贵州省铜仁市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔06民终386号 上诉人（原审原告）：穆胜力，男，1978年11月27日出生，土家族，住贵州省铜仁市碧江区。 委托诉讼代理人：周涛，北京诚略律师事务所律师。 委托诉讼代理人：燕晓静，北京诚略律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司，住所地贵州省铜仁市碧江区麒龙国际会展城A2栋1单元。 法定代表人：张进锐，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：何佳瑜，贵州证道律师事务所律师。 上诉人穆胜力因与被上诉人铜仁市碧江区碧桂园置业有限公司（以下简称碧桂园公司）商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1742号民事判决，向本院提起上诉。本院2021年2月8日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人穆胜力及其委托诉讼代理人周涛，被上诉人碧桂园公司的委托诉讼代理人何佳瑜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 穆胜力上诉请求：1.撤销贵州省铜仁市碧江区人民法院（2020）黔0602民初1742号民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实及理由：一、本案双方事人已经以书面形式约定了合同解除条款事项，故应当按照约定解除的条件解除合同，一审法院适用法定解除条件审理本案，属于认定事实不清、证据不足，适用法律错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》中明确约定商品房买卖合同的解除条款，且解除条款是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，解除条款合法有效。因此当出现合同约定解除情形时，上诉人有权按照协议约定，行使合同解除权。（一）被上诉人未按《商品房买卖合同》的约定履行交房义务，在约定交房日之前案涉商品房尚未达到交付条件，合同解除条件已经成就。1.案涉商品房在2019年12月14日前未达到《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件。第一，从交房条件来看，根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房住房预售制度有关问题的通知》（建房[2010]号）第十一条、《住房和城乡建设部房屋建筑和市政工程基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条、第八条、第十一条，以及《建筑工程质量管理条例》第四十九条的规定，建设单位应当在工程竣工验收合格之日起十五日内将各项竣工验收文件报送相关建设行政主管部门备案，相关建设主管部门有权对建设单位提交的竣工验收文件进行审核，如发现建设单位违反国家有关建设工程质量管理规定的，则有权要求重新组织竣工验收。因此，对于涉及公共安全的规划、消防、人防等验收文件，即使完成了相关竣工验收程序，也应当经由建设行政主管部门备案审查。商品房工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案方可交付使用。可见，取得工程竣工验收备案表是房屋交付使用的法定条件，商品房合格的法定证明文件即是《建筑工程竣工验收备案表》。另外，上诉人提交的2019年12月18日铜仁市碧江区住房和城乡建设局、区自然资源局组织的“关于碧桂园交房事宜中存在的问题”协调会会议记录里，已经明确说明在交房日到期后，案涉商品房还存在诸多建筑问题，尚未达到交房标准。第二，从房屋情况看，上诉人购买的是商品预售房，在购买之前，上诉人曾参观被上诉人所提供的同户型销售房屋，在商品房合同中对房屋质量也有明确约定，预售商品房约定进行“精装修”。因此在2019年12月14日双方约定的交房日期时，被上诉人应当提供符合合同约定及及法定标准的商品房。而上诉人实际看到的房屋装修做工材料极为低劣，案涉房屋完全未达到“精装修”的状态。结合以上事实，已经能够确认在合同约定的交房日之前，被上诉人并未将符合条件的房屋交付给上诉人。一是未取得交房的备案登记文件，二是在交房日之前，案涉房屋尚未达到可以交付的商品房标准。案涉《商品房买卖合同》已经达到解除条件。2.被上诉人未按《商品房买卖合同》第十四条约定的条件履行交接手续，由此产生的解除合同的责任，应由被上诉人承担。