上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初5692号原告：奚洁，女，1979年8月11日生，汉族，住上海市虹口区。委托诉讼代理人：葛锐，上海市理诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：周立芳，上海泰吉十方律师事务所律师。被告：曹佳莉，女，1988年9月4日生，汉族，住上海市宝山区。被告：曹予敏，女，1963年3月24日生，汉族，住址同上。上列两被告共同委托诉讼代理人：陈晖，北京盈科(上海)律师事务所律师。第三人：上海惠找房房地产经纪有限公司，住所地上海市宝山区共和新路XXX弄XXX号XXX室。法定代表人：范家乐，总经理。委托诉讼代理人：高飞。原告奚洁与被告曹佳莉、曹予敏房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法追加上海惠找房房地产经纪有限公司(以下简称“惠找房公司”)作为第三人参加诉讼，并适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奚洁及其委托诉讼代理人周立芳，被告曹予敏及其与被告曹佳莉的共同委托诉讼代理人陈晖，第三人惠找房公司的委托诉讼代理人高飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告奚洁向本院提出诉讼请求：判令被告曹佳莉、曹予敏支付上海市宝山区依安路XXX弄XXX号房屋(以下简称“系争房屋”)双倍返还定金的差额人民币191,000元(以下币种均为人民币)。事实和理由：2020年9月26日，奚洁经惠找房公司居间与曹予敏、曹佳莉签订《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》，约定由奚洁购买曹佳莉名下系争房屋，总房价1,238万元，并约定定金为20万元。当日，奚洁支付定金9,000元，双方约定次日补足定金至20万元。2020年9月27日，奚洁按约补足定金至20万元，但曹佳莉、曹予敏不同意继续出售系争房屋，在惠找房公司多次沟通过程中，买卖双方就定金金额产生争议。曹佳莉、曹予敏认为其仅收到定金9,000元，其余191,000元为中介公司收取，不应视作出售方收到的定金，故仅向奚洁返还定金9,000元并赔偿了9,000元。奚洁认为，双方合同约定的定金金额为20万元，并约定中介公司有权代为收取定金，现曹佳莉、曹予敏违约不出售系争房屋，理应承担双倍返还定金40万元的违约责任。鉴于惠找房公司已将定金191,000元退还给奚洁，故提出诉请如上。被告曹佳莉、曹予敏辩称，不同意奚洁的诉讼请求。系争房屋产权人为曹佳莉。曹佳莉既未在房屋买卖合同及买卖居间协议上签字，也未授权曹予敏代为签订上述合同，对于曹予敏代为签订合同的行为亦不予追认，上述合同应为无效合同。合同无效，合同中约定的违约责任条款也应无效。曹予敏签订合同当日仅收取定金9,000元，并于次日早晨即告知中介公司不愿出售系争房屋，中介公司也将该情况告知了奚洁。奚洁在明知曹予敏、曹佳莉不同意出售系争房屋且不愿提供收款账号的情况下，仍将191,000元支付至中介公司账户，本身即存在过错。中介公司收取该191,000元并未得到出售方的追认，不应认定为出售方收取的定金。现曹予敏已将收取的定金9,000元退还奚洁并赔偿其9,000元。奚洁也收取了上述钱款，双方纠纷已经解决。奚洁再主张相应赔偿没有任何依据。第三人惠找房公司述称，签订协议当日，奚洁支付了定金9,000元，双方约定在2020年9月27日补足定金至20万元。9月27日上午8点多，曹予敏打来电话，称女儿在崇明，不再出售系争房屋，即使要出售也不是合同约定的价格。惠找房公司便电话告知奚洁该情况，并询问奚洁是否同意加价。当时奚洁表示不同意加价。因为合同约定是27日补足定金至20万，所以惠找房公司还是通知奚洁补定金。在奚洁付款之前，业务员曾联系曹予敏要求其提供收款账号，因曹予敏拒绝提供，所以奚洁将191,000元付至了惠找房公司账户。9月27日晚上，曹予敏又到惠找房公司，其表示系争房屋是女儿曹佳莉的，自己没有权利出售，合同约定的价格也不同意。当时惠找房公司表示可以继续和买方谈能否加价或者让曹佳莉追认合同，并提出要将191,000元转给曹予敏，但曹予敏拒绝提供账户，当晚就没有谈妥。后续，惠找房公司组织过买卖双方协商，主要说的是无权代理的问题，最终出售方愿意退9,000元赔9,000元，据业务员说双方已经达成了协议，惠找房公司就将191,000元退给了奚洁。针对惠找房公司的陈述，奚洁表示，2020年9月27日下午三四点左右，中介业务员电话告知其卖方要求加价，奚洁表示不同意。当天晚上6点多，中介给奚洁打电话，要求其付款，奚洁要求中介提供出售方的账户，中介表示出售方拒绝提供，并让奚洁将191,000元打到中介公司账户，中介还说曹予敏在晚上8点会来交涉。本院经审理认定事实如下：系争房屋产权人为曹佳莉。2020年9月26日，曹予敏代曹佳莉(出卖方、甲方)与奚洁(买受方、乙方)签订《房屋买卖合同》，约定，甲乙双方通过惠找房公司居间，由乙方购买甲方名下系争房屋，总房价1,038万元。