广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初30203号原告：深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号自编220号地下二层B227号铺，统一社会信用代码91440101MA59CTM338。法定代表人：顾启民，系该司总经理。委托诉讼代理人：康文韬、宁文海,均系上海盾宏律师事务所律师。被告：广州宏城广场房地产开发有限公司，住所地广东省广州市天河区天河路212、214、216、218、220号，统一社会信用代码914401015544192339。法定代表人：谢越华，系该司总经理。委托诉讼代理人：余剑光、何雪莹，均系广东广大律师事务所律师。原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司诉被告广州宏城广场房地产开发有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人康文韬、宁文海，被告的委托诉讼代理人余剑光、何雪莹到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告与深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司（以下简称“深圳鼎丰悦公司”）签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》于2020年5月25日解除；2.请求被告停止对原告搬离广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺的设备（包括厨房设备、家具、餐桌、椅子、冰箱、平台雪柜等）的妨碍；3.被告退还保证金1280160元（其中租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元、推广保证金53340元）；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2014年4月4日，深圳鼎丰悦公司与被告签订《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》（以下简称《租赁协议》)，约定被告将位于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层8227号商铺出租给深圳鼎丰悦公司作商业用途使用，租赁期限自2016年4月14日至2024年4月13日止。《租赁协议》第19.05条约定，若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离承租单元〕，则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失；第21.01条约定，承租人须在租赁期届满或提前终止前至少三十日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止当日内，把承租单元连同其所有附属物、装置、附加物，按本合同规定，在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态下，交还出租人；第21.02条约定，为了避免产生疑问，承租人有义务于租赁期满时或提前终止时将承租单元恢复成“毛坯”的状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门等均应被拆除；附件三第1部分约定租赁期第四年至第六年每日历月的基本租金为284480元，第2部分规定每日历月的管理及空调费为97790元。原告系深圳鼎丰悦公司名下分公司。2017年2月1日，原告、深圳鼎丰悦公司与被告三方签订《协议书》，约定由原告作为承租人经营承租单元。因长期亏损经营,2020年4月24日，原告依约通知被告将于2020年5月25日终止合同；2020年5月21日，原告通知被告将于5月24日后结束营业，5月25日开始撤场，并请求被告协助场地复原事宜，被告要求继续履行合同。2020年5月25日，原告搬离承租单元，但2次申请运输设备均遭被告拒绝，无法从承租单元中撤出设备、还原场地。原告认为，首先，依据《租赁协议》第19.05条，原告有权提前终止租赁协议，并赔偿被告相关损失。其次，租赁合同终止后，依据《租赁协议》第21.01、21.02条，原告有义务在租赁合同终止后将承租单元恢复为毛坯状态，原告也已提前告知，然而被告阻拦原告撤场，致使原告无法履行合同第21.01、21.02条规定义务，被告应承担违约责任，并应将设备返还原告。