湖南省株洲市天元区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0211民初891号原告：中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行，住所地湖南省株洲市天元区嵩山路298号。负责人：熊伟平，系该行行长。委托诉讼代理人：周韧，株洲市胜天法律服务所法律服务工作者。代理权限为特别授权，即代为承认、放弃、变更诉讼请求，提起反诉、上诉，进行和解、签收法律文书、领取执行标的物、款等。委托诉讼代理人：邱凌云，湖南天桥律师事务所律师。代理权限为一般代理。被告：易果，男，1990年2月9日出生，汉族，住湖南省湘潭市岳塘区。被告:株洲碧桂园房地产开发有限公司，住所地株洲市云龙示范区职教大学配套服务中心6栋二楼。法定代表人：张志远，系公司执行董事。委托诉讼代理人：陈赛标，系公司员工，男，1989年4月4日出生，汉族，住湖南省茶陵县，代理权限为特别授权（代为和解、调解、撤诉，提起上诉，申请执行，提交、签收、受领本案诉讼文书等）。原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行（以下简称邮储银行）与被告易果、株洲碧桂园房地产开发有限公司（以下简称碧桂园公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案受理，由审判员吴辉适用简易程序于2021年4月22日公开开庭进行了审理。由实习法官助理罗洁协助审理。由书记员刘洁担任法庭记录。原告诉讼代理人周韧及被告碧桂园公司诉讼代理人陈赛标到庭参加了诉讼。被告易果经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告邮储银行向本院提出诉讼请求：1、判令被告易果偿还原告贷款本金213933.68元及利息1665.07元（暂计算至2020年9月15日止，之后的利息按合同约定支付至被告实际清偿之日止）2、判令被告易果以其所有的位于株洲市云龙示范区××路××号株洲××栋××号房屋（湘2017株洲市不动产证明第××号）为其债务抵押担保范围内29万元内承担清偿责任，原告对该房屋的拍卖变卖款享有优先受偿权；3、判令被告碧桂园公司对易果的上述债务承担连带责任；4、被告承担本案的诉讼费用以及代理费用10000元。事实与理由：2015年4月10日被告易果在以购房为由向原告借款。原告授信29万元借款给被告易果使用，期限为240个月。2015年4月16日，原被告之间签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》（编号：4××0）。合同中对双方贷款金额、利率、期限、还款方式、计息、双方的权利和义务等作了相应的约定，且被告愿意提供金额为29万元的最高额抵押担保抵押权人的债权，抵押权与被担保的所有权同时存在，被担保债全部清偿完毕后，抵押权才消灭。被告易果以其所有的位于株洲市云龙示范区××路××号株洲××栋××号房屋（湘2017株洲市不动产证明第××号）为其债务抵押担保范围为该笔债务提供抵押担保。合同签订以后，原告向被告发放了贷款，被告未按合同约定按时履行还本付息义务，截至2020年9月15日，被告尚欠原告借款本息合计215598.75元。原告催收未果，故诉至法院。被告碧桂园公司辩称：案涉房屋已办理预抵押登记，根据被告碧桂园公司与原告签订的《按揭业务担保合作协议》，被告碧桂园公司仅在处置抵押物不足的部分承担连带责任。另，依照《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条，该涉案房屋已经办理首次登记，所以抵押权已经在预抵押登记之日设立，原告对涉案房屋已享有优先受偿权，被告碧桂园公司不需要承担担保责任。被告易果未向本院提供答辩意见和证据。经审理查明：原告邮政银行株洲分行与被告碧桂园公司签订了《按揭业务担保合同协议》，主要约定：“1、乙方同意为购买该项目的房产的所有符合抵押贷款条件的购房者向甲方提供本协议约定的连带责任保证，本协议另有约定的除外。（一）乙方所保证的范围为：乙方在保证期间内，购房者与甲方、乙方所签订的《中国邮政储蓄银行个人购房/购车借款及担保合同》项下的购房者应承担的全部费用；（二）乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的借款合同将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。2、甲方承诺先行使预抵押权，在处置购房人所购房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。3、甲乙双方一致同意：不管借款合同对甲乙双方的权利义务作如何约定、借款合同的格式版本作如何变更，涉及甲乙双方之间的权利义务，均以本协议约定为准，不按借款合同履行。”2015年4月17日，原告邮政银行株洲分行（贷款人、抵押权人）与被告易果（借款人、抵押人）、碧桂园公司（保证人）签订了一份《个人购房／购车借款及担保合同》（编号：4××0），约定：“因购买坐落于云龙示范区××路××号株洲××栋××室，借款人向贷款人借款29万元；借款期限240个月，自2015年4月17日至2035年4月17日止；借款利率以中国人民银行公布的同期档次人民币基准利率为准；还款方式为按月等额本息；借款人未按合同约定的日期（包括被宣布提前到期）、金额偿还的贷款，贷款人有权按罚息利率按日计收利息，对不能按时支付的利息，按罚息利率计收复利。