安徽省固镇县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖0323民初609号 原告：马友飞，男，1947年10月3日出生，汉族，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：王玮，固镇县城关镇法律服务所法律工作者。 被告：蚌埠三阳房地产开发有限公司，住所地安徽省蚌埠市固镇县城关镇党校院内。 法定代表人:薛凤复，任该公司总经理。 委托诉讼代理人：张金磊，安徽治邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：殷亮，安徽治邦律师事务所律师。 原告马友飞与被告蚌埠三阳房地产开发有限公司（以下简称三阳公司）民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2021年2月19日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告马友飞委托诉讼代理人王玮，被告三阳公司委托诉讼代理人殷亮、张金磊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 马友飞向本院提出诉讼请求：判决三阳公司支付房屋补偿款126821.5元。事实与理由:2002年5月，固镇县仲兴乡卫生院（以下简称仲兴卫生院）为筹措住院楼建设资金，将其门面房出售给我。2012年起，仲兴卫生院重建，三阳公司为施工方，要求拆除我所购买的门面房，拆迁补偿意向是除退回我的购房款外仅支付利息。我们不同意该补偿方式，通过多次上访，最后形成退回购房款，支付利息并按60%还原房屋面积的意见。2016年9月2日，我们双方签订《房屋拆迁补偿协议》，约定按产权调换方式，以拆迁面积的60%进行补偿（我可补偿27.4平方米），超出面积按隔壁门面房成交均价购买（不包括6户拆迁户），可全款，可按揭；交付房屋面积不超过100平方米。2016年10月11日，仲兴卫生院与我签订《原固镇县仲兴卫生院违规处置收回协议书》（以下简称《收回协议书》），将我所购买的房屋收回，并退还购房款及利息70458.5元。2019年10月，三阳公司向法院起诉，要求解除《房屋拆迁补偿协议》，后撤诉。2019年12月4日，三阳公司向我出具《房屋价款说明》，书面告知我所购还原后房屋价款为每平方米7200元。按60%计算，我所应当还原的房屋面积为27.4平方米，现一、二层的还原面积为近100平方米，按三阳公司出具的价款说明，7200元每平方米，我尚需支付购房款720000元左右，扣除补偿面积，我还需支付近600000元的购房款。以我现在的年龄，已不符合贷款买房的条件，也没有投资门面房的需要。在产权调换不能达成新的协议的情况下，三阳公司应当采取其他补救措施替代合同约定的给付。且一、二审法院在审理与我情况相同另一拆迁户徐家法拆迁补偿案时，也是按照三阳公司价款说明价×应当还原面积-卫生院已退回购房款及利息确定补偿金额的，该案件已履行完毕。 三阳公司辩称，马友飞的诉请无事实基础，缺乏法律依据，理由为：一、三阳公司依法通过拍卖程序，从固镇县国土资源局购得土地及地上附着案涉房屋。2016年1月5日，固镇县公共资源交易中心发布《固镇县国有土地使用权拍卖出让公告（2016）001号》，公告中宗地编号2015078号即案涉房屋所在土地。三阳公司成功摘牌后于2016年2月15日和固镇县国土资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》，明确约定三阳公司支付地上附着物即案涉房屋所在楼房价款10830800元。既然案涉房屋及土地由固镇县国土资源局依法出让，那么证明至少在2016年1月5日出让公告发布时，案涉房屋及土地已收归国有，不存在权属争议。