广东省深圳市南山区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0305民初28649号原告（反诉被告，以下简称原告）：叶玉强，男，汉族，1975年5月6日出生，身份证住址：广东省深圳市宝安区。委托诉讼代理人：王根霞，广东天浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈猛飞，广东天浩律师事务所实习律师。被告（反诉原告，以下简称被告）：刁越标，男，汉族，1984年7月9日出生，身份证住址：广东省普宁市。委托诉讼代理人：林闻娥，国信信扬（南沙）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李玟，国信信扬（南沙）律师事务所实习律师。第三人：美联物业代理（深圳）有限公司，住所地深圳市罗湖区南湖街道深南东路4003号世界金融中心A座11层，统一社会信用代码：91440300727151643D。法定代表人：张锦成。委托诉讼代理人：于琴，系公司员工。委托诉讼代理人：张珊珊，系公司员工。原告叶玉强诉被告刁越标、第三人中美联物业代理（深圳）有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年9月25日立案受理后，被告在法定期限内提起反诉，本院予以受理。根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年1月20日公开开庭进行了合并审理。原告的委托诉讼代理人王根霞、陈猛飞，被告的委托诉讼代理人林闻娥，第三人的委托诉讼代理人于琴、张珊珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《房屋转让合同书》；2、被告向原告支付违约金741万元（人民币，下同）；3、被告承担本案的诉讼费、保全费、担保费等。事实和理由：2020年6月24日，由中介公司美联物业代理（深圳）有限公司提供居间服务，原告叶玉强（卖方）、被告刁越标（买方）签订了《房屋转让合同书》，约定主要内容如下：（1）原告叶玉强将其所有的位于深圳市南山区XX物业以XX元卖给被告刁越标。（2）被告刁越标应于签署合同当日（2020年6月24日）支付给原告叶玉强定金1000000元。在签署本合同后10日内（截至2020年7月3日）再支付给原告叶玉强定金2000000元。（3）被告刁越标须于2020年8月18日前（含当日）将首期款（不含定金）12000000元支付至上述监管机构的监管账户。（4）该物业有抵押，原告叶玉强自行筹资赎楼。（5）相关税费原则上由原告叶玉强承担。（6）违约责任，“如买方未按照本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金。”合同签订后，被告刁越标支付了定金100000元，其中990000元由原告叶玉强收取，剩余10000元由第三人美联物业代理（深圳）有限公司留存作为交楼押金。为了更好地履行双方买卖合同义务，在双方合同签署后，原告叶玉强到处筹集资金，并于2020年7月6日前往银行办理了赎楼手续。但令人遗憾的是，被告刁越标在签署合同后，并没有按照合同约定履行义务，其在签署合同当时支付了100万元定金后，后续定金和首期款的支付一直没有履行，原告及第三人多次与其沟通，均置之不理，后续电话不接、微信不回，导致原告的损失在不断扩大。基于被告刁越标已经逾期达70多天，且在原告叶玉强多次沟通无果的情况下，原告于2020年9月14日向被告送达了解除合同通知函，除快递寄送外，还做了短信通知，以确保被告收到，但至今被告也未作任何回复，仍然是置之不理的态度。原告认为被告刁越标的行为给原告造成了严重的经济损失，包括赎楼所筹资金的利息损失、被告应支付资金的利息收益损失外，单单因深圳715购房新政导致销售房屋的税金就需多支付210万元。因此，为维护原告的合法权益，原告只有依法提起诉讼，要求解除合同并要求被告承担违约责任，赔偿原告由此造成的经济损失，恳请法院依法支持原告的诉求！