山东省威海经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁1092民初169号原告：杜树元，男，1947年8月6日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙晨菊，山东寒冰律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈洋，山东寒冰律师事务所实习律师。被告：孙秀卿，女，1954年10月7日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙建模，孙秀卿之夫），男，1951年1月14日出生，汉族，住威海市环翠区。委托诉讼代理人：孙文君，孙秀卿之女），女，1992年6月19日出生，汉族，住威海市环翠区。原告杜树元与被告孙秀卿房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜树元之委托诉讼代理人孙晨菊、被告孙秀卿及其委托诉讼代理人孙建模、孙文君均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杜树元向本院提出诉讼请求：1、请求确认其与孙秀卿之间就位于威海市环翠区的荣集建（91）字第0××1号房屋存在买卖关系，孙秀卿协助其办理房屋过户手续；2、孙秀卿承担本案诉讼费。事实和理由：1997年左右，孙秀卿将登记在其前夫孔凡周（已去世）名下的位于威海市环翠区的荣集建（91）字第0××1号房屋卖给杜树元，双方约定房屋价款为1800元。杜树元按照约定将购房款支付给孙秀卿，并要求孙秀卿交付房屋所有权证及房屋钥匙，但孙秀卿以钥匙及房屋所有权证均丢失为由，让杜树元自行将门锁打开。孙秀卿将案涉房屋交付杜树元后，杜树元对房屋进行了整体修缮后居住至今。杜树元认为，其与孙秀卿之间形成了事实房屋买卖关系，其已经履行支付购房款的义务，孙秀卿虽然交付了案涉房屋但是未协助其办理房屋过户手续的行为构成违约，为维护自身的合法权益，故诉至法院，请求处理。孙秀卿辩称，1、杜树元之诉已过诉讼时效；2、其与杜树元不存在关于案涉房屋的买卖关系，双方是借用关系，杜树元2003年支付给孙秀卿的1800元不是购房款，而是占用案涉房屋的补偿款。孙秀卿是案涉房屋的合法所有权人，杜树元的诉讼请求无事实和法律依据，依法应予驳回。本院经审理认定事实如下：孙秀卿与孔凡周原系夫妻关系，孙志华系二人之子，三人共同在案涉房屋中居住。1988年孔凡周去世后，孙秀卿携孙志华与案外人孙建模结婚，并搬到桥头镇雅格庄村54号居住至今。1992年7月，案涉房屋的《农村土地建设用地使用权证》〔土地使用权证号为：荣集建（91）字第0××1号〕土地使用者登记为孔凡周。自1997年起，案涉房屋由杜树元居住使用至今。2019年6月11日，孙秀卿、孙志华曾以杜树元侵占其房屋为由向本院起诉〔案号为（2019）鲁1092民初1525号〕（以下简称1525号案件），要求杜树元返还案涉房屋并赔偿占用房屋的经济损失18000元，杜树元以案涉房屋系孙秀卿于1997年以1800元卖给其为由予以反驳。1525号案件在审理过程中，孙志华放弃了其在案涉房屋中的权利，并与孙秀卿先后申请撤回起诉，本院依法裁定准予撤诉。2019年9月5日，杜树元以所有权确认纠纷为由，诉至本院〔案号为（2019）鲁1092民初2259号〕（以下简称2259号案件），请求确认案涉房屋归其所有，后本院判决驳回杜树元的诉讼请求。2021年1月14日，杜树元诉至本院，请求确认其与孙秀卿就案涉房屋存在买卖关系，孙秀卿协助杜树元办理房屋过户手续。以上事实，双方当事人没有争议，本院予以确认。双方有争议的事实是：1、杜树元与孙秀卿之间是否存在房屋买卖合同关系；2、杜树元的起诉是否超过诉讼时效。杜树元主张其1997年左右向孙秀卿购买案涉房屋，并向其支付了1800元房款。