北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24611号原告（反诉被告）：北京冠廷医疗美容诊所有限公司，住所地北京市朝阳区xx号楼1层5120-1。法定代表人：李某2，执行董事。委托诉讼代理人：李刚，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：胡雨薇，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉原告）：中国光大银行股份有限公司大庆分行，营业场所黑龙江省大庆市萨尔图区东风新村纬二路南侧。法定代表人：姚恕，行长。委托诉讼代理人：岳晓峰，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姜璐，北京岳成（黑龙江）律师事务所律师。第三人：石显贺，男，1979年6月12日出生，汉族，住黑龙江省大庆市。原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司（以下简称冠廷医疗公司）与被告（反诉原告）中国光大银行股份有限公司大庆分行（以下简称光大银行大庆分行）、第三人石显贺（以下简称姓名）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。冠廷医疗公司之委托诉讼代理人李刚、胡雨薇，光大银行大庆分行之委托诉讼代理人岳晓峰、姜璐到庭参加了诉讼，石显贺于第一次庭审未到庭参加诉讼，第二次庭审到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。冠廷医疗公司向本院提出诉讼请求：1．判决解除我方与光大银行大庆分行之间的《房屋租赁合同》；2．判令光大银行大庆分行退还我方1050000元；3．判令光大银行大庆分行向我方支付违约金10000000元（其中包括装修损失1091235元，资金占用期间的利息损失37725元，剩余部分系经营损失）。事实和理由：2018年4月，我方经人介绍得知北京市朝阳区xx号楼1层5118-1、5118-2、5119-0、5119-1房屋（以下简称涉案房屋）的原租户合同即将到期，便有意作为新的承租人租赁涉案房屋。经了解，涉案房屋虽登记在李某名下，但因李某与光大银行大庆分行之间的诉讼案件，涉案房屋实际由光大银行大庆分行控制。光大银行大庆分行指派石显贺代为管理该房屋，并负责对外出租、催收租金、协调物业管理等全部事宜。在此情况下，我方开始与光大银行大庆分行的全权代表石显贺协商该房屋的租赁事宜，经过协商，双方对租赁事宜达成一致，我方于2018年4月份支付50000元租赁保证金。2019年4月，石显贺向我方出示带有光大银行大庆分行公章的《授权委托书》，其中明确载明，石显贺有权代签涉案房屋的租赁合同。经过沟通，石显贺代表光大银行大庆分行与我方签订了《房屋租赁合同》，约定我方承租涉案房屋，租期8年，自2019年11月1日至2027年10月30日，房屋租金为450000元每年。为此我方支付了租金，并对涉案房屋进行了装修，但光大银行大庆分行却以各种理由拒绝履行合同，将涉案房屋上锁，告知物业禁止我方进入涉案房屋。2019年11月29日，物业在涉案房屋上张贴通知，称该房屋业主为中国光大银行股份有限公司（以下简称光大银行），业主反映有陌生施工人员进入，已经侵犯了业主的法律权益，因此物业对现场人员进行清离。光大银行大庆分行已多次阻碍我方行使合法权利，导致我方在涉案房屋已经完成95%装修进程的情况下无法投入使用，无法正常开展经营活动，给我方造成极大的经济损失。双方之间针对涉案房屋的租赁关系已经实际成立，合法有效，双方均应严格遵守法律及合同义务，而光大银行大庆分行的行为已经严重违反法律及合同约定，以实际行动表示不履行合同义务，导致我方无法占有、使用涉案房屋，更无法利用涉案房屋进行生产经营获取收益，因光大银行大庆分行的原因租赁合同的目的已不能实现，我方有权解除合同，并要求退还已付全部费用，光大银行大庆分行还应按照合同约定支付违约金。综上，为维护自身合法权益，现我方诉至法院，望判如所请。光大银行大庆分行辩称：不同意冠廷医疗公司的全部诉讼请求。第一，我方依据大庆市中院于2019年1月21日作出两份执行裁定书取得涉案房屋所有权，冠廷医疗公司所述2018年4月与我方授权的石显贺协商房屋租赁事宜并支付租赁保证金无事实依据。