广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0981民初7号原告：苏国军，男，年月日出生，汉族，广东省高州市人，小学文化，务农，住高州市。委托诉讼代理人：程家均，广东瀛真律师事务所律师。被告：苏国武，男，年月日出生，汉族，广东省高州市人，大专文化，务工，住高州市。第三人：张培仙，女，年月日出生，汉族，广东省高州市人，文盲，务农，住高州市。原告苏国军诉被告苏国武、第三人张培仙合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏国军、被告苏国武、第三人张培仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏国军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《住宅基地转让协议书》的义务，配合原告办理宅基地确权手续等相关事宜；2.确认高州市所有权归原告所有；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月7日，原、被告在东莞市铺签订了一份《住宅基地转让协议书》，双方在协议中约定，将属于第三人所有位于广东省高州市地平分给原、被告，且被告愿意将自己分得的一半宅基地以20000元的价格转让给原告，“转让后苏国武的一半宅基地永久属于苏国军。之后不能以任何理由向法院申诉夺回宅基地的一半、也不得有其他不合法的行为闹事。此协议一式两份双方各执一份签字之日生效”。六池村32号现为一栋三层半的房子，第三人住一楼，原告住二楼，被告住三楼，当年建造该楼时原告约出资8万元，原、被告的父母承诺若日后原告另外建房将会返还8万元给原告。现被告自愿将自己所分得的一半宅基地以20000元的价格转让给原告，而且当初也是被告多次主动提出要出让给原告的。双方同意后原、被告及第三人三方签字、盖手印完成此次协议，且有见证人苏某1、梁某1、梁某2、苏某2、苏某3、苏某4、龙某、苏某5、梁某3、梁某4签字见证，并经高州市谢鸡镇保黎六池村村民委员会和高州市谢鸡镇保黎六池村经济合作社同意盖章认可。在双方签字确认后，原告于6月7日中午将该协议款20000元转入被告储蓄帐户。原告于2020年3月23日新建房起工，直到2020年9月26日完成主体，现高州市谢鸡镇保黎六池村集体办理农村土地宅基地确权事宜，但被告不仅不配合原告进行该土地确权事宜，还以自己对该宅基地享有二分之一所有权为由进行违法主张与阻挠。原告认为，原告已经按照协议履行全部付款义务，被告的行为既不存在法定的免责，也不存在约定的免责，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。庭审过程中，原告变更诉讼请求第二项为：确认高州市第二层归原告所有。被告苏国武辩称，案涉土地属于第三人所有，被告与原告没有权利处分。第三人张培仙述称，原、被告应尽到赡养第三人的义务，至于原、被告怎么分割案涉土地，第三人没有意见。经审理查明：原、被告及第三人均是高州市谢鸡镇保黎六池村的村民，原告是被告的兄长，第三人是原、被告的母亲。原、被告的父亲尚在世的时候，于上世纪九十年代在谢鸡镇保黎六池村32号建起一栋三层半的楼房。原、被告分家后第三人夫妇在该楼房第一层居住，原告一家在第二层居住，被告在第三层居住至今。另原、被告及第三人一家在谢鸡镇××村××瓦房，后在新农村建设时被拆除，原、被告对该宅基地进行分割，原告已在其分得的宅基地上建造了一栋楼房，被告所分得的宅基地尚空置。2020年6月，被告通过微信与原告的妻子联系，多次向原告发出要约，邀请原告以20000元的价格转让其上述空置宅基地的使用权。2020年6月7日，原告的妻子及儿子代表原告与被告在东莞市铺经协商后，双方签订了一份《住宅基地转让协议书》，该协议书载明：母亲张培仙，哥苏国军，弟苏国武，经母亲同意，将原旧住宅屋地平分给苏国武、苏国军，原有的三层半住房将来也各得一半，现苏国军已在住宅基地建房，使用面积为整个住宅基地的一半，余下另一半为苏国武所有，苏国武本人同意将自己分得的另一半宅基地以20000元的价格转让给苏国军，转让后苏国武的一半宅基地永久属于苏国军，之后不能以任何理由向法院申诉夺回，也不得有其他不合法的闹事行为，此协议一式两份，双方各执一份，签字之日起生效。原告的儿子苏胜代原告在该协议书落款处哥签名栏签名，并注明苏胜（代），原告在其签名上捺印确认，被告在该协议书落款处弟签名栏签名捺印确认。签订该协议书后，原告妻子于当天通过微信向被告转账20000元。后原告的妻儿将其持有的上述协议寄回高州给原告，由于原、被告签订案涉协议书时第三人并不知情，原告将协议书的内容告知第三人，第三人同意后在其签名（苏某4代其在原告所执协议书上所签）上捺印确认。