福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1819号上诉人（原审被告）：福州滨海房地产有限公司，住所地福州市仓山区东升街道南台路533号（原南台路东侧）南台十六府13-15#集中式商业10店面。法定代表人：蒋金俤，执行董事。委托诉讼代理人：陈雅芳，北京市京师（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福州市仓山区教育局，住所地福州市仓山区万春巷23号。负责人：林兴，局长。委托诉讼代理人：王祺，福建闽众律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清，福建闽君律师事务所律师。上诉人福州滨海房地产有限公司（以下简称滨海公司）因与被上诉人福州市仓山区教育局（以下简称仓山区教育局）物权确认纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初5658号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。滨海公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回仓山区教育局的全部诉讼请求。事实和理由：一审判决事实认定不清，法律适用错误，应予纠正。一、滨海公司与福州市国土资源局签订的《福州市国有土地使用权出让合同》（以下简称出让合同）未约定诉争幼儿园的产权归属教育行政部门，一审判决认定诉争幼儿园的产权归属仓山区教育局，属于事实认定错误。1.出让合同中未约定诉争幼儿园的产权归属教育行政部门。根据出让合同第三条约定，合同已明确对受让人有偿或无偿提供受让用地及配套设施的范围进行区分约定，即受让人除了应无偿提供1333平方米土地作为小学扩建用地外，其他如幼托所、卫生站、文化活动中心、社会停车场等用地及配套设施均不在受让人无偿让渡的权益范围内。2.在出让合同已明确对滨海公司应无偿让渡的权益范围约定为无偿提供1333平小学扩建用地的情形下，仓山区教育局又以出让合同第三条款约定认定合同双方关于诉争幼儿园的权属已达成适用当时国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求的合意，进而延伸援引《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条的规定，系断章取义并扩大解释，违背了合同当事人的真实意思表示。且关于诉争幼儿园的权属规定属于合同当事人重大权利的规定，根据交易习惯，合同当事人也不可能通过一个与此项权利不具有任何关联性的条款进行间接模糊的规定，因此上述条款约定并非合同双方关于诉争幼儿园的权属达成的真实意思表示。3.一审判决认为出让合同第三条款的约定属于物权法第一百四十二条规定中的“相反证据证明”，属于认定事实错误。根据出让合同约定，诉争幼儿园产权并不属于滨海公司应无偿让渡的权益范围，仓山区教育局无权要求滨海公司无偿移交诉争幼儿园。并且滨海公司对取得案涉出让土地已全额支付了大额的出让金，未享受任何土地价款或契税等减免、补贴优惠，因此仓山区教育局应通过置换、购置等方式与滨海公司协商诉争幼儿园的移交，对滨海公司开发建设诉争幼儿园房产的成本以及移交幼儿园的经济损失进行适当的补偿。二、本案应适用物权法关于建设用地使用权人建造的建筑物等设施的权属规定。1.本案不存在物权法第一百四十二条规定的“有相反证据证明”的情形，因此应适用该条款关于建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人的规定，即滨海公司建造的幼儿园的所有权应属于滨海公司。2.1993年的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定与物权法第一百四十二条规定相悖，而《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》属于地方性法规，物权法属于法律，法律的效力高于行政法规、地方性法规、规章，因此1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定依法无效。三、根据初始登记通知书可知，诉争幼儿园房产已于2014年2月8日初始登记在滨海公司名下。根据不动产物权登记的相关法律规定，仓山区教育局要求确认其对诉争幼儿园享有所有权的诉讼请求不能成立。且仓山区教育局并非作为诉争幼儿园物权登记基础的出让合同的当事人，该合同也未确定仓山区教育局系诉争幼儿园的产权人，仓山区教育局不具有提起本案民事诉讼的主体资格。仓山区教育局辩称，一、诉争幼儿园属于配建幼儿园，开发建设单位依法应将权属移交给仓山区教育局。1.福州市人民政府关于滨海公司的用地批复明确，有关土地使用要求，应按照出让合同及补充合同规定执行。2.1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》系地方法规，滨海公司作为房地产开发企业必然知悉，知道诉争幼儿园的产权归属仓山区教育局，其在竞拍国有土地使用权时必然会对成本进行考量测算，竞拍成交价格必然低于正常价格。即政府已经给予滨海公司价格优惠条件。3.