广东省江门市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤07执复34号复议申请人(案外人)：江门市裕达纸业有限公司。住所地：广东省江门市蓬江区。法定代表人：林珍琼，该公司总经理。委托诉讼代理人：李检荣，该公司员工。申请执行人：中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司。住所地：广东省广州市越秀区东风东路828-836号东峻广场A、B座12、32、33楼C座12楼。法定代表人：陈明，该公司负责人。委托诉讼代理人：吴萍欢，广东弘新君睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：区健辉，广东弘新君睿律师事务所律师。被执行人：郑成德，男，汉族，1962年8月16日出生，住广东省江门市蓬江区。被执行人：李亭，女，汉族，1971年5月23日出生，住广东省江门市蓬江区。复议申请人江门市裕达纸业有限公司（以下简称裕达公司）不服广东省江门市蓬江区人民法院（以下简称蓬江法院）(2020)粤0703执异222号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，于2021年3月18日举行了听证，申请执行人中国长城资产管理股份有限公司广东省分公司（以下简称长城资产广东分公司）的委托诉讼代理人吴萍欢到庭参加听证。现已审查终结。蓬江法院在执行申请执行人长城资产广东分公司申请执行被执行人江门市天蕴贸易有限公司（以下简称天蕴公司）、郑成德、李亭借款合同纠纷一案中，案外人裕达公司于2020年9月15日对蓬江法院执行拍卖郑成德、李亭名下位于“江门市蓬江区”房屋提出书面异议，认为上述涉案房屋应带租约拍卖。蓬江法院查明，长城资产广东分公司因天蕴公司、郑成德、李亭没有履行蓬江法院发生法律效力的（2018）粤0703民初7494号《民事判决书》所确定的给付义务而申请执行，蓬江法院据此立案执行，该执行案案号为（2020）粤0703执427号。执行过程中，蓬江法院于2020年4月8日作出（2020）粤0703执427号《执行裁定书》，裁定“拍卖郑成德、李亭所有的位于‘江门市蓬江区’”。随后，案外人裕达公司提出本案执行异议。案外人裕达公司提供的资料显示，裕达公司与郑成德于2018年7月28日签订一份《租赁合同》，主要约定：郑成德将位于“江门市蓬江区（面积83.19平方米）”出租给裕达公司做经营使用，租赁期限8年，每月租金为998元，每次交租先付半年租金等。从2018年7月28日起至2020年1月1日止，郑成德共开具了5张《收据》、《收款收据》给裕达公司，其中除2018年7月28日开具的是收取“押金”外，其余收据内容均注明为收取不同时间段的半年租金。长城资产广东分公司提供的资料显示，涉案争议的位于“江门市蓬江区”房屋权属人为郑成德、李亭共同共有，于2013年11月4日办理了抵押权登记，登记抵押权利人为广发银行股份有限公司江门分行，现抵押权利人为长城资产广东分公司。另经核实，案件处理期间，天蕴公司已于2019年4月25日经江门市蓬江区市场监督管理局核准注销登记。蓬江法院认为，案外人裕达公司对蓬江法院执行拍卖郑成德、李亭名下位于“江门市蓬江区”房屋提出异议，主张对上述涉案执行拍卖房屋实行带租约拍卖，该异议属于对执行行为提出的异议。对于裕达公司的该异议是否成立，首先要认定裕达公司所提供的其公司与郑成德所签订的《租赁合同》能否排除（2020）粤0703执427号案件的执行。对此，裕达公司仅提供了其公司与郑成德签订的《租赁合同》、郑成德出具的收取租金的收据来证实《租赁合同》的真实性、合法性，其公司所提出的带租约拍卖主张，实质是要确认其公司在拍卖成交后，该《租赁合同》对买受人继续有效。但案件材料显示，郑成德、李亭于2011年11月4日已将涉案执行拍卖的房屋抵押给广发银行股份有限公司江门分行，并办理了抵押权登记。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力”的规定，裕达公司与郑成德之间所签订的《租赁合同》是否有效，均不能对受让人产生效力，即该《租赁合同》不能阻碍（2020）粤0703执427号案件的执行。至于该合同在裕达公司与郑成德之间是否有效不在本案的审查处理范围。综上，裕达公司主张涉案执行拍卖房屋带租约拍卖的异议请求不成立，蓬江法院依法不予支持。