河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初561号原告：白自军，男，生于1969年3月13日，回族，住禹州市。委托代理人：陈军法，河南三融律师事务所律师。被告：禹州市农村信用合作联社。地址：禹州市颍川路62号。法定代表人：李纯信，该社理事长。委托代理人：梁栋，河南光宇律师事务所律师。第三人：河南好印宝机械装备科技有限公司。住所地：禹州市产业集聚区东产业区。法定代表人：顾凤梅，该公司董事长。委托代理人：尹卫宾，河南金泰律师事务所律师。第三人：禹州市鼎辉商贸有限公司。住所地：禹州市颍川办寨子村（滨河路东段）。法定代表人：朱亚普，该公司总经理。委托代理人：付月峰，河南禹曦律师事务所律师。原告白自军诉被告禹州市农村信用合作联社（以下简称：禹州农信社）、第三人河南好印宝机械装备科技有限公司（以下简称：河南好印宝公司）、第三人禹州市鼎辉商贸有限公司（以下简称：禹州鼎辉公司）案外人执行异议之诉一案，本院立案后，依法适用普通程序，于2021年4月15日公开开庭进行了审理。原告白自军及委托代理人陈军法，被告禹州农信社的委托代理人梁栋，第三人河南好印宝公司的委托代理人尹卫宾，第三人禹州鼎辉公司的委托代理人付月峰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告白自军向本院提出诉讼请求：1、确认原告对禹州市产业集聚区产和土地【原河南好印宝机械装备科技有限公司房产土地，位于禹州市产业集聚区侧】及附属设施有租赁权；2、排除对禹州市产业集聚区产和土地的执行，在租赁期内不向受让人移交占有被执行的不动产；3、撤销对好印宝公司所有的工业用途房地产的拍卖；4、解除对禹州市产业集聚区产和土地的查封；5、不予迁出禹州市产业集聚区产和土地。事实与理由：禹州农信社申请执行河南好印宝公司一案，贵院在2020年3月5日将位于禹州市产业集聚区侧的河南好印宝公司所有的工业用途房地产进行了拍卖，并要求在该拍卖房产土地的人员迁出。但原告认为，应排除对禹州市产业集聚区产和土地的执行，撤销对河南好印宝公司所有的工业用途房地产的拍卖，原告不应迁出禹州市产业集聚区产和土地，具体理由如下：1、在法院查封该房屋前，原告和产权人河南好印宝公司已经签订合法有效的书面租赁协议并对租赁期限和租金进行了约定；2、原告和河南好印宝公司签订的租赁协议期间从2013年5月20日起到抵账金额折抵完毕止，现在还在租赁期间，尚未到期；3、原告2019年8月份就将租赁协议交给法院执行法官，法院对拍卖厂院存在租赁情况是了解并清楚的，以上事实有租赁转租协议等为证。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条第一款“承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持”。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三十一条第二款“拍卖财产上原有的租赁权及其他用益物权，不因拍卖而消灭……”。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”。因此，根据以上规定，应排除对禹州市产业集聚区产和土地的执行，撤销对河南好印宝公司所有的工业用途房地产的拍卖，不予迁出禹州市产业集聚区产和土地，现根据《中华人民共和国民事诉讼法》二百二十七条之规定，向贵院提出执行异议之诉，请支持原告的诉讼请求！被告禹州农信社辩称，原告主张的事实和法律依据不成立，应当不予支持。1、原告不具备主体资格。原告提供的有租赁合同、借条、欠条，但没有提供相应的支付凭证，双方的借贷关系不成立，租赁关系是建立在借贷关系之上的，基础的法律关系仍然是借贷关系，鉴于原告没有提供有关借款转账租赁费的支付依据，也没有见到案外人与河南好印宝公司之间的交接租赁手续和支付有关租赁费的证据，被答辩人不具备相应的主体资格，其提交的租赁合同，不足以证明其存在合法的租赁关系，不能证明白自军事实上占有、使用该房屋，其提供的租赁协议及补充协议，不能证明双方实际履行了该协议，白自军不享有优先购买权。