广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终529号上诉人（原审被告）：阳江市坚骏房地产开发有限公司。住所地：广东省阳江市区东风一路32号。法定代表人：陈宝林，该公司董事长。委托诉讼代理人：林进慎，广东智盟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄泳骏，男，1978年11月5日出生，汉族，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：钟国衡，广东真智律师事务所律师。上诉人阳江市坚骏房地产开发有限公司(以下简称坚骏房地产公司)因与被上诉人黄泳骏商品房预售合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8865号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年2月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。坚骏房地产公司上诉请求：一、撤销一审判决；二、改判驳回黄泳骏的所有诉讼请求；三、本案的一、二审案件受理费全部由黄泳骏负担。事实与理由：一、阳江市淘金湾业主委员会与坚骏房地产公司于2016年9月18日签订的《承诺书》应为无效，理由如下：（一）该《承诺书》是阳江市淘金湾业主委员会违反《物业管理条例》第十五条的规定，超越业主委员会职责与坚骏房地产公司签订的，且内容与物业管理活动无关，应为无效。（二）根据合同相对性原则，涉案房屋买卖合同的主体是黄泳骏与坚骏房地产公司，阳江市淘金湾业主委员会不是涉案房屋买卖合同的主体，其不能主张涉案房屋买卖合同上的权利。二、坚骏房地产公司积极办理淘金湾北区7、8、9幢的房产证手续，但业主却不积极配合整改，根据坚骏房地产公司与黄泳骏签订的《商品房买卖合同》第十五条“如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担”的规定，本案是因黄泳骏的原因导致坚骏房地产公司不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任应由黄泳骏自行承担，与坚骏房地产公司无关，也是《承诺书》约定的不再适用的情形。（一）2016年11月22日，坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢的《建设工程竣工档案预验收合格证明书》；（二）2017年1月23日，在坚骏房地产公司递交了申请核发《建设工程规划验收合格证》所需的全部材料后，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具了受理通知书；（三）2017年2月13日，阳江市环境保护局出具《关于淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工环境保护验收意见的函》，同意淘金湾北区7、8、9栋建设项目竣工通过环保验收；（四）2017年4月11日，阳江市住建局向坚骏房地产公司出具《整改通知书》，其中整改的第2、4点需要业主配合。第2点是“立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设”，第4点是“立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改”。由于第2点遭到淘金湾业主的反对，2017年4月28日至30日，坚骏房地产公司向淘金湾北区全部业主征求整改意见，黄泳骏不同意坚骏房地产公司提出的整改意见。2017年5月22日，广东电网有限责任公司阳江供电局对阳江市住房和城乡规划建设局《关于征求淘金湾北区项目开关站建设意见的函》回复，淘金湾北区项目东北侧现有开关站主要供电服务范围为康泰路周边的淘金湾小区、承顺居小区、映翠豪庭小区、聚龙小区和人防战备指挥所。如需在原规划开关站位置新建美式变压器，建议建设的地块规格不小于3.5米×20米。2017年5月26日，阳江市淘金湾业主委员会就淘金湾小区开关站整改问题上访；2017年6月13日，阳江市住建局作出《关于江城区淘金湾小区开关站整改问题的复函》，对2017年5月26日阳江市淘金湾业主委员会的上访进行回复，该复函提出“现请你们尽快将业主意见及确认的签名送我局，以便我局督促开发单位尽快完善整改后办理规划验收手续”，但是阳江市淘金湾业主委员会一直未向业主征求意见，也没有把业主意见及确认的签名送阳江市住建局，导致坚骏房地产公司无法开工建设。关于整改的第4点，坚骏房地产公司于2017年6月18日、28日两次向淘金湾北区7、8、9幢业主发出通知，请求业主议定“托开封闭”的统一时间，以便联系住建部门派员到小区现场进行验收拍照。但直至2017年8月3日仍有一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭，导致淘金湾北区7、8、9幢楼外观照片不合格，不能通过验收。由于业主拖延，导致上述两点整改直至2018年初才完成。2018年4月，坚骏房地产公司才拿到淘金湾北区7、8、9幢的建设工程规划验收许可证原件。根据《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，由于业主不配合整改导致坚骏房地产公司延迟完成工程竣工验收的期间应予扣除，该期间为2017年4月至2018年4月，办理涉案房屋权属证书的时间亦应顺延至2019年4月。三、一审酌定的逾期办证违约金仍过高，应予调整。