重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2021)渝0112民初1811号 原告：李欣眙，女，1988年10月31日出生，汉族，住上海市黄浦区西藏南路292弄13号（公共户），公民身份号码500231198810310044。委托诉讼代理人：晏金祥，北京德恒（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑燕，北京德恒（重庆）律师事务所律师。被告：邓甫兰，女，1974年11月5日出生，汉族，住重庆市永川区。原告李欣眙与被告邓甫兰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案受理后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开庭进行了审理。原告李欣眙的委托诉讼代理人晏金祥到庭参加了诉讼，被告邓甫兰经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李欣眙向本院提出诉讼请求：1.依法确认原被告2019年5月5日签订的《租房合同》于2020年12月24日解除；2、依法判令被告腾退向原告租赁的位于重庆市北部新区XX路X号XX栋X楼房屋；3、依法判令被告支付2020年4月1日至2020年12月24日解除租赁合同时余欠的租金260 420元，经原告核算当庭调整为235 832元；4、依法判令被告（从2020年12月25日起至实际腾退租赁房屋止按月租金44 900元标准计算）支付原告房屋占用费；5、依法判令被告支付实际返还租赁房屋前未支付的水、电、煤气费、物管费等费用，截止2020年12月24日前欠付40 000元；6、依法判令被告赔偿原告资金占用损失（按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，以260 420元为基数，从2020年12月25日起至付清之日止），当庭调整为以235 832元为基数计算；7、本案的案件受理费、保全费、先予执行申请费由被告承担。事实和理由：原被告于2019年5月5日就位于重庆市北部新区XX路X号XX栋X楼房屋租赁签订《租房合同》，合同约定:被告租赁原告房屋用于商务酒店（或）其他合法产业，租赁期限为十二年，从2019年5月1日至2031年4月30日；房屋月租金为44 900元，每三年递增6％，按季度支付租金；房屋租赁期间的水、电、煤气费、物管费等费用由被告支付；在合同履行过程中，被告未按约定按时足额支付租金，截止2020年12月已欠付租金5个月共计224 500元，原告在2020年1月11日向被告送达《履行合同义务催告函》，该函明确被告接此催告函之日起10日内一次性付清余欠租金；若被告收到本催告函后仍不履行支付租金义务，原告将解除与被告签订的《租房合同》。但被告收到催告函后仍未履行支付义务，原告在2020年12月23日向被告送达《解除租房合同通知书》，该通知书通知被告，已解除原被告双方于2019年9月5日签署的《租房合同》，自本解除合同通知书送达之日起解除《租房合同》通知即生效被告在接此通知后10日内搬离此场地，交还租赁房屋；付清解除合同前应支付原告租金。原被告于2019年5月5日签订的《租房合同》已于2020年12月24日解除，但被告未交还租赁房屋，亦未支付余欠租金，同时，欠付期间的水、电、煤气费、物管费等费用。被告行为已构成违约且，为维护原告合法权益，遂诉至法院。被告邓甫兰未到庭参加诉讼，向我院提交了答辩状辩称:1、 李欣眙不是本案适格主体，被告系与李明签订合同，未与李欣眙签订租赁合同。李欣眙不是上述合同的当事人，无权就该合同提起诉讼；2、被告不履行合同义务系因新冠疫情的影响，请求法庭变更有关合同有关权利义务。发生疫情是签订合同时无法预料的事件，其对宾馆经营的影响是显而易见的，请求法庭根据本案实际情况及公平原则，将租赁合同的权利义务变更为:自2021年1月起，每月租金为3.5万元，不足年递增；免除6个月租金，免除3个月重新装修期租金。   当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，被告邓甫兰未到庭参加诉讼，视为放弃举证及质证权利。对原告举示的房产证11套、户口本复印件、租房合同、租金收款记录及凭证、《履行合同义务催告函》及快递单物流查询结果，《解除租房合同通知书》及快递单快递单物流查询结果，重庆市祥怡物业管理有限公司发出的XXX水电物管费缴费通知单及欠费明细、（2021）渝01**民初1811号民事裁定书、2021渝01**执保190号执行裁定书及缴费发票本院予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：原告李欣眙系重庆市北部新区XX路X号X幢X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X共11套房屋的所有权人。