北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0105民初4657号原告：薄雪萍，女，1970年5月31日出生，汉族，北京市朝阳区职工大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张庆晖，男，1968年10月1日出生，汉族，中国石油化工集团公司职员，住北京市朝阳区，原告配偶。被告：刘芷含，女，1983年6月30日出生，汉族，中南大学教师，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：王正宇，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：康传浩，北京市京师律师事务所实习律师。被告：北京爱家营企业管理有限公司，住所地北京市西城区天桥北里6-8号。法定代表人：刘洋，总经理。委托诉讼代理人：徐俊杰，男，1987年3月4日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员。委托诉讼代理人：赵金山，男，1986年1月13日出生，汉族，北京爱家营企业管理有限公司法务专员，住北京市密云区。被告：北京首华建设经营有限公司，住所地北京市东城区沙滩银闸胡同32号。法定代表人：徐维恒，董事长。委托诉讼代理人：陈志刚，男，1975年8月29日出生，汉族，北京首华建设经营有限公司物业三处一站站长，住北京市东城区。委托诉讼代理人：喻金龙，男，1982年12月12日出生，汉族，北京首华建设经营有限公司物业三处一站主管，住北京市朝阳区。被告：北京首佳物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区北辰东路8号汇欣大厦1号楼4层B403。法定代表人：刘玉生，董事长。委托诉讼代理人：孙雅静，女，1981年12月4日出生，汉族，北京首佳物业管理有限公司经理，住北京市朝阳区。被告：中国石化集团百川经济贸易有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门北大街22号1幢。法定代表人：李林川，执行董事。委托诉讼代理人：李世勇，男，1976年8月13日出生，汉族，中国石化集团百川经济贸易有限公司高级主管，住北京市西城区。委托诉讼代理人：孟祥龙，男，1985年3月20日出生，汉族，中国石化集团百川经济贸易有限公司高级主管，住北京市东城区。原告薄雪萍（以下称姓名）与被告刘芷含（以下称姓名）、北京爱家营企业管理有限公司（以下称爱家营公司）、北京首华建设经营有限公司（以下称首华公司）、北京首佳物业管理有限公司（以下称首佳公司）、中国石化集团百川经济贸易有限公司（以下称百川公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员宋培海独任审理，公开开庭进行了审理。薄雪萍及其委托代理人张庆晖，刘芷含的委托代理人王正宇、康传浩，爱家营公司的委托代理人赵金山，首华公司的委托代理人陈志刚、喻金龙，首佳公司的委托代理人孙雅静，百川公司的委托代理人李世勇、孟祥龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。薄雪萍向本院提出诉讼请求：判令五被告连带赔偿我房屋因漏水导致修复天花板墙体等装修的费用7720元、更换烟机的费用2000元、修复厨房期间的餐费3万元（本判决书中的货币均为人民币）。事实和理由：薄雪萍的房产自2016年11月起开始漏水，先后共有2次严重漏水，经检查认定是从刘芷含房产中漏入。由于漏水导致薄雪萍厨房墙体剥落；天花板吊顶储水、漏水；油烟机和橱柜受损，以上有照片为证。灯可以开，但是可以看到灯里有水印，天花板上也有水印。