广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终180号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所地：广东省湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，总经理。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦善涛，男，1974年10月13日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：肖荣琴，女，1974年9月21日出生，汉族，住广东省雷州市。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李江，广东海法(东莞)律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（下简称“地标公司”）因与被上诉人麦善涛、肖荣琴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人麦善涛、肖荣琴共同的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.依法撤销(2020)粤0840民初675号民事判决书第二项，驳回麦善涛、肖荣琴主张逾期办证违约金的诉讼请求；2.判令由麦善涛、肖荣琴承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对合同条款的理解有误，导致法律适用错误。按照合同约定来看，在麦善涛、肖荣琴已经获赔逾期交房违约金的情况下，地标公司不应承担逾期办证的违约责任。主合同中未约定逾期办证违约责任条款，故双方可以通过补充协议方式进行约定，补充协议中关于逾期办证违约金的适用条款应当有效并对双方具有约束力。涉案买卖合同第二十条第(二)约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式解决：2、双方协商解决。”该条款有两层意思：第一，认定构成本合同项下的“逾期办证”的前提是“因出卖人原因”；第二，双方未约定明确的违约责任承担方式。故此，双方在合同附件十一《补充协议》第七条补充约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条款是对主合同内容的补充，而不是变更主合同中已经确定的“应当由出卖人承担的责任”，因此，并不违反主合同第二十八条的约定。一审判决对于该项条款的理解有误，认定补充协议第七条第6款对买受人不具有约束力也缺乏合同依据和法律依据。二、退一步说，即便认定“择一条款”无效，地标公司也有充分的理由和依据要求减免因政府原因导致的逾期办证责任。如上摘录的条款约定，认定地标公司存在逾期办证的违约情形需要以“因出卖人原因”为前提，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”因此，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由用一句“地标公司提供的证据不足以证明其主张”，且在“事实查明”部分忽略了地标公司提及的大量客观事实，存在严重的事实遗漏和认定错误，请求二审法院依法予以纠正。1、导致麦善涛、肖荣琴办证逾期主要是涉案项目的产权初始登记手续受阻，而关键的阻碍因素是涉案项目所在规划地块要求配建的市政道路因政府原因无法开建、又无法如期办理置换和延期手续，导致不动产登记不符合条件，这是不可预测和无法在合理时间内考虑得到的因素。涉案项目在2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，理应可以马上办理产权登记手续，但是直到2020年4月30日才得以递件办理。因为，项目整体竣工与项目内单体楼宇的竣工验收是不一样的。虽涉案房屋所在楼宇已竣工验收，但项目土地在规划条件上要求同步建设、同步投入的海湾南路直到2018年1月仍因国土部门没有解决用海问题而无法开工，也就无法竣工验收。再根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，地标公司在向市不动产登记中心提出办证要求时，该中心告知因出让合同中约定“如逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平米住宅面积用于公共租赁住房”，海东广场项目极可能因逾期竣工被政府收回项目部分面积的权属。因此，不动产登记中心提出在未取得关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，无法提供《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条中自证“权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的材料，无法办证。2、导致长期无法办理配建道路置换和延期，进而无法办理产权证的原因主要是规划调整、政府机构改革和疫情的前后关联因素的综合影响，且持续时间是地标公司为麦善涛、肖荣琴办证的期间。地标公司一审提交的证据《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》载明，涉案规划片区配建道路自我方2018年1月起申办置换和工期延期，直到2020年4月17日坡头区政府组织各相关部门召开工作会议予以批示，主要受几个因素影响：（1）原配建道路无法施工需变更规划；（2）湛江市在2018年3月至2019年9月进行政府机构改革，规划变更和工期延期的审批权限不明确，无法推动；（3）2020年初受疫情影响，会议拖延至4月才进行。可见，地标公司已经在得知影响办证的外部障碍情况下已经采取积极措施予以补救。涉案合同中关于逾期交付条款中约定政府规划调整作为约定免责事由，而上述影响因素自2018年1月(即符合交付条件之前)就开始发生，且地标公司已经在合理期间向政府部门提出申请、递交资料(见地标公司一审证据《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》湛土储函【2018】37号、《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》湛海东函【2018】14号)，因此在逾期交付和逾期办证情形同时存在，原因重叠且没有约定逾期办证违约责任的情况下，约定免责条款应当有效，规划调整期间应当免除违约责任。另外本案中存在的最大的“政府原因”就是机构改革带来的迟延，这不是地区政府针对特定人和事作出的具体行政行为，也不是政府部门主观上的过失所导致的迟延，而是国家机器在一段特殊时期的特殊安排。这一过程中必然有些事项的处理效率受到影响，但谁也不能向政府进行行政追责或索赔。因此，这应当构成一种法定免责事由，在这一段时期内应当免责。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点意见：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，结合合同约定及上述规定，若地标公司足以证明并非“开发商未履行相关义务”造成业主无法办理产权证的，就不应当承担违约责任。“相关义务”又具体指的是地标公司在自身能力控制范围内的办证前期准备工作及申请办证程序。