广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初51号原告：梁家强，男，1960年3月4日出生，汉族，住广州市海珠区。被告：广州市富景物业管理有限公司，住所地广州市海珠区南田路顺龙街114号首层自编之一。法定代表人：陈振兴，总经理。委托诉讼代理人：李南华，被告员工。原告梁家强诉被告广州市富景物业管理有限公司业主知情权纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用普通程序，由审判员钟琴独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁家强、被告的法定代表人陈振兴及委托诉讼代理人李南华到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求保护本人知情权，责令被告无条件向本人提供昌盛小区物业管理状况的相关文件资料：（1）小区的建筑区域总平面图；（2）管理人员持证上岗的上岗证；（3）小区物业管理规约；（4）服务人员的基本情况、职责分工、联系方式；（5）投诉机制；（6）价格举报电话；（7）服务合同，包括等级、内容、标准、收费项目、收费依据；（8）安全生产应急预案；（9）小区的公共区域公共部位公共设施设备的收益明细，包括道路停车收费、昌盛小区停车场收费、商户占用公用地方收费、快递箱收费、净水机收费、入场摆摊收费、广告收费等；（10）公共区域部位及设施设备的养护记录；（11）设施设备的年检手续；（12）建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，包括维修项目的确认，维修方案的评估，价格评估，监督和保用；（13）配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收资料；（14）小区停车管理方案、人员配置；（15）物业管理满意度调查表及满意度明细；（16）相关部门的检查合格准许使用的文件；（17）对公共绿化部位的养护记录；（18）对楼体外墙楼顶防水的养护记录；（19）物管服务用房的使用情况，租金支付情况；（20）物管的收支报告，公共收益报告；（21）昌盛小区停车场承包合同；（22）第二期物管管理委托合同；（23）续聘申请，续聘手续；2、请求责成被告就物管管理委托合同、审计报告和停车管理等不清楚部分作出说明，并判明合法性和合理性：（1）物管管理委托合同中垃圾处理费的收取，维修费的摊分，第十九条的依据，及第七条至第十条的执行等不清楚部分；（2）审计报告中，前期投入，人员经费，公共收益等不清楚部分；（3）昌盛小区停车属性和收费；（4）物管管理委托合同条款第一章第8条不清楚；（5）关于小区公共设施设备、维护情况。事实和理由：一、原告作为小区业主对物业管理的知情权被剥夺了。被告进驻三年来，从未全面、准确、规范地公布小区物业管理状况的相关文件资料，原告询问也未有回应，严重的剥夺了作为业主的知情权。二、物管管理委托合同不清楚部分。物管管理委托合同是强加给业主的合同，只有公布执行，没有说明和讨论的，对业主的质疑没有任何的回应。（一）物管管理委托合同第四章第十九条约定：本小区的管理服务费按实行包干制，垃圾处理费每户10元／月收取。但市政府规定是每户5元／月收取。（二）物管管理委托合同第十九条第4款约定，每月维修项目中单笔额度1000元及以下的，包含管理费中。然而，被告事实上全都向业主摊分了。（三）更换02单元厨房排污管223.3元的摊分原则。原告接管已经两年多，沙井正常使用而淤塞，显然是被告维护不到位造成的，不应收费。假如需要摊分，一是由受益的业主协商，二是被告协助按照受益的原则来合理分摊。原告不应当承担这项摊分。（四）物管管理委托合同第四章物业管理费用第十九条第5款，当时原告也是强烈质疑的，被告没有明确回应，最后强行签订了。（五）物管管理委托合同第二章第七条至第十条的执行非常不到位，公共环境卫生、防灭四害、停车管理、消防，被告没有做好，小区一度成为老鼠的乐园，近期虽然有所改善，但脏乱还大量存在，特别是楼顶乱搭建。二、审计报告不清楚部分。被告从未按照物管条例的规定公布完整规范的收支情况，在合同临近到期时，在业主强烈质疑下才提出一个大家看不明，没有说明材料，不做解释的审计报告。