贵州省遵义市播州区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0304民初1282号原告：遵义家鑫和物业管理有限公司，住所地：贵州省遵义市播州区龙坑街道蓝水湾15栋一单元3层4号。统一社会信用代码：91520321356388448Y。法定代表人：刘秀屏，该公司总经理。委托诉讼代理人：王明刚，该公司员工。被告：余翔，男，1970年5月12日出生，汉族，现住贵州省遵义市播州区。原告遵义家鑫和物业管理有限公司（以下简称家鑫和公司）诉被告余翔物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告家鑫和公司的委托诉讼代理人王明刚、被告余翔到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告家鑫和公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即支付原告物业费5,383.00元；2、本案诉讼费由被告承担。事实及理由：原告分别于2017年2月1日、2018年1月23日、2019年1月20日与遵义市播州区桂花桥街道龙湖富春居小区业主委员会签订了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》、约定原告为龙湖富春居提供物业管理服务。合同中约定了物管费的计算标准，其中2017年、2018年合同约定住宅用房按照0.80元每月每平方米标准计算，2019年的合同约定住宅用房按照1.00元每月每平方米的标准计算。合同签订后，原告入住被告所在小区开展物业管理服务工作，履行了合同约定的义务，被告系龙湖富春居小区10层5号房业主，其房屋面积为140.92平方米，被告从2017年2月1日至2020年8月31日经原告催收未交纳物业费，原告据此诉至法院请求如上。被告余翔辩称：1、我没有接到过原告催收物管费的通知；2、我购买的房屋质量存在问题，所以我没有接房，也没有入住，未产生管理费，不应该交纳物业费；3、我并未选取业主委员会，且业主委员会成立的时间在签订物业合同的时间之后，对物业公司的合法性不予认可；4、原告起诉的部分物管费已经过了诉讼时效；5、我购买的车位被原告租出去收取了停车费，收取的费用应当折抵我的物业费；6、相对原告的服务原告收取的费用过高了。当事人围绕诉讼请求，依法提交了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》、《“龙湖富春居”物业服务合同》《关于“龙湖富春居”小区业主接房时间及相关事宜的情况说明》、《关于龙湖富春居物业服务有关事宜的说明》、《遵义市播州区住房和城乡建设局备案证明》、《贵州省遵义市播州区人民法院民事裁定书》、龙湖富春居小区公共安全服务记录、房屋建筑共用部位的维养护服务记录、公共设施和附属建筑构筑物维养护服务记录、共用设备维养护服务记录、公共环境卫生服务记录、交通车辆停放秩序管理服务记录、代收水电费服务记录、现场照片、催缴通知照片等证据，本院对以上证据予以确认并在卷佐证，认定本案事实如下：1、2017年2月1日，遵义市播州区龙湖富春居小区业主章以鹏、王燕、梁正发与原告签订了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由原告为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，由业主按照建筑面积未入住业主每月0.80元每平方米、入住业主每月1.20元每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章，2018年1月23日，遵义市播州区龙湖富春居业主梁正发、王燕与原告签订了《遵义市播州区“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由原告为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，由业主按照建筑面积住宅用房0.80元每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章，2019年1月20日，遵义市播州区龙湖富春居业主章以鹏与原告签订了《“龙湖富春居”物业服务合同》，合同约定由原告为遵义市播州区龙湖富春居小区提供物业管理服务，业主无论是否接房、居住，均按照建筑面积住宅用房1.00元每月每平方米的标准交纳物业服务费，合同加盖了“龙湖富春居业主委员会”印章；2、2017年2月1日的合同签订后，原告入住被告所在小区为该小区提供物业服务，在提供物业服务过程中，原告按照合同约定履行了公共安全服务、房屋建筑共用部位的维养护服务、公共设施和附属建筑构筑物维养护服务、共用设备维养护服务、公共环境卫生服务、交通车辆停放秩序管理服务、代收水电费等主要义务。被告为遵义市播州区龙湖富春居小区10层5号房业主，其房屋面积为140.92平方米，被告未交纳2017年2月1日至2020年8月31日的物业服务费；3、2019年3月13日，遵义市播州区住房和城乡建设局为遵义市播州区龙湖富春居小区业主委员会办理备案登记，并登记业主委员会主任为章以鹏、副主任为孙金洪、吴久凤、成员为王涛、杨远飞、王朝兵、徐福刚；4、2021年3月3日，遵义市播州区住房和城乡建设局出具《关于龙湖富春居物业服务有关事项的说明》，该说明载明龙湖富春居于2015年1月前修建完成，当时代收了业主2015年2月至2017年1月的物业服务费，2015年2月，遵义顺美洁物业管理服务有限公司签订合同后便进驻被告所在小区提供物业管理服务，且代收的物业管理费已全部付清。