广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初14093号原告：佛山市快乐一厨餐饮有限公司，住所地广东省佛山市禅城区华远东路13号发展大厦首层53、54、62、63号铺。法定代表人：张洪，总经理。原委托代理人：马海亮、郑裕虹，均系该司职员。委托代理人：陆胜项，该司职员。被告：广州全屋电子商务有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路351号102（自编102-1）。法定代表人：袁少波。被告：李辉，女，1973年9月2日出生，汉族，住四川省简阳市。原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司（简称一厨公司）诉被告广州全屋电子商务有限公司（简称全屋公司）、被告李辉房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，于2020年12月1日公开开庭进行了审理。原告一厨公司的原委托代理人马海亮，被告全屋公司的法定代表人袁少波到庭参加诉讼；被告李辉经本院合法传唤未到庭应诉。本案现已审理终结。原告一厨公司诉称：2018年5月24日，原告与全屋公司签订了《房产租赁合同》，合同约定由全屋公司作为转租方，将广州市天河区成悦发展公司（下称“成悦公司”）的房产转租给原告用作商业经营，房产地址广州市天河区xx号102（自编102-1）单元；租期2018年6月1日至2022年7月30日，共计49个月，2018年6月16日至2020年6月30日期间每月租金25万元；原告向全屋公司支付50万元作为该合同的履约保证金；如若全屋公司擅自解除合同或有下列情形之一的，原告可解除合同或者终止本合同，全屋公司应双倍返还履约保证金并赔偿原告因此所受损失：D、全屋公司不具备或丧失了将房产租予原告的权利或资格的；E、全屋公司违约，在原告通知的合理补救期内仍未改正或补救的；F、原告根据法律规定或本合同约定可以解除或终止本合同的其他情形。全屋公司根据原告实际使用读数收取水电费，水电费的收取以物业提供的单据及当地供水供电部门公布价格为准。2019年1月2日，原告与全屋公司就上述租赁合同签订了补充协议《降本增效方案》，重新约定租金缴纳方式，原告在2019年1月至2019年8月期间预先缴纳2019年1月1日至2020年6月30日共计18个月租金，全屋公司则向成悦公司申请减免租金，给予原告相应租金减免优惠，租金由原先的每月25万元降至每月19.5万元。2019年1月21日，原告与全屋公司签订《确认函》，双方约定在《降本增效方案》履行期间由原告承担租赁场地的物业管理费，每月1万元。上述合同签订后，原告依约履行，在2019年1月–8月期间向全屋公司缴纳了补充协议所约定的一年半租金共计351万元，并按时缴纳物业管理费。2019年9月，全屋公司开始拖欠成悦公司租金，至10月29日全屋公司己拖欠成悦公司9、10月两个月租金，成悦公司随即发出律师函解除与全屋公司之间的租赁合同，并在2019年11月1日收回出租场地。因全屋公司的违约行为致使房产被收回，这直接使原告失去正常经营的场地，遭受巨大经济损失。全屋公司的行为已严重违约，因此原告请求法院判令解除合同，全屋公司应双倍返还履约保证金100万，同时返还原告预缴的自2019年11月1日起至2020年6月30日共8个月租金156万元（每月租金19.5万元）。另全屋公司也未向广东粤贸物业管理有限公司（简称粤贸公司）缴纳2019年8月、9月水电费及9月、10月物业管理费，导致粤贸公司对原告租赁场地停水停电，原告为经营的正常开展，只能再次向粤贸公司缴纳水电费、物业管理费共计75630元。全屋公司作为自然人独资的有限责任公司，李辉是其唯一股东，2018年7月4日全屋公司将合同约定的公司收款账户变更为李辉的个人账户，此举直接造成了全屋公司公司与股东财产混同，根据公司法的相关规定，李辉应对全屋公司所负债务承担连带清偿责任。为维护原告合法权益，现提起诉讼，请求法院判令：1、全屋公司返还原告预缴的租金156万元；2、全屋公司双倍返还原告履约保证金共计100万元；3、全屋公司返还原告另行缴纳的水电费、物业管理费共计75630元；4、被告李辉对上述债务承担连带责任；5、全屋公司、李辉共同承担本案诉讼费。被告全屋公司辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求。原、被告双方合同合法有效，应继续履行，且原告目前在正常经营。被告李辉未答辩。经审理查明：全屋公司成立于2016年7月7日，为有限责任公司（自然人独资），李辉为公司唯一股东，袁少波为公司法定代表人。本案中袁少波确认：袁少波与李辉为夫妻关系；全屋公司与业主方广州市天河区成悦发展公司（简称成悦公司）签订租赁合同，其后将承租场地一分为二，一部分出租给一厨公司，另一部分出租给“瑞幸咖啡”。