广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0106民初3128号原告：广州华诚物业发展有限公司，住所地广州市天河区五山路248号金山大厦1610A。法定代表人：姚军。委托诉讼代理人：敬娴，系该司职员。被告：白敦力，男，1953年5月29日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：赵兵，广东天胜律师事务所律师。原告广州华诚物业发展有限公司与被告白敦力物业服务合同纠纷一案。本院受理后依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》,本案适用简易程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告偿还物业管理费5227.2元及违约金（违约金从2018年4月1日起按每日应交物业管理费的千分之一计算，暂计至2020年6月30日，实际计至清偿之日）；2.判令被告向原告偿还车位管理费4050元及利息（利息从2018年4月1日起按中国人民银行同期贷款利率计算，暂计至2020年6月30日，实际计至清偿之日）；3.判令被告向原告偿还卫生处理费135元;4.判令被告承担全部诉讼费用。上述1、2、3项费用合计9412.2元。事实和理由：2011年9月26日，原告与被告所居住小区的业主委员会(即广州市天河工商分局东莞庄住宅小区业委会）签订《物业管理委托合同》,约定由原告向该小区提供物业服务并负责向业主和物业使用人收取物业管理费、车位管理费和卫生处理费，其收费标准如下：物业管理费为住宅房屋按套内面积每月每平方米1.8元，卫生处理费为每月5元，车位管理费为每辆车每月150元（露天车位）。同时约定，业主和物业使用人逾期缴纳物业管理费的，从逾期之日起按每天应交管理费的千分之一缴纳违约金。合同签订后，原告依约向被告提供物业服务，被告也依约向原告支付物业管理费和卫生处理费。2016年5月业委会到期解散，解散后至今未成立。2016年9月30日，《物业管理委托合同》期限届满，因业委会解散后一直未成立，续签物业管理合同的事项也就一直耽搁至今，但原告并未因合同到期停止提供物业管理服务，继续为小区提供物业服务，而被告却以与原告间不存在物业管理合同关系为由多年拖欠物业管理费用，原告数年来多次催缴无果。自2018年4月1日至今，被告未向原告支付物业管理费5227.2元、垃圾处理费135元、车位管理费4050元，欠费合计9412.2元。针对被告的上述欠费行为，原告多次向被告催告要求偿还上述费用，但被告仍不履行上述费用的偿还义务。原告认为原被告间的物业服务关系是一直持续存在的，一直未书面续签也是由于小区业委会解散后至今未成立，原告一直为被告提供物业管理服务，原告与被告间存在的物业服务行为构成物业合同的延续。为维护原告的合法利益，依据上述《物业管理委托合同》的相关约定以及《中华人民共和国合同法》的相关规定，特向贵院提起上述请求，望判如所请。被告白敦力答辩称，原告的诉讼请求没有事实依据和法律依据，应该予以全部驳回。因为原告主张合同权利的那份合同已经被法院确认无效。首先是2018粤0106民初11997号民事判决书、2019粤01民终1720号民事判决书维持天河法院的判决，因此原告主张合同权利的合同应该视为不存在。原告主张合同权利的事实和法律依据都没有了。原告对合同确认无效后，双方没有建立合同关系，也不存在事实上的合同关系，原告主张合同后面是延续的，这是不存在的，我们需要缔结新的合同关系，才可以主张合同关系，故原告的主张没有事实和法律依据。经审理查明：被告是广州市天河区东莞庄路12号502房（以下简称涉案房屋）的产权人，占有部分为全部，建筑面积118.012平方米，套内面积107.58平方米。被告的车辆在涉案房屋所在小区办理了车辆月保服务。经生效的（2018）粤0106民初16286号《民事判决书》（以下简称“16286号生效判决”）认定：原告广州华诚物业发展有限公司与“广州市天河工商分局东莞庄住宅小区业委会”于2011年9月26日签订的《物业管理委托合同》为无效合同；根据已查明的事实，原、被告已形成事实上的物业管理服务关系，虽《物业管理委托合同》为无效合同，但原告为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务；物业服务费支付标准为每月每平米物业管理费1.8元、物业管理费150元、卫生处理费5元；采信原告主张的涉案房屋的物业管理费、车位管理费为每季度缴纳一次，最迟在当季度的第3个月的最后一日缴纳当季度的费用。本案中原告主张其在2018年4月1日至2020年6月30日期间一直为涉案房屋所在小区提供物业管理服务，但被告一直未支付该期间物业服务费。对此提交了：1.物业服务的照片，拟证实原告提供物业服务的事实。2.物业服务催款函以及张贴《缴费通知书》、《物业服务催款函》的照片，拟证实被告未交物业管理费。