湖北省随县人民法院民 事 判 决 书（2021）鄂1321民初94号原告：钱世海，男，1968年2月17日出生，汉族，住随州市曾都区。委托诉讼代理人：胡强（代理权限：一般代理），湖北神农律师事务所律师。被告：杨兴贵，男，1972年10月21日出生，汉族，住曾都区。原告钱世海与被告杨兴贵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告钱世海的委托诉讼代理人胡强到庭参加诉讼，被告杨兴贵经本院合法传唤无正当理由，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告钱世海向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；2、判令被告杨兴贵腾退位于随县平方米的房屋，并恢复原状；3、判令被告杨兴贵向原告钱世海支付2019年4月30日至2020年4月30日期间的租金60000元，2020年4月30日至2021年4月30日期间的租金63000元，共计123000元；4、判令被告杨兴贵自2021年5月1日起至约908平方米的房屋腾退之日止按《房屋租赁合同》约定的租金标准向原告钱世海支付房屋占有使用费；5、判令被告杨兴贵向原告钱世海支付违约金12300元；6、本案的诉讼费用由被告杨兴贵负担。事实和理由：2018年1月1日，我作为甲方与被告杨兴贵作为乙方签订了《房屋租赁合同》，约定我将位于长岗镇××小区约908平方米的门面发租给乙方使用，租期为10年，自2018年4月30日起至2028年4月30日止；第一年租金4万元，第二年6万元，第三年每年递增5%。合同签订后，被告杨兴贵仅支付了第一年4万元的租金，被告杨兴贵于2020年4月17日对其下欠租金情况向我出具了一份欠条，现其承诺的付款时间已逾期，其行为已构成违约，请求依法支持我的诉讼请求。被告杨兴贵未予答辩。本院经审理认定事实如下：2013年6月9日，随州市广厦房地产开发有限公司（以下简称“广厦公司”）取得了证号为大洪山地字第[2013]01号的《建设用地规划许可证》。2013年6月19日，广厦公司取得了证号为大洪山建字第[2013]03号的《建设工程规划许可证》。2013年6月25日，广厦公司取得了编号为429001201306250101-H的《建设工程施工许可证》。上述三份许可证中载明的项目名称为顺苑小区，位置为北邻顺苑路（暂定名），东至珍珠街，西至绿林街。2013年12月6日，广厦公司取得土地使用权证，证号为随洪土国用（2013）第40号，座落于大洪山风景名胜区珍珠泉村，使用权面积为13200㎡。2014年1月24日，广厦公司取得了编号为随房预许字[2014]006号的《随州市商品房预售许可证》，载明项目名称为顺苑小区1#、2#、3#、5#楼，土地使用权证号为随洪土国用（2013）第40号。2017年11月16日，钱世海作为买受人与广厦公司作为出卖人签订了一份《商品房买卖合同》，广厦公司将其承建顺苑小区项目中的3号楼4单元1-2层10-18、201-208号房屋以170000元的价格出售给钱世海，建筑面积为918㎡，每平方米单价为1851.85元。2018年1月1日，原告钱世海作为甲方与被告杨兴贵作为乙方签订了一份《房屋租赁合同》，约定甲方将其所有的位于随县平方米的门面发租给乙方使用，租期自2018年4月30日起至2028年4月30日止；第一年租金4万元，第二年6万元，第三年在第二年的基础上每年递增5%；甲、乙双方若未按合同约定履行义务，均按承租金的10%偿付违约金。合同签订后，原告钱世海依约交付房屋，被告杨兴贵支付了2018年4月30日起至2019年4月29日止期间的租金4万元。2020年4月17日，被告杨兴贵向原告钱世海出具了一份《欠条》，内容为：1、欠钱世海2019年4月30日至2020年4月30日的房租6万元，此款于2020年6月底之前付清。若到期不付，按租金的10%支付违约金。2、欠2020年4月30日至2021年4月30日的房租63000元，此款于2020年9月底前付清。另外被告杨兴贵承诺上述两条内容若有一条违约，原告钱世海可以随时收回房子，并由被告杨兴贵负责拆除房屋内的设施、恢复原状，或者按2018年1月1日签订《房屋租赁合同》中约定给付承租金10%的违约金。还查明，被告杨兴贵于2021年2月9日收到原告钱世海的起诉状副本等材料。经询问原告钱世海，其陈述被告杨兴贵租赁涉案房屋系经营幼儿园并已装修，但因手续问题一直未实际经营，其自2019年开始多次向被告杨兴贵索要租金，但被告杨兴贵一直未支付。经询问被告杨兴贵，其提出租赁涉案房屋系为经营幼儿园，因为新冠肺炎疫情，学校停课，希望能减免疫情期间半年的租金，并用其房屋装修设备设施等抵扣部分租金。本院认为，合法有效的合同依法受法律保护。广厦公司承建顺苑小区已取得《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《随州市商品房预售许可证》等，原告钱世海从广厦公司承建的顺苑小区项目中购得3号楼4单元1-2层10-18、201-208号房屋后，将涉案房屋出租给被告杨兴贵使用，双方签订的房屋租赁合同系真实的意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，本案房屋租赁合同系合法有效的合同。本案争议焦点：1、原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？涉案房屋解除的时间如何认定？2、若涉案租赁合同解除，被告杨兴贵是否应当腾退租赁房屋并恢复原状？3、被告杨兴贵是否应当向原告钱世海支付自2019年4月30日起至2021年4月30日期间的租金及违约金？4、被告杨兴贵是否应当向原告钱世海支付自2021年5月1日起至房屋腾退之日止期间的房屋占有使用费？关于焦点1：原、被告于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》是否应当解除？涉案房屋解除的时间如何认定？