山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民初320号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路107号，统一社会信用代码9137020068258177XT。 法定代表人：王磊，总经理。 委托代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 委托代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：张秀，女，1970年12月30日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室，统一社会信用代码913702007768452381。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 被告（被执行人）：山东赛赛集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区香港东路316号弄海园5号楼2层，统一社会信用代码913702126645017568。 法定代表人：韩宜笑，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称明霞公司）与被告张秀、青岛威乃达投资有限公司（以下简称威乃达公司）、山东赛赛集团有限公司（以下简称赛赛公司）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张红，被告张秀到庭参加诉讼。被告威乃达公司、赛赛公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决准许对青岛市市北区产的执行；2.本案诉讼费等费用由被告负担。 事实和理由：青岛市中级人民法院执行部门作出的(2021)鲁02执异26号执行裁定书，裁定中止对案涉房产的执行。原告明霞公司对该裁定不服，认为该裁定认定事实、适用法律错误，特提起执行异议之诉。一、被告张秀提出执行异议的案涉房产登记在在被告威乃达公司名下，其并非案涉房产的物权人，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条第一款第一项、第二十五条第一款第一项、《民法典·物权编》第二百零九条之规定，被告张秀对案涉房产享有的物权期待权仍是债权，与原告明霞公司对案涉房产享有的已赋予强制执行效力的执行债权相比不具有优先性，对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益。原告依据已生效法律文书对威乃达公司名下该项财产予以强制执行，符合事实，且于法有据，依法应予准许。二、被告张秀并未提供充分证据证明其已经合法占有涉案房屋，其对于涉案房屋不能办理产权过户登记具有过错，异议请求没有事实和法律依据，不享有足以排除案涉房屋强制执行的民事权益，不符合根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定。首先，被告并非为了居住而签订的《青岛市商品房预售合同》，案涉房屋本身属于被告的投资行为，与该二十八条所保护的生存价值相异。从张秀签订的《青岛市商品房预售合同》形式上看，虽然张秀与威乃达公司签订了《青岛市商品房预售合同》并已办理了网签，但是网签合同仅是一种行政管理手段，为了管理的方便，而非确定对涉案房屋享有的物权。况且，网签合同根本不能对抗司法部门的查封，被告以涉案房屋已经办理网签为由要求排除执行也没有事实及法律依据。其次，被告并未“合法占有”涉案房屋。被告并未合法占有涉案房屋；被告并未提供涉案房屋已经验收合格的证明材料。涉案房屋未经竣工验收，则涉案房屋存在根本无法交付使用的可能性，更罔论合法占有涉案房屋。被告并未自主、实际占有涉案房屋；被告对案涉房屋的占有应当是自主、实际占有，而不是对外出租、储备升值等经营性使用。被告提供的房屋交接书不能证明已经实际占有涉案房屋。再次，被告并未提供证据证明已全部支付案涉房屋价款。被告所提交的房屋收付款凭证等证据材料中，并未提交相应的银行转账记录证明涉案房款已经全部、实际支付出卖人，仅凭威乃达公司出具的收款收据，并不能证明其已经确实将全部房款实际交付。最后，被告张秀提供的《青岛市商品房预售合同》第三十二条约定，被告张秀应当向房地产登记机构申请预购商品房预告登记，显然涉案房屋并未办理该预告登记，对此被告存在明显过错。故，案涉房屋系因被告自身原因不能办理过户登记。综上，被告张秀对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，请求判如所请。 被告张秀辩称，张秀于2010年12月7日全款购买的威乃达公司出售的房屋，该公司出具了收款收据，当日签订了青岛市商品房预售合同，约定2011年10月30日交付房屋，同时约定如在约定期限内无法交付，威乃达公司应该支付房价款万分之五的违约金。2013年11月25日威乃达公司与张秀签订的房屋交接书，将房屋交付，2013年12月30日张秀与其他四人与威乃达公司签订了违约金赔付协书。2014年9月5日张秀与孙志涛签订了房屋租赁合同并收取了房屋租金，孙志涛租用该房屋使用至今。十五大街项目是青岛市市北区遗留问题，因为威乃达公司长期不给办理房产证，张秀等200多户业主多次集体上访要求办理产证。