鞍山市立山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）辽0304民初930号 原告：鞍山利美房地产经纪有限公司，住所地：辽宁省鞍山市立山区中华北路81-S4号。 法定代表人：于浩淼，系该公司总经理。 委托诉讼代理人：高钢真，系该公司法律事务部部长。 被告：王妍，女，汉族，1980年3月4日，住辽宁省鞍山市立山区。 委托代理人：王斯，系辽宁树家律师事务所律师。 原告鞍山利美房地产经纪有限公司与被告王妍为中介合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告鞍山利美房地产经纪有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求贵院依法判令被告承担违约金36400元；2、被告承担本案的诉讼费。事实和理由：2020年6月7日，原告与被告签订看房确认书，当天，原告带看了位于鞍山市立山区房屋，当时向被告推荐价72.8万元，被告看后有意愿购买，但想在价格上议价，原告建议被告先交1万元诚意金作为议价担保，原告能去与卖方去协商，被告找理由就走开。后来发现被告私自已找到卖方交易了，被告在原告实践带看前根本不知道该房任何信息，按人知常理如被告知道就不可能找原告，该房卖方已把门钥匙交给原告。经卖方允许在该房处悬挂条幅出售的联系电话也是原告的。被告明知中介服务是有偿收费标准也有看房确认书第1条明确告知，而被告接受了原告的中介服务，并利用了中介服务得到信息，确绕开原告直接订立合同，故意违反《中华人民共和国民法典》合同编第九百六十五条之规定，被告与原告在电话录音中均以承认，被告主观恶意，客观上与卖方达成交易的事实，违背民事法律行为诚信原则。 被告王妍辩称：购买房子的是王丽芳，王丽芳是从王妍处知晓该房屋系中介在出售。是王妍先去看房的，看见出售房屋的条幅是原告的电话，看房之后才知道是中介，之后看房签订了空白的确认书。王丽芳欲购买房屋，王妍告知是中介在出售，王丽芳在网上看见过，之后在物业要的购买电话，对违约金不同意承担。理由如下：一、王妍住所与案涉争议房屋比邻，2020年6月7日王妍于家中观看得知比邻后楼4楼出售。而后拨打争议房屋公布电话询问该房屋是否出售，得知肯定消息后相约看房。在看房时才得知联系人系房屋中介公司，后房屋中介公司工作人员称看房前必须签订看房确认书。在签订合同时房屋中介公司未向王妍作出解释合同条款的任何行为，王妍也未注意具体合同条款。王妍认为房屋出售价格70万元不合理因此拒绝该价格交易。中介公司称如欲议价需缴纳1万元保证金，王妍认为缴纳该款项没有合同依据以及事实依据，且质疑房屋中介公司能力因此拒绝缴纳后表示不再需要房屋中介公司居间。其后得知姑姑购买该房屋，随后接到起诉传票；二、格式条款问题，《看房协议书》第三条规定：“甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下对经由乙方所介绍的上述房产直接与出售方或者出租方签订租赁/买卖合同”。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。根据法条可以看出中介公司作为格式合同的提供者应当尽到提示义务，且其需要做到让合同向对方的王妍能够注意并理解条款含义的程度。在合同条款中加粗加大并不能说明其已经尽到可提示说明义务，中介公司需要其他证据予以佐证。现没有证据能够证明中介公司尽到了提示说明义务，因此，《看房协议书》第三条不成为合同内容。其次，《看房协议书》第三条规定亲属、朋友均在王妍不得购买该居间房屋明显突破了合同相对性的基本原则。王妍没有能力以及义务阻止他人行为，该条款明显大大加重了王妍履行合同的义务。对于该合同中“亲属及朋友”的理解存在歧义，亲属是民法规定的直系亲属还是对于王妍有代理权限的亲属或只要是有血缘关系的亲属都属于合同管辖范围没有明确定义。按照文意以及民法一般解释亲属均应当解释为直系血亲或在特殊情况下民法规定对王妍有代理权限的亲属。而本案姑姑、姑父均为旁系血亲不应属于合同管辖范畴，即亲属的范畴应当理解为在王妍有能力管控的范围内的直系亲属予以解释。本案《看房确认书》表明售价“72.8万”，《委托出售房源登记表》表明底价“70万”，能够证明中介公司隐瞒了合同最重要的情况，因此不应请求报酬。且根据《录音》显示案涉争议房屋的最终成交价格为65万元，与中介公司给出的报价72.8万元相差7.8万元的巨大差额。因此，表明该中介公司根本没有能力达成双方之间的居间服务。本案王妍未买卖该房屋，因此中介服务未达成因此王妍也不应支付该报酬。