福建省宁化县人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0424民初534号原告：中国工商银行股份有限公司宁化支行，住所地福建省宁化县翠江镇中环中路136号3幢，统一社会信用代码913504248558283137。负责人：戴明辉，行长。委托诉讼代理人：曾扬乐，男。委托诉讼代理人：张元红，男。被告：苏建成，男，1962年7月11日出生，汉族，居民，住福建省三明市梅列区。被告：梁雄,女,1964年8月8日出生,汉族,居民,住福建省三明市梅列区。被告：立泓（福建）置业有限公司，住所地福建省宁化县翠江镇中环路世界客属文化交流中心后排3幢2层8号，统一社会信用代码913504246966351180。法定代表人：朱国春，经理。原告中国工商银行股份有限公司宁化支行（以下简称工行宁化支行）与被告苏建成、梁雄、立泓（福建）置业有限公司（以下简称立泓（福建）公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序于2021年3月29日公开开庭进行了审理。工行宁化支行委托诉讼代理人张元红到庭参加诉讼，苏建成、梁雄、立泓（福建）公司经本院传票传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。工行宁化支行向本院提出诉讼请求：1.判令苏建成、梁雄立即偿还结欠工行宁化支行贷款本金277,449.11元和截至2020年11月24日利息27,994.02元，合计305,443.13元以及自2020年11月25日起至还清贷款本息之日止，按合同约定利率计算的利息；2.判令苏建成、梁雄在海西（宁化）客家美食文化城3幢105号商铺房产在登记条件成就之日起十日内到不动产登记部门办理海西（宁化）客家美食文化城x幢xxx号商铺房产的产权转移登记手续和正式抵押登记手续，将抵押权人设定为工行宁化支行。抵押权设定后，工行宁化支行有权对海西（宁化）客家美食文化城xx幢xx号商铺房产进行拍卖、变卖或折价，并以所得价款优先受偿；3.判令在海西（宁化）客家美食文化城3幢105号商铺房产的抵押权人被设定为工行宁化支行之前，立泓（福建）公司对第1项付款义务承担连带偿还责任；4.判令苏建成、梁雄、立泓（福建）公司承担本案诉讼费用。事实和理由：2013年9月23日，苏建成与工行宁化支行签订《个人购房借款／担保合同》向工行宁化支行申请办理个人购置商用房贷款，借款金额540,000元，期限120个月，还款方式为按月等额本息还款，约定由苏建成、梁雄所购买的位于海西（宁化）客家美食文化城3幢105号商铺房产提供抵押担保。工行宁化支行已依法办妥预抵押登记手续。该笔借款由立泓（福建）公司提供阶段性连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期之日起两年。同时，梁雄为该笔贷款的共同还款人，其于2013年6月24日向工行宁化支行出具了《共同偿还贷款确认书》。工行宁化支行依约于2013年9月24日向苏建成发放贷款540,000元，期限120个月，贷款到期日为2023年9月24日。该笔贷款发放后，苏建成、梁雄未能履行合同约定的按期还款义务，该笔贷款于2016年10月24日开始逾期，当前连续逾期18期，累计逾期20期。经工行宁化支行多次催收，仍未归还，截至2020年11月24日，苏建成、梁雄尚欠工行宁化支行贷款本金277,449.02元和利息27,994.02元，合计305,443.13元，立泓(福建)公司对上述债务也未履行连带偿还责任，显已违约。上述《个人购房借款／担保合同》第18、19、20、21条分别就抵押物，抵押物担保范围，抵押登记，抵押物的处分，违约责任等作了约定。其中，第20.1条约定：被告应及时到有关登记机关办理抵押登记手续，抵押登记证明在贷款全部还清之前由贷款人保管。第20.2条约定：…抵押人获得房屋所有权证书后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记手续。抵押人同意贷款人代为申请抵押权预告登记和正式抵押登记，相关登记事项如需抵押人协助，抵押人应履行必要的协助义务。在贷款人取得房屋他项权利证书之前，抵押人的房屋所有权证书原件应交由贷款人保管。如抵押人未在上述时间内办妥正式抵押登记手续，并由此给贷款人造成损失的，应向贷款人予以足额赔偿。本案贷款抵押物海西（宁化）客家美食文化城xx幢xxx号商铺房产已达到办证条件，苏建成所在楼盘多数住户已办妥办理房屋产权变更登记和抵押登记手续。工行宁化支行多次催告苏建成办理房屋产权变更登记和抵押登记手续，但苏建成拒不办理房屋所有权证书和正式抵押登记。苏建成、梁雄、立泓（福建）公司未作答辩。工行宁化支行围绕诉讼请求提交了营业执照副本、金融许可证、代表人身份证，苏建成、梁雄的身份证、结婚证，立泓（福建）公司营业执照、法人身份证，《个人购房借款/担保合同》，个人住房贷款借款凭证、个人贷款对账单等证据予以证实，苏建成、梁雄、立泓（福建）公司经本院合法传唤未到庭，视为其放弃答辩和质证的权利，上述证据客观真实，合法有效，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。根据工行宁化支行的陈述和经审查确认的证据，本院认定案件事实如下：苏建成、梁雄系夫妻关系。2013年9月23日,苏建成、梁雄向工行宁化支行申请办理个人购置商用房贷款，双方签订编号A［闽］字［三明］行[宁化］支行[2013]年[543]号《个人购房借款／担保合同》，合同主要约定：苏建成、梁雄向工行宁化支行贷款540,000元，借款期限自2013年9月24日至2023年9月24日止，实际以借款借据为准,借款借据为合同的附件,与本合同具有同等法律效力;贷款利率为月利率6.55‰,贷款逾期罚息利率按贷款利率上浮50%,本合同项下贷款按月归还,共120期,还款日与贷款实际发放日相对应,还款方式为按月等额本息还款；苏建成、梁雄不能按期偿还贷款利息时,对未支付的利息计收复利。苏建成、梁雄违约,工行宁化支行有权宣布本合同项下全部贷款提前到期;同时，苏建成、梁雄以其所购买的位于海西(宁化)客家美食文化城3幢105号商铺房产提供抵押担保，抵押担保范围包括:贷款本金、利息、罚息、复利、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用。立泓（福建）公司对苏建成、梁雄向工行宁化支行前述贷款提供阶段性连带责任保证,担保范围包括:贷款本金、利息(包括逾期利息、按本合同第九条规定所计收的复利)、违约金、赔偿金、实现债权的费用(包括诉讼费用、律师费用、公证费用、执行费用等)、因债务人违约而给债权人造成的损失和其他所有应付费用;保证期间自本合同生效之日起至约定的正式抵押登记手续已办理完毕并收到抵押证书止。