被告辩称：一、本案中被告签订《房屋转让合同书》时没有购房资格，并且原告知道被告没有购房资格，仍与其签订合同，违反国家及地方有关商品房买卖限购政策规定，扰乱国家及地方的经济秩序，违背公序良俗，根据《合同法》第五十二条合同法定无效情形的规定，本案中的《房屋转让合同书》应当属于无效合同，该合同对被告与原告自始没有法律约束力，并且被告没有任何过错，原告也没有任何损失，原告要求被告支付违约金没有依据，恳请贵院驳回。因深圳市的购房政策限制，被告在签订《房屋转让合同书》实际上不具有购房资格，原告也明确知道该情况，被告与原告协商一致，可以变更为其他人。就此被告与原告在签订《房屋转让合同书》的当天还另行签订了《主体变更确认书》。根据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”被告与原告签订的《房屋转让合同书》因违反深圳市的限购政策规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且双方明知被告没有购房资格，还签定《房屋转让合同书》，该合同书损害社会公共利益，应当属于无效合同。根据《合同法》第五十八条规定，因合同无效，双方各自返还。有过错方赔偿对方的损失，原告应当向被告返还被告已支付的定金100万元。至于赔偿损失，原告目前并没有实际遭受损失且还获利，原告在2020年9月份左右以高于本案成交价的价格再次出售，且原告对于合同无效也有一定的过错，原告无权请求被告承担损失。二、退一步来说，即便合同有效，原告在明知被告没有购房资格的情况下仍与被告签订合同，就应当预见被告可能因购房政策限制客观上无法履行合同，应自行承担后果。双方在签订《房屋转让合同书》的同时签订《主体变更确认书》，被告为了买房，经妹妹刁xx同意，把合同主体变更为刁xx，但是深圳市住房和建设局于2020年7月15日发布了深建字〔2020〕137号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，根据该政策的第三条（一）款之约定，被告的妹妹虽然有深圳户口，但是其入户未满3年，是需要提供5年社保缴纳证明才具备购房资格，被告的妹妹需要到今年的4月份才具备该条件，因此，因政策原因，刁xx也不具有购房资格，合同客观上无法再继续履行。双方因政策变动原因无法办理相关手续的情况下，只能解除合同，双方互不追究责任。双方在签订合同时，就知道买受人不具备购房资格，都愿意去签订合同，双方都具有过错。现因政策原因，变更的主体也无法履行合同，这个是不可归责于双方的情形，双方不能互相追究责任。三．被告购买涉案房屋是因为第三人工作人员魏xx的诱导，魏xx说涉案房屋可以作到零首付，连税费也是可以从银行贷款出来，说可以评估到6147万元，可以套312万元出来交税供楼，且原告可以配合做高贷，贷款多出的款项，原告也会退还给被告。就此，被告就筹集了100万元定金支付，当时也说好就只用这个100万元就能解决所有问题，100万元也不是小数目，也是被告辛苦筹来的。可见其购买房屋的诚意，但是后面在履行合同过程中，第三人又确认不能再做高贷，被告也无法再筹到款项继续支付。因此，被告是受到第三人的诱导而签订合同，而原告明知被告没有购买能力，还愿意配合作高贷，而贷不了款，被告就无法支付余下款项，因此，无法继续履行合同，原告对此结果也是有一定责任的。四．终上，本案合同无法履行，被告认为原告是明显有过错的，原告不懂法，听信第三人的意见，也是有一定过错。因此，应该根据双方过错程度，来互相承担责任。原告已经收取了100万元定金，这100万元现在还在原告处，产生利息，而被告向案外人借钱买房，还要承担案外人的利息。且涉案房屋已给原告出售。按照当时的市场行情，是以远远高于本案成交价的价格出售的，原告是没有任何损失的，因此，原告应该把被告缴纳的100万元定金退回给被告。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。被告请求贵院对违约金予以调低，充分考虑双方的过错及双方的损失。以上为被告的全部答辩意见，被告认为本案的《房屋转让合同书》无效，双方都有责任，不应该互相追究责任，原告应退回100万元定金给被告，恳请贵院予以采纳！被告向本院提出反诉请求：1、原告向被告返还定金100万元；2、原告承担全部诉讼费用。