安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书(2020)皖0111民初14535号原告（反诉被告）：张梅，女，1968年7月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：黄荃慧，北京兰台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修孟豪，北京兰台（合肥）律师事务所实习律师。原告（反诉被告）：郭延达，男，1991年12月5日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：黄荃慧，北京兰台（合肥）律师事务所律师。委托诉讼代理人：修孟豪，北京兰台（合肥）律师事务所实习律师。被告：魏华，男，1973年9月14日出生，汉族，住安徽省合肥市包河区。委托诉讼代理人：李文静，安徽美林律师事务所律师。被告：童智勇，男，1973年8月5日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。被告：佘祥军，男，1972年3月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。被告：何华，女，1976年6月4日出生，汉族，住安徽省合肥市蜀山区。委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。被告：吴宗尉，男，1970年10月12日出生，汉族，住安徽省合肥市庐阳区。委托诉讼代理人：刘春梅，安徽美林律师事务所律师。被告（反诉原告）：佘林丙，男，1971年10月25日出生，汉族，住安徽省肥西县。委托诉讼代理人：程志扬，安徽美林律师事务所律师。原告张梅、郭延达诉被告魏华、童智勇、佘祥军、何华、吴宗尉、佘林丙房屋租赁合同纠纷一案，以及反诉原告佘林丙反诉被告张梅、郭延达房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭合并进行了审理。原告（反诉被告）张梅、郭延达的委托诉讼代理人黄荃慧、修孟豪，被告魏华及其委托诉讼代理人李文静，被告童智勇、佘祥军、何华、吴宗尉的共同委托诉讼代理人刘春梅，被告（反诉原告）佘林丙及其委托诉讼代理人程志扬到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张梅、郭延达诉称：2010年8月7日，两原告将自有的位于合肥市包河区平方）租赁给六被告用作商贸，双方签订《房屋租赁合同》，约定租期为八年，自2010年10月7日至2018年10月7日，并对房屋的租金、支付方式、违约责任等作出了明确约定。2014年9月1日，两原告与六被告签订《房屋租赁补充合同》对于租期延长和房屋租金支付标准等条款作出变更约定，并确认原租赁合同的其他条款继续有效。六被告自2018年10月份开始拖欠租金至今，期间两原告多次向六被告要求给付，但六被告一直拖延未支付。请求判令解除原告与六被告签订的《房屋租赁合同》、《房屋租赁补充合同》；判令六被告立即搬离标的房屋、恢复原状后返还给原告；判令六被告支付拖欠房屋租金暂计70万元（自2018年11月8日至2020年8月租金，其中自2018年11月8日至2019年10月8日按照每年39万元标准，自2019年11月8日至2020年10月8日之间按照每年40万元标准计算，此后每年增加1万元，租金实际计算至搬离之日止）；判令六被告支付违约金20万元；本案诉讼费、保全费等由六被告承担。被告魏华辩称：我方诉讼主体不适格，我方以合肥悦家快捷宾馆有限公司名义与原告签订房屋租赁合同，所租房屋是用于公司经营，原告诉状中可见，原告签订的房屋租赁合同是用于宾馆经营，且是以公司名义经营。我方签订租赁合同的行为是职务行为，签订合同所产生的权利及义务是合肥悦家快捷宾馆有限公司承担，我方不应承担责任，应由公司承担责任。被告童智勇、佘祥军、何华、吴宗尉共同辩称：原告对我方的诉请无事实及法律依据，案涉合同既不是我方签字，也不是我方实际经营，原告向我方主张拖欠租金无依据，其陈述我方与其签署合同关系，无事实依据，我方无义务向其支付租金，请求法庭驳回原告对我方的诉请。被告佘林丙辩称：我方同意解除案涉合同，解除时间应为2020年2月1日。