厨房橱柜因水泡变形发霉，油烟机过水了不敢开机，厨房下水主管道外面包着的装修立管泡水变形，厨房的门框变形，厨房门框上的乳胶漆墙面有污渍。天花板墙体修复费我按照评估报告的评估总价主张。烟机灶台橱柜，都在漏水时淹坏了。灶台一直是只有一只可以打火，另外一个现在也打不了火。橱柜严重损坏。评估报告中已经包括了橱柜、灶台的费用。烟机可以开启，但是噪音很大，烟机是5、6年前装修房子时大概一两千元买的，万和牌。漏水之前我们工作日晚餐和周六日三餐在家做饭，漏水之后从2019年3月22日到2019年9月9日之间我们没法在家做饭，自己在外面吃饭，要求被告赔偿厨房无法使用导致的损失。自2016年11月起，薄雪萍多次联系被告方要求修复，刘芷含、爱家营公司一直不予积极处理。鉴于漏水严重，影响到薄雪萍正常生活，薄雪萍又多次主动和刘芷含、爱家营公司沟通协商无果，特向法院提起诉讼。刘芷含辩称：不同意薄雪萍的诉讼请求。刘芷含自2014年开始就将其803号房屋委托给爱家营公司管理出租，2016年因暖气片漏水，爱家营公司已经赔偿了薄雪萍1万元。2019年3月23日这次漏水原因是主管道破裂。爱家营公司向物业报修后，物业公司已经进行了维修。刘芷含没有过错，不是责任主体。803号房屋的日常管理维护责任是由爱家营公司承担，排污主管道是公用设施，日常检修维修义务主体是物业公司。主管道的产权单位是中石化，漏水后中石化也派人到了现场，是中石化选聘的物业公司。薄雪萍主张的损失没有证据证明，薄雪萍主张的一日三餐费用没有事实和法律依据，我们去看过现场，油烟机是可以使用的。薄雪萍房屋装修时间较长，之前就有漏水情况，薄雪萍不能证明现在的损失是由2019年3月的漏水造成的。2019年10月与爱家营的合同到期后，刘芷含已收回房屋，自行拆除了厨房的橱柜，配合物业公司维修并自行恢复橱柜。刘芷含自己也有很大的损失。803号房屋是刘芷含2008年买的二手房，现在的装修并不是刘芷含装的，主水管漏水不在房屋装修的防水范围内。物业公司没有通知过刘芷含要留出主管道的检查口和通风口。刘芷含家楼上也曾因厨房主下水道漏水漏到刘芷含家。爱家营公司辩称：不同意薄雪萍的诉讼请求。2014年8月开始，803号房屋业主刘芷含将其房屋委托我司进行管理，双方签订了《北京相寓资产管理服务合同》。合同附件二约定了我司提供的服务内容，我司已按合同约定将房屋进行对外出租，承租人租赁期限为2018年8月28日至2019年9月18日。期间803号房屋由承租人居住使用，我司仅对其进行日常维护管理。在我司与刘芷含签订合同附件四中有关管道有明确约定，即由业主承担“供水、供暖、燃气、通风、下水及烟道主管道维修和疏通义务”。803号房屋虽由我司管理，但双方已对屋内设施设备等进行了详细的责任划分，双方均应按照合同内容履行义务，资产管理期间，我司已及时履行对约定的维修护理义务。803号房屋在3月22日发生漏水后，我司在接到电话后，经纪人带领我司维修师傅第一时间赶到房屋内查看漏水源，经排查发现房屋内防水层无问题，水管并未有漏水迹象，后发现为厨房墙体内部包裹的主管道漏水，遂及时向中石化物业（房屋产权人为中石化）电话沟通报修事宜，中石化物业称该房屋由首华公司进行管理，我司联系后物业表明及时修理且在漏水当晚便已关闭阀门停止进水。物业并于第二天维修了主管道。主管道外面有装饰板，包在墙里面。我们问过物业管道裂缝原因，物业说是老化了。我司作为房屋资产管理机构，与业主刘芷含正常签约并对外出租，803号房屋有产权证明等证件不存在房屋不得出租情况，管理期间我司并未出现违法转租等任何违法、过错行为。该次事宜造成薄雪萍房屋漏水导致财产损失的原因为主管道漏水，主管道作为公共区域一部分，由物业进行管理维护，且我司与业主合同中亦有明确约定，其不在我司义务范围内（业主已提交了物业维修单据上面表明主管道）。且在漏水之后，我司在得知此事宜后积极联系物业并配合处理该事宜，已尽到我司的管理义务、协助义务等。