陕西省汉中市汉台区人民法院      民 事 判 决 书   (2021)陕0702民初1380号   原告王贵波，男，汉族，生于1978年2月7日，住陕西省城固县。   原告张小丽，女，汉族，生于1979年12月27日，住陕西省城固县。   共同委托代理人何小波，四川华民律师事务所律师。   被告汉中恒和房地产开发有限公司，住所地汉中市汉台区。   法定代表人李建全，公司执行董事。   委托代理人吴斌，陕西迪杰律师事务所律师。   委托代理人程聘，陕西迪杰律师事务所（实习）律师。   原告王贵波、张小丽与被告汉中恒和房地产开发有限公司（以下简称恒和房产公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告王贵波、张小丽共同委托代理人何小波，被告恒和房产公司委托代理人吴斌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。   原告王贵波、张小丽向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即向原告交付房屋；2、由被告向原告支付逾期交房违约金42442元（违约金计算标准：2017年5月30日至2018年5月30日期间违约金按合同约定的日万分之一计付，2018年5月31日至实际交付之日的违约金按日万分之二计付）；3、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：被告恒和房产公司系房产开发公司，其在汉中市汉台区开发了“和谐东景”项目，后原告与被告签订了《商品房买卖合同》，该合同明确约定了房屋的价款、支付房款的时间、被告交房的时间、办理不动产证即交割产权的时间等。原告依据合同履行了支付房款的义务，但被告并没有按照合同的约定办理交房、办理产权交割等义务。后原告一方多次同其他业主与被告一方就合同履行一事磋商，被告一方在交付房屋、办理通水、电、气以及交付房屋等方面多次承诺办理，但时至今日被告仍然没有按照合同和承诺履行合同。原告认为，原告与被告签订的合同，以及被告的承诺真实、合法、有效应当受到法律保护。原告为维护其合法权益，特提起诉讼。   被告恒和房产公司辩称，1、原告购买的房屋已经符合合同约定的交付条件，是原告没有收房。2、原告拒不收房的话，可以解除合同，我公司愿意退付房款及相应的利息。3、原告诉讼请求主张双倍违约金的事实我公司不予认可，计算违约金应按合同约定分段计算。4、双方约定的违约金过高，参考中院生效判决，请求对违约金标准予以调整。   本院审理查明，2015年11月14日，原告王贵波、张小丽与被告恒和房产公司签订《商品房预售合同》（合同编号：YS0085819，房屋代码：392757），原告购买被告开发建设的“和谐东锦”3号楼2单元2005室住房。合同主要约定：1、房屋建筑面积124.78㎡，单价3124.31元/㎡，总价款人民币389852元；2、交付期限约定，出卖人应当在2017年5月30日前，依照国家和地方政府的有关规定，将商品房经验收合格的房屋交付买受人使用；3、出卖人逾期交房的违约责任约定：（1）逾期不超过60日，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已支付房价款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同，……，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第九条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告向被告支付了购房款389852元，但被告未能向原告交付经验收合格的房屋。为此，原告具状本院。   另查明，1、因被告未能在合同约定的期限内向业主交付房屋，被告出具《2018年3月10日业主协调会承诺》，承诺第7条载明“若2018年5月30日前仍不能交房，超出部分开发商承诺双倍合同约定全额补偿”。案件审理中，被告称该承诺是向案外的业主柳俊峰出具的，并不针对全体业主，但从承诺的内容及承诺的表述来看，承诺并非是向柳俊峰个人出具，而是面向全部业主出具的；且被告也未提交相关证据证明是向柳俊峰个人出具，故该承诺应认定为向全部业主出具。2、2021年3月10日,案涉房屋和谐东锦1-4#楼《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》加盖了“汉中市汉台区住房和城乡建设管理局工程竣工验收备案专用章”,证明涉案房屋已取得竣工验收备案证明书，涉案房屋已经验收合格。但被告至今未书面通知原告办理房屋交付手续。   以上事实，有当事人的陈述以及经质证确认的原告身份证复印件、《商品房预售合同》、陕西增值税普通发票、收据、《2018年3月10日业主协调会承诺》以及《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》等证据及庭审笔录在卷予以佐证。   本院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律规定，合同合法有效。双方当事人应依据合同的约定，享有权利履行义务。合同签订后，原告向被告支付了购房款，但被告未能在约定期限内向原告履行合同约定的交房义务，且涉案房屋至2021年3月10日才经竣工验收合格，其行为构成违约。现原告要求被告交付房屋的诉请，涉案房屋已经竣工验收合格，对该诉请本院予以支持。原告要求被告承担逾期交房违约责任的诉请，符合双方约定，但被告提出违约金过高的问题，依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、第十三条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少，有关损失可参照有关房屋租金标准计算；结合本案案情及本地房屋租金标准来看，原告主张的违约金相对于原告的实际损失明显过高，对违约金标准在已经确定的违约金基础上降低 30％更符合客观实际及法律规定。经审查，双方约定交付房屋的时间为2017年5月30日，至法庭调查终结之日2021年3月22日被告逾期交房1391天，其中：2017年5月31日至2018年5月30日为364天，违约金14190.61元（389852×1÷10000×364）；2018年5月31日至2021年3月22日为1027天，违约金双倍计算为80075.6元（389852×1÷10000×1027×2），违约金合计94266.21元，违约金调整后应为65986.35元（94266.21×70％）。对于法庭调查结束之后至实际交付房屋之日止的逾期交房违约金，按日万分1.4的标准计算。依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议）第十二条、第十三条，最高人民法院关于《统一法律适用加强类案检索的指导意见》（试行）第一、第二、第三、第四条之规定,判决如下:   一、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告王贵波、张小丽交付“和谐东锦”3幢2单元2005室房屋；   二、由被告汉中恒和房地产开发有限公司于判决生效后十五日内向原告王贵波、张小丽支付截止2021年3月22日的逾期交房违约金为65986.35元；2021年3月23日后的逾期交房违约金以房屋价款389852元为基数，按日万分之1.4的标准计付至实际交付房屋之日止。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费962元，减半收取481元，由被告汉中恒和房地产开发有限公司负担。   如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省汉中市中级人民法院。      审 判 员 王德琴      二〇二一年四月七日      法官 助理 刘 瑞   书 记 员 朱梦娜