四川省乐山市市中区人民法院 执 行 裁 定 书 （2021）川1102执异39号 案外人：李子宜，女，1994年7月12日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 委托诉讼代理人：刘立科，四川武阳律师事务所律师。 申请执行人：乐山市商业银行股份有限公司市中区支行。住所地：四川省乐山市市中区柏杨东路2号。统一社会信用代码：915111007422861594。 负责人：兰斌，该支行行长。 委托诉讼代理人：肖斌，四川创实律师事务所律师。 委托诉讼代理人：李彧，四川创实律师事务所律师。 被执行人：乐山立泰来投资开发有限公司。住所地：四川省乐山市沙湾区嘉农镇嘉兴路223号2幢4单元2楼1号。统一社会信用代码：91511111731608570H。 法定代表人：熊奎，该公司执行董事。 被执行人：熊奎，男，1962年6月27日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 被执行人：唐超兰，女，1969年8月18日出生，汉族，住四川省成都市高新区。 被执行人：王海生，男，1962年7月27日出生，汉族，住四川省井研县。 被执行人：何丽，女，1982年9月8日出生，汉族，住四川省乐山市市中区。 在本院执行申请执行人乐山市商业银行股份有限公司市中区支行（以下简称乐山商业银行市中区支行）与被执行人乐山立泰来投资开发有限公司（以下简称立泰来公司）、熊奎、唐超兰、王海生、何丽金融借款合同纠纷一案中，案外人李子宜不服本院作出的（2020）川1102执944号之二执行裁定中拍卖登记在被执行人唐超兰名下位于四川省乐山市市中区房屋（权证号：86××04），向本院提出书面异议。本院于2021年4月16日受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。 案外人李子宜称，1.李子宜与唐超兰在人民法院对案涉房屋予以查封前，已就案涉房屋的租赁事宜订立了真实有效的租赁合同。李子宜与唐超兰于2011年9月25日签订的《房屋租赁合同》约定：李子宜承租唐超兰名下位于四川省乐山市市中区房屋；该房屋面积为290平方米，租期为5年，自2011年9月25日起至2016年9月24日止，租金为170000元，李子宜采用30000元／年租金的方式分期付款；李子宜在签订合同时须向唐超兰交纳保证金20000元，该保证金在租赁期满并完善房屋交接手续后3日内由唐超兰向李子宜无息退还。2016年9月25日，双方就案涉房屋的租赁事宜另行签订了一份新的《房屋租赁合同》，约定：案涉房屋租期为16年，自2016年9月25日起至2032年9月24日止，租金为420000元，李子宜采用按25000元／年租金一次性付款；李子宜在签订合同时须向唐超兰交纳保证金20000元，该保证金在租赁期满并完善房屋交接手续后3日内由唐超兰向李子宜无息退还。前述《房屋租赁合同》系双方真实的意思表示且不违反任何法律、法规的强制性规定，依法应为合法有效。2.李子宜在人民法院对案涉房屋予以查封前，已按约支付全部租金并对案涉房屋持续占有、使用至今。2016年9月25日，李子宜以银行转账及现金的方式向唐超兰一次性支付案涉房屋的租金及保证金共计420000元。双方于2011年首次订立《房屋租赁合同》以来，李子宜便持续地对案涉房屋进行了占有、使用，并就案涉房屋缴纳水、电以及物业费至今，李子宜的前述行为已产生了对不特定第三人表明由案外人占有、使用案涉房屋的公示效果，充分证明李子宜已在人民法院查封案涉房屋之前已合法占有了案涉房屋。3.李子宜于2020年8月20日才知晓其承租的案涉房屋被法院查封。综上，案外人李子宜依照相关法律规定请求：中止本院（2020）川1102执944号之二执行裁定拍卖登记在唐超兰名下位于四川省乐山市市中区房屋（权证号：86××04）的执行，并确认案外人在租赁期内有权拒绝向受让人移交占有被执行的案涉房屋。 申请执行人乐山商业银行市中区支行未提交书面陈述意见及相关证据。 被执行人熊奎、唐超兰未提交书面陈述意见及相关证据。 本院查明：2020年6月10日，申请执行人乐山商业银行市中区支行依据本院已经发生法律效力的（2020）川1102民初2612号民事判决书向本院申请执行，本院于同日立案，案号为（2020）川1102执944号。