广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初8260号原告：黄思霖，女，1994年8月29日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：丘智健、乐园，均系上海锦天城（广州）律师事务所律师。被告：穆琳琳，女，1987年1月31日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。委托代理人：王明晖、黄锋，均系广东凡立律师事务所律师。被告：广东合富房地产置业有限公司，住所地广州市越秀区建设六马路29号荣建大厦16层D室，统一社会信用代码914400006174154099。法定代表人：扶伟聪，董事长。委托代理人：黎曼晴，系该司员工。原告黄思霖诉被告穆琳琳、广东合富房地产置业有限公司（以下简称“合富公司”）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告黄思霖的委托代理人丘智健、被告穆琳琳的委托代理人黄锋、被告合富公司的委托代理人黎曼晴，到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告黄思霖诉称：原告黄思霖经被告合富公司员工陈章燕撮合于2020年2月19日与被告穆琳琳及合富公司签订了《存量房买卖合同》（合同号：GHA0058941，以下简称“案涉合同”），案涉合同约定：黄思霖向穆琳琳购买位于广州市天河区花城大道16号之一1702房的房产（以下简称“案涉房屋”），交易价格为260万元。合同第一条第一款第7项约定：案涉房屋不存在抵押等他项权利情况；第一条第二款约定：穆琳琳保证所填写和提供的有关案涉房屋的权属情况真实，保证对房屋享有完整产权，保证案涉房屋不存在任何未向黄思霖说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的责任。同时，案涉合同附件“付款方式-银行按揭付款”约定：买方应在签署合同的当日将定金人民币50000元自行交付给卖方，网签当天再支付人民币210000元定金。买卖双方应在签署合同后25日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料。合同签订后，黄思霖于当日依约将50000元定金通过银行转账支付给穆琳琳。之后，黄思霖多次与穆琳琳协商网签时间，但穆琳琳以各种理由拖延。2020年3月9日合富公司陈章燕告知黄思霖，只需要黄思霖再支付50000元定金穆琳琳就可以拿回房产证与黄思霖去办理网签手续。黄思霖于当日再次向穆琳琳转账支付50000元定金后，三方约定3月11日去办理网签。2020年3月10日上午，穆琳琳称因故需另约时间，之后合富公司员工告知黄思霖，经登录房地产交易中心系统，穆琳琳已与他人办理了案涉房屋的网签交易，无法进行网签。黄思霖得知上述情况后到阳光家缘网存量房交易系统查询，显示案涉房屋已经签订存量房买卖合同，合同编号为20020002265。之后，黄思霖多次与穆琳琳进行沟通，要求其尽快网签或者退还定金解除合同，但穆琳琳一直以各种理由拖延，既不与黄思霖网签也未向穆琳琳退还定金。穆琳琳隐瞒其已将案涉房屋与他人进行交易网签的情况，违反了案涉合同的相关约定。同时，因穆琳琳违约行为导致双方无法进行网签，亦无法依约在签署案涉合同后25日（即2020年3月15日）内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料。穆琳琳的上述违约行为最终导致双方交易目的无法实现。故，原告黄思霖要求解除案涉合同，并要求穆琳琳返还原告已支付的定金人民币100000元。同时，根据案涉合同第九条有关违约责任的约定，穆琳琳应当按照交易金额的10%向原告支付违约金人民币260000元。因此，为维护原告合法权益，请求法院判令：1、被告穆琳琳向原告黄思霖支付违约金人民币260000元；2、本案全部诉讼费用和保全费用由被告承担。被告穆琳琳辩称：1、被告穆琳琳是本案外刑事案件的受害者，穆琳琳在澳门赌博时，经案外人张成介绍认识了澳门人李慧，李慧跟穆琳琳说可以提供借款给穆琳琳（实际是放高利贷），穆琳琳跟张成签订了一个委托买卖房屋的合同并办理了公证，但没有想到穆琳琳在不知情的情况下，李慧与张成相互合谋，以远低于市场价的价格办理了案涉房屋的网签，导致本案无法履行，穆琳琳已经在澳门报案，张成和李慧涉嫌诈骗，案件已在澳门警方处处理，导致本案无法履行也是张成和李慧造成的，被告穆琳琳也是刑事案件的受害者，因为案外人的违法犯罪行为导致履行不能，穆琳琳已经全额退还黄思霖购房定金，承担巨额的违约金是不公平的。