广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初19959号原告：李一平，女，1953年2月18日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：黄昌赣，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘辉，广东法制盛邦律师事务所律师。被告：广州市誉城房地产开发有限公司。住所地广州市海珠区同福西路131-133号自编605房。法定代表人：文小兵，该司董事长。委托诉讼代理人：丁维，广东瀛真律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵双，广东瀛真律师事务所律师。原告李一平与被告广州市誉城房地产开发有限公司（以下简称誉城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年5月12日立案后，依法组成合议庭适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李一平委托诉讼代理人黄昌赣，被告委托诉讼代理人赵双到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李一平提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付迟延交楼违约金126473.38元（从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按6323669元的0.05%计算）；2.判令案件受理费由被告负担。事实与理由：原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，是合法有效的合同，对双方均具有约束力。根据合同约定，被告应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件：满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给原告使用。经法院在同楼盘的另案中向供水、供气、供电、邮政部门发函调查，根据广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气公司并于同日与被告签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。被告未按约定时间向原告交付符合合同约定的交房条件的房屋，其行为已构成违约，应承担违约责任。根据合同约定，被告延期交房的，应每日按总房价款0.05%的标准向原告支付违约金。请求法院判如所请。被告誉城公司答辩称：不同意原告的诉讼请求，请求法院予以驳回。一、原告主张的逾期交楼违约金已超过诉讼时效，原告在2017年6月30未收到被告交付的房屋时，已知道权利受到了伤害，应从2017年6月30日起计算，原告主张的违约金已超过诉讼时效，不应得到支持。二、涉案房屋已在2017年6月8日前取得竣工验收报告，且在2017年6月30日办理了竣工验收备案，达到了合同约定的唯一交房条件，被告也通知了原告前往收楼，不存在逾期交楼行为。三、原告已经于2017年7月11日实际收楼，即使房屋存在部分瑕疵，也应视为原告接受了房屋的瑕疵并认可房屋的交楼条件。原告收楼至今已过去近三年的时间，又以房屋未达到通气条件要求支付违约金，不应得到支持。四、被告于2017年6月2日（庭院）、2017年6月8日（户内）完成了小区的燃气管道工程，并将房屋燃气管道工程及竣工资料移交给燃气公司，符合法定的交付条件，不存在逾期完成小区供气义务的行为，不应当承担违约责任。五、燃气开通与否对房屋的使用价值而言影响轻微，双方约定按每日房价的0.05%标准支付违约金，明显高于原告的实际损失，应当以原告的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度等因素，根据公平原则予以调低。六、原告未在合同约定的时间内支付房款，被告有权迟延交付房屋，不承担逾期交房的责任。经审理查明，2015年1月31日，原告（乙方、买方）与被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》，约定：乙方以总价6323669元购买甲方开发的位于天誉半岛花园自编A-7幢21层2103号房，房屋地址：海珠区同福西路16号（自编A-7栋）2103房；（第八条）甲方同意乙方在2015年1月31日前一次性付款方式付款；（第十条）逾期付款的违约责任，如果乙方未能按照本合同第八条约定的期限支付房款的，甲方有权要求乙方每日按总房价款的0.05%的标准支付违约金；经甲方催告，逾期超过60日的，乙方仍未按约支付的，甲方有权解除合同。（第十二条）交房条件为该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件；（第十三条）甲方应当在2017年6月30日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用；（第十四条）甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间、分别处理（不作累加）：⑴逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行；⑵逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。