上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初9441号原告：胡红艳，女，1976年4月6日出生，汉族，住上海市浦东新区。被告：三彩不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市奉贤区。法定代表人：汤李珍。被告：三彩不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：党宏涛。委托诉讼代理人：高树清，男。原告胡红艳诉被告三彩不动产管理有限公司上海分公司(以下简称三彩公司上海分公司)、三彩不动产管理有限公司(以下简称三彩公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡红艳到庭参加诉讼，被告三彩公司上海分公司、三彩公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。胡红艳向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2019年1月22日签订的房屋托管合同，并归还上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)；2.两被告支付2020年1、2月欠付的租金8,200元、2020年9月20日至实际返还房屋之日的租金及房屋占用费(按每月8,200元标准计算)；3.两被告支付违约金8,200元/月*6,合计49,200元(按6个月租金计算)；4.本案诉讼费由两被告承担。事实和理由：原告与三彩公司上海分公司于2019年1月22日签订《房屋托管合同》，约定原告将系争房屋托管给三彩公司上海分公司,用于经营长租、短租公寓及办公或配套项目；收租期为36月,免租期30天,合计托管期36月30天,自2019年1月21日起至2022年2月19日止;月租金为8,200元,房屋租金支付方式为月付,合同签订日起生效，次月起每月25日三彩公司上海分公司按月支付原告月租金,托管期内由三彩公司上海分公司承担水费、电费、燃气费。合同签订后,原告依约履行了自己的义务,将系争房屋交付三彩公司上海分公司。2020年1月25日与2020年2月25日三彩公司上海分公司未按合同约定支付该二个月的房租,该司通知原告因为资金压力希望分12月分摊,经双方协商一致,每月分摊1,366.67元。但自2020年9月25日起三彩公司上海分公司再次欠租,经原告多次催讨,其至今拒付。根据合同第十二条第三款,有以下情况之一的可以收回房屋解除合同：(1)不按照约定支付租金达30日；(2)二次以上拖欠各项费用达1万元。故原告要求解除合同,要求被告支付拖欠费用并归还房屋。恳请法院判如所请。被告三彩公司于庭前提交书面答辩称，同意解除诉争合同。被告因疫情经营困难，资金周转后，会支付拖欠租金。不同意支付违约金，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题意见(二)》，被告无需承担违约责任，且诉争合同约定的违约金金额过高。2020年2月，全国疫情蔓延，未能按时付租属于不可抗力，属于租金被减免的企业范围。被告三彩公司上海分公司未作答辩。原告围绕诉讼请求依法向本院提交了《房屋托管合同》、委托书、费用结清承诺书、“三彩家”公寓资产交割单、《补充协议》、上海市房地产权证、租金收入清单及借记卡账户历史明细清单，经庭审质证，两被告未到庭提出异议，视为放弃了对原告提供证据的质证权利。原告提交的证据具有客观性、真实性、关联性，能够证明其主张的双方签约、三彩公司上海分公司欠租的事实，本院予以确认。另查明，《房屋托管合同》约定：承租方有合同第十二条第三款约定的情形之一的，出租方要求解除合同，承租方应按6个月租金的违约金支付给出租方。2020年2月28日，原告(甲方)与三彩公司上海分公司(乙方)签订《补充协议》，约定乙方欠付甲方2个月租金16,400元，乙方在2020年3月至2021年2月分期支付，每月支付1,366.67元。上述欠款三彩公司上海分公司仅支付了6期。三彩公司上海分公司租金支付至2020年9月19日，且未向原告支付过押金。庭审中，原告称系争房屋现由被告的租客占有使用，被告欠租后，该租客直接向原告支付租金28,000元。本院认为，原告与三彩公司上海分公司就系争房屋签订的《房屋托管合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，合法有效，双方均应恪守。原告按约出租系争房屋后，三彩公司上海分公司理应向原告付租，现其拖欠租金的行为显已违反合同约定，原告有权要求解除合同。鉴于两被告已于2021年2月25日收到本院寄送的起诉状副本等材料，本院就以该日为诉争合同解除日。合同解除后，三彩公司上海分公司理应及时向原告返还系争房屋并支付拖欠的租金及占有使用费。系争房屋的实际使用人直接向原告支付租金28,000元，系其代三彩公司上海分公司向原告履行了相应的付租义务，为免原告重复收租构成不当得利，三彩公司上海分公司的应付款项中应扣除上述金额的钱款。该司逾期付租远超30天，金额亦大于1万元，原告据此要求其支付违约金，具备合同依据，予以准许。至于违约金金额，本院根据三彩公司上海分公司的欠租金额、逾期天数、原告可能产生的空置损失等因素酌情调整为24,600元。因三彩公司上海分公司不具备法人资格，故其民事责任最终应由三彩公司承担。两被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为放弃对原告主张的事实和提供的证据进行抗辩，本院依法缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、五百六十六条第一款、五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告胡红艳与被告三彩不动产管理有限公司上海分公司就上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋托管合同》于2021年2月25日解除；二、被告三彩不动产管理有限公司上海分公司于本判决生效之日起十五日内搬离上海市浦东新区御桥路XXX弄XXX号XXX室房屋，并将前述房屋返还原告胡红艳；三、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡红艳欠付的2020年1、2月租金8,200元；四、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡红艳2020年9月20日至实际返还房屋之日止的租金及房屋占有使用费(按每月8,200元标准计算，应扣除28,000元)；五、被告三彩不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告胡红艳违约金24,600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,569元，减半收取计784.50元，由原告胡红艳负担84.50元，被告三彩不动产管理有限公司负担700元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提出上诉，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  沈晨玲二〇二一年四月十六日书记员  陆佳佳附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国公司法》第十四条公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。公司可以设立子公司，子公司具有法人资格，依法独立承担民事责任。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。