江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2020）赣0791民初3716号原告：上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司，住所地：江西省赣州蓉江新区潭东二路西南侧、和谐大道西北侧，统一社会信用代码：91360700MA35FG686U。负责人：刘科。委托诉讼代理人：邱雯，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗宗慧，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：谢水生，男，1981年10月2日生，汉族，住江西省赣州市章贡区，现住章贡区。原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司（以下简称“红星美凯龙赣州分公司”）与被告谢水生房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告红星美凯龙赣州分公司的委托诉讼代理人罗宗慧、被告谢水生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告红星美凯龙赣州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付欠付的租金、管理费270711.14元并以每期欠付的租金、管理费为基数按日3‰的比例计付违约金至欠付款项付清之日止（暂计算至2019年11月20日为250887元，详见计算清单）；2.判令被告退还已享受的租金优惠计534934.08元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月21日，原、被告及商铺所有权人赣州毅德商贸物流园开发有限公司（下称毅德公司）签署了编号0269050000098的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告自2017年9月23日起至2019年9月30日止向毅德公司承租计租面积为271.5㎡的“C8057”展位用于经营“皇朝定制”家具，被告在租期内按租金39元/㎡、管理费10元/㎡的标准支付费用，付款周期为每三个月付款一次；同日双方又签订编号0269050000110的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告自2017年9月23日起至2019年9月30日止向毅德公司承租计租面积为698.49㎡的“D8012、D8013、D8015”号标准展位用于经营“名人居-万芬好”家具，被告在租期内按租金29元/㎡、管理费10元/㎡的标准支付费用，付款周期为每三个月付款一次。2018年2月3日，双方又签订编号0269050000183的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定被告自2017年12月7日起至2019年9月30日止向毅德公司承租计租面积为314.27㎡的“C8008、C8009”号展位用于经营“雅泰橱柜”家具，被告在租期内按租金33元/㎡、管理费10元/㎡的标准支付费用，付款周期为每三个月付款一次。前述三个合同均约定毅德公司授权原告收取前述租金及管理费并有权以自己的名义向被告主张权利，被告如逾期付款的，每日按未付款项的3‰计付逾期付款违约金；三个合同的补充协议约定被告在租期内享受租金折扣优惠，其中：“C8029”号展位享受148239元，“D8012、D8013、D8015”号展位享受293365.8元，“C8008、C8009”号展位享受93329.28元，如被告存在违反主合同约定情形的，被告应当退还已享受的租金优惠。根据《中华人民共和国合同法》第六十条规定、第一百零七条规定，被告在承租期内出现逾期付款情形且经原告催缴仍怠于履行付款义务，其行为已经违反前述规定，给原告造成巨大经济损失，为维护自身合法权益，原告特向贵院提起诉讼，恳请支持全部诉讼请求。被告谢水生辩称，欠租是事实，但是我们是在原告运营的情况我们才认可租金，在2018年2月之后是没有商场老总负责的，且在此期间原告方商场的老总一直在更换，我是有三个店铺，我在一开始是只租了两个店铺，在2018年的时候我就又承租了一个店面，但是刚签完租赁协议之后，我们就发现商场有问题，一个是商场没有运营，人气慢慢冷清，一个是没有老总。原告商场现在都又换了老总，欠租是事实，但是我所有的资产都投入在红星美凯龙，我请求法院把我在红星美凯龙的资产拍卖变现，用于抵扣租金。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年12月21日，案外人赣州毅德商贸物流园开发有限公司（出租方）、原告红星美凯龙赣州分公司（管理方）与被告谢水生（承租方）签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号：0269050000098）及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》（合同编号：0269050000098）一份，合同约定赣州毅德商贸物流园开发有限公司将江西赣州项目F3楼C8057标准展位（展位编号为1239-A03-Z00119）出租给被告谢水生用于经营移门衣柜类商品，品牌为“皇朝定制”，展位计租面积为271.5平米，租金单价为39元/平方米/月，承租方应付的租金首期为24000.6元，末期租金为10588.5元，期间每一期租金均为31765.5元，管理费单价为10元/平方米/月，承租方应付首期管理费为6154元，末期管理费为2715元，期间每一期管理费均为8145元；租赁期和服务期限均自2017年9月23日起至2019年9月30日止，租金、市场推广费和管理费的起算时间为2017年9月23日，租金、市场推广费和管理费的付款周期为3个月；质量保证金18000元。补充协议约定红星美凯龙同意在原合同约定期限内给予承租方148239元的折扣优惠。