北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初5613号原告：北京御海星光酒店管理有限公司，住所地北京市丰台区政馨园三区5、6号楼底商2层西厅。法定代表人：陈艳玲，经理。委托诉讼代理人：王提富，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏勇，北京市京师律师事务所实习律师。被告：许荣保，男，1979年7月14日出生，汉族，住安徽省安庆市望江县。委托诉讼代理人：张晓，北京德怀律师事务所律师。原告北京御海星光酒店管理有限公司（以下简称御海星光公司）与被告许荣保房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告御海星光公司委托诉讼代理人王提富、夏勇通过电子诉讼平台参加诉讼，被告许荣保委托诉讼代理人张晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告御海星光公司向本院提出诉讼请求：1.确认原告解除与被告于2018年10月13日签订的《租赁协议》的行为有效；2.判令被告支付拖欠的租金960000元；3.判令被告支付违约金300000元；4.判令被告承担本案的诉讼费。事实及理由：双方于2018年10月13日签订了一份《租赁协议》，约定被告承租原告位于北京市丰台区政馨园三区5、6号楼底商2层西厅的酒店，租期自2018年10月13日至2021年11月30日止，年租金252万元，半年付一次，提前十日付租金，逾期支付需每天支付5%的滞纳金。2020年4月3日，被告应付（2020年4月13日至2020年10月12日期间）租金为126万元，但被告仅支付了30万元，尚欠至96万元至今未付。经原告多次向被告索要租金，但被告均拒绝，不得已原告于起诉前将涉诉酒店收回。故，迫于无奈，原告起诉至贵院，望贵院依法裁判，维护原告的合法权益。被告许荣保辩称，同意解除合同，我方认为解除合同时间为2020年9月21日；但不同意支付租金96万元，因为双方重新签订协议，月租金应为10万元，2020年7月13日之前的租金全部按照每月10万元的标准支付完毕，我方尚欠租金126666元。另，不同意支付违约金，疫情原因导致的不可抗力，根据合同约定不可抗力双方互不负责。原被告围绕其诉讼请求和答辩意见分别提交了证据，并对对方的证据发表了质证意见，本院当庭对证据进行了审核，对双方当事人无异议的证据予以确认，并在卷佐证。根据上述证据及当事人陈述，本院认定如下事实：2018年10月13日，御海星光公司（出租方、酒店方）与许荣保（承租方）签订租赁协议，主要内容为：“酒店方同意把御海星光公司名下99优选酒店（地址为北京市政馨园三区5、6号楼底商2层西厅）租赁给承租人，自2008年10月13日至2021年11月30日止，年租金为贰佰伍拾贰万元整，押金为贰拾万元；自起租日起承租人向酒店方付清半年租金壹佰贰拾陆万元整，向酒店支付押金贰拾万元整。此押金不包含利息，在合同期满时酒店退还承租人。然而，任何由于承租人违反合约而造成的损失，酒店应从押金中扣取一部分或全部作为赔偿（如不足由承租方补交剩余金额）。从承租开始第一天其及以后合同期内的每6个月交付一次，提前10日交租金，如有拖欠承租人需每天支付租金5%的滞纳金，如拖欠逾期30天，则视为承租方单方终止合同”。许荣保提交了《租金补充协议》，主要内容为：“出租方（甲方）陈艳玲，承租方（乙方）许荣保，王宝海，甲、乙双方于2018年依据《中华人民共和国合同法》的有关规定，经平等友好协商签署了《房屋租赁协议》现因疫情影响，乙方处于亏损状态，甲方充分体谅乙方经济上的困难，经甲乙双方协商一致，签订补充协议如下：第一条减免时限为全国疫情全部解除后计算，疫情期间乙方租金为每月10万元，等疫情全国解除后15天的经营恢复期。第二条：租金支付为每三个月支付一次。全国疫情解除后中国无无症状感染者。按原合同执行。第三条：疫情全国解除过后，租金为2350000元。第四条：乙方不得单方解除合同，如乙方违约不履行原合同和补充协议，疫情过后不缴纳约定后的租金，甲方有权要求乙方按原合同缴纳租金，并补齐优惠租金。本补充协议是原合同的组成部分，与原合同具有同等的法律效力。”拟证明双方于2020年4月上旬签订补充协议，将月租金调整为10万元，且减免日期自2020年4月13日至全国疫情解除后15天。御海星光公司认可系其法定代表人陈艳玲签字，但认为签订日期为2020年7月底，陈艳玲不能代表公司的意志，且补充协议的内容不明确，没有写明签订日期和优惠租金的起止日期，当时陈艳玲答应被告从2020年8月份开始按每月10万计算租金，2020年8月之前的租金仍按原租金支付；另即使该协议有效，被告也没有在按期支付第二笔租金30万元，故被告应当按照原合同支付租金。