山东省滕州市人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0481民初374号原告：张盼盼，现住滕州市。委托诉讼代理人：王信国，山东滕达律师事务所律师。被告：张玉水，住滕州市。被告：郭祥云，住滕州市。被告：张士军，住滕州市。上述三被告共同委托诉讼代理人：王骁骁，山东康桥（枣庄）律师事务所律师。原告张盼盼与被告张玉水、郭祥云、张士军房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张盼盼及其委托诉讼代理人王信国，被告张玉水及三被告共同委托诉讼代理人王骁骁到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张盼盼向本院提出诉讼请求：1.请求法院判决被告继续履行房屋买卖合同，配合办理滕州市大同天下桂香苑房屋产权过户到原告名下；2.请求法院判决被告承担违约赔偿金10万元；3.请求法院判决被告承担诉讼费用。事实和理由：2016年7月9日，经滕州嘉盛文化传播有限公司介绍，原、被告签订房屋买卖合同，约定原告购买被告方的滕州市大同天下桂香苑房屋，价格为61万元，首付款60万元，剩余1万元在产权交割完毕当日付给被告；被告提供办理房屋过户的所有证件，并及时协助原告办理房屋确权及过户手续；若违约，赔偿金为10万元。同日，原告通过其公公向被告张玉水转账60万元，张玉水出具收条并把该房屋及相关手续交付给原告，原告装修该房屋并入住至今。2020年12月3日，原告带着被告张玉水办理产权登记。现原告要求被告办理该房屋产权过户登记，被告拒绝办理。为维护原告合法权益。特诉至法院，请求判如所述。被告张玉水、郭祥云、张士军辩称，1.答辩人并未拒绝协助原告张盼盼办理房屋产权过户手续。答辩人与原告签订《房屋买卖合同》时，涉案房屋并不满足产权登记条件，直至2020年12月3日涉案房屋产权登记才办理完毕。产权登记办理完毕后，原告要求答辩人当天办理过户手续,但由于答辩人郭祥云、张士军均未在家,故2020年12月3日无法完成过户手续,后答辩人张玉水于2020年12月5日给原告打电话，表示要协助她过户,但原告拒绝且未前往办理。原告便于2020年12月8日将答辩人诉至法院,2020年12月11日,答辩人便收到法院查封涉案房屋的裁定书。答辩人在此期间均未拒绝协助原告办理过户手续,且多次告知原告愿意协助办理过户手续,但原告均拒绝协商,并坚持通过诉讼解决,要求答辩人赔偿损失及违约金。2.原告要求答辩人承担10万元违约金无事实和法律依据,依法应当驳回。答辩人与原告签订的《房屋买卖合同》并未约定协助办理过户手续的具体时间，答辩人已经将涉案房屋及相关手续交付给原告。答辩人系于2020年12月3日办理完毕涉案房屋的产权登记,原告并未于答辩人充分协商也未给答辩人留有合理的必要时间即将答辩人诉至法院,故本案中答辩人不存在违约情形,不应承担违约责任。同时,根据《房屋买卖合同》第九条“甲乙双方合同签订后,若甲乙双方中途违约,应协商达成赔偿金额壹拾万元,协商不成可向当地人民法院提起诉讼”之规定,即使本案存在违约情形,也应先通过协商解决,对于违约金额进行协商确认。本院经审理认定事实如下：2016年7月9日，原告张盼盼（乙方）与被告张玉水、郭祥云、张士军（甲方）在滕州嘉盛文化传播有限公司的见证下签订房屋买卖合同一份，约定乙方购买甲方拥有的坐落于滕州市房产；总价款为61万元，首付款60万元，剩余1万元于产权交割完毕当日支付；房屋产权过户时产生的所有税费由乙方承担。甲方提供办理房屋过户的所有证件，并及时协助乙方办理房屋确权及过户手续；合同第九条“违约责任”约定：甲、乙双方合同签订后，若甲乙双方中途违约，应协商达成赔偿金额壹拾万，协商不成可向当地人民法院提起诉讼。原、被告均在合同上签字捺印，合同底部盖有滕州嘉盛文化传播有限公司的公章。2016年7月9日，原告张盼盼通过其公公倪士新中国农业银行的账户将房款60万元通过转账的方式支付至被告张玉水中国农业银行账户，被告张玉水向原告张盼盼出具收条，内容为：“收条今收到张盼盼买房款600000.00元陆拾万元正张玉水2016.7.9号”。当日张玉水将案涉房屋交付给张盼盼占有使用，张盼盼向张玉水出具欠条，内容为：“欠条今欠张玉水购房押金壹万元整.张盼盼2016.7.9号”。被告将涉案房屋交付原告，原告已装修入住至今。2020年12月3日，原告带领被告张玉水办理涉案房屋的权属登记，同日，原告张盼盼以现金的方式给付被告张玉水5000元房款。2020年12月4日被告张玉水取得了滕州市自然资源局不动产登记中心所办理的案涉房屋的权属登记，不动产产权证号为：鲁（2020）滕州市不动产权第0××9号，坐落善文街199号桂香苑，共有情况为：单独所有。原、被告因办理房屋产权变更登记一事，产生争议，原告于2020年12月8日支出诉讼代理费26000元、并书写诉状，诉来本院，要求判如所请。庭审中，原告向本院提交了其于2020年12月7日与被告张玉水的电话录音，原：今天我给你取钱去，大爷，我给你说好的。张玉水：晚天，晚天吧，你大娘没在家，我自己也办不成，今天办不成。