广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6083号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨婷婷，女，汉族，1986年5月6日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）因与被上诉人杨婷婷租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初27873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认原告杨婷婷与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限超出二十年部分的约定无效；二、确认原告杨婷婷与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月2日解除；三、解除原告杨婷婷与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年9月7日签订的《委托经营管理合同》；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79660元并支付违约金11949元予原告杨婷婷；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项50000予原告杨婷婷；六、被告广东广佛智城集团有限公司对被告佛山市智家租赁服务有限公司上述第五项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告杨婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1977.6元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1977.6元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第四项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79660元予杨婷婷；2.撤销一审判决第六项；3.本案一、二审费用由杨婷婷负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同合法有效，但却将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。虽涉案合同约定杨婷婷就逾期交付涉案物业有解除权，但合同解除是基于智城公司与杨婷婷在一审达成一致的意思表示而解除，不能认定为智城公司违约而导致解除。而且，杨婷婷并没有证据证明其有实际遭受损失，即使一审法院认定智城公司就合同解除存在过错，违约金的计算标准亦过高。二、智城公司虽为智家公司的唯一股东，但二者为独立的法人主体，对外独立承担责任，一审法院判决智城公司对智家公司的债务承担连带清偿责任依据不足。杨婷婷答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，智城公司的上诉理由不能成立。智家公司未发表意见。智家公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判驳回杨婷婷要求返还5万元策划费的诉讼请求。2.本案一、二审费用由杨婷婷承担。事实和理由：涉案《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，杨婷婷确认50000元策划推广费用不与合同约定的委托经营管理期限相关联，无论合同基于何种理由提前解除或终止，智家公司均无须退还该策划费用。而且，杨婷婷在接收涉案物业之前已经就涉案物业所在整个项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于智家公司的策划推广服务，杨婷婷亦表示认可，因此，杨婷婷无权要求智家公司退还上述策划推广费用并支付利息。杨婷婷答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，智家公司的上诉理由不能成立。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.智城公司是否应向杨婷婷支付违约金；2.智家公司是否需向杨婷婷退还策划推广费用。关于第一个焦点问题，智城公司未按合同约定的期限交付涉案物业，已构成违约，应承担相应的违约责任。智城公司上诉主张其对涉案合同的解除不存在过错，双方系协商一致解除。对此，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件。涉案合同解除的过错在于智城公司。即使涉案合同的解除系双方协商一致的结果，现有证据亦未能证明杨婷婷同意免除智城公司因逾期交付涉案物业而应承担的违约责任。因此，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、杨婷婷的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。智城公司上诉主张其无需支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，杨婷婷与智家公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉案《委托经营管理合同》的约定，智家公司在涉案物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，在《物业使用权转让合同》已经解除且涉案物业尚未竣工验收并交付使用的情况下，智家公司无法履行《委托经营管理合同》约定的推广义务。再者，智家公司也并未举证证明已经履行推广服务义务。因此，一审法院认定智家公司应退还推广服务费50000元，处理正确，本院予以维持。智家公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，智家公司作为法人独资的有限责任公司，智城公司是智家公司唯一的股东，在智城公司未举证证明智家公司的财产独立于其财产情况下，一审认定智城公司依法应对智家公司的涉案债务承担连带责任，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148.73元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担98.73元、佛山市智家租赁服务有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十一日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6083号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。