安徽省合肥市包河区人民法院民 事 判 决 书（2020）皖0111民初13123号原告：安徽联投商管投资有限公司,住所地合肥市包河区经济开发区兰州路88号A座1150室,统一社会信用代码91340100MA2N4H309C。法定代表人:吴立晓，经理。委托诉讼代理人：朱正锐，北京盈科（合肥）律师事务所律师。被告：奥申扬帆(北京)教育科技有限公司,住所地北京市朝阳区北三环东路8号1幢-3至26层101内9层9072房间,统一社会信用代码911101113484430489。法定代表人：朱国庭。原告安徽联投商管投资有限公司诉被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告安徽联投商管投资有限公司的委托诉讼代理人朱正锐到庭参加诉讼，被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。安徽联投商管投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付其关联公司合肥奥申泓宸教育咨询有限公司支付违约金245465.68元(自合同解除日至合同到期日的总租金的20%,即2020年5月19日至合同到期日);2.判令被告承担其关联公司合肥奥申泓宸教育咨询有限公司支付实际租赁费用支付到期日至实际搬离日之间的用费107387.20元(2020年2月10日至2020年5月19日);3.判令被告承担其关联公司合肥奥申泓宸教育咨询有限公司补缴已经减免的租金优惠193296.96元;4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由:被告奥申扬帆于2018年7月30日与原告签订了《联投中心商铺租赁合同》(以下简称“租赁合同”),后被告及其关联公司合肥奥申泓宸教育咨询有限公司与原告签订《租赁合同变更协议书》(以下简称“变更协议”),约定自2018年8月1日起将租赁合同的承租方变更为奥申泓宸,但因两公司系关联公司,在变更协议中,被告承诺就主体变更后的合同履行承担连带责任。2020年2月10日起,被告的关联公司拒绝缴纳租赁费用,在原告不断主张权利无果后,原告于2020年5月19日现场送达《合同解除通知书》。被告奥申扬帆（北京）教育科技有限公司未作答辩，亦未提交相关证据。经审理查明：2018年7月20日，安徽联投商管投资有限公司作为甲方、奥申扬帆（北京）教育科技有限公司作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，甲方将合肥联投中心C栋第3层，商铺号为301-2号房屋出租给乙方使用，租赁面积为671.17平方米。租赁期限自2018年8月10日起至2023年8月9日止。甲方有权视商铺实际情况另行通知商铺交付日期，并有权在2018年8月10日前交付商铺，若提前交付的，则租赁期限起始日相应提前。商铺交付日至2018年10月1日前为甲方给予乙方的装修期，无论乙方能否在装修期完成装修，本合同均自2018年8月10日起计租。租金按约定租赁面积671.17平方米计算，第一年月度租赁费用为32216.16元，该租赁费用由租金、管理费、物业服务及公摊能耗费组成，其中月租金标准为21.5元/平方米，月管理费标准为21.5元/平方米，月物业服务费及公摊能耗费标准为5元/平方米。合同第4.3约定，为扶持乙方经营，甲方给予乙方正式计租后7个月的免租期，其中2018年免租3个月，2019年免租3个月，2020年免租1个月。免租期内，乙方无需承担租金、管理费，但应当承担该商铺发生的水、店、燃气、热力等公用事业费用即物业服务及公摊能耗费等其他应由乙方承担的费用。如因乙方原因导致本合同提前解除，则乙方应在本合同解除当日内按月租赁费用标准补交减免的全部费用，否则，乙方除须支付前述款项外，每逾期一天，还须向甲方支付该款项的千分之三作为违约金。乙方在逾期缴纳租赁费用达15天或欠付租赁费用总额相当于1个月租赁费用额度的，视为乙方根本违约，甲方有权单方解除合同，并没收乙方已缴的租赁保证金，以及处以乙方自合同解除日至合同到期日的总租金的20%作为违约金，若造成甲方其他损失的，乙方还须另行赔偿。乙方应于签署本合同同时向甲方一次性支付64432.32元作为租赁保证金。后，2018年8月10日，原告将案涉房屋交给乙方，双方签订了《联投中心商铺交接确认书》。2018年8月16日，安徽联投商管投资有限公司作为甲方、奥申扬帆（北京）教育科技有限公司作为乙方、合肥奥申泓宸教育咨询有限公司作为丙方签订《租赁合同变更协议》一份，约定自2018年8月1日起，租赁合同的承租方由乙方变更为丙方。2018年8月1日起而产生的租赁费用由丙方向甲方缴纳。丙方应对乙方在租赁关系变更之前所产生的债务向甲方承担连带责任保证，乙方同时也应对丙方的租赁关系变更之后全面履行合同义务向甲方承担连带责任保证。