广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1481号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地:广东省湛江市麻章区金康路4号，统一社会信用代码：914408117649009570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：余成龙，男，1992年8月15日出生，汉族，住广东省雷州市。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人余成龙商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初962号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人余成龙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法改判。2、依法分摊一审、二审受理费。事实和理由：一、一审法院判决中违约金的计算偏高，应依法予以调整。1、根据有关法律和司法解释的规定，违约金的惩罚性额度，以不超出实际损失的30%为限，故本案对于违约金的支持额度，应以实际损失的130%为限。2、关于余成龙的损失问题。本案是商品房预售合同纠纷，涉案纠纷可能给余成龙造成损失的，只有在房屋交易和房屋使用这两个环节。就房屋交易而言，涉争商品房当前的市场价值较其购买时已翻了近一倍。而且，虽然房屋因手续上的原因未取得竣工验收备案，但其质量、安全等与房屋内在价值相关的指标均实质验收合格，且余成龙也没有要求解除合同，故余成龙在房屋交易环节是没有损失的。广弘物业公司迟延交付房屋，只是造成余成龙无法及时使用房屋。对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定。根据广弘物业公司提供的证据，相同路段同类房屋每月的租金不超过500元，应以此作为余成龙实际损失的参考值。本案一审时，广弘物业公司综合各方面因素考虑，自愿提出违约金额度应以每月不超出1000元为宜，该意见具有相应的事实和法律依据，依法依理应予采纳。二、在计算违约天数时，尚应剔除合同约定的免责情形。根据气象部门提供的资料，本项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，故应根据《商品房买卖合同》及附件十一《补充协议》第2.7条的约定，在计算违约天数时予以剔除。综上，为维护广弘物业公司的合法权益，请二审法院依法改判。余成龙口头答辩称，不同意广弘物业公司的上诉意见，请求维持原判。余成龙起诉请求：1.判令广弘物业公司向余成龙支付逾期交房违约金85517.81元（以456095元为基数，按每日万分之三计算，自2018年7月1日起至2020年3月16日止，共625天）。2.本案诉讼费用由广弘物业公司承担。一审法院经审理认定事实：2017年5月6日，余成龙与广弘物业公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2017010876），约定余成龙购买广弘物业公司位于湛江市麻章区，总房款为456095元。合同第九条对商品房的交付条件进行了约定：“该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。”同时，合同第十一条对商品房的交付时间和手续进行了约定，即出卖人应当在2018年6月30日前向买受人交付商品房，交付商品房时，出卖人应当出示满足合同第九条约定的证明文件，出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担。合同第十二条对广弘物业公司逾期交房的违约责任进行了约定：按照逾期时间，分别处理［（1）和（2）不作累加］：（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。合同签订后，余成龙依约支付了全部房款给广弘物业公司，余成龙提交了购房发票予以佐证，广弘物业公司对此没有异议，一审法院予以确认。另查明，余成龙收到广弘物业公司发出的《商品房交房通知书》，通知书通知涉案房屋于2020年3月16日正式交付使用，余成龙须于2020年3月19日9时至17时前往广弘商业广场1号楼4楼物业服务中心办理交付手续。一审法院认为，本案属商品房预售合同纠纷。关于广弘物业公司逾期交房是否构成违约的认定问题。余成龙与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护。本案中，余成龙已依约支付了全部购房款给广弘物业公司，但广弘物业公司未能按合同约定于2018年6月30日前将符合约定的房屋交付给余成龙，显然构成违约，故广弘物业公司理应承担违约责任。广弘物业公司主张逾期交房的原因在于施工方，逾期交房的责任不在广弘物业公司。即使广弘物业公司与施工方存在工程施工纠纷，导致涉案商品房逾期交付，但不属不可抗力的免责情形，故广弘物业公司提出的抗辩理由不成立，一审法院不予采纳。关于违约金计算标准是否偏高的问题。合同约定在合同继续履行的情况下，出卖人以全部房价款为基数按每日万分之三计付违约金给买受人。该约定标准没有超过民间借贷年利率24%，不存在显失公平的情形，故广弘物业公司提出该抗辩理由不成立，一审法院不予采信。另，广弘物业公司认为房价上涨，余成龙不存在实际损失，主张按同地段房屋租金计算违约金。双方对违约金的计算标准有明确约定，依法应按合同约定计算，尽管余成龙因房价上涨带来利益，也属于商业风险利益问题，不能作为广弘物业公司减轻违约责任的理由，故一审法院不予采纳。关于本案违约金金额的认定问题。广弘物业公司主张通知书上注明的2020年3月16日为涉案房屋交付使用日期，但该通知书实际通知余成龙于2020年3月19日到广弘物业公司处接收房屋，则2020年3月19日为涉案房屋交付日期。涉案合同约定广弘物业公司于2018年6月30日前交房，故依照合同第十一条、第十二条的约定，逾期交房违约金的计算期间应为2018年7月1日至2020年3月18日。故一审法院支持余成龙主张广弘物业公司支付自2018年7月1日至2020年3月16日此期间的逾期交房违约金，即广弘物业公司应支付违约金85517.81元（456095元×万分之三×625日）给余成龙。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十条、第一百一十四条第一款和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：限湛江麻章广弘物业有限公司于判决发生法律效力后十日内支付逾期交房违约金85517.81元给余成龙。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费968.98元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担。余成龙已预交受理费968.98元，一审法院不作退付，由湛江麻章广弘物业有限公司在上述履行期限内迳付余成龙。本案二审期间，广弘物业公司向本院提交了二份证据，证据1、《关于公布的通知》，拟证明涉争时期相同路段同类房屋的租金不超过500元/月；证据2、《影响湛江地区的历史台风资料统计》，拟证明涉案工程项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天。余成龙对广弘物业公司提交的上述证据的质证意见如下：对证据1、证据2的真实性、合法性由法院审查，对证据1、证据2关联性有异议，该证据与本案无关，双方签订的合同对违约金的标准有明确的约定，按约定履行。提供的证据是一审前已经形成了，不属于新证据，不应采纳。本院认证认为：证据1与本案无关联性，故本院不予采纳；证据2不足以证明广弘物业公司所主张的事实，故本院不予采纳。二审中，余成龙没有提交新证据。本院经审理查明，原审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人广弘物业公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据广弘物业公司的上诉理由和余成龙的答辩意见，本案当事人二审争议以下问题：一、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。一审法院根据合同的约定按日万分之三计算逾期交房违约金，从而判决广弘物业公司需向余成龙支付逾期交房违约金85517.81元，相较于余成龙已交购房款456095元，并未显得过高。此外，广弘物业公司亦未能提供证据证明余成龙主张的违约金超过了实际损失的30%，其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金也与合同约定不符。故广弘物业公司关于一审判决对违约金的计算偏高、应予以调整的上诉理由不能成立，本院不予采纳。二、关于合同履行过程中是否存在免责情形的问题。广弘物业公司主张案涉房屋所在项目建设过程中经历了10次台风，影响工期约30天，存在合同约定的免责情形，在计算违约天数时应予以剔除。但湛江属于台风多发地区，广弘物业公司作为专业的房地产开发企业，在与业主签订商品房预售合同时对于交房时间的约定理应已考虑到天气影响的因素，且其提供的证据也只是证明湛江地区在此期间发生过台风，但无法证明涉案建设项目受到台风的直接影响。广弘物业公司上诉主张在计算违约天数时应剔除台风影响期30天，依据不足，本院不予支持。综上所述，广弘物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1937.95元，由上诉人湛江麻章广弘物业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  沈乃超审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二一年四月十九日书记员  王德坚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。