广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终518号上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：广东省恩平市。法定代表人：林夏南，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽霞，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭群娣，女，1977年11月9日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭间开，女，1979年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭秋颜，女,1981年8月7日出生，汉族，住广东省中山市。以上三被上诉人委托诉讼代理人：刘慧珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。以上三被上诉人委托诉讼代理人：高笑真，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人恩平盛林生态旅游有限公司（以下简称盛林公司）因与被上诉人谭群娣、谭间开、谭秋颜（以下简称谭群娣等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盛林公司无需向谭群娣等三人支付利息（截至2020.11.20利息为17039.17元）；2.撤销一审判决第二项，改判谭群娣等三人向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元；3.由谭群娣等三人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日盛林公司与谭群娣等三人签署《山泉湾畔内部认购合同》，约定谭群娣等三人购买位于恩平市，盛林公司与谭群娣等三人签署《回购协议》，约定在谭群娣等三人完成所有回购手续后，盛林公司可对房屋进行回购。根据回购协议第六条，谭群娣等三人申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方已签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司并完成过户手续，根据协议第二条的第二款，完成所有回购手续后15个工作日内盛林公司向谭群娣等三人按本协议支付回购房款，因此谭群娣等三人应退回商品房的上述所有法律文书，但盛林公司未收到材料，谭群娣等三人未完成所有的回购手续，因此，不应当支付利息。谭群娣等三人自2016年12月27日收楼至今，仍在使用该房屋，期间其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定谭群娣等三人委托深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司对该房屋进行出租经营，谭群娣等三人按比例收取经营收入。现一审判决盛林公司对谭群娣等三人进行回购并支付回购款，基于公平公正原则，谭群娣等三人应向盛林公司支付房屋使用费，盛林公司酌情要求谭群娣等三人自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费。谭群娣等三人辩称，一、盛林公司需要向谭群娣等三人支付利息，理由：1.盛林公司要求谭群娣等三人尽快签订关于提前申请回购的函，并向谭群娣等三人支付回购款，从未要求谭群娣等三人向其交付合同原件等，具体可见谭群娣等三人一审提交的证据；2.双方是先签订回购协议，后签订回购函，双方在回购函已经明确约定谭群娣等三人是同意回购房屋的，且双方就回购金额、回购款支付时间达成一致，双方就交付合同原件等条款已进行实质性变更，盛林公司的主张是为了拖延司法进度；3.退一万步来说，即便盛林公司向谭群娣等三人提出交付合同原件，但交付合同原件的行为并非合同的主要义务，不构成盛林公司履行义务的对等义务，实际上谭群娣等三人已支付完毕房屋款，可证明谭群娣等三人已忠实履行合同义务；4.合同原件本身应该由双方当事人各保留一份，盛林公司在没有履行回购义务的情况下，要求谭群娣等三人交付合同原件，极大损害谭群娣等三人的合法权益，导致谭群娣等三人无法通过司法途径维权。二、盛林公司向谭群娣等三人主张房屋使用费没有依据。1.谭群娣等三人没有入住涉案房屋，对涉案房屋没有事实上使用行为；2.谭群娣等三人与盛林公司是房屋买卖合同关系，谭群娣等三人作为涉案房屋的买方，是房屋的所有权人，根据物权法第三十九条，所有权人对自身的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。而合同中的回购条款不影响基础法律关系，就是房屋买卖合同关系；3.根据合同约定，双方签订的认购合同第五条明确约定，在该商品房交付后可以使用商品房，依据该约定，即便谭群娣等三人使用，也无须支付使用费，具有法定即合同依据；4.