北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0112民初30053号原告（反诉被告）：皮燕莉，女，1975年3月14日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：丘国威，上海喜睦律师事务所律师。被告（反诉原告）：王明山，男，1957年12月26日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：雷晓蒙，北京市中闻律师事务所律师。皮燕莉诉王明山房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。皮燕莉及其委托诉讼代理人丘国威，王明山的委托诉讼代理人雷晓蒙到庭参加诉讼。本案现已审理终结。皮燕莉向本院提出诉讼请求：1、确认皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；2、判令王明山向皮燕莉支付少交的一个月（2020年3月9日至2020年6月8日期间）房租12800元；3、判令王明山向皮燕莉支付2020年9月9日至2020年10月12日期间的房租14506元；4、判令王明山向皮燕莉支付违约金25600元；5、判令王明山向皮燕莉支付2020年10月13日至2020年11月4日期间的房屋占用费10240元；6、判令王明山向皮燕莉支付搬家费1100元；7、诉讼费由王明山负担。事实与理由：皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订《北京商铺、写字楼租赁合同》（以下简称租赁合同），约定皮燕莉将其名下位于北京市通州区新华西街X号院X号楼X层ABCD房屋（以下简称涉案房屋）出租给王明山，租期自2019年12月9日至2021年12月8日。每月租金为12800元。2020年3月6日，王明山应支付2020年3月9日至2020年6月8日房租38400元，但只支付了25600元，少交了一个月房租12800元。2020年9月6日，王明山理应支付下一季度2020年9月9日至2020年12月8日房租，但经多次催要，至2020年10月12日仍未支付。皮燕莉于2020年10月12日通知王明山解除合同。皮燕莉认为，根据租赁合同第十二条第1、2项“拖欠租金累计达7天及拖欠各项费用累加到3000元的，出租人可终止合同并收回房屋，并由承租人承担违约责任”的约定以及租赁合同第十五条关于违约金的约定，皮燕莉要求解除合同并主张王明山支付两个月租金作为违约金符合合同的约定和法律规定。由于王明山在2020年10月13日以后一直占用房屋至2020年11月4日，故要求支付该期间的房屋占用费。同时，因维护王明山财物而提存的搬家费用应由王明山承担。王明山针对皮燕莉对其之本诉辩称：1、同意合同于2020年10月12日解除，当日皮燕莉在门上加了三把锁，我方没有钥匙打不开门。2、少交一个月房租我不认可，双方协商因疫情免收一个月租金，交租后皮燕莉没有提出异议，包括到下一季度的交租，皮燕莉都没有对少交的这一个月房租提出异议。3、不同意支付2020年9月9日至2020年10月12日期间的房租，因为房子自我方接手后，一直无法正常使用，故我方行使先履行抗辩权，要求减免该部分房租。4、不同意支付违约金，我方不存在违约行为，皮燕莉交付给我方的房子中央空调不合格，也无法用其他途径替代，而且皮燕莉不履行维修义务，皮燕莉才是违约方。5、不同意支付2020年10月13日至2020年11月4日期间的房屋占用费。6、搬家费我方不同意，不是我方原因导致的。王明山向本院提出反诉请求：1、确认皮燕莉与王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；2、皮燕莉向王明山退还押金25600元并向王明山支付违约金25600元；3、皮燕莉向王明山赔偿更换logo墙玻璃费用1000元；4、诉讼费由皮燕莉负担。事实与理由：2019年11月23日，皮燕莉与王明山就涉案房屋签订租赁合同，约定王明山承租涉案房屋用于办公经营。2019年11月27日，王明山在装修涉案房屋过程中发现空调不制热，冬季屋内温度极低，严重影响王明山正常办公，经与皮燕莉沟通，王明山依照皮燕莉指示，只是对空调进行清洗后空调仍无法正常使用。2020年5月，因空调无法正常使用，且皮燕莉未对空调管道进行维修，王明山自行采购风扇两台，用于办公室空气循环。期间，因办公室温度过高，导致logo墙玻璃炸裂。2020年6月，王明山多次联系物业维护，物业告知王明山系涉案房屋内空调改造过管道导致管道不通，不属于物业维修维保范围，要求王明山联系皮燕莉，寻找第三方维修。2020年6月28日，王明山告知皮燕莉空调夏季不制冷，室内温度始终高达30度以上，无法正常使用，请求皮燕莉对空调管道进行维修，皮燕莉一直以各种理由拖延。2020年6月28日起至2020年10月11日，王明山多次与皮燕莉协商保持空调可用性问题，皮燕莉以各种理由拖延不予维修。根据《中华人民共和国合同法》，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。该写字楼仅可通过中央空调进行室内采暖制冷，涉案房屋空调无法正常使用，始终无法达到正常办公使用的标准。皮燕莉不予维修空调，构成违约。王明山为督促皮燕莉履行空调维修义务行使先履行抗辩权，要求皮燕莉将空调维修完毕后再支付下一季度租金。2020年10月12日，皮燕莉纠集无关人员强行将涉案房屋上锁，将王明山办公电脑公章等全部办公用品锁在涉案房屋内，导致王明山无法进入涉案房屋办公。