广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1790号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟华志，男，汉族，1987年12月08日出生，住广东省遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国银行股份有限公司湛江分行，住所地：广东省湛江市人民大道**。负责人：梁华管，该行行长。委托诉讼代理人：梁成桂，该行工作人员。委托诉讼代理人：吴滢，该行工作人员。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人钟华志及原审被告中国银行股份有限公司湛江分行（以下简称“中行湛江分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人钟华志的委托诉讼代理人黄大盛，中行湛江分行的委托诉讼代理人梁成桂、吴滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1、依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1872号民事判决第六项；2、将上述判项依法改判为“限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向钟华志返还钟华志己向中国银行股份有限公司湛江分行归还的自2019年2月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金”；3、上诉费用由钟华志承担。事实与理由:京豪公司没有收到钟华志支付给银行的利息、无法返还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2018年11月13日，京豪公司与钟华志签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价564040元，钟华志向京豪公司支付了174040元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2018年12月6日，钟华志与中行湛江分行签订了《个人一手住房贷款合同》；2019年2月1日，中行湛江分行向京豪公司支付按揭款390000元。暂计至2020年9月2日钟华志已付的银行贷款本息合计45023.92，其中本金为7542.68元、利息为37481.24元。广东省遂溪县人民法院2020粤08**民初1872号民事判决第六项中，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人钟华志答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告中行湛江分行述称：同意一审判决。钟华志起诉请求：1、判令解除钟华志与京豪公司签订的《商品房买卖合同》(预售);2、判令解除钟华志与中行湛江分行及京豪公司签订的《个人一手住房贷款合同》;3、判令京豪公司立即向钟华志退还购房首期款174040元及从2019年3月2日起至判决生效之日止钟华志已付给中行湛江分行的贷款本息(暂计至2020年9月2日已付的银行贷款本息为45023.92元)；4、判令京豪公司立即退还钟华志房屋买卖契税8057.72元、办证综合费2000元及维修基金4493元；5、判令京豪公司立即支付占用钟华志购房款的利息(以首期款174040元为基数，从2018年10月5日起按年利率4.35%计算至实际退清之日止，以贷款39万元为基数，从2019年2月1日起按年利率4.35%计算至判决生效之日止)；6、判令京豪公司立即向钟华志支付违约金5640.4元；7、判令钟华志自判决生效后尚欠中行湛江分行的购房贷款本金、利息及因解除《个人一手住房贷款合同》而需支付的违约金，均由京豪公司向中行湛江分行偿还，违约金按《个人一手住房贷款合同》的约定计算；8、本案所有的诉讼费用由京豪公司、中行湛江分行承担。一审法院审理查明：湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440823201800048号】和建筑工程施工许可证【证号：440823201809140101号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第**）等相关许可证明。2018年11月13日，钟华志与京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2018037375）一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条和第六条约定：京豪公司将其位于广东省遂溪县（以下简称“1203房”），以总价款564040元出卖给钟华志；第七条约定：钟华志采取分期付款支付“1203房”的全部价款，其中：首期支付174040元，担保贷款（按揭贷款）支付390000元；第十一条约定：京豪公司应当在2019年10月1日前向钟华志交付“1203房”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，钟华志依照合同约定于2018年11月15日向京豪公司支付首期房款174040元；另已于2018年10月5日向京豪公司交纳办证综合费2000元和维修基金4493元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税8057.72元。2018年12月6日，钟华志与中行湛江分行以及京豪公司三方签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JK2018200034419405号）一份，约定：钟华志以所购房屋“1203房”提供抵押担保向中行湛江分行贷款390000元，利息按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算；京豪公司提供保证担保。贷款合同签订后，中行湛江分行于2019年2月1日向钟华志发放贷款390000元，并同时支付给京豪公司。钟华志贷款后至本案一审法庭辩论终结前，已按照《个人一手住房贷款合同》的约定按月等额给中行湛江分行归还本金和支付相应的利息至2020年10月2日。2019年10月1日交房期限届满后，京豪公司没有按照约定的交付“1203房”时间向钟华志交付使用房屋，钟华志多次与京豪公司协商未果，引发纠纷，遂诉至一审法院。截止本案一审法庭辩论终结前，“1203房”尚未验收完毕，尚未交付钟华志使用。另，钟华志向一审法院提起诉讼后，京豪公司于2020年9月14日接收到一审法院送达的起诉状副本及相关的法律文书。上述事实，有钟华志提交的证据及钟华志、京豪公司委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。钟华志与京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及钟华志与京豪公司、中行湛江分行三方签订的《个人一手住房贷款合同》是三方自愿的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条件、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，钟华志、京豪公司、中行湛江分行都应依约履行各自的义务。