湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书（2020）湘0104民初16406号原告：谌习，男，1978年11月29日出生，汉族，住长沙市芙蓉区。委托诉讼代理人：贺素娟，女，1980年5月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区，系谌习的妻子。原告：贺素娟，女，1980年5月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。被告：何艳菊，女，1969年2月11日出生，瑶族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。被告：长沙乐橙餐饮文化有限公司，住所地长沙市岳麓区岳麓街道南二环一段**阳光100国际新城****。法定代表人：何艳菊。委托诉讼代理人：孙虎，湖南爱法堂律师事务所律师。被告：阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司，住所地长，住所地长沙市岳麓区岳麓街道阳光壹佰国际新城凤凰街****v>法定代表人：杨玉玲。委托诉讼代理人：杨正平，湖南人和律师事务所律师。委托诉讼代理人：何阳，湖南人和律师事务所律师。原告谌习、贺素娟诉被告何艳菊、长沙乐橙餐饮文化有限公司（以下简称“乐橙公司”）、阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司（以下简称“阳光壹佰公司”）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年12月11日受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告贺素娟暨原告谌习的委托诉讼代理人，被告何艳菊及乐橙公司的委托诉讼代理人孙虎，被告阳光壹佰公司的委托诉讼代理人何阳到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告谌习、贺素娟向本院提出诉讼请求：1、判令被告何艳菊向原告支付房屋租金65697.12元；2、判令被告何艳菊向原告支付逾期交付租金违约金12039元；3、判令被告阳光壹佰公司在已代收租金及保证金范围内向原告支付被告何艳菊欠付的租金及违约金；4、判令被告阳光壹佰公司对被告何艳菊欠付的租金承担连带责任；5、判令被告乐橙公司对被告何艳菊欠付原告的全部款项承担连带责任；6、判令被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：被告何艳菊与被告阳光壹佰公司在2019年2月27日签订了一份房屋租赁合同（合同编号为ZS2019004)。合同约定阳光壹佰公司出租的商铺可出售给第三方，被告何艳菊知情并知晓合同权利义务关系的转让。原告于2019年5月27日购买了被告阳光壹佰公司的商铺，2019年5月28日，原告与被告何艳菊、阳光壹佰公司签订了一份合同主体变更三方协议。原告认为以上两份合同是各方当事人自愿合法签订的，均为合法有效的合同，合同三方当事人均有遵守和履约义务。按照房屋租赁合同第二条“租赁期限及交付”的约定“乙方同意该商铺取得一次消防验收许可证后的情况下接收场地”，即为租赁期开始。被告何艳菊在被告阳光壹佰公司取得一次消防许可证后就应当接收房屋。各种证据证明，被告何艳菊在被告阳光壹佰公司取得一次消防验收许可证前后就已经接收房屋，并进行了测量和装修设计等工作，并于2019年11月7日入场装修（现有何艳菊给阳光壹佰公司的书面证据及第一次聘请的装修公司人员发的入场装修朋友圈、现场拍摄的照片为证）。同时，被告何艳菊在收房后，凭借被告阳光壹佰公司提供的相关房屋证件，在租赁场地于2019年12月30日注册了长沙乐橙餐饮文化有限公司，并于2020年10月15日开始营业。因此，合同生效后，合同三方应该依法履行合同三方约定的义务，同时各自依法行使权利。但被告何艳菊一再违反三方在合同中的约定，以各种理由在合同签订之后未支付任何租金，仅仅在合同订立时向被告阳光壹佰公司缴纳了80000元保证金和一个月租金。