上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初22367号原告武春红，女，1979年1月7日出生，汉族，住上海市。委托代理人刘风略，男，1974年11月2日出生，汉族，住上海市。被告上海保源物业管理有限公司，住所地上海市。法定代表人冀海周。委托代理人张运红。原告武春红与被告上海保源物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告武春红的委托代理人刘风略，被告上海保源物业管理有限公司的委托代理人张运红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告武春红诉称：原告为上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋的产权人，被告通过与原告签署《物业管理服务合同》的方式租得系争房屋后用于对外转租，每月须向原告支付租金5500元。2020年6月起，被告有延迟付租行为，付租日截止于2020年7月9日；2020年8月1日起，被告坚持要求退租，因房屋内尚有租客居住，故其向原告发送了有效期仅为三日的房门开启密码，由原告进入租赁场地后与租客进行交涉，在此期间被告向原告支付了相应的费用，包括租金1558元及电费542元；2020年8月31日，租客通知原告其已离场，但原告未到场确认；2020年9月23日，被告要求原告签署由其起草的解约协议，但原告发现协议中租金的计算有误且未体现出被告需承担的违约责任，故电联被告的法定代表人冀某要求修改，遭其拒绝；2020年9月29日，原告发现启门密码失效，遂向被告索还了房门钥匙，收房后发现房屋内属于原告的部分家具灭失且并无被告留置装修与物品，电路与锁匙的改装未恢复原状。根据上述事实，原告认为，双方未就退租签署解约协议，被告亦未给予有效的启门密码，导致原告直至2020年9月29日方正式收回房屋，考虑到自身琐事的延误以及疫情因素，原告自愿将房屋交接日提前至2020年8月31日并确认于当日解约，被告与租客之间转租事宜与原告无关，其提前退租应按约定支付违约金以及剩余租期内的租金。现提起诉讼，请求判令：一、租赁合同于2020年8月31日解除；二、被告支付2020年7月9日至2020年8月31日的租金(按月租金5500元计，已付的租金1558元可用于抵扣)；三、被告按支付违约金11000元(按两个月的租金标准计)；四、本案受理费由被告负担。被告上海保源物业管理有限公司辩称，被告自原告处租得系争房屋后转租与三名案外人，后因疫情爆发影响了转租业务，故与原告达成退租合意，约定退租后被告留置于房屋内的家具、装修、密码锁匙等归原告所有，原告则不再追究被告的责任。根据上述约定，被告曾起草了无违约责任条款的解约协议要求原告签署，但原告以种种理由加以推脱，亦未就协议的修改提出具体方案。原被告之间的租金结算至2020年7月9日，而在此之前三名租客中的两名已向被告办理了退租手续；2020年7月31日，最后一名租客离场，2020年8月1日，被告将租赁现场的门户开启密码发送与原告由其验收房屋，考虑到当事人须就退租事宜进行面谈，该密码的有效期被设定为三日；2020年8月5日，被告又应原告要求再次发送了有效期不明的启门密码及密码的修改方式；基于原告屡次催费，被告于2020年8月19日后将向最后一名租客收取的2020年7月9日至2020年7月31日的租金1558元交与原告，还支付了电费542元；2020年9月29日，原告反映房门无法开启，被告遂与原告进行了房屋钥匙的交接并告知其密码权限。综上所述，被告认为，根据上述事实，原被告之间于2020年8月1日已完成房屋的验收交接，双方就退租事宜早已达成一致并随后结清了租金及电费，原告自行收房且向被告屡次催费表明其接受了被告的退租方案，被告不应再向其支付租金并承担违约责任，况原告主张的违约金过高应由法院依案情调整，故除解除合同之外，对原告的其余诉请均不能同意。经审理查明：系争房屋产权人为原告。2018年4月8日，原被告签订《物业管理服务合同》一份，约定原告委托被告管理系争房屋并授权其签署与运营出租房屋有关的合同，期限自2018年4月9日起至2023年5月8日止，月租金5500元，原告有隐瞒房屋瑕疵或影响被告管理使用房屋等行为的、被告有延迟付租或其他违约行为的，相对方有权单方解约并由违约方按月租金的双倍支付违约金。上述合同履行期内，被告将房屋对外转租。2020年8月1日至2020年9月26日期间，原被告为房屋退租、交接、结算事宜展开协商与接洽，从双方的网络通讯记录中得以体现的大致内容为：8月1日，被告告知房屋已腾空并在原告的要求下发送了有效期为三日的启门密码，还告知将在编辑完成后向原告发送解约协议文本；8月10日起，原告提出付款要求，被告于8月18日发送了解约协议文本，并于次日通过电子支付的形式向原告转款1558元；9月17日，被告催促签订解约协议并在原告的要求下于9月23日再次发送协议文本；9月26日，原告表示需对协议进行修改，但未提及修改内容；9月29日，原告以房门无法开启为由向被告索要钥匙，被告则回复称此为启门密码到期所致，双方约定当晚进行钥匙交接，被告还于当日通过电子支付的形式向原告转款542元。2020年11月2日，原告提起诉讼，请求判决如其诉请。另查明，原被告确认就租房产生的水电煤等能源费已结清。本院认为，当事人对涉案《物业管理服务合同》中体现的租赁关系及关于租金的计费标准与给付期限、合同的解除条件、违约责任的认定等各项约定均不持异议，本院予以确认。根据目前查明的事实与证据——尤其是当事人于交涉过程中通过网络平台形成的文字记录可知，虽然原告并未反对被告退租，但并无确凿证据证实原告曾明示不再就此事追究被告的违约及付租责任，在此情形下，原告作为履约的无过错方有权基于被告的退租行为解除合同并要求被告交还房屋、结清租金、支付违约金，被告的辩称则依据不充分，本院难以采信。同时，被告既主动要求退房，则其理应负有保障原告及时收回并掌控房屋以避免房屋空置产生损失的义务，该义务中包括被告在房屋交接过程中必须保证启门密码这一等同于房门钥匙电子化形态的数据信息准确无误，而导致双方不得不再次进行钥匙的实物交接这一事实的发生可表明至少在钥匙交接前即2020年9月26日前原告因被告交付密码的不完善无法完全掌控房屋，此为被告之责而不能视为其妥善履行了交房义务，现原告自愿将解约日及房屋交接日定为2020年8月31日并无不当，本院予以支持，解约后，被告应将未付的租金按合同约定的付租标准结清，原告自愿将被告在退租过程中支付的1558元作为租金予以抵扣于法不悖，本院予以准许，至于违约金的计算标准与数额认定则由本院按当事人的诉辩称意见结合案情予以酌定。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告武春红与被告上海保源物业管理有限公司就上海市靖边路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《物业管理服务合同》于2020年8月31日解除；二、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武春红支付自2020年7月9日至2020年8月31日租金(按每月人民币5500元计，其中扣除已付的租金人民币1558元)；三、被告上海保源物业管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告武春红支付违约金人民币7000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币179元，由被告上海保源物业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 曹 彬二〇二一年四月十九日书记员 陈依宁附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。