黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初186号 原告：惠秋红，女，1956年12月21日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：孙志超，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：秦四英，黑龙江国大律师事务所律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马某，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。 第三人：滕先举，男，1961年5月10日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 第三人：耿昕，男，1983年9月30日出生，住黑龙江省鸡西市鸡冠区。 二位第三人委托诉讼代理人：张淑芬，黑龙江正泰律师事务所律师。 原告惠秋红与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）、第三人滕先举、耿昕商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月22日公开开庭审理了本案。原告惠秋红及其委托诉讼代理人秦四英，被告世纪家园公司的委托诉讼代理人刘兵，第三人滕先举、耿昕的委托诉讼代理人张淑芬到庭参加诉讼。2021年3月23日至2021年4月9日各方当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。 惠秋红向本院提出诉讼请求：1.判令惠秋红与世纪家园公司于2020年5月18日签订的房屋优先认购权协议有效；2.判令世纪家园公司向原告交付房屋，房屋位置为牡丹江市爱民区某小区×号楼×单位×××室，房屋价值288008元；3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：一、基本事实。1、惠秋红与世纪家园公司系商品房买卖合同关系。2016年5月30日，惠秋红与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，约定惠秋红购买位于牡丹江市爱民区某小区×号楼×单位×××室，总价为288008元。原告已经给付全额购房款，被告至今未交付房屋。2、案涉房屋已由第三人滕先举办理网签备案，滕先举与被告系借款关系，以此房抵押，未办抵押登记。滕先举于2014年12月31日与被告签订案涉房屋的买卖合同，并办理网签备案，但双方的基础法律关系是借贷关系。3、第三人耿昕系从牡丹江市金邸房地产经纪有限公司（以下简称金邸经纪公司）购买案涉房屋。据原告了解，被告于2018年7月30日与金邸经纪公司签订授权书，授权经纪公司全权直接接管销售某项目的商品房、商服和地下车位。该授权书并未写明授权经纪公司收取售房款。金邸经纪公司的法定代表人为本案第三人滕先举。耿昕于2019年8月16日签订了房屋优先认购协议，约定售价462870元。二、原、被告签订的认购协议合法有效，原告已交付全部购房款，被告应履行交付房屋的义务。三、滕先举与世纪家园公司系借贷关系，无权主张案涉房屋的物权。四、案涉房屋应优先交付给原告，而不应交付给第三人耿昕。耿昕认购协议在原告之后。经纪公司虽有授权，但已经出售的房屋不应在经纪公司售房的范围内，故经纪公司属于无权处分，在被告不认可的情况下，该处分行为无效。耿昕是向滕先举个人账户支付购房款，不符合交易习惯，不应认定为善意，同时耿昕未取得案涉房屋任何物权，不构成善意取得。据原告了解，经纪公司和滕先举并未向被告交付该购房款。综上，原告为维护自身合法权益提起诉讼，诉请如上。 世纪家园公司辩称，原告的诉讼请求事实部分属实，诉争房屋已经由被告作为借款抵押，并以商品房买卖的网签合同方式签订给了第三人滕先举，所以请求法院依照法律规定确定给原告办理相关的入住手续。 滕先举述称，本案原告的诉讼请求与第三人没有任何关联，其起诉的优先认购权不等于房屋买卖合同的所有权认定，所以请求法院驳回原告对第三人的起诉。本案被告在2015年1月8日，将案涉房屋以买卖的方式登记在滕先举名下并进行了备案登记。