北京市东城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0101民初5537号原告：北京国硅投资有限公司，住所地北京市门头沟区石龙南路****5A-163。法定代表人：梁国强，执行董事。委托诉讼代理人：李家祥，北京市汇源律师事务所律师。委托诉讼代理人：宋春阳，北京市汇源律师事务所律师。被告：北京市外文书店有限责任公司，住所地北京市东城区王府井大街**。法定代表人：吴惟，董事长。委托诉讼代理人：刘焕然，男，1969年1月6日出生，该公司职员。委托诉讼代理人：徐波，北京天驰君泰律师事务所律师。原告北京国硅投资有限公司（以下简称国硅公司）与被告北京市外文书店有限责任公司（以下简称外文书店）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，本院依法适用简易程序，公开开庭审理了本案。原告国硅公司的委托诉讼理人李家祥、宋春阳和被告外文书店的委托诉讼代理人徐波到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告国硅公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房屋租金1544366.2元（包括2020年7月10日至2020年8月17日租金136867.15元和2020年8月18日至2020年12月31日租金1407499.05元），并以此为基数，按照LPR的标准支付2020年11月13日至实际付款之日的利息；2、判令被告免除原告2020年上半年3个月租金836000元，将上述租金退还原告；3、判令被告赔偿原告装修损失58.56万元；4、判令被告按照六个月租金标准赔偿提前解除合同造成原告经济损失1747240元；5、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2018年12月3日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定被告将位于北京市东城区东安门大街××号的约1000平方米的房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告用于商业经营。租赁期限自2018年7月1日至2023年6月30日。原告承租后，将一层约300平方米房屋与北京聚广汇商贸有限公司（以下简称聚广汇公司）合作经营烟酒、食品、珠宝等项目。将二、三层约700平方米房屋与北京市敏志宾馆有限责任公司（以下简称敏志宾馆）合作经营宾馆业务、原告与聚广汇公司、敏志宾馆系长期合作关系，每年签订一次合作协议，其中与聚广汇公司合作期限至2020年7月9日到期；与敏志宾馆公司合作期限至2020年8月17日到期。2020年2月24日，被告向原告书面通知2020年3月15日终止合同，原告不同意解除合同。后被告在法院起诉要求确认2020年3月15日解除双方租赁合同等。2020年8月20日，法院作出判决，以涉案房屋遇规划开发解除合同条件成就，判令解除双方签署的租赁合同，并在判决书生效后30日内将房屋腾退交还给被告。后原告数次通知被告收房，但被告拒绝办理交接手续。原告于2020年9月10日、9月17日将涉案房屋钥匙邮寄给被告。原告认为，被告向原告发出通知，要求解除租赁合同并起诉至法院，因此涉案房屋存在不能继续经营的风险，故原告不应承担与聚广汇公司、敏志宾馆合作期限届满之后的租金。另因疫情影响，导致企业停业经营，被告依据相关政策文件应免除原告3个月的租金。房屋租赁合同提前造成原告装修财产损失和寻找替代场所所受损失，原告对合同解除并无过错，二被告应承当相应赔偿责任。综上，原告诉至本院，请求判如所请。被告外文书店辩称，针对原告第一项诉讼请求，被告同意退还2020年9月29日至2020年12月31日租金88.22万元，但不同意支付利息；针对原告第二项诉讼请求，被告2019年12月份通知原告解除合同时，疫情尚未发生，且上次案件审理过程汇中，原告并未提及租金减免，故被告不同意原告第二项诉讼请求；针对原告第三项诉讼请求，双方合同约定承租人自行承担装修费用，故被告不同意承担赔偿装修损失；针对原告第四项诉讼请求，并非被告违约导致合同解除，故不同意原告的第四项诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人双方没有争议的事实，予以确认。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：坐落于北京市东城区东安门大街××号房屋（层数**，规划建筑面积1018.04平方米）系原告经北京市城市规划管理局建设工程规划审批建设房屋。