北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2019）京0108民初21815号原告：罗海波，男，1961年4月2日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：北京瑞赢酒店物业管理有限公司海淀分公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：宋立军，总经理。委托诉讼代理人：殷欣，女，住北京市海淀区。原告罗海波与被告北京瑞赢酒店物业管理有限公司海淀分公司（以下简称瑞赢物业海淀分公司）财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告罗海波与被告瑞赢物业海淀分公司委托诉讼代理人殷欣到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。罗海波向本院提出诉讼请求：1、判令被告依法恢复室内装修（仿木地板木纹立体凹凸纹路地砖、卫生间仿古地砖、木制门扇门套、木制垭口、乳胶漆墙面等）和设施设备等原状，上述合计7万元；2、判令被告承担装修拆除费和清运费4万元；3、判令被告承担拆除和重新装修期间的搬家费、房租费合计6万元；4、判令被告赔付各种设备设施的拆除再安装费等合计2万元；5、判令被告赔付自2018年4月至今房屋损坏后导致原告不能入住或出租的损失，以同等地段同档次四居室房屋租赁市场价格作为参考系数作出相应赔偿，合计15万元；6、判令被告赔偿由于污水造成的地砖下面以及地上部分墙壁毁损造成的强电电路异常跳闸，不能正常使用（墙壁的强弱电线路在地砖下面被浸泡受潮），合计2万元；7、判令被告赔偿部分不同程度受损害家具家电的损失，合计2万元；8、判令被告承担专业消毒杀菌损失费1万元；9、由被告承担相关司法鉴定评估费；10、由被告承担诉讼费。事实与理由：2018年4月18日，我家里的走廊、客厅、餐厅、厨房、卫生间和卧室，到处是污水。物业公司、居委会主任和书记同时到达现场查看，发现是由于公共下水道堵塞反水造成。这次公共污水管道反水对我家的装修和家具造成严重损坏，大部分的木质门扇、门套和木质垭口被浸泡，大量的墙壁经污水浸泡吸水后脱落，大部分地砖的勾缝剂里面被浸泡污染。两组全新的橱柜被污水浸泡。我家装修后还未经入住，所有的装修和家具均为全新。此次被公共污水管道堵塞造成巨大的损失，作为物业公司负有不可推卸的责任。社区的公共污水管道由物业公司承担疏通维护管理工作，事发后，物业公司招来一辆疏通车对我家所在门洞的公共下水道做了一次疏通。物业公司设有工程部，有巡查员和管家。公共污水井盖只要按时打开巡查管理和维护，随时可以辨别污水的水流速度、气味和颜色等状况变化，以判断下水道的疏通情况，此外，作为物业公司还有各种专业的其他管理方法。物业经理在事发后却声称×号楼的污水管道设计上存在一定问题，我认为这是物业公司推脱责任。因为物业从未公示过×号楼的公共污水管道存在设计问题，未针对污水管道所谓的设计问题有针对性开展相应维护管理的措施，更没有公示一旦业主家被公共污水管道堵塞反水导致损失，一律由业主自行找开发商解决赔偿事宜。对于上述情况，物业更没有履行提前告知义务。另外，我家楼上×号在2018年6月违法拆除一百多平方米的承重结构，暴力违法挖掘我家私有照明电路一百米长，违法处置我家私有电路造成火灾等安全隐患，物业公司不但未依法监管，相反违反相关法律法规参与并协助楼上邻居违法侵权，导致违法侵权后果扩大，物业公司应依法承担相应法律责任。根据物业管理条款的规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。我请求海淀区人民法院维护我的合法权益。瑞赢物业海淀分公司辩称，不同意罗海波的诉讼请求。第一、我方现场处理的时候，罗海波说2014年家中反水过一次，被泡过，但是没有处理完，我方是2017年进场的，罗海波说2014年业委会当时也去过现场，因罗海波长期不住在我们小区，我方检查发现反水原因不是当天造成的，当时主管道畅通，无法判断原因。