广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0115民初4681号原告：深圳市房多多网络科技有限公司,住所地广东省深圳市南山区科技园中区科苑路15号科兴科学园B栋2单元18层，统一社会信用代码91440300584063506K。法定代表人：段毅，职务董事长。委托诉讼代理人：叶景，广东深大地律师事务所律师。被告：广东逸涛万国房地产有限公司，住所地广州市南沙区环市北路1路，统一社会信用代码914401157082169661。法定代表人：张**，公司董事长。委托诉讼代理人：冉小蔚、张秀婷，均系公司职员。原告深圳市房多多网络科技有限公司（以下简称房多多公司）与被告广东逸涛万国房地产有限公司（以下简称逸涛公司）商品房委托代理销售合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年8月27日公开开庭进行了审理。原告房多多公司的委托诉讼代理人叶景，被告逸涛公司的委托诉讼代理人冉小蔚、张秀婷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告房多多公司向本院提起诉讼：1.被告立即向原告支付销售佣金2242100元；2.被告立即向原告支付排名奖金411000元；3.被告立即向原告支付资金占用期间利息损失（以诉请1、2合计的金额2653100元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，自起诉之日起计算至款项付清之日）；4.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：逸涛公司系阳光城集团股份有限公司旗下公司，其在广州南沙开发的房地项目广晟海韵星州花园等属于阳光城丽景湾项目的一部分。双方就该项目于2016年12月起展开分销合作，签订有合同、补充协议。在2018年8月6日至12月31日合作期内，我方投入大量人力、物力不遗余力的推动合作房产的销售，然而被告却未能按照合同约定的时间、额度支付销售佣金和销售奖励，不断拖欠，严重损害了我方利益，遂提起诉讼。被告逸涛公司辩称：一、原告所提交的客户中有59户不应计入销售业绩，无权请求支付相应的佣金，具体为其中23户未能提供有效的带访证明，13户超期签约，23户首访确认单的购房人姓名、电话、字迹与购房合同明显不一致且未有合理解释，根据双方签订的《中介合作协议》的约定，不应支付费用。二、上述59户不符合佣金结算条件的客户不属于排名奖发放客户，对方无权要求支付相应的排名奖。三、原告要求我方支付销售佣金及排名奖的请求缺乏事实基础和法律依据。根据双方签订的合同及交易习惯，双方应就有效客户进行结算，且原告需提供有效、完整的材料，但截至开庭之日，我方已按照合同约定完成应尽义务，完成佣金支付并配合原告对其推介的客户进行确认，但对方未配合我方完成结算及提供进一步的材料。四、原告无权要求我方支付逾期付款利息及案件受理费。经审理查明：2018年8月6日，被告逸涛公司（甲方）与房多多公司（乙方）签订《广州区域公司阳光城丽景湾项目商品房分销合同（2018年8-9月）中介合作合同》约定：甲方是位于广州市南沙区环市北路1号阳光城丽景湾项目的开发商，甲方委托乙方为该项目的销售委托代理（非独家代理，非驻场）。一、委托期限及范围。1、委托期限从2018年8月6日至9月30日。2、若在本合同到期或提前终止后30天内（下称保护期）属于下列两种情况之一的甲方仍应根据本合同的规定向乙方支付相应的（服务费）佣金：（1）合同期内甲方与乙方客户已签署有效《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款的；或（2）合同期内甲方与乙方客户已签署有效《商品房认购书》并在保护期内取得经甲方延期签约书面同意文件，且在保护期内及保护期结束后按照《商品房认购书》约定与甲方签署有效《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款的；……。二、服务费（佣金）的支付标准。1、服务费（佣金）按乙方每月实际完成销售业绩（以乙方客户与甲方完成认购协议签订为准），以及单套商品房服务费（佣金）标准进行据实结算。