福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终2515号上诉人（原审被告）：福州嘉海商贸有限公司，住所地福建省福州市台江区五一南路**福建省科学器材中心综合大楼**东半层。法定代表人：史克海，总经理。委托诉讼代理人：彭思彬，女。被上诉人（原审原告）:福建省科学器材中心，，住所地福建省福州市台江区五一南路**法定代表人：陈忠生，主任。委托诉讼代理人：郭睿峥，北京大成（福州）律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：冯雨楠，北京大成（福州）律师事务所执业律师。上诉人福州嘉海商贸有限公司（以下简称嘉海商贸公司）因与被上诉人福建省科学器材中心（以下简称省科学器材中心）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4613号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。嘉海商贸公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判或裁定发回重审。2.本案一、二审诉讼费用由省科学器材中心承担。事实与理由：一、一审法院认定“2015年7月25日至2016年8月24日嘉海商贸公司向省科学器材中心多支付租金3180元”错误。嘉海商贸公司在一审中提交的证据“嘉海商贸公司多付的房屋租金汇总表及客户收款凭证”证明了2015年7月至2016年5月嘉海商贸公司多付了房屋租金29910元，应在嘉海商贸公司向省科学器材中心欠付租金中予以抵扣。一审法院虽认定了该份证据的真实性，但却因转账明细中2016年3月25日至5月24日这两月租金的实际支付时间为2016年8月5日便错误地理解为2016年5月24日至2016年8月24日这三个月的租金嘉海商贸公司未支付，因而错误的计算出“2015年7月25日至2016年8月24日嘉海商贸公司向省科学器材中心多支付租金3180元”。嘉海商贸公司二审新提交的转账明细亦可证明其已如数支付2016年5月25日至2016年8月24日这三个月的租金。法院应认定“2015年7月至2016年5月这十个月的租赁期间，嘉海商贸公司多付了房屋租金29910元”；二、一审法院认定“嘉海商贸公司未按约缴纳押金的行为只影响双方对押金部分的约定，并不足以导致整份合同无效”，并据此认定“嘉海商贸公司应按合同支付违约金”，系错误且法律适用不当。2019年9月30日《房屋租赁合同》刚刚签订后嘉海商贸公司就因了解到省科学器材中心已事先知晓其租赁的房屋马上要拆迁实际动工却未提前告知，因此嘉海商贸公司对签订之合同中关于租赁押金、装修补偿、违约责任和房屋占用费等多项条款与省科学器材中心产生争议，嘉海商贸公司在协商未果后未支付押金，而根据该份《房屋租赁合同》第五条约定，支付押金系《房屋租赁合同》生效的成就要件，未依据合同支付押金该合同根本就不生效，系全部无效而非一审法院理解的部分无效，后期嘉海商贸公司事实租赁涉案房屋，双方仅形成事实租赁法律关系。嘉海商贸公司并非恶意不成就合同生效，系因房屋马上拆迁预见到的后期状况从而对违约金和占用费等有异议故而不支付押金。双方仅形成事实租赁法律关系，对违约金和房屋占用费等并未形成合意，一审法院适用《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，错误认定合同效力，判决有误，即便要支付逾期未支付的租金的违约金，也仅能按中国人民银行同期贷款利率计算；三、一审法院认定“嘉海商贸公司未提供确切的房屋征收补偿合同等证据证明拆迁补偿款的具体金额，且未提起反诉，其上述抗辩主张于法无据，一审法院不予支持”，上述认定程序不当，判决错误。嘉海商贸公司因客观原因早期无法调取拆迁征收部门核定的具体装修金额，故而在一审庭审答辩时未提交具体的装修金额损失，但已在答辩状中陈明该金额具体以拆迁征收部分核定的装修补偿数额为准并口头请求法院调取。事实上一审法院也已在宣判前调取了征收部门核定的嘉海商贸公司装修支出的相关证据，而双方因租赁法律关系互享债权互负债务，嘉海商贸公司有权直接主张抵消权，不需要以提起反诉作为前提。