本案河南好印宝公司在进行抵押贷款时，对河南好印宝公司的抵押物进行了抵押登记。抵押合同第六条明确约定，抵押人将已经出租房产进行抵押时，应当书面告知抵押权人。办理抵押登记后，如出租抵物，应当征得抵押权人的同意。原告自始至终没有见到任何书面通知，更不知道该租赁合同。2、本案的拍卖及腾房都进行了公告，程序合法。禹州市法院执行被执行人名下的标的物，具有物权限制的公示效力。禹州市法院公示的网络拍卖材料中，拍卖公告中亦明确优先权人均可参加竞拍，不参加竞拍的可关注拍卖活动的整个过程，白自军未参与竞拍，其申请撤销该网络拍卖的请求不符合最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定第31条的情形，依法不能撤销，本案执行标的物登记在被执行人河南好印宝公司名下，白自军请求排除对被执行人名下的房产、土地的执行不符合法律规定。其他请求实质为同类请求，仍然不能得到支持。故应当驳回白自军的诉讼请求。第三人河南好印宝公司称，原告与我司签订的租赁协议属实，而且该协议是2013年5月20日签订，并已实际履行，本案涉封土地在后，请法院依法审核后公正判决。第三人禹州鼎辉公司称，1、原告对案涉房产不享有排除执行的民事权利，物权主张不排除执行。2、原告对案涉房产土地没有优先购买权，即使享有，其也已经自行放弃了该项权利。3、原告诉求解除房产土地的查封及不予迁出，没有事实根据和法律依据，应当依法驳回原告诉求。原告白自军为支持自己的主张向本院提供的证据有：1、2013年5月20日土地租赁协议一份，2017年1月26日房屋场地租赁合同一份。证明①2013年5月20日河南好印宝公司作为出租方，白自军作为承租方签订了土地租赁协议一份，后又于2017年1月26日签订了补充协议，以上协议合法有效；②租赁位置位于禹州市产业集聚区东产业区好印宝公司厂院，包含厂房、办公楼、场院，面积为29637平方米，及附属物包括厂内一切设施等；③2013年5月20日协议约定的租金为550万元整，租赁期限直到好印宝公司土地所有权证载明的期限止，因该协议约定不明确，2017年1月26日双方签订了补充协议，明确约定年租金为60万元整，租金支付方式为用白自军对好印宝公司的750万债权折抵租金，从2017年1月26日每年折抵60万元整；④租赁期限从2013年5月20日起，截止期限为从2017年1月26日每年折抵60万元整，至到白自军对好印宝公司的750万债权折抵完毕，现在还在租赁期内；⑤在租赁期间，白自军有转租、对外承包、联营等权利。⑥白自军2019年8月份就将租赁协议交给法院执行法官，法院对拍卖厂院存在租赁情况是了解并清楚的且明知白自军为优先购买权人；⑦做为已知的优先购买权人，贵院于拍卖前应该通知原告行使优先购买权，但贵院并没有通知，侵犯了租赁人的优先购买权。2、租赁协议四份，证明一份、租金收据8张及缴纳租金转款记录。证明租赁物原告正在租赁给河南权宏过滤设备有限公司、禹州市梁北镇奥兰德幼儿园等第三人使用，原告已经收取租金并合法占有使用租赁物。3、白自军和电力部门合同一份、电力部门客户资料截图一份。证明已拍卖厂院的用电户主为白自军，白自军拥有厂院内电力设施的所有权和使用权，白自军一直在占有租赁使用厂院。4、借据及欠条共6份、录音证据2份、转账记录一组。证明白自军对河南好印宝公司拥有750万债权、该债权真实合法。董银涛证言一份，证明好印宝公司给原告出具的750万借条的款项构成包括：代还账200万左右、汇款170万元、工程欠款230万元和部分利息。（2021）豫1081执异6号执行异议案件庭审笔录一份，证明该笔录中证人杨某证言证明白自军对河南好印宝公司拥有750万债权其中2205000元是白自军代为偿还杨某欠款、该债权真实合法。录音证据已经经过执行异议庭审质证。转账给杨某的转账记录7张，河南好印宝公司借据复印件2张（借据原件因已还款债务消灭而销毁），证明750万欠条中的2205000元的是因河南好印宝公司欠杨某钱无力偿还，该部分欠款白自军是保证人，白自军代好印宝公司偿还杨某2205000（贰佰贰拾万零伍仟元整）。