广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终7082号上诉人（原审原告）：吕桂芬，女，1933年12月1日出生，香港特别行政区居民，委托诉讼代理人：官选斌，广东诺臣律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雅洁，广东诺臣律师事务所实习律师。上诉人（原审被告）：广州市越秀区北秀实业公司，住所地：广东省广州市越秀区海珠北路59号三楼。法定代表人：叶宇骏，职务：副总经理。委托诉讼代理人：钟正华，广东翔信律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨洁渝，广东翔信律师事务所律师。上诉人吕桂芬、广州市越秀区北秀实业公司（以下简称北秀公司）因房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6246号民事判决，分别向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。吕桂芬上诉请求判令：1.撤销一审判决第一项，改判由北秀公司向吕桂芬支付自2006年3月起至北秀公司向吕桂芬实际交付回迁房屋之日止的租金损失（以广州市住房和城乡建设局公布的被拆迁房屋同时期同地段租金参考价的150%作为计算标准，按回迁总面积170.24平方米计算，其中住宅144.94平方米，商铺25.3平方米）；2.撤销一审判决第二项，改判由北秀公司承担吕桂芬为实现民事权利而支出的律师费5000元；3.北秀公司负担一审、二审全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院适用法律错误，本案应当适用诉讼时效中断的规定及自认原则。2016年3月至今，北秀公司基本上每月都向吕桂芬支付“租金损失”，只是给付的远不足损失，且此是涉及民生问题的法律关系，不存在时效问题。北秀公司在答辩状中自认其一直有支付租金损失，可见给付租金损失是双方共同认可。尽管北秀公司实际未完全给付，但从答辩状可知吕桂芬是有要求给的，只是北秀公司认为已全部给付，即给付租金损失是一个长期争议未解决的问题，且涉及民生问题，不存在时效问题。证据已清楚证明在2019年9月有时效中断的事由，而一审判决也未适用时效中断的法律规定。吕桂芬在2019年9月24日就已向北秀公司邮寄送达《关于违约造成损失的函》要求其赔偿租金损失，且北秀公司已收到该函。即便是向法院起诉时间也是2019年12月3日而非2020年1月19日。一审判令2017年1月19日之前租金损失已超过诉讼时效必然错误。二、涉案房屋同期同地段同类房屋租金价远高于房管部门公布的租金参考价，吕桂芬也已对涉案房屋租金的市场价进行举证，法院应当采纳吕桂芬的主张，而非直接套用租金参考价。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，北秀公司应就其违约行为向吕桂芬承担违约责任，北秀公司已支付金额无法补偿其逾期安排回迁给吕桂芬造成的损失，应按照同期同地段同类房屋租金标准的150%计算损失。三、一审法院适用法律错误，因北秀公司违约，吕桂芬为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于违约方违约给守约方造成的损失，因此应当支持吕桂芬给付律师费的请求。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，北秀公司违反合同约定未安排回迁，吕桂芬为维护其权益所支出的律师费属于北秀公司给守约方吕桂芬造成的损失。另外因吕桂芬年事已高，不熟悉中国法律，为及时止损而委托专业律师维护权益而支付的律师费应由北秀公司负担。北秀公司辩称：第一，吕桂芬主张的租金损失是新的债权，且未经北秀公司确认，北秀公司也从未同意按照租金参考价支付吕桂芬租金损失，故吕桂芬的该项主张应受诉讼时效限制。北秀公司并未收到吕桂芬发送的函件，且该函件没有具体收件人名字及电话，不清楚邮件具体内容。第二，关于租金损失，应按照北秀公司提出的上诉请求及事实和理由为依据。吕桂芬不存在租金损失，即使存在也仅有122.71平方米存在损失，且其中33.33平方米应由原租户承担，若法院认为该部分面积的租金损失应按照租金参考价计付，也应扣除北秀公司已经支付的临迁费和停业补助费。第三，关于律师费，双方并未在合同中约定律师费的承担方式，且并非吕桂芬的必要损失，不应由北秀公司负担。北秀公司上诉请求：1.撤销一审判决，驳回吕桂芬的全部诉讼请求；2.本案一审、二审全部诉讼费用均由吕桂芬负担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。停业补助费及临迁补助费系北秀公司拆除吕桂芬房屋的补偿，实际上也属于补偿吕桂芬的租金损失，且北秀公司一直支付前述费用至今，吕桂芬另行要求支付租金损失没有任何依据。