省科学器材中心辩称，一、一审判决认定扣除的嘉海商贸公司支付的押金4000元和多付租金3180元认定事实有误。前述法院认定应扣除的租金实际为嘉海商贸公司为福州优加美贸易有限公司代为支付的租金，押金也已在之前履行的租赁合同中抵扣相应的租金。嘉海商贸公司的法定代表人史克海也是福州优加美贸易有限公司的法定代表人，并且福州优加美贸易有限公司的注册地址为福建省福州市台江区××路××号××大楼××层西半座。嘉海商贸公司2012年5月10日至2015年5月9日与省科学器材中心签署的两份租赁合同均已履行完毕，不存在额外支付房租的情况。并且双方在2019年签署的《房屋租赁合同》中已对之前双方的租金和水电金额进行结算并在合同中予以确认；二、《房屋租赁合同》合法有效，双方应根据合同约定履行义务。因嘉海商贸公司恶意违约拒不支付押金，希望因此导致合同无效，便可拒不履行合同约定的义务。但根据《中华人民共和国合同法》第四十五条规定，嘉海商贸公司拒不支付押金和违约金，不正当的阻止租赁合同生效条件成就，应当视为租赁合同已生效；三、嘉海商贸公司搬离租赁场所的时间为2021年3月，嘉海商贸公司并未提供装修和造成财产损失的证据，亦未提供确切的房屋征收补偿合同等证据证明拆迁补偿款的具体金额，并且一审过程中亦未对拆迁装修赔偿事项提起反诉，其主张以拆迁装修补偿款抵扣租金和水电费无事实和法律依据；四、2019年10月至今嘉海商贸公司恶意拖欠的水电费合计3017.4元，根据《房屋租赁合同》第十一条第1款的约定，嘉海商贸公司应承担逾期向省科学器材中心支付租金所产生的违约金。省科学器材中心向一审法院起诉请求：判令嘉海商贸公司腾空并返还案涉租赁房屋；判令嘉海商贸公司支付拖欠租金及房屋占用费160362元及逾期支付房租的违约金25559元（按日万分之五暂计）（租金、房屋占用费及违约金均暂计至2020年7月31日，实际要求计算至嘉海商贸公司履行之日）；判令嘉海商贸公司支付使用案涉租赁房屋期间拖欠的水电费6148.8元、水电费违约金938元（暂计，以实际水电费及违约金为准）；本案诉讼费用由嘉海商贸公司负担。一审法院认定事实：2012年4月25日，省科学器材中心作为甲方、嘉海商贸公司法定代表人史克海作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将福州市五一南路20号保险大厦福建省科学器材中心四层东半层出租给乙方作为办公使用，合同期限自2012年5月10日起至2015年5月9日止，每月10号支付月租金4000元，乙方需支付一个月房租4000元作为押金，合同期满后退还……。2015年7月10日，省科学器材中心作为甲方、嘉海商贸公司作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将福州市五一南路20号保险大厦福建省科学器材中心第四层东半层出租给乙方，合同期限自2015年7月25日起至2018年7月24日止，自第二年起每年租金在上年基础上递增3%，按租赁建筑面积乙方每月应向甲方交纳租金7410元，租金起算时间为2015年7月25日，乙方应于每月25日前将当月租金交付甲方；乙方应向甲方支付等于贰个月租金的押金14820元，于合同签订同时向甲方支付押金，如因乙方原因导致本合同完全无法履行或中途无法履行，甲方所收押金不予退还。租赁期满，乙方无任何违约行为，该押金本金无息如数退还……。2018年7月24日，上述合同期限届满，双方未续签合同，嘉海商贸公司继续租赁使用上述场地。2019年9月30日，省科学器材中心作为甲方、嘉海商贸公司作为乙方，双方共同签订《房屋租赁合同》，约定甲方将上述大楼4层东半层出租给乙方，租赁面积约180平方米，期限自2019年9月1日起至2020年8月31日止，甲方给与乙方装修免租期31天，租金自2019年10月1日起开始计算，装修免租期间，乙方不承担租金，但应承担相应的水电等消耗性费用；租赁期间乙方每月应向甲方交纳房屋租金7861元，起租后租赁房屋的租金按月支付，乙方应于每月5日前及时将当月租金交付到甲方指定的银行账户内，其中第一个月租金乙方应于本合同签订的同时支付。甲方应向乙方提供发票，由此导致的税费由甲方承担。