（一）根据《合同法》第一百一十三条的规定及坚骏房地产公司与黄泳骏签订的《广东省商品房买卖合同》第十五条的约定，坚骏房地产公司与黄泳骏签订合同时都预见到逾期办证的可能造成的损失是已付房价款的1%。（二）根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条的规定，黄泳骏自始至终都没有提供证据证明逾期办证给黄泳骏造成的实际损失，再加上坚骏房地产公司已经为黄泳骏办出了《不动产权证书》。因此，逾期办证违约金应以实际损失为基础，根据公平原则予以衡量，本案适用合同第十五条的约定来计付逾期办证的违约责任。（三）在《商品房买卖合同》中，交房是主要任务，办证义务是附随义务，在《广东省商品房买卖合同》第九条约定出卖人逾期交房的违约责任是出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之1.5，即每月为千分之4.5，每年为百分之5.4。根据公平原则，作为附随义务的逾期办证违约责任怎么样都不可能比作为主要义务的逾期交房违约金责任还要重。综上所述，请二审法院采纳坚骏房地产公司上诉意见。黄泳骏辩称：一审认定事实正确，处理恰当，应予维持。坚骏房地产公司上诉没有理据，应予驳回。黄泳骏向一审法院起诉请求：一、判决坚骏房地产公司支付逾期办证违约金95564.81元给黄泳骏；二、判决坚骏房地产公司返还购房款30470.39元及利息给黄泳骏(利息从2014年1月1日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率（LPR）计至还清之日止）；三、本案诉讼费由坚骏房地产公司承担。一审法院认定事实：2013年10月2日，黄泳骏（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区XX幢XX房出售给黄泳骏，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字XX号；建筑面积共158.8平方米，套内建筑面积135.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；房价款按套内建筑面积计算，每平方米5245.16元，总价款为708883元；买受人在签订本合同时交付房款首期218883元，余款490000元由银行提供按揭支付。2014年11月24日，黄泳骏（买受人）与坚骏房地产公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，合同主要约定：坚骏房地产公司将位于阳江市江城区新江北路299号淘金湾北区XX幢XX房出售给黄泳骏，该房为预售商品房，预售许可证号为阳预许证字XX号；建筑面积共158.8平方米，套内建筑面积135.15平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积23.65平方米；房价款按套内建筑面积计算，每平方米5132.36元，总价款为693638元；买受人在签订本合同时一次性付清。两份合同均约定：第五条关于面积差异处理的约定：合同约定计价面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准：差异值为±0.6%以内（含本数）的，买卖双方不作任何补偿；差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补；差异值超过±3%以上（不含本数）的，买受人可选择多退少补或退回所购商品房；选择退房的，出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息（以付款日起至退款日止为期，以退款日同期银行固定资产贷款利率计算）；面积差异百分比＝（产权登记面积-合同约定计价面积）÷合同约定计价面积×100%。合同第八条关于交付期限的约定：出卖人应当在2013年12月12日前，将经验收合格的商品房交付买受人使用。合同第十五条关于产权登记的约定：出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2.买受人不退房，出卖人按已付房价款1%向买受人支付违约金；3.如因买受人的原因导致不能按时将办理权属登记的有关资料报送房管部门，逾期责任由买受人自行承担。黄泳骏按约定付清了全部购房款给坚骏房地产公司。坚骏房地产公司将商品房交付给黄泳骏。由于涉案商品房一直未能办理不动产权证，坚骏房地产公司于2016年9月18日向淘金湾全体业主出具一份《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》，其中第3条关于7、8、9幢办证费的承诺：（1）已一次性付清房款的和已经还清银行贷款的，不动产证出证后60日内退清全部办证费余额给业主；（2）银行按揭的业主办理好不动产证和他项权证及银行手续60日内退清全部办证费余额给业主；若出现逾期未能退清，则我司每月按业主所交办证费的1%作为违约金赔付给逾期未能退清剩余办证费的业主；其中第6条承诺在2018年2月28日前办好淘金湾北区7、8、9幢房产证，如在约定日期前未能办理好房产证，则须按每月向淘金湾7、8、9幢未能办理好房产证的业主支付所购买商品房总房款的1%作为违约金。在办理不动产证及他项权证等手续的过程中，需要业主的积极配合，如因为电话联系不到、不积极配合等业主自身问题，导致不能办理不动产证或者逾期办理不动产证的，其将不承担该部分业主因无配合造成自身逾期办理房产证的违约金和违约相关责任；其中第7条载明：本承诺书一式三份，由阳江市住房和城乡规划建设局、淘金湾业主委员会与我司各执一份，具有同等法律效力（淘金湾所有业主持有本承诺书的复印件同样具有同等法律效力）。