青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终408号上诉人（原审被告）：铁轶蒙，公民身份号码：×××，男，汉族，1971年12月2日生，汇元律师事务所律师，住西宁市。被上诉人（原审原告）：青海馨宁物业管理有限公司，统一社会信用代码：916301047574143362，住所地：西宁市城**西川南路**。法定代表人：倪永建，该公司总经理。委托诉讼代理人：黄良彪，青海军辉良剑律师事务所律师。上诉人铁轶蒙与被上诉人青海馨宁物业管理有限公司（以下简称馨宁物业公司）物业服务合同纠纷一案，馨宁物业公司于2020年10月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令铁轶蒙支付拖欠的物业费9319.3元（含公摊电费）、取暖费15462.99元、违约金29259.49元，总计:54041.78元。西宁市城西区人民法院于2020年12月16日作出（2020）青0104民初4263号民事判决，宣判后，铁轶蒙不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，位于西宁市××区房，其中由中国人民解放军62201部队（以下简称兵站部）建设的经济适用住房为16栋，一期12栋多层（396套住宅、15间商铺）于2003年交付使用，二期4栋高层（纯住宅3栋、商业住宅综合楼1栋，住宅326套、商铺8000余平方米）于2010年交付使用。另有3栋126套房屋为海南州在宁建设，因无单独出入口，故统一归在馨宁小区。2006年10月，馨宁物业公司与馨宁小区业主委员会签订了《物业管理服务委托合同》，约定合同期限为四年；物业费按每月每平方米0.6元收取；暖气依据套内面积按市物价局公布的收费标准收取。馨宁物业公司依约对该小区进行物业管理，并对业主提供服务。2010年6月26日，二期4栋高层建成后，兵站部作为建设单位与馨宁物业公司签订为期三年的二期高层的《物业管理服务委托合同》，将该高层合并至馨宁小区，由馨宁物业公司统一管理和提供物业服务。该合同约定：“二层以上住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米按0.95元向业主或物业使用人收取，暖气费按市物价局公布的收费标准收取”。后该小区业主委员会进行了换届。2016年12月5日，馨宁物业公司与该小区业主委员会签订了一份为期五年的《物业管理服务合同》。合同约定：“委托管理期限自2017年1月1日至2021年12月31日；收费标准:物业管理费多层每月每平方米0.6元,高层每月每平方米1.2元,非住宅物业费多层每月每平方米3元,高层每月每平方米3.5元收取（按建筑面积）；楼道公用电按照每户每月多层2元、高层4元收取;物业管理费、取暖费可提前一年预收,逾期缴纳的，从逾期之日起按每天应交费用的千分之三收取滞纳金”。铁轶蒙居住的××区，建筑面积178.64平方米，套内面积153.7平方米。自2017年8月起，铁轶蒙未再缴纳物业费及采暖费。馨宁物业公司催要未果，致使纠纷产生。另查明，2016年12月12日西宁市城西区馨宁小区业主委员会发布物业管理费调整的公告。将住宅物业在原收费标准的基础上，每平方米每月高层提高0.3元，多层提高0.25元。执行时间从2017年1月1日起。再查，铁轶蒙所提交的发票号码为07262973的发票,开票日期为2013年8月28日、发票金额为4073元,该笔交纳的物业费系铁轶蒙20**年8月至2014年7月应交纳的物业费。与本案馨宁物业公司主张的物业费无关,馨宁物业公司主张的物业费是根据铁轶蒙从2017年8月起开始拖欠计算而得,物业费截止2020年年底，计29个月，拖欠金额为：178.64平方×1.25元×41个月＋164元公摊电费=9319.3元。采暖费合计拖欠15462.99元。总计拖欠物业费、采暖费24782.29元。再查,2018年9月13日，馨宁物业公司向中国人民解放军62201部队声明,决定终止和馨宁小区的物业服务关系,自愿退出馨宁小区的物业管理服务,在部队的组织下和新的物业公司进行交接工作。后由于多种原因,该声明及相关协议未能履行。原审法院认为，本案的焦点是馨宁物业公司的主张有无事实及法律依据;铁轶蒙的辩解理由是否成立。馨宁物业公司为证实自己的主张，提交了与铁轶蒙所居住的小区业主委员会签订的《物业管理服务合同书》，该合同书经生效判决，已确认为有效合同。因此,对铁轶蒙辩解的馨宁物业公司自行退出物业管理的辩解意见不予采信。铁轶蒙对馨宁物业公司的供暖，对欠交的时间不持异议,且馨宁物业公司所收采暖费是按照西宁市发改委公布的收费标准收取,因此该院对铁轶蒙尚欠的取暖费15462.99元予以确认。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力”。因此,该合同对小区所有业主均具有约束力。