山东省日照市东港区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁1102民初8930号 原告:山东银座佳驿酒店有限公司，住所地山东省济南市历下区东关大街76号，统一社会信用代码91370000664890894B。 法定代表人：李浩，执行董事。 委托诉讼代理人：韩君君，女，原告公司职工。 委托诉讼代理人：王静，女，原告公司职工。 被告：日照海战展览馆有限公司，住所地日照市东港区万平口海滨风景区，统一社会信用代码91371102673183147X。 法定代表人：孙纪伟，总经理。 被告：日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司，住所地日照市东港区秦楼街道董家滩村泊烟广场，统一社会信用代码913711003261315100。 法定代表人：唐卫东，总经理。 被告：孙纪伟，男，1969年4月22日出生，汉族，居民，住日照市东港区。 以上三被告共同委托诉讼代理人：胡元亭，山东元亭律师事务所律师。 以上三被告共同委托诉讼代理人：胡守婧，山东元亭律师事务所实习律师。 原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告日照海战展览馆有限公司、日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、孙纪伟房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法适用简易程序，于2020年12月18日公开开庭进行了审理。原告山东银座佳驿酒店有限公司（以下至判决主文前简称“银座佳驿公司”）的委托诉讼代理人韩君君、王静，被告日照海战展览馆有限公司（以下至判决主文前简称“日照海战公司”）、日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司（以下至判决主文前简称“日照奇趣公司”）、孙纪伟的共同委托诉讼代理人胡元亭、胡守婧到庭参加了诉讼。后因案情复杂，本案转为普通程序，并于2021年3月23日公开开庭进行了审理。原告银座佳驿公司的委托诉讼代理人韩君君、王静，被告日照海战公司、日照奇趣公司、孙纪伟的共同委托诉讼代理人胡元亭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告银座佳驿公司向本院提出诉讼请求：1.判令三被告共同向原告支付自2020年1月29日至2020年7月28日期间的租金81万元；自2020年7月29日至房屋腾退交接完毕期间的租金（按4883元/日计算）；2.判令三被告共同支付原告延期付款违约金，自2019年12月26日起以81万元为基数按照日万分之五计算至三被告付清全部租金之日止；3.判令三被告按照首年度租金标准赔偿原告损失162万元；4.判令解除原告与被告日照海战公司之间的《日照市黄海一路资产租赁合同》；5.判令被告日照海战公司自合同解除之日起五日内腾退房屋，返还原告全部资产；6.本案诉讼费、保全费等原告为实现债权的费用均由三被告承担。诉讼中，原告明确对于第5项诉讼请求中“判令被告返还原告全部资产”的诉讼请求，本案不要求处理，原告自行与被告在房屋返还时交接资产，如有纠纷再主张权利；对于原告不要求本院在本案中处理该项请求，不违反法律规定，本院口头裁定予以准许。 事实和理由：2019年4月28日，原告与被告日照海战公司签订日照市黄海一路资产租赁合同，约定原告将其拥有合法出租权的位于日照市侧在营的银座佳驿公司日照黄海一路店（包含房屋内的设施设备及物品）以现状出租给被告日照海战公司作为宾馆及洗浴经营使用，被告日照奇趣公司、被告孙纪伟自愿为被告日照海战公司承担连带保证责任，合同租赁期限自2019年4月29日至2026年6月28日，2019年4月29日至2019年7月28日为装修免租期。根据合同约定租金每六个月预付，自2019年7月29日起，被告日照海战公司应在每年的6月26日、12月26日前向原告预付下一半年度租金。