张昐昐：那咱得有个期，大娘什么时候来对吧，我肯定按照合同，合同上多少钱，额外的钱我也给你说好了。张玉水：你说好的那个不算数了……张盼盼：咱约大娘咱约个时间。你说这个钱，我取着钱，我带着这个钱张玉水：那个钱没门。张盼盼：那你说，你怎么想的张玉水：我怎么想的张盼盼：那多少有门呢，那你要说按照市价那是不可能的……张玉水：不慌，房子你住着。我又不是说做什么大生意，房产证放在我这里不安全，咱看人家怎么办咱怎么办。这不就完了嘛。……2020年12月9日电话录音中显示：张玉水：这个事情呢我也打听你也打听。前两天我打听的东寺院103平方卖了98万，这才有一个星期。张盼盼：他是这卖的也……张玉水：……哪想到这人房子一天一个价。这个心里不平衡，给赌博的样，你赢，这个房子一百四五十万，你赢个大头，你赢完钱就走了，咱说实在的你得别人吃个喜面吧？解脱解脱人的思想，多少给人家一个安慰吧，那你要是认为你的，咱这个合同就是这样写的，就给你这个钱，你要是这样想，这个事就不好办了。你赢的，你的点子正，我的点子背，看二行的还吃个喜面来，打听这些事了，143平方威尼斯卖的，人家给了10万，说实在的，我提供这个事呢，你作为参考，咱不是说非得赖多少钱。说的是赖，实际政府他也理解……合作共赢，咱不能光认个人理，这个路走不通。……张盼盼：咱不是觉得给你聊聊，给你商量商量。张玉水：你有钱往上扔，我也不干涉你，我给你讲黄世仁和杨白劳，那个方法，政府也不允许这样的，这个硬压着按手印，这个年代不会的，对不，俺一个不去，你弄不成也，对不？张盼盼：要不然我怎么说得喊着你喊着大娘一起去了，因为这个事得让你们去办。张玉水：我现在73了，我怕嘛？我什么也不怕也？对吧，爬堂我也不怕，怎么着我也不怕。怕嘛，我反正73了，我就提醒你这个事，咱不能伤感情。……原告提供该证据证明:1、涉案房屋的产权证被告已经拿来了;2、尾款1万元,原告已经支付给了被告5000元;3、被告向原告另外索要10万元;4、被告拒绝办理涉案房屋过户到原告名下,被告构成违反房屋买卖合同第九条的约定。被告认为录音证据系原告在被告不知情的情况下私自偷录，该证据并未说明被告拒绝向原告过户，只是协商的过程，不能达到原告的证明目的。被告方已经答辩该违约金应该协商调整，不是明确的10万元，即使存在违约，该违约金也远高于实际损失。且原告没有损失，被告不应承担高额违约金。庭审中，原告表示其起诉之后，被告多次找其协商，同意配合办理过户是事实，要求原告撤诉，但没有提及对原告损失如何处理的意见。本院认为，原、被告之间签订的房屋买卖合同，双方意思表示真实，内容合法，为有效合同。双方应按合同约定行使权利、履行义务。按照双方签订的房屋买卖合同第六条，被告应及时协助原告办理房屋确权及过户手续，原告诉请被告配合办理案涉房屋的产权过户手续，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。原、被告签订的房屋买卖合同“违约责任”约定：甲、乙双方合同签订后，若甲乙双方中途违约，应协商达成赔偿金额壹拾万，协商不成可向当地人民法院提起诉讼。此案中，双方并未约定房屋过户的办理期限，案涉房屋于2020年12月4日取得不动产权登记证书。原告向本院提交的录音资料中，可以显示原、被告在谈论变更登记事宜时，被告张玉水有向原告表示要求给付合同约定之外的相关费用的意思表示，被告的该行为有违诚实信用，确系违反合同的约定。但原告与被告并未进一步充分协商的情况下，即于2020年12月8日书写诉状、支付代理费用26000元，对双方纠纷的处理并未起到缓冲的作用，反而扩大了原告的损失。原告亦当庭表示，其起诉之后，被告多次找其协商，同意配合办理过户是事实，要求原告撤诉，但没有提及对原告损失如何处理的意见。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原告诉请被告承担违约赔偿金10万元，被告认为原告并未存在损失，不应承担高额违约金，故本院对原告诉请10万元违约金不予支持，考虑原告的实际支出情况及双方责任情况，本院对该违约金认定为19000元。原告委托律师支出的诉讼代理费26000元，因双方合同并未约定，原告主张由被告承担，无法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十二条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告张玉水、郭祥云、张士军将坐落滕州市房屋转移登记至原告张盼盼名下，产权转移登记产生的相关费用由原告张盼盼自行承担；二、被告张玉水支付原告张盼盼违约金19000元；三、驳回原告张盼盼的其他诉讼请求。上列一、二项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10900元减半收取计5450元，原告张盼盼负担1635元，被告张玉水、郭祥云、张士军负担3815元；保全申请费4070元，由被告张玉水、郭祥云、张士军负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员 刘 莉二〇二一年四月三日书记员 单良子