自2015年7月由我实际承租案涉房屋，我拖欠原告房租自2018年11月8日至2020年1月合计456600元，并非原告主张的70万元，我方实际于2020年1月底没有占有该房屋，并于2020年2月1日以短信方式向原告提出解除案涉合同的意思，原告收到该短信后，予以默认，并没有提出异议，故应当认定自2020年2月1日解除案涉合同，之后的租金不应由我方承担。原告主张的违约金缺乏事实依据，我告知原告解除案涉合同后，原告没有采取措施，继而扩大损失，其应当承担相应责任，再加上疫情原因，无法经营，故我不应当承担违约金。原告当庭变更诉讼请求，从每月33333元标准变更为每年增加1万元标准，其行为系变相增加诉讼请求，应当给予我举证期限。反诉原告佘林丙反诉称：我租赁两反诉被告位于合肥市包河区房屋，租赁期限从2010年10月7日至2020年1月底，同时约定出租房屋第一年租金为27万元，第二年起每年按1万元递增，至第八年租金为34万元／年封顶。我方从2010年10月7日至2018年10月7日按时向两反诉被告交纳房租合计244万元，但两反诉被告一直未向我方提供税务发票，我方曾多次催要，但两反诉被告一直拖延至今。请求法院判令反诉被告向反诉原告提供2010年10月7日至2018年10月7日期间的租赁业统一税务发票；判令两反诉被告承担本案诉讼费等其他费用。反诉被告张梅、郭延达辩称：开具税务发票并非我方与六被告签订房屋租赁合同约定的合同义务，事实上开具发票属于税法相关义务，属于行政关系，因此，反诉原告提起的反诉请求并非民事受案范围，其主张无事实及法律依据。经审理查明：2010年8月7日，原告（反诉被告）张梅、郭延达与被告魏华签订一份《房屋租赁合同》，合同约定：出租方为张梅、郭延达，承租方为魏华，出租房屋坐落于宁国路××粮大厦××楼××层，面积657.5平方米，租赁期共8年，出租方从2010年10月7日起将出租房屋交付承租方使用，至2018年10月7日回收；出租房屋第一年租金27万元，第二年起每年增加，按每年1万元递增，至第八年时租金为34万元／年，合同签订之日内承租方付出租方陆万元押金及第一季度租金，在每季度前5日内按季支付下一季度租金；承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付租金的两倍。合同签订后，魏华与被告佘祥军、何华、佘林丙以租赁房屋为住所，申请登记成立了合肥悦家快捷宾馆有限公司。此后，被告按合同约定向原告支付租金。2014年9月1日，张梅、郭延达与魏华又签订一份《房屋租赁补充合同》，合同约定：租赁期限延长4年，延长租赁期间的房租为第1年为39万元，以后每年增加1万元整；出租方给予承租方壹个月的免租期，免租期自原合同终止日的次日开始计算（即2018年10月8日），延长的租赁期自免租期终止的次日开始计算，即自2018年11月8日至2022年11月8日止。补充合同签订后，原、被告继续履行合同，被告支付租金至主合同约定的租赁期满之日即2018年10月7日。自2018年11月8日起，被告未再支付租金。2020年2月1日，佘林丙向张梅发送一条短信，在该短信中，佘林丙希望张梅收回房屋，表明租赁合同难以继续履行。张梅收到短信后，曾与佘林丙协商，但双方就租金及退房事宜未达成一致意见。此后，租赁房屋所开设的宾馆一直停业、空置。2020年8月17日，张梅、郭延达向本院提起诉讼，请求解除合同、支付租金等。另查明：2010年12月7日，魏华、佘祥军、何华、佘林丙四人作为股东以租赁房屋为住所成立了合肥悦家快捷宾馆有限公司，并将租赁房屋作为宾馆经营场所。2014年1月，合肥悦家快捷宾馆有限公司增加被告童智勇、吴宗尉为股东。2015年7月起，魏华、佘林丙等6股东约定，以两原告房屋为经营场所的宾馆由佘林丙独立经营，债权债务由佘林丙个人承担。此后，由佘林丙开始向原告支付租金，一直支付至2018年10月7日。再查明：张梅、郭延达自2010年10月出租房屋收取了2010年10月7日至2018年10月7日合同约定的租金，未向被告出具租金发票。在本案审理中，佘林丙自认从2015年7月起，以租赁房屋开设的宾馆由其个人经营，租金也由其个人支付，自2018年11月8日起所欠租金应由其负担，并请求本院减少违约金。上述事实，有张梅、郭延达提交的原、被告身份证复印件，房屋产权证复印件，《房屋租赁合同》，《房屋租赁补充合同》，银行流水信息，短信聊天记录；魏华提交的合肥悦家快捷宾馆有限公司营业执照及股东信息；佘林丙提交的合肥婉悦商务酒店营业执照，情况说明，以及原、被告当庭陈述的内容等证实。本院认为：本案争议的焦点是《房屋租赁合同》的承租方主体、租赁合同是否解除、承租方欠付租金及违约金的数额。