广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初9976号原告（反诉被告）：倪家祺，男，1931年6月2日出生，汉族，身份证住址广州市越秀区。委托诉讼代理人：徐鹏，李婉怡，广东中汉律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州市三喜贸易有限公司，住所地广州市越秀区xx路xx号115铺。法定代表人：吴继南。委托诉讼代理人：黄俊、钟辉荣，广东泰如律师事务所律师。原告倪家祺诉被告广州市三喜贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人徐鹏，被告的委托诉讼代理人钟辉荣到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：判令被告向原告支付从2020年7月1日至2021年1月31日期间的房屋租金差额8400元（按每月1200元计算）及逾期支付前述租金差额的滞纳金（以当月应付未付的租金差额1200元为基数，从每月应付租金差额的次日起计至实际支付之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场价利率标准计算）。事实和理由：原、被告于2018年7月18日签订《广州市房屋租赁合同》，约定原告将越秀区xx路xx号xx铺的房屋出租给被告作商业用途使用，租期自2018年7月1日至2020年6月30日，月租金为8400元，按月支付。合同签订后，原告按合同约定履行己方义务。租赁期满后，双方就续签《租赁合同》未能达成合意，且被告亦没有按原《广州市房屋租赁合同》约定支付租金及水电费、管理费。被告拒不支付租金的行为已严重损害原告的合法权益，故原告诉至法院并提出前述诉讼请求。被告答辩并反诉称：1、涉案2018年的《广州市房屋租赁合同》不是被告签订的首次合同，被告曾多次签订合同，分别为2013年2月，吴静代表被告与原告签订，原告将涉案房屋出租给被告使用，租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日；2018年7月，原、被告再次续签，租赁期限为2018年7月1日至2020年7月1日；2020年7月，双方再次续签，月租金为7200元，但该合同被原告拿回。第三次租赁合同签订后，原告应向被告返还租赁保证金。2、根据合同约定，原告如需提前解除合约，应赔偿被告一个月的租金，现由于原告单方提前解除合同，导致被告无法继续使用涉案房屋给被告造成巨大损失，原告应按约定向被告赔偿一个月的租金以及赔偿金16000元。3、被告认为不存在支付租金差额的问题，被告提交的证据2可以证明原被告双方均协商一致于2020年7月份再次签订房屋租赁合同并将租金变更为每月7200元，原告提交的证据3予以证明，被告已依约支付全部租金，最后一份租赁合同请原告明确是否有无签订，原告单方提前解除涉案租赁合同，造成我方极大损失（如搬迁、重新找店面、经营成本加大等），故被告提出如下反诉请求：1、判令原告向被告返还租赁保证金16000元；2.判令原告向被告赔偿损失16000元；3、判令原告向被告支付一个月租金7200元。原告对被告的反诉请求辩称：不同意被告的全部反诉请求，原告并没有收取过被告支付的租赁保证金，所以不存在返还的问题，另外被告在租赁关系存续期间存在严重违约行为，故原告解除租赁合同有事实和法律依据，原被告未就新的租赁合同达成合意，并没有签订新的租赁合同，被告应当根据原先签订的合同交纳租金。经审理查明：广州市越秀区xx路xx号xx铺，建筑面积为86.72平方米，权利性质为商品房，用途为商业，权利人为倪家祺。2007年1月15日，被告注册成立。2013年2月23日，原告（甲方、出租人）与案外人吴静（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号xx铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积84.3平方米，分摊共用建筑面积4.3平方米；租赁期限为2013年3月1日至2015年2月28日，月租金为6000元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳16000元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；等。2017年3月15日，原告（甲方、出租人）与案外人吴继南（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号xx铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积84.3平方米；租赁期限为2017年3月1日至2018年2月28日，月租金为8400元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳16000元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；等。2018年7月18日，原告（甲方、出租人）与被告（乙方、承租人）签订《广州市房屋租赁合同》，其中约定：甲方同意将坐落在越秀区xx路xx号xx铺的房地产出租给乙方作商业用途使用，建筑（或使用）面积84.3平方米；租赁期限为2018年7月1日至2020年6月30日，月租金为8400元；租金按月结算，由乙方在每月的第五日前按现金付款方式缴付租金给甲方；乙方向甲方交纳16000元保证金（可以收取不超过三个月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方（退回乙方、抵偿租金）；甲方应负的修缮责任，租赁期内，甲方如需提前解除租约，应赔偿乙方一个月的租金；乙方拖欠租金一个月以上的，甲方可解除合同，收回房屋，并要求赔偿损失；等。被告按7200元/月的标准向原告支付了截止至2020年1月31日的租金。庭审中，关于保证金问题。原告称：我方没有收取到被告缴纳的保证金，原告本人有记账的习惯，在寻找记录中没有找到被告缴纳保证金的记录，且租赁保证金是一式两联，原告也没有找到收据的另外一联，据原告回忆，当年是上一手承租人在合同未到期时想跟原告解除租赁合同，上一手的承租人找到被告，与原告这边协商，由吴静继续承租涉案商铺，故当时原告与吴静签订新的租赁合同，但原告没有收取吴静的保证金，当时商铺的交接也是由上一手承租人与吴静自行交接，故当时并没有收取被告的保证金；从生活习惯或公司经营，被告既然找到2013年的租赁合同，理应能够找到保证金收据，且公司的账目有持续性，保证金如果确已缴纳，应该不会轻易丢失；另外，由于租赁合同版本是政府部门的版本，保证金的条款也是格式文本，我方也是要求被告缴纳保证金给原告的，只是约定了没有收取而已；我方确认租赁合同条款手写部分是我方书写。