安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初1468号原告：廖和顺，男，汉族，1958年12月2日出生，原淮南矿务局96工程处退休职工，住安徽省淮南市田家庵区。原告：刘坤霞，女，汉族，1963年10月5日出生，原淮南矿务局96工程处退休职工，住安徽省淮南市田家庵区，两原告之间系夫妻关系。被告：宗为东，男，汉族，1976年3月5日出生，住安徽省淮南市大通区。委托诉讼代理人：张树引，安徽安铎律师事务所律师。原告廖和顺、刘坤霞与被告宗为东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。两原告及被告宗为东的委托诉讼代理人张树引均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月1日应付租金叁万元（30000元）；2、判令被告违约金壹拾万元（100000元）；3、判令被告支付两年的物业费捌万陆仟肆佰元（86400元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月6日原被告双方签订的租房协议，是在原租期届满后，重新签订的租房协议，合同是在平等公平公正实事求是的原则签订的，并作如下约定：年租金42万元，每年2月1日一次性支付，房屋面积1200平方米，水电气及物业管理由原告提供，费用由被告承担，并约定了违约责任和违约金，但被告时常违约，2019年2月1日在支付年租金时只支付了39万元，至今尚欠3万元未付，2018年至2019年两年的物业费拒不支付，（合同第五、六条明确约定）物业费收取的标准是按淮南市商业物业最低标准3元/平方米×12个月×1200平方米=43200元，两年合计86400元。被告两次违约已造成原告经济损失，在违约责任第十三条中约定违约方应付守约方违约金30万元，原告本着实事求是的原则要求被告支付10万元违约金。综上，被告违反合同法约定优先和诚信原则，原告多次催要无果遂起诉至法院，请求依法判决，维护原告合法权益。被告辩称：被答辩人的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法不应当予以支持。一、被答辩人请求支付2019年2月1日应付的租金3万元没有事实和法律依据，应当予以驳回其请求。1、答辩人已经向被答辩人支付了合同约定的42万元房屋租金，不拖欠被答辩人房屋租金3万元。被答辩人2017年6月6日向答辩人借款38万元，2017年7月3日向答辩人借款3万元，合计41万元，冲抵2018年答辩人的部分房屋租金及水电费、房屋漏水维修费共计335532元，剩余74468元。2019年2月1日，答辩人向被答辩人转入345500元房屋租金，加上剩余的74468元，合计为419968元，差额为32元。上述事实与被告提供的账目清单及所附相关证据的内容是相印证的。由于被答辩人向答辩人借款未支付借款期间及逾期付款利息，在支付租金时，双方一致协商同意免除了32元差额。因此，答辩人不欠被答辩人房屋租金30000元。2、被答辩人一直未向答辩人主张拖欠2019年2月1日应付租金30000元，在被答辩人2020年起诉答辩人索要租金时也未主张答辩人拖欠该30000元租金，印证了答辩人不欠被答辩人租金30000元。二、被答辩人要求答辩人承担违约责任100000元，明显过高且没有事实依据。违约金从本质上讲是为了弥补守约方的损失，本案中被答辩人要求答辩人支付100000元违约金，没有提供任何证据证明其损失达到或超过100000元，同时答辩人不拖欠被答辩人租金，不存在违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约责任，且主张100000元违约金明显没有依据且过高。三、对被答辩人要求答辩人支付2018年、2019年的物业费86400元，没有事实和法律依据，依法不应支持。第一、双方签订的《租赁协议》没有约定答辩人承担物业费，被答辩人要求答辩人支付物业费用86400元没有合同基础。《租赁协议》第五条约定“租赁期内乙方自主合法经营按章纳税，各项经营及相关费用全部由乙方承担；双方收入各自依法处理互不相干”，第六条约定“租赁期内甲方提供给乙方充足的水、电等，天然气安装费甲方承担，使用所产生的水、电、气等费用全部由乙方负责”。上述两条均未涉及物业费的承担问题，仅仅涉及税费、水、电、气费用，被答辩人依据上述两条约定要求答辩人承担物业费，显然没有合同依据。第二、交纳物业管理费是被答辩人作为业主的义务。国务院《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。”交纳物业管理费的义务主体是业主，也即是本案的被答辩人。被答辩人交纳物业管理费是其履行自己的交费义务，其向答辩人主张物业费没有依据，该物业费不是代答辩人交纳。第三、答辩人与淮南华瑞物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系，答辩人没有向淮南华瑞物业管理有限公司支付物业费用的义务。