福建省厦门市集美区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0211民初758号原告：严开法，男，1988年6月12日出生，汉族，住福建省厦门市湖里区。委托诉讼代理人：付禄，福建润金（翔安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：林悦，福建润金（翔安）律师事务所实习律师。被告：厦门恒大置业有限公司，住所地福建省厦门市集美区兑英一里16号201室。法定代表人：胡永旭，项目总经理。委托诉讼代理人：沈星，男，该公司员工。原告严开法与被告厦门恒大置业有限公司（以下简称恒大置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告严开法委托诉讼代理人付禄、林悦，被告恒大置业公司委托诉讼代理人沈星到庭参加诉讼。本案现已审理终结。严开法向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告支付逾期交房违约金63177.28元（违约金以房屋总价3158864元为基数，按照房屋总价款的2%计算）；2.判令被告向原告支付逾期交房期间租房费用（租金按4300元／月，从2019年1月起计算至实际交房之日止，暂计至2020年10月共计22个月为94600元）；3.判令本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由:2017年4月15日，原告与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（编号：×××51），约定原告向被告购买厦门恒大帝景项目二期地铁四10幢1单元804室，建筑面积为91.47平方米，套内面积66.17平方米，房屋总价款3158864元。根据《商品房买卖合同》合同第八条、第九条、第十一条的约定：被告应于2018年12月31日前向原告交付该商品房，如被告未按照合同约定的时间将该商品房交付给原告且逾期交房超过180日的，被告应自合同规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止按日向原告支付已付款万分之一的违约金。原告已按照合同的约定向被告交付全部的购房款3158864元，但被告至今未能交付上述房产，已经严重违约。综上，原告认为，原告与被告之间的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，且合法有效，双方应全面履行合同项下的义务，但被告的违约行为严重损害了原告的合法权益，故原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，向贵院提起诉讼，恳请贵院依法判如所请。恒大置业公司辩称：一、案涉房屋于2020年8月12日取得竣备，符合合同约定的交付条件；并向原告寄送《交楼通知书》，通知原告于2020年8月18日前来收楼。被告逾期交房的时间应当自2019年1月1日起计算至2020年8月18日。根据合同约定，被告按照房屋总价2%向原告支付逾期交房违约金。二、原告主张逾期交房期间产生的租房费用事实不清、证据不足，并且原告租赁房屋的月租金远高于案涉房屋周边的月租金。1、原告向叶志贤租赁房屋，根据原告提供的华夏银行流水，原告与叶志贤存在频繁的资金往来，双方签订的《厦门市房屋租赁合同书》的证明力较弱，并且在此期间原告将所谓的租金转入到第三人“刘莹”的账户里，因此对于原告租赁叶志贤房屋一事无法认定。2、案涉房屋建筑面积91.47平方米，套内建筑面积66.17平方米，根据对周边房屋租金的查询，同类户型的房屋月租金在2300-2500元左右，而原告租赁的金福缘一里小区的月租金高达4300元，远高于2500元，不具有参考价值。在计算被告逾期交房期间内原告产生的租赁损失的计算方式为：逾期月数（20个月）×月租金（2500元/月）=50000元。综上所述，被告向原告支付的逾期交房违约金已经足以弥补原告合理的租金损失，原告另行主张的租金损失缺乏事实及法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院经审查予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年4月15日，恒大置业公司（出卖方）与严开法（买受人）签订一份《商品房买卖合同》（预售）（合同编号：×××51），合同约定由严开法向恒大置业公司购买厦门恒大帝景项目二期地块四10-1＃楼8层804室，总价款3158864元。合同第十一条约定：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按下列方式处理（1）逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金；（2）逾期超过180日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之1的违约金。合同补充协议第四条约定：双方同意本合同第十二条补充如下：“双方同意本合同第九条补充如下：逾期超过180日，买受人要求继续履行协议的，逾期交房违约金支付比例最高不超过房屋总价的2%”。另查明，案涉房产所在项目于2020年8月12日取得《厦门市建设工程竣工验收备案证明书》，恒大置业公司于2020年8月17日通过邮寄方式向严开法寄送了《交楼通知书》，告知严开法于2020年8月18日办理验、收楼手续。双方均确认严开法已按合同约定支付全额购房款3158864元，严开法确认于2020年8月18日收到交楼通知，但至今未办理了案涉房产的交房手续。2019年1月6日，严开法与案外人叶志贤签订了《厦门市房屋租赁合同书》，约定严开法向叶志贤租赁位于厦门市湖里区××一里××梯××室，租赁期限自2019年1月6日至2020年12月31日止，每月租金4300元。上述事实，有相关证据予以佐证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，恒大置业公司逾期交房已构成违约，关于严开法要求恒大置业公司按合同约定支付逾期交房违约金（违约金以房屋总价3158864元为基数，按照房屋总价款的2%计算）的主张，本院予以支持。本案的争议焦点在于：恒大置业公司除应当支付逾期交房违约金外是否应赔偿严开发主张的房屋租金损失？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十二条的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。”以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条的规定，当违约金弥补不了购房者的实际损失时，购房者除了主张“逾期交房违约金”之外，还可以主张超出“逾期交房违约金”的那部分实际损失。因恒大置业公司的违约行为，导致严开法产生了房租损失，但该房租损失应与严开法所购案涉房屋的房屋面积、位置等条件大致相同，恒大置业公司提出租金损失应按案涉房屋同小区、同面积房屋租金计算，本院予以采纳。租金损失的计算期限应从合同约定的交房期限起至恒大置业公司通知的交房之日止，即2018年12月31日至2020年8月18日，按此计算，恒大置业公司赔付的违约金足以弥补严开法的租金损失，故严开法要求恒大置业公司再另外赔偿租金损失的请求本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十二条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、厦门恒大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付严开法逾期交房违约金63177.28元；二、驳回严开法的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费3455.5元，减半收取1727元，由严开法负担1036元（已预缴），由厦门恒大置业有限公司负担691元，该款应于本判决书生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省厦门市中级人民法院。审 判 员 詹锦林二〇二一年四月二十一日法官助理 钟萍萍书 记 员 柯跃萍附：相关法律法规《中华人民共和国合同法》第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十二条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。法官提醒：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：“申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。”