广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初33133号原告：刘佩贤，女，1937年11月25日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。原告：刘佩玲，女，1943年8月3日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市天河区。原告：刘锦城，男，1946年4月20日出生，香港特别行政区居民，住香港。原告：刘权，男，1946年9月26日出生，香港特别行政区居民，住香港。原告：刘锦勋，男，1948年4月16日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。原告：刘佩卿，女，1950年4月15日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。原告：刘锦基，男，1954年10月8日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。原告：刘佩仪，女，1956年1月17日出生，汉族，身份证登记住址广东省广州市荔湾区。以上八原告共同委托诉讼代理人：梁冬，广东凯成律师事务所律师。被告:刘美珍，女，年籍信息不详。原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪（以下简称八原告）诉被告刘美珍共有物分割纠纷一案，本院于2020年7月17日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告刘佩卿、刘锦基、刘佩仪及八原告共同委托诉讼代理人梁冬到庭参加诉讼，被告刘美珍经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。八原告提出诉讼请求：1.判令广州市荔××××号房屋归原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪所有，刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪分别享有房屋产权八分之一份额；2.刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪按照房屋评估价格补偿被告刘美珍涉案房屋九分之一的折价款，被告刘美珍在收齐房屋折价款后协助原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪办理房屋及房屋占有范围内的土地使用权登记至刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪名下的产权过户手续；3.本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：八原告和被告是同胞兄弟姐妹亲属关系，被告是八原告的姐姐。1995年八原告通过法定继承方式与被告共同取得案涉广州市荔××××号房屋的产权，八原告及被告共九人各占九分之一的份额。因八原告从未见过被告，只是从母亲口中听闻“刘美珍”这个姐姐，现被告是生是死、人在何处均无从得知，由于各原告年事已高，各自家庭成员众多，涉案房屋继续保持由八原告和被告共有的基础已经不存在，故八原告希望将被告享有的涉案房屋份额分割开来并由八原告按照房屋委托评估价格补偿被告涉案房屋九分之一的折价款以保障被告合法权益。特提起本案诉讼。被告刘美珍未作答辩。经审理查明：根据查册时间为2021年4月22日的《广州市不动产登记查册表》记载，荔××××号房（以下简称涉案房屋）建筑面积311.45平方米，共有方式为按份共有，登记时间为2016年10月21日。房屋结构为钢筋混凝土结构；砖木结构。所有权取得方式:继承；判决。产权人：1.刘佩贤，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216866号；2.刘佩玲，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216867号；3.刘权，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216868号；4.刘锦城，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216869号；5.刘锦勋，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216870号；6.刘佩卿，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216871号；7.刘佩仪，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216872号；8.刘锦基，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216873号；9.刘美珍，占有份额1/9,不动产权证书号粤（2016）广州市不动产权第05216874号；登记附记：依据（2016）粤0103执1923号《协助执行通知书》予以登记；此共用土地面积由权属人共同使用；土地未办有偿使用手续。本案没有其他附记数据，没有抵押登记信息、查封信息、来函附注数据。诉讼中，八原告表示因被告刘美珍未到庭参加开庭审理，为了公正分割，八原告愿意按照房屋的市场价值购买被告的相应份额。八原告于2020年7月16日向本院提出申请，请求法院依法委托评估机构对涉案房屋的市场价值进行评估（评估时点：2021年3月16日）。经本院摇珠确定广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司作为本次评估的中标单位。2021年3月18日，广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司做出粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》，估价结果为：荔××××号在2021年3月16日的市场价值总值为人民币捌佰肆拾玖万陆仟肆佰元整（¥849.64万元）（取整至百位），评估单价为27280元/平方米(取整至十位)。八原告对上述评估报告均无异议。