北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0106民初6464号原告：北京鼎好世纪电子有限公司。法定代表人：毕强，董事长。委托诉讼代理人：郭新嵘，北京市中闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：王子淼，北京市中闻律师事务所实习律师。被告：北京航丰园科技发展有限责任公司。法定代表人：臧兰英，董事长。委托诉讼代理人：杨建祥，男，北京航丰园科技发展有限责任公司职员。原告北京鼎好世纪电子有限公司（以下简称鼎好公司）与被告北京航丰园科技发展有限责任公司（以下简称航丰园公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告鼎好公司委托诉讼代理人郭新嵘、王子淼，被告航丰园公司委托诉讼代理人杨建祥，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告鼎好公司向本院提出诉讼请求：1、解除《租赁合同》；2、航丰园公司返还已付费用1704940.92元；3、航丰园公司赔偿物业费损失331148.9元；4、航丰园公司赔偿委托管理及员工工资损失980826.05元；5、航丰园公司给付违约金914105元；6、诉讼费用由航丰园公司负担。事实和理由：2019年9月，我公司与航丰园公司签订《租赁合同》，我公司承租位于1号院负一层G区、F区（以下简称诉争房屋），期限自2019年9月12日至2029年12月11日。《租赁合同》第七条约定，航丰园公司应配合我公司办理F区的营业执照，因航丰园公司没有房本导致不能办照，诉争房屋免租期顺延。但我公司多次申请办照均未成功。依照《租赁合同》第九条、第十条，我公司有权解除合同并主张违约金。综上，我公司诉至法院提出上述诉讼请求。被告航丰园公司辩称：1、F区具备办理营业执照的条件，双方并未约定我公司对G区有协助办理营业执照的义务；2、《租赁合同》第七条已经约定如果因我公司原因无法办理营业执照，法律后果仅是顺延免租期，而非解除合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月12日，航丰园公司（甲方）与鼎好公司（乙方）签订《租赁合同》，鼎好公司承租诉争房屋（G区7222.22平米，F区1193.75平米），租期自2019年9月12日至2029年12月11日，免租期自2019年9月12日至2019年12月11日，免租期内应给付物业费（0.5元/天/平米）。合同第四条约定“2、G区租金价格：2019年12月12日至2020年12月11日租金价格为每建筑平方米每天1.75元（含物业管理费）……。3、F区租金价格：2019年12月12日至2020年12月11日租金价格为每建筑平方米每天2元（含物业管理费）”。合同第七条约定“甲方无偿提供相关资料配合乙方办理所承租F区的执照等事宜。如因甲方没有房本导致F区不能办照，本协议F区和G区免租期顺延，直到可以全面办照开始起算租金”。合同第九条约定“任何一方违反本合同约定义务的，经相对方书面要求整改而未能整改的，守约方有权解除本合同，违约方并应赔偿由此所致守约方全部损失”。合同第十条约定“甲、乙双方任何一方构成本合同约定的违约行为，则视为该方违约；双方同意违约金为两个月房租，若违约金不足弥补无过错方之损失，则违约方还需就不足部分支付赔偿金”。合同签订后，因G区实际交付面积减少1157.91平米。经双方协商，鼎好公司依约给付免租期物业费331148.9元，2019年12月12日至2020年1月31日的租金（含物业费）790835.92元以及押金914105元。2021年3月22日庭审中，双方均认可鼎好公司承租F区用于开办电子卖场经营，G区作为F区商户仓库使用。2021年3月30日谈话中，航丰园公司改称F区是为科研办公，G区是做库房使用，但并不一定是作为F区的库房。2020年，鼎好公司先后四次向航丰园公司送达函件，要求航丰园公司履行协助办理营业执照的义务。经核对，四封函件的邮寄地址均为1号院，其余三封注明由收发室签收。航丰园公司仅认可收到2020年4月6日的函件，称公司没有收发室。鼎好公司主张因航丰园公司无法提供房屋所有权证书，导致无法在F区办理营业执照，因多次催告后仍然无法办理，故要求依照《租赁合同》第九条解除《租赁合同》。鼎好公司对上述主张提交申请办理营业执照流程截屏、公证书等证据予以佐证。上述证据显示鼎好公司两次申请办理营业执照，在提交《北京市普通地下室使用登记备案证明》（以下简称《备案证明》）后，仍然未能审批通过，未通过理由为“请上传住所证明及房屋所有权证，且保证录入信息与房产证地址一致”。航丰园公司认可无法提供房屋所有权证书，但不同意解除合同，理由有三：1、F区已经取得建设工程规划许可证、《备案证明》等文件，依照相关规定已经具备办理营业执照的条件。2、依照合同第七条，双方已经约定即使无法办理证照，法律效果也仅是继续免租。3、鼎好公司承租F区的用途是科研办公，F区作商业使用不能办理营业执照是因为不符合规划用途，责任不在航丰园公司。