上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初14635号原告：上海建懋商业投资管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陶侃，董事长。委托诉讼代理人：杨嘉豪，上海四维乐马律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄超，上海四维乐马律师事务所律师。被告：上海比约恩餐饮管理有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：陈望，总经理。原告上海建懋商业投资管理有限公司与被告上海比约恩餐饮管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月10日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理。于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告上海建懋商业投资管理有限公司的委托诉讼代理人杨嘉豪到庭参加诉讼，被告上海比约恩餐饮管理有限公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审判。本案现已审理终结。原告上海建懋商业投资管理有限公司向本院提出诉讼请求：1、原被告间的房屋租赁合同于2020年5月17日解除；2、被告向原告支付欠付房屋租金1,010,028元；3、被告向原告支付截止2020年5月16日的物业管理费516,501元；4、被告向原告支付房屋占有使用费5,272,190元(自2020年5月18日起至2021年3月1日止，287个自然日，按照18,370元/日的标准)；5、被告向原告支付房屋占用期间的物业管理费630,252元(自2020年5月18日起2021年3月1日止，按照2,196元/日的标准)；6、被告向原告支付水电费15,096.45元；7、被告向原告支付营销推广费55,771元；8、被告向原告支付装修免租期免于支付的租金959,363.18元(2019年8月1日至2019年9月30日及2020年1月1日至2020年2月28日期间，合计4个月)；9、被告向原告支付合同解除违约金1,038,516元；10、被告向原告支付逾期违约金(以1,582,300元为基数，自2020年3月26日至实际清偿之日止，按日千分之三的标准计算)。事实和理由：2019年7月30日，盛丰人和(深圳)餐饮管理有限公司(以下简称“盛丰人和”)与原告签订《房屋租赁合同》(以下简称“合同一”)约定盛丰人和向原告承租位于上海市黄浦区广东路XXX号6楼东侧的房屋及地下一层06室(以下简称“租赁房屋”)，租赁期限为2019年8月1日起至2027年5月20日止。合同一第14.1.5条约定待盛丰人和指定之第三方以租赁地址为注册地址的项目公司设立完成后，合同一中所有盛丰人和有权利义务自项目公司取得营业执照之日起由项目公司继承。合同一签订后，为在租赁房屋中经营餐饮项目，盛丰人和投资设立了被告为项目公司并由被告与原告另行签订了《房屋租赁合同》(以下简称“合同二”)。合同二第15.1条约定：“如乙方未按照本合同约定按照向甲方支付租金、物业管理费以及其他应付费用包括但不限于电费、水费、电话费、煤气费(如有)等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及违约金之日为止。”合同二第15.2条约定：“以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，收回该房屋。合同终止之日为甲方书面通知到达乙方之日：15.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14个工作日的。”合同二第15.3条约定：“在上述条款15.2条规定的情形出现而甲方单方面终止本合同的，乙方应立即停止在该房屋的营业。同时，乙方应向甲方清偿所有截至合同终止日所欠的应付款项，甲方除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于3个月租金和物业管理费总和。”合同二第13.5条约定：“从本合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占有使用费，房屋占有使用费为本合同日租金上浮100%”。前述合同签署后，原告严格履行了合同项下义务，但被告仅支付了合同约定的首期房屋租金、首期物业管理费及首期的营销推广费，其未按合同约定支付之后的租金、物业管理费、营销推广费及水、电、杂费等各项应付费用超过14个工作日，且经原告多次催促后被告仍然未予支付。