江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终36号上诉人（原审被告）：江西景洲实业有限公司，住所地：赣州市信丰县嘉定镇中侨路（博大花苑），统一社会信用代码：913607220653768342。法定代表人：艾卫平，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：陈德胜，江西灵韵律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红兰，女，1970年2月21日生，汉族，住赣州市信丰县。委托诉讼代理人：袁伟斌，江西明理律师事务所律师。上诉人江西景洲实业有限公司（以下简称“景洲公司”）因与被上诉人张红兰房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初1905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人景洲公司上诉请求：1.撤销一审判决，并驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决认定事实不清。1.一审法院认定上诉人未在约定期限内交付房屋，明显证据不足。2015年1月6日，被上诉人与赣州市金硕商务管理有限公司签订了《信丰义乌国际小商品城商铺委托经营管理协议》，根据该协议，被上诉人全权委托赣州市金硕商务管理有限公司办理商铺的交付。2016年6月，商铺具备验收条件后，已由赣州市金硕商务管理有限公司代为验收并完成交付，该公司已将商铺出租收益，事实上，被上诉人已享受了租金收益。2.一审法院认为，被上诉人自2019年1月1日至今未向被上诉人交付商铺，该认定混淆了商铺“交付”的概念。赣州市金硕商务管理有限公司已于2016年6月代被上诉人进行验收并完成交付，上诉人与被上诉人之间不存在再次交付；根据《信丰义乌国际小商品城商铺委托经营管理协议》，赣州市金硕商务管理有限公司对案涉商铺的经营管理权限届满后，应由赣州市金硕商务管理有限公司与被上诉人协商移交商铺事宜，不存在由上诉人“交付”商铺。3.根据上诉人向信丰县不动产登记中心申请登记的资料显示，案涉商铺为被上诉人张红兰、赖谋场夫妻共同所有。一审法院未查明案涉房产的共同所有人，也未通知赖谋场参加诉讼，遗漏必须共同参加诉讼的当事人，程序违法。二、一审法院判决解除案涉合同，缺乏事实和法律依据。一审法院以商铺未交付为由判决解除合同显然证据不足；案涉商铺于2016年6月交付，但至2020年才向法院起诉要求解除合同，已超过法院规定的行使解除权期限，其解除权已经丧失，无权解除合同；案涉房屋已于2018年12月向信丰县不动产登记中心提出了申请，不存在无法办理房屋产权登记的情形。三、信丰义乌小商品城总共涉及1439间商铺，一审法院在事实不清的情况下草率解除案涉合同，可能导致进入恶性循环状态，将会造成当地房地产市场的混乱，给社会带来极大的不稳定因素。被上诉人答辩称，被答辩人未在约定的期限内向答辩人交付房屋，系明显严重违约。首先，该商品房的《房屋建筑工程和市政基础设施施工竣工验收备案表》显示，竣工验收时间为2016年2月10日，备案日期为2016年6月8日。被答辩人至今均没有通知过答辩人去办理商铺交付手续，答辩人至今也没有领取到购买商铺的不动产产权证。二、答辩人委托赣州市金硕商务管理有限公司有权办理的实际上是与被答辩人办理商铺使用权交接事宜，而不是所有权的交付事宜。被答辩人认为答辩人享受了租金利益，就认为赣州市金硕商务管理有限公司在2016年6月代答辩人验收并完成了交付，明显系无理辩解。三、根据合同的相对性原理，答辩人在本案中的诉讼主体资格完全适格，有权要求解除房屋买卖合同。四、被答辩人关于一审法院判决解除案涉合同缺乏事实和法律依据的辩解，明显没有法律依据。被上诉人张红兰向一审法院起诉请求：一、依法判决解除原告和被告签订的商品房买卖合同；二、依法判决被告返还原告购房款254371元，办证费用2561元，合计256932元；三、依法判决被告赔偿原告利息损失55936元；四、依法判决被告赔偿原告违约金43719元；五、本案相关诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2014年12月31日，原告张红兰向被告“景洲公司”交纳定金2万元予以购买其开发的信丰县义乌小商品城10#1373房号的商铺并于2015年1月6日签订《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20150101359）。