甘肃省泾川县人民法院民事判决书（2021）甘0821民初97号原告：曹某，男，汉族，甘肃省泾川县人。被告：陈某，男，汉族，甘肃省泾川县人，系原泾川县美罗城塞外一品烧烤店业主。被告：平凉市永盛物业服务有限责任公司，住所地为甘肃省平凉市崆峒区东三里塬聚苑路3号，统一社会信用代码91620800076759160N。委托诉讼代理人：王某，该公司员工，代理权限为特别代理。委托诉讼代理人：吴某，甘肃律杰律师事务所律师，代理权限为一般代理。原告曹某与被告陈某、平凉市永盛物业服务有限责任公司（以下简称“永盛物业”）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告与被告陈某、平凉市永盛物业服务有限责任公司委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求被告立即返还其违法强制收取2014年至2018年的物业费2900元；2.请求依法追回2014年1月至2018年7月29日向平凉永盛物业服务有限责任公司所收物业费：垃圾清运费（18号马金峰）56个月×62.31元=3489.70元、（19号徐志杰）58个月×62.31=3614元，合计7103.68元；物业费（18号马金峰）56×62.31=3489.70元、（19号徐志杰）58个月×62.31=3614元，合计7103.68元；3.请求依法判令被告按照1‰标准支付2014年1月至2018年应付物业费代缴的滞纳金4486.76元。事实与理由：原告2014年至2018年不是当时的业主，原告认为被告是强行乱收费，剥夺原告个人财产，应予偿还。被告物业公司称业主不分前后承担连带清偿责任，违反《合同法》和《物业管理条例》，被告物业公司催收物业费、垃圾清运费时故意停电停水，其向原告多收取的21594.12元应由被告返还，原告为维护合法权益特提起诉讼。被告永盛物业辩称，我公司根据《物业服务合同》为泾川县美罗城A区商铺18号、19号门店提供物业服务的事实客观存在，事实清楚，证据确实充分。被告收取物业费和垃圾清运费的行为合理合法无任何不当之处，原告要求其返还的请求系无水之源、无本之木，根据庭审查明的事实及被告提供的证据可知，原告和被告陈某于2014年2月18日开始合伙经营塞外一品烧烤店，其虽未在2014年至2018年不是法人，但是在另一案返还不当得利纠纷案件中提供的证据及认定的事实中均可以证明这一事实，同时水费、电费也是由其缴纳，因此其作为房屋使用人向被告缴纳物业费、垃圾清运费合情合理。被告只是告知原告及被告陈某应当及时缴纳拖欠的物业费和垃圾清运费，其为了尽快变更营业执照及办理食品安全许可证自愿缴纳行为，系其真实意思自治的体现，应视为达成新的合意，替代被告陈某履行自己的义务。原告代替被告陈某向我公司缴纳物业费、垃圾清运费的行为属于代履行的行为，在其向我公司缴清拖欠费用时，我公司与被告陈某之间的债权已转移到原告处，即使要求返还也应是被告陈某，而非我公司。原告的诉求无任何事实及法律依据，同时庭审查明提交的证据也只有1900元的物业费票据，再无任何证据可以证明其诉求。同时原告提供的泾川县法院（2020）甘0821民初1723号民事判决书判决原告支付2018年10月15日之后的物业费、垃圾清运费。被告收取物业费和垃圾清运费的行为合理合法，原告作为实际经营人，也是房屋使用人应当缴纳物业费和垃圾清运费，即使不由原告承担，在其代被告陈某履行后，也应由被告陈某返还，而非我公司，故应驳回原告的诉讼请求。被告陈某辩称，2017年12月18日我和原告签订合同将店铺转让给原告，在18万元转让费里面包括物业费水电费等，对外欠的肉钱菜钱我负责，转让之后店里发生的任何事情与我没有关系，如果物业费、垃圾清运费是由我承担，转让费就不会是18万元，如果有欺骗行为他为什么不早说，店铺转让快三四年了才提出来，原告向被告永盛物业交了多少钱我不知道，我和原告曹某没有合伙过，之前不认识，店面转让之前才认识的，对于原告的诉讼请求我不承认。原告围绕其诉讼请求提交如下证据：1.永盛物业工作人员出具的收费清单（原件复印后交回原告）；2.收费票据；3.宁夏回族自治区吴忠监狱释放证明书2013年7月至2015年10月；4.店面转让合同、房屋租赁合同复印件4份；5.营业执照、（2020）甘0821民初1723号民事判决书，证明我代陈某交的应当另案起诉。被告陈某经质证认为，店面转让合同属实，房屋租赁合同属实，判决书不知情；被告永盛物业经质证认为，证据1清单不予认可，我们单位出具的催收通知盖的公章，证据2中2020年5月2日的票据与本案无关，不予质证，2019年3月21日的票据不在本案范围内，不予质证，1900元的票据我们认可；证据3释放证明与本案无关不予质证，店面转让合同缺第二页，真实性无异议，根据合同内容，之前的债务也是由甲方承担，与我们没有关系，营业执照和判决书无异议。