贵州省黔东南苗族侗族自治州中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔26民终1370号上诉人（原审被告）：黔东南州华兴房地产开发有限公司，住所地：贵州省黔东南苗族侗族自治州凯里市电厂商业综合楼。法定代表人：程涛，总经理。委托诉讼代理人：唐永浩，贵州兄弟律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：施淑明，男，1948年4月29日出生，汉族，住贵州省凯里市。被上诉人（原审原告）：黎永惠，女，1948年3月2日出生，苗族，住贵州省凯里市。共同委托诉讼代理人：田景成，贵州维律律师事务所律师。上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司（以下简称华兴房开公司）因与被上诉人施淑明、黎永惠商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。华兴房开公司上诉请求：撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16653号民事判决，依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实和理由：一、一审判决认定房屋价格错误。1800元单价只是被上诉人预交购房款的暂定价，最终成本价需审计机构及政府工作组确定后双方再多退少补。二、一审判决认定交房时间错误。合同约定交房时间早于合同签订时间，应视为双方约定的交房履行期限不明确。《会议纪要》和《补充协议》也没有明确交房期限。一审判决签订合同第二天即交房期限，违反合同法的规定。且被上诉人于2016年1月已经擅自入住直接占有房屋，而不是一审判决推定的用电开户时间。三、一审判决认定办证责任错误。合同约定房屋转移登记时间早于合同签订时间，应视为双方约定的房屋转移登记时间履行期限不明确。《补充协议》也没有明确约定办理转移登记期限。一审判决签订合同第二天即办理转移登记，违反《会议纪要》和《补充协议》以及合同法的规定。四、被上诉人至今未补交购房款、维修基金和交税，上诉人不配合办证，是上诉人享有的法定抗辩权。施淑明、黎永惠辩称，双方在合同中已经明确约定房屋价格并且合同经过房管部门备案，是双方真实意思表示，应当约束双方当事人。房屋是现房买卖，只要购房人付清房款，当然可以随时交房，但是上诉人没有履行其交房通知及实际交房义务，因此应当从购房人付清购房款之日起承担责任。上诉人迟迟未将房产证办给购房人，应当从购房之日起承担违约责任。施淑明、黎永惠向一审法院起诉请求：1、判令被告向原告支付逾期交房违约金42143.33元（以225486元为基数，按日万分之一计算，自2015年9月29日计算至2020年11月9日），2020年11月9日之后的逾期交房违约金计算至实际交付之日止。2、判令被告向原告支付逾期办证违约金42143.33元（以225486元为基数，按日万分之一计算，自2015年9月29日计算至2020年11月9日），2020年11月9日之后的逾期交房违约金计算至实际交付之日止。3、判令被告向原告支付城市基础设施违约金42143.33元（以225486元为基数，按日万分之一计算，自2015年9月29日计算至2020年11月9日），2020年11月9日之后的城市基础设施违约金计算至实际交付之日止。以上金额共计126429.99元。4、本案的诉讼费用等全部由被告承担。一审法院认定事实：2007年11月9日原告施淑明与被告协商一致，由被告向原告借款5万元，2008年4月30日向原告借款5万元，原被告共同签订了《借款协议》，约定借款期限为18个月，被告同意按成本价优惠出售正在开发的“电力小区”住房一套给原告，协议签订后由双方签名盖印认可。原告分别于2007年11月7日、2008年4月30日通过银行转账各5万元，共计10万元入被告账户上。2014年1月26日原告通过银行转账8万元入被告银行账户上，同年2月27日被告书写收款收据，收到被告利息款项35622.22元，2015年9月29日被告经核实出具收款收据认可收到原告购房款共计225486.00元。当日原被告双方共同签订了《商品房买卖合同》，双方约定，由被告出售位于凯里市电厂生活区房屋一套给原告，建筑面积124.91㎡，单价为2190.67元／㎡，总价款为225486.00元，原告一次性支付全部购房款。合同第十一条约定，出卖人应当在2014年12月31日前向买受人交付该商品房，第十二条本项目内相关设施、设备的交付时间与使用条件，（一）城市基础设施：1、上水、下水：交付时达到使用条件。2、供电：交付时达到使用条件。3、供暖。4、燃气：2015年6月30日达到通气。5、电话通信：交付时线路敷设到户。6、有线电视：交付时线路敷设到户。7、宽带网络：交付时线路敷设到户。以上第2、5、6、7项需要买受人自行办理开通使用手续。如果在约定期限内未达到交付使用条件，双方同意按照下列第3种方式处理：出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任。第十三条逾期交房责任，逾期超过15日（该日期应当与本条的第1（1）项中的日期相同）后，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.50%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之1（该比率应当不小于本条第1（1）项中的比率）的违约金，并于该商品房实际交付之日起5日内向买受人支付违约金，第二十二条第三项转移登记，出卖人承诺于2015年6月30日前，取得该商品房所有权初始登记，并将办理商品房转移登记的有关文书，交付给买受人。