上海市青浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0118民初6643号原告：孔刚，男，1958年5月30日出生，汉族，户籍所在地上海市徐汇区。被告：黄桂林，女，1962年1月28日出生，汉族，户籍所在地安徽省蚌埠市。原告孔刚与被告黄桂林房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案受理后，依法由审判员吴小龙独任审理。本案于2021年4月13日公开开庭进行了审理，原告孔刚、被告黄桂林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告孔刚向本院提出诉讼请求：1、判令原、被告解除租赁合同,并判令被告向原告支付2个月房租人民币26,000元(2020年12月、2021年1月，以下币种均为人民币),同时按未付租金的0.3%每日作为滞纳金,支付从2020年12月1日到法院判决之日期间的滞纳金;押金10,000元作为违约金不与退回；2、判令被告向原告支付房屋内物品清理费(含运输费)、保洁费10,400元；3、判令被告向原告支付车库遥控电动门锁维修费5,000元；4、判令被告向原告支付门铃对讲系统维修费2,000元；5、判令被告向原告支付租赁期间未支付的电费425.70元。判令被告向原告支付2021年1月的物业管理费1,499.58元；6、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告自2014年9月1日,承租原告位于上海市青浦区徐泾镇徐盈路XXX弄圣地维拉XXX号别墅,租赁合同约定别墅是以毛坯形式租赁,租金为1万元,房租每3个月支付一次(先付后住),同时支付1个月的押金1万元。2019年8月5日，被告与原告签署租房补充协议,约定租房期限为2年,从2019年8月31日到2021年8月30日,租金为13,000元,房租每3个月支付一次(先付后住),押金还是原来的1万元。2020年11月25日,原告没有按约定收到被告的3个月房租,因为被告一直会拖延十几天才支付房租,原告出于长期合作和信任的关系,一直没有催促。但2020年12月18日左右,被告在没有提前通知原告的情况下,开始偷偷搬离原告的租房,原告在物业的电话告知下,方知被告开始撤离原告的房屋。2020年12月21日,原告来到租房内,没有见到被告,只有被告的一个亲属在指挥人员挑拣物品,而别墅内满屋狼藉,破旧的居家家具,废旧的办公家具,各种废弃的生活、办公用品等等到处都是、随处堆放。原告在电话中再三和被告协商,希望被告能把这些东西清理干净,并保洁一下,回复租赁前的原样。但被告百般拖延,敷衍搪塞,甚至连和原告一起到别墅当面协商都不肯,只是派人将钥匙放到物业处(并未告知原告),造成被告至今没有当面向原告办理终止租赁合同和移交租赁别墅的相关手续(水电煤有线费用、物业费等账单是否欠费没有说清楚,钥匙没有交接,别墅内状况双方没有当面交代清楚),致使别墅目前还处在租赁状态。2021年1月11日,原告在等待被告协商无果的情况下,与物业商量后,在物业保安队长陪同下,再次进入租赁的别墅内,查看情况,拍摄视频。进入别墅后,发现情况依旧,每个房间还是都有破旧家具、废旧的办公家具以及各种废弃生活、办公用品,特别是地下室,简直是垃圾堆放场。而原告车库的卷帘门也因为被告使用不当造成损坏,被告原先答应修好至今没有维修好,造成目前车库和地下室内的大件物品无法运出。门口的对讲门铃也已经损坏,无法使用。目前,别墅处于租赁状态,且别墅满地狼藉,造成了原告短时间内无法对外出租。原告咨询了物业,根据物业的预估,把别墅内的所有物品清理干净,需要费用约在10,400元。为了维护原告的合法权益,现特向法院提起诉讼,请求法院支持原告诉请。被告黄桂林辩称：被告于2020年12月终止房屋租赁合同并搬离是在告知原告并在原告同意下进行的,有微信聊天记录证明。被告于2020年12月19日通过微信转账付给原告3,000元,加上原押金10,000元，总计13,000元作为2020年12月份的房租。原告表示同意并收下此3,000元,有微信转账记录可以证明,不存在原告所说的偷偷搬离,故被告和原告的租赁合同就在12月份终止,并付清了12月份的房租。被告在搬离前专门请人打扫过卫生,并拍了视频留存,原告所拍视频是在被告还未打扫之前所拍,故不存在原告所说的搬离费、保洁费。