罗海波家厨房和洗手间共用一根管道可能增加反水的可能。如果没有异物排放，管道正常使用是不会出现反水的。我方每年也会对管道进行检查并进行清掏，我方和罗海波所说的开发商设计问题，并非是推诿责任，而是我方查询了很多规范，原来的房屋建设时没有管道分开。2018年，我方找管道疏通的合作单位，开具了罗海波家单元清掏证明，证明当时管道是疏通的，我方不同意罗海波的赔偿要求。第二、关于×号的问题，罗海波和我方反映过，我方从2018年6月一直处理到8月底，房管所也来看过×号房，×号房拆除的是填充层，不属于承重结构，所以×号房没有拆除承重层。街道、房管四所、居委会、业委会、我方以及双方业主都开过协调会，但是没有达成一致意见，有图片、会议纪要、清掏管道的照片、去罗海波家查看的照片、去×号房查看的照片、开会的照片、管道图纸、清掏服务合同、检查记录表、清掏记录表、验收单、公司出具的证明为证。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。罗海波为位于北京市海淀区圆明园花园别墅×号楼×单元×号业主，瑞赢物业海淀分公司为该小区物业服务企业，自2017年为该小区提供物业服务，双方未签订物业服务合同，瑞赢物业海淀分公司与小区业主委员会签订了物业服务合同。罗海波主张其房屋于2013年收房后进行装修，装修后空置，房屋建筑面积143.64平方米，房屋结构为四居室，四个卧室，一个客厅、2个卫生间、一个厨房、2个阳台。2018年4月18日，罗海波家1个卫生间和厨房下水管道反水，后瑞赢物业海淀分公司、居委会工作人员、罗海波均到现场进行查看，明确系楼房公共下水道反水所致。瑞赢物业海淀分公司后对公共下水管道进行了疏通和清理。就公共下水管道反水原因，双方主张不一，罗海波主张系瑞赢物业海淀分公司未尽到管理维护职责而致堵塞发生反水，瑞赢物业海淀分公司则主张后在疏通过程中水道无堵塞情况，无法确定反水原因，推测楼房污水管道设计存在问题，罗海波则不予认可，就污水管道是否存在设计问题，双方均不申请鉴定。就己方主张，罗海波提交物业管理服务合同部分条款，其中有物业公司职责为共用设施设备的日常维护、养护和管理，保证其正常运行，共用设施设备包括共用的上下水管道等。瑞赢物业海淀分公司则提交北京阳光丰硕环境科技有限公司开具的证明，内容为我公司于2018年4月18日上午，接到合作单位（瑞赢物业海淀分公司）报修，×号楼7单元首层反水需要疏通清洗污水管道，我司安排相关人员到场对所报修管道进行疏通清洗，疏通中我司工作人员发现所报修管道并未出现堵塞等问题，随即将所发现的问题告知合作单位现场负责人。罗海波不予认可。就日常维修事项，瑞赢物业海淀分公司另提交物业服务合同部分条款，内容为对排水设施，每年上汛前对雨、污水井、屋面雨水口等设施进行检查，组织清理、疏通，每次降雨前后对主要排水口、管井进行检查；提交公司与北京阳光丰硕环境科技有限公司签订的《圆明园花园化粪池清掏服务合同》，内容为每个项目每三个月需清掏疏通壹次，春节、五一及十一重要节日前必须进行例行检查，发现问题及时冲洗疏通，合同有效期自2018年1月1日起至2018年12月31日止。瑞赢物业海淀分公司据此主张原每年清掏两次，后改为一个季度一次。瑞赢物业海淀分公司提交关于合理使用下水管道的温馨提示，内容为提示业主合理使用下水管道。就因反水导致的财产损失，罗海波提交事发后针对房屋不同部位拍摄的视频及清理后房屋现状视频，主张当时积水有3-4厘米高，厨房、餐厅、卧室、卫生间、走廊、门口等均被污水浸泡，导致含房屋装修、橱柜等在内各项损失。庭审中，经罗海波申请，本院委托北京市建筑工程研究院建设工程质量司法鉴定中心对北京市海淀区圆明园花园别墅×号楼×单元×号因污水管道反水造成的室内装修的修复方案进行鉴定，该中心出具司法鉴定意见书，现场勘验记录载：1、入户门门套下部开裂，门套上部拼缝不严密，两侧墙体下部饰面层起皮、粉化，有水渍。2、客厅垭口下部开裂、变形，北墙下部饰面层起皮、粉化，有水渍。