广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1779号上诉人（原审被告）：吕华伟，男，1991年11月10日出生，汉族，住廉江市。被上诉人（原审原告）：赖茂，男，1953年11月7日出生，汉族，住廉江市。委托诉讼代理人：苏卿，广东诺品律师事务所律师。上诉人吕华伟因与被上诉人赖茂房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院(2020)粤0881民初3965号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人吕华伟，被上诉人赖茂及其委托诉讼代理人苏卿到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人吕华伟上诉请求：依法撤销广东省廉江市人民法院(2020)粤0881民初3965号民事判决第二、三、四项判决，并驳回赖茂的诉讼请求。事实和理由：一、引起本案纠纷的主要原因是新冠疫情，吕华伟从事线下培训，疫情导致没法开课，吕华伟因此没有收入，故无法支付房租。在不可抗力的情况下，吕华伟不存在违约行为。吕华伟与赖茂约定租金按月交付，在吕华伟因疫情而未能按约定缴交租金的情况下，吕华伟与赖茂所签订的合同应为无效。二、虽然本案纠纷不是吕华伟的主观原因引起，但考虑疫情属于不可抗力，吕华伟愿意承担一半责任。三、关于水电费的问题，吕华伟只认可国家有关部门出示的正规发票，而不是赖茂想收多少就收多少。被上诉人赖茂答辩称：一、由于吕华伟违约，按照合同约定，押金应归赖茂所有；二、疫情期间，吕华伟一直占有涉案房屋，按照合同约定，其应该支付租金；三、吕华伟应支付使用涉案房屋期间的水电费。综上，请求二审法院维持一审判决。吕华伟起诉请求：1.判决解除赖茂、吕华伟签订的《档口出租合同书》，并判决赖茂没收吕华伟押金2800元；2.判决吕华伟支付给赖茂租金15026元，水电费2037元，共17063元；3.诉讼费用由吕华伟承担。一审法院审理查明：吕华伟与赖茂于2018年11月1日签订档口出租合同，约定赖茂将其名下的位于廉江同济南路65号二楼档口租给吕华伟使用，特别注明只允许经营教育培训，不得经营其他行业。约定档口每月租金为人民币2800元，租赁期限为2018年11月1日至2021年11月1日止，租期三年。从2018年11月1日起开始计收租金，交租方式为先交2800元作为押金，然后每月交租一次。第一期交租时间为2018年11月1日至2018年12月1日，以此类推。吕华伟交租必须在每个月的前五天内交清，吕华伟经营所用的电费、水费按实际用量和政府部门规定的商用水电价格收取，每月加收电损耗5%。如吕华伟欠租超过十天，赖茂有权拒绝吕华伟再经营，可单方终止合同。关于押金的约定，如在租期内中途退出，押金归赖茂所有；租赁期满，水电房租交清，屋内设施完好，则押金退回给吕华伟。合同由赖茂的女儿赖均平代为签字，并得到赖茂的追认。合同签订后，吕华伟缴纳2800元押金并租赁该房屋用于线下教育，双方曾于2019年5月25日结算水电费，确认当时水表读数75方，电表读数12056度。吕华伟于2020年7月10日向赖茂提出以减免部分房租,协商解除合同，但双方最终未能对此达成合意。吕华伟在协商不成的情况下于2020年7月10日搬离出租屋。后双方于2020年7月13日在城北街道办人民调解委员会调解，双方依然互不退让，赖茂诉至一审法院请求处理。诉讼中，双方均认可解除租赁合同，但对押金、租金与水电费（含卫生费）产生争议。关于押金与租金的争议，赖茂认为吕华伟私下中途退出，按照合同约定应该没收押金，租金从2020年2月1日计至2020年7月11日，按每月2800元计收。吕华伟称押金是受新冠疫情的不可抗力影响，不存在违约行为，不同意赖茂没收押金，请求将押金折抵为租金。线下教育生意也受疫情影响，2020年1月28日至2020年6月15日无法正常营业，只愿意支付三分之一的租金。在2020年6月16日之后的租金愿意按照合同履行。