宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初328号原告：谭俊权，男，1989年3月23日出生，汉族，住宁夏回族自治区银川市金凤区。委托诉讼代理人：周钢，宁夏合天律师事务所律师。被告：宁夏颐和金凤房地产开发有限公司，住所地：宁夏回族自治区银川市金凤区颐和城府花园18号楼7号营业房。委托诉讼代理人：孙凯，宁夏方和圆律师事务所律师。原告谭俊权与被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司（以下简称颐和公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告谭俊权的委托诉讼代理人周钢、被告颐和公司的委托诉讼代理人孙凯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。谭俊权向本院提出诉讼请求：1.颐和公司继续履行合同约定协助谭俊权办理房产证；2.颐和公司支付逾期交房违约金76332.9元（380336元×0.15‰×1338天，自2015年9月30日至2019年5月30日）、逾期办理房产证的违约金41418.3元（380336元×0.15‰×726天，自2017年3月5日至2019年5月30日），合计117751.2元；3.颐和公司向谭俊权履行兑现赠送物业费抵用券抵顶三年物业费的义务；4.本案诉讼费用由颐和公司负担。事实和理由：2015年5月12日，谭俊权与颐和公司签订了一份《银川市商品房买卖合同（预售）》，合同约定谭俊权购买颐和公司开发的位于银川市金凤区黄河西路与良田渠交汇处金凤花园一期房屋一套，建筑面积为90.87平方米，房屋总价款为380336元，房屋交付时间为2015年9月30日前。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。合同签订后，谭俊权按照约定支付房款380336元。按照合同规定，颐和公司应于2015年9月30日前将符合合同约定的商品房交付谭俊权使用，但颐和公司未能在2015年9月30日交付房屋，按照合同规定，除不可抗力外，出卖人未按照约定的时间将商品房交付买受人的，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金。后双方签订了一份《金凤花园一期延期交房说明》，颐和公司承诺在2016年5月30日前将房屋交付给谭俊权，如未能在此时间内交付，谭俊权可以退房。2016年5月30日，颐和公司依然无法向谭俊权交付房屋，双方多次协商退房事宜，颐和公司均答复无法退房，只能赔付违约金。2016年3月22日，颐和公司公示了一份《关于一期工程延期交付的协议》，承诺于2016年9月30日交房，西区在5月30日后，违约金赔付按照已付款日万分之三计算，直至取得质检站核发的工程竣工备案为止。合同第二十条第2款第2项约定，售卖人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的延迟协助办理房产证的违约金。后谭俊权以全部房价款万分之一点五核算标准主张颐和公司支付延期交房及延迟协助办理房产证的违约金遭拒，因此成诉，以上事实有《银川市商品房买卖合同（预售）》、购房发票、银行支付交易流水单、物业收费票据等附卷为证。截至起诉日，颐和公司未能按合同约定及时交付房屋，未按照合同约定协助办理房产证，也未向谭俊权书面说明原因，严重损害了谭俊权的利益。同时，颐和公司赠送谭俊权的三张物业费抵用券，因颐和公司与广州颐和酒店物业管理有限公司银川分公司互相推诿，造成谭俊权所持有的物业费抵用券一直无法使用。综上所述，为维护自身合法权益，谭俊权提起诉讼，望判如所请。颐和公司辩称，1.涉案房屋早已具备办理房产证的条件，于2018年5月28日取得了竣工备案登记，案涉楼房于2019年2月27日取得产权登记，谭俊权未及时办理，不应由颐和公司承担责任；2.谭俊权于2017年3月4日实际接收房屋，并与颐和公司协商，已经收取了违约金38000元，且用违约金抵顶了首付款。合同补充协议第10条约定颐和公司承担的违约金数额合计最高不得超过总购房价的2%。谭俊权已收取的违约金已经远超此金额，而且其已经实际收房，房屋市场价格也有大幅增长，谭俊权在没有遭受任何损失的情况下已经获得了38000元的违约金，不应再支持其违约金的主张，否则显失公平；3.谭俊权未补交涉案房屋面积差价，视为未交清房款。按照合同补充协议第6条之规定，谭俊权未按合同约定支付全部房价款（含实测面积与合同预测面积差额款），颐和公司有权拒绝交付商品房，无义务办理房屋产权交易过户的相关手续，并无须承担由此产生的违约责任和赔偿责任。在此种情况下，颐和公司不承担违约责任。2018年4月，经银川市房地产测绘中心测量，涉案房屋实际面积为93.35平方米，比合同面积90.87平方米多2.48平方米。依据合同第13条规定，谭俊权应补交面积差价10380元，但谭俊权至今也未交纳，为节省司法资源，请本案一并处理应补缴的房款；4.谭俊权至今未缴纳物业费，且其缴费与本案不属于同一法律关系，所以不应支持谭俊权第三项诉请。本院经审理认定事实如下：2015年5月13日，谭俊权（买受人）与颐和公司（出卖人）签订《银川市商品房买卖合同（预售）》一份，约定谭俊权购买颐和公司开发的位于黄河西路与良田渠交汇处金凤花园XX号楼XX单元XX室房屋一套。合同约定预测建筑面积90.87平方米，单价为每平方米4185.5元，房屋总价380336元；颐和公司应于2015年9月30日前向谭俊权交付房屋，交付房屋应符合已取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告等条件；除不可抗力外，如未能在2015年9月30日前交付房屋，买受人不解除合同，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，但违约金总额不超过全部房价款的2%；因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起90日内取得该商品房的房屋所有权证书，买受人不解除合同，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一点五的违约金，且本违约金条款不得与逾期交房违约金条款同时适用。