辽宁省锦州市太和区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0792民初59号原告：锦州市海兴邰屯盐业有限公司，住所地辽宁省锦州经济技术开发区娘娘宫镇北河村。统一社会信用代码91210700781632616A。法定代表人：陶墨林，该公司董事长。委托诉讼代理人：陶岩，该公司职员。委托诉讼代理人：柏卓林，辽宁方兴律师事务所律师。被告：葫芦岛中冀斯巴鲁汽车销售有限公司锦州分公司，住所地锦州市太和区凌西南街**。负责人：田海。委托诉讼代理人：马有麟，该公司职员。委托诉讼代理人：逯松叶，辽宁申扬律师事务所律师。原告锦州市海兴邰屯盐业有限公司（简称海兴公司）与被告葫芦岛中冀斯巴鲁汽车销售有限公司锦州分公司（斯巴鲁公司）房屋租赁合同纠纷一案。本院于2021年1月6日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告海兴公司的委托诉讼代理人陶岩、柏卓林，被告斯巴鲁公司的委托诉讼代理人马有麟、逯松叶到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告海兴公司向本院提出诉讼请求：1、要求被告给付拖欠原告的房屋租金76万元；2、被告承担未按约定给租金的违约金暂记37150.55元；3、解除租赁合同，返还原告房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由，原、被告双方于2016年6月15日签订《房屋租赁合同》。原告作为出租人把位于锦州市松山新区锦娘路1-705、706号商铺楼（三层）出租给被告经营汽车销售业务。租赁合同约定的租期自2016年8月16日起至2021年8月15日止，租期共5年。租金为每年38万元。前三年被告经营尚好，租金能按约给付。自2019年下半年，即第四年开始至现在，己拖欠二年的租金未付。根据合同第七条2项之规定，被告应向原告支付违约金。按合同约定的算法支付违约金。乙方承租人未按时给付租金，甲方出租人有权终止合同。此前因拖欠租金原告几次催促被告，被告表示公司既无资金，也无再继续经营下去的考虑。无奈诉至法院。请依法支持原告的诉讼请求。被告斯巴鲁公司辩称，一、原告与答辩人的租赁合同已于2019年10月31日解除，房屋空置的扩大损失应由原告承担。答辩人于2019年9月因公司业务需要向原告表达提前解除合同意向，及时将案涉房屋情况，并于当年10月向原告送达提前解除合同告知函及交房通通知等材料。原告接收上述材料并拍照佐证。后原告到答辩人处将案涉房屋钥匙取走。原告的要回房屋钥匙的行为可认定为原告已将案涉房屋收回，且案涉房屋钥匙至今在原告处。关于原告将案涉房屋钥匙收回的法律效果及空置损失，根据相关规定和事实，答辩人陈述以下几点。1、租赁合同的解除。关于租赁合同的解除，虽然双方的协议约定须经原告书面同意，但原告收回钥匙的行为，实际导致被告无法继续使用涉诉房屋，具有终止房屋租赁合同继续履行的效果，双方自此均未再履行房屋租赁合同的主要内容，应当认为双方租赁合同自行解除。2、房屋空置损失的赔偿。依据合同法第107条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任，依据合同法理论，违约责任的赔偿应当遵守完全赔偿原则，合理预见规则，减轻损失规则，减轻损失规则是指一方违约后，另一方应当及时采取合理措施防止损失扩大，否则不得就扩大要求赔偿。本案中原告收回钥匙的行为实际产生了解除合同的行为效果，自此之后，除了向承租人追讨租金等费用外，未能采取合理措施减少房屋空置损失。在承租人已将房屋清空并反复发函告知交房的前提下，仍坚持将房屋空置，原告应当对损失的扩大部分自行承担损失。二、关于原告诉请违约金问题。本案中的违约金与合同解除的时间及空置损失相交叉，因此答辩人认为不能单纯按合同约定的方式进行计算。如果最终违约金过高，答辩人请求予以减少。三、关于原告主张解除租赁合同返还房屋的诉请，答辩人前述提及原告的行为已发生解除合同的法律效果。现钥匙一直在原告处，答辩人早已将涉案房屋返还，因此不存在再次解除其返还之说。综上，请法院驳回原告诉请。另，据我司调查原告收回钥匙的原因是当时有第三人要承租涉案房屋，原告因此给被告经理打电话取钥匙，被告经理派员工及时将钥匙送回原告处，原告接收后将涉案房屋租赁给第三人使用。根据双方合同约定，原告仍欠被告押金3000元，双方合同因原告取钥匙行为已达到解除效果，原告应依约将3000元返还被告。另外，因钥匙一直存放在原告处，原告有可能已将涉案房屋另行租赁给第三方，答辩人认为该涉案房屋存在租赁情况，房屋空置时间比较短。原告围绕诉讼请求依法提交了组织机构代码证、营业执照副本、房屋租赁合同、拒绝提前交房回复函、照片。被告提交了提前解除合同告知函、录音、证人证言、拒绝提前解除房屋租赁合同告知函。