合同签订后被告日照海战公司在支付了原告首期半年租金后再未支付任何租金，原告多次与被告沟通，被告日照海战公司仍不履行租金支付义务。截止原告起诉之时，被告日照海战公司需要支付原告2020年1月29日至2020年7月28日期间的租金81万元、2020年7月29日至2021年1月28日期间的租金891000元，鉴于被告日照海战公司违约，影响双方继续合作，故原告起诉要求解除合同，并要求三被告承担违约及损失赔偿责任等。 被告日照海战公司、日照奇趣公司、孙纪伟辩称，1.双方在本院另案日照海战公司起诉银座佳驿公司的案件中，双方均同意解除合同，本案不存继续主张解除合同，合同已在日照海战公司向银座佳驿公司送达公证文书时解除；2.对于原告索要租金，不能成立，因为双方的合同已无法履行，合同不能履行的原因是因为疫情，至今疫情仍未结束，在冬季还有蔓延的趋势，双方解除合同是法定解除，产生的法律后果不应由日照海战公司一方承担，日照海战公司认为双方所产生的租金以及装修等直接损失应该按照公平责任由双方均担，经过被告估算双方损失大致相同；3.对于原告起诉的违约金，合同因疫情不可抗力解除，属于法定解除，原告要求违约金于法无据，且双方签订的合同为格式合同，违约金明显过高；4.对于原告要求赔偿损失162万元，于法无据，原告主张162万元损失未实际产生，被告不予认可；5.对于原告主张的解除之日后的房租，被告早在另案起诉前向原告送达公证文书，要求原告接管，对于送达之后所产生的损失属于原告扩大损失，被告不予认可；6.本案原告所产生的保全等费用与事实不符，责任应由原告承担。 当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据，本院组织双方当事人进行证据交换与质证。 原告向本院提交如下证据： 证据1.日照黄海一路店资产租赁合同复印件（原件核对后收回）一份，证明原告与被告日照海战公司之间存在租赁关系，被告日照海战公司应按照租赁合同履行租金支付义务； 证据2.原告自行制作的被告应支付租金及赔偿的计算明细一份，证明被告因违约应向原告支付的租金及赔偿金； 证据3.同意转租确认函复印件（原件核对后收回）一份，证明原告对涉诉房屋享有合法的出租权，涉案租赁房屋的产权人为日照汇泉饭店有限公司； 证据4.涉案房屋产权证复印件一份，证明该房屋系日照汇泉饭店有限公司所有，位置为日照市侧，总面积为11818.96平方米； 证据5.日照汇泉饭店有限公司与银座佳驿公司签订的租赁合同复印件（原件核对后收回）一份，证明原告享有涉案房产的合法出租权。 证据6.（2020）鲁1102民初8930号之一、之二民事裁定书复印件各一份、保全费票据复印件两份、诉讼责任保险发票复印件两份，诉讼责任险保单保函复印件两份、保险单复印件两份，证明原告采取两次保全，支出保全担保费3159元、3120元，支持保全费5000元、5000元。 经质证，三被告对于原告提供的证据1、3、4、5均无异议，对于证据2主张系原告自行制作的赔偿明细，被告不予认可；对于证据6的真实性无异议，但主张以上费用应由原告自行负担，因本案的解除非被告的原因解除，且保全费最高5000元，因原告自身原因多支出的保全费应由原告自行负担。 被告向本院提交如下证据： 证据1.原被告签订的租赁合同与加盟协议复印件各一份、转让协议及出租协议复印件各一份，证明原被告之间存在合法的租赁关系，被告主张原被告双方签订租赁合同之前，案外人日照市东港区天艺汽车修理厂、李自凯租赁了被告酒店下面的场地，原告将该两处场地转租给被告，由被告统一管理、缴纳租赁费，原被告解除合同后，与案外人的处理与被告无关，被告仅要求解除其承租涉及的酒店部分； 证据2.