山东省烟台市芝罘区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0602民初1506号原告：黎结萍，女，1968年11月3日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。委托诉讼代理人：王兴刚，青岛市南洪兴合法律服务所法律服务工作者。被告：张登亭，男，1965年1月28日出生，汉族，住山东省烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：刘放，山东星河泰律师事务所律师。原告黎结萍与被告张登亭房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黎结萍及其委托诉讼代理人王兴刚，被告的委托诉讼代理人刘放到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黎结萍向本院提出诉讼请求：1.被告协助原告办理烟台市芝罘区房屋过户登记手续；2.被告偿付原告交通费500元、代理费24000元，并按每天300元偿付原告违约金直至过户之日止；3.诉讼费由被告负担。诉讼中，原告将诉讼请求变更为：1.被告偿付原告交通费1188元、误工费3221元（按青岛市2019年社平工资每月4832元计算20日的误工费）、代理费24000元、违约金21000元（按每天300元偿付原告自2020年6月13日起至2020年8月21日最终实际交房之日计70天），以上共计49409元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：为解决住房问题，原告在疫情爆发后通过中介以600000元价格购买被告名下的位于烟台市芝罘区河南崖48号内3号房产（产权证号：烟房芝证字第Ｃ××1号，下称涉案房屋），双方于2020年3月4日在签订的房屋买卖合同中约定，逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；守约方起诉产生的一切费用包含但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费等，都由违约方承担。双方曾协商2020年8月5日交房，但在原告委托中介验房后，因被告胁迫原告签订补充协议未果，被告又勒令中介拒绝交付房屋，直至2020年8月18日被告才配合为原告办理过户并在2020年8月21日交房。至此，被告自2020年6月13日违约起已经累计持续违约70天，应支付原告违约金21000元。被告拒绝交房导致原告在外租房居住至今，且为完成交易原告多次请假往返青岛、烟台与被告及中介方协商，并委托律师参加诉讼。故被告应偿付原告交通费、误工费和律师代理费。被告张登亭辩称，被告不存在延期交房问题，不应承担任何违约责任。（一）房屋买卖合同约定原告应于2020年3月4日支付定金20000元，于2020年6月3日前支付购房款580000元；但原告实际付款时间为2020年3月16日支付定金20000元，2020年6月9日支付购房款580000元；原告未按照合同约定日期支付定金及购房款，原告存在延期付款的违约行为。（二）合同约定原告支付定金及购房款的方式均为理房通即第三方监管账户支付，不是支付给被告，被告在2020年6月9日并未收到原告支付购房款，实际收款时间为2020年8月22日。根据合同约定被告应于收到全部房款后5日内将房屋交付给原告，故交房时间应为2020年8月27日，但被告于2020年8月5日就向原告交付了房屋，因此被告不存在延期交房行为。（三）因涉案房屋系房改房，需由被告及其妻高莉萍共同到房管部门办理过户手续。被告及高莉萍始终积极地履行合同，但高莉萍因新冠疫情滞留在日本，直至2020年8月14日才回到烟台，2020年8月18日即配合办理过户手续。因此，被告不存在迟延过户的问题。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的事实和证据，本院予以确认如下：被告与高莉萍于1988年5月21日登记结婚，涉案房屋系双方夫妻婚姻存续期间参加房改购买的房改房，原登记在被告名下。