山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初299号原告（反诉被告）：姜忠娥，女，1964年5月6日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：孙宁，山东崇真律师事务所律师。委托诉讼代理人：马国梁，山东崇真律师事务所律师。被告（反诉原告）：李向阳，女，1968年10月5日出生，汉族，居民，住龙口市。委托诉讼代理人：王建，龙口徐福法律服务所法律工作者。原告姜忠娥诉被告李向阳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案受理，依法适用简易程序，于2021年03月01日公开开庭进行审理，原被告及其委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告姜忠娥向本院提出诉讼请求：一、依法判令解除原被告之间的房屋买卖合同，判令被告返还原告购房款305000元及利息（按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率自付款之日起计息至款项结清之日）。二、本案诉讼费、保全费等费用由被告承担。事实与理由：2019年9月26日，原被告口头达成协议被告将其所有的位于龙口市南山城市花园东区的房屋转让给原告，未签订书面合同，原告陆续付款给被告共计305000元，但被告却一直不予交付房屋。现合同目的已经不能实现，根据《中华人民共和国合同法》司法解释、《全国法院民商事审判工作会议纪要》、《中华人民共和国民法典》的规定，为维护原告合法权益，特具状贵院，望依法准予原告所请。被告李向阳答辩并反诉称，原告陈述不完全是事实，有违背真实的情况。原被告系同辈表亲属关系。2019年9月，原告想给儿子买楼，一家三口在看了被告所住的位于龙口市城市花园东区后立刻看中，随即主动要求购买被告的涉案房屋。经双方多次协商，又鉴于亲属关系，双方达成口头房屋买卖合同，房屋买卖的总价款为50万元，房屋内的家具、家电一并卖于原告。关于购房款的给付原告多次承诺房款将于2020年12月30日前全部付清，款清交付房屋办理过户。双方达成口头合同后，原告分几次向被告支付了部分房款305000元，再无给付，最后原告以种种理由拒绝支付剩余房款，拖欠至起诉。我方认为双方的口头约定房屋买卖合同属于合法约定，约定事实清楚明确，原告违背了双方的约定逾期付款，并非被告有任何违约，要求法院判令原告应诚实守信，遵守履行双方的合同约定，支付剩余房款195000元，待房款支付完毕当日我方立即交付房屋给原告。被告李向阳向本院提出反诉请求：1、依法判令反诉原、被告继续履行双方的房屋买卖合同。2、依法判决反诉被告姜忠娥立即支付到期的剩余房款人民币195000元。3、本案的诉讼费用由反诉被告承担。原告姜忠娥针对被告李向阳的反诉辩称，因为反诉原告违反诚实信用原则，拒绝向反诉被告交付房屋，已经构成违约，根据合同法第九十四条第四款的规定，反诉被告有权解除合同。另外如果不根据上述规定的话，因双方存在长期履行的合同情形也符合九民纪要第四十八条及民法典第五百八十条的规定，双方已经形成了合同僵局，根据该规定反诉被告也享有解除合同的权利，因原告方已在起诉前和诉中向反诉原告提出了解除合同的要求，并起诉解除双方的房屋买卖合同，而根据反诉被告的现实状况（反诉被告及其丈夫是地道的农民，仅靠种地来维持生计，收入仅够家庭正常生活，每年的剩余很少，如继续履行合同对反诉被告属于履行不能），因此既然原告已经提出解除合同请求，本案如继续履行的话，对反诉被告实属不利，因此望法院支持反诉被告的本诉请求，驳回反诉原告的反诉请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据：被告向原告出具的收条一份、龙口市不动产登记中心信息查询证明、涉案房屋的房产证、土地证各一份、原被告微信记录、原被告的通话录音，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告系亲姑舅姊妹。2019年9月份，原告欲为儿子买房，经原被告协商，双方达成头口买卖房屋合同，约定：原告购买被告位于龙口市城市花园东区房屋，包括室内的全部家具、家电，房款共计50万元，原告可以分期支付，被告可以暂时先住在涉案房屋内。协议达成后，原告先后分别于2019年9月26日、2019年11月1日、2019年11月25日、2020年3月4日、2020年5月15日分五次付款，共计305000元。2020年1月23日，原告给被告的微信表示“今天我有34000给你，初6我在给你40000元，整3十万，大队上有4万，要来我再给你，争出一年还个差不多，放心。”2020年1月31日，原告给被告的微信表示“李向阳过年好，你和小郑说说，过户费你拿行不行，楼你要50万，我没还价，你商谅商谅。”