重庆市江北区人民法院民 事 判 决 书（2020）渝0105民初28043号原告：龙万海，男，1969年7月29日出生，汉族，住重庆市渝北区。原告：张红缨，女，1967年9月19日出生，汉族，住重庆市渝北区。委托诉讼代理人：周哲旭，北京市炜衡（重庆）律师事务所律师。被告：重庆中冶红城置业有限公司，住所地重庆市江北区唐家沱岚垭村120号101、102室，统一社会信用代码91500000554074992N。法定代表人：马世春，董事长。委托诉讼代理人：周曼雄，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐建，泰和泰（重庆）律师事务所律师。第三人：重庆三峡银行股份有限公司九龙坡支行，住所地重庆市九龙坡区杨家坪西郊三村1号1栋1-1、1-2号，统一社会信用代码91500000693941427A。负责人：蒋政，行长。委托诉讼代理人：彭玥，女，系公司员工。委托诉讼代理人：彭玥，女，系公司员工。原告龙万海、张红缨与被告重庆中冶红城置业有限公司（以下简称中冶公司）、第三人重庆三峡银行股份有限公司九龙坡支行（以下简称三峡银行九龙坡支行）商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告龙万海、张红缨及其委托诉讼代理人周哲旭，被告中冶公司的委托诉讼代理人周曼雄、唐建，第三人三峡银行九龙坡支行的委托诉讼代理人彭玥、杨树到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告龙万海、张红缨向本院提出诉讼请求：1．依法确认龙万海、张红缨与中冶公司签订的《商品房买卖合同》于2020年10月18日解除；2．判令中冶公司退还龙万海、张红缨购房款4,409,943元及利息467,221.04元（以购房款300,000元为基数，自付款之日2018年9月5日起至2018年9月14日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.9%计算，利息为367.2元；以购房款1,764,943元为基数，自付款之日2018年9月15日起至2018年11月5日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.9%计算，利息为12,241.64元；以购房款4,409,943元为基数，自付款之日2018年11月6日起至起诉之日2020年12月3日止，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率4.9%计算，利息为454,612.2元；自起诉之日起至本息付清时止，以购房款4,409,943元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，先息后本，利随本清）；3．判令中冶公司支付龙万海、张红缨逾期交付房屋的违约金440,994.3元；4．判令中冶公司支付龙万海、张红缨已经向按揭贷款银行支付的利息333,344.87元。事实和理由：2018年9月15日，龙万海、张红缨与中冶公司签订了《商品房买卖合同》，双方就房屋价款、交房条件、交房时间、双方的权利义务及违约责任进行了明确约定。龙万海、张红缨分别于2018年9月5日、2018年9月15日向中冶公司支付300,000元的定金和1,464,943元首付款，共计1,764,943元。同时，龙万海、张红缨向三峡银行九龙坡支行申请按揭贷款并于2018年11月6日支付购房尾款2,645,000元。龙万海、张红缨按照合同约定完全履行了付款义务，但中冶公司却未按照合同约定的时间向龙万海、张红缨交付房屋。逾期交付房屋后，中冶公司一直找各种理由拖延时间，据龙万海、张红缨了解，中冶公司逾期交房的原因是因未在规定的时间内取得商品房竣工验收备案。2020年10月18日，龙万海、张红缨根据《商品房买卖合同》约定，向中冶公司发出解除《商品房买卖合同》通知书，中冶公司收到解除合同通知书后，双方进行多次协商、谈判，截止起诉之日，双方仍未就退还房款达成一致意见。综上，中冶公司的行为违反了合同约定，侵害了龙万海、张红缨的合法权益，为维护龙万海、张红缨的权益，遂诉至法院。被告中冶公司辩称，龙万海、张红缨提出的诉讼请求二中的利息计算标准不符合相关法律的政策规定，且龙万海、张红缨未及时要求解除涉案合同，其不得就扩大的损失要求中冶公司赔偿；龙万海、张红缨要求中冶公司以先息后本的方式归还款项于法无据，合同当中也没有约定；逾期交房的违约金过高，请求法院予以调整；龙万海、张红缨请求中冶公司支付其归还的按揭贷款的利息，其第二项诉讼请求已经涵盖了该部分款项，无事实依据，请求驳回该项诉讼请求；中冶公司同意解除《商品房买卖合同》，但要求龙万海、张红缨配合办理涉案房屋的合同备案登记注销手续、合同网上签约注销手续、抵押登记注销手续、预告登记注销手续。