福建省晋江市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0582民初1003号原告：泉州市园城不动产咨询有限公司，住所地福建省泉州市晋江市青阳街道陈村社区世纪大道520号宝龙世家D幢2109、2110室，统一社会信用代码91350582MA31H4BD3W。法定代表人：张雪萍，系公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：李耿佳，福建一脉律师事务所律师。委托诉讼代理人：柯婉君，福建一脉律师事务所律师。被告：卢素莲，女，1982年5月5日出生，汉族，住福建省晋江市，现住晋江市。被告：蔡燕飞，女，1982年7月7日出生，汉族，住福建省晋江市，现住晋江市。委托诉讼代理人：蔡垂从，福建世隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：王淯栌，福建世隆律师事务所律师。原告泉州市园城不动产咨询有限公司（以下简称为“园城不动产”）与被告卢素莲、蔡燕飞中介合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。园城不动产的委托诉讼代理人柯婉君、被告卢素莲、被告蔡燕飞及其委托诉讼代理人王淯栌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。园城不动产向本院提出诉讼请求：1.请求判决卢素莲支付园城不动产房产中介服务费8998元，并支付自2020年12月31日起至实际还款之日止按8998元为基数按日千分之五的迟延履行金，暂计至起诉之日止为225元；2.请求判令蔡燕飞支付园城不动产房产中介服务费6998元，并支付自2021年1月3日起至实际还款之日止按6998元为基数按日千分之五的迟延履行金，暂计至起诉之日止为70元；3.请求法院判令卢素莲、蔡燕飞向园城不动产支付因维权支出的律师费4000元。事实和理由：卢素莲与蔡燕飞因需通过园城不动产居间介绍达成房屋买卖交易，卢素莲将址于青阳街道世纪大道518号宝龙广场国际公馆2幢1301号房产转让给蔡燕飞。三方于2020年9月26日签订《房产买卖经纪合同》，按照合同第十三条规定，卢素莲、蔡燕飞签订合同当日，园城不动产即居间成功，卢素莲、蔡燕飞有义务各自向园城不动产支付居间服务佣金12880元。但卢素莲于2020年12月30日向原告支付10000元，蔡燕飞于2021年1月3日支付了12000元。根据合同第十五条第三项规定，园城不动产有权从定金、违约金、赔偿金优先扣除卢素莲、蔡燕飞应付的佣金及服务费，至今尚未支付剩余居间费及违约金。根据合同第十五条第三款规定，卢素莲、蔡燕飞未依约支付，应当按照佣金及服务费总额的千分之五按日支付迟延履行金。根据合同第十五条第四款规定，卢素莲、蔡燕飞应当承担因其违约行为导致园城不动产为了实现佣金权利所产生的必要费用(包括但不限于诉讼费、律师费、公告费、调查费等)。为此，为依法维护园城不动产的合法权益，依照我国《民事诉讼法》的相关规定，具状向贵院起诉，请求依法如诉判决。卢素莲辩称，1.答辩人并未逾期支付中介服务费，《房产买卖经纪合同》中并未约定具体付款期限，付款期限应由双方协商确定。按《合同法》第161条的规定，合同中对付款时间没有约定或者约定不明的，应首先依照《合同法》第61条确定付款期限，即应由当事人双方协商。根据双方的微信聊天记录，园城不动产给答辩人的支付期限是2020年11月底，而答辩人认为应该在房屋各项手续交接后再行支付，至此双方对于付款期限一直都在协商当中，最终双方协商的结果是答辩人在2020年12月30日支付中介服务费10000元，因此答辩人并未逾期支付。2.