西安市高陵区人民法院民事判决书 (2020)陕0117民初2115号 原告：高婷，女，1970年4月3日出生，汉族，住西安市高陵区，西安市高陵区民政局职工。委托诉讼代理人：李明，陕西宽明律师事务所律师。被告：西安腾华置业有限公司，住所地西安市高陵区鹿苑街办草市村，统一社会信用代码9161011705714040XH。  法定代表人：金银安，系该公司总经理。委托诉讼代理人：闫玲娣，陕西金镝律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴平均，陕西省老法律工作者协会法律工作者。第三人：西安市高陵区民政局，住所地西安市高陵区鹿苑大道9393号，统一社会信用代码116101267350588521。法定代表人：彭寿虎，系该局局长。委托诉讼代理人：张旭峰，陕西渭朴律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏天书（系该局工作人员），男，1973年1月22日出生，汉族，户籍地西安市高陵区。原告高婷诉被告西安腾华置业有限公司（以下简称腾华公司）、第三人西安市高陵区民政局（以下简称高陵民政局）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年12月10日作出（2019）陕0117民初4210号民事判决书，腾华公司不服该判决，提起上诉，西安市中级人民法院于2020年4月27日作出（2020）陕01民终1021号民事裁定书，裁定撤销一审判决，发回重审。本院重新组成合议庭，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，原告高婷及其委托诉讼代理人李明、被告腾华公司委托诉讼代理人闫玲娣、吴平均、第三人高陵民政局委托诉讼代理人张旭峰、苏天书均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告高婷向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告返还已付购房款230000元，并向原告承担已付购房款一倍赔偿责任230000元，总计460000元；2、判令被告向原告支付已付房款利息（利息以本金130000元、100000元为基数，分别自实际付款之日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同贷基准利率计算，自2019年8月20日起至实际履行之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；3、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2014年11月17日，高陵县民政局接受其单位系统职工委托，和被告腾华公司共同签署了一份关于民政局系统职工团购住宅楼的协议。协议约定，被告依据该协议要求建设相应住宅楼，每平米售价为2800元，并规定了团购楼号为1号楼和3号楼，共120户，具体房号为民政局职工自行分配，原告可以自愿选择按揭付款或者按进度付款，同时约定房屋竣工交付日期为2015年8月底前。原告在协议签署后，积极按照被告的要求和缴款通知按期缴纳房款，然而被告因市场房价大涨而要求原告增加购房款项，被告在未通知原告的情形下，擅自将原告所属房屋处分转卖第三方，致使原告无法获取相应房屋。原告认为被告上述行为已构成“一房二卖”的事实情形并已违反相关法律，根据《最高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条第二款之规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。被告的违约行为严重侵害了原告的合法权益，故诉至法院，望判如所请。被告腾华公司辩称，一、被告从未与原告签订购房合同，原告并非本案适格原告，无权向被告主张权利，且不存在欺诈，双倍赔偿于法无据。二、被告与高陵县民政局签订的协议已全部履行完毕，被告已无交房义务，原告既拒交全款，又拒办理退款，无资金占用，利息不得支持；被告与高陵民政局签订的协议明确约定民政局的员工可以向被告认购120户房屋，民政局并未向被告提供购房人的具体名单及房屋分配情况，被告与民政局签订的协议约定，由民政局职工自己带缴款收据及个人资料缴清余款后与被告办理收房手续，由被告交付房屋，交付日期为2015年8月底前，如不按期缴款，被告有权收回房源。协议签订后，被告应民政局要求，将房屋交与前来办理的民政局职工，2015年12月28日被告向民政局发出通告，明确告知民政局对按约定还没有来缴款的人可以延期至2016年10月底，如届时还不缴款者，退还已交房款。然而至2016年10月底，被告已向民政局职工共交房120户，协议约定的房源已全部交付完成，协议内容已履行完毕，被告已无任何交房义务。