辽宁省沈阳市沈河区人民法院民 事 判 决 书（2021）辽0103民初1280号原告：交通银行股份有限公司辽宁省分行，住所地沈阳市沈河区市府大路258-1号。负责人：张仕才，该银行行长。委托诉讼代理人：张驰，该银行员工。委托诉讼代理人：齐俊博，该银行员工。被告：兰兆臣，男，1993年9月10日出生，汉族，住址沈阳市于洪区。被告：辽宁天易晶城房地产开发有限公司，住所地沈阳市于洪区于洪街道丁香村。法定代表人：王晶，该公司总经理。委托诉讼代理人：李森，辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。委托诉讼代理人：姜美妮，辽宁丰源律师事务所沈阳分所律师。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告兰兆臣、辽宁天易晶城房地产开发有限公司金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行委托诉讼代理人张驰、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司委托诉讼代理人李森、姜美妮，到庭参加诉讼。被告兰兆臣经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告交通银行股份有限公司辽宁省分行向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决第一被告立即偿还原告全部贷款本金人民币365119.3元，以及直至贷款本息还清之日止所欠利息、复利、罚息等相关款项。（截至2020年2月21日，第一被告欠原告贷款应收未收利息2764.38元、应收未收罚息3.41元、复利11.14元，本息合计367898.23元）；2、请求法院判决原告对第一被告抵押房产享有优先受偿权；3、请求法院判决第二被告对第一被告的上述债务承担连带还款责任；4、请求法院判决二被告承担本案的诉讼费用。事实与理由：第一被告于2016年4月6日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》，向原告借款人民币39万元，借款期限为30年。双方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权宣布已发放的贷款本金全部提前到期，并要求第一被告立即偿还全部贷款本息。同时，第一被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，双方办理了相应的抵押登记手续。第二被告在上述合同中承诺为第一被告的上述借款向原告承担连带保证责任。原告向第一被告发放贷款后，第一被告不能按时还款，现在已逾期数期。因此，特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。被告兰兆臣未到庭，未提交书面答辩意见。被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司辩称，一、在原告已办理涉案房屋的抵押预告登记，且答辩人已办理首次登记的情形下，原告可直接行使抵押权，答辩人的保证责任应免除。2016年4月6日，原告与被告一、二签订贷款合同，约定将用上述借款购买的房产抵押给原告，并办理了抵押预告登记。后答辩人按照正常程序办理了房屋首次登记，沈阳市规划和国土资源局也出具了包括涉案抵押房产在内的于洪区广业西路25-7号《商品房屋首次登记证明》，并且答辩人已电话通知被告一可以办理正式房证。现涉案房产具备办理抵押登记的条件，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》的规定，在抵押预告登记和首次登记都满足的情形下，应该认定抵押权自预告登记之日起设立。故原告现可直接依据第0216051714号《不动产登记证明》中抵押权预告登记行使抵押权，对涉案房产优先受偿，依据贷款合同第5.5条的约定，答辩人的保证责任应免除并不承担本案诉讼费用。二、原告诉请本息的计算日期截止2020年2月21日，答辩人在此日期后替被告一代偿10054.98元，请求将诉请中代偿金额扣除，并判令答辩人可以向被告一追偿该笔款项。原告起诉的第一项诉请为截至2020年2月21日被告一应偿还贷款本息合计365119.3元。实际上，原告起诉后，又要求答辩人代偿，并在答辩人的保证金账户中划款。答辩人已于2020年6月30日、2020年9月30日分别替被告一代偿本息4048.43元、6006.55元，合计代偿本息10054.98元。请求将此部分金额从诉请中扣除，并判令答辩人可以向被告一追偿此部分代偿金额。三、原告起诉前，因被告一逾期还贷，原告已从答辩人中的保证金账户划款代偿，2019年6月28日代偿本息3782.44元，请求判令答辩人可以向被告一追偿此笔款项。综上，在原告可以直接行使抵押权而享有房产优先受偿权的情形下，依据双方合同约定，答辩人的阶段性保证责任应免除，请求判令答辩人不承担保证责任。关于答辩人代偿部分请求在诉请中扣除且判令可以向被告一直接行使追偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告和到庭被告的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年4月6日，原告交通银行股份有限公司辽宁省分行与被告兰兆臣、辽宁天易晶城房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》。合同约定，贷款金额为390000元，贷款期限为360个月，利率按年调整，贷款利率按五年以上（期限）人民银行贷款基准利率的基础上下浮10%，还款方式采用等额本息还款法，逾期贷款的罚息利率为本合同约定利率上浮50%；若被告未按合同约定偿还贷款本金或利息的，原告有权宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有到期本金并结清利息。被告兰兆臣以其购买的位于洪区广业西路25-7号1-6-1的房产为《个人房产抵押贷款合同》项下债务提供抵押担保，被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对此提供阶段性连带责任保证，保证期间为合同项下贷款到期日之日起两年，或借款人取得约定房屋权利证明且贷款人取得抵押物他项权利证明或证明抵押权设立的其他正本后担保责任解除。2016年4月6日，原告依约发放贷款390000元。截至2020年2月21日，被告尚欠贷款本金365119.30元，利息2764.38元、罚息3.41元、复利11.14元。原告催要未果，起诉来院。原告向本院提出诉前财产保全申请，请求冻结被申请人兰兆臣、辽宁天易晶城房地产开发有限公司银行存款367898.23元，或查封同等价值的其他财产。本院作出（2020）辽0103财保1526号民事裁定书。本院认为，根据我国民事诉讼法的有关规定，当事人有出庭应诉答辩和质证的权利，本案被告兰兆臣经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，视为其放弃了质证和答辩的权利，本院根据原告和到庭被告提供的证据对本案的事实予以认定。原告与被告签订的《个人房产抵押贷款合同》系各方当事人的真实意思表示，依法成立，合法有效，当事人均应按合同约定履行义务，原告依约履行了贷款义务，被告兰兆臣未按合同约定的时间履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，故原告要求被告偿还全部贷款本金及利息符合合同约定和法律规定，本院应予支持。关于原告主张对被告兰兆臣抵押的房屋依法享有优先受偿权的诉讼请求，本案所涉房产仅办理了预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力，并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力，但并非对本案所涉房屋享有现实抵押权，故对于原告的该项诉讼请求，本院不予支持。关于原告要求被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司承担连带责任的诉讼请求，因被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司作为借款合同的保证人，且在保证期间内，应当承担连带保证责任。故对原告的此项诉讼请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告兰兆臣于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行借款本金365119.30元；二、被告兰兆臣于本判决生效之日起十日内偿还原告交通银行股份有限公司辽宁省分行贷款利息2764.38元、罚息3.41元、复利11.14元（截至2020年2月21日，自2020年2月22日起至实际清偿之日止，利息、罚息及复利按合同约定和法律规定计算）；三、被告辽宁天易晶城房地产开发有限公司对本判决第一项、第二项承担连带清偿责任，待其债务清偿后，可向被告兰兆臣追偿；四、驳回原告交通银行股份有限公司辽宁省分行的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付义务，则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付给原告迟延履行期间的利息。案件受理费6818元，保全费2359元，公告费800元，由被告兰兆臣、辽宁天易晶城房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。审 判 长  雍 力人民陪审员  吴忠喜人民陪审员  谢建华二〇二一年四月二十八日书 记 员  王 青