云南省嵩明县人民法院民 事 判 决 书（2021）云0127民初327号原告陈美芬，女，汉族，1968年1月30日生，云南省昆明市官渡区人，初中文化，无业，住云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人李伟，男，汉族，1991年1月7日生，云南省昆明市官渡区人，中专文化，住云南省昆明市官渡区，代理权限为特别授权代理，系原告之子。委托诉讼代理人杨锡锦，系云南万成（寻甸）律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被告李建缘，男，彝族，1994年2月2日生，云南省石屏县人，住云南省红河哈尼族彝族自治州石屏县。原告陈美芬诉被告李建缘租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，由审判员李艳梅独任审判，于2021年3月18日公开开庭进行了审理，原告陈美芬及其委托诉讼代理人到庭参加了诉讼，被告李建缘经本院合法传唤逾期未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理，本案现已审理终结。原告诉称：2011年12月19日，原告从汇尔佳商贸有限公司承租了位于嵩明县，租赁期限为15年。原告于2015年9月20日与被告签订《租房合同》，约定将上述商铺转租给被告使用，合同期一年，付款方式为每年租金30000元；在租赁期限内的物管费、水电费均由被告承担。合同到期后，被告继续承租商铺，双方达成口头协议，约定：租金及双方权利义务关系仍按原《租房合同》履行。自2018年下半年开始，被告就一直拖欠租金，原告多次联系被告要求支付租金或者返还商铺，被告于2019年11月1日向原告支付了2019年4月30日至2020年4月30日止的半年租金15000元，之后原告就联系不上被告。为维护原告合法利益，特诉至法院，请求：一、解除原、被告双方于2015年9月20日签订的《租房合同》；二、判令被告返还汇尔佳商业中心4幢3-08号商铺；三、判令被告支付原告2019年4月30至2020年4月30日的剩余租金15000元；四、判令被告支付原告自2020年5月1日起至被告返还商铺之日止的租金（按双方签订合同83元／天计算）；五、判令被告支付原告自2020年3月1日起按商铺实际面积35.29㎡×4.3元／㎡／月计算至实际返还商铺时止的物业管理费；六、判令被告支付原告自2019年10月至2020年5月未交的电费4212元；七、判令被告承担本案诉讼费用。被告未到庭应诉，也未提交书面答辩意见。原告为证明其诉讼主张，向本院提交了以下证据：第一组：原、被告身份证复印件，欲证实原、被告诉讼主体适格的事实。第二组：《商铺经营权出让合同》、《补充协议》及《商铺交付标准》复印件，欲证实原告向昆明汇尔佳商业商贸有限公司承租了本案商铺，汇尔佳公司同意原告将商铺在租赁期限内转租的事实。第三组：《租房合同》、工商登记信息、短信截图、微信聊天记录、微信支付账单、消防部门的处罚决定书、照片复印件，欲证实：1.原告自2015年4月30日起就将该商铺以每年30000元的租金出租给本案的被告使用；2.租房合同到期后，被告仍在继续使用原告的商铺，并在经营期间被消防部门予以处罚，现被告以店面装修暂时停业整顿为由一直未营业，也未将商铺交还给原告；3.被告拖欠2019年4月30日至2020年4月29的租金15000元，自2020年4月30起至今被告仍在继续租用原告商铺未予以返还的事实。被告李建缘未向本院提交相关证据。本院对原告提交的上述证据予以综合分析认定。经审理，本院确认本案如下法律事实：2011年12月19日，原告陈美芬与案外人昆明汇尔佳商贸有限公司签订《商铺经营权出让合同》，取得汇尔佳商业中心（大学中心城）4幢3-08号商铺的经营权。2013年8月期间，原告将该商铺租赁给案外人赵俊凯，赵俊凯经营期间，在未告知原告的情况下将该商铺转租给被告李建缘。2015年8月期间，原告向赵俊凯催讨租金时得知赵俊凯将商铺转租给被告的情形，因赵俊凯未向原告支付租金，原告遂于2015年9月20日与被告签订《租房合同》，约定原告将该商铺租赁给被告，租赁期限自2015年8月10日起至2016年4月30日止，租赁期限8个月，租金为20000元；合同同时对双方的其他权利义务关系进行了约定。签订合同后，被告向原告支付了租金。合同期限届满后，双方均同意续继履行租赁合同，并于2016年、2017年在原合同的基础上分别重新约定租赁期限为一年，租赁期限自每年的4月30日至次年的4月29日，租金为每年30000元，重新签订合同后，被告继续使用商铺并按约定向原告交付了租金。2018年4月29日，合同期限届满后，双方未重新签订租赁合同，但被告继续使用该商铺，并向原告支付了2018年4月29日至2019年4月30日期间的租金30000元、2019年4月29日至2020年4月30日期间的租金15000元，被告至今未将商铺返还原告，亦未交付使用商铺期间的租金。另查明，被告李建缘在经营商铺期间，嵩明县公安消防大队以商铺存在消防安全问题为由，于2019年12月9日对被告进行了行政处罚，被告经营的商铺现在停业整顿，未实际经营。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证实，如果当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国民法典》第七百三十四条规定：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人未提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。