关于水电费的争议，赖茂在庭上提交一张手抄的2020年7月10日的水电表读数，水表数字83，电表数字14160，另计卫生费308元。赖茂称是在2020年7月10日与吕华伟同时拍摄，吕华伟对此予以否认，并称2019年5月25日至2020年2月之前的水电费已经结清，只承认在2020年2月份至2020年7月11日正常的损耗。经一审法院多次询问吕华伟，吕华伟无法提交支付水电费的依据。双方庭后一起重新拍摄新的读数，由吕华伟提交，水表读数显示78.4，电表读数显示14277。赖茂对吕华伟提交的新的读数不持异议。对于水表读数异常问题，赖茂称可能是看错，以现在的读数为准。吕华伟称赖茂的水电表不是供电局使用的型号，是旧款私用的型号。吕华伟在庭上提交广东教育微信公众号的公众文章、廉江市教育局的通告一份、城北街道办出具的《关于吕华伟与赖茂房屋租赁纠纷的处理情况说明》（简称《处理情况说明》）一份，证明自己因为疫情影响不能正常经营，曾与赖茂进行调解的事实。赖茂对此无异议，并称该《处理情况说明》正好证明吕华伟所欠水电费的情况。吕华伟辩称《处理情况说明》中陈述的水电费是为了达成调解所做的让步，对赖茂的说法不予认可。另查明，对涉案房屋内的空调等物品，吕华伟在庭审中规定的期限内已经腾退完毕，剩余物品经双方协商后由赖茂自行处理。一审法院认为，本案是房屋租赁合同纠纷。吕华伟与赖茂签订的房屋租赁合同，是双方真实意思表示，没有违反法律法规的禁止性规定，合法有效，受法律保护。关于合同的解除问题。本案中，吕华伟逾期不支付租金，已构成违约，赖茂请求解除合同，吕华伟亦没有异议，一审法院对赖茂的请求予以支持。赖茂在立案时主张解除合同，合同自通知到达对方时解除。因此，本案租赁合同解除的时间应以一审法院送达起诉状副本给吕华伟之日（即2020年9月16日）解除。关于押金的问题。吕华伟辩称违约是由于疫情的不可抗力影响，不同意让赖茂没收押金。一审法院认为，吕华伟没有在疫情持续期间向赖茂主张协商解除合同，也未向法院提起诉讼请求解除合同，而是占有使用该涉案房屋直到2020年7月10日。此时吕华伟已经能够正常营业，庭审中吕华伟亦认可2020年6月15日后的租金愿意正常支付，疫情已不是造成吕华伟违约的事由。吕华伟在房租水电均未缴清的情况下私自搬离涉案房屋，其行为已构成违约。根据合同的约定，赖茂请求没收吕华伟的2800元押金并无不当，对吕华伟的抗辩意见，一审法院不予采纳，对赖茂没收押金的请求，一审法院予以支持。关于租金的问题。赖茂请求吕华伟支付2020年2月1日至2020年7月11日的租金,吕华伟只交纳租金至2020年1月，并以疫情是不可抗力为由要求减免部分租金。本案中,吕华伟承租房屋是用于线下教育培训,但因为新冠疫情的影响,导致线下教育行业长时间不能营业,新冠疫情系不能预见、不能避免且不能克服的客观情况,属于不可抗力因素。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》第二点的规定，按照吕华伟提交的证据,2020年2月至2020年6月，吕华伟因疫情影响无法营业,按照不可抗力和公平原则,免除吕华伟2020年2月1日至2020年3月31日2个月的租金,吕华伟仍需支付2020年4月1日至2020年7月11日（102天）的租金，共计9427元（2800元×3个月+2800元÷30天×11天）。对赖茂请求的超出部分，不予支持。关于水电费（含卫生费）的数额问题。关于电费问题，赖茂与吕华伟曾于2020年7月10日就房租水电费问题进行过协商，赖茂称提交的手抄的2020年7月10日的水电表读数是与吕华伟一起抄录，吕华伟在庭后提交的电表读数亦与该手抄的电表读数相接近，故对赖茂的主张予以采信。赖茂请求1683元的电费，予以支持。关于水表读数的异常问题，赖茂认可以较小的读数来认定，对赖茂关于水费的意见予以采纳。吕华伟虽称自己已经交清二月份之前水电费，但经一审法院多次询问，吕华伟以忘记了或者是现金缴纳抗辩，无法提交证据证明，一审法院对吕华伟的主张不予采信。赖茂请求的卫生费308元无事实与法律依据，不予支持。