安徽省六安市金安区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1502民初1079号原告：六安市航辰房地产开发有限公司，住所地安徽省六安市金安区城北乡政府院内，统一社会信用代码91341500073929486Q。法定代表人：包建国，该公司经理。委托诉讼代理人：程光傲，安徽雅润律师事务所律师。委托诉讼代理人：方正杨，安徽皋陶律师事务所律师。被告：安徽省长城物业管理有限公司，住所地安徽省合肥市蜀山区黄山路463号盛景大厦1904室、1905室，统一社会信用代码91340000705048805C。法定代表人：朱寿明，该公司经理。委托诉讼代理人：石有清，安徽弘启律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈郑培，安徽弘启律师事务所律师。原告六安市航辰房地产开发有限公司（下称“航辰房产”）与被告安徽省长城物业管理有限公司（下称“长城物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告特别授权委托诉讼代理人程光傲、方正杨到庭参加诉讼，被告特别授权委托诉讼代理人沈郑培、石有清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。航辰房产向本院提出诉讼请求：1．请求法院判令被告立即撤出原告开发的航辰北城国际小区的物业服务区域；2．判令被告向原告移交航辰北城国际小区的物业服务用房和相关设施设备及配套物资；3．判令被告向原告移交服务期间所收集的所有物业档案资料（包括但不限于设备资料及其他物业记录资料）；4．判令被告向原告移交自2020年9月1日起已收取的物业服务费、车位租用费及服务费、装修押金、装修垃圾清运费、园区资源利用项目收费等费用；5．判令被告承担本案诉讼费、保全费、保全保险费等费用。事实与理由：原告与被告签订了《六安市前期物业服务合同》并备案，约定合同期限自2018年8月31日至2020年8月31日止，同时合同第33条约定本合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，双方应就延长本合同期限达成协议，双方未能达成协议的，甲方应在本合同期满前通过招投标方式选聘新的物业服务企业。合同到期前，因被告未按照《六安市前期物业服务合同》约定的一级标准提供服务，业主投诉较多，原告一直监督检查通报问题并要求被告整改，但被告一直不予理睬拒不整改，原被告双方未就延长合同期限达成协议。同时原告接业主投诉反映室内电线被盗，经原告报案发现，被告服务期间小区发生了85户之多大规模业主尚未居住户室和原告委托管理空置房内财物被入室盗窃事件，但被告不仅没有及时报警或告知被盗业主及原告，还责令其内部员工隐瞒该案件，严重损害了原告及业主的权益。合同期满且未能达成续签协议后，原告多次要求被告撤出物业服务区域，但被告拒不撤出。长城物业辩称，1．涉案小区已交房，相关前期物业服务合同等权利义务，应当由业主行使，本案原告作为建设单位无权代表业主行使相关权利，诉讼主体不适格。2．根据法律规定，涉案的《前期物业服务合同》并未解除，《前期物业服务合同》依法有效，原告基于合同解除后提起的诉请不应予以支持。前期物业服务合同期限虽届满，但尚未产生业主大会和业委会、或者虽然组建了业主大会和业委会但并未作出解聘前期物业服务企业、新聘其他物业服务企业的决议，前期物业服务合同依然合法、有效，对各方当事人产生约束力。前期物业服务合同与物业服务合同是不同物业服务阶段签订的合同，这也与《中华人民共和国民法典》第二十四章明确地将前期物业服务合同纳入物业服务合同的范畴进行规制的立法意旨相一致。根据国务院《物业管理条例》第二十六条规定，前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。但并未提及前期物业服务合同在没有业主大会相关决议、没有成立业主委员会的情况下，是否能够期满自动延续。我们认为，认定原前期物业服务合同或者物业服务合同自动延续有利于维护物业服务秩序，维护业主的公共利益。如果认为前期物业服务合同期间届满，未产生业主委员会或者业主委员会未与物业服务企业签订物业服务合同，前期物业服务合同终止的，在实务中必然会产生物业管理的中断期，由此将会引发物业主管部门的代管等其他监管行为，如果该行为逾越法的界限，必将违背依法行政的初衷。3．根据法律规定，需要业主共同决定解聘物业服务人，而本案原告作为建设单位虽系小业主，但是无权以其个人名义单独行使解除权，进而损害其他业主的合法权益。根据法律规定，业主解除权需要全体业主共同行使。物业服务合同是一种集体合同，业主的共同管理权应当由业主大会依照法定程序共同决定。业主作为业主团体的一员，享有接受物业服务人提供的物业服务的权利，但是单个业主的权利也要因此受到一定的限制，这里包括单个业主对物业服务合同的解除权。如果允许单个业主解除物业服务合同，而其他业主又未解除物业服务合同，就会出现与物业服务人无法抛开单个业主提供物业服务的矛盾情况。《民法典》第二百七十八条第一款第四项规定，解聘物业服务企业或者其他管理人，应当由业主共同决定。物业服务人基于业主共同管理权的行使而提供物业服务，业主也只能行使共同管理权而解除物业服务合同。因此，单个业主无权解除物业服务合同，而必须首先由业主大会依据第二百七十八条的规定决定解聘物业服务人，之后由业主委员会，或者未设立业主委员会情况下由全体业主，解除物业服务合同。4．原告起诉状所述内容与事实不符，被告自进入涉案小区后，严格按照物业服务合同的约定提供物业服务，并不存在原告诉状中所述的违约行为。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。原告航辰房产系房地产开发公司，被告长城物业系物业服务公司，双方于2018年8月31日签订《六安市前期物业服务合同》，由被告为原告开发建设的航辰·北城国际小区提供前期物业服务事宜，约定合同期限为2018年8月31日至2020年8月31日，及物业服务内容标准、服务费用、违约责任等。2020年11月，该小区业主向原告投诉反映室内电线被盗，2020年11月14日，原告向城北乡派出所报警，并于次日张贴《公告》告知全体业主及时对室内电线等财物进行排查。