广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3655号上诉人（原审原告）：梁凯，1964年8月6日出生，汉族，住广东省从化市。委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁嘉玮，广东韬策律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告）：广州汉谷公寓管理有限公司，住所地广州市番禺区洛浦街南浦东乡村碧桂大道自编18号12楼1215。法定代表人：练晓达，职务：总经理。委托诉讼代理人：房士佳，广东尚宽律师事务所律师。上诉人梁凯因与被上诉人广州汉谷公寓管理有限公司（以下简称汉谷公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市天河区人民法院（2020）粤0106民初28872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员黄春成独任审理，于2021年4月8日公开开庭进行审理。上诉人梁凯的委托诉讼代理人刘婉敏、梁嘉玮，被上诉人汉谷公司的委托诉讼代理人房士佳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。梁凯上诉请求：1.撤销一审判决并改判支持梁凯全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由汉谷公司承担。事实和理由：一、一审法院未查明案件事实，认定事实错误。（一）一审法院仅凭微信聊天记录，草率认定梁凯与汉谷公司双方已就合同实际解除的时间达成一致，涉案租赁合同于2020年5月29日解除明显错误；（二）一审法院错误适用合同条款，认为涉案租赁合同对赠送物品附有“需合同执行满5年后”的条件，不予支持梁凯主张返还物品的请求明显错误；（三）一审判决以考虑到新型冠状病毒爆发为由，调整合同约定违约金数额，降低汉谷公司的违约责任，完全无事实和法律依据，违背司法公平公正原则。二、涉案租赁合同在2020年5月29日未解除，汉谷公司逾期支付房屋租金及费用，根据《合同法》第九十四条的规定，梁凯有权解除合同，并要求汉谷公司支付占用房屋期间（计算至2020年9月25日实际交还房屋之日止）的租金及费用。一审判决对租金、水电费、管理费等费用的错误认定，也应予以纠正。汉谷公司答辩称，一、梁凯与汉谷公司在微信上协商，双方均达成解除案涉合同及收回案涉房屋的意思表示。双方签订的《房屋租赁合同》已经在2020年5月29日解除，梁凯上诉状称需要以实际收房日期为合同解除之日没有理由。二、合同附件上列明的家具家电须在合同执行满五年后才予以赠送，但是案涉合同并未执行够五年。其次，梁凯没有严重损失的情况下，梁凯既主张要求没收汉谷公司配置的家具家电又要主张汉谷公司承担三个月租金作为违约金，不符合公平原则，请求二审法院将违约责任予以调整。三、汉谷公司未能按约支付租金的原因并非在于自身，而是受到疫情的影响，恶化了经营状况导致，根据公平原则以及相关指导意见，请求法院驳回其关于违约金的相关请求。2020年8月5日，梁凯向一审法院提起本案诉讼，请求判令：1.解除梁凯、汉谷公司于2018年9月16日签订的《房屋租赁合同》；2.汉谷公司立即按照开发商交楼配置标准（包括：空调两台、冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台、电磁炉一台、抽油烟机一台、消毒碗柜一台）和《房屋租赁合同》附图一：珠光御景一家具家电赠送清单（包括：液晶电视、床架、床垫、床头柜、沙发、茶几、全房装饰灯具、艺术墙面/视频、窗帘、网络及有线电视线路、全屋五金配件、房屋软装配套用品）将房屋交还给梁凯，汉谷公司归还的物品应全部可以正常使用；3.汉谷公司按照每月7519元的标准向梁凯支付2020年4月1日起至汉谷公司将房屋实际交还梁凯之日止的租金，暂算至2020年6月31日的租金为22557元；4.汉谷公司按照每月306.2元的标准向梁凯支付自2020年5月1日起至汉谷公司将房屋实际交还梁凯之日止的物业管理费，暂计算至2020年8月31日为1224.8元；5.汉谷公司向梁凯支付自2020年3月1日起至汉谷公司将房屋实际交还梁凯之日期间产生的水费、电费、公摊费，暂计至2020年8月31日汉谷公司欠付水费、电费、公摊费合计892.9元；6.汉谷公司向梁凯支付违约金22557元（三个月租金计算）；7.本案诉讼费用由汉谷公司承担。一审法院查明事实：位于广州市天河区花城大道770号1110房的权属人为梁凯，共有情况为单独所有，建筑面积52.8平方米。2018年9月16日，梁凯（甲方/业主方）与汉谷公司（乙方/承租方）签订《房屋租赁合同》约定，房屋坐落于广州市天河区珠光御景2期御公馆11楼10室，建筑面积52.8平方米，租赁用途：用做酒店式公寓管理/办公室出租经营。房屋租赁期自2018年11月17日至2021年11月16日，共计3年，甲方应于2018年9月16日前将房屋按约定条件交付给乙方，甲方予以乙方2个月的软装免租期（即从2018年9月17日至2018年11月16日），2018年11月17日至2019年11月16日，月租金7300元；2019年11月17日至2020年11月16日，月租金7519元；2020年11月17日至2021年11月16日，月租金7744元。