广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初16723号 原告（反诉被告）：广州恒运企业集团股份有限公司，住所地广州市萝岗区（现黄埔区）西基工业区西基路。 法定代表人：钟英华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：郭奇峰，广东金轮律师事务所律师。 委托诉讼代理人：郭嘉航，广东金轮律师事务所实习人员。 被告（反诉原告）：广州市黄埔区恩斯益外语培训中心，住所地广州市黄埔区志诚大道302号融汇大厦509。 法定代表人：吴帮国。 委托诉讼代理人：罗学源，广东增泰律师事务所律。 原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司（以下简称“恒运公司”）诉被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心（以下简称“恩斯益培训中心”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月2日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）恒运公司的委托诉讼代理人郭奇峰、郭嘉航，被告（反诉原告）恩斯益培训中心的委托诉讼代理人罗学源到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告恒运公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除恒运公司与恩斯益中心于2018年12月20日签订的《广州市房地产租赁合同》及附件（《房地产租赁合同补充合同》《厂房服务管理范围及收费标准》《恒运大厦消防安全协议》）；2.判令恩斯益中心向恒运公司支付拖欠的租金、房屋占有使用费及违约金（租金标准为每月9216元，自2019年1月1日起计至合同解除之日，租金暂计至2020年8月31日,租金合计：156672元；房屋占有使用标准为每月9216元，自合同解除之日起计至恩斯益中心实际交还房屋之日止；违约金以各月应付租金或房屋占有使用费为基数，按每日2%的标准，自每月26日起计至实际清偿之日，各月累计违约金以本金为限，违约金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按156672元计）；3.判令恩斯益中心向恒运公司支付物业服务管理费及滞纳金（物业服务管理费标准为每月768元，自2018年12月1日起计至恩斯益中心实际交还房屋之日止，物业服务管理费暂计至2020年8月31日为合计：16128元；滞纳金以各月应付物业管理费为基数，按每日0.5%的标准，自每月26日起计至实际清偿之日，各月累计滞纳金以本金为限，滞纳金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按16128元计）；4.判令恩斯益中心向恒运公司支付电费、水费及滞纳金（暂计至2020年8月31日电费为28391元、水费合计1016元；滞纳金以各月应付水电费为基数，按日0.5%的标准，自次月26日起计至实际清偿之日，各月累计滞纳金以本金为限，电费滞纳金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按28391元计，水费滞纳金暂计至2020年8月31日，已达本金限额，按1016元计）；5.判令恩斯益中心向恒运公司支付相当于六个月租金的赔偿金55296元；6.判令恩斯益中心承担本案全部诉讼费用。恒运公司在庭审中变更第四项诉讼请求为：判令恩斯益中心向恒运公司支付2018年12月1日至2020年8月31日的电费、水费及滞纳金（2018年12月1日至2020年8月31日电费为28391元、水费合计1016元；滞纳金以各月应付水电费为基数，按日0.5%的标准，自次月26日起计至实际清偿之日，各月累计滞纳金以本金为限，电费滞纳金计至2020年8月31日，已达本金限额，按28391元计，水费滞纳金计至2020年8月31日，已达本金限额，按1016元计）。事实和理由：2018年12月20日，恒运公司与恩斯益中心签订了《广州市房地产租赁合同》《房地产租赁合同补充合同》《厂房服务管理范围及收费标准》《恒运大厦消防安全协议》。《广州市房地产租赁合同》约定：恒运公司将位于广州开发大道235号恒运大厦102房之二号房物业出租给恩斯益中心作非居住用途使用，建筑面积384平方米，租赁期限为2018年12月1日至2021年6月30日（其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期）。每月租金为9216元，按月结算，在每月25日前支付。合同第五条第1点约定，逾期交付租金的，每逾期一日，恩斯益中心须按当月租金的2%向恒运公司支付违约金。如果逾期60日的，恒运公司有权解除合同，收回房屋。