山东省德州市德城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鲁1402民初4576号原告（反诉被告）:德州东升置业有限公司。法定代表人：姜明，经理。委托代理人：李娜，德州开发大明镜法律服务所法律工作者。被告（反诉原告）：王彦涛，男，1977年4月17日出生，汉族，山东省临邑县城区。委托代理人：王衍森，山东雁震律师事务所律师。原告（反诉被告）德州东升置业有限公司诉被告（反诉原告）王彦涛商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告（反诉被告）德州东升置业有限公司委托代理人李娜，被告（反诉原告）王彦涛及委托代理人王衍森到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告德州东升置业有限公司诉称，2018年5月12日，原告作为甲方与作为乙方的被告签订乐百汇商业广场认购协议，约定被告购买原告开发的乐百汇商业广场A区379号商铺，总价款25.5万元。该价款是在原价389400元的基础上减去返祖和优惠价格得来。返租是我公司对购买客户的一种优势，即客户购买我公司商铺后，我公司回租三年，以保证客户的出租利益，返租租金数额是总价款的24折，即389400元24折为93456元。2018年5月23日，我公司向被告出具乐百汇广场返租告知函，确定返租时间为2018年12月30日至2021年12月30日。同日，被告向我公司提出分期付款申请，确定其已经交付首付13万元，剩余12.5万元申请分期付款。分期时间为2018年5月23日-2020年5月22日分八期，每三个月为一期，每期还款15625元，首期还款时间为2018年6月23日，第二期2018年9月23日，剩余房款依次类推，截止到2020年5月22日，如到期不交，返租时间截止。2019年11月12日，在原告多次催促下，被告才迟迟与原告签订商品房买卖合同，合同第六条第二项根据被告的分期付款申请，在内容未加任何更改的情况下，确定了被告的还款方式和数额，即确定其已经交付首付13万元，剩余12.5万元申请分期付款。分期时间为2018年5月23日-2020年5月22日分八期，每三个月为一期，每期还款15625元，首期还款时间为2018年6月23日，第二期2018年9月23日，剩余房款依次类推，截止到2020年5月22日，如到期不交，返租时间截止。合同第七条约定了违约责任，买受人未按本合同规定的时间付款，逾期超过30日后，原告有权选择解除合同或者继续履行。继续履行的，自本合同规定的应付期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。综上，合同签订后，被告除已经支付的首付13万元后，再未支付任何款项，其行为已经构成违约，现原告依据合同约定依法主张权利。现请求依法判令：1、要求被告继续履行合同，一次性支付剩余购房价款12.5万元；2、被告支付违约金自2018年6月23日起算至还款之日止；3、被告返还已将享受的三年租金93456元。被告王彦涛辩称，原告陈述不真实，请求法院驳回原告的起诉。1、本案的事实是被告于2018年5月12日、5月19日向原告交纳购房款13万元，后原告说过段时间签合同并承诺2018年12月31日之前肯定能交房，被告按照原告要求书写了分期付款申请。但至今日，原告因工程问题不能通过人防验收不能交房（其他购买人员房屋也没有进行交付），被告交付13万元后，经了解原告牵涉多笔数额巨大诉讼，并被判决承担相应赔偿责任，存在不能履行双方约定巨大风险，被告在2018年5月份至12月份多次催促原告签合同，但原告依旧没有签合同，并且在2018年12月31日之前也没有交房，被告系因原告存在巨大风险，不能履行约定并且没有提供担保前提下，行使不安抗辩权，本身并无过错及违约行为。2、本案中双方明确约定涉案分总价款为25.5万元，并不是所谓原告陈述的389400元。3、被告并没有与所谓经营管理公司签订《商铺委托经营及管理合同》，因原告无法交付涉案房屋实际也无法进行经营，根本不能也没办法返租，原告所谓的返租根本就是原告为了销售进行自导自演，自我炒作的噱头。反诉原告王彦涛诉称，反诉人与被反诉人签订商品房买卖合同，后反诉人缴纳购房款13万元，双方约定被反诉人应当于2018年12月31日前将符合合同约定房屋交付反诉人，但反诉人缴纳前期房款后，被反诉人没有按照合同约定按期交付符合合同约定的房屋，涉案房屋至今没有交付，现根据法律规定和合同约定，反诉人享有解除权。现请求解除商品房买卖合同；判决被告返还原告购房款13万元；判决被告承担违约责任。反诉被告德州东升置业有限公司辩称，答辩人并未违约，反诉人要求解除合同并承担返还购房款及其他违约责任的诉求不应得到支持。本案中，双方当事人与2018年5月12日签订的认购协议，后又补签了商品房买卖合同，二份合同的内容是完全一样的，后签订商品房买卖合同是对认购协议的认可。根据双方签订的协议内容和返租告知函，本案的购房是附返租优惠的一种购房方式，即答辩人将房屋出售给被答辩人的同时，由答辩人将所出售的房屋进行返租，返租期限为三年，返租期间的租金在购房款中予以扣除。通过上面的购房方式可以看出，出售过程包括二个阶段：一是房屋出售给被答辩人的过程，二是答辩人从被答辩人手中返租房屋的过程，在答辩人向被答辩人完成出售的同时，应当视为房屋已经交付。在返租中实际是答辩人将已经交付的房屋在被答辩人手中返租过来，这个过程是同时完成的，中间的交付过程已由返租的事实得到确认。同时，涉案商品房买卖合同的内容也印证了房屋交付的客观性，根据买卖合同第八条，交付期限约定的是出卖人在2018年12月31日前交付，而返租函确定的返租期自2018年12月30日始，二个时间是紧密衔接的，可见，返租函的确定时间也同时确定了房屋交付的时间。