2013年9月23日,双方为此办理了抵押预告登记。工行宁化支行于2013年9月24日按照合同约定向苏建成发放贷款540,000元后，苏建成、梁雄未能按照合同约定按时、足额履行还款义务,于2016年10月24日开始逾期，累计逾期20期。截至2020年11月24日，苏建成、梁雄尚欠工行宁化支行贷款本金277,449.11元，利息27,994.02元,合计305,443.13元，立泓（福建）公司对上述债务也未履行保证责任。工行宁化支行多次催收无果，遂诉至本院。本院认为，工行宁化支行系依法成立的金融机构,享有贷款经营权。工行宁化支行与苏建成、梁雄、立泓（福建）公司签订的《个人购房借款/担保合同》，是当事人真实意思表示，内容未违反法律法规禁止性规定,合法有效,对各当事人均具有约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行义务。工行宁化支行依约向苏建成发放贷款后，苏建成、梁雄未按期足额支付按揭贷款本息，经多次催收仍未还款,已构成违约,应承担违约责任，工行宁化支行要求苏建成、梁雄提前偿还全部借款本息的诉讼请求,符合合同约定和法律规定,本院予以支持。案涉海西（宁化）客家美食文化城3幢105号商铺房产已具备物权登记条件，苏建成、梁雄按合同约定有义务协助工行宁化支行办理商品房抵押登记，立泓（福建）公司亦应督促苏建成、梁雄办理，本院确定苏建成、梁雄应在三十日内协助办理案涉房产抵押登记。根据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条,抵押权自登记时设立。而预告登记不同于登记,二者是独立的两个行为。预告登记的效力规定于《中华人民共和国物权法》第二十条:“当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议,为保障将来实现物权,按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”。即抵押权预告登记并非现实的抵押权,其效力在于请求办理抵押登记以及排他性地对抗针对标的不动产的处分行为,故工行宁化支行尚不对抵押预告登记房产享有优先受偿权。因工行宁化支行与保证人立泓（福建）公司约定的保证期间为“合同保证条款生效之日起至抵押登记已办妥且抵押财产的他项权利证书、抵押登记证明文件正本及其他权利证书交由工行宁化支行核对无误、收执之日止”，在抵押权未能依登记而设立情况下，立泓（福建）公司的保证期间延续。立泓（福建）公司在承担保证责任后，有权向苏建成、梁雄追偿。苏建成、梁雄、立泓（福建）公司经传票传唤未到庭参加诉讼,不影响本院根据查明的事实依法作出缺席判决。依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第三十三条、第四十六条、第五十三条，《中华人民共和国物权法》第二十条、第二十八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、苏建成、梁雄应于本判决生效之日起30日内偿还中国工商银行股份有限公司宁化支行借款本金277,449.11元及截至2020年11月24日的利息27,994.02元，并应支付自2020年11月25日起至实际还款之日止按《个人购房借款/担保合同》约定的利息；二、立泓（福建）置业有限公司对上述苏建成、梁雄应偿还的借款本息承担连带清偿责任。立泓（福建）置业有限公司承担保证责任后，有权向苏建成、梁雄追偿；三、苏建成、梁雄应于本判决生效之日起30日内协助中国工商银行股份有限公司宁化支行办理不动产抵押登记手续，立泓（福建）置业有限公司应督促苏建成、梁雄并配合其办理抵押登记；抵押登记手续办妥之日，立泓（福建）置业有限公司的保证责任终止；四、驳回中国工商银行股份有限公司宁化支行其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5882元，减半收取计2941元，由苏建成、梁雄、立泓（福建）置业有限公司负担。（当事人应在本判决书生效后7日内向本院交纳。开户单位宁化县人民法院，开户银行中国工商银行宁化县支行，账号1404××××8632）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省三明市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  谢新林二〇二一年四月二十六日书记员  曾春华附：一、本案判决适用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定,借款期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的,应当在每届满一年时支付,剩余期间不满一年的,应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的,应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第二十条当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。《中华人民共和国担保法》第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。第三十三条本法所称抵押，是指债务人或者第三人不转移对本法第三十四条所列财产的占有，将该财产作为债权的担保。债务人不履行债务时，债权人有权依照本法规定以该财产折价或者以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押物。第四十六条抵押担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。第五十三条债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。抵押物折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断,适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间,从法律文书规定履行期间的最后一日起计算;法律文书规定分期履行的,从规定的每次履行期间的最后一日起计算;法律文书未规定履行期间的,从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的,应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的,应当支付迟延履行金。