广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终598号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴川市林业科学研究所，住所地：吴川市人民东路海滨锦绣路。负责人：曾宁。委托诉讼代理人：陈土福，广东梅江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈土保，男，1968年7月28日出生，汉族，住吴川市。委托诉讼代理人：谢茂兴，男，1962年8月2日出生，汉族，住吴川市。上诉人吴川市林业科学研究所(以下简称吴川林科所)因与被上诉人陈土保土地租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴川林科所的委托诉讼代理人陈土福，被上诉人陈土保的委托诉讼代理人谢茂兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴川林科所上诉请求：一、撤销原判第二项“吴川林科所向陈土保返还租金2万元”；二、撤销原判第三项“吴川林科所向陈土保返还定金4万元”；三、涉诉一、二审诉讼费由陈土保承担。事实和理由：一、原审认定吴川林科所未履行将涉案租赁土地交付给陈土保使用的义务是错误的。官桥工区的总面积是58亩，陈土保所承租的30亩农场土地四周有树木圈围，范围和界线是特定、明确的，不存在争议，一直由他人耕种到陈土保承租前。陈土保多次到现场察看，知道租赁土地的位置、界线、地貌等状况。合同签订后，在吴川林科所的督促下，原承租人已经离开租赁土地，吴川林科所告知陈土保可进场使用。从签订合同至本案开庭审理前，陈土保从来没有向吴川林科所提出过承租土地因界线不清、租赁范围不明而影响其使用的问题。如果陈土保认为其不清楚承租土地的界线，双方当前即可到现场进行明确。法律没有限定租赁土地交付使用必须采用书面确认的方式，吴川林科所已经确保涉案土地不被他人占用，且口头告知陈土保可随时使用土地，即是已经履行了交付出租土地的义务。原审以吴川林科所没通过书面方式与陈土保交接租赁土地为由否定吴川林科所已履行交付义务是错误的。二、原审仅凭目前现场所见的通道情况，即断定涉案土地不符合陈土保生产经营条件是错误的。现场情况恰恰证明涉案土地通道符合生产经营条件需要。实际情况是有7米宽的乡村道路到达离涉案土地20米处，然后有2米多宽的田基到达涉案土地，人员和耕作农具可到达涉案土地，具备生产经营条件。合同并没有约定涉案土地通道的宽度，也没有约定可通行的车辆，即使涉案土地通道的宽度改变，也不能据此认定吴川林科所违约。三、虽然涉案土地的出入通道一度因附近村民耕种田地造成泥土堆积，道路被挖断，但吴川林科所接到陈土保的反映后，即向镇政府、派出所反映情况，并请求社区干部介入处理。在社区干部处理下，被挖断的道路得到回填，堆积的泥土被清走，出入涉案土地的道路恢复通行。至于涉案土地外通道边上的土地属他人所有和使用，附近村民在涉案土地通道边上属其所有的农田上进行耕种，吴川林科所无权干涉。吴川林科所提供了处理道路费用收据的书证和现场照片给法庭，法庭工作人员亦到场查看了现场，却无视现场能通行的真实情况，孤立地看待收据，从而得出吴川林科所不履行排除干扰的义务和无法举证证明道路修复的错误结论。民事证据的证明程度是概然性标准。吴川林科所支出的处理涉案土地道路费用是经过纪委调查确认的，证明了是真实支出，且现场能够通行，这足以证明吴川林科所确实采取措施积极解决陈土保提出的道路被毁问题，已经履行了排除干扰的合同义务。四、原审将吴川林科所于2016年8月20日收取陈土保2万元的性质认定为定金是错误的。收据是无法律常识、不懂“定金”法律属性、不能代表单位意志的财务人员出具的。2万元作为定金不是吴川林科所的真实意思表示。原审认定该收据经过负责人签名确认是错误的。实践中，收据入账无须单位负责人签字确认。即使单位负责人在收据上签字，也不能认定单位负责人就有将该收据中的2万元当作定金收取的意思，因为该负责人也未注意到且理解该收据上“定金”二字的含义。2万元是依据合同中的保证金条款收取，该保证金性质是双方明确、特别的约定，在未经单位负责人明确表示变更的情况下，单凭收据上“定金”二字就认定该2万元属于定金是错误的。综上，请求二审依法查明事实，纠正一审错误，维护吴川林科所的合法权益。被上诉人陈土保辩称：一、双方签订的合同中约定陈土保在合同有效期内经营场所受到邻村干扰(因地界、地权等争议和纠纷)的,吴川林科所必须采取有效措施确保陈土保权益。合同生效后,陈土保根据合同的约定向吴川林科所缴交第一年租金2万元,并向吴川林科所缴交定金2万元,陈土保履行了合同的义务。但吴川林科所并未将租赁土地交付给陈土保使用。根据(2014)湛吴法民三初字第114号《民事判决书》、(86)吴证内字第1423号《公证书》、1986年8月23日《承包农场合同》所确定的事实,涉案官桥工区土地总面积约58亩,涉案的租赁合同约定租赁的30亩土地是58亩土地中的一部分,吴川林科所至一审起诉之日止尚未将租赁的30亩土地交付给陈土保使用。事实上,吴川林科所从未在58亩的土地中将租赁的30亩的具体位置进行现场交付,现场划界,未划界立桩。陈土保租赁的是30亩土地,不是租赁58亩土地,租赁的30亩土地是58亩土地中的组成部分，未独立分割。二、吴川林科所未对遭受被破坏的道路进行恢复,违反了合同第五条第四款的约定。2016年10月陈土保准备使用租赁土地时,发现土地前唯一的道路被邻村故意挖断推毁。