福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初840号原告：李秀妹，女，1955年5月29日出生，汉族，住所地莆田市涵江区。委托诉讼代理人：李光荣，男，1952年8月15日出生，住所地莆田市城厢区。被告：陈涵达，男，1974年3月18日出生，汉族，住所地仙游县。原告李秀妹与被告陈涵达房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告李秀妹的委托诉讼代理人李光荣和被告陈涵达到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李秀妹向本院提出诉讼请求：1、判令陈涵达支付租金18200元；2、判令陈涵达支付逾期支付租金的违约金，其中自2019年12月15日起至2021年1月14日以月租金1300元按2%计算91个月，违约金为2366元，以18200元为基数自2021年1月15日起至还清之日止按月利率2%计算。事实与理由:2016年12月15日，李秀妹与陈涵达签订《租房协议书》，约定李秀妹将位于莆田市城厢区××街××号的店面出租给陈涵达使用；租期为五年，即自2016年12月15日至2021年12月14日。第一年月租金为1000元，应于每月15日前支付月租金，第二年月租金为1100元，第三年月租金为1300元，以此类推。若未能按时支付月租金，每超一天交滞纳金50元。陈涵达付押金1000元给李秀妹，若租期未满不租押金作废，还要支付租期内的租金。2019年11月15日，陈涵达开始拖欠租金，并于2021年1月中旬搬离租赁的房屋，故请求判如所请。陈涵达辩称：2020年因疫情因素其关店有半年多，自2020年4月起其就与李秀妹讲不再租了，但李秀妹说得按合同约定履行五年期届满；李秀妹称其东西还在房屋里头，租金要一直计算。其要去把装修的东西拆走，但李秀妹又不同意；其放在店里的东西应折抵租金，其也让李秀妹转租出去，但李秀妹自己不转租；其于2020年6月13日有支付租金3000元给李秀妹。庭审期间李秀妹陈述称陈涵达系于2021年1月14日才将钥匙交付给李秀妹。经本院补充调查，李秀妹确认有收到陈涵达支付的3000元。本院经审理认定事实如下：2016年12月15日，李秀妹（甲方）与陈涵达（乙方）签订《租房协议书》一份，约定乙方租用甲方位于城厢区月塘街465号一楼前后间经营生意；租用期间五年，即自2016年12月15日至2021年12月14日。第一年月租金为1000元，每月15日前支付月租金，以后每年12月15日递增100元，即第二年为1100元，第三年1200元。以此类推，若不能按时支付月租金，每超一天交滞纳金50元。乙方付押金1000元给甲方，若租期未满不租押金作废，还要支付租期内的房租；乙方在租甲方房屋期间应妥善保管好所有的房产设施，若有损坏或者毁坏应及时修复或按价赔偿，乙方不得私自改变甲方房间的现有状态。租用期满时未经甲方同意，乙方不得对固定在房及内的装饰物搬走，如违约取消押金并恢复原状等。后双方在履约过程中发生争议，2021年3月3日李秀妹诉至本院。综上，本院认为李秀妹与陈涵达签订的《租房协议书》系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按照合同约定全面履行各自的义务。现李秀妹已将房屋交付给陈涵达使用，但陈涵达自2019年11月15日起未再支付租金，已构成违约。现李秀妹请求陈涵达支付自2019年11月15日起至2021年1月14日止的租金合计18200元，最高人民法院印发《关于依法妥善审理涉××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款规定：“……承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”，因2020年2月份陈涵达承租的房屋确因疫情防控措施导致经营收入减少，现陈涵达也请求对疫情防控期间的租金予以减免，故本院根据实际情况，对2020年2月份的租金予以减免，故该段期间的租金应为18200元-1300元=16900元。因双方在合同中约定每月15日支付租金，逾期未能支付的每超一天交滞纳金50元，该约定的滞纳金实为违约金，且过分高于出租方的实际损失，现李秀妹自行调整为按月利率2%计算违约金有理，本院予以支持；其同时请求自2019年12月起开始计违约金，系对自己民事权利的处分，本院亦予以支持；但其请求自当月15日起开始计算违约金缺乏依据，根据双方合同约定应自逾期当月的16日起计算违约金。故陈涵达应支付给李秀妹以1300元为基数分别自2019年12月16日、2020年1月16日和自2020年3月起至2021年12月止从每月16日起均计至还清之日止按月利率2%计算的违约金。陈涵达于2020年6月13日支付给李秀妹3000元，因无证据证明当事人对该款是优先偿付违约金还是支付租金有作出约定，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十一条规定：“债务人除主债务之外还应当支付利息和费用，当其给付不足以清偿全部债务时，并且当事人没有约定的，人民法院应当按照下列顺序抵充：（一）实现债权的有关费用；（二）利息；（三）主债务”，故本院认定该3000元优先抵充利息后偿还租金。经核算，截止2020年6月13日陈涵达尚拖欠租金7800元及违约金416元，故3000元偿付违约金416元，偿还租金2584元，尚欠租金7384元及该款自2020年6月14日计起的违约金。故陈涵达合计拖欠李秀妹租金7384元及该款自2020年6月14日起至还清之日止按月利率2%计算的违约金以及租金9100元及以租金1300元为基数自2020年6月起至2020年12月从每月16日计起至还清之日止按月利率2%计算的违约金。李秀妹请求超过的部分本院均不予支持。陈涵达辩称其放在店里的东西应折抵租金，但又未能举证证明有哪些物品及相应价值，且也未向本院提出反诉，故本院对此不作处理。陈涵达的其他辩解与主张也缺乏依据，本院也不予采纳。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零三条、第一百一十四条，《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、陈涵达应于本判决生效之日起十日内支付给李秀妹租金16484元及该款至还清之日止按月利率2%计算的违约金（以租金7384元为基数自2020年6月14日起计算；以租金1300元为基数自2020年6月起至同年12月止从每月16日起计算）；二、驳回李秀妹的其他诉讼请求。案件受理费314元，减半收取为157元，由李秀妹负担12元，由陈涵达负担145元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  洪俊达二〇二一年四月二十二日书记员  陈 颖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。