上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0114民初7041号原告：朱宇君，女，1991年12月28日生，汉族，户籍地浙江省杭州市。委托诉讼代理人：朱倩。被告：张锦明，女，1935年1月20日生，汉族，户籍地广东省广州市。委托诉讼代理人：章桐。原告朱宇君与被告张锦明房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱宇君及其委托诉讼代理人朱倩，被告委托诉讼代理人章桐到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告朱宇君向本院提出诉讼请求：1、判决张锦明立即退还朱宇君支付的房屋履约保证金11,000元;2、判决张锦明因擅自收回租赁房屋给张锦明造成的损失32,228.71元。事实与理由：2016年5月8日,朱宇君与张锦明签订《房屋租赁协议》,协议约定：张锦明将上海市嘉定区安亭镇和静路XXX号世康大厦1503室房屋(以下简称系争房屋)出租给朱宇君办公使用;租赁期限自2016年5月8日至2019年5月7日止;租金每月5,500元,朱宇君每季度3号前支付下季度房租;协议签定后朱宇君支付了房屋履约保证金11,000元;租赁期内如有特殊情况提出退租,应提前三十天书面通知对方。2019年3月26日双方签订《续租合同》,约定续租两年,即自2019年6月8日至2021年6月7日止,从续租日起租金每月5,800元。合同签订后朱宇君即支付被告首季度租金及履约保证金11,000元,张锦明将房屋交付朱宇君使用。2020年8月朱宇君将下季度租金(自2020年9月8日至12月7日间)支付给张锦明。2020年10月朱宇君经营因受新冠疫情影响造成困难,为此朱宇君多次向张锦明女儿唐月提出不再交租解约请求,经协商唐月代表张锦明表示同意协商退租,并且愿意将保证金11,000元退还,双方就房屋返还及保证金退还等还在协商之际,朱宇君腾退房屋将承租房屋内大部分设备搬走,只剩下地板、窗帘、玻璃等物品尚未搬走。但张锦明发现朱宇君搬走物品后,立即对原有协商反悔,强行收回了系争房屋,并拒不退还保证金。此后2021年1月14日朱宇君再次来到系争房屋查看时发现张锦明已将该房屋另出租给了他人使用,屋内使用的地板、窗帘等均是朱宇君承租添置的物品。朱宇君认为,因新冠疫情影响致经营困难情况下,与张锦明协商解除租赁合同,其同意后又反悔且明知双方房屋租赁合同尚未解除情况下,强行收回房屋,造成朱宇君财物损失,张锦明行为显然违背法律的规定,理应承担赔偿责任，朱宇君为维护自身合法利益，故诉至法院。被告张锦明辩称，不同意朱宇君的诉请，合同约定双方之间的租赁关系到2021年6月7号才结束，朱宇君提前提出解除合同，是其违约，应当承担违约责任，支付两个月的租金作为违约金。至于房屋的装修，也是双方在合同中约定了的，能够拆卸的如窗帘朱宇君可以拿走，但是不能拆卸的地板及玻璃等，无法拿走。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：唐月系张锦明的女儿，受张锦明的委托处理系争房屋的相关事宜，张锦明的签字都是唐月代签的并且得到了张锦明的认可。2016年5月6日，唐月、张锦明出具收条，收条载明：今收到朱宇君小姐交上来首季度租金16,500元及两个月房屋履约保证金11,000元。合同期满凭此收条退还房屋履约保证金。2016年5月8日，张锦明(甲方，出租方)与朱宇君(乙方，承租方)签订《房屋租赁协议》，合同约定甲方将系争房屋，面积167.07平方米租与乙方作为办公室使用；租赁期限为三年，自2016年5月8日至2019年6月7日止(2016年5月8日至2016年6月7日为装修免租期)；首次付款以现金方式支付，以后按转账方式支付，租金按季度结算，双方议定月租金为5,500元，签订合同后支付第一季度房屋租金(即2016年6月8日至9月8日)，甲方在收取费用后出具相应收据，以后乙方在每季度3号前支付下季度房租。乙方应按时交租，逾期10日作违约处理，甲方有权终止合同，且收取房屋履约保证金不予退还；本协议签订后乙方支付甲方房屋履约保证金11,000元，甲方在收到保证金后，将房屋交付给乙方使用。双方合同期满后不再续签合同，乙方在结清有关费用后，甲方无息返还保证金；租赁期间，乙方不得损坏、改建房屋结构和隔间，如需装修，应事前与甲方协商，征得同意后方可进行，但必须符合防火用电安全规范，合同期满后，装嵌在墙体内的固定装修不可拆除(可移动物如空调除外)；乙方负责支付承租期内的物业管理费、电话费、煤气费、电视电线费等各种房屋使用费用；租赁期内如有特殊情况退租，应提前三十天书面通知双方，未征得对方同意要求退租，须赔偿履约保证金总额作为违约金。合同签订之后，张锦明将房屋交付给了朱宇君，朱宇君对系争房屋进行了装修，包括了地面木地板16,968元、踢脚线3,435.71元、门槛石680元、窗帘1,785元、墙体12厚钢化玻璃造型窗9,360元等。2019年3月26日，朱宇君与张锦明签订了续租合同，租期自2019年6月8日起至2021年6月7日止，从续租之日起月租金为5,800元。朱宇君交付租金至2020年12月7日。