北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初3099号原告：高素群，男，1977年3月8日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：北京中远恒达房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：李晓莎。委托诉讼代理人：刘德荣，男，1986年10月27日出生，汉族，北京中远恒达房地产经纪有限公司主管,住XXX。原告高素群（以下简称原告）诉被告北京中远恒达房地产经纪有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告及被告之委托诉讼代理人刘德荣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付两次逾期交纳租金的违约金18000元；2.判令被告支付提前解除合同的违约金9600元；3.判令被告支付未提前告知解除合同的损失8000元；4.判令被告赔偿原告经济损失55000元；5.判令被告结清房屋燃气费2630元、水费120元、电费86元。事实和理由：2019年8月21日，原、被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》（以下简称《房屋出租合同》），约定原告将位于北京市朝阳区x号院x号楼x号房屋（以下简称涉案房屋）委托给被告代理出租使用，期限为2019年8月26日至2022年8月25日止，租金标准第一年7500元每月，此后每年租金递增500元。合同签订后，被告未按照约定时间支付租金，构成违约。此后，被告称受到疫情影响，要求原告降低租金，但是个人租住的房屋不因为疫情受限，双方就此没有达成一致意见，2020年8月22日被告提出要搬走，2020年9月1日原告收回涉案房屋，被告未提前告知解除合同以及提前解除合同均构成违约。而且被告将涉案房屋打了隔断，还擅自处理了房屋内的沙发和茶几，给原告造成了经济损失，故诉至法院，望判如所请。被告辩称，被告不同意原告的全部诉讼请求。受到疫情影响，就逾期交纳租金问题原、被告进行过协商，双方经过协商一致被告才晚交租金的，因此逾期交纳租金的违约金不同意给付；双方之间《房屋出租合同》解除的原因是受疫情影响，这属于不可抗力，因此提前解除合同的违约金不同意给付；自2020年4月开始双方就沟通解除合同问题，一直没有达成一致意见，直到8月份才解除合同，原告对此事是明知的，因此不存在被告主张的未提前告知解除合同的损失；经济损失55000元不同意给付，《房屋出租合同》约定涉案房屋内可以增设隔断，而且实际增设隔断后，原告也来涉案房屋看过并表示很满意，现在隔断并未拆除，原告已经将涉案房屋另行出租；关于沙发茶几的损失，不同意赔偿，由于涉案房屋内打隔断所以原有的沙发和茶几没有地方放了，双方协商一致如果原告有需要就自行搬走，如果不搬走就由被告自行处理，现在沙发和茶几被告已经自行处理完毕；燃气费2630元、水费120元、电费86元被告认可，但是被告在涉案房屋中添置了一台冰箱、一台洗衣机、一台空调、两张双人床、两个桌子、两个衣柜，解除合同的时候原告通知物业不让搬走上述物品，所以我们认为这些物品的损失，应直接折抵水电燃气费。综上所述，被告不同意给付原告任何款项。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年8月21日，原告作为委托人（甲方）与被告作为租赁代理机构（乙方）签订《房屋出租合同》，约定涉案房屋格局属于二室一厅一卫，租赁用途用于居住，乙方出租代理权限为代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜，代甲方办理与房屋租赁有关的备案、登记手续，代甲方向承租人收取租金；出租代理期自2019年8月26日至2022年8月25日，共计叁年；甲方同意第一年预留出30天不计算租金，作为乙方接洽承租的工作期，工作期后从2019年9月26日开始计算租金；租金标准第一年7500元每月，第二年8000元每月，第三年8500元每月，以季的方式支付；第一次交纳租金2019年8月26日，第二次交纳租金2019年11月11日，第三次交纳租金2020年2月11日，第四次交纳租金2020年5月11日；甲方应于2019年8月26日前将涉案房屋交付给乙方；关于房屋及附属设施的维修，约定甲方允许乙方或承租方对房屋进行装修，装饰或添置新物，为方便出租，甲方允许乙方在房屋内加设隔断，但不允许破坏房屋的主体结构；关于违约责任，约定出租代理期内甲方或乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按年租金的10%支付违约金，乙方未按约定划付租金达7日以上的，应按照年租金的10%向甲方支付违约金。《房屋出租合同》后附《房屋交割清单》，显示2019年8月25日双方交接涉案房屋时，房屋内有空调2台、电视柜2个、写字台1个、双人床2个、大衣柜2个、床头柜2个。合同签订后，2019年8月25日原告将涉案房屋交付给被告；2019年8月22日被告向原告给付15000元，2019年11月9日被告向原告给付22500元，2020年2月25日被告向原告给付22500元，2020年6月2日被告向原告给付22500元。