安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终2289号 上诉人（原审原告）：张军，男，1988年2月18日出生，汉族，住安徽省颍上县。 上诉人（原审原告）：陈西梅，女，1991年6月15日出生，汉族，住安徽省颍上县。 二上诉人共同委托诉讼代理人：骆东升，安徽瀛展律师事务所律师。 二上诉人共同委托诉讼代理人：朱多光，安徽瀛展律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽众信置业有限公司，住所地安徽省阜阳市颍州区经济开发区华山路**，统一社会信用代码91341200MA2MXMX354。 法定代表人：肖波，该公司经理。 委托诉讼代理人：周亚辉，安徽仲天律师事务所律师。 委托诉讼代理人：高崇，安徽仲天律师事务所实习律师。 被上诉人（原审被告）：安徽天枢房地产经纪有限公司，住，住所地安徽省阜阳市颍州区清河街道办事处中清路**银河金座小区**商住楼**一社会信用代码91341200MA2RA3EP1C。 法定代表人：孙金辉，该公司经理。 委托诉讼代理人：李衡，安徽仲天律师事务所律师。 上诉人张军、陈西梅因与被上诉人安徽众信置业有限公司（以下简称众信公司）、安徽天枢房地产经纪有限公司（以下简称天枢公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初5191号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月6日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张军、陈西梅上诉请求：撤销一审判决，予以改判或将本案发回重审。事实与理由：众信公司、天枢公司蓄意串通超额收取购房款，严重损害其合法权益；众信公司、天枢公司提供的销售合同与其无关，超额收取的购房款依法应当予以返还；众信公司提供的验收资料没有行政主管部门签章，不能作为定案依据；众信公司逾期交付房屋，应承担相应的违约责任。 众信公司辩称，双方之间的交易真实合法，一审判决正确。 天枢公司辩称，购房人在交纳房款时对于天枢公司的存在、收款事实、款项性质是明知的，一审判决正确。 张军、陈西梅向一审法院起诉请求：1.判令众信公司、天枢公司返还超额支付购房款101274元和利息(利息以101274元为基数，按照中国人民银行发布的金融机构人民币同期同类贷款基准利率自2018年2月27日起计算至2019年8月19日和按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2019年8月20日起计算至全部清偿之日止的利息，以上利息暂计算至2020年3月15日，为9858.26元);2.判令众信公司支付逾期交房违约金1661.04元(以580726元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起暂计算至2020年1月24日止，以后违约金以580726元为基数按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月25日起计算至实际交付之日止）;3.判令众信公司、天枢公司承担案件受理费和其他合理费用。 一审法院认定事实：2018年2月，张军、陈西梅预购买众信公司开发的新安府G1住宅楼1303室，向众信公司支付120726元购房款，向天枢公司支付101274元。张军、陈西梅后与众信公司签订《商品房买卖合同（预售）》，合同主要约定：张军、陈西梅以580726元的价格购买众信公司开发的新安府G1住宅楼1303室；张军、陈西梅应支付首期款120726元，余款460000元向银行申请贷款支付；众信公司应当于2019年12月31日前向张军、陈西梅交付商品房，商品房交付条件为该商品房部分分期综合验收合格，逾期交付的，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，按日计算向买受人支付全部房价款万分之0.5的违约金。现张军、陈西梅认为众信公司以天枢公司名义收取其二人超额支付的购房款101274元，实属共同欺诈行为，应当予以返还，以及逾期交房应当承担逾期交房的违约责任为由，提起诉讼。 一审另认定：新安府G1住宅楼工程竣工五大主体验收合格时间为2020年1月16日，公安消防验收合格时间为2020年1月19日。2019年12月份，众信公司向G1号住宅楼各业主送达《交房通知书》，通知集中交房时间为2020年1月1日。众信公司与天枢公司于2017年12月11日签订《销售合同》，约定众信公司收取购房合同内的房款，高于买卖合同以外的所有款项为天枢公司的居间费用，由天枢公司自行收取，与众信公司无关。 