北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初23969号原告：刘建华，男，1981年5月2日出生，汉族，住北京市朝阳区。被告：李满富，男，1970年5月27日出生，汉族，住河南省信阳市浉河区。被告：孙法海，男，1965年12月3日出生，汉族，住河南省信阳市平桥区。被告：康志霞，女，1969年12月26日出生，汉族，住河南省信阳市清河区三被告共同委托诉讼代理人：虞涛，北京市汇京律师事务所律师。被告：邓曼一，男，1959年11月21日出生，汉族，住北京市通州区。原告刘建华诉被告李满富、孙法海、康志霞、邓曼一民事主体间房屋拆迁补偿合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。本案原告刘建华、被告李满富、康志霞、孙法海的委托诉讼代理人虞涛、被告邓曼一到庭参加诉讼，本案现已审理终结。刘建华向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付位于北京市通州区宋庄镇xxx原告自建面积为426.14平方米房屋的第一批拆迁款人民币102273.6元及利息(以102273.6元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债权全部偿还完毕之日止)；2、请求判令被告向原告退还剩余租金2750元及利息(以2750元为基数，从起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至本案债权全部偿还完毕之日止)；3、本案案件受理费、保全费、保全担保费由被告承担。事实及理由：被告在位于北京市通州区宋庄镇xxx拥有闲置土地一宗，事后得知系被告孙法海的名义承租，2010年10月30日，原告与二被告的代表李满富签订了位于北京市通州区宋庄镇xxx2亩空白土地的租赁协议，当时合同约定租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，其中支付给房屋等建筑物的偿归原告所有，原告租赁该土地后在该土地自建房屋426.14㎡及院墙。该土地于2018年9月27日被政府征用拆迁，地上附着物第一批补偿款102273.6元也已于2020年8月26日发放，由李满富、孙法海领取，原告多次向李满富、孙法海索要补偿款及剩余地租赁费，但该二被告一直拒绝支付此款。为此，特向贵院提起诉讼，以维护原告的合法权益。李满富辩称，双方所签订的涉案合同虽然我系出租方，但是我不是涉案地块的承包人，不具备对外出租的能力，康志霞才是本案涉案地块的承包人，我与康志霞是夫妻关系，涉案合同是我先跟原告签订的，但是后来我拿回家给康志霞看，发现涉案合同与康志霞与孙法海签订的合同不一致，涉及到房租递增以及房屋拆迁利润分配的问题，所以康志霞又跟原告的父亲签订了《租赁合同》，签订合同的时候原告还不到三十岁。我与原告所签订的合同早已被康志霞与刘合坤签订的《租赁合同》所取代，我与原告所签的合同不具备法律效力，因此涉案土地实际合同相对方应当是康志霞和刘合坤，而且我也没有拿到拆迁款，所以不同意原告的诉讼请求。孙法海辩称，我是2009年从邓曼一处租的土地，2018年拆迁后，邓曼一拿到拆迁款只分配给我100万元，但是涉案地块有七家在建房屋，房屋面积有7624.06平方米，而原告之父的房屋是426.14平方米，每平米130元（按照我拿到的100万元金额、共7624.06平方米，计算出每平米130元），原告平米数是426.14平方米，按照130元每平方米标准计算是55398元，但是其中邓曼一要拿走百分之十即5539元，剩余49859元，其中应当给康志霞发放19859元，实际上我给康志霞发放了19000元（这是康志霞按照合同约定应当有30%份额），因为856元是零钱，大家都协商一致这零钱就不给了，后来其他六家就按照我拿到的拆迁款的比例进行分配，由于本案原告与李满富存在争议，所以对于有争议的款项即剩余的30000元没有发放，但是对没有争议的已经发放。康志霞辩称，2010年底，我从孙法海处租了几亩地建房，原告家在路边有一排房子，但是被城管拆掉了，原告的父亲刘合坤看见我还有地没有建房就要租我两亩地，但那两亩地我不想租，我也想建房，刘合坤多次找到我要租那两亩地，后来我就租给他了。