广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司因此次评估收取了八原告23741元评估申请费。另查明，刘锦勋、刘锦基、刘佩仪以刘权、刘锦城、刘佩贤、刘佩玲、刘佩卿、刘美珍为被告向广州市荔湾区人民法院提起了继承纠纷一案，请求法院判令荔××××号房屋中属于易扁的9/18份额由刘锦勋、刘锦基、刘佩仪、刘权、刘锦城、刘佩贤、刘佩玲、刘佩卿、刘美珍共同继承，各占1/9的份额等。广州市荔湾区人民法院立案案号为（2015）穗荔法民一初字第1518号。该案经审理查明了以下事实：坐落在荔××××号的房屋登记产权人是易扁及刘锦勋、刘锦基、刘佩仪、刘权、刘锦城、刘佩贤、刘佩玲、刘佩卿、刘美珍共十人，于1995年3月取得，其中易扁占十八分之九份额，刘锦勋、刘锦基、刘佩仪、刘权、刘锦城、刘佩贤、刘佩玲、刘佩卿、刘美珍各占十八分之一份额。易扁（已于2003年3月28日死亡）与配偶刘超（已于1958年1月22日死亡）育有刘佩贤、刘佩玲、刘权、刘美珍、刘锦涛、刘锦强、刘锦城、刘锦勋、刘佩卿、刘佩仪、刘锦基等十一个子女。易扁的父母均先于其死亡，刘锦涛、刘锦强分别于1955年11月10日和1991年2月4日死亡，两人均未婚无子女。易扁没有立下遗嘱。该案中记载刘美珍的相关情况为：“刘美珍，女，年籍情况不详。”广州市荔湾区人民法院于2016年1月26日作出判决：坐落本市荔××××号房屋中，易扁名下的十八份之九产权份额由原告刘锦勋、刘锦基、刘佩仪与被告刘权、刘锦城、刘佩贤、刘佩玲、刘佩卿、刘美珍共同继承，各占九份之一，即实际继承该房屋的十八份之一产权份额，驳回原告刘锦勋、刘锦基、刘佩仪的其余诉讼请求。诉讼中，八原告表示在上述继承纠纷判决生效后通过（2016）粤0103执1923号协助执行通知书到房管局办证，八原告已经取得房产证，因被告未联系到，所以暂时没有办证。八原告称从未见过被告刘美珍，仅是原告刘锦勋听其母亲说有这个人，在上述继承纠纷案中也是通过公告送达的，在本案起诉前也经过《大公报》两次登报联系被告，但至今无法联系。因涉案房屋是按份共有，各占九分之一，现原告年纪较大，各有家庭成员，为避免儿孙对涉案房屋有不同处分意见从而引发家族纠纷，故八原告经协商将涉案房屋变现后再分配款项。因被告无法联系，故涉案房屋无法直接出售，只有通过本案共有物分割方式由八原告共同购买被告的份额后再直接出售。八原告在诉讼中提交了书面《推举书》和《承诺书》，八原告共同推举刘佩卿作为刘美珍应得涉案房款的保管人，刘佩卿承诺对涉案房屋折价款中刘美珍的份额由其妥善保管，并在刘美珍及其后人主张返还时无条件如数交还。本院认为，本案为共有物分割纠纷，原告刘锦城、刘权系香港特别行政区居民，本案属于涉港案件，应参照涉外民事案件确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案标的物房屋位于广州市，因此，本案应适用中华人民共和国法律作为解决本案争议的准据法。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”本案原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪和被告刘美珍各占涉案房屋九分之一的份额，形成按份共有法律关系，在各共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，八原告起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律的规定。至于分割的方式，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款对共有物分割方式的明确规定如下:“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。共有人无法协商一致的情况下，首选的分割方式是实物分割，但因一物一权是物权法的基本原理，涉案房屋并不具备分别登记产权的情况，故实物分割无法进行。关于折价，八原告占有涉案房屋份额达九分之八，在被告刘美珍无法联系的情况下，八原告主张按委托评估价购买刘美珍房产份额的主张符合物尽其用原则，合理合法，本院予以照准。关于涉案房屋的市场价值，八原告对广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司出具的评估报告均无异议，故本院对该评估报告所载的评估结果予以采信，八原告应各向被告刘美珍支付折价款118005.5元（8496400元×1/9÷8）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起十日内，原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪分别向被告刘美珍支付广州市荔湾区宝源路XXXX号房的折价款118005.5元；二、被告刘美珍应在收齐全部房屋折价款后十日内协助原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪办理广州市荔湾区宝源路XXXX号房登记至刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪名下的产权过户手续，刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪各占八分之一的份额；三、驳回原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪的其他诉讼请求。案件受理费30800元，由原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪负担27377.8元，被告刘美珍负担3422.2元；房屋市场价值评估申请费23741元，由原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦城、刘权、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪负担21103.1元，被告刘美珍负担2637.9元。如不服本判决，原告刘锦城、刘权可在判决书送达之日起三十日，原告刘佩贤、刘佩玲、刘锦勋、刘佩卿、刘锦基、刘佩仪，被告刘美珍可在判决书送达之日起十五日，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  朱志亮人民陪审员  蔡淑冰人民陪审员  曲怡倩二〇二一年四月二十六日法官 助理  范水英书 记 员  毕嘉燊法庭记录李乐英