2018年7月27日，滕先举得到被告授权，对包括案涉房屋在内的65户网签备案房进行销售。2019年8月16日，滕先举负责的金邸经纪公司将涉案房屋与本案的第三人耿昕签订了房屋的优先购买协议。两次关于案涉房屋的权利转让，都由本案被告出具的协议及加盖的公章，而且耿昕与滕先举负责的金邸经纪公司之间的房屋交易都是得到了本案被告的认可及盖章。这两份合同，足以证实本案被告在2014年12月31日，与滕先举签订的商品房买卖合同，所有权人为滕先举个人。2019年8月16日，经过本案被告的认可，由滕先举负责的金邸经纪公司与被告同第三人耿昕签订房屋买卖优先购买权协议，证实在这一段过程中，共有两个法律关系，形成的是两个法律事实，与本案原告没有任何关联。 耿昕述称，耿昕是从滕先举负责的金邸经纪公司购买的房屋，与本案的原告之间不存在任何权利义务关系。原告将第三人耿昕作为本案当事人，没有法律依据。如果原告认为耿昕与滕先举负责的金邸经纪公司签订的协议，与原告的协议、权利相冲突，那么依法应当行使确认合同无效，或者是选择撤销权，被告也可以选择确认合同无效及解除权。但是在本案中却将三个不同的法律关系，不同的法律事实，均在一个案件中提出。代理人认为，人民法院受理本案存在将不同的法律关系混同在一个案件中，超越了一事一诉的范围和规定。原告起诉在权利义务上与第三人耿昕没有任何关联，但起诉状内容却将第三人耿昕列为当事人，加之第三人与经纪公司签订的合同等一系列证据都是原告从被告处获得，因此第三人认为原、被告存在恶意串通、捏造事实进行诉讼的嫌疑。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.惠秋红举示的证据一、2016年5月30日房屋优先认购权协议复印件1份、2020年5月18日房屋优先认购权协议复印件1份、2020年5月18日收据复印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1份2页（以上均已原件核对无异）、2014年11月5日商品房预售许可证（副本）复印件1份、2014年4月25日收据复印件1份、2014年7月2日收据复印件1份、2014年7月2日房屋优先认购权协议复印件1份、2015年3月23日收据复印件1份、2015年7月29日欠据复印件1份。本院认为，此组证据相互佐证结合法庭调查能够证明惠秋红因购买世纪家园开发的某小区×号楼×单元××××室房屋于2014年4月25日向伏某转账汇款200000元，2014年7月2日向朱某转账汇款110000元，另交纳40000元现金，伏某是世纪家园公司出纳，朱某是售楼处的小组长。世纪家园公司于2014年4月25日给惠秋红出具200000元收据一份，2014年7月2日给惠秋红出具150000元收据一份，2014年7月2日双方签订认购书一份，以上收据及认购书所涉房屋均为某小区×号楼×单元××××室。2015年7月29日双方协商退房，世纪家园退还惠秋红部分购房房款后给其出具310000元欠据一份。2016年5月30日双方就案涉房屋（某小区×号楼×单位×××室）签订认购书一份，后因价款的变化双方又于2020年5月18日签订案涉房屋认购书一份，并于当日出具案涉房屋金额为304000元的收据一份，对以上事实，本院予以确认。 证据二、（2017）黑10民初145号民事调解书复印件1份、授权书复印件1份、印章交接备忘录复印件1份、牡丹江市金邸房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告打印件1份。本院认为，民事调解书能够证实被告与滕先举之间的借款经过牡丹江市中级人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议，牡丹江市中级人民法院出具民事调解书的事实；企业信用信息公示报告能够证实金邸经纪公司成立的时间；授权书及印章交接备忘录能够证实2018年7月30日，世纪家园公司向滕先举出具授权书，授权期间由滕先举管理销售某项目的商品房、商服和地下车位的销售，授权期限自2018年7月30日至2021年7月29日止。世纪家园公司于2018年7月30日将销售合同章交由滕先举管理的事实，本院对上述事实予以确认。该组证据不能证实原、被告存在恶意串通、虚假诉讼等情形，本院对第三人滕先举的该质证意见不予采信。 