关于因疫情无法开展经营的餐饮等服务行业完全交不起房租可解除合同的网页复印件一页、原告给日照海战公司的回复函复印件一份、山东省人民政府办公厅鲁政办字【2020】77号文件复印件一份，日照市人民政府办公室日政办发【2020】3号文件复印件一份、潮汐塔租赁合同复印件一份，证明被告有权按照国家有关政策免除租金，在潮汐塔租赁合同第二条第四项约定被告日照海战公司享受减免7个月租金的优惠，依此合同可以佐证，原告也是国有企业隶属于鲁商集团（国有性质），原告仅给予被告减免一个半月租金（即2020年2月1日至2020年3月15日期间的租金共计202500元），而依照日照市现有政策对所有承租国有资产的小微企业减免七个半月租金，且减半收取资金延期到2020年12月31日，2021年的收取办法将根据疫情适当调整； 证据3.记账凭证复印件一宗，被告主张系2020年酒店经营的收入支出明细与投资明细，被告主张为维持酒店经营2020年租赁期间支出费用达到1001319元，净亏227019元，酒店入住时投入1641920元，如果继续运营酒店将有大量装修及运营投入，截至2020年9月9日，被告向原告支付租金120余万，以上证据可以证明被告已入不敷出，无法支付房租，还要承担装修和运营费用，新冠疫情下，被告不能正常运营酒店不能归罪于被告，因被告加盟，故费用先进入原告的加盟店，原告掌握费用情况； 证据4.公证书复印件一份，证明被告于2020年9月4日正式向原告发出了解除双方签订的租赁合同的通知，日照市德信公证处于2020年9月9日出具公证书予以证明； 证据5.公证书复印件一份，证明被告于2020年9月7日正式清点了位于日照市的物品、配套设施及楼外配套设施，日照市德信公证处于2020年9月9日出具公证书予以证明。 庭审后被告补充提交证据6.原告公司企业信用信息公示报告打印件一份、山东三联集团有限责任公司企业信用信息公示报告打印件一份，证明原告及山东三联集团有限责任公司为国有企业。 经质证，原告对被告提供的证据1四份协议书的真实性均无异议，对原被告之间签订的租赁合同中附件内容的承租范围无异议，承租范围包括洗浴中心和汽修厂，以上协议恰恰证明原告将11818.96平方米的房屋整体转租给被告日照海战公司；对证据2的真实性均无异议，原告向被告出具回复函亦无异议，但是【2020】77号文件明确规定享受优惠政策的房产为国有资产类经营性房产，原告虽是国有企业，但涉案房产并非国有资产类经营房产，该房屋的产权人为日照汇泉饭店有限公司，该公司非国有企业，因此不能享受被告提出的减免政策，日照汇泉饭店有限公司给原告减免了一个半月租金，故原告给被告减免了一个半月租金；对证据3，为被告自行经营的数据，系其自身的经营管理行为，与原告无关；对证据4，原告未收到被告发出的解除租赁合同的通知，根据九民会议纪要第46条，只有享有法定或者约定解除权的当事人才能以通知方式解除合同，不享有解除权的一方向另一方发出解除通知，另一方即便未在异议期间内提起诉讼，也不发生合同解除的效果；对证据5，系被告单方委托，原告不予认可，与本案无关，且原被告双方未进行交接，被告方仍实际控制酒店；对证据6，原告对证据的真实性无异议，但主张山东三联集团有限责任公司的公司类型为有限责任公司。 经审核，对原告提交的证据1、3、4、5，三被告均无异议，本院对于以上证据予以采信；对于原告提供的证据2，系原告单方制作的明细，本院将在本院认定部分综合分析。对于被告提供的证据1、2、6，原告对以上证据的真实性无异议，本院对于以上证据的真实性予以采信；对于被告提供的证据3，因系复印件不符合证据的形式要件，且原告不予认可，本院对于以上证据不予认定；对于被告提供的证据4、5，均为公证书，原告对以上证据的真实性未提出异议，且被告在本院审理的另案（2020）鲁1102民初8025号号中曾出示过原件，故本院对以上证据的真实性予以采信。以上证据均在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 2010年11月11日，原告银座佳驿公司与案外人日照汇泉饭店有限公司签订租赁合同，约定该公司将其名下的位于日照市全部（建筑面积约为10710.26平方米）、副楼1-3层全部区域（建筑面积约为1108.70平方米），共计约11818.96平方米的房屋出租给原告，租赁用途为酒店客房、餐饮及其他相关配套服务业态，租赁期限15年，该公司最迟于2010年12月6日将该房屋交付给原告。