四川省乐山市中级人民法院 执 行 裁 定 书 (2021)川11执异35号 案外人：刘明超，男，汉族，1977年4月4日出生，住四川省犍为县。 案外人：黄兰，女，汉族，1982年3月26日出生，住四川省犍为县。 申请人：四川良智行商业管理有限公司，住所地四川省成都市天府新区正兴街道顺圣路172号，统一社会信用代码91510100MA6C8KHG6G。 法定代表人：屈姝言，执行董事。 被申请人：四川丰业房地产开发有限公司，住所地四川省犍为县玉津镇凤凰村一组，统一社会信用代码91511123597274249F。 法定代表人：黄远军，执行董事兼总经理。 本院在执行四川良智行商业管理有限公司（以下简称良智行公司）与四川丰业房地产开发有限公司（以下简称丰业公司）房屋租赁合同纠纷财产保全一案中，案外人刘明超、黄兰于2021年4月7日对保全查封位于四川省犍为县××镇××路××号××幢××号商铺提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人刘明超、黄兰称，2018年9月30日，案外人购买了丰业公司开发的位于犍为县××镇××路××号××幢××号商铺（以下简称案涉商铺），产权面积39.84平方米，总价467036元,首付款237036元，双方签订了《商品房买卖合同》（备案号201809300000012）。余款230000元在乐山市商业银行股份有限公司犍为支行办理商业抵押贷款，并于2018年11月29日在犍为县不动产登记中心办理了抵押登记，登记证号为川（2018）犍为县不动产证明第0010181号。案外人还清贷款后已于2021年4月6取得前述贷款银行出具的《房屋抵押权利消灭证明》，同日在办理抵押注销时才知晓案涉商铺已被查封。故提出异议请求中止对案涉商铺的执行，解除对案涉商铺的查封。 申请人良智行公司称：1.案涉房屋的一直登记在丰业公司名下，案外人刘明超、黄兰仅办理了商品房买卖合同备案登记，并未办理产权登记，其对案涉房屋主张所有权缺乏事实和法律依据；2.案外人提供的《商品房买卖合同》及相关物业服务合同真假难辨，其实际签约、购买和缴纳按揭款等事由不足以推翻法定的现有产权登记，也不适用善意取得，且案涉房屋为商铺非居住用房，并不能排除执行。3.案外人若有损失，其应与丰业公司另案处理，案外人主张其享有案涉房屋所有权无事实和法律依据，其所举证据不足以排除查封，请法院依法驳回案外人异议请求。 被申请人丰业公司称：2018年9月30日，案外人刘明超、黄兰与其签订了案涉房屋的《商品房买卖合同》（现房）并备案，总价467,036元已结清，同时双方签订了《交房确认书》确认交房，后因丰业公司资金困难，至今未给刘明超、黄兰开取正式发票、办理不动产权证。 本院查明，2021年1月22日，本院立案执行良智行公司与丰业公司财产保全案，案号为(2021)川11执保1号。执行依据为本院（2021）川11民初9号民事裁定书，据该裁定应对丰业公司名下的银行账户及犍为县玉津镇互和路51号“丰业财富中心”的房产在价值人民币50,000,000元内予以查封。执行中，本院于2021年1月28日在犍为县不动产登记中心查封了包括案涉商铺在内的145套房产。 另查明，2018年8月9日，丰业公司就案涉商铺购买事宜开据了第6863848号收据，证实收到案外人刘明超、黄兰房款237036元（定金50000元、刷ｐｏｓ机102520元、支付宝84516元），同日刘明超、黄兰房与犍为丰业顺财物业管理有限公司签订了《物业合同》，同时将案涉商铺的租赁招商管理委托四川丰业荣华商业管理服务有限公司，并签订了为期20年的《四川丰业荣华商业管理服务合同》（前5年租金一次性抵扣购房款）。2018年9月30日，案外人刘明超、黄兰就购买案涉商铺与丰业公司签订《商品房买卖合同（现房）》（备案号201809300000012），合同总价467036元（已扣除5年租金），同日丰业公司收取案外人刘明超、黄兰案涉商铺按揭放款230000元。同时双方签订了《交房确认书》确认交房。2018年11月29日犍为县不动产登记中心对案涉商铺进行抵押登记，登记证号为川（2018）犍为县不动产证明第0010181号，权利人为乐山市商业银行股份有限公司犍为支行，义务人为刘明超、黄兰。2021年4月6日，乐山市商业银行股份有限公司犍为支行出具《房屋抵押权利消灭证明》证明刘明超、黄兰已清偿案涉商铺的抵押贷款，抵押权已经消灭。案涉商铺现仍登记在丰业公司名下，证号为川（2020）犍为县不动产权第0××9号，因丰业公司因资金困难，未能向刘明超、黄兰办理不动产权证。 以上事实有《物业合同》、《四川丰业荣华商业管理服务合同》、丰业公司第6863848号《收据》、丰业公司第0002410号《收款收据》、《乐山商业银行贷款发放凭证》、《商品房买卖合同》（备案号201809300000012）、《交房确认书》《房屋抵押权利消灭证明》、川（2020）犍为县不动产权第0××9号不动产权证等证据证实。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。该条规定是对无过错不动产买受人物权期待权的保护。本案中，案外人刘明超、黄兰基于购买案涉商铺（非住房）提出排除执行异议，其案涉商铺的合同签订、交付占有、价款支付及未过户原因均符合前述四种规定法定情形，案外人刘明超、黄兰的物权期待权应予保护。综上，案外人刘明超、黄兰对案涉商铺所提的排除执行异议事由符合法律规定，其权利能够排除执行，其异议请求本院予以支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十七条规定，裁定如下： 中止本院（2021）川11执保1号案对位于四川省犍为县××镇××路××号“丰业财富中心”2幢1-3附1号即川（2020）犍为县不动产权第0××9号商铺的执行。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审 判 长 陈**辉 审 判 员 雷璐娜 审 判 员 张 春 二〇二一年四月二十一日 法官助理 刘 丹 书 记 员 王振宇 附：法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》 第二十七条人民法院对诉讼争议标的以外的财产进行保全，案外人对保全裁定或者保全裁定实施过程中的执行行为不服，基于实体权利对被保全财产提出书面异议的，人民法院应当依照民事诉讼法第二百二十七条规定审查处理并作出裁定。案外人、申请保全人对该裁定不服的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起执行异议之诉。 人民法院裁定案外人异议成立后，申请保全人在法律规定的期间内未提起执行异议之诉的，人民法院应当自起诉期限届满之日起七日内对该被保全财产解除保全。