上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初17305号原告：上海铭大置业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：姜蔚，董事长。委托诉讼代理人：吴燕平，上海瀚元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张届荣，上海瀚元律师事务所律师。被告：上海金舍酒店管理有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：叶敏，董事长。原告上海铭大置业有限公司(以下简称“铭大置业”)诉被告上海金舍酒店管理有限公司(以下简称“金舍酒店”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月21日立案后，依法适用简易程序,公开开庭进行了审理。原告铭大置业的委托诉讼代理人吴燕平，被告金舍酒店的法定代表人叶敏到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告铭大置业向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2017年6月至2018年4月水电费435,396.07元；2、根据评估鉴定结论，判令被告支付房屋恢复原状所产生的损失费用283,240.42元；3、判令被告立即向工商部门办理注销或变更工商登记地址。审理中，铭大置业撤销第3项诉请。事实和理由：2011年9月8日，原告与被告金舍酒店签订《铭大创意广场房屋租赁合同》及《补充协议》，约定由被告金舍酒店租赁原告管理的位于上海市杨浦区长阳路XXX号铭大创意广场铭泰楼3、4、5层房屋及1楼西1至2跨部分的物业(以下简称“系争房屋”)用于经营汉庭酒店。因被告欠付租金产生纠纷,经上海市杨浦区人民法院、上海市第二中级人民法院分别作出(2016)沪0110民初18796号、(2018)沪02民二终字1406号、(2019)沪02民再52号民事判决,现已生效。判决书主文中虽判决被告支付原告2016年4月至2017年5月31日的水电费,但被告对系争房屋水电实际使用至2018年4月25日,被告未支付2017年6月至2018年4月25日的水电费,该段时间水电费都是原告代为缴纳。另被告于2018年10月19日搬离系争房屋未将房屋恢复原状,因被告将系争房屋作为旅馆经营,对系争房屋做了大量特殊装修并在使用过程中部分损坏房屋,对原告需要继续使用房屋、恢复原状造成巨大损失。为维护原告合法权益,现根据相关法律法规,特向贵院提起诉讼。被告金舍酒店辩称：不同意原告诉请。原告造成了我们很大的损失，凭什么要我支付费用。以前支付水电费铭大置业会通知我们，我们的电工核对完之后签字确认再付款。2018年4月，原告停水停电后我们就不做酒店了。这次拆除也没有通知我们，我们还有很多物品在里面，对评估的拆除费用不予认可。经审理查明：本院(2016)沪0110民初18796号案件中查明，沪房地市字(2005)第000237号上海市房地产权证载明的上海市长阳路XXX号房屋权利人系案外人上海电气集团资产经营有限公司(以下简称“电气集团”)，其中11幢号为3层，建筑面积4643平方米。2007年6月6日，电气集团(甲方)与案外人上海铭大实业发展有限公司(乙方)签订《租赁合同》，约定将包括系争房屋在内的房屋出租给乙方使用，租期从2007年12月1日至2017年11月30日止。2007年11月23日，上海铭大实业发展有限公司变更名称为上海铭大实业(集团)有限公司。2009年5月10日，电气集团与上海铭大实业(集团)有限公司以及原告三方签订《租赁合同变更协议》，确定将系争房屋的承租方变更为原告。2011年10月11日，电气集团出具证明，同意原告将长阳路XXX号11号楼三、四、五层楼面积3508.31平方米和一楼西二跨面积84平方米按电气集团(甲方)、原告(乙方)租赁合同2-2条款房屋用途要求转租给叶敏。租赁期限须在甲乙双方“长阳路XXX号房屋租赁合同”约定的期限内(即2007年12月1日-2017年11月30日)。本证明仅用于办理工商、税务登记注册事宜。2011年9月8日，铭大置业(出租方、甲方)与叶敏(承租方、乙方)签订《铭大创意广场房屋租赁合同》两份(编号：MD-Z-Z-1104、MD-Z-Z-1105)。其中1104号合同明确1、甲方对系争房屋享有转租权以及招商、经营、管理等权利。2、……乙方有意向甲方承租2467号房屋中11号楼3、4、5楼三层。合同主要条款：1.1甲方向乙方出租的物业座落于上海市杨浦区长阳路XXX号铭大创意广场铭泰楼(未改建前房屋编号XXX号楼)3、4、5楼三层。1.2该房屋类型为工业用房改建，建筑面积3508.31平方米……建筑面积不以产权证为准。乙方对此予以确认。2.1该房屋用途为符合政府要求的酒店及其配套业务使用。3.1租赁期限自2011年9月16日至2017年11月30日止，其中免租装修期为5个月，自2011年9月16日至2012年2月15日止。3.1.2免租期内免收租金，但乙方仍需向甲方缴纳一定金额的管理费，管理费为每月10元/平方米，整个免租期内管理费共计175,416元。4.1房屋租金按照建筑面积计算，初始日租金单价为1.3元/平方米/日(包含管理费)，月租金138,724元，年租金1,664,693元。4.2……乙方在此确认其对甲方聘请之物业管理公司及其物业收费(含水、电、煤)标准均无异议。4.3房屋租金支付方式为付二押二，先付后用。……乙方应在每个付款周期开始的十五日前(含第十五日)向甲方支付该期租金。4.4租金前2年价格不变，自第三年在前一年的基础上递增10%，自第4年起每年在前一年租金单价的基础上递增5%。5.1租赁保证金(押金)为277,449元。