广东省东莞市第三人民法院民 事 判 决 书（2020）粤1973民初5973号原告：李盛德，男，汉族，1955年4月25日出生，住址：广东省化州市××××××××，公民身份号码：440××××××××××××410。委托诉讼代理人：黎敏华，广东多吉律师事务所律师。委托诉讼代理人：凡仁美，广东多吉律师事务所律师。被告：东莞市烨伟模具有限公司，住所：广东省东莞市常平镇岗梓村大埔工业区××。法定代表人：韩某1。诉讼代表人：东莞市烨伟模具有限公司管理人即北京德恒（东莞）律师事务所。委托诉讼代理人：杨娇莲，北京德恒（东莞）律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏健彬，北京德恒（东莞）律师事务所律师。原告李盛德诉被告东莞市烨伟模具有限公司租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告李盛德的委托诉讼代理人凡仁美，被告东莞市烨伟模具有限公司的委托诉讼代理人苏健彬到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告李盛德向本院提出诉讼请求：一、解除原告与被告于2015年10月8日签订的《厂房出租合同》；二、判令被告向原告支付2019年12月租金80631元及逾期付款滞纳金（以80631元为基数从2019年12月6日起按每日3%计至款项付清之日止）；三、判令被告限期搬离租赁物及支付占用厂房期间的租金（从2020年1月1日起按2687.7元/天计至实际搬离之日止）；四、判令被告向原告支付拖欠的水费1225元、电费15138元；五、判令被告向原告支付恢复厂房原状的费用369512.5元；六、判令被告向原告支付保管费20000元；七、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告与被告于2015年10月8日签订一份《厂房出租合同》，合同约定被告租赁原告位于东莞市常平镇岗梓村大埔工业区×××××厂房用于生产经营。租赁期限为10年，即从2015年9月30日起至2025年8月30日止；其中2015年9月30日至2020年8月30日期间的租金为80631元/月，被告应于每月5日前支付。由于被告经营不善，经常存在不及时足额支付租金、水电费的情形。因被告拖欠工人工资，原告于2019年11月25日东莞市人力资源和社会保障局常平分局代被告垫付拖欠工资总额的40%（即233831元），被告承诺在原告垫付的五天内向原告清偿完毕垫付的工资。原告垫付工资后，被告处于完全停工状态，且拒不支付拖欠的房租以及垫付的工资。另，被告的股东明确表示没有能力再履行合同义务。被告的行为已经构成严重违约，且表明不再履行主要债务。原告为维护自身的合法权益，特向法院提起诉讼，望判如所请。被告东莞市烨伟模具有限公司辩称，一、管理人接受指定时，被告已停止经营并撤出案涉厂房，因此无法判断案涉厂房的装饰装修状态。管理人接受法院指定后，已前往被告经营地点查看，发现被告已不在案涉厂房经营，案涉厂房已由原告对外出租给第三人。管理人无法判断案涉厂房交付回给原告时的状态。另外，管理人通过约谈被告股东，被告知原告已于2019年11月20日左右对厂房进行锁门处理，并强制要求被告退场，及扣押被告的机器等物品。原告的上述行为导致被告无法正常使用案涉厂房，股东向管理人提供了相关事实证据。二、案涉《厂房出租合同》为无效合同，原告应向被告返还押金及预付租金，且被告无须支付原告主张的滞纳金。1.案涉《厂房出租合同》因厂房未取得建设工程规划许可证而无效。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第三条的规定，本案中，从法院在庭审上出示的东莞市常平镇规划管理所出具的《关于的复函》可知，案涉厂房查无建设工程规划许可证，并且原告亦未提供证据证明案涉租赁物已经主管部门批准建设，因此案涉《厂房出租合同》为无效合同。2.现案涉《厂房出租合同》无效，合同内约定的条款亦应归于无效，原告依据该合同要求被告支付滞纳金的主张不应得到支持。同时，根据《民法典》第157条、第508条的规定，民事法律行为无效，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还。原告理应退还被告原先按合同约定支付的押金及预付租金。三、案涉厂房由于原告强行霸占，导致被告无法正常使用，被告无需向原告支付2019年12月-2020年2月的租金、厂房占用费及滞纳金。1.根据被告提交的被告方员工与原告方及其工作人员的视频录像（即视频1、2）体现，原告要求被告强制退场，且强制扣押厂房内属于被告的物品（包括机器、办公用品等）；并根据被告员工与案涉厂房现承租方的视频（视频3、4）可体现，厂房于2019年底已出租给现承租方，从上两组视频可证实，原告强制要求被告退场，并且于2019年年底已将厂房出租给第三方，并不存在被告实际使用厂房的事实。2.根据原告提交的《装修工程合同书》、《东莞市乐信装饰工程报价单》等证据显示，原告已于2019年12月开始对案涉厂房进行重新装修，因此也可证明被告不可能在2019年12月后继续使用厂房。