山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁02民初2163号 原告（案外人）：李翠霞，女，x年x月x日出生，汉族，住甘肃省永昌县。 委托诉讼代理人：郭振斌，山东青博律师事务所律师。 委托诉讼代理人：方蕾，山东青博律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙），住所地山东省青岛市即墨区振华街128号。统一社会信用代码：91370282MA3NT8D9X6。 执行事务合伙人：青岛卓信智融投资有限公司。 委托诉讼代理人：周乐，山东众成清泰（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘蕴宁，山东众成清泰（青岛）律师事务所实习律师。 第三人（被执行人）：青岛智善置业有限公司，住所地山东省青岛市李沧区重庆中路749号，统一社会信用代码：913702136903271303。 法定代表人：荆春忠，总经理。 委托诉讼代理人：宋璘，系公司员工。 第三人（被执行人）：青岛鑫基房地产集团有限公司，住所地山东省青岛市市北区同和路592号，统一社会信用代码：91370200718033549B。 法定代表人：王海青，执行董事。 第三人（被执行人）：济南大众兴和置业有限公司，住所地山东省济南市历城区荷花路1288号，统一社会信用代码：913701127433614647。 法定代表人：王海青，董事长。 第三人（被执行人）：山东大众报业（集团）置业有限公司，住所地山东省济南市经十路106号（泉城公园南门内），统一社会信用代码：913701007381751659。 法定代表人：冯学君，董事长。 第三人（被执行人）：王海青，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 第三人（被执行人）：冯学君，男，x年x月x日出生，汉族，住山东省青岛市市南区。 原告李翠霞与被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）（以下简称青岛鲁融合伙企业）、第三人青岛智善置业有限公司（以下简称青岛智善公司）、第三人青岛鑫基房地产集团有限公司（以下简称青岛鑫基公司）、第三人济南大众兴和置业有限公司（以下简称济南大众兴和公司）、第三人山东大众报业（集团）置业有限公司（以下简称山东大众报业公司）、第三人王海青、第三人冯学君案外人执行异议纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李翠霞及其委托诉讼代理人郭振斌，被告青岛鲁融合伙企业的委托诉讼代理人周乐、刘蕴宁，第三人青岛智善公司的委托诉讼代理人宋璘到庭参加诉讼，第三人青岛鑫基公司、济南大众兴和公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君经本院依法传唤均未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告李翠霞向本院提出诉讼请求：1.立即停止对青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户房屋的强制执行。2.本案诉讼费、保全费等费用由青岛鲁融合伙企业、青岛智善公司等连带承担。事实与理由：2018年6月4日，李翠霞以王鹏飞的名义与青岛智善公司签订《商品房预售合同》，约定李翠霞以王鹏飞的名义购买青岛智善公司开发建设的青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户房屋，购房款2012312.32元。合同签订后，李翠霞支付购房款1006156.16元，支付比例为50%。涉案房屋于2018年10月19日被法院依法查封，青岛市中级人民法院于2019年12月6日发布《公告》【执行案号（2019）鲁02执1334号】，告知青岛市中级人民法院即将对涉案房屋评估、拍卖。青岛鲁融合伙企业系执行案件的申请人，第三人青岛智善公司等系执行案件的被申请人，在执行程序中青岛鲁融合伙企业作为申请人向青岛市中级人民法院申请对李翠霞以王鹏飞的名义购实的房产（位于李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户）申请执行，李翠霞对青岛市中级人民法院的执行提出案外人异议，青岛市中级人民法院于2020年11月3日作出（2020）鲁02执异518号民事裁定，以李翠霞未与被执行人青岛智善公司在法院查封涉案房产前签订合法有效的书面买卖合同为由裁定驳回李翠霞的异议申请。李翠霞认为，虽然签订涉案房屋的《商品房预售合同》系王鹏飞，但李翠霞有代持协议、转账证明等证据足以证明李翠霞是真实购房人，应当确认李翠霞系涉案房屋的实际权利人，享有足以排除对涉案房屋强制执行的民事权益，请依法支持李翠霞的诉讼请求。 