陕西省西安市中级人民法院 民   事   判  决   书                         （2021）陕01民终4933号上诉人（原审被告）：陕西时丰房地产开发有限公司,住所地陕西省西安市雁塔区。法定代表人：余涛，该公司董事长。委托诉讼代理人：王清，陕西乐思律师事务所律师。委托诉讼代理人：李艳丽，陕西乐思律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：王庆年，男，1978年6月3日出生，汉族，住甘肃省兰州市七里河区。委托诉讼代理人：秦峰，甘肃锦荣律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：中国人民解放军陕西省军区保障局，住所地西安市雁塔区。负责人：程正勉，该局局长。委托代理人：周洋，陕西丰瑞律师事务所律师。上诉人陕西时丰房地产开发有限公司（以下简称时丰公司）因与被上诉人王庆年、中国人民解放军陕西省军区保障局（以下简称省军区保障局）租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21586号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。时丰公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判时丰公司不支付王庆年装修损失70727元；3.本案一、二审诉讼费由王庆年、省军区保障局负担。事实与理由：一审认定事实不清，证据不足，判决时丰公司承担70727元装修损失缺乏事实、法律依据。1.时丰公司系《房屋租赁合同》转租人，该案系房屋产权人省军区保障局提前收回房屋导致合同解除，时丰公司对合同解除不存在过错，一审不应判决由时丰公司向王庆年承担责任。2013年11月27日时丰公司与省军区保障局签订《军队房地产租赁合同》及补充协议，约定省军区保障局将西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层XX房建筑面积3564平方米出租给时丰公司，租期自2014年2月27日至2019年2月26日，租金每平方米每月220元，每年按上一年租金为基数上调3%，租期内租金总额为49953447元，如因省军区保障局违约导致合同提前解除的，对装修装饰、改造和增扩设备所形成添附的处理原则为省军区保障局应按双方共同认定的投资额度，以双方确认投资时间为起始时间，到2019年2月26日止，按年均摊。2015年7月24日时丰公司与王庆年签订《租赁合同》，约定租赁房屋位于西安市雁塔区XX路XX号，租期自2015年7月24日至2019年2月24日，租赁合同签订、履行过程中，涉案房屋因省军区保障局执行国家政策提前收回致租赁合同无法履行，时丰公司并非租赁合同解除的过错方，不应向王庆年承担责任。2.省军区保障局系涉案房屋租赁合同的解除方（过错方），本案应判决由省军区保障局向王庆年直接承担相应责任。按照合同约定，省军区保障局对承租房屋内装饰装修、改造和增扩设备应向时丰公司赔付，涉案租赁合同履行过程中因不可归责于双方的事由（省军区保障局政策改变），2018年2月28日双方解除租赁合同时，涉案房屋已使用950天，租赁合同已履行72%。根据《中华人民共和国民法总则》第六条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四款规定，应按照公平原则在剩余租期内划分装饰装修残值损失，故省军区保障局和王庆年应在涉案房屋剩余未履行部分（28%）按照公平原则分担装修残值损失。3.西安市中级人民法院作出的（2018）陕01民终11652号民事判决酌情认定减免4个月租金无法弥补时丰公司损失，且该案并不包含次承租人的房屋装修损失，该案开庭审理时，时丰公司并未向省军区保障局主张赔偿次承租人的房屋装修损失，其他次承租人也未向省军区保障局主张赔偿装修损失，一审不应以该案判决作为本案省军区保障局免责的依据。一审判决超出当事人诉讼请求范围，违反“不告不理”的基本原则。目前已有包含王庆年在内的三家次承租人将时丰公司诉至法院，主张赔偿金额累计高达2681849.22元，预计十五家次承租人向时丰公司主张的赔偿金额将明显超出另案二审法院向时丰公司减免的租金数额，该减免金额不足以弥补时丰公司损失，一审判决由时丰公司向王庆年承担装修损失显失公平，与实际情况明显不符。一审法院认定涉案房屋租赁合同解除系因部队政策改变属于不可归责于双方原因，但判决赔偿损失未按照公平原则要求王庆年分担。王庆年辩称，时丰公司上诉请求不能成立，装修损失应由时丰公司承担，王庆年针对设备损失未提起上诉，请求维持一审判决。