上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初17133号原告(反诉被告)：上海民政劳动服务有限公司,住所地上海市虹口区。法定代表人：周苹，该公司总经理。委托诉讼代理人：周礼轩，上海卓之耀律师事务所律师。委托诉讼代理人：窦雪梅，上海卓之耀律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海宏皓保健用品综合商贸部，住所地上海市黄浦区。法定代表人：王海英，该公司经理。委托诉讼代理人：周正国。委托诉讼代理人：范健雄，上海市中广律师事务所律师。原告上海民政劳动服务有限公司诉被告上海宏皓保健用品综合商贸部房屋租赁合同纠纷及反诉原告上海宏皓保健用品综合商贸部诉反诉被告上海民政劳动服务有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人周礼轩，被告委托诉讼代理人周正国、范健雄到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告上海民政劳动服务有限公司诉称：原告与被告于2004年2月24日签署《房屋租赁合同》，约定原告将上海市黄浦区丽园路XXX号702平方米的房屋出租给被告。月租金人民币7,500元。租赁期限自2005年5月15日至2012年5月15日。2018年1月31日，原告向被告及相关次承租人发函，告知其提前90天提出终止《房屋租赁合同》，并要求被告按时归还房屋，但被告收到律师函后不予理睬。故原告起诉要求原、被告于2004年2月24日签订的《房屋租赁合同》于2018年5月1日解除。原告提供了以下证据：一、《房屋租赁合同》，证明原、被告间房屋租赁关系。二、通知及回执，证明2012年3月15日，双方就《房屋租赁合同》达成补充协议，约定合同顺延，但原告有权提前90天通知后终止《房屋租赁合同》。三、证明，证明系争房屋属于民政系统的自管房，由上海仪表元件厂实际使用和管理。四、通知，证明企业改制后，系争房屋由原告进行经营管理。五、律师函、EMS快递单及签收凭证，证明2018年1月30日，原告向被告通过EMS发出律师函，告知其提前90天提出终止《房屋租赁合同》。被告上海宏皓保健用品综合商贸部辩称：不同意解除合同，若原告结清全部费用，被告则同意解除合同。被告对原告提供的证据一、真实性无异议。二、真实性无异议，通知和回执并不全面，其中回避了一些客观事实。原告当时给被告的通知共有两页，原告仅提供了一页，还有一页是承诺书，因双方有历史遗留问题，原告回避了结清费用和安置人员的问题。三、四、无异议。五、收到过，无异议。被告没有提供证据。反诉原告上海宏皓保健用品综合商贸部诉称：反诉原告与反诉被告的所属单位上海仪表元件厂因合同形成租赁关系，后因市政动迁被上海仪表元件厂安置到海会寺(即现租赁场地)，约定租赁面积为702平方米。其中包括海会寺主体二层建筑302.08平方米，其余为六户民政系统职工住房和缨花书店等门面房，但不包括当时上海仪表元件厂同意补偿反诉原告自建的275平方米建筑(租赁合同签订时尚无反诉原告自建的275平方米房屋)。反诉原告与反诉被告签订《房屋租赁合同》后，反诉原告始终按约支付租金，但反诉被告未按约如期交付全部出租房屋。其中六户职工住房始终未搬离，反诉原告重新为每户民政职工排水电，单独安装水电表，统一处理社区安排的有关事务。尽管反诉被告同意反诉原告向其职工收取房屋租金，但反诉原告至今无法收取租金。合同约定的缨花书店及门卫房，反诉被告亦是在合同签订半年后才交付至反诉原告。而反诉原告自建的275平方米建筑，是经原海会寺的权利人(上海仪表元件厂)同意，由反诉原告出资建成，与本案租赁合同无关。2018年初，反诉被告通知反诉原告拟终止合同后，反诉原告主动联系反诉被告表示愿按合同约定履行义务，协商处理合同遗留问题。但反诉被告不顾合同履行情况，不愿结清相关费用，拒绝协商。故现起诉要求反诉被告返还多收取的租金人民币668,416元。要求反诉被告结清应付款：租赁房维修费人民币128,000元。要求反诉被告结清职工用的水电安装费用人民币68,000元。要求反诉被告返还押金人民币10,000元。要求反诉被告结清职工住宅物业管理费人民币34,800元。反诉原告提供了以下证据：一、关于上海仪表元件厂租赁房搬迁的协议，证明反诉原、被告因合同形成的法律上的关系。二、反诉原、被告间的《房屋租赁合同》，证明反诉原、被告间租赁关系。三、补充协议，证明反诉被告移交缨花书店情况。四、上海仪表元件厂与原缨花书店的《房屋租赁协议书》，证明反诉被告延期履行合同情况。五、报告，证明反诉原告要求反诉被告履行出租方义务。