湖南省长沙市望城区人民法院 民 事 判 决 书 (2020)湘0112民初5319号 原告：长沙市维港酒店管理有限公司，住所地长沙市望城区。 法定代表人：王伟栋，总经理。 委托诉讼代理人:刘云峰，湖南星城律师事务所律师。 委托诉讼代理人:吴鑫，湖南星城律师事务所律师。 被告：长沙红建置业有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮中路451号红建华府附楼。 法定代表人：朱红建。 委托诉讼代理人:曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱鹭，湖南华湘（东莞）律师事务所律师。 第三人：长沙市望城区新城物业管理有限公司，住所地长沙市望城区高塘岭街道郭亮中路451号红建华府附楼。 法定代表人：谭力四。 委托诉讼代理人:曹**刚，湖南华湘律师事务所律师。 委托诉讼代理人:朱鹭，湖南华湘（东莞）律师事务所律师。 原告长沙市维港酒店管理有限公司（以下简称维港公司）与被告长沙红建置业有限公司（以下简称红建公司）、第三人长沙市望城区新城物业管理有限公司（以下简称新城公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，依法组成合议庭，于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告维港公司的法定代表人王伟栋，委托诉讼代理人刘云峰、吴鑫，被告红建公司及第三人新城公司的共同委托诉讼代理人曹**刚、朱鹭到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告维港公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令取消原、被告之间签订的《商铺租赁合同》的租赁费用中物业管理费5元／月／㎡，并免交2019年10月1日至审结之日的物业管理费841500元（暂计算2019年10月1日至2020年10月15日，共计12.5个月，物业管理费841500元，2020年10月15日之后至法院审结之日的物业管理费仍按照上述标准予以计算免交）；2、请求判令被告支付原告垫付的租赁场地维修、整改等费用共计321000元；3、请求判令被告支付原告垫付的为电力增容购买电缆和配件、安装人工费等费用共计181960元（注：已从第二项诉求中剔除了20000元）；4、请求判令被告支付原告垫付的增设、完善公共设施、园林景观等基础设施产生的各项费用共计373000元；5、请求判令被告减免2020年新冠肺炎疫情期间原告3个月的租赁费用共计1009800元；以上一至五项费用合计2727260元；6、请求贵院依法判令被告承担本案全部诉讼费用。在庭审中，原告维港公司增加一项诉讼请求，即请求将缴纳的67万元保证金折抵为后期的租金。事实与理由：2018年5月10日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，约定被告将望城区××街道××路××路××＃栋整栋商铺租赁给原告使用，一至六层的租赁面积为13464㎡,租赁期限共计15年，自2018年7月1日起至2034年6月30日止；免租期不计算租金，租金从免租期届满后开始计算。原告承租的整体租赁费用标准为25元／月／㎡，其中租金为13元／月／㎡，物业管理费为5元／月／㎡，场地租赁费为7元／月／㎡。租金支付方式为：前两年（2019年7月1日至2021年6月30日）按季度支付，被告应于每季度届满前30日内向原告提供符合当地税务部门要求的增值税专用税务发票，原告在收到被告增值税专用税务发票后每季度届满前15日内向甲方交付下期租金；第三年开始按每半年度交付；被告未及时提供全额增值税专用发票的，原告有权延期缴纳下期租金。并免费提供8＃栋前坪给原告使用，免费使用期限与租赁期限相同等以及其他条款。后原告如期按合同约定进场装修并营业。在合同履行过程中：一、被告以及第三人并未给原告提供过实际任何物业管理服务，且物业管理费太高，不合理；二、租赁物建筑质量太差，严重渗漏水，原告曾多次通知被告和第三人进行维修和整改，但其却要求原告前期垫付投入维修整改，为此原告已垫付资金32.1万元；三、被告提供用电负荷太小，不能满足租赁场地的用电需求，原告为此垫付购买电缆和配件、安装人工费等费用共计201960元（未扣除原告垫付的更换电线费用2万元）；四、因原告开发建设的锦绣佳苑小区很多公共设施、园林景观等不到位，严重影响原告的生产经营状况，为确保正常良好的经营环境，原告对该小区的公共设施、园林景观等进行了诸多增添和完善，投入资金37.3万元；五、2020年年初新冠肺炎疫情对原告在租赁场地开办的维也纳酒店经营影响非常严重，并导致停业多次，后酒店又被确定为定点隔离酒店，对于原告开设的酒店及招租的店铺经营影响非常大。