贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初2598号原告：毕节龙翔物业开发有限公司，所在地：贵州省毕节市七星关区市东街道办事处天河村牌楼组八七台对面，统一社会信用代码：91520502ＭＡ6ＤＵＷＦ9ＸＨ，联系电话：185××××5512。法定代表人：史开军，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：朱超，系贵州锐驰律师事务所律师，执业证号：15224201710675742。被告：贵州毕节淞阳房地产开发有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关东园小区Ａ2栋2单元801号，统一社会信用代码：91520500590776633Ｌ，联系电话：0857-71××××6。法定代表人：刘峰，系公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：李军，系贵州本芳律师事务所律师，执业证号：15224201020157425。委托诉讼代理人（特别授权）：禄训川，系贵州锐驰律师事务所实习律师律师，证号：230713011110843。原告毕节龙翔物业开发有限公司（以下简称龙翔物业公司）与被告贵州毕节淞阳房地产开发有限公司（以下简称淞阳房开公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙翔物业公司的委托诉讼代理人朱超、被告淞阳房开公司的委托诉讼代理人李军、禄训川均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙翔物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求判令被告淞阳房开公司立即支付原告物业管理费暂计298,285.00元（最终金额以鉴定评估结果为准）；并以298,285.00元为基数计算利息，利息从2021年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至被告清偿完毕所有款项之日止；二、本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月4日，原告和被告签订《前期物业服务合同》，将被告位于百里杜鹃路淞阳幸福蓝天湾项目物业交由原告管理，服务内容为：物业公共部位维修、养护、管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理等。服务的范围：业主应于合同约定之日起缴纳物业服务费，纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业。在《前期物业服务合同》第六条约定，高层住宅每平方米1.50元，商业物业每平方米3.50元。被告淞阳幸福蓝天湾项目商业第一、二、三层共2600平方米从2018年6月30日起至今并未缴纳物业管理费。高层住宅A-4-1、A-4-2、A-4-3、A-4-4、B-4-1、B-4-2、B-4-3、B-4-4、B-7-1从2018年6月30日至今并未支付过物业管理费，经原告多次催要被告均以各种理由予以搪塞。原告认为，根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。”、第五百一十条“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。”、第五百一十一条“当事人就有关合同内容约定不明确，依据前条规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照强制性国家标准履行；没有强制性国家标准的，按照推荐性国家标准履行；没有推荐性国家标准的，按照行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。（二）价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，依照规定履行。（六）履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担；因债权人原因增加的履行费用，由债权人负担。”之规定，被告应当立即原告的物业管理费和相应的利息。综上，为维护原告的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定，特向贵院起诉。被告淞阳房开公司口头辩称:1、答辩人与被答辩人签订的涉案合同第七条明确约定：未出售的物业服务费由双方签订补充协议和另行协商为准，之后答辩人公司的顾庆书与被答辩人公司的法定代表人史开军口头达成补充协议，双方约定答辩人将房开公司的停车场交由被答辩人收费管理，所收的停车费用用以解决未出售房屋的物业费用，截止昨日为止，被答辩人停车系统上所收取的停车费用已经达到320,852.00元，该费用已经足以解决被答辩人空置房的物业管理费用，被答辩人的诉请无事实依据，不应获得支持；2、答辩人与被答辩人双方签订的涉案服务合同，合同期限为2017年5月4日至2020年5月4日，案涉物业合同基于期限届满已经终止，但是被答辩人仍然未退出涉案项目的物业服务场地，答辩人也多次要求其履行合同期限届满的退出义务，但是被答辩人拒绝退出，致此超出该合同期限的物业服务费用答辩人不应当支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行质证，对双方当事人无异议的原告所举证据：营业执照、法人身份证明，被告所举证据：营业执照、法定代表人身份证明书、法定代表人身份证。