2019年1月3日，黑龙江省大庆市中级人民法院向我方送达通知书，告知我方申请评估拍卖的涉案房屋因无人参与竞买流拍，征求我方意见是否同意接受流拍财产。后大庆市中级人民法院于2019年1月21日作出两份执行裁定书，我方以以物抵债的方式取得涉案四套房产。在此时点之前，涉案房屋处于评估、拍卖过程中，由法院及原房屋所有权人进行管理、控制，我方无权处置涉案房产，所以冠廷医疗公司所述2018年4月与我方授权的石显贺协商房屋租赁事宜并向我方支付50000元租赁保证金显然无事实依据。第二，我方未授权石显贺与冠廷医疗公司签订《房屋租赁合同》，且未收到任何房屋租金，冠廷医疗公司向我方主张解除合同、返还租金并支付违约金的诉讼请求无事实和法律依据。1．我方于2019年2月18日为石显贺出具了四份《授权委托书》，记载代理权限为：提出不动产登记申请、办理相关不动产登记手续、接受询问、撤回登记申请、领取不动产权属证书（证明）或其他办理结果，委托期限自2019年2月18日至2019年8月17日，该委托书是按照北京市朝阳区不动产登记机构的要求和格式为涉案房屋办理不动产登记所出具的，我方从未出具授权记载石显贺可“代签租赁合同”的《授权委托书》，冠廷医疗公司提交的《授权委托书》中“代签租赁合同”字样并未在“代理权限”而是在“委托期限”后，《授权委托书》中代为办理的房屋信息部分“5118-1”为打印，“5118-2、5119-1、5119-0”为手填，与我方向不动产登记机构提供的样本及涉案房屋物业公司留存的样本明显不一致，真实性存在瑕疵。2．冠廷医疗公司提交的《房屋租赁合同》并无我方的签章，且签订日期为2019年11月1日，与冠廷医疗公司提交的《授权委托书》中记载的委托期限2019年2月18日至2019年8月17日内容相互矛盾，进一步确认冠廷医疗公司所提交的《授权委托书》真实性存在重大瑕疵。3．涉案房屋房产面积共计732．01平方米，冠廷医疗公司提交的《房屋租赁合同》中约定租金为450000元每年，折合房屋每平方米单价为1．68元/平方米/日，而同期涉案房屋租金市场价格为6-7元/平方米/日，《房屋租赁合同》约定的租金远低于市场价值。该合同约定涉案房屋物业费（228387．12元/年）、取暖费（30744．42元/年）均由我方承担，所以冠廷医疗公司每年支付190000元在北京三里屯SOHO租赁共计732．01平米的四套商铺明显不符合常理，可确认《房屋租赁合同》为冠廷医疗公司与石显贺恶意串通签订，与我方无关。4．冠廷医疗公司主张其已向我方支付房屋租赁1050000元，但我方从未收到其支付的房屋租金，冠廷医疗公司所提交的银行流水中支付对象、支付时间、支付金额均与我方无关。5．冠廷医疗公司从未征得我方同意而擅自占有涉案房屋并进行装修改造，我方于2019年4月得知涉案房屋装修后将房屋上锁。2019年10月我方再次前往涉案房屋时，发现仍在装修，故联系冠廷医疗公司法定代表人李某2，告知其无权占有并装修，并对房屋进行落锁、断水、断电处理。由于冠廷医疗公司已将涉案房屋地下一层与隔壁5120-0号房产打通，其仍通过5120-0号房产进入涉案房屋并继续施工，其明知无权占有使用房屋，仍对涉案房屋进行装修改造，应向我方承担责任。石显贺述称：李某2付的钱是好处费也好，办证的钱也好，但不是支付房屋的租金、物业费。光大银行大庆分行反诉称：我方通过以物抵债方式取得涉案四套房屋，2019年8月16日，涉案房屋过户至我方名下。截止目前冠廷医疗公司仍未清退涉案房屋并将房屋恢复原状，其设备设施仍摆放在涉案房屋中，已严重损害我方的合法权益。现我方提出反诉，请求：1．判令冠廷医疗公司立即清退涉案房屋并将非法占有并改造的房屋恢复原状；2．判令冠廷医疗公司支付非法占用涉案房屋期间的占有使用费（自2019年3月22日起至冠廷医疗公司清退房屋并将房屋恢复原状之日止，按照1200000元/年计算）。冠廷医疗公司针对光大银行大庆分行的反诉辩称：2019年4月23日，我方与光大银行大庆分行的授权代表签订《房屋租赁合同》，合同是双方真实意思表示，我方对涉案房屋占有使用、装修都是按照合同来的，我方支付的租金是石显贺代收的，装修经过了物业的许可，发放了装修许可证，不存在非法占用的情况。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。