广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初1551号原告（反诉被告）：朱婉贞，女，1989年11月3日出生，汉族，身份证住址广州市白云区。原告（反诉被告）：林振清，男，1989年12月4日出生，汉族，身份证住址广东省雷州市。两原告共同委托诉讼代理人：徐剑文，广东宏安信律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：郑域，广东宏安信律师事务所实习人员。被告（反诉原告）：中国建设银行股份有限公司广州白云支行，住所地广州市白云区。负责人：王玉新，支行行长。委托诉讼代理人：叶则节，男，1963年3月28日出生，汉族，该行员工。委托诉讼代理人：刘运全，北京大成（广州）律师事务所律师。被告（反诉被告）：广州云梯地产开发有限公司，住所地广州市白云区。法定代表人：梁国锋。第三人：广州颐和房产策划代理有限公司，住所地广州市越秀区。法定代表人：何建信。第三人：广州丰渡科技有限公司，住所地广州市海珠区。法定代表人：张强。原告（反诉被告）朱婉贞、林振清与被告（反诉原告）中国建设银行股份有限公司广州白云支行（以下简称建行白云支行），被告（反诉被告）广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司），第三人广州颐和房产策划代理有限公司（以下简称颐和公司），第三人广州丰渡科技有限公司（以下简称丰渡公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）朱婉贞及两原告的共同委托诉讼代理人徐剑文、郑域，被告（反诉原告）建行白云支行的委托诉讼代理人叶则节、刘运全到庭参加了诉讼。被告（反诉被告）云梯公司、第三人颐和公司、丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭。本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告（反诉被告）朱婉贞、林振清向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告云梯公司有关花都颐和山庄某号住宅的房屋买卖合同关系，解除签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》；2.解除原告与被告建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；3.被告云梯公司向原告返还定金20000元；4.被告云梯公司向原告返还已付购房款257384元并赔偿已付首期款损失直至被告返还全部购房款之日为止，具体计算方式为：（1）以已付定金20000元为基数，按照中国人民银行同期贷款利率自2017年3月19日起算至2019年8月19日，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；（2）以已付首期款237384元为基数，按中国人民银行同期贷款利率自2017年4月2日起算至2019年8月19日，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日计算至全部清偿之日止；5.被告云梯公司退还原告直至判决生效之日为止，已支付给被告建行白云支行的贷款本金；被告云梯公司向原告赔偿直至判决生效之日止，已支付给被告建行白云支行的贷款利息；6.被告云梯公司自判决生效之日起将原告未偿还的贷款本金及利息返还给被告建行白云支行；7.判令被告云梯公司向原告赔偿某单元的维修资金11221元、代办维修资金费1050元、房道网会员增值服务费50000元、水电押金200元、国信信扬律师事务所代收费用2109元，合计64580元损失；8.被告云梯公司向原告支付逾期交楼违约金，以已付购房款827384元为基数，按每日0.01%标准自2018年12月31日计算至判决生效之日；9.被告云梯公司承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告与被告云梯公司于2017年3月19日签署了《花都颐和山庄认购书》，认购花都颐和山庄某号住宅。之后在云梯公司的安排下，原告签署《广州市商品房买卖合同（预售）》，原告按照约定缴纳首期款257384元，其后在云梯公司安排下前往建行白云支行办理抵押贷款，向被告云梯公司付清剩余购房款57万元。原告已履行应尽的购房义务，但在合同约定交房期间届满后，被告云梯公司无法如约交付房屋，以事实的行为表明无法履行合同。被告云梯公司经原告合理催告，直至起诉之日仍未能交付具备合同约定交房条件的房屋，故原告请求解除涉案房屋买卖合同，云梯公司返还首期款及占用利息，并依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，一并要求解除原告与被告建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。云梯公司应当将收受的购房贷款本金及利息分别返还担保权人和买受人，因此被告云梯公司应当将收受的购房贷款本金返还被告建行白云支行。