5、河南好印宝公司提供的土地及房屋权属证明一套。证明好印宝公司为证明其出租物的权属合法性，向白自军提供了土地及房屋权属证明一套。6、河南好印宝公司提供的企业法人营业执照一份，董银涛、顾凤梅的身份证明复印件各一份。证明好印宝公司为证明其主体身份合法，向白自军提供了提供以上证件。7、禹州法院（2019）豫1081执1191-1号裁定书一份。证明该裁定只显示对产权证号056031、056035、056036、063432的拍卖，内不包含厂院所占土地使用权（禹国用（2013第17-0052号））的拍卖。对该土地的拍卖不合法，没有任何裁判依据。8、（2019）1081执1191号协助执行通知书一份（2019年6月13日）。证明仅有对房产的查封、不包含厂院所占土地使用权（禹国用（2013第17-0052号））的查封，对该土地的拍卖不合法，没有任何裁判依据。9、2019年8月1日法院公告一份。证明该公告只显示对产权证号056031、056035、056036、063432的拍卖，不包含厂院所占土地使用权（禹国用（2013第17-0052号））的拍卖。对该土地的拍卖不合法，没有任何裁判依据。10、2019年12月25日协助通知书及送达回证一份。证明：（禹国用（2013第17-0052号））土地2019年12月25日才查封、2019年12月25日之前因对禹国用（2013）第17-0052号国有土地没有查封所以对该地块不能进行评估拍卖等任何处分。第7到10组证据证明在没有裁判依据，没有经过没有裁判文书送达，选择评估机构、依法评估等程序等情况下，2020年1月6日拍卖公告直接确定对禹国用（2013）第17-0052号国有土地进行了拍卖，给原告造成了严重损失。11、调查笔录一份（2019年10月10日）。证明原告在拍卖前已经向法院提交租赁协议，但法院却有核查，没有对厂院和房屋的占有使用等现状进行说明，没有对原告是优先购买权人进行说明，未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。12、禹州法院拍卖标的调查情况表一份。证明在拍品介绍第3条，已经说明需诉讼确认租赁情况。13、第一次拍卖网页打印件一份。证明2020年2月6日10时至2020年2月7日10时，法院对涉案房产及土地进行了第一次拍卖，起拍价为24799680元，权利来源和权证情况为（2019）豫1081执1191-1号执行裁定书，租赁情况为不详。本次没有对厂院和房屋的占有使用等现状进行说明，没有对原告是优先购买权人进行说明，未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的。14、第二次拍卖网页打印件一份，执行卷宗中复印的（2019）豫1081执1191-1号执行裁定书、公告各一份。证明2020年3月4日10时至2020年3月5日10时，法院对涉案房产及土地进行了第二次拍卖，起拍价为19839744元，权利来源和权证情况为（2019）豫1081执1191-1号执行裁定书，租赁情况为不详。本次拍卖没有对厂院和房屋的占有使用等现状进行说明，没有对原告是优先购买权人进行说明，没有通知优先购买权人未按照法律、司法解释的规定对拍卖标的物进行公告的，按照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条、第二十一条之规定，本次拍卖应该予以撤销。对原告提供的证据，第三人河南好印宝公司无异议；被告禹州农信社和第三人禹州鼎辉公司对证据1、2、3、4、5均有异议，认为原告与第三人河南好印宝公司的租赁协议，及原告与案外人租赁协议不真实，双方的借款不能认证；本院审查认为，原告与第三人河南好印宝公司2013年5月20日土地租赁协议约定期间模糊，协议中涉及租金抵偿借款550万元以现金支付，也与正常的交易规则相悖，为此，该协议本院不予采信。对于原告与第三人河南好印宝公司双方认可的后期债务750万元，因原告没有提供足够的证据相印证，本院不能认定。对于2017年1月份以后原告与电力部门签订的供电合同、与他人签订的转租协议，本院予以确认。对本院采取的执行、拍卖程序本院予以采信。