山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1024号上诉人（原审被告）：任某，住太原市。委托诉讼代理人：牛某，山西均鑫律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：山西诚义物业管理股份有限公司（原太原市诚义物业管理有限公司）。法定代表人：王某。委托诉讼代理人：寇某，山西德为律师事务所律师。委托诉讼代理人：李某，山西德为律师事务所律师。上诉人任某与被上诉人山西诚义物业管理股份有限公司房屋租赁合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初3745号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人任某的委托诉讼代理人牛某，被上诉人山西诚义物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人寇某、李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人任某的上诉请求：1、请求依法撤销原审民事判决，并依法改判驳回被上诉人的一审诉讼请求；支持上诉人一审全部反诉请求；2、本案的上诉费由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决中对被上诉人所提供的《商铺租赁合同》的真实性予以确认的认定是错误的。被上诉人太原市诚义物业管理有限公司（以下简称“诚义物业”）所提供的《商铺租赁合同》系伪造合同，上诉人任某从未与诚义物业单独签订任何合同。2019年任某与朋友张莉商议合作经营饭店，在租赁商铺过程中，与诚义物业的法定代表人王某协商达成一致，诚义物业用涉案商铺以租金入股的形式出资，占股20%，与任某、张莉合作经营饭店，合作期限是三年。诚义物业的法定代表人王某、张莉、任某三人在2019年4月以商铺租赁合同的形式对合作经营饭店的事项进行约定并签订了三方合同，并以任某为负责人办理了相关证照。而被上诉人在法庭上提交的《商铺租赁合同》为诚义物业与任某所签，且甲方签字代表为李建明，而上诉人从未与李建明单独签订过任何协议，该合同上乙方落款处名称签字也并非上诉人亲笔书写，并且合同的第11条第3款为被上诉人单方添加书写上去，任某并不知情，况且可以看出第11条第3款和第2款中同一个“叁”字的书写方法不一样。虽然山西万衡司法鉴定中心的《司法鉴定意见书》出具的鉴定意见认为被上诉人提供的该份《商铺租赁合同》乙方签名字迹是任某本人所写，但上诉人对该鉴定意见完全不认可。笔迹鉴定技术规范GB/T37239-2018，5.4.1笔迹特征的比对方法包括但不限于直观比对、显微比对、测量比对、重合比对、仪器/软件比对等多种比对方式，而万衡司法鉴定中心的比对方式仅为直观比对即放大后对字迹特征进行比对分析，该比对方法过于单一，故上诉人认为该份租赁合同不能作为定案证据采纳，一审判决对该份合同真实性予以确认是错误的。二、上诉人与被上诉人是合作经营关系，一审判决认定双方为租赁关系，支持被上诉人依据合同约定要求上诉人支付租金及相关费用，上诉人认为该认定是错误的。案涉《商铺租赁合同》系伪造合同，即使认定了该合同的真实性，那么根据双方合同约定的第11条第2款，诚义物业与任某为合作经营关系，诚义物业以商铺租金入股20%的方式与任某合作经营饭店，合作经营的期限是三年，第3款约定如被告所经营的店铺无法维持三年，第11条第2款作废，被告再按照合同其他约定缴纳租金。那么根据合同约定，双方在三年期内属于合作经营关系，而不是一审认定的租赁关系。合作经营的店铺无法维持三年时第11条第2款才能作废，任某经营仅一年时间左右，所以第2款作废的条件尚未成就，双方仍处于三年的合作期内。只有任某经营无法维持三年的时候，才能使用该合同其他条款向诚义物业缴纳租金。一审判决完全曲解合同的真实意思表示，忽视双方合同约定内容做出的认定是错误的，且上诉人在庭审中同意解除的是合作经营关系，而非一审判决中认定的“任某当庭表示同意解除租赁合同”。三、关于被上诉人收到“千岛渔夫人关停通知”后为了减少损失才将商铺转租他人，诚义物业并无过错，未给上诉人造成损失的认定是错误的。