省军区保障局辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，二审应维持原判。王庆年系以合同为由提起诉讼，省军区保障局并未该合同一方主体，与王庆年不存在租赁合同关系，并非本案适格被告，时丰公司所称装修损失另案已经作出处理，根据一事不再理原则本案时丰公司主张不成立。王庆年向一审法院起诉请求：1.请求判令时丰公司、省军区保障局向王庆年支付承租房屋装修损失70430元、设备损失88551元，合计158981元。2.本案诉讼费由时丰公司、省军区保障局共同承担。一审法院认定事实：2013年11月27日，出租方（甲方）陕西省军区XX房处与承租方（乙方）陕西时丰房地产开发有限公司签订《军队房地产租赁合同》及《补充协议》。《军队房地产租赁合同》约定：甲方自愿将位于西安市雁塔区XX路XX号XX号楼XX层XX房出租给乙方使用，建筑面积为3564平米房。租赁期限自2014年2月27日起至2019年2月26日止。同时该合同约定了租金、双方权利义务、合同的解除、违约责任等内容。 2014年4月28日,时丰公司出具《授权函》载明:我公司将位于陕西省西安市雁塔区XX路XX号XX楼XX层XX房委托沙旭东(身份证号:XXXXXXXXXXXXXX1411)为我公司的全权代理人，授予委托人(姓名)沙旭东的代理权限为特别授权(包括签订合同、协议及收取房屋租赁款项等内容)。经受托人签署的任何书面文件对我公司均具有法律约束力,我公司将严格遵守,并承担相应法律责任。2015年7月24日，出租方（甲方）沙旭东与承租方（乙方）王庆年签订《租赁合同》。合同约定：一、甲方将坐落于西安市雁塔区XX路XX号出租给乙方，租赁房屋的建筑面积为140平方米，租赁期限自2015年7月24日起至2019年2月24日止，其中自2015年7月27日至2015年8月26日为免租期，共3年6个月。同时该合同约定了租金及支付方式、租赁用途、甲方权利和责任、乙方的权利和责任等内容。合同签订后，王庆年向时丰司支付了租金，时丰公司向王庆年交付了商铺。王庆年与他人合伙在该商铺内经营转转小火锅，王庆年对该商铺进行了装修。2017年8月11日,中国人民解放军陕西省军区保障局给时丰公司发出关于终止收回省军区XX号XX号XX层临街门面房的通知,表示根据军委的相关精神,时丰公司务必于2017年8月底前缴清2016年度拖欠的租金3371966元,尽快上缴2017年度租金。务必于2017年8月底前与省军区保障局协商签订腾退协议。2018年2月底前停止经营活动，并办理腾退交接手续。自接到本通知之日起，不得再分包、转包、更改分包合同，并停止一切新建、添建等投资行为。王庆年接到时丰公司通知后，于2018年2月28日关店停止停业。 本次诉讼中，根据时丰公司的申请，陕西运华资产评估有限责任公司对王庆年“北家姓餐厅”装饰装修及设备价值进行评估。该评估公司出具陕运华评报字（2020）第1025号《资产评估报告书》，评估结果为涉案房屋的装饰装修资产在评估基准日2018年2月28日的市场价值为70727元。另查明，省军区保障局诉时丰公司房屋租赁合同纠纷一案中，时丰公司不服西安市雁塔区人民法院（2018）陕0113民初14994号民事判决书，上诉至西安市中级人民法院，案号为（2018）陕01民终11652号，该案本院认为部分载明：……据此，结合本案相关事实，并考虑到合同提前终止必然导致时丰公司遭受损失等客观情况，对于时丰公司应向省军区保障局支付的租金，酌情认定减免4个月租金以弥补时丰公司的相关损失为宜。一审法院认为，沙旭东系时丰公司的受托人，与王庆年签订《租赁合同》系受托人沙旭东履行委托人时丰公司的委托事项，基于该委托行为所产生的法律后果应由陕西时丰房地产开发有限公司承担。故而2015年7月24日，出租方（甲方）沙旭东与承租方（乙方）王庆年签订《租赁合同》，系时丰公司、王庆年双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，具有法律约束力，依法予以认定。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定：承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：（一）因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，应予以支持；（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；（三）因双方违约导致合同解除，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方根据各自的过错承担相应的责任；（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。