关于《房屋租赁合同》承租方主体。2010年8月7日，被告魏华作为承租方与张梅、郭延达签订《房屋租赁合同》，2014年9月1日，魏华又作为承租方与张梅、郭延达签订《房屋租赁补充合同》，故魏华是租赁合同的承租方，应承担承租方的合同义务。被告佘林丙自认从2015年7月起实际占有使用租赁房屋、支付租金，并愿意承担2018年11月8日以后所欠租金，因此，佘林丙系租赁房屋实际使用人，自愿加入了租赁合同，其应承担支付租金的责任。在魏华与两原告签订《房屋租赁合同》后，魏华与佘祥军、何华、佘林丙于2010年12月7日共同成立了合肥悦家快捷宾馆有限公司，并以租赁房屋作为宾馆的经营场所。2014年1月，童智勇、吴宗尉入股该公司，成为股东。佘祥军、何华、童智勇、吴宗尉系合肥悦家快捷宾馆有限公司股东，参与该公司经营，应在出资范围内对合肥悦家快捷宾馆有限公司经营中所产生的债务承担责任，但佘祥军、何华、童智勇、吴宗尉未参与签订租赁合同及补充合同，不是租赁合同的承租方，与两原告之间未形成租赁法律关系。关于租赁合同是否解除。2020年2月1日，佘林丙向张梅发送短信，表明希望提前终止合同、办理退房，张梅未予答复，双方未就解除合同达成一致意见。佘林丙拖欠原告租金是违约方，其不享有解除合同的权利，故原、被告之间租赁合同在2020年2月没有解除。但此后，佘林丙未再经营宾馆，租赁房屋处于空置状态，原、被告之间租赁合同处于僵局状态。2020年8月17日，原告张梅、郭延达向本院提起诉讼，请求解除原、被告之间的《房屋租赁合同》以及《房屋租赁补充合同》，因此，本院确认涉案房屋租赁合同及补充合同于2020年8月17日解除。关于承租方欠付租金及承担违约金的数额。被告魏华、佘林丙系承租方，自2018年11月8日开始欠付张梅、郭延达租金，截止2020年8月17日租赁合同解除之日，共拖欠1年9个月零9天租金。2020年1月24日，因新冠病毒肺炎疫情爆发，安徽省启动重大公共卫生事件一级响应，此情形属于不可抗力。鉴于新冠病毒肺炎疫情主要影响2020年1月至2020年4月期间的生产经营活动，本院根据公平原则，确定免除承租方2个月的租金。因此，魏华、佘林丙应支付张梅、郭延达1年7个月零9天租金，按《房屋租赁补充合同》约定的租金标准计算，租金应为633333元。《房屋租赁合同》约定“承租方逾期交付租金的，除应及时如数补交外，应支付租金的两倍”，该约定违约金明显过高，诉讼中原告自愿减少，请求被告支付违约金20万元。但本院认为原告请求的违约金仍然较高，根据被告的请求，本院依法予以减少，确定被告支付原告逾期付款违约金10万元。原、被告之间租赁合同解除后，被告应当将租赁房屋及时返还原告，尚未履行的，终止履行。庭审查明，自2020年2月起，租赁房屋即处于闲置状态，被告未因租赁房屋取得收益。原告关于请求被告支付自解除合同之日至房屋返还之日的房屋占有使用费，有违公平原则，本院对此项请求不予支持。原、被告之间《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》中并无出租人应当提供租金发票的约定，因此，反诉原告佘林丙关于张梅、郭延达提供2010年10月7日至2018年10月7日租金税务发票的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十四条第（三）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、张梅、郭延达与魏华、佘林丙之间的《房屋租赁合同》及《房屋租赁补充合同》于2020年8月17日解除；二、魏华、佘林丙于本判决生效后十日内将位于合肥市包河区房屋返还张梅、郭延达；三、魏华、佘林丙于本判决生效后十日内共同支付张梅、郭延达租金633333元，并支付张梅、郭延达违约金100000元；四、驳回张梅、郭延达的其他诉讼请求；五、驳回佘林丙的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费14700元，减半收取7350元，由原告张梅、郭延达共同负担1200元，魏华、佘林丙共同负担6150元；反诉案件受理费100元，减半收取50元，由佘林丙负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审判员  方业泉二〇二一年四月二日书记员  何佩佩附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。