湖南省新化县人民法院民 事 判 决 书（2021）湘1322民初663号原告：湖南健海保安有限公司，住所地：湖南省新化县。法定代表人：张吾康，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：肖勇焱，湖南欣锦律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：新化县湘纳客酒店管理有限公司，住所地：湖南省新化县上渡办事处。法定代表人：余耿华，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：刘继华，湖南如顺律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：湖南巨典房地产开发有限公司，住所地：新化县梅苑开发区上梅东路。法定代表人：邹联章，该公司执行董事。委托诉讼代理人：谢志雄，新化县真诚法律服务所法律工作者，代理权限：一般代理。原告湖南健海保安有限公司与被告新化县湘纳客酒店管理有限公司、湖南巨典房地产开发有限公司合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月10日第一次公开开庭进行了审理。原告湖南健海保安有限公司法定代表人张吾康及委托诉讼代理人肖勇焱，被告新化县湘纳客酒店管理有限公司委托诉讼代理人刘继华到庭参加诉讼，被告湖南巨典房地产开发有限公司经本院传票传唤，未到庭参加诉讼，2021年4月7日本院对本案第二次公开开庭进行了审理，原告湖南健海保安有限公司的委托诉讼代理人肖勇焱，被告新化县湘纳客酒店管理有限公司的委托诉讼代理人刘继华，被告湖南巨典房地产开发有限公司委托诉讼代理人谢志雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告湖南健海保安有限公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令两被告向原告连带支付物业管理费354510元；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2018年4月7日，以世纪融苑项目部为甲方，原告湖南健海保安服务有限公司为乙方、业主委员会为丙方，三方签订了世纪融苑物业管理合同书，该合同书第五条第六项规定：物业费住房每平方米按1.18元收取，商铺按1.3-2.4元/平米收取，后续价格可按照当地财政物价局规定为准，同时可上浮下调，并由物业和业主委员会及开发商共同执行。2018年10月1日，被告租用的世纪融苑C栋用于经营维也纳酒店，正式对外营业，原告也开始对被告收取物业费，但是收取标准都是按照几毛钱每平米计算，维也纳酒店占地面积7860元每平米，每月收取5229元。但是世纪融苑其他商铺的物业费都是按照2.4元每平米收取，原告多次找被告协商要求按照2.4元每平米收取物业费，均遭到了被告的拒绝。原告认为，被告租住了世纪融苑的房子用于开办酒店，理应按照原告与世纪融苑项目部及业主委员会签订的合同书足额支付物业管理费，但是被告不按照该合同约定支付物业管理费，严重侵害了原告的合法权益，被告湖南巨典房地产开发有限公司作为业主单位，将房屋租赁给被告新化县湘纳客酒店管理有限公司使用，导致原告不能按照合同收取物业管理费，应当对不足的物业管理费承担连带支付责任。基此，特具状前来，恳请贵院能依法判如所请，以维权益。被告新化县湘纳客酒店管理有限公司辩称：本公司不是“世纪融苑”C栋一层21、22、23、24号商铺及6-12层约7860平方米物业的业主，只不过是该物业的承租人，而根据本公司与巨典公司签订的《租赁合同》的约定，本公司向巨典公司支付的租金中包括了物业管理费在内，所以湖南健海保安有限公司起诉本公司支付该物业的物业管理费354510元没有事实和法律依据。被告新化县湘纳客酒店管理有限公司缴纳的物业费是因双方发生矛盾，被告湖南巨典房地产开发有限公司不缴纳物业管理费，经上渡办事处、司法所进行调解，由被告新化县湘纳客酒店管理有限公司垫付物业管理费。故综上所述，为维护本公司的合法权益，请求人民法院依法驳回湖南健海保安有限公司要求被告新化县湘纳客酒店管理有限公司承担物业管理费的诉讼请求。