安徽省芜湖市弋江区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0203民初806号原告:郭云，男，1988年8月6日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。委托诉讼代理人：汪文波，北京盈科（芜湖）律师事务所。被告：芜湖上林置业有限公司，住所地芜湖市弋江区上林春天里商业会所三楼，统一社会信用代码91340200571777657P。法定代表人：查涛，总经理。委托诉讼代理人：王蓉，安徽纬纶律师事务所律师。委托诉讼代理人：董泽民，安徽纬纶律师事务所律师。原告郭云与被告芜湖上林置业有限公司（以下简称上林公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告郭云委托诉讼代理人汪文波，被告上林公司委托诉讼代理人王蓉、董泽民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郭云向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金147283.87元（以已付购房款568488元为基数，自2015年12月31日起按日万分之1.2标准计算至2016年3月30日止为6207.89元，自2016年3月31日起按万分之2.4的标准计算至2019年1月28日止为141075.98元）；2.判令被告支付逾期办证违约金1811.2元（以已付购房款568488元为基数，自2016年3月31日起按日万分之0.02的标准计算至2020年8月10日为1811.2元）;3.判令被告支付房屋面积差价1430.8元；4.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月与被告签订《商品房买卖合同》,购买被告开发的上林春天里3#楼1单元1903室房屋,建筑面积为111.25m2,房屋单价为5110元/m2,总价款为568488元。合同约定交房日期为2015年12月30日,超过90天出卖人逾期交房,合同继续履行,自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,超出90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同签订后,原告按照合同约定支付购房款,但是被告未能在2015年12月30日按合同约定交付房屋。2016年8月29日,被告向原告出具协议承诺原告所购房屋于2016年11月30日前竣工并确保原告入住,并承诺自2016年3月31日起将逾期交房违约金由合同约定的日万分之1.2调至日万分之2.4。但被告仍未在承诺的时间向原告交付房屋并办理过户手续,其已构成违约,并给原告造成了相应损失。合同约定的房屋面积也与实际面积不符,对于上述逾期交付产生的违约金及原告的损失,双方多次协商未果,现原告为维护自身的合法权益,特向法院提起诉讼,请求判如所请。被告上林公司辩称，一、郭云主张2018年2月5日前的逾期交房违约金及逾期办证违约金诉讼时效已过，不能得到支持，应予以核减。涉案合同约定交房日期为2015年12月30日，办证时间为2016年3月30日，上林公司未能按照涉案合同约定交付房屋、提供办理涉案房屋产权证需要的全部材料，郭云要求上林公司支付逾期交房及逾期办证违约金的请求权分别于2015年12月31日、2016年3月31日已经产生。芜湖市弋江区人民法院于2021年2月5日通知上林公司应诉，因郭云未在法定诉讼时效期间向上林公司主张，已丧失胜诉权，其主张不能得到支持。二、郭云主张由上林公司支付逾期交房违约金147283.87元的诉讼请求部分不能成立，依法应予以核减。郭云主张自2016年3月31日起按日万分之2.4的标准计算逾期交房违约金，标准过高，依法应予以核减。涉案《商品房买卖合同》约定，上林公司逾期交房的，应按日向郭云支付已付购房款万分之1.2的违约金，即逾期交房期间，上林公司每日应支付68.22元，每月应支付68.22×30=2046.6元。至答辩日涉案房屋所在小区上林春天里租金均价为1518元/月（安居客、58同城均显示上林春天里租金一居室均价1300元/月，二室1554元/月，三室最高租金1700元/月，因此，上林春天里租金均价1518元/月），上林公司逾期交房发生在2015、2016、2017、2018、2019年，近年来芜湖住宅用房价格涨势过快，涉案房屋所在小区出售均价已超12000元/m2，因此，2015-2019年涉案房屋所在小区租金应远远低于当前租金。《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约金标准为日万分之1.2已远超郭云损失，建议以日万分之1.2标准以下计算逾期交房违约金。综上，逾期交房违约金的支付期间为2018年2月5日至2019年1月28日，支付标准为已付购房款日万分之1.2以下。三、上林公司对于逾期办证违约金计算标准没有异议，但如前所述，上林公司认为部分违约金请求权已超过诉讼时效，应予以核减。四、上林公司对于面积差无异议。综上，原告郭云要求被告芜湖上林置业有限公司支付逾期交房违约金及逾期办证违约金的诉讼请求存在部分缺乏事实依据、于法不符、不能成立的情况，且2018年2月5日前的逾期交房违约金及逾期办证违约金诉讼时效已经经过，请法院依法判决驳回原告郭云对芜湖上林置业有限公司的不合理部分诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告于2015年2月2日与被告签订《商品房买卖合同》,由原告购买被告开发的上林春天里3#楼1单元1903室房屋,建筑面积为111.25m2,房屋单价为5110元/m2,总价款为568488元。约定交房日期为2015年12月30日，出卖人逾期交房的,买受人应于逾期之日催告出卖人。超过90天出卖人逾期交房,合同继续履行,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。出卖人应当在商品房交付使用后90日内,向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料,超出90日的,出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。