王明山多次与皮燕莉沟通，皮燕莉均拒绝打开涉案房屋房门。2020年11月4日，皮燕莉强行进入涉案房屋将王明山所有物品转移至昌平一处仓库至2020年11月14日。皮燕莉针对王明山对其之反诉辩称：1、同意合同于2020年10月12日解除。2、押金折抵违约金和房租还有剩余的话，我方同意返还，如果没有剩余，我方无法返还。3、我方不同意支付违约金。我方不存在违约行为。合同的解除是因为王明山不交房租导致的根本违约，我方依法行使了解除权。4、不同意支付logo墙更换费用，因为在案证据无法证明温度过高导致墙体破裂。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理对事实认定如下：2019年11月23日，皮燕莉（出租方、甲方）与王明山（承租方、乙方）签订《北京商铺、写字楼租赁合同》，约定：第二条：出租房屋位于北京市通州区新华西街X号院X号楼X层ABCD，建筑面积111．12平方米。第三条：租赁期限自2019年12月9日至2021年12月8日。第四条：租金为12800元/月，付款方式为押二付三，押金为25600元。租金支付日期分别为2019年11月26日、2020年3月6日、2020年6月6日、2020年9月6日，以此类推。第五条：房屋用途为办公。第十二条：乙方有下列情形之一的，甲方可终止合同，并收回房屋，对造成甲方损失，由乙方负责赔偿：1、拖欠租金累计达7天；2、拖欠各项费用累计达3000元。第十三条：甲方有下列情形之一的，乙方可终止合同，对造成乙方损失的，由甲方负责赔偿：交付的房屋严重不符合合同约定或影响乙方安全、健康的；2、不承担维修义务，致使乙方无法正常使用房屋的。第十五条：租赁期间，一方违约，应按月租金的200%向对方支付违约金。租赁合同签订后，皮燕莉将涉案房屋交付给王明山。王明山先后向皮燕莉支付押金25600元、2019年12月9日至2020年3月8日租金38400元、2020年3月9日至2020年6月8日租金25600元以及2020年6月9日至2020年9月8日租金38400元。2020年9月6日，按照租赁合同约定王明山应支付下一期三个月租金。经皮燕莉多次催要仍未支付，王明山要求皮燕莉将涉案房屋空调修好再交租金。双方就租金支付和空调维修问题沟通多次未果。2020年10月12日，皮燕莉向王明山送达《告知函》，载明：“出租方与承租方在2019年11月23日签订房屋租赁合同，合同期内承租方从2020年9月6日至今未支付房租，出租方多次催促承租方支付房租、承租方不予理睬。根据合同第十二条逾期7日未支付房租，承租方已构成事实违约，出租方按照合同约定第15条要求承租方支付一个月房租及二个月违约金，并限承租方在2020年10月15日前将室内物品全部清空。在2020年10月15日后如承租方未搬走室内物品，视为承租方放弃处理，出租方有权进行任何处理。特此告知，出租方：皮燕莉”。同日，皮燕莉将涉案房屋上锁。2020年11月4日，皮燕莉将涉案房屋内王明山的物品搬运至北京市昌平区小汤山某工地库房。庭审中，王明山称双方协商因疫情减免2020年3月9日至2020年6月8日期间一个月租金，故该三个月期间租金其只交了两个月，上述租金支付后皮燕莉未提出异议，为此王明山提交2020年6月10日其与皮燕莉之间的微信聊天记录（王明山：房租付完了，扣了去年清洗空调800。皮燕莉：好的）佐证。皮燕莉对此表示不予认可。庭审中，王明山称涉案房屋自交付以来一直存在中央空调无法正常使用的问题，王明山多次要求皮燕莉履行维修义务，皮燕莉一直未履行，为此其提交王明山与皮燕莉之间的微信聊天记录佐证。其中，2019年11月27日，王明山：“万达这个房子空调不热，吹的都是冷风”。皮燕莉：“万达的空调是要用前清洗”。2020年6月28日，王明山：“您好，空调不制冷，我们找了物业，说：以前改造空调盘管，造成管道不畅通，水不流动，所以不制冷，请您安排人看一下”。皮燕莉：“这空调是租户偷安的，不合规，应该拆”。2020年6月29日，皮燕莉：“前租户就是该把它拆了，她不拆是不想花钱拆。中间有梁都送不进去风”。2020年7月1日，王明山通过微信向皮燕莉发送微信聊天图片（该图片显示“一方C座前台钟春梅：翟哥，工程师傅去ABCD了，说是上家租户把空调管路改了，改出问题来了，空调都不循环了，所以户内热”），皮燕莉：“那个王大哥……因为这个东西就是他家装的那个空调，确实是没有经过我跟工程部的同意，属于是私自安的，而且安得也不合规，安了以后就影响回水的回路”。王明山：“他的意思就是在说是以前的租户”。皮燕莉：“那不和我说的情况一样吗？应该是第一个装修的时候弄的”。另查，涉案房屋使用的是中央空调，并且所在建筑外立面系整面玻璃幕墙，无法悬挂空调室外机，无法通过安装分体式空调进行取暖制冷。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。皮燕莉与王明山签订的《商铺租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按约定履行各自义务。《中华人民共和国民法典》第五百六十二条规定：“当事人协商一致，可以解除合同”。现皮燕莉起诉要求确认《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，庭审答辩中王明山表示同意《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，同时亦反诉要求确认《商铺租赁合同》于2019年10月12日解除，视为双方对租赁合同解除达成合意，结合租赁合同已处于停滞状态的客观事实以及合同解除并不影响第三人利益的情况，本院对双方在诉讼中达成的合同解除合意予以确认，并以双方均认可的2019年10月12日为合同解除之日。