贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书(2020)黔0102民初5023号原告：任芳鑫，男，1995年5月29日生,汉族，住贵州省贵阳市云岩区。委托诉讼代理人：任玉鹏，男，1973年8月8日生，汉族，住贵州省贵阳市云岩区,系原告父亲，特别代理。委托诉讼代理人：任荣幸，男，1989年4月19日生，汉族，系原告同事，特别代理。被告：贵阳广宇房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区醒狮路28号恒晏昱商务楼酒楼，机构代码：915201007143300602。法定代表人：赵政。第三人：贾丛玉，女，1963年4月26日，汉族，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人，任定金，男，1962年3月29日生，住贵阳市南明区，系第三人丈夫，一般代理。委托诉讼代理人，任珈成，男，1996年04月26日生，住贵阳市南明区，系第三人儿子，一般代理。原告任芳鑫与被告贵阳广宇房地产开发有限公司、第三人贾丛玉房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告任芳鑫及其委托诉讼代理人任玉鹏、任荣幸，第三人贾丛玉的委托诉讼代理人任定金、任珈成均到庭参加诉讼，被告贵阳广宇房地产开发有限公司经本院传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、判令被告贵阳广宇房地产开发有限公司立即向原告任芳鑫交付原被告于2016年11月10日签订的房屋所有权转让合同约定的位于贵阳市建筑面积134.44平方米。二、判令被告向原告支付从2017年1月1日起至被告向原告交付本案所涉房屋时止（因被告迟延交房的违约金），基数按原告已经实际交付购房款总额的万分之一计算；暂从2016年11月24日计算至2019年11月24日三年期间的违约金为人民币44073.75元。三、判令本案诉讼费由被告负担。事实与理由原告任芳鑫与第三人贾丛玉以书面协议的方式共同出资以任芳鑫个人的名义与被告贵阳广宇房地产开发有限公司于2016年11月10日签订房屋所有权转让合同两份。合同内容约定为：一、乙方出售给甲方该地段房屋系砖混结构，层高2.8米，负一层，楼面为毛地面，乙方所售住房无水电。二、甲方所购房屋具体位置为玉田坝茶花新村四幢负一层，建筑面积134.44平方米，乙方应当在2016年12月30日前将房屋交付给甲方使用。三、价格及付款方式：1、乙方转让房屋所有权按建筑面积每平方米人民币1600.00元计价，合计金额为：215104.00元（大写：贰拾壹万伍仟壹佰零肆元整）。2、前述价格为取得该房屋所有权（占有、使用、收益、处分权）的价格。3、付款方式：已一次性现金付清。四、从乙方交付钥匙之日起，房屋的修缮由甲方自行负责，甲方应该自行缴纳房屋物业管理费、水电费等相关的一切费用。五、在甲方按约支付房屋转让款后，乙方不按期交付房屋的，乙方按照甲方已经交付款项的万分之一承担违约金。上述房屋购房款额共计为人民币贰拾壹万伍仟壹佰零肆元（￥215104.00元），由于本案房屋是原告任芳鑫与第三人贾丛玉合伙共同购买，故原告任芳鑫委托其父亲任玉鹏将本案购房款总额贰拾壹万伍仟壹佰零肆元（￥215104.00元）的二分之一即壹拾万零柒仟伍佰伍拾贰元（￥107552.00元）通过建设银行分两笔支付给共同购房人贾丛玉，通过贵阳银行支付给贾丛玉之夫任定金一笔，共计为三笔转款。其中第一笔于2016年11月25日原告之父任玉鹏通过建行贵阳朝阳洞支行向贾丛玉支付人民币贰拾万元（￥200000.00元），第二笔是原告之父任玉鹏通过建行向贾丛玉支付壹拾叁万元（￥130000.00元），第三笔是原告之父任玉鹏通过贵阳朝阳银行于2016年9月24日支付给贾丛玉之夫任定金账户（账号62×××96）壹拾贰万元（￥120000.00元）。被告贵阳广宇房地产开发有限公司于2016年11月23日向原告任芳鑫出具了收款收据一张，收据内容为今收到任芳鑫交来（建筑面积134.44平方米、建筑面积369平方米）共计两套房款人民币805504.00元。收据有被告贵阳广宇房地产开发有限公司盖章。在合同签订后，被告却迟迟未按照合同约定向原告交付案涉房屋，直到2020年1月，原告多次通过电话向被告主张交房均无果。原告认为，原被告双方签订本案所涉合同是双方的真实意思表示，依法成立的房屋所有权转让合同，应当受到法律的保护。原告与被告于2016年11月10日签订房屋所有权转让合同两份，按照合同约定，原告已按约履行了合同义务，被告理应按照合同第二条约定在2016年12月30日前将房屋交付给原告。但被告却迟迟不履行合同约定的交房义务，违背了合同法第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实守信的原则，严重侵犯了原告的合法权益。被告依法应当按照合同约定第五条：如被告不按期交付房屋的，被告应当按照原告已经交付款总额的万分之一承担违约金。原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，请求贵院依法支持原告的诉讼请求。被告贵阳广宇房地产开发有限公司未到庭参加庭审，亦未提出书面答辩意见。第三人贾丛玉对此无异议。本院经审理后查明：原告任芳鑫与第三人贾丛玉于2016年11月24日签订《共同购房协议》，就双方共同购买玉田坝茶花新村三幢、四幢负一层房屋一事达成以下协议：“1、所购房屋面积503.44平方米（其中三幢369平方米，四幢134.44平方米）2、所购房屋总价款805504元。