广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初39830号原告：广东链家房地产经纪有限公司广州分公司，住所地广州市越秀区农林下路5号7楼自编701。责任人：高军。委托诉讼代理人：刘超韦、林锟,广东红棉律师事务所律师。被告：尤玉钿，女，1982年6月17日出生，汉族，住广州市天河区。被告：洪全，男，1981年11月14日出生，汉族，住广州市天河区。两被告共同委托代理人：贾永芳，广东法制盛邦律师事务所律师。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司诉被告尤玉钿、洪全居间合同纠纷一案。本案受理后，适用简易程序，由审判员公开开庭独任审理。本案现已审理终结。原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司向本院提出诉讼请求：1.判令两被告向原告支付房地产咨询以及买卖代理费15.95万元；2.请求判令两被告向原告支付违约金（以16.95万元为基数，每日按照千分之五计算，自2020年3月12日起至两被告结清房地产咨询以及买卖代理费之日止）；3.本案诉讼费由两被告承担。事实与理由：两被告为夫妻关系。经原告居间，两被告与案外人陶燕（已另案提起诉讼）于2020年3月12就天河区花城大道55号之二1502房、1503房（以下简称“涉案房屋”）的买卖签订《存量房买卖合同（链家版）》（以下简称“买卖合同”）。买卖合同约定：案外人将涉案房屋出售给两被告，房屋总价1130万元。同日，原告与两被告签订《居间代理服务合同》（以下简称“居间合同”），约定：基于原告为两被告提供了居间服务并促成两被告与案外人签订了买卖合同，两被告同意在办观交易网签手续前一次性向原告支付房地产咨洵以及买卖代理费（以下简称“代理费”）16.59万元。涉案房屋为案外人陶燕以及孔庆样所有，买卖合同只有陶燕签署，但孔庆祥一直参与了涉案房屋买卖谈判过程。在签订买卖合以及居间合同前，孔庆样以工作原因为由提前离开原告门店，并承诺次日补签买卖合同。在签订居间合同当天，两被告向原告支付代理费1万元。在买奕合同签订后次日起，原告多次督促案外人孔庆徉补签买卖合问，但孔庆徉以工作忙等理由多次推托。最后，两被告以及案外人告知原吿不再进行涉案房屋交易。在收到两被告及案外人不再进行房屋交易通知后，原告通知两被告以及案外人到原告处处签署买卖的解除手续，以及签著双方不会私下交易涉案房屋承诺文件后办理已付代理费的退费手续。经原告多次提醒，被告以及案外人至今仍未办理前述手续。其后，经原告调查发现案外人以及两被告己完成涉案房原的过户手续，并对原告隐瞒交易事实。对此，根据居间合同第三条之规定，原告有权要求两被告向原告支付代理费余款15.95万元以及自2020年3月12日起每日按照16.95万元的千分之五支付违约金直至结清费用之日止。两被告辩称：一、原告履行《居间代理服务合同》项下的主要义务不符合合同约定，存在种种重大瑕疵，无权要求支付费用。具体表现如下：（一）答辩人与被答辩人签订的涉案《居间代理服务合同》以及促成签订的《存量房买卖合同（链家版）》遗漏涉案各方主体商定的“天河区花城大道55号之二1503房”，导致被告购买房屋的客观目的不能实现。（二）原告促成的涉案《存量房买卖合同（链家版）》属于未生效合同。其《居间代理服务合同》项下的主要义务等同于未履行，其无权请求代理服务费用。涉案房屋并没有权属人孔庆祥本人签名，签字主体陶燕没有代理权，权属人孔庆祥至今也拒绝追认该代理行为。对被代理人不发生效力。（三）原告履行《居间代理服务合同》时存在多种前述重大瑕疵履行的情形，以及多种违反诚实信用原则、违背其做出的虽未在《居间代理服务合同》项下约定但承诺答辩人其将予以履行的义务，最终大致答辩人购房目的不能实现，实践中也无法依据其促成的合同完成过户，其也已经协调答辩人与业主退余额并由本案无权代理人陶燕返还定金。《居间代理服务合同》已无任何存在异议，应当视为已经自动终止。二、原告未按约定履行《居间代理服务合同》约定的主要义务，其无权请求支付代理费用，更无权要求被告承担违约责任。经审理查明：2020年3月12日，两被告作为委托方（甲方），原告作为受托方（乙方）签订了《居间代理服务合同》，约定甲方就委托乙方提供中介居间服务的相关事宜达成如下条款：第一条交易的房地产权属情况1.房地产地址（下称“该房地产”）：天河区花城大道55号之二1502房。2.房屋权属证书（房地产权证或不动产权证），号码：137839、137842。…第二条甲方（买方）对本次交易事宜确认：1.甲方查阅该房地产的权属证明文件并对其所载的包括但不限于抵押情况、产权情况等内容无异议。2.甲方已实地察看及了解了该房地产的座向、面积、楼龄、楼层、间隔、质量、装修、周边等环境等，并均予以认可。3.甲方已知悉物业所在地政府现行限购政策及银行贷款规定，确保可提交符合相关规定的真实、有效的所需文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续。