湖南省长沙市中级人民法院民 事 判 决 书（2020）湘01民终6007号上诉人（原审原告）：杨海清，男，1955年4月3日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审原告）：周玲，女，1956年7月29日出生，汉族，住长沙市岳麓区。杨海清、周玲共同委托诉讼代理人甘银辉，湖南泓锐律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：王杰，男，1981年3月28日出生，汉族，住长沙市岳麓区。上诉人（原审第三人）：陈艳芳，女，1990年8月6日出生，汉族，住长沙市岳麓区。王杰、陈艳芳共同委托诉讼代理人周术军，湖南荣湘律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨永，男，1985年5月28日出生，汉族，住湖南省望城县。原审第三人：杨浩，男，1983年10月14日出生，汉族，住湖南省望城县。原审第三人：杨卫庭，男，1981年1月19日出生，汉族，住湖南省望城县。上诉人杨海清、周玲、王杰、陈艳芳与被上诉人杨永、原审第三人杨浩、杨卫庭返还原物纠纷一案，不服湖南省长沙市岳麓区人民法院（2018）湘0104民初4063号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。杨海清、周玲上诉请求：撤销一审判决，改判支持杨海清、周玲的一审诉讼请求；并由被上诉人承担本案一审和二审的诉讼费。事实和理由：一、一审法院作出的判决超出杨海清、周玲的诉请，杨海清、周玲的诉讼请求为确认房屋的所有权而非返还房屋。二、一审法院已确认杨海清、周玲的回收请求权优先于第三人王杰的过户请求权，根据杨海清、周玲的诉讼请求，应当认定涉案房屋的所有权归杨海清、周玲所有。三、杨永协助杨海清、周玲协理涉案房屋所有权变更登记并无障碍。四、第三人王杰并非善意第三人，在明知诉争房屋系杨海清、周玲所有的情况下，仍然以远远低于市场的价格进行购买。五、根据生效的长沙市中级人民法院判决认定已经驳回王杰取得诉争房屋的诉讼请求，一审法院的判决与其相背离，会导致矛盾再次激化，不利于社会和谐发展。王杰、陈艳芳辩称，一审判决的结果符合法律的规定，请予以维持，上诉人的上诉理由不成立，一、杨海清、周玲认为是所有权纠纷，按所有权来讲，房屋是登记在杨永名下，房屋的所有权是杨永的，不是杨海清、周玲的。２、关于优先权的问题，我们的答辩以上诉意见为主，关于杨海清、周玲上诉意见的第四点，杨永与我们的交易价格就是市场价格，没有低于市场行情。王杰、陈艳芳上诉请求：请求对一审法院的回收请求权优先于第三人王杰的过户请求权的错误认定予以纠正。杨海清、周玲与杨永之间的行为是一种借名购房行为，根据事实分析可知，杨海清、周玲同意杨永以其名义与房屋出售方签订房屋买卖合同并申请办理物权登记，按物权法的第十七条的规定，可认为房屋的所有权人是杨永，杨海清、周玲基于实际出资购买但不能取得房屋所有权，而房屋目前又登记在杨永名下，杨永构成不当得利，杨永又与王杰、陈艳芳签订房屋买卖合同，即使未依《分家财产协议》约定尽到对房屋的保全义务，其也是一种违约之债，杨海清、周玲对杨永有债权请求权，构成了侵权损害赔偿之债。基于物权登记公示公信原则，房屋登记在杨永名下，王杰、陈艳芳有理由有证据相信房屋归杨永所有，可推定王杰、陈艳芳为善意第三人，上诉人与杨永就该房屋已签订了合同，支付了全部房款，缴纳了全部税费，且合同的履行已到了只待房屋登记部门核准过户阶段，应优先保障王杰、陈艳芳的过户请求权。杨海清、周玲辩称，一、虽然不动产登记簿登记的名字是杨永，但是不动产登记簿的推定力是指法律上的权利推定，与实际权利的归属并不直接相关，因涉案房屋的首付款、按揭款皆由杨海清、周玲出资，杨海清与杨永签署了《分家析产协议》，涉案房屋的实际所有权人为杨海清、周玲；二、王杰并非善意第三人，且王杰、杨永恶意串通，签订的三份《房屋买卖合同》无效，不能取得诉争房屋的所有权；三、杨海清、周玲具有购房资格，杨永协助杨海清办理涉案房屋所有权变更登记并无障碍，而王杰代为清算的银行贷款37万元，杨海清愿意在涉案房屋过户之后予以退还。并且在起诉时，涉案房屋并未被冻结；四、二审法院应当以王杰、陈艳芳没有上诉权为由驳回其上诉。原审第三人杨浩、杨卫庭未发表陈述意见。杨海清、周玲向一审法院起诉请求：一、请求判令确认长沙市高新开发区麓枫路61号湘麓国际花园二期第10层B-1023号房、B-1024号房以及B-1025号为杨海清和周玲所有；二、请求判令杨永协助杨海清和周玲办理相关三套房产的所有权变更登记手续。