安徽省和县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0523民初374号原告：黄玉琴，女，1973年6月6日出生，汉族，住江苏省南京市浦口区。委托诉讼代理人：吴飞，安徽远致律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴贝贝，安徽远致律师事务所实习律师。被告：明发集团（马鞍山）实业有限公司，住所地安徽省马鞍山市和县乌江镇，统一社会信用代码91340500083659854B。法定代表人：冯建民，董事长。委托诉讼代理人：刘丽婷、秦艳丽，该公司员工。原告黄玉琴诉被告明发集团（马鞍山）实业有限公司商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月10日受理后，依法适用简易程序，后转为普通程序，于2021年2月4日公开开庭进行了审理。原告黄玉琴委托诉讼代理人吴飞、吴贝贝、被告明发集团（马鞍山）实业有限公司委托诉讼代理人刘丽婷、秦艳丽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄玉琴向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告合同违约，并赔偿原告各项损失281804.1元（损失按总房款的30%暂估，实际房屋价值损失及违约金等，待鉴定结果作出后一并计算）；2、被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：2017年8月3日，原、被告签订了一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》，合同约定原告购买被告开发的位于马鞍山市和县，房屋面积113.2平方米，单价8298.12元／平方米，总房款939347元，原告现已支付了全部房款。被告作为明发江湾新城楼盘的开发商，从2015年就一直通过集团公司官方网站、微信公众号、宣传单及售楼部海报等，宣传明发江湾新城的配套设施：宁和城际轻轨在房屋项目核心区域设置站点，2017年底通车，20分钟直达河西，江苏省中医院签约入驻，于2017年对外接诊，南京知名幼儿园、小学、一师树中学、南京艺术学院也强势入驻，另有80万平方米旗舰全能商业、10万平方米娱乐配套中心等。现被告已经交付房屋，原告也拿到了住宅使用说明书，说明书对上述配套进行了记载，但是原告发现被告在卖房时所宣传的以及合同中所承诺的配套设施根本没有实现，被告无法达到交付条件使得被告所允诺的商品房品质显著下降，导致原告所购商品房价值严重贬损。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，商品房的销售销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使为载入商品房买卖合同，也应视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。明发集团（马鞍山）实业有限公司辩称：请求法院判决驳回原告全部诉讼请求，诉讼费用由原告承担。理由：1、原告合同的的时间和宣传单发生的时间不匹配，宣传单内容不对原告购房产生影响，根据原被告之间签订的合同时间是2017年8月3日，原告提交的宣传单没有具体时间，原告的举证不能证明该宣传单的内容与其购房合同的签订具有关联，宣传单的内容并不能对原告是否购房产生影响；2、被告的宣传内容有其依据，不存在虚假，被告对其房屋的主要宣传点为地铁、医院、南京艺术学院、“一师树”名校，关于地铁被告所称的地铁为S3号线，该地铁在2017年已经通车，直达高家冲站，并非原告称的S3号线直达小区门口，明发公司对地铁的宣传均是依据政府的宣传，按照规划报建阶段据实宣传，宣传单上涉及的地铁是符合实际情况的；关于医院，明发公司于2015年9月7日与江苏省中医院签订框架协议，因江苏省中医院战略性调整退出，取消合作，但明发公司正积极推动江苏省人民医院与和县人民医院联合办院；关于南京艺术学院，明发公司与南京艺术学院于2016年签订合作协议书，拟建设南京艺术学院江湾校区，因教育部办公厅文件教发厅（2017）12号文件规定：审慎决策建设新校区，原则上不支持不鼓励跨省跨市建设新校区，特别是具有本科教学功能的新校区，明发公司与南艺签约时间早于政府发文时间，明发公司不可预见政府行政行为，该行为是不可抗力，明发公司不存在违约行为；关于“一师树”名校，此处需要明确“一师树”名校并非一所名校，而是明发集团携手南京第一幼儿园、南师附小、树人中学三大南京名校的校长共同打造的明发教育集团，目前幼儿园已经招生，原南京第一幼儿园园长担任校长，小学和初中已经建设完成；3、被告在交房时满足交房条件，不存在违约行为。