吕桂芬原址房屋建筑面积156.04平方米，其中67.6平方米作出租使用。1994年12月22日，北秀公司与其中一拆迁租户宋艳萍签订《房屋拆迁安置协议》，约定北秀公司于1999年2月5日前，在解放中路原地段号第B22110幢，产权属于公有的房屋（面积33.33平方米）安置给宋艳萍回迁居住。由于拆迁租户被安置后应与产权人（吕桂芬）签订租赁合同，并向吕桂芬支付租金，因此，该部分面积吕桂芬应不存在租金损失或租金损失由拆迁租户承担，即即使存在租金损失，仅122.71平方米存在损失，且由于原址房屋中有67.6平方米由吕桂芬作出租使用，因此34.27平方米的租金损失应按照原址房屋出租的租金计付，剩余88.44平方米，由于北秀公司已支付停业补助费及临迁补助费，实际上属于已补偿吕桂芬的租金损失，因此如一审法院认为该部分面积的租金损失应按房管部门公布的原解放中路孚通街63号地段同时期租金参考价计付，也应扣除北秀公司已支付的停业补助费及临迁补助费。吕桂芬辩称：一审判决已有明确指引，相关法律、规定及司法实践中对这些租金损失都是需要赔偿的。北秀公司主张租金应有时效限制，本案涉及长期违约行为且是涉及民生问题的房屋交付问题，不可能没有追诉，所以追诉也是长期的，租金损失的时效应延续至2006年。吕桂芬寄送的快递妥投证明上写着北秀公司收的，北秀公司称未收到不是事实。北秀公司主张租金损失应由租户承担没有任何法律依据。最高院公布的案例中，对于合理的律师费，依据合同法及新民法典都是要予以支持的。吕桂芬向一审法院起诉请求判令：1.北秀公司向吕桂芬支付自2006年3月起至北秀公司向吕桂芬实际交付回迁房屋之日止的租金损失（以广州市住房和城乡建设局公布的被拆迁房屋同时期同地段的租金参考价的150%作为计算标准，暂计至2020年6月的损失为1868752.48元）；2.北秀公司承担吕桂芬为实现民事权利而支出的律师费5000元；3.北秀公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：原广州市越秀区解放中路××号房屋建筑面积156.04平方米，登记所有权人为吕桂芬。1994年1月13日，吕桂芬作为委托人到广东省广州市公证处办理委托公证手续，委托李宝宜、宋锡根办理广州市解放中路孚通街××号（广州市房屋所有权证编号为穗房证字第××号）房屋的继承、登记、修缮、改建、征用拆建签订协议以及代领拆建回迁后新发的“房屋所有权证”和“国有土地使用证”等一切有关证件等手续。该委托书有效期从签署之日起至1999年12月31日止。1995年1月18日,宋锡根、李宝宜作为吕桂芬代理人（乙方）与北秀公司（甲方）签订《房屋拆迁安置协议》，约定：甲方经批准拆除解放中路孚通街××号房屋，乙方是该房屋的使用人，建筑面积156.04平方米；乙方同意1995年1月25日前迁出原址房屋，并同意自行解决临时搬迁，甲方发放给乙方临时搬迁补助费，该项补助费的发给，从乙方搬出原住房之月计起，至甲方通知乙方回迁之月止；甲方应于1999年1月25日前在解放中路，产权属于自有的建筑面积170.24平方米安置给乙方回迁居住；乙方逾期回迁的，应按每超期一天按市政府一号令执行标准向甲方承担违约责任；乙方安置面积共170.24平方米，非住宅25.3平方米安置在B2幢第二层，背靠电梯位朝北，图纸A位；住宅144.9平方米安置在第九层、第十七层，面积各是72.47平方米；乙方自行解决临迁，铺面停业补偿25.3平方米×80元/平方米和住宅临迁费63.14×1.5，每月共补偿2971.1元，铺面搬家费1000元等。1995年1月24日，宋锡根、李宝宜作为吕桂芬代理人（乙方）与北秀公司（甲方）签订《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》。协议载明：拆迁人、甲方为北秀公司；被拆迁人、乙方为吕桂芬。市房地产管理局以（93）房拆许字181号《城市房屋拆迁许可证》批准拆除产权属于乙方所有的房屋，该房屋位于越秀区解放中路××号，建筑面积156.04平方米。甲方应在1998年12月30日，将自有的涉案房屋，建筑面积170.24平方米（包括分摊楼梯、走廊等面积共17平方米在内）单元，用作拆除乙方原址房屋后的产权调换（补偿）。甲方调换（补偿）给乙方的房屋较乙方原址房屋面积增大了14.2平方米，对比相差的房屋面积，乙方根据有关规定，以1300元×10平方米、4500元×4.2平方米的标准计算，付给甲方31900元，并于1998年12月30日前付清。涉案房屋自搭阁楼21.5平方米、天井2.95平方米，阁高1.62米按60%折计14.2平方米，甲方同意乙方按10×1300元、4.2×4500元的价格购买产权。1995年2月11日，宋锡根作为吕桂芬代理人（乙方）与北秀公司（甲方）签订《补充协议》。