杜树元为证明其主张在1525号案件中向本院提交以下证据：1、证人宋某1到庭证实：其为孙秀卿的姨，杜树元是其侄女女婿，具体哪年记不清了，其上其姐姐宋宗兰（孙秀卿母亲）家去，听宋宗兰说孙秀卿的房子要卖，说要卖给杜树元妻子，等着秋天杜树元妻子把钱一把交给孙秀卿，后来没多久，杜树元找孙秀卿要钥匙和房产证，孙秀卿说都丢了，宋宗兰说锁砸开，房子该收拾收拾，换了门窗；后孙秀卿找她舅，就是杜树元丈人，去要钱，证人当时卖猪，手里有1000元钱，证人哥哥凑了800元，一共1800元给了孙秀卿。2、证人梁某到庭证实：20多年前，其和杜树元是前后邻居，孙秀卿到杜树元家里要卖房子的钱，当时是宋某1和其叫舅的凑了1800元给了孙秀卿。孙秀卿对宋某1的证人证言称对真实性有异议；对梁某的证人证言认为前后矛盾，逻辑不合理；杜树元对宋某1、梁某的证人证言无异议。孙秀卿主张案涉房屋系借给杜树元住，1800元系杜树元砸锁、侵占房屋的补偿。孙秀卿为证明其主张，向本院提交以下证据：1、土地使用证，证明孙秀卿没有买卖过房屋；2、录音资料，证明孙秀卿到杜树元家里，和杜树元的对话录音，杜树元说明了其是在孙秀卿不知情的情况下，砸门自行进去住的；3、证人韩某到庭证实：其是孙建模的妹夫，2003年春天一天傍晚，孙文君找到证人，说孙秀卿家来两个人像在打架一样，证人到孙秀卿家后听他们在说房子的事，说什么把锁砸了，东西拿没有了，孙秀卿说报警，杜树元说别报警，都是亲属，有什么事大家商量着办，商量着说砸锁、东西没了，给点补偿，后来他们缓和了。杜树元对土地使用证及录音资料的真实性无异议，从录音可以听出，孙秀卿不给杜树元说话的机会，杜树元清楚的表明撬锁是宋某1告诉的，当时宋某1是房屋买卖中间人，该证据不能证明双方不存在买卖关系；杜树元对韩某的证人证言认为证人与孙秀卿存在亲属关系，证人所述违背常理，没有如实陈述。为查明案件事实，1525号案件审理过程中，本院制作了以下询问笔录：1、对宋某2制作了询问笔录，宋某2称孙秀卿原来丈夫孔凡周和其是一个村的，后来孔凡周去世了，孙秀卿带着儿子改嫁到雅格庄村，其与杜树元是同村的；全村人都知道是杜树元买的诉争房子，其在1993年在村里买了同村宋协文的房子，杜树元在大约1996年前后买的案涉房屋；杜树元当时买的房子地角不好，地势高，当时杜树元曾找小工、瓦工整修房子，全村人都看到杜树元整修房子，也都知道案涉房子是杜树元买的；案涉房屋是四间，当时宋某2买的宋协文的房子也是四间，其花了1000元买的房子，宋某2提交了1993年10月29日由荣成市人民政府制作的《房屋买卖契约》原件，上面有明确记载；孙秀卿在房子卖了之后基本上不回去村里。2、对谢某制作了询问笔录，谢某称其与孙秀卿以前是同村村民，与杜树元是同村村民；案涉房屋是杜树元买的，买了20多年了，大家都知道，谢某1993年花1000元买了村里宋文田的房子，并提交荣成市政府制作的《房屋买卖契约》，杜树元在谢某买房子后三、四年买的，谢某听同村村民说杜树元花1800元买的。3、对威海经济技术开发区桥头镇宋家店村村委会会计宋涛制作询问笔录，宋涛称其听杜树元说他买的孙秀卿的房子，那个房子在东边崖子很高，都是杜树元花钱砌起来的。4、对宋修湖制作询问笔录，宋修湖称其与杜树元是同村村民，自1984年至2015年在村里担任党支部书记和村委会主任，其听说孙秀卿把房子卖给了杜树元，但他们没有经过村里办手续，全村好多人都知道孙秀卿卖房的事，20多年前杜树元就住进去了，并使用这个房子了，当时杜树元住的这个房子东边的崖子非常高，曾倒塌过，杜树元维修的房子，1997年、1998年时案涉房屋差不多能卖三、四千元，但这个房子地角不好，崖子太高，所以应该能再低一些。5、对孙志华（孙秀卿之子）及其妻子孙海芹制作了询问笔录，孙志华称经过其向其姑、姥、叔等多方了解，其认为诉争房子应该已经被其母亲孙秀卿卖了。