北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初7201号原告：田宝伦，男，1956年1月29日出生，汉族，社会化退休，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。委托诉讼代理人：田野（田宝伦之子），男，1988年3月31日出生，汉族，北京市海安停车管理责任有限公司片区经理，住北京市丰台区。原告：田宝江，男，1959年9月23日出生，汉族，北京新奥巴士客运分公司退休司机，住北京市西城区。委托诉讼代理人：田青（田宝江之子），男，1990年6月25日出生，汉族，北京市柳沈律师事务所客户经理，住北京市西城区。委托诉讼代理人：朱丽雅，北京凯基律师事务所律师。被告：田宝贵，男，1949年6月9日出生，汉族，北京京城重工桥箱机械有限公司退休职工，住北京市朝阳区。被告：田保成，男，1951年10月26日出生，汉族，北京公安交通管理局西城支队退休民警，住北京市海淀区。被告：田宝琨，男，1953年11月13日出生，汉族，北京市运输公司退休职工，住北京市西城区。三被告共同委托诉讼代理人：牛红普，北京市中银律师事务所律师。原告田宝伦、田宝江诉被告田宝贵、田保成、田宝琨确认合同无效纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告田宝伦的委托诉讼代理人田野、田宝江的委托诉讼代理人田青、二原告共同的委托诉讼代理人朱丽雅，被告田宝贵、田保成、田宝琨及三被告共同的委托诉讼代理人牛红普到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告田宝伦、田宝江向本院提出诉讼请求：1.确认被告田宝贵、田保成与王玉英签订的关于北京市西城区西绒线胡同XX房屋的房屋买卖合同无效；2.诉讼费由被告承担。事实与理由：被继承人田雨连与王玉英系夫妻关系，二人共育有二原告、三被告五子。位于北京市西城区西绒线胡同XX号房屋（以下简称涉案房屋）系夫妻二人共同财产，登记于王玉英名下。田雨连于2008年7月7日去世，生前未订立遗嘱，田雨连的五个子女及妻子王玉英并未对其所留遗产进行分割。王玉英于2020年7月4日去世。母亲去世后原告经查询后才得知涉案房屋已于2019年6月28日以买卖方式由王玉英过户至被告田宝贵、田保成名下，出售价格为154万元，明显低于市场的价格的70%，根据《合同法司法解释二》第十九条规定，转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的，一般可以视为明显不合理的低价。原告认为，由于涉案房屋为田雨连与王玉英的夫妻共同财产，因此，在田雨连去世之后，原告二人享有对涉案房屋父亲田雨连部分的财产继承权，即享有该房屋的部分所有权。根据《物权法》第一百零三条规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。由于原、被告及母亲王玉英均为家庭成员，故涉案房屋为上述六人共同共有。根据《物权法》第九十七条规定，处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。根据《合同法》第五十二条第五款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。田宝贵、田保成处分共同共有的房屋违反了《物权法》第九十七条的强制性规定，该买卖合同应属无效。根据《物权法》第一百零六条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的。而田宝贵、田保成在明知涉案房屋为母亲与父亲的共同财产，在父亲去世后原告享有房屋的部分所有权的情形下仍然积极办理购买该房屋，其亦不能适用善意取得。原告补充陈述其主张的法律依据还包括合同法第五十二条第二款，恶意串通损害第三人利益的无效。被告田宝贵、田保成、田宝琨辩称，一、原告所诉主体错误，应当依法驳回原告的起诉。被告父亲田雨连与母亲王玉英婚后生育五个子女，分别是长子田宝贵、次子田保成、三子田宝琨，四子五子为原告。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条规定“起诉必须符合下列条件：……（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。”本案中，原告起诉被告田宝贵和田保成属于被告不明确，因此应当依法驳回原告的起诉。第二、本案涉案房屋经全体成员家庭会议决定分配给了长子田宝贵、次子田保成，原告再次起诉有违诚实信用的原则。涉案房屋产权原登记于被告母亲王玉英名下。2019年6月初，王玉英召集田宝贵、田保成、田宝琨、田宝伦、田宝江兄弟五人于涉案房屋内召开家庭会议。参会人为王玉英及田宝贵、田保成、田宝琨、田宝伦、田宝江兄弟五人。