重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2020)渝0112民初30116号 原告:王红梅，女，1990年6月29日出生，汉族，住四川省武胜县。    委托诉讼代理人：王周琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告:曾秋林，男，1964年8月11日出生，汉族，住四川省武胜县。委托诉讼代理人：王周琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。    原告:曾亚辉，男，1990年9月16日出生，汉族，住四川省武胜县。    委托诉讼代理人：王周琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。原告:曾星，男，1989年1月9日出生，汉族，住四川省武胜县。    委托诉讼代理人：王周琴，北京大成（重庆）律师事务所律师。被告:向本杰，男，1989年6月22日出生，汉族，住重庆市开州区。原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星与被告向本杰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月22日立案后，依法由审判员李逸豪、人民陪审员王建军、周小梅组成合议庭，适用普通程序于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星的委托诉讼代理人王周琴到庭参加诉讼，被告经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告向原告支付尚欠的租金26 959.3元；2.请求判令被告向原告支付垫付的物业费1739.5元、水费1401.4、电费6525.8元，合计9666.7元；3.请求判令被告向原告支付违约金17 808元；4.请求判令本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年12月4日，原告王红梅与被告签订了《租房合同》（以下简称“合同”）。合同约定:1、房屋位于重庆市北部新区XXX路XX号X幢附XX号，租期为3年，从2019年12月5日期至2022年12月5止，付款方式为按季度收取租金，在2019年12月至2020年12月期间年租金总额为89 040元，月租金为7420元；2、被告需按合同期限内缴纳租金、电、水、物业税费及社会公共收费，原告概不负责；3、未满租赁期时乙方中途退租，需另找一家续租门市，未找到该门市的租金将继续由被告缴纳；4、如未按期缴纳租金超过5天，原告有权立即终止合同或解除合同，并无条件收回门面，且押金不退，还可以要求被告支付赔偿金额为本合同所定年租金的20％。案涉房屋业主是曾秋林、曾亚辉、曾星，其中曾秋林占34％，曾星占33％，曾亚辉占比33％；因王红梅与曾星是夫妻关系，原告王红梅作为案涉房屋的共同权利人，同时接受案涉房屋的其他共有人的委托有权与被告签订房屋租赁合同、收取该套房屋的租金等。被告至今仅按约支付了第一个季度的房租22 260元，未向原告支付剩余的租金，即从2020年4月13日起至2020年7月31日止期间（3个月零19天），合计被告欠付原告租金26 959.3元。按合同约定，原告为避免继续扩大损失，已于2020年7月31日同意终止双方签订的合同。同时按合同约定，被告应向招商局物业管理有限公司（以下简称“物业公司”）支付2020年1月1日至2020年7月31日期间的物业费1739.5元、2019年12月6日至2020年6月5日期间的水费1401.4元、2019年12月15日至2020年6月14日期间的电费6525.8元，截止2020年7月31日滞纳金437.6元，合计应支付给物业公司10 104.3元。现因被告既不缴纳租金、物业费等，又擅自于2020年5月8日该门面处搬走所有物品。原告经多次向被告催收租金及垫付的相关物费，但被告仍拒不支付相关款项。遂起诉。被告向本杰未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，包括房屋租赁合同、重庆市房地产权证、结婚证、房屋租赁授权委托书及情况说明、微信交易明细及截图、律师函、情况说明、催款通知书及邮寄凭据、缴费通知单、银行回单、收据及发票，本院依法进行了审查并在卷为凭。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：曾秋林、曾亚辉、曾星系重庆市北部新区XXX路XX号X幢附XX号房屋所有权人。2020年9月16日，前述三原告向原告王红梅出具房屋租赁授权委托书，主要载明：甲方将其所有的位于重庆市北部新区XXX路XX号附XX号房屋的租赁和日常管理等相关事宜，特委托给乙方办理。甲方特别授权乙方以乙方名义对外签订上述房屋的租赁合同、收取该房屋的租金等各项权利。