广东省梅州市中级人民法院民 事 裁 定 书（2021）粤14民特4号申请人：吴慧玲，女，汉族，1981年10月11日出生，住所地：广东省深圳市福田区。被申请人：梅州壹江南物业有限公司。住所地：广东省梅州市梅江区江南梅水路20号。法定代表人：曾施。委托诉讼代理人：张雄敬，广州金鹏律师事务所律师。委托诉讼代理人：叶子稞，广州金鹏（荔湾）律师事务所实习律师。申请人吴慧玲申请撤销仲裁裁决一案，本院于2021年3月17日立案后进行了审查。现已审查终结。申请人吴慧玲申请称：一、依法撤销梅州仲裁委员会(2019)梅仲案字第036号《裁决书》。二、更正申请人自2017年11月18日起至2019年11月的物业服务费违约金为775.26元。事实和理由：梅州壹江南物业有限公司和吴慧玲之间的物业服务合同纠纷仲裁案由梅州仲裁委员会于2020年7月24日作出裁决。裁决书中，裁决事项“被申请人应……一次性向申请人支付自2016年11月起至2019年11月止计物业服务费11036.37元和至2019年11月25日止的违约金3087.91元，以上二项合计14124.28元……”中计费起始日期错误，金额计算错误，申请人就此于2020年8月24日向梅州仲裁委员会提交《裁决补正申请书》。2020年9月14日，梅州仲裁委员会送达修改后的裁决书（原裁决书被收回）。修改后的裁决书对“仲裁庭意见”第3点第2段的开头增加了“被申请人虽然于2017年11月18日才与申请人办理收楼手续，但申请人已于2016年6月12日向被申请人发出了收楼通知书，并向申请人等业主发出《收费通知》（见证据10)告知涉案C1(注：此处系裁决书笔误，应为“G1”）栋楼已于2016年10月28日竣工验收，2016年11月1日计费”内容，对原裁决书中其他内容（包括申请补正的起始日期、金额计算问题）无修改。被申请人在仲裁中隐瞒了足以影响公正裁决的证据，因此双方之间的物业服务合同纠纷仲裁案的裁决书应当予以撤销，理由如下：一、根据《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（2011)》第三条“关于物业费纠纷的处理”第6点“业主应自房屋交付之日起支付物业费。房屋已具备交付条件，业主无正当理由拒绝办理房屋交付手续的，应当自建设单位通知其办理交付手续的期限届满之次日起支付物业费”，办理房屋交付手续的前提是房屋必须已具备交付条件。二、房屋出卖人2016年6月13日第一次向申请人发出《收楼通知书》，要求申请人于2016年6月15日前往收楼。事实上，该《收楼通知书》中所称的“您购买的房屋按商品房买卖合同的约定现已具备收楼条件”纯属欺诈（见证据附件1)。申请人按《收楼通知书》指定的时间到迖指定办理地点后发现，购买的房屋在当时（2016年6月15日）并未取得竣工验收备案证明文件，按照申请人与出卖人签订的《商品房买卖合同（预售）》第四章的约定（见证据附件2)，该商品房尚不具备交付条件，因此，申请人在指定办理地点现场向出卖人以及被申请人声明因房屋不具备交付条件而拒绝收楼。三、出卖人2016年10月28日完成房屋竣工验收、取得相应《竣工备案表》（见证据附件3)，并于2017年3月18日向申请人再次发出收楼通知（手机短信），要求申请人2017年3月26日前往收楼（见证据附件4)。申请人在被申请人工作人员陪同下到G1栋2001房现场查看，发现全屋地板被楼下（1901房）业主装修施工击穿20多处，造成房屋严重安全隐患，不符合交付条件。经被申请人工作人员向其上级领导请示同意，双方确定由被申请人联系楼下（1901房）业主维修整改，地板洞穿问题整改完毕再通知申请人前来查验，同时被申请人工作人员和申请人同时在《房屋交接查验表》上注明当天的查看情况，确认系由于非申请人的原因未能完成房屋交接查验（见证据附件5)。申请人未在出卖人第二次收楼通知信息要求的2017年3月26日办理收楼手续的原因在于：房屋由于非申请人的原因未达到交付条件。四、自出卖人通知的第二次收楼时间2017年3月26日起至2017年10月，申请人一直主动、及时、积极跟进地板洞穿维修整改、涉及楼上（2101房）和楼下（1901房）的防水试验、渗水漏水整改等事项，期间反而系由于被申请人的不作为、慢作为白白浪费了大量时间（见证据附件6)。