湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 裁 定 书（2021）湘0104民初3413号原告：长沙市岳麓区鸣沙苑小区业主委员会，住所地长沙市岳麓区岳华路876号观沙岭派出所旁。负责人：鲍庆全，主任。委托诉讼代理人：李宇光，湖南联合创业律师事务所律师。被告：熊倩，女，1980年2月25日出生，汉族，住长沙市雨花区。委托诉讼代理人：胡蓉蓉，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：袁尚，湖南弘一律师事务所律师。原告长沙市岳麓区鸣沙苑小区业主委员会（以下简称“鸣沙苑业委会”）诉被告熊倩恢复原状纠纷一案，本院于2021年2月19日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李宇光，被告的委托诉讼代理人胡蓉蓉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告鸣沙苑业委会向本院提出诉讼请求：1、判令被告将鸣沙苑小区东门地下车库入口处东面架空层恢复原状，并返还给鸣沙苑小区全体业主；2、本案的全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：经业主反映，原告了解到鸣沙苑小区东门地下车库入口处东面架空层被占用，正在进行餐饮方面的装修施工。原告代表全体业主对此高度重视，进行深入调查。12月7日到湘江新区管委会申请信息公开，长沙市自然资源和规划局岳麓区分局出具了“政府信息公开告知书”。12月15日，长沙市城建档案馆给业委会提供了：“鸣沙苑（焕鑫园）小区规划总平面图”、“商铺平面图”“物业用房图”。在三份图纸上面明确表明现在东门架空层并没有在原开发商商铺报建及验收范围之内。从小区地下车库入口处的人防工程图，以及现场可以看出东门架空层内设有重要的人防通道，不能被占用。《住宅设计规范》(GB50096-2011）规定，架空层指仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。架空层的作用是将住宅与公共设施隔离开来，同时是居民的公共活动空间，还是高层住宅的避难层，所以架空层一定是开放的，不能作为住宅与商业用途。根据《中华人民共和国物权法》第73条的规定以及2021年1月1日即将生效的《中华人民共和国民法典》第274条的规定，可以确定鸣沙苑小区东门架空层为本小区业主共有。但被告在原告向其提出返还请求时，依据其与长沙焕鑫房地产开发有限公司签订的《长沙市商品房买卖合同》而拒不退出，仍继续占有使用。但是被告手中的买卖合同，并没有约定房屋面积、单价、总价等买卖合同所必需的关键性条款，属于空白合同，同时被告也无法证明其履行了付款的义务，故该合同属于空白的无效合同。现由于被告仍然一意孤行，将该架空层出租，租赁户已经处于装修状态，严重损害了原告代表的全体业主的合法权益，给小区带来了极大的安全隐患。故原告为了维护全体业主的合法权益，特诉至贵院，望判如所请。被告熊倩辩称：（一）鸣沙苑业委会在起诉前没有就起诉的事宜召开业主大会并取得业主大会的授权，鸣沙苑业委会无权代表鸣沙苑小区全体业主起诉，其起诉应被驳回。依据《物业管理条例》第十一条、第十五条规定，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定，业主委员会是业主大会的执行机构，业主委员会履行业主大会赋予的职权。本案争诉物业位于小区建筑物的架空层，提起本案诉讼属于应由鸣沙苑小区业主共同决定的重大事项，鸣沙苑业委会在起诉前依法应先就业主大会对起诉的事宜进行表决，经专有部分占建筑总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意并取得授权后，才享有代表小区业主就案涉物业提起诉讼的权利。鸣沙苑业委会在起诉前没有召集业主大会对起诉事项进行表决，没有取得业主大会的授权，鸣沙苑业委会不具备原告主体资格。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条第（一）项的规定、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百零八条第三款的规定，法院应驳回鸣沙苑业委会的起诉。（二）本案争诉物业的所有权原属于该小区开发商长沙焕鑫房地产开发有限公司，该公司有权对争诉物业进行处分，且处分行为合法不是侵权行为。争诉物业位于鸣沙苑小区建筑物的架空层，长沙焕鑫房地产开发有限公司（焕鑫公司）是鸣沙苑小区的开发商，焕鑫公司与全体购房者签订的鸣沙苑小区商品房的买卖合同第二十条第5项约定“商品房所在小区的车库、车位、会所、办公用房、架空层的所有权和使用权归出卖人。”根据商品房买卖合同的约定，鸣沙苑小区的业主一致同意：鸣沙苑小区的架空层的所有权、使用权属于焕鑫公司。《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民法典》没有禁止业主同意建筑物架空层的所有权和使用权归开发商。《商品房买卖合同》的条款内容不属于法定无效的情形，该条款对业主具有法律约束力，鸣沙苑小区的业主不享有争诉物业的所有权和使用权，该物业的所有权和使用权属于焕鑫公司，焕鑫公司有权处置该物业的行为合法有效，没有侵犯小区业主的权利。