一审法院认定事实：2013年4月22日，案外人长沙勤诚达房地产开发有限公司（出卖方）与杨永（买受方）签订了合同编号分别为ＸＤ1200831023、ＸＤ1200831024、ＸＤ1200831025的三份《长沙市商品房买卖合同》，约定由长沙勤诚达房地产开发有限公司将其开发的位于长沙市岳麓区××路××号××花园××期××公寓××层××号房屋出卖给杨永；该三份《长沙市商品房买卖合同》对交易价格、房款支付方式及交房时间等事项进行了详细约定，其中1023房和1024房约定的面积均为42.56平方米，购买价格均为265682元，首付135682元，剩余房款13万元申请按揭贷款支付；1025房约定的面积为67.23平方米，购买价格为422583元。后该位于长沙市岳麓区××路××号××花园××期××公寓××层××号××房屋所有权均办理登记在杨永名下，产权证号分别为长房权证岳麓字第7××0、7××6、7××7。2014年6月18日，杨海清（父）、周玲（母）（共同为甲方）与杨永（三子）及原审第三人杨浩（二子）、杨卫庭（长子）（共同为乙方）签订了一份《分家析产协议》，该协议约定：“一、事由：1、购房事由：由于甲方经营长沙佳一商贸有限公司办公需要，由甲方出资于2013年4月22日以杨永的名字购置位于长沙高新开发区××路××号××花园××期××层××号房（建筑面积42.56㎡）、Ｂ-1024号房（建筑面积42.56㎡）、Ｂ-1025号房（建筑面积67.23㎡），合计152.35㎡，首付含税款556723元，按揭10年共120期，合计660000元。2、目前，该房购进每月按揭5500元，已支付8期（截止到2014年8月18日），合计已付44000元，装修费用98000元，总计已付142000元。3、协议事由：甲方购此房是用于办公，依据原分家析产协议，已明确：甲方自负盈亏，债务与乙方无关。如果甲方生前经营实现盈利，则该房产作为甲方遗产给乙方，为了避免乙方关于此房作为遗产进行分配和继承时产生纠纷，经双方协商达成以下协议。二、协议：1、此协议签订前，甲方注入所有资金，与乙方无关联责任，属于甲方投资行为。2、通过协商，甲方将三套房产进行如下分配：杨卫庭房号Ｂ-1025，杨浩房号Ｂ-1023、杨永房号Ｂ-1024。3、此协议签订后，甲方享有10年使用权，每月按揭由甲方支付。4、此协议签订后，如遇甲方经营不善时，甲方只收回其首付款556723元来偿还甲方债务，其他与乙方无任何责任关系。5、此协议签订后，如乙方擅自出卖房子或者银行抵押贷款干涉甲方使用权造成甲方经营损失。甲方有权终止该协议的一切效力，收回乙方产权并要求赔偿由乙方的原因给甲方造成的一切经济损失。6、该协议签订后，甲方确定该房使用权限为银行按揭期自2014年8月18日至2024年8月18日止，使用期满后，双方另行协商。……”2017年2月21日，杨永（甲方-卖方）与王杰（乙方-买方）、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司（丙方-居间方）就上述三套涉案房屋分别签订了三份《房屋买卖合同》，合同约定甲方将上述涉案三套房屋转让给乙方，购房总价款共计720000元。其中1023房和1024房双方约定的交易价格均为201600元，1025房约定的交易价格为316800元。2017年2月21日，王杰向杨永支付了购房定金共计6万元。2017年3月16日，杨永与陈艳芳共同向长沙市不动产登记中心申请上述房屋的不动产转移登记。2017年3月17日，王杰向杨永支付了购房款37万元。杨永用该款提前偿还了上述三套房屋的银行按揭贷款。2017年3月29日，陈艳芳向税务机关交纳了房屋买卖应缴的契税。同日，王杰将房款共计28万元支付至房屋中介方湖南新环境房地产经纪连锁有限公司进行托管。后在本案诉讼过程中，杨海清、周玲申请财产保全，涉案房屋现仍登记在杨永名下。另查明，杨海清与周玲系夫妻关系，杨永、杨浩、杨卫庭系杨海清、周玲的婚生子。另查明，涉案房屋从2014年4月开始一直由长沙佳一商贸有限公司作为办公用房使用，该公司的实际经营者为杨海清。