原告提供案涉日照市侧面积为11818.96平米房产的房屋所有权证书复印件一份，记载该房屋于2005年6月8日取得房权证日房字第××号房屋所有权证书，证书中记载的房屋所有人为案外人日照汇泉饭店有限公司。被告对此无异议。 原告主张案外人日照汇泉饭店有限公司同意其转租案涉房产，并提供2019年3月29日该公司同意转租确认函一份，内容记载：“日照市侧面积为11818.96平米的房产我司拥有合法出租权的房产，现我司同意山东银座佳驿酒店有限公司将该房产全部转租给日照海战展览馆有限公司，转租期限截止日期为2026年6月30日”等内容。被告对同意转租确认函无异议。 2019年4月28日，原告银座佳驿公司（甲方）与被告日照海战公司（乙方）、被告日照奇趣公司（丙方）、被告孙纪伟（丁方）签订日照市黄海一路资产租赁合同，内容约定甲方将拥有合法出租权的位于日照市侧的银座佳驿公司日照黄海一路店（含在营酒店的设施设备及物品）建筑面积11818.96平方米以现状出租给乙方用于经营酒店及洗浴使用；租赁期限自2019年4月29日起至2026年6月28日止，2019年4月29日至2019年7月28日为装修免租期，乙方无需支付租金。合同第三条约定，自租金起算日2019年7月29日开始计算，每满12个月为一个租赁年度，首年度租金162万元（租金为不含税，税金原告自行支付），每3年递增10%，即2019年7月29日至2020年7月28日年度租金162万元、2020年7月29日至2023年7月28日每年度租金1782000元、2023年7月29日至2026年6月28日每年度租金196万元，租金采用先支付后使用原则，按半年预付，每六个月为一个半年，第一个半年度的房屋租金由乙方在本合同签订后3个工作日内一次性向甲方支付，逾期不交，本合同自然终止，乙方承担违约责任；自第二个半年度开始，以后每半年度房屋租金由乙方在房屋租金支付日前30日向甲方支付，即乙方应在每年6月26日、12月26日前向甲方预付下一半年度租金，甲方在收到乙方租金后十五日内向乙方开具合规发票。合同第七条第一款双方约定，本合同签订的前提是乙方或乙方在后续成立的酒店管理公司在租赁期间加盟甲方，双方同时签订加盟协议。本合同与加盟协议互为依存，一个协议／合同到期终止或者任何原因造成提前终止的，乙方承担违约责任，乙方承诺向甲方支付解约当年度租金作为补偿，乙方投资的装饰装修、设施设备、物品等均归甲方无偿所有，乙方不得拆除或带走。合同第十条违约责任第一款约定经甲乙双方协商一致可以变更或解除本合同。除本合同规定的情形外，单方终止本合同的需承担守约方所有损失，并向守约方支付解约当年度租金作为补偿；第四款约定乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，按照首期半年度租金的万分之五支付迟延交付的违约金，逾期超过30日天的，甲方有权解除本合同而不承担违约责任，乙方除支付违约金外，还应按照首年租金总额向乙方进行赔偿。本合同自乙方逾期支付租金届满30日起（日期可累加计算），甲方享有合同解除权，自甲方发出合同解除通知，乙方收到该通知之日起本合同解除，乙方应在合同解除之日起五日内撤出承租区域，乙方投资的装饰装修、设施设备、物品等均归甲方无偿所有，乙方不得拆除或带走。合同第十一条约定丙方、丁方自愿为乙方履行本合同的所有行为承担无限连带保证责任。第十二条文书送达地址约定，本协议中注明的甲乙双方的通信地址和联系人如有变更，需立即以书面形式通知对方。甲乙双方一致约定，文书的送达均以向对方在本合同中注明通信地址和联系人发出特快专递或以电子邮件形式发送至本合同约定邮箱时起视为对方已经收到，如因通信地址、联系人或电子邮箱变更而导致不能按时收取的视同送达，不能接受信函、电子邮件的后果由接收方自行承担。在合同首部甲方处记载联系地址为山东省济南市，联系人为秦志强，联系电话为186××××7377。 