2016年10月15日,陈土保以电话方式要求吴川林科所有效处理道路被毁情况,并于2016年10月20日通过邮政快递方式向吴川林科所发出《关于官桥工区租赁土地道路被破坏请求恢复的报告》。2018年6月30日,陈土保又一次通过邮政快递方式向吴川林科所发出《关于尽快解决租赁土地道路被掘毁的纠纷恢复道路通行的通知》。但至起诉之日止,被掘毁的道路尚未得到有效的处理和恢复。根据吴川林科所一审时提交的吴川市纪委作出的《关于给予李壁同志党内严重警告处分的决定》(吴纪审[2018]15号)显示,吴川林科所对被掘毁的道路处理办法为由职工李某泉向职工陈某借13000元,交由覃榜村党支部叶某佳作修路款。事实上,被掘毁的道路至起诉之日尚未修复,一审法院应陈土保的申请到现场勘察,现场所见被挖掘的道路被人为严重损坏且尚未修复,道路多处种植木瓜和设置路障,供进出的道路最为狭窄处仅为1米左右。吴川林科所职工陈阐明、李均豪在一审庭审中出庭作证时证实,租赁土地前原道路约十米左右。吴川林科所对遭受破坏的道路未尽合同约定的责任,未请求司法机关处理,以致涉案土地无路可行。三、2016年8月20日吴川林科所收取陈土保的定金2万元,因吴川林科所构成违约,依法应承担双倍返还的责任。吴川林科所出具的收据中清楚写明收款性质为定金。收据中除有吴川林科所的财务人员签字外,还加盖了单位公章。根据2018年10月15日《广东省人民政府办公厅关于修订广东省国家行政机关及企业事业单位社会团体印章、街牌管理规定的通知》、《广东省国家行政机关和企业事业单位社会团体印章、街牌管理的规定》第四条第三款“国家行政机关和企业事业单位,社会团体必须建立健全印章管理制度,加强用印管理,严格审批手续。未经本单位领导批准,不得擅自使用单位印章”的规定,收据加盖了吴川林科所的公章,由此证实该收据已经所领导批准且同意,故收据中2万元定金属性是吴川林科所的真实表达。吴川林科所上诉称该2万元不是定金是无稽之谈。事实上,吴川林科所完全明白该2万元是合同法中的定金属性。再者,根据租赁合同第八条第2款“本合同附件是合同的组成部分,与合同正文条款具有同等的法律效力。附件与本合同有歧义的,以附件条款约定为准”的约定，收据是涉案合同的附件,该收据标明了“定金”,吴川林科所清楚该2万元具有合同法中定金的属性,吴川林科所依法应双倍返还定金。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,吴川林科所上诉理由不成立,恳请二审法院驳回上诉,维持原判,以维护法律的尊严。陈土保向一审法院起诉请求判令：一、对双方当事人于2016年7月15日签订的《官桥工区农场土地租赁合同》予以依法解除；二、吴川林科所向陈土保返还定金4万元；三、吴川林科所返还租金2万元，并判令吴川林科所承担该租金的资金占用费责任（从2016年11月1日起至清偿之日止按年息6%计算）；四、本案诉讼费用由吴川林科所承担。吴川林科所反诉请求判令：一、陈土保支付吴川林科所所欠租金6万元；二、陈土保支付吴川林科所迟延履行金94000元（缴交租金逾期计算至2020年5月30日，2万元×0.005×940天=94000元）；三、本案诉讼费由陈土保承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，陈土保、吴川林科所就租赁位于吴川林科所官桥工区土地面积30亩达成合意，双方签订了《官桥工区农场土地租赁合同》。合同生效后，陈土保按约定于2016年8月20日向吴川林科所交付定金2万元，并于2016年9月1日向吴川林科所交付2016年11月1日至2017年10月31日的租金2万元。合同包含以下内容：1、租赁期限为10年（2016年11月1日至2026年10月30日）；2、租金费用：10年的租赁金合计共20万元，即每年租金为2万元；3、租赁金支付方式：（1）签订合同的当月内，陈土保需向吴川林科所一次性缴清第一年租金；（2）第二年起的租金要在当年的10月30日前缴清。陈土保逾期缴交租赁金超过一个月的，吴川林科所有权收取滞纳金日息5‰。2016年8月20日，陈土保向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所向陈土保开具收入收据，收入收据的交来栏中填上“租用官桥工区定金”。2016年9月1日，陈土保又向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所向陈土保出具收入收据，收入收据的交来栏中填上“官桥租金（2016.11.1-2017.10.31一年租金）”。2016年10月，因官桥工区农场与官桥村连接的道路遭人故意毁坏，致使陈土保无法入场经营。其间，陈土保多次向吴川林科所反映此情况，据中共吴川市纪律检查委员会吴纪审[2018]15号文的记述，吴川林科所前负责人曾有向单位职工借款交覃榜村支部书记作修路款的情节，但是否修路及修路结果在本案中吴川林科所未能举证予以证明。陈土保认为吴川林科所既未解决租赁土地的人为妨害问题，也未将租赁的土地交付给陈土保使用，以致陈土保租赁的目的不能实现，损害了陈土保的合法权益，故提起对本案的诉讼。另查明，诉讼过程中，2020年6月3日吴川林科所雇佣邻村村民将道路部分路障拆除，吴川林科所对此的解释是和村里协商。诉讼过程中，根据陈土保的申请，一审法院到现场进行勘察，现场所见，官桥村通往租赁土地的道路被人为严重损坏且尚未修复，道路多处种植木瓜和设置路障。现供人进出的通道最狭窄处仅为一米左右。