江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0803民初623号原告：刘永怀，男，1971年10月16日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：王玲，上海秦兵律师事务所律师。委托诉讼代理人：崔恩娜，上海秦兵律师事务所律师。被告：淮安市三维资产管理有限公司，住所地淮安市淮安区永怀东路1号智诚一品国际Z03号楼A27号房，办公地点淮安市淮安区九升国际广场三楼万达影院旁。法定代表人：韩宝虎，该公司执行董事。被告：淮安金恒宇房地产开发有限公司，住所地淮安区淮城镇镇海村城东乡黄土村办公楼一层，办公地点淮安市淮安区九升国际广场三楼万达影院旁。法定代表人：顾国虎，该公司执行董事。二被告共同委托诉讼代理人：章炳骏，江苏冠誉律师事务所律师。原告刘永怀与被告淮安市三维资产管理有限公司（以下简称三维公司）、淮安金恒宇房地产开发有限公司（以下简称金恒宇公司）委托合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告刘永怀及其委托诉讼代理人王玲和崔恩娜、被告三维公司和金恒宇公司共同委托诉讼代理人章炳骏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘永怀向本院提出诉讼请求：1、判令被告三维公司向原告支付到期应付分红收益180397.2元（年分红收益按购房总价337000元的百分之二十五计算，即每天230.82元，自2018年10月1日起暂计算至2020年12月18日，共计810天，应支付分红收益为186964.2元。扣除被告金恒宇公司己经向原告支付的6567元后，被告三维公司应支付原告到期分红收益180397.2元）；2、判令被告金恒宇公司对被告三维公司上述付款义务承担连带责任；3、本案诉讼费用由二被告共同承担。事实和理由：原告因被告金恒宇公司宣传称淮安九升国际的商铺统一经营管理，购买后每年可享有数额为总房款百分之二十五的分红收益，遂与被告金恒宇公司签订《商品房买卖合同》，购买淮安九升国际商业广场商铺并依约支付全部购房款。签订合同时被告金恒宇公司指定原告与其关联公司被告三维公司签订《商铺委托经营管理协议》，将铺位交给被告三维公司统一招商经营管理，不能另行委托经营管理公司进行招商运营。基于对被告金恒宇公司宣传高收益的信任，原告遂与被告三维公司签订了《商铺委托经营管理协议》，合同约定商铺的委托经营期限为2015年10月1日至2030年9月30日止，同时约定，委托经营期限内前三年内所有收益作为被告三维公司的商业服务费收入，即分红自2018年10月1日起开始计算。但是到了约定支付期限被告三维公司未如约向原告支付分红收益。原告多次向二被告索取均无果，原告实出无奈方提起诉讼。综上，被告三维公司逾期支付分红收益的行为己给原告造成巨大损失，被告金恒宇作为关联公司应对此承担连带责任。被告三维公司辩称，三维公司只是受托为包括原告在内的所有业主进行商铺管理，没有参与开发商或者房屋销售商进行商铺销售的任何行为，更没有对商铺收益进行任何广告宣传，没有印刷和宣传过原告所提交的广告彩页，因此被告三维公司不知道原告所提交的广告宣传彩页从何而来；相关广告彩页被告三维公司和原告并没有约定成为委托经营管理合同的相关条款，也不具备委托经营管理合同的合同条款条件。三维公司与承租人沙某思在合同中约定了可以追究承租人六个月租金作为违约金的法律责任，但是三维公司如果以司法途径起诉退铺商户，实行非常严格的合同违约责任追究机制，那么会给商场招商带来更大负面影响，同时会给在业商铺经营者带来更大的心理压力，不利于整个商场的稳定发展。综合各种因素，为了商场业主长远利益和整体利益考虑，三维公司选择不起诉沙某思等退铺业主。被告金恒宇公司辩称，金恒宇公司开发了九升国际广场的商铺，但自己未销售任何一间商铺，所有商铺都是委托上海万尚房地产营销策划有限公司销售，并对销售商约定在营销过程中不得向购买人隐瞒事实或者夸大事实，因此，原告所提交的所谓广告彩页也不是被告金恒宇印制或者提交给原告的，更没有将广告彩页作为原、被告商品房买卖合同的合同条款，也不具备成为商品房买卖合同条款的条件。被告金恒宇公司没有对被告三维公司和原告之间的委托经营合同进行过任何承诺，原告要求被告金恒宇公司对被告三维公司委托合同业务承担连带责任无事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：对当事人无异议的事实，本院予以确认。