可以说，这份审计报告存在严重的违规行为：一是被告2017年4月在招标中承诺，如果中标，向小区无偿投入30万，用于监控设备、绿化修整、基础设施修复，但在2017年的收入中没有这个收入，支出却列在其中。二是小区内昌盛小区车场收入不列入，但车场管理人员的费用支出却列在管理费的支出中。三是近三年被告负利润约120多万，被告还要求续聘。四是2017年绿化修剪费98400元，地面硬化91697元，2018年绿委行政费（实为罚款）5000元都是被告破坏绿化的支出。五是把公共收益的停车费收入直接列为物管的收入，构成了侵吞公共收益的事实，应予返还到公共收益账目。六是停车费收入是以61个车位，每个300元来推算的，大量的临时停车收入呢？七是商户占用土地收费、快递箱收费、净水机收费、入场摆摊费、广告收费等在哪里反映？三、昌盛小区停车的属性和收费。小区内的昌盛小区停车场是昌盛小区的同一征地项目红线范围内，属于同一住宅建筑区域的临时停车场，海珠区政府为业主。尽管昌盛小区停车场是被告以向业主承包合同的方式进行经营，但一直以来都是为小区业主提供停车服务，是住宅小区的临时停车场，且与小区物业管理捆绑一起的，是作为小区的配套项目让物管单位综合平衡利益的。如果被告终止物管管理委托合同，昌盛小区停车场承包合同也同时终止。被告却总是说与小区物业管理无关。车场附近也没有商场、写字楼、娱乐场所、物流园区需要配套。小区路临时停车收费和小区免费停车时长，都明确是属于住宅小区停车收费范畴，调整要按《广州市停车场条例》与业主协商，但被告擅自在11月1日强行调整。四、物管管理委托合同第一章第八条询问。被告实施了硬化绿地和砍树违法活动，违反了《广州市绿化条例》。被告辩称：一、被告于2017年9月与昌盛小区业委会签订物业服务合同以来，原告一直未履行业主义务，拒交物业费。2018年3月，其姓周的朋友代其缴交2020年3月前的物业费。二、小区的建筑区域总平面图，被告受聘时，昌盛小区业委会并无移交该资料。关于物业管理人员上岗的上岗证，特殊岗位工作人员持证上岗，附图为部分工作人员上岗证。小区物业规约见附图。昌盛小区管理处的职责分工已在管理处墙上张贴。被告进驻以来，建立完善的投诉、处理和回复程序，有专职人员负责对居民的投诉进行记录，反馈相关物业部门，并进行及时回复和记录处理结果。价格举报电话为12××5。关于服务合同，业委会与被告签订物业服务合同前20天在昌盛小区公告栏和昌盛小区业主群公示，原告当时已拍照并将公告栏玻璃推烂后，置之不理，昌盛小区管理处发现后立即安排清洁人员清理，以免伤及行人，并致电原告询问有没受伤，原告对以上内容非常了解。安全生产应急预案见附图。公共收益由业委会负责收支，并在昌盛小区公共栏每半年公示一次，若原告不清晰，可直接向业委会咨询。物业工程人员每周对公共设施设备进行检查养护。昌盛小区没有设施设备要求年检，只有维修记录。昌盛小区并无筹集维修基金，公共区域设施设备的维修养护由被告负责，需更换时昌盛小区管理处以分摊形式公示并筹集该工程费用，费用由使用者共同承担，《物权法》规定物权人不得以放弃权利不履行义务。被告受聘昌盛小区时，业委会并无提交配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收资料。、区停车管理方案在2017年10月在小区宣传栏公示、修改、公示和确立，并于2017年11月1日起试行。物业管理满意度调查表及满意度明细由业委会于2020年8月投票续聘物业公司时完成。相关部门的检查合格准许使用的文件，请原告到相关部门查询。暂无对公共绿化部位的养护记录，随着绿化面积增加，已开始逐步完善。关于楼体外墙楼顶防水的养护记录，被告工程部和清洁部定期检查和清洁，外墙离层也委托专业施工单位报价，并由昌盛小区管理处进行分摊筹集。物业用房由被告以租赁形式完成，与原告没有直接关系。物管的收支报告、公共收益报告已于2020年8月由会计师事务所以审计报告形式在小区宣传栏公示20天。沙地停车场不是小区的配套设施，此内容与原告无关。第二期物管管理委托合同于2020年8月在昌盛小区宣传栏公示并征询业主意见，若原告有需要，请到昌盛业委会查询。续聘申请与流程等相关内容昌盛业委会已于2020年7月中下旬在昌盛小区宣传栏公示。三、物业管理委托合同中费用收取是签订合同前协商并在小区内公示，在实际收取中如确有不合理地方，甲乙双方在接受小区业主合理建议，在协议后改进并退回。