至今被告阳光壹佰公司也没按约定交付原告一分钱租金。合同三方经过多次协商，被告何艳菊及其名下注册的被告乐橙公司多次推脱，以阳光壹佰公司有过错为由拒绝给付原告租金。原告认为，既然何艳菊已经收房装修，并顺利开业，以上问题被告之间可以协调解决，并与原告不存在任何关联。按照原、被告签订的合同第三条规定，截至2020年11月30日，被告应依法连带给付原告租金65697.12元（租金计算期间自2019年8月30日至2021年2月28日）及违约金12039元，并按合同第十三条规定，何艳菊应依法支付原告违约金依法判令原告处分何艳菊的保证金80000元。虽然合同主体变更三方协议约定阳光壹佰公司已将主体变更，但阳光壹佰公司已收取何艳菊一个月租金及保证金，应按份原数给付原告。综上，原告认为原、被告之间的租赁合同是合法有效的，被告的行为显然严重损害了原告的合法权益，现原告为维护自身合法权益，望判如所请。被告何艳菊、乐橙公司共同辩称：1、原告起诉要求被告自2019年5月31日起支付租金没有依据，也明显不合理。根据《商铺租赁合同》第2条第3款约定，起租点应该推迟。同时附件二也有相同约定，本案中商铺竣工验收时间为2019年12月16日；其次，原告未提供商铺何时交付的相关证据，原告所主张租金支付的权利，应当从其收房之后才有权主张，至少是从2020年11月1日开业当天认定交付时间，相应租金起算时间也应从这时候开始计算。同时，由于疫情原因，餐饮行业受到很大影响，疫情期间应给与租金减免。2、由于商铺存在诸多问题，严重影响被告的装修开业，导致被告装修开业时间迟延，相应租金起算时间也应当迟延。3、被告并未违约，相关的滞纳金不应予以支持。4、本案原告并不具备诉讼主体资格，根据合同主体变更三方协议第八条，原告应当向阳光壹佰公司请求支付租金，该问题并不是一个简单的债权转让关系，而是存在对三方权利义务变更的问题，所以阳光壹佰公司同意原告直接向被告何艳菊主张租金的意思表示没有经过何艳菊认可，不具备法律效力。本案中，原告所主张的租金标准和被告何艳菊与阳光壹佰公司约定的租金标准有很大区别，中间高出的部分是阳光壹佰公司做出的承诺，其责任应由阳光壹佰公司承担。另外，原告要求乐橙公司承担连带责任没有相关依据，法律上规定连带责任承担需要明确的法律依据。被告阳光壹佰公司辩称：（一）涉案《合同主体变更三方协议》合法有效，原告与何艳菊之间存在房屋租赁合同关系。依据合同相对性原则，阳光壹佰公司并非承租人，且未使用涉案房屋，与本案无关。何艳菊与阳光壹佰公司签订《商铺租赁合同》，约定何艳菊承包阳光壹佰国际新城4-17栋商铺经营胡桃里音乐酒馆。后何艳菊、阳光壹佰公司与原告签订《合同主体变更三方协议》。该协议第三条、第四条约定，“原租赁合同该商铺部分中由甲方（阳光壹佰公司，下同）享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方（原告，下同）享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务，乙方（何艳菊，下同）作为承租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。”据此，原告与何艳菊就涉案商铺存在房屋租赁合同关系，阳光壹佰公司并非房屋租赁合同当事人，依据合同相对性原则，阳光壹佰公司无需支付房屋租金及违约金。（二）阳光壹佰公司愿意在付款手续齐全后，支付业主代为保管的第一年第一个月的租金。阳光壹佰公司在签订《商铺租赁合同》后，何艳菊支付其承租15个商铺第一年第一个月的租金23749元。后涉案房屋于2019年8月29日达到交付条件，阳光壹佰公司于2019年9月4日起多次联系何艳菊配偶蒋总，何艳菊于2019年11月7日正式接收商铺办理装修申请手续，但何艳菊并未按照合同约定支付后续租金。阳光壹佰公司自2020年1月起多次通过微信、张贴催款函、发律师函等方式向何艳菊方催缴租金，但何艳菊方至今仍未支付。因何艳菊方未配合办理相关付款手续，阳光壹佰公司暂缓支付原告第一个月租金。