一审法院认为，本案的争讼焦点是双方的违约责任和陈土保的请求是否合理合法的问题。关于违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈土保依照合同的约定，已经向吴川林科所缴纳相关款项，吴川林科所应该向陈土保提供可以从事生产经营的场所和合理的通行道路。从双方签订的合同看，土地面积和位置为吴川林科所官桥工区内，租赁土地面积约30亩。而官桥工区的总面积是58亩，因此，该30亩租赁土地具体位置在合同中的约定是模糊的，作为出租方的吴川林科所，有义务就具体的租赁位置与陈土保方作现场核定并书面交接使用，但吴川林科所在诉讼过程中并未能举证证明尽到该义务。再者，根据现场勘察和证人的陈述，原工区与官桥村相连接的道路应为10米，虽然租赁合同中无明确吴川林科所提供给陈土保经营进出通道的具体宽度，但按照目前现场所见的通道情况，明显是不符合陈土保生产经营条件的，陈土保多次向吴川林科所交涉此事，但至今吴川林科所无法举证证明已经修复道路。陈土保在经营范围不明及通道受外因阻隔的情况下无法投入经营，是情理之所在。根据合同第五条第一项甲方的权利和义务中第4点“维护乙方的合法权益，乙方在合同有效期内经营场所受到邻村干扰（如因地界地权等和纠纷）的，甲方必须采取有效的措施确保乙方合法权益，并配合司法机关处理”的约定，吴川林科所在陈土保合同签订后进场经营前受到外界干扰道路遭到破坏的情况下，未能采取有效的措施，构成合同根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，基于吴川林科所的违约行为致使不能实现合同目的，陈土保请求解除合同，理据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈土保已经支付给吴川林科所的租金等款项，吴川林科所应予返还给陈土保。关于吴川林科所2016年8月20日所收取陈土保2万元的性质属于履约保证金还是定金的问题，双方签订的合同约定为“保证金”，但2016年8月20日的收据明确载明为“定金”。吴川林科所对此解释为本单位的职员不理解“定金”的含义，不能代表单位的真实意思表示。一审法院认为，因该加盖单位公章的收入收据为多联单，吴川林科所保存存根单用于入账之用。入账必须经过负责人签名确认。如果仅属职员失误，吴川林科所单位负责人理应发觉并与陈土保沟通解决，但该收入收据的存根吴川林科所保存至今，吴川林科所也没有提及此事。再结合合同第八条第2点“附件与本合同有歧义的，以附件条款约定为准”的约定，因合同签订在前，收入收据在后，两者对收款的性质有歧义，应以后者的记述为准，故此，确认吴川林科所2016年8月20日所收取陈土保2万元的性质属于定金，基于定金的特定法律属性，陈土保主张吴川林科所双倍返还符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，予以支持。关于吴川林科所的反诉请求问题，由于合同的违约方在于吴川林科所，陈土保由于吴川林科所的违约行为致使不能入场经营，合同无法履行，应予解除。吴川林科所主张继续履行合同、请求陈土保支付租金显属无理，对于吴川林科所的反诉请求，应予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈土保与吴川市林业科学研究所于2016年7月15日签订的《官桥工区农场土地租赁合同》；二、吴川市林业科学研究所向陈土保返还租金2万元，限于判决发生法律效力之日起五日内付清；三、吴川市林业科学研究所向陈土保返还定金4万元，限于判决发生法律效力之日起五日内付清；四、驳回吴川市林业科学研究所的反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1300元、反诉费1690元，由吴川市林业科学研究所承担。本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决关于“合同生效后，陈土保按约定于2016年8月20日向吴川林科所交付定金2万元”的事实认定有误。根据原审已质证的证据，本院纠正认定为：陈土保于2016年8月20日向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所出具收据，载明：“兹由（缴款人）：陈土保交来：租用官桥工区定金人民币（大写）：贰万元”,并由其会计主管人员及出纳员签字，加盖吴川林科所公章。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，租赁合同第四条第3款载明：“在签订合同之日乙方（陈土保）需缴纳保证金人民币贰万元正（￥20000.00元）。承包期满时，待乙方缴清欠费和履行完合同约定义务后的第5个工作日内，甲方无息退还保证金给乙方，逾期不退还的由甲方补偿迟延滞纳金日息5‰。”再查明：陈土保分别于2016年10月20日和2018年6月30日两次向吴川林科所发出请求修复被破坏的租赁土地的道路，恢复正常通行的通知。本院认为，本案案由是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对吴川林科所上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据吴川林科所的上诉理由及被上诉人陈土保的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于吴川林科所是否应退还租金2万元给陈土保的问题。