山东省青岛市中级人民法院    山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2020)鲁02民初1933号 原告：青岛卓越东郡置业有限公司，住所地：山东省青岛市李沧区金水路297号，统一社会信用代码：913702133259800784。 法定代表人：张昊，董事长。 委托诉讼代理人：李超，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：嵇巧弟，山东齐鲁（青岛）律师事务所律师。 被告：青岛尚房机构网络咨询服务有限公司，住所地山东省青岛市李沧区书院路188号5楼525号房间、山东省青岛市李沧区巨峰路177号8号楼2单元501户，统一社会信用代码：91370213MA3CAJ1L81。 法定代表人：谢柠如。 委托诉讼代理人：刘柽，山东青大泽汇律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨宜宁，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：李鑫涵，女，1990年5月20日出生，汉族，现住山东省青岛市李沧区。 委托诉讼代理人：李金凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：谢柠如，女，1989年12月15日出生，汉族，现住吉林省敦化市。 委托诉讼代理人：李金凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 被告：徐广顺，男，1989年11月14日出生，汉族，现住山东省青岛市崂山区。 委托诉讼代理人：李金凤，山东青大泽汇律师事务所律师。 原告青岛卓越东郡置业有限公司（以下简称卓越东郡公司）与被告青岛尚房机构网络咨询服务有限公司（以下简称尚房机构公司）、李鑫涵、谢柠如、徐广顺房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告卓越东郡公司的委托诉讼代理人李超、嵇巧弟，被告尚房机构公司的委托诉讼代理人刘柽、杨宜宁，被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺的共同委托诉讼代理人李金凤到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告卓越东郡公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与尚房机构公司签订的2018年10月31日《购房协议书》、2018年12月31日两份《购房协议书》已解除，各被告停止《购房协议书》项下的房源的销售、更名和网签，原告有权收回未更名的22套房源；2、判令尚房机构公司支付原告购房款18821825元及自合同解除之日2019年9月16日至被告实际履行之日利息损失（暂计算至2021年3月22日为705278元），诉讼总金额为19527103元；3、被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺对被告尚房机构公司上述债务承担连带清偿责任；4、本案诉讼费、保全费、诉讼保全保险费等相关费用由被告承担。事实与理由：2018年10月31日，被告尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由被告尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》15栋1单元共357户房屋；2018年12月31日，被告尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由被告尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》15栋77户房屋；2018年12月31日，被告尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由被告尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》13栋19户房产。三份《购房协议书》对于尚房机构公司的付款时间、方式、金额及违约责任等均进行了明确的约定。