1．2014年10月21日，刘永怀、周正美（买受人）与金恒宇公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘永怀、周正美购买涉案九升国际商业广场第1幢3149号建筑面积为24.98平方米的商用商品房，该合同附件四补充协议（一）第七条约定，本合同所定房屋的相关事宜以本合同为准，宣传资料如售楼书，广告等因含不确定因素，仅供参考，不具有法律效力。第八条约定买受人将购买的商品房委托三维公司经营管理。另，刘永怀和周正美于2014年7月22日登记结婚。2014年10月22日，刘永怀（甲方）与三维公司（乙方）签订《商品委托经营管理协议（3+12年版）》，第一条约定刘永怀将房号3149面积为24.97平方米的商品委托三维公司经营。第三条约定该商品的委托经营期暂定自2015年10月1日起至2030年9月30日止（共计15年）；委托经营期时间如有更改，双方签订补充协议；未经甲乙双方协商一致，不得变更委托经营期限。第六条第（一）款约定补偿金标准：委托经营期内，甲方将物业使用权委托乙方进行经营管理，考虑市场初期的稳定与繁荣，为扩展招商，培育市场，并考虑甲方的长期利益，甲方放弃委托经营期限内前三年向乙方收取任何形式的出租经营收益。委托经营期限内前三年内所有收益作为乙方的商业服务费收入，乙方将该资金的一部分用于培育市场，包括改善市场环境、提高市场档次、举办各种活动，提高市场的知名度和交易活跃程度，以期提高今后的市场租金水平，提高甲方的长远利益。如本广场正式开业时间早于本协议约定的委托经营开始期限的，在本广场正式开业时间至委托经营期开始前，甲方放弃向乙方收取该期间内的任何形式的经营收益，如有收益的，作为乙方的商业服务费收入。（二）委托经营第四年起至委托经营期结束，委托经营管理的商铺取得的租金由乙方代为收取，代为收取的租金由乙方按季度支付给甲方（每季度首月25日前），乙方向商铺承租人收取的商业服务费归乙方所有，税赋按国家相关规定执行。甲方同意乙方按照实际收取租金标准的10%向商铺承租人收取商业服务费。如该商铺与其他业主商铺共同出租给同一承租户的，实际收取的租金收益按照各业主购铺总价的比例进行分配，乙方应当尽最大努力追求租金收益最大化。涉案商铺实际交付时间是2015年9月30日，委托经营时间是2015年10月1日到2030年9月30日。金恒宇公司于2015年10月1日向刘永怀、周正美开具发票，明确涉案九升国际商业广场3149号购房款金额合计为337405元，原告与三维公司之间计算租金以实际购房款而非合同约定购房款为标准。2016年7月28日，刘永怀、周正美取得涉案房屋不动产权证（坐落于淮安区镇淮楼东路100号九升国际商业广场3149室，建筑面积为25平方米，系两权利人共同共有）。以上事实，有原、被告陈述，原告举证的《商品房买卖合同》、《商铺委托经营管理协议》、结婚证、不动产权证、发票等证据在卷佐证，本院予以确认。2．原告主张涉案楼盘的广告主在宣传过程中明确说明淮安九升国际商铺统一由被告三维公司经营管理，明确允诺购买后每年可享有总房款25%的分红收益，已经构成合同内容之一，举证2014年10月份开发商和委托经营方处发放的广告宣传材料。被告辩称宣传材料非被告制作散发，合同中没有约定广告彩页作为协议的组成部分，被告金恒宇公司将开发的九升国际广场项目委托给上海万尚房地产营销策划有限公司进行销售，举证《独家销售代理》、《招商代理服务合同》。因原告举证的广告材料并未在合同中作出约定，且买卖合同附件四补充协议（一）第七条明确约定合同所定房屋的相关事宜以合同为准，宣传资料如售楼书，广告等因含不确定因素，仅供参考，不具有法律效力，且委托经营合同明确委托经营管理的商铺取得的租金由三维公司代为收取，未约定固定收益，故原告主张每年享有总房款25%的分红收益无事实和法律依据，本院不予认定。3．原告主张两被告存在经营活动混同、高层人员混同、财务混同等情况。韩某虎是两公司的高管，既在金恒宇公司担任监事，又在三维公司担任执行董事兼总经理法人；江苏九升投资有限公司是金恒宇公司投资人，也是2015年6月1日之前三维公司的投资人；张某国在2015年6月1日之前是三维公司投资人和法人，张某在2017年8月8日之前是金恒与公司执行董事、法人，因此两公司高层人员混同。从2015年至今，两被告的企业联系电话、邮编每年均是一样的，因此两公司经营活动存在混同。崔某既是金恒宇公司的财务，又是三维公司的监事及联络员，因此两公司财务混同。举证工商信息公示、九升国际广场签约确认单，董事监事经理信息、企业登记证照颁发及归档记录表。