上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2295号上诉人（原审被告）：张莉，女，1981年5月16日出生，汉族，户籍地上海市徐汇区。委托诉讼代理人：李红，上海翰品律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：傅佳瑜，女，1983年1月19日出生，满族，住上海市徐汇区。委托诉讼代理人：任宇，上海其新律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘红，上海其新律师事务所律师。上诉人张莉因与被上诉人傅佳瑜共有物分割纠纷一案，不服上海市闵行区人民法院（2020）沪0112民初9950号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月8日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人张莉上诉请求：维持一审判决第一、三、四项，撤销一审判决第二项，改判张莉支付傅佳瑜房屋折价款761409元；对关于上海市XX路XX弄XX号A室房屋（以下简称A室房屋）的事实认定予以纠正。事实与理由：首先，双方于2016年8月27日通过微信达成的关于分工筹款买房的字据因故并未实际履行。一审法院机械套用字据所载内容有误。傅佳瑜支付给案外人的45万元，实际是对张莉的还款，亦即A室房屋分割结算款。这与傅佳瑜给案外人打款时不同的备注内容相印证。而张莉一审时认可傅佳瑜出资达119万余元，系基于将双方共同购买的两套房屋一并处理的考量。然现法院将两套房屋分别处理，则张莉对该出资额不认可，一审法院仍旧按照傅佳瑜出资121万元处理显然错误。此外，一审法院对于上海市闵行区XX路XX弄XX号B室房屋（以下简称涉案房屋）购买时的中介费全部判由张莉承担，导致张莉的购房金额比列减少，极为不公。事实上，傅佳瑜在涉案房屋的出资就是74万元，占房产比例34.26%。其次，傅佳瑜在涉案房屋的维权诉讼中并无任何贡献，张莉提诉实际已经保证了原不具有购房资格的傅佳瑜之全部权利，傅佳瑜并无实际损失。因此，傅佳瑜无权分享张莉独自维权后获得的延期过户违约金。何况傅佳瑜在一审时的诉请第三项明确为另案出卖方延迟交付房屋违约金，一审法院将之等同于延迟过户违约金显然超范围审判，程序有误。最后，经确认涉案房屋租金为67,500元，按照比例傅佳瑜应获23,125.5元，而张莉已付给傅佳瑜租金4万余元，加上傅佳瑜实际收取了租房押金，张莉又退还了租客3,000元，相关费用应于抵扣。被上诉人傅佳瑜答辩称，第一、双方基本是按照分工筹款的约定承担涉案房屋的购房款，傅佳瑜认可一审判决的比例。第二、傅佳瑜在涉案房屋关于一房两卖的另案中全程参与维权，张莉所称其毫无贡献与事实不符。而傅佳瑜在本案中要求的违约金正是另案判决中所得的违约金，一审对此的认定无误。事实上，在本案诉讼中涉案房屋还在升值，张莉所占比例大，且并无损失。现不同意张莉的上诉请求。傅佳瑜向一审法院起诉请求：确认双方对位于案涉房屋依出资额按份共有，其中傅佳瑜占62%的份额，张莉占38%的份额。审理中，傅佳瑜将诉讼请求变更为：1.请求以傅佳瑜占产权份额的58%、张莉占产权份额的42%的比例对案涉房屋进行分割；2.判令案涉房屋归张莉所有，并由张莉按照案涉房屋评估价值242万的58%向傅佳瑜支付折价款1,403,600元；3.判令张莉以58%的比例向傅佳瑜支付购买案涉房屋时出卖方因迟延交付房屋支付的违约金142,819元（计算方式：246,240元×58%=142,819元）；4.判令张莉向傅佳瑜支付自2019年4月1日起至实际支付折价款之日止以2,030元/月（3,500元/月×58%=2,030元/月）为标准计算的租金收益；5.本案诉讼费用由张莉承担。一审法院经审理查明：双方自2013年3月至2019年5月期间共同居住、生活。2015年4月17日，双方共同购买了A室房屋，并将该房屋登记于两人名下。