北京市丰台区人民法院执 行 裁 定 书（2021）京0106执异581号案外人：杨玥，男，1988年9月29日出生，汉族，无业，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：钟欢欢，北京市两高律师事务所律师。申请执行人：丛琳，女，1986年3月23日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市香坊区。被执行人：张嗣彬，男，1987年7月28日出生，汉族，住河北省三河市。被执行人：龚雪琪，女，1989年5月22日出生，汉族，住北京市丰台区。在本院执行丛琳与张嗣彬、龚雪琪民间借贷纠纷一案中，案外人杨玥对本院执行位于北京市朝阳区建国路x号x号楼x层xxx房屋（以下简称涉案房屋）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。杨玥称，请求法院中止对涉案房屋的执行。事实和理由：2018年6月2日，杨玥与张嗣彬、龚雪琪签订《房屋买卖合同》，约定张嗣彬、龚雪琪将涉案房屋出售给杨玥，房屋总价款750万元，首付款500万元，剩余250万元通过银行贷款支付；张嗣彬、龚雪琪应于2018年8月1日前将涉案房屋的贷款全部清偿并办理抵押权解除登记手续；杨玥在张嗣彬、龚雪琪解除抵押权登记手续后，再向银行提交房屋贷款相关手续。2018年6月2日，杨玥通过银行转账的方式向张嗣彬的银行账户支付了首付款500万元。因张嗣彬、龚雪琪一直未办理解除抵押权登记手续，故剩余250万元房款的银行贷款一直未办理。2018年10月23日，杨玥以张嗣彬、龚雪琪为被告，以房屋买卖合同纠纷为案由，向北京市朝阳区人民法院提起诉讼。2018年11月2日，张嗣彬、龚雪琪为张进学办理了涉案房屋的抵押权登记手续。2019年4月3日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初33893号民事调解书，确认杨玥与张嗣彬、龚雪琪继续履行于2018年6月2日签订的房屋买卖合同；张嗣彬、龚雪琪在2019年10月1日前配合杨玥到银行清偿涉案房屋的剩余贷款，杨玥直接将款项交付银行；房屋贷款清偿完毕后一个月内张嗣彬、龚雪琪配合杨玥办理涉案房屋产权登记手续。调解书生效后，张嗣彬、龚雪琪一直未配合杨玥到银行办理涉案房屋剩余贷款清偿手续，杨玥无法将约定款项交付给银行。2019年4月10日，丛琳与张嗣彬、龚雪琪民间借贷纠纷一案，北京市丰台区人民法院作出（2019）京0106民初15661号民事调解书。2019年8月13日，丛琳向北京市丰台区人民法院申请执行，执行案号为（2019）京0106执10710号。2019年10月杨玥向北京市朝阳区人民法院申请执行，案号为（2019）京0105执41952号。2019年11月28日，北京市丰台区人民法院查封涉案房屋。2020年1月15日，北京市朝阳区人民法院轮候查封涉案房屋。2021年4月23日，杨玥向张嗣彬名下银行账户转账支付剩余250万元房款。杨玥认为，杨玥与张嗣彬、龚雪琪在北京市丰台区人民法院查封涉案房屋前签订了房屋买卖合同，并已支付全部房款，且目前杨玥实际占有使用涉案房屋，故申请法院中止执行涉案房屋。本院查明，丛琳与张嗣彬、龚雪琪民间借贷纠纷一案，本院于2019年4月10日作出的（2019）京0106民初15661号民事调解书已经发生法律效力，该调解确定：一、被告张嗣彬共计向原告丛琳偿还借款167万元，给付方式为分期给付：于2019年4月15日前给付10万元，于2019年4月30日前给付10万元，于2019年5月30日前给付12万元，于2019年6月30日前给付12万元，于2019年7月30日前给付12万元，于2019年8月30日前给付12万元，于2019年9月30日前给付12万元，于2019年10月30日前给付12万元，于2019年11月30日前给付12万元，于2019年12月30日前给付12万元，于2020年1月30日前给付12万元，于2020年2月28日前给付12万元，于2020年3月30日前给付12万元，于2020年4月8日之前偿还15万元；二、如果被告张嗣彬未能按照本调解协议之约定履行上述付款义务，则丛琳有权要求张嗣彬自违约之日起一次性偿还剩余全部未付款项并以该全部未付款为基数，按照年利率12%标准计算，自违约之日计算至实际付清之日；三、被告龚雪琪对被告张嗣彬的上述付款义务承担共同还款责任；四、案件受理费9915元由被告张嗣彬、龚雪琪共同承担（于2019年4月15日之前向丛琳支付）；五、双方就本案再无其他争议。2019年8月13日，丛琳向本院申请强制执行，本院依法受理，案号为（2019）京0106执10710号。执行过程中，本院于2019年11月28日查封张嗣彬、龚雪琪名下的涉案房屋，查封期限三年，自2019年11月28日起至2022年11月27日止。2020年9月24日，本院作出（2019）京0106执10710号执行裁定书，裁定（2019）京0106执10710号执行案件终结执行。