广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初30050号原告：姜令令，女，1985年8月1日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人：刘志勇，广东普罗米修（长沙）律师事务所律师。被告：许卫平，男，1990年12月16日出生，汉族，身份证住址：广东省深圳市南山区。委托诉讼代理人:向尚武，广东华商律师事务所律师。第三人：深圳市乐有家房产交易有限公司，住所地深圳市福田区园岭街道华林社区八卦四路52号安吉尔大厦1603-1612，统一社会信用代码：914403006837904509。法定代表人：杜艳花。委托诉讼代理人：贾秀芳，系公司员工。委托诉讼代理人：车彤，系公司员工。原告姜令令诉被告许卫平、第三人深圳市乐有家房产限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月26立受理后，依法适用简易程序于2021年3月3日公开开庭进行了审理。原告姜令令及其委托诉讼代理人刘志勇，被告许卫平及其委托诉讼代理人向尚武到庭参加诉讼。第三人经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退回原告多支付的款项46920.07元（人民币，下同）；2、判令被告向原告支付逾期付款的违约金713.17元（暂自2020年7月11日计算至2020年8月17日，以46920.07元为基数，按照每日万分之四计算至被告退回款项之日止）；3、判令被告向原告支付逾期交房违约金2088元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：2020年4月16日，原告与被告签订了《深圳市二手房买卖合同》、《价格确认书》、《二手房买卖合同补充协议》，原告以522万元的成交价向被告购买位于深圳市南山区的房产，双方预估税费及交易服务费28万元，由原告预付给被告，并根据实际支出多退少补。根据合同约定，赎楼的费用由原告承担，被告负责将房产产权延长至70年并承担续期产生的费用，被告当时告知原告房产抵押欠款余额为290万元、房产的登记价为3121450元。合同签订后，原告向被告支付了550.5万元（其中5000元为原告支付的诚意金，后中介已退回），在结算款项时，原告发现被告多项费用与约定不符，相关费用明细不符合常理和事实，且与事先告知的信息不一致。原告经仔细核算，发现60161.07元不应当由原告承担。原告曾试图与被告协商退款，但被告拒绝，原告委托律师致函，被告亦不予理睬。此外，被告未按照合同约定交房房产，依法应当承担逾期交付的违约责任。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第三十三条，本案应当由涉案房产所在地法院提起诉讼，特起诉至贵院，请求判如所请！被告辩称：1、原、被告与第三人约定被告需收522万元，由原告承担23项水费。2、针对被告本人在微信群中提出因涉案房屋存在抵押，需要赎楼发生的短期借贷利息，系原、被告双方明知涉案房屋存在抵押，约定由原告承担税费，且原、被告双方在签订合同的二手房交易事项重要告知书中也只是对抵押余款大概的约定，并未明确表示抵押贷款余额就是290万元整，具体拖欠的贷款总额应以事实为准。被告按照约定实收卖房款不多于双方约定的522万元，被告已完整地提交收款明细和付款明细，在签收收房确认书之前，原、被告双方已经核对过楼款及结清费用，双方在不存在争议的情况下完成交楼手续。原告伪造收房确认书作为证据，擅自添加手写的三个条款，原告滥用诉讼地位向被告提起诉讼，请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第三人于庭前向本院提交《情况说明书》，内容为：一、《二手房买卖及居间服务合同》第十条“税费承担“约定提前还款短期贷款利息（常用语：短期借款利息）由买方承担，同时买卖双方协商签订的补充协议约定房产交易价格550万元中有28万元作为买方支付割裂交易税费、佣金、交易服务费等费用的预付款。当实际缴纳相关费用时，由卖方直接进行支付，若实际发生的各类费用金额少于28万元时，卖方须退还买方剩余金额，若多于28万元则买方须将差额补给卖方。二、《信息告知书》中买方告知抵押欠款为290万元，经过协商，卖方同意承担超过290万的抵押欠款部分产生的短期借款利息。三、补充协议约定卖方负责讲出产权年限续期至70年，续期费用由卖方承担。在交易中，因办理房产年限续期导致赎楼时间增加，短期借款利息是按日收费，费用金额也对应增加，买方认为这部分对应的短期借款利息也应由卖方承担，买方对此不认可。