3、在规划调整完成和政府机构改革完成后，阻碍办证的因素才消除，但又处于疫情防控期间，应当按照不可抗力处理，根据时间情况减免违约责任，如将违约终止日计算至开发商向产权登记部门递交办证资料之日止。根据合同法第117条规定、2020年2月26日住房和城乡建设部下发的《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》的规定，本次疫情防控属于“不可抗力”。地标公司在证据中提交了关于在疫情防控期间湛江市办理产权登记的特殊要求的文件，全市在该时期的办证都是严格受限的，可以在一个多月内完成产权初始登记，并尽可能快的为各业主递交办证资料，已经完成了开发商协助办证的义务，且该时间不能计算到产权证书办理下来之日，而是递件之日。本案中，地标公司已于2020年6月16日向湛江市不动产登记中心递交了办证申请资料，于2020年8月14日已领证。三、一审判决认定的逾期办证违约金计算标准有误，属于法律适用错误。本案一审直接按照麦善涛、肖荣琴主张的金额认定违约金金额有失公允，有悖法律规定。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款应当以第一款为适用前提，对此上述问题中已详述；2、该二款规定采用的是“可以”、“参照”等字样，并没有必须采用。而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”由于最高院的司法解释是2003年颁布，广东省高院的指引是在2017年颁布，虽级别低于司法解释，但相较于司法解释更有实践指引意义，故我省法院的裁判应当予以适用。3、涉案合同中虽未约定逾期办证违约金的计算标准，但是在同一条款(补充协议第七条第2款)约定有因买受人原因逾期办证违约金的标准，即合同金额的0.05%。故根据权责对等原因，也可以考虑参照适用同一标准，而不是直接按照麦善涛、肖荣琴主张的金额进行认定。四、地标公司已于2017年7月26日向湛江市国土资源局申请延期竣工，因此，地标公司是在竣工期限届满前申请延期竣工的。综上，本案一审的处理仓促而粗糙，对于地标公司的全部证据及理由不予理睬。事实上，本案为系列案件中的其中之一，本案中存在的情况确实有重大的政府因素，海东新区在同一时期其他楼盘也存在同样的问题，目前均在协调处理中。若本案判决生效，将一石激起千层浪而引发剧烈的社会反应，对于海东地区的房地产市场造成巨大震荡，影响整体社会效益。故，恳请二审法院实事求是，以事实为依据予以认定，依法改判，维护地标公司的合法权益，维护社会整体秩序。被上诉人麦善涛、肖荣琴答辩称：一、地标公司以政府原因为由主张不承担延迟办证的违约责任是没有道理的。地标公司举证的政府的行政行为属具体行政行为，而无论是政府与地标公司签订的合同还是政府的具体行政行为都具有相对性，与麦善涛、肖荣琴无关。1、地标公司根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》的约定认为迟延交房违约金和迟延办理房产权证的违约金不能同时适用。麦善涛、肖荣琴认为该理由不成立。《商品房买卖合同》第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”而且，《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是无效条款。2、地标公司强调是因政府原因造成迟延办证并不愿意承担违约责任是没有理由的。（1）地标公司的证据有一部分没有提供原件，所以是不能作为认定事实的依据的。（2）地标公司欲证明其延期交房及延期办理房屋产权证给麦善涛、肖荣琴是因为政府的原因造成的，但地标公司所举证据并不能证明地标公司的违约行为是政府造成的，因为政府有关部门在2016年3月15日就己发放《中华人民共和国建筑工程施工许可证》给地标公司进行施工，后政府又在2016年下半年发放了《商品房预售许可证》给地标公司出售未建成的商品房给麦善涛、肖荣琴及其他海东广场的业主，证明政府并未反对地标公司建房出卖。而且，现在地标公司并未建好其所称的涉案相关道路，但政府已发放《不动产权证书》给了麦善涛、肖荣琴及海东广场的广大业主，由此可知，未建好道路不是地标公司违约的理由。所以，地标公司违约延期办理房屋产权证是其自身的原因造成的，不属于不可抗力的因素造成的。而且地标公司进行的房地产开发与捆绑道路建设的合同是在麦善涛、肖荣琴与地标公司签订《商品房买卖合同》之前，在地标公司与麦善涛、肖荣琴签订《商品房买卖合同》之后及麦善涛、肖荣琴收房之后，地标公司也没有告知因政府原因而无法按期办理房产权证给麦善涛、肖荣琴。而且即使是政府的原因也是政府与开发商之间的关系，与麦善涛、肖荣琴无关，不能因为政府与开发商的过错而要麦善涛、肖荣琴这些平民百姓承担责任，这对麦善涛、肖荣琴是不公平的。二、一审法院支持麦善涛、肖荣琴关于违约金的计算结果是完全正确的，请二审法院予以支持。麦善涛、肖荣琴在一审所提出的计算违约金的方式是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定所进行的，且没有超过麦善涛、肖荣琴购房款的30%，因而是合法合理的。麦善涛、肖荣琴起诉请求：1.判令地标公司支付延迟交房违约金22927.51元（按麦善涛、肖荣琴付款总额的年利率日万分之一从2017年7月1日起计至2018年7月8日收房时止）给麦善涛、肖荣琴；2.判令地标公司赔偿延迟交付房屋产权证给麦善涛、肖荣琴的损失43882.77元（以麦善涛、肖荣琴付款总额为基数按年利率7.12%从2019年7月8日起计至2020年7月8日收房时止）；3.本案诉讼费由地标公司承担。一审法院审理查明：2017年3月7日，地标公司作为出卖人与麦善涛、肖荣琴作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017004792），主要约定：麦善涛、肖荣琴购买地标公司的位于湛江市坡头区（预测建筑面积为106.73平方米），房屋价款为616331元。该合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款。买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款156331元，占全部房价款的25%。余款46万元申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款约定：出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，麦善涛、肖荣琴于2017年3月24日向地标公司支付了首期房价款156331元，后因麦善涛、肖荣琴无法按揭付款，与地标公司签订了《补充协议》，主要约定：同意增加46万元作为首期房价款，将原付款方式及期限变更为付款方式为一次性付款，麦善涛、肖荣琴应当于2018年1月4日前支付该商品房全部价款。麦善涛、肖荣琴于2018年1月15日向地标公司支付了全部房价款616331元，地标公司于2018年7月8日将涉案商品房交付给麦善涛、肖荣琴使用，麦善涛、肖荣琴已于2020年8月14日取得不动产权证书。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。麦善涛、肖荣琴与地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的焦点问题为：一、麦善涛、肖荣琴请求的地标公司逾期交房违约金应否支持？地标公司抗辩麦善涛、肖荣琴交齐房款的时间晚于合同约定的房屋交付时间，在麦善涛、肖荣琴未完成主要的先合同义务情况下，地标公司有权行使先履行抗辩权而顺延交付期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，对地标公司该抗辩意见予以采纳。