根据出让合同第三条约定，诉争幼儿园系小区套件设施，又根据1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》，滨海公司应将幼儿园的产权移交给仓山区教育局。二、本案应适用1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》，作为认定权属依据。出让合同签订、滨海公司取得用地批文均发生在2004年，即在2007年之前。而物权法于2007年10月1日生效，滨海公司等竞争者在竞拍土地使用权时已知依照规定需要投资建设并移交区教育行政部分的事实，该事实应当认定为物权法第一百四十二条固定的相反证据。三、2019年3月7日，福州市政府发布《福州市人民政府印发关于开展城镇小区配套幼儿园治理工作实施方案的通知》，明确1993年3月7日至2007年10月1日期间取得用地批文的，根据《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》，期间建设项目的配套幼儿园权属属于区教育行政主管部门，由市不动产登记中心先确权登记在开发建设单位名下，再签订移交单并转登记。故无论是否已经办理总登记，滨海公司均应配合将幼儿园产权移交。仓山区教育局向一审法院起诉请求：1.确认坐落于福州市仓山区××路××号××小区××的房产所有权归仓山区教育局所有；2.滨海公司立即将前述配套幼儿园房产移交给仓山区教育局，并配合将上述房产登记至仓山教育局名下；3.本案诉讼费用由滨海公司承担。一审法院认定事实：2003年12月21日，福州市国土资源局（出让人）与中国建筑第七工程局第三建筑公司房地产开发公司（受让人）签订《福州市国有土地使用权出让合同》（榕地合［2003］105号）一份，约定：出让位于福州市仓山区××路××南，首山路两侧，编号为宗地2003挂-22-旧屋改03号地块，出让面积109671平方米，土地价款185000000元，用途为居住用地；合同项下宗地的规划建设技术经济指标（土地使用条件）包括配置幼托一所（12班，占地面积3500平方米，建筑面积3000平方米以上），项目建设须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。2004年3月26日，出让人福州市国土资源局与受让人中国建筑第七工程局第三建筑公司房地产开发公司（注册成立滨海公司）签订《福州市国有土地使用权补充合同》（榕地合［2003］05号补01-2004），确认原编号榕地合［2003］105号《福州市国有土地使用权出让合同》的中国建筑第七工程局第三建筑公司房地产开发公司于2004年4月12日在福州市工商行政管理局注册成立滨海公司，中国建筑第七工程局第三建筑公司房地产开发公司将《福州市国有土地使用权出让合同》（榕地合［2003］105号）受让人的名称及其相关的土地使用权批准证件均更名为滨海公司，滨海公司继续履行原合同的一切权利和义务。2004年，福州市人民政府批复榕政地［2004］416号文件及榕政地［2004］483号文件，同意将位于仓山区，上三路以南，首山路两侧编号为宗地2003挂-22-旧屋改03号，面积109671平方米的国有土地使用权出让给滨海公司，上述地块的规划建设技术经济指标，均应服从市规划行政主管部门的规划指标和相关要求。2005年，滨海公司取得福州市人民政府颁发的《国有土地使用证》（榕国用2005第0××0号）。2006年9月5日，福州市国土资源局（出让人）与滨海公司（受让人）签订《福州市国有土地使用权出让补充合同》（编号榕地合［2003］105号补2-2006）一份，约定：变更编号为榕地合［2003］105号《福州市国有土地使用权出让合同》的规划建筑容积率，并确认滨海公司因此规划调整需补缴地价款15811966元（含土地契税460543元）。2014年2月8日，福州市房地产交易登记中心向滨海公司发出初始登记通知书，确定仓山区××路××号滨海.嘉年华×区幼儿园房屋产权初始登记总建筑面积3256.93平方米。现案涉幼儿园已投入使用。另查，1993年3月7日福建省第八届人民代表大会常务委员会第二次会议批准的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定：“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工、幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门”。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第一百四十二条规定：“建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据证明的除外。”本案中，滨海公司与福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让合同》系双方真实意思表示，合同内容不违反法律法规的强制性规定，自签订之日起即成立并生效，对双方均具有法律约束力，双方均应本着诚实信用的原则履行各自的义务。滨海公司作为受让人，应按照出让合同约定进行投资开发。