广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终761号上诉人（原审原告、反诉被告）：劳碧红，女，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：熊阿丰，广东太平洋联合律师事务所律师。上诉人（原审被告、反诉原告）：彭汝根，男，汉族，住广东省佛山市南海区。委托诉讼代理人：田波，广东卓领律师事务所律师。上诉人劳碧红与上诉人彭汝根因房屋租赁合同纠纷一案，均不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初10116号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月5日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。劳碧红上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判支持劳碧红的全部诉讼请求并驳回彭汝根的全部反诉请求，或将本案发回重审；3.本案一、二审诉讼费由彭汝根承担。事实和理由：（一）劳碧红不存在拖欠租金和水电费的违约行为，一审判决认定劳碧红长期存在逾期支付租金和水电费的违约行为，属于认定事实不清。1.2019年7月至2020年1月，劳碧红在每月中旬左右向彭汝根支付租金及水电费，彭汝根从未提出异议，且开具了收款收据，说明其同意劳碧红迟延支付租金及水电费，故劳碧红不存在拖欠租金和水电费的违约行为。2.2020年2月至4月，由于新冠疫情影响及彭汝根擅自将某客广场出租给劳碧红的同业竞争者，劳碧红要求彭汝根宽限租金支付时间及立即停止违约行为，但彭汝根不仅不停止违约行为，还擅自将涉讼物业停水电、上锁，导致劳碧红无法使用涉讼物业，故劳碧红在此期间迟延支付租金的行为具有正当性，不构成违约。3.对于2020年3月份的水电费。因劳碧红只有在彭汝根发送水电费明细后才能缴纳水电费，但彭汝根直到6月份才向劳碧红发送水电费明细，故劳碧红未支付3月份水电费具有正当性，不构成违约。（二）一审判决认定彭汝根将某客广场出租给与劳碧红经营范围相同的同业竞争者的行为未对劳碧红的经营造成根本性影响，属于认定事实不清。案外人经营的“某贝儿早教”与劳碧红经营的“某卡少儿英语”在经营范围上存在重合，经营地点相距不超过10米，且截至彭汝根与劳碧红发生纠纷之时，“某贝儿早教”经营时间已长达半年，对劳碧红的实际经营已造成难以弥补的损失。（三）一审判决认定彭汝根违规收取电梯费、将某客广场出租给与劳碧红的同业竞争者、擅自锁门并停水电的行为不构成根本违约，属于认定事实不清，适用法律错误。1.涉讼合同明确约定，彭汝根不能将某客广场出租给劳碧红的同业竞争者，该条款目的在于保护劳碧红的正常经营，系合同的重要条款，彭汝根在明知存在该条款的情况下仍将某客广场出租给劳碧红的同业竞争者，对劳碧红的经营造成了根本性影响，构成根本违约。2.彭汝根对涉讼物业上锁及停水电的行为造成劳碧红无法使用涉讼物业，合同根本目的无法实现，已构成根本违约。（四）一审判决认定涉讼合同于2020年7月14日解除，属于认定事实不清，适用法律错误。1.彭汝根存在根本违约行为，劳碧红享有法定解除权。2.2020年4月14日，劳碧红起诉至法院。2020年7月14日，劳碧红变更诉讼请求主张解除合同。变更诉讼请求属于对起诉时诉讼请求的变更，劳碧红主张合同解除的最早时间可追溯至2020年4月14日。3.2020年6月13日，劳碧红向彭汝根发出解除合同函，主张合同于2020年4月11日解除，彭汝根于2020年6月15日提出反诉主张解除合同，故双方达成合同解除意思表示一致的最晚时间为6月15日，而非劳碧红变更诉讼请求的时间。（五）劳碧红不存在违约行为，彭汝根存在擅自加锁及停水电的违约行为，涉讼物业无法交接系由彭汝根擅自加锁及停水电导致。