四川省资阳市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川20民终381号 上诉人（原审原告）：倪天云，男，1967年9月19日出生，汉族，住四川省乐至县。 上诉人（原审原告）：覃贵芳，女，1966年2月16日出生，汉族，住四川省乐至县。 被上诉人（原审被告）：乐至县金兴客运有限责任公司，住所地四川省乐至县金顺镇街村。统一社会信用代码：91512022675762775W。 法定代表人：倪邦胜，总经理。 上诉人倪天云、覃贵芳因与被上诉人乐至县金兴客运有限责任公司（以下简称金兴公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服四川省乐至县人民法院（2021）川2022民初107号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月15日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人倪天云、覃贵芳与被上诉人金兴公司的法定代表人倪邦胜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 上诉人倪天云、覃贵芳上诉请求：1.撤销四川省乐至县人民法院（2021）川2022民初107号民事判决书，改判金兴公司退还6481元，并归还房产证。事实及理由：1.一审判决认定双方订立的买卖合同合法有效，按照合同第七条约定办证费由金兴公司承担，因此契税及房屋维修基金应当由金兴公司承担。2.维修基金不应当交给金兴公司。3.一审法官凭经验办案是错误的。 金兴公司答辩称：从第六条可以看出是对方给钱，第七条的办证费由我方承担，当时第一次修房子，合同是网上下载的，想的是办证费就是几十元的工本费。请法院依法判决。 倪天云、覃贵芳向一审法院起诉请求：1．判决金兴公司返还倪天云、覃贵芳房产证；2．判决金兴公司退还倪天云、覃贵芳6481元；3．本案诉讼费由金兴公司承担；4．判决金兴公司停止用虚构的“划拨款”敲诈倪天云、覃贵芳，确认“划拨款”非法。 一审法院认定事实：2009年9月2日，以倪天云、覃贵芳为乙方与以乐至县金兴客运有限责任公司、倪邦胜为甲方签订《购房协议书》，与本案有关的内容为：乙方购买甲方修建位于乐至县金顺镇场口（水平和象龙交叉口）综合楼房屋建筑面积大约120㎡，竣工后按规定计算房屋的建筑面积和应分摊的公用面积、决算房款总额；乙方按施工图确定房屋价，住房800元，合计应预交房款96,000元；乙方签约时交房款的98%，交付钥匙付总房款的2%，余款在甲方给乙方办理房屋产权证、土地使用证付清；从签订协议之日起12个月内交付房屋；建房的水、电入户由甲方办理，入户费由乙方承担；甲方负责给乙方办理产权证、土地使用证（土地出让权属且出让年限40年以上），办证费由甲方承担；甲乙签订后，如甲或乙任意一方解除协议，都应承担违约损失，按房款总额的30%支付违约金；协议一式二份，甲乙双方签字或者盖章生效，本协议甲乙各执一份；一方交清预付款，甲方交房；款在本个月交清，超过时间按总金额交利息月2％。甲方：倪邦胜，乙方：覃贵芳。 合同签订后，倪天云、覃贵芳向金兴公司法定代表人倪邦胜及其亲属交付款项共计99,321元，其中90,000元注明为房款，7000元未标注款项性质，其中2321元标注为维修基金。 登记在倪天云、覃贵芳名下位于乐至县××镇××村××楼××幢××单元××楼××号××住宅，建筑面积为116.05㎡。 2018年8月21日，由金兴公司代倪天云、覃贵芳向乐至县房地产管理局交存房屋维修基金2321元。2018年12月27日，由金兴公司向乐至县税务局缴纳本案所涉房屋的印花税和契税共计3546.76元。 另查明，本案所涉房屋系金兴公司乐至县金兴客运有限责任公司开发和建设。 一审法院认为，关于本案所涉《购房协议书》的双方当事人和效力问题。本案所涉房屋系金兴公司开发和建设，并且该购房协议书中载明的甲方为金兴公司，并在该购房协议书的落款处由金兴公司的法定代表人倪邦胜签名，同时，金兴公司系其法定代表人倪邦胜投资的有限责任公司，倪邦胜的签名系其履行职务行为，故该购房协议书中房屋的出卖方为金兴公司乐至县金兴客运有限责任公司。