按朱莉莉70%、美馨公司30%的比例分担装修损失，能否成立。针对前述争议焦点，本院认定如下：关于争议焦点一，朱莉莉上诉主张不应向美馨公司支付涉案商铺占有使用费能否成立的问题。正如一审查明和认定，涉案商铺所在建筑物属于未有产权登记和未办理建筑规划手续的建筑物，朱莉莉和美馨公司之间就涉案商铺所签订的《租赁合同》因违反法律法规的效力性强制性规定而无效。涉案《租赁合同》无效，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持”，朱莉莉应参照合同约定的租金标准向美馨公司支付房屋占有使用费。朱莉莉上诉主张其无需支付涉案商铺的占有使用费或者对占有使用费承担50%以下的责任，无事实和法律依据，本院不予支持。一审已经查明朱莉莉于2020年7月13日将搬离涉案商铺的《律师函》邮寄给美馨公司，美馨公司于2020年7月14日签收，一审据此认定美馨公司自2020年7月14日已知晓朱莉莉将搬离涉案商铺，因此将房屋占有使用费计算至2020年7月14日，已充分考虑本案查明的事实，充分衡平并保障双方当事人的权益，并无不当，本院予以维持。朱莉莉并未提交充分的证据证明涉案租赁合同的出租人美馨公司已于2020年7月3日知晓朱莉莉将在2020年7月5日搬离涉案商铺，因此其上诉主张房屋占有使用费计算至2020年7月5日依据不充分，本院不予采信。朱莉莉在审理过程中陈述其因无法办理办学许可证而无法实现合同目的，既然其认为其无法实现合同目的，其应及时依法处理双方之间的租赁合同关系，但其并未处理直至疫情期间其在不具备办学资质的情况下以其无法开展校外教育培训工作为由主张减免疫情期间的租金依据不足，且其已享受了6个月免租期的租金优惠政策，从本案案情及公平原则考虑，一审未予支持朱莉莉减免租金的主张无明显不当，本院予以维持。综上所述，朱莉莉上诉主张不应向美馨公司支付涉案商铺占有使用费，不能成立，一审对房屋占有使用费的处理并无不当，本院予以维持。关于争议焦点二，美馨公司上诉主张应重新认定涉案商铺装修现值并确定装修损失能否成立的问题。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第九条的规定，本案对已形成附合的装饰装饰物应由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。关于已形成附合的装饰装饰物现值损失的认定，根据谁主张谁举证的原则，应由朱莉莉对其申请鉴定，但朱莉莉未对该现值损失申请鉴定。为免当事人的诉累，有效解决双方当事人的纠纷，考虑朱莉莉的租赁期限自2018年11月1日起至2024年10月31日止，本院根据涉案商铺的使用情况、合同约定的租赁期限、朱莉莉举证的装修费用及已形成附合的装饰装修物情况等，酌情认定本案所涉的装饰装修现值损失为500000元，朱莉莉主张装饰装修现值损失为742338.7元，该费用系涉案商铺整体的装饰装修所支出的费用而非已形成附合的装饰装饰物现值损失，朱莉莉对其主张未提交充分的证据证实，应承担举证不能的不利法律后果。美馨公司该上诉请求有理据，本院予以支持。一审法院根据朱莉莉提供的证据采信了朱莉莉关于支付装修费共计742338.7元并将此费用认定为装修现值损失事实依据和法律依据不充分，本院予以纠正。关于争议焦点三，美馨公司上诉主张应按朱莉莉70%、美馨公司30%的比例分担装修损失能否成立的问题。美馨公司明知涉案商铺无产权登记和未取得规划报建手续，仍将涉案商铺出租给朱莉莉，存有过错。朱莉莉承租涉案商铺用于商业经营，其在未对涉案商铺的产权情况及规划报建手续进行核实查证的情况下，即与美馨公司签约接收场地并进行装修，亦未尽到对合同标的物的审慎审查义务，一审法院据此认定因租赁合同无效而造成的损失由美馨公司、朱莉莉承担同等责任，并无不当。美馨公司上诉主张应按朱莉莉70%、美馨公司30%的比例分担装修损失，依据不足，不能成立，本院不予支持。因此，美馨公司应向朱莉莉赔偿装修损失共计250000元（500000元×50%）。另外，一审判决第三项“本判决生效之日起五日内，朱莉莉向广州美馨房地产开发有限公司支付2020年6月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费174534.68元”存在笔误，本院予以纠正，应为“本判决生效之日起五日内，朱莉莉向广州美馨房地产开发有限公司支付2019年6月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费174534.68元”。综上所述，朱莉莉的上诉请求不能成立，应予驳回。美馨公司的上诉请求部分成立，本院予以支持。一审判决认定事实基本清楚，但法律适用部分有误，导致部分处理结果不当，依法应予以改判。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释〔2009〕11号第二条、第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30241号民事判决第一项、第五项；二、撤销广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30241号民事判决第四项；三、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30241号民事判决第二项为：本判决生效之日起五日内，广州美馨房地产开发有限公司向朱莉莉赔偿装修费用250000元；四、变更广东省广州市白云区人民法院（2020）粤0111民初30241号民事判决第三项为：本判决生效之日起五日内，朱莉莉向广州美馨房地产开发有限公司支付2019年6月1日至2020年7月14日期间的房屋占有使用费174534.68元；五、驳回朱莉莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费7148.25元，由朱莉莉负担4492.88元，由广州美馨房地产开发有限公司负担2655.37元。一审案件反诉费用2207元，由朱莉莉负担1855.48元，由广州美馨房地产开发有限公司负担351.52元。二审案件受理费10658.23元，由朱莉莉负担6032.62元，由广州美馨房地产开发有限公司负担4625.61元。本判决为终审判决。审判员  李娜二〇二一年四月二十日书记员  冯韵彭诗敏