江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终1415号上诉人（原审原告）：杨传宽，男，1960年2月16日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：胡伟楠，江苏汉斯律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋赛，江苏汉斯律师事务所实习律师。上诉人（原审原告）：李文花，女，1960年8月16日出生，汉族，住新沂市。委托诉讼代理人：王军，江苏王军律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜孝如，女，1968年4月8日出生，汉族，住新沂市新安街道市。被上诉人（原审被告）：赵淑芹，女，1966年11月7日出生，汉族，住新沂市。被上诉人（原审被告）：顾建国，男，1966年5月2日出生，汉族，住新沂市，系赵淑芹之夫。上诉人杨传宽、李文花因与被上诉人杜孝如、赵淑芹、顾建国案外人执行异议之诉纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（以下简称新沂法院）作出的（2020）苏0381民初4764号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后依法组成合议庭审理本案。本案现已审理终结。杨传宽、李文花上诉请求：1.依法撤销（2020）苏0381民初4764号民事判决；2.在查清事实的基础上，依法改判或者发回重审；本案的全部诉讼费、保全费由被上诉人承担。事实与理由：一、原审判决认定事实不清。原审判决没有审理查明不同版本和内容的房屋买卖合同的真假；也没有查明拆迁部门为何一开始和上诉人订立拆迁协议，而后来又将拆迁款转给其他人。根据上诉人掌握的情况，拆迁协议根本没有顾建国签字。杜孝如和赵淑芹、顾建国以及拆迁部门存在恶意串通严重损害上诉人权利的行为。二、原审判决适用法律错误。原审判决的依据为《江苏省高级人民法院执行异议及执行异议之诉案件审理指南(二)》（以下简称《审理指南（二）》），并以上诉人与赵淑芹、顾建国之间签订的以房抵债协议损害申请执行人或其他债权人的利益为由驳回上诉人的诉讼请求，而判决书没有认定杜孝如到底是申请执行人还是其他债权人，从判决书的首页当事人基本信息中可以看出杜孝如是申请执行人，而在判决书的说理部分似乎又说杜孝如是其他债权人。三、原审判决理解法律错误，上诉人对上述《审理指南（二）》的规定的理解为：1.以房抵债签订时申请执行人或其他债权人是现实存在的；2.申请执行人和其他债权人在该条规定中是并列存在的。申请执行人是案外人在签订以物抵债协议时能够知晓或者应当知晓的且对外有一定的公示力的，同样，其他债权人也应该为经过依法确认的合法债权人，依法确认的过程对外也应有公示力，否则案外人在订立以物抵债协议时就没有义务再考虑是否损害了他人的利益；3.案外人无法查明在其订立以物抵债协议前是否存在其他债权人，也无法查明其债权的真实性。同样道理，在案外人不能确定哪些是真正的债权人情况下，也就无从认定是不是损害了其他债权人的权利。四、原审判决未对上诉人提供的证据进行全面审查，没有对上诉人提供的相关案例认真研究。上诉人认为最高院第72号指导案例与本案相近且案例的判决说理透彻、适用法律正确，很有针对性，而原审视而不见并坚持自己的错误观点。五、原审判决没有对执行行为是否错误进行审查，依据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条，“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”本案中，执行机构在申请执行人没有提供任何能够证明该不动产系被执行人所有的情况下而采取查封措施，违反了执行相关规定，即不动产看登记、动产看占有的基本原则，而上诉人能够提供对涉案不动产享有权利的诸多证据(如户籍证明、买卖合同、水电费发票等)，却不被执行机构采纳，故引起该案的诉讼的根本原因是错误的查封行为，不难看出该执行行为是执行规定以外的纯人为因素造成，如果执行机构没有这样的错误查封行为上诉人就不存在提起执行异议之诉。杜孝如答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。赵淑芹答辩称，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。顾建国经本院传唤未到庭亦未提交书面意见。