北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初21667号原告：张华，男，1981年9月21日出生，汉族，无业，住辽宁省辽阳市白塔区。委托诉讼代理人：窦利涛，北京市华泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵存亭，北京市华泰（海口）律师事务所律师。被告：齐凤臣，男，1977年6月19日出生，汉族，无业，住黑龙江省兰西县新河社区。第三人：北京东铁匠营饮食有限责任公司，住所地北京市丰台区方庄芳群园一区11楼。法定代表人：李淑敏，总经理。被告及第三人的委托诉讼代理人：周子超，北京市风平律师事务所律师。被告及第三人的委托诉讼代理人：何正永，北京市风平律师事务所律师。原告张华与被告齐凤臣房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告张华的委托诉讼代理人窦利涛、赵存亭，被告齐凤臣及第三人的委托诉讼代理人何正永到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张华向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月11日解除（仅限包子店部分）；2.依法判令被告退还房屋押金50000元；3.依法判令被告退还费用291600元；4.依法判令被告免除疫情停业期间2020年2月11日至2020年7月10日租金148610元（蛋糕店自2020年2月11日计算至4月14日共44444元，包子店自2020年2月11日计算至7月10日共104166元）；5.依法判令被告返还2020年7月11日至2021年1月10日的剩余租金184722元（蛋糕店自2020年4月15日至7月10日共59722元，包子店自2020年7月11日至2021年1月10日共125000元）；6.诉讼费由被告承担。事实和理由：2019年6月11日，原、被告签订《房屋租赁合同》，承租被告坐落在北京市丰台区顺八条8号院二区5号楼东侧门面一间，实际使用面积约100平方米，用于经营包子、烘焙，承租期自2019年7月11日起至2024年7月10日，租期5年，前三年每年租金50万元，后两年租金每年租金525000元。原告在承租期内提前两个月交下半年租金。2019年6月6日至7月3日，原告向被告交付了2019年7月11日至2020年1月10日的租金250000元、房屋押金50000元、费用291600元，共计591600元。2019年11月18日，原告向被告支付了2020年1月11日至2020年7月10日的租金250000元。2020年6月9日，原告向被告支付了2020年7月11日至2021年1月10日的租金125000元。原告从被告处承租的房屋系国有企业房屋，所有权人系北京东铁匠营饮食有限责任公司。原告从被告处承租房屋后，便将房屋进行隔断装修分成两间门脸，一间用于经营包子店、一间用于经营蛋糕店。2020年2月，因新冠肺炎疫情原因，原告为响应国家疫情防控政策，蛋糕店一直未营业。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）第6条第1款之规定，承租方按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。故原告有权按照国家的相关政策申请免除2020年2月11日至2020年7月10日的租金。2020年4月15日，被告私自将原告经营的蛋糕店门脸再次出租给他人用于经营干洗店，并与他人签订了《房屋租赁合同》，收取房屋租金。原告认为，被告将出租给原告的房屋再次出租给他人的行为侵犯了原告对该房屋所享有的承租权，已构成实质违约。在原告承租房屋期间，被告强制要求原告从被告处购买水电，并且水电价格明显高于市场价格。结合以上事实，根据相关法律规定，原告为维护其合法权益不受侵害，特诉至法院，望判如所请。齐凤臣辩称：涉案房屋约80平方米，分两层，一层的一半与二层是包子店，一层的另一半是蛋糕店。原告支付过5万元房屋押金，25万元一次性转让费及41600元中介费。2019年11月18日，张华支付了2020年1月11日至7月10日的25万元租金。2020年3月25日，张华要求我将蛋糕店另转租给他人，故我找来了孙兴继续承租蛋糕店，张华承诺扣除孙兴的租金，加上我应收的5万元服务费，剩余的租金由张华补齐。2020年4月17日，孙兴交纳了半年的租金115000元。张华应该在2020年5月10日交纳下半年租金185000元（250000元-孙兴115000元+50000服务费），但张华于2020年6月9日才支付了120000元，并没有足额交齐。2020年7月18日我发现包子店停业，屋里仍然有张华的设备物品，至今张华也没有跟我交接。现我同意解除我们之间的《房屋租赁合同》，但解除时间应以实际房屋交接时间为准。因原告蛋糕店中途解约，房屋押金不退。一次性转让费及中介费均不予退还。原告一直在正常经营，且产权方也不是国有企业，不应减免租金。