上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初16856号原告：闫仁胜，男，1976年7月4日出生，汉族，住上海市松江区。委托诉讼代理人：陈春娟(系闫仁胜配偶),女，汉族，1981年2月11日出生，住上海市松江区。委托诉讼代理人：张殿士，北京大成(上海)律师事务所律师。被告：上海味柯实业有限公司，住所地上海市黄浦区。法定代表人：林楦烨，该公司总经理。委托诉讼代理人：朱樑，德恒上海律师事务所律师。原告闫仁胜与被告上海味柯实业有限公司(以下简称味柯实业)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年7月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告闫仁胜及其委托诉讼代理人张殿士，被告委托诉讼代理人朱樑到庭参加诉讼。本案现已审理终结。闫仁胜向本院提出诉讼请求：1.确认闫仁胜与味柯实业签订的租赁合同及补充协议于2020年4月20日解除；2.味柯实业向闫仁胜返还租金、押金、装修改造费合计21万元；3.味柯实业向闫仁胜支付逾期交房违约金11,655元(违约金以21万元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年1月1日起计算至2020年4月20日止)；4.味柯实业向闫仁胜偿付违约金9万元。事实和理由：闫仁胜与味柯实业于2019年9月3日签订了租赁合同以及租赁合同补充协议各一份，约定：闫仁胜(乙方)向味柯实业(甲方)承租位于上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号XXX楼商铺编号17号商铺(以下简称涉案商铺)，用于饮品及小餐饮经营。甲方承诺于2019年11月30日交付商铺，甲方在规定期限内延迟交房30日视为甲方违约，甲方按照乙方(闫仁胜)所缴全部费用的日万分之五支付违约金，甲方逾期交房超过30日的，乙方有权解除合同，乙方解除合同的，甲方退还乙方所支付的全部租金、履约保证金和装修改造费，同时甲方应当赔偿乙方3个月租金。涉案商铺系隶属于“食库盟——老上海风情街”项目中的商铺。双方签订租赁合同后，闫仁胜按约已预付各类款项合计21万元，但因“食库盟”项目本身迟迟未能完成改造，时至今日该商铺仍不能正常交付使用。同时，闫仁胜也曾多次到施工现场询问情况，味柯实业却以种种借口进行拖延，故味柯实业的行为已严重违反合同约定。除此之外，闫仁胜曾多次询问“食库盟”项目改造的相关报建审批手续，但味柯实业仍以种种理由拒绝提供，也无法证明其改造项目符合现行消防验收标准，并具备开业条件。尽管如此，味柯实业却无理要求闫仁胜缴纳租金，完全不顾闫仁胜的损失和权益。因此，闫仁胜于2020年4月20日以律师函的形式书面通知被告提前解除上述租赁合同及补充协议书。由于多次协商未果，故闫仁胜诉至法院，请求判如所请。味柯实业辩称：涉案场地的产权人分属上海南房(集团)有限公司(二层北首)和上海良友(集团)有限公司(二层南首)。后涉案场地均系于2019年9月1日由转租人上海城隍珠宝有限公司再转租给味柯实业，租期自2019年9月1日起至2028年11月30日止，上海城隍珠宝有限公司作为出租人，知悉并同意味柯实业将承租的二楼按照经营需要进行分割，并将其出租给相关商户以经营“食库盟”项目。该合同目前仍在正常履行中。本案纠纷中，味柯实业已按约向闫仁胜交付了涉案商铺，供其进场装修，后闫仁胜延期进场装修系其自身的违约行为，与味柯实业无关。味柯实业同意解除合同，保留另案起诉闫仁胜的权利。闫仁胜就味柯实业上述的辩称，补充认为，涉案商铺的交付不能仅仅以签署书面所谓进场装修单为准，而应当以事实上涉案商铺是否已符合交房标准，以利闫仁胜可以进场实际进行开业装修为准，而事实上涉案场地尚未进行分割，也未标号，无法分辨出哪一处是用于原告承租的标的。故闫仁胜坚持认为，系味柯实业违约，逾期交付租赁场地，导致合同无法正常履行，味柯实业对此理应承担相应的法律责任。审理中，闫仁胜提供证据：1.租赁合同及补充协议各一份，证明原被告建立房屋租赁合同关系以及相关权利义务内容。2.收据(No.145058、No.145059)及中国工商银行电子银行回单(交易时间2020年1月7日，金额8万元，付款人闫仁胜，收款人金铖一)。收据内容：开票人味柯实业，时间2020年4月7日，交款单位17号商铺闫仁胜，款项内容：改造费8万元，租金、押金13万元。3.涉案场地现场改造视频(4月1日)和音频(已转化成书面文字)，闫仁胜欲说明，直至2020年4月1日再和味柯实业工作人员交涉，对方仍告知闫仁胜涉案商铺无法交付。4.