贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1768号上诉人（原审原告）：敖忠智，男，1963年8月11日生，回族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：杨秀琴，女，汉族，1970年3月25日出生，住贵州省贵阳市云岩区，系上诉人妻子。委托诉讼代理人：雷宁，贵州铁汉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司董事长。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭雅欣，贵州中孚律师事务所实习律师。上诉人敖忠智因与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称：亨特房开）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初214号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后,依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录，本案现已审理终结。上诉人敖忠智上诉请求：一、撤销贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初214号民事判决书并发回重审或查清事实后改判；二、本案一、二审诉讼费、律师费由被上诉人承担。理由是，一、一审判决认定计算延迟办证违约金标准错误，应当依法参照金融机构对于逾期贷款利息的标准计算。案涉商品房买卖合同（含补充协议）是亨特房开单方拟定的格式合同，合同第二十二条约定，开发商与业主共同向登记机关申办转移登记，但是对逾期办证违约金计算标准未约定。虽然补充协议第12条约定了日万分之零点二的逾期办证违约金计算标准，但是该标准仅适用于委托亨特房开办证的业主，不能适用于未委托办证的上诉人，而且该计算标准过低，不能弥补上诉人的损失。另外，上诉人购买房屋为投资性购房，购房目的是经营盈利，逾期办证导致上诉人无法拥有产权，导致上诉人对涉案房屋无法进行处置，所导致的损失客观存在，数额难以确定。原判以上诉人未举证而否定上诉人因逾期办证这一情况没有实际经济损失是错误的。故本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定：“违约金计算标准，合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，同时，根据贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》（2020年6月17日）第四条：“合同约定的逾期办证违约金标准为买房人已付购房款日万分之零点五至万分之一点五（均含本数）范围以内的，原则上不宜认定为约定过高或过低。但出卖人举证证明约定的违约金超过买房人损失30%，或者买受人举证证明约定的违约金低于其损失的30%的除外”的规定，本案也不应当适用日万分之零点二来计算，至少应当以人民银行逾期贷款利率为标准并在日万分之零点五至万分之一点五的范围内进行计算。二、一审法院判决认定计算延迟办证违约金止点时间错误，现因被上诉人原因至今未能办理产权证，止点时间应当计算到实际办证之日止。首先，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，然而被上诉人截止到2020年12月均未协助上诉人办理房产证，虽然其于2019年1月23日在《贵阳晚报》公告刊登了交房公告，但是直到2020年12月仍因为被上诉人的原因不能办理，房屋出售后被上诉人擅自变更规划，一直未通知上诉人，并无故起诉要求补偿70多万的房屋差价，导致新的诉讼案件产生，以至于不能按期办理产权证。其次，亨特房开要求包括上诉人在内的业主签署同意日万分之零点二逾期办证违约金标准的确认书作为交付房屋转移登记文件的交换条件，上诉人未同意，进一步证明开发商与上诉人之间没有就逾期办证违约金计算标准达成一致意见。且亨特房开以业主接受日万分之零点二逾期办证违约金计算标准作为交付房屋转移登记文件的条件，完全属于违法、违约的行为，原判认定开发商在2019年1月23日对上诉人履行了交付房屋转移文件的义务时点，与事实相悖，认定事实错误。所以，截止到2020年12月28日，因被上诉人原因一直未能办理产权证，从公告的2019年1月23日来看，已经相差两年之久，如果仍然以2019年1月23日来计算，显失公平，故请求逾期办证违约金的时间计算到实际办证之日止。三、逾期交房与逾期办证属于不同的违约行为，应按照法律规定或合同约定分别承担违约责任。逾期交房和逾期办证属于不同的法律关系，其分别给买受人造成的损害后果不同，同时法律也规定了同时存在两种违约的，应当同时承担两种违约责任，且双方在合同中也明确约定了两种违约情形，故两种违约是并存的，不相矛盾的，原判以亨特房开向上诉人承担了逾期交房违约责任而减轻其逾期办证的违约责任，违反法律规定，违反合同约定，违背基本的法理公正。被上诉人亨特房开答辩称：一审对逾期办证违约金的计算时间及标准判定正确，应予以维持。