广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2962号上诉人（原审原告、反诉被告）：广州轩园餐饮有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路188号三楼L1-301房。法定代表人：徐玉萍，总经理。委托诉讼代理人：周华，广东中大圣律师事务所律师。委托诉讼代理人：李剑伟，广东中大圣律师事务所实习人员。被上诉人（原审被告、反诉原告）：广州建南房产发展有限公司，住所地：广州市海珠区昌岗中路敦仁里9号二楼自编201。法定代表人：郭滔滔，总经理。委托诉讼代理人：曹安，公司员工。上诉人广州轩园餐饮有限公司（以下简称轩园公司）因与被上诉人广州建南房产发展有限公司（以下简称建南公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市海珠区人民法院（2020）粤0105民初18603号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。现已审理终结。轩园公司向本院提出上诉请求：一、依法撤销一审判决第三项，改判轩园公司无需支付建南公司2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金及物业管理费；二、依法撤销一审判决第四项，改判轩园公司向建南公司支付2019年12月1日-2020年1月期间的电费6212元及水费1485元，轩园公司无需支付建南公司线损费（服务费）；二、建南公司承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：一、轩园公司在一审中，明确要求建南公司退还一半保证金，将另一半保证金用于抵扣轩园公司应付未付费用。一审未依法以轩园公司已付租赁保证金的一半81128元折抵其尚欠租金等费用，属于事实查明不清、适用法律错误。二、建南公司在2020年2月1日-4月10日期间未提供任何物业服务，轩园公司不应支付任何物业管理费。首先，一审已查明2020年4月10日后海珠区才允许餐饮经营单位恢复堂食，案涉商铺所在商场自2020年2月1日-4月10日期间均因疫情处于停业空置状态，建南公司根本未提供任何物业服务。其次，一审已根据疫情的影响程度酌情降低轩园公司应缴纳的租金，却仍按照全额判令轩园公司缴纳物业管理费，显失公平。三、轩园公司不应承担线损费（服务费）及2020年1月之后的水电费。首先，依据《关于进一步落实国家降低工商业电价优惠政策确保降价红利传导至终端客户的告知书》规定，各转供电主体均应严格按照政府定价标准销售电价、不得超额收费，但是，建南公司为继续按原电费标准销售电价，强行将原部分电费拆分为无任何履行内容的线损费（服务费），根据合同法第五十二条第（三）款的规定，应属无效约定。其次，一审已经查明轩园公司自2020年1月27日起停业的基本事实，按常理在轩园公司停业后案涉商铺根本不可能产生水电费，事实上，轩园公司也在停业前一并将商铺的水电全部关闭，以避免经营成本增加，符合商业习惯，另外，建南公司也无法举证证明轩园公司在停业后实际使用了案涉商铺的水电，故轩园公司无需承担2020年2月及以后的水电费。建南公司辩称：一、根据《租赁合同》第12.6条约定，轩园公司单方解除合同，已付的租赁保证金应当用于抵扣轩园公司应付的违约金，而非用于抵扣租金。二、轩园公司场内物品于2020年5月才撤出，之前的物品保管、场地维护依然由建南公司负责，轩园公司主张建南公司未提供物业服务，没有依据。三、《租赁合同电费补充协议》是双方自愿签订，并未违反相关法律法规，且轩园公司之前从未提出异议，轩园公司主张其无需支付线损费，没有依据。四、轩园公司在一审的诉求当中，第二项是写着无须向建南公司交纳2020年2月到3月商铺租金及物业管理费，轩园公司的上诉状第二项请求里面，也是陈述无需向建南公司支付线损费以及2020年1月之后的水电费。建南公司认为轩园公司所说的用租赁保证金抵扣上述的费用，与其之前的诉求存在自相矛盾。轩园公司是一直主张这些费用是无需支付的，而不是因为抵扣以后无需支付。