福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2020）闽0302民初5625号原告：许淑琼，女，1975年10月9日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。委托诉讼代理人：张飞，男，1971年8月30日出生，汉族，住所地莆田市秀屿区。被告：杨梅宇，女，1978年10月19日出生，汉族，住所地三明市梅列区。第三人：兴业银行股份有限公司莆田城厢支行，住所地莆田市城厢区霞林街道荔华东大道696号。统一社会信用代码：91350302855342428K。负责人：李源，该支行行长。原告许淑琼与被告杨梅宇，第三人兴业银行股份有限公司莆田城厢支行（以下简称“兴业银行城厢支行”）房屋买卖合同纠纷，本院于2020年10月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。庭审时原告许淑琼及其委托诉讼代理张飞到庭参加诉讼。被告杨梅宇经本院公告送达民事诉状、应诉通知书、举证通知书、开庭传票，无正当理由拒不到庭参加诉讼，第三人兴业银行城厢支行经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许淑琼向本院提出诉讼请求：一、判令许淑琼从就莆田市城厢区××广场××号楼××、××商品房（即涉案房产）应向杨梅宇支付的购房款（暂计8万元）中代杨梅宇向兴业银行城厢支行偿还尚欠的按揭贷款本息（具体数额以兴业银行城厢支行开具的截止还款之日尚欠的贷款本息凭证为准。）；二、判令杨梅宇、兴业银行城厢支行在许淑琼代为偿还杨梅宇尚欠兴业银行城厢支行按揭贷款本息后配合原告向房屋登记管理机关办理涉案房产的抵押权登记注销手续；三、判令杨梅宇在许淑琼代为偿还被告尚欠兴业银行城厢支行按揭贷款本息后配合许淑琼向房屋登记管理机关办理莆田市城厢区荔景广场××号楼××、××商品房的过户登记手续；四、判令杨梅宇立即向许淑琼支付代办不动产权登记证明产生的费用人民币29121元；五、判令杨梅宇立即向许淑琼支付逾期办理过户登记手续违约金，即以86万元为基数自2017年10月2日起至办理之日止按月利率2%计算，暂计为258000元；六、本案诉讼费由杨梅宇承担。事实与理由：2010年5月2日，许淑琼与杨梅宇签订《房屋买卖合同书》购买杨梅宇所有的涉案房产，该合同约定：“......二、计价方与价款：甲乙双方约定上述房屋甲方愿意按人民币捌拾陆万元整（￥860000元）断卖给乙方（该售价含该房屋相对应所公摊的土地使用权、现有装修、部分家具......）三、付款方式即期限：分三期付清（乙方付款收据由甲方签章为凭），第一起在本合同签订同时乙方支付甲方房款人民币伍万元整（￥50000元）做购房定金（定金可抵购房款）第二期：甲乙双方约定在2011年5月6日前乙方应再付给甲方人民币伍拾柒万伍仟元整（￥570000元），其余贷款人民币贰拾贰万伍仟元整（￥225000元）由乙方按甲方与银行签订的借款合同规定行使......，第三期：余款人民币壹万元整（￥10000）甲乙双方约定在该房屋房产所有权证办出来起2个月办理过户手续，甲方必须无条件配合乙方过户，......”。合同签订后，许淑琼依约支付前述购房款，并自双方签订房屋买卖合同之日起至今按月代杨梅宇向兴业银行城厢支行偿还房屋按揭贷款本息，2011年5月6日，杨梅宇向许淑琼交付涉案房产。2017年6月12日，许淑琼代杨梅宇向莆田市恒丰房地产发展有限公司支付办理不动产权证费用29121元并办理了不动产权登记证。杨梅宇在兴业银行城厢支行贷款24万元并将涉案房产抵押给兴业银行城厢支行。根据双方约定，杨梅宇应在2017年8月13日起2个月内将房屋过户至许淑琼名下，但至今其仍未办理过户手续，故请求判如所请。杨梅宇未作答辩。兴业银行城厢支行未作陈述。许淑琼围绕诉讼请求依法提交了证据，杨梅宇、兴业银行城厢支行均未质证，本院对以下证据的真实性予以确认并在卷佐证：房屋买卖合同书，个人住房借款合同，银行卡取款业务回单、购房定金收据、购房款收据，交接清单，柜面存款回单、银行转账流水，工商银行柜台转账凭证、工商银行个人业务凭证、福建增值税普通发票、销售不动产统一发票、完税证明各一份。根据上述本院确认的证据和当事人的庭审陈述，本院认定本案事实与许淑琼主张的事实一致，故对其主张的事实予以确认。《房屋买卖合同书》第三条还约定：“任何一方由于自身原因造成未按规定时间办理该房屋产权证过户的，违约金按从房产所有证办出来2个月后的第一天起乙方按应付款（甲方按已付款）的0.4%月利息赔偿对方，超过一个月按房款总价的50%赔偿对方”。