青海省大通回族土族自治县人民法院   民事判决书   （2021）青0121民初744号   原告：谢文珠，公民身份号码×××，男，1975年4月15日出生，汉族。   被告：温得财，公民身份号码×××，男，1976年10月28日出生，汉族。   原告谢文珠诉被告温得财租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理，原告谢文珠、被告温得财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告谢文珠向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告支付房屋、院落、农机租赁费用47500元（大写：肆万柒千伍佰元）；2.本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年4月19日被告租用原告院落、房屋、农用车在青海省西宁市××县农网改造工程项目部进行施工作业，双方协商按天支付费用，即房屋和院落合计一天100元，农用车一天80元，项目部房租一天50元，共计49000元（肆万玖千元），完成工程后被告共计支付了14000元（壹万肆千元）。目前被告项目剩余的电力工程材料仍滞留于原告家中，占用原告原本可以租赁的地方，为原告的生活造成了不便和影响，还拖欠原告35700元（叁万伍仟柒佰元）未支付给原告；项目结束后2020年6月7日-9月22日的273天产生的院落租赁费用，按每天50元计算共11850元（壹万壹仟捌佰伍拾元），前后期共计47500元（肆万柒千伍佰伍拾元）。后经原告进行多次索要，被告以各种理由不愿支付原告拖欠该费用，甚至无法通过电话联系到被告本人，致使原告陷入无可奈何之中，只能请人民法院根据有关法律规定让被告支付原告前期租赁费用35000元，另支付项目结束后产生的11850元，共计47500元。   被告温得财辩称，租赁是事实。原来租院子的人是大通县城关人刘富刚，他把工程干亏后我承揽下来了，并且继续租了原告的院子，给原告打了30000元的欠条，后来因为疫情影响，我去跟原告商量了租赁费每天100元，但是我们就干了40多天，也就住了40多天，剩下一些物资在原告院子里放着。我就给他打了5000多元的欠条，之后我给原告给了7000多元钱，后来我们干完要走的时候要把放在原告院子里剩余的物资返还给实业公司，但是因为没给原告给房租他不让我拉那些物资，导致我重新买了剩余的物资还给实了业公司，我放在他院子里的物资将近80000元。   原告谢文珠为证明其主张向本院提交的证据材料：   证据一、欠条两份，拟证明被告欠付原告共计租赁费35700元的事实；   证据二、租住记录一份，拟证明被告的工人租住的时间是82天（从3月16日至6月6日）的事实。   被告温得财为证明其主张向本院提交的证据材料：农网改造退库清单复印件十张，拟证明因原告扣留了物资，被告购买相关物资还给实业公司及物资价格的事实。   根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年初被告从他人处承揽了农网改造工程，并租用了原告的院子、房屋，被告和原告约定，被告支付上年度他人租用原告院子的租赁费30000元，并出具了30000元租赁费的欠条。同时约定之后被告租用原告院子及房屋的费用为每天100元，2020年1月20日被告微信转账给原告5000元，被告的工作人员转给原告妻子2000元。后因被告所承揽的工程结束，2020年6月6日被告及其工人搬离原告的房屋，被告未支付原告的院子及房屋的租赁费，故出具给原告一份5700元的欠条，原告以被告未支付租赁费扣留了被告存放在其院子里的工程物资，后被告一直未支付原告的租赁费。2021年1月26日原告诉来本院，要求被告支付所欠租赁费35700元及工程完工后到现在的租费11850元，并且认为被告的物资一直存放在原告的院子造成了原告的经济损失，故原告起诉至法院提出上述诉讼请求。庭审中，被告认为欠付原告的租赁费总共是35700元，之前已支付了7000元应从中扣除，故其欠原告的租赁费是28700元，但是因为原告扣留被告的物资，致被告需购买新的物资归还给实业公司，造成其经济损失尽80000元左右，该损失应当由原告承担，且因原告自己扣留，其不应当支付后期的租赁费。庭审中被告辩称自己从他人处承揽了工程且和原告约定支付之前的承包人欠付的租赁费，但之后又认为在欠条上签字的张×也应当承担给付租赁费的责任。其前后说词不一。   另，原、被告庭审中言明对原告扣留的被告的物资双方都没有清点，具体是些什么物品双方都没提供证据。   本院认为，根据双方当事人的诉辩称主张，结合举证和质证意见，本案争议的焦点为：一、原、被告争议的租赁费应该是多少；二、原告留置权是否成立，后期的租赁费是否由被告承担；三、被告已支付的7000元是否已经在欠条中扣除；四、张×是否也应当承担给付租赁费的责任，即本案是否存在债务转移的法律事实。   