同日，三方另签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号：0269050000110）及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》（合同编号：0269050000110）一份，合同约定赣州毅德商贸物流园开发有限公司将江西赣州项目F4楼D8012、D8014、D8015标准展位（展位编号为1239-A04-Z00039）出租给被告谢水生用于经营欧美类商品，品牌及系列为“名人居-万芬好”，展位计租面积为698.49平米，租金单价为21元/平方米/月，承租方应付的租金首期为33248.12元，末期租金为14668.29元，期间每一期租金均为44004.87元，管理费单价为10元/平方米/月，承租方应付首期管理费为15832.44元，末期管理费为6984.9元，期间每一期管理费均为20954.7元；租赁期和服务期限均自2017年9月23日起至2019年9月30日止，租金、市场推广费和管理费的起算时间为2017年9月23日，租金、市场推广费和管理费的付款周期为3个月；质量保证金40000元。补充协议约定红星美凯龙同意在原合同约定期限内给予承租方293365.8元的折扣优惠。2018年2月3日，三方又签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》（合同编号：0269050000183）及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》（合同编号：0269050000183）一份，合同约定赣州毅德商贸物流园开发有限公司将雅泰C8008、C8009展位（展位编号为1239-A03-Z00198）出租给被告谢水生用于经营橱柜类商品，品牌及系列为“雅泰-雅泰橱柜”，展位计租面积为314.24平米，租金单价为33元/平方米/月，承租方应付的租金首期为29381.44元，末期租金为10369.92元，期间每一期租金均为31109.76元，管理费单价为10元/平方米/月，承租方应付首期管理费为8903.47元，末期管理费为3142.4元，期间每一期管理费均为9427.2元；租赁期和服务期限均自2017年12月7日起至2019年9月30日止，租金、市场推广费和管理费的起算时间为2017年9月23日，租金、市场推广费和管理费的付款周期为3个月；质量保证金18000元。补充协议约定红星美凯龙同意在原合同约定期限内给予承租方93329.28元的折扣优惠。上述三份租赁合同均约定：承租方应于本合同签订当日支付首期租金、管理费，并于每一付款周期向出租方支付下一期租金、管理费；出租方授权红星美凯龙工作人员代为收取租金和市场推广费；本合同的变更必须经各方协商一致，签订有关变更事项的补充性法律文件，且必须加盖红星美凯龙公章后生效。承租方特别同意，未经红星美凯龙向承租方出具专门的书面授权书，红星美凯龙工作人员无权代表红星美凯龙作出任何变更本合同约定的承诺、保证或行为，对此承租方在签订本合同时已完全理解和同意。在合同期内，如承租方需要提前解除合同的，必须提前二个月书面通知红星美凯龙，向出租方和红星美凯龙支付相当于三个月租金和管理费的违约金以及根据合同交齐应当交齐的其他费用，经红星美凯龙同意并办好所有退租手续方可撤离展位。租赁合同第二部分《通用条款》第十八条保证金18.1约定承租方于本合同签订前已向红星美凯龙支付定金（意向金）的，已支付的定金自动转为质量保证金，扣除质量保证金后仍有余额的，按租金、市场推广费和管理费的比例转为该等费用。第十八条保证金18.2约定租赁保证金用于保证承租方履行本合同项下租金、市场推广费和管理费的付款义务。承租方违反本合同约定迟延支付租金、市场推广费、管理费及相应的违约金、滞纳金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙有权使用租赁保证金冲抵承租方应付款项。第十八条保证金18.3约定，履约保证金用于保证承租方履行本合同项下配合商场管理的相关义务（包括但不限于产品责任、顾客投诉、公用事业费、营业员管理、违约金等承租方过失造成红星美凯龙或第三方损失等）。承租方违反本合同约定延迟向顾客或红星美凯龙支付赔偿款、退货款、违约金或本合同项下其他款项的，红星美凯龙有权使用履约保证金冲抵承租方应付款项等。第十九条违约责任19.1条约定若承租方未按本合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金；第二十一条合同的变更、解除和终止21.6条约定在合同期内，承租方及/或承租方工作人员出现下列情况之一，红星美凯龙有权解除合同，同时要求承租方支付与保证金相等的违约金并另行赔偿红星美凯龙因此发生的全部损失（包括但不限于诉讼费、差旅费、律师费等）：未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费、履约保证金、装修工程保证金、违约金等）经红星美凯龙书面催告仍未交纳的……第二十一条合同的变更、解除和终止21.10条约定因承租方违反本合同导致红星美凯龙提前解除本合同，或承租方提前解除合同撤场的，承租方已享有的优惠条件（包括但不限于免租期、租金、市场推广费、管理费折扣等）均自始无效，承租方应补足差额。上述三份补充协议均约定：上述折扣优惠不会影响到原合同约定的其他内容。本协议系对原合同的修改与补充，与原合同约定不一致的，以本协议为准，本协议未涉及的，仍按原合同执行。承租方违反本协议约定的保密义务或违反严重原合同的，出租方/红星美凯龙有权立即终止所有优惠措施，承租方并应将其因本协议而已经优惠的金额补交给出租方/红星美凯龙作为违约金，承租方不予补交的，出租方/红星美凯龙有权在此后的往来账款中相应扣除。合同签订后，原告红星美凯龙赣州分公司依约向被告交付了相应展位。被告谢水生支付了质量保证金18000元、40000元、18000元，共计76000元。