被告青岛鲁融合伙企业辩称，李翠霞非涉案房屋购房合同签订主体，因此非本案适格主体。 第三人青岛智善公司述称，同意李翠霞诉讼请求，继续履行合同。 第三人青岛鑫基公司、济南大众兴和公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君未作陈述。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院据此认定本案有关的事实如下： 一、执行依据 山东省金融资产管理股份有限公司与青岛智善公司、青岛鑫基公司、济南大众兴和公司、山东大众报业公司、王海青、冯学君合同纠纷一案，山东省高级人民法院于2019年3月27日作出（2019）鲁民初17号民事判决书，判决如下：一、被告青岛智善公司于判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-ＧＤ-001号）项下借款本金1.185亿元，利息6916225.68元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以1.185亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。二、被告青岛智善公司于判决生效之日起十日内偿还原告山东省金融资产管理股份有限公司《固定资产贷款合同》（编号：2013-ＧＤ-002号）项下借款本金0.785亿元、利息4383169.49元（此息计算至2015年8月21日；2015年8月22日之后的罚息和复利，以0.785亿元为基数，按照中国人民银行贷款基准利率上浮15%以后再上浮50%，计算至实际清偿之日）。三、被告青岛智善公司于判决生效之日起十日内支付原告山东省金融资产管理股份有限公司实现债权及担保权利的费用10万元。四、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××4号、青房地权市字第2××3号、青房地权市字第2××7号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。五、对上述第一项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告济南大众兴和公司名下、位于济南市历城区××镇××路××号土地（编号：历城国用【2007】第05xxxxx号）折价或者拍卖、变卖所得的价款享有优先受偿权。六、对上述第二项、第三项确定的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××5号、青房地权市字第2××9号、青房地权市字第2××0号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。七、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛智善公司名下、位于青岛市李沧区重庆××路××号土地（土地使用权证号：青房地权市字第2××5号、青房地权市字第2××9号、青房地权市字第2××0号）折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。八、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，原告山东省金融资产管理股份有限公司对被告青岛鑫基公司持有的青岛智善置业有限公司之100%股权折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权。九、被告青岛鑫基公司、被告山东大众报业公司、被告王海青对上述第一、第二、第三项诉讼请求承担连带清偿责任；被告青岛鑫基公司、被告山东大众报业公司、被告王海青承担清偿责任后，有权向被告青岛智善公司追偿。十、对山东省高级人民法院（2014）鲁商初字第52号民事调解书和（2014）鲁商初字第67号民事调解书确认的债权，被告冯学君在其持有青岛鑫基公司之10%股权价值范围内承担补充清偿责任。十一、驳回原告山东省金融资产管理股份有限公司的其他诉讼请求。 二、涉案房屋查封及执行情况 因被执行人未履行生效法律文书确定的义务，山东省金融资产管理股份有限公司向山东省高级人民法院申请执行，执行案号为（2019）鲁执71号。2019年6月24日，山东省高级人民法院作出（2019）鲁执71号执行裁定书，裁定（2019）鲁民初17号民事判决由青岛市中级人民法院执行。本院于2019年9月10日立案执行，案号为（2019）鲁02执1334号。2019年12月5日，本院作出（2019）鲁02执1334号执行裁定书，裁定：一、查封被执行人青岛智善公司名下位于青岛市李沧区重庆××路××号土地使用权（证号：市2013xxxxx号、市2013xxxxx号、市2013xxxxx号）。