上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初1716号原告：赵秋珍，女，1950年11月16日出生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：黄雪明(系赵秋珍XX)，男，1949年12月7日出生，汉族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：徐永相，上海市申汇律师事务所律师。被告：上海燊浩超市管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：李晶晶，董事长。委托诉讼代理人：茅永涛，上海市震旦律师事务所律师。原告赵秋珍与被告上海燊浩超市管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，分别于2021年2月24日、3月19日公开开庭进行了审理。原告赵秋珍委托诉讼代理人、被告上海燊浩超市管理有限公司委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。赵秋珍向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告双方的《房屋租赁合同》，要求法院判决生效之日解除双方合同，要求被告返还XXX路XXX号底层商铺(400平方)；2.判令被告立即支付拖欠原告的租金及物业管理费604,000元(2020年1月-12月，每月91,000元(租金85,000元+物业管理费6000元)，共计1,092,000元，其中收到591,000元，扣除疫情期间租金减免170,000元，租金尚欠331,000元；2021年1月-3月，应付273,000元，至今尚未支付)；赔偿原告3个月租金金额的违约金255,000元；逾期支付租金的滞纳金暂计519,300元(2020年1月至12月的租金滞纳金，按331,000元为基数，从2020年10月26日开始主张计算至实际清偿日止，按日1%标准计算；2021年1月至3月份的租金滞纳金，以273,000元为基数，从2020年12月10日计算至实际清偿之日止，按照日1%标准计算)；3.本案的诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年3月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》，双方依法约定了权利义务。但从2019年11月起，被告开始经常拖欠租金和物业管理费。自2020年1月至2020年9月25日，原告仅仅收到租金和物业管理费405,000元，拖欠金额巨大且已经严重违约。经原告多次口头、电话和上门催缴，被告仅支付了62,000元。2020年9月25日，原告向被告发出“催款通知”。但被告对催款通知置之不理，继续拖欠。鉴于被告的恶劣态度，2020年10月26日，原告忍无可忍，再次向被告发出“再催款通知”，并明确告诉被告继续拖欠将通过诉讼解决纠纷，故提出如上诉讼请求。上海燊浩超市管理有限公司辩称，不同意解除双方的租赁合同。原告主张的租金及物业费计算错误。根据被告的统计，2020年除了三个月免租期，被告欠付租金72,000，物业费42,000。2021年三个月，欠付的租金为255,000，物业费180,000元。被告认为租金和物业费应该分别计算。被告认为2019年11月份到2020年11月份，月租金是75,000元，从租金支付可以看出，被告按照月租金75000元加物业费6000元一直支付到2020年8月，原告是同意的。从原告的证据可以看出，2020年9-12月份租金滞纳金也是以81,000为基数，说明原告也认可该支付标准。被告认为去年疫情之后，整个商业形势发生了重大的改变，被告无力承担如此之高的租金，所以多次跟原告协商，为了能够共赢，要求降低租金，参照原告对其他商户的一个租金收取标准，和该区域同类商铺的一个租金标准，在2020年10月份-12月份，以62,000元为标准支付租金。该标准原告虽然没有同意，但是我们希望可以达成一致意见。对于违约金，被告不认为有违约情形，被告是愿意支付租金，只是租金的金额希望根据情势变更进行调低，原告发的几次通知不是客观事实，被告没有拖欠这么多租金，不愿意支付三个月租金的违约金。原告主张的滞纳金明显有失公平，而且滞纳金是补偿性的，原告只能选择一种。如果法院认定被告违约，被告认为标准过高，显失公平。本院经审理认定事实如下：2019年3月27日，原告(出租方、甲方)与被告(乙方、承租方)签订《房屋租赁合同》，约定，甲方同意将位于徐汇区XXX路XXX号建筑面积约为400平米的底层商铺出租给乙方。乙方在租赁期间不得经营有油烟的餐饮生意，未经甲方同意，乙方不得转租给第三方。租赁期限为6年，自2019年3月28日至2025年5月9日止，其中2019年3月28日至2019年5月9日为装修免租期。2019年5月10日至2021年5月9日期间的月租金为85,000元。