根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，交纳物业费的依据是物业服务合同，答辩人与淮南华瑞物业管理有限公司之间没有签订物业服务合同，没有义务向淮南华瑞物业管理有限公司交纳物业管理费用。答辩人与被答辩人之间也不存在由答辩人交纳物业管理费的约定，被答辩人向答辩人收取物业管理费显然没有依据。第四、被答辩人的证据不足以证明代替答辩人支付了86400元的物业管理费用。被答辩人提供的淮南华瑞物业管理有限公司的股东是柴丹丹和被答辩人刘坤霞，是刘坤霞自行成立物业公司，自己的公司为自己开具物业管理费用收据，且不是正规的票据，没有相应的转款凭证、物业服务合同予以印证，不能证明被答辩人实际交纳了物业管理费。同时，被答辩人也没有提供任何证据证明其提供了相应的物业管理服务。被答辩人即使交纳物业管理费用，也没有得到答辩人的同意或委托，也不能证明是为答辩人代交。按照原告的陈述，其实代替物业公司向被告主张物业管理费86400元，原告与物业公司是两个不同的民事主体，原告无权向被告主张物业费，原告与物业费之间不存在利害关系。综上，被答辩人的诉讼请求均没有事实和法律依据，依法不应当予以支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：1、两原告提交的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告质证：真实性无异议，原告对于物业费不享有原告诉讼主体资格。本院认证意见：本院经核实对真实性予以确认。2、两原告提交的租赁合同复印件，证明1、欠款依据；2、水、电、气、卫生是卫生物业管理范畴；3、对违约者处罚(违约条款13条)。被告质证：真实性无异议，但证明观点有异议。1、合同不能证明欠款；2、水、电、气按照合同约定均是被告自行承担，不属于物业管理范畴，合同没有约定属于物业管理范畴，同时，被告不拖欠水电气费用。合同没有约定卫生问题，更没有约定卫生费用由被告承担。3、约定了违约责任，但被告不存在违约行为，让被告承担违约责任没有事实依据。本院认证意见：双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据只能证明双方约定的内容，不能证明合同履行情况，故本院对证明观点1、2不予以确认，对证明观点3予以确认。3、两原告提交的物业收据、物业水电费收据、物业卫生费收据6张复印件，(原件庭后提交)，证明是租赁合同内容的范畴、收据凭证。被告质证：对证据物业费收据的真实性、合法性、关联性均有异议，对于证明观点有异议。1、租赁合同没有约定被告需要支付物业服务费用，更没有约定物业费的收费标准，物业费不属于租赁合同内容的范畴。2、被告没有收到物业费收据，对于物业费的事情不知情。3、物业公司是原告自行设立，自己给自己出具的物业收据，不具有真实性。4、被告自己设立的物业公司，没有证据证明该公司实际运营，也没有证据证明向被告提供了物业服务。5、被告与物业公司之间不存在物业服务合同，向被告收取物业费没有合同依据。6、物业费的缴纳义务人是业主，被告不是业主，不存在缴纳物业费的义务。对于水电费收据的三性无异议。该证据印证了原告提交的第四组证据中李蕾制作明细单的真实性，同时证明缴费对象是两原告，与物业公司无关，不属于物业管理范畴。本院认证意见：对双方无异议的水电费收据予以确认；物业费收据与原告庭后提交的原件核对一致，刘坤霞作为物业公司股东在收据上签字，亦加盖了物业公司的公章，本院对物业公司开具物业费收据本身的事实予以确认；原告提交的没有卫生费收据，本院不予以处理。4、两原告提交的账目清单打印件(附借条复印件、水电统计打印件、支付凭证打印件)，证明被告自己多写了三万元是虚假的，借条上面数额是38万，水电统计单数额是41万元。被告质证：对于账目清单的三性不予认可，但对于清单后附的借条、银行卡交易照片、李蕾制作的明细单的三性予以认可。对于原告的证明观点有异议。1、从李蕾制作的明细单可以证明原告向被告借款为41万元，而不是38万元。2、截至2018年12月，用水、电费及房屋租金冲抵了借款335532元，尚剩余74468元。结合2019年2月1日支付的租金345500元，合计为419968元，与约定的租金42万元相差32元，不存在拖欠30000元租金的事实，被告不存在违约行为。3、原告存在逾期还款，依法应当支付相应的利息。4、被告支付水、电费的对象是两原告，与物业公司毫无关系，水、电、气不属于物业管理范畴。本院认证意见：该账目清单打印件系根据所附的材料整理，被告对所附的借条、银行卡交易照片、李雷制作的明细单三性予以认可，故本院对借条、银行卡交易照片、李蕾制作的明细单的真实性予以确认；关于原告借款金额，李蕾制作的明细单上的借款41万元与借条金额38万元不符，双方存在争议，需结合全案综合认定。5、两原告提交的华瑞物业工商登记及委托书，证明原告请求物业费的诉讼主体资格。被告质证：真实性无异议，但关联性、证明观点有异议。1、工商登记信息仅能证明物业公司的诉讼主体资格，不能证明两原告自然人的诉讼主体资格。2、物业公司的股东之一是原告刘坤霞，另一股东是原告的亲属，出具的物业费收据不具有真实性、客观性。