广东省连州市人民法院民 事 判 决 书（2021）粤1882民初347号原告：冉啟和，男，1966年12月15日出生，土家族，重庆市黔江区××××××××××，现住广东省连州市连州镇××××。被告：清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司。住所地：清远市新城东六号区××××××××××。法定代表人：朱某1。被告：清远市新鸿图资产管理有限公司。住所地：清远市新城东六号区×××××××××××××××。法定代表人：邱某1。委托代理人：汤素芬，广东恒展律师事务所律师。委托代理人：朱振荣，广东恒展律师事务所工作人员。原告冉啟和诉被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司（以下简称新鸿基公司）、清远市新鸿图资产管理有限公司（以下简称新鸿图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员熊伟敏适用简易程序公开开庭进行了审理，原告冉啟和、被告新鸿图公司的委托代理人汤素芬到庭参加了诉讼，被告新鸿基公司经本院合法传唤无派员到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告冉啟和向本院提出诉讼请求：1、判令两被告连带免除原告在新冠疫情自2020年02月份至04月份共3个月房屋租金共计19101元；2、本案一切诉讼费用由两被告连带全部承担。事实与理由：2011年4月22日，原告与清远市国资委旗下的连州汽车客运站（国有独资）签订《连州汽车站商铺出租合同》，租赁位于连州镇北湖路136号商业街东区二楼1号、背4号，用于经营连州市××××××××（个人独资，主营：沐足服务、按摩服务等），每月租金是：3100元，租赁期限自2011年5月1日至2016年4月30日。后因该租赁物业权属人变更为清远市国资委旗下的被告清远市新鸿基公司，原告与被告清远市新鸿基公司于2015年3月19日签订《物业租赁合同》，完成原告与清远市国资委旗下的连州汽车客运站（国有独资）签订《连州汽车站商铺出租合同》未完成的租期的承续租合同，每月租金3100元，租赁期限自2014年9月1日起至2016年4月30日。此后，被告清远市新鸿基公司委托被告清远市新鸿图公司出租该物业，原告与被告清远市新鸿图公司于2016年8月23日签订《物业租赁合同》续租合同，租赁物地址变更为：连州市连州镇北湖路商业街东区××××××、背4号，每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5%，租赁期限五年，自2016年5月1日起至2021年4月30日。2017年5月1日起年递增5%，月租为5500×5%+5500=5775元；2018年5月1日起年递增5%，月租为5775×5%+5775=6064元；2019年5月1日起至2020年04月年递增5%，月租为6064×5%+6064=6367元；通过以上计算得出2020年02月01日起至2020年04月底3个月全部房屋租金共计6367×3=19101元。因原告响应政府号召，在新冠疫情期间把连州市××××××××关停，受到了较大的经济损失。依据国家发展改革委等8部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》（一）推动对承租国有房屋（包括国有企业和政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋，下同）用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金。转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。请求法院判令两被告连带免除原告在新冠疫情自2020年02月份至04月份共3个月房屋租金共计19101元。为维护原告的合法权益，依据《民事诉讼法》和相关政策规定，特向法院提起诉讼，请求贵院速判，支持原告的诉讼请求。