广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初36132号原告：邝银苏，女，1962年2月17日出生，汉族，住广东省从化市。原告：张志立，男，1991年8月5日出生，汉族，住广东省从化市。两原告共同委托代理人：何国贞，系北京市盈科（广州）律师事务所律师。被告：曾丽萍，女，1962年3月7日出生，汉族，住广东省广州市越秀区。被告：吕钢，男，1956年10月21日出生，汉族，住址同上。原告邝银苏、张志立与被告曾丽萍、吕钢房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年10月19日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。两原告及其共同委托代理人何国贞到庭参加诉讼。两被告经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告邝银苏、张志立向本院提出诉讼请求：1.解除两原告和两被告于2015年4月1日签订的《房屋买卖合同》；2.两被告共同向两原告归还购房款150万元和交易税费50万元，合计200万元，并按年息15.4%的标准向两原告支付自2015年4月1日起至款项实际还清之日之滞纳金；3.本案诉讼费用由两被告共同承担。事实和理由：2013年12月初，曾丽萍向邝银苏借款，双方商定月息按2.5%计算，借期从2013年12月17日起至2014年12月16日止。此后，邝银苏分五次向曾丽萍出借了150万元：2013年12月16日转10万、出借现金10万、2013年12月17日转100万、2013年12月26日转20万、2014年1月8日转10万，曾丽萍就此出具了借款借据。然而借期内，曾丽萍仅支付了10个月利息，借款期限届满时曾丽萍无力归还借款本金和付清欠息，为此提议将其在天河区林和村城中村改造项目中分得的林和东路277号A5栋3404房折价187.5万元抵债给邝银苏。邝银苏表示同意，于2015年1月8日又再向曾丽萍汇款50万元作为交易税费。2015年4月1日，两原告与两被告签订《房屋买卖合同》，约定成交价格为187.5万，两被告保证在2015年12月31日前将房屋过户登记在两原告名下；两被告确认欠两原告借款本息187.5万元，此借款本息用于冲抵两原告应支付的购房款，并视同两被告还清全部借款本息。如两被告违约导致两原告解除合同的，需向两原告全额退还购房款，并按原借款关系约定的利率标准支付滞纳金。合同签订后，张志立在曾丽萍的协助下到广州市林和润杨经济发展有限公司办理了房屋购买及备案手续，并在办妥手续后收楼使用至今。此期间两原告曾多次追问办证时间，两被告答复因整个林和村的改造项目未办妥大确权手续，因此小确权手续尚不能办理。2016年9月，原告突然收到通知，两被告因对外欠债，房屋已被顺德区人民法院采取了查封措施。2019年7月30日，法院在房屋门口张贴了公告，责令居住人员于2019年8月12日前迁出，否则依法采取换锁、甚至停水停电等措施。两原告立即联系两被告协商解决方案，但两被告一直以各种理由拖延。两原告认为，《房屋买卖合同》内容合法有效，理应受法律保护。上述房屋因两被告自身对外欠债之故被法院查封并拟交付拍卖，导致两原告签订《房屋买卖合同》的目的完全落空，并面临严重经济损失，为此两原告有权要求解除合同、退还全部购房款，并按原借款关系约定的月息标准计付滞纳金。经与两被告协商未果，特诉诸法院，恳请判如所请。被告曾丽萍、吕钢提交书面答辩状称：一、两原告对本案的起诉属一案二诉及多诉，不符合法律规定和起诉条件，应驳回起诉。本案因房屋买卖纠纷，张志立曾将本案起诉至佛山市顺德区人民法院，该院作出（2017）粤0606民初10431号一审判决，张志立不服判决上诉至佛山市中级人民法院，该院作出（2019）粤06民终410号二审判决，维持原判、驳回上诉。张志立向广东省高级人民法院申请再审，该院以（2020）粤民申4019号裁定驳回再审申请。尔后，两原告又以同一事实、理由和案由将本案诉至广州市天河区人民法院，在开庭审理期间两原告撤回起诉。现两原告又以同一事实、理由和案由诉至法院，两原告对本案一案多诉，违反法律规定，不符合起诉条件，应驳回起诉。二、两原告在本案中所诉既是房屋买卖合同纠纷，又是借款纠纷，可见两原告对本案没有明确的诉讼目的和主张，事实上两原告与两被告之间不存在任何借贷关系和纠纷。1.