乙方承诺于2020年1月31日前（以甲方银行收款凭证为准）付清自2018年7月25日至2019年8月31日的房屋租金102193元、水电费4289.4元，共计106482.4元。从合同签订之日起乙方每月5日向甲方支付所欠租金102193元的20%即20438元，水电费4289.4元的20%即858元，否则本合同即刻终止。乙方必须在收到甲方搬迁通知书五日内搬出承租场所，逾期即视为乙方搬离完毕，本租赁房屋及屋内未搬离的财物按相关法规处置。同时甲方有权向乙方追讨自2018年7月25日至2019年8月31日的未支付的房屋租金、水电费用及逾期付款违约金等其他应付款项……乙方应向甲方支付履行本合同之押金，押金标准等于贰个月租金数额即15722元（押金以甲方财务出具的收款收据上的金额为准），乙方应于本合同签订的同时向甲方支付押金，否则此份合同无效……如因乙方原因导致本合同完全无法履行或中途无法履行，甲方所收押金不予退还，用于抵扣所欠房屋租金、水电费用、逾期付款违约金等各类应付款项，多退少补……乙方应自行承担租赁房屋而产生的物业管理费、水费、电费……乙方如未能按时、足额向甲方交付押金及租金，应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的标准向甲方支付逾期付款违约金……租赁合同有效解除或终止，乙方仍拒绝交还房屋的，乙方应承担房屋占用费（300元/日）直至实际退房之日，按日支付。若房屋因城市建设需要被依法拆迁，乙方在接到政府搬迁书面通知的限期搬迁后15天内搬出所承租房屋……如遇政府征收拆迁，房屋一切征收补偿费用归甲方所有（除承租时由乙方装修的部分），即乙方仅享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。甲方在收到政府支付的拆迁款后，四十个工作日内将装修补偿款支付给乙方。甲方有权在支付给乙方装修赔偿款时，先行扣除拖欠的房屋租金、水电费、逾期付款违约金等其他相应款项后再进行支付。甲方承诺在合同期内遇到政府拆迁，乙方有权享受针对该房屋征收拆迁时由乙方装修的装修补偿（不含公共场所部分的：大门出入口、一层停车院子、一层电梯大厅的任何拆迁赔偿）。押金不可用于抵扣租金，将在合同解除后（扣除乙方拖欠房屋租金、水电费用、逾期付款违约金等其他应付款项后）无息归还乙方……。乙方不履行本合同第四条、第五条约定，迟延交付租金、押金累计达30天（含30天），甲方有权采取断水断电措施并解除合同，并向乙方追索拖欠的房屋租金、水电与逾期付款违约金等其他应付款项……。上述租赁合同签订后，嘉海商贸公司向省科学器材中心转账支付租金如下：2012年4月25日支付8000元（含押金4000元）；2015年9月29日支付2015年7月25日－9月25日租金14820元，2015年12月8日支付租金20910元，2016年1月28日支付租金和水电费12608.14元，2016年4月11日支付租金11910元，2016年5月3日支付2015年12月25日至2016年1月24日租金7410元，2016年5月23日支付2016年1月25日至2016年2月24日租金和2016年1－4月水电费9500.23元，2016年6月29日支付租金14820元，2016年8月5日支付2016年3月25日至2016年5月24日租金14820元；2019年11月12日支付2018年7－8月房租20438元和水电费858元及2019年10月房租7861元，2020年3月20日支付7861元（未备注）。省科学器材中心自认2015年7月25日至2018年7月24日期间租金为7410元/月，故2015年7月25日至2016年8月24日嘉海商贸公司应向省科学器材中心支付租金96330元（7410元/月×13个月），实际支付99510元（14820元+20910元+7410元+11910元+7410元+7410元+14820元+14820元），多支付租金3180元。嘉海商贸公司陈述，2020年4月30日，公司知悉租赁大楼即将搬迁欲搬离，但省科学器材中心关停电梯锁住大门，又于2010年7月13日切断办公场所的用电，办公用品无法搬离，只带走办公电脑。2020年10月电梯重新开启，公司搬离办公用品。省科学器材中心提供福州市台江区新港街道雁塔社区居委会五一南路22号《历月电费明细》，及台江区鲤鱼巷1号用水明细，但上述地址均非本案租赁合同约定的租赁地址。