陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终4337号上诉人（原审被告）：西安市灞桥区XX城，经营场所西安市灞桥区XX村XX号。经营者：宋佳，男，1983年XX月XX日出生，汉族，住陕西省安康市岚皋县XX镇XX村XX组XX号。委托诉讼代理人：王宏利，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：柴瑾瑾，西安市灞桥区红旗法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告）：徐言红，女，1982年10月21日出生，汉族，个体工商户，住重庆市开州区。委托诉讼代理人：雷马卫，陕西联达律师事务所律师。上诉人西安市灞桥区XX城(以下简称XX城)因与被上诉人徐言红租赁合同纠纷一案，不服西安市灞桥区人民法院（2020）陕0111民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。XX城上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项，改判为其退还徐言红两个月铺位租金9200元、服务管理费3000元，一、二审诉讼费由徐言红负担。事实和理由：一审对疫情的法律性质、徐言红未按时交纳第二次租金情况、疫情得到控制的时间、疫情对合同履行的影响及徐言红是否违约问题等没有查明，而这些问题是判定案件的重要事实依据。一审援引的法律依据没有在查明的事实和本院认为部分中得到反映，一审判决本院认为部分的表述与查明的事实不符。虽然疫情影响经营，但不影响交纳租金，徐言红完全可以通过微信、支付宝等方式交纳租金。徐言红虽然存在违约行为，但徐言红确实有三、四个月没有经营，同时其也属于受损失对象，其也需向他人交纳租金，故其同意退还徐言红两个月租金的损失。一审认定事实不清，适用法律错误。徐言红辩称，一审已经认定因为亨佳客将美食城关闭无法正常营业，所以其不支付第二次租金是在行使合同履行抗辩权，不属于违约，一审对此性质认定明确。疫情导致美食城无法正常营业，双方已达成解除合同的合意，其按照实际经营的时间承担租金，合情合理。XX城XX城向出租方交纳租金有损失，是另外的法律关系，应该向出租人去主张。亨佳客的上诉请求没有事实和法律依据，应予驳回。一审认定事实清楚，请求维持原判。徐言红向一审法院起诉请求：1.判令解除徐言红与XX城于2019年12月8日签订的《小吃城铺位租赁合同》；2.判令XX城返还保证金1万元；3.判令XX城退还徐言红铺位租金26833.25元以及服务管理费8750元；4.判令XX城赔偿徐言红经济损失5466.5元；5.案件受理费由XX城负担。一审法院认定事实：2019年12月8日，XX城（甲方）与徐言红（乙方）签订《小吃城铺位租赁合同》，约定：乙方租赁甲方位于西安市灞桥区XX村XX号XX号档口经营木桶饭，租期1年，自2019年12月16日起至2020年12月17日止。（注：具体租赁起始日期以实际开业日期为准，若实际开业日期晚于合同起始日期时，在实际开业日签订合同起始日期补充协议。）该合同约定：每月租金为4600元，每月服务管理费为1500元（杂费、洗碗、收碗及大厅公共卫生），保证金为1万元，如在合同期间乙方未发生违法、违规、违约等情形，依法依约履行相关义务，甲方应将保证金在合同期满解除合同后7个工作日退还给乙方，如未履行完合同保证金不予以退还；合同签订时，乙方应一次性支付给甲方柒个月租金及保证金、柒个月的服务管理费，第二次交房租提前1个月缴纳，第二次交租和服务管理费时间为2020年6月16日至2020年12月17日，超过2020年6月18日视为违约，甲方有权停止一切物业服务收回铺位，不退还任何费用，不享有剩余租期，以此类推每次交费时间及约定；乙方必须按照约定向甲方缴纳租金、服务管理费，如无故拖欠，甲方可给予乙方2天的宽限期，从第3天开始甲方有权向乙方每天按实欠租金的20%加收滞纳金，拖欠10天，经甲方通知后，租赁合同视为自动解除，甲方有权收回房屋。第十一条免责条款第一款若租赁房屋因不可抗力的自然灾害、不可归责于甲方的事由或政府行为导致损毁包括（停电，停水），合同提前终止或造成乙方经营损失的，双方互不承担责任。合同签订后，徐言红依约向XX城支付了相应租金、服务管理费、保证金，XX城于2019年12月8日向徐言红开具收款收据一张，写明“今收到徐言红3号档口木桶饭租金及服务费用总计52700元、保证金10000元”。徐言红依约在租赁档口营业，2020年1月21日，因临近春节假期，美食城部分摊主关闭摊位回家过年，XX城XX城。春节后因受新冠肺炎疫情影响，部分摊主无法再向XX城交纳租金，XX市场XX城于2020年8、9月将所租美食城房屋退回，不再经营管理。一审法院认为，徐言红与XX城签订的《美食城铺位租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。现徐言红要求解除租赁合同，XX城表示同意，该合同予以解除。徐言红依据合同约定交纳了租金、服务管理费和保证金，仅经营了不足二个月，随后因春节假期和遇疫情致使徐言红无法继续使用租赁铺位进行经营，待疫情得到控制恢复市场时，XX城XX城房屋退回致使徐言红不能继续租赁。徐言红诉请XX城退付经营期外的租金和服务管理费及保证金合情合理，应予支持。XX城抗辩认为徐言红没有交纳第二次租金系违约，因当时正处于XX城XX城关闭，不能说明徐言红违约，故XX城的此抗辩理由不能成立。徐言红主张XX城赔偿经济损失，XX城依据《美食城铺位租赁合同》第十一条第一款抗辩，符合双方约定，对XX城的抗辩理由予以采纳，对徐言红的该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条规定，判决：一、解除原告徐言红与被告西安市灞桥区XX城2019年12月8日签订的《小吃城铺位租赁合同》；二、被告西安市灞桥区XX城于本判决生效后三日内返还原告徐言红保证金10000元；三、被告西安市灞桥区XX城于本判决生效后三日内退还原告徐言红铺位租金26833.25元以及服务管理费8750元；四、驳回原告徐言红的其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1254元，适用简易程序减半收取计627元，徐言红已预交，由徐言红负担136元，由西安市灞桥区XX城负担491元并连同上述应付之款一并支付给徐言红。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                        二审中，当事人没有提交新证据。一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。当事人协商一致，可以解除合同。涉案《小吃城铺位租赁合同》系徐言红与XX城自愿签订，为双方当事人的真实意思表示。本案中，徐言红要求解除该租赁合同,而XX城亦表示同意,故一审判决解除双方于2019年12月8日签订的《小吃城铺位租赁合同》，符合法律规定，本院予以确认。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案查明，徐言红已按照合同约定交纳了租金、服务管理费及保证金,但徐言红仅经营了不足二个月，随后遇疫情，待疫情得到控制恢复市场时,XX城XX城房屋退回，致使徐言红不能继续租赁。故一审对徐言红要求XX城退付经营期外的租金和服务管理费及保证金的诉讼请求予以支持，并无不当。XX城称徐言红未交纳第二次租金系违约等，理由不能成立。综上所述，XX城的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费940元，由西安市灞桥区XX城负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月二十一日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