山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初2535号 原告（申请执行人）：青岛明霞润欣置业有限公司，住所地青岛市市北区延安路107号。 法定代表人：王磊，总经理。 委托诉讼代理人：张红，山东文康律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张景画，山东文康律师事务所律师。 被告（案外人）：王秀云，女，汉族，1960年10月6日出生，汉族，住青岛市市北区。 被告（被执行人）：青岛威乃达投资有限公司，住所地青岛市市北区延安二路76号-2室。 法定代表人：宋学，执行董事兼总经理。 原告青岛明霞润欣置业有限公司（以下简称“明霞公司”）与被告王秀云、青岛威乃达投资有限公司（以下简称“威乃达公司”）申请执行人执行异议之诉一案，本院于2020年12月23日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告明霞公司的委托诉讼代理人张红，被告王秀云、被告威乃达公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼，本院依法缺席进行审理。本案现已审理终结。 明霞公司向本院提出诉讼请求：1.请求贵院判决准许对青岛市市北区延安路123号、延安路125号乙、延安路133-33户3套房产及其占用范围内土地使用权的查封和执行；2.本案所有的诉讼费用由三被告负担。 事实与理由：（2020）鲁02执异567号执行裁定书，裁定中止对青岛市市北区产的执行，认定事实错误，适用法律错误。一、案涉三套房产均未进行不动产变更登记，房屋的权利人未发生变化，仍为威乃达公司，王秀云不是案涉房屋的所有权人，不享有物权。被告王秀云依据其所提交的《拆迁补偿协议》、《定位补充协议》等对威乃达公司享有债权，但不能据此对案涉房产享有所有权。（2020）鲁02执异567号执行裁定书认定的王秀云依据《拆迁补偿协议》与威乃达公司进行产权调换取得了案涉房产的所有权，违反了物权法的有关规定，应予纠正。二、被告王秀云在提供的《拆迁补偿协议》上明确载明，协议签订时王秀云的现有房屋、选定房屋均系非住宅房屋；王秀云提供的《房屋交付验收单》和原告提供的青岛市不动产登记信息上也明确载明案涉房屋系商业房屋。因此，本案中不应考虑居住权等因素而对王秀云加以特殊保护。王秀云的原有房屋虽被拆迁，并与威乃达公司约定由威乃达公司以案涉房屋补偿，但王秀云依照协议享有的均为对威乃达公司的债权，应当依法严格审查王秀云的权利性质及其是否达到可排除执行的程度。三、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若千问题的规定》第二十五条规定了判断案外人是否为执行标的权利人的标准。如前所述，王秀云并不是不动产登记簿上记载的案涉房产的所有权人，该裁定书适用该条法律错误。四、法院依原告申请查封案涉房屋在前，威乃达公司向王秀云交付房屋在后，王秀云未能举证证明其在房屋查封之前已经合法占有案涉房屋，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条排除对不动产执行的规定。王秀云开始对案涉房产占有的时间点应为《房屋交付验收单》产生的时间，即2019年3月，而法院依原告申请对案涉房产进行查封的时间点为2017年，王秀云占有案涉房产的时间在法院查封之后。五、案涉房屋至今未竣工验收，不具备法定交付的条件，系违法交付占有；威乃达公司不但违法交付案涉房屋，还在明知案涉房屋已被司法查封的情况下向王秀云交付房屋，有恶意串通逃避债务之嫌疑。六、现有证据不能证明王秀云对于案涉房产办理过户登记的相关事项已经尽到充分义务，不能证明其对案涉房产未办理过户登记不具有过错，不满足《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定的第（四）项条件。七、案涉房产均登记在威乃达公司名下，原告申请查封威乃达公司名下的土地及房产，符合法律规定，被告王秀云的主张不能排除原告对案涉房产的查封和执行。综上，请求支持原告继续执行的诉讼请求。 被告王秀云在证据交换阶段辩称，明霞公司主张执行一审被告名下位于青岛市市北区产执行的诉请，已经被青岛市中级人民法院（2020）鲁02执异567号生效裁定驳回，该裁定书的事实及裁决，应该直接作为本案的审理依据。明霞公司与涉案房产无关，作为普通债权人，对涉案房屋不享有执行优先权，况且涉案房屋没有进行物权登记，不存在执行的事实和法律依据。王秀云提交的拆迁补偿协议、定位补充协议及房屋交付验收单等证据，足以证明王秀云已经合法接受使用涉案房屋，属于涉案房屋合法所有人。王秀云提交的“协议”，有青岛市市北区人民政府作为补偿征收主体，加盖公章，具有公信力，其效力高于其它普通合同。涉案房屋是王秀云唯一房屋拆迁征收补偿所得，是房屋产权的等价交换，可以对抗一切案外人对此主张权利。明霞公司起诉王秀云，主体及请求均于法无据，系滥用诉权，恶意诉讼。请求驳回明霞公司诉讼请求。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织各方当事人进行了证据交换和质证，据此确认与本案有关的事实如下： 1.关于王秀云与威乃达公司就涉案房屋签约情况。