2020年3月4日，原、被告在烟台链家房地产经纪有限公司（下称链家公司）居间下签订《烟台市存量房屋买卖合同》，约定原告购买被告所有的涉案房屋，房屋性质为房改房，房屋总价款为600000元。合同第三条成交价格、付款方式及资金划转方式约定，原告于2020年3月4日向被告支付定金20000元，支付方式为理房通支付，并于原告办出新不动产权证1个工作日内凭新不动产权证支付被告；原告于2020年6月3日前将购房款580000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付，并于原告办出新不动产权证1个工作日内凭新不动产权证支付给被告。合同第五条房屋的交付约定，被告应于收到除物业保证金外其余全部房款后5日内将该房屋交付给原告；经原、被告协商一致，双方应当在交房当日自行办理物业交割手续，且双方一致同意，被告留存20000元以理财通方式支付的方式作为物业保证金，待被告将物业费、燃气等相关费用结清、迁出原有户口并交房后，凭双方签字并按手印的《物业查验交接单》将保证金无息支付给被告，交房前所欠各项费用，由被告承担。合同第七条权属转移登记约定，原、被告应于双方查档完成且原告全款到位后3个工作日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。合同第八条违约责任约定，原、被告任何一方逾期履行本合同约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；守约方起诉而产生的一切费用，包含但不限于律师费、诉讼费、保全费、交通费等，都由违约方承担。合同第九条约定，因不可抗力不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。合同签订后的2020年3月16日，原告向北京理房通支付科技有限公司就本案交易所设的理房通账户支付定金20000元。2020年6月9日，原告向理房通账户支付房款580000元。2020年8月18日，原、被告在不动产交易中心签订《不动产转让合同》，约定双方同意于2020年8月22日由被告将涉案房屋交付原告，双方于2020年8月18日前携带有关材料共同到不动产登记机构申请办理过户手续。合同下方空白处载有“本材料原件仅做过户使用，实际履行责任按原2020年3月4日双方所签中介方提供合同为准”的手写内容，原、被告本人均在该手写内容的下方签字。当日，涉案房屋转移登记至原告名下。2020年8月5日，被告将涉案房屋交付给链家公司，链家公司于2020年8月21日将涉案房屋交付给原告。2020年8月22日，600000元购房款经原告确认自理财通账户转入被告银行账户。诉讼中，原、被告认可一致，涉案房屋的购房款及定金应交付至理房通托管。关于双方约定的交房时间。原告主张，因被告无法按期办理过户，原、被告双方于2020年6月3日在链家公司协调下进行协商，被告曾承诺赔偿原告8000元，原告要求其按照合同约定支付违约金，后被告承诺在原告向理房通账户付清剩余房款580000元后被告交房，因当时原、被告双方关系比较紧张，原告对被告的履约能力抱有怀疑，经中介协商，原告最终同意在2020年6月9日付清了剩余房款580000元，被告应按照其2020年6月3日协商时的承诺在原告向理房通账户支付剩余全部房款后将房屋交付给原告，但其并未向原告交付，反而以不过户、不交房胁迫原告认可其违约行为。因此，被告应在2020年6月13日起按合同总价款的日万分之五即300元/天支付逾期交房违约金至2020年8月21日为21000元。为此，原告提交如下证据佐证：1.2020年6月3日原、被告及链家公司工作人员、被告兄弟之间的通话录音1份。证明被告承诺原告向理房通账户付清580000元即可交房。录音内容如下：链家公司：业主说说咱的想法，咱能不能找一个折中的点，把这个事情解决。被告朋友：她主张问题她先说，不是我哥先说。原：你说现在你的机票就是目前已经很肯定是要8月底了，那你就说了向我问我要多少钱？被：这属于预期，不是肯定。原：预期也好，什么都好，所以我为什么再次强调你能不能肯定，你就说打个电话嘛，也不敢肯定是不是啊，所以你说不要说什么滞纳金，也不说什么违约金，你就说问我要多少钱是不是，我提出26000元，你就说只给8000，对不对？