依据《商铺租赁合同》第七条第1项：“商铺主体修缮及外墙、楼顶防水由甲方承担”、第十条第1项：“交付时，甲方应保证租赁商铺本身以及附属设施、设备处于能够正常使用状态，如有损坏，由甲方负责维修和整改，费用由甲方支付”之约定，并依据国家发改委等八部委联合下发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（发改投资规［2020］734号）文件精神,请求法院综合考虑原、被告实际情况，依法适当酌情减免租金并核减、取消、剔除相关费用。原告在合同履行过程中缴纳了67万元保证金，被告、第三人的财产已经刑事判决确认予以没收，请求确认保证金折抵后续租金。 被告红建公司辩称，1、要求剔除物业费不符合事实，违背诚信，当时望城的商业房屋的租金市场行情为25元/月/㎡左右。据红建公司签订合同的工作人员反映，物业费5元/月/㎡是包含在租金里面的，房屋租金是13元/月/㎡，场地租金为7元/月/㎡，合计25元/月/㎡，当时这么约定是为了避税，房屋的租金税率达到18%左右，物业费的税率为3%，场地租赁费的税率为7%；2、第三项诉求的维修费用应由原告承担。合同约定了被告是提供现状的设施设备，如果进行整改，其费用自行承担。对第四项诉讼请求与第三项诉讼请求的答辩意见一致；3、第五项诉讼请求，疫情期间租赁费一般的判决为免除一个月，具体请求法院公平判决；4、关于保证金抵扣租金与合同约定不相符，保证金退还是有条件的，不能抵扣租金，红建公司的财产面临被法院拍卖，但根据买卖不破租赁的原则，该《商铺租赁合同》的权利与义务由新的买受人来享有和承担。 第三人新城公司陈述意见与被告红建公司辩论意见一致。 经审理查明，2018年5月10日，红建公司作为出租方，维港公司作为承租方，双方签订《商铺租赁合同》。合同约定出租商铺地址：望城区××街道××路××路××＃栋，用途：3-6楼维也纳国际酒店以及相关配套经营项目，1-2楼由乙方自行负责招商，租赁面积：一至六层共计13464平方米，现有租赁面积依据房产局不动产测量报告面积暂定，最终租赁面积以房屋产权证面积为准。如存在物业不动产暂定测量面积与物业产权面积不一致的情形，因双方上述约定的月租金总价336600元为固定租金价格，不因暂定测量面积与产权面积存在差异而对固定的月租金总价作任何调整。设施设备状况：现有房屋现状及现有附属配套设施，不负责另行提供其他设施设备。租赁期限:共15年，从2018年7月1日至2034年6月30日，其中免租期为12个月，即从2018年7月1日至2019年6月30日。租金标准：租金为13元／月／平方米,物业管理费为5元／月／平方米,场地租赁费为7元／月／平方米,整体租赁费给付标准为25元／月／平方米,出租方负责向承租方按上述分类项目开具等额度的税务增值税专用发票。租金支付方式为：前两年（2019年7月1日至2021年6月30日）按季度支付，第三年开始每半年度支付。合同还约定：租赁期间，承租方因正常生活之需要的燃气费、水电费、电话费、有线电视费、网络使用费、物业管理费等由承租人自行承担。如承租方需要物业管理单位提供其他物业服务的，应与物业单位另行签订相关协议。承租方可以根据经营的需要，对所租商铺进行装修。装修施工所需成本、费用由承租方自行负担。租赁期间的商铺主体修缮及外墙、楼顶防水由出租方承担。承租方向出租方缴纳履约保证金67万元，合同期满五日内，出租方不计息返还。交付时，出租方应保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。如有损坏，由出租方负责维修与整改，费用由出租方支付。 合同签订当日，维港公司向红建公司交纳履约保证金67万元，2019年7月1日至2019年9月30日的租金1009800元。红建公司将出租房屋交付给维港公司，随后维港公司进场装修后投入使用。 2019年1月11日，新城公司作为甲方，维港公司作为乙方，签订《协议书》一份，主要内容为：一、因乙方承租的锦绣佳苑项目8#栋主体红建公司涉案，由于乙方在装修过程中发现外墙渗水，由物业公司安排整改维修，维修费用13.1万元由维港公司垫付；二、乙方门楼建设过程中，经区人民政府协商，乙方无偿赞助12万元作为锦绣佳苑小区配套建设费用；另外，全国文明创建过程中，由乙方垫付17万元作为锦绣佳苑小区5个单车棚的建设费用；三、乙方维也纳酒店用电负荷不满足要求，按租赁合同条款理应由开发商承担，现由乙方垫付更换电线费用2万元。