广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2612号上诉人（原审被告、申请执行人）：张志辉，男，汉族，1970年2月22日出生，住广州市从化区。委托诉讼代理人：余志华，男，汉族，1969年4月2日出生，住广东省广州市从化区，系广州市从化区城郊街镇北社区民居民委员会推荐。被上诉人（原审原告、案外人）：曾燕玲，女，汉族，1971年3月14日出生，住广州市白云区。委托诉讼代理人：曾洁香，广东韬策律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘婉敏，广东韬策律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人）：广州市德容房地产有限公司，住所地：广州市从化区街口街城内路192号201房。法定代表人：胡明飞。原审第三人：从化市河东房地产开发有限公司，住所地：广州市从化区江埔街沿江南路67、68号，红荔一路2、4、6号。法定代表人：肖健生。原审第三人：陈树勋，男，汉族，1973年1月4日出生，户籍住址广州市从化区，现在广东省番禺监狱服刑。上诉人张志辉因与被上诉人曾燕玲、广州市德容房地产有限公司（以下简称德容公司）、原审第三人从化市河东房地产开发有限公司（以下简称河东公司）、陈树勋案外人执行异议之诉一案，不服广州市从化区人民法院（2020）粤0117民初2123号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。张志辉上诉请求：1.撤销一审法院判决；2.确认曾燕玲与河东公司签订的《房地产预售契约》无效；3.维持一审法院作出的（2020）粤0117执异6l号裁定。事实和理由：一审认定事实错误，适用法律不当。一审法院于2013年12月4日以（2013）穗从法执字第1043号执行案查封了从化市××××房（以下简称涉案房屋）。被执行人为了逃避执行与曾燕玲恶意串通伪造《购房协议》和《房地产预售契约》。1.《购房协议》显示购房目的是租给联通公司建天线架，而当时该房产及天台均属于被执行人开发商的，联通公司必须找开发商而不会找曾燕玲。陈志坚是当时开发商的法定代表人，应由其与联通公司签约。而曾燕玲签订该《购房协议》《房地产预售契约》肯定是在法院查封后由被执行人与曾燕玲串通签订的，目的为了逃避执行。2.《购房协议》第五条约定办证费用是由甲方（即开发商）负责，而《房地产预售契约》第五条约定是各自承担，其主要内容明显不同，存在不真实；3.《购房协议》第二条约定先交付订金5000元，而曾燕玲没有提供该订金收据及支付凭证，显然没有交订金。《房地产预售契约》第七条约定于2004年5月10日前交房，而曾燕玲提供的房款收据是2004年5月25日和7月17日，即曾燕玲在未支付购房款的情况下就可以收楼使用，有违常理，明显造假；4.其他业主的购房合同均有填写付款时间及收款银行账户，但曾燕玲的《房地产预售契约》却没有约定支付房款时间及收款银行账户，有违常理，明显造假。曾燕玲提交的房款收据与购房金额不相符，没有转账凭证，不能确定曾燕玲已付清房款。5.曾燕玲在法院查封前近十年从未提出过要求办证过户的主张；6.曾燕玲与联通公司于2004年5月10日签订的《基站租赁合同》不真实，合同造假。该合同没有填写曾燕玲收款银行账户，联通公司不可能现金支付租金，况且合同写明要出具收款发票，曾燕玲没有提供2013年法院查封前的收取租金依据以及涉案房产的电费支付凭证。综上，曾燕玲没有证据证明其在2013年12月4日法院查封涉案房屋前购买了涉案房屋，其举证均不能证明其主张，恳请二审法院查明事实，依法公正判决。被上诉人曾燕玲二审答辩称：同意一审判决。张志辉认为曾燕玲和德容公司恶意串通，伪造购房协议和房地产预售契约，与联通公司于2004年5月10签订的《基站租赁合同》不真实，合同造假，无任何证据证实，应予驳回。理由如下：一、张志辉不能证明曾燕玲与德容公司公司存在恶意串通在法院查封之后才签订购房协议和房地产预售契约。根据一审查明的事实，曾燕玲在2004年5月10日已将涉案房屋出租给联通公司使用。