因云梯公司违约，办理商业贷款造成原告直接损失，云梯公司应当向原告赔偿已付的利息损失。原告为购买涉案房屋，支付维修资金11221元、代办费1050元、水电费押金200元、国信信扬律师事务所代收费用2109元，上述损失均是因被告云梯公司违约造成的直接损失，被告云梯公司应当赔偿损失。云梯公司告知原告，原告需向第三人丰渡公司支付房道网会员增值服务费5万元才能购房，同时可抵扣购房款15万元，该项费用是购买涉案房屋的捆绑消费，属于每一业主均需向支付的必要费用，合同解除后，原告有权要求云梯公司赔偿上述损失。被告云梯公司逾期交楼，应当根据《广州市商品房买卖合同（预售）》第十四条的约定，每日按原告方已付房款的0.01%标准支付违约金，双方约定违约金总额不超过总房价的2%，由于该违约金不足以弥补原告损失，故请求增加违约金，不受总房价2%的限制。违约金计算至判决生效之日为止。故诉至法院，望判如所请。被告（反诉原告）建行白云支行答辩并提起反诉：2018年12月20日，我行与两原告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》，合同约定两原告向我行借款57万元用于购买房产。2018年12月20日，我行依约履行了支付57万元贷款的义务，两原告以其所购房产对本案借款进行抵押担保，并办理了抵押登记手续，抵押担保的范围包括本息及实现债权和抵押权的律师费等相关费用。但两原告却提起本案诉讼，要求解除借款合同，以其行为表明将不履行本合同项下的义务，两原告已构成严重违约，我行有权宣布贷款立即到期，要求两原告立即偿还借款本息及相关费用，解除与两原告的借贷关系，行使担保权利等，我行为实现债权而发生的律师费等全部费用均由两原告承担。另外，根据我行与云梯公司于2017年10月16日签订的《楼盘按揭贷款合作协议》的约定，云梯公司作为保证人，为在云梯公司处贷款购房的借款人提供无条件、不可撤销的连带保证责任。我行提出反诉请求如下：1.解除我行与两原告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；2.两原告向我行偿还贷款本金计552464.38元及相应利息和罚息[以552464.38元为本金，执行的贷款利率即基准利率（中国人民银行同期同类贷款利率）上浮10%，罚息利率按执行的贷款利率的水平上再上浮50%，至两原告实际全部清偿之日止]；3.两原告向我行支付为实现债权而支出的律师费22100元；4.云梯公司履行连带保证责任，对两原告的债务承担连带清偿责任；5.我行对两原告的抵押房产（广州市花都区某房）享有优先受偿权；6.由两原告承担本案的全部诉讼费用。针对被告（反诉原告）建行白云支行的反诉请求，原告（反诉被告）朱婉贞、林振清辩称：1.我方同意解除与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》，但并非因我方未按照合同约定履行义务，因为云梯公司违约导致涉案房屋无法交楼，致使商品房担保贷款合同目的无法实现，我方解除借款合同，具有合法正当的理由。2.我方不同意建行白云支行的第二项反诉请求，由于开发商云梯公司的原因致使《个人住房（商业用房）借款合同》无法继续履行，建行白云支行要求我方支付贷款本息及利息以及罚息毫无事实与法律依据，即便需要支付也应当由云梯公司支付。3.我方并无任何违约行为，建行白云支行要求我方支付为实现债权而支出的律师费，毫无事实以及法律依据。4.本案中云梯公司应当向建行白云支行支付钱款，不是基于我方与建行白云支行之间的债权担保关系，而是依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款的规定。5.涉案房屋仍登记在开发商云梯公司名下，并未过户至我方名下，建行白云支行主张对抵押的房产享有优先受偿权没有法律依据。被告（反诉被告）云梯公司未答辩。第三人颐和公司和第三人丰渡公司均未陈述意见。当事人围绕着诉讼请求进行了举证和质证，云梯公司、颐和公司和丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，应视为其放弃举证和质证的权利，本院对朱婉贞、林振清提交的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》、《广州市商品房买卖合同（预售）》、购房款发票、刷卡小票、《个人住房（商业用房）借款合同》、入伙通知书、照片、《催告函》及快递单、收款收据，建行白云支行提交的对账单、《楼盘按揭贷款合作协议》、《委托代理协议》予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经本院审查后认定的证据，本院查明事实如下：涉案房屋位于广州市花都区梯面镇云梯山庄某房，开发商为云梯公司，涉案房屋所在楼盘已取得广州市商品房预售许可证。广州市住房和城乡建设局行业数据查询上述房屋现状态已抵押，已备案状态。2017年3月19日，云梯公司（发展商、甲方），朱婉贞、林振清（认购方、乙方）及颐和公司（代理方）签订《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》，约定朱婉贞、林振清向云梯公司认购花都颐和山庄某号住宅，付款方式为商业按揭，房价款827384元，住宅专项维修资金按规定由业主承担。