广东省开平市人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）粤0783执异60号 案外人：恩平市康盛房地产开发有限公司，住所地：恩平市恩城锦江大道东2号B座20层，统一社会信用代码：91440785698131175W。 法定代表人：何宁海。 委托诉讼代理人：张秀婷，该公司职员。 委托诉讼代理人：冉小蔚，该公司职员。 申请执行人：台骏国际租赁有限公司，住所地：中国（江苏）自由贸易试验区苏州片区苏州工业园区旺墩路188号1幢805室，统一社会信用代码：91320594570371938A。 法定代表人：林圬柴，该公司董事长。 被执行人：开平市王冠木业有限公司，住所地：开平市金鸡镇凤来路1至19号，统一社会信用代码：9144078356256297XR。 法定代表人：陆焰威。 被执行人：开平市鼎泽装饰材料有限公司，住所地：开平市金鸡镇凤来路1至19号A座、C座，统一社会信用代码：9144078378793261XF。 法定代表人：陆焰威。 被执行人：陆焰威，男，1965年1月9日出生，汉族，住广州市黄埔区。 被执行人：陆奕通，男，1989年11月15日出生，汉族，住广州市黄埔区。 被执行人：周柳萍，女，1990年7月19日出生，汉族，住广州市黄埔区。 被执行人：李伟红，女，1966年11月10日出生，汉族，住广州市黄埔区。 本院在执行（2020）粤0783执4698号申请执行人台骏国际租赁有限公司（以下简称“台骏公司”）与被执行人开平市王冠木业有限公司（以下简称“王冠公司”）、开平市鼎泽装饰材料有限公司（以下简称“鼎泽公司”）、陆焰威、陆奕通、周柳萍、李伟红融资租赁合同纠纷一案过程中，案外人恩平市康盛房地产开发有限公司（以下简称“康盛公司”）于2020年3月23日向本院提出执行异议。本院于同日受理后，依法组成合议庭对本案进行书面审查。本案现已审查终结。 案外人康盛公司向本院提出异议请求：停止对恩平市东成镇××阳光城××房房屋的拍卖，案号：（2020）粤0783执4698号。 事实和理由：一、案涉房屋为案外人的财产，被执行人陆奕通不享有案涉房屋的所有权，贵院不应对案涉房屋进行拍卖。（一）案涉房屋尚未办理产权登记证，未登记至陆奕通名下，陆奕通不享有法律规定的案涉房屋物权所有权。《中华人民共和国民法典物权编》第二百零九条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力:未经登记，不发生效力…”:第二百一十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记时发生效力。”而本案中，被执行人陆奕通与案外人于2018年8月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定陆奕通购买案外人开发、预售的案涉房屋，该《商品房买卖合同（预售）》办理了登记备案，案涉房屋办理了预告登记。但截至目前，案涉房屋尚未办理产权登记证，尚未登记至陆奕通名下，案涉房屋从物权归属上仍为案外人所有的财产，虽然案涉房屋已办理了预告登记，但预告登记的目的在于防止开发商一房多卖，预告登记具有公示作用但不具有转移所有权的效力。因此，异议人具有基于案涉房屋所有权而请求排除执行的权利，贵院不应对案涉房屋进行拍卖。（二）实质上陆奕通未全面支付案涉房屋房款，无权获得案涉房屋所有权。开发商与买房人签订的《商品房买卖合同》，系对缔约双方就商品房的预售行为的约束，基于买房人购买开发商的商品房，开发商又为买房人与银行的借款合同承担保证责任，如买房人逾期偿还银行按揭贷款，将导致开发商承担保证责任，实质上等于买房人未能实际履行付款义务或付款义务不实。而且目前陆奕通的确出现逾期偿还银行按揭贷款的情况，中国建设银行股份有限公司恩平支行已向恩平市人民法院起诉陆奕通及案外人（案号为（2021）粤0785民初217号），要求陆奕通还款及案外人对陆奕通的债务承担连带担保责任，基于陆奕通无力还款，案外人将承担担保责任代陆奕通向银行清偿债务，则意味着案外人获得的购房款得而复失，陆奕通未付清购房款，其当然无权获得案涉房屋所有权，贵院不应对案涉房屋进行拍卖。二、就本案执行措施性质而言，目前仍属于对案涉房屋进行的预查封，在预查封阶段不得对案涉房屋进行拍卖。首先，根据《最高人民法院、国士资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[200415号）（以下简称“《通知》”）第十五条规定:“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封:……（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋。”可知，在房屋未进行房屋所有权登记，但办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的，法院可对该房屋采取的执行措施为预查封。