京豪公司没有按照合同的约定在2019年10月1日前将符合约定条件的“1203房”交付给钟华志使用，甚至截止一审本案法庭辩论终结前尚未交付，且逾期远远超过90日；也没有按照约定给钟华志退还已付的购房款（包括贷款部分），显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，京豪公司未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括贷款部分），并按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息和按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，钟华志未提供向京豪公司送达解除合同的书面通知，但钟华志起诉后，本院依法向京豪公司送达了起诉状副本，因此，应视为书面通知京豪公司解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，钟华志请求解除《商品房买卖合同（预售）》及支付违约金5640元，合法有据，予以支持。《商品房买卖合同（预售）》已于2020年9月14日京豪公司接收到一审法院送达的起诉状副本时起解除。京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京豪公司未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对京豪公司的该抗辩意见，不予采信。钟华志根据《商品房买卖合同（预售）》的约定主张解除合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，钟华志请求解除《个人一手住房贷款合同》，合法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，钟华志请求京豪公司退还全部的首付购房款174040元及相应利息（以174040元为基数从2018年11月15日起按年利率4.35%计算至付清款之日止），合法有据，予以支持。京豪公司收受的担保购房贷款，应当返还中行湛江分行。但钟华志已向中行湛江分行支付部分本金及利息应当扣除，由京豪公司退还给钟华志。钟华志已向京豪公司交纳办证综合费2000元、维修基金4493元和向税务部门缴交房屋买卖契税8057.72元，是基于合同的履行，为实现合同目的，即购买房屋而交纳，现合同目的无法实现，对于缴交上述款项，已无实际意义，因此，钟华志请求返还，合法有据，应当予以支持。但对于其中的维修基金4493元和房屋买卖契税8057.72元，是京豪公司代收取，但非京豪公司所有，钟华志请求京豪公司返还，缺乏法律依据，不予支持，应当由京豪公司协助退还。钟华志请求判令钟华志自判决生效后尚欠中行湛江分行购房贷款本息及解除《个人一手住房贷款合同》需支付的违约金由京豪公司向中行湛江分行支付，因中行湛江分行没未主张，因此，钟华志该请求缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2018年11月13日钟华志与湛江市京豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018037375）已于2020年9月14日解除。二、解除2018年12月6日钟华志与中国银行股份有限公司湛江分以及湛江市京豪房地产开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK2018200034419405号）。三、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟华志返还已付首期购房款174040元以及支付以174040元为基数从2018年11月15日起按年利率4.35%计算至付清款之日止的利息。四、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟华志支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金5640元。五、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给钟华志返还办证综合费2000元。六、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向钟华志返还钟华志已向中国银行股份有限公司湛江分行归还的自2019年2月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金及相应的利息（以银行实际已收取的本金和利息为计算标准）。七、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助钟华志办理已付维修基金4493元和房屋买卖契税8057.72元的退款手续直至退款完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京豪公司拒绝按上述指定的期间履行义务的，钟华志可以申请执行。申请执行的期间为二年，从判决书确定履行期间的最后一日起计算。八、驳回钟华志的其他诉讼请求。案件受理费4720元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，钟华志的答辩意见，以及中行湛江分行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向钟华志返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，钟华志有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使钟华志的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。钟华志已向中行湛江分行支付的房贷利息是钟华志因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋钟华志必不会负担该部分房贷利息，既然钟华志的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担钟华志因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向钟华志返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向钟华志返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737.03元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1790号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：钟华志，男，汉族，1987年12月08日出生，住广东省遂溪县。，住广东省遂溪县委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国银行股份有限公司湛江分行，住，住所地：广东省湛江市人民大道**/DIV>负责人：梁华管，该行行长。