北京市延庆区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0119民初7743号原告（反诉被告）：张锦丽，女，1983年2月14日出生，住北京市延庆区。被告（反诉原告）：朱进钦，男，1961年10月15日出生，住北京市延庆区。被告：赵秀艳，女，1962年6月12日出生，住北京市延庆区。第三人：汪合兰，男，1962年11月23日出生，住北京市延庆区。原告（反诉被告）张锦丽与被告（反诉原告）朱进钦、被告赵秀艳、第三人汪合兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。第一次开庭，张锦丽、朱进钦、汪合兰到庭应诉。第二次开庭，张锦丽、朱进钦、赵秀艳、汪合兰到庭应诉，后朱进钦、赵秀艳未经本庭准许无故退庭，本院依法缺席审理。第三次开庭，张锦丽、朱进钦、汪合兰到庭参加了诉讼，赵秀艳经本院传票传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。张锦丽向本院提出诉讼请求：1.要求朱进钦、赵秀艳提供位于北京市延庆区×室房屋（以下简称×室）的购房发票并配合张锦丽办理房产证手续；2.要求朱进钦自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三赔偿损失至实际提供购房发票配合张锦丽办理房产证之日。事实和理由：张锦丽与汪合兰原为夫妻关系，二人于2010年9月16日购买了朱进钦所有的×室楼房，张锦丽与汪合兰于2016年11月9日协议离婚，离婚协议约定上述房屋归张锦丽所有。《房屋买卖协议》由汪合兰与朱进钦签订，协议约定：房屋建筑面积67平方米，售价41.6万元（包括小棚），因房屋属于×公司家属楼，没有办理房产证，有收据一张，如日后×公司统一办理房产手续时，朱进钦无偿协助办理房产手续，所产生的一切费用由买楼方承担，另双方约定，违约方每违约一日向对方赔偿全部房款的千分之三损失。该协议签订后，张锦丽与汪合兰依约一次性向朱进钦支付了购房款。2012年张锦丽得知所购上述房屋可以办理房屋产权证书，在咨询相关办理事宜后得知需提交购房发票，但朱进钦拒绝提供，致使张锦丽迟迟无法办理房屋产权证书，故诉至法院，希望朱进钦提供购房发票，并配合办理房产手续。朱进钦辩称，一、朱进钦自始至终未将房屋出售给张锦丽，张锦丽与朱进钦之间不存在房屋买卖合同关系，因合同具有相对性，张锦丽作为本案原告主体不适格。涉案房屋在买卖的时候，张锦丽与汪合兰并非是夫妻关系。二、涉案房屋为公改私房屋，是×公司的福利房，因汪合兰违约导致合同无法履行。双方约定办理房产手续时，一切费用由汪合兰负担，但汪合兰违反合同约定，拒绝交纳相关费用，因涉及公改私，是集体办理，如果一户不办理，会影响整栋楼房办理房产证，朱进钦多次找汪合兰无果，只得自己交纳了相关费用，汪合兰应承担违约责任。汪合兰违约导致合同终止，且涉案房屋不具备过户条件。三、涉案房屋为单位分给朱进钦夫妻的福利房，其个人不具有完全的处分权，朱进钦和汪合兰之间的合同应为无效合同。赵秀艳辩称，其把房子卖给了汪合兰，张锦丽不应该作为原告，因汪合兰与张锦丽没有交税导致没有办理房产证，涉案房屋与张锦丽没有关系，张锦丽白住这些年，要求张锦丽返回自己的房子，否则应按日千分之三给钱。汪合兰述称，同意张锦丽的诉讼请求。朱进钦反诉称，1.要求解除朱进钦与汪合兰于2010年9月16日签订的《房屋买卖协议》；2.要求张锦丽、汪合兰将×室腾退交付给朱进钦；3.要求张锦丽与汪合兰自2012年1月1日起，以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际将房屋腾退给朱进钦之日止。事实和理由：朱进钦与汪合兰于2010年9月16日签订了《房屋买卖协议》，由汪合兰购买朱进钦所有的×室楼房一套。协议约定：房屋建筑面积67平方米，售价41.6万元人民币（包括小棚），因房屋属于×公司家属楼，当时都没有办理房屋产权证，双方便约定日后×公司统一办理房产手续时，朱进钦无偿协助办理房产手续，所产生的一切费用由买楼方承担，另双方约定，违约方应按每违约一日向对方赔偿全部房款的千分之三损失。该协议签订后，汪合兰依约一次性向朱进钦支付了购房款，朱进钦也依约交付了房屋。2012年，朱进钦得知所出售房屋可以办理房屋产权证书，但须要交纳相关的费用，根据合同的约定，该费用应当由张锦丽与汪合兰交纳，于是朱进钦多次通过电话、上门和采取让邻居通知的方式让张锦丽与汪合兰交纳费用，办理产权证，但二人都置之不理，至此，该房屋没有办理产权证。