连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初6714号原告（案外人）：张某某，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：梅洪柳、王康，江苏瑞里特律师事务所律师。被告（申请执行人）：王某某，男，汉族，住连云港市赣榆区。委托诉讼代理人：伏广超，北京市盈科（连云港）律师事务所律师。被告（被执行人）：李某甲，男，汉族，住连云港市赣榆区。原告张某某与被告王某某、李某甲案外人执行异议之诉一案，本院于2020年11月9日立案受理后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行审理。原告张某某及其委托诉讼代理人梅洪柳、王康，被告王某某的委托诉讼代理人伏广超到庭参加诉讼，被告李某甲经本院依法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张某某向本院提出诉讼请求：1、依法判令对（2012)赣执字第3675号执行案件中位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房屋解除查封、停止执行；2、请求依法确认2011年4月8日原告与被告二签订的合同买卖合同有效，并确认位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房屋归原告所有；3、判令被告承担一切诉讼费用。事实和理由如下，原告于2011年4月8日与被告二签订房屋买卖合同，合同约定原告购买被告二位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室房×××，原告于当日以现金方式支付了房屋价款，被告二在房屋买卖合同下方书写收条一份。原告支付房屋价款后，被告二就把房屋交付给原告，原告开始几年对外出租，后于2017年6月15日将涉案房屋承包给连云港百安居装饰工程有限公司进行装修，于2018年5月18日与他人签订房屋租赁合同，将涉案房屋租赁给他人使用。原告于2019年得知，被告一与被告二民间借贷一案，被告一申请保全涉案房屋，贵院于2012年10月25日将涉案房屋查封，于2019年4月18日继续查封上述房屋。原告认为，原告于被告二的买卖合同合法有效，原告支付了合理价款；自2011年起至今一直都是由原告装修并对外出租该房屋。且自2011年起至今涉案房屋的物业费、电费、水费均是原告交纳。因签订房屋买卖合同时，涉案房屋还未办理房产证，经原告多次要求被告二于2011年8月8日办理了房屋产权证，后原告让被告二配合将涉案房屋过户到原告名下，被告二总是一直推诿，至今一直拒不配合原告办理房屋产权变更登记手续，没有办理过户登记的过错不在原告。故被告申请查封涉案房屋的事实不能成立，该查封行为损害了原告的合法权益，现提起案外人执行异议之诉，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告王某某答辩称，1、原告诉求不能成立，答辩人在2012年5月起诉李某甲借贷纠纷一案时，同时申请查封了李某甲所有的某某某某花园X#楼XXX室房产。2012年10月，判决生效后，李某甲拒不执行，王某某申请法院执行。其中在2013年8月，赣榆区法院将李某甲和王某某集中到法院进行调解并签订还款承诺书，李某甲向法院书面保证：2013年10月1日之前还清债务及利息，如果不还同意法院将保全的房产拍卖用来还债。李某甲在法院谈话证明，法院所保全的房产归李某甲所有，并没有出售。李某甲在法院执行调查中的谈话内容直接否定了张某某的起诉理由。对于该房产，王某某在2012年5月保全时，曾亲自到小区查看该房产，当时并没有人住，没有装修。2015年5月又亲自到该房产查验，当时并没有装修也无人居住。该事实也证明原告诉称其与李某甲合同签订于2011年4月的理由不成立，是假的。2、原告所提供的合同为无效合同原告在执行异议中提供了其与李某甲签订的《房屋买卖合同》。该合同从形式上看，合同中李某甲妻子李某乙并没有签字，且在执行异议听证中，李某甲与李某乙没有到庭，李某乙直至执行听证也没有对合同予以追认。另一方面，合同中缺少价格条款。作为买卖合同，价格条款是必备条款，同时也没有证据证明双方对价格条款在事后达成了一致意见，因此涉案缺少价格条款的买卖合同是不成立的。3、对于《房屋买卖合同》第二页下所附收条，从文字书写看，该收条除签名外其他内容不是李某甲所书写，该收条真实性无法确认。如原告认为该收条是真实的，则负有继续举证责任。