青海省西宁市城东区人民法院民事判决书（2021）青0102民初879号原告：青海中小企业创业发展有限责任公司（统一社会信用代码91632900710527982H）。法定代表人：文某，该公司执行董事。委托诉讼代理人：王某，青海汇元律师事务所律师。委托诉讼代理人：张某，青海汇元律师事务所律师。被告：青海御萃坊生物科技开发有限公司（统一社会信用代码916329000745844409）。法定代表人：鲜某。原告青海中小企业创业发展有限责任公司与被告青海御萃坊生物科技开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告青海中小企业创业发展有限责任公司委托诉讼代理人张某出庭参加诉讼，被告青海御萃坊生物科技开发有限公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案依法缺席审理。现已审理终结。原告青海中小企业创业发展有限责任公司向本院提出诉讼请求：一、依法判决被告向原告支付拖欠的租金共计755250元（截至2020年12月31日）及违约金226575元，两项共计981825元；二、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年6月10日，原、被告签订《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》，之后进行了多次续签。合同约定被告租赁原告××区，面积为1555平方米。原告及时交付了房屋，被告一直使用至今，被告陆续向原告支付部分租金。原告多次向被告发出催缴的《通知》、《催费函》，催促被告支付所拖欠原告的租金共计755250元。但被告仍不缴纳拖欠的费用，原告无奈，只得诉至法院。被告拖欠原告厂房租金等相关费用，已构成违约。《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》中约定被告每逾期一天按年租金的5%加收滞纳金，原告酌情按拖欠租金等款项30%计算违约金，被告应支付违约金226575元。两项共计981825元。综上所述，为维护原告的合法权益，特根据《中华人民共和国民事诉讼法》等的相关规定，向贵院提起诉讼，请依法支持原告的各项诉讼请求。原告青海中小企业创业发展有限责任公司向本院提交证据如下：1.租赁合同4份，证明原被告自2017年至2020年签订了4份租赁合同，原被告存在租赁债权债务关系的事实；2.承诺函，证明被告还款但未履行，存在违约行为的事实；3.催款函，证明经原告催收、被告仍未履行付款义务，构成根本违约的事实；4.租金分阶段统计表格供法庭参考。被告青海御萃坊生物科技开发有限公司书面辩称，根据原告提供的数据，被告从2017年6月10日至2018年6月9日欠租金179900元，从2018年6月10日至2019年6月10日欠租金279900元，从2019年6月10日至2019年12月31日欠租金155500元，从2020年1月1日至今欠费139950元。被告对于上述的数字没有异议，但对于原告没有及时催缴而导致了今天的局面有异议。青海御萃坊生物科技开发有限公司的原法定代表人是宋懂强，2009年3月25日，妥建民、马晓娣与被告宋懂强签订《公司整体转让协议》及《转让合同补充协议》，宋懂强将青海御萃坊生物科技开发有限公司的股权及经营权转让给原告妥建民、马晓娣，并由妥建民、马晓娣指定股权受让人。2020年6月3日，宋懂强与鲜某签订《股权转让协议》，将其持有的青海御萃坊生物科技开发有限公司80%的股份转让给鲜某，同日，张先哗与鲜某签订《股权转让协议》，将其持有的青海御萃坊生物科技开发有限公司20%的股份转让给鲜某。2020年6月18日，完成了法人变更登记及股权变更登记。从上述情况看，青海御萃坊生物科技开发有限公司的原法定代表人及股东是宋懂强，另一股东是张先哗，原告出具的催收通知也是宋懂强签收，从2017年6月10日至今三年多的时间里，原告没有及时主张权利，导致欠费越来越多。而现任法定代表人及股东于2020年6月18日才完成变更手续，对变更之前的租金不应当承担责任。综上所述，因原告怠于行使权力，导致今天的结果，应当承担不利后果。青海御萃坊生物科技开发有限公司现任法定代表人同意对2020年6月18日之后的租金承担责任，请法庭依法判决。被告青海御萃坊生物科技开发有限公司未提交证据。被告青海御萃坊生物科技开发有限公司庭后向本院提交书面答辩状，答辩状中对被告欠付的租金755250元不持异议，但认为被告的法定代表人于2020年6月18日完成变更手续，对变更前的租金不应承担责任，应承担2020年6月18日之后的租金。本院认为，原告提交的上述证据能够证明至2020年12月31日被告欠付租金755250元的事实，且被告也予以认可，本院确定为有效证据，在卷佐证。