上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6163号原告：鄂江**，女，1978年5月17日出生，汉族，住山东省青岛市。被告：陈其伟，男，1962年11月5日出生，汉族，住北京市。被告：曲文洁，女，1963年4月29日出生，汉族，住北京市。原告鄂江**与被告陈其伟、曲文洁房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序。本案于2021年3月30日以在线方式公开开庭进行了审理，原告鄂江**与被告陈其伟、曲文洁均参加庭审。本案现已审理终结。原告鄂江**向本院提出诉讼请求：1.退还押金人民币7,500元及相应利息(以7,500元为基数，以全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率为标准，自2020年11月20日计算至实际退还之日止)；2.支付违约金7,500元；3.赔偿因提前搬家所致损失5,320元。事实与理由：2020年5月16日，双方签订房屋租赁合同，约定租期2020年6月20日至2022年12月19日，月租金7,500元，押金7,500元，两月一付，先付后用。2020年8月31日，陈其伟、曲文洁临时要求鄂江**搬家。鄂江**遂于2020年11月19日告知其将于次日搬家，但陈其伟、曲文洁未配合交接房屋，亦未退还押金，鄂江**因提前搬家遭受一定损失，故作如上诉讼请求。被告陈其伟、曲文洁辩称，不同意原告全部诉讼请求。1.被告无需退还押金和所谓利息。原告仅于2020年8月20日支付租金5,088.70元、10月20日支付租金7,500元，仍欠付房租合计9,868.30元。故押金7,500元已抵扣原告仍欠付的部分房租，被告无需退还。2.被告没有违约事由，无需支付违约金，也无需赔偿所谓提前搬家的损失。原告入住后在没有照片和维修费收据予以佐证的情况下多次对涉案房屋擅自进行维修，被告对上述擅自维修行为始终不予认可。因原告擅自维修以及欠付租金的违约行为，被告于2020年8月通知原告搬离，并给予超过一个月的搬家时间。3.原告主张因提前搬家所遭受的损失5,320元没有合同和事实依据。4.暂不在本案中对原告提出反诉。原告鄂江**为证明其主张，提供租赁合同、与中介微信聊天记录、委托书、与陈其伟微信聊天记录及移机费、清扫费、搬家费等支付凭证及收据。被告陈其伟、曲文洁对租赁合同真实性仅部分确认，认为与被告提交的租赁合同具有两处手写内容不一致之处，应以其提交的版本为准；对与中介微信聊天记录、委托书、与陈其伟微信聊天记录的真实性予以确认，但认为微信聊天记录内容不全面；对移机费、清扫费、搬家费等支付凭证及收据，则认为与其无关，真实性无法确认。被告陈其伟、曲文洁为证明其主张，提供租赁合同、微信聊天记录、照片、房产证。原告鄂江**对租赁合同真实性仅部分确认，认为两处手写内容未经其同意，系中介擅自添加，故对该手写内容真实性不予认可，应以原告提交的版本为准。对其他证据真实性均无异议。本院对双方无争议的证据真实性予以确认，对有争议的证据，认证意见如下：1.被告提交的租赁合同比原告提交的租赁合同多两处手写内容，分别为合同第一条上方所载的“补充条款：如乙方逾期未缴纳房租，每日将收取房屋的百分之0.05的滞纳金，如超过30日不缴纳房租，甲方有权收回房屋”以及合同第二页补充条款中所载的“如沙发、壁纸有损坏，由乙方负责维修更换”。经比照原告当庭出示的租赁合同原件，结合双方当庭确认上述两处内容系中介手写、原告收悉后未向被告或中介直接提出异议等情况，本院确认被告提交租赁合同的真实性。2.原告提交的移机费、清扫费、搬家费等支付凭证及收据，未载明房号、发生时间、发生事由等具体信息，难以确定其与涉案房屋或本案所涉争议有关，本院对其与本案的关联性不予确认。本院经审理认定事实如下：涉案房屋坐落于上海市青浦区老沪青平公路XXX号久事西郊花园XXX号D座，登记权利人为陈其伟，建筑面积163.21平方米，类型为公寓，用途为居住。2020年5月16日，陈其伟出具委托书，载明涉案房屋出租事宜委托案外人张某某代办。同日，出租方(甲方)陈其伟(张某某代)与承租方(乙方)鄂江**签订租赁合同。