本院对相关的证据和事实认定如下：2015年12月16日，黑龙江省大庆市中级人民法院就光大银行大庆分行起诉大庆市大通xx有限责任公司（以下简称大通公司）、李某借款合同纠纷一案作出（2015）庆商初字第199号民事判决书，判决大通公司偿还光大银行大庆分行借款本金27991686．4元及利息，如大通公司未按期偿还上述款项，则光大银行大庆分行有权对李某抵押的朝阳区xx号楼1层5118-1室、朝阳区xx号院6幢-1层5119-0室、朝阳区安立路xx号楼29层C单元3301室的三处房屋申请拍卖、变卖，并对所得价款优先受偿，李某对上述借款本息承担连带给付责任。2016年2月29日，黑龙江省大庆市中级人民法院就光大银行大庆分行起诉大庆太阳升xx有限公司（以下简称太阳升公司）、李某借款合同纠纷一案作出（2015）庆商初字第213号民事判决书，判决太阳升公司给付光大银行大庆分行贷款本金34000000元、至2015年11月27日的利息1069314．45元并继续支付利息，李某对上述债务承担连带给付责任，如太阳升公司不能如期还款，光大银行大庆分行对李某抵押的房产以法定程序拍卖、变卖所得价款优先受偿。2016年5月29日，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06执34号、93号通知书，称在执行（2016）黑06执34号及（2016）黑06执93号案过程中，拍卖（变卖）了被执行人李某名下6户房产，其中一套予以变卖，其余5户房产流拍，现通知光大银行大庆分行于本通知书送达之日起7日内向该院书面确认是否申请以物抵债。2019年1月21日，大庆市中级人民法院作出（2016）黑06执93号之二执行裁定书，裁定将北京市朝阳区xx号楼2层5118-2号房产作价21760128元、北京市朝阳区xx号楼1层5119-1号房产作价11162690元及相关房产作价，交付申请执行人光大银行大庆分行抵偿生效法律文书确定的债务，上述房屋所有权及对应的土地使用权自裁定送达申请执行人光大银行大庆分行时起转移，光大银行大庆分行可持裁定到登记机构办理相关产权过户手续。当日，该院作出（2016）黑06执34号之五执行裁定书，裁定将北京市朝阳区xx号院6幢-1层5119-0号房产作价14456000元、北京市朝阳区xx号楼1层5118-1号房产作价14728000元，交付申请执行人光大银行大庆分行抵偿生效法律文书确定的债务，上述房屋所有权及对应的土地使用权自裁定送达申请执行人光大银行大庆分行时起转移，光大银行大庆分行可持裁定到登记机构办理相关产权过户手续。光大银行大庆分行称于2019年1月裁定书送达之后开始控制涉案四套房屋。2019年8月16日，光大银行大庆分行取得涉案四套房屋不动产权证书，建筑面积共计732．01平方米。查，冠廷医疗公司曾与石显贺签订《房屋租赁合同》，显示出租方为光大银行大庆分行，出租方授权委托人为石显贺，承租方为北京冠廷医疗美容诊所，承租方授权委托人为李某2，合同约定：本合同项下房屋位于北京市朝阳区xx号楼1层5118-1、5118-2、5119-0、5119-1，建筑面积732．01平方米；租期为8年，由2019年11月1日至2027年10月30日；房屋租金450000元/年，租金按年支付，签订合同后当日内交付第一期租金，以后每年房租到期日即上一年度租金交付相同之日前15日支付下一年房租；承租方在租赁期间使用取暖、物业费用由出租方承担，其他水、电等费用由承租方承担；出租方应确保其对出租房屋的所有权或出租权无任何争议；因出租方原因造成本合同根本不能履行，合同目的无法实现而解除合同的，给承租方造成损失的，承租方有权要求出租赔偿承租方的装修及营业带来的损失20000000元。石显贺在落款出租方签约人处签名，签署时间为2019年11月1日，冠廷医疗公司在落款承租方处加盖合同专用章。冠廷医疗公司称上述租赁合同实际于2019年4月23日签订，在场人有李某2、董某、朱某及石显贺，约定租赁期间自2019年11月1日开始起算，之前的算是免租期，房屋交付时间没有约定，钥匙何时交接不清楚；合同未加盖光大银行大庆分行公章是因石显贺说房本还没下来，石显贺说其是光大银行大庆分行全权代表，其签字就行；2018年4月左右冠廷医疗公司即开始与石显贺洽谈，并支付了石显贺50000元保证金，2018年5月经石显贺协调物业公司，冠廷医疗公司找人砸了墙，2019年4月23日开始装修。