买卖双方因短期借款利息引发争议，我方多次居中协商，但双方意见无法统一，引发本案诉讼。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月16日，原告（买方）与被告（卖方）、第三人（居间方）签订《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》，约定：卖方拟转让房产位于深圳市南山区（涉案房产）；建筑面积97.06平方米；该房地产土地使用权年限自1990年12月25日至2040年12月25日止；该房地产属于抵押状态，卖方须委托担保公司担保融资赎楼的，须于签订本合同之日起5日内与担保公司签订服务合同，办理赎楼手续，买方应予协助，担保赎楼收费项目以担保公司的服务合同为准，卖方虽有担保公司提供担保但仍不能获得赎楼贷款的，卖方应在合同约定转移登记日期之前自行赎楼；转让总价款522万元，不含税费；定金40万元，于签订合同当日支付1万元，于签订合同3日内支付39万元，上述定金建议交由买卖双方约定的银行第三方账户监管，买方将定金在合同约定期限内存入监管账号，即视为卖方收讫，定金在买卖双方办理过户手续时可自动转为楼款，但另有约定的除外；总价款中预留1万元交房保证金交由居间方托管；卖方须于2020年5月16日之前支付除定金、交房保证金之外的剩余首期款117万元至买卖双方约定的银行第三方监管账户；买方须于2020年5月16日之前向银行提交抵押贷款申请的相关资料，并配合银行办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行存款承诺发放贷款金额为准；银行承诺函发放贷款不足以支付房款余额的，买方应于银行出具贷款承诺函三日内补足应交款；买方逾期付款的，卖方有权要求买方以未付款项为基数，按日万分之四支付违约金，合同继续履行；所有税费由买方支付；卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）5个工作日内将房地产交付买方，并履行买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续及交付该房地产钥匙；卖方未按合同约定的期限将房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，买方以房产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金，合同继续履行；及其他内容。《二手房交易重要事项告知书》中卖方确认涉案房产有抵押，抵押欠款余额约为290万元。《价格确认书》确认转让总价款522万元。、同日，买、卖双方签订《二手房买卖合同补充协议》；约定：买卖双方协商一致成交价为522万元，以550万向银行贷款和过户，其中28万为买方预缴纳的税费和佣金以及交易服务费（佣金41760元和交易服务费4000元，税费预估23万元），税费和佣金以及交易服务费由卖方先行代为缴纳，具体税费以实际产生为准，若实际税费少于预缴纳的税费，则卖方退还多出部分买方，若实际税费超出预缴纳的税费，则买方把不足部分补给卖方；卖方配合买方去中国银行审批30年期限贷款承诺函，红本赎出来之后2个工作日内去递交申请续期70年产权，续期费用由卖方承担；及其他内容。2020年5月11日之前，原告向第三人支付了165.5万元。2020年7月9日，原告收到中国银行通知已于2020年7月8日放款385万元的短信。2020年7月17日，被告在微信聊天中表示“关于超过290万部分产生的短期借款利息，我这边可以承担。但是，取证续期这一块的费用，不应该由我承担。还有房子这边交付的问题，我这边也尽了最大努力，去处理了多次，昨天也付了500的清空沙发之类的费用。我提供的是一个空房，但也不可能是一个完美无缺的新房。”2020年6月9日，深圳市不动产登记中心收到被告提交的关于国有建设用地使用权登记及房屋所有权（变更登记）事项的申请资料。为证明被告在2020年7月16日才交房，原告向法庭提交了《交房确认书》予以证明。该确认书载明：涉案房产于2020年7月16日正式交付给原告使用；备注中手写内容：1、楼款总额有争议，原业主许先生承诺承担的费用不承担；2、有条件收楼，屋内门窗有损坏；3、收楼时间为2020年7月16日下午三点；4、确认书仅就有条件收楼予以确认，买方保留向许先生追偿款项纠纷的权利。被告对该证据不予认可，认为时间及备注内容为原告单方擅自填写，被告系于7月12日到第三人出签订交房确认书。为证明被告的收款情况，被告向法庭提交了银行流水及其自行整理的收款明细。