合同第三条约定，涉案房屋租赁期为2020年6月20日至2022年12月19日。第四条约定，涉案房屋月租金7,500元，以转账方式支付，首期付两月，另付7,500元押金以后按每两个月结算一次，提前一天支付下次房租，押金不变。第五条约定，租赁期满后，乙方迁空、清点、交换房屋及设施，并付清所应付费用，甲方经确认后应立即将押金无息退还给乙方，乙方应把已缴纳过的单据复印件交于甲方。第六条约定，房屋及附属设施如非乙方的过失或错误使用而受到损坏时，甲方有修缮的责任并承担相关的费用。第七条约定，未经甲方同意，乙方不能改变所租赁房屋的结构、装修，并爱护使用租赁房屋，如因乙方的过失或过错使房屋及设施受到损坏，乙方应负责赔偿。第九条约定，双方如有特殊情况，需提前终止本合同，必须提前一个月通知对方和中介方，等对方同意后方可办理退房手续，如无故违约则向对方支付违约金7,500元。合同补充条款约定，甲方收到乙方通知后五日内修缮，如未履行，则乙方可以自行更换并相应扣减租金；如不是人为损坏，甲方五日之内联系维修，如一个月之内不维修，乙方扣除一个月租金。合同第二页上方手写补充条款约定，家具或家电出现问题先联系再进行维修或更换，更换的家具家电除了主卧的床以外的都要留下，退房时保持房屋清洁。合同第一页上方手写附注，陈其伟委托曲文洁代收房租及押金。合同还约定了其他事宜。鄂江**经陈其伟同意，提前入住涉案房屋。2020年6月6日，鄂江**通过微信向曲文洁发送修理更换事项清单，包括“次卧卫生间淋雨蓬坏了，待更换；一楼洗手盆下水管漏水，物业更换后支付66元……书房阳台门锁坏了，我买的，100元；信箱烂了，我买的，40元……主卧雨蓬绳子坏了，我已更换，300元；餐椅5个均脏污破损，我买了椅套，300元……”等20余项。曲文洁当日回复：“您好，作为业主，我们不能也没有同意任何未经我们授权同意的对房屋的清洁、保养、维护、维修或装修，您再有任何问题请直接联系我爱人，多谢。”鄂江**回复：“收到。”2020年7月3日，陈其伟将维修工人微信推送给鄂江**，表示：“我已经联系好师傅，他将在你方便的时候去检查几个可能需要维修的地方。下面是蒋师傅的微信，你可以和他约时间上门检修。”鄂江**回复：“我为什么要同意陌生人随便加我微信……你也太搞笑了吧。”2020年8月19日，鄂江**支付房租5,088.70元，并于同日通过微信告知陈其伟：“本期房租扣除以下费用：1.通知超过5日，能够自行维修的，垫付相关费用2,368.38元，明细如下……信箱……纱网纱门……把手2个……脸盆翻板下水……欧普浴霸……卷纸盒3个……厨房提篮下水……晾衣架……灯泡……淋雨花洒2个……门吸……合计2,333.38元、拆装空调保洁35元。2.通知超过1个月，无法自行维修的楼梯灯、煤气灶、7个纱窗，扣1个月房租7,500元。3.扣除水、煤气垫付43.55元……”当日，陈其伟回复：“上面一共提到三大项，其中，第一大项……绝大部分项目均在是告知我们且征得业主同意之前擅自维护的。第二大项提到的项目，业主也在合同规定的时间联系了维修工人，并把维修工人电话、微信发给你，且工人还主动通过微信联系你，你都没有做必要的相应回复，故由此导致的后果应该由你负责。第三大项……5月16日房子的钥匙就已经给你，从那天开始，相关的水、气、电等费用，自然就应该你来支付。”2020年8月31日，陈其伟通过微信告知鄂江**，表示：“从你2020年5月17日搬进所租房子的那天开始，就不断擅自修理更换房屋相关设施，对业主安排上门检查维修工人的联系故意不予回复，并且不按时交纳全部的租房费用，严重违背合同……为此，解除该租房合同，请在2020年10月5日之前，搬离所租房子，付清所有租房费用、欠款及滞纳金，并恢复住房为原样。”当日，鄂江**回复：“提前解除合同可以，赔偿我相关费用……”，后于次月12日表示：“关于你提出的提前解除合同，根据本人日程安排，预计12月可以协商具体搬家时间……目前初步计算索赔金额5万元。”2020年10月20日，陈其伟联系鄂江**询问仅支付一个月房租理由，并要求补交。同年11月19日，鄂江**通过微信告知陈其伟其将于次日搬家，并要求双方于次日上午8-11点交接房屋。