理由是，一、逾期办证违约金的计算时间应于2019年1月23日截止,一审法院认为我司在2019年1月23日对上诉人履行了交付房屋转移文件的义务的认定正确。1.我司于2018年12月24日具备办理产权的条件，于2019年1月23日登报通知上诉人前来办理房屋转移登记。2.我司已通过短信及电话的方式通知过上诉人来办理房屋转移登记手续，我司于2019年1月23日取得大产权证后，即通知上诉人来领取相关资料。同栋楼其余业主在起诉我司同类型的案件中提交了短信通知记录，该短信通知是在业主群截图所得，通过贵阳市南明区人民法院（2019)黔0102民初12970、12972、12974、12976号案件庭审笔录即可证明。我司已通过短信等方式通知了上诉人。综上，我司已按照合同约定于2019年1月23日履行了通知义务。3.上诉人至今未领走办产权资料的原因是其房屋需要补交房屋面积差款，其不愿意补交，其因拒绝补交面积差款而导致未办证的损失应由上诉人自行承担。4.我司从未强制要求签署逾期办证违约金确认单为条件拒绝给付办证资料，业主前来我司领取资料，我司均按合同约定为业主办理相关手续，现上诉人要求逾期办证违约金计算至实际办证之日为止不符合合同约定，也不符合公平原则。综上，我司在2019年1月23日已履行了通知办证义务，一是登报通知上诉人，二是短信通知上诉人，其因自身原因未能前来领取办证资料，应自行承担损失，一审法院认定逾期办证违约金计算至2019年1月23日的认定正确。二、商品房买卖合同补充协议第12.6条适用的是全体业主，并非仅针对按揭贷款的业主，理由是，1.《商品房买卖合同》补充协议是双方协商一致签订的，并非格式合同。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定了逾期办证的违约金计算标准为日万分之零点二,该标准针对的是所有业主，不仅仅适用于委托我司办证的业主，上诉人对合同的理解存在错误；2.补充协议第十二条已明确注明是对《商品房买卖合同》第二十二条的修订与补充，第二十二条适用的范围为全体业主，该条适用的范围也是全体业主；因此补充协议第十二条，并非是只适用于按揭贷款的业主，只是特殊条款如12.3、12.4是针对按揭贷款的业主，其余都是所有业主全部适用。合同不可能只对按揭贷款的业主约定了逾期办证违约金，对其余方式支付房款的业主不约定逾期办证违约金。且在与同栋楼其余业主的合同履行中，都是根据补充协议约定的违约金计算标准（即日万分之零点二)来赔付的违约金。因此，根据合同的约定及同栋楼其余业主的实际履行情况来看，按已付款的日万分之零点二计算逾期办证违约金适用的是全体业主，并非只是针对按揭贷款的业主。故上诉人认为双方对逾期办证违约金计算标准没有约定，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款计算逾期办证违约金的上诉理由不成立。三、补充协议第12.6条已明确约定违约金的计算标准为日万分之零点二，上诉人也并没有遭受实际损失，因此一审法院按已付购房款的日万分之零点二来计算逾期办证违约金并无不当，理由是，1.与上诉人同栋楼的其他业主都是按照合同约定即日万分之零点二计算逾期交房和逾期办证违约金，上诉人的逾期办证违约金也应与其他业主的逾期办证违约金的计算标准一致;2.上诉人所述的贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》并未生效，其只是征求意见稿，不能参照适用;3.逾期交房及逾期办证都是由于我司逾期完成房屋建设这同一违约行为引起的。因此，一审法院考虑到合同虽约定了逾期交房和逾期办证这两项违约责任，但该两项违约责任系房开商逾期完成房屋建设这一违约行为引起的，我司已承担逾期交房违约金29万余元，以及上诉人一直都有对外出租获取收益，并没有遭受实际损失、其余业主也是按日万分之零点二计算违约金等情况，依照补充协议第12.6条约定的标准（即日万分之零点二)来计算逾期办证违约金并无不当。综上，上诉人的上诉理由不成立。原审原告诉讼请求：1.判令被告立即将办理贵阳市南明区房屋权属转移登记所需的有关文件材料交付给原告，并配合原告办理不动产变更登记；2.判决被告以原告已付购房款总额6172320元为基数，自2017年1月1日起至商品房转移登记的有关文件材料交付给原告之日止，按中国人民银行1至5年期贷款基准利率加收50%向原告支付违约金（暂计算至2019年12月19日为1303670元）；3.本案诉讼费由被告承担。原审查明事实如下：2012年12月26日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区亨特国际·金融中心21层1号房，规划用途为办公；商品房建筑面积293.92平方米，套内建筑面积210.58平方米；商品房总房价款6172320元，由买受人于合同签订之日交付首期房款3092320元，余款3080000元以银行按揭方式支付；出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。……”合同第二十九条约定：“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”。合同附件十二为《补充协议》，《补充协议》第12.2条约定：“不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续”。