安徽省阜南县人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1225民初287号 原告:（反诉被告）董庆伟,女,1989年11月21日出生,汉族,住安徽省阜南县。 委托诉讼代理人：孟凡利，阜南县鹿城镇法律服务所法律工作者。 被告:（反诉原告）黄东,男,1993年8月15日出生,汉族,住安徽省阜南县。 原告董庆伟（反诉被告）与被告黄东（反诉原告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原、被告及委托诉讼代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告董庆伟向本院提出诉讼请求：1、依法解除原告与被告在2019年11月23日签订《房屋出租合同》；2、依法判令被告偿还原告2019年至2020年度拖欠的房屋租金款40000元及逾期支付利息5120元；3、依法判令被告按照年租金140000元的标准向原告支付从2020年11月23日至合同解除之日期间的房屋租金款；4、依法判令被告向原告支付三个月的中途违约补偿金3.5万元；5、被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告因出租房屋事宜与被告认识，2019年11月23日，由原告将本人租赁的位于阜南县××栋××室××室商铺××租赁给被告使用，并签订《房屋出租合同》一份。该份合同约定：房屋租赁期限为2019年11月23日至2021年11月23日，租赁期满后或者解除合同后，原告有权收回房屋；租金支付为年租金130000元，第二年不超过10%，第三年随行就市；签订合同之日交付租金100000元，剩余30000元，保证金10000元（该笔保证金为合同履行保证金，如果被告未到期即终止合同，该笔10000元作为违约金原告不予退还），共40000元在1月15日前付清。如逾期按照月利三分上涨。被告如要求中途不续租，则须补偿原告当年三个月的房租，房屋租金支付时间为每年10月23日前支付下一年的房租。 上述出租房屋原告租赁至2020年12月7日，被告除拖欠原告2019年至2020年度租金40000元之外，对2020年至2021年度的租金140000元也一直未给付。按照出租合同的约定，被告逾期、延期向原告支付租金已经造成了合同违约，被告的过错给原告造成了较大的经济损失。原告特具状起诉，请求人民法院依法判决。 被告黄东辩称：我没有违约，2020年12月7日我与原告私下已经协商好了，不再租赁房屋，房屋退还给原告，且房屋已经贴上出租告示了，我们双方的合同已经解除了，40000元的租金我也已经给过。我们合同已经解除，原告要求我继续支付租金也不应当存在，也不应该支付违约金。 反诉原告黄东向本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告董庆伟赔偿反诉原告营业损失暂定15000元；2、反诉费由反诉被告董庆伟承担。事实与理由：2019年11月23日，董庆伟将租来的位于阜南县××栋××室商铺××租赁给黄东使用，双方签订《房屋出租合同》，在租赁期间，因疫情原因导致黄东损失惨重，董庆伟承诺给黄东延期两个月的租期。在房屋租赁期限第一年届满后，黄东无法继续经营下去，与董庆伟进行协商，双方协商一致，黄东尽快搬走，在延期的租赁期限内搬走，房屋由董庆伟自行对外出租，双方解除合同关系没有其他纠纷。黄东在2020年12月初告知打算搬走，但是董庆伟出尔反尔在2020年12月6日将黄东正在经营的饭店锁上，不让黄东继续经营，直到2020年12月13日，双方协商，黄东尽快搬走，双方之间的合同解除无其他纠纷。董庆伟在2020年12月7日将移交出租的告示贴出，黄东已在2020年12月24日已全部搬完，将房屋返还给董庆伟。董庆伟在租赁期限内将黄东的店铺关门导致黄东无法经营下去，给黄东造成了巨大的经济损失及其他营业损失，特具状反诉，请求依法支持反诉请求。 反诉被告董庆伟辩称：反诉人的事实与理由为不实之词，被反诉人没有承诺给反诉人延期的说法，直至起诉之日双方合同依然存在，并未实际解除，在合同到期时，反诉人并未真正的通知过被反诉人打算搬走，没有任何形式进行告知，2020年12月6日反诉人经营的饭店依然正常营业，2020年12月7日因双方发生纠纷，派出所出警没有协调好，被反诉人将门锁上了，但是2020年12月9日被反诉人向反诉人发送了微信短信通知反诉人正常营业，并且于2020年12月10日将房屋钥匙再次交给反诉人，反诉人真正搬走所涉案租赁的房屋日期是2020年12月28日，被反诉人向外张贴公示是在反诉人搬离房屋之后。