李明系李欣眙母亲。2019年5月5日，以原告李欣眙为出租方（甲方），被告邓甫兰为承租方（乙方），就位于重庆市北部新区XX路X号XX栋X楼963平方房屋（即前述李欣眙名下11套房屋）租赁签订《租房合同》，约定:被告租赁原告房屋用于商务酒店（或）其他合法产业，租赁期限为十二年，从2019年5月1日至2031年4月30日；押金5万元，房屋租金为44 900元，每三年递增6％，按季度支付租金；房屋租赁期间的水、电、煤气费、物管费等费用由被告支付；任何一方违反合同规定，违约方承担一切经济损失及法律责任。该合同首部甲方为李欣眙，合同尾部甲方签字为李明。合同签订后，被告邓甫兰于2019年5月3日支付原告74 900元，2019年7月2日支付原告134 839元，2020年7月2日支付39 888元，2020年9月27日支付79 600元，2020年11月4日支付39 800元。2020年12月11日，李明向被告邮寄《履行合同义务催告函》，邮寄地址为重庆市渝北区XX路X号XX栋X楼XXXXX，收件人酒店经理，预留电话137****XXXX，该邮件于2020年12月13日签收，该函主要载明：“...未按约定按时足额支付租金，期间2020年初新冠疫情，我方同意减免3个月租金，但贵方从2020年8月1日起仍未按时足额支付租金，多次催收无果，截止2020年12月已欠付5个月租金共计224 500元，特再次书面催告你方接此催告函之日起10日内一次性付清余欠租金；若贵方收到本催告函后仍不履行支付租金义务，我方将解除与贵方签订的《租房合同》，追究贵方违约责任并赔偿由此对我方造成的经济损失。”该函落款为函告人李欣眙，委托人李明。2020年12月13日，李明再次通过微信发送该函给被告邓甫兰，并称：“请你面对现在的问题，不会一直给你机会”，邓甫兰回复：“好的，李姐”。同日，邓甫兰发微信称：“我如是下定决心装修，你看可否将补充协议拟好，望你能大度大量大气，免租期6个月，租金降为39 800三年内不变”，李明回复：“这个话题已经过期了！给你的时间和信任被你浪费了！”2020年12月23日李明向被告邓甫兰邮寄《解除租房合同通知书》， 主要载明：“...2020年12月11日我方通过邮政特快专递和微信向贵方送达《履行合同义务催告函》，催告贵方接此催告函之日起10日内一次性付清余欠租金；若贵方收到本催告函后仍不履行支付租金义务，我方将解除与贵方签订的《租房合同》；贵方收到催告函后仍未履行支付租金义务，根据合同法第九十四条四款之规定及民法典563条3款之规定，我方决定解除与贵方于2019年5日签署的《租房合同》，自本解除合同通知书送达贵方之日起解除《租房合同》通知即生效，请贵方在接此通知后10日内搬离此场地，交还租赁房屋；同时，贵方在解除合同前应支付我方租金在本解除通知送达之日起10日内付清。若贵方对本解除合同通知有异议，在本通知送达之日起10日内依法向人民法院提出异议确认解除效力，逾期视为贵方已放弃异议权，确认本解除合同通知。”该通知邮寄地址为：重庆市渝北区XX路X号XX栋X楼XXXXX，收件人：酒店经理，预留电话137****ZZZZ，该邮件于2020年12月24日签收，同日李明再次以照片方式通过微信发送《解除租房合同通知书》给被告邓甫兰。该通知书落款为通知人李欣眙，委托人李明。2021年3月30日，李欣眙出具《追认书》，主要载明：本人李欣眙已委托本人母亲李明全权处理涉及该些房屋的租赁事宜，包括签订租赁合同、收取房屋租金、催收房屋租金等。现本人就李明与邓甫兰签订《租房合同》并向邓甫兰收取租金、催收租金等行为予以追认。庭审中，原告陈述，合同约定的房屋租金44 900元为一个月的租金，被告仅支付了截至2019年12月份的租金及押金，因疫情影响，原告已经免除被告2020年1月、2月、3月租金，主张的是2020年4月起的租金，被告于2020年7月陆续支付的部分租金已从诉讼请求中扣除，被告后来之所以每次缴纳39 800元，是被告单方行为，想变更合同降低租金标准，但原告未同意。签合同时原告已告知被告房子是李欣眙名下的，被告租赁该房屋时，房屋是承租给其他人的，被告从上一个承租人那里承租过来，因为之前的房屋租赁几年了，剩余租期不久，被告就直接跟原告又重新签了合同，原来的承租人也向被告告知过该情况。房屋交付时是已装修好，没有再重新装修过。李明代原告签合同是基于母女关系，原告追认该代理行为。案涉房屋用于经营ZZZZZ，被告现在仍在经营。