上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初5592号原告：程德保，男，1982年12月9日生，汉族，户籍地湖北省广水市。委托诉讼代理人：琚鋆浩，上海华勤基信律师事务所律师。委托诉讼代理人：励佳楠，上海华勤基信律师事务所律师。被告：钟诚，男，1989年3月29日生，汉族，户籍地湖北省随州市。委托诉讼代理人：陈浩楚，上海市华典律师事务所律师。原告程德保与被告钟诚间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告程德保之委托诉讼代理人琚鋆浩、励佳楠，被告钟诚之委托诉讼代理人陈浩楚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告程德保向本院提出诉讼请求：1、确认双方间关于上海市嘉定区方陆路XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层房屋(以下简称“系争房屋”)的租赁合同于2020年11月21日解除；2、判令钟诚返还系争房屋；3、判令钟诚支付拖欠租金9,989元(自2020年8月15日至2020年11月21日)；4、判令钟诚支付自2020年11月22日起至实际返还房屋之日止的房屋占有使用费，暂计至2021年3月3日为109,989元，按每日1,111元计算；5、判令钟诚支付资金占用利息(以119,978元为基数，自起诉之日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率LPR计算至实际履行完毕之日止)。事实和理由：程德保是系争房屋产权人。就系争房屋租赁事宜，双方进行沟通磋商但未签订书面租赁合同。根据双方磋商结果及履行，双方间实际自2020年8月15日起成立不定期租赁合同关系，年租金为40万元。就该不定期租赁合同，程德保已履行全部合同义务，钟诚应先预付2个月租金66,660元，但钟诚仅支付部分租金5万元。因钟诚拒付租金，程德保对此催讨，但钟诚始终不予支付，已严重违约。为避免损失扩大，程德保于2020年11月19日向钟诚发送律师函，通知钟诚解除房屋租赁合同关系，要求钟诚搬离房屋，自行清场并支付拖欠租金及房屋占有使用费。律师函于2020年11月21日送达钟诚，故双方间不定期租赁合同已于该日解除。但钟诚仍未搬离系争房屋，除于2021年2月10日支付了5万元租金外，未再支付任何租金。被告钟诚辩称，系争房屋的占用人不是钟诚，钟诚不是本案适格被告，应驳回程德保的起诉。系争房屋是程德保从绍兴资众纺织品有限公司(以下简称“资众公司”)转让而来，资众公司原将系争房屋出租给上海赋朝不锈钢有限公司(以下简称“赋朝公司”)，故程德保与赋朝公司建立租赁合同关系，赋朝公司是承租人及房屋占有使用人，程德保应与赋朝公司解除不定期租赁合同。钟诚是赋朝公司的股东之一，钟诚询问了赋朝公司，赋朝公司表示同意解除租赁关系。程德保与赋朝公司双方没有约定租金标准，故对于程德保主张的租金及房屋占有使用费，应按原租赁合同的标准。根据原租赁合同，包括其他98.35平方米的房屋，每天租金为655元，故诉请3、4应该按照此计算。至于诉请5，认可自起诉之日开始计算，但应按原合同约定的基数计算。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人对下列证据存在争议：钟诚提供了如下证据及程德保质证意见：赋朝公司于2021年4月15日出具的证明，内容为系争房屋及嘉定区方德路XXX弄XXX-XXX号第三层自2017年9月1日至今一直由赋朝公司使用，钟诚是赋朝公司股东，以证明钟诚不是本案适格被告。程德保对真实性及关联性均不予认可，认为赋朝公司与钟诚间内部约定不及于程德保。本院认证如下：该证明仅是赋朝公司自认实际占有使用系争房屋，但并不能证明其是承租人。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：资众公司(甲方)与赋朝公司(乙方)签订《房屋租赁协议》，约定资众公司将系争房屋(194.12平方米)及嘉定区方德路XXX弄XXX-XXX号房屋(98.35平方米)出租给赋朝公司，租赁期自2019年8月15日至2020年8月14日，租金为238,980元等。钟诚作为赋朝公司授权代表在上述租赁协议上签字并由赋朝公司盖章。系争房屋系程德保向资众公司转让而来，于2020年5月取得房地产权证。2020年8月6日，程德保与钟诚相互发送微信。程德保：“老乡，你那房子本月14号到期，你租不租回过(个)话，我好安排后续的事情。”钟诚：“4间房租什么价？”程德保：“一间房年租金10万×4间=40万一年。”钟诚：“能便宜点吗？这个价格比去年高太多了。将近翻了一倍。”程德保：“之前说的11万一年，之后你们不是找我哥哥了，给优惠到10万一年，这是最低价了…。你们去年房租便宜，大家都知道资众是为卖房子，租金不涨价还主动降价。”2020年8月13日，程德保向钟诚发送微信：“老乡明天房子就到期了，你是租还是不租。”钟诚：“租。价格适当，搞一样就行。”程德保：“价格不谈了，…能租我们就签合同，不能租到期你就搬家。”