江西省赣州经济技术开发区人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0791民初405号原告（反诉被告）：徐国俊，男，1976年12月16日生，汉族，住广东省珠海市香洲区。委托诉讼代理人：陈祥勇，北京市中银（赣州）律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告（反诉原告）：赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会，住所地：江西省赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村，统一社会信用代码：54360702ME29332949。法定代表人：廖忠金。委托诉讼代理人：陈慧良，江西南芳律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：罗家祥，江西南芳律师事务所律师，代理权限：一般代理。原告（反诉被告）徐国俊与被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）徐国俊及其委托诉讼代理人陈祥勇，被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会的委托诉讼代理人罗家祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。徐国俊向本院提出本诉请求：1.判令被告立即向原告支付土地征收补偿费2234256元以及违约金(违约金以2234256元为计算基数，按2%/月自2020年4月29日起计算至付清之日止)；2.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：原告常住珠海市香洲区，被告于2005年以投资农业养殖项目为招商条件，邀请原告投资。因此，原告与被告于2005年10月3日签订《租赁合同》壹份，该租赁合同约定：被告将坪路村坪路上村背排上44.257亩土地出租给原告用于甲鱼养殖，租赁期限为五十年，租金按1.2万元/亩一次性支付给被告，特别约定土地征用后，土地补偿费用及土地内一切设施补赔偿都归原告所得，违约方应向守约方按5万元/亩支付违约金。该租赁合同签订后报经赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处审批并盖章见证，随后原告陆续投资400多万元新建甲鱼养殖基地以及相关附属设施，并一直从事甲鱼养殖。赣州市蓉江新区管理委员会于2019年依法征收涉案合同约定的土地以及地上建筑物、附属设施，并向被告支付了土地征收补偿款合计2234256元(按50208元/亩的标准)，原告已多次向被告索要涉案土地征收补偿款，并于2020年4月29日向被告邮寄送达催款律师函壹份，但被告均消极处理。为此，原告万般无奈，为维护自己的合法权益，具状起诉，请求依法判决。赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会针对本诉辩称，一、案情简介：2005年10月3日，徐国俊与黄金岭街道办事处坪路村委会签订《租赁合同》，合同约定，徐国俊租赁坪路村坪路上村背排上土地经营甲鱼养殖基地；租赁面积40.618亩；租赁期限50年，租金合计519910.4元；租金付清后，此范围内土地永远归徐国俊使用；今后该土地如有征用，该土地补偿费用及土地内一切设施补偿赔偿都归徐国俊所得。二、答辩人认为，上述《租赁合同》违反法律法规禁止性规定，属于无效合同，答辩人无需向徐国俊支付土地征收补偿费及违约金，理由如下：1.合同签订时期的《中华人民共和国土地管理法》规定农村集体土地属于农村集体所有，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。从《租赁合同》整体内容来看，合同约定了租赁期间50年，第五条载明徐国俊可以永远使用该土地，该合同明显是名为租赁实为买卖的合同，其合同订立的合意损害了集体利益，买卖土地，将集体土地私有化，违反土地管理法的规定。2.根据合同签订时期的《中华人民共和国农村土地承包法》第四十八条之规定“发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡(镇)人民政府批准。”本案徐国俊并非答辩人集体经济组织成员，且租赁标的物为耕地。那么签订租赁合同的过程既没有事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，也没有报乡(镇)人民政府批准，其程序违反了土地承包法的强制性规定，侵害了集体组织的利益。据此，根据合同签订时的《合同法》第五十二条第五款的规定，案涉《租赁合同》因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。即便是依据《民法典》的规定，答辩人与徐国俊签订租赁合同的行为也违反了一百五十三条之规定，属于无效民事行为，其租赁合同当然无效，且自始无效，故其约定征地补偿归徐国俊属于无效条款。三、无论是依据《合同法》还是《民法典》的相关规定，自始无效合同的应当恢复原状，即徐国俊交还土地，答辩人退还所谓的“租赁费用”，但鉴于徐国俊事实上使用了土地14年，因此答辩人可以参照《租赁合同》中租金的标准要求徐国俊支付土地使用的费用。徐国俊支付的50年租金为531084元+35405.6元=566489.6元，剩余未使用年限为36年，答辩人可退还剩余年限的租金。