广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5235号原告：马足珠，女，1933年10月16日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：龙越，广东启兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：况建湛，男，1957年8月27日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市福田区。被告：邓年春，男，1965年12月24日出生，汉族，身份证住址湖南省祁阳县。委托诉讼代理人：杜剑锋，广东纵横天正律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈佩珊，广东纵横天正律师事务所律师。原告马足珠诉被告邓年春房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员周鸿明独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人龙越、况建湛，被告委托诉讼代理人杜剑锋、陈佩珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告提出以下诉讼请求：1.解除原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《协议书》，判令被告立即将所承租的广州市XX路11号房屋恢复原状后腾空并交还原告。2.判令被告自生效判决搬迁之日起至实际交还房屋时止按照广州市房管部门公布的房屋租金参考价支付房屋占有使用费。3.判令被告支付拖欠的租金共52000元（从2020年3月1日起计至2020年10月30日，按每月6500元计算）。事实与理由：原告是坐落于广州市XX路11号房屋的代管人。2010年6月13日，原告以自己名义与被告签订了《广州市房屋租赁合同》，约定原告作为甲方将涉案房屋租给乙方即被告作商业用途，租期自2010年6月13日至2028年6月13日，租金每月300元。同年8月22日，双方签订《协议书》，约定租金为3300元。双方于2016年6月约定7月起租金为每月13000元。被告一直按照约定交租至2020年1月。但自3月起至起诉之日，被告每月只缴纳租金6500元。2018年，被告在未经原告同意的情况下，擅自将涉案房屋的一、二楼与9号邻楼之间的墙壁破坏打通。2018年8月6日，广州市越秀区房屋管理局给XX路11号的业主和使用人发出《房屋安全鉴定通知书》，告知使用人在没有办理报建手续的情况下擅自拆改承重墙，致使房屋存在安全隐患，要求恢复原状或进行鉴定。同年8月17日，该局又向原告与被告发出《责令改正违法行为通知书》，说明涉案房屋使用人经查存在违反规定拆改房屋承重，影响房屋结构安全的行为，要求恢复原状。此后原告多次安排工程人员进场修缮，但均受到被告的暴力阻扰以致无法施工。涉案房屋是近百年的砖木老屋，承重墙被拆改不仅破坏了原有房屋的基本结构，最严重的是危及到周围房屋及住户的安全。原告多次与被告协商要求恢复原状并多次向政府部门反映情况均未得到解决。被告的行为不仅违反了城管相关法律政策，也违反了双方合同的约定。为维护原告的合法权益，特向法院提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的全部诉请。1.原告并非涉案房屋产权人，也没有提供授权书等相关证据证明其实代管人的身份，现原告以其自身名义提起本案诉讼，其是否涉案房屋的合法的出租人是存疑的，法院应当查清事实，若原告并非涉案房屋合法出租人，那么原告并非本案适格原告，其无权提出主张租金及收回房屋的要求。2.被告承租涉案房屋时，由于涉案房屋是百年老房，十分陈旧破败，一直处于危房状态。被告承租后，投入了大量人力物力，进行翻新、整修，使得涉案房屋可以继续使用和存在下来，双方有约定，当继承人需要办理继承时，需要与被告结清历年的维修费用，正因为该约定，就算原告是合法的代管人，在没有与继承人结清维修费用时，也是没有权利收回房屋。3.本案主要是由于被告不同意原告升租的要求，原告为了赶走被告，才提起本案诉讼，事实上被告不存在所谓的违约行为。