福建省福鼎市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0982民初244号原告：福鼎碧桂园房地产开发有限公司，注册地福建省福鼎市桐城街道万辉星城2幢110号，住所地福建省福鼎市山前街道百胜村朝晖路1288号碧桂园观澜12栋101号。统一社会信用代码：91350982087448704N。法定代表人：杨智凡，该公司董事长。委托诉讼代理人：王强，该公司员工。委托诉讼代理人：曾果，该公司员工。被告：叶蔚荣，男，1962年10月10日出生，汉族，住福建省福鼎市。委托诉讼代理人：张承更，福建闽桐律师事务所律师。委托诉讼代理人：张晓清，福建闽桐律师事务所律师。原告福鼎碧桂园房地产开发有限公司（以下简称福鼎碧桂园公司）与被告叶蔚荣商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告福鼎碧桂园公司委托诉讼代理人王强、被告叶蔚荣及委托诉讼代理人张承更到庭参加诉讼。本案现已审理终结。福鼎碧桂园公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除叶蔚荣与福鼎碧桂园公司签订的编号为20173006的《商品房买卖合同》；2、判令叶蔚荣支付解约违约金50,820.7元；3、判令叶蔚荣配合福鼎碧桂园公司办理上述商品房买卖合同登记备案注销手续及房屋预告登记注销手续，并将购房材料原件归还福鼎碧桂园公司。在诉讼过程中，福鼎碧桂园公司变更诉讼请求为：判令叶蔚荣向福鼎碧桂园公司支付合同尾款450,000元及违约金56,820.7元。事实与理由：叶蔚荣与福鼎碧桂园公司签订《商品房买卖合同（预售）》及其附件，约定叶蔚荣购买福鼎碧桂园公司开发的福鼎市xx街道xx区xx园xx号楼xx号房（xx街xx座xx号房），总价款568,207元。叶蔚荣应当于2017年7月12日前支付60,000元，应于2017年7月20日付清58,207元，并于2018年3月30日前支付450,000元。叶蔚荣仅支付部分房款，剩余购房款450,000元，经福鼎碧桂园公司催告后仍不支付（超过90日）。故叶蔚荣未能履行合同约定的付款义务，已构成违约，依据《商品房买卖合同（预售）》补充协议第四条约定，福鼎碧桂园公司有权要求叶蔚荣支付尾款及违约金，故福鼎碧桂园公司诉至本院。叶蔚荣辩称，福鼎碧桂园公司的诉请求没有事实和法律依据。叶蔚荣于2017年7月12日与福鼎碧桂园公司签订《商品房买卖合同》后，叶蔚荣均按福鼎碧桂园公司工作人员的要求办理相关手续，没有存在主观上的错误，现福鼎碧桂园公司主张余下购房款450,000元，以2018年3月30日前支付没有依据，双方签订合同第七条第二款第3项规定，约定买卖双方对余款450,000元以向银行申请贷款支付，且叶蔚荣于2019年7月22日才收到《办理按揭贷款手续通知书》，根据该通知明确本案诉争的商品房的工程进度才刚刚达到银行按揭贷款的申请条件，接到该通知后叶蔚荣亦随带相关材料前往不动产登记中心办理不动产手续，并按要求补充提供一份关于叶蔚荣离异后，该商品房归叶蔚荣单独所有的《公证书》，福鼎碧桂园公司工作人员让叶蔚荣继续等待，至今也没有告知叶蔚荣无法申请办理按揭贷款的真正原因，福鼎碧桂园公司起诉后，叶蔚荣向贷款行询问，得到福鼎碧桂园公司从未以叶蔚荣的名义向该行申请过办理按揭贷款。在叶蔚荣收到福鼎碧桂园公司于2020年2月15日发出的一份《不可抗力告知书》后，叶蔚荣认为福鼎碧桂园公司因疫情影响可以理解，也就没有在乎办理贷款的相关事宜。可到目前为止叶蔚荣没有收到福鼎碧桂园公司告知关于按揭贷款无法办理的通知及其他相应的解决方案。综上，叶蔚荣认为福鼎碧桂园公司的起诉根本没有依据，也根本没有履行其应当的承担的相关责任，但同意一次性支付450,000元。福鼎碧桂园公司、叶蔚荣围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据质证。叶蔚荣对福鼎碧桂园公司提供的证据的真实性均无异议，其符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。叶蔚荣向本院提供的增值税普通发票、福鼎碧桂园公司收据、福鼎碧桂园公司购房付款表、办理按揭贷款手续通知书、福建省福鼎市公证处公证书系经与原件核对无误的复印件，其符合证据的形式要件，且与本案具有关联性，本院予以采信。叶蔚荣提供不可抗力告知书虽为原件，但未有福鼎碧桂园公司盖章，无法确认由福鼎碧桂园公司出具，对此本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年6月20日，福鼎碧桂园公司取得福鼎碧桂园19号楼商品房预售许可证。2017年7月12日，叶蔚荣与福鼎碧桂园公司签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定：叶蔚荣向福鼎碧桂园公司购买福鼎xx园xx号楼xx号商品房，合同总价款为568207元，付款方式为叶蔚荣于2017年6月29日前支付首付118207元，余款450000元向银行申请贷款支付，若逾期付款在90日之内，叶蔚荣应按日万分之三支付逾期违约金，超过90日福鼎碧桂园公司有权解除合同，若不解除合同，叶蔚荣应按日万分之三支付逾期违约金。同时双方在合同附件补充协议约定逾期超过90日福鼎碧桂园公司有权解除合同，若不解除合同，叶蔚荣应按日万分之三支付逾期违约金，但该违约金总额最高不得超过合同总价款的10%。双方确认叶蔚荣送达通讯地址为福建省福鼎市中山××路××号。同日叶蔚荣向福鼎碧桂园公司承诺同意签约前交齐按揭贷款所有资料，合同签约后7天内到银行办理相关手续。