江苏省南京市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏01民终1597号上诉人（原审被告）：南京六合锅炉有限公司，住所地南京市六合区雄州街道体育路1号。法定代表人：徐克俭，该公司总经理。委托代理人：颜卫富，男，住南京市六合区，委托诉讼代理人：闫长生，北京市隆安（南京）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：张红旗，男，1966年11月22日出生，汉族，居民，住南京市六合区。委托诉讼代理人：李金业，江苏雨花石律师事务所律师。原审第三人：南京棠邑房屋拆迁有限公司，住所地南京市六合区雄州前街28号。法定代表人：陈俊，该公司经理。委托诉讼代理人：吴宝国，江苏雨花石律师事务所。委托诉讼代理人：张玉芬，江苏雨花石律师事务所。南京六合锅炉有限公司（以下简称锅炉公司）与被上诉人张红旗、原审第三人南京棠邑房屋拆迁有限公司（以下简称棠邑拆迁公司）房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服江苏省南京市六合区人民法院（2020）苏0116民初1764号民事判决，向一审法院提起上诉。本院于2021年1月19日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。锅炉公司上诉请求：1、撤销一审判，依法改判或发回重审。2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、涉案房屋原本属于上诉人所有，只是临街门面房（大约55平方米）年久失修，出租给被上诉人后，被上诉人对该55平米进行了翻建，翻建部分仅仅涉及55平方米，被上诉人没有证据证明房屋面积的情况下，且54号房屋又包含厕所、厨房等房屋，一审认定60%部分归被上诉人所有，属认定事实不清。2、排除房屋拆迁补偿款归属的问题，涉案房屋自2012年出租给被上诉人，后租赁合同终止，上诉人将房屋收回来，出租给刘小荣，作为房屋的产权人，涉案房屋在拆迁的过程中，上诉人做了大量的工作（如起诉刘小荣收回房屋，才能拿到提前搬家奖励；拆除搬运等），故提前搬家奖励和设备拆除、搬运费应归上诉人所有。房屋出租给刘小荣后，刘小荣对房屋进行了装修，但上诉人和刘小荣租赁合同中明确约定，遇政府拆迁，刘小荣不享受拆迁补偿，故该装饰装修费应归上诉人所有；上诉人是一家在业的经营期企业，同时又将临界门面房进行出租，每年收取房租费，遇政府拆迁，对上诉人的营业损失影响很大，故停业补偿费应归上诉人所有；反观被上诉人，对上述拆迁安置没有做过任何工作和努力，既无经营更谈不上停业损失；货币安置方式的选择是上诉人作出的，故货币安置费应归上诉人；政策补偿费用是对房屋所有权人的补偿，并综合考虑到所有权人的土地证、房产证、营业执照、协议签订前必须交房以及土地、房屋的位置和地块类型，故对上诉费用不应归被上诉人所得。3、本案中涉及两个合同，一个是《租赁协议》，一个是《锅炉厂门面房补充协议证明》；两个合同签订的时间都是2012年11月1日，正常而言，主合同和补充合同不会同时出现，有一定的时间差。本案中不能因为《锅炉厂门面房补充协议证明》中有补充两字，就推定《锅炉厂门面房补充协议证明》是补充合同，应从实际和常理出发，涉案房屋年久失修，已经无法正常出租给他人使用，他人也不会承租该涉案房屋；只有房主和待租人对其修葺才能使用；如果有两个合同，一定是现有翻建修葺的合同，后有租赁的合同；故两个合同虽然签订时间都是2012年11月1日，按常理，应该是翻建的合同在先，租赁的合同在后；在后的租赁合同中有明确约定，遇到政府拆迁，被上诉人没有任何拆迁补偿。如果《锅炉厂门面房补充协议证明》是《租赁协议》的补充，时间签订为2012年11月1日，期限为1年，其意思表示为在租赁期间内，如遇政府拆迁，翻建部分拆迁补偿为被上诉人所有，而房屋拆迁时，被上诉人早就不在承租该房屋，故房屋拆迁补偿不应归被上诉人所有。