第三条乙方促成交易所收取至费用：基于乙方为甲方提供的居间服务，并促成甲方与卖方签订《存量房买卖合同（链家版）》，甲方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费人民币169500元，其中在签订《存量房买卖合同（链家版）》当天支付房地产咨询及买卖代理费人民币0元，余款于办理本次交易网签手续前支付的。逾期支付的，须从签订《存量房买卖合同（链家版）》之日起每日按房地产咨询及买卖代理费总金额的千分之五支付违约金至全部支付完毕之日止。甲方及/或卖方逾期支付房地产咨询及买卖代理费的，乙方有权在甲方及/或卖方结清房地产咨询及买卖代理费前，暂缓或指令按揭服务机构暂缓办理该房地产的交易过户手续，因此而产生的法律后果以及损失由甲方及/或卖方自行承担。第四条乙方的权利和义务1.在本合同履行过程中，乙方有权向买卖双方收取房地产咨询及买卖代理费，并严守诚实、信誉、高效的服务原则为买卖双方提供服务：（1）乙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。（2）乙方应根据诚实信用、勤勉尽责等原则为双方当事人提供中介服务，按照法律法规规定履行职责。（3）非经买卖双方当事人书面同意，乙方不得泄露买卖双方的信息资料等。（4）如买卖双方任一方延迟履行买卖合同的，乙方根据本合同之约定，书面催告其履行买卖合同义务。（5）乙方按买卖双方所签订的《存量房买卖合同（链家版）》之合同条款生成网签文件（包括《广州市存量房买卖合同》、《房地产终结服务合同》等相关合同文件）。同日，案外人陶燕与两被告签订了《存量房买卖合同》，该合同出卖人（甲方）载明为陶燕、孔庆祥；买受人（乙方）载明为洪劝，尤玉钿。约定：第一条交易的房地产权属情况。1.房地产地址（下称“该房地产”）：天河区花城达到55号之二1502房。2.房屋权属证书（房地产权证或不动产权证），号码：137839、137842。3.建筑面积149.3947平方米，套内面积112.3599平方米。…第二条价款、计价和交易方式该房地产按整套出售并计价，总金额人民币11300000元。…本次房地产交易付款方式如下1.（1）定金：人民币200000元，乙方在2020年3月12日支付给甲方；…同日，案外人陶燕签订《代理人关于代理权限承诺书》，载明本人陶燕受孔庆祥的合法委托，代其出售广州市天河区花城大道55号之二1502房至房产（房产证号：00××39）并签署相关合同文本。本人谨在此郑重承诺：本人代理出售上述房产并签署相关合同的行为已取得委托人的合法授权，并保证签约后5个工作日内提交委托人亲笔签名的《授权委托书》或公证的《授权委托书》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。案外人陶燕又签订《关于配偶同意出售的承诺书》载明本人陶燕是坐落于广州市房产（房产证号：001××××7842）的房屋所有权人。本人谨在此郑重承诺：本人出售的上述房产已征得本人配偶同意，并保证在签约后5个工作日内提交由本人配偶亲笔签字的《配偶同意出售证明》。若因本人违反上述承诺，导致合同无效或合同无法履行的，本人同意承担相关法律责任。经当庭询问双方原告工作人员是否带被告现场查看了房屋？是否向被告提供了涉案房屋的产权登记情况？原告主张当时提供了房产证及广州市不动产登记查册表。被告确认看过一次房，原告仅提供了不动产登记查册表，查册表只显示有无抵押和户名。2020年3月12日，被告洪全通过银行转账方式向案外人陶燕支付定金200000元。同日，两被告向原告预付了中介费10000元。两被告主张原告曾承诺会在2周内负责为被告协调处理办完银行贷款赎契事宜，但原告未能履行该承诺。因此双方协商达成一致由业主退还定金并解约。2020年3月23日，案外人陶燕将定金200000元通过银行转账原路返还洪全。同日，案外人陶燕与两被告签订《存量房买卖合同》，就位于天河区花城大道55号之二1503房（房地产权证号码00××42号，建筑面积75.33平方米），约定以总价5650000元由两被告购买。案外人孔庆祥与两被告签订《存量房买卖合同》，就位于天河区花城大道55号之二1502房（房地产权证号码00××39号，建筑面积74.07平方米），约定以总价5650000元由两被告购买。根据2021年3月29日广州市不动产登记查册表显示，涉案两套房屋，即位于天河区花城大道55号之二1502房及1503房于2020年4月23日产权变更登记为尤玉钿单独所有。经询问两被告如何与业主取得联系并达成涉案房屋交易，两被告称：在解约后，我方与业主仍然尝试能否解决赎契问题，如何加快赎契进度。最后通过关系达成相关的要求，所以最终才可以成功交易涉案房屋。经询问两被告与业主重新签订房屋买卖合同是否通过其他中介促成？两被告称：我方找了一个中原地产的销售人员（蔡广青），于2020年4月22日向其支付了2万元中介费用。两被告提交了微信转账记录和聊天记录。原告认为该费用明显低于市场价，且该费用是给个人，并不是给中介公司，无法证明被告是通过其他中介机构与案外人就涉案房屋达成交易。本院认为：原告与两被告签订了《居间代理服务合同》，是双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，《居间代理服务合同》有效，原、被告双方成立居间服务合同关系。