福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终658号上诉人（原审原告）：深圳市馨居佳物业管理有限公司，住所地广东省深圳市罗湖区桂园街道松园社区笋岗东路3013号长虹大厦1913，统一社会信用代码9144030076636481XT。法定代表人：丁秋玉，董事长。委托诉讼代理人:林华伟，福建津都律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛瑞峰，男。被上诉人（原审被告）：汤兆辉，男，1975年7月30日出生，汉族，住福建省龙岩市新罗区。委托诉讼代理人：廖冠兴，福建紫杉律师事务所律师。上诉人深圳市馨居佳物业管理有限公司（以下简称馨居佳物业）与被上诉人汤兆辉物业服务合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初8419号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案后，依法组成合议庭，开庭对案件进行了审理。上诉人馨居佳物业的委托诉讼代理人林华伟、薛瑞峰，被上诉人汤兆辉的委托诉讼代理人廖冠兴到庭参加诉讼，本案现已审理终结。馨居佳物业上诉请求:一、维持（2020）闽0802民初8419号民事判决第一项中的“支付公摊电费330元”；撤销该判决第一项中的“汤兆辉应于本判决生效之日起五日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2018年7月1日至2019年8月31日止的住宅物业服务费3411.43元、车库物业服务费294元”；及撤销一审判决主文第二项，改判支持馨居佳物业在一审中的全部诉讼请求。二、本案诉讼费用由汤兆辉承担。事实和理由：原审判决认定事实及适用法律错误。一、原审判决酌定物业费按合同标准的70%缴纳，缺乏事实依据及法律依据。1.依据物业服务合同，馨居佳物业依约提供了物业服务，支出大量的人力物力，业主就应当依据合同约定支付相应的费用。物业行业属于微利行业，如果按照70%的标准来支付，馨居佳物业将导致大幅度的亏损。2.原审判决认定馨居佳物业提供的物业服务存在不足，履行合同义务存在不符合合同约定的情况。该事实认定没有证据支持，汤兆辉提供的证据不足以证明物业服务不符合合同约定。所谓众口难调，个别人的投诉只能代表其自身观点。另外，假若在物业服务过程中真的存在一些瑕疵，也没有影响大局，更不可以就此将物业费打7折。3.由业主支付物业费的诉请，与物业服务存在不足而物业费须作扣减，这是两个不同层面的法律关系问题。如果汤兆辉认为物业服务不符合约定导致物业费要作适当扣减，应当提起反诉或另案起诉处理。在本案的审理中，审理的范围是不可以包含考量是否可以对物业费进行扣减的，否则将对物业公司的利益造成重大损害。4.一审法庭并不是中介评估机构，对于本案物业费的支付，作为中立的裁判者，是不能自行决定“酌定按照70%来缴纳”的，因为只有相关专业评估机构才具备评估的资质和能力，中立的裁判者并不能客观的评判。二、应当支持一审中馨居佳物业提出的由业主支付违约金的诉讼请求。汤兆辉及其他业主长期不支付物业管理费，导致馨居佳物业自己垫付了大量资金，给物业经营造成了极大的困难。尊重契约精神是现代市场经济必然的产物。一审也查明根据《欧洲世家住宅小区物业服务合同》约定，业主迟延足额交纳物业服务费应当按照欠缴费用金额每日万分之五标准支付违约金。以及之前馨居佳物业也为该小区提供过长期的物业服务，业主完全应当知道其应当缴纳物业管理费用的时间，实质上根本不必再送书面催缴通知。催缴通知只是一种催促的形式，在合同约定的本意上，业主应当自觉缴纳，并非一定只有书面催收了才应缴纳相关费用。一审法院认为馨居佳物业未提供证据证明其已按合同约定经过书面催缴，不予支持违约金明显违背了公平原则。综上，请求二审法院查清事实，正确适用法律，依法支持馨居佳物业的上诉请求。汤兆辉答辩称，一、原审判决酌定案涉物业服务费按合同约定标准的70%缴纳有事实和法律依据，应当予以维持。（一）法律依据：根据《中华人民共和国合同法》第111条，如果物业公司的服务质量差，不符合合同约定，业主可以要求减少价款、报酬，甚至可以要求物业公司承担违约责任。（二）事实依据：1.《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第四条约定，汤兆辉须按《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中不同等级的具体物业服务事项和标准为小区提供物业管理服务。但是作为具有一级企业资质等级的馨居佳物业，其为小区提供的各项物业管理工作很不到位，服务质量差。如小区保洁工作做的不好，垃圾打扫不干净，清运不及时，经常隔了好几天等垃圾成堆发臭才运走。