两被告辩称是各自独立的法人主体，经营各自营业范围内的项目，原告仅仅以两公司的组成人员交叉任职或者和案外人存在交叉任职的行为，或者两被告在同一地点营业就认为两被告经营行为混同无依据，被告该辩称成立，原告主张无事实和法律依据，本院不予认定。4．2015年5月4日，三维公司与案外人沙某思签订《九升国际商业广场项目商铺租赁合同》，约定三维公司将九升广场内编号为三层3146、3147、3148、3149、3150、3164、3165、3166、3167、3168、3169、3170、3171号单元出租给沙某思经营品牌天山明珠餐饮，租赁期限为6年，自2015年8月1日至2021年7月31日止。合同第五条约定乙方应向甲方支付履约保证金人民币16498元。合同第13-7条约定，因乙方违约导致本合同解除或者终止的，乙方已交纳的租金、物业管理费、履约保证金等相关费用甲方无须退还，归甲方所有，且甲方可视情况要求乙方支付相当于六个月租金（按解除或终止合同时的租金标准计算）的违约金。沙某思因自身经营不善，于2017年4月1日向三维公司提出书面退铺申请，申请退还履约保证金共计57884元，抵扣欠缴物业管理费后剩余53543元。2017年4月15日，沙某思出具情况说明，同意三维公司提出的用履约保证金冲抵2017年元月份以后的租金及管理费。此后，包括3149号房号在内的部分商铺一段时间处于空铺状态。对于2018年10月1日之后的空铺损失，被告三维公司自认按照有关部门要求按单铺价款1%比例补偿给原告即3374.05元（337405元*1%），原告不同意。原告认为沙某思退铺时间正是招商断档时间，沙某思的退铺不能排除被告的管理过错，但沙某思的相关材料里明确了退铺原因系沙某思自身经营不善，原告主张被告管理不善无依据，本院不予认定。2019年6月12日，三维公司与案外人朱某宇签订《九升国际商业广场项目商铺租赁合同》，约定三维公司将九升广场内编号为三层3146、3147、3148、3149、3150、3163、3164、3165、3166、3167、3168、3169、3170、3171、3172号单元出租给朱某宇经营微醺里精致音乐餐厅餐饮，租赁期限为4年，自2019年9月1日至2023年8月31日止。朱某宇于2019年10月8日申请经营品牌由微醺里精致音乐餐厅餐饮变更为淮安区鹿漫餐饮店，并重新签订《九升国际商业广场项目商铺租赁合同》。2020年3月3日24时，淮安市淮安区从新冠××疫情高风险地区更新为低风险地区。2020年5月8日，淮安区黑臭水体综合整治工作领导小组办公室发布通告，于2020年5月9日至10月31日对涉案九升商业广场所在的镇淮楼东路部分路段实施封闭施工。2020年至2021年期间，因疫情、道路维修等实际问题导致包括朱某宇在内的承租人长期经营困难，故三维公司决定给予承租人政策扶持，三维公司陆续与朱某宇签订4份租赁补充协议，补充约定对租金、商业管理费、物业管理费等进行减免或折扣。同时，三维公司将减免费用的情况通过短信形式告知业主。刘永怀、周正美在《业主租金收入确认表》中签字确认3149房号微醺里精致音乐餐厅单铺年度应收租金10270元，单铺季度应收租金2658元。截止2021年2月28日，三维公司共收取朱某宇租金和商业管理费共143509元，被告三维公司向原告支付租金8195元。以上事实，有原、被告陈述，被告三维公司举证的三维公司与沙某思签订的《九升国际商业广场项目商铺租赁合同》、沙某思的退铺申请和说明、三维公司与朱某宇签订的2份《九升国际商业广场项目商铺租赁合同》和4份租赁补充协议、淮安区黑臭水体综合整治工作领导小组办公室发布的通告、微信截图、《业主租金收入确认表》等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以采信。本院认为，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。刘永怀与三维公司签订的《商品委托经营管理协议（3+12年版）》不违反法律强制性规定，合法有效，委托经营期限为2015年10月1日起至2030年9月30日止，原告放弃委托经营期限内前三年即2015年10月1日至2018年9月30日的出租经营收益，三维公司应当按照协议约定履行对外商铺出租和向原告支付租金的义务。原告要求金恒宇公司与三维公司承担连带支付租金责任，金恒宇公司不是《商品委托经营管理协议（3+12年版）》当事人，亦未与原告签订房屋包租或委托管理合同，原告该主张无事实和法律依据，本院不予认定。