本案的争议焦点一：委托人在接受中介人的服务后，是否利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。依据庭审查明的事实，原告为两被告提供的中介服务包括：带两被告实地查看涉案房屋，提供产权查册登记信息，并创造了条件为两被告与案外人陶燕就两套房屋买卖的价格、付款方式、过户手续、交付期限等进行了磋商。在此基础上，两被告与案外人陶燕立了《存量房买卖合同（链家版）》。虽然该《存量房买卖合同（链家版）》最终因案外人孔庆祥未追认陶燕代为签署的效力而未生效，并经案外人陶燕及两被告协商一致解除。但不影响认定原告为两被告提供了交易机会或者媒介服务这一事实。关于两被告是否利用了原告作为中介人提供的交易机会或者媒介服务。案外人陶燕退还20万元定金的当天，两被告就分别与案外人陶燕、孔庆祥订立了两份《存量房买卖合同》。两份《存量房买卖合同》所约定的交易标的物及价格，均与《存量房买卖合同（链家版）》所载明的房产证信息及房屋总价一致。此说明，虽《存量房买卖合同（链家版）》未经案外人孔庆祥在该合同上签字追认，但案外人孔庆祥就《存量房买卖合同（链家版）》所磋商达成的交易条件予以认可，销售涉两套涉案标的房屋是其真实意思表示，并实际行使了订立房屋买卖合同的民事法律行为。两被告与案外人订立两份《存量房买卖合同》，却系源于原告提供的交易机会或者媒介服务。至于两被告抗辩系通过其他中介促成交易，但未能提交证据证明其所选择的其他中介系基于自身独立所掌握的房源信息及交易机会促成两被告与案外人订立房屋买卖合同。综上，本院认定两被告在接受原告的中介服务后，利用原告提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同。本案争议焦点二：两被告是否应支付中介服务费及数额。两被告在接受原告的中介服务后，利用原告提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同，两被告应向原告支付报酬。然而，根据《居间代理服务合同》的约定，服务费支付的基础为“第三条乙方促成交易所收取之费用：基于乙方为甲方提供的居间服务，并促成甲方与卖方签订《存量房买卖合同（链家版）》，甲方同意向乙方支付房地产咨询及买卖代理费人民币169500元”。乙方的义务包括第四条1.（1）乙方有审查买卖当事人委托关系、房地产资料真伪的义务。以及（5）乙方按买卖双方所签订的《存量房买卖合同（链家版）》之合同条款生成网签文件（包括《广州市存量房买卖合同》、《房地产终结服务合同》等相关合同文件）。原告在促成签订合同过程中，在审核案外人陶燕的授权资料时，明知陶燕尚未取得完整的授权，仍促成两被告与案外人陶燕签订《存量房买卖合同（链家版）》。两被告于签订当天实际支付了定金20万元及预付中介费10000元。原告促成签订的《存量房买卖合同（链家版）》处于未生效状态，实际上导致两被告在履行合同过程中可能面临因涉案房屋共有产权人未签字追认并因合同效力待定而产生纠纷。虽两被告与案外人通过自行协商最终订立了买卖合同，但不可否认原告在履行中介服务过程中存在不足。综合，原告在履行《居间代理服务合同》过程中的不足，两被告绕开中介人直接订立合同的过错，以及合同履行的程度，各方的预期获利及损失，本院酌情认定居间服务费用按原约定价格60%执行，即101700元（计算：169500元×60%），扣除已实际支付的10000元，实际仍须支付91700元。违约金以91700元为本金。起算日期以两被告与案外人订立两份《存量房买卖合同》之日2020年3月23日第二天，即2020年3月24日起算。原合同约定违约金计算标注过高，根据公平原则，本院酌情调整为参照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%标准计付至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四百二十四条、第四百二十六条，参照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起7日内，被告尤玉钿、洪全共同支付原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司中介服务费91700元及违约金（违约金以91700元为本金，从2020年3月24日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率上浮50%标准计付至实际清偿之日止）；二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费3508元减半收取1745元，由原告广东链家房地产经纪有限公司广州分公司负担699元，被告尤玉钿、洪全负担1046元（自本判决生效之日起7日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  李吉思二〇二一年××月××日书记员  梁怡筠判决书已于2021年月日送达