上述《承诺书》有坚骏房地产公司作为承诺单位加盖公章，并有法定代表人陈宝林签名；淘金湾业主委员会在《承诺书》中盖章，业主代表阮彩霞在《承诺书》中签名。坚骏房地产公司在向有关部门申请对涉案商品房的工程竣工验收过程中，阳江市住房和城乡规划建设局于2017年4月11日向坚骏房地产公司出具了一份《整改通知书》，需整改内容包括：1、立即拆除超出规划红线的现有小区围墙并退至规划红线内建设；2、立即申请小区配套开关站规划批建手续，并尽快按规划要求建设；3、立即补办小区配套垃圾房规划批建手续；4、立即组织7、8、9栋住宅楼业主对已封闭的入户花园和阳台按规划要求整改。之后，坚骏房地产公司按上述《整改通知书》的内容进行整改。坚骏房地产公司主张该整改通知书的第2点和第4点需要业主配合整改，由于业主不同意在图纸原规划位置建设开关站以及业主封闭了入户花园和阳台导致验收迟延，应由业主承担逾期责任；关于配套开关站的问题，业主委员会至今没有向业主征求意见，也没有建设开关站；关于封闭入户花园的问题，是因为一些住户的入户花园和阳台没有按规定拆开封闭才导致验收不能通过。另查明，淘金湾小区7、8、9幢房屋在2018年1月24日取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），于2018年8月8日取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。黄泳骏作为权利人于2019年4月18日取得涉案XX房的《不动产权证》，该证载明：专有建筑面积132.69㎡，分摊建筑面积22.66㎡。产权登记专有面积与合同约定的专有面积相差﹣2.46㎡（132.69㎡-135.15㎡），差异百分比为﹣1.8%。于2019年4月19日取得涉案XX房的《不动产权证》，该证载明：专有建筑面积132.69㎡，分摊建筑面积22.66㎡。产权登记专有面积与合同约定的专有面积相差﹣2.46㎡（132.69㎡-135.15㎡），差异百分比为﹣1.8%。2019年7月23日，坚骏房地产公司退还XX房2.5㎡面积差异价款10907.76元和XX房2.5㎡面积差异价款11147.5元。共22055.26元。一审法院认为，黄泳骏与坚骏房地产公司在平等、自愿、协商一致的基础上签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，是合法有效的合同，双方应按合同约定全面履行各自的义务。本案的争议焦点是：一、坚骏房地产公司是否逾期办证，若逾期，违约金如何计算；二、坚骏房地产公司应否退还面积差异价款及如何计付利息。关于逾期办证及违约金的计算标准。因坚骏房地产公司未依约履行《商品房买卖合同》，淘金湾业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》。该《承诺书》是业主与坚骏房地产公司对《商品房买卖合同》内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应为有效，双方应按《承诺书》约定履行各自的义务。坚骏房地产公司主张《承诺书》无效，缺乏理据，一审法院不予采纳。坚骏房地产公司未能按《承诺书》所约定的期限（2018年2月28日）协助黄泳骏办好涉案商品房的《不动产权证》，坚骏房地产公司已构成违约，应依法承担违约责任。至于坚骏房地产公司主张由于黄泳骏不配合《整改通知书》中第2点和第4点的整改导致迟延验收的期间应予扣减，从本案实际情况来看，业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过竣工验收，本案也没有充分证据证明是由于黄泳骏的过错导致竣工验收迟延，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，一审法院不予采纳。坚骏房地产公司在《承诺书》中承诺如在约定日期前未能办理好房产证，按照商品房总房款的月利率1%作为违约金。由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给黄泳骏使用，而黄泳骏没有证据证实因此受到的损失，涉案商品房XX房、XX房分别已于2019年4月18日、2019年4月19日办好《不动产权证》，现黄泳骏请求按该年利率6%计算逾期办证的违约金，一审法院予以支持。坚骏房地产公司主张逾期办证违约金过分高于实际损失、应以《商品房买卖合同》中约定的已付房价款的1%来计算违约金，理据不足，一审法院不予采纳。故本案XX房的逾期办证违约金应从2018年3月1日起计至2019年4月18日止（共414天），坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为47205.39元（693638元×6%/365/天×414天)给黄泳骏；本案XX房的逾期办证违约金从2018年3月1日起计至2019年4月19日止（共415天），坚骏房地产公司应支付逾期办证违约金为48359.42元（708883元×6%/365/天×415天)给黄泳骏。关于退还面积差异价款及利息。涉案XX房的《不动产权证》载明房屋专有建筑面积与合同约定的专有面积相差﹣2.46㎡（132.69㎡-135.15㎡），差异百分比为﹣1.8%。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故坚骏房地产公司应退还面积差异价款12625.6元（2.46㎡×5132.36元/㎡）；涉案XX房的《不动产权证》载明房屋专有建筑面积与合同约定的专有面积相差﹣2.46㎡（132.69㎡-135.15㎡），差异百分比为﹣1.8%。