广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36644号原告（反诉被告）：周扬铭，男，1973年11月7日出生，汉族，住广东省广州市天河区。原告（反诉被告）：张静，女，1974年10月15日出生，汉族，住址同上。两原告的共同委托诉讼代理人：童鸿飞，系广东宏安信律师事务所律师。被告（反诉原告）：吴浩，男，1972年11月13日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：潘春晓、戴正言，均系广东法制盛邦律师事务所律师。原告（反诉被告）周扬铭、张静诉被告（反诉原告）吴浩房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）周扬铭、张静的共同委托诉讼代理人童鸿飞，被告（反诉原告）吴浩的委托诉讼代理人潘春晓、戴正言到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）周扬铭、张静向本院提出诉讼请求：1、解除双方于2019年7月7日签订的《存量房买卖合同》（自编号：GYCL00538，合同号：GYA0001613），无需退回定金1000000元;2、吴浩向周扬铭、张静支付违约金（定金部分：以951000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年5月26日计至7月8日，共计43天，金额为20446.5元；首期款部分：以6000000元为基数，按每日万分之五的标准，自2019年8月6日起计至实际支付之日止；交易不成的违约金：2800000元）；3、本案诉讼费由吴浩承担。事实和理由：周扬铭、张静与吴浩签订《存量房买卖合同》，约定吴浩以2800万元的价格购买广州市天河区汇景北路128号502房，但吴浩至今未按约履行。被告（反诉原告）吴浩辩称：同意解除双方签订的《存量房买卖合同》，但不同意周扬铭、张静没收定金及支付违约金的诉讼请求。被告（反诉原告）吴浩向本院提出反诉请求：1、周扬铭、张静退还定金1000000元和首期款2000000元并支付利息（以3000000元为本金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款利率上浮50%的标准，自2020年9月18日计至实际清偿之日止）；2、周扬铭、张静向吴浩支付违约金2800000元；3、本案诉讼费用由周扬铭、张静承担。事实和理由：周扬铭、张静与吴浩签订《存量房买卖合同》，约定周扬铭、张静向吴浩出售广州市天河区汇景北路128号502房，但周扬铭、张静至今未按约履行。原告（反诉被告）周扬铭、张静针对被告（反诉原告）吴浩提出的反诉辩称：不同意吴浩的反诉请求。1、违约责任应在吴浩，未按约支付定金及首期款。2、未能涂销抵押登记的责任在于吴浩。经审理查明：广州市天河区汇景北路128号502房（以下简称涉案房屋）产权人为周扬铭、张静，共有情况为共同共有，建筑面积为357.2平方米，房产证核发日期为2017年4月26日，附记中显示2017年4月26日办理抵押登记，他项权利人为中国农业银行股份有限公司广州番禺支行。2019年5月25日，周扬铭、张静（甲方/卖方）与吴浩（乙方/买方）、案外人广州合盈房地产中介代理有限公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（自编号：GYCL000534，合同号：GYA0001602）（以下简称《1602号合同》）约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额2850万元；其他约定，经双方协商，买方于2019年6月20日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押该物业（该条为手写条款）；付款方式，定金100万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方；等条款。