原告钱世海依约将涉案房屋交付给被告杨兴贵使用，其已履行了合同义务，被告杨兴贵承诺其若未按期支付租金，原告钱世海可收回租赁房屋，被告杨兴贵确实未按约定履行支付房屋租金的义务，其行为已构成违约，导致合同目的不能实现，双方约定解除合同的条件已成就，现原告钱世海请求解除双方于2018年1月1日签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》（以下简称“《合同法》”）第九十六条第一款：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”之规定，本案在原告钱世海向本院起诉主张解除房屋租赁合同的情况下，双方当事人对解除合同的意思表示一致，应认定涉案房屋自被告杨兴贵收到原告钱世海起诉状副本之日即2021年2月9日解除。关于焦点2：若涉案租赁合同解除，被告杨兴贵是否应当腾退租赁房屋并恢复原状？依照《合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，本案因被告杨兴贵违约导致合同解除，其虽陈述对房屋进行了装修，但未提供任何证据证实装饰装修残值损失，故对其提出以装饰装修残值抵扣本案租金的抗辩理由，本院不予支持。现原告钱世海请求被告杨兴贵腾退涉案租赁房屋，恢复原状，符合法律规定，本院予以支持。关于焦点3、被告杨兴贵是否应当向原告钱世海支付自2019年4月30日起至2021年4月30日期间的租金及违约金？因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。本案中，考虑到新冠肺炎疫情及政府采取的疫情防控措施，对于因此不能履行合同的当事人来说，属于不能预见、不能避免并不能克服的不可抗力。根据湖北省高级人民法院民二庭《关于审理涉及新型冠状病毒肺炎疫情商事案件若干问题的解答》的通知规定，不可抗力的起止时间应当根据具体案件中新型冠状病毒肺炎疫情对合同履行或行使权利的实际影响来确定。一般可以依据当事人住所地或合同履行地省级人民政府启动和终止重大突发公共卫生事件响应的时间来确定。2020年1月22日，湖北省人民政府启动重大突发公共卫生事件二级应急响应；2020年6月13日，湖北省人民政府决定调整为三级应急响应，至今尚未终止重大突发公共卫生事件响应，但社会生产生活秩序逐步恢复，对被告履行合同义务的实际影响较小。故本院酌定免除被告部分合同责任，仅计算2019年4月30日至2020年1月21日期间及2020年6月14日至2021年2月9日期间被告应当承担支付租金的合同责任。双方经结算自2019年4月30日起至2020年4月30日止期间的租金为60000元，每日租金为163.93元（60000元÷366天），即自2019年4月30日起至2020年1月21日止期间的租金为43605.38元（163.93元×266天）；自2020年5月1日起至2021年4月30日期间的租金为63000元（虽双方结算是从2020年4月30日起计算，但因2019年4月30日起至2020年4月30日止已计算了2020年4月30日的租金，故2020年4月30日的租金不予重复计算），每日租金为173.08元（63000元÷364天），即自2020年6月14日起至合同解除之日2021年2月9日止期间的租金为41539.20元（173.08元×240天）。上述期间的租金共计85144.58元。依照《合同法》第一百一十四条规定，“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条第二款规定，“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。原、被告在租赁合同中约定按照承租金的10%支付违约金，现原告钱世海请求被告杨兴贵支付违约金12300元，未违反法律规定，本院予以支持。关于焦点4：被告杨兴贵是否应当向原告钱世海支付自2021年5月1日起至房屋腾退之日止期间的房屋占有使用费？涉案房屋租赁合同已于2021年2月9日解除，但承租人杨兴贵继续占用使用案涉房屋的行为已侵害了出租人钱世海的物权，出租人基于此可以向承租人主张支付房屋占有使用费，现原告请求按照双方签订《房屋租赁合同》约定的租金标准支付自合同解除之日起至房屋实际腾退之日止占有使用费，即按照自2019年4月30日起至2020年4月30日止年租金6万元的基础上往后每年租金递增5%的标准据实计算，符合法律规定，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国物权法》第三十四条、第三十九条、第二百四十一条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、解除原告钱世海与被告杨兴贵于2018年1月1日签订的《房屋租赁合同》；二、被告杨兴贵于本判决生效之日起十五日内向原告钱世海支付房屋租金85144.58元及违约金12300元；三、被告杨兴贵自本判决生效之日起十五日内将承租的位于随县的门面房予以腾退，返还给原告钱世海;四、被告杨兴贵自本判决生效之日起十五日内向原告钱世海支付自2021年2月10日起至房屋实际腾退之日止期间的占有使用费（按照自2019年4月30日起至2020年4月30日止年租金6万元的基础上往后每年租金递增5%的标准据实计算）；五、驳回原告钱世海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2760元，按简易程序减半收取1380元，由原告钱世海负担380元，由被告杨兴贵负担1000元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖北省随州市中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为，本条款即为执行通知。违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。-10-审 判 员 王志强二〇二一年四月三十日法官助理 杨园园书 记 员 张先国