山西省长治市潞州区人民法院民事判决书（2021）晋0403民初583号原告：秦某，现住长治市。        委托代理人：耿某，系山西耿诚律师事务所律师。        被告：山西玉华房地产开发有限公司。        法定代表人：赵某。        统一社会信用代码：91140400743525000A。        委托代理人：陈某，男，1976年8月7日出生，汉族，系山西玉华房地产开发有限公司工作人员。        原告秦某诉被告山西玉华房地产开发有限公司（以下简称“玉华房地产”）商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦某及其一般授权代理人耿某、被告玉华房地产的特别授权代理人陈某均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。        原告向本院提出诉讼请求：1、依法确认原、被告签订的《商品房买卖合同》、《补充协议》及《承诺书》有效；2、判令被告按照《商品房买卖合同》的约定以及承诺书的承诺，将位于长治市××商业用房共计827.73㎡交付原告；3、判令被告将（合同编号：6T190051）《商品房买卖合同》向房地产主管部门申请网签备案；4、判令被告承担违约金1165000元；5、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年2月2日，原告与被告订立《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于长治市××房，共四层，建筑面积827.73㎡，总价款为人民币1000万元。并详细约定了付款方式、房屋交付期限、违约责任。后双方又签订一份《补充协议》，约定被告最迟于2019年2月15日前将《商品房买卖合同》进行备案。合同订立后原告依约向被告支付购房款500万元，被告也出具了收据，但被告未按合同约定向原告交付房屋，也未能按照补充协议进行合同网签备案。2019年6月14日，被告向原告出具《承诺书》，被告承诺于2019年6月25日前向原告退还房款475万元，并自愿承担已经支付的87.5万元违约金，若未能如期退款，双方的《商品房买卖合同》继续履行，并将购房款总价变为500万元，同时进行网签备案，若不能在2019年6月26日完成网签备案，被告自愿承担150万元违约金。同时将《商品房买卖合同》的交房时间变更为2019年10月1日前，违约金变更为2.5万元。后被告分五次共向原告支付违约金100万元，但未交付房屋，网签备案承诺也未实际履行。至此被告应承担逾期交房违约金1540000元、逾期网签备案违约金1500000元，共计3040000元，减去被告已支付的违约金1875000元，被告还应承担违约金1165000元。        被告辩称，1、本案是被告向原告借款500万元，约定月息2.5分，已支付3个月利息375000元；2、后陆续分3次还款150万元，现还欠本金350万元；3、2019年9月25日被告又与原告签订两份房屋买卖合同，两套房子价值548万元，被告不可能再交付800多平米的房子，违约金有争议按照《合同法》规定支付。        当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的《商品房买卖合同》、补充协议、付款账户信息、中国工商银行转账业务凭单、收据、小区综合住宅楼四层平面图本院予以确认并在卷佐证。        对有争议的证据和事实，本院认定如下：对原告提供的被告法人书写的《承诺书》，原告欲证明被告自愿承担已支付的87.5万元为其未如期备案与退款的违约金，并将涉案四层的商品房房款总价变更为500万元；若不能如期将商品房网签备案，要承担150万元的违约金；另将房屋交付时间变更为2019年10月1日前。被告辩称《承诺书》系因原告每天去被告公司找总经理赵某，经理没有办法才写下的《承诺书》，实非自愿书写，且已支付的37.5万元为借款500万元三个月的利息，之后陆续通过转账共向原告支付150万元为借款本金，在转账过程中都有备注记录；另违约金无依据。本院认为，被告主张《承诺书》非自愿书写，但未提供有效证据予以证明，本院不予采信。被告还主张本案实质为被告向原告借款500万元，但并未提供借款合同、转账凭证予以证明，而原告向本院提交了《商品房买卖合同》、被告出具的载明为购房款的收款凭证以及被告之后向原告出具的《补充协议》、《承诺书》都具体围绕房屋买卖来协商，因此被告主张此案实质为借款关系缺乏有效证据，本院不予认可；被告提供7份转账凭证欲证明有37.5万元为借款利息，另150万元为借款本金虽在转账时有备注，但是是被告单方标注，且在2019年6月14日原告出具的承诺书中被告承诺已支付的87.5万元为其未能按约备案与退款的违约金，87.5万元亦未超过法定标准，本院认可原告的主张；但对于原告主张依《承诺书》涉案商品房房款总价变更为500万元，与之前原、被告双方在《商品房买卖合同》中约定的1000万元差距较大，对被告明显不公，本院不予认可；对于原告主张被告未能在其承诺的2019年6月26日前将房屋进行网签备案，应承担150万元的违约金，原告已向被告主张过未网签备案的违约金87.5万元，被告也已经支付，原告再次向被告主张150万元的违约金已明显超过其损失范围，对于原告此项主张本院不予支持。        对被告提供的的两份位××路已经办理网签备案的商品房买卖合同，本院认为，原告未向被告交付房款，被告亦未向原告交付房屋，且被告还将房屋出租并收取了租金，即被告提供的这两份商品房买卖合同，双方都未实际履行，也未提供有效证据证明与本案有关联，因此本院认定此两套商品房与本案无关。        