山东省济南市莱芜区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0116民初110号原告：济南伟之德商业运营管理有限公司，住所地：济南市钢城区艾山街道逯家庄社区。法定代表人：时全信，职务：经理。委托诉讼代理人：任欣，山东舜达律师事务所律师。被告：祝卫东，女，汉族，1967年3月14日出生，住浙江省温州市鹿城区。委托诉讼代理人：苗建跃，浙江泽商律师事务所律师。被告：莱芜宝利世纪商业管理有限公司，住所地：济南市莱芜区凤城西大街人员隐蔽及物资库西段。法定代表人：赵心成。被告：莱芜市刚友商贸有限公司，住所地：济南市莱芜区建材大市场。法定代表人：何玉忠，职务：经理。委托诉讼代理人：刘亮，山东恒志远律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭青，山东恒志远律师事务所律师。原告济南伟之德商业运营管理有限公司（以下简称伟之德公司）与被告祝卫东、莱芜宝利世纪商业管理有限公司（以下简称宝利世纪公司）、莱芜市刚友商贸有限公司（以下简称刚友公司）案外人执行异议之诉一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告伟之德公司的委托诉讼代理人任欣与被告祝卫东的委托诉讼代理人苗建跃、刚友公司的委托诉讼代理人刘亮、彭青到庭参加诉讼，被告宝利世纪公司经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。济南伟之德公司向本院提出诉讼请求：1.判令撤销（2020）鲁0116执异142号执行裁定书；2.确认原告对涉案商铺享有合法租赁权，期限至2029年11月19日；3.请求停止（2020）鲁0116执1578号裁定书的强制执行；4.本案全部诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年6月9日，原告与被告宝利世纪公司签订商场租赁合同，约定宝利世纪公司将位于济南市莱芜区凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）涉案商铺租赁给原告使用。租赁期限十年，自2019年6月19日起至2029年11月19日止。该租赁合同签订后，原告依约支付租金并占有使用租赁物至今。2020年9月27日，法院向宝利世纪公司及刚友公司作出公告，责令宝利世纪公司及刚友公司在2020年10月27日前腾空并归还被告祝卫东涉案商铺。后原告依法就该限期腾房公告提出书面异议，请求立即停止对涉案商铺强制腾房并确认由原告继续运行管理涉案商铺至租赁期满。2020年11月30日，法院作出（2020）鲁0116执异142号裁定书，驳回了原告的异议申请。原告认为原告早在2019年6月19日即与宝利世纪公司签订了合法有效的租赁合同，并支付相应租金后占有使用涉案商铺至今，而（2020）鲁0116执1578号案所依据的（2019）鲁0116民初1742号民事判决系在2019年10月21日作出的，依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第31条的规定，承租人在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。原告承租并占有使用涉案商铺是在法院采取查封措施之前，原告对涉案商铺享有合法租赁权益，且该权益足以排除强制执行。鉴于上述事实及理由，请法院依法判决。祝卫东辩称，1.祝卫东是涉案商铺的合法拥有者，并得到莱芜区人民法院生效判决书确认，并明确判令非法占有者腾空归还，并排除妨害。2011年3月29日，祝卫东从莱芜宗圣人防工程投资有限公司购得坐落于济南市莱芜区凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）涉案商铺的50年经营使用权。祝卫东已经支付了全部的价款并实际交付，该事实已由生效判决予以确；2.伟之德公司不是合法占有人，而是制造妨害祝卫东收回合法拥有店铺的非法侵占人。宝利世纪不是涉案店铺的产权人，祝卫东从2011年3月29日就购买了涉案店铺。宝利世纪公司仅拥有2014年4月1日至2018年3月31日期间的出租、经营及管理权，2018年3月31日之后宝利世纪公司就没有任何法律权利对涉案店铺进行处置，因宝利世纪公司在租赁权到期后仍与刚友公司非法占有涉案店铺，祝卫东才于2019年4月1日诉至法院，要求宝利世纪公司与刚友公司立即腾空店铺、排除妨害。