原被告签订的房屋买卖合同的第九条、第十条规定了房屋及其相关设施设备的交付条件，明发公司按照合同的约定交付了房屋，虽然合同附件十载明小区东侧为江湾新城“一师树”中学，但附件十的内容是关于房子的不利因素，是对业主的提示说明，是告知义务的履行，并非合同的交付条件。同时学校已在建设中，明发公司在满足合同约定的条件下向原告交付该房屋；4、原告并未举证证明宣传单的内容对房屋价格的确定有重大影响，不能将宣传单的内容视为要约。黄玉琴围绕其诉讼请求向本院举证：1、商品房买卖合同（预售）及发票、个人一手住房贷款合同及借款凭证、住宅使用说明书，证明原告与被告签订了商品房买卖合同（预售），原告已经履行了全部付款义务。同时，住宅使用说明书中项目配套明确载明南京艺术学院已签约入驻。2、宣传单、帮女郎节目光盘、公证书，证明被告承诺的配套设施：宁和城际轻轨在房屋项目核心区域设施站点，2017年底通车，20分钟直达河西，江苏省中医院签约入驻，于2017年对外接诊，南京知名幼儿园、入学、一师树中学、南京艺术学院强势入驻等等。被告具体确定的允诺对双方的商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为合同内容，现被告无法实现上述配套设施，属于违约、应当承担违约责任。公证书的第7页明确写道宁和城际预计2017年正式通车，地铁明发新城站引进家门口。2020年5月13日播出的帮女郎节目5分37秒采访了明发工作人员，在现场解读沙盘时明确告知和县宁和城际2023年通车。证据4是代理人吴飞于2020年6月30日经书面调查申请向和县自然资源规划局正式调查所得，该规划局的工作人员为许玉好，电话180××××1219，该工作人员通过微信的方式将土地规划发给代理人。3、判决书，证明经生效判决查明被告在官网及宣传单宣传对于上述配套设施，且未能举证证明宣传材料中相关配套设施均已全部到位的事实。4、土地控制性详细规划，证明根据规划局出具的控制性规划，被告的承诺根本无法实现，显然被告存在违约行为，应当承担违约责任。5、2015年2月17日明发官网发布的信息截图，证明被告在宁和城际轻轨还未立项之初就已经擅自宣传轻轨在其项目核心区设置站点。6、2015年11月21日明发公司官网发布的信息截图，证明被告已经向外宣传宁和城际轻轨、江苏省中医院分院等项目作为其重要的配套设施。7、2017年2月17日明发公司官网发布的信息截图，证明被告对外宣传一师树中学盛大开建。证据5、6、7印证了我们提交的证据3判决书中查明的明发官网的事实。明发集团（马鞍山）实业有限公司质证意见：1、证据1买卖合同真实性、合法性无异议，证明目的有异议，该合同的第九条、第十条明确约定了交房的条件和配套实施的条件，也明确约定了房屋的条件以合同为准，明发公司按照合同约定交付房屋，不存在违约行为，在合同的第九条、第十条医疗医疗和学校都是打叉的，属于我们没有约定的范畴。发票三性无异议，对于购房合同担保借款合同、借款凭证真实性合法性无异议，关联性有异议，与本案无关。住宅使用说明书，真实性合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告的证明目的，住宅使用说明书是交房时被告应向原告交付的使用性文件，主要作用是对住宅的结构、性能、和各部位部件的类型、性能、标准等作出的说明，主要作用是开发商单方告知业主怎样使用房屋，不能达到原告的证明目的。2、证据2中的宣传单三性均不认可，宣传单不能证明来源于明发公司并是用于购买涉案房屋，我们明发公司对外宣传单需要经过销售人员签字并附上联络方式才用于购买房屋，原告提交的宣传单复印件仅仅有一面与原件吻合，且宣传单上并未载明相关设施的落成及交付时间，同时宣传单已经载明：“本商业广告内的所有图片、模型、文字表述等视为要约邀请，不作为依据，最终以政府的详细规划和正式签订的商品房买卖合同为准”。故宣传单所涉及的相关设施不作为合同的组成部分，具体约定应当以双方合同约定的为准，因此原告举证不能证明其证明目的。帮女郎节目光盘三性均不认可，其无法达到证明目的，该节目仅代表媒体单方观点，被告对此报道的内容不认可，中共马鞍山市委办公室于2020年4月24日针对地铁、学校、医院已经作出明确回复，明发公司不存在违约行为。公证书真实性、合法性无异议，关联性有异议看，就公证书涉及的主要是地铁项目，明发对地铁的宣传均是按照政府政策进行，明发公司根据2015年2月10日马鞍山市人民政府网站发布的信息，有宁和城际轻轨的信息，同时在2015年8月3日和县人民政府信息公开网站上对外发布了全面启动宁和城际二期工程的前期工作，因此明发公司的宣传有其依据，符合相关规定，明发公司关于地铁的宣传因其设计的内容不属于明发公司规划的范畴，属于政府的规划，政府规划的调整不应由明发承担，明发公司无过错。宁和城际分一期和二期，2017年一期已经通车。