中华人民共和国广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初20336号原告：雷泽钦，男，汉族，1971年2月13日出生，身份证登记住址：广东省台山市。原告：雷碧仪，女，汉族，1957年1月15日出生，身份证登记住址：广东省台山市。原告：雷丽仪，女，汉族，1963年7月10日出生，身份证登记住址：广东省台山市。原告：雷蔼仪，女，汉族，1966年8月26日出生，身份证登记住址：广东省台山市。原告：雷艳娜，女，汉族，1962年5月13日出生，身份证登记住址：广东省台山市。原告：LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡），男，1949年7月6日，国籍：加拿大，原告：TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳），女，1946年12月26日出生，国籍：美国，原告：雷赏庆，男，1957年7月22日出生，香港特别行政区居民，原告：雷碧娥，女，1954年9月19日出生，香港特别行政区居民，原告：雷碧琴，女，1956年9月16日出生，香港特别行政区居民，原告：雷灼波，男，1960年7月6日出生，香港特别行政区居民，原告：雷灼康，男，1964年4月12日出生，香港特别行政区居民，原告：雷碧慈，女，1958年5月15日出生，香港特别行政区居民，原告：雷碧珠，女，1965年10月19日出生，香港特别行政区居民，A）。原告：蔡芳莲，女，1938年9月18日出生，香港特别行政区居民，上述十五位原告共同委托诉讼代理人：秦岩，广东金桥百信律师事务所律师。上述十五位原告共同委托诉讼代理人：邓瑞婷，广东金桥百信律师事务所律师。被告：LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷），女，1948年6月29日出生，国籍：美国，被告：CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨），女，1951年9月21日，国籍：美国，被告：COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬），女，1949年8月1日，国籍：美国，三被告共同委托诉讼代理人：汤佛熊，男，汉族，1968年7月19日出生，住佛山市禅城区。三被告共同委托诉讼代理人：刘红，广东法制盛邦律师事务所律师。原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲与被告雷清荷、雷清侨、雷清芬共有物分割纠纷一案，本院于2020年5月14日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲共同委托诉讼代理人秦岩、邓瑞婷，被告雷清荷、雷清侨、雷清芬共同委托诉讼代理人汤佛熊、刘红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲提出诉讼请求：1.判令对广州市荔湾区和平东路124号房屋以拍卖的方式进行分割，拍卖的价款由各当事人按份额分割：其中雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各分配拍卖价款的三千分之一百零五，雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥各分配拍卖价款的三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各分配拍卖价款的三千分之七十，蔡芳莲分配拍卖价款的三千分之四百九十，被告雷清荷、雷清芬、雷清侨各分配拍卖价款的三千分之二百六十，雷玉环的法定继承人分配拍卖价款的三千分之五百四十。2.判令被告雷清荷、雷清芬、雷清侨向十五位原告支付上述房屋从2016年8月6日至2020年10月29日的房屋使用费及利息，房屋使用费以实际评估为准。房屋占用费和利息的分配标准均为雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各分配得三千分之一百零五，雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥各分配得三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各分配得三千分之七十，蔡芳莲分配得三千分之四百九十。3.本案诉讼费用由三被告负担。事实和理由：2017年5月3日，荔湾区人民法院作出(2016)粤0103民初2451号民事判决书，对广州市荔湾区和平东路124号房屋的产权份额作出判决，确定了原告及被告对案涉房屋所占份额，判决由雷赏庆继承三千分之八十四产权份额，雷碧琴继承三千分之七十产权份额，雷泽钦继承三千分之一百零五产权份额，雷灼波继承三千分之七十产权份额，蔡芳莲继承三千分之四百九十产权份额，雷清荷，雷清芬、雷清侨各继承三千分之六十产权份额，雷美艳、雷赏怡、雷碧娥、雷艳娜各继承三千分之八十四产权份额，雷蔼仪、雷碧仪、雷丽仪各继承三千分之一百零五产权份额，雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各继承三千分之七十产权份额，雷玉环的法定继承人继承三千分之五百四十产权份额。