庭审中，原被告均同意解除合同，且认可2020年4月13日之前的租金已经按照原合同的标准支付完毕，2020年4月13日之后仅支付了30万元。但关于解除的时间和2020年4月13日之后的租金标准存在争议。关于合同解除时间，被告称双方于2020年9月21日进行交接，故合同于当日解除；但原告虽认可当日原被告确实进行交接，但认为只交接了付款账簿、财务、前台，租金并没有结算完毕，故认为合同解除时间为2020年10月13日。另，被告称其于2020年7月11日向原告法定代表人发送解约通知书，且于2020年8月28日向陈艳玲的配偶发送微信通知解除合同。原告称陈艳玲从未收到被告邮寄的解约函，邮寄地址系被告实际控制的涉案房屋的地址，原告不可能收到；陈艳玲的配偶确实收到被告发送的微信，但不代表人原告收到了解除的通知，另可以说明直到2020年8月28日双方还在协商中。关于2020年4月13日之后的租金支付标准，原告称月租金为21万元，但被告认为应当按照租金补充协议约定的月租金10万元计算。本院认为：《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在民法典施行前，故适用当时的法律、司法解释的规定。原告御海星光公司与被告许荣保签订的《租赁协议》，系双方真实意思表示，亦未违反法律、行政法规强制性规定，应属有效合同，双方均应按合同约定履行合同约定的义务。关于租金补充协议的效力问题，虽原告认为陈艳玲不能代表原告公司，但法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受，且原告认可出租方系其法定代表人陈艳玲本人签字，本院认为该租金补充协议系原被告双方真实的意思表示，合法有效。庭审中，原被告双方均同意解除合同，故本院对此不持异议。关于合同解除时间，双方认可2020年9月21日将付款账簿、前台、财务等进行交接，虽原告称未将租金进行交接，但租金交接系合同解除后的清算，且原告并未提交充分的证据证明被告系于2020年10月13日搬离涉案房屋，故本院认定合同解除的时间以2020年9月21日为宜。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。关于2020年4月13日之后的支付租金标准，原告称应按照原合同约定计算，被告虽称应自2020年4月13日起按照租金补充协议的约定进行计算，但被告单方解除合同不符合双方之间关于合同解除的相关约定，亦不符合法定解除的情形，被告解除合同构成违约，另鉴于租金补充协议中约定许荣保违约，需按原合同交纳租金，故本院对被告的该项辩称意见实难采信，被告应按月租金21万元的标准向原告支付2020年4月13日至2020年9月21日期间的租金（扣除已支付的30万元租金）。原告将涉案房屋交付被告，被告应当按约定支付租金。关于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，被告辩称疫情系不可抗力，不应支付违约金，对此本院认为疫情系不可抗力但不足以导致合同目的无法实现，且被告存在迟延支付租金的行为，故原告的该项诉讼请求，具有合同和法律依据，本院予以支持，但鉴于被告抗辩违约金金额过高，本院以原告的实际损失为基础，结合合同的履行情况、被告支付租金的情况、疫情对合同履行的影响程度、当事人的过错程度、原告的预期利益等因素，本院酌情予以确定。因双方当事人均同意将押金20万元一并在本案中处理，且合同中约定承租人违反合约造成的损失可以从押金中扣取，故本院依法予以抵扣。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认北京御海星光酒店管理有限公司解除与许荣保签订《租赁协议》的行为有效，该合同于2020年9月21日解除；二、许荣保于本判决生效之日起七日内向北京御海星光酒店管理有限公司支付2020年4月13日至2020年9月21日期间的租金613000元（已抵扣押金200000元）；三、许荣保于本判决生效之日起七日内向北京御海星光酒店管理有限公司支付违约金50000元；四、驳回原告北京御海星光酒店管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8070元，由北京御海星光酒店管理有限公司负担3824元（已交纳），由许荣保负担4246元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 郭翠翠二〇二一年四月二十八日法官助理 吕本龙书 记 员 魏亚杰