昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书(2021)云0112民初916号原告：张弢，男，汉族，1986年9月5日生，身份证登记住址：云南省昆明市五华区。原告：杨璟，女，白族，1990年1月7日生,身份证登记住址：云南省怒江傈僳族自治州泸水市。两原告共同委托代理人：金雨、李俊杰，云南硕欣律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明宝华房地产开发有限公司。统一社会信用代码：91530112592028903G。住所：云南省昆明市西山区丹霞路2号新东方女人广场1幢第4层。法定代表人：王坤鹏。委托代理人：张孝昆、张颖，云南众济律师事务所律师，特别授权代理。原告张弢、杨璟诉被告昆明宝华房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月24日公开开庭进行了审理。原告张弢、杨璟及其委托代理人金雨、李俊杰、被告昆明宝华房地产开发有限公司的委托代理人张孝昆、张颖到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付违约金15936.6元（自2020年9月1日起暂计算至2020年11月20日止）；2、判令被告向原告支付违约金按照每日万分之一计算，自2020年11月21日起计算至房屋实际达到交付条件之日止；3、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告与被告于2018年11月7日签订《商品房买卖合同》，合同约定被告应在2020年9月1日前将位于昆明市西山区房屋交付给原告，房屋建筑面积为125.17平方米，房屋总价为1992076元，合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款。2020年9月1日，原告要求被告按照合同约定交付房屋时，发现被告仍然在施工中，涉案项目房屋尚未达到交付条件，无法完成房屋交接手续。被告不能按照双方的合同约定，按期交付房屋已经构成违约，应该按照双方合同第十二条约定承担违约责任。综上所述，原告依据《中华人民共和国民事诉讼法》之相关规定诉至法院，请求支持原告的全部诉讼请求。被告答辩：首先，该案件中交房延期的原因主要是因为疫情，疫情是属于不可抗力，所以被告认为是不应当承担支付违约金的责任。第二，依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，被告已经充分履行了告知义务，因为不可抗力案涉房屋交房延迟，被告已经履行了告知义务。第三，双方签订的购房合同的补充协议第五条第二款已经约定交房的前提条件是竣工验收，竣工验收的时候就作为交房前提条件，被告已经履行了相应交房义务，故请求法院依法驳回原告全部诉讼请求。根据原、被告提交的经本院审理确认的证据，本院确认以下案件事实：2018年11月7日，两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＸＹ00717）及《商品房买卖合同》补充协议,约定:原告购买被告坐落于昆明市西山区预测建筑面积125.17平方米的房屋，房屋总价款为1992076元，付款方式为：贷款方式付款，原告应当于2018年11月7日前支付首期房价款502076元，余款1490000元向富滇银行股份有限公司昆明南屏支行申请贷款支付。商品房交付条件约定为该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告。商品房相关设施设备交付条件：（一）基础设施设备4、燃气：交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，若商品房所在地政府不强制要求商品房提供管道燃气服务则该商品房交付时无须具备管道燃气设备设施；当地政府强制要求提供管道燃气时，小区具备燃气瓶组设施视同具备交付条件并办妥燃气开通手续。燃气设施需买受人自行办理开通手续。另查明，经本院询问，原告陈述如果在约定期限内基础设施设备未达到交付使用条件的，双方如何处理并未书面约定，而《商品房买卖合同》补充协议中约定为对于在约定内基础设施设备未达到交付使用条件，双方同意按下列方式处理：合同继续履行。因被告原因导致上述设施未达到使用条件的，被告在六十日内达到交付使用条件，若逾期六十日仍未达到的，被告自第六十一日起至实际达到之日止，按原告已付房款的万分之零点一每日向原告支付违约金；《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：ＬＸＹ00717）还约定出卖人应当在2020年9月1日前向买受人交付该商品房。逾期交付责任：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列方式处理：（1）逾期在180日之内（该期限应不多于第八条1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）；（2）逾期超过180日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.01%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付5%利息；同时，出卖人按照全部房价款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比例）的违约金。