福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1938号上诉人（原审原告）：福建省左右手商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市长乐区金峰镇中心区规划8号。法定代表人：林乔，执行董事。委托诉讼代理人：方贞纯，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：何青霞，上海建纬（福州）律师事务所执业律师。被上诉人（原审被告）：叶小英，女，1983年5月25日出生，汉族，住福建省龙海市。委托诉讼代理人：程曾锦，福建彬恺律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：郭玉梁，福建彬恺律师事务所执业律师。上诉人福建省左右手商业运营管理有限公司（以下简称左右手公司）因与被上诉人叶小英房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初3649号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。左右手公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判叶小英向左右手公司支付因违约导致租赁合同提前终止的违约金20692元。2.本案一审、二审诉讼费用由叶小英负担。事实和理由：一、一审法院认定叶小英不存在占用商铺及违约行为以及左右手公司在叶小英未违约的情况下对商铺加锁,违反出租人依约交付租赁物的基本义务,属于事实认定错误。1.左右手公司在《金港城商业中心商铺租赁合同》（以下简称《租赁合同》）签订后即依约将位于长乐市××城商业中心商区××号××商铺（以下简称案涉商铺）交付叶小英经营使用,叶小英自2018年3月27日营业至2018年6月1日擅自停业,且擅自停业或歇业连续或累计超过七日,根据《租赁合同》第14.3条和第14.5条约定,其行为已构成根本违约。2.左右手公司并非在叶小英未违约的情况下对商铺加锁，不构成违反出租人依约交付租赁物的基本义务。叶小英已于2018年6月1日擅自停业，且擅自停业或歇业连续或累计超过七日,期间双方曾就商铺后续处理事宜进行协商,但未达成一致,考虑到商铺内货物较多，担心丢失发生其他争议，故在叶小英停业后很长一段时间后才加锁。直至向法院主张权利前，左右手公司从未收到叶小英任何关于加锁导致其不能正常营业的主张。故,左右手公司不仅不违反出租人依约交付租赁物的基本义务,而且尽到合理注意保管义务,一审法院认定左右手公司在叶小英未违约的情况下对商铺加锁，违反出租人依约交付租赁物的基本义务,属于事实认定错误。3.在2018年6月1日擅自停业后,叶小英曾于2018年7月30日联系左右手公司工作人员要求继续占用商铺,后亦继续占用商铺，直至2020年12月14日,在一审法院协调下,叶小英才将案涉商铺腾空交还左右手公司。叶小英占用商铺属于客观事实,一审法院作出叶小英不存在占用商铺的认定,属于事实认定错误；二、一审判决适用法律错误。本案中,左右手公司已按照约定将租赁物交付叶小英,不违反《中华人民共和国合同法》第二百一十六条规定，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第二百一十六条判决驳回左右手公司全部诉讼请求,适用法律错误。相反,叶小英在合同履行期内擅自停业连续或累计超过七日,已构成根本违约,其履行合同义务不符合约定,根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定,应当承担违约责任。综上，一审判决认定事实错误，适用法律错误，左右手公司要求叶小英支付根本违约导致合同提前终止的违约金（按违约时月租金标准两倍）,应当予以支持。叶小英辩称，一、《租赁合同》已于2018年6月1日解除,案涉商铺也于2018年6月底被物业公司落锁收回，左右手公司请求事项没有事实依据,应予全部驳回；二、《租赁合同》约定的试营业日期为2017年12月25日,事实上金港城商业中心并未按照该日期如期营业。左右手公司的员工王梦凤,当时进驻金港城商业中心的商户也通过微信公众号发布文章反馈确认商业中心没有按期营业，即左右手公司并未按照合同约定的日期试营业,《租赁合同》的免租期尚未结束,左右手公司代表江伟就确认与叶小英解约。《租赁合同》提前终止的原因系左右手公司提供的商场长期无法招满商户，没有运营开业导致。同时在合同约定的5个月“免租期”届满左右,左右手公司就将案涉商铺上锁封锁至今,使得叶小英无法使用案涉商铺。叶小英置入的货架、货品至今也都由左右手公司控制，左右手公司无权向叶小英主张租金；三、案涉商铺于2018年6月底已被金港城商业中心的物业公司落锁,左右手公司已经是事实上控制案涉商铺,其“腾空、办理、退款”诉讼请求,没有事实依据；四、左右手公司在时隔两年多发函要求解除《租赁合同》，并且要求叶小英支付这两三年的租金以及占用费、违约金没有依据。叶小英在案涉商铺押金装修、新鲜的货品被扣押造成的损失，根据公平合理以及法律情理，左右手公司还应当赔偿，叶小英保留向左右手公司主张损失和违约责任的权利。根据左右手公司根本不具备营业条件，没有试营业，商场没有尽到这种义务的情形下关门，及单方把案涉商铺上锁的情况下来，不可能是叶小英违约。