一审判决后，雷清荷，雷清芬、雷清侨提起上诉，2018年8月24日，广州市中级人民法院作（2017）粤01民终17296号民事判决书，驳回了被告雷清荷，雷清芬、雷清侨的上诉，维持原判，现该判决已生效。2012年12月18日，荔湾区人民法院出具了(2012)穗荔法执外异字第44号执行裁定书，裁定将涉案房屋退给被告雷清荷、雷清芬、雷清侨管业使用，被告雷清荷，雷清芬、雷清侨是房屋的实际控制人，对房屋进行了占有、使用、收益，侵犯了原告的合法权益。请求法院判如所请，对涉案房屋进行分割，对房屋使用费进行分割。被告雷清荷、雷清芬、雷清侨共同答辩称：我方不同意全部诉讼请求，请求法院予以驳回。第一，原告的第一项诉讼请求涉及到雷玉环法定继承人的利益，与其有直接利害关系，所以本案必须追加雷玉环的法定继承人为当事人。但是，荔湾法院及广州中院的两份判决书将雷玉环的法定继承人直接作为当事人，违反了民事诉讼法第一百一十九条第二项必须有明确被告的规定。本案必须要追加雷玉环的法定继承人，但是雷玉环的法定继承人是不明确的，故请求法院驳回原告的全部诉讼请求。第二，就算按照生效判决认定的份额分割，原告合计所占的份额只有百分之五十六，不到物权法第97条所规定的三分之二，所以原告无权要求法院拍卖处分涉案房屋，其只能处分自己的份额，不能处分三被告以及雷玉环的法定继承人的份额。第三，三被告实际是从2015年开始使用涉案房屋。涉案房屋分为两层，实际出租的是首层，二层不能作为商业使用，三被告也没有将二层出租。另外，为了取回涉案房屋，三被告还起诉了房屋原使用人，三被告打官司支付的费用应予以扣除，但三被告确认其未提交打官司判决书支出费用的证据。经审理查明，根据查册时间为2020年3月31日的《广州市不动产登记查册表》记载，荔湾区和平东路124号房屋（下称涉案房屋），使用土地面积21.66平方米，建筑面积43.32平方米，建基面积21.66平方米，层数：2-1/2，共有情况：按份共有。产权人为雷清荷，占有部分1/3（权属人），取得方式：继承；雷清侨，占有部分1/3（权属人），取得方式：继承；雷清芬，占有部分1/3（权属人）。登记附注：土地未办有偿使用手续，另有第三层12.65平方米未申请权属登记。本案没有法院来函查封摘要内容，本案没有他项权利内容。2016年4月29日，各方当事人就涉案房屋向荔湾法院提起了继承权纠纷一案，荔湾法院于2017年5月3日作出（2016）粤0103民初2451号民事判决书，判决：雷锦维名下的广州市荔湾区和平东路124号（原广州市中区抗日东路118号）房屋由雷赏庆继承三千分之八十四产权份额，雷碧琴继承三千分之七十产权份额，雷泽钦继承三千分之一百零五产权份额，雷灼波继承三千分之七十产权份额，由蔡芳莲继承三千分之四百九十产权份额，雷清荷、雷清芬、雷清侨各继承三千分之二百六十产权份额，雷美艳、雷赏怡、雷碧娥、雷艳娜各继承三千分之八十四产权份额，雷蔼仪、雷碧仪、雷丽仪各继承三千分之一百零五产权份额，雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各继承三千分之七十产权份额，雷玉环的法定继承人继承三千分之五百四十产权份额。2018年8月24日，广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终17296号民事判决书，判决驳回雷清荷、雷清芬、雷清侨的上诉，维持（2016）粤0103民初2451号民事判决。另查明，经（2012）穗荔法执外异字第44号《执行裁定书》查明，申请执行人雷清荷、雷清芬、雷清侨与被执行人何松毅因物权保护纠纷引起诉讼，案件经荔湾区人民法院(2011)穗荔法民初字第1348号《民事判决书》以及广州市中级人民法院(2012)穗中法民五终字第410号《民事判决书》判决：被执行人迁出执行的涉案房屋，将标的房屋腾空退回给申请执行人管业使用，并支付房屋使用金等。判决后，因被执行人没有履行法律文书义务，经申请执行人申请，荔湾区人民法院于2012年9月22日立案执行。在执行过程中，荔湾区人民法院向被执行人发出《执行通知书》，责令被执行人于2012年9月30日前履行法律文书确定的迁出执行标的房屋，将房屋腾空退回给申请执行人管业使用，并支付房屋使用金等义务，但被执行人没有在法院规定的限期内履行上述法律文书确定的义务。在本案诉讼中，原告请求法院依法委托评估机构对涉案房屋从2016年8月6日至2020年10月29日的的租金总额进行评估。经本院摇珠确定广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司作为本次评估的中标单位。2021年3月8日，广东中企华正诚资产房地产土地评估造价咨询有限公司作出粤正诚房报字第××号《房地产估价报告》，估价结果为：广州市荔湾区和平东路124号房屋2016年8月6日至2020年10月29日的月租金单价为250元/平方米、租金总价为550164元。十五位原告及被告雷清荷、雷清芬、雷清侨对上述评估报告均无异议，但被告雷清荷、雷清芬、雷清侨同时表示评估报告的价值是针对涉案房屋的一楼，三被告只是出租了一楼，二楼不能作商业用途。原告预付了31660元评估申请费。2021年4月22日，三被告雷清荷、雷清侨、雷清芬申请法院对涉案房屋市场总值进行评估。在本案诉讼中，原告确认其在2019年8月6日之前未曾向三被告主张过房屋使用费。原告于2019年8月6日曾向本院提起诉讼主张分割房屋和使用费，后原告申请撤回了起诉。