福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初963号原告：连霞，女，1972年12月27日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。被告：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司，住所地：莆田市城厢区文献路（旧体育场内），统一社会信用代码：91350302550977318N。法定代表人：杨成杰。职务：总经理。原告连霞诉被告福建省莆田市泽润房地产开发有限公司（以下简称“泽润公司”）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年3月9日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告连霞到庭参加诉讼；被告泽润公司无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。连霞向本院提出诉讼请求：1.依法判令泽润公司履行其与连霞签订的协议书，完成验收备案、办理并交付两证、全额购房发票；2、判令泽润公司支付自2019年7月27日逾期之日起每日按已付款0.01%计算的违约金31218.06元；3、本案诉讼费用由泽润公司承担。事实和理由：2012年10月5日，连霞与泽润公司签订《商品房买卖合同》一份，约定了连霞以570714元的价格向泽润公司购买文献广场项目E幢1615号商品房一套，且泽润公司应于2015年5月31日前将符合各项约定和条件的商品房交付给连霞。后因泽润公司未于2015年5月31日前将房屋交付给连霞，其与连霞及第三人福建省星河祥宇商业发展有限公司签订《协议书》一份，确认于2017年8月21日办理交接房手续，逾期交房违约金用物业费抵扣，且泽润公司保证于2019年7月27日完成验收备案、办理两证并提供全额购房发票，如因泽润公司原因，连霞不能在该日前取得上述证件，双方同意按《商品房买卖合同》中的约定即连霞不退房的，泽润公司应自逾期之日起每日按已付款的0.01%计付违约金。但时至今日，泽润公司仍未向连霞交付两证及全额购房发票。故望判如所请。泽润公司未作答辩。连霞围绕诉讼请求向本院提供《商品房买卖合同》、《协议书》及《个人公积金委托（组合）借款合同》，本院对连霞提供的证据经审查予以确认并在卷佐证。根据本院确认的证据和连霞的陈述，本院认定本案事实如下：2012年10月5日，连霞与泽润公司签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》﹙附件六﹚,约定连霞向泽润公司购买位于莆田市城厢区××广场××幢××层××号商品房（购房总价款为570714元），上述合同还就商品房的基本情况、计价方式、面积、房屋的交付、产权登记、违约责任等权利义务作了约定。其中《商品房买卖合同》第十四条规定关于产权登记的约定：“出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋与权属证书的双方同意按下列第2项处理……2、买受人不退房的，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金。经买受人书面委托，出卖人可向房屋权属登记机构代办权属登记……”。2016年10月18日，连霞（借款人）、泽润公司（保证人）与中国农业银行股份有限公司莆田城厢支行（抵押人）签订《个人公积金委托（组合）借款合同》，约定借款金额为30万元，用途为购买房产，借款直接划入泽润公司账户等。开票时间为2012年11月22日和2016年1月15日的销售不动产统一发票上显示付款方均为连霞，收款方均为泽润公司，金额分别为180714元和90000元。2017年8月21日，泽润公司（甲方及出卖人）与连霞（乙方及买受人）、福建省星河祥宇商业发展公司（丙方）签订《协议书》一份，约定：甲乙双方确认于2017年8月21日办理交接房手续，甲方双方一直确认逾期交房违约金自2015年6月1日起至2016年10月31日止按每月11.8586元／㎡计即9721元，且甲乙丙三方统一以乙方应付的物业费、代办两证费用、代客户预缴水费等抵偿甲方应支付给乙方的逾期交房违约金，甲方保证于2019年7月27日完成验收备案并办理两证且向乙方提供全额购房发票，如因出卖人原因，买受人不能在2019年7月27日前取得上述证件的，双方同意按《商品房买卖合同》约定买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金等。2021年1月27日，连霞以泽润公司拒不交付两证及全额购房发票等为由，向本院提起诉讼，本院依法进行诉前调解，后因调解不成，本院即于同年3月9日立案。本院已生效的（2020）闽0302民初4077号民事判决书中载明：“...2014年，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司签订《抵押合同》【合同编号：中铁（2014）抵字006号】一份，约定：福建省莆田市泽润房地产开发有限公司以其名下的位于莆田市城厢区文献广场（旧体育场）片区部分在建工程，包括：（1）地下室：商业1、商业2-8（原地下室负一、二层）、-1Ｆ350至-1Ｆ359、-1Ｆ365，累计13套，建筑面积：21471.23平方米；（2）Ｅ＃幢：一层商业001-028、103-133、2层商场、3层商场、4层商场、5至31层住宅581套，建筑面积：54560.69平方米，总计76031.92平方米及其对应的土地使用权【土地使用权证号：莆国用（2010）第Ｎ××1号、莆国用（2010）第Ｎ××7号】提供抵押担保，担保范围包括借款合同项下的债务及其孳息等。同年1月14日，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司与中铁信托有限责任公司就上述在建工程及土地使用权办理了抵押物登记（在建工程抵押登记证号：莆房建字第Ｃ××1号），债权数额300000000元...2017年5月2日，中铁信托有限责任公司以福建省莆田市泽润房地产开发有限公司多期未按双方约定偿还借款利息已构成违约为由诉至四川省高级人民法院，要求福建省莆田市泽润房地产开发有限公司提前偿还全部借款本金及相应利息并支付相关费用，同时要求黄凤明履行相应的担保责任。该院于2018年1月29日作出（2017）川民初49号《四川省高级人民法院民事判决书》，判决如下：……三、如福建省莆田市泽润房地产开发有限公司到期未履行本判决第一项、第二项确定的债务，中铁信托有限责任公司对莆房建字第Ｃ××1号、莆抵字第2××2号项下的在建工程及土地使用权折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权；……”。本院认为，连霞与泽润公司双方签订的《商品房买卖合同》及附件六《合同补充协议》、《协议书》均系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同及协议约定履行义务。上述协议书约定：“...泽润公司保证于2019年7月27日完成验收备案并办理两证，且提供全额购房发票,如因出卖人原因，买受人不能在2019年7月27日前取得上述证件的，双方同意按《商品房买卖合同》约定买受人不退房时，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0.01%向买受人支付违约金”，故连霞要求泽润公司交付全额购房发票并支付自逾期之日起以已付购房款为基数每日0.01%计算的违约金31218.06元，符合双方约定且系连霞对自己民事权利的处分，本院予以支持,但违约金起算的时间应自2019年7月28日起。因涉案商品房在2014年即已被抵押且现被生效法律文书确认中铁信托有限责任公司对该商品房折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权，且泽润公司现仍无法偿还中铁信托有限责任公司的债务，连霞又不同意代为清偿债务消灭抵押权，故连霞要求泽润公司办理两证，在事实上履行不能，故本院不予支持。连霞的其他主张同样缺乏依据，本院亦不予支持。泽润公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四第一款，《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十七条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付给连霞自2019年7月28日起以购房款570714元为基数按每日万分之一计算的违约金31218.06元；二、福建省莆田市泽润房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内交付给连霞其购买的位于莆田市文献广场片区××幢××层××号商品房全额购房发票；三、驳回连霞的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币680.4元，减半收取计340.2元，由连霞负担50元，福建省莆田市泽润房地产开发有限公司负担290.2元。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  方新福二〇二一年四月二十九日书记员  江琦敏附：本案相关的法律法规及申请执行提示最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第六十七条抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。