张秀依约支付涉案房屋的购房款并办理了涉案房屋的交付手续，已合法占有涉案房屋，且上述行为均发生在被查封之前，房屋没有办理过户登记手续并非是张秀自身的原因，所以对原告的诉讼请求应该予以驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于本案的执行依据。明霞公司与威乃达公司、赛赛公司房屋买卖合同纠纷一案，青岛仲裁委员会于2018年7月4日作出青仲裁字（2017）第677号裁决书，裁决：1.解除明霞公司与威乃达公司于2008年7月23日签订的《订制合同》及于2013年6月17日签订的《补充协议》。2.解除明霞公司与威乃达公司于2014年1月9日签订的编号分别为201300219382和201300221986的两份《预售合同》。3.威乃达公司返还明霞公司已支付的合同款433563680.00元。4.威乃达公司按照中国人民银行同期贷款利率标准，向明霞公司支付至实际付清之日的资金占用损失，暂计算至本裁决作出之日为106284824.00元。5.赛赛公司对威乃达公司的上述第3、4项给付义务承担连带清偿责任。6.本案仲裁费2899794.00元，由威乃达公司、赛赛公司承担。以上款项共计542748298.00元，威乃达公司、赛赛公司应自本裁决书送达之日起十日内给付明霞公司。逾期给付，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 2.关于涉案房产的查封及执行情况。明霞公司于2017年10月24日向青岛仲裁委员会申请财产保全，青岛市崂山区人民法院于2017年10月26日作出（2017）鲁0212财保49号民事裁定书，裁定冻结赛赛公司、威乃达公司银行存款人民币546720091元或查封其同等价值的其他财产，并于2017年12月5日作出协助执行通知书，查封青岛威乃达投资有限公司包括案涉房产在内的多套房产。查封期限自2017年12月5日至2020年12月4日止。 因被执行人未履行生效法律文书所确定的义务，申请执行人明霞公司向本院申请强制执行，执行案号为（2018）鲁02执807号。2020年4月13日，明霞公司名称变更为现称。 2019年3月19日，本院作出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括案涉房产。 3.关于张秀与威乃达公司的签约及履行情况。2010年12月7日，张秀与威乃达公司签订《青岛市商品房预售合同》并予以网签备案，约定由张秀购买案涉房产，总房价款为913105元，案外人张秀向威乃达公司支付全部购房款。2013年11月25日，威乃达公司与张秀签订房屋交接书，将案涉房产已交付张秀占有使用，因存在逾期交房行为，威乃达公司还对张秀等业主进行了相关赔付。张秀取得涉案房屋后将其对外出租。 2015年4月22日，青岛市城乡建设委员会建筑工程管理局等出具《关于青岛市市北区十五大街项目A1、A2区部分商铺业主咨询相关问题的回复》，回复称涉案项目：A1、A2区已分别于2013年12月10日及2014年1月10日通过建设单位威乃达公司按相关规定程序组织的单体竣工验收。A1区于2014年3月3日取得了竣工验收备案证。A2区因威乃达公司尚未缴纳齐全配套费，未能办理竣工验收备案。因涉案房屋未办理过户登记手续等，张秀等多名业主曾于2017年9月到有关部门信访。 4.关于本案的诉讼来源。本院在（2018）鲁02执807号案执行过程中，张秀向本院提出执行异议。本院执行部门以（2021）鲁02执异26号裁定书支持了该异议，裁定中止对被执行人威乃达公司名下位于青岛市市北区产的执行。明霞公司对该执行异议裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 上述事实，有当事人提交的青岛市商品房预售合同、威乃达公司开具的收据、银行流水、威乃达公司给十五大街业主的一封信、收房交接书、十五大街商铺租赁合同、收条、物业费收据、水电费收据、违约金赔付协议书、上访信、有关机关回复函、信访事项处理意见书等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请执行人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”是为一般不动产物权期待权对抗普通金钱债权执行的规定。本案中，在案涉房产被查封数年前，张秀即已与被执行人威乃达公司签订书面房屋买卖合同，政府相关部门也对该合同予以网签备案，足以认定房屋买卖关系的真实性及有效性。张秀已按约定支付全部购房款并占有使用案涉房产，案涉房产未办理过户登记也非张秀自身原因造成。故张秀构成一般不动产物权期待权的条件，再鉴于明霞公司的债权为普通金钱债权，并非担保物权等优先受偿权，本院执行部门认定张秀对涉案房屋的权利优于明霞公司的债权，裁定中止对涉案房屋的执行，并无不当。明霞公司的诉求无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费12931元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年四月二十九日 法官助理  王 明 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