上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初6834号原告(反诉被告)：金申越，男，1972年2月18日生，汉族。委托诉讼代理人：赵井胜，上海木诚木律师事务所律师。被告(反诉原告)：张玉瑾，男，1949年7月23日生，汉族，户籍地上海市普陀区。委托诉讼代理人：朱富明，北京大成(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：沈逸菲，北京大成(上海)律师事务所律师。第三人：张弘，男，1977年11月10日生，汉族，户籍地上海市宝山区新村路XXX弄XXX号XXX室。第三人：上海菁英房地产经纪有限公司，住所地上海市徐汇区零陵路XXX号XXX楼XXX室。法定代表人：张静，董事长。委托诉讼代理人：李玉娥。委托诉讼代理人：杨蕃绮。原告(反诉被告)金申越与被告(反诉原告)张玉瑾房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行了审理。原告(反诉被告)金申越及其委托诉讼代理人赵井胜，被告(反诉原告)张玉瑾的委托诉讼代理人朱富明，第三人张弘，第三人菁英公司的委托诉讼代理人李玉娥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)金申越向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2020年12月5日签订的上海市房地产买卖合同及补偿协议；2、判令张玉瑾返还定金人民币20万元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年12月2日，原、被告与菁英公司签订《房地产买卖居间合同》(以下简称“居间合同”)，约定金申越购买张玉瑾名下位于上海市宝山区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)，总价款为636万元，定金20万元。合同签订当日，原告支付了10万元定金，并于4日内补足了剩余10万元定金。2020年12月5日，原、被告又签订了示范文本的上海市房地产买卖合同(以下简称“买卖合同”)。原告共看房两次，买卖合同签订当晚暨第二次看房时发现系争房屋窗外有高压电线，可能对人体健康造成影响。原告又发现，系争房屋产权登记在张玉瑾名下却系第三人张弘所有，产权不明晰，致使合同履行处于不确定的状态，可能影响合同目的实现，原告认为，被告隐瞒系争房屋的现状，损害了原告的合法权益。经多次协商未果，特向法院起诉，请求判如所请。被告(反诉原告)张玉瑾答辩并提出反诉请求称：合同签订、定金收取情况如原告所述，买卖合同及补偿协议应于2021年2月20日解除；系争房屋外确有高压线，但无证据证明会对人体健康造成损害，原告解约无事实依据；金申越未按合同约定于2021年1月30日前支付后续房款，已构成违约，应承担相应违约责任。张玉瑾另提出反诉请求：1、确认买卖合同及补偿协议于2021年2月20日解除；2、判令金申越支付违约金944,150元。原告(反诉被告)金申越对反诉答辩称：同意解除买卖合同和补偿协议；不同意支付违约金，违约金也过高，如得到法院支持，要求予以调低；其在第一时间通知张玉瑾合同不再继续履行，且房价也一直处于上涨状态，张玉瑾在房屋买卖交易过程中并无实际损失。第三人张弘述称：其和张玉瑾之间是叔侄关系，受张玉瑾委托出售系争房屋，买卖过程中其代表张玉瑾与原告及中介公司沟通；原告既然签订了买卖合同，应该了解系争房屋状况，房屋外的高压线并不会产生影响。第三人菁英公司述称：系争房屋并未在其公司挂牌，是金申越先看中系争房屋后，再找到菁英公司的工作人员要求约见房东，后在其主持下三方签订了相关协议；网签合同签订后两天左右，金申越称房屋周围有高压线，不想继续购买，要求菁英公司予以居间协调，后双方调解未成；2021年3月，经张玉瑾方通知，系争房屋已撤销网签备案，现已可重新出售。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：张玉瑾为系争房屋的权利人。2020年12月2日，原告金申越(乙方、买受方)、被告张玉瑾(甲方、出售方)和第三人菁英公司(丙方、居间方)签订居间合同，主要约定甲方向乙方出售系争房屋，总价为636万元，其中定金20万元，10万元于签订协议时支付，剩余10万元定金应于签订协议次日起4日内补足。居间合同第一条主要约定，乙方签署本合同之前确认已实地查看过该房地产及权属证书，对于房屋情况(包括但不仅限于面积、结构、抵押、房龄、朝向、权属、周围环境等)、土地性质及使用年限等信息知晓并且愿意继续购买该房地产等。第二条主要约定，甲乙双方应于2020年12月5日前至丙方签订网络备案版的买卖合同；若甲方未能依照本合同约定签订网络备案版的买卖合同，则向乙方双倍返还定金，若乙方未能依照本合同约定签订网络备案版的买卖合同，则已支付的定金不予返还等。同日，张玉瑾(甲方)和金申越(乙方)又签订补充协议，主要约定，甲方因自身原因未在2020年12月5日前签订网络备案版的买卖合同的，则向乙方双倍返还定金，并承担全部中介服务费；如乙方在上述期限反悔不购买系争房屋，则乙方支付的定金不予返还，并且承担全部的中介服务费等。经授权，上述两份协议的落款处由第三人张弘代张玉瑾签字。金申越分别于2020年12月2日和12月5日向张弘先后共支付了两笔10万元，付清了20万元定金。张玉瑾在庭审中也明确收到上述定金。同年12月5日，金申越(乙方、买受人)和张玉瑾(甲方、卖售人)签订网络备案版的买卖合同(合同编号：XXXXXXX)，主要约定甲方向乙方转让系争房屋，转让价款460万元。第一条主要约定，乙方对甲方转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产等。第六条主要约定，在2021年3月30日前，甲乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续等。