江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书(2020)苏0583民初10998号原告：森隆地产有限公司，住所地昆山开发区XXXXXX中心**楼**，统一社会信用代码913205837899359377。法定代表人：胡平。委托诉讼代理人：王莺，江苏华峡律师事务所律师。委托诉讼代理人：丁文菊，江苏华峡律师事务所律师。被告：常州市潘多拉商业管理有限公司，，住所地常州市武进区湖塘镇德禾豪景**统一社会信用代码91320412MA1WCOCL1B。法定代表人：王梅红。委托诉讼代理人：张**宇，江苏润凯律师事务所律师。被告：王梅红，女，1974年1月12日出生，汉族，住江苏省无锡市。原告森隆地产有限公司（以下简称森隆公司）诉被告常州市潘多拉商业管理有限公司（以下简称潘多拉公司）、王梅红房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月9日立案受理后，依法适用简易程序于2020年11月3日、2021年1月21日公开开庭进行审理。原告森隆公司委托诉讼代理人王莺到庭参加诉讼，被告潘多拉公司委托诉讼代张**宇理人到庭参加诉讼，被告王梅红经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告森隆公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令二被告支付租金人民币340920.42元(2020年1.1-2020年6.8期间)；2.请求判令二被告返还装修补贴人民币401097.00元；3.请求判令二被告立即支付2020.2.1-2020.6.8期间物业费94099.46元、截止至2020.6.1日的电费18115.5元，合计112214.96元；4.请求判令被告支付违约金388659.9元；5.请求判令二被告赔偿原告主张权利造成的损失人民币60000元；6.本案的诉讼费用由二被告承担；事实和理由：原被告于2018年4月20日签订了房屋租赁合同，由被告承租坐落于昆山市开发区XXXXXX中心的地下一层1-23(号)商铺经营“潘多拉美食广场”，租期自2018年4月20日至2023年6月29日。租金以月固定租金标准支付，按照合同第4条约定履行，先付后租，每三个月支付一次。双方在合同第15条约定了合同终止及违约责任，第15.7条约定了原告因被告有下列情形之一的，原告有权单方解除合同，收回商铺，并向原告支付当期6个月租金的违约金：“拖欠租金、物业管理费、质量保证金、推广费及其他任何费用连续超过30日或者累计超过60日的”。被告自2019年12月起拖欠原告租金，以及拖欠水电费，欠缴期限已经达到了解除租赁合同的条件。基于被告的违约行为，原告依照合同约定于2020年6月4日发函给被告解除了双方的租赁合同，并要求被告承担违约责任、支付拖欠的租金、物业费及水电费。被告应当按照合同约定支付原告违约金。双方订立租赁合同后被告委托原告将承租房屋装修，原告支付了1336990元装修费，被告承诺实际经营期限应符合租赁合同的租赁期限，如实际经营不满1年的应退还原告已支付的装修费50%，实际经营期满1年不满2年的退还原告已支付的装修费30%…，被告于2018年7月开始实际经营，2020年6月8日被解除合同，实际经营期限不满2年，应当按照约定退还30%的装修费401097元。被告系自然人独资企业，王梅红系被告一的自然人独资股东，根据我国《公司法》第六十三条之规定一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。综上，原告为保障其合法权益诉至贵院，恳请贵院依法裁判。被告潘多拉公司辩称，被告在本案中不存在违约行为，无需承担相应法律责任。1.2020年1月疫情爆发，该疫情为突发公共卫生事件，为维护公众健康，政府采取了疫情防控措施。对于因此不能履行合同的当事人双方属于不可预见不能避免并不能克服的不可抗力，此不可抗力对被告经营餐饮企业来说影响巨大，被告没有违约的情形，因此无需承担相应法律责任。2.2020年1月中下旬开始，由于政府采取疫情防控措施，限制公众聚集活动，对于大型综合体商场直至2020年5月仍然不允许经营，因此原告主张2020年2月份起物业费、水电费等费用无事实及法律依据。被告也未享有相关权利，如现在仍需被告承担，也有违公平原则。3.依据发改投资规（2020）734号文件第二条第一款规定，被告也享有2020年上半年3个月房屋租金免租的权利。4.原告主张的租金计算期限有误，被告实际租金支付至2020年1月20日，理由该租赁商铺实际开业为2018年7月21日，租金的计算起租日也应为2018年7月21日，而原告主张的起租日为2018年6月30日，因此原告主张的支付租金期限存在误差。5.原告于2020年4月对所出租商铺采取断电断水措施，在2020年4月份起被告实际也无法使用出租房屋，原告行为也构成根本性违约。被告王梅红未作答辩。