四、退一万步说，即使法院认定《租赁合同》属于有效合同，但本案中，事实上承包土地主体的仍然为答辩人处的集体村民，租赁合同仅是将土地交付徐国俊使用，况且安置补偿款是国家征收集体土地后，安置被征地单位由于征地造成的多余劳动力的补助费，政府通过对丧失承包土地的农户进行安置补偿，解决农村集体经济组织因土地被征收而产生的剩余劳动力安置问题，具有强烈的人身属性。同时，政府已经针对徐国俊使用的土地上的附属物等进行了补偿，故案涉征地安置补偿款应归集体村民所有。综上所述，答辩人与徐国俊签订的《租赁合同》名为租赁，实为买卖，违反了法律法规的强制性规定，合同无效，案涉土地的征地补偿款属于集体村民所有，答辩人无需向徐国俊支付任何费用，同时，徐国俊事实上使用了集体土地，应当支付相应的土地使用费，请求法院依法查明事实，驳回徐国俊的诉讼请求，支持答辩人的反诉请求。赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会向本院提出反诉请求：一、请求法院依法确认反诉原、被告双方于2005年10月3日签订的《租赁合同》无效；二、本案案件受理费由反诉被告承担。事实和理由：2020年5月6日，反诉原、被告双方签署了《租赁合同》，合同载明“将坪路上村背排上土地租赁给反诉被告，租赁土地面积为40.618亩，租赁期限为50年，租金合计519910.4元，并约定租金付清后，此范围内土地永远归乙方使用”。反诉原告认为，该《租赁合同》未经决议程序，同时，《租赁合同》中多处条款违反了法律禁止性规定，应当认定无效。故为了维护反诉原告的合法权益，诉至法院，恳请法院查清事实，依法支持反诉原告的反诉请求。徐国俊针对反诉辩称，我方认为涉案租赁合同系双方真实意思表示，合法有效。从形式上看，出租人盖有村委会印章，并有时任负责人签字，有街道办见证，能充分证明合同系真实意思表示。从决议程序上看，签订租赁合同时，村委会已将土地从承包人处收回，并支付了补偿款，上述土地已属村委会，被告将涉案土地出租给原告的行为并没有违反效力性、强制性规定。从租赁合同内容上看，合同第六条明确约定土地如被征用时，土地补偿费用及土地内一切设施补偿款归原告所有，该内容没有违反土地管理法等相关法律法规的强制性规定，被告也有权在收到土地补偿款后处分给原告，即使合同中有约定租期期限50年，此范围内土地归乙方永久使用等瑕疵约定，那么也只属于瑕疵部分无效。从合同的稳定性来看，合同已经履行15年，原告按照合同约定从事农业养殖，那么从未破坏土地，村委会及村民也没有受到损害，反而是在2005年就收到了巨额的租金和补偿费用，应当要维持该合同的约定才符合公平原则。最后，从诚实守信的原则来讲，村委会不能随意否认前任村委会所作出的民事法律行为。根据当事人陈述及经审查确认的证据，本院认定事实如下：2005年10月2日，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会作为甲方与坪路村坪路上作为乙方签订《购地协议书》一份。协议书约定：“为更好发展我村的第三产业，加快农业的产业化结构调整，经甲、乙双方共同协商，就黄金岭办事处坪路村坪路上村背排上肆拾肆点贰伍柒亩（44.257亩）土地购买问题达成如下协议：一、购地范围界址：坪路村坪路上村背排上土地，四至为：东：新坪公路，南：坪路上村背排上水沟，西：黄家龙、廖长娣、黄建华、黄奇慧、曾德水田为界，北：水圳、山圳为界（详细见示意图）。二、购地面积：经双方到场实际测量为肆拾肆点贰伍柒亩（44.257亩），详细见示意图。三、购地款及给付方法：经甲乙双方共同协商，每亩土地甲方按¥1.2万元付给乙方共计人民币伍拾叁万壹仟零捌佰肆元整（¥531084.00元），一次性付清。四、购地款付清后，如国家恢复农业税制度，该土地上关于农业税的一切费用由甲方负责。五、该土地归甲方使用，甲方在此土地范围内仅限用于农业开发的一切合法行为乙方不得干涉。造成环境污染或其它、有放射性污染除外。另生异端的工业开发乙方有权干涉，造成的后果由甲方负责。六、任何一方违约，违约方必须赔偿对方伍万元/亩的违约金，并对该土地上的一切设施进行赔付。本协议壹式叁份，双方各执壹份为凭。”黄振友、黄家禄等人在“乙方代表”处签字确认。2005年10月3日，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村民委员会作为甲方（出租方）与徐国俊作为乙方签订《租赁合同》一份。合同约定：“为了更好的发展甲鱼养殖事业，徐国俊先生决定在甲方办一个甲鱼养殖基地，经甲、乙双方友好协商，甲方同意将坪路村坪路上村背排上土地出租给乙方，现就有关事项签定本合同。一、租赁范围界址：坪路村坪路上村背排上土地，四至为：东：新坪公路，南：家柏、家林、家华水田、水圳为界，西：水圳、家概、奇慧、曾德水田为界，北：水圳为界、山圳为界（详细见示意图）。二、租赁面积：经双方到场实际测量为肆拾点陆壹捌亩（40.618亩）（详细见示意图）。三、租赁期限：50年。四、租金及给付方法：租金单价为12800元/亩，其中12000元/亩给出租土地的农户，800元/亩为村里的管理费用，总租金计人民币伍拾壹万玖仟玖佰壹拾元肆角（¥519910.40元）；乙方在合同签定后一次性付清农户土地租金计人民币肆拾捌万柒仟肆佰壹拾陆元整（¥487416.00元），村管理费在甲方协助乙方完成该地围墙后，乙方一次性付清管理费计人民币叁万贰仟肆佰玖拾肆元肆角（¥32494.4元）（但围墙限乙方在本年11月30日前完成）。五、租金付清后，此范围内土地永远归乙方使用，乙方在此土地范围内的一切合法行为甲方不得干涉，甲方须对乙方投资项目提供各方面的方便及做好必要的工作和配合。六、今后该土地如有征用，该土地补偿费用及土地内一切设施补赔偿都归乙方所得，甲方无权干涉。七、任何一方违约，违约方必须赔偿对方伍万元/亩的违约金，并对该土地内的一切设施进行赔偿。