广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终250号上诉人（原审原告）：吴国佳，男，汉族，住广东省佛山市南海区。上诉人（原审原告）：佛山市南海荣昭置业发展有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：冯某，该公司董事长。两上诉人的共同委托诉讼代理人：王世理，广东京兆律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：佛山市凯芝林主题酒店有限公司，住所地广东省佛山市南海区。法定代表人：王某。上诉人吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司（以下简称荣昭公司）因与被上诉人佛山市凯芝林主题酒店有限公司（以下简称凯芝林公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴国佳、荣昭公司上诉请求：1.撤销一审判决第五项；2.变更一审判决第一项为：判令凯芝林公司支付租金225249.8元，并以每月欠付的租金为本金，按照日万分之五标准支付违约金27380.89元（暂计至2020年9月25日，此后按该标准计至付清之日止）；3.变更一审判决第二项为：判令凯芝林公司支付营运费659817.45元，并以每月欠付的营运费为本金，按照日万分之五标准支付违约金80206.05元（暂计至2020年9月25日，此后按该标准计至付清之日止）；4.变更一审判决第三项为：判令凯芝林公司支付欠付的水电费108437.85元，并以每月欠付的水电费为本金，按照日万分之五标准支付违约金16122.17元（暂计至2020年9月25日，此后按该标准计至付清之日止）;5.本案一、二审诉讼费用由凯芝林公司负担。事实和理由：1.一审法院酌情判令2020年2月至2020年4月期间的租金、营运费应减半收取，缺乏事实和法律依据。2.一审判决租金、营运费、水电费的违约金计算标准下调至万分之二，缺乏事实和法律依据。3.一审判决对凯芝林应付的水电费计算有误，少算了19121.4元，实际应为108437.85元。凯芝林公司未发表辩论意见。吴国佳、荣昭公司向一审法院起诉请求：1.凯芝林公司立即向吴国佳、荣昭公司一次性支付拖欠的租金、营运费、水电费本金(计至2020年6月10日应付)共1105262.46元；2.凯芝林公司向吴国佳、荣昭公司支付上述欠付租金、营运费、水电费的逾期滞纳金91148.3元（按拖欠金额总额的日万分之五标准，计至实际付清之日止，暂计至2020年6月10日)；3.凯芝林公司承担吴国佳、荣昭公司律师费25000元；4.凯芝林公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：某星广场已办理房地产权证，登记权利人为佛山市南海区××××××某水股份合作经济社。佛山市南海区××××××某水股份合作经济社于2016年10月25日出具《出租确认书》，载明该社同意吴国佳以其名义出租某星广场的商铺、办公综合楼等，租赁期限自2014年4月1日至2044年3月31日。2018年1月16日，吴国佳与凯芝林公司签订《商铺租赁合同》，约定凯芝林公司承租位于某镇某乐路**号“某星广场”*栋*层**号、*层***号、*层**号、首层酒店大堂铺位。租赁期限自2018年1月16日起至2032年11月15日止。凯芝林公司应于每月5日或之前支付当月租金及物管费等合同约定的相关费用。逾期支付租金、物管费及其他约定应缴费用等，则每日按拖欠金额的千分之五支付滞纳金，并承担吴国佳因代缴费用而产生的经济损失。第11.1条约定，双方确认的联系人及联系方式，邮件发出之日为送达之日。第11.2条约定，守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。2018年1月16日起至2018年3月15日，不收取租金。第1年：2018年3月16日起至2018年11月15日，每月租金为21387.69元。第2年：2018年11月16日起至2019年11月15日，每月租金为22029.32元。第3年：2019年11月16日起至2020年11月15日，每月租金为22690.20元。第4年：2020年11月16日起至2021年11月15日，每月租金为23370.90元。同日，荣昭公司和凯芝林公司签订《商业营运管理服务合同》，约定荣昭公司为某星广场商场提供商业营运管理服务，凯芝林公司认可荣昭公司前述商业营运管理服务。2018年11月16日起至2019年11月15日,每月商业营运费64529.82元，2019年11月16日至2020年11月15日，每月商业营运费为66465.72元。2020年11月16日起至2021年11月15日，每月商业营运费为68459.69元。该合同第3.2条约定，除首月营运服务费自该合同签订之日即时支付外，每月营运服务费须于当月5日前支付。第3.4条约定，水电费须于每月15日前支付上月使用的费用。第8.1条约定，凯芝林公司延迟缴付商业营运管理服务费用或其他任何应缴费用（包括但不限于水电费等）的，每延误一日，应按日支付欠付金额千分之五的违约金至所有应付费用全部支付。第10.3条约定，守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担。同日，吴国佳、荣昭公司和凯芝林公司签订《补充协议》，约定前述两份合同密不可分，共同履行组成租赁及运营服务的统一整体等等。吴国佳、荣昭公司委托广东京兆律师事务所代理本案诉讼，支付律师费25000元。吴国佳、荣昭公司陈述，至一审庭审终结时，涉讼租赁物由凯芝林公司占有使用，凯芝林公司欠费情况见附表中欠租金、营运费及水电费金额。吴国佳、荣昭公司陈述计租周期和计费周期均按自然月。