广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初5803号原告：朱淑惠，女，1980年5月20日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：黄玲玲,系广东经国律师事务所律师。被告：广州联洲房地产有限公司，住所地广州市天河区雍华东三街1号101房，统一社会信用代码91440101320973397U。法定代表人：张宾，董事长。委托诉讼代理人:孙峰、刘伟，分别系广州金鹏律师事务所律师、实习律师。原告朱淑惠与被告广州联洲房地产有限公司（以下简称联洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告朱淑惠的委托诉讼代理人黄玲玲，被告联洲公司的委托诉讼代理人孙峰、刘伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。朱淑惠向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付2019年9月1日至2019年11月25日期间逾期交楼的违约金（每日按总房价7268318元的0.3‰的标准197523元及直至实际交楼之日止的违约金）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原被告签订了《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称“案涉合同”），案涉合同约定原告以7268318元向被告购买天河区雍华西三街2号（自编3栋）501房，面积为163.3844平方米，其中第十二条约定：交房条件为商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条约定：房屋交付的日期为2019年8月30日；第十四条约定：延期交房的违约责任为：逾期不超过90天，自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付房款0.3‰的违约金,合同继续履行;逾期超过90天后,乙方有权单方面解除合同,如果乙方要求继续履行,合同继续履行,自本合同第十三条规定的最后交房期限的第二日起至实际交付之日止,甲方按日向乙方支付已付房款0.4‰违约金,违约金总金额最高不超过乙方实际支付房价款的10%;第十五条约定:甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设单位消防验收合格意见书》或者备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》。上述文件中，（一）至（五）项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件；（六）、（七）项应载明水电等设备配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容，甲方应提供已加盖公章的原件给乙方；（八）项应交由乙方填写或者签署，上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。第十六条约定：乙方应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期不提出的，视为同意接收该商品房。乙方认为该商品房不符合交付标准或者条件的，应一次性提出异议。甲方在接收乙方的异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为交付。案涉合同签订后，原告依约支付了全部房款，被告在2019年9月5日向原告发了收楼通知，原告2019年9月7日去验收，发现房屋存在各种问题，即向被告提出异议，被告收到异议后，未依约书面回复但是安排人员进行整改。整改期间，原告多次跟进整改的情况及催促确定收楼时间，双方最后确定2019年10月31日办理交楼手续，交楼当天，原被告就物业管理费发生争议，被告负责交楼的员工让原告写个书面的材料写清楚情况，原告当场提交了书面情况，认为在交楼前的物业管理费由被告承担，交楼之后才由原告承担；同时原告发现被告并未提供案涉合同约定的交付条件，向被告索要复印，被告回复在物业前台处可以查看，但是不同意复印。原告过后抽空到被告物业前台处拍照。发现所有文件中并没有案涉合同第十五条约定的第（四）、第（五）项的文件，原告多次要求被告出具，被告都没有提供给原告，并把水、电、气、邮等工程竣工文件提供给原告，原告认为竣工文件并不是永久供水、供电、供气和通邮的证明文件，要求被告提供案涉合同约定的文件，被告至今未提供上述文件，按照案涉合同的约定，上述文件不齐的，视为不符合交付标准，故原告要求被告将符合交付标准的房子交给原告使用，同时要求被告承担违约责任。联洲公司辩称：一、朱淑惠以收楼时房屋存在问题为由拒绝收楼，并要求联洲公司承担逾期交楼的违约责任，没有事实和法律依据。（一）朱淑惠在收楼现场提出的异议均属于房屋装修瑕疵或质量保修范围内的质量瑕疵，并不属于房屋主体结构质量不合格，未严重影响正常居住使用，朱淑惠不得因此拒绝收楼。根据《广东省高级人民法院》第三十一条、《广东省高级人民法院》第十二条等规定，联洲公司认为，原告在收楼时提出的涉案房屋存在门套拼缝不整齐、水管生锈、墙砖空鼓等问题，均属于房屋质量保修范围内的瑕疵，属于《商品房买卖合同》约定的质量保修范围，不属于房屋主体结构质量不合格，未严重影响正常居住使用。