合同第六条：房屋建筑面积17.49平方米、14543.79元/平方米、总价254371元；第七条：（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币2万元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）贷款方式付款[商业贷款]：买受人应当于2015年1月6日前支付首期购房款72%，即￥184371元，剩余购房款70000元由买受人向中国银行股份有限公司信丰支行申请贷款支付。第十一条约定：出卖人应当在2016年12月31日前向买受人交付该商品房；第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理:1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人并配合办理解除相关手续。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。原告按约定于2015年1月6日向被告“景洲公司”支付首付款184371元（含定金2万元）。2015年1月13日，原告张红兰向中国银行股份有限公司信丰支行贷款70000元打入被告“景洲公司”197722271766账户，自此，案涉购房款254371元已全部付清。另查明，2015年1月6日，委托方（甲方）张红兰与受托方（赣州市金硕商务管理有限公司）签订《信丰义乌国际小商品城商铺委托经营管理协议》（以下称“委托经营管理协议”），约定：1、甲方将位于信丰义乌国际小商品城一层1373号铺位委托给乙方招商、经营、管理。委托商铺建筑面积为17.49平方米。2、乙方受托后可以根据信丰义乌国际小商品城业态规划布局，选择相应的经营者，将该商铺租赁或自行使用，乙方无须再另行通知甲方。3、甲乙双方一致同意，该商铺的首期委托期限为三年，该商铺交付之日第二天起，即2016年1月1日至2018年12月31日。该铺位使用权、收益权、管理权归乙方享有。甲方在购买该商铺时已享有的20%折扣已作为甲方三年的委托经营回报，乙方不再支付甲方任何委托经营费用。4、甲方与乙方签订授权委托书，全权委托乙方与江西景洲实业有限公司办理该商铺交接事宜，并予以接受认可。原告购买的一层1373号铺位所在的开发楼盘竣工后，被告按照“委托经营管理协议”的约定将原告购买的铺位交接给赣州市金硕商务管理有限公司经营。“委托经营管理协议”约定的首期委托期限三年期满后，双方未继续签订委托经营管理协议，被告自2019年1月1日至今也未向原告交付该铺位，也未为原告办理该铺位的不动产权证导致本诉。另查明，《赣州市商品房买卖合同》上载明的铺位面积为17.49平方米，实际测量面积为17.23平方米，相差0.26平方米。原告是按合同载明的面积支付购房款的即原告实际支付购房款254371元。一审法院认为，（一）关于《赣州市商品房买卖合同》应否解除的问题。依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，被告景洲公司未在合同约定的期限向原告交付房屋，显属违约行为，并致合同约定的解除条件成就，故原告要求解除《赣州市商品房买卖合同》有事实和法律依据，予以支持。（二）关于《赣州市商品房买卖合同》解除后的责任承担问题。1.关于原告主张的返还购房款254371元及办证费2561元的问题。因房屋买卖合同已经解除，根据合同法第九十七条的规定，被告基于合同收取原告的购房款及其他费用应返还给原告。2.关于原告主张的赔偿利息损失和违约金问题，根据双方签订的《赣州市商品房买卖合同》第十二条“出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.1%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。该约定系双方当事人的真实意思表示，且符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”的规定，以及该条约定的利息明确不属于违约金，故原告主张违约金的同时主张利息损失不属于重复主张。据此，原告主张的利息损失及违约金的合理部分诉讼请求，予以支持。利息损失，按购房总款254371元，自2015年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际返还之日止。违约金按购房总款254371的0.1%计算即254.37元。据此，判决：一、解除原告张红兰与被告江西景洲实业有限公司签订的《赣州市商品房买卖合同》（合同编号20150101359）；二、被告江西景洲实业有限公司返还原告张红兰购房款254371元及利息（利息自2015年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付清款之日止）；三、被告江西景洲实业有限公司应返还原告张红兰办证费用2561元及利息（利息自2015年1月13日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至实际付清款之日止）；四、被告江西景洲实业有限公司应赔偿原告张红兰违约金254.37元；五、上述二至四项应付款，限被告江西景洲实业有限公司于判决生效之日起十五日内履行完毕；六、驳回原告张红兰的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6650元，减半收取3325元，由被告江西景洲实业有限公司承担。