江苏省常熟市人民法院 民 事 判 决 书 （2020）苏0581民初9035号 原告：常熟市沙家浜镇人民政府，住所地常熟市沙家浜镇，统一社会信用代码1132058101417436XX。 法定代表人：徐玉。 委托诉讼代理人：赵骅，上海融孚（常熟）律师事务所律师。 被告：王惠明，男，1968年1月3日出生，汉族，住常熟市。 委托诉讼代理人：王浩，男，1991年7月16日出生，汉族，住常熟市，系被告儿子。 原告常熟市沙家浜镇人民政府与被告王惠明合同纠纷一案，本院于2020年7月15日立案受理后，依法适用普通程序于2020年8月21日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人赵骅，被告王惠明及其委托诉讼代理人王浩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告常熟市沙家浜镇人民政府向本院提出诉讼请求：1、请求依法判令被告依约拆除常熟市沙家浜镇昆承湖村(3)里泾84号房屋；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：常熟市沙家浜镇昆承湖村(3)里泾84号系被告原有房屋。2004年原告进行阳澄新村开发建设，被告参加该地块宅基地定位竞拍，原、被告于2004年9月29日签署《协议书》，明确：如乙方(即被告)中标，乙方保证在中标后30日内拆除所有老宅房屋，将土地归还集体。在中标后，双方于2004年10月6日签署《中标协议书》，明确：乙方(即被告)在新屋落成交付之前，将全部拆除老宅房屋。但在新房建成后，被告一直未能自行拆除原有的昆承湖村(3)里泾84号房屋。因被告一直未能履行协议约定，为此，特向法院起诉，请予判决支持原告诉讼请求。 被告王惠明辩称，被告2004年中标阳澄南路宅基地地块之后，与原告签订相关协议。经人提醒，建设房屋需要用地、建设等审批手续，向原告索要相关手续，原告无法提供。因中标定金无法退回，故开始建设阳澄南路房屋，并缴纳了拆房保证金，后又多次向原告索要建房所需的用地、建设等手续，原告均以正在办理或者后期办理告知被告。根据签订的《协议书》，原告的义务第二条规定：帮助乙方（被告王惠明）办理好用地、建设等审批手续。至今，原告未办理相关用地和建设手续。《土地管理法》第四十四条：建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应当办理农用地转用审批手续。经了解，2009年前，阳澄南路沿路地块土地性质为农用地，原告无权对该地块进行拍卖建房。合同效力因违反国家法律强制性规定自始无效。2009年后，该处土地性质为国有建设用地。且经向常熟市自然资源和规划局申请政府信息公开，该处从未核发过建设用地规划许可证、建设工程规划许可证。《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第九条规定：土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。第十条：土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。第十一条:土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。故原告作为乡镇人民政府，不是土地管理部门，亦无权就该地块与被告签署协议，办理相关土地、建设等手续。不论是协议义务，还是法律要求，均要求原告先办理好用地、建设手续，再进行后期建设、验收等事宜。原告未履行协议内容和法律责任，被告的阳澄南路房屋虽已建成，但无相关建设手续，也无法进行交付验收，无法办理房产证和土地证，且存在被认定为违章建筑的重大风险。原告甚至还通过非法断电等手段，影响被告的正常生活，不择手段，逼迫被告拆除合法宅基地房屋。法院虽已判决其违法，但给被告的影响至今难以消除。同时，应指出：1、宅基地应通过无偿方式取得；2、该次竞拍存在重大显失公平的情况：有无需拆除老房的情况下，获得地块造房的；有建房后，在老房拆除时获得商品房安置的；有非农村居民，在仅有商品房，获得地块造房的；有获得两处阳澄南路地块建房的。还有很多楼房和平房存在区别等不公平因素。综上，被告认为，原告未履行协议内容，且严重违反国家相关法律，存在被告阳澄南路房屋被认定为违章建筑的重大风险。常熟市沙家浜镇昆承湖村（3）里泾84号房屋是被告的唯一合法宅基地房屋，一旦拆除，若后期阳澄南路房屋被认定为违章建筑予以拆除，被告将无家可归，被告最基本的居住权将难以得到保障。故请法院驳回原告的诉讼请求。同时，由于原告的违法出让土地等原因，导致阳澄南路房屋无法办理用地、建设等审批手续，进而无法办理权证，甚至存在拆除风险，造成对被告权益的重大不利影响。被告希望原告先行退回拆房保证金，并赔偿利息等相关损失。 本院经审理查明:被告王惠明在常熟市沙家浜镇昆承湖村（3）里泾84号拥有农村住宅一处,建筑面积263.49㎡，宅基地面积244.80㎡。2004年9月29日,王惠明(乙方)同常熟市沙家浜镇人民政府(甲方)签订《协议书》一份，约定：为加快阳澄集中居住区建设步伐，按照阳澄居住区沿路地块住宅安置《公告》办法，乙方愿参与竞标，并承诺如下：1、签订本协议时，交纳竞标保证金伍万元。