云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初794号原告：云南鼎宏商业运营管理有限公司。住所：云南省昆明市嵩明职教基地文林路6号领袖知识城售楼部。法定代表人：和寿伟，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周晓明、石勇，系云南锦绣江山律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。被告：孔德选，男，汉族，1983年3月11日生，云南省宣威市人，住云南省宣威市，现住云南省昆明市嵩明县。委托诉讼代理人：赵玉华，系北京天驰君泰（昆明）律师事务所律师。代理权限为特别授权代理。原告云南鼎宏商业运营管理有限公司（以下简称“鼎宏公司”）与被告孔德选房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，依法适用简易程序，由审判员秦崧独任审理，于2021年4月14日公开开庭进行了审理。原告鼎宏公司的委托诉讼代理人石勇，被告孔德选及其委托诉讼代理人赵玉华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎宏公司诉称：2017年3月17日原告与被告签订《领秀知识城商业项目商铺租赁合同》，合同编号：DH2017-03-37Z。约定原告将坐落于“领秀知识城”商业项目B-1-44区共计116.79平方米的商铺出租给被告作为餐饮用途；租期自2017年4月1日至2022年3月31日，免租期一年，即2017年4月1日至2018年3月31日；租金第二年60元/平方米/月，年租84089元；第三年66元/平方米/月，年租金92498元；第四年72.6元/平方米/月，年租101747元；第五年79.86元/平方米/月，年租111922元；被告先交租后使用，每期租金按半年一付且应于该期提前一个月支付。被告于合同签订后半年内即2017年9月31日前预付半年租金42045元。被告逾期支付租金，每天按逾期款项的3%承担违约金，逾期15天，除收取违约金外，原告有权单方解除合同并扣收已付全部租金及保证金。被告于合同签订日支付租赁保证金20000元，租期届满或合同终止完好交还房屋10个工作日内无息退还。约定被告在合同期满日或收到原告书面解除或终止通知后7日内撤出并完好归还房屋，逾期未撤离，原告肩权强制清场并任意处置留存物。延迟撤离，应按当月租金和物业费合计标准的三倍按日支付房屋占用费直至返还房屋为止，还应赔偿原告腾房产生的一切损失。约定因被告违约退租的，按租赁保证金3倍支付违约金。合同签订后，原告将商铺交付给了被告占有、使用，但被告自2019年4月1日起便拖欠租金至今。被告长期拖欠租金的行为构成重大违约，应按合同约定以逾期款项的0.3%为日罚金标准支付违约金，考虑到以该标准计算的违约金过高，原告只按逾期款项的30%主张违约金。为维护原告的合法权益，特向法院起诉，请求：1、判令被告支付拖欠2019年4月1日至2021年9月30日期间的租金250206元；2、判令被告按拖欠租金250206元的30%支付违约金75061.8元；3、本案诉讼费用由被告承担。被告孔德选辩称：一、被告已经于2018年10月30日搬离铺面，双方租赁合同于2018年10月30日解除。期间，被告已经超额交纳了使用期间的租金，不存在还应该向原告支付租金的情形；二、被告交纳的租赁保证金20000元以及2018年11月1日至2019年3月31日的租金35037元（84089元÷12月×5个月），原告至今未退。因此，被告不拖欠原告租金，也不应当支付违约金。经审理，本院确认如下法律事实：2017年3月17日，原告鼎宏公司与被告孔德选自愿签订了《领秀知识城商铺租赁合同》，在合同中约定:“1、鼎宏公司（甲方）将位于昆明市（领秀知识城）项目Ｂ-1-44号区商铺一楼部分及其设施设备出租给孔德选（乙方），该商铺建筑面积为116.79平方米；2、商铺的经营范围为餐饮；3、原告于2017年4月1日将租赁物交付给被告，租赁期限自2017年4月1日起至2022年3月31日止，经鼎宏公司确认后，租赁期以双方实际交付商铺时间为准起算；免租期自2017年4月1日起至2018年3月31日止，免租期内免收租金，但该期间内所产生的水电费、物业管理费由孔德选按期交纳；4、租金60元／平方米／月，从2018年4月1日开始计算租金，2017年4月1日至2018年3月31日为免租金，从2018年4月1日开始至2019年3月31日，租金60元／平方米／月，年租84089元2019年4月1日至2020年3月31日，66元／平方米／月，年租金92498元；2020年4月1日至2021年3月31日，72.6元／平方米／月，年租101747元；2021年4月1日至2022年3月22日，79.86元／平方米／月，年租111922元。被告先交租后使用，被告与本合同签订后半年内（2017年9月31日）向原告一次性支付本租赁物业半年租金42045元。每期租金为半年一付，应按以上支付时间规律提前一个月支付，支付金额按以上租金金额及递增公示核算为准及类推。被告逾期支付租金，每天按照应付未付金额的3%承担违约金。逾期十五天，除收取逾期违约金外，原告有权单方解除本合同并不予退还被告已支付的全部租金及保证金。5、被告于本合同签订日期向鼎宏公司一次性支付20000元作为租赁保证金，合同期满或本合同终止后，被告完好交还租赁房屋10个工作日无息退还。