北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初26327号原告：周某，女，1956年1月7日出生，汉族。委托诉讼代理人：张可新，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。被告：华某1，男，1958年8月5日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。被告：华某2，女，1962年7月17日出生，汉族，退休职工，住北京市通州区。委托诉讼代理人：季晓川，北京天弛君泰律师事务所。被告：华某3，男，1970年8月9日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告周某诉被告华某1、华某2、华某3析产继承纠纷一案，依法由审判员王晓艳独任审判，公开开庭进行了审理。原告周某及其委托诉讼代理人张可新、被告华某1、华某2、华某3到庭参加诉讼。原告周某诉称，原告与三被告系继母子关系。三被告父亲华XX（2016年1月26日死亡注销户口），华XX共生育三个子女：华某1、华某3、华某2。2010年4月4日，华XX签订《购买公有住宅平房协议》，将通州区外河沿街X号平房（建筑面积为32．29平方米）购买。2016年1月13日，华XX与北京天旭运河房地产开发有限责任公司签订《北京市商品房销售合同》，将位于北京市通州区城关镇X号（面积为58．45平方米）购买，该房屋是由原告与华XX在夫妻关系存续期间购买。现被告将房屋控制，侵害了原告的合法权益。现原告为维护自己的合法权益不受侵害，特起诉请求法院1、依法对北京市通州区城关镇X号房屋进行析产继承，房屋归原告，原告给被告折价补偿款，2、三被告协助原告办理涉案房屋的所有权登记手续，3、诉讼费由三被告承担。被告华某1、华某2、华某3辩称，一、原告申请法定继承是否适格。因原告提出法定继承商品房，其所提供的结婚证以证明在婚姻期间购买，但是因提供的证件为复印件，且民政局不配合被告验证证件真实性，故就此提出疑问。二、父亲华XX生前与子女签订的财产分配协议效力优先。2007年12月1日，父亲华XX与兄妹三人就相关财产签订财产分配协议。其中，协议中提及对于通州区外河沿X号平房在拆迁后，购买的回迁房在兄妹三人之间分配，与原告无关。依据《继承法》第五条规定：继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。此财产分配协议是为遗嘱，效力理应优先于法定继承。三、原告所诉申请法定继承的商品房为被告控制并无实据。原告并未举出证据证明商品房被我们兄妹三人控制。目前，经我们核实，该商品房并无人居住。请原告出具相关证据。综合以上三点，我们恳请法院查明以上三点情况，并在此基础上依法判决。经审理查明：2006年10月30日，华XX与周某结婚，双方均为再婚。华XX的第一任妻子为殷XX（2003年去世）二人育有三个子女：华某1、华某2、华某3。华XX于2016年1月因死亡注销户口，其父母均先于其去世。华XX未留遗嘱。2010年4月4日，北京市通州区住房和城乡建设委员会（甲方）与华敬珠（乙方）签订《购买公有住宅平房协议》，约定甲方经通州区房改办批准及乙方申请出售通州区外河沿街（胡同）X号平房，建筑面积为32．29平方米（以实测为准），甲方按成本价及有关政策计算所售平房的价款为4359元。合同还约定了其他内容。2010年，北京市土地整理储备中心通州区分中心（甲方）与华XX（乙方）签订拆迁补偿协议及补充协议，约定乙方房屋坐落在拆迁范围6号地内外河沿X号，甲、乙双方一致同意，乙方选择其他定向安置房屋置换。协议还约定了其他内容。2016年1月13日，北京天旭运河房地产开发有限责任公司（出卖人）（以下简称天旭运河公司）与华敬珠（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（限价商品住房）（合同编号：Y11XXX16），约定房屋暂定编号为京贸家园X号，最终以公安行政管理部门审核的房号为准，预测建筑面积共58．45平方米。合同还约定了其他内容。2016年1月14日，天旭运河公司与华XX签订《补充协议》，约定现房坐落为北京市通州区X号，建筑面积为58．97平方米，房屋价款为347392元。华XX、周某已付清房款,房屋已交付。涉案房屋契税尚未缴纳，房产证尚未办理。庭审中，原被告均认可涉案房屋现值为每平方米3万元，周某称有能力给付华某1、华某2、华某3折价补偿款，华某1、华某2、华某3称没有能力给付周某折价补偿款，原被告均称涉案房屋现在空置，同意平均分割遗产。后华某2申请鉴定涉案房屋的价值，鉴定机构经审查，出具《不予受理通知书》，其中载明因房屋尚未取得契税完税凭证或房屋所有权证，根据《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房，至本次评估价值时点房屋无法上市出售，因此无法评估该房屋市场价值，决定不予受理，华某2对上述通知不认可，申请重新鉴定。因《北京市限价商品住房管理办法（试行）》第二十六条规定：“购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房”，现涉案房屋尚未办理房产证，无法上市交易，故鉴定机构不予受理并无不妥，华某2申请重新鉴定无事实和法律依据，本院不予准许。上述事实，有派出所证明、合同、结婚证、发票、当事人陈述等证据在案佐证。本院认为：民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。北京市住房和城乡建设委员会于2010年9月发布并于2010年10月8日起施行的《关于加强廉租住房、经济适用住房和限价商品住房审核配租配售管理等问题的通知》京建发（2010）523号文件，第三条第二款第一项载明：购房人签订购买经济适用住房或限价商品住房合同后死亡，依下列情况办理：购房人签订购房合同后，办理房屋产权登记前死亡的，购房家庭中没有其他共同申请成员的，房屋销售单位应终止购房合同，并按照有关法律规定和合同约定结清相关款项；购房家庭中有其他共同申请成员的，由当事人与房屋销售单位按照法律规定和合同约定自行处理。本案中，华XX于办理房屋产权登记前死亡，购房家庭中还有周某作为共同申请成员，而华XX与天旭运河公司签订的商品房预售合同中没有约定相关事项，故应按法律规定进行处理。按照法律规定，遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。涉案房屋系通州区外河沿街（胡同）X号平房拆迁安置所得，而上述平房系华XX与周某结婚后购买，系夫妻共同财产，故涉案房屋系夫妻共同财产。考虑到涉案房屋现尚未办理产权登记，华XX生前对涉案房屋仅享有依据其与天旭运河公司签订的《北京市商品房预售合同》取得的债权，即该合同债权的二分之一，周某则享有另外二分之一份额。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。同一顺序继承人继承遗产的份额，一般应当均等。华XX未留有遗嘱，故原被告作为同一顺序继承人继承上述遗产的份额应当均等。鉴于房屋产权证尚未办理，房屋现值亦难以确定，故本院认为继承份额为宜，即原被告各继承华XX享有的合同权利义务的四分之一。因涉案房屋契税尚未缴纳，故周某要求三被告协助其办理涉案房屋的所有权登记手续，没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第三条、第一千零六十二条、第一千一百二十一条、第一千一百二十三条、第一千一百二十七条、第一千一百三十条之规定，判决如下：一、华XX与北京天旭运河房地产开发有限责任公司于2016年1月13日签订的《北京市商品房预售合同》（合同编号：Y116XX16）中合同权利义务的八分之五由周某享有，华某1、华某2、华某3分别继承享有合同权利义务的八分之一；二、驳回周某的其他诉讼请求。案件受理费20722元，由周某负担12952元（已交纳），由华某1、华某2、华某3各负担2590元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 王晓艳二〇二一年四月三十日法官助理 宿鹏涛书 记 员 郭维维