而本案的实际买受人系王妍姑姑，现中介公司事实依据能够证明该房屋的实际买受人系王妍，因此中介公司追究“委托人”王妍的违约责任没有法律以及事实依据；三、违约金过高，本案中介公司根据《看房确认书》的预期利益系2%，因此其损失的最高额应不超过成交价格的2%，而现其要求王妍承担5%的违约金过高。且本案王妍姑姑的实际成交价格是65万元，也非中介公司陈述的72.8万元。中介公司不应因其无法达到服务标准，而收取全额的费用或者违约金，否则不符合公平原则。 本院经审理认定事实如下：2020年6月7日，原告（受托人、乙方）与被告（委托人、甲方）签订看房确认书，该确认书主要内容如下：信息服务费收取标准如下：全款收取房屋成交价2%，贷款收取房屋成交价2.5%，不足人民币大写贰仟元则按照人民币大写贰仟元收取；甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下对经由乙方所介绍的上述房产直接与出售方或出租方签订租赁/买卖合同；甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下再委托其他中介代理公司对经由乙方所介绍的上述房产进行租赁/购买的中介委托；遇有特殊情况必须由甲方同房产出售方或出租方直接接洽或需其他中介介入时，甲方应及时通知乙方并征得乙方书面同意方可变更；若有违反上述约定由此而产生的损失，将由违约方负责赔偿。（违约金相当于乙方推荐的上述房产推荐价的5%，或者相当于乙方推荐的上述房产月租金的70%）；如有异议协商不成，共同到被委托方人所在地人民法院诉讼；看房地址为水岸华府12#1042，72.28万，有钥匙。原、被告均在该看房确认书中签字或盖章确认。原告于当日向被告推荐并陪同被告实地踏勘了坐落于鞍山市立山区的房屋。嗣后，被告王妍的姑姑（王妍父亲的亲妹妹）、姑父与原房屋权利人交易，案涉房屋已过户至被告姑姑、姑父即赵世清、王丽芳名下，房屋实际成交价65万元。 另查，2019年9月27日，原告（被委托方）与房屋权利人（委托方）签订案涉房屋委托出售房源登记表，载明房屋权利人将房屋委托原告出售且通过原告完成交易。原告并非该房屋的独家代理。 上述事实，有原告起诉状，原、被告当庭陈述在卷为凭。原告提供的证据有： 证据一、看房确认书，被告质证意见“签字时仅为空白合同，对于除签字外手写部分在王妍签字时均不清楚”，本院认为原告提供的该确认书确系有被告签字，被告主张签字时为空白合同，但未对其主张提供证据证明，应承担举证不能的不利后果，故对该组证据予以采信。 证据二、委托出售房源登记表，鉴于被告未提出相反质证意见，故本院予以采信。 证据三、通话录音（含文字），被告质证意见“房屋实际销售价格系65万元，与中介公司给出的72.8万元相远，根据卖方房源登记表显示中介公司只能按照房屋价格70万元销售该房屋，因此被告认为原告没有能力达到居间成功的条件，因此其不应享受居间服务所带来的收益”。本院认为被告未对该组证据提出相反质证意见，故对该组证据予以采信。 被告提供的证据：王妍名下房屋产权证、赵世清与王丽芳名下房屋产权证、王丽芳为装修房屋购买家具票据，拟证明购买涉案房屋系被告王妍的姑姑、姑父。被告王妍居住地与案涉房屋比邻，王妍没有利用原告的相关房屋信息，原告质证意见“与本案无关”。本院认为被告的上述证据不足以证明赵世清与王丽芳未利用原告信息购买房产，该组不能证明被告目的，故对房产证外的其他证据不予采信。 本院认为，本案争议焦点为：一、原、被告双方是否形成中介合同法律关系。二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力。三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少。 一、原被告双方是否形成中介合同法律关系的问题。中介合同是中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。本案中，原告的工作人员带领被告实地考察涉案房屋，即提供了房源信息，原、被告双方对于《看房确认书》均签字或盖章确认，该《看房确认书》可以视为一份中介合同。因此，原被告之间已形成中介合同法律关系。 二、原被告双方签订的看房确认书是否属于格式合同及其效力的问题。房地产中介公司为了维护其权益，通常在中介合同中约定：委托人承诺其本人或者配偶、亲属、朋友及一起前来看该房产的人中，不会私下与受托人所介绍的该房产出售方私下成交，如有上述行为，仍需支付该房产推荐价的中介费。