北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初5539号原告：邱旺红，男，1972年5月18日出生，汉族。委托诉讼代理人：唐春林，北京泽观律师事务所律师。委托诉讼代理人：付长安，北京泽观律师事务所律师。被告：黄新立，男，1975年7月11日出生，汉族，住北京市通州区。委托诉讼代理人：申艳，北京东通律师事务所律师。原告邱旺红（以下简称原告）与被告黄新立（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月21日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人唐春林、被告的委托诉讼代理人申艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令解除原被告2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》；2、判令被告立腾退房屋并将房屋交还给原告；3、判令被告支付原告至2018年4月15日到2020年12月31日房租441680元及利息（计算标准：（991天-45天）*1．5元/平方/天*720-580000=441680元）；4、判令被告支付原告2020年12月31日至实际给付之日止的房租（计算标准为按1．5元/平方/天，720平方米）；5、判令被告支付违约金78840元（即年租金394200元的20%）；6、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：原被告于2017年11月27日签订商铺租赁合同，承租原告位于xxx二层钢结构的商铺，商铺面积720平方米，租期六年，每年租金共计394200元，合同约定的租金付款方式为合同签订之日支付当年的全部租金，第二年起租金以每三个月为一期缴纳，且需在每个缴纳期前20天交纳下一期租金。2017年11月17日，被告代付张宝玉工程款30万元。经双方协商一致，被告之前代原告收取的其他租户的房租、本案及另案租赁2018年4月15日之前的房屋租金折抵工程款，即本案承租的房屋双方确认自2018年4月15日开始起算租金，合同签订之后原告将房屋交付给被告。截止到2020年8月14日，被告在承租期间即仅支付580000元房租，其余房租一直未支付给原告。根据合同约定，因被告不按期交纳租金，原告有权随时单方面终止合同并无条件收回房屋。现被告的行为已经构成了根本违反合同约定，原告为维护自己的合法权益起诉至法院，请求法院依法支持原告的诉讼请求。被告辩称，不同意原告的诉讼请求。一是我方认为双方的租赁合同应该是无效的，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题解释》第二条规定本案的租赁合同应属于无效合同，因此不同意原告的诉讼请求。二是我方对涉案房屋进行了装修，装修的费用100多万元，根据上述解释第七条及民法典157条规定，被告有权请求原告对装修损失予以赔偿。三是关于原告同意减免疫情期间45天的租金，我方不予认可，因为疫情持续了一年多的时间，到现在都没有完全结束，因此不同意减免45天，我方认为应当减免半年租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2017年11月27日，原告（出租方、甲方）与被告（承租方、乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：商铺坐落地址：xxx二层钢结构，商铺面积约720平方米；租赁期限：租期6年2017年11月15日至2023年11月15日；租金金额：每年394200元，合同期为6年，合同期满，同等条件下乙方优先承租；付款方式：甲乙双方自签订本合同时，一次性向甲方支付第一年全年的房租，第二年至五年的房屋可季度或半年上交，租金缴纳：（1）乙方应在合同签订当日将第一年租金交纳给甲方。（2）自第二年起，租金以每3月为一期缴纳，每期租金98550元。乙方须在每个缴纳期前20天交纳下一期租金；乙方迟延向甲方支付租金及相关费用，每延迟一日，需向甲方支付该次应缴金额的3%作为违约金，迟延支付超过十日，视为自动终止租赁合同，乙方支付的押金不予退还；在本合同到期或提前终止后，乙方应在终止后3日内将租赁场地腾退给甲方，乙方不得故意损毁租赁房屋内的装修及不可移动的附属设施。此外，合同还约定了其他内容。原告表示在2017年11月15日即向被告交付了租赁物，原告认可交付的是毛坯房，因双方存在其他合作及被告代替原告向案外人支付了款项，故原告认可租金起算时间为2018年4月15日，被告对此起算租金时间表示认可，并主张自被告占用租赁物后至本案诉讼时止已向原告支付了租金58万元，被告一直占用租赁物至今，原告认可已收到了58万元租金。根据本院于2021年4月2日进行的现场勘察，确认本案所涉租赁物即720平方米商铺共八间，现对外悬挂的招牌是金福园四间、铁锅炖一间、固始鹅块三间，原被告双方对此均表示认可。被告主张上述商铺均系其装修、铺设地暖及作了隔断。原告不认可上述商铺系被告装修，而主张系被告转租给了案外人进行的装修。被告在庭审中表示涉案商铺系其自己经营使用，表示自己没有转租。在审理过程中，被告撤回对涉案租赁物进行装修损失鉴定的申请，并撤回了反诉，被告同意另行处理房屋装修损失等问题，不在本案中主张。被告表示目前涉案租赁物仍由其占有使用。另查，关于本案所涉租赁物的来源和性质，原告表示其系从案外人周信明处承租而来，一共租赁约5200平方米，其中包括本案所涉的720平方米的商铺，位置就是徐辛庄派出所马路西边的两层楼房。在本案审理过程中，原告未向本院提供涉案租赁物房屋的建设工程规划许可证等审批手续，亦未提供涉案租赁物的房屋产权登记信息。本院认为，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，原告与被告于2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》所约定的房屋未取得建设工程规划许可证，未有产权登记信息，故《商铺租赁合同》应属无效。合同无效后，被告应将涉案房屋腾退并返还给被告，被告作为房屋的实际占有一方应当按照合同约定的标准支付占有使用费。本院认为关于占有使用费的计算应参照合同约定的标准，起算的时间应以原告方认可的2018年4月15日开始计算租金，被告对此也表示认可，故被告应按照每年394200元的标准向原告支付占有使用费至实际腾退返还之日止，扣减已付的58万元，又因被告在租赁期间确实受到新冠疫情影响，而双方约定的是商铺经营，系经营饭店，其经营性行为受到疫情影响更大，原告表示同意扣减45天的租金，但本院认为应参照国务院出台的相关租金减免政策以扣减60天为宜，按照年租金394200元计算则60天的租金共计为64800元，关于原告的第三项和第四项诉讼请求，本院根据计算标准和起止时间一并进行计算，不再单独计算，并扣除应扣款项。关于原告主张的未付占有使用费的利息损失，考虑到双方当事人对本案房屋租赁合同无效均负有一定过错，即原告亦应自担部分损失，被告也已经按照合同标准支付给原告相应的占有使用费，故原告主张的利息损失，本院不予支持。关于原告主张的违约金，因合同归于无效，合同约定的违约条款也属于无效，对于原告按照合同约定要求被告支付违约金，缺乏有效合法的合同依据，本院不予支持。因本案所涉由原被告签订的《商铺租赁合同》的签订日期系在《中华人民共和国民法典》实施之前，而之前适用的法律对此有规定，故应适用双方签订合同当时的法律规定。对此，本院予以说明。综上所述，依据《中华人民共和国民法总则》第八条，《中华人民共和国合同法》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第九条第二款之规定，判决如下：一、邱旺红与黄新立于2017年11月27日签订的《商铺租赁合同》（约定商铺面积约为720平方米）无效；二、黄新立将坐落于xxx二层钢结构720平方米商铺（以双方确认的具体位置为准）腾退返还给邱旺红，于本判决生效之日起三十日内执行清；三、黄新立向邱旺红支付自2018年4月15日起至实际腾退返还之日止的商铺占有使用费（计算方式为：按照每年394200元的标准计算，在应付租金总数的基础上扣减已付的580000元和扣减免除的64800元），于本判决生效之日起十日内给付清；四、驳回邱旺红的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4503元，由黄新立负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 何杨彪二〇二一年四月十五日法官助理 张津铭书 记 员 刘 仙