第12.6条约定：“出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有资料和相关税费后36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人原因未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ａ）退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权过户手续”。合同签订后，原告于2013年3月13日支付了首期购房款3092320元，于同年7月1日以按揭贷款支付余款3080000元。合同约定的交房期限届满，被告未能交付房屋。2015年6月25日，被告在《贵阳晚报》刊登《交房公告》。2016年8月25日，原告的妻子杨秀琴办理了案涉房屋的交接事宜，从被告处领取了钥匙并签收《房屋交接验收单》。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》：“尊敬的亨特国际金融中心业主：亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理”。2020年3月13日，被告再次通过短信通知原告于同年5月1日前携带相关资料前往办理产权相关手续。另查明，原告敖忠智的妻子杨秀琴于2016年8月5日与深圳金汇财富金融服务有限公司签订了《房屋租赁合同》，约定：原告敖忠智将亨特国际金融中心写字楼大厦第21层1号写字间租赁给深圳金汇财富金融服务有限公司使用，租赁期共3年，自2016年8月7日起至2019年8月27日止；第一年租金为每月每平方米85元。合同签订后，双方均已按约履行。2016年12月8日，原告敖忠智向原审提起诉讼，诉请判令被告支付逾期交房违约金408059元。原审受理后，作出（2016）黔0102民初8486号民事判决，判令被告支付原告敖忠智逾期交房违约金85236.80元。原告敖忠智不服上诉。贵阳市中级人民法院二审后，作出（2017）黔01民终1943号《民事判决书》，判令被告亨特房开公司支付原告敖忠智逾期交房违约金290980.8元。2020年9月14日，被告亨特房开公司向原审提起诉讼，要求判令原告支付案涉商品房面积补差价款773225.5元及资金占用费。原审于2020年9月29日立案受理，该案件现尚在审理中。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、亨特房开公司是否应当承担逾期办证的违约责任?二、逾期办证违约金的计算标准应如何认定？关于焦点一。本案中，被告亨特房开公司通过签订《补充协议》的方式对《商品房买卖合同》主合同部分中有关转移登记的事项进行了补充和变更约定。从变更的内容看，由提供办证资料变更为只能委托被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办证，并以此将协助办理转移登记的期限变相延长。前述变更内容减轻了出卖人的责任，不合理地排除了买受人的主要权利。依据《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准”，故本案买受人有权要求出卖人提供办理产权转移登记的有关文书，自行办理产权转移登记。同时，关于协助办理产权转移登记义务期限的约定，仍应以《商品房买卖合同》约定为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告亨特房开公司应于2016年12月31日前取得初始登记，并交付办理转移登记有关文书。被告亨特房开公司实际于2018年12月24日取得案涉房屋的初始登记，于2019年1月23日在报纸上刊登办证通知，已经超出了合同约定的时间，应承担违约责任，违约金应自2017年1月1日起算。关于违约金止点。被告于2019年1月23日在《贵阳晚报》刊登办证《通知》，按约履行了通知领取办证资料的义务，因此，违约金止点应计算至2019年1月23日，共计752天。关于焦点二。由于《商品房买卖合同》主合同部分虽未约定逾期办证违约金金额或计算标准，但补充协议对逾期办证违约金进行了补充约定，即出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金。该约定系主合同未约定违约金金额或标准的情况下所作的补充约定。虽然该计算标准具体指向由被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办理产权转移登记的情况，但本质上均系逾期办证违约金。在主合同未进行约定的情况下，参照适用并无不当。且在审理中，原告并未举证证明逾期办证给其造成的实际损失。此外，对于逾期交房责任和逾期办证责任，合同虽约定为两项不同的违约责任，但该两项违约责任实际系房开商逾期完成房屋建设这一个违约行为所引起。在合同约定两项违约责任均应分别承担的情况下，被告提交证据证明其已向本案买受人支付逾期交房违约金29万余元，且原告在收房后即将房屋出租获取收益，没有因此遭受实际损失，综合考虑，原审酌情认定补充协议约定的日万分之零点二的逾期办证违约金标准并不过低，应予采用。原告敖忠智诉请要求被告亨特房开公司交付办理商品房产权转移登记有关文件，被告亨特房开公司作为出卖人应当履行协助办理产权转移登记的义务，故对该项诉请予以支持。