2、被告合富公司具有明显的过错，在本案中原告黄思霖与被告穆琳琳签订案涉合同之前，案涉房屋已经被案外人网签了，中介方合富公司没有尽到审核的义务，导致了黄思霖与穆琳琳双方签订了本不应该签订的合同，故合富公司应承担一定的责任。被告合富公司辩称：1、本案系买卖双方因交易不成引起的买卖合同纠纷，合富公司作为居间方，不属于买卖合同关系的相对方。2、本案案涉房屋的购房定金为人民币100000元，由被告穆琳琳收取，同时本次交易因卖方未能配合办理网签手续而导致交易不成。在本次交易中，合富公司不存在隐瞒交易信息的情形，对于案涉房屋签约前已经网签的事实，合富公司并不清楚，卖方也没有如实告知相关情况。3、据合富公司了解，2020年3月16日，黄思霖与穆琳琳已就案涉房屋购房定金退款事宜达成和解，卖方穆琳琳当天向原告黄思霖银行卡转账人民币75000元、微信转账人民币25000元。4、中介方在买卖双方还没有签署正式的买卖合同之前是无法查询到房屋网签情况的。中介方必须持有买卖双方正式签署的合同录入网签信息系统，根据系统的提示才可以知道网签是否存在，中介方是不能仅凭买方有购房的意愿就查询网签情况的，这也是涉嫌违规操作的，中介方在网签前没有义务查询到网签情况，不应该承担相应的责任。经审理查明：案涉房屋的不动产权证【粤（2017）广州市不动产权第02010377号】载明：房屋的权利人为穆琳琳，共有情况为单独所有，用途为住宅，面积为34.46平方米。2020年2月19日，穆琳琳（甲方、卖方）、黄思霖（乙方、买方）、合富公司（丙方、房地产中介服务机构）共同签订了案涉合同，约定：第一条房地产权属情况。1.房地产地址为广州市天河区花城大道16号之一1702房。2.房地产权证号码、不动产权证号码：17登记09406201。6.房屋共有情况：无。7.案涉房屋不存在抵押等他项权利情况。……甲方保证所填写和提供的有关案涉房屋的权属情况真实，保证对案涉房屋享有完整产权，保证案涉房屋不存在任何未向乙方说明的其他情况，且没有侵犯第三人权益。否则，承担相应的法律责任。第二条计价和价款。甲乙双方约定按以下第1种方式计算案涉房屋价款。1.案涉房屋按整套出售并计价，总金额为人民币2600000元整。第三条交楼时间和交楼手续。1.甲乙双方同意案涉房屋交付使用的时间为卖方收齐房款7天内。甲乙双方应在交楼当天一起到场查验房屋，查验后双方签妥房地产交接确认书，即视为房屋交付使用。第四条产权转移登记。甲方与乙方约定按以下第2种方式办理产权转移登记。2.丙方协助办理。丙方应当于2020年4月15日前到房地产登记机构协助甲乙双方办妥产权转移登记手续，并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。在此情况下，丙方应当如实告知甲乙双方为办理产权转移登记需要提供的证件材料，甲乙双方应当在（收到丙方书面通知后25个工作日内）向丙方提供房地产登记机构要求甲乙双方提供的证件材料。第八条违约责任。各方当事人不履行合同或者不按约定履行合同的，应当根据有关法律法规承担相应的违约责任。第九条交易不成的违约责任。甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%，并退回乙方已付的全部费用。乙方不按本合同约定买入案涉房屋的，应当向甲方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%。甲乙任何一方因自己的原因出现以上违约，除承担以上违约金外，还应赔偿守约方的中介服务费损失。重要提示1：本合同自买卖双方签署后生效，买卖双方同时授权合富公司按上述内容编写《存量房买卖合同》并直接录入网签系统，并承诺配合办理网签相关手续。如买卖双方任一方拒绝网签确认，均应按照本合同的约定承担相应法律责任。附件：付款方式。B、银行按揭付款。1.定金款项：人民币50000元整，买方应在签署本合同当日自行交付给卖方。2.买卖双方应在签署本合同后25日内签署银行按揭文件及提供齐全办理银行贷款所需要的资料，并由买方支付办理按揭贷款所需费用，向银行申请30年60万元的银行按揭贷款。4.首期楼款（不含定金）人民币1740000元，买方应在房管部门出具本次交易的过户受理回执当天直接支付给卖方。5.楼价余款（即申请贷款额），人民币600000元，待完成全部按揭手续后，由贷款银行直接划给卖方。