上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2560号上诉人（原审原告）：陆王立，男，1980年7月10日生，汉族，户籍地上海市黄浦区。委托诉讼代理人邵洁芸，上海予湛律师事务所律师。委托诉讼代理人卢颢月，上海予湛律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：上海中福置业控股集团有限公司，住所地上海市黄浦区浙江中路283号25层。法定代表人胡培毅，董事长。委托诉讼代理人陈雁君，上海市罗顿律师事务所律师。上诉人陆王立、上海中福置业控股集团有限公司（以下简称中福集团）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2020）沪0115民初46858号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。原审查明，原本市黄浦区XX路XX弄XX号XX房屋（以下简称被拆迁房屋）承租人系王某（亡）、陆王立（户），建筑面积26.8平方米，应安置人口为陆王立、陆某、陈某。2006年7月6日，中福集团取得房屋拆迁许可证，该房屋被纳入拆迁范围。2008年7月3日，陆王立（户）作为乙方，中福集团作为甲方签订《上海市城市居住房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称系争协议）及《黄浦区;XX花苑;XX期XX地块就地商品房安置协议书》（以下简称就地安置协议）。系争协议第四条约定陆王立（户）应安置面积为26.8平方米；第五条约定中福集团安置陆王立（户）XX花苑XX期XX号XX室房屋，实际建筑面积76.2平方米；第六条约定安置房屋的实际建筑面积超过应安置面积49.4平方米，其中包括15平方米增加面积，优惠价人民币（以下币种均为人民币）5,000元/平方米，共计591,000元，陆王立（户）应在2008年7月17日前支付给中福集团100,000元，余款300,000元在签订预售合同后30天内支付（抵扣应发放的一切费用后，实际支付400,000元）；第十三条约定中福集团应支付陆王立（户）配合费30,000元，鼓励费13,400元，一次性补贴过渡费30,000元，一次性补助115,170元及该协议第八条款项合计191,000元。全部作房款抵扣，抵扣后，陆王立（户）还应支付超面积房款400,000元。就地安置协议也作了相应的约定，其中第四条载明了陆王立（户）安置的房屋价格计算方式。陆王立（户）享受面积安置26.8平方米建筑面积，安置价8,450元/平方米，计226,460元。中福集团提供陆王立（户）建筑面积15平方米作为就地安置增加面积，按特别优惠价建筑面积每平方米5,000元，计75,000元。陆王立（户）超安置建筑面积34.4平方米，每平方米优惠价15,000元，计516,000元。陆王立（户）应得的搬家补助费、设备迁移费、鼓励费、配合费及一切费用等共计191,000元全额抵充后还应向中福集团补交安置房差价款400,000元，陆王立（户）应在签订协议后14日内支付给中福集团100,000元，余款300,000元在签订预售合同后30天内支付。陆王立（户）已支付中福集团100,000元，尚余300,000元差价款未支付。中福集团曾以每人每月400元（计3人）的标准支付陆王立（户）2008年8月至2010年8月的过渡费30,000元。2012年12月，中福集团取得了XX花苑XX期房屋的预售许可证，后又取得交付使用许可。此后，陆王立曾多次与中福集团交涉未果。2017年，陆王立提起诉讼，后因陆王立、中福集团双方愿意自行和解而撤诉。陆王立称中福集团曾允诺提供适配安置房黄浦区XX路XX弄XX号XX室，但现已出售给他人；中福集团称可以向陆王立提供适配安置房黄浦区XX路XX弄XX号XX室或XX号XX室，但陆王立拒不接受。陆王立与中福集团始终无法就适配安置房达成一致意见，陆王立遂诉至原审法院，请求：1.判令中福集团按照市场价格计算系争协议约定的安置房屋价值，对陆王立进行货币化补偿；2.判令中福集团赔偿陆王立租金损失118,264.66元（自2008年7月12日开始计算至2014年12月31日止，标准是每人每月400元，三口人按1,200元，共计93,264.66元，扣除已经支付过的过渡费30,000元，共计63,264.66元；2015年1月1日至2015年11月30日共11个月，按照5,000元/月，共计55,000元），以及以131.51元/日为基数，自2015年12月1日计算至动迁安置房交付之日。原审另查明，系争协议中约定的XX花苑XX期XX号XX室对应的现门牌号为黄浦区XX路XX弄XX号XX室，已于2019年10月30日登记在他人名下。2020年7月27日，中福集团与案外人就黄浦区XX路XX弄XX号XX室签订了上海市商品房出售合同。本案审理期间，因陆王立申请，原审法院委托上海国城土地房地产资产评估有限公司以2020年9月11日为时点，对上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋每平方米单价进行评估。2020年11月13日，上海国城土地房地产资产评估有限公司出具房地产估价报告，黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋建筑面积单价为91,500元/平方米。原审认为，依法成立的协议，受法律保护，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陆王立与中福集团主体适格，系争协议系双方真实意思表示，且不损害其他人的合法权益，合法有效，对双方当事人均有法律约束力。中福集团有义务按照有关拆迁法律法规规定和协议约定交付房屋，在客观上不能交付系争协议约定的安置房屋后，陆王立多次与中福集团交涉协商仍未能达成一致意见，陆王立（户）长期未得到安置的主要责任在于中福集团。