后经警方调查，该小区被盗73户，原告遂于2020年11月20日向被告发出《告知函》，要求其对该事件进行解释并作出处理方案。2020年11月24日，被告向原告发出《回复函》，就该事件处理情况进行了说明。2020年12月14日，原告张贴《公告》告知全体业主：“《前期物业服务合同》已到期不再续签，全体业主停止向长城物业缴纳任何费用，已缴纳的携带收据到航辰公司核实登记。”后原告要求被告撤出物业服务区域并移交相关材料，被告予以拒绝并继续收取物业费用。另，该小区房屋已全部交付使用，尚未成立业主委员会。原告遂于2021年2月3日起诉。本院认为，航辰房产与长城物业之间的物业服务合同成立，系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反国家法律和行政法规的强制性规定，应属有效，对双方当事人均具有法律约束力。双方应当按照约定全面履行自己的义务。该合同约定：“合同期限自2018年8月31日至2020年8月31日”、“期满前一个月，业主大会尚未成立的，双方未能达成协议的，原告应在合同期满前通过招标方式选聘新的物业服务企业”，现合同期满，双方未就延长合同期限达成协议，该合同已经终止，因案涉小区尚未成立业主委员会，被告应当按照合同第三十四条约定，履行将相关资料财物等及时完整的移交原告的义务。物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。原被告间的合同于2020年8月31日期满，原告于2020年12月14日发出《公告》终止合同不再续签并要求被告撤出案涉小区，原告主张被告将自2020年9月1日起已收取的相关物业费用进行移交，不予支持。综上所述，原告航辰房产要求被告长城物业撤出案涉小区服务区域、移交相关设施物资资料的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第九百四十八条、第九百四十九条、第九百五十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告安徽省长城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内撤出航辰·北城国际小区（六安市城北乡新北一路）物业服务区域；二、被告安徽省长城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告六安市航辰房地产开发有限公司移交案涉小区物业服务用房和相关设施设备及配套物资；三、被告安徽省长城物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告六安市航辰房地产开发有限公司移交其服务期间收集的所有物业档案资料（包括但不限于设备资料及其他物业记录资料）；四、驳回六安市航辰房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，支付迟延履行金。案件受理费5000元，减半收取2500元，由被告安徽省长城物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  杨效成二〇二一年四月二十五日书记员  李伟龙附：本案相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百四十八条物业服务期限届满后，业主没有依法作出续聘或者另聘物业服务人的决定，物业服务人继续提供物业服务的，原物业服务合同继续有效，但是服务期限为不定期。当事人可以随时解除不定期物业服务合同，但是应当提前六十日书面通知对方。第九百四十九条物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或者合理期限内退出物业服务区域，将物业服务用房、相关设施、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会、决定自行管理的业主或者其指定的人，配合新物业服务人做好交接工作，并如实告知物业的使用和管理状况。原物业服务人违反前款规定的，不得请求业主支付物业服务合同终止后的物业费；造成业主损失的，应当赔偿损失。第九百五十条物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。附证据目录清单：原告向本院提交证据：证据1．原告营业执照复印件、被告企业信息查询单，证明：原被告基本信息。证据2．六安市前期物业服务合同，证明：原被告于2018年8月31日签订前期物业服务合同，合同约定被告提供的物业服务应达到《六安城区物业服务分等定级标准》壹级服务标准，同时合同第三十二条约定合同期限自2018年8月31日起至2020年8月31日止，第三十三条约定合同期满前1个月，业主大会尚未成立的，原被告双方应就延迟本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，原告应选聘新的物业服务企业。案涉前期物业服务合同到期后，原被告双方并未达成协议，双方签订的《六安市前期物业服务合同》已期满终止。证据3．接处警情况登记表、告知函、回复函、联合声明、业主意见书、情况说明若干、照片，证明：合同签订后，2020年11月原告接到业主投诉反映室内电线被盗，随立即报警，并要求被告向原告及公安反映被盗情况统计及处理方案，经派出所调查得知北城国际小区业主被盗户数高达73户，且被盗时间均发生在2019年，但被告在2019年得知被盗事件后不仅未及时报警，也未及时告知原告，更未及时与业主联系处理，且截至目前被告仍未就解决方案与全体业主达成一致，经部分业主反映及原告日常巡查发现，被告的工作人员没有相关上岗资格证书，在物业共用部分及设备的运行维修养护、管理服务、共用部位的卫生及管道疏通、车辆停放、安全防范、物业档案管理、专项岗位人员配置、项目基础管理服务工作等方面均存在严重缺失，没有按照《六安城区物业服务分等定级标准》壹级服务标准提供服务，被告在合同履行期内未按合同约定履行，构成违约。证据4．公告、照片，证明：2020年12月14日，原告向全体业主及被告进行公示，原被告合同于2020年8月31日到期不续签，但被告至今仍向业主收取物业管理费等费用，故被告应当移交相关费用。