甘肃省甘南藏族自治州中级人民法院   民事判决书   （2021）甘30民终37号   上诉人（原审原告、反诉被告）：王某，女，汉族，现住甘肃省合作市。   委托诉讼代理人：许某，甘肃金城律师事务所律师。   委托诉讼代理人：程某，甘肃金城律师事务所律师。   上诉人（原审被告、反诉原告）：甘南州硕辰房地产开发有限公司，住所地甘肃省合作市。   法定代表人：路某，系该公司总经理。   委托诉讼代理人：李某，甘南羚城律师事务所律师。   上诉人王某因与上诉人甘南州硕辰房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，不服合作市人民法院（2020）甘3001民初741号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月11日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人王某委托诉讼代理人许某、程某，上诉人甘南州硕辰房地产开发有限公司委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   王某上诉请求：1.撤销甘肃省合作市人民法院（2020）甘3001民初741号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清，证据不足。（一）一审认定：“A栋二单元十层1004号房屋实际面积为124.1平方米，而A栋一单元十层1004号房屋实际面积为112.68平方米，与《承诺书》上承诺的面积相一致。甘南州硕辰房地产开发有限公司的抗辩理由成立，本院予以采信。”上述认定缺乏事实基础。1.一审判决对房屋面积的认定缺乏法律依据和事实根据，明显属于错误认定。首先，无论是124.1平方米还是112.68平方米均属甘南州硕辰房地产开发有限公司预估的面积，一审判决均不能依据甘南州硕辰房地产开发有限公司单方面预估的数据来确定房屋实际面积。众所周知，房屋的面积以房地产管理部门最终依法测算的结果为准，而并非以开发商自己预估的面积为准。其次，甘南州硕辰房地产开发有限公司预估的房屋实际面积究竟是建筑面积还是套内面积并未明确，无论是124.1平方米还是112.68平方米究竟指的是建筑面积还是套内面积没有明确。第三，甘南州硕辰房地产开发有限公司出具的《承诺书》明确表示：房屋面积“以房屋管理部门测绘为准”。说明甘南州硕辰房地产开发有限公司自己都认可房屋实际面积以房屋管理部门测绘为准，一审判决仅凭甘南州硕辰房地产开发有限公司预估的数据认定××栋房屋实际面积为124.1平方米明显缺乏法律和事实依据。2.一审判决仅凭甘南州硕辰房地产开发有限公司预估的房屋面积认定补偿的房屋为××栋房屋，明显属于事实认定错误。根据《商品房销售管理办法》第二十条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条之规定，一审判决仅凭房屋预估面积认定甘南州硕辰房地产开发有限公司交付的房屋是××栋明显缺乏法律基础，明显属于剥夺上诉人的法定权利行为。（二）一审认定：“甘南州硕辰房地产开发有限公司将一单元写成二单元，应认定为笔误。甘南州硕辰房地产开发有限公司的抗辩理由成立，本院予以采信。”上述认定缺乏事实基础。甘南州硕辰房地产开发有限公司在《承诺书》中明确承诺了为上诉人两个户合计补偿安置房屋的位置、面积等信息。一审判决以笔误为由否认甘南州硕辰房地产开发有限公司补偿上诉人A栋楼二单元1004号房屋，该认定行为违背了双方订立协议时的平等、自愿、协商一致的初衷，明显属于事实认定错误。首先，甘南州硕辰房地产开发有限公司出具的《承诺书》是机打输入的打印件，不存在手写笔误的客观基础。其次，在机打输入的过程中，无论是采取何种输入法，汉字“一”与汉字“二”的键盘输入代码均不相同，也不存在输入错误的客观基础。第三，根据双方分别提供《承诺书》原件明显可以看出，尽管《承诺书》的打印内容和印件一致，但是甘南州硕辰房地产开发有限公司提供的证据明显多了手写内容和用印痕迹，而且手写内容还是在用印后补写上去的，明显属于后期伪造证据。因此，该《承诺书》系机打输入的打印件，没有手工书写的痕迹和记录，没有发生所谓“笔误”的客观基础，没有证据证明该《承诺书》制作和出具过程中发生过笔误的情形，一审法院认定由于甘南州硕辰房地产开发有限公司笔误原因，误将一单元写成二单元是不成立的。