安徽省淮南市谢家集区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0404民初916号原告：安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司，住所地安徽省淮南市谢家集区唐山镇东津村江郢四队200号，统一社会信用代码91340400MA2N4ET57P（1-1）。负责人：刘家明，该分公司经理。委托诉讼代理人：朱守根，安徽郢都律师事务所律师。被告：李某，女，1983年7月20日出生，汉族，安徽省淮南市人，住安徽省淮南市谢家集区。原告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司（以下简称钧皓物业淮南分公司）与被告李某物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理,依法适用简易程序，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告钧皓物业淮南分公司的委托诉讼代理人朱守根、被告李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钧皓物业淮南分公司提出以下诉讼请求：1.判令被告立即支付物业管理费1999元，滞纳金5.9元，合计2004.9元；2.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2012年6月3日，被告与淮南东华实业（集团）有限责任公司李一物业管理处签订《协议书》一份，约定李一物业管理处为被告提供物业管理服务，被告自觉履行有关规定并及时缴纳物业服务等费用，逾期将按规定缴纳滞纳金。同日签订一份业主承诺书，同意李一物业管理处按照每平方0.95元收取物业费。同年11月1日，望峰岗东华鑫城小区业主委员会与钧皓分公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，约定业委会（第一届业委会）将住宅区域移交钧皓物业淮南分公司管理，合同期限为三年，高层住宅物业服务费按照业主房产建筑面积每平方米0.95元收取。钧皓分公司按照物业服务管理合同约定对东华鑫城小区进行了全面细致的服务与管理，而被告自2018年1月至2019年6月没有交纳物业管理费用，经原告客服人员多次催缴，至今仍未缴纳。无奈原告遂提起诉讼，要求判如所请。原告在庭审过程中放弃滞纳金的请求，将第一项诉讼请求变更为请求判令被告立即支付物业管理费1999元。被告李某辩称：钧皓物业淮南分公司对小区服务管理态度恶劣，长期不处理小区内垃圾，服务期间没有公布物业服务费收支情况，业主和业委会多次提出整改意见，该分公司拒不接受监督，甚至采取多种方式骚扰恐吓业主；该分公司服务期间收取费用没有开具正规税务发票，财务不公开，不按规定交纳电梯年检、维保和水电费，造成有的单元电梯停运。因本人交纳物业费时要求开具正规发票未果，故暂缓交纳物业费；该分公司收取了本人2017年12月—2018年3月90天的供暖费2688元，仅供暖40天，实际上应欠本人1493.3元供暖费用，经多方调解，未就该费用达成一致意见，因此要求用该分公司所欠供暖费用冲抵物业费。原告钧皓物业淮南分公司为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.东华鑫城小区业主委员会与钧皓物业淮南分公司于2016年11月1日签订的《东华鑫城小区物业服务管理合同》复印件，证明东华鑫城小区高层住宅的物业综合服务费是每月每平方米0.95元；2.物业公司面积登记及各业主面积及房号登记表复印件，证明被告李某居住在东华鑫城小区1号楼三单元1209室及房屋面积；3.《业主档案登记表》、被告与李一物业管理处签订的《协议书》复印件，证明被告住址及面积；4.原告营业执照副本复印件、法定代表人身份信息，证明原告主体资格。5.业主物业承诺书复印件，证明被告已经居住东华鑫城小区，并接受了物业服务。被告李某为证明其主张，向法庭提交了如下证据：1.《东华鑫城物业管理服务交接备忘录》复印件，证明东华李一物业处与原告双方私自交接，业主不知情；2.《关于东华鑫城小区物业服务退出事宜备忘录》复印件，证明了物业公司的责任及对供暖事宜的约定；3.2017年9月16日钧皓物业淮南分公司关于供暖收费的通知，证明供暖户数、钱数达到了物业的要求和规定，物业仍未保证供暖季的正常供暖；4.钧皓物业淮南分公司经过自己核算张贴的通知，证明供暖户数、钱数达到了物业的要求和规定，物业仍未保证供暖季的正常供暖；5.被告供暖税务发票复印件，证明被告已经履行了交费义务；6.钧皓物业淮南分公司在小区内张贴“给广大业主的一封信”，证明原告主动承认服务不到位；7.谢家集区市场监督局在钧皓物业淮南分公司服务时对高层电梯进行查封的通告，证明钧皓物业淮南分公司不把业主的生命安全放在首位，总是出现电梯事故，并对相关部门的监督管理置若罔闻；8.淮南供电公司的停电通知，证明钧皓物业淮南分公司拖欠电费导致电梯停运、消防设备停用，使被告及家人的身体和心理受到严重伤害；9.照片4张，证明钧皓物业淮南分公司对小区垃圾不处理，造成小区生活环境脏乱差，影响了被告的生活。违反了东华物业退出时，钧皓物业淮南分公司与其签订的退出备忘录的第3条，即新物业公司接管后要确保物业服务达标的约定。本案审理过程中，被告向本院申请证人程某出庭作证，经审查符合出庭作证条件，予以准许。