房地产开发企业，回购是比较常见的，开发商赋予购房人化解商品房跌价风险的权利，本案中，认购合同及回购协议实际上是出售交易和回购交易两个交易行为，出售交易是双方签字盖章就生效，回购交易具备回购条件，谭群娣等三人可以要求对方履行回购义务，因此本案中，不能因为双方在达成回购合议后而否认双方的基础法律关系即房屋买卖合同关系；5.盛林公司要求谭群娣等三人支付房屋使用费的标准没有任何依据，也没有提供任何证据，其应该承担举证不能的法律后果。综上，请驳回盛林公司的上诉请求，维持原判。谭群娣等三人向一审法院起诉请求：1.请求法院判令盛林公司向谭群娣等三人支付商品房回购款411506元、利息7752元（利息以盛林公司所欠的回购款411506元为基数，自2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，请求至支付全部款项完毕之日止，现暂计至2020年4月20日）；2.本案一审受理费、保全费由盛林公司承担。盛林公司向一审法院反诉请求：1.判令谭群娣等三人向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元(自2017年2月1日起计算至谭群娣等三人实际向盛林公司交房之日止，按每月700元计算，暂计算至2020年8月31日为30100元)；2.本案一审反诉费由谭群娣等三人承担。一审法院判决：一、恩平盛林生态旅游有限公司应在判决生效之日起十日内支付回购款411506元，并支付利息(以411506元为基数，自2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止)给谭间开、谭秋颜、谭群娣。二、驳回恩平盛林生态旅游有限公司的反诉请求。盛林公司如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。一审案件的本诉受理费3794.44元、诉前保全费2616.29元，由盛林公司负担。一审案件反诉受理费276.25元，由盛林公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对盛林公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.盛林公司应否向谭群娣等三人支付利息；2.谭群娣等三人应否向盛林公司支付房屋使用费。关于焦点1，根据谭群娣等三人（乙方）与盛林公司（甲方）签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》“一、在同时满足以下条件的情况下，甲方按所购该商品房原合同价100%回购：……6.乙方申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给上诉人并完成过户手续……”的约定，谭群娣等三人在申请回购时需要将涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司，才满足盛林公司按所购该商品房原合同价回购的条件，谭群娣等三人属于互负债务合同当事人先履行义务的一方，盛林公司属于后履行义务的一方。而根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在谭群娣等三人未履行在先义务的情况下，盛林公司有权拒绝履行回购房屋的在后义务。本案中，盛林公司明知谭群娣等三人在提出回购房屋申请时并未履行退回涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件原件的合同义务的情况下，却仍然在谭群娣等三人发出的《关于提前请求回购房地产的函》中出具“同意出函人提出的申请”的意见并盖章确认，盛林公司已然放弃了请求谭群娣等三人承担在先履行合同义务的权利。一审法院基于经已查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定判令盛林公司向谭群娣等三人赔偿相应的逾期支付利息损失理据充分、处理恰当。盛林公司以谭群娣等三人未退回涉案房屋的全部法律文书、未完成所有的回购手续为由，提出不应当支付利息的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于焦点2，谭群娣等三人基于与盛林公司签订的《山泉湾畔内部认购合同》取得案涉房屋的占有和使用的权利，无证据证明双方约定了房屋的使用费。双方签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》也未对谭群娣等三人合法占有使用房屋期间的费用有约定，且谭群娣等三人在《关于提前请求回购房地产的函》中已明确表示将其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订的《物业委托管理经营合同》中甲方（谭群娣等三人）的权利与义务转让给盛林公司，盛林公司也由此取得对涉案房屋的收益权利。盛林公司提出谭群娣等三人应自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978.48元，由恩平盛林生态旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年四月十六日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终518号上诉人（原审被告、反诉原告）：恩平盛林生态旅游有限公司，住所地：广东省恩平市。