四川省乐山市市中区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川1102民初2390号 原告（案外人）：乐山市天朗电器贸易有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：周庆，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：魏志刚，四川联一律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李玉红，四川联一律师事务所律师。 被告（申请执行人）：乐山三江农村商业银行股份有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：李思亚，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李翔，四川上同律师事务所律师。 委托诉讼代理人：彭凌，四川上同律师事务所律师。 第三人（被执行人）：王华巧，男，1967年8月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：林春琴，女，1967年8月17日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：王威，男，1990年7月19日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 第三人（被执行人）：乐山光明眼镜连锁有限公司。住所地：四川省乐山市市中区。 法定代表人：王华巧，该公司执行董事。 原告乐山市天朗电器贸易有限公司（以下简称天朗电器公司）与被告乐山三江农村商业银行股份有限公司（以下简称三江农商行），第三人王华巧、林春琴、王威、乐山光明眼镜连锁有限公司（以下简称光明眼镜公司）案外人执行异议之诉一案。本院于2021年2月18日立案受理，适用普通程序于2021年4月8日公开开庭进行了审理。原告天朗电器公司的委托诉讼代理人魏志刚、李玉红，被告三江农商行的委托诉讼代理人李翔、彭凌到庭参加诉讼，第三人王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。 原告天朗电器公司向本院提出诉讼请求：1、撤销（2021）川1102执异11号《执行裁定书》；2、中止（2020）川1102执863号之二《执行裁定书》裁定的拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权XXXXX）程序；3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：1、原告（案外人）与第三人（被执行人王华巧）签订的《房屋租赁合同》是真实意思表示，合同合法有效。王华巧将其本人拥有所有权的引起本案的执行案案涉房屋出租给原告用于开设商场，并签订《房屋租赁合同》，该合同的成立是双方当事人真实意思表示，双方主体适格，且签订时并未见到效力瑕疵，因此该《房屋租赁合同》应属合法有效。2、原告对该房屋抵押并不知情，是善意取得人。合同签订时，第三人（出租人王华巧）并未告知原告承租房屋已经抵押给被告三江农商行的事实，原告对合同签订时房屋已经抵押的事实完全不知情，且该抵押并非公开或能为公众所知悉的事项，原告属于善意相对人。3、抵押权人（被告）存在过错。租赁合同签订后，原告从进场全面装修到开门营业，时间长达三个月之久，并且原告所开设商场作为乐山市最大规模的家电商城之一，公开性强，信息传播广泛，是广为公众所知悉的。被告作为该房屋的抵押权人，应当知道出租人王华巧己将抵押房屋出租给原告用于开设商场，但从未就抵押房屋和租赁关系告知过原告租赁不当或提出任何异议，应当视为被告已经认可或者默认该租赁关系的存续。4、终止租赁关系将造成重大社会问题。如终止租赁关系、解除租赁合同将对原告造成重大损失甚至导致经营难以为继，给乐山市人民群众的生活带来重大影响，且由于该商场员工众多（约有十多二十人），其中不乏就业困难人群，因商场关闭导致的人员解聘，不仅给企业经营带来极大负担，也不符合国家稳岗维护社会稳定要求，势必形成重大社会稳定问题。同时，也不符合国家关于扶持发展方便人民生活商业服务的政策。5、财产拍卖应如实反映现状，且原有的租赁权不应因拍卖而消灭。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第10条规定，法院对房屋进行拍卖前，执行人员应当对拍卖房屋的权属状况、占有使用情况等进行必要的调查，制作拍卖财产现状的调查笔录或者收集其他有关资料。第31条第2款规定：“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭，但该权利继续存在于拍卖财产上，对在先的担保物权或者其他优先受偿权的实现有影响的，人民法院应当依法将其除去后进行拍卖。”