安徽省绩溪县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1824民初103号 原告：许助维，男，1964年7月18日出生，汉族，住安徽省绩溪县。 委托诉讼代理人：李雅洁，广东盈隆律师事务所律师。 委托诉讼代理人：潘敏萍，广东盈隆律师事务所律师。 被告：绩溪君合投资有限公司，住所地安徽省绩溪县华阳镇环城路22号（现文峰路）。 法定代表人：白兰军，董事长。 委托诉讼代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。 原告许助维与被告绩溪君合投资有限公司（以下简称君合公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，于2021年2月23日公开开庭进行了审理。原告许助维的委托诉讼代理人李雅洁，被告君合公司的委托诉讼代理人章熙飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告许助维向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付原告自行维修房屋的费用7680元；2、判令被告对座落于绩溪县的房屋继续进行维修；3、判令被告支付继续维修期间影响原告居住的费用3600元（暂按同期同地租金标准以3个月计算）；4、判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：2015年4月12日，原告与被告签订《绩溪县商品房买卖合同》（编号：2015预66291），约定原告购买被告开发建设的位于绩溪县，并对房屋面积、价款、付款方式及期限、交房时间、保修责任等作出明确约定。2015年7月31日，被告交付商品房。原告在正常使用过程中，发现屋内的梁、墙面上出现多处开裂，且5号楼整栋楼的业主均发现自己房屋存在类似问题。后原告及其他业主向被告及物业公司提出维修房屋的要求，其口头答复会予以解决，但一直未予处理。2018年10月，原告为防止开裂加大及实际居住需要，自行出资对房屋进行了一定的修复，为此支出费用7680元。2017年初开始，5号楼全体业主为明确房屋存在的质量问题及后续解决方案，经多次与被告协商后，由被告出资10万元并由5号楼业主委托上海房屋质量监测站对房屋质量问题进行检测和鉴定。2018年2月12日，上海房屋质量监测站出具沪房鉴（001）证字第2017-2063号《房屋质量检测报告》，载明案涉房屋在餐厅、北间、东间、南间、客厅、阳台、卫生间的梁、墙面均存在开裂的情况，报告还载明“上述房屋楼面板、梁裂缝主要与混凝土浇筑施工时方法不佳、养护措施不当、钢筋布置不规范、混凝土梁无箍筋加密区等综合因素有关……”，并提出了相应维修建议。2018年8月31日，5号楼业主代表向绩溪县住房和城乡建设委员会（以下简称住建委）反映房屋质量问题，住建委于2018年9月11日发出《行政程序受理告知书》。但经多次沟通，被告及其聘请的物业公司均未对房屋进行维修。现为维护自身合法权益，原告特诉至法院。 被告君合公司辩称，1、同意对案涉房屋的楼面板、框架梁的裂缝进行维修，不同意对墙体裂缝进行维修，维修方案按《和顺嘉苑加固施工方案》进行。案涉和顺嘉苑5号楼经第三方出具房屋质量检测报告后，被告根据该检测报告的要求，委托有施工资质的单位对5号楼的楼面梁、楼面板裂缝问题作出加固维修方案，向住建局报告后向该楼全体住户发出通告，要求相关业主到物业办公室登记，但至今没有任何业主履行登记手续要求维修。此外，原告的房屋于2015年7月31日交付，2016年4月21日开始装修，该房屋系框架结构，没有承重墙，原告在装饰过程中对墙体进行变动，改变电线、开关位置的行为是导致面墙产生裂缝的原因，且根据双方商品房买卖合同的约定，墙面维修的保质期为2年，自交房之日起计算，本案房屋的面墙保质期截止于2017年7月30日，故原告要求被告对面墙进行维修的诉讼请求不能成立；2、原告要求被告承担3600元维修期间的居住费用没有事实和法律依据。根据被告的维修方案，维修工期不超过10天，维修强度不大，维修期间产生的房屋租赁费很小，且原告主张1200元/月的租赁费与现行标准不符，也没有实际发生。被告的维修方案于2018年11月出台，至今已达两年，由于原告等业主没有前往物业登记，造成维修成本显著提高；3、原告要求被告承担其自行维修费用7680元没有事实和合同依据。根据原告陈述，即使原告自行维修真实，该维修也是徒劳无益的，原告也没有合法有效凭证证明维修费用，且案涉房屋至今未维修是原告方原因造成，要求被告支付原告维修费用不符合双方合同第17条的约定。 原告许助维围绕诉讼请求向本院提交如下证据： 1、原告身份证复印件、被告工商登记信息打印件各一份，证明原、被告主体适格。 