本案原告将其租赁使用的位于汇尔佳商业中心（大学中心城）4幢3-08号商铺转租给被告使用，双方于2015年9月20日签订《租房合同》，合同对租赁期限、租金及租金支付期限进行了约定，签订合同后，被告管理使用了商铺并向原告交付了相应租金，该合同应系双方真实意思表示，且内容不违反法律规定，双方的租赁关系实际成立；此后，原、被告分别于2016年、2017年重新约定租赁期限，被告亦向原告交付了租赁期间的租金，故双方的租赁期限至2018年4月30日；合同期限届满后，双方虽未续签订合同，但被告继续占有使用商铺，原告亦未提出异议，说明双方均愿意按原合同的约定继续履行，依据法律规定，原合同继续有效，租赁期限为不定期，双方均应按合同约定履行各自的义务。现原告以被告未交付租金、存在违约行为为由，要求解除双方签订的《租房合同》。《中华人民共和国民法典》五百六十三条规定：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，交付租金系被告需履行的主要合同义务，但被告在合同履行过程中，未积极交付租金，经原告多次催讨，被告亦未交付全部租金，被告未履行全部合同义务的行为构成根本违约，双方签订的租赁合同具备解除的条件，因双方系不定期租赁关系，原告可在未通知被告的情况下随时要求解除合同，故原告要求解除与被告签定的《租房合同》的请求有事实和法律依据，本院予以支持，结合本案实际情况，合同解除的时间为原告主张权利之日，即2021年1月18日。原告要求被告返还汇尔佳商业中心4幢3-08号商铺，《中华人民共和国民法典》第五百六十六条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。因本院已确认解除双方签订的《租房合同》，被告理应将其管理使用的商铺返还给原告，故原告的该项请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付2019年4月30至2020年4月30日期间尚欠租金15000元的请求，原告提交的微信支付账单、短信记录能证实被告尚欠原告2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金15000元的事实，故原告要求被告支付该笔租金的请求于法有据，本院予以支持。原告要求被告支付自2020年5月1日起至商铺返还之日止的租金（按83元/天计算），自2020年5月后，原、被告方未再签订租赁合同，但被告并未提出要求解除合同，亦未将商铺返还原告，依照法律规定，原租赁合同对双方继续有效，被告理应向原告支付其管理使用商铺期间的相应租金，原告的该项请求有事实和法律依据，但原告明知被告长期未经营、亦未及时支付租金的情况下，未积极主张权利，原告怠于行使权利的行为导致其租金损失的扩大，扩大的损失应由其自行承担，故本院对原告的该项请求不完全支持，结合本案实际情况，本院依法认定被告占用商铺期间的租金计算至2021年4月30日，按合同约定，此期间的租金为30000元。原告要求被告支付自2020年3月1日起按商铺实际面积35.29㎡×4.3元/㎡/月计算至实际返还商铺时止的物业管理费，原告提交的证据不能充分证实双方约定物业费由被告承担的事实，原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。原告要求被告支付自2019年10月至2020年5月期间所欠的电费4212元，双方签订的租赁合同中约定被告租用期间的电费由被告直接交付至物业管理处，故被告租赁期间的电费应由其自行承担，但原告提交的欠费清单系物业管理处自行出具，该清单中未载明具体的用电情况，且每个月的电费差距较大，原告亦无其他证据与该清单相互印证，故该证据不足以证实原告的诉讼主张，本院对该份证据不予采信，原告的该项请求无事实依据，本院不予支持。被告经本院合法传唤未到庭参加诉讼，应视为其对诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第七百零三条、第七百零七条、第七百二十一条、第七百二十二条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告陈美芬与被告李建缘2015年9月20日签订的《租房合同》于2021年1月18日解除。二、由被告李建缘于本判决生效之日起十五日内返还原告汇尔佳商业中心（大学中心城）4幢3-08号商铺。三、由被告李建缘支付原告陈美芬2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金15000元。四、由被告李建缘支付原告陈美芬支付自2020年5月1日起至2021年4月30日止的租金30000元。(以上合计45000元，由被告李建缘于本判决生效之日起十五日内支付)五、驳回原告陈美芬的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件诉讼费1030元，减半收取515元，由被告李建缘承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决生效后，申请执行的期间为二年。审判员  李艳梅二〇二一年四月十六日书记员  刘芷豪