按照双方签订的《商品房买卖合同》约定，差异值为±0.6%以上（不含本数）至±3%以内（含本数）的，买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补，故坚骏房地产公司应退还面积差异价款12903.1元（2.46㎡×5245.16元/㎡）。至于坚骏房地产公司主张应扣减差异值为±0.6%以内的部分后再多退少补，缺乏理据，一审法院不予采纳。扣减坚骏房地产公司已支付的XX房的面积差异款10907.76元，坚骏房地产公司仍需退还面积差异款为1717.84元；扣减坚骏房地产公司已支付的XX房的面积差异款11147.5元，坚骏房地产公司仍需退还的面积差异款为1755.6元，合计3473.44元。至于面积差异价款的利息，XX房于2019年4月18日办理房产证，XX房于2019年4月19日办理房产证，由于涉案商品房的专有建筑面积在房产证出具时才能确定，故XX房的面积差异价款利息应以12625.6元为基数从2019年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2019年7月22日，以1717.84元为基数从2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止；XX房的面积差异价款利息应以12903.1元为基数从2019年4月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2019年7月22日，以1755.6元为基数从2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止。黄泳骏请求从2014年1月1日开始支付利息，一审法院不予支持。坚骏房地产公司主张不应支付利息，缺乏理据，一审法院不予采纳。综上所述，黄泳骏请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金、退还面积差异价款及利息，一审法院予以支持，但具体数额以一审法院核定的为准。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，作出判决：一、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内支付XX房逾期办证违约金47205.39元、XX房逾期办证违约金48359.42元给黄泳骏；二、限坚骏房地产公司在判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异价款3473.44元及利息（XX房的面积差异价款利息以12625.6元为基数从2019年4月18日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2019年7月22日，以1717.84元为基数从2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止；XX房的面积差异价款利息以12903.1元为基数从2019年4月19日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至2019年7月22日，以1755.6元为基数从2019年7月23日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至付清之日止）给黄泳骏。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1410元，由黄泳骏负担338元，坚骏房地产公司负担1072元。本院经审理查明，一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。黄泳骏与坚骏房地产公司签订的《商品房买卖合同》，是双方真实的意思表示，主体适格，内容合法，应为有效。因坚骏房地产公司未按约履行《商品房买卖合同》，淘金湾业主委员会代表全体业主与坚骏房地产公司在2016年9月18日经协商后签订了《关于淘金湾业主办理不动产证的承诺书》。该《承诺书》是业主与坚骏房地产公司对《商品房买卖合同》内容的变更，是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，亦应为有效。双方应按《合同》及《承诺书》全面履行各自的义务。综合双方的诉辩意见，本案当事人上诉争议的焦点是：一、坚骏房地产公司主张因黄泳骏等业主不配合整改，导致迟延完成淘金湾北区7、8、9幢房屋的工程竣工验收手续而需扣减相应的办证时间的理据是否充分；二、坚骏房地产公司逾期办证违约金的计算标准应如何确定。关于第一个争议焦点，坚骏房地产公司主张在进行阳江市住建局出具的《整改通知书》中第2、4点整改时，由于包括黄泳骏在内的淘金湾北区7、8、9幢业主不配合坚骏房地产公司的整改，导致其在2018年1月24日才取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类），因此应将业主不配合整改导致拖延的时间予以扣减。