上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15976号原告：杜龙，男，1990年11月5日生，汉族，户籍地四川省。委托诉讼代理人：俞志明，上海标胜律师事务所律师。被告：胡奎，男，1979年7月7日生，汉族，户籍地湖北省。委托诉讼代理人：王征，上海宝淳律师事务所律师。原告杜龙与被告胡奎房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告杜龙的委托诉讼代理人俞志明，被告胡奎的委托诉讼代理人王征到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杜龙向法院提出诉讼请求：判令被告返还房屋租金61,250元、退还保证金17,500元、支付装修损失260,000元、支付中介费损失8,700元、支付营业损失300,000元。事实与理由：原、被告于2018年3月5日在居间方上海至尊房地产经纪事务所签订了2018年4月1日起至2021年3月31日止为期3年的租赁合同一份。约定被告将位于上海市宝山区申浦路XXX号、XXX号、XXX号、XXX号、XXX号房屋夹层(以下简称系争房屋)，总面积260平方米的房屋出租给原告经营健身工作室，被告保证该出租屋产权清楚，并符合出租房屋使用要求。协议签订后，原告如期向被告支付了房屋押金并按时支付租金，并开始对系争房屋进行装修设计并营业。2019年7月2日，上海市宝山区消防救援支队以出租场所消防不合格为由对原告下发了行政处罚决定书及责令停业、整改通知书。在此期间，原告多次通过电话、律师函等方式要求被告配合提供办理消防检验的相关资料，但被告一直不予理睬，导致原告无法经营，损失惨重。被告胡奎辩称，同意解除合同，但不同意其他诉请。1、原告是在逾期未付租金的情况下自行搬离。2、原告使用到租金支付的日期。3、按合同约定是原告违约，保证金是应该没收的。5、对于装修损失不认可发生了26万元装修损失。系争房屋完全具备使用状态的，已经装修过的，原告只是刷了一下涂料，被告认为原告没有花费。中介费及营业损失没有依据，是原告自己要搬离系争房屋，不是被告违约。被告已经完全履行了系争房屋出租人的义务。原告承租房屋后，一共付了二次房租，现有5,000元房租未支付，4,000元电费支未付并擅自搬离，请求法院驳回原告所有诉请。本院经审理认定事实如下：系争房屋为胡奎在原有房屋基础上自行搭建的夹层，未取得房屋产权证书。2018年3月5日，胡奎(甲方)与杜龙(乙方)双方订立《上海至尊房地产租赁合同》，约定：乙方承租甲方系争房屋，租赁期限自2018年4月1日至2021年3月31日，月租金为17500元，租赁保证金17500元，租金每6个月支付一次，第一期租金乙方应于2018年4月1日之前交付甲方首期租金，每次租金于到期日前7日支付给甲方。庭审中双方确认，杜龙于签署以上合同后支付了首期租金及保证金，胡奎将系争房屋交付杜龙使用。2019年7月2日，上海市宝山区消防救援支队向杜龙出具《行政处罚决定书》，因为杜龙在系争房屋开办的健身工作室存在未经消防安全检查擅自投入使用的行为，违反了《消防法》的规定，因此决定给予责令停产停业和罚款3万元的决定。2019年8月2日，杜龙委托上海标胜律师事务所向胡奎发出《律师函》，内容为因为胡奎方的违约，导致杜龙无法继续经营。杜龙已经支付房租至2019年9月30日，因此在房租到期之日双方签订的租赁合同予以解除。关于没有办理消防许可的原因，杜龙认为是由于系争房屋是搭建出来的夹层，没有产证，所以无法办理消防许可，胡奎认为如果杜龙配合消防整改是可以取得消防许可的。关于截止2019年9月30日的租金支付情况，胡奎认为截止2019年9月30日，杜龙拖欠租金5,000元，杜龙表示胡奎曾经表示过不需要再支付，但没有证据证明。关于截止2019年9月30日的水电费等支付情况，胡奎认为杜龙拖欠电费4,000余元，但是杜龙认为已经全部支付，且胡奎没有证据证明拖欠电费的情况。系争房屋交付后，杜龙进行了装修。但是双方对装修的范围存在不同意见，胡奎认为房屋租赁给杜龙时已经装修过，杜龙曾经表示只需要卫生间改造就可以，不需要再次装修。杜龙认为系争房屋以前是做餐饮和儿童乐园，与健身房的业态完全不同，因此系争房屋必须重新进行装修。为了证明胡奎知道杜龙是将系争房屋经营健身房使用，提供了房屋中介的证明，胡奎对证明的真实性无异议。2020年10月12日，杜龙申请对系争房屋的吊顶、墙面、地面装修进行价值鉴定。2021年2月26日，上海华瑞建设经济咨询有限公司出具《鉴定意见书》，认定装修原值为177,788元。杜龙认为双方签订的租赁合同无效，故装修原值为177,788元，折旧年限应按照国家法律法规及现场情况确定为5年，故残值为127,415元。胡奎认为折旧年限应该按照租赁合同确定为3年，故残值为93,833元。以上事实，由《上海至尊房地产租赁合同》、《行政处罚决定书》等证据及双方当事人的陈述为证，相关证据已经经过双方质证，可以认定。本院认为，系争房屋未取得产权证书，因此胡奎和杜龙所签署的房屋租赁合同无效。在房屋租赁合同无效的处理上。关于租金返还部分，因从被消防部门行政处罚后，杜龙无法正常使用系争房屋，胡奎应适当返还租金，综合考虑杜龙拖欠部分租金的事实，本院酌情确定胡奎返还杜龙的租金为2万元。租赁保证金由胡奎退还给杜龙。关于装修损失，因合同无效，残值的计算不应该按照合同的期限确定，本院确定残值为127,415元，装修损失由双方各半承担，因此胡奎应支付杜龙的装修损失为63,707.5元。关于中介费损失和营业损失，于法无据，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(2009年7月30日公布)第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，判决如下：一、被告胡奎与原告杜龙签署的《上海至尊房地产租赁合同》无效；二、被告胡奎于本判决生效之日起十日内支付原告杜龙房屋装修损失63,707.5元；三、被告胡奎于本判决生效之日起十日内返还原告杜龙租金20,000元。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,137元，由被告胡奎负担664元，原告杜龙负担4,473元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  韩亮书记员  杨蓉附：相关法律条文一、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。