云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初53号原告马克妮娜，女，回族，1992年5月6日出生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。委托代理人张仁维，北京大成（昆明）律师事务所律师。特别授权代理。被告夏坤，男，汉族，1970年2月20日出生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托代理人杨辉，云南新洋务律师事务所律师。特别授权代理。委托代理人资引贤，云南新洋务律师事务所实习律师。一般诉讼代理。原告马克妮娜诉被告夏坤买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序独任审理，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告马克妮娜及其委托代理人张仁维，被告夏坤及其委托代理人杨辉、资引贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告马克妮娜向本院提出诉讼请求：一、判令被告向原告退还全部的房屋认购款1966880.00元；二、判令被告偿还该笔款项自2020年5月7日起至实际还款之日止的资金占用利息（资金占用利息按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%计算）；三、判令被告承担本案的诉讼费、保全费、保全保险费。事实和理由：案外人云南驰久房地产开发有限公司（以下简称“驰久公司”）系一家经营房地产开发的企业，位于昆明市汇都国际一期、二期（汇都中心）、三期的房产均由该公司开发经营。被告夏坤在2013年认购了该公司开发的汇都国际三期1栋1单元4307号房屋的认购权，被告夏坤在取得该房屋的认购资格后，于2018年4月8日与原告就前述房屋认购转让事宜签订《房屋认购转让合同》。合同约定，被告同意将其已经取得房屋的认购权及附属全部权利转让给原告，认购转让金额为人民币1966880.00元，还约定若因房地产政策原因、开发商资金问题等导致房屋停建的，被告必须在接到原告要求后退还原告已经支付给被告的全部款项。《房屋认购转让合同》签订后，原告依约向被告支付了全部房屋认购款1966880.00元，但随后原告了解到案涉购买的房产因开发商资金问题已处于停建的状态，昆明市盘龙区人民法院也已经于2020年5月7日作出受理案外人驰久公司破产重整的裁定。原告认为，案涉原、被告之间购买的房产现已处于停建的状态，且案涉房产的开发商已进入破产重整阶段，按照协议约定，因被告系溢价出售案涉房产的认购资格，因此在案涉房产出现停建的情况下，被告夏坤应向原告退还全部房屋认购款，鉴于此，原告特依据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定诉至人民法院，请求依法支持原告的全部诉讼请求。被告夏坤口头交答辩称：第一、原告诉称的原、被告双方签订《房屋认购权转让合同》后，被告收到原告支付的转让款1,966,880.00元的事实是存在的，也是认可的，同时原、被告双方还签订了《房屋更名转让付款协议》，但之后原告与案外人驰久公司还签订了《员工内部认购协议》，案外人驰久公司也向原告出具了收到其支付的认购款总价1,537,240.00元《收据》的事实也是存在的。第二、原告所支付被告的转让款1,966,880.00元中包含了被告交付给了案外人驰久公司的1,537,240.00元，案外人驰久公司已经认可了系原告的房屋认购款。第三、原、被告双方签订的《房屋认购权转让合同》、《房屋更名转让付款协议》、《员工内部认购协议》是一整套的协议，是完整的交易行为，被告确实在《房屋认购权转让合同》向原告提供了一个保证，即在房屋停建时退还原告支付的房屋认购款。第四、原、被告双方签订的《房屋认购权转让合同》在原告与案外人签订《房屋更名转让付款协议》、《员工内部认购协议》后已经履行完毕，不存在解除合同的情形。第五、案外人驰久公司已经进入了破产重整程序，原告也已经申请了债权登记，原告应当在破产程序结束后，根据破产方案是否获得赔偿、补偿等情形确认后，被告才能承担保证责任。第六、原、被告签订《房屋认购权转让合同》、原告与案外人驰久公司签订《员工内部认购协议》后，被告夏坤与案外人驰久公司的《员工内部认购协议》已经解除，双方已不存在合同关系，对原告马克妮娜交付给案外人驰久公司的认购款1,537,240.00元是否应当退还，涉及到与案外人驰久公司在法律上的利害关系，因此本案存在遗漏案件当事人的情形。