上海市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2021）沪01民终1641号上诉人（原审原告）：上海三口布袋实业有限公司，住所地上海市浦东新区南汇新城镇环湖西二路888号C楼。法定代表人：涂育升，总经理。委托诉讼代理人：吴寿文，上海市嘉诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：漠源茶业（上海）有限公司，住所地上海市浦东新区年家浜路36号1-2层。法定代表人：姚利利，经理。被上诉人（原审第三人）：袁珠兵，男，1980年1月5日出生，汉族，户籍地湖北省竹山县，现住上海市浦东新区。上诉人上海三口布袋实业有限公司（以下简称三口公司）因与被上诉人漠源茶业（上海）有限公司（以下简称漠源公司）、被上诉人袁珠兵房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市浦东新区人民法院（2019）沪0115民初16393号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人三口公司上诉请求：撤销一审判决第二项、第三项、第四项，改判支持上诉人的一审全部诉讼请求，且上诉人无需向被上诉人漠源公司支付上海市浦东新区XX公路XX号（以下简称涉案房屋）自2019年2月18日之后的房屋使用费。主要事实与理由：一、关于装修损失。一审法院已经认定涉案房屋为违章建筑的情况下，仅支持了鉴定结论中双方无争议部分的70%，明显与事实不符合。鉴定报告体现的数额与上诉人提交的装修清单的价格基本一致，而漠源公司未能提交任何证据证明其提供了基础装修费。一审法院认定漠源公司居间介绍被上诉人袁珠兵为上诉人装修的事实错误，实际为上诉人在委托案外人自行完善了大部分基础装修后，在外部电路提高电压和外接水管升压等不能独立完成公共基础的情况下，要求漠源公司完善并向其支付了装修费。二、关于14万元基础装修费。据上诉人查明袁珠兵也是公司股东，另案调解中其亦代表漠源公司代收基础装修费，且收款后未进行任何装修行为。该笔款项理应返还。三、关于招商经营损失。依据上诉人提交的相关裁判文书，能够证明上诉人与案外人争议发生的时间均在漠源公司强制断水断电期间，且不让上诉人使用和搬离物品，造成经营设备无法使用，无法兑现招商合同的各项设备培训和服务。造成损失的直接原因在于漠源公司，理应由其进行赔偿。四、关于房屋使用费的支付期间和数额。涉案房屋实际在2019年2与18日已经脱离上诉人控制，有关物品被扣留在房屋内不能搬离，直至在诉讼过程中的司法鉴定环节上诉人才能进入房屋及宿舍，故后续的使用费不应由上诉人承担。被上诉人漠源公司辩称，不同意三口公司的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。被上诉人袁珠兵辩称，不同意三口公司的上诉请求。一审查明事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。三口公司的一审诉讼请求：1.确认三口公司与漠源公司于2018年8月26日签订的《房屋租赁合同》无效，漠源公司返还三口公司已支付的基础设施装修费用14万元；2.漠源公司赔偿三口公司自行装修损失424,249元；3.漠源公司赔偿三口公司招商经营损失费112,897.99元。一审法院认定事实：2018年8月26日，三口公司（乙方）与漠源公司（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定租赁房屋地址上海市浦东新区XX公路XX号，面积600平方米，免租期一个月，租期三年，自2018年10月1日至2021年9月30日止，租金每月27,375元。签订合同时，乙方支付甲方房屋保证金27,375元。合同第五条约定，甲方提供给乙方的场所需产权明确，租赁关系清晰，因甲方租赁合法性产生的问题由甲方承担责任，给乙方造成损失的由甲方适当补偿。甲方给乙方提供男女宿舍及仓库供乙方使用，费用自理。甲方为乙方提供场所地面、墙面、天花板及卫生间等基础设施。2018年12月28日，三口公司涂育升（乙方）与漠源公司袁珠兵（甲方）在上海市浦东新区周浦镇人民调解委员会达成《人民调解协议书》，因甲方为乙方在装修期间，产生纠纷，且没有签订装修合同，要求调解。双方达成如下协议：一、经双方协商一致，此次装修费用共计14万元，乙方已付给甲方5万元，剩余9万元，甲方承诺在10天内帮乙方完成两件办公室的装修（粉刷墙面、开通水电、两个灯箱修复）。二、乙方承诺在2018年12月29日的下午五点之前转账到甲方的公司账户上。协议书甲方当事人由袁珠兵签名，乙方当事人由三口公司法定代表人涂育升签名。