广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2020）粤2072民初12092号原告：中山市中灯物业管理有限公司，住所地广东省中山市古镇镇中兴大道星光联盟-LED照明灯饰博览中心10FA01-A04号铺位。法定代表人：区锦成,董事长。委托诉讼代理人：洪池池，广东中元（中山）律师事务所律师。委托诉讼代理人：蔡丹，广东中元（中山）律师事务所律师。被告：刘培德，男，出生，汉族，住福建省南安市。原告中山市中灯物业管理有限公司(以下简称中灯公司)与被告刘培德房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，后依法转为普通程序，公开开庭进行了审理。原告中灯公司的委托诉讼代理人洪池池，被告刘培德到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中灯公司向本院提出诉讼请求,判令：1.刘培德向中灯公司支付尚欠款项32109.31元及赔偿逾期付款利息损失（自逾期之日起按年利率24%计至实际清偿之日止）；2.刘培德向中灯公司支付律师费6400元。事实和理由：中灯公司经中山市兴都物业管理有限公司的授权，经营及管理包括涉案租赁物在内的位于中山市的中山市古镇星光联盟—ＬＥＤ照明灯饰博览中心。2020年4月1日，双方签订合同编号为ＸＧＬＭ2400的《商铺租赁合同书》，约定刘培德承租位于中山市，租赁期限为2020年4月1日至2022年6月15日。上述租赁合同签订当日，双方一并签订《租赁物交接确认书》，确认中灯公司已将涉案租赁物交付给刘培德使用。租赁期限内，因刘培德向中灯公司提出提前终止租赁关系，双方于2020年6月19日签订了《商铺租赁合同书》终止协议，双方确认租赁关系于2020年6月30日终止，刘培德尚欠中灯公司的租金、物业管理费、电费及空调费合计32109.31元。刘培德应于2020年6月19日前向中灯公司偿还上述拖欠费用，若刘培德逾期未能足额缴清的，则从逾期之次日起，按年利率24%的标准支付利息直至清偿之日止。但刘培德签订上述终止协议后，未向中灯公司偿还任何款项。中灯公司多次催促均无果。刘培德逾期付款的行为已构成严重违约，极大损害中灯公司的合法权益。中灯公司特向法院提起诉讼，望判如所请。刘培德辩称，双方签署终止协议时已经确定6月30日之前结清搬离租赁物。6月19日和6月24日、6月30日，双方沟通付款事项，刘培德要求中灯公司交付终止协议才支付款项，但中灯公司不同意，故刘培德没有支付款项。5月19日，中灯公司已经将涉案商铺上锁并停电，刘培德从这天开始无法正常使用涉案商铺。中灯公司也不让刘培德从商铺内拿重要的物品，故刘培德才在6月19日与中灯公司签订终止协议。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.2020年4月1日，中灯公司（甲方）与刘培德（乙方）签订租赁合同《商铺租赁合同书》，约定乙方承租甲方位于中山市，租赁期限为2020年4月1日至；第四条租金的计算及支付方式、支付时间：租金起算时间为2020年4月1日，租金（含物业管理费、不含租赁税费）每月合计10245元，双方同意先交租后使用，租金支付方式为每次一次性支付三个月租金，乙方应提前十五日交付当期应付租金；乙方同意在本租赁合同签订之日向甲方一次性支付30735元作为押金，押金作为乙方履行本合同之保证；乙方逾期未缴纳租金超过15日，或根本违约，甲方按本合同约定单方解除合同的，甲方有权在单方解除合同的状况下没收押金并继续追究其违约责任；第十一条费用承担：乙方需承担电费（乙方独立电表所记载的用电度数×1.2元／度）、空调费［乙方独立空调表所记载的单位冷量（ＫＷ）×0.45元／ＫＷ］；双方同意每三个月作为一个电费、空调费缴付期，乙方先使用后按实际用量缴费；乙方应于甲方发出《缴费通知书》10日内向甲方支付；乙方对抄表数据有异议的，应在收到《缴费通知书》三日内以书面方式向甲方提出异议，对双方核查后确认数据；乙方未按规定时间提出异议的不得以此为由拒付电费空调费；乙方逾期交租的，每逾期一日以应交租金额按银行同期贷款利率的四倍支付滞纳金；逾期交租超过15日的构成根本违约，甲方有权单方解除合同，收回租赁物，没收全部押金；合同解除后，甲方有权要求乙方支付拖欠租金及费用，且乙方须按本合同约定的六个月租金额向甲方支付违约金；合同提前终止或解除的，乙方应于合同终止或解除之日起五日内返还租赁物给甲方；乙方超过该期限内仍未向甲方返还商铺，经甲方催促后仍未返还的，甲方有权单方强制收回商铺；合同终止或解除后，乙方未按上述约定期限返还租赁物给甲方，乙方应于逾期之日起至甲方实际收回租赁物之日止按本合同约定的双倍租金向甲方支付场地占用费；因乙方原因导致甲方提起诉讼或甲方牵涉到相关诉讼之中的，就甲方所产生的律师费、诉讼费、诉讼保全费等费用，由乙方全部承担；本合同涉及的有关通知以书面形式、特快专递等形式发出……按特快专递发出的应按本合同约定的地址或工商登记地址（乙方通讯地址：中山市，电话132××××3789）发送，若被通知人或其员工、家属拒绝签收或无法签收，在快递邮件发出之日起第三日（邮戳日为起算日）视为送达；任一方发生通讯地址、电话、微信变更，应在事实发生后5日内书面通知对方，否则仍以上述约定地址为准等内容。