关于合同解除，双方均认可曾就降低租金进行协商，但是没有达成一致意见。被告表示其于2020年8月25日搬离涉案房屋，当日原告未到涉案房屋进行交接，其将房屋钥匙放在门口，此后其联系原告，原告拒绝接收钥匙。对此，原告表示因不同意解除合同所以没收钥匙，在2020年8月22日被告正式提出要搬走，2020年9月1日其将涉案房屋收回。庭审中，原告主张被告未按照合同约定逾期交纳租金构成违约，对此被告表示其多次通过电话与原告沟通，因为受疫情影响晚交租金，对此原告是同意的，否则原告不可能直到2020年9月才起诉。经询，原告表示因被告在涉案房屋内打了隔断，如果恢复原状需要50000元，估算该部分损失50000元。关于沙发和茶几，原告称虽然《房屋交割清单》上没有记载，但是双方协商一致未来被告退租还需要将沙发、茶几搬回，就此原告提交照片、北京市家具买卖合同及与被告的微信聊天记录，其中微信聊天记录显示原告询问对方“你们得把我那个耐特利尔的沙发搬回来啊，当时六千买的，你们也说等还房时给我搬回来的，你那沙发啥时给我搬回来啊”对方回复“找找，应该能找着，我给你发过来”。关于原告主张的水、电、燃气费，被告均认可。但被告抗辩其在涉案房屋中添置了一台冰箱、一台洗衣机、一台空调、两张双人床、两个桌子、两个衣柜，应以上述物品价值直接折抵水、电、燃气费。对此，原告亦认可其添置了部分物品，但主张在退房时被告并未搬走，应视为放弃权利。另查，涉案房屋内隔断并未拆除，目前涉案房屋已被原告另行出租，租期自2020年9月7日至2023年9月7日。本院认为，双方当事人都应当按照约定履行合同，不得随意变更或解除合同。本案中，虽然原、被告签订的合同名为《房屋出租合同》，但合同约定的主要内容系双方关于房屋租赁权利义务的约定，故合同实质为房屋租赁合同。被告在租赁合同到期前于2020年8月25日搬离涉案房屋，虽原告表示其不同意解除合同，但原告已于2020年9月1日收回房屋，应视为原告亦同意解除合同，故双方合同解除的时间为2020年9月1日。不可抗力指的是不能预见、不可避免并不能克服的客观情况。因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。本案中，双方合同在履行期间遭遇“新冠肺炎”疫情，政府对此采取了一系列疫情防控措施。疫情防控措施的开展对于合同的继续履行具有一定的影响，故被告于2020年2月及6月逾期支付租金并不构成违约，原告据此主张逾期支付租金的违约金缺乏事实依据，本院不予支持。关于提前解除合同违约金,“新冠肺炎”疫情及相关防控措施确会对被告使用涉案房屋产生影响，但双方签订的系长达三年期的租赁合同，疫情影响并不足以导致合同目的完全无法实现。因此，被告提前解除合同构成违约，但考虑到不可抗力的影响，可部分免除被告的违约责任，对于被告应当向原告支付的违约金，本院结合被告过错程度、原告实际损失等情况依法酌情予以判定。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于原告主张的被告未提前告知解除合同的损失，结合在案证据可以认定原、被告就租金降低事宜有过协商，且原告主张的该笔损失与其主张的提前解除合同违约金实质均系对被告提前解除合同行为的赔偿，现本院已对提前解除合同违约金作出认定，故对于未提前告知解除合同的损失不予支持。关于隔断损失，双方合同约定原告允许被告在房屋内加设隔断，且在被告退租后原告继续将加设有隔断的房屋出租给他人，在被告加设隔断不违反合同约定且原告继续使用隔断的情况下，原告主张隔断损失，缺乏事实和法律依据，本院无法支持。关于茶几、沙发损失，结合原告提交的微信聊天记录等证据，可以认定虽然双方未在《房屋交割清单》记载茶几、沙发，但是原告交付涉案房屋时一并交付了茶几、沙发，且被告曾经承诺向其退还上述物品，现被告未予退还，故本院综合考虑购买价格、使用情况等因素，对该部分损失酌情予以确定。关于水、电、燃气费，被告亦予以认可，本院不持异议。关于被告抗辩其添置的物品，因双方在解除合同时未做交接，本院结合原告自认情况，对该部分物品价值酌情确定后与被告应负担的违约金相折抵，在本案中一并予以处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京中远恒达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告高素群违约金6000元；二、被告北京中远恒达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内赔偿原告高素群茶几、沙发损失3000元；三、被告北京中远恒达房地产经纪有限公司于本判决生效后七日内给付原告高素群燃气费2630元、水费120元、电费86元；四、驳回原告高素群的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2136元，由原告高素群负担1740元（已交纳），由被告北京中远恒达房地产经纪有限公司负担396元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 尹 航二〇二一年四月三十日书记员 张李营