证据三：耿昕银行卡明细表复印件16页、房某银行卡明细表复印件2页、房屋优先认购权协议复印件1份（吴某），2019年5月10日收据复印件1份（吴某2万元）、2019年8月16日收据复印件1份（吴某27万元）、查询汇款明细复印件1份（付款人吴某，收款人滕先举，27万元），对私对手信息查询5页（滕先举哈尔滨银行卡）；对私对手信息查询2页（房某哈尔滨银行卡），结婚登记审查处理表1份。本院认为，该组证据能够证实滕先举与案外人房某系夫妻关系，案外人吴某通过金邸经纪公司购买某小区房屋及其与房某、滕先举有账户资金往来的情况。2019年8月26日，吴某转账给耿昕440000元，随即耿昕将440000元转账给滕先举的事实，对以上事实本院予以确认。 2.世纪家园公司举示的证据一、滕先举的借款协议复印件1份、预售许可证复印件（与原件核对无异）1份、民事调解书复印件（与盖有牡丹江市中级人民法院档案室专用章核对无异）1份。本院认为，该组证据能够证实2014年8月4日，滕先举与被告及案外人林某、陈某签订借款协议及被告于2014年11月5日取得某小区的预售许可证的事实，对此本院予以确认。 证据二、收据2份（与原件核对无异），本院认为该两份证据与惠秋红举示的2014年的两份收据复印件内容一致，可以证实世纪家园公司于2014年分两次收取了惠秋红的购房款共计350000元，该款项已入世纪家园公司财务账，对以上事实，本院予以确认。滕先举及耿昕质证认为财务账册系世纪家园公司伪造的，无证据证实，本院对此不予采信。 3.滕先举举示证据：证据一、工程托管协议书复印件1份（与原件核对无异）、授权书复印件1份（与原件核对无异）、印章交接备忘录复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，该组证据能够证实2018年7月27日，黑龙江金跃建筑安装有限公司、世纪家园公司与滕先举签订工程托管协议，将某小区1-5号楼收尾和配套工程及7号楼开发建设工程托管给滕先举。2018年7月30日，世纪家园公司向滕先举出具授权书，授权期间由滕先举管理销售某项目的商品房、商服和地下车位的销售，授权期限自2018年7月30日至2021年7月29日止。同日，前述三方签订了印章交接备忘录，世纪家园公司于2018年7月30日将销售合同章交由滕先举管理的事实，对此本院予以确认。 证据二、2014年12月31日被告与第三人滕先举签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同网签备案证明复印件（与原件核对无异）各1份、收据复印件（与原件核对无异）1份。本院认为，该组证据能够证实2014年12月31日，被告与滕先举签订了商品房销售合同，并于同日办理了登记备案。2015年2月4日，被告为滕先举出具了收据，金额为505454元的事实，对此本院予以确认。至于被告与第三人滕先举之间是何种法律关系，本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 4.耿昕举示证据一、房屋优先认购权协议书复印件1份、交款收据复印件2份（均与原件核对无异）、网上银行电子回单打印件1份。本院认为，该组证据能够证实2019年8月16日，被告与耿昕就涉案房屋签订房屋优先认购权协议，协议下方盖有金邸经纪公司合同专用章、世纪家园公司商品房销售合同专用章及耿昕签字捺印，当日，耿昕向滕先举转账440000元，金邸经纪公司分别于2019年5月15日出具购房定金20000元的收据一份，2019年8月16日出具购房款440000元收据一份的事实，对此本院予以确认。 证据二、收据复印件1份。本院认为，该证据系复印件，原、被告对形式要件均有异议，该证据的交款单位涂抹无法识别，收款事由处的房屋信息与本案案涉房屋不符，无法证明与本案的关联性，对此份证据，本院不予确认。 证据三、对账单复印件1份（与原件核对无异）。本院认为，此份证据仅能证明2015年8月10日吴某给滕先举汇款300000元，对此本院予以确认，对于耿昕欲证明其母亲吴某与滕先举有借贷关系，在款项无法索回的情况下，又从滕先举处购房的问题，此份证据无法证实，本院不予确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世纪家园公司开发建设牡丹江市爱民区某小区。