吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2021）吉0203民初307号原告：闫井萍，女，1962年11月8日出生，满族，住吉林市。委托诉讼代理人：金成锁，吉林盛钰律师事务所律师。委托诉讼代理人：张爱丽，吉林盛钰律师事务所实习律师。被告：吉化集团有限公司，住所地吉林市龙潭区龙潭大街9号。法定代表人：金彦江，该公司总经理。委托诉讼代理人：梁音，男，该公司员工。被告：张绍志，男，1959年12月12日出生，满族，住吉林市。委托诉讼代理人：宋金兰，女，1963年8月6日出生，汉族，住吉林市船营区。第三人：吉林铁信集团有限责任公司，住所地吉林市龙潭区湘潭街95号。法定代表人：孙良彦，该公司董事长。第三人：中国石油吉林石化矿区服务事业部，住所地吉林市昌邑区解放北路1号。法定代表人：李青春，该公司经理。第三人：陈殊，男，1970年9月7日出生，汉族，住吉林市。第三人：陶贺，男，1985年3月22日出生，汉族，住吉林市龙潭区。原告闫井萍与被告张绍志、吉化集团有限公司（以下简称吉化公司）、第三人吉林铁信集团有限责任公司（以下简称铁信公司）、中国石油吉林石化矿区服务事业部（以下简称矿区事业部）、陈殊、陶贺合同纠纷一案，本院于2021年2月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告闫井萍的委托诉讼代理人金成锁和张爱丽、被告张绍志及其委托诉讼代理人宋金兰、被告吉化公司的委托诉讼代理人梁音、第三人陈殊到庭参加诉讼，第三人铁信公司、矿区事业部、陶贺经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已缺席审理终结。闫井萍向本院提出诉讼请求：1.确认原告闫井萍对诉争房屋（坐落于吉林市××区）在房改售房时享有优先购买权；2.确认张绍志与吉化公司于2019年4月5日订立的《购买公有住房契约书》无效；3.诉讼费用由两名被告承担。事实和理由：陶贺自幼年跟随我、爷爷陶学勤，在原居住地吉林市××区平房居住生活。后因为被吉林市大江房地产开发有限责任公司（以下简称大江公司）（现更名为铁信公司），在2001年5月动迁时，把当时也是吉化公司权属的公产房屋也就是现在诉争的房屋以产权调换方式调换给了我和子女、公公等人居住。2001年5月28日，大江公司在做产权调换时，支付给了张绍志公产房购买款叁万元整。同时大江公司又支付给我产权调换的公产房屋办理产权调换房屋公证费（安置）500元。当时大江公司动迁了原告居住的坐落于吉林市××区平房，房屋坐落位置及编号：吉化72#-1-603。该房屋当时产权单位是吉化公司，承租人为张绍志。2017年2月，我及其次子陶贺在上述居住地房屋位置编号变更为：吉林市龙潭区遵义东路71-1-11号，相应电费记载楼栋号为：遵义路10#1-6-11，户名张绍志。陈殊诉我及第三人陶贺返还原物纠纷一案，即（2019）吉0203民初2114号过程中，我及陶贺委托代理人查阅诉争房屋产籍档案后，才知道产权调换给我的上述公产房屋，在2019年4月份该房屋经吉化公司房改售房时出售给张绍志，2019年7月30日，张绍志又将取得私产权属后诉争房屋又以虚假交易方式将房屋产权转移给了第三人陈殊。我认为张绍志在2019年4月25日，对于诉争房屋已进行房改时，明知诉争的房改房已经安置调换给了我，并且始终一直由我一家居住至今，却故意向我隐瞒房改售房事宜而没有告知我，剥夺、损害了我依法享有的优先购买权。所以张绍志主观具有恶意过错，应当认定房改售房合同无效。最后，为了及时全面查明本案事实及防止诉累，我将诉争房屋处于房改售房时的公产房屋所有权单位，即吉化公司以及协助办理房改手续的矿区事业部一并列为本案中的诉讼主体参加诉讼。综上，请受诉法院支持我的诉讼请求。吉化公司辩称，1.