原告冉啟和在举证期限内提交的证据有：证据一、原告身份证复印件；证据二、连州市××××××××营业执照复印件；证据三、原告与清远市国资委旗下的连州汽车客运站（国有独资）签订的《连州汽车站商铺出租合同》复印件；证据四、被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司信息公示报告；证据五、原告与清远市国资委旗下的被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司签订的《物业租赁合同》复印件；证据六、《连州市连州镇北湖路商业街东区××》自编1号产权人复印件；证据七、被告清远市新鸿基鸿运广场物业管理有限公司委托被告清远市新鸿图资产管理有限公司出资该物业的《委托授权书》复印件；证据八、被告清远市新鸿图资产管理有限公司信息公示报告；证据九、原告与被告清远市新鸿图资产管理有限公司签订的《物业租赁合同》复印件；证据十、国家发展改革委等8部门发布的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》复印件。经庭审质证，被告新鸿图公司对原告的身份证三性没有异议，以及营业执照也是没有异议，汽车站的商铺出租合同，以及企业信用信息公示报告，租赁合同、授权书，真实性、合法性都没有异议，但是这些证据恰恰是证明了原告是需要按照租赁合同的约定支付租金的。然后最后一个八部门联合印发的指导意见，真实性、合法性没有异议，但是被告认为原告并不适用这个指导意见的减免的规定。被告新鸿基公司没有答辩，在举证期限内亦没有提交证据。被告新鸿图公司辩称：一、新鸿图公司与冉啟和已解除房屋租赁合同。新鸿图公司于2020年2月17日起诉冉啟和房屋租赁合同纠纷，事因冉啟和从2018年8月1日起恶意拖欠新鸿图公司房屋租金，并且还诸多借口诉讼新鸿图公司拒绝缴纳房屋租金，当新鸿图公司案件胜诉，房屋合同解除，冉啟和却不肯搬走，也不肯交付所欠租金，一直霸占新鸿图公司房屋，行为十分无赖。二、冉啟和本次部分诉讼应属于重复起诉。根据(2020)粤1882民初194号一审民事判决、(2020)粤18民终2850号二审民事判决，冉啟和应向新鸿图公司支付2018年12月1日至2020年2月29日租金，而冉啟和本次诉讼请求（免除其2020年2月份至2020年4月份租金）与已生效判决发生冲突，部分诉求无疑是否定上述已生效判决，根据《最高人民法院关于适用的解释>第二百四十七条第三款规定，属于重复诉讼。三、冉啟和并非属于经营困难的小微企业。冉啟和是长期占用新鸿图公司出租房屋，恶意拖欠租金，已经两年多未缴纳租金，如果是困难微小企业，早已关门大吉，并且法院判决其归还房屋给新鸿图公司以及支付拖欠租金，现今都没有归还，无疑是生意还行，一直推拖。冉啟和曾以房屋漏水为由，曾诉讼新鸿图公司免除其租金，但社会还是有公理的，在贵院明察秋毫审判下，驳回冉啟和诉讼，现今冉啟和再以8部门联合印发《关于应对新冠疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》，要求减免其租金，无疑又是无中生有，达到其继续不法占用租赁房屋的目的。新鸿图公司出租房屋甚多，但从未遇见像冉啟和这般恶意拖欠房租，法院判决其归还房屋，支付租金，冉啟和还百般抵赖，想方设法推拖，本次诉讼无疑又是其诡计，达到其长期占用目的。希望贵院能予以采纳新鸿图公司上诉请求，依法驳回冉啟和诉求。被告新鸿图公司在举证期限内提交的证据有：判决书三份、裁定书一份复印件（证明冉啟和部分诉求属于重复诉讼以及清远市新鸿图资产管理有限公司与冉啟和解除合同后，冉啟和还以诸多借口推拖交付房屋租金，不肯交还租赁房屋，达到其长期霸占租赁房屋的不法目的）。经庭审质证，原告冉啟和对被告新鸿图公司提交的上述证据均无异议。经审理查明，坐落于连州市连州镇北湖路商业街东区×××屋的权属人原为清远市汽车运输集团公司连州汽车客运站，2016年12月20日变更为新鸿基公司。新鸿基公司委托被告新鸿图公司出租连州市连州镇北湖路商业街东区××××（背4号）物业。2011年4月22日，新鸿基公司(甲方)与冉啟和(乙方)签订《物业租赁合同》，该合同约定的主要内容为：“1、甲方出租的商铺在连州镇北湖路136号商业街东区二楼1号背4号，租期为2011年5月1日至2016年4月30日，每月租金是人民币3100元。2、甲方有义务负责通水、通电、配好门、窗，将商铺交付乙方承租使用，在乙方租赁期间，商铺内的水电安装维修及室内装修等均由乙方负责。