出让合同中关于土地使用条件规划了宗地配套建设幼儿园的面积、规模及使用功能，虽然对于幼儿园的权属未明确约定，但批复及合同亦载明项目建设须符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求，根据当时有效施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施）第七条“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工、幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门”规定，已对幼儿园的权属进行明确规定，案涉幼儿园属于地方性法规规定开发商应配套修建的公益性设施，滨海公司理应依约遵守前述规定将产权移交给教育行政部门。滨海公司主张《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施）已于2010年被修改，根据2010年施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定，案涉出让合同中没有约定幼儿园权属，应认定案涉幼儿园属于开发建设单位所有。一审法院认为，根据2010年施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条第四款“本规定修改前配套建设的幼儿园的产权归属，适用当时的规定”规定，本案滨海公司与福州市国土资源局系于2003年签订《福州市国有土地使用权出让合同》，故仍应适用《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施），作为认定产权归属的依据。另就法律适用而言，根据《中华人民共和国立法法》第九十三条“法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章不溯及既往，但为了更好地保护公民、法人和其他组织的权利和利益而作的特别规定除外”规定，该条款一般性地规定了“法不溯及既往”原则，而有利追溯则体现为如果先前的行为或者关系在行为时并不符合当时法律规定，但依照现行法律是合法的，并且与相关各方都有利，就应当依照新法律承认其合法性并且予以保护。本案中，滨海公司与福州市国土资源局签订《福州市国有土地使用权出让合同》合法有效，合同的签订时间在2010年之前，根据前述法律规定，不存在法不溯及既往的例外情形，应当以当时的法规即《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》（1993年3月7日实施）作为依据来认定案涉幼儿园的权属，故滨海公司的上述主张，一审法院不予采纳。因此，仓山教育局作为辖区内的教育行政主管部门诉请确认案涉幼儿园用房所有权归其所有，并要求滨海公司移交房产及协助办理产权登记，于法有据，一审法院予以支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条，《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十四条、第五十六条、第一百四十二条规定，经一审法院审判委员会讨论决定，判决：一、确认坐落于福州市仓山区××路××号滨海.嘉年华×区××小区××（土地所有权证：榕国用2005第0××0号）用房所有权属于福州市仓山区教育局；二、福州滨海房地产有限公司于本判决生效之日起十日内将前述幼儿园用房移交给福州市仓山区教育局，并协助将前述房屋登记至福州市仓山区教育局名下。本案受理费166555元，由福州滨海房地产有限公司承担（福州滨海房地产有限公司应负担的诉讼费用于本判决生效之日起七日内向一审法院缴纳）。二审中，双方当事人没有提交新证据。根据本案现有的证据，一审判决书第8页第3行“2004年3月26日，出让人福州市国土资源局与……”应为“2004年4月26日，出让人福州市国土资源局与……”，本院对一审法院查明的其他事实予以确认。本院认为，案涉《福州市国有土地使用权出让合同》及相关补充合同的签订时间及取得用地批文的时间均在1993年3月7日至2007年10月1日间。滨海公司建设项目除应符合合同约定外，还应符合国家、省、市有关法律、法规、标准和规范等要求。根据当时施行的《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定，“新区开发和旧区改建，建设（开发）单位，必须按国家规定标准投资配套建设幼儿园。幼儿园建设必须与建设项目同时规划、同时设计、同时施工，幼儿园竣工验收必须有教育行政主管部门参加，产权移交区教育行政主管部门。”可见，该地方法规已明确规定建设项目的配套幼儿园产权归属区教育行政主管部门。而滨海公司作为开发建设单位，理应知悉当时施行的与建设相关的地方法规。一审法院确认诉争幼儿园的所有权属于仓山区教育局并无不当。此外，本案是物权确认纠纷，仓山区教育局依据1993年《福州市保护城市中学小学幼儿园建设用地若干规定》第七条规定主张其对诉争幼儿园享有物权，具有提起本案民事诉讼的主体资格。综上所述，福州滨海房地产有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费166555元，由福州滨海房地产有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张力群审 判 员 张 敏二〇二一年四月十三日法官助理 林 颖书 记 员 林雨婷