广东省广州市天河区人民法院民 事 裁 定 书（2020）粤0106民初10684号之一原告：黄健宽，女，1969年6月25日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：马继雄、李跃，均系广东纵横天正律师事务所律师。被告：广州越通房地产发展有限公司，住所地广东省广州市越秀区越秀北路1-53号108房，统一社会信用代码914401016332077227。法定代表人：梁泉。被告：方春梨，女，1974年1月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：曹强华、杨宇，均系广东法制盛邦律师事务所律师。被告：巫真慧，女，1994年10月10日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托诉讼代理人：黎鹏俊、尤玲，均系广东品杰律师事务所律师。第三人：中国工商银行股份有限公司广州大德路支行，住所地广东省广州市越秀区大德路280号，统一社会信用代码91440101890507806F。负责人：胡文东。原告黄健宽诉被告广州越通房地产发展有限公司（以下简称“越通公司”）、方春梨、巫真慧、第三人中国工商银行股份有限公司广州大德路支行（以下简称“工商银行大德路支行”）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告黄健宽的委托诉讼代理人马继雄、李跃，被告方春梨的委托诉讼代理人曹强华，被告巫真慧的委托诉讼代理人黎鹏俊到庭参加了诉讼。被告越通公司及第三人工商银行大德路支行经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告黄健宽向本院提出诉讼请求：1.确认原告黄健宽与被告越通公司于2009年1月13日签订的《房屋认购协议书》合法有效，被告越通公司、方春梨、巫真慧将位于广州市越秀区中山四路8号1505房的产权过户至原告黄健宽名下；2.确认被告越通公司与被告方春梨之间签订的买卖合同无效；3.确认被告方春梨与被告巫真慧之间签订的买卖合同无效；4.本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：基于越通公司征用拆迁需要，原告于2008年3月17日接受越通公司的安排，安置回迁至广州市越秀区中山四路8号1505房，该房屋建筑面积为33.3026平方米，套内面积为26.4725平方米。原告从此一直在1505房居住使用至今。2009年1月13日，原告与越通公司经协商一致，签订了《房屋认购协议书》，约定越通公司将原告回迁居住的1505房按建筑面积以7300元/平方米的价格出售给原告，房屋总价款为243108.98元，双方同意由原告在签订该协议时先付人民币20万元，余款在办妥确权和预售许可证等相关手续后一次性付清，越通公司在两年内办理好该房屋的《房地产所有权证》给原告；本协议自双方签名盖章后生效。在上述协议生效后，原告依照约定向越通公司支付20万元购房款，但越通公司却一直以1505房尚未办理确权手续为由至今未为原告办理产权证。上述买卖协议依法为原告与越通公司的真实意思表示，合法有效，越通公司依约应将1505房的产权办理登记至原告名下。但在近段时间，方春梨、巫真慧先后声称购买了1505房。经初步了解，越通公司在向原告出售1505房后，又将1505房再次“出卖”给方春梨；而方春梨在明知该房屋早己用作安排回迁并出售他人的情况下，仍然以低价向越通公司购买1505房，并通过仲裁程序就买卖行为达成“调解”，在法院执行过程中，越通公司与方春梨再次串通达成“和解”，从而在原告毫不知情和权益受损的情况下由方春梨办理了1505房的产权证。随后，方春梨在取得产权证且从未接收该房屋的情况下，立即又将1505房出售给巫真慧。三被告的上述行为明显是恶意串通，以严重损害原告利益为前提进行的非法交易行为。越通公司在收取原告购房款后又恶意将房屋出售给方春梨的行为属于法律明文禁止的“一房二卖”的行为。方春梨在明知1505房已由原告购买且由原告一直居住使用的情况下，仍然冒险向越通公司低价购买，方春梨存在主观过错。越通公司与方春梨之间的买卖合同从仲裁确认直至知悉该阶段均以调解、和解的方式蒙混过关，可见两者之间并没有存在任何“歧异”，而是刻意采取虚假诉讼的规避手法，达到将1505房过户给方春梨的非法目的，越通公司及方春梨之间明显存在恶意串通的表现。方春梨在向越通公司“购买”1505房之后多年时间里，一直未向越通公司主张或向原告要求接收占有1505房，反而在取得房产证后不惜交纳高额增值税等款项、迫不及待地出售1505房，由此可见，越通公司与方春梨之间存在极不正常的房屋买卖行为，其目的是通过互为串通，罔顾原告的合法权益，以提起虚假诉讼的方式，办理本来手续不齐备的1505房的产权证后随即迅速出售，从而从中获取非法利益。巫真慧在向方春梨购买1505房时，从未与原告接触、了解或进入1505房现场查看，可见其明知道方春梨并没有占有、取得该房屋，并已知道其购买1505房后方春梨根本无法将房屋交付使用，但是巫真慧仍轻信并冒险购买，这种购房过程与做法显然都是有悖常理的。因此，越通公司与方春梨之间、方春梨与巫真慧之间，出现连续性非正常交易的行为显然属于恶意串通、非法买卖的行为，这己严重损害了原告作为最先购房人的合法权益，依法应当认定为无效行为。三被告均有协助将1505房权属办理登记至原告名下的义务。1505房是由于拆除了原告的丈夫的母亲曹芳的房屋而由拆迁人越通公司安置回迁至该房屋，被拆除的房屋地址为广州市越秀区越秀北路17号，从2008年由越通公司安置原告到1505房，并一直由原告居住至今。