2019年12月27日，原告向合肥奥申泓宸教育咨询有限公司发送函件，要求合肥奥申泓宸教育咨询有限公司于2020年1月11日前交纳2020年2月10日-2020年5月9日的租金、商业管理费、物业服务费等各项费用。原告于2020年3月2日向合肥奥申泓宸教育咨询有限公司出具《违约告知函》并于2020年4月1日出具《合同解除通知书》。合肥奥申泓宸教育咨询有限公司在该通知书下方备注于2020年5月19日收到。同日合肥奥申泓宸教育咨询有限公司出具《承诺书》一份，承诺于2020年5月19日起至5月25日撤场完毕并按要求办理撤场手续，放弃所有遗留物品所有权。2020年5月19日，合肥奥申泓宸教育咨询有限公司委托黎涛办理撤场事宜。庭审中，原告陈述合肥奥申泓宸教育咨询有限公司已经支付了截止至2020年2月9日的租金。原告未退还被告租赁保证金。上述事实，有原告当庭陈述、《房屋租赁合同》、《联投中心商铺交接确认书》、《租赁合同变更协议》、《违约告知函》、《合同解除通知书》、《承诺书》、《委托书》等证据在卷证明。本院认为：依法成立的合同受法律保护。原被告之间签订的《房屋租赁合同》及原被告与合肥奥申泓宸教育咨询有限公司签订的《租赁合同变更协议》系三方真实意思表示，合法有效，三方均应按照该合同约定履行各自义务。依据双方合同约定，合肥奥申泓宸教育咨询有限公司应在2020年1月11日前支付下一季度租金，其未能全额支付租金已构成违约，联投公司有权依据双方合同约定行使合同解除权，且解除合同的通知已于2020年5月19日送达合肥奥申泓宸教育咨询有限公司，案涉合同自通知到达之日解除，故案涉合同实际已经解除。原告依约交付租赁物，合肥奥申泓宸教育咨询有限公司应依约缴纳租金，现其尚欠2020年2月10日-2020年5月19日租金、管理费、物业服务及公摊能耗费107387.20元，理应继续支付。同时，因新冠肺炎疫情对经营产生了较大影响，根据《中华人民共和国民法总则》第六条“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”之规定，结合涉案租赁合同的履行实际，本院综合考量认为该期间损失应由双方共同分担为宜，酌情对合肥奥申泓宸教育咨询有限公司该期间的房租予以减免，确定扣除1个半月的租金及管理费。综上，合肥奥申泓宸教育咨询有限公司还应支付租金、管理费、物业服务及公摊能耗费64096.73元（107387.20元-43290.47元）。根据合同约定，如因承租人原因导致本合同提前解除，则承租人应当补交免租期减免的全部费用，联投公司要求补缴已经减免的租金优惠193296.96元，但合同约定免租期间，承租方无需承担租金和管理费，但应承担物业服务费及公摊能耗费，故依此计算，联投公司之前减免的租金优惠为173161.86元，本院予以调整。联投公司诉求违约金245465.68元，但违约金性质以补偿性为主、以惩罚性为辅，在判定违约金是否约定过高时，应当兼顾合同履行情况、当事人过错程度以及预期利益等因素综合确定。因案涉合同已经约定了保证金条款，而原告也未提供证据证明合同解除对其造成了租赁保证金不足以补偿的实际损失，本院认为被告缴纳的租赁保证金可以弥补原告的损失，故对原告的违约金诉求不予支持。根据《租赁合同变更协议书》约定，奥申扬帆(北京)教育科技有限公司应对合肥奥申泓宸教育咨询有限公司在租赁关系变更之后全面履行合同义务向原告承担连带责任保证，故原告安徽联投商管投资有限公司要求被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司在本案中就案涉租金、管理费、物业服务及公摊耗能费等承担清偿责任，有事实和法律依据，本院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联投商管投资有限公司租金、管理费、物业服务及公摊能耗费64096.73元；二、被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告安徽联投商管投资有限公司已减免的租金优惠173161.86元；三、驳回原告安徽联投商管投资有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9262元，由原告安徽联投商管投资有限公司负担5000元，由被告奥申扬帆(北京)教育科技有限公司负担4262元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省合肥市中级人民法院。审 判 长 程 婷人民陪审员 姚 燕人民陪审员 强 华二〇二一年四月二十九日书 记 员 赵子薇附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证；连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。