上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2019）沪0118民初10244号原告：上海童的梦实业发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：张剑，执行董事。委托诉讼代理人：闵顺杰，上海普世万联律师事务所律师。被告：上海颛阳机电设备安装工程有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：王耀春，董事长。委托诉讼代理人：王彩萍，女。委托诉讼代理人：张琪，上海九州通和律师事务所律师。被告：杨金根，男，1954年10月11日出生，汉族，户籍地上海市闵行区。原告上海童的梦实业发展有限公司(下简称童的梦公司)诉被告上海颛阳机电设备安装工程有限公司(下简称颛阳公司)、杨金根、上海徐汇区馨怡养老院(下简称馨怡养老院)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年6月3日立案后，依法适用简易程序进行审理。因被告杨金根涉嫌刑事犯罪被刑事羁押，本案于2019年8月13日起中止审理,后于2021年2月26日恢复审理。审理中，童的梦公司撤回对馨怡养老院的起诉。因案情复杂，本案依法转为普通程序。本案分别于2021年2月26日、4月12日两次公开开庭进行审理，原告童的梦公司的委托诉讼代理人闵顺杰、被告颛阳公司的委托诉讼代理人张琪、被告杨金根均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告童的梦公司向本院提出诉讼请求如下：1、解除童的梦公司与颛阳公司、杨金根之间的房屋及土地租赁协议书；2、颛阳公司、杨金根、馨怡养老院返还位于上海市青浦区外青松公路XXX号房屋及土地；3、颛阳公司、杨金根支付拖欠的租金人民币1,479,000元；4、颛阳公司、杨金根支付自租赁协议解除之日起至房屋及土地返还之日止的占用使用费。审理中，童的梦公司变更诉请如下：1、解除童的梦公司与颛阳公司、杨金根之间的房屋及土地租赁协议书；2、颛阳公司、杨金根支付拖欠的租金3,810,863元(2018年欠付1,479,000元、2019年欠付2,205,000元、2020年1月1日至2020年1月21日欠付126,863元)。事实和理由：2010年9月1日,童的梦公司与颛阳公司、杨金根订立《租赁协议书》。约定童的梦公司将位于上海市青浦区外青松公路XXX号(天圣庄)房屋(16,728平方米)及土地(总面积29,127平方米)出租给颛阳公司、杨金根用于创办养老院。第三条，租期以十年为一期,自2011年1月1日起至2020年12月31日止。全年的租赁费为210万元,乙方应于每年的1月31日前与每年的7月1日前各支付50%；自2011年1月1日起,每过五年,乙方应付给甲方的租赁费,在前五年租赁期所支付租赁费用的基础上递增5%；乙方在租赁期间,如果不按照以上条款四约定,不按照约定时间及金额支付租赁费,每逾期支付一个月,乙方应承担按照逾期未支付租赁费金额千分之五的月息补偿给甲方。如果乙方逾期支付租赁费超过三个月,甲方有权立即终止与乙方的租赁关系,收回租赁给乙方的以上房屋及地产。颛阳公司、杨金根承租系争房屋及土地后成立馨怡养老院,现由馨怡养老院实际占有、使用该房屋及土地。自2018年1月1日起，颛阳公司、杨金根应付上半年租金1,102,500元,但仅支付726,000元,拖欠376,500元；2018年7月1日起,颛阳公司、杨金根拖欠2018年下半年租金1,102,500元,总计拖欠租金1,479,000元。