2019年7月7日，周扬铭、张静（甲方/卖方）与吴浩（乙方/买方）、案外人广州合盈房地产中介代理有限公司（丙方/房地产中介服务机构）签订《存量房买卖合同》（自编号：GYCL000538，合同号：GYA0001613）（以下简称《1613号合同》）约定：甲方向乙方出售涉案房屋，总金额2800万元；甲方应在2019年10月30日将户口迁出；甲方不按本合同约定将该房地产出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用，乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%；乙方未能按约付款的，应当每日按未付房款0.05%的标准向甲方支付违约金，逾期超过30日未支付的，甲方有权解除合同，甲方要求解除合同的，应自其要求解除合同通知书到达乙方之日起10日内，将乙方已支付的房款退还给乙方；甲方或乙方行使本合同约定的单方面解除合同的权利时，应书面通知另一方，合同自通知到达对方时解除；其他约定，经双方协商，买方于2019年8月5日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押该物业（该条为手写条款）；附件，付款方式，涂销抵押后一次性付款，定金100万元，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方，卖方应在签署本合同后15日内自行向抵押银行办理申请提前还贷手续，并承担因提前还贷及涂销归档所产生的费用，（一）、卖方自行赎契，卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料，首期楼款（不含定金）800万元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方，买卖双方同意在卖方领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料后15个工作日内配合完成本次交易的涂销及递件手续，楼价余款1900万元，买方应在完成本次交易过户当天直接支付给卖方；等条款。该合同的落款时间为2019年5月25日。对于上述两份合同，周扬铭、张静及吴浩均确认双方就涉案房屋签订了两份合同，第一份《1602号合同》在2019年5月25日签订，约定房屋成交价为2850万元，后双方协商一致调整房屋售价为2800万元，所以双方于2019年7月7日重新签订了《1613号合同》，但落款时间仍为2019年5月25日。庭审中，周扬铭、张静及吴浩均确认双方现履行的合同为《1613号合同》，并均同意解除该合同。对于吴浩支付涉案房屋购房款的情况，周扬铭、张静主张吴浩于2019年5月25日支付了49000元，2019年7月8日支付了951000元，该两笔共计100万元为涉案房屋的定金，2019年7月27日支付了涉案房屋首期款200万元。吴浩对周扬铭、张静的上述陈述予以确认，并出具《收款收据》予以证明。现周扬铭、张静认为吴浩未按时支付定金100万元，亦未按约支付首期款800万元，存在违约行为，主张解除《1613号合同》并诉请要求吴浩承担违约责任，提起本案本诉。吴浩则认为周扬铭、张静未按约迁出户口，亦未按约在签署合同后15天内向抵押银行申请办理提前还贷手续，亦未自行赎契，存在违约行为，提起本案反诉。对于吴浩是否按时支付定金，周扬铭、张静陈述如下：《1602号合同》约定定金100万元在签约当天（即2019年5月25日）支付完毕，而《1613号合同》仅对房屋售价进行了相应调整，且合同落款时间仍为2019年5月25日，即吴浩仍应在2019年5月25日向周扬铭、张静支付完毕该100万元定金。吴浩陈述如下：《1613号合同》在2019年7月7日签订，且当时双方已协商一致确定定金在第二天补足，吴浩已在2019年7月8日补足定金，不存在迟延支付定金的情形。对于吴浩是否按约支付首期款，周扬铭、张静主张其已在2019年7月17日申请提前还款，并告知吴浩需在2019年8月5日前支付首期款800万元用于提前赎契，但吴浩仅在7月27日支付了200万元，剩余600万元至今未付。吴浩主张按《1613号合同》的约定其应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天支付，其是应周扬铭、张静的要求提前支付了部分首期款，但不代表其改变了首期款的支付时间。周扬铭、张静提交周扬铭与吴浩的微信聊天记录，载明双方之间就涉案房屋的交易沟通情况如下：1、2019年5月27日，周扬铭表示，“吴总，我今天还未收到你的购房款订金余额，你的资金情况如何？请告诉我一下，以便我安排申请提前还贷手续”。2、2019年6月5日，周扬铭表示，“吴总，今天务必协商一下关于你购买我房子签了约一直不付订金及不决定的事情……原本我的另一个有意向的客户也推了，如果你不决定，这很麻烦，我现在也不能向其他客户放盘，很被动，希望你能安排好”。3、2019年6月10日，周扬铭表示，“吴总，今天没收到你订金，什么情况？”，吴浩表示，“今天没回公司，在外开会，明天吧”，周扬铭表示“请明天务必抽时间办理”，吴浩表示，“现在如果有人找你买，您就卖给他，我这边没有关系的”。