北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初34号原告（反诉被告）：曹彬，男，1967年10月23日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人陈刚，北京市通州区中仓街道法律服务所法律工作者。委托诉讼代理人：曹立娇（曹彬之女），女，1989年8月24日出生，汉族，无业，住北京市通州区。被告（反诉原告）：李岩，男，1986年11月1日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李增广，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷依晓，北京安杰律师事务所实习律师。第三人：王月明（李岩之妻），女，1983年2月15日出生，汉族，无业，住北京市大兴区。委托诉讼代理人：李增广，北京安杰律师事务所律师。委托诉讼代理人：冷依晓，北京安杰律师事务所实习律师。第三人：李凤珍，女，1965年10月1日出生，汉族，无业，住北京市通州区。委托诉讼代理人：曹立娇（李凤珍之女），女，1989年8月24日出生，汉族，无业，住北京市通州区。原告（反诉被告）曹彬与被告（反诉原告）李岩、第三人王月明、第三人李凤珍房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法适用普通程序，由邹强担任审判长、人民陪审员李金岭、高明组成合议庭，公开开庭进行了审理。本案原告（反诉被告）曹彬的委托诉讼代理人陈刚、曹立娇（兼任第三人李凤珍的委托诉讼代理人）、被告（反诉原告）李岩及第三人王月明的委托诉讼代理人李增广、冷依晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）曹彬向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认原告与被告之间就北京市通州区梨园镇嘉州阳光苑C地块19号住宅楼1层1-XXX室（通州区XX小区XXX号楼X层X单元XX，以下简称XXX室）借名买房关系成立；2、请求依法判决XXX室房屋过户登记至原告曹彬名下；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年1月3日，原被告签订协议书，约定被告购买原告冲抵工程款的XXX室房屋，约定房屋价款为681520元，首付XXX520元，贷款540000元，被告须在签署合同之日起十个月内付给原告首付款及各月月供总额，否则原告有权收回房屋，被告必须配合一切相关手续，合同签订之后，被告没有支付原告任何款项，现原告诉请解除合同，请贵院依法予以支持。被告（反诉原告）李岩辩称，1、XXX号房屋由李岩向北京卓越房地产开发有限公司购买，XXX号房屋首付款由曹彬以工程款预付，曹彬可向李岩主张该房屋首付款，但无权要求李岩将全部月供总额支付给曹彬。2、曹彬支付部分月供的行为应认定为对其占用使用XXX号房屋的补偿，或另外形成债权债务关系，曹彬无权根据其还贷行为要求李岩向其返还XXX号房屋。3、《商品房预售合同》履行完毕后，《协议书》不再具备解除条件，无论李岩是否拖欠首付款，曹彬均无权再主张解除《协议书》。4、曹彬的诉讼请求超过诉讼时效，曹彬要求李岩返还房屋的诉讼请求不应得到支持。5、原一审法院已经查明，曹彬与李岩之间不成立借名买房关系，曹彬未对原一审判决上述，因此，对于原一审法院否认借名买房关系的内容，应当予以坚持。6、曹彬主张的借名买房关系不能成立之后，其无权在依据《协议书》要李岩返还XXX室房屋。被告李岩提出反诉，请求判令反诉人立即将所占有的涉案房屋腾退并返还给反诉人。其诉称的事实及理由：2005年至2009年反诉人在被反诉人处工作，被反诉人共拖欠反诉人的工资10万元及永顺镇新建村回迁自住楼垫付材料费10万元，共计20万元整。2009年反诉人购买了涉案房屋，因被反诉人所拖欠的款项抵做首付款，并在银行贷款54万元，因被反诉人与反诉人协商同意将涉案房屋由被反诉人办公使用，由被反诉人负责每月偿还月供抵做房屋租金，现被反诉人起诉反诉人，故反诉人提起反诉。针对被告（反诉原告）李岩的反诉，原告（反诉被告）曹彬辩称，不认可被告的所述，首先认可被告所称开发商欠原告工程款的事，用涉案房屋的首付款抵扣开发商欠原告的部分工程款，开发商与原告之间的工程款已经通过银行发放贷款的形式全部结清。