一审判决认定双方对涉讼物业无法交接负有对等责任，违反公平原则，属于事实认定不清，法律适用错误。（六）劳碧红不存在拖欠租金的情形，一审判决以保证金抵扣租金的处理方式不当。（七）劳碧红解除涉讼合同具有正当性，不存在过错，且涉讼物业装修费224219.12元均与涉讼物业相关，有转账记录、收据等证据证明，故一审判决认定劳碧红对合同解除具有过错且装修支出与涉讼物业无关，属于认定事实不清，适用法律错误。彭汝根辩称,（一）关于租金及水电费问题。1.劳碧红长期存在拖欠租金及水电费的违约行为，彭汝根从未以明示或默示的方式同意劳碧红逾期交租，只是多次催收未果。根据涉讼合同约定，劳碧红逾期交租时，彭汝根有权单方面解除合同。2.彭汝根依据合同赋予的单方解除权提起反诉之日即是涉讼合同的解除日期。（二）关于彭汝根是否违约的问题。劳碧红及其投资经营的佛山市某区某卡少儿艺术文化咨询有限公司均不能从事少儿英语、早教启蒙业务，也无权以此限制彭汝根向案外人出租物业，且案外人的经营时间短，不会对劳碧红的经营活动造成实质影响。此外，彭汝根也不存在擅自加锁及停水电的违约行为。（三）关于涉讼物业的交接问题。涉讼物业未办理场地移交手续的责任在于劳碧红，彭汝根对此不存在过错，也不应承担责任。（四）关于装修费问题。劳碧红撤回对涉讼物业装饰装修残值的鉴定申请，应承担举证不能的后果，且涉讼物业的装修对彭汝根实际没有价值。彭汝根上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项；2.改判《商用物业租赁合同》于2020年6月15日解除；3.改判劳碧红向彭汝根支付拖欠的2019年10月至2020年6月30日的租金、电梯费合计人民币17557.9元及违约金（违约金计算方式：自2019年7月6日起按拖欠的电梯费、租金以年利率24%的标准分段计算至实际清偿之日，计至2020年6月15日的违约金为1637.73元）；4.改判劳碧红按《商业物业租赁合同》约定的租金、电梯费标准向彭汝根支付自2020年7月1日起至涉讼物业实际交还之日止即2020年9月5日的占用费17355元；5.改判劳碧红交付的23400元保证金抵扣其应付租金及占用费，彭汝根无需退还；6.改判驳回劳碧红要求赔偿装修损失的本诉请求；7.本案一审本诉及反诉案件受理费、二审案件受理费均由劳碧红承担。事实和理由：（一）关于合同解除日期问题。1.涉讼合同约定有解除条件。根据涉讼合同约定，劳碧红应于每月5日前交下月租金给彭汝根，逾期不交则按违约处理，彭汝根有权单方面终止合同及收回经营场地。劳碧红在合同履行过程中长期存在逾期支付租金的情形，涉讼合同约定的解除条件已成就，彭汝根有权依据上述约定主张合同解除、收回场地，并追究违约责任。彭汝根依据合同赋予的单方解除权提起反诉之日即是涉讼合同的解除日期。合同解除后，劳碧红应将涉讼物业按现状交还，并用其交纳的保证金抵扣租金及占用费，彭汝根无需退还。2.在涉讼合同约定解除条件成就的情形下，不应适用根本违约导致合同目的无法实现的法定解除规则。（二）关于租金及电梯费的问题。1.彭汝根不存在违约行为，2020年4月12日至2020年6月15日的租金应按合同约定标准支付。首先，劳碧红作为自然人无权从事涉讼合同约定的少儿英语、早教启蒙业务，其投资经营的佛山市某区某卡少儿艺术文化咨询有限公司的登记经营范围也不包括少儿英语、早教启蒙项目，故其无权以该经营范围限制彭汝根引入其他承租人。由于疫情原因，招租非常困难，该限制条款对出租人显失公平，应予撤销。其次，案外人佛山市某贝儿文化艺术咨询服务有限公司的登记经营范围也不包括少儿英语、启蒙早教项目，彭汝根向其出租物业并不违反涉讼合同约定。至于案外人的实际经营活动，彭汝根无权干涉。退一步讲，即使存在违反涉讼合同第四条的情形，因合同未对违反该条的违约责任作约定，故不会导致合同解除的后果。