山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2302号上诉人（原审原告）：李腾飞，女，1979年11月1日出生，汉族，住烟台市芝罘区。委托诉讼代理人：汤日剑，山东德扬律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭亮，山东德扬律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地烟台市牟平区宁海街道富海街138号。法定代表人：王博，该公司总经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。上诉人李腾飞因与被上诉人烟台中冶京诚置业有限公司（以下简称烟台中冶置业公司）商品房销售合同纠纷一案，不服山东省烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初3740号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。李腾飞上诉请求：1.撤销一审判决，依法发回重审或者改判支持上诉人的全部诉讼请求；2.一二审诉讼费用均由被上诉人承担。事实和理由：1.补充协议系被上诉人预先拟定的格式条款，部分条款尤其是对违约金计算方式的条款排除了上诉人的主要权利，被上诉人未就格式条款进行提示说明，因此该格式条款对上诉人不产生法律效力。2.2019年版本的商品房买卖合同和2018年版本的商品房买卖合同，补充协议是一样的，在2018年版本的商品房买卖合同纠纷案件中，法院认定补充协议是当事人的真实意思表示，没有免除被上诉人的责任，在2019年版本的商品房买卖合同纠纷案件中，认定补充协议减轻了被上诉人的责任。虽然该格式条款仍然支持上诉人按照2%的标准主张违约金，没有完全排除上诉人的权利，但是，该计算方式与商品房买卖合同约定的计算方式相比，也是大大排除了上诉人的主要权利，符合合同法第四十条之规定。同时，合同法第四十条规定的是“排除主要权利”即可认定条款无效，而非要求“排除权利”，一审法院偷梁换柱，在判决书第5页最后一段表述为“排除原告权利”。3.一审法院所述的“原告认为违约金过低，不足以弥补实际损失，可以通过举证证明其实际损失的途径要求调整”是有违事实的，且上诉人一审的诉请为要求被上诉人支付违约金，但一审法院偷换概念将判项写为“赔偿逾期交房损失”。4.合同法第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条、第十七条，以上条款可以说明：A、在双方对违约金有明确约定的情况下，应尊重当事人的意思自治，B、违约金不仅具有弥补的作用，还有惩罚的作用。针对A，双方在商品房买卖合同中约定了违约金的计算方式，被上诉人又在补充协议中排除了上诉人的主要权利，因此补充协议无效。针对B，一审法院在没有任何证据证明违约金过分高于损失且未释明上诉人对违约金调整增加的情况下，就认定了上诉人的各项损失不超过2%。5.一审法院程序严重违法。本案存在干扰司法独立的情形；一审法院没有依法进行庭审录像；开庭时间与传票时间不符等种种问题。6.涉案房屋不符合交房标准。烟台中冶置业公司答辩称，一、涉案房屋已符合交付条件。1.被上诉人于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，工程竣工验收报告已提交烟台市牟平区住房和城乡建设局备案。同时，被上诉人已书面通知上诉人办理房屋交接，完成书面通知的交付义务。2.补充协议中约定以取得竣工验收报告作为双方约定的交付条件符合《建设工程质量管理条例》的规定。同时，《建设工程竣工验收合格证》《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》均为取得《建设工程竣工验收备案表》的前置性文件。二、补充协议中关于违约金上限条款的约定合法有效。1.涉案商品房买卖合同及补充协议是双方在平等协商的基础上订立的，不存在被上诉人利用优势地位强制买卖的情形。2.即便补充协议条款为格式条款，也不能当然认定为无效。关于违约金上限条款的约定不存在民法典第四百九十七条第一项的情形，且也未不合理的免除或减轻被上诉人的责任。3.补充协议的首尾部均有加粗黑体字进行提示，在签订合同时，被上诉人亦采取合理方式对上诉人进行了提示。被上诉人已尽到提示及明确说明义务。4.涉案合同为商品房买卖合同，主要的权利义务集中在商品房的购买与出售，违约金条款不属于合同的主要条款，没有违约金条款也不影响合同的成立。另外，是否存在违约金条款也不影响合同主要权利义务的履行。李腾飞向一审法院起诉请求：1.判令被告按照总房款日万分之三标准支付原告自2019年9月2日至2020年7月17日期间的逾期交房违约金64955.33元；2.判令被告支付原告为本案支出的律师费7900元；3.诉讼费用由被告负担。一审法院认定事实：一、《商品房买卖合同》（以下简称合同）及《补充协议》签订时间：2018年6月24日。二、原告所购商品房基本情况及房款支付情况：烟台市牟平区振海路98号27号楼2单元2502号房屋，建筑面积85.02平方米，总房款676618元原告已付清。三、合同约定的交房时间：2019年9月1日前。四、合同约定的逾期交房违约责任：逾期超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算支付买受人已付房款万分之三的违约金。五、补充协议对于违约金（损失赔偿）的约定：无论合同及本补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的2%。