重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2021)渝0112民初1033号 原告：重庆龙湖联新地产发展有限公司，住所地重庆市北碚区新茂路1号（自贸区），统一社会信用代码91500000MA5UCYB1XU。法定代表人：崔恒忠，董事兼总经理。委托诉讼代理人：杨艳红，重庆百君律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭聚贤，重庆百君律师事务所实习律师。被告：赖倩茜，女，1981年10月28日出生，汉族，住重庆市渝中区。第三人：中国建设银行股份有限公司重庆市分行，住所地重庆市渝中区民族路123号，统一社会信用代码91500000902819736J。负责人：李涛，职务不详。原告重庆龙湖联新地产发展有限公司（以下简称“龙湖联新公司”）与被告赖倩茜、第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行（以下简称“建行重庆分行”）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告龙湖联新公司的委托诉讼代理人杨艳红、彭聚贤，被告赖倩茜到庭参加了诉讼，第三人建行重庆分行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告龙湖联新公司向本院提出诉讼请求：1、判决解除原告与被告签订的《重庆市商品房买卖合同》；2、判决解除原告与被告及第三人就案涉房屋按揭贷款签订的《个人购房担保借款合同》；3、判决在前述两份合同解除后，由原告代被告向第三人归还上述借款合同所涉的被告尚欠第三人的借款本金及利息（具体金额以归还借款当日被告尚欠第三人的本金及利息为准）；4、判决第三人在原告代被告归还被告尚欠借款本金及利息后，立即与被告一起配合办理解除位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋抵押权登记；5、判决被告立即协助原告办理撤销或注销位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋登记在被告名下的不动产所有权登记，撤销或注销该房屋的预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至原告名下；6、被告在重庆市商品房买卖合同解除后，立即返还房屋给原告；7、本案案件受理费由被告承担。诉讼中，龙湖联新公司撤回第2项诉讼请求；变更第3项诉讼请求为判决在上述商品房买卖合同解除后，由原告代被告向第三人归还上述借款合同所涉的被告尚欠第三人的借款本金及利息（具体金额以归还借款当日被告尚欠第三人的本金及利息为准）；变更第4项诉讼请求为，判决在原告代被告归还被告尚欠借款本金及利息后，被告立即办理解除位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋抵押权登记；变更第5项诉讼请求为，依法判决在抵押登记解除后，被告立即协助原告办理相关的撤销和注销手续，并将案涉房屋所有权恢复登记到原告名下，具体的手续与原诉讼请求第五项一致。事实和理由：原被告于2017年12月10日签订《重庆市商品房买卖合同》，被告购买原告坐落于重庆北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋。同日，办理了预购商品房买卖合同登记备案和网上签约手续。后原被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款购买该房屋，该房屋为上述借款办理了抵押登记。目前该房屋的所有权已转移登记至被告名下，预告登记坐落为重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号，不动产权属登记证书登记坐落为重庆市北碚区XXX路X号X幢X-X。2020年11月2日，原被告签订《房屋买卖合同解除协议》，双方同意解除购房合同，根据解除协议的约定，诉请来院。被告赖倩茜辩称，同意原告的第1项、第3-6项诉讼请求，但依据双方解除协议的约定，诉讼费用应由原告承担。第三人建行重庆分行未到庭参加诉讼，向法院提交了书面答辩意见:1、原被告与第三人签订《个人住房（商业用房）借款合同》，约定被告向第三人借款1980 000元，用于购买重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号房屋，并以所购房屋抵押担保。2018年11月9日，第三人向被告发放贷款1980 000元。截止2021年2月1日，本息归还正常，未清偿借款本金1926 521.31元；2、同意在结清被告上述贷款本息的前提下，配合注销上述房屋的抵押登记。原告围绕诉讼请求依法提交了预购商品房抵押权预告登记、不动产权证书、《重庆市商品房买卖合同》、《付款方式变更协议书》、《个人住房（商业用房）借款合同》、《房屋买卖合同解除协议》，被告举示与小区售后人员微信聊天截图。本院组织当事人进行了证据交换和质证，双方当事人对前述证据无异议，本院对前述证据的真实性予以确认并在卷佐证。