六、协议书，七、发票，证明反诉原告维修房屋情况。八、发票，证明反诉原告为民政职工安装水电分户计价情况。九、反诉原告致反诉被告函件，证明反诉原告因反诉被告未完全交付合同约定的702平方米及未支付应当支付的相关费用进行的交涉情况。十、证明，证明反诉被告所属单位上海仪表元件厂对丽园路XXX号的海会寺拥有使用权和支配权，其对反诉原告等原租赁户动迁时的安排是合法有效的。十一、反诉被告致反诉原告函件，证明反诉原告为解决合同履行争议致函反诉被告情况。十二、丽园路XXX号海会寺内702平方米房价计算方式，证明反诉被告因违约应退还多收的租金概况。十三、部分水电费账目本资料，证明反诉原告履行应由反诉被告履行的物业职能，维护海会寺小区内的稳定。十四、反诉被告出租的营业房破损情况照片，证明反诉被告出租的营业房不能正常使用时而维修。十五、丽园路XXX号平面图，证明反诉原、被告系争合同的现场情况。十六、有关丽园路XXX号作为市政动迁时补偿租赁的备忘录，证明反诉原、被告系争合同的由来。十七、律师函，证明反诉原告为解决合同纠纷委托律师致函反诉被告。十八、证明与发票，证明反诉被告履行原市政动迁蒙自路时，对反诉原告安置时三项措施之一的落实情况。十九、系争租赁费实况，证明反诉被告出租的经营方年久失修确需修理方能维持经营情况。二十、承诺书，证明反诉被告应结清所有费用，但其拒绝。反诉被告上海民政劳动服务有限公司辩称：不同意反诉原告诉请。出租面积符合合同约定，不存在多收租金，反诉被告无需退还租金。根据租赁合同4-1，维修费应由反诉原告承担。根据合同4-2条，水电费由反诉原告承担，职工房屋内的水电费不属于系争房屋，与本案无关。因反诉原告未支付2018年4月份租金，根据合同约定6-1，欠付租金和滞纳金金额都超过押金，押金可用于抵扣租金和部分滞纳金，无需退还。关于反诉原告提出的物业费，职工房屋不属于系争房屋，该房屋产生的物业管理费与反诉被告无关。反诉原告所有诉请超过诉讼时效。反诉被告对反诉原告提供的证据一、真实性认可，请法庭注意：涉案房屋丽园路XXX号有部分是反诉被告的；反诉原告在2004年就已知晓房屋所有者为反诉被告，因此才会与反诉被告签订房屋租赁合同，2004年后上海仪表元件厂与房屋无关。二、无异议。三、四、2004年由于双方的租赁合同，反诉原、被告签订补充协议，反诉原告是二房东。五、真实性不认可，是反诉原告自制文件，反诉被告未收到过。六、真实性无法确认，是反诉原告与第三人之间自制文件，且与本案无关。七、真实性不认可，是第三方开具的，且与本案无关。八、真实性无法确认，是第三方开具，与本案无关。九、真实性无法确认，反诉被告并未收到过。反诉原告发出该函件提出面积不符的理由，是希望反诉被告不要涨租金，并非针对本案的情况。反诉被告未涨过租金，反诉原告出具该函目的已经因反诉被告未涨租金而得到弥补，反诉原告反诉请求没有依据。十、真实性认可。十一、收到过。十二、真实性不认可，是反诉原告自制文件。十三、真实性均不认可，是反诉原告自行制作，且可证明反诉原告自行承担职工住房费用。十四、真实性不认可，是反诉原告单方制作，没有对应的时间，不清楚图片真正来源。十五、真实性不认可，与实际情况不符。除海会寺和面馆部分外，反诉原告自建部分也是原告交付的房屋，上有反诉原告自行搭建房屋。十六、真实性不认可，与本案无关，且无公章。十七、收到过，可证明反诉原告已经收到反诉被告的解除请求，反诉被告解除条件已经成就。十八、真实性不认可，上海仪表元件厂在2006年已经不是系争房屋的权利人，反诉原告从案外人处某某的证明而建造房屋，无事实和法律依据。反诉原告建造房屋没有取得反诉被告和行政部门许可，属于违章建筑。对发票的真实性不认可。发票时间是在2004年，该证明是在2006年出具的，时间存在矛盾。且无证据证明存在相关工程。十九、真实性认可，可证明丽园路XXX号内面积远超702平米。二十、收到过，无法体现反诉原告的证明目的。该承诺书是反诉原告盖章出具，承诺其在租赁合同终止时有义务结清费用并办理租赁房屋，并非反诉被告所作的承诺。反诉被告没有提供证据。经审理查明：上海市黄浦区丽园路XXX号房屋为上海市民政局自管房，由上海仪表元件厂长期使用，自2003年3月31日起委托原告经营管理。2004年2月24日，原(甲方)、被告(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定由被告承租上海市黄浦区丽园路XXX号(海会寺)，使用面积为702平方米房屋作经营使用。租赁期限自2004年5月15日起至2012年5月15日止。合同第三条约定，甲、乙双方议定前三年年租金为经营用房人民币90,000元，第四年起以市场价议定。签约后付保证金人民币10,000元。