广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初2692号原告：陈占锋，男，1972年4月15日出生，汉族，住广州市白云区。委托诉讼代理人：李书华，内蒙古义源律师事务所律师。被告：林紫祥，男，1975年3月18日出生，汉族，住广州市越秀区。委托诉讼代理人：曾海燕，广东南方福瑞德律师事务所律师。原告陈占锋与被告林紫祥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈占锋及其委托诉讼代理人李书华，被告委托诉讼代理人曾海燕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2020年3月、7月租金160000元及2020年2月物业费4829元；2、判令被告向原告支付迟延交付租金及物业管理费的利息（自2020年3月3日起至实际支付之日止，按同期中国人民银行贷款利率支付利息）。事实和理由：原、被告于2019年5月30日签订《XX大厦商铺联营合同》，合同约定被告承租原告位于广州市XX路16号XX大厦第四层第XX号商铺，被告需每月3日前向原告支付联营租金80000元，保证金按3个月联营费收取，于2020年7月31日止。广州白马商业经营管理有限公司于2020年4月13日出具《关于尽快办理XX大厦疫情防控期间减租手续的提示函》中写明：1.于2020年4月15日前带齐相关资料前往XX大厦九楼招商运营部办理减租确认手续；2.如逾期不办理，则视为自动放弃本息减租优惠。原告多次找到被告要求同去办理减租优惠手续，但被告一直拒绝，并于2020年2月起一直拒绝支付租金，以需原告退回90000元才去协同办理减租优惠手续。现无奈提起诉讼，望判如所请。被告辩称，不同意原告所有的诉讼请求。双方签订《XX大厦商铺联营合同》，约定被告承租涉案商铺，并约定租赁期限为2019年8月1日至2020年7月31日，保证金为24万元，可抵扣3个月租金，每月租金8万元。2020年初爆发疫情，白马服装市场经营管理服务中心于2020年3月23日发出通知，称2020年2月、3月租金全额减免，4-6月租金足交，7月办理手续可给予减免。受疫情影响，实体店经营非常困难，生意处于亏损状态，按照当时XX大厦其他实体店的租赁习惯，二手房东都自动将2020年4-6月租金每月减少2万元，都遭到原告的拒绝，另到被告损失更大，在特殊时期，原告罔顾国家政策、业主通知、市场规律习惯毫无人情可讲。原告已经将该押金用于抵扣2020年三个月的租金，根据国家政策及业主通知，原告主张的2020年3月、7月租金可以免除。至于原告为何将2020年7月租金上缴业主，被告不清楚。按照交易习惯，2020年4月至6月该大厦几乎所有二手房东都会减免20000元租金。我方没有不配合办理减租手续，我方因为4-6月租金原告不愿意每月减租2万元而引发纠纷，故没有共同至白马服务中心办理减租手续，原告擅自放弃减租优惠并且加收4万元加重我方负担。经审理查明：2017年，原告（为乙方）与柏达投资有限公司（为甲方，以下简称柏达公司）签订《XX大厦第四层XX商铺租赁合同》，约定乙方承租广州市XX路16号XX大厦第四层第XX号商铺，租期自2018年1月1日至2022年12月31日，其中从2018年1月1日起至2019年12月31日止每月租金为40145元，自2020年1月1日起至2022年12月31日每月租金在上一年基础上实行递增8%。上述月租金不含物业管理服务费。乙方须于每月十日前向甲方支付当月租金。凡经甲方书面同意的转租、分租，乙方必须交一份转租、分租合同原件给甲方备案。双方就上述租赁合同办理了租赁登记备案手续。2019年5月30日，原告（为甲方）与被告（为乙方）签订《XX大厦商铺联营合同》，约定乙方联营商铺的位置为广州市XX路16号XX大厦第四层第XX号商铺，联营期限自2019年8月1日至2020年7月31日，从2019年8月1日起正式计付联营费。乙方应于每月3日前向甲方每月缴纳8万元，该联营费含该商铺发生的全部费用（不含通讯费），乙方自负盈亏。保证金按3个月的月联营费收取，为24万元，保证金须于签订合同时一次性缴交，该保证金在联营期的最后3个月扣除，抵扣最后3个月联营费。据柏达公司出具的收款收据显示，柏达公司收取了原告2020年1月、4月、5月、6月、7月期间的租金。据原告提交的交通银行账户交易明细显示，广州白马商业经营管理有限公司于2020年4月1日收取原告物业费4829元。2020年4月13日，广州白马商业经营管理有限公司向原告出具《关于尽快办理XX大厦疫情防控期间减租手续的提示函》，内容为：根据XX大厦“关于疫情防控期间办理减租确认手续”的通知要求，贵方最迟应于2020年4月15日前完成办理减租确认手续，逾期未办理的，则视为自动放弃本次减租优惠，相关责任及后果由阁下自行承担。自2020年3月21日起，我司分别多次以书面通知书、电话、微信等形式通知您配合办理减租确认手续，但您至今仍未前来办理。现依据前述通知要求及贵我双方所签订的XX大厦XX商铺《商铺租赁合同》(下称“该商铺合同”)的约定，现再次通知如下：1、请您于2020年4月15日前带齐相关资料前往XX大厦九楼招商运营部办理减租确认手续；2、如逾期不办理，则视为您自动放弃本息减租优惠，请您依照该商铺合同约定，于2020年4月16日前向我司支付该商铺2020年2月至4月期间应缴的租金、物业服务费及水电费等相关费用，如贵方逾期或拒不支付前述任意一项应缴费用的，我司将有权单方面解除该商铺《商铺租赁合同》及《物业服务合同》，没收租赁/履约保证金。