案涉合同签订当天，黄思霖通过银行转账的方式支付给穆琳琳案涉房屋定金人民币50000元。穆琳琳出具《定金收据》称收到黄思霖购买案涉房屋定金人民币50000元整。2020年3月9日，黄思霖（买方）与穆琳琳（卖方）签订了《补充协议》，约定就案涉房屋签订的案涉合同，双方达成如下补充条款：付款方式调整为定金人民币100000元整。[第一笔定金人民币50000元于2020年2月19日已支付；第二笔定金人民币50000元于2020年3月9日已支付。买方两笔定金支付于穆琳琳名下招商银行……，卖方确认两笔定金已收到，到账信息以银行到账时间为准。]首期楼款为人民币1740000元，尾期楼款为人民币600000元。一、其他约定：1.买卖双方于2020年3月13号前要完成案涉房屋网签手续，如因房产证问题或者卖方产生的经济纠纷牵涉到案涉房屋，视为卖方违约，卖方需按照合同违约条款赔偿买方。2.网签当天买方再支付人民币160000元作为定金，共计定金为人民币260000元。3.尾期楼款是贷款额，在过户完成之后由贷款银行发放至卖方指定账号。2020年3月9日，黄思霖通过银行转账的方式再次向穆琳琳支付案涉房屋定金人民币50000元。此后，双方未能在2020年3月13日就案涉房屋办理网签手续，后经原告查询，发现案涉房屋已签订存量房买卖合同，合同编号为20020002265。另，2020年2月3日，案外人张成以穆琳琳委托代理人的名义与案外人李慧签订了《存量房买卖合同》（合同编号：穗存量房合字××号），将案涉房屋以人民币1500000元的价格卖给李慧。2020年3月6日，穆琳琳向澳门特别行政区司法警察局报案。庭审中，黄思霖、穆琳琳、合富公司确认以下内容：1、穆琳琳已将案涉房屋的定金人民币100000元退还给黄思霖。2、黄思霖、穆琳琳均认为案涉合同已无法继续履行。原告黄思霖提交了以下证据：1.《存量房买卖合同》；2.不动产权证；3.定金收据；4.手机银行转账记录；5.存量房网签页面截图（1）；6.黄思霖、穆琳琳与合富公司员工微信沟通记录；7.黄思霖与合富公司员工之间的微信沟通记录；8.合富公司转发给黄思霖的其与穆琳琳之间的微信沟通记录；9.《补充协议》；10.存量房网签页面截图（2）；11.穆琳琳、合富公司员工微信个人信息截图。被告穆琳琳提交以下证据：1.《报告书》；2.《存量房买卖合同》；3.《补正资料通知书》；4.报警材料。被告合富公司提交以下证据：1.查册表；2.微信聊天记录。本院认为：案涉合同及《补充协议》均系各方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应为合法有效，各方均应切实履行。关于原告要求穆琳琳支付违约金人民币260000元的诉请。首先，在案证据可证实被告穆琳琳名下的案涉房屋因与他人进行了网签交易而导致本案的案涉合同及《补充协议》无法依约履行即无法办理网签手续，原告与被告穆琳琳当庭亦确认案涉合同无法继续履行。其次，被告穆琳琳作为卖方，无法按照案涉合同约定提供可进行交易网签的房产，对此构成违约，而原告作为守约方并无过错，故被告穆琳琳应承担全部违约责任。至于被告穆琳琳所提出的其被骗出具授权证明给他人的辩解，属于其自身权利处分及是否履行审慎义务的问题，其可另循途径维护权利，但在本案中不能以此对抗善意的原告。综上，根据案涉合同第九条“甲方不按本合同约定将案涉房屋出售给乙方的，应当向乙方支付违约金，违约金为案涉房屋成交价的10%”的约定，现原告要求被告穆琳琳支付违约金的主张合理有据，本院予以支持。关于违约金的数额，虽然根据案涉合同约定违约金为案涉房屋成交价的10%即26万元，但鉴于被告穆琳琳已经把定金返还了原告等情况，26万元的违约金过高，本院酌情调整为15万元。综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条，《关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告穆琳琳自本判决发生法律效力之日起十日内，向原告黄思霖支付违约金人民币150000元。二、驳回原告黄思霖的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6700元、保全费1820元，由被告穆琳琳负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈 宇人民陪审员  何晓芬人民陪审员  苏 琴二〇二一年四月二日书 记 员  梁炎梅李愿