双方确认，本合同单套商品房服务费（佣金）根据乙方是否完成当月销售业绩指标（具体每月销售业绩指标以甲方根据经营计划确定指标通知为准），区别适用如下两个标准：（1）如未完成当月销售业绩指标的，则服务费（佣金）37000元/套；（2）如完成当月销售业绩指标的，则服务费（佣金）40000元/套。费用预估：佣金点数3.7-4万每套，预计认购49套、认购金额1亿元，预计共计发生最大佣金196万元。2、上述服务费（佣金）为含税价（含增值税），报价中已经包括完成本合同项下委托中介合作事项的所有成本及费用。3、服务费（佣金）的结算条件：（1）乙方客户须具备购买条件（一次性付款或具备贷款条件）并经甲方书面确认（具体以《中介看房确认单》为准）。乙方介绍的客户自看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准计3个月内有效，在有效期内未完成《商品房/预售合同》签署且未取得经阳光城内部审批通过的延期签约书面同意文件的，其他代理公司及甲方有权跟进，此情况下后续成交均不计算乙方佣金业绩；若该条款与本合同前述保护期条款竞合，则以最先到期日为准（到期前完成《商品房出售/预售合同》签署（或已签订《商品房认购书》且取得经阳光城内部审批通过的延期签约书面同意文件，否则不纳入乙方佣金业绩）。（2）客户与甲方签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（若需）并向甲方支付全部房款（按揭客户为按揭银行发放贷款）。（3）乙方在客户洽谈期间所产生的一切费用由乙方自行承担。4、客户洽谈期间乙方应指派具体人员全程协助直至《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》签署并付清全部房款为止。三、服务费（佣金）的支付方式与时间。1、乙方佣金结算方式按每单成交结算。2、甲、乙双方于本合同签订生效后，甲方在客户签署《商品房出售/预售合同》及《银行按揭贷款合同》（限贷款支付房款客户）后对应房源首付不足50%，不进入结佣阶段，当对应房源签约且回款比例达50%但不足100%时，则结算对用佣金的50%，并在收到客户100%房款后的30个工作日内将剩余应付佣金一次性支付给乙方。对于代理期限届满前签订《商品房出售/预售合同》，在代理期限届满后或代理合同解除后该客户才支付房款的，代理佣金支付规则不变。3、凡乙方的客户退房，乙方应当全额返还已付服务费（佣金）。4、在甲方向乙方支付合同约定的款项前，乙方应按照甲方要求的四建提供税率为6%的增值税发票等。后双方分别于2018年10月1日分别签署《补充协议》约定：一、将合同期限延长至2018年12月31日。二、合同第二条乙方客户的有效期调整为5个月即乙方介绍的客户自看房之日以《中介看房确认单》上的日期为准起计5个月内有效，且合同有效期内乙方客户有效期均按调整后的标准执行。三、增设奖励按排，1、在原合同设定的佣金基础上，增设认购将550元/套、来访奖励110元/台；此外对分销合作方按照自然月进行认购排名，奖励前三名（分别奖励3000元/套、2000元/套、1000元/套）等。4、如果乙方客户退房的，无论何种原因，乙方应在十五个工作日内返还已付的佣金及认购奖励等。后房多多公司依约对涉案项目进行了代理销售。2020年7月1日，原告向本院提起本案诉讼。诉讼中，原告为证实其所提供的销售情况及佣金费用，提交了以下证据：1、《2019年中介合同结佣明细表》（含以下简称表一，详见附件1）及成交资料（包括《客户收房确认单》《买卖合同》《阳光城房屋销售管理系统截图》）,该表载明了王超等购买涉案项目房屋的客户姓名、房号及待结算佣金金额等信息，该组证据中的成交资料与明细表中所载信息相对应。2、廖东顺等人的成交资料及表格（以下简称表二，详见附件2），包括部分《商品房预售合同》《首访确认单》等,该表载明了廖东顺等购买涉案项目房屋的客户姓名、房号及待结算佣金金额等信息，该组证据中的成交资料与明细表中所载信息相对应。3、广州市南粤公证处于2020年4月27日就浏览“阳光房宝”制作的（2020）粤广南粤第6402号《公证书》，公证书载明费湾等客户的成交信息及渠道公司为“房多多”。