2018年5月24日，全屋公司（甲方/出租方）、一厨公司（乙方/承租方）双方签订《房产租赁合同》，合同约定甲方将广州市天河区xx号102（自编102-1）单元（简称涉案房屋）出租给乙方用于开设快乐一厨系列品牌餐厅，房产建筑面积400平方米。租期2018年6月1日至2022年7月30日共计49个月，免租期2018年6月1日至2018年6月15日。2018年6月16日至2020年6月30日期间每月租金250000元，2020年7月1日至2021年6月30日期间每月租金262500元，上述费用含物业管理费、中央空调等。乙方应在每月7日向甲方支付本月租金，每逾期一日按当月租金的3‰支付违约金。乙方按时将租金支付至全屋公司账户。乙方应在本合同签署后两个工作日内支付500000元作为履约保证金；合同终止，乙方交还房产、结清租金及合同规定的其他应缴费用，甲方应在五个工作日内将履约保证金如数退还乙方（不计息），每逾期一日甲方应按履约保证金额的3‰支付违约金。甲方根据乙方实际使用读数收取水电费，水电费的收取以物业提供的单据及当地供水供电部门公布价格为准。租赁期内，因房产所有权、出租权及房产合法性或抵押权实现（如有）等问题导致餐厅无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租房产的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失，乙方亦可选择继续履行合同，甲方应免收影响期间的租金。若甲方擅自解除合同或有下列情形之一的，乙方可解除合同或者终止本合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失：……D、甲方不具备或丧失了将房产租予原告的权利或资格的；E、甲方违约，在乙方通知的合理补救期内仍未改正或补救的；F、乙方根据法律规定或本合同约定可以解除或终止本合同的其他情形等。2018年5月25日，全屋公司出具《收据》，确认收到一厨公司支付的租赁押金50万元。全屋公司将涉案房屋交付一厨公司使用。2019年1月2日，一厨公司、全屋公司双方签订《降本增效方案》，全屋公司给予一厨公司直接减免四个月租金优惠，一厨公司预缴2019年1月1日至2020年6月30日共计18个月租金351万元，租金由原先每月25万元降至每月19.5万元等。2019年1月21日，一厨公司、全屋公司签订《确认函》，约定：1、一厨公司每月承担的电费降回0.9元/度、水费5元/顿。2、降本增效期间物管综合费用由一厨公司承担，10000元/月。3、月租金缴付方式按照2019年1月2日双方签署的《降本增效方案》执行等。2019年10月29日，成悦公司委托的广东羊城律师事务所向全屋公司作出《律师函》，函称：双方于2017年7月18日签订租赁合同，全屋公司承租广州市天河区天河路351号广东省外经贸大厦一楼商铺，租赁面积450平方米，租期2017年8月1日至2022年7月31日等。全屋公司逾期支付2019年9月、10月租金，经催收后至今未付，现正式函告：双方租赁合同于2019年10月31日解除，成悦公司将于2019年11月1日收回场地等。2019年11月10日，一厨公司向全屋公司作出《通知函》，函称：我司于2019年10月29日收到成悦公司向贵司解除合同的律师函，由于贵司拖欠成悦公司2019年9月、10月租金导致成悦公司于2019年11月1日收回场地，导致我方无法正常经营，贵司严重违约；贵司违约导致无法正常履行《房产租赁合同》、《降本增效方案》，我司正式通知贵司解除《房产租赁合同》、《降本增效方案》并要求贵司承担相应违约责任。2020年5月8日，本院立案受理本案。关于第一项诉请，一厨公司提供中国工商银行电子银行回单多份，拟证实2019年1月至2019年8月期间一厨公司共计预缴租金351万元。全屋公司对上述证据真实性无异议。关于第三项诉请，一厨公司提供如下证据：1、2019年10月21日广东粤贸物业管理有限公司（简称粤贸公司）向全屋公司发出的《关于拖欠水电管理费的催缴函》（主要内容为催缴2019年9月、10月的水电费、管理费等合计80692.43元，其中2019年9月管理费8100元，水电费30616.2元，2019年10月管理费8100元、水电费29776.23元）。2、2019年11月19日一厨公司的全资子公司广州市乐厨餐饮有限公司向粤贸公司作出的书面函件（同时抄送成悦公司）。函称：关于涉案房屋租赁事宜，成悦公司于2019年11月1日因全屋公司违约，已解除合同关系；我方已于2019年11月1日和成悦公司签订租赁合同，承租期2019年11月1日至2022年7月31日；我方在与全屋公司租赁期间，已缴纳2019年9月、10月管理费、服务费及2019年8月、9月水电费给全屋公司；因全屋公司拖欠粤贸公司以上费用，现由广州市乐厨餐饮有限公司补交以上费用80192.43元给粤贸公司。3、中国工商银行电子银行回单一份（显示2019年11月20日肖某向粤贸公司转账支付80192.43元）。