福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终352号上诉人（原审被告）：福建省佳顺硅业有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道工业西路68号（龙州工业园区2-36-37地块），统一社会信用代码91350800MA2YQ8N609。法定代表人：陈东诗，执行董事。委托诉讼代理人：郑小林，福建公治律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗司冉，福建公治律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：福建龙州工业园建设发展有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区工业西路68号福建龙州工业园，统一社会信用代码91350800727918744M。法定代表人：廖阳春，董事长兼经理。委托诉讼代理人：谢世炀，福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴艳琼，福建天衡联合（龙岩）律师事务所实习律师。上诉人福建省佳顺硅业有限公司（以下简称佳顺公司）因与被上诉人福建龙州工业园建设发展有限公司（以下简称龙州公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初8309号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。佳顺公司上诉请求：一、撤销福建省龙岩市新罗区人民法院作出的（2020）闽0802民初8309号《民事判决书》，依法改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。二、本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审法院作出的（2020）闽0802民初8309号《民事判决书》认定事实错误。本案租赁物的实际承租人系陈东诗而非上诉人。租赁物自2019年5月1日起一直由陈东诗个人使用。2019年8月13日，陈东诗利用其担任上诉人法定代表人的职务便利，以上诉人的名义与被上诉人补签了《公寓租赁合同》。上诉人没有租赁本案租赁物的真实意思表示，对陈东诗租赁房屋和拖欠租金的情况不知情，上诉人也从未使用该租赁物，且上诉人也没有义务为法定代表人租赁房屋。因此，不应该由上诉人承担承租人的义务，应该由陈东诗个人承担承租人义务。一审原告将陈东诗列为共同被告，后撤回对陈东诗的起诉，一审法院为了查清事实，不应该同意其撤回对陈东诗的起诉。综上本案实际承租人系陈东诗个人，请求二审法院查清事实，改判驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求或者将本案发回一审法院重审。龙州公司辩称，一、上诉人佳顺公司与被上诉人签订《福建龙州工业园核心区职工公寓租赁合同》,系双方当事人的真实意思表示,合法有效。案涉《福建龙州工业园核心区职工公寓租赁合同》系上诉人佳顺公司与被上诉人于2019年8月13日签订，租赁双方均在合同中加盖了公司的印章,该合同系双方的真实意思表示。被上诉人将租赁房屋交付予上诉人后,房屋具体由谁使用，被上诉人并不知晓,而且也是上诉人公司内部管理的范围,与被上诉人无关。退一步讲,即使如上诉人所言,合同系上诉人佳顺公司法定代表人陈东诗以公司名义签订,根据《民法总则》第六十一条第二款规定,法定代表人以法人名义从事的民事活动,其法律后果由法人承受。因此,上诉人以没有租赁案涉房屋的真实意思表示,对租赁房屋和拖欠租金事实不知情为由,不应承担承租人义务的上诉意见,无事实依据和法律依据。二、被上诉人撤回对原股东的起诉系根据案件事实情况发生变化,依法行使诉讼权利。根据《公司法》第六十三条规定,一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。因上诉人系一人有限公司,故被上诉人在一审中将其股东陈东诗作为共同被告起诉,要求其承担连带责任。一审庭审中(2020年11月30日)法庭发现并释明,根据国家企业信用信息公示系统显示,上诉人已于2020年11月24日将法定代表人及投资人(股东)“陈东诗”变更为“林训增”,故陈东诗不再是本案的适格被告。因此被上诉人当庭向法庭申请撤回对一审被告陈东诗的起诉,系根据案件事实变化对自己诉讼权利的处分。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。龙州公司向一审法院起诉请求：1.判令解除龙州公司与佳顺公司之间的不定期租赁关系，并判令佳顺公司立即将龙州公司所有的位于龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房租赁物返还龙州公司；2.