上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初25776号原告：王根妹，女，1954年1月12日生，汉族，住上海市普陀区。原告：钱忠海，男，1976年9月23日生，汉族，住安徽省。两原告共同委托诉讼代理人：周军，上海市千方律师事务所律师。被告：吴金梅，女，1964年10月29日生，汉族，住上海市嘉定区。第三人：上海嘉定城市建设投资有限公司，住所地上海市嘉定区迎园路XXX号。法定代表人：陈晓东，执行董事。委托诉讼代理人：邱有坤，上海博乐律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴政洁，上海博乐律师事务所律师。原告王根妹、钱忠海与被告吴金梅、第三人上海嘉定城市建设投资有限公司间房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月16日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱忠海及两原告委托诉讼代理人周军，第三人上海嘉定城市建设投资有限公司委托诉讼代理人邱有坤到庭参加诉讼。被告吴金梅经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告王根妹、钱忠海向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告签订的关于上海市嘉定区江桥镇嘉怡坊东单元1302室(海蓝路XXX弄XXX号XXX室)房屋的《房屋买卖协议》继续履行；2、判令被告、第三人共同协助原告将上述房屋过户至原告王根妹名下；3、判令被告以100万元为基数，按照日万分之五标准支付原告自2020年9月23日起至实际过户日止的逾期过户违约金；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告两人系买受人，被告系出售人。原告王根妹系原告钱忠海的岳母，原告王根妹和被告原系邻居。被告动迁后希望出售分配的房屋，原告也正有购房需求。为此2015年5月5日双方就嘉定区江桥镇嘉怡坊东单元1302室房屋签订了《房屋买卖协议》。2016年3月21日被告将系争房屋交付给原告，双方签订了《房地产买卖交接书》。房屋买卖协议约定系争房屋出售总价为118万元，签约后原告已累计支付100万元购房款给被告，系争房屋现由原告实际居住。买卖合同第4条约定：“甲方办出房地产小产权证之日起7个工作日内，甲乙双方均有义务签订正式的上海市房地产买卖合同，双方于签订上海市房地产买卖合同后并在国家政策允许的最短期限过户之日起20个工作日内，进交易中心办理过户转让手续，在此期间双方须使自己具备过户的一切条件”。经查询系争房屋于2020年9月23日符合交易条件，为此原告与被告联系希望尽快完成交易，但被告却置之不理，拒不配合交易。被告的行为已构成违约，原告为维护自身合法权益，故诉至法院，请求判如所请。被告吴金梅未作答辩。第三人上海嘉定城市建设投资有限公司述称，不同意原告的诉讼请求。原告与第三人间没有合同关系，其要求第三人协助履行将系争房屋过户至原告王根妹名下的诉请没有法律和合同依据。第三人已将系争房屋过户所涉资料交给被告，被告也曾自行至相关机构办理过相应过户手续，但被告因自身原因未能办理。第三人已履行完毕相应义务。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织双方当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年9月10日，吴金梅作为被拆迁人与拆迁人上海嘉定城市建设投资有限公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，上海市嘉定区海蓝路98弄《嘉怡坊》3号13层1302室房屋(以下简称系争房屋)为吴金梅拆迁安置所得。《配套商品房供应单》上的购房人为吴金梅。吴金梅于2018年10月23日与上海嘉定城市建设投资有限公司就系争房屋签订《上海市商品房出售合同》。2015年5月5日，吴金梅(甲方、卖方)与王根妹、钱忠海(乙方、买方)签订《房屋买卖协议》一份，其中约定：乙方向甲方购买系争房屋，转让价款118万元。甲方办出房地产小产权证之日起七个工作日内，甲、乙双方均有义务签订正式的《上海市房地产买卖合同》；双方于签订《上海市房地产买卖合同》后并在国家政策(含上海拆迁政策)允许的最短期限过户之日起20个工作日内进交易中心办理过户转让手续。