本院认为：本案为共有物分割纠纷，雷赏怡为加拿大国籍、雷美艳、雷清荷、雷清侨、雷清芬均为美国国籍，雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲为香港特别行政区居民，本案属于涉外民事案件，应根据涉外民事关系确定法律适用。根据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第三十六条“不动产物权，适用不动产所在地法律”的规定，本案属于不动产物权引发的纠纷，应适用争议不动产所在地（广州市）即中华人民共和国法律作为解决争议的准据法。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割。因分割对其他共有人造成损害的，应当给予赔偿。”经广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终17296号民事判决书认定，本案各方当事人对涉案房屋占有的份额清晰明确，形成按份共有法律关系，在共有人对涉案房屋的分割没有约定的情况下，原告起诉请求对涉案房屋进行分割，符合法律的规定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国物权法》第一百条第一款的规定，“共有人可以协商确定分割方式。达不成协议,共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的,应当对实物予以分割;难以分割或者因分割会减损价值的,应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。”可见,在共有人提出对共有物进行分割的请求时,首先应由共有人协商，协商不成的进行实物分割或折价或拍卖、变卖。本案各共有人对分割方式无法协商一致。关于实物分割，因一物一权是物权法的基本原理，涉案房屋并不具备分别登记产权的情况，故实物分割无法进行。关于折价，现各方当事人未达成折价的一致方案，故涉案房屋也不能以折价的方式分割，被告雷清荷、雷清侨、雷清芬提出的评估申请，本院亦不予接纳。综合本案情况，对涉案房产进行拍卖是合理可行的分割方案，原告主张将涉案房屋进行拍卖，拍卖所得款项按照广州市中级人民法院作出（2017）粤01民终17296号民事判决书认定的份额予以分割，合理可行。关于雷玉环法定继承人，现无法确定雷玉环法定继承人的身份，故不属于明确的诉讼主体，无法作为本案的当事人参加诉讼。继承纠纷案件已经确定雷玉环的法定继承人对涉案房屋所占份额，现原告要求对涉案房屋进行拍卖，拍卖所得价款由雷玉环法定继承人取得。原告的上述主张一方面并未损害雷玉环法定继承人的权益，另一方面也符合物权法关于充分发挥物的效用的基本原则，故本院对原告所提的分割方案予以支持。具体的分割方式为：本案原被告双方共同将涉案房屋予以拍卖，拍卖所得价款由雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各占三千分之一百零五，雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥各占三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各占三千分之七十，蔡芳莲占三千分之四百九十，被告雷清荷、雷清芬、雷清侨各占三千分之二百六十，雷玉环的法定继承人占三千分之五百四十。关于房屋使用费，被告确认其从2015年开始使用涉案房屋，故原告主张被告支付2016年8月6日至2020年10月29日的房屋使用费，事实依据充分，本院予以支持。关于上述时段的房屋使用费，本院经申请摇珠确定的评估机构作出的评估结果，上述时段涉案房屋的租金总价为550164元、月租金单价为250元/月/平方米。双方当事人对评估报告的真实性、合法性、关联性无异议，被告所提其未出租涉案房屋二层一节，因被告并未提供证据证实评估报告的结果不合理，故本案对该评估报告所载的评估结果予以采信。三被告应向原告支付原告所占份额应得的租金，具体为：雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各占550164元的三千分之一百零五，雷艳娜、雷赏怡、雷美艳、雷赏庆、雷碧娥各占550164元的三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各占550164元的三千分之七十，蔡芳莲占550164元的三千分之四百九十。需要说明的是，雷玉环的法定继承人同样有权要求三被告支付其应占的550164元的三千分之五百四十。对于原告主张的使用费的利息，原告确认其在2019年8月6日前未向被告主张过，故2016年8月6日至2019年8月6日三年的租金合计389880元（250元/月/平方米×43.32平方米×36个月）应自2019年8月7日起算利息至实际支付之日止，利息的标准原告主张按照同期贷款市场报价利率计算合理，本院予以支持。对于2019年8月7日至2020年10月29日的使用费利息，按各月计算利息，各月的利息从次月1日起算至实际支付之日止，以上个月实际产生的租金金额[租金以足月10830元（50元/月/平方米×43.32平方米）为标准]为基数，标准为同期贷款市场报价利率。原告预付的案件受理费27202元、租金评估申请费31660元在本案中由十五个原告、三个被告按所占份额分担的基础上，雷玉环法定继承人所占份额应分摊的案件受理费和租金评估费由十五位原告、三位被告各负担50%。