轩园公司向一审法院提起诉讼请求：1、确认双方签订的《租赁合同》已于2020年4月13日解除；2、轩园公司无需向建南公司交纳2020年2-3月商铺租金及物业管理费；3、建南公司返还轩园公司租赁保证金81128元、公共事业费保证金12677元；4、本案诉讼费由建南公司承担。建南公司向一审法院提出反诉请求：1、轩园公司向建南公司支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金160980元（每月租金66156元）及违约金18254.65元，物业管理费51411元（每月管理费21128元）及违约金5829.92元，2020年2月-4月13日的宣传推广费2570元（每月1056元）及违约金29139元；2、轩园公司向建南公司支付2019年12月1日至2020年5月24日期间的电费11297元及违约金1336.43元，线损费（即服务费）924元及违约金108.35元，2019年12月1日至2020年2月29日期间的水费1721元及违约金256.01元；3、轩园公司支付工商变更逾期违约金277453.05元（自租赁合同解除之日次日起算至被轩园公司变更工商登记之日止，暂计算至6月15日，即2020年5月12日起至2020年6月15日，每日违约金为7927.23元）；4、轩园公司支付房屋占用费325016.43元（每日占用费为9.38元/平方米*845.12平方米，即7927.23元每日，自2020年4月14日计算至2020年5月24日）；5、轩园公司支付单方解除合同违约金523704元；6、建南公司没收轩园公司已缴纳的租赁保证金；7、轩园公司将案涉房屋恢复至毛坯状态；8、本诉、反诉诉讼费用由轩园公司承担。一审法院认定事实：据房产证记载，海珠区昌岗中路184号190号301房的产权人为建南公司，房屋用途商业，建筑面积6083.36平方米，登记时间2014年11月10日。2016年10月1日，轩园公司（乙方）与建南公司（甲方）签订《租赁合同》约定：4.1.1如乙方违反本合同之约定，则甲方有权以租赁保证金抵扣其应付款项（但非经甲方书面同意乙方无权用其已付的租赁保证金抵扣其应付租金以及其他费用），和/或作为甲方因此而遭受损失之赔偿，和/或根据本合同约定不予返还，如租赁保证金发生金额不足时，乙方应在收到甲方通知后的五个工作日内补交该等差额；4.1.2甲方应在乙方按照本合同约定交还该房屋且完成其相关注销或变更手续后的六十日内，将乙方已付的租赁保证金扣除相应款项后的剩余部分（如有）一次性无息退还乙方；4.2.1乙方应于合同期内向甲方或甲方指定对商场进行物业管理的公司（以下简称“管理公司”）支付该房屋的物业管理费，该物业管理费由甲方或管理公司自主使用，此费用包括商场营业时间内该房屋的空调费用，为该房屋配套的公用设施设备、商场共用部位与公共区域进行维修、养护、保安、保洁等物业管理项目发生的费用；4.2.2乙方应于租赁期内向甲方支付该房屋的宣传推广费，宣传推广费是指甲方用于整个商场宣传推广的费用；4.3租赁期和装修期内有关该房屋的水费、电费、煤气费、天然气费、通讯费、非正常营业时间空调供应的费用和本合同附件所列设施和设备的开通/或使用的费用均应由乙方承担，乙方应按照甲方或管理公司制定的费用标准及要求予以支付；10.1乙方逾期支付租金、租赁保证金、物业管理费、水电费等本合同约定的所有乙方应付款项的，每逾期一日，则乙方应按其应付而未付之款项的1‰向甲方支付违约金，逾期支付上述任何款项超过15日或在租赁期内累计达3次的，甲方或管理公司有权提前3日内通知乙方而采取适当手段（包括但不限于有权停止有关水、电、煤气等相关能源、设施、设备等的供应或禁止乙方使用），因此造成的一切后果由乙方自行承担；12.2甲乙双方同意，乙方有下列情形之一的，甲方可书面通知乙方解除本合同，乙方已付的租赁保证金及乙方已付但尚未使用的租金及其他费用均不予退还，同时，乙方还须支付给甲方相当于解除年度最高月租金标准的三个月租金与三个月物业管理费之和的金额作为违约金，如果违约金不足以弥补因此给甲方造成的损失的，乙方应补足甲方损失额与违约金之间的差额；12.2.2逾期支付租金或本合同约定的其他任何应付款项