江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终552号上诉人（原审被告）：抚州市临川区文昌街道办事处勤光社区居民委员会，住所地抚州市临川区文昌街道剪子口勤光小区。法定代表人：刘旺祥，主任。委托诉讼代理人：丁国锋，江西衡业律师事务所律师，代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）：抚州瑞祥房地产开发有限公司，住所地抚州市临川区剪子口洋洲大厦**，注册号3625001100697。法定代表人：黄祥贵，总经理。原审被告：游风珠，女，1983年10月3日出生，汉族，抚州市临川区人，住江西省抚州市临川区，上诉人抚州市临川区文昌街道办事处勤光社区居民委员会（以下简称勤光居委会）因与被上诉人抚州瑞祥房地产开发有限公司（以下简称瑞祥公司）、原审被告游风珠侵权责任纠纷，不服江西省抚州市临川区人民法院作出的（2020）赣1002民初827号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭并于2021年4月7日公开开庭对本案进行了审理，上诉人勤光居委会的主任刘贵祥及其委托诉讼代理人丁国锋、被上诉人瑞祥公司法定代表人黄祥贵到庭参加诉讼，原审被告游风珠经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，依法对其缺席审理。本案现已审理终结。上诉人勤光居委会的上诉请求：1、撤销（2020）赣1002民初827号民事判决，并依法驳回被上诉人的一审诉讼请求；2、本案一、二审受理费由被上诉人承担。事实和理由：原审仅以被上诉人提供的不动产权证认定涉案的游风珠所承租的“老游木器批发”店面属于被上诉人所有，认定事实不清，适用法律错误。一、虽然涉案的“老游木器批发”店面在被上诉人所提供的不动产权证登记范围内，但是大约在1999年或2000年左右，双方因联合开发相关利益分配问题，双方达成了一个书面店面分配协议，将涉案的“老游木器批发”店面及其他店面分配给了上诉人，即该店面属于上诉人所有，只是该书面店面分配协议，由于年代久远，导致上诉人现无法找到并提供。二、从原审查明的事实看，涉案店面从2001年起就一直由上诉人管理并对外出租和收取租金，但被上诉人却一直未主张任何权利，却直到2017年10月才主张权利，这完全不符合逻辑和日常情理。因此上诉事实可以证明涉案店面已经分配给上诉人，所有权属于上诉人所有。为此，上诉人特依法上诉，请二审法院查明事实，并依法支持上诉人的请求。被上诉人瑞祥公司答辩称：上诉人的上诉无事实和法律依据，1、本案涉案店面的所有权归被上诉人所有，被上诉人在一审时候提交的不动产权登记证可以证明。而上诉人所称在1999-2000年左右，双方已经协商涉案店面分配给上诉人，但上诉人亦称其无证据证明，故上诉人应承担举证不能的责任。2、上诉人称涉案店面从2001年起就一直由上诉人管理并对外出租和收取租金，故可以证明该店面属于上诉人所有，此说法纯属无稽之谈，被上诉人未主张权利并不代表权利就转移给上诉人，且被上诉人在2017年之前就主张过涉案店面的权利，通知过承租方，要求其搬离涉案店面，但是承租方一直未予理睬，故被上诉人才向发法院起诉，维护自己的合法权益。综上所述，一审查明事实清楚，适用律法正确，且上诉人无事实和法律依据，故应该依法驳回上诉人的上诉请求。瑞祥公司向一审法院提出诉讼请求：1、判令游风珠立即排除妨碍，恢复原状、搬出大公路城外剪子口洋洲大厦一层店面；2、判令游风珠赔偿瑞祥公司租金损失48000元（按2000元/月，暂自2017年10月1日计算至2019年9月30日，应自游风珠占用房屋之日起计算至游风珠空出房屋并返还瑞祥公司之日止）；4、本案诉讼费由勤光居委会、游风珠承担。事实与理由：位于抚州市大公东路城外剪子口的洋洲大厦的所有权人为瑞祥公司，游风珠在未得到瑞祥公司许可的情况下，私自占用瑞祥公司房屋进行个体经营，门面字号为老游木器批发。两年前，瑞祥公司发现后，无数次要求游风珠搬出瑞祥公司房屋，但均遭到拒绝。综上所述，游风珠侵占瑞祥公司所有的房产，并拒绝返还，其行为严重侵犯了瑞祥公司的所有权。瑞祥公司为维护自身的合法权益，特诉至法院，请求判令支持瑞祥公司的上述诉讼请求。