广东自由贸易区南沙片区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0191民初3358号原告：广州市高德花花置业有限公司，住所地广州市天河区体育西路109号17楼17A-9，统一社会信用代码914401016618285936。法定代表人：李岩峰，职务总经理。委托诉讼代理人：姜平、宋芊慧，广东广之洲律师事务所律师。被告：胡子敏，女，汉族，1991年5月15日出生，住广东省五华县，原告广州市高德花花置业有限公司（以下简称“高德公司”）与被告胡子敏房屋租赁合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人宋芊慧到庭参加了诉讼，被告胡子敏经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告高德公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠原告2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金145600元及迟延违约金（违约金以各月欠付的租金为本金，按照每日万分之五的标准，分别从当月的6日起计算至实际付清之日止）；2、判令被告支付优惠期间的租金62400元；3、判令被告支付原告的律师代理费5000元；4、判令被告支付全部的诉讼费用。事实和理由：2019年2月28日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》、《房屋租赁合同补充协议》，将位于广州市天河区奥体南路12号2168A号铺位租给被告用于经营赫本世奇软装。租赁期限为2019年2月28日至2021年2月27日。《补充协议》约定2019年2月28日至2021年2月27日每月租金为20800元，乙方应于每月5日前向甲方支付当月应付租金。如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师等所产生的合理费用，包括但不限于律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。2019年2月28日至2019年6月27日的租金标准为5200元/月，如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起不再享受合同中的一切租金优惠，乙方需自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足优惠期的所有租金差额。上述合同签订后，原告严格按照合同规定履行了约定责任和义务，但自2019年12月起被告未向原告支付租金。现原告为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼。被告胡子敏没有答辩。经审理查明：2019年2月28日，原告高德公司（甲方）与被告胡子敏（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》约定被告向原告承租涉案商铺，租赁期限从2019年2月28日至2021年2月27日，租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方。乙方向甲方交纳62400元保证金，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）。同日，双方签订《房屋租赁合同补充协议》，内容为：甲乙双方就广州市天河区奥体南路12号广州市高德汇奥体购物中心市场中区2168A铺位租赁事宜协商一致，特订立本协议作为双方签订的《广州市房屋租赁合同》之补充协议。如本协议与原合同有不同约定，则以本补充协议为准；乙方租赁的物业将用于经营赫本世奇软装品牌项目；2019年2月28日至2021年2月27日月租金为20800元。乙方签订本协议之日，乙方向甲方支付租金保证金62400元，若乙方未支付或未足额支付，甲方有权按本协议追究乙方的违约责任，并有权终止双方租赁合同关系、没收乙方已缴纳租金保证金、意向诚意金等所有名目的款项。租金保证金在本协议期满并且乙方明确表示不再续约时或本协议终止且乙方无任何违约的情况下无息返还乙方。如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。乙方须按时足额向甲方缴付租金及其他应缴之费用，否则除了按上述9.1.1条执行外:无论是否已获甲方的正式催缴通知，乙方逾期交付达二十日，甲方有权要求其所指定的物业公司停止向租赁物业供应电、水、中央空调、电话及商场或大厦其他设施，如乙方逾期缴付达三十日，视为乙方已构成根本性的违约行为，甲方有权单方终止租赁合同关系收回乙方承租物业并没收其租金保证金等所有名目的款项。由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师费等所产生的合理费用，包括但不限于发送律师函费用（每封100元）、律师代理费、交通费、工商查询费、邮寄费、公证费、鉴定费等。特别约定：如乙方未违反合同的任何约定，则可享受以下优惠条款：如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金及条件优惠，乙方自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴纳租金差额甲方有权按本合同约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。