福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2746号上诉人（原审被告）：谢桂花，女，1987年4月2日出生，汉族，住福建省闽侯县。被上诉人（原审原告）：李景红，女，1968年3月16日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人谢桂花因与被上诉人李景红房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初4654号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，本案现已审理终结。谢桂花上诉请求：1.撤销一审判决第二项、第三项。2.本案一审、二审诉讼费用由谢桂花负担。事实和理由：一、一审判决事实认定错误,谢桂花并未违反租赁合同约定。2017年1月21日签订的《房地产租赁经纪合同》第九条第一款约定“1.如对该房产进行装修应征得甲方同意...”谢桂花承租李景红的房屋时为毛坯状态,谢桂花在客厅砌墙是经过李景红同意的,且谢桂花装修李景红房屋花去3万余元。若李景红不同意谢桂花装修,毛坯房是无法正常居住的。并非如李景红在一审中所述“未经房主许可,擅自改变房屋结构隔断客厅为房”，谢桂花不应承担房屋隔墙拆除的费用，即使房屋隔墙拆除应由谢桂花承担部分责任,也应在谢桂花所付装修款的剩余价值中扣除；二、原租赁合同到期后，双方续签新合同《房屋租赁合同》,租期自2020年1月22日至2020年7月21日止,并达成协议,房子租住到2020年6月21日止,房租也是付到2020年6月21日止,李景红同意谢桂花租住房屋至2020年6月30日再搬离房屋,水费、电费、物业费等待搬离时一起结算。但李景红无故于2020年6月18日通过物业将案涉房屋停水停电,谢桂花无奈只能提前搬离，并非一审所认定谢桂花搬离案涉房屋未及时告知李景红，谢桂花被迫搬离房屋是由于谢桂花对房屋停水停电引起,谢桂花不存在违约行为，不应赔偿违约金。李景红辩称，一、一审判决认定事实清楚。案涉房屋在出租时虽为毛坯房，但其内部功能确定，入住装修应根据结构功能进行隔墙并根据承租人需要简单装修后入住。谢桂花主张经李景红同意隔断客厅为住房错误，李景红对房屋生活和住宿条件简装无异议，但对谢桂花承租后自行隔断客厅作为住房并提供给外人居住不同意。谢桂花违反合同约定改变房屋结构的约定，合同期满或合同终止时，该隔墙应由谢桂花拆除，恢复承租前状态。谢桂花未依约恢复原状，致使李景红为恢复原房屋结构经济受到损失，谢桂花应承担恢复原状所承担的费用；二、谢桂花搬离案涉房屋未提前通知且未依约支付相关费用的行为违反合同约定，应承担相应的违约责任。2020年1月至6月期间，谢桂花均未按时缴纳物业费、水电费、燃气费等相关费用，李景红多次与谢桂花沟通催缴，但谢桂花一直推脱不缴费。在被物业公司拉闸断电后，谢桂花自行拉闸通电且24小时开空调等几天时间电费达100多元，根本不存在因断电而提前搬离的事实。一审法院根据谢桂花未按时缴纳和拖欠物业费、水电费、燃气费等相关费用、提前终止合同等事实和理由，判决谢桂花承担相应的违约责任合乎合同约定。李景红向一审法院起诉请求：1.判令解除李景红与谢桂花签订的《房屋租赁合同》，谢桂花将承租的房产交还李景红；2.判令谢桂花向李景红支付从2020年1月至谢桂花归还房屋之日的物业费、水电费、天然气费（合计3260元）；3.判决谢桂花支付李景红违约金2500元，不返还谢桂花保证金2500元；4.判决谢桂花复原违法装修隔墙或按市场价格向李景红赔偿违法装修复原费、建筑垃圾清运费；5.判令诉讼费用由谢桂花承担。在诉讼过程中，李景红变更第二项诉讼请求，变更为判令谢桂花向李景红支付谢桂花欠缴的物业费1866元、电费555.79元、水费443.60元、天然气费613.36元，合计3478.75元。一审法院认定事实：2017年1月21日，李景红与谢桂花签订《房地产租赁经纪合同》，约定谢桂花承租李景红所有的位于福州市仓山区××小区××＃××房屋，建筑面积120平方米（房产证号3××0），租赁期共36个月。合同期满后，李景红、谢桂花于2020年1月21日又签订了《房屋租赁合同》，租期自2020年1月22日至2020年7月21日止，共六个月时间，月租金2500元，李景红收取谢桂花2500元作为相关配套设施（如水电、物业等）押金，待合同期满或终止时，结清一切费用后无息返还。租赁合同还约定，如对租赁房产进行装修应征得李景红同意，如原装修和设施损坏，应修复或照价赔偿；按时缴纳水电、物业等有关一切费用；任何一方如需要提前终止本合同的应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为赔偿金。