山西省朔州市中级人民法院民事判决书（2021）晋06民终85号上诉人（原审原告）：杨某,朔州市平鲁区陶村乡杨井沟村人,现住朔州市。委托诉讼代理人:朱某,山西文青律师事务所律师上诉人（原审被告）：山西朔州平鲁区西易杰旺煤业有限公司。法定代表人:何某,职务执行董事。委托诉讼代理人:庞某,北京市中勤律师事务所律师。上诉人杨某、上诉人山西朔州平鲁区西易杰旺煤业有限公司（以下简称杰旺公司）因租赁合同纠纷一案，不服朔州市平鲁区人民法院（2020）晋0603民初389号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月27日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人杨某及其委托诉讼代理人朱某、上诉人杰旺公司之委托诉讼代理人庞某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨某上诉请求:撤销原判,依法改判由杰旺公司支付房租38000元,物业费2400元,供暖费5600元。事实和理由：一审判决以杨某和杰旺公司所签房屋租赁补充协议不具体,不明确。未支持第三年的租金38000元和应产生的固定费用物业费2400元、取暖费5600元,该理由明显错误。房屋租赁合同以及房屋租赁协议(补充)系双方真实意思表示,应受法律保护。补充协议中对租赁期及租金作出了明确的约定,租赁期被上诉人保证达到三年以上,如不足三年的按照三年缴纳房屋租金。该约定明确且容易理解,也未出现歧义。一审法院却以不具体、不明确不予支持是错误的,故对一审判决提出上诉。请二审法院按双方真实意思作出公正判决。杰旺公司辩称,根据双方签订的两份《房屋租赁合同》,杰旺公司已经全面履行了合同义务,在一审庭审时已查证属实,上诉人片面依据其提供的不具备证明效力的《房屋租赁协议(补充)》要求杰旺公司承担房租38000元,物业费2400元,供暖费5600元,理由不能成立,二审法院依法不应支持。另外,杨某没有提供其对出租房屋拥有所有权的产权文书,也没有提供该房屋的建设工程规划许可证,其与杰旺公司签订的房屋租赁合同无效,人民法院依法应驳回其诉讼请求。杰旺公司上诉请求：1.依法撤销原判,驳回杨某对杰旺公司的全部诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定事实错误，其认定“补充协议”真实有效的三点理由不够充分,站不住脚。应依法予以撤销。一审质证过程中杰旺公司的代理人对于合同上所盖公章是否为我公司的印章所做的回答是陈述事实,没有对真实性作出直接正面的回应，不能据此认定杰旺公司不否认该合同的真实性。恰恰相反的是，杰旺公司在一审质证以及辩论的过程中从未承认过该“补充合同”的真实性,并且指出了该合同很多违背常理之处。杨某对于杰旺公司指出的问题都不能作出合理的解释,而一审法院在判决书中也没有对这些问题给出回应,而是简单粗暴的认定“补充合同”真实有效,使庭审流于形式。二、因该“补充合同”不是真实有效的,那就不存在房屋拆除费的问题,并且该房屋中的门窗等设施都是杰旺公司自己购买自己安装的,对于房屋中未形成附合的部分上诉人有权取回,对于拆除造成房屋毁损的,也应该恢复原状或者按照实际造成的损失赔偿。杨某辩称，补充协议有杰旺公司的公章,该公章代表的是杰旺公司的行为,完全可以证实该协议真实有效,而且在一审中杰旺公司向法庭提交了所缴物业费和暖气费的单据,充分证实双方是按房屋租赁补充协议进行履行合同的,因为原房屋租赁合同第三条因笔误约定成由出租方支付日常的水电暖物业费,由此完全可以推断如没有该补充协议,则日常费用杰旺公司不可能支付物业费和取暖费。所以房屋租赁补充协议是真实有效的。杨某向一审法院起诉请求：1.判令杰旺公司支付杨某租金2019年8月10日至2020年8月10日的房租38000元,物业费2400元,供暖费5600元,共计46000元;2.判令杰旺公司支付房屋租赁补充协议规定的装修拆除费10000元;3.判令杰旺公司支付房屋租赁补充协议规定的违约金11400元。一审法院认定事实：2017年8月8日,杨某以杨文的名义与杰旺公司签订《房屋租赁合同》,主要内容:位置,朔州市××区。租赁期限为一年，从2017年8月8日起至2018年8月7日止。租金38000元。租赁期间的水、电、供暖、物业等费用杰旺公司已缴纳。2017年8月28日,杨某以杨文的名义与杰旺公司签订《房屋租赁协议(补充)》,主要内容:第一条:房屋装修及空间布局,1.鉴于乙方装修须改变房屋原室内空间布局,乙方应保证连续租赁该房屋期限达到三年及以上,......。2.甲方在乙方租赁期间,房屋内原有设施无偿提供给乙方使用,......。第二条:违约责任,1.乙方重新装修后,连续租赁该房屋不足3年,按照3年交纳房屋租金给甲方,并支付装修拆除费10000元。......。2.租赁届满或终止,双方应形成书面交接清单,确保无纠纷、无损毁、无丢失,方可终止租赁。第三条:修改条款,1.原合同中“其中乙方租赁期间的水、电、供暖、物业费、网费及日常维护均由甲方负责”,因笔误修改为“......由乙方负责”。2.原合同中“违约责任”中第2点未明确违约金标准,现增加“违约金支付标准为损失的30%”。2018年8月8日,杨某以杨文的名义与杰旺公司签订《房屋租赁合同》,主要内容:位置,朔州市××区。