广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初1074号原告：林志雄，男，1969年1月4日出生，汉族，住福建省仙游县。委托代理人：廖凤，系广东安扬律师事务所律师。被告：包广罗，男，1979年5月5日出生，汉族，住浙江省文成县。委托代理人：谢国锋、丘扬，分别系广东品杰律师事务所律师、实习律师。原告林志雄诉被告包广罗房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告林志雄的委托代理人廖风，被告包广罗的委托代理人谢国锋到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告林志雄诉称：2016年11月，原告经人介绍了解到被告在广州市天河区先烈东路有一带营业执照的铺面欲出租。原告到现场查看后，发现铺面的原经营人是广州市天河区沙河小毛美食店（以下简称小毛美食店），负责人是叶国富；被告称小毛美食店实际是叶国富的侄子叶涛的，只是借用了叶国富的名义注册，而叶涛已将小毛美食店转让给了被告，故被告现亦有权转让给原告。经原、被告协商，双方口头约定租期为三年，月租金为37000元，租赁经营保证金为74000元，水电押金为5000元；先交一个月租金37000元，进场费（场地转让费）160000元，牌照租赁费38000元，牌照续期费4000元，以上合计318000元；协商当天，原告以现金方式向被告支付了定金10000元。2016年11月21日，原告通过银行转账方式支付被告274000元，后又在2016年11月21日及11月23日分别通过微信转账方式向被告的老婆支付了4000元、10000元。2016年11月23日，原、被告签订《商铺租赁协议书》（以下简称《协议书》），约定被告将天河区先烈东路187号商铺（以下简称涉案商铺）出租给原告经营汤粉面店，租期自2016年11月23日至2019年11月22日，月租金为37000元，租赁经营保证金为74000元，水电押金为5000元。且应被告要求，场地转让费未写入《协议书》里。之后，原告觉得进场费数额较大，要求被告立据，被告最后勉强立了一份《备注》给原告，内容为如遇不可抗力不能行使本合同的，按实际时间退还剩余进场费（按36个月计，进场费16万元）。2016年12月下旬，被告将续期的小毛美食店牌照（营业执照、税务证、经营许可证等）交给原告，原告在此期间又陆续支付了现金20000元给被告。2019年3月22日，工商抽查，告知原告经营的小毛美食店已于2019年1月被注销，要求原告停业。原告询问被告，被告称是叶富国注销了，可能叶涛转让牌照的事情没有告知叶国富。之后原告又根据被告的指引找到了叶涛，叶涛说牌照是他们公司的，现不给他人用了。原告遂要求被告退款，被告不予理会。原告认为，《协议书》约定的是带牌照租赁经营，现因被告租赁的牌照被注销，原告合同目的无法实现，原告有权解除《协议书》，并要求被告退还进场费160000元、牌照租赁使用费38000元等。且因被告违约导致合同解除，被告应赔偿原告的损失；原告实际于2019年3月22日停止营业，直至9月9日才重新租铺经营，每月租金18000元，被告应赔偿原告两个月的租金36000元。综上，为维护原告的合法权益，特提起诉讼，请求法院判令：1、解除原、被告签订的《协议书》；2、被告立即向原告返还经营保证金74000元、进场费160000元、水电押金5000元、营业执照租赁费9500元；3、被告向原告赔偿经济损失36000元；4、本案诉讼费由被告承担。被告包广罗辩称：同意解除双方签订的《协议书》，同意退还经营保证金74000元、水电押金5000元、进场费31110元、营业执照租赁费4472元。但原告主张的经济损失缺乏法律依据，请求法院依法驳回。另因原告承租涉案商铺至今，应按《协议书》的约定向被告支付租金，请求法院在退还款项中予以扣减。经审理查明：原告（乙方）与被告（甲方）签订《协议书》，约定：甲方将涉案商铺租赁给乙方经营汤粉汤面，租赁期限为三年，即从2016年11月23日至2019年11月22日。涉案商铺月租金为37000元（每年月租金递增7%），乙方必须在每月1号前交付租金。本协议签订时，乙方必须向甲方交付租赁经营保证金74000元，租赁期满时，乙方办清所有债务手续无违约行为后，甲方将保证金不计息退还给乙方。租赁经营期间，乙方不得随意转租分租或转让铺位，违反条约，甲方有权解除本协议，收回商铺，并不退经营保证金，乙方需承担该商铺的一切风险责任。水费、电费、电话费以及乙方在经营之中所产生的费用均由乙方自行负责（须交水电押金5000元，合同到期无息退还）等。此外，被告还出具了一份《备注》，载明：如遇不可抗拒不能行使本合同的，按实际时间退还剩余进场费（按36个月计，进场费为16万元）。原告称其已依约向被告支付了经营保证金74000元、进场费160000元、水电押金5000元、首月租金37000元，并提供了银行转账流水（转账金额为274000元）、微信转账记录（转账金额为14000元）予以证实。被告对上述情况予以确认。此外，原告称其还向被告支付过3万元的现金，计算可知其向被告支付了营业执照租赁费38000元；对此，被告仅确认原告向其支付了30000元的营业执照租赁费。