且我方不仅仅购买了这一套涉案房屋，根据我方提交的多份协议书，均是原告与其他人就涉案小区内多套房屋签订的借名买房协议。当时主要是考虑到个人贷款的不便利还有直接支付资金的压力问题，故而我们都是找的亲属或者是内部员工签订的协议书，总共涉及到7套房屋。而且协议书中也进行了明确约定，被告在签署房屋买卖合同十个月内没有给付首付款和月供，则原告有权收回此房屋。事实上，被告在十个月内未向原告给付任何费用。其次我方不拖欠被告方所述的工资及材料费。被告从2006年至2008年给原告干活，期间没有拖欠任何工资和材料费，工资都是以现金方式结清的。我方与被告不存在替被告买房来折抵欠款的情况，我方与被告建立的借名买房关系，故涉案房屋应归我方所有。被告向法庭提交银行结清证明打印件，打印日期为2019年7月9日，结清日期也是2019年7月9日，对于该证据的真实性认可，但是此份贷款结清的时间是在审判阶段，我方认为被告这一次性结清贷款的行为属于恶意行为，存在妨碍司法公正的嫌疑，因在本案立案之前被告从未对涉案房屋的首付款及月供进行过任何形式的给付，由本案原告提供相关证据和本案事实情况可以看出，我方所述之借名买房关系的存在，还有其他借名买房的相关协议涉及的房屋也均是由原告进行还贷且以实际由相对配合方给予配合过户，由此间接证明涉案协议的签署确立的是借名买房关系。被告说交给开发商的钱是支付给我方，我方不认可，从我方提供的2009年3月30日交通银行进账单可以看出，被告所贷款的款项全部支付给了北京卓越房地产开发有限公司。被告方认为本案适用房屋抵押借款纠纷，我方不同意、不认可，我方认为本案案件基础系2009年1月3日所签订的协议书，书中明确表明相关房屋买卖事项的约定，故我方坚持认为系房屋买卖合同纠纷。另，法院对于审理相关案件有依职权和事实情况调整案件案由的权利，故我方曾在前几次开庭时提到若法院认为本案不适用房屋买卖合同纠纷可以依事实情况调整。对于被告重新陈述答辩意见，在前几次谈话中我方都一一发表相应意见不再重复。现在出现新问题，如果被告在涉案期间最后还贷情况，请求法院核实。我方向该账户存的款项都是用于涉案房屋的还贷，存在多还多存的现象，可现在此账户实际掌控在被告手中，故我方认为无论被告最终一次性还贷多少钱，其也应当建立在我方累计还款的基础上，请法院酌情予以裁定。抛除我方还贷款项，被告应一次性还贷41万多，存在差额，可能存在被告将我方还的钱挪作他用，而且被告一次性还款行为是发生在案件审理期间，存在妨碍司法公正情况。第三人李凤珍答辩称：同意原告曹彬的诉讼请求，对被告李岩反诉的答辩意见同曹彬一致。第三人王月明答辩称：同意被告李岩的反诉请求，对原告曹彬的诉讼请求的答辩意见同李岩一致。经审理查明：原告曹彬与第三人李凤珍原系夫妻关系，二人于2007年8月7日协议离婚。被告李岩与第三人王月明系夫妻关系。2009年1月3日，曹彬（甲方）与李岩（乙方）签订一份《协议书》，约定：“李岩购买曹彬冲抵XX小区19-1-XXX号工程款房屋，建筑面积97．36m2，套内面积78．94m2，总房款陆拾捌万壹仟伍佰贰元零角，付费方式为银行按揭，贷款银行为：交通银行；首付壹拾肆万壹仟伍佰贰元零角，贷款伍拾肆万零仟零佰零元零角。此房屋首付款由甲方工程款提前交付开发商，作为甲方给乙方垫付，十个月内乙方必须还给甲方此房屋首付款，并在贷款生效之日起乙方坚持每月月供还款。若乙方十个月内不能支付首付款给甲方及每月月供还款，就此问题，双方经商定达成共识，以本房屋作为抵押：1、乙方须在自签署此房屋买卖合同日起十个月内付给甲方首付款及各月月供总额，此房屋归乙方所有。2、若不能达成以上条件（注解：乙方在签署房屋买卖合同之日起十个月内未付给甲方首付款及各月月供总额），甲方有权收回此房，乙方必须配合甲方变更房屋买卖合同中的买受人及其他一切相关手续。3、未尽事宜，甲乙双方商议解决，如不能达成一致，均可到通州法院起诉解决。此协议一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。”在签订该份《协议书》前后，曹彬与其他人亦签订多份《协议书》，除协议书中涉及的房屋门牌号、面积、价款不同外其余内容均与本案原被告签订的《协议书》一致。2009年3月25日，李岩作为借款人即抵押人与贷款人即抵权人交通银行股份有限公司北京西单分（支行）签订《个人住房抵押贷款合同》，约定就XXX室房屋抵押贷款伍拾肆万元整，贷款30年。2009年3月30日，交通银行发放贷款54万元到李岩所留账户。