法定代表人：林夏南，该公司董事长。委托诉讼代理人：黄丽霞，广东武平律师事务所律师。委托诉讼代理人：钟武平，广东武平律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭群娣，女，1977年11月9日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭间开，女，1979年12月13日出生，汉族，住广东省中山市。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谭秋颜，女,1981年8月7日出生，汉族，住广东省中山市。以上三被上诉人委托诉讼代理人：刘慧珊，北京市盈科（广州）律师事务所律师。以上三被上诉人委托诉讼代理人：高笑真，北京市盈科（广州）律师事务所实习律师。上诉人恩平盛林生态旅游有限公司（以下简称盛林公司）因与被上诉人谭群娣、谭间开、谭秋颜（以下简称谭群娣等三人）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省恩平市人民法院（2020）粤0785民初1643号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月20日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。盛林公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判盛林公司无需向谭群娣等三人支付利息（截至2020.11.20利息为17039.17元）；2.撤销一审判决第二项，改判谭群娣等三人向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元；3.由谭群娣等三人承担本案一审、二审的诉讼费用。事实和理由：2016年9月27日盛林公司与谭群娣等三人签署《山泉湾畔内部认购合同》，约定谭群娣等三人购买位于恩平市，盛林公司与谭群娣等三人签署《回购协议》，约定在谭群娣等三人完成所有回购手续后，盛林公司可对房屋进行回购。根据回购协议第六条，谭群娣等三人申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方已签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司并完成过户手续，根据协议第二条的第二款，完成所有回购手续后15个工作日内盛林公司向谭群娣等三人按本协议支付回购房款，因此谭群娣等三人应退回商品房的上述所有法律文书，但盛林公司未收到材料，谭群娣等三人未完成所有的回购手续，因此，不应当支付利息。谭群娣等三人自2016年12月27日收楼至今，仍在使用该房屋，期间其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订《物业委托管理经营合同》，约定谭群娣等三人委托深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司对该房屋进行出租经营，谭群娣等三人按比例收取经营收入。现一审判决盛林公司对谭群娣等三人进行回购并支付回购款，基于公平公正原则，谭群娣等三人应向盛林公司支付房屋使用费，盛林公司酌情要求谭群娣等三人自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费。谭群娣等三人辩称，一、盛林公司需要向谭群娣等三人支付利息，理由：1.盛林公司要求谭群娣等三人尽快签订关于提前申请回购的函，并向谭群娣等三人支付回购款，从未要求谭群娣等三人向其交付合同原件等，具体可见谭群娣等三人一审提交的证据；2.双方是先签订回购协议，后签订回购函，双方在回购函已经明确约定谭群娣等三人是同意回购房屋的，且双方就回购金额、回购款支付时间达成一致，双方就交付合同原件等条款已进行实质性变更，盛林公司的主张是为了拖延司法进度；3.退一万步来说，即便盛林公司向谭群娣等三人提出交付合同原件，但交付合同原件的行为并非合同的主要义务，不构成盛林公司履行义务的对等义务，实际上谭群娣等三人已支付完毕房屋款，可证明谭群娣等三人已忠实履行合同义务；4.合同原件本身应该由双方当事人各保留一份，盛林公司在没有履行回购义务的情况下，要求谭群娣等三人交付合同原件，极大损害谭群娣等三人的合法权益，导致谭群娣等三人无法通过司法途径维权。二、盛林公司向谭群娣等三人主张房屋使用费没有依据。1.谭群娣等三人没有入住涉案房屋，对涉案房屋没有事实上使用行为；2.谭群娣等三人与盛林公司是房屋买卖合同关系，谭群娣等三人作为涉案房屋的买方，是房屋的所有权人，根据物权法第三十九条，所有权人对自身的不动产享有占有、使用、收益、处分的权利。而合同中的回购条款不影响基础法律关系，就是房屋买卖合同关系；3.根据合同约定，双方签订的认购合同第五条明确约定，在该商品房交付后可以使用商品房，依据该约定，即便谭群娣等三人使用，也无须支付使用费，具有法定即合同依据；4.