1、诚义物业2020年4月10日向千岛渔夫人发送过开业通知，但4月初尚属疫情特殊时期，全部员工均在原籍未回太原，饭店无法开业，任某再次前往时发现门已被堵无法进入，何况被上诉人作为同一个饭店的合作经营者向上诉人发送通知的做法本就是荒谬的；2、被上诉人与上诉人之间依然是合作经营关系，被上诉人诚义物业同样是千岛渔夫人的股东，关于饭店的经营决策风险承担以及是否要开店关店等事项应取决于两个股东的商议结果，而非千岛渔夫人饭店向自己的股东发送“关停通知”，此做法逻辑不通。另外，根据诚义物业庭审时描述，千岛渔夫人店长刘丽受任某委托向其发送该通知，但事实上任某并不知道刘丽是谁，店内原来也并无此人，而且千岛渔夫人的公章一直被另一股东张莉保管，张莉在与任某的微信聊天中也多次提到她保管公章的事实，故饭店的公章早已不在任某的控制范围之内，任某也不可能拿出公章去委托他人，此“关店通知”任某并不知情，也从未授权他人。被上诉人提供的所谓“关店通知”并非任某的本意，不能作为定案的依据；3、双方约定的合作期限为三年，合作转租赁是三年以后的事情，被上诉人在双方合作期间无视合同约定，在未与上诉人任某商议的情况下擅自将商铺出租给他人经营，并且私自使用了原饭店的设施设备、餐桌餐椅等，诚义物业在从未与任某进行沟通的情况下采取此种措施违约转租，侵害了任某的利益，应当承担其所造成的损失。被上诉人山西诚义物业管理股份有限公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当予以维持。一、被上诉人与上诉人之间系房屋租赁合同法律关系，且有充分证据予以证明。2019年4月1日双方签订了商铺租赁合同，约定上诉人承租被上诉人的案涉房屋；2019年6月，上诉人开门营业，取名“太原市小店区千岛渔夫人火锅店”并办理了个体工商户营业执照；2020年1月19日，春节放假店铺关门，2020年4月，零里商业广场以及被上诉人均通知上诉人开门营业，2020年6月，火锅店给被上诉人来函表示店铺经营不善，决定关停；此后被上诉人将商铺予以转租。上述内容均有书面证据予以佐证，在一审中均已提交。二、被上诉人与上诉人以及案外人张莉之间不存在合作经营饭店的合伙关系。1、上诉人主张合作经营饭店的主要依据是商铺租赁合同第11条第2款“租金入股20%”，但是第11条第3款同时约定，如果店铺无法维持3年，则“租金入股20%”自动作废。上诉人应当支付被上诉方租金。第11条是写了3段，每1段都是双方的真实意思表示。本案中上诉人片面摘取协议的有利条款，否认第3款不利条款，甚至在一审包括在当庭都否认亲笔签字，应当引起法庭的警惕和注意，其偏离证据所作的陈述,不应予以采信。三、原审中的上诉人依据商铺租赁合同提起了反诉，我方认为反诉是其本质上构成了对房屋租赁法律关系的自认,按照法理以及民诉法的规定，提起反诉的前提条件是本诉与反诉同属于同一法律关系，这说明在上诉人的潜意识以及认知，这就是同一法律关系，即租赁法律关系，我方认为自认是不能反驳和推翻的，也禁止反言。四、双方事实上是房屋租赁合同的法律关系，所以上诉人在原审中主张的系列损失共计15万元，在本质上是其自己开办火锅店的经营损失，根据损失的名称可以看到就是他本人的经营损失，上诉人意图通过诉讼手段转嫁经营风险的目的显然是不应当得到保护的。五、上诉人提到合作经营的主体是3个人，也就是本案的双方以及案外人张莉，但是又提到合作经营饭店，需要经过2个股东的同意，可以看出合作经营到底是3个股东还是2个股东，上诉人前后表述不一致，自相矛盾，所以合作经营饭店这个说法是不存在的。被上诉人山西诚义物业管理股份有限公司向一审法院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告于2019年4月1日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告向原告支付商铺租金134046元、违约金37120.5元，水费1620元，空调费7044元，共计179830.5元；3、本案诉讼费用由被告承担。上诉人任某向一审法院提出反诉请求：请求判令诚义物业公司赔偿其违约转租给任某造成的损失150000元。