原告为证明被告拒付租金，以及广州白马商业经营管理有限公司同意原告转租以及租赁合同在管理处有备案等事实，提交了原告与被告之间的微信聊天记录和录音，以及原告与付X之间的微信聊天记录。被告质证称：对上述证据的真实性认可，对证明内容不认可，从该材料可得知，原告认为双方存在联营关系，认为白马公司减免租金不应该仅仅是被告得益，故在办理过程中多次不予配合，而被告认为这是对实际经营者的补偿，即使如此，自身还是存在亏损，而原告被收取2020年7月租金，而其他铺面的7月租金被减免，原因在于其自身。被告为证明商场有减租优惠，提交了广州白马商业经营管理有限公司于2020年3月23日向原告及其他商户发出的《关于办理减租确认手续的通知》，内容为：考虑疫情影响，阁下承租商铺2020年2-3月份租金予以全额减免，4-6月份租金按期足额缴交，在此前提下，2020年7月份租金也将予以减免。4-6月份租金未按期足额缴交的，7月份租金将不予减免。阁下收到本通知后，请抓紧前来我中心办理减免租金的确认手续，在2020年3月31日前办妥手续的，另行减免1个月管理费；在4月1日-7日期间办妥手续的，另行减免半个月管理费；4月7日后办理确认手续的，管理费须全额缴交，不作任何减免。办理减租手续的截止时间为2020年4月15日，逾期未办理的，视为自动放弃本次减租优惠。原告称其从未收到类似的通知，该材料与本案无关。被告为证明其承租的其他商铺有减租优惠，提交了其与案外人签订的若干份《白马商铺联营补充协议书》复印件。原告认为该材料不能证明原、被告之间就减免租金事宜签订补充协议。庭审中，原告表示：柏达公司基于疫情原因免除了原告2020年2月、3月租金，因此我没有向柏达公司缴纳2020年2月、3月的租金，之所以本案中没有要求被告支付2020年2月的租金是因为该期间被告因疫情没有实际经营，但2020年3月被告有实际经营且取得盈利，故原告在本案中主张2020年3月的租金；我方曾与被告一同前往白马服务中心想办理减租手续，但被告让我退9万元的利润遭我拒绝，故拒绝签署减免协议。由于没有签署减租协议，所以柏达公司收取了原告2020年7月租金。被告表示：双方确实曾到白马服务中心准备办理减租手续，但被告提出要求原告减免2020年4-6月部分租金遭拒，且原告称即使办理减租手续也要被告按合同约定足额交租，后双方协商不成最终没有办理减租手续；被告经营的商铺在2020年3月没有恢复经营，2020年4月之后有开业至2020年7月。本院认为：原告与被告签订的《XX大厦商铺联营合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。该合同名为联营合同，但从合同约定的内容和双方的履行情况来看，双方之间实质上形成的是租赁关系，因此合同中约定的联营费实质为租金。因新型冠状病毒××疫情影响，我国多省自2020年1月下旬先后启动重大突发公共卫生事件一级响应，复产复工时间延后，人民群众为避免疫情扩散，响应国家号召，在疫情期间尽量居家不外出，客观上商场的客流量大幅下降，涉案房屋由被告承租经营服装销售，被告的资金周转及营业收入受到不利影响，这是租赁双方签订合同时无法预见的重大变化，不属于正常的商业风险。在此情况下，涉案大厦的经营管理方发函敦促各商户办理减租手续，且免收了原告2020年2月、3月的租金，是该公司响应政府号召和按照相关政策而采取的优惠措施。原告在没有实际向出租人柏达公司支付2020年2月、3月租金的情况下，其要求被告向其支付2020年3月的租金，缺乏依据，本院不予支持。由于2020年2月期间的物业费已由广州白马商业经营管理有限公司实际收取，且该费用本包含在被告应付给原告的租金数额内，租金虽得以免除，但该费用不属于减免的费用范围内，故原告有权向被告主张该笔费用，本院对原告主张的该项费用及其利息予以支持。根据柏达公司开具的收款收据显示，原告已向柏达公司实际支付了2020年7月的租金，而被告未能提供证据证明商场的经营管理方明确免除涉案商铺的2020年7月租金，因此，原告要求被告支付2020年7月的租金及其利息合法有理，本院予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条的规定，判决如下：一、被告林紫祥应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈占锋支付2020年7月的租金80000元及利息（以80000元为基数，自2020年7月4日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、被告林紫祥应于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告陈占锋支付2020年2月的物业费4829元及利息（以4829元为基数，自2020年2月4日起至清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈占锋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3572元减半收取1786元，由原告陈占锋负担826元，被告林紫祥负担960元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按不服一审判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  伍丽娜二〇二一年四月六日书记员  朱 慧