地标公司还抗辩延期交房是受台风（其中包括2016年台风“莎莉嘉”等）、光纤改造等因素造成，并非其主观违约造成，不应承担逾期交房责任。一审法院认为，双方系于2017年3月7日就涉案房屋签订买卖合同，时间在部分台风之后，地标公司理应考虑天气因素确定房屋交付时间；关于政府对光纤通信到户的要求并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不属于不可抗力。地标公司提供的证据不足以证明其主张，对地标公司该抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”剔除麦善涛、肖荣琴支付购房款前的时间，地标公司应承担从2018年1月16日至2018年7月7日期间的逾期交房违约责任。双方在合同中约定，逾期交房超过60日后继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，麦善涛、肖荣琴诉讼请求地标公司支付逾期交房的违约金，支持从2018年1月16日起按日按全部房价款万分之一计至2018年7月7日止，一共172天的违约金，即10600.9元（616331元×0.0001×172天）。麦善涛、肖荣琴超出部分的逾期交房违约金的请求，不予支持。二、麦善涛、肖荣琴请求的地标公司逾期办证违约金是否合法合理？根据双方在合同第十一条、第二十条中的约定，麦善涛、肖荣琴在商品房交付之日，即2018年7月8日起365日内可取得商品房的房屋所有权证书。但麦善涛、肖荣琴于2020年8月14日才取得不动产权证书，从办证期限届满之次日即2019年7月9日起到取得房屋权属证书之日的前一日即2020年8月13日止，地标公司逾期办证达401天。地标公司抗辩即使地标公司需要承担违约责任，根据合同附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款的约定，地标公司如已承担逾期交房违约金，麦善涛、肖荣琴无权再主张逾期办证违约金。双方在合同第二十八条约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。一审法院认为，主合同和合同附件是同一天签订的，合同附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款的约定属于不合理减轻或免除了出卖人的责任。因此，该条款无效，对麦善涛、肖荣琴不具有法律拘束力。且该条款属于主合同的从合同，与主合同不符，应以主合同为准。地标公司的抗辩意见，不予采纳。地标公司还抗辩延期办证是政府原因、配套规划调整、疫情等因素造成，并非其主观违约造成，不同意承担逾期办证责任，但地标公司提供的证据不足以证明其主张。而疫情发生时地标公司已经违约，且地标公司亦没有提供证据证实已将相关情况及时通知麦善涛、肖荣琴。因此，对地标公司的抗辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此，地标公司应当承担逾期办证的违约责任。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案逾期办证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。麦善涛、肖荣琴诉讼请求的逾期办证违约金，支持以全部房价款为基数，从2019年7月9日起按年利率7.12%计算至2020年7月8日止，一共365天的违约金，即43882.77元（616331元×7.12%）。地标公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，所产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2018年1月16日起至2018年7月7日止的逾期交房违约金10600.9元；二、限湛江地标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2019年7月9日起计至2020年7月8日止的逾期交付房屋产权证违约金43882.77元；三、驳回麦善涛、肖荣琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470.26元，由湛江地标投资有限公司负担。二审中，地标公司向本院提交以下证据：一、《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；二、《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工；三、《关于置换出让土地捆绑道路的请示（地标投资【2017】50号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市国土资源局将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；四、《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函（湛国土资【利用】（2018）38号）》，用以证明湛江市国土资源局请求地标公司征求海东新区管理委员会、市城市规划局、市土地储备管理中心意见后再向该局申请置换；五、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函（地标投资【2018】3号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市土地储备管理中心将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；六、《关于海东广场延期竣工的请示（地标投资【2018】18号）》，用以证明地标公司是向湛江市国土资源局坡头分局申请延期竣工；七、《国有建设用地所有权延期竣工协议》，用以证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日；八、《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》，用以证明湛江市国土资源局坡头分局根据地标公司申请，拟同意海东广场项目延期一年竣工；九、《广宇变更出让合同相关条款的请示（地标投资【2019】16号）》《关于变更出让合同相关条款的复函》，用以证明地标公司请求湛江市自然资源局将约定建设的海湾南路置换为旦黎南路，该局复函参照相关文件实施；十、《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2019】15号）》《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2020】2号）》，用以证明地标公司请求区自然资源局同意海东广场项目延期竣工；十一、《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》，用以证明地标公司就海东广场项目延期竣工向区自然资源局说明情况。麦善涛、肖荣琴未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，麦善涛、肖荣琴质证认为：1.地标公司提交的这些证据其在一审时就可以提供，但是地标公司没有出庭，也没有举证，因此过了举证期限。2.