上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初4278号原告：上海帝天房地产经纪事务所，住所地上海市青浦区。投资人：胡某某。委托诉讼代理人：曲立鑫，上海市华天平律师事务所律师。被告：章耀辉，男，1979年7月18日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。被告：肖珍，女，1980年1月24日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。第三人：何朝珍，女，1972年12月15日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区金泽镇田山庄村XXX号。原告上海帝天房地产经纪事务所(以下简称帝天经纪事务所)诉被告章耀辉、肖珍居间合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案受理后，依法适用简易程序。本案于2021年3月23日第一次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曲立鑫，被告章耀辉、肖珍到庭参加诉讼。本院依法追加何朝珍作为本案第三人参加诉讼，于2021年4月14日第二次公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人曲立鑫，被告章耀辉、肖珍以及第三人何朝珍到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帝天经纪事务所向本院提出诉讼请求：章耀辉、肖珍支付中介费人民币17,400元。事实和理由：2020年8月16日，经帝天经纪事务所居间介绍，章耀辉、肖珍与何朝珍签订房产买卖合同，约定章耀辉、肖珍向何朝珍购买上海市青浦区朱家角镇西湖新村XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)，总房价87万元。章耀辉、肖珍于当日支付5,000元定金后便单方违约，未继续履行购房义务。依照合同3.1条约定，违约方须支付总房价的2%中介费给居间方，故作如上诉讼请求。被告章耀辉、肖珍辩称：不同意帝天经纪事务所诉讼请求。1.帝天经纪事务所提供的中介居间服务未到位，未如实告知涉案房屋是竣工于1988年的老旧房屋，签订后也未积极协商降价事宜以促成合同继续履行。2.向何朝珍支付的5,000元系意向金，而非定金。3.合同3.1条系格式条款，由帝天经纪事务所提供，签订时也未向章耀辉、肖珍解释说明，对其无效。4.何朝珍于2020年11月便将涉案房屋出售给案外人，构成一房二卖。第三人何朝珍述称，对帝天经纪事务所向章耀辉、肖珍提出的诉讼请求没有异议。章耀辉、肖珍按约应缴纳2万定金，当日仅支付5,000元定金并承诺补交，实际后续并未支付。肖珍于2020年8月底曾至何朝珍住处明确告知不再购买涉案房屋，还要求把5,000元定金予以退还。涉案房屋亦是何朝珍、王伟华夫妇购买的二手房，产证上记载的竣工时间确为2009年。经开庭审理查明：涉案房屋坐落于上海市青浦区朱家角镇西湖新村XXX号XXX室，建筑面积46.77平方米，建筑类型为公寓，用途为居住，原登记权利人为王伟华、何朝珍。2020年8月16日，甲方(出卖人)何朝珍与乙方(买受人)章耀辉、肖珍以及居间方帝天经纪事务所就涉案房屋买卖事宜签订房产买卖合同。合同1.1条约定，甲方自愿将涉案房屋转让给乙方，房产证号为沪房地青字2014第009870号，乙方已对甲方所出售的房地产做了充分了解，愿意购买该房产。经协商一致同意上述房产成交总价格为87万元。合同1.2条约定，2020年8月16日付定金2万元，2020年8月30日之前支付房款13万元，2020年9月30日左右过户，过户当天除贷款外付清。合同3.1条约定，本协议由甲、乙双方签字后生效，定金即转为违约金，如乙方违约，乙方不得向甲方索还定金，甲方违约应向乙方双倍返还定金，未违约方自愿付给居间方违约金的30%作为劳务补偿。另外，违约方须支付总房价的2%中介费给居间方。合同还约定了其他事宜。同日，章耀辉、肖珍通过微信扫码方式向何朝珍支付5,000元，并收到收据一张。收据中载明何朝珍向章耀辉、肖珍收取2万元款项，收款事由为购涉案房屋定金。收据中备注2020年8月16日转账伍仟元，次日补齐另壹万伍仟元。帝天经纪事务所亦在收据中盖章确认。2020年9月27日，帝天经纪事务所通过EMS向章耀辉、肖珍户籍所在地寄送律师函，以二人单方面违约为由要求支付居间费17,400元，该函件未妥投。庭审中，各方确认涉案房屋原登记权利人王伟华、何朝珍系夫妻，产权证上载明涉案房屋的竣工日期为2009年，章耀辉、肖珍签订房产买卖合同前已经过帝天经纪事务所实地带看，涉案房屋已于2020年11月出售给案外人，现已完成转让登记。章耀辉、肖珍另表示其从涉案房屋所在小区其他居民处得知涉案房屋实际竣工于1988年前后，故曾以房屋过于老旧为由要求何朝珍降价2万元。