陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终416号上诉人（原审被告）：韩超，男，1985年2月9日出生，汉族，无业，住甘肃省庆阳市西峰区浩鑫家园10号楼2301室。委托诉讼代理人：陈峰，泰和泰（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：任永杰，泰和泰（西安）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：陕西长腾商业运营管理有限公司，住所地：西安经济技术开发区未央路136号-1号中讯大厦1幢1单元12101室。法定代表人：王诚睎，该公司总经理。委托诉讼代理人：李奕臻，北京市尚公（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：许野，北京市尚公（西安）律师事务所律师。上诉人韩超因与被上诉人陕西长腾商业运营管理有限公司（以下简称长腾公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9841号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。韩超上诉请求：1.撤销西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初9841号民事判决第一项；2.判决一审、二审诉讼费用由长腾公司负担。事实与理由：一、2017年11月27日，韩超与长腾公司签订了房屋租赁合同，后韩超分三次支付了2017年9月1日-2020年1月1日的房租。因经营状况不理想，韩超便于2019年10月中旬停止营业，2019年11月29日，韩超因打算不再继续营业，将店内酒水及剩余食材打算退回供应商。在韩超搬东西下楼后，长腾公司带商场人员将店门上锁。韩超再未能进入店内，更不存在使用长腾公司房屋的事实。原审法院对上述事实认定错误。请求依法改判长腾公司退还韩超2019年11月29日至2020年1月1日房租共计54500元。二、原审法院认定韩超拖欠房租违反合同约定第七条规定，判决韩超支付10万元违约金事实认定错误，依法应当改判。韩超于2019年10月中旬停止营业，长腾公司于2019年11月29日私自将店门上锁，致使韩超不能搬离店内物品、不能继续开张营业，因此韩超不存在违约行为，长腾公司的锁门行为致使合同目的不能实现，违背合同约定，应当承担违约责任。请求依法改判长腾公司退还韩超10万元履约保证金，并向韩超支付10万元违约金。三、韩超并非案涉房屋的实际承租人，双方无租赁关系。长腾公司已于2019年11月25日收回案涉房屋，其无权要求支付租金。承租人在案涉房屋租赁过程中无违约行为，原审对该租赁合同履行事实认定错误。另外，原审法院在审理期间未调查与本案存在重大利害关系的李洪与双方当事人之间的真实法律关系，致使查明的案情与客观事实严重不符。长腾公司辩称：一、原审法院事实认定清楚。首先，原审法院查明“2017年11月27日，长腾公司与韩超签订房屋租赁合同……该补充合同后附租金缴纳明细表一份，载明第二年下半年度租金327000元，交租日期为2019年11月30日……庭审中，长腾公司提供与韩超微信聊天记录一份，韩超对微信聊天记录真实性认可，该聊天记录显示2020年1月9日，长腾公司在微信中告知韩超如退租的话来办个手续”，证明韩超一直占用租赁物，并非其上诉状中所称长腾公司将房屋上锁不履行出租义务。其次，韩超声称“其房屋租金已缴纳到2019年12月30日，在未至支付下期租金期限时，长腾公司在2019年10月22日便将房门紧锁不履行出租义务”，在上诉状中又称“2019年11月29日，韩超因不打算继续营业，随将店内酒水及剩余食材打算退回供应商。韩超搬东西下楼后，长腾公司带商场人员将店门上锁”，韩超自述与上诉状存在前后矛盾、显然与事实不符，长腾公司从未锁租赁物，无任何违约行为。再次，法庭要求韩超、长腾公司3日内对房屋进行交接，长腾公司多次催促而韩超用各种理由推诿，导致2020年8月15日才进行交接。二、原审法院法律适用正确。