江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书(2021)苏0311民初526号原告：徐州宝佳物业管理有限公司，住所地徐州市王陵路7号83-87号楼。法定代表人：王成杰，该公司董事长。委托诉讼代理人：霍颖，江苏京楚律师事务所律师。被告：徐州益友体育科技有限公司，住所地徐州市泉山区卧牛风景园南区G6号楼1-101室。法定代表人：张士友，该公司总经理。委托诉讼代理人：史为好，男，1964年4月30日出生，汉族，住徐州市泉山区。徐州宝佳物业管理有限公司（以下简称宝佳物业公司）与徐州益友体育科技有限公司（以下简称益友体育公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序进行审理，于2021年2月24日、2021年4月7日公开开庭进行了审理。宝佳物业公司委托诉讼代理人霍颖、益友体育公司法定代表人张士友及委托诉讼代理人史为好到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宝佳物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告腾空房屋，交付原告；2、判令被告支付合同内租金94666元，并以该标准支付自2020年1月1日起的房屋占用费用，截至2020年12月31日暂计100000元，后续计算至房屋交付之日止；3、判令被告支付违约金50000元。事实与理由：原、被告于2018年5月31日签订《房屋租赁合同》，约定原告将卧牛风景区X区XX房屋三层面积511.2平米的房屋出租给被告使用，租期自2018年6月1日至2019年12月31日，租金每年100000元。合同签订后，被告仅支付租金50000元，剩余房租多次催促后仍不予支付。合同到期后，被告亦不交付房屋并使用至今。根据合同第十条第二项、第四项约定，每逾期一日应当按照月租金额3%支付违约金，合同期满后未按期返还房屋及附属设施的，按租金总额的30%支付违约金。被告上述行为已严重侵害原告合法权益，故原告依法起诉，请求判如所请。被告益友体育公司辩称，一、原告在履行合同过程中存在欺诈行为，并未将房屋全部交付被告使用，而是一直占用部分房屋直至2020年8月25日才搬离。二、虽然合同签署日期为2018年5月31日，但原告以需要领导审批为由在被告签署后将合同收回，迟延至2018年8月7日才将合同返还被告。另2018年6月22日徐州市城市管理局重点工程办公室张贴告知书，被告才知道租赁房屋在全封闭范围之内。被告基于此要求解除合同，但原告以纪委看的紧无法退租拒绝解除。经双方协商，原告在租赁房屋窗下开门先由被告装修，租期相应顺延，等全封闭解除后再行计算租期。三、被告在对租赁房屋进行装修的过程中发现二楼局部电路不通，三楼多出漏水，被告及时告知原告，但原告至今未予处理。综上，请求法院查清案件事实，判决驳回原告的诉讼请求。本院经审理查明，涉案位于徐州市泉山区大彭路卧牛华美风景X区XX物业办公室X单元3层的租赁房屋（以下简称租赁房产）系江苏华美建设投资集团有限公司（原徐州华美房地产开发有限公司）单独所有，根据不动产权登记权属证明载明内容，XX号楼X-XXX房屋建筑面积为474.18平米，X-XXX房屋建筑面积为742.71平米，共计1216.89平米。2017年3月15日江苏华美建设投资集团有限公司将租赁房产交由原告作物业管理用房使用。2018年5月31日原告（出租方/甲方）与被告（承租方/乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由甲方将租赁房产出租给乙方使用，面积共511.2平米，房屋用途为商业用房，租赁期间自2018年6月1日至2019年12月31日止，租金每年为人民币100000元。租金按半年结算，由乙方在当年1月10日前和当年7月10日前自行到甲方财务部门交纳租金，由甲方开具收据。合同第八条第二项载明“租赁期满或合同解除后，乙方应当在7日内返还该房屋及其附属设施。乙方添置的新物可由其自行收回，对于乙方装饰、装修部分无偿移交甲方，双方不再清算。返还后对该房屋内未经甲方同意遗留存放的物品，甲方有权自行处置”。合同第十条第二项载明“乙方应按期支付房屋租金等费用。逾期支付，每逾期一日按月租金额的3%向甲方支付违约金”；该条第四项载明“租赁期满或合同解除后，如乙方未按期返还房屋及其附属设施的，应按合同租金总额的30%向甲方支付违约金，并赔偿甲方因此所遭受的财产损失”。合同第十三条载明“合同期含两个月装修期免收租金”。合同签订后，原告按约将房屋交付被告使用，被告于2018年6月30日向原告交纳房屋押金10000元及2018年6月1日至2019年1月31日期间的租金50000元。合同履行过程中，徐州市城市管理局重点办公室于2018年6月22日发布《告知书》，载明“（纵一路）综合管廊为2018年徐州市城建重点工程，要求2018年底前必须完工。管廊线路紧邻华美风景园小区西侧，施工时采用工法桩维护结构，维护后垂直开挖，开挖深度8米左右。为确保居民人身及出行安全，管廊施工期间必须进行围挡全封闭施工，届时华美风景园小区西门及紧邻小区西侧将进行全封闭，请车辆及广大居民绕行”。本院于2021年4月15日至涉案房产现场调查，确认租赁房产所在XX楼栋位于华美风景园二期小区最西面，楼栋为东西朝向，西面紧邻，东面面向小区内部，现西面门口仍堆有建筑垃圾及部分围挡未拆除。原告租给被告的房屋为XX楼西面左侧一楼两间房屋及右侧一至三楼房屋，使用面积共约512平米。被告将XX楼西面左侧一楼房屋用于开设“重整网线上线下惠民店”，右侧一至三楼房屋用于开设体育公司，但均未投入实际经营。