其中建筑面积约566平方米的房屋为北京京诚集团东华门房屋管理有限公司（原北京市东城区房屋土地经营管理一中心东华门分中心，以下简称东华门公司）直管公房，由外文书店承租使用。2006年3月24日，外文书店（甲方）与国硅公司（乙方）签订《合同书》，约定甲方同意将位于北京市东安门大街××号×-×层房屋使用权出租给乙方，面积约1000平米，乙方作为商业用房。双方确认为长期合作关系，租赁合同三年一签，本期租赁期限自2006年6月1日至2009年5月30日，年租金240万元。2006年6月22日，双方签订《补充协议》，主要内容为，因涉案房屋自身因素对被告经营造成一定影响，双方协商一致，外文书店同意国硅公司进行转租经营，年租金增加10万元。此后，双方多次续签租赁合同，最后一期房屋租赁合同于2018年12月3日签订，该合同约定，涉案房屋为商业用房，目前国硅公司以现经营形式经营超市和旅馆。双方确认为长期合作关系，本次续租合同期限为五年，自2018年7月1日至2023年6月30日。在合同期满的前60天内，双方签订延续租赁合同；如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准，本场地在规划开发后的同等条件下国硅公司有优先承租的权利。租金标准：首年租金320万元，每年按上一年度数额递增4.5%。租金每半年支付一次，每年6月5日和12月5日前为下一个半年房租交纳日期。国硅公司根据经营需要装修时，外文书店按国硅公司提出的书面装修申请，在没有特殊情况下外文书店应在10日内签字确认，并与国硅公司同时签订安全施工协议。国硅公司自行承担装修费用。合同解除、终止时，国硅公司添置的新增设施（动产）可自行收回，而对于国硅公司装饰装修部分，具体处理方法为（国硅公司恢复原状/国硅公司放弃收回）。国硅公司不得擅自将该房屋进行转租（引厂进店，合作经营的除外）。如涉案房屋因规划、开发、改造被依法列入房屋拆迁范围，本合同终止，双方互不承担违约责任。合同履行期间，国硅公司已依约支付租金至2020年12月31日。2019年11月1日，北京发行集团有限责任公司发出《关于王府井外文书店落实全面升级提升的工作通知》，要求外文书店必须于2020年3月底前对包括国硅公司在内的店内出租房屋全部清理完毕，未到合同期限的租赁合同依法提前解约，已到租赁期限的合同不再续租。随后，外文书店向国硅公司提出对承租房屋进行清理的要求，国硅公司表示其能配合业态升级改造后的经营模式要求，希望考虑双方长期友好合作关系，在升级改造后按原合同约定期限将升级改造停业时间顺延后，继续履行。2020年2月24日，外文书店向国硅公司发出《北京市外文书店有限责任公司通知书》，载明根据相关指示精神，上级主管单位北京发行集团研究决定，对外文书店进行整体规划升级改造，双方房屋租赁合同于国硅公司收到通知书之次日起第20日后终止，国硅公司应于合同终止日前腾退涉案房屋。国硅公司回函表示不同意。2020年5月15日，外文书店在本院起诉国硅公司、聚广汇公司、敏志宾馆房屋租赁合同纠纷一案，请求确认外文书店和国硅公司于2018年12月3日签订的房屋租赁合同于2020年3月15日解除；判令国硅公司及敏志宾馆、聚广汇公司立即腾退并返还北京市东城区东安门大街××号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋；3、要求国硅公司支付律师费7.5万元。在该案件审理过程中，本院依法进行了现场勘验，经勘验，涉案房屋位于东安门大街16号四层楼房中的一至三层。一层南侧及东北侧区域现由聚广汇公司经营超市，一层西北角及二层、三层房屋由敏志宾馆经营，均处于正常营业中。国硅公司及敏志宾馆、聚广汇公司均表示双方系合作经营关系，由国硅公司出场地，敏志宾馆、聚广汇公司负责经营，国硅公司收取固定利润。外文书店表示国硅公司与敏志宾馆、聚广汇公司之间实为转租关系，外文书店知情亦同意转租。经审理，本院于2020年8月20日作出（2020）京0101民初6161号民事判决书，认定双方合同约定如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。鉴于2020年5月，外文书店与案外人签订招标委托协议，委托案外人就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目公开招标，故此时王府井外文书店升级改造工作进入实施阶段，故根据现有证据足以证明上述解除条件已经成就，涉案房屋租赁合同应予解除，判决：一、解除北京市外文书店有限责任公司与北京国硅投资有限公司于2018年12月3日签订的房屋租赁合同；二、北京国硅投资有限公司、北京敏志宾馆有限责任公司、北京聚广汇商贸有限公司于本判决生效后30日内腾退北京市东城区东安门大街××号一层、二层、三层共计约1000平米的房屋并返还北京市外文书店有限责任公司；三、驳回北京市外文书店有限责任公司的其他诉讼请求。