首先，被上诉人并没有按照上述约定在交付日（2019年12月14日）的15日前，以书面形式通知上诉人办理交接手续的相关事宜。其次，被上诉人从未向上诉人出示《商品房买卖合同》第十一条和第十二条约定的证明文件。（二）上诉人向被上诉人发出书面退房通知后，案涉《商品房买卖合同》已经依法实际解除，被上诉人应当承担合同解除的法律后果。第一，案涉《商品房买卖合同》已经依法实际解除。上诉人与被上诉人就行使解除权的情形已作出明确约定，一审法院却认为仍应根据违约方的违约程度判断合同是否应当解除，系完全违背民事活动中的意思自治及诚实信用原则。首先，根据《商品房买卖合同》第十三条的规定，逾期超过90日后未交房，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。合同约定的交房时间是2019年12月14日前，上诉人向被上诉人提出书面退房通知书的时间是2020年3月18日，此时已经超过合同约定的90日。被上诉人在收到该退房通知书后，未在法定和约定的时间内向人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力，所以按照上述法律规定，应视为被上诉人已经认可了解除与上诉人之间的合同，即上诉人与被上诉人之间签订的《商品房买卖合同》已经在书面退房通知到达被上诉人时解除。其次，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。根据该条内容，即使按照法定解除的条件，在催告后三个月内，被催告人仍未履行的，仍然应当予以支持。且该法条中更加明确，“但当事人另有约定的除外”，该但书条款也表明，人民法院在审理关于合同解除的案件中，应当将当事人的约定作为优先判断的标准，只有在双方未就合同解除进行约定时，才适用法定解除的情形。再次，一审法院认为通知合同解除的正确理解应该是审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。而实际上，诚实信用原则指民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。在与他人建立民事法律关系后，严格按照自己做出的承诺行使权利，履行义务。本案中，案涉《商品房买卖合同》的约定是民事主体在自愿、平等的基础上协商形成的内容，被上诉人应当依法在约定时间内交付符合约定的商品房，在合同约定的解除权条件成立时，上诉人有权按照约定行使解除权，且人民法院应当予以确认。一审人民法院对合同约定内容不予认可，实则严重违反诚实信用原则及意思自治原则的规定，不利于平等民事主体之间开展民事活动。第二，被上诉人应当依法承担因合同解除造成的法律后果。结合《商品房买卖合同》第十三条的规定，被上诉人应当承担合同解除的相应法律后果。首先，基于双方签订的《商品房买卖合同》中约定的违约条款主张退还购房款、违约金、维修费、不动产登记费等损失。其次，为证明存在财产保全费和财产保全责任保险费，上诉人提交了执行裁定书（[2020]黔0602执保106号、财产保全告知书（[2020]黔0602执保106号）、诉讼费专用票据、诉讼财产保全责任保险发票等证据。第三，上诉人已经充分举证被上诉人存在违反合同约定、虚假宣传、误导消费、未提供符合约定质量商品房等情形。二、本案《车位预定协议书》及《未竣工车位租赁协议》从属于案涉《商品房买卖合同》，一审法院应一并审查本案中，上诉人要求在解除《商品房买卖合同》时，同时解除与被上诉人签订的《车位预定协议书》及《未竣工车位租赁协议》，并由被上诉人按照约定支付违约金。第一，从《车位预定协议书》及《未竣工车位租赁协议》的成立条件判断，其从属于《商品房买卖合同》。2018年2月24日，上诉人在与被上诉人签订《商品房买卖合同》的同时，因被上诉人所宣传的“购房”、“购车位”等优惠政策，上诉人于同日签订了《车位预定协议书》，从而在之后正式签订《未竣工车位租赁协议书》。《车位预定协议书》第二条约定，“乙方为获取上述第一条约定的优惠条件，乙方承诺并同意完成如下约定条件：1、乙方与甲方签署该商品房的《商品房买卖合同》及补充协议”。《未竣工车位租赁协议书》中第二条约定了乙方所购商品房的位置，且“基于乙方成为碧桂园·奥林湖山园区的业主，甲方同意将该车位租赁给乙方使用”。第八条约定，“乙方已充分了解，甲方是基于乙方成为碧桂园·奥林湖山园区的业主才将该车位租赁给乙方使用”。以上内容协议约定表明，车位合同的签订以已经签署商品房买卖合同为前提，案涉车位租赁协议不能单独签订，只有在签署《商品房买卖合同》成为碧桂园·奥林湖山园区业主的情况下，上诉人才有资格签订该车位租赁协议。前述两份车位协议书的签订成立系从属于《商品房买卖合同》的合同。第二，从《未竣工车位租赁协议》的解除条件判断，其从属于《商品房买卖合同》。