从形式上看，此类规定是房产中介机构为重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款，属于格式条款。只要此类条款不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，就不属于格式条款无效的情形，对合同当事人而言就具有法律约束力。就本案来看，《看房确认书》约定“甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下对经由乙方所介绍的上述房产直接与出售方或出租方签订租赁/买卖合同，若有违反上述约定由此而产生的损失，将由违约方负责赔偿。（违约金相当于乙方推荐的上述房产推荐价的5%，或者相当于乙方推荐的上述房产月租金的70%）”，该条款旨在保护中介公司作为中介人依法应享有的权益，防止当事人利用已经获得的服务进行私下交易的背信行为。其虽为格式条款，但并不存在免除一方责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形，不属于格式条款无效的情形。进一步而言，在中介合同的履行过程中，原告也的确提供了准确的房源信息，并带领被告实地考察房屋，因而对被告及其亲属之后的交易行为做出一定范围的限制，也符合民事法律的公平原则，被告在庭审中自认被告的姑姑、姑父系通过被告知晓该房屋系原告在出售，被告姑姑、姑父欲购买房屋，被告告知系原告在出售，最终成交房屋的当事方为被告姑姑、姑父和原房屋权利人，故该格式条款对被告具有法律约束力。 三、被告是否构成违约，如构成违约，其应承担的违约金是多少的问题。中介人促成合同成立后，委托人应当按照约定支付相应的报酬。本案中，被告根据原告提供的房源信息后，其姑姑、姑父私下与原房屋权利人签订房屋转让协议，并完成房屋的过户登记，违反了中介合同中关于“甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下对经由乙方所介绍的上述房产直接与出售方或出租方签订租赁/买卖合同”的约定，系绕开中介人直接与原房屋权利人订立合同的行为，属于违约行为，应向原告支付相应的中介费用。被告认为签订《看房确认书》时，原告未提示被告注意相应的条款等理由不能免除被告支付报酬的义务。现被告主张约定的违约金过高请求予以适当减少，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量。双方约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为“过分高于造成的损失”。本案中，原告并非独家委托的受托人，原告的实际损失也不可能高于中介报酬，考虑到原告仅提供信息，并未实际参与被告亲属签订购房协议、更名过户、交房等情形，违约金应适当予以调整，违约金的数额以房屋实际成交价65万元的2%即13000元为宜，对原告的过高主张不予支持。 关于被告辩称其姑姑、姑父系从被告王妍处知晓该房屋系在出售，但被告姑姑、姑父联系物业要的涉案房屋房主电话，故不应承担违约金一节，本院认为被告王妍的行为符合原、被告签订的《看房确认书》中“甲方承诺其本人或配偶、亲属或朋友均不会私下对经由乙方所介绍的上述房产直接与出售方或出租方签订租赁/买卖合同”，应按合同约定赔偿违约金，且被告王妍未提供证据证明其姑姑、姑父购买涉案房屋不是通过原告信息，亦未举证证明其姑姑、姑父购买房产途径，应承担举证不能的不利后果，故对被告王妍该项辩称不予支持。 综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十六条、第九百六十一条、第九百六十五条、《中华人民共和国合同法》第四十条、第一百零九条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第三条、第四条、第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、被告王妍给付原告鞍山利美房地产经纪有限公司违约金13000元； 二、驳回原告其他诉讼请求。 上述被告应给付原告款项，应于本判决生效后十日内一次付清，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费710元（原告已预交），减半收取355元，由被告王妍承担63元，由原告鞍山利美房地产经纪有限公司自行承担292元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省鞍山市中级人民法院。 审判员  宋圆玲 二〇二一年四月二十七日 书记员  郭京京