《房地产租赁合同补充合同》第八条约定：双方在合同期满前，无权单方终止合同，但因恩斯益中心有逾期交纳租金达二个月以上（含二个月）等情形时，恒运公司可以终止合同并以书面函件通知恩斯益中心，恩斯益中心还应支付相当于六个月租金的赔偿金给恒运公司。《厂房服务管理范围及收费标准》约定：物业服务管理收费标准为：2.0元/月/平方米（即768元/月），恩斯益中心应在每月25日前支付本月服务管理费、上月水电费，每逾期一天，滞纳金为欠款总额的0.5%。上述合同签订后，恒运公司依约于向恩斯益中心交付了场地。但恩斯益中心自2018年12月1日起拖欠各项费用至今。恒运公司认为，双方签订的合同、协议系双方的真实意思表示，合法有效，恩斯益中心的上述行为已经严重违反了合同约定，给恒运公司造成了巨大损失。据此，恒运公司为维护自身合法权益，特向人民法院提起诉讼，望判如所请。 恩斯益培训中心辩称，诉请1：恩斯益培训中心认为双方的租赁分为两块，2018年12月1日至2019年9月10日前的期间除了第一个月是合同约定的免租期，合同签订后恒运公司已将涉案房屋交给恩斯益培训中心进行装修，恩斯益培训中心也在1个月内装修完毕，但恩斯益培训中心认为2019年1月1日至2019年9月10日属于恒运公司无法交付适租的房屋的期间。恒运公司明知恩斯益培训中心承租房屋作为办学用途，恩斯益培训中心也向恒运公司交付过办学许可证及登记证书，且恩斯益培训中心本身的名称也是外语培训中心，租赁的用途非常明确，但合同中没有对用途进行具体约定，只是约定为非居住，但恒运公司对办学用途是非常清楚的，恩斯益培训中心也提交了与恒运公司周经理的录音。2019年9月10日恩斯益培训中心收到恒运公司发送的关于终止《广州市房地产租赁合同》的函。因为消防法第43条规定，办学属于依法应办理建设工程消防验收的，没有消防验收不允许办学，当恩斯益培训中心去住建局申报消防验收时才被住建局告知必须按土地使用性质使用才能办理消防验收，故涉案房屋只能办理工业方面的消防验收，而不能办理学校的消防验收，租赁备案登记证明上恒运公司出租的涉案房屋属于工业仓储用房，房产证载明为工业用地。后恩斯益培训中心也与恒运公司进行沟通，恒运公司则称其会去办理变更土地性质的手续，故恩斯益培训中心从2019月1日1日起就一直等待恒运公司办理变更土地性质的手续，但恒运公司一直没有办下来，故恩斯益培训中心就于2019年2月就开始向恒运公司发函告知其恩斯益培训中心无法营业要求作出妥善处理，恒运公司回复要求等待其办理土地性质变更，后恩斯益培训中心要求试运营，恒运公司回函明确答复不同意试运营，故恩斯益培训中心从未运营过，涉案房屋由恩斯益培训中心上锁闲置至今，没有招过生、办过学。恩斯益培训中心认为涉案合同及附件应从2019年9月10日恩斯益培训中心收到关于终止《广州市房地产租赁合同》的函之日起解除，恩斯益培训中心对合同解除的事实没有异议，同意恒运公司的第一项诉请。诉请2：虽然签订了租赁合同，恩斯益培训中心也装修好了，如果恩斯益培训中心能正常使用房屋，恩斯益培训中心自然负有交租的义务，但从装修完毕后，恩斯益培训中心无法正常使用涉案房屋，故恩斯益培训中心没有交租的义务。从合同签订后，恩斯益培训中心从未向恒运公司支付过房租，理由同前。恩斯益培训中心没有收到恒运公司催租的函件，因为双方一直在协商当中，直到恩斯益培训中心收到起诉状。恩斯益培训中心没有收到过恒运公司所谓的收款通知单。房屋占有使用费不同意支付，恩斯益培训中心不存在占用房屋的问题，因为根本没有使用，且恒运公司也没有催促恩斯益培训中心办理房屋的交接手续，且也不存在交接的问题，本身房屋就在恒运公司的大厦内，不存在由谁控制的问题，因为根本无人使用。不存在交纳租金及占有使用费的义务，基础不存在，违约金自然不存在。恩斯益培训中心认为恩斯益培训中心不存在违约行为，恒运公司周经理也在录音中明确表示是其责任。且恩斯益培训中心认为违约金的标准也过高。诉请3：物业管理费的主体不是恒运公司，是案外人恒运城市服务有限公司及运翔物业服务有限公司，恒运公司不是收费的主体，恒运公司无权起诉该项。且恩斯益培训中心使用了房屋才有义务向上述案外人交纳物管费，但恩斯益培训中心没有使用涉案房屋，且恒运公司也没有向恩斯益培训中心提供管理服务，恩斯益培训中心根本没有进驻、没有享受过任何物业服务，故无需交费。恩斯益培训中心认为恩斯益培训中心没有交纳管理费的义务，故无需承担滞纳金。抛开是否需要缴纳物业费及滞纳金的问题来看，恒运公司主张的违约金、滞纳金标准也过高。恩斯益培训中心从未支付过物业管理费。诉请4：恩斯益培训中心在装修期间确实产生了水电费，涉案房屋只有一个电表，2018年12月1日合同签订之日的电表度数为69830，现在的电表度数为69892，故恩斯益培训中心共使用过62度电，恩斯益培训中心同意按照工业用电的标准向恒运公司支付该62度电的电费。对于水费，恩斯益培训中心现在暂无证据，恩斯益培训中心认为应由恒运公司举证，但恩斯益培训中心认为不可能产生1016元这么高的水费，恒运公司未举证应承担不利后果。