福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0124民初402号原告：陈晓銮，男，1983年8月16日出生，汉族，住福建省长乐市。委托诉讼代理人：邱双清，福建通民律师事务所律师。被告：吴克希，男，1978年12月13日出生，汉族，住福建省闽清县。委托诉讼代理人：黄其魁，福建学金律师事务所律师。原告陈晓銮与被告吴克希房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈晓銮的委托诉讼代理人邱双清、被告吴克希的委托诉讼代理人黄其魁到庭参加诉讼，本案现已审理终结。陈晓銮向本院提出诉讼请求：1．判令被告向原告支付拖欠的租金108190.5元（其中2020年为15450元／月、2021年为15463.5元／月计算租金，暂计算至2021年3月31日止）；2．判令被告承担原告因本次诉讼支付的律师代理费8000元，且原告收取的保证金30000元不予退还；3．判令被告支付拖欠的物业管理费7186元；4．判令被告支付拖欠的电费2306元；5．判令被告承担本案的诉讼费等相关费用。事实和理由：原告与陈华春一起承租了闽清县梅城镇XX大街1号XXXX小区21号楼第175、176、177、178、179店面以及01、02商场，总面积1654.13平方米，并与房东林玉珠、刘柄辉签订了《店面租赁合同》，原告原打算经营超市，后因各种原因超市无法经营，遂决定将上述店面转租并得到了房东同意。2019年3月13日，原告与被告签订了《店面租赁合同》，约定甲方将位于闽清县××街××小区××号楼××店面出租给被告使用，月租金为15000元，被告应于每月5日前向原告交付当月租金，同时约定租金自第二年起每年递增3%，然2020年11月，被告在未与原告协商双方解除租赁合同的情况下，擅自搬离，拖欠2020年9月份，10月份，11月份，12月份、截止2021年3月31日房租共108190.5元，且在2020年均未按照递增房租缴纳应当补足房租递增款及尚有水电费、物业费未结清，截止2020年11月份，共拖欠物业费7186元，水电费2306元。根据双方《店面租赁合同》第六条第1款，“若乙方拖欠租金十天以上，视为乙方根本违约，甲方有权通知乙方解除本合同，没收租赁保证金，并要求乙方承担违约责任”，现被告拒不缴纳租金且擅自搬离的行为给原告造成了巨大的损失，原告为维护自己的合法权益，提起诉讼。吴克希辩称，一、在原告要求解除合同的情况下，被告已于2020年10月31日搬离原告出租的店面，并已全部缴纳租金，不存在拖欠原告2020年9月至2021年1月租金的事实。2019年3月13日，原、被告签订《店面租赁合同》，约定原告将闽清县梅城镇天行大街1－191号、1－192号店面转租给被告，租赁期限从2019年3月13日至2024年1月9日，装修期间为2019年3月13日至4月12日，签约当日，被告缴纳了3万元的保证金，装修花费30多万元从事汽车零售、修理及维护等业务的4Ｓ店。此后，被告均按月支付约定租金，2020年1月9日，被告缴纳了1月份租金15000元。2020年1月28日，因××发生，闽清县人民政府发布通告决定从即日起全县餐饮服务等经营者暂停营业。直到2020年3月底，被告经政府同意后才复工复产。因此，2020年2月至3月份的租金因疫情关门而暂停缴纳。疫情得到有效控制后，虽然复工复产了，但由于人流量减少生意一直不好。尽管如此，被告于4月17日，还是缴纳了两个月的租金3万元。2020年6月3日、7月4日、9月5日，被告又分别缴纳了三个月每月15000元租金。2020年9月27日，原告通过微信通知被告，因拖欠租金近四个月，本人有权解除合同，请被告及时搬离，并承担一切后果及违约责任。2020年9月29日上午，被告又缴纳了3万元租金，把8月份租金补上，又提前缴纳了10月份的租金，并要求用3万元押金抵2月和5月两个月租金（实际只欠因疫情停业２、３个月），原告不肯，于2020年9月29日下午通知被告，押金按其律师方案处理（要侵吞被告3万元押金，）再次通知被告10月底11月初之后要是还继续租赁，被告自己跟原房东签合同。2020年10月31日，被告搬离原告出租的房屋。