原告作为租赁关系中的善意相对人，继续租赁该房屋符合法律法规规定，对担保物权或者其他优先受偿权的实现不构成障碍，因此原告与出租人的租赁关系不因拍卖而消亡。6、原告与第三人王华巧的租赁关系还涉及其他权利人。原告租赁王华巧房屋用于商场经营，因面积原因，原告同时租赁了三套房屋，王华巧的房屋正好位于中间，如果解除与王华巧的租赁关系，原告整个商场将无法经营，不仅损失商场装修、员工解约赔偿等，还将造成原告对其他两套房屋权利人违约提前退租，从而给原告带来不可估量的经济损失，制造更多的租赁纠纷。现在实体经济本就经营困难，如因损失巨大导致原告经营资金风险，会造成原告所经营的商场连锁反应，如导致原告大量关停商场，不仅原告面临破产风险，原告近四百名员工将失去生活来源，乐山人民生活也会受到影响，可能造成重大社会稳定问题。基于以上事实理由，原告向乐山市市中区人民法院执行人员多次反映并提出书面异议，法院于2021年1月19日正式立案受理，并以（2021）川1102执异11号《执行裁定书》驳回了原告的异议申请，为保护原告的合法权益，特根据相关法律法规规定，从社会稳定出发，请求依法认定原告与第三人王华巧于2019年5月5日所签的《房屋租赁合同》继续有效，中止对登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权XXXXX）的拍卖。 被告三江农商行辩称：请求驳回原告的诉讼请求。三江农商行的抵押权设立后，王华巧、林春琴将抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，租期太长影响抵押权的实现。天朗电器公司与王华巧涉嫌恶意串通，减少抵押物的价值。 第三人王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司未应诉答辩。 本院经审理查明：2020年6月1日，三江农商行依据本院已经发生法律效力的（2019）川1102民初1369号民事调解书向本院申请执行，根据该生效法律文书，王华巧、林春琴应于2020年3月27日归还三江农商行借款本金6700000元、利息336642.2元及罚息；王华巧、林春琴应于2020年3月27日前支付三江农商行律师代理费45000元；王威、光明眼镜公司对上述债务承担连带清偿责任；三江农商行对王华巧、林春琴所有的位于四川省乐山市市中区的房产［不动产权证书号：川（2016）乐山市不动产证明第XXXXX号］折价或者拍卖、变卖所得价款在前述调解协议确定的债权范围内优先受偿。案件受理费30575元，由王华巧、林春琴、王威、光明眼镜公司共同负担。在该案执行过程中，本院于2020年6月4日作出（2020）川1102执863号之一执行裁定，裁定查封登记在王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权XXXXX）一套，查封期限为三年。本院于2020年6月8日向乐山市不动产登记中心送达（2020）川1102执863号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年7月8日，本院在案涉房屋处张贴了（2020）川1102执863号《公告》，《公告》载明：本院再次限期王华巧、林春琴在2020年7月21日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年7月21日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。若存在实际居住情况的，在上述期限内向本院提供所有居住人员身份信息及彼此关系情况证明。同年8月3日，本院作出（2020）川1102执863号之二执行裁定，裁定拍卖登记在被执行人王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权XXXXX）一套。同年11月6日，本院作出（2020）川1102执863号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。天朗电器公司遂以其在本院拍卖登记在王华巧、林春琴名下的案涉房屋之前就与王华巧签订合法有效的《房屋租赁合同》为由请求中止拍卖登记在王华巧、林春琴名下位于四川省乐山市市中区房屋（权XXXXX），提出执行异议。本院作出（2020）川1102执异11号执行裁定，裁定驳回了天朗电器公司的异议请求。天朗电器公司遂于2021年2月18日提起案外人执行异议之诉，主张前诉请求。 另查明:1.