后来由于居住需要，尽管之前向被申请人反映的房屋漏水渗水问题尚未最后解决（见证据附件7)，在被申请人再三承诺尽快安排处理、解决的前提下，申请人考虑到房屋状况已接近交付条件，主动联系被申请人询问收楼手续相关事宜并于2017年11月18日办理了收楼手续，同日双方签订了《壹江南前期物业服务协议》。综合前述第二至四点，2017年11月18日才符合《广东省高级人民法院关于审理住宅物业服务纠纷案件若干问题的指导意见（2011)》第三条关于“房屋交付之日”的定义，而非被申请人所称的“第一次发出《收楼通知书》的日期：2016年6月13日”或者“物业费、违约金计费起始日期：2016年11月1日”。申请人与被申请人签订的《壹江南前期物业服务协议》约定:物业服务费应于物业交付之日起计收，业主应于每月15日前向甲方交纳，每逾期一天按欠费总额的0.5‰计收违约金。裁决书中，“仲裁庭意见”第1点明确表述：双方签订的《前期物业管理服务协议》依法成立，对双方均具有法律约束力。因此，申请人需交纳的物业服务费应自房屋交付之日即2017年11月18日起计算。五、被申请人在仲裁中主张按2018年1月22日梅州市梅江区发展和改革局对被申请人的复函“建议壹江南商住小区的前期物业收费标准在1.44元/㎡至1.56元/㎡的范围”中的上限1.56元/㎡收取物业费（见证据附件8)。按该复函以及2019年8月6日梅江区发展和改革局《关于解决壹江南商住小区前期物业收费（2016年3月至2017年1月）问题的建议》（见证据附件8)，“1.44元/㎡至1.56元/㎡的范围”的政府指导价仅系对前期物业收费（2016年3月至2017年1月）的指导价，不适用于2017年1月之后，因此：1.达到交付条件的G1栋2001房在2017年11月18日交付给申请人，申请人应自2017年11月18日起交纳物业费；2.由于被申请人的收费标准早已缺失又屡屡拒不参加梅江区发展和改革局、梅江区江南街道办等部门组织的物业费收费标准定价协商会议，其擅自取前期物业收费指导价上限1.56元/㎡企图按之对前期物业服务期间及之后的强制服务期间收取物业服务费是不合理的，众多业主也通过短信、电话、微信等方式表示坚决反对被申请人擅自定价的恶劣行径；然而由于被申请人发生了事实劳务，故申请人暂按梅州市物业收费最低标准（四类:0.9元/㎡)交纳自房屋交付之日2017年11月18日起至2019年11月的物业服务费，待被申请人愿意与政府部门、壹江南小区业主委员会共同协商确定收费标准后再按此标准执行。因此，申请人主动于2019年12月11日以转账方式按0.9元/㎡向被申请人交纳的2017年11月至2019年12月的G1栋2001房物业费是合理足额的，不存在欠缴物业服务费的情况。按照申请人与被申请人签订的《壹江南前期物业服务协议》：物业服务费应于每月15日前交纳，每逾期一天按欠费总额0.5‰计收违约金，2017年11月、12月、2018年1月、2月……2019年11月的物业服务费分别按逾期738天、710天、679天、648天……10天，违约金合计775.26元（见附件9)。综上所述，恳请法院依法支持申请人的申请。被申请人梅州壹江南物业有限公司称：一、申请人申请撤销仲裁裁决，超过了法律规定的六个月期限，依法应驳回申请。根据《中华人民共和国仲裁法》第五十九条规定，当事人申请撤销裁决的，应当自收到裁决书之日起六个月内提出。本案中，如申请人所述，于2020年9月14日收到了梅州仲裁委员会补正后的裁决书，至2021年3月13日向人民法院申请撤销裁决的期限届满。然据《应诉通知书》，法院于2021年3月17日才收到申请人的申请材料并立案，已经超过了《中华人民共和国仲裁法》第五十九条规定的申请撤销仲裁裁决的期限，因此，依法应驳回其申请。二、申请人所谓被申请人在仲裁中隐瞒了足以影响公正裁决的证据的主张不成立，且仲裁裁决亦不存在《中华人民共和国仲裁法》第五十八条第一款规定的其他应予撤销裁决的法定情形，据梅州仲裁委员会（2019）梅仲案字第036号裁决书“申请人申请仲裁称”部分（裁决书第2页）第2段最后一句“被申请人（即吴慧玲）于2017年11月办理完成收楼手续”可知，被申请人并未在仲裁中隐瞒足以影响公正裁决的证据和事实。申请人请求撤销的理由五中提及的梅江区发展和改革局于2018年1月22日的复函，被申请人已在仲裁中作为证据9提交（见裁决书第9页），申请人已当庭进行了质证。