2、《绩溪县商品房买卖合同》、商品房住宅使用说明、质量保证书、交房签收表复印件各一份，证明：①原告是案涉房屋的买受人、产权人，被告是案涉房屋出卖人，被告应当在保修期内对房屋承担保修责任，被告不及时履行保修义务的，原告可以自行维修，费用由被告方承担，且应继续履行保修义务；②原告于2015年7月31日收楼。 3、2017年6月10日《说明》、2017年6月10日《和顺嘉苑一期5号楼存在的质量缺陷及处理措施》、2017年6月19日《和顺嘉苑一期5号楼房屋质量专题会议签到表》、《和顺嘉苑一期5号楼存在的质量缺陷处理措施》复印件各一份，证明原告已在保修期内多次向被告反映房屋质量问题并要求被告维修，但被告没有履行实际保修义务。 4、2017年9月17日5号楼全体业主（代表）会议记录复印件一份，证明原告就房屋质量问题要求被告进行维修。 5、2018年2月12日《房屋质量检测报告》（沪房鉴（001）证字第2017-2063号）复印件、房屋照片各一份，证明房屋存在质量问题，由于被告建设施工的工艺、技术问题造成了屋内梁、墙板多处开裂，但被告一直未予维修。 6、2017年8月28日《信访事项处理意见书》、2018年9月11日《行政程序受理通知书》复印件各一份，证明由于被告一直未完成房屋的保修工作，5号楼业主已在保修期内向绩溪县住建委反应房屋质量问题。 7、2018年10月8日维修支出凭证、房屋照片、壹米装饰维修表，证明因被告不及时履行保修义务，原告自行出资对房屋部分问题进行处理所支付的维修费用。 8、壹米装饰维修表、2017年5月10日原告去物业请求维修登记表，证明原告有登记保修过。 经质证，被告君合公司对原告提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议；证据2的真实性、交房签收表的证明目的无异议，《绩溪县商品房买卖合同》、商品房住宅使用说明和质量保证书的证明目的有异议，只能证明被告对原告房屋的楼面板、楼面梁有保修义务，墙体裂缝是原告自身造成的；证据3、4的真实性无异议，证明目的有异议，楼面梁、楼面板裂缝事实存在，但涉及墙体裂缝原告已经装潢完毕；证据5中检测报告真实性无异议，证明目的有异议，该报告仅对楼面梁、楼面板质量产生原因进行分析并提出维修，未涉及墙体裂缝的原因，非被告原因造成；照片三性均有异议；证据6的真实性无异议，证明目的有异议，未完成维修的原因是原告方不同意被告提出的维修方案，且未及时提交检测报告导致；证据7三性和证明目的均有异议，不是合法有效凭证，不具有真实性和合法性，无法确定用于本次维修，不能证明与本案有关联性；对证据8的维修表和登记表的三性均有异议。 被告君合公司向本院提交以下证据： 1、被告营业执照副本复印件、法人代表身份证明各一份，证明被告基本信息情况。 2、5号楼投诉问题的处理意见、成都郅层建筑工程加固有限公司和顺嘉苑加固施工方案、弘宇建筑设计有限公司梁板裂缝处理方案、通告各一份，证明被告根据检测报告的要求，委托有施工资质的单位对5号楼的楼面梁、楼面板的裂缝问题作出加固维修方案，向住建委告知了维修的事项，并向5号楼的全体业主发出通告，要求有质量缺陷的业主至和顺一期物业办公室登记，但至今没有任何的业主前往5号楼的物业处履行登记手续；如果原告自行维修的事实存在，因原告拒绝被告维修，且原告自行维修没有效果，故该费用属于擅自扩大的损失，应由原告自行承担。 3、交房登记表复印件两份，证明原告的商品房于2015年7月31日交付，2016年4月21日装潢。 4、质量保证书复印件两份（来源于原告提供的证据材料），证明根据保证书的约定，墙面的维修保证期限为2年，案涉房屋于2015年7月31日交房，故面墙维修已经超过质量保证期限，不属于被告维修的范围内。 5、原告商品房所在的楼层商品房施工图纸，电安装图纸复印件各一份（该证据来源于绩溪县住建局），证明原告在收房后在对房屋进行装潢时改变了室内部分墙体，改变了施工时墙体上预留的电线、开关的布线，该行为是原告商品房墙体发生裂缝的原因。 经质证，原告对被告君合公司提交的证据发表如下质证意见：证据1无异议；证据2三性均不认可，投诉处理意见是被告单方制作，是否上交至相关单位无法确认，且被告在该处理意见中刻意改变了检测结果的描述，去掉了暂字，完全改变了检测结果的含义，但被告自认房屋的楼板主梁存在贯穿性裂缝，认可需尽快对裂缝的处理；关于施工方案及梁板裂缝处理方案，针对的是没有进行装修过的毛坯房，如果被告要按照该方案进行加固，必须对新装修破坏的部分恢复原状，而且该加固方案没有明确的落款时间，也没有相关工作人员的签章，真实性存疑；通告原告从未收到，对内容不知情，且通告反证被告在2018年11月2日自认房屋存在开裂等质量问题；证据3无异议；对证据4的真实性、合法性认可，关联性不认可，虽然质量保证书约定墙面的质量保修期两年，但是房屋开裂问题发生在保修期内，原告也在保修期内一直要求被告履行维修义务，但被告一直通过各种方式拖延维修，因此被告负有维修义务；由于案涉房屋梁的断裂失去其功能性，导致没有承重墙的墙体承受重量，致使墙面开裂，案涉房屋为框架结构，墙面开裂是由于其主体结构存在质量问题导致；证据5真实性无异议，关联性有异议，该证据无法证明原告装潢改变了墙体，事实上原告的装潢并未对房屋结构进行改动，如果被告认为是原告装修导致房屋开裂，应申请司法鉴定，鉴定房屋开裂的具体原因。 