2016年5月29日，双方签订《增减房地产共有人协议书》，上载：A室房屋原产权人及份额为傅佳瑜99%、张莉1%，已取得了房地产权证，证号：闵2016XXXXXX，登记日期2016年5月22日，房屋建筑面积56.65平方米，张莉放弃上述房屋产权，不再作为房地产的共有人，共有人变动、调整后，上述房屋的权利人及份额为：傅佳瑜100%。嗣后，双方协商共同购置案涉房屋。2016年8月22日，张莉向案涉房屋的上家原权利人虞某支付定金10万元。根据双方的微信聊天记录显示，2016年8月27日，张莉发送一张手写字据给傅佳瑜，上载：“付款方式：张100万，傅125万；8/22，10万（张）；9/3，50万（张）+50万（傅），100万；10/20，40万（张）+66万（傅），106万；10/25，税+中介费，4.5+4.5=9万（傅）”，傅佳瑜回复：“ok”。2016年9月3日，张莉与案外人虞某就案涉房屋签订《动迁房买卖转让合同》，合同约定张莉向虞某购买案涉房屋，转让总价款为216万元，该价款为卖方净到手价；买方于2016年8月22日向卖方支付购房定金10万元，2016年9月3日前向卖方支付购房款100万元，2016年10月20日前再向卖方支付购房款106万元，卖方于2016年10月20日将房屋交付给买方；双方商定在交易限制期满后的15日内到房地产交易中心办理过户手续。同日，张莉向虞某支付100万元。2016年9月5日，虞某将案涉房屋交付给张莉。因虞某在履约过程中违约，张莉于2016年11月3日以房屋买卖合同纠纷起诉虞某至法院，案号为（2016）沪0112民初30501号，张莉在该案中诉请：1、要求判令虞某继续履行双方的《动迁房买卖转让合同》及《动迁房买卖转让合同补充合同》；2、判令虞某配合张莉办理案涉房屋产权过户登记手续；3、判令虞某支付违约金432,000元。该案诉讼过程中，张莉于2017年7月7日通过其尾号为9233的中国建设银行卡向法院代管款账户支付购房尾款106万元。法院经审理于2017年10月25日作出（2016）沪0112民初30501号民事判决书，判决：一、张莉与虞某就案涉房屋签订的《动迁房买卖转让合同》及《动迁房买卖转让合同补充合同》继续履行；二、虞某于判决生效之日起五日内协助张莉将案涉房屋的产权办理过户至张莉名下，过户期间发生的相关税费等费用，由张莉负担；三、虞某于判决生效之日起五日内支付张莉延期过户违约金246,240元；四、张莉于其取得小产证当日支付虞某剩余房款106万元。张莉就上述诉讼聘请律师并支付律师费4万元、诉讼费3,345.4元。傅佳瑜向张莉转账付款情况如下：2016年9月1日，傅佳瑜向张莉尾号为3100的银行账户转账支付购房款50万元。2016年10月25日，傅佳瑜向张莉尾号3100的银行账户转账支付购房款5万元。2017年7月4日、7月5日，傅佳瑜通过案外人王某分两次向张莉总计转账付款8万元。2017年7月6日，傅佳瑜分两次向张莉尾号9233的银行账户转账总计13万元，备注均为房款。2016年10月31日，傅佳瑜分13笔总计向张莉尾号3100的银行账户转账62万元，备注均为购房款，傅佳瑜自认该62万元是由张莉母亲张某1代傅佳瑜投资理财，未用于购房。2017年3月3日、2017年4月10日，张莉的母亲张某1分别向傅佳瑜转账61万元、10,000元，未备注款项性质。傅佳瑜自认该62万元系张某1归还其于2016年10月31日向张莉转账的62万元。2017年7月17日，张莉通过微信向傅佳瑜发送一份“还款清单”，庭审中，该还款清单在微信原始载体中已无法打开，故具体内容无法知悉。同日，傅佳瑜向案外人王某转账8万元，备注为“还房款”。同日，傅佳瑜向案外人盛某转账5万元、向案外人龚某转账6万元、向案外人张某2转账4万元、向案外人张某3转账25万元，备注均为“还借款”。2017年7月21日，傅佳瑜向案外人张某1转账5万元，备注为“还借款”。同日，张莉微信告知傅佳瑜：“我妈钱收到了，5万。”另查明，张莉并支付购买案涉房屋时的税费及手续费86,526元、物业费4,483.8元、燃气工程费110元、租房中介费900元、2016年10月29日至2019年7月16日期间的水电费322.5元、过户资料打印费50元、（2016）沪0112民初30501号案件律师费5万元、诉讼费3,345.4元，傅佳瑜同意张莉支付的上述款项由双方按出资比例进行分摊并在张莉应支付的折价款中直接抵扣。