广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2071民初5268号原告：王**，女，1969年2月28日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市动力区。委托诉讼代理人：尹宝信（原告王**的丈夫），男，1963年8月20日出生，汉族，住黑龙江省哈尔滨市动力区。被告：中山市合生宏景房地产有限公司，住所地广东省中山市火炬开发区中山六路188号合生帝景苑1幢2层02卡，统一社会信用代码914420006682063752。法定代表人：林滔，董事长。委托诉讼代理人：陈琪璋，广东恒生律师事务所律师。委托诉讼代理人：林添财，广东恒生律师事务所律师。原告王**与被告中山市合生宏景房地产有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人尹宝信，被告的委托诉讼代理人林添财到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：被告向原告支付从2017年12月31日起至该商品房交付原告使用之日止的逾期交房违约金（以交付房价款121万元为基数按合同约定每日万分之一计算）。事实与理由：2016年4月18日，原告与被告签订了《中山市商品房买卖合同》（合同条码：1601050208），约定原告购买被告开发的中山市火炬开发区商品房一套，该房总价为121万元，被告应该于2017年12月31日前将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的房屋交付给原告使用。虽然被告取得了《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，并向原告发出了收楼通知书，但原告在收楼时发现涉案房屋存在质量问题，至今仍未整改完成，房屋至今未能交付给原告。被告逾期交房的行为已构成违约，应承担逾期交房违约金。被告答辩称，一、涉案房屋的交付符合法律规定和司法解释。1.在《国务院关于第三批取消和调整行政审批项目的决定》（国发[2004]16号）中，《国务院决定取消的行政审批项目目录》中包括了“住宅小区等群体房地产开发项目竣工综合验收”，即住宅小区等房地产开发项目已经不再需要进行“竣工综合验收”。中山市住房和城乡建设局亦表示无需办理综合验收。本案中，被告于2013年12月31日已取得涉案楼盘的《房屋建筑工程质量验收监督意见书》，中山市建设工程质量监督站监督意见明确：根据国家、省、市有关法律、法规、规范、标准、工程质量验收有关规定，该工程土建、设备安装具备验收条件，验收程序合法有效，无异议。因涉案项目已经完成了工程竣工验收，故被告已向原告交付符合合同约定及法律规定的房屋。2.目前法律法规并无禁止性效力规定要求房屋的交付使用必须取得建设工程竣工验收备案登记证。二、被告的交楼行为符合合同约定，原告拒不收楼的，由此产生的后果应当由原告自行承担。虽然合同第八条约定交楼条件为取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》，但双方的补充协议（一）第7条约定：“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件。”这是对第八条的变更。被告已经在2017年12月通知原告在2017年12月31日前收楼，但原告一直不来办理收楼手续，合同第十一条第二款约定“买受人未按书面通知的交楼时间办理收楼手续的，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人”。即便交付条件按原合同约定，被告已于2020年9月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，并再次向原告发出收楼通知书，原告已经可以办理收楼，不存在违约金无法弥补原告损失的情形，不应当调整违约金标准，应当适用违约金上限约定。三、即便被告构成违约，合同约定逾期交楼违约金过高,应予调低。原告要求调高违约金没有理据。且合同补充协议一第4条约定，任何一方违约产生的违约责任金额不应超过总房款的5%。四、被告已经按照规划局要求启动第三次规划公示，并积极推动验收流程，但小区业主却以规划之外的额外要求阻挠进程推动。五、新型冠状病毒肺炎疫情的爆发导致被告因不可抗力而无法继续规划验收进程，疫情期间应予免责。六、根据合同约定，原告应在2016年5月25日前支付第二期购房款84万元，但原告直至2016年6月22日才付清，逾期28天。根据合同第八条约定，原告逾期付款的，被告可据实予以延期。同时根据补充协议一第10条约定，原告逾期付款的，被告有权不通知原告即可据实予以按累计逾期天数相应顺延逾期交楼期限。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。经审理，本院查明事实如下：1.2016年4月18日，原告（买受人）、被告（出卖人）签订《中山市商品房买卖合同》约定，由买受人以121万元向出卖人购买位于中山市火炬开发区，买受人应于2016年1月31日前以现金形式支付37万元，于2016年5月25日前以商业贷款的形式支付84万元；如果买受人未能按约定期限支付房款，出卖人有权要求买受人按日应付款的万分之五的标准支付违约金；出卖人应于2017年12月31日前依照国家和该商品房所在地人民政府的有关规定，将取得《中山市建设工程竣工验收备案登记证》的商品房交付买受人使用，如买受人逾期付款，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期；逾期交楼超过180日后，出卖人从合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，按日向买受人支付已付房价款万分之一的违约金；买受人未按书面通知的收楼时间办理收楼手续，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人，由此产生的一切费用及风险由买受人承担。双方还签订了补充协议一，其中第2条约定，“买受人的通信地址以本合同中填写的为准，如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人。本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第7日起生效”；第7条约定，“双方同意对合同第八条调整为：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得勘察、设计、建设、监理、施工等五单位共同出具的《建设工程竣工验收报告》，满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件”；第10条约定，“买受人应依约交清所有购房款……因不可抗力或买受人逾期付款……等原因……，出卖人有权不通知买受人即可据实予以按累计逾期天数相应顺延交楼和相应顺延办理房地产权证”；第17条约定，“双方因违反本合同约定而产生的利息、赔偿款及违约金数额合计最高不得超过总房款的5%，但本补充协议另有约定的除外”；第19条约定，“因买受人违约或买受人要求终止合同的，出卖人有权单方面解除本合同，买受人需支付总房价的百分之二十作为违约金，及承担解除合同的所有费用与损失”。