3、被告与物业公司之间不存在物业服务合同关系，物业公司与本案不具有关联性。4、没有证据证明该物业公司实际运营，向被告提供了物业服务活动。5、物业公司具有民事诉讼主体资格，如果物业费真实存在，应当由物业公司作为原告进行主张，两原告作为自然人，不具有主张物业费的诉讼主体资格，授权委托书也印证了该事实。物业公司仅仅是授权，没有将债权转移给原告。本院认证意见：该组证据不能证明两原告能够以自己的名义主张物业费，故本院对证明观点不予以确认。6、两原告提交的四张照片，证明原告提供的物业服务及卫生、水电气服务。被告质证：对于照片的没有拍摄时间，无法达到原告的证明观点卫生前后存在差异，从照片中可以看出打扫卫生的是穿着黄马褂的，应该是环卫工人打扫的卫生，不能证明是物业公司打扫的卫生，看不出是物业人员，对卫生水电气进行维修服务，是原告作为出租方应尽的法律义务，作为房屋的出租人应该保持房屋始终处于适租的状态，原告即使提供了水电气的服务，也不存在收取物业费的问题。本院认证意见：该组照片达不到其证明观点，本院不予以确认。7、两原告提交的借条复印件（借款人廖和顺，原告称原件在被告处），证明被告提交的3万元转款的是还借条的钱，借条要先写，与转款时间差了几天。被告质证：复印件而且是原告自行书写的，不符合证据的形式要件，是原告的自我陈述，该借条原件是否在徽州府要向公司核实后再进行回答，如果按照条子的内容的记载，不应该是借条，该3万元不应该是一份借条，是一份收条，按照借条内容来说，徽州府应该付物业费，何来原告向徽州府借款一说。本院认证意见：该借条系复印件，被告不认可，且被告经核实没有该借条的原件，故本院不予以确认。8、被告提交的借条（借款人刘坤霞）、转款凭证，证明原告于2017年7月3日向被告借款30000元，后冲抵2019年2月1日应付房租，被告不欠原告房屋租金30000元。该3万元冲抵下欠的房租。原告提供的证据四认可38万元，加上3万元被告就不欠原告房租了。转款是被告转给廖和顺的，借条是刘坤霞打的。两原告质证：借条是刘坤霞打的，用途是改建，而且改建费用是6万多元，没有找被告进行结算，被告的转款附注是支付给廖和顺的，廖和顺与被告之间也有借款，被告张冠李戴，刘坤霞虽然打了条子，但是钱没有收到，3万元根本就没付，更不认可3万元抵租金的事情。即使对方讲的成立，也要等到六年租期结束才能结算。本院认证意见：该借条系原件，且原告认可系刘坤霞出具的，故本院对该借条真实性予以确认；对于转款凭证，经核实与原件一致，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2011年11月13日签订《租房协议》，原告刘坤霞将其位于会战路北（矿××层房屋出租给被告宗为东用于经营酒店，租期六年。2017年6月6日，租期届满前，双方经协商一致由被告继续租赁涉案房屋，原告刘坤霞、廖和顺与被告宗为东续签了《租赁协议》，约定：一、甲方即原告将位于淮南市田区洞山新村商办楼一层沿街西一间和二楼整体房产面积约1200平米左右租赁给乙方即被告用于经营餐饮服务业使用（现正在经营中的徽州府老龙眼店），甲方保证租赁期内的上述房屋使用权，乙方对上述房屋情况充分了解并同意租赁。二、租赁期限为6年，自2018年3月16日至2024年3月15日止。每年的租金为42万元，乙方每年付一次房租，租赁协议到期后，同等条件下乙方有优先租购权。三、本协议签字后，乙方先付给甲方2018年3月16日至2019年3月15日一年的房租。2019年2月1日付次年房租，以后每年2月1日付租金。四、乙方在装修使用过程中不能破坏该综合楼的整体结构及板梁柱等重要部位，以确保综合楼安全。五、租赁期内乙方自主合法经营按章纳税，各项经营及相关费用全部由乙方承担；双方收入各自依法处理互不干涉。六、租赁期内甲方提供给乙方充足的水、电等，天然气安装费甲方承担，使用所产生的水、电、气等费用全部由乙方负责。……十三、甲乙双方共同遵守该协议，不得违约，如一方违约，违约方应承担守约方损失并支付守约方30万元违约金。甲方：廖和顺、刘坤霞签字按手印，乙方宗为东签字按手印。两原告认为被告2019年2月1日应付租金尚欠3万元，并提供了帐目清单，该清单后附的材料显示：2017年6月6日即签订上述租赁协议当日，原告廖和顺、刘坤霞向宗为东借款38万元用以个人购房并出具了借条；李蕾制作的水电房租等费用统计清单（该清单系宗为东提供）显示：借款410000元，水、电、房租、修漏水屋顶合计335532元，差额74468元；2019年2月1日，宗虎转账支付原告345500元租金。双方关于抵付房租的借款数额有3万元的差距，庭审中，被告提交了一份借款3万元的借条，内容为：今借徽州府壹店人民币叁万元整，用于该酒店厨房后楼梯钢构楼梯改建及一楼配菜间后简易房改建，该款在本酒店与房东协议期满后结算。借款人：刘坤霞（按手印）2017年7月3日。刘坤霞出具该借条的当日，宗虎向廖和顺转款3万元，备注廖和顺借款。两原告主张被告拖欠两年的物业费并提供了两张淮南华瑞物业管理有限公司盖章的物业费收据。淮南华瑞物业管理有限公司的股东为刘坤霞、柴丹丹，法定代表人为柴丹丹。