贵州省贵阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔01民终1765号上诉人（原审原告）：林薇，女，1973年7月10日出生，汉族，住贵州省贵阳市南明区。委托诉讼代理人：杨洋，贵州博文律师事务所律师。委托诉讼代理人：周恩，贵州博文律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：贵州亨特房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区中华中路8号。法定代表人：杨中安，该公司董事长。委托诉讼代理人：周倩，贵州中孚律师事务所律师。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所律师。上诉人林薇因与被上诉人贵州亨特房地产开发有限公司（以下简称：亨特房开）商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市南明区人民法院（2020）黔0102民初1575号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员黄新独任审理，书记员张鑫担任法庭记录。本案现已审理终结。上诉人林薇上诉请求：一、撤销原判并发回重审或查清事实后改判；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。理由是，1.案涉《商品房买卖合同》（补充协议）是亨特房开单方拟定的格式合同，合同第二十二条规定开发商与业主共同向登记机关申办转移登记，对逾期办证违约金计算标准放弃约定，系亨特房开的真实意思表示。本案应参照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款作为逾期办证违约金计算标准的法律适用依据。2.补充协议第十二条约定日万分之零点二的逾期办证违约金标准，仅适用于委托亨特房开办证的业主，不能适用于全款购房及未委托办证的上诉人。3.《商品房买卖合同》对亨特房开履行交付房屋转移登记文件的义务未附加任何条件，亨特房开并未电话或短信通知上诉人领取办理产权登记文件，亨特房开直到2019年9月26日仍要求包括上诉人在内的业主签署同意日万分之零点二逾期办证违约金标准的确认书，作为交付房屋转移登记文件的交换条件，上诉人未同意，并未能领取转移登记文件资料，进一步证明开发商与上诉人之间没有就逾期办证违约金计算标准达成一致意见，直到2020年8月24日才将办理转移登记的文件移交上诉人。4.逾期交房与逾期办证属于不同的违约行为，原判混淆房屋使用收益与房产处置收益的区别，作出上诉人已获取逾期交房违约金、房屋持续出租收益，没有逾期办证损失的结论，以亨特房开向上诉人承担了逾期交房违约责任而减轻其逾期办证违约责任的程度，违背基本的法理公正。两者不同违约带来的损失也是不同的。5.上诉人为投资性购房，购房目的是经营盈利，逾期办证导致上诉人无法拥有产权，并对涉案房屋进行处置而导致的损失客观存在，数额难以确定，原判以上诉人未举证而否定上诉人发生逾期办证有经济损失是错误的。6.按基本的生活常理及贵州高院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》的规定，日万分之零点二的逾期办证违约金标准过低，日万分之零点二折合年息仅为0.73%，原判参照适用显属不当。7.亨特房开以业主接受日万分之零点二逾期办证违约金计算标准作为交付房屋转移登记文件的条件，完全属于违法、违约的行为，原判认定开发商在2019年1月23日对上诉人履行了交付房屋转移文件的义务时点，与事实相悖，系认定事实错误。被上诉人亨特房开答辩称：1.原审认为被上诉人在2019年1月23日对上诉人履行交付房屋转移文件的义务的认定正确。被上诉人于2018年12月24日具备办理产权的条件，于2019年1月23日登报、短信通知上诉人前来办理房屋转移登记，被上诉人已按照合同约定履行义务，上诉人亦自认其收到2019年1月办理通知。且在（2019）年黔0102民初12970、12972、12974、12976号案件庭审笔录中表明其是在业主群截图所得，即可证明被上诉人在2019年1月23日向上诉人履行了通知义务。