这些证据都是地标公司跟国土部门之间的文件来往，与麦善涛、肖荣琴没有关系。3.地标公司与麦善涛、肖荣琴所签订的《商品房买卖合同》也没有约定因为政府的原因造成延期的，地标公司可以免责，所以这些证据对本案事实的认定没有影响。本院经审查认为：地标公司提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下建设项目应在2016年6月14日前竣工，地标公司应在竣工时间前十五日内向湛江市国土资源局书面报告延迟竣工的原因；地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定地标公司合同项下建设项目竣工期限延长至2017年9月23日。地标公司在二审庭审中主张基于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工，但未提交任何接收证明。上述竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次已回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。又查明：涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第6项约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不得累加”。还查明，2019年中国人民银行短期（一年以内，含一年）贷款基准利率均为4.35%；中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司的上诉请求和理由，及麦善涛、肖荣琴的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。地标公司主张依据附件十一补充协议第七条第6项的约定，麦善涛、肖荣琴已选择向地标公司主张逾期交房违约责任，则不能再主张逾期办证违约责任。但根据上述约定内容中“适用”“累加”等表述，应理解该约定意为买受人只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金，本案麦善涛、肖荣琴所主张的逾期交付违约金和办证违约金计算期间并无重叠，故本案并不用上述约定。而支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，违约金并不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故地标公司关于附件十一补充协议第七条第6项已约定排除了麦善涛、肖荣琴向地标公司主张逾期办证违约责任权利的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期办证，但根据本案的证据和事实，可见原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，地标公司理应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施，而地标公司因其自身疏忽未及时在原竣工期限届满前申请延期是导致办证障碍的客观原因，地标公司如果及时申请延长海东广场项目竣工期限则可避免办证障碍，该障碍并非不能预见、不可避免。地标公司主张因新冠疫情可予以免责，但新冠疫情发生在约定地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》地一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不能免除地标公司的违约责任。地标公司还主张因政府机构改革影响办证，但并未提供证据证明其交件被拒收或办证过程受阻。综上，地标公司主张因政府原因和新冠疫情免责均依据不足，本院不予支持。三、关于逾期办证违约责任应如何认定的问题。涉案《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金计算方式，故麦善涛、肖荣琴请求地标公司承担逾期交房违约责任，应根据地标公司违约行为造成麦善涛、肖荣琴实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定地标公司应以购房款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行短期贷款基准利率标准计付违约金、2019年8月20日至2020年7月8按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付违约金给麦善涛、肖荣琴。一审法院认定按年利率7.12%计付逾期办证违约金，该标准依据不足，本院予以调整。故应付逾期办证违约金具体金额为：25321.92元[616331元×（4.35%×42天+4.25%×31天+4.20%×61天+4.15%×92天+4.05%×60天+3.85%×79天）÷365天]。综上所述，地标公司的上诉请求部分成立，对其上诉有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第三项；三、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第二项为：限湛江地标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2019年7月9日起计至2020年7月8日止的逾期办证违约金25321.92元；四、驳回麦善涛、肖荣琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1470.26元，由麦善涛、肖荣琴负担772.19元，由湛江地标投资有限公司负担698.07元；二审案件受理费897.07元，由麦善涛、肖荣琴负担264.02元，由湛江地标投资有限公司负担633.05元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终180号上诉人（原审被告）：湛江地标投资有限公司。住所地：广东省湛江市坡头区海湾南路二号。法定代表人：谢志杰，总经理。委托诉讼代理人：孙嘉鸿，系该公司员工。委托诉讼代理人：陈其聪，广东湛信律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：麦善涛，男，1974年10月13日出生，汉族，住广东省雷州市。被上诉人（原审原告）：肖荣琴，女，1974年9月21日出生，汉族，住广东省雷州市。以上两被上诉人共同的委托诉讼代理人：李江，广东海法(东莞)律师事务所律师。上诉人湛江地标投资有限公司（下简称“地标公司”）因与被上诉人麦善涛、肖荣琴商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人地标公司的委托诉讼代理人陈其聪、孙嘉鸿，被上诉人麦善涛、肖荣琴共同的委托诉讼代理人李江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人地标公司上诉请求：1.依法撤销(2020)粤0840民初675号民事判决书第二项，驳回麦善涛、肖荣琴主张逾期办证违约金的诉讼请求；2.判令由麦善涛、肖荣琴承担本案的诉讼费用。事实与理由：一、一审判决对合同条款的理解有误，导致法律适用错误。按照合同约定来看，在麦善涛、肖荣琴已经获赔逾期交房违约金的情况下，地标公司不应承担逾期办证的违约责任。主合同中未约定逾期办证违约责任条款，故双方可以通过补充协议方式进行约定，补充协议中关于逾期办证违约金的适用条款应当有效并对双方具有约束力。