5.3本合同到期或者提前解除，乙方遗留在房屋内的物品，均视为乙方的弃置物，由甲方任意处理。6.2.3乙方经甲方同意装修装饰，租赁期间届满或者合同解除时，未形成符合的装饰装修物，由乙方在本合同租赁届满或提前终止日之前拆除并搬走。因拆除造成房屋毁损的，乙方应当恢复原状。6.2.4装修要求：乙方的装修设计方案必须经过甲方的审核，在装修施工中不得破坏和改变该房屋的水、电等管线及承重墙面，否则甲方有权要求乙方在七日内对改动部分进行复原，并有权追究乙方因装修给甲方房屋造成的损失和相关的法律责任。7.4本合同租赁期届满或提前终止后，如该房屋内还遗留有乙方的任何装饰、家具、装备、物料、设备或其他任何物品，双方约定作为乙方的遗弃物处理……同时，甲方亦有权向乙方追讨因清除、清理、处理前述物品所产生的所有费用……。甲方责任：9.2提供乙方办理营业执照所需的必要材料，并配合乙方办理营业执照及其他有关执照和许可证。9.5甲方应确保该房屋能实现本合同项下的租赁目的，并保证其安全性能符合相关法律、法规或部门规章的规定。违约责任与合同解除：12.3……，乙方延期支付租金达十五日的，甲方有权单方面停止水、电、燃气的供应，单方解除合同，提前收回该房屋并全额没收乙方的租赁保证金作为违约金。合同另对租赁房屋的其他事项进行了约定。1105号合同在1104号合同的基础上，约定11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分签定两份租赁合同的原因为两部分租金单价不同，但3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分实为一个整体出租，乙方不得将1楼部分用作酒店配套之外的他种用途，也不得将1楼部分单独转租，……。另约定1楼西1至2跨部分建筑面积84平方米；用途为酒店及其配套业务；租期自2011年9月16日至2017年11月30日，其中2011年9月16日至2012年2月15日为装修免租期；免租期内收取管理费共计4,200元；租金为2.8元/平方米/日(包含管理费)，月租金7,154元；租金前2年价格不变，第3年在前一年的基础上递增5%，第4年不递增，第5年在前一年租金单价的基础上递增5%，第6年不递增，第7年在前一年租金单价的基础上递增5%，……；付款方式为付二押二，押金14,308元，装修保证金5,000元。该合同附件约定，水目前每立方米3.8元计算，电目前按每度1.2元计算。2011年9月8日，铭大置业与金舍酒店签订了内容相同的《铭大创意广场房屋租赁合同》两份(编号：MD-Z-Z1104、MD-Z-Z1105)，以上合同均加盖原告、被告金舍酒店骑缝章。同日，双方签订《补充协议》约定：……乙方希望租赁期限为十年，即自2011年9月16日至2021年9月15日止；甲方承诺乙方在房屋所有权人给予甲方的延长期内，继续租赁该房屋，直至2021年9月15日满十年。双方实际履行的系该两份合同。2016年11月，铭大置业以(2016)沪0110民初18796号房屋租赁合同纠纷向本院提起诉讼，要求金舍酒店支付租金并要求其法定代表人叶敏承担连带责任。本院于2017年11月21日作出判决，一、原告上海铭大置业有限公司与被告上海金舍酒店管理有限公司、被告叶敏就上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)于2016年11月22日终止；二、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内迁出并将上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分房屋返还原告上海铭大置业有限公司；三、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海铭大置业有限公司上述房屋自2016年5月30日至2016年11月21日的租金及使用费1,111,121.4元；四、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海铭大置业有限公司2016年4月至2017年5月31日的水电费633,059.4元；五、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海铭大置业有限公司支付从2016年11月22日起至实际返还房屋之日止的房屋使用费,按照每日6151.2元的标准支付；六、原告上海铭大置业有限公司要求被告上海金舍酒店管理有限公司以上述租金及水电费的金额为基数，从判决生效之日起全部付清止，按照日千分之三的标准支付逾期付款违约金，不予准许；七、原告上海铭大置业有限公司要求被告叶敏对被告上海金舍酒店管理有限公司上述应付款项负连带清偿责任，不予准许；八、原告上海铭大置业有限公司应于被告上海金舍酒店管理有限公司结清应付款项、迁出并返还上述房屋后十日内将租赁保证金291,757元返还给被告上海金舍酒店管理有限公司。判决后，铭大置业不服判决提起上诉。上海市第二中级人民法院于2018年2月24日作出(2018)沪02民终1406号民事判决，驳回上诉，维持原判。嗣后，金舍酒店、叶敏提供邮寄上诉状的快递单，以二审未将其列为上诉人为由提起再审。