上诉人在事实及理由中陈述其在2019年9月26日才知晓要补面积差，补面积差的同时提出领取相关材料办产权，被上诉人要求王某按日万分之零点二计算逾期办证违约金单上签字后方可领取，故导致其无法领取办证材料的说法完全不正确。在2019年9月26日第一次开庭中，上诉人知晓还应补面积差，故上诉人在庭审结束后委托王某补交面积差，被上诉人询问王某是否领取办证资料，王某称其只补交面积差，领取资料由上诉人本人来处理。被上诉人于2020年3月再次通知上诉人，上诉人也承认其收到该通知，但上诉人于2020年8月24日才来领取办证资料。上诉人从起诉至今从未露面，其补交面积差款及领取办证资料均是委托王某。2.原审对违约金的计算标准认定正确，即按已付购房款的日万分之零点二计算。《商品房买卖合同》补充协议是双方协商一致签订的，并非格式合同。《商品房买卖合同》及补充协议明确约定逾期办证违约金的计算标准为日万分之零点二，该标准针对所有业主，上诉人的逾期办证违约金也应与其他业主的逾期办证违约金的计算标准一致，上诉人对合同理解存在错误。上诉人认为双方对逾期办证违约金计算标准没有约定，应适用最高人民法院《商品房买卖合同纠纷司法解释》第十八条第二款计算逾期办证违约金的上诉理由不成立。被上诉人已向上诉人支付逾期交房违约金，上诉人在收房后一直将房屋对外出租获取收益，其并未遭受实际损失。上诉人所述的贵州省高级人民法院《关于审理商品房买卖合同逾期办证违约金案件会议纪要》并未生效，该纪要是征求意见稿，不能参照适用，应根据本案实际情况及赔付其他业主的情况来参照违约金的适用。原判以已付购房款为基数，按日万分之零点二从2017年1月1日起计算逾期办证违约金至2019年1月23日的判决并无不当，应予以支持。原审原告林薇的诉讼请求为：1.判令被告向原告支付违约金241357元（违约金以1369989元为基数，按2017年、2018年中国人民银行同期银行贷款利率4.35%的两倍计算，从2017年1月1日起暂计算至2018年12月31日止）；2、本案诉讼费由被告承担。原审经审理查明：2012年12月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同）约定：买受人（原告）购买的商品房为贵阳市南明区亨特国际·金融中心11层2号房，规划用途为办公；商品房建筑面积75.69平方米，套内建筑面积54.23平方米；商品房总房价款1369989元，由买受人于2012年12月31日前一次性付清；出卖人（被告）应当在2014年12月31日前向买受人交付商品房。合同第二十二条第三款约定：“三、转移登记。（一）出卖人承诺于2016年12月31日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人。……”。合同第二十九条约定“本合同自双方签字（盖章）之日起生效。双方可以根据具体情况对本合同中未约定、约定不明或不适用的内容签订书面补充协议进行变更或补充（补充协议见附件十二），但补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准。……”。合同附件十二为《补充协议》，《补充协议》第12.2条约定：“不可撤销的委托出卖人或出卖人指定的第三人代为办理产权过户手续”。第12.6条约定“出卖人承诺在买受人交齐办理房产过户手续所需的所有资料和相关税费后36个月内为买受人办理完产权过户手续，但是由于不可抗力或政府行为造成产权过户手续不能按期办理完毕的除外。如果因出卖人原因未能办理完毕产权过户手续，则买受人有权选择：（ａ）退房，出卖人在买受人提出退房之日起60日内将买受人已付的房款无息退还给买受人，并按已付房款的1%赔偿买受人的损失；（ｂ）不退房，出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金，并继续为买受人办理产权过户手续”。合同签订后，原告按约一次性支付了全部购房款1369989元。合同约定的交房期限届满，被告未能交付房屋。2015年6月25日，被告在《贵阳晚报》刊登《交房公告》。2016年6月29日，原告领取了案涉商品房的钥匙。2018年12月24日，被告就其开发建设的本市南明区文昌路与机场路交叉口亨特国际2号楼（亨特·国际金融中心）取得黔（2018）南明区不动产权第××号《不动产权证书》。