河南省通许县人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0222民初1500号原告：于卫东，男，1971年10月21日生，汉族，住河南省开封市经济技术开发区。原告：景学民，男，1969年11月5日生，汉族，住河南省通许县。二原告共同委托诉讼代理人：王霞，通许县城关法律服务所法律工作者，代理权限为特别授权。被告：开封亿豪置业有限公司，住所地通许县幸福路中段北侧，统一社会信用代码91410222075442110L。法定代表人：屈金永，职务总经理。委托诉讼代理人：彭博，河南子建律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：田永勤，男，1945年2月8日生，汉族，住河南省通许县，系公司员工，代理权限为特别授权。被告：田磊，男，1974年10月19日生，汉族，住郑州市金水区。原告于卫东、景学民诉被告开封亿豪置业有限公司、田磊合同纠纷一案。本院于2020年6月10日受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告于卫东、景学民及二原告共同委托诉讼代理人王霞、被告开封亿豪置业有限公司委托诉讼代理人彭博、田永勤到庭参加诉讼，被告田磊经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告于卫东、景学民向本院提出诉讼请求：1、请求法院依法判令解除原、被告于2016年6月24日签订的协议书；2、请求法院判令被告赔偿原告的房屋实体价值损失420万元；3、请求法院判令被告赔偿未完成房地产开发给原告造成的房屋租赁损失60万元；4、案件受理费由被告承担。事实及理由：2016年6月24日，被告开封亿豪置业有限公司、田磊与原告于卫东、景学民签订协议书一份，协议书载明“乙方的房屋（北邻幸福路、东临北阁路、南邻农行家属院、包括附属物）在本协议签订之后全部交予被告改造。被告以北邻幸福路地边建房为准，南邻农行家属院地边为准建房，南北宽27.4米，东西宽11米，由被告全部建成房屋，此面积为室内建筑面积，不含门外挑梁扇沿通道，将建好的一层门面房，二层楼房以及相对应的地下室无偿的交于原告，扣除4.7米公用通道，通道上方一层归原告所有。一切建筑费用、配套设施费用及其他杂项开支（包括老干局土地费用）及水电门窗房产证等费用全部由被告承担。被告违约或不按施工图施工，如给原告造成经济损失或被告违反以上任何一条协议，需赔偿原告经济损失600万元”。协议还约定，被告保证按合同签订之日起18个月完工，如被告不能按期交房，需向原告赔偿每月2万元房屋租赁损失。根据目前状况，被告已无法按照双方的协议约定进行建设，合同目的无法实现，但是被告已将原告的房屋（包括7间门面房和二楼套房在内）全部拆除，房屋的土地所有权也变更登记在被告名下，给原告的财产及收益造成严重损失。为维护原告的合法权益，故诉至法院，请依法判令如诉。被告开封亿豪置业有限公司辩称，一、二原告诉求解除双方于2016年6月24日签订的《协议书》答辩人没有意见，但解除合同的原因不是答辩人存在违约导致的。1、原、被告双方于2016年6月24日就拆迁安置补偿问题签订了《协议书》，2019年7月29日签订了《补充协议》，以及通许县人民法院生效的法律文书（2019）豫0222民初2732号民事判决，2019年4月2日通许县人民政府《关于咸平社区等3个棚户区改造项目规划征收范围内暂停办理相关手续的通告》，均能认定如下事实：双方第一次签订安置补偿协议后，因通许县人民政府原因未履行招商引资《通许县咸平财富广场项目合作协议书》约定的义务，导致答辩人不能向本案原告交付房屋。事后双方同意顺延交付涉案房屋（即从政府部门批建之日起一年内交房），又因政府规划调整，不批准建设规划证，致使涉案的房屋无法按照双方协议进行建设并交付，合同的目的无法实现。由此可见，导致原被告双方不能履行合同的原因系通许县人民政府行为，而不是答辩人主观行为造成的。2、根据《合同法》第117条：“因不可抗力解除合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外”。