至此，被告把租赁期间的租金全部缴清。此时，离合同期满还有三年多，花30多万元装修，才使用一年多的店面，被告被迫搬离，损失惨重。被告保留要求原告赔偿损失的权利。二、被告有时没有按照约定的期限支付租金，是发生在疫情期间，是受疫情影响，收入明显减少，有时实在无法及时支付租金，并且只是暂时拖欠，不是不缴。根据最高人民法院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）“关于合同案件的审理5．承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。”之规定，原告要求被告承担违约责任，原告收取的保证金３万元不予退还的诉求有违法律规定，应不予支持，在原告要求解除合同的情况，被告用保证金抵租金合情、合理、合法。并且短期延付租金并没有给原告造成实质性损失。三、××暴发，政府为了防治疫情，要求商家暂时关门停业，应属于法律意义上的不可抗力，原告要求支付关门防疫期间的租金没有事实和法律依据，被告响应政府指示，关门停业防疫两个月，根据公平原则，原告也应当承担一个月的租金损失，为此，请求法院酌情判决减免被告一个月的租金。四、虽然原、被告签订的《店面租赁合同》有约定租金自第二年开始每年递增３%（从2020年４月13日开始起算），但由于疫情发生，情势变更，被告一直也只按每月15,000元缴纳租金，并且原告也没有异议，直到合同解除，原告都没有提到租金递增事宜。根据最高人民法院关于《依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（二）“关于合同案件的审理6．承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”。在此，被告要求法院考虑疫情给被告经营造成的严重影响，变更租赁合同，不再执行租金递增条款，并判决减免被告一个月的租金。根据原、被告签订的《店面租赁合同》约定，合同期内，物业费，水电费由乙方自行缴纳，原告没有为被告缴纳物业费和水电费，也没有证据证明已经为被告缴纳了物业费和水电费。原告还要求被告承担律师代理费8,000元没有事实和法律依据。综上，请求法院在查清事实的基础上，依法驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议证据及事实本院认定如下：陈晓銮提供的《店面租赁合同》（一份为产权人林玉珠、刘炳辉与陈晓銮，另一份为转租人陈晓銮与吴克希）、闽（2016）闽清县不动产权第0××0号不动产权证书、福州驰翔物业管理有限公司营业执照、电费缴纳记录、微信聊天记录，吴克希对上述证据真实性没有异议，可以证明陈晓銮、吴克希双方就闽清县梅城镇XX大街XXXX小区21号楼1-190、1-192号店面租赁权利、义务进行约定，同时吴克希在租赁期间所使用的部分电费已由陈晓銮垫付的事实，上述符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采纳；吴克希提供的银行交易明细、微信聊天截图，陈晓銮对证据真实性无异议，可以证明吴克希租赁期间以每月15000元租金已缴纳至2020年8月份，陈晓銮对吴克希每月缴纳的租金数额未提出异议应视为自动放弃第二年租金递增3%约定；对吴克希提供的福州驰翔物业管理有限公司证明、收款收据，可以证明吴克希已于2020年10月31日搬离租赁场所并缴纳其租赁期间物业管理费的事实。为此，对吴克希提供的证据，符合证据的真实性、合法性和关联性，予以采纳。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年3月13日，陈晓銮将从林玉珠处租赁的闽清县梅城镇天行大街1号恒晟晶都小区21号楼第1-190、1-192号店面转租给吴克希，双方签订了《店面租赁合同》，合同约定：租赁期限2019年3月13日至2024年1月9日，月租金15,000元，每月5日前支付，第二年开始每年递增3%租金，租赁期间店面水电费、物业费等由吴克希承担，装修期为30天即2019年3月13日至2019年4月12日，签约当日吴克希应缴纳30,000元保证金，保证金不能折抵租金，租赁期满，所有费用结算清楚并经陈晓銮验收店面后，陈晓銮15日内退回保证金。