云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初1413号原告：祝建华，男，汉族，1983年11月10日生，户籍地江西省余江县。委托诉讼代理人：谢新平，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：马敏云，男，回族，1971年2月9日生，户籍地云南省曲靖市会泽县。原告祝建华与被告马敏云房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人谢新平、被告马敏云到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告按2020年6月12起至2021年2月28日262天占2019年3月1日起至2021年2月28日700天租赁期限的比例退还租金71114元；2、依法判令被告承担原告因处理积压货物而另行支付的合理开支43068元；3、判令被告承担本案诉讼费及财产保全费等费用。事实与理由：2017年2月，原、被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将其所承租的云南右营投资有限公司所有的位于盘龙区，自2017年3月1日起至2022年3月1日止，租赁期限五年；第一年租金为85000元，第二年以后为每年80000元，后双方口头约定2019年3月至2021年2月28日，每年租金为95000元，两年共计190000元；如遇到外界不可抗拒的因素（如房屋拆迁）甲方要提前3个月告知乙方剩余租金由甲方退还给乙方，原告通过银行转账给被告130000元，现金60000元，被告出具了收据。经调查，涉案商铺原系云南右营投资有限公司所有，由于债务原因，该公司将商铺的出租收益权转让给了案外人金胜昌、马祥柱，二人又将商铺转租给了被告。根据2020年6月4日云南省昆明市中级人民法院《公告》：云01执恢268号，涉案商铺经评估、拍卖、变卖处置程序，现已变卖成交，已为案外人云南奥斯迪房地产开发有限公司（以下简称“奥斯迪公司”）所有，责令被执行人、房屋占有人于2020年6月12日前迁出。由于原告所经营的超市内尚有大量存货，极易过期变质，如不及时处理将造成更大损失。原告无耐与奥斯迪公司协商给予必要时间处理存货。根据《中华人民共和国合同法》第121条“当事人一方因第三人的原因造成违约应当向对方承担违约责任”的规定，被告应向原告承担违约责任。根据合同约定，被告应当按2020年6月12起至2021年2月28日262天占2019年3月1日起至2021年2月28日700天租赁期限的比例退还租金71114元；为了避免遭受更大损失，原告采取了措施支出的合理必要费用43068元，加之装修损失及搬迁费等损失无法计算，请酌情全部支持。综上所述，原告与被告的合同关系事实清楚、证据确凿。经原告多次催讨，被告拒不返还相关款项，已严重违反诚实信用原则及法律的规定。为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》的规定提起诉讼，请支持原告的全部诉讼请求。被告答辩称：法院怎么判就怎么接受，被告没有拿到一分租金，租金是交给金胜昌、马祥柱的，金胜昌、马祥柱答应退给原告，金胜昌和马祥柱写了“让原告不要找马敏云”的情况说明，由他们负责。原、被告围绕诉讼主张依法提交证据，本院组织当事人进行了质证，对双方无争议的证据本院予以确认并在卷佐证，对原告提交的与刘虹签订的《房屋租赁合同》、收据，被告提交的情况说明真实性予以确认，但系被告与案外人的约定，不能对抗原告。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于王旗营小区农贸市场旁1-2幢1层房屋原所有权人为云南右营投资有限公司，后云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司通过法院拍卖拍得上述房产，并于2020年4月16日取得不动产权证。2016年6月30日，被告与金胜昌、马祥柱签订《租赁协议》，金胜昌、马祥柱将位于昆明市盘龙区间铺面）整体租赁给被告经营使用，期限从2016年7月1日起至2026年6月30日止。后被告（甲方）与原告（乙方）与签订《商铺租赁合同》约定：甲方将其归属权为云南右营投资有限公司，面积200平方的商铺，租给乙方使用，租期从2017年3月1日至2022年3月1日止，为期五年，2017年3月1日至2018年3月1日租金为85000元。2019年2月27日，原告向被告支付了2019年3月1日至2121年2月28日的租金190000元。2020年6月4日昆明市中级人民法院作出（2018）云01执恢268号公告，载明依据发生法律效力的裁判文书，已依法对被执行人云南右营投资有限公司名下位于昆明市盘龙区宗土地及1-2幢1层房产（房产证号：昆房权证（昆明市）字第××号）进行评估拍卖，责令被执行人、房屋占用人于2020年6月12日前迁出上述房产。2020年6月9日，原告（乙方）与张涛（甲方，云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司代表）签订《租赁协议》约定：原告承租位于昆明市盘龙区临街编号为81号（云翔超市）的商铺，商铺建筑面积共200平方米，租赁期四个月，自2020年7月1日至2020年10月31日。租金标准及支付方式：该房屋的租金按建筑面积计付，租金支付方式以四个月为一个缴租期，由乙方向甲方支付。甲、乙双方签订本租赁协议之日起，乙方一次性向甲方支付2020年7月1日至2020年10月31日共计租金31668元和一个月租金的履约保证金7917元，共计支付39585元。2020年6月11日，原告支付租金31668元及保证金7917元。2020年10月28日原告与张涛再次签订《租赁协议》约定：原告承租位于昆明市盘龙区临街编号为81号（云翔超市）的商铺。商铺建筑面积共计：36平方米。租赁期2个月，自2020年11月1日至2020年12月31日。租金标准及支付方式：该房屋的租金按建筑面积计付，2020年11月1日至2020年12月31日每月每平方米租金为100元，租金支付方式以2个月为一个缴租期，由乙方向甲方支付。甲、乙双方签订本租赁协议之日起，乙方一次性向甲方支付2020年11月1日至2020年12月31日共计租金7200元。2020年11月9日，原告支付租金7200元。本院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。”本案中，原、被告签订的《商铺租赁合同》系双方自愿协商签订，内容不违反法律规定，合法有效。被告辩称原告与金胜昌、马祥柱另行签订了合同，应由金胜昌、马祥柱退还原告租金，但被告未提交证据证实原告与金胜昌、马祥柱签订了合同，金胜昌、马祥柱并非本案审理的租赁合同的当事人，被告才是本租赁合同的出租人，故该答辩意见本院不予采纳。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”根据查明的事实，被告转租给原告的房屋由人民法院根据生效的法律文书要求原告于2020年6月12日腾还，原告与被告的租赁合同已经不能继续履行，原告为继续经营于2020年6月9日与房屋产权人签订新的租赁合同，并支付了租金，原、被告签订的《商铺租赁合同》于2020年6月12日实际已经解除。合同解除后，被告应退还原告2020年6月12日至2021年2月28日261天的租金67930.47元。对于原告主张处理积压货物支付的开支43068元的诉讼请求，原告明确该开支系支付给新出租人即云南奥斯迪百爵房地产开发有限公司的租金38868元及仓库租金4200元，本院已经支持由被告向原告退还剩余租期的租金，原告支付给新出租人的租金38868元系其另行与他人租赁房屋所支付的对价，并非由于被告行为造成的损失，本院不予支持。仓库租金4200元也无证据证实是由被告造成的必然损失，本院不予支持。财产保全费未实际产生，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条及《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、被告马敏云于本判决生效之日起十日内退还原告祝建华租金67930.47元；二、驳回原告祝建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2584元减半收取1292元由被告马敏云承担749元，原告祝建华承担543元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员  徐娅琴二〇二一年四月二十九日书记员  赵丽红