答辩人已经向园城不动产支付房产中介服务费10000元，剩余2880元未支付是因为园城不动产未完全履行合同义务；根据答辩人与园城不动产签订的《房产买卖经纪合同》第二章第十四条约定的服务内容，园城不动产要协助答辩人及蔡燕飞办理房屋过户手续，办理银行按揭贷款手续，过户资料的收集以及完成房产移交、房产配套设施（包括水、电、物业、数字电视等）交接手续，但园城不动产并未履行其义务。中介公司的义务并不仅仅是居间义务，还需要提供其他中介服务，帮助客户节约时间，在办理银行贷款过程中，园城不动产应该事先告知答辩人要带好何种材料，但是园城不动产并未告知，导致答辩人在办理贷款手续过程中来来回回跑了四趟银行，来回时间和排队时间浪费了答辩人大量的时间和精力，并且园城不动产一直未出现，直至手续办理好后，园城不动产才告知其在大厅。房子过户后，蔡燕飞拒绝答辩人将个人财物搬出，答辩人多次联系园城不动产让其出面协助办理，园城不动产均拒绝履行。甚至到目前为止，蔡燕飞还未将国家电网的押金费500元退还答辩人，答辩人多次联系园城不动产，要求园城不动产协助办理，园城不动产也都置之不理。因此答辩人扣除这2880元，也是合情合理。据此，答辩人并未拖欠园城不动产中介费用。园城不动产要求答辩人支付违约金不应得到支持。3.退一步讲，园城不动产要求答辩人支付房产中介服务费8998元并支付自2020年12月31日起至实际还款之日止按8998元为基数按日千分之五计算的迟延履行金，根据法律规定，该违约金过高，答辩人请求法院予以调整。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定，当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”，按照以上法律规定，折算成每日的违约金不能高于0.08%，协议约定逾期按照日千分之五计算迟延履约金，是法定最高违约金的6.25倍，已经远远超过法律所规定的最高金额，且答辩人已经支付了10000元，原告损失金额为2880元，根据法律规定违约金不应高于其损失的30%，违约金不应高于864元。4.园城不动产要求答辩人承担律师代理费没有依据，且律师费用过高。答辩人并未违约，园城不动产未按合同履行义务，是其自身的过错导致答辩人扣除一部分的中介费，且本案的诉讼标的才2880元，律师代理费4000元过高。综上所述，园城不动产在履行合同过程中存在过错，答辩人请求法院降低中介费，并且园城不动产请求的违约金金额过高，请求法院予以调整。蔡燕飞辩称，1.根据《房产买卖经纪合同》第五条成交细目第2款约定“家具家电：甲方在本合同成交价内交给乙方的家具、家电包括空调3台、冰箱1台，沙发茶几1套，电视1台，热水器1台、燃气灶1台，餐桌1台、床铺1张、运动器材1张（除主卧那张床搬走，其余均留下，以乙方拍照为主）”及第十四条第一款约定“机构为甲乙双方提供如下服务内容：1-9，机构提供的服务内容本自合同签订之日起服务事项办结之日结束……9.协助甲、乙双方完成房产移交及房产配套设施（包括水、电、物业、数字电视等）交接手续”，故即使第十三条约定“甲乙双方签订《房产买卖经纪合同》当日，园城不动产即居间成功”，但不等于园城不动产的居间服务结束。园城不动产未尽职履行合同第十四条第一款第3、5、6、7、9项居间服务义务，致使合同内家具家电由卢素莲搬走，过户手续拖沓，答辩人权益受损，答辩人于2021年1月3日按园城不动产居间服务程度支付居间服务费12000元是合法有据的；2.答辩人应当自居间服务事项办结之日再支付居间服务金，这符合日常交易惯例及《房产买卖经纪合同》第十四条第一项的约定。而答辩人早已按园城不动产服务程度，支付园城不动产12000元居间服务金，已支付完居间服务费，没有违反合同约定，不需要支付迟延金。相反，园城不动产未尽职履行居间义务，属于违反双方之间的中介合同约定；3.根据《房产买卖经纪合同》第八条约定，答辩人于2020年11月14日正式通知园城不动产，要求园城不动产履行居间服务职责，监督卢素莲将《房产买卖经纪合同》约定属于答辩人的家具家电退还给答辩人，否则园城不动产不应将卢素莲存放的5000元押金退还。