福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1671号上诉人（原审被告）：潘宝全，男，1952年5月21日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上诉人（原审被告）：潘怀敏，男，1976年10月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：王俊俊，北京德和衡（福州）律师事务所律师。上述两上诉人共同委托诉讼代理人：庄雨荷，北京德和衡（福州）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建美和房地产开发有限公司，住所地闽侯县甘蔗街道滨江西大道6号。法定代表人：陈进，总经理。委托诉讼代理人：苏航，福建君立律师事务所律师。被上诉人（原审被告）陈政，男，1987年9月11日出生，汉族，住福建省闽侯县。上诉人潘宝全、潘怀敏因与被上诉人福建美和房地产开发有限公司（以下简称“美和公司”）、陈政案外人执行异议之诉一案，不服福建省闽侯县人民法院（2020）闽0121民初5376号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。潘宝全、潘怀敏上诉请求：1、判令撤销一审法院民事判决，并依法改判驳回美和公司全部诉讼请求。2、判令由美和公司和陈政承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：一、一审法院以仲裁裁决确认诉争房产的合同解除为由，认定诉争房产的权利人为美和公司，据此引用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第一项规定，认定美和公司有权排除本案的强制执行，法律适用存在错误。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条并非一审法院所认为的系第二十五条形式审查的例外规定，更不是只有依据另案生效法律文书与第二十五条得出判断不一致才适用第二十六条。第二十六条的规定独立于第二十五条的存在，是法律对于金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议情况的特别规定。本案中，在美和公司获取合同解除的《裁决书》之前，案涉房产已经被闽侯县法院作出两道查封手续。因此，本案情形完全符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，应当认定另案裁决不具有对抗在先查封的效力，不得据此排除执行。二、参照《九民会议纪要》第一百二十四条第二款的观点，美和公司从未返还任何价款给陈政，因此不管从平衡各方当事人的利益的角度考虑，还是从公平的原则出发，美和公司也不能排除本案执行程序。而且，最高人民法院在（2020）最高法民申4211号再审申请人佛山市奥园置业投资有限公司（以下简称奥园公司）与被申请人广东粤财资产管理有限公司（以下简称粤财公司）及一审第三人王莉案外人执行异议之诉一案中，还从预查封制度的功能角度阐述类似本案情况能否排除执行：“在商品房买卖合同经合法解除后，预查封赖以存在的基础不复存在，预查封措施理应解除。但是，如果直接解除预查封，不能充分保护申请执行人的利益，也将使预查封制度的作用落空。因此，二审法院认为，只有在奥园公司已经返还价款的情况下，才能排除债权人粤财公司的执行。在奥园公司未返还价款的情况下，不能排除执行。该认定符合预查封制度的功能定位。”本案中，美和公司自始至终未退还，也不愿意退还陈政购房款，因此美和公司也不能排除本案执行。美和公司辩称，一、原审法院适用法律正确。1.本案预查封发生在美和公司与陈政解除合同及仲裁裁决生效之后，不能对抗《裁决书》的效力。美和公司与陈政于2017年8月24日解除《商品房买卖合同》及其附件，根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款关于“预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，诉争房屋的预告登记最迟到2017年8月24日就已经失效，此后陈政仅享有该《商品房买卖合同》的债权，诉争房屋的所有权归美和公司所有。而潘宝全、潘怀敏的预查封发生于2019年8月份，整整晚了两年。因此，不存在《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款“案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的”的情形。2.本案不存在《裁决书》之前的两道预查封手续。潘宝全、潘怀敏在上诉状中写到，美和公司在获取合同解除的《裁决书》之前，案涉房产已经被闽侯县法院作出两道查封手续。该说法与事实不符：首先，案涉房产现存的唯一的预查封就是本案潘怀敏、潘宝全申请的预查封，该预查封裁定系于2019年8月30日作出。另案张凡案件的预查封，已经被美和公司提出异议而由闽侯法院裁定中止，裁定已生效，具体详见一审美和公司提交的第7份证据。所以，案涉房产现存的唯一预查封系本案潘怀敏、潘宝全在《裁决书》生效后申请的预查封，不存在《裁决书》之前的两道预查封手续。其次，曾经的两道预查封手续均与潘怀敏、潘宝全没有关联。其中一道曾是美和公司曾经的物业公司为向陈政催讨一两千元的物业费申请查封的，如果这两道预查封还有存在，也不等于潘怀敏、潘宝全的预查封就是合法有效的，不等于潘怀敏、潘宝全的预查封就可以对抗在它此前就已经生效的法律文书。