三阳公司经过合法的土地拍卖程序，获得包含涉案房屋在内的原仲兴卫生院土地使用权及地面房屋所有权，对包括案涉房屋在内的土地及地上附着物已经支付合法对价，因此不应就同一标的物再次支付交易对价，更不应当向无合法权利利益的马友飞再次支付。二、马友飞依法不应对案涉房屋享有任何利益。马友飞从仲兴卫生院购买案涉房屋，系非法处置国有资产，因此不可能办理产权登记，即对案涉房屋不享有所有权。为纠正违法行为，2016年10月13日，马友飞与仲兴卫生院签订《收回协议书》，马友飞将案涉房屋退还仲兴卫生院，至此马友飞对案涉房屋的违法占有状态消失。马友飞既不是案涉房屋的所有人，对案涉房屋的违法占有状态也已消灭，若仍然从案涉房屋获利，将严重背离“任何人不得从其违法行为中获利”的基本原则。三、《房屋拆迁补偿协议》的真实意思表示是马友飞拥有优惠的购房权益，该协议已失效，对双方已无约束力。首先，关于三阳公司签订该协议的原因，在三阳公司获取案涉土地，进行开发过程中，马友飞等人为其违法处置国有资产占有房屋的非法利益，不断拨打省长热线、市长热线、多次信访，干扰三阳公司的建设。在相关政府部门的“协调”下，三阳公司为加快项目建设进度，维护公司合法利益，决定与马友飞等人签订《房屋拆迁补偿协议》。其次，《房屋拆迁补偿协议》中的真实意思表示是马友飞等人优惠购房权益。本案中的《房屋拆迁补偿协议》与通常所见拆迁补偿协议有很大不同，没有任何拆迁补助或者临时安置补助等约定，条文内容主要约定调换房屋的购房事宜，因此《房屋拆迁补偿协议》的真实意思是马友飞等人拥有优惠的购房权益，三阳公司承诺如果马友飞购买新建设的门面房，对原房屋面积的60%部分免费。最后，《房屋拆迁补偿协议》双方均未履行，且已失效。一方面，马友飞在2016年10月13日与仲兴卫生院签订《收回协议书》后将房屋腾空交还仲兴卫生院，而不是按《房屋拆迁补偿协议》约定将房屋交给三阳公司拆除；另一方面，三阳公司通知马友飞办理购房手续，而马友飞收到通知后未购房。按《房屋拆迁补偿协议》约定，该协议的失效条件已成就，对双方均无约束力。马友飞不应当依据失效的协议主张补偿，且该协议也未约定货币补偿。 经审理查明，2006年6月，马友飞通过购买，实际取得了对位于仲兴卫生院面南街自西向东第四间门面房的占有。2016年9月2日，三阳公司为开发建设该房屋所占用的土地，与马友飞签订《房屋拆迁补偿协议》，约定：房屋所在地点面南街自西向东第四间，被拆迁房屋经甲、乙双方共同认定面积为45.6平方米，房屋的结构为砖混结构，房屋的用途为商业用房；房屋拆迁补偿选择产权调换方式；甲方提供位于原门面房位置的框架结构门面房，按原拆迁房屋面积的60%给予补偿，应补偿面积27.4平方米，扣除补偿面积后，超出门面房的面积，乙方按照隔壁门面房成交均价向甲方购买（隔壁门面房不包括6户拆迁户）；甲方提供给乙方的房屋每间一、二两层面积合计不超过100平方米，该房屋应当符合国家质量安全标准和国家有关建设标准，按照出售的商业门面标准配备齐水、电、消防设施等；甲方应在隔壁门面房成交3日内书面通知乙方办理购房手续，乙方应在接到通知10日内（最长不超过30日）到甲方办理购房手续；乙方可自行选择银行按揭或全款购买；若乙方不能按时向甲方支付超出补偿面积的房款，视为乙方自动放弃此门面房产权调换补偿，甲方有权处置该处房产，本合同自动失效，甲方不再向乙方补偿本合同约定的面积的门面房；乙方在签约之日起2日内，将被拆迁房屋腾空后移交给甲方拆除，因乙方逾期腾房造成甲方损失的，甲方有权强制拆除，并追究乙方的责任。2016年10月11日，仲兴卫生院与马友飞又签订一份《收回协议书》，写明：原仲兴卫生院2006年6月为筹措住院楼建设资金，以协议方式将卫生院的门面房出售，违反县国有资产处置管理办法。