三口公司付款情况如下：2018年8月11日，三口公司向漠源公司转账支付2万元，注明部分房租。2018年11月1日，三口公司向漠源公司转账支付2万元，注明房租。2018年11月20日，三口公司向漠源公司转账支付5万元，注明XX公路XX号房租。2018年12月29日，三口公司向漠源公司转账9万元，注明办公室装修费完款。2018年10月5日，姚利利出具收条，载明收到涂育升装修款三万元。2018年10月14日，姚利利出具收条，载明收到涂育升装修款两万元。三口公司表示，已经支付房租9万元，均有支付凭证，支付装修款14万元，其中9万元有支付凭证，5万元为现金支付，且姚利利出具了收条。漠源公司表示，只收到租金4万元，其中2万元为涉案房屋租金，另外2万元为宿舍租金，其余转账均为装修款，忘记是否收取过现金。袁珠兵表示，记得收取过一次2万元的现金，由姚利利出具了收条。一审另查明，涉案房屋由漠源公司自上海A有限公司处承租。2019年5月，上海市浦东新区周浦镇城市管理行政执法中队向上海A有限公司出具责令限期拆除违法建筑决定书，告知上海A有限公司违反《上海市城乡规划条例》第三十四条第一款的规定，于收到决定书之日起10日拆除涉案房屋违法建筑。一审审理中，三口公司申请对涉案房屋的装修价值进行鉴定，上海同济工程咨询有限公司接受一审法院委托，出具了司法鉴定意见书。三口公司垫付鉴定费12,726元。鉴定意见书载明，三口公司、漠源公司关于无争议部分的装修金额为118,423元，存在争议的装修金额为313,482元。考虑到现场的装修情况，按照合理使用年限6年左右计算，得出现值率为95.03%，故无争议部分现值为112,537元，争议部分现值为297,902元。漠源公司认为，争议部分的装修系出租三口公司前已经存在，并非三口公司装修，而且评估价格过高。上海同济工程咨询有限公司的工程师汤永灵到庭表示，三口公司、漠源公司均未提供争议部分的装修依据，其根据现场实际情况评估得出装修金额，无法判断具体的装修时间。三口公司提供与案外人宋某（身份证号为XXXXXXXXXXXXXXXXXX）签署的证明一份，内容为三口公司房租从2018年11月1日至2019年11月7日未付给漠源公司，三口公司于2019年11月7、8、9日三天内把房屋内办公用品及设备自愿全部搬清。2019年11月9日漠源公司承租给三口公司的涉案房屋收回，房屋最终使用权归漠源雅集。落款处接收人为宋某。三口公司据此证明，三口公司、漠源公司于2019年11月9日对涉案房屋进行了交接。漠源公司表示，不认识宋某，不认可三口公司于该日返还了涉案房屋。直到2019年12月20日上海同济工程咨询有限公司组织双方到现场查看时，才发现三口公司已经搬离。目前房屋空置，漠源公司可以进入。三口公司一审中提供（2019）沪0115民初25242号民事判决书、（2019）沪0115民初36205号民事调解书、三口公司与案外人吴某的民事和解协议书及相关转账凭证，欲证明因漠源公司行为造成三口公司向案外人支付赔偿金合计112,897.99元，为三口公司的招商经营损失。漠源公司对此不予认可。三口公司表示，双方曾口头协商宿舍租金每年三万元，之后漠源公司提出共同使用。2018年10月至11月，三口公司实际使用4间宿舍，漠源公司使用1间宿舍。2019年12月至2020年2月20日期间，三口公司使用3间宿舍，漠源公司使用2间宿舍。此后漠源公司断电，三口公司搬离宿舍，不再使用。三口公司同意一审法院参照市场价格在本案中一并处理宿舍租金事宜。漠源公司表示，因为三口公司不付租金，所以2019年2月18日对房屋采取了停电措施，但不清楚具体是谁停的。姚利利与袁珠兵共同表示，二人系夫妻关系。一审法院认为：漠源公司作为出租方，未能提供涉案房屋为合法建筑的相关证据，且行政机关对房屋权利人出具了责令限期拆除违法建筑决定书，故一审法院依法认定三口公司、漠源公司签订的《房屋租赁合同》应为无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现当事人一致确认合同约定的基础设施由三口公司委托袁珠兵施工装修，三口公司主张漠源公司返还该部分费用缺乏依据，但可以作为三口公司装修损失在本案中一并处理。根据司法解释的规定，三口公司、漠源公司须按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，漠源公司作为出租方，应确保租赁标的的合法性，而三口公司同样负有注意义务，故一审法院认定漠源公司对合同无效承担70%的责任，三口公司承担30%责任。一审审理中，三口公司申请对装修价值进行鉴定，上海同济工程咨询有限公司出具了鉴定意见书，过程合法，结论客观，一审法院可予采纳。对于双方无争议部分的现值112,537元，一审法院予以确认。