最后，根据广东省人民政府发布的《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》第三条第九款规定：“国有资产类经营用房对受疫情影响较大不能正常经营的民营承租企业免收第一个月租金，减半收取第二、三个月租金；鼓励其他物业持有人根据实际情况，适当减免租金。免租金两个月以上的企业，按免租金月份数给予房产税困难减免。”疫情期间被告未给予原告减免租金，原告认为被告应退回一个月的租金与管理及空调费。综上，为维护原告合法权益，原告根据《租赁合同》的相关约定，特提起诉讼，望判如所请。被告广州宏城广场房地产开发有限公司答辩称：对于第一项诉讼请求，原告作为分公司主张终止上一级公司与被告签订的《广州市房屋租赁合同》、《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》，原告在本案中是否为适格原告亦是个问题。对第二项诉讼请求，被告认为是排除妨碍之诉，应属于侵权责任纠纷的审理范围，所以与本案基于合同纠纷提出的诉讼是否可以合并审理，提醒法庭审查。原告并不基于合同第19.05条的约定享有提前终止合同或请求法院解除合同的权利，现时双方间的租赁合同仍合法有效，原告应当在商场规定的时间内对外营业，若原告取回包括厨房、家具、餐桌、椅子、冰箱等设施设备，必将使得商铺不再具备经营餐厅的基本条件，其行为明显属于恶意违约，被告并不负有协助返还商铺物品的义务。原告无视被告已为其减免2月份60%租金的事实，引用《关于应对新型冠状病毒感染的××疫情支持企业复工复产的若干政策措施》相关规定请求判决被告退还应当减免的一个月的租金与空调及管理费，明显违背了实际情况，也违反了公平原则，本案并不能参照前述政策来降低涉案商铺的租金与空调及管理费的标准，原告的主张不应得到法院支持。上述政策措施的执行期为自发布之日起的三个月，由于该规定并未另行明确执行期，故该条款的执行期已过，本案不能参照适用该条政策规定。前述政策属于政府政策类文件，对被告并无强制约束力。政府发布的关于“减免共计两个月租金”的政策规定，仅限于国有资产类经营用房，而被告开发建设的涉案商铺并不属于国有资产类经营用房。若原告主张因不可抗力事件要求免除自身责任，免除的范围应当与不可抗力事件的影响相适应，本案诉讼发生之前，被告已为原告减免2020年2月份60%的租金总计170688元。根据原告提交的证据，其在疫情暴发后的营业额虽未达到疫情前的营业收入水平，但鉴于疫情所带来的影响是全面而深刻的，被告作为民营企业，自身也因此遭到巨大的资金及运营压力。因此，被告认为合同双方均应当根据公平原则及诚实信用原则，共同分担疫情所带来的风险以平衡双方间的利益，2020年2月份的租金减免部分已足以与疫情造成的影响相互匹配。另商铺的经营盈亏属于原告自身应当承担的商业风险，被告作为出租方无需为此承担任何责任或风险，原告关于减免租金及空调和管理费的诉请系企图将商业风险转嫁被告，明显有违诚实信用及公平原则。被告认为本案之所以成讼，是由于原告单方恶意违约所致，现其要求法院判令由被告承担本案的诉讼费用要求，并无任何合同或法律依据，应当予以驳回。经审理查明：2014年4月4日，案外人深圳鼎丰悦公司（承租人）与被告（出租人）签订《广州宏城广场房地产开发有限公司与深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司关于广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》（以下简称《租赁协议》），约定：出租人同意向承租人出租（且承租人同意向出租人承租）位于广州市天河区宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺（以下简称“涉案商铺”）内的列于本租赁协议附表二第1部分的物业；（第2条交付标准）（2.01）于附表二第4部分所列明的交付日，出租人应保证承租单元已符合附件一所列“出租人提供标准”；（2.02）承租人同意在交付日将承租单元以“毛坯”的状态接收承租单元，“毛坯”状态定义解释如下：（a）混凝土楼板与沙浆，（b）混凝土墙（如有需要，承租人需自行安装适当物料巩固墙身）和柱，（c）混凝土天花板，和（d）按照出租人的标准和规格提供的消防喷淋系统；除非本合同另有约定，否则租赁期满后承租人对承租单元不享有续租权，承租人须根据本合同规定将承租单元立即清空、恢复“毛坯”状态及返还予出租人；出租