事实与理由：因深圳市的购房政策限制，被告与原告于2020年6月24日签订《房屋转让合同书》时，被告实际上不具有购房资格，并且原告也明确知道该情况。根据《合同法》第五十二条规定，“有下列情形之一的，合同无效：（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”答辩人与被答辩人签订的《房屋转让合同书》因违反深圳市的限购政策规定，属于违反法律、行政法规的强制性规定的情形，且合同双方明知被告没有购房资格，还签定《房屋转让合同书》，该合同损害社会公共利益，应当属于无效合同，对被告与原告自始没有法律约束力。根据《合同法》第五十八条规定，因合同无效，双方各自返还。因此原告应当向被告返还被告已支付的定金100万元。退一步来说，即便合同有效，原告在明知被告没有购房资格的情况下仍与被告签订合同，就应当预见被告可能因购房政策限制客观上无法履行合同，应自行承担后果。双方在签订《房屋转让合同书》的同时签订《主体变更确认书》，被告为了买房，经妹妹刁少玲同意，把合同主体变更为刁xx，但是深圳市住房和建设局于2020年7月15日发布了深建字〔2020〕137号《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》，根据该政策的第三条（一）款之约定，被告的妹妹虽然有深圳户口，但是其入户未满3年，是需要提供5年社保缴纳证明才具备购房资格，被告的妹妹需要到今年的4月份才具备该条件，因此，因政策原因，刁xx也不具有购房资格，合同客观上无法再继续履行。双方因政策变动原因无法办理相关手续的情况下，只能解除合同，双方互不追究责任。双方在签订合同时，就知道买受人不具备购房资格，都愿意去签订合同，双方都具有过错。现因政策原因，变更的主体也无法履行合同，这个是不可归责于双方的情形。合同客观上无法继续履行，原告应当向被告返还被告已支付的定金100万元。综上，原告应当向被告返还被告已支付的定金100万元。故被告依据《民事诉讼法》相关规定，向贵院提出反诉，望判如所请！针对被告的反诉，原告辩称：被告由于其违约，原告有权按照房屋交易价格的20%要求被告支付违约金，而前期被告所交付的定金原告已直接转为违约金予以冲抵，因此若被告要求返还定金的话原告要求的违约金就应当按照840万元予以支付，根据相关法律规定原告有权针对上述款项予以直接冲抵，恳请法院予以支持原告的诉讼请求，驳回被告的反诉请求，我方是因同意返还定金99万元，所以才在违约金840万元中直接冲抵，仅主张741万元。针对本诉和反诉，第三人陈述称：与第三人无关，第三人无需承担任何责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：位于深圳市南山区（涉案房屋）于2018年2月23日登记于原告名下，建筑面积326.98平方米。2020年6月24日，原告（卖方）与被告（买方）签订《房屋转让合同书》，约定：买卖双发交易的涉案房屋，建筑面积326.98平方米；转让成交价4200万元；买方同意在签署本合同当天向卖方支付定金100万元；在签署本合同后10天内再向卖方支付定金200万元；定金由双方约定的第三方监管，监管方式、放款、退款条件等事项依买卖双方与第三方签订的监管协议或类似文件而定，买方将定金支付给监管方或打入卖方已签署的监管协议或类似文件上指定的监管账号以后，视为卖方本人已收讫定金，卖方应向买方出具定金收据，卖方拒绝向买方出具定金收据的，不影响定金的生效；买方须于2020年8月18日前（含当日）将首期款（不含定金）1200万元支付至上述监管机构的监管账号中；除定金、首期款以外的楼款，买方可以商业贷款、公积金贷款、公积金商业组合贷款中的任何一种方式进行按揭贷款，买方应于2020年8月17日之前（含当日）向贷款部门提交申请按揭贷款的相关资料，并配合贷款部门进行贷款调查、审查和审批等手续；卖方需配合买方申请按揭贷款，提供相关资料及签署相应的法律文件；涉案房屋有抵押，由卖方自行筹资赎楼，在买方按照约定将其全部应付款项支付至监管账户及取得银行贷款承诺函之日起100日内（含当日）自行筹资还清按揭银行贷款并办妥注销抵押手续；双方须支付的税费由卖方支付；如买方未按本合同约定的期限履行义务，卖方有权要求买方