宁夏回族自治区银川市西夏区人民法院民事判决书（2020）宁0105民初3625号原告：宁夏燕宝钢材市场有限公司。法定代表人:张某，该公司董事长。委托诉讼代理人：计某、桂某，宁夏鼎轼通律师事务所律师。被告：宁夏群润房地产开发有限公司。法定代表人:崔某1，该公司执行董事。被告：崔某2，户籍地陕西省乾县。被告：贺某，住宁夏回族自治区银川市。委托诉讼代理人：宋某、李某，宁夏塞上律师事务所律师。原告宁夏燕宝钢材市场有限公司（以下简称燕宝公司）与被告宁夏群润房地产开发有限公司（以下简称群润公司）、崔某2、贺某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月10日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告燕宝公司的委托诉讼代理人计某、桂某,被告贺某及其委托诉讼代理人李某到庭参加诉讼。被告群润公司、崔某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。燕宝公司向本院提出诉讼请求：1.解除燕宝公司与群润公司之间的租赁合同；2.判令群润公司支付自2017年2月15日至2020年7月14日拖欠的租金432309元、违约金270165元（违约金以432309元为基数，按日万分之五从2017年2月15日至起诉之日，共计1245天），此后违约金按日万分之五计算至实际付清之日止，共计702474元；3.判令群润公司支付拖欠2020年2月14日至2020年7月14日的物业费5272元；4.判令群润公司支付拖欠的2020年2月14日至2020年7月14日的垃圾处理费2108元，以上费用合计709854元；5.判令崔某2、贺某对上述款项承担连带清偿责任；6.本案诉讼费用由群润公司、崔某2、贺某承担。事实和理由：2015年2月，燕宝公司与群润公司签订《宁夏燕宝钢材市场有限公司营业房和堆场租赁合同》一份，约定：群润公司租赁燕宝公司A301-311号营业房一套，面积1054.41平方米。租赁时间为：2015年2月15日起至2018年2月14日止。租金实行1年支付制度，每平米10元，租金合计379588元。逾期支付按金额每日收取3%的迟交金。交房之日预付两年租金，使用一年之后付第三年租金，如到期之后续租按原价一次性付清租期内租金。合同第四条第4款约定：租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、设备，物业管理、采暖等费用均由群润公司承担。第五条约定：租赁期间，群润公司应合理使用并爱护该房屋及其附属设施，因群润公司使用不当或不合理使用，致使该房屋及其附属设施损坏发生故障的，群润公司应负责维修。群润公司拒不维修，燕宝公司代为维修，费用由群润公司承担。合同第六条第1款约定，除燕宝公司同意续租外，群润公司应在本合同租期届满后的5日内返还该房屋，逾期返还房屋的，每逾期1日，应按每平米18元向燕宝公司支付房屋占用费。合同第十条第11款约定：群润公司逾期不支付租金累计超过1个月的，燕宝公司可以解除本合同，群润公司应每日向燕宝公司支付迟延租金3%的违约金。合同签订后，燕宝公司如约履行了交付房屋的义务，群润公司违反合同约定，迟延支付租金。另，崔某2、贺某向燕宝公司出具保证书，保证对群润公司拖欠的房租及各项费用承担担保责任。故燕宝公司诉至本院，请求判如所请。群润公司、崔某2未到庭答辩，亦未提交证据材料。贺某辩称，1.本案应当适用民法典的相关规定，《担保法》在2021年1月1日起废止。2.根据《保证书》的内容，贺某的保证金额仅为20余万元，对燕宝公司主张的超出金额系后期产生的费用，且保证书之后的保证事宜没有经过贺某的同意，故贺某不应承担保证金额范围外的担保责任。3.《保证书》对于贺某的保证方式和保证期限没有明确约定，应根据《民法典》的相关规定，适用一般保证责任，保证期限为6个月（2018年10月28日至2019年4月28日）。4.贺某作为保证人保证方式为一般保证，享有先诉抗辩权。综上，请求驳回对贺某的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的以下证据：燕宝公司提交的房产证、土地证各1份、《宁夏燕宝钢材市场有限公司营业房和堆场租赁合同》1份、保证书1份、企业信息查询单1份、（2020）陕01民申661号民事裁定书1份、视频1份、照片打印件11张，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院认定如下：燕宝公司提交的通知3份及照片1张,虽系其单方制作，但结合《宁夏燕宝钢材市场有限公司营业房和堆场租赁合同》，本院予以采信。燕宝公司提交的《西夏区亚麻小区旧城（棚户区）改造项目（西夏区润纺家园住宅小区）协议书》1份、银川市西夏区政府信息公开网关于亚麻厂家属区旧城（棚户区）改造项目的施工时间及交付使用时间的信息公开情况（网上打印件）1份，群润公司认为是复印件不予认可，本院将结合案情综合考虑。