原告房屋车库遥控电动门从被告租赁此房屋第一天起就没有用。被告这6年多来自始至终都将车停在车库门口,从未停进过车库。法院可以调取小区监控,也可以询问小区保安,何况就算损坏也属于自然损坏,应在原告维修范围之内。门铃对讲系统也是自从被告搬进来第一天开始就是无法使用的状态,被告一直以为这是毛坯房,本来就无法使用,故也从未向原告提出过不能使用的情况。被告电费已支付至2020年12月搬离那天止,2021年1月份被告已搬离,物业费不应该由被告承担。另原告在诉状中提到别墅内状况、双方没有当面对接致使别墅还处于租赁状态,但实际情况是2020年12月22日被告还派人再去清理一次时原告已通知物业不让被告进去了,为此被告公司财务还发过短信给原告,说明原告已经认同了租赁合同已经终止。被告租赁长达六年多,此房屋到处漏水、电箱经常跳闸,原告经常以出差忙没时间处理为由不来及时维修,大部分都是被告自己出钱维修,尤其到了梅雨季节小区的河水就要倒灌进房间,被告买了两台水泵都来不及抽,在地下室存放的电脑设备、办公家具等被水淹后造成了很大的损失,原告均以此房屋是毛坯房为理由塘塞不给予说法,房屋进水,漏雨是房屋结构问题、去年疫情期间此房屋空关三个月,被告与原告商量想减免部分房租,但原告也置之不理,没有一分减免,所以被告于2020年12月15日约原告到别墅内商量提前解约事宜,当时原、被告及被告公司财务人员虞某在场,原告还说搬家时留一些办公家具和房间里家具等以便新的租客看房美观一些。原告是表示同意其搬离的。此别墅原本是毛坯房,被告租赁后花了几十万进行装修(前后花园全部围栏、及室内厨房、卫生间、电器、灯具、墙、地板、空调、洁具等)。被告第一份合同到期日2019年8月30日,原告在2018年9月2日就开始挂牌出租,挂牌价格是装修房28,000元/月(中介平台有挂牌的信息),期间经常有人上门看房,一旦成交原告就会和被告到期终止合同,后来是因为没有租出去才和被告续租,现在原告因为没有租出去又想通过诉讼来找回损失。综上所述,恳请法院依法判决。经开庭审理查明：2014年9月1日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方位于上海市青浦区徐盈路XXX弄XXX号(圣地维拉XXX号)房屋,该房屋建筑面积约为428.45平方米。乙方租赁该房屋居住和办公使用。租赁期限为5年,自2014年9月1日起至2019年8月31日止。租赁期满,甲乙双方应提前二个月通知对方商议续租与否。若乙方要求续租应于上述租赁期满提前二个月向甲方提出续约请求,提出请求之日起壹周内商定该房屋租赁续约相关条件,并重新签订租赁合同。每个月租金1万元,该房屋租金前3年内不变，第(4-5)年该租金在原租金的基础上递增10%。租金不含物业费以及租赁发票。租金按每3个月为一期支付。乙方应于交房日前支付第一期租金合计3万元,其余每期租金乙方应于每期提前5日内支付下月的租金到甲方指定帐号上。如乙方逾期支付租金及乙方应付的各项相关费用,则每逾期一日须支付甲方应付而未付金额的0.3%作为滞纳金,超过15天未付,且非甲方原因则视为乙方自动退租,甲方有权追讨乙方的违约金及乙方欠交的租金以及其他费用,并有权收回该房屋,另租赁给第三方。甲方于2014年9月1日前向乙方交付已具备如同合同附件所述条件的该房屋,并以书面形式办理必要的交接手续。为确保房屋及其附属设施之安全与完好及租赁期内相关费用之如期结算,同意支付给甲方保证金1万元。乙方应于签约当日内支付给甲方,甲方在收到保证金后应予以书面签收。租赁关系终止且乙方将该房屋交还甲方并付清其所有产生应付费用后,甲方在3个工作日内将保证金全额无息退还给乙方。因乙方实际使用而产生的水、电、煤气、电话、宽带费等费用,由乙方在收到付款通知后按规定时间全额自行到物业管理处缴纳。物业管理费及花园打理费用由乙方承担。甲、乙双方商定违约金为1个月租金计1万元。双方签订合同之日起,甲方如未按合同的条款履行,并且未征得乙方谅解的情况下,则视为违约,乙方有权单方面终止合同,并追求甲方的违约责任,甲方按合同第七条退还乙方保证金外,乙方有权要求甲方支付违约金。如甲方支付的违约金不足以弥补乙方的损失,则乙方有权就不足部分向甲方提出索赔。双方签订合同之日起,乙方如未按合同的条款履行(包括逾期支付租金),并且未征得甲方谅解的情况下,则视为违约,甲方有权单方面终止合同,并要求乙方支付各项拖欠款项,有权要求乙方支付违约金,乙方有权将保证金冲抵违约金。