福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1158号上诉人（原审原告）：郭嵩，男，1973年10月12日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：肖振蕊，福建尔凡律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈珺，福建尔凡律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：徐栋，男，1943年4月10日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。被上诉人（原审被告）：周长琼，女，1953年9月15日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。二被上诉人共同委托诉讼代理人：何丹平，福建日尧律师事务所律师。原审第三人：福建麦田房产经纪有限公司，住所地福建省福州市台江区宁化街道望龙二路**海西金融大厦****。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：蒋洮婷，福建名仕律师事务所律师。委托诉讼代理人：迟建伟，福建名仕律师事务所律师。原审第三人：福州市鼓楼区御湖麦田房产中介服务部，住所地福建省福州，住所地福建省福州市鼓楼区华大街道北大路**01店面。经营者：张力军，总经理。委托诉讼代理人：徐国栋，男，该公司员工。委托诉讼代理人：许大为，男，该公司员工。上诉人郭嵩因与被上诉人徐栋、周长琼、原审第三人福建麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）、福州市鼓楼区御湖麦田房产中介服务部（以下简称麦田服务部）房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初15879号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。郭嵩上诉请求：撤销一审判决，改判支持其诉讼请求。事实和理由：一、一审对徐栋、周长琼是否依约清退租户、双方是否配合开立监管账户等事实并未查明。甚至对徐栋、周长琼隐瞒郭嵩和麦田服务部，擅自将已交由麦田服务部保管的房屋所有权证办理挂失手续并补办新证，置郭嵩及麦田服务部的多次履约催促于不顾，拒绝配合办理房屋所有权过户登记等重要事实未予审查。二、合同签订后，郭嵩依约支付了购房保证金及相关服务费，履行了合同约定的义务。此后，郭嵩便备好足够资金等待徐栋、周长琼清退租户、各方配合开立监管账户，而后将购房款存入监管账户，办理过户登记，其已适当履行了合同义务。而徐栋、周长琼却将原本交由麦田服务部保管的房屋所有权证办理挂失并补办新证，并在取得补办的新证后，经郭嵩及麦田服务部多次履约催促后仍拒绝配合办理，徐栋、周长琼的行为已构成根本违约，郭嵩有权解除合同并追究徐栋、周长琼的违约责任。三、一审判决以郭嵩未提交任何证据证明其曾前往银行办理资金监管，故无法认定郭嵩未能办理资金监管的原因系徐栋、周长琼不配合办理所致，或徐栋、周长琼是否存在违约行为为由，进而认定本案证据不足以认定徐栋、周长琼存在违约行为，判决驳回郭嵩的诉讼请求，理由牵强、结果不公。1.郭嵩在依约支付购房保证金及相关服务费后便等待徐栋、周长琼清退租户，以便继续履行合同义务。而徐栋、周长琼在签订合同后却无法清退租户，导致合同无法继续履行。徐栋、周长琼在一审答辩中亦承认其未能清退租户的事实，足以认定其因未能履行合同约定的清退租户义务而拒绝履行买卖合同义务。2.郭嵩在购房前便备好购房资金持币选房并在签约后准备付款。因徐栋、周长琼未能按约履行清退租户义务，不予配合办理监管账户，导致郭嵩未能将购房款存入监管账户。麦田服务部亦证实系徐栋、周长琼拒绝配合办理监管账户才导致郭嵩未交付购房款。一审判决不顾监管账户需双方配合办理、徐栋和周长琼拒绝办理监管账户的事实，以郭嵩未提交任何证据证明其曾前往银行办理资金监管而认定徐栋、周长琼没有违约行为，理由十分牵强。3.徐栋、周长琼为逃避履行房屋买卖合同义务，隐瞒郭嵩及麦田服务部恶意挂失房屋所有权证并补办新证，且经多次履约催促后仍拒绝配合郭嵩办理房屋所有权过户登记。徐栋、周长琼以其行动明确表明不再履行合同义务，其行为严重违背诚信原则，已构成根本违约。徐栋、周长琼辩称，一、郭嵩仅履行了案涉《房屋买卖合同》第七条约定的交易流程第一步，没有适当履行合同义务，其要求徐栋、周长琼办理过户，既无事实和法律依据，又违反合同约定。《房屋买卖合同》第七条约定的“乙方有权指定合同外第三人作为所购房屋产权人。”该约定涉嫌以合法形式掩盖非法目的，依法亦属无效约定。郭嵩的目的是作为中间转手方转卖房屋套取中间利差，同时还能完全规避一道房屋过户的税费，郭嵩作为买受人至今未支付购房款恰证明了上述事实。二、在合同履行过程中，徐栋、周长琼从未违约，合同无法继续履行的责任应由麦田服务部和郭嵩承担。1.徐栋、周长琼在售房前已告知案涉房屋租期未满，不能清退租客，麦田服务部和郭嵩对此知情并认可。