江西省南昌市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣01民终826号上诉人（原审原告）：江西万科益达物业服务有限公司，住所地：江西省南昌市南昌高新区艾溪湖北路188号，统一社会信用代码：9136000075114235XG。法定代表人：安文滨，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐明亮，男，汉族，1995年2月1日出生，住江西省南昌市高新技术开发区，该公司员工。委托诉讼代理人：吴玉园，江西华邦律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：胡梦云，女，1988年01月06日生，汉族，会计，住江西省南昌市西湖区，现住南昌市。上诉人江西万科益达物业服务有限公司（以下简称“万科物业”）因与被上诉人胡梦云物业服务合同纠纷一案，不服江西省南昌西湖区人民法院（2020）赣0103民初6905号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月4日立案后，依法组成合议庭采用阅卷、笔录的形式进行了不开庭审理，本案现已审理终结。万科物业提出上诉请求：1、请求二审法院撤销一审判决，并依法改判支持上诉人一审的全部诉讼请求，或将本案发回重审；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定与事实不符。1、案外人南昌万科朝阳洲房地产有限公司与被上诉人胡梦云签订的《南昌市商品房买卖合同》已经对房屋交付事宜进行了明确约定（买受人未收到交付通知的，以本合同约定的交付时间截止日为交付时间，被上诉人逾期办理交付手续的，视为出卖人已经按期交付）该约定内容系双方的真实意思表示，合法有效。本案涉案商品房约定的交付时间为2013年12月31日，故被上诉人应当从2014年1月1日起交纳相应的物业管理费；2、南昌市西湖区人民法院在（2016）赣0103民初1593号民事判决书中查明并认定，被上诉人胡梦云于2013年12月份收到了开发商关于办理房屋交接手续的通知，且南昌市中级人民法院已经在（2018）赣01民终2066号民事判决书中认定被上诉人以房屋装修提出质量问题为由拒绝收房缺乏法律依据；二、一审法院适用法律错误，二审法院应当根据本案的具体情况，妥善处理双方的矛盾纠纷。综上，上诉人请求二审法院依法予以撤销并改判。胡梦云辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。一、购房合同第八条约定南昌万科朝阳洲房地产有限公司应于2013年12月31日前将房屋交付给被上诉人，但直至2018年底南昌万科朝阳洲房地产有限公司才完成房屋交付手续将案涉房屋交付于被上诉人。从2013年12月31日开始交付之日至2015年12月30日全屋仍处于大面积返工施工状况，此期间的物业费用不应由被上诉人承担。二、从2016年初至2018年底，被上诉人多次口头或发函要求南昌万科朝阳洲房地产有限公司尽快完成返工，完成房屋交付，南昌万科朝阳洲房地产有限公司不予理睬。后上诉人通知办理收房手续，上诉人以被上诉人没有交纳前期物业费为由不向被上诉人交付房屋钥匙致使被上诉人无法收房。三、根据南昌市住房保障和房产管理局发布的洪房字[2017]92号文《关于进一步规范新建商品房销售和交付使用行为的通知》第二条之规定：“房地产开发企业不得以缴纳相关税费（住宅专项维修基金除外）或者签署物业管理文件（如物业服务费、装修保证金和垃圾清运费等）作为购房人查验和办理交付手续的前提条件。”因此上诉人以被上诉人没有交纳前期物业费为由，拒绝办理房屋交付手续和拒交房屋钥匙是错误的。四、上诉人以物业服务缴费系统里规定前期物业服务费没有缴纳就不能缴纳现服务费为由，致被上诉人无法缴纳2018年底至今的物业服务费。五、根据国务院及江西省、南昌市政府分别发布的《物业服务条例》之规定，未交付业主的房屋，物业服务费用由建设单位承担，故房屋交付完成之前的物业服务费应当由南昌万科朝阳洲房地产有限公司承担。万科物业向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令原审被告向原审原告支付物业服务费及违约金共计78469.66元（含2014年1月1日至2019年10月31日物业费25320.96元；2014年1月1日至2019年10月31日迟延支付违约金53148.7元）；2、本案诉讼费用由原审被告承担。一审法院认定事实如下：2011年10月25日，南昌万科朝阳洲房地产有限公司与万科物业签订《前期物业服务合同》，委托万科物业对万科金域蓝湾住宅小区提供物业服务，委托服务期限自2011年10月25日至2015年12月31日，合同约定：如合同到期后，万科物业同意继续履行合同及未依法经专有部分占建筑面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意形成续聘或解聘万科物业的决议并签订新的物业服务合同，高层住宅3.2元/月/平方米，物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于每季首月5日前向万科物业交纳当期的物业服务费，在下月首日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的2‰向万科物业支付违约金，并对物业服务范围及事项、标准、违约责任等事项进行了详细约定。胡梦云系万科金域蓝湾4栋2204室的业主，建筑面积为110.52平方米，每月应缴物业管理费353.66元。上述合同签订后，原审原告按约履行了义务，原审被告自2014年1月至今未缴纳物业费，原审原告多次催缴未果。为此，原审原告诉至一审法院，提出如前诉讼请求。一审法院认为：南昌万科朝阳洲房地产有限公司与万科物业签订《前期物业服务合同》系双方真实意思，不违反法律、法规的禁止性规定，应认定有效，合同效力应及于全体业主。