重庆市渝北区人民法院   民事判决书       （2020）渝0112民初25481号       原告：重庆市天维物业发展有限公司，住所地重庆市渝北区双龙湖街道百果路99号，统一社会信用代码91500112622010270M。   法定代表人：杨孝甫，执行董事兼总经理。   破产管理人：重庆华立万韬律师事务所。   委托诉讼代理人：罗妍，重庆华立万韬律师事务所律师。   委托诉讼代理人：刘聪，重庆华立万韬律师事务所律师。   被告：易志永，男，1973年1月9日出生，汉族，住重庆市南川区高寺巷45号，身份证号码512323197301090017。   被告：易志兵，男，1971年6月30日出生，汉族，重庆市南川市高寺巷45号1-1，身份证号码512323197106300015。   原告重庆市天维物业发展有限公司（以下简称天维公司）与被告易志永、易志兵房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年9月1日立案受理后，依法由审判员黄明真担任审判长，与人民陪审员董雪英、王建军组成合议庭，适用普通程序于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告天维公司的委托诉讼代理人罗妍到庭参加诉讼。被告易志永经本院依法公告传唤、被告易志兵经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。   原告天维公司向本院提出诉讼请求：1.解除天维公司与易志永于2013年12月8日签订的《房屋租赁合同》；2.易志永于《房屋租赁合同》解除之日立刻搬出租赁房屋，将租赁房屋恢复原状归还给天维公司；3.易志永向天维公司支付2018年8月11日至合同解除之日的租金，暂计算至2020年7月10日为1 116 248.02元；4.易志永自逾期交纳租金之日起至付清之日止，以应付未付的租金金额为基数，按照年利率24%的标准向天维公司支付逾期交纳房租的违约金；5.易志永自合同解除之日起至将租赁房屋恢复原状归还给天维公司之日止，按该租赁年度日租金标准向天维公司支付逾期腾房占用费；6.易志兵就2、3、4、5项诉讼请求在其承租的建筑面积为2711.92平方米的房屋范围内与易志永承担共同清偿的责任；诉讼费由二被告共同承担。事实及理由：华立万韬律师事务所是天维公司的破产管理人。2013年12月8日，天维公司与易志永签订《房屋租赁合同》，约定天维公司将重庆市江北区建新东路292号负三层出租给易志永使用，租赁期限自2013年12月11日至2022年6月10日。易志永将其中的2711.92平方米转租给易志兵。自2018年8月起，两被告未支付租金，也未交还房屋。2019年5月7日，易志兵向破产管理人表示愿意共同支付2711.92平方米的租金及滞纳金。易志兵自愿共同偿还部分债务构成债的加入，故天维公司起诉来院。   被告易志永、易志兵未到庭，亦未提交书面答辩状，视为放弃答辩的权利。   经审理查明：2017年9月4日，渝北区人民法院作出（2017）渝0112破申17号民事裁定书，受理陈先容对天维公司的破产清算申请。2017年11月13日，作出（2017）渝0112破10号决定书，指定重庆华立万韬律师事务所担任天维公司的破产管理人。   2013年12月8日，以天维公司为出租方（甲方）、易志永为承租方（乙方），签订《房屋租赁合同》一份，主要约定：租赁物地址重庆市江北区建新东路292号负三层，建筑面积大约3466.92平方米（双方同意以房产证加上实测的面积为准），租赁期限从2013年12月11日起至2022年6月10日止，免租装修期5个月；六、租金、物管费交纳方式及相关约定……2017年12月11日至2018年12月10日，租金为14.05元/平方米每月，物管费为8元/平方米每月由物业公司收取，合计基价为22.05元/平方米每月；2018年12月11日至2019年12月10日，租金为15.59元/平方米每月，物管费为8元/平方米每月由物业公司收取，合计基价为23.59元/平方米每月；2019年12月11日至2020年12月10日，租金为17.24元/平方米每月，物管费为8元/平方米每月由物业公司收取，合计基价为25.24元/平方米每月；2020年12月11日至2021年12月10日，租金为19元/平方米每月，物管费为8元/平方米每月由物业公司收取，合计基价为27元/平方米每月；2021年12月11日至2022年12月10日，租金为20.89元/平方米每月，物管费为8元/平方米每月由物业公司收取，合计基价为28.89元/平方米每月；租金及物管费每3个月交纳一次，提前预交，在签订本合同时交纳第一次的租金，以后每次交纳期限均应在期满时的1个月前；乙方若逾期交纳租金和物管费，应按应交金额的日3‰向甲方支付滞纳金，如迟延支付逾1个月，视为乙方违约，甲方有权单方终止本合同并收回租赁物，乙方除应补清所欠的租金和物管费外，所交的租赁保证金不予退还；七、在签订本合同时，乙方向甲方交纳租赁保证金10万元，此款在本合同期满且乙方无任何违约行为时，由甲方全额无息退还给乙方；十四、该合同约定的租赁期满或中途因乙方违约或其他原因（含乙方提前退租）导致合同终止履行的，按照以下办法处理：3.