湖南省张家界市武陵源区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0811民初111号原告：范桂香，女，1971年8月5日出生，汉族，住湖南省长沙市雨花区。委托诉讼代理人：饶路林，湖南三湘律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟炜祥，湖南三湘律师事务所律师。被告：张家界溪布老街文化旅游有限公司，住所地张家界市武陵源区溪布街DW01-201门面。法定代表人：陈祚文，该公司执行董事。委托诉讼代理人：唐汇兵，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。被告：张家界金瑞旅游发展有限公司，住所地湖南省张家界市武陵源区军地坪街道办事处武陵大道瀑布街DW-01栋1-3楼。法定代表人：吴愈勇，该公司执行董事。委托诉讼代理人：肖旺，湖南人和人（张家界）律师事务所律师。原告范桂香与被告张家界溪布老街文化旅游有限公司（以下简称张家界溪布街公司）、张家界金瑞旅游发展有限公司（以下简称张家界金瑞公司）租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月25日立案，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告范桂香的委托诉讼代理人饶路林、钟炜祥，被告张家界溪布街公司的委托诉讼代理人唐汇兵，张家界金瑞公司的委托诉讼代理人肖旺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。范桂香向本院提出诉讼请求：1、判决张家界溪布街公司向原告支付租金109658元以及资金占用费，资金占用费以109658元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年12月23日起计算至实际清偿之日止；2、判决张家界溪布街公司向原告支付违约金6742元；3、判决张家界金瑞公司对上述债务承担连带清偿责任；4、被告承担本案诉讼费。事实和理由：2014年，原告与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订《溪布街街区整体运营合作合同书》。合同约定：1、合作期限为14年9个月，自2015年11月8日起至2030年8月23日，原告于2015年8月8日前将位于湖南省张家界市武陵源区溪布街KZ-05栋107号商铺交付给张家界溪布街公司，张家界溪布街公司于2015年11月8日起开始向原告支付租金；2、2015年11月8日至2020年8月22日，张家界溪布街公司按年回报金额28897元向原告支付回报金，2020年8月23日至2025年8月22日，按年回报金额40455元向原告支付回报金；3、张家界金瑞公司同意为张家界溪布街公司承担应支付原告2015年11月8日至2018年8月22日的回报金按照合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效。合同签订后，原告按照合同约定将涉案商铺交付给张家界溪布街公司。2018年12月30日，溪布街业主代表宋永正与张家界溪布街公司、张家界金瑞公司签订《担保书》，载明：1、担保期限延长为2018年8月23日至2020年8月22日；2、张家界金瑞公司担保范围为原告与张家界溪布街公司签订《溪布街街区整体运营合作合同书》、担保期内原告的回报金按合同约定如期到账的责任担保、担保期内《溪布街街区整体运营合作合同书》约定的违约责任的责任担保。截止到2020年12月22日，张家界溪布街公司应向原告支付151950元租金，但仅支付42292元租金，剩余109658元租金未付，张家界金瑞公司作为张家界溪布街公司应支付租金的担保方，应承担相应连带责任。张家界溪布街公司与张家界金瑞公司辩称：1、与原告签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》已于2019年10月22日终止，故租金计算应截止到2019年10月22日；2、只欠付原告租金29690元，因为疫情原因延迟支付租金不算违约。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院在开庭审理时组织双方进行了质证。对于双方当事人提交的均无异议的《溪布街商铺运营协议书》、《溪布街街区整体运营合作合同书》、《担保书》、银行交易记录等证据，客观真实合法，与本案具有关联性，均予以采信。对有争议的证据，认定如下：张家界溪布街公司提交的EMS标准快递派件存根、《延期支付经营回报金的函告》、微信聊天截图、《溪布街业主代表与张家界金瑞旅游发展有限公司协商沟通会议纪要》，范桂香表示确实收到过张家界溪布街公司快递的多份文件，且微信群发布信息太多，自己没有查看具体内容，并未否认收到该函告；对宋永正等人与张家界金瑞旅游发展有限公司在武陵源区司法局牵头协商沟通的事实没有异议，仅表示协商时没有其参与或者授权其他人参与。