江苏省淮安市淮安区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0803民初580号原告（反诉被告）：淮安宙辉置业有限公司，住淮安市淮安区楚州大道818号。法定代表人：陈玄德，该公司董事长。委托诉讼代理人：张昆仑，江苏尚淮律师事务所律师。被告（反诉原告）：高尚，男，1993年6月1日出生，汉族，住淮安市淮安区。委托诉讼代理人：周红，江苏群汇知缘律师事务所律师。委托诉讼代理人：高建新，男，1969年9月25日出生，住淮安市淮安区。原告淮安宙辉置业有限公司（以下简称宙辉公司）诉被告高尚房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年3月20日立案。2020年11月27日，被告高尚提起反诉，本院依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）宙辉公司的委托诉讼代理人张昆仑、被告（反诉原告）高尚的委托诉讼代理人周红、高建新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宙辉公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》；2、依法判令被告返还该案房屋；3、依法判令被告支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（以91156.70元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日）；4、依法判令被告自2019年9月21日起按1476.22元/日标准支付房屋使用费至实际返还房屋之日；5、依法判令被告支付违约金10000元；6、判令被告承担本案的诉讼费。事实与理由：1、原告于2018年1月13日将自己所有位于淮安市淮安区宙辉国际花园H2号楼2屋出租给被告高尚，并订立了《商铺租赁协议》,合同约定，第—年从2018年1月13日起至2019年7月12日，租金计人民币132860元/年。第二年从2019年7月13日起至2020年7月12日，租金计人民币132860元/年。签订协议之日支付第一年度半年租金66430元，此后租金每半年支付一次；被告应在签订协议当日支付履约保证金10000元；如被告超过一个月来支付租金的，原告有权解除协议并收回房屋。被告延期支付租金等费用的，以实欠租金等费用为基数按银行同期货款基准利率的利息四倍计算承担违约金。任何一方违反协议约定导致协议解除的，应承担违约金10000元。在租赁协议解除时，被告应在十日内搬离租赁商铺，逾期未搬离的，每天按日租金额的4倍承担使用费。2018年2月25日，被告给付了上半年租金66430元。2018年12月22日，被告应当支付第一年度下半年即2019年1月13日起至2019年7月12日租金，但被告未支付。2019年6月22日，被告应当支付2019年7月13日至2020年1月12日租金，但被告也未支付。后经原告多次催要，被告均拒绝支付。2019年9月4日，原告以被告未支付租金为由解除与被告之间的租赁协议，但被告拒收。现为维护原告的合法权益特诉至责院，请求依法支持原告的诉讼请求。2、签订合同时原告将房屋交付给被告，被告经营洗浴足疗休闲保健。双方另约定因被告装潢需要，原告免收被告2018年1月13日至2018年7月12日期间的租金。被告高尚辩称，1、原告诉请不能成立，本案不构成法定解除或约定解除的条件，合同期限没有届满，所以要求继续履行。2、本案在合同履行期间因疫情影响产生不可抗力因素，赋予了被告免责的事由，要求减少租金，原告要求给付租金的理由有部分不能成立。根据《合同法》一百一十七条规定，合同继续履行完全是有可能的。3、双方租赁合同签订后被告原定2018年7月26日开业，2018年7月25日晚上因原告租赁的房屋水管爆裂，导致当天晚上下大雨漏水，致被告租赁的房屋天棚、墙面、设备被雨水浸泡损坏，之后被告一直要求原告予以维修，而原告至今没有履行维修义务，根据租赁合同第8条原告未依约履行维修义务，给被告造成损坏的，原告应赔偿所有损失。4、综上，请求驳回原告诉请。反诉原告高尚向本院提出诉讼请求：1、请求判决反诉被告赔偿反诉原告装修损失、设备损失、停业损失等暂计人民币16万元。具体数额最终以鉴定为准；2、本案诉讼费、鉴定费等由反诉被告承担。审理中，反诉原告高尚增加诉讼请求，要求反诉被告赔偿违约金1万元。