北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6364号原告：马捷，男，1979年12月20日出生，回族，住河南省。委托诉讼代理人：马遂囤（马捷之父），住址同上。被告：北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区。法定代表人：彭保国，经理。原告马捷诉被告北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司（以下简称嘉亿伟业公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告马捷的委托诉讼代理人马遂囤到庭参加诉讼，被告嘉亿伟业公司经本院合法传唤拒不到庭应诉。本案现已审理终结。马捷向本院提出诉讼请求：1．请求判令马捷、嘉亿伟业公司于2017年5月25日签订的《北京市房屋出租委托代理合同》解除；2．请求判令嘉亿伟业公司向马捷支付自2020年5月25日至2020年7月25日期间房屋租金17610元；3．请求判令嘉亿伟业公司向马捷支付违约金17610元；4．请求判令嘉亿伟业公司向马捷支付违约改变房屋结构的损失17610元；5．诉讼费用由嘉亿伟业公司承担。庭审中，马捷变更第二项诉讼请求，要求嘉亿伟业公司支付2020年5月25日至2020年8月25日的租金26415元。事实和理由：马捷、嘉亿伟业公司于2017年5月25日签订《北京市房屋出租委托代理合同》，房屋坐落于北京市通州区西富河园X号X幢X室，约定的代理租期为3年，自2019年5月25日至2020年5月25日，年租金105660元。合同期满后，嘉亿伟业公司至今未付2020年5月25日至2020年6月25日的租金。嘉亿伟业公司的行为违反了合同约定，应当向马捷支付违约金，且嘉亿伟业公司改变了房屋的结构，还应当赔偿损失。嘉亿伟业公司未答辩。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定的事实如下：位于北京市通州区西富河园******房屋的产权人系马捷，马捷委托其父马遂囤以自己的名义对外进行房屋出租。2017年5月25日，嘉亿伟业公司（租赁代理机构乙方）与马捷（委托人甲方）签订《北京市房屋出租委托代理合同》，主要内容约定：一、乙方代理出租甲方的房屋落于北京市通州区西富河园X号X幢X号房屋，房屋用途为居住。二、乙方出租代理权限为：1．代甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽商、联络、签约事宜；2．代甲方向承租人收取租金3．监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；3．出租代理期自2017年5月26日至2020年5月25日，共计3年，出租代理期限可延长3个月。三、租金标准为每月8300元，之后每年递增3%，付款方式为年付，乙方将各期租金划入甲方账户的日期分别为：2017年5月26日为83000元，2018年5月10日为102600元，2019年5月10日为105660元。四、乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，乙方应当按照月租金的200%向甲方支付违约金：1．未按计划付租金达3日以上的（如遇法定节假日顺延）；2．擅自拆改房屋主体结构的；……。合同落款处，甲方处有马捷签字，甲方委托代理人处有马遂囤签字，乙方处有经纪人李远的签字并加盖嘉亿伟业公司印章。合同签订后，马捷按照约定将房屋交付给嘉亿伟业公司，嘉亿伟业公司按照合同约定以杨荣荣的名义通过马遂囤中信银行账户向马捷支付第一次租金83000元、第二次租金102600元、第三次租金92050．24元。第二次租金的给付时间分别为2018年5月10日支付51300元，2018年6月10日支付51300元；第三次租金的支付时间分别为2019年5月10日50000元、2019年6月29日支付20000元、2019年7月3日支付22050．24元。2020年8月25日，北京市通州区永顺镇群租房治理工作组向西富河X号院小区X号楼X室的住户发出《告知书》，确认该房屋属于“违法群租房”，要求于2020年8月29日前自行拆除隔断、隔断间内人员联系出租方协商搬离事宜，如逾期未整改，永顺群租房治理工作组将依法帮助拆除。本案在诉前调解阶段，嘉亿伟业公司的法定代表人彭保国到本院陈述称，2019年合同未到期时，该公司曾与马遂囤商议续租事宜并谈好了合同的具体条款，但马遂囤未经该公司允许，于2020年5月中旬私配钥匙后，搬到出租房屋内居住并骚扰租户。该公司报警后，经属地永顺派出所调解，马遂囤出具《承诺书》。但马遂囤却未按《承诺书》执行，仍居住在房间里，继续对租户进行骚扰，租户不堪其骚扰和无理取闹而陆续搬离，故不认可马捷的诉讼请求，并向本院递交《民事反诉状》，要求马捷履行2020年7月2日签订的《承诺书》，并给付30000元。嘉亿伟业公司向本院提供了《承诺书》以证明其上述陈述。《承诺书》的内容为：“北京市天赐良缘X号院X号楼X室房东承诺：2020年7月15日前给中介公司叁万圆，客户的租金和押金由房东承担，和客户的违约金由房东承担。如房东不履行承诺，一切以录音为准，房东保证不在本房内居住，并2020年7月25日续签合同，并给予三个月免租。”《承诺书》的落款处有房东：马遂囤代马捷，中介公司：彭保国。日期2020年7月2日的字样。庭审中，马捷称：一、马捷认可嘉亿伟业公司的租金已经租金交纳至2020年5月25日，并称合同期满后，嘉亿伟业公司曾口头与马遂囤约定续租三个月，但马捷认为马遂囤实际上并没有权限代理并决定续签。二、嘉亿伟业公司在三个月续租期满后搬离，马捷于2020年8月30日自行将房屋收回。