广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0114民初11197号原告：广州农村商业银行股份有限公司花都支行，住所地广东省广州市花都区新华街公益路21号南座，统一社会信用代码914401011911986539。负责人：黄少珊，该支行行长。委托诉讼代理人：任普文，男，1968年9月23日出生，汉族，该公司的工作人员。委托诉讼代理人：张运锐，男，1972年9月10日出生，汉族，该公司的工作人员。被告：邢乐于，男，1976年8月6日出生，汉族，住河南省扶沟县，第三人：广州市花都区狮岭林超蔬菜店，住所地广东省广州市花都区狮岭镇聚宝街22号，统一社会信用代码92440101MA5CBLNU611。经营者：林超。第三人：广州市花都区狮岭王艳鲜面店，住所地广东省广州市花都区狮岭镇聚宝街22号，统一社会信用代码92440101MA59RP7K8L。经营者：王艳。第三人：林超，男，1996年1月26日出生，汉族，住湖南省衡东县，第三人：李辉，男，1991年4月15日出生，汉族，住重庆市云阳县，第三人：刘永剑，男，1982年8月9日出生，汉族，住广东省始兴县，原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行（以下简称农商银行花都支行）与被告邢乐于房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月14日立案后，依法适用简易程序，2020年9月1日公开开庭进行了审理。在审理过程中，本院发现有不宜适用简易程序审理的情形，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本院于2020年9月29日裁定转为适用普通程序，由审判员独任审理。本院于2020年12月28日通知广州市花都区狮岭林超蔬菜店、广州市花都区狮岭王艳鲜面店作为第三人参加诉讼，2021年3月4日通知林超、李辉、刘永剑作为第三人参加诉讼。本院依法适用普通程序，由审判员独任审理，2021年3月12日公开开庭进行了审理。原告农商银行花都支行的委托诉讼代理人任普文、张运锐，被告邢乐于于2020年9月1日、2021年3月12日到庭参加诉讼。第三人广州市花都区狮岭林超蔬菜店的经营者暨第三人林超、李辉、刘永剑于2021年3月12日到庭参加诉讼。第三人广州市花都区狮岭王艳鲜面店经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告农商银行花都支行向本院提出诉讼请求：1.判令邢乐于腾空交还房屋；2.判令邢乐于支付：⑴2020年4月、5月租金合计6627.5元以及截止至腾空交还房屋之日止的租金；⑵逾期支付租金的违约金12496.67元（计至2020年6月30日止）；⑶擅自转租违约金4051.3元；3.判令邢乐于支付2020年1月1日至腾空交还房屋之日的水电费及其违约金；4.诉讼费用由邢乐于负担。农商银行花都支行于2021年3月12日变更第1项诉讼请求为：判令邢乐于与第三人林超、李辉、刘永剑共同腾空交还房屋。事实和理由：农商银行花都支行与邢乐于于2017年6月1日签订《房屋租赁合同》，约定：农商银行花都支行向邢乐于出租位于广州市花都区狮岭东路51号联合分社旧址，租期自2017年6月1日至2020年5月31日止，月租金5041.66元，按年递增5%，邢乐于应于每月15日前以转账方式向农商银行花都支行缴付租金。农商银行花都支行于2020年3月31日向邢乐于发出《通知函》，要求邢乐于提前准备，及时清理财物，按时归还物业。邢乐于已缴清2020年3月前的租金，拖欠2020年4月、5月部分租金。农商银行花都支行于2020年4月23日发出《租金催缴通知书》，催缴2020年4月租金6063.75元；2020年5月1日发出《租金催缴通知书》，催缴2020年5月租金6063.75元。邢乐于于2020年6月9日缴交租金5500元，至今拖欠租金6627.50元。按照约定拖欠租金2个月以上，应按合同总租金的2%支付违约金，计算4051.30元（202565元×2%）。原告农商银行花都支行为证明主张，提供证据：1.不动产权证；2.《房屋租赁合同》；3.《通知函》，《催缴通知书》，《限期清空及交还房屋通知书》，快递单，妥投记录；4.银行支付凭证；5.《房屋商铺租用合约》，照片。被告邢乐于辩称：其与农商银行花都支行签订三年的合同，每年缴交租金。2020年4月、5月是新冠××疫情期间，应允许减免租金。其与农商银行花都支行已签订减免租金协议。农商银行花都支行瞒报其工伤，导致其没工作能力，又没办法找到工作。农商银行花都支行的领导撬开房门，导致其损失款项。其不同意腾空交还房屋。被告邢乐于为证明主张，提供证据：微信记录。第三人林超水果店暨林超述称：其与邢乐于签订合同，租赁期限至2021年6月底到期，如需其返还房屋，邢乐于应退回其租金及押金。