福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1977号上诉人（原审原告）：黄宝山，男，1958年10月31日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：何群。被上诉人（原审被告）：严秀青，男，1973年1月4日出生，汉族，住福建省福州市福清市。委托诉讼代理人：魏乐和，福建向高律师事务所律师。原审被告：福清市梦幻仙指休闲有限公司，住所地福建省福州市福清市清昌大道299号红星美凯龙全球城市广场D栋401、402、403号商铺。法定代表人：夏亮亮。上诉人黄宝山与被上诉人严秀青、原审被告福清市梦幻仙指休闲有限公司（以下简称梦幻公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福清市人民法院（2020）闽0181民初1556号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。黄宝山上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判严秀青、梦幻公司共同支付黄宝山租金363856.54元、物业费56570.4元。2.本案诉讼费由严秀青、梦幻公司承担。事实与理由：一审法院未认定和判决严秀青与梦幻公司共同向黄宝山支付租金错误。一、黄宝山因法院拍卖而取得案涉房屋的权利，由于该房屋已租赁给严秀青和梦幻公司，根据买卖不破租赁的原则，原租赁合同继续有效。严秀青从未与原业主解除租赁合同，也从未与梦幻公司达成解除共同租赁合意。2016年5月27日，因案外人何雄生与案外人林坚、福清市星融置业有限公司（以下简称星融置业公司）债务纠纷，严秀青作为担保人在承诺书上签字确认，同意将房租直接支付给案外人何雄生。虽然严秀青在工商登记上作了股份变更，但不等同于其与梦幻公司共同租赁合同的解除，一审认定严秀青已退出经营缺乏事实依据。二、严秀青一审中辩称知晓黄宝山收取租金的时间，并知晓黄宝山对涉案商铺发布招租广告以及招租的时间、占有商铺的时间，并陈述黄宝山还拆除了商铺内的固定装修物等事实，充分说明了严秀青是作为承租方在履行义务，应当承担本案租赁合同责任。三、一审判决诉讼费负担比例错误，一审判决黄宝山承担诉讼费25141元错误，应当予以变更。四、本案黄宝山争议的金额只有420426.95元（租金363，856.54元+租物费56570.4元）。故上诉费应该按此比例计算缴交。严秀青辩称，一审法院未认定和判决严秀青向黄宝山支付租金正确。首先，严秀青是以梦幻公司发起人的身份于2015年4月10日和福清市星融物业服务有限公司（以下简称星融物业公司）签订《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》，在梦幻公司于2015年7月3日成立时，《商铺租赁合同》的相对人转变为梦幻公司，严秀青并不需要再与星融物业公司解除合同。黄宝山认为严秀青和梦幻公司共同租赁案涉商铺，没有提供任何证据予以证明。其次，2016年5月27日严秀青仍是梦幻公司的法定代表人，在案外人何雄生与林坚、星融置业公司的债务纠纷中，严秀青只是应出租人星融物业公司的要求，以梦幻公司法定代表人的身份，代表梦幻公司同意在案外人林坚、星融物业公司违约时，将梦幻公司应付给星融物业公司的租金，付给案外人何雄生，严秀青不存在任何担保的行为。再次，黄宝山提供的案涉租赁合同并非严秀青所签字的《商铺租赁合同》。案涉租赁合同是星融物业公司和梦幻公司于2019年10月29日在《商铺租赁合同》的复印件上重新盖章，是星融物业公司和梦幻公司重新达成的合同，严秀青并非案涉租赁合同的相对人，黄宝山要求严秀青承担合同义务没有任何依据。最后，严秀青提出的黄宝山收取租金的时间是根据黄宝山提供的证据得出的，在黄宝山起诉严秀青之前，严秀青不清楚黄宝山收取租金及占有商铺等情况。黄宝山在一审中不认可严秀青提出的黄宝山拆除和占有梦幻公司财产的事实，却在上诉状中称严秀青对黄宝山重新占有商铺的情况全面清楚，又认可严秀青在一审中的陈述，前后矛盾。梦幻公司未作陈述。黄宝山向一审法院诉讼请求：1.依法解除黄宝山与严秀青、梦幻公司的房屋租赁合同关系，判令严秀青、梦幻公司将租赁的房屋返还给黄宝山；2.依法判决严秀青、梦幻公司自2020年1月3日起按月租金67841.6元支付黄宝山房屋租赁费至严秀青、梦幻公司将租赁房屋交付给黄宝山之日止；3.判令严秀青、梦幻仙指公司支付黄宝山每月代垫的物业费11427.06元自2019年11月1日起至返还租赁房屋之日止；4.判令严秀青、梦幻公司支付自2019年12月1日起至2020年3月31日止黄宝山代垫的水电费27713元；5.判决严秀青、梦幻仙指公司所缴纳的183337元合同履约金归黄宝山所有；6.判决严秀青、梦幻公司拆除商铺内的固定装修物，恢复房屋原状；7.由严秀青、梦幻公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费。诉讼过程中，黄宝山变更诉讼请求为：1.依法解除黄宝山与严秀青、梦幻公司的房屋租赁合同关系，判令严秀青、梦幻公司将租赁的房屋返还给黄宝山；2.