经审理查明，2017年12月10日，龙湖联新公司作为甲方（卖方），赖倩茜作为乙方（买方），签订《重庆市商品房买卖合同》（合同编号：CQ-107-01366830）。约定：第三条，乙方所购商品房的基本情况：（一）本商品房座落为：重庆北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋。（四）本商品房建筑面积310.43平方米，其中套内建筑面积301.42平方米。（六）本商品房用途为住宅，属于成套住宅。第四条，购房价款：（一）本商品房为清水房，总成交金额为4320 000元整。第五条，付款方式及期限：（二）乙方按下列第3种方式按期付款：3、按揭付款：（1）乙方拟向甲方指定的贷款银行申请302.4万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户；（2）乙方应于2017年11月28日或之前向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币1296 000元。第十二条，关于办理合同登记备案的约定：1、预售商品房的，自本合同签订之日起10日内，由甲方向房屋所在地土地房屋登记机构申请办理本商品房预购商品房合同登记备案，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。第十三条，关于办理产权登记的约定：2、预售商品房的，在本商品房实际交付使用之日起60日内，由甲乙双方向房屋所在地土地房屋登记机构提出办理本商品房《房地产权证》的申请，提交土地房屋登记机构规定的相关资料，并取得土地房屋登记机构出具的登记受理单。附件五《合同补充协议》约定：六，甲方承担担保责任时，乙方的义务：1、乙方向银行申请按揭贷款，按银行有关规定甲方以承担连带责任保证方式向银行提供担保。十四，对合同备案登记、产权登记、预告登记的补充约定：6、如乙方选择按揭付款的方式且由甲方承担担保责任，则乙方委托甲方办理房屋合同登记备案、产权登记、预告登记手续，该委托不可撤销。乙方授权甲方在完成产权登记后，将《房地产权证》原件交给贷款银行，乙方同意自行与贷款银行协商《房地产权证》的取回事宜。十六，对庭院、露台、地下室、阁楼、设备间、平台的补充约定：3、乙方所购商品房附带独立使用的以下项目：（1）乙方所购买商品房附带有不计入产权登记面积的庭院，其面积约为玖拾陆平方米。十八，对合同解除及违约责任的补充约定：1、在甲方和乙方任何一方根据本合同或补充协议的规定行使解除权时，本合同和本补充协议在书面解除通知送达对方之日即解除；若一方请求法院判决解除合同时，则自该案件关于确定合同解除的法律文书生效之日即视为合同解除。2、无论何种原因导致本合同及本补充协议解除的：（1）乙方应当在合同解除之日起10日内配合甲方按照房地产主管部门要求办理完毕合同解除及网上备案注销手续或该商品房返还过户手续，包括但不限于签署解约协议、提供相应资料、到房屋所在地土地房屋登记机构办理网上签约的解除手续等。4、该商品房的权属证书已过户至乙方名下的，贷款银行解除按揭合同并要求甲方承担连带担保责任的，则甲方有权选择由乙方按本合同中约定的价格将该商品房转让给甲方，或由乙方直接还款。7、根据本合同及补充协议的约定，当甲方应退还任何款项给乙方时，如其中任何款项为乙方以贷款方式支付，则乙方同意并授权甲方将该部分款项直接退还给贷款银行，甲方将前述款项退还贷款银行即视为退还乙方。同日，前述商品房办理了预购商品房买卖合同备案。2018年8月31日，原被告双方签订《付款方式变更协议书》，约定付款方式变更为：乙方拟向甲方指定的贷款银行申请198万元的按揭贷款，经贷款银行审查同意后，其贷款由贷款银行直接支付至甲方银行账户；（2）乙方应于本协议签订之日向甲方支付该商品房总价款扣除个人拟按揭贷款数额以外的所有房款，即人民币234万元...。被告按该约定支付原告房款234万元。2018年9月，赖倩茜作为借款人（抵押人），建行重庆分行作为贷款人（抵押权人），龙湖联新公司作为保证人，签订《个人住房（商业用房）借款合同》。约定：第二部分特别签订条款：第二十八条、借款用途为购买住房，购买的房产位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号。第二十九条、借款金额为1980 000元。2018年10月31日，前述房屋办理了预购商品房抵押权预告登记，权利人（申请人）为建行重庆分行，义务人为赖倩茜，债权金额为1980 000元。2019年11月4日，赖倩茜取得坐落重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号房屋不动产权证。同日，前述房屋办理土地房屋抵押权登记。权利人（申请人）为建行重庆分行，义务人为赖倩茜。2020年11月2日，龙湖联新公司作为甲方，赖倩茜作为乙方，签订《房屋买卖合同解除协议》。约定：乙方于2017年11月8日与甲方签订合同号为RG201711260147《重庆市商品房买卖合同》，向甲方购买了甲方开发的位于重庆市北碚区XXX路X号X幢X-X号商品房壹套，该房屋系乙方按揭贷款方式购买，目前该房屋所有权已过户登记在乙方名下，且该房屋设定了按揭贷款抵押登记，乙方已付清房款。现甲乙双方通过友好协商，双方一致同意通过诉讼方式解除该房屋的房屋买卖合同，退还房屋和款项，并达成本协议如下，以资共同遵守履行。