刘建华先和李满富签订了租赁合同，但是回家我一看不行，因为我与孙法海签订的那份合同中有递增款，还有拆迁款的三七分配，同时李满富也没有权利签订合同，我就跟刘合坤说原告与李满富签订的合同不行需要重新签署，第二天刘合坤来到我家重新签订了《租赁合同》，地租每亩15000元，一共两亩，五年一递增，遇到拆迁则三七分配。刚开始两年交地租还可以，最后交地租拖时间比较长，递增一直拖了三年，到拆迁的时候还没给，每次打电话都不给，根据合同第十条约定，原告违约在先，我有权收取原告违约金。我共收到孙法海给我的拆迁款34000元（按照每平方米130元共426.14平方米计算，同时扣除邓曼一的10%份额和孙法海的30%份额）。请贵院在依法查明事实的基础上给予公正裁判。邓曼一辩称，该案与我无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：邓曼一（甲方、出租方）与孙法海（承租方、乙方）签订了《房屋租赁合同》（以下简称《邓、孙租赁合同》），该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇xxx南，占地面积38亩，使用性质农业用地；2、租赁期限自2009年11月1日至2024年10月31日，租赁期限15年；3、基本年租金190000元，每满五年租金递增10%（第一个五年期为每年190000万元。第二个5年期为每年209000元，以此类推）；4、在租赁期，若遇国家征地、拆迁等事项而获得补偿款，按照以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，其中属于乙方新建的部分的补偿归乙方所有，属甲方原有部分的补偿款归甲方所有，属乙方在原有甲方建筑物基础上翻建改建的部分归甲乙双方共有，甲方占补偿款的40%，乙方占补偿款的60%，该合同还约定了其他内容。邓曼一与孙法海在《邓、孙租赁合同》落款处签字并按手印。孙法海（出租人，甲方）与康志霞（承租人、乙方）签订了《土地租赁合同》（以下简称《孙、康租赁合同》，该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇xxx南，使用性质为农业用地，占地3.29亩；2、租期自2009年11月3日至2024年10月31日止，租期15年；3、基本年租金为16400元，每满五年租金递增10%（第一个五年期为每年16400元，第二个五年期为每年18000元）；4、在租赁期内，如遇国家征地、拆迁等事项而获得补偿费，按以下方式分配，即支付给土地补偿费归甲方所有，支付给企业经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，乙方占补偿款70%，甲方占补偿款的30%。《孙、康租赁合同》还约定了其他内容，孙法海租赁给康志霞的3.29亩土地包含在邓曼一租给孙法海的38亩土地之中。本案审理过程中，李满富向本院提供了一份康志霞（出租方、甲方）与刘合坤（承租方、乙方）签订的《土地租赁合同》（以下简称《康、刘租赁合同》），该合同主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇xxx南，使用性质农业用地，占地面积2亩；2、租期为2010年10月30日至2026年10月30日止，租期16年；3、基本年租金为30000，每满五年租金递增10%（第一个五年期每年33000元，第二个五年期为每年36000元）；4、在租赁期间，如遇到国家征地、拆迁等事项而获得补偿费，按以下方式分配，支付给土地补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物损失补偿，乙方占补偿款的70%，甲方占补偿款的30%，该合同还约定了其他内容。《康、刘土地租赁合同》落款处有康志霞、刘合坤签字并按手印，该合同没有签订日期。其中，刘合坤系刘建华的父亲且已去世。刘建华对《康、刘土地租赁合同》不予认可，其表示刘合坤不会与康志霞又签订一份对自己不利的合同。刘建华向本院提供了以其自己的名义（刘建华为乙方，承租方）与李满富（甲方，出租方）签订的《土地租赁合同》（以下简称《李、刘租赁合同》），该合同约定主要内容如下：1、租赁标的物坐落于北京市通州区宋庄镇xxx南，使用性质农业用地，占地面积2亩；2、租期自2010年10月30日至2024年10月30日，租期14年；3、年租金每亩一万五千元；4、在租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，按以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物的损失补偿归乙方所有。