关于房屋租金，冠廷医疗公司称双方谈的是每年800000元，但合同上写的是450000元，为何不书面约定不清楚，物业费及供暖费由出租方负担，物业费标准不清。石显贺称租赁合同于2019年4月签订，具体日期不清，合同时间写为2019年11月1日是为了李某2配合物业办证，租金450000元实际是每套450000元，未签订过其他租赁合同。冠廷医疗公司持有《授权委托书》一份，内容为：今委托石显贺（石显贺为手写）代理我（单位）办理坐落于北京市（北京市为手写）朝阳区xx号楼1层5118-15118-25119-05119-1（5118-25119-05119-1为手写）的不动产登记事项，具体为：土地所有权……代理权限为：提出不动产登记申请、办理相关不动产登记手续，接受询问，撤回登记申请，领取不动产权属证书（证明）或其他办理结果。委托期限自2019年02月18日至2019年08月17日。代签租赁合同（该段落结束）。我（单位）对代理人在代理权限内依规定办理的有关登记事宜均承担法律责任。上述委托书内容中除以上标注手写内容外为打印。落款委托人处加盖有光大银行大庆分行公章，受托人处签有石显贺姓名，委托日期为2019年2月18日。经查，该委托书为影印件，光大银行大庆分行公章并非原章，手写内容亦非原件。冠廷医疗公司称与石显贺签订《房屋租赁合同》时石显贺出示了该《授权委托书》。就该委托书上光大银行大庆分行公章非原章，为何认为石显贺享有光大银行大庆分行授权，冠廷医疗公司称之前一直是石显贺在协调物业，石显贺也称有授权，其就相信了，且石显贺拿来的委托书章也是红色的，其没有较真。冠廷医疗公司称委托书中名字也是手写的，对于房屋地址中三套为手写未提出异议，而且石显贺在协调物业的时候是对全部房屋进行协调，并不是就其中一套进行协调。光大银行大庆分行提交受托人为王海的《授权委托书》四份，称石显贺于2019年6月离职后，其于2019年8月重新出具四份委托书办理涉案房屋登记事宜，该委托书为朝阳区不动产登记中心制作的格式文本，其中并无代签租赁合同内容，且每份委托书对应一处房屋；提交受托人为石显贺的《授权委托书》复印件四份，称系自物业公司获取，其委托日期与冠廷医疗公司提交的委托书时间一致，经查该四份《授权委托书》代理权限处无代签租赁合同授权，底部有“同意租户在租赁期前进场办理装修，如有问题本人进行解释并全权负责。石显贺2019．3．11”字样；提交《装修授权书》复印件，称系自物业公司获取，其上时间为2019年3月11日。冠廷医疗公司对于《装修授权书》予以认可，称2019年3月11日石显贺代表光大银行大庆分行同意将涉案房屋租给冠廷医疗公司使用，并同意对房屋进行装修施工，对其余证据的真实性无法确认，关联性不予认可。石显贺对上述证据均予以认可，称手写内容中的租户即为李某2。石显贺曾系光大银行大庆分行员工，负责不良资产清收。2019年5月23日，石显贺向光大银行大庆分行出具《承诺》，内容为：我现对李某抵押给大庆分行位于北京的房产做出以下承诺：我没有与任何人对李某抵押给大庆分行的北京房产签订租赁合同。光大银行大庆分行称2019年4月发现涉案房屋有人装修，还去现场阻止过，在石显贺离职的时候，其就此事与石显贺进行沟通，石显贺出具了该承诺。2019年6月12日，光大银行大庆分行与石显贺签订《解除劳动合同协议书》。石显贺称《承诺》系光大银行大庆分行强迫其所写，不写不能离职，其中所述北京房产即涉案房屋。经询，石显贺称冠廷医疗公司所提交《授权委托书》中5118-1后的手写内容系其书写，其添加该内容未经光大银行大庆分行同意，光大银行大庆分行就每套房屋分别向其出具过授权委托书，委托事项中是否有代签租赁合同不清楚，冠廷医疗公司持有的《授权委托书》中“代签租赁合同”是谁加上去的不清楚，光大银行大庆分行未委托其就涉案房屋签订租赁合同。李某2系冠廷医疗公司法定代表人。2018年5月9日，李某2通过其名下尾号2289中国银行账户向石显贺尾号4329邮储银行账户转账300000元。2018年12月6日，李某2通过其名下尾号1515招商银行账户向石显贺尾号4329账户转账50000元，并分别于2019年3月11日、2019年4月23日通过相同账户转账100000元、550000元。冠廷医疗公司称石显贺说自己为全权代理，让把款项打到石显贺账户，石显贺也未提供光大银行大庆分行的账户，故未将款项付至光大银行大庆分行账户。