6人共同商讨涉案房屋分配问题。经协商达成一致，此处房产归田宝贵、田保成所有。并于2019年6月28日在母亲王玉英的陪同下在北京市西城区不动产登记事务中心办理了过户手续，因继承手续和赠与手续繁琐复杂，考虑母亲年事已高（87岁），经商量决定采取房取屋买卖手续进行交易，所有相关费用由田宝贵、田保成负担。在办理过户手续时原告田宝江给予了帮助和支持，提供了父亲田雨连的死亡证明和母亲王玉英的身份证。兄弟5人轮流照顾母亲王玉英的生活，在办理过户手续当天，轮到田宝伦照顾母亲王玉英，原告田宝伦和母亲王玉英在一起，知晓办理过户事宜，原告田宝伦并未提出反对意见。因此，将涉案房产变更到田宝贵、田保成名下，是答辩人母亲及兄弟五人全体达成一致的结果，是权利各方真实意思的表示。原告田宝伦、田宝江不存在不知情的情况。第三、退一万步讲，即使按照法定继承，原告只享有父亲田雨连那部分的继承权，原告只能分别分得涉案房产的十二分之一，原告所诉确认合同无效无法定依据。经2019年6月初的家庭会议决定，涉案房屋全部归田宝贵、田保成所有，田宝琨及原告放弃该房产的所有权利。即使原告违背诚信原则，那涉案房产也是归被告田宝贵、田保成所有，二人占据了六分之五的份额，对涉案房屋享有绝对处分的权力。综上所述，原告所诉主体错误，涉案房屋经全体成员家庭会议决定分配给了长子田宝贵、次子田保成，原告起诉有违诚实信用的原则。因此原告的起诉无任何事实及法律依据，应当依法驳回其起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方认可以下事实：王玉英与田雨连系夫妻关系，二人均只结过一次婚，共生育五子，即田宝江、田宝伦、田保成、田宝贵、田宝琨。田雨连于2008年7月7日去世，王玉英于2020年7月4日去世。田雨连的父母先于田雨连去世。涉案房屋坐落于北京市西城区西绒线胡同XX号，于2006年2月14日登记在王玉英名下。2019年6月28日，王玉英与田宝贵、田保成签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定王玉英将涉案房屋出售给田宝贵、田保成，房屋成交价格为154万元，田宝贵、田保成应于2019年6月28日前交付王玉英。2019年6月28日，涉案房屋所有权登记至田保成和田宝贵名下，房屋所有权证号：京（2019）西不动产权第XXXX号，京（2019）西不动产权第XXX号。庭审中，田宝贵、田保成表示未支付上述154万购房款。审理中，田宝贵、田保成、田宝琨表示，2019年6月初，所有的继承人在涉案房屋内召开家庭会议，就房屋分配归田宝贵、田保成所有达成一致意见，原告也亲自在场参与，后来过户事宜是因为房屋买卖比赠与税费低，所以走的买卖手续，实际上王玉英的真实意思表示是要把房屋赠与给田保成和田宝贵。田宝江、田宝伦对田宝贵、田保成、田宝琨上述陈述不认可，表示原告并不在场。被告对其上述陈述未向本院提供证据。以上事实，有双方当事人陈述、派出所证明、《北京市存量房屋买卖合同》、不动产权利及其他事项登记信息等证据材料在案佐证。本院认为：有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据本院查明的事实，王玉英与田雨连婚姻存续期间取得涉案房屋的所有权，则涉案房屋为王玉英与田雨连的夫妻共同财产。田雨连去世后，王玉英、田宝江、田宝伦、田保成、田宝贵、田宝琨作为田雨连的第一顺位继承人，均有权继承涉案房屋。王玉英作为田雨连之妻，田宝贵、田保成作为田雨连之子，对该事实应当是明知的。现王玉英与田宝贵、田保成在未取得田宝伦、田宝江同意的情况下，通过签订房屋买卖合同的方式将涉案房屋登记至田宝贵、田保成名下，属于恶意串通损害田宝伦、田宝江的合法权益，涉案房屋买卖合同应属无效。田宝贵、田保成、田宝琨虽辩称涉案房屋经全体成员家庭会议决定分配给了长子田宝贵、次子田保成，王玉英的真实意思表示是要把房屋赠与给田保成和田宝贵，但对此未提交证据予以证明，应承担举证不能的责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：确认田宝贵、田保成与王玉英就北京市西城区西绒线胡同XX房屋于2019年6月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效。案件受理费18660元，由被告田宝贵、田保成负担（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，预交上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满之日起七日内未预交上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 孙婷二〇二一年四月三十日法官助理 苏静书 记 员 李婷书 记 员 王溪