而如上所述，案涉房屋尚未办理产权登记证，仅办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记，在此情况下，根据前述规定，贵院对案涉房屋采取的执行措施实际为预查封。二、根据（通知》第十六条的规定“…土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行入名下的、预查封登记自动转为查封登记…”及《最高人民法院关于适用（中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第四百八十六条的规定:“对被执行的财产，人民法院非经查封、扣押、冻结不得处分…”可知，在房屋所有权登记至被执行入名下后，预查封才可转为查封，法院才可对该已转为查封状态的房产进行处置。而案涉房屋尚未登记至被执行人名下、贵院对该房屋的预查封尚未转为正式查封，如贵院对案涉房屋进行拍卖，显属不当。另说明、虽然《通知》第十八条规定“预查封的效力等同于正式查封”，但该效力等同并非指发生在房屋所有权人与被执行人之间时产生的效力，而是指在限制房屋所有权转移至被执行人以外的第三人方面，预查封的效力等同于正式查时，因此，有关于预查封期间是否可拍卖执行标的应按照上述《通知》第十六条及民事诉讼法司法解释第四百八十六条的规定执行。综上所述，案涉房屋尚未办理产权登记至陆奕通名下、为案外人的财产，且预查封阶段贵院不得对案涉房屋进行拍卖，贵院定对案涉房屋进行拍卖，明显错误。案外人依《民事诉讼法》第二百二十七条的规定提出异议、请立即停止对案涉房屋的拍卖，切实护案外人的合法权益。 为证明其异议请求，案外人康盛公司向本院提交以下证据：1、不动产权证书复印件一份；2、建设用地规划许可证复印件一份；3、建设工程规划许可证复印件一份；4、建设工程施工许可证复印件一份；5、商品房预售许可证复印件一份。 经审查，本院认定事实如下：本院于2020年12月18日受理（2020）粤0783执4698号（以下简称执4698号）申请执行人台骏公司与被执行人王冠公司、鼎泽公司、陆焰威、陆奕通、周柳萍、李伟红融资租赁合同纠纷一案，执行依据为：生效的（2020）粤0783民初1208号民事判决书。执4698号案在执行过程中，依法向上述被执行人发出执行通知书、报告财产令等法律文书，责令其向申请执行人台骏公司支付租金873698元、利息4162元、违约金37364元及后续利息、违约金；缴纳本案申请执行费11552元。因上述被执行人均未履行生效裁判文书确定的还款义务，2020年12月22日，本院以（2020）粤0783执4698号执行裁定书为依据，预查封被执行人陆奕通名下的恩平市东成镇××阳光城××房；预查封期限自2020年12月22日起至2023年12月22日止。2020年12月24日，本院作出（2020）粤0783执4698号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖被执行人陆奕通名下座落于恩平市东成镇××阳光城××房房屋，得款用于偿还债务。案外人康盛公司认为4698号案对上述1103房进行执行拍卖明显错误，遂提出本案执行异议。 另查明，案外人在异议事实理由陈述中确认被执行人陆奕通与案外人于2018年8月3日签订了《商品房买卖合同（预售）》，约定购买其开发、预售的案涉房屋，签订的《商品房买卖合同（预售）》办理了登记备案，该房屋办理了预告登记。经核，恩平市东成镇××阳光城××房的预告权利人：陆奕通。 本院认为：本案属案外人对执行标的提出的排除执行异议。应根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。对案外人以涉案1103房所有权属其所有及执行拍卖明显错误为由，请求排除对该房屋执行的问题。本院在执行4698号案执行过程中，因被执行人未履行生效的（2020）粤0783民初1208号民事判决书确定的还款义务，在执行程序中对预告登记在被执行人陆奕通名下的涉案1103房按权利现状依法进行拍卖处置于法有据、程序合法。案外人出售涉案1103房给陆奕通，且办理了该商品房预告登记，陆奕通作为该房屋的预告登记权利人，目前虽尚未办理取得不动产权证，但其因购买取得涉案1103房的预告登记权利并享有对该房屋的物权期待权，该权利受到法律的保护，具备对抗所有权人和第三人的物权效力。案外人主张其享有房屋的所有权缺乏理据，本院不予采纳。另，被执行人陆奕通与中国建设银行及案外人之间就涉案房屋若存在按揭贷款债权债务纠纷，可根据另案取得的执行依据依法申请参与分配，但不能阻却4698号案对涉案1103房的执行。综上所述，案外人提出的执行异议理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人恩平市康盛房地产开发有限公司的异议请求。 当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；认为与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长  梁颖文 审判员  戚锦洪 审判员  黄婷婷 二〇二一年四月二日 书记员  关绮明