后原告又先后找到苏某1、梁某1等见证人要求他们在原告所收执的协议书上签名，苏某1等人打电话给被告确认真实后在协议书上签名，后原告又到高州市池经济合作社为其所执协议书加盖公章。后双方因履行问题产生纠纷，原告与被告协商无果，遂向法院提起本诉，请求法院依法判决如诉所请。庭审过程中，第三人确认原、被告签订案涉协议书时其并不知情，但其对于原、被告签订案涉协议书处分案涉宅基地没有意见。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”规定，宅基地系农村村民以户为单位取得的，户成员对本户取得的宅基地均享有使用权。本案中，第三人所在户取得案涉宅基地使用权时，原、被告及第三人属同一户且尚未分户，因此，虽然案涉宅基地的权属证书上载明的土地使用者是第三人，但该宅基地并非仅是第三人所得，而是第三人代表其当时所在户取得的，因此，原、被告及第三人对案涉宅基地均享有使用权。原、被告于2020年6月7日签订案涉协议书处分案涉宅基地，实际上是对原、被告及第三人共有的共有物进行分割，虽然合同标的物是宅基地使用权，但并不存在将宅基地使用权转让给本户成员之外第三人的行为，因此，本案不属于宅基地使用权纠纷，而是基于合同行为引起争议的合同纠纷，本案立案时将案由确定为宅基地使用权纠纷不当，应予以纠正。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：原、被告于2020年6月7日签订的《住宅基地转让协议书》是否合法有效？对此，本院评析如下：如前所述，原、被告及第三人对案涉宅基地均享有使用权，但因共有人在原、被告签订案涉协议书之前对共有关系未作明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”和第一百零五条“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”规定，案涉宅基地使用权应为原、被告及第三人共同共有。对于共同共有的共有物的处分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，应当经全体共同共有人同意。本案中，在被告的邀请下，原、被告经协商达成一致意见后签订了案涉《住宅基地转让协议书》，约定第三人同意将案涉宅基地使用权平均分给原、被告，且被告同意将自己分得的一半宅基地使用权以20000元的价格转让给原告。虽然原、被告签订案涉协议书时第三人并不知情，但事后原告已将该协议书的内容告知第三人，第三人同意后也在其签名（苏某4代其在原告所执协议书上所签）上捺印确认，且第三人在庭审过程中一再确认其对于原、被告签订案涉协议书处分案涉宅基地使用权没有意见，因此，尽管被告所执协议书没有第三人的签名捺印，也应视为第三人已经对案涉协议书进行了追认。也就是说，案涉宅基地使用权的全体共同共有人均同意对案涉宅基地使用权的处分，案涉协议书是原、被告及第三人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告没有及时按照协议书的约定全面履行自己的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告要求被告继续履行案涉协议书的义务，配合原告办理宅基地确权手续，合法合理，本院予以支持。被告辩称原告所执协议书上第三人的签名捺印、村委会和合作社的盖章以及见证人的签名都是后来才补充的，该协议书系原告伪造的。经查，原告所执协议书与被告所执协议书除第三人的签名捺印、村委会和合作社的盖章以及见证人的签名之外，其他内容并无二致，第三人的签名捺印问题如前所述，而村委会和合作社的盖章以及见证人的签名并非案涉协议书的生效条件，是否存在并不影响该协议书的效力，因此，对于被告这一辩解意见，本院不予支持。至于原告的第二项诉讼请求：确认高州市第二层归原告所有，因案涉协议书中约定“原有的三层半住房将来也各人得一半”。因原告分家后一直在案涉楼房的第二层居住，现原告主张第二层归其所有，并没有超出双方约定的“各人得一半”的范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条、第一百零五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏国武应继续履行原、被告于2020年6月7日签订的《住宅基地转让协议书》的义务，配合原告苏国军办理宅基地确权手续；二、位于高州市归原告苏国军所有。案件受理费50元，由被告苏国武负担。该费用原告已预交，本院不予退回，限被告在履行本判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈春泉二〇二一年四月一日书记员  郭 威广东省高州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0981民初7号原告：苏国军，男，年月日出生，汉族，广东省高州市人，小学文化，务农，住高州市。