上述三项垫付费用共计321000元，因物业公司无任何收入来源，物业公司同意乙方垫付321000元可冲抵2019年期间的房屋租赁费。 维港公司向本院提交的与本案有关的银行交易明细为：2018年9月29日向肖德春支付11000元，备注玻璃雨棚；2018年9月29日向史志刚转账10万元，备注防水补漏；2018年10月19日向熊媛转账6万元，备注维也纳酒店援助锦绣佳苑园林景观；2018年11月28日向熊媛转账10万元，备注赞助费；2018年12月29日向谭力四转账10万元，备注小区垫付；2019年1月14日向谭力四转账113000元，备注预支房租（小区建设）；2019年1月29日向史志刚转账18000元，备注防水。另维港公司于2018年12月4日向李珍转账97022元，备注电缆款；于2018年12月5日向李珍转账19050元，备注商铺电缆;于2018年12月20日转账26000元，备注电缆人工。以上转账均从维港公司工作人员王革新的账户转出。谭力四系新城公司法定代表人，熊媛系新城公司财会人员。 新城公司向维港公司开具了收据：2018年11月28日的两份收据内容分别为：收到维港公司交来小区园林建设费101032元、收到维港公司交来小区园林建设费58968元；2018年12月29日收据内容为：收到小区园林建设费10万元；2019年1月14日收据内容为：收到维港公司交来单车棚建设费用113000元。 为证明维修费用的真实性，维港公司提交了《关于锦绣佳苑8号栋维修整改的报告》、2018年9月10日新城公司与史志刚就外墙补漏防水工程所签订的《承包合同》及费用明细、长沙望城肖氏玻璃工艺店出具的销售单据、2018年9月20日新城公司向维港公司发出的联系函，拟证明新城公司请维港公司代付外墙防水补漏费12万元，采光井玻璃更换费用11000元。 2020年3月27日，长沙市望城区市场监督管理局作为甲方，维港公司作为乙方签订了《长沙市望城区定点隔离酒店合作协议》。2020年7月15日，长沙市望城区财政局向维港公司支付上述协议约定的费用23223元。 另查明，红建公司法定代表人为朱红建。在《商铺租赁合同》签订后不久朱红建因涉嫌刑事犯罪被刑事拘留，后被法院判处刑罚。湘潭市岳塘区人民法院（2019）湘0304刑初247号刑事判决包含以下内容：并处没收朱红建个人全部财产，对朱红建违法所得及其孳息、收益依法予以追缴，追缴朱红建的违法所得及其孳息、收益与没收朱红建的全部个人财产含朱红建实际控制的红建公司、新城公司等公司的资产。湘潭市岳塘区人民法院于2020年7月20日作出（2020）湘0304执1167号执行裁定，包含以下内容：一、查封、扣押、冻结、划拨朱红建的全部个人财产，含红建公司、新城公司等公司的资产；二、追缴朱红建的违法所得及其孳息、收益，含红建公司、新城公司等公司的资产。2020年9月18日，湘潭市岳塘区人民法院向维港公司送达《协助执行通知书》，请维港公司协助执行以下项目：一、冻结该单位应支付给红建公司的位于长沙市望城区××维也纳酒店的租金；二、扣留、提取红建公司在维港酒店享有的自2019年10月1日至2020年3月31日止租金共计201.96万元；三、将该笔款汇至湘潭市岳塘区人民法院执行款专户。维港公司对湘潭市岳塘区人民法院提出执行异议。2020年9月28日，湘潭市岳塘区人民法院向维港公司发出《通知》，限维港公司在收到该通知一月之内，通过诉讼或申请仲裁等法定方式就租赁合同履约违约行为提出诉讼、仲裁。后维港公司向本院提起诉讼。 以上事实有维港公司提交的《商铺租赁合同》、《关于锦绣佳苑8号栋维修整改的报告》、《协议书》、收据、银行交易明细、《承包合同》及结算明细、肖氏玻璃工艺销售明细单、《联系函》、财政转账明细、《长沙市望城区定点隔离服务酒店合作协议》、湘潭市岳塘区人民法院《执行裁定书》、《协助执行通知书》、《通知》等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。 本院认为，维港公司与红建公司签订了《商铺租赁合同》并实际履行，双方之间成立房屋租赁合同关系。维港公司尚有到期租金未支付给红建公司，因此维港公司请求红建公司支付的费用可在应付租金范围内抵扣。 关于维港公司请求判令取消原、被告之间签订的《商铺租赁合同》的租赁费用中物业管理费5元/月/㎡，并免交2019年10月1日之后的物业管理费的问题。