小区绿化、消毒等工作未做好，致使小区杂草丛生，蚊虫大量繁殖。小区路灯损坏严重，很少维修，至该物业公司撤出小区时，小区路灯几乎全部毁损。小区供水设备设施管护十分不到位，未及时、有效向小区业主委员会和相关部门反应小区水损问题，致使每季度户均公摊水损近40吨，大大超过许多用户自用水量。小区的安保工作不好，经常出现失窃等治安案件；安保人员和保洁人员太少等等。特别是《欧洲世家住宅小区物业服务合同》于2017年7月14日到期后，物业管理服务质量进一步下降，仅有零星几个保安和二名保洁员在岗，小区基本处于放空状态。以上事实，有汤兆辉提供的四十多张照片、视频、路灯安装工程施工合同及费用清单、e龙岩-互动截图、收款收据、立案通知书、报警回执等证据，以及欧洲世家业主委员会出具的《证明》、广大业主签字的《证明书》、证人证言等证据可以证实。2.馨居佳物业并未按《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第六条约定，制定物业服务方案和管理制度，编制物业服务年度计划，在醒目位置公示服务内容、标准、收费项目、计费方式、收费依据和标准等有关事项；编制本物业的年度维修养护计划，并组织实施，加强对本物业共用部位、共用设施设备运行状况的日常检查，每年度至少一次将运行状况的书面情况提交甲方，并在本物业的醒目位置公告。3.因超过80%的业主对物业服务很不满意，表示希望更换物业公司，所以新成立的业主委员会才组织业主进行表决，并经“双过半”业主同意，以招投标的形式，选聘了新的物业公司，为此，馨居佳物业退出小区管理。4.经过征求小区业主意见，大部分业主对馨居佳物业提供的物业服务不满意，认为物业服务收费标准太高，与该物业公司提供的服务质量明显不对称。由此可见，馨居佳物业各项物业管理工作不到位，服务质量差，存在很多问题，大部分业主对该物业公司的服务非常不满意。其物业管理服务质量与其收费标准不相称，确实应当降低收费标准。二、关于违约金应否支付。《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第十六条约定，业主支付违约金的前提条件是经书面催缴仍未按时足额支付物业服务费。本案中，馨居佳物业提供的其单方制作的《物业管理收费通知单》，业主从未收到过，不能视为已对汤兆辉书面催收，且物业公司提供的物业服务实在太差，其要求支付违约金没有事实和法律依据。三、馨居佳物业不重视业主利益，不考虑业主感受，没有服务意识、没有服务理念，信奉“反正签了物业合同，业主就要交物业费”、“时间一到就要割韭菜”理念，应当对其敲响警钟，让他们感到切肤之痛，才会改变理理念，改变行为。因此，案涉物业费不但应当打7折，就是打5折也不为过。四、如前所述,法院完全可以行使自由裁量权，对本案作出公平公正的裁决。五、馨居佳物业主张代为垫付的公摊电费没有公示，没有业委会人员的签字核实，也无其实际代为缴交的相关电费的票据，无明确的计算方法及依据，该项主张不应予以支持。六、《欧洲世家住宅小区物业服务合同》第七条约定，业主应于每月1日前支付物业费。馨居佳物业于2020年10月21日才起诉主张2017年4月1日至2019年8月31日期间的物业费，2017年9月20日之前的物业费已超过三年的诉讼时效，不应予以支持。综上，在馨居佳物业提供物业服务期间，欧洲世家业主看到的是脏乱差的小区，接受的是冰冷的物业服务，感到的是紧张与不安，想到的是赶紧换个物业公司或是自己换个小区居住；广大业主实在是对物业服务质量非常不满，才迫不得以用拒缴物业费的方式表示抗议。物业公司相对于个体业主而言，是强势群体；业主则是一盘散沙，是弱势群体。在本案一审过程中，欧洲世家的业主之所以会空前的团结起来，会有那么多的业主出庭作证及在《证明书》上签字、按手印，都是因为物业服务实在是太差，引起了公愤。为此，请求驳回馨居佳物业的上诉，维持原判。馨居佳物业向一审法院提出诉讼请求：1.判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付物业费5293.5元、代为垫付的公摊电费330元，共计5623.5元；2.判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付从2019年8月31日起至款清之日止以5623.5元为本金按日万分之五计算的违约金，暂计至起诉之日为1494元；3.判令诉讼费由汤兆辉承担。诉讼过程中，馨居佳物业变更第1项诉讼请求为：判令汤兆辉立即向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付住宅物业费4873.5元、车库物业费420元、代为垫付的公摊电费330元，共计5623.5元。