2020年9月28日和2020年10月9日，省科学器材中心两次向嘉海商贸公司邮寄《关于催款及腾空的函》，内容为：“我中心已先后多次通知要求贵公司尽快结清拖欠的房屋租金，水、电费并腾空租赁的福州市台江区五一南路20号4层东半层，但截止目前贵公司仍未返还上述欠款，也未清空租赁房屋中所留存的物品。现我中心再次郑重通知，请贵公司三日内结清拖欠的房屋租金和水电费，并尽快腾空租赁房屋，否则我中心将采取法律手段最大范围地保障自身合法权益，对贵公司存留在租赁房屋内的物品进行清理。”嘉海商贸公司称并未收到邮件。诉讼中省科学器材中心主张，2019年双方签订的《房屋租赁合同》已实际履行合法有效，截止目前仍保留可租状态。合同期内嘉海商贸公司并未对合同效力提出异议，亦根据约定的租金标准支付了部分款项，合同并未因嘉海商贸公司未支付押金而无效。嘉海商贸公司拒不支付违约金，不正当阻止租赁合同生效条件成就，应视为租赁合同已生效。2018年6月至今，其反复催收房租，嘉海商贸公司共支付房租36160元，其余房租未支付。截至2020年8月31日合同到期之日，共拖欠租金152504元（包含2018年7月25日至2019年8月31日拖欠的房租81755元、2019年9月至2020年8月31日拖欠的房租70749元）、拖欠的水电费6448.8元，嘉海商贸公司应按“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的标准支付逾期付款违约金，并自2020年9月1日起按300元/日支付房屋占用费直至搬离为止。部分停电和停电梯并未影响租赁房屋正常使用，拆迁通知并不导致合同租赁终止，即使合同无效也应支付占用费。嘉海商贸公司并未对租赁房屋进行实际装修。拆迁进度因嘉海商贸公司而推迟，造成其可能无法获得搬迁奖励、货币奖励，且目前其仍未取得拆迁安置补偿造成相应的利息损失。嘉海商贸公司提供一同向省科学器材中心承租的福建巨纵科技发展有限公司法定代表人陈丽霞与省科学器材中心财务陈嵘，以及陈嵘与省科学器材中心法定代表人陈忠生的微信聊天记录复印件，主张省科学器材中心于2020年4月将公司承租的大楼电梯关停、大门关闭，2020年7月办公场所被断电，租金应计至2020年7月15日，之后的租金应予扣除；根据《关于所出资企业减免中小企业房租有关事项的通知》和《关于落实服务业小微企业和个体工商户免租工作的通知》规定，2020年2－4月其无需支付租金，2020年5月1日－7月15日的租金应依据双方于2012－2015年间签订的无电梯场地租赁合同月租金4000元核算；2012年4月25日其支付的押金4000元应从省科学器材中心主张的数额中扣除；省科学器材中心主张的水电费6448.8元无证据证明，其也未收到任何欠付水电的通知单；省科学器材中心擅自断电造成公司财产损失15000元应从主张的数额中扣减；双方于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》未生效，双方未对违约金和房屋占用费形成合意，不能成为省科学器材中心主张赔偿的依据，即使要算，也应按因其逾期腾房和支付房租的实际损失计算，省科学器材中心对其实际损失负有举证责任。另查，2018年7月12日，福州市台江区人民政府发布《房屋征收告知书》，建设项目为省科学器材公司及塑胶厂危房地块。2020年1月14日，福州市台江区人民政府发布《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》。2020年5月28日，福州市台江区征收工程处向省科学器材中心发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。2020年6月15日，福建省人民政府国有资产监督管理委员会发布《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权﹝2020﹞77），内容为：“为贯彻落实《福建省人民政府关于促进中小企业平稳健康发展的若干意见》（闽政﹝2020﹞3号）‘至2020年6月底，对承租国有经营性房产的中小企业免收或减半收取房租，服务业小微企业免除上半年3个月租金’要求。