根据该生效法律文书，被执行人立泰来公司应偿还申请执行人乐山商业银行市中区支行借款本金650万元、期内利息948360.78元、罚息及相应复利；被执行人立泰来公司支付申请执行人乐山商业银行市中区支行律师费5000元；申请执行人乐山商业银行市中区支行对被执行人熊奎、唐超兰提供的位于四川省乐山市市中区（乐山市房权证私房字第××号）、四川省乐山市市中区春华路中段99号7-1-1号（乐山市房权证私房字第××号）、四川省乐山市市中区（乐山市房权证私房字第××号）、四川省乐山市市中区（乐山市房权证私房字第××号）、四川省乐山市市中区慧园街13号（乐山市房权证私房字第××号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ａ5幢16-18号（沙湾区房权证私产字第××号、沙湾区房权证私产字第××号、沙湾区房权证私产字第××号）、四川省乐山市沙湾镇牌坊巷Ｂ2栋（沙湾区房权证私产字第××号、沙湾区房权证私产字第××号、沙湾区房权证私产字第××号、00××80号、沙湾区房权证私产字第××号）、四川省乐山市沙湾镇铜河路中段1幢（房权证私产字第××号）、四川省乐山市沙湾区（房权证私产字第××号、房权证私产字第××号）的上述房屋在前述判决确定的债权范围内折价、拍卖、变卖后所得价款优先受偿；被执行人熊奎、唐超兰、王海生、何丽对前述判决确定的债务承担连带偿还责任；被执行人熊奎、唐超兰、王海生、何丽在承担保证责任后，有权在承担的保证责任范围内向被执行人立泰来公司追偿。本案案件受理费32335元，由被执行人立泰来公司、熊奎、唐超兰、王海生、何丽负担。 在该案执行过程中，本院于2020年7月10日作出（2020）川1102执944号之一执行裁定，裁定：一、查封登记在熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区住宅（权证号：130900）一套、位于四川省乐山市市中区商业用房（权证号：16××99）一套、位于四川省乐山市市中区商业用房（权证号：16××83）一套；二、查封登记在唐超兰名下位于四川省乐山市市中区住宅（权证号：86××04）一套；三、查封登记在熊奎名下位于四川省乐山市市中区（权证号：00××63）一套、位于四川省乐山市沙湾区（权证号：0016085、0016084、0016083）、位于四川省乐山市沙湾区（权证号：0016071、0016074、0016078、0016080、0016088）、位于四川省乐山市沙湾区房产（权证号：00××98）、位于四川省乐山市沙湾区房产（权证号：0020891、0020892）；四、上述房产查封期限为三年。本院分别于同年7月13日、同年7月14日向乐山市不动产登记中心、乐山市沙湾区不动产登记中心送达（2020）川1102执944号之一执行裁定书及协助执行通知书。同年8月5日，本院作出（2020）川1102执944号之二执行裁定，裁定：一、拍卖登记在熊奎、唐超兰名下共有的位于四川省乐山市市中区住宅（权证号：130900）一套、位于四川省乐山市市中区商业用房（权证号：16××99）一套、位于四川省乐山市市中区商业用房（权证号：16××83）一套；二、拍卖登记在唐超兰名下位于四川省乐山市市中区住宅（权证号：86××04）一套；三、拍卖登记在熊奎名下位于四川省乐山市市中区（权证号：00××63）一套、位于四川省乐山市沙湾区（权证号：0016085、0016084、0016083）三套、位于四川省乐山市沙湾区（权证号：0016071、0016074、0016078、0016080、0016088）五套、位于四川省乐山市沙湾区房产（权证号：00××98）一套、位于四川省乐山市沙湾区房产（权证号：0020891、0020892）两套。同日，本院在案涉房屋处分别张贴了《查封公告》和《公告》，《查封公告》载明：包括李子宜租赁的案涉房屋在内的前述房屋已由有关部门协助本院登记查封，查封期限自2020年7月13日至2023年7月12日；在上述期限内，非经本院同意，任何人不得对被查封的财产有转移、隐匿、损毁、变卖、抵押、典当、赠送等处分行为，否则，本院将依法追究其法律责任。《公告》载明：本院再次限期被执行人在2020年8月15日前履行还款义务。逾期未履行，本院将依法评估、拍卖前述案涉房屋。前述案涉房屋若存在租赁关系，请承租人在2020年8月15日前向本院申报并将租赁合同、租金支付凭据交由本院审查。同年9月25日，本院作出（2020）川1102执944号执行裁定，裁定终结该案的本次执行程序。案外人李子宜遂以其在本院查封登记在唐超兰名下的案涉房屋之前就与唐超兰签订合法有效的《房屋租赁合同》为由，提出前述异议请求。 另查明，1.2011年9月25日，唐超兰作为出租方与李子宜作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：唐超兰将其位于四川省乐山市市中区房屋出租给李子宜，案涉房屋面积为290平方米；租期为5年，自2011年9月25日起至2016年9月24日止；租金为150000元；李子宜在签订合同时须向唐超兰交纳20000元保证金，唐超兰在收款后提供收款凭据给李子宜，作为退保证金凭据，租赁期满并完善房屋交接手续后3日内唐超兰将保证金不计息退还给李子宜；李子宜采用分期付款的方式每年向唐超兰支付30000元租金；在租赁期间唐超兰出售房屋，须在30日前书面通知李子宜，在同等条件下，李子宜有优先购买权，如房屋被唐超兰转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。 