一审法院认定事实：2014年7月15日，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》，合同约定：“1.物业服务期限为自2014年7月15日始至2017年7月14日止，服务标准为选择《龙岩市住宅物业服务等级标准及收费指导价》中不同等级的具体物业服务事项和标准（详见附件五）；2.物业服务费按照建筑面积计算（不含公共水电分摊费），多层住宅按0.6元／月／ｍ2计算，别墅按1.5元／月／ｍ2计算，物业服务费按月收取，业主应于每月1日前支付物业费；3.地下车位及封闭式车库车位按30元／个／月计算；4.深圳市馨居佳物业管理有限公司每12个月一次向全体业主公布委托经营场地及利用本物业共用部位、共用设施所得的收支情况；5.业主未按约定交纳物业服务费、车位使用费及停放服务费，经深圳市馨居佳物业管理有限公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应当按照欠缴费用金额每日万分之五标准支付违约金；6.……”。2017年7月10日，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《补充协议》，协议约定：“1.根据《欧洲世家住宅小区物业服务合同》约定的物业服务期限于2017年7月14日到期，但第二届业主委员会尚未成立，双方同意在原合同的基础上顺延合同至第二届龙岩市新罗区××小区业主委员会成立选聘新的物业服务公司入驻止；2.物业服务标准和物业服务收费标准按照原合同执行，除本协议明确补充的条款外，原合同的其余部分应完全继续有效；3.……”。2019年8月30日，龙岩市新罗区欧洲世家一二期小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司、福建闽厦物业管理有限公司签订《欧洲世家小区物业服务管理权交接协议书》，协议约定：“1.深圳市馨居佳物业管理有限公司于2019年8月31日18时起正式交接欧洲世家小区物业管理服务权给福建闽厦物业管理有限公司；2.2019年9月1日前小区总表公共电费由深圳市馨居佳物业管理有限公司向电业局缴清并向业主收取；3.……”。深圳市馨居佳物业管理有限公司自2014年7月15日始至2019年8月31日止为欧洲世家住宅小区提供物业服务。汤兆辉系欧洲世家二期Ｅ13别墅的所有权人，讼争Ｅ13房产面积为232.07ｍ2，-1层Ｅ13杂物间（车库）的面积为50.01ｍ2。汤兆辉至今尚欠深圳市馨居佳物业管理有限公司合同约定的自2018年7月1日始至2019年8月31日止的住宅物业费4873.47元、车库物业费420元。汤兆辉尚欠深圳市馨居佳物业管理有限公司代为垫付的自2018年7月1日始至2019年8月31日止的公摊电费330元。深圳市馨居佳物业管理有限公司为欧洲世家住宅小区提供物业服务期间，对小区管理存在不足、缺陷，导致其多次被投诉至ｅ龙岩平台，且小区发生入室盗窃、灯具及消防设施未及时修理等情况。一审法院认为，龙岩市新罗区欧洲世家小区业主委员会与深圳市馨居佳物业管理有限公司签订《欧洲世家住宅小区物业服务合同》和《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示,内容不违反法律和行政法规的强制性规定,应为合法有效,双方均应依约履行。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担不利的法律后果。汤兆辉主张上述协议未经全体业主“双过半”同意而无效，但其提供的证据不足以证明其主张，不予支持。物业服务系连续性的行为，物业服务费及公摊电费系按月产生，诉讼时效应自最后一期履行期限届满之日起计算，汤兆辉主张部分物业费已超过诉讼时效，不予支持。业主委员会的决定，对全体业主具有约束力。深圳市馨居佳物业管理有限公司已按照物业服务合同的约定提供服务,虽然服务存在不足，业主仍有按时缴纳相应物业服务费的义务。深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付尚欠物业服务费的诉请，理由正当，予以支持。但因深圳市馨居佳物业管理有限公司提供的物业服务存在不足，其履行合同义务存在不符合合同约定的情况，结合深圳市馨居佳物业管理有限公司履行合同情况，依法酌定物业费按合同约定标准的70%缴纳，即汤兆辉应向深圳市馨居佳物业管理有限公司支付住宅物业服务费为3411.43元（232.07m2×1.5元/月/m2×14个月×70%）、车库物业服务费为294元（30元/个/月×14个月×70%）。深圳市馨居佳物业管理有限公司为欧洲世家小区业主代缴公摊电费，并提供电费清单及分摊明细佐证，业主有按时交纳公摊电费的义务，深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付尚欠公摊电费330元的诉请，理由正当，予以支持。