2021年3月27日，淮南华瑞物业管理有限公司给廖和顺、刘坤霞出具委托书，委托两原告作为本案中有关物业方面的所有事项，权限包括所有与此案有关的物业方面的所有事项的决定、处置、收款等，直至此案全部结案。本院认为，本案的争议焦点归纳总结如下：一是被告是否拖欠原告2019年2月1日应付租金3万元；二是原告主张的违约金是否支持；三是廖和顺、刘坤霞是否具备作为主张物业费的原告主体资格。现逐一分析如下：关于争议焦点一，双方争议的根本问题是抵付房租的借款数额是38万元还是41万元，差距为3万元。原告认为2017年7月3日转给廖和顺的3万元转款凭证备注为廖和顺借款，刘坤霞出具的借条借款没有收到。被告辩称该款是刘坤霞出具的借条所对应的借款，转款时间与借条出具时间一致，金额一致。本院认为，双方争议的焦点是借款纠纷，双方对于刘坤霞出具借条所对应的借款3万元是否支付存在争议，被告提交的证据不足以证明刘坤霞收到该借款，而本院审理的是房屋租赁合同纠纷，被告主张借款与房租互相抵销，但债务抵销仅适用于没有争议的到期债务，故对于双方无争议的38万元借款与房租互相抵销，双方无异议，本院予以确认，对于有争议的3万元借款可另案诉讼予以明确，不宜在本案中一并处理。因此，被告应当支付未能抵付的3万元租金。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方签订的租赁协议第十三条约定，违约方应当支付守约方30万元的违约金。被告未按期支付原告约定数额的租金，系违约，应当承担违约责任。被告辩称原告没有提供证据证明其损失达到或超过10万元，原告要求支付10万元违约金没有依据且过高，并在谈话中表示若法院认为被告违约，应按照原告实际损失调整违约金数额。本院认为，被告拖欠租金客观上给原告造成了资金占用产生的利息损失，但2019年2月1日应当支付的租金，原告至今才起诉，对扩大的损失部分应当自行承担责任，结合本案案情，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%支持一年的利息损失，经计算为1155元。关于争议焦点三，双方签订的租赁协议第五、六条对于物业费承担均没有明确约定，两原告要求被告支付没有事实依据；同时，两原告提交的物业费收据系淮南华瑞物业管理有限公司开具的，该物业费的权利主体应当是淮南华瑞物业管理有限公司，虽然该物业公司给两原告出具了委托书，但该委托书仅委托两原告代为处理物业费相关事宜，并未将物业费的所有权转移给两原告，两原告并不具备以自己名义主张物业费的诉讼主体资格，综上，两原告主张的物业费没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告宗为东于本判决生效之日起十五日内支付原告廖和顺、刘坤霞2019年2月1日应付租金30000元；二、被告宗为东于本判决生效之日起十五日内支付原告廖和顺、刘坤霞利息损失1155元；三、驳回原告廖和顺、刘坤霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4546元，减半收取计2273元，由原告廖和顺、刘坤霞负担1946元，被告宗为东负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 员  杨 勇二〇二一年四月二十八日法官助理  吴远华书 记 员  历梦璇附1：本案证据目录一、原告廖和顺、刘坤霞提交证据和证明目的如下：证据一，身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据二，租赁合同复印件，证明1、欠款依据；2、水、电、气、卫生是卫生物业管理范畴；3、对违约者处罚(违约条款13条)。证据三，物业收据、物业水电费收据、物业卫生费收据6张复印件，(原件庭后提交)，证明是租赁合同内容的范畴、收据凭证。证据四，账目清单打印件(附借条复印件、水电统计打印件、支付凭证打印件)，证明被告自己多写了三万元是虚假的，借条上面数额是38万，水电统计单数额是41万元。证据五，华瑞物业工商登记及委托书，证明原告请求物业费的诉讼主体资格。证据六，四张照片，证明原告提供的物业服务及卫生、水电气服务。证据七，借条复印件（原告称原件在被告处），证明被告提交的3万元转款的是还借条的钱，借条要先写，与转款时间差了几天。证据八，第一份合同，证明被告一直在延续使用该房屋。二、被告宗为东提交的证据名称和证明目的如下：证据一，被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。证据二，借条、转款凭证，证明原告于2017年7月3日向被告借款30000元，后冲抵2019年2月1日应付房租，被告不欠原告房屋租金30000元。该3万元冲抵下欠的房租。原告提供的证据四认可38万元，加上3万元被告就不欠原告房租了。转款是被告转给廖和顺的，借条是刘坤霞打的。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。安徽省淮南市田家庵区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0403民初1468号原告：廖和顺，男，汉族，1958年12月2日出生，原淮南矿务局96工程处退休职工，住安徽省淮南市田家庵区。