童的梦公司多次催讨,于2019年1月9日发出《欠付租金及其他费用催告函》,但后续租金均未支付。颛阳公司、杨金根自承租后一直拖欠租金,为此曾数次讼争至法院。即使在2016年，童的梦公司为颛阳公司、杨金根拖欠租金起诉，双方达成2016沪0118民初6886号民事调解书，该调解书中的租金及2017年的租金均已付清。2010年9月1日,童的梦公司与颛阳公司、杨金根曾就上述系争房屋订立《租赁协议书》，期限自2011年1月1日至2050年7月1日止,协议期满自然终止,乙方所投资的固定资产无偿划归上海东江实业责任有限公司所有。在租赁期间,无遇到国家政策性动拆迁,单方不得擅自解除租赁协议书。如遇到国家政策性动拆迁,按照国家有关政策执行，该协议因租赁期限超过法律相关规定故而废止，双方订立上述租期10年的租赁协议书。根据租赁协议书约定，逾期支付租金达三个月，童的梦公司有权终止合同收回场地。颛阳公司、杨金根数次拒不支付租金,构成根本违约，案涉场地及房屋已于2020年1月21日由上海市徐汇区民政局(下简称徐汇区民政局)交还给童的梦公司，故撤回对馨怡养老院的起诉，作如上诉请。被告颛阳公司辩称，不同意童的梦公司全部诉请。颛阳公司收到传票时不知晓童的梦公司撤回对馨怡养老院的起诉，颛阳公司要求追加馨怡养老院作为共同被告。系争土地及房屋由馨怡养老院使用，租赁协议书是颛阳公司代馨怡养老院签署，当时馨怡养老院未成立，明确租赁是用于开办养老院，也是馨怡养老院支付租金，颛阳公司不清楚杨金根有无支付租金,颛阳公司未支付过租金。两份租赁协议书除租期不同外其余条款均相同，租期50年的租赁协议书是作为开办馨怡养老院的备案材料。保证金100万元是由馨怡养老院临时账户支付(上海汇栢贸易有限公司，已另案查明)，馨怡养老院审计报告列明支付过100万元保证金。协议书第六条约定不能转租，童的梦公司知道租赁合同的是开办养老院，颛阳公司未转租给养老院。第十一条约定乙方优先帮东江公司进行劳务输出，安排员工，东江公司是场地的土地方，馨怡养老院也实际为东江公司安排员工，故实际承租方是馨怡养老院。童的梦公司提供的租金发票也显示付款方是馨怡养老院，场地公用事业发票付款方也是馨怡养老院。童的梦公司是从徐汇区民政局处而非从颛阳公司处收回了案涉场地，徐汇区民政局是接受馨怡养老院委托后托管养老院。针对诉请1，颛阳公司不是合同主体，是否解除与颛阳公司无关，颛阳公司手中无租赁协议书。针对诉请2，对童的梦公司的租金计算方式不清楚、也无法确认，租金都是由馨怡养老院支付。被告杨金根辩称，租赁协议书的签订主体是颛阳公司和杨金根，但实际履行主体是馨怡养老院。颛阳公司、杨金根均不是馨怡养老院的出资者和举办者，均与馨怡养老院无关。杨金根被刑事羁押后，馨怡养老院已交由徐汇区民政局处理，警方提讯杨金根时告知馨怡养老院由王彩萍及温魁泽经营。租金已支付到2018年11月,杨金根被羁押后不清楚后续租金支付情况。杨金根已将馨怡养老院委托给徐汇民政局，租金不应由杨金根支付，应由颛阳公司支付。同意解除租赁协议书，但各方仅签订过一份租期为10年的租赁协议书，未签订过租期50年的租赁协议书。经开庭审理查明：位于上海市青浦区青松路天圣庄(土地宗号为青松路天圣庄5-1丘)的房地权利人为童的梦公司，土地用途为工业。建筑面积为16,728平方米，共8幢建筑。2010年9月1日,童的梦公司(甲方、出租方)与颛阳公司、杨金根(共同作为乙方、承租方)签署租赁协议书，约定乙方向甲方承租位于上海市青浦区外青松公路XXX号(天圣庄)房屋和场地,土地总面积29,127平方米，属于上海市劳教局第三劳教所【上海市青东农场(以下简称青东)、上海市东江实业有限责任公司(下简称东江公司)】，地面房屋建筑总面积16,728平方米。