北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初4087号原告（反诉被告）：张国平，男，1967年2月13日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：杨远，男，1987年10月2日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。原告张国平与被告杨远房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张国平及被告杨远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张国平向本院提出诉讼请求：1.依法判决杨远返还原告位于北京市丰台区马家堡东路108号院2号楼1层110号西侧商铺；2.依法判决杨远给付原告自2020年3月1日至实际腾退之日止的房屋租金（按照月租金1.1万元的标准计算）；3.依法判决杨远支付原告违约金1万元；4.依法判决杨远给付原告迟延支付租金的违约金（以所欠租金数额为基数，按照年息20%计算）；5.依法判决杨远给付原告垃圾清运费1000元；6.依法判决杨远给付原告未结水费133元；7.依法判决杨远承担本案诉讼费用。事实和理由：原告与被告杨远于2019年11月24日签订房屋租赁合同，约定原告将位于北京市丰台区马家堡东路108号院2号楼1层110号西侧商铺租给被告使用，月租金1.25万元，后因部分区域未交付，双方签订补充协议将月租金调整为1万元，自2020年11月30日递增10%。被告仅支付了截止2020年2月29日的租金及押金1万元，后期租金至今未付。合同到期后，被告一直占用房屋，直至2021年3月17日在法院的主持下将房屋交还原告。按照合同约定，被告应提前一个月预付后三个月的租金；垃圾清运费每半年交付500元；被告逾期支付租金及垃圾清运费已构成违约，应当按照合同约定支付违约金及利息。同意以押金折抵违约金1万元。另被告尚欠部分水费未付。故诉至法院，望判如所请。被告杨远辩称：原告所述签订合同一事属实。我交纳了3个月的租金共3万元及押金1万元。请求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：1.2020年1月28日，因原告所有的东侧商铺漏水导致我租用的西侧商铺地面和墙面被污水粪水浸泡，无法正常使用房屋。原告出租的房屋漏水无法使用，原告构成了违约，应当承担违约责任。我于2020年2月多次对原告提出不租了，要求原告赔偿我的装修损失，但原告只对东侧商铺的漏水点进行了维修，对我租用的商铺没有进行任何维修和赔偿，我只好扣留房屋，闲置至今。2.合同约定的租赁期限届满后，我明确表示不再续租，双方亦未续签租赁合同，故合同有效期至2020年5月29日终止。后期租金无需缴纳。3.因全国出现新冠肺炎病毒疫情，北京市政府在2020年2月10日的新闻发布会上提出，对社区（村）非生活必须的文化活动室、娱乐室等公共场所一律关闭，故我经营的饮品店暂停营业，直至2020年7月22日北京市文旅局发出《北京市文化和旅游局关于演出场所、娱乐场所、互联网上网服务营业场所有序恢复经营活动的通知》。根据政府要求，在疫情期间应当合理减免承租人的房租或延长租期。故应当免除2020年5月29日之前的租金。4.原告在租赁的房屋内存放了大量的个人用品，有使用房屋的嫌疑。故不同意原告的诉讼请求。被告杨远提出反诉请求：1.请求判令被反诉人退还反诉人押金1万元；2.请求判令被反诉人退还反诉人2020年2月1日至2020年2月29日的租金1万元；3.请求判令被反诉人支付反诉人违约金1万元；4.请求判令被反诉人赔偿反诉人装修损失27864元及货物损失19872.99元；5.反诉费由被反诉人承担。事实和理由：反诉人与被反诉人于2019年11月24日签订《房屋租赁合同》，反诉人已支付被反诉人租金3万元，押金1万元，及垃圾清运费500元。租赁房屋于2020年1月28日发生严重下水管漏水事故，造成了反诉人财产损失，因被污水浸泡，异味严重，反诉人无法正常经营。反诉人已于2020年2月明确提出解除合同，并表示会帮助被反诉人进行再次出租，被反诉人却不予理睬。