庭审中证人程某出庭作证，陈述如下：第一，在物业服务合同没有解除的情况下，钧皓物业淮南分公司应当按照约定进行履行。业主有义务交纳费用，钧皓物业淮南分公司有义务提供服务。2018年2月以前我和被告都是按照约定预交一年以上的物业费。第二，2018年2月以后没有交纳物业费是因为钧皓物业淮南分公司严重违反了物业合同的约定，不作为，乱作为，给业主心理造成了伤害。经多途径反映均为解决供暖问题。钧皓物业淮南分公司刘家明从2018年3月开始放弃了对我小区的服务和管理，造成小区除应付保洁以外，保安及其他服务都没有正常履行。第三，由于钧皓物业淮南分公司服务意识不好，业主有意见，但是钧皓物业淮南分公司不从改变自己服务出发，反而以伤害业主感情的方式激怒业主。第四，2017年-2019年上半年，公共收益没有公示，也没有交给广大业主，粗算有20多万。第五，供暖没有到期，但是也没有对该问题进行协商。当事人质证及本院认证情况：被告对原告所举证据1有异议，称该合同没有公示，业主并不知情。对证据2、3、4、5的真实性均无异议；原告对被告的所举证据质证如下：对证据1真实性无异议，证明观点有异议，被告认为其与前物业的交接是客观存在的，对于业主不知道该情况表示认可。对证据2、3、4、5真实性无异议，但对关某均有异议。对证据6，原告表示看不清楚，对其三性均有异议。对证据7、8、9真实性无异议，但是认为是由于业主没有交纳物业费才导致证据中所述内容。对证人证言真实性、关某均有异议。根据原被告提交的证据和当庭陈述，经庭审质证，综合认证如下：原告提交的证据，被告对真实性均无异议，对于证据的三性本院依法予以确认；被告提交的证据及证人证言结合庭审情况，可以相互佐证，能够证明原告在履行物业服务合同中存在一定程度的瑕疵，故本院予以采信。本院经审理认定事实如下：李某及其子张禄骏为淮南市谢家集区望峰岗西路东华鑫城住宅小区1号楼三单元1209室房屋的共同共有人，该房屋建筑面积为116.89平方米。2012年6月3日，被告李某与淮南东华实业（集团）李一物业处签订协议并出具《业主物业承诺书》，同意由该物业处对其物业进行前期物业管理，并同意物业服务费用为每平方每月0.95元。2016年11月1日，淮南市谢家集区望峰岗东华鑫城小区业主委员会与原告钧皓物业淮南分公司签订一份《东华鑫城小区物业服务管理合同》，合同约定，业委会将位于东华鑫城小区物业委托给钧皓物业淮南分公司统一管理，综合服务。并约定了物业管理内容、物业服务标准、服务期限、服务费用及双方的权利义务等。原告钧皓物业淮南分公司根据该合同进驻东华鑫城小区并提供物业服务。在合同履行过程中，被告认为原告提供的物业服务不符合合同约定，自2018年1月起至2019年6月未向原告交纳期间物业综合服务费。原告认为被告应按合同约定交纳物业综合服务费，经催缴未果，遂向本院提起诉讼。另查明：原告钧皓物业淮南分公司在为东华鑫城小区提供物业服务过程中，在公用设施设备的维修、养护和管理以及物业公共区域的卫生清洁等方面存在一定程度的瑕疵和服务不到位情况。再查明：被告李某所居住的东华鑫城小区1号楼三单元1209室的共有人张禄骏于2006年出生，现仍未成年。本院认为：原告与涉案房屋所在的小区业主委员会签订的《东华鑫城小区物业服务管理合同》系双方真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，为有效合同，对原告和作为业主的被告均具约束力。2018年1月起至2019年6月，原告为被告房屋所在的小区提供了物业服务，被告理应交纳该期间的物业服务费。被告李某之子张禄骏虽系房屋的共有人，但尚未成年，故原告对被告李某支付物业服务费的诉请，本院予以支持。被告对欠缴的物业服务费用数额并无异议，本院予以确认。审理中，原告自愿放弃要求被告支付滞纳金的诉请，于法不悖，本院予以照准。被告提出原告未按约定供暖并要求以供暖费冲抵物业费的请求，与本案系不同法律关系，可另循途径解决。被告关于原告提供物业服务存在瑕疵的意见，本院予以采信。综合双方约定、合同履行情况以及服务瑕疵对业主权利的影响，本院酌情按照80%的比例支持原告关于物业服务费的诉请。另需指出，物业服务企业与业主之间应互相理解、信任和配合。物业服务企业应尽力为业主提供优质、贴心的服务，而业主也应按照约定交纳物业服务费。尤其在产生误解和纠纷之后，也应本着理解包容的原则，加强沟通，互谅互让，打开心结，化解纷争。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《物业管理条例》第七条第（五）项，最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定，判决如下：被告李某于本判决生效之日起十日内一次性支付所欠原告安徽钧皓物业服务有限公司淮南分公司物业费1999元的80%即1599.2元。被告如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告李某负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判员 李 旭 东二〇二一年四月三十日书记员 陶循（兼）附相关法律条文：一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。三、《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……四、最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。