被告缴纳了保证金5万元，可用于抵扣房屋占用费用。本院认为：第一、关于本案原告是否适格。首先，本案《租房合同》首部抬头，系以原告李欣眙为出租方（甲方），被告邓甫兰为承租方（乙方）签订，被告邓甫兰签定该合同时应注意到合同相对方为李欣眙，其并非善意相对方。李明系原告母亲，原告陈述李明系以代理人身份签字，原告对该行为予以追认，且在《履行合同义务催告函》、《解除租房合同通知书》中，均载明通知李欣眙，委托人李明，被告收到后也未提出异议进行催告，故原告李欣眙与李明间代理关系成立，该合同相对方应为李欣眙，本案原告主体适格。第二、关于合同解除。本案原被告签订的《租房合同》系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告邓甫兰未按约定支付租金，系单方违约，经原告催告后，在合理期限内仍未履行，原告向被告发出解除合同通知书，符合《合同法》九十四条的规定，属于行使法定解除权的行为。该通知书被告于2020年12月24日收到，故双方合同已于2020年12月24日解除，合同解除后，被告应将承租房屋返还，故对原告要求被告腾退房屋的主张，本院予以支持。第二，关于租金和房屋占用损失。如前所述，在《租房合同》签订后，被告应依照合同的约定，按时向原告支付租金，原告陈述因疫情影响，已免除被告2020年1月至3月应交纳的租金，现无证据证明被告已缴纳该阶段租金，原告免除被告3个月的租金，已充分考虑了疫情对被告的影响，故对被告要求因新冠疫情调整租金的抗辩，本院不予支持。现有证据证明被告在2020年1月1日至2020年12月24日期间，仅支付了159 288元租金（2020年7月2日支付39 888元，2020年9月27日支付79 600元，2020年11月4日支付39 800元），原告主张的租金期限为2020年4月1日至2020年12月24日，被告应支付租金为395 120元（44 900元×8个月+44 900元÷30天×24天），扣除被告已支付的159 288元后，被告仍应支付235 832元，故本院对原告该主张予以支持。合同解除后，被告仍占用案涉房屋继续经营，依据法律规定，应向原告支付相应的房屋占用费用，该费用参照原合同约定的当期租金标准计算，故对原告要求被告自2020年12月25日起至腾房为止按月租金44 900元标准支付房屋占用费用的主张，本院予以支持。第三，关于资金占用损失。本案被告逾期未支付租金，系单反违约行为，对原告造成了损失，根据法律规定被告应当承担损害赔偿责任，原告要求以235 832元为基数，自2020年12月25日起自付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算。其基数金额、起算时间、利率标准均符合法律规定，故对原告该项主张，本院予以支持。第四，关于物业费、水电费。原告现未实际缴纳被告欠缴的物业费、水电费，其要求被告支付相应费用的主张缺乏事实依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告李欣眙与被告邓甫兰签订的《租房合同》于2020年12月24日解除；二、被告邓甫兰于本判决生效后立即将重庆市北部新区XX路X号X幢X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X、X-X-X号共11套房屋返还原告李欣眙；三、被告邓甫兰于本判决生效后十日内支付原告李欣眙2020年1月1日至2020年12月24日期间的租金235 832元（2020年1月、2月、3月租金原告已免除）；四、被告邓甫兰于本判决生效后十日内支付原告李欣眙房屋占用费用，计算方式为：自2020年12月25日起，按44 900元/月的标准支付至返还房屋为止；五、被告邓甫兰于本判决生效后十日内支付原告李欣眙资金占用损失，计算方式为：以235 832元为基数，自2020年12月25日起，按全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至付清为止；六、驳回原告李欣眙的其他诉讼请求。被告邓甫兰已缴纳的保证金50 000元可用来抵扣本判决第三、四、五项所确定的付款义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支 付延迟履行期间的债务利息。案件受理费55 011.34元，减半收取27 505.67元，保全费3020元，共计30 525.67元，由被告邓甫兰负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审  判  员  李逸豪   二〇二一年四月九日 书  记  员  柯雪梅- 1 –