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如买方逾期履行义务超过五个工作日，卖方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收买方已支付的定金；如卖方未按本合同约定的期限履行义务，买方有权要求卖方以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如卖方逾期履行义务超过五个工作日，买方可解除合同并选择要求买方支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或要求卖方双倍返还定金；备注：第三人已详细告知买卖双方现行的限购政策、限外及贷款政策，双方确认已知悉，且买卖双方确保可提交合格、真实有效的文件（如纳税或社保缴纳证明、户籍证明等）以办理过户及贷款手续；及其他内容。同日，被告向原告转账99万元，原告向法庭提交了中国民生银行支付业务回单予以证明。被告对该回单真实性、合法性、关联性予以认可，但认为还有1万元根据原告的指示支付给了第三人。原告向被告出具了收到定金100万元的收据。同日，原告（卖方、甲方）与被告（原买方、乙方）、现买方（丙方）签订了《主体变更确认书》，约定，涉案合同约定的乙方权利义务均转让给了丙方；由甲方与丙方办理产权过户手续及其他内容。该确认书中丙方为空白。被告提交该证据拟证明原告知悉被告没有购房资格，需用到其他人名义办理过户手续，原告认为该证据只能证明原告同意被告以其个人名义或由第三方名义购买，同意其进行变更，不能证明原告知悉被告没有购房资格。同日，原、被告双方还签订《补充协议》，约定：一、买方收到首期款当天将首期款退还给买方；二、卖方收齐房款三个工作日内，扣除有单据的费用后，剩余的资金三个工作日内退还给买方。被告提交该证据拟证明原告同意配合做高贷，原告对被告的证明目的不予认可，认为只能证明是由于银行放贷的额度不同，可能会导致首期款的超额支付，原告才同意签署该份补充协议。为证明原告于2020年7月6日赎楼，原告向法庭提交了建设银行个人信贷业务系统及个人的贷款还款凭证予以证明。被告对该证据真实性、合法性、关联性予以认可，但证明目的不予认可，其认为根据双方合同约定，原告应在被告将全部应付款项支付至监管帐号及取得银行贷款承诺函后再办理赎楼，而原告在被告尚未支付全部定金，也没有办理银行贷款，原告完全没有保障也完全不确定合同是否可以继续履行的情况下，提前赎楼，其损失应当自行承担。事实上，原告也是因为要把涉案房屋出售给案外人，才需要办理提前还款的。为证明2020年7月15日深圳市购房政策变动，被告的违约到时原告销售房屋增加了210万元的交税负担，原告向法庭提交了《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》《税费一览表》予以证明。被告对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，证明目的不予以认可，该政策是在双方签订合同后发布的，双方都不可预见，被告对此没有过错，不应由被告一方承担全部损失，况且原告目前并未遭受实际损失。为证明因被告没有依约支付款项，且经原告多次沟通仍拒不履行，严重违反合同义务，原告于2020年9月14日发函通知被告解除合同，并通过短信、微信、邮寄、现场递交的方式予以送达，原告向法庭提交了《二手房屋转账解除合同通知函》及照片予以证明。被告对该证据真实性、合法性、关联性均予以认可，证明目的不予以认可，认为并非被告违约故意不支付定金，而是被告因没有购房资格而且不能高贷，无法继续履行，为避免双方损失扩大，被告才没有支付定金，原告对于被告没有购房资格的情况是清楚的，还与被告签订合同，应当自行承担一定的责任，并不是被告单方面违约。为证明因被告违约给原告造成的可得利益损失，原告向法庭提交了其于2020年10月15日于案外人签订的买卖合同及按揭贷款确认书予以证明，合同载明成交价为3600万元，买卖双方须支付的税费由买方支付。被告对该证据真实性、合法性予以认可，关联性不予以认可。为证明原告清楚被告需要用其他人名额来购买涉案房屋，也同意配合做高贷，被告向法庭提交了被告与第三人工作人员魏xx的微信聊天记录及魏xx与原告妻子的微信聊天记录予以证明。