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：西夏区西夏建材城94号商业楼三层六段西属于燕宝公司所有。2015年1月21日，燕宝公司（出租人，甲方）与群润公司（承租人，乙方）签订《宁夏燕宝钢材市场有限公司营业用房和堆场租赁合同》一份，约定，乙方承租甲方A301-311号营业房，面积1054.41平方米；租赁期限自2015年2月15日起至2018年2月14日止；租金实行1年支付制度，按每月10元/平米计收，租金合计379588元/年，逾期按金额每日收取3%的迟交金。并注明：交房之日预付两年租金，使用一年之后付第三年租金，如到期之后续租按原价一次性付清租期内租金。合同第四条第4款约定：租赁期间，使用该房屋所产生的水、电、设备、物业管理、采暖等费用均由乙方承担。乙方承担的上述费用，计算或分摊办法、支付方式和时间按甲方通知收取。合同第十条第2款第（11）项约定：乙方逾期不支付租金累计超过1个月的，甲方可以书面通知另一方解除本合同。合同第十一条第7款约定，乙方未按照规定支付租金的，应每日向甲方支付迟延租金3%的违约金。合同签订后，燕宝公司向群润公司交付了房屋，群润公司支付了2015年2月15日至2017年2月14日的租金253058元。2018年8月28日，崔某2、贺某向燕宝公司出具《保证书》一份，内容为：群润公司2017年-2018年租用燕宝钢材市场西区写字楼三楼一层，拖欠户租、物业、水电、暖气费二十多万元，公司法人崔某2保证在亚麻厂旧房改造项目期间二个月内一次性交清拖欠所有费用，在此期间所租房屋继续使用。否则，由燕宝公司处罚。同时可诉讼法律。崔某2在保证人处签字、贺某在担保人处签字；该《保证书》下方盖有“宁夏群润房地产开发有限公司”印章。本院认为，燕宝公司与群润公司之间签订的《宁夏燕宝钢材市场有限公司营业房和堆场租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。本案中，合同约定租赁期自2015年2月15日至2018年2月14日，租赁期间届满后，群润公司未与燕宝公司签订书面合同，仍继续占有并使用房屋，燕宝公司没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期，当事人可以随时解除合同，故燕宝公司要求解除与群润公司之间的不定期租赁合同关系的诉讼请求，本院予以支持。关于未付租金。承租人无正当理由未支付房租，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。合同约定房租每月10元/平方米，自2017年2月15日至2020年7月14日，共计41个月，产生租金432308.1元（1054.41平方米×10元/月/平方米×41个月），故本院确认群润公司向燕宝公司支付租金为432308.1元。关于违约金。合同约定，逾期未支付租金按每日收取3%的违约金。本案中，群润公司在租期届满后拖欠租金至今，构成违约，应当支付违约金。现燕宝公司要求群润公司按日万分之五支付自2017年2月15日起至起诉之日的违约金270165元过高，本院调整为86461.62元（432308.1元×20%）。关于物业费、垃圾处理费。合同约定，租赁期间的水电、物业费、采暖费等由群润公司承担，并约定该费用按燕宝公司通知收取。根据燕宝公司提交的通知，燕宝公司自2019年3月1日起将物业费调整为1元/平方米/月；按政府征收标准0.4元/平方米/月收取垃圾处理费，保证书亦载明群润公司在出具保证书时已拖欠2017年-2018年物业费，故燕宝公司要求群润公司支付2020年2月14日至2020年7月14日的物业费5272元（1054.41平方米×1元/平方米/月×5个月）、垃圾处理费2108元（1054.41平方米×0.4元/平方米/月×5个月），本院予以支持。关于崔某2、贺某对上述债务承担保证责任的问题。首先，关于本案的法律适用。根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条规定，民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。涉案合同签订于2015年1月21日，约定的租赁期限自2015年2月15日至2018年2月14日，合同到期后为不定期租赁合同，双方发生争议发生在民法典施行前，故应当适用当时的法律、司法解释。其次，关于崔某2、贺某承担保证责任的方式。崔某2、贺某于2018年8月28日向燕宝公司出具保证书一份，该保证书未载明保证方式，根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任，故崔某2、贺某应当承担连带保证责任。第三，关于崔某2、贺某的保证责任是否在保证期间内。《保证书》载明“……公司法人崔某2保证在亚麻厂旧房改造项目期间二个月内一次性交清拖欠所有费用……”，该约定是群润公司对于主债务履行期间的约定。