但愿意在付款手续齐全后，按《合同主体变更三方协议》标准支付原告代收第一个月的租金。因阳光壹佰公司保管何艳菊承租范围内整体物业的履约保证金，合同约定何艳菊不得主张从履约保证金中抵扣租金和违约金，现原告已向何艳菊主张租金及违约金，阳光壹佰公司无需从保证金中支付何艳菊欠付租金及违约金。（三）原告主张**光壹佰公司对何艳菊欠付租金承担连带责任无事实依据及法律依据。根据《合同主体变更三方协议》第8条的约定，“乙方所缴租金经三方一致同意，每期租金由乙方支付给甲方（代丙方收取），在此期间，甲方仅为方便管理（包含租金转汇及履约保证金的保管），不承担乙、丙之间任何纠纷产生的任何责任，乙、丙之间的任何纠纷与甲方无关。”依据《合同法》第六十五条以及《民法典》第五百二十三条规定“当事人约定由第三人向债权人履行债务，第三人不履行债务或者履行债务不符合约定的，债务人应当向债权人承担违约责任。”现何艳菊未履行合同约定支付租金义务，应由何艳菊方承担责任。合同已明确约定阳光壹佰公司不承担涉案房屋租赁合同纠纷中的任何责任，原告主张**光壹佰公司承担连带责任无事实依据及法律依据。综上所述，基于合同的约定及合同相对性，阳光壹佰公司自愿支付第一年第一个月的租金，无需承担支付何艳菊欠付租金及违约金的责任。阳光壹佰公司认为租金起算日期应以2019年8月30日起算，且被告何艳菊收到交付通知后，验收了房屋，于2019年11月7日正式办理了装修申请手续，其由于自身装修原因造成的房屋损坏，与阳光壹佰公司无关，不构成延付租金的理由。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年2月27日，阳光壹佰公司（出租人、甲方）与何艳菊（承租人、乙方）签订一份《商铺租赁合同》及附件。合同第一条“基本情况和租赁商铺位置及用途”约定：一、乙方向甲方租用下列商铺：位于长沙市岳麓区××栋××层××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××＃××商铺××商铺（以下简称“本商铺”）；二、本商铺用途1、乙方承租本商铺须用于商业经营活动。乙方以胡桃里音乐酒馆名称／商号对外经营（只限胡桃里授权期限内使用胡桃里名称），用于从事餐饮、娱乐、酒吧等经营项目……第二条“租赁期限及交付”约定：一、租赁期限1.租赁期限为8年，自2019年5月31日起至2027年5月30日止（包括首尾两日）；2、装修租金优惠期为2019年5月31日起至2020年5月30日（暂定，以实际交付日向后延续一年）（包括首尾两日）；3、该商铺的交付日期暂定为2019年5月30日，若甲方办理相关手续等原因导致交房时间推后的，租赁期和租金优惠期相应顺延。为配合乙方的装修进度，乙方同意该商铺取得一次消防验收许可证的情况下接收场地，先行进场装修，甲方在乙方开业前提供竣工验收证明／报告等相关证明文件。4、若甲方在2019年10月30日前无法交付本商铺，视为甲方违约。乙方有权单方解除合同，乙方解除合同的，甲方赔偿乙方已交履约保证金的双倍，并退还乙方已缴所有费用，及乙方已装修的所有费用由甲方负责赔偿给乙方。5、甲方商街整体开业时间暂定为2019年9月28日（最终以实际开业时间为准）。二、交付标准按本合同《附件二相关条款标准》交付。第三条“租金、费用及付款方式”约定：一、租金及相关费用1、租金优惠期：2019年5月31日至2020年5月30日为租金优惠期，租金优惠期不含税租金为40.48元／平／月，税金为2.02元／平／月，合计含税租金标准为42.5元／月／平方米；2、租金递增标准：从租金优惠期结束之日起至第2年期末租金不含税租金为80.95元／平／月，税金为4.05元／平／月，合计含税租金标准为85元／平／月；以后每两年在前两年的基础上递增5%，即第3年、第4年不含税租金为85元／平／月，税金为4.25元／平／月，合计含税租金标准为89.25元／平／月；第5年、第6年不含税租金为89.25元／平／月，税金为4.46元／平／月，合计含税租金标准为93.71元／月／平方米；第7年、第8年不含税租金为93.71元／平／月，税金4.69元／平／月，合计含税租金标准为98.4元／月／平方米；3、以上租金按建筑面积计算，租金不含物业管理费，合同期内物业管理费按5元／平／月收取……二、付款方式1、本合同从第1个租赁年度起，以季度为一个付款期支付租金。