事实上，案外人经营时间极短，不会对劳碧红的经营造成实质影响。最后，劳碧红主张彭汝根对涉讼物业上锁及停水电没有事实依据。劳碧红到2020年6月期间还曾到涉讼物业搬办公用品，涉讼物业也有电费产生。2.电梯属于涉讼物业的配套设置，由租户共同使用，其购买、安装、维护均需支付一定费用，由租户分担支付电梯费符合日常生活经验。（三）关于占用费的问题。2020年6月15日，彭汝根即在反诉中提出解除合同，并多次要求法院组织场地交接。在2020年7月20日一审第一次庭审中，法官明确需要鉴定机构鉴定完毕后才能办理场地移交手续。2020年8月21日，劳碧红企图擅自搬离物品，彭汝根予以拒绝，并作报警处理。2020年9月3日，劳碧红撤回鉴定申请，并确定在9月6日前完成涉讼物业内物品搬离及场地移交手续。综上可知，彭汝根对于涉讼物业到2020年9月5日才完成移交手续没有过错，一审判决酌定的占用费支付比例不当。（四）关于装修损失问题。一方面，劳碧红在一审庭审中提出对涉讼物业装饰装修残值进行司法鉴定，但在选定鉴定机构后又放弃鉴定，导致鉴定工作未能开展，应承担举证不能的责任。一审判决在装修损失没有依据的情形下酌定彭汝根承担责任，没有事实和法律依据。另一方面，虽然劳碧红对涉讼物业进行了装修，但该装修对彭汝根没有实际价值，还会因给予新租户拆除旧装修的免租期而产生新的损失。劳碧红辩称，1.劳碧红不存在拖欠租金及水电费的违约行为，彭汝根没有对涉讼合同的单方解除权。一审判决认定涉讼合同因彭汝根存在根本违约行为导致合同目的无法实现而解除，认定事实清楚，适用法律正确。2.彭汝根存在将某客广场出租给劳碧红的同业竞争者、违规收取电梯费、对涉讼物业擅自加锁及停水电的根本违约行为，故劳碧红对涉讼合同有法定解除权。3.彭汝根擅自对涉讼物业加锁并停水电，导致劳碧红无法使用涉讼物业，且屡次拒绝配合劳碧红搬离，故涉讼物业无法交接的责任在于彭汝根，劳碧红无需支付占用费。4.劳碧红解除涉讼合同具有正当性，不存在过错，彭汝根应向劳碧红赔偿全部的装修损失。劳碧红向一审法院起诉请求：1.确认劳碧红与彭汝根签订的《商用物业租赁合同》于2020年4月11日解除；2.彭汝根返还劳碧红房屋租赁押金23400元；3.彭汝根赔偿劳碧红店铺装修费224219.12元；4.彭汝根退还2020年4月11日至4月30日的租金5206.6元；5.本案诉讼费由彭汝根承担。彭汝根向一审法院反诉请求：1.解除劳碧红、彭汝根于2019年5月5日签署的《商用物业租赁合同》；2.劳碧红向彭汝根支付拖欠的2019年10月至2020年6月的租金、电梯费合计人民币17557.9元及违约金（违约金计算方式：自2019年7月6日起按拖欠的电梯费、租金以年利率24%的标准计算至实际清偿之日止）;3.劳碧红按《商用物业租赁合同》约定的租金、电梯费的标准向彭汝根支付自2020年7月1日起至涉讼房屋实际交还之日止的占用费及违约金（违约金计算方式：以拖欠的占用费为本金自2020年7月6起按年利率24%的标准支付违约金至实际清偿之日止）;劳碧红交付的23400元保证金抵作最后应付的租金（占用费），彭汝根无需退还；4.本诉、反诉案件受理费由劳碧红承担。一审法院认定事实：涉讼物业所在楼宇已于2019年4月10日办妥竣工验收备案手续。2019年5月5日，劳碧红（乙方）与彭汝根（甲方）签订《商用物业租赁合同》，约定：甲方将涉讼物业出租予乙方；租赁期限6年，暂定从2019年7月1日至2025年6月30日；租赁建筑面积为260平方米，月租金为7800元，从2019年7月1日开始，第一、二年租金不变，第三年在第二年的基础上递增10%，租户每月须交纳卫生治安管理费2元/平方米，并随每期租金的递增而递增；乙方须于每月5日前交下月租金给甲方，逾期不交按违约处理，并付每天1%利息补偿给甲方，甲方有权单方面终止合同及收回出租经营场地；为保证合同的顺利履行，乙方必须在签约之日支付23400元作为保证金，合同履行完毕后，甲方不计息退还乙方，或抵作乙方最后应支付给甲方的租金，交纳保证金的给付是合同生效的前提条件；甲方不得在某客广场内出租或转租给乙方经营范围相同或相似的其他租赁者，经营范围包含少儿英语、早教启蒙。