贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终2082号上诉人（原审被告）：徐彦贵，男，1969年7月28日出生，汉族，住址：贵州省毕节市。委托诉讼代理人（一般代理）：梁玉、何世江，均系上诉人徐彦贵表亲。被上诉人（原审原告）：毕节市天和物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处马鞍山**安置房，统一社会信用代码：915205020570936585。法定代表人：王海，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向桂林，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。上诉人徐彦贵因与被上诉人毕节市天和物业管理有限公司（以下简称：天和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16596号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年03月18日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人徐彦贵上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）黔0502民初16596号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定，2017年08月05日，上诉人与被上诉人所在小区毕节市天厦房地产开发有限公司签订《天厦。茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定被上诉人为上诉人所住小区提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：住房收取标准按1.2元每月每平方米，本合同第一年由天厦房地产开发有限公司代签。上诉人自2017年4月13日起因被上诉人在管理职责过程中存在问题，诸如：小区内发生多次盗窃案件、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区内常年停放燃油运输车、爆破器材运输车、小区车辆停放管理不规范、强行占用消防通道、消防管道无水、违规收取入户可视对讲费用（张经理、李经理）物业管理人员态度蛮横，强行截断破坏业主生活用水、刻意关停楼层电梯等问题且在第一年合同期满时天和物业管理有限公司就自动退出小区物业管理，茶亭溪院小区2018年8月5日至2018年8月12日一个星期没有物业工作人员工作，之后天和物业管理有限公司再次进入茶亭溪苑小区提供服务前，天和物业管理有限公司、天厦房地产开发有限公司并未在小区内组织召开业主大会，也并未在小区内张贴与物业续签合同的相关通知。截止上诉日，上诉人所在小区业主均要求被上诉人正确履行职责，清理公共区域的污水（下水道粪便），被上诉人均找各种借口予以拒绝，小区内各项管理混乱，试问被上诉人从未正确履行职责，上诉人未享受到合同约定的物业服务，一审法院判决上诉人缴纳自2018年4月13日至2020年7月31日期间的物业服务费2122.34元实为在认定事实错误的基础上作出的判决。综上所述，上诉人请求二审法院撤销（2020）黔0502民初16596号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼，同时为避免疫情期间发生传染性疫情，请求法庭责令天和物业管理服务有限公司立即清理小区内粪便污染区域，并消毒预防疫情发生。被上诉人毕节市天和物业管理有限公司二审答辩称：物业公司已经按照物业服务合同履行了相关服务的内容，因物业服务系一个动态的服务过程，上诉人仅以一个静态的照片、视频主张物业服务存在瑕疵并无依据，一审判决已经对物业服务存在瑕疵部分扣除了20%的物业服务费，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审予以维持一审判决。被上诉人毕节市天和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令被告向原告支付（2018年4月13日至2020年7月31日）的物业服务费3,390元及欠费时间段物业费滞纳金300元（以物业服务费3,390元为基数，自2018年4月13日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年7月31日为300元），共计3,690元。2、本案诉讼费由被告承担。一审法院经审理查明以下事实：2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签定三份《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限分别暂定3年，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司再次签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对毕节市七星关区的物业进行管理，合同期限从2019年8月5日至2020年8月4日，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司继续签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，合同期限从2020年8月5日至2021年8月4日，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。上述三份合同签订后，原告对毕节市七星关区的物业进行管理至今。原告在服务期间，存在服务瑕疵，如：对下水道未及时清理、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏后未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水未及时处理等。2020年9月29日，原告以被告违反约定，未交纳物业服务费，损害了其合法权益为由，向本院提起诉讼。另查明，被告为茶亭溪苑的小区业主，房号为T7-1-8-1，房屋面积均为103.78平方米。从2018年4月13日至2020年7月31日，被告未交纳物业管理费用。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”的规定，被告系茶亭溪苑小区的业主，原告与该小区建设单位签订的物业服务合同对其具有约束力，双方应按约定履行各自的义务。原告按照约定提供了物业服务，被告应按约定支付物业服务费。根据合同的约定，物业服务费按月交纳，原告要求按天交纳，无事实及法律依据，本院不予支持。对被告应交纳的物业服务费，按月计算。被告未交纳2018年4月13日至2020年7月12日期间共27个月的物业服务费，欠费金额为：103.78平方米×1.20元/平方米×27个月×2=3,362.47元，该款被告应交纳。原告要求的2020年7月13日至2017年7月31日期间的物业服务费，因未满一个月，本院不予支持。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”本案中，根据被告提供的证据显示，原告在提供物业管理服务的过程中，存在瑕疵，被告的抗辩理由成立，本院予以采信。经综合考虑，对物业服务费扣减20%，以80%予以支持，即3,362.47元×80%=2,689.98元。物业服务合同与房屋拆迁安置补偿协议是两个不同的法律关系，安置的房屋存在瑕疵，被拆迁人应当依据房屋拆迁安置补偿协议主张权利，而不是以拒交物业管理费的方式进行抗辩。业主从接收房屋时起，就实际占有了房屋，该种占有导致业主实际管领了标的物，并享有了业主权利，业主是否实际使用房屋、是不是长期空置，不影响物业服务公司的服务管理。物业管理公司提供的是物业区域的公共事务管理服务，这种公共性服务不会因为某一个或某几个业主没入住、不使用，管理成本就会减少。因此，原告可依据合同向被告收取物业服务费。被告以没有实际入住为由，要求减免一定的物业服务费，没有法律依据。对被告的该主张，本院不予支持。在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”的规定，原告应对自己的违约行为承担相应的责任。故对原告要求被告支付违约金的诉请，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告徐彦贵于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市天和物业管理有限公司2018年4月13日至2020年7月12日期间的物业服务费2,689.98元。二、驳回原告毕节市天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25元（已按简易程序减半收取），由被告徐彦贵负担。本院二审期间，上诉人提交了2021年3月10日录制的视频光盘一份。拟证明T7栋二单元4楼周海洋户室内倒灌粪水，通知物业公司，物业公司不管不问。被上诉人质证意见：对该证据真实性予以认可，但达不到证明目的，对于粪水倒灌的原因不明确，发生在3月10日，而我们本案主张的是以前的物业费。本院认为，被上诉人对真实性无异议，本院予以确认。但对于粪水倒灌的原因不明确，且发生在2021年3月10日，而本案2020年7月18日以前的物业费，达不到上诉人的证明目的，不予采信。经二审审理查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人主张物业服务费能否得到支持。2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》、2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司再次签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》、2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司继续签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。上述三份合同签订后，被上诉人对毕节市七星关区的物业进行管理至今。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对小区业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对上诉人徐彦贵具有法律上约束力，上诉人作为天厦·茶亭溪苑小区业主有依约缴纳物业费的义务。经原审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在对下水道未及时清理、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏后未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水未及时处理等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人存在管理服务不到位的情形，应扣除相应的物业费。原审酌情判定被上诉人自行承担20%物业管理服务费，判令上诉人支付80%的物业管理费并无不当。本院予以维持。因被上诉人在合同期限内继续进行物业服务，本案的小区业主未召开业主大会，未成立业主委员会，也未经业主大会作出解聘的决定，故双方仍然存在物业服务合同关系，故上诉人主张物业公司已经退出小区，与上诉人之间并无物业服务合同关系的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。综上所述，上诉人徐彦贵上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人徐彦贵负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年四月二十日书记员 张玉明