上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0112民初4653号原告：贾振华，女，1961年5月23日出生，汉族，户籍地上海市金山区，现住上海市闵行区。委托诉讼代理人：李良清，上海清辰律师事务所律师。委托诉讼代理人：马晓宇，上海清辰律师事务所律师。被告：城城不动产管理有限公司上海分公司，住所地上海市崇明区。负责人：陈倩,经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地陕西省。法定代表人：张智军，总经理。原告贾振华与被告城城不动产管理有限公司上海分公司(以下简称城城上海分公司)、城城不动产管理有限公司(以下简称城城公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理，依法由审判员邹巧弟适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告贾振华及委托诉讼代理人马晓宇到庭参加诉讼。被告城城上海分公司、城城公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告城城上海分公司签订的《房屋托管合同》；2、两被告支付原告自2020年8月31日起至2020年11月13日期间的租金10,706元(人民币，下同)；3、两被告向原告归还房屋并支付自2020年11月13日起至实际归还房屋之日止的房屋占有使用费(按每月4,400标准计算)；4、两被告偿付违约金13,200元。事实与理由：被告城城上海分公司系被告城城公司设立的分公司。原告与被告城城上海分公司于2020年1月17日签订《房屋托管合同》,约定原告将上海市闵行区XX路XX弄XX小区X栋XXX室房屋(以下简称涉案房屋)托管给被告城城上海分公司,期限为3年，月租金4,400元,付款方式是每月25日支付。合同签订后，自2020年8月31日起，被告城城上海分公司一直未再支付,截止至原告提起诉讼之日为止共拖欠租金10,706元。原告与被告城城上海分公司签订的合同虽名为托管合同实为房屋租赁合同。现为维护原告自身的合法权益，向法院提起诉讼。两被告辩称：涉案房屋已由被告转租给第三方，且由第三方实际居住，如果解除原、被告之间的租赁合同，将直接影响第三方的合法权益，故不同意解除合同。2020年9月受疫情影响，被告的经营出现困难，无法按期向原告支付租金。根据合同约定，在合同期内，被告在每年中均可享受一个月的免租，且在第一年租期内可一次性享受合同期内所有的免租期，因此在计算被告欠付的租金时应当扣除免租期的租金，且被告已付的押金应当抵扣租金。原告主张的违约金远高于被告的违约行为给原告所造成的损失，且被告违约是受疫情影响，因此要求对违约金进行调整。经审理查明，2020年1月，原告作为甲方、被告城城上海分公司作为乙方，双方签订一份《房屋托管合同》，约定甲方将涉案房屋交由乙方托管，该房屋用途为乙方经营长租、短租或配套项目；合同期内，甲方每年支付乙方一个月的托管服务费，此费用每年用合同起租月份租金冲抵，互不支付；托管期内，乙方自行决定与承租方的租金金额，空租风险或溢价收益与甲方无关，甲方不承担风险；托管期共36个月，自2020年1月14日至2023年1月13日止，甲方实收租期33个月，冲抵服务费三个月；本合同生效日起3日后为起租日；月租金4,400元，付款方式为月付；本合同生效后三个工作日内乙方向甲方支付相当于一个月租金作为押金，押金4,400元；本合同起租日起，甲方租金与乙方的托管服务费冲抵，次月起每个月最后一天支付甲方租金；甲方收到租金的第一个月起计算，以第一个托管年度月租金为基数，每12个月固定递增5%；甲方必须按乙方要求配置家具家电，保证该房屋能达到正常使用的要求；乙方在托管期内可将该房屋出租、转租；乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日、乙方二次以上拖欠各种费用达1万元的，甲方有权单方解除合同，收回该房屋，乙方应按3个月租金标准的违约金支付甲方，甲方收取的押金不予退还。在该合同中约定了甲方的收款账户账号，账户开设于XX银行隆安支行。合同签订后，原告将房屋交付给了被告城城上海分公司。城城上海分公司接收房屋后进行了转租，转租的期限为2020年4月25日至2021年5月24日。在合同履行中，被告城城上海分公司向原告支付的租金情况如下：2020年1月16日支付4,400元，4月1日支付4,400元、400元，4月30日支付400元，5月2日支付4,400元，6月1日支付400元，6月5日支付4,400元，7月9日支付400元、4,400元，7月31日支付4,800元，9月10日支付4,800元，合计33,200元。