孙秀卿对宋某2、谢某、宋修湖、宋涛的证人证言真实性、关联性均有异议，证人所述均不属实，对孙志华及其妻子孙海芹的陈述认为真实性、关联性均有异议。杜树元对上述证人证言真实性无异议，所作陈述属实。对当事人有争议的事实和证据，本院认定如下：一、关于第一个争议事实（一）杜树元提供的证据：1、证人宋某1证言，宋某1与孙秀卿、杜树元均具有亲属关系，且真实了解房屋买卖的过程，并参与了房款的筹措交付，且证实其是向杜树元出借房款人之一，证实的内容明确具体，具有较高可信度。2、证人宋某2、谢某证言证实了孙秀卿、杜树元买卖房屋的大体时间为1996-1997年，其提供的买卖契约证实了1993年宋家店村普通房屋的转让价格为1000元左右。3、当事人陈述，孙秀卿称杜树元侵占其房屋，其已将房屋中的粮食和钱拿走，但不能说明1800元补偿的是什么财产。孙志华及孙海芹的陈述称其经过多方了解认为房屋已经被孙秀卿转让，且纠纷是继父孙建模说杜树元向孙秀卿索要土地证和手续，要将房屋过户至女婿名下引起。（二）孙秀卿提供的证据：土地使用证、录音资料、证人韩某证言对其证据效力本院依法予以确认，但孙秀卿提供的土地证只能证明孔凡周曾系案涉房屋土地使用人、房屋所有人，但不能证明杜树元系借用案涉房屋；录音证据主要内容系孙秀卿及案外人孙海芹就自己认定的事实进行发问，杜树元回答内容较少，且杜树元未明确认可其撬锁侵占房屋及1800元系赔偿款；证人韩某与杜树元丈夫存在亲属关系，其仅证实其听到双方关于房屋砸锁、补偿等谈话，不能证明所发生的完整事实；孙志华、孙海芹作为录音证据的参与人对录音证据的效力提出质疑。综合分析上述证据，即使存在杜树元撬锁入住的事实，也存在两种可能，一是杜树元侵占房屋，二是杜树元在购买房屋后的占有。上述证据不足以证实孙秀卿主张的事实。综合以上，可以看出关于孙秀卿1996年-1997年期间将案涉房屋以1800元卖给杜树元的证据较案涉房屋由杜树元侵占，1800元是财产补偿金的证据具有明显优势，本院对杜树元、孙秀卿存在房屋买卖合同关系，杜树元支付的1800元系购房款的事实依法予以认定。二、关于第二个争议事实关于诉讼时效，杜树元主张其在1996、1997年左右购买案涉房屋后，修缮使用至今，期间没有人向其主张过权利，杜树元认为已经合法取得房屋的所有权，直到孙秀卿2019年起诉后，其才知道自己的合法权益受到侵害，故不存在过诉讼时效问题。这表明杜树元自2019年知道其权益被侵害，故其提起本案诉讼未超出诉讼时效。本院认为，当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规；违反法律、行政法规强制性规定的合同无效。杜树元主张其与孙秀卿间存在诉争房屋的买卖关系并实际履行了付款义务，要求确认与孙秀卿之间就案涉房屋存在买卖关系，孙秀卿虽然否认有出卖房屋的意思表示，但根据已查明的事实，应当认定双方就诉争房屋建立了买卖关系。案涉房屋已交付杜树元使用多年，但双方一直未办理所有权转移登记。孙秀卿基于该买卖关系，收到杜树元房款1800元，该交易价格符合当时的市场价格。本案杜树元与孙秀卿之间虽未签订书面房屋买卖合同，但存在事实房屋买卖合同关系，该房屋买卖合同有效。孙秀卿向杜树元交付了房屋，仍负有协助办理不动产变更登记的义务，并应于条件成就时积极协助杜树元办理。综上所述，杜树元的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、确认杜树元与孙秀卿之间存在涉案房屋〔土地使用权证号为：荣集建（91）字第0××1号〕买卖合同关系；二、孙秀卿在不动产登记机构开展农村房屋变更登记时，协助杜树元办理房屋所有权、土地使用权等不动产变更登记手续。案件受理费减半收取为275元，由孙秀卿负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省威海市中级人民法院。审判员  姚丹二〇二一年四月二十三日书记员  唐腾