广东省佛山市禅城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0604民初8456号原告（反诉被告）：刘亚卓，男，1985年1月20日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码412××××××××××××014。被告（反诉原告）：佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司，住所地广东省佛山市禅城区××××××××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××215F。法定代表人：虞某1。委托诉讼代理人：高丽珠，广东盛隽律师事务所律师。原告刘亚卓诉被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月15日立案受理后，依法适用简易程序审理。被告在答辩期内提起反诉，本院予以受理并于2021年4月1日公开开庭对本、反诉予以合并审理。原告、被告的委托代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告支付租金22739元；二、被告向原告支付违约金2273.9元；三、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告于2017年11月14日取得岭君广场B座2017B的公寓使用权。同日，原、被告签订《岭君广场物业委托管理租赁协议》（下简称租赁协议）。刚开始租金支付比较正常，直至2018年年末开始，被告经常拖欠，原告打电话给被告，催收未果。原告也跟其他业主一起上门催收，被告均以没钱为由拒付。因被告拖欠租金，原告于2020年向法院提起过诉讼。现被告拖欠2020年6月至2021年2月的租金合计22739元，根据租赁协议的约定，应赔偿10%的违约金2273.9元。为维护原告合法权益，请求判如所请。被告答辩称：一、根据租赁协议第一条第一款、第三条的约定，装修工程于2019年4月13日竣工，原告于2019年7月4日验收，由此推断涉案租赁物是不早于2019年7月4日交付给被告，起租日应自交付之日起开始计算，即2019年7月4日。2019年7月4日至2021年4月3日期间，共21个月的应付租金合计31620元，截至2021年3月31日，被告已向原告支付44932元。因此，被告并无拖欠原告租金。二、被告已于2018年9月向原告预付了2019年7月的租金，被告对原告所支付的租金也相应顺延，因此，2021年1月31日前被告均依约支付租金，不存在违约情形。被告确实因经营困难，2021年2、3月的租金延迟支付，请求法院考虑被告的实际经营状况，酌情减低2021年因延迟支付租金而计算违约金的标准。被告向本院提出反诉请求：一、解除原、被告于2017年11月14日签订的租赁协议；二、原告向被告返还2020年2月租金1387元、2020年3月租金693.5元、2020年4月租金693.5元；三、本案的诉讼费由原告承担。事实与理由：一、被告已无继续履行合同的能力，继续履行合同对于被告明显不公平。（一）酒店经营受周边环境影响非常大，如客流、地段。被告所处位置正位于佛山地铁2号线的一期工程湾华站的出口处。佛山地铁二号线一期工程早于2014年12月正式动工，该项目也是首批纳入广东政府和社会资本合作（PPP）项目库的重点项目，计划于2019年试运行。佛山地铁二号线建成通车之后，贯通了佛山南北向，大大缩短了佛山主城区与广州南站的时间距离，届时会带来大量客流及经济效益。被告基于对政府民生工程的信赖，才设立公司经营酒店。但时至今日，佛山地铁二号线仍未建成通车，延期长达两年之久。被告不仅没因地铁而带来客流，更是地铁施工围蔽导致交通不便，客流损失严重。被告在如此条件下连年亏损，已无法再坚持经营下去。（二）2020年初，全国遭受新冠疫情，国家严控人员流动。居民减少外出消费旅游，减少跨区域流动，酒店无客流，被告作为酒店企业受新冠疫情的影响是持续性的。（三）被告经营状况恶化，早已无能力支付出租人租金。但被告仍为了履行与众多出租人的租赁合同，对外借款用以支付租金。现借款资金已全部用完，确已无能力继续支付。被告不仅要面临出租人的追偿，还要面临债权人的追偿。被告已多次向原告表达解除租赁协议的意思表示，原告应及时解除合同，及时收回租赁物，出租给第三方，避免扩大损失。二、2020年新冠疫情对社会经济运行造成重大影响，特别是2020年2月广东省重大突发公共卫生事件等级为一级，严重影响酒店行业的复工复产。依据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》关于“承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同”的规定，被告请求2020年2月减免租金及2020年3月、4月租金减半。原告答辩称：不同意解除租赁协议,希望按照原协议履行至合同期满。不同意减免租金。诉讼中，原告就本、反诉一并提交以下证据：1、原告身份证、被告的企业登记信息。拟证明原、被告的诉讼主体资格。2、物业使用权转让合同、租赁协议。拟证明原告委托被告对案涉房屋进行管理，由被告向原告按月返租及约定了相应的租金标准及违约金标准。3、中国银行交易流水明细清单。拟证明被告从2020年6月起欠付租金。4、短信截图。拟证明被告代广东岭君商业运营有限公司（下简称岭君公司）支付迟延交楼补偿金，所以被告之前向原告支付的款项并非是提前支付租金。