根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月2日原、被告双方签订编号为6T190051的《商品房买卖合同》，约定被告将其位于长治市××出售给原告，该商品房用途为商业，属钢混结构，建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积共827.73平方米（其中负一层201.81㎡、一层217.84㎡、二层204.04㎡、三层204.04㎡），房款总价为1000万元整，交房日期为2019年5月2日前。付款方式为①本合同生效之日起2日内付款5000000元；②交房之日起3日内付4000000元；③办完产权证后付清余款。出卖人逾期交房超过10日后，买受人有权解除合同并要求出卖人承担违约责任，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金。当日双方签订《补充协议》，约定出卖人应最迟应在2019年2月15日前将双方签订的合同编号为6T190051的《商品房买卖合同》进行备案，如不能在上述期限内完成备案合同的，被告应在2019年2月18日前退还买受人已交购房款，并承担30％的违约责任。原告于签订合同当日向被告通过银行转账方式向被告支付5000000元，被告向原告出具了收据。2019年5月15日被告向原告通过银行转账375000元并备注利息，2019年5月22日被告向原告通过银行转账500000元并备注还款。2019年6月14日，被告向原告出具承诺书，因双方于2019年2月2日签订的《商品房买卖合同》，被告未能按上述合同履行备案等相关义务，被告做出如下承诺：1、被告于2019年6月25日前向原告退还购房款4750000元，因被告未能按双方签订的合同进行备案与退款，被告自愿承担人民币875000元的违约金，该违约金已支付；2、如不能在2019年6月25日前退还475万的购房款，《商品房买卖合同》继续履行，且⑴上述合同房款总价变更为475万元，房款已一次性交清；⑵被告负责于2019年6月26日将总价款变更后的合同在长治市房地产主管部门进行网签与备案，如不能如期备案，被告自愿承担150万元的违约金；⑶《商品房买卖合同》约定的交房日期变更为2019年10月1日前。另，2019年7月11日被告向原告通过银行转账500000元并备注还款，2020年1月被告分四次共计向原告转账500000元，均备注为还款。        本院认为，依法成立的合同，受法律保护。原、被告双方签订的的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应继续依约履行各自的权利与义务。原、被告于2019年2月2日签订的《补充协议》系双方约定若无法网签则被告需要退还已交房款，2019年6月14日被告向原告出具《承诺书》，双方又重新约定了被告无法网签的违约责任，即双方之前签订的《补充协议》已自动失效，而《承诺书》中部分条款超出了法律规定范围，对于不符合法律规定的部分条款本院认定无效。关于原告要求被告交付涉案房屋的诉求，房屋交付需要达到国家相关法律规定的标准，而非法院民事判决认定，对于此项诉讼请求，本院不予支持。但双方在合同中明确约定了交房时间及违约责任，时至今日被告仍未向原告交房，原告请求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求本院予以支持，关于逾期交房的违约金具体数额，本院认为，被告于2019年6月14日向原告出具的《承诺书》中显示，将交房时间由2019年5月2日变更为2019年10月1日。因此逾期交房日期应按已交房款的日万分之五（即5000000元×5／10000＝2500元）从2019年10月2日起算至原告要求的2021年1月7日。具体数额为2500元×464天＝1160000元。因被告已自愿支付其未能按《商品房买卖合同》的约定进行备案与退款的违约金875000元。此项金额不发生扣减，后期被告于2019年7月向原告支付的500000元及2020年1月向原告支付的500000元予以扣减，被告还应向原告支付逾期交房违约金160000元。关于原告要求判令被告将涉案房屋进行网签备案的诉求，网签是指买房人和开发商在网上进行签订购房合同、房屋信息公示、成交信息等一系列需要到相关部门进行手续的整个过程，购房合同备案是双方签订购房合同后向当地房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续的过程。因此网签与备案都需要双方在相关行政部门进行办理，不属于法院民事案件审理范围，对于原告此项诉讼请求，本院不予支持。综上依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百四十三条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：        一、本院依法确认原告秦某与被告山西玉华房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同》有效。        二、被告山西玉华房地产开发有限公司于本判决生效后五日内向原告秦某支付2019年10月2日至2021年1月7日未付的逾期交房违约金160000元。        三、驳回原告秦某的其他诉讼请求。        如果二被告未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。        案件受理费减半收取7643元，由原告秦某负担6593元，被告山西玉华房地产开发有限公司负担1050元。        如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于长治市中级人民法院。        审判员    路海霞二〇二一年四月二十二日法官助理    李慧书记员    王树琴