洛阳市老城区人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0302民初490号原告：洛阳豫剧院演艺有限公司，住所地河南省洛阳市老城区周公路**。法定代表人：张松晓，该公司总经理。委托诉讼代理人：张欢欢，河南中冶律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘佼佼，河南中冶律师事务所律师。被告：冯占强，男，1977年12月1日出生，汉族，住河南省洛阳市老城区。委托诉讼代理人：程素想（系冯占强妻子），住河南省洛阳市老城区。原告洛阳豫剧院演艺有限公司（以下简称洛阳豫剧院）与被告冯占强房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告洛阳豫剧院和被告冯占强双方的委托诉讼代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告洛阳豫剧院向本院提出诉讼请求：1.判令被告冯占强立即腾退位于洛阳市老城区周公路11号院6号门面房；2.判令被告冯占强按月租金900元支付自2020年1月1日起至实际腾房之日止的房屋占用费及利息损失（利息损失按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自2020年1月1日起算至实际腾房之日止，暂算至2020年12月31日为10800元）；3.本案诉讼费由被告冯占强负担。事实与理由：原被告于2019年1月1日签订了《租房合同书》，原告洛阳豫剧院将位于老城区周公路11号院6号门面房出租给被告冯占强使用，合同第一条第二款约定“租期自2019年1月1日起至2019年12月30日止，合同到期后自动终止，若需续租，双方协商另办新的手续”、第二条第二款约定“每年的合同从1月10日以前签订，如超期视为不用房，甲方有权收回房屋”。合同到期后原被告未在2020年1月10日前续签租赁合同，被告冯占强应立即腾退房屋，原告洛阳豫剧院多次要求后，被告冯占强拒绝腾房，也未向原告洛阳豫剧院支付房屋占用费，故诉至本院。被告冯占强辩称，被告冯占强在案涉门面房经营多年，每次租赁合同期满原被告双方均续签合同，延续至2019年1月1日，原被告双方再次签订了租期一年的《租房合同书》，租期内不欠租金。2019年底原告洛阳豫剧院通知周公路11号院12家租户5日内腾房，不再续签合同。原告洛阳豫剧院所诉租期届满后各租户不愿续签合同不是事实。原告洛阳豫剧院在各租户不知情的情况下将案涉门面房租给第三人的行为，侵犯了承租方的优先承租权，其与第三人签订的合同无效，其向各租户主张租期届满后的房屋租金系无理要求。答辩人搬出房屋前这里已是一片工地，道路被圈围，案涉门面房被停水停电，已不具备营业条件，答辩人承受了经济损失。2020年5月9日，国家八部委联合印发《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业、中小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，该意见明确指出应免除2020年上半年三个月房屋租金。原告洛阳豫剧院的行为侵害了各租户的利益，各租户不应承担房屋占用费。本院经审理认定事实如下：1.原被告双方签订租赁合同情况：2019年1月1日洛阳豫剧院（甲方）与冯占强（乙方）签订了《租房合同书》，约定甲方将位于周公路11号院6号门面房出租给乙方使用；租期暂定1年，自2019年1月1日起至2019年12月30日止，合同到期后自动终止，若需续租，双方协商另办新的手续；每月租金900元整，每半年交纳一次，先交租金后使用，另交保证金1000元，合同期满后退还等内容。2.本案租赁合同履行情况：合同签订后，洛阳豫剧院按约定交付了门面房，冯占强交纳了租期内的租金和保证金1000元。租赁合同期满后，原被告双方未续签合同。2019年12月23日、2020年7月25日、2020年8月26日，洛阳豫剧院告知周公路11号院各租户自2020年1月1日起不再对外租赁、不再续约、要求租户清理水电费并交回门面房钥匙。洛阳豫剧院因冯占强未交还钥匙、腾退房屋而提起诉讼。本案审理中，洛阳豫剧院于2021年4月19日收回了案涉门面房，但未向租户退还保证金1000元。周公路11号院部分租户2021年2月24日拍摄的照片显示，涉案门面房供电空气开关被摘除。3.