贺某称亚麻厂改造项目是2016年批给群润公司，燕宝公司认为应以其提交的银川市西夏区政府信息公开网关于亚麻厂家属区旧城（棚户区）改造项目的信息公开情况载明的“……计划2019年11月主体封顶，2020年8月交付使用……”的内容认定贺某的担保期间从2020年8月开始计算。本院认为，《保证书》约定的“亚麻厂旧房改造项目期间二个月”不能以项目交付使用时间起算，结合燕宝公司提交的《西夏区亚麻小区旧城（棚户区）改造项目（西夏区润纺家园住宅小区）协议书》，约定亚麻厂旧房改造项目自2016年4月开始至2019年10月结束，故在2018年8月28日出具《保证书》时，亚麻厂改造项目正在建设中，此后二个月即2018年10月28日，《保证书》约定的主债务履行期届满。《保证书》未约定保证期间，根据《中华人民共和国担保法》第二十六条规定，未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起6个月内要求保证人承担保证责任。故贺某、崔某2的保证责任期间至2019年4月28日，在此期间，燕宝公司未提起诉讼或者申请仲裁，保证人免除保证责任，故燕宝公司要求崔某2、贺某承担连带清偿责任的诉讼请求，本院不予支持。群润公司、崔某2经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为对其诉讼权利的放弃，本院依法缺席判决。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条规定，判决如下：一、解除宁夏燕宝钢材市场有限公司与宁夏群润房地产开发有限公司之间的不定期租赁合同；二、宁夏群润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁夏燕宝钢材市场有限公司2017年2月15日至2020年7月14日房租432308.1元、违约金86461.62元，合计518769.72元；三、宁夏群润房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付宁夏燕宝钢材市场有限公司2020年2月14日至2020年7月14日物业费5272元、垃圾处理费2108元，合计7380元；四、驳回宁夏燕宝钢材市场有限公司的其他诉讼请求。当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费10898元，由宁夏群润房地产开发有限公司负担8065元，宁夏燕宝钢材市场有限公司负担2833元;公告费520元，由宁夏群润房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于银川市中级人民法院。审判长 金 菁人民陪审员 何鹏翔人民陪审员 尤建萍二〇二一年四月十五日法官助理 段和珍书记员 刘 洋附本案判决所适用的法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百一十五条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。第二百三十二条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。《中华人民共和国担保法》第十九条当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照连带责任保证承担保证责任。第二十六条连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第二十条民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十六条发生法律效力的民事判决、裁定，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行，也可以由审判员移送执行员执行。调解书和其他应当由人民法院执行的法律文书，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以向人民法院申请执行。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《中华人民共和国民事诉讼法》第十四条人民检察院有权对民事诉讼实行法律监督。履行告知书本告知书效力等同于执行通知书。依法履行生效法律文书确定的义务，是每一位当事人应尽的法律责任。如未在生效法律文书规定的期限内履行义务，进入执行程序后，法院将依法采取以下强制措施。1.扣押、冻结、划拨、拍卖被执行的财产；2.将被执行人纳入失信人员名单，并向政府相关部门、金融监管机构、金融机构、承担行政职能的事业单位及行业协会等通报，在政府采购、招标投标、行政审批、政府扶持、融资信贷、市场准入、资质认定等方面，予以信用惩戒；3.对被执行人限制高消费、限制出入境,在征信系统记录、通过媒体公布等措施予以惩戒;4.采取罚款、搜查、拘留等强制措施;5.情节严重，构成犯罪的，依法追究拒不执行判决、裁定罪的刑事责任。以上强制措施，可以同时采取，希望当事人自觉履行生效法律文书确定的义务。