四川省青神县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1425民初112号 原告：王晓燕，女，1979年1月3日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：江发平，四川乐嘉（眉山）律师事务所律师。 被告：何兵，男，1970年6月13日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 委托诉讼代理人：何**（系被告何兵之侄），男，1978年9月18日出生，汉族，农民，住四川省青神县。 原告王晓燕与被告何兵房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王晓燕及委托诉讼代理人江发平、被告何兵及委托诉讼代理人何**到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王晓燕向本院提出诉讼请求：1.要求被告何兵将川20**青神不动产权第0××3号不动产过户到原告名下；2.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年11月8日，原告与被告签订了《住房买卖合同》，约定原告（乙方）购买甲方（被告）的房屋，房屋总价249000元，签订合同时交付定金49000元，过户费用由原告方负担，甲方（被告）在拿到产权证一个月内过户，同时付清余款（当时因按揭产权证在银行）。为了完成过户，原告向被告支付了10万元，被告也结清了银行按揭款拿到了产权证，并于2018年11月22日将权证交付给了原告。原告多次要求被告履行过户手续，被告均以各种理由不予配合。现今，原告已经将余款10万元支付给了被告，被告理应履行过户义务。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求人民法院依法判决。 被告何兵辩称，原告所述不是事实，被告没有收过原告的钱。因原告在房屋买卖合同中多次违约，玩文字游戏，和中介公司相互勾结，挪用被告的购房专款用于炒房，并设套使被告蒙受不白之冤。请求法院驳回原告的诉讼请求并判令解除合同，退回房屋。 本院经审理认定事实如下：2017年11月8日，被告何兵（甲方）与原告王晓燕（乙方）在第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司（丙方）的居间服务下签订《住房买卖合同》，合同约定由原告购买被告的房屋，价款为249000元。之后，原告按约定支付被告部分购房款计149000元，双方在协商过户的过程中发生分歧未能办理产权过户。被告何兵于2019年1月15日向青神县人民法院提起诉讼，请求：1.解除原告何兵与被告王晓燕于2017年11月8日签订的《住房买卖合同》；2.判令被告王晓燕返还原告何兵青神县振兴路25号万景中岩广场Ａ区××幢××单元××层××号房屋及钥匙、不动产权证书；3.判令原告何兵不退还定金49000元。 青神县人民法院于2019年9月25日作出（2019）川1425民初105号民事判决书，认定：2017年11月8日，何兵（甲方）与王晓燕（乙方）在第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司（丙方）的居间服务下签订《住房买卖合同》，合同约定：……第一条房屋的基本情况1、甲方自愿出售给乙方的住房位于××路××号××期××幢××单元××层××号，房产证面积62.28平方……第二条价款、付款方式与期限1、甲、乙方约定，该套房屋成交总价为：249000元……2、甲、乙方约定，本合同签订之日，乙方向甲方支付人民币49000元作为购房定金，购房定金将在最后一次付款时冲抵房价。3、甲方收取乙方定金的同时，应将房屋所有权证、国有土地证使用权证或者收取的定金交付给丙方代为保管，丙方开具凭证。4、甲乙双方约定，办理该房屋产权过户所需的一切税费等由乙方承担。5、具体付款方式及期限：在拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。……第三条三方约定，甲方应按如下约定将房屋交付给乙方：1、交房时间定于乙方向甲方交付首付款房款当日，甲方将该房屋及其配套设施、附件中所记载的设施设备以及该房屋所占用范围内的土地使用权等一并交付给乙方。…….第六条合同的变更及处理本合同履行期间，任何一方需变更本合同的，应及时书面通知对方，并征得对方同意后，在约定的时限（通知送达之日起7日内），签订变更协议，否则，由此造成的经济损失，由责任方承担。第七条乙方违约责任处理1、本合同签订后，乙方中途毁约，应书面通知甲方，甲方在收到通知之日起3日内将乙方已付款返还给乙方，但购房定金归甲方所有（未约定定金的，定金按成交总额的20%计算），已交付给丙方的佣金不予退还，如尚未交付，丙方有权按约定的佣金标准向乙方追索或从定金中扣除。2、乙方如未按本合同规定的时间付款，按逾期时间分别处理（不作累加）；（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付成交价总额万分之二十的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过30日，甲方有权解除合同。