上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初19773号原告：上海广田房地产开发有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：黄刚，董事长。委托诉讼代理人：陈泽，上海缘润律师事务所律师。被告：上海美汇偲商业管理有限公司，住所地上海市虹口区。法定代表人：姚勇。原告上海广田房地产开发有限公司(以下简称广田公司)与被告上海美汇偲商业管理有限公司(以下简称美汇偲公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月11日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理。广田公司的委托诉讼代理人陈泽到庭参加诉讼。美汇偲公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。广田公司向本院提出诉讼请求：1、确认原、被告之间的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2020年2月5日解除；2、被告向原告支付欠付的租金9,559,291.33元；3、被告向原告支付已付租金的迟延履行滞纳金437,205.99元；4、被告向原告支付欠付租金的迟延履行滞纳金，以当月欠付租金金额为基数，按日万分之五为标准，从当月5日起计算至实际支付之日止；5、被告向原告支付欠付的物业管理费473,539.95元；6、被告向原告支付已付物业费的迟延履行滞纳金3,433.16元；7、被告向原告支付欠付物业费的迟延履行滞纳金，以当月欠付物业费金额为基数，按日万分之五为标准，从当月5日起计算至实际支付之日止；8、被告向原告支付欠付的电费105,432.33元，水费84.98元；9、被告向原告支付违约金15,716,188.26元；10、原告没收被告缴纳的保证金7,858,094.13元；11、被告向原告支付房屋占用费2,360,657.11元。事实和理由：原、被告于2018年4月签署《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定被告向原告承租位于上海市虹口区四川北路XXX号办公楼二座7、8、9、10层01-08室房屋(以下简称系争房屋)用于办公经营，合同期自签署日起至2024年4月30日止，租赁面积合计为9,770.24平方米，租金和物业费等费用按月支付。租赁合同签署后，原告全面履行了合同下的全部义务，将系争房屋交付被告用于办公经营。然而自2018年12月以来，被告月月拖欠支付租金、物业费，至2019年10月起甚至不再支付任何租金。鉴于此情形，原告数次发出通知催告被告履行合同义务，支付相应款项，被告却置若罔闻，拒不履行。原告不得已根据合同约定向被告发出书面通知于2020年2月5日解除租赁合同。原告认为被告的违约行为对原告利益造成了严重损害，故起诉。本案审理中，原告撤回了上述第6项对物业费滞纳金的诉请。美汇偲公司未应诉答辩。经审理查明，广田公司于2016年7月取得座落于上海市乍浦路XXX号、四川北路XXX号、天潼路XXX号上海星荟中心的预售许可证，备案类型为“用于租赁”；于2020年12月取得该房屋产证。2018年4月25日，广田公司(甲方)与美汇偲公司(乙方)签订《上海市房屋租赁/商品房预租合同》，约定甲方将系争房屋出租给乙方作办公使用，建筑面积9,770.24平方米，租期自2018年9月1日至2024年4月30日；截止2021年4月30日的月租金为2,215,462.99元，物业费为每月403,901.72元，乙方应于每月第五日前向甲方支付当月租金，向物业公司支付当月物业费；保证金相当于三个月租金和物业费即7,858,094.13元；乙方应在收到账单后十四天内向物业公司支付水电等费用；如乙方拖欠任何款项超过14天，甲方及物业公司有权向乙方要求支付日息万分之五的滞纳金，自费用应付之日开始计算；如乙方未能按约支付各项费用超过30天的，甲方有权提前终止合同收回房屋，并没收保证金，要求乙方支付六个月租金和物业费的违约金并支付足额欠款；合同届满，甲方有权收回房屋，乙方应在合同终止的当日起15日内交还房屋，如逾期占用房屋的，自合同期结束之次日起，每逾期一日，乙方应按日租金的两倍向甲方支付房屋占用费。合同约定按照本合同须向一方送达的任何书面文件或通告可通过快递等方式送至附件三所列联系方式，以快递方式送达的，于投递快递的次日视为已送达；合同附表三约定乙方通讯地址即系争房屋，联系人谢芳。此后，美汇偲公司(乙方)与深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司(甲方，以下简称熊谷物业)签订了物业服务合同，约定的物业费与租赁合同一致，并约定乙方逾期支付物业费，甲方有权向乙方收取按所欠缴付费用总额的万分之五按日计算的滞纳金，自应付之日起计算。合同签订后，双方按约履行。广田公司将系争房屋用于经营办公用房转租。自2018年12月起，美汇偲公司支付每月租金均迟延超过14天。2019年9月，美汇偲公司未能足额支付租金，从次月起未再支付租金。2019年10月起，美汇偲公司支付每月物业费均有迟延，从次月起欠付水电费，从2020年1月起未再支付物业费。广田公司于2020年1月20日向美汇偲公司发出解约通知，表示合同于2020年2月5日提前终止，并要求对方支付欠费和承担违约责任。通知张贴于美汇偲公司在系争房屋办公地点的前台处，此外以快递方式分别寄送到合同记载的美汇偲公司通讯地址(即系争房屋)，以及其股东之一深圳市美百年商业管理有限公司在深圳的地址(收件人书写为谢芳)。根据快递信息记载，前者由大楼前台代收，后者由他人代收。