4、假设按《锅炉厂门面房补充协议证明》中的约定，门面房房屋的赔偿是张红旗的，而《房屋拆迁与补偿协议》中明确涉案翻建房屋的补偿款为72378元，这是对翻建房屋这个建筑进行的补偿，与《锅炉厂门面房补充协议证明》中门面房房屋赔偿相对应，故如果有效的情况下，被上诉人的补偿款应以72378元为基础；而装饰装修及附属物补偿、提前搬迁奖励、货币化安置、房屋补偿等针对的对象是房屋所有权人，而上诉人让出的是房屋补偿这部分；被上诉人仅仅在原有房屋的基础之上进行了翻建，投入较少，上诉人如果处分也只能仅仅针对翻建的这个建筑物本身进行处分，被上诉人的补偿款应以72378元。5、该补充协议证明打印部分虽作出了与租房协议内容不一致的约定，但在该约定后的手写部分已对打印部分的约定做了明确和变更，且该变更已由双方签字确认，故应按变更后的手写部分的约定履行，即拆迁单位应当给承租人的补偿，但被上诉人既不是拆迁时的承租人，张红旗请求上诉人向其支付拆迁补偿款，无合同和法律依据。综上，请求法院依法支持上诉人上诉请求。张红旗辩称：一、被上诉人张红旗方认为54号房屋共137.6平方米的房屋均为张红旗翻建，一审酌定案涉54号房屋137.6平方米中的60%的房屋为张红旗翻建，并将相应的利益判给张红旗，被上诉人认为并未损害上诉方的权益。二、2012年11月1日，上诉人与被上诉人签订的补充协议合法有效。现案涉房屋已拆迁，上诉人方应按照补充协议的约定予以履行，将相应的房屋补偿费用支付给被上诉人。三、张红旗对原案涉房屋进行翻建，有权主张相应拆迁利益。棠邑拆迁公司：国有土地上的征收补偿主要针对所有权人，相关的补偿按照规定以及协议的约定应由本案的上诉人享有。原审第三人不清楚涉案的土地以及房屋上是否存在其他法律关系，亦与原审第三人无关。综上，请求法院依法公正处理。张红旗向一审法院提出诉讼请求：锅炉公司向张红旗支付房屋补偿款72378元（137.6平方米×526元/平方米），装饰装修补偿及附属物补偿81670元（“联想”67151元+办公室14609元），提前搬家奖励5985.6元（119712.4元×5%），货币安置奖励11971.2元（119712.4元×10%），设备拆除安装、搬运费9576.9元（119712.4元×8%），停业补偿费用5985.6元（119712.4元×5%），政策补偿费用1183580元（137.6平方米/平方米×14336元×0.75×0.8×1），土地价值及增值共计94668.8元（地价原值47334.4元+增值地价47334.4元），以上合计1465816元。2.锅炉公司承担本案诉讼费、保函费2800元。一审法院认定事实：锅炉公司系坐落于南京市六合区雄州街道体育路1号国有土地的使用权人，用途为工业。涉案房屋面向秦苑路，为泰卫小区大门西侧第一间门面房，系上述土地建筑物之一。2012年11月1日，锅炉公司（甲方）与张红旗（乙方）签订《租房协议》一份，约定：乙方自愿承租甲方出租房，承租时间自2012年11月1日起至2013年10月31日止，租金为8000元/年。乙方在签订租房协议时一次性交付给甲方。承租的房屋只能用于张红旗经营之用，不得挪作他用或转租他人。爱护甲方房屋设施，如有损坏按实赔偿。对所租房屋不得装潢、不得随意改动房屋结构，如确因经营需要对房屋原样作调整时必须征得甲方同意。承租房屋只用于合同约定的经营项目，承租期内其产权仍归甲方所有。承租期间如遇拆迁时，乙方必须无条件服从并搬出所租赁场地。乙方不享受拆迁补助，其搬迁费用一律由乙方自己负责。当日，双方还签订了《锅炉厂门面房补充协议证明》一份，该份协议有两部分组成，前半部分为打印内容：锅炉厂东侧门面房是张红旗于2008年建筑，翻建的。如遇拆迁，拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿是张红旗的。以上关于锅炉厂东侧门面房的补充协议证明是锅炉厂和张红旗达成的共识。后半部分为手写内容：一、政府给承租户的费用，我方服从。二、承租户内部分配，我方不介入。三、双方均有保密义务，若承租户提前泄露出去，本协议无效。四、后院与厕所产权是锅炉厂，与张红旗无关。双方均认可手写部分系锅炉公司书写，但均认为打印部分系对方起草。当日，锅炉公司向张红旗出具收条一张，载明收到张红旗租金18000元。后因张红旗与案外人秦钢存在经济纠纷，秦钢于2014年9月15日与另一案外人刘小荣签订租赁合同一份，秦钢将涉案房屋租赁给刘小荣使用，租期1年，自2014年9月15日至2015年9月15日，租金每年为27000元。