超过一个月的；12.6乙方单方解除本合同的，乙方必须向甲方支付违约金，违约金为合同解除年度的最高月租金标准的6个月与6个月物业管理费之和的金额，甲方有权从乙方已付的保证金中扣除相当于前述违约金金额的部分，同时甲方无息退还乙方已付保证金的余额部分（如有）及其已付但尚未使用的租金及其他费用（如有）；13.1乙方应于租赁期届满之日或本合同提前解除之日向甲方交还该房屋，乙方应将其添置的可移动物品在届满日或解除日前搬离该房屋，并将其添置的与该房屋不可分离的装修、设备、设施以及增建和改建物品拆除，以使该房屋恢复为毛坯状态，由此发生的费用由乙方承担，乙方逾期未拆除的，甲方有权自行拆除，并要求乙方承担相应的拆除费用，该费用可直接从租赁保证金中扣除，经甲方同意保留房屋现状的，乙方添置的不可移动的物品归甲方所有，甲方对此不予以任何补偿和/或赔偿；19.1甲方出租给乙方的房屋座落在广州市海珠区昌岗中路184号190号301房被称为“海珠.合生生活天地”的三层301号房屋；19.2甲乙双方同意，该房屋用于计算租金、物业管理费及其他费用的租用面积为845.12平方米；19.3乙方承诺租赁该房屋作为经营“椰子鸡主题餐厅”品牌餐饮之用途；20.1该房屋的租赁期为自交付日起7年9个月零9天的时间，即2016年10月1日至2024年7月9日；20.2甲方同意给予乙方自该房屋交付之日起0天的装修期，装修期内无物业管理费及宣传推广费，但乙方须交纳装修管理费及装修期间的其他费用（详见附件三）；20.3双方暂约定该房屋交付日为2016年10月1日，甲方可以提前交付该房屋，甲方通知的交付日期为该房屋的交付日，该房屋的交付条件详见附件二；20.4自交付日起，该房屋开始计算租金，自装修期届满之次日起，开始计算物业管理费、宣传推广费及本合同约定的其他一切费用；21.1该房屋的租金为固定租金，即只收取保底租金，无提成租金；2019年7月10日至2020年7月9日期间月租金为66156元；21.2乙方应于本合同签订后5日内或该房屋交付时（以日期在先者为准）向甲方一次性支付该房屋的租赁保证金162256元；21.3目前该房屋的物业管理费按照租用面积每月每平方米25元核算，即该房屋每月的物业管理费为21128元；乙方应于其后每月1日前向甲方付清当月的物业管理费；21.4目前该房屋的宣传推广费按照租用面积每年每平方米15元计算，每年的宣传推广费为12677元，乙方应于2016年11月1日前向甲方支付请该房屋截至2017年7月9日的宣传推广费，并应于其后每一个完整租赁年度首月、与当期租金一并向甲方付清该租赁年度的宣传推广费；21.5乙方应于交付日前向甲方或管理公司支付装修押金和公用事业费保证金，装修押金的金额为25354元，公用事业费保证金为12677元，装修押金于该房屋之二次装修工程经甲方验收合格后60日内无息退还扣除相应费用后的剩余部分（如有），公用事业费保证金在退还租赁保证金时一并无息退还乙方；21.7乙方应于租赁期届满之日或合同提前终止之日按本合同的约定向甲方交还该房屋，乙方逾期未交还房屋的，甲方除按照本合同13.2条的约定执行外，甲方还有权要求乙方按每日每平方米9.38元的标准支付逾期占用期间的占用费；21.9乙方应于本合同租赁期满或本合同解除、撤销或确认无效后的三十日内办妥以该房屋为注册地址或营业地址的工商注销或变更手续，否则，每逾期一天，应向甲方支付相当于每平方米9.38元的违约金；等。合同附件三物业收费标准：电费0.9613元/度（含损耗费），按计量表读取数字收取，由业主代付；水费5.249元/吨（含基本水价、排水费及损耗），按计量表读取数字收取，由业主代付；等。轩园公司按照合同约定向建南公司交付了租赁保证金162256元、公用事业费保证金12677元。2016年7月10日，建南公司将涉案商铺交付给轩园公司，轩园公司用于经营椰子鸡主题餐厅。2019年4月3日，轩园公司（乙方）与建南公司（甲方）签订《租赁合同电费补充协议》，约定：原租赁合同约定电费单价为0.9613元/度（含损耗费）修改为电费单价0.7502元/千瓦时，服务费0.06元/千瓦时；等。