广东省广州市黄埔区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0112民初11846号原告：广州科寓投资管理有限公司，住所地广州市黄埔区（原萝岗区）香雪八路98号C栋二至四层。法定代表人：闫利芬，该公司董事长。委托诉讼代理人：罗诗莹，广东广开律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋丽英，广东广开律师事务所实习人员。被告：广东宝源能源发展有限公司，住所地广州市黄埔区峻弦街12号1105房。法定代表人：田术银。原告广州科寓投资管理有限公司（以下简称科寓公司）与被告广东宝源能源发展有限公司（以下简称宝源公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案受理后，依法组成合议庭适用普通程序于2021年1月21日公开开庭进行了审理。原告科寓公司的委托诉讼代理人罗诗莹、蒋丽英到庭参加诉讼。被告宝源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告科寓公司向本院提出诉讼请求：1.判令被告立即向原告清偿人民币78271.79元及违约金人民币1894177.32元(违约金按每日5%从2019年4月1日暂计至2020年7月27日，应计至被告清偿全部款项之日止)，前述金额合计人民币1972449.11元；2.判令由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年8月30日，被告向原告承租坐落在广州开发区科学城香雪八路的广州香雪国际公寓的公寓，并签订《香雪国际公寓租赁合同》(合同编号：SC-1708-037-2481)，约定被告向原告承租D号楼一套行政公寓506(以下简称“承租场地”)，租期为2017年9月1日至2018年8月31日，并就保证金、租金及费用，双方的权利与义务，合同解除和终止，合同自动终止的免责条件，违约责任等条款进行明确约定。2018年5月10日，原告与被告签订《合同终止协议书》，协商一致确定解除原签订的《香雪国际公寓租赁合同》(合同编号：SC-1708-037-2481)。2018年5月11日，原告与被告签订《续租协议书》，约定被告继续承租D号楼一套行政公寓506，租期从2018年5月11日至2018年12月31日，其他条款按照原签订的《香雪国际公寓租赁合同》(合同编号：SC-1708-037-2481)执行。合同签订后，原告依约将承租场地交付给被告，被告也实际居住至2019年3月31日，然而被告尚未完全履行支付义务，自2018年6月起未如期缴纳租金及相关费用。2019年4月26日，被告与其关联公司广东保泽再生资源发展有限公司一起向原告出具了一份还租计划，就两家单位的部分所欠费用进行确认，并承诺分为4个月9次还款，于2019年8月15日还清未付款项，但此后被告却未按计划进行全部还款。原告多次要求被告清偿前述所欠费用，但被告均置之不理拖延至今。依据双方签订的《香雪国际公寓租赁合同》“第七条违约责任”第二款的约定：“乙方如未按时足额支付租金或各项费用，每逾期一日，应当按照应付而未付租金或各项费用总额的5%向甲方支付违约金。”被告的行为已构成违约，应依据上述条款向原告支付违约金，违约金总额为1894177.32元(按每日5%从2019年4月1日暂计至2020年7月27日，应计至被告清偿全部款项之日止)。原告认为，被告拖欠涉案费用的行为已显属违约，并给原告造成了重大经济损失。为保障自身的合法权益，原告特向法院提起诉讼。被告宝源公司未到庭应诉，亦未提交书面答辩状。本院经审理认定事实如下：广州开发区工业发展集团有限公司是广州市萝岗区（现为黄埔区）香雪八路98号自编一栋房产的权属人，该公司于2017年8月10日变更名称为广州高新区投资集团有限公司（以下简称“高新集团”）。2017年10月25日，高新集团（甲方，委托方）与广州开发区人才工作集团有限公司（乙方，受托方）签订《香雪国际公寓（一期）委托经营管理协议书》《补充协议书》，约定：甲方委托乙方经营管理广州香雪国际公寓的相关事宜，广州香雪国际公寓（一期）位于广州市黄埔区香雪八路98号，1#、2#、3#、4#楼及相应配套建筑面积共105407平方米，已取得该物业房屋产权证；首轮委托经营期自2017年11月1日起至2022年10月31日止。