世纪家园公司称2011年开始设立某小区售楼处，对外售房。2014年7月2日，惠秋红与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议，认购世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区某小区×号楼×单元×层×××号、使用性质为住宅、建筑面积94.25平方米商品房；付款方式：惠秋红应在签订本协议时一次性付清认购款100%认购款，总计35000元。2014年4月25日惠秋红向伏某转账汇款200000元，2014年7月2日向朱某转账汇款110000元，惠秋红陈述还有40000元系给付的现金，伏某是世纪家园公司出纳，朱某是售楼处的小组长。世纪家园公司于2014年4月25日给惠秋红出具200000元收据一份，2014年7月2日给惠秋红出具150000元收据一份。惠秋红称因世纪家园公司未交房双方协商退款后，世纪家园公司退还部分购房款后给惠秋红出具310000元欠据一份，内容为某1﹟020401，总房款346971元，2015.7.29日退房款36971元，剩余310000元，该收据上盖有世纪家园公司财务专用章及负责人、主管会计、经手人签字。后原、被告于2016年5月30日就案涉房屋（某小区×号楼×单位×××室，建筑面积102.86平方米）签订认购书一份，约定的房屋价款为288008元，该优先认购协议原件后方标注此件作废字样；2020年5月18日双方又就案涉签订优先认购权协议一份，编号（××××），楼号及面积没有变化，总价款约定为304000元，世纪家园公司于2020年5月18日给惠秋红出具304000元收据一份，写明楼号×﹟×××及建筑面积102.86㎡，并加盖了世纪家园公司财务章。2020年认购协议第三条约定：1.世纪家园公司在取得预售许可后，应及时通知惠秋红，惠秋红应在接到通知十五日内，与世纪家园公司签订商品房买卖合同。2.惠秋红在接到上述通知后十五日内，与世纪家园公司签订商品房买卖合同后，本协议终止。3.如惠秋红在接到上述通知十五日内，没有与世纪家园公司就认购房屋签订商品房买卖合同，视为惠秋红放弃优先购买权，本协议自动终止，世纪家园公司应于三十个工作日内，将惠秋红交付的认购款（无利息）退还给惠秋红。该协议第四条违约责任：如世纪家园公司在本协议有效期内将认购房屋转卖给他人，应双倍返还惠秋红交付的认购款；如惠秋红在本协议有效期内，单方提出退房，应按房屋认购总额的5%承担赔偿违约责任。惠秋红在该协议上签名捺印、世纪家园公司在该协议上加盖商品房销售合同专用章。滕先举称，惠秋红购买上述房屋价格明显低于市场价值，该认购协议形成时间为2020年，双方并非真实的房屋买卖合同关系，但未举示相应证据。 2014年8月4日，滕先举（甲方、出借人）与世纪家园公司（乙方、借款人）及案外人林某（丙方、担保人）、陈某（丁方、双方委托责任人）签订借款协议，协议约定：“借款人世纪家园公司自愿将其某项目未出售的商品房抵押给甲方，向甲方借款。协议如下：一、借款金额450万元，用于某工程项目的动迁费用、建筑材料费用和人工费用。二、借款期限：自2014年8月5日至2014年10月21日。三、借款利息：借款利息为月息三分，支付方式按月上打利息，付息日期为每月30日…五、各方的责任与义务：1.乙方自愿用自己开发建筑的某项目部分未出售的商品房为本借款提供抵押担保（担保房源明细见附件一）该抵押物在借款协议期内，乙方不得擅自将抵押担保物出售或转让他人，要由甲乙双方共同监管、销售抵押的商品房，甲方派一名业务员参与售房，销售收入要存入甲乙双方在新华工商银行建立共管账户。2.甲乙双方在爱民工商银行建立共管账户由乙方人员王娇、甲方人员边某共同管理专项资金的支付。双方分别管理银行卡和密码、U盾。3.丁方陈某受甲乙双方委托，负责资金审批、监管和对本协议乙方责任与义务的执行权。要保证抵押商品房的销售收入全部存入甲乙双方的共管账户，乙方必须出具陈某负责该项目资金审批、监管和对本协议执行权的董事会决议和授权书，授权期限为收回本借款本息为止。4.资金的使用，由双方商定后，由陈某审批支付，甲、乙双方都无权擅自动用专项资金作他用。5.