出卖人不能在前款约定期限内交付办理商品房转移登记的有关文书，双方同意按照下列约定处理：1、约定日期起30日内，出卖人交付办理商品房转移登记的有关文书，按已付房价款的0.1%承担违约责任。2、约定日期起30日以后，出卖人仍不能交付办理商品房转移登记有关文书的，双方同意下列第2项处理，买受人不退房的，出卖人自约定日期至实际交付办理商品房转移登记的有关文书之日止，按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同约定后，由原被告签名盖印认可生效。逾期后被告未能交付房屋，原告自行占有该房屋并进行了装修入住，2018年8月7日原告向贵州电网有限责任公司凯里供电局申请用电开户，同年8月22日办理了批准用电开户手续。一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，对当事人具有法律约束力。当事人应当遵循诚实信用原则，按照合同约定履行自己的义务。原、被告签订的《商品房买卖合同》是在平等自愿、协商一致的基础上订立的，不仅是双方当事人的真实意思表示，而且不具有合同无效的法定情形，对其真实性、合法性及有效性，予以确认。一、关于逾期交房的问题，合同虽然约定交房时间为2014年12月31日前，但原被告双方签订的合同时间为2015年9月29日，显然签订合同在后，交房时间在前，不合常理，应认定为原告购买的房屋系现房，应以全额付清购房款次日为交房时间较为客观公正。即2015年9月30日，此后原告自行占有使用房屋，应以其向贵州电网有限责任公司凯里供电局申请用电开户时间即2018年8月7日为实际取得房屋为交付时间较为客观。被告未按期交付房屋，视为违约，应承担违约责任。被告逾期交付房屋期间即为2015年9月30日至2018年8月6日，共计1041天，以合同约定的总价款日万分之一计算违约金计23473.09元（225486.00元*1041天*0.0001=23473.09元）予以支持。二、关于逾期办证违约金的问题，原被告双方签订合同时间在，约定办理房屋转移登记手续在前，亦应认定以双方签订的合同时间次日为应当办理房屋转移登记手续时间，即2015年9月30日起计算逾期办证起算时间，被告至今未能办理房屋转移登记手续。应承担违约责任，自2015年9月30日至2020年11月9日止共计1867天，以合同约定的总价款日万分之一计算违约金42098.24元（225486.00元*1867天*0.0001=42098.24元），并承担从2020年11月10日起以房屋总价款按日万分之一计算违约金至办理房屋转移登记手续止。予以支持。三、关于请求支付城市基础设施违约金的问题，合同虽然约定相关设施、设备的支付时达到使用条件，如果在约定期限内未达到交付使用条件，出卖人按本合同约定承担逾期交付的违约责任，但原告自行占有使用该房屋，属个人行为，应视为基础设施已符合交付条件，且合同没有约定计算违约金的依据和标准，属约定不明。原告主张理由不充足，不予支持。被告提出双方签订的合同价格不是最终价格，房屋早已具备了交付条件，因价格原因无法办证，不存在违约的抗辩理由不成立，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付原告施淑明、黎永惠逾期交房违约金23473.09元；二、由被告黔东南州华兴房地产开发有限公司支付原告施淑明、黎永惠逾期办证违约金42098.24元，并承担从2020年11月10日起以房屋总价款按日万分之一计算违约金至办理房屋转移登记手续止；三、驳回原告施淑明、黎永惠其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1414.00元，由原告施淑明、黎永惠负担700.00元，被告黔东南州华兴房地产开发有限公司负担714.00元。二审中，上诉人华兴房开公司提交如下证据材料：一、公证书，用于证明涉案房屋于2015年6月4日竣工验收备案，具备交付条件，并张贴在华兴电力小区A组团大门等地，进行了公证。二、公证书，用于证明经审计涉案房屋每平方米为2314.20元，2018年2月8日上诉人将《关于华兴电力小区A组团补交购房款的通知》、《审计书》和《报告》在小区内进行张贴告知，对上诉人张贴告知行为进行了公证。被上诉人至今尚欠上诉人购房款44658.76元。三、不动产权证书，用于证明上诉人于2018年8月22日取得涉案房屋转移登记所需的不动产权证书。因被上诉人没有交清购房屋，不能开具涉案房屋的购房发票，导致涉案房屋不能及时办理转移登记。四、关于黔东南州华兴房地产开发有限公司水费查询的答复，用于证明涉案房屋的水表户头于2016年1月13日变更登记为被上诉人施淑明，即被上诉人于2016年1月13日取得涉案房屋。经本院组织质证，被上诉人对证据一、二、三、四的真实性均无异议，对关联性和证明目的有异议。被上诉人认为房屋虽经竣工验收备案，但是上诉人没有履行通知交房和实际交房的义务；通知补交购房款是上诉人的单方意思表示，对被上诉人没有拘束；上诉人虽取得房屋初始登记，但是没有履行合同约定的交付转移登记有关文书的义务，仍应承担违约责任；房屋入住除了安装水表，还需实际通水通电，仅凭水表用户名称变更不能达到实际交房的证明目的。本院经审查认为，上诉人提交的证据材料不能达到被上诉人未交清购房款，且于2016年1月13日已实际取得涉案房屋的证明目的，本院不予采纳作为定案依据。本院审理查明的案件事实，与一审法院认定的事实一致，予以确认。本院认为，本案二审的争议焦点为案涉房屋总价款应如何确定；逾期交房违约金计算起止时间；逾期办证违约金计算起止时间；逾期交房违约金、逾期办证违约金是否应当调低。