福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0902民初1189号原告:宁德市逸涛房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区华隆大厦****，统一社会信用代码91350900705301540Q。法定代表人：王亚芳，执行董事。委托诉讼代理人：胡振鼎，福建惠尔律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈超颖，福建惠尔律师事务所实习律师。被告：林清仔（系陈蔚萍母亲），女，1950年7月27日出生，汉族，住福建省霞浦县。委托诉讼代理人：何青霞，上海建纬(福州)律师事务所律师。委托诉讼代理人：方贞纯，上海建纬(福州)律师事务所律师。原告宁德市逸涛房地产开发有限公司（以下简称逸涛公司）与被告林清仔商品房预售合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告逸涛公司的委托诉讼代理人胡振鼎、陈超颖，被告林清仔的委托诉讼代理人何青霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。逸涛公司向本院提出诉讼请求：1.判决解除逸涛公司与陈蔚萍于2004年3月22日签订的《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171(MF-2000-NO.00256252)；2.判决林清仔于解除合同之日起十日内配合逸涛公司办理商品房买卖合同备案注销、房屋所有权证和国有土地使用证注销手续；3.判决林清仔于判决生效之日向逸涛公司支付合同解除违约金，以131000元为基数，自2014年5月26日起至解除合同判决生效之日止，按月息0.7%计算。事实与理由：2004年3月22日，逸涛公司公司与陈蔚萍签订《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171(MF-2000-No.00256252)并办理合同备案。合同约定陈蔚萍向逸涛公司购买逸涛富苑13幢12、2-L房屋，建筑面积190.25平方米，合同总价200017元。付款方式：签订合同时买受人住宅支付总房价款的30%(商铺支付总房价款的40%)，余下购房款由银行按揭贷款。2004年3月25日，陈蔚萍支付购房首付款69017元，但经逸涛公司多次催告后，陈蔚萍仍不配合办理按揭手续，至今余下购房款131000元未支付，逸涛公司订立合同目的无法实现。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，逸涛公司要求解除合同。因合同解除，商品房买卖合同备案、房屋所有权证和国有土地使用证应予以注销。同时，根据合同第七条约定，买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款131000元的月息0.7%向出卖人支付违约金。本案诉讼过程中陈蔚萍死亡，其继承人阮洁菲、林清仔于2021年1月14日向福建省宁德市三都澳公证处申请继承权公证，2021年1月21日，福建省宁德市三都澳公证处出具公证书证明陈蔚萍所遗留的上述房产权利由林清仔继承。故逸涛公司变更被告为林清仔，要求其承担诉讼请求项下的法律责任。林清仔辩称，一、林清仔已向逸涛公司付清购房尾款131000元，逸涛公司已全额收取案涉房屋购房款项。在陈慰萍死亡后，林清仔继承案涉房屋，林清仔已于2021年3月8日向逸涛公司银行账户转账支付购房尾款131000元，至此，林清仔及陈慰萍已经付清案涉房屋购房款，逸涛公司已全额收取购房款项，无权主张解除案涉商品房买卖合同。二、案涉房屋不能办理按揭贷款系因逸涛公司的原因导致，陈慰萍并不存在违约行为，无需承担违约责任。在案涉《商品房买卖合同》签订以后，陈慰萍即按约定支付购房首付款69017元并由逸涛公司开具购房发票。陈慰萍已备好办理按揭所需的所有相关申请材料，但是逸涛公司因其自身原因一直没有配合买受人陈慰萍办理按揭手续，导致案涉房屋最后没办成按揭贷款。之后逸涛公司一直未提供相应的解决方案，也未催告买受人支付购房尾款。故本案买受人陈慰萍无法按揭的原因系逸涛公司的原因导致，陈慰萍不存在违约行为，逸涛公司应承担相应的责任。三、案涉合同解除权的除斥期限早已届满，解除权早已消灭，逸涛公司不得行使合同解除权。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条规定:“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”《商品房买卖合同》第七条、第八条约定，买受人于合同签订后30日办完按揭手续支付尾款，若逾期付款超过60日，逸涛地产有权解除合同。