委托诉讼代理人：程家均，广东瀛真律师事务所律师。被告：苏国武，男，年月日出生，汉族，广东省高州市人，大专文化，务工，住高州市。第三人：张培仙，女，年月日出生，汉族，广东省高州市人，文盲，务农，住高州市。原告苏国军诉被告苏国武、第三人张培仙合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告苏国军、被告苏国武、第三人张培仙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏国军向本院提出诉讼请求：1.判令被告继续履行双方签订的《住宅基地转让协议书》的义务，配合原告办理宅基地确权手续等相关事宜；2.确认高州市所有权归原告所有；3.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年6月7日，原、被告在东莞市铺签订了一份《住宅基地转让协议书》，双方在协议中约定，将属于第三人所有位于广东省高州市地平分给原、被告，且被告愿意将自己分得的一半宅基地以20000元的价格转让给原告，“转让后苏国武的一半宅基地永久属于苏国军。之后不能以任何理由向法院申诉夺回宅基地的一半、也不得有其他不合法的行为闹事。此协议一式两份双方各执一份签字之日生效”。六池村32号现为一栋三层半的房子，第三人住一楼，原告住二楼，被告住三楼，当年建造该楼时原告约出资8万元，原、被告的父母承诺若日后原告另外建房将会返还8万元给原告。现被告自愿将自己所分得的一半宅基地以20000元的价格转让给原告，而且当初也是被告多次主动提出要出让给原告的。双方同意后原、被告及第三人三方签字、盖手印完成此次协议，且有见证人苏某1、梁某1、梁某2、苏某2、苏某3、苏某4、龙某、苏某5、梁某3、梁某4签字见证，并经高州市谢鸡镇保黎六池村村民委员会和高州市谢鸡镇保黎六池村经济合作社同意盖章认可。在双方签字确认后，原告于6月7日中午将该协议款20000元转入被告储蓄帐户。原告于2020年3月23日新建房起工，直到2020年9月26日完成主体，现高州市谢鸡镇保黎六池村集体办理农村土地宅基地确权事宜，但被告不仅不配合原告进行该土地确权事宜，还以自己对该宅基地享有二分之一所有权为由进行违法主张与阻挠。原告认为，原告已经按照协议履行全部付款义务，被告的行为既不存在法定的免责，也不存在约定的免责，违约事实明显，依法依约均应承担违约责任。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，请求法院判如所请。庭审过程中，原告变更诉讼请求第二项为：确认高州市第二层归原告所有。被告苏国武辩称，案涉土地属于第三人所有，被告与原告没有权利处分。第三人张培仙述称，原、被告应尽到赡养第三人的义务，至于原、被告怎么分割案涉土地，第三人没有意见。经审理查明：原、被告及第三人均是高州市谢鸡镇保黎六池村的村民，原告是被告的兄长，第三人是原、被告的母亲。原、被告的父亲尚在世的时候，于上世纪九十年代在谢鸡镇保黎六池村32号建起一栋三层半的楼房。原、被告分家后第三人夫妇在该楼房第一层居住，原告一家在第二层居住，被告在第三层居住至今。另原、被告及第三人一家在谢鸡镇××村××瓦房，后在新农村建设时被拆除，原、被告对该宅基地进行分割，原告已在其分得的宅基地上建造了一栋楼房，被告所分得的宅基地尚空置。2020年6月，被告通过微信与原告的妻子联系，多次向原告发出要约，邀请原告以20000元的价格转让其上述空置宅基地的使用权。2020年6月7日，原告的妻子及儿子代表原告与被告在东莞市铺经协商后，双方签订了一份《住宅基地转让协议书》，该协议书载明：母亲张培仙，哥苏国军，弟苏国武，经母亲同意，将原旧住宅屋地平分给苏国武、苏国军，原有的三层半住房将来也各得一半，现苏国军已在住宅基地建房，使用面积为整个住宅基地的一半，余下另一半为苏国武所有，苏国武本人同意将自己分得的另一半宅基地以20000元的价格转让给苏国军，转让后苏国武的一半宅基地永久属于苏国军，之后不能以任何理由向法院申诉夺回，也不得有其他不合法的闹事行为，此协议一式两份，双方各执一份，签字之日起生效。原告的儿子苏胜代原告在该协议书落款处哥签名栏签名，并注明苏胜（代），原告在其签名上捺印确认，被告在该协议书落款处弟签名栏签名捺印确认。签订该协议书后，原告妻子于当天通过微信向被告转账20000元。后原告的妻儿将其持有的上述协议寄回高州给原告，由于原、被告签订案涉协议书时第三人并不知情，原告将协议书的内容告知第三人，第三人同意后在其签名（苏某4代其在原告所执协议书上所签）上捺印确认。后原告又先后找到苏某1、梁某1等见证人要求他们在原告所收执的协议书上签名，苏某1等人打电话给被告确认真实后在协议书上签名，后原告又到高州市池经济合作社为其所执协议书加盖公章。