本院予以确认并在卷佐证。对双方当事人有争议的证据，本院认定如下：一、对原告所举证据1：前期物业服务合同1份、测绘成果书、通话录音（光盘）。证明目的：（1）物业服务内容；（2）物业服务收费标准；（3）被告淞阳幸福蓝天湾项目商业第一、二、三层共2600平方米从2018年6月30日起至今未缴纳物业服务费；高层住宅Ａ-4-1至Ａ-4-4、Ｂ-4-1至Ｂ-4-4、Ｂ-7-1，从2018年6月30日起至今未缴纳物业服务费；（4）被告应交物业费的面积为2600平方米；（5）原告并未和被告达成过协议，以所谓的停车费抵扣物业费，录音双方协商是否续签物业服务合同和物业费。被告质证意见：对涉案物业服务合同以及测绘报告三性无异议，但达不到原告的证明目的；对通话录音，真实性无异议，但是达不到原告的证明目的。经本院审查认为，对物业服务合同，能证实原、被告签订物业服务合同，约定相关权利义务及其他相关事项；对测绘成果书，能证实案涉物业经测绘的面积情况；对通话录音，能证实原、被告通话谈论相关事项的事实。二、对被告所举证据1：前期物业服务合同、通话录音、小区停车场的照片、小区停车场的停车收费系统数据图片以及视频以及临时停车登记表。证明目的：（1）原告与被告对未出售的空置房的物业费已经达成口头协议，以小区停车场的停车费来解决涉案空置房的物业费；（2）到昨日为止，原告已代收取小区停车场的停车费用为320852.00元，该停车费用已经足以解决原告诉称的物业费用，（3）原、被告双方基于涉案合同的约定，对于合同期限届满的物业费用被告不应当支付。原告质证意见：对前期物业服务合同三性无异议，但对证明目的有异议；对通话录音的合法性不予认可，该通话录音属于证人证言，证人应当出庭作证接受双方当事人的质询及法庭的质询，退一步说即使该录音真实，其中的内容并未体现用停车费抵物业管理费；对停车图片、视频以及费用、截图三性均持异议，无原件和原始载体予以核对，且登记表和金额和费用这张表并无原告任何签章，而实际的费用无法核实，故达不到被告方的证明目的。经本院审查认为，对前期物业服务合同，能证实原、被告签订物业服务合同，约定相关权利义务及其他相关事项；对通话录音，能证实原告法定代表人与被告公司相关人员通话摩谈论相关问题的事实；对小区停车场的照片，能证实案涉小区停车的事实；对视频，只能证实相关车辆的使用情况；对费用及截图，只能证实案涉停车场收费情况。对被告所举证据2：证人顾某出庭证言，证明目的：（1）顾庆书与原告公司史开军对用停车费抵扣物业费，双方达成一致所形成录音的真实性；（2）小区停车场的照片以及停车系统的收费数据是证人安排的工作人员到原告物业停车收费系统上通过手机照片及手机视频进行现场拍摄和录制，临时停车登记表也是原告物业公司的工作人员进行日常登记，原告所收取的停车费远远高于其计算的物业费。原告质证意见：小部分真实，但大多数都不真实，证人陈述停车费和物管费相抵，史开军至今未给其答复，同时在其答复中所说的重新签订一个协议那多好，证明双方并未达成停车费和物管费相抵的协议，且结合原告方和被告的法定代表人刘峰的通话录音刚好印证双方并未达成以停车费抵扣物管费的事实，证人证言具有不客观性，与被告具有法律上的利害关系，因此达不到被告方的证明目的。经本院审查认为，结合被告提交的证据1，能证实证人与原告法定代表人录音通话的事实；对被告所举证据3：收据16张、视频（光盘1个）。证明目的：证明案涉小区被告已收取相关物业服务费及停车场收费的相关事实。原告质证意见：对收据，真实性无异议，对关联性有异议，来源不合法；对视频，三性不认可，数据无法核实，位置不清楚，停车系统是否正常无法得知。经本院审查认为，对收据，能证实原告已收取相关物业服务费的事实；对视频，只能证实被告拍摄相关视频的事实。根据双方当事人的陈述和经庭审确认的证据，本院认定事实如下：2017年5月4日，原告（乙方）和被告（甲方）签订《前期物业服务合同》，合同约定：将被告位于百里杜鹃路淞阳幸福蓝天湾项目物业交由原告管理，服务内容为：物业公共部位维修、养护、管理，物业共用设施的运行、维修、养护和管理等。服务费用：高层住宅每平方米每月1.50元，商业物业每平方米每月3.50元。业主应于合同约定交房之日起交纳物业服务费；纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准。物业管理服务期限暂定三年，自甲方将房屋交付业主之日予以起算。此外合同还约定其他相关事项。其中，在签订物业服务合同时，被告淞阳幸福蓝天湾项目商业第一、二、三层和高层住宅A-4-1、A-4-2、A-4-3、A-4-4、B-4-1、B-4-2、B-4-3、B-4-4、B-7-1从2018年6月30日，未支付过物业管理费。