若时间有变，以福鼎碧桂园公司工作人员通知为准。福鼎碧桂园公司也向叶蔚荣发出《买卖合同重要事项告知书》告知：首付的58207元应于2017年7月20日前付清，银行按揭450000元须于2018年3月30日前付清。2017年8月7日，双方办理房产备案登记。合同签订后，叶蔚荣于2017年7月12日支付首付款118207元。2019年7月22日，福鼎碧桂园公司向叶蔚荣发出《办理按揭贷款手续通知书》，通知叶蔚荣：该商品房根据工程进度已达到地区银行按揭贷款申请条件，要求叶蔚荣于2019年8月1日前备齐资料前往按揭银行办理贷款申请手续。如因叶蔚荣逾期办理贷款申请手续等自身原因造成放款延误的，应承担由此产生的逾期付款责任。2019年8月14日，叶蔚荣在福建省福鼎市公证处办理公证书，确认叶蔚荣前妻郑雪萍作出声明书，声明涉案商品房归叶蔚荣单独所有。2019年8月22日，福鼎碧桂园公司向叶蔚荣邮寄《已到期应缴款通知书》，通知叶蔚荣银行按揭房款450000元付款期限已于2019年8月20日届满，要求叶蔚荣于2019年8月28日前支付给福鼎碧桂园公司。由于福鼎碧桂园公司邮寄时将叶蔚荣地址书写为福鼎市中山中街中路255号，邮政特快专递将邮件退回。2021年1月14日福鼎碧桂园公司诉至本院，要求解除与叶蔚荣签订《商品房买卖合同（预售）》，2021年3月29日庭审中福鼎碧桂园公司变更诉讼请求，要求叶蔚荣支付未办理按揭贷款450000元及违约金。本院认为，福鼎碧桂园公司与叶蔚荣签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思的表示，并不违反法律法规强制性规定，应认定为合法有效，双方应按合同约定履行各自义务。根据双方签订《商品房买卖合同（预售）》约定，叶蔚荣已支付首付款，其余款项450,000元应向银行办理按揭贷款，但双方并未约定办理按揭的具体期限，仅在叶蔚荣出具承诺函中承诺签约后7天办理相关手续和福鼎碧桂园公司出具《买卖合同重要事项告知书》中确认450,000元（银行按揭款）须于2018年3月30日前付清。叶蔚荣提供2019年7月22日福鼎碧桂园公司出具《办理按揭贷款手续通知书》，可以确认福鼎碧桂园公司于2019年7月22日才告知叶蔚荣工程进度达到银行按揭贷款申请条件，通知叶蔚荣于2019年8月1日前办理银行按揭手续，而福鼎碧桂园公司未提供证据证明至今未办理银行按揭系叶蔚荣一方原因未能订立商品房担保贷款，导致商品房买卖合同不能继续履行，也未提供证据证明因未办理按揭贷款福鼎碧桂园公司已要求叶蔚荣一次支付剩余款项，同时福鼎碧桂园公司于2019年8月22日向叶蔚荣发出通知，因其书写地址错误，不能认定其已履行通知义务。因此不能认定因叶蔚荣原因致使无法办理银行按揭贷款，并经福鼎碧桂园公司通知后仍不交纳房款存在违约行为，叶蔚荣不应承担违约责任。福鼎碧桂园公司在庭审中变更诉讼请求，要求叶蔚荣继续履行合同，虽可作为通知叶蔚荣履行支付义务，但叶蔚荣因放弃答辩和举证期限并同意一次性支付，应认定叶蔚荣至宣判时尚在合理期限，未构成违约，也不应承担违约责任。综上所述，福鼎碧桂园公司主张叶蔚荣一次性支付未办理按揭贷款的房款450,000元，叶蔚荣予以同意，并不违反法律法规强制性规定，也不损害其他人的利益，本院予以支持。福鼎碧桂园公司主张叶蔚荣应承担支付违约金56,820.7元的违约责任，理由不充分，本院不予支持。叶蔚荣以其未违约和福鼎碧桂园公司未通知一次支付剩余款项为抗辩，理由充分，本院予以采纳。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会会议通过）第十五条第一款、第二十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告叶蔚荣应于本判决生效之日起十日内支付原告福鼎碧桂园房地产开发有限公司购房款450,000元。二、驳回原告福鼎碧桂园房地产开发有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,868元，减半收取4,434元，由原告福鼎碧桂园房地产开发有限公司负担497元，被告叶蔚荣负担3,937元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省宁德市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 李 威二〇二一年四月十四日书记员 谢英娜附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（于2003年3月24日由最高人民法院审判委员会会议通过）第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百零八条最高人民检察院对各级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，上级人民检察院对下级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，应当提出抗诉。地方各级人民检察院对同级人民法院已经发生法律效力的判决、裁定，发现有本法第二百条规定情形之一的，或者发现调解书损害国家利益、社会公共利益的，可以向同级人民法院提出检察建议，并报上级人民检察院备案；也可以提请上级人民检察院向同级人民法院提出抗诉。各级人民检察院对审判监督程序以外的其他审判程序中审判人员的违法行为，有权向同级人民法院提出检察建议。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。