若最终不动产登记部门要求提供除上述文件以外的其他材料，而该材料确属出卖人应予提供的，依据诚信原则，被告同房开公司应积极予以配合。对于被告提出因原告未补缴面积差款，其有权行使先履行抗辩权，可以拒绝为原告办理房屋转移登记的抗辩意见，根据《中华人民共和国合同法》第六十七条：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合合同约定的，后另行一方有权拒绝其相应的履行要求”之规定，行使先履行抗辩权的前提条件，是债务有先后履行顺序，而本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》并没有约定需先补缴房屋面积差款缴纳后，方可办理房屋转移登记记，这二者间并不存在着先后履行顺序，因此，被告的该抗辩意见不成立。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，向敖忠智交付办理办理商品房转移登记的有关文件（购房发票、房屋分层分户平面图、房屋大产权证）；二、贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，以6172320元为基数，按照日万分之零点二的标准，从2017年1月1日起计付敖忠智逾期办证违约金，至2019年1月23日止，共计92831.69元；三、驳回敖忠智的其余诉讼请求。案件受理费16534元，减半收取计8267元，由敖忠智负担7207元，贵州亨特房地产开发有限公司负担1060元。二审中，上诉人敖忠智向法院提交了三组新证据，新证据如下：第一组证据：1.贵阳市规划局2010-7-15《规划批准平面图》，1页；2.2016-5-28《改规审批平面图》，1页；3.贵阳市房产测绘队2011-11-21《房屋面积测算平面图》，1页；4.2016-5-20《预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图》，1页；5.2013-1-30《关于“办理亨特国际2＃楼建设工程规划许可证”的申请》，1页；6.2013-5-4《办理“亨特国际2＃楼”四十八层规划建设许可证的申请报告》，1页。证明目的：1.亨特房开所售案涉21-1号房屋的规划批准暂测建筑面积为293.92㎡，规划批准的房屋结构无阳台设计。但亨特地产改规增建阳台，规划部门2016年5月28日才审批通过了亨特地产的改规方案。2.亨特房开改规获得批准后，案涉21-1号房屋的规划暂测建筑面积为351.16㎡（含增建的阳台）。3.亨特房开因变更规划以及住宅房变酒店、办公房的原因，无法按合同约定期限交付房屋及办理产权，肯定发生逾期交房和逾期办证的违约事实，亨特地产是完全清楚的，过错完全在于亨特地产。亨特将房屋售出以后，对方未通知我方变更规划的事宜，因为对方无故变更规划，导致我方不能正常办证。被上诉人亨特房开质证意见：该证据与本案无关，我方不发表意见。第二组证据：1.房友中介挂牌租售，1页。证明目的：2019年，由于没有产权证，即使低价出售也终未成交，导致敖忠智丧失出售房屋赚取微薄溢价收益的机会；2.《平安银行公示信息》、《交通银行公示信息》，2页。证明目的：从近期平安银行、交通银行大额存单和稳健理财的利率都是3.2%以上，前几年的利率更高。而日万分之零点二的标准，折合年利率是0.73%，远远低于2.25%-3.9%的银行存款利率；3.亨特地产2013年4月10日、2013年5月8日贵阳晚报的“广告信息”，2页。证明目的：买房屋时，房开宣传租金能达到月租金每平米140元的单价，但从上诉人2016年8月收房开始出租以来都没有达到过房开所谓的高价出租，而且上诉人于今年4月9日新签订租赁合同时，因承租人认为，房屋没有产权证，不值钱，故要求降低租金，导致每月租金降低2000元，合同签订为三年，三年的租金损失就接近十万元；4.传票，1页。证明目的：房开改变规划，导致新的诉讼案件产生，增加了上诉人的损失。被上诉人亨特房开质证意见：第二组证据均是复印件，对真实性与证明目的均不认可，该证据与本案没有关联性，达不到证明目的，商品房买卖合同明确约定违约金的计算标准为零点二，双方应当遵守合同，针对公告信息，租金是当时的市场价评估，并非我方的承诺，租金上涨与下跌都是正常现象。针对传票，是因上诉人未补面积差款导致我方起诉，对方的损失是对方自身原因造成，与本案没有关联性。第三组证据：1.贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终3773号民事判决书，11页。证明目的：与敖忠智同期购买“亨特国际金融中心”21-1号房屋的业主庞靖敏与亨特地产的逾期办证纠纷案件，一、二审都适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十八条第二款之规定为违约金判决标准，并未参照每日万分之零点二的标准。被上诉人质证意见：该证据在一审已提交，在一审时我方也提交了贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终4188号民事判决书，该判决的案情与本案情况一致，违约金标准按照日万分之零点二计算，违约金计算截止日期为2019年1月23日。本案其余事实与一审查明一致。