上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初21539号原告：方之禾，男，1945年2月24日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：杨伟民，上海市天目律师事务所律师。被告：董根生，男，1950年11月16日出生，汉族，住上海市。第三人：朱建斌，男，1969年3月4日出生，汉族，住上海市杨浦区。原告方之禾诉被告董根生房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，根据案情需要，本院依法追加朱建斌作为第三人参加诉讼，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告方之禾的委托代理人杨伟民到庭参加诉讼。经本院公告及传票传唤，被告董根生、第三人朱建斌无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告方之禾向本院提出诉讼请求：董根生向方之禾支付租赁期间欠付的租金35,700元、电费860.5元、水费5,665.6元、电梯维修费16,622元。事实和理由：方之禾于2011年5月从上海金轩(集团)有限公司处购买上海市虹口区江杨南路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，房款已经支付，但因该公司负责人涉嫌刑事犯罪所以没有签网签合同，也没有办理产证。方之禾将该房屋出租给董根生，月租金为2,600元。然此后董根生拖欠租金及水、电费。因拖欠水电费，系争房屋被断水断电，董根生擅自私接水管，导致水漏到电梯间，造成电梯损坏，产生维修费16,622元。现其欠付的水电费及维修费均已由方之禾先行垫付。故起诉。被告董根生未应诉答辩。第三人朱建斌述称，其原在临汾路做中介，方之禾让其帮忙将系争房屋对外出租，双方没有签过合同，也没有付过中介费，本来是准备让朱建斌帮忙出售的，但因为系争房屋是动迁安置房，没有到时间就没有卖。2011年，朱建斌将系争房屋租给临汾路某店铺的老板，由其家里人或员工居住，董根生是该店铺员工。后来这个老板不租了，2013年开始由董根生接手继续租住系争房屋。朱建斌曾作为代理人跟老板签过租赁合同，但是跟董根生之间从来没有签过租赁合同，因为系争房屋可能会出售。董根生一开始正常支付租金，大概一年不到就开始要催讨，租金都是董根生付给朱建斌，朱建斌全部转给方之禾，不赚差价。本来想让董根生搬走，但董根生岁数大了，也是孤老，为了租金的事情双方多次到派出所调解，写了很多欠条或承诺书，陆陆续续也给了钱，最后还剩下一年多两年不到的租金没有付。后来因为系争房屋水电被停掉，董根生私自接水电，导致电梯损坏，物业让董根生赔钱。董根生自住以外，还将系争房屋一分为三，转租给了另外两个人，朱建斌将另外两个租客清走，董根生收不到房租也租不起系争房屋，就在2020年5月15日左右搬走并将钥匙交付给朱建斌了，但是租金、电梯维修费、水电费和水电罚款都没有结清。董根生知道房东是谁，朱建斌称房东是其朋友，全权委托朱建斌代收租金。董根生在2017、2018年左右也见过房东。当时董根生欠了很多时间房租，朱建斌让房东出个面好说话，也告诉过董根生这个房子可能会卖掉。经审理查明，2011年5月5日，方之禾与上海金轩(集团)有限公司签订《协议书》，约定由方之禾购买系争房屋。现系争房屋大产证权利人登记为上海中虹(集团)有限公司，未办理小产证，但已由方之禾占有。方之禾曾口头委托朱建斌代为出租，朱建斌于2013年左右将房屋出租给董根生，双方未签订书面协议。2019年12月11日，110接到报警，接处警(案事件接报)登记表载明住户不交水电费导致水电公司断水断电，住户私自接水导致漏水并因漏水导致楼道电梯停运，已告知物业处理程序。民警当日询问董根生的询问笔录中载明，民警问：“你的现住地江杨南路XXX弄XXX号XXX室是否是你名下的产权房？”董根生回复称：“不是，是我问朱建斌借的，他也不是有产权的房东。”民警问：“你是何时开始租住在这里的？房租多少？”董根生回复称：“2014年年初的时候租住到那里的，毛坯房，两室一厅，一个月2,600元人民币。”民警问：“你是否有朱建斌的联系方式？”董根生回复称：“没有，我都是他每次上门后房租现付的。”民警问：“今天因何事到所？”董根生回复称：“因为我欠了水费，自来水公司上门断水断电了，后面我自己弄水表的时候，水管不慎漏了，漏水之后水堵不住了，把电梯的电脑版给泡坏了。”当日，董根生在派出所出具承诺书，载明：“今天下午我私自接水管时造成水管阀门坏了，水管漏水后至电梯进水造成电梯电脑版损坏，这是我的责任，我愿意照赔偿，照价赔偿。”2019年12月11日，上海马骥电梯工程有限公司出具急修报告，载明接到江杨家园小区XX弄X号楼电梯报修，建议更换损坏部件，总计16,622元。董根生于2019年12月13日在上述报告上签字并写明：“经本人仔细确认并认可该修理费。”2019年12月18日，董根生向出租方出具承诺书，载明系争房屋11月至2020年1月份三个月房租费7,800元，2019年12月底前付清，如不付清自己搬走，清空房内所有人，其余前面的租金欠款18,800元以后付清。2020年5月15日，董根生搬离系争房屋并交还钥匙。2020年5月20日，方之禾向上海爱仁物业有限公司员工陈亚美转账支付16,622元。陈亚美出具收条，载明今收到1号402室电梯维修费16,622元整，收条上盖有上海爱仁物业有限公司发票专用章。2020年5月25日，上海马骥电梯工程有限公司向上海爱仁物业有限公司开具发票，备注载明江杨家园1号楼，服务名称载明电梯修缮服务，费用为16,622元。另查明，根据国网上海市电力公司出具的电费账单，系争房屋2020年2月1日至2020年3月6日电费为469.8元，2020年3月5日至2020年3月31日的电费为195.4元，2020年4月1日至2020年4月30日的电费为195.3元。根据上海城投水务(集团)有限公司出具的水费账单，截止抄表日期2020年4月21日欠付水费4,159.5元，截止抄表日期2020年5月20日欠付水费162.1元，补收水费(违章、复接滞纳金等)1,344元。上述款项均已由方之禾支付。上述事实，有方之禾提供的协议书、收据、承诺书、110接处警案事件接报登记表、讯问笔录、承诺书、急修报告、上海增值税专用发票、电费发票、水费发票、支付凭证、收据、上海市不动产登记簿，以及当事人陈述等证据为证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。朱建斌将系争房屋长期出租给董根生，双方没有订立书面合同，形成不定期租赁。因朱建斌系受方之禾委托进行出租，且董根生对此情况知晓，故该不定期租赁合同可直接约束方之禾和董根生。现董根生已于2020年5月15日搬离系争房屋并交还钥匙，方之禾向其追讨在此之前的欠付租金及水电费，于法不悖，本院予以认可。董根生因其自身过错导致电梯损坏，应当承担赔偿责任。鉴于方之禾已代为向物业公司赔付，现方之禾向董根生主张该笔电梯维修费，与法不悖，本院予以认可。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第二百一十五条、第二百一十九条、第四百零二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条之规定，判决如下：被告董根生应于本判决生效之日起十日内支付原告方之禾欠付租金35,700元、电费860.5元、水费5,665.6元、电梯维修费16,622元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1,303.7元，减半收取651.85元，由被告董根生负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  高行玮书记员  吴静文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百一十九条承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。第四百零二条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。4、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条无独立请求权的第三人经人民法院传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，不影响案件的审理。