商品房买卖合同签订时间是2018年5月25日，在签订合同时已经知道在2017年宁和城际无法通车。3、证据3真实性、合法性无异议，关联性有异议，不能达到原告证明目的，该份判决中原告购置的房屋为别墅，而涉案房屋为高层，属于不同的住宅类型，原告引用的仅仅是吴玲案中查明的部分事实，并非法院认定的事实部分，一案一证据。我国并非法国家，原告提交的判决不能适用本案。4、证据4三性均不认可，该规划图无规划局的盖章，不能证明其来源。该证据名称可以看出是整个项目的规划，事实上目前该项目有900多万平米，目前仅仅开发了200多万平方，开发的面积不到总面积的三分之一，目前幼儿园已开园招生，足以证实明发公司在积极推进各项配套设施的落实，且规划配套设施的先后顺序要依据整个楼盘销售和入住整体考虑。5、证据5、6、7三性不认可，官网所面对的是不特定人群，不能作为要约，2017年2月17日明发官网发布的信息一师树盛大开建，目前一师树已经建成，也证明我方确实在积极履行各项配套设施的落实，我方对外的宣传是合法的。明发集团（马鞍山）实业有限公司举证：1、2015年8月3日《和县人民政府》信息公开网站截图，证明明发公司对外宣传宁和城际二期工程也是依据政府网站公开的信息，而该项目正在积极的推进中。2、明发公司与南京艺术学校的合作协议书，教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知教发厅（20147）12号，证明明发公司与南艺术学院签订合作协议的时间为2016年12月17日，而教育部发文时间为20017年12月，该文件要求审慎决策建设新校区，原则上不支持不鼓励跨省跨市建设新校区，因2017年12月文件导致南京艺术学校的项目未能实施，而教育部发文的行政行为属于不可抗力。3、《明发集团与江苏省中医共建江苏省中医院江湾新城分院框架协议》，《中共马鞍山市委办公室回复》，证明明发公司与江苏中医院于2015年9月7日签订框架协议，因各种原因导致该项目未能实施，但明发集团正积极推动江苏省人民医院和和县人民医院的联合办院。因小区数百位业主上访，因此和县县委书记陈书记、物业公司、明发集团在2020年9月以会议的形式共同答复业主，答复后业主再进行上访，明发公司认为该答业主是接受的，内容由马鞍山市委办公室整理、再上网发布，发布内容和上访内容一致，共同证明学校、地铁、医院的状况。4、明发江湾新城项目商业面积汇总，证明80万综合商业体正在建设的过程中，其中温泉酒店已投入使用，购物中心在建中，儿童王国和文体中心筹建中。5、竣工验收备案，证明被告向原告交付的房屋符合合同约定的交付条件。黄玉琴质证意见：1、证据1真实性无异议，证明目的有异议，该证据中不论是标题、内容各方面信息均体现的是前期工作以及初步的规划，并非该项目的最终规划方案，可以看出该规划近期不具开工条件，结合原告证据看出被告在2015年2月17日在这一份证据的前6个月前就已经公开宣称轻轨项目在其核心区域设置站点。2、证据2三性及证明目的有异议，真实性法庭核实，这份协议的时间是2016年12月17日，同时这份协议的双方当事人并不是今天的被告，而是明发中国有限公司，该份协议书据被告的表述已经被告教育部所取消，但是原告在2020年收到的住宅使用说明书中被告仍有对于南京艺术学校分院的配套描述，显然系虚假宣传，教育厅的文件真实性没有异议，看不是文件是什么时间颁布的，即使像被告所说教育部于2017年叫停，原告签约时间2018年，所以关于南艺的宣传是被告明知不可以而刻意进行的虚假宣传。3、证据3真实性法庭核实，该框架协议的主体仍不是被告，被告并没有举证证明双方是何时解除这种联合办院的协议。所以被告对于江苏省中医院江湾分院的宣传系虚假宣传。即使是江苏省中医院违约单方解除合同，也不能免除原被告之间的合同约定的违约责任。答复的真实性无异议，关于宁和城际的质证意见同证据1，答复时间是2020年4月24日，只能证明是马鞍山市委办公室在此日期前后作出的调查，并非是2018年原告购房时的真实情况，根据内容中所描述的明发已经不再宣传江苏省中医院可以反推出在此日期前明发一直在宣传江苏省中医院，另外被告的证据中所说的积极联合其他医院办院，这个是与被告宣传的三甲医院存在质的区别的，根据该土地要求，中标单位必须要引进一所本科院校和三甲医院，被告在中标后的偷换医院和学校的行为涉嫌违法。4、证据4三性及证明目的均有异议，是被告单方制作。没有被告的公章，且描述的80万综合体商业而言仅仅只有酒店开业了，其他的均未实现。5、证据5真实性请法庭核实，与本案没有关联性，这个证据的第3页明确了住宅使用说明书是合同重要的组成部分。本院认证如下：当事人所举证据，本院组织双方进行了质证，对双方无异议的证据予以认定，并在卷佐证；对有异议的证据，结合本案事实，综合认定。