广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0112民初10749号 原告：广州飞晟物业管理有限公司，住所地广东省广州市黄埔区开创大道彩文路飞晟一街11号，统一社会信用代码91440116578001050F。 法定代表人：苏丹，该公司经理。 委托诉讼代理人：叶红，该公司职员。 被告：朱登科，男，1982年3月25日出生，汉族，住河南省西平县， 被告：广州佐力来健身俱乐部有限公司，住所地广东省广州市黄埔区荔红二路10号飞晟汇2号楼二层201-A号铺，统一社会信用代码91440101MA59MPND5E。 法定代表人：朱登科。 原告广州飞晟物业管理有限公司（以下简称飞晟公司）诉被告朱登科、广州佐力来健身俱乐部有限公司（以下简称佐力来公司）物业管理合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案后，依法适用普通程序于2020年12月28日公开开庭进行了审理。原告飞晟公司的委托诉讼代理人叶红到庭参加诉讼，被告朱登科、佐力来公司经本院依法传唤无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告飞晟公司向本院提出诉讼请求：1.解除飞晟公司与朱登科于2017年5月23日签订的《前期物业管理服务协议》；2.朱登科、佐力来公司立即向飞晟公司支付2019年11月至2020年4月的物业服务费278032.20元；3.朱登科、佐力来公司承担本案的诉讼费用。 事实和理由：被告朱登科于2017年4月21日与广东飞仕商城投资管理有限公司（以下简称飞仕公司）签订《商铺租赁合同》，合同约定被告朱登科向飞仕公司承租位于广州市黄埔区荔红二路10号飞晟汇2号楼二层201-A号铺（自编号）商铺，租赁用途为经营健身会所、瑜伽等体验中心，经营品牌为“佐力来健身中心”。被告朱登科在合同第14.4.1条承诺将控股投资设立项目公司进行租赁商铺的经营、管理，该项目公司注册设立后15日内，被告朱登科增加该公司即被告佐力来公司作为本协议的承租人，共同承担本合同承租方的所有权利和义务。原告作为飞仕公司指定物业管理公司，于2017年5月23日与被告朱登科签订《前期物业管理服务协议》，为被告提供物业管理服务。被告于2019年10月起开始拖欠物业服务费、水电费，且拒不签收原告的《催缴通知书》，被告朱登科、佐力来公司迟延履行付款义务，且经催告后在合理期限内仍未履行。根据协议约定，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求其补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1%交纳滞纳金，逾期十日仍不交纳前述费用的，原告有权停止为其提供的一切服务。2020年7月25日，被告健身房突然关闭，且店内重要的物品2/3均已带走，员工及会员均未收到任何通知，被告朱登科、佐力来公司均已失去联系，以自己的行为表明不再履行付款义务。原告认为，被告拖欠物业服务费、水电费的行为已构成违约，且现如今被告突然停止营业，失去联系，已经达到了合同法第九十四条规定的法定解除条件，根据合同的约定和法律的相关规定，被告应承担相应的法律责任。 被告朱登科、佐力来公司均未到庭应诉，亦未提交书面答辩意见。 经审理查明：2017年4月21日，飞仕公司（出租方、甲方）与朱登科（承租方、乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：甲方将位于广州市黄埔区荔红二路10号飞晟汇2号楼二层201-A号铺（自编号）出租给乙方；商铺建筑面积1333.92平方米，该建筑面积数为合同项下的租金、物业管理费等款项、费用计取基数；乙方承租该商铺仅限用于经营健身会所、瑜伽等体验中心，经营品牌为（暂命名）“佐力来健身中心”；租期自2017年5月10日起至2023年5月9日止。第三条，3.1乙方同意该商铺所在商城的物业管理服务公司（飞晟公司）整体负责包括该商铺在内的该商城的物业管理服务。3.2从2017年5月10日起，乙方应当向管理公司交纳该商铺的物业服务费，物业服务费为每月每平方米（建筑面积）35元，即每月46687元；本物业服务费包括该商铺应分摊的本商城夏天空调制冷费和公共区域的水、电等相关费用，以及本商城所有公共区域的保安、保洁、绿化的费用；物业服务费每月为一个计费期，首期物业服务费应与第一个计租期租金同时支付，除首期物业服务费外，乙方应在每个计费期首月5号前向管理公司交纳该计费期的物业服务费。