谢桂花入住后在客厅砌了隔墙。2020年6月15日，福州市仓山区人民政府金山街道办事处向租赁房屋业主发出责令整改通知：“你户房屋存在改变原有使用性质，挪为他用乱象等，现责令你户立即整改，……”。2020年6月20日，谢桂花搬离租赁房产，尚欠物业费1866元、电费555.79元、水费443.60元、天然气费613.36元。后李景红拆除隔墙、清除建筑垃圾，花费3000元。一审法院认为，李景红与谢桂花平等协商自愿签订《房屋租赁合同》，该合同系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。李景红诉请判令解除与谢桂花签订的房屋租赁合同，谢桂花将承租的房产交还李景红。谢桂花对解除房屋租赁合同无异议，辩称已将承租的房产交还李景红，庭审中李景红也认可已收回，故一审法院对李景红诉请判令解除与谢桂花签订的房屋租赁合同予以支持。李景红诉请判令谢桂花向李景红支付欠缴的物业费1866元、电费555.79元、水费443.60元、天然气费613.36元，合计3478.75元。谢桂花对李景红提交物业费、电费、消费、天然气费的明细清单真实性无异议，一审法院对李景红该诉请予以支持。李景红诉请判决谢桂花向李景红支付违约金2500元，不返还谢桂花保证金2500元，由于谢桂花于2020年6月20日搬离租赁房屋，未及时告知李景红，根据合同约定应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为赔偿金，故谢桂花应赔偿李景红违约赔偿金2500元。李景红诉请不返还谢桂花保证金2500元，无合同约定，一审法院不予支持。李景红诉请判决谢桂花复原违法装修隔墙或按市场价格向李景红赔偿违法装修复原费、建筑垃圾清运费，谢桂花装修时，未经李景红同意下在客厅砌墙，有违合同约定，但李景红在知晓谢桂花在客厅砌墙情况下，也未提出异议，两方对在客厅砌墙都有过错，故拆除客厅装修复原费、建筑垃圾清运费3000元，李景红分担1000元，谢桂花分担2000元。当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，可相互抵销，故谢桂花应赔偿李景红违约赔偿金2500元与谢桂花押金2500元予以抵销。判决：一、李景红与谢桂花的《房屋租赁合同》于2020年7月21日解除；二、谢桂花于本判决生效之日起十日内向李景红支付物业费1866元、电费555.79元、水费443.60元、天然气费613.36元，共计3478.75元；三、谢桂花于本判决生效之日起十日内向李景红支付拆除客厅装修复原费、建筑垃圾清运费2000元；四、驳回李景红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费175元，由李景红负担25元，谢桂花负担150元。谢桂花负担的诉讼费用应于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的事实属实。本院认为，李景红与谢桂花于2020年1月21日签订的《房屋租赁合同》合法有效，双方均应按约履行。谢桂花主张其系因李景红2020年6月18日私自停水停电导致其不得不提前搬离，但其亦自认在2020年6月18日当晚自行恢复了供电。《房屋租赁合同》第九条第2点约定：任何一方如需要提前终止本合同的，应提前一个月告知对方，并赔偿另一方相当于一个月的租金作为违约赔偿金。在谢桂花并未举证证明双方口头约定2020年6月30日搬离案涉房屋的情况下，其于2020年6月18日提前搬离且未告知李景红的行为违背了合同约定，应赔偿李景红违约赔偿金2500元。一审法院将该2500元赔偿金与谢桂花押金2500元予以抵销，并无不当。谢桂花违规在案涉房屋客厅砌隔墙，被福州市仓山区人民政府金山街道办事处责令限期整改，李景红对谢桂花砌墙行为未提出异议，一审法院认定双方对此均有过错，并判令谢桂花分担李景红拆除客厅装修复原费、建筑垃圾清运费中的2000元，已臻合理，本院予以维持。谢桂花认为即便其要承担房屋隔墙拆除的部分责任,也应在其所付出装修款的剩余价值中扣除，但目前谢桂花并未举证证明案涉房屋装修款的具体剩余价值，《房地产租赁经纪合同》《房屋租赁合同》亦未对房屋装修剩余价值的处理作出约定，故对该项主张，本院不予支持。综上所述，谢桂花的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费150元，由谢桂花负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月十五日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