福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初639号原告：宋少东，男，2000年2月14日出生，汉族，住所地莆田市荔城区。委托诉讼代理人：陈宗贤、詹鹏鹏，福建鹏翼律师事务所执业律师。被告：莆田融创房地产开发有限公司，住所莆田市城厢区霞林街道沟头新村嘉裕路28号。统一社会信用代码：91350302MA2Y6W01X9。法定代表人：兰波，该公司总经理。委托诉讼代理人：郭赛娟、陈镭，该公司员工。原告宋少东与被告莆田融创房地产开发有限公司（以下简称“融创公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年2月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宋少东的委托诉讼代理人陈宗贤与被告融创公司的委托诉讼代理人郭赛娟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。宋少东向本院提出诉讼请求：1.判令融创公司退还宋少东装修差价款38万元，并以38万元为基数支付自起诉之日起至还清款项之日止按中国人民银行发布的一年期贷款市场报价利率（ＬＰＲ）计算的资金占用期间利息；2.本案诉讼费用（包括诉讼费、鉴定费、保全费、保全保险费）由融创公司承担。事实和理由：2019年1月23日，宋少东向融创公司购置位于莆田市城厢区××街道××东片区名称为莆田融创坂头七项目“兰溪××＃××号房，房屋单价为17604.18元／平方米，房屋面积为211.4平方米，总价款为3721524元，房屋装饰标准为精装修，约定交付期为2020年10月31日，融创公司对外公示的精装标准为3000元／平方米。协议签订后，宋少东依约向融创公司支付了全部款项，包括套内精装款634200元（3000元／平方米×211.4平方米）。后融创公司虽然通知宋少东交付商品房，但宋少东在收房时发现房屋存在重大装修质量问题，未达到交房的质量条件，且与3000元／平方米的装修标准存在巨大的差距，实际支出的装修成本不会超过25万元，且在装修上偷工减料，以次充好，交付的房屋与实物展示的样板房及使用的材料根本不一致。为此宋少东多次与融创公司进行协商，要求其进行整改，交付质量合格的商品房，并退还多收的精装款，但融创公司却置宋少东合理的诉求于不顾。根据双方签订的《商品房买卖合同·预售》第十一条第（三）项第2点的约定，融创公司应当承担60日内负责修复、承担修复费用，以及修复后再行交付商品房的责任。因融创公司未按承诺的3000元／平方米标准进行装修，装修款项多收取部分应当予以退还，融创公司需退还宋少东多支付的装修款38万元。现融创公司拒不承担约定的违约责任和退款义务，故请求判如所诉。融创公司辩称：一、根据谁主张谁举证的原则，宋少东应当提供能证明涉案房屋不符合交付标准的证据，反之应自行承担不利的诉讼后果。本案中，宋少东未能提供证据证明涉案房屋不符合交付标准，其诉求缺乏法律依据和事实依据；二、宋少东与融创公司之间为房屋买卖合同法律关系，而非装修装饰合同法律关系。1.根据双方签署的买卖合同及相关附件，融创公司出售给宋少东的并非毛坯房，而是完整的精装修成品房屋，双方系针对包含装饰装修部分在内的商品房整体展开交易。这一点从买卖合同的备案价即为精装修房屋的备价款，双方并未单独就毛坯款和装修价款进行区分，以及买卖合同中附件六的交付标准为精装修标准可证实。也就是说，买卖合同总价款中包括房价款、装修实际价值、人工、利润、税收等计价因素。因此，涉案房屋不应单独拆分装修款，更不存在拆分履行的问题。2.涉案房屋的预售方案仅为融创公司办理预售方案时应政府主管部门备案管理要求而报备的数据，仅为融创公司提供给政府监管部门的参考标准，本质上该预售方案属于融创公司与政府监管部门之间的行政法律关系，不属于融创公司对宋少东的任何承诺，也不构成双方的合同内容。双方签署的补充协议二第3条“双方因主管部门备案系统生成的装修单价仅为出卖人配合监管部门报备的数据，不作为双方履约的依据”之约定也进一步进行了证实。此外，根据《价格法》第三条、第六条和第十九条规定，精装商品房的销售价格并没有列入《中央定价目录》和《福建省定价目录》，而是属于市场调节价，其价格由经营者依法自主制定。