三、由于嘉亿伟业公司在承租期间私自将房屋客厅打隔断，致使执法部门于2020年8月30日将隔断拆除，虽然拆除隔断马捷并未支付费用，但清运垃圾支出清运费3000元。四、改变房屋结构的损失系由马捷估算，实际上马捷尚未将客厅的拆除部位恢复原状。五、《承诺书》系在永顺派出所处书写，马捷、马遂囤的签字均是马遂囤在受到嘉亿伟业公司胁迫时书写，之所以出具《承诺书》系当时马捷想把房子出售，而如果不退租户的押金、租金，嘉亿伟业公司将阻止马捷卖房；由于马遂囤并非房屋产权人，马遂囤在《承诺书》上的签字并不发生法律效力。六、由于《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租赁期限届满，合同权利义务已终止，自愿撤回第一项诉讼请求。马捷未就拆除隔断后恢复原状的费用及支付的清运费向本院提供相关证据。2021年4月8日，法庭辩论终结后，马遂囤在对账时认为，嘉亿伟业公司尚欠第三次租金13609．76元，向本院申请增加诉讼请求，要求嘉亿伟业公司支付第三次租金差额13609．76元。另查，北京市天赐良缘X号院X号楼X室即为北京市通州区西富河园X号X幢X室。本院认为：当事人有答辩并对对方提供的证据进行质证的权利，嘉亿伟业公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其放弃答辩和质证的权利。依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人订立合同，有书面形式、口头形式或其他形式。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，马遂囤受产权人马捷的委托就案涉房屋出租事宜与嘉亿伟业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》系双方自愿订立，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，该合同合法有效，双方应当依约履行。需要明确的是，虽然嘉亿伟业公司与马捷之间签订的是《北京市房屋出租委托代理合同》，但根据嘉亿伟业公司以自己的名义对外签订租赁合同并收取房屋租金，向马捷交纳租金的事实，能够确认双方之间并非委托合同关系而是房屋租赁合同关系，应当按照租赁合同的法律关系来调整双方之间的争议。现马捷与嘉亿伟业公司签订的《北京市房屋出租委托代理合同》因租期届满而自行终止，再行解除并无实际意义，故对于马捷要求解除该合同的请求，本院不予支持。根据马捷提供的证据，能够确认嘉亿伟业公司对房屋进行隔断群租的事实，但由于马捷未就恢复嘉亿伟业公司隔断拆改并清理现场的支出提供证据，致使本院无法确定该部分的实际支出，故对于马捷的该部分请求暂不予支持，马捷可在有新的证据后另行进行主张。《北京市房屋出租委托代理合同》到期后，虽然马捷与嘉亿伟业公司未就续租事宜签订新的房屋租赁合同，但根据嘉亿伟业公司提交的《民事反诉状》《承诺书》，能够确认嘉亿伟业公司在合同期满后继续占有案涉房屋，该公司有理由相信马遂囤有权代理马捷继续出租的事实，故马捷与嘉亿伟业公司在《北京市房屋出租委托代理合同》到期后就案涉房屋达成的口头租赁合同成立，嘉亿伟业公司应当向马捷支付租金，故本院对于马捷要求嘉亿伟业公司给付租金的请求予以支持，租金由本院参照《北京市房屋出租委托代理合同》约定的租金标准确定为8805元/月。马捷租金计算的起始时间有误，本院予以纠正。因马捷在庭审中自认嘉亿伟业公司已将租金支付至2020年5月25日，且在《民事起诉书》中自认嘉亿伟业公司未交纳2020年5月25日的租金违反合同约定，故马捷主张的违约金系合同期满后续租三个月的违约金。同时，根据马遂囤在庭审中代表马捷的自认，嘉亿伟业公司的续租期限为三个月，且马捷现有证据亦不能证明双方对逾期付款需按照《北京市房屋出租委托代理合同》中约定的月租金的200%支付违约金，故对于马捷的该项诉讼请求，本院不予支持。但根据房屋租赁行业“押一付三”的交易习惯，嘉亿伟业公司迟延支付租金的行为必然致使马捷利息受损的事实，该公司应当按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率向马捷支付利息，以弥补其由此受到的损失。马捷要求嘉亿伟业公司给付第三次租金差额的请求系在法庭辩论终结后提出，故本院对其该部分请求不予审理，马捷可另案主张。嘉亿伟业公司虽然递交《民事反诉状》，但该公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，视为其自行撤回反诉，并放弃了举证、质证的权利。综上，依据《中华人民共和国合同法》第十条、第六十一条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十三条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十二条之规定，判决如下：一、北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司给付马捷2020年5月26日至2020年8月25日的租金26415元及利息（利息以26415元为基数，自2020年5月26日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算，直至租金付清为止），于本判决生效后7日内执行清；二、驳回马捷的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费670元，由马捷负担440元（已交纳），北京嘉亿伟业房地产经纪有限公司230元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  唐兴华二〇二一年四月十日书记员  武 晗