罚息利率在约定利率基础上加收30%确定；借款人连续3个月或累计6次未按时足额偿还贷款本息，或发生其他违约情形的，贷款人有权解除本合同，宣布已经发放的贷款提前到期,要求借款人提前清偿全部或部分贷款，以及所产生的利息、罚息、复利、补偿金及其他费用等措施；贷款人为保障自身利息先行垫付的费用，有权随时向借款人和担保人追偿；抵押人自愿以其购买的上述房屋为本合同项下贷款人的债权向其提供抵押担保；保证人为本合同项下贷款提供阶段性连带责任保证，但如满足正式抵押登记手续办理完毕且贷款人收到记载有上述正式抵押登记信息的房屋他项权证书的，保证人则对上述条件同时满足之日后的到期借款人的债务免除保证责任；保证及抵押担保的范围为本合同项下本金、利息、罚息、复利、实现债权的费用等，保证期间为本合同项下贷款到期或是贷款人宣布贷款提前到期之日起两年等。”2015年4月17日原告向被告易果出具《中国邮政储蓄银行个人贷款（手工）借据》一份，该《借据》约定：借款用途为购房；借款金额29万元；借款期限为240月，自2015年4月17日至2035年4月17日；借款执行年利率5.9%；还款方式为等额本金。被告易果在该《借据》上签名确认。同日，原告向被告易果发放了借款29万元。被告易果于2018年3月30日开始连续多期未依约还款，截止至2020年9月15日，被告易果尚欠原告贷款本金213，933.68元、欠利息1，665.07元。原告催收未果，故诉至本院，请求判如所请。2017年1月4日，案涉房产办理了权利人为原告的预售商品房抵押权预告登记，义务人为被告易果，不动产登记证明号为湘（2017）株洲市不动产证明第0××1号。2018年1月22日，涉案房产办理了所有权登记，权利人为碧桂园公司，不动产登记证明号为湘（2018）株洲市不动产权第0××6号，但尚未办理有所权转移登记。另查明：原告为实现本案债权与株洲市胜天法律服务所签订一份《委托代理合同》委托该所代理本案诉讼和执行，约定本案律师费为10500元。案涉房屋至今未办理抵押权设立登记。诉讼中，被告碧桂园公司认为其保证责任因案涉房屋抵押权的有效设立而解除，即使使其继续承担担保责任，根据其与原告签订的《按揭业务担保合作协议》的约定，其仅对处置案涉房屋所得价款不足清偿的部分承担保证责任。以上事实，有原告及被告碧桂园公司的陈述，原告的营业执照、被告株洲金碧置业有限公司的工商登记信息、被告身份证复印件、《个人购房借款及担保合同》、担保函、手工借据、个人贷款放款单、株洲市房产登记证明、《委托代理合同》、《按揭业务担保合作协议》、《不动产权证》等证据予以证实，足以认定。本院认为，本案系金融借款合同纠纷。争议焦点为原告的诉讼请求有无事实和法律依据。具体分析如下：本案中，原告与被告易果、碧桂园公司双方签订的《个人购房/购车借款及担保合同》，原告与被告碧桂园公司双方签订《按揭业务担保合作协议》均系出于各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，受法律保护，各方当事人均应依约履行。被告易果连续多期未依约还款，严重违反合同约定，原告依约有权要求被告易果清偿到期及未到期的全部借款。故原告有权要求被告易果立即偿付名下贷款本金余额213，933.68元（计算至2020年9月15日）及所欠利息（含罚息、复利）1，665.07元（截至2020年9月15日止，此后部分按合同约定计算至本息全部清偿之日止）的诉讼请求，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。对于本案的抵押问题。案涉房屋设定的是预告登记，预告登记权利人为原告邮政银行株洲分行，2018年1月22日完成了所有权首次登记，依据《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条的规定“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。”从本案的证据和查明的事实来看，案涉房屋的预告登记显示为有效的情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立，因此，原告请求对案涉房产所得价款享有优先受偿权，合法合理，本院予以支持。对于本案的担保问题。根据《按揭业务担保合同协议》的约定“乙方在保证期间内，购房者与甲方、乙方所签订的《中国邮政储蓄银行个人购房／购车借款及担保合同》项下的购房者应承担的全部费用；（二）乙方的保证期限为自甲方依其与购房者、乙方签订的借款合同将贷款划入乙方的账户之日起至购房者所购房产的《房地产他项权证》出具之日（以《房地产他项权证》上注明的登记日期为准）止。”和《个人购房／购车借款及担保合同》的约定，案涉房屋办妥证实抵押登记手续且贷款人收到记载有正式抵押登记信息的房屋他项权正书之前，被告碧桂园公司需对上述债务承担连带保证责任。本案中，案涉房屋未办理正式抵押登记手续，《房地产他项权证》未有出具，被告碧桂园公司主张阶段性保证责任的解除条件已成就，无需再承担保证责任，无法律和合同依据，本院不予支持。根据《按揭业务担保合同协议》的约定“甲方承诺先行使预抵押权，在处置购房人所购房产后仍不足以清偿的，就不足部分甲方再向乙方请求承担连带清偿责任。”