一审法院认为，杨海清、周玲（共同为甲方）与杨永及杨浩、杨卫庭（共同为乙方）于2014年6月18日签订的《分家析产协议》不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据该分家析产协议内容，如乙方擅自出卖房子或者银行抵押贷款干涉甲方使用权造成甲方经营损失，甲方有权终止该协议的一切效力，收回乙方产权并要求赔偿由乙方的原因给甲方造成的一切经济损失，本案中，涉案房屋登记在杨永名下，其存在擅自出卖涉案房屋的行为，根据上述约定，杨海清、周玲有权收回产权。另一方面，杨永与王杰、湖南新环境房地产经纪连锁有限公司于2017年2月21日就上述三套涉案房屋分别签订了三份《房屋买卖合同》，该三份《房屋买卖合同》系买卖双方的真实意思表示，现有证据不能证实买卖双方系恶意串通或虚假行为，亦不违反法律、行政法规的强制性规定，因此，上述三份《房屋买卖合同》合法有效。王杰基于房屋买卖合同的有效，具有请求杨永继续履行合同进行房屋产权过户的权利。焦点一：杨海清、周玲的回收请求权与王杰的过户请求权，谁应优先得到法律保护的问题。一审法院认为杨海清、周玲的回收权应要得到法律的优先保护，理由如下：第一、从法律性质上，王杰的过户请求权属于债权性质，并不优先于杨海清、周玲的回收请求权；第二、该房屋虽然登记在杨永名下，但系杨海清、周玲出资，赋予杨海清、周玲优先回收权有利于体现涉案房屋的真实权利状态；第三、杨海清、周玲产生回收请求权的事由系其是房屋的实际出资人，杨海清、周玲在房屋购买时的出资行为相对于第三人王杰购买房屋的行为，发生时间在先；第四、涉案房屋一直系由杨海清实际占有使用，赋予杨海清、周玲优先权，更有利于生产生活和市场的稳定。焦点二：杨海清、周玲的各项诉请是否应当得到支持的问题。第一、关于杨海清、周玲诉请杨永返还房屋的问题。根据查明的事实，涉案房屋一直系由杨海清自行占有使用，而杨永并没有占有使用，因此杨海清、周玲诉请杨永返还房屋，没有事实依据，一审法院不予支持。第二、关于杨海清、周玲诉请杨永协助其办理涉案房屋所有权变更登记的问题。本案中，涉案房屋因在购买时向银行按揭贷款存在抵押的情形，在银行按揭贷款清偿抵押权涤除之前，房屋过户存在事实上的障碍，现因杨永出卖房屋的过程中，杨永用第三人王杰的购房款进行结清了银行按揭贷款，一审法院从公平原则和利益平衡角度出发，在杨永或第三人王杰为涤除抵押权所形成债权没有得到实现或者保障的前提下，杨永在配合杨海清、周玲过户时应享有相应的抗辩权，因此，杨海清、周玲诉请杨永立即协助办理房屋变更登记手续，一审法院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第五十二条、第六十六条、《中华人民共和国物权法》第三十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回杨海清、周玲的全部诉讼请求。一审案件受理费13800元、财产保全费5000元，合计18800元，由杨海清、周玲负担。二审中，各方当事人均未向本院提交新证据。另查明，案涉房屋被湖南省长沙市岳麓区人民法院作出的（2017）湘0104民初2467号、（2018）湘0104民初4105号、（2018）湘0104民初4063号裁判文书以及湖南省长沙市芙蓉区人民法院作出的（2020）湘0102执4353号裁判文书查封。本院二审查明的其他事实与原审法院认定的事实一致。本院认为：本案争议房屋购房等手续虽系杨永与开发商、银行等机构签订，权属证书载明的房屋所有权人亦为杨永，但从本案查明的事实看，案涉房屋的购房首付款以及大部分的银行按揭还款等的缴纳均系杨海清、周玲在实际履行购房人的义务；从房屋的现状看，杨海清、周玲装修房屋后并已实际占有、使用，综合本案案情，杨海清、周玲与杨永之间虽然没有借名买房的书面约定，但事实上本案争议房屋的价款除杨永用王杰、陈艳芳的购房款还的贷款外，其余的房款大部分系杨海清、周玲出资，杨海清、周玲依法应实际享有房屋权益，王杰、陈艳芳上诉主张应当优先保障其过户请求权，本院不予支持。本案中杨海清、周玲借名买房的事实并不具备物权生效的条件，双方形成的是债权债务关系，杨海清、周玲请求确认房屋归其所有的请求不能得到支持。因案涉房屋还被湖南省长沙市芙蓉区法院另案予以查封并进入执行阶段，尚不具备过户条件。杨海清、周玲上诉请求杨永立即配合办理房屋变更登记手续，本院亦不予支持。综上所述，杨海清、周玲、王杰、陈艳芳的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13800元，由杨海清、周玲负担6900元，王杰、陈艳芳负担6900元。本判决为终审判决。审判长  柳江**审判员  符建华审判员  刘 刚二〇二一年四月五日法官助理范璐书记员叶慧灵