2020年2月3日，原告给被告的微信表示“李向阳你想卖你就卖吧，卖个给全款的，利息多少钱，不卖你住就行啦，不逼去遭那个罪，我也轻快啦，爱怎样怎样，不用说啦，刚才又骂一顿，你姐说过的没有自味，没有意思，都哭气”，“你能卖帮我卖吧，卖多钱我不要，我没办法，别叫他坑你，能卖还是卖了好”。2020年12月30日，原被告通过电话协商关于楼房的交付及剩余楼款的给付问题，双方未能达成一致。被告一直在涉案房屋内居住至今。本院认为，《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款规定依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。第五百六十二条第一款规定，当事人协商一致，可以解除合同。第五百六十三条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。本案原被告关于涉案楼房达成的口头买卖房屋合同，不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，是合法有效的，本院予以确认，原被告均应自觉按照约定履行。本案原被告的争议焦点：该房屋买卖合同是否应该解除。原告主张被告违反诚实信用原则，拒绝向原告交付房屋，已经构成违约，根据合同法第九十四条第四款的规定，原告有权解除合同。在庭审中，原告认可当初约定被告可以居住在涉案楼房内，其主张曾在2020年5月1日前后要求被告倒房，被告拒绝，未提交证据予以证明，被告不认可，本院不予采信。因此，原告据此请求解除合同，证据不足，本院不予支持。原告主张其符合九民纪要第四十八条及民法典第五百八十条的规定，属于履行不能，也享有解除合同的权利。《全国法院民商事审判工作会议纪要》第48条规定，【违约方起诉解除】违约方不享有单方解除合同的权利。但是，在一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局，一概不允许违约方通过起诉的方式解除合同，有时对双方都不利。在此前提下，符合下列条件，违约方起诉请求解除合同的，人民法院依法予以支持：（1）违约方不存在恶意违约的情形；（2）违约方继续履行合同，对其显失公平；（3）守约方拒绝解除合同，违反诚实信用原则。人民法院判决解除合同的，违约方本应当承担的违约责任不能因解除合同而减少或者免除。该规定的前提是违约方不享有单方解除合同的权利，除非出现该条规定的“一些长期性合同如房屋租赁合同履行过程中，双方形成合同僵局”特定情形，而本案并不属于上述情形。《中华人民共和国民法典》第五百八十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。该条规定的是“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的”，而本案原告需要履行的是房款给付义务，属于金钱债务，并不适用该条款。因此，本案原告无法定合同解除权，双方亦未协商一致解除，被告请求原告继续履行合同，本院应予支持。关于房款的给付时间，原被告基于双方之间的亲属关系未明确约定，原告主张当时约定是何时有何时给，原告提供了二名证人，证明曾听被告和其前夫与原告夫妻闲聊时讲：楼钱不用着急给，什么时候有什么时候给，因二名证人并非在原被告协商具体买卖合同时的在场人，且其中一名证人听到的是被告前夫所说，被告不认可，以上证据不足以证明原告的主张，本院不予采信。被告主张原告曾承诺于2020年年底之前付清，提交原被告的通话录音及原被告的微信聊天记录，其中在2020年1月23日原告给被告的微信中原告表示“争出一年还个差不多”，在录音中原告未予认可，在微信中原告亦未明确承诺具体的付款时间，因此被告应承担举证不能的责任。根据《中华人民共和国民法典》第五百一十条规定，合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定。根据本案案情，结合房屋买卖合同的一般交易习惯，本院认为在原告将全部房款交付清的同时被告将涉案房屋交付给原告较为合乎情理及法律。综上所述,原告请求解除原被告之间房屋买卖合同的诉讼请求，证据不足，理由不当，本院不予支持；被告反诉请求继续履行原被告之间房屋买卖合同的反诉请求，证据充分，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条第一款、第五百六十三条之规定,判决如下:一、原告姜忠娥尚欠被告李向阳房款195000元，于本判决生效后三十日内付清；被告李向阳在收到房款的同时交付涉案房屋（位于龙口市城市花园东区）及室内所有的家具、家电（附后）；二、驳回原告姜忠娥的诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。保全费2070元，由原告姜忠娥负担。案件受理费5875元，减半收取2938元，由原告姜忠娥负担。反诉费2100元，由原告姜忠娥负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员  王桂红二〇二一年四月十二日书记员  韩绥杰