又查，原告持有的核发时间为2016年11月10日的《营业执照》载明：经营者为叶国富，名称为小毛美食店，类型为个体工商户，经营场所为涉案商铺，注册日期为2009年5月27日，经营范围为餐饮业。原告持有的核发时间为2016年12月13日的《食品经营许可证》载明：经营者名称为小毛美食店，负责人为叶国富，经营场所为涉案商铺，经营项目为热食类食品制售。2019年3月22日，广州市天河区食品药品监督管理局向小毛美食店发出《责令改正通知书》，称其未经许可从事餐饮活动，责令其立即停止无证经营餐饮店活动的行为，按规定办理相关证照等。原告称，其收到上述文件后只能于当天停止营业，并在与被告沟通无果后于2019年3月25日交还了涉案商铺。直到2019年9月9日，原告才重新承租了商铺进行经营，原告就此提交了显示其与出租方佘义林签订的《房屋租赁合同》（载明租赁商铺位于大华二路66-1，作经营千里香馄饨使用，租期为2019年9月9日至2021年12月30日，月租金为18000元等）予以证实。被告确认原告交还涉案商铺的时间为2019年3月25日，但称原告租赁期间实际是按37000元/月支付第一年租金，按38000元/月支付第二年租金，按39500元/月支付第三年租金；并未按《协议书》约定的第一年月租金为37000元，第二年月租金为39590元，第三年月租金为42361元的标准足额支付租金；故应在被告退还原告的款项中扣除原告未缴的递增租金27663元【（39590-38000）×12+（42361-39500）×3】。原告确认被告陈述的实际交租情况，但称其未按《协议书》约定的租金递增标准支付租金是被告同意的；原告就此提交了其称与“美好的明天”即被告的微信聊天记录，显示2018年7月至11月，“美好的明天”确认收到原告支付的每月租金38000元；2018年12月初，“美好的明天”称其和几个同事商量了，还为原告的店吵过架，39500元，明天汇一下房租；2019年1月29日，“美好的明天”确认收到原告支付的2019年2月租金39500元；2019年3月4日、7日，“美好的明天”收取了原告30000元、9500元。经质证，被告对上述微信聊天记录的真实性予以确认，但称无法证明被告同意变更合同约定的租金标准。本院认为：原、被告签订的《协议书》系双方的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效，双方应依约履行。据原告提交的证据及原、被告的陈述，可知原告自2019年3月22日开始无法使用涉案商铺进行经营，原因是被告提供的《营业执照》被注销，后原告于2019年3月25日向被告交还了涉案商铺。可见，原、被告的《协议书》已于2019年3月25日实际终止，且提前终止系被告违约所致。原告现在本案中诉请解除双方的《协议书》，已缺乏事实依据，本院不予支持。但基于《协议书》系被告违约导致提前终止，原告有权要求被告退还经营保证金74000元、水电押金5000元，对原告的该两项诉请，本院予以支持。关于进场费160000元，因《协议书》对此并无约定，故本院结合《备注》中的约定，综合考量原告使用涉案商铺的情况，酌情判令被告向原告返还进场费35556元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于营业执照租赁费，原、被告就该费用的数额存在争议，因原告系该笔费用的付款方，应由原告举证证实，但原告并未提供充分证据证明其向被告支付了营业执照租赁费38000元，被告亦不予确认，故应由原告承担举证不能的法律后果，本院采信被告主张，即其收取了原告营业执照租赁费30000元；在《协议书》提前终止的情况下，出于公平原则，本院亦结合原告使用情况酌情判令被告向原告返还营业执照租赁费6667元，原告诉请超出部分，本院不予支持。关于原告主张的经济损失36000元，虽《协议书》对因被告违约导致合同提前终止的违约责任未作明确约定，但结合原告提交的证据，以及租赁市场的交易惯例，本院对原告要求被告赔偿经济损失36000元的诉讼请求予以支持。另就被告提出的原告在租赁期内未按《协议书》约定足额支付租金，现应在退还原告的款项中予以扣除的抗辩意见。因原、被告的微信聊天记录可证实被告对原告每月所交租金金额并无异议，且原告也是按被告提出的租金标准支付租金，本院采信原告有关双方在《协议书》履行过程中已变更租金标准的主张。对被告的该项抗辩意见，本院不予采纳。综上所述，本院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告包广罗自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告林志雄返还经营保证金74000元、水电押金5000元、进场费35556元、营业执照租赁费6667元；二、被告包广罗自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告林志雄赔偿经济损失36000元；三、驳回原告林志雄的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5568元，由原告林志雄负担2491元，由被告包广罗负担3077元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈穗芳人民陪审员  刘国旗人民陪审员  吴旭英二〇二一年四月十三日书 记 员  邱莉晶判决书已于2021年月日送达