河南省宁陵县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1423民初155号原告（反诉被告）：河南合智行房地产营销策划有限公司，住所地河南省郑州市中原区桐柏北路100号院42号楼2单元10层104号，统一社会信用代码91410102095543998W。法定代表人：李江涛，系该公司总经理。委托诉讼代理人：梁宇宙，河南华融律师事务所律师。被告（反诉原告）：宁陵县凯达置业有限公司，住所地河南省宁陵县昆仑路与长江路交叉口，统一社会代码：91411423568620499F。法定代表人：陈庆明，系该公司执行董事。委托诉讼代理人：周宏考，男，汉族，1967年6月6日出生，住浙江省乐清市，系该公司股东。委托诉讼代理人：徐文勇，河南信陵律师事务所律师。上述原告河南合智行房地产营销策划有限公司（以下简称合智行房地产公司）诉被告宁陵县凯达置业有限公司（以下简称凯达置业公司）委托合同纠纷一案，本院依法受理后于2021年4月1日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告合智行房地产公司的委托诉讼代理人梁宇宙、被告凯达置业公司的委托诉讼代理人周宏考、徐文勇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告合智行房地产公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告支付佣金1132748元及违约金（以1132748元为基数，按每日万分之五的标准从原告起诉之日起计算至实际支付日止）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：2019年12月21日，原、被告经协商双方签订了“宁陵凯达王朝内外场代理合同”，该合同约定：被告开发的“凯达王朝”项目交与原告进行内外场独家代理销售，委托期限自2019年12月25日至2020年7月31日。合同签订后，原告开始代理销售工作，销售业绩突出，但被告一直拖延支付销售佣金，直至合同履行完毕时被告尚欠付原告佣金1046190元，除去原告向被告的借款100000元，被告尚欠原告佣金946190元未付。经多次催要无果，原告诉讼到法院，请求依法判决。本案庭审过程中，原告诉请数额变更为佣金1132748元及违约金。被告凯达置业公司答辩并反诉称：1、我公司根本不欠原告公司的佣金，我公司已按合同约定向原告支付了相关佣金。2、依法提出反诉，要求原告归还借款15万元，因人员配置不达标，赔偿我公司17.5万元，支付违约金20万元。事实及理由：我公司与原告公司签订了“宁陵凯达王朝内外场代理合同”。因原告未能在合同约定的期限内完成销售任务的90%以上，依据双方的合同第十一条第三项的规定，我公司同意原告的法定代表人李江涛及销售经理张磊要求，合同延期至2020年9月30日，并于2020年7月31日向我公司作出承诺，可是到了8月份仍没有按合同履行，不仅销售任务没有完成，而且人员配备不达标，我公司以双方的约定对其8月份的违约行为进行罚款29000元，原告公司的现场负责人张磊也认可。到了9月份原告公司的人员在未通知我公司的情况下全员全部撤离，无故终止合同，造成我公司售楼部工作停滞，对我公司造成极大的损失，为此，特提出反诉，请求查明事实后依法支持我公司的反诉请求，同时驳回原告公司对我公司的诉讼请求。根据双方当事人的诉辩请求，本院归纳本案的争议焦点为：1、原告合智行房地产公司诉请被告凯达置业公司支付拖欠的佣金1132748元及违约金有无事实和法律依据；2、反诉原告凯达置业公司的各项反诉请求有无事实和法律依据。原告合智行房地产公司为支持其诉讼主张向本院提交的证据有：第一组：宁陵县凯达王朝内外场代理合同、宁陵凯达王朝项目代理补充协议各1份，证明原、被告之间存在销售代理合同关系，双方签订有书面代理销售合同。第二组：佣金结算表10份，认购书39套、销售明细表2张，证明原告的销售业绩共为39套，经双方核算，其中16套总价共计14330980元，应按8%结算佣金；11套总价共计8486660元，应按9%结算佣金；12套总价共计10145644元，应按11%结算佣金。被告应支付给原告的总佣金额为3026297元，按实际回款数额在双方核算当时应实发佣金总额为1991103元，被告并未按合同约定的期限支付，一直拖欠佣金。在合同履行期限内，原告已售出的39套房源，均已交齐首付付款，签订了商品房买卖合同，按揭客户签约已超过3个月，被告应支付全部佣金3026297元。