涉案买卖合同第二十条第(二)约定：“因出卖人原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式解决：2、双方协商解决。”该条款有两层意思：第一，认定构成本合同项下的“逾期办证”的前提是“因出卖人原因”；第二，双方未约定明确的违约责任承担方式。故此，双方在合同附件十一《补充协议》第七条补充约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加”，该条款是对主合同内容的补充，而不是变更主合同中已经确定的“应当由出卖人承担的责任”，因此，并不违反主合同第二十八条的约定。一审判决对于该项条款的理解有误，认定补充协议第七条第6款对买受人不具有约束力也缺乏合同依据和法律依据。二、退一步说，即便认定“择一条款”无效，地标公司也有充分的理由和依据要求减免因政府原因导致的逾期办证责任。如上摘录的条款约定，认定地标公司存在逾期办证的违约情形需要以“因出卖人原因”为前提，同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”因此，一审判决对于地标公司在一审中提交的大量证据和大量抗辩理由用一句“地标公司提供的证据不足以证明其主张”，且在“事实查明”部分忽略了地标公司提及的大量客观事实，存在严重的事实遗漏和认定错误，请求二审法院依法予以纠正。1、导致麦善涛、肖荣琴办证逾期主要是涉案项目的产权初始登记手续受阻，而关键的阻碍因素是涉案项目所在规划地块要求配建的市政道路因政府原因无法开建、又无法如期办理置换和延期手续，导致不动产登记不符合条件，这是不可预测和无法在合理时间内考虑得到的因素。涉案项目在2018年6月8日取得《竣工验收备案表》，理应可以马上办理产权登记手续，但是直到2020年4月30日才得以递件办理。因为，项目整体竣工与项目内单体楼宇的竣工验收是不一样的。虽涉案房屋所在楼宇已竣工验收，但项目土地在规划条件上要求同步建设、同步投入的海湾南路直到2018年1月仍因国土部门没有解决用海问题而无法开工，也就无法竣工验收。再根据《不动产登记暂行条例》、《不动产登记暂行条例实施细则》等规定，地标公司在向市不动产登记中心提出办证要求时，该中心告知因出让合同中约定“如逾期竣工，按每逾期一日，则由市政府无偿收回30平米住宅面积用于公共租赁住房”，海东广场项目极可能因逾期竣工被政府收回项目部分面积的权属。因此，不动产登记中心提出在未取得关部门同意竣工延期和签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，无法提供《不动产登记暂行条例实施细则》第十五条中自证“权属是否清楚、界址是否清晰、面积是否准确”的材料，无法办证。2、导致长期无法办理配建道路置换和延期，进而无法办理产权证的原因主要是规划调整、政府机构改革和疫情的前后关联因素的综合影响，且持续时间是地标公司为麦善涛、肖荣琴办证的期间。地标公司一审提交的证据《关于研究湛江地标投资有限公司申请海东广场国有建设用地延建等有关问题的工作会议纪要》载明，涉案规划片区配建道路自我方2018年1月起申办置换和工期延期，直到2020年4月17日坡头区政府组织各相关部门召开工作会议予以批示，主要受几个因素影响：（1）原配建道路无法施工需变更规划；（2）湛江市在2018年3月至2019年9月进行政府机构改革，规划变更和工期延期的审批权限不明确，无法推动；（3）2020年初受疫情影响，会议拖延至4月才进行。可见，地标公司已经在得知影响办证的外部障碍情况下已经采取积极措施予以补救。涉案合同中关于逾期交付条款中约定政府规划调整作为约定免责事由，而上述影响因素自2018年1月(即符合交付条件之前)就开始发生，且地标公司已经在合理期间向政府部门提出申请、递交资料(见地标公司一审证据《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的复函》湛土储函【2018】37号、《湛江海东新区管理委员会关于湛江地标投资有限公司置换出让土地捆绑道路问题的复函》湛海东函【2018】14号)，因此在逾期交付和逾期办证情形同时存在，原因重叠且没有约定逾期办证违约责任的情况下，约定免责条款应当有效，规划调整期间应当免除违约责任。另外本案中存在的最大的“政府原因”就是机构改革带来的迟延，这不是地区政府针对特定人和事作出的具体行政行为，也不是政府部门主观上的过失所导致的迟延，而是国家机器在一段特殊时期的特殊安排。这一过程中必然有些事项的处理效率受到影响，但谁也不能向政府进行行政追责或索赔。因此，这应当构成一种法定免责事由，在这一段时期内应当免责。《广东省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第2点意见：“根据最高人民法院《关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条的规定，出卖人只有在因其自身的原因导致买受人不能在合同约定或法律规定的期限内领取房屋权属证书的情形下，才需承担逾期办证的违约责任。”因此，出卖人能举证证明其已在合同约定或法律规定的办证期限内之合理时间将有关办理房屋权属证书的资料交给政府主管部门并已具备办证条件的，可不承担逾期办证的违约责任。因此，结合合同约定及上述规定，若地标公司足以证明并非“开发商未履行相关义务”造成业主无法办理产权证的，就不应当承担违约责任。“相关义务”又具体指的是地标公司在自身能力控制范围内的办证前期准备工作及申请办证程序。3、在规划调整完成和政府机构改革完成后，阻碍办证的因素才消除，但又处于疫情防控期间，应当按照不可抗力处理，根据时间情况减免违约责任，如将违约终止日计算至开发商向产权登记部门递交办证资料之日止。根据合同法第117条规定、2020年2月26日住房和城乡建设部下发的《住房和城乡建设部办公厅关于加强新冠肺炎疫情防控有序推动企业开复工工作的通知》的规定，本次疫情防控属于“不可抗力”。地标公司在证据中提交了关于在疫情防控期间湛江市办理产权登记的特殊要求的文件，全市在该时期的办证都是严格受限的，可以在一个多月内完成产权初始登记，并尽可能快的为各业主递交办证资料，已经完成了开发商协助办证的义务，且该时间不能计算到产权证书办理下来之日，而是递件之日。本案中，地标公司已于2020年6月16日向湛江市不动产登记中心递交了办证申请资料，于2020年8月14日已领证。三、一审判决认定的逾期办证违约金计算标准有误，属于法律适用错误。本案一审直接按照麦善涛、肖荣琴主张的金额认定违约金金额有失公允，有悖法律规定。1、《最高人民法院关于审理商品房买卖纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款应当以第一款为适用前提，对此上述问题中已详述；2、该二款规定采用的是“可以”、“参照”等字样，并没有必须采用。而《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第三十八条规定：“房屋买卖合同未约定逾期办证、逾期付款违约金或者损失数额难以确定的，人民法院可以参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十九条第二款第一项的规定，以已付购房款或者未付购房款总额为基数，按年利率6%的标准计算违约金。”由于最高院的司法解释是2003年颁布，广东省高院的指引是在2017年颁布，虽级别低于司法解释，但相较于司法解释更有实践指引意义，故我省法院的裁判应当予以适用。