吴川林科所作为土地出租方，应依照合同约定为陈土保提供界定范围明确的土地，并且应配备合理通行的道路以达到陈土保从事生产经营这一合同的根本目的。但在本案中，双方对是否交付土地存在争议，吴川林科所上诉称其已实际交付了土地供陈土保使用，但其未能提供有关土地界限现场核定及交接使用的证据。而涉案吴川林科所官桥工区总面积约58亩，远超过吴川林科所出租给陈土保的30亩土地，在双方签订的租赁合同未对出租土地边界作出明确划分，而出租方吴川林科所又未提供有关土地界限现场核定及交接使用的证据的情况下，本院综合认定涉案租赁土地未进行实际交付。另外，陈土保在缴纳2016年11月1日至2017年10月31日的租金以及相关费用，履行合同义务后，分别于2016年10月20日和2018年6月30日两次向吴川林科所发出请求修复被破坏的租赁土地的道路，恢复正常通行的通知。但吴川林科所截至一审起诉日仍未对租赁土地的通行道路进行修复。吴川林科所的行为已经违反了双方签订的租赁合同第五条的约定，即陈土保在合同有效期内经营场所受到邻村干扰的，吴川林科所必须采取有效的措施确保陈土保的合法权益。吴川林科所虽提供了中共吴川市纪律检查委员会出具的《关于给予李壁同志党内严重警告处分的决定》，拟证明时任吴川林科所副所长李壁将13000元交给覃榜村党支部书记叶某佳作修路款，但没有证据证明涉案道路因上述款项的支出而得到了修复和维护，相反，经原审现场勘测涉案道路依旧处于严重损害，多处种植木瓜和设置路障的状态。吴川林科所在陈土保签订合同后进场经营前受到外界干扰道路遭到破坏的情况下，未能采取有效的措施排除障碍，导致陈土保不能实现签订合同进行生产经营的根本目的，吴川林科所的行为已构成根本性违约。原审判决解除吴川林科所与陈土保签订的租赁合同，并判决吴川林科所退还租金2万元给陈土保并无不当，本院予以维持。吴川林科所上诉主张其不应退还租金2万元给陈土保的理由不成立，本院不予采纳。二、关于吴川林科所是否应返还4万元给陈土保的问题。双方签订的租赁合同第四条第3款明确约定了2万元的性质为保证金，并约定承包期满时，待陈土保缴清欠费和履行完全合同约定的义务后的5个工作日内，吴川林科所无息退还保证金给陈土保。现由于吴川林科所职员在收取陈土保缴纳的2万元，出具收据时记载该笔款项为定金，陈土保即主张对此笔款项性质的变更系吴川林科所的真实意思表示，收据属于与租赁合同正文条款具有同等法律效力的合同附件，在吴川林科所违约的情况下应双倍返还定金4万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，本案中，仅凭收据载明的字样“定金”二字，而无双方当事人关于定金交付期限等其他定金条款的约定，难以认定双方实质上对2万元款项的性质进行了变更。陈土保辩称收据盖有吴川林科所的公章，应是吴川林科所将2万元由租赁合同约定的保证金变更为定金的真实意思表示。但综合本案来看，出具收据的是吴川林科所的职员，并非是与陈土保签订租赁合同的法定代表人，前后两个行为的主体并不一致，不能根据另一主体出具收据的行为认定其改变了此前双方已经达成一致意思表示的合同行为。且普通职员出具收据的行为亦不能代表单位意志，变更租赁合同条款的意思表示应以单位法定代表人或单位授权可以代表单位变更合同条款的代理人在代理权限范围内作出的意思表示为准。故陈土保提出的上述理由不能成立，本院不予采纳。在租赁合同载明为“保证金”，收据记载为“定金”，而又无其他补充条款对该笔款项进行变更解释外，“定金罚则”这一带有合同惩罚性色彩条款的适用陷入了约定不明的状态，故应推定该笔款项的性质仍为保证金。根据以上分析，本院认为陈土保以吴川林科所职员出具《收据》将2万元记载为定金的行为主张适用定金罚则，不能得到支持。吴川林科所基于其违约行为，在未举证证明陈土保在合同履行期内有相关欠费记录的情况下，应向陈土保返还保证金2万元。原审判决吴川林科所向陈土保返还定金4万元不当，本院予以纠正。吴川林科所上诉主张其不应返还4万元给陈土保部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。吴川林科所的上诉主张部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。根据《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决第三项；三、限吴川市林业科学研究所于本判决发生法律效力之日起五日内向陈土保返还保证金2万元；四、驳回陈土保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元,保全费720元，由陈土保负担500元，吴川市林业科学研究所负担1520元；一审反诉费1690元，由吴川市林业科学研究所负担；二审案件受理费1300元，由陈土保负担500元，吴川市林业科学研究所负担800元(吴川市林业科学研究所已缴交二审案件受理费1300元)。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 梁子轩审判员 王 瑾二〇二一年四月十二日书记员 冯伊帆附：相关法律条文《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终598号上诉人（原审被告、反诉原告）：吴川市林业科学研究所，住所地：吴川市人民东路海滨锦绣路。负责人：曾宁。