3.6乙方应与管理公司另行协商确定具体物业管理事宜，除本合同另有约定外，因物业管理引发的纠纷与责任由乙方与管理公司依据相关协议协商解决。3.7如果乙方拖延支付应付管理公司款项、费用超过15日，则管理公司有权选择暂停该商铺的部分或全部物业服务，引起全部后果由乙方承担。第四条，4.3乙方应在签订本合同当日向管理公司一次性交纳相当于2个月物业管理费的物业管理保证金共计93374元。如乙方未能如约交纳物业服务费、水、电、燃气等费用，管理公司有权从物业管理保证金中直接扣交相应的应付未付费用金额，不足部分仍有权向乙方追索。乙方应当在接到管理公司书面通知后的7日内补足物业管理保证金；逾期未予补足的，视为乙方违约，逾期超过10日的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按本合同有关违约责任条款约定承担违约责任。4.4乙方应在签订本合同当日向该商铺所在商城的管理公司一次性交纳经营质量保证金20000元。如乙方在租赁经营期间因商品或服务质量问题而引起顾客投诉，甲方或管理公司有权按实际情况先行赔付，然后按赔付价格从乙方经营质量保证金中扣除，乙方应当在接到甲方或管理公司书面通知后的7日内补足经营质量保证金；逾期未予补足的，视为乙方违约，逾期超过10日的，甲方有权单方解除本合同，乙方应按本合同有关违约责任条款约定承担违约责任。第十条，10.4乙方有下列情形之一的，视为乙方严重违约，甲方有权单方解除本合同并收回该商铺，没收乙方全部保证金，同时乙方应向甲方支付相当于租赁合同余下未履行租期租金总额50%的款项作为违约金，甲方保留追究乙方赔偿经济损失的权利……a.拖欠租金、物业服务费、水电费、其他应缴费用或政府所要求乙方支付的任何一项费用，逾期时间累计超过30日（含）；双方特别确认，在租赁期间，若乙方延迟缴纳租金或物业服务费或水电费等费用等累计超过3次（含3次），则甲方也有权单方解除合同。第十四条，14.4合同转让及主体变更，14.4.1乙方提出并向甲方承诺：乙方将控股投资设立项目公司进行本租赁商铺的经营、管理；该项目公司（暂定名称为“佐力来健身中心”，以工商部门核准注册的名称为准）注册设立后15日内，乙方增加该公司作为本协议的承租人，共同承担本合同承租方及承租方的所有权利和义务。14.6甲、乙双方同意管理公司有权援引本合同的有关条款，与乙方签订物业服务合同。14.7甲乙双方按照下列内容送达通知或文件，可视为送达：（2）乙方住址：广州市天河区员村一横路七号大院29栋98号101房，联系电话187××××9086。 2017年5月23日，飞晟公司（物业管理企业、甲方）与朱登科（物业使用人、乙方）签订《前期物业管理服务协议》，约定：双方依据法律、法规以及乙方与飞仕公司签订的飞晟文汇广场《商品房租赁合同》内的有关物业管理服务的约定达成如下协议。第二条，物业名称为广州市开发区飞晟文汇广场，乙方所租赁房屋位置为广州市开发区飞晟文汇广场2号楼二层201-A号铺，建筑面积1333.92㎡。第十二条，前期物业管理自2014年12月16日起至业主委员会成立并确定物业管理公司时止。第十六条，物业管理服务费35元/平方米/月，每月5日前交纳。第二十三条第四款，乙方违反本协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交费用，并从逾期之日起每日按欠费总额的1‰交纳滞纳金；逾期十日仍不交纳前述费用的，甲方可以将欠缴费用的业主/物业使用人名单公布，并有权停止为其提供的一切服务。 2017年6月16日，飞仕公司（甲方）与朱登科（乙方）签订《房屋租赁合同补充协议》，约定原租赁合同建筑面积为1333.92㎡。因覆盖消防通道，经双方协商一致，租赁范围划分至消防通道内侧，租赁面积缩小10㎡，即租赁面积按1323.92㎡计算。佐力来公司在合同落款乙方处盖章确认。 飞晟公司主张朱登科、佐力来公司拖欠物业服务费、水电费，且拒不签收《催缴通知书》。飞晟公司向本院提交了日期分别为2020年2月23日、2020年3月12日、2020年5月28日的三份《催缴通知书》，其中2020年5月28日的《催缴通知书》记载案涉商铺2019年10月至2020年5月管理费共计344360.45元，合计欠费344360.45元，要求于2020年5月29日中午12点前缴清相关费用，如逾期仍未交费将依法采取相关措施进行追缴，不排除按欠费的1‰收取滞纳金，停止物业服务，提出法律诉讼等措施。下方签收人处注明“拒签”，签收日期注明“2020.5.28”。 2020年7月25日，飞仕公司、飞晟公司共同向朱登科、佐力来公司作出《关于解除的告知函》，载明，现阁下拖欠租金、物业服务费已逾期累计超过30日，我司有权单方面解除本合同，现就解除合同事宜，通知阁下：1.