上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初9432号原告：上某某有限公司，住所地上海市青浦区。法定代表人：周学俊，总经理。委托诉讼代理人：易林林，上海刘礼峰律师事务所律师。被告：李某某，男，1981年12月29日出生，汉族，户籍地黑龙江省。委托诉讼代理人：赵春雷，浙江泽颂律师事务所律师。原告上某某有限公司诉被告李某某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月1日立案后，被告李某某提起反诉，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员独任审理。原告之委托代理人易林林，被告之委托代理人赵春雷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：请求判令被告支付所欠租金566,475元、违约金100,000元、赔付预期收益损失(相当于3个月租金)271,665元、支付律师费15,000元。事实和理由：2019年6月10日，原、被告签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，约定原告将位于上海市杨浦区国权路XXX号的一间面积371平方米商铺租给被告使用，月租金90,555元，每三个月付一次，租赁期限为2019年6月13日至2023年6月12日。合同签订后，原告交付商铺，被告也支付租赁保证金271,665元、二个月租金181,110元及进场费70,000元，之后租金一直处于拖欠状态。2020年4月23日，被告快递发给原告解除合同通知函，并将商铺钥匙一并退还给原告。至此双方合同解除，拖欠的租金至今未付。被告辩称，原告在合同中承诺被告可在租赁商铺中经营烧烤类餐饮的承诺不能兑现，属于原告严重违约，被告不能实现合同目的，故解除合同，被告租赁商铺目的是为了开设烧烤型餐饮，在双方合同中也约定物业用途为经营餐饮使用，原告在合同附件一承诺该物业可经营餐饮(烧烤类)服务。但原告出租的上海市杨浦区国权路XXX号上海绿色米兰广场王座A1002号商铺的物业规划用途为“科技办公”；被告承租系争商铺后在办理个体工商户营业执照时，被口头告知不能办理，将情况反馈原告后，经其与上家出租人上海众道餐饮有限公司协商，将被告营业执照办到了国权路XXX号一楼65-1号商铺，导致被告的烤吧在系争商铺永远不可能合法经营；系争商铺没有配建适合大量排油烟需求的烧烤类餐饮所必须的烟道，被告花费76,800元自行加装烟道后，被物业两次书面通知整改，2019年10月30日凌晨，物业直接派人拆除烟道，导致烤吧停业，后通过非正常手段恢复自建烟道后，又于2019年12月17日被列入中央环保督查项目，被通知必须拆除。双方合同是原告提供的格式文本，对合同条款有两种以上解释的，依法应作出不利于原告的解释，例如：合同第五条5.1款，约定“押全为叁个月租金”，被告认为无法主观臆测“押全”为“押金”，应当解释为合同对押金没有明确约定；“后期租金为每陆个月交付一次，即226665元”，不能理解成“陆”为“叁”的笔误，应理解为一次交六个月租金，半价优惠。双方虽然在合同附件一中约定面积变更为371平方米，月租金变更为90555元，但2019年6月中旬交接商铺时，原告没有提供证明建筑面积的依据，变更页没有测量，被告咨询当时为其设计烤吧的人员，才得知建筑面积大约263平方米，故实际交付的建筑面积可以确认仍然是276平方米，因此月租金仍应当按照75,555元计算。从记租日2019年8月3日至合同解除日2020年4月23日，租金因不同时间段涉及新冠疫情影响分段计算后总额为556,588.5元，扣除免租57,714.5元(2019年10月30日清晨烟道拆除至2019年11月6日停业8天20,148元、2019年11月28日至2019年12月6日停电9天22,666.5元、原告微信同意被告装修免租延长5天14,900元)，另原告一直同意将被告支付给上海众道餐饮有限公司的40,000元冲抵租金，以及被告交给物业公司的物业费43,000.8元，扣除已经返还给被告的25,000元，剩余18,000.8元也可冲抵租金，综上，被告应承担租金440,873.2元，而被告已支付总额为550,000元，故原告应返还被告109,126.8元。反诉原告向本院提出诉讼请求：请求判令反诉被告赔偿装饰装修残值损失268,365.3元、空调费48,300元、监控设备12,180元、设计费55,300元、赔偿加建烟道费用53,760元、赔偿营销推广损失71,260元、返还应承担的物业管理费18,000.8元。