2018年6月21日，广州开发区人才工作集团有限公司向科寓公司出具委托书，载明根据该集团与高新集团签订的《香雪国际公寓（一期）委托经营管理协议书》《香雪国际公寓（二期）委托经营管理协议书》，现将高新集团所拥有的物业——位于广州市黄埔区香雪八路98号的广州香雪国际公寓一期、二期物业全权委托科寓公司出租及管理，并代表该公司与租户签订租赁合同；首轮委托期限自2017年11月1日起至2022年10月31日止。科寓公司（出租方、甲方）与宝源公司（承租方、乙方）签订了《香雪国际公寓租赁合同》（合同编号：SC-1708-037-2481），约定甲方将坐落在广州开发区科学城香雪八路的广州香雪国际公寓（原广州开发区科技人员公寓）D号楼1套行政公寓506出租给乙方。甲方自2017年9月1日起将上述公寓交付给乙方，至2018年8月31日租赁期满，租期共12个月。合同第二条约定保证金为33000元，本合同在乙方足额将保证金支付至甲方账户后生效；住宿费包括租金11000元/月、冷水/热水费（28元/吨）、电、天然气、洗衣/餐费/车费及杂项等。冷水/热水费、电、天然气依照实际发生额计算，收费标准按照甲方所在地相关收费部门提供的收费标准代收代缴；甲方在每月初5个工作日内提供乙方上月住宿费用账单，每月8日前乙方须核对上月消费账单，每月10日前甲方根据乙方已核对的账单开具增值税发票，乙方于当月缴纳上月住宿费及相关费用至甲方账户。合同第四条第七款约定，乙方应在租用期满及时办理退出公寓手续，应结清所有费用，交还公寓住房；退租当月未住满整月的，各项费用按当月费用足额缴纳。合同第七条第二款约定，乙方如未按时足额支付租金或各项费用，每逾期一日，应当按照应付而未付租金或各项费用总额的5%向甲方支付违约金。后科寓公司（出租方、甲方）与宝源公司（承租方、乙方）又签订了一份《合同终止协议书》，载明：双方原于2017年8月30日签订的合同编号为：SC-1708-037-2481《香雪国际公寓租赁合同》，租赁行政公寓D506，作为乙方办公用房。现因宝源公司业务发展，需要更大的办公室，宝源公司提出退房申请，申请从2018年5月10日起将行政公寓D506退租，房租及相关费用结算至2018年5月10日。鉴于宝源公司原因，无法继续履行合同，经双方协商，一致同意：一、同意宝源公司的申请，提前终止合同编号为：SC-1708-037-2481《香雪国际公寓租赁合同》的行政公寓D506，自2018年5月10日起执行；二、宝源公司需向科寓公司缴清截止2018年5月10日前的各项费用；三、宝源公司与科寓公司办理房屋退租的各项交接手续；四、经双方协商约定，在宝源公司结算完所有消费款项后，科寓公司全额退还宝源公司的保证金。该《合同终止协议书》未载明签订日期。另，科寓公司（出租方、甲方）与宝源公司（承租方、乙方）又签订了《续租协议书》，载明：鉴于甲乙双方于2017年8月20日签订的合同编号为SC-1708-037-2481香雪国际公寓租赁合同（下称“原合同”）的租期将于2018年5月10日届满，现乙方提出续租申请，申请从2018年5月11日起续租至2018年12月31日，甲方同意乙方的前述申请。该协议第二条约定，乙方需按照原合同条款规定，按时足额向甲方缴纳2018年5月11日至2018年12月31日的租金（11000元/月/套）及各项费用。其他条款基本与原合同条款一致。该《续租协议书》亦未载明签订日期。2019年4月26日，宝源公司与广东保泽再生资源发展有限公司（以下简称“保泽公司”）共同出具《还租计划》，确认截止至2019年3月31日，两公司在香雪国际公寓租赁C1903房与D506房未扣押金共欠189500元，D506有押金33000元，扣除押金后欠房租156500元，原定在2019年4月底还清，但由于金额较大，公司没法按时还租金，商议后承诺分为4个月9次还款，分别为：1.2019年4月30日还16500元；2.2019年5月15日还2万元、5月31日还1.5万元；3.2019年6月15日还2万元、6月30日还1.5万元；4.2019年7月15日还2万元、7月31日还1.5万元；5.2019年8月15日还2万元、8月31日还1.5万元。科寓公司主张其对上述《还租计划》中的金额不认可，表示截至2019年3月31日，宝源公司与保泽公司共拖欠房租金、水电费等费用共计206629.01元。科寓公司主张宝源公司于2019年3月31日退租，宝源公司在租期内向科寓公司支付了101965.05元，并在双方签订《还租计划》后支付了36300元。科寓公司为证明宝源公司在承租期间产生的租金及其他费用提交了增值税普通发票，显示科寓公司每月向宝源公司开具相应住宿等费用的发票，并将发票送达给宝源公司。