收款明细显示被告于2020年4月21日收到第一笔定金、4月23日收到第二笔定金、6月19日收到首期款、7月8日收到按揭尾款、7月10日收到第三人退还赎楼尾款、8月10日收到第三人退还的交房押金。原告对银行流水真实性予以认可，对自行整理的收款明细不予认可，仅认可评估费2275元、税费137582.5元、买方的中介费41760元、卖方中介费4000元、公证费1020元、短期借款利息18269.93元、提前还款违约金13241元，对于公积金贷款利息45064元、建行商业贷款利息8336.04元不予认可。庭审中，被告主张预估税费28万元，实际税费265068.5元，剩余的14931.5元已退还原告，实际税费包括评估费2275元、税费137582.5元、赎楼担保费31800元、中介费41760＋4000元、公证费1020元、短期借款利息33390元、罚息13241元。原告对上述对上述税费项目及金额予以确认，但认为其中赎楼担保费不应由原告承担，短期借款利息也仅认可18269.93元，原告要求退还的46920.07元就是赎楼担保费31800元及因抵押欠款超过290万元及续期产权14天而增加的短期借款利息15120.07元（33390－18269.93）。被告确认涉案房产的贷款包括290万元的商业贷及18万元的公积金贷款，其愿意承担超过290万元部分产生的短期借款利息，为3000元左右。庭审中，原告主张被告于2020年7月8日收到购房余款，应于2020年7月14日交房，但原告系于7月16日与第三人一起到涉案房产签署交房确认书及拿到钥匙；被告辩称其已于2020年7月12日到第三人处签署交房确认书及交付钥匙。本院认为，原、被告与第三人签订的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》及补充协议系各方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。关于原告主张退回多支付的款项46920.07元及逾期付款违约金。原告主张被告需退回赎楼担保费31800元及因抵押欠款超过290万元及续期产权14天而增加的短期借款利息15120.07元，对此，本院分析如下：首先，涉案合同明确约定买方及卖方所需支付的全部税费由买方承担，原告作为买方，主张无需支付赎楼担保费31800元并要求退回，与合同约定不符，本院不予支持。其次，对于因抵押欠款超过290万元及续期产权14天而增加的短期借款利息15120.07元，被告表示其原意承担超过290万元部分产生的短期借款利息，但不愿意承担因续期产权14天而增加的短期借款利息。涉案补充协议约定“卖方配合买方去中国银行审批30年期限贷款承诺函，红本赎出来之后2个工作日内去递交申请续期70年产权，续期费用由卖方承担”，对于其中“续期费用”并未明确约定包括哪些费用，双方持有不同理解。根据《中华人民共和国合同法》第六十一条规定，没有约定或约定不明确的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。结合涉案合同约定来看，涉案房产交易产生的所有税费系由买方承担，包括提前还款短期借款利息，而交易习惯中，续期费用通常指的是因办理续期向相关行政部门支付的相关手续费，而非因产权续期而增加的所有费用，原告主张该费用包括因此而产生的短期借款利息，与合同约定及交易习惯不符，本院不予支持。结合因实际抵押欠款318万元而产生的短期借款利息，本院酌情判令被告向原告退回款项5000元。最后，原告主张逾期付款违约金，没有合同依据，本院不予支持。关于原告主张逾期交房违约金。涉案合同约定，卖方应当于收到全部房款（除交房保证金外）5个工作日内将房地产交付买方并与买方履行相关交房手续。结合被告提交的收款名下银行流水可看出，被告系于2020年7月10日收到除交房押金外的所有购房款，故被告依约应于7月17日前向原告交付涉案房屋，原告以被告于7月16日才交房为由主张逾期交房违约金与事实及约定不符，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告许卫平于本判决生效之日起十日内向原告姜令令退回款项5000元；二、驳回原告姜令令的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。案件受理费689.54元，由原告负担664.54元，由被告负担25元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二一年四月十六日书记员  陈彩红附相关法条：《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。