2017年2月24日，锅炉公司与刘小荣签订《租房协议》一份，约定：锅炉公司将涉案房屋租赁给刘小荣，租期自2017年9月15日至2018年9月14日，承租房屋只能用于电脑维修经营之用，不得转作他用或转租他人，年租金为25000元。锅炉公司分别于2017年9月18日、2017年3月25日向刘小荣出具收条，载明收到租金3000元、2000元，另有2000元冲抵刘小荣为锅炉公司维修电脑的费用。2017年4月，有关拆迁单位到案涉房屋丈量面积，同年12月19日，南京市六合区房屋征收管理办公室发出公告，明确案涉拆迁地块的征收签约期限“自2017年12月20日至2018年4月8日止共110天”。2018年8月21日，锅炉公司诉至南京市六合区人民法院，主张刘小荣搬离涉案房屋，并支付超期占用房屋的费用。该一审法院于2018年10月12日作出（2018）苏0116民初5122号民事判决，刘小荣从涉案房屋中搬出、将涉案房屋交付给锅炉公司，并支付占有使用费。2018年12月25日，刘小荣将涉案房屋交付给锅炉公司。2019年1月12日，锅炉公司支付刘小荣拆迁补偿10000元。2019年6月，锅炉公司与南京市六合区国有土地上房屋征收安置服务中心签订《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》，锅炉公司土地总面积12451.5㎡，房屋总建筑面积7123.37㎡。提前搬家奖励为房地补偿的5%，货币安置奖励为房地补偿的10%，设备拆除安装、搬运费为房地补偿的8%，停业补偿费为房地补偿的5%。涉案房屋位于分户估价表中54号房屋范围之内，54号房屋建筑面积为137.6㎡，为简易结构，未进行登记，单价526元，补偿金额为72378元。按照补偿协议的比例计算，提前搬家奖励为3618.9元（72378元×5%），货币安置奖励为7237.8元（72378元×10%），设备拆除安装、搬运费为5790.24元（72378元×8%），停业补偿费为3618.9元（72378元×5%），装饰装修补偿费用为81760元（67151元＋14609元）。2019年6月16日，江苏大新房地产资产评估测绘造价咨询有限公司向六合区房屋征收管理办公室出具《说明》，涉案房屋已改变用途，但未变更不动产登记用途，结合其实际用于改变用途的合法建筑面积，砖木结构房屋每平方米建筑面积增加补偿基准价为14336元。实际改变经营类型因素调整：商业经营类为0.75，办公综合类为0.65，仓储生产类为0.6；底层临街因素调整：临主干道0.8，临次干道0.75，厂区内0.65；楼层状况因素调整：一层1，二层0.9，三层0.8，四层及以上0.7。按此标准计算，54号房屋增加补偿应当为1183580元（14336元/㎡×0.75×0.8×1×137.6㎡）。现涉案房屋已经被拆除，张红旗认为54号房屋的137.6㎡仅为其所建门面房面积，锅炉公司则认为54号房屋的137.6㎡包含门面房、厨房及厕所面积。上述事实，有当事人的陈述，《国有土地使用证》、《租房协议》、《锅炉厂门面房补充协议证明》、收条、一审法院（2018）苏0116民初5122号民事判决书、《南京市六合区国有土地上房屋征收与补偿协议》、《南京市国有土地上非营业性房屋及工业、仓储房屋征收补偿金额分户估价表》、六合锅炉厂平面图、《装饰装修及附属物明细预评估结果》、《说明》等证据在卷佐证，一审法院予以认定。一审法院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，涉案房屋坐落于锅炉公司土地之上，虽然涉案房屋的门面房系张红旗翻建，但张红旗未能提供证据证明锅炉公司已将土地转让给张红旗，结合锅炉公司作为出租方将涉案房屋租赁给张红旗的事实，张红旗主张其系涉案房屋产权人，并以此为由要求锅炉公司支付涉案土地的补偿及增值，无事实及法律依据，一审法院不予支持。双方签订的《锅炉厂门面房补充协议证明》明确载明“锅炉厂东侧门面房是张红旗于2008年建筑，翻建的。如遇拆迁拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿是张红旗的”，足以证明门面房赔偿归张红旗所有是基于该房屋系张红旗翻建的事实，而非张红旗承租人的身份，故张红旗主张门面房的赔偿归其所有，有事实及法律依据，一审法院予以支持。