2020年2月10日，广田公司向系争房屋内的次承租人发出通知，称因美汇偲公司拖欠租金等费用拒绝支付，其公司已行使合同解除权，书面通知美汇偲公司于2020年2月5日解除租赁合同，收回租赁单元。此后，广田公司与部分次承租人重新签订了租赁合同，包括上海卡方信息科技有限公司(涉及面积291.39平方米，起始租期2020年3月1日)、鱼湾(南京)信息技术有限公司(涉及面积414.21平方米，起始租期2020年4月1日)、华牛信息科技(上海)有限公司(涉及面积154.18平方米，起始租期2020年5月20日)、上海晟竑企业管理咨询有限公司(涉及面积81.74平方米，起始租期2020年3月11日)、上海博睿因私出入境服务有限公司(涉及面积103.78平方米，起始租期2020年7月25日)、舜融(上海)建材有限公司(涉及面积177.64平方米，起始租期2020年4月15日)、上海海亦实业集团有限公司(涉及面积414.21平方米，起始租期2020年7月13日)。本案审理中，广田公司表示除上述所涉面积之外的房屋占用费难以计算，不再主张。本案审理中，深圳熊谷物业管理有限公司上海分公司表示，美汇偲公司按约应向其支付的物业费、水电费和滞纳金，相关权利均转由广田公司行使，由广田公司在本案中一并主张。上述事实，有广田公司提供的房产证、竣工备案证、预售许可证、《上海市房屋租赁/商品房预租合同》、物业服务合同、交楼验收表、解约函及其快递记录、付款凭证、水电抄表记录、与次承租人之间的租赁合同，以及当事人陈述等证据为证。本院认为，广田公司与美汇偲公司之间的租赁合同系当事人真实意思表示，应当按约履行。因美汇偲公司未能按期支付租金等费用，广田公司按约有权解除合同。现广田公司已将解约通知张贴于美汇偲公司的注册地暨营业场所，也按合同约定的通讯地址寄送了快递，按约应视为送达，故双方租赁合同应于通知载明的2020年2月5日解除。广田公司要求美汇偲公司付清欠款，承担违约责任，于法有据，应予支持。但广田公司主张的房屋占用费，按合同约定系针对租期届满后，对方逾期占用房屋的情况，并未明确约定适用于广田公司行使解除权以终止合同的情况；且美汇偲公司在2020年2月已不再自行使用系争房屋，该房屋实际由次承租人使用，而广田公司已在2020年2月10日通知次承租人与美汇偲公司的解约情况，其理应在合理期限内向次承租人行使权利以收回房屋，现广田公司主张的部分房屋占用期间过长，超过其行使权利以减少损失的合理期限，难以支持。按广田公司主张的房屋占用面积，本院酌情确定美汇偲公司应承担房屋占用费85万元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第二款、第一百一十四条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认上海广田房地产开发有限公司与上海美汇偲商业管理有限公司之间的《上海市房屋租赁/商品房预租合同》于2020年2月5日解除；二、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司欠付的租金9,559,291.33元；三、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司已付租金的迟延履行滞纳金437,205.99元；四、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司欠付租金的迟延履行滞纳金，每月租金的滞纳金应以当月所欠租金为本金(2019年9月为315,462.99元，2019年10月至2020年1月为每月2,215,462.99元，2020年2月为381,976.38元)，按日万分之五的标准，自当月5日起计算至实际支付之日止；五、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司欠付的物业管理费473,539.95元；六、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司欠付物业费的迟延履行滞纳金，每月物业费的滞纳金应以当月所欠物业费为本金(2020年1月为403,901.72元，2020年2月为69,638.23元)，按日万分之五的标准，自当月5日起计算至实际支付之日止；七、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司欠付的电费105,432.33元、水费84.98元；八、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司违约金15,716,188.26元；九、上海广田房地产开发有限公司对上海美汇偲商业管理有限公司已缴纳的保证金7,858,094.13元可不予返还；十、上海美汇偲商业管理有限公司于本判决生效之日起十日内支付上海广田房地产开发有限公司房屋占用费85万元；十一、驳回上海广田房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费224,369.64元，由上海美汇偲商业管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  连慰江审 判 员  高行玮人民陪审员  李建强书 记 员  吴静文附：相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。2、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。3、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。