人和承租人约定的承租单元已列于附表三第1部分;出租人和承租人约定承租单元的管理及空调费、推广费和其它费用已分别列于附表三第2部分、第3部分及第4部分；除本合同另有规定外，在整个租赁期内，承租人须于每个日历月的首日或之前向出租人预先缴付当月的基本租金、管理及空调费和推广费，若基本租金、管理及空调费和推广费的首次和末次支付的期间是部分月份，则承租人应付的数额应为每个日历月的基本租金、管理及空调费和推广费的总额分别乘于所占该日历月的天数和该日历月全部天数的比例；于签署本合同之时或之前，承租人须按本租赁协议附表三第5部分规定的保证金金额向出租人存放保证金，以确保承租人遵守在本合同项下其必须遵守的一切条文规定……在整个租赁期内出租人有绝对酌情权处置保证金并且无须将该保证金与出租人的其他款项分开存放，出租人亦无须向承租人支付保证金的利息；出租人有权在承租人违反、不遵守、不履行本合同的时候（不影响出租人对该等违反或不履行而可行使的任何其它权利或补救方法），抵扣承租人向其支付的承租单元保证金，以补偿出租人因承租人该等违反、不遵守或不履行而蒙受的一切损失、损害（包括但不限于租金的损失），在这种情况发生时，在出租人给予承租人书面通知后七日内，承租人必须把被出租人扣除部分的保证金重新补足并存放于出租人，本合同方能继续有效，倘承租人未能遵守前述的规定，则出租人有权立即单方面终止本合同并提前收回承租单元，出租人并有权没收保证金，在任何情况下，若保证金不足弥补出租人损失的，出租人有权向承租人进行追讨；在不影响本合同项下出租人其它权利的前提下，出租人须于本合同终止或提前终止且承租人按本合同规定将承租单元返还予出租人、结清本合同项下的所有款项及提交所有保证金收据后的三十天内，把保证金（装修保证金除外，装修保证金之退还按装修守则规定安排）或其余款（如有）无息退还给承租人，在前述之结清款项时，如保证金不足以抵扣出租人损失（若有）的，出租人有权向承租人追讨；（第19条合同的终止和解除）（19.04出租人提前终止合同的权利）在不影响出租人根据法律、法规及本合同的规定所享有的其它权利的前提下，出租人有权在下列任何事件之一发生后的任何时间提前终止本合同并合法地提前收回承租单元：（a）承租人未能按照本合同规定，在必须支付租金、管理及空调费、推广费、其它费用的日期后的十五天内支付该租金、管理及空调费、推广费、其它费用（无论出租人是否已经向承租人作出任何形式的催讨）……（i）承租人中断、停止或威胁中断、停止其业务……（o）承租人未能根据本合同条款的相关期限正式对外营业火灾租赁期内中断、停止其经营其在承租单元的业务，若出租人因上述情形而终止本合同，则承租人必须向出租人支付本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金），出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以冲抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有）向承租人进行追讨；（19.05承租人擅自终止合同）若承租人未经出租人事先书面认可擅自提前终止本合同的（包括擅自撤离承租单元），则承租人必须向出租人支付于本合同终止前根据本合同应付而未付的一切款项，并赔偿出租人因此而遭致的一切损失（包括但不限于律师费用、诉讼费用及承租单元空置期间出租人根据本合同的规定本可收取的租金、滞纳金），出租人除可通过没收全部保证金及承租人根据本合同向出租人预先支付的租金以充抵上述款项及损失外，还可就不足之部分（如有）向承租人进行追讨；（第20条对承租人违约行为的处理）（20.02）如本合同终止或提前终止后，承租单元内有承租人遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为承租人放弃前述物品，出租人有权进入承租单元并以任何方式处理前述物品并将承租单元重新租予其它租户，承租人不得异议，也不得追究出租人责任和要求出租人赔偿，同时产生的一切费用须由承租人承担，出租人在保留其于本合同项下没收保证金的权利的同时，可将该等费用作为承租人的债务向承租人追讨；（20.03双方在此不可撤销地同意）出租人应向承租人发出书面通知说明出租人将行使由本合同赋予其收回承租单元的权利，而出租人无需实际进入承租单元作为行使该项权利的标志，若出租人根据相关条款终止本合同，本合同应被视为在出租人向承租人发出终止通知的当日即已终止本合同，同时，若承租人未根据本合同相关条款将承租单元恢复至毛坯状态，则出租人除本合同其它条款规定所具有的权利外，出租人有权在事