张莉主张其为（2016）沪0112民初30501号案件诉讼支付法律咨询费1,000元、交通费200元，傅佳瑜不予认可，张莉亦未提供相应的证据予以佐证，故对张莉辩称的该金额不予确认。案涉房屋交付时为毛坯房，后张莉对案涉房屋进行装修并支付装修费用，张莉认为其支付了83,975元的装修费用，傅佳瑜仅认可总装修费用为11,167元且其自身支付了5,820元，剩余的才是张莉支付的。庭审中，双方均同意就案涉房屋的装修投入由法院向上海XX有限公司进行询价。法院遂就案涉房屋的装修投入向上海XX有限公司询价，该公司告知：案涉房屋的建筑面积为82.94平方米，装修投入在400元/平方米至500元/平方米左右。据此酌定案涉房屋装修投入为450元/平方米，总价为37,323元。傅佳瑜认可案涉房屋装修事宜均是由张莉完成，但傅佳瑜亦支付了相应的款项，傅佳瑜对此并未提供相应的证据予以佐证。结合双方在购买案涉房屋过程中诸多杂费、事务均由张莉支付、处理等实际情况，确认案涉房屋装修投入37,323元均由张莉支付。嗣后，张莉将案涉房屋对外出租，租金3,000元/月，租赁期限自2017年9月24日至2018年9月24日。张莉并为此支付中介费900元。2018年9月24日至2019年6月24日期间，案涉房屋对外出租租金为3,500元/月。双方对该期间的租金收益总额为67,500元无异议。但张莉认为其总计向傅佳瑜转账租金47,268元，傅佳瑜仅认可张莉向其转账支付租金19,868元。2018年2月2日，案涉房屋产权登记至张莉名下。2018年3月4日，傅佳瑜向张莉转账9,402.7元，备注为“房产税减张欠傅6,000”。2018年5月13日，傅佳瑜向案外人张某1转账20,000元，备注为“还房款”。2018年6月10日，傅佳瑜向张莉转账6,600元，备注为“张某3阿姨利息”。2018年9月25日，张莉向傅佳瑜转账5,250元。2018年10月26日，张莉向傅佳瑜转账5,250元。2019年3月26日，张莉向傅佳瑜转账4,100元。双方的微信聊天记录显示：2019年6月9日，张莉：“XX苑6月底租客不租了，房子怎么弄？是留着要用，还是再租出去？XX路到底怎么样？我没时间了，那么多东西怎么搬？我现在就要去拿东西的，到底是什么情况？是你要退，还是一定要退？”傅佳瑜：“你什么时候住院？哪天动手术定了吗？你接受治疗，安心养病是当前最重要的。”张莉：“我能安心嘛？那么多事情没处理，我动完手术出来，谁处理？XX路到底能不能借下去？XX苑的房子怎么弄？到时候退房谁去看？我手术后怎么去？你会吗？”傅佳瑜：“我会尽力的，你先安心养病。房子早晚要还的，但也不是迫在眉睫，大事先行。”2019年6月17日，傅佳瑜：“你能拟一份和XX坻一样的书面协议吗？浦润园的。”张莉：“什么意思？不懂。”傅佳瑜：“当时记得XX坻写过一份协议，说明各自付款比例的。XX苑的也写一份吧。”张莉：“我不记得写过这样的协议，XX邸写过吗？”傅佳瑜：“写过的，当初记得你妈起草的，我们双方签字的，你找一下吧。”张莉：“我很想知道是谁给你出的这些主意。”傅佳瑜：“XX苑现在去挂牌了吗？”张莉：“没有。”傅佳瑜：“不知你有什么打算？”张莉：“我已经回答你了，不分手！”傅佳瑜：“不要把感情和经济扯在一块行吗？”张莉：“房子是我们的，不是经济，我不会去把家拆了的！”傅佳瑜：“我现在要求的本就属于我的，我没有安全感，我的身体和精神现在都不稳定，你能为我想想吗？我需要本就属于我的钱，我需要过有存款的生活，能让我安定些安心些。我想要把债还了，我能轻松的继续前行。”2019年5月22日，张莉向傅佳瑜转账3,300元，备注为“XX邸5月租金，三个月的”。2019年6月28日，张莉向傅佳瑜转账1万元，备注为“还房债”。2019年7月2日，案外人张某1向傅佳瑜转账4万元，备注为“还房款”。对于该两笔钱款，傅佳瑜同意作为张莉在购买案涉房屋时向傅佳瑜的借款在折价款中扣除。但张莉认为该两笔款项与本案无关，张莉在购买案涉房屋时并未向傅佳瑜借款，其归还的是购买A室房屋时15万元借款的剩余部分。因张莉自认该款与本案无关，故对该5万元在本案中不予处理。本案审理中，根据傅佳瑜的申请，依法委托上海富申房地产估价有限公司对案涉房屋的市值进行评估。