原告主张被告三维公司向原告支付到期应付分红收益180397.2元（年分红收益按购房总价337000元的百分之二十五计算，即每天230.82元，自2018年10月1日起暂计算至2020年12月18日，共计810天，应支付分红收益为186964.2元）。原告主张年分红收益按购房总价337000元的百分之二十五计算，被告不认可，因委托经营合同明确委托经营管理的商铺取得的租金由三维公司代为收取，未约定固定收益，故原告主张每年享有总房款25%的分红收益无事实和法律依据，本院不予认定。三维公司将包括涉案3149号商铺在内的多个单元商铺出租给沙某思经营餐饮，沙某思在租赁期未满时因经营不善，经协商双方解除合同，沙某思同意用已交纳的履约保证金余款53543元冲抵2017年元月份以后的租金及管理费。原告认为沙某思的租赁合同尚有六个月违约金可以追偿，但是被告未经原告许可擅自放弃。根据双方签订协议，三维公司有视情况追究承租人六个月租金的权利，但是三维公司综合考虑不追究违约责任更有利于整个商场的招商和稳定发展，并且沙某思退铺后六个月时间还处于三维公司委托经营前三年期限内，在该期限内所有收益作为被告三维公司的商业服务费收入，因此被告三维公司不追究退铺人沙某思违约责任并不损害原告利益。原告主张被告三维公司损害其利益无事实和法律依据，本院不予采信。2018年10月1日至2019年8月31日涉案商铺仍处于空铺状态，被告三维公司自认按有关部门要求，应给付原告按1%和购房价款计算一年空铺补偿3374.05元（337405*1%），尚未给付原告，原告异议不成立，本院确认被告三维公司应给付原告空铺补偿3374.05元。2019年9月1日，三维公司将该部分房屋出租给朱某宇，原告认可3149房单铺按《业主租金收入确认表》中确定比例年度应收租金10270元，季度应收租金2658元。2020年至2021年期间，因疫情、道路维修（实际至2021年2月底，镇淮楼东路仍在封闭状态）等实际问题导致包括朱某宇在内的承租人长期经营困难，故三维公司决定给予承租人政策扶持，同时，三维公司将减免费用的情况通过短信形式告知业主。被告三维公司免除承租户疫情期间及之后合理期限的租金符合法律规定，镇淮楼东路封闭施工客观上严重影响了九升广场承租户的经营，被告三维公司给予承租户租金减免符合法律规定和委托经营协议约定，原告主张被告三维公司减免租金损害原告利益不成立，本院不予采信。2021年2月28日，三维公司共收取朱某宇租金和商业管理费共143509元，被告三维公司按原告签名认可的《业主租金收入确认表》中确定比例已向原告支付租金8195元。2019年9月1日以后的租金，被告三维公司已按规定给付原告，不存在拖欠租金的情形，原告异议不成立。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第九百二十条、第九百二十五条、第九百二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、被告淮安市三维资产管理有限公司在本判决生效后五日内给付原告刘永怀3374.05元；二、驳回原告刘永怀的其他诉讼请求。如果未按本判决制定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3908元（原告已预交3908元），减半收取1954元，由原告刘永怀负担1917元，由被告淮安市三维资产管理有限公司负担37元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于淮安市中级人民法院。审 判 员 侯中淮二〇二一年四月二十五日法官助理 白文君书 记 员 张梦雅附法律条文：一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第九百二十条委托人可以特别委托受托人处理一项或者数项事务，也可以概括委托受托人处理一切事务。第九百二十五条受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人；但是，有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。第九百二十八条受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事项不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其委托诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。