律师函，时间2020年4月17日，内容：闫仁胜委托律师发函味柯实业，称味柯实业未按合同约定的于2019年11月30日前交付，已构成严重违约，故依据合同约定，闫仁胜提出立即提前解除双方的租赁合同，并退还闫仁胜所有已支付费用21万元，赔偿原告违约金相当于三个月租金等。5.微信聊天记录：时间2020年1月7日等，原、被告沟通，味柯实业催闫仁胜支付装修款，闫仁胜催味柯实业抓紧交房等，原告说明味柯实业违约，直至2020年1月16日双方仍在就可否进场装修交涉。味柯实业提供证据：1.租赁合同及补充协议，同原告证据1。2.商户装修手册、进场确认书、施工安全承诺书等，签署时间2019年12月27日，由闫仁胜签字确认，内容：17号商户，已经签署/签收商户装修手册(等同于进场通知单)，并完全办理了如下手续，施工图纸报验等。味柯实业与涉案大楼管理方共同确认，可以进行施工作业，施工期间由味柯实业与涉案大楼管理方(上海农工商华仕物业)进行全程监管。3.电子银行回单(同原告证据2)，味柯实业欲说明闫仁胜在2020年1月7日向味柯实业支付相关费用8万元，已超过了合同约定的时间，闫仁胜系以实际履行变更了补充协议的期限约定。4.收据，同原告证据2，味柯实业欲说明闫仁胜仍有费用5万元尾款至今未付。5.律师函，同原告证据4，味柯实业欲说明闫仁胜系无理提出提前解约的要求，味柯实业并不同意。6.微信聊天记录，味柯实业欲说明闫仁胜拒付费用尾款5万元。7.味柯实业致函所有商户(含闫仁胜)的信件，味柯实业欲说明曾于2020年4月18日催促闫仁胜尽快装修等。8.2020年11月大众点评中消费者发布的照片，味柯实业欲说明“食库盟”项目经营良好，若干商户已经营业。经当庭质证，味柯实业对闫仁胜的证据的真实性均无异议，但对证据5的聊天记录的完整性有异议，认为应以味柯实业提供的证据6为准，其中闫仁胜提及想要转租(涉案商铺)出去，因此不愿意再支付装修保证金等。对证据3认为，可以看出现场装修已经完工，隔墙等基础装修等已完成，闫仁胜已具备进场进行其内部装修的条件，其中味柯实业工作人员也说了，现场已经有两三家商户进场装修，对于闫仁胜称的还没有封顶、无法接入光纤等内容，本身属于闫仁胜自行装修(其承租场地)的内容，和味柯实业提供的整个大场地装修无关。闫仁胜对味柯实业的证据认为：真实性没有异议，但对证据2认为，该商户装修手册、进场确认书系在味柯实业的办公地点签署，并未到现场，味柯实业并未实际交付涉案商铺于闫仁胜。对证据6等认为，其证明目的和关联性不予认可，闫仁胜认为味柯实业没有交付，故剩余的5万元未支付，并非闫仁胜逾期支付。对证据8关联性不认可。本院经审理查明：涉案场地的产权人分属上海南房(集团)有限公司(二层北首)和上海良友(集团)有限公司(二层南首)。后涉案场地均于2019年9月1日由转租人上海城隍珠宝有限公司再转租给味柯实业，租期自2019年9月1日起至2028年11月30日止。上海城隍珠宝有限公司作为出租人，知悉并同意味柯实业将承租的二楼按照经营需要进行分割，并将其出租给相关商户以经营“食库盟项目”。该合同目前仍在正常履行中。2019年9月3日,原、被告签订租赁合同，约定：甲方味柯实业，乙方闫仁胜，甲方出租给乙方经营使用的房屋座落在上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼，商铺编号17号，建筑面积约30平方米，经营内容为饮品及小餐饮，租赁期限二年，自2019年9月3日起至2021年9月2日止。合同期内，乙方第一年应每月付甲方房屋租金3万元，物业管理费2,000元，每三个月支付一次。装修改造费8万元。履约保证金为三个月房租(含物业费)，合同履行完毕，乙方不存在违约行为且结清所有应付款项后，甲方予以无息退还剩余履约保证金。甲方指定收款账号开户名金铖一等。同日，双方又签订了上述租赁合同的补充协议一份，约定：上述合同约定的商铺租期调整为五年，即自2019年9月3日起至2024年9月2日止。乙方支付三个月房租押金、装修改造费和前三个月租金的总金额为26万元，支付方式为签约后付50%(即13万元)，甲方工程进度达到70%后乙方再支付30%(即8万元)，甲方交付给乙方使用后支付20%尾款。交房期限，甲方承诺于2019年11月30日向乙方交付商铺，甲方在规定期限内延迟交付30天视为甲方逾期违约，甲方按乙方所缴全部费用的日万分之五支付违约金，乙方有权解除合同，甲方退还乙方所支付的全部租金、房屋押金和装修改造费，同时甲方应当赔偿乙方三个月租金。乙方提前15日以书面形式告知甲方，并在甲方同意情况下，乙方有权将该商铺转租或者将所经营业务发包或者转让他人经营(包括分割经营场地)。补充协议与原协议内容不一致的，以补充协议为准。