一审法院认定事实：2019年4月1日，诚义物业公司（出租方、甲方）与任某（承租方、乙方）签订一份《商铺租赁合同》，约定乙方租赁甲方位于太原市××区，零里社区商业广场B2-东-04B号，建筑面积113平方米的商铺进行商业经营；租赁期限三年，自2019年5月3日起至2022年5月2日止；合同总租金371205元，每年租金为123735元；物业管理费2元/平米/月，2712元/年，水费10元/吨，电费1元/度，空调费12元/平米/月；第一年度租金在本合同签订时一次性付清，以后每年度租金于该年度开始前六十日一次性付清；乙方将所承租的商铺闲置超过一个月的，甲方有权终止协议，收回商铺，其责任后果由乙方承担；违约金的计算方式为本协议租金总额的10%；第十一条其他：1、经营范围：砂锅居。2、租金入股占砂锅居北张店20%股份，合作期为三年，三年后合作方式再次进行洽谈。3、如乙方所经营的店铺无法维持三年，本合同十一条第二款作废，乙方按照本合同约定的其他条款履行相应义务，向甲方缴纳相应租金。上述第十一条为手写内容。合同另约定了其他权利义务条款。合同落款乙方处签名“任某”。合同签订后，诚义物业公司将商铺交由任某使用，任某对商铺进行了装修并购置经营饭店所需的设施设备。2019年6月4日，以任某作为经营者的太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店办理了工商登记，经营地址即本案租赁合同约定的商铺。随后，任某在上述地址开始经营鱼火锅。2020年1月19日遇春节关门停业。2020年4月，因任某迟迟未能开门营业，零里商业广场通过短信、书面通知函的方式送达通知，内容为：因你户4月8日未能正常营业，违反合同第六条（第三项）的约定，现责令你户于2020年4月13日前交清全部欠款并开门营业，如不能履行，商场将收回商铺，一切责任由你方承担。欠费：空调费3.5个月，5424元，水费2019年9月份至今，预估1700元，共计7124元。2020年6月2日，诚义物业公司收到一份加盖太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店公章的书面材料，内容为：本单位占用贵公司出租的零里社区商业广场B2-东-04B商铺经营鱼火锅，现由于经营不善，我店决定关停，店内可移动的物品，都已搬出，不可移动的物品由于拆除费时费力，可由贵公司自行处理。后诚义物业公司将案涉商铺转租他人。任某未向诚义物业公司交纳租赁费等费用。本案中，诚义物业公司主张一年一个月的租金134046元，水费1620元，空调费5424元（每月1356元计算2019年8月、11月、12月及2020年1月）。本案审理过程中，任某对2019年4月1日的《商铺租赁合同》的真实性不予认可，称未签订也未持有该份合同，并向本院提出申请，要求对2019年4月1日的《商铺租赁合同》中落款乙方签名“任某”、合同附件一商户管理制度的落款签名“任某”以及合同附件二消防安全责任书的落款签名“任某”是否是任某本人书写进行鉴定。经当事人同意，本院委托山西万衡司法鉴定中心对上述“任某”签名字迹进行鉴定，2020年8月2日作出《司法鉴定意见书》：签约日期为2019年4月1日，商户名称为任某的《商铺租赁合同书》第5页、第7页、第9页中“任某”签名字迹是任某本人所书写。任某支付鉴定费6000元。任某对该份鉴定意见书的结论不予认可。庭审中，任某要求诚义物业公司承担的损失包括装修费用48000余元，店内设施设备近40000元以及其他费用共计约100000元，提供的证据有支付工程款的收据、微信转账记录、销货清单、购买物品及支付款项的收据等（以上证据部分为复印件）。诚义物业公司质证，都不是正规发票，不予认可，上述费用是其经营期间的正常支出，与本案无关联性。经本院询问，任某表示同意解除双方的租赁合同。一审法院认为：经司法鉴定机构鉴定签订于2019年4月1日的《商铺租赁合同》上“任某”的签名是其本人所签，虽然任某对笔迹鉴定结论有异议，但是并未提供证据证明该鉴定结论存在违法情况，故本院采信鉴定意见书，对《商铺租赁合同》的真实性予以确认。该份合同的内容及形式均符合法律规定，是诚义物业公司与任某的真实意思表示，应属合法有效，对当事人均具有约束力。现诚义物业公司以任某不支付租金等费用要求解除合同，因任某经营的饭店停业不再经营，案涉商铺被诚义物业公司收回后出租他人，双方的租赁合同已无法继续履行，且任某当庭表示同意解除合同，故诚义物业公司要求解除合同的诉请，本院予以支持。根据租赁合同的约定，如承租人任某租赁商铺经营无法维持三年，则本合同关于出租人诚义物业公司以租金入股20%的约定作废，鉴于任某租用案涉商铺经营未满三年，诚义物业公司依据合同约定要求任某支付租赁期间的租金、费用等，本院应予支持。