本案中双方签订的《房屋租赁合同》系当事人双方真实意思表示，为有效合同，应按照《民法典》第一百九十一条、第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条的规定，严格按照合同约定履行缴纳租金和承担违约金的义务。三、韩超的上诉理由均不能成立。首先，韩超认为长腾公司上锁租赁物无事实依据。韩超声称“长腾公司在2019年10月22日下午便将房门紧锁”，在上诉状中又称“2019年11月29日…长腾公司带商场人员将店门上锁”，并无事实依据且前后矛盾，背离诚实信用原则，不应采信。其次，韩超法律逻辑混乱。韩超称“请求依法改判长腾公司退还韩超2019年11月29日至2020年1月1日房租共计54500元”和“请求依法改判长腾公司退还韩超10万元履约保证金，并向韩超支付10万元违约金”均为新的独立的诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十八条的规定，其两项请求均为独立的诉讼请求且一审时未提反诉，二审法院不应受理。一审时韩超当庭陈述并未转租，长腾公司不知是谁锁门。长腾公司向一审法院起诉请求：1、判令长腾公司与韩超于2017年12月16日签订的《房屋租赁合同》解除；2、判令韩超支付房屋租金327000元（自2020年1月1日起算，暂主张至2020年6月30日，以1791元/日计算主张至实际腾房之日）；3、判令韩超支付违约金100000元；4、本案诉讼费由韩超承担。一审法院认定事实：2017年11月27日，长腾公司（甲方，出租方）与韩超（乙方，承租方）签订房屋租赁合同一份，合同约定甲方出租的房屋位于未央路136-1号艾斯广场A座A-302号见附图，建筑面积总计545㎡。乙方同意只将该房屋作为合法经营用途餐饮……关于租赁期限约定，租赁期3年，合同期限为2017年9月1日至2020年8月31日。租金及支付方式约定，经甲乙双方约定，乙方应当向甲方一次性缴纳第一半年度租金总计327000元，大写叁拾贰万柒仟元整。房租100元/㎡/月，合同期内不递增。关于其他事项约定，合同签订时，乙方应向甲方缴纳房屋设施及履约保证金壹拾万元整（￥100000.00），该保证金在合同期满交接验收合格后一次性无息返还乙方。关于违约责任约定，1、甲、乙方应严格遵守本合同条款，若违约应赔偿另一方壹拾万元作为违约金。2、在合同期间，乙方未按期交付约定的租金，视同违约，甲方有权终止合同并追缴欠款及违约金，同时甲方有权停用水、电供应，乙方不得以任何理由提出索赔……。该合同后附“租金缴纳明细表”，载明2019年6月1日交纳2019年7月2日-2020年1月1日期间租金327000元；2019年12月1日交纳2020年1月2日-2020年7月1日期间房屋租金327000元。合同签订后，韩超向长腾公司交付保证金10万元。2018年11月22日，长腾公司与韩超双方签订《房屋租赁合同补充合同》一份，约定双方签订房屋租赁合同中部分日期免租，起租日期为2018年5月1日……该补充合同后附“租金缴纳明细表”一份，载明第二年下半年度租金327000元，交租日期为2019年11月30日，租金时段为2020年1月1日-2020年6月30日。庭审中，长腾公司提供与韩超微信聊天记录一份，韩超对微信聊天记录真实性认可，该聊天记录显示2020年1月9日，长腾公司在微信中告知韩超如退租的话来办个手续。庭审时，法庭指定长腾公司与韩超双方于庭审后3日内将涉案房屋进行交接，双方未按照法庭指定期间对涉案房屋进行交接。后韩超向法庭提供其与长腾公司之间达成的“房屋腾退协议”一份，协议约定韩超于2020年8月15日将涉案房屋腾退。一审法院认为，当事人协商一致，可以解除合同。本案中，长腾公司主张解除双方之间的房屋租赁合同，韩超亦同意解除双方之间租赁合同，故对长腾公司主张解除双方之间的租赁合同的诉讼请求予以支持。对于长腾公司主张韩超支付房屋租金327000元的诉讼请求，按照双方合同约定，韩超应当于2019年11月30日将涉案房屋2020年1月1日-2020年6月30日租金327000元支付长腾公司，韩超未按时向长腾公司支付，构成违约，韩超应当按照约定向长腾公司支付房屋租金。至于韩超主张的长腾公司2019年10月22日将涉案房屋房门上锁的辩解，未提供相应证据予以支持，对其辩解不予采信。另，韩超辩称其店内物品丢失造成损失，其未提出反诉，故对此不予处理。