4、2019年6月11日、12日、13日，周扬铭再次催促吴浩支付定金，吴浩表示“前天与银行行长沟通余款处理事宜，他说你这房子买的贵了，能否总价再调整一下？”，周扬铭表示不同意，吴浩表示“贷不了款，后续资金跟不上，我也无法支付……我觉得你应该是两千八左右比较合适，你要是如果能接受的话，我就还是想办法给你把资金处到位好不好”。5、2019年7月4日，周扬铭要求这两天与吴浩找时间交流一下，吴浩表示周日见面沟通。6、2019年7月7日，周扬铭要求吴浩将订金汇入指定账户。7、2019年7月8日，周扬铭表示，“吴总，我昨天与你及中介方三方一起协商关于履行合同的付款事宜，你也承诺今天早上10：00汇款，但至今未收到”，吴浩表示，“已给你100万，这周再安排200给你”，周扬铭表示，“已收到95.1万定金，希望大家顺利、开心办理余下款项及手续。……是的，共收到100万整订金”。8、2019年7月12日，周扬铭表示，“吴总，今天记得汇款，……这段时间麻烦你筹备好资金，特别是8月5日前要付完900万（含定金），以及后期1930万的资金”，吴浩表示，“会逐步安排”。9、2019年7月15日，周扬铭表示还未收到款项，吴浩表示，“知道，准备从买房人姓名账户把款转给你，正在搞，她账户有点问题，在调额度……这次搞好以后就顺了，总体时间不会耽误您。……周老板你放心好吧，不会耽误你事的，8月5号之前会给你全部搞定好吧，分批给你转过来，我还是想用那个买房子那卡打到你账上让他做按揭也方便一些，要不然的话到时候按揭就难办了”。10、2019年7月18日，周扬铭表示，“吴总，你让我放心，我真的放心不下，你之前几次承诺一改再改，最近一次承诺是7月12号之前付400万，8月5号之前付500万，现在又要改变，所以请问，你真正能做到的付款时间是哪一天，付多少钱？”。11、2019年7月25日，吴浩表示，“周六回去安排先300万给您，余款一周之后再安排”。12、2019年7月27日，吴浩表示，“今天先转200万给您，下周再逐步安排”，周扬铭表示，“好，在8月5日之前一定要转足900万给我，因我已约了银行做提前还贷，不然很被动”，吴浩回复“OK”。13、2019年8月1日，周扬铭表示，“吴总，这两天请安排好600万资金，银行在5号时要扣款还贷”，吴浩回复“收到”。14、2019年8月5日、6日，周扬铭多次询问吴浩汇款情况，吴浩未有回复。15、2019年9月28日，吴浩表示，“周老板，由于我同学400多万借款这月20号没有如期还我，你的支付可能要推迟一个月，望理解”，周扬铭回复，“我不能理解也不能接受，5月份与你签了购房合同，现在已经9月底了，在这中间你多次承诺付款，时间也一改再改，但一直没有兑现按照你承诺的时间付款，经过多次协商，你承诺按合同约定8月5号前付齐800万给我提前还贷，然后从银行取回房产证，9月30日前双方办理过户手续，但8月5日与你联系，你完全不理会我们的约定，中间也不给任何理由，所以我不能接受你要求再推迟一个月付款”，吴浩表示，“一开始我都跟你讲过，有人买你的房子，你可以卖，我配合你解除协议，积极支持，是中介和你一直坚持要卖给我，才导致今天这个局面”，周扬铭表示，“如果你不愿意或没有资金购买，就不应该与我签订合同，而且中间与你协商过很多次，你的付款时间不断修改，多次未能兑现双方的约定，我找你协商也多次不予理会我的正当诉求，不接电话也不回应，所以，如果你现在确实没办法也没能力履行合同，那就按合同各项条款约定执行，来保障双方权益”。16、2019年12月16日，吴浩表示，“今天追一下款，下午晚点联系您”，次日，周扬铭表示，“吴总，什么情况，你承诺了11月5日付购房余款，我没收到，上次与你及中介方见面又承诺12月15日无论如何一定付购房余款，现在16日了，我还未收到款项，与你签完合同已经过去7个月了，付款时间一推再推，究竟你想怎么样？”17、2020年4月16日，周扬铭表示，“你以各种理由拒绝付款，经多次沟通及面谈，均不能兑现承诺，你应该按照双方签订的合同付完余款，否则按合同赔偿条款进行处理”，吴浩表示，“我现在没有这个支付能力了……是我自身出了问题，不想耽误你买房，你不等钱急用，等我处理好眼前的事，再来想办法安排，中介也说你催，我有啥办法呢”庭审中，周扬铭、张静及吴浩均确认涉案房屋至今处于周扬铭、张静控制之中，从未向吴浩交付。吴浩并称其在签订合同时其名下已有两套房屋，不具备购房资格，且至今仍不具备购房资格，周扬铭、张静则表示在双方签订合同时对此并不知情，吴浩在此后亦未明确告知。