被告主张其于2020年9月4日向原告邮寄了通知一份，并由山东省日照市德信公证处对邮寄过程进行公证，该公证处出具（2020）鲁日照德信证民字第2750号公证书一份，公证书记载公证员刘某与公证员助理陈志彦及日照海战展览有限公司的委托代理人李莉于2020年9月4日来到中国邮政集团公司日照市艳阳路邮电支局，在公证员的面前，李莉填写了《邮件交寄单》，收件人为孙雷，手机号码为136××××0272，单位名称为山东银座佳驿酒店有限公司，详细地址为山东省济南市历下区泺源大街66号银座三期12楼，并将《通知》原件装入邮政信封办理邮寄手续。被告提交通知复印件一份，内容记载：“山东银座佳驿酒店有限公司：由于疫情原因，我司无法继续租赁贵公司位于日照市侧的山东银座佳驿酒店有限公司日照黄海一路店，已向日照市东港区人民法院起诉请求解除双方签订的日照市黄海一路资产租赁合同……”等内容。原告主张经落实，孙雷系原告公司发展部职工，但其未收到被告邮寄的函件。 本案诉讼中，原告于2020年10月22日向本院申请对被告名下的银行存款243万元通过网络查控予以冻结，同日本院作出（2020）鲁1102民初8930号之一民事裁定书，裁定将日照海战公司、日照奇趣公司、孙纪伟名下银行账户内存款共计243万元通过网络查控予以冻结。原告支出保全费5000元、诉讼责任保险费3159元。后原告于2020年11月25日向本院申请对被告孙纪伟名下的房产予以查封，保全标的额为240万元，同日本院作出（2020）鲁1102民初8930号之二民事裁定书，裁定将被告孙纪伟所有的位于日照市君泰帝王豪庭001幢05单元602号（产权证号为20××20）的房产予以查封。原告支出保全费5000元，诉讼责任保险费3120元。 另查明，日照海战公司曾于2020年9月21日向本院起诉银座佳驿公司，要求解除双方签订的日照市黄海一路资产租赁合同及佳宜酒店加盟协议，并要求银座佳驿公司赔偿装修损失、营业损失、酒店设备设施损失约100万，案号为（2020）鲁1102民初8025号，该案于2020年11月6日第一次开庭进行审理，银座佳驿公司当庭表示同意解除双方签订的资产租赁合同及佳宜酒店加盟协议，日照海战公司在该次庭审中主张已于2019年5月向银座佳驿公司缴纳了2019年7月29日至2020年1月29日的租金，剩余租金未缴纳。 本案于2020年12月18日第一次庭审中，原被告双方对于解除资产租赁合同的范围双方存有争议，原告银座佳驿公司要求解除双方资产租赁合同约定的全部面积11818.96平方米租赁合同。被告只同意部分解除租赁合同，即解除其租赁使用的酒店部分的租赁合同，被告主张另外的租赁部分因由案外人日照市天艺汽修厂经营汽修厂和李自凯经营洗浴中心，对汽修厂和洗浴中心部分的租赁部分其无权约束，仍由原告与两案外人继续履行，与被告无关。本案第二次庭审时，本院询问双方能否对解除合同的时间协商一致，双方未能达成一致，原告要求判决生效之日，被告主张2020年9月4日送达解除通知之日。 本案诉讼中，原告明确其诉讼请求为： 1.判令三被告共同向原告支付自2020年1月29日至2020年7月28日期间的租金81万元；自2020年7月29日起至房屋腾退交接完毕期间的租金（按4883元/日计算，其中截止到2020年12月18日第一次庭审日租金为693386元）；原告主张依据双方签订的租赁合同第三条之约定，原告仅收到被告首期半年（2019年7月29日至2020年1月28日）租金81万元，之后的租金未收取，故依据合同被告应继续支付租金。 2.判令三被告共同支付原告延期付款违约金，以81万元为基数自2019年12月26日起按照日万分之五计算至三被告付清全部租金之日止；原告主张该项诉讼请求依据为租赁合同第十条违约责任第四款之约定（其中截止到2020年12月18日庭审之日约为357天违约金为144585元，之后的违约金继续计算）。 3.判令三被告按照首年度租金标准赔偿原告损失162万元；依据为租赁合同第十条第四款此损失为首年度租金的总额。 4.判令解除原告与被告日照海战公司之间的《日照市黄海一路资产租赁合同》； 5.判令被告日照海战公司自合同解除之日起五日内腾退房屋； 6.本案诉讼费、保全费1万元、诉讼责任保险费6279元由三被告承担。 