乙方于签署认购书时交付定金20000元整（在首期房款中抵扣），在签署认购书之日起七日内，即2017年3月26日前付清首期房款257384元，剩余房款乙方向建行申办额度57万元商业或公积金贷款，乙方须于2017年3月26日前与国信律师事务所签署合同及有关手续办理商业或公积金贷款。乙方在签署本认购书之日起5日内，需带此认购书原件及个人有效身份证明文件等到甲方指定的地方签署《商品房买卖合同》。同日，朱婉贞、林振清向颐和公司支付了20000元款项。2017年4月2日，林振清向颐和公司转账支付了10万元的购房款。朱婉贞、林振清主张其于2017年4月2日还向颐和公司支付了剩余首期款137384元，但未能就此提供证据予以证实。2018年3月21日，云梯公司向朱婉贞、林振清开具了金额为257384元的首期购房款发票。2018年3月9日，云梯公司（甲方，卖方）与朱婉贞、林振清（乙方，买方）签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方所购商品房为云梯山庄某房，房屋地址为花都区某房，总房价款827384元，付款方式为按揭贷款付款，首期款自本预售合同网上签订之日起0日内支付257384元，除首期款外，剩余房款金额570000元，须于2018年3月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。按揭银行是中国建设银行股份有限公司广州白云支行，委托代理人国信信扬律师事务所。甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日或达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。该合同附件七《本合同补充协议》约定：甲方按照房管局要求代乙方已预交存首期物业专项维修资金给广州市国土资源和房屋管理局花都区分局，乙方应当在签署《商品房买卖合同》时将该专项维修资金交于甲方或甲方指定的代收款单位等。2020年9月27日，朱婉贞、林振清通过EMS向云梯公司寄送《催告函》，主要内容为涉案房屋未达到交付要求，未办理竣工验收备案，要求云梯公司立即向其交付具备合同约定交房条件的房屋。上述《催告函》寄送至《广州市商品房买卖合同（预售）》上载明的云梯公司的通讯地址广州市机场路225号，该邮件于2020年10月9日由他人代收（张瑞）。另查明，2018年12月20日，建行白云支行（贷款人）与朱婉贞、林振清（借款人）签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定，借款用途：用于借款人向云梯公司购买广州市花都区某房，借款本金57万元，借款期限360月（即从2018年12月20日至2048年12月20日）。合同第十九条约定：本合同履行期间，借款人与售房人签订的商品房买卖合同被确认无效或被撤销、被解除的，借款人仍应承担本合同项下的还款义务，借款人应将售房人返还的已付购房款及利息、售房人支付的赔偿损失款项，用于清偿本合同项下的债务。借款人如请求解除其与售房人签订的商品房买卖合同，若商品房买卖合同被解除的，借款人在知悉该情况后应立即书面通知贷款人。贷款人有权在上述合同被解除后，根据情况单方面解除与借款人的借贷关系、宣布贷款立即到期或采取其他相应措施。贷款人与借款人的借贷关系解除的，借款人应当立即返还其所欠贷款人的贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用，或委托售房人直接将上述款项归还贷款人。本合同项下的抵押财产为涉案房屋。合同并对其他权利义务进行了约定。2018年12月20日，涉案房屋办理了预抵押登记，登记的权利人是建行白云支行。建行白云支行提交的个人贷款对账单显示，截至2021年3月15日，朱婉贞、林振清已还本金17535.62元，已还利息65489.46元，贷款余额552464.38元，拖欠利息及拖欠罚息均为0。建行白云支行（乙方）提交其与云梯公司（甲方）于2017年10月16日签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，约定甲乙双方就甲方依法开发建设并销售的云梯山庄的楼盘项目进行按揭贷款合作，乙方为甲方上述项目的购房人提供相关的按揭贷款业务。在上述楼盘项目销售期间，甲方对乙方向购房人（借款人）发放的个人住房（商业用房）贷款，同意为所有购房人之每一笔个人住房（商业用房）贷款，提供无条件、不可撤销的连带保证，保证范围为本协议项下的每笔个人住房贷款《借款合同》所列的借款本金、利息（包括复利和罚息）、违约金、赔偿金、借款人应向乙方支付的其他款项、乙方为实现债权与担保权利而发生的相关费用。保证期间自乙方对每个借款人发放的单笔贷款分别计算，自乙方将每个借款人发放的贷款资金划入甲方的指定银行账户之日起至每笔个人住房贷款的《借款合同》项下抵押人已将办妥其房屋产权的《不动产权证书》等相关权属证书以及已办抵押权登记的《不动产登记证明》（他项权利证明书）交乙方核对无误、收执之日。