恩斯益培训中心确认至今没有支付过水费。恩斯益培训中心认为不应当支付水电费的滞纳金，因为尚未结算，恩斯益培训中心不清楚水电费是多少，故无需支付滞纳金，只同意支付实际使用所产生的水电费，且约定的水电费滞纳金标准也过高。诉请5：恩斯益培训中心不同意支付赔偿金，因不存在应当支付赔偿金的情形。诉请6：诉讼费应由恒运公司自行负担，因为恩斯益培训中心认为只有62度的电费及实际产生的水费需要恩斯益培训中心支付。 恩斯益培训中心向本院提出反诉请求：1.判令恒运公司向恩斯益培训中心赔偿损失510548元；2.判令恒运公司自反诉之日起按全国银行业拆借中心颁布的一年期市场利率支付利息；3.本案反诉费用由恒运公司承担。事实与理由：恩斯益培训中心与恒运公司签订《广州市房地产租赁合同》，约定恒运公司将广州开发大道235号恒运大厦102之二102房出租给恩斯益培训中心作非居住使用，面积384平方米。租赁期限自2018年12月1日至2021年6月30日，每月租金9216元，第一个月为免租期。恩斯益培训中心告知了恒运公司租赁的具体用途为教学培训，恒运公司知情并对此无异议。合同签订后，恩斯益培训中心在免租期内对房屋进行了装修和消防改造，共花去费用510548元。恩斯益培训中心多次催促恒运公司尽快做好租赁合同备案，但恒运公司直至2019年1月15日方办妥租赁备案，备案用途为：为工业仓储用房。2019年1月18日，恩斯益培训中心即向黄埔区住建部门办理消防验收，被告知：根据《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地法》有关法律规定，土地上的附属物用途，按照土地使用性质使用，如需改变使用用途，必须变更土地使用性质，工业仓储用房途用房，不能作为商业办公培训用途，不同意验收。有关职能部门是无法注册办理有关营业证件，导致恩斯益培训中心无法营业。事情发生后，恩斯益培训中心多次发函告知恒运公司协商处理，恒运公司告知恩斯益培训中心，表示会和黄埔区国土资源局进行沟通，变更房屋使用性质为由，让恩斯益培训中心等消息，恩斯益培训中心一直等待着，但迄今为止恒运公司仍然无法办理变更房屋使用性质手续。恩斯益培训中心认为，恒运公司作为一家集团公司专业招商租赁部门，非常清楚该物业租赁使用情况，恩斯益培训中心明知租用该场地使用目的，同时恒运公司理应知道工业性质用房，是不能作为商业办公用途，无法办理消防及相关营业手续，却仍然签订租赁合同，将涉案物业租给恩斯益培训中心，根据《合同法》第二百一十六条规定“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”。出租人有保证租赁物适租的法定义务，因房屋性质导致合同目的无法实现，出租人具有过错，恒运公司应承担责任。为此，由于房屋使用性质无法输消防验收，导致恩斯益培训中心至今无法开业运营，实现不了合同目的，恩斯益培训中心的投入已经无法收回，造成巨大损失。为维护恩斯益培训中心的合法，特向法院起诉，恳请法院支持恩斯益培训中心的反诉请求。 恒运公司反诉辩称，案涉合同合法有效，恒运公司已经履行了合同约定的义务，恩斯益培训中心所称损失是因其自身原因导致，理应由其自行承担。一、恩斯益培训中心作为一家专业的培训机构，在明知案涉房屋用途的情况下自愿选择与恒运公司签订案涉合同，理应遵守合同约定并自行承担一切后果。案涉房屋在租赁给恩斯益培训中心之前一直由中国民生银行（广州开发区支行）租赁并正常使用，恒运公司按照交易习惯，在前租赁协议解除后又将案涉房屋租赁给恩斯益培训中心，并且向恩斯益培训中心提供了房屋的房地产权证复印件，在合同的签订上不存在任何过错。案涉房屋的房地产权证上已经注明土地用途为工业用地，房屋用途为非居住用房，恩斯益培训中心作为一个独立的民事主体、专业教培机构，且具有多次办学经验及租赁办学房屋的经验，理应知晓案涉房屋能否用于教学使用，而恒运公司对此并不清楚，因此恩斯益培训中心在明知前述内容的情况下仍然自愿选择与恒运公司签订案涉合同，理应遵守合同的约定，并承担相应后果。二、案涉房屋的用途符合本案双方签订的《房地产租赁合同》（下称“《合同》”）、及《房地产租赁合同补充合同》（下称“《补充合同》”）中所约定的非居住用途。退一步讲，案涉房屋也符合恒运公司所称办公用途。恒运公司（甲方）恩斯益培训中心（乙方）于2018年12月签订案涉《合同》及《补充合同》，《合同》第一部分约定：“甲方同意将坐落在广州开发大道235号恒运大厦102房之二102房出租给乙方作非居住用途使用”；《补充合同》第一条亦出租给恒运公司作非居住适用。恒运公司房地产权证上所注明的房屋用途亦为非居住用途，因此，案涉房屋符合双方协议约定的用途。退一步讲，即使按照恩斯益培训中心所称租赁案涉房屋系作为办公用途使用，案涉房屋也完全符合该条件。