同日，劳碧红（乙方）还与彭汝根（甲方）签署《商用物业租赁合同补充协议》，对前述《商用物业租赁合同》补充约定：甲方承诺在租赁期内不收取乙方除租金外的任何费用，包括但不限于卫生治安费、物业管理费。上述合同签订后，劳碧红于同月接收涉讼物业进行装修，并向彭汝根缴纳了保证金23400元。2019年10月开始，彭汝根要求劳碧红在租金、水电费之外按200元/月缴纳电梯费（含电梯电费、公共照明、电梯年检保养），劳碧红拒绝交纳该项费用。2020年3月，劳碧红欠付水电费137.9元。当月，彭汝根的工作人员催促劳碧红交纳租金费用，劳碧红表示现在没有开学没有收入，受疫情影响严重，其并未要求出租方减免租金，只是希望出租方通融推迟付款时间。2020年4月10日，彭汝根的工作人员向劳碧红催收租金费用。同月11日，彭汝根的工作人员明确劳碧红如当日未能交纳租金，已视为违约，次日开始实行锁门处理。2020年4月23日，彭汝根的工作人员在涉讼物业门口粘贴催缴通知书，当日涉讼物业大门被红蓝两把门锁锁住。2020年6月13日，劳碧红向彭汝根的工作人员发送《解除合同告知函》，认为彭汝根违约将某客广场二楼租给“某贝儿早教”，违规收取物业费、电梯费等其他费用，且于2020年4月11日锁闭物业大门、停止水电供应，造成劳碧红无法经营，故主张《商业租赁合同》于2020年4月11日解除，要求彭汝根收函后退还保证金、租金，并就装修费赔偿及搬离事宜进行协商。劳碧红提交的照片反映当日涉讼物业大门被两把蓝色的门锁锁住。2020年5月1日之前，劳碧红各期付款情况如下表；2020年5月1日之后，劳碧红未再向彭汝根支付租金费用。期间租金水电费款项合计约定付款时间实际付款时间付款金额2019.7781003905—2019.10.1239052019.87810113189412019.8.52019.8.1389412019.9781075785672019.9.52019.9.1585672019.10781040982192019.10.52019.10.1682192019.117810368.28178.22019.11.52019.11.158178.22019.127810279.88089.82019.12.52019.12.138089.82020.17810235.68045.62020.1.52020.1.148045.62020.27810231.68041.62020.2.52020.3.268041.62020.37810137.97947.92020.3.52020.4.2778102020.47810078102020.4.52020.4.2778102020年4月14日，劳碧红向一审法院提起本案诉讼，诉讼请求为“某贝儿早教进驻装修日至今的租金作出返还，从2020年3月起免除8个月；撤销对劳碧红征收的每月200元电梯的费用及所列历史欠费的电梯费用”，一审法院于同年5月20日将本诉应诉材料送达彭汝根。同年6月15日，彭汝根向一审法院邮寄反诉材料提起反诉，一审法院于同年6月20日向劳碧红送达本案反诉材料。同年7月14日，劳碧红变更诉讼请求为现诉讼请求。2020年7月20日，劳碧红明确申请一审法院委托鉴定机构对涉讼物业装修造价进行鉴定，一审法院依法予以准许，并通过摇珠选定广州市某工程造价咨询事务所有限公司某分公司负责该项鉴定。同年8月11日，劳碧红向一审法院申请撤回前述鉴定申请，一审法院依法予以准许，并终止本案鉴定程序。2020年8月21日，劳碧红安排人员到涉讼物业搬离物业，彭汝根主张劳碧红本人未到场，无法确定搬离人员的身份，故不同意在场人员开展搬迁工作。期间当事人有报警求助，但未能达成一致。