湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)湘01民终2号上诉人（原审原告）：陈娟，女，1981年8月21日出生，汉族，户籍地湖南省长沙县，现住湖南省长沙市。被上诉人（原审被告）：童伟，男，1975年7月17日出生，汉族，住湖南省。委托诉讼代理人：周磊，湖南湘博律师事务所律师。上诉人陈娟因与被上诉人童伟房屋买卖合同纠纷一案，不服湖南省长沙市开福区人民法院（2020）湘0105民初5354号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。现已审理终结。上诉人陈娟上诉请求：1.判令童伟对涉案房屋漏水情况按照国家相关标准无偿退房并全额退还陈娟购房款。2.童伟赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的陈娟房屋租金损失133820元，房屋损害漏水维修费用10800元，并赔偿陈娟已缴纳的物业费189420元。3.童伟承担本案的诉讼费用。事实和理由：一、在商品房保修范围和保修时限内发生质量问题，出卖人应当履行保修义务，房屋在保修期内因质量问题造成买受人经济损失的，出卖人应赔偿买受人的损失。二、房屋由于童伟原来装修时未经物业允许破坏了房屋顶板结构私自搭建违章建筑致使漏水，因为房屋严重漏水导致了陈娟房屋装修遭受严重损失。三、由于童伟拖延修复，导致房屋长期空置，无法出租，且楼下3204室新装修的房子也因此受严重损坏，造成了经济损失。被上诉人童伟辩称：一审法院认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，应予以维持。一、一审法院认定事实清楚，证据充分。上诉人陈娟在购房时已对房屋质量和状况进行了解，且在上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》中并未针对涉案房屋质量问题约定合同解除权。二、一审法院适用法律正确。被上诉人并非“房地产开发企业”，上诉人与被上诉人在合同履行过程中亦并不存在合同法定解除的事由，且上诉人针对房屋质量的异议已过异议期，因此上诉人要求解除与被上诉人签订的《房屋买卖合同》无法律依据。陈娟向一审法院提出诉讼请求：1.判令童伟对涉案房屋漏水情况按照国家相关标准无偿退房并全额退还陈娟购房款；2.童伟赔偿自交房之日至漏水修复之日因房屋无法使用导致的陈娟房屋租金损失133820元，房屋损害漏水维修费用10800元，并赔偿陈娟已缴纳的物业费5777元；3.由童伟承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：位于长沙市开福区××路××段××号××花园××栋××号房屋的所有权于2013年3月27日登记在童伟名下。2017年4月18日，童伟（卖方）与陈娟（买方）及案外人湖南新梦想房地产经纪有限公司（居间方）签订《房屋买卖合同》一份，约定童伟自愿将上述房屋出售给陈娟，童伟承诺对该房屋有完全处置权，陈娟对该房屋已做充分了解，并愿意购买；陈娟、童伟双方确认该房屋总售价为人民币106万元，签订合同时陈娟支付定金5万元；在2017年5月5日前办理产权转移登记，同时，陈娟在产权转移登记当天支付购房款101万元给童伟；陈娟已实地看房且对该房屋的所有现状、情况已知悉，并无任何异议；童伟交房时间和陈娟收房时间均为过户当日交房；违约方逾期履行义务，每逾期一天违约方向守约方支付100元／天的违约金，如违约行为已累计超过双方约定时间十日的，守约方有权解除本合同，并要求违约方向守约方支付与本合同定金数目相同的违约金。上述合同签订后，陈娟向童伟支付了全部购房款，童伟分别于2017年4月18日和5月26日各出具收条一份，分别收取5万元和101万元。陈娟、童伟双方于2017年6月2日为办理涉案房屋产权转移登记交纳了相关税、费，并进行了交、收房，涉案房屋的所有权随后登记在陈娟名下。后陈娟以涉案房屋为抵押物向中国光大银行股份有限公司长沙长岛支行申请贷款，该行于2017年11月7日发放贷款48万元。陈娟提交照片3张，用于证明涉案房屋的漏水情况，两张照片显示拍摄的房屋吊顶有破损，一张拍摄的是建筑物的局部，疑似楼顶，3张照片上部显示的时间分别为2019年1月21日和4月21日。陈娟提交长沙市城市管理综合执法询问调查通知书，用于证明童伟出售的房屋有违章，是童伟破坏了房屋结构，将平层房屋加建一层改为了复式楼，导致房屋大面积渗漏。该通知书的内容为长沙市开福区城市管理综合执法大队于2020年3月18日通知陈娟携带相关资料于第二日到该队就涉案房屋楼顶建设房屋的情况进行询问调查。陈娟提交自称是3204房主的案外人任凯和自称是物业公司威尔士春天项目负责人的案外人李海军出具证明，用于证明陈娟未改造过涉案房屋结构，该证明未注明出具日期。一审法院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案系陈娟基于房屋买卖合同法律关系提起的诉讼，并诉称涉案房屋漏水而向童伟主张退房并赔偿损失，则陈娟应就涉案房屋是否存在质量问题、童伟是否构成违约、应承担怎样的违约责任负有举证证明责任。