钟诚：“我说的意思是同样租房，价格和别人一样就行了。”程德保：“这个你放心隔别(壁)铁本漆及那个二间门面的激光租金绝对会和你一样的。”钟诚：“好。”2020年9月1日，程德保向钟诚发送了其银行卡号及开户行，要求钟诚先支付2个月租金66,660元。程德保：“刚跟你老丈人打过电话，合同先不签，先付二个月房租，给时间你等政策决定。”钟诚：“好的。”2020年9月2日，在程德保催促下，钟诚通过微信转给程德保4万元，表示“限额了明天再付1万”。次日，钟诚通过微信转给程德保1万元。2020年9月29日，程德保向钟诚发送微信：“老乡房子明天就到期了，听说你找新地方了？房子还租不租？”钟诚未明确回复。2020年10月13日起，程德保多次微信询问钟诚房屋还租不租。钟诚则表示房子用多少天算多少房租，房租不会少等。2020年11月18日，程德保委托律师向钟诚发送律师函，认为双方自2020年8月15日起形成了不定期租赁合同关系，因钟诚拖欠租金54,434元违反了法律规定，通知钟诚解除双方间房屋租赁合同关系，要求钟诚搬离系争房屋并支付拖欠租金及使用费等。该律师函于同月21日送达钟诚。2020年12月28日，程德保诉至本院。2021年2月10日，钟诚向程德保支付了5万元。审理中，程德保陈述资众公司实际于原租赁合同到期时向其交付了系争房屋，其未收取赋朝公司原租赁合同期间的租金。本院认为，系争房屋原由资众公司出租给赋朝公司，原租赁合同约定租赁期间为1年，至2020年8月14日期满。根据法律规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。而程德保于2020年5月取得系争房屋产权，程德保表示其并未收取赋朝公司原租赁合同的租金，故无证据证明程德保成为原租赁合同的出租人。原租赁合同期间届满后，程德保即多次向钟诚表示要求签订租赁合同，对于租金、租赁期间等也提出了不同意见，且原租赁合同除了系争房屋外还包括了其他房屋，故钟诚抗辩认为系赋朝公司与程德保因原租赁合同而成立了不定期租赁合同关系，于法无据。根据程德保与钟诚间微信往来记录，均是程德保与钟诚就系争房屋租赁事宜进行协商，且钟诚个人向程德保支付租金且从未提出代赋朝公司付款，故本院确认程德保与钟诚间就系争房屋成立租赁关系。程德保与钟诚间就系争房屋租赁期限没有约定，根据合同法规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。程德保在多次要求钟诚确定租赁合同相关事宜而钟诚未明确回复的情况下，于2020年11月21日向钟诚送达了解除租赁合同关系的通知，故本院确认该日双方间不定期租赁合同关系解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。故程德保要求钟诚返还系争房屋的诉请，本院予以支持。钟诚还应支付租赁合同关系解除前的租金及解除后的占有使用费。至于租金和占有使用费标准，根据双方微信往来记录，程德保提出年租金40万元，而钟诚表示太高了要求价格和别人一样就行，但双方并未就租金标准达成一致。在程德保要求钟诚先支付2个月租金时，钟诚转账支付了5万元，再结合资众公司与赋朝公司间原租赁合同的租金标准等，本院酌定租金按每月25,000元计算。经计算，自2020年8月15日至2021年4月14日期间租金及占有使用费为20万元，钟诚已付程德保10万元，还应支付程德保10万元，并自2021年4月15日起按每日833.33元支付至实际返还系争房屋之日的占有使用费。对于程德保诉请的资金占用利息，即逾期利息损失，程德保主张合同解除之后占有使用费的资金占用利息，没有相应依据，本院不予支持。根据钟诚付款情况，合同解除前的2020年10月15日至11月21日的租金30,833元钟诚逾期支付，根据程德保诉请经计算应承担逾期利息损失为145元。据此，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告程德保与被告钟诚间就上海市嘉定区方陆路XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层房屋间的租赁合同关系于2020年11月21日解除；二、被告钟诚应于本判决生效之日起十日内携其财产搬离上海市嘉定区方陆路XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层、XXX号XXX层房屋，将上述房屋返还原告程德保；三、被告钟诚应于本判决生效之日起十日内支付原告程德保至2021年4月14日的租金及占有使用费10万元，并按每天833.33元支付自2021年4月15日至实际搬离之日止的占有使用费；四、被告钟诚应于本判决生效之日起十日内支付原告程德保逾期利息损失145元。如果未按判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费2,700元，减半收取1,350元，由被告负担。被告负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春法官助理 康雅莉书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……