贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初10963号原告：周礼英，女，1991年3月10日出生，汉族，住贵州省毕节市。原告：杨小龙，男，1994年11月2日出生，汉族，住安徽省亳州市谯城区。委托诉讼代理人：周礼英，系杨小龙配偶。被告：恒大旅游集团有限公司，住所地广州市天河区黄埔大道西78号2901房自编之一。法定代表人：王小鹏。被告：贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区清溪路230号。法定代表人：张广新，该公司总经理。委托诉讼代理人：刘念，该公司工作人员，特别代理。委托诉讼代理人：孙涛，该公司工作人员，特别代理。第三人：中国建设银行股份有限公司贵州省分行，营业场所贵州省贵阳市云岩区中华北路148号。负责人：李洪茂。委托诉讼代理人：张华谦，该行工作人员，特别代理。原告周礼英、杨小龙与被告恒大旅游集团有限公司（以下简称恒大旅游集团）、贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司（以下简称恒大耀佳公司）及第三人中国建设银行股份有限公司贵州省分行（以下简称建行省分行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月31日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2020年11月19日公开开庭进行了审理。原告杨小龙委托诉讼代理人即原告周礼英、被告恒大耀佳公司委托诉讼代理人刘念、第三人建行省分行委托诉讼代理人张华谦到庭参加了诉讼，被告恒大旅游集团经本院合法传唤后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告周礼英、杨小龙向本院提出诉讼请求：1.判决二被告与二原告解除《商品房买卖合同》并返还购房款1276521元及赔偿利息（计至二被告本息实际履行完毕为止，暂计10000元）。2.判决二被告赔偿二原告住宅专项维修基金利息（计至本息实际还清之日为止，暂计1000元）。3.判决解除第三人与二原告签订的《个人住房借款合同》。4.判决本案的诉讼费、保全费、公告费等费用由二被告负担。事实和理由：2019年1月30日，被告一向二原告出具《无理由退房承诺书》，承诺购买其下属公司即被告二开发的商品房在交房之前可无理由退房。2019年2月3日，被告二与二原告签订《商品房买卖合同》，二原告已按合同约定履行完合同义务。2019年3月15日被告二与二原告签订《无理由退房协议》再次确认了二原告享有的无理由退房权利。2020年4月22日，二原告向二被告提出无理由退房、退款，二被告以各种理由拖脱至今。2019年4月9日，第三人与二原告签订《个人住房借款合同》并代二原告向被告二支付1020000元购房款，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告恒大旅游集团未答辩。被告恒大耀佳公司辩称，同意解除双方于2019年2月3日签订的《商品房买卖合同》，但原告要求全额返还购房款1276521元不合理，根据双方于2019年3月5日签订的《无理由退房协议书》第3条，如原告通过推荐认购，在行使无理由退房时，被告在退款中扣除被告已支付的推荐佣金或奖励，被告已实际支付了恒房通佣金26807元，现因原告提出无理由退房，则其应当退还于2019年6月3日在被告处领取的购物卡10张，折合人民币3万元，应扣除上述佣金26807元及购物卡30000元后，退还金额为1219714元。原告诉请赔偿利息无事实和法律依据，被告同意办理原告要求的无理由退房事宜，但因原告要求的退款时间极为苛刻，要求被告3天或是5天退款，原告提出退房时只追问什么时候退款，但未配合被告提供办理退房事宜相关资料，导致双方未达成合意。退房没有办理的原因不在于被告，原告也有原因，何况双方签订的无理由退房协议书中并未就退款时间、逾期办理退房事宜的违约责任进行约定，因此原告要求支付其利息无事实和法律依据，维修基金收取方不是被告，要求被告支付维修基金利息无依据。原告支付房款的方式为按揭付款，被告承担的连带担保责任，退款的方式是将通过银行转账的款项退还给银行，再将剩余房款扣除佣金及购物卡金额后再行退还给原告。双方未就退房事宜达成合意，因此就算支付利息，起算时间也应从原告起诉后扣除合理期限再计算，且计算标准是按照LPR标准计算。且我方要求原告配合办理涉案房屋预告登记和备案登记注销手续。综上，我方同意解除商品房买卖合同，购房款应当扣除佣金、购物卡，利息不认可。第三人建行省分行述称，只要原告还清所欠本金和利息，我方同意解除《个人住房借款合同》。在本案中我方不提独立诉讼请求，原告已经主张解除合同，法院若认定解除，需将合同解除的后果予以明确。本院经审理认定事实如下：原告周礼英、杨小龙系夫妻关系。