第三人李辉述称：其与邢乐于签订合同，租赁期限至2022年到期，如需其返还房屋，因搬迁费用较高，其暂时没有能力搬迁。第三人刘永剑述称：其希望不搬迁。应由其或者邢乐于与农商银行花都支行协商解决。第三人林超水果店暨林超、李辉、刘永剑没有提供证据。经审理查明：粤（2016）广州市不动产权第08220212号不动产权证，登记坐落于广州市花都区狮岭镇雄狮东路51号信用社，权利人广州农村商业银行股份有限公司。农商银行花都支行（出租方，甲方）与邢乐于（承租方，乙方）于2017年5月15日签订《房屋租赁合同》，约定：甲方向乙方出租位于广州市花都区狮岭镇雄狮东路51号联合分社营业网点旧址65平方米和后院120.75平方米，无装修，用途为仓库、零售类商店。第三条关于租赁期限，约定：租期自2017年6月1日起至2020年5月31日止。租赁期满，甲方有权收回房屋。乙方有意继续承租的，应在租赁期限届满前20日向甲方提出书面续租请求，征得甲方同意后，双方重新签订房屋租赁合同，并到合同登记机关重新登记。如租赁期满，乙方继续使用该租赁房屋，甲方未提出异议的，本合同继续有效，租赁期为不定期，双方均有权随时解除合同，但应提前20日以书面方式通知对方。第四条关于租金，约定：2017年6月1日至2018年5月31日年租金60500元，2018年6月1日至2019年5月31日年租金69300元，2019年6月1日至2020年5月31日年租金72765元，总计202565元。租金按月结算，乙方应于每月第15日前以转账方式向甲方缴付租金，甲方接收租金的银行账户为广州农村商业银行股份有限公司的广州农村商业银行华夏支行账号05×××11。第五条关于保证金，约定：乙方在本合同签订之日起10日内向甲方交纳12200元的保证金。租赁期限届满或解除合同之日，在乙方缴清全部应付租金以及因本租赁行为所产生的其他费用，按期迁出，且房屋和设施验收完好后，甲方退还保证金给乙方。第八条关于房屋的转让与转租，约定：未经甲方书面同意，乙方不得转租、转借承租房屋。第九条关于合同的变更、解除与终止，约定：房屋租赁期间，乙方未经甲方书面同意，转租、转借承租房屋，或者拖欠房屋或水电费累计2个月以上的，甲方有权解除合同，收回出租房屋，要求承担赔偿责任。甲方因业务发展需要可单方解除本合同，但须提前2个月通知乙方。租赁期满合同自然终止。第十条关于房屋交付及收回，约定：本合同终止后，乙方应于15日内迁离及交回租赁房产，并保证租赁房屋及附属设施完好（属正常损耗的除外），同时结清应当由乙方承担的各项费用并办理有关移交手续。第十二条关于乙方权利义务，约定：1.租赁期间，乙方有第九条规定的情形的，甲方有权终止合同，收回该房屋，乙方应按照合同总租金的2%支付甲方违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应负责赔偿直至达到弥补全部损失为止。2.在租赁期内，乙方逾期交纳租金及本合同约定应由乙方负担的费用的，每逾期1日，应按上述费用总额的2%支付甲方违约金。……若支付的违约不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。3.租赁期满，乙方应如期交还该房屋。乙方逾期归还，每逾期1日应向甲方支付原月租金2%的违约金。若支付的违约金不足弥补甲方损失的，乙方还应承担赔偿责任。逾期10日未交还的，乙方同意甲方自行开锁。第二十一条关于其他，约定：乙方未经甲方同意不得转租，否则甲方有权单方面解除合同，不予退还保证金并要求承租人赔偿损失。合同另约定其他事项。邢乐于缴纳保证金12200元。邢乐于通过微信于2020年2月11日向农商银行花都支行的工作人员任普文提交《租金减免申请》，申请减免2020年2月1日至2020年3月31日的租金12127.5元。邢乐于已支付2020年3月前的租金以及2019年12月前的水电费，没有按照约定支付2020年4月、5月租金，2020年6月9日向广州农村商业银行股份有限公司的账号05×××11转账5500元，摘要租金。农商银行花都支行主张：邢乐于申请减免2020年4月、5月租金不符合规定，其没有减免4月、5月租金。4月、5月租金每月6063.75元，邢乐于于2020年6月9日支付4月租金5500元，尚拖欠4月、5月租金合计6627.5元。邢乐于抗辩：农商银行花都支行减免其2020年4月、5月租金，其于2020年6月9日支付的5500元是2020年5月9日至6月9日的租金。其都是按照第一年的月租金标准5500元缴纳租金。农商银行花都支行于2020年3月31日发出《通知函》，通知不再续租房屋，按时归还；2020年4月23日发出《催缴通知书》，通知2020年4月30日前支付4月租金6063.75元；2020年5月11日发出《催缴通知书》，通知2020年5月15日前支付5月租金6063.75元；2020年6月2日发出《限期清空及交还房屋通知书》，通知2020年6月15日前清空及交还房屋。