在履行过程中，被告尚房机构公司并未按照《购房协议书》约定履行支付购房款义务，根据《购房协议书》约定：“乙方未在合同约定的时间内完成付款义务，或未按合同约定时间完成所有标的房屋的正式网签《青岛市商品房预售合同》或《青岛市商品房出售合同》，每延期一日，应按本协议书约定的未支付购房款金额的千分之三支付延期违约金；若延期超过三十天，甲方有权随时解除本协议书，同时有权将未更名房屋另行出售，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，乙方对此无异议。”原告先后于2019年9月16日、2019年9月27日、2019年10月17日以公司函、律师函等形式告知各被告解除与被告尚房机构公司签订的《购房协议书》。根据《合同法》第97条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”。《购房协议书》业已解除，被告已经将《购房协议书》下部分房屋出售并更名于第三方，根据合同性质，上述出售房屋已无法恢复原状。为了维护原告合法权益，也为了避免出现更大的社会不安定因素，原告要求被告按照《购房协议书》约定支付该部分房屋所欠购房款20753697元。至本次开庭之间被告又支付了部分购房款，截至本次开庭欠款总金额本金数额是18821825元。被告李鑫涵为《购房协议书》签订之时被告尚房机构公司唯一股东；被告谢柠如为被告尚房机构公司现任唯一股东，被告李鑫涵、谢柠如与被告尚房机构公司并不独立，存在资产、经营等混同行为。根据我国法律规定，被告李鑫涵、谢柠如应当对被告尚房机构公司上述债务承担连带清偿责任。被告徐广顺作为被告尚房机构公司实际控制人，应当对被告尚房机构公司上述债务承担连带清偿责任。 被告尚房机构公司答辩：认可的欠付总金额为5688697元（挞定房源15套），理由如下：一、原告主张定金罚则计算方法错误，三份协议中约定的1000万+200万+59万=1259万所谓“定金”实际为已付购房款，早已将对应房屋交付给购房人，双方关于定金另有约定，原告有权罚扣的定金仅为24套房屋乘以2万元等于48万元。具体理由如下：（一）实际定金为每套房屋两万元，1259万元实际为房款，并非“定金”，其所对应的房屋已交付履行完毕。实际的定金为双方另行签订的单套房屋认购协议，协议中约定每套房屋的定金为2万元，453套房屋的总定金额为906万元，而非总协议中的1259万元（尚房机构公司提交单套认购协议）。原告提交的三份购房协议内容几乎相同，很明显能看出是制式合同，所谓的高额“定金”1259万元实际早已抵扣房屋的首付款，真实的定金部分应以双方后续签订的定金协议（认购协议）为准。（二）原告罚扣全部定金无事实法律依据，尚房机构公司的付款义务大部分已经履行完毕，原告即使罚扣定金也应对应尚房机构公司迟延履行部分，即未付房屋24套，共计24*2=48万元。而且原告作为甲方在主张解除合同的同时还全部扣除定金不退显然不合常理，法院应该针对每套房屋的定金约定细化区别对待，而不应该笼统支持原告扣除定金不退。（三）本案法律关系属于委托代理销售关系，尚房机构公司赚取的是微薄的佣金，原告并没有将房屋过户给尚房机构公司，这一点从合同约定不能加价便能证明，因为购买房屋另行出售完全可以随意加价。可见双方实际并不是房屋买卖合同关系，尚房机构公司逾期付款原告实际并无遭受损失，不应适用高额定金罚则。另外在委托销售代理的商业模式中，原告作为强势甲方出具格式合同提交给作为中小代理商的尚房机构公司，尚房机构公司为承接业务无奈签署权利义务极其不对等的协议。根据法律规定格式合同当中明显不利于弱势一方的条款应归于无效，否则显失公平。二、贷款部分及已网签部分（676万）不应由尚房机构公司承担。理由如下：因为本案三份协议中尾款支付处都明确约定：“自2019年1月1日起已网签的标的房屋未回款金额可作为支付本次付款的有效款项。”第一条第3款，更名情况下甲方将乙方已缴纳房款收据更名至第三方名下…协助第三方办理认购、网签、贷款事宜。可见，实际需要尚房机构公司承担的仅为房屋首付款，网签后贷款部分是由第三方支付给原告，可以抵作本协议尚房机构公司应付给原告的款项的。且银行发放贷款也是直接发放到原告处，如果尚房机构公司将贷款部分垫付给原告，原告办理网签后，将对该部分款项重复获利。如果原告认为后续可能存在某笔贷款银行放款不通过，可得到贷款不通过的事实出现后再主张由尚房机构公司承担，而不应因不确定是否会出现的风险，而本该由原告承担的风险转嫁到尚房机构公司头上。