2019年12月4日，原告王红梅（出租房、甲方）与被告向本杰（承租方、乙方）签订租房合同，约定：本合同为续租合同，甲方将位于重庆市北部新区XXX路XX号X幢附XX号房屋续租给乙方作为经营使用；租赁期3年，自2019年12月5日至2022年12月5日止；建筑面积为49.7平方米，租金141/平方米，缴费付款方式为一季（3个月）；保证金2万元，如未按期缴纳租金，甲方有权终止合同，并无条件收回门面，且押金不退；递增以签约3年日期，第一年开始递增，递增以年租金总金额递增6％，第二年递增以年租金总额递增7％，第三年递增以年租金总金额递增8％，租客同意把递增总额缴费结算，算成为每月平均算结算，7000每月租金＋总额递增5040，（7000X12＝8400×6％＝5054÷12＝420），每月7000＋递增每月420＝7420元为现在每月支付费用；）乙方需按合同内缴纳租金、电、水、物业税费及社会公共收费；乙方签订合同期间，未满租期时间，乙方终止合同，乙方押金2万，甲方将不退还，乙方签订合同年份，如中途不做了，不是终止合同的情况下（终止合同押金2万是不退还给乙方的），乙方需找另外一家续租该门市，未找到该门市的租金将继续由乙方缴纳；若产生任何违约问题，赔偿金额为本合同所定年租金的20％；水电费用:乙方单独安装水、电、煤气表，乙方按照实际使用量纳费用，水贵价格按自来水公司标准电表开始，按电业局标准收费，按煤气公司标准收费，门面物业费、卫生费由租方按时向物业公司缴纳，出租方概不负责；乙方有下列情况之一的，甲方有权解除合同；（1）未按约定期限交付租金，超过5天以上的 ... 合同还对双方其他权利义务做了约定。合同签订后，被告依约缴纳租金并缴纳保证金2万元。2020年1月13日被告向原告支付2020年1月13日至2020年4月12日的租金22 260元。2020年3月14日，被告向原告发信息称：老板这两个月房租怎么办，也开不到业，这一排都免了的。原告回复：他们怎么免的啊，被告回复：暂时免的一个月。原告回复：如果说疫情要房东买单减租，那后期你们生意好我就马上涨房租，是这个意思吧，被告回复：这个叫人力不可抗拒因素。2020年3月16日，原告发信息称：我这边唯一做的就是让你半个月的房租，二月份半个月的房租，不收你的，请你想想别人的损失，谢谢！被告回复：账不是你这样算的。疫情到现在马上就是两个月了。原告称：人家做房子的东西你要是一年不开门，是不是我一年都不收你的房租啊？我给你减半月属于人之常情这个不是国家规定的，我必须给你减。被告回复：最少一个月。原告称：要是国家真的有这方面的消息的话，就会公布于世，然后我们统一的减免都没问题很明显，这个就是没有说服力都是自由买卖，愿意减就愿意减，不愿意减就不愿意减。被告回复：你的门面都不被国家允许营业，我凭什么交租金，我租你这个门面的必要条件是你这个门面必须允许营业。2020年5月8日，原告发信息称：4月12应该交房租费，你们已推迟接近一个月未交房租，按照有效合同推迟交房租是要按照合同要求走的。被告回复：我没在那边了。原告回复：什么意思，你妈在在那边撒，门市是你租的我只有和你对接撒。被告回复：我在江西！没得时间回来处理这些事。原告称：你要是这种心态说忙，不处理，也不交房租，那我就看合同上怎么写的怎么操办了。被告称：你那个门面我们都关了好久了！没得生意做不走。原告称：我前几天去看了的，你们还在做，你给我说没做了，你在合同有效期不管你怎么安排，我只管收房租，房租到期就要交。被告称：我问的我妈，具体情况我不清楚，她现在是我的委托人，她才知道具体情况，你应该和她谈。2020年8月10日，招商局物业管理有限公司重庆分公司委托北京大成（重庆）律师事务所向原告曾秋林发出律师函，主要载明：“你所使用或所有的XXXXXXX门牌附XX号商铺，自2020年1月1日起至2020年7月31日止，已欠缴物业费1739.5元，自2019年12月6日起至2020年6月5日，已欠缴水费1401.4元，自2019年12月15日起至2020年6月14日，已欠缴电费6525.8元截止2020年7月31日带纳金437.6元，合计:10 104.3元”。2020年9月20日，原告王红梅向被告向本杰发出催款通知书，主要载明：我方经电话、微信等各种方式多次催促贵方支付欠付的租金，但贵方至今还未向我方支付任何款项。现贵方从2020年4月13日起至2020年7月31日尚欠我方租金合计26 959.3元。同时，贵方违反合同约定拒绝向招商局物业管理有限公司支付2020年年7月31日期间的物业费1739.5元、2019年12月6日2020年6月5日期间的水费1401.4元、2019年12月15日至2020年6月14日期间的电费6525.8元，截止2020年月31日滞纳金437.6元，合计10 104.3元，导致我方于2020年8月10日收到物业公司发出的律师函因贵方既不缴纳租金、物业费等，又擅自于2020年5月8日从该门面处搬走所有物品。为避免继续扩大损失，我方已于2020年7月31日同意终上贵我双方签订的合同因合同已终正，请贵方接到通知后，于本月24日前将缴的费用向我方及物业公司付清，否则我方将采取法律途径及相关强制程序维护我方利益成的一切损失。2020年9月24日，招商局物业管理有限公司重庆分公司出具《情况说明》，主要载明：位于重庆市北部新区XXX路XX号.X幢附XX号商铺，业主:曾秋林、曾亚辉、曾星，该商铺于2019年12月5日出租给向本杰经营，该经营为餐饮类，店铺名“黑哥的快餐”。该商铺自2020年1月1日起至2020年7月31日止，已欠缴物业费1739.5元，自2019年12月6日起至2020年6月5日，已欠缴水费1401.4元，自2019年12月15日起至2020年6月14日，已欠缴电费6525.8元截止2020年7月31日带纳金437.6元，合计:10 104.3元。物业多次向该商铺租户进行催收，但租户一直拖欠，未缴纳，于2020年5月8日私自搬离，物业将情况告知业主，该商铺的费用一直未结清。物业单位已向业主发出律师函，希望尽快缴纳。2020年10月14日，王红梅支付物业费9666.7元。包括2020年1月1日至2020年7月31日期间的物管费1739.5元，其中每月物管费为248.5元；2019年12月6日至2020年6月5日期间水费1401.4元，其中2020年5月6日至2020年6月5日期间水费为36.4元；2019年12月15日至2020年5月14日期间的电费6525.8元，其中2020年4月14至2020年5月14日期间电费919.7元。 