委托诉讼代理人：陈土福，广东梅江律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：陈土保，男，1968年7月28日出生，汉族，住吴川市。委托诉讼代理人：谢茂兴，男，1962年8月2日出生，汉族，住吴川市。上诉人吴川市林业科学研究所(以下简称吴川林科所)因与被上诉人陈土保土地租赁合同纠纷一案，不服广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月25日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人吴川林科所的委托诉讼代理人陈土福，被上诉人陈土保的委托诉讼代理人谢茂兴到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴川林科所上诉请求：一、撤销原判第二项“吴川林科所向陈土保返还租金2万元”；二、撤销原判第三项“吴川林科所向陈土保返还定金4万元”；三、涉诉一、二审诉讼费由陈土保承担。事实和理由：一、原审认定吴川林科所未履行将涉案租赁土地交付给陈土保使用的义务是错误的。官桥工区的总面积是58亩，陈土保所承租的30亩农场土地四周有树木圈围，范围和界线是特定、明确的，不存在争议，一直由他人耕种到陈土保承租前。陈土保多次到现场察看，知道租赁土地的位置、界线、地貌等状况。合同签订后，在吴川林科所的督促下，原承租人已经离开租赁土地，吴川林科所告知陈土保可进场使用。从签订合同至本案开庭审理前，陈土保从来没有向吴川林科所提出过承租土地因界线不清、租赁范围不明而影响其使用的问题。如果陈土保认为其不清楚承租土地的界线，双方当前即可到现场进行明确。法律没有限定租赁土地交付使用必须采用书面确认的方式，吴川林科所已经确保涉案土地不被他人占用，且口头告知陈土保可随时使用土地，即是已经履行了交付出租土地的义务。原审以吴川林科所没通过书面方式与陈土保交接租赁土地为由否定吴川林科所已履行交付义务是错误的。二、原审仅凭目前现场所见的通道情况，即断定涉案土地不符合陈土保生产经营条件是错误的。现场情况恰恰证明涉案土地通道符合生产经营条件需要。实际情况是有7米宽的乡村道路到达离涉案土地20米处，然后有2米多宽的田基到达涉案土地，人员和耕作农具可到达涉案土地，具备生产经营条件。合同并没有约定涉案土地通道的宽度，也没有约定可通行的车辆，即使涉案土地通道的宽度改变，也不能据此认定吴川林科所违约。三、虽然涉案土地的出入通道一度因附近村民耕种田地造成泥土堆积，道路被挖断，但吴川林科所接到陈土保的反映后，即向镇政府、派出所反映情况，并请求社区干部介入处理。在社区干部处理下，被挖断的道路得到回填，堆积的泥土被清走，出入涉案土地的道路恢复通行。至于涉案土地外通道边上的土地属他人所有和使用，附近村民在涉案土地通道边上属其所有的农田上进行耕种，吴川林科所无权干涉。吴川林科所提供了处理道路费用收据的书证和现场照片给法庭，法庭工作人员亦到场查看了现场，却无视现场能通行的真实情况，孤立地看待收据，从而得出吴川林科所不履行排除干扰的义务和无法举证证明道路修复的错误结论。民事证据的证明程度是概然性标准。吴川林科所支出的处理涉案土地道路费用是经过纪委调查确认的，证明了是真实支出，且现场能够通行，这足以证明吴川林科所确实采取措施积极解决陈土保提出的道路被毁问题，已经履行了排除干扰的合同义务。四、原审将吴川林科所于2016年8月20日收取陈土保2万元的性质认定为定金是错误的。收据是无法律常识、不懂“定金”法律属性、不能代表单位意志的财务人员出具的。2万元作为定金不是吴川林科所的真实意思表示。原审认定该收据经过负责人签名确认是错误的。实践中，收据入账无须单位负责人签字确认。即使单位负责人在收据上签字，也不能认定单位负责人就有将该收据中的2万元当作定金收取的意思，因为该负责人也未注意到且理解该收据上“定金”二字的含义。2万元是依据合同中的保证金条款收取，该保证金性质是双方明确、特别的约定，在未经单位负责人明确表示变更的情况下，单凭收据上“定金”二字就认定该2万元属于定金是错误的。综上，请求二审依法查明事实，纠正一审错误，维护吴川林科所的合法权益。被上诉人陈土保辩称：一、双方签订的合同中约定陈土保在合同有效期内经营场所受到邻村干扰(因地界、地权等争议和纠纷)的,吴川林科所必须采取有效措施确保陈土保权益。合同生效后,陈土保根据合同的约定向吴川林科所缴交第一年租金2万元,并向吴川林科所缴交定金2万元,陈土保履行了合同的义务。但吴川林科所并未将租赁土地交付给陈土保使用。根据(2014)湛吴法民三初字第114号《民事判决书》、(86)吴证内字第1423号《公证书》、1986年8月23日《承包农场合同》所确定的事实,涉案官桥工区土地总面积约58亩,涉案的租赁合同约定租赁的30亩土地是58亩土地中的一部分,吴川林科所至一审起诉之日止尚未将租赁的30亩土地交付给陈土保使用。事实上,吴川林科所从未在58亩的土地中将租赁的30亩的具体位置进行现场交付,现场划界,未划界立桩。陈土保租赁的是30亩土地,不是租赁58亩土地,租赁的30亩土地是58亩土地中的组成部分，未独立分割。二、吴川林科所未对遭受被破坏的道路进行恢复,违反了合同第五条第四款的约定。2016年10月陈土保准备使用租赁土地时,发现土地前唯一的道路被邻村故意挖断推毁。2016年10月15日,陈土保以电话方式要求吴川林科所有效处理道路被毁情况,并于2016年10月20日通过邮政快递方式向吴川林科所发出《关于官桥工区租赁土地道路被破坏请求恢复的报告》。