黑龙江省北安市人民法院民 事 判 决 书（2020）黑1181民初2394号原告：北安市昊泰房地产开发有限公司，统一社会信用代码91231181061762711N，住所地黑龙江省黑河市北安市农校住宅楼2单元501室。法定代表人：张景国，该公司经理。委托诉讼代理人：李科，北安市昊泰房地产开发有限公司职工。委托诉讼代理人：赵连荣，黑龙江天平律师事务所律师。被告：蔡建民，男，1970年5月10日出生，汉族，住黑龙江省北安市。原告北安市昊泰房地产开发有限公司（以下简称昊泰房地产公司）与被告蔡建民返还原物纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后，在适用简易程序审理过程中，发现案情复杂，依法转为普通程序公开开庭进行审理。原告昊泰房地产公司委托诉讼代理人李科、赵连荣，被告蔡建民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。昊泰房地产公司向本院提出诉讼请求：1.要求蔡建民返还位于北安市；2.给付2018年5月25日至2020年10月25日占用房屋使用费14500元,自2020年10月26日起按每月500元给付使用费至返还侵占房屋为止；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年，昊泰房地产公司在北安市北岗区。2018年5月25日，蔡建民未经昊泰房地产公司同意擅自搬入使用该楼房至今，未交纳任何费用，昊泰房地产公司要求蔡建民返还侵占的楼房，蔡建民予以拒绝，蔡建民的行为侵犯了昊泰房地产公司的财产所有权，故诉至法院。蔡建民当庭辩称，该房屋是其回迁房，其没有占用。昊泰房地产公司为证明其主张成立，向本院举示如下证据：证据一、营业执照复印件、法人张景国身份证复印件各1份。证明原告主体身份合格。证据二、北安市芒果物业服务有限公司证明1份。证明蔡建民自2018年5月25日开始占用了昊泰房地产公司开发建设的D4号楼4单元201室使用至今。证据三、建设工程竣工备案证书1份。证明案涉房屋是昊泰房地产公司开发建设所有并经竣工验收合格。证据四、北安市房产服务中心情况说明1份。证明D4号楼4单元201室产权归北安市昊泰房地产公司所有。证据五、2018年12月29日房屋征收产权调换协议缩印复印件1份、陈振铎被拆迁平房产权复印件1份。证明案涉的房屋回迁主体是王国彦，而不是蔡建民，蔡建民无权占有房屋；占用费标准每月500.00元，是按照该产权调换协议第7条每月过度期安置补助费标准计算的。蔡建民对昊泰房地产公司提供证据的质证意见为：对证据一，有异议，认为昊泰房地产公司未在工商执照的地址办公。对证据二，有异议，认为该房屋产权为其所有，其装修入住日期不是2018年5月25日，是从2019年8月开始使用的。对证据三，竣工证书真实性无异议，但认为竣工备案证书不能证明该房屋产权归昊泰房地产公司所有，该房屋产权应归蔡建民所有。对证据四的真实性无异议，但认为房产局出具的证明，不能证明该房屋归昊泰房地产公司所有，回迁户在房屋征收中心都有登记。对证据五的真实性无异议，但认为其不是动迁房屋的产权人，昊泰房地产公司应起诉王国彦，昊泰房地产公司没有证据证明房屋是其占有的。蔡建民为证明其抗辩主张成立，向本院举示如下证据：证据一、房屋征收产权调换协议1份。证明案涉房屋是其回迁的。证据二、拆除房屋交接单1份。证明案涉房屋动迁平房被北安市凌志建筑安装有限公司和昊泰房地产公司未达成协议拆除。昊泰房地产公司对蔡建民提供的证据的质证意见为：对证据一的真实性无异议，但认为该房屋被征收人是王国彦，而不是蔡建民，回迁人应该是王国彦。对证据二真实性无异议，但认为该证据能够证明被拆迁人是陈振铎而不是蔡建民。为了查清案件事实，本院依职权调取如下证据：证据一、北安市房屋征收承办中心于2021年1月5日出具的证明1份。证明北安市，该协议是蔡建民代理王国彦签订的，该房屋的回迁人是王国彦。证据二、王国彦的调查笔录1份。证明王国彦的房屋是蔡建民欠王国彦欠款，蔡建民把房屋顶给王国彦，直接写上王国彦的名字及相关回迁事实情况。证据三、北安市房屋征收承办中心于2021年4月8日出具的说明1份，证明案涉回迁房屋的相关事实情况。昊泰房地产公司对本院调取证据的质证意见为：对证据一无异议；对证据二有异议，认为该房子应该给蔡建民还是王国彦没说清楚，该房屋是王国彦与北安市房屋征收承办中心签订的协议，差价款应由王国彦向拆迁办承担。对证据三真实性无异议，对其中内容有异议。北安市房屋征收承办中心出具的说明内容与该单位和蔡建民签订的房屋征收产权调换协议内容不符。昊泰房地产公司和蔡建民不存在合同关系，北安市房屋征收承办中心和蔡建民存在着房屋征收和补偿合同关系，房屋征收产权调换协议第六条明确规定了差价款金额应该如何结算，合同甲方是北安市房屋征收承办中心，乙方是被征收人蔡建民，被拆迁人应该向甲方结算差价款，由甲方将安置房屋钥匙交予乙方，乙方逾期未交差价款，甲方有权将此房屋另行处理，按照评估价格给予乙方货币补偿。