2020年1月23日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：决定启动重大突发公共卫生事件一级响应。2020年1月26日，国务院办公厅发布《关于延长2020年春节假期的通知》，载明：延长2020年春节假期至2月2日，2月3日起正常上班。2020年1月28日，广东省人民政府发布《广东省人民政府关于企业复工和学校开学时间的通知》，载明：本行政区域内各类企业复工时间不早于2月9日24时，等。2020年2月9日、2020年2月26日，广州市海珠区防控疫情市场和环境整治组先后发布《关于进一步强化餐饮服务单位疫情防控期间工作要求的通知》及《关于海珠区餐饮服务单位暂停堂食服务的通知》载明：即日起全区所有社会餐饮服务单位暂停堂食服务，可提供到店自取、外卖订餐服务；除集体食堂外，禁止一切聚集性用餐活动；等。2020年2月24日，广东省新型冠状病毒××防控工作领导小组决定：自2020年2月24日9时起，将广东省新冠××疫情防控应急响应级别由省重大突发卫生事件一级响应调整为二级响应，请各地继续按照分区分级防控工作要求，根据地区特点和疫情形势精准施策，统筹推进疫情防控和经济社会发展工作。2020年4月8日，轩园公司向建南公司发出《解除租赁合同通知书》，载明：由于新冠××疫情严峻，广东省政府自2020年1月23日起启动重大突发公共卫生事件一级响应，并陆续出台多项疫情防控措施，我司椰子鸡主题餐厅因疫情灾难无法经营一段时间，最终导致资金链断裂，无力承担高额租金和日常经营支出并停业至今。鉴于本次疫情为双方签订合同时无法预见、无法避免的不可抗力事件，已造成我司合同目的无法实现，依法属情势变更情形，为免双方损失扩大，我司函告：1、自贵司收到本函之日起解除双方《租赁合同》，我司按合同约定在合同解除后一日内搬离商铺所有可移动物品；2、按合同约定我司有将承租商铺恢复至毛坯状态义务，但为避免拆除现有装修会导致贵司再次出租，如贵司在收到本函后二日内未书面要求我司将商铺恢复为毛坯状态，视为贵司同意保留承租商铺现有装修设施等不可移动物品留与后承租人使用；3、本解除合同实属天灾，我司愿将已付的租赁保证金中的两个月租金额予以补偿贵司，剩余的租赁合同保证金、装修押金及公用事业费保证金等款项收到本函后两日内无息返还我司。2020年4月10日，广州市疾病预防控制中心发布《广州市就餐场所复工复产新冠××疫情防控工作指引》，载明：对于防控分级为高风险地区，各类营业餐饮经营单位限制堂食服务，中风险区需严格按照广东省餐饮服务业新冠××防控工作指引开展餐饮服务，经营单位可以开展堂食服务，对低风险地区，餐饮业可开发经营，等。2020年4月13日，建南公司向轩园公司发出《复函》，载明：关于贵司《解除租赁合同通知书》我司已于2020年4月13日收悉，为降低租户的经营压力，经集团研究决定，我司对本项目运营的店铺的租金进行部分减免支持，已与贵司协商租金优惠方案，截至本函发出日，我司仍未收到贵司确认回复，就贵司解约诉求回复如下：1、不同意贵司提出解约方案，解约方案根据双方《租赁合同》12.6条执行，要求贵司承担相应违约责任；2、解约流程结束前，不同意搬离铺内物品。2020年5月22日，轩园公司签署了《海珠.合生生活天地退铺验收表》。2020年5月24日，轩园公司签署《场地返还确认书》，载明轩园公司确认在场地内的自有物品在2020年5月24日均已搬离，双方已办理完毕场地交接手续，如承租场地内还有轩园公司物品，视为轩园公司遗弃物，可由建南公司自行处理。2020年7月13日，轩园公司的工商登记地址由涉案房屋迁出。据2016年3月1日施行的《广东省商事登记条例》第18条规定：“多个商事主体可以共用同一地址登记为住所、经营场所”。建南公司为证明其主张，提供了如下证据：1、《解约费用清单》，载明电费：2019年12月为3743元、2020年1月为2469元，2020年2月为2139元，2020年3月为1041元，2020年4月为1033元，2020年5月1日-24日为872元；服务费（即建南公司反诉诉请的线损费）为2019年12月为299元、2020年1月为197元，2020年2月为180元，2020年3月为88元，2020年4月为87元，2020年5月1日-24日为73元；水费：2019年12月为929元、2020年1月为556元，2020年2月为236元。