乙方应当在收到甲方发出终止合同通知书后一个月内搬出租赁房屋，并完好无损的交出租赁物及附属设备设施以及不能拆除和不应当拆除的装修部分，乙方应当支付搬迁期内的租金；4.若乙方在约定期限内逾期搬出所属设备和物品，则乙方同意由甲方清空租赁场地，清除乙方的广告设施，甲方另行租场地存放乙方设备和物品；所产生的搬运费、另租场地费和保管费由乙方承担，由此造成的乙方设备和物品的损坏、遗失，由乙方自行承担。   2018年5月10日，天维公司的破产管理人、易志兵、案外人彭美群、李劲松、唐伍容形成询问笔录一份，内容为：破产管理人了解到易志永租赁江北区建新东路292号负三层的房屋后没有实际使用，而是转租。易志兵称：易志永向彭美群出具了委托书，将他租赁的天维公司的房屋交由易志兵的配偶彭美群管理，其中1808平方米易志兵自用，544平方米陈勇承租、359.92平方米自用。破产管理人问易志兵、彭美群：易志永委托你们管理租赁房屋的意思是否是将房屋转租给你们？易志兵、彭美群称：就是转租，他就不管了。管理人问：由管理人接管天维公司财产，你们是否愿意继续使用前述房屋并向管理人支付租金？易志兵称：愿意按照之前的标准和支付时间向管理人支付租金。李劲松称：与易志永签订了转租合同，转租386平方米。唐伍容称：其系王昆的销售人员，还有369平方米王昆承租。   2019年5月7日，易志兵出具《付款承诺书》：鉴于易志兵于2017年起承租天维公司所有的位于重庆市江北区建新东路292号负三层房屋中建筑面积为2711.92平方米的部分房屋，本人已知晓天维公司进入破产清算程序，天维公司的财产由破产管理人进行管理，本人愿意继续承租前述房屋，并愿意直接向管理人支付租金，本人已经向管理人支付2018年5月11日至2018年8月10日期间的租金114 307元；2019年4月29日，本人已经收到管理人发出的《关于催收租金的函》，现就支付房屋租金确认并承诺如下：一、截止2019年5月10日，本人尚欠租金363 803.65元未向管理人支付；二、本人承诺2019年10月30日前，本人将欠付租金363 803.65元全部付清至管理人账户；三、本人愿意继续租赁前述房屋，请求与管理人重新签订租赁合同；四、若本人未按照约定向管理人支付租金，管理人有权收回租赁房屋。   2019年1月30日，李劲松出具《租金支付情况确认书》：李劲松已于2019年1月30日退租；已付2018年8月11日至2018年11月10日期间的租金16 270元，欠付2018年11月11日至2018年12月10日租金5423.3元，2018年12月11日至2019年1月30日的租金10 029.57元，承诺在2019年2月3日支付。   本院于2020年11月4日在易志永户籍地张贴了公告送达诉状等，2021年1月3日视为已向易志永送达。   庭审中，天维公司称，每季度开始的第一天支付该季度的租金；易志永向彭美群出具的委托书看不出双方是转租关系，转租关系是易志兵向管理人自认的，易志兵按照天维公司与易志永签订的合同约定的租金标准支付租金；易志兵承诺其承租部分直接向天维公司支付租金即是债的加入，故要求易志兵承担共同清偿责任；李劲松已返还其转租部分房屋，且转租部分的租金已经付清，天维公司要求返还的是除李劲松已返还的386平方米以外的房屋即易志兵在使用的2711.92平方米和王昆在使用的369平方米。   上述事实，有民事裁定书、决定书、《房屋租赁合同》、询问笔录、付款承诺书、租金支付情况确认书等以及当事人陈述载卷为凭，足以认定。   本院认为：天维公司与易志永签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规关于合同效力的强制性规定，应属合法有效，双方均应当按照合同的约定履行相应义务。   关于解除合同、返还房屋。易志永作为承租人，应举证证明其已按约定向天维公司支付了租金，现易志永未就此举示证据，应承担相应的举证责任，并结合易志兵出具的《付款承诺书》中载明的已支付租金至2018年8月10日的陈述，本院依法采信天维公司主张的易志永欠付2018年8月11日起的租金的事实。