邢乐于分别于2020年4月3日、4月28日、5月13日、6月9日签收。农商银行花都支行与邢乐于没有续签租赁协议，没有约定占有使用费的标准。邢乐于已支付2020年6月至8月的占有使用费每月5500元。农商银行花都支行主张，占有使用费应按合同最后一期租金6063.75元计算。农商银行花都支行主张：因邢乐于违约造成资金利息损失及房屋占用损失，违约事实及其违约金：一是未经同意转租商铺，按照合同第12.1条约定的合同总额202565元×2%计算为4051.3元。二是逾期支付租金2个月以上，按照欠付租金数额每日2%的标准，自2020年4月16日至5月15日共30天，按照6063.75元×2%×30天计算3759.37元，自2020年5月16日至2020年6月8日共24天，按照12127.5元×2%×24天计算5821.2元，自2020年6月9日至2020年6月30日共22天，按照6627.5元×2%×22天计算2916.1元，合计12496.67元。邢乐于抗辩：农商银行花都支行没有按照政策减免租金，反而造成其房屋损失，其不应承担违约金。没有支付两个月租金就要求其支付违约金1万多元，类似于高利贷。农商银行花都支行主张按照合同第12.3条约定，自2020年6月1日起至暂计至2020年6月30日的逾期交付房屋违约金，以每月租金6063.75元为基数，每日按照2%计算3638.25元。邢乐于抗辩：农商银行花都支行的领导同意其续租。其在农商银行花都支行工作十五年，如处理好其工伤问题，其就清空归还场地。农商银行花都支行出租邢乐于共5间商铺。邢乐于使用1间商铺作为彩票站，向林超、李辉、刘永剑各出租使用1间商铺，另1间商铺当前空置。《房屋商铺租用合约》、《铺位租赁合同》，约定：李辉的租赁期限至2022年6月15日止，租金每年30000元，押金10000元；林超的租赁期限至2021年6月10日止，租金15000元，押金10000元；刘永剑的租赁期限至2021年7月5日止，租金15000元，押金3000元。在诉讼过程中，农商银行花都支行明确不能确定2020年1月1日起的水电费金额及其违约金，不撤回第3项诉讼请求，同意保证金12200元抵扣欠付租金及违约金。因广州市花都区狮岭兴明烧腊店是其中1间商铺的次承租人，与本案处理有事实上的利害关系，本院于2020年12月28日通知广州市花都区狮岭兴明烧腊店作为第三人参加诉讼。因广州市花都区狮岭兴明烧腊店已没有外对营业，租赁房屋已空置，与本案处理没有事实上的利害关系，已没有参加诉讼的必要，本院于2021年4月6日裁定撤回追加广州市花都区狮岭兴明烧腊店作为第三人参加诉讼的通知。本院认为：农商银行花都支行与邢乐于于2017年5月15日签订《房屋租赁合同》，依法成立，具有法律约束力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定。”农商银行花都支行与邢乐于因履行《房屋租赁合同》，引起房屋租赁合同纠纷，发生在民法典于2021年1月1日起施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。一、关于返还房屋的问题《中华人民共和国合同法》（以下简称合同法）第九十一条第（七）项规定，当事人约定终止的，合同的权利义务终止。双方当事人约定租赁期限至2020年5月31日止，没有签订定期或者不定期租赁合同。农商银行花都支行于2020年3月31日通知不再续租，2020年6月2日通知当月15日前清空及交还房屋。双方当事人的权利义务于《房屋租赁合同》于2020年5月31日期限届满之日终止。合同法第二百三十五条规定，“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物”。邢乐于与第三人林超、李辉、刘永剑，在租赁期限届满次日起，即2020年6月1日起，均已不具有占有房屋的权利，应当向农商银行花都支行返还房屋。农商银行花都支行主张，邢乐于与第三人林超、李辉、刘永剑共同腾空交还房屋，具有事实及法律依据，本院予以支持。邢乐于以农商银行花都支行未处理好其工伤和损坏其房屋为由，抗辩不返还房屋，是否实际存在均是另一法律关系，以此抗辩，没有理据，本院不予采纳。二、关于逾期支付的租金及其违约金的问题《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，“当事人对自己……反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”首先，邢乐于没有且怠于提供证据证明，其租赁房屋后于2020年4月、5月受新冠××疫情影响。反之，其如受新冠××疫情影响的，则应积极且按时，在《房屋租赁合同》于2020年5月31日期满终止之日，向农商银行花都支行返还房屋。