陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）陕01民终2174号 上诉人（原审被告）：陕西华顺房地产开发有限公司，住所地：陕西省西安市高新区。法定代表人：李忠英，系该公司总经理。委托诉讼代理人：崔善佳，陕西菲格律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨丽丽，陕西菲格律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：刘泊君，男，汉族，1988年10月20日出生，住西安市雁塔区。被上诉人（原审原告）：李雪，女，汉族，1988年12月18日出生，住陕西省咸阳市秦都区。共同委托诉讼代理人：朱小军，陕西众致律师事务所律师。上诉人陕西华顺房地产开发有限公司（以下简称:华顺公司）因与被上诉人刘泊君、李雪商品房预售合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初12294号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审法院经审理查明，2015年5月10日，刘泊君、李雪与华顺公司签订了《商品房买卖合同》，刘泊君、李雪购买华顺公司开发的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元5层10502号商品房一套，建筑面积94.88平方米，合同总价款为522992元。依照双方《商品房买卖合同》第十五条规定：出卖人应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照第二种意见处理，即：买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。合同签订后，刘泊君、李雪按照合同约定向华顺公司缴纳了全部购房款。华顺公司于2015年9月13日将商品房交付刘泊君、李雪使用，双方办理了房屋交接手续。2016年3月21日，华顺公司向刘泊君、李雪出具购房发票，购房款为520796.32元，现房屋一直由刘泊君、李雪使用至今。华顺公司于2019年10月21日将刘泊君、李雪购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元5层10502号商品房办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案，现已于2019年12月26日取得初始登记。庭审中，刘泊君、李雪明确要求华顺公司协助刘泊君、李雪办理涉案房屋的权属证书。刘泊君、李雪诉称，其与华顺公司双方于2015年5月10日签订房屋买卖合同，合同约定：其购买华顺公司开发的罗马心家苑小区第1栋1单元5层10502号房一套，总价款520796.32元，在房屋交付使用后540个工作日办理房产证，否则向买受人支付已付房款的0.1%作为违约金。其已依约履行了付款义务，并已于2017年6月14日入住，但华顺公司至今未办理房产证，故诉至法院，请求依法判令：1、华顺公司立即办理房产证；2、华顺公司向刘泊君、李雪支付违约金520元；3、本案诉讼费由华顺公司承担。华顺公司辩称，其公司已经按照《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》之规定，履行完毕不动产登记公告程序，虽然存在建设单位资料瑕疵以及行政机关审批进度缓慢的情形，但是其公司始终在为促成刘泊君、李雪的房产证办理承担工作，目前罗马西西里小区已经具备协助刘泊君、李雪办理不动产权属登记手续的条件，其公司不具有为刘泊君、李雪办理房产证之义务，应当依法驳回，刘泊君、李雪至今未取得房屋产权登记不可归于其公司，现其公司已经履行了资料提交义务并依法进行了公告，并已具备办理不动产权属登记手续之条件。原审法院认为，刘泊君、李雪与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人应按照合同约定全面履行自己的义务。根据合同约定，华顺公司作为商品房的出卖人，负有按照合同约定的期限办理房屋产权登记备案的义务，现虽华顺公司已对涉案房屋办理了初始登记，但并未在约定期限内履行提交备案资料的义务，其行为已构成违约, 按照合同约定，华顺公司应当承担刘泊君、李雪所付房款0.1%的违约金，刘泊君、李雪诉请华顺公司支付违约金520元于法有据，原审法院予以支持。华顺公司辩称其已履行资料提交义务并依法进行了公告，不具有为刘泊君、李雪办理房产证之义务，但刘泊君、李雪至今未取得房产证，华顺公司作为出卖人仍具有协助刘泊君、李雪办理房产证之义务，故对华顺公司的辩称意见原审法院不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、之规定，原审法院遂判决：一、被告陕西华顺房地产开发有限公司协助原告刘泊君、李雪办理其购买的位于西安市高新区XX路XX苑（罗马西西里）小区第1幢1单元5层10502号商品房的房屋产权证书。二、被告陕西华顺房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告刘泊君、李雪违约金520元。如果未按照本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，由被告陕西华顺房地产开发有限公司减半承担，因原告刘泊君、李雪已预交，故被告陕西华顺房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付原告刘泊君、李雪。宣判后，华顺公司不服，一、一审判决内容超出刘泊君、李雪诉讼请求范围，违反当事人处分原则和法院不告不理原则。1、一审诉讼请求为华顺公司立即为刘泊君、李雪办理房产证，而华顺公司与刘泊君、李雪签订的《商品买卖合同（预售）》约定，由华顺公司在约定的期限内将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因此，依据合同约定和法律规定华顺公司仅负有将办理权属登记需要由其提供的资料报产权登记机关备案的义务，一审法院应当依据处分原则和不告不理原则予以驳回刘泊君、李雪的一审诉讼请求。2、一审判决载明“原告明确要求被告协助原告办理涉案房屋的权属证书。”但庭审中，对于刘泊君、李雪当庭应当变更诉讼请求，一审法院未向华顺公司予以释明，亦未依法给予答辩期，属于程序违法。二、一审判决要求华顺公司协助刘泊君、李雪办理房屋产权证书，突破双方当事人合同约定，扩大华顺公司的义务承担。三、华顺公司并非乙方原因造成延迟办理不动产权属登记手续，不应当承担违约责任。综上，请求：1、撤销原审判决，发回重审或依法改判为驳回刘泊君、李雪一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费由刘泊君、李雪承担。刘泊君、李雪辩称，一审判决事实清楚，证据确凿，判决合理合法，请求维持原判。经审理查明，原审法院认定的事实属实。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，刘泊君、李雪与华顺公司双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，刘泊君、李雪按照合同约定向华顺公司缴纳了全部购房款。刘泊君、李雪已于2017年6月14日入住涉案商品房。根据合同约定，华顺公司应在商品房交付使用后540个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。因出卖人的责任，买受人未能在规定期限内取得该商品房的房屋所有权证书的，按照第二种意见处理，即：买受人不退房，出卖人按照已付房款的0.1%向买受人支付违约金。但华顺公司并未在合同约定期限内履行备案的义务，其行为已构成违约, 按照合同约定，华顺公司应当承担刘泊君、李雪所付房款0.1%的违约金，刘泊君、李雪诉请华顺公司支付违约金520元符合合同约定，应予支持。刘泊君、李雪至今未取得房产证，在原审诉请华顺公司办理房产证，而办证的义务并非华顺公司单方义务，故原审判决由华顺公司协助刘泊君、李雪履行办理房产证义务并无不妥，故对华顺公司的该项上诉意见本院依法不予采信。据此，原审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由陕西华顺房地产开发有限公司承担。本判决为终审判决。  审 判 长  董   凡审 判 员  肖 晓 通审 判 员  辛   娟 二○二一年三月三十日 书 记 员  范 致 远 1