本院经审理认定事实如下：潘多拉公司（乙方）与森隆公司（甲方）签订商铺租赁合同，约定：甲方同意将昆山开发区XXXXXX中心的地下一层1-23(号)商铺(：以下简称“该商铺”)按本合同约定出租给乙方使用。该商铺所在的物业、建筑物名称暂定为象屿两岸贸易中心(以下简称“该商铺所在项目”)。该商铺的租赁面积为2756.82乎方米(建筑面积)。第2条商铺用途。2.1该商镛只供乙方以经营品牌【潘多拉美食广场】(类别：餐饮)之用途。该商铺租赁期自2018年4月20日至2023年6月29日止。该商铺的交付日暂约定为2018年4月20日。如该商铺约定交付日如有变化的，甲方应提前30日书面通知乙方，并另行确定交付日期，实际交付日与约定交付日不一致的，以实际交付日为准，装修期按实际交付日相应顺延。3.4该商铺所在项目的开业时间暂定为2018年6月30日(含试营业)。具体开业时间以甲方通知为准，如开业时间发生变动，甲方将于原定开业时间前1个月提前书面通知乙方。4.2租金计算标准：月固定/保底租金：以日租金乘租赁面积乘365日的金额，除以12所得之平均值为准(即：月固定/保底租金=日租金×租赁面积×365/12)，其标准为：1)自2018年4月20日至2019年6月29日，租金为259106.62元，月固定/保底租金为21592.22元/月，不满整月的按日计算；2)自2019年6月30日至2020年6月29日，租金为777319.86元，月固定/保底租金为64776.65元/月，不满整月的按日计算；3)自2020年6月30日至2021年6月29日，租金为777319.86元，月固定/保底租金为64776.65元/月，不满整月的按日计算；4)自2021年6月30日至2022年6月29日，租金为1119340.6元，月固定/保底租金为93278.38元/月，不满整月的按日计算；5)自2022年6月30日至2023年6月29日，租金为1119340.6元，月固定/保底租金为93278.38元/月，不满整月的按日计算；原则上采用先付后用，按每三个月支付一次，乙方不得迟延支付或者少付。首期租金在本合同签署后5日内一次性支付，剩余的每期租金均应提前15日一次性支付；若遇法定节假日的，支付时间则顺延至该节假日后的第一个工作日。甲方在收到租金后15个工作日内向乙方提供相应的发票。4.5物业管理费收取标准为：【8】元/月/平方米，以本项目实际开业日开始起算，不满整月的则按曰计算(注：统一按30日为整月)。物业管理费按每3个月支付一次，首期费用在本合同签署后5日内一次性支付，后续的每期费用均应提前15日一次性支付。4.7该商铺租赁保证金172737.751元(大写：人民币壹拾柒万贰仟柒佰叁拾柒元柒角伍分整)，乙方应在本合同签署后5个工作日内向甲方交纳。15.7租赁期内，乙方有下列行为之一的，甲方有权单方面解除并终止本合同，收回该商铺，乙方须一次性向甲方支付当期6个月租金的违约金，甲方不退还租赁保证金(租赁保证金如发生抵扣的，则乙方应补足租赁保证金)，给甲方造成损失的(包括但不限于甲方为实现债权而产生的律师费、诉讼费、执行费、公告费等一切损失)，甲方有权要求乙方继续赔偿：15.7.1未经甲方书面同意，擅白将商铺全部或部分转租、分租、转让、承包、转借他人的。15.7.2延长装修期届满后仍未能完成装修的。15.7.3拖欠支付租金、物业管理费、租赁保证金、推广费及其他任何费用连续超过30日或累计超过60日(无论是否正式追索)。15.7.4未经甲方书面同意，乙方租赁店铺在一个租赁年度内停业累计超过15日。潘多拉公司向森隆公司发送装修委托函，内容为：本公司常州市潘多拉商业管理有限公司租赁贵司位于昆山“象屿两岸贸易中心”地下一层1-23(号)室商铺(以下简称“该商铺”)，并于2018年6月1日签署《商铺租赁合同》(以下简称“原合同”)。我司已选定常州邦宝装饰工程有限公司、苏州爱思家装饰材料有限公司装修公司(以下简称“该装修公司”)进行该商铺装修工程，现委托贵司按照本人/本公司提供的装修合同文本与该装修公司直接签定装修合同，并由贵司承担装修合同中约定的装修工程款￥1336990.00元。第一条就本人/本公司提供的装修合同文本内容，本人/本公司已充分了解并同意。贵司按装修合同约定支付工程款后，视为贵司与本人/本公司就装补约定义务的履行。第二条本人/本公司承诺实际经营期限应符合贵司签订的原合同中所约定的租赁期限，若本人/本公司实际经营期限未满原合同内所约定的一半租赁期限的，包括但不限于提前撤场或提前终止合同，则本人/本公司除按原合同约定承担违约责任外，实际经营期不满1年的，乙方退还甲方已支付装修补贴费的50%，即668495.00元；实际经营期满1年不满2年的，乙方退还甲方支付装修补贴费的30%，即401097.00元；实际经营期满2年不满3年的，乙方退还甲方支付装修补贴费的10%，即133699.00元期限以日为计算单位，本人/本公司应在提前撤场或终止合同之前10日内将上述装修工程款打入贵司账号。2019年12月3日，森隆公司向潘多拉公司员工张某某发送租金缴费通知单，催缴2020年1月1日-2020年3月31日租金194329.95元。