汉 中 市 汉 台 区 人 民 法 院 民事判决书 (2021)陕0702民初273号 原告：王某，女性，1974年09月18日出生，汉族，住汉台区，居民身份证：612XXXXXXXXXXXXXXX。委托代理人：杨冶文、徐婧，陕西云昊律师事务所律师。    被告：汉中市某物业服务有限公司，统一社会信用代码：91610700094017806R。法定代表人：高琨。委托代理人：陈娟，该公司员工。委托代理人：许斐，陕西兴振业律师事务所律师。原告王某诉被告汉中市某物业服务有限公司委托合同纠纷一案，本院于2021年01月07日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告王某、委托代理人杨冶文、徐婧，被告汉中市某物业服务有限公司委托代理人陈娟、许斐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：1.请求人民法院依法确认原、被告之间的《委托管理协议》已于2020年7月30日解除；2.请求人民法院判决被告向原告返还所占用的六间商铺；3.请求人民法院判决被告按照每间商铺每月118元/平米的价格向原告支付6间商铺租金共405763.8元（自2019年7月1日起计算至2020年8月9日止）；4.请求人民法院判决被告按照前述租金标准向原告支付自2020年8月10日起至原告实际收回商铺为止的逾期腾房的占有使用费（截止2020年11月9日的金额为91333.15元）;5.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告于2015年2月12日与被告签订《委托管理协议》6份（以下简称《协议》），将原告所有的某·名品美居广场2-28、2-29、2-30、2-32、2-33、2-34号共计6间商铺交由被告进行统一招租、运营，被告向原告支付租金收益。《协议》约定，2016年7月1日至2019年6月30日期间，每间商铺的租金收益以商铺价格的21%计算，最终从购买商铺的价格中予以抵扣，被告不再另行支付；2019年7月1日起至2022年6月30日每间商铺的租金收益，原告有权在前三年租金基础上参考市场价格因素重新定价。但2019年7月1日后，本应由原告行使的租金定价权被被告以单方通知的形式予以剥夺。在未征询原告租金意见的情况下，被告擅自将租金价格分别下调至每月40元/㎡和45元/㎡，且每间商铺的三年租金收益均只按照两年计付。原告并未同意被告单方通知定价，并多次找被告重新协商租金价格但均未果。2020年7月29日，在协商多次被告均推诿、拒绝的情况下，原告向被告发出《解除合同通知书》，并要求出被告于收函后10日内腾退房屋，被告于次日签收，但至今未搬离。原告商铺位于汉台区XX环路繁华路段，且铺面较多，购买价格高昂。根据《协议》约定，原告有权在前三年租金标准的基础上，根据市场租金情况予以适当调整。但由于双方就后三年租金价格未能达成一致意见，现原告请求被告以原租金价格即每月118元/㎡为标准向原告支付欠付租金及逾期占用费，也是《协议》赋予原告的租金决定权。原告认为，被告罔顾由原告决定租金价格的合同权利，在原告明确表示不同意的情况下，继续占有、使用商铺，且未足额支付对价。被告的行为不但已经构成严重违约，也违背了原告出租商铺以享有收益的合同目的，致使原告蒙受巨大经济损失，双方合同已无法履行。被告汉中市某物业服务有限公司辩称：一、本案原告与被告之间属于委托合同法律关系，而非原告诉称的租赁合同法律关系。首先，原告与被告双方于2015年2月12日签订的协议名称为《委托管理协议》。其次，从协议内容看，协议第一条“委托内容”明确约定由原告将其涉案商铺授权被告统一管理，授权范围包括委托被告方进行商铺的验房、收房及内部分割调整、统一运营与招商、返租与招商。由此可见，被告对原告商铺的对外出租只是原告授权委托被告的权限中的一项。二、依据双方《协议》，涉案商铺前三年的租金，作为原告购买商铺时出卖人的促销方式已从总购房款中一次性冲抵。后三年租金价格按照汉中市建材市场的租金平均水平确定，与前三年的租金收益并无关联性和参照性。在原告购买商铺时，出卖人为了促销，将原告购买商铺前三年的租金总收益按照总购房款最终成交价的21%计算，并从该商铺总购房款中一次性冲抵，该前三年的租金收益并非按照汉中市建材市场的租金平均水平确定，只是作为商铺出卖人的一种促销方式。原告在和商铺出卖人签订《商品房买卖合同》的同时，和被告签订了案涉商铺的《委托管理协议》，将案涉商铺委托被告统一经营管理及对外招租。《协议》第1.1.3条明确约定，乙方（被告）参照市场租金价格，就甲方（原告）所购物业直接与甲方签订房屋租赁合同，再对外进行二次招商，进行二次分租、转租，以便尽快造活市场。第2.2条明确约定，甲方（原告）决定将商铺后三年的租金依据汉中市建材市场以及市场租金水平进行适当调整。根据以上约定，案涉商铺前三年的租金价格和后三年的租金价格并无关联性和参照性，原告称其“有权在前三年租金基础上参考市场价格因素重新定价”“这不仅与前三年租金价格标准相差巨大，也远远低于市场租金价格”与双方《协议》约定及基本事实不符。三、被告按照双方《协议》之约定，已将案涉商铺统一对外招租，所确定的租金价格符合汉中建材市场商铺的平均价格水平，被告也已将商铺承租户缴纳的租金全部支付给原告，并未违约。案涉商铺在原告托管后已由被告统一对外招租，在确定租金价格时，被告充分进行了市场调研，所定价格均符合汉中建材市场商铺的平均价格。原告对商铺租金的心理期望值远远高于汉中建材市场租金平均水平，若按此确定商铺租金价格，根本无人来租，而商铺空置不仅会给原告商铺投资收益带来损失，也对被告整个商场人气产生不良影响。原告对商铺后三年实际租金价格不满，主要是因近年经济持续低迷影响导致建材市场租金价格整体偏低的商业投资风险所致，并非是被告刻意降低商铺租金价格，或者从中克扣截留商铺承租户所交纳的租金所致。四、原告解除双方《协议》于法无据，且案涉商铺已由被告统一对外招租，协议解除将严重损害被告和商铺承租人的合法权益。原告和被告签订的《协议》约定的托管期为六年，自2016年7月1日起至2022年6月30日止。