陕西省西安市中级人民法院民事判决书 (2021)陕01民终88号 上诉人（原审被告）：鄂尔多斯市沣美文化旅游投资有限公司。住所地鄂尔多斯市康巴什新区。法定代表人：徐汧初，董事长。委托诉讼代理人：李云，陕西法智律师事务所律师。委托诉讼代理人：任园园，陕西法智律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：西安家豪实业有限公司。住所地西安市。法定代表人：侯建生，董事长兼总经理。委托诉讼代理人：杨明宇，陕西权诚律师事务所律师。委托诉讼代理人：奉琼，陕西权诚律师事务所实习律师。上诉人鄂尔多斯市沣美文化旅游投资有限公司(以下简称沣美公司）因与被上诉人西安家豪实业有限公司（以下简称家豪公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院（2020）陕0102民初824号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。沣美公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回家豪公司的诉讼请求；2.诉讼费由家豪公司承担。事实与理由：1.本案是发回重审案件，原一、二审判决及省高院再审中均查明沣美公司有解除权，省高院再审裁定中明确沣美公司行使解除权但由其承担不利后果是错误的。案件发回应根据新证据所证明的事实补充原一、二审及再审查明的事实作为认定案件的事实。新证据更加充分地说明是家豪公司严重违约导致合同解除，但本案一审裁判文书没有载明“本院审理查明的事实”。2.本案是租赁合同纠纷，家豪公司作为出租方的主要义务就是交付租赁物给承租人使用、收益，并在租赁期间保证租赁物符合约定用途，家豪公司有义务举证证明其将租赁物交付给了沣美公司、并证明其保证了租赁物符合约定用途，但家豪公司没有有效证据证明履行了上述主要法定义务，没有将租赁物实际交付给沣美公司。沣美公司自始至终都没有进场、也不能经营。原经营小吃城的西安巧味餐饮公司和租户并未退场，沣美公司根本无法占有使用涉案房屋更无法收益。3.家豪公司未解决好与涉案房屋前使用人之间的问题，导致沣美公司承租房屋后无法办理相关的证照，沣美公司经营必需的天然气灶也因被查不符合要求而被停业，家豪公司也未做到在合同中保证的房产无瑕疵、无其他优先承租权的义务，故家豪公司没有保证租赁物符合约定用途，承租人无法实现合同目的。4.庭审中家豪公司自认及家豪公司给巧味公司提供的不动产证办理《食品经营许可证》等证据链条均说明家豪公司对巧XX房XX城是清楚的，但却从未将实际情况告知沣美公司，严重违反“诚实信用”的基本原则。沣美公司分别于2017年5月30日及2017年6月23日给家豪公司发送解除通知，家豪公司也自认其收到了上述两份解除通知，根据法律规定合同于2017年5月30日已解除。5.沣美公司发给家豪公司的解除通知到达家豪公司起合同权利义务终止，家豪公司应先将违约金支付给沣美公司，沣美公司在收到违约金后7日内交还房屋给家豪公司；双方合同还约定，在此期间沣美公司无需支付租金和物业管理费。因此家豪公司无权索要违约金和租金。事实上家豪公司从未将房屋实际交付，故仅书面办理解除移交。6.本案合同履行中涉案房屋的交涉案房屋从未真正交付给沣美公司；巧味公司一直在涉案房屋中经营；合同解除后直到2017年8月1日才进行移交的责任方是家豪公司。家豪公司辩称，1.其公司2016年12月27日向沣美公司交付案涉房屋，同日沣美公司向其公司缴纳了5万元物业保证金，其公司按照合同约定履行了交房义务。2、案涉房屋符合租赁目的，沣美公司在免租期内已正常经营。沣美公司与西安巧味餐饮有限公司的纠纷与其公司无关。3、沣美公司2017年5月30日向其公司发函时不具备合同解除权，该函件送达时不产生双方租赁合同解除的法律效果。合同解除时间应为2017年8月1日，解除原因是沣美公司拒付租金。