合同第11条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立，甲方同意将收到的定金交居间方保管，在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第13条约定，本合同签署人均保证有签署本合同并支付或收取定金的权利，若因其无权代理或无权处分，导致本合同无法成立、生效的，该方签署人应按本合同第11条或第12条约定向对方承担责任，本条款独立发生法律效力。当日，曹予敏代曹佳莉(出卖方、甲方)与奚洁(买受方、乙方)及惠找房公司(居间方、丙方)签订《房地产买卖居间协议》，约定，乙方为表示购买之诚意，向丙方支付意向金20万元，作为与甲方进行洽谈之用，如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》履行，乙方同意丙方将该定金转交甲方，甲方委托丙方代为收取并保管该定金。合同第十一条约定，甲乙双方约定，乙方于2020年9月26日支付9,000元定金，剩余191,000元于2020年9月27日之前付清，若甲乙双方任何一方违约，则按定金20万元赔付。当日，曹予敏(甲方)与奚洁(乙方)签订《双方协议书》，约定该房屋现价为1,238万元，合同价为1,038万元，200万元作为甲方装修补偿款，乙方应于2021年5月30日之前支付甲方。当日，奚洁支付曹予敏定金9,000元，曹予敏出具收款收据。2020年9月27日19点20分，奚洁向惠找房公司法定代表人范家乐账户转账支付191,000元。惠找房公司遂出具收款收据，载明收到奚洁支付系争房屋定金191,000元。2020年10月12日，惠找房公司向奚洁退还191,000元。2020年10月17日，曹予敏向奚洁支付宝账户转账支付9,000元，转账备注为“退还定金”。同日，曹予敏向奚洁银行账户转账支付赔偿款9,000元。审理中，曹予敏还向本院提供手机通话详情单，证明其于2020年9月27日早上7点即打电话给中介公司业务员，告知不愿出售系争房屋。奚洁针对该证据表示，该通话记录是曹予敏与中介之间的通话，不认可其证明目的。惠找房公司针对该证据表示，真实性无异议，详情单中拨打的号码确实是惠找房公司业务员陈锦禄、陈欢的手机号码。本院认为，关于合同效力的问题，本案所涉《房屋买卖合同》及《房地产买卖居间协议》均由曹予敏代曹佳莉签订。曹佳莉本人并未在上述合同上签名，其对曹予敏的代签行为也不予追认，故上述合同对曹佳莉不发生效力。但是，上述合同系曹予敏与奚洁的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。曹佳莉、曹予敏关于合同无效的主张，本院不予采纳。关于定金金额问题，根据相关法律规定，定金合同从实际交付定金之日起生效，实际交付的定金数额多于或者少于约定定金数额，视为变更定金合同，收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。根据本案查明的事实，虽然双方合同约定的定金数额为20万元，但合同签订当日奚洁仅支付定金9,000元。而在奚洁支付剩余定金191,000元之前，曹予敏已明确告知居间方不再出售系争房屋，也明确表示拒绝收取定金。中介也将该情况告知了奚洁。至此，居间方已无权代出售方收取定金。奚洁在明知曹予敏拒绝收取定金的情况下仍然向中介公司付款，中介公司的收款行为也未得到曹予敏的追认，故奚洁关于曹予敏已经收取定金191,000元的主张，本院不予支持。此外，后续双方协商过程中，奚洁也向曹予敏提供了收款账号，并实际收取了曹予敏支付的18,000元，该行为应认定为买卖双方对于由曹予敏退还9,000元并赔偿9,000元的方案已达成一致。综上，奚洁要求曹佳莉、曹予敏另行赔偿双倍返还定金的差额191,000元的诉讼请求，本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1995年《中华人民共和国担保法》第九十条，2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条之规定，判决如下：驳回原告奚洁要求被告曹佳莉、曹予敏支付双倍返还定金差额191,000元的诉讼请求。案件受理费减半收取2,060元，由原告奚洁负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 童翔燕二〇二一年四月二十六日法官助理 张雨柏书 记 员 张雨柏附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1995年《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。三、2000年《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第一百一十九条实际交付的定金数额多于或者少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。