该合同还约定了其他内容。《李、刘租赁合同》的落款处有李满富和刘建华的签字，该合同也没有签订的日期。李满富认可《李、刘租赁合同》中的字系其本人所签，但表示其拿着《李、刘租赁合同》给康志霞看的时候，康志霞表示《李、刘租赁合同》签的不对，于是第二天康志霞又于刘建华的父亲刘合坤签订了《康、刘租赁合同》。刘建华向本院提供了银行转账记录，其中2017年1月26日和2018年2月13日（均为第二个五年期），刘建华分别通过中国民生银行手机银行向李满富转账各30000元，刘建华以此证明其一直在履行与李满富所签订的《李、刘租赁合同》，并表示其所支付的租金中不存在递增的情况。李满富对收到刘建华的手机银行转账予以认可，但是并不认可原告在履行《李、刘租赁合同》，并表示原告递增的金额仍未缴纳。刘建华在涉案土地上建了房，所建设房屋的面积为426.14平方米，孙法海、康志霞、李满富对此均表示认可，但孙法海表示该房系大伙一同拿钱给刘建华所盖，刘建华表示该426.14平方米的房屋系其本人所建。另查，2019年4月3日，邓曼一（甲方）与孙法海（乙方）签订了《拆迁补偿分配协议》，该协议主要内容如下：1、甲乙双方于2009年11月1日签订的土地租赁合同，约定甲方将位于北京市通州区宋庄镇xxx南38亩土地租赁给乙方使用，租赁年限为2009年11月1日至2024年10月31日，租赁期限15年；2、甲乙双方针对北京市通州区宋庄镇xxx南乙方承租的38亩土地地上物国家拆迁补偿款分配方案协商达成一致，国家拆迁补偿款总款的10%归甲方所有，国家拆迁补偿总款的90%归乙方所有；3、拆迁补偿款会分期打到甲方名下账户，甲方应在每次收到拆迁补偿款到账通知时及时通知乙方，并及时按照协议约定分配方案给付乙方应得总款的90%拆迁补偿款；4、甲乙双方协商由甲方拿拆迁补偿款的10%后，甲方不得再提出而外任何要求，剩余的拆迁补偿总款的90%全部归乙方所有，邓曼一与孙法海在该协议落款处签字确认。又查，刘建华所建房屋的拆迁时间为2018年9月27日，刘建华已于2018年2月13日向李满富通过中国民生银行手机银行支付2017年10月30日至2018年10月30日租金共计30000元。北京市通州区宋庄镇xxx民委员会（甲方）与邓曼一（乙方）、北京市通州区人民政府（丙方）签订了《腾退补偿款预付款协议书》，该协议约定主要内容如下：1、经甲乙丙三方协商，由丙方按经拆迁、评估、测绘及审计公司认可的被腾退人作为乙方，并按照实际入户测量的钢结构建筑物和砖木建筑物建筑面积8768.2平方米（最终以评审结果为准），按照每平方米240元，合计人民币2104368元作为腾退补偿预付款。北京市通州区宋庄镇xxx民委员会与邓曼一、北京市通州区人民政府签字确认并盖章。邓曼一对此表示认可，并表示其收到2104368元同时扣除了10%，并把属于孙法海的钱给了孙法海。邓曼一表示8768.2平方米中孙法海占地6596平方米，孙法海表示自己共收到补偿款1329960元。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。本案有两个争议焦点，第一个争议焦点为《李、刘租赁合同》与《康、刘租赁合同》两份合同哪一份实际生效并实际履行，第二个争议焦点为原告应当得到的补偿款金额。另，关于本案的案由根据2020年12月14日最高人民法院审判委员会第1821次会议通过的《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》，依据修改后的案由对本案的案由予以调整，在此予以说明。关于《李、刘租赁合同》、《康、刘租赁合同》两份合同，本院认为，双方签订合同后，只有具体、实际履行的合同为实际生效的合同，《李、刘租赁合同》与《康、刘租赁合同》区别有以下几点：1、《李、刘租赁合同》系刘建华与李满富所签订，《康、刘租赁合同》系康志霞与刘合坤所签订；2、《李、刘租赁合同》无五年租金递增条款，《康、刘租赁合同》有租金五年期递增条款；3、《李、刘租赁合同》无拆迁补偿款分配比例条款，《康、刘租赁合同》有拆迁补偿款分配比例条款。根据本院查明合同履行情况，刘建华通过手机银行每年向李满富交纳租金，同时在第二个五年期刘建华转账给李满富的租金为30000元整，原告并未向李满富支付递增的租金金额，而康志霞并未向本院提供刘合坤向其支付租金的证据，无法证明《康、刘租赁合同》实际履行情况，刘合坤也早在2014年已去世，这期间一直是刘建华在交纳租金并在土地上建造房屋，对此康志霞与李满富均未提出异议。