乙方按成交价总额的20%向甲方支付违约金。如乙方愿意继续履行合同的，经甲方同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际金额支付应付款之日止，乙方按日向甲方支付成交价总额万分之二十的违约金。（3）本条中逾期应付款指依照本合同第二条规定的到期应付款与该期实际已付款的差额，采取分期付款后，按相应的分期付款与该期的实际已付款的差额确定。第八条甲方违约责任处理1、本合同签订后，甲方中途毁约，甲方自毁约之日起3日内将双倍定金及乙方已付款返还给乙方，未约定定金的，定金按成交价总额的20%计算。已支付给丙方的佣金不予退还，如尚未支付，丙方有权按约定的佣金标准向甲方追索或从定金中扣除。2、甲方因房屋权属瑕疵而导致本合同无效的，甲方按成交价总额的20%支付违约金，并退还已付款……签订合同当天，王晓燕向何兵交付购房定金49000元，何兵出具收条一张。何兵亦将该案涉房屋及钥匙交付给了青神县新世纪房屋咨询中介有限公司。2018年11月22日何兵将案涉房屋的不动产证［权利人何兵，单独所有，川（2018）青神县不动产权第0××3号，坐落青神县振兴路25号万景中岩广场Ａ区××幢××单元××层××号，房屋建筑面积：62.28ｍ²］交给了第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司，第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司向何兵出具《收条》。同日，原、被告及第三人新世纪公司达成《共同声明》，载明：“何兵、王晓燕、新世纪房屋中介，于2017年11月8日签订《住房买卖合同》，何兵出售××路××号××期××幢××单元××层××号住房一套给王晓燕，由于万景公司原因于今日拿到不动产证。双方当事方按《住房买卖合同》约定于2018年11月22日星期四到万景公司领取不动产证，并且按约定过户。三方共同约定在2018年12月5日之前完成一切过户手续。现特此共同声明”。2018年12月4日，原、被告在微信聊天中约定第二天办理案涉房屋过户一事，何兵要求直接到不动产中心办理，王晓燕要求先到第三人门市准备资料，双方没有达成一致意见。次日，何兵到了不动产中心等候办理房屋过户手续，王晓燕陈述先在第三人门市上等候，到不动产中心时原告已经离开，致当天未办理案涉房屋过户手续。同日，新世纪公司向何兵发出《合同变更通知说明》,载明因王晓燕本人原因将房屋转售给张秀华、杨树清，在此通知何兵前来变更合同。后原、被告就合同变更进行过协商，但因对合同变更条件未能达成一致意见，协商未果。2019年1月8日、2019年1月16日原、被告又曾两次约定办理案涉房屋过户手续，约定的是直接过户给张秀华、杨树清。两次均未办理完过户手续，原、被告双方对于未能办理完成的原因各执一词。 对于原、被告双方有争议的事实及证据分析如下：1.原告何兵于2017年11月20日向卞保兴出具《收条》，该《收条》载明收到了卞保兴100000元。付款方式是银行转账支付。被告主张该100000元系卞保兴代其向原告支付的案涉房屋购房款，卞保兴亦当庭自认该100000元系其代被告向原告支付的案涉房屋购房款。原告认可收到卞保兴支付的100000元，但称该100000元系卞保兴向其购买商铺的房款，与案涉房屋购房款无关，且其与卞保兴已解除商铺买卖合同，已将100000元退还给卞保兴，付款方式是现金支付。原告提供了第三人新世纪公司2018年1月12日出具的《收条》一张，拟证明已将100000元退还给卞保兴的事实。该《收条》内容均为打印字体，载明“今收到何兵退还卞保兴购万景8栋3层126号商铺定金。付款方：何兵原协议甲方，现退还现金十万元（100000元）。买房定金退还买卖合同作废！”该《收条》只有正常A4纸的四分之一大小，缺失上面四分之三且左上角残缺。原告解释称《收条》上面缺失的部分载明的是解除商铺买卖合同的内容，商铺买卖合同已被卞保兴撕毁。卞保兴对何兵主张的事实及《收条》的证据三性均予以否认，原告亦未提供其他证据证明其主张。该《收条》的收款人系新世纪公司，何兵收到100000元的付款人是卞保兴，且该收条存在重大瑕疵，真实性、合法性存疑，原告主张的商铺买卖合同的成立、解除均无其他证据可以证明，原告当庭陈述的商铺买卖经过也前后不一，自相矛盾，《收条》载明的内容除何兵的陈述及《收条》本身，无其他证据可以证明，系孤证，故对原告提交的《收条》不予采信，原告主张的卞保兴向其支付的100000元系卞保兴向其购买商铺的购房款，并已经退还的事实没有充分的证据证明。2.原告何兵向本院提交的2019年1月5日签订的《过户约定协议》与被告王晓燕当天与第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司总经理卞保兴微信聊天记录中传送的《过户约定协议》内容不一致，被告主张微信截图中记载的《过户约定协议》才是原、被告双方签订的《过户约定协议》，且当时只签了一份，原告提供的《过户约定协议》是原告在原协议基础上变造的，被告王晓燕遂申请对何兵提供的《过户约定协议》中第2、4、6、8、9行与其他行是否同次一并打印进行鉴定。