朱婉贞、林振清为证明其因房屋买卖合同解除所导致的损失，提交了以下证据：1.广州房道网络科技有限公司（即丰渡公司）于2018年3月9日出具的《收据》，载明：今收到朱婉贞、林振清交来会员增值服务费50000元，备注部分载明某房。2.颐和公司于2018年3月9日出具的《收款收据》，载明：今收到朱婉贞、林振清交来代收花都颐和山庄（云梯山庄）某单元代办费1050元。3.住房维修资金缴款通知书，载明缴款单位地址为花都区某房，缴存金额为11221.35元。4.国信信扬律师事务所出具的《交款收据》，内容为收到朱婉贞、林振清交来的购买某房按揭代理费900元，代收合同印花税29元，代收合同公证费600元，代收委托公证费300元，代收抵押备案费280元，合计2109元。5.广州市颐和酒店物业管理有限公司于2019年4月7日出具的《收据》一张，该收据载明“今收到某水电周转押金200元”。建行白云支行为证明其律师费损失，向本院提交了《委托代理协议》，该协议约定建行白云支行委托北京大成（广州）律师事务所处理本案纠纷，乙方代理实行全部风险代理付费，双方并对代理费的标准进行了约定。建行白云支行尚未向北京大成（广州）律师事务所实际支付代理费。还查明，云梯公司原名称为广州白云国际机场集团综合开发有限公司，于2020年5月14日变更为现名称。本院审理的丰渡公司诉云梯公司居间合同纠纷一案中，本院于2020年11月30日作出（2020）粤0111民初21385号民事判决书，该案中查明：丰渡公司与云梯公司签署《花都颐和山庄项目推广服务合同》，约定云梯公司委托颐和公司从2017年3月15日起至2017年6月30日止，对花都颐和山庄项目进行推广联动服务，客户保护期2017年6月30日至2017年8月15日止等等。本院审理的原告李转欢与被告云梯公司、第三人颐和公司、第三人丰渡公司商品房预售合同纠纷一案〔案号为（2020）粤0111民初9797号〕中，丰渡公司陈述其在云梯公司的授权下负责案涉楼盘的对外推广、销售。其带领购房人看房后，购房人若选择由该司提供居间服务并支付服务费50000元，则可享有在对外售价基础上减少15万元的购房优惠。本院于2021年1月18日将载有朱婉贞、林振清要求解除其与云梯公司有关花都颐和山庄某号住宅的房屋买卖合同关系的起诉书副本及变更诉讼请求申请书副本送达给云梯公司；将要求解除与建行白云支行的《个人住房（商业用房）借款合同》的起诉书副本及变更诉讼请求申请书送达给建行白云支行。建行白云支行于2021年3月22日向本院申请财产保全，要求查封朱婉贞、林振清和云梯公司名下价值574564.38元的财产。本院于2021年3月31日作出（2021）粤0111民初1551号之一民事裁定书，裁定查封、扣押或冻结原告朱婉贞、林振清、被告云梯公司名下价值574564.38元的财产。建行白云支行预交财产保全费3392.82元。本院认为：本案纠纷是由于云梯公司延期交房引发的，云梯公司延期交房的事实从民法典施行前持续至民法典施行后，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应当适用民法典的规定。朱婉贞、林振清与云梯公司签署的《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》，以及朱婉贞、林振清与建行白云支行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》是各方当事人真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方当事人均有法律约束力。本案争议的焦点是：一、朱婉贞、林振清要求解除上述合同，能否得到支持。二、解除后的法律后果如何。关于争议焦点一，《广州市商品房买卖合同（预售）》约定云梯公司应于2018年12月31日前将涉案房屋交付给朱婉贞、林振清。虽然云梯公司曾委托广州颐和酒店物业管理有限公司向朱婉贞、林振清发出收楼通知书，但无证据证实上述通知发出时涉案房屋已具备法定交付条件，朱婉贞、林振清拒收房屋并无不当。因云梯公司逾期交房，朱婉贞、林振清于2020年9月27日向云梯公司寄送《催告函》，要求云梯公司向其交付具备约定交房条件的房屋，云梯公司至今未能将具备法定交付条件的房屋交付给朱婉贞、林振清使用，已构成违约。涉案房屋何时具备交付条件处于不确定的状态。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款规定：“根据民法典第五百六十三条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，解除权人请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。”云梯公司经朱婉贞、林振清催告仍未交付房屋，朱婉贞、林振清现起诉要求解除双方的商品房买卖合同本院予以支持，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定，双方房屋买卖合同于2021年1月18日解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”故朱婉贞、林振清一并请求解除其与建行白云支行签署的《个人住房（商业用房）借款合同》应予支持，该合同亦已于2021年1月18日解除。