广东省广州市花都区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0114民初2156号 原告：吴欣，女，1986年12月4日出生，汉族，住广东省广州市番禺区， 委托诉讼代理人：陈芝廉，广东法制盛邦律师事务所律师。 委托诉讼代理人：刘飞，广东粤秀律师事务所律师。 被告：广州云梯地产开发有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街自编339栋83号4-5层，统一社会信用代码91440101190497053H。 法定代表人：梁国锋。 被告：广东空港置业有限公司，住所地广东省广州市白云区机场路航云北街66号自编7至10层，统一社会信用代码91440000MA4UJ1CX4H。 法定代表人：翁玉麟，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陈博宇，男，1993年9月22日出生，汉族，该公司工作人员。 委托诉讼代理人：邹莹，女，1976年3月19日出生，汉族，该公司工作人员。 原告吴欣与被告广州云梯地产开发有限公司（以下简称云梯公司）、广东空港置业有限公司（以下简称空港公司）商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，2021年2月4日公开开庭进行审理。原告吴欣的委托诉讼代理人陈芝廉、刘飞，被告空港公司的委托诉讼代理人陈博宇、邹莹到庭参加诉讼。被告云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 原告吴欣向本院提出诉讼请求：1.判令云梯公司、空港公司向吴欣连带赔偿支付逾期交房的违约金暂计72836元（以总购房款1098586元为基数，按照每日0.01%的标准，自2019年1月1日起至实际交房之日止，暂计至2020年10月25日，逾期交房共663天）；2.诉讼费用由云梯公司、空港公司负担。事实和理由：吴欣与广州白云国际机场集团综合开发有限公司（现更名云梯公司）于2018年2月2日签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（以下简称《商品房预售合同》），约定：广州市花都区颐林九街*号*栋*房，建筑面积96.51平方米，套内面积78.17平方米，按套内建筑面积计算房价，单价每平方米14053.81元，总金额1098586元。自网签《商品房预售合同》之日起支付总房价款的45.38%计498586元。吴欣向中国建设银行广州白云支行办理按揭贷款余款600000元。云梯公司应于2018年12月31日前将竣工验收合格的房屋交付使用。如未能按期交房的，继续履行合同，自约定交房日期的次日起至实际交付之日或者达到法定交楼之日止，每日按已付房款0.01%的标准支付违约金，违约金总额不超过总房价的2%。吴欣按约定履行付款义务，云梯公司已出具购房发票，房屋尚未取得竣工验收备案表，也未办理永水、永电和燃气入户，且不能承诺整改期限，至今未交付房屋。空港置业是云梯公司的股东。吴欣认为：1.房屋买卖合同的付款义务对应交房和办证义务。云梯公司提供的《商品房预售合同》及附件七，与同期房的《商品房预售合同》，除户型差异外，其他条款完全一致，是为重复使用而预先拟定的，构成格式条款。《商品房预售合同》中因云梯公司的原因逾期交房的条款，剥夺买受方的解除权，只能继续履行，即使逾期交房20年，逾期交房违约金总额不超过总房价2%。而附件七第2条、第18条，买受方迟延付款60日的，云梯公司有权解除合同，买受方支付房款总额20%的违约金。如办理收楼后解除的，自收楼日至交返房屋之日止，按购房总价款每日0.05%支付使用费。该约定的权利、义务极不对等，违反公平原则。逾期交房的条款，存在免除云梯公司责任、加重买受方责任的情形，依照《中华人民共和国合同法》第四十条的规定，应属无效。合同约定应于2018年12月31日交房，因逾期交房时，吴欣必然租赁而额外产生租金损失，90平方米的房屋年租金不少于25000元，如认定逾期交房条款有效，有违公平合理、诚实信用原则。2.云梯公司的违约金不足以弥补吴欣损失，且房屋不具备永水、永电，给吴欣的日常生活带来诸多不便，而因云梯公司整改无期，项目很大可能烂尾，致吴欣合同目的落空。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款的规定，人民法院可以依据当事人申请，综合考虑买受人是否已收楼、逾期交楼原因及当事人过错程度等具体案情调整违约金。吴欣要求以购房总价款为基数，按每日0.01%标准计算逾期交房违约金。3.广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终21825号民事判决书，与本案争议基本相同，按照类案类判原则，应支持吴欣的诉讼请求。 原告吴欣为证明主张，提供证据：1.《商品房预售合同》；2.发票；3.企业信用公示信息。 被告云梯公司于2021年2月9日向本院提交书面答辩意见，辩称：1.《商品房预售合同》第十四条关于延期交房的违约责任，第二款约定：合同继续履行，甲方应自约定交付日期的次日起至实际交付之日或者达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%标准支付违约金，但违约金总额不超过总房价款2%。2.附件七：本合同补充协议第二十四条明确说明，双方对主合同及补充协议条款中免除或者限制对方责任、己方权利的内容，在签订主合同及补充协议时已向特别解释说明，乙方进一步确认主合同及本补充协议非甲方格式条款。为此，《商品房预售合同》第十四条合法有效。 被告云梯公司没有提供证据。 