2018年6月30日,陈土保又一次通过邮政快递方式向吴川林科所发出《关于尽快解决租赁土地道路被掘毁的纠纷恢复道路通行的通知》。但至起诉之日止,被掘毁的道路尚未得到有效的处理和恢复。根据吴川林科所一审时提交的吴川市纪委作出的《关于给予李壁同志党内严重警告处分的决定》(吴纪审[2018]15号)显示,吴川林科所对被掘毁的道路处理办法为由职工李某泉向职工陈某借13000元,交由覃榜村党支部叶某佳作修路款。事实上,被掘毁的道路至起诉之日尚未修复,一审法院应陈土保的申请到现场勘察,现场所见被挖掘的道路被人为严重损坏且尚未修复,道路多处种植木瓜和设置路障,供进出的道路最为狭窄处仅为1米左右。吴川林科所职工陈阐明、李均豪在一审庭审中出庭作证时证实,租赁土地前原道路约十米左右。吴川林科所对遭受破坏的道路未尽合同约定的责任,未请求司法机关处理,以致涉案土地无路可行。三、2016年8月20日吴川林科所收取陈土保的定金2万元,因吴川林科所构成违约,依法应承担双倍返还的责任。吴川林科所出具的收据中清楚写明收款性质为定金。收据中除有吴川林科所的财务人员签字外,还加盖了单位公章。根据2018年10月15日《广东省人民政府办公厅关于修订广东省国家行政机关及企业事业单位社会团体印章、街牌管理规定的通知》、《广东省国家行政机关和企业事业单位社会团体印章、街牌管理的规定》第四条第三款“国家行政机关和企业事业单位,社会团体必须建立健全印章管理制度,加强用印管理,严格审批手续。未经本单位领导批准,不得擅自使用单位印章”的规定,收据加盖了吴川林科所的公章,由此证实该收据已经所领导批准且同意,故收据中2万元定金属性是吴川林科所的真实表达。吴川林科所上诉称该2万元不是定金是无稽之谈。事实上,吴川林科所完全明白该2万元是合同法中的定金属性。再者,根据租赁合同第八条第2款“本合同附件是合同的组成部分,与合同正文条款具有同等的法律效力。附件与本合同有歧义的,以附件条款约定为准”的约定，收据是涉案合同的附件,该收据标明了“定金”,吴川林科所清楚该2万元具有合同法中定金的属性,吴川林科所依法应双倍返还定金。综上,一审判决认定事实清楚,适用法律正确,吴川林科所上诉理由不成立,恳请二审法院驳回上诉,维持原判,以维护法律的尊严。陈土保向一审法院起诉请求判令：一、对双方当事人于2016年7月15日签订的《官桥工区农场土地租赁合同》予以依法解除；二、吴川林科所向陈土保返还定金4万元；三、吴川林科所返还租金2万元，并判令吴川林科所承担该租金的资金占用费责任（从2016年11月1日起至清偿之日止按年息6%计算）；四、本案诉讼费用由吴川林科所承担。吴川林科所反诉请求判令：一、陈土保支付吴川林科所所欠租金6万元；二、陈土保支付吴川林科所迟延履行金94000元（缴交租金逾期计算至2020年5月30日，2万元×0.005×940天=94000元）；三、本案诉讼费由陈土保承担。一审法院认定事实：2016年7月15日，陈土保、吴川林科所就租赁位于吴川林科所官桥工区土地面积30亩达成合意，双方签订了《官桥工区农场土地租赁合同》。合同生效后，陈土保按约定于2016年8月20日向吴川林科所交付定金2万元，并于2016年9月1日向吴川林科所交付2016年11月1日至2017年10月31日的租金2万元。合同包含以下内容：1、租赁期限为10年（2016年11月1日至2026年10月30日）；2、租金费用：10年的租赁金合计共20万元，即每年租金为2万元；3、租赁金支付方式：（1）签订合同的当月内，陈土保需向吴川林科所一次性缴清第一年租金；（2）第二年起的租金要在当年的10月30日前缴清。陈土保逾期缴交租赁金超过一个月的，吴川林科所有权收取滞纳金日息5‰。2016年8月20日，陈土保向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所向陈土保开具收入收据，收入收据的交来栏中填上“租用官桥工区定金”。2016年9月1日，陈土保又向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所向陈土保出具收入收据，收入收据的交来栏中填上“官桥租金（2016.11.1-2017.10.31一年租金）”。2016年10月，因官桥工区农场与官桥村连接的道路遭人故意毁坏，致使陈土保无法入场经营。其间，陈土保多次向吴川林科所反映此情况，据中共吴川市纪律检查委员会吴纪审[2018]15号文的记述，吴川林科所前负责人曾有向单位职工借款交覃榜村支部书记作修路款的情节，但是否修路及修路结果在本案中吴川林科所未能举证予以证明。陈土保认为吴川林科所既未解决租赁土地的人为妨害问题，也未将租赁的土地交付给陈土保使用，以致陈土保租赁的目的不能实现，损害了陈土保的合法权益，故提起对本案的诉讼。另查明，诉讼过程中，2020年6月3日吴川林科所雇佣邻村村民将道路部分路障拆除，吴川林科所对此的解释是和村里协商。诉讼过程中，根据陈土保的申请，一审法院到现场进行勘察，现场所见，官桥村通往租赁土地的道路被人为严重损坏且尚未修复，道路多处种植木瓜和设置路障。现供人进出的通道最狭窄处仅为一米左右。一审法院认为，本案的争讼焦点是双方的违约责任和陈土保的请求是否合理合法的问题。关于违约责任的问题，根据《中华人民共和国合同法》第八条的规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈土保依照合同的约定，已经向吴川林科所缴纳相关款项，吴川林科所应该向陈土保提供可以从事生产经营的场所和合理的通行道路。