江苏省泰兴市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏1283民初1076号原告：浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司，统一社会信用代码913212835580605552，住所地泰兴市长征北路祥生熙园。负责人：李海斌。委托诉讼代理人：张九龙、王子元，该公司项目经理。被告：刘湛，男，1973年7月13日出生，汉族，住泰兴市。原告浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司（以下简称祥生物业公司）与被告刘湛物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月25日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告祥生物业公司的委托诉讼代理人张九龙、被告刘湛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。祥生物业公司向本院提出诉讼请求：判令刘湛立即给付物业费4042元、生活垃圾清运费120元、公共能耗费300元、违约金1294元（以4462元为基数，自2019年5月10日计算至2020年12月10日，共计580天，按每日万分之五计算），合计5756元。审理过程中，祥生物业公司变更诉讼请求为：判令刘湛给付物业服务费4042元、生活垃圾清运费120元、公共能耗费300元，并支付违约金（以物业服务费2021元为基数，自2019年5月11日计算至2020年12月10日，共计579天，按每日万分之五计算；以物业服务费2021元为基数，自2020年5月11日计算至2020年12月10日，共计214天，按每日万分之五计算）。事实与理由：祥生物业公司与刘湛系物业服务合同关系。2018年5月11日，刘湛与祥生物业公司签订前期物业管理服务协议。合同签订后，祥生物业公司已按合同约定为刘湛提供了物业服务，但刘湛并未按合同约定支付物业服务费，已构成违约。2019年5月11日至2021年5月10日，刘湛共欠到物业服务费4462元。祥生物业公司多次催要无果，故诉至法院。刘湛辩称，双方签订前期物业管理服务协议属实，我自2019年5月10日起没有交纳物业费也属实。祥生物业公司按照合同约定应提供的物业服务为五级服务级别，这个标准是什么我不清楚，有没有达到这个标准也不清楚，如果达到了我肯定给钱，如果没有达到就不能按这个标准给钱。我从拿到钥匙至今，没有看到物业收费明细标准，费用如何产生及各项费用明细，我一概不知。祥生物业公司提供的物业服务存在安全隐患，我的人身和财产安全得不到保障，主要表现为：1.火灾隐患，国家明令禁止在公共楼道设置充电桩，要求各个物业遵守，但现在小区地下楼道安装充电桩，一旦发生火灾，我的人身安全得不到保障；2.安保隐患，祥生物业公司在出入管理方面形同虚设，以前还有门禁卡，现在完全不用，全是靠保安决定，认识的放进来，不认识的打个招呼就进来了；3.小区内存在养大型宠物的问题，违反了公共小区关于禁止养大型宠物的规定。基于此，不同意支付物业服务费。关于清洁费，我不知道是按什么标准计算的，也不清楚到底多少钱。关于公共能耗费，同意给付。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：刘湛系祥泰·未来城市花园小区（祥生艺境小区）47幢401室业主，房屋建筑面积140.37平方米。2018年5月11日，祥泰物业公司（甲方）与刘湛（乙方）签订《祥泰·未来城市花园前期物业管理服务协议》，约定物业管理服务内容：房屋共用部位的维护和管理、房屋共用设施设备及其运行的维护和管理、环境卫生（道路保洁，垃圾收集和处理，垃圾桶、果皮箱保洁，标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁）、绿化的日常维修与管理、安全防范、交通秩序与车辆停放等。物业服务管理费用标准：高层按建筑面积每月每平方米1.2元，商业按建筑面积每月每平方米1.6元；装修垃圾清运费6.0元/平方米/户；预收高层电梯运行费1-6层400元，7-12层500元，13层以上600元，每户按实分摊（多转少补）；预收每户公共能耗费300元，平均分摊（多转少补）；二次供水费按实逐年分摊到规定层；停车服务费：地面停车位停车服务费80元/月/个，地下车位停车服务费60元/月/个；每次交纳费用时间：上年度物业服务费到期前15日内缴纳。违约责任：甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正为乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每日万分之五加收滞纳金。协议签订后，祥生物业公司提供了相应的物业服务，刘湛于2018年5月11日交纳了2018年5月11日至2019年5月10日的物业服务管理费，2019年5月11日后的费用未予交纳，祥生物业公司催要未果，遂诉至本院。