福建省莆田市涵江区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0303民初861号原告：蔡琼琼，女，1983年9月14日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。被告：莱卡斯（福建）置业有限公司，住福建省莆田市涵江区湖园小区永利楼1幢2号第四开间二层，统一社会信用代码913503000990412158。法定代表人：郑志勇，经理。委托诉讼代理人：王少协，福建壶兰律师事务所执业律师。原告蔡琼琼与被告莱卡斯（福建）置业有限公司（以下简称莱卡斯公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告蔡琼琼、被告莱卡斯公司的委托诉讼代理人王少协到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡琼琼向本院提出诉讼请求：1.莱卡斯公司立即将位于莆田市涵江区××＃××室的房产证交给蔡琼琼并支付给蔡琼琼自2020年12月10日起至实际交付房产证之日止按每日71.616元计算的违约金；2.本案的全部诉讼费用由莱卡斯公司承担。本案审理过程中，蔡琼琼变更诉讼请求为：1.莱卡斯公司立即按购房合同约定为蔡琼琼办理位于莆田市涵江区××＃××室的房屋所有权证；2.莱卡斯公司支付给蔡琼琼逾期办理房屋所有权证的违约金（从2020年12月10日起至产权证办理出来的前一日止，按每日71.616元计算）；3.莱卡斯公司承担本案的诉讼费用。事实与理由：按商品房买卖合同的第八章第二十条规定，因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起720天内取得该商品房的房屋房产所有权证书，双方同意按合同第八章的第二十条的规定处理，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（全部房价款为716160元，每日违约金71.616元），直至出卖人房产证交给买受人。莱卡斯公司辩称，根据双方签订的补充协议附件十一第五条，双方对于逾期办证的违约金计算方式已经变更为日十万分之一。因蔡琼琼存在违约行为，故莱卡斯公司有权拒绝为蔡琼琼办理房屋产权证明。原因如下：双方在主合同第24条第五款约定，买受人不得擅自更改该商品房的建筑主体结构和承重主体结构，以及附件十一第四条第二款、第四款的约定，均表明蔡琼琼在接收房屋后，不得擅自违章搭建。因蔡琼琼及部分业主在接收房屋后，擅自违章搭建（蔡琼琼对其房屋的采光井进行板面浇筑）,导致开发商在办理产权证时出现延期，若其他业主也向人民法院起诉要求逾期办证违约金，应当由蔡琼琼以及其他违章搭建的业主赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：蔡琼琼提供的说明书、平面图，真实、合法，能够证实莱卡斯公司允许蔡琼琼对采光井浇灌使用的事实，予以采信。莱卡斯公司提供的照片，内容真实、来源合法，能够证实蔡琼琼对案涉房屋外墙采光井浇筑板面的事实，但根据蔡琼琼提供的说明书及平面图，蔡琼琼浇筑板面行为系莱卡斯公司允许的，故不能证明蔡琼琼存在违约事实，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月5日，蔡琼琼与莱卡斯公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｈ201704025）1份，约定：蔡琼琼向莱卡斯公司购买坐落于涵江塘北片区××＃××号商品房，预测建筑面积119.36平方米，单价为每平方米6000元，总价款为716160元。该合同第八条约定，逾期付款责任，买受人未按照约定时间付款的，出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之一的违约金；第二十条约定，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起720日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之壹的违约金；第二十四条约定，买受人使用该商品房期间，不得擅自改变该商品房的用途、建筑主体结构和承重结构。该合同附件十一补充协议第五条约定，如因出卖人的原因，买受人不能在商品房交付使用后720日内取得房屋权属证书的，双方同意买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。合同签订后，蔡琼琼依约支付了716160元购房款，莱卡斯公司于2017年6月5日向蔡琼琼出具了载明相应金额的增值税普通发票。2018年12月19日，莱卡斯公司向蔡琼琼交付了案涉商品房。2019年6月17日，莱卡斯公司向蔡琼琼出具《说明书》一份，载明:“蔡琼琼为2＃2004房的业主，本套房如附件1图纸标红色部分（结构板，上空）为赠送面积并允许业主浇灌使用”。后，蔡琼琼对前述说明书中载明的赠送面积（即外墙面采光井）浇筑板面。蔡琼琼因未能在合同约定期限内取得案涉商品房的房屋所有权证，故于2021年2月4日向本院提起诉讼。