上述证据均来源合法、客观真实，与本案具有关联性，故均予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年，范桂香（甲方）与张家界金瑞公司（乙方）签订《溪布街商铺运营协议书》，主要约定：1、甲方将其位于溪布街所属产权商铺授权乙方代为招租，相关费用由乙方承担；2、以2012年8月1日为年度租金计取起始点，约定年度保底租金：2012年8月1日至2013年7月31日为9814元，2013年8月1日至2014年7月31日为24536元，2014年8月1日至2015年7月31日为39257元；3、2012年年前，若乙方未能为甲方找到承租方，则由乙方按当年度月均意向租金标准在每月10日前先向甲方支付保底租金补贴，2012年8月1日后，甲方找到承租方，则由承租方向甲方支付租金，每年度进行核算，承租方后续支付给甲方的租金累计达到意向租金回报，乙方前期补贴金额甲方需退还给乙方；4、每个年度甲方与乙方按前述相关约定进行清算，超出的租金收入部分收取管理费可由乙方或其授权方在次年度从租金补贴或租金收入核算中扣回、收取，同时乙方必须向甲方提供详细的结算单和相应佐证资料。乙方年度收取的管理费计算公式为：管理费=（甲方当年度租金收入总额-当年度保底租金额）*20%；5、协议有效期从2012年8月1日起至2015年7月31日止。协议签订后，范桂香将其所属商铺交给张家界金瑞公司统一经营，协议期内，张家界金瑞公司未给范桂香支付租金。2015年，张家界溪布街公司作为甲方、范桂香作为乙方、张家界金瑞公司作为担保方签订了《溪布街街区整体运营合作合同书》，约定范桂香所属的KZ-05栋107号商铺交给甲方统一经营，该合同中主要载明：1、合作期限14年9个月，自2015年11月8日起至2030年8月23日止；2、甲方按照约定向乙方支付回报金，具体为2015年11月8日至2020年8月22日，年回报金额为28897元，2020年8月23日至2025年8月22日，年回报金额为40455元，2025年8月23日至2030年8月23日，年回报金为52014元。合同期内2015年11月8日至2016年8月22日第一年度回报金半年支付一次，从第二年即2016年8月23日开始，一个季度支付一次回报金。甲方应按照本合同回报金起算之日，根据付款方式的时间节点，在7个工作日内向乙方一次性支付回报；3、张家界金瑞公司及其所投资的相关产业为本合同甲、乙双方的合作给予担保。同意为甲方承担的应支付乙方2015年11月8日至2018年8月22日的回报金按照本合同约定如期到账的责任担保，且保证担保资格和担保物合法有效；4、甲方应积极履行本合同，把约定的合作回报金按期支付给乙方，不得有任何拖欠，如甲方未按约定日期支付回报金，逾期15天甲方应承担违约责任，按每日支付当年年度回报金的千分之一金额，作为逾期违约金赔偿给乙方。如发生连续3个月以上（含3个月）延期支付合作回报金，乙方有权解除合同，并追回甲方所欠回报金。合同签订后，范桂香将该106号商铺交给张家界溪布街公司统一经营。2018年12月30日，张家界金瑞公司与张家界溪布街公司、与溪布街业主代表宋永正签订了《担保书》，主要约定：张家界金瑞公司就张家界溪布街公司与溪布街业主签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》延长担保期限为2018年8月23日至2020年8月22日。合同期及担保期内，张家界金瑞公司共支付给范桂香回报金102298元，分别是2016年8月2日支付4557元，2017年2月14日、2017年10月13日各支付14448元，2018年1月26日、2018年8月27日各支付15555元，2018年10月31日支付14448元，2020年1月17日支付15865元，2021年1月7日支付7422元，其中2018年1月26日、2018年8月27日支付的款项注明系《溪布街商铺运营协议书》所涉租金；2016年8月2日、2018年10月31日支付的款项注明系《溪布街街区整体运营合作合同书》所涉租金；其余支付的款项没有注明。2019年11月7日，由武陵源区司法局牵头，张家界金瑞公司与溪布街部分业主郑朝新、宋永正等人（不包括范桂香）就溪布街街区整体运营合作合同的终止及回报金的给付期限等通过协商达成协议。2020年5月20日，张家界金瑞公司通过EMS向范桂香邮寄了《延期支付经营回报金的函告》，并将此函告发布在溪布街微信业主群中。至今，张家界金瑞公司、张家界溪布街公司未将涉案商铺返还给范桂香。另查明，张家界溪布街公司租赁范桂香所属商铺用于经营，受新冠肺炎疫情影响，因疫情管控措施，溪布街街区经营停顿数月之久。本院认为，范桂香与张家界金瑞公司签订的《溪布街商铺运营协议书》，范桂香与张家界溪布街公司签订的《溪布街街区整体运营合作合同书》，张家界金瑞公司作为担保方提供担保，均系双方当事人真实意思表示，不违反国家法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按照合同的约定全面履行各自的义务。