故提出反诉，请求法院支持反诉人的反诉请求。被反诉人张国平辩称：不同意反诉人的全部反诉请求。1.不同意退押金，押金作为违约金进行折抵。2.不同意退租金，漏水发生于2020年1月28日，在2020年2月10日就修好了，可以减免这半个月的租金。3.我没有违约，不同意支付违约金。4.发生漏水至今被告也没有进行维修，按照合同约定，合同期满时装修归出租人享有，不存在装修损失。也没有给被告造成货物损失。5.不同意承担反诉费。本院经审理认定事实如下：2019年11月24日，张国平（甲方，出租方）与杨远（乙方，承租方）签订《房屋租赁合同》，约定：第1条：乙方自愿承租甲方位于北京市丰台区马家堡东路108号院2号楼1层110号西侧大商铺。第2条：租期从2019年11月30日至2020年5月29日止，租期6个月。第3条：租金保证金及租金交付时间月租金为1.25万元，合同签订之日乙方应向甲方交付租金3.75万元、保证金1万元及半年垃圾清运费500元，合计4.8万元；租金为预交，每次交纳三个月租金。租赁期满，乙方有优先承租权，但需在租赁期满前一个月签订租赁合同，2020年11月30日起租金递增10%。第4条：该房屋交付后发生的水电费等房屋使用中产生的一切费用，由乙方负责交纳，如未结清被有关部门追讨，甲方有权要求乙方缴纳。第6条：双方责任甲方责任：①甲方于2019年11月30日将该房屋交付乙方使用；②甲方保证该房屋交付使用时水电及排水排污线路管道畅通；③租赁期内，所发生的物业管理费、取暖费由甲方自行按时交纳；④在合同期满乙方交还房屋并结清费用后10日内，退还乙方保证金；乙方责任：①如期交纳租金；……⑥一切非自然因素造成该房屋及配套设施的损坏和故障，乙方应独自承担维修责任；……⑧合同期满或终止，乙方对该房屋内的内外装修归甲方所有；⑨乙方应在合同期满或终止之日退还房屋，交清水电费等费用，并将乙方用该房屋注册的营业执照注销或迁出该房屋；第7条：违约责任甲方责任①甲方未按约定的期限返还乙方保证金的，乙方有权按照日1%向甲方收取延迟付款利息；②如甲方提前终止合同，需提前一个月通知乙方，并支付违约金1万元，退还剩余租金；乙方责任：①如乙方违约，甲方有权终止合同，乙方向甲方支付违约金1万元；②乙方拖欠租金超过5日，甲方有权停水停电；超过15日，甲方有权单方终止合同并收回房屋，由此造成的损失由乙方承担；甲方有权要求乙方按照合同补齐租金并从应交租金之日起每天按照租金标准的1%交纳延迟付款利息；④如乙方提前终止合同，需提前一个月通知甲方，已交租金不退，并由乙方承担违约责任。同日，张国平（甲方，出租方）与杨远（乙方，承租方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：因签订合同时，房屋西南角区域未腾空，乙方暂按1万元/月向甲方预交三个月租金，保证金及垃圾清运费按合同金额交纳。签订合同时，杨远已实际使用案涉房屋，杨远于当日向张国平支付了自2019年11月30日至2020年2月29日的租金3万元及保证金1万元，垃圾清运费500元。2020年1月28日，杨远通过微信告知张国平案涉房屋发生漏水，2020年2月9日经双方确认系该房屋东侧小商铺漏水流至西侧大商铺。2020年2月10日，张国平将漏水点维修完毕并通过微信告知杨远。杨远未交纳自2020年3月1日至2020年5月29日的房租及后期垃圾清运费。2020年5月29日合同到期后，杨远未向张国平交还房屋，未支付任何费用。2020年5月17日，张国平通过微信告知杨远：合同到期后要求杨远按时搬走，押金抵房租；杨远于2020年5月21日答复：损失得到赔偿后3日内搬走。2020年12月1日，张国平再次提出要求杨远退房，杨远答复：损失得到补偿后3日内搬走。2021年3月17日，在本院主持下，张国平与杨远就案涉房屋办理了交接。经本院现场勘验，案涉房屋自北侧大门进入，向南依次为开间1间、厨房1间、操作间1间，开间西侧北部有小开间1间、中部有卫生间1间（隔为2小间）；大开间东侧及西侧墙壁贴有壁纸，下部均有霉点；大开间大部分地面贴有地胶。水表底数为2576字。张国平提交商铺水费催缴通知单，载明：2-110商铺截止2021年3月12日尚欠水费133元未付。