乙方保证在取得《商品房预售许可证》十日内与甲方办理全部抵押房产的网上机打《商品房买卖合同》的签约及备案手续。（担保房源明细见附件一）6.甲方办理抵押房产网上机打《商品房买卖合同》的签约备案手续后，解除原抵押物。7.乙方保证正式签订建设工程合同，同时确保建筑工程顺利开工且工程进度一致，甲方才可将借款分期打入共管账户。8.丙方担保范围为：借款本息及罚息、期限至本息还清为止。六、违约责任1.若乙方逾期未还本金，自逾期之日起此协议约定的抵押担保物按5折优惠（2250元/平方米）出售给甲方、乙方须无条件的协助办理过户手续。当甲乙双方签订买卖合同的同时，本协议的借款即转为房款，利息终止。至此，上述抵押房产的产权即归甲方所有，乙方无异议。……”协议下方有滕先举、林某、陈某签字，并盖有世纪家园公章及金某签字。该借款协议后附《抵押担保房源已签合同明细（滕先举）》，其中包括本案涉案房屋。2014年11月5日，世纪家园公司取得某小区1-5幢的预售许可证。2014年12月31日，滕先举与世纪家园公司就本案案涉房屋签订商品房买卖合同一份，买卖合同与原告的认购协议中楼号及建筑面积信息一致，房屋总价为505454元。2015年2月4日，世纪家园公司为滕先举出具金额为505454元的收据一份。当日，该商品房买卖合同在牡丹江市房产管理局办理了登记备案，备案证明上标注了该房屋的产籍号：395-470-3/9-2-021201。 2017年11月2日，滕先举以世纪家园公司为被告诉至牡丹江市中级人民法院，要求世纪家园公司立即偿还滕先举借款本金2170万元，利息20974416元，共计42674416元。2017年12月7日，牡丹江市中级人民法院出具（2017）黑10民初145号民事调解书，该调解书查明2014年7月22日，世纪家园公司向案外人张某借款1000万元，借款利率为月息3分；2014年8月4日，世纪家园公司向滕先举借款450万元，借款利率为月息3分；2014年8月16日，世纪家园公司向案外人林某借款500万元，借款利率为月息3.5分；2015年10月23日，世纪家园公司向滕先举出具20万元的借据，借款利率为月3%；2016年5月20日，滕先举与世纪家园公司及林某签订《借款协议》，约定世纪家园公司向滕先举借款200万元；2017年10月10日，张某将其对世纪家园公司的债权转让给滕先举，并告知世纪家园公司；2017年10月10日，林某将其对世纪家园公司的债权转让给滕先举，并告知世纪家园公司。至此，滕先举对世纪家园公司共享有借款本金2170万元债权。经牡丹江市中级人民法院调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、世纪家园公司给付滕先举借款本金2170万元，截至2017年10月23日利息17317812.27元。自2017年10月24日起继续按月利率2%给付利息至付清借款本金时止。上述款项于2018年4月30日给付100万元，2018年10月31日给付500万元，余款于2018年12月31日付清本息；二、滕先举预交诉讼费255172元，其中案件受理费236889元减半收取118444.50元、财产保全费5000元由世纪家园公司承担，余款18283元返还滕先举。滕先举称上述民事调解书在牡丹江市中级人民法院执行程序中。 2018年7月27日，黑龙江金跃建筑安装有限公司（以下简称金跃公司）、世纪家园公司及滕先举签订《工程托管协议书》，约定：某小区1-5号楼收尾和配套工程及7号楼开发建设工程施工建设和销售出现资金困难，经三方多次商榷，由滕先举负责筹措资金，管理工程建设和销售等事宜。协议书第二项三方的权利、责任与义务。（一）滕先举的权利责任与义务：2.滕先举直接管理投资施工阶段的现金收入与支出；3.滕先举直接管理销售，由滕先举办理正规的房屋销售手续（注册房屋销售经纪公司执照）对外销售商品房、门市房和地下车位，而销售收入直接进入滕先举设立的专用账户由滕先举管理。所销售的商品房包括1-5号楼不在本协议约定明细表中的商品房（含住宅、门市房及地下停车位）。（二）金跃公司及世纪家园公司的权利责任与义务：1.滕先举投资入场前，金跃公司及世纪家园公司应向滕先举提供以下文件：“某”1-5号楼收尾、配套工程的工程量的详细情况、7号楼的全套施工图纸、“某”1-5号楼已经出售或抵押及被司法查封的房屋明细、剩余房源明细、原施工人同意进入现场施工的承诺声明，同时要保证施工现场设施设备齐全，无争议；7.