江苏省泗洪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）苏1324民初1586号 原告：江付友，男，1973年8月12日出生，居民，住泗洪县。 委托诉讼代理人：崔海红，泗洪县青阳法律服务所法律工作者。 被告：张明珠，男，1945年4月11日出生，居民，住泗洪县。 委托诉讼代理人：张寒，江苏多德律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘兰，江苏多德律师事务所律师。 第三人：庄余久，男，1953年7月8日出生，居民，住泗洪县。 第三人：王素侠，女，1959年10月8日出生，居民，住泗洪县。 原告江付友与被告张明珠、第三人庄余久、王素侠案外人执行异议之诉一案，本院于2021年2月4日立案后，依法公开开庭进行了审理。原告江付友及其委托诉讼代理人崔海红、被告张明珠的委托诉讼代理人张寒到庭参加诉讼。第三人庄余久、王素侠经本院传票传唤，拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1.停止对位于泗洪县车库的强制执行，并解除查封；2.本案的一切费用由被告承担。事实和理由：2015年3月15日，原告与第三人签订房屋买卖合同，以350000元的价格购买第三人位于泗洪县车库。原告按约定在合同签订前支付第三人购房款250000元，剩余购房款100000元原告按约定在合同签订后一年内付清。第三人按合同约定在合同签订时将房屋及车库交付原告，原告将房屋装修居住至今。根据相关法律规定，原告已取得该房屋及车库的所有权。 被告系执行案件的申请执行人，第三人系执行案件的被执行人。在执行程序中，被告作为申请人向泗洪县人民法院申请执行案涉房屋及车库。原告提出异议，泗洪县人民法院于2021年1月20日作出（2021）苏1324执异3号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。为维护原告合法权益，现原告诉至法院，望判如所请。 被告辩称：法院查封正确，原告诉请无事实和法律依据，请求法院驳回原告诉请。 第三人庄余久、王素侠均未答辩。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证（第三人未提交证据）。本院对当事人提交的证据，分析认定如下： 一、原告提交的证据 对于《安置房屋买卖合同书》，鉴于被告对该合同书的真实性无异议，故该合同书可以证实：2015年3月15日，原告与第三人庄余久、王素侠签订《安置房屋买卖合同书》一份，约定由原告买受第三人位于泗洪县，房屋和储藏室成交价格为350000元。双方约定签订合同后，原告给付第三人250000元，余款100000元自签订协议后一年内给付。第三人应自签订合同时将房屋交付给原告，交付房屋后第三人应将案涉房屋和相关手续交付给原告，并协助原告将案涉房屋在五年内过户给原告。上房前所有费用由第三人承担，但过户费由原告承担。该合同书由案外人许某1签名作为见证人。 对于结婚证、收条、银行流水、汇款收据、现金缴款单，上述证据能够相互印证，亦可与《安置房屋买卖合同书》中载明的付款约定相互印证，可以证实：原告与案外人吴某系夫妻关系，双方于1995年8月12日登记结婚；原告依据合同约定向第三人付清了全部购房款350000元（原告于2015年3月13日向第三人现金交付购房款150000元；于2015年3月14日通过吴某账户向第三人王素侠账户转账交付购房款100000元；于2015年5月30日向第三人现金交付购房款15000元；于2015年6月1日向第三人现金交付购房款15000元；于2015年10月30日通过吴某账户向第三人王素侠账户转账交付购房款15000元；于2015年12月7日通过吴某账户向第三人王素侠账户转账交付购房款10000元；于2015年12月22日通过吴某账户向第三人王素侠账户转账交付购房款44900元，现金交付100元）。 对于房产证，鉴于被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，可以证实：案涉房屋于2015年4月3日办理权属登记。房屋所有权证号为：洪房权证泗洪县字第××号，登记房屋所有权人为王素侠，共有人庄余久，房屋性质为安置房，附记中标注储藏室为31-3-12。 对于用气协议、泗洪伟业燃气有限公司通用机打发票、用户用水证明、物业费收据、电费缴纳记录，上述证据可以相互印证，亦可与《安置房屋买卖合同书》中载明的交房约定相互印证，可以证实：案涉房屋及储藏室自2015年即交付原告占有使用。 