上述发票显示2017年9月的服务费20元、2017年9月至2019年3月的住宿费分别为11578.02元、11293.20元、11252.24元、11298.95元、11391.04元、11230.43元、11121.02元、11082.30元、11097.57元、11352.17元、11026.49元、11361.42元、11188.32元、11141.20元、11152.82元、11118.50元、11164.70元、11083.01元、11058.44元。科寓公司提交《应收账款对账单》拟证明宝源公司尚欠款项，其中里面显示2019年3月31日杂项1670元、2018年3月5日（8：30-11:30）篮球场费用1500元。科寓公司提交了《中国建设银行单位客户专用回单》《中国建设银行网上银行电子回执》《中信银行电子回单》《商户清算明细报表》证明宝源公司一共向科寓公司支付了138265.05元（101965.05元+36300元）。上述事实，有房地产权证、工商登记资料、《香雪国际公寓（一期）委托经营管理协议书》《补充协议书》、委托书、《香雪国际公寓租赁合同》《合同终止协议书》《续租协议书》《还租计划》、增值税发票、《中国建设银行单位客户专用回单》《中国建设银行网上银行电子回执》《中信银行电子回单》《商户清算明细报表》《应收账款对账单》及当事人陈述等证据予以证明。本院认为，科寓公司与宝源公司签订的《香雪国际公寓租赁合同》《合同终止协议书》及《续租协议书》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的规定，合法有效。科寓公司与宝源公司签订的《香雪国际公寓租赁合同》《合同终止协议书》及《续租协议书》约定租赁期限从2017年9月1日起至2018年12月31日止，合同期限届满后，双方并未再续签租赁合同，宝源公司继续使用涉案房屋，科寓公司也没有意见，双方形成了不定期租赁关系，视为双方签订的租赁合同继续有效。宝源公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，应视为其放弃答辩、举证、质证等诉讼权利，本院将在全面审查现有证据的基础上依法进行裁判。根据《香雪国际公寓租赁合同》第2条第4款的约定,本院以科寓公司提交的发票确定宝源公司租金的情况，发票显示宝源公司在2017年9月1日至2019年3月31日承租期间共产生租金、水、电费等住宿费用共计213011.84元。科寓公司确认宝源公司一共向其支付138265.05元，故宝源公司还应向科寓公司支付住宿费用74746.79元（213011.84元-138265.05元）。关于科寓公司主张的杂项1670元及篮球场费用1500元。科寓公司并未提交任何证据证明该项费用发生的情况，应承担举证不能的法律后果。且根据《香雪国际公寓租赁合同》第2条第4款的约定，针对以上费用科寓公司并未向宝源公司开具发票，故对科寓公司主张的该费用不予支持。关于科寓公司主张的违约金。根据《香雪国际公寓租赁合同》第七条第二款约定宝源公司逾期支付租金或其他费用的，应支付未付金额的5%的违约金。且，《续租协议书》第六条约定，其他条款与原合同条款一致。故宝源公司自2018年6月1日逾期向科寓公司包括租金在内的住宿费用，科寓公司要求宝源公司支付违约金，本院予以支持。科寓公司主张违约金从2019年4月1日开始起算，系其对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以确认。故科寓公司主张的违约金应以74746.79元为本金，按每日5%的标准计算至实际支付之日止，并以本金为限。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款、第一百四十四条,《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告广东宝源能源发展有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州科寓投资管理有限公司支付74746.79元及违约金（违约金以74746.79元为本金，按每日5%的标准从2019年4月1日起计算至实际支付之日止，并以本金为限）；二、驳回原告广州科寓投资管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费22552元，由原告广州科寓投资管理有限公司负担20843元，被告广东宝源能源发展有限公司负担1709元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周荧辉人民陪审员  丁树祥人民陪审员  臧玉林二〇二一年四月三十日书 记 员  姚春华陆镇培