本院委托成都联合司法鉴定中心进行了鉴定，鉴定意见为：标称时间“2019年1月5日”的《过户约定协议》其上正文打印字迹第1、3、5行与第2、4、6、7、8行应系同一机具多次输出形成。原告何兵称该证据来源于被告王晓燕，一式两份，被告王晓燕称该证据来源于原告何兵，且只签了一份。被告王晓燕提供的微信聊天记录中传送的《过户约定协议》内容为：因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房余款，何兵保证同时过户给王晓燕。原告何兵提供的《过户约定协议》内容为：关于何兵与王晓燕签订的《住房买卖合同》纠纷一事。因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕违约在先，愿意按合同第七条第2款赔偿违约金5万元，并向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房余款，否则《住房买卖合同》自动解除。当天支付何兵25万元后何兵保证同时过户给王晓燕。如再次违约，合同解除，定金不退，必须退还房屋及钥匙，房屋装修不得拆除必须保持原样作为违约惩罚及赔偿。加横线部分为何兵提供的《过户约定协议》与被告王晓燕提供的《过户约定协议》相比多出的内容，增加的内容明显不利于被告王晓燕及第三人青神县新世纪房屋咨询中介有限公司，原告何兵主张该证据来源于被告王晓燕明显不合情理，且被告否认，原告不能作出合理解释，综上分析，该证据来源于原告何兵，何兵采用同一机具多次打印的方式伪造证据。综上，原告何兵提交的《过户约定协议》是经过加工变造的协议，本院不予采信，被告王晓燕提交的来自微信截图的《过户约定协议》才是原、被告双方达成的真实有效的协议。3.原告主张系被告一再违约，导致其未能完成案涉房屋过户手续，原告所举证据照片、视频等只能证明原告在约定过户当天到了办证中心，无法证明未能办理过户手续的原因是被告违约导致未能完成办理过户的事实。本院查明的事实是原告陈述与被告达成口头协议，同意将案涉房屋直接过户给张秀华、杨树清。原告认可的变更过户的条件是由张秀华、杨树清按《青神县存量房买卖合同》约定向原告支付购房款250000元，王晓燕支付购房定金49000元不予退还。被告王晓燕陈述双方约定的是被告向原告多支付几千元经济补偿金，原告直接过户给张秀华、杨树清，原告口头同意了，但在去办理过户手续时又反悔了。原、被告未能完成案涉房屋过户手续的根本原因是原、被告就案涉房屋直接过户给案外人的条件未能达成一致。另查明：1.案涉房屋已由被告王晓燕于2017年11月转售并已经交付给案外人杨树清，杨树清已装修入住；2.原告曾于2018年5月向我院起诉案外人宋小平（杨树清儿媳）排除妨害纠纷一案，请求判令：宋小平立即搬离案涉房屋、恢复原状，后原告申请撤诉；上述事实，有原、被告的身份信息，《住房买卖合同》，何兵2017年11月8日向王晓燕出具的《收条》，何兵2017年11月20日向卞保兴出具《收条》，《共同声明》、合同变更通知说明，微信聊天记录，（2018）川1425民初547号庭审笔录，川（2018）青神县不动产权第0003383不动产权证书，成都联合司法鉴定中心成联（2019）文鉴字第92号司法鉴定意见书，原、被告、第三人的陈述等证据可以证明。 青神县人民法院经审理后认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告在自愿平等的基础上签订的《住房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。原、被告为确定合同的后续履行事宜又先后签订了《共同声明》、《过户约定协议》（以被告王晓燕提供的微信截图版本内容为准），该两份协议是《住房买卖合同》的补充协议，协议依法签订并生效。原、被告双方应当按照上述三份协议的约定履行各自的义务。本案的争议焦点为：1.王晓燕主张的卞保兴代为被告向原告支付100000元案涉房屋购房款的事实是否成立？2.原告办理案涉房屋的过户手续的义务与被告支付案涉房屋剩余购房款的义务是否有先后履行顺序，被告同时履行的抗辩能否成立？3、被告是否实施了违反《住房买卖合同》第七条约定的行为，导致合同约定的解除条件成就？就本案争议焦点，分析如下：焦点一，卞保兴代为被告向原告支付案涉房屋100000元购房款事实是否存在？王晓燕主张卞保兴代其向原告支付了案涉房屋购房款100000元，有原告出具的收到卞保兴100000元的收条，卞保兴本人的陈述可以证明。何兵主张该100000元不是支付案涉房屋购房款而是支付商铺购房款且该100000元已退还给卞保兴的事实不能成立，理由已在本院审理查明部分阐明，在此不再赘述。故王晓燕主张卞保兴代其向原告支付100000元案涉房屋购房款的事实成立，本院予以确认。焦点二：原告办理案涉房屋的过户手续的义务与被告支付案涉房屋剩余购房款的义务是否有先后履行顺序，被告同时履行的抗辩能否成立？《住房买卖合同》中载明的具体付款方式及期限约定：在拿到产权证一个月内过户，同时付清全款。