就收款后的去向，冠廷医疗公司及光大银行大庆分行称不清楚。石显贺称上述款项系其协助李某2办理各种证照支付的手续费，其中也有一些是借款，其与李某2经济往来很多，款项与租金无关。后石显贺称有300000元、350000元是办证的钱，另外350000元是借款。石显贺未提交借款关系的证据。就款项去向，石显贺称花了，具体不清楚。光大银行大庆分行称2019年1月掌握涉案房屋之后，钥匙由物业公司拿着，其未实际管理，石显贺可以去领取，2019年4月了解到房屋被装修，钥匙还在物业公司，房屋一层能进去，地下和二楼进不去，其是否换锁不清楚。就涉案房屋原始情况，光大银行大庆分行提交照片一组，称系2016年4月法院清收时所拍摄，照片中显示的屋内物品系上一家公司的。冠廷医疗公司对其真实性无异议，称对方原先说是2018年拍摄，照片可以证明光大银行大庆分行很早就开始进入涉案房屋进行管理，其在2018年4月与石显贺商谈房屋租赁事宜符合客观情况。石显贺对于证据的真实性无异议。光大银行大庆分行称2019年1月其接手房屋时照片内的物品已搬空。光大银行大庆分行未能提供2019年1月涉案房屋内物品及装饰装修情况的视频、照片等证据，亦未提交屋内物品、装饰装修情况清单。冠廷医疗公司称其向石显贺付款后，石显贺交纳了物业费，物业公司才允许装修，2019年3月办理入场手续，现装修已基本完成，没有装修的照片，其装修共计花费1090000元左右，2019年11月29日对方发送通知后房屋由光大银行大庆分行掌握，房屋门锁被更换。冠廷医疗公司称2018年4月12日左右支付完保证金后即交付了钥匙，当时因办证需要砸墙，接手时房屋为简装。就装修情况，冠廷医疗公司称拆了5118与5119之间的墙，楼梯拆除，房屋内增设电梯，手术室布置两张床，涉案房屋内设置了很多小间。石显贺称其负责涉案房屋内人员的清离，直到2018年5月人员才清走，清走后钥匙由法院掌握，2018年5月时其有涉案房屋钥匙，2018年7月其开门后砸墙，当时是因李某2办证需要，2018年7月其把钥匙交给了冠廷医疗公司，装修前涉案房屋内破烂不堪，冠廷医疗公司进行了装修，具体装修情况不清楚。2019年11月29日，北京xx物业管理有限公司三里屯分公司在涉案房屋张贴《通知》，内称涉案房屋业主光大银行大庆分行反映陌生人进入房屋并私自装修，如需装修需得到业主同意后来物业办理装修手续，如未办理任何手续再次私自施工，其将对现场人员进行清离。冠廷医疗公司称发通知之后就不掌握涉案房屋了。冠廷医疗公司提交董某出具的《情况说明》，内容为：2017年左右我与李某2合伙准备在北京设立公司从事医疗美容行业，2018年通过三里屯SOHOx号商场5120房东赵某得知5119-1-2、5118-1-2房屋租赁到期要对外出租，该房屋现归光大银行大庆分行所有，并派了一名专门负责处置不良资产的人石显贺来负责房屋租赁事宜。最开始是我和石显贺对接、商谈房屋租赁事情，当时房本还没过户到光大银行名下，但是石显贺拿着法院的判决书和一些其他材料，说房子已经归光大银行了，我们最开始将信将疑，后来他又带着我们去物业，让我们交一些钱就可以协调物业准许我们砸墙办理医疗美容行业的相关部门进行现场勘察。2018年4月12日，我通过支付宝向他转了50000元后，他真的能协调物业，我们就对他越来越信任。后来我们就协商要签合同，他说让我们多少再付一部分意向金，表明一下诚意，他才好向光大银行去争取把房子租给我们，又说房子还欠着一些物业费，也要交了才行。我们商量了一下陆续给他付了几十万。大概是在2019年3月份，光大银行交了物业费，石显贺又带着李某2去物业那里办理了入住手续，4月份我们签了合同，开始现场装修，已经装修的差不多了，但后来不知道为什么光大银行通知物业不租给我们了，不允许我们装修，物业就在门上贴了通知，光大银行的人加了门锁，我们无法使用。冠廷医疗公司申请证人董某出庭作证，董某到庭称石显贺向其出具过50000元的收条，当时其支付了60000元，石显贺又退回了10000元，是否签过意向协议不清，5118是清水房，5119原来是做家具的，有一些简单的欧式装修。查，2018年4月12日，董某通过支付宝向石显贺支付60000元。石显贺认可收到董某支付的50000元，称款项系其向董某的借款，二人未签订借款合同，后又称款项的性质记不清了，后又称款项系办证的钱，因其能找到李某协助办理证照。