对于（2021）苏1324执异3号执行裁定书，鉴于被告对其真实性、合法性、关联性均无异议，该裁定书可以证实：2016年6月18日，第三人庄余久、王素侠向被告借款。后因借款未能完全清偿，被告将第三人庄余久、王素侠诉至本院。本院于2020年7月14日作出（2019）苏1324民初8254号民事判决书，判决第三人庄余久、王素侠偿还被告借款30000元及利息（自2016年6月8日至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算，扣除2017年8月9日偿还4500元）。该案审理过程中，本院于2019年12月4日以（2019）苏1324民初8254号民事裁定书查封案涉房屋。该案判决后，被告申请执行，本院于2020年11月20日立案执行，执行案号为（2020）苏1324执4638号。执行中，本院于2020年12月4日以（2020）苏1324执4638号执行裁定书查封案涉储藏室。原告对案涉房屋及储藏室的查封提出异议，请求停止执行。本院于2021年1月20日作出（2021）苏1324执异3号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。 二、对于被告提交的证据 对于执行异议申请书、（2019）苏1324民初8254号民事裁定书、（2021）苏1324执异3号执行裁定书，被告欲以上述证据证实原告对未过户存有过错，鉴于原告仅认可上述证据的真实性，对其证明目的并不认可，故本院对上述证据的真实性予以认定，对其能否实现被告的证明目的，本院将本院认为部分综合全案证据予以分析认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2015年3月15日，原告与第三人庄余久、王素侠签订《安置房屋买卖合同书》一份，约定由原告买受第三人庄余久、王素侠所有的位于泗洪县xx小区房屋及31-3-12号储藏室，房屋和储藏室成交价格为350000元。双方约定签订合同后，原告给付第三人250000元，余款100000元自签订协议后一年内给付。第三人应自签订合同时将房屋交付给原告。交付房屋后第三人应将案涉房屋和相关手续交付给原告，并协助原告将案涉房屋在五年内过户给原告。上房前所有费用由第三人承担，但过户费由原告承担。该合同书由案外人许某1签名作为见证人。原告依据合同约定向第三人付清了全部购房款350000元。案涉房屋及储藏室于2015年交付原告实际占有使用。 2016年6月18日，第三人庄余久、王素侠向被告借款。后因借款未能完全清偿，被告将第三人庄余久、王素侠诉至本院。本院于2020年7月14日作出（2019）苏1324民初8254号民事判决书，判决第三人庄余久、王素侠偿还被告借款30000元及利息（自2016年6月8日至实际履行完毕之日止，按年利率24%计算，扣除2017年8月9日偿还4500元）。该案审理过程中，本院于2019年12月4日以（2019）苏1324民初8254号民事裁定书查封案涉房屋。 该案判决后，被告申请执行，本院于2020年11月20日立案执行，执行案号为（2020）苏1324执4638号。执行中，本院于2020年12月4日以（2020）苏1324执4638号执行裁定书查封案涉储藏室。原告对案涉房屋及储藏室的查封提出异议，请求停止执行。本院于2021年1月20日作出（2021）苏1324执异3号执行裁定书，裁定驳回原告的异议请求。现原告不服该裁定，向本院提起本次诉讼。 另查明：案涉房屋于2015年4月3日办理权属登记。房屋所有权证号为：洪房权证泗洪县字第××号，登记房屋所有权人为王素侠，共有人庄余久，房屋性质为安置房，附记中标注储藏室为31-3-12。 经双方当事人确认，本案的争议焦点是：原告对案涉房屋及储藏室是否享有足以排除强制执行的民事权益？ 本院认为，在执行异议之诉案件的审理过程中，应根据个案的具体情况，比较有关权益的形成时间和权益的内容、性质、效力以及对权益主体的利害影响等，以判断案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。综合分析本案全案证据，本院认定原告对案涉房屋及储藏室享有足以排除强制执行的民事权益。 一、关于“在本院查封之前原告有无就案涉房屋及储藏室签订合法有效的书面买卖合同”问题。本案中，原告与第三人于2015年3月15日即已签订《安置房屋买卖合同书》，约定由原告以350000元买受案涉房屋及储藏室。该《安置房屋买卖合同书》系原告与第三人的真实意思表示，并不违法法律行政法规的强制性规定，合法有效。