综上，美和公司再次声明，潘怀敏、潘宝全预查封的时间，发生于美和公司和陈政解除房屋买卖合同之后，发生于美和公司和陈政的仲裁裁决书生效之后，更是发生于美和公司清偿了陈政欠建行所有贷款后的两天内发生的，完全不符合《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款的规定。原审法院适用法律正确。二、美和公司对陈政不存在返还价款的支付义务，陈政曾经支付的首付款，尚不能抵偿美和公司依约依法向其主张的违约金、补偿金、赔偿金等损失。潘怀敏、潘宝全的说法不成立。综上所述，美和公司有权诉求解除潘怀敏、潘宝全的预查封并停止其强制执行。自美和公司与陈政之间解除《商品房买卖合同》后，陈政与其他人的合同纠纷如雨后春笋般接二连三出现，美和公司的维权之路困难重重，请求请贵院查明事实后驳回潘怀敏、潘宝全的上诉请求，维护企业的营商环境。陈政未作答辩。美和公司向一审法院起诉请求：1.停止对闽侯县××街道××道××号××＃楼××单元房产及其土地使用权的强制执行，并解除对该房产的查封；2.判决本案诉讼费用由潘宝全、潘怀敏、陈政承担（包括但不限于案件受理费、公告费、保全费等）。一审法院认定事实：2012年12月21日，美和公司与陈政签署《商品房买卖合同》及其附件，约定陈政以商业按揭贷款方式向美和公司购买××府××#楼××单元房产。合同签订后，陈政支付首付款，并与建行广达支行签订《个人住房借款合同》，以贷款方式向美和公司支付了剩余购房款。陈政取得了案涉商品房的备案登记及预告登记。因陈政未依约向建行广达支行履行按月还本付息义务，建行广达支行于2017年8月2日向福州市鼓楼区人民法院起诉，要求陈政返还借款本金及利息，并要求以案涉房屋及其占用范围内的土地使用权折价或是以拍卖、变卖该房产所得的价款享有优先受偿、美和公司作为连带保证人对陈政的债务承担连带保证清偿责任等。生效判决判令陈政偿还建行广达支行借款本金274092.55元及利息、美和公司对陈政的债务承担连带清偿责任以及案涉房屋的拍卖价款由建行广达支行优先受偿后尚有余款的应优先清偿美和公司因承担保证责任所垫付款项及相应利息等。后美和公司于2019年8月28日承担连带清偿责任，向建行广达支行清偿陈政剩余欠款本金及利息合计251388.11元。2017年11月7日，美和公司以陈政未偿还按揭贷款导致其承担担保责任被银行扣划按揭贷款为由，向福州仲裁委员会申请仲裁，要求解除《商品房买卖合同》及其附件，并要求陈政自行办理撤销按揭贷款的所有手续、配合办理前述合同备案及预告登记撤销手续、恢复签署合同项下商品房原状并腾房将该商品房交付给美和公司，同时，要求陈政承担偿还代垫款、律师费以及违约金等违约责任。2018年9月3日，福州仲裁委员会作出[2018]榕仲裁字第251号裁决书，裁决主要内容为：陈政应配合美和公司办理注销合同备案登记及房屋预告登记手续、将案涉房屋恢复原状并返还给美和公司、向美和公司支付代垫款、律师费、补偿金、违约金等，同时陈政被裁决应付的款项，美和公司均可直接从退还给陈政的已付购房款中予以扣除。2019年3月14日，福州市中级人民法院立案执行美和公司与陈政一案，案号（2019）闽01执500号。2019年8月30日，一审法院在审理潘宝全、潘怀敏诉陈政合同纠纷一案中，依潘宝全、潘怀敏的财产保全申请作出(2019)闽0121民初5087号民事裁定书，裁定查封案涉房屋。案件现进入执行阶段。福州市中级人民法院在执行（2019）闽01执500号美和公司与陈政商品房预售合同纠纷案件中，潘宝全、潘怀敏申请不予执行福州仲裁委员会[2018]榕仲裁字第251号裁决书，福州市中级人民法院于2020年8月27日作出（2020）闽01执异215号执行裁定书，裁定驳回潘宝全、潘怀敏的申请。在一审法院立案执行潘宝全、潘怀敏与陈政合同纠纷一案中，美和公司于2020年7月29日对案涉房产提出书面异议。一审法院经审查后，于2020年9月28日作出（2020）闽0121执异61号裁定书，裁定驳回美和公司的异议申请。美和公司在期限内向一审法院提起诉讼。一审法院认为，本案系因美和公司在申请仲裁解除其与陈政之间商品房预售合同纠纷过程中，案涉商品房被查封，美和公司以仲裁裁决解除合同为由提出执行异议之诉,阻却人民法院对案涉房屋的执行。故本案应当审理认定以下几个方面:(一)一审法院是否有权对案涉房屋进行司法预查封;(二)人民法院的查封能否限制美和公司行使合同解除权；(三)美和公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。(一)一审法院是否有权对案涉房屋进行司法预查封。《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记,人民法院也可以进行预查封:(一)作为被执行人的房地产开发企业,已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋;(二)被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋;(三)被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”案涉房屋虽未办理不动产权登记，但在美和公司与陈政之间的《商品房买卖合同》被解除、备案及预告登记被注销前，陈政已付清全部购房款并办理了预告登记手续，符合上述通知第十五条第三项规定的条件,一审法院将案涉房屋作为陈政的财产进行预查封并无不当。但依据《中华人民共和国物权法》第二十条规定,预告登记系在不动产登记簿中公示的,具有一定物权效力的、以将来物权变动为内容的预先登记。