湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0102民初5535号原告韩某，女，汉族，1993年11月1日出生，住广州市天河区。委托诉讼代理人周纯，湖南言顺律师事务所律师。被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T4栋270008房。法定代表人孙秀莲，总经理。委托诉讼代理人杨某，女，汉族，1979年11月29日出生，住长沙市天心区，系该公司员工。被告长沙凯通房地产有限公司，住所地长沙市芙蓉区车站中路159号凯通国际城第10幢31楼31026号。法定代表人孙秀莲。被告长沙市东进置业有限公司，住长沙市芙蓉区朝阳街道车站中路39号宇成朝阳广场T4栋270006。法定代表人孙秀莲。原告韩某诉被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司（以下简称宇成公司）、被告长沙凯通房地产有限公司（以下简称凯通公司）、被告长沙市东进置业有限公司（以下简称东进公司）房屋租赁合同纠纷一案，于2021年4月9日向本院提起诉讼。本院于同日立案受理后,依法适用简易程序，并于2021年4月28日公开开庭进行了审理。原告韩某的委托诉讼代理人周纯，被告宇成公司委托诉讼代理人杨某到庭参加诉讼，被告凯通公司、被告东进公司经本院传票合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告韩某诉称，2017年1月7日，韩某与宇成公司签订了《委托经营管理协议》，约定韩某委托宇成公司对其名下的宇成朝阳广场T3幢层T3-250007号房屋行经营管理，委托期限自2017年8月1日至2027年4月30日，经营管理的收益归宇成公司所有，宇成公司按期向韩某支付租金；如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；自2020年1月1日起，宇成公司无正当理由逾期支付租金，2020年7月10日，宇成公司向宇成朝阳业主发出公告，承诺会尽快支付所欠租金，对所欠业主的租金自2020年7月11日起按月利率1%计息，但宇成公司并未兑现承诺。韩某于2020年12月5日向宇成公司邮寄《解除委托经营管理协议通知书》，2020年12月8日韩某与宇成公司办理了房屋交接确认书。从2020年1月1日至2020年12月8日期间，宇成公司只支付了租金10824元，仍欠租金39407元，因宇成公司承诺对拖欠的租金按照月利率1%计息，故应当从2020年12月8日起以欠付的租金39407元为基数按月利率1%计算至清偿之日止。《委托经营管理协议》约定了逾期付款违约金，宇成公司应按合同约定以拖欠的租金39407元为基数按日万分之二的标准从2020年12月8日起计算至清偿之日止支付逾期付款违约金。韩某基于《委托经营管理协议》而产生的租金收益为逾期可得利益，因宇成公司违约，韩某现收回房屋，其另行对外出租的租金与《委托经营管理协议》约定的租金存在差价，具体租金差价为17元/㎡/月,自房屋交接之日2020年12月8日至原《委托经营管理协议》约定的截止期限2027年4月30日，该期间的租金差价损失宇成公司应当予以赔偿。凯通公司、东进公司出具了《担保函》，其应承担连带清偿责任。韩某庭审中变更诉讼请求为：1、判令被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司向原告韩某支付拖欠的租金39407元及逾期付款利息（以拖欠的租金为基数，自2020年12月8日起按月利率1%计算至实际付清之日止）；2、判令被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司向原告韩某支付逾期付款违约金（以拖欠的租金为基数，自2020年12月8日起按万分之二/日的标准计算至实际付清之日止）；3、判令被告长沙凯通房地产有限公司、被告长沙市东进置业有限公司对被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司的上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费用及其他合理费用由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司、被告长沙市东进置业有限公司共同承担。被告宇成公司辩称，2020年12月5日，韩某已经与宇成公司解除双方的合同并收回涉案房屋，因此韩某提出计算租金的截止日期是2020年12月5日，该租金的金额计算错误。宇成公司是税费代扣代缴的主体，每月租金是扣除税费后的金额，是按照3.45%的标准扣除的租赁房产税，宇成公司每月转账给韩某的租金也是已扣缴税后的金额，韩某知晓也予以认可。宇成公司并未无故拖欠租金，受疫情影响及考虑宇成公司的实际困难，请求法院酌情减免3个月租金，拖欠租金的实际情况需要双方核对后才能予以确认。韩某要求宇成公司按月利率1%支付逾期付款利息无事实与法律依据，双方签订的合同未进行约定，且韩某也未提交相关证据证明宇成公司承诺过按月利率1%支付逾期付款利息，即使需要计算逾期付款利息，也应当根据双方签订的《委托经营管理协议》第8条规定，韩某主张逾期付款利息，又主张逾期付款违约金，属于重复主张，韩某主张的逾期违约金足以弥补其损失，因此韩某主张的按月利率1%支付逾期付款利息不应当支持。因疫情影响，宇成公司拖欠租金事出有因不应当承担违约责任。被告凯通公司、东进公司在答辩及举证期限内，既未进行答辩，也未提交证据，经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭，本院视其放弃答辩及举证、质证的权利。