广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终658号上诉人（原审被告）：李合梅，男。被上诉人（原审原告）：吴敬俊，男。上诉人李合梅因与被上诉人吴敬俊租赁合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初97号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月26日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人李合梅和被上诉人吴敬俊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人李合梅上诉请求：一、撤销一审判决，改判李合梅仅需退还押金10100元给吴敬俊；二、判决本案诉讼费由吴敬俊负担。事实与理由：一审法院认定李合梅与吴敬俊签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，双方均应依合同约定履行各自的义务，并确认吴敬俊与李合梅签订的《租赁合同》于2020年6月28日解除。既然《租赁合同》合法有效，《租赁合同》又于2020年6月28日才解除，那么吴敬俊就应按合同约定支付租金。自2019年9月20日起至2020年6月28日止李合梅己将涉案房屋交给吴敬俊使用9个月零7天，共计277天。结合双方在合同中约定租金为每月3000元，故该277天的租金为27700元（3000元/月÷30天×277天）。扣减吴敬俊己支付的租金12800元（27700元－12800元=14900元），吴敬俊应支付李合梅租金14900元。所以李合梅应退回押金10100元给吴敬俊（25000元－14900元=10100元）。被上诉人吴敬俊答辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当。请求二审法院驳回上诉，维持原判。吴敬俊向一审法院起诉请求：一、判决解除李合梅和吴敬俊于2019年9月20日签订的《租赁合同》；二、判决李合梅退还押金25000元及租金5600元给吴敬俊；三、判决本案诉讼费由李合梅负担。一审法院审理查明：李合梅系广东海洋大学退休工作人员。针对李合梅擅自将学校分配给其个人居住使用的广东海洋大学主校区教工四栋102房分割并出租的行为，广东海洋大学管理方于2019年9月9日向李合梅下达《调房通知》，告知其已违反学校内部的管理规定，学校拟将其该住房调整到学校的霞山校区第25栋212房居住，并清空广东海洋大学主校区教工四栋102房。2019年9月20日吴敬俊（乙方）与李合梅（甲方）签订了一份《租赁合同》。合同第一条约定：“甲方提供位于广东海洋大学主校区教工四栋102房部分场地17平方米租给乙方经营小吃”。合同第二条约定：“乙方每月交租金3000元（含水电费）给甲方，一年按十个月计算，租金每学期预交5个月，甲方同意三年内给乙方续租不涨租金”。合同第三条约定：“一年收十个月租金，租赁期满或合同解除后，剩余金额甲方全部退回给乙方，不得以任何理由扣除乙方押金”。合同第六条约定：“在乙方经营期间，中途如因甲方原因不能提供场地给乙方经营，甲方在三日之内全部退还乙方预交的剩余租金和全部押金”。合同第七条约定：“租赁期限为一年，从2019年9月20日起至2020年9月19日止”。合同签订后，2019年9月15日，吴敬俊向李合梅支付了押金25000元以及2019年9月20日至2020年2月期间的场地租金12800元，合计37800元。此后，李合梅将涉案商铺交付给吴敬俊使用。2019年12月9日，广东海洋大学资产与实验室管理处、保卫处联合下文，要求李合梅配合学校工作，对擅自违章搭建的建筑物自行拆除，恢复涉案房屋的原貌。吴敬俊已按校方的通知要求已于2019年12月12日正式停业。因涉案租赁合同无法继续履行，吴敬俊向李合梅催讨合同尚未履行部分的租金和押金未果，遂于2020年1月15日向一审法院提起诉讼。一审法院审理认为，吴敬俊与李合梅签订的《租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。双方均应依合同约定履行各自的义务。但涉案合同在履行过程中，因校方履行管理职能，调换李合梅的住房，并且收回涉案房屋，导致涉案合同在事实上履行不能，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第一项：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；……”的规定，故涉案合同依法应予以解除。吴敬俊主张解除涉案合同，于法有据，一审法院予以支持。又因涉案合同已经部分履行，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定以及吴敬俊、李合梅双方在涉案合同第六条：“在乙方经营期间，中途如因甲方原因不能提供场地给乙方经营，甲方在三日之内全部退还乙方预交的剩余租金和全部押金”的约定，故对于涉案合同尚未履行部分，依法应当终止履行；对于合同尚未履行部分的预付租金及押金，依法应当予以返还。根据自2019年9月20日起李合梅已将涉案场地交付给吴敬俊使用至2019年12月12日校方通知停止营业使用，吴敬俊实际使用涉案场地时间为83天，并结合双方在涉案租赁合同中约定的每月租金为3000元，故可确认该83天的租金为8300元（3000元／月÷30天×83天）。扣减上述款项后，李合梅实际仍应退还给吴敬俊的预付租金数额为4500元（12800元-8300元）、押金25000元，共计29500元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条的规定，判决：一、确认吴敬俊与李合梅签订的《租赁合同》于2020年6月28日（起诉状副本送达之日）解除。二、限李合梅在判决发生法律效力之日起十日内退还租金4500元、押金25000元共29500元给吴敬俊。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费565元，由吴敬俊负担28元，李合梅负担537元。本案二审中，双方当事人均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明：吴敬俊在本案一审中提供了其与李合梅的通话录音以及微信聊天记录，显示吴敬俊于2019年12月15日致电及发送微信信息给李合梅表示终止合同。李合梅在本案二审庭审中明确表示对一审法院认定的押金数额和2019年12月12日及之前的租金数额无异议。本院认为：本案属租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对李合梅上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据李合梅上诉请求的事实理由及吴敬俊的答辩意见，双方当事人二审争议的焦点问题是：关于李合梅请求吴敬俊支付2019年12月12日之后的租金是否具有依据问题。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付给承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”的规定，李合梅作为出租人负有向吴敬俊提供符合约定的租赁物的义务。广东大海洋大学作为涉案房屋的权利人，向李合梅发出《调房通知》及向租户发出腾房通知，即限制了李合梅对涉案房屋的处分，李合梅已不能依约向吴敬俊履行租赁合同义务，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，吴敬俊有权解除合同。吴敬俊已于2019年12月15日通知李合梅终止合同，但吴敬俊对一审法院认定合同于2020年6月28日解除也无异议，考虑到合同解除时间的认定对双方当事人实体权利义务并无影响，故本院对一审法院认定的合同解除时间不予调整。李合梅主张吴敬俊应支付2019年12月12日之后的租金，应举证证明其2019年12月12日之后履行了提供符合约定的租赁物给吴敬俊使用的对待义务，李合梅并未提供证据证明吴敬俊于2019年12月12日之后仍占有使用涉案房屋，李合梅应承担举证不能的不利后果。综上，李合梅主张吴敬俊应支付2019年12月12日之后的合同对价无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，李合梅的上诉请求不能成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费537元，由上诉人李合梅负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年四月十三日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。