江苏省宜兴市人民法院民 事 判 决 书(2020）苏0282民初7875号原告：贾梁，男，1992年7月1日生，汉族，住宜兴市。委托诉讼代理人：高宇翾，江苏路修律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋隆，江苏路修律师事务所律师。被告：王梦珏，女，1989年12月25日生，汉族，住宜兴市。被告：王小芳，女，1972年9月7日生，汉族，住宜兴市。二被告共同委托诉讼代理人：朱伟杰，江苏磊安律师事务所律师。原告贾梁与被告王梦珏、被告王小芳商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年8月24日立案后，依法适用简易程序，于2020年11月10日公开开庭进行了审理。原告贾梁的委托诉讼代理人高宇翾、被告王梦珏、王小芳的共同委托诉讼代理人朱伟杰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告贾梁向本院提出诉讼请求：1、依法判令两被告按约立即交付原告车位或退还车位款约10万元(以实际价格为准)。2、依法判令两被告支付未能交付车位的违约金3万元；3、依法判令两被告支付原告因本诉讼支出的律师费5000元。4、依法判令本案诉讼费用由两被告承担。审理中，原告明确诉讼请求1中要求被告退还的车位款为9万元，并要求被告承担评估费用。事实和理由：2019年10月25日，原告与被告一通过宜兴市裕航不动产经纪有限公司签订了宜兴市房产买卖协议，购买位于融创氿园3幢504室，合同价为450万元。合同明确约定房价包含一系列房屋内设施及车位一只，于房屋办理过户手续当天交付。原告按约向两被告支付了房款并办理了银行贷款。双方于2020年1月15日完成了过户办理手续，但两被告未能将车位一并交付给原告。原告为此多次与两被告向协商未果，为维护原告合法权益，特向法院提起诉讼。王梦珏辩称：其并非合同相对人，案涉房屋是王小芳单独所有，原告要求其承担责任于法无据。被告认为没有必要对车位进行鉴定，也不同意按地下车位的价值进行鉴定。王小芳辩称：当时开发商给了被告两个车位使用，一个地上一个地下，开发商承诺都能停，具体方位不知。但本案合同上并未明确车位的具体方位，审理中其无法交付车位，但其可以在执行过程中再交付车位。被告认为没有必要对车位进行鉴定，也不同意按地下车位的价值进行鉴定。本院经审理认定事实如下：2019年10月25日，甲方王小芳（代理人王梦珏），乙方贾梁签订《宜兴市房产买卖协议》一份，载明：甲方自愿将坐落于本市融创氿园3幢504室的房产出售给乙方，甲方就出售房屋的质量及房屋状况以乙方看房时见到的现状为准，附属设施和使用等情况说明如下：精装修，房价包含屋内设施有中央空调、洗衣机壹只、冰箱壹只、彩电壹只、沙发贰套、床叁张、餐桌壹套、茶台壹套及车位壹只。双方达成协议后，若乙方悔约，应书面告知甲方，甲方应在贰日内将乙方的已付购房款（不计利息）返还给乙方，但乙方应同时支付违约金贰拾万元整给甲方。若甲方悔约，应书面告知乙方，并在贰日内将已付购房款返还给乙方，同时支付违约金贰拾万元整给乙方。如甲乙任何一方违约，中介费有定金中扣除，并且违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失。另查明，案涉房屋原登记在王小芳一人名下。签订上述协议后，贾梁分别向王梦珏、王小芳支付了房款，该房屋现已登记在贾梁名下。审理中，王小芳主张，截至2020年11月10日开庭时，其已将融创五二期179号车位交付给原告使用，且已录入物业系统，车位已交付完成。对此贾梁不予认可，陈述其并未获得任何可以使用车位的书面凭证，该融创五二期179号车位上方悬挂着私人车位的字样，并标记了他人的车牌号码，且物业陈述，只是给其使用三个月，三个月后就不能使用了，并未真正解决问题。后王小芳表明，在审理中其不同意交付车位。另查明，2020年8月23日甲方贾梁与乙方江苏路修律师事务所签订《委托代理合同》，载明甲方因与王梦珏、王小芳房屋买卖合同纠纷一案，委托乙方参加诉讼活动，代理费人民币5000元。2020年8月24日，江苏路修律师事务所向贾梁开具增值税发票，载明代理费价税合计5000元，票号NO.03002991。审理中，贾梁为明确车位价值，向本院申请对融创氿园四二期地下车位的价值进行评估鉴定。