陕西省宝鸡市金台区人民法院民事判决书(2020)陕0303民初3246号原告：宝鸡市泽润房地产开发有限公司住所地宝鸡市金台区。法定代表人：李有林，该公司总经理。委托代理人：唐丽丽，陕西秦轩律师事务所律师，特别授权代理。委托代理人：王蓉，陕西秦轩律师事务所实习律师，一般代理。被告：陈金平，男，生于1982年2月19日，汉族，住宝鸡市渭滨区。原告宝鸡市泽润房地产开发有限公司(以下简称泽润房地产公司)与被告陈金平商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告泽润房地产公司的委托代理人唐丽丽、王蓉到庭参加诉讼，被告陈金平经本院公告传唤，未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告泽润房地产公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的合同编号为YS00164XXX的《商品房买卖合同》，被告协助原告办理注销金台区大庆路南89号院泽润金花国际小区X幢X单元XXXX号房产销售合同登记备案手续；2、被告向原告支付违约金44763.6元；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告在宝鸡市金台区大庆路开发了“泽润金花国际小区”商住房，案外人陕西嘉意和电子科技有限公司(以下简称嘉意和电子公司)称其单位多人买房，需要和原告签订合同，由其组织人员团购原告的住宅。2016年1月15日，原告作为甲方和案外人嘉意和电子公司作为乙方签订《泽润金花国际团购销售服务合同》。该合同明确约定：“乙方负责寻找、搜集、挖掘潜在购买客户，并最终促成甲方（原告）与客户签订《商品房买卖合同》，客户首次到访必须有乙方人员通过乙方渠道带到购房现场，如客户未能按合同期限结清首付款则由乙方代为支付”。2016年3月11日，原告和被告签订《商品房买卖合同》（合同编号为YS00164XXX）被告购买位于金台区大庆路南89号院（暂定名）泽润金花国际小区X幢X单元XXXX号房屋。合同约定：“房屋总价款为人民币447636元，合同签订当日付清房屋首付款137636元，剩余31万元办理银行按揭贷款；同时约定，买受人应如期按时向银行支付按揭房款，逾期还款，将会造成银行扣取出卖人保证金和其他利益的损失，因此，如买受人逾期向银行还款，需向出卖人支付合同总金额10%的违约金。”《商品房买卖合同》签订后，被告一直拖欠购房首付款，至今未付，又停止归还银行按揭贷款的违约行为，直接导致双方的《商品房买卖合同》无法继续履行，原告遂提起本案诉讼。原告泽润房地产公司为证明其诉讼请求，向本院提交如下证据：1、宝鸡市中级人民法院(2018)陕03民终1038号民事裁定书、本院（2018）陕0303民初1287-3号民事裁定书，证明原告在出现新事由情况下，提出本案的起诉符合法律的规定。2、商品房买卖合同、本院(2018)陕0303执38号执行裁定书及（2019）陕0303执恢42号之一执行裁定书、已扣划住房贷款证明，证明被告不支付房屋首付款及银行按揭贷款，导致合同无法履行，因被告不归还银行按揭贷款，银行扣取了原告的保证金。3、本院案卷档案、情况说明，证明原告在本案中提出的解除合同的诉请，本院应依法支持。4、泽润金花国际团购销售服务合同、交款承诺书，证明合同签订的流程。5、公告、后期收费标准，交房流程，证明被告从没找过原告交付房屋，被告以实际行动表明不想履行合同了。6、中国建设银行个人贷款对账单、陈金平还款扣款明细，证明因被告不归还银行按揭贷款，银行扣取了原告的保证金。被告陈金平未到庭应诉，未提交证据。原告泽润房地产公司提交的上述除证据4中的交款承诺书之外的其余证据，被告陈金平未到庭质证，系对其权利的处分，对上述证据的真实性，本院认为，原告提交的证据中法律文书，盖有公章，客观真实，其他证据均加盖了相关单位印章，客观真实，故本院对上述证据的真实性依法予以认定。交款承诺书因与本案无关，且无法印证其真实性，故本院对该证据不予采信。通过上述有效证据及原告的陈述，本院确认以下事实：2016年3月3日原告泽润房地产公司给被告陈金平出具购买X-X-XXXX室首付款收据一张，载明首付款金额为壹拾叁万柒仟陆佰叁拾陆元整(137636元)。2016年3月11日，原告泽润房地产公司作为出卖人、被告陈金平作为买受人，双方签订《商品房买卖合同》，约定被告陈金平购买由原告开发建设的位于宝鸡市金台区大庆路南89号院泽润金花国际小区X幢X单元XXXX号房屋一套，预测建筑面积106.58平方米，每平方米4200元，总房价447636元。合同第六条付款方式及期限约定：“买受人在签订本合同当日一次性付清房款137636元整，剩余房款310000元办理银行按揭贷款”；第七条买受人逾期付款的违约责任，约定：“（1）逾期在30日内，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的20%向出卖人支付违约金。买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意，合同继续履行，自本合同规定的应付款期限之第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金。3.买受人应如期按时向银行支付按揭房款。逾期还款，将会造成银行扣取出卖人保证金和其他利益的损失。因此，如买受人逾期向银行还款，需向出卖人支付合同总金额10%的违约金”。该合同签订后，被告陈金平未向原告交付首付款。为了及时得到银行贷款，原告向银行出具了被告交纳首付款的收款收据。