山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民终3162号 上诉人（一审原告）：平度市鑫港瑞平房产中介服务部，住所地:平度市，统一社会信用代码：92xx1P。 经营者:孙峰，男，1972年10月02日出生，汉族，住平度市。 委托诉讼代理人：焦秋和，山东平都律师事务所律师。 委托诉讼代理人：于艳，山东平都律师事务所律师。 被上诉人（一审被告）：李美佳，女,1988年05月11日出生，汉族，住平度市。 被上诉人（一审被告）：温铜，男,1990年04月18日出生，汉族，住平度市。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：郭湃，山东勇华律师事务所律师。 上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部因与被上诉人李美佳、被上诉人温铜居间合同纠纷一案，不服山东省平度市人民法院（2020）鲁0283民初7436号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月8日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部的委托诉讼代理人焦秋和、于艳，被上诉人李美佳、被上诉人温铜的共同委托诉讼代理人郭湃，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 平度市鑫港瑞平房产中介服务部上诉请求：一、请求依法撤销平度市人民法院(2020)鲁0283民初7436号民事判决，依法改判二被上诉人支付给上诉人中介服务费和违约金11050元。二、本案一、二审诉讼费用由二被上诉人承担。事实与理由：一审法院认定二被上诉人不是通过上诉人提供的房源信息、机会签订的房屋买卖合同是错误的。因为：一、根据上诉人与被上诉人签订的看房协议及微信聊天记录看以看出，二被上诉人是通过上诉人提供的房源信息及机会实地查看的房屋，在看好房子后，为了逃避中介费，选择私下交易的。二、被上诉人一审中称其通过其他中介购买房屋的说辞，并没有证据证明。因此，一审法院认定被上诉人通过其他中介签订的房屋买卖合同是错误的。综上所述，一审判决认定案件事实错误，判决不当，敬请依法改判如所请! 庭审中，平度市鑫港瑞平房产中介服务部补充上诉理由：涉案的居间服务属于系统服务行为，包括提供房源、陪同看房、与房主进行价格谈判、购房合同签订等行为，具体到本案上诉人为被上诉人提供了房源，也陪同被上诉人进行房屋的查看，与房主进行价格谈判，主要的居间服务行为已经完成，而最后该房屋签订合同时，被上诉人避开上诉人，并且在签订房屋购买合同后，故意隐瞒上述事实。为此我方认为被上诉人的行为属于典型的跳单行为，依据事实应当支付上诉人居间服务费用。 李美佳、温铜辩称：一审查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。 平度市鑫港瑞平房产中介服务部向一审法院提出诉讼请求：判令李美佳、温铜支付中介服务费和违约金11050元。 一审法院认定事实：李美佳、温铜系夫妻关系。2020年6月16日，平度市鑫港瑞平房产中介服务部工作人员高吉萍带李美佳实地察看了位于平度市安居苑东区房屋，看完房后，李美佳在平度市鑫港瑞平房产中介服务部提供的格式房屋需求看房协议“甲方”处填写了姓名和联系电话。协议约定：乙方（平度市鑫港瑞平房产中介服务部）提供上述房屋供甲方（李美佳）挑选，并提供免费看房服务，同时提供房地产咨询等中介服务，甲方与上述房屋的产权人或代理人达成交易时（签订合同或缴纳定金）支付服务佣金给乙方；本协议适用房产的买卖，甲方声明在此之前未通过任何人或中介机构看过上述房屋，看房时甲方与房屋业主（房主或代理人）不应交换任何联系方式，若有任何要求和乙方联系，由乙方出面商谈。若因甲方与房主直接联系而产生的纠纷和责任，由甲方承担；佣金费用为房产成交价格的1%，甲方与业主（房主或代理人）房产认购签订合同时一次性付清；甲方如与本协议所列房屋的交易对象（房主或代理人）在本协议签订后1年内无论以任何理由与乙方提供的该房屋业主达成交易，购买（或租赁）该房屋，一经查实即视为本次交易成功，甲方即构成违约并承担违约责任；甲方违约，甲方应按照该房屋在本协议的登记价格为依据，应支付中介佣金并承担相应违约责任，违约金为中介佣金的30%。2020年6月30日，李美佳、温铜与平度市安居苑东区房屋房主签订房屋买卖合同，购买了该房屋，并办理了不动产登记过户手续。房屋买卖价款83万元。庭审中，平度市鑫港瑞平房产中介服务部称，平度市鑫港瑞平房产中介服务部有一个房屋采集系统，房主在58同城、赶集网发布了出售房屋的信息，其就可以获知，平度市鑫港瑞平房产中介服务部找房主落实情况。涉案的房屋就是原房主在网上发布了出售房屋的信息，平度市鑫港瑞平房产中介服务部获得了的。其他中介公司也可以通过58同城、赶集网获得房主出售房屋的信息。 一审法院认为，本案系居间合同纠纷，《中华人民共和国合同法》第四百二十四条规定：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。第四百二十六条规定，居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。根据以上规定，居间人请求委托人支付报酬的前提是促成合同成立。