原告：刘坤霞，女，汉族，1963年10月5日出生，原淮南矿务局96工程处退休职工，住安徽省淮南市田家庵区，两原告之间系夫妻关系。被告：宗为东，男，汉族，1976年3月5日出生，住安徽省淮南市大通区。委托诉讼代理人：张树引，安徽安铎律师事务所律师。原告廖和顺、刘坤霞与被告宗为东房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月30日公开开庭进行了审理。两原告及被告宗为东的委托诉讼代理人张树引均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。两原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付2019年2月1日应付租金叁万元（30000元）；2、判令被告违约金壹拾万元（100000元）；3、判令被告支付两年的物业费捌万陆仟肆佰元（86400元）；4、本案的诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年6月6日原被告双方签订的租房协议，是在原租期届满后，重新签订的租房协议，合同是在平等公平公正实事求是的原则签订的，并作如下约定：年租金42万元，每年2月1日一次性支付，房屋面积1200平方米，水电气及物业管理由原告提供，费用由被告承担，并约定了违约责任和违约金，但被告时常违约，2019年2月1日在支付年租金时只支付了39万元，至今尚欠3万元未付，2018年至2019年两年的物业费拒不支付，（合同第五、六条明确约定）物业费收取的标准是按淮南市商业物业最低标准3元/平方米×12个月×1200平方米=43200元，两年合计86400元。被告两次违约已造成原告经济损失，在违约责任第十三条中约定违约方应付守约方违约金30万元，原告本着实事求是的原则要求被告支付10万元违约金。综上，被告违反合同法约定优先和诚信原则，原告多次催要无果遂起诉至法院，请求依法判决，维护原告合法权益。被告辩称：被答辩人的诉讼请求不具有事实和法律依据，依法不应当予以支持。一、被答辩人请求支付2019年2月1日应付的租金3万元没有事实和法律依据，应当予以驳回其请求。1、答辩人已经向被答辩人支付了合同约定的42万元房屋租金，不拖欠被答辩人房屋租金3万元。被答辩人2017年6月6日向答辩人借款38万元，2017年7月3日向答辩人借款3万元，合计41万元，冲抵2018年答辩人的部分房屋租金及水电费、房屋漏水维修费共计335532元，剩余74468元。2019年2月1日，答辩人向被答辩人转入345500元房屋租金，加上剩余的74468元，合计为419968元，差额为32元。上述事实与被告提供的账目清单及所附相关证据的内容是相印证的。由于被答辩人向答辩人借款未支付借款期间及逾期付款利息，在支付租金时，双方一致协商同意免除了32元差额。因此，答辩人不欠被答辩人房屋租金30000元。2、被答辩人一直未向答辩人主张拖欠2019年2月1日应付租金30000元，在被答辩人2020年起诉答辩人索要租金时也未主张答辩人拖欠该30000元租金，印证了答辩人不欠被答辩人租金30000元。二、被答辩人要求答辩人承担违约责任100000元，明显过高且没有事实依据。违约金从本质上讲是为了弥补守约方的损失，本案中被答辩人要求答辩人支付100000元违约金，没有提供任何证据证明其损失达到或超过100000元，同时答辩人不拖欠被答辩人租金，不存在违约行为，被答辩人要求答辩人承担违约责任，且主张100000元违约金明显没有依据且过高。三、对被答辩人要求答辩人支付2018年、2019年的物业费86400元，没有事实和法律依据，依法不应支持。第一、双方签订的《租赁协议》没有约定答辩人承担物业费，被答辩人要求答辩人支付物业费用86400元没有合同基础。《租赁协议》第五条约定“租赁期内乙方自主合法经营按章纳税，各项经营及相关费用全部由乙方承担；双方收入各自依法处理互不相干”，第六条约定“租赁期内甲方提供给乙方充足的水、电等，天然气安装费甲方承担，使用所产生的水、电、气等费用全部由乙方负责”。上述两条均未涉及物业费的承担问题，仅仅涉及税费、水、电、气费用，被答辩人依据上述两条约定要求答辩人承担物业费，显然没有合同依据。第二、交纳物业管理费是被答辩人作为业主的义务。国务院《物业管理条例》第四十一条规定“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主付连带交纳责任。”交纳物业管理费的义务主体是业主，也即是本案的被答辩人。被答辩人交纳物业管理费是其履行自己的交费义务，其向答辩人主张物业费没有依据，该物业费不是代答辩人交纳。第三、答辩人与淮南华瑞物业管理有限公司之间不存在物业服务合同关系，答辩人没有向淮南华瑞物业管理有限公司支付物业费用的义务。根据国务院《物业管理条例》第四十一条的规定，交纳物业费的依据是物业服务合同，答辩人与淮南华瑞物业管理有限公司之间没有签订物业服务合同，没有义务向淮南华瑞物业管理有限公司交纳物业管理费用。