第二条，乙方承租后用于改建创办养老院,相关申办、报批、改建、装修等需要办理的手续由乙方承担办理责任。第三条，以十年为一期租赁，自2011年1月1日起至2020年12月31日止，协议期满，无遇国家政策影响，乙方有权按照本协议约定的条款继续签约，如租赁期限履行至2050年7月1日止则租赁协议书自然终止，该时乙方所投资的固定资产无偿划归东江公司所有。乙方租赁期间,无遇到国家政策性动拆迁,单方不得擅自解除租赁协议。如遇到国家政策性动拆迁,按照国家有关政策规定执行。第四.1条，土地与房屋建筑面积全年租赁费为2,100,000元，乙方应于每年1月31日、7月31日前各支付50%。第四.2条，自2011年1月1日起,每过五年,乙方应付给甲方的租赁费在前五年租赁期所支付租赁费用的基础上递增5%,支付方式同本条款1。第五条，协议书签订之日,乙方向甲方支付协议保证金1,000,000元,保证金在协议终止之日归还乙方。如甲方不归还，按照法律有关规定处置。甲方同意免收乙方自2010年9月1日至2010年12月31日期间的租赁费。第十一条，乙方在租赁期间,根据乙方用工需要,在符合乙方用工条件下,乙方优先考虑帮助东江公司安排素质较好的在职职工作为劳务工输出借用至乙方工作,总人数不少于30人,由乙方与东江公司另行签订(劳务派出借用协议书)。第十四条，乙方在租赁期内不按照约定时间及金额支付租赁费，每逾期支付一个月,乙方应承担按照逾期未支付租赁费金额的千分之五月息补偿给甲方,若逾期支付租赁费超过三个月,甲方有权立即终止与乙方的租赁关系,收回房屋及地产。乙方承租的甲方房屋建筑正常使用相关的固定资产包括相配套的设施与设备,乙方不得拆除、损坏与搬离,由此所造成的一切后果由乙方自行承担。乙方投入可移动的资产在乙方撤离后才可搬走。第十五条，在本租赁协议期间以及本租赁协议期满，或发生本租赁协议提前终止，乙方所应承担支付的租赁费清偿、所办养老院发生的所有债务清偿、养老院所用员工的辞退与由此产生的经济补偿以及入住养老院老人的安置问题等,均由乙方承担与负责。等。协议书落款处乙方颛阳公司加盖公司印章并由法定代表人杨金根签字，杨金根本人也作为乙方签字。同日，各方就案涉场地及房屋签订一份《租赁协议书》，其中第三条约定：“租赁期限自2011年1月1日至2050年7月1日，协议期满自然终止，乙方投资的股东资产无偿划归东江公司所有，乙方在租赁期间，无遇国家政策影响，单方不得擅自解除租赁协议。如遇到国家政策性动拆迁,按照国家有关政策规定执行。除第三条外，其余条款与前述合同内容均相同。”童的梦公司与颛阳公司均表示该协议书是为养老院备案所签。另查明，馨怡养老院于2011年12月30日成立，证书有效期至2019年6月30日，为民办非企业单位，注册资金为1,000,000元，地址为上海市青浦区外青松公路XXX号，业务主管单位为徐汇区民政局，法定代表人为杨金根。又查明，案涉租赁协议书中的保证金100万元已付清，颛阳公司、杨金根已付清2017年12月31日前的租金，自2018年起的租金未按约支付。2016年8月10日，颛阳公司向童的梦公司出具委托书，委托馨怡养老院代为支付租金，租金发票开给馨怡养老院。2019年1月4日，童的梦公司向馨怡养老院开具发票，载明08年上半年部分租金，租金金额均为100,000元。