2020年5月20日，上海富申房地产估价有限公司向法院出具《房地产司法审理估价报告》，上载：本估价报告使用期限自估价报告出具之日起为一年，即2020年5月20日起至2021年5月19日止；估价结果：估价对象在满足全部假设和限制条件下，于价值时点2020年4月27日的房地产市场价值总价为242万元，每平方米建筑面积价格为29,178元。傅佳瑜为此次评估垫付司法评估费7,690元。一审法院认为，案涉房屋系双方共同出资购买，属双方共有，现双方均同意案涉房屋归张莉所有，并由张莉按照出资比例向傅佳瑜支付折价款，应予准许。双方的争议焦点一：双方在购买案涉房屋时各自的出资金额如何确定？根据本案中查明的事实，傅佳瑜本人向张莉转账购房款共计130万元，其中62万元傅佳瑜自认与本案购房款无关，傅佳瑜与王某的微信聊天记录及傅佳瑜与张莉的微信聊天记录、傅佳瑜的还款记录显示，傅佳瑜还通过向王某借款以支付购房款8万元；另外，张莉于2017年7月17日通过微信发送给傅佳瑜的还款清单，傅佳瑜当天即向案外人盛某、龚某、张某2、张某3总计转账40万元，于2017年7月21日向张某1转账5万元，备注为还借款，虽然由于时间原因，无法准确知晓还款清单的内容，但傅佳瑜的还款行为与张莉向傅佳瑜发送还款清单的行为可以相互印证，故认定，该45万元亦为傅佳瑜支付的房款，傅佳瑜实际支付的房款金额为121万元（130万元+8万元+45万元-62万元=121万元），该金额亦与张莉于2016年8月27日发送给傅佳瑜的字据上载明的125万元以及张莉在第一次庭审中陈述的傅佳瑜出资金额1,198,000元高度接近。综上，确认傅佳瑜购买案涉房屋总计出资121万元，占比56.02%。该56.02%的产权份额归张莉所有后，张莉应支付傅佳瑜折价款1,355,684元。2018年5月13日，傅佳瑜向张某1转账20,000元，虽备注为“还房款”，但此时距离张莉向傅佳瑜发送还款清单有较长时间，且此后双方又互有资金往来，故对该笔钱款难以认定与傅佳瑜支付本案的购房款有关。争议焦点二：购房案涉房屋时出卖方因违约而支付的违约金246,240元是否应按购房出资比例依法分割？对此，案涉房屋由双方共同出资购买，该款项虽由张莉收取，但应按双方的出资比例予以分割，即张莉应支付傅佳瑜137,943.65元。争议焦点三：傅佳瑜从其应得的折价款中应扣除的项目及金额？张莉为案涉房屋支出了税费86,526元、物业费4,483.8元、燃气工程费110元、租房中介费900元、装修费用37,323元、2016年10月29日止2019年7月16日期间的水电费322.5元、过户资料打印费50元、（2016）沪0112民初30501号案件律师费5万元、诉讼费3,345.4元，上述钱款总计183,060.7元。双方在庭审中均同意以双方的出资比例来分担，予以确认。故傅佳瑜应承担的金额为102,550.6元，该款从张莉应付的折价款中直接抵扣。综上，张莉应向傅佳瑜支付折价款1,391,077.05元（计算方式：1,355,684元+137,943.65元-102,550.6元=1,391,077.05元）。张莉认为其还支付了法律咨询费1,000元、交通费200元，傅佳瑜不予认可，张莉亦未提供充分的证据予以佐证，故对该钱款不予确认，对张莉要求将该1,200元按出资比例在折价款中抵扣的辩称，不予采信。另外，张莉认为其超额支付了傅佳瑜租金，要求超额部分在折价款中抵扣，但其并未提供充分的证据予以佐证，故对张莉的该项辩称亦难以采信。最后，傅佳瑜要求张莉支付自2019年4月1日起至实际支付折价款之日止的租金收益，对此，根据本案查明的事实，案涉房屋对外出租至2019年6月24日，张莉已向傅佳瑜支付了租金收益，傅佳瑜未提供充分的证据证明案涉房屋在2019年6月24日之后仍在继续出租并产生租金收益，且考虑到双方以伴侣关系共同生活了较长时间，双方互有金钱往来，故对傅佳瑜的该项诉请，不予支持。傅佳瑜垫付的评估费7,690元，系确定案涉房屋市值所产生的必要费用，该费用应由双方按案涉房屋产权份额予以分担，也即张莉应支付傅佳瑜垫付的评估费3,382元。