薄雪萍主张的损失没有相应证据支持。在与业主、薄雪萍等三方同时查看薄雪萍房间时，确有房屋漏水事宜，墙壁与橱柜稍重，但是未达到薄雪萍所述严重程度，且经查看油烟机等可正常使用，不足以达到薄雪萍所述不能正常使用厨房。803号房屋2016年曾发生过一次漏水，我公司和薄雪萍达成了和解。首华公司辩称：我公司从2019年1月1日接手涉诉房屋楼栋的物业服务，之前的是首佳物业。2019年3月22日下午5点左右，接到了803报修房屋跑水，我们的员工去了，是租户在屋里。员工查了一下，把阀门关了，但是没找到漏水原因。晚上八点多我们员工接到电话去703，703还在滴水，我们9点左右到803，803没有人。当晚又联系中介爱家营公司（洪某）告知漏水情况，中介（洪某）说需与业主沟通。一直到第二天10点半，803才来人，中介人员也在，我们的人还有业主一块去检查，初步怀疑厨房下水管道漏水，并与爱家营公司中介人员沟通需拆除管道外层的装饰护板，露出管道后才能确认是否管道漏水。爱家营公司与业主沟通完才让拆除，石化维修科将管道外层装饰护板拆除后发现厨房下水主管道两段管道接口处的承插口有横向的裂缝，有三、四公分，从裂缝往外漏水。裂缝的原因是下水管道是铸铁管，可能是使用年限太长，也可能是材质受力不均匀、腐蚀的问题。这种老式承插口安装时用麻绳和水泥封口，安装过程中可能留下裂痕、损坏，使用过程中受力不一样，管道本身的锈蚀，都可能产生裂口，一般用十年就不敢保证质量。物业维修工当时就回库房取材料修复裂缝的管道，修复完毕后，告知楼下703业主观察是否还漏水。第二天3月24日物业维修工再次去803室复查昨天修复情况，管道修复点未发现有漏水，但发现用堵漏剂修补后还有少量洇水，我们报给了产权单位中石化集团，集团说彻底更换，费用他们出。2019年12月21日我们去刘芷含家，让楼上两层住户停止用水，把漏水处的承插口切掉，换成了一个抱箍，里面是一层橡胶，外面用不锈钢的抱箍固定扎紧，因为下水管没有水压，如果没有人为损坏，这种修复方法和管道的寿命一样，可以长期使用。按规定管道外面不应当封装饰板，封了之后里面的潮气出不去。从我们看到的主管道腐蚀情况，不可能是两三个月就漏到这个程度，肯定之前也漏水，从外面看腐蚀很严重，管道外面和裂缝周围有生锈。虽说主管道是归物业公司维护，但下水主管道都在橱柜里，我们看不到，只能是住户发现问题报给我们。如果他发现主管道漏水，我不及时维修，那是我的责任。我们在业主办理装修时会告知橱柜要留通风口和观察口。我公司已尽到义务，不同意承担赔偿责任。首佳物业辩称：首佳物业并非侵权责任主体，薄雪萍的财物损失与首佳物业无关。首佳物业于2012年6月11日至2018年8月31日为朝阳区惠新东街乙提供物业服务，现案涉住宅楼物业管理企业为首华公司。薄雪萍家中因漏水导致财物受损与首佳物业无关。案涉住宅楼包括管道在内的工程维护并非首佳物业服务范围，首佳物业对于薄雪萍主张的漏水事宜毫不知情，不应承担任何责任。根据中国石油化工集团公司机关服务中心与首佳物业于2016年11月29日签署的《中石化住宅楼物业服务合同》第8款“惠新东街乙8号楼部分物业项目服务内容及标准”约定，首佳物业对于案涉住宅楼的物业服务范围仅包括“楼宇日常管理”“保洁服务”“门卫及车管服务”，可见案涉住宅楼包括管道在内的工程维护并非首佳物业服务范围。百川公司辩称：一、对管道的维修更换，有明确的合同约定及惯例。本案所涉楼房惠新东街乙8号楼于1995年11月投入使用，房改前，该楼1-3单元产权由我公司持有（其他3个单元归另一家单位持有），楼房主体的正常寿命为50年（业主共用的上下水主管线正常使用寿命没有统一标准）。