《房屋租赁合同》约定，易志永延迟支付租金1个月，视为违约，天维公司有权单方终止合同并收回租赁物。2021年1月3日我院向易志永送达了诉状，故天维公司与易志永于2013年12月8日签订的《房屋租赁合同》在2021年1月3日解除。合同解除后，易志永应向天维公司返还租赁房屋，故天维公司要求易志永立即搬出租赁房屋并归还的诉讼请求本院予以支持。《房屋租赁合同》并未约定合同解除后易志永需将租赁房屋恢复原状归还，故天维公司要求易志永将租赁房屋恢复原状的诉讼请求本院不予支持。   关于支付租金。易志永应向天维公司支付2018年8月11日至2021年1月3日期间的租金。其中，易志永转租给李劲松386平方米部分，2018年8月11日至2019年1月30日期间的租金李劲松已支付31 722.87元，应予以扣除。因李劲松已向天维公司交还386平方米，故2019年1月31日起的租金按3080.92平方米计算。故易志永应付租金为14.05元/平方米/月×3466.92平方米×4个月+15.59元/平方米/月×3466.92平方米×1.67个月+15.59元/平方米/月×3080.92平方米×10.33个月+17.24元/平方米/月×3080.92平方米×12个月+19元/平方米/月×3080.92平方米×0.83个月-31 722.87元=1 435 513元。   关于违约金。《房屋租赁合同》约定租金三个月交纳一次，每次交纳期限均应在期满时的1个月前，逾期交纳租金，应按应交金额的日3‰支付滞纳金。天维公司自认在每季度开始的第一天支付该季度的租金，故从每季度的第二天起算逾期支付租金的违约金。违约金的主要作用是弥补损失，易志永逾期支付租金给天维公司造成了资金占用损失，合同约定的日3‰的计算标准过分高于实际损失，故本院酌情将逾期支付租金的违约金标准调整为按照中国人民银行贷款基准利率的1.3倍和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。   2018年8月11日至2018年9月10日的租金86 573.85元（已扣除李劲松支付部分）应于2018年6月11日支付，2018年9月11日至2018年12月10日的租金129 860.78元（已扣除李劲松支付部分）应于2018年9月11日支付，2018年12月11日至2019年3月10日的租金144 094.63元（已扣除李劲松支付部分）应于2018年12月11日支付，2019年3月11日至2019年6月10日的租金144 094.63元应于2019年3月11日支付，2019年6月11日至2019年9月10日的租金144 094.63元应于2019年6月11日支付，2019年9月11日至2019年12月10日的租金144 094.63元应于2019年9月11日支付，2019年12月11日至2020年3月10日的租金159 345.18元应于2019年12月11日支付，2020年3月11日至2020年6月10日的租金159 345.18元应于2020年3月11日支付，2020年6月11日至2020年9月10日的租金159 345.18元应于2020年6月11日支付，2020年9月11日至2020年12月10日的租金159 345.18元应于2020年9月11日支付，2020年12月11日至2021年1月3日的租金48 586.11元应于2020年12月11日支付。   故易志永应向天维公司支付的违约金为，以86 573.85元为基数从2018年6月12日起、以129 860.78元为基数从2018年9月12日起、以144 094.63元为基数从2018年12月12日起、以144 094.63元为基数从2019年3月12日起、以144 094.63元为基数从2019年6月12日起，均至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以144 094.63元为基数从2019年9月12日起、以159 345.18元为基数从2019年12月12日起、以159 345.18元为基数从2020年3月12日起、以159 345.18元为基数从2020年6月12日起、以159 345.18元为基数从2020年9月12日起、以48 586.11元为基数从2020年12月12日起，均至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。    关于占用费。天维公司与易志永签订的《房屋租赁合同》于2021年1月3日解除，易志永应在合同解除后向天维公司返还房屋，逾期返还的应支付房屋占用费。