关于原、被告争议的租赁费应该是多少问题，本院认为，被告从他人处承揽了工程，并且和原告约定，前期的租赁费由被告承担，并出具欠条，是双方的真实意思表示，应该认定被告欠原告租赁费30000元，后期被告继续租赁原告院落及房屋，在被告工程完工后双方经结算，确定房租为5700元，被告并向原告出具了欠条，应确认后期房租为5700元，故被告共欠原告房租费为35700元；   关于原告留置权是否成立，后期的租赁费是否由被告承担的问题，本院认为，双方租赁合同的解除源于双方的协商，即被告工程完工后双方结算，被告向原告出具欠条时，原告扣留被告的工程物资的最初缘由是因为被告欠原告租金未支付而扣留的，并非被告故意将物资留存在原告处不愿搬走，该节事实有原、被告的当庭陈述印证，根据法律规定，债权人按照合同约定占有债务人的动产，债务人不按照合同约定期限履行债务的，债权人有权依照法律规定留置该财产，本案是房屋租赁合同纠纷，原、被告的之间的债权债务关系不是同一法律关系，原告并不具有行使留置权的主体资格，双方租赁合同终止后，原告应清点并通知被告拉走，不应扣留。故原告要求扣留期间的房租费是没有法律依据的；   关于被告已支付的7000元是否已经在欠条中扣除的问题；本院认为，7000元是在出具5700元租赁费欠条之前支付，按照日常逻辑及交易习惯，在出具欠条时应当予以扣除后再结算，故对该辩称本院不予支持。   关于张×是否也应当承担给付租赁费的责任，即本案是否存在债务转移的法律事实问题：本院认为，本案房屋租赁合同本该是案外人张×租赁使用，在被告接手该房屋后将张×所欠租赁费即受让债务的新债务人被告与债权人原告或者原债务人张×就债务转移达成合意，2020年1月17日，被告温得财向原告谢文珠出具欠条，表示愿意承担债务，现原告持有被告出具的欠条，并有其后被告在同一欠条后面书写的后期欠5700元的欠条，原告以此主张权利，说明双方同意债务转移，因此，本案债务转移的生效要件具备，张×与原告之间的债务转移到被告温得财的法律事实成立，被告温得财与原告谢文珠之间形成债权债务关系。   关于被告温得财庭审中辩称因原告扣留被告的工程物资，致使无法向建设单位退还，又花80000多元买了新的工程物资退还建设单位的意见，因庭审中被告只提供了相关的复印件，经庭审释明请在三日内提交原件，而被告未能提交，本院应确认其举证不能。另被告就欠原告30000多元租赁费，其辩解理由花80000多元买了新的工程物资退还建设单位的意见不符合常规。   综上所述，原、被告口头约定的房屋、院落租赁合同是双方的真实意思表示，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，双方均应恪守合约，依法履行，本案中案外人张×将案涉房屋租赁费30000元经三方协商，债务转移由被告温得财负责偿还的法律事实成立，被告理应依法负有偿还的义务；后期所产生的房屋租赁费是被告实实在在租赁时所产生的，更应依法负责偿还；原告要求在扣留了被告物资后产生的租赁费因原告无权行使留置权而依法不予支持；被告要求从总租赁费中扣减多支付的租赁费，因庭审中双方还认为原告之妻在被告处务工，扣减了有关费用的说法存在，根据一般常理，结算时应当扣减已支付的款项，故本院确认被告在书写欠条时已扣减了有关费用，被告的此辩解不予支持；关于被告辩解以80000多元购买物资退回的辩解因不符合交易习惯，本院不予支持；关于原告扣留被告的物资，因数量、规格、大小等双方都未提交证据，本院无法确认，所扣留物资原告理应予以退回，如原告不能退回，被告可另行主张。依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第七百零三条、第七百二十一条、第七百二十二条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定，判决如下：   一、被告温得财欠原告谢文珠房屋租赁费35700元限于本判决生效之日起10日内付清；   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   二、驳回原告谢文珠的其他诉讼请求。   案件受理费应收988元，减半实收494元由被告温得财承担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于青海省西宁市中级人民法院。   审判员 陈孝生      二〇二一年四月二十三日   法官助理 田文平   书记员 郜凯凯   附相关法律条文：   《中华人民共和国民法典》   第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。   当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。   当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。   第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。   第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。   第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。   《中华人民共和国民事诉讼法》   第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。   当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。   人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。   第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。