如乙方支付的违约金不足以弥补甲方的损失,则甲方有权就不足部分向乙方提出索赔。在租赁期内,甲方如需出售或转让该房屋,合同继续有效。合同另行约定了双方的其他权利义务。合同签订后，原告按约交付租赁房屋，被告支付租赁保证金1万元。2019年8月5日，原告(甲方)与被告(乙方)签订《租赁补充协议》，约定乙方在租房协议到期后,再续租甲方的房屋2年(续租时间为2019年8月31日至2021年8月30日),续租期间,乙方支付给甲方的月租金调整为13,000元。租金为每三个月支付一次,并按原《房屋租赁合同》之约定,每期租金支付需提前一周支付：即25日之前支付(在2019年8月25日、2019年11月25日、2021年2月25日、2021年5月25日前支付)。甲乙双方重申确认：1、该租赁房屋每月的物业管理费、水电煤等事用由乙方承担。2、无论国家出台任何政策,乙方承诺不得以任何理由向甲方索要租房费用的发票(乙方已承诺自行解决)。3、乙方承诺：乙方租房期间,在租赁房发生的一切事情,由乙方承担一切责任及承担由此产生的一切后果。4、乙方承诺,乙方承租期满、退租搬离时,不损坏房内现有的简单装修及设施。将尽量完好的交还给甲方。五、甲乙双方确认：补充协议的签署不影响双方之前签署的《房屋租赁合同》中条款的履行,补充协议与双方签订的原《房屋租赁合同》具有同等的法律效力。补充协议未提及的所有约定,双方按原《房屋租赁合同》执行;补充协议中的条款与原《房屋租赁合同》中的条款如有冲突,则以补充协议为准。未尽事宜,双方可进一步协商解决,并可再次签署相应的补充协议。2020年11月前系争房屋租金已付清，2020年12月租金支付3,000元。2020年12月21日，被告搬离系争租赁房屋。2020年12月，原、被告及证人就被告搬离等进行微信沟通。另查明，2007年11月29日，坐落上海市青浦区徐盈路XXX弄XXX号房屋登记于孔刚、徐凯红、孔雍名下，建筑面积428.45平方米，类型花园住宅。以上查明的事实，由原、被告的陈述，租赁合同、租赁补充协议、上海市房地产权证等证据予以佐证，并经庭审质证属实，本院予以确认。审理中，原告孔刚表示，光盘证明向被告主张的垃圾清运费、维修费等的证据。照片证明向被告主张诉请的依据，照片就是被告提交的。收据、支付凭证证明垃圾清运费的支付情况。电费发票、付款凭证证明2021年1月的电费是原告交的。微信聊天或当面，原告从未同意提前解约，而是询问被告何时搬家、需要当面商量及交接。物业告知对方在搬家，前往房屋才发现被告在搬家。合同快到期时，至中介咨询房租市场价，从未委托挂牌，不清楚谁挂牌的。被告搬离时，要求被告将费用结清，被告表示只有3,000元，余款之后支付。租赁从2014年9月1日开始，当时应该有书面交接手续的。系争房屋产权登记是原告及妻子徐凯红、儿子孔雍，妻子和儿子知晓和同意原告对系争房屋的租赁等相关事宜。2020年12月被告支付了3,000元，余款1万元未付。被告于2020年12月21日搬离，2020年12月23日，被告告诉钥匙放在物业，至今仍在物业，没有办理当面移交手续。被告搬离后，系争房屋尚未出租，没有被告损坏车库电动门、门铃对讲系统的证据。合同解除时间2020年12月底。被告支付的系2020年11月电费，本金及滞纳金220.05元(其中本金218.30元)，11月电费需在2020年12月31日前支付，超时需要支付滞纳金。原告支付的系2020年12月电费，本金及滞纳金213.41元(其中本金207.40元)。被告黄桂林表示，电动门原本就是坏的、门铃对讲原本也不能用的。照片是被告方拍摄，房屋漏水造成被告方损失。原告提交的费用收据在、支付凭证不认可。原告微信聊天证明目的不认可，之前已经协商好了，该聊天记录是后面的对接。被告已经支付了12月的电费。微信聊天记录证明双方已经协商好提前解约，原告询问何时搬家等。照片证明房屋漏水，衣物、柜子发霉。2019年挂牌信息证明双方合同期5年，但提前一年原告已经挂牌出租。微信转账证明房租已经结清。2014年9月1日开始租赁，是毛坯房，就交了一把钥匙，没有书面交接手续。租赁时给被告看了系争房屋产权证。2020年12月之前的租金正常支付的，2020年12月租金支付3,000元，押金1万元抵租金。系争房屋钥匙放在物业，搬离时被告家中有事，2020年12月23日由证人虞某通知原告，系争房屋搬离后的情况不清楚。