故吕华伟应支付给赖茂的水费12元，电费1683元，共计1695元，对赖茂请求的超出部分，不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条、第一百一十七条、第一百一十八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十条之规定，判决：一、赖茂与吕华伟签订的《档口出租合同书》于2020年9月16日解除；二、吕华伟支付的2800元押金归赖茂所有；三、限吕华伟在判决发生法律效力之日起十日内向赖茂支付房屋租金9427元；四、限吕华伟在判决发生法律效力之日起十日内向赖茂支付水电费1695元；五、驳回赖茂其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费148.29元，由吕华伟负担74元，由赖茂负担74.29元。二审期间，赖茂向本院提交其从河唇供电所打印的电费清单，用以证明其已向河唇供电所交纳涉案房屋的电费。吕华伟未向本院提交新证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于赖茂提交的证据，吕华伟质证认为：疫情之前的电费，吕华伟已按月缴交，疫情期间，因培训机构不能开课，吕华伟从2020年2月份开始并未实际使用涉案房屋，故没有产生水电费。经审查，本院认为：赖茂在二审期间提交的证据不属于新证据，且对本案的事实认定没有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。另查明：一审庭审中，吕华伟对电费按0.8元/度的标准计算没有异议。二审庭审中，赖茂称其所主张的电费是从2019年5月25日至吕华伟搬离涉案房屋期间的电费。又查明：在城北街道办出具的《关于吕华伟与赖茂房屋租赁纠纷的处理情况说明》中提及赖茂、吕华伟在该街道办调解时，赖茂主张吕华伟所欠的水电费总额为2100元。本院认为：本案是房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对吕华伟上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人吕华伟的上诉请求和理由，及被上诉人赖茂的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于吕华伟支付的押金应否予以退还的问题。因吕华伟单方提出解除合同并搬离涉案房屋时，吕华伟租赁涉案房屋所经营的线下培训机构已能正常营业，根据吕华伟与赖茂签订的《档口出租合同书》中关于“如在租期内中途退出，押金归赖茂所有”的约定，吕华伟单方提出解除合同并搬离涉案房屋已构成违约，故一审判决认定涉案押金应不予退还并无不当，本院予以确认。吕华伟关于赖茂应退还其押金的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于租金的问题。因吕华伟租赁涉案房屋所经营的线下培训机构在疫情期间不能正常营业，故根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，一审判决酌情减免吕华伟2个月的租金，符合本案的实际情况，本院予以确认。吕华伟关于其不应支付疫情期间的房屋租金或只应支付一半房屋租金给赖茂的上诉理由不能成立，本院不予采纳。三、关于电费的问题。因吕华伟、赖茂在城北街道办进行调解时，吕华伟对赖茂主张的2100元水电费并未提出异议，且吕华伟对涉案房屋的电费是按0.8元/度的标准计算亦没有异议，故在吕华伟并未提供证据证明其已支付了2019年5月25日之后的电费给赖茂的情况下，一审判决采信赖茂手抄的用电度数认定吕华伟应支付1683元电费给赖茂并无不当，本院予以维持。综上所述，吕华伟的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费148元，由吕华伟负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十五日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。