安徽省金寨县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1524民初521号原告：金寨万策营销传媒有限公司，住所地安徽省金寨县现代产业园区红军大道与长江路交汇处航秀家居城4号楼B区246-247号，统一社会信用代码91341524MA2NP6PP80。法定代表人：廖凯，该公司董事长。委托诉讼代理人：雷伟强，安徽事顺律师事务所律师。被告：金寨汇玺置业开发有限公司，住所地安徽省六安市金寨经济开发区现代产业园区盛世学府1栋101铺，统一社会信用代码91341524MA2TUHXW93。法定代表人：董经胜，该公司总经理。委托诉讼代理人：张涛，安徽凡平律师事务所律师。原告金寨万策营销传媒有限公司（以下简称万策公司）与被告金寨汇玺置业开发有限公司（以下简称汇玺公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院2021年1月21日立案。本院依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告及其委托诉讼代理人雷伟强，被告及其委托诉讼代理人张涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。万策公司向本院提出诉讼请求：1．要求确认原、被告于2021年1月15日解除签订的销售代理合同；2．要求被告给付原告违约造成的经济损失797317.95元；3．由被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年12月1日，原告与被告签订销售代理合同，双方约定“汇玺公司将位于金寨县壹号院项目（包括全部的住宅及附属建筑）委托万策公司进行独家代理销售，并约定了代理工作内容，代理期限自本合同生效之日起至该项目累计销售率达成90%之日为止，在有效代理期限内，除非汇玺公司或万策公司违约，双方不得单方面终止合同；汇玺公司不得委托第三方代理销售或自行销售”等。合同生效后，原告积极履行合同义务，投入大量资金，招募相关工作人员，进行市场调研、制定销售计划、组织人员发放广告推广、调整销售方案等。2020年9月6日，汇玺．学府壹号院项目正式开盘，2020年9月14日，被告私自与第三方六安风火世家房地产营销策划有限公司签订销售代理协议，强制要求原告退场，并安排六安风火世家房地产营销策划有限公司工作人员入场。由于被告的违约，导致双方之间的销售代理协议无法继续履行，并造成原告经济损失797317.95元，原告多次与被告协商解决未果。综上，原告认为自己依据合同约定已履行相关义务，被告的违约行为给原告造成了巨大的经济损失，应对原告的损失予以赔付，现依据《中华人民共和国民法典》及《中华人民共和国民事诉讼法》等相关法律法规的规定，诉讼来院。万策公司向法庭举证：1、销售代理合同，证明原告与被告签订销售代理合同，证明约定由原告作为独家代理销售、合同履行期限为生效之日起至项目累计销售率达成90%之日为止等内容；2、损失项目明细，证明被告违约，导致原告遭受经济损失797317.95元；3、证明，证明原告积极履行合同义务，招聘相关工作人员，从事被告开发的汇玺学府壹号院项目，原告向销售等人员支付工资；4、工资表，证明原告累计支付工资484647.95元；5、渠道人员工资表，证明2020年6月至2020年8月，原告累计支付渠道人员工资189000元；6、银行流水复印件，证明银行流水记录支付人员工资426174.29元，支付房屋租金18000元；7、微信转账记录，证实通过微信支付人员工资及小蜜蜂团队成员等合计255090元；8、被告审批表、工资表，证明2020年6月外拓人员工资为63000元，并经过被告财务审核，三个月合计189000元；9、原告发的告知函，证明要求解除销售合同，被告支付违约金及佣金。汇玺公司辩称，双方协商，于2020年9月14日提前解除了合同，进行了结算；原告诉请的金额797317.95元与事实不符，没有依据。2019年双方签订了合同，但在此期间原告提供的服务质量不达标，未达到被告的要求，被告要求原告整改，原告并未整改。在楼盘开盘前，原告销售数量并未达标，被告被迫与其他公司签订了房屋代理销售合同，公司也损失数十万，原告称被迫强制退场，与事实不符，是原告自愿退场的。原告与被告协商佣金，在协商时，原告未向被告要求损失。汇玺公司举证：1、佣金结算清单，证明按合同支付佣金131648元；2、销售代理合同，证明公司是在无奈之下与风火公司签订了销售代理合同。当庭质证：被告对原告的1号证据三性无异议，双方签订合同后，房屋销售数量未达到被告要求的，从开盘之日起三十日内销售率未达到65%，原告是未达到销售额自愿退出；对2号证据的三性均有异议，该项支出是含在佣金内的，原告不应当另行主张；对3号证据证人证言的因证人未到庭，证言内容差不多，且证人与原告有利害关系；对4-6号证据工资表，是含在佣金内的，原告不应当主张，不能证明员工是为被告工作服务的，原告应当提供相关凭证证明招聘的销售人员是为销售房产；对7、8号证据认为原告应当提供劳动合同、财务报表证明其招聘目的；对9号证据告知函三性有异议，不能确定公司是否收到，原告应提供纸质版本。原告对被告的1号证据无异议；对2证据的三性无异议，但该组证据证明被告违约，在未与原告达成约定的解除条件下，与其他公司签订销售协议，导致原告无法取得佣金，造成巨大损失。对证据审查，对原告的1、8、9号证据予以认定，对2-7号证据认定银行流水与微信转账，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定；对被告证据的真实性予以认定，其证明目的与本案事实相符的部分予以认定。