麦田服务部在签订合同时承诺可以保持租赁关系不用清退租户，现却违背口头承诺以事先打印的格式合同条款要求徐栋、周长琼解除租赁关系，且该格式条款未特别标识并明确说明，显然无效。即使遭受蒙骗，徐栋、周长琼仍积极履行合同义务，报警处理租赁关系解除事宜。2.案涉《房屋买卖合同》第七条对交易流程作了明确约定，该交易流程有严格的先后履行顺序。根据该条约定，在申请房屋过户之前，郭嵩必须备齐购房款，办理资金银行监管手续，还应通知徐栋、周长琼一起办理。但徐栋、周长琼至今都未收到郭嵩或麦田服务部关于办理资金监管的通知，也从未见到购房款，郭嵩所支付的购房保证金和交易服务费也并非向徐栋、周长琼履行义务，除此之外更未履行其他任何付款义务。在郭嵩未作出任何资金监管或支付款项的情况下，徐栋、周长琼有权行使先履行抗辩权，拒绝办理案涉房屋的过户手续，并不构成违约。3.麦田服务部明知徐栋、周长琼并未居住在福州市鼓楼区××路××号××栋××单元房屋，在此情况下仍将《履约通知函》寄往该地址，不排除恶意为之。徐栋、周长琼年老且欠缺文化，基于对麦田服务部的信任，一切程序都按其通知进行，在此期间徐栋、周长琼并未收到任何办理过户或资金监管手续的通知，郭嵩所谓的《履约通知函》也是徐栋、周长琼在收到诉讼材料后才知晓，此前的寄送均系门卫代收，并非徐栋、周长琼签收，故徐栋、周长琼根本无法知悉该通知内容，在根本不知情的情况下更不存在任何故意违约拒不配合办理手续的故意。三、系麦田服务部要求徐栋、周长琼办理新证用于房屋过户，并让徐栋、周长琼以证书丢失补办方式办理新证。故周长琼办理新证的目的是为了顺利办理过户，与违约没有任何关系，不动产交易中心完全明白新证与旧证只是替换关系，不会因此影响到买卖双方的产权变更登记。四、合同对违约金的约定过高，若无端认定徐栋、周长琼违约，违约金金额应予减少。郭嵩只支付了2万元购房保证金，即便认定徐栋、周长琼违约，给郭嵩造成的损失也仅限于购房保证金的资金占用费用约2400元左右，而郭嵩诉请的30万元巨额违约金不应得到支持。综上，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。徐栋、周长琼同意在郭嵩保持原有租赁关系的前提下继续履行合同。麦田公司述称，徐栋、周长琼未按照案涉《房屋买卖合同》第七条交易流程的约定配合办理交易的资金银行监管手续，以及办理房屋的所有权过户登记手续，故麦田公司向徐栋、周长琼在案涉《房屋买卖合同》约定的地址邮寄了履约通知函。徐栋、周长琼的行为已构成违约，应承担相应的违约责任。麦田服务部述称，其意见与一审陈述意见一致。郭嵩向一审法院起诉请求：1.判令解除郭嵩与徐栋、周长琼于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》；2.判令徐栋、周长琼向郭嵩支付违约金300000元；3.判令徐栋、周长琼承担郭嵩因本案而支付的律师代理费10000元；4.判令受理费、保全费、公告费、诉讼保全保险费由徐栋、周长琼承担。一审法院认定事实：经麦田服务部提供居间服务，郭嵩与徐栋、周长琼于2019年9月18日签订《房屋买卖合同》，约定郭嵩以1060000元的价格购买徐栋、周长琼名下位于福州市鼓楼区××街道××路××号××小区××＃楼××号店面，双方于2019年10月31日前办理房屋所有权过户登记。合同约定，任何一方违约的，守约方有权解除合同并要求违约方支付违约金300000元，违约方还应承担守约方为追究违约责任而支付的费用。同时，双方还约定了交易流程为：交易保证、担保审查、申请解押、还款解押、资金监管、申请过户、领证放款、房屋交接、费用结算。一审法院认为，案涉《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合法有效，双方均应切实履行合同义务。结合郭嵩的诉讼请求以及双方的庭审主张，本案的争议焦点为徐栋、周长琼是否存在违约行为，郭嵩是否有权解除合同。根据《房屋买卖合同》第七条交易流程约定，交易流程包括交易保证、担保审查、申请解押、还款解押、资金监管、申请过户、领证放款、房屋交接、费用结算等。签订合同后，周长琼已将房产证等证件交给居间方，按照上述约定，郭嵩亦应履行合同义务，即至交易服务方指定银行将扣除相应费用外的购房款办理资金银行监管手续。然而，在本案诉讼过程中，郭嵩未提交任何证据证明其曾前往过银行办理资金监管，因此无法认定郭嵩未能办理资金监管的原因系徐栋、周长琼拒不配合办理所导致，或徐栋、周长琼是否存在违约行为。综上，根据现有在案证据不足以认定徐栋与周长琼存在违约行为，一审法院对郭嵩提出的各项诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：驳回郭嵩的诉讼请求。案件受理费14340元、财产保全申请费5000元，由郭嵩负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。根据本案现有的证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉《房屋买卖合同》第五条约定，徐栋、周长琼确认该房屋租赁情况为：已出租，在该房屋交接前，徐栋、周长琼应予以解除租赁关系。