安徽省凤阳县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1126民初1429号 原告：周园园，女，1985年1月25日出生，汉族，安徽省凤阳县人，住安徽省凤阳县。 委托诉讼代理人：黄厚国，安徽凤明律师事务所律师。 被告：凤阳凤仪置业有限责任公司。住所地安徽省凤阳县板桥镇硅工业园。统一社会信用代码9134112659144661XJ。 法定代表人：乔之祥。 被告：乔之祥，男，1965年8月6日出生，汉族，安徽省蚌埠市蚌山区人，住安徽省蚌埠市蚌山区。 上述两位被告共同的委托诉讼代理人：陈勇，凤阳县板桥镇法律服务所法律工作者。 被告：陈行震，男，1975年6月25日出生，汉族，安徽省固镇县人。住安徽省固镇县。 委托诉讼代理人：刘善文，安徽皖淮律师事务所律师。 原告周园园与被告凤阳凤仪置业有限责任公司(以下简称“凤仪置业公司”)、乔之祥、陈行震合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行审理。原告周园园及其委托诉讼代理人黄厚国、被告凤仪置业公司、乔之祥共同的委托诉讼代理人陈勇、被告陈行震的委托诉讼代理人刘善文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 周园园向本院提出诉讼请求：1、凤仪置业公司、陈行震给付周园园170万元；2、乔之祥对上述债务承担连带保证责任。在诉讼过程中将诉讼请求变更为：1、解除周园园与凤仪置业公司签订的商品房预售合同；2、凤仪置业公司、陈行震共同返还周园园购房款80万元；3、凤仪置业公司、陈行震共同支付周园园违约金90万元；4、乔之祥对上述二、三项债务承担连带清偿责任。事实和理由：2018年1月6日，凤仪置业公司和周园园签订商品房预售合同，约定将位于307省道××路××花园××幢××单元××室房屋出售给周园园，价款80万元，周园园当日支付了80万元。2019年8月9日，周园园与凤仪置业公司、乔之祥、陈行震达成协议，凤仪置业公司、陈行震在2020年2月28日，保证将上述房屋产权办理在周园园名下，如违约两方将给付周园园170万元人民币，乔之祥负担保责任。协议签订后，凤仪置业公司和陈行震未将房产办理在周园园名下，也未按约定支付170万元，乔之祥也未履行保证责任。为维护自己的合法权益，特起诉来院。 凤仪置业公司辩称，凤仪置业公司与周园园虽然签订了房屋买卖合同，但周园园没有履行付款义务。结合2019年8月9日各方签订的协议，凤仪置业公司只是担保人的身份，且2019年12月31日，是担保的履行期，已经过了担保时效。凤仪置业公司不能作为本案的适格被告。如果判决合同解除，违约金应当按照合同的约定调整、予以减少。请求驳回对凤仪置业公司的起诉。 乔之祥辩称，依照2019年8月9日几方协议，乔之祥只是作为协议的担保人，且担保履行的最终时间是2019年12月31日，周园园起诉已过了担保时效，乔之祥不能作为本案的适格被告，应当免除担保责任。如果判决违约金，应当按照合同的约定调整减少。请求驳回对乔之祥的起诉。 陈行震辩称，陈行震与周园园未签订任何房屋预售合同，并不是合同的相对方，仅代凤仪置业公司收取周园园所付的购房款。后根据协议书的内容，陈行震承担的是保证责任，且已过诉讼时效。周园园要求支付的违约金90万元，实属过高，应当根据房屋预售合同中约定的日万分之0.01进行计算。请求驳回对陈行震的诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织了质证，对无异议的证据本院经审查予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院将综合予以认定。 根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2018年1月6日，甲方凤仪置业公司与乙方周园园签订了一份《凤阳县商品房预售合同》，约定主要内容如下：第一条……第二条乙方向甲方购买307省道××路××花园××幢××单元××室，政府批准的规划用途为商铺。据甲方暂测该房屋建筑面积为389.12平方米，其中套内面积365.83平方米、公用分摊建筑面积为22.23平方米。第三条乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价为人民币￥2055.92元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款暂定为人民币￥800000元。第十二条甲方如未在本合同第十一条约定期限内将该房屋交付乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已支付的房价款日万分之0.01计算，违约金自本合同约定的最后交付期限之第二天起算，至实际交付之日止。逾期超过30天，乙方有权选择下列第壹种方案追究甲方责任。乙方有权单方面解除本合同。 同日，周园园按照凤仪置业公司的授意，将购房款800000元交付，由凤仪置业公司授权的陈行震出具收条一份，载明“收条今收到周园园房款捌拾万元正(￥800000)收款人：陈行震(签名并捺手印)2018.1.6”。 凤仪置业公司在与周园园签订商品房预售合同之前，已将涉案的商品房出售给了他人，在约定的房屋交付日期，凤仪置业公司无法履行交房承诺，也无法办理产权登记手续。经凤仪置业公司、陈行震、周园园、郑如求、乔之祥各方协商，2019年8月9日各方达成一协议书，主要内容如下甲方：凤阳凤仪置业有限公司乙方：陈行震担保人：乔之祥丙方：周园园丁方：郑如求。