2019年1月29日，童的梦公司向颛阳公司、杨金根、馨怡养老院寄送《欠付租金及其他费用催告函》(下简称催告函)，内容为：上海市青浦区人民法院[民事调解书](2016)沪0118民初6886号，2016年9月26日生效，确认截至2016年12月31日,颛阳公司、杨金根共欠付童的梦公司房屋及场地租金2,655,000元(2015年下半年至2016年12月31日租金),案件受理费14,020元由颛阳公司、杨金根负担。二、租赁协议书约定2017年全年租金2,205,000元(原租金210万递增5%)。2018年全年租金2,205,000元，颛阳公司应于每年的1月31日前与每年的7月31日前各支付全年租金的50%即1,102,500元。三、颛阳公司、杨金根、馨怡养老院实际支付欠付租金与租金均未按时约定支付。自2016年9月26号青浦区人民法院[民事调解书]生效至2019年1月3日应付租金2,655,000元加2,205,000元(2017年租金)加上2,205,000元(2018年租金)以及案件受理费14,000元,共计应付童的梦公司7,079,000元,实际支付5,600,000元,欠付2018年租金1,479,000元。颛阳公司确认收到该催告函,杨金根表示未收到。2019年4月3日，杨金根出具材料，内容为：本人杨金根是馨怡养老院的法定代表人，对养老院失控状态非常难过，希望能为院里的员工和老人的生活考虑，恳请管理部门徐汇区民政局、上海市民政局接管养老院。2020年1月21日，童的梦公司出具《交接确认书》，确认自2020年1月21日(15：00)起已接收并管理青浦区外青松公路XXX号(馨怡养老院)全部租赁房屋(地面房屋建筑总面积16,728平方米，共8幢房屋)，并收到钥匙328把，屋内所有物品已进行公证。审理中，本案起诉状副本于2019年6月7日送达至颛阳公司。以上查明的事实，由当事人的陈述,房屋租赁协议书、房地产权证、民事调解书、催告函、委托书、交接确认书等证据予以证实，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，童的梦公司主张：童的梦公司的合同相对方是颛阳公司和杨金根，馨怡养老院成立前是颛阳公司和杨金根支付租金，履行过程中馨怡养老院支付租金，但颛阳公司的委托书说明馨怡养老院是代付租金，委托书并未改变租赁协议书主体及权利义务。2019年1月的催告函之所以催告馨怡养老院付租金，发票开给馨怡养老院都是基于代付关系，不代表童的梦公司认可馨怡养老院是合同相对方，未改变合同签订及履行主体。租金支付的举证责任在承租方，杨金根陈述租金支付到2018年11月，可能是包含调解书中的金额。馨怡养老院是民非企业，不适用公司法关于发起人的责任。租赁主体的退出及权利义务的概括转让未经童的梦公司的同意，徐汇区民政局是受杨金根委托而托管馨怡养老院，后果由杨金根承担，应视为杨金根在履行合同。徐汇区民政局在2019年3月托管后未向童的梦公司支付过租金。馨怡养老院登记成立并经营，不因案涉场地性质导致无法成立及实际经营，案涉合同的目的已经实现。童的梦公司与馨怡养老院间不存在租赁关系，颛阳公司及杨金根均表示用100万元保证金抵扣馨怡养老院欠付的租金，童的梦公司不同意在本案中一并处理案涉保证金，即使抵扣，也是抵扣颛阳公司及杨金根欠付童的梦公司的费用。为此，童的梦公司提供了：租金欠缴情况表、银行电子回单、明细对账单，欲证明租金欠付情况，2019年1月4日，杨慧娟支付了20万元租金。颛阳公司认为：情况表是童的梦公司自制，不认可，童的梦公司应提供馨怡养老院全部租金支付流水。杨金根对证据情况不清楚，李仕珍是馨怡养老院人员。