重庆市渝北区人民法院   民事判决书      （2020）渝0112民初19662号       原告：重庆融溢胜房地产顾问有限公司，住所地：重庆市九龙坡区科园三街92号5-1号，统一社会信用代码91500107MA5YQGHM0J。   法定代表人：刘玭，经理。   委托诉讼代理人：石剑，重庆比君律师事务所律师。   委托诉讼代理人：郑智立，重庆比君律师事务所实习律师。   被告：重庆天江坤宸置业有限公司，住所地：重庆市渝北区农业园区宝石路167号，统一社会信用代码915001127530677602。   法定代表人：许可，经理。   委托诉讼代理人：张捷，系该公司员工。   委托诉讼代理人：段晓红，系该公司员工。   第三人：重庆腾邦房地产开发有限公司，住所地：重庆市合川区合阳城街道高职教片区涪滨路北侧，统一社会信用代码91500117091205377Y。   法定代表人：李珧，经理。   委托诉讼代理人：陈旭龙，系该公司员工。   原告重庆融溢胜房地产顾问有限公司（以下简称融溢胜公司）与被告重庆天江坤宸置业有限公司（以下简称天江坤宸公司），第三人重庆腾邦房地产开发有限公司（以下简称腾邦公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年7月22日立案受理后，依法适用普通程序由审判员陶立担任审判长，与人民陪审员董雪英、周昌惠组成合议庭公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人石剑，被告的委托诉讼代理人张捷、段晓红，第三人的委托诉讼代理人陈旭龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告融溢胜公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告立即返还原告购房款519 290元；2、本案受理费等诉讼费用由被告承担。审理中，原告将第一项诉讼请求变更为请求判决被告立即支付原告购房款500 000元。事实和理由：原告与第三人于2019年1月25日签订《爱普地产集团·爱普花漾城销售代理合同书》，约定为取得重庆爱普地产集团有限公司合川项目住宅和商业代理销售权，原告须在2019年1月25日一次性向第三人缴纳保证金3 000 000元，第三人自愿以抵扣购房款的方式返还原告保证金，其中第三人在隆鑫鸿府项目中以抵扣原告全价购房款的方式返还原告1 300 000元。原告按约于2019年1月25日向第三人支付保证金3 000 000元。被告与第三人均系重庆爱普地产（集团）有限公司完全控股公司，根据销售代理合同书，原被告签订《商品房抵款协议》，约定原告向被告购买商品房，原告应向被告支付的1 300 000元购房款与被告应返还原告的1 300 000元保证金予以抵扣，原告有权指定其他人为房屋购买人与被告签订《重庆市商品房买卖合同》。《商品房抵款协议》第4条约定原告应保证指定购买人与被告订立的《重庆市商品房买卖合同》不违背本协议约定，否则被告有权拒绝向原告支付本协议已抵扣的款项。原告以抵扣应收保证金的方式向被告支付了该房屋购房款，原告对该房屋享有指定购房人并收取房款的权利。被告已与原告指定购买人签订了《重庆市商品房买卖合同》并收取了全部房款，截至起诉之日，原告与被告抵扣应收保证金1 300 000元，但原告仅收到购房款780 710元，被告尚欠原告购房款519 290元。综上原告诉至贵院。   被告天江坤宸公司辩称，三方债权债务转让属实，被告完善协议后同意以房屋抵偿原告债权，现因第三人未将债务转让款支付给被告，我司无力向原告支付，我司认为由第三人支付给我司后我司即向原告支付。对500 000元无异议，但现在公司比较困难。   第三人腾邦公司述称，三方债权债务转让属实，原被告之间的履行情况与我司无关。   经审理查明：腾邦公司（甲方）与融溢胜公司（乙方）于2019年1月25日前签订爱普地产集团·爱普花漾城销售代理合同书，约定，为了取得重庆爱普地产集团有限公司合川项目（项目名：爱普花漾城）住宅和商业代理销售权，乙方须在2019年1月25日一次性向甲方缴纳保证金人民币3 000 000元，如到期不付则本合同自动作废；本合同履行过程中，甲方自愿以抵扣房款的方式返还乙方保证金，具体返还方式如下：1.1甲方在隆鑫鸿府项目中，以抵扣乙方全价购房款方式返还乙方 1 300 000元。   2019年1月25日，融溢胜公司向腾邦公司转账支付了保证金3 000 000元。   