原告对被告与魏xx的微信聊天记录真实性、合法性予以认可，关联性不予认可，聊天时间为2020年6月22日，在涉案买卖合同之前；对魏xx与原告妻子的微信聊天记录的真实性能够予以认可，该证据发生在2020年7月30日，恰恰是被告违约之后，原告要求被告解决问题的一种方法和做法，并不能证明原告同意其在没有购房资格的情况下以其他方式进行解决。为证明被告的妹妹愿意配合办理过户手续，但是其实在2020年7月15日才入户，按新政策，需要连续5年的社保记录才有购房资格，被告向法庭提交了刁xx的身份证予以证明。原告对证据真实性、合法性予以认可，关联性不予认可。庭审中，第三人确认有1万元的水电押金在第三人处保管，未支付给原告。另查，本案起诉状等应诉材料于2020年12月4日送达于被告。本院认为，原、被告签订的《房屋转让合同书》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，本院确认其效力，各方应严格按照合同约定履行。被告辩称涉案合同因违反深圳限购政策且原告明知被告没有购房资格，合同应为无效的主张，没有依据，本院不予采纳。本案中，被告在签订买卖合同后，未按合同约定支付剩余购房款导致合同未能继续履行，原告的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。被告虽表示因其不符合购房政策故合同事实上不能继续履行，但从双方签订的主体变更确认书来看，双方约定房产可过户至其他人名下，并不存在事实上不能履行合同的情况；而且，被告作为购房人，在明知不具备购房资格的情况下仍签订购房合同，自身存在过错，故对于被告的抗辩理由，本院不予采信。因被告不能依约履行合同，原告有权要求解除合同。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，主张合同解除的，应通知对方，合同自通知到达时解除。因被告于2020年12月4日签收本案起诉状等应诉材料，故涉案合同于2020年12月4日解除。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除的应恢复原状，原告应退还被告已收取的定金，在第三人处托管的1万元定金亦应一并退还。故对于被告反诉要求原告返还定金100万元的诉讼请求，本院予以支持，其中1万元由第三人径行向被告退还。对于原告要求原告支付违约金共计741万元的诉讼请求。本院认为，违约金旨在补偿非违约方的损失，涉案房产已另行出售，原告提交的证据不足以证明因被告违约导致的实际损失与合同约定的违约金相当，故本院综合合同履行的情况、被告过错的大小等情况，对原告提出的要求被告承担违约责任的诉讼请求予以适当调整，酌情判令被告向原告支付违约金200万元。对于原告诉请担保费，没有依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六条、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告叶玉强与被告刁越标于2020年6月24日签订的《房屋转让合同书》于2020年12月4日解除；二、被告刁越标于本判决生效之日起十日内向原告叶玉强支付违约金200万元；三、原告叶玉强本判决生效之日起十日内向被告刁越标返还定金100万元【其中1万元由第三人中美联物业代理（深圳）有限公司直接返还被告刁越标】；四、驳回原告叶玉强的其他诉讼请求。当事人如未按本判决规定的期限履行给付金钱的义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付延期履行期间的债务利息。本诉案件受理费63670元，由原告负担40870元，由被告负担22800元；反诉案件受理费13800元，由原告负担；保全费5000元，由原告负担3000元，由被告负担2000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员  林陈纯二〇二一年四月九日书记员  陈春如附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。