即使陈慰萍逾期支付购房尾款，根据前述商品房买卖合同司法解释的规定，逸涛公司也应于2004年6月20日至2005年6月20日期间主张行使合同解除权。但逸涛公司直到十几年后，于2020年10月27日才向一审法院起诉要求解除《商品房买卖合同》，早已超出行使解除权一年的除斥期间，解除权早已消灭，逸涛公司无权再行使合同解除权。而且案涉房屋早已于2004年5月过户至陈慰萍名下，现房屋价值也已远远高于购房时的房价，逸涛公司此时才提出解除房屋买卖合同，显然违背了交易的诚实信用原则，严重损害购房人的权益，破坏市场交易的稳定性，不应得到支持。四、逸涛公司无权行使合同解除权，故其关于合同解除违约金的主张也不成立,且陈慰萍不存在违约行为，无需支付违约金；即使要承担违约金，逸涛公司关于违约金的主张也已超过诉讼时效期限，且主张的违约金标准过高。结合以上陈述，逸涛公司已不享有案涉合同解除权，故其关于合同解除违约金的主张亦不能成立。况且案涉房屋无法办理按揭贷款手续系因逸涛公司原因导致，陈慰萍不存在违约行为，无需支付违约金。即便陈慰萍需要支付违约金，本案逸涛公司关于违约金的主张也已超过诉讼时效且逸涛公司主张的违约金标准过高。根据法律规定，诉讼时效期间为三年，逸涛公司一直到2020年10月27日才起诉主张违约金，则2017年10月27日之前的违约金主张已超过诉讼时效，依法不应得到支持。本案系因逸涛公司原因才导致陈慰萍无法办理按揭手续，逸涛公司存在过错和违约，应承担相应责任，其主张的违约金标准过高，依法不应得到支持。五、逸涛公司至今仍未为陈慰萍/林清仔办妥不动产权证书，应承担相应的违约责任，支付违约金。逸涛公司虽在2004年5月即已办妥《房屋所有权证》，但是一直未将《房屋所有权证》提供给陈慰萍，陈慰萍直至2018年才自行于按揭银行处取得房屋所有权证。而且，逸涛公司一直未办理土地使用权证，陈慰萍及林清仔至今尚未取得不动产权证书，按照《商品房买卖合同》第十五条的规定，因出卖人原因，买受人未能在商品房交付后90日内取得房地产权属证书的，出卖人按已付购房款的月息0.7%向买受人支付违约金。故，逸涛公司逾期办证，应按合同约定以已付款69017元为基数按照月息0.7%的标准，向林清仔支付自2004年7月30日起至案涉房屋办妥不动产权证为止的违约金。综上，案涉房屋的购房款已全部付清；本案解除权的除斥期限早已届满，解除权已消灭，逸涛公司无权主张解除案涉《商品房买卖合同》，故关于合同解除违约金的主张也不成立；买受人陈慰萍未能办理按揭手续支付尾款系因逸涛公司原因导致，陈慰萍不存在违约行为，无需支付违约金；即使要承担违约金，本案违约金也已超过诉讼时效期限，且逸涛公司主张的违约金标准过高，依法不应得到支持；逸涛公司逾期办理案涉房屋土地使用权证书，应按合同约定承担相应的违约责任，故请求法院判决驳回逸涛公司的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。逸涛公司出示的《商品房买卖合同》、不动产转让（销售）专用发票、房屋所有权证、户籍资料查询结果、中国建设银行转账凭证；林清仔出示的银行转账回单、公证书，经对方质证对证据的真实性无异议。上述证据形式来源符合法律规定，且与本案具有关联性，予以采信。逸涛公司提供的交寄挂号函件收据（非报帐凭证），林清仔对证据三性均有异议，认为函件收据备注中显示由别人代签，并非陈慰萍本人签收，陈慰萍并未收到该函件，证据真实性不予认可，证据中无函件内容，不能证明逸涛公司有向陈慰萍催促办理按揭手续，事实上，逸涛公司一直未配合陈慰萍办理按揭贷款手续，也未向陈慰萍催缴过购房尾款。本院认为，逸涛公司出示的交寄挂号函件收据，收据备注记载为朋友代收，该函件是否转交陈慰萍以及函件载明何内容，逸涛公司未提供证据证明，证据三性均欠缺，不予采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2004年3月22日，逸涛公司与陈蔚萍签订了《商品房买卖合同》（编号：GF-2000-0171(MF-2000-No.00256252)一份，并办理合同备案手续，合同约定：陈蔚萍向逸涛公司购买逸涛公司开发的逸涛富苑13幢12、2-L房屋，建筑面积190.25平方米，合同总价200017元;付款方式及期限：签订合同时，买受人住宅支付总房价款的30%（商铺支付总房价款的40%），余下购房款由银行提供按揭贷款，按揭贷款办理以出卖人发出的书面《通知》后30日内，买受人应当到指定银行办理;买受人逾期付款超过60日后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的月息0.7%向出卖人支付违约金。