被告称：在2013年2月23日签订第一份租赁合同当日，保证金由该合同所示的乙方吴静缴纳的，当时吴继南、吴婵清、池国雄（即被告公司的业务经理）都在现场，被告在2007年已经注册成立，吴继南、吴婵清、吴静是姐妹关系；我方承租涉案商铺并于2013年签订租赁合同，是直接与原告本人签订的，通过当时的案涉商铺所在大厦管理处的周姓主任介绍并在管理处签订的，签订该合同过程是原告与吴继南、吴婵清、池国雄、吴静对接，现在原告年纪较大，吴静也去世了，所以为了防止睹物思人，可能将收据销毁，将吴静所有的遗物都清掉了，现在原告两个女儿都不是当事人，完全没有顾及这些情况，仅是以我方没有收据为由就说被告没有缴纳租赁保证金，与租赁合同的现实相违背；另，合同无论是政府的版本还是原告草拟的，都是原告提供的，并且合同手写部分也是原告写的，现原被告双方多次签订同样的合同，若被告一直未缴纳保证金，原告为何一直未采取法律措施或者催告。关于有无续签租赁合同问题。原告称：在2018年7月18日签订的租赁合同租期届满前，双方多次就租金标准进行协商，但一直没有达成合意，且2020年9月达成的租金标准为每月7200元是附有条件的，即被告缴纳16000元的保证金，但被告反悔，故导致该合同没有签订。被告称：有续签，根据我方提交的录音可知，双方又签订一份租赁合同，但没过多久又被原告的女儿拿走了，且录音不是协商的过程，是原告单方面提出解除合同的过程。关于租金标准问题。原告称：被告是自行按7200元/月的标准交纳租金的，我方对该标准不予确认，我方对此有向被告提出过异议，我方就此已在2020年9月15日立案提起本案诉讼。被告：由于原告女儿提出双方合作也较久，可用租赁保证金16000元抵扣7、8月份的租金，故被告也没有按时缴纳2020年7、8月的租金。另，被告表示：我方反诉要求原告赔偿16000元的依据是保证金具有定金性质，故主张双倍返还；因原告提前解除合同，按合同约定，原告应向我方支付一个月的租金7200元。原、被告一致确认：涉案房屋自2013年开始一直由被告使用；被告已腾空交还涉案房屋给原告，双方并于2021年1月31日办妥交接手续。被告就其主张，向本院提交了原告的女儿与案外人吴婵清之间的微信聊天记录、录音及视频光盘予以证明。原告质证称：对其真实性、关联性无异议，对其合法性不予确认，该证据属非法取得，故不应予以采纳，且我方对其证明事实也不予确认。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十条规定“民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定”，本案双方的纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律、司法解释的规定。根据《最高人民法院关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”的规定，结合本案已查明的事实，被告提交的现有证据不足以证明其与原告另行就承租涉案房屋签订了新的租赁合同，故对被告的相关抗辩，本院不予采纳。被告按7200元/月的标准向原告交纳租金至2021年1月31日，原告现诉请主张被告补足自2020年7月1日起至2021年1月31日期间的租金差额，理据充分，本院予以支持。鉴于原告亦认可双方此前就租金标准问题确实有进行协商，但未达成一致意见，被告不属于恶意拖欠租金差额，故原告主张逾期交纳租金差额的利息，本院不予支持。租赁期间于2020年6月30日届满后，被告继续使用租赁房屋，原告继续收取被告支付的租金，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。依据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条的规定，双方依法均可随时解除该不定期租赁关系，现原、被告双方已于2021年1月31日办理涉案房屋交接手续且原告亦确认已收回涉案房屋，据此，可视为双方就租赁合同的解除达成一致，故原、被告之间的不定期租赁关系于2021年1月31日实际解除。关于租赁保证金16000元，被告主张其已交纳，但因收据已灭失，无其他证据予以证明，原告对此予以否认。对此，本院认为，根据原、被告提交的租赁合同所示，涉案房屋自2013年2月由案外人吴静向原告承租并签订租赁合同，后由被告先后与原告签订新的租赁合同并实际承租使用至2021年1月，该期间已历时将近八年，且上述租赁合同均对保证金的数额及合同解除时如何清理该费用作出了具体、明确的约定，原告现自认合同条款的手写部分均是其单方书写，由此可见，原告在填写保证金的数额“16000元”时理应知悉，若被告确未向其交纳该约定的保证金，根据日常生活经验法则及市场交易习惯，原告理应及时向被告追讨，而非从未就此向被告提出异议。综合原、被告双方的庭审陈述及本案现已查明的事实，本院推定被告已交纳保证金16000元。如前述，原、被告之间为不定期租赁关系，原、被告均有权解除，被告现要求原告退还前述保证金，合法合理，本院予以支持。被告主张该保证金属定金性质并要求双倍返还，于法无据，本院不予支持。基于租赁期限届满，原告有权解除双方之间的不定期租赁关系，而非提前解除合同，故被告反诉要求原告赔付一个月租金，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、第九十八条、第一百零七条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告广州市三喜贸易有限公司向原告倪家祺支付自2020年7月1日起至2021年1月31日止的租金差额8400元；二、自本判决发生法律效力之日起十日内，原告倪家祺向被告广州市三喜贸易有限公司退还租赁保证金16000元；三、驳回原告倪家祺的其他诉讼请求；四、驳回被告广州市三喜贸易有限公司的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费减半收取25元，由被告广州市三喜贸易有限公司负担；反诉受理费减半收取390元，由原告倪家祺负担159元，被告广州市三喜贸易有限公司负担231元。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交，按自动撤回上诉处理。审判员 徐 娟二〇二一年四月二十七日书记员 冯诗欣