从双方签订的合同看，土地面积和位置为吴川林科所官桥工区内，租赁土地面积约30亩。而官桥工区的总面积是58亩，因此，该30亩租赁土地具体位置在合同中的约定是模糊的，作为出租方的吴川林科所，有义务就具体的租赁位置与陈土保方作现场核定并书面交接使用，但吴川林科所在诉讼过程中并未能举证证明尽到该义务。再者，根据现场勘察和证人的陈述，原工区与官桥村相连接的道路应为10米，虽然租赁合同中无明确吴川林科所提供给陈土保经营进出通道的具体宽度，但按照目前现场所见的通道情况，明显是不符合陈土保生产经营条件的，陈土保多次向吴川林科所交涉此事，但至今吴川林科所无法举证证明已经修复道路。陈土保在经营范围不明及通道受外因阻隔的情况下无法投入经营，是情理之所在。根据合同第五条第一项甲方的权利和义务中第4点“维护乙方的合法权益，乙方在合同有效期内经营场所受到邻村干扰（如因地界地权等和纠纷）的，甲方必须采取有效的措施确保乙方合法权益，并配合司法机关处理”的约定，吴川林科所在陈土保合同签订后进场经营前受到外界干扰道路遭到破坏的情况下，未能采取有效的措施，构成合同根本性违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项的规定，基于吴川林科所的违约行为致使不能实现合同目的，陈土保请求解除合同，理据充分，予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，陈土保已经支付给吴川林科所的租金等款项，吴川林科所应予返还给陈土保。关于吴川林科所2016年8月20日所收取陈土保2万元的性质属于履约保证金还是定金的问题，双方签订的合同约定为“保证金”，但2016年8月20日的收据明确载明为“定金”。吴川林科所对此解释为本单位的职员不理解“定金”的含义，不能代表单位的真实意思表示。一审法院认为，因该加盖单位公章的收入收据为多联单，吴川林科所保存存根单用于入账之用。入账必须经过负责人签名确认。如果仅属职员失误，吴川林科所单位负责人理应发觉并与陈土保沟通解决，但该收入收据的存根吴川林科所保存至今，吴川林科所也没有提及此事。再结合合同第八条第2点“附件与本合同有歧义的，以附件条款约定为准”的约定，因合同签订在前，收入收据在后，两者对收款的性质有歧义，应以后者的记述为准，故此，确认吴川林科所2016年8月20日所收取陈土保2万元的性质属于定金，基于定金的特定法律属性，陈土保主张吴川林科所双倍返还符合《中华人民共和国合同法》第一百一十五条“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金”的规定，予以支持。关于吴川林科所的反诉请求问题，由于合同的违约方在于吴川林科所，陈土保由于吴川林科所的违约行为致使不能入场经营，合同无法履行，应予解除。吴川林科所主张继续履行合同、请求陈土保支付租金显属无理，对于吴川林科所的反诉请求，应予以驳回。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第一款第四项、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、解除陈土保与吴川市林业科学研究所于2016年7月15日签订的《官桥工区农场土地租赁合同》；二、吴川市林业科学研究所向陈土保返还租金2万元，限于判决发生法律效力之日起五日内付清；三、吴川市林业科学研究所向陈土保返还定金4万元，限于判决发生法律效力之日起五日内付清；四、驳回吴川市林业科学研究所的反诉请求。如果未按判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费用1300元、反诉费1690元，由吴川市林业科学研究所承担。本案二审期间，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决关于“合同生效后，陈土保按约定于2016年8月20日向吴川林科所交付定金2万元”的事实认定有误。根据原审已质证的证据，本院纠正认定为：陈土保于2016年8月20日向吴川林科所缴纳2万元，吴川林科所出具收据，载明：“兹由（缴款人）：陈土保交来：租用官桥工区定金人民币（大写）：贰万元”,并由其会计主管人员及出纳员签字，加盖吴川林科所公章。原审判决查明的其他事实清楚，本院予以确认。另查明，租赁合同第四条第3款载明：“在签订合同之日乙方（陈土保）需缴纳保证金人民币贰万元正（￥20000.00元）。承包期满时，待乙方缴清欠费和履行完合同约定义务后的第5个工作日内，甲方无息退还保证金给乙方，逾期不退还的由甲方补偿迟延滞纳金日息5‰。”再查明：陈土保分别于2016年10月20日和2018年6月30日两次向吴川林科所发出请求修复被破坏的租赁土地的道路，恢复正常通行的通知。本院认为，本案案由是土地租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对吴川林科所上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据吴川林科所的上诉理由及被上诉人陈土保的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于吴川林科所是否应退还租金2万元给陈土保的问题。吴川林科所作为土地出租方，应依照合同约定为陈土保提供界定范围明确的土地，并且应配备合理通行的道路以达到陈土保从事生产经营这一合同的根本目的。