事实与理由：因反诉被告违约，导致合同目的无法实现，反诉原告依法解除双方于2019年6月10日签订的《绿色米兰广场商铺租赁合同》，经反诉原告粗略统计因合同解除导致的损失大约为300万元，但从友好务实的角度出发，反诉原告仅提出上述赔偿及返还的金额为787,960元。反诉被告辩称，同意返还物业管理费18,000.8元，认为合同系反诉原告违约致解除,故其余反诉请求均不同意。本院经审理认定事实如下：上海市国权路39、69号面积1070.24平方米产权属上海上风科盛投资有限公司。2010年1月10日，上海上风科盛投资有限公司与上海大宁城市奥莱经营管理有限公司就上海市国权路XXX号签订《财富广场场地租赁合同》。2010年5月1日，上海上风科盛投资有限公司出具《证明》和《授权书》，将产权属于其的国权路XXX号等商铺的经营管理权交由上海米岚城市奥莱企业管理有限公司(上海大宁城市奥莱经营管理有限公司、上海上风科盛投资有限公司为股东)负责；并授权该公司处理包括国权路XXX号等的所有对外租赁事宜。2019年3月26日，上海米岚城市奥莱企业管理有限公司与上海众道餐饮有限公司签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，租赁使用面积337.65平方米，租赁用于餐饮，上海众道餐饮有限公司拥有转租权。2019年5月9日，上海众道餐饮有限公司与原告签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，由原告承租经营餐饮使用，建筑面积600平方米，租赁期限2019年5月13日至2023年5月12日，原告有权转租。2019年6月10日，原、被告签订《绿色米兰广场商铺租赁合同》，由被告承租上海市杨浦区国权路XXX号上海绿色米兰广场王座A1002铺276平方米，被告经营餐饮使用。租赁期限为2019年6月13日至2023年6月12日。第五条“支付款项”中5.1条约定，被告以下述方式向原告支付租金：每月租金75,555元(包含商场管理费，不含税，若被告要求原告开具发票，费用由被告负担)，押‘全’为三个月租金即226,665元，递增为每两年递增6%，首期交付租金为前三个月租金，即226,665元，后期租金为每‘陆’个月交付一次即226,665元，被告须在交付租金期满前15天，向原告交付下期租金，被告须在本合同签订之日起的3天内‘嫩’付三个月租金226,665元，而该租金并不包括被告另需缴付之推广宣传费、公用事业费及其他费用。5.2条约定，装修免租期为50天，即2019年6月13日至2019年8月2日，装修期间免除被告租金，但仍需支付水、电、煤气等能源费及商场管理费等费用。第七条“保证金费用”(保证金等同于押金)，第7.1条约定，被告须在本合同签订之日起的3天内向原告缴付金‘频’相当予租‘货’期的三个月租金作为租赁保证金，共计226,665元，对此原告应出具收据。原告应于本合同终止且被告撤‘高’该物业三个月后，将该保证金(扣除被告应付而未付之款项后)无息退还给被告。第12.3条约定，被告应按合同规定按时支付租金、商场管理费、推广宣传费、公用事业费及其他费用，如逾期不付，即须墩付逾期违约金，按每日千分之一计算；如被告‘途’期5天仍未向原告支付，原告发出通知2天后可暂停煤气、水、电、通讯等公共设施的供应及或暂停对该物业提供服务，直至被告付清所拖欠的款项、‘途’期违约金及其他费用；如被告逾期超过10天，原告有权解除本合同并收回该物业，不予退还‘粗’赁保证金押金，并可向被告追索其所拖欠的款项、逾期违约‘全’及其他费用以及相当于三个月租金的逾期收益损失。第12.4条约定，被告须承担原告催讨应收款而引起包括但不限于律师费、交通费、差旅费、住宿费、诉讼费、财产保全费等在内的所有费用及开支。合同附件一约定，1、原告须配合被告餐饮所需的水、电、煤、中央空调、进出口安装、上下水、排烟等所需条件，期间所产生费用(煤气开户费、电力扩容费等)由被告承担；2、原告提供被告办理环评、消防、执照、卫生等各类相关证照所需的材料；3、原告承诺该物业可经营餐饮(烧烤类)服务；4、原告有责任配合被告办理营业执照，并提供办证相关材料；5、该物业建筑面积变更为371平方米，月租金变更为90,555元。合同附件二，注明原告账户XXXXXXXXXXXXXXXXXXX，开户行上海市农业银行洋泾支行，户名周秋仁。原告在审理中表示合同附件是在签订合同后一周左右签署，被告则称是在签订合同当日签署。