2020年2月份，受新冠××疫情影响，被告作为餐饮企业，根据市政府要求停产停业，后面3月份至10月份由于北京路街道改造施工，相关路段的围蔽，也极大影响了被告的经营，因此双方对于2月份至10月份的租金进行过约定，2月份是免收租金，3月份至10月份是减半收取租金，因此不存在欠租的事实。且在原告提起本案诉讼时，当时的诉请也是没有要求被告支付2月份租金，当时是要求支付3月份至9月份租金，由此可见，当时双方同意2月份不收租金。据被告了解，原告所称的被告擅自拆改承重墙是子虚乌有的事，早在被告承租该房屋时，该承重墙的门口早已存在，该承重墙早已打通，本案中原告也没有提交证据证明其所述的墙壁是承重墙，或者是房屋存在安全问题。综上，被告认为原告的诉请没有法律和事实依据。经审理查明：广州市越秀区XX路11号，规划用途为商业，两层，建筑面积共80.5178平方米。2010年6月13日，原告作为业主的代理人（出租人、甲方）与被告（承租人、乙方）签订了《广州市房屋租赁合同》，其中约定了：甲方同意将坐落在越秀区XX路11号的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积80平方米；2010年6月13日至2028年6月13日，每月租金为300元；租金按月结算；发现乙方擅自改变房屋结构、用途致使租赁物收到损失或者乙方拖欠租金6个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋要求赔偿损失；继承人统一意见办理继承时，继承人必须与甲乙方结清历年维修费用，否则甲乙方有权拒绝，并上诉政府有关部门解决，继承人办好继承后，该合同生效至期满；甲方管理该楼有困难，特委托乙方协助管理、使用维修等，一切费用双方协商；等。2010年8月22日，原告以代理人的身份（甲方）与被告（乙方）签订了《协议书》，其中约定：双方于2010年6月13日办理登记《广州市房屋租赁合同》，因业主已故，继承人未有统一意见继承，甲方（代理人）因修屋开支费用太大，因此办理具结书是有关领导根据有关政策和实际情况办理租赁合同，因办理有困难故订18年每月租金300元是一种形式合法租赁关系，方便乙方今后生意管理，需要和预防别人干扰等，按原合同补充如下：租金每月3300元，从2010年7月1日起每半年缴交一次，物价上涨双方协商加租，租赁所得税由乙方支付，或由此引起其他税金均由乙方承担一切；装修费由乙方支付，房屋修缮费双方协商解决；继承人和甲方需要收回房屋时必须提前三个月告知乙方，乙方若需要必须提前三个月告知甲方，并结清水电和其他费用；继承人要办理继承时，必须与甲乙方结清历年来房屋修缮费和房地产税等费用，否则甲乙方有权拒绝办理继承，并报政府有关部门解决；等。2017年2月19日，原告向被告发出通知：要求租金从2017年1月1日起到2017年12月31日有如下两种方案：1.每月22000元；2.评估公司对租金进行评估，按评估价给予9折优惠，评估费用双方各分摊50%；自2018年1月1日起，每年的租金在2017年租金的基础上按市场行情调整；双方若就租金调整达不了一致意见时，由评估公司对当前租金评估后采用为当年的租金，评估费用双方各分摊50%。2017年2月21日，被告向原告发出《关于对再次调整XX路11号租金方案的回复》，大概内容为：无法接受原告提出的提升租金的无理要求；被告承租上述物业后，投入大量金钱对破旧的房屋进行修缮，从2010年6月13日至今，短短6年期间，四次调整租金至现在的每月13000元，为了维持双方的租赁合同关系，被告同意以13000元的标准继续支付租金至合同约定的租约期限届满之日止。2018年8月17日，广州市越秀区房屋管理局向涉案房屋的所有人和使用人发出《责令改正违法行为通知书》，其中记载：经查存在涉嫌违反规定拆改房屋承重，影响房屋结构安全的行为，现责令你于2018年9月17日前自行改正、恢复原状。被告没有支付2020年2月份的租金。从2020年3月起至2020年10月，被告按每月6500元的标准向原告支付租金。庭审中，原、被告均确认涉案的11号房屋与隔壁9号房屋相邻，在两房屋的共用墙上两层楼均开了一个小门以打通使用。原告表示：9号房屋是被告先承租的，11号房屋是被告后承租的，9号房屋的产权人也非原告方，共用墙上的门是被告承租后打通的；原告诉请的恢复原状是指将打通的间隔墙恢复原状；因为疫情原因，原告主动完全免除了2020年2月份的租金，3-10月份的租金，原告没有同意减免，原告多次要求被告交租，但是被告拒绝交租。