上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0104民初3230号原告：皮晓亮，女，1980年5月12日出生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：华炫，上海市海华永泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨莉莉，上海市海华永泰律师事务所律师。被告：上海卿尚餐饮管理有限公司，住所地上海市徐汇区。法定代表人：何泽森，总经理。委托诉讼代理人：邹学群，上海市华荣律师事务所律师。原告皮晓亮与被告上海卿尚餐饮管理有限公司(以下简称“卿尚公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人华炫、杨莉莉，被告的委托诉讼代理人邹学群到庭参加诉讼，本案现已审理终结。皮晓亮向本院提出诉讼请求：判令被告返还原告店铺租金49,000元、押金63,000元、证件办理费10,000元、进场费30,000元、环评餐厨垃圾费3,000元、网络安装费1,500元、装修管理费2,584.90元，共计159,084.90元。事实和理由：2020年11月，原告与被告签订《租赁合同》一份，约定被告将上海市徐汇区XX路XXX号地下一层59商铺出租给原告使用，后原告向被告支付包括租金63,000元、押金63,000元等共计173,084.90元。但合同签订后原告得知，被告无权转租商铺，原告实际也并未使用商铺，为此原告多次与被告进行协商退租，但被告无理拒绝。为此原告于2020年12月11日向被告发出通知，要求解除上述租赁合同，12月17日，被告回函表示同意，但仅同意退还部分费用。原、被告签署租赁合同至解除合同，时隔不过10余日，被告却收取原告高达三个月租金的违约金，显然过高不合情理。原告并未实际使用商铺，被告收取的进场费应予返还，且被告无权转租商铺，故原告诉至法院，请求判如所请。原告并当庭增加诉讼请求：确认双方签订的租赁合同无效。卿尚公司辩称，双方之间的租赁合同合法有效，事实上被告转租出去的商铺一直正常经营，产权人并未就被告转租提出异议，故不同意原告要求确认合同无效的诉讼请求。原告不履行合同其应当承担相应的违约责任。现被告同意返还原告租金49,000元，和垃圾费3,000元及网络安装费1,500元。装修管理费愿意返还704.40元，其余管理费由物业公司收取，不应由被告返还。原告提前解除合同构成违约，其支付的保证金作为违约金没收。因被告已经为原告办理了相应的证件，故证件办理费不应退还。双方合同约定进场费不退，故不同意退还进场费。本院经审理认定事实如下：2020年11月24日，原告(乙方、承租方)与被告(甲方、出租方)签订《租赁合同》一份，约定甲方出租给乙方的商铺位于上海市徐汇区XX路XXX号地下一层59商铺(以下简称系争房屋)，商铺租赁期自2020年11月25日起至2023年11月14日止。2020年11月25日起至2021年11月24日止月租金21,000元，在乙方完全履行本合同项义务和责任的前提下，甲方同意免收乙方2020年11月25日起至2020年12月14日的租金，在本合同生效之日起五个工作日内，乙方支付甲方叁个月租金和叁个月保证金。如乙方在租赁期内出现违约情况，该租赁保证金作为对甲方的赔偿，不再归还乙方。合同约定，租赁期间，发生违约情形的，除按本合同约定承担违约责任外，违约方应向守约方支付违约金，违约金按当年度叁个月租金水平设定；若乙方非正常退租，甲方有权将租赁保证金转为违约金。合同约定了首次付费一览表：包括租金63,000元，押金63,000元，证件办理费10,000元，进场费30,000元，环评餐厨垃圾费3,000元，合计169,000元。合同另就其他事项作了约定。合同订立后，原告向被告支付上述169,000元，同时原告另向被告支付了装修保证金704.40元，装修垃圾清运费800.5元及楼层喷淋管放水1,000元，合计2,584.90元，并支付网络安装费1500元。被告向原告交付了商铺。2020年12月11日，原告向被告发出通知，表示其于11月24日签订合同后，在此期间与被告协商并明确表示不再承租系争商铺，且也未实际使用过系争房屋，现通知被告租赁合同解除，要求被告返还剩余租金、押金等。2020年12月17日，被告回函原告称，同意解除合同，不再给予原告免租期，原告缴纳的保证金为违约金，不予退回。进场费不予退回，证件办理费已产生，不予退回，租金根据对商铺产生的占用时间结算。餐厨垃圾费可退回。原告回函称，同意被告收取2020年11月24日至12月14日的租金，并同意以半个月的租金作为违约补偿，证件办理费根据实际发生多退少补。其余费用要求被告退还。双方协商未果，原告遂向本院提出如上诉请。庭审中，双方一致确认被告于2020年12月8日收回系争商铺。扣除占用费后，被告同意返还剩余租金49,000元。被告并提供上海卿尚餐饮管理有限公司徐汇第十分公司营业执照和收据一份，证明其为原告办理了执照，并支付费用10,000元。原告认为被告提供的营业执照与原告无关，注册的被告分公司。还查明，系争房屋产权人为案外人上海俱进建设实业有限公司。原告认为，被告将系争商铺转租给原告经营未经产权人同意，故双方的租赁合同应为无效。被告则认为产权人未对被告转租行为提出异议。以上事实，除原、被告当庭陈述一致外，另有租赁合同、付款凭证、往来函件等证据，经庭审质证无异议，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原、被告签订的房屋租赁合同系双方当事人真实意思表示，并未违反法律、行政法规中的强制性规定，租赁合同属于确立债权、债务关系的合同，而不是以产生物权变动效果为目的的合同。出租人对租赁物是否享有所有权、处分权，不是租赁合同必须考虑的内容。租赁合同的内容是出租人将租赁物交由承租人占有、使用，承租人支付相应的租金。被告转租虽未经原产权人同意，但原告未提供证据证明上述租赁合同存在其他无效情形，故原、被告双方签订的租赁合同应为有效。原告要求确认合同无效的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。现原告在合同成立后，提前解除合同，被告亦表示同意，并表示愿意返还剩余租金，对原告的该项诉讼请求本院予以支持。原告提前解除合同的行为违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。被告表示原告支付的保证金应作为违约金予以没收，原告则认为违约金标准过高。对此本院综合考虑合同的履行情况、双方的过错责任等酌情予以调整。进场费系被告利用其所持经营执照及租赁房屋现有条件等优势，为原告能够开展经营活动而向其收取的一种费用。考虑到原告使用商铺的实际情形，本院按照原告实际使用系争商铺的时间占约定租赁期间的比例，酌情判令被告向原告返还进场费。对于环评餐厨垃圾费、网络安装费、装修管理费等费用尚未实际发生，故被告对收取的上述费用应予返还。对于办证费，被告已经办理了相关证照，原告对此也是知情的，原告也未对办证主体提出异议，故原告要求被告返还办证费的诉讼请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、上海卿尚餐饮管理有限公司于本判决生效之日起十日内返还皮晓亮租金49,000元、押金31,500元、进场费28,750元、环评餐厨垃圾费3,000元、网络安装费1,500元、装修管理费2,584.90元，合计116,334.90元；二、驳回皮晓亮的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计1,741元，由皮晓亮负担468元，上海卿尚餐饮管理有限公司负担1,273元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  陈向红书记员  李洪阳附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第七百一十六条承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。……第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。