原被告待雷玉环继承人主张共有物分割权利时，可向雷玉环继承人主张返还代付的上述案件受理费和评估申请费。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国物权法》第九十九条、第一百条第一款之规定，判决如下：一、于本判决发生法律效力之日起十日内,原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜、LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲与被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）共同将广州市荔湾区和平东路124号房屋予以拍卖，拍卖所得价款由雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各占三千分之一百零五，雷艳娜、LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥各占三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各占三千分之七十，蔡芳莲占三千分之四百九十，被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）各占三千分之二百六十，雷玉环的法定继承人占三千分之五百四十；二、于本判决发生法律效力之日起十日内，被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）共同向原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜、LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲支付房屋使用费及利息[房屋使用费，雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各占550164元的三千分之一百零五，雷艳娜、LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥各占550164元的三千分之八十四，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各占550164元的三千分之七十，蔡芳莲占550164元的三千分之四百九十。房屋使用费的利息，2016年8月6日至2019年8月6日三年的租金合计389880元自2019年8月7日起算利息至实际支付之日止计，标准为同期贷款市场报价利率。2019年8月7日至2020年10月29日的使用费利息，按各月计算利息，利息从次月1日起算至实际支付之日止计，以上个月实际产生的租金（租金以足月10830元为标准）为基数，标准为同期贷款市场报价利率]。义务人如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务、其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息、迟延履行金。案件受理费27202元、评估申请费31660元合计58862元，由十五位原告共同负担38259元[其中由雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪各2060元，雷艳娜、LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥各负担1648元，雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠各负担1373元，蔡芳莲负担9614元，在前述基础上，十五位原告共同负担雷玉环法定继承人应负担的5300元]，被告被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）共同负担20603元[其中被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）各负担5101元，在前述基础上，三人共同负担雷玉环法定继承人应负担的5300元]。如不服本判决，原告雷泽钦、雷碧仪、雷丽仪、雷蔼仪、雷艳娜可在判决书送达之日起十五日，原告LEISHANGYI（中文姓名：雷赏怡）、TONGLEIMEEYIM（中文姓名：雷美艳）、雷赏庆、雷碧娥、雷碧琴、雷灼波、雷灼康、雷碧慈、雷碧珠、蔡芳莲，被告被告LOUIENORMATANHO（中文姓名：雷清荷）、CHANSALLYTANKIU（中文姓名：雷清侨）、COLIASJEANNYHUEY（中文姓名：雷清芬）可在判决书送达之日起三十日内，向本院递交上诉状，按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额为标准计，向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费，逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  杨银桃人民陪审员  李毅雄人民陪审员  伍佩琼二〇二一年四月二十八日法官 助理  刘晓垌书 记 员  李剑宇