因刘建华承租的涉案土地系康志霞从孙法海处租赁而来，李满富与康志霞在《李、刘租赁合同》签订并履行合同过程中系夫妻关系，刘建华有理由相信李满富签订合同的行为得到了康志霞的授权，李满富自己在法庭上也陈述其与刘建华签订完合同后拿回家给康志霞看了，故康志霞对于李满富签订合同的行为是知情的，故本院认为《李、刘租赁合同》系李满富代表康志霞与刘建华签订，康志霞系合同的出租方、甲方，该合同系实际发生效力并履行的合同。关于原告应当得到的补偿款金额，本院认为，根据《李、刘租赁合同》“在租赁期内，若遇国家征地、拆迁等事项而获得的补偿费，按以下方式分配，支付给土地的补偿费归甲方所有，支付给企业的经营损失补偿费归乙方所有，支付给房屋等建筑物的补偿归乙方所有”的约定，康志霞理应将房屋等建筑物补偿款给付原告。关于建筑物补偿款金额，原告与各被告均认可刘建华的建筑物面积为426.14平方米，按照《腾退补偿款预付款协议书》“240元每平方米”的约定，原告应得的补偿款金额应为102273.6元，故原告主张拆迁补偿款的诉讼请求于法有据，本院予以支持。因合同虽系李满富与刘建华签订，但李满富实际系代表康志霞签订的合同，实际系康志霞将其从孙法海处承租的土地又转租给了刘建华，康志霞系出租方，刘建华系承租方，李满富收取租金的行为应视为其代表康志霞向刘建华收取，双方在合同中约定了房屋补偿款分配的条款，故康志霞应向刘建华承担给付补偿款的义务。根据合同相对性，李满富、孙法海及邓曼一均不需承担给付责任。虽李满富提出在本案诉讼过程中的2020年10月其与康志霞办理了离婚，也不能免除康志霞的给付义务，亦不能免除其代理康志霞签订《李、刘租赁合同》的有效性。庭审中，刘建华虽主张由李满富承担责任，但同时也表示尊重法院查明的事实，如果法院认为应由康志霞承担责任，对此也无异议，尊重法院对事实的认定。关于原告主张该补偿款利息的诉讼请求，本院认为，原告与康志霞并没有约定拆迁补偿款给付时间的具体日期，且此前双方存在争议，故原告主张拆迁补偿款利息的诉讼请求，本院不予支持。关于原告主张被告向其退还剩余租金2750元的诉讼请求，原告于2018年2月13日向李满富转账30000元用于支付2017年10月30日至2018年10月30日的租金，但原告的房屋已于2018年9月27被政府拆除，本院已认定原告所履行的是《李、刘租赁合同》，该合同不存在租金递增款项，故康志霞应当退还原告一个月零三日的租金共计2750元（按每年30000元的租金标准计算）；关于原告主张2750元利息的诉讼请求，本院认为康志霞理应当于原告房屋拆迁时起向原告退还该笔2750元租金，但是康志霞至今并未退还，故康志霞应当向原告支付该2750元租金的利息，关于该笔2750元利息的起算时间，原告主张自起诉之日起计算，本院不持异议，故原告请求康志霞向其退还租金2750元及利息（以2750元为基数，自起诉之日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止）的诉讼请求于法有据，本院予以支持。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第三条、第七条、第一百六十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、康志霞向刘建华支付拆迁补偿款102273.6元，于本判决生效之日起七日内给付清；二、康志霞退还刘建华租金2750元及赔偿刘建华利息损失（以2750元为基数，自2020年10月9日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际退还之日止），于本判决生效之日起七日内给付清；三、驳回刘建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2400元，由康志霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。保全费5000元，由康志霞负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二一年四月二十二日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙-2--1-