被：其实我这个钱就不用取，我这8000我是我认这。被告朋友：我哥赔你8000是什么意思呢，第一同情你。被：昂。被告朋友：也互相之间卖房，也希望。原：对也都是想把这个买卖……。被告朋友：也希望你早日把房子住上，也希望早日把这个户过了，是同情你才给8000，如果你还维持你说咨询律师要这26000，这是你的权利，我哥也有我的权利，如果你实在不能接受，那我们也奉陪到底。原：实际我刚才就是说，要你这个钱是说正经八当的按照合同的那种赔款，是不是。被：我一直提这八千，这是俺对象在日本回不来，给你这八千，尽量的把房，你把全款打过来，把这个房我现倒出来你住。俺老婆回来过户，以后的事情全都解决了他，是为这个目的，我要是不给8000，咱就按法律程序走就行。被告朋友:我哥说这8000其实我不同意，他说买个房子不不容易，老百姓挣钱不容易，到现在你的意见还没提出来。被：看她还是坚持那26000元。被：我就这个意见哈，我这8000可以一分钱不出，我就为了说实话尽快让你也住上，我把这事也办好了，咱弄个意见，然后我对象来了，什么时候咱可以过户，该怎么办怎么办，你要是把款全部打在那，你该去怎么去住怎么去住。原：那也不可能全款的，全款就是说到过户那一天全款。被：要是那样不能全款，就是过户的时候全款。原：对呀。被：那这房我不可能倒给你的。我就是把这个说在前头，要是能接受就接受，接受不了没办法，也没谈的余地了，你提提你的意见。链家公司：您这边意思就是说，客户把剩下的钱全部打到资金监管账户。被：对。链家公司：然后可以，让他先住进去，然后等你对象什么时候回来什么时候办理过户手续？被告朋友：这个以最快速度给她，把这个事情圆满的解决了。链家公司：其实你们最终的话，也是你想买这个房子，然后这边确实因为疫情回不来，你们商量，你们该要房子要房子是不是，然后那边的话该回来办回来办，她（被告妻子）现在回不来。原：房子你认为全款，绝对合理？链家公司：我不参与意见。原：你这个合同是要交易的那一刻才付全款是不是，你现在既然交易不了，那么不一定一定就要全款是不是？被：小于，那她是全款要是打进来，我这个房子，连倒也不用倒。被告朋友：这个钱也不是打给你的，有资金监管。被：也不是打给我的。原：放在第三方，这个所谓第三方是有法律保护的，不是说他拿走就拿走。被：对呀，这你担心什么。原：那你就不要说全款了。被：就是全款啊，全款你打给第三方，第三方给你保存着，我也拿不着，你也拿不着，因为户还没过怎么取呢？链家公司：得出来你的证后才能解冻。原：我知道啊，那你觉得放在第三方很安全是把？第三方有安全性不？有危险性不？所谓的第三方，虽然这个钱不是给他，可房子还是他的，钱是第三方的，那你考虑一下第三方的安全性。链家公司：我理解你的意思，就这个事，那你们商量嘛。被告朋友：你们商量的就是你打全款不放心？原：是呀，打全款不放心，我可以付部分。被告朋友：再说你的那个违约金26000元。原：其实这不算叫违约金，如果是违约金的话现在都不是26000啦。被告朋友：我这不说这个事吗？你俩这个事，他还申请他的权利，还是你申请你的权利，我不知道你这个26000怎么解决。被：超前说了这个事没说完，没有用，这是重点。原：那也是一步步的是不是。被：也对，一步步来，这八千是我提出来的，我还没和我对象说，你要是同意我还要问问她，你要是同意我就给你从房款里扣出来，你要是不同意走法律程序。原：不是给我添八千，你按合同来说就不是这个钱，是不是。被：我的这个意思就是给你便宜8000。原：我都说了我不是赚你这个钱，如果我要是按照合同说了，就不是这个钱了。被：不要紧，你可以说，你有你的权利我有我的权利，现在就是谈这个钱，这个事，这个事要是解决完了就谈下一个，一步一步来，先说这个事。链家公司：用不用出去商量商量。原：我老公给这个钱他不管我的，他知道了，房子只看了一遍，签合同时我一个人的。被：你看了两遍。原：我说我对象，他就来了一次，签合同什么的他都不管的。被：你对象来看了一遍，你又看了一遍。原：我看了两遍……我也很爽快，我也不想电话骚扰我老公了，买这个房子这么件事对不对，我也没有跟他说其他事。被：就说吧。2．2020年3月4日至2020年8月21日微信群聊天记录一宗，证明被告对原告定金及房款的支付无异议，但却以不过户、不交房胁迫原告认可其违约行为，减免其违约责任;被告几次违约声明，均是在原告及中介劝说下才保证涉案房屋交易顺利进行。