第三组：建行转账流水凭证8页，证明被告在合同履行期限内，共分9笔向原告支付了1893549元佣金，还拖欠1132748元未付。被告凯达置业公司对原告提交的证据质辩意见为：对证据1真实性无异议，但依据双方的合同约定佣金的计算方式是以我公司实际收到的购房款进行结算，同时约定原告完成认购后，后续事务包括签约督促汇款、提交材料，若逾期视为违约，依据我公司售楼部的管理制度进行考核及超过十日佣金按照实收购房款按约定的计算方式50%进行计算，依据双方的补充协议，双方的合同期限是自2019年12月25日至2020年9月30日原告无故提前终止合同，构成违约，应支付我公司违约金20万元。对证据2部分真实性有异议，原告的佣金依据合同约定应按8%或9%计算，其中郑欣的房款39万元，佣金已经结清，孟云雷的按揭款是35万元而不是36万元，依据合同约定按实际收房款进行结算，我公司予以支付1991103元已全部结清，因原告逾期提供材料或不提供材料，依据我公司售楼部的管理制度，应按实收房款佣金的50%计算，故原告应退还我公司多支付的佣金974851元，此款我公司将另案主张，另外按照合同约定按揭款和分期付款的佣金也是以我公司实际收到的购房款为基数进行计算，只有原告按照合同约定全部履行签订正式的商品房合同并准备齐银行按揭手续并报到银行，因银行原因三个月未付款，同时原告所卖出的楼房不属于13号楼的情况下，我公司才同意按揭款进行结算，而本案中由于原告无故终止合同，与客户签订认购后没有履行后期的义务，贷款材料没有准备齐，更没有将材料报到银行，故按揭款不可能下批，是因为原告过错所造成，故原告无权主张该部分佣金，同时由于原告是突然终止合同，与我公司没有办理相关交接手续，使我公司售楼部处于瘫痪状态，按揭的后期材料是我公司另外委托其他的公司进行办理与原告无关，且原告突然离开双方至今没有对佣金进行彻底结算，故原告所诉要求我公司支付按揭的佣金事实不清、证据不足。对证据3流水账真实性无异议，但原告提供的不全，我公司共向其支付是11笔款，除去2020年7月31日15万元的借款，实际交的佣金是1991103元。被告凯达置业公司为支持其反诉请求向本院提交的证据有：第一组：1、被告公司的营业执照副本、法定代表人证明书、法定代表人身份证复印件各1份，证明被告的诉讼主体适格；第二组：原、被告双方于2019年12月21日签订的宁陵县凯达王朝内外场代理合同、宁陵凯达王朝项目代理补充协议各1份、微信聊天记录照片5页，证明原、被告双方存在委托代理销售合同关系。原告的佣金收取是以我公司实际收到的购房款为基数进行计算。原告完成认购后后续事务包括签约、督促回款、提交材料，若逾期，由我公司进行考核，以售楼部现场管理制度为准。原告在2020年9月份突然撤离、跑路，无故终止合同，依照合同约定应赔偿我公司违约金20万元；2、凯达王朝售楼部销售现场管理制度1份，2020年7、8月份，原告工人工资表2份，证明依据案场管理规定第一条，原告现场工作人员不得少于18人，否则按所缺人员的基本工资处罚，销售业绩管理制度的规定，原告公司提交材料逾期10天内佣金按实收房款50%计算，逾期20天不结算佣金。3、2020年7月31日，原告公司的法定代表人李江涛及现场负责人张磊的承诺书1份，4、我公司于2020年7月31日给原告公司通知函1份，5、2020年9月1日，原告的负责人张磊签收的罚款通知书1份，证明原告在合同期限内没能完成销售比例占委托的总面积的90%，人员配备不达标，工作不积极，原告的法定代表人李江涛及现场负责人张磊于2020年7月31日签订承诺书，我公司同意合同延期至2020年9月30日，8月份因人员配备不达标，销售任务未完成，我公司对原告罚款29000元。6、2020年7月31日，原告公司出具的借条1份、转款凭证1份，证明原告公司向我公司借款15万元，原告公司无故终止合同，原告公司应归还该借款15万元。原告合智行房地产公司对被告凯达置业公司提交的证据质辩意见为：1、借款15万元与本案合同纠纷并非同一法律关系，不属于反诉应当审理的内容。2、被告主张我公司人员配备不达标，要求支付赔偿金17.5万元，无事实依据更无合同依据，应予驳回。3、原告不存在违约行为，在合同履行期限届满前原告一直有人员在履行合同，直到合同期满后仍有部分人员在销售案场，该部分人员后来直接被被告聘用，我公司未违约。质证意见如下：对证据1真实性无异议。