沣美公司占有使用案涉房屋七个月，理应支付2017年7月租金。家豪公司向一审法院起诉请求：1.判令沣美公司支付家豪公司拖欠租金165353元；2.判令沣美公司支付违约金1984236元；3.判令沣美公司退还已售消费者预售卡所有款项。一审法院认定事实：查明的证据如下：一、房屋租赁合同 。2017年1月26日，家豪公司（甲方）与沣美公司（乙方）签订房屋租赁合同，该合同约定甲方将位于西安市新城区太华南路家豪商务区XX栋XX层建筑面积4469平方米的经营场所租赁给乙方，用于商业零售、餐饮、娱乐等相关用途。甲方保证租赁房屋归其合法所有，不存在任何权利瑕疵，不存在抵押、查封等情况。甲方保证交付时，该租赁物上无其他优先租赁权。甲方的房屋已进行了简装修，具备商业经营条件。关于正在经营的小吃城现有资产的处置，双方另行协商。甲方房屋的现状、设施、设备及相关的建房资料和手续乙方已全面了解，乙方认为甲方的房屋已符合其租赁使用的条件。租赁期限自2017年1月1日至2027年6月30日（含6个月免租期），在租赁期限内甲方提供六个月的免租期给乙方用于装修和开业筹备，自2017年7月1日开始计租。免租期内，乙方所发生的水、电、物业费、空调费等费用由乙方自行承担。甲方应协助乙方办理二消、环评、卫生防疫等相关手续，并协调周边政府职能部门及经营单位相关关系。2017年7月1日至2020年6月30日租金每月165353元，半年租金992118元。首次半年992118元租金乙方应于2017年6月1日前向甲方支付。在本合同签订后五日内，乙方应向甲方支付三十万元履约保证金。乙方应当自房屋交付之日起向甲方交纳物业管理费。甲方需委托专业的物业公司对整体大楼进行物业服务，乙方进场前，甲乙双方及物业公司共同签订三方协议明确物业管理事宜及各方权利义务。甲方应在合同签订后将房屋交付乙方，应协助乙方办理相关证照，并提供乙方所需的相关资料。甲方未能按合同约定时间向乙方交付租赁房屋，每逾期一天应向乙方支付当年年租金的千分之三作为违约金。乙方迟延交纳租金及其他费用的，每延迟一日，乙方应当向甲方支付相当于当年年租金金额的千分之三的延迟履行违约金，延迟超过30日的，甲方有权单方解除合同。如因乙方原因导致合同无法履行，乙方已交的当期租金及保证金不予退还，且乙方须按照档期一年租金标准向甲方支付违约金，本合同解除。租赁期限届满之日或本合同因任何原因而终止后7日内，乙方应当将房屋交还甲方。若因甲方违约导致本合同终止，在甲方按合同约定的违约责任向乙方支付完全部违约金后，乙方应当在7日内将符合要求的房屋交还甲方，同时，在交还期内，乙方无需支付租金和物业管理费等其他费用。二、小吃城资产清单、费用报销单、证人证言。2019年4月29日，证人薄某某作证称其2016年年底给沣美公司打工，其与马某某一起负责家豪二楼的唐悦坊小吃项目，其于2016年12月27日办理了小吃城的交接并在小吃城资产清单上签字。2017年1月8日载明用途为“展板《沣美市集》业态布置图”的费用报销单上有薄某某及马某某的签字。证人应某某证明，2016年4月经薄某某招商进的巧味公司，薄某某当时是巧味公司的招商部的。家豪公司曾在另案中认可未协助沣美公司办理卫生防疫环评手续。三、关于签旅行社协议政策相关事宜。2017年2月26日，有薄某某、马某某签字并加盖沣美公司印章的请示，由西安沣美唐悦坊发至沣美公司，称将与旅行社签订用餐协议事项上报，请领导审核。四、旅游团队用餐合作协议书三份。2017年2月28日、3月1日、3月3日，沣美公司分别与陕西旅行社有限责任公司、陕西民间旅行社有限责任公司西安东关分公司、西安开心假期国际旅行社有限公司签订用餐合作协议书。五、三方协议。2017年3月9日，家豪公司、沣美公司与案外人签订三方协议约定，家豪公司于2016年12月26日解除了与阔泰公司签订的租赁合同。2017年1月27日，家豪公司、沣美公司签订了租赁合同，XX大厦XX层XX城。沣美公司在乙方处盖章，委托代理人为马某某。六、工商信息、沣美唐悦坊档口合同书。