第七、本案的审理与裁判结果，与破产重组后的结果存在利害关系，破产重组的结果应当作为本案的事实认定的基础，因此请求人民法院对本案中止审理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对各方当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。具体为：被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据一《房屋认购权转让合同》原件真实性、关联性认可，对合法性及证明目的不认可，认为该合同是在原告找寻的中介公司签订的，合同中的退款责任是案外人驰久公司，自己只是保证责任；本院认为，对该证据的合法性及证明目的，本院将结合相关法律规定在争议焦点部分予以论述。证据二《房屋更名转让付款协议》、《银行转账凭证》、《收条》原件的三性认可，证明目的不认可，认为所付款项中包含案外人驰久公司收取的1,537,240.00元和自己收取的429,640.00元，而自己收取的部分并非溢价；本院认为该组证据的证明内容，本院将结合其他证据综合认定。证据三《员工内部认购协议》原件的真实性、关联性及证明内容均认可，对合法性不认可，认为系无效合同；本院认为该组证据的合法性，本院将结合相关的法律规定，在双方争议的焦点问题部分予以综合论述。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据四中汇都国际三期（汇都盛锦）项目证照办理与施工排期节点控制计划复印件，以及证据六中的《承诺书》的三性不予认可，认为系复印件；本院认为该证据来源不清，内容的真实性无法判断，故本院对其三性不予采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据四中昆明市盘龙区人民法院（2020）云0103破申1号民事裁定书的三性予以认可，认为原、被告双方的协议是否应当履行，如何履行，应当依据最终的裁决结果；本院对该组证据的三性依法予以采信，至于内容可以证明案外人驰久公司已进入法定的破产重整程序。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据四中汇都国际三期楼盘停工建设、楼盘烂尾的新闻报道（含证据六部分），云南都市频道报道视频的真实性认可，关联性、合法性不认可；本院认为新闻报道并非法定的证据形式，故本院不予采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据四中汇都国际三期烂尾楼盘的现场照片的三性认可；本院予以采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据四中案外人何晓明与昆明尊园房地产经纪有限公司居间合同纠纷一审民事判决书真实性、合法性认可，对关联性不认可；本院认为虽系同期楼盘的房屋买卖居间合同纠纷，但与本案的房屋买卖合同纠纷不系同一法律有关系，故本院对其关联性不予采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据五中原告马克妮娜母亲马扬志与被告夏坤的通知录音原件三性无异议，证明内容认可；本院依法予以采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据五中原告代理人向被告夏坤发送的《律师函》原件的真实性认可，证明内容认可，但认为自己没有收到过；本院对该证据的真实性依法予以采信。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据六中报文／用印审批表的三性认可，证明内容不认可；本院对该证据的三性依法予以采信，至于证明内容，本院将结合其他证据综合认定。被告夏坤对原告马克妮娜提交的证据七三性无异议，但认为保全担保费不属于诉讼费的范畴，应当由双方共同承担；本院对该证据的三性依法予以采信，至于费用的承担问题，本院将在原告马克妮娜的诉讼请求应否支持的部分予以论述。原告马克妮娜对被告夏坤提交的证据一、四《员工内部认购协议》复印件两份的三性及证明内容均无异议；本院予以采信。原告马克妮娜对被告夏坤提交的证据《收据》（2013年3月26日形成）的真实性、关联性认可，合法性不认可；本院对该证据的合法性将在合同的效力部分予以论述。原告马克妮娜对被告夏坤提交的证据三《房屋认购权转让合同》原件的三性无异议，但认为合同中的退款系保证性退款的观点不认可；本院对该合同的三性予以采信，至于证明内容，本院将在双方争议的焦点部分予以论述。原告马克妮娜对被告夏坤提交的证据五《收据》（2018年4月11日）、证据六《房屋更名转让付款协议》的三性及证明内容均无异议；本院依法予以采信。