现经双方协商一致，将原甲方出售给乙方的房屋由甲方收回，并达成以下协议：一、甲方全额退回乙方购房款；二、甲方按照年利率7%付给乙方利息；三、本协议签署后2日内，乙方将房屋腾空交还给甲方；四、本协议签署7日内，甲方将购房款及利息一次性付给乙方，其中原购房款35000元，利息35458.5元，共计70458.5元；五、双方应全面履行本协议约定，甲方如有违约，应向乙方支付违约金，乙方如有违约，甲方有权强制收回房屋。次日，马友飞收到仲兴卫生院退还的房款及利息70458.5元并出具收条。后马友飞如约交出房屋，三阳公司在该土地上的房屋开发建成后，于2019年12月4日向马友飞发送一份《房屋价款说明》，写明马友飞购买房屋价格为7200元每平方米，马友飞至今未向三阳公司办理购房。 上述事实有《房屋拆迁补偿协议》复印件、《收回协议书》照片打印件、收条复印件、当事人陈述等证据在卷佐证，足以认定。 本院认为，一、马友飞对被拆迁房屋的购买虽然因违反法律规定而不能产生物权变动的效力，但其对该房屋的占有系支付了相应对价的占有，且三阳公司与之签订的《房屋拆迁补偿协议》不存在合同无效的法定事由，故该合同系有效合同。二、《收回协议书》签订日期在《房屋拆迁补偿协议》之后，可知马友飞是基于《房屋拆迁补偿协议》补偿的前提下，才同意《收回协议书》约定内容的，其对仲兴卫生院承诺的退还房屋与对三阳公司承诺的腾空房屋并不予盾，其实际已按《房屋拆迁补偿协议》履行了腾空房屋的义务。对于三阳公司关于合同双方均未履行的答辩意见，本院不予采纳。三、《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。”本案争议合同中明确约定“若乙方不能按时向甲方支付超出补偿面积的房款，视为乙方自动放弃此门面房产权调换补偿，甲方有权处置该处房产，本合同自动失效，甲方不再向乙方补偿本合同约定的面积的门面房”，据此，该合同是一份附解除条件的合同，且条件的是否成就，是由乙方的行为决定的，故马友飞即使不按时支付房款，也不应当认定为不正当地促成条件成就。现三阳公司提供的证据足以证明，马友飞未按时支付超出补偿面积房款，《房屋拆迁补偿协议》的解除条件已经成就，该合同已经解除。合同解除的法律后果是：“尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”本案中，马友飞已经履行了《房屋拆迁补偿协议》中约定的腾空房屋的义务，三阳公司应当对其拆除的房屋采取其他补救措施。三阳公司在答辩意见中认为，合同已失效，不能再依据该合同主张补偿，包括合同中未约定的货币补偿，该意见未考虑到合同解除的法律后果，也未考虑到马友飞已经履行了腾空房屋的合同义务这一情形，本院不应当采纳。四、在合同失效（解除）条件已成就的情况下，双方就产权调换亦未能达成新的协议。现可根据《收回协议书》、《房屋拆迁补偿协议》的履行情况及三阳公司向马友飞通知的购房价格确定对马友飞的其他补救措施为：三阳公司向马友飞支付补偿款7200元／平方米×27.4平方米-70458.5元=126821.5元。综上，在马友飞履行了《房屋拆迁补偿协议》约定的腾空房屋的义务之后，该合同因约定的失效（解除）条件已成就而解除，三阳公司应当对已拆除的房屋采取补救措施，即向马友飞支付补偿款126821.5元。依照《中华人民共和国合同法》第四十五条、第九十七条规定，判决如下： 被告蚌埠三阳房地产开发有限公司支付原告马友飞房屋拆除补偿款126821.5元，于本判决生效后十日内履行完毕。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取1419元，由被告蚌埠三阳房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。 审判员  陈海燕 二〇二一年四月二日 书记员  邵 敏