2019年1月30日，被告恒大旅游集团向原告杨小龙出具《无理由退房承诺书》，载明：您所购买的恒大属下公司开发的3楼盘5幢1单元1503房，若您已履行《楼宇认购书》《商品房买卖合同》的各项义务，并付款30%及以上，无任何违约行为的，则自您签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，均可无理由退房。2019年2月3日，二原告与被告恒大耀佳公司签订《贵阳恒大文化旅游城商品房认购书》（编号1033578），约定原告向被告恒大耀佳公司认购贵阳恒大文化旅游城3＃地块第5号楼1单元1503号房屋。同日，原告杨小龙作为买受人、周礼英作为共有人与出卖人被告恒大耀佳公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ＧＹＨＤＷＬＣ-03-05ａ-1503），主要约定买受人向出卖人购买位于贵阳市花溪区房屋，建筑面积113.22平方米，套内面积89.94平方米，总价款1276521元，买受人以银行按揭付款，于合同签订之日支付首期房款256521元，余额1020000元以银行按揭支付，出卖人应当在2020年12月30日前向买受人交付该商品房。该合同预售合同备案登记号为Ｙ19008808。同日，原告向被告支付了首期购房款256521元。另二原告提交贵州省住宅专项维修资金专用收据，载明二原告于2019年3月15日就涉案房屋缴纳了维修资金11775元。2019年3月15日，被告恒大耀佳公司（甲方）与原告杨小龙、周礼英（乙方）签订《无理由退房协议书》，载明：鉴于甲乙双方于2019年1月30日签订恒大文化旅游城3号地块楼盘5幢1单元1503房《楼宇认购书》时，恒大旅游集团已向乙方出具了《无理由退房承诺书》，同时甲方向乙方出示了本协议，乙方知悉并认可本协议的具体内容。双方在平等、自愿的原则下共同签署本协议，具体内容如下：一、如乙方按《楼宇认购书》及《商品房买卖合同》约定已履行到期义务，同时乙方在履行《商品房买卖合同》中不存在任何违约行为，付款30%及以上，则自签署《商品房买卖合同》及《无理由退房协议书》之日起至办理入住手续前的任何时间，乙方享有无理由退房的权利。乙方选择按揭付款的，按揭申请资料须经银行审核通过。二、乙方行使无理由退房权利的，在甲乙双方办理完毕有关手续，甲方将乙方所缴纳的楼款本金全额退还后，即视为双方权利义务已全部履行完毕。三、如乙方是通过推荐认购的，在行使无理由退房权利时，乙方同意甲方在退还的楼款中，扣除甲方已支付的推荐佣金或奖励。2019年4月，二原告作为借款人和第三人建行省分行签订《个人住房（商业用房）借款合同》（编号520513600-2012-20192335681），主要约定二原告向第三人借款本金1020000元用于购买上述房屋。2019年4月28日，第三人发放了前述贷款。2019年6月3日，二原告领取了被告恒大耀佳公司发放的认购奖励购物卡，载明购物卡金额30000元。2019年5月19日，原告杨小龙向花溪区住房和城乡建设局投诉案涉贵阳恒大文化旅游城项目涉嫌违规销售和未兑现无理由退房承诺。2020年5月28日，花溪区住房和城乡建设局做出《关于恒大购房人投诉情况回复》载明：“一、涉嫌违规返现问题，经核实该地块销售手续齐全，符合商品房销售条件，房开在销售存在返现销售，建议提交相关证据到价格部门进行反映；二、未兑现无理由退房承诺问题，经核实房开同意退房，房款在180个工作日内退还，投诉人同意180日个工作日内退款但要求房开承担退房申请之日至实际退款之日之间所产生的利息，因房开不予同意产生合同纠纷，建议通过司法途径解决。”二原告遂诉至本院，诉请如前。审理中，原告提交与王玲通话录音、邮寄律师函视频、邮政EMS邮件网络签收信息主张原告向被告恒大耀佳公司发出律师函，要求被告于2020年4月30日前办理退房手续并退还房款，该邮件于2020年5月7日被签收。被告恒大耀佳公司辩称不认可录音，视频只能证实原告在邮寄律师函，不清楚收件人且未收到原告的退房申请及相关资料。另，被告恒大耀佳公司提交网络截屏及恒房通佣金支付凭证，显示被告恒大耀佳公司因涉案二原告购买的房屋向案外人韦腾林、胡志海分别支付销售佣金25530元、1277元。诉讼中，原告向本院提出诉讼财产保全申请，本院对被告恒大旅游集团、恒大耀佳公司名下价值1377521元财产采取了保全措施，产生保全费5000元。2021年1月5日，被告恒大旅游集团向本院提出对其部分账户解封的申请并提出由贵阳恒大童世界旅游开发有限公司提供等额的银行存款作为担保。本院依法裁定冻结担保人贵阳恒大童世界旅游开发有限公司的贵阳银行股份有限公司花溪支行账号为14×××35账户上的存款1377521元，解除对恒大旅游集团的中信银行吴江支行账号为81×××76账户的冻结。