河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初426号原告：刘成刚，男，生于1979年10月16日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：关明方，河南启法律师事务所律师。被告：高文胜，男，生于1966年10月9日，汉族，住禹州市。委托诉讼代理人：吴刚，河南名人（禹州）律师事务所律师。原告刘成刚诉被告高文胜租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告刘成刚的委托诉讼代理人关明方，被告高文胜及其委托诉讼代理人吴刚庭参加诉讼。诉讼中，被告高文胜向本院提起反诉，并申请对承租房屋的装修装饰价值进行司法鉴定，在本院依法送达交纳诉讼费用通知后，未在七日内预交案件受理费。本案现已审理终结。原告刘成刚向本院提出诉讼请求：1、解除原被告之间的房屋租赁合同；2、判令被告支付原告租金125000元（计算至2020年12月31日）；3、判令被告支付原告违约金48000元。4、判令被告返还原告涉租房屋。事实与理由：2020年5月27日，原告与被告签订房屋租赁合同，约定将原告位于禹州市的房屋租赁给被告，年租金为480000元，押金50000元；租金按季度支付，被告每季度支付给原告120000元，每季度提前一个月付完下个季度租金。如未提前支付下个季度租金，甲方有权解除合同，押金不予退还。合同签订后，原告多次向被告催要租金，被告仅支付35000元后就不再支付，为维护原告合法权益，现依据双方约定和法律规定向贵院提起诉讼，请求依法判决。被告高文胜辩称：一、答辩人与被答辩人双方于2020年5月26日签订房屋租赁合同，之后答辩人就着手装修房屋和招商引资，但就在装修及招商的关键阶段时答辩人突发疾病，不得不住院治疗，不仅支出医疗费用巨大，原定的招商计划也因此中断，从而导致给付困难，答辩人突发疾病后就及时向被答辩人告知情况，希望能够延期履行支付租金的合同义务，出院后在极端困难的情况下仍陆续向被答辩人支付租金，迄今为止，共计向被答辩人支付了8.5万元租金（含5万元押金），对以上情况，被答辩人非常清楚。二、2020年10月2日答辩人举行第一次开业典礼，但次日，被答辩人就将承租房屋上锁，直到2020年10月23日答辩人支付1万元后，被答辩人才于次日解锁；2020年11月11日，答辩人借“双11”举办第二次开业典礼，但被答辩人于2020年11月13日就再次将出租房屋全部上锁，至今承租房屋仍处于上锁状态，除此之外，被答辩人还给答辩人的合作伙伴打电话，到处宣扬要解除合同收回房屋等等，致使答辩人的合作伙伴们顾虑重重、不肯出资，客观地讲，答辩人的违约是多因一果，但被答辩人的违约行为则是直接的、完全是出于恶意，其违约行为致使答辩人无法经营，更进一步加剧了给付困难。三、答辩人根据承租房屋的实际情况、因地制宜，将一、二层设计为音乐餐厅，三、四层是KTV，五、六层经营院线客房，七层是台球室，并围绕此进行相应的装饰装修，七楼的台球案子是丁俊晖参加比赛时使用过的、上有丁俊晖的亲笔签名，一楼厨房是按照市场监督管理局指导的高标准装修的，全不锈钢，仅厨房装修费用就高达10万余元，迄今为止，答辩人对承租房屋的投入已达140万元，如果被答辩人此时解除合同，对答辩人将是毁灭性打击。本案双方均有违约行为，答辩人的违约事实系多种原因叠加所致，不可完全归责于己方，答辩人希望双方能够继续履行合同，而对双方而言，继续履行也是彼此的最佳选择。另外，房屋租赁合同第11条：按年底租金的10％约定为违约金，约定过高，请人民法院适当下调。综上，我方坚决不同意解除合同，要求继续履行合同。原告刘成刚为支持自己的主张，向本院提交的证据有：证据一、原告身份证复印件一份，不动产权证书一份，个人房屋信息查询情况表一份，房屋租赁合同一份。证明：原告主体适格，原、被告双方于2020年5月27日租赁签订房屋租赁合同的事实，合同约定将原告位于禹州市的房屋租赁给被告，租赁期限为2020年9月1日到2029年8月31日，年租金为480000元，押金50000元；租金按季度支付，被告每季度支付给原告120000元，每季度提前一个月付完下个季度租金。