协议载明：按房管局有关规定，双方取消原协议的付款补偿办法，同意下述补偿办法：乙方原有阁楼21.508平方米，按60%计算，折建筑面积12.905平方米，按10平方米×1300元/平方米+2.95平方米×4500元/平方米计算，乙方补偿给甲方26072.5元；另有天井2.59平方米，按50%计算折建筑面积1.295平方米按1.295平方米×1300元/平方米计算，乙方补偿给甲方1683.5元，乙方共补偿给甲方27756元。原协议的补偿价格取消。上述协议签订后，吕桂芬将原址房屋交付北秀公司拆迁。2006年3月17日，吕桂芬向一审法院起诉北秀公司，请求北秀公司支付从1999年2月起至2006年2月止的停业补偿费、临迁补助费、被拆迁房屋租金共160435.2元。一审法院于2006年4月14日作出（2006）越法民三初字第1291号民事判决书，判决北秀公司于该判决发生法律效力之日起十日内，将拖欠的从1999年2月起至2006年2月止的停业补偿费、临迁辅助费、被拆迁房屋租金共160435.2元支付给吕桂芬。该判决已发生法律效力。为证明其租金损失，吕桂芬向一审法院提交了广州市住房和城乡建设局在其政府网站公布的2005年-2019年期间广州市房屋、商铺租金参考价、房屋中介网站网页截图、中介服务三方协议等作为证据。北秀公司对吕桂芬提交的上述证据均不承认。2019年8月9日，吕桂芬与广东诺臣律师事务所签订《民事委托代理合同》，就本案纠纷委托该所律师提供法律服务，并为此支付5000元法律服务费。在庭审过程中，吕桂芬、北秀公司一致同意适用内地法律处理本案。一审法院认为：因吕桂芬系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，因吕桂芬、北秀公司当庭同意适用内地法律，故本案适用内地法律作为处理本案的准据法。吕桂芬、北秀公司自愿签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》《房屋拆迁安置协议》为双方真实意思表示，内容无违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，双方均应依约履行。北秀公司逾期向吕桂芬告交付补偿房屋已构成违约，应承担相应违约责任。关于北秀公司应否向吕桂芬支付租金损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，吕桂芬、北秀公司虽在涉案协议中对于违约责任作出约定，但协议签订时间为1995年，距今已二十余年，该标准与现今社会经济发展水平明显不相符，违约金的计算标准明显过低。况且，如北秀公司将符合合同约定条件的回迁房交付吕桂芬使用，则吕桂芬依法按其份额享有对该房屋占有、使用、收益的权利，因此吕桂芬主张的租金损失属北秀公司应当预见到的吕桂芬告可得利益损失。故根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，吕桂芬有权请求予以增加。但吕桂芬主张按照同时期同地段租金参考价的150%计算租金损失并无依据，一审法院不予支持。相应租金标准应参照房管部门公布的原解放中路孚通街63号地段同时期租金参考价计付，总计租面积及性质则按照《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》约定的回迁补偿建筑面积170.24平方米，其中住宅144.94平方米、商铺25.3平方米计算。至于北秀公司主张已安置了其中一拆迁租户，该部分租金损失应由拆迁租户承担，但并未提供证据予以证明，故一审法院驳回北秀公司该项主张。关于律师费的问题。因该项主张既无合同依据，也无法律依据，一审法院对此不予支持。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。吕桂芬于2020年1月19日提起本案诉讼，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，2017年1月19日之前租金损失的诉讼请求已超过诉讼时效，一审法院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条第二款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向吕桂芬支付2017年1月19日起本判决生效之日止的租金损失[参照房管部门公布的原解放中路孚通街××号地段同时期租金参考价计付（按总建筑面积170.24平方米，其中住宅144.94平方米、商铺25.3平方米计算）]；二、驳回吕桂芬的其他诉讼请求。本案受理费21663.77元，由吕桂芬负担8462.77元，广州市越秀区北秀实业公司负担13201元。一审法院查明的事实属实，本院依法予以确认。另查，吕桂芬于2019年9月24日向北秀公司寄出《关于赔偿违约金造成损失的函》，主张北秀公司应向其支付因逾期回迁赔偿1999年2月开始的损失。