3、甲方出租给乙方的商铺的经营使用范围是：沐足、推拿，乙方如要改变经营范围，必须经甲方同意，否则作乙方违约，甲方有权即时收回商铺，没收乙方定金。4、乙方承租期内商铺建筑物、门、窗、水电设施损坏的应由乙方负责自费维修及修复，到合同期满交回的商铺及设施必须完全无损。”该《物业租赁合同》已履行完毕。2016年8月23日，新鸿图公司(甲方)与冉啟和(乙方)签订《物业租赁合同》，约定的主要内容为:“1、乙方了解该物业，就现状自愿承租甲方的位于连州市连州镇北湖路商业街东区××××（背4号）物业，该物业面积约793.46平方米（不包括公共面积），承租物业合计每月租金5500元，从2017年5月1日起租金逐年递增5％，上述租金中不包含水电、空调、燃气、垃圾处理、物业管理等其他一切费用。2、乙方承租该物业的用途，乙方确定作经营沐足、推拿使用。3、甲、乙双方约定，合同期为五年，即从2016年5月1日起至2021年4月30日止，本合同期满后，乙方有优先续租权。4、乙方向甲方支付承租金，从本合同签订之日，须每月一次性向甲方支付承租金，所有租金均需当月5号前缴交至甲方或甲方指定开户银行账户并及时通知甲方。延期缴交租金15日（无论是否已获正式催缴通知），视为违约，甲方将收取每天3％违约金和甲方有权终止本合同，收回物业，已收取的承租金和保证金一律不给予退回，乙方不得有任何异议。5、甲、乙双方签订本合同时，乙方须向甲方交付履约保证金16500元，本合同终止日，乙方如无违反合同，甲方将保证金如数（无息）返还乙方，但乙方在未经得甲方同意，中途违约或私下转租甲方上述的物业给第三方，其已交纳的租金和保证金不得退回，乙方并承担第三方的经济损失。若乙方遗失甲方开具的保证金单据，已交纳的保证金概不退还。6、乙方向甲方承租物业后，根据经营需要，自行对物业进行装修或者维护维修，合同期满或乙方提前退出承租的，除可以移动的东西或实物，可由乙方自行取走外，物业装修的材料及甲方财产，乙方不得任意拆除。”签订租赁合同后，冉啟和交纳履约保证金16500元给被告新鸿图公司并在涉案房屋经营连州市××××××××。另查明，2018年7月19日，冉啟和交纳7月份租金6064元，2018年8月份开始冉啟和未交纳租金。2018年7月份，冉啟和与新鸿图公司协商沟通房屋渗水事宜未果，冉啟和开始拒交租金。新鸿图公司依法向本院诉请要求：1、判决解除《物业租赁合同》；2、判决冉啟和返还位于连州市连州镇北湖路商业街东区××1号物业；3、判决没收冉啟和的履约保证金16500元；4、判决冉啟和支付拖欠租金24255元；5、案件诉讼费用由冉啟和承担。本院作出（2018）粤1882民初1504号《民事判决书》，判决：“一、被告冉啟和应于本判决生效之日起十日内向原告清远市新鸿图资产管理有限公司支付租金24255元；二、驳回原告的其他诉讼请求。本案受理费2228.87元，由原告清远市新鸿图资产管理有限公司负担2025.68元，被告冉啟和负担203.19元。”新鸿图公司不服该判决，依法向清远市中级人民法院提出上诉，该院作出（2019）粤18民终937号《民事判决书》判决：“驳回上诉，维持原判”。2019年12月26日，新鸿图公司就冉啟和承租房屋的渗漏水维修工程项目与辛义楼签订《连州市东区二楼工程合同》，当维修工人进场施工，冉啟和与工人发生争吵，导致维修工作无法进行。冉啟和于2020年1月21日向本院诉请要求：1、判令两被告（即新鸿基公司及新鸿图公司）在一个月内修复好原告所租赁涉案房屋（包括因漏水损坏的室内装修部分），并承担一切修复费用；2、判令原告不支付自2018年12月起至租赁涉案房屋修复好前的全部租金，被告清远市新鸿图公司返还原告2018年6月至11月已支付的租赁涉案房屋租金36383元；3、判令两被告连带赔偿原告经济损失共计人民币244324.16元（2018年6月至2019年12月康怡中心的水电费16324.16元、预期收益22.8万元）；4、判令原告支付被告涉案房屋的租金，按该房屋的实际面积计算；5、判令两被告返还原告因涉案租赁房屋面积差异而多支付的自2016年5月1日至2018年5月底的租金29438.111元；6、判令原告与被告清远市新鸿图公司签订的《物业租赁合同》的租赁期限从被告修复好租赁涉案房屋次月起顺延35个月；7、本案一切诉讼费用、(2018)粤1882民初1504号案执行款的罚金费用等由两被告连带全部承担。