被告主张原告为国有企业，其应享受疫情期间的租金减免优惠，被告因疫情提出解除合同属于不可抗力的法定解除，不需要承担违约责任，违约金过高，需要调整，不同意支付保全费、诉讼责任保险费。被告提供的原告企业信用信息公示报告及原告提供的原告公司的营业执照复印件，均记载原告公司类型为有限责任公司（国有控股）。另外，原告主张案涉租赁房屋由被告控制，被告认可现由其看管，但其不再经营。 本院认为，原、被告签订的日照市黄海一路资产租赁合同系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，双方之间的租赁合同关系成立且合法有效，双方应当按照约定履行自己的义务，不得擅自解除合同。但在房屋租赁合同中，一方因为经济形势的变化、履约能力等原因，导致不能履行长期合同，需要提前解约，法院应当遵循公平和诚信信用原则对租赁关系进行处理，使当事人从难以继续履行合同中脱身，便于充分发挥物的价值，减少财产浪费，有效利用资源。具体到本案中，因为疫情和被告日照海战公司自身经营等原因，日照海战公司已经无力继续经营活动，难以继续履行房屋租赁合同，日照海战公司起诉银座佳驿公司要求解除合同，银座佳驿亦起诉要求解除合同，双方均起诉要求解除合同。 《中华人民共和国合同法》第九十三条规定：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”日照海战公司以疫情为由在另案（2020）鲁1102民初8025号于2020年9月21日起诉要求解除与银座佳驿公司签订的资产租赁合同，本案银座佳驿公司于2020年10月20日亦起诉要求解除与日照海战公司签订的资产租赁合同，从日照海战公司与银座佳驿公司互相起诉来看，双方均要求解除合同，对于解除合同的请求，本院予以准许。但是双方对解除合同的范围不一致，因原被告双方签订的合同为一整体，双方对酒店及洗浴等共计建筑面积11818.96的房屋进行整体出租，故对被告主张仅对承租酒店部分解除合同的请求本院不予支持，对原告银座佳驿公司要求解除与被告日照海战公司（乙方）签订的日照市黄海一路资产租赁合同整体合同的请求本院予以支持。 对于被告主张的因疫情系不可抗力其享有法定解除合同的权利的抗辩事由，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的”之规定，本案租赁合同约定的履行期限自2019年4月29日至2026年6月28日长达七年之久，2020年上半年因疫情对被告酒店的经营造成影响，诉讼中原告明确表示给予被告减免一个半月房租的优惠，随着疫情的有效控制，日照当地早已恢复正常的生产经常，被告一直迟延未支付租金，并主张于2020年9月4日发出解除合同的通知，被告未提供该通知日其受到疫情不能正常营业的证据，此时双方租赁合同约定的履行期限还有五年多，如果被告积极正常经营，其租赁合同之目的仍能实现，故被告的主张不属“因不可抗力致使不能实现合同目的”之法定解除情形。 对于双方解除合同的时间点双方存有争议，被告主张以其2020年9月4日通过公正处向原告发出通知的日期为解除合同日，原告主张判决生效之日，本院认为，因被告发出的通知以邮寄的方式寄出，而收件人并非双方资产租赁合同约定的联系人，且被告也未进一步举证该收件人是否有权代表原告签收文件，原告亦否认该收件人收到相关寄件，因被告主张的解除合同情形不符合法定解除合同的情形，故被告主张的该日期为合同解除日本院不予采信。根据原被告签订的资产租赁合同第十条第一款：“经甲乙双方协商一致可以变更或解除本合同”、第四款“乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，按照首期半年度租金的万分之五支付迟延交付的违约金，逾期超过30日天的，甲方有权解除本合同而不承担违约责任，乙方除支付违约金外，还应按照首年租金总额向乙方进行赔偿。