经研究，决定对承租所出资企业及其权属企业经营性房产的中小微企业和个体工商户在2、3、4月份‘免一减二’的基础上，5、6份继续减半收取房租。已经免收3个月租金的服务业小微企业和个体工商户不再减免，没有免足3个月租金的，可以将‘免收3个月租金’政策延续到6月底。”《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》，软件和信息技术服务业：从业人员300人以下或营业收入和10000万元以下的为中小微型企业。其中，从业人员100人及以上，且营业收入1000万元及以上的为中型企业；从业人员10人及以上，且营业收入50万元及以上的为小型企业；从业人员10人以下或营业收入50万元以下的为微型企业。嘉海商贸公司的人员少于50人，参保人数为3人。一审法院认为，省科学器材中心与嘉海商贸公司于2019年9月30日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，双方均应依照合同约定履行权利义务。《中华人民共和国合同法》第五十六条规定，无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律效力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。嘉海商贸公司以未向省科学器材中心缴清押金15722元为由，提出上述《房屋租赁合同》并未生效的抗辩。但嘉海商贸公司未按约缴纳押金的行为只影响双方对押金部分的约定，并不足以导致整份合同无效，双方对合同其他部分的约定仍然有效，嘉海商贸公司仍应按合同约定履行其义务，况且嘉海商贸公司亦按合同约定履行了部分义务，其抗辩主张有违前述法律规定和诚信原则，不应成为其不履行合同义务的理由。合同约定嘉海商贸公司应于2020年1月31日前付清2018年7月25日至2019年8月31日欠付的房租102193元和水电费4289.4元。嘉海商贸公司于2019年11月12日支付2018年7－8月房租20438元和水电费858元及2019年10月房租7861元，2020年3月20日支付7861元。故2018年7月25日至2019年8月31日未付房租为81755元（102193元－20438元）和水电费3431.4元（4289.4元－858元）。2012年4月25日嘉海商贸公司支付的押金4000元及2015年7月25日至2016年8月24日多支付的租金3180元应予扣除。故嘉海商贸公司尚欠省科学器材中心至2019年8月31日的房租74575元（81755元－4000元－3180元）和水电费3431.4元，应自2020年2月1日起按合同“欠付金额×每日万分之五×逾期天数”的约定支付未按时支付房租和水电费的逾期付款违约金直至款项实际还清之日止。经查，2020年4月嘉海商贸公司办公场所电梯被停用、大门关闭、2020年7月被停电，故嘉海商贸公司关于租金应计至2020年7月15日止的抗辩于法有据，一审法院予以采信。根据《工业和信息化部、国家统计局、国家发展和改革委员会、财政部关于印发中小企业划型标准规定的通知》的规定，嘉海商贸公司为小微企业。根据《关于进一步落实省政府减免房租政策的通知》（闽国资产权﹝2020﹞77）的规定，2020年2月嘉海商贸公司应缴租金免除，2020年3－6月的租金减半缴纳。依约2019年9月为装修免租期。嘉海商贸公司于2019年11月12日缴纳2019年10月的租金7861元，2020年3月20日转账支付的7861元应视为缴纳2019年11月的租金。2019年12月至2020年7月15日应缴租金为35374.5元（7861元/月×2个月+7861元/月÷2×4个月+7861元/月÷2）。省科学器材中心提供的证据不足以证明嘉海商贸公司自2019年9月1日起及以后应付的水电费金额，本案不予支持。台江区人民政府已于2018年7月12日和2020年1月14日发布征收省科学器材公司地块的《房屋征收告知书》和《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目国有土地上房屋征收补偿方案征求意见的告知书》，2020年5月28日，台江区征收工程处发送《关于商请尽快搬迁封房及签订补偿协议的函》。