2019年9月29日，上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民再52号民事判决，一、撤销本院(2018)沪02民终1406号民事判决及上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初18796号民事判决第一、二、三、五、八项；二、维持上海市杨浦区人民法院(2016)沪0110民初18796号民事判决第四、六、七项；三、上海铭大置业有限公司与上海金舍酒店管理有限公司、叶敏就上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3、4、5楼三层和1楼西1至2跨部分房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)无效；四、上海金舍酒店管理有限公司自2016年5月30日至2018年4月24日的房屋使用费(其中2016年5月30日至2017年12月24日按照每日6,151.2元的标准支付；2017年12月25日至2018年4月24日按照每日2,821.58元的标准支付)；五、上海铭大置业有限公司应于本判决生效之日起十日内返还上海金舍酒店管理有限公司租赁保证金291,757元。在(2019)沪02民再52号案件审理中查明，杨浦区定海路街XXX委员会于2017年11月22日张贴《关于拆除铭大广场11号楼(汉庭酒店)四、五层违法建筑的通知》，定海路街道社区管理办公室出具的《证明》，证明系争房屋的四、五楼在2017年12月25日拆除。铭大置业于2018年4月25日起对系争房屋停水停电。2018年10月19日，金舍酒店股东郁琴发给执行法官微信称金舍酒店的物品全部搬离。2019年5月28日，铭大置业与案外人上海小马装装饰工程有限公司签订《室内拆除工程合同书》，约定拆除范围为长阳路XXX号铭大创意广场11号楼1楼、3楼、4楼原有装修装饰工程，楼顶部分设施及楼内床垫等零星垃圾；拆除指定范围内的装修装饰工程至毛坯状态；拆除项目成交价510,000元。2019年11月28日，铭大置业与案外人上海淮立建筑装饰设计有限公司签订《装饰装修工程施工合同》，对长阳路XXX号11号楼原汉庭酒店门头大理石外立面更换。铭大置业支付拆除工程费用36,000元。铭大置业支付了相应的工程费用。本案审理中，铭大置业申请对系争房屋3层、4层室内及门头大理石外立面更换维修工程造价进行鉴定。经本院委托万隆建设工程咨询集团有限公司鉴定评估，鉴定意见如下：上海市杨浦区长阳路XXX号11号楼3层、4层室内拆除及门头大理石外立面更换维修工程造价为283,240.42元。铭大置业对鉴定报告无异议。金舍酒店不认可鉴定。原告另提供被告金舍酒店自2017年6月至2018年4月的水电表抄表数，2018年3月的电表读数为：3F表12204、4F表14335、5F表191690、厨房表11771、锅炉表22078，水表读数15077。其中四楼、五楼是2017年12月25日被拆违，因此，2017年12月至2018年3月四楼、五楼的电表读数均为14335和191690。2018年4月起未抄到水电表读数，截止2018年10月金舍酒店搬离，3F电表数12267、4F电表数14335、1F厨房电表数11856、锅炉电表数22316,5F的电表在拆违后遗失。铭大置业支付了上海市电力公司、上海城投水务(集团)有限公司上述期间的水电费。审理中，铭大置业将拆下的电表带至法院核实，金舍酒店表示不来看。以上事实，有《上海市房地产权证》、《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)、协议书、《补充协议》、《民事判决书》、发票、水电费清单、照片打印件及当事人的陈述等证据予以证明，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为，公民、法人的合法民事权益受法律保护。上海市第二中级人民法院作出(2019)沪02民再52号民事判决确定铭大置业与金舍酒店就系争房屋签订的《铭大创意广场房屋租赁合同》(编号MD-Z-Z-1104、编号MD-Z-Z-1105)无效。金舍酒店自2017年6月至2018年4月25日铭大置业停水停电之日，实际使用了系争房屋，在此期间产生的水电费用已由铭大置业代为缴付，现铭大置业要求金舍酒店支付水电费，应于准许。由于双方在签订系争房屋租赁合同时，明知四层、五层房屋未取得房屋权属证明，系违章建筑，铭大置业对此负有主要责任，现铭大置业要求金舍酒店按照原合同约定支付房屋恢复原状以及门头大理石外立面更换的费用，本院根据双方的责任并参照评估报告的金额酌情确定由金舍酒店支付110,000元。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十六条、第五十七条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付上海铭大置业有限公司自2017年6月至2018年4月的水电费435,396.07元；二、被告上海金舍酒店管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海铭大置业有限公司支付上海市长阳路XXX号11号楼房屋中恢复原状费用110,000元。如果当事人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币10,986元，减半收取5,493元，由原告上海铭大置业有限公司负担1,330元，被告上海金舍酒店管理有限公司负担4,163元。本案鉴定费8,700元，原告上海铭大置业有限公司负担5,200元，由被告上海金舍酒店管理有限公司负担3,500元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 陈 稷二〇二一年四月二十一日书记员 胡玉玺附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。第五十六条无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。第五十七条合同无效、被撤销或者终止的，不影响合同中独立存在的有关解决争议方法的条款的效力。第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。