本合同自乙方逾期支付租金届满30日起（日期可累加计算），甲方享有合同解除权，自甲方发出合同解除通知，乙方收到该通知之日起本合同解除”之约定，原告有权在被告逾期支付租金超过30日的情形下单方解除合同，原被告均认可被告日照海战公司已缴纳2019年7月29日至2020年1月28日的首期租金81万元，根据资产租赁合同第三条之约定，被告日照海战公司应于每年6月26日、12月26日前向原告预付下一半年度租金，也就是日照海战公司应于2019年12月26日前支付2020年1月29日至2020年7月28日的租金81万元，然被告至今未向原告缴纳2020年1月29日之后的租金，故被告存在违约行为，原告有权依据合同单方解除合同，然原告未提供证据证明其已向被告发出解除合同的通知，因银座佳驿公司在（2020）鲁1102民初8025号案件2020年11月6日的庭审时对日照海战公司主张的解除合同当庭表示同意，故本院认为双方解除合同的时间点以2020年11月6日更为适宜。 关于租金问题，合同解除前，原告应按合同约定及时支付租金，根据合同第三条第1款之约定，自2020年1月29日至2020年7月28日的租金为81万元，2020年7月29日至2020年11月6日共101天的租金为493101元（1782000元÷365天×101天），以上租金合计为1303101元。因被告承租期间受到疫情影响，参照山东省人民政府办公厅鲁政办字【2020】77号文件、日照市人民政府办公室日政办发【2020】3号文件关于新型冠状病毒疫情期间有关减免租金政策，同时考虑因原告银座佳驿公司为国有控股公司，但是其亦从案外人日照汇泉饭店有限公司转租而来，其非案涉房产的实际产权人的情况，且被告未提供证据证明日照汇泉饭店有限公司为国有企业，综合考虑以上实际情况，本院酌定原告公司减免被告前三个月的租金共计405000元，即被告应支付原告2020年1月29日至2020年11月6日的租金为898101元（即1303101元-405000元=898101元）。 对于原告主张的要求被告支付逾期付款违约金及损失162万元的诉讼请求，虽然根据双方签订的租赁合同第十条第四款约定“乙方逾期向甲方支付租金的，每逾期一日，按照首期半年度租金的万分之五支付迟延交付的违约金”、第十条第一款：“经甲乙双方协商一致可以变更或解除本合同。除本合同规定的情形外，单方终止本合同的需承担守约方所有损失，并向守约方支付解约当年度租金作为补偿”之约定，原告有权要求被告支付逾期付款违约金及赔偿损失，但是因疫情发生，被告的酒店经营受到严重影响，本院认为，原告作为转租方应考虑全国疫情防控的实际情况，对被告逾期支付租金的违约行为给予理解，对于逾期付款给原告造成的损失应基于于公平原则由双方共同分担，原告主张的以上两项损失，均是由于被告逾期付款的行为而产生，双方合同对违约金及损失的约定过高，被告要求调整，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过程程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的过分高于造成的损失”之规定，因原告未举证证明其损失情况，从原告订立合同用来收取租金的目的来看，原告的损失应为其无法收取租金的利息损失，故本院认为该违约金及损失调整为如下分段计算，即2020年1月29日至2020年7月28日的违约金应以扣除减免三个月租金后的租金以405000元为基数，自扣除减免三个月租金日期即2020年3月26日起至实际给付之日止按照日万分之五计算，2020年7月29日至2020年11月6日的违约金应以493101元为基数，自2020年6月26日起至实际给付之日止按照日万分之五计算更为适宜。对于原告另行主张的其他损失，本院不予支持。 合同解除后，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”之规定，因被告一直实际管理案涉租赁资产，双方对交接的事宜一直未达成一致，考虑到被告提前解除合同，需要给予原告寻找下一租户及被告腾空房屋的合理时间，故对合同解除后被告继续占用原告房屋给原告造成的租金损失本院酌定占用房屋期间的损失期间为6个月，即自2020年11月7日至2021年5月6月的租金损失约为891000元（1782000÷12个月×6个月），结合日照海战公司与银座佳驿公司互相起诉来看，双方均要求解除合同，但是双方均未积极对案涉资产的交接及后续运营积极的磋商，故双方对租金损失的产生均存有过错，本院酌定对租金损失由日照海战公司与银座佳驿公司各承担50%，即被告日照海战公司应当给付原告租金损失445500元（891000元×50%）。 