第九条主要约定，乙方未按本合同约定期限付款的，应当向甲方支付赔偿金，赔偿金按乙方逾期未付款日万分之五计算，赔偿金自本合同约定应付期限之第2日起计算至实际付款之日止，逾期超过15日，乙方仍未完全履行付款义务的，甲方有权单方解除合同，甲方单方解除合同的，应当书面通知乙方，并有权要求乙方承担违约责任，乙方承担违约责任除应支付自本合同应付款期限之第2日起计算至甲方发出书面解约通知之日止的赔偿金外，还应按照房屋总价的20%支付违约金，乙方承担违约责任的，甲方可从乙方已付款中扣除相当于全部违约款项的价款，余款返还给乙方，已付款不足支付的，乙方应在接到书面通知之日起5日内向甲方支付。补充条款(一)第10条主要约定，乙方若未按照本买卖合同中的约定全面履行自己义务的，则应参照本合同第九条之约定向甲方承担违约责任等。附件三付款协议主要约定，乙方于签约当日，支付甲方10万元，于2020年12月5日之前支付10万元，于2021年1月30日之前支付230万元，于2021年2月28日前支付94万元，乙方以购房贷款形式向甲方支付房款114万元，双方办妥房地产交接手续当日再支付2万元。同日，双方又签订补偿协议，主要约定，金申越同意就现有装潢、厨卫设施及附属设施补偿张玉瑾176万元等。后因金申越表示不再继续履行买卖合同，未支付后续房款，系争房屋亦未交付。2021年2月2日，张玉瑾向金申越寄发催告函，要求后者继续履行买卖合同并支付剩余房款。同年2月4日，该函送达金申越处。同年2月9日，张玉瑾又发解除通知书，称因金申越未按约履行合同，买卖合同及补偿协议于本通知书送达之日起解除，并应赔偿其损失。该函于次日送达。同年2月20日，张玉瑾再发通知函，重申解除买卖合同，并保留追究违约责任的权利。该函未送达金申越。为证明己方主张，金申越向本院提交了如下证据：1、其与第三人菁英公司工作人员之间的微信聊天记录，证明买卖合同签订次日暨2020年12月6日其向中介公司人员表示因房屋外有高压线，故决定不再购房，并要求中介公司重新将系争房屋挂牌出售，其已在第一时间通知对方不再购房的决定，避免了损失的扩大。2、网络贴文截图，证明高压线辐射对人体健康有害。被告张玉瑾发表质证意见：无法确认证据1的真实性；证据2与本案无关联性，系争房屋小区设置高压线是符合国家相关法律规定的，且离系争房屋有一段距离，目前无证据证明对人体健康有害，其另提供相关照片及《电力设施保护条例实施细则》以佐证其主张。第三人张弘发表质证意见：无法确认证据1的真实性，但确在网签三、四天后从菁英公司处得知金申越不想购房，其在第一时间将该信息告知了张玉瑾。第三人菁英公司对于微信记录的真实性无异议，其在得知金申越不再购买系争房屋后及时向卖方进行了反馈，后双方未就赔偿事宜达成一致。为证明己方损失，张玉瑾向本院提交了法律服务合同、支付凭证及发票，证明已支付律师费5万元；另提供佣金确认书，证明应向菁英公司支付佣金9万元，张玉瑾表示该佣金尚未支付给第三人，但理应作为其损失予以考虑，其另有未售出房屋造成资金回笼的损失。金申越对于上述证据无异议。在庭审中金申越另表示，其系通过其他中介公司看中了系争房屋，后联系到第三人菁英公司的工作人员，由第三人撮合其与房东张玉瑾签订了相关协议，菁英公司从未带其看房。关于张玉瑾是否隐瞒系争房屋外有高压线一节事实，金申越表示无证据可以佐证。本院认为，原、被告签订的买卖合同及补偿协议系当事人的真实意思表示，合法有效，应得到恪守履行。系争房屋外有高压线是客观事实，张玉瑾作为卖方并无能力进行掩盖。金申越在庭审中坦承其曾两次看房，按照常理，看房除了查看房屋内部结构、设备设施外，房屋坐落、周遭环境也应是看房的一项重要内容，金申越关于其没看到高压线的抗辩意见，本院不予采信。其现以高压线有害人体健康为由，要求终止履行买卖合同，无事实依据，本院不予采纳。其未按约支付后续房款，已构成违约，张玉瑾享有解约权。根据已查明的事实，张玉瑾于2021年2月9日发函解除买卖合同及补偿协议，该函于次日送达金申越，故买卖合同和补偿协议应于2021年2月10日解除。张玉瑾所主张的违约金，符合合同约定，但合同约定的违约金标准明显过高，本院考虑到合同的履行情况、当事人的过错程度以及实际损失等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定金申越向张玉瑾支付违约金26万元。张玉瑾另收取的20万元定金，应向金申越返还。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第(三)项、第五百六十五条第一款、第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条第一、二款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、原告(反诉被告)金申越和被告(反诉原告)张玉瑾就上海市宝山区新村路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的上海市房地产买卖合同(合同编号：XXXXXXX)及补偿协议于2021年2月10日解除；二、原告(反诉被告)金申越于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)张玉瑾支付违约金26万元；三、被告(反诉原告)张玉瑾于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)金申越返还定金20万元；四、驳回原告(反诉被告)金申越的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)张玉瑾的其余反诉请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取2,150元，由被告(反诉原告)张玉瑾负担。反诉案件受理费收取6,620元，由原告(反诉被告)金申越负担1,823元，被告(反诉原告)张玉瑾负担4,797元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  黄文颋二〇二一年四月二十五日书记员  朱梦娜附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。……第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。……第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。……二、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。