广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终731号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄思敏，男，汉族，1993年8月12日出生，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人黄思敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人黄思敏的委托诉讼代理人黄大盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决；2.依法改判（扣减2020年2月-4月新冠疫情影响期间的违约金，比一审判决减少6663.6元)；3.上诉费用由黄思敏承担。事实与理由：一、一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。二、涉案房屋符合交付条件后，京豪公司已通知黄思敏收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人黄思敏答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄思敏起诉请求：1.判令京豪公司支付违约金给黄思敏（以购房款740359元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2020年11月30日共425天违约金为31465元）；2.本案诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县预售许可证（预售许可证号：湛房预许第**）后，与黄思敏（买受人）于2018年11月26日签订合同编号为Ｙ2018038360的《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：京豪房产公司将位于遂溪县出售给黄思敏，房屋的预测建筑面积为121.97平方米，房屋总价款为740359元。出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，黄思敏已依约履行了购房的付款义务，将购房款740359元支付给京豪公司，但京豪公司未能依约如期将涉案商品房交付给黄思敏使用，因而产生纠纷。庭审中，双方对上述事实均予以确认，但京豪房产公司辩称是因工作人员失误将交房时间写错，交房时间应为2020年10月1日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄思敏与京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规，且京豪公司已取得商品房预售许可证，属依法成立的合同，依法予以确认，双方均应严格按照合同的约定履行义务。黄思敏已依照《商品房买卖合同》的约定将购房款740359元支付完毕给京豪公司，履行了交付房款的义务，京豪公司,亦应依约于2019年10月1日前将涉案商品房交付给黄思敏使用。京豪公司截至本案开庭当日即2020年11月17日，仍未能将涉案商品房交付给黄思敏使用，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，京豪公司除继续履行交付涉案商品房给黄思敏的义务外，还应依照合同的约定向黄思敏支付违约金。根据黄思敏、京豪公司签订的《商品房买卖合同》约定，黄思敏主张京豪公司从逾期交房之次日即2019年10月2日起至实际交房之日止，每日按其已付购房款740359元的万分之一支付违约金，于法有据，予以支持。京豪公司主张交房时间应为2020年10月1日，未提供相应证据证明，且涉案《商品房买卖合同》为格式合同，是由京豪公司方提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，京豪公司的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄思敏支付逾期交房违约金（违约金自2019年10月2日起每日按740359元的万分之一计算至实际交付商品房之日止）。二、驳回黄思敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费293.32元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。该费用黄思敏已预交，湛江市京豪房地产开发有限公司应于履行本案给付义务时迳付给黄思敏293.32元，不再作收退。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知黄思敏收楼，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。黄思敏未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，黄思敏质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知黄思敏收房，不能证明黄思敏同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向黄思敏发出《收楼通知书》，通知黄思敏于2021年1月17日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年2月10日，黄思敏与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，黄思敏的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。京豪公司于2021年1月6日通知黄思敏应于2021年1月17日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续，因在上述通知所指定的收房期限届满之日即2021年1月31日时，涉案房屋已达到交付条件，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月31日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按740359元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月31止（共488天）的违约金，违约金应为36129.52元（740359元×0.01%×488天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案房屋于2021年1月30日达到交付条件，且京豪公司已通知黄思敏收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决第二项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决第一项为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付36129.52元逾期交房违约金给黄思敏。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费293.32元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月三十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终731号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄思敏，男，汉族，1993年8月12日出生，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人黄思敏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人黄思敏的委托诉讼代理人黄大盛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决；2.依法改判（扣减2020年2月-4月新冠疫情影响期间的违约金，比一审判决减少6663.6元)；3.上诉费用由黄思敏承担。事实与理由：一、一审判决计算违约金未扣除新冠疫情影响期间，应予以纠正。受新冠疫情影响，2020年2月至4月期间，各地均采取了居家隔离措施，建筑工人无法按时赶回工地开工。新冠疫情属于不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，其性质为不可抗力事件，这一不可抗力是全国性的影响，根据有关法律规定不需要另行提供证据证明。因此，不论合同约定的交房日期在疫情之前还是之后，新冠疫情影响的工期均在逾期范围内，应予以扣除。