2020年9月5日，劳碧红、彭汝根办理涉讼物业的交接工作。当日涉讼物业水表读数为32立方米，电表读数为2941度。双方确认，涉讼物业已于当日全部移交彭汝根管理、使用。一审中，劳碧红列表主张其在涉讼物业的装饰装修支出为224219.12元，其中空调款为21260元、电风扇1100元，并提交了相应的微信转账截图、收款收据、销售单佐证。另查明，劳碧红在涉讼物业经营佛山某区某卡少儿文化艺术咨询有限公司，经营范围为社会经济咨询（文化艺术咨询），劳碧红陈述其在涉讼物业开展包括早教启蒙等线上线下教育的经营活动。根据当事人提交的材料反映，彭汝根于2019年9月26日与案外人招某连签订《商用物业租赁合同》，约定彭汝根将某客广场1栋212、211、202、201、210、209出租予案外人招某连使用，租期10年，该合同未对经营范围进行约定。后招某连在前述物业内经营佛山市某贝儿文化艺术咨询服务有限公司，登记经营范围为社会经济咨询、文化活动服务、文艺创作与表演、文化艺术培训等，其在某客广场安装了“某贝儿早教”广告牌并开展相关经营活动，双方提交的材料均反映某贝儿早教中心于2019年12月中下旬才开始营业。再查明，2020年1月23日，广东省新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组决定启动广东省重大突发公共卫生时间一级响应。2020年2月2日，佛山市南海区新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控指挥部发布第5号公告，要求全区各中小学和幼儿园2月17日前不开学，属地高校、中职学校、技工院校2月24日前不开学，具体开学时间待上级教育行政主管部门确定；校外培训机构在来有恢复上课通知前，不得组织学生开展线下补习辅导。2020年6月2日之后，经职能部门检查验收审批同意后，校外培训机构可以开展线下服务。一审法院认为，本案为租赁合同纠纷。涉讼物业所在楼宇已经办理竣工验收备案手续，双方签订的《商用物业租赁合同》《商用物业租赁合同补充协议》是双方真实意思表示，未违反法律的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。在合同的履行过程中，劳碧红确实长期存在逾期支付租金的情形，且从2020年3月之后开始欠付水电费，从2020年5月1日之后未再支付租金，存在违约的情形，但考虑劳碧红在涉讼物业经营的项目受新冠疫情影响的实际情况，且双方在2020年4月11日之后因付款争议出现了涉讼物业大门被锁的争议，故一审法院认定劳碧红的行为尚不构成根本违约。彭汝根作为出租方，其在《商用物业租赁合同补充协议》已经承诺在租赁期内不收取劳碧红除租金外的任何费用，但却从2019年10月开始要求劳碧红在租金、水电费之外按200元/月的标准缴纳电梯费，就此劳碧红有权拒绝支付。另外，根据《商用物业租赁合同》的约定，彭汝根不得在某客广场内出租或转租给经营范围与劳碧红相同或相似的其他租赁者，而事实上于2019年12月中下旬开业经营的“某贝儿早教”与劳碧红经营的“某卡少儿英语”在经营范围上确实存在重合或类似的情形，就此彭汝根构成违约。但由于彭汝根上述违约行为中，其要求劳碧红支付的电梯费金额并不高，而“某贝儿早教”于2019年12月中下旬才开业经营，后因新冠疫情影响，至双方发生纠纷时，经营时间并不长，没有证据反映其对劳碧红经营“某贝儿早教”造成根本性影响。因此，一审法院认定彭汝根的行为尚不构成根本违约。由于双方在履约过程中均存在违约行为，但均不构成根本违约，故劳碧红、彭汝根均无单方解除合同的权利，劳碧红向彭汝根发出的《解除合同告知函》不能达到解除合同的法律效果，但因彭汝根反诉请求解约，劳碧红收到彭汝根的反诉材料后，于2020年7月14日变更诉讼请求亦要求解除，双方关于解除《商用物业租赁合同》意思表示一致，故一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第一款之规定，确认《商用物业租赁合同》于2020年7月14日解除，并结合双方的诉辩意见进行清算如下：1.