2、乙方应在每季度最后一个月的30号前支付下季度的租金。3、乙方应以人民币汇款至甲方指定账户方式付款。4、本合同签订之日7日内，乙方应向甲方缴纳第一租赁年度第一个月租金23749元整。交房前缴纳第一租赁年度第二、三个月租金47499元整，之后缴纳方式按本条第1、2款执行……三、履约保证金1、本合同签订生效后7日内，乙方应向甲方缴纳80000元作为履约保证金。在乙方依约缴清前述费用的条件下，乙方应于租赁期限开始的前一工作日办理商铺交接手续。2、乙方应随时保证履约保证金数额满足本条约定数额，若发生履约保证金不足额时，甲方有权随时要求乙方补足履约保证金。乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金……3、乙方不得主张履约保证金用来冲抵其应缴纳的租金、管理费或其他应付款项……第七条“甲方与乙方的权利义务”约定，一、甲方的权利及义务……二、乙方的权利及义务……2、乙方应按时足额缴付本合同及附件规定的租金、物业管理费、履约保证金、杂费等相关应付款项，以及供乙方使用或额外要求的其他专门服务所产生的一切费用……第九条“房屋转托与转让”约定，一、租赁期限之前或期间，甲方有权将部分或全部租赁物出售给第三方，出售后由该部分租赁物的买受人与甲方、乙方另行签署三方协议就租赁合同关系的变更予以约定。未售出部分的物业，由甲方按照本协议或后续签署的其他租赁合同继续履行。为便于甲方销售，甲方有权在本商铺所缴纳的月租金总额范围内根据甲方出售商铺的不同价格或价值对各个商铺月租金价格进行任意拆分。具体拆分以买受人与甲方、乙方另行签署的三方协议为准。二、甲方在本合同有效期内出售或转让本商铺的，甲方应在出售或转让本商铺前，应确保告知受让人知悉并确认本合同相关内容，以便受让人继续履行本合同相关义务，乙方必须在本商铺出售或转让合同签订后10个工作日内与本商铺的受让人就本合同约定内容签订相关三方租赁协议。乙方依约与本商铺的受让人就本商铺签订相关租赁协议后，甲方不再就本商铺的出租事项承担任何义务……第十二条“违约与索赔”约定，一、在经营存续期间，若乙方不能按约定时间足额支付租金、履约保证金、物业管理费等各项相关费用，属乙方违约，甲方可以据实从履约保证金中扣除相应部分予以抵付，乙方则应按日向甲方支付滞纳金，滞纳金按照当年租金的千分之一计算，乙方应在收到甲方通知后7个工作日内补足履约保证金，以保持履约保证金的完整和有效。乙方逾期未补足履约保证金的，则每逾期一日，乙方应当向甲方支付相当于所欠履约保证金金额1‰的违约金。逾期超过60日的，甲方有权单方解除合同，不退还剩余履约保证金，并追究乙方的违约责任。甲方有权直接留置并处置本房屋内乙方财产，且对处置留置财产后所得价款有优先受偿权。前述所得价款用以折抵乙方欠缴的租金及其他相关费用，不足部分乙方仍须赔偿。如处置过程中产生的任何费用应由乙方承担……该合同附件二“交付标准”中约定：一、文件资料：一次消防验收通过书（为配合承租方的装修进度，承租方同意在出租方提供一次消防验收许可证的情况下先行进场装修，出租方在正式交付商铺给承租方前提供竣工验收证明／报告）；项目的房地产预售证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证。二、乙方负责二改消防验收……上述合同签订后，何艳菊向阳光壹佰公司支付了履约保证金8万元及15个商铺一个月的租金23749元。2019年5月27日，阳光壹佰公司与原告签订一份《长沙市商品房买卖合同》（合同编号：ＸＸ1800591190），阳光壹佰公司将位于长沙市岳麓区××段××号××期××栋××层××号房屋出售给原告。2019年9月11日，原告向阳光壹佰公司付清了所有购房款。