福建省泉州市丰泽区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0503民初1291号原告：林宗宝，男，1977年12月5日出生，汉族，住福建省泉州市泉港区。委托诉讼代理人：陈至育，福建瀛榕律师事务所律师。委托诉讼代理人：林坤鑫，福建瀛榕律师事务所实习律师。被告：泉州福源房地产开发有限公司，住福建省泉州市泉港区。法定代表人：郑德恩，该公司执行董事。委托诉讼代理人：郑衡恒，福建建达（泉州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：张传江，福建建达（泉州）律师事务所律师。原告林宗宝与被告福建福源房地产开发有限公司（以下简称福源公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告林宗宝的委托诉讼代理人陈至育、被告福源公司的委托诉讼代理人刘炜彤到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人共同申请庭外和解期间，但协商和解未果。本案现已审理终结。林宗宝向本院提出诉讼请求：1、判令福源公司立即协助林宗宝办妥座落于泉州市丰泽区××街道滨海华庭第22号楼（商业部分）一层商铺Ａ105号房的不动产权属证书；2、判令福源公司支付林宗宝逾期办证违约金（以799196元为基数，按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2017年4月1日开始计算，计至福源公司协助林宗宝办妥案涉房产不动产权属证书之日止，暂计至2021年1月1日为204443元）；3、判令本案诉讼费用由福源公司承担。事实和理由：2016年6月15日，林宗宝与福源公司签订了编号为201606150085号《商品房买卖合同》，合同约定：林宗宝购买福源公司开发的泉州市丰泽区城东街道滨海华庭第22号楼（商业部分）一层商铺Ａ105号房，房屋总价799196元整；第八条约定，出卖人（福源公司）应当在2016年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将同时符合下列各项约定条件的商品房交付买受人（林宗宝）使用……；第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，双方同意按下列第2项处理：买受人不退房，出卖人自逾期之日起每日按买受人已付款的0%向买受人支付违约金。合同签订后，林宗宝已按约定履行了全部付款义务，然截止至起诉之日，福源公司尚未向林宗宝履行协助办理不动产权属登记的义务。不动产权属登记系林宗宝取得案涉房屋物权的证明，关涉到林宗宝抵押融资、处分等各项物权行使。根据《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条，福源公司应当负有协助林宗宝办妥案涉房屋的不动产权属证书的义务，故福源公司在合同第十四条约定逾期办证违约金为0%系免除福源公司违约责任，排除林宗宝主要合同权利的格式条款，该格式条款限制了林宗宝依法及时取得房屋权属证书的权利，应属无效且显失公平。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，福源公司应当按照林宗宝已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金。福源公司辩称，关于协助办证，福源公司正在努力与政府协商，争取尽快让业主办证。无法办证其实是政府的原因，与福源公司无关。一、双方所使用的《商品房买卖合同》范本是建设部制订的规范文本，并非福源公司拟定的格式条款。1、所谓“格式条款”是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。其必备三要件为“当事人预先拟定”、“重复使用”、“订立合同时未与对方协商”，本案的商品房买卖合同文本均不具备上述要件。首先，该合同文本是泉州市住房和建设局制订公布的，不是福源公司拟定的，不具备格式条款由“当事人拟定”之前提；其次，该文本有相当多属于当事人协商的内容都是空白的，只有下划线，具体内容是根据双方当事人的协商结果再进行填写，非“重复使用”，是有“与对方协商的”，因此不具备法律规定的“格式条款”的任何一个要件。而且，本案由泉州市住房和建设局制订的合同范本是政府聘请的专家制订的，是综合考虑并平衡了双方的权利义务的，具有很高的科学合理性，并由政府提倡和建议使用的，在该合同文本的开头第2页“说明”中就明确提示和说明“买受人应当仔细阅读本合同内容”、“当事人在签订合同时应认真核对，以确保各份合同内容一致”、“合同签订生效后，未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容”等。因此，本案的合同范本不属于法律规定的“格式条款”，特别是文本中空白处应填写的内容，更是明确由双方协商填写。2、《商品房买卖合同》第十四条第2项中“0%”系双方协商后填写的内容，“0%”系填写在横线上的，并非合同范本中所固有的，可见这是双方经协商后所达成的真实意思表示。