新沂法院经审理查明，2020年2月20日，新沂法院对杜孝如诉顾建国、赵淑芹民间借贷纠纷一案作出（2019）苏0381民初9442号民事判决：赵淑芹、顾建国于本判决发生法律效力之日起十日内向杜孝如支付借款本金31万元。根据杜孝如的申请，新沂法院于2020年3月24日立案强制执行，案号为（2020）苏0381执1175号。案件执行过程中，新沂法院于2020年4月24日作出（2020）苏0381执1175号执行裁定：扣留并提取被执行人顾建国、赵淑芹所有的位于新沂市产（以下简称涉案房产）的拆迁补偿款的33万元（拆迁编号B3）。案外人杨传宽针对本案执行标的向新沂法院提出执行异议，该院2020年6月15日作出（2020）苏0381执异93号执行裁定：驳回杨传宽的异议请求。杨传宽、李文花不服上述裁定，于法定期限内向新沂法院提起执行异议之诉，请求：1.判令停止对位于新沂市产拆迁补偿权益的执行；2.确认杨传宽、李文花与赵淑芹、顾建国于2012年8月1日签订的《房屋转让协议》有效。事实与理由：2012年8月1日，杨传宽、李文花与赵淑芹、顾建国签订《房屋转让协议》，购买涉案房产，一次性付清了购房款，并装修入住至今。杨传宽、李文花在涉案房产居住期间，涉案房产的水费、电费及有线电视、宽带等费用一直系杨传宽、李文花交纳，杨传宽、李文花的居民身份证、户口簿显示的地址系涉案房产的地址，故涉案房产的拆迁补偿权益应当归杨传宽、李文花所有。新沂法院另查明，杨传宽、李文花系夫妻关系，原户籍地址系新沂市，后于2018年10月15日户籍迁入涉案房产地址。顾建国、赵淑芹系夫妻关系。涉案房产系顾建国、赵淑芹于2008年出资14.6万元向葛树富购买，因系集体土地上建设的房屋，故未能办理该房屋的土地使用证、房产证等合法手续。2020年4月，因涉案房产所在地块遇政府拆迁，现涉案房产已经被拆除。杜孝如与顾建国、赵淑芹之间的民间借贷发生于2009年5月10日，顾建国、赵淑芹以涉案房产作为抵押，借贷双方于2010年9月8日签订了《房产抵押协议》，但未能登记。再查明，杨传宽、李文花与顾建国、赵淑芹于2010年至2011年间共计产生4笔借贷，具体为：2010年12月4日顾建国借款8万元、2011年5月9日赵淑芹借款6万元、2011年9月12日赵淑芹借款6万元、2011年9月16日赵淑芹借款13万元。借据原件一直保存在杨传宽、李文花手中并于本案一审庭审时提交了法庭。因上述借贷关系，杨传宽、李文花与顾建国、赵淑芹于2012年8月1日签订《房屋转让协议》一份，约定顾建国、赵淑芹将涉案房产作价35万元转让给杨传宽、李文花，房款一次性付清。《房屋转让协议》签订后，杨传宽、李文花入住涉案房产直至拆迁。形成于2018年的《关于新店镇农民资金互助合作社信访处理情况汇报》显示：“2009年6月起，赵淑芹以‘新店镇农民资金互助合作社’名义在新店镇范围内吸收存款，截止2011年10月，该合作社共吸收存款2760000元，涉及储户130多户。赵淑芹可以用来偿还款项的财产为：1.时集镇政府欠其的1100000元；2.位于的楼房即涉案房产；3.位于新店镇小湖街粮管所南旁的两间门面房；4.原经新店派出所扣押该合作社的酒及空调。2015年，在市委办、农工办及新店镇政府的协调下，时集镇欠赵淑芹的1100000元及小湖街门面房出售的350000元已经按比例兑现给储户，等等”。新沂法院认为，首先，关于李文花作为本案原告是否适格的问题。涉案的《房屋转让协议》系杨传宽、李文花与顾建国、赵淑芹签订，故从《房屋转让协议》签订的形式来看，李文花对涉案房产存在利害关系，故李文花与杨传宽作为本案的共同原告提起执行异议之诉，主体适格。其次，关于杨传宽、李文花主张排除对涉案房产拆迁补偿权益的执行问题。该问题的解决首先要明确杨传宽、李文花对涉案房产是否享有物权期待权。经庭审查明，杨传宽、李文花与顾建国、赵淑芹签订的《房屋转让协议》实质系以物抵债协议。对案外人主张其与被执行人通过物抵债，已经支付全部价款，同时满足下列条件的，应予支持：1.案外人与被执行人在涉案房产被查封前存在合法有效的债权债务关系；2.案外人对被执行人享有的到期债权与执行标的的实际价值大致相当；3.案外人与被执行人在涉案房产被查封前已经签订书面以物抵债协议；4.以房抵债协议不存在规避执行或逃避债务情形的；5.以房抵债协议不损害申请执行人或其他债权人的利益。等等。本案中，杨传宽、李文花与顾建国、赵淑芹签订《房屋转让协议》时，顾建国、赵淑芹尚存在其他大额的债务没有清偿，且其全部财产不足以清偿全部债务，存在严重的资不抵债情形。