如未提前支付下个季度租金，甲方有权解除合同，押金不予退还。证据二、2020年9月25日附加协议一份，2020年11月11日高文胜书写文书一份。证明：原作为甲方、被告作为乙方于2020年9月25日签订附加协议，约定“如2020年9月30日前乙方欠甲方房租未能按期缴付（三个月9-11月房租），解除乙方签订的房屋租赁合同，乙方损失甲方概不负责，乙方自行承担损失。”2020年11月11日高文胜向原告出具“晚上八点付清第一季度房租，交不上，甲方可以锁门”的承诺。证据三、帐单记录三份。证明：被告向原告支付租金共计35000元。分别是：于2020年10月23日支付租金10000元，于2020年10月28日支付租金10000元，于2020年11月12日支付租金15000元。证据四、短信记录一份。证明：原告与被告的妻子就房屋租赁费用进行沟通，被告明确向原告表示让原告锁门的事实。被告高文胜为支持自己的主张，向本院提交的证据有：证人尹某、吴某的出庭证言各一份。证明原告强行锁门的事实。对原告提交的证据，被告高文胜的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但对其关联性有异议，出租房屋在出租前处于抵押状态，这个情况原告没有事先告知被告，对被告合同的目的实现埋下了较深的隐患。从租赁合同的内容、签订时间和租期的起止时间，可以看出原告给予被告了100天左右装修期。租赁合同第11条，违约金约定的较为苛刻，对原被告双方都是不利的。对第二组证据的真实性无异议，但附加协议，原告并没有行使附加协议的权利，并且附加协议是被告在原告的威逼之下出具的，尤其是2020年11月11日的文书，若不是面临巨大的压力，被告不可能做出允许原告锁门的具有自我毁灭意义的承诺。对第三组证据无异议。对第四组证据短信的真实性无异议。但需要说明，原告当时威逼要在正中午时锁门，但被告当时有几十个客户在现场，被告为了避免面子丢的太大，就请求原告延迟到14点以后锁门。对被告提交的证据，原告的质证意见为：证人尹某不知道什么时候谁锁的门，不能证明锁门人是谁，更不能证明锁门是原告方的行为，证人所说的锁门为传来证据不应当被采信。且除证人所说之外，暂无其他证据能够证明证人与高文胜是雇佣关系。对证人吴某的身份有异议，不能提供原始证件来证明身份。其证言不属实，证人与被告是合伙关系，存在利害关系，且其证言与第一个证人的证言相互矛盾。通过证据质证，本院对原、被告双方无异议的证据，予以确认并在卷佐证。对原、被告双方有异议的证据，审查后认定如下：原告提交的证据一的真实性，被告无异议，且来源合法与案件审理具有关联性，对其证据效力，本院予以确认。证据二，被告称系在原告威逼下所出具，但未有证据予以证明，且高文胜作为具有完全民事行为能力的成年人，应知晓出具协议及相关承诺应承担的法律后果，故其异议不能成立，对原告该组证据，本院予以确认。原告提交的短信记录的真实性，被告无异议，且来源合法，与案件审理具有关联性，本院予以确认。被告的证人吴某因未提交有效的身份证件，对其证言，本院不予采信。证人尹某的证言中关于锁门的相关陈述，与本案审理无直接关联性，本案不作有效证据使用。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月27日，原告（甲方）与被告（乙方）签订房屋租赁合同，约定将原告位于禹州市，包括一栋主楼及后院停车场租赁给被告，用于商业经营及办公住宿。租赁期限自2020年9月1日至2029年8月31日。年租金为480000元，押金50000元，租赁期满后，由甲方检查房屋及设备，确保无损后退还押金；租金按季度支付，每季度租金120000元，每季度提前一个月付完下个季度租金。如未提前支付下个季度租金，甲方有权解除合同，押金不予退还。甲方保证在出租该房屋没有产权纠纷，除补充协议另有约定外，有关按揭、抵押债务、税项及租金等，甲方均在出租该房屋前办妥。租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金。