经恩斯益培训中心于2021年1月18日两次向负责消防验收的黄埔区住建部门电话咨询（020-82165309），工作人员及其领导明确表示案涉房屋（房地产权证登记土地用途为工业用地、房屋用途为非居住用房）可以作办公用途使用，只要材料齐全就可以通过消防验收，但是，如果不是作为办公用途而是作为教学用途（特别是涉及14周岁以下孩童）的情况下，进行消防验收的限制条件非常多、要求更高，达不到条件则不能通过验收，且住建局工作人员告知在2019年5月23日左右之前案涉消防验收事项均由公安消防部门负责，之后才是住建局负责。然而，无论是根据合同约定、法律规定或常理来判断，作为出租人的恒运公司都没有义务、不可能也做不到向恩斯益培训中心保证案涉房屋能够作为教学用途使用，这已经远远超出了恒运公司作为出租人的义务范畴、能力范畴，况且案涉合同根本没有约定案涉房屋的用途为教学（且涉及14周岁以下孩童）。换言之，前述内容都是作为专业教学机构的恩斯益培训中心应当自行作出的判断，判断需租用符合哪些条件的房屋才能作为教学用途，这显然是恩斯益培训中心自身的义务，断然不能将该义务转嫁到恒运公司身上，恒运公司仅需向恩斯益培训中心提供符合合同约定用途的房屋即可。合同目的应以书面合同的明确约定为准，不能根据恩斯益培训中心的内心想法而随意改变。三、案涉合同明确约定恩斯益培训中心因使用对房屋进行改建、室内外装修等需经恩斯益培训中心书面同意并订立书面协议，恩斯益培训中心系未经恩斯益培训中心同意私自对案涉房屋进行装修改建，若未私自进行装修改建则不存在办理消防验收的问题。况且，即便其装修改建之后，案涉房屋也符合双方约定的用途。《合同》第五部分第三点约定：“因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督”。《补充合同》第五条乙方责任与义务第6点约定：“因使用对房屋进行重大之扩、加、改建或者室内外装修、设备安装、公司标牌设置等，应保证符合政府有关部门对装修、消防、卫生和环保等法规的有关规定，并向政府有关管理部门提交有关装修方案的申报审批手续，同时应经甲方书面同意和订立书面协议，甲方有权对工程进行监督”。《合同》附件3《恒运大厦消防安全协议》第4.1.4约定：“……乙方已经租用甲方场所，就表示其认可该范围的生产区域、工作环境、操作设施、工具等符合消防安全要求和出于安全状态……”；第4.2.2.3约定：“承租范围内凡新建、扩建、改建工程，必须符合有关消防法规的要求，经公安消防部门审核批准，并报甲方备案，方可交付施工”。恩斯益培训中心系违反合同约定，在未经恩斯益培训中心的书面同意、未与恩斯益培训中心签订书面协议、未经公安消防部门审核批准、未报恩斯益培训中心备案的情况下私自对案涉房屋进行了装修改建，且由恩斯益培训中心提交的《建设工程消防验收申报表》可知，导致恩斯益培训中心需要对案涉房屋办理消防验收的原因正是其私自对案涉房屋进行装修改建的行为。案涉房屋在租赁给恩斯益培训中心之前一直由中国民生银行（广州开发区支行）租赁并正常使用，可见，若恩斯益培训中心遵守合同约定，只是对房屋进行一定的装饰、增加办公设备等，并不需要对案涉房屋进行装修改建，也就不需要再进行消防验收。即便在恩斯益培训中心私自对案涉房屋进行装修改建之后，恩斯益培训中心向其提供的案涉房屋也符合双方合同对房屋用途的约定。如前所述，案涉房屋无论是作为非居住用途还是作为办公用途都是能够通过消防验收的。四、合同明确约定办理消防验收是恩斯益培训中心的义务，恩斯益培训中心仅提供协助。恩斯益培训中心未提供证据证明案涉房屋不能通过消防验收，亦未证明不能通过消防验收是可归责于恩斯益培训中心的原因导致。根据前述第三部分所列举的合同约定，及《合同》第五条第2点、《补充合同》第五条第3点、第11条第3点、《恒运大厦消防安全协议》等约定，办理消防验收是恩斯益培训中心的义务，而恩斯益培训中心未提供证据证明案涉房屋不能通过验收，亦未提供证据证明案涉房屋不能通过消防验收由可归责于恩斯益培训中心的原因导致。据负责办理消防验收工作的黄埔区住建部门工作人员称，在向相关部门申请办理消防验收时，若不能办理消防验收则会向办理人出具相关凭证，并载明未能通过验收的原因，而恩斯益培训中心并未提交相关证据。另外，如前所述，按照合同约定的房屋用途办理消防验收是可以通过的，并且恩斯益培训中心在2019年3月办理的房屋租赁登记备案证明已经载明案涉房屋的租赁用途为其他，当然包括合同约定的非居住用途，且该事实与本案事实并无法律关系。五、恩斯益培训中心未能提供证据证明其为案涉房屋进行装修改建、消防改造的真实支出。恩斯益培训中心提交的拟证明其为案涉房屋进行装修设计、装饰工程施工、消防改造施工等支出款项的证据，均无发票，且无任何转账凭证，极不符合常理，不能排除伪造的可能性。因此，恩斯益培训中心不能证明其为上述事项发生了真实的款项支出，更不能证明其上述款项实际支出的真实金额。况且，恩斯益培训中心并未提供相关的合法发票，案外人均未参加庭审，也未出庭作证，不能排除上述事实系伪造或其所主张的支出系伪造的可能性。综上所述，请法院依法驳回反诉人恩斯益培训中心的全部反诉请求。 