本院认为，《商铺租赁合同》约定了月租金总价336600元，且明确约定了租赁期间物业管理费由承租人自行承担，如承租人需物业管理单位提供其他物业服务的，应与物业单位另行签订相关协议，即合同约定总租金不变，且租金不包含物业管理费。《商铺租赁合同》约定租金为13元/月/平方米,物业管理费为5元/月/平方米,场地租赁费为7元/月/平方米,整体租赁费给付标准为25元/月/平方米,出租方负责向承租方按上述分类项目开具等额度的税务增值税专用发票。即上述合同条款约定的租赁费用的标准是25元/月/平方米，将租金分为三项是出租方向承租方开具增值税专用发票的项目及比例的约定。本案中租赁的标的物是房屋，不存在场地租赁费。而租金、物业管理费、场地租赁费的税率有差异，且物业管理费、场地租赁费的税率均比租金的税率低，因此对红建公司辩称《商铺租赁合同》约定将租金分为三项是为了避税的辩论意见，本院予以采纳。综上，对维港公司该项诉讼请求，本院不予支持。 关于维港公司请求红建公司支付维港公司垫付的租赁场地维修、整改等费用共计321000元的诉讼请求。维港公司提出该项诉讼请求的直接依据是2019年1月11日新城公司与维港公司签订的《协议书》。《协议书》签订的主体不是红建公司，但新城公司与红建公司均是朱红建实际控制的公司，签订《协议书》时红建公司的法定代表人朱红建被采取强制措施，维港公司无法找红建公司协商，故本院对维港公司与新城公司签订的协议约定的抵扣款项，经核实后予以认定。关于《协议书》第一项约定的外墙渗水的维修费用13.1万元。根据《商铺租赁合同》约定租赁期间的商铺主体修缮及外墙、楼顶防水由出租方承担。维港公司提交的《关于锦绣佳苑8号栋维修整改的报告》、银行交易明细、《承包合同》及结算明细、肖氏玻璃工艺销售明细单、《联系函》等证据能够形成证据链，共同证明因外墙渗水维修、玻璃更换等，维港公司实际支付12.9万元的事实，故本院认为维港公司实际支付的维修费用12.9万元可以抵扣租金。关于《协议书》第二项约定的垫付17万元作为锦绣佳苑小区5个单车棚的建设费用。2019年1月14日新城公司向维港公司开具收据，载明收到维港公司交来单车棚建设费用113000元。该收据与当日维港公司向新城公司法定代表人谭力四转账113000元的银行交易明细相印证，该笔113000元的款项系真实发生的，可以抵扣租金。另维港公司提交了41张票据证明因单车棚建设支付现金74759元。本院认为，这些票据不能证明是因建设单车棚发生的支出，也没有付款记录及相应合同印证，故本院认为这些票据不能达到维港公司的证明目的。关于《协议书》第三项约定的维也纳酒店用电负荷不满足要求，按租赁合同条款理应由开发商承担，现由乙方垫付更换电线费用2万元。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，交付时，出租方应保证租赁商铺本身及附属设施、设备处于能够正常使用状态。如有损坏，由出租方负责维修与整改，费用由出租方支付。因此，因用电负荷不满足要求应由红建公司负责整改并承担相关费用。双方约定更换电线的费用2万元在正常范围内，且维港公司提交的银行交易明细确有购买电缆费用的支出，因此本院认为该2万元可以抵扣租金。综上，《协议书》约定的32.1万元可以抵扣租金的费用，维港公司有证据证明实际支出的26.2万元可以抵扣租金。 关于维港公司请求红建公司支付垫付的为电力增容购买电缆及配件、安装人工费等费用181960元的诉讼请求。本院认为，根据《商铺租赁合同》约定，装修费用应由维港公司负担。根据2019年1月11日新城公司与维港公司签订的《协议书》约定，维也纳酒店用电负荷不满足要求，按租赁合同条款理应由开发商承担，由维港酒店垫付更换电线费用2万元，因此本院认为，除《协议书》约定的2万元，其他购买电缆的费用及人工支出等应当作为维港公司的装修成本，应由维港公司自行承担，故对维港公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于维港公司请求红建公司支付垫付的增设、完善公共设施、园林景观等基础设施产生的各项费用共计373000元的诉讼请求。除修单车棚费用的收据外，新城公司另向维港公司开具了3张收据：2018年11月28日的内容分别为收到维港公司交来小区园林建设费101032元和58968元的两份收据，2018年12月29日内容为收到维港公司小区园林建设费10万元的收据。上述三张收据与2018年10月19日向熊媛转账6万元，2018年11月28日向熊媛转账10万元，2018年12月29日向谭力四转账10万元相印证。