3、涉案合同中虽未约定逾期办证违约金的计算标准，但是在同一条款(补充协议第七条第2款)约定有因买受人原因逾期办证违约金的标准，即合同金额的0.05%。故根据权责对等原因，也可以考虑参照适用同一标准，而不是直接按照麦善涛、肖荣琴主张的金额进行认定。四、地标公司已于2017年7月26日向湛江市国土资源局申请延期竣工，因此，地标公司是在竣工期限届满前申请延期竣工的。综上，本案一审的处理仓促而粗糙，对于地标公司的全部证据及理由不予理睬。事实上，本案为系列案件中的其中之一，本案中存在的情况确实有重大的政府因素，海东新区在同一时期其他楼盘也存在同样的问题，目前均在协调处理中。若本案判决生效，将一石激起千层浪而引发剧烈的社会反应，对于海东地区的房地产市场造成巨大震荡，影响整体社会效益。故，恳请二审法院实事求是，以事实为依据予以认定，依法改判，维护地标公司的合法权益，维护社会整体秩序。被上诉人麦善涛、肖荣琴答辩称：一、地标公司以政府原因为由主张不承担延迟办证的违约责任是没有道理的。地标公司举证的政府的行政行为属具体行政行为，而无论是政府与地标公司签订的合同还是政府的具体行政行为都具有相对性，与麦善涛、肖荣琴无关。1、地标公司根据《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》的约定认为迟延交房违约金和迟延办理房产权证的违约金不能同时适用。麦善涛、肖荣琴认为该理由不成立。《商品房买卖合同》第二十八条约定：“对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。”而且，《中华人民共和国合同法》第40条规定：“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定的情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”故《商品房买卖合同》附件十一《补充协议》是无效条款。2、地标公司强调是因政府原因造成迟延办证并不愿意承担违约责任是没有理由的。（1）地标公司的证据有一部分没有提供原件，所以是不能作为认定事实的依据的。（2）地标公司欲证明其延期交房及延期办理房屋产权证给麦善涛、肖荣琴是因为政府的原因造成的，但地标公司所举证据并不能证明地标公司的违约行为是政府造成的，因为政府有关部门在2016年3月15日就己发放《中华人民共和国建筑工程施工许可证》给地标公司进行施工，后政府又在2016年下半年发放了《商品房预售许可证》给地标公司出售未建成的商品房给麦善涛、肖荣琴及其他海东广场的业主，证明政府并未反对地标公司建房出卖。而且，现在地标公司并未建好其所称的涉案相关道路，但政府已发放《不动产权证书》给了麦善涛、肖荣琴及海东广场的广大业主，由此可知，未建好道路不是地标公司违约的理由。所以，地标公司违约延期办理房屋产权证是其自身的原因造成的，不属于不可抗力的因素造成的。而且地标公司进行的房地产开发与捆绑道路建设的合同是在麦善涛、肖荣琴与地标公司签订《商品房买卖合同》之前，在地标公司与麦善涛、肖荣琴签订《商品房买卖合同》之后及麦善涛、肖荣琴收房之后，地标公司也没有告知因政府原因而无法按期办理房产权证给麦善涛、肖荣琴。而且即使是政府的原因也是政府与开发商之间的关系，与麦善涛、肖荣琴无关，不能因为政府与开发商的过错而要麦善涛、肖荣琴这些平民百姓承担责任，这对麦善涛、肖荣琴是不公平的。二、一审法院支持麦善涛、肖荣琴关于违约金的计算结果是完全正确的，请二审法院予以支持。麦善涛、肖荣琴在一审所提出的计算违约金的方式是根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定所进行的，且没有超过麦善涛、肖荣琴购房款的30%，因而是合法合理的。麦善涛、肖荣琴起诉请求：1.判令地标公司支付延迟交房违约金22927.51元（按麦善涛、肖荣琴付款总额的年利率日万分之一从2017年7月1日起计至2018年7月8日收房时止）给麦善涛、肖荣琴；2.判令地标公司赔偿延迟交付房屋产权证给麦善涛、肖荣琴的损失43882.77元（以麦善涛、肖荣琴付款总额为基数按年利率7.12%从2019年7月8日起计至2020年7月8日收房时止）；3.本案诉讼费由地标公司承担。一审法院审理查明：2017年3月7日，地标公司作为出卖人与麦善涛、肖荣琴作为买受人签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017004792），主要约定：麦善涛、肖荣琴购买地标公司的位于湛江市坡头区（预测建筑面积为106.73平方米），房屋价款为616331元。该合同第七条付款方式及期限约定：买受人采取下列第3种方式付款：按揭贷款。买受人应当于2017年3月7日前支付首期房价款156331元，占全部房价款的25%。余款46万元申请贷款支付。第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2017年7月1日前向买受人交付该商品房。（二）……交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。第二十条房屋登记约定：（一）双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第2种方式处理：2.双方协商解决。第二十八条补充协议约定：对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件十一）。补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款约定：出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不累加。合同签订后，麦善涛、肖荣琴于2017年3月24日向地标公司支付了首期房价款156331元，后因麦善涛、肖荣琴无法按揭付款，与地标公司签订了《补充协议》，主要约定：同意增加46万元作为首期房价款，将原付款方式及期限变更为付款方式为一次性付款，麦善涛、肖荣琴应当于2018年1月4日前支付该商品房全部价款。麦善涛、肖荣琴于2018年1月15日向地标公司支付了全部房价款616331元，地标公司于2018年7月8日将涉案商品房交付给麦善涛、肖荣琴使用，麦善涛、肖荣琴已于2020年8月14日取得不动产权证书。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。麦善涛、肖荣琴与地标公司双方签订的《商品房买卖合同（预售）》是双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。本案的焦点问题为：一、麦善涛、肖荣琴请求的地标公司逾期交房违约金应否支持？地标公司抗辩麦善涛、肖荣琴交齐房款的时间晚于合同约定的房屋交付时间，在麦善涛、肖荣琴未完成主要的先合同义务情况下，地标公司有权行使先履行抗辩权而顺延交付期间。依照《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，对地标公司该抗辩意见予以采纳。地标公司还抗辩延期交房是受台风（其中包括2016年台风“莎莉嘉”等）、光纤改造等因素造成，并非其主观违约造成，不应承担逾期交房责任。一审法院认为，双方系于2017年3月7日就涉案房屋签订买卖合同，时间在部分台风之后，地标公司理应考虑天气因素确定房屋交付时间；关于政府对光纤通信到户的要求并非不能预见、不能避免、不能克服的客观情况，不属于不可抗力。地标公司提供的证据不足以证明其主张，对地标公司该抗辩意见不予采纳。