购房协议书中房屋的买受人乙方为倪天云、覃贵芳，但仅有覃贵芳在落款处签名，因倪天云、覃贵芳系夫妻关系，且该房屋登记在倪天云、覃贵芳名下，故该购房协议书中房屋的买受人为倪天云和覃贵芳。对于协议的效力问题，在诉讼中，倪天云、覃贵芳主张金兴公司擅自增加合同内容，但根据倪天云、覃贵芳与金兴公司提交的购房协议书相互核实和比较，其合同内容均系手动书写，且内容相互一致，倪天云、覃贵芳亦未提供其他证据对其主张予以证实，故本案倪天云、覃贵芳与金兴公司提交的购房协议书具有真实性，属双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属于有效合同，对双方当事人具有约束力，各方当事人应当按照约定履行合同义务。 对倪天云、覃贵芳与金兴公司争议的本案所涉房屋维修基金及税费由谁承担的问题。倪天云、覃贵芳依据购房协议书中“甲方负责给乙方办理产权证、土地使用证（土地出让权属且出让年限40年以上），办证费由甲方承担”的约定，主张本案所涉房屋的维修基金、印花税和契税合计5867.76元，应当由金兴公司承担，但金兴公司认为该条约定的办证费仅属于办证所需的手续和工本费由金兴公司承担，而不包括倪天云、覃贵芳诉称的维修基金、印花税和契税。一审法院认为，倪天云、覃贵芳与金兴公司所称的维修基金系住宅专项维修资金，属于房屋所有权人交存的用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新、改造工程，该基金归全体业主共有，但在业主委员会成立之前，一般由房地产行政主管机关代管。所以该维修基金的交存义务人为房屋所有权人，非房屋的开发和建设企业，并且在未交存前，房屋开发企业不得将房屋交付买受人。对于双方所称的税费包括契税和印花税，根据规定，契税的纳税义务人为房屋的买受人即购房者，而本案所涉印花税的纳税义务人为房屋所有权和土地使用证领受者。综述，上述契税和印花税的纳税义务人均为房屋的买受人即购房者。本案所涉购房协议书载明的办证费的范围，按照日常生活经验理解，应当属于办理产权证书所需要的工本费及相关手续费用，不能包括向国家相关机关缴纳的税费和交存的房屋维修基金，除非当事人有特别约定，但从本案原金兴公司在购房协议书第七条的约定来看，不能视为双方对倪天云、覃贵芳诉称税费和房屋维修基金的特别约定。综述，对倪天云、覃贵芳要求金兴公司承担本案所涉房屋税费和维修基金共计5867.76元的主张不能成立。根据一审法院采信的证据证实，本案所涉房屋建筑面积为116.05㎡，单价为800元/㎡，根据计算可知，房屋总价款为92,840元，但倪天云、覃贵芳向金兴公司支付款项97,000元，扣除应由倪天云、覃贵芳承担的税费3546.76和房款92,840元后，金兴公司多收取倪天云、覃贵芳613.24元。根据《中华人民共和国民法典》第一百二十二条“因他人没有法律根据，取得不当利益，受损失的人有权请求其返还不当利益”规定，对倪天云、覃贵芳要求金兴公司退还613.24元部分的诉讼请求，予以支持，对超过部分的诉讼请求，不予支持。 对于倪天云、覃贵芳要求金兴公司返还房屋权利证书的问题。本案所涉房屋所有权证书已办理完毕，并由金兴公司保管。现倪天云、覃贵芳已按照《购房协议书》的约定向金兴公司支付房款，且缴纳相关税费，其义务已履行完毕，应当取得房屋权利证书，但金兴公司以双方未办理结算为由拒绝向倪天云、覃贵芳交付房屋权利证书，无法律依据。同时，现在房屋权利证书仍由金兴公司保管，故对倪天云、覃贵芳要求金兴公司返还本案所涉房屋的房屋权利证书的诉讼请求，符合法律规定，予以支持。 对于倪天云、覃贵芳要求确认金兴公司收取的“划拨款”为非法的问题。根据双方陈述，所谓“划拨款”，系本案所涉房屋的土地出让方式由划拨方式转变为出让方式而向政府缴纳的土地出让金分摊到购房户而来，根据《中华人民共和国土地管理法》规定，土地使用权以出让方式转让的应当缴纳相应的土地出让金，故倪天云、覃贵芳诉称的“划拨款”具有真实性、合法性，但双方对该土地出让金的承担未进行约定，且亦未在本案中主张由谁承担，在本案中不予处理。