颛阳公司主张：颛阳公司与杨金根、王彩萍共同出资开办馨怡养老院，因租赁协议签订时馨怡养老院还未注册成立，故颛阳公司与杨金根出面代馨怡养老院签订租赁协议书，对于代签没有证据。馨怡养老院是独立运营，曾向颛阳公司借款支付童的梦公司租金，颛阳公司也提出变更租赁协议书主体，但未变更。童的梦公司2019年1月催告函一并催告馨怡养老院支付租金，童的梦公司是认可其合同相对方包括馨怡养老院。本案可参照公司发起人代表尚未注册成立的公司处理。案涉土地是工业用地，不能申办养老院，案涉协议不符合约定的目的。不清楚杨金根托管徐汇区民政局的内容，不清楚托管后租金是否应由徐汇区民政局支付。如案涉协议解除，馨怡养老院自2010年入住至童的梦公司收回场地前进行装修添附，童的梦公司应将可移动物品返还馨怡养老院。案涉租赁保证金并非颛阳公司支付，应退还给馨怡养老院，同意抵扣馨怡养老院欠付童的梦公司的租金。审理中，颛阳公司提供了：1、(2016)沪0118民初8937号民事判决书、(2017)沪02民终10617号民事判决书、(2019)沪民申493号民事裁定书，欲证明8937号案件中馨怡养老院曾向颛阳公司借款用于支付童的梦公司租金，法院认定实际租赁关系是童的梦公司与馨怡养老院。8937号生效判决查明：“10、2012年7月25日，颛阳公司与馨怡养老院签订《借款合同》(编号008)，明确馨怡养老院在2012年4月29日至同年7月25日向颛阳公司借款41万元，用于支付童的梦公司房租，借款期限三年，借期内无利息，如违约按同等银行利率支付利息。11、颛阳公司与馨怡养老院签订《借款合同》(编号009)，明确馨怡养老院因经营状况不良于2013年3月12日向颛阳公司借款279,437.67元，用于支付童的梦公司房租，借款期限一年，年利率20%。”2、馨怡养老院审计报告，欲证明案涉保证金是馨怡养老院临时账户支付。3、录音文字及光盘(2019年3月8日、2019年4月10日)，欲证明杨金根被刑事羁押后，颛阳公司作为馨怡养老院的开办单位要进入场地，遭到徐汇区民政局的阻拦，颛阳公司未履行过合同。4、颛阳公司向童的梦公司发出的告知函、王彩萍向童的梦公司等发出的告知函，欲证明颛阳公司要起诉馨怡养老院腾退，是因为颛阳公司是馨怡养老院股东之一，与馨怡养老院有纠纷，但不能以告知函的内容确认颛阳公司是承租方。童的梦公司质证如下：证据1，真实性无异议，但未列童的梦公司作为第三人，未对案涉租赁关系进行调查，不认可证明目的，与本案无关。证据2，真实性不认可，是馨怡养老院自己形成，审计报告是根据馨怡养老院的报表形成审计意见，是100万元没有审计意见，租赁费2,205,000元是计入其他应收款中，没有审计依据。证据3，2019年3月8日录音无异议，但颛阳公司自认委托养老院代为付款；2019年4月10日录音真实性不清楚，童的梦公司未参与。证据4，颛阳公司要求徐汇区民政局腾退、起诉要求馨怡养老院排除妨害，都能印证颛阳公司自认是承租方。杨金根质证如下：证据1，真实性及判决结果均不认可。证据2，真实性无异议，保证金及租金都是馨怡养老院支付，颛阳公司出具过委托书，租金支付与颛阳公司无关，应由馨怡养老院支付。证据3，真实性不认可。证据4，不清楚。杨金根主张：当时是童的梦公司不放心，要求由颛阳公司、杨金根承租案涉场地及房屋并签订协议书，实际是由馨怡养老院承租，童的梦公司经办人梁建知晓。租赁协议书是童的梦公司与馨怡养老院之间的租赁关系，签订、履行、备案的均是租期10年的租赁协议书。徐汇区民政局接管养老院后，杨金根退出租赁关系，接管时间不清楚。杨金根代表馨怡养老院表态，同意在本案中一并处理保证金，抵扣馨怡养老院欠付童的梦公司的费用。