退一步说，如果尚房机构公司现在将贷款部分垫付给原告，银行后续向原告放款后，尚房机构公司无事实及法律依据再向尚房机构公司主张返还。三、原告拖欠尚房机构公司佣金100万未付，本金部分存在可抵扣情形。首先，诉讼期间尚有银行已放款或已进入放款流程，暂未到账，应该从原告起诉本金中扣减。诉讼期间尚房机构公司也陆续向原告偿还本金268000元，也应该从起诉本金中扣减。其次，原告有100多万元佣金未向尚房机构公司支付，原告与尚房机构公司实际为委托代理销售关系，因佣金尚房机构公司与原告签署的是全民营销线上合同，双方约定每销售一套房屋的佣金提成为3000元，原告前期已向尚房机构公司支付了部分30万佣金（转账记录和尚房机构公司开具的佣金发票证明），453套房屋*3000元共计135万元，还剩余100万元的佣金未支付，应从起诉本金这个抵扣。四、原告主张挞定的7套房屋，首先原告并未收到任何相关的书面通知材料，其次该7套房屋已经完成出售，不具备挞定条件，所以尚房机构公司不认可该7套房屋被挞定。五、损失部分即资金占用利息时间起算点有误。原告所称的损失系资金占用利息，计算的时间起点有误。13栋19户协议第四笔付款时间约定在甲方办理完毕13#一层房源销售许可证的2个月内补足房款。根据原告提交的证据，并未看到13#一层房源的销售许可证，那么该份协议付款逾期的时间起算点原告如何计算，应予以说明，否则主张并无事实依据。 被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺答辩：按照公司法规定，公司股东在担任股东期间不得滥用公司股东地位、侵占公司财产、损害公司及债权人等利益等。在该原则的基础上，因一人有限责任公司股东与公司在经营中极容易产生混同，可能存在财务制度不健全，自然人随意支配使用公司财产的情况，为了保护一人公司的债权人利益，也为使该规定在司法实践过程中具备可操作性，所以《公司法》第六十三条规定：“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”该条款系对一人公司是否存在股东滥用股东地位情况举证责任的特殊规定，该种规定的核心及原理仍为：自然人在担任公司股东期间，不得滥用股东地位，损害公司及债权人利益。体现在司法实践过程中即为公司的资金不得随意无名目的流向股东，股东不得随意占有使用。在上一次庭审过程中，李鑫涵、谢柠如共同向法院提交尚房机构公司账户的转账记录，该转账记录中，并无任何一笔款项显示转入李鑫涵或谢柠如个人账户，在本次庭审中也将进一步提交公司的账簿等，进一步证明公司在经营过程中没有资金流向自然人股东的事实。因为尚房机构公司无任何资金流向谢柠如及李鑫涵，那么，在财产方面，自然人股东未占有使用公司财产，也就与公司之间不存在财务混同，其即不应对公司债务承担连带责任。而且，如在充分证明自然人股东在担任股东期间没有侵占或者随意挪用公司财产也即没有因担任股东而受益的情况下，仍机械的适用《公司法》第六十三条之规定判令股东对公司的巨额债务承担连带责任是极其显失公平的，判令其承担的责任与其获取的收益（实际未获取任何收益）是明显不对等的，违背了民事法律关系中公平合理的原则，更违背了《公司法》第六十三条的设立初衷。因此，根据从李鑫涵、谢柠如向法庭提交的证据以及相关法律规定，不应认定李鑫涵、谢柠如对尚房机构公司的债务承担连带责任。除股东没有占有使用公司任何财产外，尚房机构公司在成立后，制定了完善的财务制度，聘请了财务人员，同时委托了专业的财务公司来管理公司账目，公司整体上有较为健全的财务管理制度；且在公司运营过程中系以公司为主体对外签约、收款，公司有独立的银行账户、经营场所及工作人员，公司系独立运营的个体，在主体方面与股东不存在任何混同。因此，无论从资金流向还是从公司日常运营管理等，都可以充分证明，公司与自然人股东系分别独立的主体，不存在混同，两自然人股东不应对公司债务承担连带责任。被告徐广顺非公司实际控制人及股东，仅为公司员工，更无法律依据要求其对公司债务承担连带责任。除上述意见外，就三自然人不同的情况，分别发表答辩意见：首先，关于被告李鑫涵：在李鑫涵担任股东期间，公司无任何一笔款项转入李鑫涵个人账户，李鑫涵也未以个人名义私自收取公司客户的款项及未返还公司等，李鑫涵担任股东期间的行为对于尚房机构公司的履约能力未产生任何负面影响，反而有其自有资金汇入公司账户，作为借款供公司使用，反而增强了尚房机构公司的履约能力，因此，李鑫涵在担任股东期间，无任何过错或随意占有使用公司财产以及与公司财务、主体混同等问题，无任何理由判令其对公司债务承担连带责任。