陆王立与中福集团对于适配房屋各执一词，在原审庭审中陆王立要求中福集团交付本市黄浦区XX路XX弄XX号XX室或XX号XX室客观上已不能够实现，陆王立亦拒不接受中福集团提供的黄浦区XX路XX弄XX号XX室或XX号XX室，并要求变更为货币化补偿。故原审法院对陆王立要求以该房屋的市场评估价格以货币化补偿安置陆王立（户）的请求予以支持。经评估，黄浦区XX路XX弄XX号XX室建筑面积单价为91,500元/平方米。基于系争协议第四条、第五条、第六条及就地安置协议第四条的约定，陆王立（户）面积标准房屋调换26.8平方米，其他补偿款及已支付的100,000元可购得安置面积29.4平方米，故陆王立可以获得56.2平方米安置面积，按照现评估单价91,500元计算，陆王立应得货币补偿安置金额5,142,300元。按照超安置建筑面积每平方米优惠价15,000元计算，陆王立尚未支付的300,000元可以购买超安置建筑面积20平方米，对该20平方米房价款不应予以结算。关于陆王立主张的租金损失。本案中，以期房作为安置用房，陆王立与中福集团双方已经根据相关拆迁政策法规规定，在签订系争协议时约定了相应的过渡费及补助费等，中福集团还以该户每人每月400元（计3人）的标准结算了2008年8月至2010年8月的过渡费。陆王立与中福集团未在系争协议中对租金损失作具体约定，对中福集团逾期交房的责任是以向陆王立增发临时安置补助费的形式体现，故陆王立以实际租金损失主张逾期过渡费缺乏法律依据和协议依据。根据原《上海市物价局、上海市房屋土地资源管理局关于发布本市城市居住房屋拆迁补助费标准的通知》（沪价商[2002]010号）的规定，超过约定临时安置过渡期的，拆迁人应在原有基础上增发临时安置补助费，凡超过期限3个月以内（含）的，增发50%；超过期限3个月以上的，增发100%。故2010年9月至11月，中福集团应按每月1,800元支付给陆王立（户），共计5,400元。中福集团逾期交房的事实一直延续至今，2010年12月起，中福集团应按每月2,400元支付到其实际履约之日止，即支付到实际付清对陆王立全货币化补偿款5,142,300元之日止。综上，原审法院于2020年12月11日，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：一、中福集团应于判决生效之日起三十日内向陆王立支付该户因本市黄浦区XX路XX弄XX号XX拆迁安置所产生的货币化补偿款5,142,300元；二、中福集团以每月1,800元的标准向陆王立支付该户2010年9月至11月临时安置补助费共计5,400元，以每月2,400元的标准向陆王立支付该户自2010年12月起直至实际付清上述货币化补偿款之日止的临时安置补助费；三、对陆王立的其余诉讼请求不予支持。判决后，陆王立不服，向本院提起上诉。上诉人陆王立上诉称，系争协议与就地安置协议是双方真实意思表示，原审判决未按照上述两份协议约定的内容判决履行；支付300,000元元安置房差价款的付款条件没有成就，未付款的责任不在己方，原审判决将未付款导致的不利后果归于己方，明显不公；货币化补偿款应当按照无法交付的安置房屋面积76.2平方米计算，故请求二审法院撤销原审判决第一项，依法改判中福集团向其支付被拆迁房屋的货币化补偿款6,972,300元。上诉人中福集团上诉称，系争协议约定用房屋安置被拆迁人，中福集团现有房屋可以履行协议，双方未能就安置房屋达成一致，责任不在于中福集团；房屋评估单价过高，不符合动迁安置的实际情况，故请求二审法院撤销原判，改判中福集团向陆王立交付上海市XX路XX弄XX号XX室房屋。经审理查明，原审判决认定事实无误，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。系争协议与就地安置协议均系上诉人陆王立与中福集团的真实意思表示，也不存在无效情形，对双方均具有约束力。因中福集团不能交付协议约定的安置房屋，陆王立在原审中变更诉讼请求，要求中福集团支付相应的货币补偿款。现中福集团上诉要求以上海市XX路XX弄XX号XX室房屋作为安置房屋，向陆王立履行协议，既缺乏相应的法律依据，又未能提供证据证明双方已就此达成一致，本院不予支持。上诉人陆王立主张应当按照系争协议和就地安置协议约定的面积76.2平方米计算货币补偿款的总额。对此，本院认为，被拆迁房屋的建筑面积为26.8平方米，协议约定的安置房屋建筑面积为76.2平方米。超出的面积中，15平方米作为就地安置增加面积，按特别优惠价建筑面积每平方米5,000元计算；34.4平方米按照优惠价15,000元计算。抵扣陆王立户应得的搬家补助费、设备迁移费、鼓励费、配合费等一切费用后，陆王立应向中福集团支付安置房差价款400,000元。陆王立已经支付了100,000元，仍有300,000元未支付。原审判决结合超面积安置房屋的单价，按照应安置面积及陆王立已经支付的款项计算安置房屋的货币补偿款，并无不当。陆王立要求按照76.2平方米计算货币补偿款的总额，缺乏事实和法律依据。上诉人陆王立与上诉人中福集团二审中均对原审中的房地产估价报告提出异议，陆王立认为估价过低，而中福集团认为估价过高。对此，本院认为，原审法院依据陆王立的申请，委托上海国城土地房地产资产评估有限公司以2020年9月11日为时点，对上海市黄浦区XX路XX弄XX号XX室房屋每平方米单价进行评估。评估单位具有相应的资质，评估程序合法，原审中，双方当事人均不申请重新评估，在二审期间，双方对此又提出上述异议，本院不予采纳。陆王立就此申请重新评估，本院不予准许。综上，上诉人陆王立与上诉人中福集团的上诉请求，缺乏相应的事实根据和法律依据，本院不予支持。原审判决并无不当，本院应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉案件受理费人民币80元，由上诉人陆王立、上海中福置业控股集团有限公司各半负担（已付）。本判决为终审判决。审判长  董礼洁审判员  陈根强审判员  宁 博二〇二一年四月二十八日书记员  张 昊附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……2.《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。