上诉人（原审被告）：佛山市智家租赁服务有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：杨婷婷，女，汉族，1986年5月6日出生，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：龙早成，广东聚理律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）、佛山市智家租赁服务有限公司（以下简称智家公司）因与被上诉人杨婷婷租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初27873号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第九十四条、第九十六条第一款，第九十七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：“一、确认原告杨婷婷与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限超出二十年部分的约定无效；二、确认原告杨婷婷与被告广东广佛智城集团有限公司于2019年9月7日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权转让期限二十年内的约定于2020年11月2日解除；三、解除原告杨婷婷与被告佛山市智家租赁服务有限公司于2019年9月7日签订的《委托经营管理合同》；四、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79660元并支付违约金11949元予原告杨婷婷；五、被告佛山市智家租赁服务有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项50000予原告杨婷婷；六、被告广东广佛智城集团有限公司对被告佛山市智家租赁服务有限公司上述第五项确定的债务承担连带清偿责任；七、驳回原告杨婷婷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费减半收取计1977.6元（原告已预交），由被告广东广佛智城集团有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳，逾期缴纳的，本院依法强制执行。原告已预交的1977.6元诉讼费，在本判决发生法律效力后，经原告书面申请，本院予以退还。”智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第四项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金79660元予杨婷婷；2.撤销一审判决第六项；3.本案一、二审费用由杨婷婷负担。事实和理由：一、一审法院认定涉案合同合法有效，但却将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。虽涉案合同约定杨婷婷就逾期交付涉案物业有解除权，但合同解除是基于智城公司与杨婷婷在一审达成一致的意思表示而解除，不能认定为智城公司违约而导致解除。而且，杨婷婷并没有证据证明其有实际遭受损失，即使一审法院认定智城公司就合同解除存在过错，违约金的计算标准亦过高。二、智城公司虽为智家公司的唯一股东，但二者为独立的法人主体，对外独立承担责任，一审法院判决智城公司对智家公司的债务承担连带清偿责任依据不足。杨婷婷答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，智城公司的上诉理由不能成立。智家公司未发表意见。智家公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.撤销一审判决第五项，改判驳回杨婷婷要求返还5万元策划费的诉讼请求。2.本案一、二审费用由杨婷婷承担。事实和理由：涉案《委托经营管理合同》为双方自愿签订，合法有效。根据涉案《委托经营管理合同》的约定，杨婷婷确认50000元策划推广费用不与合同约定的委托经营管理期限相关联，无论合同基于何种理由提前解除或终止，智家公司均无须退还该策划费用。而且，杨婷婷在接收涉案物业之前已经就涉案物业所在整个项目进行了前期推广和策划，接收涉案物业后亦将持续开展策划推广及招商服务。对于智家公司的策划推广服务，杨婷婷亦表示认可，因此，杨婷婷无权要求智家公司退还上述策划推广费用并支付利息。杨婷婷答辩称，一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。二、一审法院适用法律正确，程序合法，智家公司的上诉理由不能成立。智城公司未发表意见。二审期间，各方当事人均未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点为：1.智城公司是否应向杨婷婷支付违约金；2.智家公司是否需向杨婷婷退还策划推广费用。关于第一个焦点问题，智城公司未按合同约定的期限交付涉案物业，已构成违约，应承担相应的违约责任。智城公司上诉主张其对涉案合同的解除不存在过错，双方系协商一致解除。对此，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件。涉案合同解除的过错在于智城公司。即使涉案合同的解除系双方协商一致的结果，现有证据亦未能证明杨婷婷同意免除智城公司因逾期交付涉案物业而应承担的违约责任。因此，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、杨婷婷的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。智城公司上诉主张其无需支付违约金，缺乏理据，本院不予支持。关于第二个焦点问题，首先，杨婷婷与智家公司在《物业使用权转让合同》基础上签订《委托经营管理合同》，根据涉案《委托经营管理合同》的约定，智家公司在涉案物业对外经营管理期间采用统一经营的管理方式进行经营与收益，包括统一营销规划、统一招商租赁、统一商业形象、统一宣传活动等。其次，在《物业使用权转让合同》已经解除且涉案物业尚未竣工验收并交付使用的情况下，智家公司无法履行《委托经营管理合同》约定的推广义务。再者，智家公司也并未举证证明已经履行推广服务义务。因此，一审法院认定智家公司应退还推广服务费50000元，处理正确，本院予以维持。智家公司的上诉主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。此外，智家公司作为法人独资的有限责任公司，智城公司是智家公司唯一的股东，在智城公司未举证证明智家公司的财产独立于其财产情况下，一审认定智城公司依法应对智家公司的涉案债务承担连带责任，处理正确，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1148.73元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担98.73元、佛山市智家租赁服务有限公司负担1050元。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月二十一日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