上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0117民初1390号原告：涂剑晖，男，1976年5月6日生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：王萌，上海市志致远律师事务所律师。被告：张代国，男，1979年2月5日生，汉族，住山东省。原告涂剑晖与被告张代国房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月19日公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人王萌、被告张代国均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、确认原被告双方就上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除，押金不予退还；2、判令被告向原告支付违约金3,000元、拆除隔板及设备设施维修费用1,210元、墙体损坏恢复费用2,000元；3、判令被告腾退涉案房屋并办理退房交接手续；4、判令被告支付原告自2021年1月1日至2021年2月7日的占有使用费3,800元(计算标准为每日100元)。审理中，原告撤回第三项诉讼请求。事实与理由：原告与被告于2019年8月21日就上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订《房屋租赁合同》，约定被告租赁原告所有的上述房屋的一间主卧及一间次卧用于自住，合同就租赁期限、租金及支付方式、违约责任等相关问题进行了明确约定。合同第二条、第九条、第十二条、第十四条约定，租赁期内被告不得改变房屋结构，不得在客厅住人，未经原告书面同意不得进行转租或变相转租。合同签订后，原告按照合同约定交付了房屋，而后因工作原因离开上海。2020年10月19日，原告返回上海后发现，被告未经同意，擅自将一间主卧及一间次卧转租，且擅自改变房屋结构在客厅设置隔板进行自住。发现上述情况后，原告多次与被告交涉，要求被告立即整改，被告均拒不整改。多次沟通无果后，原告自行委托维修人员将客厅隔板拆除，并对被告租赁期内损坏的设备设施进行维修，为此支出人民币1,210元，因被告擅自设置隔板造成墙体损坏，恢复费用2,000元，以上费用应由被告承担。另按照合同约定，被告违约，应支付违约金3,000元。2020年12月29日，原告委托律师致函被告，要求解除合同并主张违约责任，被告未予回复。遂涉诉。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。原告于2020年10月29日未经被告同意私自换锁，故其认为合同解除日期是2020年10月29日，因为是原告提前解除，故是原告违约。转租和客厅搭建都是经过原告同意的，故被告没有违约。客厅也没有隔板，所谓的墙体损坏只是打了几个钉子，原告主张修复费用金额过高，其同意恢复原状。11月2日原告将被告的联系方式全部拉黑，导致被告无法联系到原告，被告也无法清空物品。被告收到法院的诉状、传票之后才联系到了原告代理人，2月7日经过原告代理人沟通，被告才将房屋内的物品取回，故不认可占有使用费。本院经审理查明事实如下：原告涂剑晖系松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室(下称“系争房屋”)房地产权权利人。2019年8月21日,原告与被告签订房屋租赁合同，约定被告承租系争房屋的一间主卧和一间次卧，另一间次卧由原告个人使用并锁门，租赁期限自2019年10月1日至2022年9月30日止，租金为每月3,000元，押金为一个月的房租。合同第二条约定：“该房屋用途为居家自住，不能在大厅里住人，不能在房间搭建上下床，房间居住总人数不能超过4人，没有甲方的同意，不允许转租，否则甲方可以收回房子，押金不予退回。”合同第九条约定：“乙方不得随意损坏房屋设施，如需改变房屋的内部结构和装修或设置对房屋结构影响的设备，需先征得甲方书面同意。退租时，除另有约定外，甲方有权要求乙方按原状恢复或向甲方交纳恢复工程所需费用。”合同第十四条约定：“租赁期间乙方必须信守合同，若违反本合同的规定，须向甲方交纳1个月的房租作为违约金。”2020年4月24日，被告张代国与案外人周某1签订房屋租赁合同，将系争房屋的主卧转租给案外人周某1，租期自2020年5月1日起至2021年4月30日止，租金为每月1,600元，租房保证金1,600元。案外人周某1向被告支付房租至2020年12月。2020年5月31日，被告张代国与案外人周某2签订租房合同，将系争房屋次卧转租给案外人周某2，租期自2020年6月1日至2021年5月31日，租金为每月1,420元，押金1,420元。案外人周某2向被告支付房租至2020年11月，并于2020年11月24日退租，未向被告索要押金。还查明，2020年10月19日，原告发现被告将其承租的两间卧室转租后在系争房屋客厅搭建隔断进行自住，遂要求被告整改，双方沟通无果，原告更换系争房屋门锁，禁止被告在客厅居住，并于2020年12月29日委托律师向被告出具律师函，通知被告解除双方就系争房屋签订的房屋租赁合同，并要求被告于2021年1月1日前办理退房交接手续。