因此融创公司有自主决定装修房屋的整体售价以及整体售价中匹配相应装修标准的权利。宋少东以其对预售方案的片面理解为由主张退款明显缺乏法律依据。三、退一步分析，即使融创公司向政府提交的预售方案能作为本案中买卖双方质价纠纷的依据，依然无法就此认定融创公司存在违约的事实。第一、商品房买卖合同为预售方案颁发后根据每户情况不同而另行签署的，根据规定，对同一内容进行重复约定的，应当以最新签署的约定为准，即仍然应当以商品房买卖合同约定为准；第二、根据房地产市场交易惯例，开发商所开发的楼盘在未被当地政府监管部门限价情况下，商品房的最终成交价一般均在备案价上进行一定幅度的调整，而非一成不变。即，该预售方案并非必然是最终的交易价；第三、最重要的是，该预售方案中所述的交付标准和买卖合同附件四的约定标准也相互吻合。在交付标准一致、相当的情况下，装修标准自然是相同的，这进一步证实涉案房屋的装修标准已达到3000元/平方米，完全不存在宋少东所述的违约行为。四、宋少东已就案涉房屋办理了交付手续，其已以实际行为、法律行为认可案涉房屋的交付标准。根据法律规定，融创公司签署的交付文件具备法律效力，应对其自认行为承担相应的法律后果。因此，在未有确凿证据推翻其自认事实之前，应驳回对融创公司的相关诉讼请求。宋少东围绕其诉讼请求向本院提交了以下证据材料：证据一、购房首付款收据、借款及担保合同，欲证明宋少东已依合同约定向融创公司给付全部购房款；证据二、《商品房买卖合同（预售）》一份，欲证明根据合同第九条、第十条、第十一条的约定，融创公司应于2020年10月31日前交付符合条件的商品房。若融创公司的商品房不满足交房条件，应当进行修复后再交房，并承担修复费用及逾期交房违约金；证据三、“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表复印件、莆田市住房和城乡建设局调取的“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表各一份，欲证明双方约定，融创公司交付的商品房的装修标准为3000元/㎡。融创公司对宋少东提供的证据一的三性均无异议；对证据二的真实性、合法性无异议，但对关联性有异议。认为融创公司交付的房屋符合附件四的交付标准，买卖合同反而正好证实融创公司出售给宋少东的房屋是完整的精装修成品房，而非通过价外加价方式的毛坯价和装修价组合。若宋少东对房屋价格持异议，应当对合同的完整标的，即精装修房屋统一行使权利，而非在合同无约定情况下主观臆断装修价款的金额，并以此为由要求退赔款项。而且，宋少东未能提供有效的现场照片、录像等证据证实涉案房屋不符合合同交付的标准；对证据3的一房一价表截图的三性均有异议，该截图未有任何出具机关的印章确认，而且该截图非完整的文件，其真实性、合法性无法确认。即使真实性和合法性可以确认，亦不能证明截图内容为双方房屋买卖合同的组成部分。按照行业交易惯例，一房一价表为预售方案的附件，而预售方案仅为融创公司办理预售方案备案时应政府主管部门备案管理要求而报备的数据，价值仅为提供参考意见。该预售方案本质上属于融创公司与政府监管部门之间的行政法律关系，不属于融创公司对宋少东的任何承诺，也不构成双方的合同内容。宋少东根据该截图推导出双方约定装修标准为3000元/平方米，缺乏事实依据和法律依据。对当庭提供的莆田市住房和城乡建设局调取的“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表的真实性由法庭审查，质证意见同一房一价表截图。本院经审查认为，融创公司对宋少东提供的证据一、二的真实性无异议，本院予以确认。证据三“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表系从莆田市住房和城乡建设局调取的，其真实性也可以确认。该证据可证实融创公司向政府主管部门报送的预售方案中房屋单价包括了毛坯单价和装修标准3000元/㎡。融创公司为反驳宋少东的主张提供了如下证据：证据一、《商品房买卖合同补充协议（二）》一份，欲证明双方明确约定因融创公司配合政府监管部门报送的数据不作为涉案房屋的装修交付或装修价格认定标准。