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”剔除麦善涛、肖荣琴支付购房款前的时间，地标公司应承担从2018年1月16日至2018年7月7日期间的逾期交房违约责任。双方在合同中约定，逾期交房超过60日后继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额”的规定，麦善涛、肖荣琴诉讼请求地标公司支付逾期交房的违约金，支持从2018年1月16日起按日按全部房价款万分之一计至2018年7月7日止，一共172天的违约金，即10600.9元（616331元×0.0001×172天）。麦善涛、肖荣琴超出部分的逾期交房违约金的请求，不予支持。二、麦善涛、肖荣琴请求的地标公司逾期办证违约金是否合法合理？根据双方在合同第十一条、第二十条中的约定，麦善涛、肖荣琴在商品房交付之日，即2018年7月8日起365日内可取得商品房的房屋所有权证书。但麦善涛、肖荣琴于2020年8月14日才取得不动产权证书，从办证期限届满之次日即2019年7月9日起到取得房屋权属证书之日的前一日即2020年8月13日止，地标公司逾期办证达401天。地标公司抗辩即使地标公司需要承担违约责任，根据合同附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款的约定，地标公司如已承担逾期交房违约金，麦善涛、肖荣琴无权再主张逾期办证违约金。双方在合同第二十八条约定：补充协议中含有不合理的减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任，或不合理的加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。一审法院认为，主合同和合同附件是同一天签订的，合同附件十一中第七条关于合同备案与房屋登记的补充约定第六款的约定属于不合理减轻或免除了出卖人的责任。因此，该条款无效，对麦善涛、肖荣琴不具有法律拘束力。且该条款属于主合同的从合同，与主合同不符，应以主合同为准。地标公司的抗辩意见，不予采纳。地标公司还抗辩延期办证是政府原因、配套规划调整、疫情等因素造成，并非其主观违约造成，不同意承担逾期办证责任，但地标公司提供的证据不足以证明其主张。而疫情发生时地标公司已经违约，且地标公司亦没有提供证据证实已将相关情况及时通知麦善涛、肖荣琴。因此，对地标公司的抗辩意见，不予采纳。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款第一项规定：由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限。因此，地标公司应当承担逾期办证的违约责任。由于双方在合同中没有约定逾期办证违约金，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，本案逾期办证的违约金应参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。麦善涛、肖荣琴诉讼请求的逾期办证违约金，支持以全部房价款为基数，从2019年7月9日起按年利率7.12%计算至2020年7月8日止，一共365天的违约金，即43882.77元（616331元×7.12%）。地标公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证的权利，所产生的法律后果应由其自行承担。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条“被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决”的规定，依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百三十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决：一、限湛江地标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2018年1月16日起至2018年7月7日止的逾期交房违约金10600.9元；二、限湛江地标投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2019年7月9日起计至2020年7月8日止的逾期交付房屋产权证违约金43882.77元；三、驳回麦善涛、肖荣琴的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1470.26元，由湛江地标投资有限公司负担。二审中，地标公司向本院提交以下证据：一、《湛江市国土资源局关于核定实际交地时间及支付延期交地违约金有关问题的复函》《湛江市国土资源局关于与湛江地标投资有限公司签订补充协议的通知》《国有建设用地使用权出让合同补充协议》，用以证明湛江市国土资源局确认延期交地给地标公司，同意与地标公司签订补充协议，海东广场项目竣工期限延长两年即延长至2017年9月23日；二、《关于海东广场项目延期竣工的申请（地标投资【2017】27号）》，用以证明地标公司向湛江市国土资源局申请延期竣工；三、《关于置换出让土地捆绑道路的请示（地标投资【2017】50号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市国土资源局将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；四、《关于湛江地标投资有限公司要求置换出让土地捆绑道路有关问题的复函（湛国土资【利用】（2018）38号）》，用以证明湛江市国土资源局请求地标公司征求海东新区管理委员会、市城市规划局、市土地储备管理中心意见后再向该局申请置换；五、《关于对置换出让土地捆绑道路问题出具相关意见的函（地标投资【2018】3号）》，用以证明因海湾南路西段用地尚未征收，地标公司请求湛江市土地储备管理中心将捆绑的海湾南路西段置换为旦黎南路；六、《关于海东广场延期竣工的请示（地标投资【2018】18号）》，用以证明地标公司是向湛江市国土资源局坡头分局申请延期竣工；七、《国有建设用地所有权延期竣工协议》，用以证明湛江市自然资源局同意海东广场项目竣工期限延长至2021年4月16日；八、《关于湛江地标投资有限公司申请海东广场项目延期竣工有关问题的请示》，用以证明湛江市国土资源局坡头分局根据地标公司申请，拟同意海东广场项目延期一年竣工；九、《广宇变更出让合同相关条款的请示（地标投资【2019】16号）》《关于变更出让合同相关条款的复函》，用以证明地标公司请求湛江市自然资源局将约定建设的海湾南路置换为旦黎南路，该局复函参照相关文件实施；十、《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2019】15号）》《关于海东广场项目延期竣工的请示（地标投资【2020】2号）》，用以证明地标公司请求区自然资源局同意海东广场项目延期竣工；十一、《关于海东广场项目补充申请延期竣工的情况说明》，用以证明地标公司就海东广场项目延期竣工向区自然资源局说明情况。麦善涛、肖荣琴未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于地标公司提交的证据，麦善涛、肖荣琴质证认为：1.地标公司提交的这些证据其在一审时就可以提供，但是地标公司没有出庭，也没有举证，因此过了举证期限。2.这些证据都是地标公司跟国土部门之间的文件来往，与麦善涛、肖荣琴没有关系。