被告空港公司辩称：请求驳回吴欣主张空港公司对云梯公司债务承担连带责任的诉讼请求。事实与理由：1.云梯公司和空港公司均是管理规范的国有公司法人，在每一会计年度终了时编制财务会计报告，经合法、有资质的会计师事务所审计。云梯公司的财产独立于空港公司的财产，没有财产混同的情况。2.吴欣仅凭空港公司是云梯公司的股东，便主张空港公司对云梯公司的债务承担连带责任，没有事实和法律依据。3.广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12302号民事判决已确认，空港公司与云梯公司财产独立，对云梯公司的债务不承担连带责任，与本案案情基本相同，空港公司无须再举证证明。 被告空港公司为证明主张，提供证据：1.准予变更登记（备案）通知书；2.年度审计报告；3.广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初12302号民事判决书。 经审理查明：机场开发公司于2020年5月14日变更名称为云梯公司，是法人独资的有限责任公司，股东是空港公司。 机场开发公司（甲方，卖方）与吴欣（乙方，买方）于2018年2月2日签订《商品房预售合同》及其附件一至七，约定：乙方购买广州市花都区颐林九街*号*房，建筑面积96.51平方米，套内面积78.17平方米，以套出售，按套内建筑面积计算房价，每平方米14053.81元，总金额1098586元。乙方自本预售合同网上签订之日起0日内，支付总房价款的45.38%，金额498586元，2018年2月3日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式支付剩余房款600000元。第十条关于逾期付款违约责任，第3款约定：如乙方未能按照本合同第八条约定的期限，将首期款支付至预售款监控账号，甲方有权要求乙方每日按未支付首期房价款0.05%的标准支付违约金。第十二条关于交房条件，约定：该商品房项目工程竣工验收合格，并取得建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或者准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条关于房屋交付，约定：甲方应当在2018年12月31日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书。第十四条关于延期交房的违约责任，约定：甲方如未能按本合同规定的期限交房，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止或者达到法定交楼之日止（二者以日期在前者为准），每日按乙方已付房款0.01%的标准向乙方支付违约金，但违约金总额不超过总房价款的2%。第十五条关于房屋交付时的有关资料，约定：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》；㈡建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》；㈢消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或者备案凭证；㈣供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料；㈤人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；㈥《房地产（住宅）质量保证书》；㈦《房地产（住宅）使用说明书》；㈧《临时管理规约》或者《管理规约》。上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存首期物业专项维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。合同另约定其他事项。 附件七是本合同补充协议。第五条约定：双方同意主合同第十三条补充为：1.商品房的交付条件：在该商品房交付期限届满前，乙方应交清下列费用：⑴按主合同第八条的约定向甲方交清该商品房全部楼价款；⑵付清乙方应缴交的全部税费及违约金和其他费用；⑶乙方已按照政府规定缴纳首期住宅专项维修资金。2.无论乙方是否收到甲方的《收楼通知书》，应在该商品房交付使用期限届满前先行履行支付上述全部款项的义务，直至乙方付清上述款项和按主合同第十条约定付清全部违约金时止。如乙方以按揭贷款方式支付购房款的，应以银行已发放按揭贷款给甲方为准。即主合同的履行顺序为乙方先履行，如乙方未付清上述款项，甲方有权不交付该商品房给乙方使用，并不需承担违约责任及其他赔偿责任。第六条约定：双方同意主合同第十五条变更为：甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：㈠《商品住宅交楼书》；㈡《房地产（住宅）质量保证书》；㈢《房地产（住宅）使用说明书》；㈣《临时管理规约》。乙方应当向甲方提供交存住宅维修资金有效凭证的复印件，并提供原件核对。 机场开发公司先后向吴欣开具发票，2018年2月13日498586元，2018年12月24日600000元。 在诉讼过程中，吴欣主张：房屋当前是临水、临电，没有办理竣工验收备案，未办理过户登记。其仅主张逾期交房违约金，暂不主张其他违约责任。其主张空港公司对云梯公司的债务承担连带责任，依据是其通过工商登记查询空港公司是云梯公司的唯一股东，而两公司不能证明财产独立。空港公司抗辩：如空港公司承担责任，违约金应以约定的为准。