3、甲乙双方各出资50%（任芳鑫出资402752元、贾丛玉出资402752元）。4、共同出资共同收益，甲乙双方各占总面积50%（任芳鑫占251.72平方米、贾丛玉占251.72平方米）。5、双方拥有平等的管理使用收益处分权。6、房屋购买后如何管理使用及其他未尽事宜另行协商。7、购房合同上用任芳鑫名字以后如有必要加上贾丛玉名字……”2016年11月10日，原告任芳鑫（甲方，受让方）与被告贵阳广宇房地产开发有限公司（乙方，出让方）签订《房屋所有权转让合同》，合同内容约定为：“茶花小区系乙方开发建设的经济适用房，在建设施工过程中乙方利用自然地貌高差建成部分房屋，该部分房屋乙方虽然没有补办建设规划手续，但基于房屋的建设方实际享有永久管理、使用权及所有权。经甲乙双方协商，双方就房屋所有权转让事宜签订本合同，达成以下协议：一、乙方出售给甲方该地段房屋系砖混结构，层高2.8米，负一层，楼面为毛地面，乙方所售住房无水电。二、甲方所购房屋具体位置为玉田坝茶花新村四幢负一层，建筑面积134.44平方米，乙方应当在2016年12月30日前将房屋交付给甲方使用。三、价格及付款方式：1、乙方转让房屋所有权按建筑面积每平方米人民币1600.00元计价，合计金额为：215104.00元（大写：贰拾壹万伍仟壹佰零肆元整）。2、前述价格为取得该房屋所有权（占有、使用、收益、处分权）的价格。3、付款方式：已一次性现金付清。四、从乙方交付钥匙之日起，房屋的修缮由甲方自行负责，甲方应该自行缴纳房屋物业管理费、水电费等相关的一切费用。五、在甲方按约支付房屋转让款后，乙方不按期交付房屋的，乙方按照甲方已经交付款项的万分之一承担违约金。上述房屋购房款额共计为人民币贰拾壹万伍仟壹佰零肆元（￥215104.00元）。七、特别约定，本房屋暂时不具备产权办理条件，甲乙双方均不得以此主张合同无效。八、该房屋所有权已经实际转让给了甲方，但暂时不具备办证条件，待条件成熟补办产权及过户手续，乙方全力配合办理，费用甲方自理。”由于涉案房屋是原告任芳鑫与第三人贾丛玉共同购买，原告任芳鑫委托其父亲任玉鹏将本案购房款215104.00元的二分之一即107，552.00元通过建设银行及贵阳银行于2016年9月24日、2016年11月25日支付给贾丛玉及其丈夫任定金。由任定金出另一半购房款，并将购房款总额支付给被告贵阳广宇房地产开发有限公司，被告贵阳广宇房地产开发有限公司于2016年11月23日向原告任芳鑫出具了收款收据一张，收据内容为今收到任芳鑫交来（建筑面积134.44平方米、建筑面积369平方米）共计两套房款人民币805504.00元。收据有被告贵阳广宇房地产开发有限公司盖章。（注：本案系134.44平方米房屋，另一套三幢负一层369平方米房屋另案诉讼）此后，被告一直未按约定交付房屋。2020年6月2日，被告贵阳广宇房地产开发有限公司法定代表人赵政向原告出具承诺书，载明：“就任芳鑫购买广宇房地产有限公司玉田坝茶花新村四幢负一层建筑面积134.44平方米，三幢负一层建筑面积369平方米的房屋，特作如下承诺：我承诺在两月内（2020年8月2日前）完善所购房屋一切手续，并交付到任芳鑫手中，如到期未能交付，我愿负一切责任。”后该房屋至今未交付。庭审中，原告及第三人表示案涉房屋在签订合同时就已经知晓有人占用，第三人陈述是广宇房开公司租出去的，但是没有看到租赁合同。庭后，经本院工作人员去现场查看，案涉房屋由案外人赵文琴用于经营餐馆，并提供其与罗增大签订的租赁合同，租金2600元/月，租期至2022年4月1日。其陈述在此处经营餐馆已经十余年了。另查，涉案房屋并未办理备案登记。上述事实，有当事人陈述、房屋所有权转让合同、转帐凭证、收款收据、现场查看笔录、照片等证据在卷佐证，并经庭审质证核实，足以认定。本院认为:原被告双方形成房屋买卖合同关系，原告依约向被告支付房款，被告未按合同约定向原告交付房屋构成违约。但是该房屋在签订合同时就处于出租状态，根据《中华人民共和国合同法》第二百二十九条：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，现案外人租赁案涉房屋租期未届满，原告诉请被告交付房屋客观上无法实现，经本院释明其坚持要求被告交付房屋，本院不予支持，原告可在租赁合同解除后主张返还房屋。原告诉请逾期交房违约金，根据合同约定，按已支付房款的日万分之一计算违约金不违反法律规定，本院予以支持，从2017年1月1日起以已付购房款215104元为基数计算至2020年1月1日三间的违约金为23554元。被告贵阳广宇房地产开发有限公司经本院传票传唤未参加诉讼，视为其放弃答辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第一百一十三条、第二百二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告贵阳广宇房地产开发有限公司在本判决生效后十日内支付原告任芳鑫截止至2020年1月1日的逾期交房违约金23554元，自2020年1月2日起，继续以215104元为基数按日万分之一计算至交房时止。二、驳回原告任芳鑫其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费2594元，由被告贵阳广宇房地产开发有限公司负担（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 张丹丹二〇二一年四月十九日法官助理 罗秋平书 记 员 吴容容