海南省第二中级人民法院   民事判决书   （2021）琼97民终345号   上诉人(原审原告)：匡南芳，女，1962年7月12日出生，汉族，现住海南省儋州市。   委托诉讼代理人：廖松日，海南椰达律师事务所律师。   被上诉人（原审被告）：海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司，住所地海南省儋州市那大镇。   法定代表人：王立福，该公司执行董事。   上诉人匡南芳因与被上诉人海南兴茂橡胶机械仪器研究制造有限公司（以下简称兴茂橡胶公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4253号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   匡南芳上诉请求：1.撤销一审判决，改判支持匡南芳一审全部诉求；2.案件受理费由兴茂橡胶公司承担。事实和理由：一、原审判决认定的事实不清、证据不足。儋州市住房和城乡建设局（以下简称住建局）的回复是要求匡南芳提供相关材料以确认是否符合购房条件，并未明确载明匡南芳不符合购买经济适用房的条件。匡南芳在儋州市人民政府官方网站公示的《2013年经济适用房申购户资料汇总表（第一批公示名单）》中，且匡南芳的购房资格未被取消，已经与兴茂橡胶公司签订购房合同，并依约付清全部购房款。匡南芳符合购买经济适用房条件、具备购买经济适用房资格。二、原审判决适用法律错误。《海南省人民政府办公厅关于印发海南省经济适用房管理实施办法》第十四条规定，住房保障主管部门收到居民申请购买经济适用房的材料后应进行初审、复审、公示、批准的程序。上述规定是对住房保障部门履行审核程序作出的规范要求，不能以行政单位是否履行审核义务作为认定匡南芳是否符合购买经济适用房条件、具备购买经济适用房资格的依据。三、兴茂橡胶公司应向匡南芳支付逾期办证赔偿金20580.95元。《保障性住房销售合同》（以下简称《销售合同》）是双方真实意思表达，且不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的《销售合同》合法有效。兴茂橡胶公司未按约履行合同义务，其行为已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定应承担赔偿上诉人损失等违约责任，参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款“可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”的规定，逾期办证损失以购房款182903元为基数，自2017年12月2日起到2020年7月1日止，按年利率4.35%计算，共计20580.95元。   兴茂橡胶公司辩称，一审法院事实认定清楚，法律适用正确，匡南芳不具备本案购房资格，其主张兴茂橡胶公司支付逾期办证违约金没有法律依据，案涉房屋并非商品房，系经济适用房，不能自由买卖，不应当支持逾期办证违约金。   匡南芳向一审法院起诉请求：1.判令兴茂橡胶公司向匡南芳支付赔偿金54870元；2.判令本案案件受理费由兴茂橡胶公司承担。   一审法院认定事实：2013年8月29日，匡南芳（乙方）与兴茂橡胶公司（甲方）签订《销售合同》,双方约定：匡南芳购买兴茂橡胶公司开发的案涉房屋，总房款为182903元。《销售合同》第十条约定中约定兴茂橡胶公司应在2014年1月30日前向匡南芳交付房屋；第十二条约定，除不可抗力外，兴茂橡胶公司未按照合同第十条约定的期限和条件将该房屋交付匡南芳，逾期超过三十个日历天后，匡南芳有权要求退房，兴茂橡胶公司应当自退房通知送达之日起十五日内退还匡南芳全部已付款，匡南芳要求继续履行合同的，合同继续履行；第十七条约定，房屋权属证明由匡南芳申请、兴茂橡胶公司协助办理，兴茂橡胶公司应在匡南芳入住后四个月内将房屋权属证书交付匡南芳，如因兴茂橡胶公司的责任，匡南芳不能在约定期限内取得房屋权属证书的，逾期六十日以上的，匡南芳有权单方解除合同，兴茂橡胶公司应当自收到匡南芳解除合同通知之日起十日内全部退还已付房款，匡南芳不解除合同的，兴茂橡胶公司可延期在三十日内办理完毕房屋权属证书。