2019年7月16日，被告申请注册上海市杨浦区小春烧烤店，类型个体工商户，经营场所上海市杨浦区国权路XXX号一楼65-1号商铺。2020年4月10日核准注销。原告提供周秋仁银行明细，显示由案外人范某某于2019年6月11日转入200,000元、2019年6月14日转入80,000元、200,000元、房屋租金5000元；原告提供微信截图，显示被告于2019年6月5日微信转账20,000元、2019年7月18日微信转账两笔各10,000元，2019年10月16日、2019年10月25日、2019年10月26日分别转账各10,000元；原告确认合计收到555,000元。原告提供开具的《收款收据》三张，显示2019年6月14日收到被告国权路XXX号押金271,665元；二个月租金181,110元；2019年8月14日收到进场费70,000元；原告表示其收取的钱款除收据显示用途外，余额均为被告支付的二个月以后的租金。被告确认上述银行明细及微信转账，确认总计交付租金550,000元。对进场费70,000元收据无异议，不认可押金收据和租金收据；该两份收据无盖章无开票人签字，且二份收据总计金额452,775元，收据金额与被告该日前支付的金额不对应，认为双方事实履行中没有按照合同约定的付三押三操作。被告支付的钱款分两个时间段，6月14日之前总计50.5万元都是预付款，当时双方签了合同，6月5日的2万元是签订中介合同后支付的意向金，6月11日及6月14日支付的48.5万元是被告大概支付的数额，没有按合同支付明确为保证金或租金，现被告主张该48.5万元是租金，6月14日之后微信转账总计5万元都是租金。2019年11月3日案外人微信转账给被告5,000元、2019年11月7日微信转账20,000元，均用于给被告支付物业费，被告对此无异议，并提供上海诚意物业管理有限公司发票二张，显示2019年11月3日李某某物业费22,024.8元、2020年1月13日李某某物业费20,976元，及对应支付凭证，证明被告支付物业费43,000.8元。原告对此无异议，并同意退还被告差额18,000.8元。因被告未履行付租义务，原告出资15,000元律师费，聘请律师起诉来院。2020年4月23日，被告邮寄《交付商铺钥匙告知函》，表示快递商铺钥匙交给原告，内容中通知合同解除，商铺交接亦于同日完成，其他争议由法院审理。原告确认收到钥匙，并认可当日合同解除。审理中，1、原、被告确认租赁合同中约定租赁房屋为国权路XXX号上海绿色米兰广场王座A1002铺276平方米，实际租赁部位是国权路65-1，但双方对租赁面积有异议，进而对月租金有争议。关于合同附件所书租金建筑面积变更为371平方米，原告主张系另外出租65-1外的两个储物间，被告对此予以否认，称是签合同时原告表示原面积计算有误而予以更改，被告直至装修后才察觉面积错误。原、被告均表示合同未制作部位图，未进行测量面积，双方也未就交房签署任何材料。2、关于进场费70,000元，被告提供《上海同联商业房屋居间协议》一份，显示甲方为原告(出租方)、乙方为承租方、丙方为上海银满谷商业管理有限公司(居间方)，其中第7条“其他：若乙方违约，该定金贰万元不作退还，若甲方违约，双倍返还定金；该商铺进场费柒万元整；免租期为50天。”该协议落款“协议领取承诺：本协议由宁鑫涛、彭力专领取”。原告对此予以确认，并提供彭力专书面《证明》一份，内容为“上海同联商业经纪人彭力专(上某某有限公司与李某某房屋租赁的中介人)证明如下事实：李某某交给上某某有限公司的七万进场费是经三方达成一致的，签合同的时候三方都在现场，七万进场费是包括上下水电的到户，和一次消防的通过和拆除店面前装修等费用，该进场费是不退还的。”被告质证认为证人未到庭接受质证，且公司居间行为应由公司名义作证，内容中对7万元进场费用途有明确说明，但消防是被告自己委托建设单位，拆除店面是装修公司的前期工作(付费超过装修合同金额)，所以被告认为付了进场费但原告没有做事，应该返还或冲抵租金。原告则认为本来就是商铺转租，上下水电已到户本来就做好了，所以才要收进场费。3、关于被告主张因系争房屋是“科技办公”用途，没有配建开设餐饮店必用的烟道，被告自行加建烟道，导致物业在2019年10月30日派人拆除烟道，烤吧停业至2019年11月6日。被告认为原告作为出租方，明知系争房屋无法经营烧烤仍出租，责任应由原告承担，要求免除停业8天的租金20,148元。