但在本案中，双方对是否交付土地存在争议，吴川林科所上诉称其已实际交付了土地供陈土保使用，但其未能提供有关土地界限现场核定及交接使用的证据。而涉案吴川林科所官桥工区总面积约58亩，远超过吴川林科所出租给陈土保的30亩土地，在双方签订的租赁合同未对出租土地边界作出明确划分，而出租方吴川林科所又未提供有关土地界限现场核定及交接使用的证据的情况下，本院综合认定涉案租赁土地未进行实际交付。另外，陈土保在缴纳2016年11月1日至2017年10月31日的租金以及相关费用，履行合同义务后，分别于2016年10月20日和2018年6月30日两次向吴川林科所发出请求修复被破坏的租赁土地的道路，恢复正常通行的通知。但吴川林科所截至一审起诉日仍未对租赁土地的通行道路进行修复。吴川林科所的行为已经违反了双方签订的租赁合同第五条的约定，即陈土保在合同有效期内经营场所受到邻村干扰的，吴川林科所必须采取有效的措施确保陈土保的合法权益。吴川林科所虽提供了中共吴川市纪律检查委员会出具的《关于给予李壁同志党内严重警告处分的决定》，拟证明时任吴川林科所副所长李壁将13000元交给覃榜村党支部书记叶某佳作修路款，但没有证据证明涉案道路因上述款项的支出而得到了修复和维护，相反，经原审现场勘测涉案道路依旧处于严重损害，多处种植木瓜和设置路障的状态。吴川林科所在陈土保签订合同后进场经营前受到外界干扰道路遭到破坏的情况下，未能采取有效的措施排除障碍，导致陈土保不能实现签订合同进行生产经营的根本目的，吴川林科所的行为已构成根本性违约。原审判决解除吴川林科所与陈土保签订的租赁合同，并判决吴川林科所退还租金2万元给陈土保并无不当，本院予以维持。吴川林科所上诉主张其不应退还租金2万元给陈土保的理由不成立，本院不予采纳。二、关于吴川林科所是否应返还4万元给陈土保的问题。双方签订的租赁合同第四条第3款明确约定了2万元的性质为保证金，并约定承包期满时，待陈土保缴清欠费和履行完全合同约定的义务后的5个工作日内，吴川林科所无息退还保证金给陈土保。现由于吴川林科所职员在收取陈土保缴纳的2万元，出具收据时记载该笔款项为定金，陈土保即主张对此笔款项性质的变更系吴川林科所的真实意思表示，收据属于与租赁合同正文条款具有同等法律效力的合同附件，在吴川林科所违约的情况下应双倍返还定金4万元。根据《中华人民共和国担保法》第九十条“定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效”的规定，本案中，仅凭收据载明的字样“定金”二字，而无双方当事人关于定金交付期限等其他定金条款的约定，难以认定双方实质上对2万元款项的性质进行了变更。陈土保辩称收据盖有吴川林科所的公章，应是吴川林科所将2万元由租赁合同约定的保证金变更为定金的真实意思表示。但综合本案来看，出具收据的是吴川林科所的职员，并非是与陈土保签订租赁合同的法定代表人，前后两个行为的主体并不一致，不能根据另一主体出具收据的行为认定其改变了此前双方已经达成一致意思表示的合同行为。且普通职员出具收据的行为亦不能代表单位意志，变更租赁合同条款的意思表示应以单位法定代表人或单位授权可以代表单位变更合同条款的代理人在代理权限范围内作出的意思表示为准。故陈土保提出的上述理由不能成立，本院不予采纳。在租赁合同载明为“保证金”，收据记载为“定金”，而又无其他补充条款对该笔款项进行变更解释外，“定金罚则”这一带有合同惩罚性色彩条款的适用陷入了约定不明的状态，故应推定该笔款项的性质仍为保证金。根据以上分析，本院认为陈土保以吴川林科所职员出具《收据》将2万元记载为定金的行为主张适用定金罚则，不能得到支持。吴川林科所基于其违约行为，在未举证证明陈土保在合同履行期内有相关欠费记录的情况下，应向陈土保返还保证金2万元。原审判决吴川林科所向陈土保返还定金4万元不当，本院予以纠正。吴川林科所上诉主张其不应返还4万元给陈土保部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。综上，原审判决认定事实部分不清，适用法律及实体处理部分不当，应予纠正。吴川林科所的上诉主张部分有理，有理部分予以支持，无理部分予以驳回。根据《中华人民共和国担保法》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项的规定，判决如下：一、维持广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决第一、二、四项；二、撤销广东省吴川市人民法院(2020)粤0883民初1076号民事判决第三项；三、限吴川市林业科学研究所于本判决发生法律效力之日起五日内向陈土保返还保证金2万元；四、驳回陈土保的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1300元,保全费720元，由陈土保负担500元，吴川市林业科学研究所负担1520元；一审反诉费1690元，由吴川市林业科学研究所负担；二审案件受理费1300元，由陈土保负担500元，吴川市林业科学研究所负担800元(吴川市林业科学研究所已缴交二审案件受理费1300元)。本判决为终审判决。审判长 刘 芳审判员 梁子轩审判员 王 瑾二〇二一年四月十二日书记员 冯伊帆附：相关法律条文《中华人民共和国担保法》第九十条定金应当以书面形式约定。当事人在定金合同中应当约定支付交付定金的期限。定金合同从实际交付定金之日起生效。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。