2、建南公司代垫水电费的发票。3、2018年11月9日海珠区发展和改革局发出的《海珠区发展和改革局关于一般工商业电价降价正常告知书》，载明：关于电价方面没有合同约定的，应立即停止超标准收费，约定并严格按照政府定价标准销售电价，对已经签订相关电价合同的转供电主体，需签订电费补充协议，明确电费单价，具体协议可明确电费单价是政府定价，相关共用设施用电及损耗等通过租金、物业费、服务费等方式协商解决。轩园公司质证表示：证据1真实性、合法性、关联性无异议，但轩园公司2月开始没有使用房屋，相应水电费不应支付，其已缴清2019年度的水电费；证据2真实性、合法性予以确认，关联性不确认，无法显示建南公司交纳的是涉案房屋所在商场楼层的水电费，无法显示房屋实际发生的水电费金额，与本案无关；证据3真实性、合法性、关联性确认，对证明目的有异议，建南公司作为转供电主体应严格按照政府定价销售电价，不得超额收费，轩园公司不应按照电费补充协议支付服务费，即建南公司反诉要求的线损费。诉讼中，双方当事人确认：轩园公司已向建南公司交纳租金、物业管理费、宣传推广费至2020年1月；宣传推广费每年12677元按月分摊交纳，每月为1056元；轩园公司于2020年4月12日将房屋钥匙交回给建南公司；涉案商场为合生生活天地，轩园公司于2020年1月27日开始停业没有经营。轩园公司表示：此前有交过线损费，但自轩园公司停业开始就没有使用房屋，留在房屋内的设备都是桌椅，水电都关闸了，电子招牌的电是由建南公司控制的，且建南公司提交的《场地返还确认书》中也并没有提出房屋内有电器。建南公司表示：诉请中的线损费指的是《租赁合同电费补充协议》里约定的服务费0.06元/千瓦时；其司于2020年4月12日收到钥匙后，一直要求轩园公司履约，进行协商，请示领导，最终无法协商一致，所以在2020年5月才与轩园公司办理交接手续；涉案房屋已经于2020年9月重新出租，故撤回其第七项要求轩园公司将房屋恢复成毛坯状态的反诉请求；轩园公司是做餐饮的，冰箱冷柜电子招牌都需要用电，故轩园公司应向建南公司支付水电费。一审法院认为：轩园公司与建南公司签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。关于合同解除问题。轩园公司于2020年4月8日向建南公司发出《解除租赁合同书》要求解除租赁合同，建南公司于2020年4月13日向轩园公司发出《复函》表示解约方案应按合同执行，要求轩园公司承担违约责任，实质已经同意了轩园公司解除合同的请求，只是对于合同解除后的责任分担与轩园公司产生分歧。建南公司在本案中答辩亦同意双方之间的租赁合同于2020年4月13日解除，且双方确认轩园公司已于2020年4月12日将房屋钥匙交回给建南公司，故轩园公司要求确认涉案租赁合同于2020年4月13日解除的诉讼请求一审法院予以支持。关于租赁保证金及公共事业费保证金的问题。鉴于新冠××疫情对于餐饮行业确存在一定影响，轩园公司提前解除合同并非故意违约，从共担风险、共克时艰的角度出发，秉承公平合理原则，轩园公司自愿以其已付租赁保证金的一半补偿给建南公司作为其承担提前解除合同的违约责任，只要求建南公司退回一半保证金即81128元合情合理，一审法院予以支持。轩园公司并非故意拖延2020年2月起的租金不交，而是基于疫情爆发导致其经营困难的原因，亦向建南公司主动提出解除合同，故建南公司认为轩园公司逾期交租的行为构成违约，建南公司反诉要求没收轩园公司的租赁保证金理据不足，一审法院予以驳回。至于公共事业费保证金12677元并非租金缴纳的保证，现租赁合同已解除，轩园公司要求建南公司退回该保证金有理，一审法院予以支持。关于租金、物业管理费、宣传推广费的问题。建南公司反诉要求轩园公司支付自2020年2月1日至2020年4月13日止的租金，轩园公司则认为其没有使用房屋不应当承担租金。双方确认轩园公司自2020年1月27日起已经停止经营。疫情期间导致客流急速下降，疫情防控措施致使轩园公司经营的火锅类餐饮不适宜外卖，至2020年4月10日才可恢复堂食。