另，上述合同书中对以下内容作加粗加黑字体提示：第十一条费用承担中“特别约定：乙方不按时缴付全部应缴电费、空调费的，甲方督促无效后有权单方采取停电措施减小损失，因此产生的后果由乙方自行承担”；第十二条违约责任中“乙方同意：乙方未按本合同第四条及第十一条的约定在规定期限内足额缴纳应付之租金、管理费、电费、空调费等费用的，经催促仍未缴清欠费的，甲方有权单方强制停止供电，待乙方缴足租金、管理费、电费、空调费后恢复供电，停止供电期间的全部损失由乙方自行承担，乙方不得据此向甲方提出任何赔偿要求”。当日，双方还签订《租赁物交接确认书》，约定自2020年4月1日起中灯公司将租赁物交由刘培德使用。刘培德已向中灯公司缴纳押金30735元。2.2020年6月11日，中灯公司作为甲方与刘培德作为乙方签订《商铺租赁合同书》终止协议，约定2020年6月30日为双方租赁关系终止日，乙方确认并同意向甲方支付2020年4月1日至同年6月30日的租金22647元及管理费8088元，2020年4月1日至同年6月15日的电费、空调费1118.86元，2020年6月20日至同年6月30日电费、空调费255.45元，上述欠费共计32109.31元，乙方于2020年6月19日前向甲方缴清，逾期未能足额缴清的，则从逾期之次日起按年利率24%计算利息至清偿之日止；乙方应于2020年6月30日前搬迁退还商铺；乙方到期未搬清租赁物资退还租赁物给甲方的，甲方有权单方强制收回租赁物，届时租赁物内遗留物品所有权视为归甲方所有，甲方有权任意处置，乙方不得就此向甲方主张任何权利；若乙方不按本协议付款或补按规定退还商铺，导致甲方采取诉讼方式向乙方追究违约责任的，则甲方因此而产生的诉讼费、律师费等实现债权的全部费用均由乙方承担。之后，刘培德未按约定付款，至今尚欠款项32109.31元。3.案涉租赁物的产权人为中山市古镇建设开发总公司，已取得产权证书，规划用途为商业。2010年10月25日，中山市古镇建设开发总公司（甲方，出租人）与中山市兴都物业管理有限公司（乙方，承租人）签订《土地使用权租赁合同》，约定乙方承租甲方位于包括案涉租赁物在内的中山市古镇镇中兴大道旁土地面积47010.49平方米的土地。中山市兴都物业管理有限公司出具证明，证明中山市兴都物业管理有限公司委托中灯公司对中山市古镇星光联盟-LED照明灯饰博览中心进行经营管理，以中灯公司名义对外出租并与承租方签订《商铺租赁合同书》、收取租户租金等其他费用。4.2020年7月23日，中灯公司（甲方）与广东中元（中山）律师事务所（乙方）签订《委托代理协议》，约定乙方受甲方委托，指派该所洪池池律师在甲方与刘培德房屋租赁合同纠纷一案的第一审诉讼程序中担任甲方代理人，甲方应向乙方支付律师费6400元等内容。该所于2020年7月28日向中灯公司开具律师费金额为6400元的广东增值税普通发票。本院认为，中灯公司与刘培德签订的《商铺租赁合同书》、《商铺租赁合同书》终止协议是双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。中灯公司主张刘培德尚欠包括租金在内的款项32109.31元，刘培德确认，故本院予以认定。刘培德未按约定支付上述款项，构成违约，应承担违约责任。中灯公司诉请刘培德支付尚欠的款项32109.31元及逾期付款利息损失，理据充分，本院予以支持。关于逾期付款利息损失的计算标准问题，中灯公司主张按约定的年利率24%计算，刘培德主张由法院依法认定。因刘培德拖欠款项的行为给中灯公司造成的直接损失是相应款项的利息损失，且中灯公司并没有提供证据证明有造成其他的损失，故中灯公司主张的利息损失过分高于造成的损失，应予以调整。本院考虑到协议履行情况、刘培德违约事实给中灯公司造成的实际损失及协议完全履行后中灯公司的预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情调整利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计付。对中灯公司超出部分的逾期付款利息损失的诉讼请求，本院不予支持。关于律师费，因双方在《商铺租赁合同书》终止协议中已对该项费用有约定，且中灯公司已提供相应代理合同及付款凭证证明已支出律师费6400元，故对中灯公司诉请刘培德支付律师费6400元的诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告刘培德于本判决发生法律效力之日向原告中山市中灯物业管理有限公司支付32109.31元及赔偿逾期付款利息损失（以32109.31元为基数，从2020年6月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的1.5倍计至实际清偿之日止）；二、被告刘培德于本判决发生法律效力之日向原告中山市中灯物业管理有限公司支付律师费6400元；三、驳回原告中山市中灯物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费780.93元（已由中山市中灯物业管理有限公司预交），由被告刘培德负担，并于上述付款期限内一并迳付原告中山市中灯物业管理有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审 判 长  黄好娇人民陪审员  罗丽红人民陪审员  汤世安二〇二一年四月三十日书 记 员  钟厚仁