庭审中，原告陈述被告已缴纳了2万元保证金。被告于2020年5月8日搬走，但原告并未同意与其解除合同，收到物业发来的函，载明的物业费是收到了2020年7月31日，所以原告认可被告于2020年7月31日终止合同。案涉房屋已于2020年9月出租他人。本院认为，王红梅与向本杰签订的《房屋租赁合同》是当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据《房屋租赁合同》的约定，被告逾期支付租金累积超过5日的,原告有权解除本合同。而被告欠付租金，系单方违约行为，既无法定解除权，又不符合双方合同约定的可单方解除合同的情形，被告不享有合同解除权。原告向被告发出的催款通知书中体现出原告认可合同于2020年7月31日解除，结合原告之后将房屋再次出租的情况，本院认定双方合同已于2020年7月31日解除。被告应依照原《房屋租赁合同》的约定，按时向原告支付租金。被告作为付款义务人，应证明自己租金支付情况，现无证据证明其已支付2020年4月13日之后的租金，故对原告要求其支付2020年4月13日之后租金的诉求，本院予以支持。同时，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十九条第一款规定：“当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。”本案中，虽被告单方违约，但被告已于2020年5月8日告知明确告知原告不再经营，从原告催款通知书及招商局物业管理有限公司重庆分公司出具《情况说明》中可知被告于2020年5月8日已从该门面处搬走所有物品，其不再履行合同已具备确定性，且被告搬离全部物品，原告收回房屋并无根本性障碍，鉴于双方当事人之间的房屋租赁合同当时实际上已经难以继续履行，在2020年5月8日双方微信沟通后，原告应及时收回房屋减少损失。结合本案情况，本院酌情认定原告应在2020年5月13日前收回房屋为宜。故本院仅对2020年4月13日至2020年5月13日期间的租金予以支持。因此，被告应支付原告2020年4月13日至2020年5月12日期间期间的租金共计7420元。关于违约金。本案租赁合同中虽然将支付违约金与不退保证金分别作了约定，但二者成就的条件均是基于被告违约的同一客观事实，在本质上均为被告因其违约行为而应向守约方原告承担违约责任的方式，故对原告关于支付违约金的主张，应与保证金一并统筹考虑。本案中，被告已缴纳保证金2万元，庭审中，原告陈述保证金作为违约金。保证金已足以弥补原告损失，故对原告要求被告支付违约金的主张，本院不再支持。关于物业费、水电费。根据合同约定，应由承租人负责支付租赁期间的物业费、水电费，故对原告要求被告赔偿垫付物业费、水电费的主张，本院予以支持。前文已述，本院认为原告应于2020年5月13日前收回房屋，故被告应支付原告的垫付物业费期间为2020年1月1日至2020年5月12日、水电费期间为2019年12月5日至2020年5月12日。根据缴费通知单的记载，原告共支付2019年12月6日至2020年6月5日期间水费1401.4元，其中2020年5月6日至2020年6月5日期间水费为36.4元。2019年12月15日至2020年5月14日期间的电费6525.8元，其中2020年4月14至2020年5月14日期间电费919.7元。2020年1月1日至2020年7月31日期间的物管费1739.5元，248.5元/月，金额总计9666.7元。则物业费垫付金额为1341.9元（2020年1月1日至2020年5月12日）。根据本案情况，被告于2020年5月8日停止营业搬离物品，但原告并未及时收回房屋，2020年5月6日至2020年6月5日期间的水费36.4元及2020年4月15日至2020年5月14日期间的电费919.7元有高度可能性为被告实际使用产生，故本院认定前述水电费用均为原告垫付。原告要求被告支付垫付物业费、水电费9666.7元的主张，本院对其中的9020.6元（1401.4元+6525.8元+1093.4元）予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十七条、第一百一十四条、第一百一十九条、第二百二十六条、第二百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第一百零八条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、被告向本杰于本判决生效后立即向原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星支付2020年4月13日至2020年5月12日期间期间的租金共计7420元；二、被告向本杰于本判决生效后立即向原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星支付垫付物业费、水费电费合计9020.6元；三、驳回原告王红梅、曾秋林、曾亚辉、曾星的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1160.85元，由被告向本杰负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以向人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算。     审  判  长   李逸豪人民陪审员   王建军人民陪审员   周小梅   二〇二一年四月十五日 书 记 员  柯雪梅- 1 –