2020年10月9日，朱宇君向唐月发微信称“唐老师，我们世康的房子不租了，你看是挂中介还是直接给你？”唐月回复“你先挂中介吧。”2020年11月5日，朱宇君给世康物业工作人员胡蓉蓉发短信称：“我们的租期到11.7，半个月是到11.23。我们11.23之前搬掉，你和唐老师说一下。”胡蓉蓉回复：“好的，唐老师同意了，钥匙还是放在门口的对吧？”朱宇君回复：“是的，在门口。”2020年11月22日，朱宇君搬离系争房屋，带走了有关文件，但是木地板、玻璃及窗帘没有搬走。2020年11月27日，朱宇君将房屋钥匙交给物业管理公司保管。次日，张锦明从物业管理公司取回房屋钥匙。2020年12月9日，朱宇君向唐月发短信称：“我们的租约已于12月7日正式截止了。经过11月5日在物业见证下我和你协商的结果，我们早已在11月22日腾空房子并解除占用。在你已知悉的情况下，房子的钥匙也已经交给物业胡经理。希望你正面和我们进行协商，履约返还我们11,000元押金。所谓“押金”本来就是我们的钱，是你们应当交还的。物业费等问题和你的诉请，应当和我们当面协商，以使你的房子尽快顺利找到下一个租客。”唐月转发张锦明回复说：“朱小姐，你好！来信收悉，你是否看到合同的第十条，你没有租到你预定的日期，而是提前退租，这叫做违约，尽管已经告诉我女儿了，但是并不等于你没有违约，按照合同规定，如果违约了，那么押金就作为违约金不用退还。但是上次我已表示过，体谅你目前经济受影响，我同意归还你一半的押金，另一半我不退……”朱宇君回复：“张女士您好，为了防止误会，现提醒你，你女儿在11月5日，不仅是知悉，而且是同意退还11,000元押金的。双方在协商一致的情况下，我们才提前腾空并解除占用……”2020年12月25日，胡蓉蓉联系唐月，称尚欠2020年7月至12月的物业费没有交，唐月随即通过微信转账给物业公司物业费2,406元。2021年1月19日，朱倩报警称系争房屋在没有搬离完物品房东就出租给了其他人。另查明，系争房屋于2020年12月20日已经租给案外人,租赁期限自2021年1月1日开始。审理中，朱宇君表示她们会自行跟物业公司结算，并不需要张锦明帮其交物业费；张锦明同意朱宇君可以将可拆卸的窗帘拿走，但是不可拆卸部分没办法拿走。本院认为，《房屋租赁协议》系双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律法规规定，该合同合法有效，双方均应切实履行。朱宇君于合同到期前提出解除双方之间的租赁合同关系，张锦明也同意退租并退还一个月的保证金，此后朱宇君搬离系争房屋并交付了钥匙，双方之间的租赁合同解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。朱宇君认为张锦明一方同意全额退还保证金，但未提供充分证据，而张锦明予以否认，本院难以采信。因朱宇君提前要求解除合同，根据合同的约定，应当赔偿履约保证金作为违约金，张锦明已经支付了系争房屋的部分物业费，但朱宇君也将租金交付至2020年12月7日，张锦明于短信中亦同意退还保证金5,500元，综合考虑朱宇君于2020年11月27日将钥匙交给物业，且张锦明已于2021年1月1日起另外出租系争房屋，故张锦明应返还房屋履约保证金5,500元。关于朱宇君要求张锦明赔偿收回系争房屋的损失主要是装修损失32,228.71元，合同约定合同期满后，装嵌在墙体内的固定装修不可拆除(可移动物如空调除外)，且因朱宇君提前要求解约，故已经嵌在墙体内的固定装修地板、玻璃等朱宇君无权主张赔偿。朱宇君所述窗帘，张锦明同意可以拆走，但张锦明已另外出租系争房屋予以利用，考虑系争房屋装修使用情况，本院酌定张锦明适当补偿朱宇君500元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》九十三条、九十七条以及2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第(二)项之规定，判决如下：一、被告张锦明应于本判决生效之日起十日内退还原告朱宇君履约保证金5,500元；二、被告张锦明应于本判决生效之日起十日内补偿原告朱宇君500元；三、原告朱宇君的其余诉讼请求不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费880元，减半收取440元，由朱宇君负担384元，由张锦明负担56元，张锦明负担之款，应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 徐熙春法官助理 康雅莉书 记 员 李佳怡附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。合同解除条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。三、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（二）因承租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失的，不予支持。但出租人同意利用的，应在利用价值范围内予以适当补偿；……