关于争议焦点二，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第二十一条：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”依照上述法律规定，建行白云支行向本院提出诉讼请求，本院对此合并审理。上述法律规定了买受人要求出卖人返还购房款之诉与贷款人要求借款人偿还借款之诉合并审理的情况下，出卖人对担保权人、买受人的分别返还义务，目的在于避免当事人诉累，但并未因此免除借款人的还款义务，也未改变各方当事人之间的原有权利义务关系。因此，建行白云支行要求朱婉贞、林振清按照《个人住房（商业用房）借款合同》的约定偿还借款本金及相应的利息和罚息，合理有据，本院予以支持。同时，根据建行白云支行与云梯公司签署的《楼盘按揭贷款合作协议》，云梯公司对建行白云支行向云梯山庄的楼盘项目的购房人（借款人）发放的贷款提供连带保证，因此建行白云支行要求云梯公司对借款本金、利息和罚息承担连带清偿责任本院予以支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司适用定金罚则，双倍返还定金2万元的诉讼请求。根据本案查明的事实，颐和公司作为云梯公司的代理人与朱婉贞、林振清签署《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》约定朱婉贞、林振清应于签署认购书时交付20000元的定金，因认购书属于预约合同，故认购书中约定的定金，属于为担保合同的订立而支付的定金，其后一方拒绝订立主合同应承受定金罚则，其性质不同于履约定金。因朱婉贞、林振清与云梯公司在认购书后已于2018年3月9日签署了《广州市商品房买卖合同（预售）》，故本案不存在订约定金罚则适用的条件，《广州市商品房买卖合同（预售）》中并未约定定金，因此朱婉贞、林振清现以合同解除为由要求云梯公司向其双倍返还定金的诉讼请求本院不予支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司返还已付购房首期款257384元及已付首期款的利息的诉讼请求本院予以支持。朱婉贞、林振清提供的证据证实其于2017年3月19日支付购房款20000元，于2017年4月2日支付购房款10万元，本院予以确认。朱婉贞、林振清主张其还于2017年4月2日还向颐和公司支付了剩余首期款137384元，但未能就此提供证据予以证实，但鉴于云梯公司已于2018年3月21日开具了首期购房款发票，故本院认为朱婉贞、林振清至迟于2018年3月21日已付清剩余首期款137384元，该笔首期款的利息可自2018年3月21日起算。据此，利息的计算方式应当为：以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月19日起计算至2019年8月19日；以10万元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月2日起计算至2019年8月19日；以137384元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年3月21日起计算至2019年8月19日；以257384元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日开始计算至实际清偿之日止。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司向其返还至本判决生效之日止其已支付给建行白云支行的贷款本金，因房屋买卖合同解除，返还购房款属于合同解除的法律后果，朱婉贞、林振清的该项诉讼请求本院对此予以支持。朱婉贞、林振清要求云梯公司赔偿至判决生效之日止，其已支付给建行白云支行的贷款利息的诉讼请求，因《广州市商品房买卖合同（预售）》中已约定朱婉贞、林振清以按揭方式支付购房款，该付款方式是朱婉贞、林振清与云梯公司共同选定的付款方式，因合同解除，朱婉贞、林振清未能取得涉案房屋，故银行贷款利息属于云梯公司在签署合同时已可预见到的损失，且即使朱婉贞、林振清未选择按揭方式付款而以自有资金付款，云梯公司亦需赔偿朱婉贞、林振清自有资金的利息损失，现朱婉贞、林振清实际已付的按揭贷款利息损失与其以自有资金支付的首期款的利息损失在性质上并无不同，应当采用同样的原则进行处理，故朱婉贞、林振清要求云梯公司予以赔偿已付按揭贷款利息的诉讼请求本院予以支持。关于朱婉贞、林振清主张的其他损失，朱婉贞、林振清支付给丰渡公司的增值服务费50000元属于因朱婉贞、林振清未能购买涉案房屋实际发生的中介费损失，本院就同一楼盘购房者要求解除商品房预售合同的纠纷的多个生效判决均已判决云梯公司赔偿该损失，故本院对朱婉贞、林振清的该项诉讼请求予以支持。朱婉贞、林振清支付给国信信扬律师事务所的按揭代理服务费等合计2109元属于因朱婉贞、林振清未能购买涉案房屋实际发生的按揭代理服务费等损失，本院亦予以支持。