2017年3月8日至2017年4月7日，马某某系巧味公司法定代表人。2017年3月10日、11日，沣美唐悦坊作为甲方分别与案外人杨某甲、许某某、杨某乙签订档口合同书，经营期限为一年。巧味公司在甲方沣美唐悦坊处盖章。七、授权委托书、函。2017年5月30日，沣美公司向家豪公司致函称“由于我公司在试运营中发现上一家公司西安巧味餐饮有限公司存在诸多债权债务问题，影响到我司从家豪实业公司接手后的正常经营管理。在巧味公司经营不善停业后未退还各旅行社的充值款，我司接手后，各旅行社因前纠纷，至今不予结算我司财务账款。供货商讨要供货款，上门闹事，导致影响正常客人消费。在我司支付了高额费用过户了西安巧味餐饮的相关经营手续后，发现手续无法合法使用，如卫生经营许可证、环卫证。经我司与贵公司友好协商，现将小吃城的经营管理权交回贵公司，同时将我司购置的售饭系统、洗碗机等各资产也无偿给予贵公司。”同日，沣美公司委托马某某为其代理人，全权代表其前去家豪公司处办理小吃城交接及相关事宜。八、告知函。2017年6月20日，家豪公司向沣美公司发函载明“根据贵我双方2017年1月26日签订的房屋租赁合同约定：2017年6月1日前向我公司支付租金992118元，但至今我公司未收到该笔租金。请贵司在三日内支付应付租金，否则我公司将按合同约定计算延迟履行违约金。九、告知函。2017年6月23日，沣美公司向家豪公司致函称“关于我公司与贵公司所签的XX楼XX城协议一事，经前期摸底和试营业发现前期遗留了大量的经济纠纷和欠款以及本店以前经营户造成的不良影响，致使我方不能正常开办并且造成大量损失，故我公司已于5月份发函至贵公司并委托我公司马某某告知不再承租该场地，同时也不索回押金和我公司在该场地上的投入设施。在收到贵公司6月20日告知函后，我公司特再次告知。”十、解除合同告知函。2017年7月5日，家豪公司向沣美公司发函称，因沣美公司未在合同约定的2017年6月1日前支付租金，家豪公司正式通知沣美公司解除双方签订的房屋租赁合同。马某某于2017年8月1日在该告知函上签字。十一、房屋交接清单、移交清单。2017年8月1日，马某某与家豪公司签订家豪大厦二层房屋交接清单及售饭系统、洗碗机移交清单。十二、回复函。2017年8月5日，沣美公司向家豪公司致函，称已经收到家豪公司寄送的《解除合同告知函》，同意解除合同，同时沣美公司已经将房屋及房屋所有物品交还给了家豪公司。在家豪公司经营期间收取的商户保证金已全部退还商户，在沣美公司经营期间收取的保证金退还引起的任何纠纷都与家豪公司无关。一审法院认为，本案争议的焦点为：一、家豪公司、沣美公司在履行房屋租赁合同过程中是否存在违约行为，如果有违约行为是否足以导致该合同解除；二、沣美公司是否应该向家豪公司支付2020年7月的租金。首先，关于马某某和薄某某的身份问题。根据薄某某、应某某的证言与2017年2月26日薄某某、马某某签字并加盖沣美公司印章的关于签旅行社协议政策相关事宜的请示可以看出，马某某与薄某某在家豪公司、沣美公司履行房屋租赁合同的过程中，代表沣美公司处理合同约定的相关事宜，沣美公司通过加盖公司印章的行为也可以看出沣美公司对这一事实知悉，故马某某和薄某某与履行合同有关的行为的法律后果应由沣美公司承担。其次，巧味公司与沣美公司的关系问题。根据巧味公司的工商信息及沣美唐悦坊档口合同书可以看出，马某某在成为巧味公司法定代表人之前代表沣美公司处理相关事务，在成为巧味公司法定代表人以后，在沣美唐悦坊作为甲方与案外人签订档口合同处加盖公章，结合沣美公司给家豪公司出具的函载明其过户了巧味公司的相关经营手续，且根据证人证言薄某某原系巧味公司的工作人员，由此可以看出沣美公司是知道巧味公司存在这一事实的，且过户了巧味公司的相关经营手续后，巧味公司在合同沣美唐悦坊处加盖公章系双方的共同行为，亦代表着沣美公司的认可，故沣美公司后期因为巧味公司的相关债务问题导致不能继续经营并非家豪公司原因所致。第三，关于沣美公司称家豪公司未配合办理经营手续的问题。