对证据2第一项真实性无异议，对证明目的有异议，原告没有无故终止合同的行为，在合同履行期限届满前，原告一直有人员在销售案场，该部分人员后来直接被被告聘用，被告提交的证据不能证明原告终止了合同。对证据2第二项管理制度真实性有异议，该制度系被告单方制作，原告不予认可，而且该制度的落款日期为2016年7月1日，根本与原告无关，该制度是被告单方伪造的，原告将提供相反证据予以证明。对证据2工资表真实性不予认可，该证据为复印件，而且与事实不符，不能证明原告履行合同的情况。对证据3的真实性无异议，原告已经全部履行了该承诺的内容，不存在违约行为，被告一直未按合同约定的期限支付佣金，被告违约在先。对证据4的通知函真实性不予认可，该函是被告单方制作，未送达给原告，原告也不予认可。对证据5真实性真实性无异议，该通知单是被告利用甲方优势地位强行向原告发出的，否则便不与原告结算佣金，原告人员在接收单位处签字，仅代表原告收到了该罚款通知，不代表原告认可被告的罚款。对证据6真实性无异议，但该借款与本案不属同一法律关系，被告应另案主张。原告合智行房地产公司对于被告凯达王朝公司的反诉请求提交的证据有：1、销售现场管理制度复印件1份，证明被告提交的销售管理制度是单方伪造的。2、证人张某证言1份，证明原告公司未提前撤场，不存在违约行为。被告凯达王朝公司对原告合智行房地产公司提交的反诉请求的证据质辩意见为：对证据1真实性有异议，均是复印件，以我方提供的为准。对证据2有异议，证人所证不实，证人系原告公司的职工，与原告有利害关系，其证人所证的内容均无其他证据相印证，系孤证，不能作为定案的依据。本院对当事人的证据认定如下：被告提交的销售案场管理制度虽是2016年7月1日制作的，根据双方的合同约定，被告有权制作销售案场管理制度，原告作为乙方应当遵照执行。该销售案场管理制度可以作为有效证据，本院予以采信。原告提交的销售案场管理制度系复印件，且被告不予认可，不能作为有效证据使用。原、被告提交的其他所有证据内容真实，来源形式合法，与本案具有关联性，可以证明本案的基本事实，对其证明力本院予以确认。通过庭审及有效证据的认定，本院可以确认以下案件事实：2019年12月21日，原告合智行房地产公司与被告凯达王朝公司经协商签订了“宁陵凯达王朝内外场代理合同”1份，该合同约定：被告开发的“凯达王朝”项目交与原告进行内外场独家代理销售，代理佣金：指按照本合同第九条约定的计提比例，结算方式及计算条件计算出的销售代理酬金。成交客户：1、如一次性付款的客户：指已经与甲方（被告凯达王朝公司）签订了《商品房买卖合同》，并付清全款的客户；2、如按揭的客户：指已经与甲方签订了《商品房买卖合同》，并且首付款已到账且完整提供办理按揭手续所需要的相关资料；3、如分期付款的客户：指已经与甲方签订了《分期付款协议》或《商品房买卖合同》和《借款协议》，并且首付款已到账且完整提供办理分期手续所需要的相关资料的客户。清盘条件是：商业部分，在6个月内可售面积的销售率达到90%。合同服务期限自2019年12月25日至2020年7月31日。甲方的权利和义务：甲方须按照本合同之约定向乙方支付代理佣金。甲方负责项目的财务、《认购书》及《商品房买卖合同》的签章，负责收取包括但不限于客户定金、预付款、房款及相关房地产税费。销售案场管理制度由甲方制定并发布执行，乙方须遵照执行，对于违反案场管理制度的乙方人员，甲方有权进行处罚，违纪严重者甲方有权提出人员更换要求。乙方的权利和义务：乙方依据本合同约定向甲方收取代理佣金。乙方负责组建项目营销策划及销售团队，包括销售经理1人，副经理1人，设计主管1人，置业顾问15人，共计18人。乙方驻场销售期间必须严格按《凯达王朝项目销售现场管理制度》管理现场销售人员，确保乙方人员以热情饱满的态度接待来访客户，严格按规范办理各类销售变更事务。甲方驻场销售负责人有监督及指正权。乙方完成认购后续事务：签约负责客户的购房合同签订工作，负责客户签订合同、按揭贷款手续所需要资料及时催收按揭贷款、配合办理房屋交付等工作。督促回款：乙方所成交的每套物业单位、当买方签订《认购协议书》后、乙方负责按时催收所有楼款、首期房款、税费、代收配套费用等，负责督促客户按时提供购房所需要的相关资料、签订按揭合同及买卖合同，乙方销售人员需严格按以下时间原则督促客户完成业务办理，否则视为逾期。一次性付款：认购至签约时间10天、按揭付款：认购后10天内，提供齐备所有备案、银行贷款的资料并且签约。签约后，原提交的资料被银行退件或要求追加，3天之内须重新提交齐备资料。如不符合上述情况，将视为提交资料逾期。