二、查封被执行人青岛智善公司名下位于青岛市李沧区重庆××路××号××房产在内的107套房地产权。查封期限3年。 因山东省金融资产管理股份有限公司将案涉债权转让给青岛鲁融合伙企业，2020年4月22日，本院作出（2020）鲁02执异68号执行裁定书，裁定变更青岛鲁融合伙企业为青岛市中级人民法院（2019）鲁02执1334号案件的申请执行人。案外人李翠霞向本院提出执行异议，执行案号为（2020）鲁02执异518号。（2020）鲁02执异518号案涉房产的查封系轮候查封，首轮查封为本院（2019）鲁02执1539号案件，因该案申请执行人对案涉房产享有优先受偿权，按照法律规定，首封案件将案涉房产移送该案执行。 执行期间，本院（2020）鲁02执异518号案件经审查认为，案外人李翠霞对登记在被执行人青岛智善公司名下的案涉房产提出异议，但其并未与被执行人青岛智善公司在法院查封案涉房产前签订合法有效的书面买卖合同，故案外人李翠霞的主张不符合上述司法解释的规定，其异议请求不予支持。该案于2020年11月3日作出裁定：驳回案外人李翠霞的异议请求。（2020）鲁02执异518号执行裁定作出后，李翠霞不服，向本院提起执行异议之诉，形成本案。 三、《青岛市商品房预售合同》签订及履行情况 2018年6月4日，王鹏飞（乙方、买方）与青岛智善公司（甲方、卖方）签订《青岛市商品房预售合同》。该合同第二条约定，“乙方向甲方购买李沧区区／市重庆××路××号《李沧区石沟社区城中村改造工程Ａ2-01地块》x栋x单元x层x户（以下简称该房屋），政府批准的规划用途为住宅。据甲方暂测该房屋建筑面积为94.28平方米。”第三条约定，“乙方购买该房屋，每平方米房屋建筑面积单价（不包含房屋全装修价格）为人民币18644.00元。根据甲方暂测的房屋建筑面积，乙方购买该房屋的总房价款（不包含房屋全装修价格）暂定为人民币1757756.32元。该房屋全装修总价为人民币2012312.32元。”第十一条约定，“甲方定于2019年11月30日前将该房屋交付给乙方，除不可抗力外。” 2018年6月19日，李翠霞（甲方）与王鹏飞（乙方）签订《房屋权利代持协议书》。该协议书约定“甲方将其出资购买的位于青岛市李北区××村××小区××幢××单元××室的房屋委托乙方名义上代为持有，甲乙双方现达成如下协议：一、关于该房屋相关事实的确认。1.该房屋的地址：青岛市李沧区××村××小区××幢××单元××室。2.该房屋建筑面积：94.28平方米。3.该房屋购房款首付款1006156.16元（大写：壹佰万陆仟壹佰伍拾陆元壹角陆分）系由甲方实际出资。4.该房屋为甲方于2018年4月25日出资购买，甲方委托乙方顶名代为持有。二、该房屋各项权利归属。乙方基于甲方委托，名义上持有该房屋的权利，甲方为该房屋的实际权利人，甲方可行使基于该房屋的一切权利。乙方承诺为甲方行使所有权利提供一切必要的协助和配合。三、该房屋的利益归属。甲方为该房屋的实际权利人，一切基于该房屋产生的收益均归属于甲方，乙方不得侵占。四、该房屋的处分。乙方为受托代持人，无权处分该房屋，如无甲方实际授权，乙方的任何处分行为均无效，并且须向甲方承担侵权责任。甲方要求乙方办理更名时，甲方必须无条件协助乙方办理该房屋的更名相关事宜。更名时间按开发商要求第一时间进行更名。” 李翠霞与樊军生系夫妻关系，李翠霞称与魏xx系朋友关系。 2018年4月25日，李翠霞的丈夫樊军生通过招商银行向青岛智善公司转账500000.00元，2018年4月26日樊军生通过招商银行向青岛智善公司转账50000元、12312.32元。2018年4月1日，魏xx通过中国农业银行向青岛智善置业有限公司转账50000元，2018年6月4日，魏xx通过中国农业银行向青岛智善公司转账393843.84元。2018年4月1日，青岛智善公司出具编号为No.0001xxx收款收据，载明“今收到王鹏飞，摘由xxx一期x-x-xxxx户定金，人民币（大写）伍万元整（小写）￥50000。”2018年4月25日，青岛智善公司出具编号为No.0001xxx收款收据，载明“今收到王鹏飞，摘xxxx一期x-x-xxxx首付款，人民币（大写）伍拾万元整（小写）500000.00。”2018年4月26日，青岛智善公司出具编号为No.0001xxx收款收据，载明“今收到王鹏飞，摘xxxx一期x-x-xxxx首付款，人民币（大写）陆万贰仟叁佰壹拾贰元叁角贰分整（小写）62312.32。”2018年6月4日，青岛智善公司出具编号为No.0002xxx收款收据，载明“今收到王鹏飞，摘xxxx一期x-x-xxxx首付款，人民币（大写）叁拾玖万叁仟捌佰肆拾叁元捌角肆分（小写）393843.84。” 2018年6月4日，借款人李翠霞出具《借条》，内容为“借款人李翠霞为购买位于青岛市李沧区××村××小区××幢××单元××室的房产，分别于2018年4月1日和2018年6月4日委托好友魏xx代购房人李翠霞向开发商青岛智善置业有限公司以刷卡方式支付部分购房款共计人民币肆拾肆万叁仟捌佰肆拾叁元捌角肆分（￥443843.84元）。