但园城不动产未履行居间服务义务，致使答辩人权益受损，园城不动产违反居间服务合同，自然没有全额收取居间服务费的法律依据；4.答辩人不需要支付园城不动产因维权支出的律师费4000元、中介费迟延履行金；5.本案《房产买卖经纪合同》不是居间合同，园城不动产除了促成签订合同外，仍需提供服务事项，方有收取居间服务费的事实和法律依据，但园城不动产没有提供完整的服务事项。综上，请求人民法院驳回园城不动产对答辩人的诉讼请求。园城不动产向本院提供以下证据：A1.户籍资料查询结果，证明卢素莲、蔡燕飞的身份情况及主体资格；A2.《房产买卖经纪合同》，证明卢素莲、蔡燕飞委托园城不动产提供居间服务，卢素莲、蔡燕飞应当支付居间费、迟延履行金及为了维权而支出的律师费、诉讼费等费用；A3.《委托代理合同》、《福建增值税普通发票》，证明园城不动产因本案诉讼而支付的律师费用。卢素莲对园城不动产提供的证据A1没有意见；对证据A2有异议，认为，双方签订合同时，园城不动产承诺全部款项能在11月份之前付清，且园城不动产有义务协助办理贷款手续、水电交接手续等；对证据A3有异议，其无需付律师费。蔡燕飞对园城不动产提供的证据A1真实性没有异议，但园城不动产起诉蔡燕飞是没有事实和法律依据的；对证据A2真实性没有异议，对合法性有异议，该合同是由园城不动产提供的格式版本，且对部分加重卢素莲、蔡燕飞权利义务的事项并未予以释明。《房产买卖经纪合同》第五条第二款第八条、第十四条第一项，已经明确约定园城不动产的居间服务义务，但园城不动产未尽职履行，致使本属于蔡燕飞的家具家电由卢素莲搬运走，卢素莲户口至今未迁出。合同第十三条只是表示居间成功，但居间服务费的交付时间应当按照通俗的惯例或者第十四条第一项服务事项办结之日支付。园城不动产从未妥善尽职，甚至经蔡燕飞催告通知后仍未尽职。园城不动产未尽职履行居间服务职责，致使其对本案房产已完成过户、合同已履行的情况都不了解，园城不动产显然不是一个尽职的中介服务机构，完全没有法律依据及事实依据来要求卢素莲、蔡燕飞支付全款的中介费、律师费和迟延履行金；证据A3的真实性由法院核查，但对合法性和关联性均有异议，律师费的依据是《房产买卖经纪合同》第十五条第四款，但该款需同时具备两个要件：房产交易未能进行、合同不能履行。园城不动产违法合同约定，未尽职履行居间服务义务，且蔡燕飞已按服务程度支付服务费12000元，园城不动产作为违约方无理由要求蔡燕飞再支付中介费、律师费和迟延履行金。卢素莲向本院提供以下证据，B1.微信聊天记录截图（第一份是当时为了双方买卖房产而建的一个聊天群，上面体现的聊天对象是蔡燕飞及房产经纪，第二份是卢素莲与蔡燕飞之间的聊天记录），证明园城不动产拒绝履行交接义务等事实；B2.水电收据复印件一份，证明截止至今，水电尚未交接完毕，园城不动产拒绝履行其义务等事实。园城不动产对证据B1,真实性合法性不存异议，该证据不能达到其证明目的，相反该证据证明了园城不动产确实有为卢素莲、蔡燕飞提供了相关的服务。针对第一张聊天记录，在中介服务过程中，若要中介服务提供代办服务，是要买方支付代办服务费的。但是本案中，被告蔡燕飞说自己在相关机构有认识的人，不需要园城不动产提供代办服务，所以未支付该笔费用。在微信聊天记录原始载体中也明确了园城不动产是免费为其提供了中介后续服务。但基于园城不动产的职业素养，仍有为卢素莲、蔡燕飞提供代办服务，被告蔡燕飞未采用园城不动产帮其联系的银行，自行选择了另一家银行，所以导致园城不动产需要多次询问卢素莲、蔡燕飞才知道贷款进度，也因此卢素莲对园城不动产产生不满。银行贷款、房产过户等手续是由园城不动产专门的后期人员跟进，与看房时候的中介人员并非同一人，也已经提前告知，这些在聊天记录中都有体现。