经本院审理查明：案外人驰久公司在未办理完毕相关房地产开发手续的前提下通过内部集资方式开发建设位于昆明市地块汇都国际三期地产，被告夏坤原办公地址与案外人驰久公司办公地址相近而认识其公司人员。2013年3月26日，被告夏坤得知案外人驰久公司可以用集资的方式购买其开发的汇都国际三期的商品房时即向案外人驰久公司交付汇都国际三期4305、4307号购房款共计2265467.00元。2013年3月27日，被告夏坤以案外人驰久公司员工身份与案外人驰久公司签订《员工内部认购协议》一份。该协议第一条约定：乙方（被告夏坤）为云南驰久房地产开发有限公司（案外人、甲方）员工，自愿参与集资建房开发汇都国际三期某栋43层4307号物业，建筑面积约为122.93平方米（最终以规划建设部门批准并有经相关资质的测绘公司实测面积为准）。第二条约定：根据甲方对所提供本项目认购物业销售单价进行计算，并按照每套认购物业最后销售总价优惠销售给乙方（优惠不包含认购物业的配套设施费、公共维修基金、契税及产权办理相关税、费）。乙方选择以下其中一项方案作为认购优惠方式：1、乙方一次性预付房屋总价款的50%作为认购金，甲方承诺给予乙方购买本项目商品房约定的价格10%的优惠。2、乙方一次性预付房屋总价款的75%作为认购金，甲方承诺给予乙方购买本项目商品房约定的价格20%的优惠。3、乙方一次性预付全部房款的，甲方承诺给予乙方购买本项目商品房约定的价格25%的优惠。第三条约定：该物业建筑面积单价每平方米人民币16673.00元，房款总价为人民币2049653.00元。乙方选择按照第2种优惠方式付款，可享上述总价基础下浮25%的优惠，优惠后该套物业建筑面积单价为每平方米12505.00元。优惠后房款总价为人民币1537240.00元。根据乙方确定的付款金额比例向甲方支付认购金人民币1537240.00元。甲乙双方签订《商品房购销合同》时建筑面积单价不变，多退少补。第四条约定：本次认购采用实名登记。甲方承诺乙方签订《商品房购销合同》前提供更名壹次。乙方需要更名的，应在签订《商品房购销合同》前向甲方递交更名申请及相关资料，经审核无异议后，甲方负责办理更名的相关手续，《商品房购销合同》签署后，甲方不再受理产权变更登记相关手续的办理。第七条约定：乙方确认，在签署本认购协议时，已知晓并接受甲方在销售中心公示的双方将要签订的《商品房购销合同》及《商品房购销合同的补充协议》的全部条款内容。第八条约定：乙方在交纳认购金时，甲方已明确全面告知乙方：“汇都国际3”项目尚未取得预（销）售许可证。在此情况下，乙方仍自愿交纳该笔款项。第十三条约定：甲方承诺在签订《商品房购销合同》前允许乙方按照可售时的市场价格委托销售，但乙方需首先按照该协议约定的认购款总价全额补清购房款项，甲方不承诺具体成交周期，同时乙方支付成交总价的5%作为佣金并承担由此增加的相应税金。另外，协议还对协议的生效、终止条件等进行了约定。2018年4月8日，原、被告双方通过案外人昆明新亚房地产经纪有限公司（以下简称“新亚经纪公司”）的见证下签订《房屋认购权转让合同》一份。该合同第一条认购房屋的基本情况约定：甲方（被告夏坤）自愿将其已获得的在建房屋认购权转让给乙方（原告马克妮娜），该房屋坐落于汇都国际三期1栋1单元4307号，建筑面积为122.90平方米（实际面积最终以《商品房购销合同》约定的为准）。第三条购房款项、转让金及支付方式约定：因该房甲方同意将其已经取得的该房屋（包括该房屋所属占用范围内的土地使用权等附属设施）的认购权及附属全部权利转让给乙方，认购权转让金额为人民币1,966,880.00元，由乙方在签订本合同2018年4月12日向甲方支付。同时向甲方支付甲方已向开发商交纳的该房屋认购金，两项共计人民币1,966,880.00元。甲方收到乙方款项的同时即向乙方出具亲笔收条，并将其已向开发商支付费用的全部凭条原件交给乙方保管。甲方保证提交给乙方的相关凭证真实有效，如有虚假，则属甲方欺诈，乙方有权立即解除合同并追究甲方的法律责任。第四条甲方的权利和义务约定：1、甲方保证在签订本合同之前已经将本房屋相关的购房信息及有关规定和要求告知了乙方，并保证向乙方提供的信息真实完整。甲方有义务无条件的协助乙方以乙方本人的名字与开发商签订《商品房购销合同》，获得该房屋的购买权，实现本合同的目的。2、若因房地产政策原因、开发商资金问题，或其他不可抗力等导致房屋停建，甲方必须在接到乙方要求的一周内无息退还乙方已经支付给甲方的全部款项，甲方由此享受到的违约金、赔偿金等权利全部由乙方承继。第六条违约责任约定：1、自合同签订后，甲方若不能按本合同约定及时配合乙方办理该房屋的更名等手续（以乙方与开发商签订了《商品房购销合同》为准），或出现本合同约定的“严重违约”情况，甲方应在接到乙方发出的纠正违约通知之日起七日内，除退还乙方已经支付给甲方或开发商的全部费用以及按全部费用计算的4倍的银行贷款利率外，还须向乙方赔偿人民币20,000.00元的损失。