没有造成反诉人的营业损失。 被告承认原告在本案中所主张的事实，但认为其没有违约，不应该支付违约金，原告应赔偿其营业损失15000元。 本院认为，支付租金是承租人的主要义务，承租人迟延支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。原、被签订的房屋出租合同，是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，案涉商铺转租经过原出租人的同意，为合法有效，双方均应严格履行。在双方因租金问题发生争议后，被告从2020年12月12日开始搬出，于2020年12月28日全部搬迁完毕后，以自己的行为表示不再继续租赁房屋，并通知原告，原告接收了房屋，双方的租赁合同已经于2020年12月28日实际解除。 依法成立的合同，自成立时生效；当事人应当按照约定全面履行自己的义务；合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。双方协议租金支付方式为“一年一付”、“先付后用”支付租金。关于原告主张被告欠2019年至2020年度租金40000元问题，因双方合同约定第一年租金共130000元，合同签订后，被告付100000元，并出具欠条40000元（包括保证金10000元），被告于2020年1月22日转账给原告30000元，于2020年10月16日转账10000元，该欠款已经付清，原告辩称上述转账系被告从原告处套取的现金，不是偿还欠款，但未能提供证据证明，本院不予采信。故对原告要求被告偿还2019年至2020年度租金40000元的诉讼请求，本院不予支持。案涉合同解除后，被告欠原告从2020年11月24日至2020年12月28日解除时1个月零5天的房租为12638.89元（130000元／年×1月零5天），扣除原告应退被告的保证金10000元，被告还应给付原告租金2638.89元。 关于原告主张三个月的中途违约补偿金3.5万元。根据案涉房屋出租合同约定，租赁期内被告若中途违约，须补偿原告三个月的房租，导致案涉房屋出租合同解除的原因，系被告不再继续承租造成的，被告应当按约定补偿原告三个月的房租。又因新冠疫情影响，确实导致被告在疫情期间不能正常经营。因双方未就新冠肺炎疫情期间的租金是否减免达成协议，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条第2款关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被告要求减少两个月的租金，本院根据双方实际履行合同情况，酌定减少一个半月的租金，被告应再补偿原告一个半月的房租即16250元（130000元／年×1.5月）。 关于被告主张的赔偿营业损失问题。原告从2020年12月7日下午锁住被告店面，至2020年12月9日中午12时通知原告领钥匙，前后造成被告两天时间未能经营，考虑到被告经营的系饭店，因原告锁门停业，会造成部分食材损坏，并考虑到被告两天的营业损失及支付员工报酬等情况，酌情由原告赔偿被告3000元的损失。 综上所述，对原告主张的诉讼请求，部分予以支持；对被告主张的反诉请求，部分予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第四十四条第一款、第九十四条第三项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、原告董庆伟与被告黄东于2019年11月23日签订的房屋出租合同于2020年12月28日解除； 二、被告黄东于本判决生效之日起十日内给付原告董庆伟租金2638.89元； 三、被告黄东于本判决生效之日起十日内补偿原告董庆伟租金16250元； 四、原告董庆伟于判决生效之日起十日内赔偿被告黄东损失3000元； 五、驳回原告董庆伟的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费减半收取计902元（董庆伟预交），由黄东负担136元，由董庆伟负担766元；反诉案件受理费87.50元（黄东预交），由董庆伟负担25元，由黄东负担62.50元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。 审判员  李占亚 二〇二一年四月二日 书记员  李雅楠