第三人三峡银行九龙坡支行陈述，不要求一并处理三峡银行九龙支行与龙万海、张红缨之间的商品房担保贷款合同，对本案的其他事实不发表意见。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证。龙万海、张红缨举示《重庆市商品房买卖合同及补充协议》、付款收据一张、付款银行流水三张、解除购房合同通知书、接房通知书，中冶公司、第三人对前述证据的真实性均无异议。中冶公司举示房屋买卖合同，龙万海、张红缨、第三人对前述证据的真实性无异议。第三人举示截至2021年3月6日前龙万海、张红缨还款的数据、《个人住房借款合同》、备案登记、预抵押登记的材料，龙万海、张红缨、中冶公司对真实性无异议。对当事人无异议的证据本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审理确认的证据，本院认定事实如下：2018年9月15日，以中冶公司为甲方（卖方），张红缨、龙万海为乙方（买方），双方签订了《重庆市商品房买卖合同》，约定由乙方购买甲方开发的预售商品房，总成交金额为4409943元；乙方于2018年9月15日（签订本合同之日）前向甲方支付首期房款1764943元，余款2645000元于2018年9月20日前向银行申请办理按揭贷款；属预售商品房的，甲方应当在2019年11月30日前，依照国家和地方的有关规定，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用。第九条逾期交房的违约责任约定：（2）逾期超过30日后，乙方有权解除合同，乙方要求解除合同的，甲方应当自解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付房价款及利息（按银行同期贷款利息计算），并按乙方已付房价款百分之10向乙方支付违约金。合同还对其他方面进行了约定。上述《重庆市商品房买卖合同》签订后，龙万海、张红缨因购买案涉房屋向三峡银行九龙坡支行申请贷款，贷款金额2645000元。2018年9月5日，中冶公司收取张红缨、龙万海300000元，收款事由为住宅-8幢-102定金。2018年9月15日，中冶公司收取张红缨、龙万海1464943元，收款事由住宅-8幢-102首付款。2018年11月6日，张红缨、龙万海通过银行按揭贷款支付中冶公司2645000元。2020年10月18日，张红缨、龙万海向中冶公司发出《解除购房合同通知书》载明：鉴于贵方未在2019年11月30日前交付位于江北区觅香路X号X幢附-X房屋，根据购房合同约定，我方决定解除合同，请贵方及时退回全部已缴购房款、规费，并按规定支付相应利息、违约金等费用。中冶公司陈述其于2020年10月18日收到前述通知书。中冶公司收到《解除购房合同通知书》后，仍向张红缨、龙万海发出接房通知书，接房时间为2020年10月27日至10月28日。张红缨、龙万海向三峡银行九龙坡支行贷款后，按月向三峡银行九龙坡支行归还贷款，截至2021年2月6日，归还利息333344.87元。庭审中，张红缨、龙万海和中冶公司双方均认可，案涉房屋尚未交付。本院认为，龙万海、张红缨与中冶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应当按照合同约定履行各自的义务。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，中冶公司应当于2019年11月30日前向龙万海、张红缨交付案涉房屋，逾期超过90日，即至2020年2月28日，如中冶公司还未履行案涉房屋的交付义务，龙万海、张红缨即有权解除商品房买卖合同。因中冶公司一直未交付涉案房屋，龙万海、张红缨在2020年10月18日向中冶公司发出《解除购房合同通知书》，中冶公司在该日期后才向龙万海、张红缨发出接房通知书，中冶公司逾期交房已超过90日，龙万海、张红缨根据双方合同约定有权解除重庆市商品房买卖合同。根据查明的事实，龙万海、张红缨于2020年10月18日向中冶公司邮寄了《解除购房合同通知书》，明确通知中冶公司解除双方签订的《重庆市商品房买卖合同》，因此时龙万海、张红缨具有合同解除权，且中冶公司对解除前述合同也无异议，故龙万海、张红缨与中冶公司间签订的《重庆市商品房买卖合同》于中冶公司收到该《解除通知书》即2020年10月18日已解除。