原告称其享有优先购买权，在我单位诉争房屋在公产房的时间产权人是我单位，我单位对房屋的承租人以登记为准，承租人在我单位之外进行交易的时候无论是通过买卖还是赠与还是继承，必须到我单位办理承租人变更手续，只有这样才能取得承租人的身份。变更的条件，第一原承租人和即将承受取得的承租人，双方持有效身份证原件到我单位按照我单位的流程办理变更手续。第二如果存在买卖交易的情况，原承租人不配合办理更名过户手续，那么新承租人可以到法院提起诉讼，由法院判决，无论哪种方式都需要到我公司办理变更手续，才能和我公司形成公产房租赁关系。我公司公产房在公转私过程没有优先购买权的概念，只对登记在册的承租人出售。我单位不是政府机构，我们房屋是企业自管住宅，我公司公转私的政策只是比照吉林市相关政策执行。房屋出售给谁，什么样的人具备购买我公司公产房的条件，最终解释权由我公司解释。我公司认为原告并非诉争房屋的实际承租人。如果原告主张是实际承租人，首先没有履行变更手续。其次，原告也从未向我公司缴纳过任何房费，也就是公产房的租金。原告和我们登记在册的张绍志之间的关系和我公司无关。形式上没有变更，实质上没有缴纳租金。原告主张为实际承租人，我单位不承认。关于合同无效，原告已经明确主张无效的理由是说以合法形式掩盖非法目的，被告张绍志是我公司形式上的承租人，实质上他缴纳了所有房费，也履行了作为承租方的全部义务，张绍志也以承租人的身份与我公司签订了购买公有住房的契约书是合法的，至于张绍志取得私有房屋产权证后所做的违约行为或者其他损害其他人利益的行为与公转房的行为是相互独立的，并不能以此来认定公转私的行为是具有非法目的。诉讼费用应由原告承担。张绍志辩称，2001年因为我母亲有病住院手术缺钱看病。我把（龙潭区遵义10号楼1单元11号）公产房卖给了铁信公司。铁信公司以公产对公产调换给陶学勤居住。自从给铁信公司后，我多次找到铁信公司要求更名过户。铁信公司让我找住户办理更名过户。我多次找住户更名过户，闫井萍最后说：“房子是铁信调换给陶学勤的，我与你没有任何关系，你有事找铁信公司去，我只管住”。这件事一直都没有结果。长期的压力和忧虑，使我的心脏、血压、内分泌都出现了问题。有了心脏病、高血压病、内分泌失调糖尿病。只要有人一提起房子二字，我就心跳加快，血压增高，整夜不能入睡。常此以往，给我的经济、心理、生理都造成了严重的损失和伤害。直至2019年我60岁要退休，单位要求我把在我名下的公产房屋费用结清（陶学勤以及子女明知是公产房屋，自从入住后一个月的房费都没有缴纳过），由于我身体不好，就全权委托亲属陈殊办理此事。遵义路10号楼1单元11号房屋一直以我张绍志的名字承租，陶学勤以及子女，没有缴纳过一次房费、物业费，应视为放弃该房屋的所有权。在办理公产变私产过程中，矿区事业部所作合情、合理、合法，完全正确。该房屋是铁信公司调换给陶学勤以及子女的，不是闫井萍的，再有闫井萍在诉状中说大江地产又支付给闫井萍产权调换的公产房屋办理产权调换房屋公证费（安置）500元，是错误的。在2020年4月7日吉林市龙潭区人民法院民事判决书（2019）吉0203民初2114号中铁信公司称500元交给陶学勤的儿媳闫井萍作为办理过户。综上所述，1.遵义路10号楼1单元11号房屋，一直以我名义承租，费用也是我缴纳的，在公产变私产过程中不存在优先购买权之说（陶学勤以及子女20年连房费都不缴纳，名字也不更，应视为放弃该房屋的所有权）。2.矿区事业部在××路房屋由我承租的公产变私产过程中合理、合法。3.闫井萍当庭说谎。4.费用由原告承担。恳请法院依法驳回原告诉请。陈殊陈述，我是第三人，与本案无关。我与张绍志房屋更名过户属于合法状态。通过了解得知张绍志与原告没有租赁的法律关系，说明原告不是她自称的房屋承租人。原告占有期间没有履行房屋缴费义务，说明其处于不当得利状态下侵犯张绍志的合法权益，张绍志为了免除经济损失和精神压力将争议房屋过户给我，是我和张绍志自愿合意下的交易，原告进入争议房屋没有经过张绍志同意，所以我认为我与张绍志房子的过户与本案无关，也与原告无关。