匡南芳称已付清购房款，兴茂橡胶公司未提出异议。2015年6月9日，兴茂橡胶公司因未能如期交房向住建局出具《承诺书》，承诺在7月20日至7月31日交房，如未能按时交房，该公司将给予各位业主赔偿，赔偿金按银行利息计算（逾期日期从2014年1月31日开始计算）。2015年10月29日，兴茂橡胶公司向顺心花园业主出具《承诺书》，承诺于2015年12月31日前顺心花园项目总体验收合格并交付业主使用，逾期将承担相应的责任。2016年7月15日，兴茂橡胶公司再次向顺心花园业主出具《承诺书》，承诺于2016年10月18日前向顺心花园业主交房，若未能在2016年10月18日前及时交房，每月支付每户业主合同违约金及租房等费用每月共计2000元直至交房为止。2020年4月26日，兴茂橡胶公司出具《关于顺心花园小区备案办证进度说明》，称争取在2020年年底完成办理房产证等相关事宜。案涉房屋现尚未办理房屋产权证书。《销售合同》签订后匡南芳支付购房款，兴茂橡胶公司向匡南芳出具《收据》。兴茂橡胶公司对匡南芳已付清购房款的主张没有提出异议，视为认可案涉房屋购房款已付清。   另查明，住建局于2020年10月27日向一审法院作出《关于海南省儋州市人民法院（2020）琼9003民初4280号的反馈意见》（儋建函〔2020〕130号），载明了兴茂橡胶公司开发建设的“兴茂顺心花园”是属于分散性经济适用房，属于保障性住房类别的一种，同时载明了包括本案在内及一审法院审理的系列案共75名匡南芳中仅有26名于2014年4月由住建局下属单位儋州市保障性住房建设管理服务中心进行公示，根据公示名单显示，匡南芳未在该公示名单中。   一审法院认为，本案兴茂橡胶公司所售房屋为儋州市保障性住房，并非商品房，案由宜定为房屋买卖合同纠纷，本案立案时案由为商品房预售合同纠纷有误，现予以更正。   本案兴茂橡胶公司所销售房屋为儋州市经济适用房，购买经济适用房需具有购房资格。《经济适用住房管理办法》第二十五条规定：“城市低收入家庭申请购买经济适用住房应同时符合下列条件：（一）具有当地城镇户口；（二）家庭收入符合市、县人民政府划定的低收入家庭收入标准；（三）无房或现住房面积低于市、县人民政府规定的住房困难标准。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由市、县人民政府根据当地商品住房价格、居民家庭可支配收入、居住水平和家庭人口结构等因素确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。”根据上述查明事实，匡南芳并不能提供证据证实其具有购买儋州市经济适用房的资格，而住建局出具的反馈意见载明的经过公示的购房人并不包括匡南芳，一审法院据此认定匡南芳现并不具有购买经济适用房的资格。匡南芳主张其具有购买案涉房屋的资格，但未提交充分证据证明，应由匡南芳承担举证不利后果。一审法院认为，国家实行保障性住房制度，是基于公共政策的考虑，是为保证城市低收入者和住房困难者实现住房需求，因此不具有购房资格的人购买或者使用经济适用房，客观上损害了其他符合购房资格的人的购买权，是损害社会公共利益的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益”的规定，匡南芳与兴茂橡胶公司签订的《销售合同》为无效合同。无效合同自始无效，匡南芳主张兴茂橡胶公司支付其逾期交房违约金及逾期办证违约金的前提是双方签订的《销售合同》有效，故匡南芳的诉请没有事实和法律依据，一审法院不予支持。   综上，匡南芳的诉请理由不能成立，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第四项及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：驳回匡南芳的全部诉讼请求。案件受理费585.88元，由匡南芳负担。   二审审理期间，匡南芳提交：《儋州市保障性住房建设管理服务中心关于顺心花园业主申购经济适用房条件的答复》，拟证明匡南芳符合购买经济适用房条件、具备购买经济适用房资格。