对于朱婉贞、林振清已向住房维修资金交存机构缴存的住房维修资金11221.35元，云梯公司应当予以赔偿。对于朱婉贞、林振清向云梯公司支付的代办费1050元，云梯公司应当予以退还。对于朱婉贞、林振清向广州市颐和酒店物业管理有限公司交纳的水电周转金200元，该款项属于预收性质，朱婉贞、林振清可向广州市颐和酒店物业管理有限公司要求退还，朱婉贞、林振清要求云梯公司予以赔偿本院不予支持。关于朱婉贞、林振清要求云梯公司支付逾期交楼违约金的诉讼请求，因逾期交楼违约金是在合同继续履行的情况下产生，现朱婉贞、林振清已解除合同，本院已判令云梯公司向朱婉贞、林振清退还购房款并赔偿损失，故朱婉贞、林振清主张逾期交楼违约金理据不足，本院不予支持。关于建行白云支行主张的优先受偿权，因涉案房屋仍登记在云梯公司名下，尚未过户至朱婉贞、林振清名下，建行白云支行的抵押权仅进行预告登记，建行白云支行尚未取得涉案房屋的抵押权。预告登记制度的目的是为了保障将来实现债权，预告登记后，需在合理期限内申请不动产登记，预告登记后债权消灭，预告登记失效。现朱婉贞、林振清要求解除合同的请求已得到支持，合同解除后预告登记应失效，在此情况下建行白云支行要求对涉案房屋具有优先受偿权依据不足，本院不予支持。对于建行白云支行诉请的律师费，因其未能提供证据证明律师费已实际产生及金额情况如何，本院对此不予支持。朱婉贞、林振清与建行白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》是由于云梯公司的违约行为而解除，故反诉费和财产保全费应当由云梯公司承担。被告云梯公司、第三人颐和公司、丰渡公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第二百二十一条、第四百零二条、第五百六十三条第一款第（三）项、第五百六十五条第二款、第五百六十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十一条第一款、第二十条、第二十一条之规定，判决如下：一、确认朱婉贞、林振清与广州云梯地产开发有限公司之间《花都颐和山庄（原名云梯山庄）认购书》及《广州市商品房买卖合同（预售）》于2021年1月18日解除；二、确认朱婉贞、林振清与中国建设银行股份有限公司广州白云支行之间的《个人住房（商业用房）借款合同》于2021年1月18日解除；三、在本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向朱婉贞、林振清退还购房款257384元并赔偿首期款利息（以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年3月19日起计算至2019年8月19日；以100000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2017年4月2日起计算至2019年8月19日；以137384元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率，自2018年3月21日起计算至2019年8月19日；以257384元为基数，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自2019年8月20日开始计算至实际清偿之日止）；四、在本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向朱婉贞、林振清赔偿自2018年12月20日起至判决生效之日止朱婉贞、林振清已向中国建设银行股份有限公司广州白云支行支付的贷款本金和贷款利息（以中国建设银行股份有限公司广州白云支行于判决生效当月核算为准）；五、在本判决生效之日起三日内，朱婉贞、林振清向中国建设银行股份有限公司广州白云支行偿还就《个人住房（商业用房）借款合同》项下，自判决生效之日起剩余的贷款本金及利息和罚息（以中国建设银行股份有限公司广州白云支行于判决生效当月核算为准）；六、广州云梯地产开发有限公司对上述第五项判决承担连带清偿责任；七、在本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向朱婉贞、林振清退还代办费1050元；八、在本判决生效之日起三日内，广州云梯地产开发有限公司向朱婉贞、林振清赔偿损失63330元（含住房维修资金11221元、会员增值服务费50000元、国信信扬律师事务所代收费用2109元）；九、驳回朱婉贞、林振清的其他诉讼请求；十、驳回中国建设银行股份有限公司广州白云支行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费7342元（原告预交7079元），由朱婉贞、林振清负担392元，广州云梯地产开发有限公司负担6950元；反诉受理费4773元，由中国建设银行股份有限公司广州白云支行负担111元，广州云梯地产开发有限公司负担4662元。财产保全费3392.82元，由广州云梯地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  王丽美二〇二一年四月六日书记员  林嘉仪