广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终2695号上诉人（原审原告）：徐忠裕，男，1956年7月11日出生，汉族，身份证住址：广东省湛江市赤坎区。上诉人（原审原告）：邓伟强，男，1971年1月25日出生，汉族，身份证住址：广东省广州市黄浦区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：谢乐安，广东安国律师事务所律师。两上诉人的共同委托诉讼代理人：劳业兴，广东安国律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市穗城房地产开发有限公司。住所地：广东省广州市荔湾区南岸路18号广东新时代大酒店501室。诉讼代表人：黄荣钦，职务：清算组组长。委托诉讼代理人：李彦军，广东法制盛邦律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴东梅，广东法制盛邦律师事务所律师。上诉人徐忠裕、邓伟强，上诉人广州市穗城房地产开发有限公司（以下简称穗城公司）因债权人代位权纠纷一案，均不服广州市荔湾区人民法院（2020）粤0103民初5206号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，适用普通程序，由审判员戴俊英独任审理，本案现已审理终结。2021年2月2日，徐忠裕、邓伟强向一审法院起诉请求：一、判令穗城公司将坐落在广州市荔湾区龙津西路龙津花园紫荆阁3楼A1商场的房地产（建筑面积为500平方米）交付给徐忠裕、邓伟强，并为徐忠裕、邓伟强办理房屋产权登记手续；二、判令穗城公司以房屋成交价3400000元为本金，从1999年12月31日起至交付房屋之日止，暂计至2020年5月13日，以银行同期利率6.21%计算，承担延迟交付房屋违约金约1000000元；三、判令穗城公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院认为：何秀莲与穗城公司签订的《房地产预售契约》及附件一、附件二、附件三是当事人真实意思表示，内容没有违反国家法律、法规的强制性规定，应认定合法有效。何秀莲已依约向穗城公司交纳全部购房款，相应也享有请求穗城公司按合同约定交楼的权利。徐忠裕、邓伟强通过转让承继了上述《房地产预售契约》的相关权利和义务，并于2013年5月27日办理了《广东省房地产预告登记证明》，可视为自该日起将案涉商铺的转让情况通知了穗城公司。现穗城公司未按约定向徐忠裕、邓伟强交付案涉商铺，已构成违约，应承担相应的违约责任。徐忠裕、邓伟强要求穗城公司支付逾期交房违约金，合法合理，一审法院予以支持。因合同中约定的违约金为按日计算，徐忠裕、邓伟强于2020年5月15日向一审法院提起诉讼，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，逾期交房违约金应从徐忠裕、邓伟强主张之日倒推三年即2017年5月16日起计算。鉴于案涉商铺何时满足交房条件仍属于待定状态，一审法院在本案中暂计至本判决生效之日止，至于本判决生效之日以后的逾期交房问题，徐忠裕、邓伟强可与穗城公司依法另行解决。关于逾期交房违约金的计算标准，双方合同约定的每逾期一日按案涉商铺总价款1‰的标准计算过高，徐忠裕、邓伟强主张以银行同期利率6.21%计算亦依据不足，一审法院酌情调整为参照中国人民银行制定的同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算，且违约金应以本金340万元为限。因自2019年8月20日起，中国人民银行已经授权全国银行间同业拆借中心于每月20日（遇节假日顺延）9时30分公布贷款市场报价利率（LPR），中国人民银行贷款基准利率这一标准已取消，故自2019年8月20日起，徐忠裕、邓伟强主张的违约金应参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算。关于案涉商铺的交付及办理产权登记问题，因案涉商铺尚未完成竣工验收，现不具备办理产权登记手续的条件，故对徐忠裕、邓伟强诉请要求穗城公司交付案涉商铺及协助办理产权登记的诉讼请求，不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十条，第一百一十四条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款的规定，于2020年11月27日作出判决：一、穗城公司于本判决发生法律效力之日起五日内一次性向徐忠裕、邓伟强支付从2017年5月16日起至本判决发生法律效力之日止的逾期交房违约金（违约金以340万元为本金，自2017年5月16日起计至2019年8月19日参照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮30%计算，2019年8月20日至发生法律效力之日止参照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，违约金应以本金340万元为限）；二、驳回徐忠裕、邓伟强的其它诉讼请求。