从本案的实际情况、轩园公司的经营困难以及建南公司作为出租人亦应共克时艰的角度出发，一审法院酌情判令轩园公司从2020年2月1日至2020年4月13日止向建南公司按照租赁合同约定的月租金标准减半交纳租金共计80490元。关于物业管理费。至合同解除之前，轩园公司仍应向建南公司交纳相应物业管理费用，故建南公司反诉要求轩园公司支付2020年2月1日至2020年4月13日的物业管理费51411元（每月按21128元计算）有理，一审法院予以支持。关于宣传推广费。建南公司并未举证证实在2020年2月至4月13日期间其司举行了任何宣传推广活动，故建南公司要求轩园公司支付该期间的宣传推广费2570元依据不足，一审法院不予支持。关于水电费、线损费、房屋占用费的问题。轩园公司已于2020年4月12日交回钥匙给建南公司，建南公司在2020年4月13日发出的《复函》中称解约流程结束前不同意轩园公司搬离铺内物品。即使当时双方对于解约的费用结清、违约责任等问题仍未理清，但轩园公司交纳的保证金仍在建南公司处，建南公司亦无需拒绝轩园公司搬离物品，导致双方于2020年5月才办理交接手续。故2020年4月13日之后产生的水电费、线损费、房屋占用费，均属于建南公司自行扩大的损失，应由建南公司自行承担。建南公司要求轩园公司支付该日之后的水电费、线损费、房屋占用费无理，一审法院不予支持。根据建南公司提供的《解约费用清单》载明的电费、水费、线损费情况，轩园公司应向建南公司支付如下费用：电费2019年12月为3743元、2020年1月为2469元，2020年2月为2139元，2020年3月为1041元，2020年4月1日至13日为447.6元（1033元÷30天×13天），以上合计9839.6元；水费：2019年12月为929元、2020年1月为556元，2020年2月为236元，以上合计1721元。建南公司反诉要求轩园公司支付超出上述金额的水电费一审法院不予支持。对于线损费，建南公司明确即为《租赁合同电费补充协议》中约定的服务费0.06元/千瓦时。服务费用为上述补充协议明确约定，补充协议约定的电费单价加上服务费单价亦低于原租赁合同约定的电费单价标准，相关文件中也规定了转供电单位可与使用人签订补充协议约定电价，且轩园公司也自认其此前向建南公司交过线损费，故轩园公司认为不应当向建南公司交纳服务费的理据不足。故轩园公司应向建南公司交纳如下服务费（线损费）：2019年12月为299元、2020年1月为197元，2020年2月为180元，2020年3月为88元，2020年4月1日至13日37.7元（87元÷30天×13天），以上合计801.7元。建南公司反诉要求轩园公司支付超出上述金额的线损费一审法院不予支持。关于建南公司要求轩园公司支付逾期办理工商注册地址变更违约金。建南公司并未举证证实未变更轩园公司工商登记注册地对其造成任何损失，且根据相关规定，多个商事主体可以共用同一地址登记为住所，故建南公司反诉要求轩园公司支付工商变更逾期违约金理据不足，一审法院不予支持。关于建南公司主张轩园公司迟延支付租金、物业管理费、水电费、线损费的违约金以及轩园公司单方解除合同违约金问题。本案中，轩园公司并非故意拖延缴付相关费用，而是因为疫情影响、与建南公司协商解除合同的后续事宜未果导致。且一审法院已认定建南公司可没收轩园公司一半的租赁保证金，故建南公司再要求轩园公司支付上述各项违约金的理据不足，一审法院不予支持。建南公司表示房屋已经另行出租他人，故申请撤回其要求轩园公司将房屋恢复成毛坯的诉讼请求，是建南公司自主权利的处分，一审法院予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，一审判决如下：一、轩园公司与建南公司签订的《租赁合同》于2020年4月13日解除；二、建南公司在判决生效之日起十日内退回租赁保证金81128元、公用事业费保证金12677元给轩园公司；三、轩园公司在判决生效之日起十日内向建南公司支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金80490元、物业管理费51411元；四、轩园公司在判决生效之日起十日内向建南公司支付2019年12月1日至2020年4月13日的电费9839.6元、2019年12月1日至2020年2月29日的水费1721元、2019年12月1日至2020年4月13日的线损费（服务费）801.7元；五、驳回轩园公司的其他诉讼请求；六、驳回建南公司的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉受理费1828元，由建南公司负担。