安徽省凤台县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0421民初713号原告：李兵，男，1991年12月15日出生，汉族，农民，住安徽省凤台县。委托诉讼代理人：魏敬乾，安徽薛杰律师事务所律师。被告：凤台县裕居置业有限公司，住所地安徽省凤台县城关镇中山街南端东侧。法定代表人：李家玉，公司总经理。委托诉讼代理人：邓传松，安徽永幸律师事务所律师。原告李兵与被告凤台县裕居置业有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告李兵的委托诉讼代理人魏敬乾、被告凤台县裕居置业有限公司的委托诉讼代理人邓传松到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李兵向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付原告违约金40807元（购房款556724元×违约天数733天×0.0001，暂从2018年1月1日计算至2020年1月3日）；2．判令被告支付逾期办理房产证的违约金2228元（445782×5‰﹦2228元）。事实和理由：原告与被告签订购房合同，约定2017年12月31日交付位于凤台县。但被告迟迟未交房，构成违约，合同约定违约金每日万分之一，商品房交付后，被告至今未为原告办理房产证，应按照法律规定支付逾期办理房产证的违约金。因合同没有约定逾期办理房产证的违约金，请求按照已交付购房款数额，参照资金占用期间利息计算违约金，请求法院支持原告的诉请。凤台县裕居置业有限公司辩称，原告的诉讼请求部分不能成立。一、2016年12月22日双方签订商品房买卖合同，约定2017年12月31日交付房屋。其在施工中因政府强令扬尘治理停工92天，因恶劣天气造成停工138天，因法定节假日需停工10天，故实际停工共240天应予扣除，交房时间应顺延至2018年8月28日，其应从2018年8月29日起按493天计算支付违约金27446元。二、原告诉请支付逾期办证的违约金2228元不成立。依据双方签订《商品房买卖合同（预售）》第四章第十二条约定了逾期交房的违约责任。合同第八章双方未约定逾期办理房屋所有权证转移登记的违约责任，因原告未解除双方签订的合同，故其主张支付逾期办理房产证的违约金2228元无事实和法律依据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告李兵（买受人）与被告凤台县裕居置业有限公司（出卖人）于2016年12月22日签订了《商品房买卖合同（预售）》。合同第一条、第二条、第三条约定，涉案房屋为预售商品房，原告李兵从被告凤台县裕居置业有限公司处购买位于凤城房屋一套。合同第六条、第七条约定，购房总价款为556724元，2016年10月11日前支付首期房款156724元，余款400000元申请公积金贷款支付。合同第十一条约定，出卖人应在2017年12月31日前向买受人交付商品房。合同第十二条约定，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1．按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在90日之内……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），……同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一（该比率应当不低于本条第1⑴项中的比率）的违约金。合同第二十条约定，……因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起／日内取得该商品房的房屋所有权证书的，双方同意按照下列第／种方式处理：1．买受人有权解除合同。……买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之／的违约金。2016年10月11日，李兵向凤台县裕居置业有限公司支付了房屋首付款156724元，李兵向淮南市住房公积金管理中心申请贷款400000元支付剩余房款，以上款项总计556724元。原、被告均认可案涉商品房的交付时间为2020年1月3日。2020年1月4日，凤台县裕居置业有限公司向李兵收取代办房产证费用19946元。至2020年9月1日李兵尚有房屋贷款110942.51元未偿还。该房屋现未办理房屋产权登记。对于合同第二十条约定逾期办理房产证违约金划斜杠的意思，原告主张是划掉了，就等于没有约定，应视为双方未约定办理房产证违约金的计算标准，且双方签订的房屋买卖合同属于格式条款合同，被告并没有用黑体字或书面告知原告不支付逾期办理房产证的违约金，也没有向原告提示或者说明，致使原告没有注意或理解与其有重大利害关系的条款，原告可以主张该条款不成为合同的内容；被告主张是约定取消了违约金的条款，应视为原告放弃违约金，即被告不需要支付违约金。另查明，与本案情形相同的业主曾向本院起诉，凤台县裕居置业有限公司提出过实际停工240天应予扣除的辩称意见，本院作出的（2019）皖0421民初4479号民事判决，对凤台县裕居置业有限公司提出该项辩称意见未予采纳。本院认为，李兵与凤台县裕居置业有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，系双方在自愿平等的基础上签订的，是双方的真实意思表示，该合同内容亦不违背法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应受法律保护，当事人应当按照约定全面履行各自的义务。依据本案合同第十一条约定，凤台县裕居置业有限公司应当在2017年12月31日前将符合约定的房屋交付李兵。李兵履行付款义务后，凤台县裕居置业有限公司未按合同约定向李兵交房，应承担逾期交房的违约责任。按照合同第十二条约定凤台县裕居置业有限公司应自2018年1月1日起承担逾期交房的违约责任，故对李兵要求凤台县裕居置业有限公司支付违约金40807元（556724元×0.0001×733天≈40807元，2018年1月1日至2020年1月3日）的诉讼请求予以支持。被告凤台县裕居置业有限公司关于实际停工240天应予扣除的辩称意见，在本案之前2019年同类案件中被告已提出同样抗辩，经本院审理，未被采信，且裁判文书已发生法律效力，在本案中再次提出，本院不予采纳。凤台县裕居置业有限公司对李兵主张其未办理房产证事实未持异议。本案商品房买卖合同未约定办理房屋所有权登记的期限，且标的物为尚未建成房屋，该房屋2020年1月3日交付，凤台县裕居置业有限公司应自房屋交付使用之日起90日即至2020年4月2日为李兵办理房屋权属证书。《商品房买卖合同（预售）》系凤台县裕居置业有限公司为了重复使用而预先拟定，提供的格式条款，根据《中华人民共和国民法典》第四百九十六条“采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。”《商品房买卖合同（预售）》中第二十条免除了凤台县裕居置业有限公司的违约责任，凤台县裕居置业有限公司未提交证据证实其公司针对该条款已向李兵进行了提示说明，故对凤台县裕居置业有限公司主张此款是约定取消了违约金的辩称意见，不予采纳；对原告主张此款是未约定违约金的观点予以采纳。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条第二款“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”原告要求被告支付逾期办理房产证的违约金2228元（445782×5‰），未超过按该标准计算的数额，本院予以支持。经本院审判委员会讨论决定，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第九条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民法典》第四百九十六条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：一、凤台县裕居置业有限公司于本判决生效后十五日内支付李兵逾期交付房屋的违约金40807元；二、凤台县裕居置业有限公司于本判决生效后十五日内支付李兵逾期办理房产证的违约金2228元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费876元，由被告凤台县裕居置业有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审判长 周 明审判员 王玉芹审判员 李晓凤二〇二一年四月二十二日书记员 杨 柳附相关法律条文1、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第九条民法典施行前订立的合同，提供格式条款一方未履行提示或者说明义务，涉及格式条款效力认定的，适用民法典第四百九十六条的规定。2、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。3、《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务，致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的，对方可以主张该条款不成为合同的内容。4、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。5、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。