坚骏房地产公司主张《整改通知书》中的第2、4点整改意见需业主的配合才能完成，而关于第2点的整改，从本案实际情况来看业主未提交对小区配套开关站的整改意见最终并没有影响小区通过建设工程规划验收；关于第4点的整改，虽然有部分业主不配合坚骏房地产公司的整改对坚骏房地产公司取得淘金湾北区7、8、9幢《建设工程规划验收合格证》（建筑类）造成一定的影响，但坚骏房地产公司在2018年1月24日取得该证，后于同年8月8日才取得《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，这期间长达7个月，而涉及工程竣工验收除取得《建设工程规划验收合格证》（建筑类）外，还包括市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料,规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等，即工程竣工验收需经过多个环节审批及受多种因素影响。本案没有证据证实上述两点整改导致办理淘金湾北区7、8、9幢房屋工程竣工验收延迟，亦没有充分的证据证明是黄泳骏的过错导致涉案工程竣工验收延迟，故坚骏房地产公司的该项主张理据不足，本院不予采纳。关于第二个争议焦点，坚骏房地产公司直至2019年4月18日、2019年4月19日才分别办理完毕涉案XX号、XX号房屋的权属证书，超出《承诺书》约定的最迟办证时间（2018年2月28日），已构成违约，黄泳骏请求坚骏房地产公司支付逾期办证违约金理据成立。根据坚骏房地产公司出具的《承诺书》约定，坚骏房地产公司逾期办证应从逾期之日起以交付的总房款按月利率1%支付逾期办证的违约金，但由于坚骏房地产公司已将涉案商品房交付给黄泳骏，且黄泳骏自行请求按年利率6%计算该违约金，故一审法院根据坚骏房地产公司违约情况及结合黄永骏的诉请，将该违约金调整为按年利率6%计算并无不妥，本院予以维持。坚骏房地产公司主张该违约金计算标准应按双方签订的《商品房买卖合同》约定的已付房价款的1%来计算理据不足，本院不予采纳。双方对坚骏房地产公司应退还的面积差异款数额及从权属证书办理完毕之日起计退还款项的利息没有异议，本院予以确认。由于全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2019年8月20日才开始公布，一审判决认定2019年8月20日前应退还的面积差异款利息亦按该利率计算不当，本院予以纠正。据此，涉案两套房屋应退还的面积差异款利息计算如下：XX号房屋的面积差异款利息以12625.6元为基数从2019年4月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年7月22日；以1717.84元为基数从2019年7月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以1717.84元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；XX号房屋的面积差异款利息以12903.1元为基数从2019年4月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年7月22日；以1755.6元为基数从2019年7月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以1755.6元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止。综上所述，坚骏房地产公司上诉理据不足，本院予以驳回。一审计算坚骏房地产公司应退还的面积差异款利息的利率不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、维持广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8865号民事判决第一项及案件受理费负担部分；二、变更广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初8865号民事判决第二项：限阳江市坚骏房地产开发有限公司在本判决发生法律效力之日起十日内退还面积差异款3473.44元及利息（XX号房屋的面积差异款利息以12625.6元为基数从2019年4月18日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年7月22日；以1717.84元为基数从2019年7月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以1717.84元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止；XX号房屋的面积差异款利息以12903.1元为基数从2019年4月19日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年7月22日；以1755.6元为基数从2019年7月23日起按中国人民银行发布的同期同类贷款利率计算至2019年8月19日；以1755.6元为基数从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至付清之日止）给黄泳骏；三、驳回黄泳骏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审案件受理费2275元,由阳江市坚骏房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 姜玉华审 判 员 施震宇二〇二一年四月十二日法官助理 李凤霞书 记 员 陈 俭附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典时效性现行有效的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。