案件受理费6900元，由广州市穗城房地产开发有限公司负担。判后，徐忠裕、邓伟强不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持徐忠裕、邓伟强一审全部诉讼请求；2.诉讼费用由穗城公司承担。事实与理由：一、案外人何秀莲与穗城公司1998年8月3日签订房地产预售契约，何秀莲已付清全部房款。根据（2012）清城法执字第16-2号执行裁定书，何秀莲将上述房产作价抵偿给徐忠裕、邓伟强，超出债权的部分已退还，且双方已履行了房屋转让手续，缴纳了契税与印花税，并于2013年5月27日在广州市国土资源和房屋管理局预告登记（粤房地预登穗字第××号）。穗城公司自2002年起以清算中为由拖延进行房屋竣工验收。目前案涉房屋虽然在客观上无法转移，但其属于特定物，徐忠裕、邓伟强有权行使取回权。二、穗城公司与案外人何秀莲签订的《房地产预售契约》中第三条到第五条明确约定，穗城公司应于1999年12月31日前将上述房地产建成并正式交付给何秀莲，每逾期一日，给付价款千分之一的违约责任金并赔偿造成的损失。时至今日穗城公司仍未交楼，其应当承担延迟交付房屋的违约金。穗城公司不服一审判决，上诉请求：1.撤销一审判决第一项，驳回徐忠裕、邓伟强一审全部诉讼请求；2.案件全部诉讼费用由徐忠裕、邓伟强承担。事实与理由：一、一审判决未查明下列事实：1、案外人何秀莲是否足额支付购房款；2、何秀莲于1998年购房，为何2000年方开具发票；3、一审判决认定徐忠裕、邓伟强与何秀莲间为债权转让，事实是何秀莲向徐忠裕、邓伟强转让《房地产预售契约》的权利义务，为合同权利义务的转让。二、何秀莲与徐忠裕、邓伟强实为合同权利义务转让关系，本案以代位权的债权纠纷起诉，应予驳回。三、按照《合同法》规定，合同权利义务转让需经合同相对人同意方产生法律约束力，何秀莲从未通知穗城公司，穗城公司亦不会同意该转让，故该转让对穗城公司不具有约束力。四、何秀莲并未支付本案涉案商铺的购房款，理由如下：1、徐忠裕、邓伟强没有提供任何何秀莲支付购房款的转账记录；2、清算组无法确认发票上公章的真伪，在穗城公司设立的售房监控账户中并无收到340万购房款的记录；3、何秀莲提供的发票不能说明已经支付购房款，也不能作为已经收费的凭证；4、何秀莲于1998年购房，于2000年开具发票存在疑点；5、何秀莲于2000年5月24日开具的发票，使用19xx年抬头的发票，该发票在当年应该已经作废；6、2000年楼盘已经烂尾，穗城公司已经停止经营并由广州市建筑置业有限公司接管该楼盘，出现穗城公司开具的发票并不合理。本院经二审审查，确认一审查明的基本事实。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应适用当时的法律和司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理”。本案二审需要处理的问题是：穗城公司应否将案涉商铺交付给徐忠裕、邓伟强，并协助办理房屋产权登记手续以及延迟交付案涉商铺违约金的承担问题。对此，分析如下：其一，针对徐忠裕、邓伟强的上诉请求，因案涉商铺尚未完成竣工验收，不具备办理产权登记手续的条件，存在客观不能，故一审对徐忠裕、邓伟强要求穗城公司交付案涉商铺及协助办理产权登记的诉讼请求，不予支持，并无不当，本院予以维持。关于逾期交房违约金的问题。因徐忠裕、邓伟强未能举证证明其连续主张权利的情况，一审基于查明的事实及平衡双方利益考量，按徐忠裕、邓伟强2020年5月15日提起诉讼之日，依据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”之规定，倒推三年计算，标准酌情调整为参照中国人民银行同期同类贷款基准利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率上浮30%计算，且违约金以本金340万元为限，合理合法，并无不妥，本院二审予以认可，不再赘述。其二，针对穗城公司的上诉请求，其认为售房监控账户中并无收到340万元购房款的记录，同时对发票提出质疑，认为何秀莲并未足额支付本案涉案商铺的购房款，但在徐忠裕、邓伟强已举出盖有穗城公司印章的发票及契税、印花税已缴纳等证据的情况下，穗城公司未能提供充分证据予以反驳，应当承担不利的法律后果。至于其关于“徐忠裕、邓伟强与何秀莲间为合同权利义务的转让，何秀莲从未通知穗城公司，故该转让对穗城公司不具有约束力”的主张，因与清远市清城区（2012）清城法执字16-2号生效执行裁定书内容不符，本院不予支持。综上，上诉人徐忠裕、邓伟强，以及上诉人穗城公司的上诉请求，均欠缺事实和法律依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费27600元，由上诉人徐忠裕、邓伟强负担13800元，上诉人广州市穗城房地产开发有限公司负担13800元。本判决为终审判决。审判员  戴俊英二〇二一年四月二十九日书记员  张家齐黄咏欣