因此，张锦丽与汪合兰在履行合同中迟延履行，逾期达8年之久，其明知道到2012年能办理产权证，在收到通知后拒不办理，且不通过法律途径解决，具有明显的逃避履行付款义务的主观故意，明显构成根本违约，另外，凡×公司职工申请购房，均需本人居住，且不得转让、转租，否则×公司有权收回房产，因此提起反诉要求解除《房屋买卖协议》，并要求张锦丽返还房屋并承担违约金。张锦丽针对朱进钦的反诉辩称，不同意朱进钦的反诉请求，涉案房屋系其与汪合兰婚姻存续期间购买的房屋，既然其出资购买了房屋，朱进钦就不应该收回，且朱进钦未按合同中约定的义务进行履行。赵秀艳针对朱进钦的反诉未到庭发表意见。汪合兰针对朱进钦的反诉述称，不同意朱进钦的反诉请求。×公司家属楼可以售卖，如果不允许售卖，朱进钦也不会出售，且×公司的职工都将房屋出售了。另，朱进钦应举证证明其办理涉案房屋房产证的时候交纳了税费。庭审中，当事人依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。张锦丽向本院提交了如下证据：1.银行凭证，证明其花钱购买涉案房屋；2.收款单，证明其购买了朱进钦的房屋；3.《房屋买卖协议》，证明按照协议约定如果可以办理房产证，朱进钦应该无偿帮助其办理房产证，如果违约，应该按照千分之三赔偿；4.离婚证，证明其与汪合兰结婚后，于2016年11月9日离婚；5.离婚协议，证明其与汪合兰离婚，涉案房屋与其有关。朱进钦、汪合兰均认可上述证据，赵秀艳未到庭对上述证据发表质证意见，本院对张锦丽提交的全部证据予以采信。朱进钦向本院提交了如下证据：1.×公司关于干部、职工申请购房、住房的通知，证明凡职工申请购房，均需本人居住，不得转让、转租他人居住，否则公司有权收回房产；2.图表费发票、房款发票、专项维修资金收据、专用税收缴款书、专项维修资金交款通知，证明2012年涉案房屋办理房产证时，汪合兰没有交纳相应的费用，都是其本人交纳的，如果其不交纳费用，涉案房屋所属整栋楼都不能办理房产证。张锦丽质证称，证据1，不认可，该通知是1995年的通知，落款的公章也不清楚，是无效通知，如果当时按照该通知，朱进钦就不应该将涉案房屋卖给其本人，朱进钦属于欺诈行为；证据2，真实性及证明目的均认可。汪合兰质证称，证据1，真实性及证明目的均不认可，×公司如果收回房屋，与其无关；证据2，均不认可，朱进钦交纳的费用与其无关，如果朱进钦协助其办理过户，过户的费用其可以负担，但是其不同意负担朱进钦交纳的费用。赵秀艳未到庭对上述证据发表质证意见，赵秀艳提交离婚证复印件一份，张锦丽不认可其真实性，朱进钦、汪合兰认可其真实性。本院经审理查明事实如下：2010年9月16日，朱进钦（甲方）与汪合兰（乙方）签订《房屋买卖协议》，协议主要约定：一、甲方自愿将坐落在延庆区×室房屋一套出售给乙方，建筑面积为67平方米（包括小棚）售价为416000元。二、房款支付方式为一次性付清。三、产权情况，本房屋为×公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担。四、房屋交接时间：2010年11月15日前，在2010年11月15日前本房屋的电费、水费、取暖费、物业费由甲方承担，之后由乙方负责，甲方于2010年11月15日前将房屋内物品搬清，将钥匙交给乙方。五、甲方保证本房屋没有产权、经济纠纷，如出现纠纷由甲方负责。六、违约责任，乙方向甲方支付全款，本协议自签字之日起生效，甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方赔偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三。甲方保证对其所卖房屋具有绝对产权，可以自由支配，卖出后不得和乙方发生产权债务纠纷，如果和乙方发生产权、债务纠纷，甲方负全部责任。七、解决纠纷的方法，由双方协商解决，如协商不成可到房屋所在地的人民法院提起诉讼。八、本协议一式二份，甲、乙双方各执一份，具有同等法律效力。该协议签订后，汪合兰依约向朱进钦支付了购房款，朱进钦向汪合兰交付了房屋。汪合兰与张锦丽于2008年10月31日登记结婚，因感情不和于2016年11月9日协议离婚，双方就婚姻存续期间共同财产的处理如下：×室房产，离婚后男方同意楼房产权归女方所有，男方放弃所有权。朱进钦与赵秀艳于1988年结婚，于2020年12月31日离婚。经本院到北京市规划和自然资源委员会调查，×室房屋未办理不动产登记手续，延庆区×小区×号楼其他部分住户的房产证系于2012年1月统一办理，北京市规划和自然资源委员会向本院出具了不动产登记资料查询结果证明，本院制作了工作说明。张锦丽、朱进钦、汪合兰对上述证明、工作说明均无异议。对于办理房产证事宜，张锦丽主张当时其家里事情比较多，自己忙于上班赚钱还外债、带孩子，现在涉及孩子要上学，需要房产证所以其诉至法院。