综上，根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，三被告恶意串通、通过不正当转移财产的非法所为，损害了原告的合法权益，扰乱了正常的社会交易秩序，应认定为无效行为，三被告应依法依约将1505房过户登记至原告的名下。恳望人民法院查明事实，切实维护和保障原告的合法权益。被告方春梨辩称：我方不同意原告的全部诉讼请求，请求法院予以驳回。理由如下：第一，本案原告提起的是房屋买卖合同纠纷，该房屋买卖合同的相对方是原告与越通公司，而我方并非该买卖合同的相对方，无需对该合同承担任何责任，且我方对于越通公司的行为提出异议，越通公司与我方在仲裁委员会以及在法院相关的诉讼执行过程中从未告知我方与原告之间存在任何的房屋买卖合同，且该房屋已经经过有关的诉讼程序以及法院的执行局进行强制执行过户，因此我方取得涉案房屋的产权依法有据，已经经过了法律的程序及房管局的相关确权登记，故此根据物权法的规定物权以物权登记为准，涉案房屋产权已经不属于越通公司所有，为此越通公司与原告之间签订的合同根本无效，且越通公司无权进行出售，原告与越通公司之间的合同无论发生时间是何时，均无权推翻有关的物权登记，如果原告认为越通公司与我方之间的房屋买卖合同有异议，应根据民事诉讼法的相关规定对已经生效的仲裁裁定及法院的执行提起申诉或者其他的法定的救济程序，原告提起本案的诉讼如果人民法院予以认可或支持无形间是对于已生效的仲裁裁决及已生效的判决书予以否认，就此会直接违反民事诉讼法的相关规定，已生效的法律文书是作为案件处理的依据，且涉案房屋已登记至我方名下，我方也依法进行出售，所以涉案房屋无论是根据买卖合同还是产权登记而言，原告均无权起诉我方。第二，原告即使有房屋买卖合同存在，但已经超过诉讼时效，根据民法总则第188条规定有关诉讼时效是3年。第三，我方是属于善意取得，为合法的权属人，通过合法的程序支付相应的对价，并通过越通公司参与执行及仲裁裁决合法取得涉案产权，所以根据物权法第9条的规定我方取得涉案房屋是合法并具有法律的效力。第四，根据原告举证的证据可以看出，原告并非拆迁户，有关的拆迁户为案外人曹芳，而曹芳与越通公司在调解书中所显示的安置房屋与本案涉及的15楼的房屋无关，本案涉及的15楼房屋并不存在为拆迁户曹芳或原告的回迁房。至于越通公司如果曾经安置了原告在涉案房屋进行使用，而原告仅仅是作为使用人而非产权人，该使用人的使用情况不能替代产权的权益，有关房屋的买卖合同即使成立，与我方同样是向越通公司购买涉案房屋，在两个买卖合同同时并存的情况下，最高人民法院关于房屋买卖纠纷的司法解释明确确认以最后产权实际登记为物权登记，如果原告认为其与越通公司之间的房屋买卖合同，越通公司侵犯其权益，原告可另行向越通公司进行主张，与我方无关。故此，原、被告之间所签订的合同无论从事实及法律而言，无权推翻我方的物权登记，主要的法律适用根据全国法律民商事审判纪要第15条及最高人民法院司法解释，涉案房屋无论签订了多少份买卖合同，均以物权登记为准。综上原告提起本案诉讼无事实及法律依据，请予以驳回。我方对于越通公司不当行为进行谴责。被告巫真慧辩称：我方同意方春梨的答辩意见。本案是房屋买卖合同纠纷，我方与原告不存在合同关系，原告要求产权过户并无法律依据，应由原告自行向越通公司追究法律责任。我方此前既不认识原告也不认识越通公司，不存在与越通公司恶意串通的情形，我方是善意的买家。根据物权法，法院应保护我方的权益。根据原告与越通公司签订的认购协议书约定甲方即越通公司应在2年内（即2011年1月13日前）办妥产权证，因此原告现依据该协议主张涉案房屋的产权变更已经超过了诉讼时效。综上，请法院驳回原告的诉讼请求。本院经审查认为，显示由方春梨与越通公司签订的《房屋买卖合同》约定，方春梨以总价216515元向越通公司购买位于广州市越秀区中山四路8号B栋1505房（以下简称“涉案房屋”）。广州仲裁委员会于2017年9月9日作出（2017）穗仲案字第5395号《中国广州仲裁委员会调解书》，内容为越通公司自广州市越秀区中山四路8号（大东门华庭）B栋1505房地段大东门华庭房屋项目取得房地产初始登记（大确权）之日起60个工作日内协助方春梨办理涉案房屋的登记至方春梨名下的产权登记手续等。该仲裁调解书生效后，方春梨向广州市中级人民法院申请强制执行，通过执行办理了涉案房屋的不动产权证。2019年10月24日，方春梨与巫真慧签订《广州市存量房买卖合同》，约定方春梨以2000000元的价格将涉案房屋整套出售给巫真慧。此后，方春梨将涉案房屋过户登记至巫真慧名下。现黄健宽主张越通公司、方春梨、巫真慧恶意串通先后签订《房屋买卖合同》、《广州市存量房买卖合同》，损害其合法权益，请求确认前述合同无效等。本院认为，黄健宽提出的前述主张实为否定（2017）穗仲案字第5395号《中国广州仲裁委员会调解书》的法律效力，应予以驳回起诉。越通公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席判决。工商银行大德路支行经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十四条第一款第（三）项之规定，裁定如下：驳回原告黄健宽的起诉。本案保全费5000元，由原告黄健宽负担。如不服本裁定，可以在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  符 慧人民陪审员  陈玉芬人民陪审员  黎粤花二〇二一年四月十六日书 记 员  谢丽军