故倪天云、覃贵芳该诉讼请求，无法律依据，不予支持。 综述，依照《中华人民共和国民法典》第一百四十三条、第一百七十六条、第一百七十九条、第四百六十五条、第五百零九条、第五百一十条、第五百九十五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，判决如下：一、金兴公司在本判决生效之日起十五日内向倪天云、覃贵芳返还位于乐至县××镇××村××楼××幢××单元××楼××号××住宅的不动产权利证书；二、限金兴公司在本判决生效之日起十五日内向倪天云、覃贵芳返还购房款613.24元；三、驳回倪天云、覃贵芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由倪天云、覃贵芳负担15元，由金兴公司负担10元。 在二审过程中，双方均未提交新的证据材料。 二审查明，购房协议第九条载明“乙方须遵守新建房区域内的综合管理规定爱护公共设施和卫生，公用部分（管道等）共同保护、保证管道畅通，经相关部门验收合格后，如需维修费用由住房住户分摊”。 本院二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。 本案的争议焦点为：金兴公司是否应当向倪天云、覃贵芳退还税费及维修基金。 本院认为，倪天云、覃贵芳与金兴公司订立的购房协议书系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应当按照约定履行合同义务。现双方对合同中约定的“办证费”产生歧义，金兴公司认为仅指办证的工本费，而倪天云、覃贵芳则认为办证费包括税费及维修金。根据《中华人民共和国契税暂行条例》及《中华人民共和国契税暂行条例》规定，对契税及印花税明确纳税义务人为房屋的买受人即购房者，故在房屋买卖合同中如无特别约定，该两项税收应当由买受人缴纳，即倪天云、覃贵芳缴纳。案涉协议中仅约定由金兴公司承担办证费，而未表述为办证的税费，故不能当然认定协议中约定的办证费即包含税费。按交易习惯，办证过程中产生的办证费系向登记机关缴纳的工本费和相关手续费用；在履行案涉合同过程中，倪天云、覃贵芳除缴纳房款外，还另行在金兴公司代为缴纳税费后向金兴公司交付7000元，可见倪天云、覃贵芳也是认可税费应由自己承担，即对办证费的理解与金兴公司是一致的，现金兴公司按合同约定已为倪天云、覃贵芳办理了相关产权证书，倪天云、覃贵芳要求金兴公司退还本应由自己承担法定义务的税费于法无据，一审法院不予支持正确，本院予以确认。 维修基金系住宅专项维修资金，属于房屋所有权人交存的用于房屋保修期满后房屋主体结构、公共部位和公共设施设备的大中修以及更新、改造工程，该基金归全体业主共有，但在业主委员会成立之前，一般由房地产行政主管机关代管。所以该维修基金的交存义务人为房屋所有权人，非房屋的开发和建设企业。而根据双方买卖协议第九条“乙方须遵守新建房区域内的综合管理规定爱护公共设施和卫生，公用部分（管道等）共同保护、保证管道畅通，经相关部门验收合格后，如需维修费用由住房住户分摊”的约定，倪天云、覃贵芳在房屋使用过程中产生的公共维修费用应与其他住户分摊，根据上述对维修基金性质的分析，应当认定该项费用已在合同中予以明确由倪天云、覃贵芳承担。而在履行合同过程中，倪天云、覃贵芳亦主动向金兴公司支付该笔费用，并由金兴公司代为向房管部门缴纳，倪天云、覃贵芳并未提出异议，现其要求金兴公司退还维修基金2321元的理由不成立，一审法院未予支持正确，本院予以确认。 综上，倪天云、覃贵芳的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费50元，由上诉人倪天云、覃贵芳承担。 本判决为终审判决。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审 判 长 罗文利 审 判 员 王 力 审 判 员 刘 彤 二〇二一年四月二十五日 法官助理 孙祖亮 书 记 员 孙毓灵