上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初93388号原告：骆可，女，1977年11月18日生，汉族，户籍所在地山东省青岛市。委托诉讼代理人：底雪梅，上海九州通和(南通)律师事务所律师。被告：海公民，男，1952年1月16日生，回族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：龚坚，上海恒洋律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨清平，上海市中天律师事务所律师。第三人：上海德到房地产经纪有限公司，住所地上海市浦东新区灵岩南路XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：张臣。原告骆可诉被告海公民房屋买卖合同纠纷一案，本院立案受理后，根据当事人申请，本院依法追加上海德到房地产经纪有限公司为本案第三人。本案依法适用简易程序，由审判员周婉独任审判，公开开庭进行了审理。原告骆可的委托诉讼代理人底雪梅，被告海公民的委托诉讼代理人龚坚、杨清平均到庭参加诉讼。第三人上海德到房地产经纪有限公司经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆可向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行双方签订的房屋买卖合同，并于可以办理产证之日起三日内办理房产过户手续；2、判令被告承担本案诉讼费、保全费等。审理中，原告变更诉讼请求，要求被告按照定金罚则支付原告人民币(以下币种同)140万元。事实与理由：原、被告于2020年8月3日在第三人居间服务下，签订了上海市浦东新区江高路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)的《房屋买卖合同》，合同约定房屋总价700万元，建筑面积50.49平方米，公积金贷款划入被告账户3日内交房。双方另约定，签订本合同当日原告支付被告定金30万元，于5日内补足140万元，被告须在开发商通知办理产证1个工作日内办理产证，但不得晚于2020年10月30日。如因开发商原因导致该约定日期之内无法办理产证，双方另行友好协商，如需解约，则被告无息退还原告已支付定金，双方互不追究违约责任。至2020年10月30日，因开发商原因被告无法办理产证，在双方就合同继续履行经过多次协商未能达成一致的情况下，被告函告原告，单方解除双方签订的房屋买卖合同，并退还了140万元定金。原告立即复函要求继续履行原合同，并将140万元退回至被告账户，但被告又将140万元退至原告账户。原告认为，被告未与原告协商一致情况下，擅自解除买卖合同，已构成严重违约，故原告起诉。被告海公民辩称：签定居间合同的时间是7月30日，办理产证是14个工作日，不是一个，这些原告事实与理由里表述不对。2020年10月30日，开发商仍未办出大产证。被告在此情况下与原告协商，都被原告拒绝，故于2020年11月6日向原告发出解除合同函，在此通知到达原告处时，合同即解除。原被告之间合同是预约合同，现在已经不具备履行的可能性。合同的订立及不能履行都是开发商的原因，被告没有过错，在这个过程中被告也一再提醒原告购买他处学区房，被告已经尽到了自己的义务，不应当承担原告提出的各种责任。被告行为不构成违约，不应当承担定金罚则的责任。本院经审理认定事实如下：2019年4月6日，被告与亿城集团上海投资有限公司就系争房屋签订《上海市商品房预售合同》。2020年7月30日，原告为买受方(乙方)、被告为出卖方(甲方)在第三人的居间介绍下签订《房屋买卖合同》约定，由原告以700万元的价格购买系争房屋。合同第四条约定，乙方应于签订示范合同并申请办理公证手续(若需)后当日内，通过居间方转付或自行支付甲方首期房款(含定金)580万元；第二期房价款120万元为银行贷款，乙方应于签订示范合同并申请公证手续(若需)后七日内向贷款银行申请贷款，签订一切相关合同办理其他一切相关手续。贷款的付款期限以贷款银行规定或借款合同约定为准；若乙方申请的贷款额度不足或无法获得贷款的，应当在过户同时将相应部分价款支付甲方。第六条约定，双方应于乙方银行贷款划入甲方收款账户后3天内对系争房屋进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付给乙方，并由乙方自行或通过居间方支付甲方尾款。第七条约定，双方应于2020年12月15日前向房地产交易中心申请办理产权过户及抵押(若有)登记手续。第十一条约定，本合同所涉定金为担保本次买卖交易的顺利履行而设立。