一审法院认为，吴国佳、荣昭公司和凯芝林公司签订的《商铺租赁合同》《商业营运管理服务合同》及《补充协议》为双方真实意思表示，并未违反法律、行政法规强制性法律规定，合法有效。双方约定凯芝林公司应在每月5日前支付当月租金、当月营运服务费，每月15日前支付上月水电费，吴国佳、荣昭公司主张凯芝林公司自2019年7月起未能足额支付租金费用，凯芝林公司没有提出抗辩并举证反驳，一审法院认定凯芝林公司至2020年6月10日，应支付至2020年6月30日的租金、至2020年6月30日的营运费及至2020年4月水电费。凯芝林公司承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施确可能导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金和营运费对其明显不公平，一审法院结合实际情况及根据公平原则，酌情认定2020年2月至2020年4月期间的租金和营运费应予减半收取。双方约定，凯芝林公司迟延支付租金、营运费和水电费，按日千分之五计付逾期违约金。一审法院根据公平原则，酌情调整为按日万分之二计算违约金。但双方约定当月水电费于下月15日前支付，故水电费的逾期违约金应从下月16日起计算。双方约定当月租金和营运费应于当月5日前支付，租金和营运费的逾期违约金应从当月6日起计算。凯芝林公司应付租金、营运费及水电费、逾期违约金见附表。月份计费天数（天）欠租金（元）合同收费日期截止收费日期滞纳天数（天）滞纳金（元）2019.93022029.322019-9-62020-9-253851696.262019.103122029.322019-10-62020-9-253551564.082019.111511014.662019-11-62020-9-25324713.752019.111511345.12019-11-62020-9-25324735.162019.123122690.22019-12-62020-9-252941334.182020.13122690.22020-1-62020-9-252631193.502020.22911345.12020-2-62020-9-25232526.412020.33111345.12020-3-62020-9-25203460.612020.43011345.12020-4-62020-9-25172390.272020.53122690.22020-5-62020-9-25142644.402020.63022690.22020-6-62020-9-25111503.72总计191214.59762.36月份计费天数（天）欠营运费（元）合同收费日期截止收费日期滞纳天数（天）滞纳金（元）2019.93064529.822019-9-62020-9-253854968.802019.103164529.822019-10-62020-9-253554581.622019.111532264.912019-11-62020-9-253242090.772019.111533232.862019-11-62020-9-253242153.492019.123166465.722019-12-62020-9-252943908.182020.13166465.722020-1-62020-9-252633496.102020.22933232.862020-2-62020-9-252321542.002020.33133232.862020-3-62020-9-252031349.252020.43033232.862020-4-62020-9-251721143.212020.53166465.722020-5-62020-9-251421887.632020.63066465.722020-6-62020-9-251111475.54总计560118.8728596.58水电费发生月份计费天数（天）欠水电费（元）合同收费日期截止收费日期滞纳天数（天）滞纳金（元）2019.73119121.42019-8-162020-9-254061552.662019.83116133.42019-9-162020-9-253751210.012019.93015479.12019-10-162020-9-253451068.062019.103110882.82019-11-162020-9-25314683.442019.11309052.652019-12-162020-9-25284514.192019.12315173.652020-1-162020-9-25253261.792020.13110668.62020-2-162020-9-25222473.692020.2296013.352020-3-162020-9-25193232.122020.3315471.552020-4-162020-9-25162177.282020.43010441.352020-5-162020-9-25132275.65总计89316.456448.87《商铺租赁合同》和《商业营运管理服务合同》约定，守约方为追究违约方违约责任而支出的所有合理费用（包括但不限于诉讼费、律师费等）均由违约方承担,吴国佳、荣昭公司已举证证明发生律师费25000元，凯芝林公司应支付予吴国佳、荣昭公司，一审法院对吴国佳、荣昭公司的相应请求予以支持。吴国佳和荣昭公司分别为《商铺租赁合同》和《商业营运管理服务合同》的相对方，但吴国佳、荣昭公司和凯芝林公司签订的《补充协议》约定两份合同整体履行，且吴国佳、荣昭公司在本案均同意对方一并主张合同权利，在两份合同的实际履行中，也存在凯芝林公司一并支付租金费用的交易习惯，一审法院对吴国佳、荣昭公司共同主张合同权利予以支持。凯芝林公司经一审法院合法传唤，无正当理由没有到庭，一审法院依法缺席判决。