福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1660号上诉人（原审原告、反诉被告）：福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会，住所地福建省福州市晋安区新店镇东园村66号。法定代表人：陈建忠，村长。上诉人（原审原告、反诉被告）：福州市晋安区新店镇东园经济合作社，住所地福建省福州市晋安区新店镇东园村东园66号。法定代表人：陈建忠，主任。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：陈学龙，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：林方姬，北京观韬中茂（福州）律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：郑坤平，男，1960年3月14日出生，汉族，住福建省福州市台江区。上诉人（原审被告、反诉原告）：张晓禹，男，1983年1月17日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：洪志明，上海锦天城（福州）律师事务所律师。上述二上诉人共同委托诉讼代理人：韦天祥，上海锦天城（福州）律师事务所律师。上诉人福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会（以下简称“东园村委会”）、福州市晋安区新店镇东园经济合作社（以下简称“东园合作社”）因与上诉人郑坤平、张晓禹租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市晋安区人民法院（2020）闽0111民初4007号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。东园村委会、东园合作社上诉请求：维持一审判决第一、三项，撤销一审判决第二项，改判郑坤平、张晓禹立即向东园村委会、东园合作社支付租金共计1092000元以及利息（其中，从2016年9月到2019年6月止，利息为91744.74元；从2019年7月1日起支付到实际支付之日为止，按照以租金1092000元为本金、年利率6%为标准计算）。事实和理由：一、郑坤平、张晓禹在签订合同后及时足额支付租金到2016年9月，时间长达39个月，且从2014年12月的航拍图可以看出，在合同签订后一年多，案涉土地被案外人种植，但郑坤平、张晓禹没有提出异议，仍然继续及时足额支付租金，可见双方对合同的履行是没有异议的，郑坤平、张晓禹在诉讼过程中主张因东园村委会、东园合作社未交付完整的土地而影响了合同的履行，没有事实依据。二、东园村委会、东园合作社履行了交付土地的义务，转移了案涉土地的使用权，郑坤平、张晓禹没有在东园村委会、东园合作社腾空的场地上建设围墙，导致案涉土地被案外人侵占使用，完全是郑坤平、张晓禹漠视、不保护自己合同权利的结果，与东园村委会、东园合作社无关。三、在合同履行过程中，东园村委会、东园合作社完全没有过错，要求郑坤平、张晓禹支付租金到合同解除之日为止，有法律和事实依据，应当得到支持。郑坤平、张晓禹辩称，一、东园村委会、东园合作社至今没有依约履行合同第七、八条约定的“东园村负责先接通水电，以及办公综合楼北面围墙外通道用地保障，清除租赁土地内的种植物、构筑物，并协调其他租赁东园村场所单位共同丈量并界定地块区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给郑坤平、张晓禹”的交地前义务，更没有交付租赁土地，且先后担任东园村治安主任、村委副主任的证人陈某还证明“东园村至今没有依约履行上述交地前义务，更没有交地给郑坤平、张晓禹；而郑坤平、张晓禹应东园村时任村长陈长春支持村财请求先预付三年一个月租金；在没有交付土地的情况下，东园村还另行将办公综合楼北面围墙外通道路口提供给村民建房、第三方建设活动板房作为施工项目部使用。”二、诉争土地是农业用地，东园村委会、东园合作社隐瞒土地性质，且在未先经土地和规划部门审批变更土地用途和规划的情况下，单方改变土地用途，将农业用地出租给郑坤平、张晓禹用于建设经营使用，违反《土地管理法》第十七条、第四十四条及《村民委员会组织法》第二十四条第八项规定，诉争合同无效，且东园村委会、东园合作社对此存在严重过错，东园村委会、东园合作社诉请解除合同和交付租金、利息不能成立，应全部予以驳回。郑坤平、张晓禹上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判支持郑坤平、张晓禹全部反诉请求。事实和理由：一、一审判决认定双方做了大致地块的交付，是错误的。1.一审判决已查明合同所载的土地四至只是大致范围，双方未进一步丈量，准确四至范围至今未明确，东园村委会、东园合作社尚未履行租赁地块的水、电接通和通道用地保障等义务，由此可明确租赁地块至今未达到合同第七、八条约定的交地条件，不存在交付租赁地块的前提，但一审判决又认定双方做了地块的交付，明显前后矛盾。2.