6、租赁期限内，未经鼎宏公司书面同意，中途擅自退租的，已交租金及保证金不予退还，按合同期内最高月租金额标准（建筑面积乘以月租金）3倍向鼎宏公司支付违约金。合同期满如被告不再续租或双方就续租未能协商一致或合同终止的，被告应在合同期满日或鼎宏公司书面解除／终止通知发出后7天内撤出，被告如延迟撤离未能在约定期限内将租赁房屋返还鼎宏公司，鼎宏公司有权强制性清场，收回租赁物。合同签订后，鼎宏公司于2017年4月1日将位于嵩明职教园区（领袖知识城）项目的Ｂ区Ｂ-1-44号商铺交付给孔德选。孔德选按照合同约定交纳了20000元租赁保证金；孔德选交纳了2018年4月1日至2019年3月31日的租金84089元。孔德选曾在该商铺经营“溢香阁牛肉”。2018年9月28日，孔德选与案外人杨壁灿签订了《房屋租赁合同》，租赁杨壁灿位于昆明市。孔德选现已搬离了Ｂ区Ｂ-1-43号商铺，该商铺现鼎宏公司已在商铺大门外张贴广告对外招租。另查明：B-1-44号商铺与B-1-43号商铺紧邻，两个商铺的原承租人均为孔德选。在B-1-44号商铺门上贴有商铺租赁的招商广告。在（2019）云0127民初1140号民事判决书“本院认为”中确认了被告孔德选已于2018年10月30日搬离了B区B-1-43号商铺。该事实，在昆明市中级人民法院（2019）云01民终9159号民事判决书中予以维持。另外，经本院释明，被告明确要求原告退还保证金20000元及多付的租金35037元系抗辩主张，而非提起反诉。诉讼过程中，原告向本院申请对被告孔德选名下的财产在价值325267.8元的范围内予以保全，本院经审查，作出了（2021）云0127民初794号民事裁定书，对被告孔德选名下的所有财产在价值325267.8元范围内予以查封、扣押、冻结。以上事实，有原、被告陈述、《领秀知识城商铺租赁合同》、租赁保证金收据、照片、（2019）云0127民初1140号民事判决书、（2019）云01民终9159号民事判决书等证据在卷予以证实。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人应当按照约定的期限支付租金。承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。依法成立的合同，对双方当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行各自的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。对于原告要求被告支付拖欠2019年4月1日至2021年9月30日期间的租金250206元的诉讼请求，原告与被告签订《领秀知识城商铺租赁合同》，该合同系双方的真实意思表示，合同签订后，鼎宏公司履行了合同主要义务将商铺交付给孔德选使用，孔德选亦按照合同的约定交纳了保证金和部分商铺租金，鼎宏公司与孔德选之间形成了租赁关系，该租赁合同成立并生效。在生效的（2019）云0127民初1140号民事判决书中本院已经确认了被告已于2018年10月30日搬离了B区B-1-43号商铺，根据被告提交的照片，能够证实B-1-43号和B-1-44号两个商铺都用于经营餐饮“溢香阁牛肉”，根据常理，本院认定被告在搬离B-1-43号商铺的同时，也已经搬离了B-1-44号商铺。被告擅自退租的行为以行为表明不再履行合同主要债务，并且鼎宏公司也已经对外将商铺进行了重新招租，双方签订合同的目的已不能实现，故本院认定双方的合同实际已于2018年10月30日解除。合同解除后，终止履行，故对原告的该项诉请本院不予支持。对于原告要求被告按拖欠租金250206元的30%支付违约金75061.8元的诉讼请求，孔德选在2018年10月30日搬离商铺，已经以自己的行为表明不愿再继续履行双方签订的商铺租赁合同，在未发生鼎宏公司违反合同约定的情形下，孔德选擅自退租的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。双方约定免租期系促成合同成立的重要因素，根据双方签订的合同年限、租金递增比例、合同违约金计算标准，过分高于了鼎宏公司的实际损失，现鼎宏公司主动调整违约金的计算标准不违反法律规定，综合考虑鼎宏公司现已重新对外招租、后续租期未实际履行、该片区的整体人流量未达预期等因素，本院支持鼎宏公司的违约金为39025.6元[以五年租金之和390256元（第一年免租期不计租金）×10％]。综上所述，本院根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第七百零三条、第七百二十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、由被告孔德选自本判决生效之日起十日内支付原告云南鼎宏商业运营管理有限公司违约金共计39025.6元；二、驳回原告云南鼎宏商业运营管理有限公司的其他诉讼请求。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6179元，减半收取3089.5元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担2719元，由被告孔德选承担370.5元；案件保全费2126元，由原告云南鼎宏商业运营管理有限公司承担1871元，由被告孔德选承担255元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，当事人申请执行的期间为二年。审判员 秦 崧二〇二一年四月十九日书记员 管文娟