《未竣工车位租赁协议》第八条约定，“若在租赁期起算后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除或乙方转让所购商品房致使乙方不再是碧桂园·奥林湖山园区业主的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议书自行终止”，“若在租赁期起算前该《商品房买卖合同》解除或该商品房转让的，本协议书自行终止”。可见，《未竣工车位租赁协议》的存续以《商品房买卖合同》的存续为前提，若《商品房买卖合同》解除，按照双方约定，相关车位协议即自行终止，不再履行。根据上述内容，涉案《车位预定协议书》及《未竣工车位租赁协议》需要依赖于《商品房买卖合同》的存在而存在，也因《商品房买卖合同》的解除而解除，是具有从属性的协议。则若《商品房买卖合同》因违约而解除，车位相关协议也应一并解除。 被上诉人碧桂园公司答辩：一、一审认定事实清楚，案涉房屋已于2019年12月12日取得五方验收合格意见，完全具备向被答辩人交付房屋的条件，被答辩人接收房屋并不会导致其基于《商品房买卖合同》享有的权利受损，也不影响合同目的的实现，达不到合同解除条件。二、被答辩人上诉状提及的《车位预订协议书》及《未竣工车位租赁协议》与本案为不同案由，被答辩人应另案起诉行使权利。三、一审适用法律正确，合同是否应当解除结合案件情况进行综合判断方才更有利于维护我国经济秩序的有序进行，被答辩人的上诉请求不应得到支持。 穆胜力向一审法院起诉请求：1、判令解除原告与被告于2018年2月24日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：2018001989）；2、判令被告退还原告购房款680792元；3、判令被告赔偿违约金102118.80元；4、判令被告退还车位定金10000元，车位首期款12000元，合计22000元；5、判令被告赔一个车位违约金，按原告支付车位款22000元同期银行贷款利息5.635%进行赔偿，从原告支付车位款之日起至被告赔付之日止的利息；6、退还不动产权登记费170元；7、判令被告赔偿诉前财产保全费4670元；8、判令被告赔偿原告与银行提前还清商品房贷款所承担的1%违约金；9、本案诉讼费、房屋鉴定检测费及相关合法的费用均由被告承担。庭审中，原告当庭明确其第四项诉讼请求为：要求被告返还原告已交纳的车位款22000元。明确其第五项诉讼请求为：利息的起算时间从2019年11月24日起计算至实际赔付完毕之日止，利息标准按照同期银行贷款年利率5.635%进行计算。明确其第八项诉讼请求为：要求被告承担违约金5400元。明确其第九项诉讼请求为：本案诉讼费、房屋鉴定费。 一审法院认定事实：2018年2月24日，原告穆胜力与被告碧桂园公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：2018001989），约定被告将其开发建设的位于铜仁市碧江区房屋出售给原告；房屋规划用途为成套住宅，属钢混结构；房屋建筑面积142.16㎡，套内建筑面积114.93㎡；按套内建筑面积计价，单价5923.54元／㎡，购房总价款680792元；付款方式为买受人（原告穆胜力）应于合同签订之日向出卖人（被告碧桂园公司）交付首期房款140792元，余款540000元以银行按揭方式支付；出卖人应于2019年12月14日前将案涉房屋交付买受人使用；商品房交付时应当符合以下条件：该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件，有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》，《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和本地区有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求。商品房达到第十一条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日的15日前，书面通知买受人办理交接手续的时间、地点以及应当携带的证件。双方进行验收交接时，出卖人应当出示满足第十一条及第十二条约定的证明文件；出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第十一条及第十二条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交房责任由出卖人承担，并按照第十三条处理；出卖人未按第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付房价款万分之2的违约金，并于该商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过90日后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的15%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之2的违约金，并于商品房实际交付之日起15日内向买受人支付违约金；本合同自双方签字（盖章）之日起生效。