福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初724号原告：福州鑫邦物业服务有限公司，住所地福州市晋安区日溪乡文化活动中心4#楼二层253室。统一社会信用代码：913501115709837662。法定代表人：陈荔君，总经理。委托诉讼代理人：林丽香，福建众益律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：欧世杰，福建众益律师事务所实习律师。被告：朱玉春，女，1976年11月26日出生，汉族，住所地莆田市城厢区。原告福州鑫邦物业服务有限公司（以下简称“鑫邦物业公司”）与被告朱玉春物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。鑫邦物业公司的委托诉讼代理人林丽香和被告朱玉春均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。鑫邦物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令朱玉春立即支付XX小区X号楼XX室自2017年11月1日至2020年10月31日止的物业管理费5100.04元及该款至还清之日止按银行同期同类贷款利率计算的利息（2019年8月21日起的按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计），（其中283.4元自2017年12月31日起计息，1700.4元自2018年12月31日起计息，1700.4元自2019年12月31日起计息，1415.84元自2020年10月31日起计息）；2、朱玉春立即支付自2017年11月至2020年10月的公摊水电费720元及自2017年12月至2020年9月的代垫水费237元；诉讼费由朱玉春负担。事实和理由：2017年11月13日，鑫邦物业公司与莆田学院二期项目东圳路安置房业主委员会（西山小区业主委员会）签订《物业委托管理合同》一份，约定将位于由鑫邦物业公司承接该小区的物业管理服务工作，期限3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。该合同约定，物业费采取包干制，按安置房的套房面积实际收取业主每平方米1.14元/月的物业费，水、电费按原标准进行收费，政府有关部门如水、电费标准有升降时，按收费标准同步进行收取。自合同生效后，30天内开始支付第一个季度物业管理费。此后，物业费实际由鑫邦物业按月向业主收取。朱玉春是该小区X号楼XX室的业主，商品房面积为124.27平方米，每月应交物业费为141.7元，其自2017年11月1日起拒不缴纳物业费，截至2020年10月31日，朱玉春共拖欠物业费5100.04元，2020年8月至2020年10月的公摊水电费720元及自2017年12月至2020年9月的代垫水费237元。虽经鑫邦物业公司多次催讨，朱玉春仍不支付。故请求判如所诉。朱玉春答辩称：答辩人的房屋还未装修，尚未入住，答辩人每年就过去一次看一下房子，也没有用电梯，都是爬楼上去。答辩人一直在外地，没有入住，不用交费用。鑫邦物业公司围绕诉讼请求依法提交了以下证据：1、《物业委托管理合同》，欲证明物业费的标准是每平方米每月1.14元，公摊水电费由物业代交、代转；2、缴费通知单，欲证明朱玉春累计结欠物业费5100.04元，欠付公摊水电费720元，欠付水费237元；3、工作联系函，欲证明鑫邦物业公司在2020年10月31日服务到期，退管该小区；4、房屋拆迁补偿安置协议书，欲证明朱玉春是X号楼XX的业主，套房面积是124.27平方米；5、律师函、快递查询单，欲证明鑫邦物业公司于2020年10月26日向朱玉春催缴物业费及水电费；6、发票和缴费凭证，欲证明朱玉春欠付水费237元，公摊水电费720元。经质证，朱玉春认为：《物业委托管理合同》是假的，其没有签这份合同，鑫邦物业公司是被人赶走，其也没有在里面住。对缴费通知单、工作联系函、律师函、快递查询单均不知情，其未入住，其也不知鑫邦物业公司什么时候退出物业管理。《房屋拆迁补偿安置协议书》是真实的，但其不在家里，根本不知道这事；对发票和缴费凭证有意见，因其未入住，不会产生这些费用。经审查，本院对以下证据的形式真实性予以确认并在卷佐证：物业委托管理合同、缴费通知单、工作联系函、房屋拆迁补偿安置协议书、律师函、快递查询单、发票和缴费凭证。但因鑫邦物业公司对朱玉春主张其尚未入住没有异议，故发票和缴费凭证不能证明朱玉春的房屋已实际产生水电费用。朱玉春未向本院提交证据。