宁夏回族自治区银川市金凤区人民法院民事判决书（2021）宁0106民初215号原告：陈燕，女，1977年10月18日出生，汉族，无业，中共党员，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：吴忠民，男，1975年11月25日出生，汉族，系原告配偶，住宁夏回族自治区兴庆区。被告：杨丽萍，女，1987年9月27日出生，回族，职工，群众，住宁夏回族自治区银川市。原告陈燕与被告杨丽萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈燕的委托诉讼代理人吴忠民、被告杨丽萍到庭参加诉讼。审理中，当事人申请庭外和解，期限届满后未能达成和解协议。本案现已审理终结。原告陈燕向本院提出诉讼请求：1、请求判令原被告签订的《房屋出租合同书》为有效合同，并请求判令被告支付原告房租2620元，同时支付违约金7470元。共计10090元；2、本案诉讼代书费及诉讼费由被告承担。事实及理由：2017年4月2日，经原被告协商一致，原告将位于xxx房屋出租给被告居住。当日在润丰苑小区门口原告经营的宏伟五金店签订了房屋出租合同，租期3个月。双方约定按季度支付房租。到期续租合同以本合同内容为主。截至2020年9月3日，被告共租住上述房屋3年6个月，房租只交到2020年6月11日。后因房屋出售，原告在湖xxx小区三期三组团39号楼1单元201为被告安排住房，保证被告住有所居。期间，原告向被告多次催要房租，被告找各种理由拖延拒付原告房租，后被告私自搬离所租房屋。到2020年11月11日，被告才告知原告已不在房内居住，但房屋和进户门钥匙、门禁卡没有留给原告，致使被告租住的房屋至今闲置，原告无法使用。双方租房合同签订以来，原告认真履行合同内容，主动承担物业费、水电暖费、网络费。被告先后多次违约，不按合同约定及时向原告交纳房租，拖欠4个月房租原告联系被告资支付所欠房租，被告以各种理由拒绝支付。综上所述，被告不履行房屋出租合同约定，给原告造成经济损失，为了维护原告合法利益，为此，诉至贵院，望依法审理。被告杨丽萍辩称，原告所出示的x房屋出租合同书确实是原被告协商一致的情况下订立的，但是订立的前提是原告向被告说明了可选空置房屋的价格，在被告确认的情况下自主选择，按照约定支付相应的租金、押金。原告在与被告订立合同之时，未出示房屋产权相关资料，也未表明该房屋权属情况，合同订立后，原告未到相关部门进行备案，故被告对此合同书的有效性表示质疑，合同约定的租期为2017年4月2日至2017年7月1日，按照双方当时沟通的结果，此后的租期可再行商议确定。2017年7月1日之后，被告的租期为不定期，故房租的支付方式为与原告电话或信息沟通确定后支付，微信、支付宝转账记录为证。2020年1月，该房屋产权人周克斌联系被告，称该房屋即将出售，请被告确定可开门供购房者看房的时间，被告联系原告，求证该房屋即将出售的情况，原告未答复。2020年7月23日，该房屋产权人周克斌上门称原告不付租金，不按约定腾房，已向辖区派出所报案，并联系小区物业，准备将入户门封锁，被告与周克斌沟通了解到，该房屋为原告委托代理人吴忠民从周克斌处承租，租期已于2020年2月截止。双方约定的预付房租的时间已过，但吴忠民未支付相应房租，因此周克斌才采取如此极端的措施，对此被告当时打电话联系吴忠民，几个小时后吴忠民才回应，称已与周克斌协商，此房屋可租住至8月底，2020年8月31日，吴忠民通知被告搬离此房屋，在此之前被告多次询问吴忠民房主给定的截止时间，但吴忠民未明确答复。被逼无奈，被告在工作日连夜将该房屋物品搬至吴忠民未腾房临时协调的一处房屋，即原告在诉状中所提及的xxx小区3期3组团39-1-201。就此房屋的租金被告发消息询问吴忠民，吴忠民回复是等通知，2020年9月初，被告联系原告就该房屋电灯、水管，原来即是损坏状态，需要修理一事，进行沟通。原告当时有所回应，但直到9月底，未上门维修。2020年9月22日，被告发消息，告知原告因该房屋为厨房改造，阴冷且多处需修缮问题未解决，加之该房屋并非被告自主选择，与原告达成协议后租住，仅为原告腾房安置之处，决定搬离，当晚被告联系原告，欲当面沟通，房屋租金、押金事宜，发消息后原告未回应，2020年11月11日，因该房屋内其他租住人需打开被告此前住的房间插燃气卡，且告知被告原告已经到场，被告前往该处，但原告已离开。次日，吴忠民发消息给被告，沟通房屋租金、押金事宜，被告问及原合同所约定的租金事宜，吴忠民避而不谈，针对原告的诉求，原告提供的信息不实，第一，原告未按合同订立之前的约定收取该房屋内各户的租金，违背了合同订立之时双方的约定。第二，合同中并未约定租金按季度支付，也并未约定到期续租合同为准。第三，吴忠民与原房主的房屋租赁合同早在2020年2月即到期，此后的租期无效。第四，被告从未与原告就xxx3组团39-1-201房屋订立过协议，且被告多次询问原告与吴忠民，对方均未答复临时租住期间的租金，支付方式或金额。第五，原告并未履行合同中所约定的主动承担各项费用，早在2020年2月，该房屋的网络费已经停缴，水电费的缴纳经常拖延，导致无法正常使用，同时房屋内水管、洁具设备损坏之后，原告均未主动承担相应的修理费用，仅在2020年2月份支付过一次。第六，被告搬离最后租住的房屋之前，已明确告知原告，原告对此前租金避而不谈，且多次避而不见，无积极沟通的态度。第七，原告所主张的租期不实，故所主张的被告应支付的房租金额没有依据。