天江坤宸公司（甲方）与融溢胜公司（乙方）在2019年1月25日前签订了商品房抵款协议，约定，乙方购买甲方开发的房屋1套，并一致同意将乙方应付甲方1 300 000元购房款与甲方应返还乙方1 300 000元销售代理保证金两项款项予以抵扣。第一条，乙方购买房屋的基本情况为××期××，总房款为1 300 710元；乙方向甲方支付的房款以抵扣甲方应返还保证金的方式一次性支付，以甲方挂账金额为准，付款金额为1 300 000元；付款方式以甲方应付给乙方的销售代理保证金款项予以一次性抵付房款，不足以抵付的，乙方应在签订《重庆市商品房买卖合同》时予以支付。第二条，1、根据甲乙双方于2019年签订的《销售代理合同》，经双方协议一致同意，甲方同意乙方以该合同销售代理保证金款项抵付乙方所选本协议第一条第1款约定的商品房房款中的相应数额，该费用只用于抵扣房款，其它代收费乙方另行交纳；挂账金额1 300 000元，抵房金额为1 300 710元；2、乙方有权指定第三人为上述房屋的购买人与甲方就上述商品房签订《重庆市商品房买卖合同》；4、乙方应保证其指定购买人与甲方订立的《重庆市商品房买卖合同》不违背本协议约定，否则，甲方有权拒绝同乙方指定购买人就该房屋签订《重庆市商品房买卖合同》。甲方并有权拒绝向乙方支付本协议已抵扣的款项。第四条，1、本协议一经签署即产生法律效力，甲乙双方之间应付款项的相应数额即时结清，双方应按照《销售代理合同》、本协议或《重庆市商品房买卖合同》的约定进行结算，并相互出具收款凭证，甲方不再向乙方支付与已抵扣房款相等额的款项；2.2如乙方指定购买人的按揭贷款，需划转到甲方银行账户的，甲方应自收到按揭贷款之日起7个工作日内，将所收按揭款全部支付到乙方账户。   案外人杜雪梅与天江坤宸公司签订的重庆市商品房买卖合同约定由杜雪梅购买位于重庆市渝北区××路××号××幢××单元××的房屋，总成交金额为1 300 710元。   案外人廖某账户明细显示于2019年2月18日交易金额 49 980.01元，手续费20元；于2019年2月19日交易金额 730 650元，手续费60元。融溢胜公司自认其收取了780 000元购房款。证人廖某出庭作证认可其代融溢胜公司收取过73万多和4万多。   2020年3月27日，杜雪梅向天江坤宸公司转账260 000元；2020年4月14日，中国建设银行将杜雪梅贷款240 000元发放至天江坤宸公司账户。   证人易某的证言表明，其目前在融溢胜公司就职，开发商同意直接从客户处收取作为保证金退回的方式，案涉房屋出售给案外人杜雪梅，金额是1 300 000元＋710元，除首付款外，没有收到按揭款。天江坤宸公司认为证人与融溢胜公司有关联，证言不应采信。   庭审中，融溢胜公司和天江坤宸公司均确认天江坤宸公司尚欠500 000元未支付。天江坤宸公司和腾邦公司陈述双方系共同股东的关联公司。   上述事实，有各方当事人的陈述、销售代理合同书、付款回单、商品房抵款协议、重庆市商品房买卖合同、付款凭证、证人证言等证据在卷佐证。   本院认为，原告融溢胜公司与被告天江坤宸公司签订的商品房抵款协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，应属合法有效。原告通过保证金抵款方式向被告支付了房屋的房款1 300 000元，并约定原告有权指定他人与被告签署重庆市商品房买卖合同，抵款协议一经签署即产生法律效力，视为双方应付款项的相应数额已即时结清。协议签订后，案外人杜雪梅作为案涉房屋的实际购买人与被告签订了重庆市商品房买卖合同，杜雪梅亦向被告支付了案涉房屋的相应房款，而该笔房款已抵扣，故应由被告退还原告，双方均确认被告尚欠原告500 000元，对于原告的诉讼请求，本院予以支持。   综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：   被告重庆天江坤宸置业有限公司在本判决生效后七日内向原告重庆融溢胜房地产顾问有限公司支付500 000元。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费8800元，由被告重庆天江坤宸置业有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。         审 判 长 陶 立   人民陪审员 董雪英   人民陪审员 周昌惠            二○二一年四月二十五日      法 官助 理 马 瑞   书 记 员 叶小丫         1