3、餐厅东墙下部饰面层有水渍，发霉，西墙、北墙壁纸起卷，有受水痕迹，南墙下部饰面层起皮、粉化，有水渍。4、餐厅与卫生间过道旁垭口造型下部饰面层发霉、有水渍。5、次卧1的门及门套下部开裂，南墙下部饰面层起皮、粉化，发霉，有水渍，西墙、北墙下部饰面层起皮、粉化，有水渍。6、厨房墙垛、阳台饰面砖砖缝处返碱，洗菜池下部橱柜托板变形，灶台、洗菜池下部橱柜踢脚板发霉。7、钢琴房门及门套下部开裂，南墙、东墙下部饰面层起皮、粉化，有水渍。8、卫生间1的门及门套下部开裂，门局部变形，门口周边墙体下部饰面层起皮、粉化，有水渍。9、卫生间2的门套下部开裂，门变形，无法正常关闭，门口过道东墙、西墙下部饰面层起皮、粉化，有水渍，门口处垭口下部开裂，有受水痕迹。10、主卧的门及门套下部开裂，东墙、北墙下部饰面层起皮、粉化、脱落，有水渍。修复方案墙体饰面层修复方案修复范围为入户门（玄关）北墙、南墙，餐厅东墙、南墙，次卧1南墙、西墙、北墙，客厅北墙，钢琴房南墙、东墙，过道四周墙体，主卧北墙、东墙，餐厅与卫生间过道旁垭口造型。建议修复方案为剔凿、基层清理、涂刷界面剂、刮腻子、刷底层涂料、刷面层涂料。墙体壁纸修复方案修复范围餐厅北墙、西墙，建议修复方案为前边修复步骤参考墙体饰面层修复方案的步骤，调好胶液，根据墙体面积和壁纸图案裁纸，一边裁纸一边在壁纸上滚胶；确定第一张墙纸的位置，然后从墙边的阴角开始施工，同一房间不可以有两处以上同时施工，把墙纸贴到墙面后，需用墙纸专用的压辊按照同一个方向滚动把气泡给赶出，同时把多余的墙纸给裁下，粘贴过程中注意拼缝处的图案要对接好。门及门套修复方案修复范围为入户门的门套、次卧1的门及门套、钢琴房的门及门套、卫生间1的门及门套、卫生间2的门及门套、主卧的门及门套。建议修复方案为将门及门套拆除，安装门框，门框填充、安装贴脸，安装门。垭口修复方案修复范围是客厅与玄关交接位置垭口、客厅与过道2交接位置垭口、钢琴房和过道1交接位置垭口。建议修复方案为将垭口拆除，安装垭口，填充，安装贴脸。橱柜修复方案修复范围为厨房洗菜池下部厨柜内托板，灶台、洗菜池下部橱柜踢脚板。建议修复方案为由原厂家直接更换上述位置的板材即可。地面砖修复方案修复范围为除次卧2的所有房间，建议修复方案为由于上述房间多少都受到污水的污染，建议将砖缝剔除后重新勾缝，并请清洁公司对上述房间地面砖进行专业清洁。罗海波交纳鉴定费1万元。庭审中，另经罗海波申请，本院委托北京润恒国金工程咨询有限公司对依据北京建研院司鉴中心【2019】建鉴字第×号鉴定意见书中装修方案进行造价鉴定，对房屋内直接受损的全部仿木纹和仿古的地板砖按照原类型进行更换，以及重新拆除装修的造价进行鉴定，对室内强电电路和弱电电路按照原类型进行的更换造价进行鉴定。该机构出具工程造价鉴定意见书，鉴定意见为按修复方案部分造价鉴定，此部分造价合计为36967.39元；屋内直接受损的全部仿木纹和仿古的地板砖按照原类型进行更换造价鉴定，此部分造价合计为31512.1元；室内强电电路和弱电电路按照原类型进行更换造价鉴定为23545.04元，其中管线安装造价为人民币18275.21元，管线拆除造价为5269.83元。其中上述项目均包括原有装修拆除、施工垃圾场外运输和消纳费。罗海波交纳鉴定费14000元。就上述鉴定意见，罗海波均不予认可，主张鉴定机构系依据毛坯房的标准进行的修复及造价的鉴定，而其房屋已进行了装修，且之后一直无人居住，造价意见标准低。瑞赢物业海淀分公司则主张不应对罗海波的损失承担责任，对鉴定意见不发表意见。另罗海波原申请对厨房两组橱柜等进行损失鉴定，后撤回该鉴定申请。就损失责任的确定，另罗海波家于2013年曾发生过一次反水，罗海波主张当时房屋正在进行装修，反水时其与装修工人在场，及时清理，仅有部分墙面有点滴渗水，其之后进行了相应处理。瑞赢物业海淀分公司则主张2018年反水罗海波家损失与2013年反水相关，当时其公司尚未进驻小区提供物业服务，与其无关。本院就是否追加楼上住户作为共同被告参加诉讼，罗海波明确不申请追加。