二、房屋转让协议是买卖双方自愿约定，协议内容并未违反国家相关法律、行政法规强制性的规定，不能以此推定曾燕玲和德容公司存在恶意串通。三、曾燕玲曾要求办证，但因开发商未缴纳土地出让金和转让税费、报建费，导致涉案楼盘的商品房不能及时办理确权和过户登记。四、张志辉以合同没有填写曾燕玲收款银行账户就认为曾燕玲与联通公司于2004年5月10日签订的《基站租赁合同》不真实，于法无据。曾燕玲向法院提交的工商银行活期历史明细清单以及《基站租赁合同》、关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函，足以证明联通公司、铁塔公司从2004年开始就一直租赁使用涉案房屋，且联通公司、铁塔公司均是上市公司，不可能也没有理由配合曾燕玲造假。被上诉人德容公司二审未到庭，亦未提交书面答辩状或举证。原审第三人河东公司二审未到庭，亦未提交书面意见或举证。原审第三人陈树勋二审未到庭，亦未提前书面意见或举证。2020年5月7日，曾燕玲向一审法院起诉请求：一、确认曾燕玲与河东公司签订的《房地产预售契约》有效；二、判令不得执行从化市××××房（证明书号码：N059340），广州市从化区人民法院作出的(2020)粤0117执异61号执行裁定书失效；三、德容公司协助曾燕玲将从化市××××房(证明书号码：N059340)的房地产权转移登记到曾燕玲名下；四、本案诉讼费用由德容公司、张志辉承担。一审法院经审理查明：一审法院（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》载明：“本院查明，关于原告张志辉诉被告广州市德容房地产有限公司、潘晓玲、第三人邝煜文民间借贷纠纷一案，本院于2014年6月5日作出（2013）穗从法民二初字第353号民事判决书，判决如下：一、被告广州市德容房地产有限公司应自本判决发生法律效力之日起十日内清偿欠款本金230万元及利息（从2013年2月7日起至本院确定的还款日止，按照中国人民银行同期同类贷款利率计付）给原告张志辉……判决生效后，因被告广州市德容房地产有限公司、潘晓玲未履行上述生效法律文书确定的义务，原告张志辉于2014年9月22日向本院申请强制执行，本院以（2014）穗从法执字第1812号案立案强制执行……2019年10月23日，本院作出（2018）粤0117执恢215号之三执行裁定书，裁定如下……拍卖被执行人广州市德容房地产有限公司名下所有的位于从化市××××房（证明书号码：NO59340），以清偿债务。另查，曾燕玲与陈志坚于2004年5月6日签订《购房协议》，约定曾燕玲购买位于街口河东××花园××房，价格为68000元。2004年5月7日，曾燕玲与从化市河东房地产开发有限公司签订《房地产预售契约》，约定曾燕玲购买位于从化市街口镇××花园××房，成交价为68000元。2004年5月25日，陈志坚出具《收据》一张，内容为‘今收到曾燕玲购康怡花园房款陆万叁仟元正（63000.00）。’2004年7月17日，陈志坚出具《收据》一张，内容为‘今收到曾燕玲购房款叁仟元正（3000.00）。’2004年5月10日，曾燕玲与中国联通有限公司广州分公司签订《基站租赁合同》，约定曾燕玲将位于从化市街口镇××花园××房约20平方米的房屋以及天面指定位置出租给中国联通有限公司广州分公司，租金为21600元/年，同时已包含各项管理费等全部杂项费用，租期为2004年5月10日起至2014年5月9日止共10年。2015年11月1日，中国联合网络通信有限公司广州市分公司、中国铁塔股份有限公司广州市分公司向曾燕玲发送《关于铁塔相关资产转让涉及合同转让事宜的同意函》，告知曾燕玲与中国联合网络通信有限公司广州市分公司签订的合同中中国联合网络通信有限公司广州市分公司的自2014年5月10日至2024年5月9日的合同权利义务转移给中国铁塔股份有限公司广州市分公司，请求曾燕玲同意。曾燕玲于2015年11月2日在该同意函处签名确认。根据从化市房地产产权情况表和从化市房地产交易查案表，位于从化市××××房建筑面积为119.41平方米，权属人为广州市德容房地产有限公司，本院于2013年12月4日以(2013)穗从法执字第1043号执行案查封。