佳顺公司立即向龙州公司支付截至2020年9月30日尚欠的租金6941.2元，并以前述款项为基数，支付自起诉之日起按年利率15.4%计算的违约金；3.佳顺公司立即向龙州公司支付截至2020年9月30日尚欠的物业费640.56元，及截至2020年9月10日尚欠的水费43元、电费915元；4.佳顺公司向龙州公司支付自2020年9月30日起至返还租赁物之日止，按495.8元／月计算的租金，按37.68元／月计算的物业管理费，及自2020年9月10日起至返还租赁物之日止所产生的水电费；5.佳顺公司向龙州公司支付龙州公司为追索本案债权所产生的律师费3000元。一审法院经审理认定的事实：龙州公司与佳顺公司于2019年8月13日签订《福建龙州工业园核心区职工公寓租赁合同》（合同编号：ＬＺＺＬ2019-Ｚ06）（龙州公司作为出租方、甲方，佳顺公司作为承租方、乙方）。合同第一条第一款约定：甲方出租的租赁物位于龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房，面积49.58平方米；第二条第一款约定：租赁期壹年，租赁期限自2019年5月1日起至2020年4月30日止；第二款：租赁期满，甲方有权收回出租租赁物，乙方应如期交还。乙方如要求续租，则必须在租赁期满两个月前书面通知甲方，经甲方书面同意后重新签订租赁合同，否则视为乙方放弃优先租赁权；第三条第一款约定：1、租赁物租金单价10元／平方米•月，租金495.8元／月，5949.6元／年；2、物业管理费0.76元／平方米·月，37.68元／月，452.16元／年，由置业公司收取；3、履约保证金为3个月租金，计1488元；第二款约定：租金按年支付，乙方应向甲方一次性付清一年的租金、履约保证金、物业费；第五条约定：租赁期间，乙方自行承担一切经营活动所产生的费用以及使用该租赁物所发生的包括但不限于水、电、通讯、卫生、物业等费用。若是由甲方代缴的费用，乙方必须在每月30日前向甲方缴交；第八条第一款约定：乙方应按时向甲方缴纳租金及其他代缴费用，若因乙方未按时缴纳，甲方采取法律手段催缴所产生的律师费、诉讼费及其他一切相关费用，由乙方承担；第十条约定：乙方应在本合同期满后或终止后三日内退还甲方租赁物并将租赁物及其附属设施完好交还甲方。逾期不还租赁物的，则按日计收租赁物占用费，占用费按合同日租赁价格的三倍计算……乙方未按时将租赁物移交给甲方的或未按约定结清水电费等费用的，除按前款约定处理外，履约保证金不予退还且归甲方所有、履约保证金不足以覆盖甲方损失的，乙方还应当承担甲方不足部分的损失；第十一条第二款约定：乙方逾期支付租金和水电费等其他代缴费用的，每逾期一日应向甲方加付所欠租金的0.3%滞纳金。第十二条第六款特别约定，通知可向乙方地址或承租房产地址邮寄，无论邮件是否被退回，均推定乙方已收到通知并承担法律后果。合同还对其他事项进行约定。合同签订后，龙州公司依照约定将租赁物交付给佳顺公司使用，但佳顺公司并未依约履行合同义务，按时足额缴纳租金、物业费、水电费等。合同期限届满后，佳顺公司继续使用租赁物，龙州公司亦未提出异议，双方成立不定期租赁关系。截至2020年9月30日，佳顺公司仅缴交三个月的租金及押金，尚拖欠租金6941.2元，物业费640.56元，水费43元，电费915元。经龙州公司多次催缴，佳顺公司仍未支付拖欠的款项。龙州公司为实现债权委托福建天衡联合（龙岩）律师事务所律师代理本案诉讼活动，并为此支付律师费3000元。一审另查明，案涉《福建龙州工业园核心区职工公寓租赁合同》第九条约定，乙方有以下任何一种行为的，甲方即有权解除本合同，收回租赁物等，其中第5点为拖欠甲方的租金或其他各种应缴费用达两个月以下的。一审法院于2020年11月10日向佳顺公司送达应诉材料，并由时任佳顺公司的法定代表人陈东诗签收。一审法院认为，龙州公司与佳顺公司签订《福建龙州工业园核心区职工公寓租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，其内容未违反法律与行政法规强制性规定，合法、有效，双方当事人均应遵守合同约定。合同期满后，佳顺公司继续占有使用合同项下的龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房，出租方龙州公司对此并没有提出异议，但双方因没有重新签订租赁合同，应视为双方形成不定期租赁关系。佳顺公司自合同签订后长期未支付租金及物业费等，符合合同约定的解除条件，故龙州公司要求解除租赁关系，佳顺公司返还租赁房屋，于法有据，予以支持。双方解除合同的时间应为应诉材料送达至佳顺公司的时间，即2020年11月10日。根据合同约定，佳顺公司未按约支付合同租金，已构成违约，现龙州公司向佳顺公司主张按截至2020年9月30日止以尚欠租金6941.2元为基数，自起诉之日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金，未超过案涉合同的约定标准，亦属当事人在法律规定的范围内对自己的民事权利和诉讼权利的处分，予以准许。