2019年1月23日，被告在《贵阳晚报》刊登《通知》：“尊敬的亨特国际金融中心业主：亨特国际金融中心现已取得《房屋注册证》，现于2019年1月23日正式开始办理房屋产权证，请各位业主携带购房人身份证、交款收据、《商品房买卖合同》、《商品房备案登记表》原件至亨特国际售楼部办理”。2020年3月13日，被告再次通过短信通知原告于同年5月1日前携带相关资料前往办理产权相关手续。2020年8月24日，原告委托他人领取了办理产权的相关资料。2017年9月21日，贵州伟元房屋测绘有限公司在接受被告委托，对亨特·国际金融中心2号楼的商品房建筑面积进行了测量后，出具了《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》。根据该报告，案涉商品房的建筑面积为80.11㎡。2019年9月26日，原告委托王某向被告亨特开发公司补交了面积差房价款12884元。另查明，原告林薇于2016年11月26日与贵州君豪文化旅游产业有限公司（以下简称：君豪公司）签订了《房屋租赁合同》，约定：原告林薇将亨特国际金融中心写字楼大厦第11层11-2、11-3号写字间租赁给君豪公司使用，租赁期共3年，自2016年12月1日起至2020年1月14日止；第一年租金为每月每平方米90元，从第二年开始，每年递增5%。合同签订后，双方均已按约履行。2016年8月4日，原告林薇提起诉讼，诉请判令被告支付逾期交房违约金99255元。贵阳市南明区人民法院（2016）黔0102民初5099号民事判决判令被告支付原告林薇逾期交房违约金22076.25元。原告林薇不服上诉。贵阳市中级人民法院后，二审作出（2017）黔01民终3609号《民事调解书》，被告亨特房开公司承诺于2017年10月30日前一次性支付林薇逾期交房违约金86917元。原审认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案争议的焦点为：一、亨特房开公司是否应当承担逾期办证的违约责任？二、逾期办证违约金的计算标准应如何认定？关于焦点一。本案中，被告亨特房开公司通过签订《补充协议》的方式对《商品房买卖合同》主合同部分中有关转移登记的事项进行了补充和变更约定。从变更的内容看，由提供办证资料变更为只能委托被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办证，并以此将协助办理转移登记的期限变相延长。前述变更内容减轻了出卖人的责任，不合理地排除了买受人的主要权利。依据《商品房买卖合同》第二十九条约定：“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍应以《商品房买卖合同》为准”。故本案买受人有权要求出卖人提供办理产权转移登记的有关文书，自行办理产权转移登记。同时，关于协助办理产权转移登记义务期限的约定，仍应以《商品房买卖合同》约定为准。根据《商品房买卖合同》第二十二条约定，被告亨特房开公司应于2016年12月31日前取得初始登记，并交付办理转移登记有关文书。被告亨特房开公司实际于2018年12月24日取得案涉房屋的初始登记，于2019年1月23日在报纸上刊登办证通知，已经超出了合同约定的时间，应承担违约责任，违约金应自2017年1月1日起算。关于违约金止点。被告于2019年1月23日在《贵阳晚报》刊登办证《通知》，按约履行了通知领取办证资料的义务，因此，违约金止点应计算至2019年1月23日，共计752天。关于焦点二。由于《商品房买卖合同》主合同部分虽未约定逾期办证违约金金额或计算标准，但补充协议对逾期办证违约金进行了补充约定，即出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金。该约定系主合同未约定违约金金额或标准的情况下所作的补充约定。虽然该计算标准具体指向由被告亨特房开公司或其指定的第三方代为办理产权转移登记的情况，但本质上均系逾期办证违约金。在主合同未进行约定的情况下，参照适用并无不当。且在审理中，原告并未举证证明逾期办证给其造成的实际损失。此外，对于逾期交房责任和逾期办证责任，合同虽约定为两项不同的违约责任，但该两项违约责任实际系房开商逾期完成房屋建设这一个违约行为所引起。