答辩人与被答辩人之间也不存在由答辩人交纳物业管理费的约定，被答辩人向答辩人收取物业管理费显然没有依据。第四、被答辩人的证据不足以证明代替答辩人支付了86400元的物业管理费用。被答辩人提供的淮南华瑞物业管理有限公司的股东是柴丹丹和被答辩人刘坤霞，是刘坤霞自行成立物业公司，自己的公司为自己开具物业管理费用收据，且不是正规的票据，没有相应的转款凭证、物业服务合同予以印证，不能证明被答辩人实际交纳了物业管理费。同时，被答辩人也没有提供任何证据证明其提供了相应的物业管理服务。被答辩人即使交纳物业管理费用，也没有得到答辩人的同意或委托，也不能证明是为答辩人代交。按照原告的陈述，其实代替物业公司向被告主张物业管理费86400元，原告与物业公司是两个不同的民事主体，原告无权向被告主张物业费，原告与物业费之间不存在利害关系。综上，被答辩人的诉讼请求均没有事实和法律依据，依法不应当予以支持。双方当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，本院分析认证如下：1、两原告提交的身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。被告质证：真实性无异议，原告对于物业费不享有原告诉讼主体资格。本院认证意见：本院经核实对真实性予以确认。2、两原告提交的租赁合同复印件，证明1、欠款依据；2、水、电、气、卫生是卫生物业管理范畴；3、对违约者处罚(违约条款13条)。被告质证：真实性无异议，但证明观点有异议。1、合同不能证明欠款；2、水、电、气按照合同约定均是被告自行承担，不属于物业管理范畴，合同没有约定属于物业管理范畴，同时，被告不拖欠水电气费用。合同没有约定卫生问题，更没有约定卫生费用由被告承担。3、约定了违约责任，但被告不存在违约行为，让被告承担违约责任没有事实依据。本院认证意见：双方对真实性无异议，本院对真实性予以确认，该证据只能证明双方约定的内容，不能证明合同履行情况，故本院对证明观点1、2不予以确认，对证明观点3予以确认。3、两原告提交的物业收据、物业水电费收据、物业卫生费收据6张复印件，(原件庭后提交)，证明是租赁合同内容的范畴、收据凭证。被告质证：对证据物业费收据的真实性、合法性、关联性均有异议，对于证明观点有异议。1、租赁合同没有约定被告需要支付物业服务费用，更没有约定物业费的收费标准，物业费不属于租赁合同内容的范畴。2、被告没有收到物业费收据，对于物业费的事情不知情。3、物业公司是原告自行设立，自己给自己出具的物业收据，不具有真实性。4、被告自己设立的物业公司，没有证据证明该公司实际运营，也没有证据证明向被告提供了物业服务。5、被告与物业公司之间不存在物业服务合同，向被告收取物业费没有合同依据。6、物业费的缴纳义务人是业主，被告不是业主，不存在缴纳物业费的义务。对于水电费收据的三性无异议。该证据印证了原告提交的第四组证据中李蕾制作明细单的真实性，同时证明缴费对象是两原告，与物业公司无关，不属于物业管理范畴。本院认证意见：对双方无异议的水电费收据予以确认；物业费收据与原告庭后提交的原件核对一致，刘坤霞作为物业公司股东在收据上签字，亦加盖了物业公司的公章，本院对物业公司开具物业费收据本身的事实予以确认；原告提交的没有卫生费收据，本院不予以处理。4、两原告提交的账目清单打印件(附借条复印件、水电统计打印件、支付凭证打印件)，证明被告自己多写了三万元是虚假的，借条上面数额是38万，水电统计单数额是41万元。被告质证：对于账目清单的三性不予认可，但对于清单后附的借条、银行卡交易照片、李蕾制作的明细单的三性予以认可。对于原告的证明观点有异议。1、从李蕾制作的明细单可以证明原告向被告借款为41万元，而不是38万元。2、截至2018年12月，用水、电费及房屋租金冲抵了借款335532元，尚剩余74468元。结合2019年2月1日支付的租金345500元，合计为419968元，与约定的租金42万元相差32元，不存在拖欠30000元租金的事实，被告不存在违约行为。3、原告存在逾期还款，依法应当支付相应的利息。4、被告支付水、电费的对象是两原告，与物业公司毫无关系，水、电、气不属于物业管理范畴。本院认证意见：该账目清单打印件系根据所附的材料整理，被告对所附的借条、银行卡交易照片、李雷制作的明细单三性予以认可，故本院对借条、银行卡交易照片、李蕾制作的明细单的真实性予以确认；关于原告借款金额，李蕾制作的明细单上的借款41万元与借条金额38万元不符，双方存在争议，需结合全案综合认定。5、两原告提交的华瑞物业工商登记及委托书，证明原告请求物业费的诉讼主体资格。被告质证：真实性无异议，但关联性、证明观点有异议。1、工商登记信息仅能证明物业公司的诉讼主体资格，不能证明两原告自然人的诉讼主体资格。2、物业公司的股东之一是原告刘坤霞，另一股东是原告的亲属，出具的物业费收据不具有真实性、客观性。3、被告与物业公司之间不存在物业服务合同关系，物业公司与本案不具有关联性。4、没有证据证明该物业公司实际运营，向被告提供了物业服务活动。5、物业公司具有民事诉讼主体资格，如果物业费真实存在，应当由物业公司作为原告进行主张，两原告作为自然人，不具有主张物业费的诉讼主体资格，授权委托书也印证了该事实。