另，原、被告在《商品房买卖合同》补充协议中约定商品房所在的单体工程单独完工、交付使用时，若相关部门不要求针对该单体工程进行单独的规划、人防、消防、燃气等专项验收的，原告同意相关专项验收可推迟至其他单体工程完工时方办理统一的验收手续且不因此认定甲方违约，乙方仍依照合同约定的交楼日期收楼；2、若商品房不属于（消防法》及公安部明文规定必须通过消防验收方可交付使用的建设工程（即属于消防验收备案制工程），则买卖双方应以商品房是否存在法定禁止交付使用的消防问题来判断双方的违约责任。（二）原被告双方一致同意，买卖合同项下的房屋在被告取得《建筑工程竣工验收报告》时达到交付标准，房屋交付验收时间以被告收楼通知书约定的时间为准。原告不得以任何其他理由拒绝或拖延办理交付手续，否则被告收楼通知中的收楼期限届满之日即本房地产的交付时间。2020年2月25日，被告向原告邮寄案涉房屋顺延交房告知函；2020年11月25日，被告向原告邮寄《收楼通知书》，主要内容为告知原告购买的案涉房屋已达到交付条件于2020年12月2日现场办理收楼手续，原告认可于2020年11月27日收到该《收楼通知书》。2020年12月23日，包含原告案涉房屋在内的澜香苑（西山区3号片区城中村改造项目Ａ-4地块）1-8栋地上部分竣工验收，2020年12月25日竣工验收进行了备案。另查明，截止庭审之日，被告已收到案涉房屋的全部购房款（含原告首付及银行贷款部分）本院认为：原告与被告签订的《商品房买卖合同（预售）》及《商品房买卖合同》补充协议系双方真实意思表示，内容不违反法律法的强制性规定，合法有效，双方当事人应当严格按照合同约定履行各自义务。本案原告已按约定支付相应购房款，被告也应按合同约定的交房时间即2020年9月1日将经竣工验收的房屋交付给原告，结合本案原、被告提交的证据及本院查明的事实，2020年12月23日包含原告案涉房屋在内的澜香苑（西山区3号片区城中村改造项目A-4地块）1-8栋地上部分竣工验收，2020年12月25日包含案涉房屋在内的建设工程竣工验收进行了备案。故本院确定被告存在逾期交房的事实，关于逾期交付的时间，本院认为，虽然被告曾于2020年11月25日以邮寄的方式寄送《收楼通知书》通知原告于2020年12月2日现场办理收楼手续接房，原告也表示2020年11月27日收到该《收楼通知书》，但此刻符合《商品房买卖合同（预售）》的交付条件仍未成就，现被告于2020年12月25日对包含案涉房屋在内的建设工程竣工验收进行了备案，此刻方才符合双方在《商品房买卖合同（预售）》约定的交房条件，故本院依法确认被告的逾期交房时间段为2020年9月2日起至2020年12月25日止合计115天，另，原告认为截止庭审之日因基础设施设备燃气不符合《商品房买卖合同（预售）》约定的交付条件，故逾期时间段应从2020年9月1日起计算至房屋实际达到交付条件之日（燃气合格许可证发放之日止）止，本院认为，原、被告在《商品房买卖合同（预售）》对基础设施设备4、燃气的交付条件约定为交付时完成室内燃气管道的敷设，并与城市燃气管网连接，保证燃气供应，若商品房所在地政府不强制要求商品房提供管道燃气服务则该商品房交付时无须具备管道燃气设备设施；当地政府强制要求提供管道燃气时，小区具备燃气瓶组设施视同具备交付条件并办妥燃气开通手续。燃气设施需买受人自行办理开通手续。即燃气合格许可证是否发放并非《商品房买卖合同（预售）》约定的基础设施设备燃气的交付条件，同时，原告在本案中也未举证证明案涉房屋的基础设施设备燃气的实际状况并不具备《商品房买卖合同（预售）》中对基础设施设备燃气约定的交付条件，据此，对于原告称逾期时间段应从2020年9月1日起计算至房屋实际达到交付条件之日（燃气合格许可证发放之日止）止的辩称，本院不予采信。关于违约金的具体数额应为全部房款1992076元×万分之一×115天=22909元。另，对于被告要求免除违约金的辩称，其情形不符合《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》（一）（二）（三）的规定，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告昆明宝华房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告张弢、杨璟违约金22909元；二、驳回原告张弢、杨璟的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币99元（原告已预交，已减半收取），由被告昆明宝华房地产开发有限公司承担（此款于支付上述款项时一并支付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可以在本判决规定的履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行；申请强制执行的期限是二年。审判员  陈思源二〇二一年四月七日书记员  邓婷婷