广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0105民初31480号原告：广州市海珠区侨康物业服务有限公司，住所地广州市海珠区敦和路281、285、287、299号（市场地址：广州市海珠区广州大道南自编1276号）。法定代表人：伍泳嫦，执行董事兼总经理。委托代理人：严瑾，广东百越律师事务所律师。被告：黄旭辉，男，1977年12月23日出生，汉族，住所地广东省东源县。委托代理人：朱伟科，广东踔厉律师事务所律师。原告广州市海珠区侨康物业服务有限公司诉被告黄旭辉房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月15日受理后，依法由审判员区伟斌独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人严瑾、被告的委托代理人朱伟科到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告诉称：2016年3月4日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定原告将位于广州市海珠区敦和路281、285、299号首层自编2-4号场地＜建筑面积约为1158平方米（含公共分摊面积）＞出租给被告作为超市经营使用；另将位于广州市海珠区敦和路281、285、299号首层自编17-19号场地（建筑面积约为200平方米）出租给乙方作为仓储使用，租赁期限从2016年4月1日至2020年9月30日止，第一年月场地租金115000元，每年场地租金在上一年的场地租金基础上递增5%。自2018年4月起，被告开始拖欠租金、水电费，计算至2020年4月30日，被告已累计拖欠场地费用（租金、水电费）合计1327607元。原告根据租赁合同第三条第2款“乙方（被告）应于每月的10日前向甲方（原告）缴纳当月（自然月）的场地租金、综合服务费，乙方逾期，甲方按日计算拖欠场地费用总额的1%向乙方收取滞纳金”。原告多次向被告催款，但其每次承诺付款后又一直未付，一直在找理由推脱。故向法院起诉请求：1、判令被告向原告支付租金1271225元、水费845元、电费55507元，合计人民币1327607元；2、判令被告向原告支付违约金人民币128021元（按年利率15.4%计算至实际支付租金完毕，暂计算至2020年4月30日，详见附件一）；3求判令被告承担本案的诉讼费用（包括但不限于诉讼受理费、公告费、鉴定费、财产保全费等）。(总标的1455628元)被告辩称：第一，原、被双方在之前已经约定每月按照10万元的标准支付租金。如果不是双方协商好按照10万元/月的标准计付租金，原告不可能过这么久才向被告主张拖欠租金。第二，原、被双方在今年的4月底已经友好协商解除合同，当时结算也是按照每月10万元的标准计算5个月的租金。当时，双方解除合同时已经确认了数额，而且，被告在承租涉案房屋时，已经交了押金23万元，在4月底协商时，被告也是同意以此抵扣，抵扣剩下水电费和租金后，尚欠原告296352元，这个是双方协商一致后结算的最终数额。第三，关于原告所述违约金，因为实质上被告同意按照每月租金10万元的标准支付租金，故不存在欠缴租金的问题，而且按照其所计算的每日百分一的标准也明显过高，应当予以调整。第四，被告在承租涉案商铺时即2016年3月还向原告支付过15万元的其他费用，这个费用也应当用来抵扣租金，因为该笔费用相当于预先支付的款项，所以在双方最终结算时应当予以抵扣。第五，关于诉讼时效，原告在2020年12月15日才向法院提起诉讼，根据民法通则关于租金的诉讼时效一年期的规定，原告不能向被告主张2019年12月15日之前的租金，该期间的租金已经超过诉讼时效。经审理查明：原告表示位于广州市海珠区敦和路285、299号房屋是广州市海珠区新滘镇红卫第一经济社、第二经济社、第三经济社共有的物业；其通过“广州市海珠区农村集体经济组织‘三资’交易监管中心平台”竞标取得广州市海珠区敦和路281、285、299号首层及二层的租赁经营使用权。2016年3月4日，原告与被告签订《场地租赁合同》，约定：原告将广州市海珠区敦和路281、285、299号首层自编2-4号场地＜建筑面积约为1158平方米（含公共分摊面积）＞出租给被告作为超市经营使用；另将位于广州市海珠区敦和路281、285、299号首层自编17-19号场地（建筑面积约为200平方米）出租给乙方作为仓储使用，租赁期限从2016年4月1日至2020年9月30日止；第一年场地租金115000元/月，之后，每年场地租金在上一年的场地租金基础上递增5%；被告应于每月10日前缴纳当月（自然月）租金及上月度水电费，逾期按日计算拖欠额1%的滞纳金给原告；被告在签合同日交纳保证金23万元及首月租金11.5万元、水电押金3万元和其它费用15万元，共525000元，合同期满时。被告结清合同期间未交的一切费用，原告将租赁场地合同保证金在30天内无息返还给被告，如被告中途提前终止租赁关系退出场地，视作被告违约，被告所交的合同保证金作违约金处理，原告不予退回等。签约后，被告于2016年3月7日向原告交纳了租赁合同保证金23万元、水电押金3万元、其他费用15万元；随后接收了涉案物业进行运营。2020年4月30日，被告自行搬离了承租房屋。本案诉讼中，被告表示2017年2月，经双方协商将月租金调低至10万元，并按此履行。被告为此提供了证人饶某（被告商场的副经理）证言来证明其主张。