贵我双方于2020年7月25日解除《房屋租赁合同》及《房屋租赁合同补充协议》，双方权利义务即行终止。2.请阁下2020年7月28日前缴清全部应缴费用（包含应向飞晟公司支付的水费、电费、管理费等）。逾期交还租赁场地和缴清欠款的，我司按应缴未缴费用的双倍追缴，租赁场地内所属阁下的物品我司将有权自行处理，阁下无权追责。3.阁下已缴纳的租赁保证金及物业管理保证金、经营质量保证金等，按合同第十条10.4款约定，我司有权没收阁下全部保证金。该告知函于2020年7月27日通过EMS特快专递邮寄至合同载明的朱登科的联系地址，该邮件于2020年8月2日被退回。 庭审中，飞晟公司述称朱登科、佐力来公司于2020年7月25日关闭案涉健身房并将店内重要的物品带走，通过微信、电话均无法联系上。飞晟公司提交的佐力来公司的企业信用信息公示报告显示，佐力来公司因通过登记的住所或者经营场所无法联系，于2020年8月4日被列入经营异常名录。飞晟公司还向本院提交了多份关于案涉健身房“跑路”的媒体报道。 另查明，佐力来公司于2017年5月12日登记成立，系自然人独资企业，唯一股东和法定代表人为朱登科，登记住所为案涉商铺。飞晟公司明确其第2项诉讼请求的依据为，朱登科签署案涉合同实际是用于佐力来公司的经营，故要求佐力来公司承担合同责任，因佐力来公司为自然人独资企业，朱登科作为唯一股东，应对佐力来公司的全部债务承担连带清偿责任。 上述事实有《房屋租赁合同》《房屋租赁合同补充协议》《前期物业管理服务协议》《关于解除的告知函》、快递单、企业信用信息公示报告等证据及当事人陈述予以佐证。 本院认为，朱登科、佐力来公司经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃抗辩权，故本院在审核飞晟公司提交的证据基础上对本案进行裁判。飞晟公司提交的证据足以证明朱登科为设立佐力来公司以自己的名义对外签订合同，且佐力来公司成立后已经实际享有合同权利，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第二条的规定，飞晟公司要求佐力来公司承担合同责任，于法有据，本院予以支持。 因朱登科、佐力来公司在案涉商铺经营的健身房已于2020年7月底关闭，飞晟公司事实上无法继续提供物业管理服务，故案涉《前期物业管理服务协议》实质上已经终止。飞晟公司主张解除其与朱登科签订的《前期物业管理服务协议》已无必要，本院对此不予支持。 佐力来公司未依约按时支付物业服务费，构成违约，飞晟公司要求其支付拖欠的2019年11月至2020年4月的物业服务费，符合合同约定，本院予以支持。根据合同约定，案涉商铺的建筑面积为1323.92平方米，物业服务费为35元/平方米/月，故佐力来公司应向飞晟公司支付案涉商铺2019年11月至2020年4月的物业服务费共计278023.2元（1323.92×35×6），对飞晟公司主张的超出部分，本院不予支持。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，佐力来公司系自然人独资企业，而朱登科系佐力来公司的唯一股东，朱登科并未举证证明其个人财产与公司财产相互独立，故飞晟公司主张由朱登科对佐力来公司的债务承担连带责任，于法有据，本院予以支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国公司法》第六十三条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》（法释〔2011〕3号）第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告广州佐力来健身俱乐部有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告广州飞晟物业管理有限公司支付2019年11月至2020年4月的物业服务费278023.2元； 二、被告朱登科对被告广州佐力来健身俱乐部有限公司的上述债务承担连带清偿责任； 三、驳回原告广州飞晟物业管理有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5470元，全部由被告朱登科、广州佐力来健身俱乐部有限公司负担。负担缴费义务的当事人在本判决书发生法律效力之日起七日内向本院缴纳。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审 判 长  李春辉 人民陪审员  黎锦华 人民陪审员  韩 艳 二〇二一年四月三十日 法官 助理  钟 陈 书 记 员  姚春华