本合同壹拾肆份，经公证处公证后，双方各执壹份为凭。本合同于二00五年十月三日签定，自签定之日起生效。”合同“甲方”处加盖有“赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会”印章，合同“乙方代表”处签有“徐国俊”签名，合同“鉴证方”处加盖有“赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处”印章。合同签订后，徐国俊向赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会交纳相应费用后，即在案涉租赁土地内开办甲鱼综合养殖场。2005年11月26日，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会出具《收条》一张，载明：“今收到金汇甲鱼综合养殖基地徐国俊先生征用坪路上村背排上水鱼基地征地款计人民币伍拾叁万壹仟零捌拾肆元整（¥531084.00元）。今收人：钟小芳”等内容。另，2006年5月18日，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会出具《赣州市农村合作经济组织专用收据》一份，载明：“交款人：金汇甲鱼综合养殖基地徐国俊，收费项目为管理费，金额为35405.6元，开票人为钟小芳”等内容。2020年4月7日，因坪路板块项目规划建设需要，赣州蓉江新区潭东镇人民政府作为实施单位（甲方）与徐国俊作为被征收人（乙方）签订《征收搬迁补偿协议书》1份。该协议书约定：一、乙方同意甲方对乙方地处赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村坪路上坪路板块项目范围内的甲鱼综合养殖场进行整体征收搬迁。二、征收搬迁补偿评估价值：经甲、乙双方协商选定的评估机构评估的甲鱼综合养殖场征收搬迁补偿价值为人民币贰佰贰拾肆万肆仟肆佰玖拾柒元整（¥：2244497.00元），具体评估价值明细如下：1.房屋建筑物征收补偿：1066512.00元；2.构筑物征收补偿：1153805.00元；3.苗木资产搬迁补偿：4950.00元；4.果树征收补偿：8730.00元；5.不可搬迁机器设备搬迁补偿：3000.00元；6.办公、生活用具搬迁补偿：7500.00元。三、征收搬迁补偿安置房的支付和搬迁时限：1.甲方应在签订协议生效之日起十五日内向乙方支付甲鱼综合养殖场征收搬迁补偿安置房计人民币贰佰贰拾肆万肆仟肆佰玖拾柒元整（¥：2244497.00元）。2.乙方应在收到甲方征收搬迁补偿安置费七日内完成搬迁交地，乙方逾期搬迁腾空交地，甲方不再向乙方支付搬迁奖励款。3.乙方按期搬迁腾空交地，甲方应在搬迁腾空验收后十五日内按征收搬迁补偿安置房总额的5%给予搬迁奖励，奖励金额计人民币壹拾壹万贰仟贰佰贰拾肆元捌角伍分（¥：112224.85元）。4.搬迁期限届满后，乙方未搬迁的物品视为乙方抛弃物，乙方授权甲方组织人员直接处置并拆除被征收建（构）筑物、设施等，并同意承担由此造成的全部损失。四、乙方搬迁腾空交地时，不得拆除被征收建筑物、构筑物、附属设施、地上附着物及装饰装修等，否则甲方有权双倍扣减相应金额的搬迁奖励款。五、乙方被征收搬迁的资产和租赁用地等如有纠纷，由乙方自行处理，甲方概不负责。六、评估机构出具的正式评估报告作为本协议附件。七、本协议一式柒份，甲、乙双方各执一份，相关单位各存档一份；本协议自乙方签字甲方盖章之日起生效。赣州蓉江新区潭东镇人民政府在协议书“甲方”处加盖印章，徐国俊在“乙方”处签字确认。另查明，案涉租赁合同所涉土地的土地补偿费已另行签订征收搬迁补偿协议，赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会认可收到了相应的土地补偿费。再查明，赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处坪路村村民委员会因行政区划更名为赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会。本院认为，本案的争议焦点在于：一、赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村与徐国俊签订的《租赁合同》的效力问题；二、案涉土地补偿款的归属问题。一、关于赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村与徐国俊签订的《租赁合同》的效力问题。赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会主张案涉《租赁合同》无效的主要理由在于，其与徐国俊之间签订该合同未经村民会议或村民代表大会决议，且认为该合同名为租赁实为买卖，该合同订立的合意损害了村集体利益。但案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，合同所涉土地亦属于赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会有权处置的土地，且该合同经赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处鉴证认可，徐国俊已按合同约定缴纳了土地租金及管理费。案涉合同签订后，徐国俊对案涉土地及地上附着物进行了投资和经营管理。