3.地标公司与麦善涛、肖荣琴所签订的《商品房买卖合同》也没有约定因为政府的原因造成延期的，地标公司可以免责，所以这些证据对本案事实的认定没有影响。本院经审查认为：地标公司提供上述证据虽属逾期举证，但证据内容与本案基本事实存在关联，故本院对上述证据均予以采纳。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》约定合同项下建设项目应在2016年6月14日前竣工，地标公司应在竣工时间前十五日内向湛江市国土资源局书面报告延迟竣工的原因；地标公司与湛江市国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同补充协议》约定地标公司合同项下建设项目竣工期限延长至2017年9月23日。地标公司在二审庭审中主张基于2017年7月26日向湛江市国土资源局提交了延期竣工，但未提交任何接收证明。上述竣工期限届满后，地标公司于2018年7月向湛江市国土资源局坡头分局请示延长竣工期限以及减免因逾期竣工须被收回的出让土地面积，在地标投资[2018]18号《关于海东广场项目用地延期竣工的请示》中，地标公司称“由于我司首次已回馈家乡形式回湛投资建设，对本土的手续办理流程不熟悉，竣工时间到后期亦未收到相关部门的通知文件；负责办理报建的人员变动，相关事宜交接不到位等原因导致未能及时申请延期”。2020年4月17日，湛江市自然资源局与地标公司签订《国有建设用地使用权延期竣工协议》，明确因原须配建的海湾南路西段因涉及用海问题不具备开工条件等原因，竣工期限延长至2021年4月16日。再查明：本案二审庭审中，地标公司陈述称，因地标公司与政府约定逾期竣工须由政府收回部分出让土地，故如果申请办证时项目竣工已经逾期，则办证机关会以土地权属不清为由不予办证，如果申请办证时项目竣工尚未逾期，则不存在土地权属不清影响办证的问题。又查明：涉案《商品房买卖合同》附件十一补充协议第七条第6项约定“出卖人及买受人双方同意，对于迟延交付、权属转移登记迟延的违约责任在任何情况下均不得同时适用，买受人只能选择其中一项适用不得累加”。还查明，2019年中国人民银行短期（一年以内，含一年）贷款基准利率均为4.35%；中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率（LPR）标准如下：2019年8月20日4.25%、2019年9月20日4.20%、2019年10月21日4.20%、2019年11月20日4.15%、2019年12月20日4.15%、2020年1月20日4.15%、2020年2月20日4.05%、2020年3月20日4.05%、2020年4月20日3.85%、2020年5月20日3.85%、2020年6月22日3.85%、2020年7月20日3.85%。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据地标公司的上诉请求和理由，及麦善涛、肖荣琴的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于地标公司应否承担逾期办证违约责任的问题。地标公司主张依据附件十一补充协议第七条第6项的约定，麦善涛、肖荣琴已选择向地标公司主张逾期交房违约责任，则不能再主张逾期办证违约责任。但根据上述约定内容中“适用”“累加”等表述，应理解该约定意为买受人只能选择主张同一时期内的逾期交房违约金或逾期办证违约金，本案麦善涛、肖荣琴所主张的逾期交付违约金和办证违约金计算期间并无重叠，故本案并不用上述约定。而支付违约金只是承担违约责任的一种情形，约定固定数额的违约金或者约定违约金的计算方法，通常是为了确定违约责任的范围，违约金并不等同于《中华人民共和国合同法》第七章所规定的违约责任，即便未约定违约金也不影响违约一方依法承担其他违约责任。故地标公司关于附件十一补充协议第七条第6项已约定排除了麦善涛、肖荣琴向地标公司主张逾期办证违约责任权利的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于本案是否具有逾期办证免责事由的问题。地标公司主张其因政府原因导致逾期办证，但根据本案的证据和事实，可见原配建道路因涉及用海问题不具备开工条件的情况早已存在，地标公司理应充分考虑该情况对涉案《商品房买卖合同》履行的影响并采取应对措施，而地标公司因其自身疏忽未及时在原竣工期限届满前申请延期是导致办证障碍的客观原因，地标公司如果及时申请延长海东广场项目竣工期限则可避免办证障碍，该障碍并非不能预见、不可避免。地标公司主张因新冠疫情可予以免责，但新冠疫情发生在约定地标公司迟延履行之后，根据《中华人民共和国合同法》地一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”规定，不能免除地标公司的违约责任。地标公司还主张因政府机构改革影响办证，但并未提供证据证明其交件被拒收或办证过程受阻。综上，地标公司主张因政府原因和新冠疫情免责均依据不足，本院不予支持。三、关于逾期办证违约责任应如何认定的问题。涉案《商品房买卖合同》并未约定逾期办证违约金计算方式，故麦善涛、肖荣琴请求地标公司承担逾期交房违约责任，应根据地标公司违约行为造成麦善涛、肖荣琴实际损失的情况予以认定。考虑涉案合同的履行情况、涉案房屋的总房价、地标公司违约时长、当事人的合同目的及可得利益、当地的经济水平以及房地产交易的市场发展状况等因素，本院酌情认定地标公司应以购房款为基数，2019年8月20日前按中国人民银行短期贷款基准利率标准计付违约金、2019年8月20日至2020年7月8按中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计付违约金给麦善涛、肖荣琴。一审法院认定按年利率7.12%计付逾期办证违约金，该标准依据不足，本院予以调整。故应付逾期办证违约金具体金额为：25321.92元[616331元×（4.35%×42天+4.25%×31天+4.20%×61天+4.15%×92天+4.05%×60天+3.85%×79天）÷365天]。综上所述，地标公司的上诉请求部分成立，对其上诉有理部分本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第一项；二、撤销广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第三项；三、变更广东省湛江市坡头区人民法院（2020）粤0804民初675号民事判决第二项为：限湛江地标投资有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向麦善涛、肖荣琴支付自2019年7月9日起计至2020年7月8日止的逾期办证违约金25321.92元；四、驳回麦善涛、肖荣琴的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1470.26元，由麦善涛、肖荣琴负担772.19元，由湛江地标投资有限公司负担698.07元；二审案件受理费897.07元，由麦善涛、肖荣琴负担264.02元，由湛江地标投资有限公司负担633.05元。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月八日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律及司法解释条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。