六、通知交房时间及实际收房时间：被告取得《建设工程竣工验收备案表》后向原告邮寄交房通知书，要求原告于2020年7月17日到指定地点办理交房手续；原告已经收到交房通知。七、原告主张逾期交房违约金的数额和计算方法：按照总房款676618元每天万分之三标准支付原告自2019年9月2日至2020年7月17日期间的逾期交付违约金，即64955.33元。八、原告主张律师费的理由和证据：证据为委托代理合同。被告对证据的真实性没有异议，但不同意支付律师费。九、被告抗辩减少支付违约金的理由和证据名称：逾期交房违约金的计算标准应以《补充协议》第二十七条约定为准，即买受人已付购房款的2%；逾期交房天数中应当扣除因天气原因和疫情原因导致的停工天数，在合同约定的交房时间2019年9月1日前，曾因天气原因导致多次施工暂停，严重影响了施工进度。2020年初又遇新冠肺炎疫情爆发，为防控疫情需要，被告响应防疫要求暂停一段时间施工。证据为天气影响因素统计表，证明房屋建设过程中曾因天气原因多次暂停施工，属于合同第八条中的非卖方所能预计或避免的重大事件，卖方可根据实际予以延期。对此，原告不予认可，认为不能作为免责事由。十、原告主张补充协议违约金条款无效的理由和证据：补充协议系被告提供的格式合同，协议中关于交付条件及逾期交房违约责任等条款免除或限制被告责任，排除了原告权利，且与原告逾期付款的条件及违约责任等明显不对等，补充协议字体很小且未采用加粗、加黑等任何方式进行提示，未尽到格式条款的提示说明义务，因此补充协议中不公平、不对等的格式条款无效。以上事项中，双方有争议的事项为第七项至第十项，其他事项的真实性双方无争议。对于争议事项，法院结合本案事实予以综合分析认定。一审法院认为，本案的焦点问题是：涉案补充协议中违约金（赔偿损失）条款的效力及逾期交房损失赔偿的计算标准。一、关于补充协议中违约金条款的效力问题。首先，在商品房买卖合同签订的同时，原、被告签订了补充协议，原告作为具备完全民事行为能力的成年人对二者的内容应完全知晓，合同及协议内容系双方的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定。其次，补充协议中关于违约金的约定系对合同内容的变更，并未免除被告的责任、加重原告责任，亦未排除原告的权利。因此，相关条款不能认定为无效格式条款。第三，如果原告主张约定的违约金过低，不足以弥补其实际损失，其可以通过举证证明其实际损失的途径要求调整。因此，法院认定补充协议中的违约金条款合法有效。二、关于逾期交房损失赔偿的计算标准问题。首先，被告取得《建设工程竣工验收备案表》后书面告知原告交房时间为2020年7月17日，已经违反了应于2019年9月1日前交付房屋的约定义务，构成逾期交房，应当承担赔偿损失的违约责任。其次，补充协议对被告违约赔偿数额的上限进行了明确约定，变更了合同约定的逾期交房违约金的计算方法。在原告既未举证证明其实际损失超过上述数额，亦未请求法院予以调整增加的情况下，法院认定被告按照补充协议约定的赔偿上限赔偿原告的逾期交房损失（含律师费等解决争议的费用），符合双方约定，且不违反法律规定。经计算，被告应赔偿原告损失13532.40元（676618元×2%）。对原告主张超过上述金额的部分，法院不予支持。综上，经法院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，一审法院于2020年12月16日判决：一、被告烟台中冶京诚置业有限公司于判决生效之日起十日内赔偿原告李腾飞逾期交房损失13532.40元；二、驳回原告李腾飞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1622元，减半收取计811元，由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人未提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同及协议合法有效。关于《补充协议》约定的“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付房款的百分之二”应否认定为无效的格式条款问题。本院认为，《补充协议》中约定购房款的百分之二上限条款仅是对违约责任上限的约定，对于违约金的标准被上诉人亦认可，仍然适用主合同约定的日万分之三条款进行计算，故，该条款不符合合同法规定的格式条款无效的情形，上诉人该主张缺乏事实和法律依据。一审法院认定《补充协议》中的该约定有效并按照《补充协议》约定内容判令被上诉人承担相应违约责任并无不当。关于房屋是否达到交付条件的问题，《补充协议》约定“买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋”，该约定高于法定的最低交付标准，并不违反法律的强制性规定，应为有效。涉案房屋所在楼盘于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，已经达到《补充协议》约定的交房条件，对于涉案房屋在供水、供电等方面存在质量瑕疵等方面的问题，上诉人可另行主张维修或赔偿。故被上诉人已经完成合同约定的交房义务。关于本案是否存在程序违法情形。本院认为，一审法院对本案已进行了实体审理，保障了上诉人的合法权利。即使一审法院在审理过程中存在程序上的瑕疵，亦未影响上诉人的实体权利。故对上诉人的该主张，本院不予支持。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1621元，由上诉人李腾飞负担。本判决为终审判决。审判长 刘 腾审判员 李 安审判员 陈 勇二〇二一年四月十五日书记员 杨风华