东园村委会、东园合作社对交付土地负有举证义务，但东园村委会、东园合作社至今未能提供任何交接凭证等直接证据予以证明。而证人陈某的证言可以证明东园村委会、东园合作社既未履行合同第七、八条约定的交地前应履行的义务，也因当地村民阻挠原因至今未交付租赁地块，郑坤平、张晓禹应东园村时任村长陈长春支持村财政的请求而预付三年一个月租金，一审判决遗漏查明该事实。二、如前所述，郑坤平、张晓禹是向东园村委会、东园合作社预付租金，并非一审判决认定的郑坤平、张晓禹向东园村委会、东园合作社支付租金合计111万元。三、租赁地块为农业用地，不能用于建设经营，东园村委会、东园合作社明知郑坤平、张晓禹租赁案涉土地系用于建设物流园经营的情况下，未经村民小组会议决议，擅自将农业用地出租给郑坤平、张晓禹用于建设经营，根据《土地管理法》第十七条、第四十四条，《村民委员会组织法》第二十四条以及《合同法》第五十二条规定，诉争合同为无效合同。四、诉争合同无效系东园村委会、东园合作社故意隐瞒土地性质等过错造成的，且东园村委会、东园合作社因自身原因未将租赁土地交付郑坤平、张晓禹，郑坤平、张晓禹并没有任何违约与过错，根据《合同法》第五十八条规定，东园村委会、东园合作社已经预收的租金、押金应全部予以返还并赔偿由此给郑坤平、张晓禹造成的资金占用损失。东园村委会、东园合作社辩称，双方对合同标的物是明确的，是郑坤平、张晓禹未维护好自己的权利导致案涉土地被他人侵占。东园村委会、东园合作社向一审法院起诉请求：1.确认东园村委会、东园合作社与郑坤平、张晓禹于2013年7月1日签订的租赁土地《合同书》于2019年7月11日解除；2.判令郑坤平、张晓禹立即向东园村委会、东园合作社支付租金共计1092000元以及自2016年9月起至2019年6月止的利息91744.74元，并以租金1092000元为本金按年利率6%计算支付自2019年7月1日起至实际支付之日为止的利息。郑坤平、张晓禹向一审法院提起反诉请求：1.确认双方于2013年7月1日签订的《合同书》无效；2.判令东园村委会、东园合作社返还郑坤平、张晓禹租赁押金6万元、预付的租金111万元，共计117万元，并赔偿按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的从2016年10月1日起至实际还款之日止的资金占用损失。一审法院认定事实：2013年7月1日，东园村委会、东园合作社为甲方与郑坤平、张晓禹为乙方签订了一份《合同书》，合同约定：甲方将东园村第三生产队集体土地一幅（面积8572㎡）租赁给乙方用于经营使用，土地的四至为东至三盛国际公园围墙和西至井店村废品场、南至华侨家具厂围墙、井店村民房、北至办公综合楼围墙及其延长线；租赁期限十五年（自2013年9月1日起至2028年8月31日止）；租金为每月3.5元／㎡，合计3万元/月，于每月首周内支付，租金每3年递增10%，合同签订生效后，乙方应预付6万元用作租赁押金，该押金至合同期满无条件退还；在合同期内，除遇政府征收土地外，双方均不得单方解除合同，如甲方单方解除合同，必须承担违约责任并赔偿乙方损失，如乙方单方解除合同，必须承担违约责任，甲方有权没收乙方合同押金用以抵扣其未能履约的合同剩余期的租金；鉴于该幅地块内设有军用电台的发射、接受网，甲方同意网线范围内的土地不及租金，土地由乙方管理并使用；合同签订后，甲方按照乙方的要求，负责该幅地块的水、电接通，以及办公综合楼北面围墙外通道用地保障，并负责该幅地块内的一切植物及临时搭建物的赔偿与拆除；甲方应按照乙方要求，负责协调其他租赁甲方场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给乙方，避免产生纠纷。合同还对其他权利义务进行了约定。合同签订后，郑坤平、张晓禹向东园村委会、东园合作社支付了押金60000元，并依约按30000元/月的标准支付租金至2016年9月份（当月应付33000元，已支付30000元）累计1110000元。2019年7月11日，东园村委会、东园合作社委托律师向郑坤平、张晓禹发出《律师函》，称因郑坤平、张晓禹尚欠2016年9月的租金3000元及此后至2019年6月止的所有租金，故解除双方签订的《合同书》。2019年8月2日，郑坤平回函给东园村委会、东园合作社，表示截止目前该地块内原有村民仍占用种植蔬菜、原有搭建物一直未拆除，更未通水、电、道路，其始终没有接收、使用该地块，因此没有支付租金的义务，东园村委会、东园合作社系违约方，无权解除合同。一审法院认为，讼争《合同书》系东园村委会、东园合作社与郑坤平、张晓禹双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应为合同有效，双方当事人均应依约履行。《合同书》约定郑坤平、张晓禹租赁土地系为“经营使用”，并未约定用于非农业建设，郑坤平、张晓禹主张其租赁土地系用于非农业建设，缺乏证据证明，且亦与合同约定不符，一审法院不予支持。基于讼争合同的履行已陷入僵局，且双方均不主张继续履行合同，故东园村委会、东园合作社主张确认合同于2019年7月11日解除，一审法院予以支持。