贵州省贵阳市观山湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0115民初3219号原告：贵阳远大创新物业管理有限公司，住所地贵州省贵阳市观山湖区高新区长岭南路，统一社会信用代码91520115675422199Y。法定代表人：戴峰，该公司总经理。委托诉讼代理人：谢国勇，男，汉族，1989年9月15日生，住贵州省施秉县。委托诉讼代理人：钟川，男，汉族，1995年8月7日生，住贵州省盘县。被告：徐继忠，男，汉族，1983年12月28日生，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：柯容，女，汉族，1983年11月14日生，住贵州省贵阳市观山湖区，系被告徐继忠之妻。原告贵阳远大创新物业管理有限公司（以下简称远大物业）与被告徐继忠物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月20日受理后，依法适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理，原告远大物业的委托诉讼代理人谢国勇、被告徐继忠的委托诉讼代理人柯容到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告远大物业向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付逾期交纳的物业费人民币5,974.57元（2017年1月1日至2021年1月31日期间）；2、判令被告向原告支付逾期交纳物业费的违约金（以每月物业费121.93元为基数分别计算，按每日1‰的标准，以实际逾期天数计至实际清偿之日止），暂计至2021年1月31日的违约金为人民币4,368.02元；3、本案诉讼费由被告承担。被告徐继忠辩称：1、原告违约在先，原告没有履行协议第一条约定的义务，存在多处服务不到位的情形。2、原告起诉已超过诉讼时效。3、原告主张的违约金过高，原告没有提供合同中约定的服务，故违约金不得按约收取。另外违约金按照千分之一每日计算，折算后为年利率36%，高于LPR，远高于法律保护的上限，故不应得到支持。本院经审理认定事实如下：被告徐继忠系位于远大房屋的业主。原告远大物业（甲方）与被告徐继忠（乙方）于2011年8月12日签订《前期物业服务合同》，该合同约定：甲方根据前期物业管理服务协议向乙方提供物业服务；房屋建筑面积为87.98平方米；买受人必须从该商品房交付或视为交付之日起承担该商品房的物业管理服务费，该物业管理服务费按产权建筑面积计收；高层楼房物业管理服务费为每月每平方米1.35元左右；交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1-5日，计算时间从开发商通知业主集中交房最后期限的次日起；乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天1%交纳违约金。现原告以被告欠交自2017年1月1日起至2021年1月31日止的物业费为由诉至本院，提出诉请如前。诉讼中，原告提交了其出具的《物业费催费通知单》的张贴照片以及其向被告的实名制手机号码催收物业费的短信截屏图片用以证明其已向被告催收物业费。被告提交了照片等证据用以证明原告提供物业服务不到位。本院认为，原告与被告签订的《前期物业服务合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，当事人应该按照约定全面履行自己的义务。关于原告主张的物业费。原告作为涉案小区的物业服务单位，理应按照其与业主签订的物业服务合同履行物业服务义务。从原、被告双方提交的证据来看，原告在接受委托对物业进行管理后，履行了合同约定的维修、养护、管理和维护的主要义务，但在物业管理服务过程中存在多处瑕疵，导致业主对其提供的服务质量不满意进而以拒缴物业管理费方式提出抗议，这确属其工作不到位。但首先，被告若认为原告不履行或不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的管理、维护等义务，其可请求原告承担继续履行、采取补救措施或赔偿损失等违约责任，这是法律赋予业主的权利，业主应当依法行使，而不能以此为由拒交物业服务费。其次，物业服务涉及到小区内全体业主的整体利益，被告以原告提供的物业服务存在瑕疵为由拒交物业费，既不利于物业公司正常物业服务工作的开展，也必将对小区内已交纳物业服务费的业主形成事实上的不公平。综上，在原告已实际向被告提供了物业服务且被告提供的证据不足以证实原告存在重大违约行为的情况下，根据《中华人民共和国民法典》第九百四十四条关于“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁……”之规定，被告应当向原告支付欠付的物业服务费。同时，原告作为物业公司应虚心听取广大业主的意见，在合同约定的职责范围内加强管理和维护等各项义务的履行，不断整改和完善车位漏水、车辆停放、消防设施、安保值守、监控设施、卫生清理、外墙维护、电梯运维、公用设施维护等问题，积极配合和联系相关部门做好各项物业工作，不断提升物业服务水平，努力为小区业主创造一个良好的生活环境。本案中，被告自2017年1月1日起至2021年1月31日止（49个月）均未向原告交纳《前期物业服务合同》约定的物业服务费。虽然被告抗辩原告诉请的费用已超过诉讼时效，但因《前期物业服务合同》仅约定“交房时预缴半年物业管理服务费，半年后可按月缴纳，亦可按季度或半年预缴，每次在第一月的1-5日”，合同并未明确被告应交纳每期物业费的期限，故原告可随时请求保护其收取物业费的合同权利，本院对被告关于诉讼时效已超过的抗辩意见不予采纳，对原告主张由被告向其支付该期间物业服务费的诉请予以支持。原告主张涉案房屋实测建筑面积为90.32平方米，《前期物业服务合同》亦约定“物业管理服务费按产权建筑面积计收”，但原告并未提供充分的证据证明涉案房屋产权建筑面积为90.32平方米，故本院按《前期物业服务合同》载明的建筑面积87.98平方米对物业费予以计算，经计算为87.98平方米＊1.35元/月/平方米＊49=5,819.88元。关于被告提出的涉案房屋墙面渗水的问题，因属房屋建筑质量问题，即便原告认可其受房开商的委托对涉案小区的渗水房屋进行维修，但该维修义务并非依据《前期物业服务合同》之约定，故被告不能以原告未对其房屋渗水问题进行处理为由拒付物业费，被告可对此另行主张权利。原告应积极对接房开商处理好涉案小区房屋渗水的问题。关于原告主张的违约金。涉案合同并未明确约定被告交纳物业费的期限，且从本案中被告提交的证据以及原告的陈述来看，原告服务的小区确存在路面不平、车辆乱停乱放等问题，原告确未严格按照合同约定履行合同义务，其履行合同义务存在瑕疵，对本案的发生具有一定的责任，故对于原告主张的违约金，本院不予支持。此外，广大业主应积极配合物业公司做好各项工作，共同维护小区物业秩序，发现问题后及时向物业公司反馈，物业公司应及时解决，拖延解决的，广大业主可向相关主管部门进行举报，因物业公司履行义务不到位而产生损害后果的，可另行主张损害赔偿。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第九百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告徐继忠于本判决书生效之日起三日内向原告贵阳远大创新物业管理有限公司支付自2017年1月1日起至2021年1月31日止的物业管理服务费5,819.88元；二、驳回原告贵阳远大创新物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取29.00元，由被告徐继忠负担。本判决为终审判决。权利人可在法律文书规定履行期间的最后一日起二年内，向人民法院申请强制执行。审 判 员 马艺榕二〇二一年四月七日法官助理 李 景书 记 员 邵 欣