记载签收人为：北秀公司北秀公司在二审过程中提交了两位租户邓海明、袁凤鸣的房屋拆迁安置协议，拟证明吕桂芬的原址房屋中有67.6平方米是作为出租使用的，其中邓海明已弃租，宋艳萍与吕桂芬是维持租赁关系的。吕桂芬质证称，确认原件与复印件一致，但对其真实性、合法性、关联性不予确认。协议中约定的房屋与吕桂芬的房屋是否同一个房屋且是否原来的租户无法确认，故对其真实性、合法性不予确认，如果不是涉案房屋，就没有关联性，即便是涉案房屋，也与本案无关。本院认为：吕桂芬系香港特别行政区居民，本案为涉港房屋拆迁安置补偿合同纠纷，应参照涉外民商事案件处理。原审依据《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条的规定，认定本案适用内地法律作为处理本案的准据法，适用法律正确。吕桂芬与北秀公司签订的《广州市城市房屋拆迁补偿协议书》、《房屋拆迁安置协议》为双方当事人真实意思表示，合法有效，对双方当事人均有约束力。关于北秀公司主张其中的33.33平方米的租金损失应由原租户承担的问题。本院认为，本案合同相对人为吕桂芬与北秀公司，原承租人非合同相对人，因逾期安置损失，吕桂芬有权依合同向北秀公司主张权利。关于吕桂芬主张应按照同时期同地段租金参考价的150%计算租金损失的问题。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款的规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”本案中，北秀公司逾期向吕桂芬交付拆迁安置房屋已构成违约，应承担相应违约责任。原审考虑到协议签订时间距今已二十余年，合同约定标准与现今社会经济发展水平明显不相符，且明显过低。予以调整为参照房管部门公布的原解放中路孚通街63号地段同时期租金参考价计付，并无不当。而吕桂芬主张按照同时期同地段租金参考价的150%计算租金损失，其依据为1992年1月6日广州市政府发布的《广州市城市房屋拆迁管理实施办法》，该规定的逾期安置标准“逾期之日按原临时安置补助费的150%付给”，其基础为“原临时安置补助费”，原审已对该补偿金基础进行调整，再要求按照上述文件规定的150%计算缺乏依据，一审法院不予支持并无不当。关于诉讼时效的问题。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法总则〉诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定，民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。吕桂芬于2019年9月24日向北秀公司发函主张权利，故根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定，2016年9月24日之前租金损失的诉讼请求已超过诉讼时效，一审认定以起诉日倒推3年计算诉讼时效不当，本院予以纠正。关于律师费的问题。本案因北秀公司违约引起纠纷，且原告吕桂芬为香港居民，年近90岁，往来内地有所不便，委托律师出庭合法合理，且律师费5000元未超出规定的标准，本院认为该款应由北秀公司承担。综上所述，一审判决认定事实基本不清，本院予以纠正。吕桂芬上诉理由部分成立，本院予以部分支持。北秀公司的上诉请求不成立，本院依法予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）（二）项规定，判决如下：一、变更广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0104民初6246号民事判决第一项为：广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向吕桂芬支付2016年9月25日起自本判决生效之日止的租金损失[参照房管部门公布的原解放中路孚通街63号地段同时期租金参考价计付（按总建筑面积170.24平方米，其中住宅144.94平方米、商铺25.3平方米计算）]；二、撤销广东省广州市番禺区人民法院（2020）粤0104民初6246号民事判决第二项；三、广州市越秀区北秀实业公司在本判决发生法律效力之日起十日内，向吕桂芬支付律师费5000元。四、驳回吕桂芬的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。一审案件受理费21663.77元，由吕桂芬负担8162.77元，广州市越秀区北秀实业公司负担13501元。吕桂芬提起上诉的二审案件受理费8462.77元，由吕桂芬负担8162.77，广州市越秀区北秀实业公司负担300元。广州市越秀区北秀实业公司提起上诉的二审案件受理费13201元，由广州市越秀区北秀实业公司负担。本判决为终审判决。审判长  张一扬审判员  李志明审判员  瞿 栋二〇二一年四月二十八日书记员  尹艳阳谢佶利陈卿卿