上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终2009号上诉人（原审被告、反诉原告）：禹增贵，男，1973年4月26日生，汉族，住江苏省兴化市。委托诉讼代理人：蒋雪华，上海达真律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：上海青化机械厂，住所地上海市奉贤区青村镇光大路**。投资人：屠芸芸，总经理。委托诉讼代理人:吴渊源，上海景昊律师事务所律师。上诉人禹增贵因与被上诉人上海青化机械厂房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市奉贤区人民法院（2020）沪0120民初15612号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人禹增贵上诉请求：撤销一审判决第二项，改判上诉人无需支付房屋占有使用费103,333元。事实和理由：一审认定事实错误，从而做出错误判决。双方签订的租赁合同无效，责任在于被上诉人。被上诉人欺骗上诉人出租的厂房有房产证，环保、消防手续齐全，上诉人受其误导才签订租赁合同。2020年6月24日双方协商后，上诉人结清电费，被上诉人同意上诉人于2020年7月1日前搬离，不再要求上诉人支付租金。上诉人于2020年6月30日将厂房清空，并告知了被上诉人，故不应再承担2020年7月1日之后的任何费用。上诉人搬离时将设备低价出卖，遭受重大损失，被上诉人明知合同无法继续履行，未采取解除合同等合理减损措施，导致扩大的损失不应完全由上诉人承担。综上，上诉人仅需按租金标准的40%支付房屋占有使用费，故上诉人已经支付的租金及保证金足以弥补房屋占有使用费。被上诉人上海青化机械厂不同意禹增贵的上诉请求及事实和理由，要求二审驳回上诉。维持原判。上海青化机械厂向一审法院起诉请求：1.解除厂房租赁合同；2.高某返还租赁厂房，并清空厂房内高某的物品；3.高某支付拖欠的2020年3月31日至6月30日的租金155,000元及7月1日至8月17日的租金计80,934元，并以155,000元为基数，自2019年12月1日至2020年6月30日止，按日千分之三计算的逾期付款滞纳金。审理中，上海青化机械厂变更诉讼请求为：1.解除厂房租赁合同；2.高某支付上海青化机械厂2020年4月1日至8月17日止的房屋租金235,934元。禹增贵向法院提起反诉诉讼请求：1.确认双方于2019年12月1日签订的厂房租赁合同无效；2.上海青化机械厂退还保证金50,000元和赔偿搬迁补偿费50,000元。一审法院认定事实：2019年12月1日，上海青化机械厂（甲方）与高某（乙方）签订厂房租赁合同，约定甲方将其合法拥有的坐落在上海市奉贤区XX镇XX路XX号厂房租赁给乙方使用；厂房用途为塑料加工，租赁面积1,706平方米；租赁期限自2019年12月1日至2022年12月31日止，其中2019年12月1日至2020年1月1日为免租期；年租金为620,000元，租金按6个月为一期支付；租赁保证金为50,000元等其他合同内容。合同签订后，高某向支付保证金50,000元及三个月租金155,000元。2019年12月26日，上海市奉贤区青村镇生态环保监管中队（以下简称环保中队）向高某发送《污染源现场巡查单》，载明由高某经营的塑料粉碎生产存在废水产生，无废气处理设施，要求企业限期2020年1月中旬搬离厂区。2020年4月9日，环保中队再次向高某发送《污染源现场巡查单》，载明高某经营企业厂区内有废水，有塑料粉碎并有一定异味，无任何废气废水设备，无任何环保手续，要求企业停止生产，限期2020年5月20日前搬离。2020年4月13日，上海市奉贤区青村镇人民政府向高某企业发送《安全生产监督管理责令整改指令书》，载明高某企业不具备生产条件，限2020年5月20日搬离。另查明，2020年6月30日，高某通过微信向上海青化机械厂通知厂房清空，并于次日7月1日，向上海青化机械厂发送厂房清空视频。上海青化机械厂于2020年7月2日向高某提出垃圾没有清理及地面挖空没有混凝土回填，高某当日允诺清理垃圾并填好混凝土。2020年7月6日，高某向上海青化机械厂发送混泥土已填平视频。