合同记载的原告地址为“哈尔滨市香坊区哈平路85号盛世闲庭Ａ-1-802”，联系电话为“133××××0228”。合同签订后，原告付清了全部购房款，其中第二期购房款84万元于2016年6月21日以银行贷款的方式付清。2.2014年12月7日，火炬开发区合生帝景苑四期8#9#公用配电房的受电工程经广东省电网有限责任公司中山火炬供电分局竣工检验符合标准。2014年12月31日，合生帝景苑四期（17～26幢）住宅小区管道燃气安装工程取得单项工程竣工验收证明书，建设单位、监理单位、承建单位共同评定工程质量合格。2015年1月31日，中山合生帝景苑（B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室）工程取得建筑工程竣工验收报告，建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同同意验收合格。2015年6月18日，广东省中山市公安消防局出具建设工程消防验收意见书，综合评定合生帝景苑B2-5～7栋、A4A5、A6A7、A8、A9A10栋及DX-2地下室工程消防验收合格。2019年6月3日，中山市自然资源局向被告发出不予行政许可通知书，对于其申请的“办理建设工程规划许可证_内容调整及变更报建施工图纸”事项不予变更规划许可，理由为：因共收到85户业主反对该公示方案，反对的业主数量超过已销售户数的三分之一。2020年9月4日，合生帝景苑A4A5、A6A7、A8、A9A10、B2-5B2-6B2-7幢商住楼、6幢（A3幢）302房工程取得中山市建设工程竣工验收备案登记证。2020年9月10日，被告根据涉案合同记载的地址向原告邮寄收楼通知书，通知原告于2020年9月13日收楼。2020年9月15日，该邮件退回妥投。2020年11月19日，原告前往涉案房屋拟办理收楼手续，但在验收过程中，发现房屋存在门锁生锈、窗户关不紧、阳台栏杆生锈等问题，因此拒绝收楼。后原告于2020年11月27日、2020年12月31日、2021年2月22日多次前往收楼，上述质量问题仍没有整改完毕。涉案房屋至今尚未办理收楼手续。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《中山市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守履行。综合双方的诉辩意见,本案的争议焦点为:原告能否主张逾期交楼违约金。《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款的规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。根据《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]53号）第十一条规定，交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。取得建设工程竣工验收备案登记是预售商品房交付使用的法定条件。开发商交付使用的商品房应当经过竣工验收合格并已在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案。合同约定的交付条件高于前款标准的，以合同约定为准；合同约定的交付条件低于前款标准的，按前款规定认定。据此，本院对补充协议（一）第7条款的约定进行否定性评价，涉案商品房的交付条件和期限仍应按主合同第八条的约定为准，即被告应当在2017年12月31日前，将取得中山市建设工程竣工验收备案登记证的商品房交付原告使用。被告于2020年9月4日才取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，已构成违约。因原告逾期付款26日，根据合同和补充协议约定，被告交楼期限可相应顺延26日，被告应从2018年1月27日起向原告支付逾期交楼违约金。关于违约金的计算标准。合同及补充协议约定逾期交楼违约金按日支付已付房价款的万分之一计算,最高不超过总房价款的5%。在达到上限后，被告应承担的违约金数额与逾期时间长短无关，无法更好地促进被告履行义务，不利于原告实现其对涉案房屋所享有的物权权益，不符合法律关于公平原则的基本要求，有失公允。原告主张违约金按日万分之一持续计算，有理有据，本院予以支持。关于计算违约金的截止时间。由于被告于2020年9月4日取得中山市建设工程竣工验收备案登记证，涉案房屋已符合法定和约定的交付条件。被告根据合同记载的地址通知原告于2020年9月13日办理收楼手续，根据补充协议“买受人的通信地址以本合同中填写的为准，如买受人变更地址或联系方式，应及时书面通知出卖人。本合同要求或允许的通知和通讯，均自寄出第7日起生效”之约定，原告没有提供证据证明其书面通知被告变更地址和联系方式，该通知于2020年9月17日视为已送达。根据合同“买受人未按书面通知的收楼时间办理收楼手续，视为从书面通知的收楼日期起该商品房符合交楼条件并已实际交付买受人”之约定，本院认定涉案房屋于2020年9月17日视为已实际交付，逾期交楼违约金应计算至2020年9月17日止。原告主张房屋存在质量问题，违约金应计算至被告将质量问题已整改完毕的房屋实际交付给原告之日止，但由于原告提出的质量问题并不会严重影响正常居住使用，属于质量瑕疵问题，可在收楼后通过保修责任予以处理解决，故原告以此拒绝收楼没有事实和法律依据，本院不予支持。关于被告主张2020年初爆发的新冠疫情属不可抗力，其可据此免除该期间的逾期交楼违约责任。本院认为，新冠肺炎疫情发生在被告逾期交楼的违约行为之后，新冠肺炎疫情的发生与被告的违约行为没有因果关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条关于“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，本院对被告的主张不予采纳。依照上述计算方法，逾期交楼天数为965日（2018年1月27日至2020年9月17日），被告应向原告支付逾期交楼违约金116765元（121万元×965日×0.01%）。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下:被告中山市合生宏景房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内向原告王**支付逾期交楼违约金116765元。如果被告未按本判决指定的期间履行上述债务，应当依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2688元，减半收取1344元（原告王**已预交），由原告王**负担26元，被告中山市合生宏景房地产有限公司负担1318元（被告负担部分于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  詹绮婷二〇二一年四月十三日书记员  郑诗琳王静