依据原告的陈述、被告的答辩及上述有效证据，本院确认事实如下：原告青海中小企业创业发展有限责任公司与被告青海御萃坊生物科技开发有限公司自2017年12月6日起，连续签订《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》，合同至2022年12月31日终止，合同约定租金每月每平15元，年租金为人民币279900元，在合同约定期限内，乙方未按时支付租金和物业费，每逾期一天甲方（原告）有权向乙方（被告）按所欠费用的5‰收取滞纳金，超过十五日，视乙方（被告）违约，甲方有权终止合同并收回房屋；2019年3月25日，被告青海御萃坊生物科技开发有限公司向原告青海中小企业创业发展有限责任公司作出《承诺函》，承诺2019年6月10日前缴清，2019年6月10日前欠付的厂房租金、物业费、采暖费513341.5元，当时的法人宋懂强签字确认；2020年5月11日，原告青海中小企业创业发展有限责任公司向被告青海御萃坊生物科技开发有限公司发出《催费函》，函中注明截至2019年12月31日，被告已拖欠厂房租金615300元，要求被告于2020年6月30日前缴清上述欠费，被告公司经理妥建明签字确认收到；2017年10月23日的营业执照中法定代表人为宋懂强，现在被告青海御萃坊生物科技开发有限公司法定代表人为鲜某。另查明，被告青海御萃坊生物科技开发有限公司2017年6月10日至2018年6月9日欠付租金179900元，2018年6月10日至2019年6月9日欠付租金279900元，2019年6月10日至2019年12月31日欠付租金155500元，2020年1月1日至2020年12月31日欠付租金139950元，合计755250元。本院认为，原告青海中小企业创业发展有限责任公司要求被告支付拖欠的租金755250元及违约金226575元的主张，因原告青海中小企业创业发展有限责任公司与被告青海御萃坊生物科技开发有限公司签订的《西宁（国家级）经济技术开发区中小企业创业园房屋租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反相关法律法规的强制性规定，合法有效，双方应当诚信履行。原告已按合同约定将厂房租赁给被告，被告应当按期支付租金，然被告未按合同约定支付租金，实属违约，对酿成此纠纷应负完全责任。被告也对欠付租金数额表示认可，被告应当支付原告租金755250元，考虑到被告系企业，筹措资金需要时间，故应当在30日内付清较为合理；依照合同约定，每逾期一天原告有权向被告按日所欠费用的5‰收取滞纳金的条款数额过高，原告自行核减后，要求根据欠付租金总额的30%计算违约金226575元的主张，符合《全国法院贯彻实施民法典工作会议纪要》中对于过分高于损失数额的认定：“约定的违约金超过根据民法典第五百八十四条规定确定的损失的百分之三十的，一般可以认定为民法典第五百八十五条第二款规定的过分高于造成的损失”的规定，本院予以支持；被告认为不应承担法定代表人变更之前的债务的反驳，因法人的变更不影响公司的债权债务，欠付租金系公司行为，公司应当承担支付租金的义务，被告反驳理由不成立，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五十九条、第六十条、第六十一条、第五百七十七条、第五百七十九条、第五百八十三条、第五百八十五条、第七百二十一条、第七百二十二条、《中华人民共和国公司法》第三条、第十三条之规定，判决如下：被告青海御萃坊生物科技开发有限公司于判决生效后三十日内向原告青海中小企业创业发展有限责任公司支付拖欠租金755250元、违约金226575元，合计981825元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取6809元，由被告负担，与上述款项一并支付原告。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于西宁市中级人民法院。审判员 马明军二〇二一年四月二十五日法官助理 马臻昀书记员 岳芳兰附法律条文如下：《中华人民共和国民法典》第五十九条法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。第六十条法人以其全部财产独立承担民事责任。第六十一条依照法律或者法人章程的规定，代表法人从事民事活动的负责人，为法人的法定代表人。法定代表人以法人名义从事的民事活动，其法律后果由法人承受。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第五百八十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第七百二十一条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。《中华人民共和国公司法》第三条公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。第十三条公司法定代表人依照公司章程的规定，由董事长、执行董事或者经理担任，并依法登记。公司法定代表人变更，应当办理变更登记。