首先，陈娟依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条的规定，要求童伟退房和赔偿损失，但该解释系调整房地产开发企业与买受人之间形成的商品房买卖合同法律关系，而童伟非“房地产开发企业”这一特定主体，陈娟与童伟签订的也非该解释所称的“商品房买卖合同”，故本案不应适用该解释。其次，陈娟所提交由陈娟、童伟双方签订的房屋买卖合同中，包含陈娟对该房屋已做充分了解，并愿意购买的内容，以及陈娟已实地看房且对该房屋的所有现状、情况已知悉，并无任何异议的内容，上述条款虽为格式条款，但提供方为居间方，且陈娟也未对上述条款提出异议，同时，陈娟在庭审中亦认可在签订合同及交付房款前多次到涉案房屋看房，知晓涉案房屋为复式结构，对于童伟告知其房产证上是80多平方米，实际使用面积有120平方米的内容没有异议。再次，上述合同中虽对涉案房屋的概况、交易价格及付款方式、陈娟与童伟双方的义务、违约责任等事项进行了约定，对涉案房屋的权属是否清洁、相关费用是否结清等事项提出了要求，但未针对涉案房屋的质量问题约定合同解除权及相应的违约责任。从次，陈娟也未提供证据证明本案中具有因不可抗力致使不能实现合同目的；在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的等《中华人民共和国合同法》第九十四条所规定的当事人可以解除合同的情形。然后，陈娟、童伟均认可双方于2017年6月2日就涉案房屋进行了交付，依据《中华人民共和国合同法》第一百四十二条的规定，涉案房屋毁损、灭失的风险，在交付之后由陈娟承担。虽然依据《中华人民共和国合同法》第一百四十八条的规定，涉案房屋毁损、灭失的风险，在交付之后仍可能由童伟承担，但陈娟未能提交充分有效的证据证明涉案房屋的质量因不符合质量要求，致使不能实现合同目的。最后，即使涉案房屋的质量不符合约定，陈娟也应当在发现或者应当发现的合理期间内，或者自涉案房屋交付之日起两年内通知童伟，而陈娟虽称收房后大概5个月涉案房屋出现漏水情况，但未能提供证据证明在合理期间内，或者自涉案房屋交付之日起两年内通知了童伟，则依据《中华人民共和国合同法》第一百五十八条的规定，应视为涉案房屋的质量符合约定。综上所述，陈娟提交的证据不足以证明其事实主张，应承担举证不能的不利后果，对陈娟的诉讼请求，一审法院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十八条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：驳回陈娟的诉讼请求。一审案件受理费3308元，减半收取1654元，由陈娟负担。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院二审查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，童伟与陈娟于2017年4月18日签订的《房屋买卖合同》系当事人真实意思表示，其内容不违反法律、行政法规的强制规定，该合同合法有效。第一，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。童伟与陈娟在《房屋买卖合同》中约定“乙方对该房屋已做充分了解，并愿意购买”，可见，陈娟在购买涉案房屋时对涉案房屋的建设情况进行了充分了解，且陈娟在购买涉案房屋时明知涉案房屋的建筑面积为80多平方米，而实际使用面积为120多平方米，如此大的面积差足以说明陈娟在购买涉案房屋时对童伟的加建行为知悉并自愿购买，故陈娟对涉案房屋在其居住后出现质量问题应当自行应承担一定程度的责任。第二，童伟在收取陈娟的购房款后依约将涉案房屋交付给了陈娟，陈娟提交的现有证据尚不足以证实涉案房屋存在安全隐患或其他导致房屋无法使用等重大质量瑕疵，应认定童伟已经履行了《房屋买卖合同》的主要义务，童伟对涉案房屋加建的行为不符合前述法定解除的条件，尚不足以构成对《房屋买卖合同》的根本违约，故陈娟在本案中以房屋存在加建或漏水情形为由，要求解除合同缺乏法律依据，本院不予支持。第三，陈娟主张的房屋租金损失133820元、漏水维修费用10800元等尚未实际发生，且陈娟为举证证明房屋维修所需的具体费用，故本案中不予支持，陈娟可待损失实际发生后另行主张。陈娟已缴纳的物业费189420元系陈娟为履行其与案外人之间的物业合同义务所支付，该款与本案不具有关联性，不能认定为陈娟的损失，故对陈娟主张的该项损失，本院亦不予以支持。综上所述，上诉人陈娟的上诉理由不成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判处得当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费3308元，由陈娟负担。本判决为终审判决。审 判 长  刘 凯审 判 员  刘 英审 判 员  金新贵二〇二一年四月二十五日法官助理苏逢连代理书记员  罗天健