经审理查明：2017年8月3日，原告与被告签订一份《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同一份，约定被告将其建设的乌江镇明发江湾新城1幢2单元17层1707室出售给原告，房屋面积113.2平方米，单价8298.12元/平方米，总房款939347元，原告现已支付了全部房款。该合同第十一条约定，出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房。合同附件十载明，出卖人关于遮挡或妨碍房屋正常使用情况的说明6.小区东侧为江湾新城一师树中学。附件十一补充协议载明，买受人已现场了解该房屋所处建筑建设现状、进度及房屋相邻建筑、设备设施情况、周边环境的不利影响及项目内外情况，清楚整个项目规划审批情况，对该房屋目前的物理状况、法律状况、周边环境及可能存在的不利因素均予以认可。原告提交的被告宣传单（无落款时间）载明有：Ｓ3地铁到河西20分钟，江北西·南艺旁·地铁口·学区房·智能家及对学校、医院、商业、休闲、文化、环境等未来前景描述。2015年9月7日，明发（中国）投资有限公司与江苏省中医院签订框架协议，协议的内容是关于双方“拟在安徽省和县新城分院”暂名。2016年12月，明发（中国）投资有限公司与南京艺术学校签订了一份“明发（中国）有限公司与南京艺术学校合作协议”，该协议的内容是关于双方合作共建南京艺术学院江湾校区（名称暂定）。2017年教育部办公厅印发了《教育部办公厅关于进一步加强高等学校基本建设管理的通知》，其中第二项优化强化校园规划建设载明，“审慎决策建设新校区，原则上不支持、不鼓励跨城市、跨省建设新校区，特别是具有本科教学功能的新校区。2020年5月22日，在原告公证保全手机信息中的明发江湾新城公众号显示内容：宁和城际预计于2017年正式通车，将地铁“明发江湾新城”站引进家门口。被告向原告送达的案涉房屋住宅使用说明书载明：该项目附件配套完善，交通便利，公交684路、513路、612路（乌江站）；413路、612路（徐八家西站）可到达本项目。轻轨S3宁和城际至高家冲站，2017年年底已开通，交通更加方便。售楼处对面这里是紧邻124省道的16万方商业综合体，里面包含社区大型超市，亲子母婴会所，品牌服饰，星际影院的生活配套，教育配套有项目配备了八所幼儿园，两所九年制中小学校和一所高中。同时南京艺术学院也已签约入驻项目。另查明，原告在本案审理过程中，提出对因明发集团公司未实现承诺的配套设施而造成的房地产价值损失进行司法鉴定。本院认为，依法成立的合同，受法律保护。本案中，原被告双方签订的《马鞍山市商品房买卖合同（预售）》合同，系双方当事人的真实意思表示，依法成立有效。庭审中，原告诉称，被告交付的房屋没有其宣传资料中载明的配套设施，致使其所购买的房屋价格贬损，构成违约，应承担违约责任，赔偿损失。从本案查明的事实来看，被告所宣传的地铁、医疗、教育、商业中心等建设项目目前尚未全部落实建成，由于案涉的地铁、医疗、教育设施等建设项目涉及到规划和审批，并非被告自身所能决定和实现，原告对此应有预判；被告规划开发的江湾新城项目占地面积约九万平方米，目前被告已开发的江湾新城项目体量不足三分之一，相关建设项目正在开发建设当中，部分项目已经建成并投入使用，部分项目正在建设中，最终的项目开发建设状况，目前尚无法确定，被告在售房过程中并未对相关配套设施建成或投入使用的时间节点进行过明确的允诺，现原告以交房的时间节点作为确定地铁、医疗、教育、商业中心等全部项目建成落实时间，并以在此时间前未建成落实即认为构成违约，存有不当，本院不予采信。商品房的价格应主要是由市场因素决定，最终由当事人双方达成合意，案涉房屋位置临近南京市，其售价与社会和民众对南京市未来城市发展建设以及南京都市圈的未来发展状况的预判存有一定的关联，商品房价格或高或低并在一定的期限和幅度内出现波动应属于正常的商业风险，另外，案涉项目的整体工程规模较大，大部分工程项目尚未开发和建设，目前尚没有充分的事实与证据证明和确认被告构成违约，故，对原告申请对因明发集团公司未实现承诺的配套设施而造成的房地产价值损失进行司法鉴定的申请不予准许，原告要求被告因此而承担相应违约责任并主张赔偿其房屋贬值损失，事实与法律依据均不充分，本院不予支持。综上，案经本院审判委员会讨论决定。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告黄玉琴的诉讼请求。案件受理费5530元，由原告黄玉琴负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省马鞍山市中级人民法院。审 判 长  孙 雨人民陪审员  赵尚文人民陪审员  王 军二〇二一年四月二十七日书 记 员  胡佳佳附：法律文书援引的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。