据《房屋信息摘要》载明：位于四川省乐山市市中区房屋规划用途为商业，结构为钢筋砼，建筑面积为209.4平方米，权利人为林春琴、王华巧，抵押权人为三江农商行，抵押面积为209.4平方米，被担保债权数额为6700000元，约定期限为2016年12月12日至2019年12月11日。川（2016）乐山市不动产证明第XXXXX号《不动产登记证明》载明三江农商行于2016年取得案涉房屋的抵押权。 2.王华巧与林春琴于1990年11月30日登记结婚，二人系夫妻关系。 2019年5月5日，王华巧（甲方）与天朗电器公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定：甲方自愿将位于四川省乐山市市中区房屋出租给乙方使用，使用面积约为210㎡；租期为10年，自2019年7月1日起至2029年6月30日止，装修期为2019年5月25日至2019年6月30日；租金及支付方式为：第1-5年（2019年7月1日至2024年6月30日）每年租金为22.21万元（不含税），从第6年（2024年7月1日）开始，在上年租金基础上递增5%，乙方以现金或银行转账方式支付，本合同生效后，乙方向甲方支付2019年7月1日至2020年6月30日租金共计22.21万元（不含税）。此后乙方在每年的6月15日前支付下年度租金给甲方。装修期间，甲方不收取乙方租金。双方还对其他租赁事宜进行了约定。王华巧在该合同“甲方”处签名捺印，天朗电器公司在“乙方”处盖章，法定代表人周庆在“法定代表人”处签字。2020年3月1日，王华巧（甲方）与天朗电器公司（乙方）签订《房屋租赁补充协议》，约定：现因甲方资金困难，就甲方提议，甲乙双方经友好协商，乙方同意将2021年7月1日至2022年6月30日租金22.21万元（实收20万元）提前支付给甲方，原房屋租赁合同的其他条款不变。2020年3月2日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2020年7月1日至2021年6月30日）。同年3月5日，王华巧向天朗电器公司出具《收条》，载明：今收到乐山市天朗电器贸易有限公司租玉堂街125号租金222100元（2021年7月1日至2022年6月30日）。 审理中，天朗电器公司陈述因为案涉房屋所在的门市是天朗电器公司新店卖场的中间部分，若案涉房屋被拍卖了，天朗电器公司的该卖场就无法正常经营，还要支付卖场另外两部分门市的违约金。天朗电器公司支付王华巧的租金实际为400000元（两年），还有44200元的税金由天朗电器公司负担。 上述事实，有营业执照、身份证明、《房屋租赁合同》、（2020）川1102执863号之一执行裁定书、（2020）川1102执863号之二执行裁定书、（2021）川1102执异11号执行裁定书、不动产权登记证明等证据以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，本案系案外人执行异议之诉，主要审理的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的实体权利。换言之，案外人主张的实体权利必须是依法足以阻止强制执行的实体权利。本案中，天朗电器公司与王华巧签订的租赁协议的性质属于普通租赁合同关系，天朗电器公司的租赁权其本质仍然是债权，承租人基于租赁权对租赁物的占有并不意味着租赁权从债权演变成物权，其权利性质仍然是债权。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定的“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”，主要是保护承租人依据合法有效的租赁合同在租赁期内对租赁物的占有、使用权不因租赁物是否抵押而受影响，不能进一步理解为禁止租赁物在租赁期间进行抵押，否则便是对所有权的过分限制。即便承租人对执行财产享有的租赁权真实、合法、有效，也不得基于该权利对抗法院对执行财产的处置，即不能阻止法院查封、拍卖行为本身。且2019年5月5日签订的《房屋租赁合同》以及2020年3月1日签订的《房屋租赁补充协议》在案涉房屋抵押权设立之后。因此，天朗电器公司不能依据承租权要求排除对案涉房屋强制执行。 综上，天朗电器公司的诉讼请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条、第一百九十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条之规定，判决如下： 驳回原告乐山市天朗电器贸易有限公司的诉讼请求。 本案案件受理费100元，由原告乐山市天朗电器贸易有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于四川省乐山市中级人民法院。 审 判 长  赵浏渊 人民陪审员  赵素蓉 人民陪审员  苏晓红 二〇二一年四月十日 书 记 员  王海铃