对楼房上下水主管道，依据2007年建设部、财政部印发的《住宅专项维修资金管理办法》规定，可以使用住宅专项维修资金进行管道保修期满后的维修和更换，但因为专项维修资金提取使用程序复杂（央产房的专项维修资金由国管局管理，由原产权单位申请）、周期较长，对管道发生漏水等突发情况，一直采用以下方式解决：一是如果物业服务合同中约定由物业公司承担物业维修义务（含日常维护），那么，业主发现漏水后应当及时报物业公司，物业公司应当及时堵漏处理，维修费用由物业公司承担；如果堵漏等修修补补不能彻底解问题，物业公司将情况告知我公司，我公司经现场勘察并确定后，予以更换漏水管道，更换费用由我公司自行承担。二是如果管道等楼房共有设施维修没有委托给物业公司，那么管道的维修和更换义务均由我公司承担。二、从本案庭审中各方陈述情况看，薄雪萍财产损害主要是由2019年3月楼上803房间管道漏水导致。对此次漏水，我公司尽到了按照物业公司告知情况及时更换管线的义务。理由如下：1.2018年12月25日，我公司与首华公司签订《中国石油化工集团有限公司“三供一业”物业服务委托合同》(初始签订方为中国石油化工集团公司机关服务中心，2019年5月29日百川公司、中国石油化工集团公司机关服务中心、北京首华建设经营有限公司三方签订《变更协议》约定由百川公司受让中国石油化工集团公司机关服务中心在委托合同中的权利义务)，合同履行期间为2019年1月1日至“三供一业”移交资产正式批复(目前尚未批复)。合同第三条约定“乙方(首华公司)按北京市非经营性资产房屋委托服务费用标准提供物业维修和服务”;合同附件三列明的维修范围中包含“共用的上下水管道”。合同第七条第十款还约定“乙方(首华公司)按照物业管理规定及时到政府部门办理物业管理备案手续”。另外，在该楼物业区域的显著位置，有首华公司的联系方式公示信息，张贴收取物业费通知的落款单位也是首华公司。以上信息均证明，首华公司应当按照物业服务合同约定，并依据国务院《物业管理条例》《北京市物业管理条例》等法律法规，全面履行作为物业服务公司的所有义务，包括妥善维修、养护和经营管理物业服务区域内的业主共有部分设施，采取合理措施保护业主的财产安全等。2.我公司按照首华公司告知情况及时更换了管线。本案中，803室于2019年3月22日漏水后，首华公司先进行了堵漏处理，于2019年12月初根据法庭意见现场勘查后发现堵漏后还有少量阴水，便将需要更换管线情况告知我公司，我公司本着彻底解决问题的原则，自行承担费用，于2019年12月21日对漏水处管道进行了更换。三、本案中，薄雪萍提到的2016年底至2018年底的渗漏水，对此期间，我公司不存在过错。理由如下1.我公司在此期间尽到了对管道的及时维护义务，从没有懈怠。这点从薄雪萍的当庭陈述能证明；另外，薄雪萍及刘芷含都是业主，在庭审中也没有提供在此期间报修后我公司没有及时维修的证据。2.2016年主要是暖气管漏水，和水，和薄雪萍主张赔偿的厨房物品损害没有关系。3.2012年6月11日至2018年8月31日，我公司将包括楼宇管理、门卫、车管及地下空间管理等在内的物业服务委托给首佳物业。其中，楼宇管理包括房屋装饰装修管理服务。本案中，803房间装修时对下水管道封装了装饰板，预留的通风口和观察口不合格，影响潮气排出并加速管道老化，以及影响及时检维修等问题，按照合同约定，首佳物业没有完全尽到对房屋装饰装修进行合理管理的义务，应当承担责任。我公司对本案所涉楼房的上下水管道完全尽到了与物业服务公司的合同约定义务，以及作为原产权单位的相应责任。薄雪萍所称损失与我公司无关，我公司不应当承担赔偿责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人提交的证据和庭审情况，本院认定事实如下：薄雪萍是北京市朝阳区惠新东街乙（以下称8号楼）房屋（以下称703号房屋）业主，刘芷含是其楼上803号房屋业主。8号楼于1995年11月投入使用，原系公房，该楼1-3单元尚未办理房改上市的房屋产权现由百川公司持有。在2012年6月11日至2018年8月31日期间，由首佳物业为8号楼提供物业管理服务，2019年1月1日至今由首华公司提供物业管理服务。