青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2021）青01民终396号上诉人（原审原告）：青海新大地房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91630000710587053M，住所地，青海省西宁市城中区滨河南路****楼**。法定代表人：赵成，系该公司总经理。委托诉讼代理人：施月海，青海西海律师事务所律师。委托诉讼代理人：郑若梅，公民身份号码：×××，女，汉族，1972年6月25日生，系青海新大地房地产开发有限公司综合部经理，住西宁，住西宁市iv>被上诉人（原审被告）：何育光，公民身份号码：×××，男，汉族，1975年6月22日生，住西宁，住西宁市iv>委托诉讼代理人：程虹毓，青海金略律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘珊瑚，青海金略律师事务所律师。上诉人青海新大地房地产开发有限公司（以下简称新大地公司）与被上诉人何育光房屋买卖合同纠纷一案，新大地公司于2020年10月20日向西宁市城西区人民法院提起诉讼，请求人民法院依法判令何育光给付房屋配套款57711元。西宁市城西区人民法院于2020年12月10日作出（2020）青0104民初4525号民事判决，宣判后，新大地公司不服向本院提起上诉，本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。原判认定，（一）2013年12月14日，（出卖人）新大地公司与（买受人）何育光签订了《天骄花园住宅小区内部定房单》，载明新大地公司将其开发的××路（建筑面积116.71平方米）的商品房出售给何育光，该商品房的单价为每平方米3600元、总房款420156元，最终房屋的总价款在办理房屋产权证时，按政府实测面积核算，何育光已交房款286000元，2013年12月27日前付房款的90%为92140元，交房时付总房款的尾款（10%）42016元；对交房时间约定，由于省、市政府对胜利宾馆片区规划调整，何育光认购的商品房2011年3月至2012年10月停工，原定交房时间顺延，待签订《天骄花园内部购房合同》时明确交房时间、装修标准及需支付的配套款待签订《商品房买卖合同》时附后。另，该《定房单》中特别注明：“何育光须于2013年12月27日前携带本人身份证原件、复印件及《天骄花园住宅小区内部定房单》到新大地公司交纳90%房款，并签订《天骄花园内部购房合同》，逾期未交清购房款者，视为自动放弃购房，此单作废，按《退房程序》处理；何育光提交的《青海邮政公司在职职工单位证明》（待公章）经审查为虚假的，此单作废，按《退房程序》办理”。（二）新大地公司在本案中提交了《天骄花园内部认购合同》原件一份，该合同第一页载明：出卖人：新大地公司，买受人：何育光。第四页第十一条约定：合同持有情况下：出卖人2份，买受人1份。第五页载明：（此页无正文），买受人签章处有何育光的签字，日期为2013年12月30日，签于：新大地公司。但庭审中，新大地公司仅提供合同原件一份，也未提交证据证实该合同系双方协商后签订。合同一式三份，买受人也持有一份，但何育光称未持有该合同，且该合同未在西宁市不动产登记服务中心备案登记。（三）2015年9月6日，何育光将新大地公司诉至西宁市城中区人民法院，提出如下诉讼请求：1、依法确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》合法有效；2、依法确认双方签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力；3、新大地公司将《天骄花园住宅小区内部定房单》约定的××园商品房交付给何育光；4、新大地公司为何育光协助办理天骄花园住××区房屋所有权证及国有土地使用权证；5、本案诉讼费用由新大地公司承担。该案在审理过程中，新大地公司辩称：新大地公司与何育光签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》系双方真实意思表示，具有法律效力，其中该定房单约定：“1、由于省、市政府对于胜利宾馆片区规划调整，买受人认购的商品房2011年3月至2012年10月停工，原定交房时间顺延。