被告租赁房产东面分别有两扇由窗户改造的推拉门，一扇为“重整网线上线下惠民店”店门，另一扇系供被告公司进出使用。现房屋内存放有被告物品，租赁房产钥匙仍由被告持有。XX楼西面左侧剩余二至三楼原为物业办公室，现因物业办公室已搬迁属于空置状态。关于综合管廊施工的围挡是何时拆除的问题，原告称无法确定，被告称围挡直至一个月前才拆除。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系原、被告真实意思的表示，未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行义务。被告虽辩称原告未实际交付全部租赁房产，但涉案《房屋租赁合同》载明的租赁房产面积为511.2平米，与现场调查时原告称向被告交付的房产面积相近，被告该项辩称缺乏事实依据，本院不予采纳。涉案《房屋租赁合同》约定的租赁期限届满后，原、被告之间未再签订新的租赁合同，原告亦未提交证据证明其对被告继续占有使用租赁房产提出过异议。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第一款规定，涉案《房屋租赁合同》继续有效，但租赁期限为不定期。原告现于2021年1月18日起诉至本院要求被告腾空并返还房屋符合法律规定，本院予以支持，但应当按照涉案《房屋租赁合同》第八条第二项约定为被告留有7天的搬迁时间，同时原、被告之间的租赁合同关系自2021年1月18日解除。关于综合管廊工程是否影响被告对涉案租赁房屋使用的问题。本院认为，被告承租房屋的目的系用于开设公司经营，但租赁房产西面因综合管廊围挡全封闭施工无法进出，虽然被告在租赁房产东面开设推拉门后可进出租赁房产，但是该推拉门面向小区内部，人流量稀少，无法满足被告租赁房产经营的需求。被告称其与原告达成口头约定顺延租期，但原告不予认可，被告提交的证据材料亦无法证实该口头协议的真实存在，故本院对该项辩称不予采信。根据公平及诚实信用原则，本院酌定被告在管廊施工全封闭期限内应按约定租金标准的30%向原告支付租金及占有使用费。关于管廊施工何时拆除的问题，原告称其不清楚，被告称系于2021年3月14日左右拆除，因双方均未提交直接证据，故本院结合现场调查情况对被告上述陈述予以采信，并据此认定管廊施工全封闭期限为2018年6月22日至2021年3月14日。据此，被告已交纳的租金及保证金60000元可供其占有使用房屋至2020年7月31日【扣除两个月装修免租期，被告应支付2018年8月1日至2018年12月31日的12500元（100000/12*5*30%）、2019年1月1日至2019年12月31日的租金30000元（100000*30%）及2020年1月1日至2020年7月31日的占有使用费17500元（100000/12*7*30%），共计60000元】，被告应自2020年8月1日至2021年3月14日期间按每年30000元的标准向原告支付租金及占有使用费。截至2021年1月18日（2020年8月1日至2021年1月18日共171天），被告应向原告支付租金14054.8元（30000/365*171）。因管廊施工拆除围挡恢复租赁房产西面的通行后，已不影响被告正常使用房屋经营，故自2021年3月15日起，被告应按涉案《房屋租赁合同》的约定按每年100000元的标准向原告支付占有使用费。关于被告应否向原告支付违约金50000元的问题，本院认为，因原、被告之间的租赁合同关系系于2021年1月18日解除，故被告在该日期前均应按照涉案《房屋租赁合同》的约定按时足额支付租金，未足额支付租金的，构成违约，应向原告承担违约责任。但涉案《房屋租赁合同》约定的违约责任明显高于被告未支付租金给原告造成的资金占用损失，故本院酌定被告应向原告支付2020年8月1日至2021年1月18日期间的利息损失，利息损失以该期间内应付租金14054.8元为基数，按年利率6%自2020年8月1日起计算至被告实际给付之日止。因被告未提交证据证明其他损失，故对该项诉请，除上述利息损失外，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百零九条第一款、第五百六十六条第一款、第五百六十七条、第五百七十七条、第五百八十四条、第五百八十五条第二款、第七百零三条、第七百二十一条、第七百三十条、第七百三十三条、第七百三十四条第一款规定，判决如下：一、被告徐州益友体育科技有限公司于本判决生效之日起7日内将其占有的位于华美风景园二期XX楼的房屋腾空并返还原告徐州宝佳物业管理有限公司；二、被告徐州益友体育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向原告徐州宝佳物业管理有限公司支付租金及占有使用费14054.8元（暂计算至2021年1月18日，2021年1月19日至2021年3月14日期间的占有使用费按每年30000元的标准支付，2021年3月15日起后续的占有使用费按每年100000元的标准支付）及相应利息损失（利息损失以14054.8元为基数，按年利率6%自2020年8月1日起计算至被告实际付清租金之日止）。案件受理费4925元，减半收取2462.5元，由原告徐州宝佳物业管理有限公司负担2379.5元，由被告徐州益友体育科技有限公司负担83元。被告徐州益友体育科技有限公司负担部分，于本判决生效之日起七日内交至本院送达的诉讼费催缴通知书所载明的账户，逾期不交将移送本院执行部门强制执行。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 强晋川二〇二一年四月十六日法官助理 宁 琳书 记 员 姚梦寒