上述受理费已经由轩园公司预交，轩园公司同意由建南公司在履行本判决时将其应承担部分直接支付给轩园公司。一审反诉受理费17230元，由轩园公司负担2585元，建南公司负担14645元。上述反诉受理费已经由建南公司预交，建南公司同意由轩园公司在履行判决时将其应承担部分直接支付给建南公司。二审期间,双方当事人均未向本院提交新证据。一审查明的事实有相应的证据为证，本院予以确认。二审另查明：轩园公司在一审起诉状中称：鉴于系新冠××疫情导致案涉合同目的无法实现，双方对合同解除均不存在过错，轩园公司愿意以其已付租赁保证金的一半补偿给建南公司，轩园公司因疫情未使用案涉商铺，依法无需支付该期间的商铺租金及物业管理费。一审庭审后，轩园公司于2020年8月31日向一审法院提交代理词，称：建南公司应予返还轩园公司租赁保证金81128元，轩园公司已于庭审强调，同意将上列租赁保证金的一半合计81128元作为其于案涉合同存续期间可能存在应缴而未缴费用等责任而对建南公司的补偿，属轩园公司对其权利的处分，合法有效。本院认为：根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条规定，第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据双方的诉辩意见，本案二审需处理以下问题：一、关于建南公司能否没收一半保证金的问题。对此，本院认为，本案为涉疫情不动产租赁合同纠纷，新冠××疫情属于全国突发公共卫生事件，爆发突然，影响范围广，从本案查明的事实可知，轩园公司承租涉案商铺用于经营餐饮，本次新冠××疫情及疫情防控措施确实对餐饮行业的经营产生了一定的影响，轩园公司提前解除租赁合同系因疫情所致，并非故意违约，双方当事人对于合同解除均无过错，对于疫情导致租赁合同提前解除给建南公司造成案涉商铺的空置损失，根据损失共担、利益衡平的原则，应当由双方共同承担，一审判决由建南公司没收一半保证金并无不当，本院予以维持。二、关于轩园公司应否支付2020年2月1日至2020年4月13日的租金、物业管理费的问题。对于2020年2月1日至2020年4月13日的租金，轩园公司认为应以其缴纳的一般保证金抵扣租金，而本院也已认定建南公司有权没收一半保证金，一审认定轩园公司应当支付2020年2月1日至2020年4月13日期间的租金80490元，理据充分，可予维持。对于2020年2月1日-4月13日期间的物业管理费，虽然轩园公司于2020年1月27日停止经营，但双方租赁合同关系仍未解除，物业管理服务并非仅仅针对案涉商铺，亦包含对大厦整体物业提供的服务，建南公司仍需提供相应物业服务，一审判决轩园公司按照合同约定的标准支付该期间的物业管理费并无不当。三、关于轩园公司应否支付线损费以及2020年1月之后的水电费的问题。轩园公司虽上诉称不同意支付线损费及2020年1月之后的水电费，但在本案审理期间，轩园公司未有新的事实和理由，也未提交新的证据证实其主张，故本院认可一审对事实的分析认定，即对轩园公司的该项上诉请求，不予支持。综上所述，轩园公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，依照《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第一百一十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1105.32元，由上诉人广州轩园餐饮有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 俞 颖审判员 罗 毅审判员 孙远风二〇二一年四月二十三日书记员 刘嘉欣李思泳