2017年2月起各业主自行交纳物业服务费给物管公司。2021年2月28日，遵义家鑫和物业管理有限公司出具《关于“龙湖富春居”小区业主接房时间及相关事宜的情况说明》，该说明载明龙湖富春居于2015年1月建设完毕后，建设方（原遵义县住建局）曾公告在2015年2月统一接房，2015年2月建设方（原遵义县住建局）代表全体业主委托“遵义顺美洁物业管理服务有限公司”为该小区提供物业服务至2017年1月31日止，该公司物业服务费已经收取完毕。从2017年2月1日至2020年8月31日该小区由原告提供物业服务，2021年2月28日，王燕在该说明上书写“情况属实”字样并加盖“遵义市播州区桂花桥街道桂花社区龙湖富春居业主委员会”印章，2021年3月9日，遵义市播州区住房和城乡建设局在书写有“情况属实，该小区统一接房时间为2015年2月”的字样上加盖“遵义市播州区住房和城乡建设局”的印章；5、2020年1月21日，原告以被告为被申请人向贵州省遵义市播州区人民法院申请关于物业服务费的支付令，后因故撤回申请。2020年8月1日，原告在被告住房门上张贴催收2017年2月1日至2020年7月30日物业服务费的《物业催交通知》。庭审中，被告未提交证据证明原告将其私家车位出租给被人并收取停车费的事实。本院认为，本案审理焦点如下：1、原被告之间是否存在物业服务合同关系？2、原告诉请的物业服务费是否已过诉讼时效？3、原告诉请的物业服务费是否合理，是否应当得到支持？关于原被告之间是否存在物业服务合同关系，原告提供了三份物业服务合同以及两份情况说明以及原告为被告所在小区提供物业服务合同的各项记录和照片予以证明，被告辩称对业主委员会的合法性不予认可，且业主委员会备案时间在签订物业服务合同之后，物业服务合同无效。经审理查明，原告提供的三份物业服务合同均签订于播州区龙湖富春居小区业主委员会备案前，且三份合同加盖的“龙湖富春居业主委员会”印章并非业主委员会的“遵义市播州区桂花桥街道桂花社区龙湖富春居业主委员会”印章，因此，案外人章以鹏、王燕、梁正发代表小区业主与原告签订的物业服务合同的行为效力待定，现被告对该合同不予认可，该合同不能约束被告。但原告提供的两份证明及其为被告所在小区提供物业服务的各项记录和照片足以证明，被告确实为原告所在小区提供了物业服务，因此本院认定原被告之间存在事实物业服务合同关系。关于原告诉请的物业服务费是否已过诉讼时效，原告诉请的物业服务费为从2017年2月1日开始，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定”、第一百九十五条“有下列情形之一的，诉讼时效中断，从中断、有关程序终结时起，诉讼时效期间重新计算：（一）权利人向义务人提出履行请求；（二）义务人同意履行义务；（三）权利人提起诉讼或者申请仲裁；（四）与提起诉讼或者申请仲裁具有同等效力的其他情形”之规定，本案中，原告于2020年1月21日以被告未交纳物业服务费为由向本院申请支付令，其在三年诉讼时效内向被告主张权利，导致诉讼时效中断，中断后至今未过三年，本院认定原告诉请的物业服务费未过诉讼时效。关于原告诉请的物业服务费是否合理，是否应当得到支持。由于原被告之间存在物业服务合同关系，原告履行了为被告提供物业服务合同的义务，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主交纳物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持”之规定，被告所在小区的建设方已于2015年2月统一公告接房，且本案诉争房屋2015年2月至2017年1月的物业服务费已经交清，被告应当交纳2017年至2020年8月31日的物业服务费，本院结合本地住宅小区物业服务费收取标准及本案的实际情况，酌情认定由被告按照0.70元每月每平方米的标准交纳从2017年2月1日至2019年2月1日的物业服务费、按照0.90元每月每平方米的标准交纳从2019年2月2日起至2020年8月31日止的物业服务费，即被告应当交纳物业服务费4,777.19元（0.70元×24月×140.92平方米＋0.90元×19月×140.92平方米）。被告辩称原告将其私有车位出租并收取租金，未提供证据加以证明，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”之规定，对被告的该项主张本院依法不予采信。关于被告的其余辩称，无事实和法律依据，本院依法不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、由被告余翔在本判决生效后十日内支付原告遵义家鑫和物业管理有限公司2017年2月1日至2020年8月31日的物业服务费4,777.19元；二、驳回原告遵义家鑫和物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25.00元，由被告余翔负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省遵义市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，权利人可在判决书规定的履行期限届满后二年内向本院或被执行财产所在地的基层人民法院申请强制执行。审 判 员 任加凤二〇二一年四月十四日法官助理 任继芬书 记 员 王燕茹