山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0681民初482号原告：曲明贤，男，1989年1月24日出生，汉族，居民，户籍地山东省龙口市。委托诉讼代理人：郝杰，山东启卓律师事务所律师。被告：姚永涛，男，1981年4月29日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。被告：孙树娟，女，1956年2月4日出生，汉族，居民，住山东省龙口市。二被告共同委托诉讼代理人：付伟，龙口东莱法律服务所法律工作者。原告曲明贤诉被告姚永涛、孙树娟确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告曲明贤的委托诉讼代理人郝杰，被告姚永涛、被告姚永涛及孙树娟的共同委托诉讼代理人付伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告曲明贤向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认2020年10月14日原告与二被告签订的房屋买卖合同无效；2、依法确认原告对龙口市龙泽华府小区（北区）26-2-1101室房产具有所有权；3、判令被告协助办理上述房产过户变更手续，变更费用由被告承担；4、本案诉讼费、保全费用、保函费用由被告承担。事实与理由：第二被告系第一被告的母亲。2020年10月，原告为偿还他人的高利贷，经债主介绍向第一被告借款750000元，第一被告称借款利息为月利率3%，每个月原告应支付22500元利息。2020年10月14日第一被告要求原告先与其签订房屋买卖合同，在名义上先将原告所有的位于龙泽华府小区(北区)26号楼2-1101号房产转让给被告，待双方签订合同后才能向原告提供借款750000元。为此，原告不得已在第一被告提供的房屋买卖合同上签字，同日第一被告通过银行转账给原告提供了借款本金708000元，并称余下的42000元借款用于办理房产过户费用并随后将涉案房产变更登记在第一被告的母亲即第二被告名下(注：涉案房产一直由原告一家人居住至今，原告的家人对借款及房屋买卖合同一直不知情)。第一被告提供借款的当日，要求原告从银行ATM取款机上取出现金向其支付第一个月的利息22500元，后2020年11月14日原告又向第一被告支付了第二个月22500元的利息(其中现金20500元、微信支付2000元)，从第三月开始，原告因资金紧张不能按时足额偿还第一被告的利息，第一被告遂以要将涉案房产转让的事实告知原告的家人、强行换锁为要挟，恐吓原告要求立即还款，并于2021年1月12日清晨将原告一家人仍在居住、使用的房产停水、停电，导致原告一家人不能正常生活。据上，原告认为原被告之间仅存在借贷关系，并不存在真实的房屋买卖关系，被告的借贷行为系典型的套路贷。原告为维护自身合法权益，诉至法院。被告姚永涛、孙树娟辩称，请求法庭依法驳回原告的诉请，原告与第一被告签订房屋买卖合同，第二被告向原告交付购房款708000元，原告和第二被告到不动产登记部门办理了过户，现涉案房屋登记在第二被告名下，第二被告向物业部门缴纳了物业费（自2021年1月14日第一季度的物业管理费用中包含水费、电费和公共服务费等费用），证明涉案房屋买卖合同有效。第一被告没有收到原告每月利息22500元，原告只是向第一被告缴纳了三个月的房租（2020年11月、12月及2021年1月），每月房租为2000元，共计缴纳房租5000元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告姚永涛、孙树娟系母子关系。被告姚永涛经营房地产中介业务。2020年10月14日，原告曲明贤（甲方）与被告姚永涛（乙方）签订《房屋买卖合同》，合同第一条“房屋基本情况”约定，甲方自愿将坐落在龙口市东城区龙泽华府26号楼2单元1101室的房屋（以下简称“该房屋”）出售给乙方，附属物车位、草房；第二条“成交价格”约定，经甲乙双方协商后的实际成交价格为750000元，该房屋产权过户费用由甲方承担；第三条“付款约定”，乙方于2020年10月14日付750000元……乙方全款购买该房屋，税费由甲方承担，过户完成后乙方给予甲方房屋款项并完成物业交接，乙方先行垫付税费，从甲方房款中扣除；第四条“相关事宜”约定，甲方于乙方付全款过户3个月内腾出该房屋，将该房屋钥匙交于乙方并办理物业交接；第五条“违约责任”第4项约定，自签订本合同之日起，甲、乙双方任何一方未按合同约定时间到场办理相关手续，超过3天，则视为违约，另一方有权终止本合同，违约方须向另一方赔偿违约金总房款的20%。