《过户约定协议》中载明：因何兵与王晓燕房屋买卖合同过户一事，公司及王晓燕向何兵保证，必须2019年1月8日拿到剩余全部购房款，何兵保证同时过户给王晓燕。《住房买卖合同》、《过户约定协议》均强调了原告过户的义务和被告支付剩余购房款的义务同时履行，不分先后。故原告在没有证据证明是由于被告的原因无法办理过户手续的情况下，应当先履行办理过户手续的义务，在其合格履行自己的义务后，才有权请求被告履行支付剩余购房款的义务。被告主张合同约定的是同时履行的抗辩理由成立，本院予以支持。焦点三：被告是否实施了违反《住房买卖合同》第七条约定的行为，导致合同约定的解除条件成就？原告以自己三次在约定办证时间到了不动产中心，因被告及第三人未到场未能办理案涉房屋过户手续为由，主张被告违约逾期付款，符合《住房买卖合同》第七条约定的原告有权解除合同的情形。本院查明的事实是原、被告未能完成案涉房屋过户手续的根本原因是原、被告就案涉房屋直接过户给案外人的条件未能达成一致。原告未能办理案涉房屋过户手续的原因并非被告或是案外人为了拖延支付案涉房屋购房款尾款不配合原告办理过户手续。被告未支付剩余案涉房屋购房款100000元的理由是原告未履行办理案涉房屋过户手续，被告同时履行的抗辩理由成立，故被告不存在逾期支付案涉房屋购房款尾款的违约行为。合同约定的原告有权解除合同的条件是被告逾期支付购房款超过30日，本案中被告不存在逾期付款的情形，故合同约定的原告有权解除合同的条件并未成就，原告请求解除合同的主张不能成立，本院不予支持。综上，原告的诉讼请求所依据的事实缺乏充分的证据予以证明，其请求均不能成立。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条、第九十三条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告何兵的全部诉讼请求。何兵不服判决上诉后又撤诉。 之后，双方对房屋过户及支付购房款等事项多次进行协商未果，原告王晓燕于2021年1月14日，通过手机转账方式从自己的中国农业银行股份有限公司青神支行的账号为6228××××1778的银行卡向被告何兵的中国邮政储蓄银行的卡号为6217××××1488的银行卡支付了购房余款10万元后，于2021年1月21日向本院提起诉讼，请求判决被告何兵将川20**青神不动产权第0××3号不动产过户到原告名下。原告提供的证据有身份信息、住房买卖合同、（2019）川1425民初105号民事判决书、不动产权证书、转账记录及银行流水清单。被告何兵对身份信息、住房买卖合同、不动产权证书无异议，对转账记录及银行流水清单不认可，被告辩称原告的转款账号不是双方约定的银行账号。被告对（2019）川1425民初105号民事判决书认定的事实不予认可。被告提供的证据有视频资料、手机微信聊天记录截图、过户约定协议、收条及收款收据、青神县存量房买卖合同、合同变更通知说明、原被告及中介方共同声明、中介公司收条等证据，被告的上述证据均在（2019）川1425民初105号民事案件中提供。原告质证认为，被告的上述证据均已在（2019）川1425民初105号民事判决书中进行了评判。 上述事实，有原、被告双方的陈述、当事人身份信息、住房买卖合同、（2019）川1425民初105号民事判决书、不动产权证书、转账记录及银行流水清单、视频资料、手机微信聊天记录截图、过户约定协议、收条及收款收据、青神县存量房买卖合同、合同变更通知说明、原、被告及中介方共同声明、中介公司收条等证据佐证，本院予以确认。 本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告在自愿平等的基础上签订的《住房买卖合同》系原、被告的真实意思表示，且其内容未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。在本案中，原、被告签订的《住房买卖合同》及原告之前支付被告的购房定金及房款149000元已经过（2019）川1425民初105号民事判决书确认。原告于2021年1月14日向被告支付购房余款10万元有手机转账记录及中国农业银行银行卡活期存折交易明细清单，二者相互印证，形成证据链，本院予以确认。现原告要求被告办理过户手续符合合同约定及法律规定，本院予以支持。被告请求解除合同，退回房屋已经过本院（2019）川1425民初105号民事判决书审理并作出驳回原告何兵（本案被告）的全部诉讼请求的判决且该判决书已生效。本院在本案中，对被告该项意见不予支持。 综上所述，原告的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第六十六条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 被告何兵于本判决生效之日起十日内，协助原告王晓燕将川（2018）青神县不动产权第0××3号不动产权过户到原告王晓燕名下，所需费用由原告王晓燕负担。 案件受理费2518元，由被告何兵负担（在本判决生效后十日内交纳）。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省眉山市中级人民法院。 审判员 卿 建 二〇二一年四月二十日 书记员 郑超丽