后双方因履行问题产生纠纷，原告与被告协商无果，遂向法院提起本诉，请求法院依法判决如诉所请。庭审过程中，第三人确认原、被告签订案涉协议书时其并不知情，但其对于原、被告签订案涉协议书处分案涉宅基地没有意见。本院认为，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准”规定，宅基地系农村村民以户为单位取得的，户成员对本户取得的宅基地均享有使用权。本案中，第三人所在户取得案涉宅基地使用权时，原、被告及第三人属同一户且尚未分户，因此，虽然案涉宅基地的权属证书上载明的土地使用者是第三人，但该宅基地并非仅是第三人所得，而是第三人代表其当时所在户取得的，因此，原、被告及第三人对案涉宅基地均享有使用权。原、被告于2020年6月7日签订案涉协议书处分案涉宅基地，实际上是对原、被告及第三人共有的共有物进行分割，虽然合同标的物是宅基地使用权，但并不存在将宅基地使用权转让给本户成员之外第三人的行为，因此，本案不属于宅基地使用权纠纷，而是基于合同行为引起争议的合同纠纷，本案立案时将案由确定为宅基地使用权纠纷不当，应予以纠正。综合原、被告双方的诉辩意见，本案的争议焦点在于：原、被告于2020年6月7日签订的《住宅基地转让协议书》是否合法有效？对此，本院评析如下：如前所述，原、被告及第三人对案涉宅基地均享有使用权，但因共有人在原、被告签订案涉协议书之前对共有关系未作明确约定，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条“共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有”和第一百零五条“两个以上单位、个人共同享有用益物权、担保物权的，参照本章规定”规定，案涉宅基地使用权应为原、被告及第三人共同共有。对于共同共有的共有物的处分，根据《中华人民共和国物权法》第九十七条“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外”规定，应当经全体共同共有人同意。本案中，在被告的邀请下，原、被告经协商达成一致意见后签订了案涉《住宅基地转让协议书》，约定第三人同意将案涉宅基地使用权平均分给原、被告，且被告同意将自己分得的一半宅基地使用权以20000元的价格转让给原告。虽然原、被告签订案涉协议书时第三人并不知情，但事后原告已将该协议书的内容告知第三人，第三人同意后也在其签名（苏某4代其在原告所执协议书上所签）上捺印确认，且第三人在庭审过程中一再确认其对于原、被告签订案涉协议书处分案涉宅基地使用权没有意见，因此，尽管被告所执协议书没有第三人的签名捺印，也应视为第三人已经对案涉协议书进行了追认。也就是说，案涉宅基地使用权的全体共同共有人均同意对案涉宅基地使用权的处分，案涉协议书是原、被告及第三人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均具有法律约束力。被告没有及时按照协议书的约定全面履行自己的义务，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，现原告要求被告继续履行案涉协议书的义务，配合原告办理宅基地确权手续，合法合理，本院予以支持。被告辩称原告所执协议书上第三人的签名捺印、村委会和合作社的盖章以及见证人的签名都是后来才补充的，该协议书系原告伪造的。经查，原告所执协议书与被告所执协议书除第三人的签名捺印、村委会和合作社的盖章以及见证人的签名之外，其他内容并无二致，第三人的签名捺印问题如前所述，而村委会和合作社的盖章以及见证人的签名并非案涉协议书的生效条件，是否存在并不影响该协议书的效力，因此，对于被告这一辩解意见，本院不予支持。至于原告的第二项诉讼请求：确认高州市第二层归原告所有，因案涉协议书中约定“原有的三层半住房将来也各人得一半”。因原告分家后一直在案涉楼房的第二层居住，现原告主张第二层归其所有，并没有超出双方约定的“各人得一半”的范围，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条、第一百零三条、第一百零五条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告苏国武应继续履行原、被告于2020年6月7日签订的《住宅基地转让协议书》的义务，配合原告苏国军办理宅基地确权手续；二、位于高州市归原告苏国军所有。案件受理费50元，由被告苏国武负担。该费用原告已预交，本院不予退回，限被告在履行本判决义务时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员  陈春泉二〇二一年四月一日书记员  郭 威