金跃公司及世纪家园公司双方负责对“某”原来购房人、抵账人（抵押担保）的遗留问题的解答、调解和处理，不得因上述问题干扰和影响滕先举的施工与销售。协议下方盖有金跃公司及世纪家园公司的公章、马某的名章，金某及滕先举在协议上签字。 2018年7月30日，金邸经纪公司注册成立，法定代表人为滕先举。当日，世纪家园公司（授权方）与金邸经纪公司（被授权方）签订授权书，授权事项：授权期间由被授权方全权直接管理销售某项目的商品房、商服和地下车位的销售。授权方不再行使任何销售职能。授权期限：自2018年7月30日至2021年7月29日止。授权书下方盖有世纪家园公司公章、马某名章，金某及滕先举签字。同日，世纪家园公司、金跃公司董事长金某与滕先举签订印章交接备忘录，约定：根据2018年7月27日金跃公司、世纪家园公司、滕先举三方签订《工程托管协议》的约定，在托管期间由丙方滕先举直接管理销售，并由丙方办理正规的房屋销售手续（某房屋销售经纪公司）负责某项目的商品房、商服和地下车位的销售。为保障三方的权利与利益，世纪家园公司从2018年7月30日将《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司销售合同章》印章交由丙方管理。从交接当日起，以《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司销售合同章》签订的销售合同和其他任何文件等所带来的一切纠纷均由世纪家园公司负责承担。 2019年8月16日，耿昕与世纪家园公司就诉争房屋签订《房屋优先权认购协议》约定认购价格为4500元/平方米，总价款为462870元，耿昕在签订本协议时一次性付清99%认购款，总计460000元（交房付清余款）。2019年5月15日金邸经纪公司给耿昕出具20000元收据一份；2019年8月16日给耿昕出具440000元收据一份。经查，2019年8月15日滕先举转给案外人吴某270000元，2019年8月16日吴某转给滕先举270000元；2019年8月16日案外人吴某转账给耿昕440000元，随即耿昕将440000元转给滕先举；2019年8月17日房某（滕先举妻子）转账给吴某一笔50000元，一笔40000元，吴某随后将90000元转给滕先举；2019年8月18日，房某转账给耿昕一笔40000元，一笔50000元，随即耿昕将90000元转给滕先举。滕先举自述，其与吴某是同学关系，与耿昕的母亲吴某是朋友关系，吴某是耿昕的舅舅，滕先举与吴某及吴某存在借贷关系，并称案涉房屋系吴某在款项无法索回的情况下，在滕先举取得了案涉房屋的销售权后，从滕先举处购房并直接用的耿昕的名。耿昕当庭陈述的购房经过为：2019年8月份，耿昕到某项目售楼处了解购买房屋情况，选中了案涉房屋，购买过程中耿昕从售房处工作人员那里了解到这户房屋网签备案在滕先举名下，当时滕先举和工作人员把世纪家园公司和滕先举签订的授权书、印章、交接协议，还有工程托管协议向耿昕介绍，在这种情况下耿昕决定购买案涉房屋。基于买卖双方关于购房经过陈述不一，本院审查后认为，为查清本案事实，需购房人本人即耿昕到庭就案件有关事实接受询问，故依据《最高人民法院关于适用的解释》第一百一十条规定，给耿昕本人邮寄了传票，并在传票的第四项写明了要求其本人到庭的法律依据及法律后果，耿昕签收了该传票但未到庭。代理人解释其本人在外地工作，并且本案属于法院超范围审理，故不向法院陈述购房经过。 关于本院同期受理的十三起同类案件，滕先举均是第三人，其陈述因向亲戚朋友借款未还，在取得某小区的销售权后，优先向之前的借款人（本案中为案外人吴某，耿昕的母亲），宣传售房。2019年9月份还有三个月交工之前，开始办理销售手续同时集中对借款人进行还款，按购房款的额度进行还款，借款人也以收到的还款来购买某项目的商品房。房某系滕先举妻子，负责滕先举资金往来，负责向借款人还款，滕先举得到购房款后再打入房某账户中。滕先举称这是一种商业模式，这样既能还款，又能销售房子。这个的还款和售房过程都是集中在3、4天完成的，整个模式的运作大概需要五、六十万就够了。 另查，世纪家园公司称某小区已经验收完但未备案，滕先举称未验收，各方均未举示案涉房屋已经完成验收具备交付条件的证据。