法院依法作出了（2019）鲁0116民初字第1742号民事判决并已申请强制执行，该案即是原告在强制执行过程中提出的执行异议之诉；3.原告所谓的《商场租赁合同》，存在多处违法、不真实，且违背常理，对涉案店铺部分内容均无效，祝卫东认为系原告与宝利世纪公司串通，故意制造妨害而恶意非法侵占涉案店铺。原告在明知宝利世纪公司没有开发商的书面委托及无权处置涉案店铺的前提下，仍与宝利世纪公司串通非法占有涉案店铺，非法侵害祝卫东合法业主的权益；4原告明知宝利世纪公司陷入重大经济和诉讼纠纷，明知莱芜区凤城西大街地下人防商业设施有重大纠纷，仍与宝利世纪公司签订合同，属于恶意串通损害他人重大利益。涉案的莱芜区凤城西大街地下人防商业设施面积超过一万多平方米，在莱芜当地已造成重大经济纠纷，给当地众多居民和温州诸多投资者造成巨大损失，涉案宗圣公司的有关负责人因非法吸收公众存款被追究刑事责任。该合同甲方即宝利世纪公司，早在2016年公司就陷入停顿，被工商机构公示为风险企业，在法院有众多诉讼，拖欠包括祝卫东在内十四户温州业主的关于涉案店铺的巨额租金，公示列入被执行黑名单。该合同中的法定代表人名字与工商登记信息中的名字不一致，且租赁价格明显过低，付款也是转入个人账户，由此可见，原告与宝利世纪公司签订的合同属于恶意串通损害他人重大利益；5.原告并非承租人，涉案店铺的业主未收到任何款项，祝卫东在内的业主从未收到过原告任何租金，原告应当立即腾空并返还涉案店铺，排除一切妨害。综上，原告的诉讼请求不能得到支持。刚友公司辩称，宝利世纪公司于2019年6月29日向我方送达解除《商业租赁合同》的通知，此后，双方一直交涉商场交接事宜，宝利世纪公司坚持与我公司签订的《商场租赁合同》已经于2019年6月29日解除，我公司必须将整个商场按照《商场租赁合同》约定的范围交付给宝利世纪公司，由宝利世纪公司负责处理相关纠纷。我公司于2019年12月19日将商场全部交接给宝利世纪公司，此后整个商场的运营管理由宝利世纪公司、原告运营，与我公司无关。原告围绕诉讼请求依法提交了证据，根据原告陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：关于祝卫东与宝利世纪公司、刚友公司租赁合同纠纷一案，本院2019年10月21日作出（2019）鲁0116民初1742号民事判决书，判决如下：“一、被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告祝卫东支付租金收益119425.2元及滞纳金（以119425.2元为基数，自2018年4月1日起至实际给付之日止，按日利率0.1‰计算）；二、被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司、莱芜市刚友商贸有限公司于本判决生效之日起三十日内腾空并向原告祝卫东归还莱芜区凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B066号、B067号、B081号、B082号商铺。案件受理费2688元，由被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司、莱芜市刚友商贸有限公司负担。”因宝利世纪公司、刚友公司未履行义务，祝卫东申请强制执行，执行案号为（2020）鲁0116执1578号，本院于2020年9月27日向宝利世纪公司、刚友公司作出公告，载明：“……责令被执行人宝利世纪公司、刚友公司在2020年10月27日前腾空并归还涉案商铺，到期仍不履行的，本院将依法强制执行。”根据（2017）鲁1202民初1208号生效判决查明，2011年3月29日，祝卫东与莱芜宗圣人防工程投资有限公司签订《宝利世纪大道买断经营权合同》四份，约定莱芜宗圣人防工程投资有限公司向祝卫东提供位于济南市莱芜区凤城西大街地下人防商业设施（宝利世纪大道）B区域066号、067号、081号、082号的经营场地，经营使用权年限为50年。后祝卫东根据合同约定付清了款项。2014年1月12日，祝卫东与宝利世纪公司签订《商铺委托出租经营及管理合同》，合同约定祝卫东委托宝利世纪公司独家出租、经营及管理祝卫东享有经营使用权的宝利世纪大道地下商业区B-066、B-067、B-081、B-082商铺，建筑面积共为173.08平方米，委托期限自2014年4月1号日起至2018年3月31日。