同时，合同文本开头部分即有明确的“说明”提醒，内容详实，当事人应当对合同条款充分注意。更何况，违约金约定为“0%”，并不存在误解的可能，交房后林宗宝也从未提出任何异议。3、上述《商品房买卖合同》第十四条第2项中的逾期办证违约金之所以约定为“0%”是有原因的。对此林宗宝是很清楚的，具体理由如下：福源公司并非真正意义上的房地产开发公司，案涉项目也不是真正意义上的房地产开发项目。案涉项目系福建炼油化工有限公司的配套生活小区，福源公司仅是为开发该生活小区而专门成立的项目开发公司，该项目的用地是泉州市人民政府为把福建炼化公司总部留在泉州而作为特事特办采用协议出让方式提供的，与一般的房地产开发项目具有质的不同。对此，林宗宝是完全知情的。正是因为项目不是真正的房地产开发项目，所以办证过程中的很多环节都需要与政府各工作部门进行协调。因此，虽然政府承诺可以办证，但办证中会遇到很多需要协调的问题，办证速度会比较慢。因此，双方经协商后才会在合同中约定逾期办证的违约金为“0%”。同时，福源公司也提供了本项目的其他住宅商品房买卖合同，在《住宅商品房买卖合同》中逾期办证的违约金约定并不为零，这也可以证明本项目买卖合同中关于逾期办证的违约金约定并非格式化的，是根据不同的协商结果进行分别约定填写，是合同双方当事人的真实意思表示。二、本案逾期办证并非福源公司的原因，福源公司对此不承担违约责任。双方所签订的商品房买卖合同附件六《合同补充协议》第九条“特殊约定”，其中第5项明确约定“因政府原因致使买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人不承担责任”。本案逾期办证并非出卖人的原因，而是政府的原因，福源公司对此不承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2016年6月15日，林宗宝与福源公司签订一份《商品房买卖合同》，约定：林宗宝向福源公司购买址在泉州市丰泽区××路东南侧滨海华庭第22号楼（商业部分）一层商铺Ａ105号房，合同价款799196元；出卖人应当在2016年12月31日前将符合条件的商品房交付给买受人使用；出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始预登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人，如因出卖人原因，买受人不能在商品房交付使用后90日内取得房屋权属证书的，买受人不退房，出卖人自逾期之日每日按买受人已付款的0%支付违约金；等等。合同附件六《合同补充协议》第九条第5款约定，因政府原因致使买受人未能在商品房交付之日起90日内取得房屋权属证书的，出卖人不承担责任。合同签订后，林宗宝依约支付了购房款；福源公司于2016年6月20日将房屋交付给林宗宝使用。另查，滨海华庭项目用地系经泉州市政府批准作为福建炼油化工有限公司建设总部及配套生活设施工程项目用地。根据《泉州市人民政府用地联席会议纪要》（泉地联〔2012〕3号），福源公司与泉州市国土局于2012年12月7日签订一份《国有建设用地使用权出让补充合同》，约定将泉地（2007）合012号、泉国用（2009）第2××0号项下建筑面积12766.07平方米分摊土地面积3467.1平方米，土地用途由配套生活设施用地改变为商服-批发零售（店面）用地，福源公司应补交地价差额3502.716万元，等等。之后，福源公司交纳了上述地价差额款。2017年3月24日，福建炼油化工有限公司向泉州市人民政府报送《福建炼化公司关于福建炼化总部配套生活区不动产证办理事宜的请示》（福炼行政〔2017〕18号），对存在的问题表述包括：2007年7月6日，市规划局下达了《关于重新下达福建炼油化工有限公司总部及配套生活设施用地规划设计条件的通知》（泉规〔2017〕457号），重新批准容积率为2.75，建筑面积36.575平方米（含总部办公楼和配套生活区）。但是由于福源房地产公司的疏忽，项目容积率变更后，未及时办理土地出让补充合同及补交土地出让金。2018年11月27日，泉州市城乡规划局向福源公司发出《泉州市城乡规划局关于福建炼油化工有限公司总部办公大楼及员工生活宿舍有关问题的函》，载明：福建炼油化工有限公司总部办公大楼及员工生活宿舍总计容面积为372499.54平方米，要求福源公司按规定补交土地价款后，再向市城乡规划局申请办理建设工程规划许可证和规划条件核实变更手续。福建炼油化工有限公司又分别于2019年7月23日（福炼生资〔2019〕63号）、2020年11月13日（福炼生资〔2020〕43号）向泉州市人民政府报送请示，就补交土地出让金标准、办理产权证等问题提请市政府协调解决。其中，请示（福炼生资〔2019〕63号）中载明:有关部门初步同意两点意见：第一，已经有规划核定的容积率2.5到2.75面积未补交的费用依据闽政办（2007）190号文件精神，按原土地楼面单价计算，超出核定容积率2.75的面积按当前评估价计算；第二，由于当时容积率2.75是按原ＧＢ／Ｔ50353-2005标准计算的，本着口径一致的原则，采用原标准（ＧＢ／Ｔ50353-2005）计算规划竣工建筑面积，以确定补交土地出让金面积。