租赁期限为一年从2018年8月8日起至2019年8月7日止。租金38000元。租赁期间的租赁费、水、电、供暖、物业等费用,杰旺公司已缴纳。2019年8月7日租赁合同到期后,杰旺公司未与杨某签订《房屋租赁合同》,而是承租了与杨某出租房屋相邻的另一套房屋。2020年9月,杨某向杰旺公司索要房租费未果,遂向一审法院提起诉讼。一审法院认为，双方签订《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议(补充)》后,双方履行2017年8月8日至2018年8月7日、2018年8月8日至2019年8月7日的《房屋租赁合同》,未按《房屋租赁协议(补充)》约定的“乙方应保证连续租赁该房屋期限达到三年及以上”签订第三年的《房屋租赁合同》,杰旺公司又承租了相邻的另一套房屋,违反了《房屋租赁协议(补充)》约定的内容,构成违约,应当承担违约责任。杨某要求的按照约定,1.“乙方重新装修后,连续租赁该房屋不足3年,按照3年交纳房屋租金给甲方”不具体,不明确,无法支持。2.违约金支付标准为损失的30%,同样不具体、不明确,无法支持。据此,依据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条,第一百零七条之规定,判决:一、由杰旺公司支付杨某装修拆除费10000元。二、驳回杨某的其他诉讼请求。本院经审理查明的事实与原审认定的事实基本一致，予以确认。本院二审期间，上诉人杰旺公司向本院提交2019年8月7日与杨志雄签订的房屋租赁合同一份。拟证明:现租赁合同与上诉人杨某签订的合同格式一样,签订方式一样。上诉人杨某质证对该证据的真实性无异议,证明目的不认可。本院认为，上诉人杰旺公司提交的该份证据与本案双方争议的事实不具有关联性，不予采信。本院认为，本案争议的焦点为1、双方当事人签订的《房屋租赁协议(补充)》是否合法有效。2、原判仅认定上诉人杰旺公司支付上诉人杨某装修拆除费是否适当。焦点一，关于《房屋租赁协议(补充)》效力的问题。上诉人杰旺公司认为，《房屋租赁协议(补充)》是虚假合同，对该合同的效力不予认可,上诉人杨某认为，补充协议有上诉人杰旺公司的公章,完全可以证实该协议真实有效,而且在一审中上诉人杰旺公司向法庭提交了所缴物业费和暖气费的单据,充分证实双方是按房屋租赁补充协议进行履行合同的。本案双方当事人签订的两份《房屋租赁合同》和《房屋租赁协议(补充)》就本案现有证据可以确认系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，应为有效合同。虽然在诉讼中双方当事人对《房屋租赁协议(补充)》的效力发生争议，但实质上系双方当事人对应否按照《房屋租赁协议(补充)》中约定的三年租赁期履行合同、上诉人杰旺公司应否支付2019年8月8日之后的一年的租赁费、水、电、供暖、物业等费用产生的争议。现已查明的上诉人杨某与上诉人杰旺公司2017年8月8日签订的《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限为一年，因该合同关于物业费、供暖费的条款书写笔误，双方当事人于2017年8月28日签订了《房屋租赁协议(补充)》，《房屋租赁协议(补充)》除对笔误条款进行更正外，还对房屋租赁期限以及其他有关事宜重新作出了约定，因《房屋租赁协议(补充)》约定的租期与《房屋租赁合同》约定的租期不同，应当认定双方当事人通过《房屋租赁协议(补充)》对《房屋租赁合同》约定的房屋租赁期限进行了变更。2018年8月8日双方当事人又签订了一份《房屋租赁合同》，该合同中约定的租赁期限为一年，即房屋租赁到2019年8月7日到期。同样应当认定双方当事人又通过2018年8月8日的《房屋租赁合同》对《房屋租赁协议(补充)》约定的租赁期限进行了变更。合同法第七十七条规定，当事人协商一致，可以变更合同。所以，本案租赁合同的到期日应当按照双方2018年8月8日的《房屋租赁合同》的约定予以认定。上诉人杰旺公司按照合同约定支付了2017年8月8日至2019年8月8日期间的租赁费、水、电、供暖、物业等费用，现租赁房屋也已交回给上诉人杨某，双方当事人已经按照约定履行完毕，权利义务即告终止，故上诉人杨某请求上诉人杰旺公司支付2019年8月10日至2020年8月10日的租赁费以及其他费用无事实与法律依据，本院不予支持。焦点二，关于上诉人杰旺公司支付上诉人杨某装修拆除费的问题，双方当事人2018年8月8日签订的《房屋租赁合同》对《房屋租赁协议(补充)》约定的租赁期进行了变更，但对租赁不足三年上诉人杰旺公司应支付上诉人杨某装修拆除费的约定没有变更，故上诉人杰旺公司应当支付上诉人杨某装修拆除费，上诉人杰旺公司上诉请求按拆除过程中给上诉人杨某造成的损害据实赔偿的意见缺乏依据，本院不予支持。综上所述，上诉人杰旺公司、上诉人杨某的上诉请求均不能成立，原判适当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。上诉人杨某预交的二审案件受理费700元，由杨某负担；上诉人杰旺公司预交的二审案件受理费50元，由杰旺公司负担。本判决为终审判决。审判长李福审判员张**审判员郑荣华二〇二一年四月十六日书记员 王敏 郭春玲