剩余电字为0。杨远提供微信付款截图及淘宝订单若干，用以证明其装修损失情况及货物受损情况。本院认为：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。张国平与杨远签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，对双方具有法律约束力，双方应当按照该合同的约定履行各自的义务。合同到期后，双方未续签合同，杨远亦未交付张国平房屋，合同变更为不定期合同。杨远于2021年1月14日收到起诉书，张国平在起诉书中提出了返还房屋的诉讼请求，杨远在2021年1月27日第一次庭审中明确表示同意返还房屋，故本院认定双方的不定期租赁合同于2021年1月27日解除。在双方签订合同时，杨远已实际使用案涉房屋，张国平作为出租人已履行了交付租赁物的义务，杨远应当按照约定的数额和期限支付租金。案涉房屋于2020年1月28日发生漏水，直至2020年2月10日张国平将漏水点修复完毕，其阶段杨远无法正常使用租赁物。租金应予免除，自2020年2月11日以后的租金，杨远应当支付。现杨远以其因房屋漏水发生财产损失张国平拒绝赔偿为由拒付租金，没有法律依据，本院不予支持。杨远可以自行更换或修复因漏水而无法正常使用的房屋设施，并向张国平主张赔偿，但不能以拒付租金作为对抗。杨远主张于2020年2月提出解除合同，并以微信聊天记录和录音作为证据，本院经审查上述证据，并没有发现杨远明确表示解除合同的意思表示，且杨远一直占用案涉房屋直至2021年3月17日，故对其此项辩称，本院不予采信。2020年1月24日，北京市启动突发公共卫生事件一级响应机制，杨远经营的水吧无法营业没有收入，故本院酌定自2020年1月24日至2020年6月26日的房屋租金予以酌减，减租比例为50%。杨远未按照约定的期限和数额支付租金已构成违约，应当承担违约责任，故对其已支付的押金不予退还。张国平主张了合同违约金又主张逾期支付租金违约金（年息20%）属于重复主张，其关于逾期支付租金违约金的诉讼请求没有法律依据，本院不予支持。案涉房屋在杨远使用期间发生的水费和垃圾清运费应由杨远承担。自2021年1月27日合同解除至2021年3月17日实际交接房屋期间的房屋使用费应由杨远承担。杨远反诉要求张国平承担违约责任，本院认为，因房屋漏水无法使用，本院已免除了该期间的租金，视为张国平承担了违约责任，故对杨远反诉要求张国平支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。经本院现场勘验，案涉房屋墙面有霉点，对杨远的此项装修损失，本院酌定为1000元；对杨远主张的货物受损损失，证据不足，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十六条、第二百二十条、第二百二十一条、第二百二十六条、第二百三十六条的规定，判决如下：一、张国平与杨远于2019年11月24日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月27日解除；二、杨远给付张国平自2020年3月1日至2021年1月27日（折抵2020年1-2月免除的租金及1-6月减免的租金后）的剩余租金83400元；三、杨远给付张国平2021年1月28日至2021年3月17日的房屋使用费17967元；四、杨远给付张国平水费133元；五、杨远给付张国平垃圾清运费1000元；六、张国平给付杨远墙壁装修损失1000元；以上二至六项相互折抵后，杨远于本判决生效后七日内给付张国平101500元；七、驳回张国平的其他诉讼请求；八、驳回杨远的其他诉讼请求。如果杨远未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3728元，由张国平负担1498元（已交纳），由杨远负担2230元。反诉受理费873元，由张国平负担60元，由杨远负担813元（已交纳）。互相折抵后杨远于本判决生效后七日内给付张国平2170元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  史金霞二〇二一年四月三十日书记员  张 艳