兴茂橡胶公司对该证据的三性均有异议，认为住建局已经于一审时否认了匡南芳的购房资格，该证据仅加盖单位印章不符合证明材料的形式要件，且公示并不具有证明力。经质证，本院认为，该名单经儋州市保障性住房建设管理服务中心公示，足以证明匡南芳具有购房资格，本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。   本院二审审理查明，儋州市保障性住房建设管理服务中心于2020年12月11日出具《关于顺心花园业主申购经济适用房条件的答复》，根据该答复中《符合经济适用房条件人员名单》显示，匡南芳符合购买经济适用房的购房条件。兴茂橡胶公司已于2017年7月2日将案涉房屋交给匡南芳。匡南芳于2020年7月13日向一审法院提起本案诉讼。   根据查明的事实，匡南芳具有购买儋州市经济适用房的资格，其与兴茂橡胶公司签订的《销售合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的禁止性规定，属合法有效合同,双方应依约履行各自的权利义务。本院认为，本案二审的争议焦点是：一、匡南芳主张的逾期交房违约金是否有事实根据以及该主张是否超过诉讼时效；二、匡南芳主张逾期办证违约金是否有事实根据以及该主张是否超过诉讼时效。   关于第一个争议焦点。根据双方签订的《销售合同》，兴茂橡胶公司应当于2014年1月30日前向匡南芳交付案涉房屋，但兴茂橡胶公司直至2017年7月2日才向匡南芳交付了房屋，已经构成了违约，应当承担2014年1月31日起至实际交房之日即2017年7月2日止的违约责任。《中华人民共和国民法总则》自2017年10月1日起施行,《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持”。依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条：“......诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算......”的规定，本案诉讼时效期间应是匡南芳自知道兴茂橡胶公司应承担违约责任之日起三年。匡南芳于起诉之日即2020年7月13日主张兴茂橡胶公司承担逾期交房的违约金，已经超过三年诉讼时效，本院不予支持。   关于第二个争议焦点。根据双方《销售合同》第十七条约定，兴茂橡胶公司应在匡南芳入住后四个月内将房屋权属证书交付匡南芳，如因兴茂橡胶公司的责任，匡南芳不能在约定期限内取得房屋权属证书的，逾期六十日以上的，匡南芳有权单方解除合同，兴茂橡胶公司应当自收到匡南芳解除合同通知之日起十日内全部退还已付房款，匡南芳不解除合同的，兴茂橡胶公司可延期在三十日内办理完毕房屋权属证书。现兴茂橡胶公司交房后已超过四个月未将房屋权属证书交付匡南芳，匡南芳亦未主张解除合同，合同继续履行，则兴茂橡胶公司应于交房后的4个月内即2017年11月2日前协助匡南芳办理案涉房屋权属证书，兴茂橡胶公司未按照合同约定履行义务，其行为已构成违约。鉴于双方仅约定逾期办证六十日以上的匡南芳有权解除合同，并未约定兴茂橡胶公司应承担逾期办证的违约金，匡南芳亦没有提交证据证明其损失数额，且案涉房屋至今未通过竣工验收合格，不具备办证条件，办证时间也无法确定，匡南芳该项诉讼请求缺乏充分的合理性，本院不予支持。若案涉房屋的办证条件成就时，兴茂橡胶公司仍未积极履行办证义务，匡南芳可另案向兴茂橡胶公司主张逾期办证违约金。   综上所述，匡南芳的上诉请求不成立，本院不予支持；一审法院事实认定虽然有误，但不影响判决结果。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费1171.76元，由匡南芳负担。   本判决为终审判决。   审判长 赖永驰   审判员 万晓霞   审判员 叶玉华      二〇二一年四月二十九日   法官助理 白 黎   书记员 王雪娟   附相关法律条文:   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。