3.从原告主张保管费的事实可以证明原告已实际控制厂房，即被告不可能使用案涉厂房。同时，从原告主张水电费仅至2019年11月也印证被告2019年11月后再未使用厂房进行生产经营。综上，被告无需支付原告主张的租金、厂房占用费。三、原告未证明其已代被告支付水电费及水电费的具体金额，被告无需向原告支付该费用。1.原告并未举证证明已代被告支付水电费。原告提交的《发票》显示电费数额为184895.15元，与原告主张的电费数额不一致，并不能以此证明支付的该费用为原告已代被告支付拖欠的电费，另外，原告亦未举证证明已代被告支付拖欠的水费，因此原告要求被告支付水电费没有事实基础。2.即使需要支付案涉水电费，被告亦无法确认具体数额。从原告举证证明水电费具体金额证据为《水、电计价单》，但该份证据由原告方单方制作，并未经被告确认，同时原告也未能提供双方对该月份水电费实际使用数量确认的证据，因此从原告方目前所提供的证据并不能证明被告方实际拖欠水电费的具体数额。四、被告无需向原告支付恢复厂房原状的费用。1.从原告提供的证据来看，并不能证明案涉厂房存在原告所主张需要修复的情形，也不能证明原告方支付的费用是对案涉厂房修复所支付的费用，因此被告无需支付原告主张的恢复厂房原状费用。2.在案涉《厂房出租合同》属于无效合同的前提下，结合《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第7条的规定，如认定被告需支付恢复厂房原状费用，存在以下两种情况：（1）关于未形成附合的装饰装修物。如果有，因在原告要求被告强制离场时，其不允许被告带走任何物品，所以该些物品还在厂房内，若原告继续使用，应折价向被告支付，若原告已处理，则应向被告返还原物或折价赔偿。（2）关于已形成附合的装饰装修物。如果有，原告若继续利用该些装修物，应折价向被告支付；原告若没有利用该些装修物，应由原被告双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。如果原告主张的恢复基坑的事实存在，那么应先存在被告方建设基坑的事实，才存在原告方恢复基坑的事实，也就是说被告方建设基坑的费用也是作为一项损失，原告方应对该项损失向被告方赔偿，而根据实践，建设基坑的费用是往往大于恢复基坑的费用，所以即使存在原告方主张的恢复基坑的事实，原被告互付对方的损失赔偿后，原告还要向被告方支付赔偿。因此，原告方在没有充足证据证明确实有修复的事实存在，以及是因为厂房修复而支出相关费用的情况下，被告无需支付原告主张的恢复厂房原状的费用。五、被告无需支付保管费。根据被告证据视频1、2内容可知，原告在对厂房进行锁门处理前，被告曾要求带走厂房内的机器等物品，但遭原告拒绝，被告迫于无奈才将该些物品留在厂房内，原告应对该些物品尽保管义务，即使产生保管费用，亦应由原告自身承担。综上所述，案涉厂房租赁合同属于无效合同，原告已于2019年11月20日左右收回案涉租赁厂房并对外出租，被告无需向原告支付后续的租金、厂房占用费及滞纳金；另外，原告未能举证证明发生的水电费的具体金额，以及发生厂房恢复的事实，因此原告该两项主张无事实依据；再者，原告私自扣押被告的机器等财产，并非是合法的无因管理行为，被告亦无需支付保管费。因此，恳请法院在查明事实的基础上，依法作出判决。本院经审理认定事实如下：2015年10月8日，原告作为出租方（甲方），被告作为承租方（乙方），共同签订一份《厂房出租合同》。合同主要约定，甲方将其位于东莞市常平镇岗梓大埔工业区5号A1栋的钢构铁皮简易厂房（含配套的办公室）使用权有偿出租给乙方使用，合同租赁期为10年，即从2015年9月30日起至2025年8月30日止，租金为每月人民币80631元，租金每5年递增10%，租金以三押一租，即三个月押金241893元，及一个月租金80631元，合计322524元；乙方如需对该物业进行增建的，需提前书面通知甲方，经甲方批准后，乙方应在办妥相关报建、消防安全、环保等手续后动工，并在不影响主体结构的情况下，甲方允许乙方在空地搭建临时建筑物，若合同期满或合同终止时，如甲方要求，乙方应负责将改建部分恢复原状。原告未向本院举证案涉租赁物的权属情况，本院发函至东莞市常平镇规划管理所查询案涉租赁物是否已办理建设工程规划许可证，东莞市常平镇规划管理所函复本院，未查询到案涉租赁物办理建设工程规划许可证的相关记录。原告主张被告自2019年12月起开始拖欠租金，被告称原告在2019年11月20日左右已将案涉租赁物上锁，导致被告无法使用案涉租赁物，且原告不允许被告将机器设备搬离。原告则主张并未擅自将案涉租赁物上锁，而是被告不知所踪。双方在庭审中确认，被告的机器设备一直存放在案涉租赁物内，直至2020年2月10日被法院依法拍卖，才于2020年2月17日被搬离。另，原告主张被告尚欠11月的水费、电费未交，被告予以确认。原告主张被告因为生产经营的需要，在案涉租赁物内开挖基坑，设备拆除后造成周边地台的土方流失，造成地台开裂、下陷、位移严重，原告对上述情况进行了修复，原告要求被告向原告支付修复费用。庭审中，被告称案涉租赁物已修复完成并出租给了其他人，原告确认案涉租赁物已修复完毕。