刘芷含从2014年开始将803号房屋委托爱家营公司对外出租，2019年10月合同到期后收回。2019年3月22日晚，位于803号房屋厨房内的公共排水主管道出现裂缝漏水，从厨房地板渗漏至703号房屋，造成703号房屋内橱柜、墙面、灶台、油烟机受损。因薄雪萍申请，本院委托鉴定机构对703号房屋装修修复费和灶台的修理更换费进行了评估，评估结果为7720元，其中非争议项1162元、争议项6558元（含橱柜拆除及新做4341.5元、墙面涂料铲除及新做364元、天棚涂料铲除及新做149.74元、门框拆除及新做673.5元、灶台629元、垃圾清运及成品保护400元）。鉴定费3500元，已由薄雪萍预交。薄雪萍称，我从2000年开始在703号房屋居住。第一次漏水是2010年前后，803号房屋客厅西北角暖气片漏水。第二次是2012年803号房屋厨房的暖气片漏水导致我家厨房天花板漏水，发现的及时，没有漏得很厉害。第三次漏水是2016年，803号房屋客厅西北角的暖气漏水，漏得很厉害，把我的家具、地板泡了，爱家营公司赔了我1万元。803号房屋刘芷含原来自住过，从2012年开始，厨房的下水管道位置就出现过滴水洇水，我找过刘芷含也找过她的租户。刘芷含说是楼上漏水到她家，再漏到我这，刘芷含不配合检修，说谁要把橱柜拆了检修，谁负责给复原，因为这个检修就僵持了，一直没有人管。厨房洇水我们就去物业报修，都有人来查，但没查出原因。第四次漏水是2019年3月22日晚上我们回家后，发现厨房里的橱柜、油烟机、吊顶都在滴水。我去楼上803号房屋，房里有一个韩国女学生和一个男士，厨房地面已经有两厘米深的积水了，韩国女学生说她家厨房经常漏水，他们也经常报爱家营公司维修。我们也通知了爱家营公司的维修人员，他说没事，然后就都离开了，没人管。之后水依然在流，直到第二天，我们再到楼上租户锁门了，我们报警，警察通知房主才开了门。首华公司的人来了之后，又找石化维修班的人来查了好几个小时，才查到他那个主管道有裂缝。最后把803号房屋排水主管道的装饰板挪开，在里面抹了一层防漏灵，当天漏水情况明显减轻。管道本身老化，我可以理解，我不能接受的是已经发生漏水，而且漏的很严重，楼上地面上肯定能看到漏水了，但楼上的住户不管不顾，使用房屋过程中对漏水现象放任不管，才导致了我的损失，我家厨房橱柜里边都发霉了，不是短期漏水造成的。2016年漏水和2019年漏水的部位完全不同。我对百川公司在本次事故中的维修态度和能力都非常认可。上述事实，有双方当事人提交的相关证据、当事人陈述意见及庭审笔录等在案佐证。本院认为，行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。薄雪萍的703号房屋因位于803号房屋内的厨房公共下水管道裂缝漏水而受损，根据照片、评估报告等在案证据，可以认定薄雪萍在本案中主张的损失均系由于厨房下水管道漏水导致，被告所称薄雪萍主张的损失中包括之前2016年暖气漏水损失的抗辩意见没有依据，本院不予采信。对于漏水原因，根据在案照片和各方当事人陈述，结合生活常识，可以确认是由于管道老化和锈蚀原因造成。首华公司在本次漏水发生前刚刚接手该楼栋物业管理，在薄雪萍报修后亦及时到场进行查漏检修，对于未能及时拆除橱柜发现漏水点一节，首华公司在未经刘芷含同意的情况下不可能强制拆除橱柜进行检查，对此首华公司并无过错，在发现漏水点后，首华公司及时进行了维修，在本案中，首华公司尽到了物业服务企业的相关义务，对于703号房屋受损的后果不存在过错，薄雪萍要求首华公司承担赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。百川公司对于703号房屋受损的后果不存在过错，薄雪萍亦对百川公司的维修态度和能力表示认可，薄雪萍要求百川公司承担赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。