其次，关于被告谢柠如：其自2019年11月经受让成为公司股东，该时涉案合同早已签署且基本履行完毕，在谢柠如加入尚房机构公司时，对此事宜完全不知情，且在担任尚房机构公司股东后，与被告李鑫涵相同，尚房机构公司无任何款项转入谢柠如个人账户，反而有其自有资金转入公司账户，谢柠如也未以个人名义收取公司的款项等，其对于尚房机构公司的履约能力未产生任何负面影响，不应承担连带责任。最后，关于被告徐广顺：其非公司的实际控制人，仅为公司员工，原告主张徐广顺系实际控制人应承担连带责任，但未提供任何证据证明，无事实及法律依据。综上所述，李鑫涵、谢柠如、徐广顺与尚房机构公司不存在混同等情况，不应对公司债务承担连带责任，请求驳回原告关于被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺的诉讼请求。 经审理查明：2018年10月31日，尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》15栋1单元共357户房屋；2018年12月31日，尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》15栋77户房屋；2018年12月31日，尚房机构公司与原告签订《购房协议书》，由尚房机构公司购买原告开发的位于李沧区××路××号《卓越皇后道》13栋19户房产；共计453套房屋。《购房协议书》约定首付款数额，其中分别含定金1000万、200万、59万，共计1259万元。双方《购房协议书》约定：“乙方未在合同约定的时间内完成付款义务，或未按合同约定时间完成所有标的房屋的正式网签《青岛市商品房预售合同》或《青岛市商品房出售合同》，每延期一日，应按本协议书约定的未支付购房款金额的千分之三支付延期违约金；若延期超过三十天，甲方有权随时解除本协议书，同时有权将未更名房屋另行出售，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，乙方对此无异议。”合同签订后，尚房机构公司分别支付原告上述合同约定的首付款，其中含定金1259万。原告以尚房机构公司欠款为由，先后于2019年9月16日、2019年9月27日、2019年10月17日以公司函、律师函等形式告知各被告解除与尚房机构公司签订的《购房协议书》，要求被告按照《购房协议书》约定支付该部分房屋所欠购房款20753697元。 尚房机构公司出售尚未支付原告房款的房屋24套，挞定尚房机构公司尚未出售的房屋22套，其具体明细为：15-1-2007、2015、2023、2005、1914、1925、2011、2026、2119、2120、2121、2122、515、1623、1921、327，15-2-215、315，72-117、119、121、146号房屋；其中双方有争议的7套房屋，尚房机构公司称已出售的房源：72-116、117、119、121，15-1-327、1623、1921号。 双方合同约定的房屋总价款283405797元，扣除挞定22套房源款项（18142175元），应付款265263622元，实际收取尚房机构公司的款项260311797元，尚房机构公司尚欠原告4951825元。 李鑫涵为《购房协议书》签订之时被告尚房机构公司唯一股东；谢柠如为被告尚房机构公司现任唯一股东，被告提交的是尚房机构单方制作或发生财务账目及银行流水。被告李鑫涵、谢柠如提供的银行流水显示，尚房机构公司通过银行多次不定期向徐广顺转账大笔款项。 原告为本案诉讼缴纳案件受理费199582元，保全费5000元，向担保人中国大地财产保险股份有限公司青岛分公司交纳诉讼保全保险费24500元。 上述事实，由当事人提供的合同、来往函件、收付款凭证、庭审笔录等在案佐证，本院予以采信。 本院认为，2018年10月31日和12月31日，原告与尚房机构公司签订的三份合同真实有效，对合同双方均具有约束力，应严格依约履行合同义务。尚房机构公司出售房屋后，尚未将已出售房屋款项支付原告，属于违约行为，承担由此造成原告的本金利息损失。双方《购房协议书》约定：“乙方未在合同约定的时间内完成付款义务，或未按合同约定时间完成所有标的房屋的正式网签《青岛市商品房预售合同》或《青岛市商品房出售合同》，每延期一日，应按本协议书约定的未支付购房款金额的千分之三支付延期违约金；若延期超过三十天，甲方有权随时解除本协议书，同时有权将未更名房屋另行出售，乙方无权要求甲方返还已收取的定金，乙方对此无异议。”