合同还对双方的其他权利和义务进行了约定。合同签订后，原告穆胜力向被告碧桂园公司付清了全部房款680792元，并向被告交纳了车位款22000元，交纳了不动产权登记费170元，向铜仁市住房和城乡建设局交纳了住房维修基金5686.40元。案涉合同向住建部门进行了备案。2020年3月27日，原告穆胜力向被告碧桂园公司发出书面《退房通知书》。至今，被告碧桂园公司未将案涉房屋交付给原告穆胜力。 2018年2月24日，原告穆胜力作为乙方与甲方碧桂园公司签订《车位预定协议书》，约定被告碧桂园公司开发的位于贵州省铜仁市碧江区，甲、乙双方签署本协议书，乙方在后续与甲方签署《车位协议》时（车位具体处分方式包括但不限于出售或出租等，最终以甲方提供的车位协议模板为准），在签署《车位协议》时享受一万抵四万（即优惠三万）。同时，甲方同意在乙方购买该商品房再给予98折的优惠，甲、乙双方按照优惠后的价格，签署该商品房的买卖合同及补充协议。乙方为获取上述第一条约定的优惠条件，乙方承诺并同意完成如下约定条件：乙方与甲方签署该商品房的《商品房买卖合同》及补充协议；乙方按照甲方通知的要求，与甲方签署甲方指定车位购买或租赁协议模板；在本协议签署当日，乙方向甲方支付履约保证金10000元；在满足上述条件前，乙方交付的款项作为履约保证金，在乙方满足本条约约定的全部条件后，该认筹金额可转为《车位协议》约定的部分总价款。乙方已充分知晓车位仍在建设中尚未竣工，同意交纳认筹金额，在车位竣工验收后，再选择车位的具体位置，并按照甲方通知的车位处分方式，与甲方签署车位协议。乙方充分知晓车位仍在建设现状，自愿参与甲方车位派筹，交认筹金10000元。甲方明确将以出售或租赁等方式处分车位后，应提前三个工作日通知乙方到甲方指定地点，选择车位并签署车位协议。乙方应在接到甲方通知后，按照甲方通知所要求的时间，在指定地点与甲方签署小车位协议，否则视为乙方放弃预定车位的权利，甲方有权单方解除本协议，另行处分车位。鉴于甲方已提前兑现相关优惠给乙方，因此，若乙方经甲方通知后，未能及时完成第二条约定的全部条件，视为乙方违反承诺，甲方有权不予退还乙方已经交付的履约保证金10000元，作为乙方应付甲方的违约金（若该履约保证金不足以赔偿给甲方造成的实际损失，甲方有权要求乙方按照实际损失给与赔偿）。《车位预订协议书》签订后，原告穆胜力向被告碧桂园公司支付车位款22000元。 原告穆胜力于2020年4月14日向本院申请诉前财产保全，本院于2020年4月15日作出（2020）黔0602执保106号执行裁定书，裁定冻结碧桂园公司银行账户资金830000元，冻结期限为一年。 另查明，被告碧桂园公司于2018年5月23日取得案涉碧桂园奥林湖山建设项目的《商品房预售许可证》。案渉工程于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡建设局办理了建设工程竣工验收备案登记。《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉碧桂园奥林湖山一期工程6号楼开工时间2017年10月25日，竣工时间2019年12月10日，竣工验收时间2019年12月14日，2019年12月12日，案涉工程经勘查单位、设计单位、施工单位、监理单位、建设单位评定为合格。铜仁市碧江区住房和城乡建设局出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。被告碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉碧桂园奥林湖山建设项目房屋面积进行测绘，该交易中心作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，载明测量日期为2019年12月11日，绘图编号21165。 庭前，原告穆胜力向本院提交《申请房屋鉴定书》，请求对被申请人碧桂园公司名下铜仁市碧江区碧桂园奥林湖山项目房屋质量、房产面积、城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、消防设施、规划、园林、地下车位等，申请第三方有资质检测机构介入，进行检测，并出具相关文书。庭审中，本院要求原告穆胜力对其申请司法鉴定的事项进行明确。