北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0106民初21949号原告：张余瑜，女，住北京市西城区。委托诉讼代理人：刘婷婷，北京市营建律师事务所律师。委托诉讼代理人：鲍静，北京市营建律师事务所律师。被告：北京顺义新城建设开发有限公司，住所地北京市顺义区泰和宜园1号楼-3至3层01内-1层B1-03。法定代表人：陈维波，董事长。委托诉讼代理人：马林江，北京马林江律师事务所律师。原告张余瑜与被告北京顺义新城建设开发有限公司（以下简称顺义新城公司）商品房预售合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张余瑜委托诉讼代理人刘婷婷、鲍静，被告顺义新城公司委托诉讼代理人马林江到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告张余瑜向本院提出诉讼请求：1．判令解除双方签订的《北京市商品房预售合同》（编号Y2010814），返还购房款407408元。如法院认定合同不符合解除条件，则请求：2．判令被告拆除S20号楼1至18层共有共用部分违法建设并恢复至与规划核验验收合格文件内容一致的状态；3.判令被告按照销售时承诺标准建设、装修房屋并配备设备设施，具体标准如下：(1)室内装修标准应达到1.2万元／平米；(2)室内设备设施品牌：龙头、淋浴：德国汉斯格雅；台盆、马桶：德国杜拉维特；坐便器、面盆：德国高仪；抽拉式烟机、电磁炉、微波炉、冰箱：德国博世；热水器冰箱、洗衣机插座：德国西门子；厨房水槽、厨房龙头：欧琳；空调：日本大金、三菱、美的、格力；开关面板、插座：瑞典ABB;筒灯：荷兰飞利浦；安防探测含报警、红外及火警：美国霍尼韦尔；(3)净化饮用水品质达到欧盟标准；(4)空气净化PM2.5过滤达到99%；(5)通过绿色建筑认证协会(GBCI)和国际WELL建筑研究所(IWBI)共同认证的WELL健康建筑标准。事实和理由：一、预售合同订立及履行情况。2016年底，原告通过网络广告等途径了解到被告开发建设的鲁能钓鱼台美高梅公馆LOFT公寓正在销售，2017年1月15日原告到售楼处现场了解情况，销售员刘好接待原告，向原告提供项目《宣传册》及在售《S-20户型册》等资料，带领原告现场参观样板间，告知原告本项目为商住两用公寓，开发商完全按照精品住宅的标准设计户型，主力户型约46平米，均价8.5万，含1.2万元／平米的豪华精装修，装修材料设备为德国汉斯格雅、博世、西门子、日本大金等国际顶级品牌，高效净化饮用水品质达到欧盟标准，高效去雾霾空气净化PM2.5过滤达到99%，通过绿色建筑认证协会（GBCI）和国际WELL建筑研究所（IWBI）共同认证的WELL健康建筑标准。原告当日支付10000元定金，预定了S-20#A类户型（含一个客厅、二个功能区、一个卧室、二个卫生间）。次日（2017年1月16日）原告向被告支付了首付房款（不含定金）397408元，之后按照被告的要求签署了《北京市商品房预售合同》（简称“《预售合同》”），房屋套内建筑面积单价150609.07元，总价4057408元，交房日期为2019年10月15日。销售员告知原告商住房的合同都是写“商业、办公等非住宅类”，但不影响实际居住，第二期购房款163万元应于2017年3月30日支付，在支付二期款前将与原告另行签订精装修合同以保障居住功能。2017年3月30日，原告依约到售楼处准备签署精装修合同并支付二期购房款，但发现售楼处己关闭，电话询问销售员刘好后被告知，因3.26新政出台，全市大力整顿商住房项目，售楼处只得关闭，销售员都没有上班。当时在售楼处的负责人魏姗姗告知原告暂时无法签署精装修合同，二期款暂缓支付，让原告回去等通知。后原告自行查询新政内容得知，2017年3月26日北京市住建委等五部门联合下发的《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，“一、商业、办公类项目（以下简称商办类项目）应当严格按规划用途开发、建设、销售、使用，未经批准，不得擅自改变为居住等用途。