根据家豪公司、沣美公司的合同约定，在沣美公司办理经营相关手续过程中，家豪公司的义务系配合办理，沣美公司自称已过户了巧味公司的相关经营手续，但沣美公司并未出具证据证明其向家豪公司提出食品经营许可证无法使用，而卫生防疫环评等手续的办理义务应由沣美公司主要负责，家豪公司仅有协助义务，故即使沣美公司向家豪公司提出配合办理前述手续家豪公司未予配合，该行为亦为双方履行租赁合同过程中的轻微违约行为，尚未达到致使合同无法履行的违约程度，沣美公司此抗辩不足以证明家豪公司在履行合同过程中未尽合同义务致使合同无法履行。综上，沣美公司无充分证据证明家豪公司在合同履行过程中存在足以促使沣美公司行使合同解除权的违约行为，故沣美公司单方行使合同解除权，无事实和法律依据，沣美公司的解除合同通知不发生合同解除的法律效果。家豪公司因沣美公司未按合同约定交纳租金而向沣美公司告知要求解除合同，马某某于2017年8月1日代表沣美公司在通知上签字并签订了房屋交接清单及移交清单，且沣美公司在2017年8月5日发函称同意解除合同，故双方合同解除。关于沣美公司使用该房屋的时间，虽然沣美公司辩称2017年8月1日双方只是书面移交，但沣美公司出示的证据不足以证明其主张，且家豪公司之所以给予沣美公司长达六个月的免租期，其初衷为促使双方能够签订且实际履行租赁合同，但沣美公司因为巧味公司的债务等原因，在免租期内要求解除合同并在合同约定的计租期开始后一个月后交回房屋，故家豪公司要求沣美公司支付占用房屋期间的租金，有事实和法律依据，依法予以支持。因沣美公司发函称因其不再承租该房屋，故保证金不再索回，该保证金已经弥补了家豪公司的损失，故家豪公司主张沣美公司支付违约金之请求，依法不予支持。关于家豪公司要求沣美公司退还已售消费者预售卡所有款项一节，与本案不是同一法律关系，本案对此不予处理。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司于本判决生效后十日内向原告西安家豪实业有限公司支付租金165353元；二、驳回原告西安家豪实业有限公司其余诉讼请求。如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费23996元，由原告西安家豪实业有限公司负担22150元，由被告鄂尔多斯沣美文化旅游投资有限公司1846元。本院二审期间，当事人没有提交新证据。本院认定如下：一审判决查明事实属实，本院予以确认。本院认为，沣美公司与家豪公司签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效。家豪公司因沣美公司未按合同约定交纳租金向沣美公司告知要求解除合同，马某某于2017年8月1日代表沣美公司在通知上签字并签订了房屋交接清单及移交清单，且沣美公司在2017年8月5日发函同意解除合同，故一审认定双方合同于2017年8月1日解除并无不当；因双方合同约定家豪公司给予沣美公司六个月的免租期，沣美公司在计租期开始后一个月后交回房屋，故沣美公司应当支付占用房屋期间的租金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。” 沣美公司无充分证据证明家豪公司在合同履行过程中存在违约行为，沣美公司单方行使合同解除权无事实和法律依据，故沣美公司上诉认为双方合同于2017年5月30日已解除理由不能成立，本院不予支持。沣美公司上诉称双方签订租赁合同后其自始至终均未进场、家豪公司没有保证租赁物符合约定用途使其无法实现合同目的，证据不足，其所述本院不予采信。综上所述，沣美公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3607元，由鄂尔多斯市沣美文化旅游投资有限公司负担。本判决为终审判决。   审判长   陈平审判员   李刚审判员   陈帅 二O二O年四月二十三日 法官助理   王坤书记员   李艳