本院经审理认定事实如下：2019年12月5日，陈殊就案涉房屋向我院提起诉讼，要求陶贺、闫井萍从案涉房屋中迁出，并支付房屋使用费，我院于2020年4月7日作出（2019）吉0203民初2114号民事判决书，驳回陈殊的全部诉讼请求，后陈殊不服提起上诉，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02民终1309号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。判决书中认定：2000年左右，大江公司拆迁陶学勤位于吉林市龙潭区的公产平房。后吉化公司员工张绍志将其承租的位于吉林市××区的公产房出售给大江公司，大江公司于2001年5月28日给付张绍志3万元购房款，并将该房屋以产权调换的拆迁安置方式交给付陶学勤一家居住，但陶学勤始终未办理更名或公证手续。2019年4月25日，张绍志参加吉化公司住房制度改革，将案涉房屋变为私产，并于2019年7月18日办理了房屋所有权证。2019年7月30日，张绍志将本案诉争房屋更名过户至陈殊名下，现该房屋为陶贺、闫井萍一家占有使用。另查明，大江公司现更名为铁信公司，陶学勤系陶贺的祖父，闫井萍的公公。另查明，张绍志交纳了闫井萍居住在案涉房屋期间的全部各种费用。闫井萍自认大江公司将其一家人安置到案涉房屋后，从未交纳过房屋租金。以上事实有闫井萍提供的户口簿、身份证、陶学勤户籍注销证明、收款凭证、房屋买卖付款凭证、法庭笔录、（2019）吉0203民初2114号民事判决书、询问笔录、（2020）吉02民终1309号民事判决书、购买公有住房契约书、购买公有住房申请审批书、不动产权利及其他事项登记信息；吉化公司提供的收款登记凭证；张绍志提供的（2019）吉0203民初2114号民事判决书和闫井萍、张绍志、吉化公司、陈殊的陈述予以确认。对于闫井萍提供的申请书、吉林市城市困难居民普查登记表、龙潭区湘潭街道低保户入户复查记录、低保家庭入户走访记录、低保证、（2009）龙刑初字第162号刑事判决书、张绍志提供的吉龙民字【2021】19号关于闫井萍信访事项处理意见书，与本案不具有关联性，故本院对上述证据不予评判。本院认为，关于闫井萍主张对案涉房屋在房改时享有优先购买权的问题。闫井萍作为动迁回迁安置，以公房调换公房的方式居住于案涉房屋，系合法占有该房屋。但闫井萍居住案涉房屋至今，从未向吉化公司交纳过任何房费，吉化公司也不知道案涉房屋的承租人变更为闫井萍，闫井萍也未到吉化公司办理过承租人变更手续，进而可以认定闫井萍与吉化公司之间并未形成房屋租赁的合意，闫井萍与吉化公司之间没有形成案涉房屋的租赁合同关系，无法认定闫井萍为实际承租人，所以，闫井萍对案涉房屋不享有优先购买权。关于张绍志与吉化公司之间签订的《购买公有住房契约书》效力问题。闫井萍主张该合同存在以合法形式掩盖非法目的情形。经庭审查明，张绍志系案涉房屋登记的承租人，符合吉化公司关于承租人公转私的条件，张绍志与吉化公司之间存在着真实的公转私的意思表示，且张绍志向吉化公司交纳了公转私所需的全部费用，吉化公司依约为张绍志办理了更名过户手续，双方之间不存在任何非法目的，可以认定该契约书合法有效。故本院对于闫井萍要求确认张绍志与吉化公司之间签订的《购买公有住房契约书》无效的诉讼请求不予支持。综上，应驳回闫井萍的全部诉讼请求。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告闫井萍的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告闫井萍负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。审判员 安 巍二〇二一年四月二十三日书记员 赵婉竹