关于租金。根据一审法院查明事实，涉讼物业的大门在2020年4月12日被彭汝根的工作人员锁闭，彭汝根虽主张后续有为劳碧红开锁，但没有举证证明其开锁的确切时间。而此后双方提交的照片反映，涉讼物业大门所加锁具不止一个，反映双方先后对涉讼物业大门均存在加锁、开锁的事实。在诉讼中，劳碧红申请对涉讼物业的装饰装修造价进行司法鉴定，后又撤回鉴定申请。2020年8月21日双方未能就交接涉讼物业达成一致，诉讼中双方均未能提交证据证明未能在当日完成交接的责任在对方，劳碧红也未能提交充分的证据证明彭汝根切断了涉讼物业的水电供应，且其本身亦存在欠付水电费的实际情况。基于此，一审法院认定双方对2020年9月5日才完成交接均负有对等责任，故酌情确定劳碧红在2020年4月12日至2020年9月5日期间的租金按50%计付，故劳碧红还应向彭汝根支付租金13798元（7810×11÷30+7810×19÷30÷2+7810×4÷2+7810×5÷30÷2-7810）。彭汝根反诉请求劳碧红支付的租金、占用费金额超以上核定的，一审法院不予支持。2.关于水电费。彭汝根反诉请求第1项的金额17557.9元中包含了劳碧红应付的2020年3月的水电费137.9元，该项费用属于劳碧红使用涉讼物业期间实际消耗产生的费用，故劳碧红应向彭汝根支付水电费欠款137.9元。3.关于电梯费。如上所述，劳碧红无需向彭汝根支付租金、水电费之外的费用，故彭汝根反诉请求劳碧红支付电梯费用欠款及违约金没有事实和法律依据，一审法院予以驳回。4.关于逾期付款违约金。如上所述，双方在履行《商用物业租赁合同》《商用物业租赁合同补充协议》的过程中均存在违约，且2020年4月12日之后的租金经本案诉讼确定，故一审法院对彭汝根诉请劳碧红支付逾期支付租金、水电费的违约金不予支持。5.关于保证金。根据《商用物业租赁合同》的约定，劳碧红所交的保证金23400元在合同终止后用以抵偿欠款后清退，因此，在扣除上述第1、2项所涉欠款后，彭汝根应返还保证金9464.1元予劳碧红。劳碧红诉请彭汝根返还保证金金额超以上核定的，一审法院不予支持。彭汝根反诉主张无需返还保证金没有依据，一审法院亦不予采纳。6.关于装修损失。涉讼《商用物业租赁合同》因双方过错而解除，故对附着于涉讼物业的装饰装修残值，劳碧红、彭汝根各按50%承担损失责任。劳碧红在本案中主张店铺装修费合计224219.12元，但其提交的用于证明装饰装修投入的材料中，多数材料在形式上无法体现与涉讼物业的关联性，且劳碧红在诉讼过程中申请撤回司法鉴定，应承担相应的举证不能的不利后果。一审法院根据劳碧红对涉讼物业确实进行了装饰装修的实际情况，结合双方提交的涉讼物业交接后的现状图片、影音材料，根据公平原则，酌情判令彭汝根应赔偿装修损失60000元予劳碧红，劳碧红关于装修损失诉请金额超以上核定的，一审法院不予支持。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认劳碧红与彭汝根于2019年5月5日签订的《商用物业租赁合同》于2020年7月14日解除；二、彭汝根于判决发生法律效力之日起十日内返还保证金9464.1元予劳碧红；三、彭汝根于判决发生法律效力之日起十日内赔偿装修损失60000元予劳碧红；四、劳碧红的其他本诉请求；五、驳回彭汝根的其他反诉请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，一审本诉案件受理费减半收取计2546.19元，由劳碧红负担1604.19元，彭汝根负担942元；一审反诉案件受理费减半收取计139.95元，由劳碧红负担74元，彭汝根负担65.95元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：涉讼合同的解除时间；一审判决彭汝根应向劳碧红返还保证金9464.1元是否合法有据；一审判决彭汝根应向劳碧红赔偿装修损失60000元是否合法有据。