被告湖南巨典房地产开发有限公司辩称：1、原告所述事实与客观事实不符，我公司与原告于2018年签订了物业服务合同，合同第一条明确约定了物业管理的范围及面积，从该条款的约定可以证实本公司租赁给本案被告新化县湘纳客酒店管理有限公司的3栋6-12楼并不在该物业服务合同范围内，针对3栋6-12楼，本公司并未委托原告进行物业管理，其物业管理是由本案被告新化县湘纳客酒店管理有限公司自行聘用的员工专门负责保洁及维修、维护，水电是专户，3栋的电梯也都是由本案被告新化县湘纳客酒店管理有限公司自行进行维护的，本案原告完全未对本案被告新化县湘纳客酒店管理有限公司所承租的6-12楼进行过物业管理。2、我国《民法典》第五百零二条：“依法成立的合同，自成立之日时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外”，本案中，本公司与原告所签订的物业管理合同对物业管理的面积及范围都详细进行了约定，因此，对于超出合同外的请求事项，本公司与原告没有订立相应的补充合同，那么，原告要求本公司承担物业管理费是没有事实和法律依据的。综上，原告起诉本公司于法于理都不能成立，请求法院在查明本案事实后，依法驳回原告对本公司的诉讼请求。查明的事实根据双方当事人的诉辩主张和举证、质证情况，本院确认如下法律事实：1、2018年4月7日，开发商及业主（甲方）：世纪融苑项目部，物业管理单位（乙方）：湖南健海保安有限公司，业主委员会代表（丙方）三方签订了《世纪融苑物业管理合同书》，合同的主要内容为：一、物业管理对象：世纪融苑商住小区1、2、3号栋（商铺区）一至五层共115号及一栋、二栋230套住宅，建筑面积60000㎡左右（具体位置及面积以甲方购房合同或租房合同约定与开发商合同为准）。物业性质为居住、商业；二、物业管理期限：共8年，自2018年3月1日起至2026年3月1日止，经双方协商一致后续签《物业管理合同》；三、……；四、物业管理服务费标准及付款办法：1、特约有偿服务：根据具体的服务项目由双方协商定价……；五、物业费收款方式及装修押金和装修管理清倒垃圾费用：……6、物业费住房每平米按1.18元收取，商铺按1.3-2.4元/平米收取，后续价格可按照当地财政物价局规定为准，同时也可上浮下调，并由物业和业主委员会及开发商共同执行。八、……；甲方湖南巨典房地产开发有限公司世纪融苑项目部签章，乙方湖南健海保安有限公司签章，丙方湖南省新化县世纪融苑业主委员会签章。2、2017年8月23日，出租方（甲方）：湖南巨典房地产开发有限公司世纪融苑项目部，承租方（乙方）：长沙市湘纳客酒店管理有限公司签订《新化租赁合同》，合同的主要内容：一、租赁标的物的位置、面积、用途及权属情况：1.1甲方须提供具有合法土地使用权、产权明确及物业状态良好的房屋出租给乙方经营酒店及酒店配套之用租赁房屋（以下简称租赁标的物）位于新化县学府南路世纪融苑******商铺及**，乙方承租的建筑面积约为7860㎡，（详见附件一：大楼各层平面图）。房屋的准确租赁面积，依据政府相关部门的房屋测绘报告为准，由甲乙双方按测绘报告文件确定，甲方并提供该租赁标的物平面详图、结构图、立面图、机电设备及水电管线走向、一次消防图及一次消防验收合格证件。二、……；三、租金计算、押金及支付方式：3.1、租金计算：甲、乙双方约定，乙方承租范围内（含房屋、约定提供的设施设备、物业管理费等）的租金，一楼商铺360平方米，1-3年每月租金为49.5元/㎡，六至十二层7500平方米，第1-3年每月租金15.5元/㎡，（其价格不含税费）从第四年开始递增为每二年递增6%，租期内租金明细如下……；甲方湖南巨典房地产开发有限公司世纪融苑项目部签章，乙方长沙市湘纳客酒店管理有限公司。3、长沙市湘纳客酒店管理有限公司租房后在新化开办连锁店“维也纳酒店”，2017年9月25日成立新化县湘纳客酒店管理有限公司，便将所有事务移交新化县湘纳客酒店管理有限公司管理。4、2019年4月6日，在业委会办公室召开会议，出席人员：业主委员会、物业及商部代表、所有业主，到场人数40人左右，会议达成以下结论：1、……；5、因观光电梯正式使用，物业成本增加，所以物业费用提高，从1.8元调到2.4元/平；6、物业费商部调价从6月1日起正式实行。