根据上述经审查确认的证据和当事人的庭审陈述，经审理本院认定事实：2017年11月13日，鑫邦物业公司与龙桥东圳路西山小区业主委员会签订《物业委托管理合同》一份，约定将位于莆田市城厢区龙桥社区莆田××期××路××房的物业委托给鑫邦物业公司管理，期限3年，自2017年11月1日起至2020年10月31日止。该合同还约定，物业费采取包干制，按安置房的套房面积实际收取业主每平方米1.14元／月的物业费，乙方每月公布一水电公摊费清，水、电费按原标准进行收费，政府有关部门如水、电费标准有升降时，按收费标准同步进行收取；自合同生效后，30天内开始支付第一个季度物业管理费，等等。朱玉春系该小区X号楼XX室的业主，该房建筑面积为124.27平方米，每月应缴纳物业费为141.67元。2020年10月26日，鑫邦物业公司向朱玉春邮寄了《律师函》一份催收相关的物业费等。次日，该律师函由他人代收。2021年3月1日，鑫邦物业公司以朱玉春未交纳自2017年11月1日起至2020年10月31日止的物业服务费、公摊水电费以及代垫水费为由诉至本院。庭审期间，鑫邦物业称小区5层以下的房屋按20元／月的标准收取公摊水费，水费按每吨4元的标准代缴。本院认为，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。根据《物业委托管理合同》，朱玉春作为西山小区的业主应依约缴纳物业服务费等相关费用。现鑫邦物业公司要求朱玉春支付其未交纳的自2017年11月1日起至2020年10月31日止的物业服务费，符合法律规定和双方约定。朱玉春虽主张其尚未入住涉案房屋，但根据《最高人民法院》第六条规定，物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。故朱玉春的该抗辩理由缺乏依据，其应依约支付至2020年10月31日止的物业服务费5100.04元（即124.27×1.14×17）。因朱玉春未缴纳物业管理费给鑫邦物业公司造成的损失体现为利息损失，因此鑫邦物业公司同时要求朱玉春对其所拖欠的物业管理费承担至还清之日止按一年期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算的利息亦有理，本院亦予以支持。但因《物业委托管理合同》并未具体约定交纳物业费的时间，因此该利息损失应因自鑫邦物业公司向业主主张权利起计息，鑫邦物业公司提供的《律师函》及邮政物流信息可以证明朱玉春于2020年10月27日收到该公司的催受物业费等的材料，故上述逾期利息应自2020年10月27日起计算。鑫邦物业公司同时主张公摊水电费为720元且其已代缴水费237元，但因双方未在《物业委托管理合同》中约定公摊水费的计算标准，鑫邦物业公司主张每月按20元的标准计算公摊费缺乏依据，且其提供的缴费记录和水、电费电子发票仅能体现其为整个小区缴费的情况，不能证明诉争房屋产生的具体水电费，故鑫邦物业关于水电公摊费720元和水费237元的诉求本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条、第二条，《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和最高人民法院《关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、朱玉春应在判决生效之日起十日内支付给福州鑫邦物业服务有限公司物业服务费5100.04元及该款自2020年10月27日起至还清之日止人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的2021年2月贷款市场报价利率（LPR）3.85%计算的利息；二、驳回福州鑫邦物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币50元，减半收取为25元，由福州鑫邦物业服务有限公司负担4.78元，朱玉春负担20.22元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审判员 陈 妍二〇二一年四月九日书记员 郑雅雅附：本判决所适用的法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《最高人民法院》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十二条对判决、裁定和其他法律文书指定的行为，被执行人未按执行通知履行的，人民法院可以强制执行或者委托有关单位或者其他人完成，费用由被执行人承担。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。