广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终1587号上诉人（原审被告）：谭锡能，男，1974年8月14日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：开平市赛美物业服务有限公司。住所地：广东省开平市长沙区良园路。法定代表人：周芳玲。委托诉讼代理人：张莲凑，女，该公司员工。上诉人谭锡能因与被上诉人开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭锡能上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判谭锡能应当向赛美公司支付物业管理费12845元（计算至2020年8月）。2.一、二审诉讼费用由赛美公司负担负担。事实和理由：l.一审判决计算出来的物业费用数据有误。根据开平市物价局、开平市房产管理局作出的《关于调整天富豪庭住宅小区物业服务收费和车辆停放服务收费的批复》，2015年1月至2017年6月物业管理费的计算标准应当为每月每平方米1.5元，2017年7月起物业管理费的计算标准才为每月每平方米1.725元。按照上述计算方式，自2015年1月至2020年8月止，案涉房屋应当缴纳的物业管理费应为（1.5元×310.27×26）+（1.725×310.27×38）=32438元，而不是一审判决的34300.35元。2.按照《关于物业服务收费管理实施细则》第十七条规定，赛美公司未对周某验收房屋的时间及事实作出明确证明，赛美公司收取物业费的条件不清晰且有时间争议，一审判决损害了谭锡能的合法权益。3.根据《网络拍卖规定》第三十条规定，无强制规定买受人必须无条件承担全部费用的要求。从缴税的实际情况来看，司法拍卖的竞买人在拍卖成功后，是按税法规定承担买受人的缴税义务，无需承担出卖人本身需要承担的税费。二审期间，谭锡能变更上诉金额为7493元，即改判谭锡能应当向赛美公司支付2018年8月25日至2019年10月的物业管理费7493元。赛美公司辩称，按照每月每平方米1.5元的价格是开平市物价局批文的，但规定还提到可在1.5元每平方的幅度上下浮动20%，1.725元每平方价格是经过物价局审批的。赛美公司向一审法院起诉请求：1.判令谭锡能支付赛美公司2015年1月至2020年8月物业服务费34300.35元，2015年2月1日至2020年8月30日的违约金5871.19元，以上共计40171.54元；2.本案全部诉讼费用由谭锡能承担。一审庭审中，赛美公司将违约金变更为：2018年10月至2020年8月期间的物业费，自逾期之日起至2020年8月30日止，按年利率6%计算违约金。一审法院判决：一、谭锡能应自判决生效之日起十日内支付物业服务费34300.35元、违约金716.78元，合计35017.13元给赛美公司；二、驳回赛美公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取402.15元(赛美公司已预交)，由赛美公司负担51.15元，由谭锡能负担351元(经赛美公司同意，此款由谭锡能直接支付给赛美公司)。二审期间，谭锡能向本院提交的证据：两份通知复印件，证明其愿意缴纳费用的终止时间。赛美公司未提交新证据。经质证，赛美公司对谭锡能提交证据的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，对于上述证据，本院将结合本案案情进行综合认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对谭锡能的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：案涉物业管理费应当如何计算。结合案件查明的事实，谭锡能2018年8月25日成功竞买案涉房屋，根据《拍卖须知》第十条和《拍卖公告》第八条中的关于买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担的约定，谭锡能应当依约承担案涉房屋竞买前所拖欠的物业费。结合案涉房屋的《前期物业服务协议》、收楼手续、催缴物业通知书以及已支付物业费的情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院认定谭锡能应向赛美公司支付案涉房屋尚欠的物业服务费截至2020年8月共34300.35元（其中2015年1月至2017年6月以每月每平方米1.5元计算30个月，2017年7月至2020年8月以每月每平方米1.725元计算38个月）及违约金并无不当，本院予以维持。谭锡能关于其只应交纳2018年8月25日至2019年10月的物业管理费7493元的上诉主张理据不足，本院不予采信。综上所述，谭锡能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488.1元，由谭锡能负担。因谭锡能已向本院预交121.12元二审案件受理费，故谭锡能应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴二审案件受理费366.98元。本判决为终审判决。