以上合计310145.3元。本院于2020年4月17日作出(2020)粤1882民初165号《民事判决书》判决：“驳回原告冉啟和的全部诉讼请求。本案受理费5952.18元，因适用简易程序审理减半收取为2976.09元，由原告冉啟和负担。”冉啟和不服该《民事判决书》依法向清远市中级人民法院提出上诉，清远市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。新鸿图公司以冉啟和为被告，于2020年2月17日向本院提出诉讼请求：1、判决解除原、被告签订的《物业租赁合同》；2、判决被告立即返还租赁房屋—位于连州市连州镇北湖路商业街东区××××（背4号）物业给原告；3、判决被告立即向原告支付拖欠2018年12月至2020年2月租金合共93988.15元（2018年12月1日至2019年4月30日共五个月租金为30318.75元，2019年5月1日至2020年2月29日共十个月租金为63669.4元），及从2020年3月1日起计算至实际返还租赁物业之日止的租金；4、判决被告立即向原告支付逾期交租的违约金至租赁物业返还之日止，从2018年12月l日起暂计算至2020年2月29日止为15271.55元；5、判决原告没收被告履约保证金16500元；上述第3、4、5项合共125759.7元；6、判决本案诉讼费由被告承担。本院于2020年5月30日作出（2020）粤1882民初194号民事判决，依照该判决：“一、解除原告清远市新鸿图资产管理有限公司与被告冉啟和于2016年8月23日签订《物业租赁合同》；二、被告应返还所租赁房屋—--位于连州市连州镇北湖路商业街东区××××（背4号）房屋给原告；三、被告应向原告支付拖欠2018年12月1日计至2020年2月29日止的租金共计93988.15元；四、被告于2016年8月23日签订《物业租赁合同》时向原告交纳的履约保证金16500元，全部归原告所有；五、驳回原告的其他诉讼请求。上述二、三项，限被告于本判决生效之日起十五日内履行完毕。本案受理费2815.20元，因适用简易程序审理减半收取为1407.6元，由被告冉啟和负担”。冉啟和不服该判决，向清远市中级人民法院提起上诉，清远市中级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。开庭审理时，原告明确其诉请免除2020年2月至2020年4月期间租金的主要理由为新冠肺炎疫情，主要的法律依据为国家发展改革委、住房和城乡建设部、财政部、商务部、人民银行、国资委、税务总局、市场监管总局（以下简称八部委）联合印发的《关于应对新冠肺炎疫情进一步帮扶服务业小微企业和个体工商户缓解房屋租金压力的指导意见》。本院认为，首先，合同当事人的权利义务，可因合同被依法解除而终止，原告冉啟和与被告新鸿图公司的房屋租赁合同已被生效的民事判决解除，双方之间不再享有合同权利及享受合同义务。其次，本院作出的（2020）粤1882民初194号民事判决已经发生法律效力，该判决的判项之一要求冉啟和支付租金至2020年2月29日，已经发生法律效力的民事判决未经依法撤销，对当事人具有强制执行力。再次，在原告冉啟和提起本案诉讼之前，其因存在长期拖欠租金的事实被新鸿图公司起诉至本院并被本院判决支付拖欠的租金，其存在违约行为，不符合八部委联合印发的指导意见中的减免情形、对象。基于上述三点，原告以新冠肺炎疫情为由，诉请免除2020年2月至2020年4月期间租金的理由不充分，本院依法不予支持。被告新鸿基公司经本院合法传唤，无正当理由拒不派员到庭参加诉讼，视为其自行放弃抗辩的权利，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告冉啟和的诉讼请求。本案受理费277.52元，因适用简易程序依法减半收取138.76元，由原告冉啟和负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省清远市中级人民法院。审 判 员 熊伟敏二〇二一年四月十九日法官助理 徐智威书 记 员 廖妍妍附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。