但该小区已经向部分购房人进行了交付房屋。世纪家园公司未向本案当事人交付涉案房屋。 本院受理本案后，发现可能涉嫌“虚假诉讼”、“合同诈骗”、“非法吸收公众存款”犯罪，于2021年2月7日将本案在内的十三起案件的线索移送至牡丹江市某机关，2021年3月4日，爱民分局经调查后回函答复认为目前情况下不构成犯罪。 本院认为，关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间的认购权协议及商品房买卖合同均系签订于民法典施行前，现因该法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于惠秋红与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效，该认购权协议与本案中耿昕与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议及世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同相比，是否具有优先履行的效力，世纪家园公司是否应向惠秋红交付涉案房屋为本案争议的焦点所在。首先，关于惠秋红与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，惠秋红于2014年购买某小区房屋与世纪家园公司签订认购协议并交纳了350000元购房款，后因退房退款及重新选房，于2016年双方签订了本案案涉房屋的优先认购协议，后因价款的变化，双方于2020年5月18日重新签订了一份优先认购协议，该份协议有惠秋红与世纪家园公司的签名捺印和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，滕先举虽主张惠秋红购买案涉房屋价格明显低于市场价值，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，但其举示的证据不足以证实该主张，现惠秋红已履行付款义务，世纪家园公司亦认可，故惠秋红与世纪家园公司之间的房屋优先权认购协议有效，本院对惠秋红主张其与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议有效的诉讼请求予以支持。 关于上述房屋优先认购权协议的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案惠秋红与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议中已载明双方当事人的名称或者姓名等基本信息、商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式及时间、解决争议的方法、违约责任等内容，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且世纪家园公司已依约收受购房款，其在本案诉讼前已取得案涉房屋预售许可证，故惠秋红与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议应认定为商品房买卖合同。 关于世纪家园公司与滕先举签订的商品房买卖合同的性质问题。依据滕先举与金跃公司、世纪家园公司签订的《借款协议》第五项第5款：“乙方保证在取得《商品房预售许可证》十日内与甲方办理全部抵押房产的网上机打《商品房买卖合同》的签约及备案手续。（担保房源明细见附件一）”该协议后附房源表中，包括本案涉案房屋。世纪家园公司在2014年11月取得房屋预售许可证，2014年12月与滕先举签订了涉案房屋的商品房买卖合同并办理了备案登记。可见，世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同并办理备案登记系履行三方签订的借款协议约定。2017年，滕先举将世纪家园公司诉至牡丹江市中级人民法院，要求世纪家园返还借款，其中包括上述《借款协议》中所涉的450万元借款，故若真如滕先举所述，在该款到期后，世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同之时，双方已由借款关系转化为商品房买卖关系，那么滕先举就不会在2017年起诉时主张该笔借款。