另查明，许淑琼和张飞于2011年11月15日登记结婚。2011年5月2日，杨梅宇出具《购房定金收据》确认其收到许淑琼定金5万元。2011年5月6日，许淑琼向杨梅宇支付购房款62.5万元，杨梅宇出具购房收据两张。自2011年起许淑琼按月向兴业银行城厢支行支付涉案房产的按揭款项18万余元。2017年6月12日，许淑琼通过张飞代杨梅宇向莆田市恒丰房地产发展有限公司缴纳不动产权证费用29121元。2017年11月21日，涉案房产登记在杨梅宇名下。2021年2月9日，许淑琼向本院提交《申请书》一份称其自愿将杨梅宇尚欠的贷款本息交至法院并申请本院通知兴业银行城厢支行领取。2021年3月24日，许淑琼向本院交纳11万元作为代保管款用于清偿涉案房产在兴业银行城厢支行的按揭贷款。兴业银行城厢支行于2021年3月31日来本院办理按揭贷款105849.27元的领款手续并已向本院出具两份《兴业银行个人贷款结清证明》，涉案房产的贷款已结清。本院认为：许淑琼与杨梅宇签订的《房屋买卖合同书》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的强制性规定，系合法有效。双方当事人均应按照合同约定履行各自的义务。关于许淑琼请求判令其代杨梅宇偿还银行按揭贷款的诉求，因该诉求涉及杨梅宇与兴业银行城厢支行之间签订的《个人住房借款合同》，许淑琼并非该合同的当事人，根据“合同相对性”原则，其未经合同当事人同意的情况下无权继受借款合同的义务，且客观上许淑琼已实际代杨梅宇偿还了涉案房屋剩余按揭贷款，故其该诉求缺乏法律依据和事实依据，本院不予支持。但许淑琼在本案中已自愿缴纳11万元作为偿还涉案房产银行按揭贷款的代保管款，且兴业银行城厢支行已领取105849.27元的领款手续并已向本院出具了两份《兴业银行个人贷款结清证明》，即许淑琼实际已支付完毕第二期的购房款。合同约定“甲乙双方约定在该房屋房产所有权证办出来起2个月办理过户手续，甲方必须无条件配合乙方过户”，现涉案房产于2017年11月21日登记在杨梅宇名下，其应根据交易习惯和常理向兴业银行城厢支行办理涉案房屋的抵押权登记注销手续，并应依约将诉争房屋变更登记在许淑琼名下。许淑琼主张杨梅宇应支付其代缴的办理不动产权证的费用29121元亦有理，本院亦予以支持。许淑琼主张逾期办证违约金以86万元为基数自房产证办理之日后的2个月起按月利率2%计算，虽根据合同约定杨梅宇超过一个月未办证则应按房款总结的50%赔偿，但该违约金的最高限额依法为合同标的额（购房款总额）的30%，即86万元×30%=25.8万元，现杨梅宇逾期违约金若按照以86万元为基数自房产证办理之日后的2个月起按月利率2%计算至起诉之日已超过25.8万元，因此，对超过该范围的违约金，本院不予支持。杨梅宇经本院公告传唤、兴业银行城厢支行经本院传票传唤，均无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席审理和判决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、杨梅宇应于判决生效之日起十日内配合许淑琼向房屋登记管理机关、兴业银行股份有限公司办理《个人住房借款合同》（编号分别为140700511901100、140700508301100）项下房屋即莆田市城厢区荔华东大道荔景广场20号楼倚梅轩504A、504B商品房的抵押注销登记手续，并将上述××、××商品房的《不动产权证书》变更登记至许淑琼名下并交付给许淑琼；二、杨梅宇应于判决生效之日起十日内支付给许淑琼逾期办证违约金25.8万元及代办不动产权登记证的费用29121元；三、驳回许淑琼的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费7006.8元，公告费840元，由杨梅宇负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 长 陈 妍人民陪审员 陈 洄人民陪审员 黄立立二〇二一年四月二日书 记 员 郑雅雅附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。第九十二条一方当事人在法庭审理中，或者在起诉状、答辩状、代理词等书面材料中，对于己不利的事实明确表示承认的，另一方当事人无需举证证明。对于涉及身份关系、国家利益、社会公共利益等应当由人民法院依职权调查的事实，不适用前款自认的规定。自认的事实与查明的事实不符的，人民法院不予确认。