江西省南昌市新建区人民法院民 事 判 决 书(2021)赣0112民初1446号原告：黄建华，男，汉族，1965年2月17日出生，住江西省高安市。委托诉讼代理人：周泽高，系江西昌荣律师事务所律师，代理权限：特别授权。被告：南昌市容州投资有限公司，住所地：江西省南昌市新建区望城新区320国道南面物华中路两侧，统一社会信用代码:913601225610643460。法定代表人:李汉朝，职务:执行董事。委托诉讼代理人：李晓霞，系北京大成（南昌）律师事务所律师，代理权限：特别授权。委托诉讼代理人：何文柯，系该公司员工，代理权限：特别授权。原告黄建华诉被告南昌市容州投资有限公司（以下简称容州公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月4日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告黄建华委托代理人周泽高，被告容州公司委托代理人李晓霞、何文柯到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄建华向本院提出诉讼请求：诉讼请求:1、判决被告向原告支付逾期交房违约金24460元人民币（从2020年7月1日计算至10月5日共计97天。）;2、请求判令被告承担本案诉讼费用。事实理由：原、被告双方签订《商品房买卖合同》。原告购买被告开发的位于南昌市望城新区房屋，总价款为840546元人民币；该合同第十一条交付时间和手续；（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前十日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。第十二条逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。（详见该《商品房买卖合同》）。但是被代没有按照合同约定的交房时间即2020年6月30日交房，2020年9月30日，原代收到被代方要求收房的电话通知，要求原告十日内入伙收房。原告到楼盘现场查看，发现该楼盘质量较差根本不符合入伙收房的条件。逾期交房违约金计算：840546元×万分之三×97天＝24460元。综上所述，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》合法有效，应当受到法律保护。原、被告双方应当诚信履行。被告逾期交房，应当按照合同约定承担逾期交房违约金。因协商不成，为维护合法权益，原告特向贵院提起诉讼。被告辩称：一、被答辩人主张的交付房屋时间与事实不符。1、被答辩人2020年10月1日就可以来收房，逾期天数应当算至答辩人可以交付房屋之日，而不应算至实际收房之日；2、被答辩人至今未收房，违反了合同按时收房的约定，需按日万分之二向答辩人支付逾期收房违约金，逾期三个月整。二、答辩人逾期3个月交房，是因合同履行期间出现不可抗力事由导致，应当予以免责。1、因南昌市推行建筑节能，9栋新增太阳能安装工程，导致增加工期15天；2、2018年5月-7月期间，因南昌市环境治理、生态修复工作开展，导致市场混凝土停供，工程停工41天；本次停工属政府行为导致，答辩人不应就此支付逾期交房违约金；3、2019年、2020年度受恶劣天气的影响，楼盘无法正常推进工期，影响了最终交房时间；应将天气影响导致增加的2个月工期予以顺延；4、2020年遭遇严重疫情，疫情属于不可抗力，应当适用不可抗力予以免责三个月。三、被答辩人主张的违约金过高，应当予以调整至日万分之一。当事人围绕各自的诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月26日，原告黄建华与被告容州公司签订了《商品房买卖合同》，合同约定由被告南昌市容州投资有限公司将位于南昌市望城新区房屋以总价款为840546元人民币出售给原告黄建华。合同在第十一条约定交付时间和手续：（一）出卖人应当在2020年6月30日前向买受人交付商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应携带的证件材料的通知书面送达买受人。合同还在第十二条约定逾期交付责任。除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期超过60日内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限）自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.35%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之四的违约金。（详见该《商品房买卖合同》）。合同签订以后，被告没有按照合同约定的交房时间即2020年6月30日交房。另查明，2020年9月30日，被告容州公司开发的容州港九城二期9#住宅楼工程办理了竣工验收备案。同日被告电话通知原告于2020年10月1日至2020年10月4日办理入伙手续，原告以该楼盘质量较差不符合入伙收房条件为由一直未收房，后于2020年12月22日办理收房手续。本院认为，原告黄建华与被告容州公司签订的《商品房买卖合同》系双方的真实意思表示，且不违反法律、法规的相关规定，合法有效。当事人应当按照合同约定履行自己的义务。原告按照合同约定向被告支付了全部购房款，被告亦应在合同约定的交房日期（2020年6月30日）前将验收合格的房屋交付给原告，被告未按约履行，应承担违约责任，故原告诉请要求被告支付逾期交房违约金，本院予以支持。关于争议焦点一：被告主张逾期交房的免责事由是否属不可抗力。《民法总则》第一百八十条规定：“因不可抗力不能履行民事义务的，不承担民事责任。法律另有规定的，依照其规定。不可抗力是指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。”。本案中，被告容州公司主张执行政府命令行为、天气影响、新冠疫情属于不可抗力，故应当予以免责。本院认为应分别进行分析处理：1、执行政府命令是否属于被告不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。本案中被告因执行《南昌市推进绿色建筑发展管理工作实施细则》导致工期增加的15天不属于不可抗力。2017年9月12日，南昌市城乡建设委员会、南昌市发展和改革委员会发布洪建发［2017］102号《关于印发关于争议焦点二：逾期交房时间是否顺延以及如何计算的问题。本案中，原、被告签订的《商品房买卖合同》中约定被告应于2020年6月30日前交房，被告未能按期交房，延期交房时间应从2020年7月1日起算。被告容州公司虽未根据合同约定的要求向原告发出书面《入伙通知书》，但已通过电话通知原告入伙且通知书明确原告入伙收房的时间为2020年10月1日至2020年10月4日，故被告实际逾期交房天数为96天（2020年7月1日至2020年10月4日），对此本院予以支持。2020年1月24日，江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部发布《江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控指挥部令第1号》和2020年3月20日江西省新型冠状病毒感染的××疫情防控应急指挥部办公室发布的《江西省全面恢复正常生产生活秩序工作指引》，本院结合江西省疫情防控措施的实际情况对被告房屋交付顺延的不可抗力免责天数为56天，故被告违约金计算的实际逾期交房天数为40天。关于争议焦点三：逾期交房约定的违约金是否过高的问题。原告黄建华与被告容州公司于2018年3月26日签订了《商品房买卖合同》，该合同第十二条约定逾期超过60日之内出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。而被告主张该约定的违约金过高，考虑到施工期间降雨量偏多，天气影响及新冠××疫情影响等原因，实际影响了施工进度，结合原告的实际损失，本院酌情将违约金调整为按日万分之一计算，逾期交房违约金为840546元×0.01%×40天＝3362.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第二百三十九条之规定，判决如下：一、被告南昌市容州投资有限公司在本判决生效后十日内支付原告黄建华逾期交房违约金3362.18元；二、驳回原告黄建华的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费206元（已减半收取），由原告黄建华负担162元，由被告南昌市容州投资有限公司负担44元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提供副本，上诉于江西省南昌市中级人民法院。审 判 员  孙 情二〇二一年四月十六日法官助理  曹青青书 记 员  曾琴玲