原告为维护自身合法权益，遂诉至法院，诉如所请。被告上海比约恩餐饮管理有限公司未作答辩。本院经审理认定事实如下：原告作为出租方(甲方)，被告作为承租方(乙方)签订了《房屋租赁合同》，合同约定：本房屋租赁合同由原被告双方于2019年7月30日在上海市签订；1.1甲方出租给乙方的房屋座落在本市黄浦区广东路XXX号6楼东侧，该房屋结构为框架结构；1.2甲方作为该房屋的承租人与乙方建立转租关系；2.1该房屋的租金、物业管理费的支付金额和支付方式具体见本合同附件二；2.2该房屋的租金和物业管理费按附件一中所述的租赁面积计算，乙方在此确认，其在签署本合同时已同意附件二中所列的租金总额和月物业管理费总额；2.5租金和物业管理费的支付应无需甲方事先提示乙方付款，乙方须于签订本合同之日向甲方支付首期租金和首期物业管理费；2.6除首期租金和首期物业管理费乙方应根据本合同的规定于每两个月25日或之前提前支付下两个月租金和物业管理费；2.7如果付款日当日为非工作日，乙方应当在该非工作日之后的第一个工作日支付租金和物业管理费，本条款所指的工作日为中国国内银行对企业营业的日子；2.9乙方应根据该房屋的独立计量记录和/或甲方提供的公共事业单位帐单支付所有该房屋内使用的包括但不限于水、电、煤气和通讯费等费用(以下简称“其他费用”)，在收到该等计量记录或帐单后根据甲方或物业管理公司的通知所规定的付款方式、付款时间向甲方或物业管理公司支付该费用；2.10在租赁期间内，除非本合同另有明确规定或经由甲方书面同意，乙方不得以任何理由抵扣其必须向甲方支付的租金、物业管理费及其他费用；3.2免租装修期主要是基于对乙方装修之考虑，免租装修期内免交租金，但乙方应支付物业管理费和其他费用，如果乙方未能在免租装修期内完成装修工作，免租装修期不予延长，乙方应按照附件二中的租金标准从开始计收租金的日期开始支付租金，若乙方在免租装修期满前完成该房屋的装修，乙方可以提前开业，乙方无须向甲方支付自该实际开业日至免租装修期届满时的租金；13.4若乙方未按13.1条规定履行交还房屋义务的，甲方有权视乙方留存于房屋内之任何物品(包括但不限于办公用品和设备)为乙方废弃物，甲方有权进入并予以处置废弃物(如有)，乙方同意不向甲方索赔，同时，乙方应承担甲方为清除上述物品的合理的劳务费用和将房屋恢复原状所支付的费用；13.5若甲方未行使上述13.4条规定的权利，则从本合同解除或终止日的第二日起直至双方签署验收交接单之日为止，甲方有权按日向乙方收取房屋占用费，房屋占用费为本合同日租金上浮100%，但此项费用之支付并不构成续租或租赁之继续，甲方仍有权要求乙方随时迁离或有权按照上述第13.4条行使收回房屋的权利，同时甲方有权向乙方另行追究因延迟而遭受的一切直接损失，包括但不限于延迟向新租房交付该房屋而需承担的违约金；13.5在本合解除或终止后，乙方不得以任何理由要求甲方对乙方的装修和设备的残值进行收购或补偿；15.1如乙方未按照本合同约定按时向甲方支付租金、物业管理费以及其他应付费用包括但不限于电费、水费、电话费、煤气费(如有)等，每逾期一日，乙方应按欠费总额的千分之三向甲方支付违约金，违约金自乙方应付款之日起算直至乙方付清全额款项及违约金之日为止，逾期超过14个工作日的，且经甲方书面催缴后仍未支付上述款项的，属于严重违约，甲方有权按照条款15.2追究乙方责任；15.2以下情形将被视为乙方严重违约，甲方有权单方面终止本合同，收回该房屋，合同终止之日为甲方书面通知到达乙方之日：15.2.1乙方未足额支付任何一期租金、物业管理费或其他费用超过14个工作日的；15.3在上述条款15.2规定的情形出现而甲方单方面终止本合同的，乙方应立即停止在该房屋的营业，同时，乙方应向甲方偿清所有截至合同终止日所欠的应付款项，甲方除行使本合同约定及法律赋予的权利外，还有权要求乙方支付违约金，违约金相当于3个月租金和物业管理费总和，违约金不足以弥补甲方损失的(该损失包括但不限于甲方向乙方追讨有关费用而发生的所有费用和开支及甲方行使本合同项下其他权利而引起的所有合理费用)，甲方仍有权要求乙方赔偿；19.7通知，在执行本合同的过程中一方给另一方的通知须以书面形式通过信使、邮寄、传真或快递送达，通知的送达日期按下列原则送达：信使、快递，交送当日即视为送达；邮寄以挂号信发出的第三日即视为送达；乙方通讯地址为上海市广东路XXX号6楼东侧，上海比约恩餐饮管理有限公司，陈望；附件一：租赁地址为上海市黄浦区广东路XXX号6楼东面，租赁建筑面积为650平方米；附件二：1.1该房屋租赁期自2019年8月1日起至2027年5月20日止，租赁期为93个月又20日，已包括下述装修免租期，如果装修免租期按照本合同约定顺延，则租赁期限也予以顺延；1.2甲方在乙方正常履行租赁合同的情况下，提供5个月的免租装修期，2019年度为8月1日起至9月30日，共计2个月；2020年度为1月1日起至2月29日止，共计2