董某与石显贺的微信聊天记录显示：2018年4月3日，石显贺向董某发送房屋所有权证书照片，后于2018年7月5日向董某发送黑龙江省大庆市中级人民法院（2016）黑06执34号、93号通知书。冠廷医疗公司称石显贺还向其提供了（2015）庆商初字第199号民事判决书、（2015）庆商初字第213号民事判决书。石显贺向冠廷医疗公司提供的材料中并无以房抵债的执行裁定，就其认为光大银行大庆分行享有涉案房屋相关权益，冠廷医疗公司称石显贺能协调物业，有原房东的房本的照片，当事人并不是专业法律人员，看到有法律文书和物业认可就相信了。冠廷医疗公司提交微信聊天记录，称系李某2助理曹某与物业公司杨尊宝之间的聊天记录，以此证明本案租赁合同实际签订时间早于文本显示时间，且在2019年7月31日之前，在石显贺全权代理期间内。光大银行大庆分行以未提供原始载体对其真实性、合法性不予认可。冠廷医疗公司提交朱某出具的《证明》，证明租赁合同实际签订时间为2019年4月23日，《证明》内容为：我之前与李某2合伙在北京共同从事医疗美容行业，2018年我们在三里屯找房子租时认识了光大银行的石显贺，当时他拿着法院判决书和一些其他材料，说三里屯SOHO5119-1-2、5118-1-2的房子已经归光大银行了，光大银行派他来处理房子的租赁问题，经过前期协商和考察，发现石显贺确实能协调物业，也能出示光大银行盖章的授权文件，2019年4月23日，我、李某2、石显贺三人约好在三里屯签订合同，签订合同时没有光大银行大庆分行公章，石显贺说现在房本还没有变更到光大银行名下，等房产证办好就可以盖章了，还让把租金付到他个人账户上，说之后会转给光大银行。后我们开始装修，装修差不多了，光大银行突然告诉物业说不租给我们，不让装修还把门锁了。冠廷医疗公司申请证人朱某出庭作证，朱某到庭称租赁合同没有加盖光大银行大庆分行的公章，石显贺说房本下来再签一份，其听说有人没有还上贷款，涉案房屋被光大银行大庆分行没收了，其没有见过光大银行大庆分行享有该套房屋所有权或使用权等的证据，冠廷医疗公司何时接手的涉案房屋不清楚，其是后加入的，租金标准不是其谈的。冠廷医疗公司提交说明照片一份，称系涉案房屋前租户孙士财所出具，内容为2012-2018其与李某签订房屋租赁合同，地址是三里屯SOHO5号商场5-118-1、5-118-2，每平米租金4元，2017年三月左右石显贺拿着法院判决书及相关材料称该房屋现归光大银行大庆分行所有，自己是大庆分行派来管理房屋的，要求将房屋租金付给石显贺提供的光大银行大庆分行账号内，5120房东赵某介绍李某2给石显贺想租5119-1-2、5118-1-2房屋一事，石显贺与李某2就房屋租赁事宜进行过充分接洽，并共同在场对部分墙体进行了拆除。光大银行大庆分行对该证据不予认可。冠廷医疗公司提交证明照片一张，称系物业经办人杨尊宝所出具，证明2018年起涉案房屋即由光大银行大庆分行员工石显贺实际管理，2019年3月冠廷医疗公司与石显贺共同到物业办理入住及装修手续。该证明内容为其系三里屯SOHO物业工作人员，2019年3月初光大银行授权人石显贺拿着法院判决书及相关材料，称5号商场5118-5119归光大银行大庆分行所有，月中旬石显贺带着租户李某2来物业办理入住装修手续，该房间因多年物业费未正常缴纳，多次与光大银行授权人石显贺沟通，沟通期间石显贺宣称租户李某2让其先交租金后同意交纳物业费，后收到光大银行汇款243000元物业费。冠廷医疗公司提交施工许可证、装修保险单、装修进场前检查记录，证明其在装修前与石显贺共同到物业办理了装修手续，物业同意装修，涉案房屋于2019年4月23日开始进场装修。光大银行大庆分行对此不予认可。施工许可证显示施工单元为5118-1-2、5119-0-1，建筑面积732．01，施工内容有墙面刷乳胶漆、给排水改造等，施工单位北京空间xx有限公司（以下简称空间公司），负责人杨某，有效期限2019年4月23日至2019年7月16日，工程部及安管部审批意见处分别加盖有北京xx物业管理有限公司三里屯分公司管理章，时间为2019年4月17日。光大银行大庆分行称物业公司允许装修系超越权限范围实施的行为，后期其与物业公司沟通的时候，物业公司就要求冠廷医疗公司限期搬离。