2021年5月10日至2023年5月9日期间的月租金为90,000元。物业管理费6000元，乙方随房租每3个月一次支付给甲方。甲方收取乙方押金17万元。租赁期满乙方交房并将营业执照等注销后由甲方将押金(保证金)不计息退还给乙方。租赁费付3押2。乙方应提前7个工作日将下季度租金以银行转账方式划进甲方账户。租赁期内如乙方提前退租，甲方扣除乙方押金(保证金)，同时乙方补偿甲方本合同3个月租金。如甲方违约导致合同终止，甲方向乙方赔偿本合同3个月租金。乙方应按本合同规定期限向甲方支付租金。乙方如租金逾期支付须向甲方支付每天1%的滞纳金。如乙方支付租金逾期一个月，甲方有权无条件收回出租房屋，并有权单方面宣布解除本合同。乙方除应补足欠付的租金外，还应按本条违约责任第一款向甲方赔偿损失。合同签订后，因被告拖欠租金，原告向被告进行催讨。2019年11月14日，原告XX黄雪明向被告出具其手写的一份《补充协议》，载明，经甲乙双方协商，自2019年11月10日至2020年11月9日，XXX路XXX号商铺月租金由8.5万元调整7.5万元整，自2020年11月10日恢复原合同执行，其它条款不变，但原被告均未签字。原告称其当时同意上述协议的内容，因被告负责人当时未出现，故双方没有签字。但原告当时表示其它条款不能改变，被告要三个月一付租金，后被告未按约，故原告也不同意上述协议的内容。2020年10月12日，双方签订《补充协议》，约定，甲乙双方于2019年3月27日签订了租赁徐汇区XXX路XXX号商铺的《房屋租赁合同》，现因新冠疫情，并根据《徐汇国投集团关于减免中小微企业房屋租金的实施方案》，甲方同意免除乙方2020年2月、3月的租金(每月85,000元)，乙方承诺在后续租赁合同履行过程中不拖欠租金及相关费用，不违反合同和物业管理的规定，并落实安全隐患防范和整改责任。2020年11月30日，被告向原告转账62,000元并在微信中：“租金已打”。原告回复称：“你自说自话不行的，要按合同办！”2021年1月15日，原告向被告寄送《第三次催款通知》，称，2019年5月10日至2021年5月9日期间的月租金和物业费为9.1万元，2020年1月至12月被告应付109.2万元，原告仅收到59.1万元，扣除疫情减免17万元，被告尚欠33.1万元。被告如继续拒付欠款，原告有权无条件收回出租房屋，解除本合同，并按《房屋租赁合同》规定赔偿原告相关损失。后原告向本院起诉要求解除合同，被告于2021年1月25日收到诉状。另查明，原被告签订合同后，被告向原告支付了170,000元押金。2020年1月，被告向原告支付81,000元，2020年2月至4月，被告未向原告支付租金。2020年5月至2020年8月，被告按照81,000元每月标准向原告支付费用。被告称其系按照月租金75,000元和6000元的费用向原告支付。2020年9月，被告未向原告支付费用，被告称已支付但未提供相关凭证。2020年10月至12月，原告按照62,000元/月的标准向被告支付费用，原告称62,000元/月的费用中包括6000元/月的物业费，被告则称被告支付的62,000元全部为租金，10月至12月的物业费被告未支付也不应支付。后被告未向原告支付费用。被告称2019年11月10日至2020年11月9日期间，原告应按照月租金75,000元/月和物业管理费6000元/月的标准收取租金，2020疫情期间的三个月物业管理费以及租金原告应当免于收取。再查明，上海燊浩超市管理有限公司仍注册登记在系争房屋内。现被告仍占用系争房屋用于经营超市。原告称系争房屋有部分面积并非用于经营超市，若由案外人在经营，原告在本案中不要求追加，原告仅要求被告返还房屋。审理中，原告提供《中小微企业租金减免申请表》(原被告均签字盖章)，原告称其已向大房东申请减免2020年2月至4月的租金，申请减免金额139,737.31元，但是目前还没有申请下来。被告对该证据没有异议，但认为免除的期限应为三个月。审理中，原告要求被告支付的170,000元押金由原告没收，被告要求原告予以返还。审理中，原告明确，2020年1月-12月是指2020年1月10日至2021年1月9日，2021年1月-3月是指2021年1月10日至2021年4月9日。对此，被告并无异议。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》系原、被告真实意思表示，并未违反法律禁止性规定，对双方均有约束力。合同签订后，被告应按约向原告支付租金，现被告支付租金逾期一个月，根据合同约定，原告有权单方解除合同，现原告通过本案诉讼明确要求解除合同，被告于2021年1月25日收到诉状，故本院确认原被告签订的《房屋租赁合同》于2021年1月25日解除。合同解除后，被告应向原告返还系争房屋，现房屋仍由被告控制使用，故原告要求被告返还房屋的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。