根据上述法律规定和案涉合同约定，联洲公司对于房屋装修瑕疵和质量保修范围内的质量瑕疵承担的是保修的义务，原告不得因此拒绝收楼。因此，原告以房屋存在装修瑕疵和质量瑕疵为由主张联洲公司承担逾期交房的违约责任没有事实和法律依据。（二）原告并未在案涉合同约定的期限内提出书面异议，应视为交付房屋无质量瑕疵，在原告提出后，联洲公司已对原告在收楼现场提出的问题完成了整改，积极履行了案涉合同约定的维修义务。案涉合同附件七第十一条约定：“……该商品房经竣工验收合格，如交付验收中发现属于质量保修范围内的质量瑕疵，乙方应于验收之日起2日内以书面方式提出，否则视为交付房屋无质量瑕疵。”2019年9月5日，联洲公司通过微信向原告发送《收楼通知书》，通知前来收楼。2019年9月7日，原告前往收楼现场验收房屋，期间朱淑惠并未对房屋质量瑕疵提出任何书面异议，根据案涉合同约定，应视为联洲公司的房屋无质量瑕疵。但即便如此，在原告提出异议后，联洲公司仍然对原告提出的问题予以登记和积极整改。2019年10月28日，联洲公司通过微信告知原告问题已处理完成并前来复验。2019年10月31日，原告前来收楼现场复验并办理房屋的交接手续，并书面提出异议。联洲公司认为，联洲公司已按照案涉合同约定通知原告验收合同，并已向原告交付符合收楼条件的房屋。二、原告以联洲公司在交楼现场未提供案涉合同第十五条第（四）、（五）项约定的供水、供气、供电、通邮永久使用证明材料等为由，主张涉案房屋不符合交楼标准，没有事实和法律依据。根据案涉合同附件七“本合同补充协议”第13条约定：“对买卖合同第十五条的补充及修订：房屋交付时……非因甲方原因导致不能提供（四）、（五）、（八）三项资料的，只要不影响房屋正常交付使用，乙方仍应当按照《收楼通知书》载明的时间收楼，甲方无需承担延期交房的违约责任。”涉案房屋已达到正常交付使用的标准，即使是市政服务提供部门未出具相关具体证明材料，联洲公司也不应因此承担延期交房的违约责任。三、根据案涉合同约定以及实际履行情况，原告的收楼日期应为2019年9月13日。（1）因原告于2019年9月4日才将剩余按揭贷款1580000元支付至银洲公司指定账户，晚于案涉合同约定的交楼时间，根据案涉合同约定，银洲公司有权相应顺延房屋的交付日期。实际上，被告于2019年9月5日向原告发送《收楼通知书》，告知原告应于2019年9月7日至2019年9月13日前来办理收楼手续，逾期未办理收楼手续的视为自动收楼。原告在2019年9月7日前往收楼现场验收房屋，但迟至2019年10月31日才领取钥匙、《入户指南》等材料。根据案涉合同约定，涉案房屋已达到案涉合同约定的收楼条件，原告无正当理由拒绝验收，应视为在《收楼通知书》中的收楼期限届满之日，即2019年9月13日为涉案房屋的交付时间。（2）原告无权要求联洲公司支付逾期交楼违约金。根据案涉合同附件七第十一条以及第十二条的约定，原告收楼时间应当为2019年9月13日，涉案房屋符合案涉合同的交付条件，原告无权要求被告支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1、关于被告是否有权延期交楼的问题。2019年9月5日被告向原告发出《收楼通知书》，案涉合同第十三条约定，被告应于2019年8月30日前将案涉房屋交付给原告使用。同时根据第十四条约定“原告因任何原因导致按揭银行未将按揭款全部划入被告监控账号内，则被告实际交付房屋的时间顺延”，再结合第八条关于原告需于2018年9月27日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款的约定及第十条“被告代理原告办理按揭贷款或被告指定按揭银行的，被告应要求按揭银行在发放贷款时将全部按揭贷款直接划入预售款监控账户”约定。被告提交证据《中国工商银行网上银行电子回单》证明2019年9月4日，原告才将按揭款项支付至被告账户，被告根据案涉合同第十四条第2款的约定顺延交付房屋的时间，原告确认上述电子回单的真实性和合法性，但认为原告的按揭手续均由被告办理，银行放款的时间和原告没有关系，不是因为原告的原因造成的迟延放款。本院认为，原告2019年9月4日将按揭款打到被告指定账户的时间并没有超出案涉合同第八条关于办理按揭时间的约定，被告因此依据案涉合同将收楼日期顺延，并于2019年9月5日向原告发出《收楼通知书》，并未违反案涉合同的约定。本院对被告关于延期交楼的抗辩予以采纳。2、关于案涉房屋质量问题。案涉合同附件七第11条约定，被告《收楼通知书》中的收楼期限届满之日即为案涉房屋的交付时间，结合案涉合同第十六条“原告应在接到《收楼通知书》之日起7日内对案涉房屋进行验收，如有异议，应当在验收期限届满之日起7日内以书面形式提出，逾期未提出视为同意接收案涉房屋。被告认为案涉房屋不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到原告的异议后，应在7日内对异议部分作出书面答复和处理意见。逾期不答复及处理的，视为原告异议事实成立，案涉房屋视为未交付”的约定。被告于2019年9月5日向原告发出《收楼通知书》，原告应当在2019年9月13日前对案涉房屋进行验收，案涉房屋的交付之日按照案涉合同附件七第11条的约定为2019年9月13日。