2、待签订《天骄花园内部购房合同》时明确交房时间，装修标准及需支付的配套款待签订《商品房买卖合同》时附后。”该约定对双方均具有约束力，故双方应当对交付时间、装修标准及需支付的配套款进行协商并达成合意。何育光与新大地公司签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》不具备《商品房买卖合同》主要内容，无法实际履行。2015年12月3日，西宁市城中区人民法院作出（2015）中民一初字第752号民事判决书，判决如下：一、何育光与新大地公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》有效。二、何育光与新大地公司于2013年12月14日签订的《天骄花园住宅小区内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力。三、新大地公司于本判决发生法律效力后六十日内向何育光交付位于西宁市××路（建筑面积116.71平方米，该面积以房产部门核准登记为准）。新大地公司于本判决发生法律效力后六十日内协助何育光办理位于西宁市××路的房屋所有权证及国有土地使用权证。（四）2016年1月13日，新大地公司不服西宁市城中区人民法院作出（2015）中民一初字第752号民事判决书，向西宁市中级人民法院提起上诉。2016年3月14日，西宁市中级人民法院作出（2016）青01民终50号民事判决书，载明：新大地公司以所建楼盘规划变更需增加购房款、双方对“基础增加费”及“公共设施费”等事宜需重新协商为由拒绝履行交房义务有违诚信原则，原判判令新大地公司限期交房并无不当。据此，西宁市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。（五）新大地公司向西宁市中级人民法院提交的关于姚宏军案的上诉状中第2页载明：截止2015年9月20日被上诉人未与上诉人达成交房时间、装修标准、配套款的具体金额的协议。第5、6页载明：在本案中，上诉人与被上诉人签订的定房单中对于“交房时间、装修标准及需支付的配套款”等条款明确约定要在将来协商确定，故该定房单实际上是预约合同，是双方约定将来还要签订正式合同。在双方对预约合同后的合同内容未达成一致之前，人民法院无法也无权判令上诉人履行尚待签订合同的任何义务的。（六）新大地公司不服西宁市中级人民法院作出的（2016）青01民终50号民事判决书，向青海省高级人民法院申请再审。青海省高级人民法院作出（2016）青民申173号民事裁定书，载明：被申请人拒绝与申请人协商并签订《天骄花园内部购房合同》和《商品房买卖合同》。被申请人提起诉讼就是明确表示不履行定房单所约定义务的重要事实，原判均对此视而不见，没有对被申请人行为是否构成违约进行审理，无视定房单中由双方约定申请人的重要权利，认定定房单具有《商品房买卖合同》的效力，判令申请人在判决生效后60日内交付房屋并办理房产证和土地证。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条和《商品房销售管理办法》第十六条规定，原判认定定房单具有《商品房买卖合同》效力完全错误。且申请人交付房屋的条件尚不具备，原判判令申请人在判决生效后60日内交付房屋、办理房产证和土地证，判决书的内容无法执行。（七）2019年4月17日，西宁市城中区人民法院作出（2019）青0103执24号之一执行裁定书，西宁市不动产登记中心为何育光办理了位于西宁市××路房屋的房屋所有权证及国有土地使用证。经查，西宁市不动产登记中心为何育光办理相关产权证书的备案材料为：相关法律文书。（八）另查，2012年3月27日，西宁市人民政府（宁政【2012】37号）文件《西宁市人民政府关于胜利宾馆扩大用地有关情况的报告》中，向省政府报告内容如下：一、同意“天骄世家”项目四栋楼调整为20层实施建设。与原规划审批相差建筑面积17207平方米，调整至西宁宾馆新大地花园住宅小区二期用地内实施建设。二、“天骄世家”项目因规划方案调整造成了一定的经济损失，两家公司提出在西宁宾馆新大地花园住宅小区项目中另增加5000平方米建筑面积，以弥补产生的经济损失，不足部分由企业自行承担。