广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6082号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙媛媛，女，汉族，1977年7月3日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人:钟培敏,广东群竹律师事务所律师。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人孙媛媛及原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初26085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告孙媛媛与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年5月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月23日解除；二、确认原告孙媛媛与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2018年5月5日签订的《租赁合同》于2020年10月23日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款228140元及支付违约金37508.6元予原告孙媛媛；四、驳回原告孙媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3088.06元、财产保全费2145.37元，合共5233.43元（原告已预交），由原告负担964.43元，被告广东广佛智城集团有限公司负担4269元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第三项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金228140元予孙媛媛；2.本案一、二审费用由孙媛媛负担。事实和理由：一审法院将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除合同情形，且涉案合同的合同目的因孙媛媛实际收取租金已实现，孙媛媛在收取租金时并未提出异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步而言，孙媛媛并没有证据证明其存在实际损失，一审法院按已付物业使用权转让款的15%计算违约金过高。被上诉人孙媛媛答辩称，智城公司在原审庭审过程中确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续，涉案物业尚不具备交付条件，智城公司自签订《物业使用权转让合同》之日起至今将近3年，都未能将涉案物业建设竣工，孙媛媛有权主张解除《物业使用权转让合同》。《物业使用权转让合同》实质是租赁合同，孙媛媛对涉案物业有使用权，出租给梦乐城公司只是使用方式的其中一种。不能以孙媛媛出租涉案物业给梦乐城公司则视为实现了《物业使用权转让合同》的合同目的。因《租赁合同》的履行基础是《物业使用权转让合同》，《物业使用权转让合同》解除后，《租赁合同》也应解除。智城公司是涉案物业的建设者，与梦乐城公司是关联公司，智城公司对本案两份合同的后果具有不可推卸的责任。按照孙媛媛与梦乐城公司签订的《租赁合同》，一审法院认定的违约金已低于孙媛媛可获得的确定的收益。原审被告梦乐城公司未陈述意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.涉案《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且孙媛媛在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予孙媛媛出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、孙媛媛的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737.72元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤06民终6082号上诉人（原审被告）：广东广佛智城集团有限公司，住所地广东省佛山市南海大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：孙媛媛，女，汉族，1977年7月3日出生，住广东省广州市番禺区。委托诉讼代理人:钟培敏,广东群竹律师事务所律师。原审被告：广东智城梦乐城商业投资有限公司，住所地广东省佛山市南海区大沥镇。法定代表人：黄河。委托诉讼代理人：徐飞，广东泽誉律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴诗炜，广东泽誉律师事务所律师。上诉人广东广佛智城集团有限公司（以下简称智城公司）因与被上诉人孙媛媛及原审被告广东智城梦乐城商业投资有限公司（以下简称梦乐城公司）租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初26085号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。一审法院审理后，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，作出如下判决：“一、确认原告孙媛媛与被告广东广佛智城集团有限公司于2018年5月5日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2020年10月23日解除；二、确认原告孙媛媛与被告广东广佛智城集团有限公司、被告广东智城梦乐城商业投资有限公司于2018年5月5日签订的《租赁合同》于2020年10月23日解除；三、被告广东广佛智城集团有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让款228140元及支付违约金37508.6元予原告孙媛媛；四、驳回原告孙媛媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3088.06元、财产保全费2145.37元，合共5233.43元（原告已预交），由原告负担964.43元，被告广东广佛智城集团有限公司负担4269元并于上述付款同期迳付予原告，本院不另收退。”上诉人智城公司不服上述判决，向本院提起上诉。上诉请求：1.改判一审判决第三项为智城公司于判决发生法律效力之日起十日内返还物业使用权转让金228140元予孙媛媛；2.本案一、二审费用由孙媛媛负担。事实和理由：一审法院将合同解除的过错全部归于智城公司，属认定事实错误。涉案合同并未约定逾期交付物业属可解除合同情形，且涉案合同的合同目的因孙媛媛实际收取租金已实现，孙媛媛在收取租金时并未提出异议，即使其享有合同解除权，亦因未在合理期限内行使而消灭。退一步而言，孙媛媛并没有证据证明其存在实际损失，一审法院按已付物业使用权转让款的15%计算违约金过高。被上诉人孙媛媛答辩称，智城公司在原审庭审过程中确认涉案物业尚未办理竣工验收备案手续，涉案物业尚不具备交付条件，智城公司自签订《物业使用权转让合同》之日起至今将近3年，都未能将涉案物业建设竣工，孙媛媛有权主张解除《物业使用权转让合同》。《物业使用权转让合同》实质是租赁合同，孙媛媛对涉案物业有使用权，出租给梦乐城公司只是使用方式的其中一种。不能以孙媛媛出租涉案物业给梦乐城公司则视为实现了《物业使用权转让合同》的合同目的。因《租赁合同》的履行基础是《物业使用权转让合同》，《物业使用权转让合同》解除后，《租赁合同》也应解除。智城公司是涉案物业的建设者，与梦乐城公司是关联公司，智城公司对本案两份合同的后果具有不可推卸的责任。按照孙媛媛与梦乐城公司签订的《租赁合同》，一审法院认定的违约金已低于孙媛媛可获得的确定的收益。原审被告梦乐城公司未陈述意见。二审期间，各方当事人未向本院提交新证据。经审查，一审判决认定事实清楚，本院予以确认。本院认为,本案系租赁合同纠纷，综合各方当事人的诉辩，本案二审争议焦点：1.涉案《物业使用权转让合同》及《租赁合同》应否解除；2.若涉案合同予以解除，则合同解除后的责任承担问题。关于第一个焦点问题，涉讼物业所在建筑物至今仍为在建状态，未竣工验收，不具备交付条件，且孙媛媛在本案中要求解除《物业使用权转让合同》，智城公司对于返还物业使用权转让金亦无异议，故《物业使用权转让合同》已无法继续履行，应予解除。而《租赁合同》系在《物业使用权转让合同》约定智城公司能交付涉案物业予孙媛媛出租的基础上签订，故《租赁合同》也应一并解除。综上，一审法院认定《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于智城公司收到载有解除意思表示的律师函之日解除，处理妥当，本院予以维持。智城公司上诉对合同解除提出异议，理据不足，本院不予采纳。关于第二个焦点问题，如上所述，智城公司逾期交付物业的行为已构成违约，一审法院综合考虑合同约定的物业交付时间、智城公司的违约程度、孙媛媛的实际损失等案情，酌定违约金为已付转让款的15%，并无不当，本院予以维持。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费737.72元，由上诉人广东广佛智城集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 禤敏婷审 判 员 陈星星审 判 员 侯 进二〇二一年四月十九日法官助理 钟家欣书 记 员 陈 颖