汪合兰主张其曾找过朱进钦办理房产证，但朱进钦要求其退回涉案房屋。朱进钦主张其于2012年通知汪合兰办理房产证，但汪合兰一直没有去，如果其不去办理房产证，×号整栋家属楼都不能办理房产证，所以其不得不先交纳相应费用。张锦丽、朱进钦、汪合兰一致认可×室购房发票在朱进钦手中。上述事实，有《房屋买卖协议》、离婚协议书、不动产登记资料查询结果证明、图表费发票、房款发票、专项维修资金收据、专用税收缴款书及当事人的陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。朱进钦与汪合兰签订的《房屋买卖协议》系双方当事人真实意思表示，内容亦未违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，合法有效。由于涉案房屋在汪合兰与张锦丽婚姻存续期间购买，且汪合兰与张锦丽在离婚时约定该房屋产权归张锦丽所有，故张锦丽有权作为原告提起诉讼。本案的争议焦点在于：一、朱进钦、赵秀艳是否应提供购房发票并配合张锦丽办理房产证手续？二、朱进钦、赵秀艳是否应自2012年1月1日起以416000元为基数，按每日千分之三计算赔偿损失至实际提供购房发票配合张锦丽办理房产证之日？三、朱进钦的反诉请求是否成立？接下来本院以庭审查明的相关事实为依据，以我国相关法律法规及司法解释为准绳，对上述三个争议焦点进行阐释和论证。对于争点一，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，《房屋买卖协议》第三条约定“产权情况，本房屋为×公司家属楼，有收据一张，现没有办理房产证，如单位统一办理房产手续时，甲方无偿协助乙方办理房产手续，办理房产证所产生的一切费用由乙方承担”，现汪合兰与张锦丽离婚后协议约定×室归张锦丽所有，购房发票在朱进钦手中，因此朱进钦应提供发票，按照约定协助张锦丽办理房产证手续。对于争点二，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，《房屋买卖协议》第六条约定“甲乙双方共同遵守，哪方违约，哪方负责，违约方向对方偿损失，损失以日计算，每违约一日应向对方赔偿全部房款的千分之三”，但支付违约金以构成违约为前提，朱进钦应按约定协助张锦丽办理房产手续，但朱进钦履行该协助义务的前提是张锦丽、汪合兰向朱进钦进行提示或发出给予协助的通知，现张锦丽未就向朱进钦发出协助通知进行举证，且其自认因之前事情多，自己忙于其他事情，现在涉及孩子上学才诉至法院，其在涉案房屋可以办理房产证手续后八年之久才向法院起诉，自身亦存在过错，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故张锦丽的第二项诉讼请求本院不予支持。对于争点三，《房屋买卖协议》并未就解除情形作出约定，现朱进钦认为张锦丽构成根本违约请求解除合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。协议签订后，汪合兰已依约向朱进钦支付了购房款，故朱进钦收取卖房款的合同目的已经实现，因此无权依据该规定要求解除合同，故而其请求张锦丽与汪合兰腾退涉案房屋的诉讼请求亦不能支持。就房屋未能办理房产证手续一事而言，双方均存在过错，本院不能认定一方存在违约行为，且双方约定的千分之三的日利率远高于年利率24％的法定上限，故朱进钦的第三项反诉请求本院亦不予支持。对于朱进钦主张的×室系×公司家属楼，×公司不允许售卖他人，否则×公司有权收回房屋，故其有权解除《房屋买卖协议》的辩称意见，即便×公司对于家属楼有禁止售卖的规定，但该规定系×公司内部规定，汪合兰已支付合理对价，朱进钦已交付房屋，该内部规定不能对汪合兰产生法律效力，且不能作为朱进钦解除《房屋买卖协议》的依据，故本院对朱进钦的上述辩称意见不予采信。本案第三次开庭，赵秀艳经本院传票传唤未到庭应诉，视为其放弃到庭答辩、举证及质证的权利。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、朱进钦于本判决生效后七日内提供购房发票协助张锦丽办理位于北京市延庆区延庆镇新兴小区37号楼2单元210室房产证手续；二、驳回张锦丽的其他诉讼请求；三、驳回朱进钦的全部反诉请求。案件受理费7540元，由朱进钦负担（于本判决生效后七日内交纳）。反诉费3770元，由朱进钦负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  鲁文娟人民陪审员  吴志娟人民陪审员  谢春燕二〇二一年四月二十五日法官 助理  康 晶书 记 员  李文颖书 记 员  陈 爽