宋少东要求退装修差价缺乏法律依据；证据二、《“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房预售方案》一份，欲证明即使向监管部门报送的数据可作为本案的认定依据，预售方案中3000元的装修标准与双方签署的买卖合同附件四的交付标准因互相吻合，也进一步证实涉案房屋不管在法律上还是宋少东主观上都符合约定；证据三、《莆田市商品房买卖合同备案表》一份，欲证明涉案房屋的网签备案价为精装修房屋的统一价，未区分毛坯价和精装价；证据四、《生活体验馆非交付标准内容提示书》一份，欲证明：1.宋少东知悉并确认案涉装修体验馆的非交付标准事项；2.涉案房屋未设有对应的装修体验馆；证据五、房屋交付单、房屋交付用品领用登记表各一份，欲证明宋少东已办理了案涉房屋的交付手续，其已对房屋的质量及配套设施等进行了确认。宋少东对上述证据一的真实性没有异议，对证明对象有异议，融创公司并未告知宋少东该补充协议是为了配合政府监管部门报送数据，在房屋销售时，融创公司已明确房屋装修款为3000元/平方米。证据二的真实性没有异议，同时证明了以下两个事实：1.融创公司在制定预售方案时，自己定的装修部分销售方案是3000元/平方米；2.该预售方案和一房一价表在销售商品房时在售楼部予以张贴公示，购房者基于认可该预售方案中装修标准3000元/平方米，才购买了商品房。对证据三备案表的真实性没有异议。虽然融创公司系按套与宋少东签订商品房买卖合同，但该合同中明确约定了融创公司应当交付装修标准为3000元/平方米的商品房。对证据四体验馆材料没有异议，但销售时融创公司以样品房的方式告知宋少东该生活体验馆就是样品房，体验馆中非交付标准部分只是设计装修材料可能存在色差的告知，并不是全部体验馆的装修都不作为交付标准，说明融创公司交付的标准就是按照体验馆的标准进行交付。对证据五的真实性没有异议，但不能证实融创公司交付了合格的商品房。本院经审查认为，宋少东对融创公司的上述证据的真实性无异议，本院予以确认。从补充协议（二）3.1条可见，融创公司明确“《买卖合同》因主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价、房管部门公示的本项目装修单价系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房装修交付或装修价格的认定标准。”并在条款下划线以提示购房者。预售方案系融创公司提交给政府主管部门的材料，宋少东和融创公司之间的权利义务应以双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件约定的为准。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年10月3日、2019年1月22日，宋少东共向融创公司支付购房款2241524元。2019年1月23日，融创公司（出卖人）与宋少东（买受人）签订了《商品房买卖合同（预售）》及附件一份，约定：宋少东向融创公司购买坐落于莆田市城厢区××街道××东片区地块名称为莆田融创坂头七项目（备案名：××郡）第××幢××号房，该商品房预测建筑面积211.4平方米。双方约定按照建筑面积计算该商品房价款，单价为每平方米17604.18元，总价款为3721524元，首付款为2241524元，余款148万元向出卖人指定银行申请贷款支付。第九条约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2、×、×项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文书；2.该商品房已取得房屋测绘报告；……该商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》。第十一条约定：（一）出卖人应当在2020年10月31日前向买受人交付该商品房。……（三）……3.查验该商品房后，双方应当签署商品房交接单。由于买受人原因导致该商品房未能按期交付的，双方同意按照以下方式处理：（1）买受人逾期未办理交付手续的，自交付通知书载明的交付时间视为房屋已交付，且该商品房毁损、灭失的风险和相关费用（含物业管理费等）由买受人承担；（2）因买受人逾期收房导致出卖人承担阶段性连带担保责任的，出卖人有权按照附件十一补充协议约定要求买受人承担违约责任。（3）买受人向出卖人提出书面维修意见后，对于其中有效的维修要求，出卖人应当立即核实并安排维修。