深圳市馨居佳物业管理有限公司主张汤兆辉支付逾期缴费违约金，但未提供证据证明其已按合同约定经过书面催缴，不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第七十条、第七十二条、第七十六条、第七十八条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条规定，判决如下：一、汤兆辉应于本判决生效之日起五日内支付深圳市馨居佳物业管理有限公司自2018年7月1日至2019年8月31日止的住宅物业服务费3411.43元、车库物业服务费294元和公摊电费330元（三项费用合计4035.43元）；二、驳回深圳市馨居佳物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费50元，减半收取计25元，由深圳市馨居佳物业管理有限公司负担10元，汤兆辉负担15元。二审中各方当事人均未向本院提供新的证据。经审理查明，馨居佳物业对原审查明认定的事实异议在于：一审认定“深圳市馨居佳物业管理有限公司为欧洲世家住宅小区提供物业服务期间，对小区管理存在不足、缺陷，导致其多次被投诉至e龙岩平台，且小区发生入室盗窃、灯具及消防设施未及时修理等情况。”有误，这种认定缺少足够的依据，从汤兆辉提供的证据来看，大部分只是投诉和立案的情况，没有相关部门具体处理的情况。所以这种投诉是业主单方面的意思，没有反映客观情况。汤兆辉对原审查明认定的“公摊电费330元”有异议，这个公摊电费没有经过业主委员会的核实，无法确认，对其余事实无异议。对馨居佳物业有异议部分，汤兆辉认为一审认定正确。对汤兆辉有异议部分，馨居佳物业认为确实有垫付，有合法的依据，汤兆辉对此没有上诉，不是本案审理的范围。本院经审查认为，对馨居佳物业的异议，与查明的事实不符，本院不予采信。对汤兆辉的异议，因其未上诉，不是本案审理范围，本院对原审查明认定的事实予以确认。本院认为，本案各方当事人争议的焦点主要为：一、欧洲世家小区物业服务费应按什么标准缴纳？一审法院酌定减少到70%是否合法有据？二、业主逾期缴纳物业费的违约金是否应支持？对此，本院分析认定如下：一、关于欧洲世家小区物业服务费应按什么标准缴纳，一审法院酌情减少到70%是否合法有据问题。馨居佳物业上诉认为其已按照物业服务合同的约定提供物业服务,并未存在物业服务不符合合同约定情形，所谓“众口难调”，个别人的投诉只能代表其自身观点，假若在物业服务过程中真存在一些瑕疵，也没有影响大局，且法院不是中介评估机构，不可据此将物业费打7折。本院经审查认为，馨居佳物业为欧洲世家住宅小区提供物业服务期间，对小区管理存在不足、缺陷，导致其多次被投诉至e龙岩平台，且小区发生入室盗窃、灯具及消防设施未及时修理等情况。该事实有汤兆辉提供的照片、e龙岩互动截图、受案回执、证明书、证明、光盘、微信截图、立案告知书、证人证言为证，且各证据间能相互印证，结合馨居佳物业二审庭审中陈述的“总共500多户有200多户都欠物业费”的陈述，本院认定以上证据符合民事诉讼证据高度盖然性证明标准，可以认定馨居佳物业提供的物业服务不符合合同约定。《中华人民共和国合同法》第一百一十一条：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”而汤兆辉在一审时答辩称服务质量与收费标准明显不匹配，应当降低收费标准（减半收取）。本院经审查认为，如上分析，馨居佳物业因提供的物业服务不符合合同约定（补充协议第3条本小区的物业服务标准和物业服务收费标准按照原合同执行），存在违约情形，故一审法院酌定馨居佳物业可以收取的物业服务费为按照合同标准的70%并无不当。馨居佳物业上诉认为不应当酌情减少，应当按照合同标准缴纳物业费与事实不符，本院亦不予支持，一审法院对此认定并无不当。二、关于业主逾期缴纳物业费的违约金应否支持问题。馨居佳物业上诉主张汤兆辉应支付逾期缴纳物业费违约金，但其未提供证据证明其已按合同约定经过书面催缴，且本案业主未缴纳物业费与物业服务不符合合同约定不无关联，并陷入恶性循环，与业主无故拖欠物业费应予支付违约金的情形不同，故一审法院未予支持该违约金并无不当。综上所述，深圳市馨居佳物业管理有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由深圳市馨居佳物业管理有限公司负担。一审案件受理费按照一审判决计收。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长  吕 敏审 判 员  谢 勇审 判 员  陈聪聪二〇二一年四月二十八日法官助理  卢丰华书 记 员  韦 婷附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；……