从收取款项看，在2011年，82000元的购房款为大额款项，买卖房屋进行现金交易是不太可能的。对于交易方式，原告依法负有提供银行转账凭证或双方银行当日存取款凭证的责任。在没有更强的证据证明原告支付了购房款的情况下，原告应承担举证不能的不利后果。4、从法律角度分析，根据物权法规定，即使房产被保全前签订买卖合同，但没有过户的，不发生物权变动效力，即涉案房产仍然属于李某甲与李某乙所有。本案中原告不享有足以排除答辩人强制执行的权利。5、原告执行异议已超过执行异议期限。原告于2019年10月24日才向法院提出异议，已过执行异议期限，丧失了实体权利，法院不应再受理。原告在执行异议听证中称，他当时就看到了法院的保全查封裁定。根据最高人民法院关于查封、扣押、冻结财产的规定和执行异议和复议等司法解释的规定，原告早已丧失了执行异议权，更不用说提起执行异议之诉权了。综上所述，本案历时九年多的执行过程，原告张某某在房产被查封保全的情况下，一直未向法院提出异议，且没有证据证实其提供的合同和收条的真实性。在长达九年多的时间里，原告不积极主张权利，相反还要再花钱进行装修，这违反了最其码的常理，也进一步证明了本案的房屋买卖是虚假的。答辩人请求人民法院查明案件事实，依法驳回原告的诉讼请求，并对虚假诉讼行为予以惩处。被告李某甲未作答辩。经审理查明，本院认定事实如下：2012年6月15日，本院根据王某某的申请，作出（2012）赣商初字第1820-1号民事裁定：对被告李某甲所有的位于赣榆县××镇××路××＃门面房、赣榆县青口镇某某某某花园X号楼XXX室的两处房产予以保全，保全期间由被告保管、使用，禁止买卖、抵押、毁损、变更产权登记等民事处分行为。2012年8月7日，本院对王某某诉李某甲民间借贷纠纷一案作出（2012)赣商初字第1820号民事判决：被告李某甲于本判决生效之日起十日内偿还原告王某某借款50万元及滞纳金（自2011年12月29日起计算至本判决确定的给付之日止，按中国人民银行同期同类贷款基准利率四倍计算）。2012年10月25日，根据王某某的申请，本院立案强制执行，案号为（2012)赣执字第3675号。在执行过程中，本院于2019年4月18日作出（2012)赣执字第3675号执行裁定：继续查封被执行人李某甲所有的位于连云港市赣榆区××镇××路××＃门面房以及位于连云港市赣榆区××镇××××花园×号楼×××室的房产；查封期限三年，在查封期间，未经本院允许不得买卖、抵押、出租。案外人张某某对本案执行标的提出异议后，本院于2020年9月27日作出（2020）苏0707执异26号执行裁定，驳回张某某的异议请求。案外人张某某不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。庭审中，原告提供了与被告李某甲签订的房屋买卖合同一份及装修合同、房屋租赁合同、商品房买卖合同、房产证、收据、完税凭证、某某某某花园物业管理处的证明、证人证言等证据，拟证明其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益。对于房屋买卖合同，该合同的落款日期为2011年4月8日，合同中未载明房产的具体信息，仅载明位于某某某某某花园房产一套总体出让给原告，出让价格处为空白，合同第二页下方被告李某甲书写收条一张，内容为“今收到房款捌万贰仟元整。庭审中原告述称房款系2010年下半年以现金方式支付的，与诉状中于2011年4月8日当日以现金方式支付房款的意见并不一致，且未提供相应款项来源的证据，仅述称现金是其在上海经营店铺的营业额，其通过长途大巴从上海携带回赣榆后交付给被告李某甲。对于装修合同和房屋租赁合同，装修合同的落款时间为2017年6月15日，房屋租赁合同的落款时间为2018年5月18日，日期均在本院查封时间之后，故上述两份合同不能证明原告在本院查封之前已合法占有案涉不动产。对于被告李某甲与开发商签订的商品房买卖合同及房产证、收据、完税凭证，上述证据虽由原告持有并提交法庭，但并不能证明案涉房产的实际交付时间。对于某某某某花园物业管理处的证明，该证明虽载有业主张某某物业管理费自2011年至2020年1月7日已交清的内容，但该证明并没有出具人的签名按印，且原告仅提供了落款时间为2010年1月7日，交款人为李某甲的垃圾清运费票据，并未提供早于本院查封时间的物业管理费交纳票据予以补充证实；对于2013年之后的电费缴费清单，其时间亦在本院查封之后，故本院认为上述证据，均不足以证明原告在本院实际查封之前已经合法占有案涉不动产。