讼争合同虽然约定了租赁地块的四至和计租面积8572平方米，但从现场勘查可以明确，两者并不吻合，即租赁标的的四至范围面积远超实际计租面积；从合同第六条“鉴于该幅地块内设有军用电台的发射、接受网，甲方同意网线范围内的土地不及租金，土地由乙方管理并使用；”及第八条“甲方应按照乙方要求，负责协调其他租赁甲方场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给乙方，避免产生纠纷”约定也可以看出，合同所载的土地四至“东至三盛国际公园围墙和西至井店村废品场、南至华侨家具厂围墙、井店村民房、北至办公综合楼围墙及其延长线”只是大致范围，还须通过后续的丈量来界定实际的租赁标的范围，但双方未进一步推进丈量工作，导致对租赁标的准确四至界线至今未明确，对此，双方均有过错。故东园村委会、东园合作社要求郑坤平、张晓禹继续支付至2019年6月止未支付的租金，一审法院不予支持。在合同签订后，东园村委会、东园合作社与郑坤平、张晓禹做了大致地块的交付，郑坤平、张晓禹也向东园村委会、东园合作社支付了相应的租金合计1110000元。合同约定的东园村委会、东园合作社负责租赁地块的水、电接通和通道用地保障等义务，与租赁地块交付并不冲突，这些合同义务将随着郑坤平、张晓禹建设的进展而继续履行，但郑坤平、张晓禹至今未对租赁地块进行建设使用，故郑坤平、张晓禹主张合同租赁地块未交付，没有事实依据，要求返还已经支付的租金和押金，一审法院不予支持。为此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十六条及第一百二十条规定，判决：一、确认福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社与郑坤平、张晓禹2013年7月1日签订的《合同书》已于2019年7月11日解除；二、驳回福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社的其他诉讼请求；三、驳回郑坤平、张晓禹的反诉请求。本诉案件受理费41844元，减半收取计20922元，由福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社负担；反诉案件受理费16835元，减半收取计8417.5元，由郑坤平、张晓禹负担。二审中，当事人没有提交新的证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，根据双方当事人的诉辩意见，本案争议焦点如下：一是案涉《合同书》的效力认定问题；二是案涉合同的履行情况问题。焦点一，案涉《合同书》系东园村委会、东园合作社与郑坤平、张晓禹双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的“效力性”强制性规定，亦不存在损害国家利益和社会公共利益的情形，应为有效合同。郑坤平、张晓禹以东园村委会、东园合作社改变土地用途为由主张该合同无效，但双方在《合同书》中约定，郑坤平、张晓禹租赁土地系用于“经营使用”，并未约定用于非农业建设，郑坤平、张晓禹的此项主张，缺乏事实依据，亦与合同约定不符，本院不予支持。焦点二，根据双方签订的合同，东园村委会、东园合作社应负责案涉地块的水电接通、办公综合楼北面围墙外通道用地保障、地块内的一切植物及临时搭建物的赔偿与拆除、协调其他租赁场所的单位共同丈量并界定地块的区域划分，将各方共同认定后的地块完整交付给郑坤平、张晓禹，郑坤平、张晓禹作为承租人应按约支付租金。合同订立后，郑坤平、张晓禹支付了押金并支付租金至2016年9月份。2019年，东园村委会、东园合作社以郑坤平、张晓禹拖欠租金为由要求解除合同并支付租金等，郑坤平、张晓禹则主张案涉地块内原有村民仍占用种植蔬菜、原有搭建物一直未拆除，更未通水、电、道路，其始终没有接收、使用该地块，没有支付租金的义务。对此，本院认为，案涉合同对租赁地块的四至仅作大致约定，应经双方当事人共同丈量以界定地块的区域划分，根据一审法院现场勘查，合同约定的地块四至范围与现场四至不符，且截至目前，双方均未积极推进丈量工作，导致租赁地块界限不明，在此情况下，东园村委会、东园合作社要求郑坤平、张晓禹继续支付租金，于法无据。而郑坤平、张晓禹在合同签订后已主动向东园村委会、东园合作社支付租金至2016年9月份，东园村委会、东园合作社亦已就案涉地块作了大致交付，郑坤平、张晓禹怠于管理，现二人以地块未交付为由要求返还已经支付的租金和押金，亦缺乏依据。从目前情况看，案涉合同的履行已陷入僵局，对此，双方均存在过错，且双方均不主张继续履行合同，故一审法院判决解除案涉合同，且驳回双方的主张，处理得当，本院予以维持。综上，东园村委会、东园合作社与郑坤平、张晓禹的上诉请求均不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费58679元，由福建省福州市晋安区新店镇东园村民委员会、福州市晋安区新店镇东园经济合作社负担16835元，由郑坤平、张晓禹负担41844元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月十三日法官助理 龚 蓉书 记 员 林冠君