理由五中提及的梅江区发展和改革局2019年8月6日的建议，申请人已在仲裁中作为证据2提交（见裁决书第21页）。被申请人在仲裁过程中做了大量的工作，不仅整理提供了53份共约2250页的证据，还于庭后提供了50多页的代理意见、案例检索报告等材料，被申请人取得部分胜诉的结果，是付出了相当大的心血的。申请人在《撤销仲裁裁决申请书》中提及的物业费具体起算时间和物业费标准的问题，双方当事人均在仲裁中进行了充分的举证、质证和辩论，仲裁庭也认真提取了双方意见，并在裁决书中进行了论证、回应（如见裁决书第33-36页）。因此，申请人在仲裁中并未隐瞒足以影响公正裁决的证据。综上所述，申请人的所有请求无事实和法律依据，依法应予全部驳回。经审查查明：梅州壹江南物业服务有限公司于2014年10月1日与梅州市梅江区梅水路20号壹江南商住小区（以下简称“壹江南小区”）的开发商梅州嘉应新天地有限公司签订《前期物业服务合同》，约定由梅州壹江南物业服务有限公司担任壹江南小区的前期物业公司，经梅州壹江南物业服务有限公司报请，梅州梅江区发展改革和科学技术局于2015年3月9日作出如下备案批复：“1、同意梅州壹江南物业服务有限公司作为壹江南住宅小区前期物业服务收费标准为2.5元/平方米?月，在此指导价范围内可上下浮动20%共同约定；2、同意住宅小区室内自有产权车位的物业服务收费标准为50元/个·月”等内容。吴慧玲系壹江南小区G1栋2001房的业主，该商品房的建筑面积为192.07平方米，双方已于2017年11月18日办理了收楼手续，并于同日梅州壹江南物业服务有限公司与吴慧玲签署了《壹江南前期物业服务协议》，约定由梅州壹江南物业服务有限公司负责吴慧玲所在的壹江南小区前期物业服务工作，协议期限自签字之日生效，至业主委员会与新选聘的物业服务企业签订的《物业服务合同》生效时终止；物业服务费标准为高层住宅3元/月?平方米（前期实收2元/月?平方米，其余1元/月?平方米由开发商补贴），物业服务费应于本物业交付之日起计收，吴慧玲应于每月15日前向梅州壹江南物业服务有限公司交纳物业服务费，每逾期一天按欠费总额的0.5‰计收违约金,无正当理由逾期三个月仍拒绝缴交的，梅州壹江南物业服务有限公司可向梅州仲裁委员会申请仲裁裁决；本协议在履行中如发生争议，双方协商解决或向物业管理行政主管部门申请调解，调解不成的向梅州仲裁委员会申请仲裁等内容。梅州壹江南物业服务有限公司与吴慧玲签署了上述《壹江南前期物业服务协议》以后，梅州壹江南物业服务有限公司如期对吴慧玲所在的壹江南小区提供了物业服务至今，但包括吴慧玲在内的一部分业主认为：梅州壹江南物业服务有限公司是开发商未经招标程序聘请的前期物业公司其主体不合法，而且梅州壹江南物业服务有限公司所签订的前期物业合同已经于2017年9月25日依法召开的业主大会的“双过半”同意解除，但梅州壹江南物业服务有限公司一直不依法移交小区管理权，同时物业的宣传与实际履行存在极大差异，梅州壹江南物业服务有限公司的服务质量与其所定标准完全不匹配，收费标准高层住宅3元/月·平方米过高，吴慧玲因此拒绝向梅州壹江南物业服务有限公司缴交物业服务费用而发生争议。纠纷发生后，梅州壹江南物业服务有限公司就物业服务收费标准问题曾经向梅州梅江区发展改革和科学技术局提交《申请报告》，该局于2018年1月22日作岀批复：一、核定壹江南住宅小区前期物业服务类为二类；2、参考梅水路一带同类小区（江南御景、左岸观邸、中央观邸、万象江山等）前期物业服务收费标准，建议壹江南住宅小区的前期物业服务收费标准在1.44元至1.56元/月·平方米的范围，由梅州壹江南物业服务有限公司与业主委员会及超过半数业主同意的条件下协商确定。而后经相关部门多方协调，梅州壹江南物业服务有限公司与业主委员会和业主就收费标准问题一直未能达成一致意见，于是梅州壹江南物业服务有限公司于2018年2月根据发改部门的上述批复意见，将物业收费标准调整为1.56元/月?平方米，并向壹江南小区业主委员会和业主分别发出《收费联系函》、《收费通知》等，并在小区《信息公告栏》上进行张贴公告。根据梅州壹江南物业服务有限公司提供的2018年3月至5月的物业费交费清单、壹江南物业费收据、银行转账凭证等证据（证据42）,证明壹江南小区户数、建筑面积有“双过半”的业主己按照每月1.56元/平方米的标准向梅州壹江南物业服务有限公司缴交了物业服务费。