同时，买受人应配合维修。维修完毕后，买受人应于出卖人通知后7日内或本合同约定的修复期限届满之日（以孰早者为准）对房屋的修复情况进行验收，无正当理由拒不验收或逾期验收的，视同买受人对本次维修结果满意。第十二条约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定时间交付商品房的，逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金；逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照中国人民银行公布的同期贷款基准利率计算给付利息；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之六的违约金……。第十六条约定：……（三）装饰装修及设备标准该商品房应当使用合格的建筑材料、构配件和设备，装置、装修、装饰所用材料的产品质量必须符合国家的强制性标准及双方约定的标准。不符合上述标准的，买受人有权要求出卖人按照下列第（1）、××方式处理（可多选）：（1）及时更换、修理；（2）出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价；（3）×（4）×。具体装饰装修及相关设备标准的约定见附件六。……双方以合同附件六的形式对涉案房屋的外墙、起居室、厨房、卫生间等装饰装修及相关设备标准进行了专门约定。附件十一《补充协议》第1条约定：买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，买受人认为出卖人已对相关重要条款尽合理提示及说明义务，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。第2条约定：2.1买卖双方一致确认，楼书、折页、沙盘、模型、示范区、样板房、电子资料、报广网络讯息等广告宣传资料均属于要约邀请，系提前制作且内容未及时更新，不构成要约。《买卖合同》及本补充协议取代前述广告宣传资料，广告宣传资料中就《买卖合同》项下商品房及相关设备设施、外部环境所作的表述与《买卖合同》及其附件不一致的，均以后者为准。对《买卖合同》订立以及商品房价格有重大影响的要约邀请等因素，必须纳入《买卖合同》及本补充协议内容进行最终确认。2.2买受人参观的项目示范区、产品体验区、装修样板房、装修体验馆以及室内软装等，仅为功能布局向导、生活场景模拟、装修改造建议或装饰陈设的渲染，并非买受人所购商品房的交付标准或买卖样品，且相似户型因所在楼栋、单元、楼层等不同，局部结构、面积、管线位置等有所不同，买受人应特别注意并非所见即所得。第8条约定：8.2《买卖合同》因主管部门备案系统生成了全装修总价或者物价房管部门公示了本项目装修单价的，该等价格均系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房精装交付或精装价格的认定标准。……附件十一《补充协议（二）》第1条1.1约定：买卖双方已充分知悉本补充协议中涉及的限制各方权利、增加各方义务、免除各方责任以及违约后果、行权期限等条款，双方对此进行了协商，该等条款系买卖双方的真实意思表示，不存在显失公平或重大误解的情形。……第3条3.1约定：《买卖合同》因主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价、房管部门公示本项目装修单价系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房装修交付或装修价格的认定标准。第4条4.1约定：买受人已知晓其参观展示样板房硬装细部、软装以及告知除外的部分均不作为精装验收标准或买卖交付样板，出卖人将在综合考虑设计效果、工艺工法、材料市场供应的情况下对实际交付的该商品房装饰、设备进行合理调整，包括但不限于调整饰面光度或颜色、石材选型，柜体分隔形式、墙面凹槽、设备品牌等。……同日，融创公司将涉案《商品房买卖合同》通过莆田房地产管理信息网提交备案。宋少东在《生活体验馆非交付标准内容提示书》上签名确认。合同签订后，宋少东支付了剩余购房款。2020年10月27日，宋少东接收了涉案房屋并领取了《住宅质量保证书》及《住宅使用说明书》等物品。