当月租金7,500元，先付后用。以后的租金按月支付，付款之间为当月5日，遇节假日顺延。合同第四条1约定，乙方在租赁期内未征得甲方书面同意，不得擅自改变租赁房屋结构，乙方应承担使用区域内的房屋日常维修(主体结构除外)和水、电、煤等设备的维修责任及维修、保养等费用。合同第四条2约定，租赁房的水、电、煤、有线电视等全部公共事业费，均由乙方承担。合同第六条1约定，乙方未遵守第三条逾期支付超过5天，每天按月租金的3%支付滞纳金。2004年7月26日，原(甲方)、被告(乙方)签订《补充协议》，约定甲方出租给乙方缨花书店房屋所在地为上海市黄浦区丽园路XXX号门面房，面积19㎡。根据乙方向甲方租赁海会寺房屋合同期限，该店划归乙方管理，管理期限与主协议租赁期相一致，自2004年7月30日起至2012年5月15日止。2012年3月15日，原告向被告发送通知：“接上海民政(集团)有限公司通知，我公司在2004年2月24日与贵方签订的房屋租赁合同将于2012年5月15日到期，到期后不再签订续租合同，届时将原合同期限顺延。原合同条款不变，合同期限改为：1、乙方可随时提出终止合同；2、甲方须提前90天提出终止合同。”同日，被告签署回执表示同意执行原告通知的要求。2010年4月，被告向原告发送函件，提出原告交付面积与合同约定不符，望按实收取房租。原告表示，未收到该函件。2018年1月30日，原告向被告发送律师函，告知双方租赁关系将于2018年4月30日解除，被告应在该日归还房屋。2018年5月27日，被告向原告提出系争房屋实际面积与《房屋租赁合同》中约定的面积存在重大差异，被告保留追溯以往多缴的租赁费用，对自2018年4月起的租赁费用，按实(329平方米)支付。另查明，被告租金支付至2018年3月31日。在审理过程中，被告及反诉原告申请对租赁房屋面积进行司法鉴定，法院委托上海市房屋建筑设计院有限公司进行司法鉴定。2021年1月26日现场踏勘时，原、被告现场确定本次面积争议鉴定涉及的房屋为3幢。鉴定意见为：黄浦区丽园路XXX号测绘鉴定范围内共3处建筑，其中海会寺主体房屋建筑面积为427.2㎡，东侧房屋一层建筑面积为131.0㎡、阁楼区域建筑面积为89.1㎡，门口店面一层实际使用面积为24.6㎡、阁楼实际使用面积为19.7㎡。原告对鉴定报告无异议。被告仅认可对申请测绘海会寺主体建筑和原缨花书店建筑认可，测绘的东侧房屋是被告自建部分，并非原告交付房屋；海会寺主体面积中包含四周走廊，其中一半的走廊从未移交到被告手中，是他人在使用；原缨花书店门店是按门店现状测绘，实际面积因承租人的扩建已发生变化，应当按原告移交时的《房屋租赁协议书》载明的19.5㎡为准。原告表示原档案中包含东侧房屋地面面积，原告无建设东侧房屋的依据，东侧房屋亦无产证。对此，鉴定单位作出补充说明：海会寺主体底层四周设外廊，现对西侧、北侧外廊指定区域面积进行单独列出，西侧室外走廊区域面积为13.3㎡，北侧室外走廊区域面积为12.7㎡。本院认为：原、被告签订的关于上海市黄浦区丽园路XXX号房屋的《房屋租赁合同》，系双方当事人真实意思表示，合法有效，双方均应全面履行。根据原告于2012年3月15日向被告发出的通知及被告回复，《房屋租赁合同》到期后已转为不定期租赁，原告提前90天通知被告解除租赁关系，符合双方对行使解除权的约定，本院依法确认《房屋租赁合同》于2018年4月30日解除。就反诉原告要求反诉被告退还多收取的租金一节，双方争议焦点在于反诉被告实际交付的房屋面积及反诉原告主张是否已超过诉讼时效。对此，本院分析如下：1、关于反诉被告实际交付的面积，双方争议在于是否应包含海会寺的部分走廊面积及东侧房屋面积。反诉被告作为出租方，负有向反诉原告交付符合合同约定的房屋的义务。反诉原告提出西、北侧走廊系他人使用，反诉被告未能证明其已履行交付义务，故本院无法认定西、北侧走廊面积应计入出租面积内。关于东侧房屋，反诉被告主张该房屋系与海会寺一并交付反诉原告，现东侧房屋无合法产证，反诉被告亦无建设该房屋证据，无法证明东侧房屋系由反诉被告合法所有或使用，故对反诉被告主张不予采信。如反诉被告可证明其对东侧房屋享有合法权利，可另行起诉。另，对反诉原告主张鉴定报告中原缨花书店因承租人扩建面积发生变化应依据双方合同约定的面积计算一节，反诉原告未提供证据予以证明扩建事实，本院不予采信。综上，反诉被告实际交付面积为445.6㎡(427.2㎡-13.2㎡-12.7㎡+24.6㎡+19.7㎡=445.6㎡)。2、关于诉讼时效，诉讼时效应自权利人知道或应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。诉讼时效届满的，义务人可以提出不履行义务的抗辩。