因此被告碧桂园公司对原告处置株洲市云龙示范区××路××号株洲××栋××室后仍有不足以清偿的部分，在上述房屋办理正式抵押登记之前承担连带清偿责任。因被告易果违约，原告为实现本案债权已委托律师事务所代理诉讼，双方签订了委托代理合同并就代理费用数额等事项进行了约定，且律师事务所已指派律师履行了代理义务，原告产生了实际损失，故原告要求被告易果承担律师代理费应予支持。但综合考虑本案争议标的额、难易程度、可能耗费的成本以及本地律师服务收费标准等情况，本院酌情支持由被告易果承担律师代理费损失6，500元。综上所述，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案原告主张的逾期还款利息（含付息、复利）持续至民法典施行后，故依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条、第二百二十一条、第三百九十二条、第三百九十四条、第三百九十五条第一款第（一）项、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条、第六百九十一条、第七百条，《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告易果于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行偿还借款本金213，933.68元、支付利息1，665.07元（计算至2020年9月15日，之后的利息按合同约定的利率标准计算至借款本息清偿之日止）；二、被告易果于本判决生效之日起十日内向原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行支付律师费代理费6，500元；三、原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行有权行使抵押权以拍卖、变卖对被告易果名下位于株洲市云龙示范区××路××号株洲××栋××号房屋（湘2017株洲市不动产证明第××号）所得价款在本判决第一、二项债务及被告易果应负担的诉讼费用范围内享有优先受偿权；四、被告株洲碧桂园房地产开发有限公司在位于株洲市云龙示范区××路××号株洲××栋××号房屋（湘2017株洲市不动产证明第××号）办理完毕正式抵押登记手续之前，对上述第一、二项债务在该房产经折价或拍卖、变卖所得价款后仍不足以清偿的部分承担连带清偿责任；五、驳回原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费4，684元，减半收取2,342，由被告易果、株洲碧桂园房地产开发有限公司共同负担2,306元，原告中国邮政储蓄银行股份有限公司株洲市分行负担36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后收到预交诉讼费通知之日起七日内，到株洲市中级人民法院立案大厅或者以银行转账方式（户名：湖南省财政厅国库处非税收入汇缴结算户，账号：×××81，开户行：华融湘江银行长沙分行营业部）交纳案件受理费。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。审判员  吴辉二〇二一年四月二十二日实习法官助理罗洁书记员  刘洁附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百零九条【不动产物权登记的效力】不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。第二百二十一条【预告登记】当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。第三百九十二条【人保和物保并存时担保权的实行规则】被担保的债权既有物的担保又有人的担保的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，债权人应当按照约定实现债权；没有约定或者约定不明确，债务人自己提供物的担保的，债权人应当先就该物的担保实现债权；第三人提供物的担保的，债权人可以就物的担保实现债权，也可以请求保证人承担保证责任。提供担保的第三人承担担保责任后，有权向债务人追偿。第三百九十四条【抵押权的定义】为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。第三百九十五条【抵押财产的范围】债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：（一）建筑物和其他土地附着物；……第五百七十七条【违约责任】当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百六十七条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任第六百九十一条保证的范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。当事人另有约定的，按照其约定。第七百条保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。《最高人民法院关于适用有关担保制度的解释》第五十二条当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。