在合同约定两项违约责任均应分别承担的情况下，被告提交证据证明其已向本案买受人支付逾期交房违约金八万余元，且原告在收房后即将房屋出租获取收益，没有因此遭受实际损失。综合考虑，原审酌情认定补充协议约定的日万分之零点二的逾期办证违约金标准并不过低，应予采用。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、《最高人民法院关于的解释》第九十条之规定，判决：一、贵州亨特房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内，以1369989元为基数，按照日万分之零点二的标准，从2017年1月1日起计付林薇逾期办证违约金，至2019年1月23日止，共计20604.63元；二、驳回林薇的其余诉讼请求。案件受理费4920元，减半收取计2460元，由贵州亨特房地产开发有限公司负担。二审审理中，上诉人向本院提交证据，第一组：贵阳市规划局2010-7-15【规划批准平面图】、2016-5-8【改规审批平面图】、贵阳市房产测绘队2011-11-21《预售商品房按单体方案图测算分层分户平面图》、2016-5-20《房屋面积测算平面图》、被上诉人2016-1-30《关于“办理亨特轨迹国际2#楼建设工程规划许可证”的申请》、2013-5-4《办理“亨特国际2#楼”四十八层规划建设许可证的申请报告》、《预售许可证查询表、商品房预售许可证有效期限延期申请表、预售许可证》、《建设工程规划许可证、建设工程施工许可证》，拟证明被上诉人所售亨特国际金融中心房屋原批准规划中无阳台设计，但亨特地产改规增建阳台，2016年规划部门才审批通过亨特地产的改规方案。亨特地产因变更规划以及住宅房变酒店、办公室，无法按照合同约定期限交付房屋及办理产权的文件资料，过错在被上诉人。上诉人在2012年12月30日与被上诉人签订买卖合同并交付全部购房款后，被上诉人仍在申请办理住宅转酒店、办公用房的建设工程规划和施工许可，并数次申请延期预售许可证的有效期限，对于肯定发生逾期交房和逾期办证的违约事实，被上诉人是完全清楚的。被上诉人质证意见为：该证据真实性请法院依法审查，该证据与本案无关，房开商在建设过程中会根据自身情况进行调规，亨特房开已经就发生的逾期交房、逾期办证承担了违约责任。第二组：亨特地产《统计表》、11-2、11-3、11-4房屋《办理产权相关费用表、面积补差收条》、《违约金确认单》，拟证明被上诉人单方要求全体购房业主（不区分全款或按揭）接受日万分之零点二的逾期办证违约计算标准作为交付办理产权所需文件的条件，不符合买卖合同中转移登记条款的规定（交付办证资料无任何附加条件）。上诉人等业主依法拒绝，至今未接受以该标准计算的逾期办证违约金。上诉人于2019年9月26日支付11-2房屋面积差价款12884元后，被上诉人仍拒绝交付办证材料，拒绝支付上诉人所购11-3、11-4两套房屋的面积差价款，直至2020年8月24日被上诉人将11-3、11-4两套房屋的面积差价款8842元、55580元支付给上诉人后，2020年8月31日被上诉人才将三套房屋的办证材料交付上诉人。被上诉人在逾期后再次逾期向上诉人交付办理产权资料负有过错。被上诉人质证意见为：上诉人提交的证据无法达到其证明强制签署确认单才办理产权的证明目的。业主有权选择是否签署，2019年1月23日通知上诉人后，其一直未来办理，其应自担相应的损失。上诉人的两套房屋差款直到2020年才办理的原因是收到办证通知之后就没有来找过我方，其2020年8月24日来办证时，被上诉人依据相关程序办理相关手续。在一审庭审笔录中有记录2019年1月23日通过报纸通知、微信通知。第三组：安居网《南明区大南门房价趋势图》、《林薇基金对账单、基金收益涨势图》、《工商银行存款利率公示信息》，拟证明贵阳市房地产价格在2017年下半年大幅度上涨，上诉人在2015年2月11日至2018年1月4日所购基金收益率达50%以上，因被上诉人未能在合同约定的2016年12月31日前交付办证材料，导致上诉人丧失出售房屋或抵押贷款赚取合法溢价收益的机会，损失数额难以确定。原审参照每日万分之零点二的标准计算违约金，远远低于银行的基本存款利率标准，根本无法弥补上诉人的逾期办证损失。