2019年4月10日，本院以(2018)粤0117执恢215号之一执行裁定书查封该房产，查封期限为三年。2019年5月15日，本院以(2013)穗从法执字第1043号之三执行裁定书轮候查封该房产……”广州市中级人民法院已经发生法律效力的（2014）穗中法民五终字第1694号《民事判决书》载明：“本院经审理查明：从化市康怡房地产开发有限公司于2002年8月16日成立，营业期限为2002年8月16日至2003年2月28日，股东为潘晓玲、陈志坚（已去世），法定代表人陈志坚，公司经营范围为房地产开发（仅用于办理开发资质证），企业状态为吊销。从化市河东房地产开发有限公司于1987年12月15日成立，营业期限为1987年12月15日至长期，法定代表人肖健生，经营范围为房地产开发（资质三级），企业状态为已开业。广州市德容房地产有限公司于2008年11月10日成立，营业期限为2008年11月10日至2013年10月15日，股东为潘晓玲、潘岐针，现法定代表人胡明飞（2012年之前为潘晓玲），经营范围为房地产开发经营、房地产中介服务、园林绿化工程、建筑材料销售等，企业状态为已开业。陈树勋与陈志坚为亲兄弟关系。2000年前从化市通用机械厂经政府批准，集资兴建位于从化市街口镇××号康怡花园职工集资楼，共七幢。2000年8月11日，陈树勋与河东房地产公司签订《挂靠开发房地产协议》，该协议书的主要内容：陈树勋购得在从化市街口镇河东南路45号（从化市通用机械厂宿舍区），挂靠河东公司进行开发；河东公司提供房地产开发资质，营业执照复印件给陈树勋进行商品房开发建设，陈树勋以河东公司名称经营房地产业务过程中，一切行政和业务手续以河东公司名称进行并协助办理，由河东公司负责收款；陈树勋在开发经营的房地产是独立核算，自负盈亏，自主经营自行管理，房地产权属归陈树勋所有；陈树勋应依时交付商品房给住户，严格履行购房合同条款，凡楼宇质量问题及购房合同纠纷的有关事宜自行解决等内容。2002年，该集资楼的土地使用权登记在河东公司名下。该楼群约于2003年年底、2004年初建成，一部分作为职工集资房返还给职工，另一部分作为商品房对外销售……因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因，康怡花园商品住宅未能确权，引发业主多次上访。2008年12月，从化市人民政府办公室作出从府办批（2008）956号批复，市政府同意按照‘能免则免、能减则减、尊重历史、特事特办’的原则，处理集资楼所欠的报建费和契税、土地增值税等问题。2009年4月13日，甲方河东公司与乙方德容公司签订了《土地债权变更转让协议》，约定‘自2009年4月1日起，甲方不再承担‘康怡花园’商住楼的一切债权债务及相关的一切法律责任。由乙方全部承担，有关的办证手续由乙方自行办理，费用由乙方负责。’2010年5月从化市人民政府办公室作出从府办批（2010）350号批复，同意原从化市通用机械厂“康怡花园”合作建设单位由原河东公司转为德容公司，并由变更后的建设方承担原企业职工及其他购房者的权利和义务。同期，经从化市政府批准，康怡花园的土地使用权人由河东公司变更登记为德容公司。2012年9月，位于从化市街口街××号“康怡花园”产权确权登记在德容公司名下，经办人陈树勋。另查明，邹献礼购买的从化市街口镇七星路康怡花园B栋B梯七层02单元，现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯702房，经从化市国土资源和房屋管理局测绘核定该房屋的建筑面积为84.92平方米”。一审法院另查明：2004年5月7日，曾燕玲与河东公司签定的《房地产预售契约》，约定曾燕玲购买位于从化市街口镇××花园××房。一审法院认为：到庭当事人均对（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》中记载的上述一审法院查明的事实无异议，因此一审法院对以上事实予以确认。