双方租赁关系存续期间，佳顺公司未按约支付物业及水电费，龙州公司要求佳顺公司支付尚欠的物业费及水电费，予以支持。鉴于佳顺公司至今未向龙州公司返还租赁房屋，故龙州公司要求佳顺公司支付至返还之日止的租赁物占用费及物业、水电费等的主张，有事实与法律依据，予以支持。另，龙州公司为实现本案债权已支付律师费3000元，故龙州公司依约诉请佳顺公司支付相应费用，符合合同约定，予以支持。综上所述，龙州公司的诉讼请求合理，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百二十六条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第一百四十四条规定，一审法院判决：一、福建龙州工业园建设发展有限公司与福建省佳顺硅业有限公司之间就龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房形成的租赁关系于2020年11月10日解除；二、福建省佳顺硅业有限公司应于本判决生效之日起十日内将位于龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房××工业园建设发展有限公司；三、福建省佳顺硅业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建龙州工业园建设发展有限公司自2019年8月1日起至2020年9月30日止的租金6941.2元，并支付以6941.2元为基数，自2020年10月19日起至款清之日止按年利率15.4%计算的违约金；四、福建省佳顺硅业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建龙州工业园建设发展有限公司截至2020年9月30日尚欠的物业费640.56元及截至2020年9月10日尚欠的水费43元、电费915元；五、福建省佳顺硅业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建龙州工业园建设发展有限公司自2020年9月30日起至返还龙岩市新罗区××街道××工业园××路××号××公寓××号楼××层××号房之日止，按每月495.8元计算的租赁物占用费及按每月37.68元计算的物业费，并支付自2020年9月10日起至返还上述租赁物之日止所产生的水电费；六、福建省佳顺硅业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付福建龙州工业园建设发展有限公司为追索本案债权所支出的律师费3000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费88元，减半收取计44元，由福建省佳顺硅业有限公司负担。二审期间，佳顺公司未向本院提供新证据。龙州公司向本院提供证据企业信用信息报告一份，证明：佳顺公司的投资人和法定代表人由陈东诗变更为林训增，是在2020年11月24日变更的。经质证，佳顺公司对其真实性、合法性和关联性无异议。但认为在2019年8月13日签订合同的时候，公司的法定代表人系陈东诗，现在的法定代表人也是陈东诗。经审查，龙州公司二审向本院提供的企业信用信息报告，真实合法，且与本案具有关联性，本院予以确认。二审经审理查明，对一审判决查明的事实，佳顺公司认为公寓是陈东诗在使用而不是佳顺公司在使用，对一审认定的其余事实无异议。龙州公司对一审认定的事实无异议。对双方当事人无争议的事实，本院予以确认。本案双方当事人争议的焦点为：讼争租赁合同的主体是佳顺公司还是陈东诗？本院认为，讼争租赁合同封面及抬头均显示承租方为佳顺公司，落款亦加盖佳顺公司公章。同时签订的《资产租赁安全管理协议书》《综治平安建设目标责任书》均体现承租方为佳顺公司。前述租赁合同及其附件均无陈东诗个人签名或盖章，亦无体现由陈东诗个人承租讼争房屋的意思表示，内容具体明确，不存在产生歧义的情形，可以认定讼争租赁合同的承租方为佳顺公司，而非佳顺公司的法定代表人陈东诗个人。佳顺公司以租赁物一直由陈东诗个人使用为由主张实际承租人为陈东诗，该租赁物的使用系佳顺公司内部经营管理问题，不影响对租赁合同主体的认定。佳顺公司的主张，无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，佳顺公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费88元，由福建省佳顺硅业有限公司负担。本判决为终审判决。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 范文祥审 判 员 陈水柏审 判 员 李馀彬二〇二一年四月十五日法官助理 陈 倩书 记 员 吴姗姗附主要适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。