4、排名奖统计表（以下简称表三，详见附件3），该表载明了2018年12月31日以前徐燕妮等客户的成交信息及排名奖金额。5、被告员工田东明与原告代表蓝仁娣2019年6月22日的《电子邮件》及附件《业绩确认》5份，该表载明了客户购买涉案项目的房产信息、渠道公司均为“房多多”及待结佣金金额等，所载内容与上述表一、表二、表三信息基本相符。被告员工在邮件中确认“附件相关房源审核情况与未结金额与我方营销部审核结果一致，具体是否符合结算条件及结算金额以通过我方财务审核为准。”。原告当庭确认其所主张的佣金为表1中的编号为4-78客户及表2中序号24-38的客户所购房屋的佣金以及表三中序号105-241客户的排名奖。被告对上述证据的真实性确认，但对证明内容有异议：1、其员工田东明、周耀洋无权代表被告对原告最终结算金额予以确认，其邮件中已说明最终由公司财务部进行审核；田东明、周耀洋在我司职务为渠道主管，负责对接中介公司的日常事务。2、被告对上述表一、二、三中所载的客户名称、房号、认购日期与及符合合同约定的待付佣金或排名奖金额均确认，但仅对表一中的序号为5、6、9-12、15、16、18-34、37-39、41、46、49、54、59-61、63、65、69-71、75-78对其中所列佣金确认，其他均不确认，理由是：序号4的客户的推介时间不在涉案合同双方委托合作期间，该客户在首访单上的报备时间为2018年7月7日，涉案合同的委托期限为2018年8月6日-2018年12月31日；序号7的客户在看房确认单上确认的报备时间为2018年8月19日，按照涉案合同约定原告应最迟在2019年1月30日前督促客户完成签约事宜，但该客户实际签署商品房买卖合同时间为2019年3月10日，属于超保护期签约，不符合合同约定的结算条件；序号8根据原告提供的看房确认单记载了客户姓名和电话为聂某某，但买卖合同显示的该套房源的成交客户为童勇超，看房确认单记载的客户姓名电话和买卖合同均不一致，无法证明签约客户童勇超为原告推介的客户，原告无权要求支付该笔佣金；序号13原告未提供与该套房源有关的经被告书面确认的首访确认单，也没有提供阳光房宝系统的截图文件，无法证明吴锦潮为原告推介的客户；序号14原告未提供与该套房源有关的经被告书面确认的首访单，其提供的阳光房宝系统的截图文件虽然姓名与成交客户庄瑜一致，但电话与买卖合同不一致且原告未提供电话归属的证明文件，无法证明庄瑜为原告推介的客户；序号17、35、40原告未提供被告书面确认的首访确认单，不足以证明签约客户汪钦刚、邱敏红、钟雪媚为原告推介客户；序号36原告提供的首访确认单上记载的客户姓名为樊先生，性别为男，与买卖合同成交客户樊珑秀、性别女的主体信息不一致，且原告未提供樊先生和樊珑秀的亲属关系证明，无法证明签约客户樊珑秀为原告推介的客户；序号42原告提供的首访确认单上的客户电话与买卖合同记载的不一致，且未提供其他电话归属证明文件；序号43原告主张该套房源被陈建成购买，但根据原告提供的买卖合同显示陈建成购买的不是原告名下项目，且涉案房源是为被告自己的客户购买，且被告错误就该套房源的购房事宜已经向原告支付了30000元佣金，原告应当退还被告已支付的佣金；序号44-45原告提供的首访单上客户姓名为吴生，与买卖合同主体信息业主姓名刘子萱不一致，且未提供该2人亲属关系的证明文件，无法证明成交客户刘子萱为原告推介的客户；序号47、50与序号48、51原告提供的首访确认单显示的客户姓名王先生与买卖合同记载的成交客户李群喜的主体信息不一致，且未提供该2人亲属关系的证明文件，无法证明签约客户李群喜为原告推介的客户；序号52、53原告未提供经被告确认的书面首访单，不足以证明签约客户黄敏霞为原告推介的客户；序号56、67原告未提供经被告确认的书面首访单，不足以证明签约客户冯敬全为原告推介的客户；序号55、66原告提供的看房确认单上显示客户姓名为卢裕强与签约客户韦娴平主体信息不一致，即便原告能够确认成交客户为韦娴平，但该套房源的签约日期为2019年2月10日，已经超过合同约定的保护期截止日2019年1月30日。