被告则辩称，首先，根据合同约定，被告应在收到全部房款后5日内交付房屋，被告实际收到房款的时间是2020年8月22日，被告交房应在2020年8月27日，但被告于2020年8月5日交房，不存在逾期交房问题。其次，录音和聊天记录不能证明原告的主张，当时被告误认为合同约定的交房条件是原告将房款打入理财通账户5日内过户，而被告之妻高莉萍因疫情滞留日本无法办理过户所以才提出这个条件，而原告对这个条件也没有同意，从录音中也可以看出原告不同意支付全款，最终双方协商没有达成一致。第三，延期交房的损失应为租金损失，2020年涉案房屋同地段同户型房屋的月租金为1100元，故原告主张按合同约定300元/天主张逾期交房违约金过分高于其实际损失，应按照每月1100元标准认定。为此，被告提交了安居客网站上查询到房租信息佐证。原告对该租金标准不予认可，辩称其因为逾期交房不得不往返烟台和青岛两地，在两地均有住房需求，且原告来烟均为居住民宿、日租房，由于租房时间较短、时间无法确认，故无法在烟台长租相关住房，而双方在合同中约定的违约金标准具有惩罚性，故不应按照周边房屋租赁价格计算实际损失，而应按被告恶意不履行合同给原告及诚信房屋交易秩序造成的影响，认定合同确定的违约金计算方式合理。原告表示，其不对2020年6月13日起至2020年8月21日涉案房屋房租标准进行鉴定。关于原告主张的交通费和律师费。原告提交：1.2020年3月18日至2020年8月21日期间的动车票23张及中国铁路购票信息单据18张，证明原告因购买涉案房屋一事多次往返于烟台、青岛两地，催促该房屋交易的推进，核实该房屋的状况，同时原告也积极了解到双方签订合同后，涉案房屋周边地区的房屋价格一直处于下跌状态，因此发生巨额交通费用。庭审中，原告称上述单据的总金额不清楚，但其仅主张1188元。2.委托代理合同、银行客户回单、收据及律师费发票各1份，证明原告于2020年6月18日现金支付律师费24000元。被告辩称，被告不存在违约行为，不应承担原告交通费和律师费。车票不能证明与本案的关联性，且原告支付的代理费金额远超法定标准。本案标的25409元（交通费1188元、误工费3221元、违约金21000元），根据山东省基层法律服务收费标准规定，诉讼金额在1-10万元之间，代理费的收费比例为标的4%-5%，故本案代理费不应超出1270元（25409元×5%）。为证明其抗辩主张，被告提交《航变提醒》3份、《航班取消证明》1份，《新冠肺炎疫情防控境外入沈人员解除隔离通知单》1份，《新型冠状病毒检测结果告知书》1份。证明2020年2月初，被告之妻高莉萍乘飞机去往日本，当时疫情尚未全面爆发，飞机正常通航，自2020年2月上旬开始，因疫情全面爆发，中日航班暂停，高莉萍订购的2020年4月30日飞往蓬莱机票、2020年5月3日飞往蓬莱机票、2020年6月2日飞往青岛的机票均因疫情取消，直至2020年7月29日高莉萍自日本乘飞机至沈阳，并自2020年7月30日至8月13日期间隔离14天，8月14日回到烟台，2020年8月18日被告与高莉萍就配合原告办理过户手续及原告办理涉案房屋的过户手续。因此，被告不存在迟延过户的问题，被告不存在违约行为。原告质证称，双方签订合同时，疫情已全面爆发，被告作为房屋的出售方，有能力预判并保证在双方预留充足合理的履约时间后积极主动地履行合同相关义务。上述证据与被告向原告积极履行合同义务无关，被告曾向原告及中介答复过，因航班价格较高，高莉萍没有购买3月底、4月初回国的机票，没有书面证据。其证明事项中所称的中日两国不通航一事，被告自称是自2020年2月上旬开始中日不通航的，由此可见双方签订合同时被告已经对其能否履行与原告签订的购房合同有认知和了解。本院认为，（一）原、被告签订的房屋买卖合同，系双方当事人真实意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。（二）本案中，原告购买被告的涉案房屋，房屋总价款为600000元。原、被告双方的争议焦点为交房时间。