综上，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百零三条、第一百零四条之规定，于2020年12月3日作出判决：一、上海市闵行区XX路XX弄XX号B室房屋归张莉所有；二、张莉于判决生效之日起十日内支付傅佳瑜房屋折价款人民币1,391,077.05元；三、张莉于判决生效之日起十日内支付傅佳瑜评估费人民币3,382元；四、驳回傅佳瑜的其余诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币24,080元，财产保全费人民币5,000元，两项合计29,080元，由傅佳瑜与张莉各半负担。二审中，张莉提供证据材料1、微信聊天记录，旨在证明傅佳瑜转给案外人的45万元并非涉案房屋购房款；证据材料2、涉案房屋物业费发票及相关收据，旨在证明由涉案房屋新产生的各项费用均由张莉支付，要求在本案中一并处理；证据材料3、张莉银行卡流水，旨在证明傅佳瑜在购房期间仅出资21万元，故分工筹款并未实际履行。傅佳瑜对此质证认为证据真实性认可，但不同意张莉的证明目的；45万元就是购房款，相应杂费已在一审时充分考虑。傅佳瑜二审期间提供网页截屏及微信聊天记录一组，旨在证明张莉已经将涉案房屋出租且其在出售该房屋。张莉对此不认可真实性。本院经审查认为，张莉提供的证据材料1、3无法达到其证明目的，证据材料2与傅佳瑜提供的证据均与本案处理缺乏直接关联性，本院对双方提供的上述证据均不予采纳。本院经审理查明，一审法院关于（2016）沪0112民初30501号民事判决书第四项，张莉就上述诉讼聘请律师并支付“律师费4万元”有误，应为“5万元”。一审查明的其余事实，有相关证据予以佐证，本院对该等事实予以确认。本案的争议焦点在于：傅佳瑜向案外人支付的45万元能否认定为涉案房屋购房款。本院认为，首先，傅佳瑜向相关案外人支付45万元在时间上确与张莉向其发送还款清单的时间具有连贯性，而就张莉主张该45万元系针对A室房屋的分割结算款一说，目前并无充分证据佐证，且审理中双方都确认关于A室房屋的价值分割问题，双方还在寻求其他法律途径解决。因此，一审法院将该45万元认定为傅佳瑜支付的涉案房屋部分购房款具有一定理据。一审法院结合张莉出具字据所载125万元及其庭审中关于傅佳瑜出资金额的陈述，认定傅佳瑜对涉案房屋出资达121万元并无明显不妥，而基于该金额认定的双方所占房产份额亦属合理，本院予以认可。至于傅佳瑜在转款45万元时备注为还借款，其在审理中解释是因借钱购房后向案外人的还款，该解释尚属合理。现张莉仅以备注非购房款为由，否定45万元的款项性质依据不充分，本院难以采信。关于张莉主张其还支付了4万元购房中介费的问题，因其在一审时未能提供实际出资的充分依据，一审法院未在本案中予以认定抵扣无不妥。其次，在确定了双方对涉案房屋的产权比例后，作为共有产权人，就买受涉案房屋过程中因出卖方违约导致的违约金所得，傅佳瑜理应按份获得。张莉以傅佳瑜未参与诉讼为由，认为其无权分得应属共有权利人的份额缺乏事实与法律依据，本院难以支持。至于傅佳瑜在起诉时将该部分违约金称之为迟延交付房屋违约金的问题，因另案中，生效判决认定的违约金具体金额与傅佳瑜所诉金额一致无歧义，为免诉累，一审法院直接作出相应的分配亦无不可，本院对此予以认同。张莉仅以傅佳瑜对违约金的称谓有误，主张一审判决超范围属程序错误，本院难以采信。最后，本院需指出，双方在一起居住生活多年，彼此之间必然会产生基于共同生活目的而进行的经济往来，对于无充分依据且有明确指向性的费用，本院无法作出精准分配，张莉主张的其他费用之分担抵扣问题，可待将来有充分证据时再行主张。综上所述，上诉人张莉的上诉理由不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，可予维持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币10,096.68元，由上诉人张莉负担。本判决为终审判决。审判长  陈福才审判员  叶 兰审判员  单 珏二〇二一年四月十九日书记员  郭 葭附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条第二审人民法院的判决、裁定，是终审的判决、裁定。