终稿广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书(2020)粤0103民初13263号原告：钟佩珍，女，1976年1月13日出生，汉族，住广州市天河区。被告：刘汉桢，男，1961年10月9日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市隆煌投资咨询有限公司，住所地广州市荔湾区逢源路151号3176房。法定代表人：潘振宗。原告钟佩珍与被告刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司（以下简称隆煌公司）房屋买卖合同纠纷一案,本院于2020年10月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》的规定适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钟佩珍到庭参加诉讼。被告刘汉桢、隆煌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。案件事实一、房屋买卖合同的约定内容：2014年6月11日，钟佩珍（买受人）与刘汉桢（出卖人）、隆煌公司（委托代理人及保证人）签订了《商铺买卖合同》。该合同的主要内容是，钟佩珍向刘汉桢购买广州市荔湾区逢源路151号XXXX房的商铺，房价款总金额为488000元，买受人分二期付款；在本合同生效之日起计270个工作日内，由买卖双方共同向广州市房地产交易登记中心申办该商铺的交易过户手续；出卖人如未按本合同规定的时间申办该商铺的交易过户手续，逾期超过30日后，若买受人要求继续履行本合同的，本合同继续履行，自本合同约定的申办期限届满之次日起至实际申办之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款1.5‰的违约金；隆煌公司作为刘汉桢的委托代理人及保证人，同意对刘汉桢在本合同约定的全部义务和责任承担一般保证责任。二、房屋买卖合同的履行情况以及涉案房屋的产权登记、查封情况：钟佩珍于2014年10月2日交齐了最后一笔房款，合同于2014年6月11日生效，最后办证期限为2015年7月9日。涉案房屋现仍登记在被告刘汉桢名下，目前的查封情况为2020年4月20日被广州市番禺区人民法院依法查封，但钟佩珍于2020年7月9日对该查封提出异议后，广州市番禺区人民法院已于2020年9月4日作出（2020）粤0113执异389号执行裁定，认为钟佩珍对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权益，因此支持钟佩珍提出的异议请求，并裁定中止对涉案房屋的执行。2021年1月4日，广州市番禺区人民法院开具生效证明确认（2020）粤0113执异389号执行裁定已于2021年1月2日生效。三、需要说明的其他事项：钟佩珍曾于2019年6月3日向本院起诉刘汉桢、隆煌公司，案号为（2019）粤0103民初4527号，诉讼请求为：1、判令被告刘汉桢继续履行《商铺买卖合同》，协助原告办理广州市荔湾区逢源路151号XXXX房不动产权证的过户登记手续;2、判令被告刘汉桢向原告支付逾期申办交易过户手续的违约金（违约金以已付房款488000元为本金，按银行同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2015年7月10日起计至本案判决发生法律效力之日止，暂计至2019年5月15日为136477元）;3、判令被告广州市隆煌投资咨询有限公司对上述第二项诉讼请求承担一般保证责任;4、判令两被告承担本案的受理费。本院经审理于2019年10月12日作出（2019）粤0103民初4527号民事判决，判决如下：一、被告刘汉桢自本判决发生法律效力之日起15日内向原告钟佩珍支付逾期办理广州市荔湾区逢源路151号XXXX房产权证的违约金（违约金以488000元为本金，从2015年7月10日起至本判决发生法律效力之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率上浮50%计算）；二、被告刘汉桢不能履行上述第一项义务的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任；三、驳回原告钟佩珍的其它诉讼请求。2021年3月1日，本院开具生效证明确认（2019）粤0103民初4527号民事判决已于2020年1月3日生效。四、原告钟佩珍向本院提出诉讼请求：1．被告刘汉桢继续履行《商铺买卖合同》，协助原告办理广州市荔湾区逢源路151号XXXX房不动产权证的过户登记手续；2．被告刘汉桢向原告支付逾期申办交易过户的违约金（违约金以已付房款488000元为本金，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准，自2020年4月20日起计算至实际递件过户之日止）；3．被告广州市隆煌投资咨询有限公司对上述第二项诉讼请求承担一般保证责任；4．两被告承担本案的受理费。裁判理由与结果本院认为，原告钟佩珍与被告刘汉桢、隆煌公司签订的《商铺买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当依约履行。根据合同约定，被告隆煌公司为被告刘汉桢的一般保证人，依合同应承担一般保证责任。依照合同约定，被告刘汉桢应当在合同生效之日起计270个工作日内（即2015年7月9日前）为原告申办交易过户手续，被告刘汉桢至今未为原告办理递件申办涉案商铺的交易过户手续，已构成迟延履行合同义务的违约，原告要求被告刘汉桢就其违约行为承担相应的违约责任合法有据，本院予以支持。虽然涉案房屋目前仍有查封情况，但原告已提供证据证明查封法院的生效执行裁定支持其对涉案商铺享有足以排除强制执行的实体权益，并据此裁定中止对涉案房屋的执行，因此其要求办证的请求可视为已不存在履行的现实障碍，本院对此予以支持。原告主张从2020年4月20日起计算逾期办证违约金没有违背合同的约定，也没有与（2019）粤0103民初4527号民事判决所支持的部分存在重合，因此本院予以支持，逾期办证违约金按合同约定应计算至被告刘汉桢实际为原告钟佩珍申办涉案房屋的交易过户手续并取得受理回执之日止。关于违约金的计付标准，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。本案中，双方合同约定的违约金标准为每日1.5‰，根据原告所述的实际损失情况，结合本案双方合同的实际履行情况、本案纠纷的成因及被告刘汉桢的过错程度，本院对原告主张违约金标准为按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%的标准计算予以支持。被告刘汉桢、隆煌公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告刘汉桢自本判决发生法律效力之日起十五日内协助原告钟佩珍向不动产登记中心申办广州市荔湾区逢源路151号XXXX房的产权登记和领取房地产所有权证手续。二、被告刘汉桢自本判决发生法律效力之日起十五日内向原告钟佩珍支付逾期办理广州市荔湾区逢源路151号XXXX房产权证的违约金（违约金以488000元为本金，从2020年4月20日起至被告刘汉桢实际为原告钟佩珍申办广州市荔湾区逢源路151号XXXX房的交易过户手续并取得受理回执之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率上浮50%计算）。三、被告刘汉桢不能履行上述第二项义务的，由被告广州市隆煌投资咨询有限公司承担一般保证责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元（已减半收取），由被告刘汉桢、广州市隆煌投资咨询有限公司共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日之内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  巫仕平二〇二一年四月十四日书记员  陈 隽黄嘉洪