在办理贷款当日，园城不动产的后勤人员穿着公司的显眼（深紫色）统一工作服早早就在现场等待，相对于后勤人员找卢素莲、蔡燕飞，卢素莲、蔡燕飞是更容易找到后勤人员的，但是卢素莲、蔡燕飞却认为后勤人员没有第一时间认出他们二人就是不尽职而产生埋怨；2.对于证据B2，真实性、合法性无法确定，卢素莲要求园城不动产帮其处理水电对接事宜，但是卢素莲无法提供相关收据原件，导致是否存在该笔款无法确认。园城不动产多次找物业沟通，但是物业都表示一定要有原件。蔡燕飞对证据B1的真实性没有异议，但是园城不动产的质证意见纯属偷换概念，根据双方的房产买卖经纪合同，明确约定园城不动产有协助卢素莲、蔡燕飞办理房产过户及贷款的相关义务，园城不动产更换中介服务人员却没有提早通知卢素莲、蔡燕飞，这本身就是园城不动产中介职责没有履行到位；其次，蔡燕飞在微信聊天记录中已经明确告知园城不动产，要求园城不动产服务好房东也就是卢素莲，但是根据现在庭审上卢素莲的答辩及陈述，园城不动产显然也连卢素莲都没有服务好，园城不动产不是合格的尽职的中介服务人，且其质证意见可以看出园城不动产在推卸自己的中介职责，竟然要求卢素莲、蔡燕飞主动去寻找园城不动产的服务人员，可是更换服务人员又从未提前告知，该点也可以验证园城不动产没有尽到中介服务职责，没有理由要求卢素莲、蔡燕飞支付中介费律师费、迟延履行金；对证据B2三性均有异议，与蔡燕飞无关，蔡燕飞对该点事实也不清楚。应当由卢素莲和园城不动产处理，但园城不动产没有处理清楚，致使水电交接没有妥善的在园城不动产的协助下完成。蔡燕飞向本院提供以下证据：C1.汇款回单详情，证明蔡燕飞已经按园城不动产的服务程度支付清中介服务费的事实；C2.通知园城不动产应尽服务职责的微信聊天界面，证明蔡燕飞正式通知园城不动产应履行服务义务并要求园城不动产督促卢素莲按合同约定归还蔡燕飞善意取得的物品，否则园城不动产和卢素莲应承担给蔡燕飞造成的一切损失，甚至在2020年12月16日，蔡燕飞仍催促园城不动产履行中介职责，但园城不动产中介人员直接回复这是你跟房东的事情，园城不动产拒不履行中介职责，要求蔡燕飞支付中介费、迟延履行金及律师费是没有法律依据和事实依据的；C3.照片物品清单，证明卢素莲搬走蔡燕飞善意取得的物品，园城不动产和卢素莲均已违约。C4.微信聊天记录，证实蔡燕飞催促园城不动产履行中介职责，园城不动产以这是蔡燕飞与卢素莲之间的事拒不履行中介职责，园林不动产亦未对移交家具家电内容履行释明、告知义务。园城不动产对证据C1真实性、合法性不存异议，但是蔡燕飞应当在2020年9月26日当日支付中介费12880元，蔡燕飞迟延支付，已经构成违约，应当支付迟延履行金，且蔡燕飞直到2021年1月3日才支付了12000元，也未完全履行支付义务；对证据C2微信聊天记录、证据C3照片清单真实性、合法性不持异议，在二手房买卖交易市场，不是看房过程中看到任何物品都属于交易内容，三方签订的合同明确要移交的物品是空调、冰箱、沙发、茶几、电视、热水器、燃气灶、餐桌、店铺、运动器材，合同中写的“以乙方拍照为准”的意思是上述的物品应当是乙方拍照时确定的物品款式，不能存在高价物品替换成低价物品的情形，而不是拍照中所有的物品都应当移交给蔡燕飞，如果真如蔡燕飞理解的，那么照片中拍摄到的抱枕、儿童的画本、儿童文具等这些明显属于个人私人物品的东西都应当移交给蔡燕飞，这明显是不符合常理的。但蔡燕飞要求钢琴、瓷器等物品都要移交，园城不动产没有权利也没有立场要求卢素莲满足蔡燕飞的要求，卢素莲、蔡燕飞之间就这些物品归属问题属于蔡燕飞、卢素莲之间的事情，与园城不动产无关，园城不动产没有权利帮其解决；证据C4微信聊天记录也可以证实园城不动产的说法，蔡燕飞为了省钱没有支付后期服务费，但是园城不动产基于职业素养免费提供了后期的服务费，已尽责，这导致了园城不动产无法知晓蔡燕飞自己找的银行贷款的贷款流程的进度，来回多次询问卢素莲和蔡燕飞，导致卢素莲、蔡燕飞的误解及不满，园城不动产已经为卢素莲、蔡燕飞提供了尽职的中介服务。