全屋公司对上述证据真实性无异议。关于第四项诉请，一厨公司另提供：2018年7月4日全屋公司向一厨公司作出的《收款账户变更通知函》（内容为全屋公司的收款账号由全屋公司的收款账号变更为李辉的收款账号）。全屋公司对上述证据真实性无异议。本院通知双方当事人于2021年3月18日到庭以查明相关案件事实，当日一厨公司到庭，全屋公司经本院通知未到庭（本案中李辉为公告送达）。一厨公司到庭述称：成悦公司称其已解除与全屋公司的租赁合同，如我方要继续在场地经营就必须与其另行签订租赁合同，在此情况下我方与成悦公司签订了租赁合同并缴纳了租赁押金和租金。一厨公司对其以上陈述提供其与成悦公司签订的租赁合同（合同无落款日期。显示租期2019年11月1日至2022年7月31日等）、境内汇款电子回单等。本院认为：全屋公司、一厨公司双方签订的《房产租赁合同》、《降本增效方案》、《确认函》均合法有效。按查明的事实，因全屋公司拖欠业主方成悦公司租金，成悦公司已发函解除其与全屋公司的租赁合同。一厨公司举证其已与成悦公司就涉案房屋另行签订了租期自2019年11月1日至2022年7月31日的租赁合同并实际支付租金，一厨公司与全屋公司的租赁合同已实际解除，对此本院在判决主文不再赘述。关于一厨公司第一项诉请。本案中一厨公司举证其在《降本增效方案》签订后陆续累计支付了2019年1月1日至2020年6月30日共计18个月预缴租金351万元（19.5万元/月×18个月），扣除已使用期间2019年1月至2019年10月租金195万元，全屋公司应返还一厨公司剩余预缴租金156万元（351万元－195万元），本院对一厨公司该项诉请予以支持。关于一厨公司第二项诉请。合同约定“租赁期内，因房产所有权、出租权及房产合法性或抵押权实现（如有）等问题导致餐厅无法正常营业或导致乙方不能按本合同约定承租房产的，乙方可解除合同，甲方应双倍返还履约保证金并赔偿乙方因此所受损失，乙方亦可选择继续履行合同，甲方应免收影响期间的租金”，本案中，因全屋公司拖欠上一手出租方成悦公司租金而导致成悦公司行使合同解除权，但因一厨公司旋即与成悦公司另行签订租赁合同，继续承租涉案房屋，本案并非一厨公司主动行使合同解除权且事实上并无影响一厨公司继续使用涉案房屋，故不适用上述合同条款中关于双倍返还履约保证金的情形，本院对一厨公司要求全屋公司双倍返还履约保证金100万元的诉请不予支持。但合同解除后全屋公司应返还一厨公司租赁押金50万元。关于一厨公司第三项诉请。一厨公司对其该项诉请提供了粤贸公司向全屋公司发出的《关于拖欠水电管理费的催缴函》、一厨公司的全资子公司广州市乐厨餐饮有限公司向粤贸公司作出的书面函件及2019年11月20日向粤贸公司转账支付80192.43元的银行电子回单，全屋公司对上述证据真实性无异议，本院对一厨公司要求全屋公司返还其另行缴纳的物业管理费、水电费合计75630元的诉请予以支持。关于一厨公司第四项诉请。《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，全屋公司为一人股东公司，李辉为唯一股东，且在租赁合同履行过程中全屋公司向一厨公司发函，将其收款账户由公司账户变更为李辉个人账户，李辉作为唯一股东未举证证实其公司财产独立于其个人财产，因此一厨公司要求李辉对全屋公司上述债务承担连带责任，理据充分，本院予以支持。李辉经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、第一百四十四条，《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州全屋电子商务有限公司返还原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司剩余预缴租金156万元。二、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州全屋电子商务有限公司返还原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司租赁押金50万元。三、自本判决发生法律效力之日起15日内，被告广州全屋电子商务有限公司返还原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司水电费、物业管理费合计75630元。四、被告李辉对被告广州全屋电子商务有限公司上述付款义务承担连带责任。五、驳回原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费27885元，由原告佛山市快乐一厨餐饮有限公司负担4000元，被告广州全屋电子商务有限公司、被告李辉负担23885元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  李新程人民陪审员  粟丽萍人民陪审员  贺丽芳二〇二一年四月九日书 记 员  庞慧明陈世彬