合同还对房屋交付条件及双方的其他权利义务进行了约定。2015年5月14日，谭俊权（买受人）与颐和公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》补充协议2一份，约定谭俊权在签订《商品房买卖合同》起即日内支付首期款10%即38336元，余下非按揭方式应付购房款20%即76000元，谭俊权申请2年内一次付清，保证在2015年12月31日前支付38000元，在2016年12月31日前支付38000元；谭俊权逾期未付款的，颐和公司有权延期向谭俊权交楼、延期办理房地产权证，直至谭俊权付清上述款项为止；颐和公司不承担任何延期交楼或延期办理房地产权证的违约责任。2017年2月12日，双方协商，颐和公司以逾期交房违约金38000元抵顶相应购房款。同日，谭俊权向颐和公司出具收条一张，载明：“今收到宁夏颐和金凤房地产开发有限公司颐和金凤花园XXXX号住房延期2015年9月30日至2017年2月28日违约金38000元收款人：谭俊权2017年2月12日”。颐和公司向谭俊权出具收据一张，载明：“收到谭俊权交来XXXX室首付款38000元”。上述款项抵顶后，谭俊权向颐和公司支付购房款共计380336元。2017年3月4日，颐和公司向谭俊权交付了涉案房屋。另查明，2018年4月28日，颐和公司委托的银川市房地产测绘中心出具涉案房屋测绘报告书，载明涉案房屋的实测面积为93.35平方米。依据双方商品房买卖合同约定，面积误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。谭俊权至今未补交面积差价，经本院释明，其同意在本案中与其主张的违约金抵顶后一并处理。2018年5月28日，颐和公司取得涉案房屋的《工程竣工验收备案表》。2019年2月27日，颐和公司取得颐和金凤花园一期B2号住宅楼的不动产权证书。现谭俊权以颐和公司未能按合同约定及时交付房屋，未按照合同约定协助办理房产证为由提起本案诉讼。本院认为，谭俊权与颐和公司签订的《银川市商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，属有效合同，对当事人具有法律约束力。双方当事人应依约履行各自义务。一、关于谭俊权主张颐和公司协助办理不动产权证书的诉讼请求。本案中，颐和公司已取得颐和金凤花园一期B2号住宅楼的不动产权证书，涉案房屋具备办证条件，该项诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。二、关于谭俊权主张的逾期交房违约金。颐和公司未按照合同约定期限交付房屋构成违约，应承担相应的违约责任。因颐和公司于2017年3月4日向谭俊权交付了涉案房屋，且支付了2015年9月30日至2017年2月28日期间的逾期交房违约金38000元，视为双方对该期间的逾期交房违约金已自行协商处理。由于房屋交付时，涉案房屋仍未经竣工验收合格，不符合合同约定的交付条件，故颐和公司还应当支付自2017年3月1日至实际取得《工程竣工验收备案表》即2018年5月28日期间的逾期交房违约金。虽然合同约定违约金总额不超过全部房价款的2%，但该违约金的约定标准过低，结合本案实际情况，本院将该违约金调整为按照已付房款每日万分之一点五标准计算，故颐和公司应向谭俊权支付逾期交房违约金25900.88元（380336元×0.15‰×454天）。三、关于谭俊权主张的逾期办证违约金。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明；格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。涉案合同系颐和公司提供，合同中逾期办理所有权证书违约金条款与逾期交房违约金条款不得同时适用的约定，不利于保护谭俊权的合法权益，免除了颐和公司未按约定履行合同义务应承担的违约责任，上述条款应为无效条款，故谭俊权有权要求颐和公司承担逾期办理房屋所有权登记的违约责任。因颐和公司未提交证据证实其向谭俊权告知房屋实际测量结果及通知谭俊权补交差额购房款的事实，故对颐和公司主张谭俊权未补交涉案房屋面积差价，其有权拒绝向谭俊权交房、过户并无须承担违约责任的辩解意见，本院不予采纳。因颐和公司原因导致谭俊权逾期办理房屋产权登记手续，扣减合同约定的自房屋交付之日起90天所有权登记期限后，颐和公司应向谭俊权支付自2018年8月26日起至2019年2月27日期间的逾期办证违约金10611.37元（380336元×0.15‰×186天）。综上，因涉案房屋预测建筑面积90.87平方米，实测建筑面积93.35平方米，谭俊权应补交差额购房款10380.04元（2.48平方米×4185.5元/平方米），双方债务抵销后，颐和公司应向谭俊权支付逾期交房违约金、逾期办证违约金共计26132.21元（25900.88元+10611.37元-10380.04元）。四、关于谭俊权主张颐和公司履行兑现赠送物业费抵用券抵顶三年物业费义务的诉讼请求。因本案系商品房预售合同纠纷，旨在处理买卖双方之间就商品房预售合同而引发的纠纷，而该项诉讼请求与本案不属于同一法律关系，故本院不予处理。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内协助原告谭俊权办理位于金凤花园XX号楼XX单元XX室房屋的不动产权证书；二、被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向原告谭俊权支付逾期交房违约金、逾期办理房屋所有权登记违约金共计26132.21元；三、驳回原告谭俊权的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1328元，由原告谭俊权负担933元，被告宁夏颐和金凤房地产开发有限公司负担395元。如不服本判决，可自判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 芮 芳二〇二一年四月六日书记员 沈天豪附：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年，申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。