合同订立后，原审原告按约履行了对万科金域蓝湾进行物业管理的义务，胡梦云作为业主依约负有按期缴纳物业管理费的义务。现根据原审原、被告诉辩意见，原审原、被告双方均认可本案实际交付时间是2018年12月30日，故原审被告应交纳实际交付之后的物业费，即2018年12月31日至2019年10月31日的物业费3548.39元。对于原审原告主张合同约定的收房时间是2013年12月31日的问题，鉴于合同的相对性，房屋交付问题属原审被告与案外人南昌万科朝阳洲房地产有限公司签订的《南昌市商品房买卖合同》中调整的范围，与本案无关，本案中不做处理。但胡梦云实际收房前的物业费可暂由南昌万科朝阳洲房地产有限公司垫付，南昌万科朝阳洲房地产有限公司垫付后可依法另行处理。胡梦云曾多次与原审原告进行沟通、协商，本意是要求原审原告提高物业服务水平，并非恶意拖欠，且原审原告提供的物业服务存在一定瑕疵，未能尽善尽美，故对于原审原告要求原审被告支付滞纳金的诉讼请求，一审法院以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于的解释》第六条，《物业管理条例》第七条第（五）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、胡梦云于本判决生效之日起十日内支付江西万科益达物业服务有限公司物业管理费3548.39元；二、驳回江西万科益达物业服务有限公司其他诉讼请求。案件受理费1762元，减半收取计881元，由胡梦云负担，随上述款一并偿付。本案二审期间，双方均未向本院提交提交新证据。对一审法院查明的事实本院二审予以确认。本院二审还查明，胡梦云在2016年时，以南昌万科朝阳洲房地产有限公司（以下简称南昌万科公司）向其交付的案涉房屋装修存在严重质量问题，向法院提起诉讼，要求南昌万科公司赔偿其各项损失费用。该案历经一审、二审，本院于2018年11月14日作出（2018）赣01民终2066号二审民事判决，认为“2013年12月，南昌万科公司即通知万天佐、胡梦云收房……万天佐、胡梦云未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，仅对房屋装修提出质量问题，经鉴定，房屋装修质量仅是存在瑕疵，并未达到严重影响正常居住使用的程度，且南昌万科公司也组织人员进行过修复，万天佐、胡梦云以此为理由拒绝收房缺乏法律上的依据，所以南昌万科公司只应承担修复责任，而不是延期交房的责任”。万天佐、胡梦云不服本院作出的上述判决，向江西省高级人民法院申请再审，江西省高级人民法院作出（2019）赣民申705号民事裁定，认为“案涉房屋在约定交付时间应当已达到综合验收合格条件，即已具备购房合同约定的交付条件……万天佐、胡梦云未提供证据证明涉案房屋存在质量问题，仅以房屋装修质量存在瑕疵为理由拒绝收房缺乏法律上的依据，故二审法院认定南昌万科公司只承担修复责任，并无不当”，据此裁定驳回万天佐、胡梦云的再审申请。本院认为，根据上诉人万科物业的上诉请求及被上诉人胡梦云的答辩意见，本案二审的争议焦点为：被上诉人是否应向上诉人支付案涉房屋自2014年1月1日起产生的物业管理费？如若应支付，所支付的金额应为多少以及胡梦云是否应向万科物业支付违约金？本院认为，依照物业合同的约定按期交纳物业管理费系业主的义务。本案中，生效判决即（2018）赣01民终2066号民事判决已经确认2013年12月31日南昌万科朝阳洲房地产有限公司的交房具备合同约定的房屋交付与使用条件，被上诉人以案涉房屋装修存在质量问题为由拒绝收房缺乏法律依据，南昌万科朝阳洲房地产有限公司对案涉房屋的装修质量问题只应承担修复责任，而非延期交房责任。故案涉房屋在2013年12月31日即视为已达到实际交付条件，被上诉人胡梦云拒绝收房缺乏相应的法律依据，被上诉人胡梦云应向上诉人交纳案涉房屋自2014年1月1日起产生的物业管理费。但从（2018）赣01民终2066号民事判决确认的事实来看，案涉房屋经委托鉴定确实存在装修问题，南昌万科朝阳洲房地产有限公司也确实对案涉房屋进行过返工修复，胡梦云因与南昌万科朝阳洲房地产有限公司和万科物业存在争议，客观上在2018年12月30日前未能实际收房，未能对案涉房屋实际使用，鉴于此，对2014年1月1日至2018年12月30日期间的物业管理费，本院酌定胡梦云按60%支付，即支付该期间物业管理费12731.76元（353.66元/月×60个月×60%）。胡梦云在2018年12月30日实际收房，对之后的物业管理费，胡梦云应全额缴纳，即对一审判决认定的2018年12月31日至2019年10月31日的物业费3548.39元，本院二审予以确认，故胡梦云应向万科物业支付2014年1月1日至2019年10月31日期间的物业管理费共计为16280.15元。被上诉人并非恶意拖欠物业管理费，系因对房屋装修存在争议而未能收房及支付物业费，一审判决未支持万科物业主张要求胡梦云支付违约金的请求并无不当。综上，万科物业的上诉请求部分成立，本院部分予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初6905号民事判决第二项；二、变更江西省南昌市西湖区人民法院（2020）赣0103民初6905号民事判决第一项为：胡梦云于本判决生效之日起十日内支付江西万科益达物业服务有限公司2014年1月1日至2019年10月31日期间的物业管理费16280.15元；三、驳回江西万科益达物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费1762元（江西万科益达物业服务有限公司已预缴），减半收取计881元，由江西万科益达物业服务有限公司负担674元，由胡梦云负担207元。二审案件受理费1762元（江西万科益达物业服务有限公司已预缴），由江西万科益达物业服务有限公司负担1555元，由胡梦云负担207元。本判决为终审判决。审判长  谢芸审判员  龚江审判员  沈莉二〇二一年四月三十日法官助理王超迁书记员钟万友