原告当庭明确如下：对原告的案涉房屋质量的安全性进行鉴定，是否达到安全性的要求；对案涉房屋的面积、层高、消防疏散楼梯的层高进行测绘；对案涉房屋所配套的绿化、消防设施、道路设施、楼顶消防通道、地下车库是否符合设计规划要求进行鉴定。2020年8月13日，原告向本院提交《关于撤回评估鉴定申请书》，申请撤回相关鉴定申请。2020年8月17日，原告向本院提交《关于撤回评估鉴定申请书》，申请撤回对城市基础设施、公共服务设施、电梯设备、规划、园林部分的鉴定；申请对房屋质量、房产面积、地下车位、消防设施、质量进行鉴定。2020年8月26日，原告向本院提交《司法鉴定申请书》，申请对案涉房屋的建筑结构质量、工艺质量、房屋建筑面积、套内面积、层高、该房屋所在铜仁市碧江区碧桂园奥林湖山项目消防设施是否合格进行鉴定。本院依法委托广州仲恒房屋安全鉴定有限公司贵州分公司、贵州正业工程技术投资有限公司、苏州华碧微科检测技术有限公司分别对案涉房屋的建筑结构质量、工艺质量、房屋建筑面积、套内面积、层高、该房屋所在铜仁市碧江区碧桂园奥林湖山项目消防设施是否合格进行鉴定。因原告穆胜力未在规定期限向贵州正业工程技术投资有限公司、苏州华碧微科检测技术有限公司交纳鉴定费，以及原告未按广州仲恒房屋安全鉴定有限公司贵州分公司的要求在规定期限将案涉房屋打成毛坯状态，以便该鉴定机构进行后续工作，本院遂依法终结本案对外委托鉴定。 一审法院认为，本案当事人双方争议的焦点为：1、原、被告签订的《商品房买卖合同》是否合法有效；2、该《商品房买卖合同》是否达到解除条件，原告的主张是否于法有据。 关于焦点一。民事主体从事民事活动，应当遵循自愿原则，按照自己的意思设立、变更、终止民事法律关系。民事活动应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务，民事活动应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。民事主体从事民事活动，不得违反法律，不得违背公序良俗。本案原、被告双方在平等自愿的基础上签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，予以确认。双方当事人应当按照合同约定全面履行各自义务，不得擅自变更或者解除。原、被告于2018年2月24日签订案涉合同，被告于2018年5月23日取得案涉项目《商品房预售许可证》，原告于2020年5月22日向法院提起诉讼，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”之规定，原告所持在签订案涉《商品房买卖合同》时因被告未取得《商品房预售许可证》，该合同不具有法律效力的观点于法无据，不予采纳。 关于焦点二，原告穆胜力按约付清了案涉房款，被告碧桂园公司则理应按照合同约定将符合约定标准的房屋交付给购房人穆胜力。现原告穆胜力以被告碧桂园公司逾期交房且存有其他违约行为，符合双方合同约定的解除条件为由，要求解除案涉合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定：当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。原、被告双方在合同中约定案涉房屋的交房期限为2019年12月14日前，案涉工程项目于2020年4月2日办理了竣工验收备案登记。双方对合同解除权进行了约定，原告向被告也发出了解除合同的通知，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款规定：当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。那么是否只要一方向另一方发出解除合同的通知，另一方未在异议期限内以起诉或者仲裁的方式提出异议，就会判令解除合同。合同法对约定解除或者法定解除权的行使均规定为“当事人可以解除合同”而非“当事人应当解除合同”，我国法律之所以作如此规定，是为了避免片面、机械、教条地理解法律，从而不利于维护交易的安全和维护我国经济秩序的有序进行。如果依据原告的观点予以解除合同，不符合合同法关于合同解除权行使的立法宗旨，通知解除合同的正确理解应该是，合同约定的解除条件成就时，享有法定或者约定解除权的当事人以通知方式解除合同，应当审查违约方的违约程度是否影响守约方合同目的的实现，根据诚实信用原则，确定合同应否解除。若违约方的违约行为不影响守约方合同目的的实现，守约方请求解除合同，不予支持。不能片面、教条地理解法条，一方向另一方发出解除合同的通知，另一方即使未在异议期限内提起诉讼或者申请仲裁，也不发生合同解除的效果，不能仅以受通知方在约定或者法定的异议期限内未提出异议为由就认定合同已经解除。对法定解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项、第四项规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。