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十三条第一款第五项“下列事实，当事人无须举证证明……已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实”的规定，上述已经发生法律效力的广州市中级人民法院(2014)穗中法民五终字第1694号《民事判决书》确认的事实，一审法院予以确认。根据上述判决确认的邹献礼购买的从化市街口镇七星路康怡花园B栋B梯七层02单元现公安门牌号为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯702房，一审法院推定《房地产预售契约》中曾燕玲购买的从化市街口镇××花园××房现公安门牌为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯701房，即为本案诉争的从化市××××房。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条“执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。”的规定，在一审法院执行过程中，曾燕玲对案涉房屋拍卖提出执行异议，一审法院审查后作出了（2020）粤0117执异61号《执行裁定书》，裁定驳回曾燕玲的异议请求，曾燕玲不服该裁定提起本案诉讼，符合上述法律规定，一审法院依法予以审查。康怡花园是陈树勋挂靠河东公司开发的楼盘，陈树勋系康怡花园的实际投资人。曾燕玲与河东公司签定了《房地产预售契约》，是双方真实意思表示，内容未违反法律的禁止性规定，《房地产预售契约》合法、有效。曾燕玲与河东公司于2004年5月6日签定的《房地产预售契约》先于法院第一次查封的时间2013年12月4日，自2004年5月10日曾燕玲已将涉案房产出租给联通公司和铁塔公司并收取租金即涉案房屋由曾燕玲合法占有使用十多年，根据曾燕玲出具的《收据》以及陈树勋的陈述确认曾燕玲支付了全部购房款，当时系因建设单位未缴纳土地出让金和转让税费以及欠报建费等原因康怡花园商品住宅未能确权而导致不能办理过户登记，以上情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定，因此一审法院对曾燕玲提出的排除执行的诉讼请求予以支持。本案为案外人执行异议之诉，一审法院在本案中只审查曾燕玲是否享有足以排除强制执行的民事权益，而对排除强制执行之后的权益，本案不作调处，因此对曾燕玲请求德容公司协助过户登记的诉讼请求不予支持。德容公司、河东公司经一审法院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证和抗辩的权利，一审法院依法缺席判决。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十一条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十三条、第三百一十二条的规定，于2020年10月29日作出如下判决：一、确认曾燕玲与第三人从化市河东房地产开发有限公司于2004年5月7日签定的《房地产预售契约》有效；二、不得执行从化市××××房（证明书号码：NO59340）；三、驳回曾燕玲的其他诉讼请求。一审案件受理费1500元（曾燕玲已预交）由广州市德容房地产有限公司负担。经审查，一审查明事实无误，本院予以确认。二审中，经本院询问，一、张志辉、曾燕玲均确认如下事实：1.曾燕玲购买的从化市街口镇××花园××房现公安门牌为从化市江埔街七星路15号康怡花园2梯701房；2.涉案房屋现仍登记在德容公司名下；3.涉案楼盘是陈树勋挂靠河东公司开发的，后来河东公司与德容公司签订了转让协议，转为德容公司开发。二、曾燕玲确认：1.其以现金方式付清了购房款，但因时间太久，故其中2000元的收据已找不到了，其愿意按法院要求另付2000元；2.其购房协议没有办理备案或鉴证手续，可能是因为该房屋所在楼盘在陈树勋、陈志坚兄弟挂靠河东公司开发的，故手续不正规；3.其出租涉案房屋的租赁合同没有办理租赁备案手续。