依法判决严秀青、梦幻公司自2020年1月3日起按月租金67841.6元支付黄宝山房屋租赁费至2020年6月2日止；3.判令严秀青、梦幻公司支付黄宝山每月代垫的物业费11427.06元自2019年11月1日起至2020年6月2日止；4.判令严秀青、梦幻公司支付自2019年12月1日起至2020年3月31日止黄宝山代垫的水电费27713元；5.判决严秀青、梦幻公司所缴纳的183337元合同履约金归黄宝山所有；6.由严秀青、梦幻公司承担本案的诉讼费、保全费、公告费。一审法院认定事实：案涉商铺原产权人系案外人星融置业公司。2015年4月10日，星融物业公司受星融置业公司委托作为出租方（甲方）与承租方（乙方）严秀青就案涉商铺签订案涉租赁合同。其中约定：案涉商铺建筑面积为1746.07平方米，作为商业经营使用，经营范围为休闲娱乐；租赁期限8年，自2015年10月31日至2023年11月1日止；物业管理费合计10476元/月；租金递增方式，2019年10月31日至2020年11月1日，递增5%，租金38.59元/㎡/月；在合同签订生效之日，乙方向甲方支付3个月租金183337元作为合同履约保证金；如乙方逾期7日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权停止该商铺的水、电、煤气、空调的供应。乙方逾期30日未缴足租金、管理费及各项水电费用，甲方有权单方面解除本合同，收回商铺，乙方的履约保证金当作违约金甲方不予退回。若违约金不足弥补甲方损失的，甲方有权向乙方追索；合同的变更和解除均须采用书面形式，合同的变更经双方签章后生效。因出现本合同约定的单方可解除合同的情形时，有解除权的一方应当书面通知对方，合同在通知送达至对方时解除等。梦幻公司于2015年7月3日成立，严秀青系梦幻公司投资人（股东）之一。严秀青自2015年7月3日至2016年6月27日期间担任梦幻公司法定代表人。截至2019年4月9日，严秀青转让了梦幻公司的股份，未再持有梦幻公司股份。2019年10月9日，黄宝山通过司法拍卖程序取得案涉商铺所有权，并于同年10月24日办理了案涉商铺的不动产权证书。2019年10月29日，星融物业公司提供给黄宝山案涉租赁合同复印件一份，并向黄宝山出具《承诺书》一份。该案涉租赁合同的复印件上加盖着星融物业公司与梦幻公司的公章。《承诺书》载明：黄宝山拍得位于福清市××号楼××层××商铺，原已租赁给梦幻公司，上述商铺的物业管理费用及水电等费用的分摊，本公司承诺按原合同约定执行。黄宝山分别于2019年11月17日、2019年11月30日收到通过案外人严霖芳银行账户转账的租金70714.3元、131428.7元，合计202143元。2020年1月，梦幻公司因相关人员从事违法犯罪活动被取缔经营活动。2020年2月，黄宝山就案涉商铺发布招租广告。2020年5月19日，黄宝山分别向严秀青、梦幻公司法定代表人夏亮亮、梁钱寄送了《解除合同和收回租赁物及其设备等的律师函》。严秀青与夏亮亮未签收。寄往严秀青的函件于2020年5月23日退回，寄往夏亮亮的函件于2020年5月22日退回。2020年6月3日，黄宝山与案外人陈兴就案涉商铺签订《店面租赁合同书》，约定租赁期限7年，自2020年6月3日起至2027年6月2日止。以上事实，有黄宝山提供的居民身份证、《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》、商业铺面租户管理公约、星融物业公司出具的《承诺书》、中国建设银行个人活期账户交易明细、福建省福清市人民法院（2019）闽0181执恢575之一执行裁定书、不动产权证书、收款收据、《解除合同和收回租赁物及其设备等的律师函》及其EMS面单、《店面租赁合同书》与严秀青提供的企业信用信息公示报告、星融物业公司出具的证明、照片，以及一审法院依职权调取的福建省福清市人民检察院融检七部刑诉[2020]35号起诉书等为证，结合当事人的庭审陈述与法庭调查，经一审法院审理核实，依法予以确认。一审法院认为，案涉租赁合同的签订主体适格，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。黄宝山于2019年10月9日通过司法拍卖程序竞得案涉商铺并办理了不动产权证书，依法取得案涉商铺的所有权。根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”而且黄宝山亦根据案涉租赁合同收取了三个月的租金，故在双方未重新签订租赁合同情形下，案涉租赁合同的效力不受影响，且对黄宝山与承租人均具有法律约束力。关于黄宝山诉请解除案涉租赁合同的问题。梦幻公司因在租赁期间相关人员从事违法犯罪活动，并逾期支付租金，而且黄宝山亦于2020年5月19日向梦幻公司的法定代表人夏亮亮寄送了解除合同的律师函，故黄宝山诉请解除案涉租赁合同的主张，符合合同约定与法律规定，予以支持。因解除权系形成权，故根据黄宝山寄送律师函的时间与退回时间，一审法院判定案涉租赁合同于2020年5月22日解除。关于黄宝山诉请支付租金与垫付物业费的截至日期问题。根据现有证据可知，案涉商铺因涉嫌违法犯罪活动被取缔经营活动，导致案涉商铺自2020年1月起处于未锁门可自由出入状态。