三、按上述两条意见事实项目建设，两家公司承诺将做好原住户工作，确保不出现任何不稳定事件。四、西宁市政府与省邮政实业公司将按照省政府协调会议要求，认真做好原住户和有关开发商的思想工作，积极化解不稳定因素，为“西宁市黄河路旅游集散中心”平稳建设做好服务。新大地公司称对上述文件是否得到青海省人民政府的批复并不知情，对于该报告中第二条提出的弥补经济损失并未实际履行。（九）再查，中昕国际项目管理有限公司青海分公司出具的《天骄花园小区项目涉及规划变更增加费用测算报告书》中载明：土地价款费、拆迁安置补偿费、拆一还一成本费、前期工程费、公共配套工程费、1号、2号楼变更增加费用、工程延误损失费，上述总价款之和为107084269.15元，原建筑面积为65647.54平方，现建筑面积为43686.85平方，单方平米差价总计979.73元/平方。原审法院认为，新大地公司提交的《天骄花园内部认购合同》，何育光虽认可落款处确系其本人签名，但其自称系新大地公司提供空白页要求签名后交付房屋钥匙的情况下签字，对于合同条款内容并不知情，也未持有《天骄花园内部认购合同》原件；新大地公司当庭认可其公司按照合同约定保留的合同原件份数为二份，经法庭示明后，新大地公司除当庭提交的一份合同原件外，无法向法庭提交另一份合同原件。且在2015年西宁市城中区人民法院审理，2016年西宁市中级人民法院二审、青海省高级人民法院再审过程中，新大地公司从未将此合同提交作为证据。新大地公司向青海省高级人民法院提交的《再审申请书》、青海省高级人民法院（2016）青民申163号《民事裁定书》中，新大地公司申请再审的主要理由中提及“被申请人拒绝与申请人协商并签订《天骄花园内部购房合同》和《商品房买卖合同》......”。另，涉案房屋在西宁市不动产登记服务中心办理相关产权证书的备案材料中经查证亦无该合同。本案在审理过程中，新大地公司虽主张提出系其公司人员发生变动，接手的人员对于存在《天骄花园内部购房合同》不知情，当时案件的委托诉讼代理人也不知情,所以在2015年、2016年的诉讼中均未提到该合同，并不代表该合同不存在的意见。该院认为，新大地公司对于各业主在西宁市城中区人民法院提起的诉讼，及二审及再审的相关情况应当明知，其在西宁市城中区人民法院、西宁市中级人民法院、青海省高级人民法院提交的庭审笔录、上诉状、再审申请书中陈诉的内容系自己的真实意思表示，且为已发生法律效力的判决书、裁定书所确认的基本事实，应当作为有效的证据。新大地公司以其企业内部协商、沟通的管理责任缺失为由，仅依据其提交的《天骄花园内部购房合同》，认为生效裁判文书中所确认的事实不应作为证据的主张，并无其他证据予以佐证，该院不予采信。本案中，新大地公司未提交其他证据证实《天骄花园内部购房合同》的内容系双方协商一致后形成，故据此合同内条款的约定向何育光主张支付配套款的诉求，不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定（2019修正）》第三条、第十条、第六十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第三十九条第二款、第六十四条第一款、第一百三十四条第一款的规定，判决：驳回新大地公司的诉讼请求。本案诉讼费已减半收取621元，由新大地公司负担。宣判后，新大地公司不服，向本院提起上诉，认为原判认定事实错误、证据不足、违反法律规定，何育光作为完全民事行为能力人，对在合同上签名的行为后果应有足够的认识，该后果只需日常生活经验即可推断出，因此何育光在《天骄花园内部认购合同》上签字的行为应当予以确认。《内部认购合同》并非法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续的合同，因此在西宁市不动产登记服务中心办理产权证书的备案材料中无该合同并没有什么问题。在2015-2016年的诉讼中，再审申请书及青海省高级人民法院《民事裁定书》中提及的“被申请人拒绝与申请人协商并签订《天骄花园内部认购合同》……”仅是上诉人的陈述和辩解，并非人民法院已经查明的事实，亦非为已发生法律效力的判决书、裁定书所确认的基本事实。在本案中上诉人提交的《天骄花园内部认购合同》能够证明签订合同的事实，在城中区人民法院的庭审笔录中何育光承认签订了《内部认购合同》的事实，两份证据能够相互印证签订了《内部认购合同》的事实，原判应当依据合同约定依法判决，请求二审人民法院撤销原判，依法判令何育光给付房屋配套款。