一旦中标，即将伍万元转作定金，抵缴部分段面费；中标后如果放弃，决不收回伍万元定金；2、如中标，7天内缴清所有中标费用，如不能按期交清中标费用的，视作本人自动放弃，甲方可参照前条处理；3、如中标，乙方保证在30日内拆除所有老宅房屋，将土地归还集体，决不将老房转卖。如不能按期拆除的，将按规定缴纳拆房保证金150000元。在新屋落成交付之前，将全部拆除老宅房屋，否则同意甲方没收拆房保证金，并不予新屋本人通水、通电和不予办理房产证、土地证……甲方义务:1、组织建管所、国土所对乙方拆除老房进行验收；2、帮助乙方办理好用地、建设等审批手续；……本协议一式伍份，甲、乙双方、镇阳澄新村工程建设指挥部、镇建管所、国土所各执一份。如遇未尽事宜，再由甲乙双方协商确定。2004年10月6日，王惠明(乙方)同常熟市沙家浜镇人民政府(甲方)签订《中标协议书》一份，约定：经过2004年10月6日阳澄新村首期沿路房位的竞拍，乙方中标1-6#房位，按乙方竞标前的承诺，甲乙双方订立如下协议:1、乙方中标房位全长11.4米，中标价22000元/米，中标费计250800元，已交5万元竞标保证金转为定金，抵缴中标费，余款200800元在10月13日前交清，如不能按期交清中标费用的，视作本人自动放弃，甲方可参照前条处理。2、乙方保证在30日内拆除所有老宅房屋，将土地归还集体，决不将老房转卖。如不能按期拆除的，将按规定缴纳拆房保证金150000元。在新屋落成交付之前，将全部拆除老宅房屋，否则同意甲方没收拆房保证金，并不予乙方通水、通电和不予办理房产证、土地证。3、坚决服从甲方有关联体房实行七个“统一”的规定：统一设计、统一办理用地及建设审批手续、统一施工单位施工、统一立面涂料、统一门窗材质颜色、统一宅脚高度、统一房屋进深、统一屋面瓦颜色。绝对按照总体设计要求施工；主动与相邻中标户一起协商组织同一施工单位。4、乙方负责房屋及围墙内的填土、通水、通电等。5、房屋钻勘费、设计费用及办理房屋产权证、土地证的费用由乙方自负，并预交钻勘费、设计费4000元，经设计院结算后多退少补。6、甲方组织建管所、国土所对乙方拆除老房进行验收，帮助乙方办理好用地、建设等审批手续。7、甲方帮助乙方进行房屋图纸设计，在不影响整体结构及整体外形的基础上，允许乙方对房屋内部设置进行自行修改、调整。8、甲方负责房屋外部的道路、下水道等公共设施建设。本协议一式伍份，甲、乙双方，镇阳澄新村工程建设指挥部、镇建管所、国土所各执一份。如遇未尽事宜，再由甲乙双方协商确定。审理中，被告确认上述两份协议书乙方签名“王卫明”实为其本人王惠明。《中标协议书》签订后,王惠明在中标房位建设了新的房屋并入住使用，但未依合同约定自行拆除其常熟市沙家浜镇昆承湖村（3）里泾84号宅基地的房屋。 另查明：为了开展全市农房不动产登记发证工作，彻底解决历史遗留问题，常熟市人民政府、常熟市自然资源和规划局、常熟市沙家浜镇人民政府分别制定了相关文件，详见常政发〔2020〕30号、常资规〔2020〕84号、沙政发〔2020〕23号文件。文件具体实施范围适用于因拆迁安置形成的集中居住区、缺少权属来源证明材料、申请宅基地使用权及房屋所有权登记的农房。通过“三级确认”程序，即申请（权利人填写《农房宅基地使用权和房屋所有权确认申请审核表》）、审核（确认申请审核表经村民小组、村委会、国土分局、建管所签字盖章确认）、公告（汇总后由属地政府履行公示程序，公示无异议或异议不成立的，属地政府在确认审核表上签字盖章确认），办理宅基地使用权及房屋所有权登记。审理中，原告向被告送达了《告知书》，告知被告其位于常熟市沙家浜镇阳澄新村的房屋在本次农房“三级确认”范围，被告签收了该《告知书》。原告提交了常熟市自然资源和规划局沙家浜分局出具的《情况说明》，说明：对于案涉的王惠明户现房屋所在的阳澄新村中，王惠明户只要符合文件规定的一户一宅、权利人身份合法、面积合法等原则的，只要本人申请，通过三级确认流程后即可取得不动产权证。另外，原告提交了五份被告现房屋所在的阳澄新村中部分权利人通过“三级确认”程序，已领取的常熟市不动产登记机关颁发的不动产权利证书，确认土地使用权类型为宅基地使用权。 本院认为,原、被告签订的《协议书》、《中标协议书》系双方真实意思表示,且协议已部分实际履行,双方亦应继续自觉履行。现原告要求被告王惠明履行合同义务，自行拆除之前的宅基地房屋的主张,理由正当,应予支持。本案经本院审判委员会讨论，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条规定,判决如下: 被告王惠明于本判决生效之日起六十日内拆除其位于常熟市沙家浜镇昆承湖村（3）里泾84号的房屋。 案件受理费3300元，由被告王惠明负担。原告已预交的案件受理费3300元,由本院予以退回;被告王惠明负担的案件受理费3300元于本判决生效之日起十日内向本院交纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。 审 判 长  李 阳 人民陪审员  沈青妹 人民陪审员  陶 心 二〇二一年四月一日 书 记 员  龚 蒙