甲方同意将收到的定金交居间方保管，若甲方将系争房屋产权证原件交居间方保管，则甲方可以从居间方处取回保管的定金。在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。第二十条约定，“①签订本合同当日，乙方支付甲方定金人民币30万元整.于5日内补足至人民币140万元整.②甲方须在开发商通知办理产证后.14个工作日内办理产证.但不得晚于2020年10月30日.如因开发商原因导致该约定日期之内无法办理产证.甲、乙双方另行友好协商.如需解约.则甲方无息退还乙方已支付定金.甲乙双方互不追究违约责任。”之后，原告依约向被告支付定金共计140万元。因2020年10月30日前开发商未取得大产证，故双方分别于2020年10月30日、11月4日见面进行沟通，但未就相关事宜等达成一致意见。2020年11月2日，被告发函给原告，表示因开发商原因导致无法办理小产证，故提出解决方案双方最迟于2020年11月30日签订示范合同，如小产证无法在2020年11月30日办理，则解除双方《房屋买卖合同》，被告无息退还已收定金，双方互不追究违约责任，但不同意被告提出的保留解除权至2021年3月31日的建议。2020年11月6日，被告向原告发送《解除合同通知函》，表示双方进行面谈，但原告坚持变更合同为“若2020年1月31日该房屋仍因开发商原因无法办理产证，则双方一致同意解除该房屋买卖合同”，现因双方无法协商一致，且开发商违反合同约定，导致无法办理房屋产证，系争房屋不具备交易条件，双方合同目的无法实现，故通知原告自2020年11月6日起解除双方签订的《房屋买卖合同》和《房地产买卖居间协议》；同日，被告向原告退还定金140万元。2020年11月6日，原告即回复被告《不同意解除合同通知函》，明确表示双方就相关合同补充约定进行多次磋商，但未能达成一致；原告愿意按照合同约定履行全部义务，被告在系争房屋取得小产证前，不得另行出售系争房屋等；2020年11月9日，原告再次将140万元支付至被告账户内。2020年11月11日，被告再次将140万元定金退还原告，并于2020年11月12日向原告发送告知函，表示被告坚持解除《房屋买卖合同》，请原告及时止损，购买其他学区房，如原告执意等待，由此产生的法律责任及经济损失由原告自行承担。2020年11月12日，原告向被告发送《告知函》，表示“双方需友好协商，如需解约”的前提是双方都同意解约，现双方协商未果，原告不同意解除合同，被告的行为已构成违约，原告坚持要求继续履行合同。2020年12月7日，系争房屋开发商亿城集团上海投资有限公司向海悦华庭业主发送《海悦华庭小产证办理资料领取通知》，系争房屋业主领取办证资料时间为2020年12月8日10：30至11：30……被告于2020年12月11日申请办理系争房屋产权登记；2020年12月18日，系争房屋被核准登记至被告名下。审理中，原告申请证人刘某到庭作证。证人刘某称，合同尾部“如需解约”是要双方协商一致同意的情况下才能解约，据其了解，原告是不同意解约的；同时其亦表示被告方的商品房预售合同由其保管，被告从2020年11月起就开始索要该合同，但其并未将预售合同退还被告。本院认为，依法成立的合同受法律保护。原、被告之间房屋买卖合同合同系双方真实意思表示，双方均应遵照履行。本案中，从双方提供的证据看，未能在2020年10月30日前办理出被告方名下的产证系开发商的原因，但办理小产证是被告的义务，双方之后就办理产证时间进行协商，原告亦愿意给予被告宽限期，在此情况下，被告无权解除双方买卖合同。故被告向原告发送解除合同通知函，其行为显已构成违约，原告要求被告按照定金罚则承担赔偿责任，本院予以支持。第三人经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，不影响本案审理。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十五条之规定，判决如下：被告海公民于本判决生效之日起十日内赔偿原告骆可140万元。案件受理费17,400元，减半收取8,700元，由被告海公民负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 周 婉书记员 陶佳佳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》1、第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。2、第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。