事实和理由：2018年1月13日双方签订租赁合同，由反诉被告出租淮安区楚州大道818号H2号楼2层给反诉原告进行洗浴、足疗、休闲保健经营。租赁期限自2018年1月13日起至2028年7月12日止。双方还约定了履约保证金、租金等合同的主要条款（详见合同文本）。租赁合同生效后反诉被告提供了租赁物给反诉原告使用，反诉原告也按约交付了履约保证金及租金。2018年7月因租赁房屋雨水管漏水致反诉原告经营的轩V温泉会所石膏板天棚、墙面、设备等损坏…故反诉原告及时向反诉被告口头或书面告知，并请求其履行维系义务或报销维修费用，而反诉被告至今未履行相应的义务，致反诉原告损失越来越大，尤其2020年的雨季，租赁的房屋到处漏水、渗水，致屋面吊顶、墙面四周、地毯、设备等全部损坏，无法使用，严重影响轩V温泉会所正常经营。综上所述：双方形成租赁合同的法律关系，现因反诉被告提供不合格的租赁物并不履行维修义务而导致反诉原告造成各种损失，故根据双方签订的租赁合同第8条规定，反诉被告应当赔偿反诉原告因此而造成的所有损失，请求贵院依法支持。反诉被告宙辉公司辩称，1、原告的维修范围为房屋的主体和承重结构的自然损坏，并不存在被告所述的管道的维修范围，该管道的维修应当由被告自己进行维修。2、该雨水管道经施工方认定为人为损坏，并非工程质量问题，不应当由业主方承担相应的责任，其造成的损失也应当由被告自行承担。3、原告方早已于2018年7月13日发函至被告方要求其自行维修，但被告未进行维修，其造成的扩大损失也应当由其自行承担。本院经审理认定事实如下：1、2018年1月13日，原告宙辉公司（出租方、甲方）与被告高尚（承租方、乙方）签订《商铺租赁协议》，约定：一、1.甲方同意将坐落于淮安市淮安区楚州大道818号H2号楼2层租赁给乙方经营。二、1.租赁期自2018年1月13日起至2028年7月12日止。三、1.履约保证金：乙方须在签订本协议当日，向甲方一次性缴纳履约保证金人民币壹万元整。2.租金：①第一年从2018年1月13日起至2019年7月12日，租金计人民币132860元/年。第二年从2019年7月13日起至2020年7月12日，租金计人民币132860元/年。第三年从2020年7月13日起至2021年7月12日，租金计人民币132860元/年…②本协议签订之日，乙方一次性支付第一年度的半年租金共计人民币66430元；此后每半年支付一次，乙方应提前20天向甲方缴清下一半年度租金费用。七、协议解除的条件：有下列情形之一的，甲方有权解除本协议并收回租赁房屋：1.租金或水、电等其他费用超过壹个月以上未付。八、违约责任：2.乙方延期支付租金等费用的，以实欠租金等费用为基数按银行同期贷款基准利率的利息四倍计算承担违约金。3.任何一方违反协议约定导致协议解除的，应承担违约金人民币壹万元。4.在租赁期限届满后或协议解除时，乙方应于十日内搬离租赁商铺，逾期未搬离的，每天按日租金额的4倍承担使用费，未搬离的物品作为赠送，归甲方所有。十、2.在协议生效后，因一方违约，守约方解除本协议的，自守约方发出书面解除协议通知书之日起第三天生效（以寄出邮戳为准），协议即行解除，乙方应在解除之日起10日内撤出租赁房屋并交还甲方等内容。2018年1月13日，原告宙辉公司将案涉房屋交付原告使用，交付时房屋为毛坯房，被告接收房屋后对案涉房屋进行装修。2、原被告双约定2018年1月13日至2018年7月12日为免租期。2018年2月25日，被告向原告支付2018年7月13日至2019年1月12日租金66430元。被告未向原告支付2019年1月12日以后租金。3、2018年7月25日，被告承租的案涉房屋二楼营业厅大门南侧的东边，吧台（面朝西）上面的水管破裂漏水，造成被告相关损失。4、2019年8月7日，原告向被告邮寄送达《房租催缴通知书》，该通知书载明：高尚先生，你好！贵方承租本司宙辉置业有限公司H2号楼二层作经营使用，按合同约定贵方应在2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，现贵方已逾期半年以上未支付房租，限贵方在2019年8月15日前及时足额缴纳等内容。2019年8月8日，被告签收上述材料。5、2019年8月16日，原告向被告邮寄送达《解除房屋租赁协议通知》，邮寄地址为：江苏省淮安市楚州大道818号H2号楼轩V温泉浴室会所。该通知载明：高尚先生，你好！你方承租我公司H2号楼二层作经营使用。