冠廷医疗公司提交《室内外装饰工程设计合同书》及银行交易明细，证明其为装修涉案房屋支付设计费100000元；提交《关于人工费、材料费的相关说明》、手机转账截图、银行交易明细，并提交《收款说明》、送货单、收据、销货单、供货单、销售清单、订货合同单等一组，证明其支出房屋装饰装修费用情况；提交《建设工程施工合同》、银行交易明细及手机截图，证明其租赁房屋用于医疗美容经营，其中手术室装修费用180000元；提交《消防施工合同》、《项目报批代理服务协议书》及银行交易明细等，证明涉案房屋需要进行消防改造及消防报批，共计花费99000元；提交说明、工商信息查询及银行交易明细，证明涉案房屋装修灯光费支出81800元；提交《电梯产品供货、安装合同书》、移交清单及银行交易明细，证明其为涉案房屋购置安装电梯支出160000元；提交《医疗废物处置合同》及银行交易明细，证明其为经营诊所与案外人签订该合同并支付合同款10000元。光大银行大庆分行称证据的真实性、合法性无法确认，对其证明目的均不予认可。石显贺称证据的真实性无法确认，装修的具体情况不清楚。冠廷医疗公司申请证人李某出庭作证，李某到庭称冠廷医疗公司雇佣其对涉案房屋进行装修，不清楚空间公司，其负责材料采购、发放工人工资等，杨某负责木工、工人的安排等，2019年4月1日左右入场，二十多号开始施工，装修已经快要完成，冠廷医疗公司给过其不到四十万。光大银行大庆分行提交《商铺租赁合同》复印件、物业费清单、物业收费项目及价格，证明涉案房屋在2012年租金价格为4元/平方米/日，远高于本案租赁合同约定的租金标准，且租赁合同约定物业费、取暖费均由光大银行大庆分行承担，光大银行大庆分行以每年190000元的租金标准在三里屯SOHO地域租赁732．01平方米商铺明显不符合常理，租赁合同为冠廷医疗公司与石显贺恶意串通。冠廷医疗公司称证据的真实性无法确认，称租赁面积中193．06平方米为地下，加之房屋涉及诉讼且未取得房产证，权利存在瑕疵，双方实际约定的租金为800000元每年，其也实际按约定800000元每年支付了租金，该租赁价格与合同签订时的市场价格相符。就2019年4月同地段、同户型房屋市场租金标准，冠廷医疗公司称不清楚。石显贺对该组证据均予认可。光大银行大庆分行提交照片一组，证明冠廷医疗公司未经其许可擅自对涉案房屋进行改造装修。冠廷医疗公司对证据的真实性、证明目的均不予认可，称其系经对方同意之后装修，并不存在未经许可擅自装修的情况。石显贺对于证据的真实性无异议。光大银行大庆分行提交《限期搬离通知书》、快递单、查询单，证明其于2020年1月16日向冠廷医疗公司邮寄了限期搬离通知书，李某2予以拒收。冠廷医疗公司对该证据不予认可，称光大银行大庆分行已于2019年10月前后实际控制了涉案房屋，到2020年1月16日没有要求冠廷医疗公司搬离涉案房屋的必要，该通知书内容与实际情况不符。光大银行大庆分行称2019年4月26日阻止装修，当天对涉案房屋落锁，其找到物业公司，但因房产证没有办理下来，没法指示物业公司，后来房产证办理下来之后于2019年9月又找到物业公司，又换了锁，冠廷医疗公司在地下将两个房屋打通，偷偷装修，一楼是封起来的，在外面看不到里面在装修。就占有使用费，光大银行大庆分行表示系依据先前的租赁合同估算，经咨询现涉案房屋租金标准在6元/平方米/日。经询，光大银行大庆分行不申请就涉案房屋2019年至今租金价值进行鉴定，请求法院依法确定。冠廷医疗公司未就石显贺系履行职务行为提供其他证据。光大银行大庆分行未就涉案房屋原始状况提供其他证据。经本院释明后，光大银行大庆分行坚持其第一项反诉请求，自愿承担相应的法律责任。经本院多次调解，冠廷医疗公司与光大银行大庆分行始终无法就涉案房屋租赁事宜协商一致。本院认为：行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外；在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，冠廷医疗公司持有《授权委托书》，主张石显贺作为光大银行大庆分行的委托代理人与其签订《房屋租赁合同》，光大银行大庆分行对此予以否认。对此，首先，从形式上来看，冠廷医疗公司所持有的《授权委托书》为影印件，其上所加盖的光大银行大庆分行公章并非原章，该证据内容存在篡改的可能，其真实性存疑。其次，从内容上来讲，一方面，该《授权委托书》系打印件，其上载明授权办理的房屋为5118-1，但该房号之后手写添加有“5118-25119-15119-1”字样，该手写添加内容未加盖光大银行大庆分行公章或由其相关负责人签字确认，存在未经授权自行添加的可能；另一方面，该《授权委托书》限定的委托事项为“不动产登记事项”，系围绕不动产登记事宜展开的相关代理事务，“代签租赁合同”与前述委托事项在性质上存在矛盾，《授权委托书》结尾处亦表述为光大银行大庆分行对代理人在代理权限内办理的有关“登记”事宜承担责任，显然并不包括代签租赁合同事项。