第七条交易流程中对“资金监管”约定如下：除双方另有约定外，本交易过程中的购房款应采用交易服务方指定银行办理交易资金监管手续。在申请办理该房屋所有权过户登记前，郭嵩应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及已支付的购房保证金、户口保证金金额外的购房款办理交易资金银行监管手续，过程中徐栋、周长琼应予配合。对“申请过户”约定如下：在2019年10月31日前双方应申请办理该房屋所有权过户登记。过户登记受理单由交易服务费方保管。第九条约定，房屋所有权变更完毕前一方违约的，自违约行为发生之日起超过五日，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同并有权要求违约方支付违约金叁拾万元。因一方违约引发诉讼，守约方有权要求违约方支付因主张该违约责任所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师代理费等）。第十条约定，双方确认通讯地址以本合同落款处所留地址为准，一方变更通讯地址的，应当在变更后立即书面通知对方及交易服务方，否则一切经投往该地址并经过三日的函件视为已送达，由此而产生的不利法律后果应由提供地址方自行承担。补充协议约定，徐栋、周长琼保证在2019年9月20日前将房屋所有权证、共有权证或土地证原件提供核对并交由交易服务方保管。徐栋、周长琼在该合同“甲方通讯地址”所留的地址为鼓楼区××路××号××＃××。案涉《房屋买卖合同》签订当日即2019年9月18日，郭嵩将合同约定的购房保证金20000元支付给交易服务方麦田公司。案涉《房屋买卖合同》签订后，徐栋、周长琼将诉争店面的房屋所有权证、共有权证、土地使用权证原件交由麦田公司保管。2019年11月1日，徐栋、周长琼通过挂失补办方式取得了诉争店面的不动产权证书，该不动产权证书原件未交由麦田公司。2019年11月6日，麦田公司按徐栋、周长琼在案涉《房屋买卖合同》所留的通讯地址向其邮寄《履约通知函》，函件中载明“......现您（徐栋、周长琼）应办理该房屋所有权过户登记，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予办理。为此，我司特发此函，望您在收到本函件后即行携带身份证原件、建行卡前往福州市不动产登记交易中心办理房屋所有权过户登记。......”上述邮件于2019年11月7日由“他人门卫”收。2019年11月14日，麦田公司再次按徐栋、周长琼在案涉《房屋买卖合同》所留的通讯地址向其邮寄《履约通知函》，函件中载明“......现您应配合办理交易资金银行监管手续以及办理该房屋所有权过户登记手续，我司工作人员已多次致电您，催促办理上述手续，但您至今未予以办理。现应买方郭嵩要求，我司特发此函，望您在收到本函件后即行携带身份证原件、中国建设银行储蓄卡前往中国建设银行福州市黎明支行办理交易资金银行监管手续并在办理交易资金银行监管手续后办理该房屋所有权过户登记手续。否则，买方郭嵩将依约追究您相应的法律责任。......”上述邮件于2019年11月15日由“他人89号门卫”收。再查明，郭嵩为本案纠纷支付律师代理费10000元。本院认为，郭嵩已依约支付了购房保证金，按照案涉《房屋买卖合同》关于交易流程-资金监管的约定，徐栋、周长琼应配合郭嵩办理交易资金银行监管手续。根据郭嵩及交易服务方麦田公司的一、二审陈述，以及麦田公司向徐栋、周长琼所邮寄的《履约通知函》内容，可以推定麦田公司已催促徐栋、周长琼配合办理交易资金银行监管手续。因徐栋、周长琼未予配合，导致案涉《房屋买卖合同》不能继续履行，徐栋、周长琼已构成违约。郭嵩诉请解除案涉《房屋买卖合同》，于法有据，本院予以支持。关于郭嵩要求徐栋、周长琼支付违约金30万元的诉请。鉴于郭嵩仅支付了2万元购房保证金，且购房保证金是由麦田公司保管，徐栋、周长琼未实际收取购房保证金，郭嵩亦未提交证据证明其具体损失金额，本院酌定徐栋、周长琼向郭嵩支付违约金2万元。郭嵩诉请徐栋、周长琼承担律师代理费1万元，具有合同依据，本院予以支持。郭嵩已付的购房保证金2万元，由麦田公司予以返还。郭嵩要求徐栋、周长琼赔偿其诉讼保全保险费，于法无据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市鼓楼区人民法院（2019）闽0102民初15879号民事判决；二、解除郭嵩与徐栋、周长琼于2019年9月18日签订的《房屋买卖合同》；三、徐栋、周长琼于本判决生效之日起十日内向郭嵩支付违约金2万元、律师代理费1万元；四、驳回郭嵩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费14340元、财产保全申请费5000元，二审案件受理费14340元，均由徐栋、周长琼负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月二十四日法官助理 卢里灿书 记 员 赵力锦