湖北省襄阳市襄城区人民法院民 事 判 决 书（2020）鄂0602民初2583号原告：襄阳帷幄佳园物业服务有限公司。住所地：襄阳市襄城区复聪路**。法定代表人：田秀琴，该公司总经理。委托诉讼代理人：何鹏飞，湖北百龙律师事务所律师。委托诉讼代理人：李明庆，男，1965年9月26日出生，汉族，住襄阳市襄城区。该公司副总经理。被告：肖博文，男，1992年7月12日出生，汉族，住襄阳市襄城区。委托诉讼代理人：董修华，湖北法正大律师事务所律师。委托诉讼代理人：贾红玉，女，1967年11月20日出生，汉族，该被告肖博文的母亲。原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司（以下简称帷幄公司）与被告肖博文物业服务合同纠纷一案，本院于2020年9月4日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告帷幄公司的委托诉讼代理人何鹏飞、李明庆,被告肖博文的委托诉讼代理人董修华、贾红玉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告帷幄公司向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即向原告支付2016年1月至2019年12月的物业费4320元（90㎡×1元/㎡×24月×2）及逾期利息（自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2016年1月1日，原告与襄城区水文家园业委会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》。合同约定：襄城区水文家园业委会委托原告进行物业管理。委托管理事项包括公用设施、设备的养护、运行和管理；公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部分以及电梯箱内的清洁卫生、垃圾的收集、清运；交通与车辆停放秩序的管理，包括自行车棚、停车场的清洁与养护；维持公共秩序及安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费按每平方米1元收取等内容。2018年1月、2020年1月，原告与襄城区水文家园业委会先后续签了《襄阳市水文家园物业服务合同》。从入驻小区并签订合同至今，原告一直为小区提供物业服务，被告是该小区业主，房屋面积94.29㎡，却一直未缴纳物业费。原告多次电话、上门催缴，被告一直拖延未缴物业费。2019年12月，原告又通过在小区张贴通知、电话、上门等方式催缴物业费，被告至今仍未缴纳物业费。原告为维护自身合法权益，特具状起诉，提出以上诉请，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告肖博文辩称，一、原告主张的部分物业费诉讼请求超过法律规定的诉讼时效。原告主张的物业费是自2016年1月至2019年12月期间的，依照《民法总则》规定的民事权利诉讼时效3年，原告于2020年8月21日起诉至襄城区人民法院，法律保护其民事权利截止时间为2017年8月21日，所以被告认为原告所主张的物业费在2017年8月21日以前的，依法不应当得到支持。二、被告于2020年5月份才开始使用涉案小区的房屋，根据2015年1月8日业主委员会与原告协商的结果，即《告水文家园全体业主书》中，针对空置房减半收取物业费的承诺，所以说被告在2020年5月份以前的物业费，被告只能承担一半的物业费，且2016年、2017年的物业费已按一半交清。三、根据襄阳市物价局、住房保障和房屋管理局发布的《关于规范普通住宅物业服务收费管理的通知》第15条规定，原告收取物业费必须到物价局办理《湖北省服务价格（收费）监审证》，本案的原告并没有提供其收费的依据来证明其主张的合理、合法性。四、原告服务不到位，没有提供其承诺的服务，物业服务合同约定1元/平方米物业收费与其提供的服务严重不匹配，依法应当降低其物业收费标准。具体表现如下：1.没有公开物业服务的具体内容、收费的标准和依据。2.财产管理混乱、档案制度不健全。3.没有设立服务中心、公示16小时服务电话。4.没有征询业主对物业服务的意见。5.没有对小区重点区域、重点位置定时巡查。6.多处监控损坏，没有修理和维护。7.公共设施多处有损坏，没有更换和修理。8.消防器材过期，没有及时更换。9.垃圾没有及时清运。10.绿地被部分业主私自改成菜园，没有及时制止。五、小区公共设施被其他单位借用，或投放广告产生的费用没有公示全体业主，并扣减适当的物业费。