被告于2021年2月7日将其个人物品搬走。截止2020年12月31日的租金，被告已向原告支付。另外，原告与被告达成一致意见，确认双方就系争房屋签订的房屋租赁合同于2020年12月31日解除。对于双方有争议的事实，当事人提供证据并质证意见如下：原告提供照片、清空说明、维修清单、转账凭证，证明其支出的拆除隔板及设备设施维修费1,210元及墙体损坏恢复费用2,000元。对此被告认为，其未在客厅搭建隔板，只是安装了窗帘，维修清单上的项目并未损坏，该维修费系原告自己更换新的设备而产生，与其无关。被告述称，其将两间卧室转租后，于2020年5月离开上海，偶尔回来就居住在客厅，该情况已告知原告，并提供2020年3月29日原告与被告的微信聊天记录：“代国，你让住客以后不要把电动车带到阳台充电了，太危险了！”“万一住客不配合，只能让他去找别的房子，后果太严重了。”原告对此述称，上述微信聊天记录中所指住客并非庭审中原告提及的次承租人周某1和周某2，而是其他案外人，原告系2020年元旦得知被告将系争房屋一间卧室转租，原告未对此提出异议，但并不知道被告将两间卧室都转租且自行居住在客厅的情况。审理中，被告要求原告返还其2020年10月20日至12月31日的房屋租金，并在本案中一并处理。原告对此述称，不同意退还该部分租金，理由为：被告有擅自转租、擅自在客厅搭建隔断居住等违约行为，故原告更换门锁，禁止其在系争房屋内居住；虽然上述期间被告未在系争房屋内居住，但两位次承租人仍在继续占有使用房屋，且租金已经足额支付给被告，押金也由被告收取而未退还；2020年10月20日之后，被告的生活用品仍放置在系争房屋，直至2021年2月7日，被告才将其生活用品清空。以上事实，由房地产权证、房屋租赁合同、情况说明、微信截图、转账凭证、照片、维修单、律师函、微信聊天记录及当事人陈述等证据证实，本院予以确认。本院认为，原告与被告签订的涉案合同系当事人真实意思的表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同，原、被告均应恪守。本案主要争议焦点之一在于被告的转租行为和在客厅搭建隔断自住的行为是否构成违约？根据被告提供的聊天记录及原告的陈述，原告对被告在本案纠纷之前将系争房屋进行转租显然知情且未持异议，可以看出原告在合同履行期间并未禁止被告转租，原告认为被告系擅自转租构成违约的意见，本院不予采纳。但被告提供的证据无法证明原告知晓并同意其在客厅搭建隔断自住，被告该行为明显违反双方房屋租赁合同第二条的约定，原告据此主张解除合同，于法有据。关于合同解除的时间，双方均确认2020年12月31日，该意见系双方真实意思表示，本院予以确认。关于押金及违约金，原告主张押金3,000元不予退还且要求被告支付违约金3,000元，均系基于被告违约而主张的违约责任承担方式。结合本案中合同履行情况、被告的违约行为以及给原告造成的实际影响，本院经过整体考量，支持原告关于押金不予退还的主张，对原告要求被告支付违约金3,000元的主张不予支持。关于维修费及墙体损坏恢复费，原告主张墙体损坏恢复费用2,000元，但未提供证据证明，故对该费用本院不予支持。原告主张维修费1,210元，但根据原告提供的维修清单，无法证明相关损失均系被告造成，结合原告提供的照片及被告自认有在客厅安装窗帘隔断钉钉子的情况，本院酌情支持维修费500元。关于占有使用费，原告以被告未按时清空生活用品、腾退系争房屋为由，主张被告支付2021年1月1日至2021年2月7日的占有使用费3,800元，但根据本案查明的事实，原告于2020年10月20日就将系争房屋门锁更换，禁止被告入内，实际已完成对系争房屋的腾退，被告也已丧失对系争房屋的占有。至于被告遗留在系争房屋的生活用品，原告未提供证据证明相关生活用品对原告使用系争房屋造成显著影响，且原告更换门锁的行为也为被告搬走生活用品造成一定履行障碍，故对原告要求被告支付占有使用费的主张，本院不予支持。关于被告要求原告返还2020年10月20日至2021年12月31日房屋租金，并在本案中一并处理的意见，本院认为，被告已经通过转租取得租金及押金收益，该意见无事实及法律依据，本院不予采纳。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第九十三条、第一百零七条的规定，判决如下：一、确认原告涂剑晖与被告张代国就上海市松江区辰花路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日解除；二、原告涂剑晖收取被告张代国支付的押金3,000元不予退还；三、被告张代国于本判决生效之日起十日内赔偿原告涂剑晖维修费500元；四、驳回原告涂剑晖的其余诉讼请求。如果负有金钱给付义务的当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告张代国负担(于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 闫 理二〇二一年四月十二日书记员 邵玲玲附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。