七、商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。”2017年5月24日北京市住建委又发布政策解读《的几点说明》：一、在政策执行前，已取得预售许可证、有实际成交并完成网签的商办类项目，开发商可保持现有设施，己购买的商办类房屋，购房者可保持现有设施。据此，被告出售给原告的房屋为期房，虽然已经完成网签，但房屋尚未建设完成，所有承诺的装饰装修等住宅设备设施都不属于现有设施，被告如再将房屋改为居住用房将违反新政的规定。原告就此问题多次与销售员沟通，询问新政以后精装修合同是否还能够签订，承诺的居住功能如果不合法被告应当给原告退房，销售员无法对新政说明条款作出合理解释。后销售员刘好离职，原告的购房事宜无人接手，原告曾多次向鲁能地产电话投诉要求尽快给出解决办法，被告始终坚持能够按承诺交付具备居住功能的房屋，但精装修合同现在无法签署。2019年10月原告购买的本项目二期S20#楼交房，已收房业主遇到和一期房屋同样的问题，装修质量与承诺的1.2万元／平米严重不符，同样是逼迫业主与多家第三方装修公司倒签合同；同时房屋内的卫生间根本没有做防水，原设计中1-18层每层4个公共卫生间也全部被拆除改为房屋出售，导致该楼中没有能够正常使用的卫生间。原告就上述问题再次向被告提出质疑，要求退房，被告态度强硬，拒不承认当初售房时的承诺，称样板间、宣传手册和销售的介绍都不作为有效承诺。二、有确切证据证明被告丧失商业信誉，原告有权依据不安抗辩权中止付款。2017年3月30日原告已按约定去被告售楼处签署精装修合同并支付二期款，面对3.26新政出台规定商办类房屋不允许用于居住、售楼处因政府整治被关闭、被告又无法按约定与原告签订精装修合同，这些情况足以证明被告在售房时对原告的承诺不属实，而且是被告售楼处负责人魏姗姗让原告回去等通知，可以先不付款，因此不是原告违约。2017年5月市住建委关于3.26新政的几点说明出台后，明确了被告出售给原告的期房不符合政策规定可以保留现有设施的范围，进一步证明被告售房时承诺的按住宅功能装修配备房屋违反政策规定，原告有权依据不安抗辩权中止付款。此后2018年10月一期S24交房和2019年10月二期S20交房的实际情况，一再证实被告存在虚假宣传、霸王条款、虚假精装修合同、擅自改变规划设计种种严重损害购房者合法权益的行为，被告已经丧失商业信誉。三、被告利用格式条款、霸王条款免除自身合同义务、加重对方责任、排除购房者的主要权利，合同及补充协议中相关条款无效，被告售房时的说明和允诺内容具体明确、且对合同订立及房屋价格有重大影响，依法应当视为双方约定的交房条件，按承诺标准交付房屋是被告的主要合同义务。本案有确切证据证明被告在售房时通过网页宣传、样板间、现场销售人员介绍、宣传册、户型手册等多种途径按住宅房屋销售本项目，被告作出了明确的装修价格、设备品牌、饮用水及空气净化指标、建筑认证等说明和允诺，正是这些承诺使鲁能钓鱼台美高梅项目成为“三环单价王”，每平米单价8.9万元，高出周边楼盘价格近一倍，仅装修价格一项（近60万）占比就达到房屋总价的14%，此类承诺对《预售合同》的订立和房屋价格的确定有重大影响，符合最高院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，应当视为合同内容。为了免除自身按承诺标准交付房屋的主要合同义务，排除购房者主要合同权利，被告利用格式文本优势，违背客观事实，在补充协议第六条、第十二条中纳入多个条款，否认售房时各种承诺的效力，且未采取合理方式提请购房者注意免除或者限制其责任的条款，相关格式条款应认定无效，被告售房时的承诺应当作为认定房屋交付条件的依据。现被告交付的房屋不符合交付条件，原告有权拒绝收房。四、被告将商办类房屋擅自改变规划用途作为住宅出售给原告，且期房不属于3.26新政中“可以保持现有设施”的范围，被告为了将改变规划用途的责任推卸到购房人身上，强制购房人在收房前与第三方公司倒签装修合同，严重损害了原告的合法权益，被告出售的房屋已不能合法用于居住，原告合同目的不能实现，依法有权解除合同。