原告意见为物业要求是将烟道加长至楼顶，根据《上海市饮食服务业环境污染防治管理办法》规定，建筑物高度在24米(含24米)以下的，其油烟排放口不得低于所在建筑物最高位置，而被告认为物业整改是要求拆除烟道，被告对此未能进一步举证。经查，被告在根据物业要求整改烟道后继续经营。4、被告主张2019年11月28日至2019年12月6日停电导致烤吧无法营业，要求该9天租金22,666.5元予以免收。被告提供2019年10月28日和2019年11月21日《催缴电费通知》，显示户名上海诚意物业管理有限公司拖欠2019年10月电费390,000元。原告对《催缴电费通知》真实性无异议，但表示事实上没有停电。被告对停电未提供其他证据证明。5、被告提供微信提出原告曾同意装修延长免租期5天租金14,900元，原告对此表示同意。6、装修押金收据40,000元，原告认为曾在微信中同意扣除的前提是要求被告继续付租金，现被告未履约，故被告应向实际收款方主张，被告表示将另案主张。7、因被告主张装修残值，经本院释明，被告坚持申请装修残值评估，本院委托上海同济工程咨询有限公司进行工程审价，鉴定意见为：国权路A1002室商铺(晓春烤吧)装修价值的金额为383,379元。针对被告的反馈意见答复为：地砖已在审价中；关于中央空调、监控设施现场已拆除，无法鉴定；消防工程据被告现场称不在本次鉴定范围内；设计费不属于本鉴定机构的鉴定范围，由被告提供相应发生费用的发票等依据由法院裁决。鉴定费17,742元由被告预付。原、被告对此均无异议。被告表示不再主张消防工程费用。8、被告认为原告在其交还钥匙后，处理了空调和监控设备，要求原告赔偿空调费用和监控设备费用，并提供上海鼎珏电器制冷设备有限公司《中央集成系统报价书》预算汇总79,777元，及银行回单和微信支付明细，显示2019年7月15日支付63,000元、2019年9月19日支付6000元；2019年9月20日上海友递安防设备有限公司公共安全设备*监控发票一张，金额17,400元；被告主张赔偿70%。原告不同意赔偿，且不认可由其在收房后拆除上述设备，并认为无法核实被告真实装修情况。9、被告主张原告赔偿加建烟道费用，并提供微信明细，显示交易对方上海源赣暖通设备有限公司有2019年8月4日金额4900元；2019年8月8日金额100元和10,000元；2019年8月17日金额10,000元；2019年8月31日金额10,000元；2019年12月4日金额5000元；2019年12月7日金额4000元；2019年12月17日金额4000元；2020年1月11日金额5000元；2020年1月15日金额1800元；2020年3月9日金额5000元；另有交易备注“排烟”为2019年9月12日金额5000元；2019年10月1日金额3000元和9000元，以上合计76,800元，被告主张赔偿70%。原告不同意赔偿，认为合同附件约定原告仅配合被告餐饮所需中央空调、排烟等所需条件，期间所产生的费用由被告承担，且拆除烟道也非原告所为，被告实际安装等真实性无法核实。10、被告提供微信转账，显示转账给美团/大众点评2019年9月16日至2019年12月6日合计44,800元、转账给案外人程某、小某，2019年9月27日至2019年10月21日合计57,000元，总计101,800元。被告主张该费用是被告承租后广告推广费，但因为烟道拆除，10月30日至11月7日无法营业，没有起到营销的效果，故主张赔偿70%。原告不同意赔偿，认为营销是被告自有行为，与本案无关，且无法核实真实性。本院认为，原、被告之间签订的《租赁合同》系当事人真实意思表示，合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。现原、被告对合同提前解除的后果达成一致，故本案争议在于违约责任的认定及合同解除后的处理。关于违约责任，被告主张原告未提供可用于经营烧烤餐饮服务的房屋，但被告亦确认在其按规重新排设排烟管道后经营，故被告此项辩称本院不予采信。原告主张被告未按约支付租金，关于租金的计算，首先涉及月租金金额的认定，虽然合同写明场地276平方米，月租金75,555元；但合同附件更改为371平方米，月租金90,555元。双方现对租赁面积产生争议，因无房屋交接材料而未能切实证明各自主张，鉴于原告称另租两小间给被告使用，现因被告提前还房已无法提供证明；而被告则仅表示系原告签合同时口称面积有误遂更改；在无进一步证据证明的情况下，被告显然应提供更使人确信其当时签字同意确认面积更改，进而同意月租金增加的理由，而被告在承租后与原告的沟通中未见有此异议，直至诉讼才提出，故被告之辩称本院难以采信，月租金应按90,555元标准计取。