本院查明事实：2019年12月1日，万策公司与汇玺公司签订销售代理合同，双方约定“汇玺公司将位于金寨县壹号院项目（包括全部的住宅及附属建筑）委托万策公司进行独家代理销售，并约定了代理工作内容，代理期限自本合同生效之日起至该项目累计销售率达成90%之日为止，在有效代理期限内，除非汇玺公司或万策公司违约，双方不得单方面终止合同；汇玺公司不得委托第三方代理销售或自行销售”等；销售任务：根据本期房源取得预售证的时间，开盘当日起30日内完成65%，90日内完成75%，180日内完成85%。上述任务当期每超额完成10%，汇玺公司相对应给予十万元奖励；营销推广费用及使用：营销推广费用由汇玺公司承担，万策公司负责投放类别及比例分配控制。营销推广费用包含所有为该项目营销推广而支付的广告、宣传、活动等费用；万策公司有权按合同约定按时得到代理佣金，代理佣金的组成及支付：汇玺公司支付给万策公司的代理佣金为合同实际成交总金额的0.6%。合同的终止及违约责任，在本合同有效期内，双方不得单方面终止合同，单方面终止合同需具备以下条件：万策公司所提供的服务质量远达不到汇玺公司要求，对汇玺公司的销售工作造成了重大失误或影响，汇玺公司以书面形式陈述理由并送达万策公司，在经万策公司书面认可前提下，汇玺公司可解除合同。汇玺公司无正当理由拖欠万策公司佣金累计两个月，万策公司有权停止本项目营销代理工作，解除本合同，向汇玺公司追回所欠工作期间的佣金及违约金（违约金每日按应付额的千分之五支付）并有权索赔直接损失与可得利益。合同生效后，原告积极履行合同义务，投入大量资金，招募相关工作人员，进行市场调研、制定销售计划、组织人员发放广告推广、调整销售方案等。2020年9月6日，汇玺．学府壹号院项目正式开盘。被告提供160套房源，原告售出28套商品房，成交率12%。2020年9月14日，被告要求原告退出，善后事宜，协商解决。2020年9月15日，被告与六安风火世家房地产营销策划有限公司签营订销售代理协议。之前原告投入：销售人工资467590.28元（银行流水333847.28元及微信支付133743元）、案场综合支出26952元（微信支付及发票），出租房租金18000元（银行流水），销售人员下乡补贴15413元（微信支付），以上合计527955.28元；原告替被告投入的渠道人员工资188232元（银行流水张玉霞4万元及微信支付），小蜜蜂团队4470元（微信支付），办公用品及人员服装14492元（银行流水及微信支付、发票），外拓团队住宿、电话卡、工资及下乡费用17708元（微信支付），以上合计224902元，该项费用属合同约定的营销推广费用。2020年9月29日，原告向被告发告知函，要求被告赔偿损失797317.95元及支付佣金。后被告支付原告佣金131648元，双方对赔偿损失协商未果。本院认为，本案争议焦点：1、本案原、被告是否存在违约问题，从本案的事实看，原、被告未履行书面解除合同，且尚在开盘当日起30日内，被告便与六安风火世家房地产营销策划有限公司签营订销售代理协议，该公司即进入开展销售工作，至此，原告是否能按时完成销售任务，尚不能确定，故被告存在违约行为。开盘时，被告提供了160套房源，原告售出28套商品房，成交率12%，原告事实上存在销售不理想的情况。鉴于以上因素，被告对原告的损失承担60%。2、原告的损失确定，根据原、被告合同的约定：营销推广费用由汇玺公司承担，万策公司负责投放类别及比例分配控制，营销推广费用包含所有为该项目营销推广而支付的广告、宣传、活动等费用。原告替被告投入的渠道人员工资188232元、小蜜蜂团队4470元，办公用品及人员服装14492元，外拓团队费用17708元，合计224902元，该项费用属合同约定的营销推广费用，应由被告全部承担；原告为完成自己的工作任务，花去的费用92392.17元（原告出售28套房屋占160套房源开支527955.28元的比例），故原告的损失为435563.11元（527955.28元-92392.17元）。3、原、被告合同的解除时间。原告诉请于2021年1月15日解除合同，被告未提出异议，故确认原、被告于2021年1月15日解除签订的销售代理合同。综上，原告诉请符合法律规定部分予以支持，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条规定，判决如下：一、原告金寨万策营销传媒有限公司与被告金寨汇玺置业开发有限公司签订的《汇玺学府壹号院项目销售代理合同》于2021年1月15日解除的；二、被告金寨汇玺置业开发有限公司给付原告金寨万策营销传媒有限公司为其垫付的费用224902元，于判决生效后10日内付清；三、被告金寨汇玺置业开发有限公司赔偿原告金寨万策营销传媒有限公司损失261337.87元（435563.11元的60%），于判决生效后10日内付清；四、驳回原告金寨万策营销传媒有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费11773元，减半收取5886.5元，由原告金寨万策营销传媒有限公司负担2000元，被告金寨汇玺置业开发有限公司负担3886.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省六安市中级人民法院。审判员  陈德俊二〇二一年四月十三日书记员  陈巧越附相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。