虽然徐国俊现未能提供充分证据证明2005年10月3日与赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会签订《租赁合同》时已依法经村民会议或者村民代表会议决议同意，但案涉合同是在当时的赣州经济技术开发区黄金岭街道办事处鉴证下签订，至赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会提起本案反诉主张案涉合同无效止，徐国俊使用案涉土地已达14年之久，期间赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会一直未对徐国俊使用案涉土地提出异议，现主张徐国俊使用案涉土地严重侵害村集体合法权益亦未提供充分依据。因此，案涉《租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性效力性规定，亦不存在恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的情形，赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会主张案涉《租赁合同》无效，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。但根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效”的规定，徐国俊与赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会之间签订的《租赁合同》约定租赁期限为50年，并注明“租金付清后，此范围内土地永远归乙方使用”，该合同关于租赁期限的约定，超出了法律规定的最长租赁期间，超出部分应属无效。故本院确认徐国俊与赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会于2005年10年3日签订的《租赁合同》中租赁期限超过二十年的，超过部分的约定无效。另外，根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。徐国俊与赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会之间签订的《租赁合同》第六条“今后该土地如有征用，该土地补偿费用及土地内一切设施补赔偿都归乙方所得，甲方无权干涉”的约定，因违反上述行政法规的规定，亦属无效条款。故本院确认徐国俊与赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会于2005年10年3日签订的《租赁合同》中关于土地补偿费用归徐国俊所有的约定无效。二、关于案涉土地补偿款的归属问题。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据加以证实。本案中，徐国俊主张根据《租赁合同》第六条约定，赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会就案涉租赁土地所获得的土地补偿款应归其所有；赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会认可收到了包括案涉租赁土地在内的土地补偿款，但认为该费用的发放对象为村集体，该费用应属于村集体所有。根据赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会向本院提交的证据材料显示，徐国俊向赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会租赁案涉土地用于开展甲鱼综合养殖并进行了相应的投资及经营管理，但因坪路板块项目规划建设需要，赣州蓉江新区潭东镇人民政府已与徐国俊签订了《征收搬迁补偿协议书》，就案涉租赁土地的地上附着物等资产对徐国俊进行了相应的补偿。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有；地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。徐国俊既已就其投资的地上附着物等资产获得了相应的补偿，又向本院提出本诉请求要求获得案涉土地的土地补偿费，无事实和法律依据，亦未能就其提出的主张提供充分依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百一十三条、第二百一十四条，《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）徐国俊与被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会于2005年10年3日签订的《租赁合同》中租赁期限超过二十年的，超过部分的约定无效；二、确认原告（反诉被告）徐国俊与被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会于2005年10年3日签订的《租赁合同》中关于土地补偿费用归徐国俊所有的约定无效；三、驳回原告（反诉被告）徐国俊的全部本诉请求；四、驳回被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会的其他反诉请求。本诉案件受理费12337元（已减半收取），由原告（反诉被告）徐国俊负担；反诉案件受理费100元（已减半收取），由原告（反诉被告）徐国俊负担50元，被告（反诉原告）赣州蓉江新区高校园区管理处坪路村村民委员会负担50元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江西省赣州市中级人民法院。审 判 员  陈佳煜二〇二一年四月十九日代理书记员  刘 晨