上述租赁合同及补充协议签署后，闫仁胜依约向味柯实业支付了8万元装修费，以及租金、押金合计13万元。庭审中，闫仁胜表示装修费根据味柯实业的装修进度支付，因味柯实业迟迟未交房，故其未能支付5万元装修尾款。2019年12月27日，闫仁胜签署了《进场确认书》。2020年1月7日，闫仁胜向味柯实业袁华卿发送微信表示要看房，袁华卿回复“在隔墙，你实在要进去可以帮你安排下。”2020年1月13日，袁华卿通过微信发送消息给闫仁胜：“各位商户，我们的‘食库盟’-老上海风情街的装修将在1月16号达到可交付状态(商户可自行装修状态)，请各商户在1月16日前来办理入场交付手续(缴清所有费用，领取相关施工许可证)，对于16日之前办理好交付手续的，我司将统一在年后(2月8日起)开始计算免租期，正式营业后再给予7天试营业免租期。如16日之前未办理进场交接手续的，将于1月18日起计算免租期。”闫仁胜随即询问是否能看房，袁华卿回复“16号可以。”味柯实业在相关联的(2020)沪0101民初14561号案件2020年11月10日的庭审中，自述其对于涉案商铺所在区域的公共部分因为疫情中断存在两段时期的施工许可证，后一段时间为2020年3月21日至2020年4月20日，装修的是公共部分的墙面等。最早的商铺是于2020年4月份开始装修的。以上事实，由上述房屋租赁合同及补充协议书、收据、进场确认书及律师函和原、被告当庭陈述等证据为证。本院认为，本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同及补充协议书系当事人的真实意思表示，且与法无悖，理应受法律保护。原被告对合同解除均无异议，但就解除事由发生争议。闫仁胜主张味柯实业逾期交付涉案商铺，构成违约，其于2020年4月20日向味柯实业送达解除函作为解除日。味柯实业辩称闫仁胜于2019年12月27日签署进场确认书并据此认定其履行交付涉案商铺的义务，闫仁胜提出解约系明确表示不履行合同义务，违约方为闫仁胜。租赁合同补充协议所约定的交付房屋时间为2019年11月30日，若逾期超过30日交付房屋的，承租人有权单方提出解约。现被告提交的进场确认书仅表明味柯实业同意闫仁胜进场施工，至于涉案商铺是否达到可交付进行施工的条件，因原告予以否认，还需味柯实业进一步举证证明，但根据微信证据显示，味柯实业于2020年1月13日针对闫仁胜看房的要求答复1月16日才可以，明显与其自述的签署进场确认书之日即符合交房条件相悖。在关联案件中，味柯实业也自认其公共部位装修一直持续至2020年4月，而最早的商铺自行装修也是于2020年4月开始。故闫仁胜以逾期交房提出违约，符合合同约定，本院予以支持。因闫仁胜未占用涉案商铺，故味柯实业应向闫仁胜返还租金、押金13万元，装修改造费由被告装修公共区域，现合同既已解除，被告基于装修获利，该款应由被告返还原告。被告提出违约金过高，因闫仁胜除前期支付相应费用外，尚未展开施工，本院以承租人实际损失为基础，根据公平原则和诚信原则对原告主张的两项违约金合并后酌情予以降低。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第三条、第六条、第七条，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条及第二百一十二条之规定，判决如下：一、确认原告闫仁胜与被告上海味柯实业有限公司于2019年9月3日签订的租赁合同及补充协议(上海市黄浦区丽水路XXX号-XXX号二楼，商铺编号17号)于2020年4月20日解除。二、被告上海味柯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告闫仁胜已付租金、押金共计13万元。三、被告上海味柯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内一次性返还原告闫仁胜装修改造费8万元。四、被告上海味柯实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告闫仁胜支付违约金7万元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,974元(原告闫仁胜已预缴)，由原告闫仁胜负担607元，由被告上海味柯实业有限公司负担5,367元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  魏乐陶审 判 员  杜荣良人民陪审员  钟汉庆书 记 员  廖慧琳附：相关法律条文《中华人民共和国民法总则》第三条民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。