本次漏水事故的发生根源是由于8号楼建造较早，下水管路使用了易锈蚀的铸铁管道，因管道老化和锈蚀造成漏水。为8号楼提供物业管理服务的企业，在日常管理过程中应当根据楼宇自身特点，提示并要求住户在装修时对自己房屋内的公共下水管道留出观察口和通风口，以防止锈蚀和便于检修。根据刘芷含所述，其是2008年买的二手房，现有装修并不是其施工，首佳物业系在2012年6月至2018年8月为8号楼提供物业管理服务，803号房屋内现有装修不是在首佳物业提供物业管理服务期间形成，薄雪萍未举证证明首佳物业对其损失存在过错，其要求首佳物业承担赔偿责任的诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。刘芷含作为803号房屋业主，爱家营公司作为房屋的实际管理控制人，针对该房屋下水系统设计落后的特点，为了自身及邻居的财产安全，应当在装修物上对房屋内的公共下水管道留出符合要求的观察口和通风口，并应在使用过程中注意观察，尤其在楼下业主反馈漏水的情况下，更应配合及时拆除遮挡物进行全面检修。本案中，综合在案证据和各方陈述，可以认定刘芷含和爱家营公司在楼下业主已反馈厨房漏水的情况下，未及时配合拆开橱柜进行全面检查以及早发现漏水点，尤其在楼下业主厨房已出现严重漏水的情况下，未能立即配合拆开橱柜挡板进行检修，导致703号房屋持续漏水一夜，对于损害后果的产生和扩大刘芷含和爱家营公司均有过错，应当对各自的侵权行为承担相应的赔偿责任。刘芷含和爱家营公司各自的侵权行为都不足以造成全部损害，薄雪萍要求刘芷含与爱家营公司承担连带责任本院不予支持。对于刘芷含与爱家营公司各自应承担的责任比例，本案综合案件情况，依据公平原则，依法酌定刘芷含与爱家营公司对薄雪萍的损失各承担35％的赔偿责任。其余30％的损失系因房屋管道自身老化的客观原因导致，对此不应由刘芷含与爱家营公司承担赔偿责任。对于薄雪萍主张的损失数额，本院依法认定如下：1、装修修复费7720元，根据照片等在案证据，结合生活常识，可以认定评估报告的争议项均系实际损失，本院均予以认定，薄雪萍依据评估报告主张装修修复费7720元本院予以认定。2、更换烟机费用2000元，无证据证明烟机受损无法使用，该项损失本院不予认定。3、修复厨房期间的餐费3万元，根据照片、评估报告等在案证据，结合当事人陈述，可以认定厨房漏水会对薄雪萍正常使用造成一定影响，但薄雪萍主张的餐费赔偿数额显然过高，本院酌予认定2000元。以上本院认定的损失数额共计9720元，由刘芷含、爱家营公司按照责任比例各负担3402元，其余诉讼请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第六条、《中华人民共和国物权法》第三十七条、《中华人民共和国侵权责任法》第六条、第十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第六十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十一条之规定，判决如下：一、被告刘芷含、北京爱家营企业管理有限公司于本判决生效之日起15日内分别向原告薄雪萍支付赔偿款3402元。二、驳回原告薄雪萍的其他诉讼请求。被告如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费793元，由薄雪萍负担237元（已交纳），由刘芷含、爱家营公司各负担278元（薄雪萍已预交，刘芷含、爱家营公司于本判决生效之日起15日内支付给薄雪萍）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  宋培海二〇二一年四月二十五日书记员  祝婧婧