五、房屋实际状况与规划验收合格文件不一致，被告擅自将1-18层全部共有卫生间拆除，改建为房屋对外出售获利，对商品房质量造成重大影响，致使房屋不具备正常使用功能，依据预售合同第十四、十六条及合同法第94条第（四）项之规定，原告有权解除合同。综上，被告违背诚实信用原则，利用格式条款严重损害购房人的合法权益，交付的房屋与承诺条件严重不符，擅自改变规划导致房屋不具备正常使用功能，应当恢复S20#楼全部共有部分房屋至符合规划验收合格文件的原状，以及被告售房时的承诺标准；否则，原告有权解除预售合同，被告应当返还购房款407408元。为维护原告的合法权益诉至法院，望判如所请。被告顺义新城公司辩称，不同意原告诉讼请求。原被告双方无约定合同解除的情形和法定情形的事实，请求不予支持。宣传时的信息与合同上约定的权利义务不是一回事。要约和承诺在法律上所承担的后果是不同的，不应将不相关的资料视为是合同的权利义务。另外原告的诉讼请求相互矛盾。关于卫生间的问题，原告的诉求超出了双方签订的商品房合同所涉内容，共同共有部分是全体业主的处置，原告无权对共有部分提起相关诉求。因本院有多个相同的案件，关于合同的有效性，要求按照同类案件同判进行参考。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年1月16日，顺义新城公司（出卖人）与张余瑜（买受人）签订《北京市商品房预售合同》（商业、办公等非住宅类）（合同编号Y2010814），出售丰台区南苑乡石榴庄村旧村改造S-20地块商业、办公楼第9层923号房屋，商品房规划性质为办公，预测建筑面积共46.66平方米，套内建筑面积26.94平方米，分摊共有建筑面积19.72平方米，层高4.2米。总价款4057408元；出卖人应当于2019年10月15日前向买受人交付该商品房。该合同第六章规划设计变更第十四条约定：1.出卖人应当按照城乡规划主管部门核发的建设工程规划许可证规定的条件建设商品房，不得擅自变更。双方签订合同后，因规划性质、面积、容积率、绿地率、基础设施、公共服务及其他配套设施等规划内容经城乡规划主管部门批准变更的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。2.买受人应当自通知送达之日起15日内做出是否解除合同的书面答复。买受人逾期未予以书面答复的，视同接受变更。3.买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房价款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算给付利息。第十五条设计变更约定：（一）双方签订合同后，出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件，涉及下列可能影响买受人所购商品房质量或使用功能情形的，以及由此引起共有部分建筑面积分摊说明发生变化的，出卖人应当自变更确立之日起10日内将书面通知送达买受人。出卖人未在规定期限内通知买受人的，买受人有权解除合同。1.该商品房结构型式、户型、空间尺寸、朝向；2.供热，采暖方式。第十六条商品房质量（三）装饰装修及设备标准……具体装修及相关设备标准的约定见附件六。（四）民用建筑节能措施2.室内空气质量与建筑隔声措施。出卖人承诺该商品房在室内空气质量方面符合国家标准，标准名称《工业企业厂界环境噪声排放标准》标准文号GB12348-2008。该合同附件二《与该商品房有关的共用建筑面积分摊情况》八、不分摊的共有部位：1层卫生间1、卫生间2；2层至18层，卫生间1、卫生间2、卫生间3、卫生间4。该合同附件四第（三）条按揭贷款方式约定：1.买受人应于2017年1月16日前向出卖人交纳房价款407408元，应于2017年3月30日前向出卖人交纳房价款1630000元。2.该商品房剩余的房价款2020000元，由买受人向贷款银行申请商业贷款的方式支付。第3款对逾期付款违约责任进行了约定。该合同附件十二《补充协议》第三条约定了规划设计变更内容。第六条商品房质量、装饰、设备标准的约定第1点约定：预售合同第十六条第（三）款第2项所规定的……；第2点约定：双方确认，出卖人所修建的样板间仅做风格展示和参考之用……。