2020年7月10日，双方在上海市奉贤区联合调解委员会的主持下就高某搬离厂房及租金支付等事项进行调解，但调解未成。2020年8月初，上海青化机械厂对案涉租赁厂房进行屋面维修。又查明，案涉租赁厂房无房屋产权证及建设工程规划许可证。2020年4月15日至8月20日期间，案涉厂区门口的XX路因道路建设半幅施工封路。审理中，上海青化机械厂确认高某于2020年8月17日将厂房钥匙交还上海青化机械厂。高某表示双方于2020年7月1日已经完成房屋交接。一审法院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。案涉租赁厂房无房屋产权证及建设工程审批手续，故本案厂房租赁合同应属无效。合同无效，出租人应退还承租人租赁保证金；同时，出租人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，亦应支持。根据查明事实，高某在租赁案涉厂房期间多次因未取得环评手续及无废水废气处理设施而遭到环保部门的限期停产搬离通知，实际使用租赁房屋受到一定程度的影响，至2020年7月1日，高某欲退租厂房通知上海青化机械厂接收，但实际因未对厂房完成修复原状而致退租不成。后虽经调解，双方终未能就退租及厂房交接达成一致意见。法院注意到，上海青化机械厂于2020年8月初开始对案涉房屋进行屋面修缮，且照片显示该时厂房内均已搬空，故法院确定高某对房屋的占有使用费计算至2020年7月31日止。考虑到双方建立租赁关系之初均应清楚塑料加工产业不符合当下环保要求，均存在过错，并综合该租赁期间受新冠疫情影响及出行道路部分施工封路等因素，法院酌定2020年4月1日至7月31日期间的占有使用费为103,333元。关于高某主张上海青化机械厂承担搬迁补偿费用，无事实与法律依据，法院不予支持。一审法院审理后判决：一、确认上海青化机械厂与禹增贵于2019年12月1日签订的《厂房租赁合同》无效；二、禹增贵于本判决生效之日起十日内支付上海青化机械厂房屋占有使用费103,333元；三、上海青化机械厂于本判决生效之日起十日返还禹增贵租赁保证金50,000元；四、驳回禹增贵的其余反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费4,376元，减半收取计2,188元，由上海青化机械厂、高某各半负担。反诉案件受理费1,150元，由上海青化机械厂、高某各半负担。经二审审理查明，一审判决认定事实无误，本院予以确认。审理中，上诉人认为《厂房租赁合同》中约定，被上诉人包租一年，现不足一年应向上诉人支付搬迁费5万元。被上诉人表示不同意。本院认为，本案争议焦点在于：本案所涉的《厂房租赁合同》无效的责任归属及后果处理。上诉人禹增贵与被上诉人上海青化机械厂签订的《厂房租赁合同》因租赁厂房无合法建造手续及房屋产权证而无效，对此双方当事人均有过错。上诉人作为承租方有审慎注意义务，上诉人称受被上诉人欺骗证据不足，故上诉人将合同无效归责于被上诉人一方，本院不予采纳。虽然租赁合同无效，但上诉人仍应支付房屋使用费，该使用费可参照租金标准。上诉人自2020年4月1日起未付使用费，根据一审查明的事实，上诉人至2020年7月底才清空厂房，而上诉人所称的承诺书，是上诉人单方的意思表示，被上诉人并不认可，故一审计算房屋占有使用费至2020年7月31日止并无不当。考虑到双方约定的房屋用途为塑料加工，故双方均清楚有环保要求，上诉人的经营因不符合环保要求而被相关部门责令停业并搬离，双方均有过错，再结合期间受新冠疫情影响及出行道路部分施工封路等因素，一审酌定上诉人支付此期间的房屋使用费按原租金标准的50%计算，合法合情合理，本院予以维持。上诉人要求租期内按租金标准的40%计算使用费，本院不予支持。上诉人依据合同中约定的包租一年的条款要求被上诉人支付搬迁费，因租赁合同无效，上诉人的请求无相应的依据，本院不予支持。综上所述，上诉人禹增贵的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2,367.00元，由上诉人禹增贵负担。本判决为终审判决。审判长  严卫忠审判员  孔美君审判员  顾克强二〇二一年四月二十九日书记员  徐 凌附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……