双方签订书面租赁协议，但由于你方未按协议约定条款于2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，并经我公司书面催告后仍未支付房屋租金，已经严重违反协议约定，现我公司决定解除与你方之间房屋租赁协议。现特通知你方于2019年9月5日前将房屋归还并搬走你方所有物品等内容。2019年8月24日，上述邮件因原址查无此人退回。6、2019年9月4日，原告向发出《解除房屋租赁协议通知》，该通知载明：高尚先生，你好！你方承租我公司H2号楼二层作经营使用。双方签订书面租赁协议，但由于你方未按协议约定条款于2019年1月13日前和2019年7月13日前分别支付两次各半年期房租，并经我公司书面催告后仍未支付房屋租金，已经严重违反协议约定，现我公司决定解除与你方之间房屋租赁协议。现特通知你方于2019年9月20日前将房屋归还并搬走你方所有物品等内容。2019年9月6日，原告将上述通知张贴在被告所经营的轩V温泉浴室会所门上。被告现仍在使用案涉房屋。7、因原被告对案涉房屋漏水的原因及造成的损失等无法达成一致意见，2020年12月2日，被告向本院申请对高尚经营的轩V温泉会所因漏水、渗水造成的吊顶、墙面、设备等各项损失进行鉴定。原告于2020年12月2日向本院申请对当时吧台上方雨水管道损坏原因进行鉴定。2021年2月26日，盱眙国联建设工程质量检测有限公司向本院发出《申请函》，载明，2021年2月1日在法院安排下对涉案现场进行勘验，在与涉案双方问询过程中，涉案双方对我公司提出的现场涉案部位排水管原材料进行取样检测一事不能达成一致意见，且协调不成，导致本鉴定机构无法继续开展鉴定活动，现对该委托鉴定提出退案等内容。2021年3月29日，江苏建纬检测股份有限公司向本院发出《函》，载明，关于原告：淮安宙辉置业有限公司；被告高尚房屋租赁合同纠纷一案，因我公司不具备相应的资质与能力，故将本次委托退予贵院，给贵院造成的不便敬请谅解等内容。以上事实，有原、被告的陈述，原告提供的房产证、《商铺租赁协议》、《房租催缴通知书》、《解除房屋租赁协议通知》等证据，被告高尚提供的照片、视频录像等证据，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。原、被告双方签订的《商铺租赁协议》，不违反法律规定，合法有效，本院予以确认。原告要求解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》，要求被告返还该案房屋。本院认为，原告将案涉房屋租赁给被告使用，被告应按合同约定支付租金，被告应在2018年12月24日支付2019年1月13日至2019年7月12日租金66430元，应在2019年6月23日支付2019年7月13日至2020年1月12日租金66430元。经查，被告仅在2018年2月25日支付2018年7月13日至2019年1月12日租金66430元，2019年1月12日以后租金并未按合同约定支付，在原告催要后，被告仍未支付，根据原被告签订的《商铺租赁协议》第七条第一款规定，被告超过一个月未支付租金，原告有权解除双方签订的协议并收回租赁房屋，原告要求解除双方于2018年1月13日签订《商铺租赁协议》，要求被告返还该案房屋符合法律规定，本院予以支持。原告主张被告支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（以91156.70元为基数，按月利率2%计算至实际给付之日），被告有异议。本院认为，被告租赁原告房屋，应按合同约定支付租金，原告要求被告支付租金的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。关于租金计算的起止时间，根据双方签订的《商铺租赁协议》第十条第二款规定“因一方违约，守约方解除本协议的，自守约方发出书面解除协议通知书之日起第三天生效（以寄出邮戳为准），协议即行解除。”原告分别于2019年8月16日通过邮寄送达的方式，于2019年9月6日通过直接送达的方式向被告发出《解除房屋租赁协议通知》，要求解除双方签订的租赁协议，要求被告于2019年9月20日前归还房屋。上述《解除房屋租赁协议通知》符合法律规定，本院予以确认。原告已按合同约定通知被告解除租赁协议相关事宜，被告应在2019年9月20日前归还案涉房屋并支付租金，原告主张被告支付2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元，符合法律规定，本院予以支持。