当日，被告孙树娟通过农行向原告转账708000元，同时双方办理了涉诉房屋过户手续，并由被告缴纳契税等费用共计41714.28元。2020年10月16日涉诉房屋的权属登记变更至孙树娟名下。2020年10月14日，原告与姚永涛互相加微信好友。截至2021年1月份二人的微信聊天内容：2020年12月17日，……姚永涛（简称姚）：“你这房子已经挂到儒房二手房开始卖，你抓紧时间收拾出来，没动静今晚我安排人去换钥匙”，原告（简称原）：“这是干什么我就是借你钱，利息我肯定给你，货款还没收上来”，姚：“伙计，和我做生意需要讲信用，不能今天明天后天的这么忽悠.我在黄县干这么长时间，都知道我这规矩……”，2020年12月25日，姚：“你这是各种理由拖着对吧？我就问你款怎么弄……我现在安排人找你拿钥匙，你发个位置。”原：“一会就完了我给你打”，姚：“你不用打了，你既然不给钥匙，那我就去换门”，原：“你这个意思这个楼就不该我事啦，就只750000啊”。姚：“你可以找买家，多卖的算你的”。2020年12月31日，姚：“钱不用凑了，房子必须卖，明天上午物业车位先停了”，2021年1月1日，原：“大哥今天中午我哥从部队回来了，还有几个领导，我去陪酒的哈多了……明天上午我起来就去给你送”，姚：“你这人一点诚信没有，我也不想和你磨叽了。上午物业停水电和车库。下午我去清房子”。……2021年1月11日，原：“大哥，我这几天也的确紧张啊，当初就是跟你借了750000，实际上你就给了708000，过户的钱我知道这个我也不说了，一下就四万多，后来我也给了你二个月的利息啊，你这个利息也高，一个月就得22500元，我现在还不上，你不得给我点时间我想想办法啊，我这几天为这个事老上火了，到现在俺老婆也不知道这个事”，姚：“忽悠我到此为止，按照合同倒房子吧，物业水电车库我先停了，好了再说吧”……原：“我这里外里从你这拿钱两个月就十万了，你不得给我点时间啊，我天天都在想法，你这么弄，我还能过下去啊。楼现在都过给你了，我还能跑啦……”，姚：“你在说什么十万”，原：“过户四万多利息给了你四万八”……。庭审中，原告诉称，原告之前不认识二被告，是因欠了案外人石川的高利贷，经石川介绍找姚永涛借款750000元用以偿还石川的高利贷，姚永涛称可以借款，要求每月按3%计算支付利息，同时签订房屋买卖合同把原告所有的涉案房屋过户到姚永涛名下，原告同意后姚永涛就将750000元借款扣除了过户手续42000元后将余款708000元通过孙树娟的账户汇给原告，原告收到借款的当天就向石川转账还款545000元，同时按姚永涛的要求于2020年10月14日从ATM取款机里分五笔每笔5000元共取出现金25000元，其中将22500元现金交给姚永涛作为第一个月的利息，于2020年11月14日又从ATM取款机取出现金20000元，加上500元现金及微信转账2000元向姚永涛偿还了第二月的利息22500元，自2020年12月14日起因原告无力全额支付利息，在姚永涛的追讨下仅支付利息3000元。二被告则主张，原被告之间根本不存在借贷关系，当时买卖涉诉房屋比较着急，于是原告找姚永涛协商继续住在涉诉房屋内，租期三个月，每月给付房租2000元，原告第一次给房租2000元是在2020年11月14日，第二次是在2020年12月19日给付房租1000元，第三次是在2021年1月4日给付房租2000元，共三个月的房租5000元。原告与姚永涛的通话录音显示，姚：“你这么样吧，你对外告这个房子你已经赎回去，你一月给我2万整”，原：“少给你2500元？行”，姚：“俺干这一行，不用差拉，都知道怎么回事，为什么不过到别人名上，一个是怕内行人撬，第二个也不用瞒你，第二个过到他名下过后俺不想参与纠纷……”。姚：“就说这个事，我不想弄得你家都知道，你别让我从我嘴说出去”，原：“还能把这钱、利息拖黄啦？”姚：“拖不黄，你那么拖什么？按合同来，当初去拿钱的时候，西给你说的明白？我不是放高利贷的，俺的钱按着正规的合同、正规的利息”，原：“利息正规能三个点？”姚：“怎么了，不超过三个点就不属于高利贷，你不知道吗”……姚：“明天再跟我找别的猫悠悠，那么我就找你家里，找你老婆，把这个事说明白了，让他们直接搬走了，你别怪我哈。”另查明，原告及其家人至今仍居住在涉诉房屋内。本案的争议焦点为原告与姚永涛就涉案房屋签订的《房屋买卖合同》及涉诉房屋权属转移登记至孙树娟名下所涉的民事法律关系。原告主张，根据其与姚永涛的微信聊天记录及两份录音，均可以看出姚永涛一直在催讨利息，且将涉诉房屋水、电停掉，并威胁原告若不能还钱就告诉其妻子，姚永涛所谓的收取房租的说法，不仅与合同中约定的内容相矛盾，而且与原告聊天、通话内容不符，故本案真实的法律关系是民间借贷。