被告陈某提交转让合同复印件一份，原告及被告永盛物业经质证无异议。被告永盛物业提交如下证据：第一组证据：1.平凉市永盛物业服务有限责任公诉营业执照复印件一份1页；2.法定代表人身份证明书原件1份1页；3.平凉市永盛物业服务有限责任公司法人何晶身份证复印件一份1页；第二组证据：4.平凉市开盛房地产开发有限责任公司与平凉市永盛物业服务有限责任公司签订的《物业管理委托合同书》复印件一份2页；5.《关于泾川县美罗城小区物业管理工作交接协议》复印件一份2页；6.平凉市开盛房地产开发有限责任公司出具的《泾川县美罗城小区建设和后期物业管理工作的情况说明》复印件1份1页；7.泾川县房地产服务中心出具的《证明》复印件1份1页；8.《商品房买卖合同》复印件一份4页；9.《物业管理服务合同》复印件1份1页；10.泾川县环卫局出具的《证明》复印件1份1页；11.泾川县物价局文件《关于规范县城垃圾处理费标准的批复》复印件1份2页；12.垃圾清运费缴纳票据复印件16张；第三组证据：13.甘肃省平凉市中级人民法院（2021）甘08民终96号民事判决书复印件1份9页。原告经质证认为，上述证据的真实性无异议，但不能达到证明目的；被告陈某经质证无异议。经审查，对当事人经质证无异议的证据本院予以确认，原告提交的收费清单不符合证据的实质性要件，不予确认；收费票据中2019年3月21日的与本案无关联，不予确认；被告永盛物业提交的证据符合内容真实合法，符合证据的实质性要件，本院予以确认。本院经审理查明如下事实：被告陈某2016年10月15日与王小龙签订《房屋租赁合同》租赁美罗城店铺，租赁期限为1年，即2016年10月15日至2017年10月15日；2016年7月29日与马金锋签订《房屋租赁合同》租赁泾川县美罗城一楼A区18号门面店铺，租赁期限为2016年7月29日至2017年7月29日。2017年12月18日，原告曹某与被告陈某签订《店面转让合同》，被告陈某将其经营的泾川县美罗城塞外一品烧烤店铺转让给原告曹某，约定乙方（曹某）同等享有甲方（陈某）原有房屋租赁合同中所享有的权利义务。原告于2018年3月16日注册登记塞外烧烤泾川加盟店，2018年10月15日，原告与王小龙签订房屋租赁合同，2019年7月29日，原告与马金锋签订房屋租赁合同，租赁期均为一年。2018年8月28日，原告交纳18号门店2015年至2018年6月1日、19号门店2014年6月至2018年6月1日物业费1900元，原告要求被告退回多收取的物业费和垃圾清运费未果，2021年1月13日，诉至法院要求处理。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利后果”。原告曹某提交的证据中2018年8月28日的收据能够证明其向平凉市开盛房地产开发有限责任公司物业管理站交纳2014年至2018年物业费1900元，曹某从2018年3月开始经营塞外烧烤泾川加盟店，其与被告陈某于2017年12月18日签订的转让合同系双方真实意思表示，该合同依法成立，对双方当事人具有约束力，合同中第一条约定乙方（曹某）同等享有甲方（陈某）原有房屋租赁合同中所享有的权利义务，第五条又约定“乙方接手前该店铺所有的债权、债务均由甲方负责，接手后的一切经营行为产生的债权、债务由乙方承担”，根据双方的约定，2014年至2018年未缴纳物业费系由被告陈某经营期间产生的债务，应由陈某负担，原告代被告陈某清偿债务后有权向被告陈某主张，根据原告提交的有效票据，2018年8月28日交纳的物业费1900元应由被告陈某负担。原告始终未提交有效证据证明被告永盛物业向其多收、超收物业费、垃圾清运费、电费，故原告要求被告永盛物业及退还物业费等费用的诉讼请求不成立。关于原告主张的物业费代缴滞纳金，未能提交证据予以证明，且无事实及法律依据，本院不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告陈某于本判决生效后10天内支付原告曹某代为交纳的物业费1900元；二、驳回原告其它诉讼请求。（案款汇至泾川县人民法院，账号：×××，开户行：中国农业银行泾川县支行营业部）。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费450元，减半收取计225元，由被告陈某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，上诉于甘肃省平凉市中级人民法院。审判员 赵连生二〇二一年四月八日法官助理 柳巧燕书记员 杨 晶