广东省广州市海珠区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0105民初1085号原告：郑树文，男，1960年4月5日出生，汉族，住广州市天河区，被告：广州南湖粤途国际旅行社有限公司，住所地广州市越秀区广卫路19号之二301（自编307、308）。法定代表人：郑年军。委托诉讼代理人：徐云熵，该公司法务。原告郑树文诉被告广州南湖粤途国际旅行社有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告以及被告的委托诉讼代理人到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判决被告立即支付2020年10月至2021年1月租金合计51360元、违约金3852元共计55212元；2、被告支付原告垫付的出租屋税费3028.96元；3、没收合同保证金24000元归原告所有。事实和理由:2019年4月3日，原、被告双方签订了《广州市房屋租赁合同》，约定：出租人郑树文（以下简称甲方）将位于广州市海珠区东晓路1247号101房、102房出租给承租方广州南湖粤途国际旅行社有限公司（以下简称乙方）使用；租赁期限为叁年，从2019年4月8日到2022年4月30日止；2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为人民币12840元，约定乙方向甲方交纳租金日期为每月10日，逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金。经原告多次催讨，至今被告一直拖欠从2020年10月1日至2021年1月31日的租金51360元，被告严重违约，应当承担违约责任。被告自行搬离没有交租，保证金应该没收。合同还约定被告支付出租屋税费，现原告已垫付2020年9月1日到2020年10月30日的出租屋税费3028.96元取得发票，故要求被告支付。被告答辩称：1、受新冠疫情影响，被告经营受到重创，长期处于业务停滞、无任何盈利的状态，资金周转十分困难，被告是因不可抗力原因导致无法按时支付租金，不应承担违约责任。2、双方租赁关系实际解除时间为2021年1月26日，被告已于该日搬离租赁房屋，并不存在违约占用的情形，仅需支付2020年10月1日至2021年1月26日期间的租金，无需支付其他违约金，并应退还租赁保证金24000元。3、根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条，原告以被告未按时支付租金为由解除合同要求承担违约责任的行为不应得到支持，原告单方解除行为不成立，且被告无需承担任何违约责任。4、即便原告有权要求被告承担支付违约金，原告所主张的标准及金额明显过高且过分高于原告损失，不应得到支持。5、关于税费的问题确是从2020年9月份开始没有支付，本来2021年1月份交接时候被告要自行缴纳的，但是原告说他已经交了，说以后一并结算。经审理查明：原告是广州市海珠区东晓南路1247号101房、102房的权属人，权属登记时间为2010年11月16日。2019年4月3日，原、被告双方签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》，约定：出租人郑树文（以下简称甲方）将坐落于广州市海珠区东晓南路1247号101房、102房自编之一的房地产出租给承租方广州南湖粤途国际旅行社有限公司（以下简称乙方）作商业用途使用，建筑（或使用）面积19.16平方米；租赁期限从2019年4月8日到2022年4月30日止，其中2020年5月1日至2021年4月30日每月租金为人民币12840元；租金按月结算，由乙方在每月的第10日前按银行转账付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳人民币24000元保证金，乙方租赁期满后，办理完铺面变更或注销营业执照的手续后凭乙方变更或注销凭证到甲方铺面取回保证金，甲方在乙方提供铺面工商变更或注销手续凭证后3日内退还保证金；原合同租赁面积由海珠区东晓南路1247号101房（房产证编号：0120156815，建筑面积14.16平方米）、102房自编之一（与101房毗邻，房产证编号：0120156820，建筑面积5平方米）组成；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.1%向甲方支付违约金；乙方提前解除本合同，如找到新的承租人的，甲方同意于合同解除之日退还乙方租赁保证金，否则如乙方擅自提前解除合同且未找到新的承租人的，乙方已交纳的租赁保证金作为违约金由甲方没收；如因政府行为、自然灾害等不可抗力因素解除合同，双方互不承担违约责任，甲方应自合同解除之日退还乙方租赁保证金及未实际使用期间租金；甲乙任何一方未能履行本合同条款或者违反有关法律、法规，经催告后在合理期限内仍未履行的，造成的损失由责任方承担；本合同约定的租金为不含税金额，租赁房屋所产生的租赁税费由乙方承担，税率按广州市税务部门规定的税率执行，乙方保留租赁发票和完税证明的原件为乙方支付凭证；等。原、被告均一致确认因新冠疫情的影响，原告经协商在2020年2月、3月每个月减少了500元租金，被告后续有按照合同约定的租金金额交租。2020年10月1日开始的租金被告未支付，2021年1月26日双方办理退场交接手续。2021年1月20日，原告向瑞宝街道来穗人员和出租屋服务管理中心支付了海珠区瑞宝街东晓南路1247号101铺的2020年9月至11月的出租屋税收3028.96元，税收缴款书附注已开发票，发票上购买方为名称为广州南湖粤途国际旅行社有限公司。本院认为：原告与被告签订的《广州市房屋租赁合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，没有违反法律法规的强制性规定，是合法有效的合同，双方均应切实履行。原、被告双方均一致确认被告未支付2020年10月开始的租金，而双方于2021年1月26日办理退场交接手续，合同于当日已实际解除，故被告应支付上述时间段的房屋租金，合同约定的月租金为12840元，经计算被告尚欠租金为12840元/月×3个月+12840元/月÷30日×26日=38520+11128=49648元，原告主张的租金数额有误，本院予以更正。新冠疫情虽然属于不可抗力，但就本案租赁合同而言，并不导致涉案房屋无法租赁使用和被告交纳租金履行不能而需要解除合同，且原告在疫情发生后也对部分月份的租金进行了减免，被告后续仍继续使用涉案房屋并有按照合同约定的租金进行缴纳，故被告以此抗辩要求免除违约责任据理不足，本院不予采纳。合同约定“乙方提前解除本合同，如找到新的承租人的，甲方同意于合同解除之日退还乙方租赁保证金，否则如乙方擅自提前解除合同且未找到新的承租人的，乙方已交纳的租赁保证金作为违约金由甲方没收”，被告在租赁期未满尚欠租金，又没有找到新的承租人的情况下与原告办理交接解除合同，其行为构成违约，应对合同解除承担责任，原告主张没收24000元保证金合法有理，本院予以支持。根据上述约定租赁保证金已作为违约金处理，足以弥补原告的损失，原告再主张迟延支付租金违约金，依据不足，本院不予支持。合同还约定“本合同约定的租金为不含税金额，租赁房屋所产生的租赁税费由乙方承担”，故原告主张被告支付原告已垫付的出租屋税费3028.96元合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：一、被告广州南湖粤途国际旅行社有限公司在本判决生效之日起10日内向原告郑树文支付2020年10月至2021年1月26日的租金49648元。二、被告已交付给原告的租赁保证金24000元归原告所有。三、被告在本判决生效之日起10日内向原告支付垫付的出租屋税费3028.96元。四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费928元，由原告负担63元，被告负担865元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  韦晓明二〇二一年四月十六日书记员  郑家悦吴越鸣