本院经审理认定事实如下：恒运公司提交的粤房地证字第××号《房地产权证》载明：广州开发区开发大道235号102房（以下简称“涉案房屋”）的权属人为恒运公司，基建面积5277.3696平方米，建筑面积为1293.2353平方米，房屋用途为非居住用房，土地使用性质为国有，层数为6层，土地用途为工业用地。 2018年12月20日，恒运公司（出租人，甲方）与恩斯益培训中心（承租人，乙方）签订一份《广州市房地产租赁合同》及附件（以下简称“涉案合同”），约定：甲方将广州开发大道235号恒运大厦102房之二号房出租给乙方作非居住用途使用，建筑面积总计384平方米，租赁期限为2018年12月1日至2021年6月30日（其中2018年12月1日至2018年12月31日为免租期），月租金9216元，租金按月结算，由乙方在每月的第25日前按支票或现金付款方式缴付租金给甲方，乙方应自本合同生效之日起第五个工作日内，向甲方支付2个月的租金作为合同租赁保证金，即18432元，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金不计利息退回乙方或抵偿租金。租赁期内，乙方负责承担下列责任：1.依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的2%（小于3%）向甲方支付违约金，如果逾期60日，甲方有权解除合同，收回房屋。2.严格按房屋使用性质使用房屋，乙方擅自改变房屋用途，甲方有权解除合同，收回房屋。3.因使用需要对房屋进行扩、加、改建（含改变间隔）、室内装修或增加设备，必须经甲方书面同意并订立书面协议，并按规定重新议定租金，甲方有权对工程进行监督。任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担。第十六条约定，水电费由大厦物业管理公司按本合同附件2《厂房服务管理范围及收费标准》的规定代收代缴。2.乙方在生产、货物运输过程中，不得对恒运大厦的环境、交通造成影响，如确因生产需要，应错峰运输，降低影响。3.其余未尽事宜见《房地产租赁合同补充合同》（附件1，简称“补充合同”），补充合同是本合同的补充和说明，和本合同具有相同法律效力。4.乙方须接受本合同附件1、附件2、附件3的约定条款。5.乙方须在投产之前按公安消防部门的有关规定对厂房进行消防设施设计施工，并经公安消防部门验收合格。2018年12月20日，恒运公司（甲方）于恩斯益培训中心（乙方）签订涉案合同附件1《房地产租赁合同补充合同》，第五条约定：涉案房屋只能用于工业生产、办公用途，不得用于任何用途。除了甲乙双方已同意因乙方在该房屋营运而需要的改、扩加改建外，未征得甲方书面同意，乙方不得变更房屋结构，如因使用需要对房屋进行重大扩、加、改建（含改变间隔）、室外内装修或增加设备，须经甲方书面同意并订立书面协议，甲方有权对工程进行监督。第六条约定：乙方未依约按时交纳租金，逾期则每天按月租金的2%向甲方计付滞纳金，如果乙方逾期交纳某月全部租金达二个月，则甲方有权单方面通知乙方解除本合同，书面通知至达乙方时本合同解除，且乙方应在合同解除之日起七个工作日内将房屋退还给甲方。第八条约定：乙方有以下情形之一，甲方有权终止合同，由此造成的损失，乙方应向甲方赔偿：1.没有严格按房屋使用性质使用房屋，如擅自改变房屋用途；4.逾期交纳租金达二个月以下（含二个月）。甲方依据上述情形终止合同时应以书面函件通知乙方，本合同自通知到达乙方时终止，乙方应自合同终止之日起七个工作日内迁离并交出该租赁物，因乙方的上述行为而终止合同的，甲方将不予退还保证金，乙方还应支付相当于六个月租金的赔偿金给甲方作为损失赔偿。涉案合同附件2《厂房服务管理范围及收费标准》约定，物业管理费收费标准为2元/月/平方米，公共部分的水电费，按用户使用量分摊，配电设备、电梯、水泵等大型设备的维修费，均按各承租人所租的建筑面积按实分摊。用户在每月25日前，将本月管理费、上月水电费和其他管理费一次性转入指定账户，逾期未付，恩斯益培训中心须向恒运公司缴付滞纳金，滞纳金以天为计算单位，每逾期一天，增缴滞纳金为欠款总额的0.5%，逾期超过一个月者，物业管理公司有权拒绝向用户提供服务，由此而产生的一切后果，由用户自行负责。同日，双方还签订了涉案合同附件3《恒运大厦消防安全协议》。 2019年1月15日，涉案房屋在广州市黄埔区住房和建设局办理了登记备案手续，穗租备2019B1601000306号《房屋租赁登记备案证明》载明的租赁用途备案为工业仓储用房。 2019年3月20日，涉案房屋在广州市黄埔区住房和建设局办理了登记备案手续，穗租备2019G1601000095号《房屋租赁登记备案证明》载明：本备案证明替换原穗租备2019B1601000306号备案证明，租赁用途备案为其他。 恒运公司提交的照片显示，恩斯益培训中心在涉案房屋外悬挂的招牌有“NCE国际教育英语教育美术书法语言艺术课外实习”字样。 恒运公司提交的广州市公安消防局于2001年8月14日向恒运公司发出的穗公消（建）验［2001］第656号《广州市公安消防局建筑工程消防验收意见书》载明：恒运大厦设置自动消防系统工程已竣工，经检查验收，消火栓、火灾自动报警系统动作基本正常，在消防方面具备使用条件，并提出以下要求：一、对建筑消防设施应当定期维修保养，保证消防系统功能良好完整有效。