二、一审判决适用法律错误。（一）上诉人王某请求依法履行《承诺书》承诺的义务符合法律规定，其拆迁安置补偿优先权应当受到法律保护。在通过产权调换方式取得安置房屋的过程中，应当优先保护被拆迁人的权利。结合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》对上述规定所作的解释可认为通过产权调换方式取得安置房屋的被拆迁人，其权利优先于其他购房消费者的权利。本案中，上诉人与被上诉人签订的《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》，明确了本次拆迁的补偿方式、安置房屋面积和过渡期限等一般内容，并以《承诺书》的方式明确了置换房屋的面积、位置及用途。甘南州硕辰房地产开发有限公司在未征得上诉人同意的情况下，擅自将补偿安置房屋转卖于第三人，其行为严重侵害了上诉人的合法权益，根据法律规定及上述最高人民法院所作解释，上诉人有权以特种债权的优先权利优先取得补偿安置房屋。（二）一审以“2020最高人民法院民申747号裁定书不能证明本案事实”为由，驳回上诉人拆迁安置补偿优先权的诉讼请求，缺乏法律依据。一审法院拒绝参考2020最高人民法院民申747号裁定书的行为明显违背“同案必须同判，类案必须检索”的司法规定和司法精神，导致上诉人的拆迁安置补偿优先权得不到法律保护，出现了类案不同判的尴尬局面，明显属于枉法裁判。（三）一审以“因无法确定房屋交付时间，上诉人请求支付过渡费的诉讼请求无法予以支持”为由，驳回上诉人支付过渡费的诉讼请求，缺乏法律依据。支付过渡费是拆迁人的法定义务，拆迁人必须按照约定向被拆迁人支付过渡费。甘南州硕辰房地产开发有限公司向上诉人出具的《承诺书》明确表示：“三年后楼房如果不能交付使用，按院内其他住户一样支付过渡费，如果院内其他住户的过渡费上涨，付给王某过渡费差额。”甘南州硕辰房地产开发有限公司作出承诺的时间为2017年7月4日，截止2020年12月18日甘南州硕辰房地产开发有限公司依然没有向上诉人交付房屋，且承诺的期限早已过期，支付过渡费的条件已经成就，一审判决驳回上诉人过渡费的请求明显属于法律适用错误。   甘南州硕辰房地产开发有限公司当庭答辩意见与上诉意见一致。   甘南州硕辰房地产开发有限公司上诉请求：1.撤销甘肃省合作市人民法院（2020）甘3001民初741号民事判决，依法改判；2.本案诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院就本案的事实认定错误。本案事实如下：上诉人与被上诉人于2017年7月4日签订了《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》（以下简称“该协议”），该协议就补偿标准（比例）、过渡费、面积退补差价标准等作了明确约定，同时约定按照《甘南州恒达建筑工程有限公司棚户区改造房屋拆迁安置补偿实施细则》约定的标准为具体补偿依据。因被上诉人阻碍拆迁的行为，严重影响了上诉人的棚户区改造工程进度。无奈之下，双方协议达成如下条件：为被上诉人安置一套A栋一单元十层1004，面积为112.68平方米，东西通透的房屋，并不收房款。同时，被上诉人向上诉人出具《保证书》承诺：“本人保证对所签《承诺书》内容不向外人透露，如有透露，承诺内容无效。保证人：王某。”以上条件达成后，由于上诉人的笔误，在《承诺书》上将一单元误写为二单元，其余均为一单元房屋的特征，后双方多次协商，但被上诉人坚持要二单元124.1平方米的房屋，又多次到上诉人公司公开闹事及到住建局上访，导致该承诺的内容人尽皆知。被上诉人的行为给上诉人造成了很大的消极影响，损害了公司声誉。被上诉人的行为违反了《承诺书》的内容，违反了其保密义务，泄露了双方约定的商业秘密，导致承诺内容无效。二、上诉人一审的反诉请求符合法律规定，证据确实充分，应当依法予以支持。因被上诉人违反其保证的保密义务导致上诉人的承诺无效，应当判决按照双方签订的《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》及其实施细则履行各自义务。上诉人与被上诉人不仅签订了《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》，且双方互有承诺，出具了书面的《承诺书》和《保证书》。《承诺书》与《保证书》互为条件，相辅相成，构成一个整体，一方违反保证，另一方承诺自然无效，反之亦是。