宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初319号原告：李天明，男，1957年3月8日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：李应保，男，1990年8月14日出生，汉族，现住宁夏回族自治区银川市。被告：银川市金凤区长城中路街道办事处，住所地：宁夏回族自治区银川市。负责人：李荣利，该办事处主任。委托诉讼代理人：赵兴荣，宁夏新中元律师事务所律师。原告李天明与被告银川市金凤区长城中路街道办事处房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告李天明及其委托诉讼代理人李应保、被告银川市金凤区长城中路街道办事处的委托诉讼代理人赵兴荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告退还原告已交房款216381.26元（大写：贰拾壹万陆仟叁佰捌拾壹元贰角陆分）；2.请求赔偿原告违约金按合同规定万分之一金额，约计：8年6个月，合计天数3100天；3100天×0.0001×309116.52合计金额：95826.12元（大写：玖万伍仟捌佰贰拾陆元一角贰分）；3.因当时房价3474元/平米，现周围房价已经5000元/平米以上，请求赔偿原告房产因升值所造成损失：135783.48元（大写：壹拾叁万伍仟柒佰捌拾叁元肆角捌分）；4.原告诉讼所产生的一切费用由被告承担；5.如被告愿意提供当时价格与此案房产价值一样的房子，原告可以考虑置换。事实与理由：1.2011年5月11日，原告与被告签署《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，当时单价3474元/平米，认购88.98平米房产一套，协议约定，被告于2012年6月30日交房，原告直至今日一直没有接到收房通知；2.原告自失地后没有稳定工作，在外面靠出卖苦力换取生活所需费用，8年多时间过去了，房子依旧没有交房，原告当时倾其所有，把10来年省吃俭用攒的216381.26元用于购买此房，结果直到今天一直烂尾，别人新房都在收房，儿女结婚也有新房。所以不仅给原告造成精神巨大的压力，而且造成财产重大损失，恳请人民法院公断。本案在审理过程中，原告增加诉讼请求为：解除认购协议及认购补充协议。被告辩称，1.原告主张退还房款应当同时主张解除认购协议及补充协议，否则无权主张退还房款；2.原告主张按照日万分之一计算违约金过高、计算时间过长。被告未按照协议约定时间交房，原告可通过诉讼主张解除协议退还房款，但原告长期怠于行使权利，未能及时止损，原告对此应承担不利法律后果。因此原告主张的违约金过高，请求法院酌情认定；3.原告主张房产升值所造成的损失无事实及法律依据应予驳回。认购协议系原告真实意思表示，自愿认购。认购房屋本身具有一定风险，原告应自行承担该风险。原告主张该损失无事实及法律依据。诉讼费应由原告自行承担。被告为落实上级政府对失地农民安置政策、促进失地农民创业而履行的行政职责。未能向原告按约交付房屋是由于大部分认购人交纳认购款不到位等因素。被告不应当承担违约金。原告主张的违约金及损失均无事实及法律依据，应予驳回。被告认为违约金不应超过购房订金10%。双方签订的协议中并未对解除协议的违约金进行明确约定，因此原告主张的违约金及其他损失均无事实及法律依据，综上，请求依法判决驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，原被告对原告提交的《某某区统一收据》及被告提交的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议》、认购人员审定表、《某某统一收据》，均无异议，本院予以确认；对原告提交的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》，被告虽然有异议，但该证据具有真实性、合法性、关联性，且能够证明原告的待证事实，本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2010年9月17日，原告李天明与被告银川市金凤区长城中路街道办事处签订《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议》一份，约定：为落实失地农民购房政策，就乙方（认购方）李天明认购某某区南部失地农民5㎡营业房或20㎡出租公寓达成协议；乙方认购人员4人，每人20㎡公寓，每人收取订金10000元，共计40000元；甲方违约退还订金100%，乙方在规定时间未签订购房协议，认购订金不退。原告按协议向被告交纳订金40000元，被告出具了收据。2011年5月11日，原告李天明与被告银川市金凤区长城中路街道办事处签订了《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》一份，约定：乙方（认购方）李天明符合认购条件，乙方确认认购对象为某某小区某某室，面积88.98平方米，产权登记面积以某某测绘中心提供的测绘报告为准；价格按建筑面积计算，每平米3474元，总价309116.52元；交款方式为协议签订当日付50%，主体封顶付20%，单体竣工交20%，房屋交付付10%（首次交付的认购订金含在首付款50%之内）；认购房交付时间为2012年6月30日前，如不能按期交付，逾期90日后，每逾期一天需向乙方支付总房款万分之一违约金。协议签订后，原告向被告支付房款114558.26元，2012年3月5日付款61823元，包含订金40000元，原告共支付房款216381.26元。因案涉房屋资金不足，一直至今未建成，被告未向原告交付房屋，故涉诉。审理中，被告明确表示不能向原告提供相同价格的房屋。本院认为，原、被告签订的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及补充协议，系双方真实意思的表示，为有效合同，双方均应按照合同约定履行各自的义务。原告已经交付协议约定的房款216381.26元，但被告至今也无法按照合同约定交付房屋，导致合同目的无法实现，已构成根本违约，现原告要求解除双方签订的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议书》及补充协议，被告同意解除，故对原告要求解除双方签订的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及补充协议的诉讼请求，本院依法予以支持。协议解除后，被告应返还原告购房款216381.26元。被告未按约定向原告交付房屋，导致合同解除，系被告违约，应向原告支付合同约定的违约金，双方约定：认购房交付时间为2012年6月30日前，如不能按期交付，逾期90日后，每逾期一天需支付总房款万分之一的违约金，故原告主张按总房款万分之一支付违约金本院予以支持，按照约定的违约金起算时间，应自2012年9月30日起算，原告主张的3100天扣减90天为3010天，违约金为93044.08元（309116.52元×万分之一×3010天）。被告辩解称，未能向原告按约交付房屋是由于大部分认购人交纳认购款不到位等因素，被告不应当承担违约金，原告主张的违约金不应超过购房订金10%，该辩解理由无法律依据，本院不予采纳。原告主张的房屋升值损失，因该房屋系政策性购房，不能完全用市场交易规则规范，故原告的该项主张无依据，本院不予支持。因被告明确无其他房屋给原告替代交付，故原告主张置换同价格房屋的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第九十七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款之规定，判决如下：一、解除原告李天明与被告银川市金凤区长城中路街道办事处于2010年9月17日签订的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议》及2011年5月11日签订的《某某区南部失地农民享受就业安置房认购协议补充协议》；二、被告银川市金凤区长城中路街道办事处于本判决生效之日起十日内返还原告李天明购房款216381.26元，支付违约金93044.08元；三、驳回原告李天明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4010元（已减半收取），由原告李天明负担1280元，被告银川市金凤区长城中路街道办事处负担2730元。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 杜成军二〇二一年四月六日书记员 马亚丽附：本案适用法律条款如下《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。