经审理查明，2017年1月7日，韩某与湖南狂买狂卖商业管理有限公司（以下简称狂买狂卖公司）签订《委托经营管理协议》，约定：韩某将其名下位于长沙市芙蓉区车站中路39号美富商业中心T3幢25层250007号公寓（以下简称涉案公寓）委托给狂买狂卖公司经营管理，建筑面积为72.81平方米，委托经营管理期限为本协议生效之日起至2027年4月30日，计租期为2017年8月1日起至委托经营管理期限届满日；年度租金标准为57229元/年，租金每三个月支付一次，即每年的1月16日至1月30日、4月16日至4月30日、7月16日至7月30日、10月16日至10月30日支付下一个支付期的租金，狂买狂卖公司在本协议签署后三个工作日内提前支付前两年（即2017年8月1日至2019年7月31日）的租金；如狂买狂卖公司无正当理由逾期支付租金，每逾期一日按照应付金额的万分之二向韩某支付违约金；委托经营管理期限内，公寓的租金收入、管理支出、盈亏风险均由狂买狂卖公司享有和承担，韩某无权在本协议约定的委托经营管理租金之外主张其他收益及费用；如果该房屋发生空租或者租金收入不足以支付租金的，差额部分由狂买狂卖公司自行承担；如有一方违反本协议，应当向守约方承担违约责任，包括但不限于赔偿损失、支付违约金等；如狂买狂卖公司无正当理由逾期超过三个月仍未向韩某支付租金，韩某可以解除合同；违约情形一旦产生，双方均有义务采取必要措施避免损失的进一步扩大。合同还对其他事项进行了约定。同日，凯通公司、东进公司出具《之担保函》，载明“一、本公司确认对本担保函、主合同的有关权利、义务和责任条款的法律含义有准确的理解并对上述签署文本的所有条件均无异议，为签署本担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成；二、本公司承诺为经营管理方在主合同项下对委托方的义务履行提供不可撤销的连带责任保证担保；三、本公司同意，本担保函自本公司盖章（签字）之日起成立并生效。如果发生纠纷，本公司同意依据相应主合同约定的法律适用与纠纷解决方式解决”。韩某向狂买狂卖公司出具了《授权委托书》，委托狂买狂卖公司对上述公寓进行管理经营、对外招租及转租等与房屋经营管理有关的一切事项，并委托狂买狂卖公司与开发商办理房屋的交付手续。协议签订后,狂买狂卖公司的名称于2017年10月30日变更为宇成公司。宇成公司实际经营管理了韩某的上述公寓并按照合同约定向韩某支付部分租金。2020年12月5日，宇成公司与韩某签订《房屋交接确认书》，载明：因双方解除经营管理委托协议，宇成公司从即日起将美富商业中心（宇成朝阳广场）T3栋25层250007号房屋按现状交付给房屋业主，业主同意接收。双方在庭审中一致确认：2020年1月31日前的租金已经支付完毕，2020年2月1日至2020年12月5日期间的仅支付了2020年5月、6月、7月的租金，宇成公司尚拖欠付韩某2020年2月、3月、4月、8月、9月、10月、11月、12月5天的租金，共计欠付7个月零5天租金。截至2020年12月5日止，宇成公司尚欠韩某房屋租金34152.78元。以上事实，有《委托经营管理协议》、担保函、授权委托书、交接确认书以及当事人当庭陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。韩某与宇成公司签订的《委托经营管理协议》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应全面履行。本案中，韩某已依约将涉案公寓交付给宇成公司使用，但宇成公司未依约支付租金，应承担相应的违约责任，经本院庭审查明，宇成公司尚欠韩某房屋租金34152.78元，故对韩某要求宇成公司支付拖欠租金39407元，本院部分予以支持。宇成公司辩称因受全国新型冠状肺炎疫情影响,应酌情减免3个月租金，但未提交其因新冠肺炎疫情遭受损失的相关证据，故本院对该抗辩理由不予采信。双方在合同中约定如宇成公司逾期付款，应按日万分之二的标准支付违约金，该约定合法有效。故韩某要求宇成公司自2020年12月8日起，以拖欠的租金为基数，按万分之二/日计算违约金至实际付清之日止的诉讼请求，本院予以支持。韩某主张宇成公司曾承诺未按照约定时间支付拖欠的租金，则对拖欠的租金按照月利率1%计息，韩某未提供充分证据证明宇成公司曾对韩某进行承诺，且该主张也是要求宇成公司承担逾期支付租金的违约损失，韩某也未提供超过已获本院支持的违约金数额损失的证据，故该主张不符合法律规定，故韩某要求宇成公司以拖欠租金为基数，按月利率1%，支付逾期付款利息的诉讼请求，本院不予支持。东进公司、凯通公司自愿为宇成公司的合同义务提供连带责任担保，且东进公司、凯通公司作为开发商，均出具担保函作为韩某与宇成公司签订《委托经营管理协议》的附件，并承诺签署担保函所需的外部批准和内部授权程序均已完成，故韩某已尽到善意第三人的审慎注意义务。因此，韩某要求凯通公司、东进公司承担连带清偿责任，符合法律规定和合同约定，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司于本判决生效之日起三日内向原告韩某支付房屋租金人民币34152.78元；二、被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司以欠付租金人民币34152.78元为基数，按日万分之二的标准从2020年12月8日起向原告韩某支付违约金至实际清偿之日止；三、被告长沙市东进置业有限公司、被告长沙凯通房地产有限公司对本判决第一、二项确定的义务承担连带清偿责任；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；四、驳回原告韩某的其他诉讼请求。本案受理费人民币872元，因适用简易程序减半收取人民币436元，由被告湖南宇成朝阳商业管理有限公司、长沙凯通房地产有限公司、长沙市东进置业有限公司负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员 李革文二〇二一年四月二十八日法官助理 廖 燕书 记 员 黄 彬附本判决引用法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。