原告认可：被告谢水生支付了F3楼C8057标准展位（皇朝定制）2017年10月至12月的租金、管理费共计13303.5元；2018年1月至3月为租金优惠期（租金优惠金额为31765.5元），被告支付了该期间的管理费；2018年4月至6月，被告支付了租金、管理费；2018年7月至9月为租金优惠期（租金优惠金额为31765.5元），被告支付了该期间的管理费元；2018年10月至12月，被告仅支付了租金950元，尚欠租金30815.5元、管理费8145元；2019年1月至3月为租金优惠期（租金优惠金额为31765.5元），被告尚欠管理费8145元；2019年4月至6月，其中5月至6月为租金优惠期（租金优惠金额为21177元），被告尚欠租金10588.5元、管理费8145元；2019年7月至9月为租金优惠期（租金优惠金额为31765.5元），被告尚欠8145元管理费。以上共计14个月租金优惠期，租金优惠金额为148239元，尚欠租金41404元、管理费32580元。原告认可：被告谢水生支付了F4楼D8012、D8014、D8015标准展位（名人居）2017年10月至12月的租金、管理费；2018年1月至3月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告支付了该期间的管理费；2018年4月至6月，其中5月至6月为租金优惠期（租金优惠金额为29336.6元），被告支付了4月租金及4-6月管理费；2018年7月至9月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告支付了该期间的管理费20954.7元；2018年10月至12月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告支付了该期间的管理费；2019年1月至3月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告支付了管理费6984.9元，尚欠管理费13969.8元；2019年4月至6月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告尚欠管理费20954.7元；2019年7月至9月为租金优惠期（租金优惠金额为44004.9元），被告尚欠管理费20954.7元。以上共计20个月租金优惠期，租金优惠金额为293365.8元，尚欠管理费55879.2元。原告认可：被告谢水生支付了雅泰C8008、C8009展位2018年1月至3月的租金、管理费共计13512.32元，被告尚欠租金6809.86元；2018年4月至6月为租金优惠期（租金优惠金额为31109.76元），被告支付了该期间的管理费9427.2元；2018年7月至9月，被告支付了管理费6427.2元，尚欠租金31109.76元、管理费3000元；2018年10月至12月为租金优惠期（租金优惠金额为31109.76元），被告尚欠管理费9427.2元；2019年1月至3月，被告尚欠租金31109.76元、管理费9427.2元；2019年4月至6月为租金优惠期（租金优惠金额为31109.76元），被告尚欠管理费9427.2元；2019年7月至9月，被告尚欠租金31109.76元、管理费9427.2元；以上共计9个月租金优惠期，租金优惠金额为93329.28元，尚欠租金100139.14元，管理费40708.8元。上述展位共计租金优惠金额为534934.08元，被告尚欠租金141543.14元、管理费129168元。本院认为，赣州毅德商贸物流园开发有限公司、红星美凯龙赣州分公司与谢水生签订的三份《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》及《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》系双方的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合同合法有效，双方均应遵照履行。被告未依约支付租金、管理费，应承担相应的责任。关于欠付租金、管理费的问题，被告尚欠141543.14元、管理费129168元共计270711.14元未予支付，但被告在上述三份租赁合同中共计交纳76000元质量保证金，原告认可收到该租金并未予退还，亦未扣减，根据合同约定该质量保证金应予以抵扣租金、市场管理费，故被告尚欠租金、管理费194711.14元（270711.14元-76000元=194711.14元）。关于原告主张被告以每期欠付的租金、管理费为基数按日3‰支付违约金并退还已享受的租金优惠534934.08元的问题，原、被告之间签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》中约定若被告违反合同义务应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金，在双方签订的补充协议中再次约定若被告违反合同义务，原告有权立即终止所有优惠措施，被告应将其已享受的优惠金额补交给原告作为违约金。故本院认为，原、被告对违约金重复约定，又因《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同之补充协议》中约定补充协议系对原合同的修改与补充，与原合同约定不一致的，以补充协议为准。故补充协议应视为双方对违约金的重新约定，该约定符合法律规定。故本院对原告主张被告按日3‰支付违约金的诉讼请求不予支持，对原告主张被告退还已享受的租金优惠534934.08元予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告谢水生于判决生效后十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司支付2019年9月30日止的未付租金及市场管理费194711.14元；二、限被告谢水生于判决生效后十日内向原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司返还已享受的租金优惠534934.08元；三、驳回原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7154元（已减半收取），由原告上海红星美凯龙品牌管理有限公司赣州分公司承担1606元，被告谢水生负担5548元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈佳煜二〇二一年四月十九日代理书记员  陈治香