安徽省阜阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)皖12民终2447号 上诉人（原审原告）：张涛，男，1988年3月5日出生，汉族，住安徽省阜阳市颍州区。 委托诉讼代理人：王延，安徽金睿律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：安徽徽创地产集团有限公司，住所地安徽省阜阳市颍东区北京东路398号，统一社会信用代码913412007865430143。 法定代表人：田高梁，该公司董事长兼总经理。 委托诉讼代理人：李阳，该公司法务。 委托诉讼代理人：杨峰，安徽弘大律师事务所律师。 上诉人张涛因与被上诉人安徽徽创地产集团有限公司（以下简称徽创公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省阜阳市颍州区人民法院（2020）皖1202民初3502号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张涛上诉请求：撤销一审判决，发回重审或改判支持其一审的诉讼请求；一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：《商品房买卖合同》与《阁楼及地下室买卖协议》是两份独立的合同，系主从关系而非包含关系，在被上诉人给其出具的收据中对收款性质作了明确区分，时间上也有较大跨度。从合同的解除或无效并不影响主合同的独立存在及效力，《阁楼及地下室买卖协议》中也约定了该协议可以解除，且涉案的阁楼无法交付。《认购承诺书》属于格式合同，其被强制要求签署，被上诉人未尽提示、说明义务，《顶底层认购须知》其并未签字，不具有证据能力。 徽创公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回。 张涛向一审法院起诉请求：1.判令阁楼收费无效；2.判令徽创公司返还其阁楼购房款658536元，并赔偿其损失658536元，合计1317072元；3.判令本案全部诉讼费用由徽创公司承担。后增加诉讼请求为：1.判令徽创公司向其支付逾期交房违约金(以1083665元为基数，按照每日万分之一标准从2019年12月31日起至实际交房之日止）截至2020年5月20日逾期交房违约金金额为15392.8元；2.在第二项诉讼请求基础上申请增加诉讼请求为判令徽创公司向其支付利息（利息以658536元为基数，以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算从2019年1月28日始至实际付清之日止）。 一审法院认定事实：2018年10月7日，张涛出具《绿城·眀月双清认购承诺书》，内容为：“承诺人：张涛本人是绿城明月双清6栋903室意向客户，本人认可绿城明月双清的销售方式,对定价原则、缴费方式、合同约定条款等均清楚了解并毫无异议，同时，明确本人所认购的房源交房标准，若出现房屋质量以外的所有问题，均与开发商无关。客户：张涛”。2018年10月20日，张涛签署《绿城·明月双清交款通知单》载明：客户张涛认购的6#903，面积为127.49㎡，销售单价是8500元/平方米，该房屋成交总价为1742201元（包括顶层备案价1083665元、阁楼款658536元）。双方签订的《阁楼及地下室买卖协议》主要内容为：基于乙方(张涛)意向购买绿域·明月双清6#住宅楼903室，甲方(徽创公司)同意在本协议约定的条件下将该商品房的阁楼出售给乙方，现甲乙双方在充分协商自愿平等的基础上就阁楼买卖的有关事宜达成一致，并签订本协议书。一、总额为人民币陆拾伍万捌仟伍佰叁拾陆元整(小写658536.00元)。二、于签订本协议当日，乙方一次性向甲方支付总金额。三、乙方已明知阁楼按照现行有关法律、法规无法办理产权证，乙方对此无异议，且不得以任何理由要求甲方办理产权证及其他任何权属证书。乙方仅有使用权，期限自交付之日起，至乙方购买商品房土地使用期限届满止。四、乙方使用阁楼应当符合设计荷载要求，并遵守管理规约(含临时约定规约)及《前期物业服务协议》的约定。乙方应为物业的维修及养护提供便利并不得损害相邻关系，侵害相邻人的其他合法权利，破坏房屋结构和外观,严禁搭建。否则由此产生的责任与后果全部由乙方承担。五、乙方同意全力配合并不以任何理由、任何方式阻止、妨碍、影响甲方或物业公司人员对乙方所购买的阁楼进行旨在使其正常的、安全的使用，以及旨在使其使用不影响他人生活等方面的检查、维修维护等工作。六、自甲方向乙方实际交付或视为交付之日起该阁楼之后所发生的一切费用(物业管理费、维修费等费用)及法律责任、风险均由乙方自行承担。七、乙方已充分了解，甲方是基于乙方成为绿城·明月双清业主才将该阁楼出售给乙方使用，甲乙双方一致同意：若在交付之日起之后，乙方签订的《商品房买卖合同》被解除、无效或乙方转让所购商品房致使乙方不再是绿城明月双清社区业主的这种行为发生，可要求其使用权随之转让。