被告根据托管协议约定，已将案涉商铺及其他106名业主的商铺，总面积共计13000多平方米的产权式商铺统一对外招租，XX居XX商城进行经营。原告单方解除托管协议收回商铺，不仅损害了被告的合法权益，而且势必引发被告和众多商铺承租人之间的纠纷发生，不利于创造和谐稳定的营商环境。综上所述，被告认为原告单方解除《委托管理协议》于法无据，请依法驳回原告的请求。经审理查明，陕西中瑞投资有限公司将位于汉台区XX路XX广场商住楼的商用部分约13000余平方米分别出售给一百余名业主。原告王某系其中业主之一。2015年2月12日原告王某将其夫妻共同购买的位于汉台区XX路XX广场XX楼XX层XX号（面积58.4㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）、229号（面积52.09㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）、230号（面积46.97㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）、232号（面积36.94㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）、233号（面积32.92㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）、234号（面积29.68㎡，产权证号为陕2019汉台区XX号）共计6个商铺位分别与被告汉中市某物业服务有限公司签订《委托管理协议》，交由被告进行统一招租、运营，被告向原告支付租金收益。协议约定委托管理期限暂定为六年，2016年7月1日至2022年6月30日 。双方在协议中约定了委托细则等， 其中约定前三年租金收益按总购房款成交价21%计，已在购房款在一次性冲抵，被告不在另行支付原告；后三年租金收益按市场价格调整。同时原告同意为了某名品美居广场的整体利益，同意由被告对某名品美居广场实行统一规划、统一管理，并行使独立的、整体的经营管理权利。协议签订后，被告对某名品美居广场一百余名业主的商铺统一委托汉中市某商业运营管理有限公司统一招商和运营管理。2020年上半年以前租金收益被告已支付原告等业主。2020年7月，原告认为租金收益过低，双方协商后未达成一致意见，原告提起诉讼主张上述诉讼请求。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                               当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，本案的争议焦点为：1.原、被告之间建立的法律关系是租赁合同关系，还是委托合同关系。2. 原、被告之间签订的《委托管理协议》是否应当解除。关于第一个争议焦点，本院认为原、被告之间建立的法律关系应为委托合同关系，理由为：首先，原告与被告双方于2015年2月12日签订的协议名称为《委托管理协议》，从协议名称看是一方委托，另一方接受委托的意思表示；其次，从协议内容看，协议主要约定的条款是原告委托被告经营管理其商铺的“委托内容”、“委托细则”及“委托期限”等相关内容。第三，被告不是原告商铺的承租方，被告是接受原告委托后，委托第三方对原告及一百余位业主的商铺统一规划、统一市场运作。因此，本案案由应为委托合同纠纷，而非租赁合同纠纷。关于第二个争议焦点，本院认为，首先原、被告双方2015年2月12日签订的《委托管理协议》是双方自愿签订的，是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，对双方均有约束力。其次，双方签订的《委托管理协议》约定的委托期限为2016年7月1日至2022年6月30日，现在尚未到期。原告认为被告为其实现的租金收益远低于市场平均水平，主张按照每间商铺每月118元/平米的价格计算其租金收益，证据不足。原告并依此为理由主张解除双方签订的《委托管理协议》，理由不能成立。第三，原告购买的商铺为产权式商铺，原告享有所有权。但该类产权式商铺不能等同于传统意义上的独立商铺，具有实体的墙体分界线。原告购买的商铺面积在某名品美居广场仅占很小一部分，如果单独分割使用，不仅会影响自己商铺的功能和效益，也会影响其他一百余位业主商铺的功能和效益，原告行使所有权时将应当受到其他业主权利的限制。同时也背离了双方签订的《委托管理协议》的初衷。比如双方在签订的《委托管理协议》第二条第四款约定：“甲方（原告王小风）为了某名品美居广场的整体共同利益，同意由乙方（被告汉中市某物业服务有限公司）对某名品美居广场实行统一规划、统一管理，并行使独立的、整体的经营管理权利。”目前，被告基于双方签订的《委托管理协议》，已将一百余位业主13000余平方米的商铺打造成某名品美居广场进行经营，现处于正常经营中，从促进市场发展、维护业主整体共同利益的角度出发，应尽可能协调所有业主的利益，力争充分发挥商铺效用。而原告要求解除签订的《委托管理协议》、返还商铺的行为，必将影响到商场整体功能的发挥。因此，本院认为原被告双方签订的《委托管理协议》应继续履行。故，本院对原告要求解除与被告签订的《委托管理协议》、返还商铺等诉讼请求依法不予支持。综上所述，原、被告双方签订的《委托管理协议》继续履行，对原告要求解除与被告签订的《委托管理协议》、返还商铺等诉讼请求依法不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条的规定，判决如下：驳回原告王某的诉讼请求。案件受理费9456元，由原告王某负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。                           审  判  长 杨晓荣                         人民陪审员 张怀遐                         人民陪审员 杨  艳 二〇二一年四月二日 书  记  员  袁  清2021070227319740918241303612XXXXXXXXXXXXXXX9161070009401780620210107129456001