根据庭审查明的事实，本院认为，关于合同主体，案涉两份租赁协议书除租期不同外，其余内容均相同，根据各方庭审陈述，租期50年的租赁协议书并未实际履行，而是馨怡养老院备案所需。故，本案的主要争议焦点为租赁关系主体(租期10年)的认定。租赁协议书明确承租方为颛阳公司、杨金根，租赁目的系改建创办养老院，后馨怡养老院在案涉场地内成立并实际占有使用案涉场地及房屋。颛阳公司及杨金根均抗辩馨怡养老院系实际的承租方，童的梦公司予以否认，对此本院认为，其一，颛阳公司主张租赁协议书是代馨怡养老院签订但并未举证，童的梦公司对此亦不认可，杨金根陈述当时是应童的梦公司要求由颛阳公司、杨金根签约，故颛阳公司与杨金根以自己名义签署合同，应当自行承担法律后果。其二，颛阳公司出具委托书由馨怡养老院代付租金，故童的梦公司向馨怡养老院开具发票、催付租金具有合理性，代付行为并未改变租赁关系的主体。在各方未就承租主体的变更达成一致的情况下，馨怡养老院的付款行为或童的梦公司向馨怡养老院开具租金发票的行为并不当然认定承租方已变更为馨怡养老院。其三，杨金根出具说明委托徐汇区民政局等托管馨怡养老院，杨金根单方主张该委托应视为其已退出租赁关系，并无相应依据，理应受租赁协议书内容之约束。综上，并无充分证据显示童的梦公司、颛阳公司、杨金根及馨怡养老院合意变更承租主体为馨怡养老院，故租赁协议书(10年期)是童的梦公司与颛阳公司、杨金根的真实意思表示，于法无悖，应为合法有效，各方均应恪守。租赁协议书约定，承租方的租赁目的系创办养老院，后馨怡养老院确已创办并经营，颛阳公司、杨金根的合同目的已经实现，颛阳公司、杨金根理应按约向童的梦公司支付租金，逾期应依约承担违约责任。颛阳公司、杨金根现拖欠租金，童的梦公司有权依约主张解除合同。童的梦公司已于2020年1月21日收回案涉场地及房屋，自该日起，童的梦公司与颛阳公司及杨金根的租赁合同关系事实上无法继续履行，本院认定案涉租赁协议书于该日解除。关于租金支付主体，即使案涉场地实际使用方为馨怡养老院，但根据协议书第十五条，“租赁协议期间以及租赁协议期满或发生租赁协议提前终止，乙方所应承担支付的租赁费清偿、所办养老院发生的所有债务清偿、养老院所用员工的辞退与由此产生的经济补偿以及入住养老院老人的安置问题等,均由乙方承担与负责”。租金支付的举证责任在颛阳公司及杨金根，童的梦公司向颛阳公司及杨金根主张系争租金，具有合同依据，本院予以支持。针对案涉保证金，根据协议书第五条之约定，保证金在协议终止之日归还乙方。童的梦公司同意用保证金抵扣颛阳公司及杨金根欠付的租金，本院予以照准。据此，依据1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、原告上海童的梦实业发展有限公司与被告上海颛阳机电设备安装工程有限公司、被告杨金根在2010年9月1日签订的《租赁协议书》于2020年1月21日解除；二、被告上海颛阳机电设备安装工程有限公司、被告杨金根应于本判决生效之日起十日内支付原告上海童的梦实业发展有限公司房屋租金2,810,863元(已扣除保证金1,000,000元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费37,286.90元，由被告上海颛阳机电设备安装工程有限公司、被告杨金根负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  陈菊芳审 判 员  岳明静人民陪审员  宋亚娟书 记 员  张 莉附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。