经质证，被告对证据1有异议，认为照片不能证明原、被告达成建立物业服务关系背景下进行物业服务，只能说明原告从事单方面的活动；对证据2有异议，认为被告无法律义务要向原告支付物业管理费。本院认为，根据“16286号生效判决”的认定和已查明的事实，本院认定原、被告已形成事实上的物业管理服务关系，虽《物业管理委托合同》为无效合同，但原告为涉案房屋所在小区实际提供了物业服务，根据公平原则和权利义务相一致原则，被告负有向原告支付物业服务费的义务。被告未举证证实其已支付2018年4月1日至2020年6月30日期间的物业服务费，故应向原告支付该期间的物业服务费。关于支付标准，原告主张物业管理费按每月193.6元（1.8元×107.58平方米）、车辆管理费每辆车每月150元、卫生处理费为每月5元标准计算，“16286号生效判决”已对该标准予以支持，本院亦予以采信。原告要求被告支付2018年4月1日至2020年6月30日物业管理费5227.2元（193.6元×27个月）、车辆管理费4050元（150元×27个月）、卫生处理费135元（5元×27个月）未超过法院核算金额，本院对此予以支持。“16286号生效判决”已采信原告所主张的涉案房屋的物业管理费、车位管理费为每季度缴纳一次，最迟在当季度的第3个月的最后一日缴纳当季度的费用。本院对此亦予以采信。被告迟延支付物业管理费，造成原告的损失。从公平角度，本院酌情判令被告向原告支付迟延费用的利息，其中2018年4月1日至2019年6月30日期间的利息，应以每季度欠缴的物业管理费580.8元（193.6元×3个月）为本金，分别自下季度第1个月的1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。2019年7月1日至2020年6月30日期间的利息，分别自下季度第1个月的1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，各期利息均以本金为限。被告迟延支付上述期间的车位管理费，给原告造成一定利息损失，从公平角度，本院酌情判令被告向原告支付迟延费用的利息，其中2018年4月1日至2019年6月30日期间的利息，应以每季度欠缴的物业管理费450元（150元×3个月）为本金，分别自下季度第1个月的1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。2019年7月1日至2020年6月30日期间的利息，分别自下季度第1个月的1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，各期利息均以本金为限。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告白敦力向原告广州华诚物业发展有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日的物业管理费5227.2元及利息（其中2018年4月1日至2019年6月30日期间的利息，应以每季度欠缴的物业管理费580.8元为本金，分别自下季度第1个月的1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付；2019年7月1日至2020年6月30日期间的利息，分别自下季度第1个月的1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，各期利息均以本金为限）。二、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告白敦力向原告广州华诚物业发展有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日的车辆管理费4050元及利息（其中2018年4月1日至2019年6月30日期间的利息，应以每季度欠缴的物业管理费450元为本金，分别自下季度第1个月的1日起至2019年8月19日按照中国人民银行发布的同期同类贷款利率的标准计付，2019年8月20日至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付。2019年7月1日至2020年6月30日期间的利息，分别自下季度第1个月的1日起至实际支付之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率的标准计付，各期利息均以本金为限）。三、自本判决发生法律效力之日起10日内，被告白敦力向原告广州华诚物业发展有限公司支付2018年4月1日至2020年6月30日的卫生处理费135元。四、驳回原告广州华诚物业发展有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元减半收取25元，由被告白敦力负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年四月九日书记员  朱爱玲