安徽省金寨县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1524民初392号 原告（反诉被告）：许怀波，男，1969年4月9日出生，汉族，住安徽省金寨县。 委托诉讼代理人：周钧，安徽凡平律师事务所律师。 被告（反诉原告）：金寨徽银村镇银行有限责任公司，住所地金寨县梅山镇莲花山路与梅山湖路交叉口汇金财富商厦。统一社会信用代码：91341524072351555Q。 法定代表人：余维胜，公司执行董事兼行长。 委托诉讼代理人：张宇，安徽事顺律师事务所律师。 原告许怀波与被告金寨徽银村镇银行有限责任公司（以下简称徽银村镇银行）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，由审判员胡友松依简易程序依法独任审判，于2021年3月11日公开开庭进行审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参与诉讼，本案现已审理终结。 许怀波向本院提出诉讼请求：判决被告承担违约责任，支付2018年到2020年度违约金413133.83元，并承担本案诉讼费用。 事实与理由：原告在金寨县有门面及住房近500平米，2013年年底被告找到原告要求租赁开设古碑支行，原告同意。2014年2月19日被告持已经拟写完毕的《房屋租赁合同》两份找原告签字，原告当即签字，《房屋租赁合同》约定被告租赁原告所有的位于金寨县作为古碑支行的办公及营业场所，合同对年租金作了约定外，租赁期限自2014年2月19日起原告交付租赁房屋给被告使用，到2024年2月19日止，共计10年。《房屋租赁合同》第三条第二款:租金每年支付一次，先付租金后使用，被告应在接收房屋之前付清第一年租金，并在之后相应的年份提前付清下一年度租金；第十条第一款:被告未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告履行合同义务，按照约定的期限交付租赁房屋给被告使用，但被告从2017年开始违约，2018年租金拖延到4月12日支付给原告，逾期52天；2019年租金拖延到5月24日付给，逾期95天；2020年租金拖延到11月13日付给，逾期268天。因被告持续违反诚信原则，2018年到2020年被告应当支付给原告违约金413133.83元。 徽银村镇银行辩称：1.双方未就房租支付时间达成明确约定；2.被答辩人的诉请违反双方常年形成的一贯交易习惯，在未履行催收告知义务的情况下，主张多年超高额违约金有违善意和诚实信用原则。3.被答辩人的履行方式符合法律规定。4.关于本案《房屋租赁合同》违约金的问题。被答辩人主张要求按《房屋租赁合同》第十条的约定按每逾期支付租金1天，支付1%的违约金，曲解了合同意思。结合整个《房屋租赁合同》第十条第1款、第2款、第5款的表述，关于违约金的内容均以斜杠“/”表示双方未约定具体的违约金标准，并非约定每逾期支付租金1天，支付1%的违约金，原告的主张没有事实依据。且原告理解的违约金标准达年360%，明显过高，不符合正常商业逻辑。5.被答辩人未履行开具房租发票的义务及按约承担税费，答辩人根据合同约定，依法提起反诉。根据《房屋租赁合同》第三条的约定及交易常识，被答辩人应当向答辩人就房租费用开具正规税务发票。但自2014年房屋租赁至今，被答辩人并未向答辩人开具房屋租赁费用发票。在发票没有开具的情况下，答辩人是无法对外支付任何款项的。如果被答辩人理解的2月19日前应当支付房租的观点能够成立，其应当在2月19日前向答辩人提交房租费发票。同时，根据合同第五条“租赁期间费用承担”中第1款的规定税费应当由被答辩人承担。仅2018年至2020年，答辩人为此承担了73914.39元税费，该费用应当由被答辩人承担，故答辩人依法提起反诉。 许怀波为证明自己的诉讼主张，向本院提交以下证据：原代：1.身份证复印件，证明原告的主体资格合法。2.房屋租赁合同，证明房屋租赁事实以及逾期应当支付违约金的事实，该合同是被告起草拟制的，合同的租金约定了，先付租金后使用，应当是按照约定的时间必须在2月19号之前支付租金。3.银行流水记录两份，证明原告从2017年开始违约，其中2018年度租金92378元到4月12号付给，迟期履行52天；2019年度租金96997元到5月24号付给，迟期履行95天；2020年租金101847.21元11月13日付给，迟期履行268天，从2018年到2020年三年的违约金合计413133.83元。 对原告的举证，被告的质证意见为：证据一，三性均无异议。证据二，合同三性无异议，证明目的有异议，原告强调了合同是由被告提供的，所以解释权归被告所有。