关于合同解除的原因。皮燕莉称系由于王明山逾期不支付租金所致。王明山对此表示不予认可，认为其不支付租金的行为不能认定为违约，因为皮燕莉一直未履行空调维修义务，其不支付租金是在行使先履行抗辩权。《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定：“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途”。根据本案查明的事实，皮燕莉虽然向王明山交付了涉案房屋，但由于空调不能正常取暖制冷，导致涉案房屋不符合约定的办公用途，属于履行义务不符合约定。《中华人民共和国民法典》第七百一十二条规定：“出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外”。由此可见，维修租赁物是出租人的法定义务，虽然租赁合同第七条约定“日常房屋维护由乙方承担”，但中央空调管道整改显然不属于日常维护的范畴，故不应当由承租人王明山承担，而应当由出租人皮燕莉承担。租赁合同履行过程中，王明山多次要求皮燕莉维修空调，皮燕莉一直未履行空调维修义务。根据《中华人民共和国民法典》第五百二十六条“当事人互负债务，有先后履行顺序，应当先履行债务的一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行请求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行请求”，皮燕莉交付符合合同约定的租赁物以及维修空调义务在先，王明山交纳下一期租金义务在后，皮燕莉交付租赁物不符合约定且未履行维修义务，王明山可拒绝履行支付租金的义务。故王明山逾期支付下一期租金不构成合同约定的解除条件，皮燕莉不能据此解除合同。综上，本案合同非因一方当事人违约而解除，双方对本案纠纷的产生均负有一定责任，本院综合考虑上述因素，依据公平原则，合理确定双方应承担的责任。关于皮燕莉主张王明山承担违约金25600元的诉讼请求以及王明山主张皮燕莉承担违约金25600元的反诉请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条规定：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”，结合双方当事人在合同履行过程中均有过错的情况，对于上述诉讼请求及反诉请求，本院均不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年3月9日至2020年6月8日期间少交的一个月租金的诉讼请求，结合在案证据，本院予以支持。具体数额方面，结合疫情因素、合同关于租金标准、租赁用途的约定以及当事人当庭陈述，给予王明山半个月租金减免，确定由王明山支付6400元。对于皮燕莉主张的过高部分，于法无据，本院不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年9月9日至2020年10月12日期间租金14506元的诉讼请求，结合王明山在上述期间占有使用涉案房屋的事实以及合同约定的租金标准，该项诉讼请求并无不当，本院予以支持。关于皮燕莉主张王明山支付2020年10月13日至2020年11月4日期间租金10240元的诉讼请求，鉴于王明山在上述期间未实际占有使用涉案房屋，故该项诉讼请求于法无据，本院不予支持。关于皮燕莉主张王明山支付搬家费1100元的诉讼请求，结合皮燕莉没有给王明山留出合理的搬家时间，于告知王明山搬家的当日将涉案房屋上锁导致王明山未能及时搬家的情况，该项诉讼请求理由不当，于法无据，本院不予支持。关于王明山主张皮燕莉退还押金25600元的反诉请求，在合同解除的情形下，该项反诉请求合理合法，本院予以支持。关于王明山主张赔偿更换logo墙玻璃费用1000元的反诉请求，在案证据不足以证明墙体破裂系空调无法制冷导致室内温度过高所致，故该项反诉请求依据不足，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条、第五百二十六条、第五百六十二条、第五百九十二条、第七百零八条、第七百一十二条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，本院判决如下：一、确认原告（反诉被告）皮燕莉与被告（反诉原告）王明山于2019年11月23日签订的《北京市商铺、写字楼租赁合同》于2020年10月12日解除；二、原告（反诉被告）皮燕莉向被告（反诉原告）王明山退还押金25600元，于本判决生效之日起七日内执行清；三、被告（反诉原告）王明山向原告（反诉被告）皮燕莉支付租金20906元，于本判决生效之日起七日内执行清；四、驳回原告（反诉被告）皮燕莉的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）王明山的其他反诉请求。案件受理费540元，由原告（反诉被告）皮燕莉负担379元，由被告（反诉原告）王明山负担161元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉费2057元，由被告（反诉原告）王明山负担1837元（已交纳），由原告（反诉被告）皮燕莉负担220元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 曹正中二〇二一年四月二十三日法官助理 杨月兰书 记 员 周 洲