另，周扬铭、张静与吴浩在签订《1613号合同》的同时，就涉案房屋所附车位【广州市天河区汇景北路汇景北路142号（地下车库）B2139车位】一并签署了存量房买卖合同，周扬铭、张静在提起本案诉讼的同时，一并提起了（2020）粤0106民初36406号案的诉讼，主张吴浩对该车位的买卖合同承担违约责任。本院认为：虽双方前后就涉案房屋分别签署了《1602号合同》及《1613号合同》，但庭审中周扬铭、张静及吴浩均确认双方现履行的为《1613号合同》，该合同亦是双方当事人的真实意思表示，其内容没有违反法律及行政法规的强制性规定，应以该《1613号合同》约定的条款来确定双方当事人的权利义务。《1613号合同》约定定金100万元应在签署合同当日交付，现周扬铭、张静及吴浩均确认《1613号合同》的实际签署时间为2019年7月7日，吴浩在2019年5月25日支付了定金49000元，并在2019年7月8日支付了951000元，则该部分定金951000元存在迟延支付的情形。《1613号合同》中的“其他约定，经双方协商，买方于2019年8月5日前支付800万元给卖方作为首期购房款，卖方将该笔资金用于涂销抵押物业”为手写条款，该条款与该合同中附件付款方式的约定“卖方自行赎契，卖方同意由银行接受还贷申请之日起5日内一次性还清所欠银行贷款，并自行领取在抵押银行出具还清贷款证明等资料，首期楼款（不含定金）800万元买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天自行交付卖方”条款存在矛盾，对此，结合双方之间的微信聊天记录及实际付款情况，本院分析如下：周扬铭在与吴浩的微信聊天记录中多次提及其已向银行申请提前还贷，要求吴浩在2019年8月5日前向其支付800万元，吴浩亦明确承诺在2019年8月5日前会分批将该800万元转入周扬铭的账户，因此，周扬铭与吴浩已事实上达成一致意见，变更《1613号合同》中约定的首期款800万元的付款条件及时间为由吴浩在2019年8月5日前向周扬铭支付，用作周扬铭提前赎契的款项，周扬铭、张静主张吴浩对首期款中的600万元存在迟延支付的行为，本院予以采纳，吴浩辩称其仅是应周扬铭的要求向其提前支付部分首期房款，该800万元应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天支付，本院不予采纳。现经查明，吴浩至今仅向周扬铭、张静支付了定金100万元及首期款200万元，明显违反了双方之间对于首期购房款的支付时间的约定，且距双方签署合同已有将近两年的时间，该迟延付款行为导致双方签订的《1613号合同》无法继续履行，周扬铭、张静诉请要求解除该合同有事实及合同依据，吴浩对此亦表示同意，本院对周扬铭、张静的该项诉讼请求予以支持。从上，吴浩在合同履行的过程中存在违约行为，并因此导致了合同的解除，周扬铭、张静主张要求吴浩承担相应的违约责任有事实及合同依据，《1613号合同》约定“乙方不按本合同约定买入该房地产的，应当向甲方支付违约金，违约金为该房地产成交价的10%”，吴浩应向周扬铭、张静支付违约金280万元。吴浩反诉诉请要求周扬铭、张静支付违约金280万元，本院不予支持，予以驳回。周扬铭、张静主张解除合同以提起本案诉讼，其诉请要求吴浩支付逾期支付购房款的违约金，本院不予支持，予以驳回。周扬铭、张静诉请要求没收吴浩已支付的定金100万元，本院亦不予支持，予以驳回。合同已解除，周扬铭、张静应向吴浩返还其已支付的购房款项，综上所述，吴浩就其违约行为应向周扬铭、张静支付违约金280万元，周扬铭、张静应向吴浩返还其已付购房款300万元，经扣减，周扬铭、张静仍应向吴浩返还20万元。对于吴浩反诉诉请超出的部分，本院不予支持，予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、确认周扬铭、张静与吴浩就广州市天河区汇景北路128号502房签订的《存量房买卖合同》（自编号GYCL000538，合同号：GYA0001613）已解除；二、吴浩就上述房屋向周扬铭、张静支付的购房款3000000元中的2800000元作为违约金归周扬铭、张静所有；三、于本判决发生法律效力之日起10日内，周扬铭、张静向吴浩返还购房款200000元；四、驳回周扬铭、张静的其他本诉请求。五、驳回吴浩的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费217782元，由周扬铭、张静负担19912元，由吴浩负担191870元；反诉受理费26252元，由周扬铭、张静负担903元，由吴浩负担25349元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  伍建红人民陪审员  刘国旗二〇二一年四月二十七日书 记 员  谢丽军陈玉娟