二、已经消防验收的建筑如有改建、内部装修、用途变更等，应向公安消防监督机构申报审批。 2016年7月1日，恩斯益培训中心取得了《民办学校办学许可证》，该许可载明：学校类型为非学历教育，办学内容为企业及青少年外语培训，有效期限为三年。2017年月2日27，恩斯益培训中心取得了《民办非企业单位登记证书》，该证书载明：业务范围为企业及青少年外语培训（法律法规规定必须办理审批许可才能开展的业务活动，必须在取得相关审批许可证后方能进行）。 恩斯益培训中心为证明其委托广州天穗建筑工程设计有限公司为涉案房屋装修设计图纸共花去设计费5000元，提交了广州天穗建筑工程设计有限公司于2018年12月3日出具的收据，该收据显示广州天穗建筑工程设计有限公司收到恩斯益培训中心设计费5000元。 恩斯益培训中心为证明其将涉案房屋的装修工程发包给广州新晨装饰工程有限公司并支付了装修款，提交了其与广州新晨装饰工程有限公司签订的《装修施工合同》、项目预算表及广州新晨装饰工程有限公司出具的收款收据，该合同显示涉案房屋的装修预算款为280548元，工期为2018年12月3日开工至2019年1月3日竣工，工期为30个工作日，装饰施工内容为形象墙前台天花吊顶、隔断、地毯、扇灰刷漆、消防、装电。 恩斯益培训中心为证明其将涉案房屋的消防改造工程发包给广州市泰昌消防工程有限公司芳村分公司，提交了其与广州市泰昌消防工程有限公司芳村分公司签订的《消防改造工程合同》、工程预算表及广州市泰昌消防工程有限公司芳村分公司出具的收款收据，该合同显示涉案房屋的消防改造价款为215640元，工期为2018年12月5日进场至本工程竣工之日止，合同工期为20日。 恩斯益培训中心为证实其向广州佳柯数码图文服务部支付了喷画费4000元，印刷费5360元，提交了广州佳柯数码图文服务部出具的收款收据。 2019年2月18日及2019年2月27日，恩斯益培训中心向恒运公司发函称：恒运公司未告知此场地为工业用途，恒运公司也知道恩斯益培训中心承租为办学用途，现恩斯益培训中心花费了大量人力与财力为该场地进行装修，装修费380548元，消防安装改造费215640元，教学设备购置76000元，因场地为工业用途，导致恩斯益培训中心无法营业，造成恩斯益培训中心损失巨大，请恒运公司妥善处理。 2019年7月8日，恒运公司复函称：恒运公司认为无法经营的问题是因为恩斯益培训中心未按合同约定的综合办公用途使用房屋，而是申请办理培训机构，改变了约定的房屋用途所致，责任应由恩斯益培训中心承担。 2019年7月10日，恩斯益培训中心复函称：签订合同时，恒运公司未告知恩斯益培训中心该大厦场地为工业用地，工业用地只能备案工业仓储用途，根据有关文件规定工业仓储用途是不能作为商业办公用途，有关职能部门是无法注册办理有关证件，导致无法营业。 2019年9月10日，恒运公司向恩斯益培训中心发出一份《关于终止〈广州市房地产租赁合同〉的函》，以恩斯益培训中心从2019年1月起未支付租金及保证金为由，提出终止双方签订的涉案合同。 2019年11月12日，恩斯益培训中心向恒运公司复函称：根据有关文件规定工业仓储用途是不能作为商业办公用途，有关职能部门是无法注册办理有关证件，导致无法营业，建议司法调解。 2020年10月26日，恩斯益培训中心向恒运公司发出一份告知函称：恒运公司在签订租赁合同时未如实告知该场地为工业用途，未在合同注明，采取拖延租赁备案时间，恩斯益培训中心致使装修全部完工，才告知该场地为工业仓储用途，如果在签订合同二天内将合同备案，将该房屋使用情况及时告知恩斯益培训中心，能够规避恩斯益培训中心装修全部损失。恩斯益培训中心认为恒运公司隐瞒房屋使用性质，明知恩斯益培训中心租用该场地使用目的，将工业仓储用途物业租给恩斯益培训中心，属于非法行为，该合同无效。因房屋性质导致合同目的无法实现的情形下，该租赁物存在瑕疵，出租人具有过错，恒运公司应承担赔偿责任。 恒运公司及恩斯益培训中心均确认恩斯益培训中心租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费。 恒运公司主张恩斯益培训中心拖欠其电费28391元、水费1016元，为此提交了催收通知单。催收通知单显示：2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元。2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元。 本院认为，涉案合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方应恪守履行。涉案合同约定，恩斯益培训中心在每月25日支付租金，逾期60日，恒运公司有权解除合同。