鼎好公司主张合同解除后，应返还已交租金及押金，赔偿免租期物业费331248.9元、委托合作费用180000元、员工工资800826.05元（已支付613088.73元，剩余尚未发生），并给付违约金914105元。鼎好公司对上述主张提交《合作协议》及转账记录，工资发放凭证等证据予以佐证。经核对，《合作协议》期限为一年，已付37000元。航丰园公司不同意承担上述责任，理由有二：1、鼎好公司尚有其他经营活动，不能证明员工工资与本合同之间的关联性。2、违约金与损失不能同时主张，如果法院认定航丰园公司违约，违约金标准明显过高。经询问，鼎好公司称：1、部分员工是专为本项目招聘，但没有证据提交。2、因一直要求航丰园公司履行合同，故尚未告知受托方终止合同；3、航丰园公司未办理证照的违约行为，除本案提出的损失之外，还有可得利益损失。本院在审理过程中前往丰台区市场监督管理局调查，该单位称：针对本案情形，如果没有房屋所有权证书，无法在F区办理营业执照。另，2020年9月18日，鼎好公司以同样理由诉至法院要求解除《租赁合同》。2020年10月20日，本院向航丰园公司送达起诉状副本。2020年11月18日，鼎好公司撤回起诉。本院认为：《租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应为有效，双方均应依约履行。双方在第一次庭审中均认可对鼎好公司承租F区用于开办电子卖场经营，G区用于商户的仓库。后，航丰园公司变更陈述。本院考虑到航丰园公司的变更具体到本案中属于对其不利陈述的变更，且无正当理由，故本院对其第一次陈述予以采信。本院认定鼎好公司承租F区用于开办电子卖场经营，G区用于F区商户仓库。依合同及调查结果可以认定航丰园公司有义务协助鼎好公司在F区办理营业执照，但因航丰园无法提供房屋所有权证书而无法履行上述义务。依照《租赁合同》第九条，经鼎好公司催告后，航丰园公司仍然未能履行协助义务，鼎好公司享有解除权。《租赁合同》第七条系赋予鼎好公司在航丰园公司未履行协助义务情况下有权免交租金，而不能理解为鼎好公司放弃据此解除合同的权利。因此，本院对航丰园公司以《租赁合同》第七条为由抗辩，不予支持。依据现有证据可以认定行政机关已明确表示鼎好公司在F区无法办照的原因是未能“上传住所证明及房屋所有权证”，而非航丰园公司所述“不符合规划用途”。因此，本院对航丰园公司上述意见，不予采信。综上，本院认定鼎好公司有权解除《租赁合同》。因解除权系形成权，合同自通知到达时解除。鼎好公司曾以同样理由诉至法院要求解除合同，虽然已撤回起诉，但本院已于2020年10月20日向航丰园公司送达起诉状副本，故《租赁合同》于该日解除。合同解除后，依照《租赁合同》第六条、第七条，航丰园公司应当返还鼎好公司押金及已付租金。一方面，因航丰园公司未能履行协助办理营业执照的义务，故公司应当承担违约责任。另一方面，因鼎好公司在签订合同前亦明确知晓诉争房屋未取得房屋所有权证书，应当预见到可能无法办理营业执照，却仍然签订合同，故对损失的发生亦有一定过错，应自行负担部分损失。本院需要强调的是，本院仅是认定鼎好公司知晓在签订合同时航丰园公司尚未取得诉争房屋所有权证书，而非知晓航丰园公司确定最终无法办理所有权证书。物业费依已付数额确定。委托管理费用中37000元有合同及转账凭证予以佐证，本院予以认定。其余损失尚未发生，本院暂不予支持。因鼎好公司所提交的证据尚不能证明其所主张的工资损失与诉争房屋无法正常使用之间存在直接关联，故本院对上述损失不予支持。违约金同时体现补偿性与惩罚性，前者以损失为基础，后者主要参考违约方的过错程度。换言之，如果鼎好公司未主张足额损失的情形下，仍然可以主张补偿性违约金。鼎好公司承租诉争房屋用于经营，其所述可得利益确属其损失。综上，本院参考本院具体情节及双方过错程度等情形酌情调整违约金数额为150000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认北京鼎好世纪电子有限公司与北京航丰园科技发展有限责任公司签订的《租赁合同》于二〇二〇十月二十日解除；二、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内返还北京鼎好世纪电子有限公司租金790835.92元、押金914105元；三、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京鼎好世纪电子有限公司物业费损失165574.45元；四、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京鼎好世纪电子有限公司委托管理费损失18500元；五、北京航丰园科技发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内给付北京鼎好世纪电子有限公司违约金150000元；六、驳回北京鼎好世纪电子有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。受理费19124元，由北京鼎好世纪电子有限公司负担9204元（已交纳），由北京航丰园科技发展有限责任公司负担9920元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  高原二〇二一年四月二十九日书记员  郭融