2、乙方违约终止本协议，甲方无须退还乙方已支付的房屋认购权转让费。另外，合同还对合同的生效、争议的解决方式等进行了约定。2018年4月9日，被告夏坤向案外人驰久公司提出更名申请，其在报文情况说明为：本人夏坤（身份证：5301031970××××××××）自愿将位于昆明市南侧汇都国际三期1栋43层4307号物业更名为马克妮娜（身份证：5301031992××××××××），原合同价人民币1537240.00元，已支付1537240.00元。申请人：夏坤。案外人驰久公司财务部门意见为：夏坤多次提出退4307号房款，现客户自行更名马克妮娜，拟同意更名。已收房款1537240.00元。案外人驰久公司法务部门意见为：拟同意更名。董事长意见：同意。2018年4月11日，原告马克妮娜与案外人驰久公司签订了《员工内部认购协议》，针对涉案的汇都国际三期4307号房屋其内容与被告夏坤与案外人驰久公司签订了《员工内部认购协议》一致，并由案外人驰久公司向原告马克妮娜出具了《收据》一份，确认收到了原告马克妮娜交付了汇都国际三期1栋1单元4307号房屋认购款1537240.00元。2018年4月16日，原、被告双方又签订了《房屋更名转让付款协议》，协议第二条转让价格约定：该房屋原总价为人民币1,537,240.00元，双方商定汇都国际内部员工认购房屋第4307号更名转让价格为人民币16,000.00元每平方米，合计1,966,880.00元。协议第三条转让及付款方式约定：双方一致同意汇都国际内部员工认购房屋更名转让款由乙方（受让方马克妮娜）一次性支付给甲方（转让方夏坤）。甲乙双方共同委托新亚经纪公司到驰久公司办妥更名转让相关手续，具体是：1、甲方向新亚经纪公司提交该房屋更名申请和无权属争议、真实有效的汇都国际内部员工认购房屋合同协议、收款收据及身份证复印件；2、由该经纪公司向驰久公司申办完成更名转让事宜；3、驰久公司审查同意更名，并与乙方重新签订汇都国际内部员工认购房屋合同协议、出具更名收款收据等资料；4、乙方在确认更名转让手续完成后，一次性支付更名转让房屋的全款给甲方，甲方同时向乙方出具收款收据；5、乙方向该经纪公司支付更名转让手续费人民币26,000.00元。协议第四条转让手续交付约定：一、甲方收到乙方一次性支付的该房屋更名转让价款后，即视为该房屋更名转让结束。甲方将该房屋的全部资料交付乙方，乙方即享有该房屋的占有、使用、收益和处分权。今后乙方在与驰久公司签订《商品房购销合同》时，需要甲方协助时，甲方应给予协助。二、乙方在支付给甲方该房屋全额价款后，即视为该房屋更名转让结束，乙方应督促该经纪公司将房屋更名转让的相关资料送交甲方。2018年4月16日，原告马克妮娜通过银行转账方式向被告夏坤支付购房款人民币1,966,880.00元，同日被告夏坤向其出具《收条》一份，确认收到了涉案的购房款1,966,880.00元。因案外人驰久公司的自身问题，涉案的房屋自原、被告双方签订合同至今未续建。2020年5月7日，案外人驰久公司向昆明市盘龙区人民法院申请破产重整，该案件正在审理过程中，原告马克妮娜也向昆明市盘龙区人民法院申报了自己的债权。现原告马克妮娜向本院提起诉讼，主张如上所诉。本案的争议焦点为：1、原告马克妮娜与被告夏坤签订的合同的效力问题；2、原告马克妮娜的诉讼请求应否得到支持。针对争议的焦点1，本院认为《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，原、被告双方的法律事实引起的民事纠纷均发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应当适用当时的法律、司法解释的规定。本案中涉及到的合同、协议为被告夏坤与案外人驰久公司于2013年3月27日签订的《员工内部认购协议》，原告马克妮娜与案外人驰久公司于2018年4月11日签订的《员工内部认购协议》，以及原、被告双方于2018年4月8日签订的《房屋认购权转让合同》和2018年4月16日签订的《房屋更名转让付款协议》，从两份《员工内部认购协议》的签订人来看，原、被告均不是案外人驰久公司的员工，案外人驰久公司无权对外签订涉及集资建房的协议，而作为房地产开发的案外人驰久公司采用集资方式开发房地产并对外销售，按照《经济适用住房管理办法》及《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的有关规定，单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，其建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定严格执行，单位集资合作建房在优先满足本单位住房困难职工购买基础上房源仍有多余的，不得向非经济适用住房供应对象出售，而是由政府统一向符合经济适用住房购买条件的家庭出售或以成本价收购后用作廉租住房。