同日，由李岩所留账户向北京卓越房地产开发有限公司转款54万之后，由曹彬归还贷款。XXX室房屋交付后，由曹彬实际控制使用，李岩并未居住使用。2012年9月8日，XXX室房屋产权证登记在李岩名下，为单独所有。2019年3月12日，曹彬以房屋买卖合同纠纷起诉李岩，李岩于2019年7月9日全部提前还款423480．56元，用以结清银行房屋抵押贷款。被告辩称贷款由原告进行偿还用于冲抵原告房屋使用的月租金及原告所欠付工资，自己除偿还过上述最后一笔结清贷款外，2010年4月因原告还贷逾期，其便自行偿还2个月5000元贷款。对于原被告之间所签订的《协议书》内容，被告辩称没有仔细闶读，也没有在约定的十个月内支付首付款及各月月供总额，而原告在十个月后也未向被告主张。原告称未按照《协议书》主张是因为双方缔结的是借名买房关系，十个月是保障条款，没有主张是因为双方是亲戚关系，待房屋需出售时再与被告办理过户手续，但现在双方关系破裂故而起诉。同时，原告向我院提交曹彬符合限购政策的初步核验通过打印件，用以证明现原告符合过户条件。原告称自己以北京市通州区建筑集团有限公司的名义承接了XXX室房屋所处的北京市通州区加州小镇小区个别楼栋的施工，后开发商北京卓越房地产开发有限公司用数套房屋来折抵北京市通州区建筑集团有限公司的工程款，因其负责部分楼栋实际施工，故折抵给曹彬数套房屋，包括XXX室房屋，原被告均认可李岩是曹彬的员工，与曹彬系雇佣关系，非工程的次承包人。李岩辩称自己与曹彬系亲属关系，2004年毕业之后便跟随曹彬在工地上工作，期间涉及多个施工项目，2008年奥运会举办期间因曹彬没有钱，李岩便垫付了工程材料的款项共计约10万元，在另一处新建村回迁房工程施工期间，曹彬也未向李岩发放工资及分红。后续原被告就所欠材料款、工资及分红商量以54万元折抵，XXX室房屋归李岩所有。XXX室房屋也不牵涉首付款事宜，当时市场价就是54万元，首付款没有支付也不存在折抵。交通银行发放54万元贷款支付给北京卓越房地产开发有限公司后，北京卓越房地产开发有限公司又用该笔汇款偿还了原告的工程款，也即曹彬收到了工程款结款。原告对被告的上述答辩意见不予认可。上述事实，有《协议书》、房屋所有权证书、《个人住房抵押贷款合同》、银行转账记录、交通银行（北京市分行）结清证明、购房资质初步核验通过打中件及双方当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告曹彬与被告李岩签订的《协议书》不违反法律、行政法规的强制性规定，真实尹双方均应依约履行，现被告李岩违反《协议书》约定，未在签署买卖合同之日起十个月内给付原告曹彬XXX室的首付款及月供总额，曹彬依据《协议书》约定内容要求收回XXX室，理由正当，证据充分，本院对此予以支持。另，李岩辩称，XXX室房屋是曹彬用来折抵其所欠付材料款、工资和分红，同时又自行提前结清房屋贷款，被告所称与其实际表现行为相互矛盾，且其未提供相应证据予以证明其所述，本院不予采信。综上，原告曹彬要求将XXX室变更登记在其名下的诉讼请求，本院予以支持。关于原告曹彬要求确认其与被告李岩之间就XXX室的借名买房关系成立的诉讼请求，本院认为，该项诉讼请求的实质是确认该《协议书》效力的问题，对此，本院已认定该《协议书》合法有效。关于被告李岩要求原告曹彬腾退XXX室的反诉请求，依据不足，本院对此不予支持。至于被告李岩在本案审理过程中提前偿还的剩余贷款，双方可在本判决生效后另行通过协商或诉讼途径解决。依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李岩协助原告（反诉被告）曹彬将坐落于北京市通州区XX小区XXX号楼X层X单元XX室房屋过户登记至原告（反诉被告）曹彬名下，于本判决生效之日起十五日内执行清；二、驳回原告（反诉被告）曹彬的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李岩的反诉请求。本诉案件受理费12800元，由被告（反诉原告）李岩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费70元，由被告（反诉原告）李岩负担（已交纳）。保全费5000元，由被告（反诉原告）李岩负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 长  邹 强人民陪审员  李金岭人民陪审员  高 明二〇二一年四月十六日法官 助理  李春雨书 记 员  黄 琛