2017年1月15日，张余瑜向顺义新城公司支付10000元预约金；2017年1月16日，张余瑜向顺义新城公司支付楼款397408元。张余瑜要求解除与顺义新城公司之间签订的《北京市商品房预售合同》，并称如果法院不支持解除的话，则要求顺义新城公司继续履行。张余瑜要求解除与顺义新城公司之间签订的《北京市商品房预售合同》，解除理由如下：1.顺义新城公司擅自变更房屋规划用途，将商办类房屋擅自改变为住宅出售给张余瑜，且期房不属于3.26新政中“可以保持现有设施”的范围，顺义新城公司为了将改变规划用途的责任推卸到购房人身上，强制张余瑜在收房前与第三方公司倒签装修合同，严重损害了张余瑜的合法权益，顺义新城公司出售的房屋已不能合法用于居住，张余瑜合同目的不能实现，据此要求解除合同。2.房屋实际状况与规划验收合格时不一样，顺义新城公司擅自将S20号楼1-18层全部共有卫生间拆除，改建为房屋对外出售获利，对商品房质量造成重大影响，致使房屋不具备正常使用功能，依据《北京市商品房预售合同》第十四条、第十六条，以及合同法第94条第四项规定，张余瑜要求解除合同。3.顺义新城公司在宣传册、户型册、售楼广告等中承诺1.2万元/㎡的装修标准、设备设施品牌、饮用水标准、空气净化标准及健康建筑标准认证内容进行了明确说明，房屋精装价格达到56万元，对合同订立及房屋价格的确定有重大影响，依法应视为要约，但是顺义新城公司拒不承认售房时的承诺，构成不履行合同主要义务，张余瑜有权解除合同。张余瑜提交了证据：1.《公证书》、网上维权新闻，予以证明顺义新城公司在广告中宣传的内容，宣传鲁能钓鱼台美高梅公馆项目作为住宅销售，承诺1.2万元/㎡的豪装成本，但顺义新城公司虚假宣传、擅自变更规划设计用途、装修标准不符合承诺，很多业主维权；2.宣传册，主张上述宣传册系从顺义新城公司售楼处取得，予以证明顺义新城公司对装修标准、饮用水标准、空气净化标准及健康建筑标准认证内容进行了明确说明，该宣传构成要约；3.S20户型册和S20号楼现状照片，予以证明顺义新城公司全部户型按住宅设计，户型册中没有如实体现原设计的公共卫生间，顺义新城公司在售楼时故意隐瞒规划设计原状，欺骗消费者，实际装修状况与承诺的标准差距巨大；4.网络销售广告、住建委项目信息公示、企业工商信息、微信公众号截图，予以证明顺义新城公司按照住宅用途对外销售房屋、顺义新城公司在住建委备案的售楼电话是宣传册和户型册上印的销售电话59526666；5.五部门《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》（该公告于2017年3月26日发布）、市住建委《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》的几点说明、预售许可信息公示、预售楼盘测绘成果公示、一期（榴景沁园）预售项目信息、政府信息公开申请答复告知书中所附的建设工程规划核验（验收）意见平面图、建设工程面积测量成果报告书、平面图，予以证明顺义新城公司擅自变更规划设计用途；6.一期委托施工协议（无签字或盖章）。顺义新城公司认可张余瑜提交的上述证据1真实性，认可证据4中住建委项目信息公示、企业工商信息、微信公众号截图的真实性，认可证据5的真实性，但均不认可关联性，对其他证据真实性和关联性不认可，不认可张余瑜的主张。顺义新城公司主张涉案项目从建设直至竣工验收，顺义新城公司并未违反规划许可更改公共卫生间的规划设计，竣工验收时是有“公共卫生间”的，顺义新城公司并不存在隐瞒和欺骗，张余瑜没有证据证明顺义新城公司将楼层共有卫生间进行改变并对外出售，实际情况是多数业主共同商议取消公共卫生间，张余瑜不享有约定解除权，不存在法定解除权，无权代表全体业主行使处置权；本案权利义务应当以双方签订的合同为准，其他不相关的材料不能作为合同内容。顺义新城公司提交了以下主要证据：1.商品房预售合同联机备案表，证明2017年1月16日双方就房屋预售事宜签订该备案表，备案表中明确表明房屋规划用途为“办公”。2.工程竣工验收备案表、竣工验收备案告知函及邮寄单据，证明涉案项目于2018年12月29日竣工验收，2019年1月30日取得竣工验收备案表，顺义新城公司已邮寄给张余瑜该备案表及告知函。