锅炉公司辩称上述约定中的“赔偿”具体指政府给承租户的费用，并非门面房本身的赔偿，但未提供充分证据证明，故一审法院不予采纳。双方签订的《锅炉厂门面房补充协议证明》明确载明“后院与厕所产权是锅炉厂，与张红旗无关。”足以证明张红旗实际使用的房屋除了其翻建的门面房外还包含锅炉公司的后院及厕所等建筑物。张红旗主张54号房屋的137.6㎡仅为其所翻建的门面房，不包含锅炉公司的房屋，证据不足，一审法院不予支持。鉴于涉案房屋未进行登记，且已经拆除，相关拆迁资料亦无法准确区分张红旗翻建房屋与锅炉公司自建房屋的面积，而54号房屋拆除前是包含厕所及厨房等房屋的，故一审法院酌定张红旗翻建的门面房占60%，锅炉公司房屋占40%。根据该比例，张红旗翻建的门面房房屋补偿为43426.8元（72378元×60%），增加补偿为710148元（1183580元×60%），装饰装修补偿为49056元（81760元×60%），提前搬家奖励为2171.34元（3618.9元×60%），货币安置奖励为4342.68元（7237.8元×60%），设备拆除安装、搬运费为3474.14元（5790.24元×60%），停业补偿费为2171.34元（3618.9元×60%），合计814790.3元。锅炉公司为收回涉案房屋，向拆迁前的实际占有人刘小荣支付拆迁补偿10000元，系锅炉公司为收回房屋而支出的合理费用，故该费用的60%应从张红旗所得款项中予以扣减。扣减该款后，锅炉公司还应支付张红旗拆迁补偿款808790.3元（814790.3元－10000元×60%）。张红旗主张保函费用由锅炉公司负担，于法无据，一审法院不予支持。综上所述，张红旗的部分诉讼请求符合法律规定，一审法院予以支持；部分诉讼请求于法无据，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第一款、第六十四条、第一百四十二条之规定，一审法院判决：一、南京六合锅炉有限公司于判决生效后十日内向张红旗支付房屋补偿款808790.3元；二、驳回张红旗的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费17992元，保全费5000元，合计22992元，由张红旗负担10306元，南京六合锅炉有限公司负担12686元。二审中，双方当事人均未提交新证据，并对一审查明事实均无异议。本院对一审查明事实依法予以确认。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。上诉人锅炉公司主张张红旗翻建涉案房屋的部分面积仅为55平方米，其未能提供充分证据予以证明，一审结合双方签订的《补充协议证明》的内容及建筑物结构情况，酌定张红旗翻建门面房占涉案房屋60%，并无不当。故锅炉公司主张张红旗翻建门面房仅为55平方米，依据不足，本院不予采纳。依法成立的合同，受法律保护。双方签订的《锅炉厂门面房补充协议证明》系双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规等强制性规定，应属有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。该协议明确载明“锅炉厂东侧门面房是张红旗于2008年建筑，翻建的。如遇拆迁拆迁赔偿时，门面房房屋赔偿是张红旗的”。现案涉门面房被征收，上诉人锅炉公司已获取涉案房屋征收货币补偿相关费用，故张红旗基于该门面房屋系其翻建的事实及协议约定，主张门面房被征收的赔偿归其所有，有事实及法律依据，应予支持。虽双方在补充协议证明上以手写方式进行其他的约定，但手写的内容并没有变更或否定打印内容，只是对协议的补充，故上诉人锅炉公司认为被上诉人张红旗不应获得相应补偿款的理由，不能成立，本院不予支持。综上所述，锅炉公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费11887元，由上诉人南京六合锅炉有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 涂 甫审判员 龚 达审判员 张卓慧二○二一年四月十五日法官助理孙成艺书记员陈晓君