原告以尚房机构公司欠款为由，先后于2019年9月16日、2019年9月27日、2019年10月17日以公司函、律师函等形式通知各被告解除与尚房机构公司签订的《购房协议书》，被告诉讼前并未对此提出异议，故，原告要求确认双方签订的合同已解除的主张，符合有关法律规定和双方合同约定。 涉案房屋尚有22套房源未能出售，原告要求收回上述未售房屋理由正当。鉴于尚房机构公司未能提供该争议7套房屋银行流水或其他付款的有效证据，其所称的“房屋购房人”既未与原告签订购房合同，也未实际接收、占有该房屋，故，尚房机构公司所称“22套挞定房屋中有7套已售他人”之理由，证据不足，本院不予采信。双方约定的房屋总价款283405797元，扣除挞定22套房源（18142175元），应付款265263622元，实际收取尚房机构公司的款项260311797元（含定金1259万元），尚房机构公司尚欠原告4951825元。 《中华人民共和国合同法》第一百一十五条规定，当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收取定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。被告未及时按照约定支付已售房屋款项，属于严重违约行为，应按照约定适用定金罚则。尚房机构公司作为给付定金1259万的一方当事人，没有履行合同约定的债务，无权要求返还定金或折抵房款。故尚房机构公司抗辩“该1259万元定金已转换为购房款，不应扣除”之理由不成立，本院不予采信；原告主张1259万元定金不予折抵购房款理由成立。尚房机构公司所欠购房款共计17541825元（4951825元+12590000元），应予支付原告。 《中华人民共和国公司法》第六十三条规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。李鑫涵为涉案《购房协议书》原被告签订之时尚房机构公司唯一股东；谢柠如为尚房机构公司现有唯一股东，被告李鑫涵、谢柠如提交的是尚房机构公司单方制作或发生财务账目及银行流水，并非为第三方作出的年度审计报告，不能证实其与尚房机构公司财产独立以及不存在资产、经营等混同行为。同时，被告李鑫涵、谢柠如提供的银行流水显示，尚房机构公司多次不定期通过银行向徐广顺转账大笔款项。被告徐广顺能够实际支配公司行为，不能提供其与尚房机构公司存在其他业务往来有效证据，故，原告主张徐广顺作为尚房机构公司实际控制人理由成立。原告要求被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺承担连带责任，符合有关法律规定，本院予以支持。 关于卓越东郡公司要求尚房机构公司承担诉讼保全保险费的主张，缺乏合同依据，本院不予支持。 综上，原告依据相关事实主张权利，符合有关法律规定，主张部分成立，对成立部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第一款第（四）项、第九十六条、第一百一十五条以及《中华人民共和国公司法》第六十三条之规定，判决如下： 一、原告青岛卓越东郡置业有限公司与被告青岛尚房机构网络咨询服务有限公司签订的2018年10月31日、12月31日签订的三份《购房协议书》解除，被告停止《购房协议书》项下的房源的销售、更名和网签，原告收回未更名的22套房源（详见查明事实部分明细）； 二、被告青岛尚房机构网络咨询服务有限公司于本判决生效后10日内，支付原告青岛卓越东郡置业有限公司购房款17541825元及利息损失（自合同解除之日2019年9月16日至被告实际履行之日止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）； 三、被告李鑫涵、谢柠如、徐广顺对上述债务承担连带责任； 四、驳回原告青岛卓越东郡置业有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费199582元，保全费5000元，共计204582元；由原告负担14582元，被告负担190000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 徐 明 审判员 李晓波 审判员 王昌民          二〇二一年四月二十三日 法官助理张琪 书记员王繁