省科学器材中心早已知悉所属地块列入征收范围，且嘉海商贸公司存在逾期付租的情形，却未及时主张权利，直至2020年9月25日才发出《关于催款及腾空的函》，放任损失扩大，其应自行承担相应的责任。但嘉海商贸公司确实存在逾期付款的违约行为，应承担相应的违约责任，应自2020年7月16日起以未付清房租35374.5元为基数，按每日万分之五的标准支付逾期付款违约金直至款项实际付清之日止。2020年7月13日，嘉海商贸公司租赁场所被切电后便搬离办公场地，因省科学器材中心关停电梯而于2020年10月腾空租赁房屋，故省科学器材中心要求嘉海商贸公司腾空并返还租赁房屋及自2020年9月1日起以300元/日支付房屋占用费的诉请于法无据，一审法院不予支持。嘉海商贸公司还提出2012年和2015年两次对租赁场所进行装修的装修费20万元应由省科学器材中心进行补偿，2020年7月因省科学器材中心擅自断电造成公司财产损失15000元应从主张数额中扣减，以拆迁赔偿装修款抵扣尚欠租金等抗辩，但嘉海商贸公司并未提供装修和造成财产损失的证据，亦未提供确切的房屋征收补偿合同等证据证明拆迁补偿款的具体金额，且未提起反诉，其上述抗辩主张于法无据，一审法院不予支持。判决：一、福州嘉海商贸公司有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2018年7月25日至2019年8月31日期间的租金74575元和水电费3431.4元共计78006.4元，并自2020年2月1日起以78006.4元为基数以每日万分之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；二、福州嘉海商贸公司有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2019年12月至2020年7月15日租金35374.5元，并自2020年7月16日起以35374.5元为基数以每日万分之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止；三、驳回福建省科学器材中心的其他诉讼请求。案件受理费4800元，减半收取计2400元，由福建省科学器材中心负担766元，福州嘉海商贸公司有限公司负担1634元。本院二审期间，嘉海商贸向本院提供如下证据：1.嘉海商贸支付2016年5月25日至2017年1月24日租金的转账明细及付款凭证一份，证明2016年5月25日至2016年8月24日这三个月的租金嘉海商贸已如数支付；2.《关于省科学器材公司及塑胶厂危房项目房屋征收事宜的函》，证明福州市台江区征收工程处计算核定的嘉海商贸的装修补偿数额为87671元，该金额应在嘉海商贸支付给省科学器材中心的欠付租金中抵扣。省科学器材中心经质证，对证据1的真实性予以确认，证据2未提供原件质证，真实性不予认可。本院对该证据1的真实性予以确认，证据2复印自本案一审卷宗，本院对该证据的真实性亦予以确认，对两份证据的证明对象，本院予以综合认定。省科学器材中心向本院提供如下证据:1.2012年4月25日《房屋租赁合同》、2.房租收款凭证，共同证明2012年5月10日至2015年5月9日，嘉海商贸公司应付及实付房租144000元，不存在提前支付房租情况。3.2015年7月10月《房屋租赁合同》、4.房租收款凭证、5.水电收款记录，共同证明2015年7月25日至2018年7月24日，嘉海商贸公司公司按月对应支付房租和水电费，不存在对支付款项以抵扣后续应付租金。6.房租收款记录，证明2015年5月10日至2015年7月24日，嘉海商贸公司应付房租8000元，实付房租4000元，欠款4000元，不存在对支付款项以抵扣后续应付租金。7.照片，证明嘉海商贸公司于2021年3月11日搬离案涉租赁房屋。8、企业信用信息公示报告、9.房屋租赁合同、10.房租收款记录，共同证明史克海系福州优加美贸易有限公司法定代表人，其向省科学器材中心所汇款项系福州优加美贸易有限公司自身应付租金，并非用于支付嘉海商贸公司后续应付租金。对此嘉海商贸公司认为上述证据均不属于二审中的新证据。本院认为，省科学器材中心提供的证据1、3已在一审程序中提供，证据2、7与本案争议焦点无关，本院对此不予审查，对证据4、5、6、8、9、10予以综合认定。