被告表示：被告先承租了9号房屋，后因为9号房屋较小，发现11号房屋在旁边，且两个房屋之间的墙有个门，所以被告就将11号房屋也承租了，共用墙上的门在被告承租前就已经打通了；当时双方口头协商同意2020年3-10月的租金减半，且被告一直这样交纳，原告没有提出异议。被告为了证明涉案房屋所在的北京路步行街进行改造，向本院提交了网页截图及照片，其中显示网页截图显示北京路步行街改造施工时间表：改造项目的土建工程为2020年4月至2020年9月30日，关键工期节点要求2020年6月30日前完成北京路主街面施工，包括XX路、西湖路、惠福东路等；2020年9月30日全面完工。照片显示了涉案房屋外的路面在进行整修。原告对此表示与本案无关。本院认为：原、被告双方在签订合同时均知晓实际产权人已经去世，而产权人的继承人尚未办理继承手续，原告一直是以代理人的身份签订租赁合同，交付房屋，并收取租金，租赁合同的履行实际上是在原告与被告之间进行的，原告有权就该租赁合同的履行提起本案诉讼。原告要求解除租赁合同的理由为：一、被告擅自改变房屋结构；二、被告拖欠租金。一、关于被告是否有擅自改变结构的问题。双方均无法对各自的陈述提供证据证明，本院只能根据双方对事实陈述的合理性进行判断。被告是先承租9号房屋，后承租涉案的11号房屋，两房屋的产权人不同，一般情况下，两房屋不会打通共墙使用，因此被告称是发现两房屋之间有相通的小门才承租的11号房屋，不符合常理，本院不予采信。另外，按照双方的协议，房屋的修缮由被告负责，现广州市越秀区房屋管理局发出《责令改正违法行为通知书》，要求对房屋的承重进行整改，也应当由被告进行修缮，但被告至今未履行整改的义务，属于违约。二、关于被告是否拖欠租金的问题。被告认为双方已经达成一致意见，但被告并无证据证明原告同意对2020年3月-10月租金进行减半，故本院不予采信。被告以疫情、政府改造、漏水等原因要求减免租金。其中，原告已经就疫情因素免除了2020年2月的租金，已承担了相应的损失，被告再以该因素要求减免，没有依据，本院不予采纳。关于政府改造的因素，根据被告提交的证据显示，路面的改造确实会对其经营造成一定的影响，故对于2020年4月-6月的租金，本院认为在该阶段减半收取租金较为合理，但其余时段不应进行减免。对于漏水，被告并无充分证据证明，且房屋修缮的义务为被告，被告不能以该理由减免租金。因此，被告拖欠了2020年3月的一半租金及2020年7月-10月一半的租金。另外，关于被告提出本案纠纷起源于原告提升租金。根据双方实际履行的情况来看，《广州市房屋租赁合同》中约定的每月300元租金标准并非双方的真实意思表示，在同年签订的《协议书》，已经约定了租金每月3300元，从2010年7月1日起每半年缴交一次，物价上涨双方协商加租。因此，双方对于之后的租金没有明确约定，原告提出上涨租金，也并非违约。综上，被告违约，原告提出解除租赁合同，恢复原状，交还房屋，本院予以支持。对于解除合同后的使用费问题，由于还未发生，本院不予调处。原告要求被告支付2020年3月及2020年7月-10月拖欠的租金（每月按照6500元的标准计算），本院予以支持。原告要求被告支付2020年4月-6月的租金，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起，解除原告马足珠与被告邓年春于2010年6月13日签订的《广州市房屋租赁合同》及2010年8月22日签订的《协议书》。二、于本判决生效之日起十日内，被告邓年春应将广州市XX路11号房屋与广州市XX路9号房屋之间共墙上的门洞进行封堵以恢复原状。三、于本判决生效之日起十日内，被告邓年春应将广州市XX路11号房屋腾空交还给原告马足珠。四、于本判决生效之日起十日内，被告邓年春应向原告马足珠支付2020年3月及2020年7月-10月拖欠的租金（每月按照6500元的标准计算）。五、驳回原告马足珠的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费469元，由原告马足珠负担134元，被告邓年春负担335元。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起7日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  周鸿明二〇二一年四月十四日书记员  黄 冰