广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初5877号原告：陈媚，女，1978年8月29日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××。委托诉讼代理人:梁彭健，男，1975年8月25日出生，汉族，住广东省中山市××××××××××××××××，系原告丈夫。被告：中山市东升镇三鸟批发市×有限公司，住所地广东省中山市××××××“××”。法定代表人：蔡某1。原告陈媚与被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司（以下简称三鸟公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告陈媚的委托诉讼代理人梁彭健到庭参加诉讼，被告三鸟公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈媚向本院提出诉讼请求：判令三鸟公司按合约支付延迟交房违约金244257.52元（已付房款1021998元×0.05%元/天×478天）。事实和理由：陈媚于2017年7月购入三鸟公司出售的时代御京新城商品房一套，合同约定的交房期限为2019年10月30日前，但至2019年11月30日三鸟公司才发出收楼通知书。当天陈媚前往收楼，发现根本不具备收楼标准，三鸟公司答应整改。2019年12月24日再次前往收楼，发现仍存在多处需要整改的问题，三鸟公司承诺在2020年1月10日前维修完成。2020年1月12日，陈媚再次前往收楼，见到三鸟公司张贴于门口保安室给业主的公告，三鸟公司承诺于2020年3月31日前整改完毕，并按合同赔付违约金。于是陈媚唯有继续等待三鸟公司整改好才收楼。但直到2021年1月20日，三鸟公司仍未通知收楼，负责收楼的物业告知陈媚，要到2021年3月才有装修工人来整改。三鸟公司的行为已造成陈媚的经济损失，故陈媚要求三鸟公司支付违约金，自2019年11月1日起至2021年2月28日止，每日按已付房款的0.005%计算。三鸟公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：2017年8月25日，陈媚（买受人）与三鸟公司（出卖人）签订了《中山市商品房买卖合同》、《〈商品房买卖合同〉补充协议一》。《中山市商品房买卖合同》约定出卖人以出让方式取得位于东升镇同茂村“××”地块的土地使用权，土地面积为6579.10平方米，土地用途为商住，出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，现定名御京明珠花园2期；买受人向出卖人购买位于东升镇御京明珠花园××房，房屋的建筑面积共115.46平方米，该商品房为预售商品房，按套内建筑面积97.4平方米计价，单价为人民币每平方米9205.98元，总金额896662元；第八条：出卖人应当在2019年10月30日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案手续，取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，……；2、遭遇异常天气……、异常土质状况、市政规划改变、公共垄断、突发性社会事件和政府行为而导致工期延误的；3、其他非甲方原因需要延期交付使用的情形。第十一条：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。第十二条：出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准，达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：2、买受人有权要求出卖人修改至符合双方约定标准，但出卖人可以其他品质相当的装饰材料、设备替代。附件三反映双方对外墙、内墙、顶棚、地面、门窗、阳台等装饰、设备标准的约定。合同还约定了其他事项。陈媚在该合同上签名确认，三鸟公司在该合同上盖章确认。《〈商品房买卖合同〉补充协议一》载明：第六条将本全合同第八条变更为：出卖人应当在2019年10月30日前将作为本合同标的物的房屋交付买受人，但如遇下列特殊原因，出卖人有权据实予以延期：1、遭遇不可抗力；2、买受人未按照本合同及本补充协议约定付清全部应付款项；3、遭遇异常天气……；4、其他非出卖人原因需要延期交付使用的情形。第七条：出卖人逾期交房的违约责任：逾期不超过180日，自约定的交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款0.05%的违约金，但最高不超过该商品房总价款的2%，合同继续履行。第九条：对本合同第十一条的补充约定：买受人收楼时，该商品房已达到交付条件，除存在房屋主体结构质量问题外，买受人就该商品房不符合本合同第十二条、附件三约定的装饰、设备标准及本补充协议第十条约定提出异议的，该类异议不得作为买受人拒绝收楼的理由。买受人应先予收楼，然后填写验收异议或相关保修单于收楼当天交回出卖人，经出卖人确认后，由出卖人按照本补充协议第十二条的约定进行保修。买受人未按上述约定收楼的，若买受人未收到交付通知的，则从本补充协议第六条约定的商品房交付之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算；若买受人已收到交付通知的，如买受人未在房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付期限内办理收楼手续的，则从房屋交付使用通知书中规定的办理商品房交付手续之日起，视为房屋已经交付给买受人使用，买受人应当自该日起开始承担因该房屋交付而产生的全部法律责任，包括但不限于各项物业管理费用的支付、房屋灭失毁损的风险承担、质量保证期限的计算。上述补充协议还约定了其他事项。陈媚在该补充协议上签名确认，三鸟公司在该补充协议上盖章确认。2017年8月26日，陈媚（买受人）与三鸟公司（出卖人）签订了《〈商品房买卖合同〉补充协议一NO：zx1707240037》,约定商品房的总价款增加125336元，增加后的总价款为1021998元。签订上述合同后，陈媚向三鸟公司付清全部购房款。三鸟公司通知陈媚于2019年11月30日办理收楼手续，当日陈媚以不具备交付条件、房屋墙裂、漏水等理由拒绝收楼。2021年3月12日，陈媚签署了收楼确认书，办理了涉案房产收楼手续。本院认为，陈媚、三鸟公司签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议系当事人真实的意思表示，内容也未违反法律、法规的强制性规定，依法应属有效，双方当事人应按约定全面履行合同义务。陈媚作为买受人已按约履行支付购房款的合同义务，三鸟公司作为商品房出卖人应当按照合同约定取得涉案房屋的《中山市建设工程竣工验收备案登记证》及于2019年10月30日前将符合合同约定的房屋交付给陈媚使用，但其最终通知收楼时间为2019年11月30日，因此三鸟公司已构成违约，应承担相应的违约责任。关于逾期交楼违约金的数额。根据双方签订的《中山市商品房买卖合同》及补充协议中有关涉案商品房交付时具备的条件来看，双方已经约定将装修瑕疵问题排除在交付条件要素以外，且约定陈媚不得以此拒绝收楼，在陈媚没有证据证明房屋主体结构存在质量问题情况下，陈媚以不具备交付条件、房屋墙裂、漏水等理由拒绝收楼应承担拒绝收楼的全部责任，视为陈媚已于2019年11月30日实际收楼。故三鸟公司应向陈媚支付逾期交楼期间的违约金，以1021998元为基数，自2019年11月1日起至2019年11月29日止按日0.05%计算，违约金为14819元。对陈媚诉求超出部分，本院不予支持。三鸟公司无正当理由拒不到庭，视为其放弃抗辩和质证的权利，不影响本院缺席审理。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，缺席判决如下：一、被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司于本判决发生法律效力之日起三日内向原告陈媚支付违约金14189元；二、驳回原告陈媚的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4964元，减半收取计2482元（已由原告陈媚预交），由被告中山市东升镇三鸟批发市×有限公司负担，并于本判决生效之日起三日内直接向原告陈媚支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  杨福鹏二〇二一年四月二十六日书记员  刘洁欢