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”世纪家园公司与滕先举之间系借贷关系，双方签订商品房买卖合同系世纪家园公司将案涉房屋抵押给滕先举作为向滕先举借款的担保，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，滕先举与世纪家园公司亦未办理案涉房屋抵押登记。故世纪家园公司与滕先举签订的商品房买卖合同不产生物权变动的效力。 关于惠秋红诉请世纪家园公司交付案涉房屋的问题。本案涉案房屋存在两份房屋优先权认购协议，惠秋红及耿昕均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有涉案房屋，则先行支付房屋价款的买受人要求履行合同的请求应得到支持。惠秋红于2014年因购买某小区房屋与世纪家园公司签订认购协议并交纳了350000元购房款，后因退房退款及重新选房，于2016年5月30日双方签订了本案案涉房屋的优先认购协议，后因价款的变化，双方又于2020年5月18日重新签订了一份优先认购协议，2020年重新签订的认购协议仅是对价款进行了变更，房屋信息不变，说明双方在2016年关于案涉房屋的买卖已经达成了合意，并且购房款系早在2014年已经交纳的购房款的转化，虽经历了退房退款但310000元的购房款仅是世纪家园公司出具的欠条并未实际退款，故在世纪家园公司于2016年5月30日给惠秋红出具案涉房屋的收据时，已经确认将之前的交款转化为案涉房屋的购房款。耿昕于2019年8月16日与世纪家园公司签订了协议，经本院调查，2019年8月15日滕先举转给案外人吴某270000元，2019年8月16日吴某转给滕先举270000元；2019年8月16日案外人吴某转账给耿昕440000元，随即耿昕将440000元转给滕先举；2019年8月17日房某（滕先举妻子）转账给吴某一笔50000元，一笔40000元，吴某随后将90000元转给滕先举；2019年8月18日，房某转账给耿昕一笔40000元，一笔50000元，随即耿昕将90000元转给滕先举。耿昕虽主张其在世纪家园公司购买案涉房屋，但其作为买方与作为卖方的滕先举关于购房经过陈述并不一致（详见事实部分），且耿昕并未到庭作出合理解释，耿昕的购房款来源于吴某，耿昕、吴某与滕先举及房某在2019年8月15日至18日期间有多次转账记录，滕先举陈述吴某系耿昕的舅舅，滕先举与吴某及耿昕的母亲吴某均有借款关系，因无法偿还吴某借款，吴某从滕先举处购房并用耿昕的名，以上陈述仅通过2015年8月10日吴某给滕先举转款300000元的转账记录并无法证明。综合耿昕与滕先举的关系及其支付购房款的来源及方式均存疑，无法认定耿昕与世纪家园公司存在真实的房屋买卖合同关系。虽本案确认的系惠秋红2020年的优先认购协议，但双方关于购买案涉房屋的意思表示及交付全部购房款的时间均形成于2016年5月30日。综上，无论耿昕的协议效力如何，均不能对抗惠秋红与世纪家园公司签订的协议先行履行的效力。 依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，各方当事人均未举示该小区相关竣工验收的证据，故本案涉案房屋不符合法律规定的交付条件，本院对惠秋红交付房屋的诉讼请求不予支持，惠秋红可待条件成就时另行主张权利。 综上所述，本院对惠秋红的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,第二百七十九条第二款，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条规定，判决如下： 一、原告惠秋红与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2020年5月18日签订的房屋优先认购权协议（协议编号为：××××、某小区×号楼×单元×层×××室）有效； 二、驳回原告惠秋红的其他诉讼请求。 案件受理费5860元，减半收取计2930元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员 张 雪 二〇二一年四月二十九日 书记员 张家颖