第八，原告在明知与房屋产权人合同已经到期的情况下，未主动告知被告，且经被告多次询问，均未主动告知搬离的时间，违背了合同约定的租期届满前一个月甲方告知乙方租住事宜。第九，吴忠民自房屋产权人处承租该房屋后，对该房屋进行了改造，不符合消防安全要求，且未在相关部门进行备案。第十，被告在合同所涉房屋内居住期间，原告多次将入户门钥匙交付有租房意向的社会人员，在未经被告同意或知晓的情况下，上门看房，对被告的安全造成了威胁，期间原告曾安排其所租住小区的年过五十岁的保安，住在被告同一户房屋内，但在此之前，未与被告协商，也未告知被告，与当初合同订立之时订立的只向单身青年出租的约定不符，且对被告的身心造成了严重的伤害。第十一，被告自2017年4月2日，到2020年6月11日期间，按照合同约定，向原告或吴忠民支付相应的租金，且配合于2020年9月3日之前，为原房主腾房，但原告及吴忠民未将后续租期、租金事宜予以说明，且多次电话不接、消息不回，避而不见，已经严重违约。第十二，鉴于原告不积极回应和沟通，被告在2020年9月22日，搬离时暂将该房屋钥匙保管，等待原告的回应，并不存在未主动交回钥匙的情况。基于以上事实，一、请求法庭查证，原告诉状中所涉房屋出租合同书的有效性；二、被告拒付原告提出的所谓房租和违约金，拒付本案诉讼代理费及诉讼费；三、要求原告退还2017年4月2日收取的1000元押金；四、请求法庭对原告及吴忠民承租房屋对外出租期间的违法行为进行查证。上述事实，被告均有相应证据，可当庭出示。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告陈燕与案外人吴忠民系夫妻关系，2017年1月7日，案外人周克斌（甲方、出租房）与案外人吴忠民（乙方、承租方）签订了《湖畔嘉苑房屋出租合同书》一份，约定甲方将位于xxx42号楼2单元602号房屋出租给乙方使用，出租期限为三年，自2017年3月1日至2020年3月1日止。2017年4月2日，原告陈燕（出租方、甲方）与被告杨丽萍（承租方、乙方）签订《湖畔嘉苑房屋出租合同书》一份，约定：甲方将位于xxx42号楼2单元602-604号房屋出租给乙方使用，出租期限自2017年4月2日至2017年7月1日。租金为每月700元，按季度方式支付。租金到期的前一个月，乙方付清下一个季度的租金。签订合同之日，乙方再向甲方支付防务设施及墙壁保护押金1000元。违约责任约定：如有违约，违约方向另一方承担租赁费总金额30%的违约金并承担相应经济赔偿责任。合同还约定了其他权利义务。合同签订后，杨丽萍向陈燕支付押金1000元。合同到期后，双方口头约定被告续租该房屋，直至2020年8月31日。被告杨丽萍房租交至2020年6月11日。庭审中，原告自述自2020年4月1日房租降为600元/月。2017年7月17日，原告陈燕（乙方、承租方）与案外人沈丽萍（甲方、出租房）签订了《湖畔嘉苑房屋出租合同书》一份，约定甲方将位于xxx39号楼1单元201号房屋出租给乙方使用，出租期限为四年，自2017年8月1日至2021年7月31日止。2020年8月31日，因案外人吴忠民承租的xxx42号楼2单元602号房屋到期，经原、被告协商，被告杨丽萍搬至xxx39-1-201继续租住。2020年11月11日，被告杨丽萍搬离。后双方因租金等问题产生争议，现原告诉至本院，提出前述诉讼请求。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。经法庭向原告释明后，原告选择给付之诉。原、被告于2017年4月2日签订的《房屋出租合同书》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规，合法有效，双方应依约履行合同义务。对于2017年7月2日至2020年8月31日期间，因租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。对于2020年9月1日至2020年11月11日期间，因双方未签订书面的租赁合同，故双方形成的是不定期租赁关系。现原告主张被告支付房租2620元的诉讼请求，经查，结合原告自述该房租包含xxx42-2-602室未付房租1200元以及自2020年9月1日至2020年11月11日期间的xxx39-1-201的未付房租1420元，经核算，原告的此项诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。对于原告主张的违约金7470元的诉讼请求，经查，因2017年7月1日以后，双方未签订书面的租赁合同，且对违约责任并未明确约定，结合双方履行情况，本院酌情支持违约金以未付租金2620元的30%计算，即786元。鉴于被告未将涉案房屋的钥匙交还原告，对于被告已交押金，本院暂不处理，被告可另行诉讼主张权利。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、被告杨丽萍于本判决生效后五日内支付原告陈燕房屋租金2620元、违约金786元，共计3406元；二、驳回原告陈燕的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费26元（已减半收取），由被告杨丽萍负担。如不服本判决，可自本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于宁夏回族自治区银川市中级人民法院。审判员 张玮二〇二一年四月二十日书记员 刘震法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。