2.2004年3月25日，陈蔚萍向逸涛公司支付购房首付款69017元，余款131000元，陈蔚萍未能以按揭贷款的方式向逸涛公司支付。2021年3月8日，林清仔向逸涛公司支付上述房屋购房尾款131000元，同年3月8日，逸涛公司将该款予以退回。3.2004年5月12日，逸涛公司把上述房屋产权登记在陈蔚萍名下。4.审理期间，陈蔚萍于2020年12月11日病故，陈蔚萍生前于2003年4月7日与阮松振离婚后未再婚，婚姻存续期间于1991年5月25日生有一女，取名阮洁菲。陈蔚萍父亲陈法银于2011年6月20日病故，母亲为林清仔。2021年1月14日，阮洁菲、林清仔向福建省宁德市三都澳公证处申请继承权公证，2021年1月21日，出具福建省宁德市三都澳公证处出具公证书，公证书记载:上述陈蔚萍所遗留房产阮洁菲表示放弃继承权，由林清仔继承。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。陈蔚萍、逸涛公司于2004年3月22日签订的《房屋买卖合同》，系双方自愿订立的，意思表示真实，协议内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。当事人应当按照合同约定履行义务。逸涛公司依约把案涉房屋产权登记在陈蔚萍名下，合同约定的签订合同时陈蔚萍应向逸涛公司支付购房首付款69017元，余款131000元，陈蔚萍以按揭贷款方式向逸涛公司支付，但陈蔚萍仅支付首付款69017元，余款131000元至今未付，构成违约。合同约定陈蔚萍逾期付款超过60日后，逸涛公司有权解除合同，现逸涛公司主张解除合同，《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项规定:“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”第九十五条:“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”依上述规定，合同解除的权利应当在一定合理期间内行使，结合本案双方选择陈蔚萍以按揭贷款的方式向逸涛公司支付购房尾款，按揭贷款办理以逸涛公司发出的书面《通知》后30日内，陈蔚萍到指定银行办理，但逸涛公司无证据证明有向陈蔚萍发出通知，在陈蔚萍长达十五年期间未付清购房尾款情形下行使合同解除权，不利于维护交易安全和稳定经济秩序，因而，逸涛公司行使合同解除权明显超过合理期限。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条规定:“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”逸涛公司因此丧失合同解除权，逸涛公司主张解除合同及办理合同备案注销、房屋所有权证和国有土地使用证注销手续，本院不予支持。同理，逸涛公司主张合同解除违约金也无法得到支持。但逸涛公司丧失合同解除权，并不影响其依照合同约定要求陈蔚萍承担付清购房尾款及偿付逾期付款违约金的违约责任，陈蔚萍生前未付清购房尾款，陈蔚萍死亡后，案涉房屋由林清仔继承，林清仔应在财产承继范围内承担付款义务，经本院释明，逸涛公司不同意变更本案诉讼请求，也不同意增加该项诉讼请求。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条第二款、第六十条第一款、第九十四条第四项、第九十五条第二款、第一百零七条，《中华人民共和国继承法》第十条、第三十三条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下：驳回宁德市逸涛房地产开发有限公司的诉讼请求。案件受理费4301元，由宁德市逸涛房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审 判 长  蒋俐兴人民陪审员  刘 静人民陪审员  余 婧二〇二一年四月三十日书 记 员  陈巧梨附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十五条法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第三十三条继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十五条根据《合同法》第九十四的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。