2020年7月9日，东莞市中级人民法院作出（2020）粤19破申46、47、48、49、50号《民事裁定书》，裁定受理东莞市骏壹五金工具有限公司、东莞市横沥才哲数控刀具行、东莞市横沥协达货运代理服务部、黄光华、东莞市横沥吉学五金加工店对被告的破产清算申请。2020年7月28日，东莞市中级人民法院作出（2020）粤19破36-40号《决定书》，指定北京德恒（东莞）律师事务所担任被告的管理人。以上事实，有双方提交的《厂房出租合同》、收据、水电费计价单、照片等证据及本案庭审笔录等附卷为据。本院认为，本案为租赁合同纠纷。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。”本案中，原告未能提交案涉租赁物的房产证或建设工程规划许可证，本院发函至东莞市常平镇规划管理所查询，也未查询到案涉租赁物办理建设工程规划许可证的相关记录，故本院认定原告与被告于2015年10月8日签订的《厂房出租合同》为无效合同。原告诉请解除合同，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于占有使用费以及水费、电费的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第四条规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”原告主张被告自2019年12月起拖欠占有使用费，被告称原告于2019年11月20日左右擅自将案涉租赁物上锁导致被告无法使用，但被告未举证证明其主张，故本院对被告的主张不予采信。被告的机器设备一直存放在案涉租赁物内，直至被法院依法拍卖后才于2020年2月17日被搬走，因此本院认定被告须向原告支付2019年12月1日至2020年2月17日的占有使用费208528.4元（80631元/月×2个月+80631元/月29天×17天）。原告主张被告支付2019年11月水费1225元、电费15138元未付，被告未持异议，本院予以支持。关于滞纳金的问题。原告主张被告应按《厂房出租合同》的约定支付滞纳金，但双方签订的《厂房出租合同》为无效合同，无效的合同自始没有法律约束力，故原告诉请被告支付滞纳金没有事实与法律依据，本院不予支持。关于修复费用的问题。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第七条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。”本案中，原告并未主张其不同意被告进行装修装饰，如原告不同意利用被告装修装饰的物品，应要么由被告拆除，要么由双方按照各自的过错程度分担现值损失，现原告自行将案涉租赁物内的装修装饰拆除并要求被告支付修复费用，没有事实与法律依据，本院不予支持。关于保管费的问题。原告主张该保管费系因无法联系被告，为避免被告的机器设备遭受损失，原告雇人看管被告机器设备所产生的损失。原告提起本案诉讼的权利基础为与被告的租赁合同法律关系，而原告主张被告支付保管费则是依据双方存在无因管理法律关系，故本院在本案中不对原告该项诉请进行处理，原告可另觅途径主张权利。综上所述，依据《中华人民共和国民法典》第一百五十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条、第四条、第七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、第二条的规定，判决如下：一、确认原告李盛德与被告东莞市烨伟模具有限公司于2015年10月8日签订的《厂房出租合同》无效；二、被告东莞市烨伟模具有限公司于本判决生效之日起五日内向原告李盛德支付占有使用费208528.4元、水费1225元、电费15138元；三、驳回原告李盛德的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费9270元，原告李盛德已经预交，由被告东莞市烨伟模具有限公司负担3708元，原告李盛德负担5562元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省东莞市中级人民法院。审 判 长  梁 敏人民陪审员  周小环人民陪审员  朱树辉二〇二一年四月二十日法官 助理  唐淑贤书 记 员  张家源附相关法律法规条文：《中华人民共和国民法典》第一百五十五条无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释(2020修正)》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第四条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照民法典第一百五十七条和本解释第七条、第十一条、第十二条的规定处理。第七条承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。