空港公司为证明空港公司与云梯公司的财产独立，提供年度审计报告，显示：立信会计师事务所广东分所审计机场开发公司2014年度至2016年度的财务报表；广东正中珠江会计师事务所审计机场开发公司2017年度至2019年度的财务报表。吴欣不认可年度审计报告的真实性、合法性，认为：按照会计法和企业会计准则，空港公司与云梯公司应建立财务管理制度，按要求编写符合规范的财务报表，提供原始财务凭证和账册。年度审计报告根据云梯公司提供的财务报表审计，缺失原始凭证和账册，不具备合法性和真实性，不能证明空港公司与云梯公司的财产独立。 另查明：本院于2020年10月23日作出（2020）粤0114民初12302号民事判决，已发生法律效力。云梯公司于2020年9月22日在法庭调查过程中，确认颐林九街3号所在区域尚未取得竣工验收备案表，尚未办妥永久用电。 吴欣于2020年11月4日向本院提起诉讼，本院于2020年11月6日以（2020）粤0114民诉前调3765号立案受理。 本院认为：云梯公司与吴欣于2018年2月2日签订的《商品房预售合同》及其附件，依法成立，具有法律拘束力。 《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款规定，“民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。”吴欣主张云梯公司支付自2019年1月1日至实际交房之日止的逾期交房的违约金，持续至民法典于2021年1月1日起施行后，应适用民法典的规定。 各方当事人的争议焦点在于，云梯公司逾期交房的违约责任认定以及空港公司应否承担连带责任的问题。本院评判如下： 一、云梯公司逾期交房的违约责任认定问题 吴欣主张，房屋尚未取得竣工验收备案表，尚不具备永久用水、用电条件和燃气入户，保证陈述真实，没有相反证据予以反驳，本院予以认定。《商品房预售合同》约定，云梯公司应于2018年12月31日前交付房屋。云梯公司未在约定期限届满前交付，符合法定交付条件的房屋，违反合同约定，应自2019年1月1日起向吴欣支付逾期交楼的违约金。吴欣主张调整逾期交楼的违约金计算标准，具有事实及法律依据，本院予以支持。云梯公司于2021年2月9日书面抗辩，应以约定的总房价款的2%为限，本院不予采纳。具体理由如下：1.商品房买卖合同，是以出卖人转移房屋的所有权于买受人，买受人支付价款为主要权利、义务内容的，平等民事主体之间的合同。《中华人民共和国民法典》第六条规定，“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。”《商品房预售合同》约定，卖方逾期交楼违约金以总房价款的2%为限，买受人逾期付款的违约金没有上限。该约定的双方权利和义务，不符合公平的原则。2.《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加。云梯公司出售的房屋，至今未取得竣工验收备案表，不具备永久用水、用电条件，不能确定何时符合法定的交付条件，如以总房价款的2%为限计算逾期交房的违约金，明显不足以弥补云梯公司多年持续违约，并将继续违约，给吴欣造成的损失。 云梯公司尚未交付房屋，不能确定何时符合法定交付条件。本院认定截止于2021年2月4日法庭调查之日的逾期交楼违约金，吴欣可另行主张自2021年2月5日起至实际交房之日止的逾期交楼违约金。经核计，以总房价款1098586元为基数，按照每日0.01%的标准，自2019年1月1日至2021年2月4日（共766天），违约金数额为84152元（1098586元×0.01%×766天）。 二、空港公司应否承担连带责任的问题 《中华人民共和国公司法》第六十二条规定，“一人有限责任公司应当在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。”第六十三条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。”《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”空港公司为证明与云梯公司的财产独立，提供会计师事务所对云梯公司的逐年年度审计报告作为证据。吴欣仅根据空港公司登记为云梯公司的股东，即主张空港公司对云梯公司的债务承担连带清偿责任，虽不认可年度审计报告的真实性和合法性，但没有提供证据予以反驳，应当承担举证不能的后果，本院不予支持。 云梯公司经传票传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃自己的诉讼权利，本院依法缺席判决。 依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第一款，《中华人民共和国民法典》第六条、第四百六十四条第一款、第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十三条、第五百八十四条、第五百八十五条，《中华人民共和国公司法》第五十七条、第六十二条、第六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下： 一、被告广州云梯地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告吴欣支付2019年1月1日至2021年2月4日的逾期交楼违约金84152元； 二、驳回原告吴欣的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费952元，由被告广州云梯地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  黄志坚 二〇二一年四月十二日 书记员  刘雄燕