北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初3729号原告（反诉被告）：北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区良乡凯旋大街建设路18号-C2280。法定代表人：朱剑伟，总经理。委托诉讼代理人：张恒宇，男，1981年12月30日出生，该公司法务经理。被告（反诉原告）：蒋秀玉，女，1972年8月24日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：于佳祺，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩星基，北京市京师律师事务所律师。被告（反诉第三人）：赵春春，女，1977年4月7日出生，汉族，住北京市海淀区翠微西里X号楼X。原告（反诉被告）北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司（以下简称汇鑫公司）与被告（反诉原告）蒋秀玉、被告（反诉第三人）赵春春居间服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）汇鑫公司委托诉讼代理人张恒宇，被告（反诉原告）蒋秀玉及其委托诉讼代理人于佳祺、韩星基、被告（反诉第三人）赵春春均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。汇鑫公司向本院提出诉讼请求：1、要求二被告向原告支付居间服务费46700元；2、二被告向原告支付违约金（以46700元为基数，按年利息百分之十计算，自2019年5月11日起至实际偿付之日止，至开庭之日为4670元）；3、本案诉讼费用由二被告承担。事实和理由：2019年5月11日，在原告的居间服务下，二被告签订《房屋买卖业务签订文件合订本》（合同编号：2003531）。其中，《居间服务合同》约定：居间合同签订日，由买受人蒋秀玉承担居间服务费51700元，若买卖双方自行解约的，买卖双方应当向居间人支付居间服务费，逾期按居间代理费全额收取每日百分之一的违约金。此后，买受人支付居间服务费5000元，尚欠46700元未付。二被告未经原告同意擅自解除买卖合同的行为严重违约。为维护合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。蒋秀玉辩称，不同意原告的诉讼请求，请求驳回其全部诉讼请求。一、原告没有尽职提供居间服务，存在严重过错：1、因原告没有严格审查我所购房屋系首套住房，致使我只能贷款600000元（首套住房能贷款1200000元至13700000元），原告存在严重过错；2、原告曾让我到蓝岛大厦国管公积金中心查询所购房屋是二套房，公积金中心答复说，我是二套房。但我到东四国管公积金中心和市管公积金中心查证案涉房屋为我的2019年5月至8月购买的首套房，存在严重过错；3、签订合同后，因原告的原因，导致我多次融资首付失败，且签订合同当月失去了购房资质。我多次找原告让其找被告赵春春协商退还50000元，原告又引导我继续融资首付款，原告没有尽职。二、我失去购房资质，签订合同属于不可抗力，导致合同目的不能实现，我不承担违约责任：1、2019年5月11日签订合同当月就失去了购房资质，因我未连续5年缴纳社保，失去北京购房资格；2、我不知道自己会在签订购房合同后，会失去购房资质，对于签订的合同属于不可抗力，导致合同目的不能实现，原告应返还已付5000元居间费。三、我不存在过错及违约责任，不应当支付原告的居间费及违约金，原告应当向我承担赔偿责任。赵春春辩称，不同意原告的诉讼。居间合同中约定由蒋秀玉承担居间服务费，这个费用由与我无关，我不是适格的主体。我与蒋秀玉之间的合同已解除，是蒋秀玉根本违约，并不是我的过错。根据补充协议和居间合同，交易并没有完成，不涉及居间费用的支出。蒋秀玉提出反诉请求：1、判令解除我与被反诉人、第三人2019年5月11日签订的《居间服务合同》；2、被反诉人返还我居间服务费5000元；3、被反诉人赔偿我直接损失150000元；4、本案反诉费由被反诉人负担。事实与理由同答辩意见。汇鑫公司辩称，不同意蒋秀玉的反诉请求。蒋秀玉没有正当的合同解除权，我方在签订合同之前对蒋秀玉核验结果是通过的。后来不通过是蒋秀玉自己造成的。合同的解除是蒋秀玉的根本违约所导致，与居间服务无关。赵春春述称，反诉没有涉及我，不进行答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据上述审查认定的证据及当事人的陈述，本院认定事实如下：2019年5月11日，在汇鑫公司（丙方）居间下，赵春春（甲方）与蒋秀玉（乙方）在汇鑫公司办公地签订了《房屋买卖业务签订文件合订本》，内含《交易双方留存信息》、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》。其中，《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中约定：赵春春将位于北京市房山区长阳镇嘉州水郡X号楼X层X单元X房屋出售给蒋秀玉，房屋建筑面积63．5平方米。房屋成交价1500000元，家具、家电、装修装饰及配套设施设备等作价850000元，买受人拟贷款金额为人民币600000元。《居间服务合同》第二条约定，按照2．2%的费率标准向丙方交纳居间服务费51700元，由乙方蒋秀玉承担，并应于本合同签订当日向丙方支付。