江西省上犹县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0724民初319号原告：刘斌，男，1995年6月1日出生，汉族，住江西省赣州市上犹县。委托诉讼代理人：黄永海、黄卫琴，江西明理律师事务所律师。被告：江西海鑫投资有限公司，住所地江西省赣州市上犹县东山镇滨江村赣丰线至中稍路口处，统一社会信用代码：913607245840399526。法定代表人：袁宜海。委托诉讼代理人：马达远、李民江，江西腾龙律师事务所律师。原告刘斌与被告江西海鑫投资有限公司（以下简称海鑫公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘斌的委托诉讼代理人黄卫琴、被告海鑫公司的委托诉讼代理人李民江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘斌向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付延期交房违约金总计48682元(商品房和车库违约金均从2019年12月31日起算暂计至2020年9月1日，按日利率万分之二计算），后续违约金计算至交房之日止。2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年10月15日，原告与被告签订两份《赣州市商品房买卖合同》(合同编号：2018101500521和合同编号：2018101500611）。约定原告购买被告开发的位于上犹县犹江大道西段北侧旅游文化城55号楼2-1702号房，该房建筑面积125.27平方米，总价为829693元；55号楼负一楼车库104号，该车库建筑面积18.43平方米，总价163806元，原告采取商业贷款的方式支付购房款，商品房首付款为169693元，车库首付款33806元。原告依约向被告履行了相应的付款义务。前述购房合同第十一条约定，被告应当在2019年12月30日前向原告交付商品房和车库。但被告迟迟不交付房屋，第一次延迟至2020年6月30日，第二次延迟至2020年8月15日。被告延迟交付行为严重影响了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失，双方签订的合同约定的逾期交房违约金利率仅为万分之零点一，如果按照合同约定的利率计算将难以弥补原告方产生的损失，违背了诚实信用原则，对原告也显失公平。综上所述，被告的行为已严重侵害原告的合法权益。为维护自身合法权益，现提起诉讼，请求人民法院依法判决。被告海鑫公司辩称，1.原告主张的违约金计算标准过高，应按合同约定的标准计算。原告与被告签订的两份《赣州市商品房买卖合同》第十二条第1款第(1）项约定：逾期90日内，自交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。该合同系双方在平等自愿的基础上签订的，系双方真实意思表示，不违反法律强制性规定，一方违约时，违约方应当按合同的约定承担违约责任。原告主张的按购房款的日万分之二计算违约金，显然不符合双方所签订的合同约定，且其主张的违约金数额也明显高于造成其实际损失的30%，根据相关法律及司法解释的规定，应当不予支持。2.案涉房屋2020年8月30日就已经可以实际交付使用，请求法院根据实际情况确定计算违约金的时间。本院经审理查明，原告刘斌和被告海鑫公司于2018年10月15日签订编号为2018101500521、2018101500611的《赣州市商品房买卖合同》两份，约定由原告购买被告开发的位于上犹县55号楼2-1702号住房和55号楼负一楼104号车库，其中住房建筑面积为125.27平方米，总价为829693元。买受人应当在2018年10月29日前支付首期房价款169693元，余款660000元申请贷款支付。车库建筑面积为18.43平方米，总价为163806元。买受人应当在2018年10月29日前支付首期房价款33806元，余款130000元申请贷款支付。商品房交付时应同时符合下列条件：1.该商品房已取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房相关设施设备符合合同约定的条件；3.该商品房已取得房屋测绘报告。出卖人应在2019年12月30日前向买受人交付该商品房。除不可抗力外，出卖人未按约定时间交付，逾期在90日之内，自约定交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之零点一的违约金。合同签订后，原告刘斌按约定向被告海鑫公司履行了支付全部购房款的义务，但被告未按约定向原告交付房屋。2021年1月29日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼过程中，原告对逾期交房造成的实际损失未提供证据予以证实。截至一审法庭辩论终结，被告未向原告交付房屋，也未提供案涉房屋工程竣工验收备案手续。本院认为，原告刘斌与被告海鑫公司签订的《赣州市商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照约定全面履行自己的义务。原告按约定履行了支付购房款的义务，被告未按约定期限向原告履行交房义务，已构成违约，应当承担违约责任。原告要求被告支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院予以支持。关于违约金的计算期间问题。1.起算时间。合同约定的交付时间为2019年12月30日之前，故应以2019年12月31日作为计算逾期交房违约金的起算时间。2.截止时间。根据合同约定，应计算至案涉房屋工程竣工验收合格交付之日止。为便于执行，前期违约金计算期间确定为：自2019年12月31日起至本案起诉之日2021年1月29日止，共计396天，后期违约金计算期间为自2021年1月30日至房屋实际交付之日止。关于违约金计算标准的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十八条规定：“当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。”我国法律对违约金采取以填补损失为主、惩罚为辅的原则。住房的基本功能为居住使用，因逾期交房导致买受人租房居住的租金损失属于原告的可得利益损失，且为双方在订立房屋买卖合同时所能预见。双方约定逾期交房违约金按已付房款的每日万分之零点一计算，该计算标准较案涉房屋本地同类房屋租金显然过低，原告请求予以调整，依法应予支持。依据上述司法解释的规定，综合考虑原告的实际损失、案涉房屋系毛坯房、本地房地产行业实际情形以及同地段同类型房屋租金标准等因素，根据公平原则，本院酌情调整违约金按已付房款的每日万分之零点五计算。被告逾期交房的前期期间为396天，以已付购房款总额993499元为基数按每日万分之零点五计算，其应支付的逾期交房前期违约金为19671元（四舍五入到元）。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告江西海鑫投资有限公司于判决生效后十日内向原告刘斌支付逾期交房前期（截至2021年1月29日）违约金19671元。二、逾期交房后期违约金以已付购房款总额993499元为基数，按每日万分之零点五自2021年1月30日计算至房屋实际交付之日止，与上款同时支付。三、驳回原告刘斌的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1018元减半收取509元，由被告江西海鑫投资有限公司负担，限于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审判员  赖道文二〇二一年四月一日书记员  钟 旺