租金按月支付，乙方于每月15日向甲方支付当月租金。合同签订后乙方需在3个工作日内支付甲方该房屋押金共计10000元，合同期满后结算清租赁期间乙方承担费用，甲方验收完成后即时全额退还给乙方。合同期满5年后乙方向甲方赠送1000元房屋保养基金，在乙方收到押金后即时支付。租赁期间因乙方使用公寓而产生的常规物业管理费、水费、电费、公摊费均由乙方负责按时支付，乙方承担乙方承租该房间合同租期满5年后赠送给甲方购置家电家私所产生的费用。在租赁期未满的情况下，如乙方单方面违约，需支付甲方三个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。双方另行协议：开发商交楼配置清单内电器：空调两台、冰箱一台、热水器一台、洗衣机一台、电磁炉一台等交楼标准配置为房屋及其附属物品、设施设备。赠送清单载明：液晶电视、品牌床架、品牌床垫、床头柜、沙发/套、茶几、全屋装饰灯具、艺术墙面/饰品（含设计）、格调窗帘/套、网络/有线电视（含初装费）、全屋五金配件、房间软装配套用品。以上赠送物品需合同执行满5年后乙方全部赠送给甲方，甲方按此清单验收。汉谷公司向梁凯缴纳案涉房屋押金10000元。汉谷公司主张梁凯向汉谷公司发出收回案涉房屋的意思表示，汉谷公司表示愿意配合梁凯并办理退房手续，并提交微信聊天记录予以证明。微信聊天记录载明：（2020年5月28日汉谷公司员工）“你好，现在公司给出的方案是：2020年4.5月可以按照原合同支付租金（此项租金在2020年12月份前分期支付完成）。从2020年6月起原合同作废，重签三年合同租金需要调整成6000-6500-7000元每年递增500元，你看这个方案是否可以考虑？”（2020年5月28日，梁凯女儿梁鸣倩）“不可以，不考虑”（汉谷公司员工）“你好，如果协商意见无法达成一致的话，麻烦安排个时间过来收房……不好意思，原先未支付租金因疫情原因经营困难，现阶段实在无法支付……”（2020年5月29日下午2:50梁凯女婿黎子文）“我太太4点半过去收房”（2020年5月29日下午2:58汉谷公司员工）“收到，我安排同事协助，到了通知一声就好”（2020年5月29日下午9：31梁凯女儿梁鸣倩）“今天太忙，没去。明天去。”2020年6月8日，梁凯委托广东韬策律师事务所律师向汉谷公司发出律师函，载明：委托人已响应政府提出减免租金的倡议，同意免除贵司2020年2月、3月的租金，但免租期满后，贵司未按合同约定支付租金等费用，至今已累计拖欠租金、物业管理费、水电费等共计15682.7元。请贵司收到本律师函后三日内，向委托人清付拖欠的租金等费用。否则，委托人将解除与贵司签订的《房屋租赁合同》。梁凯提交发票拟证明其已代汉谷公司缴纳案涉房屋的水电费、管理费。发票显示：2020年3月1日至2020年9月1日期间水泵公摊电费56.6元、电梯公摊电费69.4元、梯灯公摊电费224.3元，2020年5月1日至2020年10月31日期间公寓管理费1837.2元，2020年3月1日至2020年7月1日期间公寓电费634元、公寓水费63.2元。梁凯、汉谷公司确认梁凯免除汉谷公司案涉房屋2020年2月份及3月份的租金。梁凯、汉谷公司同意押金一万元用于抵扣汉谷公司应向梁凯支付的款项。2020年9月25日，汉谷公司与梁凯办理案涉房屋及部分物品的交接手续，包括抽油烟机1台、消毒碗柜1台、冰箱1台、电磁炉1台、空调1台、洗衣机1台、电热水器1台、门卡1张、钥匙1条。另查明：2020年2月24日9时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。2020年5月9日零时起，广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件二级响应调整为三级响应。一审法院认为：梁凯、汉谷公司签订的《房屋租赁合同》是当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，签署人应当依约履行。关于合同的解除。首先，根据广东省人民政府于2020年作出的关于新型冠状病毒××疫情的突发公共卫生事件响应的时间及等级，结合汉谷公司承租案涉房屋用于经营酒店的事实以及实际情况，新冠疫情对汉谷公司使用案涉房屋进行经营的影响在2020年4月份已经较为轻微，不至于导致汉谷公司无法实现合同目的，故汉谷公司不因新冠疫情而享有合同解除权。其次，梁凯基于新冠疫情的影响，已免除汉谷公司2020年2、3月份租金，但此后汉谷公司仍然拒不支付2020年4月1日以后的租金，显属违约。再次，根据双方确认的微信聊天记录显示，汉谷公司先向梁凯作出解除合同并交还房屋的意思表示，梁凯亦同意于2020年5月29日收回案涉房屋，足以认定汉谷公司提前解除合同的行为，亦可认定梁凯、汉谷公司双方已就合同实际解除的时间达成一致，虽梁凯未于该日实际收回案涉房屋，但并不影响合同解除的效力及时间。因此，案涉租赁合同应于2020年5月29日解除，故解除案涉合同已无必要。关于租金及违约金。首先，关于租金，如前所述，一审法院已认定案涉租赁合同于2020年5月29日解除，梁凯承诺汉谷公司于该日收回案涉房屋但并未到现场办理交接手续，此后亦未积极要求汉谷公司交还房屋，有违诚信，相关损失的扩大应由其自行承担。