而被答辩人同意返租协议并享受返租优惠政策，也说明被答辩人对这一事实是明确认可的。综上，涉案房屋的交付属于一种特殊的交付方式，以返租期的开始确定房屋交付的完成，以被答辩人对返租政策的同意确定其认可该交付方式的客观事实，因此，答辩人不存在因延迟交付导致的违约，不应当承担被答辩人诉求的所有违约责任。经审理查明，2018年5月12日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《乐百汇商业广场认购协议》双方约定：二、乙方自愿购买甲方开发的乐百汇商业广场A区379号商铺。该商铺建筑面积为14.75平方米，单价为17288.13/平方米，该商铺总价款为25.5万元整。三、乙方缴纳定金1万元，并于13日内交齐约定付款方式的首付款项。······。四交款方式：乙方自愿选择一次性付款，乙方缴纳该商铺全额房款25.5万元。七、本协议待签订正式《商品房买卖合同》后自动作废。协议签订后，被告于2018年5月12日交纳房款1万元，5月19日交纳房款12万元。2018年5月23日，原、被告签订《乐百汇广场返租告知函》内容为：凡已购买我乐百汇广场铺位号;A-379#并约定三年返租（三年返租已经在总房款中一次性扣除）的购房者，我公司特告知如下：因商场运营前三年为市场培育期，为支持商场顺利运营，促进商场繁荣发展，商铺的价值得到提升，德州东升置业有限公司特告知返租时间为2018年12月30日（视为交房日期）起至2021年12月30日止。原告提交乐百汇商业广场优惠确认单证明返租是我公司对购买客户的一种优势，即客户购买我公司商铺后，我公司回租三年，以保证客户的出租利益，返租租金数额是总价款的24折，即389400的2.4折为93456元，被告对该确认单上的签字不认可。2019年11月12日，原（出卖人）、被告（买受人）签订《德州市商品房买卖合同》，买受人购买出卖人的第A区一单元-1层379号房。建筑面积共14.75平方米，单价17288.14元，总金额25.5万元。双方约定付款方式为分期付款：买受人已交首付13万元，剩余12.5万元分期付款。分期时间为2018年5月23日-2020年5月22日分为（8）期。每（3）个月为一期，每期还款15625元，首期还款时间为2018年6月23日。第二期2018年9月23日，剩余房款依次类推，截止到2020年5月22日。如到期不交，返租时间截止。第七条买受人逾期付款的违约责任。逾期在30日之内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之二的违约金，合同继续履行。第八条交付期限。出卖人应当在2018年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。第九条出卖人逾期交房的违约责任。除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：逾期超过30日的，自本合同第八条约定的最后交付期限第二日起至通知交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之三的违约金，买受人不退房，合同继续履行。2019年11月12日，原、被告双方签订附件四《补充协议》，双方约定：第五条：对房屋交付的约定。1、将房屋交付条件变更为：房屋经勘查、设计、施工、监理、建设单位竣工验收合格。第六条、关于交接的补充。2、买受人未付清全部房款前，出卖人有权拒绝向买受人交付商品房，即使超过了合同约定的交付期限，出卖人也不构成违约。第十一条、补充协议效力。本补充协议《商品房买卖合同》组成部分，与《同等商品房买卖合同》具有同等效力，本协议与《商品房买卖合同》约定不同的，以本协议为准。以上事实有原告提交的认购协议，商品房买卖合同，反诉原告提交的收据及开庭笔录等在卷证实。本院认为，《商品房销售管理办法》（建设部令88号）第十一条规定：房地产企业不得采取售后包租或者变相包租的方式销售未竣工商品房。第四十五条第二款规定：本办法所称售后包租，是指房地产开发企业在一定期限内承租或者代为出租买受人所购该企业商品房的方式销售商品房行为。结合本案，原、被告签订的《乐百汇广场返租告知函》违反上述规定，原告返租被告购买的房屋无效，故不能以此认定原告主张的2018年12月30日即已将房屋交付给被告。原告要求被告返还三年租金93456元，不予支持。原、被告双方约定剩余购房款12.5万元，被告应自2018年5月23日开始向原告分期交款，但被告未依约履行，构成违约，被告应向原告支付违约金，自2018年6月24日起按日万分之二计算至2020年5月22日止的违约金为9375元。2020年5月22日之后的违约金按日万分之二以12.5万元为基数计算至被告付款之日止，合同继续履行。反诉原告要求与反诉被告解除商品房买卖合同，返还购房款13万元并承担违约责任，因本案反诉原告未依约交纳购房款，构成违约，而反诉被告并没有违约，故反诉原告的上述反诉请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告王彦涛继续履行与原告德州东升置业有限公司2019年11月12日签订的《德州市商品房买卖合同》及附件补充协议。被告王彦涛支付给原告德州东升置业有限公司剩余购房款12.5万元及2020年5月22日前违约金9375元，（2020年5月22日之后的违约金以12.5万元为基数按日万分之二计算至被告付款之日止）。驳回反诉原告王彦涛的反诉请求。案件受理费2288元、诉讼保全费1570元，反诉费1450元，由被告王彦涛负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省德州市中级人民法院。审判员  王伟力二〇二一年四月二十一日书记员  董晓艳