被告未能按期足额向原告支付租金，现原告以诉称理由诉至本院。庭审中，原告表示，次承租人的租赁期限截止至2021年5月24日，故要求被告支付的房屋占有使用费截止至2021年5月24日，不需要被告向原告返还房屋，次承租人承诺于2021年5月24日搬离涉案房屋，因此原告另行与次承租人进行交接。原告另表示，合同签订后，被告未支付租赁押金。以上事实，由原告提供的房屋托管合同、户名为原告贾振华的建设银行账户自2020年1月7日至2020年11月6日期间的资金流水清单、被告与案外人签订的房屋服务合同，以及当事人陈述所证实。本院认为，原告与被告城城上海分公司签订的房屋托管合同实为租赁合同，双方之间建立了房屋租赁合同关系。根据合同约定，被告应当于合同生效后三个工作日内支付押金4,400元，因此被告在2020年1月16日支付的4,400元应当是押金而非租金。另按合同约定在起租日次月起的每个月最后一天乙方支付租金，即被告应当自次月起每月的月底支付当月的租金，但根据被告城城上海分公司的付款记录显示，被告确实未能按期足额向原告支付租金。截止至原告起诉时，被告城城上海分公司向原告支付的租金和押金共计33,200元，即扣除4,400元押金外，被告实际仅支付了6个多月的租金。被告城城上海分公司作为承租人确已构成严重违约，原告据此有权解除合同。享有合同解除权的一方行使解除权时应当通知另一方，但无证据证明原告在提起本案诉讼前已通知被告解除合同，故本院以本案的起诉状副本送达被告之日(2021年3月4日)确认为合同解除之日。对于被告城城上海分公司结欠原告的租金，被告应当支付。对于自合同解除后的房屋占有使用费，可以参照租金标准由被告承担。原告表示在被告与次承租人的合同期限届满即2021年5月24日，故要求计算占有使用费至2021年5月24日，于法有据，本院予以支持。对于原告已收取的33,200元中所包含的押金4,400元，原告已算作被告的租金，本院予以确认。2020年1月17日至2021年3月4日期间的租金总额为51,029.70元，扣除被告已付的33,200元，被告需要支付该期间的租金17,829.70元。2021年3月5日至5月24日期间的使用费原告要求按每月4400元计算,则使用费共计11,638.70元。关于原告主张的解除合同违约金，合同对此有明确约定，违约金按三个月租金标准计算。但考虑到违约金不仅体现惩罚性功能，同时也具有补偿性功能，即违约金用于补偿违约方的违约行为给守约方所造成的损失，考虑到原告收回房屋后重新出租可能出现空置期，因此本院酌情由被告承担相当于两个月租金的违约金。被告城城上海分公司系被告城城公司之分支机构，非独立法人,无注册资金，无独立财产，因此对于其在经营中所产生的相关债务由被告城城公司负担。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款，第五百六十六条第一、二款、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告贾振华与被告城城不动产管理有限公司上海分公司就上海市闵行区XX路XX弄XX小区X栋XXX室房屋签订的《房屋托管合同》于2021年3月4日解除；二、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾振华截止至2021年3月4日的租金17,829.70元；三、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告贾振华自2021年3月5日至2021年5月24日期间的房屋占有使用费11,638.70元；四、被告城城不动产管理有限公司于本判决生效之日起十日内偿付原告贾振华解除合同违约金8,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费863.80元，减半收取计431.90元，由原告贾振华负担43.19元，被告城城不动产管理有限公司负担388.71元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  邹巧弟二〇二一年四月九日书记员  陈晓燕附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方式。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。