个月；2021年度为1月1日起至1月31日止，共计1个月；如因乙方违约致本合同提前终止的，甲方有权要求乙方按本附件二第1.4条的租金价格，按照尚未履行的租赁期间与整个租赁期的比例支付免租装修期的租金；1.3该房屋交付日为2019年8月1日，该房屋开始计收租金的日期为2019年10月1日；1.4甲乙双方约定，该房屋租金为：2019年8月1日至2021年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)13.5元(月租金为人民币266,906元)，2021年8月1日至2023年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)14.5元(月租金为人民币286,677元)，2023年8月1日至2025年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)15.5元(月租金为人民币306,448元)，首期租金为2019年10月1日至2019年11月30日的租金，即共计人民币533,813元，首期租金应于本合同签订后五日内支付，以后每期租金按照本合同第2.6条的规定支付；1.5甲乙双方约定，该房屋每日每平方米租赁面积物业管理费为(人民币)3元(月物业管理费计为人民币59,313元)，首期物业管理费2019年8月1日至2019年9月30日的物业管理费，共计人民币118,625元，首期物业管理费应于该房屋交付当日或之前支付，以后每期按照本合同第2.6条的规定支付；1.6本合同项下安全保证金总额为人民币684,071元；补充协议(一)地下室空间租赁，1、甲乙双方约定，另租赁上海市黄浦区广东路XXX号地下一层06室，建筑面积为82平方米做为办公室及储藏室使用；2、租赁期间自2019年8月1日起至2027年5月20日止，租赁期为93个月又20天；3、甲乙双方约定，该空间租金为：2019年8月1日至2021年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)5元(月租金为人民币12,470元)，2021年8月1日至2023年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)5.4元(月租金为人民币13,469元)，2023年8月1日至2025年7月31日，每日每平方米租赁面积(人民币)5.8元(月租金为人民币14,466元)；4、该场地的物业管理费为3元/平方米/天，月物业费为7,483元；补充协议(三)其他约定事项，营销推广费用：甲、乙双方约定，收取该房屋每日每平方米租赁面积(人民币)0.8元合计每月为人民币15,817元，作为营销推广费用，首期营销推广费2019年10月1日至2019年11月30日，共计人民币31,633元；首期营销推广费应于该房屋交付当日或之前交付，以后每期按照本合同第2.6条的规定支付。原告表示，被告仅支付了合同约定的首期房屋租金、首期物业管理费及首期的营销推广费，之后未按约支付房屋租金及物业管理费等费用。2020年4月7日，原告通过全球邮政特快专递向被告及盛丰人和发送《律师函》，“贵方并未按照合同约定支付租金、物业管理费、营销推广费及水、电、杂费，且经多次催促后贵方仍然未予支付。截至本函出具之日，贵方拖欠租金、物业管理费、营销推广费及水、电、杂费共计人民币1,044,684.45元未予支付。现贵方拖欠合同款的行为已经构成违约，因此，建懋投资有权要求贵方立即支付上述款项。望贵方在收到本函之日起3日内向建懋投资支付上述到期合同款人民币1,044,684.45元。”2020年5月16日，原告通过全球邮政特快专递向被告发送《关于解除房屋租赁合同的函》，次日送至租赁合同载明的被告通讯地址，被告拒收，该函主要内容为“截至2020年5月31日，贵司沿拖欠我司的租金、物业管理费、营销推广费及水、电、杂费共计人民币1,770,142.45元，基于上述事实，我司特此来函向贵司作如下要求：贵司与我司的租赁合同关系自本函送达至贵司之日起正式解除，贵司应于收到本函之日起5日内租赁房屋的清场，并与我司办理完毕交接手续，贵司的物品需在房屋交接时全部搬离，否则视为贵司放弃所有权，我司有权自行处置。如因贵司原因造成逾期交房的，每逾期一日，贵司应按租赁合同解除时日租金的二倍向我司支付违约金并承担由此造成的一切损失；收到本函之日起30日内贵司应将注册地址为租赁房屋的公司迁址或予以注销，如逾期未迁址或注销的，我司将追究由此对我司造成的一切损失；根据合同二第15.3条之约定，因贵司原因导致我司单方面终止协议的，贵司应当支付相当于3个月租金和物业管理费总和的违约金，即人民币978,657元，请贵司在收到本函之日起5日内支付上述违约金；根据合同二附件二第1.2条之约定，现由于贵司违约导致协议提前终止，请贵司在收到本函之日起5日内按照尚未履行的租赁期间与整个租赁期的比例支付已实际享受的免租装修期的租金；请贵司在收到本函之日起5日内结清所有截至实际交付之日的应付费用及欠款，包括但不限于租金、物业管理费、水电费、营销推广费、逾期付款违约金等。”