故汉谷公司仅应向梁凯支付2020年4月1日至2020年5月29日期间的租金14552.9元（7519＋7519÷31×29），梁凯、汉谷公司双方均确认押金用于抵扣汉谷公司应支付的款项，故汉谷公司还应向梁凯支付上述期间租金4552.9元（14552.9-10000）。其次，关于违约金，汉谷公司未依约支付租金，且提前解除案涉合同，构成违约，但考虑到新型冠状病毒××疫情爆发，确实会对汉谷公司的经营产生影响，结合汉谷公司实际交还案涉房屋的时间，一审法院对合同约定的违约金予以调整，酌定汉谷公司应向梁凯支付违约金15038元（7519×2）。关于水电费、管理费等费用。梁凯所举票据足以证明其已代缴了上述费用，且计费期间属于汉谷公司承租期间内，为避免诉累，一审法院在此一并处理。2020年3月1日至2020年9月1日期间水泵公摊电费56.6元、电梯公摊电费69.4元、梯灯公摊电费224.3元，2020年5月1日至2020年10月31日期间公寓管理费1837.2元，2020年3月1日至2020年7月1日期间公寓电费634元、公寓水费63.2元。经核算，汉谷公司应向梁凯支付承租期间内的水泵公摊电费27.54元（56.6÷185×90）、电梯公摊电费33.76元（69.4÷185×90）、梯灯公摊电费109.12元（224.3÷185×90）、公寓管理费289.56元（1837.2÷184×29）、公寓电费463.9元（634÷123×90）、公寓水费46.24元（63.2÷123×90）。关于返还物品。梁凯、汉谷公司已书面确认所交还的物品，关于其他物品及家具家电赠送清单中的物品，合同并未就上述物品的品牌及规格等做出明确约定，无法查清，且案涉租赁合同对赠送物品附有“需合同执行满5年后”的条件，该条件显然并未成就，故一审法院对梁凯此项诉请不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十一条、第一百一十四条、第二百一十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起三日内，汉谷公司向梁凯支付2020年4月1日至2020年5月29日期间租金4552.9元（已抵扣押金）；二、自本判决发生法律效力之日起三日内，汉谷公司向梁凯支付违约金15038元；三、自本判决发生法律效力之日起三日内，汉谷公司向梁凯支付水泵公摊电费27.54元、电梯公摊电费33.76元、梯灯公摊电费109.12元、公寓管理费289.56元、公寓电费463.9元、公寓水费46.24元；四、驳回梁凯的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1555元，由梁凯负担1125元，汉谷公司负担430元。本院二审期间,双方均未提交新证据。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条规定：“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三篇第四章和第五章的相关规定”。本案双方纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方的上诉、答辩意见，本案二审争议的焦点为：一、梁凯主张汉谷公司应向其支付2020年5月29日至9月25日期间的租金及费用应否支持；二、梁凯要求汉谷公司归还合同附录一赠送清单的物品的主张应否得到支持。关于焦点一。首先，关于一审法院认定新冠疫情对汉谷公司使用涉案房屋经营的影响在2020年4月份已较为轻微，不至于导致汉谷公司无法实现合同目的，汉谷公司不享有合同解除权，以及在梁凯已免除汉谷公司2020年2、3月租金的情况下，汉谷公司仍拒不支付2020年4月1日之后租金，构成违约的认定，理据充分，双方并无对此提出上诉，本院予以确认。其次，关于租赁合同解除的时间。从双方微信聊天记录显示，汉谷公司要求提前解除合同交还房屋，梁凯也表示将于2020年5月29日收回房屋。由此可见，双方对房屋收回时间已达成一致。故一审认为双方合同已于该日解除，并无不当。至于梁凯实际并未于该日收回房屋，诉请汉谷公司向其支付2020年5月29日至9月25日期间租金及费用的问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条“当事人一方违约后，对方应采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿”的规定，梁凯已明知汉谷公司违约解除合同，并要求梁凯收回房屋，故梁凯应负有采取适当措施防止损失进一步扩大的义务。梁凯已承诺于2020年5月29日收回房屋但未收回，应自行承担相应责任，因此，一审法院不予支持梁凯要求汉谷公司支付2020年5月29日至9月25日期间租金及管理费的诉讼请求，并无不当。关于焦点二。经查，虽双方《房屋租赁合同》第九条约定，在租期未满的情况下，如乙方单方面违约，需支付甲方三个月租金作为违约金，并按照赠送清单（附录一）赔付甲方该物品。但上述赠送清单中又约定，以上赠送物品需合同执行满5年后乙方全部赠送给甲方。该约定系双方对于赠送物品的特别约定，故一审法院适用该约定，认为赠送条件未成就，不予支持梁凯该请求，并无不当。综上所述，梁凯的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1125元,由上诉人梁凯负担。本判决为终审判决。审判员  黄春成二〇二一年四月二十六日书记员  张 旭彭诗敏