先向承租人发出书面通知的情况下通过任何形式恢复承租单元（包括但不限于封锁承租单元的出入口），出租人的该等行为将视为适当的且符合本合同的规定，并且出租人有权将承租单元租赁给任何第三方，任何承租人遗留在承租单元内的物品，出租人应根据本租赁协议第20.02条处理；（第21条承租单元的返还）（21.01）须在租赁期限届满或提前终止至少三十日之前，与出租人及物业服务企业联系交回承租单元事宜，且承租人须在本合同终止的当日内，把承租单元连同所有的附属物、装置、附加物，按合同规定，在与原状一致或者出租人书面认可的标准的可租用及良好的使用状态或者毛坯状态下（租赁期内该等设施的自然损耗除外），交还出租人，出租人和承租人应对承租单元进行验收，并就承租单元的返还情况签署一份由出租人制备的交接表格，同时，承租人须将承租单元及本商场各部分的钥匙（如有）交还出租人；（21.02）为了避免产生疑问，承租人有义务于租赁期满时或提前终止时将承租单元恢复成“毛坯”的状态，即所有的橱窗展示门面、玻璃面板、玻璃门等均应被拆除，本租赁协议第2条对“毛坯”状态已作出定义解释，除非出租人另行书面同意，否则承租人必须按该条款所述内容执行承租单元的恢复工程；（21.03）若承租人未按本条约定的状态将承租单元返还出租人，出租人有权自行对承租单元作出合适的修缮，因此而引起的一切开支及费用由承租人负担，出租人有权把该等开支及费用是做债项，向承租人追讨，若承租人未按本条约定的时间将承租单元返还予出租人，则承租人须赔偿出租人因此而遭受的一切损失，包括但不限于出租人因延迟向新租户交付承租单元而需承担的违约金、中介费，此外，承租人须自逾期返还承租单元之日起每日向出租人支付金额为日租金二倍的占用使用费，此等赔偿金等的支付并不构成租赁期之延续等。《租赁协议》后附附表一（出租人和承租人的详细资料）载明出租人为广州宏城广场房地产开发有限公司，通讯地址为广州市天河区珠江新城华夏路8号合景国际金融广场21层2102单元，联系人彭咏恩，电话：（8620）38139198；承租人为深圳鼎丰悦公司，通讯地址为深圳市罗湖区南湖街道和平路1199号金田大厦1810室，联系人顾启民，电话：（0755）25895260、188××××1876。附表二（承租单元详情及租赁期）载明：承租单元广州市天河区宏城广场项目之商场（商场名称以出租方最终确定为准）地下二层B227号商铺（即涉案商铺）；暂定租赁面积承租单元的租赁面积约为889平方米；承租单元只限于用作承租人经营精致小笼包店，经营品牌名称为“鼎泰丰”；租赁期共计8年，自起租日起计算；交付日为出租人于交付日前至少14天向承租人发出《出租人通知书》以确认交付承租单元的日期；起租日即交付日；装修免租期：自起租日起计算，至起租日起第90个日历日或承租人之承租单元展开营业之日前一日止。附表三（基本租金、营业租金、管理及空调费、推广费、其它费用及保证金）载明：第一部分-租金：承租人须根据本合同规定的方式及日期于每个日历月向出租人缴付基本租金或营业租金，两者取其金额较高者作为该日历月的租金，且不得以任何方式进行扣除和抵销；基本租金：第一年至第三年，每个日历月基本租金共计248920元；第四年至第六年，每个日历月基本租金共计284480元；第七年至第八年，每个日历月基本租金共计311150元；营业租金为每个日历月净营业额乘以8%；（第2部分-管理及空调费）管理及空调费：管理及空调费为每个日历月97790元，承租人须根据本租赁协议第7.05条的规定向出租人或根据出租人指示向物业服务企业支付承租单元的管理及空调费，且不得以任何方式进行扣除和抵消；（第5部分-保证金）保证金：除非合同另有规定，保证金包括以下部分：租赁保证金：相当于承租单元三个日历月的基本租金，每次增加基本租金后，租金保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金，在本合同签订时，租赁保证金为933450元；管理及空调费保证金：相当于三个日历月的管理及空调费，每次增加基本管理及空调费后，管理及空调费保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的基本租金，在本合同签订时，管理及空调费保证金为293370元；推广费保证金：相当于三个日历月的推广费，每次增加推广费后，推广费保证金应相应增加为相当于三个日历月的增加后的推广费，推广费保证金的金额将根据出租人按其绝对决定权所决定的推广费金额进行计算，并由承租人在出租人书面通知所指定的日期支付推广费保证金。