原告按照85,000元/月租金标准主张被告欠付的费用，但根据被告提供的原告XX手写的《补充协议》，原告同意2019年11月10日至2020年11月9日期间月租金变更为75,000元，且被告亦按该标准支付了一段期间，原告未提异议，故原告按照85,000元/月的标准主张上述期间欠付的租金，缺乏依据，2019年11月10日至2020年11月9日期间被告应付的租金应按照75,000元/月标准计算。考虑到2020年2月-4月期间为疫情期间，系争房屋为国有房屋，根据国家相关政策以及原告向产权人的申请，减免租金的期间为2020年2月至4月，现原告仅免除两个月，没有依据，故对被告的该抗辩意见，本院予以采信。被告主张2020年10月至12月后应按照62,000元/月标准向原告支付，缺乏依据，本院不予采信。至于物业费，被告抗辩其不应缴纳以及疫情期间应予免除，缺乏依据，本院不予采信，被告应按照6000元/月的标准支付其使用期间的物业管理费。综上，结合被告的已支付金额，被告目前仍拖欠2020年9月(9月10日至10月9日)租金75,000元、2020年10月(10月10日至11月9日)租金19,000(75,000-56,000)元、2020年11月(11月10日至12月9日)租金29,000(85,000-56,000)元，2020年12月(12月10日至2021年1月9日)租金29,000(85,000-56,000)元、2021年1月至3月(1月10日至4月9日)欠付租金及房屋使用费255,000元，总计407,000元;2020年2月-4月(2020年2月10日至5月9日)拖欠物业管理费18,000元，2020年9月(9月10日至10月9日)拖欠物业费6000元，2021年1月至3月(1月10日至4月9日)拖欠物业管理费18,000元，共计42,000元。被告欠付租金导致合同解除,原告主张违约金,有合同依据,现被告抗辩违约金金额过高,本院以实际损失为基础,兼顾合同履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情予以判处。原告主张逾期支付租金滞纳金，现原告计算的欠付租金基础有误，本院予以调整，原告主张按照日1%标准计算滞纳金，被告抗辩过高，本院予以调整。至于押金，根据合同约定，因被告违约，押金由原告没收，被告要求返还押金，依据不足，为避免讼累，本案一并予以处理。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十二条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、九十八条、第一百一十四条、2009年《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条的规定，判决如下：一、赵秋珍与上海燊浩超市管理有限公司于2019年3月27日签订的《房屋租赁合同》于2021年1月25日解除；二、上海燊浩超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内向赵秋珍返还上海市徐汇区XXX路XXX号底层商铺房屋(建筑面积约为400平方米)；三、上海燊浩超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵秋珍截至2021年4月9日拖欠的租金及房屋使用费407,000元；四、上海燊浩超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵秋珍截至2020年4月9日欠付的物业管理费42,000元；五、上海燊浩超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵秋珍欠付租金滞纳金(2020年1月10日至2021年1月25日租金滞纳金，其中9月10日至11月9日租金滞纳金以94,000元为基数，自2020年10月26日开始计算至实际清偿之日,11月10日至1月25日租金滞纳金，以103,333.33元为基数，自2020年10月30日开始计算至实际清偿之日，按照日万分之四标准计算)；六、上海燊浩超市管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付赵秋珍违约金85,000元；七、上海燊浩超市管理有限公司支付的170,000元押金由赵秋珍没收。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计5540元，由赵秋珍负担2216元，由上海燊浩超市管理有限公司负担3324元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  赵玲婕书记员  许 健附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十二条合同的权利义务终止后，当事人应当遵循诚实信用原则，根据交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。三、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。