2016年3月23日，中国建设银行股份有限公司宝鸡分行向被告陈金平发放310000元购房贷款并支付给原告。被告陈金平从2016年4月23日起共计偿还银行按揭贷款25585.65元，后再未偿还。因被告陈金平未支付购房首付款，原告泽润房地产公司与被告陈金平、嘉意和电子公司就本案所涉合同及房屋的商品房销售合同纠纷一案，2017年10月本院作出(2017)陕0303民初1611号民事判决书，判决被告陈金平向原告支付拖欠的房屋首付款137636元及支付违约金，驳回了原告对被告嘉意和电子公司的诉讼请求。2018年5月16日，本院就原告泽润房地产公司与被告陈金平、嘉意和电子公司就本案所涉合同及房屋的商品房销售合同主张解除合同纠纷一案，作出(2018)陕0303民初1287号民事裁定书，认为属于重复起诉，裁定驳回原告的起诉。2018年6月14日，本院作出（2018）陕0303执38号执行裁定书，就申请执行人泽润房地产公司与被执行人陈金平商品房销售合同纠纷执行一案，因双方协商，终结执行。2018年8月15日，宝鸡市中级人民法院就上诉人泽润房地产公司与被上诉人陈金平、嘉意和电子公司就本案所涉合同及房屋的商品房销售合同纠纷一案作出（2018）陕03民终1038号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）陕0303民初1287号民事裁定，指令本院对本案进行审理。2018年12月14日，本院就原告泽润房地产公司与被告陈金平、嘉意和电子公司就本案所涉合同及房屋的商品房销售合同纠纷一案作出（2018）陕0303民初1287-3号民事裁定书，准予原告撤回起诉。2019年3月13日，本院作出（2019）陕0303执恢42号之一执行裁定书，就申请执行人泽润房地产公司与被执行人陈金平商品房销售合同纠纷执行一案，因未查控到被执行人名下财产，终结本次执行程序。2020年5月22日，建设银行宝鸡分行出具已扣划住房贷款证明给原告，载明因本案所涉商品房买卖房屋，被告自2017年7月起未能按照借款合同约定的期限归还个人住房贷款，银行依据与原告的担保合同约定条款，从原告保证金账户扣划了被告所欠的借款本息合计48891.89元。本院认为，原告泽润房地产公司和被告陈金平签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思的表示，属合法有效合同。依照法律规定，合同有协议解除和法定解除两种情形，本案被告逾期不支付首付款的行为既符合双方合同约定的解除条件，亦具备法定解除的条件。原告与被告签订的《商品房买卖合同》中约定：首付款需在签订合同当日(2016年3月11日)付清，逾期付款超过30日后，出卖人有权解除合同。本案被告至今仍未向原告支付首付款，故符合双方约定的合同解除条件。法律规定的法定解除的情形有：……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行;当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。被告陈金平没有按期支付购房首付款，后原告向本院起诉被告索要首付款，原告胜诉后在执行阶段被告仍然未能支付首付款。2017年7月至今被告又停止向银行归还房屋按揭贷款，导致银行扣划了原告的保证金。被告虽未到庭，但其上述行为已表明其迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍不能履行，致使商品房买卖合同无法继续履行，故原告请求解除合同，本院予以支持。合同解除后，被告有协助原告办理注销金台区大庆路南89号院泽润金花国际小区X幢X单元XXXX号房产销售合同登记备案手续的附随义务。对原告请求的违约金，按照双方合同约定：“买受人应如期按时向银行支付按揭房款，逾期还款，将会造成银行扣取出卖人保证金和其他损失。因此，如买受人逾期向银行还款，需向出卖人支付总金额10%的违约金”，该条关于逾期还款违约金的约定属于双方自愿约定，且不违反法律规定，本院予以支持。故被告应向原告支付合同总金额即447636元的10%为44763.6元。鉴于被告已偿还银行按揭贷款25585.65元，计算违约金时应以44763.6元扣减已偿还的银行按揭贷款25585.65元，实际支付违约金19177.95元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、原告宝鸡市泽润房地产开发有限公司与被告陈金平于2016年3月11日签订的合同编号为YS00164XXX的《商品房买卖合同》于本判决书生效之日起解除；合同解除后七日内被告陈金平协助原告宝鸡市泽润房地产开发有限公司办理注销金台区大庆路南89号院泽润金花国际小区X幢X单元XXXX号房产的销售合同登记备案手续。二、被告陈金平于本判决生效后十日内向原告宝鸡市泽润房地产开发有限公司支付违约金44763.6元(实际支付时扣减被告陈金平已付的银行按揭贷款25585.65元，向原告支付19177.95元)。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8016元，公告费600元，共计8616元，由被告陈金平承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省宝鸡市中级人民法院。审  判  长   樊龙华                     人 民 陪 审 员      魏菊红                     人 民 陪 审 员       李 静二〇二一年三月十三日                      法 官 助 理        牛咏梅 书  记  员   马 鑫1