乙方要求解除合同的，应书面通知甲方，甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30日内（不超过30日）退还乙方己支付房价款并支付利息（利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期，按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算），同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金，违约金不足以补偿乙方实际损失的，甲方应补偿其差额；乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金；（第十五条）甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；（六）《房地产（住宅）质量保证书》；（七）《房地产（住宅）使用说明书》；（八）《临时管理规约》或《管理规约》；上述文件中,（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件（六）、（七）项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担；乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对；（第十六条）乙方应在接到收楼通知书之日起3日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起即日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收该商品房；乙方认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议；甲方在接到乙方异议后，应在10日内对异议部分做出书面答复和处理意见；逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付；（第十七条）乙方对甲方所交付的房地产进行验收后，无异议或异议部分经协商处理同意收楼的，该商品房的风险责任自交付之日起由甲方转移给乙方；甲方通知乙方收楼后，乙方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，甲方应当发出书面催告书一次；乙方未按催告书规定的日期办理该房屋验收交接手续的，则自催告书约定的验收交接日之次日起该房屋的风险责任转移由乙方承担；该合同附件七：《本合同补充协议》作为对主合同的修改和补充，其中约定：（第八条）对主合同第十三条的补充约定：2、甲方书面通知乙方后，乙方应按照《交楼通知书》的时间和要求办理交房手续；若出现《住宅质量保证书》中的质量问题，不影响乙方正常使用房屋的均属质量保修范围，不影响该商品房的交付，甲方应按照主合同第二十五条承担保修责任；乙方以此拒绝验收房屋和拒绝签收钥匙的，甲方不承担延期交房的责任，且视同甲方已在主合同约定的交房期限届满之日按主合同约定的标准向乙方交付了该商品房；4、除该商品房存在主体结构和地基基础的房屋质量缺陷外，其他情况不得作为拒绝收楼之条件；房屋质量严重影响乙方对房屋的正常使用的，甲方按照国家和本地有关工程质量的规范和标准自查验该商品房之次日起45日内修复，并承担修复费用；（第九条）对主合同第十四条的补充约定：2、除主合同规定的不可抗力因素外，如出现以下情形之一的，致使甲方履行主合同规定的义务被延误，乙方同意甲方将该商品房交付日期相应顺延，甲方无须承担违约责任，也无须对乙方赔（补）偿任何费用：⑶配合国家和地方法律法规、重大政策及重要政府行因执行政府的政策政令造成延期的；⑸因市政配套设施延误造成延期的；⑺因政府部门需要的各项管制延期的；⑻因技术部门证明施工中遇到重大技术问题及困难导致延期的；⑼施工过程中，规划部门批准或决定的规划变更，设计变更等导致延期的；3、双方同意对甲方逾期交房的违约责任做以下补充修改：无论逾期是否超过180日，合同继续履行的，甲方按照主合同第十四条的标准承担违约责任，但甲方对乙方应承担的最高赔付额不超过总房价款的10%；（第十条）对主合同第十五条的补充约定：甲乙双方一致同意该商品房的唯一交房条件为建设、监理、施工、勘察、设计单位出具的《工程竣工验收报告》，乙方同意《建设工程竣工验收备案表》不作为所购商品房的交房条件，不因是否取得备案表而向甲方主张任何权利（包括但不限于逾期交楼）；（第十一条）对主合同第十六条的补充约定：房屋交付验收的时间以甲方收楼通知书约定的时间为准；如交付时甲方具备本协议第十条约定的资料，乙方无权拒绝收楼，否则视为房屋己交付。乙方对于房屋交付标准或条件有异议的，应一次性提出书面异议，并说明异议的具体事项，否则视为乙方无异议，房屋己交付；如之后乙方再次或重复提出异议的，之后的异议无效；甲方在接到乙方书面异议后，只要在约定期限内做出书面答复和意见，即视作该商品房己如期交付给乙方，乙方不得以此追究甲方的任何责任；（第二十三条）本协议是主合同的组成部分，主合同之条款内容与本协议不一致的，以本协议为准；等。2015年7月23日，被告分别向原告出具了涉案房屋房款5000000元、1323669元的发票。2017年7月11日，原告方在《收楼确认书》上签名，确认原告购买的天誉半岛花园自编A-7幢21层2103号房符合双方签订的《商品房买卖合同》约定的交楼条件，本人确认接收该房屋。另查明，根据原告提供的广州市中级人民法院于2019年11月27日作出的（2019）粤01民终20402号民事判决书查明，在涉案同一小区的其他购房人起诉被告的（2017）粤0105民初10855号案诉讼中，海珠区人民法院向供气部门发函调查相关供气的情况。广州燃气集团有限公司向海珠区人民法院函复，主要内容为：一、来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，请贵院依法查明该资料的真实性与合法性。二、根据《广州市燃气管理办法》第十一条之规定：“建设单位自行建设的红线范围内的燃气管道设施，应当在投入运行前将相关档案资料移交管道燃气经营企业，并签订移交管理协议，明确营运、维修、养护等管理责任。管道燃气经营企业在接管红线范围内的燃气管道设施时，应当对其安全技术状况进行检查，不符合安全技术要求的，不予接收及供气。”因此，我司在接管红线范围内的燃气管道设施前，要求建设单位将管道工程档案资料移交我司核查，并对其安全技术状况进行检查（我司称之为“复验”）。三、经查，我司于2017年6月8日收到天誉洲头咀住宅楼燃气管道工程施工单位广东创粤建设有限公司提交的燃气管道工程资料，经初步核查资料后于2017年7月12日组织对该小区燃气管道工程进行现场复验。经现场复验和对竣工资料核查发现该工程质量及竣工资料有须整改项，施工单位于2017年8月4日整改完毕并经监理单位确认。我司检查合格后，于2017年8月9日对小区工程竣工资料之一《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》进行签字盖章，并与广州市誉城房地产开发有限公司签订《管道燃气开户合同》。