另查明，由于案涉房屋在修建过程中存在改规问题，导致房屋面积增加，亨特房开要求购房人不足房屋面积差价。二审中，亨特房开代理人陈述，由于买受人拒绝支付补差款，因此不同意交付办证资料。本案事实，有《贵阳市商品房预售合同备案登记表》、《商品房买卖合同》、《附件十二：补充协议》、《工作联系单》、《2019年1月23日贵阳晚报》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《贵阳市房屋租赁合同》、收据、通知短信截图、当事人陈述等证据在卷佐证。本案争议焦点为：1.逾期办证违约金的标准问题；2.逾期办证违约金计算的止点问题。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中约定了交付办理产权证所需资料的时间，但是，亨特房开并未依约交付办证所需资料，故一审作出亨特房开构成违约的认定正确，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亨特房开应当承担违约责任。第一，关于逾期办证违约金的标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等基础上签订，在主合同部分没有约定逾期办证违约金的标准，因此双方在补充协议中进行了补充约定，该补充约定不属于《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，因此，对逾期办证违约金的标准应当按照补充约定即“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金”履行。虽然上诉人称补充协议约定的该计算标准具体指向以银行贷款支付尾款的情况以及委托办证的情况，上诉人为全额付款和自行办证，不应当适用该标准，本院认为，不管是全额付款还是银行贷款，只是付款方式的不同，不管是委托办证还是自行办证，只是办证方式不同，对逾期办证违约金的标准没有实质性影响，在主合同对违约金标准未进行约定的情况下，一审适用补充协议约定的违约金标准并无不当。二审中，上诉人提举了房友中介挂牌租售信息、《平安银行公示信息》、《交通银行公示信息》、亨特地产2013年4月10日、2013年5月8日贵阳晚报的“广告信息”等证据，拟证明双方约定日万分之零点二的违约金过低，不足以弥补其损失，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款有“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，但是，认为违约金低于造成损失的一方，负有相应的举证义务。本案中，上诉人所提举的证据系市场信息，并非上诉人因为没有取得产权证所产生的必然损失，案涉房屋上诉人已经收房并获取租金收益，合同目的已经实现，是否交易房屋不是上诉人的必然行为，因此，上述证据不能达到约定违约金低于造成损失的证明目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的是在“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的”情形下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而本案中，双方约定了违约金标准，故不适用该规定，上诉人要求增加违约金标准的请求，本院不予支持。关于通知领取办证资料的方式及逾期办证违约金的止点问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。“可以有型表现所在内容”的方式即为“书面”，本案中，亨特房开提供了报纸公告、微信记录等通知方式，可以确定亨特房开履行了领取办证资料的通知义务。对于上诉人所述，在领取资料时，亨特房开的工作人员要求在违约金确认单上签字，否则不交付办证资料的问题，无证据证明，且日万分之零点二的违约金标准系双方合同约定，即使亨特房开要求签字亦无不当。由于亨特房开在符合领取办证资料的情况下，于2019年1月23日通过报纸公告的方式通知买受人领取办证资料，已经完成了合同约定的通知义务，故2019年1月23日应当为亨特房开承担逾期办证违约金的止点。逾期交房与逾期办证系两个不同的违约行为，违约方应当承担相应的违约责任。就案涉房屋的逾期交付问题，人民法院已经依据双方约定作出判决。与本案的逾期办证一样，当事人也应当受合同条款的约束，本案并没有因支持买受人逾期交房违约金请求而免除亨特房开逾期办证违约金的义务。但是，如何承担违约责任，应当符合合同约定。虽然上诉人系以盈利为目的的投资性购房，但盈利的方式并非只有转卖房屋一种，获取房屋租金也属于盈利，上诉人购买案涉房屋后是否出售、何时出售、以什么价格出售均为不确定因素，与是否取得房屋产权证没有必然联系，在上诉人正常获取租金的情况下，无法确定不能办证导致的损失，因此，原审对双方约定的违约金标准不予调整是正确的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人敖忠智的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16534元，由上诉人敖忠智负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