第四组：11-2、11-3、11-4号房屋《租赁合同》、《房屋销售广告》，拟证明上诉人所购房屋的出租价格仅为每平方90元/月，根本达不到被上诉人出售房屋时广告宣称的租赁价格每平方米140元/月的收益。被上诉人质证意见为：对该证据三性均不认可，且达不到证明目的，上诉人至收房后房屋一直对外出租收取租金，我方也以调高违约金进行了赔偿，逾期办证及逾期交房都是房开商未按时完成建设导致的，对方并未实际损失，一审参考合同的约定来认定逾期办证违约金是正确的。第五组：贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终3773号民事判决书，拟证明同上诉人同期购买“亨特国际金融中心”14-1号房屋的业主庞靖敏，与被上诉人存在逾期办证纠纷案件，两极均适用最高人民法院商品房买卖合同司法解释第十八条的规定作为违约金判断标准，未参照每日万分之零点二的标准。被上诉人质证意见为：对该证据的真实性认可，但达不到证明目的，庞靖敏的实际情况与上诉人的情况不一致，法院对其采取的是特殊处理。本案原审法院参照的是（2020）黔01民终4188号民事判决，该判决书与本案情况一致，且是在（2020）黔01民终3773号民事判决书之后所作出的，原审中双方提交了（2020）黔01民终3773、4188号民事判决，但原审参照（2020）黔01民终4188号进行判决，故本案应参照（2020）黔01民终4188号民事判决。另外，在刘黎镔诉亨特房开案件的二审诉讼中，证人王某出庭作证，其系林薇的邻居，受托为林薇补交房屋差价款，在此过程中，亨特房开工作人员告知其违约金确认单上签字后可以领取办证资料，证人在征求林薇的意见后，没有签字。上诉人以此证明，亨特房开以在违约金确认单上签字作为交付办证资料的条件是导致上诉人没有取得办证资料的原因，逾期办证违约金应当计算至实际交付资料时止。被上诉人质证意见：证人只是代理补交差价款，当事人没有委托她领取资料。亨特房开没有强制任何人必须签字。被上诉人向本院提交（2019）年黔0102民初12970、12972、12974、12976号案件庭审笔录及贵州省贵阳市中级人民法院（2020）黔01民终4188号民事判决书,拟证明在判决书中第三页说明上诉人代理人自认在微信群里收到办证通知。一审询问上诉人提交的办证通知的发送时间，上诉人回复在2019年1月份，且上诉人自认在业主群截图所得，因此被上诉人在2019年1月23日通知了上诉人进行办证。上诉人质证意见为：对该证据真实性无异议，刘莉是全款购房与林薇系同一层住户，其已依法申请再审，一审代理人并未自认收到收房通知，一审代理人在亨特房开必须要求支付万分之零点二的陈述与本案一致，笔录上记载的是收房通知，而不是办证通知。其余事实与一审查明事实一致，本案事实，有双方当事人的陈述、《商品房买卖合同》、《补充协议》、《贵阳市房屋建筑面积测绘报告》、《房屋租赁合同》等证据在卷佐证，本院予以确认。本案争议焦点为：1.逾期办证违约金的标准问题；2.逾期办证违约金计算的止点问题。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当秉持诚实信用原则，按照合同约定履行各自义务。双方在《商品房买卖合同》中约定了交付办理产权证所需资料的时间，但是，亨特房开并未依约交付办证所需资料，故一审作出亨特房开构成违约的认定正确，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，亨特房开应当承担违约责任。第一，关于逾期办证违约金的标准问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。本案中，《商品房买卖合同》及补充协议系双方在平等基础上签订，在主合同部分没有约定逾期办证违约金的标准，因此双方在补充协议中进行了补充约定，该补充约定不属于《商品房买卖合同》第二十九条“补充协议中含有不合理地减轻或免除本合同中约定应当由出卖人承担的责任或者不合理地加重买受人责任、排除买受人主要权利内容的，仍以本合同为准”的情形，因此，对逾期办证违约金的标准应当按照补充约定即“出卖人应自产权办理延期之日起按已付房款的日万分之零点二向买受人支付违约金”履行。