物业公司仅仅是授权，没有将债权转移给原告。本院认证意见：该组证据不能证明两原告能够以自己的名义主张物业费，故本院对证明观点不予以确认。6、两原告提交的四张照片，证明原告提供的物业服务及卫生、水电气服务。被告质证：对于照片的没有拍摄时间，无法达到原告的证明观点卫生前后存在差异，从照片中可以看出打扫卫生的是穿着黄马褂的，应该是环卫工人打扫的卫生，不能证明是物业公司打扫的卫生，看不出是物业人员，对卫生水电气进行维修服务，是原告作为出租方应尽的法律义务，作为房屋的出租人应该保持房屋始终处于适租的状态，原告即使提供了水电气的服务，也不存在收取物业费的问题。本院认证意见：该组照片达不到其证明观点，本院不予以确认。7、两原告提交的借条复印件（借款人廖和顺，原告称原件在被告处），证明被告提交的3万元转款的是还借条的钱，借条要先写，与转款时间差了几天。被告质证：复印件而且是原告自行书写的，不符合证据的形式要件，是原告的自我陈述，该借条原件是否在徽州府要向公司核实后再进行回答，如果按照条子的内容的记载，不应该是借条，该3万元不应该是一份借条，是一份收条，按照借条内容来说，徽州府应该付物业费，何来原告向徽州府借款一说。本院认证意见：该借条系复印件，被告不认可，且被告经核实没有该借条的原件，故本院不予以确认。8、被告提交的借条（借款人刘坤霞）、转款凭证，证明原告于2017年7月3日向被告借款30000元，后冲抵2019年2月1日应付房租，被告不欠原告房屋租金30000元。该3万元冲抵下欠的房租。原告提供的证据四认可38万元，加上3万元被告就不欠原告房租了。转款是被告转给廖和顺的，借条是刘坤霞打的。两原告质证：借条是刘坤霞打的，用途是改建，而且改建费用是6万多元，没有找被告进行结算，被告的转款附注是支付给廖和顺的，廖和顺与被告之间也有借款，被告张冠李戴，刘坤霞虽然打了条子，但是钱没有收到，3万元根本就没付，更不认可3万元抵租金的事情。即使对方讲的成立，也要等到六年租期结束才能结算。本院认证意见：该借条系原件，且原告认可系刘坤霞出具的，故本院对该借条真实性予以确认；对于转款凭证，经核实与原件一致，本院对真实性予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原被告双方于2011年11月13日签订《租房协议》，原告刘坤霞将其位于会战路北（矿××层房屋出租给被告宗为东用于经营酒店，租期六年。2017年6月6日，租期届满前，双方经协商一致由被告继续租赁涉案房屋，原告刘坤霞、廖和顺与被告宗为东续签了《租赁协议》，约定：一、甲方即原告将位于淮南市田区洞山新村商办楼一层沿街西一间和二楼整体房产面积约1200平米左右租赁给乙方即被告用于经营餐饮服务业使用（现正在经营中的徽州府老龙眼店），甲方保证租赁期内的上述房屋使用权，乙方对上述房屋情况充分了解并同意租赁。二、租赁期限为6年，自2018年3月16日至2024年3月15日止。每年的租金为42万元，乙方每年付一次房租，租赁协议到期后，同等条件下乙方有优先租购权。三、本协议签字后，乙方先付给甲方2018年3月16日至2019年3月15日一年的房租。2019年2月1日付次年房租，以后每年2月1日付租金。四、乙方在装修使用过程中不能破坏该综合楼的整体结构及板梁柱等重要部位，以确保综合楼安全。五、租赁期内乙方自主合法经营按章纳税，各项经营及相关费用全部由乙方承担；双方收入各自依法处理互不干涉。六、租赁期内甲方提供给乙方充足的水、电等，天然气安装费甲方承担，使用所产生的水、电、气等费用全部由乙方负责。……十三、甲乙双方共同遵守该协议，不得违约，如一方违约，违约方应承担守约方损失并支付守约方30万元违约金。甲方：廖和顺、刘坤霞签字按手印，乙方宗为东签字按手印。两原告认为被告2019年2月1日应付租金尚欠3万元，并提供了帐目清单，该清单后附的材料显示：2017年6月6日即签订上述租赁协议当日，原告廖和顺、刘坤霞向宗为东借款38万元用以个人购房并出具了借条；李蕾制作的水电房租等费用统计清单（该清单系宗为东提供）显示：借款410000元，水、电、房租、修漏水屋顶合计335532元，差额74468元；2019年2月1日，宗虎转账支付原告345500元租金。双方关于抵付房租的借款数额有3万元的差距，庭审中，被告提交了一份借款3万元的借条，内容为：今借徽州府壹店人民币叁万元整，用于该酒店厨房后楼梯钢构楼梯改建及一楼配菜间后简易房改建，该款在本酒店与房东协议期满后结算。借款人：刘坤霞（按手印）2017年7月3日。刘坤霞出具该借条的当日，宗虎向廖和顺转款3万元，备注廖和顺借款。两原告主张被告拖欠两年的物业费并提供了两张淮南华瑞物业管理有限公司盖章的物业费收据。淮南华瑞物业管理有限公司的股东为刘坤霞、柴丹丹，法定代表人为柴丹丹。2021年3月27日，淮南华瑞物业管理有限公司给廖和顺、刘坤霞出具委托书，委托两原告作为本案中有关物业方面的所有事项，权限包括所有与此案有关的物业方面的所有事项的决定、处置、收款等，直至此案全部结案。