二、涉案房屋符合交付条件后，京豪公司已通知黄思敏收房，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。综上，请求二审法院依法改判。被上诉人黄思敏答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。黄思敏起诉请求：1.判令京豪公司支付违约金给黄思敏（以购房款740359元为基数，从2019年10月2日起按每日万分之一计算至实际交房之日止。暂计至2020年11月30日共425天违约金为31465元）；2.本案诉讼费用由京豪公司承担。一审法院审理查明：京豪房产公司是经营房地产开发、销售的有限责任公司，该公司开发的位于遂溪县预售许可证（预售许可证号：湛房预许第062：湛房预许第**受人）于2018年11月26日签订合同编号为Ｙ2018038360的《商品房买卖合同》（预售）。合同约定：京豪房产公司将位于遂溪县出售给黄思敏，房屋的预测建筑面积为121.97平方米，房屋总价款为740359元。出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，按照逾期时间分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息，同时按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》签订后，黄思敏已依约履行了购房的付款义务，将购房款740359元支付给京豪公司，但京豪公司未能依约如期将涉案商品房交付给黄思敏使用，因而产生纠纷。庭审中，双方对上述事实均予以确认，但京豪房产公司辩称是因工作人员失误将交房时间写错，交房时间应为2020年10月1日。一审法院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄思敏与京豪房产公司签订的《商品房买卖合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规，且京豪公司已取得商品房预售许可证，属依法成立的合同，依法予以确认，双方均应严格按照合同的约定履行义务。黄思敏已依照《商品房买卖合同》的约定将购房款740359元支付完毕给京豪公司，履行了交付房款的义务，京豪公司,亦应依约于2019年10月1日前将涉案商品房交付给黄思敏使用。京豪公司截至本案开庭当日即2020年11月17日，仍未能将涉案商品房交付给黄思敏使用，显属违约。根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”及第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务”的规定，京豪公司除继续履行交付涉案商品房给黄思敏的义务外，还应依照合同的约定向黄思敏支付违约金。根据黄思敏、京豪公司签订的《商品房买卖合同》约定，黄思敏主张京豪公司从逾期交房之次日即2019年10月2日起至实际交房之日止，每日按其已付购房款740359元的万分之一支付违约金，于法有据，予以支持。京豪公司主张交房时间应为2020年10月1日，未提供相应证据证明，且涉案《商品房买卖合同》为格式合同，是由京豪公司方提供的，根据《中华人民共和国合同法》第四十一条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，京豪公司的抗辩理由不成立，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十一条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第三款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、限湛江市京豪房地产开发有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向黄思敏支付逾期交房违约金（违约金自2019年10月2日起每日按740359元的万分之一计算至实际交付商品房之日止）。二、驳回黄思敏的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费293.32元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。该费用黄思敏已预交，湛江市京豪房地产开发有限公司应于履行本案给付义务时迳付给黄思敏293.32元，不再作收退。二审期间，京豪公司向本院提交以下证据：一、《单位（子单位）工程竣工验收备案表》,用以证明涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案；二、《收楼通知书》、快递单据，用以证明京豪公司已通知黄思敏收楼，故交房时间应按通知书载明的收房时间确定。黄思敏未向本院提交证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于京豪公司提交的证据，黄思敏质证认为：一、该证据的真实性、合法性由法院依法审查，但根据业主反映，涉案房屋尚存在质量问题；二、证据二只能证明京豪公司通知黄思敏收房，不能证明黄思敏同意收房。本院认证认为：京豪公司在二审期间提交的证据属于新证据，且对本案的事实有重要影响，故本院不予采纳。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：涉案《商品房买卖合同》第九条约定，该商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。又查明：涉案房屋已于2020年12月28日竣工验收备案。2021年1月6日，京豪公司向黄思敏发出《收楼通知书》，通知黄思敏于2021年1月17日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续。涉案房屋于2021年1月30日取得测绘报告。2021年2月10日，黄思敏与湛江市京豪物业服务有限公司办理涉案房屋的交接手续。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，黄思敏的答辩意见，本案双方当事人二审争议以下焦点问题：一、在计算京豪公司逾期交房天数时，应否扣除疫情影响期间。因涉案合同约定的交房期限是2019年10月1日，而新冠病毒肺炎疫情发生时间是在2019年12月之后，故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”的规定，新冠病毒肺炎疫情的发生并不能免除京豪公司应承担的逾期交房违约责任。京豪公司关于在计算逾期交房天数时应扣除疫情影响期间（2020年2月至4月）的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、逾期交房违约金应计至何日。涉案《商品房买卖合同》第九条约定，涉案商品房交付时应当已取得建设工程竣工验收备案证明文件及已取得房屋测绘报告。根据本案二审查明的事实，涉案房屋于2020年12月28日竣工验收备案，于2021年1月30日取得测绘报告，即涉案房屋已于2021年1月30日具备涉案《商品房买卖合同》约定的交付条件。京豪公司于2021年1月6日通知黄思敏应于2021年1月17日或于2021年1月份的其他时间前往京豪商住花物业服务中心办理收楼手续，因在上述通知所指定的收房期限届满之日即2021年1月31日时，涉案房屋已达到交付条件，故涉案房屋的逾期交房违约金只应计至2021年1月31日。因此，一审判决判令京豪公司支付“从2019年10月2日起每日按740359元的万分之一计算至实际交付商品房之日止的违约金”即为从2019年10月2日起至2021年1月31止（共488天）的违约金，违约金应为36129.52元（740359元×0.01%×488天）。综上所述，因一审法院作出判决之后，涉案房屋于2021年1月30日达到交付条件，且京豪公司已通知黄思敏收房，京豪公司应支付的违约金数额已能明确，故本案二审依法确定具体的违约金数额，但一审判决并不属于错误裁判案件。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决第二项；二、变更广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2156号民事判决第一项为：限湛江市京豪房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付36129.52元逾期交房违约金给黄思敏。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费293.32元，二审案件受理费50元，均由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月三十日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。