其次，双方对于收到被告总计55.5万元无异议，但对款项支付目的意见不一，本院认为除进场费7万元外，被告虽然支付的时间、金额与约定均不一致，但在未协商改变合同约定钱款目的的情况下，仍应按照合同约定支付钱款顺序认定。第三，关于进场费7万元，并未约定在双方租赁合同中，仅在居间协议中约定为租赁合同外的其他款项，对此被告未在反诉中提出诉请，仅表示应该返还或冲抵租金。现被告对原告提交的中介人员证明效力提出异议，但又认为原告未完成证明中所指向的进场费用途，鉴于进场费在居间协议中明确系争房屋系被告转承租，被告承租支付此笔款项系为完成租赁合同期限，现提前解约，为避免诉累该笔款项一并处理，结算时仍应参考完成的合同期占比及提前解除合同的原因等综合酌情考虑。第四，双方租赁期间涉及2020年新冠疫情，被告申请疫情期间因不可抗力租金请求减免，被告首先应对其在疫情前已未按约付租有所认知，同时本院考虑到原告亦享受到其出租人减免的优惠，故本院综合考虑本次租赁的具体情况予以租金计算。第五，被告主张烟道被拆除、改造期间的租金予以免除，因双方已确认租赁部位即营业执照登记的65-1号，故被告认为原告出租不适用于餐饮烧烤的理由不成立，而烟道改造后可以继续经营亦证明被告认为系物业要求拆除烟道导致无法营业，故该项辩称本院不予采信。第六，关于停电，被告亦无证据证明，故被告主张停电期间租金免除，本院亦不予支持。第七，原告同意免收装修延长5天的租金14,900元，本院予以支持。合同解除后，应根据违约当事人的违约情况、过错程度、合同约定以及给守约方当事人造成的实际损失等因素来确定违约责任。双方在租赁合同中对违约责任有所约定，虽然其中屡现错别字，但并非不能理解或无法确定真实意思，被告以此主张作对原告不利解释，本院不予支持。现被告逾期付租，根据合同约定，租赁保证金不予退还，并应按日千分之一支付逾期违约金及相当于三个月租金的预期收益损失，三者同时并处或完全按照合同中有关违约处理标准过高，综合被告适逢新冠疫情经营不善和及时提出解除返还钥匙止损等情况，本院以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合考虑，酌定给予相当于3个月的租金金额作为损失赔偿，已支付的租赁保证金在结算时抵扣。律师费根据合同约定系催讨所产生的损失，本院予以支持。因承租人违约导致合同解除，故反诉原告提出的装修残值、空调、监控设备、设计费、烟道加建费、营销推广损失等，均不予支持。反诉被告同意返还物业管理费18,000.8元，本院予以支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六条、第九十七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条、第一百二十五条之规定，判决如下：一、被告李某某应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某有限公司租金欠款393,853.5元；二、被告李某某应自本判决生效之日起十日内支付原告上某某有限公司违约损失271,665元；三、被告李某某应自本判决生效之日起十日内支付赔偿原告上某某有限公司律师费15,000元；四、原告上某某有限公司其余诉讼请求不予支持；五、被告李某某已支付原告上某某有限公司的租赁保证金271,665元可在履行上述判决主文第一至三项时抵扣；六、反诉被告上某某有限公司应自本判决生效之日起十日内返还反诉原告李某某物业管理费18,000.8元，可在履行上述判决主文第一至三项时抵扣；七、反诉原告李某某其余反诉请求不予支持。如果当事人未按生效判决指定的期间履行给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件本诉受理费13,331元，由原告上某某有限公司负担2726元，被告李某某负担10,605元。反诉受理费减半收取计4536元，由反诉原告李某某负担4411元，反诉被告上某某有限公司负担125元。评估费17,742元，由反诉原告李某某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  朱 萍法官助理  方倩竹书 记 员  李梦芸附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百二十五条当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的目的予以解释。