两原告诉请要求两原告归还欠款及计付高额利息毫无事实、证据和法律依据。2.两原告于2015年3月期间向广州市林和润杨经济发展有限公司领取了全部资料和完善交接手续，并取得房屋钥匙，一直占有使用房屋。3.两原告起诉请求解除合同超过诉讼时效。三、本案纠纷的实质是两原告与广州市林和润杨经济发展有限公司之间因房屋买卖办证中引致的纠纷，应另案解决。综上，应驳回两原告的诉讼请求。经审理查明：邝银苏、张志立为母子关系。广州市天河区林和东路277号A5栋3404房（下称涉案房屋）属回迁安置房，建筑面积72.2316平方米，于2016年登记在广州市林和润杨经济发展有限公司（下称林和公司）名下。2016年7月25日，佛山市顺德区人民法院（下称顺德法院）作出（2016）粤0606执8489号执行裁定，裁定冻结、划拨被执行人曾丽萍、吕钢的银行存款9735558.65元及迟延履行期间的债务利息；或扣留、提取被执行人等额收入；或查封、扣押、变卖、拍卖被执行人等额财产。其后顺德法院向林和公司出具协助执行通知书，预查封曾丽萍名下的包含涉案房屋在内的三套房屋。为此张志立向顺德法院提出执行异议之诉，要求确认涉案房屋归其所有，停止对涉案房屋的执行等。该案经一审、二审，2019年4月30日佛山市中级人民法院作出（2019）粤06民终410号民事判决，认为张志立不得排除顺德法院对涉案房屋的执行，二审驳回上诉，维持原判。2019年7月，顺德法院作出公告，称拟拍卖变卖曾丽萍名下的涉案房屋，并责令居住人员于2019年8月12日前迁出。2019年8月27日，邝银苏、张志立提起（2019）粤0106民初37441号诉讼，该案起诉的事实、理由与本案基本一致。之后邝银苏、张志立以决定通过再审争取涉案房屋所有权为由诉请撤诉，本院裁定准许其撤回起诉。2020年10月19日，邝银苏、张志立提起本案诉讼。邝银苏、张志立为证明其主张，提交以下证据：1.曾丽萍出具的《借款借据》及民生银行广州科技园支行银行流水明细。该借据载明：落款时间2013年12月16日、落款人曾丽萍，内容为曾丽萍向邝银苏借现金150万元，借款期限12个月，自2013年12月17日至2014年12月16日；借款期限届满，借款人以现金方式全额归还给出借人，逾期还款违约金为每天按借款额的10‰支付。借据末尾另载明：每月保证还清借款利息，同时允许曾丽萍提早还款。该流水明细显示：2013年12月16日向曾丽萍转账2次，金额均为5万元，合计10万元；2013年12月17日向曾丽萍转账100万元；2013年12月26日向曾丽萍转账20万元；2014年1月8日向曾丽萍转账10万元。2.邝银苏的农业银行广州沙河顶支行银行流水明细（显示2014年2月7日、3月3日、3月23日、6月26日、7月29日、8月28日分别收到款项37500元，2014年10月23日三次分别收到款项37500元），拟证明曾丽萍按月息2.5%向邝银苏支付利息。3.邝银苏的民生银行广州科技园支行银行流水明细（显示2015年1月8日分两次向曾丽萍分别转账30万元、20万元）。4.2015年4月1日吕钢、曾丽萍（卖方）与张志立、邝银苏（买方）签订的《房屋买卖合同》。合同载明：涉案房屋面积约75平方米（最终以《房地产权证》记载的面积为准），成交价格187.5万元，尚未办理房产证；卖方现手上持有抽签中签书，卖方保证于2015年12月31日前办妥登记在买方名下的房产证；截至2015年3月1日卖方欠买方借款本息187.5万元，双方同意卖方所欠借款本息用于冲抵买方应付之购房款；本合同生效后，视为买方已支付187.5万元购房款，同时卖方已还清全部借款本息。如卖方违约导致买方解除本合同的，卖方需向买方全额退还购房款，并按原借款关系约定的利率标准支付滞纳金；卖方于本合同生效后10天内，将涉案房屋交付买方使用，同时将手上的抽签中签书交给买方保管；如卖方违约导致买方解除合同的，卖方不得要求买方支付转让物业交还前的租金或房屋使用费，同时卖方需赔偿卖方对转让物业投入的装修损失；卖方负责安排建设单位（村委会）直接把转让物业的产权登记在买方名下，因办理产权登记依法需缴纳的交易税费，由买方与建设单位按法律规定各付各税；卖方在收到建设单位的办证通知后2天内通知买方，买方根据建设单位通知的时间和资料要求配合办证等。5.2015年7月3日林和公司向张志立出具的《林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书》。