但吴慧玲仍认为每月1.56元/平方米的标准并未与业委会协商确定和报业主大会通过，不合理、不合法，而且服务质量达不到1.56元的收费标准仍拒绝缴费，后经梅州壹江南物业服务有限公司多次用电话、短信、书面通知等多次催收无效，梅州壹江南物业服务有限公司以吴慧玲从2016年11月至2019年11月拖欠物业服务费用共计11036.37元（每月1.56元/平方米计）为由，向梅州仲裁委员会提出了仲裁申请，仲裁请求为:1、裁决吴慧玲立即一次性向梅州壹江南物业服务有限公司支付拖欠的物业服务费用11036.37元（自2016年11月起按照每月299.6元的标准计至付清之日止，暂计至2019年11月为11036.37元）以及违约金（自2016年11月起，以每月欠付的物业费299.6元为本金，按照每日万分之五的标准计算，分别自当月16日计至付清之日止，暂计至2019年11月25日为3087.91元），计算过程详见《仲裁申请书》附件的《欠缴物业费情况明细表》；2、裁决吴慧玲立即一次性向梅州壹江南物业服务有限公司支付梅州壹江南物业服务有限公司因办理案件支出的合理费用9600元（包括律师费9000元、复印打印费暂计100元、差旅费暂计500元）；3.裁决吴慧玲承担本案的仲裁费用。以上第1?2项仲裁请求标的额暂计至2019年11月25日为23724.28元。梅州仲裁委员会于2019年12月5日受理本仲裁案件后，吴慧玲于2019年12月11日已按每月0.9元/平方米的标准向梅州壹江南物业服务有限公司转账缴交了从2017年11月至2019年12月的物业服务费计4506.14元。”2020年7月24日，梅州仲裁委员会作出（2019）梅仲案字第036号裁决：一、吴慧玲应于裁决书送达之日起十五日内一次性向梅州壹江南物业服务有限公司支付自2016年11月起至2019年11月止计物业服务费11036.37元和至2019年11月25日止的违约金3087.91元，以上二项合计14124.28元（可扣除吴慧玲于2019年12月11日按每月0.9元/平方米的标准向梅州壹江南物业服务有限公司缴交的从2016年11月至2019年11月的物业服务费）；二、吴慧玲应向梅州壹江南物业服务有限公司补偿办理仲裁案件支付的合理费用计1412元。本院认为：本案属申请撤销仲裁裁决。《中华人民共和国仲裁法》第五十八条规定：“当事人提出证据证明裁决有下列情形之一的，可以向仲裁委员会所在地的中级人民法院申请撤销裁决：（一）没有仲裁协议的；（二）裁决的事项不属于仲裁协议的范围或者仲裁委员会无权仲裁的；（三）仲裁庭的组成或者仲裁的程序违反法定程序的；（四）裁决所根据的证据是伪造的；（五）对方当事人隐瞒了足以影响公正裁决的证据的；（六）仲裁员在仲裁该案时有索贿受贿，徇私舞弊，枉法裁决行为的。人民法院经组成合议庭审查核实裁决有前款规定情形之一的，应当裁定撤销。人民法院认定该裁决违背社会公共利益的，应当裁定撤销。”本案中，申请人吴慧玲提出被申请人梅州壹江南物业服务有限公司在仲裁中隐瞒了足以影响公正裁决的证据。经查，申请人吴慧玲在申请书中及本院法庭审查时均不能具体说明被申请人梅州壹江南物业服务有限公司在涉案仲裁中隐瞒了足以影响公正裁决证据的情形，被申请人梅州壹江南物业服务有限公司对申请人吴慧玲的主张又予以否认，故本院难以认定被申请人梅州壹江南物业服务有限公司在涉案仲裁中存在隐瞒了足以影响公正裁决的证据。另，被申请人梅州壹江南物业服务有限公司提出申请人吴慧玲的申请已经超过了《中华人民共和国仲裁法》第五十九条规定的申请撤销仲裁裁决期限。经查，申请人吴慧玲于2020年9月14日收到了梅州仲裁委员会补正后的涉案仲裁裁决书，其于2021年3月12日向本院书面申请撤销涉案仲裁裁决，并没有超过六个月申请撤销仲裁裁决期限。综上所述，申请人吴慧玲申请撤销仲裁裁决理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国仲裁法》第六十条的规定，裁定如下：驳回申请人吴慧玲的申请。申请费400元（已由申请人吴慧玲预交），由申请人吴慧玲负担。本裁定为终审裁定。审 判 长 黄洪远审 判 员 柯 彬审 判 员 孔宁清二〇二一年四月二十日法官助理 黄 可书 记 员 幸静容