而黄宝山于2020年2月就案涉商铺发布招租广告，并于2020年3月25日提起本案诉讼，结合黄宝山寄送律师函的时间，一审法院判定黄宝山于2020年5月22日案涉租赁合同解除之日即实际接管了案涉商铺，故黄宝山诉请支付租金与垫付物业费的截至日期应为2020年5月22日。关于黄宝山诉请支付代垫的水电费27713元与履约保证金183337元问题。根据案件事实可知，履约保证金183337元系星融物业公司代原产权人星融置业公司在2015年4月10日签订案涉租赁合同时收取的，至产权变更至黄宝山名下时租赁合同履行已逾四年，故该履约保证金的处置涉及案外人的相关权益，相关利害关系人可另行协商处理。由于水电费27713元系星融物业公司直接从履约保证金中抵扣，并非黄宝山实际支付，故黄宝山请求支付水电费27713元的主张，不予支持。关于严秀青是否是案涉租赁合同的相对人即严秀青是否需承担案涉租赁合同的责任问题。案涉租赁合同签订于2015年4月10日，梦幻公司成立于2015年7月3日，严秀青系梦幻公司投资人（原始股东）之一，并于2016年6月27日之前担任梦幻公司法定代表人。根据案涉商铺租赁用于经营休闲娱乐，与梦幻公司的经营范围保健按摩及足疗服务相符，且黄宝山持有的案涉租赁合同复印件上加盖了梦幻公司的公章，结合星融物业公司出具的《承诺书》、证明等在卷证据，足以判定严秀青在梦幻公司成立之前系以发起人身份对外签订合同，而与黄宝山存在房屋租赁关系的相对人系梦幻公司。根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款规定：“公司成立后对前款规定的合同予以确认，或者已经实际享有合同权利或者履行合同义务，合同相对人请求公司承担合同责任的，人民法院应予支持。”黄宝山主张严秀青系案涉租赁合同的相对人之一，并请求其承担合同责任的请求，缺乏事实与法律依据，不予支持。黄宝山系于2019年10月9日根据一审法院的执行裁定书取得案涉商铺所有权，故其承受案涉租赁合同的权利应从此时开始。严秀青辩解黄宝山于2019年11月收取的两笔租金202143元系支付2020年1月至3月期间的租金，缺乏证据佐证且与客观事实不符，不予采信。一审法院判定该租金系支付2019年10月9日至2019年12月9日期间的租金，此后租金应从2019年12月10日起计算。黄宝山同意租金标准、物业费标准与建筑面积等均按合同约定执行，一审法院予以照准。经计算，梦幻公司尚欠黄宝山租金计363856.54元（2019年12月10日至2020年5月22日计5个月另12天×38.59元/㎡/月×1746.07㎡）、物业费计56570.4元（5个月另12天×10476元/月）。黄宝山在案涉商铺被取缔经营活动后发布招租广告，系采取措施防止损失的扩大，于法有据，而严秀青关于黄宝山主张的租金应计算至发布招租广告时间的辩解理由，理据不足，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百二十九条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，判决：一、《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》及合同附件于2020年5月22日解除；二、福清市梦幻仙指休闲有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付黄宝山租金363856.54元、物业费56570.4元；三、驳回黄宝山的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费29511元，由黄宝山负担25141元，福清市梦幻仙指休闲有限公司负担4370元。二审中，双方均未提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，黄宝山通过拍卖获得案涉房屋产权后未重新签订新的租赁合同，其所持合同为严秀青与星融物业公司签订的《福清红星美凯龙全球家居生活广场商铺租赁合同》复印件上加盖梦幻公司和星融物业公司公章，结合星融物业公司出具《承诺书》、案涉房屋产权变更之时严秀青已将梦幻公司股权转让并且变更法定代表人等情况，可以认定黄宝山在取得产权后接受由梦幻公司与星融物业公司共同确认的原租赁合同条款，并接受梦幻公司作为承租人。加之，严秀青原系梦幻公司投资人（原始股东）之一及法定代表人、其与星融物业公司签订案涉租赁合同时为梦幻公司成立前期、案涉商铺租赁期间实际用途与梦幻公司的经营范围相符等，一审法院据此认定与黄宝山存在房屋租赁关系的相对人系梦幻公司并无不当，予以维持。黄宝山以严秀青未解除原案涉租赁合同及知晓案涉房屋使用情况等为由主张严秀青系案涉租赁合同相对人并承担合同责任依据不足，不予支持。黄宝山一审诉请解除合同及支付租金等，一审法院依据其诉请标的计算诉讼费及并按判决结果决定具体分担数额并无不当，黄宝山关于诉讼费负担错误的上诉理由不能成立。综上所述，黄宝山的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费7606元，由黄宝山负担。本判决为终审判决。审 判 长 唐文生审 判 员 张 敏审 判 员 张力群二〇二一年四月十九日法官助理 贲丹丹书 记 员 林 舒