另，（2017）鲁1202民初1208号判决内容为：“一、被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司与第三人莱芜市刚友商贸有限公司签订的《商业租赁合同》中超出原告祝卫东授权期间（2018年4月1日至2019年1月15日）的部分无效；二、被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司于本判决生效之日起七日内向原告祝卫东支付第二年的租金收益95540.16元、第三年的租金收益119425.20元，共计214965.36元，并支付滞纳金（按合同约定的标准，第二年租金收益的滞纳金自2016年4月1日起计算，第三年租金收益的滞纳金自2017年4月1日起计算，均至本判决确定的履行义务期限届满之日止）；三、被告赵心成对本判决第二项债务中第二年租金收益中的77217元及相应滞纳金承担连带清偿责任；四、驳回祝卫东的其他诉讼请求。案件受理费4524元，由被告莱芜宝利世纪商业管理有限公司、赵心成负担。”另查明，2019年6月19日，宝利世纪公司（甲方）与伟之德公司（乙方）签订《商场租赁合同》，合同载明甲方拥有山东省济南市莱芜区凤城西大街地下人防工程——“宗圣·星光大道莱芜潮流商业地1街”项目（以下称本项目）的运营、出租等权利。甲乙双方协商一致，就乙方承租甲方本项目相关事宜，达成如下条款：……租赁期限10年，自2019年6月19日起至2029年11月19日止……第三条租金及结算方式3.1第一年度租金（税后）人民币大写：捌拾万元（￥：800000）；第二年第三年每年壹佰万元（￥：1000000）；第四年后每年度租金比前一年度递增10%，以此类推……3.2租金结算方式：第一年度租金：乙方于2019年6月19日前支付20万元，剩余60万元于合同签订后五个月内支付；从第二年度开始，每个年度租金于每年11月19日前一次性支付完毕。3.3上述租金，乙方须按照约定的金额和期限汇给甲方指定的如下账户：户名：赵舒缓，开户行：中国邮政储蓄银行股份有限公司嘉祥县支行，账户：6217××××3555……2019年6月19日、2020年1月23日，赵鹏飞向赵舒缓名下银行账号打款共计30万元，2020年5月15日，谢永强向赵舒缓名下银行账户打款10万元，上述款项用于支付宝利世纪公司的房租。本院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款的规定，承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。本案中，伟之德公司与宝利世纪公司签订涉案合同的时间是2019年6月19日，而宝利世纪公司与祝卫东签订的《商铺委托出租经营及管理合同》的委托期限是截止到2018年3月31日，由此可以看出宝利世纪公司是在超出其委托期限后与原告签订的涉案租赁合同，且双方的租赁关系已依据生效判决被依法解除，故依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条的规定，该租赁合同对祝卫东不发生法律效力，不能视为已签订合法有效的书面租赁合同。同时，原告在明知宝利世纪公司并非涉案商铺的业主，而仅是业主委托其经营的情况下，未经核实委托期限就签署租赁合同，原告对此有过错。另外，原告应支付的租赁费至今未全额支付完毕，原告继续占有使用涉案商铺,已无法律及事实依据。综上，执行法院依据生效的法律文书，要求宝利世纪公司、刚友公司腾空涉案房屋并归还祝卫东，符合法律规定，并无不当。伟之德公司阻却执行的理由不能成立，其就涉案商铺不享有足以排除强制执行的民事权益。综上所述，原告的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条的规定，判决如下：驳回原告济南伟之德商业运营管理有限公司的全部诉讼请求。案件受理费100元，由原告济南伟之德商业运营管理有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。审 判 长  王珊珊人民陪审员  陈伦振人民陪审员  陈秀芹二〇二一年四月十三日法官 助理  于 杰书 记 员  周亚男