韩超辩称受新冠疫情影响，其不能正常经营，考虑到该期间新冠疫情的影响，不能正常营业的事实，故对于2月份房屋租金酌情扣减一半，即27250元，韩超应当向长腾公司支付房屋租金299750元。对于长腾公司主张的违约金10万元的诉讼请求，韩超辩称，违约金过高，应予调整，结合韩超、长腾公司双方当事人合同履行程度、当事人过错程度及实际损失等综合因素，对于长腾公司主张的违约金依法予以支持3万元。对于长腾公司主张的2020年6月30日至实际腾房之日的租金，庭审时指定双方庭审后三日内对涉案房屋进行交接，但双方均未履行，按照双方之间的腾房协议，韩超应于2020年8月15日将涉案房屋腾退给长腾公司，故本案对于长腾公司主张的租金暂计算至2020年8月15日，该期间房屋租金为81750元（54500元/月×1.5个月）。综上，韩超应当向长腾公司支付房屋租金381500元、违约金3万元，扣除韩超向长腾公司交付的保证金10万元，韩超还应当向长腾公司支付311500元。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决：一、韩超于本判决生效后十日内向陕西长腾商业运营管理有限公司支付房屋租金及违约金共计311500元；二、驳回陕西长腾商业运营管理有限公司的其与诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费7705元，长腾公司已预交，由韩超承担，与上述款项履行时一并给付与长腾公司。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：一审查明事实属实，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，双方当事人均应依约履行各自义务。长腾公司依照合同约定向韩超提供了租赁房屋，韩超亦应依照合同约定向长腾公司交纳房屋租金。本案中，韩超应当于2019年11月30日将涉案房屋2020年1月1日至2020年6月30日租金327000元支付长腾公司，韩超未按时向长腾公司支付，构成违约，长腾公司主张韩超交纳欠付的租金并承担违约责任，依法应予支持。韩超上诉称长腾公司于2019年11月30日之前将租赁房屋上锁，导致其不能搬离物品也不能继续营业，故主张不应由其支付租金及违约金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”据此，应由韩超对长腾公司锁门的事实提供证据加以证明。二审审理期间，韩超为证明此事实提供照片、视听资料及证人证言，而一张上锁大门的照片不能证明加锁人身份，韩婷婷、李洪作为证人并未到庭，无法核实证人身份，无法接受质询，韩超提供的视频包括2019年12月3日、2020年1月4日、2020年4月29日、2020年7月24日四部分，对于2020年1月4日部分，韩超提供的韩婷婷证言中载明当日系大厦物业拿出钥匙将店铺打开，与韩超证明目的相左，韩超自述2020年4月29日进入店铺人员身份不明，则无法证实证明目的，而2019年12月3日、2020年7月24日进入店铺人员是否是长腾公司人员亦不明确，根据赵小敏与韩超的微信，赵小敏陈述其为艾斯广场运营部经理，未表明其为长腾公司工作人员，且赵小敏陈述联系好开锁公司开门，不能证明由长腾公司持有钥匙开门，庭审中韩超亦自述2020年8月8日代勇系手持切割机将店门打开。据此，韩超提供的证据不足以证明其主张的事实，应由其自行承担举证不力的不利法律后果。对于韩超称其已于2018年12月1日将租赁房屋整体转让给案外人李洪一节，因韩超在一审期间明确陈述其从未转租，二审提供的证据也不足以证明其存在经长腾公司同意的转租行为并与长腾公司解除了原《房屋租赁合同》，对其主张的该事实，本院不予采信。据此，一审法院结合新冠疫情影响、腾房协议约定及合同履行程度、双方实际损失等因素，判决韩超向长腾公司支付房屋租金及违约金共计311500元，符合法律规定，并无不当。综上所述，韩超的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费7705元，由韩超负担。本判决为终审判决。 审  判  长    陈      平审  判  员    李      刚审  判  员    陈      帅 二〇二一年四月三十日 书 记 员  刘 书 方     1