2019年5月28日，阳光壹佰公司（甲方、原出租人）、何艳菊（乙方、承租人）与原告（丙方、现出租人）签订一份《合同主体变更三方协议》，其中约定：1、甲、乙双方于2017年2月27日签订了《商铺租赁合同》（以下简称“原租赁合同”），甲方将长沙阳光100国际新城项目4-17栋1层建筑面积为558.81平方米（暂定，具体以产权登记面积为准）的商铺租赁给乙方用于经营餐饮娱乐酒吧等业务，该558.81平方米商铺中包括本协议项下的长沙阳光100国际新城项目4-17栋1楼1190号商铺（签约建筑面积为31.83㎡）。2、甲方于2019年5月28日将上述4-17栋1楼1190号商铺（以下简称“该商铺”）出卖给丙方，在此之前甲方已提前告知乙方，乙方对此知悉，并自愿放弃优先购买权。3、因该商铺权利人变更，甲、乙、丙三方一致同意将原租赁合同中该商铺部分的出租人变更为丙方，即乙、丙之间的租赁关系按照原租赁合同约定的全部条款执行。4、甲、乙、丙三方一致同意自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日（以下简称“转让日”）起原租赁合同中该商铺部分的出租人由甲方变更为丙方。原租赁合同该商铺部分中由甲方享有的权利和承担的义务自此全部转归丙方享有和承担，甲方不再享有前述权利和承担前述义务。乙方作为承租人继续履行原租赁合同，并对丙方享有权利和承担义务。5、租赁期内，乙方同意在原租赁合同的基础上，根据甲方商铺的销售价格，在总月租金不变的情况下，按甲方租金分配要求，该商铺的租金价格按以下标准向丙方支付：1）租金优惠期内租金标准为86元/月/平方米；2）租金递增标准：租金优惠期限截止至租期第2年截止，租金标准为172元/月/平方米；以后每两年在前两年的基础上逐年递增5%……6、甲乙丙三方一致同意，由甲方代为保管原租赁合同中乙方已缴纳的履约保证金（应属于丙方的部分），各方明确甲方仅对该部分履约保证金承担保管义务。针对该部分履约保证金的处置均由乙丙双方按甲、乙双方签订的原租赁合同执行，甲方仅根据乙丙双方书面共同确认或者其他相关部门附有强制执行力的文书等情况下，按要求予以处理。7、甲、乙、丙三方一致同意原乙方所预交租金，转让日（含）之后的租金（按照本协议约定的租金标准计算）由丙方所有。甲方所预收租金中归丙方所有部分的租金，应自转让日起三十个工作日内直接支付给丙方。8、乙方所缴纳租金为含税租金，甲、乙、丙三方一致同意，每期租金由乙方支付给甲方（代丙方收取）；再由甲方按照本协议约定的租金支付给丙方，丙方应于收取租金后5个工作日内提供正规发票给乙方，在此期间，甲方仅为方便管理（包含租金转汇及履约保证金的保管），不承担乙、丙之间任何纠纷产生的任何责任，乙、丙之间的任何纠纷与甲方无关……11、本合同签订后，丙方委托乙方与甲方办理该商铺的相关交房手续，且同意原租赁合同中关于乙方提前进场装修的相关约定。乙方或实际承租客户有权对该商铺进行装饰装修，丙方同意在租赁期限届满时按该商铺现状收房，不要求乙方或实际承租客户进行任何恢复或赔偿。12、本合同作为原租赁合同的附件，是其不可分割的部分，与其具有同等法律效力，本合同对原租赁合同有变更的，以本合同为准。13、本合同一式三份，甲、乙、丙方各执一份，自丙方购买该商铺的全部房款及应缴税费到达甲方账户之日起生效。查，案涉商铺所在楼栋建设工程于2019年8月27日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位验收合格。2019年8月29日，湖南湘江新区管理委员会住建环保局出具《建设工程消防验收意见书》，综合评定涉案商铺所在楼栋建设工程消防验收合格。2019年12月18日，案涉商铺所在楼栋建设工程完成竣工验收备案。另查，1、2019年9月4日，被告阳光壹佰公司工作人员通过微信向被告何艳菊方送达了上述《建设工程消防验收意见书》，并于2019年10月11日通过微信通知何艳菊方办理预收房手续。2019年11月7日，何艳菊提交《商户装修申请表》，申请对包含案涉商铺在内的17栋1181-1185、1189-1198号商铺进行装修改造。2019年12月30日，被告阳光壹佰工作人员向何艳菊方微信出示《工程竣工验收备案表》。