综上，顾建国、赵淑芹将涉案房产抵偿杨传宽、李文花，导致其偿债能力减弱，损害了其他债权人的利益，法律对该《房屋转让协议》应持否定的评价。故杨传宽、李文花对涉案房产不享有物权期待权，其不能排除法院对涉案房产拆迁补偿权益的强制执行。据此于2020年10月28日作出（2020）苏0381民初4764号民事判决：驳回杨传宽、李文花的诉讼请求。本院二审期间查明的事实与原审一致，本院予以确认。本院认为，本案中，杨传宽、李文花主张排除强制执行的依据为其与赵淑芹、顾建国之间签订《房屋转让协议》所形成的以物抵债关系。以物抵债是指债务人与债权人约定以债务人所有的财产折价归债权人所有，进而消灭债权人对债务人的债权的行为。就标的物所有权的转移而言，以物抵债关系与买卖关系并无实质上的不同。因此，本案可以参照不动产买受人排除执行的条件并结合涉案以物抵债关系是否会损害其他债权人的合法权益进行审查。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条对作为买受人的案外人排除强制的条件作出了明确具体的规定，根据该规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。因本案中新沂法院已经查明杨传宽与赵淑芹之间存在四笔共计33万元本金的借贷关系且杜孝如、赵淑芹及顾建国均未对该借贷关系的真实性及借款数额提出异议，可以视为杨传宽、李文花已经依约支付了涉案房产的购房款。因此，本案需审查以下事实：关于查封之前是否签订合法有效的书面买卖合同的问题。杨传宽、李文花在原审中提交其与赵淑芹、顾建国于2012年8月1日签订的《房屋转让协议》。作为合同相对方的赵淑芹、顾建国对该协议的真实性未提出异议，仅主张该转让协议并非其自愿签订，但又未提供证据证实协议签订过程中存在胁迫或其他违背其真实意思表示的情形，亦未采取其他方式进行救济。杜孝如虽对买卖协议的真实性提出异议，但并未提交证据予以证实。基于以上事实，并结合证人张某,4关于双方签订涉案《房屋转让协议》过程的陈述。本院认为涉案《房屋转让协议》的主体、标的及价款明确且不存在法律行政法规规定的合同无效的情形，本院对其真实性及合法性予以确认。关于是否在查封之前已合法占有使用涉案房产的问题。本案中，新沂法院查封涉案房产征收补偿款的时间为2020年4月24日。上诉人提交的开票时间为2020年4月20日的《新沂市自来水公司缴费单》、登记日期为2018年10月15日的《常住人口登记卡》以及上诉人作为乙方签名的《盛世名门项目用地搬迁安置协议书》及《拆迁公告》中所出现的杨传宽之子杨家翔可以证实上诉人已在查封之前占有使用涉案房产的事实。关于涉案房产未办理过户登记的原因问题。根据已经查明的事实，涉案房产建设在集体土地之上且未取得房产所有权证实，不具备办理过户登记的条件。因此，本院认为并非上诉人的原因导致未办理过户登记。关于涉案以房抵债关系是否损害包括杜孝如在内的其他债权人合法权益的问题。本案原审判决以顾建国、赵淑芹将涉案房产抵偿给上诉人的行为，导致其偿债能力减弱，损害其他债权人的利益为由，判决驳回上诉人的诉讼请求。原审判决作出此种认定的事实基础为：赵淑芹开设的新店镇农民资金互助合作社截止2011年10月共吸收存款276万元，涉及储户130多户。但原审同时查明，除涉案房产外，赵淑芹可以用来偿还债务的财产包括：时集镇政府欠赵淑芹的110万元；位于新沂市粮管所南侧的两间门面房；新店派出所扣押的酒及空调等财产。也就是说，除涉案房产外，赵淑芹尚有其他财产可供清偿债务。在此情形下，上诉人与赵淑芹之间因存在真实合法的到期债权债务关系，而达成以房屋转让终止借贷关系的合意合法有效且转让对价合理，依法应予尊重，在无确定充分的证据证实以物抵债双方恶意串通损害其他债权人合法权益的情况下，不宜对该以物抵债关系作出否定性的评价。另外，上诉人已占有使用涉案房产数年之久，出于稳定性的考虑，亦应对上诉人的物权期待权予以保护。因此，原审判决仅涉案以房抵债关系损害其他债权人的合法权益为由，判决驳回上诉人的诉讼请求不当，本院依法予以纠正。综上，上诉人杨传宽、李文花的诉讼请求成立，本院依法予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江苏省新沂市人民法院（2020）苏0381民初4764号民事判决；二、不得执行新沂市产的拆迁补偿款33万元（拆迁编号B3）；三、驳回杨传宽、李文花的其他诉讼请求。一、二审案件受理费各6250元，由被上诉人赵淑芹、顾建国负担。本判决为终审判决。审判长  王平华审判员  孙永军审判员  王 青二〇二一年四月二十六日书记员  孙 健