序号57、64原告未提供经被告书面确认的首访单，不足以证明签约客户邓梅为原告推介的客户；序号58、68原告未提供经被告书面确认的首访单，原告提供的阳光房宝系统截图显示的客户姓名虽然与成交客户马丽吟姓名一致，但记载的电话不一致，且未提供电话归属证明文件，无法证明马丽吟为原告推介的客户；序号62、72原告未提供经被告书面确认的首访单，不足以证明该套房源的签约客户为原告推介；序号73原告提供的看房确认单上的客户姓名为付波与该套房源最终成交客户贺宜姓名不一致，且该套房源的商品房买卖合同签约时间为2019年2月10日，已经超过合同约定的保护期截止日2019年1月30日，不符合合同约定的结佣条件。序号74该套房源签约日期为2019年2月24日，已经超过合同约定的保护期截止日2019年1月30日，不符合合同约定的结佣条件。对附表二中的序号28、29、32、38的佣金确认，其他均不确认，理由是：序号24原告未提供经被告书面确认的首访单，其提供阳光房宝系统截图记载的客户电话与购房合同不一致，且原告没有提供电话归属证明文件，无法证明最终成交客户廖东顺为原告推介客户；序号25原告提供的首访确认单中的客户电话与购房合同不一致，且原告没有提供电话归属证明文件，无法证明最终成交客户赖超谷为原告推介客户；序号26原告未提供经被告书面确认的首访单，不足以证明签约客户为原告推介的客户；序号27、30该客户原告提供的首访确认单上显示推介时间为2018年7月28日，涉案合同约定的双方的委托期限为2018年8月6日-2018年12月31日，该客户的推介时间不在双方委托合作期限内；序号31原告提供的首访确认单上客户姓名为王洋，但购房合同显示的客户姓名为辜乐，且首访确认单与购房合同记载的客户电话不一致。我方有理由相信该套房源并非原告推介成交的；序号33该客户的实际签约购房合同的日期是2019年6月17日，已经超过了涉案合同约定的保护期截止日2019年1月30日，不符合涉案合同的结算条件；序号34原告提供的首访确认单中记载的客户电话与买卖合同不一致，且未提供电话的归属证明文件，无法证明该客户为原告推介的；序号35原告提供的首访确认单上的客户姓名为王晴，但购房合同签约客户为王天琴，且原告未提供2人直系亲属等证明文件，无法证明签约客户王天琴为原告推介的客户；序号36该套房源成交客户签署购房合同日期为2019年6月2日，已超过涉案合同约定的保护期截止日2019年1月30日，不符合涉案合同的结算条件；序号37提供的首访确认单中记载的客户电话与买卖合同不一致，且未提供电话的归属证明文件，无法证明该客户为原告推介的。对以上确认客户的排名奖确认，对有异议部分客户的排名奖不予确认。原告对上述质证意见回应称：表一中序号4的客户王超，认购时间是2018年8月11日，根据双方涉案合同应以认购时间作为结算依据，不认可被告说法；序号7该客户的签约时间是2019年3月10日，但我方认为该客户经过我方提交的资料由被告工作人员对我方审核确认了（对应我方证据10中2019年9月23日的邮件第4页序号13），符合涉案合同第1条的约定即仍视为原告的业绩；序号43购房客户为陈建成，经查询确属另一项目的业绩，不属于被告的项目；序号55、66的意见同序号7，也是经被告业绩确认审核通过的；其他序号统一回应：不同意被告的意见，所有附表1中所载的业绩原告方都全部提供了资料，由被告相关负责人员审核后没提出异议的情况下通过双方惯常的邮件方式对该等业绩进行过确认，工作人员作为被告方的代理人其职务行为对被告产生法律效力。针对表二中确认序号33、36的签约时间为2019年1月30日之后，该等业绩是否计算佣金由法院认定，其他序号的意见不同意被告的意见。原告另确认表二中序号31的客户不应计算佣金及排名奖。以上事实有原、被告提交的前述证据以及各方相关陈述附卷为据。本院认为：本案为商品房委托代理销售合同纠纷。原被告所签署的《广州区域公司阳光城丽景湾项目商品房分销合同（2018年8-9月）中介合作合同》及《补充协议》是双方的真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方应恪守履行。结合诉辩双方意见，本案争议焦点为涉案的佣金及排名奖应如何确定。