根据各方当事人在一审诉讼过程中的举证、质证和原审法院的认证及二审的审理情况，本院确认一审认定的除嘉海商贸多支付租金3180元以外的事实属实。本院认为，根据在案证据显示，双方对于嘉海商贸公司于2015年9月29日至2016年8月5日期间向省科学器材中心支付的数额并不存在争议，省科学器材中心仅对此间付款性质有异议。结合省科学器材中心提供的这一时间段的房租收款凭证可以确认嘉海商贸公司在此期间支付的费用中扣除水电费部分的租金金额，但嘉海商贸公司于2016年1月28日支付租金和水电费12608.14元，而在省科学器材中心提供的房租收款凭证中记载房租11910元，水电费698.14元，故一审法院将该笔房租认定为7410元错误，本院予以纠正，嘉海商贸公司在上述时间段支付的房租应为104010元（14820元+20910元+11910元+11910元+7410元+7410元+14820元+14820元），在省科学器材中心自认2015年7月至2018年7月24日期间的租金为7410元/月的情况下，嘉海商贸公司于2015年7月25日至2016年8月24日期间多支付租金7680元（104010元-96330元），该费用应在嘉海商贸公司尚欠省科学器材中心至2019年8月31日的房租中予以扣除。嘉海商贸公司主张其于2016年9月14日向省科学器材中心支付2016年5月25日至2016年7月24日的租金；于2016年11月9日向省科学器材中心支付2016年7月25日至2016年9月24日的租金，但其于2016年9月14日付款仅备注“办公室租金”，于2016年11月9日付款仅备注“福州办公室东半层租金（2个月）”，不足以证明其支付该两笔租金的是2016年5月25日至9月24日的租金，故其该项主张，本院不予采信。省科学器材中心主张嘉海商贸公司于2015年12月8日、2016年1月28日、2016年4月11日支付的租金中包含福州优加美贸易有限公司的租金及押金，但该三笔租金的汇款单位均为嘉海商贸公司，且省科学器材中心并未就此提起上诉，故本院对省科学器材中心的该项诉请亦不予采纳。《中华人民共和国合同法》第四十五条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中，嘉海商贸公司未按照2019年签订的《房屋租赁合同》之约定支付押金，且根据嘉海商贸公司在一审中的陈述，其于2012年就已知该地块被列入拆迁范围，在其未提供证据证明其在该合同签订后了解到案涉房屋马上要拆迁并多次找省科学器材中心进行协商的情况下，嘉海商贸公司拒不支付押金的行为属于“不正当阻止条件成就”，故嘉海商贸公司以其未支付押金主张2019年签订的《房屋租赁合同》未生效，依据不足且与诚实信用原则相悖，一审法院对其该项主张不予支持，并按照该合同约定判令嘉海商贸公司承担相应违约责任，并无不当，予以维持。嘉海商贸公司主张以拆迁赔偿装修款抵扣其欠缴的租金，但未能提交证据证明省科学器材中心已经获得拆迁装修款及其可获得的拆迁装修款金额，对该上诉主张不予支持。综上所述，嘉海商贸公司的上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4613号民事判决第二项；二、变更福建省福州市台江区人民法院（2020）闽0103民初4613号民事判决第一项为“福州嘉海贸易有限公司应于本判决生效之日起十日内向福建省科学器材中心支付拖欠的2018年7月25日至2019年8月31日期间的租金70075元和水电费3431.4元共计73506.4元，并自2020年2月1日起以73506.4元为基数以每日万分之五计付逾期付款违约金直至款项全部付清为止”；三、驳回福州嘉海贸易有限公司的其他上诉请求；四、驳回福建省科学器材中心的一审其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费4800元，减半收取计2400元，由福建省科学器材中心负担816元，由福州嘉海贸易有限公司负担1584元。二审案件受理费1750元，由福州嘉海贸易有限公司负担1700元，由福建省科学器材中心负担50元。本判决为终审判决。审 判 长 吴筱洲审 判 员 陈雁兰审 判 员 符海燕二〇二一年四月二十二日法官助理 刘玲玲书 记 员 卞振锋