本院委托无锡齐典土地房地产资产估价有限公司进行评估，该公司于2021年2月25日作出齐典房估[2021]咨字第001号房地产评估意见书，测算估价对象融创氿园四二期地下车位一个在价值时点2021年2月22日的市场价值为9万元，对此贾梁支出评估费用2000元。双方当事人对评估报告的真实性无异议，原告要求按9万元退还车位款，被告则认为评估没有必要，因为买卖合同上并未约定车位是何方位，被告也不认可以地下车位来评估车位价值。为查明事实，本院至融创氿园物业中心进行调查，与物业工作人员尤梦皎形成调查笔录。尤梦皎陈述，案涉房屋的车位纠纷其听说过，开发商可能口头承诺给之前的老业主（即王梦珏、王小芳一方）两个车位使用，一个地上一个地下，但何时收回的他们物业不清楚。新业主起诉后，老业主找到开发商沟通，开发商就拿出了一个五二期179号的地下车位给新业主使用3个月，现在已经过期了，不能再继续使用了。地面车位和地下车位的区别是，地下车位可以买卖，具有专属性，地面车位是公共的。贾梁对调查笔录的真实性无异议，对调查笔录中确认的地下车位具备产权、可以买卖，案件审理中开发商向贾梁交付一个地下车位使用了3个月，目前已无法继续使用的事实，均无异议。王梦珏、王小芳陈述对调查笔录的真实性由法院依法认定。本案争议的焦点：1.王梦珏是否需要承担责任？本院认为，合同具有相对性，本案案涉房屋原登记在王小芳一人名下，且签订买卖合同时王小芳为合同相对方，王梦珏系作为王小芳的代理人签名、代办手续，因此，王梦珏并非房屋买卖合同相对方，不应承担本案责任。2.双方在合同中约定买卖的是地上车位还是地下车位？本院认为，案涉房屋买卖合同中明确约定有“车位一只”，车位也应属于合同构成部分，王小芳理应有向贾梁交付车位的合同义务。双方虽对合同签订时约定的是地上车位还是地下车位存在争议，但以双方发生纠纷后被告交付原告地下临时车位使用的事实情况，可判定双方当时约定的为地下车位。这也与地下车位可以买卖、地上车位不能买卖的情形相符合。3.关于律师费被告应否承担？律师费5000元是否合理？本院认为，涉案房屋买卖协议明确约定违约方（败诉方）应当承担另一方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失，王小芳在本案中未履行交付车位的义务属违约方，应承担律师费。律师收费应按江苏省物价局、江苏省司法厅苏价费（2017）113号规定收取，本案立案标的额为153000元，律师费按5000元收取，符合规定。综上，本院认为，原告贾梁与被告王小芳之间签订的房屋买卖协议系双方真实意思的一致表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合同合法有效。双方均应按照合同严格履行各自义务。现因被告王小芳无法履行交付车位的合同义务，故原告要求其退还按地下车位评估的价值9万元本院予以支持。双方在合同中约定，违约方应承担对方为维护其合法权益所支付的诉讼费、律师费等经济损失，故原告要求王小芳承担律师代理费5000元的诉讼请求，本院予以支持，王小芳未履行交付车位的合同义务，存在违约行为，应承担违约责任，但贾梁主张违约金3万元，缺乏依据，本院酌情确定由王小芳承担违约金5000元。因王梦珏并非合同相对方，贾梁对王梦珏的诉讼请求应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十五条之规定，判决如下：一、王小芳于本判决发生法律效力之日起十日内向贾梁返还车位价值款90000元。二、王小芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付贾梁违约金5000元。三、王小芳于本判决发生法律效力之日起十日内支付贾梁律师费5000元。四、驳回原告贾梁的其他诉讼请求。如王小芳未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2540元，评估鉴定费2000元，合计4540元，由贾梁负担1177元，由王小芳负担3363元；，由贾梁负担。王小芳应负担部分已由贾梁垫付，本院不再退还，王小芳于本判决发生法律效力之日起十日内直接支付给贾梁3363元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省无锡市中级人民法院。根据《诉讼费用交纳办法》的规定，向该院预交上诉案件受理费。审 判 员 陈明二〇二一年四月二十七日法官助理 任脂书 记 员 刘璐