双方还约定若吴克希拖欠租金十天以上，视为吴克希根本违约，陈晓銮有权通知吴克希解除合同，没收保证金，并要求吴克希承担违约责任。合同签订后，吴克希缴纳保证金30,000元，至2020年1月份止均按合同约定的时间缴纳每月15,000元租金，2020年4月至7月、9月至10月也按时缴纳每月15,000元租金，2020年8月份的租金也于2020年9月29日补缴，至此，吴克希租赁期间还有2020年2月和3月未向陈晓銮缴纳租金。2021年2月8日吴克希缴清租赁陈晓銮店面期间所产生的物业管理费6,836元，在合同履行期间，因吴克希拖欠租金陈晓銮通过微信向吴克希表示：“……，10月底11月初之后你要是还继续租那你自己跟房东签合同，而且你物业费的事情也始终没去解决，……”。经查，吴克希租赁场所系用于汽车零售、修理和维护等经营4S店，并于2020年10月31日搬离租赁场所，吴克希租赁期间陈晓銮的房东为吴克希垫付电费2,306.83元。本院认为，陈晓銮、吴克希签订的《店面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容及形式未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。本案主要存在如下几点争议：争议一、因新型冠状病毒疫情，吴克希主张减免租金1个月是否有事实和法律依据。2020年新型冠状病毒疫情属于全国突发公共卫生事件，因防控疫情需要各级政府在一定期间所采取的限制人员出行、聚集措施对有些行业商业运营存在一定影响，但吴克希系经营汽车零售、修理和维护的4S店，不存在人员聚集现象，疫情对其影响相对较小。为此，吴克希主张减免租金1个月没有事实和法律依据，不予支持。争议二、吴克希租赁期间是否存在违约行为。在吴克希租赁期间，2020年2月、3月、8月共三个月存在拖延或至今未缴纳租金情况，违反了《店面租赁合同》相关约定属于违约行为，根据《店面租赁合同》约定吴克希无权要求陈晓銮返还30,000元保证金，同时根据双方微信内容“……，10月底11月初之后你要是还继续租那你自己跟房东签合同，而且你物业费的事情也始终没去解决，……”，上述微信内容可以证实陈晓銮同意提前解除合同并告诉吴克希，11月初若继续承租要与房东签合同，与福州驰翔物业管理有限公司提供的证明吴克希于2020年10月31日搬离租赁场所相吻合。为此，吴克希在履行《店面租赁合同》相关条款时存在违约行为，其要求返还保证金没有事实和法律依据，不予支持。争议三、陈晓銮要求吴克希租赁期满1年按原房租递增3%支付以及主张律师费是否有事实和法律依据。《店面租赁合同》约定第二年租金递增3%，从租赁开始吴克希以每月15,000元租金缴纳至2020年8月份，陈晓銮对吴克希每月缴纳的租金数额未提出异议应视为自动放弃第二年租金递增3%约定；对陈晓銮主张吴克希应支付律师费8,000元，《店面租赁合同》条款未作约定，且陈晓銮未提供证据证明已支付律师费的事实。为此，陈晓銮要求吴克希租赁期满1年按原房租递增3%支付以及主张律师费没有事实和法律依据，不予支持。综上所述，陈晓銮的部分诉讼请求有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条、第二百二十七条规定，判决如下：一、吴克希于判决生效之日起十日内向陈晓銮支付租金30,000元；二、吴克希于判决生效之日起十日内向陈晓銮支付电费2,306元；三、驳回陈晓銮其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间给付金钱义务的，应按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,729元，减半收取1,364.5元，由陈晓銮负担1,061元，吴克希负担303.5元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  俞桂天二〇二一年四月十六日书记员  张 俐附本判决书引用的相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。