一审法院认定事实如下：瑞祥公司系一家从事建筑装饰材料、房地产开发经营的企业。1995年，瑞祥公司与勤光居委会分别以投资金和出土地的形式进行联合开发位于抚州市临川区大公路城外剪子口的洋洲大厦，1998年9月2日办理了产权登记，产权证号为市房交集字第00108号，建筑面积为1429.41平方米，为集体性质产权，登记产权人为瑞祥公司。因上述产权证被遗失，2019年1月22日瑞祥公司向抚州市不动产登记中心门户网站上刊登遗失公告，2019年3月8日重新补办了产权登记，产权证号为赣（2019年）抚州市不动产权第0006392号，建筑面积为1429.41平方米。从产权证的分层分户图显示，该产权证包含案涉店面在内。从2001年起，案涉店面由勤光居委会对外出租，并收取租金。2019年1月14日，勤光居委会与游风珠签订一份租赁合同，由游风珠租赁店面一间，门面字号为“老游木器批发”（即案涉店面），租赁期为五年，2019年租金为1500元/月，以后四年的月租金的基础上上涨10%，即2020年租金为16500元，2021年租金为18150元，2022年租金为19965元，2023年租金为21960元。现案涉店面仍由游风珠承租。2017年10月份，瑞祥公司发现案涉店面被游风珠承租后，便通知游风珠要求其停止侵权，但未果。瑞祥公司遂于2020年3月2日诉至法院，请求判令支持其诉请。在审理中，根据瑞祥公司的申请，一审法院依法追加勤光居委会为本案被告，并书面通知其参加诉讼。根据勤光居委会的申请，一审法院依法于2020年7月13日裁定本案中止诉讼，后因中止诉讼的情形消除，一审法院依法恢复了本案的诉讼。一审法院认为，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力。本案中的案涉房屋，瑞祥公司依法办理了房屋产权证书，根据该房屋产权证书分层分户图显示，案涉店面的产权应归瑞祥公司所有，瑞祥公司对案涉店面依法享有物权。物权的取得和行使，应当遵守法律、尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权利。无权占有不动产的，权利人有权请求返还原物；对妨害物权的，权利人有权请求排除妨害或者消除危险；侵害物权，造成权利人损害的，权利人有权请求损害赔偿。勤光居委会未经瑞祥公司同意的情况下，将案涉店面出租给游风珠，游风珠作为承租人也已经实际占有了案涉店面，勤光居委会、游风珠的行为构成对瑞祥公司物权的侵害，瑞祥公司要求勤光居委会、游风珠搬出案涉店面，排除妨碍并赔偿相关租金损失的诉请，符合法律规定，一审法院予以支持。勤光居委会从2001年后就将案涉店面对外出租并收取了租金，现瑞祥公司要求勤光居委会赔偿从2019年1月1日开始计算至清空案涉店面之日止的租金损失，属对自己民事权利的处分，不违反法律规定，且明显有利于勤光居委会，一审法院予以准许。租金损失可参照勤光居委会、游风珠之间的租赁合同的租金标准，即以2019年1月1日租金1500元/月为基数，之后每年10%递增的方式计算损失，其中2019年1月1日至2020年12月31日的租金损失为37800元。勤光居委会辩称与瑞祥公司签订了一份关于该案涉店面归其所有的协议，但在本判决作出前，勤光居委会并未举示出相关证据，根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，应由勤光居委会承担不利的后果，故一审法院对勤光居委会的上述辩称不予采信。据此，依照《中华人民共和国民法总则》第三条、第一百一十四条、第一百七十九条第一款（二）、（八）项，《中华人民共和国物权法》第四条、第九条、第三十四条、第三十五条、第三十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：一、游风珠、抚州市临川区文昌街道办事处勤光社区居民委员会于本判决生效之日起三十日内搬出抚州瑞祥房地产开发有限公司所有的位于抚州市临川区大公路城外剪子口洋洲大厦一层的店面，并排除妨碍；二、抚州市临川区文昌街道办事处勤光社区居民委员会在本判决生效之日起三十日内赔偿抚州瑞祥房地产开发有限公司租金损失37800元（该损失算至2020年12月31日，此后的损失以1850元/月为基数按每年10%递增的方式从2021年1月1日起算至清空店面之日止）。