左右手公司向一审法院起诉请求：1.确认当事人双方就金港城商业中心E区商业061商铺签订的《金港城商业中心商铺租赁合同》已于2020年7月31日解除；2.判令叶小英立即腾空搬离并退还租赁场所即福建省福州市长乐金峰镇金港城商业中心E区商业061的商铺；3.判令叶小英向左右手公司支付欠付的租金292171.04元（自2018年4月1日起至2020年7月31日止）；房屋占用费（按月租金的三倍计算，自2020年8月1日起计算至被告腾房并退还租赁场所之日止）；欠付租金的违约金（违约金以每逾期一日按未付款项5‰的标准计算）；4.判令叶小英向左右手公司支付因叶小英违约导致租赁合同提前终止的违约金21933.52元（违约金按违约时月租金标准两倍计算）；5.判令叶小英限期办理以租赁场所为注册地址的所有证照的注销或变更地址手续。一审法院认定事实：2016年1月1日，福建省钜恒置业有限公司委托授权左右手公司对其所有的长乐区金港城商业中心进行经营管理。2017年10月11日，左右手公司与叶小英签订《金港城商业中心商铺租赁合同》（编号：××××），约定将位于长乐区××镇××层××号××号的店铺出租给叶小英。合同中含有以下约定：1.租赁期限为三个年度，自合同3.5条所述的最迟开业日或乙方租赁场所实际开业日（二者以较早发生之日为准，简称“租赁起始日”）开始计算。2.金港城商业中心试营业日为2017年12月25日，租赁场所开业日不得迟于该日期。3.第一个租赁年度的租金自租赁起始日起伍个租赁月度届满后之次日起开始缴交。后案涉商铺自2018年3月27日营业至当年6月。左右手公司于2018年7月左右对案涉商铺加锁。当事人双方自2018年6月开始协商案涉商铺后续处理事宜（继续经营或解除合同），至今未达成一致。另，案件审理期间，一审法院曾组织双方诉讼代理人查看案涉商铺。商铺大门除左右手公司锁具外，未见其它锁具。2020年12月14日，左右手公司配合开锁后，叶小英已于当日将商铺腾空。一审法院认为，合同双方应当按照约定全面履行各自义务。左右手公司与叶小英之间签订的《租赁合同》合法、有效，受法律保护。1.左右手公司关于确认《租赁合同》已于2020年7月31日解除的诉求，无事实依据，不予支持。2.案件审理期间，叶小英已在左右手公司配合下腾空案涉商铺。左右手公司诉请叶小英腾空商铺已无事实依据，故不予支持。3.关于左右手公司诉请叶小英支付租金、占用费、违约金的诉求：依照合同约定，案涉商铺自租赁起始日（以最迟开业日或商铺实际开业日）开始计算免租期，同时合同又约定以金港城商业中心试营业日（2017年12月25日）为最迟开业日。庭审过程，左右手公司对叶小英关于金港城未按约定时间进行试营业的答辩意见未予否认，同时又自认曾于2018年7月3日通知叶小英，计租日优惠自2018年4月1日起算。左右手公司该自认有利于叶小英，应予以采信。故本案免租期应自2018年4月1日起算。2018年7月左右，左右手对案涉商铺加锁时，商铺尚处于免租期内，叶小英并无向左右手支付租金义务。反之，左右手公司在承租人未违约的情况下对商铺加锁，导致叶小英实际上无法占有并使用租赁商铺，其行为已违反出租人依约交付租赁物的基本义务。该情况下左右手公司诉请叶小英支付租金，显失公平，亦于法无据，故不予支持。同理，依据查明事实亦不能认定叶小英存在占用商铺及违约行为，左右手公司诉请叶小英支付占用费、违约金等，无事实及法律依据，不予支持。4.左右手公司未举证证明叶小英曾以案涉商铺为注册地址办理相关营业证照，故其诉请叶小英限期办理相关证照的注销或变更手续，无事实依据，不予支持。综上，判决：驳回福建省左右手商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6208.5元，由福建省左右手商业运营管理有限公司负担。本院二审期间，左右手公司向本院提交一篇公众号文章作为证据。叶小英经质证，认为该证据的真实性无法确认，且不属于二审新证据，文章即使有发生过，也不代表事实上发生试营业的事实。本院认为，左右手公司提供的公众号文章真实性无法确认，且根据《租赁合同》第3.5条约定，“金港城商业中心试营业日为2017年12月25日，试营业日若有变更由甲方另行书面通知为准”，在左右手公司未提供证据佐证其已向叶小英发出书面通知的情况下，本院对该证据不予采信。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查，左右手公司仅就租赁合同提前终止的违约金进行上诉，故本案的争议焦点为叶小英是否构成违约。左右手公司对江伟与叶小英之间的微信聊天记录的真实性不持异议，而在该微信聊天记录中，江伟与叶小英已确认《租赁合同》解除时间为2018年6月1日。在双方已协商一致于2018年6月1日解除合同的情况下，左右手公司依据合同条款，以叶小英于2018年6月1日擅自停业为由主张叶小英根本违约，并主张左右手公司有权解除合同，依据不足，不予支持。综上所述，左右手公司的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费317.3元，由福建省左右手商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月二十七日法官助理 刘玲玲书 记 员 程 婷