同日，深圳鼎丰悦公司（承租人，乙方）与被告（出租人，甲方）还签署了《广州市房屋租赁合同》，约定：甲方同意将坐落在天河区天河路212、214、216、218、220号自编220号地下二层B227房号的房地产出租给乙方作餐饮用途使用；甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下，2016年1月1日至2018年12月31日的月租金额248920元；2019年1月1日至2021年12月31日的月租金额284480元；2022年1月1日至2023年12月31日的月租金额311150元；租金按月结算，由乙方在每月的第一日前按划账或支票付款方式交付租金给甲方；乙方向甲方交纳933450元保证金（可以收取不超过三个月月租金数额），甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；其他约定：详见双方另行签署的租赁协议，如本合同项下的条款与租赁协议项下的条款有任何不一致或相互抵触之处，双方同意以租赁协议的条款为准，若合同留空出填入了“/”而租赁协议未作约定的，则视为双方时该条款不作约定等。2016年4月14日，被告将涉案商铺移交深圳鼎丰悦公司，移交的钥匙包括正面玻璃门钥匙、后门钥匙及陈列柜/橱窗钥匙。2017年2月1日，被告（甲方）、深圳鼎丰悦公司（乙方）及原告（丙方）签订《协议书》，约定甲、乙双方已于2014年4月4日签署了《租赁协议》及于2014年4月4日签署了《广州市房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉案商铺，现甲、乙、丙三方经过友好协商，就租赁合同项下的权利义务转让等相关事宜，达成如下协议：甲、乙、丙三方均同意，在丙方完全具备在承租单元经营指定业务的全部资质和条件并得到乙方的委托和授权的前提下，自本协议签署之日起，乙方将租赁合同项下“承租人”的全部权利义务一并转让给丙方，丙方同意作为租赁项下的“承租人”继续向甲方承租单元，并依照租赁合同约定承担全部责任和义务，鉴于丙方为乙方的分公司，因此，乙方应对丙方的上述责任和义务承担连带责任（包括但不限于本协议签订前及签订后租赁合同项下的“承租人”应承担的全部责任与义务），在任何情况下，甲方均有权选择向乙方及/或丙方主张租赁合同项下的任何权利；乙方已向甲方支付的租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元，共计1226820元，该等款项自本协议签署之日起自动转为丙方在租赁合同项下应缴纳的租金保证金、管理及空调费保证金，甲方有权向丙方按租赁合同约定对上述保证金行使租赁合同项下任何对“承租人”行使的（包括但不限于扣除、抵扣、没收等）处置保证金的权利，乙方和丙方自行负责内部结算该等款项，因此产生任何纠纷，均与甲方无关，甲方无需再向乙方按租赁合同约定退还任何保证金或款项，但可以根据需要配合办理保证金收款收据替换手续等。上述合同及协议签订后，深圳鼎丰悦公司已向被告支付租金保证金933450元、管理及空调费保证金293370元、推广费保证金53340元，被告就此开具相应收据。原告已支付涉案商铺的租金及管理和空调费至2020年5月31日（其中2020年2月因新冠疫情减免的租金170688元于2020年4月租金中扣除）。2020年1月23日，广东省人民政府办公厅发布通告，内容为：根据《广东省突发公共卫生事件应急预案》，结合我省当前新型冠状病毒感染的××疫情防控形势，省新型冠状病毒感染的××疫情防控工作领导小组决定，启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。2020年4月24日，原告向被告发出《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》，函称：现由于无可预料的疫情原因，其营运发生困难，将于2020年5月25日终止合同，其中因提前结束未达原合同终止日期之损失，原告同意以四个月全额租金作为赔偿。被告已收到该函件。2020年5月6日，被告向原告发出《有关：贵司提出关于终止合同告知函的回复函》，函称：被告已收到上述《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》，根据租赁合同的约定，原告并无权单方提前终止租赁合同，现明确告知原告，被告不同意原告提前终止租赁合同的请求，恳求原告严格按租赁合同的约定继续履行相应的义务，如原告仍擅自实施提前终止租赁合同之行为，被告将按照租赁合同约定追讨原告违约责任及其它一切损失赔偿。原告已收到该函件。