范桂香将其所有的溪布街商铺先后分别交付给张家界金瑞公司、张家界溪布街公司经营，范桂香仅按期收取固定回报，并不与张家界金瑞公司、张家界溪布街公司一起承担经营风险，双方签订的运营协议、合作合同，是名为合作实为租赁的合同，回报金实质上为租金。在张家界溪布街公司未按约支付租金的情况下，张家界溪布街公司、张家界金瑞公司以及业主代表宋永正签订延长担保协议，范桂香事后认可，《担保书》有效，张家界金瑞公司应承担连带清偿责任。本院认为本案争执焦点如下：一、关于张家界金瑞公司、张家界溪布街公司主张的《溪布街街区整体运营合作合同书》已于2019年10月22日终止的事实能否认定。从查明的事实来看，由武陵源区司法局牵头，张家界金瑞公司与溪布街部分业主郑朝新、宋永正等人就溪布街街区整体运营合作合同的终止及回报金的给付期限等，确实通过协商达成了协议，确认《溪布街街区整体运营合作合同书》于2019年10月22日终止，但范桂香自己未参与协商，也未委托参与者中任何一人办理，事后也未对该协议予以追认，且张家界溪布街公司至今未将涉案商铺返还给范桂香，故张家界溪布街公司、张家界金瑞公司主张合同已经终止的事实不能成立。二、范桂香与张家界金瑞公司签订的《溪布街商铺运营协议书》涉及的租金是否完全给付。《溪布街商铺运营协议书》约定应付租金73607元，合同期内，张家界金瑞公司未向范桂香支付租金，从2016年起，张家界金瑞公司分八次向范桂香支付租金共102298元，其中只有19005元注明系因《溪布街街区整体运营合作合同书》支付的租金，因为租金均系张家界金瑞公司支付，范桂香基于合同形成债务时间先后，理解为张家界金瑞公司对《溪布街商铺运营协议书》约定的租金已经给付完毕，超出部分计入《溪布街街区整体运营合作合同书》约定支付租金，符合一般常理，可确认张家界金瑞公司基于《溪布街商铺运营协议书》约定的租金已给付完毕。按照《溪布街街区整体运营合作合同书》约定，截至2020年10月22日应付租金151227.5元，已支付的28691元，还应付122536.5元。三、关于违约金。《溪布街街区整体运营合作合同书》对违约责任有约定，范桂香主张要求张家界××街公司支付违约金6742元，没有超过约定数额。四、关于租金能否减免。张家界溪布街公司、张家界金瑞公司以合同已终止提出抗辩，因而没有提出因不可抗力要求减免租金。本院认为，张家界溪布街公司承租范桂香的商铺用于经营，合同期内，因新冠肺炎疫情防控措施导致商铺停业，张家界溪布街公司没有营业收入，按租赁合同支付租金对其明显不公平，可根据公平原则适当减免三个月租金，即7224元。鉴于范桂香主张要求张家界××街公司支付的租金数额，已低于应付租金减去可减免租金，故在其主张数额内不再扣减。五、关于张家界金瑞公司提出应付租金中应抵扣办证费、管理费、提成等。张家界金瑞公司未提交证据证明涉案商铺另行出租给第三人，亦未提交证据证明范桂香因商铺出租另行收取过租金、租金收入超过双方约定的保底租金应缴纳管理费，应承担举证不能的法律后果，故其主张扣减应付给范桂香的保底租金，没有事实依据。综上所述，范桂香要求张家界溪布街公司支付截至2020年10月22日的租金109658元，并以109658元为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率从2020年12月23日起计算至实际清偿之日止的资金占用费，支付违约金6742元，以及要求张家界金瑞公司对上述债务承担连带清偿责任的请求，理由正当，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条，第一百一十七条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十一条，以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付范桂香2015年以来截至2020年10月22日欠付的房屋租金109568元，并以109568元为基数，从2020年12月23日起至实际清偿之日止，按照年利率3.85%的标准支付资金占用费；二、张家界溪布老街文化旅游有限公司支付范桂香违约金6742元；三、张家界金瑞旅游发展有限公司对上述款项承担连带清偿责任。上述给付金钱义务，限本判决生效后十日内付清。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费2628元，减半收取1314元，由张家界溪布老街文化旅游有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省张家界市中级人民法院。审判员  赵文英二〇二一年四月十九日书记员  丁 琼附：相关法律规定《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。