王庆年在租赁涉案商铺经营过程中，对商铺进行了装饰装修，且为经营需要，购买了相关的设备。由于部队政策的改变，导致王庆年于2018年2月28日关店停止营业，但该变化属于不可归责于双方原因导致合同解除，况且关于时丰公司作为承租人，与省军区保障局之间的租赁合同纠纷经西安市中级人民法院（2018）陕01民终11652号民事判决书确认，已经通过减免租金的方式弥补了时丰公司因为此次部队政策变化造成的损失。故王庆年作为次承租人，在次租赁法律关系中，主张的相关装修损失，应由时丰公司承担为宜。王庆年与省军区保障局之间没有合同关系，不应以合同关系为由主张自己的权益，故对王庆年要求省军区保障局承担责任一节，依法不予支持。至于王庆年主张的设备损失一节，并非不可移动，其可以搬离并继续使用，故对王庆年该项诉请，无事实依据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条的规定，判决：一、被告陕西时丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告王庆年装修损失70727元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告王庆年其余诉讼请求。案件受理费3480元，由原告王庆年承担1480元，被告陕西时丰房地产开发有限公司承担2000元。因原告王庆年已预交，故被告陕西时丰房地产开发有限公司在履行生效判决时将其承担的部分一并支付于原告王庆年。经审理查明，一审查明事实属实，本院依法予以确认。本院认为, 依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。时丰公司委托沙旭东与王庆年签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。基于委托行为所产生的法律后果应由受托人承担，因此，上述合同的当事人即权利义务主体为时丰公司和王庆年。本案中，时丰公司与王庆年租赁合同因政策变化而解除，属于不可归责于双方事由导致合同解除的情形，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》相关规定，因不可归责于出租人、承租人双方事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担，即本案王庆年装修损失应由时丰公司与王庆年按照公平原则分担。一审认定王庆年装修损失70727元，二审经询时丰公司亦对该损失金额无异议，故双方应就该70727元予以分担。考虑时丰公司与省军区保障局租赁合同纠纷一案已减免4个月租金弥补时丰公司相关损失，故本院酌情认定本案就王庆年装修损失由时丰公司分担50000元为宜。至于时丰公司关于王庆年装修损失应由省军区保障局承担的上诉意见，理由不能成立，本院不予采纳。 综上所述，一审判决第二项应予撤销，第一项应予变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21586号民事判决第二项；二、变更西安市雁塔区人民法院（2019）陕0113民初21586号民事判决第一项为：陕西时丰房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付王庆年装修损失50000元；三、驳回王庆年其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3480元（王庆年已预交），由王庆年负担2386元，陕西时丰房地产开发有限公司负担1094元；二审案件受理费2000元（陕西时丰房地产开发有限公司已预交），由陕西时丰房地产开发有限公司负担1414元，王庆年负担586元。本判决为终审判决。    审 判 长  师      婷审  判  员  陈      帅审  判  员  秦  燕  燕 二Ｏ二一年四月二十九日 书 记 员   崔      旋  20210149339161000078365205536110000000272731978060314676201031978060330312019011321586202102022019011321586201901132158620190113215861