江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书（2021）赣1123民初997号原告：吴林兴，男，1990年11月17日出生，汉族，家住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省上饶市玉山县冰溪镇怀玉山大道东路169号国际名都1栋1201-207号，统一社会信用代码913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司董事长。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告吴林兴与被告江西万通房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，本院于2021年4月2日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴林兴、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告吴林兴向本院提出诉讼请求：1、要求被告向原告支付延期交房违约金14862.58元（暂计至2020年12月31日止）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2707.21元，两项合计17569.79元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2017年12月19日原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为541442元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2019年6月30日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之0.5的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2019年6月30日起，以原告已缴纳购房款为基数，按日万分之0.5支付违约金至起诉至日（暂计至2020年12月31日，549天），逾期交房违约金合计14862.58元；按照合同规定，自6月30日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计541442×0.5%＝2707.21元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。原告吴林兴围绕诉讼请求依法提交了以下证据证明其主张：1、原告的身份证、结婚证、离婚证复印件各一份，证明原告诉讼主体适格；2、商品房买卖合同复印件一份，证明原、被告双方达成了房屋买卖关系；3、税务发票复印件一份，证明原告已付清购房款；4、农业银行个人购房担保借款合同、贷款发放通知单复印件各一份，证明原告于2018年5月10日向中国农业银行所贷的购房按揭款37万元已全部转入被告的账户；5、2017年12月19日收据复印件一张，证明原告向被告支付购房首付款171,442元。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1、涉案房屋主体结构工程部分于2018年8月7日经单位、建设单位、勘察单位、监理单位、设计单位联合验收合格，现也已全部完工可随时交房。但涉案房屋因答辩人资金问题未进行全面验收，未通知交房，被答辩人愿意按照合同约定承担逾期交房违约金。但合同约定逾期交房违约金的基数系已付房款，故答辩人应按照合同约定以原告已付的购房款171,442元为基数按百万分之零点五标准计算支付逾期交房违约金；2、以171,442元为基数按百分之零点五计算支付逾期办证违约金；3、诉讼费按法院判决被告应支付给原告的金额由被告承担。被告江西万通房地产开发有限公司提交了以下证据证明其主张：1、被告营业执照、法定代表人身份证明、法人身份证复印件，证明被告身份情况；2、合同复印件一份、首付款收款收据原件一份，与原告提供的一致，证明该份合同不违反法律规定，合法有效，故违约金的计算方式应按照合同约定的比例，并按首付款171,442元的基数计算支付；3、房屋主体结构工程验收记录，以证明涉案房屋已经于2018年8月7日经五单位联系验收合格。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原、被告提供的证据，证据来源合法，与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：原告吴林兴与被告江西万通房地产开发有限公司经协商一致，于2017年12月19日签订了一份商品房买卖合同（合同编号20174962），约定原告向被告购买位于房屋。合同约定：建筑面积124.68平方米，购房总价款共为：541442元，首付171442元，余款370000元以按揭贷款支付；交房时间为：2019年6月30日前；合同第九条约定：“（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的0.55%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。”；合同第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”合同还就其他事项进行了约定。合同签订后，原告于签订合同当日向被告支付购房首付款171442元，于2018年5月10日通过农业银行贷款37万元转放被告账户，后原告向被告补交面积差额43元，2020年8月7日被告向原告开具了金额为541485元增值税普通发票。之后，被告未向原告交付房屋，也未为原告办理产权登记。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效的合同，双方均应按合同的约定履行义务。合同签订后，原告按约支付了购房款，被告向原告开具了收款收据和增值税发票。原告履行了合同约定的主要义务，被告却因项目未办理综合验收，致使不能在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋。被告的行为已构成违约，应承担违约责任。原告要求被告按合同约定支付逾期交房违约金至2020年12月31日，符合法律规定，本院予以支持；被告辩解以购房首付款为基数计算违约金，不符合合同的约定，本院不予采纳。原告主张逾期办证违约金，因原、被告合同中约定：“出卖人应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第2、3项处理：2．买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。”，而涉案房屋并未实际交房，故原告对于后置合同义务不存在请求权基础，故本院对于该诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条之规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决发生法律效力后十日内支付原告吴林兴逾期交房违约金14,862.58元（计算至2020年12月31日止）；二、驳回原告吴林兴的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费240元，减半收取120元，由原告吴林兴负担18元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担102元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省上饶市中级人民法院。本判决发生法律效力后（当事人上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 余 瑶二〇二一年四月二十一日书记员 姚海燕