农商银行花都支行否认减免2020年4月、5月租金，邢乐于不能提供证据证明，应当承担举证不能的后果，抗辩已减免2020年4月、5月租金的意见，本院不予采纳。其次，《房屋租赁合同》约定，2019年6月1日至2020年5月31日的租金72765元，折合月租金6063.75元。邢乐于没有按照约定时间支付2020年4月、5月的租金，按照约定合计12127.5元。农商银行花都支行自认邢乐于2020年6月9日支付的5500元是4月、5月租金，为此，邢乐于未支付4月、5月租金合计6627.5元。邢乐于抗辩其一直按每月5500元支付租金，与约定不符，本院不予采纳。再次，农商银行花都支行自认因逾期支付租金造成资金占用损失，又主张按照欠付租金数额每日2%的标准计算逾期支付租金的违约金，明显过分高于造成的实际损失。邢乐于不同意支付逾期支付租金的违约金。本院酌定调整为：按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.5倍计算，自逾期支付的次日起，计至实际清偿之日止，且以本金为限。三、关于违约转租的违约金问题《房屋租赁合同》明确约定，未经书面同意，不得转租房屋；违约的，按照合同总租金的2%支付违约金。邢乐于转租房屋，违反合同约定。农商银行花都支行主张，按照合同总额202565元乘以2%，计算违约金4051.3元，具有事实及合同依据，本院予以支持。四、关于占有使用费的问题邢乐于自租赁期限届满的次日起，已不具有占有房屋的权利，但至今拒不返还房屋，实际上自届满的次日起即无偿占用农商银行花都支行的房屋至今。农商银行花都支行主张邢乐于支付截止至腾空交还房屋之日止的租金，实质上是主张占有使用费，主张按照合同约定的月租金标准6063.75元计算占有使用费，具有事实依据，符合法律规定，本院予以支持。邢乐于已支付农商银行花都支行2020年6月至8月占有使用费各5000元，合计15000元。扣除该15000元，邢乐于应当继续支付未支付的占有使用费，至返还房屋之日止。五、关于水电费及其违约金的问题农商银行花都支行主张自2020年1月1日起的水电费及其违约金，但既未明确水电费，也未明确违约金，缺乏事实基础，本院不予支持。六、关于保证金抵扣的问题农商银行花都支行同意保证金12200元抵扣租金及其违约金。经核计，邢乐于未支付4月、5月租金合计6627.5元以及违约转租的违约金4051.3元，总计10678.8元。该保证金12200元抵扣后尚有差额1521.2元，可继续抵扣逾期支付租金的违约金。为此，本院综合处理保证金12200元后，不予支持4月、5月租金合计6627.5元以及违约转租的违约金4051.3元，对未超出1521.2元的逾期支付租金的违约金部分亦不予支持。第三人广州市花都区狮岭王艳鲜面店经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第二条第一款、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第九十一条第（七）项、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告邢乐于、第三人林超、李辉、刘永剑于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行腾空返还位于广州市花都区狮岭镇雄狮东路51号联合分社营业网点旧址的房屋；二、被告邢乐于于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行支付扣除1521.2元后的逾期支付2020年4月、5月租金的违约金（以6063.75元为本金，自2020年4月16日起计至2020年6月8日止；以6063.75元为本金，自2020年5月16日起计至2020年6月8日止；以6627.5元为本金，自2020年6月9日起计至实际清偿之日止，以本金6627.5元为限；均按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率1.5倍的标准计算）；三、被告邢乐于于本判决发生法律效力之日起三十日内向原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行支付占有使用费（按照每月6063.75元的标准计算，自2020年6月1日起计至腾空返还房屋之日止，扣除被告邢乐于已支付的2020年6月至8月的占有使用费合计15000元）；四、驳回原告广州农村商业银行股份有限公司花都支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费379元，由被告邢乐于负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  黄志坚二〇二一年四月六日书记员  刘雄燕