关于涉讼合同的解除时间。本案中，双方均主张，对方构成根本违约，自己享有合同解除权，劳碧红主张涉讼合同于2020年4月11日解除，彭汝根主张涉讼合同于2020年6月15日解除。本院认为，根据一审查明的事实，在涉讼合同履行过程中，劳碧红存在逾期支付租金、欠付水电费、欠付租金的违约行为，彭汝根存在违反合同约定向劳碧红收取电梯费、出租场地给与劳碧红经营范围相似的其他租赁者的违约行为，但双方的行为均不构成根本违约，故一审法院认定劳碧红收到彭汝根要求解除合同的反诉材料后变更诉讼请求为要求解除合同之日即2020年7月14日为合同解除日，处理得当，本院予以维持。劳碧红、彭汝根的上诉请求，均缺乏证据支持，本院不予采纳。关于租金、水电费、电梯费、逾期付款违约金、保证金的问题。第一，租金问题。根据一审查明的事实，在涉讼物业上加具的锁具不止一个，可以反映双方先后对涉讼物业大门加锁、开锁的事实，本案亦无证据证明涉讼物业于2020年9月5日才完成交付的责任可归责于任何一方当事人，故一审法院认定双方对此负有同等责任，酌情确定劳碧红在2020年4月12日至2020年9月5日期间的租金按合同约定租金标准的50%计付，劳碧红还应向彭汝根支付租金13798元，并无不当，本院予以维持。彭汝根上诉请求支付超出前述部分的租金、占有使用费，劳碧红上诉主张彭汝根返还2020年4月11日至2020年4月30日期间的租金，均缺乏合同和法律依据，本院不予支持。第二，水电费问题。彭汝根诉请的2020年3月份水电费137.9元，系劳碧红实际使用涉讼物业期间产生的费用，劳碧红应当承担。第三，电梯费问题。根据双方签订的《商用物业租赁合同补充协议》约定。彭汝根承诺在租赁期内不收取除租金以外的任何费用，故彭汝根上诉主张劳碧红支付2019年10月至2020年9月5日期间的电梯费，理由不能成立，本院不予支持。第四，双方在履行涉讼合同过程中均存在违约行为，且2020年4月12日之后的租金经一审判决才最终确定，一审法院据此驳回彭汝根支付逾期付款违约金的诉请，理据充分，本院予以维持。第五，保证金问题。根据《商用租赁物业合同》的约定，劳碧红所交保证金23400元在合同终止后用以抵偿欠款后清退。在扣减劳碧红欠付的租金、水电费后，一审判决彭汝根应退还劳碧红保证金9464.1元，有合同依据，本院予以维持。劳碧红上诉主张全额返还保证金、彭汝根上诉主张无需返还劳碧红任何费用，理由均不能成立，本院不予支持。关于装修损失。本院认为，因双方对涉讼合同解除均负有同等责任，故双方应各按50%承担装修损失。本案中，劳碧红主张装修损失的大部分证据材料均无法明确指向涉讼物业，且劳碧红在一审中主动撤回对涉讼物业装修损失的司法鉴定申请，故一审法院根据劳碧红对涉讼物业确实进行了装饰装修的实际情况，结合双方在本案中提交的证据材料，根据公平原则，酌情判令彭汝根赔偿装修损失60000元，处理妥当，本院予以维持。劳碧红上诉主张彭汝根应赔偿其装修损失224219.12元，彭汝根上诉主张无需赔偿装修损失，均缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，劳碧红、彭汝根的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5832.6元，由劳碧红负担3967.23元，由彭汝根负担1865.37元。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月二十九日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