因丙方周园园于2018年1月6购买凤阳凤仪置业有限责任公司位于307省道××路××花园××幢××单元××室房屋，当时房屋购买价80万元。在甲方的同意及授意下，丙方将该购房款以现金及转帐方式支付给乙方。后丙方发现，甲方将该房卖给丙方前，已将该房屋卖给丁方。现就买卖房屋纠纷一事，上述各方在协商一致的情况下，自愿达成以下协议：一、丙方在2018年1月6日与甲方签定购房合同，甲方同意并授意丙方将该房屋购房款80万元支付给乙方陈行震，由于该房屋在甲方卖给丙方前，已经卖给丁方，导致丙方现不能如期得到该房屋的所有权。现甲方、乙方自愿在2019年12月31日前保证将该房屋产权办理在丙方名下。如到期不能将该房屋产权办理在丙方名下，则甲方、乙方将给付丙方170万元人民币（包括但不限于返还该房屋购房款、定金、违约金及不能如期交付房屋产生的利息，以及给丙方造成的房屋涨价的相关费用等）。甲方、乙方在为丙方办理该房屋产权登记的相关手续，丁方应当积极全程配合。二、如在2019年12月31日前甲方、乙方将该房屋产权办理在丙方名下，因此产生的各项费用均由甲方、乙方承担。三、担保人对于上述约定已经充分理解，并愿意承担责任。四、本协议一式四份，自协议各方签字之日生效。备注：最终解决时间为2020年2月28日止。甲方：凤阳凤仪置业有限责任公司（加盖公章）乙方：陈行震（签名并捺手印）担保人：乔之祥（签名）丙方：周园园（签名并捺手印）丁方：郑如求（签名并捺手印）。 约定的期限届满，凤仪置业公司、陈行震并未按照约定将涉案房屋产权办理到周园园名下，也没有支付周园园170万元价款；担保人乔之祥也未履行保证责任。在自行协商未果的情况下，周园园起诉来院。 本院认为，本案争议焦点如下，第一、周园园要求解除与凤仪置业公司签订的商品房预售合同，应否支持？第二、凤仪置业公司、陈行震应否返还价款80万元？第三、周园园主张的违约金是否过高，应否调整？第四、乔之祥应否承担保证责任？ 第一、周园园要求解除与凤仪置业公司签订的商品房预售合同，应否支持？ 凤仪置业公司在与周园园签订商品房预售合同之前，已将涉案房屋另行出售他人，造成凤仪置业公司与周园园签订的合同无法履行，故周园园要求解除合同的请求成立，符合法律规定，本院予以支持。凤仪置业公司以其未收到价款，不是适格被告的辩称意见不成立，本院不予采纳。 第二、凤仪置业公司、陈行震应否返还价款80万元？ 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条规定，民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。故周园园要求凤仪置业公司返还价款80万的请求，本院予以支持；凤仪置业公司不同意返还的辩称意见不成立，本院不予采信。 《中华人民共和国民法典》第五百五十二条规定，第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。陈行震虽不是涉案商品房预售合同的一方当事人，但其在2019年8月9日各方签订的协议书中，明确表示愿意与凤仪置业公司一起为周园园办理房屋产权登记手续，若未能办理则愿意与凤仪置业公司一起承担支付价款的义务，陈行震的行为符合债务加入的法律特征，故周园园要求陈行震与凤仪置业公司共同返还价款80万元的请求，本院予以支持；陈行震关于其只是担保人，不是义务人并不同意返还的辩称意见不成立，本院不予采纳。 第三、周园园主张的违约金是否过高，应否调整？ 《中华人民共和国民法典》第五百八十五条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。2019年8月9日各方签订的协议中，约定的违约金达90万元，与合同价款80万元相比过高，应予调整，且凤仪置业公司、乔之祥、陈行震均要求调整违约金的数额。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。周园园并未提供因违约造成损失的证据，故应按合同已履行价款80万元的30％计算即24万元为违约金的数额，周园园要求凤仪置业公司和陈行震赔偿的请求，本院予以支持；超过该数额的部分主张，本院不予支持。凤仪置业公司和陈行震不同意支付违约金的辩称意见，本院不予采纳。 第四、乔之祥应否承担保证责任？ 在2019年8月9日各方签订的协议书中，乔之祥明确表明愿意承担保证责任。《中华人民共和国民法典》第六百八十六条规定，保证的方式包括一般保证和连带责任保证。当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。因乔之祥在协议书中对保证方式约定不明，故周园园要求其承担连带保证责任的请求，本院不予支持；乔之祥应当对凤仪置业公司和陈行震的上述债务承担一般保证责任。因各方协议中对价款支付的期限没有明确约定，故乔之祥关于超过保证期限，不愿意承担保证责任的辩称意见，本院不予采纳。 综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第一百五十七条、第四百六十五条、第五百五十二条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第五百八十六条、第五百八十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 一、解除原告周园园与被告凤阳凤仪置业有限责任公司2018年1月6日签订的《凤阳县商品房预售合同》； 二、被告凤阳凤仪置业有限责任公司、陈行震于本判决生效后二十日内共同返还原告周园园800000元，并赔偿违约金240000元，合计1040000元； 三、被告乔之祥对上述第二项判决负一般保证责任； 四、驳回原告原告周园园的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。 