小区部分设施被汉江水文局借用了，汉江水文局为此承担小区全部公用设施的电费（电梯、路灯等）、水费以及承担小区绿化维护、修剪的费用，其次小区被其他公司投放广告所产生的收益，这些属于小区全体业主的收益，应当返还全体业主或折抵部分物业费用。综上所述，原告的诉讼请求，缺少事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为襄阳市水文家园小区提供物业管理服务，主要管理事项为：1.公用设施、设备的养护、运行和管理。2.公用环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位以及电梯箱内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。3.交通与车辆停放秩序的管理。包括自行车棚、停车场的清洁与养护。4.维持公共秩序及安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。委托管理期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。物业管理费按每平方1元收取。该合同同时对双方的权利义务、物业管理服务内容与标准、违约责任等进行了约定。该合同签订后，帷幄公司即开始为水文家园小区提供物业管理服务。2018年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，其他约定内容未作变更。另查明，肖博文系水文家园4-102室房屋的业主，其房屋建筑面积为94.29平方米。本院认为，原告帷幄公司与被告肖博文之间存在物业服务合同关系。原告作为物业服务的提供方，应加强服务意识，努力提高服务质量，增强公共区域的维护力度，加强小区内的保洁、安保等服务，正确对待业主合理合法的诉求，以赢得小区业主对物业服务的理解与支持。同时，小区业主接受物业服务后，交纳物业费是其根本的或者主要的合同义务，理应及时按约交纳物业服务费用，否则，拖欠物业费的行为不仅不能真正提高物业服务质量，长此以往也会造成物业公司难以收回运营成本，造成物业服务质量降低的恶性循环。本案中，作为小区业主的肖博文在接受了帷幄公司提供的物业服务后，未能按时交纳物业费，实际上剥夺了帷幄公司基于物业服务合同所享有的主要权利。帷幄公司已按约定提供了相应的物业服务，其诉请由被告肖博文支付所拖欠的物业服务费，符合合同约定和法律规定，本院依法予以支持。原告主张的是自2016年1月至2019年12月期间的物业费，其中2016年1月至2017年12月期间的物业费是2016年1月1日签订的《襄阳市水文家园物业服务合同》约定的物业费，而该合同中并未约定物业费的支付时间，该合同于2017年12月31日到期，2016年1月至2017年12月期间的物业费的诉讼时效从2018年1月1日开始计算更为合理，到2020年8月21日原告提起诉讼，并未超过诉讼时效期间，被告肖博文辩称原告主张2017年8月21日以前的物业费超过法律规定的诉讼时效，依法不应当得到支持的意见不能成立，本院不予支持。被告辩称在2020年5月份以前的物业费只能承担一半及2016年、2017年的物业费已按一半交清，但未提供相应的证据证实，本院不予支持。肖博文主张帷幄公司收取物业费应当取得价格监审证，而2015年湖北省已经放开物业收费，由业主委员会代表业主与物业服务企业协商确定物业费，故对该答辩意见，本院不予支持。肖博文还辩称物业服务不到位，但物业服务存在瑕疵并不是拒交物业费的理由。肖博文辩称小区公共设施被借用、小区广告费用未返还业主，与本案无关，可通过其他途径另行解决。综上，帷幄公司按房屋面积90㎡（小于房屋实际面积94.29㎡）要求肖博文支付2016年1月至2019年12月物业费4320元，理由正当，于法有据，本院予以支持。帷幄公司要求肖博文承担欠交物业费的逾期利息，因物业服务合同未约定物业费的交纳期间，其利息请求本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告肖博文于本判决生效之日起五日内向原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司支付物业费4320元；二、驳回原告襄阳帷幄佳园物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告肖博文负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省襄阳市中级人民法院。审判员  王忠民二〇二一年四月十五日书记员  陶晨怡