综上，上述《授权委托书》存在重大瑕疵，冠廷医疗公司以该委托书主张石显贺享有光大银行大庆分行代签租赁合同授权无据。冠廷医疗公司未就石显贺享有签订租赁合同权限提供其他充分有效的证据，对此其应当承担举证不能的不利后果。光大银行大庆分行称其并未授权石显贺就涉案房屋签订租赁合同，石显贺对此予以认可，在石显贺仅有办理相关不动产登记手续授权的情况下，其超越代理权限以光大银行大庆分行的名义与冠廷医疗公司签订《房屋租赁合同》，将涉案房屋出租给冠廷医疗公司，光大银行大庆分行对此不予追认，该租赁合同对光大银行大庆分行不发生效力。因光大银行大庆分行与冠廷医疗公司之间并未建立租赁合同关系，冠廷医疗公司要求解除两者之间的《房屋租赁合同》，没有事实依据，本院不予支持。冠廷医疗公司主张光大银行大庆分行退还其1050000元并向其支付违约金10000000元，亦无事实及法律依据，本院均不予支持。就其相关损失，冠廷医疗公司可另行主张。关于光大银行大庆分行的反诉请求。光大银行大庆分行要求冠廷医疗公司清退涉案房屋并将非法占有并改造的房屋恢复原状，对此，根据本院查明的事实，冠廷医疗公司曾占有涉案房屋，但此后其已离开，其不再控制涉案房屋，光大银行大庆分行作为房屋的所有权人，其有权掌握且已实际控制涉案房屋，故对于其要求冠廷医疗公司清退涉案房屋的诉讼请求，本院不予支持。冠廷医疗公司在涉案房屋内进行装修改造，未经房屋权利人光大银行大庆分行许可，其装修改造行为没有合法依据，现光大银行大庆分行要求其恢复原状，具有事实及法律依据，本院予以支持。关于占有使用费，因冠廷医疗公司无权占有涉案房屋，光大银行大庆分行主张房屋占有使用费，于法有据，本院应予支持。就房屋占用的起算时间，本院依据在案证据及当事人陈述，依法确定为2019年4月23日。光大银行大庆分行作为房屋的权利人，在发现涉案房屋被他人占有后，未能及时采取有效的管理措施，对于损失的扩大亦存在一定责任。关于冠廷医疗公司应支付的占有使用费，本院综合当事人举证情况、过错程度等本案实际情况，并结合公平原则酌情判处。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十八条、《中华人民共和国物权法》第三十六条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司于本判决生效后三十日内将被告（反诉原告）中国光大银行股份有限公司大庆分行所有的位于北京市朝阳区xx号楼1层5118-1号房屋、北京市朝阳区xx号楼2层5118-2号房屋、北京市朝阳区xx号院6幢-1层5119-0号房屋、北京市朝阳区xx号楼1层5119-1号房屋恢复原状；二、原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司于本判决生效后三十日内支付被告（反诉原告）中国光大银行股份有限公司大庆分行房屋占有使用费（自二〇一九年四月二十三日起至恢复原状之日止，按照每日一千三百七十元的标准计算）；三、驳回原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司的全部诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）中国光大银行股份有限公司大庆分行的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费44050元，由原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司负担（已交纳73525元，剩余29475元，于本判决生效后退还北京冠廷医疗美容诊所有限公司）。反诉案件受理费9160元，由被告（反诉原告）中国光大银行股份有限公司大庆分行负担4342元（已交纳），由原告（反诉被告）北京冠廷医疗美容诊所有限公司负担4818元（于本判决书生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 韩 龙二〇二一年四月七日书记员 徐川涵