因此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）的规定，该两协议损害社会公共利益，应当认定为无效合同。原、被告双方签订的《房屋认购权转让合同》、《房屋更名转让付款协议》虽系双方自愿签订，但因《员工内部认购协议》的无效而导致该两份合同、协议也无效，不管是涉案房屋的认购权利转让还是涉案房屋的转让，均不影响该两份合同、协议的无效，故本院对原告马克妮娜认为合同有效的观点，本院不予采信。针对争议的焦点2，本院认为本案系买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定：“买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同”。本案中，被告夏坤与原告马克妮娜签订了《房屋认购权转让合同》以及《房屋更名转让付款协议》后，原告马克妮娜以银行转账支付方式向被告夏坤支付了房屋转让款1,966,880.00元，被告夏坤也向原告马克妮娜出具了《收条》，确认收到了该款项，因此原告马克妮娜支付价款的合同义务已经履行完毕。但自原告马克妮娜与案外人驰久公司签订《员工内部认购协议》，以及报文／用印审批手续结束和由案外人驰久公司向原告马克妮娜出具《收据》后，上述房屋转让款1,966,880.00元中的1,537,240.00元的款项转由案外人驰久公司收取。原、被告双方签订的合同、协议因案外人驰久公司主要的违法行为和被告夏坤的一定过错行为而导致无效，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条规定：“无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。”第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”故案外人驰久公司和被告夏坤应承担返还财产和承担赔偿损失的责任，而被告夏坤只应当承担扣除房屋认购款1,537,240.00元之外的部分的责任，该责任也包括双方在《房屋认购权转让合同》中“若因房地产政策原因、开发商资金问题，或其他不可抗力等导致房屋停建，甲方必须在接到乙方要求的一周内无息退还乙方已经支付给甲方的全部款项，甲方由此享受到的违约金、赔偿金等权利全部由乙方承继。”的约定。本院对原告马克妮娜要求被告夏坤返还房屋认购款1,966,880.00元及承担利息损失的诉讼请求不予支持。至于被告夏坤申请的案外人驰久公司应否参加诉讼的请求和本案应当中止审理的观点，根据《中华人民共和国企业破产法》第二十一条规定：“人民法院受理破产申请后，有关债务人的民事诉讼，只能向受理破产申请的人民法院提起。”第二十条规定：“人民法院受理破产申请后，已经开始而尚未终结的有关债务人的民事诉讼或者仲裁应当中止；在管理人接管债务人的财产后，该诉讼或者仲裁继续进行。”以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条规定：“人民法院审理案件，其中一部分事实已经清楚，可以就该部分先行判决。”而本案系由云南省昆明市中级人民法院指定审理的案件，故原告马克妮娜可在本案审理后就案外人驰久公司向昆明市盘龙区人民法院起诉，故本院对被告夏坤的上述请求和观点均不予采信和支持。关于原告马克妮娜主张的财产保全担保费的问题，因该费用系原告马克妮娜实现其债权产生的实际费用，该费用的收取标准也不违反相关法律的规定，本院依法予以支持。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告夏坤于本判决生效之日起十日内返还原告马克妮娜房屋转让款429,640.00元，并支付以该款项为基数自2020年5月7日起至款项付清之日止按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费；二、由被告夏坤于本判决生效之日起十日内支付原告马克妮娜因财产保全实际产生的保全担保费3934.00元；三、驳回原告马克妮娜的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22,502.00元、保全诉讼费5000.00元，合计27,502.00元由原告马克妮娜负担15,000.00元，由被告夏坤负担12,502.00元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后二年内向本院申请强制执行。审判员  马永宏二〇二一年四月二十七日书记员  雷 娟