审理中，原告表示同意将被告支付的安全保证金684,071元在诉讼请求9解约违约金中予以扣除。另，原告已于2021年3月1日自行收回涉案房屋。原告还表示坐落于上海市黄浦区广东路XXX号的房屋权利人为中远海运(上海)有限公司，涉案房屋是原告向其承租的，在疫情期间该公司仅免了原告2020年2月至3月期间一个半月的租金。上述事实，由原告提供的《房屋租赁合同》、《律师函》、《关于解除房屋租赁合同的函》、邮寄凭证、投递记录及原告的庭审陈述等证据证实。本院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原、被告签订的《房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，形式要件齐备，依法成立生效，双方均应遵守。被告在合同履行期间欠付相关费用，原告根据合同约定要求解除合同，于法有据，法院予以支持。原告于2020年5月16日向被告发出《关于解除房屋租赁合同的函》，主张解除合同，次日该函被送至被告通讯地址，被告拒收。故，《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除。被告欠付租金、物业管理费，故原告要求被告按约支付租金、物业管理费及相应的逾期付款违约金、合同解除违约金，应予支持。原告主张被告支付装修免租期免于支付的租金，有合同依据，并无不当，亦予准许，但原告自认疫情期间其房东就涉案房屋免了原告2020年2月至3月期间一个半月的租金，故本院酌情减免被告在上述期间的租金。原告主张的逾期付款违约金过高，本院酌情予以调整。原告自愿将被告已付保证金用于抵扣合同解除违约金，本院予以准许。合同解除后，被告未与原告办理房屋交接手续，故仍应当支付房屋使用费、物业管理费。现原告主张被告按合同约定的标准支付合同解除后至收回案涉房屋占有使用费及物业管理费，并无不当，亦予以准许。原告主张被告支付水电费及营销推广费，但未提供相关证据予以证明，故本院难以支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，系放弃自己的民事诉讼权利，本院依法缺席审判。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告上海建懋商业投资管理有限公司与被告上海比约恩餐饮管理有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年5月17日解除；二、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司房屋租金872,253元；三、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司2019年10月1日至2020年5月16日的物业管理费516,501元；四、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司房屋占有使用费5,272,190元；五、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司房屋占用期间的物业管理费630,252元；六、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司支付装修免租期免于支付的租金719,522.38元；七、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司合同解除违约金354,445元(已扣除安全保证金684,071元)；八、被告上海比约恩餐饮管理有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告上海建懋商业投资管理有限公司支付逾期付款违约金(计算方式：以1,388,754元为基数，按年利率15.4%计算自2020年3月26日至实际清偿之日止)；九、原告上海建懋商业投资管理有限公司的其他诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费47,320元(原告已预缴),由被告上海比约恩餐饮管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 顾晓燕二〇二一年四月二十八日法官助理 俞叔涛书 记 员 沈胜蓝附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。