被上诉人的行为违反了其《保证书》的内容，违反了其保密义务，泄露了双方约定的商业秘密。因此，应当认定上诉人对被上诉人的承诺因被上诉人违反其保密保证而无效，应当判决按照双方签订的《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》及其实施细则履行各自义务。   王某当庭答辩称，一、双方之间于2017年7月4日签订的房屋拆迁安置补偿协议及同日甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某出具的《承诺书》，均系双方的真实意思表示，合法有效，双方应当按照约定履行各自的义务。二、甘南州硕辰房地产开发有限公司在《承诺书》上书写的补偿安置楼房为××栋房号1004，最终房屋面积以房屋管理测绘部门测绘结果为准。该《承诺书》“二单元”是甘南州硕辰房地产开发有限公司予以打印，并非自己书写。房屋拆迁补偿安置协议及《承诺书》是在双方协商一致的前提下予以签订并出具承诺，上述《承诺书》有效，不存在笔误的情形。三、关于甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求，属于确认之诉与给付之诉，不应同时予以主张，如果甘南州硕辰房地产开发有限公司按时向上诉人予以交付房屋，上诉人不会去主张权利，不会有后面的事情发生，本案是甘南州硕辰房地产开发有限公司的违约行为在先，其应当承担违约责任。综上，恳请二审法院在查清本案事实的基础上，依法撤销甘肃省合作市人民法院作出的（2020）甘3001民初741号民事判决，并依法改判。   王某向一审法院起诉请求：1.判令被告继续履行《承诺书》补偿安置的××栋房屋归原告所有；2.判令被告支付3000元过渡补助费；3.本案所有诉讼费用由被告承担；4.判令被告从2020年7月5日开始按1000元/月向原告支付过渡费，直至涉诉房屋完成实际交付之日止。   一审法院认定事实：2017年7月4日，甘南州硕辰房地产开发有限公司与王某签订了一份《甘南州恒达建筑工程有限公司东三路家属院棚户区改造房屋拆迁补偿安置协议》，同日，甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某作出一份《承诺书》，承诺给王某补偿安置的楼房为××楼，房号为1004，面积为112.68平方米。王某也向甘南州硕辰房地产开发有限公司签署了一份《保证书》，保证《承诺书》内容不向外人透露，如有透露，承诺内容无效。甘南州硕辰房地产开发有限公司单方在安置协议及《承诺书》上加盖印章并备注A栋楼一单元1004。后王某要求甘南州硕辰房地产开发有限公司交付A栋楼二单元1004号房屋，甘南州硕辰房地产开发有限公司以笔误为由，提出向王某交付A栋楼一单元1004，另已将A栋楼二单元1004号房屋出售，并在合作市住房与城乡建设局备案。以致王某诉至本院要求甘南州硕辰房地产开发有限公司交付A栋楼二单元1004号房屋并支付过渡费，甘南州硕辰房地产开发有限公司以王某违反《承诺书》约定，要求确认《承诺书》无效并补房屋差价为由提起反诉。一审法院认为，王某与甘南州硕辰房地产开发有限公司之间签订的房屋拆迁安置补偿协议及甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某作的《承诺书》，均系双方真实意思表示，合法有效，双方应按约定履行各自的义务。甘南州硕辰房地产开发有限公司辩称其在《承诺书》上误将一单元写为二单元，系笔误。经本院核查，二单元十层1004号房屋实际面积为124.1平方米,而一单元十层1004号房屋面积为112.68平方米，与《承诺书》上承诺的面积相一致。甘南州硕辰房地产开发有限公司将一单元写为二单元，应认定为笔误，甘南州硕辰房地产开发有限公司的抗辩理由成立，本院予以采信。甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某承诺交付的房屋应为××栋，经本院释明王某，二单元十层1004号房屋实际面积为124.1平方米,而一单元十层1004号房屋面积为112.68平方米，甘南州硕辰房地产开发有限公司应向其交付的是一单元1004号房屋，是否变更诉讼请求？王某坚持不变更诉讼请求，继续要求甘南州硕辰房地产开发有限公司交付二单元1004号房屋。故王某的诉讼请求不能成立，本院不予支持。