预告登记的效力在于排除或阻却第三人对登记权利人名下不动产物权的取得,从而保证将来本登记的实现。预告登记权利人并不因办理了预告登记而当然取得预告登记房屋的所有权。本案查封的是陈政享有的在本登记完成之前要求美和公司履行其与美和公司之间签订的《商品房买卖合同》的请求权,属于合同权利。(二)人民法院的查封能否限制美和公司行使合同解除权。首先,人民法院查封的效力是禁止被执行人处分财产,且法律并无明确规定,与被执行人发生交易关系的合同相对人的合同权利也因交易标的物被查封而不得行使。一审法院对案涉房屋进行查封，限制的是陈政处分案涉房屋的行为，并不当然等同于限制陈政与美和公司之间的《商品房买卖合同》的权利,不能以此剥夺美和公司的合同解除权。其次,美和公司依据《商品房买卖合同》的约定,向福州仲裁委员会申请解除合同并要求陈政支付违约金、代垫款、补偿金等，福州仲裁委员会依法作出裁决，认定《商品房买卖合同》及补充协议已解除。第三,依据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款规定:“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效。”本案中,案涉仲裁裁决已经确认解除了陈政与美和公司之间的《商品房买卖合同》,陈政享有的案涉房屋物权变动请求权因合同解除而消灭,相应的对诉争房屋的预告登记亦归于失效。(三)美和公司对案涉房屋能否享有足以排除强制执行的民事权益。美和公司依据诉争房屋被查封后作出的案涉仲裁裁决排除潘宝全、潘怀敏的执行申请,应否得到支持。首先,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条确立了案外人执行异议形式审查的原则，而第二十六条则为形式审查原则的例外规定。只有存在案外人依据另案生效法律文书提出的排除执行异议,该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，才适用第二十六条规定。第二十六条规范的目的是防止在人民法院作出查封等执行措施之后,当事人再通过另案裁判确认新的物权归属,架空人民法院的查封措施的效力;同时敦促案外人向作出查封措施的人民法院提出执行异议之诉时进行物权确认,而不是另寻其他法院或者路径解决,以避免生效裁判之间既判力的相互矛盾。本案中,当事人争议的是不动产,故应当首先适用第二十五条第一款第一项规定。美和公司提交的案涉仲裁裁决并未对案涉房屋的所有权归属进行确认,故不应当适用第二十六条的规定。案涉仲裁裁决书的主要内容是确认解除案涉《商品房买卖合同》,并未确认诉争房产的所有权归属。故案涉《商品房买卖合同》已经解除的事实能够作为本案认定事实的前提和基础。其次,美和公司作为诉争房屋的开发企业，在案涉《商品房买卖合同》解除后,根据《中华人民共和国合同法》第九十七条,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第二项规定,能够确认美和公司系诉争房屋的所有权人。在案涉仲裁裁决确认美和公司与陈政之间的《商品房买卖合同》解除后,针对诉争房屋的预告登记失效。作为诉争房屋所有权人的美和公司诉求解除对诉争房屋的查封并停止强制执行,一审法院予以支持。应说明的是,上述认定并不剥夺因案涉《商品房买卖合同》及补充协议解除后,陈政享有的已付购房款项返还请求权。陈政经一审法院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，一审法院予以缺席审理、判决。综上，依照《中华人民共和国物权法》第二十条,《中华人民共和国合同法》第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第五条,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条之规定,判决:解除对闽侯县××街道××道××号××＃楼××单元房产及其土地使用权的查封，停止对该房地产的强制执行。案件受理费100元，由潘宝全、潘怀敏负担。经查，本案当事人在一审诉讼中提交的证据均已随一审案卷移送至本院。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项及第二款的规定：“对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；……案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理”；本案中，美和公司作为案外人，对执行(2019)闽0121民初5087号民事裁定书提出异议，美和公司据以提出异议的[2018]榕仲裁字第251号裁决书认定的本案系争房屋的权利人与依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项得出的判断一致，因此，本案应适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条第一款第（一）项的规定，原审法院依据上述规定判令解除本案系争房屋及其土地使用权的查封并停止对该房地产的强制执行正确。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费100元，由潘宝全、潘怀敏负担。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年四月二十九日法官助理 刘 奕书 记 员 程伟威