2020年5月21日，原告向被告发出电子邮件，称于5月24日最后营业日，预计于5月25日开始撤场，请协助安排相关单位与其研议场地复原事宜及告知所需筹备的相关资料。被告确认已收到该电子邮件。2020年6月2日，被告委托广东广大律师事务所律师以全球邮政特快专递方式向原告发出《关于不同意提前解除租赁合同关系并要求贵公司立即恢复正常营业的律师函》（抬头处显示抄送深圳鼎丰悦公司），函称：2020年4月24日，原告向被告发出通知函称将于2020年5月25日解除上述协议书；期间被告曾提出租金优惠方案舒缓原告租金压力，但原告一意孤行，于2020年5月22日委托律师向被告发函，主张双方签订的《协议书》将于2020年5月25日解除，要求被告配合原告于2020年5月25日办理撤场事宜并向原告返还租金保证金、管理费及空调保证金；截止至发函之日，原告已停止承租单元内的经营活动，并将部分物件撤出承租单元……现郑重通知原告，被告不同意原告关于“提前解除《协议书》、提前撤场及退还租金保证金、管理费及空调保证金”的请求，请原告自接到本函件之日起立即恢复承租单元的正常营业，并务必严格按照《租赁合同》及《协议书》的约定承担合同项下承租人的所有责任和义务，按照《租赁合同》12.03条的约定，原告中断、停止经营的行为不免除应按照合同约定缴付租金、管理及空调费、推广费及其他费用之义务，原告仍需按照合同约定按时向被告支付合同项下的租金、管理及空调费、推广费及其他费用，此外，被告还将向原告追讨原告擅自中断、停止经营的违约金（违约金按照日基本租金的3倍为基数，按日计算，自贵公司停业之日起计算至原告恢复正常经营之日止）等。被告将该函件邮寄至涉案商铺后被退件处理，被告表示其亦将上述函件邮寄给深圳鼎丰悦公司，原告称其已收到深圳鼎丰悦公司向其转交的该律师函，并知悉相关情况。2020年10月30日，本院对本案进行公开开庭审理，庭审中询问双方对于办理场地交接手续的意见，原告表示同意办理场地交接手续，被告则表示于庭后三天内以书面形式回复法院，逾期不提交的视为其不同意。后被告未于上述期限内向本院提交书面意见。2020年12月9日，原告将涉案商铺内遗留的厨房设备、家具、餐桌等搬离涉案商铺。原告为证明其主张，还向本院提交以下证据材料：1.天环广场物品放行单[两份，均为原件，显示：（1）申请放行时间为2020年5月26日，公司名称为鼎泰豊，放行物品名称为设备，天环服务处行动组审批栏手写“不同意放行”字样及日期5月25日；（2）申请放行时间为2020年5月29日-2020年6月5日，公司名称为鼎泰豊，放行物品名称为厨房设备、弱电设备、家具、餐桌50张、椅子100张、冰箱15台、平台雪柜10台、吊墙架20组，天环服务处行动审批栏手写“不同意放行”字样及日期5月29日]；2.可信时间戳认证证书（电子打印件）及其视频截图（出示原始载体，拍摄时间为2020年6月24日），原告拟证明其截止至庭审日期（2020年10月30日）仍无法从涉案商铺撤出设备及还原场地。经质证，被告对证据1的真实性予以确认，但表示不存在原告搬离物品而被告不同意的情况，实际上是物业公司在审核原告搬离申请时，认为原告与被告之间的合同关系尚未解除，故作出不允许放行的审批意见；对于证据2的真实性无法确认，但该视频显示原告可自由出入涉案商铺，包括后厨等不向顾客开放的区域。双方还就相关问题发表如下意见：1.双方确认原告自2020年1月25日结束当日的正常营业后就停止营业，直到2020年2月10日重新营业，一直正常营业至2020年5月24日，在2020年5月25日原告撤离涉案商铺；2.关于为涉案《租赁合同》、《广州市房屋租赁合同》及《协议书》的现状问题，原告认为其依据合同约定享有合同解除权，其也依合同约定向被告发出了终止合同告知函，故上述协议于告知函明确的解除合同时间2020年5月25日解除；被告则认为，合同还在履行中，因原告并不享有法定或约定的解除权，所以发出函件并不发生合同解除的效力，且原告的证据也证明其在6月24日还可正常进出涉案商铺，被告不同意解除合同，要求原告继续履行合同；3.双方均确认涉案场地有一个正门及后门，原告表示在其撤离涉案商铺时因被告拒绝其搬离物品及恢复商铺至毛坯状态，故其于2020年5月25日将涉案商铺的正门及后门上锁后离开，被告亦拒绝接收其交还钥匙，原告于2020年6月24日前往涉案商铺现场取证时，场地的大门已被围蔽，其从后门进出，当日场地的状况与其撤离时保持一致；被告表示原告撤离后商铺钥匙仍由原告保管，涉案场地的大门仅是架设临时性的挡板，如原告需进入涉案商铺仅需移开挡板即可；4.