山东省济南市历城区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁0112民初1222号 原告：张世勇，男，1969年4月25日出生，汉族，住济南市历下区。 委托诉讼代理人：傅强，山东鹏飞律师事务所律师。 委托诉讼代理人：杨守栋，山东鹏飞律师事务所实习律师。 被告：董晓平，男，1968年4月18日出生，汉族，住济南市历下区。 被告：张绍文，男，1967年9月20日出生，汉族，住济南市历城区。 委托诉讼代理人：杨国营，山东元序律师事务所律师。 委托诉讼代理人：赵明磊，山东元序律师事务所实习律师。 原告张世勇与被告董晓平、张绍文房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张世勇及委托诉讼代理人傅强、杨守栋，被告董晓平，被告张绍文（第二次庭审未到庭）及其委托诉讼代理人杨国营、赵明磊均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 张世勇向本院提出诉讼请求：1.认定双方的房屋租赁关系已终止并责令被告搬离涉案房屋；2.判令两被告向原告支付房屋租赁费426888元；3.判令被告支付违约金至实际交付房屋之日止（违约金按房屋租金的10%标准计算）；4.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2010年11月27日，原告与被告签订了《房屋租赁合同》一份，该合同就房屋位置、租赁期限、每年房租数额、房租支付方式、合同解除、违约金等内容进行了约定。上述租赁合同签订后，双方均进行了履行。目前涉案房屋租赁期限已届满，被告不但拖欠原告房屋租金且拒绝搬离涉案房屋，继续在涉案房屋内经营。原告多次催促被告缴纳房租并腾房无果，为此诉至法院，请求依法裁判。 董晓平辩称，原告并未多次与我协商，2019年3月我交了半年的房费4万元，2019年8月份左右接到原告电话，要求支付下半年租赁费，我认为房子漏水等情况没有处理，因此向原告要房产证，原告称没有房产证，此后一直未联系。 张绍文辩称，一、原告要求其支付房屋租赁费及违约金没有事实与法律依据。房屋租赁合同系张绍文与董晓平共同签订，但张绍文在签订协议后，并未与董晓平合伙经营健身房，也曾未使用过涉案房屋。张绍文与董晓平未达成合伙意向，未再参与健身房的经营。在此后的10年间，张绍文从未与张世勇和董晓平联系过，在租赁期间，董晓平也有过拖欠房租的情况，但原告也仅仅找董晓平催要房租，从未找过张绍文催要过房租。上述事实能够说明原告对于张绍文没有使用过涉案房屋以及没有和董晓平共同经营健身房是明知的，原告不仅知晓且认可由董晓平个人承担承租义务。二、关于违约金，原告与董晓平的合同并没有约定违约金数额，并且原告诉状所称的条款内容与合同约定的内容是不一致的，原告在诉状中称违约金是房屋租金的10%，这与合同内容是不符的。合同并没有约定违约金，张绍文不应当承担违约责任。三、涉案房屋张绍文从未使用过，涉案房屋中的物品并非张绍文所有，张绍文不应当承担搬离房屋的义务。四、原告主张的合同内容与合同约定内容不一致，张绍文有理由认为原告与董晓平之间对于合同内容有过重新的约定。除合同约定的违约金与原告主张的不一致外，被告董晓平陈述2019年半年的房租为4万元，但是在租赁合同当中约定的2019年1月1日至2019年12月31日的房租为106480元，这也能够充分说明原告与被告董晓平对合同的内容有过相应的变更。综上，被告张绍文不应当承担房屋租金及违约金。 本院经审理认定事实如下： 1.2010年11月27日，张世勇（出租方、甲方）与张绍文、董晓平（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》一份，约定以下内容：“房屋坐落于济南市历城区彩石镇街道商务楼三楼，乙方租赁此房用于经营健身娱乐部。乙方承租甲方的房屋期限为10年，自2011年1月1日起至2021年12月31日止，其中自签订合同起到2010年12月31日为给乙方的装修期，此期间甲方不收取房租。2011年1月1日至2011年12月31日房租为60000元；2012年1月1日至2012年12月31日房租为80000元；2013年1月1日至2013年12月31日房租为80000元；2014年1月1日至2014年12月31日房租为88000元；2015年1月1日至2015年12月31日房租为88000元；2016年1月1日至2016年12月31日房租为96800元；2017年1月1日至2017年12月31日房租为96800元；2018年1月1日至2018年12月31日房租为106480元；2019年1月1日至2019年12月31日房租为106480元；2020年1月1日至2020年12月31日房租为117128元。乙方每年按年缴的方式一次性按以上交款形式向甲方支付房租，在以上交款形式的前提下，提前30天向甲方缴纳房租，不得延迟拖欠房租。若每年房租到期30天内交不上房租，甲方有权终止合同。” 2.张绍文自述，合同签订时，其计划与董晓平共同经营健身房，故共同签订租赁合同，但合同签订后，其与董晓平未达成合伙意向，其随即退出，此后十年，其从未与张世勇及董晓平联系过，从未参与健身房的经营，亦从未使用涉案房屋。 张绍文提交通话录音资料五份、个体户信息、经营者信息各一份，并申请证人杜庆凯出庭作证，证实上述情况。个体户信息及经营者信息载明：历城区晓平健身服务中心系个体工商户，组成形式为个人经营，经营者为董晓平。