至于裕达公司在异议请求中主张本案适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定处理的问题，由于不管裕达公司与郑成德之间的租赁关系是否有效，裕达公司均不能阻碍执行，涉案执行拍卖房屋的抵押权实现之后，裕达公司对涉案执行拍卖房屋的租赁使用权不再享有权利。因此，在这种情况下，出于公平原则，防止利害关系人滥用诉权拖延、妨碍执行，损害相关当事人的合法利益，本案应适用《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条之规定进行审查和处理。2020年12月13日，蓬江法院作出(2020)粤0703执异222号执行裁定，裁定：驳回案外人裕达公司的异议请求。复议申请人裕达公司向本院申请复议，请求依法撤销蓬江法院（2020)粤0703执异222号执行裁定书。主要事实及理由：裕达公司与郑成德与2018年7月28日签订《租赁合同》，双方约定郑成德将位于“江门市蓬江区”房屋（面积共83.19平方米）租赁给该公司。租赁期为8年，自2018年8月1日起至2026年7月31日止。每月租金为998元，即每平方米的租金为12元／月，该租金价格符合江门市同类地段类似房产的市场租金标准。租赁后裕达公司依约支付租金和实际使用并注册上述经营地址。本案中，裕达公司与郑成德签订租赁合同，成立租赁合同关系，租赁合同属于有名合同，应当适用《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”的规定，而不应当适用最高人民法院《关于适用若干问题的解释>第六十六条第一款的规定。申请执行人长城资产公司辩称，一、裕达公司不能有效证明其在江门市蓬江区设立抵押登记前已与郑成徳、李亭签订了合法有效的房屋租赁合同，并已实际占有使用涉案房产。裕达公司在《执行异议申请书》中描述，裕达公司与郑成德于2018年7月28日签订《租赁合同》，由此可见，该《租赁合同》签订的时间远迟于广发银行股份有限公司江门分行与郑成徳、李亭就涉案房产办理抵押登记的时间（即2013年11月4日），即涉案房产系抵押给长城公司广东分公司在前，出租给裕达公司在后。根据《中华人民共和国民法典》第四百零五条规定：“抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”可见，裕达公司请求法院裁定带租约拍卖涉案房产没有任何事实和法律依据。同时，裕达公司并未提供租金发票、租金及押金支付流水或者租赁合同备案登记凭证等由第三方平台出具的足以证明租赁关系真实性的材料。二、涉案房产的每月租金明显偏低，远远低于正常租金标准。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第二款“承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。”的规定，长城公司广东分公司有足够理由怀疑裕达公司与郑成德恶意串通损害长城公司广东分公司合法权益的嫌疑。被执行人郑成德、李亭在本院复议审查期间未提交答辩意见。本院对蓬江法院查明的事实予以确认。本院认为，当时有效的《中华人民共和国物权法》第一百九十条：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”以及《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第六十六条第一款：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。”本案中，涉案房屋已于2013年11月4日办理抵押登记手续，广发银行股份有限公司江门分行对涉案房屋享有的抵押权自登记时设立。而裕达公司与郑成德签订租赁合同的时间为2018年7月28日，租赁合同约定的租赁期间为8年。可见，裕达公司与郑成德的租赁关系发生在涉案房屋办理抵押登记手续之后，属于涉案房屋设立抵押权之后产生的租赁关系，不能对抗设立在先的抵押权。蓬江法院据此裁定对涉案房屋除去租赁权进行拍卖，符合法律规定，本院予以支持。综上，复议申请人裕达公司的复议请求不能成立，本院不予支持。蓬江法院(2020)粤0703执异222号执行裁定认定事实清楚，适用法律和处理结果正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（一）项的规定，裁定如下：驳回复议申请人江门市裕达纸业有限公司的复议申请，维持广东省江门市蓬江区人民法院(2020)粤0703执异222号执行裁定。本裁定为终审裁定。审 判 长 温友华审 判 员 李雁羽审 判 员 陈侃伦二〇二一年四月六日法官助理 瞿 杭书 记 员 区翠娟