首先，根据反诉原告提供的函件(2010年4月和2018年5月27日)，可知反诉原告于2010年4月已知晓反诉被告交付房屋面积不符合合同约定，并分别于2010年4月和2018年5月27日向反诉被告主张权利。因反诉被告称仅收到2018年5月27日的函件，未收到过2010年4月的函件，反诉原告亦无法证明该份函件已送达反诉被告，故对反诉原告称于2010年4月向反诉被告主张权利的意见，本院不予采信。反诉原告于2018年5月27日的函件起到诉讼时效中断的效果。其次，根据法律规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。双方租赁合同关系成立于民法典施行前，反诉原告在2018年5月27日向反诉被告主张权利，履行合同的争议亦发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第三条规定，民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。根据民法通则规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。民法总则于2017年10月1日起施行，规定诉讼时效期间为三年。据此，2015年10月1日前的租金适用民法通则的规定，至2017年9月30日已届满，故反诉原告于2018年5月27日的主张仅可追溯2015年10月2日起至2018年3月31日的租金。综上，反诉被告应向反诉原告返还2015年10月2日至2018年3月31日期间多收取的256.4㎡(702㎡-445.6㎡=256.4㎡)部分的租金，具体租金金额由本院依据双方租赁合同约定的租金，按面积比例计算。就反诉原告要求反诉被告支付租赁房屋维修费一节，根据《房屋租赁合同》约定，除房屋主体结构外，房屋日常维修费用由反诉原告自行承担。根据反诉原告提供的证据显示，房屋屋顶存在漏水问题，并不属主体结构问题，且反诉原告提供的证据亦无法证明其支付的维修费用系因房屋主体结构问题而导致，故该费用应由反诉原告承担，对反诉原告该项诉请不予支持。就反诉原告要求反诉被告结清职工用的水电安装费用及物业管理费一节，《房屋租赁合同》并未就水电安装费及物业管理费作出约定，与本案无关，反诉原告如有损失，可另行主张。就反诉原告要求反诉被告返还押金一节，反诉被告主张因反诉原告未支付2018年4月租金，租金及滞纳金已超过押金金额，押金用于抵扣2018年4月租金及部分滞纳金，并无不当，本院可予支持。为此，根据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条、第五百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及2018年《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告上海民政劳动服务有限公司与被告上海宏皓保健用品综合商贸部于2004年2月24日签订的关于上海市黄浦区丽园路XXX号房屋的《房屋租赁合同》于2018年4月30日解除。二、被告上海宏皓保健用品综合商贸部于本判决生效之日起一个月内迁出上海市黄浦区丽园路XXX号海会寺主体房屋(除底层西、北侧室外走廊部位)、门口店面一层房屋和阁楼。三、反诉被告上海民政劳动服务有限公司于本判决生效之日起十五日内向反诉原告上海宏皓保健用品综合商贸部返还租金人民币82,091.23元。四、驳回反诉原告上海宏皓保健用品综合商贸部其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，由被告上海宏皓保健用品综合商贸部负担。反诉案件受理费人民币6,446元，由反诉原告上海宏皓保健用品综合商贸部负担人民币5,519.86元，反诉被告上海民政劳动服务有限公司负担人民币926.14元。司法鉴定费人民币20,000元，由被反诉被告上海民政劳动服务有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  严 奇审 判 员  李 慧人民陪审员  柳登伟法官 助理  虞扬扬书 记 员  虞扬扬附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第一百八十八条向人们法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第三条民法总则施行前，民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。