被告禹州农信社向本院提交证据有：1、《抵押合同》、禹州市人民法院（2017）豫1081民初4526号民事判决书各一份。证明①禹州农信社与河南好印宝公司之间的借款抵押合同第六.1条约定：若将出租房产抵押，应当书面告知抵押权人。若将出租物抵押，应当书面征得抵押权人的同意；②禹州农信社与河南好印宝公司之间的金融借款纠纷经本院（2017）豫1081民初4526号民事判决书判决生效后，因被执行人未履行生效判决确定的义务，禹州农信社申请强制执行。2、本院（2019）豫1081执1191-1号执行裁定书。证明2019年6月26日该院作出评估拍卖执行裁定，对河南好印宝公司位于禹州市产业聚集区的房产（不动产权证号056031.056035.056036.063432）及禹国用（2013）第17-0052号土地的使用权进行评估拍卖。3、2019年10月10日法院调查笔录一份。证明抵押权人禹州农信社并不知道抵押物租赁情况，抵押人河南好印宝公司也未告知抵押物租赁的事实。4、照片28幅，其中放大照片4幅。证明①本院在执行河南好印宝公司时，对被执行人财产查封的照片，对被执行人河南好印宝公司和其他居住人员在2020年3月22日前迁出禹州市产业聚集区的房产（不动产权证号056031、056035、056036、063432）及禹国用（2013）第17-0052号土地等事项在河南好印宝公司现场进行公告；②对该部分公告和执行措施没有任何人提出异议。5、本院拍卖公告、拍卖须知和一拍流拍公告各一份。证明本院在2020年1月6日发布拍卖公告，拟在2020年2月6日10时至2月7日10时止，通过淘宝司法拍卖，对上述房产以及土地使用权进行拍卖，后该一拍流拍。6、第二次拍卖公告（二拍成功）以及成交确认书各一份。证明本院在2020年2月17日发布二拍拍卖公告，自2020年3月4日10时至3月5日10时止，经竞拍，二拍成交价为19839744元，确认拍卖成交。对于被告提供的证据，第三人禹州鼎辉公司无异议；原告和第三人河南好印宝公司对1、3、5、6的真实性无异议，证据4称看不清楚，证据2均认为裁定书不真实，根据原告从执行卷宗中复议的同样字号的裁定书显示，没有对涉案土地进行拍卖的字样。本院审查后认为，从卷宗中的证据显示，原告和第三人河南好印宝公司的异议不成立，为此，上述证据本院均予以采信。第三人河南好印宝公司未向本院提供证据。第三人禹州鼎辉公司向本院提供的证据有：拍卖成交手续一份，证明该公司通过司法拍卖程序取得案涉土地所有权的事实。对于第三人禹州鼎辉公司提供的证据，原告、被告和第三人河南好印宝公司，对其真实性无异议，本院予以采信。依据有效证据和当事人陈述。本院确认以下案件事实：2014年6月12日，本案第三人河南好印宝公司与本案被告禹州农信社签订《流动资金借款合同》一份，该合同约定禹州农信社向河南好印宝公司贷款2800万元，贷款期限为24个月，自2014年6月12日起至2016年6月11日，合同约定月利率为7.92‰，逾期贷款罚息按原借款利率基础上加收50%。同日，河南好印宝公司与禹州农信社签订抵押合同一份，该合同约定以该公司所有的位于禹州市产业集聚区的房产（房产证号为禹房权证禹州字第××号、禹房权证禹州字第××号、禹房权证禹州字第056035号房产禹房权证禹州字第××号）做抵押，抵押担保的期间为债务履行期届满之日后两年止。2014年6月11日，双方就上述抵押合同约定的抵押物在禹州市不动产管理中心办理了禹房他证禹州字第××、91××10、91××11、91××12号他项权证。因该笔借款逾期，禹州农信社于2017年7月11日诉至本院，经审理作出（2017）豫1081民初4526号判决书，判令河南好印宝公司于判决生效后五日内履行还款责任，如逾期禹州农信社对抵押财产享有拍卖、变卖的优先受偿权等。判决生效后，因河南好印宝公司没有履行判决确定的义务，禹州农信社申请强制执行，本院作出（2019）豫1081执1191-1号执行裁定书及拍卖公告，评估、拍卖河南好印宝公司所有的位于禹州市产业集聚区的房产和土地使用权。第三人禹州鼎辉公司通过公开拍卖，购买了上述房产及土地使用权。