卢素莲对证据C1没有意见，对证据C2，其不清楚中介跟蔡燕飞沟通的事情；对证据C3物品清单有意见，双方谈的时候，其已对蔡燕飞表示，钢琴要搬走，还有一张床要搬走，换成健身器材给蔡燕飞，蔡燕飞也有答应。合同约定的只有大件物品，家具家电、空调、冰箱、洗衣机等。本院认为，卢素莲、蔡燕飞对园城不动产提供的证据A2《房产买卖经纪合同》真实性没有异议，可以证实2020年9月26日，卢素莲作为卖方、蔡燕飞作为买方、园城不动产作为经纪方及交易服务机构签订《房产买卖经纪合同》的事实。根据卢素莲、蔡燕飞庭审陈述以及与园城不动产之间的微信聊天记录，可以确认目前案涉房产已经过户，但买卖双方仍存在卖方户口未迁出、水电未交接、物品交接存在争议等问题。对双方争议的事实本院分析如下：1.本案中介服务费的支付时间？园城不动产主张，按照合同约定，签署合同之日，园城不动产居间成功，卢素莲、蔡燕飞应向园城不动产支付中介服务费，即支付中介服务费的时间为合同签订之日。卢素莲主张，双方签订的合同并没有约定具体付款期限，付款时间应由双方协商确定。根据双方的微信聊天记录，双方对于付款期限一直都在协商当中，最终双方协商的结果是其在2020年12月30日支付中介服务费10000元。蔡燕飞主张应当自居间服务事项办结之日再支付居间服务金，这符合日常交易惯例及双方签订的《房产买卖经纪合同》第十四条第一项的约定。本院认为，双方签订的《房产买卖经纪合同》第十三条约定“……甲乙双方签订本《房产买卖经纪合同》当日，丙方一、丙方二即居间成功，甲乙双方有义务向丙方支付下列居间服务佣金：1.丙方一向甲方收取的居间服务佣金为12880元；2.丙方二向乙方收取的居间服务佣金为12880元。”，现双方对该合同条款是否已明确约定付款期限存在争议，根据合同解释原则，首先，根据双方签订的合同条款，合同中有关交易服务费的内容被横线划掉，而交易服务的内容没有被划掉，据此可以得出作为中介方的合同义务包含第十四条第（一）款中的9项内容，而至于服务费用被划掉则可能有两种含义，一是不收取费用，另一个则是该费用包含在中介机构收取的佣金里。根据卢素莲提供的证据B1中“宝龙1301后期跟进群”的微信聊天记录显示蔡燕飞“你们服务是收费的，不是免费的，房东那边服务她是付费的，你们要服务好房东哇”，园城不动产回复“知道呀，我们也在接房东，等房东呀”。蔡燕飞提供的证据C4微信聊天记录，园城不动产陈述“蔡姐，这个房子的事情我们后期已经帮你做完了，你中介费也要给了……”，上述两段聊天记录，可以证实中介机构后续的服务是需要支付费用的，也即中介佣金包含了后期服务的费用。其次，按照市场交易习惯以及普通市民对房产中介收取费用的理解，居间服务佣金应当包含交易服务的费用，若需另外收取，则应有明确约定。再者，既然合同约定了中介公司的服务内容，根据诚信、公平原则，园城不动产应在履行全部服务之后收取全部费用。这从蔡燕飞与中介公司的聊天记录“蔡姐，这个房子的事情我们后期已经帮你做完了，你中介费也要给了……”也能得到印证。综上，本案中介服务费的支付时间应当为居间服务事项办结之日。2.园城不动产是否完成合同义务？园城不动产主张，卢素莲与蔡燕飞已经通过园城不动产的服务，达成了房屋买卖的合意，并签订了《房产买卖经纪合同》，且案涉房产已经完成房屋产权变更登记手续并移交了诉争房产，其已完成居间合同的主要义务，实现了委托人的委托目的。卢素燕认为，园城不动产未完全履行合同义务，根据合同第十四条约定，园城不动产需要协助双方办理过户手续，办理银行按揭贷款手续，办理房产及配套设施移交手续。在办理银行贷款手续过程中，中介未告知相应信息，导致其来回折腾，浪费大量时间、精力。后园城不动产未能协助双方办理房产及配套设施移交手续，导致双方争议不断等等。蔡燕飞主张，根据合同约定，园城不动产未尽职履行合同第十四条约定的机构服务内容中的第3、5、6、7、9项居间服务义务，致使合同内家具家电由卢素燕搬走，过户手续拖沓，户口未迁出、水电未交接，导致蔡燕飞权益受损。