以上事实，有各方当庭陈述，原告提供的房产买卖合同、律师函、特别提示及送达回执，被告提供的涉案房屋原不动产权证书、收据等证据予以证明，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，章耀辉、肖珍与何朝珍及帝天经纪事务所于2020年8月16日签订的房产买卖合同，系各方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，当事人均应恪守履行。该合同第三部分违约金条款第1项约定……违约方须支付总房价的百分之二中介费给居间方。关于章耀辉、肖珍提出的涉案房屋实际竣工时间为1988年前后，但帝天经纪事务所却告知系2009年竣工，违反了中介方的如实报告义务，隐瞒了近20年的实际房龄。根据涉案房屋的不动产权证书记载，该房屋状态部分竣工日期确登记为2009年。根据法律规定，当事人一方对自己主张的诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，没有证据或证据不足以证明其主张事实的，由其承担不利的法律后果。现章耀辉、肖珍以涉案房屋实际竣工时间与不动产权证书之记载不符为由拒绝继续履行房产买卖合同，经本院释明，仍未提供相应证据，仅口头陈述从小区其他居民处听闻房屋系1988年前后建成，事实依据显然不足，本院不予采信。帝天经纪事务所按照不动产权证书上记载的事项告知买受人，并无不当，在案证据不能证明其违反如实报告义务。庭审中，章耀辉、肖珍自认何朝珍除前述所谓房龄问题外不存在其他违约行为，且在房产买卖合同签订后曾要求何朝珍降价2万元或退还定金5,000元。故本院确认，章耀辉、肖珍以房龄不符为由，拒绝履行房产买卖合同，显属违约，符合合同约定的中介费支付条件。相应地，在章耀辉、肖珍显属违约、致使合同目的不能实现的情况下，具有合同法定解除权的何朝珍拒绝章耀辉、肖珍降价及退还定金的请求，双方的房产买卖合同关系事实上已经终止。故何朝珍将涉案房屋另行出售，并不构成一房二卖。至于章耀辉、肖珍因拒绝履行房产买卖合同引起与卖方何朝珍之间的房屋买卖合同纠纷，与本案无涉，双方可另循合法途径解决。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。因此，支付中介费并不以涉案房屋实际交易完成为前提条件。也就是说，只要居间人促成房屋买卖双方之间的合同成立，即享有报酬请求权。当然，法律以全面履行作为合同履行的基本准则，不仅要求当事人全面履行合同义务，也包括根据诚信原则、合同的性质与目的以及交易习惯所发生的附随义务。如果中介公司已经履行如实报告、协助义务，对买卖合同的履行障碍并无过错的，应认为其报酬请求权的行使条件已经成就。因为房屋买卖双方当事人自身原因导致交易无法继续进行，这些因素并非中介方所能控制，亦不应认定为中介方责任。故帝天经纪事务所以合同条款为依据，按照合同约定的总房价87万元为基数计算，向章耀辉、肖珍主张中介费17,400元，有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于肖珍、章耀辉提出的房产买卖合同中的违约金条款系格式条款，加重其责任应为无效的抗辩意见。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。格式条款并非必然无效，只有在符合法律规定的特殊情形，如提供格式条款的一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利，方可认定无效。本案房产买卖合同约定违约方支付总房价的百分之二中介费给居间方，金额尚属合理，亦符合一般交易习惯，且帝天经纪事务所确实提供了报告订约机会、订约媒介服务，并带领买受人实地查看了系争房屋，并就房屋交易的总价款、付款时间期限等内容进行了沟通斡旋，促成了房产买卖合同成立生效。故本院对章耀辉、肖珍的该抗辩意见亦不予采信。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第四十条、第六十条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：被告章耀辉、肖珍应于本判决生效之日起十日内支付原告上海帝天房地产经纪事务所中介费17,400元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费235元，减半收取计117.50元，由被告章耀辉、肖珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重二〇二一年四月二十日法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第四百二十四条居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十五条居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。第四百二十六条居间人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。……二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。四、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。