3.关于补齐首付款的三个函及邮寄单据，证明顺义新城公司催促张余瑜支付首付款；4.三份民事判决书，证明另案情况。张余瑜对证据1.2.4真实性认可，不认可收到过证据3。另查，另案中（（2019）京0106民初33574号）中，法院对现场进行了勘验，该案判决中载明：经本院组织涉案各方进行现场勘验：……无公共卫生间。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人对自己的主张，有责任提供证据，没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。具体到本案，双方签订的《北京市商品房预售合同》及其附件等，系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行。张余瑜首先要求解除预售合同，对此本院依法认定如下：一、张余瑜是否享有合同约定解除权。张余瑜主张顺义新城公司对涉案房屋进行规划设计变更，擅自拆除每层的公共卫生间。预售合同第六章规划设计变更部分第十四条、第十五条，规定了出卖人书面通知义务以及未在规定期限内通知情况下买受人享有解除合同权利。但是，根据该两条款内容来看，两条款的解除权行使是有条件的，即变更系符合“规划内容经城乡规划主管部门批准变更的”或者“出卖人按照法定程序变更建筑工程施工图设计文件”，而综合本案案情和现有证据及双方当事人意见，诉争房屋楼宇已经竣工验收，并无变更登记规划、设计情形；至于竣工验收后，包括房屋结构改变争议内容，并不适用该两条款约定。因此，基于前述认定，张余瑜并不能根据该两条款享有合同约定解除权。二、张余瑜是否享有法定解除权。根据法律规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形”。本案中，张余瑜主张顺义新城公司擅自更改规划用途，并对此主张提交了网上新闻、广告等证据，但是因张余瑜并未举证证明上述证据来源于顺义新城公司，该证据和顺义新城公司的直接关联性无法确认，顺义新城公司亦不认可，而双方之间签订的预售合同及其附件、竣工验收备案表均可以证明规划用途为办公，不存在违反规划用途的行为。另外，张余瑜主张顺义新城公司的行为违反《关于加强部门联动完善商业、办公类项目管理的通知》及《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》规定，但《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》出台于2017年，不具有对涉案项目的约束性。还有，张余瑜未依约支付剩余购房款，房屋尚未交付，其提交的证据亦无法证明本案足以达到“致使不能实现合同目的”的合同解除条件。因此，张余瑜不享有法定解除权。综上所述，张余瑜要求解除本案诉争的《北京市商品房预售合同》以及要求顺义新城公司返还购房款的诉讼请求，缺乏事实及法律依据，本院对此不予支持。张余瑜主张如果法院未支付其解除合同的诉讼请求，则其要求：1.顺义新城公司拆除S20号楼1至18层共有公用部分违法建设并恢复至与规划核验验收文件内容一致状态；2.顺义新城公司按照销售时承诺的标准建设、装修房屋并配备设备设施。对此本院认为，首先，张余瑜在同一个案件中提出的上述诉讼请求是相互矛盾的；其次，退一步讲，即使对此进行处理，本院认为，因违法建设的认定不属于人民法院的职权范围，张余瑜上述第1点诉讼请求不属于本案处理范围，本案对此不予处理。张余瑜针对上述第2点诉讼请求提交了宣传册为证，主张宣传册中约定了具体标准，但是，因张余瑜无法证明其就此提交的宣传册来源于顺义新城公司，亦未举证证明宣传册上的内容完全契合于涉案房屋，故本院对张余瑜该项诉讼请求，难以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告张余瑜的全部诉讼请求。案件受理费7412元，由张余瑜负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 李晓慧二〇二一年四月三十日法官助理 商丽颖书 记 员 程雪桐