证据三，三性无异议，但是他提供的不完整，应当从最早的支付凭证开始推断。虽然原告方主张的是三年时间，但是原告方从来没有向被告方提出过催收的证明。 被告为证明其诉讼主张，向法庭提交以下证据：一组证据：记账凭证7张，证明：被告每年支付房租的具体时间，及7年间形成的交易习惯是被告当年内一次性结清当年房租，对方未有过异议的事实。 对被告举证，原告的质证意见为：真实性没有异议，但是与本案没有关联性。被告认为这是一种交易习惯，原告不认可，对于交易我们是有约定的。 通过庭审本院查明的事实为：2014年2月19日原、被告签订《房屋租赁合同》。《房屋租赁合同》约定被告租赁原告所有的位于金寨县作为古碑支行的办公及营业场所，合同对年租金作了约定外，租赁期限自2014年2月19日起原告交付租赁房屋给被告使用，到2024年2月19日止，共10年。《房屋租赁合同》第三条第二款:租金每年支付一次，先付租金后使用，被告应在接收房屋之前付清第一年租金，并在之后相应的年份提前付清下一年度租金；第十条第一款:被告未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告履行合同义务，按照约定的期限交付租赁房屋给被告使用，但被告从2017年开始违约，2018年租金拖延到4月12日支付给原告，逾期52天；2019年租金拖延到5月24日付给，逾期95天；2020年租金拖延到11月13日付给，逾期268天。 本院认为：原、被告之间签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思表示，合法有效。对双方当事人均具有约束力，双方当事人应按合同内容全面履行自己的义务。合同明确约定：租赁期限自2014年2月19日起原告交付租赁房屋给被告使用，到2024年2月19日止，共10年。《房屋租赁合同》第三条第二款:租金每年支付一次，先付租金后使用，被告应在接收房屋之前付清第一年租金，并在之后相应的年份提前付清下一年度租金；第十条第一款:被告未按约定支付租金的，除仍应及时如数补交租金外，每逾期一天，应按年租金的1%向原告支付违约金。合同签订后，原告履行合同义务，按照约定的期限交付租赁房屋给被告使用，但被告从2017年开始违约，2018年租金拖延到4月12日支付给原告，逾期52天；2019年租金拖延到5月24日付给，逾期95天；2020年租金拖延到11月13日付给，逾期268天。原告与被告签订的合同中关于给付时间是有明确约定的，交付方式也约定的非常明确，是签订的前一天，被告认为不明确不予采信。原告要求每逾期一天，应按年租金的1%向原告支付违约金的要求明显过高，应当予以减少。对于违约金的计算可以酌情比照同行业拆借利率的四倍计算，即92378×52×15.4%÷360＝2054.90，96997×95×15.4%÷360＝3941.85，101847×268×15.4%÷360＝11676.19。合计为17668.94元。原告的其余请求不予支持。被告提起反诉，未有缴纳诉讼费，按撤诉处理。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条之规定，判决如下： 一、被告金寨徽银村镇银行有限责任公司于判决生效后十五日内向原告许怀波支付2018年到2020年度违约金17668.94元。 二、驳回原告许怀波其他诉讼请求。 三、被告金寨徽银村镇银行有限责任公司的反诉按撤诉处理。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费7497元，减半收取3748.5元，由被告告金寨徽银村镇银行有限责任公司承担400元，原告许怀波3348.5元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。 审 判 员 胡友松 二〇二一年四月十四日 法官助理 杜 超 书 记 员 陈蕴秋 附件一：相关法律条文 《中华人民共和国民法典》第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《中华人民共和国民事诉讼法》五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 《中华人民共和国民事诉讼法》七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。 附件二、本院案款帐户： 开户名：金寨县人民法院古碑人民法庭案款 开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司金寨县支行 帐号：10×××13