审 判 长 柯小梅审 判 员 梅晓凌审 判 员 甄锦源二〇二一年四月十二日法官助理 刘 蕊书 记 员 李静雯谢祉昕广东省江门市中级人民法院民事判决书（2021）粤07民终1587号上诉人（原审被告）：谭锡能，男，1974年8月14日出生，汉族，住广东省开平市。被上诉人（原审原告）：开平市赛美物业服务有限公司。住所地：广东省开平市长沙区良园路。法定代表人：周芳玲。委托诉讼代理人：张莲凑，女，该公司员工。上诉人谭锡能因与被上诉人开平市赛美物业服务有限公司（以下简称赛美公司）物业服务合同纠纷一案，不服广东省开平市人民法院（2020）粤0783民初5228号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。谭锡能上诉请求：1.变更一审判决第一项，改判谭锡能应当向赛美公司支付物业管理费12845元（计算至2020年8月）。2.一、二审诉讼费用由赛美公司负担负担。事实和理由：l.一审判决计算出来的物业费用数据有误。根据开平市物价局、开平市房产管理局作出的《关于调整天富豪庭住宅小区物业服务收费和车辆停放服务收费的批复》，2015年1月至2017年6月物业管理费的计算标准应当为每月每平方米1.5元，2017年7月起物业管理费的计算标准才为每月每平方米1.725元。按照上述计算方式，自2015年1月至2020年8月止，案涉房屋应当缴纳的物业管理费应为（1.5元×310.27×26）+（1.725×310.27×38）=32438元，而不是一审判决的34300.35元。2.按照《关于物业服务收费管理实施细则》第十七条规定，赛美公司未对周某验收房屋的时间及事实作出明确证明，赛美公司收取物业费的条件不清晰且有时间争议，一审判决损害了谭锡能的合法权益。3.根据《网络拍卖规定》第三十条规定，无强制规定买受人必须无条件承担全部费用的要求。从缴税的实际情况来看，司法拍卖的竞买人在拍卖成功后，是按税法规定承担买受人的缴税义务，无需承担出卖人本身需要承担的税费。二审期间，谭锡能变更上诉金额为7493元，即改判谭锡能应当向赛美公司支付2018年8月25日至2019年10月的物业管理费7493元。赛美公司辩称，按照每月每平方米1.5元的价格是开平市物价局批文的，但规定还提到可在1.5元每平方的幅度上下浮动20%，1.725元每平方价格是经过物价局审批的。赛美公司向一审法院起诉请求：1.判令谭锡能支付赛美公司2015年1月至2020年8月物业服务费34300.35元，2015年2月1日至2020年8月30日的违约金5871.19元，以上共计40171.54元；2.本案全部诉讼费用由谭锡能承担。一审庭审中，赛美公司将违约金变更为：2018年10月至2020年8月期间的物业费，自逾期之日起至2020年8月30日止，按年利率6%计算违约金。一审法院判决：一、谭锡能应自判决生效之日起十日内支付物业服务费34300.35元、违约金716.78元，合计35017.13元给赛美公司；二、驳回赛美公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审受理费减半收取402.15元(赛美公司已预交)，由赛美公司负担51.15元，由谭锡能负担351元(经赛美公司同意，此款由谭锡能直接支付给赛美公司)。二审期间，谭锡能向本院提交的证据：两份通知复印件，证明其愿意缴纳费用的终止时间。赛美公司未提交新证据。经质证，赛美公司对谭锡能提交证据的真实性无异议，对关联性有异议。经审查，对于上述证据，本院将结合本案案情进行综合认定。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对谭锡能的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：案涉物业管理费应当如何计算。结合案件查明的事实，谭锡能2018年8月25日成功竞买案涉房屋，根据《拍卖须知》第十条和《拍卖公告》第八条中的关于买卖双方交易所需承担的一切税、费、金及有可能存在的物业费、水、电等欠费均由买受人自行承担的约定，谭锡能应当依约承担案涉房屋竞买前所拖欠的物业费。结合案涉房屋的《前期物业服务协议》、收楼手续、催缴物业通知书以及已支付物业费的情况，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕8号）第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”的规定，一审法院认定谭锡能应向赛美公司支付案涉房屋尚欠的物业服务费截至2020年8月共34300.35元（其中2015年1月至2017年6月以每月每平方米1.5元计算30个月，2017年7月至2020年8月以每月每平方米1.725元计算38个月）及违约金并无不当，本院予以维持。谭锡能关于其只应交纳2018年8月25日至2019年10月的物业管理费7493元的上诉主张理据不足，本院不予采信。综上所述，谭锡能的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费488.1元，由谭锡能负担。因谭锡能已向本院预交121.12元二审案件受理费，故谭锡能应于本判决发生法律效力之日起七日内向本院补缴二审案件受理费366.98元。本判决为终审判决。审判长柯小梅审判员梅晓凌审判员甄锦源二〇二一年四月十二日法官助理刘蕊书记员李静雯谢祉昕