原告在2019年9月7日进行详细勘验案涉房屋后，当天通过微信向被告提出案涉房屋存在以下问题并要求整改：入户门：内外门套拼缝不整齐；生活阳台：冷热水管生锈，插座上方外墙砖空鼓，右侧栏杆处外墙砖污染；餐厅：厨房对面空鼓三处；客厅：电视背景墙对面空鼓三处，客厅和餐厅渗水；过道：涂料污染一处；次卧：窗台石断裂（原告要求更换）；儿童房：墙面污染一处，返潮一处，空鼓两处，木门门框一处破损；次卫、公卫、主卫：6个地漏都偏位了，公卫门套靴脱落；衣帽间：窗台石污染，断裂（原告要求换）；墙面粗糙一处，栏杆松动一处；主卧：墙面污染一处，空鼓一处，栏杆松动一处，窗户胶条脱落，窗户生锈；主卫：门框破损，门后勾缝一处，淋浴屏破损一处，浴缸普遍石材条污染；防火间：防火窗整个生锈严重，木门门套线破损一处。原告同时在2019年9月16日通过微信以书面形式向被告发出《收楼验收异议》。虽然原告在2019年9月13日前并未通过书面形式向被告提出异议，但结合双方的微信沟通情况，原告通过微信将问题反馈给被告应视为原告在异议期内提出了异议。因此，被告关于原告未在案涉合同约定期限内提出书面异议，视为交付房屋无质量瑕疵的抗辩本院依法不予采纳。根据原告提交的与被告的微信聊天记录，被告在2019年9月7日至2019年10月31日期间，针对原告反馈的房屋质量问题，被告一直有和原告进行反复沟通并按照原告要求对房屋进行修缮，原告也多次到场监督并提出整改意见。同理，虽然被告未以书面形式答复被告提出的异议，但被告一直有回应被告提出的异议，并安排人员进行了整改，原告以被告一直没有给原告书面的答复以及处理意见的主张缺乏理据，本院依法不予采纳。本院认为，案涉合同是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约切实履行。关于被告是否存在迟延交付房屋的问题。原告在本案中提出不予收楼的理由有两点，其一为案涉房屋存在上述质量问题，其二为被告未向其提供案涉合同第十五条约定的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。关于案涉房屋是否存在质量瑕疵问题，如前所述，原、被告均确认案涉房屋存在被告《收楼验收异议》中的质量问题。案涉合同第十六条约定“原告应在接到收楼通知书之日起7日内对该商品房进行验收，原告认为该商品房不符合交付标准或条件的，应一次性提出异议。被告在接到原告异议后，应在7日内对异议部分做出书面答复和处理意见。逾期不予答复及处理的，视为乙方异议事实成立，该商品房视为未交付”。同时，根据该合同附件七第11条约定“被告及买卖合同项下的房屋在满足买卖合同第十二条的约定时，即达到交付标准，房屋交付验收时间以被告收楼通知书约定的时间为准，原告不得以任何其它理由拒绝或拖延办理交付手续……，交付验收中发现属于质量保修范围内的质量问题瑕疵，……被告收到原告提出的质量瑕疵异议后按《房地产（住宅）质量保证书》约定的时间进行处理，在不影响原告对房屋的正常使用情况下原告不得借此拒绝收楼，否则被告无需承担逾期交楼责任”。本院认为，结合生活常识判断，原告《收楼验收异议》中列明的案涉房屋的问题，尚未达到导致房屋无法正常使用的严重程度。案涉合同第十六条规定的内容应主要指第十二条约定的交房条件和第十五条约定房屋交付时应提供的文件。而对于无严重影响正常居住使用的质量瑕疵，应按案涉合同约定的保修条款进行处理，且根据本案事实，原告于2019年9月7日以房屋存在质量问题认为涉案房屋不符合收楼条件而不同意收楼，被告亦在规定的期限内回应并按照案涉合同的保修条款进行整改，故原告以被告未依案涉合同第十六条履行义务，而主张被告存在迟延交楼的问题，与案涉合同约定不符合，本院不予采纳。关于原告收楼时间的问题。被告主张原告实际收楼时间为2019年9月13日。如前所述，本院对原告关于案涉房屋存在质量问题导致迟延收楼的主张不予采纳，根据案涉合同附件七第十一条的约定，被告发出的《收楼通知书》中的收楼期限届满之日（2019年9月13日）即为案涉房屋的交付时间。因此，本院认为，原告的收楼时间为2019年9月13日。原告提交的《招商.雍华府入伙资料、物品移交清单》《入伙资料、物品移交清单》显示，原告于2019年10月31日实际接收了案涉房屋，原告庭审中确认其实际收楼时间为2019年10月31日，属于对己不利的自身陈述，本院对此予以确认，同时被告庭审中确认其于2020年11月15日收到原告关于被告未向原告出示永久供水、供电、供气的异议。如前所述，导致迟延收楼的责任在原告，原告在被告向其发出《收楼通知书》的异议期限内未提出被告未向其出示案涉合同第十五条约定的供水、供气、供电、通邮的永久使用证明资料及人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件的异议。因此，原告在本案中提出的两个不予收楼的理由均理据不足，本院依法不予支持。综上，被告并无逾期交楼的违约行为，原告要求被告支付迟延交楼的违约金的诉请缺乏事实和法律依据，本院依法不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款，第六十四条第一款之规定，判决如下：驳回原告朱淑惠的全部诉讼请求。案件受理费4050元，由原告朱淑惠负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  林文谦人民陪审员  刘国旗人民陪审员  贺丽芬二〇二一年四月十三日书 记 员  神晓琳庞慧明