2020年10月14日，（2019）京0106执10710号执行案件恢复执行，案号为（2020）京0106执恢1163号。另查一，2018年6月2日，张嗣彬（出卖人）、龚雪琪（出卖人）与杨玥（买受人）签订《房屋买卖合同》，约定包括但不限于以下内容：出卖人所售房屋为楼房，坐落为北京市朝阳区建国路x号x号楼x层xxx。该房屋成交价格为750万元。另查二，2018年6月2日，侯伟通过其名下尾号为xxxx的卡（账）号向张嗣彬名下尾号为xxxx的卡（账）号转账支付六笔款项共计500万元。杨玥主张，上述六笔款项均系其通过侯伟账户支付的涉案房屋的购房款。另查三，2019年4月3日，北京市朝阳区人民法院作出（2019）京0105民初33893号民事调解书，该调解书确定：一、原告杨玥与被告张嗣彬、龚雪琪继续履行于2018年6月2日签订的《房屋买卖合同》；二、被告张嗣彬、龚雪琪在2019年10月1日之前配合原告杨玥到银行清偿位于北京市朝阳区建国路x号x号楼x层xxx号房屋剩余贷款，原告杨玥直接将款项交给银行；房屋贷款清偿完毕后1个月内，被告张嗣彬、龚雪琪配合原告杨玥办理房屋产权变更登记手续；房屋产权变更登记后3日内，原告杨玥将剩余的购房款给付被告张嗣彬、龚雪琪；房屋产权变更登记后1个月内，被告张嗣彬、龚雪琪将房屋交付给原告杨玥；三、双方另约定：⒈如果未在约定的时间内配合办理清偿上述房屋贷款，则被告张嗣彬、龚雪琪向原告杨玥支付自2018年8月2日起至产权变更登记之日期间的延迟解除抵押登记的违约金（以500万元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；⒉如果未在约定的时间办理房屋产权变更登记，则被告张嗣彬、龚雪琪向原告杨玥支付自2018年8月7日起至产权变更登记之日期间的延迟办理房屋产权变更登记的违约金（以500万元为基数，按照每日万分之五的标准计算）；⒊如果未在约定的时间内将上述房屋交付给原告杨玥，则被告张嗣彬、龚雪琪支付自2018年9月1日起至实际交付房屋之日期间的延迟交付房屋的违约金（以500万元为基数，按照每日万分之五的标准计算）。四、如果被告张嗣彬、龚雪琪不按时配合办理清偿房屋贷款、房屋产权变更登记手续及交付房屋，则被告张嗣彬、龚雪琪需向原告杨玥支付律师费22万元；如果被告张嗣彬、龚雪琪按时履行上述义务，则原告杨玥不再向被告张嗣彬、龚雪琪主张前述律师费用。五、双方别无其他争议。本调解协议符合法律规定，本院予以确认。案件受理费50元由原告杨玥负担（已交纳）。本调解协议经双方签字之日起即发生法律效力。2019年10月14日，北京市朝阳区人民法院作出受理案件通知书，载明“杨玥：杨玥与张嗣彬、龚雪琪民事一案，本院（或其他生效法律文书的作出机关）作出的（2019）京0105民初33893号民事判决（或其他生效法律文书）已发生法律效力。你/你单位向本院申请执行。经审查，该申请符合法定受理条件，本院决定立案执行。特此通知”。另查四，2021年4月9日，杨玥（甲方）与张嗣彬（乙方）、龚雪琪（乙方）签订《房屋交接确认书》，载明乙方同意将其名北京市朝阳区建国路x号x号楼x层xxx号房屋，于2021年4月1日起交接给甲方杨玥全权处理，包括但不限于房屋的使用权和支配权等。且乙方不得干涉甲方对于房屋的使用和支配。另查五，2021年4月23日，杨玥通过其名下尾号为xxxx的银行账号向张嗣彬名下尾号为xxxx的银行账号转账支付三笔款项共计250万元，汇款用途均载明为购房款。同日，杨玥与张嗣彬、龚雪琪签订《证明》，载明“本人杨玥……因购买张嗣彬……龚雪琪……夫妻名下坐落于北京市朝阳区建国路x号x号楼x层xxx号，建筑面积79.4平方米的房产一套（房屋所有权证书编号或房屋来源证明名称：X京房权证朝字第XXXX号）总房款为人民币7500000元整（柒佰伍拾万元整），杨玥之前已支付完5000000元人民币（伍佰万元整），现再支付尾款2500000（贰佰伍拾万元人民币）到张嗣彬名下银行卡，账户张嗣彬，账号xxxx，开户行平安银行望京支行，特此证明”。在本案审查过程中，杨玥表示其自2021年4月1日起实际占有使用涉案房屋。本院认为，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人杨玥在本院查封涉案房屋前，与被执行人张嗣彬、龚雪琪签订《房屋买卖合同》购买涉案房屋，并已支付全部价款。但杨玥占有涉案房屋的时间是在本院查封涉案房屋之后，因此，杨玥关于其系涉案房屋实际所有人的主张不足以阻却本院对涉案房屋的执行，对其异议请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定如下：驳回杨玥的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长  郭 威审 判 员  何东奇审 判 员  赵 乾二〇二一年四月三十日法官助理  龚 梅书 记 员  张 雪