具体到本案，平度市鑫港瑞平房产中介服务部与李美佳签订的房屋需求看房协议是双方当事人的真实意思表示，符合法律规定，属有效合同，双方当事人均应当履行其应尽的合同义务。本案争议的焦点是：李美佳与平度市鑫港瑞平房产中介服务部签订看房协议后，又通过其他房屋中介机构购买涉案房屋，是否构成违约，应否承担违约责任。从看房协议内容看，其本意是为了防止买方利用中介公司提供的房源信息却不通过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金。衡量买方是否违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成违约。本案中，涉案房源信息非平度市鑫港瑞平房产中介服务部一家中介公司掌握，任何一家中介公司或者个人都可以通过网络平台知悉房源信息。李美佳、温铜通过其他中介公司促成交易，因此，李美佳、温铜并没有利用平度市鑫港瑞平房产中介服务部的信息、机会等，故不构成违约。综上，平度市鑫港瑞平房产中介服务部的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回平度市鑫港瑞平房产中介服务部的诉讼请求。案件受理费76元，由平度市鑫港瑞平房产中介服务部负担。 二审审理期间，上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部提交证据：2020年7月12日高吉萍与被上诉人李美佳之间的通话录音，证明：李美佳在涉案房屋签订合同后，仍然故意隐瞒其已签订合同的事实，其目的就是逃避支付应当支付给上诉人的居间费用。 被上诉人李美佳、温铜质证称：对该证据的真实性无异议。但在录音中李美佳明确表示嫌房屋贵不想要该涉案房屋，之所以没有告诉上诉人的工作人员已经通过别的中介购买了该涉案房屋，一是认为没有必要；二是因为中介公司之间存在竞争不方便透露该信息，并不是故意隐瞒签订合同的事实。因为当时上诉人给被上诉人谈的价格是85.8万元，被上诉人在网上查看的价格是84.8万元，被上诉人感觉上诉人一方不实在，想赚取差价。被上诉人找另一个中介，其直接交谈的价格是83万元，并且中介费用便宜，故选择另一个中介成交涉案房屋。双方签订看房协议是免费看房协议，被上诉人不应支付上诉人任何费用。 本院认证认为，基于被上诉人对该证据的真实性无异议，本院对该证据的真实性予以确认。 被上诉人李美佳、温铜提交证据一、2020年6月28日，李美佳和房主綦桂升签订的房产认购合同一份，平度市福安房屋中介服务部是中介机构，平度市福安房屋中介服务部的实际经营人代俊花在合同上签字、盖章。证明：被上诉人购买涉案房屋是通过平度市福安房屋中介服务部购买的，并非是私下交易。证据二、平度市福安房屋中介服务部营业执照复印件一份，平度市福安房屋中介服务部出具的证明一份。证明：平度市福安房屋中介服务部的实际经营人是代俊花。证据三、被上诉人李美佳的银行余额明细查询一份，及平度市福安房屋中介服务部出具的收款收据一份。证明：购买案涉房屋，2020年7月7日被上诉人向平度市福安房屋中介服务部支付了3000元中介费。 上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部质证称：对证据一、三的真实性有异议，对证据二的真实性无异议。被上诉人提供的房产合同签订时间是2020年6月28日，中介费收取时间是2020年7月7日，且仅有收款收据没有正式发票，与一审判决第4页认定的双方2020年6月30日签订购房合同相矛盾。另外被上诉人提供的平度市福安房屋中介服务部的证明也不符合证据有效的形式要件，仅有出具单位的盖章，无出具人及法定代表人的签字及联系方式等，并不能证明代俊花就是平度市福安房屋中介服务部的法定代表人。转款记录是2020年7月7日被上诉人转给代俊花的3000元，无汇款的用途说明，并不能证明该3000元就是涉案的中介费用。因此被上诉人提供的证据一、二、三并不能证明其主张。其提供的个体工商户营业执照，上面载明的法定代表人是冷冰，并不是被上诉人所述的代俊花。 本院认证认为，被上诉人提交的房产认购合同、银行流水等证据能够形成完整的证据链证明案涉房屋系经过其他中介购买，上诉人并无有效证据推翻被上诉人提交证据的真实性，本院对被上诉人提交证据的真实性予以确认。 二审经审理查明：一审法院查明的事实属实，本院予以确认。 本院认为，本案争议焦点为上诉人以被上诉人李美佳、温铜违反约定进行私下交易为由，要求被上诉人支付中介费及违约金的诉讼请求能否成立。本案不争的事实系被上诉人李美佳与房主綦桂升签订了案涉房屋的买卖合同，但案涉房屋非上诉人的独家房源，上诉人亦无证据证明李美佳与房主綦桂升房屋买卖交易的成功仅系经上诉人居间且排除其他中介提供服务，因此，被上诉人通过其他中介公司以更优惠的价格与产权人签订房屋买卖合同，并不构成违约。综上所述，上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部的上诉理由不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费76元，由上诉人平度市鑫港瑞平房产中介服务部负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 栾桂玲 审 判 员 安太欣 审 判 员 卞冬冬 二〇二一年四月二十九日 法官助理 赵佩宇 书 记 员 汤怀珠