山东省临沂市兰山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)鲁1302民初3912号 原告：石永进，男，1966年10月27日出生，汉族，住兰山区。 被告：张婷婷,女,1983年11月16日出生,汉族,住临沂市兰山区。 原告石永进与被告张婷婷房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石永进，被告张婷婷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 石永进向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告签订的《房产转让协议》有效,确认原告为涉案房屋及车位的实际购买人；2.判令被告履行协议,尽快配合原告将相关购房手续办理至原告名下;3.判令被告承担诉讼费用。事实和理由：2012年5月30日,原告石永进与被告张婷婷签订《房产转让协议》,约定被告将单位团购住房一套的购买权转让给原告,房屋位于北城新区,尚未动工建设，原告支付被告转让费3万元,并顶替被告交纳全部房款,房屋所有权归原告所有,被告应积极配合将房产相关手续办理至原告名下。后原告依约交付被告3万元,并于2012年至2019年间,顶替被告之名先后交纳总房款680673元,2019年5月选定了具体房屋。从2019年5月开发商允许更名至今已过去一年多了,被告无故推诿拖拉拒绝履行协议,原告迫于无奈遂向法院提起诉讼。原告认为,协议签订时,房屋尚未建成,被告并未取得涉案房屋的所有权,因此被告转让的并非诉争房屋所有权而是单位统一团购住房的购买权。相应的房屋不是政策性福利分房,实质上是一种定向购买的商品房,可以自由交易,并无禁止转让的规定。总之双方签订的协议是真实意思表示,没有违反法律行政法规的强制性规范,也未损害国家、社会公共利益或第三人利益,合法有效,协议是双方自主自愿签订的,被告应当诚实守信,按照约定全面履行自己的义务,将房屋相关手续变更至原告名下。 张婷婷辩称，涉案金水河畔小区房屋是原地税局为解决职工住房困难而发起的团购商品房,仅限于本单位人员购买,外单位人员无资格购买,挑房是按工龄长短排号,挑房当日也配合其挑房。被答辩人诉求更名,双方所签协议是私下行为,答辩人承认已转让,答辩人无法配合。根据《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》(国办发[200526号)规定:七、切实整顿和规范市场秩序,严肃查处违法违规销售行为根据《中华人民共和国城市房地产管理法》有关规定,国务院决定,禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前,房地产主管部门不得为其办理转让等手续;房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的,房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。实行实名制购房,推行商品房预销售合同网上即时备案,防范私下交易行为。既然由原来的隐蔽转为现在的公开,所以涉案房屋只能过户而不是违法更名,被答辩人请求判决第三人与其签订商品房买卖合同并办理登记备案手续,被告协助,既然是请求第三人履行主要责任,为何将答辩人列为被告?且金水河畔小区于此情况的判决书载明是不能通过强制方式来实现。被答辩人诉求第三人与其签订商品房买卖合同并办理登记备案手续,其目的是违法更名从而逃避税收。请人民法院驳回无理诉求,诉讼费用由被答辩人承担。《民法典》第二百零九条第一款不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。《城市房地产管理法》第四十六条规定,商品房预售的,商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题,由国务院规定。2017年8月4日最高人民法院发布《关于进一步加强金融审判工作的若干意见》(法发(2017]22号),其中该意见第18条明确规定:“依法保障房地产市场平稳健康发展,防范房地产市场的金融风险传导。高度重视房地产市场波动对金融债权的影响,依法妥善审理相关案件,有效防范房地产市场潜在风险对金融稳定和金融安全的传导与冲击。统一借名买房等规避国家限购政策合同效力的裁判标准,引导房产交易回归居住属性。”