2020年9月25日，原、被告双方签订附加协议，其内容为：“经甲乙双方协商约定，如2020年9月30日前乙方欠甲方房租未能按期缴付（三个月9-11月房租），解除乙方签订的房屋租赁合同，乙方损失甲方概不负责，乙方自行承担损失”。2020年11月11日，被告高文胜出具内容为“晚八点付清第一季度房租，交不上，甲方可以锁门”的相关承诺。2020年11月16日，高文胜同杨某的短信聊天记录显示，高文胜“二点锁门吧”，杨某“给你两天时间，你把属于你的东西收拾一下，周三我过去验房，锁门”，高文胜回答“知道了”。2020年11月18日，原告对被告所租赁的房屋进行了锁门。另查明：租赁合同签订之后，原告依约向被告交付了房屋，被告依合同约定向原告支付了50000元押金，并分别于2020年10月23日支付租金10000元，2020年10月28日支付租金10000元，2020年11月12日支付租金15000元。本院认为：关于合同解除问题。根据《合同法》第九十四条第（三）项规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。第二百二十七条规定：承租人无正当理由未支付或迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。本案中，被告高文胜未按合同约定期限支付租金，经催要后，在约定期间内仍未支付。根据上述法律规定，原告刘成刚作为出租人可以解除合同，且双方在房屋租赁合同中亦约定“如未提前支付下个季度租金，甲方有权解除合同”。对原告关于解除原、被告之间房屋租赁合同的主张，本院予以支持。根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除后，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。依据该规定，对原告要求被告返还所租赁房屋的主张，本院予以支持。关于合同解除后被告交纳的押金应否予以退还问题。双方在房屋租赁合同中约定“如未提前支付下个季度租金，甲方有权解除合同，押金不予退还”，现被告未依合同约定提前支付下个季度租金，依据合同约定，其所交纳的50000元押金不应予以退还。关于房租问题。原告虽对租赁房屋存在锁门行为，但现在案涉房屋仍由被告占有，原告主张被告支付2020年9月1日至2020年12月31日的期间的房租，不违反法律规定，本院予以支持。根据双方约定每季度房租120000元计算，2020年9月1日至2020年12月31日的房租为160000元，扣除被告已支付的35000元，下余房租125000元，被告高文胜应向原告刘成刚支付。被告所主张原告的锁门行为致使其无法经营，因被告在提出反诉后，未在规定时间内交纳反诉费，故对其该项主张，本案不予处理。关于违约金问题。根据双方合同约定“租赁期间，任何一方违反本合同的规定，按年度需向对方交纳年度租金的10%作为违约金”。双方关于违约金的约定符合法律规定，对被告双方关于违约金的约定过高，应适当调整的主张，本院不予支持。现被告未依约支付租金，应依合同约定向原告支付年度租金10%的违约金计48000元。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第六十条、第九十三条、第九十四条第（三）项、第九十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、解除原告刘成刚与被告高文胜于2020年5月27日所签订的《房屋租赁合同》；二、被告高文胜于判决生效之日起十日内支付原告刘成刚租金125000元及违约金48000元；三、被告高文胜于判决生效之日起十日内将所租赁房屋（位于禹州市）返还给原告刘成刚。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取1880元，由被告高文胜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，经本院上诉于河南省许昌市中级人民法院。审 判 员 郭艳华二〇二一年四月十三日法官助理 杨凌霄书 记 员 董金凯