本院认为，刘湛与祥生物业公司签订的《祥泰·未来城市花园前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应按照合同约定履行各自的义务，业主刘湛应按时交纳物业服务费用，祥生物业公司应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。祥生物业公司要求刘湛支付自2019年5月11日至2021年5月10日的物业服务费4042元（140.37平方米×1.2元/月/平方米×24月），刘湛对该物业收费标准以及物业服务质量提出异议。本院认为，《江苏省物业管理条例》第四十九条规定，普通住宅的前期物业服务收费实行政府指导价，业主大会成立后，物业服务收费是否实行政府指导价由业主大会决定。祥生物业公司具有物业管理企业资质，其收取的物业管理服务费系经物价部门备案，故其收取的服务费标准并无不当。关于物业服务费的收费时间，祥生物业公司与刘湛签订的合同中约定“在上年度物业服务费到期前15日内缴纳物业服务费”，结合双方已履行的情况，以及双方当事人的理解，应当是指在上年度物业服务费（服务期限）到期前15日内缴纳下一物业服务年度的物业服务费。《江苏省物业管理条例》第五十一条规定，物业服务企业可以根据物业服务合同预收物业服务费用，但是预收物业服务费用的期限最长不得超过一年。故祥生物业公司要求刘湛给付2019年5月11日至2021年5月10日的物业服务费，符合双方约定和法律规定。考虑到祥生物业公司在物业服务上存在一定瑕疵，结合本案的实际情况，物业服务费用酌情减少10%，故刘湛所应支付的物业费为4042元×90%=3637.8元。祥生物业公司要求刘湛支付生活垃圾清运费120元（5元/月×24月）。根据双方签订的前期物业管理服务协议，祥生物业公司提供的物业管理服务包括环境卫生管理，主要为道路保洁，垃圾收集和处理，垃圾桶、果皮箱保洁，标识、宣传牌、雕塑、信报箱保洁，该协议中双方未就生活垃圾清运费作出特殊约定。《物业服务收费管理办法》（发改价格﹝2003﹞1864号）第十一条规定，实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业服务成本或者物业服务支出一般包括以下部分：……物业管理区域清洁卫生费用……。祥生物业公司主张因清运生活垃圾所产生的费用，不符合双方约定和法律规定，本院对此诉讼请求不予支持。祥生物业公司要求刘湛支付公共能耗费300元，根据祥生物业公司提交的2018年5月至2020年12月公共能耗费分摊明细，截止2020年12月，刘湛应分摊公共能耗费为139.19（2018年5月至2018年12月）+140.41（2019年1月至2019年12月）+167.49（2020年1月至2020年12月）=447.09元，刘湛于2018年预交公共能耗费300元，尚应支付的公共能耗费为147.09元。2021年1月起的公共能耗费尚未明确，祥生物业公司可在实际支出并进行分摊公示后再行主张。刘湛未按合同约定在上年度物业服务费到期前15日内缴纳物业服务费，构成违约，祥生物业公司主张逾期支付的滞纳金，符合双方约定。祥生物业公司要求刘湛支付违约金（以物业服务费2021元为基数，自2019年5月11日计算至2020年12月10日，共计579天，按每日万分之五计算；以物业服务费2021元为基数，自2020年5月11日计算至2020年12月10日，共计214天，按每日万分之五计算）。本院认定如下：首先，关于违约金的计算标准，双方在合同中约定违约金标准为每日万分之五，该标准偏高，本院依法调整为每日万分之二；其次，关于违约金计算的起止时间及天数，双方在合同中约定应在上年度物业服务费到期前15日内缴纳物业服务费，并约定从逾期之日起加收滞纳金，故违约金应自逾期之日起开始计算，祥生物业公司主张以两个欠费年度所欠物业费，分别自2019年5月11日、2020年5月11日计算违约金至2020年12月10日，本院依法不持异议。综上，刘湛应支付的违约金为2021元×90%×0.0002/天×579天+2021元×90%×0.0002/天×214天=288.48元。综上所述，祥生物业公司合法的诉讼请求本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》（中华人民共和国国务院令第698号）第七条、第三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十二条之规定，判决如下：一、刘湛于本判决生效后十日内向浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司支付物业服务费3637.8元、公共能耗费147.09元、违约金288.48元，合计4073.37元；二、驳回浙江祥生物业服务有限公司泰兴分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由刘湛负担（此款祥生物业公司已垫付，刘湛于本判决书生效后十日内给付该公司）。本判决为终审判决。审 判 员 徐平二〇二一年四月二十二日法官助理 张婷书 记 员 丁晖