退一步讲根据《合同法》司法解释（二）第26条的情势变更，答辩人也不应该承担违约责任。该条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的，非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同的目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。据此判断原、被告双方解除合同，应依据公平原则，而不是过错违约原则。二、二原告要求的房屋实体价值420万证据不足，明显高于市场价值。1、按照答辩人与通许县人民政府签订《通许县咸平财富广场项目合作协议书》，二原告房屋拆迁，由政府负责，并以政府名义与二原告签订拆迁安置补偿协议书。事实上，二原告在拆迁过程中是“难缠户、钉子户”，为了尽快施工答辩人按照原告起草的协议进行签字盖章，形成了2016年6月24日签订《协议书》。该协议书未约定房屋实体价值，未显示产权证书，仅记载了南北宽27米，东西宽11米。根据当前通许县人民政府新的城建规划，二原告土地在规划红线内不能建设，显然拆迁价值意义不大，协议中没有写实体价值。2、答辩人认为，二原告的被拆迁的房地产既不是寸土寸金也不是一文不值，公平地说房地产的实体价值应该根据其房屋结构、使用年限、地理位置、市场行情等综合判断房屋的实体价值，而不是二原告所说的420万元，也不知道二原告所称的420万元依据是什么从何而来？综上二原告所诉求的被拆迁房屋实体价值420万元不能想当然地作为定案依据。三、二原告要求的房屋租赁损失60万元，不应得到支持。1、尽管原、被告双方协议约定，逾期交房支付二原告房屋租赁损失每月2万元。但造成逾期交房的结果不是答辩人的行为造成的是不可抗力、情势变迁因素造成的。即使按照逾期交房，涉案房屋租赁费应参照拆迁补偿标准，市场因素，并充分考虑二原告被拆迁房屋不是商业门面房，每月赔偿2万元租赁费明显过高。2、根据《合同法》第114条及《合同法》解释二，约定违约金过分高于实际损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。涉案拆迁房屋系住房，逾期交房每月支付2万元租赁费明显过高。3、关于导致逾期交房产生租赁期限的计算。原被告双方于2016年6月24日签订《协议书》，约定协议签订后18个月完工交房，即2017年12月24日之前交房。2016年7月15日答辩人和通许县人民政府《补偿合同书》约定2017年6月30日完成二期拆迁即征地，该时间点尚未到交房节点，而事实上至今通许县政府没有完成二期拆迁及征地。故此答辩人不承担逾期交房每月2万元房租费损失。综上所述，二原告诉求60万元的租赁费损失没有事实根据和法律依据，不应当得到支持。四、关于被告田磊主体资格问题。根据《公司法》第3条：“公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权，公司以其全部财产对公司债务承担责任。田磊系公司委托代理人，其行为产生的权利义务和法律后果依照《民法总则》关于代理的一般规定应由公司承担。五、通许县人民政府与本案处理结果存在利害关系，涉案合同无法履行也是政府行为造成的，答辩人依照《民事诉讼法》之规定，向法庭提交了追加被告申请书，恳请法庭予以支持。综上无论从不能如期交付房屋的事实发生，还是从法律角度均不是答辩人的行为构成违约，如果解除合同应按照公平原则处理。二原告要求房屋的实体价值420万元没有根据，应参照拆迁补偿标准依法评估。二原告要求的逾期交房租赁费损失，责任不在答辩人，拆迁房屋也不是商业用房，要求的60万元不应当得到支持。尚待通许县政府对包括二原告在内的11户拆迁安置（置换房屋）确定如何赔偿方案出台后再进行处理此案。被告田磊未到庭，未答辩。经审理查明，2013年8月20日，被告开封亿豪置业有限公司与通许县人民政府签订通许县咸平财富广场合作协议书，被告开封亿豪置业有限公司出资开发通许县咸平财富广场项目，项目选址为南至文卫路、东至北阁路、北至幸福路、西至公路局西墙，占地44823.23平方米。2015年5月13日，被告开封亿豪置业有限公司与通许县国土资源局签订国有建设用地使用权出让合同，2015年8月14日取得包括涉案土地在内的1521.32平方米建设用地的使用权。