我国法律对法定解除合同同样规定是“可以解除合同”而非“应当解除合同”。对解除合同的规定，系建立在当事人一方迟延履行债务，经催告后在合理期限内仍未履行，或有其他违约行为致使不能实现合同目的的基础上，方可行使合同解除权。当事人一方履行合同义务不符合约定的行为，包括迟延履行债务、不能履行、不适当履行等行为，该不符合合同约定履行的行为并不必然导致合同相对方享有合同解除权，只有在一方违约致使不能实现合同目的时，合同相对方才享有合同解除权。判断某一违约行为是否导致合同目的不能实现，需根据违约的具体情形，结合案件情况，进行综合判断。原告称碧桂园公司在合同约定的2019年12月14日前未达到交房条件，案涉房屋面积、层高、质量、消防等不符合质量相关规定，并最终向法院明确对案涉房屋的建筑结构质量、工艺质量、房屋建筑面积、套内面积、层高、该房屋所在铜仁市碧江区碧桂园奥林湖山项目消防设施是否合格申请司法鉴定。在鉴定过程中，因原告穆胜力未在规定期限向贵州正业工程技术投资有限公司、苏州华碧微科检测技术有限公司交纳鉴定费，以及原告未按广州仲恒房屋安全鉴定有限公司贵州分公司的要求在规定期限将案涉房屋打成毛坯状态，以便该鉴定机构进行后续工作，故依法终结本案对外委托鉴定。原告代理人提出，被告碧桂园公司在合同约定的交房期限届满前尚未办理工程竣工验收备案，案涉房屋在约定时间内并未竣工验收，属于不符合约定交房条件的房屋。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、工程监理等有关单位进行。根据案涉《建设工程竣工验收备案表》载明，案涉工程已于2019年12月12日经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收并评定为“合格”。依照《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。”之规定，建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同的概念，工程竣工验收备案系工程竣工验收合格的后续程序，是行政主管部门实施的行政管理行为。案涉工程已于2020年4月2日向铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行了备案，该备案机关出具的备案意见载明：该工程符合法律法规及强制性条文要求，资料齐全，符合备案要求，并作出“同意备案”的处理意见。案涉工程消防经铜仁市碧江区住房和城乡建设局验收合格，且工程项目已经监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、建设单位验收合格，并向行政主管部门办理了竣工验收备案登记。 综合全案证据，截止本案作出判决前，案涉房屋具备交房条件，被告碧桂园公司能够按照合同约定向原告履行交房义务，以实现双方签订合同的目的。被告碧桂园公司逾期交房的行为并未导致双方合同目的不能实现，原告亦未能向本院提交合法有效的证据足以证明案涉房屋因房屋质量问题严重影响其正常居住使用。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，在原告不能提供合法有效的证据足以证明被告碧桂园公司逾期交房的行为构成根本性违约，从而导致双方合同目的不能实现的情况下，原告要求解除案涉合同，其主张无事实和法律依据，依法予以驳回。原告基于解除案涉《商品房买卖合同》提出的其他诉讼请求，没有基础，依法不予支持。2020年12月28日，原告向法院提交书面《关于诉讼请求的说明》，明确表示，如果案涉合同解除条件不成就，原告不同意变更诉讼请求，坚持按原请求进行主张，此系原告对其权利的处分。对原告提出车位部分的主张，原告代理人称《车位预定协议书》依附于《商品房买卖合同》，《商品房买卖合同》解除了，《车位预定协议书》也应当解除。案涉《商品房买卖合同》约定的标的物为原告所购房屋，《车位预定协议书》约定的标的物为原告所购车位，二者所约定的权利义务相关内容均不同，系独立的两份合同，不属同一概念。该车位系租赁还是买卖性质需依据法律规定予以界定。《车位预定协议书》不是《商品房买卖合同》的附件或者补充协议，车位系独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴，原告可另案行使权利。根据《中华人民共和国民法总则》第五条、第六条、第七条，《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回原告穆胜力的诉讼请求。案件受理费11898元，已减半收取计5949元，保全申请费4670元，合计10619元，由原告穆胜力负担。 