现双方均确认恩斯益培训中心确认租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费，且双方均同意自2019年9月10日恩斯益培训中心收到恒运公司发出的《关于终止〈广州市房地产租赁合同〉的函》之日起解除涉案合同及其附件，本院予以确认。 涉案合同及其附件约定，每月租金9216元，物业服务管理费按2元/月/平方米计算［即每月管理费768元（384平方米×2元/月/平方米）］，每月25日支付当月租金、当月管理费及上月水电费，双方均确认恩斯益培训中心租赁涉案房屋后，从未向恒运公司支付过租金、管理费及水电费，且在涉案合同解除后，恩斯益培训中心仍继续使用涉案房屋至今，故恒运公司要求恩斯益培训中心支付2019年1月1日至2020年9月10日期间的租金76800元［（9216元/月×8个月）+（9216元/月÷30天×10天）］、2020年9月11日起至恩斯益培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还给恒运公司之日止的占有使用费、2018年12月1日至2020年8月31日期间的物业服务管理费及2018年12月1日至2020年8月31日期间的水电费于法有据，本院予以支持。占有使用费的计算标准参照双方签订的涉案合同约定的每月租金9216元的标准计付。物业服务管理费的计算标准参照双方签订的涉案合同附件2约定的上述标准计付。恩斯益培训中心未举证证实其水电费的金额，本院对恒运公司主张的水电费的金额予以采信。即恩斯益培训中心应向恒运公司支付以下电费合计28391元（2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元）、水费合计1016元（2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元）。 双方在涉案合同及其附件中并无约定恩斯益培训中心租赁涉案房屋用于办学，只在涉案合同约定租赁涉案房屋作非居住用途并约定恩斯益培训中心须在投产之前按公安消防部门的有关规定对厂房进行消防设施设计施工，并经公安消防部门验收合格，并在涉案合同的附件1《房地产租赁合同补充合同》中约定恩斯益培训中心租赁涉案房屋只能用于工业生产、办公用途，不得用于其他用途。故恩斯益培训中心主张恒运公司明知其租赁涉案房屋作为办学用途，仍将工业用房租赁给恩斯益培训中心，导致其不能办理学校的消防验收，无法进驻运营，不同意支付租金、占有使用费、管理费、水电费并反诉要求恒运公司赔偿损失及支付利息没有事实及法律依据，本院不予支持。 关于逾期支付租金及占有使用费的违约金问题。恒运公司与恩斯益培训中心在涉案合同中约定，当月租金在当月25日前支付，逾期支付租金的，每逾期一日，按当月租金额的2%支付违约金，恩斯益培训中心逾期付款属于违约，恒运公司要求恩斯益培训中心支付违约金于法有据，但因涉案合同约定的违约金明显过高，故本院依法予以调整。故违约金分段计算为：［2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至恩斯益培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还恒运公司之日止，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。违约金均以不超过本金为限。 恒运公司未举证证实恩斯益培训中心逾期付款导致涉案合同解除对恒运公司造成的损失，且上述逾期付款违约金足以弥补因合同解除对恒运公司造成的损失，故恒运公司要求恩斯益培训中心支付相当于六个月租金的赔偿金于法无据，本院不予支持。 关于逾期支付物业服务管理费的滞纳金问题。双方在涉案合同附件2中约定物业服务管理费在每月25日前支付，逾期未付，每天按欠款总额的0.5%支付滞纳金。恩斯益培训中心自2018年12月1日起未向恒运公司支付物业服务管理费属于违约，恒运公司要求恩斯益培训中心支付2018年12月1日起至交还涉案房屋之日止的滞纳金于法有据，但因涉案合同约定的滞纳金明显过高，本院依法予以调整。故滞纳金分段计算为：2018年12月起至2019年8月19日期间，每月滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至恩斯益中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还恒运公司之日止，每月的滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限。 关于逾期支付水电费的滞纳金问题。双方在涉案合同附件2中约定每月25日前支付上月水电费，逾期未付，每天按欠款总额的0.5%支付滞纳金。恩斯益培训中心未向恒运公司支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的水电费属于违约，恒运公司要求恩斯益培训中心支付滞纳金于法有据，但因涉案合同约定的滞纳金明显过高，本院依法予以调整。