关于租金的金额，诚义物业公司主张2019年5月3日至2020年6月2日（一年一个月）的租金134046元，考虑到受新冠肺炎疫情的影响，诚义物业公司在2020年4月才通知租户营业，造成任某在一定的时间内未能正常使用所租赁的房屋，故应当减免部分费用，本院酌定任某应当支付诚义物业公司十一个月的租金，即113424元。诚义物业公司另要求任某支付租赁期内水费1620元，空调费5424元。关于水费无证据证明，本院不予保护；空调费在合同中约定了收费标准，诚义物业公司主张四个月的空调费并无明显不合理，本院予以支持。任某拖欠租金及费用构成违约，诚义物业公司按照合同约定要求任某支付以租金总额的10%计算的违约金37120.5元，计算标准过高，本院调整为按照欠付租金113424元的10%计算，即11342元。任某反诉要求诚义物业公司赔偿其损失150000元，理由是诚义物业公司将房屋转租他人导致其无法继续经营，但现有证据可以证明的是任某接到零里商业广场要求商户营业的通知后迟迟未开门营业，诚义物业公司收到任某经营的太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店决定关停的通知后为了减少损失才将商铺转租他人，诚义物业公司并无过错。关于任某所述，太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店的关店通知不是出自他手，且饭店另有一名合伙人的陈述，无证据支持，本院不予采信。此外任某主张损失提供的证据，无正规发票佐证且部分为复印件，真实性、关联性无法确认。综上，任某要求诚义物业公司赔偿损失150000元的请求，理由和证据不足，本院不予支持。判决：一、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司商铺租金113424元；二、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司空调费5424元；三、被告（反诉原告）任某于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司违约金11342元；四、驳回原告（反诉被告）太原市诚义物业管理有限公司的其他诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）任某的反诉请求。二审查明，2020年9月9日，太原市行政审批服务管理局核准被上诉人太原市诚义物业管理有限公司企业名称变更为山西诚义物业管理股份有限公司。二审查明的其他事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。本院认为，上诉人称该商铺租赁合同系伪造，不认可司法鉴定意见和即使认定合同真实性，上诉人与被上诉人之间为合作经营关系的上诉理由，首先，客观事实具有唯一性，没有发生的客观事实不产生相应的后果，上诉人在表述上自相矛盾；其次，与一审中司法鉴定的意见和合同的约定不符，上诉人认为鉴定采用的比对方式单一，不认可司法鉴定意见，但未提交证据证明鉴定意见存在《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第四十条应重新鉴定的情形，也未申请重新鉴定，基于鉴定意见应认定案涉商铺租赁合同的真实性和合法性，同时，合同对于双方之间的合作经营附加有条件。上诉人对加盖太原市小店区千岛渔夫人鱼火锅店公章的书面材料（主要内容为决定关停，店内可移动的物品都已般出，不可移动的物品由于拆除费时费力，可由贵公司自行处置）不认可，称其未持有火锅店公章，决定关停不是其本意的理由未提交证据予以证明，也未对火锅店印章的真实性提出异议，故上诉人主张驳回被上诉人的一审诉讼请求，支持其一审反诉请求的主张，与一、二审查明的事实不符，本院不予支持。综上，上诉人任某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1650元，由上诉人任某负担。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳二〇二一年四月六日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