乙方承担参加本项目销售工作的乙方所有人员的工装费和工资、销售佣金、交通费等。代理佣金基准费率、销售代理考核、结算方式及结算条件：销售基本代理费：为项目合同总销售额的9%-11%，代理佣金采取浮动佣金制、根据乙方对各项销售指标的完成情况，可对基准佣金进行上下浮动。代理佣金每15日结算一次。物业销售代理费用结算条件：一次性付款，签订《商品房买卖合同》并收取全额房款，视为成交，该款项一次性计入销售回款，按合同款结算。一次性分期付款按实际回款到账金额结佣。按揭付款，签订《商品房买卖合同》并备案审批过后三日内达到结算条件及收齐银行所有贷款资料，收取首期房款，视为成立，代理佣金按实到账房款进行结算，首批《商品房买卖合同》签约之日起三个月后若银行未放按揭或做不了按揭的，则甲方在一周之内一次性结算剩余贷款部分的佣金给乙方（13号楼除外）。佣金每15日结算一次，每月1号和16号为核算日，核算完成后2日内一次性给乙方支付佣金。甲方无故拖延支付乙方应付佣金的，则按照每日万分之五的比例支付乙方违约金，超过30日的则构成违约，乙方可终止合同，同时仍需要支付乙方应付的所有佣金。违约责任：除本合同约定的违约条件以外，任何一方均不得无故终止本合同。否则需要向另一方承担违约20万元。如连续三个月不能完成月度任务的50%，甲方有权单方解除合同。合同还约定了其他事项。该合同签订后，原告合智行房地产公司即组织人员进驻凯达王朝售楼部开展工作。在合同履行期限内，原告合智行房地产公司完成了部分销售业绩，同时，被告凯达王朝公司向原告合智行房地产公司支付了佣金共计1991103元（包括预支款150000元）。双方经协商，于2020年5月1日签订了补充代理合同，主要内容为：合同服务期限延长至2020年9月30日，结佣方式及其他条款仍按原合同执行。在延长服务期限内，被告向原告下发整改通知，要求原告在人员配备、人员管理、销售业绩均不达标的情况下尽快整改。原告的法定代表人李江涛及公司销售经理张磊于2020年7月31日向被告作出书面承诺，承诺内容包括8月份销售任务、中介费发放、员工工作积极性调动等方面，并于当日从被告处借支150000元用于开展工作。后由于原告的销售任务、人员配备等仍未达标，2020年9月份，被告向原告作出罚款29000元的通知。原告在合同履行期限内未能完成销售任务。后原告要求被告支付下余销售佣金1132748元及违约金，被告以原告未完成销售任务等为由拒付，并反诉要求原告支付违约金、退还预支款、赔偿损失等共计525000元，双方形成本案纠纷。本院认为：1、关于原告智行房地产公司要求被告凯达王朝公司支付下余销售佣金的问题，双方在合同约定佣金结算为每月结算一次，每月1号和16号为核算日，核算完成后2日内支付。本案原告主张佣金支付的证据是佣金结算表10份，认购书、销售明细表2张，其中佣金结算表上有双方业务对接代表的签字确认，但该10份佣金结算表上双方确认的佣金被告已经支付给原告，不能作为本案原告主张下余佣金的证据，理由是双方没有就下余佣金进行结算。认购书只是买卖双方签订的购房意向，不能据此作为计算佣金的依据。销售明细表2张，仅是原告单方制作，未有被告方有关人员的签字确认，亦不能作为原告主张佣金的依据。原告主张支付违约金的问题，因原告未能按约定完成销售任务，其本身存在违约行为，无权要求被告支付违约金。2、关于被告反诉要求原告退还预支款150000元的问题，因该款属于原告向被告借支的款项，依照双方关于预支款的约定，预支款可以在双方结算佣金时相折抵。由于下余佣金双方尚未进行最终结算，故被告反诉要求退还该预支款本院不予支持。被告反诉要求原告赔偿损失175000元的问题，因被告未提供相应证据，依法不予支持。被告反诉要求原告支付违约金200000元的问题，双方约定无故终止合同的一方，需要向对方支付违约金200000元，本案原告未能完全履行合同义务，系违约行为，不能因此认定原告单方终止了合同，被告主张违约金的请求本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第三百九十六条之规定，判决如下：驳回本诉原告河南合智行房地产营销策划有限公司和反诉原告宁陵县凯达置业有限公司的诉讼请求。一审案件受理费14994元，减半收取7497元，由原告河南合智行房地产营销策划有限公司负担。反诉费用4525元，由被告宁陵县凯达置业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省商丘市中级人民法院。审判员 李 豫二〇二一年四月八日书记员 彭馨莹