上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初60028号原告：李保强，男，1972年10月26日生，汉族，住上海市闵行区。委托诉讼代理人：禚昌伟，上海乐川律师事务所律师。被告：上海咕噜咕噜体育发展有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：聂海亮。原告李保强诉被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月13日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》适用普通独任程序，由审判员秦冬红独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告李保强的委托诉讼代理人禚昌伟到庭参加了诉讼。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司经本院公告传唤无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告李保强提出诉讼请求如下：1.确认原、被告签订的房屋租赁合同于2019年11月30日解除；2.判令被告支付2019年10月1日至2019年11月30日止的租金人民币(以下币种相同)111,176元；3.判令原告不需要返还押金105,754元；4、判令被告支付违约金111,176元；5.被告支付中介费损失26,400元。庭审中，原告变更诉请3为：判令以租赁押金105,754元抵扣应付租金。事实理由：2017年2月16日原、被告签订《房屋租赁合同》并约定具体权利义务。2019年9月被告未按期支付下期租金，2019年10月16日原告邮寄被告《违约通知函》催告被告支付拖欠租金否则承担违约责任。现被告拖欠租金已达一月之久。原告诉至法院，诉请同前。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司未到庭应诉答辩，亦未提供证据。本院庭审中，原告对《房屋租赁合同》、房地产权证、授权委托书及身份证、违约通知函附邮寄凭证、网银转账记录、收据、光大银行账户对账单等证据进行举证，并由本院对原告的陈述记录在案，本院对上述证据及原告的陈述分析认证后认定事实如下：2017年2月16日原告作为出租人委托案外人李某(甲方)与承租人被告(乙方)签订《房屋租赁合同》一份，合同约定：甲方将位于上海市浦东新区沪南路XXX号A座1306、1307、1308，建筑面积为445.75平方米房屋(以下简称系争房屋)出租给乙方；租期为2017年2月16日至2022年4月5日共计5年；租金每月52,877元，第一期租金需在2017年2月24日前支付，下期房租需提前七天支付；押金105,754元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。合同第九条“合同解除”第(四)款第1项约定：乙方不按照约定支付租金达20日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。合同第十条“违约责任”约定……乙方有第九条第四款约定的情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应的损失。合同第十二条“其他约定事项”约定：合同共为5年，从2017年4月6日至2019年4月5日两年期的月租金为52,877元，从2019年4月6日至2022年4月5日这三年期的月租金为55,588元。签订上述合同后，双方实际履行。2017年2月21日原告向被告出具收到押金105,754元的收据一张。2019年10月16日原告委托代理人李某向被告邮寄《违约通知函》，称被告应于2019年9月30日前支付原告2019年10月6日至2019年12月5日租金111,176元，至今未付，限被告于收到本函后三日内支付，否则原告将行使合同解除权并追究被告违约责任。庭审中，原告表示被告租金支付到2019年10月5日，自2019年10月6日起未付租金。2019年12月20日原告收回系争租赁房屋。本院认为，当事人应当按约全面履行义务。原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人真实意思表示，于法不悖，双方均应恪守。被告自2019年10月6日起未付租金，已经超过20日，构成违约，根据合同约定，原告享有合同解除权。原告于2019年12月20日收回系争租赁房屋，系其以自身行为行使合同解除权，涉案租赁合同于2019年12月20日解除。合同解除后，被告应当结清欠租。原告请求被告支付2019年10月1日至2019年11月30日期间的租金，被告的租金已经支付到2019年10月5日，故被告应支付自2019年10月6日至2019年11月30日期间的租金101,911.33元。涉案租赁合同因被告违约而解除，被告应当承担解除合同的违约责任。原告请求被告支付解除合同违约金111,176元，符合合同约定，本院予以支持。违约金具有补偿性，旨在弥补实际损失。本院支持的解除合同违约金的金额高于原告主张的中介费损失，违约金已足以弥补原告的实际损失，故原告请求被告支付中介费损失的诉请，缺乏依据，本院不予支持。涉案租赁合同约定合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由承租方承担的费用、租金以及承租方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还。被告已经支付的租赁保证金105,754元可用以抵扣被告拖欠租金和应承担的违约金。被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司经本院合法传唤未到庭应诉，本院视其放弃了举证、质证及抗辩的权利，由此产生的法律后果，应由其自行承担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条,1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：一、原告李保强与被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于2017年2月16日就上海市浦东新区沪南路XXX号A座1306、1307、1308房屋签订的《房屋租赁合同》于2019年12月20日解除；二、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李保强2019年10月6日至2019年11月30日期间的租金101,911.33元；三、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告解除合同违约金111,176元；四、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司已经支付的租赁保证金105754元用以抵扣本判决主文第二、三项内容；五、驳回原告李保强其余的诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,481元、公告费560元，由原告李保强负担985元、被告上海咕噜咕噜体育发展有限公司负担5,056元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 秦冬红二〇二一年四月十三日法官助理 王晔璐书 记 员 王晔璐附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第九十二条受送达人下落不明，或者用本节规定的其他方式无法送达的，公告送达。自发出公告之日起，经过六十日，即视为送达。公告送达，应当在案卷中记明原因和经过。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。