原告及民政局未按协议约定执行，被告给其延期，其仍未及时交清全款。被告不存在任何违约行为，不应承担任何违约责任。对其所交资金，被告并未占有使用，并非借贷，被告没有承担支付利息的义务及法律依据。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。第三人高陵民政局述称，一、我局与腾华公司经多次协商，于2013年初确定了职工团购住宅楼有关事宜，腾华公司给我局在职和退休职工提供住宅单元房106套，价格为每平米2800元。我局根据职工的年龄、参加工作时间、进入民政系统的时间和职务确定了团购房选房排序，106名职工在腾华公司提供的房源范围内选定房屋后，我局将选房清单交于腾华公司。二、2013年4月22日我局召开全局职工大会，就团购房的对象范围、房屋位置、房价、交款方式等有关事宜进行了通报说明，同月26日再次召开职工大会通知交纳首付款，标准为三室13万元/户，二室10万元/户，并说明在首付款交纳后可以办理住房公积金或银行按揭贷款，106名职工按要求向腾华公司交纳了房屋首付款。三、2014年初腾华公司提出房屋建设有关手续尚在办理中，暂时无法办理住房公积金或银行按揭贷款，工程资金缺口较大，要求购房人按首付款标准再交一次购房款，我局鉴于住宅楼建设正在施工之中，因建设手续不完善无法办理按揭贷款，工程建设资金确实存在较大缺口的实际情况，为了房屋能尽快建成交付，于2014年4月14日、28日两次召开购房职工大会说明情况，要求购房职工交纳第二次房款，并按腾华公司的承诺告知购房职工，本次房款交纳后，腾华公司尽快完善有关手续办理住房公积金或银行按揭贷款，同时明确房屋竣工交付时间为2015年8月份之前，会后大部分购房职工陆续交纳了金额不等的购房款。四、2014年11月17日，我局与腾华公司对此前达成的住宅楼团购事宜签订了书面《协议》，对房屋价格、位置、面积、交房标准、工程质量、交款方式、交房时间等进行了明确的书面确认。五、在部分购房职工与腾华公司发生争议后，我局多次组织双方进行协商，也向区委、区政府进行了专题报告，并配合区住建局、房管所等单位进行了调处，因双方争议较大未能达成一致的处理意见。经审理查明，2011年3月19日，高陵县民政局（甲方）与高陵县建筑工程公司（乙方）就合作建设“高陵县XX工程”等项目签订《项目协议书》，协议约定项目地址为高陵县XX路南侧，项目占地约60亩，由甲方负责项目立项及征地工作，并将土地所有权按商住用地的性质转移至乙方项目公司名下，由其负责项目建设后续全部投资及开发建设工作；项目完成后，甲方将取得高陵县中福在线、福利中心，“高陵县XX中心”按土地成本+建设+5%的管理费计价，另行由甲方按工程进度支付给乙方；“办公及配套用房”按建设成本+5%的管理费计价，另行由甲方支付给乙方；在保障甲方项目建设的需求上，其余部分乙方可按照商品房开发对外出售，商品房开发所得的利润作为乙方对该项目的投资收益。2013年4月22日，高陵民政局召开内部会议，公布拟在上述协议约定的配套用房范围内为其系统职工团购住宅，价格为2800元/平，房屋范围为1、2、3、4号楼1-10层，其中3室2厅户型首付130000元、2室2厅户型首付100000元，封顶后再各交100000 元。随后，被告提供其公司银行账号和户名信息，高陵民政局参加团购的人员到银行向被告转款后，凭转款凭证到该局办公室由被告公司工作人员开具收款收据，原告高婷于2013年4月26日交纳了130000元，2014年5月15日交纳了100000元，被告腾华公司向原告高婷出具的两份收款收据所记载的收款事由均为购房。2014年11月17日，第三人高陵民政局（甲方）与被告腾华公司（乙方）签订《协议》，载明：“依据高陵县民政局和西安市高陵县建筑工程公司于2011年3月19日签订的项目合作协议书的有关条款约定，就县民政局系统职工团购住宅楼一事与西安市腾华置业有限公司达成如下协议。一、房屋每平方米售价2800元，上述价格不分楼层高低、户型大小、统一价格，含水、电、天然气、供热及电视、电话、网络设施、院内道路、绿化等费用；不含大修基金、契税、房产证工本费；……二、房屋位置及面积：1号楼、3号楼（共120户）。其中：1号楼，3室2厅2卫，138.6㎡,1-10层两个单元，40户；2室2厅2卫，109.6㎡，1-10层两个单元40户。3号楼，3室2厅2卫，135.1㎡,1-10层两个单元40户。……五、自愿选择缴款方式。1、对于选择按揭付款或住房公积金贷款付款的，在该项目具备贷款条件十五日内（乙方通知时间为准），职工本人凭第二次缴款收据及个人相关资料办理贷款手续，签订正式协议，缴清房屋余款后，乙方须将钥匙交付购房者使用；对于不在规定时限内办理按揭贷款的，乙方有权收回房源。