从该意见第18条可以知道,被答辩人本身没有资格购买涉案房屋,为了取得该房屋,借用答辩人的名义来购买,违背了法律的基本原则,也违背了国家政策调控的目的。临沂市住房和城乡建设局文件临建办发[2020]70号《临沂市住房和城乡建设局关于进一步规范商品房销售行为的通知》三、规范商品房销售行为3.选房后,不得为任何机构和个人提供更名和增减名服务。 本院经审理认定事实如下：2012年5月30日，被告张婷婷作为甲方与作为乙方的原告石永进签订《房产转让协议》，协议约定：甲方系临沂市地方税务局兰山分局职工，由单位统一团购住房一套，现将住房购买权转让给乙方，经甲乙双方自愿协商后形成共识，其协议如下：一，甲方自愿放弃购买权，由乙方出资购买，房屋所有权归乙方；二、由乙方付给甲方转让费30000元；三、房屋建设过程中的单位补购由乙方享有，甲方不得再向乙方收取任何款项；四、甲方必须积极主动配合乙方付款、分房、过户、办证等事项，直至办妥为止，所有费用由乙方全部承担；六、此协议一式两份，甲乙双方各执一份，此协议自签订之日起生效，甲乙双方必须共同遵守。双方还就其他权利和义务进行了约定。原被告签订《房产转让协议》后，原告于当日将转让款30000元转给了被告。 2012年5月31日，原告交纳了20万元首付购房款，并由临沂市地方税务局兰山分局出具收据。2016年8月26日、2017年9月29日、2019年5月24日原告向临沂三阳置业集团有限公司分别交纳房款20万元、20万元、80673元，临沂三阳置业集团有限公司向原告分别出具了收据。 原告向临沂三阳置业集团有限公司支付上述房款后，在接到临沂三阳置业集团有限公司的选房通知后，原告、被告一起在金水河畔小区选定了3号楼1单元2302室。 原告要求被告按协议约定相关手续办理至原告名下，但被告拒绝配合，为此，原告诉至法院。 本院认为，本案争议的焦点为：被告张婷婷与原告石永进签订的《房产转让协议》是否合法有效。被告张婷婷与原告石永进双方交易的系临沂市地方税务局兰山分局集资建房的购房名额或指标，诉争名额所对应的房屋虽名为集资建房，但并非是我国政策性福利分房，临沂三阳置业集团有限公司开发的房屋实质上是一种定向购买的商品房，类似于通过团购得到一定的优惠，可以自由交易，进行转让并无违反法律及行政法的禁止性规定，且双方签订的《房产转让协议》亦系双方真实意思表示。故本院认定双方签订《房产转让协议》合法有效。对于被告辩称案涉房屋系本单位人员购买，外单位人员无资格购买，其诉求系违法更名而逃避税收，无事实及法律依据，本院不予支持。 本案中，在被告将购房名额转让后，原告于2012年5月31日向临沂市地方税务局兰山分局交纳了首付款20万，2016年8月26日、2017年9月29日、2019年5月24日向临沂三阳置业集团有限公司分别交纳房款20万元、20万元、80673元。原告作为涉案房房屋的实际出资人，己全面履行了作为买人的支付房款义务。临沂三阳置业集团有限公司作为房产开发企业，只要足额收到房款，其利益并不受损，对于购买人的特定性并无特殊要求，以上也是常识。在原被告通过告知或诉讼得知转让后，对原告补交的尾款直接予以收接，临沂三阳置业集团有限公司实质上也默认了原、被告之间的转让关系以及原告作为买受人的地位。因此，原告与临沂三阳置业集团有限公司存在事实上的房屋买卖关系，原告系诉争房屋的买受人，本院依法予以确认。故原告要求被告应按照《房产转让协议》履行过户更名手续，并协助原告与第三人临沂三阳置业集团有限公司签订商品房买卖合同及其它约定义务，本院予以支持。 原告主张在分房过程中取得车位归其所有，但其提交的证据无法充分证明其主张，被告及临沂三阳置业集团有限公司亦未确认，对原告所主张分得的车位具体位置及面积等尚无法确认，本院对其暂不予确认。 综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条规定，判决如下： 一、被告张婷婷与原告石永进签订的《房产转让协议》合法有效； 二、原告石永进系临沂三阳置业集团有限公司所出售位于临沂市北城新区××室的买受人； 三、被告张婷婷应当继续履行协助原告石永进与临沂三阳置业集团有限公司签订书面商品房买卖合同及其它约定义务； 四、驳回原告石永进其他诉讼请求。 案件受理费5304元，由被告张婷婷负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省临沂市中级人民法院。 审判员  刘洪展 二〇二一年四月九日 书记员  王亚旭