诉讼中，被告就本、反诉一并提交以下证据：1、《装修工程竣工验收报告》、接收岭君广场公寓业主精装物业的证明。拟证明原告于2019年7月4日验收，被告于2019年7月4日接收案涉物业，租赁期应自交付之日起开始计算。2、《岭君广场公寓委托管理返租协议》补充规定。拟证明2018年12月，被告与开发商、物业公司和公寓代表已共同协商确定，如业主未按租赁协议约定的时间完成租赁物装修并交付使用的，被告将从实际交付之日起算租金。3、银行系统打印件、租金收益支付明细表。拟证明被告已于2021年3月31日向原告支付了租金16640元，被告已向原告支付租金合计44932元。4、佛山地铁公告及广州日报打印件各一份。拟证明佛山地铁2号线出口湾华站原预计2019年试运行，但时至今天仍未通行；现地铁不仅还未开通，而且围蔽施工，严重影响酒店客流，被告订立合同的根本目的不能实现。5、情况说明、对账函、国内支付业务收款回单9张。拟证明2020年2月，被告的经营已出现问题，被告请求岭君公司提供资金支持，后岭君公司及江林峰向被告出借707.8万元，但被告没有资金向出借人偿还借款。6、关于岭君广场公寓返租款减免发放与生存的求救信。拟证明被告于2021年2月向委托出租方发出的求救信，表明被告已无力扭亏为盈，无法继续负债坚持经营。7、数据统计表、国内支付业务收款回单22份、佛山市南方产权交易所资产交易凭证、佛山农商银行资金监管业务协议。拟证明被告无力支付租金，岭君公司通过政府平台融资回来的租金由政府监管支付，被告确无继续履行合同的能力，也无力偿还该笔1551万多元的借款。8、物业费用催缴函、应收物业费用汇总表、照片3张。拟证明因资金出现问题，被告不仅租金无法支付，物业费用至今仍未按时交付。经质证，本院认证：原告的证据1、2，被告无异议，本院予以采信；原告的证据3，被告对真实性无异议，本院予以确认；原告的证据4，被告不持异议，亦未举证反驳，本院予以确认。被告的证据1，原告对真实性无异议，本院予以确认；被告的证据2，原告并未举证反驳，本院亦予确认；被告的证据3，原告确认已收款，本院予以采信；被告的证据4、5、7、8与本案不具关联性，本院不予确认；被告的证据6，并无有效的证据佐证已送达原告，本院不予确认。综合本院采信的证据以及当事人的陈述，本院确认以下案件事实：2017年11月14日，原告（委托方）与被告（受托方）签订租赁协议，约定“第一条、物业委托管理租赁的界定。1、根据委托方及岭君公司签订的《岭君广场物业使用权转让合同》中的第九条物业交付月底及交付标准第4款的物业的交付标准，岭君公司交楼的物业标准为毛坯交付。委托方及受托方同意，自岭君公司交楼之日起3个月内委托方自行完成物业装修，委托方的装修标准不低于受托方约定的交付标准（见本协议附件一），受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益。届时，委托方将物业精装修交付受托方使用时，受托方将根据委托方与装修公司签订的装修协议及附件一，对装修标准进行复核。2、自岭君公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修或者物业装修标准低于本协议约定的交付标准（委托方须提供与第三方签订的物业装修协议，受托方以附件一的装修清单标准进行审核），受托方有权提前解除本协议，并终止3年租赁固定收益的承诺。委托方提前收取的租赁收益，应在本协议解除后10个工作日内将已收取的租赁收益全部退还给受托方……第三条、物业的委托管理租赁期限：2018年8月1日至2021年7月31日。如委托方迟延向受托方交付符合约定装修条件的物业的，委托管理租赁期限及收益支付时间相应顺延……第四条：物业委托管理租赁收益及支付方式。1、自委托方交付物业之日起，受托方第一年每月固定向委托方支付租赁收益1387元；受托方第二年每月固定向委托方支付租赁收益1664元；受托方第三年每月固定向委托方支付租赁收益2773元。2、受托方每月的固定租赁收益在次月10日前以银行转账的方式划入以下委托方指定的银行账号……第五条：受托方与委托方就下列事项达成约定……3、受托方应按时支付委托方的固定租赁收益，若受托方逾期未支付本协议约定的应付款，在委托方发出书面纠正后15天内仍未纠正，受托方须向委托方支付累计应付款的10%违约金，协议继续履行……”。2019年7月4日，原告（业主）、被告（酒店管理单位）共同在竣工验收报告上签章，确认B座2017B公寓室内装饰工程验收合格，符合酒店管理公司有关质量标准，具备交付使用条件。同日，原告（业主方）与被告（接收方）共同在《接收岭君广场公寓业主精装物业的证明》上签章，确认“根据《岭君广场公寓委托管理返租协议》（A座）和《岭君广场物业委托管理租赁协议》（B座）的约定，该物业精装修已达到合同约定的审核条件。由于开发商延迟交楼导致实际的接收时间和协议时间不一致，所有责任由开发商承担，和协议委托方无关。现业主方（协议委托方）同意在不改变协议中规定的返租期限的情况下由接收方阿卡斯酒店接收该物业，对该物业统一进行经营管理和依约返租，并承担物业的日常运营成本及维护”。2020年3月18日，被告与岭君公司共同出具《关于岭君广场租金支付的承诺函》，内容为“尊敬的岭君广场公寓业主：受新冠病毒疫情影响，按照《岭君广场公寓委托管理返租协议》或《岭君广场物业委托管理租赁协议》（含A座和B座）应支付给业主（即协议委托方）的部分租金（即返租收益或租赁收益）逾期未付。经与业主代表友好协商，现阿卡斯酒店及岭君公司共同就租金的支付郑重地作出以下承诺：一、2018年12月及之前到期应付未付的租金，定于2020年3月30日前一次性付清。二、2019年12月的租金及2020年4月的租金，定于2020年4月30日前一次性付清。