上述事实，有当事人陈述、身份信息、营业执照、贵阳恒大文化旅游城商品房认购书、商品房买卖合同、个人住房（商业用房）借款合同、无理由退房承诺书、无理由退房协议书、收据、支付凭证等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。二原告要求解除与被告恒大耀佳公司签订的《商品房买卖合同》，被告同意，故本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告要求退还购房款符合法律规定应予支持。但被告恒大耀佳公司辩称根据《无理由退房协议书》的约定应在购房款中扣除推荐佣金和奖励，但被告提交的网络截屏及恒房通佣金支付凭证不能证实系案外人韦腾林、胡志海推荐原告购房，也不能证实被告恒大耀佳公司实际支付了佣金，故被告要求扣除佣金的辩称，本院不予采信。被告提交的认购奖励购物卡明细台帐有二原告签字，二原告领取的购物卡金额为30000元，该费用应从应退还的购房款中扣除，故被告恒大耀佳公司应承担退还二原告购房款1246521元的责任。二原告要求被告从2020年4月22日起按照年利率5.635%赔偿利息，但其提交的通话记录不能证实其向被告恒大耀佳公司提出解除案涉合同，根据原告提交的邮寄律师视频和投递查询单，可以确定被告应在2020年5月7日收到原告邮寄的解除案涉合同的律师函。结合双方未明确约定退还购房款期限的情况，根据《中华人民共和国合同法》第六十二条：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：……（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间……”之规定，被告在收到解除案涉合同之日起三个月内退还购房款较为合理，故本院认定被告恒大耀佳公司从2020年8月7日开始支付二原告逾期退款利息。鉴于双方未对利息标准进行明确，本院酌情认定按照全国银行业间同业拆借中心公布的贷款报价利率标准计算，计算至实际退还全部款项时止。二原告应配合被告恒大耀佳公司办理案涉商品房预售合同备案登记的撤销手续。关于原告主张的住宅专项维修基金的利息，鉴于该款项不是被告恒大耀佳公司收取，即使案涉《商品房买卖合同》解除，也需要二原告自行向相关部门申请退还该款项，退还时间等均不确定，故二原告要求被告恒大耀佳公司从2020年4月22日开始按照年利率5.635%的两倍标准支付利息的诉请，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。关于二原告要求被告承担的保单保函费1378元，该费用不属于必然产生的费用，双方亦未对此进行约定，故本院不予支持。关于二原告要求解除与第三人签订的《个人住房借款合同》的诉请，因与本案不属同一法律关系，且经本院多次释明后，第三人明确表示不在本案中提出独立的诉请，故本案中对涉及《个人住房借款合同》的解除问题不宜进行处理，各方可另行诉讼解决。关于二原告要求被告恒大旅游集团有限公司承担本案相关责任的诉请，鉴于被告恒大旅游集团有限公司不是案涉《商品房买卖合同》的签订主体，且其仅对无理由退房做出承诺，并未承诺承担案涉《商品房买卖合同》涉及的相关义务，故二原告的该项诉请本院不予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十一条、第六十二条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四，判决如下：一、解除原告周礼英、杨小龙与被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于2019年2月3日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：GYHDWLC-03-05a-1503）；二、被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告周礼英、杨小龙购房款1246521元，并以1246521元为基数从2020年8月7日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准支付逾期退款利息至实际退还全部款项时止；三、原告周礼英、杨小龙于本判决生效之日起十五日内配合被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司办理撤销案涉商品房预售合同备案登记手续（预售合同登记号：Y19008808）；四、驳回原告周礼英、杨小龙的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费17198元及保全费5000元，由原告负担500元，由被告贵阳恒大耀佳旅游开发有限公司负担21698元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李艳阳二〇二一年四月十五日法官助理 王 丽书 记 员 刘怡鸿