本院认为，根据双方签订的《房产买卖经纪合同》第二章“居间及交易服务协议”，可以确认卢素燕、蔡燕飞与园城不动产就居间交易服务约定的合同义务包括了签订房屋买卖合同的居间服务以及合同签订后为合同正常履行提供的交易服务。根据卢素莲、蔡燕飞庭审陈述以及与园城不动产之间的微信聊天记录，可以确认目前案涉房产已经过户，但双方仍存在户口未迁出、水电未交接、物品交接存在争议等问题。一方面，园城不动产主张其已就水电交接、房产交接等提供了协助服务，但未能提供相应证据予以证实；另一方面，双方就物品交接产生争议，其原因在于买卖双方对合同第五条成交细目第2款家具家电的条款约定产生了争议。根据庭审，该份合同文本由园城不动产提供，争议条款的手写部分也是园城不动产的工作人员书写，条款中体现“以拍照为准”，园城不动产作为中介提供居间服务，未能在双方签订合同时就“以拍照为准”中所述的具体拍照内容进行明确，导致双方后续合同履行产生争议，应当认定园城不动产提供的居间服务存在瑕疵；再者，根据合同第八条“交接保证金”的约定，5000元的交接保证金应在卖方户口迁出、房屋交付给买方使用且办结水表、电表、数字电视等配套设置过户手续及物业交接手续当日由机构支付给卖方，但根据园林不动产庭审陈述，其在卖方解押当日就退还卖方，可以认定园林不动产未按合同约定履行该部分的合同义务；综上，本院认为园林不动产一方面未能完全履行合同义务，另一方面，在履行合同义务的过程中存在瑕疵且未按合同约定履行义务。3.卢素莲、蔡燕飞是否应向园城不动产支付违约金，若需支付，违约金的支付标准？园城不动产认为，卢素莲、蔡燕飞未按合同约定的付款时间履行支付中介服务费，已经构成违约，应当按照合同约定的违约金标准向园城不动产支付相应的违约金。卢素莲、蔡燕飞主张园城不动产未能全部履行合同义务，其已分别按照各自的履行程度支付了相应的费用，没有违约，不应支付违约金。本院认为，一方面，中介服务费的支付时间为居间服务事项办结之日，而园城不动产至今未能按照合同约定履行全部的合同义务；另一方面，园城不动产在提供居间服务拟定合同过程中存在瑕疵导致买卖双方在后续房产配套设施交付过程中产生争议，且未按合同约定保管交接保证金；卢素莲、蔡燕飞据此扣除部分服务费用，合情合理，因而，卢素莲、蔡燕飞未向园城不动产支付全部的中介服务费不构成违约。4.卢素莲、蔡燕飞是否应向园城不动产支付居间费，金额分别为8998元和6998元？园城不动产认为，根据合同约定，卢素莲、蔡燕飞应分别向其支付居间费12880元，且支付时间为签订合同之日即2020年9月26日。卢素莲于2020年12月30日向其支付10000元，蔡燕飞于2021年1月3日向其支付12000元。根据合同第十五条的约定，卢素莲、蔡燕飞应向其支付违约金，并且园城不动产有权从已付款项中优先抵扣违约金，至此，扣除违约金后，卢素莲、蔡燕飞还应向园城不动产分别支付居间费8998元和6998元。卢素莲、蔡燕飞认为其没有违约，无需支付违约金。且合同第十五条第四款的适用条件为“因甲乙任何一方违约导致房产交易未能进行、本合同不能履行的”，而本案合同已经履行，房产也已过户，不存在房产交易未能进行、合同不能履行的情况。且该条款并未约定可就已付款项优先扣除违约金。本院认为，合同第十五条第四款的条款应当理解为无论买方或卖方违约，导致其二者之间房产交易无法履行的情况下，中介方都要收取相应中介费，其目的在于保障中介方在不违约的情况下能够顺利收取服务费用，而不因买卖双方之间的争议损害中介方的正当利益。该条款并不适用于买卖双方未支付中介费而引起的违约行为，在第十五条第三款，已就买卖双方未支付中介费应承担何种违约责任进行了明确约定。且合同条款“丙方一、丙方二和机构均有权从定金、违约金、赔偿金中优先扣除甲乙双方应付的佣金及服务费，扣除的部分受损方可另行向违约方索赔”，该条款并未授予中介方从已付款项中优先扣除违约金的权利。