从双方合同约定看，涉案合同第一条、第二条第3点对佣金计算的条件有明确约定，根据上述约定及双方所签订的《补充协议》约定将合同期限延长至2018年12月31日，在合同有效期内原告的客户应以《中介看房确认单》上的日期为准起计5个月内有效，否则在有效期内未完成《商品房/预售合同》签署且未取得经阳光城内部审批通过的延期签约书面同意文件的后续成交均不计算原告佣金业绩。被告主张的表一序号7、表二中序号33、36的客户签约时间为2019年3月和6月，均为合同所约定的最后期限之后，且原告未举证证实有取得了被告同意方延期签约的书面文件，同时根据《电子邮件》内容，被告员工仅是对表四对应房屋及销售结果的审核，而非是否符合结算条件的确认，原告主张上述客户佣金已经被告确认不能成立，故被告抗辩对该部分客户的佣金、排名奖应不予结算符合合同约定，本院予以采纳。从双方合同实际履行看，根据原告提交的证据《阳光城房屋销售管理系统截图》《买卖合同》《电子邮件》能证实为诉争的房屋为原告所代理销售，除了表一中序号43、表二中序号31、的客户外双方已确认不应计算佣金及上述的表一中序号7和表二中序号33、36的客户外，被告对部分房屋是否应计算佣金及排名奖存在异议：对表一中的序号4及表二中序号27、30的客户认为推介时间不在涉案合同约定的期间；对表一中序号13、14、17、35、40、52、53、56、57、58、62、64、67、68、72的客户及表二中序号24、26，被告认为没有《首访确认单》或《首访确认单》未经其确认，对表一中序号8、36、42、44、45、47、48、50、51、55、56、58、68及表二中序号25、31、34、35、37中客户姓名或电话不符情况；对表一中序号55、66、73、74的客户已过2019年1月30日的保护期，但根据原告证据《电子邮件》的附表，被告负责对接的员工已对上述成交情况进行了确认，且根据双方在补充协议中已将保护期限延长至5个月，对应的客户并未超过该保护期，同时根据原告提交的证据《客户收房确认单》《买卖合同》《阳光城房屋销售管理系统截图》等能证实上述客户的成交情况，结合被告对有异议部分的成交客户未能举证证实为其他渠道所销售，故被告的抗辩该部分客户不应计付佣金及排名奖的意见显然不能成立。据此，原告已依约履行了合同的主要义务，被告理应依约给付佣金及排名奖，结合双方对上述客户对应的佣金、排名奖金额予以确认，故扣减上述表一中序号7、43和表二中序号31、33、36的客户外的客户对应的佣金及排名奖，被告应向原告支付的佣金为1656450元、排名奖为396000元（3000元/户×132户），对原告主张的超过该金额部分，本院不予支持。关于利息问题。根据双方合同约定，被告应在收齐每单客户的房款后30个工作日内向原告付清佣金，其至今未向原告支付上述佣金及排名奖已构成违约，给原告造成了一定的损失，原告主张以欠付的金额2052450元（1656450元+396000元）为本金从起诉之日即2020年7月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算利息至款项付清之日止合理有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第六条、第五百七十七条、五百八十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告广东逸涛万国房地产有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告深圳市房多多网络科技有限公司支付佣金1656450元、排名奖396000元及利息（利息计算方法：以二者合计金额2052450元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准，从2020年7月1日起计至款项付清之日止）；二、驳回原告深圳市房多多网络科技有限公司其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费28025元,由原告深圳市房多多网络科技有限公司负担6345元，被告广东逸涛万国房地产有限公司负担21680元；财产保全费5000元，由被告广东逸涛万国房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  邓小春二〇二一年四月三十日书记员  陈细妹