房地产开发企业，回购是比较常见的，开发商赋予购房人化解商品房跌价风险的权利，本案中，认购合同及回购协议实际上是出售交易和回购交易两个交易行为，出售交易是双方签字盖章就生效，回购交易具备回购条件，谭群娣等三人可以要求对方履行回购义务，因此本案中，不能因为双方在达成回购合议后而否认双方的基础法律关系即房屋买卖合同关系；5.盛林公司要求谭群娣等三人支付房屋使用费的标准没有任何依据，也没有提供任何证据，其应该承担举证不能的法律后果。综上，请驳回盛林公司的上诉请求，维持原判。谭群娣等三人向一审法院起诉请求：1.请求法院判令盛林公司向谭群娣等三人支付商品房回购款411506元、利息7752元（利息以盛林公司所欠的回购款411506元为基数，自2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付，请求至支付全部款项完毕之日止，现暂计至2020年4月20日）；2.本案一审受理费、保全费由盛林公司承担。盛林公司向一审法院反诉请求：1.判令谭群娣等三人向盛林公司支付房屋使用费暂计30100元(自2017年2月1日起计算至谭群娣等三人实际向盛林公司交房之日止，按每月700元计算，暂计算至2020年8月31日为30100元)；2.本案一审反诉费由谭群娣等三人承担。一审法院判决：一、恩平盛林生态旅游有限公司应在判决生效之日起十日内支付回购款411506元，并支付利息(以411506元为基数，自2019年11月6日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计付至款项清偿之日止)给谭间开、谭秋颜、谭群娣。二、驳回恩平盛林生态旅游有限公司的反诉请求。盛林公司如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务的利息。一审案件的本诉受理费3794.44元、诉前保全费2616.29元，由盛林公司负担。一审案件反诉受理费276.25元，由盛林公司负担。二审期间，各方当事人均没有提交新证据。一审法院查明的事实属实，本院予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定，本院仅针对盛林公司的上诉请求进行审查，对双方当事人没有提出请求的不予审查。本案二审争议焦点为：1.盛林公司应否向谭群娣等三人支付利息；2.谭群娣等三人应否向盛林公司支付房屋使用费。关于焦点1，根据谭群娣等三人（乙方）与盛林公司（甲方）签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》“一、在同时满足以下条件的情况下，甲方按所购该商品房原合同价100%回购：……6.乙方申请回购时需要将该商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给上诉人并完成过户手续……”的约定，谭群娣等三人在申请回购时需要将涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件的原件退回给盛林公司，才满足盛林公司按所购该商品房原合同价回购的条件，谭群娣等三人属于互负债务合同当事人先履行义务的一方，盛林公司属于后履行义务的一方。而根据《中华人民共和国合同法》第六十七条“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求”的规定，在谭群娣等三人未履行在先义务的情况下，盛林公司有权拒绝履行回购房屋的在后义务。本案中，盛林公司明知谭群娣等三人在提出回购房屋申请时并未履行退回涉案商品房的全部证件、合同及附件、补充协议及其他双方己签订的所有法律文件原件的合同义务的情况下，却仍然在谭群娣等三人发出的《关于提前请求回购房地产的函》中出具“同意出函人提出的申请”的意见并盖章确认，盛林公司已然放弃了请求谭群娣等三人承担在先履行合同义务的权利。一审法院基于经已查明的事实，依照《中华人民共和国合同法》第六十六条的规定判令盛林公司向谭群娣等三人赔偿相应的逾期支付利息损失理据充分、处理恰当。盛林公司以谭群娣等三人未退回涉案房屋的全部法律文书、未完成所有的回购手续为由，提出不应当支付利息的上诉主张理据不足，本院不予支持。关于焦点2，谭群娣等三人基于与盛林公司签订的《山泉湾畔内部认购合同》取得案涉房屋的占有和使用的权利，无证据证明双方约定了房屋的使用费。双方签订的《山泉湾畔温泉度假公寓回购协议》也未对谭群娣等三人合法占有使用房屋期间的费用有约定，且谭群娣等三人在《关于提前请求回购房地产的函》中已明确表示将其与深圳帕瑞戴斯国际投资有限公司签订的《物业委托管理经营合同》中甲方（谭群娣等三人）的权利与义务转让给盛林公司，盛林公司也由此取得对涉案房屋的收益权利。盛林公司提出谭群娣等三人应自2017年2月1日起计算至实际交房之日止，按照每月700元支付房屋使用费的上诉请求缺乏合同依据和法律依据，本院不予支持。综上所述，盛林公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费978.48元，由恩平盛林生态旅游有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 甄锦源审 判 员 柯小梅审 判 员 梅晓凌二〇二一年四月十六日法官助理 刘 俊书 记 员 陈顺芳赵金兰