2、2020年10月27日，乐橙公司工作人员蒋宝东向“阳光100凤凰街商管部”提交一份《商铺开始营业申请》，主要内容为：本公司／本人为阳光100凤凰街17栋一楼1185-1198号胡桃里店商家，本公司／本人于2019年11月22日正式进场装修，现商铺已全部装修完毕并通过贵司施工验收。现设施设备已安装完毕，并经过设施设备试运行。本公司／本人定于2020年11月1日开始营业，现特向贵司提出申请，望贵司批准。3、经庭审询问，阳光壹佰公司同意原告在本案中就案涉商铺直接向被告何艳菊主张租金。又查，1、据被告何艳菊、乐橙公司提交的微信聊天记录显示，在案涉1181-1185、1189-1198号商铺装修过程中，双方就案涉商铺管道滴水、墙体封闭、排水沟等问题进行过多次沟通，阳光壹佰公司均给予了回复并处理。2、何艳菊因案涉商铺装修工程与案外人湖南王曼松装饰设计工程有限公司存在装修施工纠纷，该公司于2020年10月29日以何艳菊为被告向本院提起装饰装修工程纠纷诉讼，目前该案尚在审理过程中。上述事实，有当事人的当庭陈述，及经庭审质证的《商铺租赁合同》及附件、《长沙市商品房买卖合同》、《合同主体变更三方协议》、《建设工程消防验收意见书》、商户装修申请表、微信截图、商铺开始营业申请、单位（子单位）工程质量竣工验收记录、工程竣工验收备案表、微信聊天记录、图片、往来结算统一收据等证据佐证。本院认为，案涉《商铺租赁合同》及《合同主体变更三方协议》是合同各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合同依法成立并生效，对各方均具有约束力。本案的争议焦点主要有：（一）原告的诉讼主体资格问题；（二）案涉商铺租金的起算时间问题；（三）案涉商铺的租金支付问题；（四）案涉商铺的违约金支付问题；（五）被告阳光壹佰公司在本案中的法律责任承担问题；（六）被告乐橙公司应否承担连带责任的问题。一、关于原告的诉讼主体资格问题。被告何艳菊辩称根据《合同主体变更三方协议》约定，原告应当向阳光壹佰公司请求支付租金，而不能直接向何艳菊主张租金，对此，本院认为，根据案涉《合同主体变更三方协议》的约定，每期租金由何艳菊支付给阳光壹佰公司（代原告收取），再由阳光壹佰公司按照本协议约定的租金支付给原告。可见，阳光壹佰公司对于租金的收取只是代收行为，阳光壹佰公司即使收取了租金，仍然要将租金支付给原告。现原告直接向何艳菊主张租金，阳光壹佰公司亦不持异议，应予支持，故原告在本案中具备诉讼主体资格，对于被告何艳菊的前述辩称意见，本院不予采纳。二、关于案涉商铺的租金起算时间问题。本案中，阳光壹佰公司和何艳菊签订的《商铺租赁合同》附件二中明确约定“出租方正式交付商铺给承租方前应提供竣工验收证明/报告”，可知，案涉租赁商铺正式交付的条件系以出租方向承租方提供竣工验收证明或报告为准，虽何艳菊于2019年11月7日提交了装修开工申请并进场装修，但根据何艳菊提交的微信聊天记录可知，阳光壹佰公司直到2019年12月30日才向其提供案涉商铺所在建设工程的《工程竣工验收备案表》，因此，根据《商铺租赁合同》附件二中的前述约定，案涉商铺交付的时间应认定为阳光壹佰公司向何艳菊方出示《工程竣工验收备案表》之日即2019年12月30日。故本院认定何艳菊应从商铺交付的次日即2019年12月31日起支付案涉商铺的租金。至于被告何艳菊提出的案涉商铺存在诸多问题，严重影响其装修开业，故租金起算时间应当迟延的辩称意见，本院认为，案涉商铺在交付前已经经过了五方竣工验收及消防验收，并经竣工验收备案，符合交付使用条件，被告何艳菊亦未提交充分证据证实案涉商铺存在严重质量问题导致其无法使用商铺，而阳光壹佰公司对于管道滴水、墙体封闭、排水沟等房屋瑕疵问题已经给予回复及处理，且阳光壹佰公司与何艳菊签订《商铺租赁合同》时已经对装修期的租金给予了较长期间及较大幅度的优惠，现何艳菊以此为由要求延迟租金起算时间理据不充分，本院不予支持。三、关于案涉商铺的租金支付问题。首先，根据《合同主体变更三方协议》的约定，自原告购买该商铺的全部房款及应缴税费到达阳光壹佰公司账户之日起，原租赁合同中该商铺部分的出租人由阳光壹佰公司变更为原告，而原告已于2019年9月11日付清了全部购房款，故原告有权收取案涉商铺的租金。