山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁1302民初62号 原告：临沂家家悦超市有限公司，住所地临沂市兰山区工业大道与水田路交汇处西北角，统一社会信用代码91371301075750690G。 法定代表人：郝芸，经理。 委托诉讼代理人：杜祥国，山东东方未来律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨金龙，山东东方未来律师事务所律师。 被告：山东鲁信唐潮影城有限公司，住所地济南市市中区经五纬二路28号2105B，社会统一信用代码91370103MA3CL7LK4Q。 法定代表人：孙玉强，经理。 被告：鲁影唐潮文化有限责任公司，住所地济南市市中区经五纬二路28号2105B，统一社会信用代码91370103MA3C7F6R1B。 法定代表人：徐志慧，经理。 被告：山东鲁信电影院线有限公司，住所地济南市历下区明湖路100号，统一社会信用代码91370000586079800P。 法定代表人：张雨涛，董事长。 委托诉讼代理人：尹国庆，男，1983年10月1日生，汉族，该公司职工，住济南市天桥区。 委托诉讼代理人：赵凯，男，1987年9月8日生，汉族，该公司职工，住济南市市中区。 原告临沂家家悦超市有限公司（以下简称家家悦超市）与被告山东鲁信唐潮影城有限公司（以下简称鲁信唐潮影城公司）、鲁影唐潮文化有限责任公司（以下简称鲁影文化公司）、山东鲁信电影院线有限公司（以下简称鲁信院线公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告家家悦超市的委托诉讼代理人杜祥国，被告鲁信院线公司的委托诉讼代理人赵凯到庭参加诉讼，被告鲁信唐潮影城公司、鲁影文化公司经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 家家悦超市向本院提出诉讼请求：1.判令解除原告与被告鲁信唐潮影城公司签订的《影院房屋租赁合同》，被告鲁信唐潮影城公司向原告支付违约金768898元（暂按6个月的租金计算，即1537796／12×6）；2.判令被告鲁信唐潮影城公司自合同解除后七日内搬离租赁场地，逾期搬离按照每天2000元的标准向原告支付占用费；3.判令被告鲁信唐潮影城公司向原告支付2020年5月1日至2020年10月31日欠缴租金590298元（计算方式:1537796元／12个月×6个月-178600元），并支付违约金60210元（计算方式:590298×0.05%×204天），2020年10月31日至合同解除日的租金，按照每天4213元计算（计算方式:1537796元／365天）；4.判令被告鲁信唐潮影城公司向原告支付2020年1月1日-同年10月31日欠缴水费195元、电费27250.11元，金额合计1446851.11元；5.判令被告鲁信唐潮影城公司向原告支付的保证金60万元不予退还；6.判令由被告鲁影文化公司、被告鲁信院线公司在未出资本息范围内对不能清偿的部分承担补充赔偿责任；7.案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年7月21日，原告与山东鲁信影城有限公司签订《影院房屋租赁合同》，约定原告将位于临沂市家悦城项目的3-4层房产出租给山东鲁信影城有限公司，用于开设影院，租赁日期为2017年5月1日至2032年4月30日。后原告、山东鲁信影城有限公司与被告鲁信唐潮影城公司签订补充协议，约定被告鲁信唐潮影城公司承担原合同项下所有权利与义务。由于被告鲁信唐潮影城公司未按期支付租金，原告起诉至法院，临沂市兰山区人民法院以（2020）鲁1302民初720号民事判决书，判决被告支付原告2018年11月1日-2020年4月30日欠缴租金1638.649元、逾期付款违约金106868元、案件受理费10323元，该判决已生效，但被告鲁信影城公司未履行该判决。现被告鲁信唐潮影城公司又拖欠2020年5月1日至2020年10月31日的租金。被告鲁影文化公司、被告鲁信院线公司应在未出资本息范围内对被告鲁信唐潮影城公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任。为维护原告合法权益，特此提起诉讼。 鲁信唐潮影城公司未作答辩。 鲁影文化公司提交书面答辩状辩称：1.家家悦超市主张“答辩人至今未出资到位”，与事实不符，是其不负责任的虚假陈述。答辩人与鲁信院线公司共同出资设立鲁信唐潮影城公司，认缴出资额为人民币750万元。答辩人已于2016年11月28日依法、如约全面履行了出资义务，答辩人实缴出资的信息已在国家企业信用信息公示系统依法予以公示。2.鲁信唐潮影城公司自成立以来，答辩人始终依法行使股东权力、履行股东义务，不存在任何向鲁信唐潮影城公司的债权人直接承担民事责任的情形。3.答辩人不是涉案租赁合同的主体，不应承担相应的责任。