本院经审查，并结合原、被告双方的质证意见，对原告提交的证据1、2、3、4、5、6和被告提交的证据真实性均予以认定，对原告提交的证据7、8认为无其他证据佐证，无法证明为原告维修房屋支付费用，不予认定。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月12日，许助维与君合公司签订编号为2015预66291的《绩溪县商品房买卖合同》，约定由许助维购买君合公司开发建设的位于绩溪县。双方同时对房屋面积、价格、付款方式、交房时间、保修责任等事项进行了约定。2015年7月31日，君合公司将房屋交付许助维使用。该房屋使用过程中，墙体、楼面板、梁出现裂缝等问题，包括原告在内的案涉5号楼业主与君合公司、小区物业公司及施工方等相关人员就房屋的裂缝等质量问题进行多次协商。2017年6月19日，经被告及5号楼业主会议决定，由被告方出资10万元委托上海房屋质量检测站对案涉5号楼进行房屋质量检测，2018年2月12日，上海房屋质量检测站作出沪房鉴（001）证字第2017-2063号《房屋质量检测报告》，报告在“鉴定意见”部分指出：“被检测房屋为11层框架结构，房屋混凝土构件强度等级均满足设计要求，混凝土构件钢筋配置基本满足设计要求，部分楼面梁截面尺寸负公差超出规范要求，房屋整体无明显倾斜变形，房屋主要存在混凝土框架梁及楼面板贯穿性裂缝、隔墙接缝处开裂、墙面面砖多处空鼓等，目前现场检测的上述开裂损坏暂不影响房屋结构安全，但影响结构构件耐久性，需要尽快对裂缝进行有效的处理”。报告还提出“上述房屋楼面板、梁裂缝主要与混凝土浇筑施工时方法不佳、养护措施不当、钢筋布置不规范、混凝土梁无箍筋加密区等综合因素有关……”对于案涉原告居住的2单元901室，该检测报告在“表9-1房屋完损检测结果”中记载：餐厅，［Ｄ～Ｆ，8］轴主梁开裂2处，宽约0.2ｍｍ，北侧梁柱节点开裂多处，宽约0.5ｍｍ。南间，四周墙面梁墙水平接缝。北间，西墙上方梁墙水平接缝，宽约0.4ｍｍ。客厅，平顶1条东西向通长裂缝，宽约0.1ｍｍ-0.2ｍｍ。东间，南墙中部2条竖向裂缝，宽约0.2ｍｍ。卫生间，北墙竖向通长开裂。阳台，［8～9,Ａ］梁开裂2处，宽约0.2ｍｍ-0.3ｍｍ。此后，被告委托成都郅层建筑工程加固有限公司针对和顺嘉苑5号楼存在的质量问题作出《和顺嘉苑加固施工方案》，但因双方对维修方案及其他问题发生争议，原告等5号楼业主房屋的维修一直未进行。 本院认为：合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。本案中，原告向被告购买商品房，双方签订有《绩溪县商品房买卖合同》，依据合同约定被告对该房屋存在的质量问题有义务进行维修。原、被告双方对上海房屋质量检测站作出的《房屋质量检测报告》均予认可，可以认定被告交付的房屋存在质量瑕疵，且至今未能完全履行修复义务，对此作为出卖人的被告应承担修复义务的责任，故原告起诉要求被告对其所有的房屋进行维修的诉讼请求符合规定。现被告同意对该房屋框架梁、楼面板存在的质量问题予以维修，同时认为案涉房屋中的墙体裂缝问题系原告在装修过程中变更墙体造成，且已经超过房屋质保期，对此被告方未能提交充分证据予以证实，本院对其该项辩解不予采纳。原告要求被告支付其自行维修房屋费用7680元，但其提供证据不能证明其对房屋进行维修并支付费用7680元的事实，故对原告该项诉讼请求，本院不予支持，原告可在补强证据后，另行主张。原告关于判令被告支付维修期间影响原告居住的费用3600元的诉讼请求，因该项费用实际尚未产生，本案对此不予处理，原告可待实际发生时另行主张。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下： 一、被告绩溪君合投资有限公司于本判决生效后90日内完成对原告许助维所购位于绩溪县房屋内楼面板、框架梁和墙体裂缝的维修，并于维修后按照原告房屋现有装修状况恢复原状； 二、驳回原告许助维的其他诉讼请求。 案件受理费50元，减半收取25元，由原告许助维负担10元，被告绩溪君合投资有限公司负担15元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省宣城市中级人民法院。 审 判 员 程祥琪 二〇二一年四月十三日 法官助理 施承杰 书 记 员 徐 艳 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件 适用法律若干问题的解释》 第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审理核实证据。 《最高人民法院 关于适用时间效力的若干规定》 第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。