合同另约定，产权登记面积与合同约定面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价。合同签订后，原告在合同约定交房日期前已支付全部房款。合同约定交房日期到期后，上林公司未能按约交房。2016年8月29日，上林公司出具《协议》一份，就2#、3#、4#楼房屋交付使用问题作出以下承诺：一、保证2#、3#、4#楼在2016年11月30日前完成竣工，确保所有业主可入住装潢。二、届时若不能完成，上林公司同意逾期违约金2#楼、3#楼自2016年3月31日起，4#楼自2016年9月30日起由合同约定的万分之1.2提高至万分之2.4。……。2017年11月27日，原告进入案涉房屋但未办理交付手续。2020年8月10日，原告取得不动产权利证书，产权登记建筑面积为110.97m2。另查明，案涉上林春天里3#楼于2019年1月28日完成竣工验收备案。以上事实有原告提交的双方身份信息复印件、《商品房买卖合同》复印件、购房发票复印件、《协议》复印件、房屋竣工验收备案表、不动产登记证书复印件、贷款放款凭证复印件及贷款合同复印件，被告提交的竣工验收报告复印件、安居客及58同城app显示的上林春天里小区房屋租金及出售价格均价截图，双方庭审陈述等在卷证实。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，内容未违反法律规定，合法有效，对双方当事人均具有约束力。一、关于逾期交房违约金。原告向被告交付购房款后，被告未能依约向原告按期交付验收合格的商品房,故原告可以依约向被告主张逾期交房的违约责任。现对双方争议焦点总结分析如下：1.关于违约金的计算节点。《商品房买卖合同》约定出卖人应当在2015年12月30日前将经验收合格的商品房交付买受人使用。因此“经验收合格的商品房”是对房屋交付条件的明确约定。2017年11月27日原告进入案涉房屋，但此时房屋未通过竣工验收，不具备交房条件，故该日期不能认定为约定的房屋交付日期。案涉房屋于2019年1月28日完成竣工验收备案，应以2019年1月28日作为上林公司案涉房屋的交房日期。故对原告要求被告支付自2015年12月31日起至案涉房屋完成综合验收合格备案之日2019年1月28日止的逾期交房违约金主张予以支持。2.关于违约金计算标准。被告以案涉合同及协议约定的违约金过分高于造成原告之损失为由抗辩主张减少，根据法律规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同履行的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。对于原告主张的2016年3月31日至2019年1月28日的违约金，本院根据被告逾期交房的违约情形并结合当时市场房租标准、兼顾惩罚性原则，酌定被告按日万分之1.5的标准给付；对于原告主张的2015年12月31日至2016年3月31日期间违约金的计算标准按合同约定的日万分之1.2的标准计算；上述违约金计算的基数按照合同约定的价款568488元计算，经计算逾期交房违约金总计为94380.4元（0.00012/日×91日×568488元+0.00015/日×1034日×568488元）。3.关于诉讼时效期间届满的问题。案涉《商品房买卖合同》约定交房日期为2015年12月30日,出卖人逾期交房的,买受人应于逾期之日催告出卖人。超过90天出卖人逾期交房,合同继续履行,自本合同第六条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.2的违约金。上述条款约定的逾期交房违约金按日累加计算，是出卖人逾期交房时买受人可以主张的违约金债权的计算方法，而非每逾期一日就产生一个单独的违约金债权，也不是对违约金支付期限的约定。对于买受人来说，主张自合同约定的交房日期次日起至实际交付之日止的违约金，是双方在合同中所确定的一个整体的合同权利。上林公司向原告延迟交房的行为是持续的，至2019年1月28日才具备交房条件，因此，原告于2021年2月3日提起诉讼要求上林公司支付逾期交房违约金，并未超过诉讼时效，本院对上林公司关于诉讼时效届满的抗辩主张不予支持。二、关于逾期办证违约金。根据合同约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，向买受人提供办理房地产权证需要出卖人提供的全部材料，超过90日的，出卖人按已付房价款向买受人按日支付万分之0.02的违约金。因本院已经确认案涉房屋的有效交付时间为2019年1月28日，根据全案查明事实，案涉不动产权证系由政府统一办理，案涉房屋办理产权登记的时间为2020年8月10日，故被告应支付自2019年4月29日起至2020年8月9日，每日按总房款的万分之0.02计算的未办理房屋产权证的违约金。经计算，该部分违约金为533.2元（0.000002/日×469日×568488元）。三、关于房屋面积差价。原告诉请被告支付房屋面积差价1430.8元，符合合同约定且双方均无异议，本院予以支持。综上，为维护当事人合法权益，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭云支付逾期交房违约金94380.4元；二、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭云支付逾期办证违约金533.2元；三、被告芜湖上林置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告郭云支付房屋面积差价款1430.8元；四、驳回原告郭云其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取1655.5元（原告郭云已预交），由原告郭云负担595.5元，被告芜湖上林置业有限公司负担1060元。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  汪光平二〇二一年四月三十日书记员  周维丽附适用法律条文：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。