关于案涉房屋购房款应如何确定的问题。本案双方当事人在《商品房买卖合同》中明确约定案涉房屋总价款为225486元，且于2015年9月29日双方签订《商品房买卖合同》时已经付清合同约定的房屋总价款。虽然双方在签订《商品房买卖合同》当天另外签订有补充协议，约定最终建筑面积成本价确定后，双方多退少补，但是迄今为止，双方对成本价究竟是多少始终未能达成一致意见。由于《商品房买卖合同》是双方在自愿平等协商的基础上签订的，是双方真实意思表示，故本院以合同约定的案涉房屋总价款225486元作为计算逾期交房违约金、逾期办证违约金的依据。关于逾期交房违约金计算起止时间的问题。《商品房买卖合同》签订于2015年9月29日，但是合同约定交房时间为2014年12月31日前，双方一致认可购买的是现房，且合同签订当天被上诉人已经付清合同约定的房屋总价款，上诉人应当及时履行交付房屋义务。一审判决以合同签订次日即2015年9月30日作为应当交房时间，并无不当，本院予以维持。由于双方因房屋价款发生争议，上诉人迟迟不予通知收房，导致被上诉人自行入住，故逾期交房违约金应计算至被上诉人实际占有使用房屋为止。上诉人主张应当以2016年1月13日案涉房屋水表用户名称变更为施淑明的时间作为实际取得涉案房屋时间，本院认为，仅凭水表用户名称变更不足以达到房屋已实际由被上诉人占有使用的证明目的。一审判决以被上诉人向贵州电网有限责任公司凯里供电局申请用电开户时间即2018年8月7日作为实际取得房屋时间，符合客观实际，本院予以维持。关于逾期办证违约金计算起止时间的问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得不动产权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据上述司法解释规定，案涉《商品房买卖合同》签订于2015年9月29日，但是合同约定取得初始登记时间为2015年6月30日前，早于合同签订时间，由于买卖房屋为现房，故出卖人黔东南州华兴房地产开发有限公司应当自合同订立之日起90日取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，否则应当自2015年12月29日起承担违约责任，一审判决以合同签订次日即2015年9月30日作为逾期办证违约金起算时间，系适用法律错误，本院予以纠正。虽然上诉人举证证明其于2018年8月22日已取得案涉房屋初始登记，但是上诉人自认至今没有按照合同约定将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人，故上诉人应当承担逾期办证违约金自2015年12月29日起至将办理商品房转移登记有关文书实际交付给买受人之日止，从2015年12月29日至2020年11月9日共计1777天，逾期办证违约金为40068.86元（225486.00元*1777天*0.0001=40068.86元），从2020年11月10日以已付购房款总额225486元为基数按照日万分之一标准计算违约金至将办理商品房转移登记有关文书实际交付给买受人之日止。上诉人辩称被上诉人没有交清购房款、没有缴纳契税、维修基金等，其应享有法定抗辩权，本院认为，被上诉人缴纳契税、维修基金是其自身办理不动产权证书的条件，不能据此免除上诉人按照合同约定取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人的义务。双方虽对房屋成本价仍存在争议，最终购房款是多少不能确定，但是被上诉人施淑明、黎永惠已付清合同约定的购房款，上诉人应当按照合同约定取得商品房所有权初始登记并将办理商品房转移登记有关文书交付给买受人。故上诉人的上述辩解不成立，本院不予采信。关于逾期交房违约金、逾期办证违约金是否应当调低的问题。上诉人在上诉状中没有请求调整违约金，仅仅在二审庭询中口头提出调整违约金，由于第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，故本院对其该口头请求不予审查。综上所述，上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项之规定，判决如下：一、维持贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16653号民事判决第一项（即黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付施淑明、黎永惠逾期交房违约金23473.09元）；二、撤销贵州省凯里市人民法院（2020）黔2601民初16653号民事判决第二项；三、上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司在本判决生效之日起十五日内支付被上诉人施淑明、黎永惠从2015年12月29日至2020年11月9日逾期办证违约金40068.86元，并从2020年11月10日起以已付购房款总额225486元为基数按照日万分之一标准计算逾期办证违约金至黔东南州华兴房地产开发有限公司将办理商品房转移登记有关文书实际交付给施淑明、黎永惠之日止；四、驳回上诉人黔东南州华兴房地产开发有限公司其他上诉请求；五、驳回被上诉人施淑明、黎永惠其他诉讼请求。一审案件受理费1414元，由施淑明、黎永惠负担704元，黔东南州华兴房地产开发有限公司负担710元；二审案件受理费2828元，施淑明、黎永惠负担1408元，黔东南州华兴房地产开发有限公司负担1420元。本判决为终审判决。审 判 长 王家良审 判 员 王山地审 判 员 郑华品二〇二一年四月二十日法官助理 吕晓婵书 记 员 金艳花