罗海波明确己方各项诉请，诉请1为装修恢复费用，系根据原有装修投入、参考造价鉴定意见书、现有人工成本等确定为7万元；诉请2为装修拆除费和清运费；诉请3为拆除及重新装修期间，其需要搬家，需要另行租房居住，预估会产生损失6万元；诉请4为除了重新装修范围之外其他设备设施等需要拆除再行安装，预计产生损失2万元；诉请5为房屋自2018年4月18日发生污水反水后至今，其房屋一直未能正常使用，仅有其一人居住在此，其他家人另行居住，房屋据此产生了使用损失，以同等地段同档次四居室房屋租赁市场价格作为参考系数，主张15万元；诉请6为污水造成地砖下面及地上部分墙壁损毁造成强电电路异常跳闸，经报修后进行了反接处理，但存在安全隐患，故诉请损失2万元；诉请7为两组橱柜因污水浸泡造成的损失，为此提交2013年装修合同、订货合同等；诉请8为房屋被污水浸泡，存在细菌等多种危害物，需要进行专业的消毒杀菌，预估损失1万元；诉请9和10为鉴定费和诉讼费。本院认为，本案中，罗海波为案涉小区业主，瑞赢物业海淀分公司系该小区物业服务提供企业，应对含公共下水管道在内业主共用设施设备尽到日常的维护管理义务。本案中，双方一致认可罗海波家于2018年4月18日发生了厨房、卫生间下水管道反水，反水原因系公共下水管道反水导致。就导致公共下水管道反水的原因，双方主张不一，瑞赢物业海淀分公司主张发生反水后进行疏通时未发现堵塞的现象，主张系罗海波家厨房和卫生间共用一个管道，发生反水的概率高或是管道设计存在问题，就以上主张，瑞赢物业海淀分公司未举证证明。瑞赢物业海淀分公司对公共下水管道负有日常疏通、定期疏通清理等义务，而根据其主张的清理频率等，罗海波家房屋发生反水，一定程度上系瑞赢物业海淀分公司未完全尽到维护管理职责所致，故对罗海波家因反水导致的损失，瑞赢物业海淀分公司应承担一定的赔偿责任。另，罗海波家发生反水，公共下水管道发生反水原因当时未予确定，且罗海波家反水具体发生的时间，结合污水至下午方才清理完毕等事实，可从侧面反映罗海波亦未尽到及时降低损失的义务，就因此导致的损失，本院酌判瑞赢物业海淀分公司承担70%赔偿责任。就罗海波具体损失确定一节，其诉请1、2为恢复装修造价，本院依其申请进行了鉴定，鉴定机构出具了造价鉴定意见，虽其提出异议，但在其未提交反证予以反驳的情况下，本院予以采信，为92024.53元。就其诉请3，虽未实际产生该项支出，但确系今后重新装修时会产生的费用，考虑罗海波家需重新装修范围及具体项目，本院予以酌定为5000元。就诉请4，罗海波未举证证明存在必要性，且装修修复中对需要拆除的项目已予以列明，本院对此不予支持。就诉请5，罗海波的诉请有法律依据，考虑因污水反水对罗海波家居住造成的影响及需重新装修范围及具体项目，本院予以酌定为2万元。就诉请6，罗海波未举证证明存在损失的必然性，且装修修复中对需要更换电路等已予以列明，本院对此不予支持。就诉请7，本院根据污水造成的实际损害，对此酌定为5000元。就诉请8，罗海波未举证证明存在损失的必然性，且前述修复方案等对此已有所提及，本院对此项不予支持。就鉴定费、诉讼费，本院根据酌定的原告承担责任的比例予以判定。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，因污水反水引起的赔偿纠纷的处理持续至民法典适用后，故适用民法典的规定。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条之规定，判决如下：一、北京瑞赢酒店物业管理有限公司海淀分公司于本判决生效后十五日内赔偿罗海波各项损失十万二千二百一十七元；二、驳回罗海波其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费七千五百一十元，由罗海波负担五千八百六十五元，已交纳；由北京瑞赢酒店物业管理有限公司海淀分公司负担一千六百四十五元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的,按自动撤回上诉处理。审 判 长  胡喜辉人民陪审员  沈玉明人民陪审员  胡显蕾二〇二一年四月二十八日书 记 员  施 延