本院认为，蔡琼琼与莱卡斯公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，主体适格，意思表示真实，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。蔡琼琼依约支付了全部购房款，莱卡斯公司应依约履行交房并办证的义务。莱卡斯公司于2018年12月19日交付涉案商品房给蔡琼琼，按合同约定，应在交房后720日内（即2020年12月9日前）为蔡琼琼办理房屋所有权证，将涉案商品房所有权转移登记至蔡琼琼名下。莱卡斯公司逾期办证，已构成违约，应依约承担违约责任。双方在《商品房买卖合同（预售）》中约定莱卡斯公司自逾期办证之日起每日按买受人已付款的万分之一向买受人支付违约金，在《补充协议》中约定出卖人自逾期之日起每日按已付款的0.001%向买受人支付违约金。前述约定相互矛盾。因逾期办证导致业主不能完全行使物权的全部权益，损失客观存在，本案双方在《补充协议》中约定的逾期办证违约金明显过低，不利于督促莱卡斯公司及时办理涉案商品房产权转移登记。且相比于双方约定的逾期付款违约金也明显不对等，不符合公平原则及违约金应具备一定的惩罚性原则。故莱卡斯公司主张适用《补充协议》的约定计算逾期办证违约金，依据不足，不予采纳；蔡琼琼主张按《商品房买卖合同（预售）》的约定计算逾期办证违约金，于法有据。综上，蔡琼琼要求莱卡斯公司按购房合同约定为其办理位于莆田市涵江区××＃××室的房屋所有权证；并支付给蔡琼琼从2020年12月10日起至产权证办理出来的前一日止按每日71.616元（716160元×0.01%）计算的逾期办证违约金，于法有据，予以支持，但违约金的最高限额为购房款总额的30%即214848元（716160元×30%）。莱卡斯公司书面允许蔡琼琼对采光井浇灌使用，现又以蔡琼琼对采光井实施了浇灌行为为由主张蔡琼琼违约，违反诚实信用原则；且莱卡斯公司未举证证明逾期办证确因蔡琼琼对采光井实施了浇灌行为造成，应承担举证不能的不利后果，其辩称因蔡琼琼的原因导致逾期办证，缺乏依据，不予采纳。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起三十日内为蔡琼琼办理坐落于莆田市涵江区××＃××号商品房的房屋所有权证，将该商品房所有权转移登记至蔡琼琼名下，蔡琼琼应予以配合；二、莱卡斯（福建）置业有限公司应在本判决生效之日起三十日内支付蔡琼琼自2020年12月10日起至上述房屋所有权证转移登记至蔡琼琼名下之日止按每日71.616元计算的违约金，违约金最高限额为214848元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书所确定的义务，逾期未履行的，应自觉主动前往执行法院申报经常居住地及财产情况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨碍或逃避执行的行为；本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，执行法院可按照法律文书载明确认的送达地址送达相关法律文书，并依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人依法采取纳入失信被执行人名单、限制消费令、罚款、拘留等强制措施；构成犯罪的，依法追究刑事责任。案件受理费50元，由莱卡斯（福建）置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长  钟晓珍人民陪审员  陈瑞华人民陪审员  邹群芳二〇二一年四月二十九日书 记 员  蔡雅婷附：本案适用的法律条文及申请执行提示一、本案所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十六条第一款发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于公布失信被执行人名单信息的若干规定》第一条被执行人具有履行能力而不履行生效法律文书确定的义务，并具有下列情形之一的，人民法院应当将其纳入失信被执行人名单，依法对其进行信用惩戒：（一）有履行能力而拒不履行生效法律文书确定义务的；（二）以伪造证据、暴力、威胁等方法妨碍、抗拒执行的；（三）以虚假诉讼、虚假仲裁或者以隐匿、转移财产等方法规避执行的；（四）违反财产报告制度的；（五）违反限制高消费令的；（六）被执行人无正当理由拒不履行执行和解协议的。第八条人民法院应当将失信被执行人名单信息，向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，供相关单位依照法律、法规和有关规定，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，对失信被执行人予以信用惩戒。人民法院应当将失信被执行人名单信息向征信机构通报，并由征信机构在其征信系统中记录。国家工作人员、人大代表、政协委员等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其所在单位和相关部门。国家机关、事业单位、国有企业等被纳入失信被执行人名单的，人民法院应当将失信情况通报其上级单位、主管部门或者履行出资人职责的机构。