案件受理费500元，由抚州市临川区文昌街道办事处勤光社区居民委员会负担。双方当事人均对一审查明事实无异议，二审依法对一审查明事实予以确认。二审中，上诉人勤光居委会向本院提交新证据：证据1、1998年11月5日协议书一份，证明勤光居委会与瑞祥公司就联合开发一事，已经约定将洋洲大厦一楼5个店面（面积174.6平方米）的所有权归上诉人所有，作为上诉人的土地投资回报，其中包括了案涉的五号店面（约60㎡），该份证据来源是法院依职权调取的卷宗。证据2、勤光居委会与谢小华租赁合同一份，证明另4个店面的面积约为115㎡，能与上面的协议书所约定的店面数量及面积相吻合，这份租赁合同是案涉店面隔壁的洪兴大药房与勤光居委会所签订的。被上诉人瑞祥公司发表质证意见如下：对证据1、对协议书真实性无异议，对关联性有异议。1999年5月8日经过检察院处理双方撕毁了这份协议，当时检察院的张发泉副检察长、洋洲镇常健副书记、勤光前书记兰友豹、洋洲房地产开发公司老总王泉水五个人在洋洲镇会议室重新对洋洲大厦这5个店面进行分配，以前的协议全部作废，当时还做了会议记录。对证据2、这份租赁合同中的店面本来就是给勤光居委会的，与我无关。本院对上诉人提交的证据认证意见如下：对证据1、2真实性予以确认，一审中勤光居委会与游风珠租赁合同中店面面积60㎡，加上二审中勤光居委会与谢小华租赁合同中店面面积115㎡，与证据1协议书中约定的5个店面面积174.6㎡所有权归勤光居委会的面积基本吻合，且5个店面相邻，能证明该协议中当时约定的5个店面所有权归勤光居委会与目前勤光居委会管理并收取租金的店面系相同店面，故本院对证据1、2的关联性亦予确认。二审另查明，1998年11月5日勤光居委会与瑞祥公司签订协议书，其中第一条约定：1995年，勤光居委会以坐落在剪子口的土地与瑞祥公司联合开发勤光大厦（现名为洋洲大厦）现已竣工，经双方协定，将勤光大厦临街一楼的五只店面面积174.6㎡折抵勤光居委会的土地投入，该店的产权归勤光居委会所有。本案的争议焦点是：上诉人勤光居委会应否将案涉店面空出并赔偿被上诉人瑞祥公司租金损失。本院认为，一、根据1998年11月5日勤光居委会与瑞祥公司签订的协议书可知，双方均同意将洋洲大厦一楼的5只店面、面积174.6㎡所有权归勤光居委会所有，其中1只店面即为案涉店面，即勤光居委会对案涉店面享有所有权。被上诉人瑞祥公司辩称该协议书已经被撕毁，之后各方对店面归属重新做了分配并有会议记录，但其未向法院提交证据证明案涉店面重新分配给了瑞祥公司，故本院对其该项抗辩不予采信。二、无论是产权证号为市房交集字第00108号的房产证，还是补办的产权证号为赣（2019年）抚州市不动产权第0006392号的房产证，建筑面积均为1429.41㎡。市房交集字第00108号的房产证登记办理时间为1998年9月2日，双方就店面进行重新分割在1998年11月5日。在二审中瑞祥公司认可其中115㎡的店面归勤光村委会所有，其他部分店面也已出售，即案涉1429.41㎡房产证的店面已经经过了分割处理是双方均确认的事实。但2019年补办的赣（2019年）抚州市不动产权第0006392号的房产证，建筑面积仍登记为1429.41㎡，显然未将店面重新分割情况在产权证予以反映。以上产权证均不能反映案涉店面所有权人分割处理后的真实情况，故不能仅以房产证登记情况来认定案涉店面实际所有权人。综上所述，瑞祥公司主张其系案涉店面的所有权人，要求勤光居委会、游风珠排除妨碍搬出案涉店面，并且赔偿其租金损失，没有事实与法律依据。上诉人勤光居委会的上诉请求成立，本院予以支持。一审判决认定事实不清，适用法律错误，应予改判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省抚州市临川区人民法院作出的（2020）赣1002民初827号民事判决；二、驳回抚州瑞祥房地产开发有限公司的诉讼请求。一审案件受理费500元，二审案件受理费1245元，均由抚州瑞祥房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长  黄玲玲审判员  黄 皓审判员  余 磊二〇二一年四月十九日法官助理占乔书记员徐彦芳