同意解除合同，解除时间2020年12月21日。即使存在欠付租金，滞纳金标准不合理、过高。同时，被告申请证人虞某出庭作证，证人虞某表示，证人是公司的财务，被告是公司财务负责人。知道租赁房屋的事情，六年前公司拆迁了，然后就租赁了原告的毛坯房用于办公、居住。当时第一份租赁合同谁签的不清楚，续签合同是黄桂林签的。租金原1万元/月，之后递增的，递增金额不清楚。名义上是黄桂林出面租赁，实际由公司使用，黄桂林支付租金、水电等租赁费用后，由公司向黄桂林进行报销。租赁关系是原告与黄桂林。2020年12月20日左右搬离的，2020年12月25日证人住院开刀，搬离在证人住院之前。与原告也有联系，孔先生、黄桂林和证人在搬家之前谈过的，就在租赁房屋内，由于存在押金，故至2020年12月的费用已经结清了，合同解除，费用结清了，空调、家具、部分设备等留给房东。支付房东3,000元，代表费用了结。孔先生通知物业，被告才能搬家。12月21日，将钥匙给了物业，让物业将12月的相应费用给被告，物业费也交到了12月。原告认为没有当面说可以终止合同，只是说搬离之前将手续等谈好。当时同意搬离系因为体谅被告称只有3,000元的难处。被告没有做到交接手续，不能将钥匙扔给物业。根据庭审确认的事实，本院认为，原、被告就系争房屋签订《租赁合同》系双方真实意思的表示，未违反相关强制性法律法规，依法应确认为合法有效，双方均应按约履行各自义务。合同履行过程中，被告因自身原因提前搬离系争租赁房屋，对此，原告同意被告搬离，双方均确认被告于2020年12月21日搬离。原、被告双方一致同意解除合同，本院予以准许。合同解除日为2020年12月21日。原告主张被告支付租金及保证金1万元作为违约金不予退还的诉讼请求，被告因自身原因导致提前搬离系争房屋，违反合同约定，根据合同约定，被告违约，原告有权没收保证金将保证金冲抵违约金，被告主张保证金抵租金的抗辩理由不成立，本院不予采信。被告理应支付至解除日的租金，被告支付的保证金1万元作为违约金不予退还。对于逾期付款违约金的计算标准，合同约定逾期付款违约金的计算标准为日千分之三，对此被告认为该标准过高。本院综合考量原告的实际损失，参酌合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，本院确定逾期付款违约金的计算标准为日万分之三。关于电费，根据双方的陈述及相应的证据，本院确认原告垫付的电费为213.41元，被告应支付原告。关于原告主张被告支付清理费、保洁费、门锁维修费用、门铃对讲系统维修费、物业费的诉讼请求，在被告搬离返还涉案房屋时，原告在场亦未对被告提出上述主张，且原告亦无证据证明被告交付的房屋不符合约定或者租赁物的性质使用后的状态，无被告使用过程中损坏的依据，故本院对于原告的上述诉讼请求，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、五百六十二条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告孔刚与被告黄桂林于2014年9月1日签订的《租赁合同》及2019年8月5日签订的《租赁补充协议》解除；二、被告黄桂林应于本判决生效之日起十日内支付原告孔刚租金人民币5,975元；三、被告黄桂林应于本判决生效之日起十日内支付原告孔刚逾期付款违约金(以人民币5,975元的日万分之三自2020年12月1日计算至判决之日止)；四、被告黄桂林支付的保证金1万元作为违约金不予退还；五、被告黄桂林应于本判决生效之日起十日内支付原告孔刚电费人民币213.41元；六、驳回原告孔刚的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币1,123.10元，减半收取计人民币561.55元，由原告孔刚负担人民币459.19元，被告黄桂林负担人民币102.36元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  吴小龙二〇二一年四月三十日书记员  沈 丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国民法典》第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。