案件受理费20100元，减半收取10050元，由原告周园园负担3901.76元，被告凤阳凤仪置业有限责任公司、陈行震、乔之祥共同负担6148.24元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 张 睿 二〇二一年四月二十一日 书记员 张怀国 附一、证据目录 周园园提交的证据及对方的质证意见 1、周园园的身份证及凤仪置业公司的企业信息各一份。证明目的：双方的诉讼主体资格。凤仪置业公司、乔之祥质证：无异议。陈行震质证：没有异议。 2、《凤阳县商品房预售合同》一份。证明目的：周园园与凤仪置业公司签订商品房预售合同，将案涉的房屋出售给周园园，房屋面积为389.12平方米，单价为2055.92元，规划用途为商铺，房屋总价款80万元。凤仪置业公司质证：真实性无异议，但合同没有实际履行，周园园没有付款，房子先出卖给郑如求，后出卖给周园园。与郑如求签的合同没有备案，与周园园签订的合同也没有备案。乔之祥质证：真实性没有异议，与其不具有权利义务关系。陈行震质证：真实性无异议，但陈行震不是合同的一方当事人，与陈行震不具有关联性。 3、陈行震出具的收条一份。证明目的：陈行震在售楼部象工作人员。周园园和陈行震没有其他债务。向陈行震支付房款80万元是凤仪置业公司授意的。凤仪置业公司质证：与凤仪置业公司没有关联。乔之祥质证：与乔之祥没有关联性。陈行震质证：真实性无异议，但陈行震不是公司人员，凤仪公司少陈行震的钱，在公司同意的情况下陈行震代收的。之前周园园对陈行震享有债权。 4、周园园与凤仪置业公司、陈行震、乔之祥及案外人郑如求签订的协议书一份。证明目的：凤仪置业公司已确认收到购房款80万，同时约定如果到期不能将案涉的房屋产权办理在周园园名下，凤仪置业公司、陈行震将向周园园支付170万元。乔之祥三对上述170万元承担担保责任。周园园将购房款支付给陈行震是经过凤仪置业公司同意并授意的。凤仪置业公司质证：真实性没有异议，但凤仪置业公司只是担保人性质。甲方、乙方只承担保证责任。乔之祥质证：真实性没有异议。但所承担的担保责任，已超过诉讼时效。陈行震质证：真实性无异议。陈行震并非该房屋的所有权人，根据合同相对性原则，陈行震无需承担给付170万元的债务，陈行震是在协议履行的过程中，承担担保责任。 5、个人住房和商业用房抵押借款合同。证明目的：案涉房屋出售给案外人郑如求，出售价款200万元，首付款104万元，银行贷款是96万元。因对方违约导致周园园不能取得房屋，利益损失数额大于双方约定的170万元。主张170万元，包括购房款80万元，不违反公平原则。凤仪置业公司质证：真实性无异议，但与其无关联。乔之祥质证：真实性无异议。但是与其无关联。陈行震质证：真实性无异议，但达不到证明目的，抵押合同系郑如求等人与银行签订的抵押协议，与本案并无关联。 6、周园园丈夫宋长武的账户交易明细一份。证明目的：2018年1月9日向陈行震转账43万元用于支付购房款。凤仪置业公司质证：真实性无异议，但不能证明80万款已付，与凤仪置业公司无关联性。乔之祥质证：真实性无异议，但不能证明80万款已付，与乔之祥无关联性。陈行震质证：真实性无异议，周园园仅转账43万，陈行震并非实收80万元，且据陈行震本人说该笔43万的转帐，是其与周园园之间的个人债务，付款人并非周园园本人。 附二、相关法律及司法解释条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。 第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。 依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。 第五百五十二条第三人与债务人约定加入债务并通知债权人，或者第三人向债权人表示愿意加入债务，债权人未在合理期限内明确拒绝的，债权人可以请求第三人在其愿意承担的债务范围内和债务人承担连带债务。 第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。 第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 第六百八十六条保证的方式包括一般保证和连带责任保证。 当事人在保证合同中对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。 第六百八十七条当事人在保证合同中约定，债务人不能履行债务时，由保证人承担保证责任的，为一般保证。 一般保证的保证人在主合同纠纷未经审判或者仲裁，并就债务人财产依法强制执行仍不能履行债务前，有权拒绝向债权人承担保证责任，但是有下列情形之一的除外： （一）债务人下落不明，且无财产可供执行； （二）人民法院已经受理债务人破产案件； （三）债权人有证据证明债务人的财产不足以履行全部债务或者丧失履行债务能力； （四）保证人书面表示放弃本款规定的权利。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第十二条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。