借款人承诺月利率0.6%，于2019年6月4日到期时还本付息。” 2020年8月7日，李翠霞名下的不动产交易登记信息查询结果证明显示：交易及登记均为未查询到符合条件的信息。本案审理过程中，李翠霞称其在购买涉案房屋时名下无其他可用于居住的房屋，但其在之后于2020年8月另行购买青岛市李沧区一处房屋，系因涉案房屋无法交付，其为生活居住、孩子落户而另购房屋。李翠霞称2020年8月之后购买的房屋登记在其丈夫名下，该房屋由其一家三口及两位老人一起居住，两位老人在青岛没有房屋。 2018年6月28日，李翠霞的丈夫樊军生向魏xx转账50000.00元，2018年8月14日，樊军生向魏xx转账50000.00元，2018年8月28日，樊军生向魏xx转账50000.00元，2018年10月15日，樊军生向魏xx转账100000.00元，2018年11月18日，樊军生向魏xx转账50000.00元，2019年2月2日，樊军生向魏xx转账50000.00元，2019年4月26日，樊军生向魏xx转账50000.00元。李翠霞称其丈夫自2018年6月28日之后陆续向魏xx偿还魏xx代为支付的购房款443843.84元，其中上述40万元系通过银行转账支付，剩余借款系通过现金支付给魏xx。 以上事实有当事人提交的《青岛市商品房预售合同》、认购协议、《房屋权利代持协议》、结婚证、微信聊天记录、银行明细、购房款收据及POS机刷卡小票、《银行流水及银行回单》、王鹏飞的证人证言、《借条》《购房资格证明》《不动产登记信息查询结果证明》及本院出具的相关执行裁定及当事人陈述等在案为凭，据以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”本案中，综观本案双方诉辩主张，本院认为，李翠霞的主张符合上述法定情形，其请求排除对涉案房屋的执行，符合法律规定，本院予以支持，理由如下： 首先，李翠霞为证明其主张提交王鹏飞与青岛智善公司签订的《青岛市商品房预售合同》、李翠霞与王鹏飞签订的《房屋权利代持协议》及李翠霞支付房款的银行交易明细和青岛智善公司出具的收款收据等证据，证明李翠霞实际购买涉案房屋，并已支付购房款1006156.16元，王鹏飞亦出庭对上述《青岛市商品房预售合同》《房屋权利代持协议》等证据的真实性予以认可，认同李翠霞系涉案房屋的真实权利人。 其次，涉案《青岛市商品房预售合同》的签订时间为2018年6月4日，而涉案房屋的首封时间是2018年10月19日，应认定涉案《青岛市商品房预售合同》系在查封前签订。因此，上述事实能够认定李翠霞已在人民法院查封之前签订合法有效的书面买卖合同，且已支付的价款达到合同约定总价款的百分之五十。 最后，关于李翠霞名下有无其他用于居住的房屋问题，本院认为，就上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的立法目的而言，维护购房人的居住权和生存权是该条规定的应有之义。李翠霞在购买涉案房屋时名下无其他可用于居住的房屋，李翠霞虽在之后另行购买其他房屋，但其购买涉案房屋在先，李翠霞主张系因涉案房屋无法交付，其为生活居住、孩子落户而与丈夫另购房屋，且法院查封至实际执行之日存在较长时间，完全限制无居住用房的案外人在查封之日后另行购买居住房屋，与上述立法目的不符，也不利于案外人居住权益的实现。因此，应认定李翠霞就涉案房屋符合排除强制执行的法定情形。 关于被告青岛鲁融合伙企业主张李翠霞非本案适格主体问题，本院认为，即使认定李翠霞非涉案房屋买卖合同的签订主体，但王鹏飞亦可以涉案房屋买卖合同相对人身份提出执行异议，且王鹏飞对李翠霞在本案中主张其系涉案房屋真实权利人的身份不提异议，因此，从案结事了的角度出发，亦不宜以李翠霞非本案适格主体为由予以驳回。本院对被告青岛鲁融合伙企业的该项主张不予采信。综上，李翠霞在本案中提出的执行异议，符合上述《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的法定情形，其请求排除对涉案房屋的执行，本院予以支持。 依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百五十二条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下： 不得执行青岛市李沧区重庆××路××号××号楼××单元××户房屋。 案件受理费22899元，由被告青岛鲁融信金投资管理合伙企业（有限合伙）负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 侯 娜 审判员 王化宿 审判员 盛新国 二〇二一年四月二十七日          法官助理石晗 书记员马文淑 书记员李珊珊