乙方不愿转让的，则《商品房买卖合同》解除之日或乙方所购商品房转让之日本协议书自行终止。八、除本协议约定的可解除情形外，乙方单方解除本协议的，乙方已付购买款的50%作为违约金甲方不予退回。 2019年3月11日，张涛、徽创公司签订的《商品房买卖合同》约定该房屋面积127.49平方米；商品房单价为8500元/平方米，合同约定的总房款是1083665元，张涛应在2019年1月29日前支付首期房价款人民币333665元，占全部房价款的30%。《商品房买卖合同》约定的房屋价款1083665元，与《阁楼及地下室买卖协议》约定的价款658536元之和，即是《绿城.明月双清交款通知单》约定的房款1742201元。张涛已经按照约定支付了相应的房款，在2019年12月31日前,徽创公司没有向张涛交付房屋，张涛诉讼中要求解除《阁楼及地下室买卖协议》，未要求解除《商品房买卖合同》。 一审法院认为，张涛与徽创公司签订《商品房买卖合同》、《阁楼及地下室买卖协议》、《绿城·明月双清交款通知单》及《绿城·明月双清认购承诺书》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据徽创公司提供的《商品房买卖合同》、销售方式、定价原则等证据，应认定《阁楼及地下室买卖协议》是《商品房买卖合同(预售)》的组成部分，不可分割，《阁楼及地下室买卖协议》依附于《商品房买卖合同》存在，二者为一体，案涉的阁楼款658536元是总房款的组成部分，张涛提出退房退款的，需房屋与阁楼、地下室一并办理退款解除手续。现其仅要求判令阁楼收费无效，解除《阁楼及地下室买卖协议》，继续履行《商品房买卖合同》与查明的事实不符，其诉讼请求证据不足，依法不予支持。关于张涛增加要求支付逾期交房违约金及利息的诉讼请求，因未缴纳相应的诉讼费用，不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：驳回张涛的诉讼请求。案件受理费16654元，减半收取8327元，由张涛负担。 二审中，张涛提交阜阳市颍州区城市管理行政执法局行政处罚案件责任停止（改正）违法行为通知书，内容为该局认定张彪与胡永明、胡亚军分别在绿城明月双清湾洋房13幢902室、903室楼顶搭建建筑物（封顶）的行为违法，并责令限期拆除，证明涉案阁楼为违章建筑，已被要求限期拆除，被上诉人应全额返还阁楼款。 徽创公司质证意见：对该证据三性均有异议，来源是否真实无法核实，并非针对本案双方当事人出具，他人的加盖行为不能证明系其所为，更不能证明涉案阁楼为违章建筑，该证据达不到上诉人的证明目的。 本院认证意见：张涛所举证据与本案无关联性，达不到其证明目的，本院不予认定。 当事人未提供其他新证据。 本院对一审查明的事实予以确认。 本院认为，张涛与徽创公司签订《商品房买卖合同》、《阁楼及地下室买卖协议》、《绿城·明月双清交款通知单》及《绿城·明月双清认购承诺书》，均系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照约定全面履行各自义务。根据在案证据中《商品房买卖合同》及徽创公司的销售方式、定价原则等，《阁楼及地下室买卖协议》系徽创公司为规避商品房销售限价政策而作出策略选择，该协议与《商品房买卖合同》所约定的价款共同构成了涉案房屋的真实价款，二者不可分割。同时，涉案房屋为大宗商品交易，张涛作为成年人在购买时必定经过了查看房源、听取宣传及与销售方进行谈判、协商直至最终付款，应充分了解徽创公司的销售政策、定价原则等，最终交易成功能够证明其认可了徽创公司的定价原则及销售方式等。现张涛仅主张解除《阁楼及地下室买卖协议》并返还相应款项，而要求继续履行《商品房买卖合同》无事实和法律依据，本院不予支持。 故张涛的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费16654元，由张涛负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 叶志强 审 判 员 黄发全 审 判 员 袁理想 二〇二一年四月二十二日 法官助理 李淑丹 书 记 员 刘雅馨 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理： （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定； （二）原判决适用法律错误的，依法改判； （三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判； （四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民重审。 当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。