北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初6574号原告：苏志广，男，1938年11月3日出生，汉族，户籍地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：苏亚京（苏志广之女），1975年5月10日出生，汉族，户籍地北京市顺义区。被告：常敏娜，女，1954年10月11日出生，汉族，户籍地北京市海淀区，现住北京市朝阳区，公民身份号码×××。委托诉讼代理人：吴幸福，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：肖坤，北京冠领律师事务所实习律师。原告苏志广与被告常敏娜房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员石帅独任审判，公开开庭进行了审理。原告苏志广之委托诉讼代理人苏亚京，被告常敏娜及其委托诉讼代理人吴幸福、肖坤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告苏志广向本院提出诉讼请求：1．解除原告和被告于2020年8月15日签订的房屋买卖合同；2．被告向原告支付违约金584000元；3．诉讼费由被告负担。事实和理由：原告和被告于2020年8月15日通过北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称《房屋买卖合同》），原告将位于北京市顺义区×××号房屋以2920000元的价格售与被告，被告于当日支付了100000元定金，余款2820000元被告应于2021年2月11日前付清。现在被告明确表示不履行合同，使原告无法实现合同目的，被告已根本违约，故诉至法院请求依法判决。被告常敏娜辩称：其同意解除原、被告之间签订的《房屋买卖合同》，其不构成违约，原告案涉房屋未按承诺实现“满五唯一”，原告存在违约，其不应向原告支付违约金，即使认定其违约，原告没有证据证实产生实际损失，主张违约金过高，因现在房价高于合同签订时，如涉诉合同解除，原告将因此获益62万余元，原告获益远大于实际损失。经审理查明：2020年8月15日，苏志广与常敏娜签订《房屋买卖合同》，同日，苏志广、常敏娜、北京链家置地房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）签订《居间服务合同》及《补充协议》，苏志广、常敏娜、方源公司签订《房屋交易保障服务合同》。上述《房屋买卖合同》载明：出卖人苏志广，买受人常敏娜，出卖人所售房屋坐落为顺义区×××；出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为人民币1080000元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为人民币1840000元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金人民币100000元。上述《补充协议》载明：苏志广与常敏娜同意，交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计为人民币2920000元，此价格为苏志广净得价；常敏娜于2020年8月15日将第一笔定金人民币10000元以自行划转的方式支付给苏志广，常敏娜于2020年8月25日将第二笔定金人民币90000元以自行划转的方式支付给苏志广；常敏娜于过户前3日将第一笔购房款人民币2670000元（不包含前期支付全部定金）以理房通支付的方式支付给苏志广；双方应于自本合同签约180日共同前往税务部门办理缴税手续；双方同意在自本合同签约180日共同办理房屋不动产转移登记手续；苏志广确认，交易房屋在缴税时情况为所有权证满五年、交易房屋非苏志广家庭名下在京唯一住房；双方任何一方逾期履行本补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金；常敏娜若出现拒绝购买该房屋、逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的等情形，构成根本违约，且苏志广有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，常敏娜出现上述根本违约情形之一的，常敏娜应在违约行为发生之日起15日内，以相当于该房屋总价款的20%向苏志广支付违约金，常敏娜向苏志广已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补。常敏娜按照上述合同及《补充协议》向苏志广支付了定金100000元。苏志广提交录音、房屋权属证书、房屋买卖合同及补充协议等证据证实常敏娜违约，要求支付违约金。常敏娜对上述证据的真实性无异议，称原告和本案中介公司向其承诺在其付款前先将房屋过户到原告儿子名下，但原告未过户，且原告没有证据证明其损失，主张违约金过高，应予以调整。根据补充协议规定其支付涉案房款的时间距离本案起诉之日仅有17日，违约时间短，同时约定被告有权留存10万元、5万元作为户口迁出保证金、物业交割保障金，原告并未完成签署约定义务，该笔15万元款项在计算违约金时应在计算基数中扣除。同时本案存在原告和中介公司联合起来坑害被告的情形，原告在合同约定支付20%违约金的次日便向法院起诉索取高额违约金，另经查询案涉房屋目前总价高于合同约定总价，合同解除后原告因此将获益62万余元，已足以弥补其损失，原告实际并未产生损失，其不应支付违约金。对录音的真实性无异议，是其本人说的话，原告也在录音中表明，本案是源于其要换房，并将房屋交给本案中介公司代为出售，中介公司也承诺在两个月内出售，但中介在原被告签订案涉《房屋买卖合同》后即不管不顾，从未领过第三人来看过自己的房屋，截止案涉房款支付之日，被告自己的房屋一直未出售，其和中介说三方可以谈一谈，要不然继续卖她的房子，别耽误人家时间，并且原告的房子不满五年不唯一，根本卖不出去，就是联合中介说其违约。苏志广称中介联系过被告看房，但被告不来，被告也不解约也不走手续，就一直卡在这儿，双方是在同意的情况下签的合同，签合同的意义就是约束双方，现在就是按照合同履行。常敏娜提交定金收条、银行流水、涉诉小区房屋均价查询截图，证实其支付定金及涉诉房屋价格情况，称要求原告返还定金10万元，并支付原告占用该10万元定金产生的利息（自2020年8月26日起，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。苏志广认可收到常敏娜支付的定金10万元，称标的价格和实际成交价格是两个概念，其要求违约金不是看房价高与低，是因为被告违约。上述事实，有双方当事人陈述、房屋买卖合同、居间服务合同、补充协议、收条、银行流水等证据在案为证，可以作为认定案件事实之依据。本院认为：原告苏志广与被告常敏娜签订的《房屋买卖合同》，苏志广、常敏娜、链家公司签订的《居间服务合同》及《补充协议》均系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应按照上述合同及《补充协议》约定全面履行权利义务。现常敏娜未按上述合同及《补充协议》约定支付第一笔购房款2670000元，且明确表示无法继续履行上述合同及《补充协议》，故对于苏志广要求解除双方于2020年8月15日所签订《房屋买卖合同》的请求，本院予以支持，解除时间为苏志广向本院提起诉讼时间，即2021年3月10日。对于常敏娜所述涉诉房屋未满足满五唯一、原告先违约等辩解意见，证据不足，不予采纳。对于苏志广要求常敏娜支付违约金的请求，予以支持，但苏志广主张的金额过高，本院根据涉诉合同签订时间、履行情况等情形，核定违约金数额为100000元，将常敏娜给付苏志广的定金100000元予以折抵。对于常敏娜要求苏志广返还定金并支付利息的意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条之规定，判决如下：一、原告苏志广与被告常敏娜2020年8月15日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于2021年3月10日解除；二、被告常敏娜支付原告苏志广违约金100000元，以被告常敏娜已支付原告苏志广的定金100000元予以抵扣，双方均不得请求对方给付或返还违约金、定金；三、驳回原告苏志广的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4820元（原告苏志广已预交），由原告苏志广负担3620元，已交纳，由被告常敏娜负担1200元，于本判决生效之日起七日内给付原告苏志广。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员  石 帅二〇二一年四月二十三日法官助理  于燕燕书 记 员  尹彤馨