二被告主张，原告与姚永涛签订的房屋买卖合同合法有效，房款已支付给原告，并办理了过户手续、缴纳了契税等，被告对涉诉房屋享有所有权，原告主张的借贷关系不成立，双方仅为房屋买卖关系。本院认为，原告虽与姚永涛就涉诉房屋签订《房屋买卖合同》，同日通过姚永涛母亲孙树娟账户转账给原告708000元后，原告与孙树娟办理了不动产登记变更手续，形式上双方完成了涉诉房屋的物权变动。但从原告提交的其与姚永涛的微信聊天记录及两份通话录音来看，原告与姚永涛于2020年10月14日签订买卖合同当日添加微信，直至11月14日原告通过微信向姚永涛转账2000元，期间双方无任何微信联系。但自2020年12月14日以后，两人频繁微信联系，内容全部为姚永涛向原告索要钱款及要求原告腾出房屋，原告一再要求宽限时间，且一直告知姚永涛在凑钱。期间原告分别于2020年12月19日、2021年1月4日向姚永涛微信转账1000元、2000元，姚永涛辩称其通过微信共计收取原告的5000元系三个月的房租，但房屋买卖合同中明确约定原告于被告付清全款过户后三个月内腾出房屋，微信聊天中亦未谈及房租事宜，故姚永涛的辩称与约不合，缺乏证据佐证；且其在约定期限届满前即强势要求原告腾出房屋，亦不符合正常的房屋买卖关系，两人的微信聊天更非正常的房屋买卖交易所涉内容。相反，原告与姚永涛的聊天内容结合其二人的通话录音，可以印证原告所主张的其将涉诉房屋的权属转移登记至孙树娟名下，真实意思并非是进行房屋买卖，而是为原告与姚永涛之间的借贷关系提供担保。另外，通过原告与姚永涛的微信及通话录音也可以看出，虽然原告是通过孙树娟的账户收到款项，但实际是原告与姚永涛之间存在借贷关系，原告与姚永涛、孙树娟之间并无房屋买卖合意，双方的真实意思表示是通过将涉诉房屋权属办理登记至孙树娟名下作为原告向姚永涛履行债务的担保。综上，根据原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条之规定，“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”，原告与姚永涛及孙树娟之间关于房屋买卖的意思表示并非双方的真实意思表示，属于虚假的意思表示，对双方不具有法律约束力。故原告关于确认涉诉房屋买卖合同无效的主张，于法有据，本院予以支持。关于原告要求确认涉诉房屋的权属归其所有，被告协助办理涉诉房屋过户变更手续的主张。本院认为，让与担保系指债务人或者第三人为担保债务的履行，将担保标的物转移给担保权人，于债务不履行时，担保权人可就担保标的物受偿的一种非典型担保。本案中，原告作为债务人为担保债务的履行，与姚永涛订立《房屋买卖合同》并办理了涉诉房屋的权属转移登记，实质构成让与担保合同法律关系，该行为不违反法律、行政法规效力性强制性规定，应为有效。同时，就转移担保物所有权的物权行为而言，姚永涛（债权人）与原告（债务人）双方因缺乏让渡担保物（涉诉房屋）所有权的真实合意，姚永涛不得基此享有担保物的所有权，故担保物的所有权仍归原告所有。因此，原告主张涉诉房屋的权属归其所有，本院予以支持。现涉诉房屋已变更登记至孙树娟名下，完成了财产权利变动公示，故姚永涛作为债权人，享有对涉诉房屋的让与担保物权，即享有对该涉诉房屋主张拍卖、变卖、折价优先偿还其债权的权利。在原告尚未清偿姚永涛债务的情况下，一旦将涉诉房屋登记变更至原告名下，将导致双方设立担保物权的合同目的落空，亦会致使借款债权的清偿缺乏相应担保，故原告应当依据承诺，以涉诉房屋为限，承担担保责任。因此，其要求被告协助办理涉诉房屋过户变更手续并由被告承担过户费用的主张，缺乏法律依据，本院不予支持。原告主张的其与姚永涛、孙树娟基于虚假意思表示而办理涉诉房屋的权属变更登记所生之障碍或风险，原告可待债务清偿完毕后，再依法主张相关权利。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条、参照《全国法院民商事审判工作会议纪要》第71条之规定，判决如下：一、确认原告曲明贤与被告姚永涛就龙口市龙泽华府小区（北区）26-2-1101室签订的《房屋买卖合同》无效。二、确认涉诉龙口市龙泽华府小区（北区）26-2-1101室的权属归原告曲明贤所有。三、驳回原告曲明贤的其他诉讼请求。案件受理费11400元，减半收取5700元，由被告姚永涛负担3800元，由原告曲明贤负担1900元。保全费4270元，由被告姚永涛负担。如不服本判决，当事人可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年四月二日书记员 王玮璐