对于当事人提交的证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对当事人均无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月15日，原告海兴公司（甲方）与被告斯巴鲁公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，合同约定斯巴鲁公司租赁原告海兴公司位于松山新区南广路与锦娘路交叉路口东南705号、706号商铺楼房三层整房。房屋现状为无装修及设备，为毛坯房。租赁期限为2016年8月16日起至2021年8月15日止，共计5年，甲方同意在起租之日起给乙方两个月装修时间，这两个月为免租期，即自2016年6月15日起至2016年8月15日止。租金为380000元/年。租金为每年支付一次，甲方自合同签订之日将房屋交付给乙方，乙方于收到甲方交付的房屋之日支付租金，及380000元。租赁第二年起，租金为每年支付一次，上一年租期届满之日支付下年租金。合同约定违约责任：乙方逾期支付租金的，延迟一日，需向甲方支付相对应应付未付款项千分之一的违约金，超过15天未按时付租金，甲方有权单方终止合同…。合同约定双方通过书面协议解除本合同。如需解除合同，一方应提前60日书面通知对方，在接到对方书面同意后，双方进行费用结算，并解除合同。有下列情形之一的，守约方克单方通知违约方解除合同，并要求违约方依法承担违约责任：1、在租赁期限届满前，当事人一方明确表示或以自己的行为表明不履行合同主要义务的。合同签订后，原、被告双方按合同约定履行了合同内容。2019年10月31日，斯巴鲁公司出具《提前解除租赁合同告知函》，致函海兴公司，向其提出退租申请，其他未尽事宜，双方协商处理。并于当日向海兴公司送达。海兴公司于2019年11月1日出具《拒绝提前解除房屋租赁合同告知函》，函告斯巴鲁公司，不同意提前解除合同。后斯巴鲁公司向海兴公司出具提前交房通知书，提出于2019年12月16日提前交房，2019年12月31日，海兴公司回函不同意提前交房，要求继续履行合同。2020年1月，海兴公司从斯巴鲁公司取回钥匙。后于2021年1月4日将钥匙送还斯巴鲁公司。斯巴鲁公司于2021年1月22日用快递的方式再次将钥匙邮寄给海兴公司，海兴公司拒收。截止至2019年8月15日的房屋租金，被告斯巴鲁公司已经付清。庭审中，原告明确其诉讼请求为要求被告继续履行合同，并支付租金。本院认为，原告海兴公司与被告斯巴鲁公司于2016年6月15日签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，合法有效，应当按照合同也得履行。现被告斯巴鲁公司明确表示拒绝履行合同，符合合同解除的法定要件，该合同应予以解除。本案中被告斯巴鲁公司通过书面函件形式向海兴公司告知其解除合同的意愿，海兴公司最后一次回函不同意解除合同为2019年12月31日，后海兴公司员工于2020年1月4日取得案涉房屋的钥匙，斯巴鲁公司自认于2020年1月4日海兴公司取得案涉房屋钥匙时为案涉合同解除时间，本院予以支持。自2019年8月15日至2020年1月4日期间案涉房屋应于被告斯巴鲁公司控制中，被告斯巴鲁公司应承担该期间的房屋租金，房屋租金按月计算，被告斯巴鲁公司应支付原告海兴公司158333元。被告斯巴鲁公司违反合同约定，单方表示不再履行合同，应承担违约责任，双方签订的《房屋租赁合同》未对该种情形作的违约责任作出明确约定，但原告确应被告违约遭受损失，被告斯巴鲁公司按照4个月租金的标准即126666元支付原告海兴公司违约金为宜。原告海兴公司要钱被告继续履行合同的诉讼请求，本院不予支持。被告辩称3000元押金，未向本院出示证据，本院不予调整。按照依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第六十条、第一百零七条、第一百零八条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条之规定，判决如下:一、解除原告锦州市海兴邰屯盐业有限公司与被告葫芦岛中冀斯巴鲁汽车销售有限公司锦州分公司于2016年8月15日签订的《房屋租赁合同》；二、被告葫芦岛中冀斯巴鲁汽车销售有限公司锦州分公司应于本判决生效之日起十日支付原告锦州市海兴邰屯盐业有限公司自2019年8月15日至《房屋租赁合同》解除之日的房屋租金158333元，违约赔偿金126666元；三、驳回原告锦州市海兴邰屯盐业有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11500元，由被告葫芦岛中冀斯巴鲁汽车销售有限公司锦州分公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于辽宁省锦州市中级人民法院。审 判 长  张 楠人民陪审员  裴晶晶人民陪审员  杨 璐二〇二一年四月三十日书 记 员  赵一格