其次，根据案涉《商铺租赁合同》的约定，何艳菊就案涉商铺享有一年的租金优惠期，根据前述已确定的租金起算时间，租金优惠期应为2019年12月31日至2020年12月30日。又根据案涉《合同主体变更三方协议》的约定，则案涉商铺在2019年12月31日至2020年12月30日期间的租金标准为86元／月／平方米，自2020年12月31日至2022年12月30日期间的租金标准为172元／月／平方米。另外，考虑到2020年年初新冠肺炎疫情的爆发，对于被告何艳菊使用案涉房屋确实产生了一定影响，故本院从公平原则角度出发，在2019年12月31日至2020年12月30日这一期间内，酌情给予何艳菊两个月的免交租金期，同时，何艳菊已经向阳光壹佰公司支付的一个月租金，亦应在此期间内扣除。故本案中，自2019年12月31日至2020年12月30日期间，被告何艳菊还需向原告支付9个月的租金，即为24636.4元（86元×31.83㎡×9月）；2020年12月31日至2021年2月28日期间，被告何艳菊需向原告支付租金10949.5元（172元×31.83㎡×2月），以上共计35585.9元。四、关于违约金的支付问题。本案中，被告何艳菊作为案涉商铺的承租人应按合同约定及时足额支付租金，但在合同履行过程中，被告何艳菊仅交纳了履约保证金8万元及1个月的租金，其后一直未交纳租金，确实存在拖欠租金的行为，但考虑到何艳菊与装修公司之间出现纠纷，加之新冠肺炎疫情的影响，一定程度上拖延了“胡桃里音乐酒馆”的装修进度，而该酒馆从2020年11月1日才开始正式营业并产生营业收入，在此情形下，其拖欠支付租金亦非明显主观恶意，故本院基于公平及诚实信用原则的考量，并结合双方合同的实际履行情况，对原告在本案中主张的违约金不予支持，但何艳菊应按照双方合同的约定及时足额支付后续租金。五、关于阳光壹佰公司在本案中应承担的责任问题。首先，前已述及，因何艳菊已向阳光壹佰公司交纳了1个月租金，故该部分款项应由阳光壹佰公司向原告支付，即为2737.4元。其次，关于原告主张**光壹佰公司在已代收保证金范围内向原告支付何艳菊欠付租金的问题。根据《商铺租赁合同》第三条的约定，何艳菊不得主张履约保证金用来冲抵其应缴纳的租金、管理费或其他应付款项，又根据《合同主体变更三方协议》的约定，由阳光壹佰公司代为保管原租赁合同中何艳菊已缴纳的履约保证金（应属于原告的部分），现原告已向何艳菊主张租金，故对于原告的前述诉讼请求，本院不予支持。第三，关于阳光壹佰公司应否对被告何艳菊欠付的租金承担连带责任的问题。阳光壹佰公司将案涉商铺出售给原告，且与原告、何艳菊共同签订了《合同主体变更三方协议》，该协议中已经明确原租赁合同该商铺部分中由阳光壹佰公司享有的权利和承担的义务全部转归原告享有和承担，阳光壹佰公司不再享有前述权利和承担前述义务，现原告主张**光壹佰公司对何艳菊欠付的租金承担连带责任于法无据，本院不予支持。六、关于被告乐橙公司应否承担连带责任的问题。合同具有相对性，被告乐橙公司并非案涉《商铺租赁合同》及《合同主体变更三方协议》的一方主体，原告主张乐橙公司就何艳菊欠付的款项承担连带责任没有法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第四百六十五条、第五百零九条之规定，判决如下：一、限被告何艳菊于本判决生效之日起十日内向原告谌习、贺素娟支付截至2021年2月28日的租金35585.9元；二、限被告阳光壹佰（湖南）置业发展有限责任公司于本判决生效之日起十日内向原告谌习、贺素娟支付租金2737.4元；三、驳回原告谌习、贺素娟的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取872元，由被告何艳菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月九日法官助理  林 倩书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。第七条民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。