安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初862号原告：芜湖五鑫物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市万达广场二期5号楼419室，统一社会信用代码91340200394254109A。法定代表人：刘鹏杰，总经理。委托诉讼代理人：俞培培,安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝律师事务所实习律师。被告：胡志祥，男，1966年2月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：徐宾霞，女,汉族，住址，系胡志祥妻子。原告芜湖五鑫物业管理有限公司诉被告胡志祥物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月21日立案受理后，依法由审判员丁丽珺适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告芜湖五鑫物业管理有限公司的委托代理人俞培培、赵周雷，被告胡志祥的委托诉讼代理人徐宾霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芜湖五鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2015年11月1日至2020年7月31日的物业费7104元。事实与理由：原告系融汇锦江小区物业管理公司,被告系该小区业主,自2015年11月1日开始,小区业主委员会与原告签订了两份合同,委托原告对小区进行物业管理。服务期限分两个阶段,第一份合同为2015年11月1日至2017年10月31日;第二份合同为2017年11月1日至2022年10月31日,合同约定物业管理费按建筑面积收取，高层每平方米0.91元/0.8元(安置房),多层0.65元/0.54元(安置房);高层住宅能耗费按每户每季度80元(一层住户免交、二层按照20%收取,三层按照50%收取,四层及以上全额收取)。原告按照合同约定为小区业主提供物业服务,基本履行了应尽义务,被告作为业主应交纳物业费。被告的房屋建筑面积124.54㎡,自2015年11月1日至2020年7月31日欠物业管理费及公共能耗费共7104元。原告多次催讨无果，故诉至法院。被告胡志祥辩称，不知道业主委员会的存在，也不知道原告是如何进驻小区。小区房屋质量问题严重，小区环境、绿化等均未管理到位，小区设施损坏严重。小区保安年纪较大，无法承担小区内安全保护作用。12楼将顶层封闭养鸽子，导致楼下的业主无法正常生活。对房屋漏水问题物业也未想办法解决。门禁是物业收费购得的，但之后并没有实际用起来，广告牌到处都是但收费未公开。业主要求有问题向物业反映也不予理睬，交纳的物业费也只是收据而非正式发票，我的房子是安置房，但原告按商品房收取物业费。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，并在庭审中举证质证，本院经审理认定事实与原告陈述一致。本院认为：业主委员会与原告签订的合同效力及于业主，被告辩称不知道业委会的存在，也不知道原告如何进驻小区，但不知情并非推翻前述合同效力的依据。如果原告对业委会的组成或是选聘物业公司等有异议，有权另行主张。被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业费。被告还辩称房屋有严重质量问题，但没有提交证据证明该质量问题系原告造成，亦未提供证据证明双方曾约定替业主维修房屋属于原告的合同义务，因此被告若认为自己的权益受损，可另行主张。依据本院实地考察的情况，本院对原告主张的物业费予以酌减，被告应支付2015年11月1日至2020年7月31日的物业管理费及公共能耗费6400元。被告拒交物业费并非事出无由，故本院对五鑫物业公司诉请的违约金不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案房屋的商业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院的解释》（2009年4月20日最高人民审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡志祥于本判决生效后十日内给付原告芜湖五鑫物业管理有限公司物业费6400元；二、驳回原告芜湖五鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡志祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  丁丽珺二〇二一年四月十五日书记员  曹丽明本案适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院的解释》（2009年4月20日最高人民审判委员会第1466次会议通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初862号原告：芜湖五鑫物业管理有限公司，住所地安徽省芜湖市万达广场二期5号楼419室，统一社会信用代码91340200394254109A。