原告否认曾协商变更租金标准，仍需按照合同约定标准计租，2018年4月至2019年3月的租金是126788元/月，2019年4月至2020年4月是133127元/月。原告同意主张：被告是自2018年4月开始拖欠租金，其中，2018年4月至2019年3月期间，每月均拖欠租金26788元；2019年4月至2019年11月期间，每月均拖欠租金33127元；2019年12月至2020年4月期间，每月均拖欠租金133127元；上述期间共拖欠水费845元、电费55507元。本院认为：原告与被告签订的《场地租赁合同》合法有效，当事人应当严格遵守履行。原告已依约将房屋出租给被告使用，被告理应履行交纳租金的义务。被告辩称租赁期间已与原告协商将租金予以调低，故后来一直是按照每月10万元的标准计付租金的，并提供了证人证言及银行转账记录和收款收据来证明。对此，因证人饶某与被告有利害关系，且未有相关的书证佐证，故其证言不能采信。被告提供的大部分转账记录虽然有注明每一笔款的对应月份租金，但仅是被告自己的标注，未有原告的确认；而原告开具的收款收据亦无法确定每个月的租金数额。因此，在原告不予确认的情况下，本院不能采信被告的主张，被告理应按照合同约定逐年提升5%租金的标准向原告计付租金。关于诉求一，被告辩称原告的部分诉求已过诉讼时效，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年”的规定，原告于2020年12月起诉主张2018年4月后的租金，并未超过诉讼时效，被告的该辩称意见，不能采纳。被告作为承租方，有责任举证证明其所主张的已付租金及对应的租金时间。现被告虽提供了2018年4月后的部分租金收据，但并未提交承租以来交纳租金等费用的票据或支付凭据，无法证明其所主张的已付租金时间和数额。据此，本院采信原告的主张，确认被告自2018年4月开始拖欠租金，其中，2018年4月至2019年3月期间，每月均拖欠租金26788元；2019年4月至2019年11月期间，每月均拖欠租金33127元；2019年12月至2020年4月期间，每月均拖欠租金133127元；拖欠水费845元（其中2020年1月前是149元，之后是696元）、电费55507元（2020年1月前是26605元，之后是28902元）。鉴于新冠××疫情在2020年1月下旬和2月上旬是爆发期，多个地方实施封闭管理，各类商铺的正常经营受到影响。因此，本案酌情对2020年2月份的租金予以免除。据此，被告应将计至2020年4月30日止的租金1118981元（1252108元减去2020年2月租金133127元）、水费845元、电费55507元支付给原告。关于诉求二，合同约定“被告应于每月10日前缴纳当月（自然月）租金及上月度水电费，逾期按日计算拖欠额1%的滞纳金给原告”，现被告逾期未交纳租金、水电费，故原告要求计算逾期付款违约金，符合合同约定。但是，由于原告不能举证证明因此所受到的损失，且被告对违约金提出异议，故依法予以调整以年利率6%计算为宜。对于2020年1月前所发生租金、水电费的违约金，可从各期应缴纳期限届满日起计算；对于2020年3、4月的租金，及2020年1月后的水电费，基于疫情确实会实际影响经营收益的考虑，可酌情合并从2020年5月10日后起算违约金。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条之规定，判决如下：一、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付租金1118981元及违约金(从2018年4月1日起至2019年3月31日止，在每个月的10日起各自均以26788元分别计至实际清偿日止；从2019年4月1日起至2019年11月30日止，在每个月的10日起各自均以33127元分别计至实际清偿日止；从2019年12月1日起至2020年1月31日止，在每个月的10日起各自均以133127元分别计至实际清偿日止；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以266254元为基数计算。上述各项均以年利率6%计算，每项违约金数额以每项所欠租金为限，违约金总额又以1118981元为限)。二、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付水费845元及违约金(从2020年1月10日起至实际清偿日止，以149元计；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以696元计；均按照年利率6%计算；每项违约金数额以每项所欠费用为限，违约金总额又以845元为限)。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付电费55507元及违约金(从2020年1月10日起至实际清偿日止，以26605元计；从2020年5月10日起至实际清偿日止，以28902元计；均按照年利率6%计算；每项违约金数额以每项所欠费用为限，违约金总额又以55507元为限)。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8950元，由原告负担1416元，由被告负担7534元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  区伟斌二〇二一年四月八日书记员  廖钺铃詹泽鑫