二审中，张志辉向本院提交了如下证据复印件：1.2011年3月19日的律师声明，拟证明开发商德容公司委托广东卓盛律师事务所于2011年3月19日在广州日报上发出声明，要求康怡花园所有购房人在2011年4月19日前到该公司办理登记手续，而曾燕玲没有办理该手续，证明曾燕玲不是涉案房屋业主，即使曾燕玲是业主，她没有办理登记手续存在过错；2.公告照片一张，拟证明开发商德容公司于2013年5月5日在涉案楼盘及广州日报上向康怡花园所有业主发出公告催办房屋过户手续；3.原从化市国土资源和房屋管理局于2013年3月25日出具的《关于江埔街七星路15号业主办证情况的汇报》、2013年6月8日出具的《关于康怡花园业主办理房产证的情况汇报》，拟证明德容公司已通知所有购房者办证，没有办证业主均已登记或起诉，只有曾燕玲既未登记也未起诉，由此证明涉案房屋不是曾燕玲的，而是德容公司的；4.曾燕玲于2019年12月1日出具的《关于要求不执行（2019）粤0117执恢548号之二公告的申请书》，拟证明曾燕玲自认开发商曾于2013年间通过物业公司打电话通知曾燕玲办证，并需补交一些费用，但曾燕玲一直未去办理，存在过错。由此证明曾燕玲不是涉案房屋的业主，否则曾燕玲即使未收到通知也会问开发商办证情况，而不会不问不理。经本院组织质证，曾燕玲表示：不确认证据1律师声明的证明内容。曾燕玲生活在广州，购房后就出租，并未在涉案房屋内居住，故曾燕玲没有见过证据1、2，开发商也没有向曾燕玲寄出办证通知，曾燕玲也不清楚证据3，故曾燕玲未能及时前往办证。曾燕玲曾向开发商提出办证要求，但因开发商自身原因导致涉案楼盘不能及时办理大确权及过户登记，该事实已经前案生效判决确认；确认证据4的真实性，但该申请书不能证明张志辉的主张，即不能证明曾燕玲不是涉案房屋的业主。虽然曾燕玲曾经接到过电话，但是对方在电话中没有明确曾燕玲应该支付的费用金额、交费时间，也没有收到书面通知。曾燕玲向本院出示了其工商银行存折从2010年5月21日起至2020年12月8日止的流水明细并提交了相应复印件五张（前三张为旧存折、后两张为新存折），拟证明曾燕玲从2004年5月至今一直合法占有使用涉案房屋。经本院组织质证，张志辉表示：1.对上述存折的后两张没有异议，其中2015年之后的汇款记录与曾燕玲一审提交的银行流水也能对应；2.对前3页存折，因没有名称、姓名、账号，亦无银行盖章，故不能证明是曾燕玲的存折，亦不能确定该存折的真实性，有造假的可能。但对此不申请鉴定，亦无反证推翻，要求曾燕玲去银行打印2015年之前的流水。对上述举证及质证，到庭的张志辉、曾燕玲均表示以庭询发表质证意见为准，不需要另外安排开庭审理。二审庭询后，一、曾燕玲向本院邮寄提交了其于2021年3月23日打印的2009年1月1日至2014年12月31日的工商银行明细打印件（其中显示2009年5月14日汇款存入216500元，2010年5月21日、2011年4月29日、2012年5月30日、2013年5月30日分别有租金存入各21600元，2014年5月21日租金存入26000元）及落款时间为2014年3月17日的曾燕玲与中国联合网络通信有限公司广州市分公司签订的《通信基站站址租赁合同》复印件，拟证明曾燕玲于2009年至2014年收取租金情况，且曾燕玲在法院查封前已实际占有使用涉案房屋，并自2014年5月10日每年收取26000元的租金。二、张志辉向本院提交了《庭询后整理综合补充意见》，坚持认为曾燕玲提交的证据《购房协议》、《房地产预售契约》及《基站租赁合同》中均非曾燕玲本人签名，上述合同签订时间亦不真实，故请求法院允许其申请鉴定上述合同签订的时间及笔迹，且认为租金汇入曾燕玲账户只能证明曾燕玲与陈志坚或德容公司有某种特殊关系，故由曾燕玲代为收取租金；等。张志辉没有向本院另行提交笔迹及时间鉴定申请，且确认其在一审中没有提出鉴定申请。曾燕玲表示不同意张志辉申请鉴定。二审另查明如下事实：一、陈树勋在一审中述称其弟弟陈志坚已经收齐曾燕玲购买涉案房屋的房款，并对曾燕玲主张涉案房屋归其所有表示没有异议，其亦知道曾燕玲将涉案房屋租赁用于设基站。二、一审法院于2020年4月21日作出（2020）粤0117执异61号执行裁定书，以位于从化市××××房产权人为德容公司，一审法院对该房产予以执行符合法律规定，而现有证据无法证明一审法院查封的上址房屋与曾燕玲购买的位于从化市街口镇××花园××房××同××房产，故不足以证明曾燕玲对被查封房屋具有足以排除执行的实体权利为由，裁定驳回曾燕玲的异议请求。