后森隆公司向潘多拉公司发送缴款通知单，显示(2020年01月1日-2020年6月30日)应缴388659.9元，减免地下一层1-3、6、8-12、14、15、21-23号商铺2020年2月整月租金、2020年3月半月租金、2020年4月半月租金，75458.16元，减免地下一层4、5、7、13、16-20号商铺2020年2月整月租金、2020年3月半月租金、2020年4月半月租金54095.14元，实缴金额259106.6元。2020年5月15日，森隆公司又发送欠款催缴函，要求潘多拉公司于2020年5月18日前缴纳2020年1月1日-2020年6月30日期间所欠租金，共计313201.74元。其中已扣除地下一层1-3、6、8-12、14、15、21-23号商铺2020年2月的整月租金，减半收取2020年3的租金、减半收取2020年4月的租金，共计75458.16元。2020年6月4日，森隆公司发出合同解除通知函，通知双方于2018年4月20日签订的租赁合同于2020年6月8日解除。该通知函于2020年6月11日签收。潘多拉公司尚欠18115.5元水电费未支付。森隆公司为本案诉讼支出60000元律师费。潘多拉公司为自然人王梅红独资的有限责任公司。本院认为：森隆公司与潘多拉公司签订的商铺租赁合同系双方真实意思表示，合法有效，本院予以认定。根据双方签订的合同，潘多拉公司应当于2019年12月15日前支付2020年1至3月的租金，现其未按约支付，构成违约，应当承担违约责任。森隆公司发函要求解除合同，该函于2020年6月11日签收，故本院认定合同于2020年6月11日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。森隆公司主张潘多拉公司支付2020年1月1日至6月8日期间的租金340920.42元，本院酌情扣除疫情期间两个月的租金129553.3元，潘多拉公司尚需支付211367.12元。关于装修补贴，因合同于2020年6月11日解除，根据合同约定需退还401097元装修补贴，考虑到疫情原因，本院酌情将其经营时间增加两个月，根据合同约定需退还装修补贴133699元。森隆公司主张2020年2月1日-2020年6月8日期间物业费94099.46元、水电费18115.5元，本院予以认定。关于违约金，合同约定违约金金额为当期6个月租金，该约定过高，本院依法调整为3个月租金，为194329.95元。森隆公司主张律师费60000元，因合同有约定，本院予以认定。一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中王梅红并未提供证据，故应当对潘多拉公司的债务承担连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第二百一十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告常州市潘多拉商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告森隆地产有限公司租金211367.12元。二、被告常州市潘多拉商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告森隆地产有限公司133699元装修补贴。三、被告常州市潘多拉商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告森隆地产有限公司物业费94099.46元、水电费18115.5元。四、被告常州市潘多拉商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告森隆地产有限公司违约金194329.95元。五、被告常州市潘多拉商业管理有限公司于本判决生效后十日内支付原告森隆地产有限公司律师费60000元。六、被告王梅红对上述常州市潘多拉商业管理有限公司的付款义务承担连带责任。（如采用转账方式支付，请汇入原告指定账号，或汇入昆山市人民法院，户名：昆山市人民法院财务结算中心，开户行：中国建设银行昆山市支行营业部，账号：32×××73）如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费16526元，减半收取8263元，由被告常州市潘多拉商业管理有限公司负担。其中，原告预交的案件受理费8263元，本院予以退还，被告应当负担的8263元缴纳至本院（户名：昆山市人民法院诉讼费专户账号：32×××09开户行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部）。拒不交纳诉讼费的，本院将依法强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定，向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  王甜甜二〇二一年四月九日书记员  马润斐