根据维港公司与新城公司于2019年1月11日签订的《协议书》约定：乙方门楼建设过程中，经区人民政府协商，乙方无偿赞助12万元作为锦绣佳苑小区配套建设费用，且2018年10月19日向熊媛转账6万元，备注维也纳酒店援助锦绣佳苑园林景观，2018年11月28日向熊媛转账10万元，备注赞助费，与《协议书》的约定相印证，故上述26万元中有12万元应认为是维港公司无偿提供的赞助，不得再要求红建公司支付。另外14万元新城公司已实际收取，因新城公司与红建公司均系朱红建控制的公司，维港公司支付上述费用系为了租赁合同能够顺利履行，可以抵扣租金。 关于维港公司请求红建公司减免新冠疫情期间3个月租金的诉讼请求。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》规定的精神，面对疫情造成对租赁合同履行的影响，当事人应当积极协商，共担风险，共渡难关，准确把握不可抗力的适用规定，严格把握适用条件。新冠疫情期间，酒店的经营确受到严重影响。维港酒店与红建公司对减免租金未达成协议，本院根据本地疫情及相关租赁合同纠纷案件的处理情况，酌情认定维港公司可以免除一个月的租金336600元。 关于维港公司请求将已交纳的67万元保证金抵扣租金的问题。本院认为，维港公司已实际向红建公司交纳履约保证金67万元，在租赁合同履行过程中，红建公司的法定代表人朱红建涉嫌重大刑事犯罪，根据法院的生效判决，朱红建控制的红建公司的资产及孳息、收益均在没收、收缴之列，合同履行情况发生了重大变更，应当允许维港公司将已交纳的保证金67万元抵扣租金。 综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百七十六条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十九条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十条、第二百二十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、确认长沙市维港酒店管理有限公司垫付的维修、整改费用26.2万元可以抵扣长沙红建置业有限公司的租金; 二、确认长沙市维港酒店管理有限公司垫付的园林景观建设费用14万元可以抵扣长沙红建置业有限公司的租金； 三、确认长沙红建置业有限公司免除长沙市维港酒店管理有限公司新冠疫情期间的租金33.66万元； 四、确认长沙市维港酒店管理有限公司已向长沙红建置业有限公司缴纳的保证金67万元可以抵扣租金； 上述一至四项共计140.86万元,长沙市维港酒店管理有限公司在支付长沙红建置业有限公司租金时可以抵扣或者免除。 五、驳回长沙市维港酒店管理有限公司其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本案受理费33978元，由长沙市维港酒店管理有限公司负担19890元，长沙红建置业有限公司负担14088元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或代表人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。 审 判 长 胡 慧 人民陪审员 龙 超 人民陪审员 佘利辉 二〇二一年四月二十日 代理书记员 雷紫薇 附：相关法律条文 《中华人民共和国民法总则》 第一百七十六条民事主体依照法律规定或者按照当事人约定，履行民事义务，承担民事责任。 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第九十九条当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。 当事人主张抵销的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵销不得附条件或者附期限。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。 第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。 第二百二十条出租人应当履行租赁物的维修义务，但当事人另有约定的除外。 第二百二十一条承租人在租赁物需要维修时可以要求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。