2016年9月25日，唐超兰作为出租方与李子宜作为承租方签订《房屋租赁合同》，约定：唐超兰将其位于四川省乐山市市中区房屋出租给李子宜，案涉房屋面积为290平方米；租期为16年，自2016年9月25日起至2032年9月24日止；租金为400000元；李子宜在签订合同时须向唐超兰交纳20000元保证金，唐超兰在收款后提供收款凭据给李子宜，作为退保证金凭据，租赁期满并完善房屋交接手续后3日内唐超兰将保证金不计息退还给李子宜；李子宜采用一次性付款的方式每年向唐超兰支付25000元租金；在租赁期间唐超兰出售房屋，须在30日前书面通知李子宜，在同等条件下，李子宜有优先购买权，如房屋被唐超兰转让给第三方，须保证由第三方继续履行本合同至合同到期终止。 2.2016年9月26日，李子宜通过其在中国农业银行股份有限公司乐山天星路花园分理处账号为62×××71的银行账户向唐超兰转款20万元。同日，唐超兰向李子宜出具《收据》载明：“今收到李子宜（身份证5110231994××××××××）交来的乐山市中区春华路中段99号巴比伦麒麟座1-1-Ａ号的房租及保证金肆拾贰万元整，其中贰拾万元通过农业银行转账，贰拾贰万元为现金支付”。2020年9月10日，乐山名都物业管理有限公司出具《证明》，主要载明李子宜从2011年9月25日起至今租赁案涉房屋，租赁期间的水电气费及物管费均由李子宜为唐超兰支付。 3.据乐山市不动产登记中心《房屋信息摘要》显示：登记在唐超兰名下位于四川省乐山市市中区房屋的权证号为86××04，规划用途为住宅，登记原因为商品房买卖，建筑面积为275.4平方米，共有方式为单独共有。 4.已经发生法律效力的（2020）川1102民初2612号民事判决书审理查明部分载明：案涉房屋于2014年4月28日办理了抵押登记。 审查中，案外人李子宜陈述其从2011年9月25日起租赁案涉房屋用于开办公司，并一直占用使用案涉房屋至今。2016年9月25日签订《房屋租赁合同》后，其通过银行转账方式向唐超兰支付了20万元租金，其余20万元租金均为现金支付。唐超兰在2011年向其出示了案涉房屋所有权证书，但其直到2020年8月20日才知道案涉房屋已被法院查封。 唐超兰陈述，两份《房屋租赁合同》上载明的四川省乐山市市中区房屋即为案涉房屋，其分别于2011年和2016年将案涉房屋租赁给李子宜并收取了全部租金。因担心李子宜不再租赁案涉房屋，故其在2016年9月25日签订《房屋租赁合同》时没有告知李子宜案涉房屋已抵押给乐山商业银行市中区支行的事实。 上述事实，有案外人李子宜提交的《房屋租赁合同》《证明》《收据》《中国农业银行银行卡交易明细单》《房屋信息摘要》，本院调取的（2020）川1102民初2612号民事判决书、（2020）川1102执944号之一执行裁定书、（2020）川1102执944号之二执行裁定书、协助执行通知书、（2020）川1102执944号执行裁定书、《查封公告》《公告》、（2020）川1102执944号案件卷宗材料以及当事人的陈述等予以证实。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》（法释〔2020〕15号）第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，引起本案纠纷的法律事实发生在民法典施行之前，应适用民法典施行前的法律和司法解释。 《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。又，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。本案中，案外人李子宜主张的租赁权是否能够排除执行，应根据前述法律规定进行审查。 根据本案审查查明的事实，登记在唐超兰名下的案涉房屋已抵押给乐山商业银行市中区支行，并于2014年4月28日办理了抵押登记，乐山商业银行市中区支行对案涉房屋享有合法的抵押物权，并经本院（2020）川1102民初2612号生效判决确定乐山商业银行市中区支行对案涉房屋享有优先受偿权，且乐山商业银行市中区支行已于2020年6月10日向本院申请了执行。案外人李子宜与唐超兰曾于2011年9月25日签订《房屋租赁合同》，但该合同约定的租赁期限已于2016年9月24日届满。尽管李子宜于2016年9月25日与唐超兰就案涉房屋的租赁事宜再行签订《房屋租赁合同》，但该合同系在案涉房屋抵押权设立之后签订，唐超兰与李子宜之间建立的租赁关系不能对抗乐山商业银行市中区支行依法享有的抵押权，故李子宜依据《房屋租赁合同》取得的租赁权不能阻止本院对案涉房屋的执行。 综上，案外人李子宜的异议请求不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第二十七条之规定，裁定如下： 驳回案外人李子宜的异议请求。 案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。 审判长 王 涛 审判员 万 敏 审判员 高 奕 二〇二一年四月二十五日 书记员 赵若睛