法定代表人：刘鹏杰，总经理。委托诉讼代理人：俞培培,安徽深蓝律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵周雷，安徽深蓝律师事务所实习律师。被告：胡志祥，男，1966年2月9日出生，汉族，住安徽省芜湖市镜湖区。委托诉讼代理人：徐宾霞，女,汉族，住址，系胡志祥妻子。原告芜湖五鑫物业管理有限公司诉被告胡志祥物业服务合同纠纷一案,本院于2021年1月21日立案受理后，依法由审判员丁丽珺适用简易程序独任审判并公开开庭进行了审理。原告芜湖五鑫物业管理有限公司的委托代理人俞培培、赵周雷，被告胡志祥的委托诉讼代理人徐宾霞到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告芜湖五鑫物业管理有限公司向本院提出诉讼请求：被告支付2015年11月1日至2020年7月31日的物业费7104元。事实与理由：原告系融汇锦江小区物业管理公司,被告系该小区业主,自2015年11月1日开始,小区业主委员会与原告签订了两份合同,委托原告对小区进行物业管理。服务期限分两个阶段,第一份合同为2015年11月1日至2017年10月31日;第二份合同为2017年11月1日至2022年10月31日,合同约定物业管理费按建筑面积收取，高层每平方米0.91元/0.8元(安置房),多层0.65元/0.54元(安置房);高层住宅能耗费按每户每季度80元(一层住户免交、二层按照20%收取,三层按照50%收取,四层及以上全额收取)。原告按照合同约定为小区业主提供物业服务,基本履行了应尽义务,被告作为业主应交纳物业费。被告的房屋建筑面积124.54㎡,自2015年11月1日至2020年7月31日欠物业管理费及公共能耗费共7104元。原告多次催讨无果，故诉至法院。被告胡志祥辩称，不知道业主委员会的存在，也不知道原告是如何进驻小区。小区房屋质量问题严重，小区环境、绿化等均未管理到位，小区设施损坏严重。小区保安年纪较大，无法承担小区内安全保护作用。12楼将顶层封闭养鸽子，导致楼下的业主无法正常生活。对房屋漏水问题物业也未想办法解决。门禁是物业收费购得的，但之后并没有实际用起来，广告牌到处都是但收费未公开。业主要求有问题向物业反映也不予理睬，交纳的物业费也只是收据而非正式发票，我的房子是安置房，但原告按商品房收取物业费。当事人围绕诉讼请求向本院提交了证据，并在庭审中举证质证，本院经审理认定事实与原告陈述一致。本院认为：业主委员会与原告签订的合同效力及于业主，被告辩称不知道业委会的存在，也不知道原告如何进驻小区，但不知情并非推翻前述合同效力的依据。如果原告对业委会的组成或是选聘物业公司等有异议，有权另行主张。被告作为业主，享受了原告提供的物业服务，理应交纳物业费。被告还辩称房屋有严重质量问题，但没有提交证据证明该质量问题系原告造成，亦未提供证据证明双方曾约定替业主维修房屋属于原告的合同义务，因此被告若认为自己的权益受损，可另行主张。依据本院实地考察的情况，本院对原告主张的物业费予以酌减，被告应支付2015年11月1日至2020年7月31日的物业管理费及公共能耗费6400元。被告拒交物业费并非事出无由，故本院对五鑫物业公司诉请的违约金不予支持。业主应及时交纳物业费，才有助于物业公司更好地开展物业服务，若业主在享受服务后，不及时交纳物业费，必将影响到小区整体物业服务质量，也直接影响涉案房屋的商业价值。原告作为服务企业应切实履行好服务职责，对职责内的维修、养护、管理和维护义务不断地进行改进和提高，对业主提出的一些问题，应及时在职责范围内予以解决和沟通，和业主间建立友好、和谐的关系。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院的解释》（2009年4月20日最高人民审判委员会第1466次会议通过）第一条、第六条之规定，判决如下：一、被告胡志祥于本判决生效后十日内给付原告芜湖五鑫物业管理有限公司物业费6400元；二、驳回原告芜湖五鑫物业管理有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告胡志祥负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员  丁丽珺二〇二一年四月十五日书记员  曹丽明本案适用法律条文《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《物业管理条例》第七条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则；（二）遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照国家有关规定交纳专项维修资金；（五）按时交纳物业服务费用；（六）法律、法规规定的其他义务。《最高人民法院的解释》（2009年4月20日最高人民审判委员会第1466次会议通过）第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以业主未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。