龙万海、张红缨请求确认双方签订的《商品房买卖合同》于2020年10月18日解除，符合法律规定，本院予以支持。关于返还购房款。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条关于“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，合同解除后，中冶公司无权继续占有案涉房屋的购房款，应当将收取的购房款退还给原告龙万海、张红缨。同时，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人”。本案中，经本院释明，案涉房屋的抵押权人三峡银行九龙坡支行不要求处理商品房担保贷款合同，故本案仅处理商品房买卖合同纠纷。因龙万海、张红缨与三峡银行九龙坡支行之间的商品房担保贷款合同并未一并解决，根据上述法律的规定，龙万海、张红缨要求中冶公司向其返还购房款中抵押贷款2645000元及支付其已经向三峡银行九龙坡支行归还的贷款利息333344.87元的请求，以及中冶公司提出涉案房屋的合同备案登记注销手续、合同网上签约注销手续、抵押登记注销手续、预告登记注销手续等要求，本院不予审查处理，权利人可另行主张；因龙万海、张红缨与中冶公司签订的《重庆市商品房买卖合同》已解除，龙万海、张红缨要求中冶公司向其返还购房款1764943元，符合法律规定，本院予以支持。关于龙万海、张红缨请求的利息。案涉商品房买卖合同解除后，根据合同约定，中冶公司应当在收到龙万海、张红缨的解除通知后的30日内退还龙万海、张红缨已付房价款及利息（按银行同期贷款利率计算）。现中冶公司未按期退还，应当承担相应的法律责任。龙万海、张红缨主张中冶公司未及时退还购房款给其造成的利息损失，于法有据，本院以未返还的购房款为基数予以支持。但2019年8月19日之前的利息应当按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算，自2019年8月20日至款项全部退还之日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算。关于龙万海、张红缨请求的违约金。根据《重庆市商品房买卖合同》的约定，在中冶公司逾期交房超过90日后，龙万海、张红缨主张解除合同的，有权要求中冶公司按已付房价款10%支付违约金。龙万海、张红缨已付房款为4409943元，故龙万海、张红缨要求中冶公司支付违约金440994.3元（4409943元×10%）。中冶公司辩称，龙万海、张红缨主张的违约金明显过高，应当予以调整。本院认为，结合本院主张的资金占用利息、当事人履行合同的情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则，中冶公司关于违约金过高的请求本院予以采纳。对龙万海、张红缨请求的违约金，本院按照352795.44元（4409943元×8%）予以主张。据此，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告龙万海、张红缨与被告重庆中冶红城置业有限公司签订的《重庆市商品房买卖合同》于2020年10月18日解除；二、被告重庆中冶红城置业有限公司在本判决生效后五日内向原告龙万海、张红缨退还购房款1764943元并支付利息［自2018年9月5日起至2018年9月14日止，以300000元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2018年9月15日起至2019年8月19日止，以1764943元为基数，按照中国人民银行公布的同期同类贷款基准利率计算；自2019年8月20日起至款项全部退还之日止，以未返还的购房款为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率（LPR）计算）］；三、被告重庆中冶红城置业有限公司在本判决生效后五日内向原告龙万海、张红缨支付违约金352795.44元；四、驳回原告龙万海、张红缨的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费51114.28元，由原告龙万海、张红缨负担9800元，由被告重庆中冶红城置业有限公司负担41314.28元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。审 判 长 曹 磊人民陪审员 杜 娟人民陪审员 杨西强二〇二一年四月八日书 记 员 赵红帆