付款方式及期限：1、2015年5月8日前由乙方支付50万元；2、甲方将房屋交付给乙方之日由乙方支付50万元；3、甲方的房屋具备过户条件，双方至嘉定区房地产交易中心办理产权过户手续当日支付尾款18万元。甲方承诺在拆迁组将房屋交付当日交付给乙方，双方办理房屋交接手续。甲方未按本协议约定的期限将上述房地产交付给乙方，应当向乙方支付违约金，违约金按乙方已付款日万分之五计算，违约金自本协议约定的应当交付之日起至实际交付之日止。甲、乙双方约定在甲方取得该房屋产权证后七日内，甲、乙双方均有义务缔结上述该房屋的《上海市房地产买卖合同》，并以本协议约定之价格成交，若甲方所在地区其他居民可以办理小产证而甲方故意拖延不办；或不履行上述约定，乙方可追究违约责任。合同签订后，钱忠海一方向吴金梅支付购房款共计100万元，具体支付如下：于2015年5月5日转账50万元、2015年10月24日转账30万元、2015年11月21日转账20万元。2016年3月21日，双方签订《房地产买卖交接书》，吴金梅将系争房屋交付王根妹、钱忠海。其后，因双方未能按约继续履行《房屋买卖协议》，故涉诉。另查，1、系争房屋于2017年9月23日登记至上海嘉定城市建设投资有限公司名下，目前权利人仍为上海嘉定城市建设投资有限公司。2、王根妹为上海户籍，已婚。庭审中，王根妹、钱忠海陈述系争房屋交付后由其使用至今。现两原告经协商，决定将系争房屋过户至王根妹一人名下。王根妹符合上海市购房条件。审理中，王根妹、钱忠海将剩余购房款18万元付至本院账户。本院认为，王根妹、钱忠海与吴金梅之间签订的《房屋买卖协议》系双方真实意思表示，且不违反法律法规，应属合法有效，双方均应恪守履行。合同签订后，王根妹、钱忠海按约向吴金梅支付了购房款100万元，已履行了相关付款义务。现系争房屋已符合上市交易条件，吴金梅理应根据合同约定积极办理系争房屋的小产证，并在取得系争房屋小产证后协助王根妹、钱忠海办理产权过户手续。然，吴金梅未能按约履行，显属违约，应当承担相应的违约责任。王根妹、钱忠海要求王根妹继续履行《房屋买卖协议》的诉请，合法有据，本院予以支持。第三人上海嘉定城市建设投资有限公司作为拆迁单位及目前系争房屋的权利人，对吴金梅办理系争房屋的房地产权证，应予以协助。王根妹为《房屋买卖协议》的购房人之一，系争房屋过户至王根妹一人名下系两原告协商一致的结果，并未加重吴金梅相应义务，现王根妹符合上海市购房资格且已将剩余尾款18万元付至本院，故王根妹、钱忠海要求将系争房屋过户至王根妹名下的诉请，合法有据，本院予以支持。关于违约金，王根妹、钱忠海认为根据协议约定，出卖人未按约定的期限将系争房屋交付买受人的，应当向买受人支付违约金，违约金按已付款日万分之五计算，违约金自本协议约定的应当交付之日起至实际交付之日止，故据此要求吴金梅支付逾期过户违约金。本院认为，该条主要针对逾期交房的违约责任，虽然协议并未明确约定逾期过户违约金，但将系争房屋过户至买受人名下系出卖人当然应履行的合同义务，现吴金梅未按约配合王根妹、钱忠海过户，应承担逾期过户的违约责任。本院综合协议履行情况、违约程度、买方损失等因素，酌情确定吴金梅应支付逾期过户违约金70,000元。诉讼中，吴金梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，系无视法律之行为，应承担由此引起的法律后果。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告王根妹、钱忠海与被告吴金梅签订的关于上海市嘉定区海蓝路98弄《嘉怡坊》3号13层1302室房屋的《房屋买卖协议》继续履行；二、被告吴金梅应于本判决生效之日起十日内办理上海市嘉定区海蓝路98弄《嘉怡坊》3号13层1302室房屋的房地产权证，第三人上海嘉定城市建设投资有限公司协助被告吴金梅办理产权过户手续；三、被告吴金梅应于完成上述产权登记之日起十日内协助原告王根妹将上海市嘉定区海蓝路98弄《嘉怡坊》3号13层1302室房屋过户登记至原告王根妹名下；四、原告王根妹、钱忠海应于办理上述产权过户登记手续之日向被告吴金梅支付剩余房款180,000元(已付至本院账户)；五、被告吴金梅应于本判决生效之日起十日内支付原告王根妹、钱忠海逾期过户违约金70,000元。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费80元，减半收取40元，由被告吴金梅负担。(被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 孙 倩二〇二一年四月二十九日书记员 施娇娇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。