故滞纳金分段计算为：2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至2020年9月期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下： 一、原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司与被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于2018年12月20日签订的《广州市房地产租赁合同》及其附件（附件1《房地产租赁合同补充合同》、附件2《厂房服务管理范围及收费标准》、附件3《恒运大厦消防安全协议》）于2020年9月10日解除； 二、被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司支付2019年1月1日起至2019年9月10日期间的租金76800元、支付2019年9月11日起至被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司之日止的占有使用费（占有使用费按每月9216元计付）、支付违约金［2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司之日止，每月的违约金以9216元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。违约金均以不超过本金为限］； 三、被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司之日止的物业服务管理费（物业服务管理费按每月768元计付）及滞纳金（2018年12月起至2019年8月19日期间，每月滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心将广州开发区开发大道235号102房之二号房屋交还原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司之日止，每月的滞纳金以768元为本金，从当月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限）； 四、被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心于本判决发生法律效力之日起十日内向原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的电费28391元（2018年12月的电费为3351元，2019年1月至2019年6月期间的电费为8127元，2019年7月至2019年11月的电费分别为：1592元、1425元、1202元、1200元、1229元，2019年12月至2020年2月期间的电费为3100元，2020年3月至2020年8月的电费分别为1040元、1055元、1096元、1212元、1177元、1585元）、支付2018年12月1日起至2020年8月31日期间的水费1016元（2018年12月的水费为199元，2019年1月至6月的水费为134元，2019年7月至11月的水费分别为：57元、52元、42元、39元、44元，2019年12月至2020年2月期间的水费为84元，2020年3月至2020年8月的水费分别为：40元、59元、31元、43元、95元、97元）、支付滞纳金（2019年1月起至2019年8月19日期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算至付清款之日止；2019年8月20日起至2020年9月期间，每月的滞纳金以上月水电费为本金，从本月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清款之日止。滞纳金均以不超过本金为限）； 五、驳回原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司的其他诉讼请求； 六、驳回被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心的全部反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费8196元，由原告（反诉被告）广州恒运企业集团股份有限公司负担986元，由被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心负担7210元。反诉案件受理费4452.74元，由被告（反诉原告）广州市黄埔区恩斯益外语培训中心负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  梁宝姗 人民陪审员  张小宁 人民陪审员  赵莉丽 二〇二一年四月十六日 书 记 员  张若玫