证人杜庆凯陈述，对涉案租赁合同的签署不知情，开始时是张绍文和董晓平计划一起经营健身房，后来张绍文退出，健身房进设备时，其去帮过忙，送器材当天董晓平说张绍文不再参与了，是董晓平自己在经营；后期其也去过几次帮忙，在健身房都没有见过张绍文，在别的健身房锻炼遇见过张绍文几次，张绍文说他不参与健身房的经营了。董晓平对证人杜庆凯的陈述予以认可。 张世勇自述，按照合同规定，每年的房租自1月1日起计算，应提前一个月即前一年的12月份交房租，但被告每次交纳房租均不及时，其不知道二被告如何分工，但健身房日常事务是董晓平负责，其都是跟董晓平催要房租。 3.《房屋租赁合同》签订后，董晓平实际承租使用的是彩石街道商务楼四层房屋。张世勇自述，2008年其购买商务楼的一至三层房屋后，后期在三层楼的基础上加盖了四层及五层房屋，四、五层房屋未取得建设工程规划许可证，未经相关部门批准及许可。 4.董晓平自述，从2016年以后，每年的租赁费是8万元，2019年之前的房租其已经交清，2019年其交纳了上半年房租40000元后，未再交纳房租。董晓平提交中国邮政储蓄银行账户对账单一份，该对账单显示，2017年2月9日，卡取现金80000元；2018年3月19日，向张世勇汇款40000元。董晓平自述，2017年2月9日所取现金是向张世勇交纳的2018年一整年的房租，2018年3月19日所汇款的是2019年上半年房租。庭审过程中，张世勇对上述陈述均不予认可，庭后经过核实，张世勇认可收到汇款40000元，对其余陈述不予认可。 5.董晓平自述，健身房器材等相关物品至今仍在涉案房屋内。 本院认为，本案的争议焦点为：一、《房屋租赁合同》的效力问题；二、涉案房屋的占有、使用人是谁；三、房屋占有使用费的计算及数额；四、违约金的问题。关于焦点一，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”因涉案房屋未取得建设工程规划许可证，《房屋租赁合同》应属无效合同。关于焦点二，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，张绍文提交的通话录音资料、个体户信息、经营者信息及证人杜庆凯的陈述，与张绍文及董晓平的当庭陈述互相印证，结合张世勇陈述的“健身房日常事务是董晓平负责，其都是跟董晓平催要房租”，能够证明《房屋租赁合同》签订后，张绍文并未参与健身房经营，未实际占有、使用涉案房屋。涉案房屋的实际占有、使用人为董晓平。对张世勇主张张绍文支付房屋租赁费的诉讼请求，本院不予支持。关于焦点三，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”张世勇主张的是涉案房屋自2017年1月1日至2020年12月31日共四年的租赁费，按照合同约定数额计算。董晓平对此不予认可，认为截至2019年上半年的房租其已交清。本院认为，根据张绍文提交的与张世勇的录音资料，张世勇在通话中多次陈述“三年不交房租了”“这不三年了，我等他三年”“三年不交的房租”“三年一分没交”，结合第一次庭审时张世勇尚未核实董晓平于2018年3月19日汇款的事实，本院认定董晓平尚未支付2018年至2020年三年的房屋占有使用费。合同约定每年的房租应在前一年12月份支付，董晓平陈述的“2017年2月9日交纳了2018年一整年的房租，2018年3月19日交纳了2019年上半年房租”，与合同约定及生活常理不符，且其提交的2017年2月9日的取款记录，未有其他证据相印证证明该款项交付给张世勇及该款项性质，本院对此不予认定。张世勇在通话中多次陈述“我下面一个门头一年是13万，就（这）一层一年才8万多”“你看原来8万，后来给我6万、7万，我也认了”，上述陈述与董晓平陈述的房租变更至每年8万元相符。本院认定房屋占有使用费按照每年8万元计算，共计三年，扣除董晓平2018年3月19日交纳的40000元，董晓平还应支付房屋占有使用费200000元（80000元/年×3年-40000元）。关于焦点四，《房屋租赁合同》中未约定违约金及计算方式，张世勇陈述系双方口头约定按照房屋租金的10%计算违约金，除陈述外，未提交其他证据相互印证，对张世勇主张的违约金，本院不予支持。综上所述，《房屋租赁合同》为无效合同，根据《中华人民共和国合同法》第五十六条及第五十八条的规定，无效的合同自始没有法律约束力，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。涉案房屋至今仍由董晓平占有、使用，对张世勇主张董晓平搬离涉案房屋的诉讼请求，本院予以支持。双方未成立合法的租赁关系，故不存在认定房屋租赁关系已终止的问题，对张世勇的该项诉讼请求，本院不予支持。董晓平作为涉案房屋的实际占有、使用人，应向张世勇支付尚欠的房屋占有使用费200000元。 依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《中华人民共和国合同法》第五十六条、第五十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下： 一、董晓平于本判决生效之日起三十日内搬离济南市历城区彩石街道商务楼四层房屋； 二、董晓平于本判决生效之日起十日内支付张世勇房屋占有使用费200000元； 三、驳回张世勇的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3852元，由张世勇负担2047元，由董晓平负担1805元。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省济南市中级人民法院。 审 判 员 任雅雯 二〇二一年四月二十七日 法官助理 申 林 书 记 员 马中辰