福建炼油化工有限公司提请协调解决的事项为：提请市政府协调相关部门按照省政府办公厅闽政办（2007）190文件规定，同意配套生活区因容积率变更而相应增加的建筑面积按原土地出让合同的楼面地价补交土地出让金。本案审理过程中，本院根据案件审理的需要，调取本院（2020）闽0503民初2947号卷宗中泉州市不动产登记中心的一份复函。该份复函就案涉房屋所在小区办证问题答复如下：一、滨海华庭项目尚未办理不动产首次登记，主要原因是该项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续，因此目前无法办理转移登记（商品房分户登记）；二、根据《泉州市城乡规划局关于重新下达福建炼油化工有限公司总部及配套生活设施用地规划设计条件的通知》（泉规〔2007〕457号），用地性质为公司总部办公用地，其余为配套生活用地。根据市政府《福建炼油化工有限公司城东配套生活设施用地协调会议纪要》（〔2008〕299号）第五条：市房管局在办理相关房产证时应注明是“福建炼油化工有限公司员工生活宿舍”，市国土资源局对土地暂不予分割到户。本院认为，林宗宝与福源公司签订的《商品房买卖合同》，是双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同第十四条约定，出卖人应当在商品房交付使用后60日内，向当地房屋权属登记机构办理房屋所有权初始登记，并将办理权属登记需由出卖人提供的资料交付买受人。福源公司至今未办理滨海华庭项目的不动产首次登记，已构成违约，林宗宝请求福源公司协助办理案涉房屋的不动产权证，本院予以支持。林宗宝同时主张合同第十四条中关于逾期协助办证违约金为0的约定属无效格式条款，并主张调整为按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算逾期协助办证违约金。福源公司则主张该约定系双方协商后订立的条款，非无效格式条款。关于该问题，虽然违约金约定按日0%计算并未免除福源公司协助办理权属登记的主要义务，但违约金为0，客观上对福源公司履行协助办证义务无法形成有效约束。同时，根据法律规定，约定的违约金标准过低，当事人可以请求予以调整。举轻以明重，本案可对逾期办证违约金标准予以调整。林宗宝主张根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计付违约金，但该款规定适用的情形是合同没有约定违约金或者损失数额难以确定，而本案约定按日0%计算违约金，并不等同于没有约定。同时，双方合同中对于逾期付款的违约金和逾期超过90日、买受人要求继续履行合同的逾期交房违约金均是约定按日万分之0.5计算，故逾期协助办证的违约金可参照上述标准予以计算。本案房屋实际于2016年6月20日交付，合同约定的交房时间为2016年12月31日前，林宗宝主张自2017年4月1日起计算逾期协助办证违约金，本院予以照准。福源公司还辩称系由于政府原因导致未能办证，其不需要承担责任。首先，泉州市城乡规划局在2018年11月27日即已要求福源公司按规定补交土地价款后，再申请办理建设工程规划许可证和规划条件核实变更手续；其次，泉州市不动产登记中心给本院的复函中答复，未办理的主要原因是项目存在超容积率建设，需补签出让合同、补交土地出让金、完善相关用地手续等问题；第三，在福建炼油化工有限公司的福炼行政〔2017〕18号请示中，明确“由于福源房地产公司的疏忽，项目容积率变更后，未及时办理土地出让补充合同及补交土地出让金”；第四，福炼生资〔2019〕63号请示中，政府相关部门协调后初步形成两点关于计算土地出让金标准的意见，但福建炼油化工有限公司仍就关于补交土地出让金标准问题提请协调。因此，福源公司提供的证据不足以证明其主张，福源公司该项辩解，本院不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条规定，判决如下：一、泉州福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内协助林宗宝办理址于丰泽区城东片区安吉路东南侧滨海华庭第22号楼(商业部分)一层商铺A105号房的不动产权证书；二、泉州福源房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内支付林宗宝自2017年4月1日起至泉州福源房地产开发有限公司履行完毕协助办证义务之日止的逾期协助办证违约金（以购房款799196元为基数，按日万分之0.5的标准计付）；三、驳回林宗宝的其他诉讼请求。如果未按本指定的期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4366元，减半收取计2183元，由林宗宝负担1600元，泉州福源房地产开发有限公司负担583元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于泉州市中级人民法院。审判员  谢燕玉二〇二一年四月二十九日书记员  陈江艺附：主要法律条文《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。