另查明，2017年1月17日，本案原告白自军与第三人河南好印宝公司签订《房屋场地租赁合同》，其后，原告白自军分别于2017年4月26日与案外人贾维权签订《转租协议书》，于2017年5月28日与禹州市供电公司签订《高压供用电合同》，于2017年6月6日与案外人梁状签订《转租协议书》，于2018年1月17日与案外人牛冠堂签订《转租协议书》，将涉案房产转租他人。本院在执行申请执行人、本案被告禹州农信社与被执行人河南好印宝公司等金融借款合同纠纷一案中，本案原告白自军提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，并于2020年10月28日作出（2020）豫1081执异50号执行裁定书，驳回白自军的异议。白自军不服该裁定上诉至许昌中院，许昌中院审理后裁定发回重审。本院经重审作出（2021）豫1081执异6号执行裁定书，驳回案外人白自军的异议请求。原告为此向本院提起案外人执行之诉等情。本院认为，我国《物权法》规定:“订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”据此规定，在执行程序中,申请执行人抵押权与案外人租赁权的关系问题,需要根据权利设立的先后时间,结合租赁权的存在是否影响抵押权实现等因素进行处理。如果执行标的上案外人的租赁权成立在先,申请执行人的抵押权设立在后,则租赁权不受抵押权行使的影响,执行标的可以通过强制变现实现财产价值,从而消灭抵押权,执行标的受让人承受已经设立的租赁权即可。反之,若租赁在抵押权设立之后,则承租人不能排除执行,应当将租赁财产交付于执行法院。本案中,禹州市不动产管理中心办理的禹房他证禹州字第××、91××10、91××11、91××12号他项权证显示,涉案房屋于2014年6月11日在该中心办理抵押登记，由河南好印宝公司依据《抵押合同》抵押给本案被告禹州农信社。2014年6月12日，禹州农信社与河南好印宝公司签订《流动资金借款合同》,当日向河南好印宝公司发放贷款2800万元贷款,该笔借款发生在双方签订《抵押合同》约定的期限内,属于涉案房屋作为抵押物用于担保的债权范围。本案原告白自军虽向本院提供有其与第三人河南好印宝公司2013年5月20日《土地租赁协议》和2017年1月17日签订《房屋场地租赁合同》，但2013年签订的土地租赁协议约定期间模糊，协议中涉及租金抵偿的借款550万元以现金支付，也与正常的交易习惯相悖，不能证明该协议的真实存在及实际履行，该协议本院不予采信。本院确认2017年的租赁关系及转租行为。另据我国《物权法》之规定,抵押权自登记之日设立。涉案房屋系被告禹州农信社的抵押物,抵押权自2014年6月11日办理抵押登记之日设立生效,本院作出的(2017)豫1081民初4526号民事判决书也对禹州农信社所享有的优先受偿权予以确认,且本院公示的网络拍卖材料中也明确优先权人均可参加竞拍，不参加竞拍的可课关注拍卖活动的整个过程，原告未参加竞拍，其申请撤销该网络拍卖的请求不符合《最高人民法院关于网络司法拍卖若干问题的规定》第31条的情形，故本案原告的诉讼请求，本院依法均不予支持。本案庭审后，原告白自军书面向本院申请两证人出庭作证。对此，被告禹州农信社和第三人禹州鼎辉公司均以超过法定举证期限为由，不同意另行开庭质证；本院审查后认为，原告的申请没有明确的法定事由，为此，本院依法不予准许。综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百八十七条、第一百九十条，《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第一百一十七条、第三百一十ー条、第三百一十二条之规定，判决如下:驳回原告白自军的诉讼请求。本案受理费9800元，由原告白自军承担。如不服本判决，可在本判决书送达之次日起十五日内提出上诉，并按对方当事人的人数提交上诉状副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院审 判 长  李国斌审 判 员  曹会娟人民陪审员  冯培勋二〇二一年四月二十七日法官 助理  刘龙晓书 记 员  陈景远