宋少东认为涉案商品房存在重大装修质量问题，且与3000元／平方米的装修标准存在巨大差距致讼。另查明，融创公司就涉案楼盘向莆田市住房和城乡建设局申报预售方案，其提交的“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表中记载涉案房屋5#501房建筑面积211.4㎡、毛坯单价14782元/㎡、装修标准3000元/㎡、单价17782元/㎡，总价3759115元。本案诉讼期间，宋少东提出鉴定申请，要求对坐落于莆田市城厢区××街道××东片区莆田融创坂头七项目“兰溪××＃××号房屋的装修造价进行鉴定（鉴定范围包括室内装修总造价即每平方米的造价、以及装修公司依法应当缴纳的税费和合理的利润）。因双方签订的《商品房买卖合同（预售）》约定商品房的计价方式按照建筑面积计算，并未对装修部分单独作价。而且房屋的装修作价并非指房屋装修的造价或成本，亦非装修材料价格、人工价格之和，而还应包括管理成本、税金规费、利润等合理的计价因素，是一种销售价格。现宋少东也未提交证据证明所支付的房屋总价款与当时同类房屋价格存在较大的差距，故宋少东申请对涉案房屋装修造价进行鉴定无必要，本院已口头驳回宋少东的鉴定申请。本院认为：宋少东与融创公司签订的《商品房买卖合同（预售）》及附件系双方当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的，双方当事人均应按合同约定履行义务。宋少东主张涉案商品房装修未达标准，应按照融创公司提交给莆田市住房和城乡建设局的《“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表》中载明的装修标准3000元/㎡由融创公司向其退还装修差价。但从涉案《商品房买卖合同（预售）》内容看，双方并未对涉案房屋的装修单独进行作价，融创公司出售的是包括装修在内的商品房，按照建筑面积每平方米统一计价。宋少东认为《“莆田融创坂头七项目”5#楼（地上）商品房一房一价表》载明的装修标准3000元/㎡对双方均有约束力，融创公司辩称包括上述表格在内的预售方案仅为其公司申请预售许可证时应政府主管部门备案管理要求而报备的数据，不属于对宋少东的任何承诺，也不构成双方的合同内容。因预售方案仅是融创公司所作的销售安排，一房一价表上所载明的数据仅是一种参考，实际销售的价格往往会在该数据上下浮动，且涉案买卖合同在附件十一补充协议（一）（二）前后两次约定“因主管部门备案系统生成的全装修总价或者物价、房管部门公示本项目装修单价系出卖人配合监管部门报备的数据，不作为该商品房装修交付或装修价格的认定标准。”因此一房一价表上的装修标准不能作为涉案商品房装修的价格。退一步讲，即使预售方案中载明的装修标准3000元/㎡可作为合同的组成部分，但该价格亦是销售价格，系交易双方针对合同约定的装饰、装修设备标准协商形成的，对融创公司而言，必然包含了适当的利润，且该利润只要在合理的范围内均应予以支持。宋少东还主张涉案商品房与实物展示的样板房及使用的材料不一致，但其未能提供证据证明展示的样板房是否系涉案商品房的样板房、原样板房装修的标准，且根据合同约定样板房硬装细部、软装以及告知除外的部分均不作为精装验收标准或买卖交付样板，故宋少东的上述主张缺乏依据，本院不予采信。现宋少东未能提供证据证明涉案商品房存在哪些重大装修质量问题，然涉案商品房的最终交易价格是在双方平等自愿的前提下经合同签订的方式依法达成，故宋少东要求退还装修差价38万元及相应的资金占用期间的利息，缺乏依据，本院不予支持。若涉案商品房装修确实不符合国家的强制性标准及双方约定的标准，宋少东可要求融创公司及时更换、修理。宋少东和融创公司其他主张或辩解不合理的部分，本院也不予采纳。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：驳回宋少东的诉讼请求。案件受理费7000元，减半收取计3500元，由宋少东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员  陈金钰二〇二一年四月二十九日书记员  廖萍萍附：本案相关的法律法规及申请执行提示第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。