综上所述，一方面，卢素莲、蔡燕飞未向园城不动产支付全部的中介服务费不构成违约，无需向园林不动产支付违约金；另一方面，园林不动产在已付款项中优先扣除违约金的主张，没有依据，不应得到支持。虽然卢素莲、蔡燕飞已支付的金额不一，但本院综合考虑二者作为卖方、买方在交易过程中需园城不动产提供的义务的多寡、园城不动产的配合程度以及后续园城不动产能否继续为二者提供有效服务，依法认定二者支付的金额能够与其实际获得的服务相匹配，并据此认定，卢素莲、蔡燕飞无需再向园城不动产支付服务费用。经审理查明，2020年9月26日，园城不动产、卢素莲、蔡燕飞签订《房产买卖经纪合同》，合同对房屋买卖双方就房产买卖的权利、义务以及园城不动产、卢素莲、蔡燕飞作为中介委托双方的权利、义务均进行了约定。合同签订后，卢素莲于2020年12月30日向园城不动产支付中介服务费10000元，蔡燕飞于2021年1月3日向园城不动产支付中介服务费12000元。截至目前，案涉房产已经完成过户，但卢素莲户口未迁出，水电未交接，卢素莲与蔡燕飞就房屋内物品交接产生争议。园城不动产于卢素莲解押当日将交接保证金5000元就退还卢素莲。现双方就中介服务费的支付产生争议，园城不动产于2021年1月8日向本院提起诉讼。本院认为，中介机构作为房产交易市场的重要组成部分，具有服务专业性、收费高标准的行业特征，应当为房产交易的双方提供高质量的专业服务，从而使房产交易能够高效、合法的进行。本案中，园城不动产与卢素莲、蔡燕飞之间的居间合同合法有效，应受法律保护，双方均应按合同约定全面履行义务，而园城不动产未能依照合同约定全面履行合同义务，且在履行合同义务过程中存在瑕疵导致中介合同委托人卢素莲、蔡燕飞在后续交易过程中出现争议，卢素莲、蔡燕飞依据园城不动产履行合同义务的程度支付相应的中介服务费，合理合法，园城不动产主张其已全面履行义务，与事实不符，本院依法不予采信；园城不动产主张卢素莲、蔡燕飞应承担逾期付款违约金，并在已付款中优先扣除违约金，要求卢素莲、蔡燕飞支付剩余中介服务费及律师费，于法无据，本院依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条、第四百六十六条、第五百零九条、第九百六十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回泉州市园城不动产咨询有限公司的诉讼请求。案件受理费307元，减半收取153.5元，由泉州市园城不动产咨询有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。审判员 舒 旋二〇二一年四月二十二日书记员 李珊妮附件：本案所适用的法律法规、司法解释《中华人民共和国民法典》第一百四十二条有相对人的意思表示的解释，应当按照所使用的词句，结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定意思表示的含义。无相对人的意思表示的解释，不能完全拘泥于所使用的词句，而应当结合相关条款、行为的性质和目的、习惯以及诚信原则，确定行为人的真实意思。第四百六十六条当事人对合同条款的理解有争议的，应当依据本法第一百四十二条第一款的规定，确定争议条款的含义。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的，对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的，应当根据合同的相关条款、性质、目的以及诚信原则等予以解释。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第九百六十一条中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。