江苏省苏州市相城区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0507民初313号原告：钱新华，男，1979年7月19日生，汉族，住江苏省苏州市吴中区。被告：苏州索斯特酒店管理有限公司，住所地江苏省苏州市相城区元和街道润元路333号。法定代表人：舒柏良。委托诉讼代理人:周中华，该公司员工。原告钱新华与被告苏州索斯特酒店管理有限公司（以下简称索斯特酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，由审判员魏丽玲适用简易程序，于2020年2月5日组织质证，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告钱新华，被告索斯特酒店委托诉讼代理人周中华（参与质证）到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱新华向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告苏州索斯特酒店管理有限公司承担原告租金损失(1个月房租免收，后续2个月房租减半)2931.86元。2、依法判令被告苏州索斯特酒店管理公司赔偿原告租赁合同期内提前被单方面解约赔偿金2931.86元。3、依法判令原告不予退还被告租赁保证金。4、依法判令被告在判决生效日或者调解生效日后的3个工作日之内，按照原先租赁合同签署时收房标准归还房屋给原告方，超过2020年7月5日，被告方按195.3元/日支付给原告方赔偿金。5、本案诉讼费用由被告方负担。事实与理由：2017年4月份原告钱新华购买了位于苏州市相城区××海××榭时光××酒店式公寓××室房屋，当时该批公寓是签署了房屋租赁合同，统一租赁给索斯特公司用于开办玺园商务酒店，合同约定租用期限6年，自2017年4月14日起至2023年4月14日止。按照《房屋租赁合同》，被告方应在每月5号前，向原告支付当期租金，月租金标准按照每天1.5元/天/平米*建筑面积*365天/12个月，6061室建筑面积为32平米，月租金为2931.86元。自2020年2月起，被告索斯特公司开始不向原告支付6061室的公寓租金。由于1月底开始全国爆发了新冠××疫情，导致酒店行业受到影响，对于该情况原告也表示理解，在被告逾期未支付租金的情况下，主动联系询问相关情况。但是被告方在2月15日单方面微信发送了一份《联系函》给原告，要求原告按照苏州地方政府发布的新冠疫情期间苏“惠”十条内容，给予被告1个月房租免收，后续2个月房租减半的优惠。(苏十条中减免房租只是针对承租国有企业房屋的单位优惠，对于私人租赁鼓励协商解决，并未有明确强制要求)。原告出于对酒店的同情、并且在酒店保证以后不再出现类似情况并保证以后一定会按合同支付租金的情况下，同意了给予被告二月份1个月房租免收，后续三月、四月2个月房租减半的房租优惠，被告给予了原告感谢信并在感谢信中承诺不以任何理由要求解除合同的履行。但是2020年7月3日原告突然接到被告电话，告之由于酒店资金自即日起不再支付租金并要解除合同。对于今年突然爆发的新冠疫情，原告方已经给予了被告方实际的支持。但是被告方却欺骗了原告方，动起了假借疫情影响，掩盖自身不想继续经营，损人利己的歪脑筋。被告的行为已经严重侵害了原告的合法权益和实际利益，根据双方之前签署的具有法律效力的《房屋租赁合同》规定，由于被告单方面违约解除合同的，需要支付双倍逾期租金，同时额外赔偿2个月租金作为解约赔偿，并且不予返还租赁保证金。原告现依法提起诉讼，请求法院依法判决，支持原告的诉讼请求。被告索斯特公司在质证时辩称：对原告提出的诉讼请求不予认可，有关违约责任已在双方的租赁合同中全部体现，愿意按照租赁合同违约责任来承担，不予退还保证金。根据当事人庭审陈述和当事人提交的证据，本院认定案件事实如下：2016年3月18日，原告钱新华（作为甲方、出租方）与被告索斯特公司（作为乙方、承租方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋座落于相城区润园路333号6061室，该房屋建筑面积共计32.03平米。租赁期限6年，自2017年4月14日至2023年4月14日（装修免租期及试运营自2017年1月14日至2017年4月14日止）。租金为1.5元/平米/天，月租金计算方式为1.5元/天/平米*建筑面积*365天/12个月，租金支付按照先付后用原则，每期租金支付应在该期前一个月5号前缴纳。租赁保证金为2个月的租金，用于清偿乙方所欠甲方租金及其他各项费用。同时，第十条违约责任第2款乙方的违约责任：1）乙方无故逾期支付租金的，每延期一日向甲方支付日租金的2倍作为违约金。延期支付超过60日的，甲方有权解除合同并可要求乙方支付当期2个月的租金作为违约金，且租赁保证金不予退还。2020年2月20日，被告向原告发出《房屋租赁解除合同通知书》，载明“关于我司租赁贵方位于苏州相城区润元路××号××的房屋事宜，贵我双方曾于2016年3月18日签署了《房屋租赁合同》，约定租赁期间6年，自2017年4月14日起至2023年4月14日止，租金1465.93元，每期租金应在该期前一个月5号前向贵方支付，签约后，我司已向贵方支付了保证金2931.86元，并按月支付了各期租金。由于目前突发的新型冠状病毒××疫情，国家和各级政府均出台了各种防控政令并采取了封锁运输、取消各类活动、限制复工等防控措施。