陈其伟当日告知鄂江**：“请将合同里面涉及的相关家电及设施恢复原样，并拍照片或视频，以便交接。”陈其伟于同月21日再次要求鄂江**将相关照片或视频拍好后发送，未果。陈其伟于同月23日告知鄂江**，如不再继续租房子须将涉案房屋钥匙交还物业处等。另查明，鄂江**签订租赁合同后支付押金7,500元和2020年6月20日至8月19日租金15,000元，后于2020年8月19日支付租金5,088.70元，于2020年10月20日支付租金7,500元。又查明，陈其伟与曲文洁系夫妻，鄂江**于2020年11月20日搬离涉案房屋。以上查明的事实，有双方当庭陈述，原告提供的微信聊天记录、委托书，被告提供的租赁合同、微信聊天记录、照片、上海市房地产权证等证据予以证明，经庭审质证属实，本院予以确认。本院认为，本案主要争议焦点在于违约方系承租方还是出租方。鄂江**主张陈其伟、曲文洁未届租赁期便提前解除涉案房屋租赁合同，是违约方。陈其伟、曲文洁则认为鄂江**擅自维修涉案房屋且欠付租金，是违约方。本院对此分析评判如下：依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，鄂江**与陈其伟(张某某代)于2020年5月16日就涉案房屋签订的租赁合同，系鄂江**与陈其伟真实意思表示，未违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方均应恪守履行。曲文洁作为陈其伟妻子，经各方同意后代陈其伟收取租金，但其本人未在租赁合同中签字，亦非涉案房屋登记权利人，故本院确认本案所涉租赁合同相对人为鄂江**与陈其伟，曲文洁并非合同相对人。第一，关于鄂江**是否存在擅自维修涉案房屋的违约行为。依照租赁合同第七条、补充条款以及第二页上方手写补充条款的表述，双方在租赁合同中已就涉案房屋维修、维护事宜作出明确约定，即鄂江**不能改变房屋结构、装修，如需修缮亦需提前通知陈其伟，在通知5日后陈其伟仍未履行时，方可自行更换。然，鄂江**于2020年6月6日通过微信向曲文洁发送修理更换事项清单，包含门锁、信箱、椅套等自行更换事项及金额，曲文洁当日便回复其夫妇作为业主不能也没有同意任何未经授权同意的对房屋的清洁、保养、维护、维修或装修，并提示有任何问题直接联系陈其伟。鄂江**于同年8月19日支付房租时再次联系陈其伟，表示房租中已扣除通知超过5日后自行维修所垫付费用2,368.38元(信箱、纱网纱门、把手、脸盆翻板下水、欧普浴霸、卷纸盒、厨房提篮下水、晾衣架、灯泡、淋雨花洒、门吸等)以及通知超过1个月仍未维修(楼梯灯、煤气灶、7个纱窗)，故在房租中抵扣违约金7,500元。当日，陈其伟便回复上述项目大多系未经提前告知便进行的擅自维护。就楼梯灯、煤气灶、7个纱窗，其已及时联系维修工人并提供联系方式以便上门查看，系鄂江**未联系维修导致超1个月未维修，而非陈其伟拒不维修。本案中，鄂江**未能提供证据证明其已就上述自行维修项目履行提前5日的告知义务以及相应维修费用凭据，在案证据亦表明陈其伟已及时联系并提供了维修工人联系方式至鄂江**，楼梯灯、煤气灶、7个纱窗等超过1个月仍未维修的缘故在于鄂江**未联系维修工人协调上门检修时间。故本院确认，鄂江**对门锁、信箱、纱网纱门、把手、脸盆、浴霸、晾衣架、灯泡、淋雨花洒、门吸等的自行维修，属于未提前告知的擅自维修，由此发生的费用应由鄂江**自行负担。超1个月未维修的楼梯灯、煤气灶、7个纱窗，亦因鄂江**自身未联系维修工人导致，并非陈其伟存在拒不维修的违约行为。第二，关于鄂江**是否存在欠付房租的违约行为。租赁合同第四条明确约定，涉案房屋月租金7,500元，以转账方式支付，每两个月结算一次，提前一天支付下次房租等。根据合同约定，鄂江**除在签约后支付首期租金和押金外，还需分别于2020年8月19日、10月19日，以两个月为一期，支付租金15,000元。然，根据在案证据，鄂江**仅于2020年8月19日支付5,088.70元，于2020年10月20日支付7,500元，本院确认其存在欠付租金的违约行为。鄂江**虽称其8月19日支付的金额系在扣除垫付的维修费用和陈其伟应支付的违约金后计算得出，其10月20日仅支付一个月房租系因其11月20日便搬离。