对于原告主张的保全费、诉讼责任保险费，因原告采取两次保全措施，扩大了费用的支出，故原告第一次保全支出的保全费5000元，由被告负担，对于原告第二次保全支持的保全费5000元由原告自行负担。对于原告主张的两次诉讼责任保险费，双方合同未有约定，且被告不同意支持，故原告主张的该项费用因无法律及合同依据，本院不予支持。 根据资产租赁合同第十一条之约定，因被告日照奇趣公司、被告孙纪伟对被告日照海战公司与原告签订的资产租赁合同承担连带保证责任，故两被告应对被告日照海战公司的给付租金、违约金等损失承担共同连带付款义务，两被告承担保证责任后，有权向被告日照海战公司追偿。 综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百一十二条、第二百二十四条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条之规定，判决如下： 一、原告山东银座佳驿酒店有限公司与被告日照海战展览馆有限公司、日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、孙纪伟于2019年4月28日签订的房屋租赁合同自2020年11月6日依法解除； 二、被告日照海战展览馆有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告山东银座佳驿酒店有限公司2020年1月29日至2020年11月6日的租金898101元； 三、被告日照海战展览馆有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告山东银座佳驿酒店有限公司逾期支付租金的违约金损失（以405000元为基数，自2020年3月26日起至被告实际给付之日止，按照合同约定的日万分之五计算；以493101元为基数，自2020年6月26日起至被告实际给付之日止，按照合同约定的日万分之五计算）； 四、被告日照海战展览馆有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告山东银座佳驿酒店有限公司自合同解除次日至被告腾退房屋期间的合理租金损失445500元； 五、被告日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、孙纪伟对于本判决第二、三、四项被告日照海战展览馆有限公司应给付原告的以上款项承担连带清偿义务；被告日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、孙纪伟承担保证义务后，有权向被告日照海战展览馆有限公司追偿； 六、被告日照海战展览馆有限公司于2021年5月6日前将涉案租赁的房屋交付原告山东银座佳驿酒店有限公司； 七、驳回原告山东银座佳驿酒店有限公司本案其他诉讼请求。 如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费32994元，由原告山东银座佳驿酒店有限公司负担16102元，由被告日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、日照海战展览馆有限公司、孙纪伟负担16892元；保全费10000元，由原告负担5000元，被告日照海战展览馆有限公司、日照市奇趣海洋世界旅游发展有限公司、孙纪伟负担5000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省日照市中级人民法院。 审 判 长  王长杰 人民陪审员  张守玉 人民陪审员  张守华 二〇二一年四月十九日 书 记 员  孙 程