维修分摊因小区无维修基金，按小区实际部分使用单元分摊费用进行维护。审计报告在公示栏公示，向全小区业主开放，业主对审计报告有不明地方（对业主），可向业主代表、业委会提出，被告会跟业委会提交实际问题做出回复。昌盛小区停车场非小区配套，不做答辩。昌盛小区20多30年楼龄，地下管道堵塞是正常现象，与物业无关。02房公用管道维护，502是其中一个单元，究竟怎么用是业主的问题，维护是全体业主共有责任。原告对合同条款有疑问应该在公示期向业委会提出，签订后如有不合理或违规亦可向业主代表、业委会提出。四、关于审计报告。一是物业承诺30万投入在基础设施投入中，如有不符可向业委会提出，物业按承诺继续投入小区建设。二、三、四是物业公司公司审计数据，给业主知悉。五、六、七是公共收益，业委会每半年公布一次，原告请向业委会咨询。经审理查明：原告是昌盛小区的业主。2017年9月1日，被告与广州市海珠区昌盛小区业主委员会签订《物品移交清单》，记载移交物品为昌盛小区业主名册。本案庭审中，原、被告均确认以下事实：被告从2017年9月开始管理昌盛小区至今。原告明确其要求被告提供的材料期限指的是被告管理小区后所有的完整数据。本院认为：《中华人民共和国民法典》第九百四十三条规定：“物业服务人应当定期将服务的事项、负责人员、质量要求、收费项目、收费标准、履行情况，以及维修资金使用情况、业主共有部分的经营与收益情况等以合理方式向业主公开并向业主大会、业主委员会报告。”《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定：“业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。”原告作为涉案小区的业主，对于涉及小区共有权利的有关情况和资料具有相应的知情权，故原告要求被告公布、查阅昌盛小区物业管理规约、物业管理服务人员的职责分工、物业管理服务合同、安全生产应急预案、小区停车管理方案及人员配置、第二期物业管理委托合同、从2017年9月开始至本案生效之日止的公共区域部位及设施设备的养护记录、设施设备的年检手续、对公共绿化部位的养护记录、对楼体外墙楼顶防水的养护记录、物业管理的收支报告、公共收益报告合法有理，本院予以支持。原告要求被告公布、查阅小区的建筑区域平面图、配套设施和地下管网工程竣工图、竣工验收资料，被告表示昌盛小区业委会没有移交给被告，并提交了《物品移交清单》予以证明，故本院对被告该抗辩意见予以采信，对原告该诉讼请求不予支持。原告要求被告公布、查阅建筑物及其附属设施的维修资金筹集使用情况，被告已答复昌盛小区并无筹集维修资金，原告亦无证据证明昌盛小区有筹集维修资金，故本院对原告该诉讼请求不予支持。原告要求被告公布小区的公共区域公共部位公共设施设备的收益明细与上述公布公共收益报告重复，故本院对此不重复处理。原告要求被告公布相关部门检查合格准许使用的文件，该诉讼请求不明确、不具体且不具有可执行性，故本院不予处理。原告的其他诉讼请求不属于业主知情权的范围，且被告已当庭对原告要求做出说明部分做出了解释说明，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国民法典》第九百四十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州市富景物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内向原告梁家强公布、查阅广州市海珠区宝岗路昌盛小区物业管理规约、物业管理服务人员的职责分工、物业管理服务合同、安全生产应急预案、小区停车管理方案及人员配置、第二期物业管理委托合同、从2017年9月开始至本案生效之日止的公共区域部位及设施设备的养护记录、设施设备的年检手续、对公共绿化部位的养护记录、对楼体外墙楼顶防水的养护记录、物业管理的收支报告、公共收益报告；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费100元，由被告负担。上述受理费已经由原告预交，原告同意由被告在履行本判决时将其应承担部分直接支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员 钟 琴二〇二一年四月十三日书记员 杜彦泽莫敏琪