一审法院认为，虽然张军、陈西梅与天枢公司之间未签订书面协议，但本案所涉标的是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出张军、陈西梅对于支付给天枢公司的款项是明知的，也是认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示，《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，张军、陈西梅的诉称不符合生活常理及交易习惯，故其二人要求返还天枢公司收取的费用，不予支持；张军、陈西梅要求众信公司支付逾期交房违约金，因双方约定于2019年12月31日前交房，众信公司虽于2019年12月向各业主送达交房通知书，但涉案房屋竣工五大主体验收合格时间为2020年1月16日，公安消防验收合格时间为2020年1月19日，故众信公司应按双方约定支付自2020年1月1日至2020年1月19日之间的逾期交房违约金，即647.9元（682000元×0.5×19天）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、安徽众信置业有限公司于判决生效之日起十日内支付张军、陈西梅逾期交房违约金647.9元；二、驳回张军、陈西梅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2556元，减半收取计1278元，由张军、陈西梅负担1253元，安徽众信置业有限公司负担25元。 二审中，张军、陈西梅为支持其上诉理由，向本院提交1.安徽省中环检测有限公司官网公示的《关于安徽众信置业有限公司竣工环境保护验收情况公示》1份，证明众信公司开发的涉案项目在2020年5月9日至2020年6月9日属验收公示期间，在公示期未结束前，竣工环境保护验收不能确定是否合格，达不到合议约定的交房条件；2.在阜阳市城乡建设局窗口处调取证据时的录音录像1份，证明该局工作人员陈述涉案房屋验收合格时间是2020年9月，众信公司提交的验收资料是虚假的。 众信公司、天枢公司质证认为：证据1不属于新证据，达不到其证明目的，涉案房屋已通过五大主体和消防验收合格，符合交房条件，系有效交付；证据2的证据形式及真实性存疑，无相关单位印章，应当以阜阳市城乡建设局备案存档的验收资料为准。 本院认证意见为：在案证据已证明涉案房屋通过了五大主体及消防验收合格，符合合同约定的“综合验收合格”的交房条件，郭贤飞、孙杰梅所举证据达不到其证明目的。 众信公司向本院提交1.工程竣工消防验收备案凭证2份，证明涉案房屋的消防验收合格的时间；2.交房通知签字表，证明其在2020年1月份进行了集中交房，在交房之前按照合同约定进行了有效通知。 张军、陈西梅质证认为：证据1的真实性无异议，65号凭证证明涉案房屋消防验收时间为2020年11月12日，在2020年1月份达不到交房条件，一审判决逾期交房违约金错误；证据2的三性均存异议，不能证明众信公司主张的2020年1月份集中交房的事实，与客观事实不符。 天枢公司对众信公司所举证据及证明目的不持异议。 本院认证意见为：证据1能够证明涉案房屋的消防验收时间，上诉人也不持异议，对该组证据的证明目的予以确认；对房屋是否符合交付条件，应按照合同约定及综合验收的情况认定，众信公司所举证据2达不到其证明目的。 当事人对于其他证据的举证、质证与一审相同，本院认证意见与一审一致。 本院对于一审查明的事实予以确认。 本院认为，综合双方当事人诉辩意见，以及一、二两审举证、质证情况，本案争议焦点为：一、张军、陈西梅主张的逾期交房违约金是否有事实和法律依据；二、天枢公司收取的相应款项应否予以返还。 关于争议焦点一，众信公司虽于2019年12月向各业主送达交房通知书，但涉案房屋五大主体验收合格时间为2020年1月16日，公安消防验收合格时间为2020年1月19日，一审法院据此确定众信公司支付自2020年1月1日至2020年1月19日之间的逾期交房违约金，并无不当。 关于争议焦点二，虽然张军、陈西梅与天枢公司间未签订书面协议，但涉案房屋是大宗商品交易，各方当事人在谈判、协商、付款时均应尽到审慎义务，从房屋买卖履行过程中可以看出张军、陈西梅对于支付给天枢公司的款项是明知并认可的，属《商品房买卖合同（预售）》之外的其他约定，是双方当事人真实意思表示。《商品房买卖合同（预售）》反映的房价款并非双方约定的真实价款，张军、陈西梅的主张不符合生活常理及交易习惯,故对其二人要求返还天枢公司收取的费用的诉讼请求，本院不予支持。 综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条的规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费2556元，由张军、陈西梅负担。 本判决为终审判决。 审判长  叶志强 审判员  黄发全 审判员  袁理想 二〇二一年四月十五日 书记员  刘雅馨 附本案书适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： (一)原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定; (二)原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更; (三)原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判; (四)原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。 原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。 第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。