本院二审期间，上诉人向本院提交：证据一、景洲公司营业执照复印件一份，证明江西景洲实业有限公司的基本信息情况。证据二、被上诉人与赣州市金硕商务管理有限公司签订的《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营管理协议》一份，证明被上诉人购买商铺后，于2015年1月6日与赣州市金硕商务管理有限公司签订了《信丰义乌国际小商品城店铺委托经营管理协议》，约定由赣州市金硕商务管理有限公司负责商铺的招商、经营管理。根据协议书第4条约定，赣州市金硕商务管理有限公司有权代表业主与景洲公司办理商铺的交付事宜。证据三、1.房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表一份；2.赣州市金硕商务管理有限公司情况说明一份及营业执照复印件一份，证明案涉商铺于2016年2月竣工，同年6月取得竣工验收备案表；赣州市金硕商务管理有限公司依据合同约定于2016年6月代上诉人进行验收并收铺，该商铺已完成交付。证据四、赣（2020）信丰县不动产权字第××号不动产权证书一份，证明案涉商铺已办理了不动产权证，上诉人已取得该商铺的所有权。被上诉人质证认为，对证据一的真实性无异议，对证据二的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据三的真实性无异议，对证明对象有异议。对证据四的真实性有异议。经审查，本院对证据一予以采信，证据二、三可以证明案涉商铺已取得竣工验收备案，具备了由赣州市金硕商务管理有限公司依约代张红兰与上诉人完成案涉商铺交付的客观条件，证据四证明案涉商铺已登记至被上诉人张红兰及赖谋场名下，本院对证据二、三、四予以采信。本院二审查明，案涉商铺于2016年2月10日竣工验收，2016年6月8日完成竣工验收备案手续。2020年10月5日，信丰县自然资源局就案涉商铺颁发不动产权证书（证号：赣（2020）信丰县不动产权第0131707号），该证书载明不动产权权利人为“赖谋场、张红兰”。上述事实有上诉人景洲公司在二审中提交的房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、赣（2020）信丰县不动产权字第××号不动产权证书予以证实。本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》的规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。被上诉人张红兰与上诉人景洲公司签订的《商品房买卖合同》，与赣州市金硕商务管理有限公司签订的《信丰义务国际小商品城店铺委托经营管理协议》，均是依法成立的合同，对当事人具有约束力。根据《信丰义务国际小商品城店铺委托经营管理协议》约定，赣州市金硕商务管理有限公司有权代表业主张红兰与景洲公司办理商铺的交接事宜，景洲公司向赣州市金硕商务管理有限公司交付案涉商铺的行为可视为向被上诉人张红兰进行了交付。而且，双方均陈述赣州市金硕商务管理有限公司按约以出租的形式将案涉商铺投入使用至2018年12月31日，期间被上诉人的租金收益抵扣了购房的优惠款项。因此，上诉人景洲公司不存在逾期交付的违约行为，被上诉人张红兰以此为由提出的诉讼请求，没有事实依据，一审解除双方签订的《赣州市商品房买卖合同》并在此基础上所作的判决错误，本院予以纠正。上诉人的上诉理由成立，本院予以支持。但是，上诉人未及时办理案涉商铺的产权证，且在一审中经法院依法传唤未到庭参加诉讼，对本案纠纷的引发和处理应承担一定的责任，本院酌定由上诉人景洲公司负担本案部分诉讼费用。另外，赣州市金硕商务管理有限公司如存在委托经营管理期限届满后未及时交还商铺的行为，赖谋场、张红兰作为案涉商铺的权利人，可另行向其主张权利。综上所述，上诉人江西景洲实业有限公司的上诉理由成立，本院予以支持。一审判决认定事实错误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省信丰县人民法院（2020）赣0722民初1905号民事判决；二、驳回被上诉人张红兰的全部诉讼请求。一审案件受理费3325元，二审案件受理费6250元，合计9575元，由上诉人江西景洲实业有限公司负担7660元，被上诉人张红兰负担1915元。本判决为终审判决。审 判 长  雷勉励审 判 员  赖国东审 判 员  蔡启霞二〇二一年四月九日代理书记员  姚冰霞代理书记员  郭 健