5、2019年5月12日，对世纪融苑商铺物业费调价进行了公示，公示内容为：“致所有商铺，因物业观光电梯正式开通启动，涉及到电梯运转频繁，维保费及电费较多，经业委会及各商铺代表协商决定，物业费从2019年6月1日起，从1.8元/平调整为2.4元/平，特此告知”。判决的理由与结果本院认为，本案为合同纠纷，原告湖南健海保安有限公司与被告湖南巨典房地产开发有限公司为《世纪融苑物业管理合同书》的合同当事人，被告湖南巨典房地产开发有限公司与被告新化县湘纳客酒店管理有限公司签订《新化租赁合同》将涉案新化县学府南路世纪融苑C栋即为合同中的3栋一层21、22、23、24号商铺及6-12层，面积共约7860平方米（其中C栋一层21、22、23、24号商铺共计360平方米，6-12层共计7500平方米）出租给被告新化县湘纳客酒店管理有限公司经营维也纳酒店。根据原告湖南健海保安有限公司与被告湖南巨典房地产开发有限公司签订的《世纪融苑物业管理合同书》第一条：物业管理对象：世纪融苑商住小区1、2、3号栋（商铺区）一至五层共115号及一栋、二栋230套住宅，建筑面积60000㎡左右。可以看出原告物业服务对象并不包括本案中原告方要求被告方补缴物业费的C栋6-12层，仅包括C栋21、22、23、24号商铺。原告提供每日消防检查登记表及票据复印件拟证明其实际对C栋6-12层进行了物业服务，但并未征得二被告的同意，二被告亦不予认可。被告新化县湘纳客酒店管理有限公司不是本案物业服务合同的当事人且其在与被告湖南巨典房地产开发有限公司签订《新化租赁合同》时明确约定不承担租赁房屋的物业管理费，故新化县湘纳客酒店管理有限公司对涉案物业费没有支付义务。原告提供会议记录、调价公示以及其他商铺物业费收据主张从2019年6月1日其将商铺物业费价格调整为2.4元/平方米，已形成完整的证据链，本院依法予以认可。故从2019年6月1日起被告湖南巨典房地产开发有限公司应向原告按照2.4元/平方米的价格向原告支付C栋21、22、23、24号商铺的物业管理费即共计每月支付2.4×360㎡=864元。又被告新化县湘纳客酒店管理有限公司自2018年10月起按照5229元/月实际支付了原告湖南健海保安有限公司物业管理费，已足额支付。故原告请求被告新化县湘纳客酒店管理有限公司、湖南巨典房地产开发有限公司支付物业管理费354510元的诉讼请求，本院依法不予支持。基此，根据《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百零九条、第五百七十七条、第九百三十七条、第九百四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条之规定，判决如下：驳回原告湖南健海保安有限公司的全部诉讼请求。本案案件受理费6618元，因适用简易程序减半收取3309元，由原告湖南健海保安有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省娄底市中级人民法院。审 判 员  曾卫华二〇二一年四月十五日法官 助理  孙 慧代理书记员  匡彦鹏附有关法律条文：对《中华人民共和国民法典》的适用第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第九百三十七条物业服务合同是物业服务人在物业服务区域内，为业主提供建筑物及其附属设施的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务，业主支付物业费的合同。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。对《中华人民共和国民事诉讼法》的适用第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第六十五条当事人对自己提出的主张应当及时提供证据。人民法院根据当事人的主张和案件审理情况，确定当事人应当提供的证据及其期限。当事人在该期限内提供证据确有困难的，可以向人民法院申请延长期限，人民法院根据当事人的申请适当延长。当事人逾期提供证据的，人民法院应当责令其说明理由；拒不说明理由或者理由不成立的，人民法院根据不同情形可以不予采纳该证据，或者采纳该证据但予以训诫、罚款。