原告的计算方式均是将包子店与蛋糕店面积平均计算，我不同意，包子店占了四分之三的面积，蛋糕店占了四分之一的面积，故房屋租金平均分配我不认可。原告交付的租金，扣除相应费用后，如有剩余我可以退还。北京东铁匠营饮食有限责任公司述称：我公司确系涉案房屋的产权人，但与原、被告之间的房屋租赁合同案件无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：北京市丰台区顺八条8号院二区5号楼产权人系北京东铁匠营饮食有限责任公司，北京东铁匠营饮食有限责任公司将5号楼1层、2层配套商业房屋出租给齐凤臣，并允许齐凤臣转租上述房屋。2019年6月11日，齐凤臣（甲方）与张华（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定齐凤臣将北京市丰台区顺八条8号院二区5号楼东侧门面一间出租给张华，承租期为2019年7月11日至2024年7月10日。第一至三年租金50万元，第四、五年租金52.50万元。承租房租押金5万元，乙方在已交承租期内提前二个月交下半年承租金。如违约，甲方有权解除本合同，剩余所有款项不退乙方。乙方自动搬出，如不搬出，室内物品视为甲方所有。乙方在合同期内只许经营包子、烘焙，房屋中途合同不到期、押金、租金不退。乙方在合同期内在征得甲方同意情况下有转租、转让权，甲方收取5万元服务费。合同签订后，张华支付了店面转让费25万元、房屋押金5万元、中介费41600元。2019年6月11日，张华交纳2019年7月11日至2020年1月10日的租金25万元。2019年11月18日，张华交纳2020年1月11日至2020年7月10日的租金25万元。2020年6月9日，张华交纳2020年7月11日至2021年的房租12万元。经询，张华承租的房屋系两层，一层一部分系蛋糕店，一层另一部分以及二层系包子店,租金系两个店铺一同收取。2020年3月25日，张华让齐凤臣将蛋糕店帮其租出去，齐凤臣找来孙兴经营“泰洁洗衣”，孙兴于2020年4月15日正式承租经营。张华称根据《房屋租赁合同》第七条“乙方在合同期内在征得甲方同意情况下有转租、转让权，甲方收取5万元服务费”，是指由张华出面将房屋转租并收取转租租金，并非指孙兴将房租直接交于齐凤臣，张华认为齐凤臣的行为系私自转租行为，系违约。齐凤臣认为蛋糕店系张华让其找人接手承租，应当收取5万元服务费，且其未与孙兴签订租赁合同，孙兴在2020年4月17日交纳的半年租金115000元折抵张华应交纳的费用后，张华应当在2020年5月10日交纳185000元（25万元-11.5万元+5万元服务费），但张华仅在2020年6月9日支付了12万元，未交齐当期款项。2020年7月11日，包子店停止经营，张华称店内物品已经清退，并且通知了齐凤臣，齐凤臣对此不予认可，并提交照片显示包子店内仍有设备及物品，2020年11月5日开庭时，张华表示店内所有物品可由齐凤臣清退，齐凤臣认为2020年11月5日为合同解除之日。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。张华承租涉案房屋分为两部分，针对蛋糕店部分，原告明确表示让被告帮其找人出租，故蛋糕店部分的租赁合同，双方于2020年4月14日解除，蛋糕店自2020年4月15日至2021年1月10日的房屋租金，被告应退还。针对包子店部分，原告称其在2020年7月11日已清退，未提交证据，双方于2020年11月5日确认包子店内物品可由被告进行清退，故包子店部分的租赁合同，确定于2020年11月5日解除，原告要求确认包子店部分租赁合同于2020年7月11日解除的诉讼请求，本院不予支持。包子店自2020年11月6日至2021年1月10日的房屋租金，被告应退还。因双方在合同中未分别约定蛋糕店及包子店的房租，原告平均计算房租被告不予认可，故对于蛋糕店及包子店应退还的房屋租金，由本院酌定。原告称其在疫情期间未经营，且租赁的房屋系国有企业房屋，应按照国家政策免除租金的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。原告提前退租，根据合同约定，其交纳的房屋押金不予退还。原告交纳的费用291600元系包括转让费25万元及中介费41600元，双方对此没有退还的约定，故原告要求退还此费用的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第条、第九十七条之规定，判决如下：一、张华与齐凤臣于2019年6月11日签订的《房屋租赁合同》（包子店部分）于2020年11月5日解除；二、齐凤臣于本判决生效后七日内退还张华房屋租金103722元；三、驳回张华其他诉讼请求。案件受理费10550元，由原告张华负担6550元（已交纳），由被告齐凤臣负担4000元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。如上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 员  冯 媛二〇二一年四月十五日法官助理  谢家文书 记 员  陈 曦