二审举证期限内当事人均未提交新证据。 二审查明的事实与一审认定事实一致，予以确认。 本院认为，本案二审争议焦点为：一、案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件，是否应予以解除；二、被上诉人是否存在违约行为，上诉人能否基于合同约定主张被上诉人承担违约责任；三、《车位预订协议书》的效力问题，是否属商品房买卖合同的从合同，能否在本案中一并撤销。 关于案涉《商品房买卖合同》是否达到解除条件，是否应予以解除的问题。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实的意思表示，内容不违反法律法规等禁止性规定，应属有效合同。2019年12月10日，案涉商品房竣工，2019年12月11日被上诉人碧桂园公司委托铜仁市房地产交易中心对案涉房屋面积进行测绘并作出房产实测报（2019）第03903号《房屋面积测绘报告》，2019年12月12日案涉房屋通过设计、勘察、施工、监理、建设单位共同验收评定为“合格”的意见。根据《建设工程质量管理条例》第十六条第一款“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”之规定，工程竣工验收由建设单位组织设计、施工、监理等有关单位进行。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定：建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内，依照本办法规定，向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门（以下简称备案机关）备案。办理竣工验收备案就是指工程竣工验收后建设单位向备案机关报送国家规定竣工验收备案的有关文件，接受监督检查并取得备案机关收讫确认的行为。这说明建设工程竣工验收合格与建设工程竣工验收备案显属两个不同概念，备案的前提是工程竣工验收合格，工程竣工验收备案是竣工验收合格后续程序，竣工验收备案不是商品房交付的必然条件，而是建设行政主管部门的事后监督行为。案涉商品房于2019年12月12日验收合格，对上诉人来说完全可以对房屋进行管理和使用。因此，应认定从验收合格起被上诉人的商品房就具备了交付条件。现并无相关证据证明在2019年12月12日验收合格后至2020年4月2日铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局同意备案登记的期间，该房又进行了整改和维修，也无相关证据证明该房在铜仁市碧江区住房和城乡规划建设局进行备案登记后，仍然存在质量问题，故案涉商品房自2019年12月12日验收合格即达到合同约定“该商品房已取得建筑工程竣工合格的证明文件”的交付条件。上诉人所持被上诉人未达到合同约定的交房条件的上诉理由不能成立，不予支持。又根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同。案涉房屋于2019年12月12日已经验收合格，上诉人完全可以对房屋进行管理使用，不存在合同根本目的不能实现的法定违约行为。上诉人不能提供相关证据证明被上诉人存在合同达到约定解除或法定解除情形情况下，其要求解除合同的诉讼请求没有事实及法律依据，不予支持。 被上诉人是否存在违约行为，上诉人能否基于合同约定主张被上诉人承担违约责任的问题。被上诉人已于2019年12月14日前将“取得建设工程竣工合格证明文件，经有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书，满足《商品房买卖合同》第十二条中出卖人承诺的本项内相关设施、设备达到的条件”的房屋通知上诉人接房，不存在违反双方合同约定的行为，上诉人以被上诉人逾期交房，存在违约行为为由主张被上诉人承担违约责任的理由不能成立，不予支持。 《车位预订协议书》的效力问题，是否属商品房买卖合同的从合同，能否在本案中一并撤销。案涉《商品房买卖合同》的标的物为房屋，《车位预定协议书》约定的标的物为车位，二者所约定的权利义务相关内容均不同，系独立的两份合同，不属同一法律行为调整。该车位系租赁还是买卖性质需依据法律规定予以判断。《车位预定协议书》不是《商品房买卖合同》的附件或者补充协议，车位系独立的标的物，不属本案商品房销售合同纠纷审理范畴。 综上所述，一审认定事实清楚，判决正确，应予维持。上诉人所持的上诉请求及上诉理由均不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费11898元，由上诉人穆胜力负担。 本判决为终审判决。 审判长 芦化莉审判员张全审判员龙俊 二〇二一年四月二十八日 法官助理翁寿炳 书记员李徐