本院认为，本案的争议焦点归纳总结如下：一是被告是否拖欠原告2019年2月1日应付租金3万元；二是原告主张的违约金是否支持；三是廖和顺、刘坤霞是否具备作为主张物业费的原告主体资格。现逐一分析如下：关于争议焦点一，双方争议的根本问题是抵付房租的借款数额是38万元还是41万元，差距为3万元。原告认为2017年7月3日转给廖和顺的3万元转款凭证备注为廖和顺借款，刘坤霞出具的借条借款没有收到。被告辩称该款是刘坤霞出具的借条所对应的借款，转款时间与借条出具时间一致，金额一致。本院认为，双方争议的焦点是借款纠纷，双方对于刘坤霞出具借条所对应的借款3万元是否支付存在争议，被告提交的证据不足以证明刘坤霞收到该借款，而本院审理的是房屋租赁合同纠纷，被告主张借款与房租互相抵销，但债务抵销仅适用于没有争议的到期债务，故对于双方无争议的38万元借款与房租互相抵销，双方无异议，本院予以确认，对于有争议的3万元借款可另案诉讼予以明确，不宜在本案中一并处理。因此，被告应当支付未能抵付的3万元租金。关于争议焦点二，《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”同时最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。”本案中，双方签订的租赁协议第十三条约定，违约方应当支付守约方30万元的违约金。被告未按期支付原告约定数额的租金，系违约，应当承担违约责任。被告辩称原告没有提供证据证明其损失达到或超过10万元，原告要求支付10万元违约金没有依据且过高，并在谈话中表示若法院认为被告违约，应按照原告实际损失调整违约金数额。本院认为，被告拖欠租金客观上给原告造成了资金占用产生的利息损失，但2019年2月1日应当支付的租金，原告至今才起诉，对扩大的损失部分应当自行承担责任，结合本案案情，本院酌定按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.85%支持一年的利息损失，经计算为1155元。关于争议焦点三，双方签订的租赁协议第五、六条对于物业费承担均没有明确约定，两原告要求被告支付没有事实依据；同时，两原告提交的物业费收据系淮南华瑞物业管理有限公司开具的，该物业费的权利主体应当是淮南华瑞物业管理有限公司，虽然该物业公司给两原告出具了委托书，但该委托书仅委托两原告代为处理物业费相关事宜，并未将物业费的所有权转移给两原告，两原告并不具备以自己名义主张物业费的诉讼主体资格，综上，两原告主张的物业费没有事实和法律依据，本院不予以支持。综上所述，本院对原告诉讼请求合理的部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第一百一十九条、第二百一十二条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条之规定，判决如下：一、被告宗为东于本判决生效之日起十五日内支付原告廖和顺、刘坤霞2019年2月1日应付租金30000元；二、被告宗为东于本判决生效之日起十五日内支付原告廖和顺、刘坤霞利息损失1155元；三、驳回原告廖和顺、刘坤霞的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间债务利息。案件受理费4546元，减半收取计2273元，由原告廖和顺、刘坤霞负担1946元，被告宗为东负担327元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提交副本，上诉于安徽省淮南市中级人民法院。审 判 员  杨 勇二〇二一年四月二十八日法官助理  吴远华书 记 员  历梦璇附1：本案证据目录一、原告廖和顺、刘坤霞提交证据和证明目的如下：证据一，身份证复印件，证明原告的诉讼主体资格。证据二，租赁合同复印件，证明1、欠款依据；2、水、电、气、卫生是卫生物业管理范畴；3、对违约者处罚(违约条款13条)。证据三，物业收据、物业水电费收据、物业卫生费收据6张复印件，(原件庭后提交)，证明是租赁合同内容的范畴、收据凭证。证据四，账目清单打印件(附借条复印件、水电统计打印件、支付凭证打印件)，证明被告自己多写了三万元是虚假的，借条上面数额是38万，水电统计单数额是41万元。证据五，华瑞物业工商登记及委托书，证明原告请求物业费的诉讼主体资格。证据六，四张照片，证明原告提供的物业服务及卫生、水电气服务。证据七，借条复印件（原告称原件在被告处），证明被告提交的3万元转款的是还借条的钱，借条要先写，与转款时间差了几天。证据八，第一份合同，证明被告一直在延续使用该房屋。二、被告宗为东提交的证据名称和证明目的如下：证据一，被告的身份证复印件，证明被告的诉讼主体资格。证据二，借条、转款凭证，证明原告于2017年7月3日向被告借款30000元，后冲抵2019年2月1日应付房租，被告不欠原告房屋租金30000元。该3万元冲抵下欠的房租。原告提供的证据四认可38万元，加上3万元被告就不欠原告房租了。转款是被告转给廖和顺的，借条是刘坤霞打的。附2：本案适用的法律条文《中华人民共和国合同法》第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。