三、2020年1月、2月、3月的租金，定于2020年5月30日前一次性付清。四、2020年5月、6月的租金，分别于当月10日前付清。五、从2020年6月起，阿卡斯酒店将严格按协议规定的时限向业主支付租金。若未按协议规定的时限支付应付款，即按协议规定的比例支付违约金。六、岭君公司作为上述付款义务的担保方，承担连带责任和补充清偿责任……”。2021年3月31日，被告向原告转账支付租金16640元。2021年4月2日，被告向本院提交书面申请，申请撤回第二项反诉请求。原告庭后书面确认：经仔细核对银行流水，原告于2020年7月收到房租1664元，于2021年3月4欠到房租16640元；2020年7月收到的1664元可认为是2020年6月应收租金，2021年3月收到的16640元可认为是2020年7月至2021年2月应收租金的一部分。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。因本案纠纷所涉法律事实持续至民法典施行后，且未有法律、司法解释规定的除外情形，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典＞时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，本案应适用《中华人民共和国民法典》的相关规定。原、被告签订的租赁协议系双方真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。关于原告诉请的租金。原告主张被告欠付2020年6月至2021年2月的租金，庭审后，原告确认2020年6月租金实际已于次月支付，因被告未提交付款明细予以反驳，本院确认被告的欠租期间应为2020年7月至2021年2月。被告应按租赁协议约定的标准向原告支付2020年7月至2021年2月的租金合计21075元（1664元/月+2773元/月×7）。扣减被告于2021年3月31日支付的16640元后，被告还应向原告支付租金4435元。被告抗辩主张2019年7月4日之前所付租金属提前预付、应在后期租金中予以抵扣，经查，首先，租赁协议第一条明确约定“受托方承诺给予委托方3年的租赁固定收益”；其次，原告应自岭君公司交楼之日起3个月内自行完成装修，涉案公寓直至2019年7月4日才竣工验收合格，在此情况下，被告并未根据租赁协议关于“岭君公司交楼之日起如委托方未能在3个月内完成物业装修……受托方有权提前解除本协议，并终止3年返租固定收益的承诺。委托方提前收取的返租收益，应在协议解除后10个工作日内将已收取的返租收益退还给受托方”的约定行使合同解除权并要求原告返还已收取的返租收益，而是于当天确认该公寓达到合同约定的审核条件、接收使用并持续支付租金；再次，被告在接收公寓时已书面确认“由于开发商延迟交楼导致实际的接收时间和协议时间不一致，所有责任由开发商承担，和协议委托方无关”。因此，本院对被告的抗辩意见不予采纳。关于被告诉请解除合同。被告主张的地铁2号线的施工问题属正常的商业风险，本案并不存在可适用《中华人民共和国民法典》第五百三十三条关于情势变更规定的情形。涉案租赁协议约定的租赁期限为3年，新冠疫情的影响亦未达到导致该协议履行不能的程度。被告欠缴租金的行为已构成违约，在守约方即原告不同意提前解除租赁协议的情况下，被告诉请解除租赁协议，于法无据，本院不予支持。关于原告诉请的违约金。根据租赁协议的约定，被告应于每月10日前向原告支付上月租金，若逾期未支付，在原告发出书面纠正后15天内仍未纠正，被告需向原告支付累计应付款的10%作为违约金。据前查明，被告拖欠2020年7月至2021年2月的租金属实，原告依约有权要求被告支付违约金。至于被告提出的因疫情影响应免除或调整违约金的抗辩，虽然2020年的新冠疫情对社会经济运行造成了影响，但该影响随时间的推移已逐步降低，各行各业的复产复工也有序进行，至2020年5月尤其是广东省重大突发公共卫生事件响应等级降为三级后，疫情的影响已比较有限。被告的欠租期间为2020年7月至2021年2月，且被告早在疫情发生之前就存在不按时支付租金的违约情形，故本院对被告的抗辩意见不予采纳，被告应按租赁协议约定的标准向原告支付违约金2107.5元[（1664元/月+2773元/月×7）×10%]。原告诉请超出部分，本院不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百七十九条、第五百八十二条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告刘亚卓支付租金4435元和违约金2107.5元，合计6542.5元；二、驳回原告刘亚卓的其他诉讼请求；三、驳回被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司的诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行支付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序，本诉受理费减半收取213元，由原告刘亚卓负担16元，被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司负担197元；反诉受理费73元，由被告佛山市阿卡斯酒店经营管理有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 田 媛二〇二一年四月十五日书记员 吕玲玲