因此，本案应根据合同相对性原则，由蔡建民和北安市征收承办中心进行结算；北安市房屋征收承办中心与蔡建民签订了房屋征收产权调换协议，与本案有利害关系，该份证明不能作为认定案件事实的依据。蔡建民对本院调取证据的质证意见为：对证据一、二无异议。对证据三真实性无异议，其当时与北安市房屋征收承办中心签订房屋征收产权调换协议时，昊泰房地产公司工作人员在场，回迁协议上写的安置房屋的房源是合法的，兰景园小区所有的回迁户不存在与北安市房屋征收承办中心结算差价款的情况，房屋差价款和房屋拆迁安置补偿费所有回迁业主都是在办理入住时与昊泰房地产公司一并结算，房屋拆迁安置补偿费是直接在房屋差价款的结算中扣除的。本院的认证意见为：对昊泰房地产公司提供的证据、蔡建民提供的证据具有真实性，与本案具有关联性，本院依法确认上述证据效力。对本院调取的证据一，北安市房屋征收承办中心是《房屋征收产权调换协议》的合同甲方，系案涉回迁房屋的征收单位，其出具证明，证明该协议系蔡建民代理王国彦签订的，该房屋的回迁人是王国彦，对待证事实能够起到证明作用，本院依法予以采信。对本院调取的证据二，王国彦为该房屋的回迁人，对该房屋的来源情况能够起到证明作用，本院依法予以采信。对本院调取的证据三，该证据能够证明案涉回迁房屋的相关事实情况，本院依法予以采信。根据庭审举证、质证及调查情况，本院经审理认定事实如下：2017年，昊泰房地产公司作为建设单位，开发建设了北安市兰景园小区一期×、×、1×号楼，×号楼×单元×××室位于其中。建设工程竣工验收备案证书上载明的开工日期为2017年8月5日，峻工日期为2019年6月3日。昊泰房地产公司庭审称实际开工时间是2015年8月，入住时间是2017年3月，竣工验收备案手续系后补办。北安市芒果物业服务有限公司自2017年2月份起承担昊泰房地产公司开发的北安市兰景园小区前期物业工作，出具证明称，发现自2018年5月25日起，蔡建民占用了兰景园小区×号楼×单元×××室。蔡建民庭审中自认于2019年8月从物业公司取得钥匙，对该房屋已进行装修。另查明，2018年12月29日，蔡建民代理王国彦与北安市房屋征收承办中心签订了《房屋征收产权调换协议》，约定征收补偿方式为产权调换，安置房屋的位置为兰景园小区×号楼×单元×××室,同时约定了回迁房屋的差价款数额及临时安置补助费标准。该回迁房屋因蔡建民欠王国彦欠款，蔡建民把房屋顶给王国彦，为方便过户，直接写上王国彦的名字。该回迁房屋差价款至今尚未结清。又查明，昊泰房地产公司与北安市房屋征收承办中心之间无相关合同。本院认为，本案案涉房屋系北安市兰景园小区棚户区改造工程中的回迁房屋。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条“被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。被征收人选择房屋产权调换的，市、县级人民政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价”的规定，本案中，回迁房屋的被征收人已选择通过产权调换的形式与北安市房屋征收承办中心签订了《房屋征收产权调换协议》，双方根据昊泰房地产公司提供的房源已通过该协议明确了回迁房屋的具体位置及差价款数额。房屋征收人应当按照法律规定及合同约定提供用于产权调换的案涉房屋，北安市房屋征收承办中心出具证明，虽证明案涉房屋的回迁人是王国彦，但该房屋亦是王国彦从蔡建民处顶账取得，为方便过户，直接写的王国彦的名字，对王国彦所作调查笔录中亦称回迁房屋差价款由蔡建民交纳，因此，蔡建民与该回迁房屋有法律上的利害关系，且该房屋现已装修使用，案涉回迁房屋差价款尚未结清，权利主体应依法诉讼主张支付房屋差价款。昊泰房地产公司庭审中自认房屋差价款可以由回迁户按照《房屋征收产权调换协议》交给北安市房屋征收承办中心，再转交昊泰房地产公司，或者对差价款无异议的可直接交由昊泰房地产公司，庭审时，本院依法释明昊泰房地产公司是否变更法律关系，向被告主张支付房屋差价款，昊泰房地产公司明确表示不变更，综上，昊泰房地产公司所举示证据不能证明其诉讼主张成立，本院依法驳回昊泰房地产公司诉讼请求。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条之规定，判决如下：驳回原告北安市昊泰房地产开发有限公司诉讼请求。案件受理费3,080元，由原告北安市昊泰房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑河市中级人民法院。审 判 长  祁红艳人民陪审员  吴鸿英人民陪审员  孙景芳二〇二一年四月十五日书 记 员  鲁子源