对于物品放行单的开具情况，原告表示物品放行单是其向场地的物管方广州市启胜物业管理有限公司申请开具，物管公司经请示被告后作出审批，据物管公司工作人员表示系因被告不同意放行其才作出不同意放行的审批意见；被告则表示对广州市启胜物业管理有限公司审批放行单的情况不清楚，且该公司审批时亦无需请示被告意见。另本案审理过程中，原告撤回其第二项诉讼请求。本院认为：本案是租赁合同纠纷，本院仅就原、被告之间的租赁合同关系进行审处。本案的争议焦点在于原告在向被告发出《B227商铺（鼎泰丰）终止合同告知函》时是否享有合同解除权，本院作出如下认定：首先，根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款及《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第二款的规定，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。《中华人民共和国合同法》第九十四条第（一）项规定，因不可抗力致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。2020年初暴发的新冠××疫情确属于上述不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。原告及被告之间就涉案商铺成立租赁合同关系，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同，租赁合同项下出租人最主要的合同义务即为将租赁标的物交付给承租人占有使用，结合本案查明的事实，被告已履行了交付涉案商铺的义务，原告亦占有使用涉案商铺用于经营，原告亦未提交证据证明因涉案商铺所在辖区范围内采取相关疫情防控措施导致其无法占有使用涉案商铺，综上，本院认为新冠××疫情的影响未达到原告无法实现合同目的并解除合同的程度。其次，原告称被告在复函中表示同意解除合同，但就原、被告双方的沟通情况来看，并未显示被告同意解除双方之间房屋租赁关系，反之，被告还向原告发出《关于不同意提前解除租赁合同关系并要求贵公司立即恢复正常营业的律师函》，故原告的该项主张没有事实依据，本院对此不予采信。再者，原告主张依据《租赁协议》中相关约定其享有合同解除权，但《租赁协议》中的相关约定仅是对因承租人单方原因导致合同解除所应承担的违约责任进行明确，而不应视为赋予承租人单方合同解除权，故原告该项主张亦缺乏依据。综上，对于原告要求确认被告与深圳鼎丰悦公司签订的《广州市房屋租赁合同》与《广州市天河区天河路宏城广场项目之商场地下二层B227号商铺之租赁协议》于2020年5月25日解除的诉讼请求不予支持。如上所述，新冠××疫情的暴发并未导致《租赁协议》完全无法履行，且被告已免除原告2020年2月期间60%的租金，原告在其不享有合同解除权的情况下单方提出解除合同构成违约，被告有权没收其已支付的租赁保证金。但根据查明事实可知，原告承租涉案商铺系经营餐饮，且其已按约定履行支付租金及管理和空调费的义务至2020年5月31日，而广东省于2020年1月23日启动重大突发公共卫生事件一级响应。在此情况下，从公平原则出发，因新冠××疫情暴发所带来的风险应由租赁双方共同分担为宜。结合本案的审理情况，本院酌情对于被告可予没收的保证金比例进行调低，判令被告按照50%的比例向原告退还保证金640080元（1280160元×50%），对于原告超出上述金额的诉讼请求不予支持。原告撤回其第二项诉讼请求属于其对自身民事权利的合法处分，本院予以照准。综上，本院依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十七条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条的规定，判决如下：一、被告广州宏城广场房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内，向原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司退还保证金640080元；二、驳回原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费16470元，由原告深圳鼎丰悦餐饮管理有限公司广州天河路分公司负担8310元，由被告广州宏城广场房地产开发有限公司负担8160元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  周玺舜人民陪审员  杨春梅人民陪审员  李俊霞二〇二一年四月二十一日书 记 员  谢丽军欧珊珊