但如前所述，鄂江**未经提前告知便擅自维修以及超1个月未维修的项目亦因鄂江**自身原因导致，并非陈其伟存在拒不维修的违约行为，鄂江**主张抵扣后的租金金额亦未得到陈其伟的确认。在案证据亦显示鄂江**迟于2020年11月19日方通过微信明确告知陈其伟其将于次日搬离，而非经双方提前协商一致明确费用仅付至2020年11月19日。故对鄂江**的上述意见，本院不予采信。第三，关于陈其伟是否存在未届租赁期便提前解除租赁合同的违约行为。《中华人民共和国合同法》规定，当事人一方延迟履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行的，另一方可以解除合同，合同自解除通知到达对方时解除。本案中，陈其伟按约将涉案房屋交付鄂江**使用，鄂江**作为承租人的主要义务便是合理使用房屋并按期支付房租。但如前所述，鄂江**确有未经同意擅自维修和未按约支付租金的违约行为，陈其伟于2020年8月19日便对鄂江**仅支付5,088.70元租金的行为明确表示不予认可、不同意抵扣，鄂江**截至该月底仍未补交剩余租金。虽然双方签订的租赁合同约定租赁期为2020年6月20日至2022年12月19日，以及提前终止本合同必须提前一个月通知对方。但根据上述法律规定，在法定的特定情形下，当事人仍拥有法定的合同解除权。陈其伟已于2020年8月31日通过微信告知鄂江**，明确要求解除涉案房屋租赁合同、鄂江**搬离涉案房屋。故本院确认，陈其伟已于2020年8月31日行使法定的合同解除权，鄂江**当日确已接收到上述解除通知，涉案房屋租赁合同实际已于2020年8月31日解除。相应地，鄂江**提出陈其伟因未届租赁期便解除租赁合同而具有违约行为的主张，无法律和事实依据，本院不予采信。合同解除后，鄂江**仍占有使用涉案房屋，参照双方约定的租金向陈其伟支付相应的房屋占有使用费并无不当，本院予以确认。需要指出的是，鄂江**在本案所涉房屋租赁合同法律关系中，作为承租人，理应按约合理使用涉案房屋及其附属设施，避免受到人为损害。即便遇到非人为损坏的情况，亦应按照合同约定提前告知出租人，而非未经提前告知便自行维修并擅自抵扣房租拒不补交。故对鄂江**的上述擅自维修、欠付租金的违约行为，本院于法于理都须作出否定性评价。另对于鄂江**主张的信箱、纱网纱门、门吸、脸盆、绳子、椅套甚至卷纸盒等项目，按照房屋租赁市场规则，亦非影响房屋正常使用的项目内容，即便确有非人为损坏，正常情况下亦应由承租人自行修理或更换。综上所述，鄂江**存在擅自维修和欠付房租的违约行为，在未付清应付费用前，陈其伟有权依照合同第五条的约定，暂不予退还押金，故对鄂江**要求返还押金和相应利息的诉讼请求，本院不予支持。陈其伟并无鄂江**主张的未届租赁期便提前解除租赁合同的违约行为，故对鄂江**要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。在违约方系鄂江**而非陈其伟的情况下，鄂江**以提前搬家为由要求赔偿损失5,320元，亦无事实和法律依据，本院不予支持。关于鄂江**欠付费用和双方结算金额，经本院释明后，陈其伟仍当庭表示暂不提起反诉，故不在本案审理范围，陈其伟可另案主张权利。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年通过的《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第三项、第九十六条第一款、第二百一十二条以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告鄂江**的全部诉讼请求。案件受理费308元，减半收取计154元，由原告鄂江**负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  郑 重法官助理  黎偲原书 记 员  黎偲原附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；……第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。