本次事件属于不可抗力事件，已严重影响了我司正常经营，导致我司承租贵方租赁房屋的合同目的不能实现，为了减少贵我双方的合同损失，特向贵方声明并发出通知如下：1、我司不得不依据《合同法》第94条第1项“因不可抗力致使不能实现合同目的”的情形，通知贵方解除《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》自本通知到达贵方之日解除；2、根据《房屋租赁合同》第十二条，因不可抗力致使《房屋租赁合同》解除的，贵我双方皆不承担违约责任，但请贵方退还我方已支付但尚未到期的租金元（如有）；3、请贵方收到本通知后立即返还我司已付的租赁保证金2931.86元。2020年7月4日，被告向原告发出《通知》，告知“酒店于2020年7月15日正式对外停止营业!业主可以在7月15日—7月30日期间来办理交接手续，为了弥补点业主们损失，押金(2个月的房租)我们不收回了，如在此日期提前退房的业主我们也不要您退还已付的租金。”另查，业主去被告处收房时，被告要求业主签订了《终止协议书》。关于原告是否同意给予被告减一免二半（2020年2月免收租金；2020年3月、4月各减半）的租金优惠。庭审中，原告陈述同意给予被告减一免二半的租金优惠，前提是被告在后续租赁期限内按约支付租金，并提交聊天记录，载明：酒店会计妞妞陈述“这次减免过后，就算酒店不能正常营业，我们都会正常付房租的请同意的业主放心；Dear业主：真诚的感谢您的支持与理解，在这次疫情中给予我们房租一个月减免两个月减半的优惠，后续月份我们将按合同正常支付房租。请您收到短信回复同意，我们需统计好名单支付您的房租。再次感谢您的配合，祝您阖家幸福！”业主回复“为了合同顺利履行，愿意与酒店共渡南关，同意优惠！还有，这次减免如果双方达成意见，我要补充一句，如果有一天酒店停租之类的情况，减免的费用要返还”庭审中，原被告一致确认租金为1465.93元/月，被告租金支付到2020年7月15日，押金为两个月的租金仍在原告处。原告陈述原告于2020年7月10日左右签了终止协议书才收房，被告确认房子已经交付给原告，交付时间与终止协议书为同一天。以上事实有原告提供的房屋租赁合同复印件、通知、房屋租赁解除合同通知书及当事人陈述等佐证，本院予以确认。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。原告钱新华与被告索斯特酒店签订的房屋租赁合同书，系双方当事人真实意思表示，依法成立并合法有效，双方应按约履行各自义务。关于原告要求被告支付免一减二半租金2931.86元，以及要求被告支付自2020年7月5日起按照195.3元/日计算租金之诉讼请求。本院经审核后认为，其一，在被告索斯特酒店于2020年2月提出“免一减二半”主张时，有业主选择了同意，亦有业主选择了不同意并退租，被告并未强制性要求原告同意其主张，故原告在同意被告提出的“免一减二半”主张时，双方当事人已对“减免”达成了共识。其二，虽在本案中原告未提交终止协议书，但原告陈述其确实在签订终止协议书后才收回房屋，从关联案件中其他业主提交的终止协议书内容来看，终止协议书约定“乙方在本协议签订日向甲方支付终止日前的租金0元”，从该约定表述来看，在双方合同终止日即签订终止协议书日前的所欠租金为0元。其三，虽系在被告的请求下原告同意“免一减二半”，也系因被告的原因导致租赁合同最终无法继续履行，但纵观在关联案件中被告曾向众业主发出的《联系函》、《感谢信》等内容，可以看出被告想极力恢复酒店正常经营、挽救其及包括原告在内的全部业主的损失的决心。同时，从被告在6月份继续向原告支付租金的行为亦可以看出被告单方解除合同并非恶意，实属经营困难所致。其四，原告提出其应允“免一减二半”，前提条件是被告继续履行合同并按时支付租金至合同终止之主张。本院经审核后认为，案涉租赁合同期限长达六年，合同履行过程中可能会遇见当下不可预见、不可控制的因素，最终导致合同无法正常履行，而本案中被告正是受到了新冠××疫情影响导致其单方解除合同的结果。自2019年12月以来，新冠××疫情突发，在此影响下，国家及各地政府迅速启动重大突发公共卫生事件一级响应机制，采取了包括对确诊患者隔离治疗、限制人员流动、推迟复工等一系列措施，疫情影响到社会的各个方面，也在一定程度上影响到了租赁合同的正常履行，给全国酒店行业包括本案被告在内带来了严重冲击，在租赁市场消弭的时候，出租方和承租方更要互相体谅，合理分担风险，一起携手战疫、共渡难关。因此，受新冠疫情这一不可抗力因素影响，被告提出减免租金的请求，并非无理，且在双方签订合同当日原告即收回房屋，并一致同意没收保证金（2个月）以弥补其损失，故原告的该项诉请，本院不予支持。关于原告要求被告支付解约赔偿金2931.86元的诉讼请求。本院经审核后认为，案涉租赁合同约定的租赁期限未满，因被告原因导致合同无法继续履行，原告有权要求被告承担违约责任，但违约责任应根据合同履行情况、双方过错程度，并结合实际损失来予以确定。本案中，原告的损失即为案涉合同解除后标的物空置损失，在被告于7月4日提出收房、解除合同之际，原告应当能够预见到合同碍难继续履行，其应采取有效措施防止其自身损失的扩大。因此，本院酌定被告应支付以合同约定2个月租金标准计算的违约金，而双方确认被告交纳的2个月押金尚在原告处，且被告亦确认该押金无需退还，故本院认定该2个月押金抵扣被告理应承担的违约金。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条、第二百三十五条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告钱新华的全部诉讼请求。案件受理费减半收取46.50元，由原告钱新华负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审 判 员 魏丽玲二〇二一年四月二十五日法官助理 邓 菲书 记 员 吴静良