优惠租金：2019年2月28日至2019年6月27日月租金为5200元、2019年6月28日至2021年2月27日月租金为20800元。租金保证金62400元。庭审中，原告陈述，合同签订后，被告向原告支付了租赁保证金62400元，原告开具了相应的发票。2019年2月28日，原告将涉案商铺交付被告使用。被告实际使用涉案商铺至2020年6月30日。被告缴纳租金至2019年12月，后未支付租金。原告于2020年6月30日后收回涉案商铺。2020年6月5日，原告向被告发出《解除合同通知书》，内容为“……贵方至今仍未缴交2019年12月1日至2020年6月30日的租金、管理费、水电费、违约金等相关费用。……贵方的行为已构成根本性违约，现我司依据双方合同的相关约定于2020年6月30日24时解除与贵方签订的《广州市租赁合同》及补充协议……”庭审中，原告陈述，涉案商铺每月租金按照自然月计算，优惠期从签订合同之日开始计算的，根据实际情况分别给予不同租户不同月份的租金优惠，但双方的租金一直按照自然月计算的，且合同也约定了每月5日前支付当月的租金。疫情期间的租金应同样按照合同的约定计算，对于继续承租的租户（严格按照合同约定履行合同的）优惠的政策是2020年1月25日至2020年2月8日共计15天租金减半收取，因被告不属于继续合作的租户，不应当享受疫情优惠政策。原告高德公司（甲方）与广东广之洲律师事务所（乙方）签订《委托合同》，约定甲方因与胡子敏房屋租赁合同纠纷的一审诉讼案件委托代理事宜，请求乙方委派律师担任代理人，律师费共计5000元。原告提供中国建设银行股份有限公司广州东宝大厦支行电汇凭证，用以证明原告向广东广之洲律师事务所支付5000元。本院认为：本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，应当适用当时的法律、司法解释的规定。被告经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，应视为放弃相关诉讼权利。原被告签订的《广州市租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应切实履行。根据原告在庭审中的陈述及其提供的证据，本案的争议焦点为涉案商铺的租金及违约金应否支持问题，对此本院分析如下：关于涉案商铺的租金及违约金问题。其一，根据合同约定“租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金或转账付款方式交付租金给甲方……如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。”被告缴纳租金至2019年12月，之后的租金至今未支付，结合原告向被告发出的解除合同通知书，涉案合同在2020年6月30日解除，原告要求被告支付2019年12月1日至2020年6月30日期间租金有合同依据，故被告应向原告支付2019年12月1日至2020年6月30日期间租金145600元（20800元×7个月）。其二，根据合同约定“如乙方迟延缴交租金及其他应缴之费用，须向甲方支付迟延违约金。从迟交之日起，按日加收所欠缴金额千分之五的迟延违约金。”故原告主张的按每日万分之五的标准计算逾期缴纳租金的违约金，本院予以支持。其三，根据合同约定“如乙方违反合同的任何约定，自违约之日起乙方不再享有合同中的一切租金及条件优惠，乙方自违约之日起3日内按照原标准交纳及补足培育及优惠期（如存在）的所有租金差额，逾期不缴纳租金差额甲方有权按本合同约定违约金标准按日向乙方计收违约金并追究乙方违约责任。”原告确认被告缴纳租金至2019年12月，2019年2月28日至2019年6月27日优惠月租金为5200元，被告未按合同的约定支付租金，已构成违约，故原告请求补足培育期及优惠期的租金优惠金额，本院予以支持，故被告应向原告支付2019年2月28日至2019年6月27日的租金62400元（20800元÷30天×120天-5200元÷30天×120天）。关于律师费问题。根据涉案合同约定“由于乙方违约导致甲方通过发送律师函或诉讼途径追索欠费的，由乙方承担甲方委托律师费等所产生的合理费用……”原告因本案诉讼支付了律师费5000元有合同依据，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告胡子敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付2019年12月1日至2020年6月30日期间的租金145600元及违约金（违约金以每月欠付的租金20800元为本金，按每日万分之五的标准，从当月6日起计算至实际付清之日止，违约金均以本金为限）；二、被告胡子敏应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州市高德花花置业有限公司支付优惠期租金62400元、律师费5000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2248元，由被告胡子敏负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 员 邓小春二〇二一年四月二十一日法官助理 张博文书 记 员 陈细妹