4.鲁信唐潮影城公司具有对外承担责任的条件与能力。综上，答辩人对本案不应承担任何责任，请求依法驳回与原告的诉讼请求。 鲁信院线公司辩称：1.原告家家悦超市提起本案诉讼，系与被告鲁信唐潮影城公司之间的租赁合同纠纷，答辩人不是租赁合同的当事人，根据合同相对性原则，应当驳回原告对答辩人的诉讼请求；2.被告鲁信唐潮影城公司于2016年完成工商登记，取得营业执照，系依法设立的有限责任公司，属于独立的民事法人主体，其履行涉案租赁合同中的权利义务及责任，由其独立享有和承担，与答辩人无关；3.被告鲁信唐潮影城公司于2016年设立，答辩人对被告鲁信唐潮影城公司认缴出资金额为250万元，已于2016年11月28日足额缴纳，答辩人对被告鲁信唐潮影城公司的出资已经到位，不存在原告诉称的民事责任。综上，原告主张答辩人承担责任，缺乏事实和法律依据，原告对答辩人的诉讼请求应当予以驳回。 结合原、被告的举证、质证及庭审陈述，本院经审理认定如下事实： 1.2015年，原告承租了山东华苑企业集团总公司位于临沂市兰山区角的房产一宗，租赁期限为20年。 2.2016年7月21日，原告将上述房屋中的3、4层出租给山东鲁信影城有限公司，用作影院，租赁期限为15年。前三年每年租金1448649元，第二个三年每年租金1537796元。租金每半年交纳一次，于每个交租期开始20日前交纳，逾期交纳的，每日按应付租金的0.05%支付违约金。如承租人逾期30个工作日仍未支付逾期租金和违约金，除应向出租人支付逾期租金和滞纳金外，出租人有权解除合同。因承租人原因出租人解除租赁合同时,承租人需按照出租人租金损失1200万元向出租人支付违约金,但违约金具体金额每年递减150万元,第9至14年承租人按照解除合同当年度的租金标准需向出租人支付一年租金作为违约金,承租人已支付的保证金出租人不予退还,并承担出租人提出的相应损害赔偿。本合同因租赁期限届满、解除、其他事由终止时,承租人应自本合同终止之日起7日内向出租人返还租赁标的，自本合同终止之日起返还期内承租人无需支付租金等费用。如承租人逾期返还租赁标的的，每逾期一天，出租人应支付2000元占用费、逾期超过10天的，视为承租人放弃全部物品所有权且放弃主张权利，出租人有权丢弃或做其他任意处分。合同还对其他事项进行了约定。 3.2016年11月9日，鲁信唐潮影城公司成立。原告家家悦超市后又与山东鲁信影城有限公司、鲁信唐潮影城公司签订补充协议一份，约定由被告鲁信影城公司替代山东鲁信影城有限公司在上述租赁合同中的承租人地位。 4.被告鲁信唐潮影城公司系被告鲁影文化公司与被告鲁信院线公司共同出资成立，鲁影文化公司认缴出资额为750万元，鲁信院线公司认缴出资额250万元。被告鲁信院线公司和鲁影文化公司对鲁信影城公司的认缴出资额已于2016年11月28日足额缴纳。对于二股东的认缴出资情况，鲁信院线公司已提交银行转账凭证、收款收据及山东瑞星联合会计师事务所出具的验资报告予以证实。 5.2017年5月25日，被告鲁信唐潮影城公司向原告家家悦超市交纳保证金60万元。2017年6月8日，原告与被告鲁信唐潮影城公司达成计租日确认书一份，确定自2017年5月1日起开始计算租金。此后，被告正常使用租赁房屋经营影视业务。后因被告鲁信唐潮影城公司未按合同约定时间支付租金，2020年1月9日，原告家家悦超市向本院提起诉讼，要求被告鲁信唐潮影城公司支付拖欠2018年11月1日至2020年4月30日的租金、水电费等。本院于同年4月8日作出（2020）鲁1302民初720号民事判决书，判决由鲁信唐潮影城公司于判决生效后十日内偿付原告家家悦超市租金1638649元及违约金10868元，并由被告承担该案的诉讼费用。该判决书已经生效。被告鲁信唐潮影城公司未履行该判决义务，对于合同约定的后续租金，鲁信唐潮公司亦未履行支付义务。原告催要租金未果，为此再次诉至本院，形成本案纠纷。 6.庭审中，原告考虑2020年初的新冠疫情因素，自愿给予被告减免2020年1月24日至2020年3月8日期间共45天的租金178600元。 7.原告家家悦超市提供的案涉出租房屋水电费抄表记录载明，自2020年1月1日至2020年10月31日期间，被告鲁信唐潮影城公司欠付原告水费195元、电费27250.11元。 本院认为，被告鲁信唐潮影城公司与原告家家悦超市签订的《影院房屋租赁合同》，系当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同，本院予以确认。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。被告鲁信唐潮影城公司在合同履行过程中，未按时足额支付租金，在原告就拖欠租金提起诉讼后，仍未能履行生效判决义务，对于后续的合同租金亦未按时支付，其行为已构成根本性违约，被告鲁信唐潮影城公司应当承担支付租金并支付迟延交纳租金等违约责任。