何育光辩称，新大地公司在2015-2016年的诉讼过程中始终否认双方就配套款达成过任何协议，因此新大地公司在本案中提交的《天骄花园内部认购合同》并不是双方达成的合意，是不存在的合同。原判认定事实清楚，请求二审人民法院驳回上诉，维持原判。经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。本院认为，本案争议的焦点是：新大地公司提交的《天骄花园内部认购合同》是否是与何育光协商后签订的，新大地公司依据该份合同主张房屋配套款的理由能否成立。2013年12月14日，何育光与新大地公司签订了《天骄花园住宅小区内部定房单》（以下简称《内部定房单》），购买了新大地公司开发的天骄花园住宅小区，因新大地公司拒绝履行交房义务，何育光于2015年9月6日将新大地公司诉至法院，要求确认双方签订的《内部定房单》具有《商品房买卖合同》的效力，并判令新大地公司依约交房、协助办证。新大地公司答辩时明确表示双方没有依约签订《天骄花园内部购房合同》，对交房时间、装修标准及需要支付的配套款等并未进行协商并达成合意，故认为《内部定房单》不具有《商品房买卖合同》的效力,无法实际履行，何育光要求交付房屋的请求不能成立。西宁市城中区人民法院作出的（2015）中民一初字第752号民事判决，认定《内部定房单》具有商品房买卖合同之效力，判令新大地公司交房并协助办证。新大地公司不服提起了上诉，在上诉状中新大地公司依然坚持截止2015年9月20日何育光未与新大地公司达成交房时间、装修标准、配套款的具体金额的协议，故依然认为《内部定房单》不具备商品房买卖合同的主要内容，无法实际履行。西宁市中级人民法院作出的（2016）青01民终50号民事判决依然认定了《内部定房单》的合同效力，驳回了新大地公司的上诉，维持了原判。新大地公司申请再审，在再审申请书中新大地公司称需支付的配套款应由双方协商解决，但何育光拒绝与公司协商并签订《天骄花园内部购房合同》，故应当驳回何育光的全部诉讼请求。青海省高级人民法院作出的（2016）青民申173号民事裁定书驳回了新大地公司的再审申请。从一审、二审直至再审，新大地公司自始至终主张双方没有签订过《天骄花园内部购房合同》，对交房时间、配套款等没有进行过协商、做出过约定，从而否定《内部定房单》具有商品房买卖合同的效力，拒绝交房。何育光也仅向法院提交了《内部定房单》主张自己的权益，并未提交新大地公司在本案中提供的《天骄花园内部认购合同》。何育光表示，新大地公司在本案中提交的《天骄花园内部认购合同》最后的落款处确系其本人签字，但当时其仅是根据新大地公司的要求在空白页上签字，并不知具体内容，新大地公司也未将此份合同交与买房人。本院认为，何育光作为买房人，从常理分析若其持有《天骄花园内部认购合同》，不可能在存在《内部定房单》的效力无法确认、无法依据《内部定房单》取得所购房屋的风险下不提供对自己有利的《天骄花园内部认购合同》。新大地公司一直否认与郝树平签订过《天骄花园内部认购合同》，在法院判决确认《内部定房单》具有商品房买卖合同的效力，判令新大地公司交房、协助办证时，新大地公司又主张双方曾经签订过《天骄花园内部认购合同》，并要求依据该合同判令郝树平支付配套款，新大地公司前后陈述不一，有违诚信原则。新大地公司在前期诉讼中拒绝提交《天骄花园内部认购合同》、郝树平无法提供《天骄花园内部认购合同》的行为可以证实该合同并非是双方当事人协商一致后签订的，故新大地公司据此合同主张配套款的请求不能成立。综上，原判认定事实清楚，判决结果准确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1242元，由上诉人青海新大地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 韩雪梅审判员 任 宁审判员 李 娟二〇二一年四月十六日书记员 冶 静附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）、原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。