委托诉讼代理人：梁成桂，该行工作人员。委托诉讼代理人：吴滢，该行工作人员。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人钟华志及原审被告中国银行股份有限公司湛江分行（以下简称“中行湛江分行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1872号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人钟华志的委托诉讼代理人黄大盛，中行湛江分行的委托诉讼代理人梁成桂、吴滢到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1、依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初1872号民事判决第六项；2、将上述判项依法改判为“限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向钟华志返还钟华志己向中国银行股份有限公司湛江分行归还的自2019年2月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金”；3、上诉费用由钟华志承担。事实与理由:京豪公司没有收到钟华志支付给银行的利息、无法返还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2018年11月13日，京豪公司与钟华志签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价564040元，钟华志向京豪公司支付了174040元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2018年12月6日，钟华志与中行湛江分行签订了《个人一手住房贷款合同》；2019年2月1日，中行湛江分行向京豪公司支付按揭款390000元。暂计至2020年9月2日钟华志已付的银行贷款本息合计45023.92，其中本金为7542.68元、利息为37481.24元。广东省遂溪县人民法院2020粤08**民初1872号民事判决第六项中，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人钟华志答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告中行湛江分行述称：同意一审判决。钟华志起诉请求：1、判令解除钟华志与京豪公司签订的《商品房买卖合同》(预售);2、判令解除钟华志与中行湛江分行及京豪公司签订的《个人一手住房贷款合同》;3、判令京豪公司立即向钟华志退还购房首期款174040元及从2019年3月2日起至判决生效之日止钟华志已付给中行湛江分行的贷款本息(暂计至2020年9月2日已付的银行贷款本息为45023.92元)；4、判令京豪公司立即退还钟华志房屋买卖契税8057.72元、办证综合费2000元及维修基金4493元；5、判令京豪公司立即支付占用钟华志购房款的利息(以首期款174040元为基数，从2018年10月5日起按年利率4.35%计算至实际退清之日止，以贷款39万元为基数，从2019年2月1日起按年利率4.35%计算至判决生效之日止)；6、判令京豪公司立即向钟华志支付违约金5640.4元；7、判令钟华志自判决生效后尚欠中行湛江分行的购房贷款本金、利息及因解除《个人一手住房贷款合同》而需支付的违约金，均由京豪公司向中行湛江分行偿还，违约金按《个人一手住房贷款合同》的约定计算；8、本案所有的诉讼费用由京豪公司、中行湛江分行承担。一审法院审理查明：湛江市京豪房地产开发有限公司成立于2009年3月24日，是一间经营房地产开发、销售等为主要经营范围的自然人投资的有限责任公司。京豪公司以出让的方式取得坐落于遂溪县地块的国有土地使用权【证号：遂府国用（2011）第418号】，并取得京豪商住花园建设工程规划许可证【证号：建字第440823201800048号】和建筑工程施工许可证【证号：440823201809140101号】以及商品房预售许可证（证号：湛房预许第062：湛房预许第**2018年11月13日，钟华志与京豪公司在京豪商住花园销售中心处签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2018037375）一份，《商品房买卖合同（预售）》第三条和第六条约定：京豪公司将其位于广东省遂溪县（以下简称“1203房”），以总价款564040元出卖给钟华志；第七条约定：钟华志采取分期付款支付“1203房”的全部价款，其中：首期支付174040元，担保贷款（按揭贷款）支付390000元；第十一条约定：京豪公司应当在2019年10月1日前向钟华志交付“1203房”；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照约定的交房时间交付房屋的，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，也可以要求继续履行合同；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人；出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同继续履行的，出卖人自付款之日起按日计算向买受人支付全部房价款的万分之一的违约金；第二十九条约定：合同自双方签字或盖章之日起生效。合同签订后，钟华志依照合同约定于2018年11月15日向京豪公司支付首期房款174040元；另已于2018年10月5日向京豪公司交纳办证综合费2000元和维修基金4493元；于2018年12月25日向税务部门缴交房屋买卖契税8057.72元。2018年12月6日，钟华志与中行湛江分行以及京豪公司三方签订《个人一手住房贷款合同》（合同编号：JK2018200034419405号）一份，约定：钟华志以所购房屋“1203房”提供抵押担保向中行湛江分行贷款390000元，利息按照中国人民银行公布的相应期限贷款基准利率计算；京豪公司提供保证担保。贷款合同签订后，中行湛江分行于2019年2月1日向钟华志发放贷款390000元，并同时支付给京豪公司。钟华志贷款后至本案一审法庭辩论终结前，已按照《个人一手住房贷款合同》的约定按月等额给中行湛江分行归还本金和支付相应的利息至2020年10月2日。2019年10月1日交房期限届满后，京豪公司没有按照约定的交付“1203房”时间向钟华志交付使用房屋，钟华志多次与京豪公司协商未果，引发纠纷，遂诉至一审法院。截止本案一审法庭辩论终结前，“1203房”尚未验收完毕，尚未交付钟华志使用。另，钟华志向一审法院提起诉讼后，京豪公司于2020年9月14日接收到一审法院送达的起诉状副本及相关的法律文书。上述事实，有钟华志提交的证据及钟华志、京豪公司委托诉讼代理人的庭审陈述在案佐证，足以认定。一审法院认为：本案是商品房预售合同纠纷。钟华志与京豪公司签订的《商品房买卖合同（预售）》以及钟华志与京豪公司、中行湛江分行三方签订的《个人一手住房贷款合同》是三方自愿的真实意思表示，合同内容没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。根据《合同法》第四十四条件、第六十条的规定，依法成立的合同，自成立时生效，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。