2、对于选择按进度缴款的，根据项目合作协议书的有关规定，分三次缴款：第一次缴款，房屋选位确定后，三居室缴13万元，二居室缴10万元；第二次缴款，房屋主体封顶，三居室缴13万元，二居室缴10万元，以单位通知缴款时间为准；第三次缴款，房屋竣工交钥匙时，缴清余款，签订正式协议。对于选择了按进度缴款而不按期缴款的，乙方有权收回房源。六、房屋竣工交付日期为2015年8月底以前。……”另查明，2015年1月15日，被告腾华公司竞得项目用地；2016年2月29日，西安市高陵区XX委批复同意被告腾华公司关于建设“XX小区”项目的备案申请；腾华公司于2018年4月18日办理了该宗土地的不动产权证书，所建房屋至今未取得预售许可证明。本案一审庭审中，被告述称已经将原告预定的房源实际出售给了他人。本次庭审中，被告述称所建的房屋已经全部被使用，120套房屋已全部交付完毕。以上事实，有项目协议书、购房人员名单、会议记录、收据、协议、项目备案确认书、不动产权证及当事人陈述等证据在卷佐证。本院认为，本案争议焦点为案涉《协议》未能履行的原因及《协议》各方应承担的责任。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定，“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。”第一百二十条规定，“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中，高陵民政局与腾华公司签订的《协议》中约定了房屋位置、面积、单价、配套基础设施和公共设施的交付承诺、缴款方式以及房屋竣工交付日期等内容，同时约定条件成就时由购房职工本人与腾华公司签订正式买卖协议，以最终确定双方之间的房屋买卖法律关系的具体内容。高陵民政局代表单位职工与腾华公司就团购住宅楼事宜签订《协议》，高陵民政局作为单位购房职工的受托人，代表职工与被告就购房事务进行具体商洽，参与团购的职工与单位是一种委托关系，《中华人民共和国合同法》第四百零二条规定，“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，该《协议》应当直接约束高陵民政局购房职工与腾华公司，故高婷与腾华公司之间形成案涉房屋买卖预约合同关系。腾华公司在未取得商品房预售许可时即对正在建设的房屋进行出售违反了有关的法律法规，其行为具有违法性；腾华公司在没有通知高婷和高陵民政局交付尾款和收房的情况下，即将案涉房屋转售他人，导致案涉《协议》未能履行，应承担赔偿责任。根据法律规定，腾华公司应当退还高婷已经交付的230000元购房款，同时赔偿高婷的损失。高婷有理由相信腾华公司会按《协议》约定履行订立本约合同的义务，从而丧失了按照《协议》约定的房屋价格与他人另行订立购房合同的机会，但高婷明确知晓被告所售房屋审批手续不全、不具备法定销售条件的事实，其自身亦存在过错，因此，综合考虑双方履约情况、过错程度以及案涉房屋价格上涨等因素，酌定腾华公司赔偿高婷230000元损失及预付房款的利息。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第六条、第七条、《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第一百二十条、第四百零二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、被告西安腾华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高婷返还购房款230000元并支付利息（以130000元为基数，自2013年4月26日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2014年5月14日；以230000元为基数，自2014年5月15日起按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算至2019年8月19日，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际清偿之日止）；二、被告西安腾华置业有限公司于本判决生效之日起十日内向原告高婷赔偿230000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9945元，由被告西安腾华置业有限公司负担（原告已预交9945元，被告履行判决义务时一并给付原告9945元）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  审  判  长   李东波  审  判  员    戈  超  审  判  员    宋  迪                                二〇二一年四月二十三日    书 记 员   周  萌1