（三）熊倩已向焕鑫公司支付了相应对价且从2014年起实际占有争诉物业，其合法取得争诉物业已长达八年之久，是既成事实。熊倩夫妻是焕鑫公司的财务人员，因焕鑫公司在其两人任职期间没有为其购买五险一金，焕鑫公司在解散前提出以鸣沙苑小区的部分物业抵偿应付的补偿金，熊倩夫妻与焕鑫公司于2014年3月签署了合同，以总价25万元的价格，从焕鑫公司购买了小区东门地下车库入口处东面架空层，购房款直接从焕鑫公司应付补偿金中抵扣。合同签订后，焕鑫公司按合同的约定向熊倩交付了物业。截止至鸣沙苑业委会提起诉讼，熊倩已实际占有物业超过八年，鸣沙苑小区业主自始至终知晓争诉物业的状态，也从未向熊倩提出异议。（四）熊倩与鸣沙苑业委会之间没有合同关系，熊倩是依据其与焕鑫公司的协议合法取得争诉物业的所有权，鸣沙苑业委会如代表鸣沙苑小区的业主对争诉物业主张权利，其应向焕鑫公司主张权利。熊倩从焕鑫公司处受让案涉物业，其支付了相应对价，占有、使用争诉物业超过八年，熊倩是鸣沙苑小区的业主；鸣沙苑业委会本案起诉要求熊倩返还物业的请求属于物上请求权，鸣沙苑小区其他业主的物上请求权不能优先于熊倩的物权。鸣沙苑业委会如认为熊倩侵犯了鸣沙苑小区业主共有物权，其他业主应另案起诉焕鑫公司，请求法院认定焕鑫公司与其签订的《商品房买卖合同》相关条款无效，确定争诉物业的所有权归全体业主所有，但鸣沙苑小区的商品房从2009年开始销售至2013年年底基本完售，业主与焕鑫公司签订的房屋买卖合同至今最少已有8年之久，其诉讼时效也早已过期。综上，鸣沙苑业委会起诉前没有召开业主大会、未经业主大会授权，无权代表鸣沙苑小区业主起诉，鸣沙苑小区业主也不享有本案争诉物业的所有权和使用权，鸣沙苑业委会的起诉应予以驳回。当事人围绕诉辩意见依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：长沙焕鑫房地产开发有限公司（已于2014年6月24日注销，以下简称“焕鑫公司”）系案涉鸣沙苑小区的开发商。焕鑫公司（甲方）与侯光辉（乙方1）、熊倩（乙方2）签订过一份《协议书》，其中约定：乙方1、乙方2系夫妻关系，因2005至2014年期间，二人在甲方分别负责项目管理、财务，甲方一直未给乙方购买五险一金，甲方现提出以其开发的鸣沙苑小区的剩余物业补偿乙方。甲乙双方经充分协商一致，达成如下协议：一、甲方应付乙方的补偿款共计25万元；二、甲方将其开发的鸣沙苑小区东门地下车库入口处东面架空层137平米及3栋底下的架空层157.66平方米（以下简称“物业”），总价25万元的价格出售给乙方，乙方同意购买该物业，购房款直接从甲方应付乙方的补偿款中抵扣。三、甲方向乙方承诺如下：1、抵偿给乙方的物业是经过规划部门审批的，属于合法合规建筑。2、甲方所提供的物业权属清晰，甲方享有该物业的使用权、所有权、甲方有权予以处置。3、乙方收房后，如该物业的所有权、使用权发生争议的，甲方必须向乙方提供必要的帮助、负责提供相关证明、协助解决争议等。四、本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，协议自甲、乙双方签字盖章之日起生效。经庭审询问，1、案涉鸣沙苑小区东门地下车库入口处东面架空层之前由熊倩用于堆放建筑材料等物资，2020年时做了封闭装修，安装了卷帘门。2、在本案起诉前，鸣沙苑业委会并未就本案起诉事宜召开业主大会取得业主大会的授权。上述事实，有当事人陈述，及经庭审质证的照片、协议书等证据佐证。本案认为，有关业主共有和共同管理权利的重大事项应由业主共同决定。本案原告所提诉讼请求为要求被告将鸣沙苑小区东门地下车库入口处东面架空层恢复原状，并返还给鸣沙苑小区全体业主，事关鸣沙苑小区全体业主的利益，故鸣沙苑业委会提起本案诉讼应经鸣沙苑小区业主大会表决同意。现查明，鸣沙苑业委会在本案起诉前并未召开业主大会并取得业主大会的授权，故鸣沙苑业委会的起诉不符合《中华人民共和国民事诉讼法》的规定，应予驳回。鸣沙苑业委会可在鸣沙苑小区业主大会授权后，另行提起诉讼。综上，依照《中华人民共和国民法典》第二百七十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条、第一百五十四条之规定，裁定如下：驳回原告长沙市岳麓区鸣沙苑小区业主委员会的起诉。本案受理费减半收取40元，退还给原告长沙市岳麓区鸣沙苑小区业主委员会。如不服本裁定，可在裁定书送达之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  汪 样二〇二一年四月二十二日法官助理  许振兴书 记 员  徐伟伟附相关法条：《中华人民共和国民法典》第二百七十一条业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。第一百五十四条裁定适用于下列范围：（一）不予受理；（二）对管辖权有异议的；（三）驳回起诉；（四）保全和先予执行；（五）准许或者不准许撤诉；（六）中止或者终结诉讼；（七）补正判决书中的笔误；（八）中止或者终结执行；（九）撤销或者不予执行仲裁裁决；（十）不予执行公证机关赋予强制执行效力的债权文书；（十一）其他需要裁定解决的事项。对前款第一项至第三项裁定，可以上诉。裁定书应当写明裁定结果和作出该裁定的理由。裁定书由审判人员、书记员署名，加盖人民法院印章。口头裁定的，记入笔录。