对于争议部分，三口公司主张系其装修，但装修时间与鉴定时间相隔较短，三口公司却未提供装修的相应证据，与常理不符，故就该部分装修，一审法院采纳漠源公司说法，为涉案房屋原有装修，不应由漠源公司赔偿。综上，一审法院以实际损失为基础，根据双方的过错程度，酌情确定由漠源公司向三口公司赔偿装修损失78,775.90元。三口公司另主张招商经营损失费，但该部分费用并非合同无效的直接法律后果，故一审法院难以支持。漠源公司要求三口公司支付涉案房屋及宿舍租金，因合同无效，实际应为房屋使用费，未避免诉累，一审法院亦一并予以处理。第一，合同约定免租期一个月，但从行文位置来看，在租期2018年10月1日之前，结合合同签订时间为2018年8月，可以认为免租期指的是2018年9月。三口公司主张双方曾口头约定租金自2018年11月1日起算，遭到漠源公司否认，三口公司并未提供相应证据，一审法院难以采信。故房屋使用费应自双方约定的计租日即2018年10月1日起算。第二，漠源公司主张三口公司应支付租金（房屋使用费）至2020年4月1日，缺乏依据，一审法院难以支持。第三，2019年2月18日，漠源公司对涉案房屋进行断电，虽系三口公司欠租所致，但漠源公司该行为明显失当，房屋使用费应当予以扣减，一审法院酌情由三口公司按照租金标准的30%支付此后的房屋使用费。第四，三口公司主张与案外人宋某于2019年11月9日交接了涉案房屋，但漠源公司否认宋某的身份，三口公司未能举证证明宋某系代表漠源公司接收房屋，故一审法院难以认同漠源公司于上述日期返还了涉案房屋。漠源公司自认于2019年12月20日进入涉案房屋，并知晓三口公司已经搬离，一审法院以该日期作为三口公司返还房屋的时间，三口公司应当支付截至该日的房屋使用费。第五，三口公司认可曾与漠源公司协商一致按照每年3万元支付宿舍租金，一审法院可以据此作为计算使用费的依据。三口公司另主张与漠源公司共同使用宿舍，但未提供相应证据予以佐证，一审法院难以采信。宿舍使用费的计算标准与涉案房屋一致。第六，双方对三口公司已付款金额存在争议。从三口公司付款凭证备注的用途来看，2018年11月20日支付的5万元为租金，漠源公司主张系装修款，但2018年10月，漠源公司法定代表人姚利利便出具了收条，明确已收到装修款5万元，与2018年11月20日三口公司付款的时间不符。三口公司主张2018年10月的5万元装修款以现金方式支付，漠源公司表示不清楚，袁珠兵表示收到过一次2万元的现金。从上述情况来看，三口公司所述更符合事实，而漠源公司及袁珠兵陈述自相矛盾，难以自圆其说，一审法院可以认定三口公司已付漠源公司租金9万元、袁珠兵装修款14万元。一审法院审理后于2020年11月16日作出判决如下：一、确认上海三口布袋实业有限公司与漠源茶业（上海）有限公司于2018年8月26日签订的《房屋租赁合同》无效；二、漠源茶业（上海）有限公司应于判决生效之日起十日内赔偿上海三口布袋实业有限公司装修损失78,775.90元；三、上海三口布袋实业有限公司应于判决生效之日起十日内支付漠源茶业（上海）有限公司房屋及宿舍使用费（房屋：以每月27,375元的标准，自2018年10月1日计算至2019年2月18日；以每月8,212.50元的标准，自2019年2月19日计算至2019年12月20日。宿舍：以每年3万元的标准，自2018年10月1日计算至2019年2月18日；以每年9,000元的标准，自2019年2月19日计算至2019年12月20日。上述费用应扣减三口公司上海三口布袋实业有限公司已付租金9万元）；四、驳回上海三口布袋实业有限公司其余的诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费10,492元，由上海三口布袋实业有限公司负担5,922元，漠源茶业（上海）有限公司负担4,570元；鉴定费12,726元，由上海三口布袋实业有限公司、漠源茶业（上海）有限公司各半负担。二审中，双方当事人均未提交新的证据材料。经本院审理查明，一审法院上述认定的事实无误，本院依法予以确认。二审另查明，据一审法院2019年3月25日的庭审笔录记载，关于装修损失情况，三口公司称，“合同第5.4条约定了被告（即漠源公司）提供基础设施，但是我们还需要做灯箱、电力电压、水压、墙面漏水”，装修费14万元包括“墙面粉刷，外墙内墙的防水处理，隔断，电路水路、外灯箱”，“因为电力水压都达不到运营标准，被告（即漠源公司）又拒不提供符合条件的基础设施，所以我们只能给被告（即漠源公司）钱。”据一审法院2019年11月29日的庭审笔录记载，三口公司称“14万元包括粉刷墙面、开通水电、两个外部灯箱的修复”，“被告（即漠源公司）说5.4条约定的基础设施就是现状，我们认为不能用，我们想找人做，被告（即漠源公司）说他帮我们做，所以我们付了他5万元。