本案中,馨宁物业公司已向铁轶蒙提供了物业服务的主要义务（水、电、暖、安保等）,虽然在绿化、消防等公共环节中存有瑕疵,铁轶蒙可通过业主委员会与馨宁物业公司沟通解决,但不应据此拒绝交纳物业费,因此铁轶蒙拒绝交纳物业费于法无据,辩解理由不能成立,现长期拖欠，对由此引起的纠纷应当承担全部责任。故对馨宁物业公司要求铁轶蒙支付拖欠的物业费9319.3元（含公摊电费20元）的诉讼请求予以支持。关于馨宁物业公司要求铁轶蒙支付违约金的主张，虽然在合同当中约定为滞纳金，馨宁物业公司认为该滞纳金属于违约性质的违约金，对该意见予以采信。但由于其约定过高，已超出了法律的强制性规定，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条之规定，按欠交物业费及采暖费的30%计算违约金。故铁轶蒙应向馨宁物业公司支付违约金：24782.29元×30%=7434.69元，过高部分诉讼请求不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》第七十八条，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第一百三十四条第一款、第一百六十一条之规定，判决：铁轶蒙在本判决生效之日起十日内向馨宁物业公司支付尚欠的物业费9319.3元、采暖费15462.99元、支付违约金7434.69元，合计32217元。案件受理费减半收取576元，由馨宁物业公司承担273元、铁轶蒙承担303元。宣判后，铁轶蒙不服，向本院提起上诉，认为馨宁物业公司并没有给予上诉人合理的提示交纳时间直接起诉违反相关法规，原判认定馨宁物业公司催交过各项费用无事实依据。业主委员会发通知要求业主暂缓交纳物业费，法院认定业主委员会签订的《物业管理服务合同》对业主具有约束力，那么业主委员会所发“通知”对业主也应具有约束力，故上诉人认为在业主委员会通知业主交费前无须交纳物业费、取暖费。加之物业公司提供的服务质量达不到合同约定，且拒不整改，故业主拒绝交费属于行使合同履行中的抗辩权行为，是依法采取的自我救济手段。馨宁物业公司的收费并未经过物价部门审核，也未明码标价，业主暂缓交纳物业费是因为遵守业主委员会的通知，并非业主故意拒交，故不应承担违约金，请求二审人民法院依法撤销违约金的判项，并改判上诉人在业主委员会通知业主交费前无须交纳物业费、取暖费共计24782.29元。馨宁物业公司辩称，原判认定事实清楚，判决结果准确，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是铁轶蒙是否应当交纳馨宁物业公司主张的物业费、取暖费，并承担逾期交纳上述费用的违约金。西宁市城西区馨宁小区业主委员会与馨宁物业公司在2016年12月5日签订了为期五年的《物业管理服务合同书》，合同约定了物业管理费的收费标准，铁轶蒙作为业主自2010年入住馨宁小区以来接受馨宁物业公司提供的物业服务，也依约向馨宁物业公司交纳了2017年8月之前的物业费。铁轶蒙主张其将物业费交纳至2018年8月，并非是原判认定的2017年8月，对此提供了一张发票号码为07262973的发票,主张该发票是2018年4月开具的，以证实其将物业费交纳至2018年。但经核实，铁轶蒙出具的该发票的开票日期为2013年8月28日、发票金额为4073元,是铁轶蒙交纳的2012年8月至2014年7月的物业费，故原判认定的拖欠物业费的金额属实，应予维持。铁轶蒙主张馨宁物业公司自2018年9月13日向中国人民解放军62201部队声明终止和馨宁小区的物业服务关系，自愿退出馨宁小区的物业管理服务，2018年5月8日馨宁小区业主委员会通知业主暂缓交纳物业费，故作为业主在馨宁物业公司要解除合同、业主委员会通知暂缓交纳的情形下未交纳物业费有合理依据。本院认为，双方在履行物业服务合同过程中存在纠纷，但至今为止为馨宁小区业主提供物业服务的单位依然是馨宁物业公司，其他物业公司并未入驻该小区，馨宁物业公司虽向62201部队发布了《声明》，但并未实际退出该小区，《物业服务合同》仍在继续履行，业主应当履行经过生效判决确认的有效合同。在《物业服务合同》尚未解除、物业公司提供物业服务的情形下业主委员会无权要求业主暂缓交纳物业费，业主也不应以此为理由拒绝交纳物业费，综上，铁轶蒙拒绝交费的理由不能成立。原判对取暖费的认定正确，应予维持。《物业服务合同》中约定了业主逾期交纳物业费、取暖费应承担的滞纳金，原判基于合同约定的滞纳金过高，酌情判令铁轶蒙承担了延期交费的违约金并无不当，应予维持。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1152元，由上诉人铁轶蒙负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年四月二十三日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。