曾燕玲对该裁定不服，故向一审法院提起本案诉讼。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案争议发生于2021年1月1日《中华人民共和国民法典》施行前，故本案适用当时的法律规定。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百二十三条的规定，第二审案件应当围绕当事人上诉请求以及有关的事实和适用法律进行审查。故对于各方当事人均未提出异议的事实认定及处理，本院不作审查。针对张志辉的上诉，二审争议焦点为曾燕玲与河东公司签订的《房地产预售契约》是否因存在恶意串通情形而导致合同无效，曾燕玲是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利。对此，具体分析如下：关于《房地产预售契约》的效力问题。经本院询问，张志辉与曾燕玲均确认涉案楼盘是陈树勋挂靠河东公司开发的，后来河东公司与德容公司签订了转让协议，转为德容公司开发。一审法院基于当事人陈述意见及同楼盘前案生效判决所查明的事实，认定陈树勋是康怡花园的实际投资人，并无不当。陈树勋亦向一审法院表示确认曾燕玲购房事实。据此，一审法院认定曾燕玲与河东公司签订的《房地产预售契约》是签约双方真实意思表示，且其内容未违反法律法规禁止性规定，应属合法有效，并无不当。虽然张志辉认为曾燕玲与河东公司签订的《房地产预售契约》与曾燕玲、陈志坚签订的《购房协议》部分约定不相一致，且认为上述协议的签订时间不真实，且并非由曾燕玲本人签名，并在二审中提出鉴定要求，但一方面，上述证据均系曾燕玲一审举证，并经一审法院组织质证，而张志辉在一审过程中并未提出鉴定申请，其在二审中才提出该申请，并不符合相关法律规定，本院不予接纳；另一方面，上述协议系曾燕玲先后与陈志坚、河东公司所签订，并非与被执行人德容公司所签订，张志辉称曾燕玲与被执行人德容公司之间存在恶意串通、逃避债务的故意，缺乏充分理据，本院不予采纳。关于曾燕玲是否对涉案房屋享有足以排除执行的实体权利问题。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，承前述，曾燕玲已举证证明其在涉案房屋被查封前签订了合法有效的书面买卖合同。其次，曾燕玲在一审中提交了相关租赁合同、银行流水等证明其在涉案房屋查封前已将该房屋出租给联通公司、铁塔公司并收取租金，即涉案房屋已由曾燕玲实际占有使用十多年。再次，虽然曾燕玲提交的收据金额与合同约定的购房款总金额不一致，相差了2000元，但金额不大，且陈树勋已向一审法院确认曾燕玲已付清购房款，而曾燕玲称因年代久远而遗失部分票据的说法亦合乎情理，且曾燕玲亦表示愿意按法院要求补足该款项。另从同楼盘生效判决查明事实看，当时由于建设单位未缴纳土地出让金和转让税费等原因导致涉案房屋所有楼盘不能办理大确权及房屋过户登记手续，并非曾燕玲个人原因。基于上述事实及分析，一审法院支持了曾燕玲提出的不得对涉案房屋执行的诉讼请求，合法有据。虽然张志辉在二审中提交了律师声明、公告照片、情况汇报及曾燕玲的申请书等证据复印件，拟证明曾燕玲并非真实购房人，且对房屋未过户存在过错，但该些证据均形成于本案一审立案之前，且审查其内容亦不足以证明其上诉主张，故均不属于二审新证据，本院均不予采纳。同理，曾燕玲在二审中提交的工商银行存折、流水明细及《通信基站站址租赁合同》等证据复印件亦不属于二审新证据，且不影响本案事实认定，本院亦不予采纳。鉴于张志辉现有举证并不足以佐证其上诉主张，亦不能推翻一审相关认定，故张志辉的上诉缺乏理据，本院不予支持。被上诉人德容公司、原审第三人河东公司及陈树勋经本院合法传唤，未到庭参与诉讼，本院依法缺席审理。综上所述，张志辉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1500元，由张志辉负担。本判决为终审判决。审判长 刘 卉审判员 赵云川审判员 戴俊英二〇二一年四月二十七日书记员 李逸丹