根据合同第三条、第五条、第七条的约定，原告应于2020年3月4日向理房通账户支付定金20000元，于2020年6月3日向理房通账户支付剩余房款580000元，在双方查档完成且原告全款打入理房通账户后的3日内办理过户手续，过户完成后经原告确认将580000元房款支付给被告，留20000元在理财通账户作为物业保证金，被告在实际收到580000元房款后5日内向原告交付涉案房屋。由此可见，按照合同约定，交房的前提条件是被告实际收到该580000元房款，而不是原告向理财通账户支付该580000房款。本案中，原告主张，被告于2020年6月3日承诺在原告向理财通账户打入580000元房款后即腾房，并提交2020年6月3日原、被告双方在中介处的协商录音佐证。但是，从原告提交的通话录音的全部内容看，在协商中，原告向被告索赔26000元，而被告则提出补偿8000元、承诺原告向理房通账户支付房款580000元后交房，但前提条件是双方就该房屋买卖事宜再无任何争议，被告上述调解意见应是一个整体，故被告腾房的条件不仅包括原告向理房通账户支付剩余580000元，还包括原告接受其8000元补偿而放弃向其主张违约金。但从录音内容看，原告不仅因担心理财通账户的安全性不同意支付房屋全款，也未同意放弃26000元索赔款项，原、被告双方当天并未达成合意，原告也未能举证证明原、被告双方在此之后就交房时间的变更达成了合意。因此，尽管原告自称其经中介协调最终同意于2020年6月9日向理房通账户支付了580000元房款，也不能认定原、被告双方将交房时间协商一致变更为原告向理房通账户支付剩余房款580000元后即交房。按照合同约定，580000元房款及20000元定金应放在理财通账户托管，可见原告对房款放入第三方账户托管的方式是认可的，原告应依约在2020年6月3日向理房通支付房款580000元，但原告又以担心第三方账户的安全性拒绝在2020年6月3日向理财通账户支付该580000元，自身存在过错。本案中，被告于2020年8月22日实际收到600000元房款，涉案房屋于实际收款之前交付，被告的履约行为符合合同约定，不存在逾期交房行为。故原告以被告逾期交房违约为由要求被告支付2020年6月13日至2020年8月21日逾期交房违约金，并要求其作为违约方承担律师费、交通费和误工费，无事实和法律依据，本院不予支持。（三）本案中，涉案房屋系房改房，房屋过户需被告之妻配合，但被告之妻因新冠疫情影响滞留日本，导致尽管双方预留了付款和过户时间，但被告之妻直至2020年7月29日才得以回国。根据被告提供的证据可以看出，被告之妻为积极履行合同分别于2020年4月、5月、6月购买回国机票，但因疫情导致航班被取消，被告之妻2020年7月29日回国后在沈阳隔离十四天，在2020年8月14日解除隔离回烟后在四天内即配合原告办理了过户手续，不存在故意拖延。被告之妻因新冠疫情滞留日本导致涉案房屋直至2020年8月才能过户，系受不可抗力影响，被告对此并不存在主观过错，不存在违约行为。原告主张被告在合同签订后购买即期回国机票较贵而购买了归国时期较晚的机票，存在过失，但未能举证证明，故本院不予采信。从合同义务的履行顺序上，被告根据合同约定在过户之后才能实际收款，实际收款之后才能交付房屋，故被告交房并未违反合同约定。但是，被告对此虽无过错，但确实给原告带来不便，被告在交易过程中也主动提出给予原告一定经济补偿，故从公平原则出发，本院酌定由被告给予原告15000元补偿为宜。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，当时有效的原《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告张登亭于本判决生效之日起10日内向原告黎结萍支付经济补偿15000元；二、驳回原告黎结萍的其他诉讼请求。如果被告张登亭未按照本判决指定期间履行给付金钱义务，应当按照《中人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费810元减半收取为405元、保全费531元共计936元，由原告黎结萍负担652元，被告张登亭负担284元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 张  译  丹二〇二一年四月二十六日书记员 赵洪辉（代）