现易志永租赁房屋仍有3080.92平方米未返还，故易志永应从2021年1月4日起至返还房屋之日止，参照租赁合同约定的租金标准向天维公司支付房屋占用费，即2021年1月4日至2021年12月10日期间按58 537.48元/月支付房屋占用费、从2021年12月11日至返还之日止按64 360.42元/月支付房屋占用费。   关于易志兵的共同清偿责任。天维公司主张易志永与易志兵之间是转租关系，天维公司与易志兵在询问笔录中一致确认易志永和易志兵是转租关系。易志兵在《付款承诺书》中称“本人愿意继续租赁前述房屋，并愿意直接向管理人支付租金”、“本人愿意继续租赁前述房屋，请求与管理人重新签订租赁合同”、“截止2019年5月10日，本人尚欠租金36 803.65元未向管理人支付，本人承诺2019年10月30日前，本人将欠付租金363 803.65元全部付清至管理人账户”，应认定为易志兵愿意继续履行其与易志永之间的转租合同，并代易志永直接向天维公司支付租金，并且要求直接与天维公司签订新的租赁合同。现天维公司、易志兵并未重新签订租赁合同，故天维公司与易志兵之间仅为出租人与次承租人的关系。就易志兵承诺付清的租金363 803.65元，因易志兵作出支付承诺，故天维公司要求易志兵承担共同清偿责任的诉讼请求本院予以支持，就其他租金、违约金、占用费等，天维公司依据其与易志永的租赁合同关系无权直接要求易志兵承担共同支付责任，其要求易志兵承担共同清偿责任的诉讼请求本院不予支持。   被告易志永、易志兵无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为其放弃各项诉讼权利，自行承担相应的法律后果。   综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民法典》第五百六十二日条、第五百六十五条、第五百八十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：   一、原告重庆市天维物业发展有限公司与被告易志永签订的《房屋租赁合同》于2021年1月3日解除；   二、被告易志永在本判决生效后立即搬出并向原告重庆市天维物业发展有限公司返还重庆市江北区建新东路292号负三层，建筑面积3080.92平方米；   三、被告易志永在本判决生效后立即向原告重庆市天维物业发展有限公司支付2018年8月11日至2021年1月3日期间欠付的租金1 435 513.01元；   四、被告易志永在本判决生效后立即向原告重庆市天维物业发展有限公司支付逾期交纳租金的违约金，以86 573.85元为基数从2018年6月12日起、以129 860.78元为基数从2018年9月12日起、以144 094.63元为基数从2018年12月12日起、以144 094.63元为基数从2019年3月12日起、以144 094.63元为基数从2019年6月12日起，均至2019年8月19日止按中国人民银行贷款基准利率的1.3倍计算，从2019年8月20日起至付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，以144 094.63元为基数从2019年9月12日起、以159 345.18元为基数从2019年12月12日起、以159 345.18元为基数从2020年3月12日起、以159 345.18元为基数从2020年6月12日起、以 159 345.18元为基数从2020年9月12日起、以48 586.11元为基数从2020年12月12日起，均至付清之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算；   五、被告易志永在本判决生效后立即向原告重庆市天维物业发展有限公司支付房屋占用费，从2021年1月4日至2021年12月10日期间按58 537.48元/月计算、从2021年12月11日至返还之日止按64 360.42元/月计算；   六、被告易志兵在363 803.65元范围内与被告易志永承担共同清偿责任；   七、驳回原告重庆市天维物业发展有限公司的其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。   案件受理费18 753.6元由被告易志永负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或仅有一方上诉后又撤回的，本判决发生法律效力。   审 判 长 黄明真   人民陪审员 董雪英   人民陪审员 王建军             二〇二一 年 四 月 十二 日      书 记 员 陈 实         1