因此，钟华志、京豪公司、中行湛江分行都应依约履行各自的义务。京豪公司没有按照合同的约定在2019年10月1日前将符合约定条件的“1203房”交付给钟华志使用，甚至截止一审本案法庭辩论终结前尚未交付，且逾期远远超过90日；也没有按照约定给钟华志退还已付的购房款（包括贷款部分），显然已构成严重违约，应当承担违约责任。依照《商品房买卖合同（预售）》第十二条的约定，京豪公司未按照约定的时间交付房屋超过90日，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（包括贷款部分），并按照年利率4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息和按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。本案中，钟华志未提供向京豪公司送达解除合同的书面通知，但钟华志起诉后，本院依法向京豪公司送达了起诉状副本，因此，应视为书面通知京豪公司解除合同。根据《合同法》第九十三条第二款、第九十六条的规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。解除权人主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。据此，钟华志请求解除《商品房买卖合同（预售）》及支付违约金5640元，合法有据，予以支持。《商品房买卖合同（预售）》已于2020年9月14日京豪公司接收到一审法院送达的起诉状副本时起解除。京豪公司辩称《商品房买卖合同（预售）》约定的交付房屋时间是工作人员工作失误所造成的，房屋交付时间应为2020年10月1日。以称因受新冠疫情的影响未能在2020年10月1日前交房，是属于不可抗力，未提供证据佐证。根据《最高人民法院关于适用第九十条的规定,当事人对反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。京豪公司未举证证明其抗辩主张,应承担举证不能的法律后果。因此，对京豪公司的该抗辩意见，不予采信。钟华志根据《商品房买卖合同（预售）》的约定主张解除合同，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”的规定，钟华志请求解除《个人一手住房贷款合同》，合法有据，予以支持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”的规定，钟华志请求京豪公司退还全部的首付购房款174040元及相应利息（以174040元为基数从2018年11月15日起按年利率4.35%计算至付清款之日止），合法有据，予以支持。京豪公司收受的担保购房贷款，应当返还中行湛江分行。但钟华志已向中行湛江分行支付部分本金及利息应当扣除，由京豪公司退还给钟华志。钟华志已向京豪公司交纳办证综合费2000元、维修基金4493元和向税务部门缴交房屋买卖契税8057.72元，是基于合同的履行，为实现合同目的，即购买房屋而交纳，现合同目的无法实现，对于缴交上述款项，已无实际意义，因此，钟华志请求返还，合法有据，应当予以支持。但对于其中的维修基金4493元和房屋买卖契税8057.72元，是京豪公司代收取，但非京豪公司所有，钟华志请求京豪公司返还，缺乏法律依据，不予支持，应当由京豪公司协助退还。钟华志请求判令钟华志自判决生效后尚欠中行湛江分行购房贷款本息及解除《个人一手住房贷款合同》需支付的违约金由京豪公司向中行湛江分行支付，因中行湛江分行没未主张，因此，钟华志该请求缺乏事实依据，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认2018年11月13日钟华志与湛江市京豪房地产开发有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2018037375）已于2020年9月14日解除。二、解除2018年12月6日钟华志与中国银行股份有限公司湛江分以及湛江市京豪房地产开发有限公司三方签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：JK2018200034419405号）。三、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟华志返还已付首期购房款174040元以及支付以174040元为基数从2018年11月15日起按年利率4.35%计算至付清款之日止的利息。四、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向钟华志支付解除《商品房买卖合同（预售）》的违约金5640元。五、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内给钟华志返还办证综合费2000元。六、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内向钟华志返还钟华志已向中国银行股份有限公司湛江分行归还的自2019年2月起至判决发生法律效力之日止的购房贷款本金及相应的利息（以银行实际已收取的本金和利息为计算标准）。七、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十五日内协助钟华志办理已付维修基金4493元和房屋买卖契税8057.72元的退款手续直至退款完毕。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。京豪公司拒绝按上述指定的期间履行义务的，钟华志可以申请执行。申请执行的期间为二年，从判决书确定履行期间的最后一日起计算。八、驳回钟华志的其他诉讼请求。案件受理费4720元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，钟华志的答辩意见，以及中行湛江分行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向钟华志返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，钟华志有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使钟华志的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。钟华志已向中行湛江分行支付的房贷利息是钟华志因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋钟华志必不会负担该部分房贷利息，既然钟华志的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担钟华志因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向钟华志返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向钟华志返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737.03元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。