茂名市茂南区人民法院发文稿纸签发：核稿：核稿：事由：拟稿：主送机关：抄送机关:机密程度：字第号印发数量：年月日封发广东省茂名市茂南区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0902民初78号原告：茂名市保润物业服务有限公司。住所地：茂名市×××××××××××××××。法定代表人：杨某1。诉讼代理人：唐灵辉、梁如冰（实习律师），广东公勤律师事务所律师。被告：程亚浩，男，汉族，1972年4月16日出生，住茂名市茂南区×××××××××××××××××××，身份证号码：440××××××××××××833。原告茂名市保润物业服务有限公司（以下简称：保润物业）与被告程亚浩物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告诉讼代理人唐灵辉、梁如冰、被告程亚浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告缴纳物业管理服务费、水电费、分摊面积费共11940.29元及违约金10317.59元，共计22257.88元给原告（违约金按照合同约定从逾期之日起计至起诉之日至，按拖欠金额每日千分之三计算；起诉之日至付清全部钱款之日止的违约金另计，以22257.88元为基数按照合同约定的每日千分之三计算标准计算）；2、判令被告支付原告为实现债权支付的律师费3000元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：茂名市建润物业服务有限公司(以下简称“建润物业”)是茂名市×××××××××名翠苑小区的房地产开发单位委托的物业管理单位，负责名翠苑小区自房屋交房之日至业主委员会成立并且聘请到新的物业管理单位止的物业管理和服务。2009年10月27日，建润物业与被告程亚浩订立了《前期物业服务协议》，双方约定由建润物业为被告提供相关的物业管理服务，被告按照约定支付物业服务费、分摊面积费、水电费给建润物业。此后由于建润物业股东经营理念产生分歧，导致公司无法正常运营，建润物业现已注销工商登记。原建润物业的员工重新成立了一家新的物业管理公司，即原告茂名市保润物业服务有限公司，为了便于对名翠苑小区业主提供持续稳定的服务，原告与建润物业于2019年6月30日签订了《物业管理交接协议书》，约定建润物业在名翠苑小区的物业服务工作由原告接管，相关权利义务也由原告继承。原告已于2019年7月4日在小区内对接管物业服务一事进行了公示，在公示期内没有收到任何业主提出的异议。原告也已经在建润物业的协助下办理了该小区水电的过户手续。原告自2019年6月30日开始为被告所在的小区提供物业管理服务。然而，被告程亚浩享受了原告提供的物业服务，但未按时缴纳物业费，同时还欠缴公共面积分摊费用及原告代缴的水电费用，截至起诉之日止，物业管理服务费、水电费、分摊面积费共11940.29元，按照《前期物业服务协议》第十条第四点，业主违反协议不按约定缴纳相关费用的，须从逾期之日起计算每日千分之三的违约金，截止起诉之日止，违约金共计人民币10317.59元。综上，被告的行为已侵犯原告的合法权益，为维护原告合法权益，特诉至贵院。被告程亚浩辩称：一、原告保润物业主体不符，没有诉讼主体资格，应驳回其起诉；原告根据没有通过名翠苑小区业主的选聘即成为小区物业管理单位，不符合程序规定。二、原告未履行物业管理合同所规定的义务，依据合同法同时履行抗辩权的规定，我有权拒付物业管理费。如名翠苑小区业主多次要求禁止电动车上楼充电以防止着火爆炸，但原告并未采取有效措施制止。如业主要求原告公示小区的收费项目、公共设施修建以及维修资金使用等等，但原告并未切实执行。三、即使认定原告保润物业和我之间的物业服务合同成立，支付违约金、律师费的诉讼请求也无以为据。四、原告在第二次庭审时补充提交《物业管理委托合同》，不具有真实性、合法性和关联性，不能作为认定本案事实的依据，请求法院严惩原告提供虚假证据、制造虚假诉讼的行为。经本院审查认定事实如下：涉案的物业小区茂名市×××××××××名翠苑小区目前尚未成立业主委员会，自2009年起，由该小区的房地产开发单位茂名市新光房地产开发有限公司（以下简称：新光地产）委托物业管理单位茂名市建润物业服务有限公司（建润物业）提供物业管理服务。由于建润物业股东产生分歧，建润物业现已注销工商登记，原建润物业的部分股东重新成立一家新的物业管理公司继续管理名翠苑小区，即原告保润物业。自2019年6月30日，原告与建润物业签订《物业管理交接协议书》，约定建润物业在涉案小区名翠苑小区的物业服务工作由原告接管，相关权利义务也由原告继承。同时，2019年7月10日，该小区开发单位新光地产与原告签订《物业管理委托合同》，该合同载明：因名翠苑小区原物业服务公司即建润物业股东之间出现不可调和的分歧，该公司面临注销事宜，故为保障名翠苑小区的物业服务，保障房屋和公用设施的正常使用，现委托茂名市保润物业服务有限公司对该小区进行物业管理服务。同时约定小区的物业收费标准：三至六楼0.8元/平方米，七至二十四楼1元/平方米，二十五至二十八楼1.2/平方米。经核实，被告程亚浩作为涉案小区3栋2809、2810号业主，房屋面积为223.32平方米，每季度物业费898.6元（包含3个小车位管理费）。被告拖欠物业费情况：自2019年4月-12月、2020年4月-11月间，拖欠物业费5092.1元，自2019年1月-9月，2020年1月-9月间，拖欠水电费6173.08元、分摊费675.11元。以上款项共计11940.29元。另查明，被告程亚浩曾向原告缴交2020年1月-3月物业费898.6元、2019年10月-12月水电费797.24元、分摊费106.28元等。本院认为：结合双方当事人的诉辩主张，本案应当解决如下争议焦点问题。一、关于前期物业服务合同效力问题根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”的规定，建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同效力及于业主。本案中，原告与开发单位签订的涉案前期物业服务合同《物业管理委托合同》意思表示真实，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，故《物业管理委托合同》对涉案小区的全体业主具有约束力。部分业主虽然未单独与物业公司签订前期物业服务协议，但其在入住之后已经实际享受到了物业服务的便利，已经成为了物业服务合同关系中的实质相对人。二、关于拒缴物业费问题依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”的规定，物业管理是针对整个小区而进行的，业主及时、足额支付物业管理费是物业服务企业维持良好运行状态的必要条件，若小区业主拖欠物业管理费，会使整个小区的物业管理陷入恶性循环状态，最终损害的是全体业主自身的利益。本案中，被告程亚浩认为原告在管理服务存在不到位的情况，可依法另行向其主张要求继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等，但不能作为拒交物业服务费的抗辩理由。综上所述，原告为涉案小区提供了物业管理服务，被告作为小区业主，理应缴交相关的物业费用。被告在原告催收之后仍未交纳物业费，构成违约，应当承担相应的违约责任。即自原告催收之日起（按起诉之日起）、按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算相应的逾期付款违约金给原告。另，原告主张律师费损失，于法无据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、限被告程亚浩于本判决生效之日起十日内支付物业费、水电费、分摊费共计11940.29元及逾期付款违约金（逾期付款违约金自2020年1月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至债务清偿之日止）给原告茂名市保润物业服务有限公司；二、驳回原告茂名市保润物业服务有限公司的其诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费178元（原告已预交），由原告负担80元、由被告负担98元。被告负担应负担未缴交之金额在履行本判决义务时一并迳付原告，本院不作另行退收。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审判员 梁 准二〇二一年四月一日书记员 方远雁