原、被告签订的前期物业合同虽约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准”。但至今双方未签订书面的补充协议。但这些“纳入物业管理范围的物业”，现第一层已出租给他人，原告已收取了一定的物业费，第二层未使用，第三层一半已经出租给装修公司，原告已经收取了物业管理费，另外一半当中有90多平方是原告物管办公室，物管自己用。高层住宅A-4-1、2、3、4，B-4-1、2、3、4都还没有出售，B7-1是被告自己使用的房屋。从被告所举证据（收据载明时间）证明原告从2019年1月8日起至2020年11月，原告已至少收取上述物业的物业费80,113.26元（1,636.50元+1,637.00元+1,250.00元+1,250.00元+3,270.00元+2,840.00元+2,840.00元+7,121.00元+2,839.00元+1,883.16元+3,227.00元+2,298.60元+14,490.00元+3,000.00元+2,091.00元+28,440.00元=80,113.26元）。又查明：原告从2018年6月进场后，对被告享有的地下停车场收取相关停车费用，在开庭时，被告所举证据显示该停车场正常使用，有相关车辆停用，且电脑显示总共收到费用320,852.00元。在法庭休庭后，原告于2021年3月13日现场拍摄金额又为321,000.00元等相关记录。另查明：原、被告对“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业”未签订补充协议，2020年8月，被告公司的工作人员顾庆书与原告法定代表人史开军通过电话交谈，主要内容是原告提出用停车场这块（收费）弥补其闲置费用和亏损，用这点小利让出来弥补其困难，要求顾庆书告知被告公司的刘总，被告对原告提出的用停车场收费弥补其闲置费和亏损予以同意。2021年1月5日，原告法定代表人与被告法定代表人互相通电话，主要内容是原告要求被告支付部分物业费，被告当场表示其工作人员小顾已与原告协商好用停车费抵物业费（空置费），原告表示“咋个抵得到，你们又不签合同咋个抵个”。双方未签订合同，原告诉来本院，要求被告支付相关物业费，被告答辩双方口头达成用停车费抵扣物业费。本院认为，综合原、被告的诉辩主张，本案双方当事人争议的焦点主要是被告是否与原告之间以停车费抵扣或弥补物业服务费，被告是否应支付原告物业服务费及金额。对双方争议的焦点，原、被告双方签订的《前期物业服务合同》系双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应按约定履行义务。双方签订的合同约定：“纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业，其服务费用（物业服务资金）在补充协议中与甲方协商为准”。后双方未签订补充协议。可原告已在2019年陆续收取了约80,113.26元的物业费，原告于2020年8月向被告的工作人员顾庆书提出用停车场收取的费用弥补其亏损，并要求顾庆书向被告公司法定代表人刘总反映，后被告公司表示同意原告提出的该意见，原告提出的该意见实质就是要求不再支付被告委托其经营的停车收取的费用，用此费用抵扣上述“已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的管理服务费用”。原告提出该要求后，被告也表示同意原告的意见。双方确实有用被告享有的停车场收取的停车费用抵扣原告未收取的部分物业管理服务费的意思表示，达成该口头协议。况且，原告已实际在双方未签订补充协议的情况下收取了部分物业服务费，说明双方达成口头协议的事实存在、真实。虽在2021年1月原告与被告通话的过程中，原告也只是说明“你们又不签订合同咋个抵个”。该句话的意思未否认拿停车费抵的事实存在。因此，可以认定双方确实通过电话交谈用停车费抵扣（弥补）原告未收取的物业费造成原告的损失。即双方对“已纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因未能按时交给物业买受人的物业的管理服务费用”达成了用停车费抵扣亏损的事实。因此，原告要求被告立即支付原告物业管理费暂计298,285.00元（最终金额以鉴定评估结果为准）；并以298,285.00元为基数计算利息，利息从2021年1月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率支付至被告清偿完毕所有款项之日止的诉讼请求，已违背了诚实信用原则，其诉讼请求无事实依据和法律依据，本院应不予以安排。虽原告向法院申请鉴定评估，但原告的诉讼请求本院已不予以支持，评估已无实际意义，本院不再鉴定评估。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十九条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告毕节龙翔物业开发有限公司的诉讼请求。案件受理费人民币2,887.00元（已减半收取），由原告毕节龙翔物业开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员  詹伟二〇二一年四月十九日书记员  吴密