该确认书载明：林和公司确认申请购买人张志立，回迁安置房号A5-3404，实测建筑面积72.2316平方米，购房款2166948元。张志立在该确认书上签字确认。邝银苏、张志立表示：1.邝银苏与曾丽萍是好朋友。吕钢是曾丽萍配偶，邝银苏与吕钢也很熟。曾丽萍、吕钢借款是为了做生意。双方先有借款，通过签订房屋买卖合同并实际交付房屋的方式以物抵债，后因顺德法院查封涉案房屋并一审、二审驳回原告的执行异议之诉，故提起（2019）粤0106民初37441号及本案诉讼。2.涉案房屋是林和村的拆迁回迁房，邝银苏出借本金原为150万元，但后来双方以物抵债变成房屋买卖合同关系之后又支付50万元用于办证。合同约定的成交价187.5万元包含借款本金及利息。双方的借款关系没有经过法院生效判决认定，是直接以物抵债。3.涉案房屋自2015年7月至今由邝银苏、张志立占有使用。涉案房屋仍在顺德法院的查封当中，听说还有案外人提起执行异议。顺德法院已在现场张贴了清场公告。关于邝银苏、张志立要求曾丽萍、吕钢按年利率15.4%的标准支付滞纳金的依据。邝银苏、张志立表示：依据《借款借据》，逾期还款违约金为每日千分之十，合同第二条第二款约定按原借款关系应当的利率标准支付滞纳金，两原告调整为全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率的四倍。本院认为：按查明的事实，邝银苏与曾丽萍原为借款关系，后邝银苏、张志立与曾丽萍、吕钢双方签订《房屋买卖合同》，约定曾丽萍、吕钢以涉案房屋抵债，借款本息187.5万元抵作购房款。之后曾丽萍、吕钢已将涉案房屋交付邝银苏、张志立，林和公司并向张志立出具《林和城中村改造项目回迁安置房面积确认书》，双方买卖合同是双方当事人的真实意思表示，内容合法有效。鉴于涉案房屋作为回迁安置房仍登记在林和公司名下，尚未过户至邝银苏、张志立名下，张志立在曾丽萍、吕钢作为被执行人的顺德法院执行案中提起执行异议之诉，一审、二审均被驳回诉请，张志立不得排除顺德法院对涉案房屋的执行，顺德法院针对涉案房屋的使用人发出了清场公告，在此情况下邝银苏、张志立作为买方的合同目的已无法实现，故邝银苏、张志立要求解除合同，理据充分，本院予以支持。合同解除后曾丽萍、吕钢应退还购房款187.5万元给邝银苏、张志立。邝银苏、张志立要求曾丽萍、吕钢返还的金额为200万元，缺乏理据，本院不予支持。邝银苏、张志立主张的滞纳金实为违约金，《房屋买卖合同》明确约定“如卖方违约导致买方解除本合同的，卖方需向买方全额退还购房款，并按原借款关系约定的利率标准支付滞纳金”，结合借款借据“逾期还款违约金为每天按借款额的10‰支付”的内容，现邝银苏、张志立主张违约金标准按年利率15.4%的标准计算，低于合同约定，并无不当，本院予以照准。综合本案案情，违约金的计算应以187.5万元为本金，按年利率15.4%的标准，自起诉之日即2020年10月19日起计至清偿之日止，以不超过本金为限。至于曾丽萍、吕钢关于邝银苏、张志立的起诉不符合条件、超过诉讼时效等抗辩意见，均缺乏理据，本院不予采纳。曾丽萍、吕钢经本院合法传唤未到庭应诉，本院依法作缺席判决。综上，本院依照《中华人民共和国民法典》第六条、第七条、第五百六十三条第一款第四项、第五百八十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告邝银苏、张志立与被告曾丽萍、吕钢双方于2015年4月1日就广州市天河区林和东路277号A5栋3404房签订的《房屋买卖合同》；二、被告曾丽萍、吕钢自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告邝银苏、张志立返还购房款1875000元并支付违约金（以1875000元为本金，按年利率15.4%的标准，自2020年10月19日起计至清偿之日止，以不超过本金为限）；三、驳回原告邝银苏、张志立的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费36130元，由原告邝银苏、张志立负担16230元，被告曾丽萍、吕钢负担19900元；保全费5000元，由原告邝银苏、张志立负担2245元，被告曾丽萍、吕钢负担2755元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  张 杳人民陪审员  何曙明人民陪审员  伍建红二〇二一年四月十三日书 记 员  梁怡筠梁昭仪