本案关联事实：①2019年12月27日，洛阳豫剧院（甲方）与洛阳文保集团洛阳中京文化旅游发展有限公司（乙方，以下简称中京公司）签订《洛阳豫剧院演艺有限公司房屋租赁合同》一份，该合同约定：甲方将周公路11号院的房屋出租给乙方使用，该房屋实测租赁总面积为483.777平方米；租期二十年，自2020年1月1日起至2039年12月31日止；房屋总体租金由第三方评估机构进行评估认定，前两年租金一层每月每平方米42元、年租金243823.61元等内容。②中京公司统一更换了周公路11号院12间门面房的门头招牌和大门。原被告双方均认可统一换门的时间为2021年3月15日；但对更换门头招牌的时间陈述不一致，部分租户2020年9月1日拍摄的照片显示，上述12间门面房门头招牌已被统一更换。③2019年7月5日，隋唐洛阳城老旧街区改造提升项目指挥部印发了《老城区特色商业步行街改造提升实施方案》。改造范围包括特色商业步行街和红色文化步行街，其中特色商业步行街改造提升范围包括周公路等路段。周公路11号院部分租户拍摄的照片显示，该路段2020年6月至同年9月在施工中。2020年8月24日隋唐洛阳城老旧街区改造提升项目指挥部公布了“腾迁通知”，主要内容为：2020年1月1日起洛阳豫剧院已收回了周公路11号院临街十二家商铺的经营权，前期因疫情原因未催促各商户腾迁，后期已多次发通知并到场催促商户腾迁（2020年1月、4月两次发通知，同年4月28日现场催促1次、5月现场催促4次、7月25日现场催促1次），请各商户于2020年8月25日前结清相关费用腾空房屋。4.洛阳豫剧院享有案涉房产的土地使用权，并取得了建设工程规划批准书和建筑工程施工许可证，对案涉房产享有合法产权。本院认为，1.关于法律适用问题。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外；第二十一条规定：民法典施行前租赁期限届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院不予支持;租赁期限在民法典施行后届满，当事人主张适用民法典第七百三十四条第二款规定的，人民法院依法予以支持。根据上述规定，本案法律事实引发的纠纷发生在民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定；本案租赁合同租期届满于民法典施行前，不适用民法典的规定。2.原告洛阳豫剧院与被告冯占强签订的《租房合同书》系双方真实意思表示，合法有效。该合同明确约定租期自2019年1月1日起至2019年12月30日止，合同到期后自动终止，若需续租，双方协商另办新的手续。在该合同期限届满前，原告洛阳豫剧院通知被告冯占强不再续约，之后与案外人中京公司签订租赁合同的行为，没有侵犯他人利益。被告冯占强在合同期限届满、未与原告洛阳豫剧院续签租赁合同的情况下继续占有门面房的行为，侵犯了出租人对租赁物的使用权，原告洛阳豫剧院要求其立即腾房、并支付房屋占用费的理由成立。3.关于房屋占用费数额的认定。根据本案查明的事实，被告冯占强应支付自2020年1月1日起至2021年4月19日止的房屋占用费为14070元（酌定按每月900元计算）。考虑到疫情原因及国家关于应对疫情缓解房屋租金压力的相关指导意见，结合本案的具体情况，酌定扣减5个月的房屋占用费，同时被告冯占强已交纳的保证金1000元从上述房屋占用费中扣减后，被告冯占强应向原告洛阳豫剧院支付房屋占用费8570元。原告洛阳豫剧院主张房屋占用费超出部分，本院不予支持。4.原告洛阳豫剧院主张的其他损失，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百二十条，《中华人民共和国合同法》第二百三十五条，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一?被告冯占强于本判决生效之日起十日内向原告洛阳豫剧院演艺有限公司支付房屋占用费8570元；二、驳回原告洛阳豫剧院演艺有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费35元(已减半收取)，由原告洛阳豫剧院演艺有限公司负担18元，由被告冯占强负担17元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 李 宣二〇二一年四月二十八日书记员 于梦瑶