陕西省西安市中级人民法院民 事 判 决 书 （2021）陕01民终5186号上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：范攀峰，陕西再创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：李某某，男，2007年2月8日出生，汉族，学生，住陕西省西安市未央区。法定代理人：朱雪琴，女，1972年9月30日出生，汉族，自由职业，住陕西省西安市未央区XX大道XX号XX栋XX单元XX层XX号，系李某某母亲。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）因与被上诉人李某某物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初17039号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彩生活物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为李某某支付其物业费、水费、排污费、电梯费、暖气费合计49646.61元及违约金17442.76元（欠费时间段2015年11月15日至2020年3月31日）合计67089.37元；3.一、二审诉讼费由李某某负担。事实和理由：一审判决认定物业服务存在瑕疵的基础存在错误，违反法律法规。洋房业主拒交物业费并非物业服务存在瑕疵，而是由于历史原因造成，如二道门事件、违建拆除、备案价问题、空置率高、未采取有效的催收手段、个别人别有用心、不断宣扬打折预期等。另，个别业主拒交物业费也是由于欠费金额过大等原因。一审判决破坏了小区的良性运行，导致之后交费更加困难，并形成不良风气。其运营成本亏损，但仍垫资运行，并不断改进，加大投入。李某某辩称，一审判决正确，请求维持原判。彩生活物业公司向一审法院起诉请求：1.李某某向彩生活物业公司支付拖欠的物业费45810.41元、水费1527.6元、排污费291.8元、暖气费2016.8元，以上共计49646.61元（物业费自2015年11月15日起按照建筑面积每月每平方米3.5元的标准计算,暂计至2020年3月31日,实际应计算至李某某结清物业费之日）；2.李某某向彩生活物业公司支付逾期付款违约金17442.76元（违约金自2015年11月15日起计算,以李某某在第一项诉讼请求中拖欠的费用总和为基数,按照每天万分之五的标准,暂计至2020年3月31日,实际应计算至全部费用清偿之日止）；3.诉讼费由李某某负担。 一审法院认定事实：李某某系西安市未央区XX大道XX城XX号房屋业主，建筑面积为269.13平方米。2014年8月9日，彩生活物业公司与李某某签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业名称为绿地香树花城，房屋类型洋房，物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每次交纳物业费用时间为当月10日前。第六条约定代收代交收费服务，受有关部门或单位的委托，彩生活物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代交收费服务（代收代交费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条约定违约责任，彩生活物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，李某某有权要求彩生活物业公司限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给李某某造成损失的，彩生活物业公司承担相应的法律责任；李某某违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，彩生活物业公司有权要求李某某补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至李某某交纳全部费用之日止，该协议还对物业管理服务内容、服务质量等进行了约定。同时，李某某还签订了《承诺书》《消防安全责任书》《物品放行协议书》《香树花城业主入住手续会签单》。李某某于2014年8月10日入住该小区，接受彩生活物业公司提供的物业服务。李某某自2015年11月15日至2020年3月31日未向彩生活物业公司交纳物业费等相关费用。庭审中，李某某对彩生活物业公司主张拖欠物业费45810.41元、排污费291.8元、暖气费2016.8元的数额没有异议，认为水费1527.6元无法核实，更换水表后是抄表，对水费不认可。彩生活物业公司提供的欠费明细载明暖气费为1873.15元。另查，案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会。彩生活物业公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中，存在物业服务质量瑕疵，引起众多业主不满，物业费久拖拒交。 一审法院认为，彩生活物业公司与李某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现案涉小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，该《前期物业管理服务协议》仍处继续履行中，双方均应按合同约定全面履行义务。彩生活物业公司实际提供了物业管理服务，李某某应当按照合同约定支付物业费，李某某对彩生活物业公司主张的物业费数额无异议。考虑彩生活物业公司在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，结合双方合同履行情况，酌定按李某某应交物业服务费的70%即32067.29元（45810.41元×70%）支持彩生活物业公司的诉讼请求。彩生活物业公司主张的排污费、暖气费，符合法律规定，予以支持。唯暖气费数额应为1873.15元。彩生活物业公司主张的水费，李某某不认可，但未提供相反证据，且水费已实际产生，予以支持。彩生活物业公司物业服务存在质量瑕疵，对其违约金主张，不予支持。彩生活物业公司要求李某某支付2020年3月31日之后至结清物业费之日的物业费用，因彩生活物业公司未书面催交，本案不予处理。李某某辩称每月每平方米3.5元物业费条款属无效或应予撤销合同条款，应按每月每平方米1.5元备案价支付物业费的抗辩理由不能成立，李某某应按合同约定的标准支付物业费。李某某认可自2015年11月15日至2017年3月31日未交纳相关物业费用的事实，但此期间物业费用超过诉讼时效，且彩生活物业公司物业服务质量不符合合同约定，物业服务具有连续性，彩生活物业公司一直为案涉小区提供物业服务，故李某某主张该期间物业费用超过诉讼时效的辩称意见，不予采信。李某某辩称彩生活物业公司管理不善导致暖水管破裂造成损失要求抵扣物业费，但未提供充分证据证明，亦未提起反诉，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告李某某于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业费32067.29元、水费1527.6元、排污费291.8元、暖气费1873.15元，共35759.84元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1477元（深圳市彩生活物业管理有限公司已预交），由李某某负担787元，于上述付款时间一并支付深圳市彩生活物业管理有限公司；深圳市彩生活物业管理有限公司负担690元。                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，彩生活物业公司与李某某签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。彩生活物业公司已实际提供了物业管理服务，李某某应当按照合同约定支付物业费。因涉案小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，上述物业协议仍在继续履行当中，故双方当事人均应依约履行自己的义务。关于李某某应支付物业费的具体数额，虽然经核实李某某截至2020年3月31日应交纳物业费45810.41元，但一审结合双方合同履行情况并考虑到彩生活物业公司在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，酌定李某某按照应交纳物业费70%向彩生活物业公司支付物业费即32067.29元（45810.41元×70%），并无不当。彩生活物业公司主张的水费、排污费，符合法律规定，应予以支持。暖气费数额经核算为1873.15元，李某某应予支付。同样基于彩生活物业公司物业服务存在质量瑕疵的原因，一审对彩生活物业公司关于违约金的主张不予支持，并无不妥。综上所述，彩生活物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1477元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审  判  员  赵 羽 嘉审  判  员  林   瀚 二Ｏ二一年四月二十八日 法官助理    高  喜  平书 记 员  朱  琳  婧