2016年6月24日，原告景学民、于卫东与被告开封亿豪置业有限公司、田磊签订协议书。2016年7月15日，被告开封亿豪置业有限公司与通许县人民政府签订补充合同，通许县咸平财富广场项目分为两期建设，一期为老干部局家属院（涉案土地在内）及图书馆土地开发，面积为3.07亩，二期为余下部分土地开发，面积59.67亩。原告景学民、于卫东与被告开封亿豪置业有限公司、田磊签订的协议约定：原告景学民、于卫东的房屋（北邻幸福路、东临北阁路、南邻农行家属院、包括附属物）在本协议签订之后全部交予被告改造。被告以北邻幸福路地边建房为准，南邻农行家属院地边为准建房，南北宽27.4米，东西宽11米，由被告全部建成房屋，此面积为室内建筑面积，不含门外挑梁扇沿通道，将建好的一层门面房，二层楼房以及相对应的地下室无偿的交予原告，扣除4.7米公用通道，通道上方一层归原告所有。一切建筑费用、配套设施费用及其他杂项开支（包括老干局土地费用）及水电门窗房产证等费用全部由被告承担。被告违约或不按施工图施工，如给原告造成经济损失或被告违反以上任何一条协议，需赔偿原告经济损失600万元。被告应保证按本合同签订之日起18个月完工，如延期不能按期交房，需向原告赔偿每月两万元房屋租赁损失。2019年4月2日，通许县人民政府将通许县咸平财富广场项目下的宗地列入棚户区改造范围。以上事实，有协议书、补充合同、当事人陈述等在卷佐证。本院认为，依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原告景学民、于卫东于2016年6月24日与被告开封亿豪置业有限公司、田磊签订的协议书系双方真实意思表示，且不违反法律规定，该协议合法有效。协议约定被告应保证按本合同签订之日起18个月完工，自签订协议之日至本次起诉，已将近四年，被告仍未完成涉案房屋的改造，已构成根本违约。另通许县人民政府于2019年4月2日发布通知将通许县咸平财富广场项目下的宗地列入棚户区改造范围，要求暂停实施办理新建、扩建、改变房屋和用途等相关手续。涉案房屋确已无法按照双方签订的协议约定进行改造，无法实现合同目的，原告主张解除协议，于法有据，本院予以支持。关于合同解除后原告的损失部分，原告的房屋已被拆除，确实对原告造成了损失，协议约定被告违约或不按施工图施工，如给原告造成经济损失或被告违反协议，需赔偿原告经济损失600万元，现原告主张420万元不超过协议约定及同一时期同一区域房屋的市场价值，本院予以支持。原告主张的因未完成房地产开发给原告造成的房屋租赁损失，协议中虽约定有延期交房的房屋租赁损失，但涉案协议主要系房屋改造，租赁费系预期收益，并非实际损失，且协议中已经约定了被告违约应赔偿的经济损失数额，故对于该部分诉求，本院不予支持。被告开封亿豪置业有限公司辩称导致原、被告双方不能履行合同的原因系政府行为，而不是被告主观行为造成的，但协议系2016年6月24日签订，约定18个月完工，政府发布改造通知系2019年4月2日，在发布该通知之前，被告就已逾期完工一年有余，被告在该政府行为发生之前就已构成根本违约，故对于该辩解理由，本院不予采信。被告田磊未到庭参加诉讼，视为其放弃举证、质证的权利。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百三十三条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告开封亿豪置业有限公司、田磊于本判决生效之日起五日内赔偿原告于卫东、景学民房屋实体价值损失4200000元；二、驳回原告于卫东、景学民的其他诉讼请求。如果未按本判决书指定的期间履行金钱给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费45200元，由被告开封亿豪置业有限公司、田磊承担39550元，原告于卫东、景学民承担5650元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省开封市中级人民法院。审 判 长  朱向永人民陪审员  黄海燕人民陪审员  景富仙二〇二一年四月十九日书 记 员  娄亚萍