原告与被告鲁信唐潮影城公司租赁合同中关于逾期付款违约金及计算标准的约定，不违反法律法规的禁止性规定，本院予以确认。原告家家悦超市因2020年初新冠疫情因素，自愿减免被告2020年1月24日至2020年3月8日期间共45天租金178600元的行为，系原告行使民事处分权的体现，该行为符合我国社会主义核心价值观的要求，体现了原告甘愿与被告共渡难关、共克时艰的大义精神，本院予以支持。据此，本院对原告要求被告支付2020年5月1日至2020年10月31日期间欠交租金590298元(1537796元/12个月×6个月-178600元)，支付逾期付款违约金60210元(590298元×0.05%×204天)的诉讼请求，本院予以支持。 被告鲁信唐潮影城公司长期拖欠租金不付的行为，客观上造成双方继续履行合同已无法实现原告顺利收取租金收益权的合同目的，原告现诉请解除双方之间的租赁合同，符合双方合同约定和法律规定，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条“……当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除”的规定，原、被告之间的《影院房屋租赁合同》应自本院将本案起诉状副本送达被告鲁信唐潮影城公司时即于2021年1月7日解除。合同解除后，原告应当积极采取对外另行出租等合理减损措施，避免因解除合同而造成损失的继续扩大。原、被告租赁合同中虽然作出了关于因承租人原因解除合同时，承租人需按照出租人租金损失1200万元向出租人支付违约金等约定，原告并据此要求被告支付解除合同违约金768898元，但原告所主张违约金明显过分高于解除合同给原告造成的损失，有违民法公平原则，本院酌情调整由被告鲁信唐潮影城公司支付原告两个月的租金损失，即256299元（1537796元/12月×2月）。 原告要求被告支付2020年1月1日至2020年10月31日期间欠缴水费195元、电费27250.11的诉讼请求，符合双方合同约定及法律规定，理由正当，本院亦予以支持。 原告要求被告自合同解除后7日内搬离租赁场地的诉讼请求，已经实际上不可能，本院酌情调整由被告鲁信唐潮影城公司自本判决生效后十日内搬离涉案租赁场地。对于原告要求被告按照每日4213元支付自2020年11月1日起至双方合同实际解除之日期间租金的请求，符合双方合同约定，本院予以支持。本着公平原则，对于双方合同解除之日与本院判决被告搬离租赁场地期间产生的损失，可参照合同租赁期间日租金4213元由被告鲁信唐潮公司赔偿原告损失。对于原告诉请如被告逾期搬离则由被告按照每天2000元标准支付实际占用费用的诉讼请求，符合双方合同的约定，本院亦予支持。 对于被告鲁信唐潮影城公司交纳的保证金60万元，可折抵相应租金；原告关于不予退还保证金的主张，有违公平原则，本院不予支持。 被告鲁信文化公司和鲁信院线公司作为鲁信唐潮影城公司的股东，已经按期履行了缴纳认缴出资义务，原告要求被告鲁信文化公司和鲁信院线公司在未出资本息范围内承担补充赔偿责任的诉讼请求，无事实及法律依据，本院不予支持。 被告鲁信唐潮影城公司、鲁影文化公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，应视为其对质证抗辩权利的放弃，不影响本案事实的认定。 综上，现对原告诉讼请求的合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决如下： 一、原告临沂家家悦超市有限公司与被告山东鲁信唐潮影城有限公司之间的《影院房屋租赁合同》于2021年1月7日解除。 二、被告山东鲁信唐潮影城有限公司于本判决生效后十日内搬离租赁场地；如逾期搬离须按每日2000元向原告临沂家家悦超市有限公司支付实际占用费用。 三、被告山东鲁信唐潮影城有限公司于本判决生效后十日内偿付原告临沂家家悦超市有限公司2020年5月1日至2020年10月31日期间的租金590298元及违约金60210元 四、被告山东鲁信唐潮影城有限公司于本判决生效后十日内按照日租金4213元偿付原告临沂家家悦超市有限公司自2020年10月31日起至2021年1月7日期间的租金；同时按照每日4213元赔偿原告自2021年1月8日至判决被告搬离租赁场地期间的实际占用损失。 五、被告山东鲁信唐潮影城有限公司于本判决生效后十日内支付原告临沂家家悦超市有限公司解除合同违约金256299元。 六、被告山东鲁信唐潮影城有限公司于本判决生效后十日内偿付原告临沂家家悦超市有限公司欠缴水费195元、电费27250.11元。 七、驳回原告临沂家家悦超市有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费17822元，减半收取8911元，由被告山东鲁信唐潮影城有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘国良 二〇二一年四月一日 书记员  李 昊