虽然上诉人称补充协议约定的该计算标准具体指向以银行贷款支付尾款的情况以及委托办证的情况，上诉人为全额付款和自行办证，不应当适用该标准，本院认为，不管是全额付款还是银行贷款，只是付款方式的不同，不管是委托办证还是自行办证，只是办证方式不同，对逾期办证违约金的标准没有实质性影响，在主合同对违约金标准未进行约定的情况下，一审适用补充协议约定的违约金标准并无不当。二审中，上诉人提举了安居网《南明区大南门房价趋势图》、《林薇基金对账单、基金收益涨势图》、《工商银行存款利率公示信息》等证据，拟证明双方约定日万分之零点二的违约金过低，不足以弥补其损失，虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款有“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，但是，认为违约金低于造成损失的一方，负有相应的举证义务。本案中，上诉人所提举的证据系市场信息，并非上诉人因为没有取得产权证所产生的必然损失，案涉房屋上诉人已经收房并获取租金收益，合同目的已经实现，是否交易房屋不是上诉人的必然行为，因此，上述证据不能达到约定违约金低于造成损失的的证明目的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第二款规定的是在“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的情形下，可以按照已付购房款总额参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”，而本案中，双方约定了违约金标准，故不适用该规定，上诉人要求增加违约金标准的请求，本院不予支持。关于通知领取办证资料的方式及逾期办证违约金的止点问题，首先，根据《中华人民共和国合同法》第十一条规定，“书面形式”是指合同书、信件和数据电文（包括电报、电传、传真、电子数据交换和电子邮件）等可以有型表现所在内容的形式。“可以有型表现所在内容”的方式即为“书面”，本案中，亨特房开提供了报纸公告、微信记录等通知方式结合上诉人委托证人王某缴纳补差款的事实，可以确定亨特房开履行了领取办证资料的通知义务。对于上诉人所述，在领取资料时，亨特房开的工作人员要求在违约金确认单上签字，否则不交付办证资料的问题，从证人王某的陈述，其仅是代林薇交补差款，林薇没有委托其领取办证资料，因此，该证人证言不能证明亨特房开以在违约金确认单上签字作为交付办证资料的条件。就上诉人提出亨特房开以交纳补差款作为交付办证资料的条件的问题，虽然买卖双方对买受人应否补交面积差价款存在争议，但因补差部分的面积是计算进入买受人的产权范围，出卖人开具发票的金额包含了房屋差价款部分，因此，出卖人有权要求买受人先补清面积差价款。至于买受人补差后，该部分补差款是否应当由买受人承担，双方完全可以通过诉讼的方式解决。故上诉人认为因亨特房开要求交纳面积补差款期间产生的逾期交付办证资料的责任，应当由亨特房开承担的理由不能成立。综上，由于亨特房开在符合领取办证资料的情况下，于2019年1月23日通过报纸公告的方式通知买受人领取办证资料，已经完成了合同约定的通知义务，故2019年1月23日应当为亨特房开承担逾期办证违约金的止点。逾期交房与逾期办证系两个不同的违约行为，违约方应当承担相应的违约责任。就案涉房屋的逾期交付问题，人民法院已经依据双方约定作出判决。与本案的逾期办证一样，当事人也应当受合同条款的约束，本案并没有因支持买受人逾期交房违约金请求而免除亨特房开逾期办证违约金的义务。但是，如何承担违约责任，应当符合合同约定。虽然上诉人系以盈利为目的的投资性购房，但盈利的方式并非只有转卖房屋一种，获取房屋租金也属于盈利，林薇购买案涉房屋后是否出售、何时出售、以什么价格出售均为不确定因素，与是否取得房屋产权证没有必然联系，在林薇正常获取租金的情况下，无法确定不能办证导致的损失，因此，原审对双方约定的违约金标准不予调整是正确的。综上所述，原判决认定事实清楚，适用法律正确。上诉人林薇的上诉主张不能成立，据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4920元，由上诉人林薇负担。本判决为终审判决。审判员  黄新二〇二一年四月二十五日书记员  张鑫