原告主张租金的利息，符合法律规定，予以支持，但其主张以91156.70元为基数，从2019年9月20日起按月利率2%计算至实际给付之日的计算标准偏高，利息计算方法应酌情调整为以91156.70元为基数，从2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止。原告主张被告自2019年9月21日起按1476.22元/日标准支付房屋使用费至实际返还房屋之日，被告辩称本案在合同履行期间因疫情影响产生不可抗力因素，赋予了被告免责的事由，要求减少租金，原告要求给付租金的理由有部分不能成立。本院认为，原被告双方的《商铺租赁协议》已解除，被告应在2019年9月20日搬离案涉房屋，现被告仍在使用案涉房屋，原告要求被告支付房屋使用费的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持，考虑被告经营浴室受新冠疫情影响及结合案件事实，本院酌情减免被告两个月房屋使用费，同时原告主张房屋使用费的标准过高，本院酌情调整为房屋使用费为364元/日（132860÷365），对原告主张超出认定的部分，本院不予支持。被告高尚应从2019年11月21日起按364元/日标准向原告支付房屋使用费至实际返还房屋之日止。原告主张被告支付违约金10000元，被告辩称，如法庭认定我方违约，同意承担违约金1万元，不同意承担诉讼请求第3项的利息。本院认为，被告未足额及时支付原告租金，违反协议约定，原告提出解除协议，被告应承担违约责任，根据《商铺租赁协议》第七条、第八条第二款，原告主张被告支付违约金10000元，符合法律规定，本院予以支持。反诉原告高尚要求反诉被告赔偿反诉原告装修损失、设备损失、停业损失等暂计人民币16万元，反诉被告有异议。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。宙辉公司与高尚签订《商铺租赁协议》后，于2018年1月13日将案涉房屋交付高尚使用，交付时该房屋为毛坯房，高尚对案涉房屋进行装修，2018年7月25日，涉案房屋因水管破损漏水造成相关损失，反诉原告高尚要求反诉被告宙辉公司承担赔偿责任，但并未提供房屋管道破裂漏水造成的损害后果与宙辉公司之间是否存在因果关系的有效证据，本院亦无法查明管道破裂原因，对反诉原告高尚的该项主张，本院不予支持。反诉原告高尚要求反诉被告赔偿违约金1万元，无事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十四条第九十六条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十七条规定，判决如下：一、解除原告淮安宙辉置业有限公司与被告高尚2018年1月13日签订的《商铺租赁协议》；二、被告高尚在本判决生效后三十日内将位于淮安市淮安区楚州大道818号H2号楼第二层房屋返还给原告淮安宙辉置业有限公司；三、被告高尚在本判决生效后十日内给付原告淮安宙辉置业有限公司2019年1月13日至2019年9月20日租金91156.70元及利息（利息计算方法为，以91156.70元为基数，从2019年9月21日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际给付之日止）；四、被告高尚在本判决生效后十日内给付原告淮安宙辉置业有限公司从2019年11月21日起至实际返还房屋之日止，按364元/日计算的房屋使用费；五、被告高尚在本判决生效后十日内给付原告淮安宙辉置业有限公司违约金10000元；六、驳回原告淮安宙辉置业有限公司的其他诉讼请求；七、驳回反诉原告高尚的诉讼请求。本诉案件受理费42633元（原告淮安宙辉置业有限公司已预交42633元），由被告高尚负担。反诉案件受理费1850元（反诉原告高尚已预交1850元），由反诉原告高尚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 长  唐铭淮人民陪审员  邵 华人民陪审员  杨红华二〇二一年四月二十五日法官 助理  宋建道书 记 员  常 经附法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十七条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。