第三条约定，关于丙方的义务，丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务，丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况。第四条第二款约定，甲乙双方或一方延迟向丙方支付本协议第二条约定的居间代理费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，还应就其未支付的部分，按照每日1%的标准支付违约金。签订合同后，乙方向丙方支付居间服务费5000元，剩余46700元未付。上述合同及协议签订后，双方开始履行，蒋秀玉于当日向赵春春交付定金50000元。后，蒋秀玉未按约定于2019年6月30日前支付第一笔首付款700000元。2019年8月23日，赵春春向蒋秀玉发出《解约通知》，要求解除双方之间的房屋买卖合同。2019年8月30日，蒋秀玉向赵春春发出《解除通知回复函》，载明：“自从你于2019年8月23日发出解约通知，解除你与我签订的《北京市存量房屋买卖合同》，合同已解除，本人也同意你解除合同的决定；……请你在收到本回复函之日起三日内退还我定金五万元”。双方产生分歧，赵春春将蒋秀玉及汇鑫公司诉至法院，要求给付违约金，蒋秀玉在诉讼中提出反诉，要求解除合同并退还定金。经（2019）京0111民初28951号判决书认定双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》于2019年8月23日解除；蒋秀玉未能按约支付首付款构成违约，应当承担相应的违约责任；蒋秀玉主张赵春春构成违约，证据不足，本院不予采纳。该判决现已生效。另查，庭审中汇鑫公司提交了2019年5月10日蒋秀玉申请购买房山区存量住宅核验结果：初步核验通过。蒋秀玉未连续5年缴纳社保，失去北京购房资格。蒋秀玉提交了2020年1月2日案外人北京汇通百家房地产经纪有限公司核验结果：核验未通过。庭审中，蒋秀玉提出了反诉。本院认为：居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。本案中，汇鑫公司进行居间服务，促成蒋秀玉和赵春春订立房屋买卖合同。对汇鑫公司要求蒋秀玉支付居间服务费的诉讼请求，本院予以支持。具体数额，本院综合本案已查明事实，根据合同履行情况，按照等价有偿原则予以酌定。蒋秀玉未按《居间服务合同》的约定支付居间服务费，理应承担延期支付服务费的违约责任。汇鑫公司主动降低违约金支付标准，本院不持异议。汇鑫公司要求赵春春支付居间服务费的诉讼请求，因双方签订《居间服务合同》中并无约定，本院不予支持。蒋秀玉和赵春春签订《北京市存量房屋买卖合同》之前，汇鑫公司对蒋秀玉的购房资格进行核验，结果为初步核验通过。蒋秀玉认可其未连续5年缴纳社保，在签订《北京市存量房屋买卖合同》后，失去北京购房资格系蒋秀玉自身造成的，不能证实汇鑫公司未尽到居间服务的义务。蒋秀玉的反诉请求要求汇鑫公司退还居间服务费5000元，证据不足，本院不予支持。《北京市存量房屋买卖合同》中明确约定贷款数额600000元，与住房公积金查询结果一套房或二套房无关。导致蒋秀玉与赵春春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》解除，系蒋秀玉未按时支付房款所致，蒋秀玉的反诉请求要求汇鑫公司赔偿直接损失150000元，理由不足，本院不予支持。蒋秀玉与赵春春签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》现已解除，汇鑫公司与蒋秀玉、赵春春双方之间签订的《居间服务合同》现已无法继续履行，《居间服务合同》应予解除，具体解除时间应为汇鑫公司收到反诉状之日，蒋秀玉反诉要求解除与汇鑫公司签订的《居间服务合同》理由正当，本院应予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零九条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司与蒋秀玉、赵春春于二〇一九年五月十一日签订的《居间服务合同》于二〇二一年三月十二日解除；二、蒋秀玉于本判决生效后七日内除已支付居间服务费5000元外，再另行向北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司支付居间服务费10000元；三、蒋秀玉于本判决生效后七日内向北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司支付违约金，违约金数额以10000元为基数，按年利息百分之十计算，自二〇二一年五月十一日起至实际偿付之日止；四、驳回北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司其他诉讼请求；五、驳回蒋秀玉的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费542元，由北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司负担342元（已交纳），由蒋秀玉负担200元（北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司已预交，蒋秀玉于本判决生效后七日内向北京汇鑫伟业房地产经纪有限公司支付）；反诉案件受理费1700元，由蒋秀玉负担（已交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  沈宝建二〇二一年四月二十三日书记员  刘欣然