至此，该小区的燃气管道设施才正式移交我司管理。四、如上所述，复验属于小区燃气设施移交我司管理前的必要检查程序，并非因更换物联网智能燃气表才需要进行复验。附件中有两份《广州市燃气输配及应用工程》，其中工程为（庭院）的竣工日期为2017年6月2日，工程为（户内）的竣工日期为2017年6月8日。本院认为：本案为商品房预售合同纠纷，原告李一平为香港特别行政区居民，本案为涉港民事案件。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第十七条“涉及香港特别行政区、澳门特别行政区的民事关系的法律适用问题，参照适用本规定。”及《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条“当事人可以协议选择合同适用的法律。当事人没有选择的，适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居所地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律”的规定，本案双方当事人没有对适用法律进行约定，因房屋买卖的标的物位于广州市，故本案应适用中华人民共和国内地法律作为解决争议的准据法。原、被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应依约履行。根据合同约定，被告应当在2017年6月30日前将符合“竣工验收合格，取得《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”条件的商品房交付给原告使用。就此海珠区人民法院在另案中向供气部门发函调查，从广州燃气集团有限公司函复的内容来看，涉案小区的燃气管道设施于2017年8月9日才正式移交给广州燃气集团有限公司，广州燃气集团有限公司并于同日与被告签订《管道燃气开户合同》，由此可见，涉案小区的供气条件于2017年8月9日才真正具备。被告未在合同约定的2017年6月30日前未将符合合同约定交楼条件的房屋交付给原告，其行为已构成违约，原告主张从2017年7月1日起算迟延交楼违约金，事实和法律依据充分，本院予以支持。关于迟延交楼违约金的截止日期，现被告抗辩原告的收楼行为视为原告认可当时涉案房屋达到交付条件。对此，本院认为，根据海珠区人民法院向供气部门发函调查相关供气的情况，广州燃气集团有限公司向海珠区人民法院函复，海珠法院来函所附的竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒。本案中，被告并未明确告知原告涉案房屋交付时尚不具备永久通气的条件，相反竣工日期为2017年5月9日的《广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）》上供气单位的章及代表签名涉嫌假冒，即被告伪造了签名盖章，导致原告误以为涉案房屋符合交付的条件。在此前提下，即便原告已经办理了收楼手续，也不意味着原告以默示的方式表示对收楼条件变更的认可。原告主张迟延交楼违约金截止日期应计至2017年8月9日，理由成立，本院予以支持。关于被告抗辩本案已过诉讼时效的问题。原告于2020年5月12日向本院起诉并立案，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第二百零一条、第二百零二条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条的规定，本案应适用三年的诉讼时效，原告主张2017年7月1日至2017年8月9日的迟延交楼违约金，未过诉讼时效。关于被告抗辩要求调低迟延交楼违约金标准的问题。被告称燃气开通与否对一间房屋的使用价值的影响是轻微的，应由原告提供证据证明其因燃气未通所受到的经济损失，故请求法院调低迟延交房违约金的标准。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告作为开发商，对于预售房屋的建设、配套设施的报批程序及房屋的交付情况等相较于原告作为购买人更为清晰，双方在协商一致后约定迟延交房的违约金标准，双方均应遵守合同约定的权利义务。被告抗辩原告的实际损失低于合同约定的违约金标准，应由被告举证，被告未举证合同约定的违约金标准高于原告实际损失，被告据此要求调整迟延交房违约金标准的抗辩意见，本院不予采纳。关于被告抗辩原告迟延支付房款，被告有权迟延交房的问题。《广州市商品房买卖合同（预售）》第十条已明确约定迟延付款的违约责任，即便原告存在迟延付款，应承担的违约责任是支付迟延付款违约金，而非被告抗辩的可迟延交楼，故被告的上述抗辩亦不成立，本院不予支持。鉴此，原告要求被告从2017年7月1日起至2017年8月9日止，每日按总房价款的0.05%的标准计付迟延交房违约金，合法有据，本院予以支持。经核算，被告应向原告支付迟延交房违约金为126473.38元（40×6323669×0.05%）。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百四十条、第一百八十八条，《最高人民法院关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第66条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：于本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市誉城房地产开发有限公司向原告李一平支付迟延交楼违约金126473.38元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2829元，由被告广州市誉城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，被告广州市誉城房地产开发有限公司可在判决书送达之日起十五日内，原告李一平可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在交纳上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  伍佩琼人民陪审员  曲敏华二〇二一年四月二十八日法官 助理  刘晓垌书 记 员  李剑宇