上述判决作出后，各方均未上诉，现已生效。本案审理过程中，国硅公司向本院提交了其与聚广汇公司、敏志宾馆的《合作协议书》，其中与聚广汇公司合作期限至2020年7月9日，与敏志宾馆合作期限至2020年8月17日。国硅公司表示2020年7月9日合同到期后将聚广汇承租部分房屋收回。国硅公司在2020年8月25日将敏志宾馆承租部分房屋收回。上述合作协议到期后，国硅公司已经无法继续利用涉案房屋了，租赁目的已经无法实现，故国硅公司不应该承担合作协议到期后的租金。另，国硅公司数次曾经通知外文书店办理房屋交接，但因为涉案房屋室内尚有物品，国硅公司与外文书店未能办理房屋交接。2020年9月18日，国硅公司向外文书店公司邮寄了涉案房屋钥匙。2020年9月29日，外文书店自行收回涉案房屋，并于2020年10月14日函告国硅公司，明确涉案房屋内尚遗留大量物品和垃圾，外文书店要求国硅公司于10月25日之前清理物品。国硅公司庭审中表示依据生效文书，国硅公司有腾退义务但并无腾空义务，只要外文书店实际占用并控制涉案房屋应视为国硅公司履行了判决义务。至于腾退房屋是否造成外文书店损失，外文书店可另行主张。同时，国硅公司表示对于室内遗留物品，国硅公司同意外文书店自行处理，但国硅公司保留要求外文书店赔偿的权利。本院认为，原、被告签订的《房屋租赁合同》不违反法律、行政法规强制性规定，系双方当事人真实意思表示，合法有效。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同约定如遇规划开发时双方终止协议，按实际开工时间为准。现生效文书已经认定2020年5月，外文书店与案外人签订招标委托协议，委托案外人就王府井外文书店整体升级改造（一期）项目公开招标，故此时王府井外文书店升级改造工作进入实施阶段，故根据现有证据足以证明上述解除条件已经成就，涉案房屋租赁合同应予解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，外文书店同意退还国硅公司2020年9月29日至2020年12月31日的租金，本院对此不持异议，但外文书店计算金额有误，本院将参照双方合同约定租金标准酌情调整为899948.27元。至于国硅公司主张的2020年7月10日至2020年9月28日租金，虽国硅公司将涉案房屋钥匙邮寄外文书店，但国硅公司并未将涉案房屋内留存物品搬离，国硅公司应负担一定金额的租金或房屋占有使用费，外文书店应退还剩余租金。本院考虑国硅公司将涉案房屋交由聚广汇公司以及敏志公司经营，同时外文书店亦表示同意国硅公司转租的事实，根据承租人是否实际占有使用房屋、房屋是否符合合同约定的使用条件、当事人过错程度等因素酌定应退还金额为310000元。至于国硅公司主张的逾期付款利息，因国硅公司并未将涉案房屋内物品搬离，该项诉讼请求，本院不予支持。自2020年1月新冠肺炎疫情发生以来，为防止疫情的扩散、保护公众健康，全国、特别是北京市行政辖区均采取了较为严格的疫情防控措施。本案中，疫情发生对国硅公司经营构成一定影响，双方应根据公平原则分担疫情期间的租金损失，故本院将对国硅公司应负担租金予以酌定，外文书店应退还超过部分。生效文书认定双方合同解除原因系满足合同约定如遇规划开发时双方终止协议的解除条件，外文书店并无违约行为，国硅公司要求外文书店按照六个月租金标准赔偿提前解除合同造成经济损失，于法无据，本院不予支持。另，双方合同约定，合同解除、终止时，国硅公司添置的新增设施（动产）可自行收回，而对于国硅公司装饰装修部分，具体处理方法为（国硅公司恢复原状/国硅公司放弃收回），故国硅公司要求外文书店公司赔偿装饰装修损失，与双方合同约定相悖，该项诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条之规定，判决如下：一、被告北京市外文书店有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告北京国硅投资有限公司租金1209948.27元（包括2020年9月29日至2020年12月31日的期间应退还的899948.27元和2020年7月10日至2020年9月28日期间应退还的310000）；二、被告北京市外文书店有限责任公司于本判决生效后七日内退还原告北京国硅投资有限公司上半年租金420000元；三、驳回原告北京国硅投资有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18349元，由原告北京国硅投资有限公司负担10380元（已交纳），被告北京市外文书店有限责任公司负担7969元（本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员  王 亮二〇二一年四月二十八日法官助理  刘倩茹书 记 员  杨 闻