对于证人周某的证言，证人作证称其与李某甲系战友关系，被告李某甲让其帮助出售案涉房产，后其找到了案外人王某民帮助将案涉房产卖给张某某，但问及什么时间签订的合同、房产有无过户、张某某什么时候在案涉房产中居住证人均表示不知道，仅提及原告付了82000元现金，鉴于证人与被告李某甲的利害关系，故对该份证据，本院不予采纳；对于证人张某的证言，证人作证称其2011年夏天从原告处租赁了案涉房产，但未提供租赁合同、付款凭证的证据予以证实，本院认为其证言系孤证，故不予采信。另查明，2011年8月8日，案涉房产即办理了房屋所有权证，权证号为连房权证青字第Ｑ××0号，房屋所有权人栏处登记为被告李某甲，共同共有人李某乙。庭审中，法庭询问原告房产证办下来后为何不及时过户时，原告述称因被告李某甲说他老婆不同意不好过户。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条之规定,案外人提起执行异议之诉的,应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任，而《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。故能否同时符合上述四个案件，是本案中案外人能否对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的前提。本案中，原告虽与被告李某甲签订了书面的房屋买卖合同，合同的落款时间亦早于案涉房产的查封时间，但基于本院上述对装修合同、房屋租赁合同、某某某某花园物业管理处的证明、收据、电费清单、证人证言等证据的认证意见，本院认为，原告提供的证据暂不足以证明案涉房产在本院查封前已经交付给了原告，同时在房款是否已全部支付及非因原告自身原因未办理过户登记的条件证明上，原告同样未提供充足证据予以证实，分析如下，案涉房产于2011年8月8日即具备了过户条件，但截止至2012年6月15日本院查封案涉房产时，案涉房产依然登记在被告李某甲名下，原告虽述称不能过户系因被告李某甲配偶不同意造成的，但未提供证据予以证明，且即使被告李某甲存在不配合过程的情形，原告亦可通过诉讼的方式维护自身的合法权益，而非任由自己购买的房产长期处于产权纠纷之中，故本院认为，原告对案涉房产未能办理过户登记具有过错；再者，从款项交付看，原告仅诉称其以现金的方式支付了82000元房款，未提供款项来源的证据，仅述称现金是其在上海经营店铺的营业款，其通过长途大巴从上海携带现金回赣榆后交付给被告李某甲，但亦未提供店铺经营的账目、资金流水等证据对其述称的资金来源予以证实，故本院认为仅依据合同下方被告李某甲书写的收条还不足以证明房款已支付。综上，本院认为原告提供的证据并不足以证明其享有足以排除强制执行的民事权益，故其提出的停止执行案涉房产、确认房屋买卖合同合法有效及案涉房产归其所有的诉讼请求，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条第一款，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条之规定，判决如下：驳回原告张某某的全部诉讼请求。案件受理费5130元，由原告张某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。审 判 长  曹书源审 判 员  宋慧秋人民陪审员  蒋招娣二〇二一年四月二十七日书 记 员  武 菲法律条文附录及上诉须知一、法律条文（一）《中华人民共和国物权法》第九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。(二)《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。（三）《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未给法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服的，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。（四）《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第三百一十条人民法院办理执行异议之诉案件，适用普通程序。第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的；（二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。