2010年11月27日，王秀云与威乃达公司签订《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》，就王秀云原有位于户的私有房屋拆迁补偿事宜达成协议，以被拆迁房屋产权调换新建房屋，并约定了搬家补助费、经营补助费、速迁费等费用。青岛市市北区房地产开发管理局作为见证人在该拆迁补偿协议上盖章。2014年1月1日，王秀云与威乃达公司又签订《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁安置返还定位补充协议》，约定了返还定位非住宅房屋位于本次拆迁区域安置用地范围，具体位置：延安路123号建筑面积58，1平方米；延安路125号乙建筑面积30.57平方米；延安路113-33户建筑面积26.08平方米。安置面积最终以青岛市房地产交易中心实测面积为准。 2.关于王秀云取得涉案房屋情况。2019年3月1日，威乃达公司与王秀云签署《房屋交付验收单》，王秀云取得延安路123号、延安路125号乙、延安路133—33户3套房产。 3.关于明霞公司的执行依据、涉案房产查封及执行情况。明霞公司与威乃达公司、山东赛赛集团有限公司合同纠纷一案，青岛仲裁委于2018年7月4日作出裁决，威乃达公司对明霞公司承担合同民事责任，山东赛赛集团有限公司承担连带清偿责任。明霞公司的债权为普通金钱债权。2017年12月5日青岛市崂山区人民法院做出的（2017）鲁0212财保49号协助执行通知书中查封威乃达公司房产共计673处，所附查封房产明细中包括涉案房产。后明霞公司申请执行，2019年3月19日，本院做出的（2018）鲁02执807号拍卖公告拍卖标的物为青岛市市北区标山路、尖山路、延安路、延安一路的260套房产，拍卖财产清单中包括涉案房产。 4.本院执行部门的异议审查情况及本案诉讼来源。本院在（2020）鲁02执807号案过程中,王秀云向本院提出执行异议。本院执行部门于2020年12月2日作出（2020）鲁02执异567号执行裁定书，认为：王秀云与威乃达公司签订《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》、《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁安置返还定位补充协议》，取得涉案3套房屋产权。王秀云取得涉案房产所有权系与威乃达公司签订拆迁补偿协议，进行产权调换的结果。所谓产权调换是指被拆迁人用属于自己的房屋与拆迁人开发的拆迁安置房屋进行调换，并对房屋的市场差价一并补偿的安置方式。综合上述分析，案外人王秀云对案涉房产所享有的物权期待权可以排除执行行为，裁定：中止对被执行人威乃达公司名下位于青岛市市北区产的执行。 明霞公司对该执行异议裁定书不服，向本院提起执行异议之诉，是为本案。 上述事实，有当事人提交的非住宅房屋拆迁补偿协议、定位补充协议、房屋交付验收单、原房产证注销证明等证据，及本院相关执行裁定书、当事人陈述等在案为凭，足以认定。 本院认为，本案为申请人执行异议之诉，争议焦点为原告要求对涉案房屋继续执行的诉求应否支持。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价。因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行房屋产权调换的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府应当提供改建地段或者就近地段的房屋。”本案中，王秀云与威乃达公司在涉案房屋被查封数年前即已签订了《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁补偿协议》和《东西快速路两侧旧城改造项目非住宅房屋拆迁安置返还定位补充协议》，政府部门在相关协议上作为见证人加盖公章，足以证实双方按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议的真实性，后威乃达公司也据此向王秀云实际交付了房屋。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条第一款规定“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持”，参照该司法解释可见，被拆迁人对拆迁安置房屋享有的权利优于普通债权。明霞公司在本案中的执行依据为普通金钱债权，本院执行部门认定王秀云对涉案房屋的权利优于明霞公司的普通金钱债权的执行，并裁定中止对涉案房屋的执行，并无不当。明霞公司的诉请无事实与法律依据，本院不予支持。 综上所述，明霞公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百五十二条、二百二十七条规定，判决如下： 驳回原告青岛明霞润欣置业有限公司的诉讼请求。 案件受理费12980元，由原告青岛明霞润欣置业有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审 判 长  王 楷 审 判 员  潘红燕 审 判 员  李 丽 二〇二一年四月二十九日 法官助理  王 明 书 记 员  孔 怡 书 记 员  庞连捷