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决：一、凯芝林公司于判决发生法律效力之日起十日内支付至2020年6月30日的租金191214.5元予吴国佳，并应支付至2020年9月25日的违约金9762.36元及以191214.5元为本金从2020年9月26日起至付清款日止按日万分之二计算的违约金予吴国佳、荣昭公司；二、凯芝林公司于判决发生法律效力之日起十日内支付至2020年6月30日的营运费560118.87元予荣昭公司，并应支付至2020年9月25日的违约金28596.58元及以560118.87元为本金从2020年9月26日起至付清款日止按日万分之二计算的违约金予吴国佳、荣昭公司；三、凯芝林公司于判决发生法律效力之日起十日内支付至2020年4月30日的水电费89316.45元予荣昭公司，并应支付至2020年9月25日的违约金6448.87元及以89316.45元为本金从2020年9月26日起至付清款日止按日万分之二计算的违约金予吴国佳、荣昭公司；四、凯芝林公司于判决发生法律效力之日起十日内支付律师费25000元予吴国佳、荣昭公司；五、驳回荣昭公司和吴国佳的其他诉讼请求。当事人如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7896.35元、财产保全费5000元，合计12896.35元，由凯芝林公司负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。经审理，一审法院除将凯芝林公司欠付的水电费总额“108437.85元”错误认定为“89316.45元”外，对其他事实认定基本清楚，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：涉讼租赁物在2020年2月至4月期间的租金和营运费是否应当减半收取；凯芝林公司迟延支付租金、营运费和水电费的违约金计算标准；凯芝林公司欠付水电费的金额。关于2020年2月至4月期间的租金和营运费的计付标准问题。因前述期间发生了新冠疫情，一审法院认定疫情及疫情防控措施对凯芝林公司的营业收入产生一定影响，结合实际情况及根据公平原则，酌情判令凯芝林公司按照合同约定的租金和营运费计算标准的一半向吴国佳、荣昭公司支付租金和营运费，并无不当，本院予以维持。吴国佳、荣昭公司上诉主张应按合同约定的计算标准计付2020年2月至4月期间的租金和营运费，理据不足，本院不予支持。关于迟延支付租金、营运费和水电费的违约金计算标准问题。涉讼合同约定，凯芝林公司迟延支付租金、营运费和水电费，按日千分之五计付逾期付款违约金。本院认为，前述逾期付款违约金计算标准过高，一审法院根据公平原则，酌情下调逾期付款违约金计算标准至日万分之二，处理得当，本院予以维持。吴国佳、荣昭公司上诉主张应按合同约定的标准计算逾期付款违约金，理由不能成立，本院不予支持。关于凯芝林公司欠付的水电费金额。经核查，截至2020年4月30日，凯芝林公司共欠付水电费108437.85元。一审判决凯芝林公司支付至2020年4月30日的水电费89316.45元，处理不当，本院予以纠正。吴国佳、荣昭公司上诉主张凯芝林公司向其支付租金、营运费、水电费及违约金，有合同和法律依据，本院予以支持。一审判决凯芝林公司分别向吴国佳支付租金、向荣昭公司支付营运费及水电费，处理不当，本院予以纠正。综上，吴国佳、荣昭公司的上诉请求部分成立，予以支持；吴国佳、荣昭公司的上诉请求部分不能成立，予以驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决第四项；二、撤销广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决第五项；三、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决第一项为：佛山市凯芝林主题酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司支付至2020年6月30日止的租金191214.5元及逾期付款违约金（计至2020年9月25日为9762.36元；此后以191214.5元为本金，按日万分之二为标准，从2020年9月26日起计至实际清偿之日止）；四、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决第二项为：佛山市凯芝林主题酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司支付至2020年6月30日止的营运费560118.87元及逾期付款违约金（计至2020年9月25日为28596.58元；此后以560118.87元为本金，按日万分之二为标准，从2020年9月26日起计至实际清偿之日止）；五、变更广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初15128号民事判决第三项为：佛山市凯芝林主题酒店有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司支付至2020年4月30日止的水电费108437.85元以及逾期付款违约金（计至2020年9月25日为6448.87元；此后以108437.85元为本金，按日万分之二为标准，从2020年9月26日起计至实际清偿之日止）；六、驳回吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取7896.35元、财产保全费5000元，合计12896.35元，由佛山市凯芝林主题酒店有限公司负担。二审案件受理费4776元，由吴国佳、佛山市南海荣昭置业发展有限公司负担4393.92元，由佛山市凯芝林主题酒店有限公司负担382.08元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