而案涉房屋及储藏室的查封时间系分别于2019年12月4日、2020年12月4日，故远在本院查封之前，原告已就案涉房屋及储藏室签订合法有效的书面买卖合同。 二、关于“在本院查封之前原告有无合法占有案涉房屋及储藏室”问题。正如上文所述，原告举证的用气协议、燃气发票、用户用水证明、物业费收据、电费缴纳记录等可以证实案涉房屋及储藏室于2015年即已交付原告实际占有使用，即在本院查封案涉房屋及储藏室之前，原告已合法占有使用案涉房屋及储藏室。 三、关于“原告是否已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”问题。正如上文对相关证据的分析认定，原告已依约将购买案涉房屋及储藏室的价款350000元交付给了第三人，原告已经支付案涉房屋及储藏室的全部价款。 四、关于“是否非因原告自身原因未办理过户登记”问题。被告虽举证执行异议申请书、（2019）苏1324民初8254号民事裁定书、（2021）苏1324执异3号执行裁定书意欲证实原告对案涉房屋未及时过户存有过错，但本案中，根据《安置房屋买卖合同书》约定，交付房屋后第三人仅负有协助原告将案涉房屋在五年内过户给原告的义务。而该合同书约定的五年过户期限尚未届满，案涉房屋即被查封，导致案涉房屋客观上无法办理过户手续。对此，不能认定原告存在主观过错，该情形属于非因原告自身原因未能及时办理过户登记的情形。 五、原告对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利与被告对第三人的保证债权均为平等债权。但从权利形成时间来看，原告与第三人协议购买案涉房屋及储藏室的时间要早于第三人对被告所负债务的发生时间和案涉房屋的查封时间。从权利内容来看，被告对第三人享有的债权的实现以第三人实质上所有的全部合法财产作为责任财产范围，并不单一地指向案涉房屋，而原告对案涉房屋所享有的请求办理过户的权利则直接指向案涉房屋本身，其权利针对性更加强烈。从权利保护对相关民事主体的利害影响来看，原告的过户请求权涉及生存权问题，相较被告的债权，原告的过户请求权能否得到保护对原告的影响要来得更巨。另外，案涉房屋已经由原告购买并居住使用至今，在有关当事人之间以及相关方面已经形成了比较稳定的社会关系，如果不存在合理的必要性，不宜轻易打破这种稳定的社会关系。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决如下： 一、不得执行（2019）苏1324民初8254号民事裁定书、（2020）苏1324执4638号执行裁定书查封的泗洪县储藏室（房屋所有权证号为：洪房权证泗洪县字第××号）； 二、驳回原告江付友的其他诉讼请求。 案件受理费8050元，由被告张明珠负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。同时向该院预交上诉案件受理费8050元。 本院（2021）苏1324执异3号执行裁定书于本判决生效时自动失效。 审 判 长  姜 波 人民陪审员  高小利 人民陪审员  孙爱东 二〇二一年四月二十日 书 记 员  李梦晨 附录法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条依法成立的合同，自成立时生效。 法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 第三百零七条案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人。 第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。 第三百一十二条对案外人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理： （一）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决不得执行该执行标的； （二）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。 案外人同时提出确认其权利的诉讼请求的，人民法院可以在判决中一并作出裁判。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》 第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同； （二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行； （四）非因买受人自身原因未办理过户登记。