后来他没有做，我们找了别人做，只有几项我们无法弄的东西让被告（即漠源公司）做了，算了14万元钱。”本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。现行政机关对涉案房屋权利人出具了责令限期拆除违法建筑决定书，认定涉案房屋系违法建筑，一审认定三口公司与漠源公司签订的房屋租赁合同属于无效，依法有据，本院予以认同。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现本案争议焦点主要为：一、三口公司应支付漠源公司的房屋使用费的期间、标准及数额的认定；二、合同无效后的后果处理。具体为：1.双方就合同无效的过错责任的比例认定；2.漠源公司应否返还三口公司装修基础设施费14万元；3.漠源公司应支付三口公司的装修损失的具体数额；4.漠源公司应否支付三口公司经营损失。关于争议焦点一。关于房屋使用费的计算期间，三口公司主张应从2018年11月1日起算房屋使用费，然对此并无充分依据。而根据租赁合同中合同期限的约定，以及三口公司一审中关于房屋2018年10月起其自行入场装修的表述，一审法院认定房屋使用费应从2018年10月1日计算并无不妥，本院予以认同。至于计算截止时间，三口公司称房屋已于2019年2月18日脱离其控制，同时认可其物品一直存放至2019年11月9日案外人宋某与其交付房屋之日。然漠源公司不认可宋某系其公司代表，三口公司对宋某系漠源公司交接人的身份亦无法印证，而漠源公司认可2019年12月20日其可进入涉案房屋，并知晓三口公司已经搬离，故综上情形可认定房屋使用费应计算截至2019年12月20日。关于宿舍的使用费标准，双方一审中均认可双方曾协商宿舍一年租金为3万元。关于房屋使用费的具体数额，结合双方于一审庭审中确认2019年2月18日三口公司租赁期间涉案房屋存在断电，虽三口公司存在欠租事实，但停电行为明显失当，一审法院据此酌情认定由三口公司应按照租金标准的30%支付停电后的房屋使用费，尚属合理，本院予以认同。故关于三口公司就房屋使用费的上诉意见，本院不予采纳。关于三口公司已付租金数额，一审法院已详细分析阐述，本院不再赘述，一审法院认定三口公司已付租金数额系9万元，并无不妥，本院予以认同。关于争议焦点二。第一，漠源公司将属于违法建筑的涉案房屋出租给三口公司使用，作为出租方的漠源公司过错较大，一审法院认定漠源公司就合同无效导致的损失承担主要过错责任，当属正确，本院予以认同。第二，关于基础设施费14万元。据双方表述可知，该14万元系因涉案房屋原来装修条件不符合其要求，三口公司通过漠源公司委托袁珠兵所做的后续装修项目所产生的款项。鉴于该款项对应的装修部分已转化为装修损失，三口公司可在本案中一并主张，但关于三口公司主张应在本案中返还该笔装修款的上诉意见，并无依据，故本院不予支持。第三，关于装修损失的具体数额。三口公司称鉴定报告的争议部分均为其所装修，故漠源公司应支付其全额装修损失。对此，基于三口公司一审及二审的陈述，漠源公司将涉案房屋交付三口公司使用后，因三口公司认为涉案房屋电力水压都达不到运营标准，亦对漠源公司提供的基础设施现状不满意，故而三口公司委托了袁珠兵再次装修并前后共支付了14万元。因此三口公司关于从房屋毛坯状态开始均为其装修的上诉主张，与其上述表态不一，本院难以采信。据三口公司多次表述可知，该14万元对应的装修部分应为墙面粉刷、开通水电、灯箱修复等，同时漠源公司亦认可玻璃隔断系对方装修内容。本院认为，鉴定报告中就双方无争议的装修部分及对应金额，与上述装修内容较为吻合，而三口公司所称其他装修均为其委托社会人员所为，但对此并无任何证据材料予以证明，确与常理不符，故一审确认双方无争议部分的现值112,537元系三口公司装修部分，且结合实际损失情况，根据双方的过错程度酌情认定由漠源公司向三口公司赔偿装修损失78,775.90元，并无不当，本院予以认同。三口公司上诉主张漠源公司应全额支付42万余元的上诉意见，本院不予采纳。第四，关于三口公司主张的经营损失。因经营损失系租赁合同履行后可以获得的利益，而非合同无效后造成的直接损失，故不属于本案合同无效后果的处理范围。故三口公司主张经营损失的上诉意见，本院亦不予采纳。综上，上诉人三口公司的上诉请求，依据不足，本院不予支持。一审判决正确，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5,931元，由上诉人上海三口布袋实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 毛 焱审判员 蒋庆琨审判员 钱文珍二〇二一年四月二十五日书记员 熊 洋附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……