一、为实现解除合同、撤销或注销房屋所有权登记，将该房屋所有权恢复登记在甲方名下之目的，甲乙双方一致同意通过诉讼方式判决解除该房屋签订的《重庆市商品房头卖合同》及相关协议。二、甲乙双方同意在本协议签订后，由甲方向法院提起诉讼，要求判决解除双方签订的该房屋的买卖合同及涉及该房屋的按揭贷款合同和抵押合同，并请求判决乙方配合甲方办理房屋买卖合同解除后的相关撤销或注销该房屋抵押登记、所有权登记及其他相关登记和备案等手续。九、在乙方按约履行本协议的情况下，甲方根据本协议第二条的约定提起诉讼所产生的诉讼费、执行费、保全费、保全担保费、律师费均有甲方承担。庭审中，龙湖联新公司称合同约定的重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号房屋，在办理产权登记时变更为重庆市北碚区XXX路X号X幢X-X号房屋。原告认可本案诉讼费依双方协议由原告承担。关于解除合同的原因。龙湖联新公司称系在房屋竣工验收后，赖倩茜对房屋不满意，提出要求解除合同，后经双方协商一致同意解除；赖倩茜称接房时查看发现消防通道占用了花园面积一部分，与合同约定不符，故要求解除合同，后双方达成解除合意。关于要求法院出具判决的原因。龙湖联新公司称系房屋办理了产权证后，若买卖双方解除购房合同，需要法院查明相关事实作出判决，登记机关才予办理相关的撤销或注销登记。本院认为，龙湖联新公司与赖倩茜签订的《重庆市商品房买卖合同》、《付款方式变更协议书》、《房屋买卖合同解除协议》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。《房屋买卖合同解除协议》第一条约定，通过诉讼方式解除《重庆市商品房买卖合同》，该约定不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条关于“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”的规定，本院对龙湖联新公司请求解除《重庆市商品房头卖合同》的诉讼请求予以支持。合同的解除时间点为起诉状副本送达赖倩茜之日，即2021年1月25日。合同既已解除，龙湖联新公司自愿请求代赖倩茜向建行重庆分行归还《个人住房（商业用房）借款合同》所涉的尚欠借款本息，以涤除建行重庆分行的抵押权，赖倩茜同意，本院予以支持，具体金额以还款当日建行重庆分行系统数据为准。前述本息结清后，赖倩茜需协助龙湖联新公司就位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋号房屋办理解除抵押权登记、撤销或注销不动产所有权登记、撤销或注销预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至龙湖联新公司名下。合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状”的规定，本院对龙湖联新公司请求在合同解除后要求被告赖倩茜立即返还房屋的的诉讼请求予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八十四条、第九十三条、九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时 间效力的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、原告重庆龙湖联新地产发展有限公司与被告赖倩茜签订的《重庆市商品房买卖合同》于2021年1月25日解除；二、原告重庆龙湖联新地产发展有限公司于本判决生效后代被告赖倩茜向第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行归还《个人住房（商业用房）借款合同》所涉的尚欠借款本金及利息（具体金额以还款当日第三人中国建设银行股份有限公司重庆市分行的系统数据为准）；三、前述本息结清后，被告赖倩茜在十日内配合原告重庆龙湖联新地产发展有限公司办理解除位于重庆市北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X号房屋的抵押权登记；四、被告赖倩茜在抵押权登记解除后十日内协助原告重庆龙湖联新地产发展有限公司办理撤销或注销位于北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-X房屋号房屋的不动产所有权登记、撤销或注销预购商品房买卖合同登记备案、预约商品房预告登记、网上签约，并将该房屋所有权恢复登记至原告重庆龙湖联新地产发展有限公司名下。五、被告赖倩茜在《重庆市商品房买卖合同》解除后十日内，将北碚区XX组团X分区XXXXX/XX号宗地X-X号楼X-房屋号房屋返还原告重庆龙湖联新地产发展有限公司。六、驳回原告重庆龙湖联新地产发展有限公司的其他诉讼请 求。案件受理费41 360元，因适用简易程序减半收取20 680元，保全费5000元，合计25 680元，由原告重庆龙湖联新地产发展有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。  审  判  员    李逸豪二〇二一年三月十二日书 记 员   柯雪梅 - 1 –