关于王某要求甘南州硕辰房地产开发有限公司支付过渡费的诉讼请求，因无法确定房屋交付时间，故过渡费相应的无法予以支持。关于甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求，因王某在甘南州硕辰房地产开发有限公司未向其交付房屋时，才去主张权利，其并非恶意泄露《承诺书》信息，故甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求亦不能成立，本院不予支持。综上所述，原告（反诉被告）王某的诉讼请求，本院不予支持。被告（反诉原告）甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第二百三十二条规定，判决如下：一、驳回原告（反诉被告）王某的诉讼请求；二、驳回被告（反诉原告）甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求。案件受理费9830元，由原告（反诉被告）王某负担；反诉费3145元，由被告（反诉原告）甘南州硕辰房地产开发有限公司负担。   二审查明的事实与一审查明的事实一致，本院予以确认。   本院认为，本案的争议焦点如下：一、甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某出具的《承诺书》的效力问题。二、一审判决以甘南州硕辰房地产开发有限公司笔误为由驳回王某关于A栋楼二单元十层1004号房屋归其所有的诉求是否适当的问题。三、一审判决驳回王某要求甘南州硕辰房地产开发有限公司支付过渡费的诉求是否适当的问题。   一、关于甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某出具的《承诺书》的效力问题。该《承诺书》系甘南州硕辰房地产开发有限公司真实意思的表达，承诺的内容并未违反法律或者行政法规的禁止性规定，且甘南州硕辰房地产开发有限公司只是基于自己有处分权的物进行处分，并未侵犯到他人的合法权益，故案涉《承诺书》合法有效。王某对于《承诺书》信息的泄漏，只是为了维护自己的权益，并非主观故意、亦并非恶意，其对于《承诺书》信息的泄漏并不必然导致该《承诺书》无效，故甘南州硕辰房地产开发有限公司关于王某违反其保证的保密义务而导致甘南州硕辰房地产开发有限公司的承诺无效的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决驳回甘南州硕辰房地产开发有限公司的反诉请求正确，本院予以维持。   二、关于一审判决以甘南州硕辰房地产开发有限公司笔误为由驳回王某关于A栋楼二单元十层1004号房屋归其所有的诉求是否适当的问题。经一审法院核查，本案案涉A栋楼一单元为拆迁安置补偿房，二单元为商品房，甘南州硕辰房地产开发有限公司已经在合作市住房和城乡建设局办理了备案。且A栋楼一单元十层1004号房屋的面积以及房屋的其他特征与甘南州硕辰房地产开发有限公司向王某出具的《承诺书》中承诺的内容相一致。故王某关于其有权以特种债权的优先权利优先取得案涉××楼房屋的上诉理由不能成立，本院不予支持。一审判决以甘南州硕辰房地产开发有限公司笔误为由驳回王某关于A栋楼二单元十层1004号房屋归其所有的诉讼请求正确，本院予以维持。   三、关于一审判决驳回王某要求甘南州硕辰房地产开发有限公司支付过渡费的诉求是否适当的问题。《承诺书》虽然约定了过渡费的支付，但本案案涉房屋无法确定实际交付的时间，且关于过渡费的支付标准王某在一、二审期间均未提交相关证据予以证明，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，其应承担举证不能的责任。故王某关于过渡费的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决驳回王某要求甘南州硕辰房地产开发有限公司支付过渡费的诉求正确，本院予以维持。   综上所述，王某、甘南州硕辰房地产开发有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：   驳回上诉，维持原判。   二审案件受理费19660元，由王某负担9830元，由甘南州硕辰房地产开发有限公司负担9830元。   本判决为终审判决。   审判长 王 毅   审判员 张海霞   审判员 王 龙   二○二一年四月八日   书记员 王文卓