山东省高级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁民终190号上诉人（原审原告）：山东泰和华宇房地产集团有限公司，住所地山东省寿光市龙泉街113号。法定代表人：王清汉，该公司总经理。委托诉讼代理人：岳翔，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。委托诉讼代理人：阚晓文，上海锦天城（青岛）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司，住所地山东省青岛市市南区香港中路20号北栋428室。法定代表人：张沛锋，该公司董事长。委托诉讼代理人：范文斗，山东泽君律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭键，山东泽君律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：青岛崇杰集团有限公司，住所地山东省青岛市崂山区东海中路31号。法定代表人：牟玉华，该公司董事长。委托诉讼代理人：秦金明，山东汇海律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩朝芹，山东汇海律师事务所律师。上诉人山东泰和华宇房地产集团有限公司（以下简称泰和华宇公司）因与被上诉人新华锦集团山东锦源房地产开发有限公司（以下简称新华锦公司）、青岛崇杰集团有限公司（以下简称崇杰公司）案外人执行异议之诉一案，不服山东省青岛市中级人民法院（2020）鲁02民初1219号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月17日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。泰和华宇公司上诉请求：1．撤销一审判决，并改判支持泰和华宇公司的一审诉讼请求；2.本案一、二审案件受理费由新华锦公司、崇杰公司承担。事实和理由：一审判决认定事实不清，适用法律错误。一、《补充协议》中记载了《房屋买卖合同书》的主要内容，主合同虽然无法提供，但泰和华宇公司和崇杰公司均对补充协议的真实性予以认可，法院确认合同效力不存在现实阻碍。二、泰和华宇公司已向崇杰公司缴纳购房款1.3亿元，一审判决不予认定错误。三、泰和华宇公司和崇杰公司签订《房屋买卖合同书》后，即完成了房屋交付，一审判决认定泰和华宇公司不能证明实际占有涉案房屋，与事实不符。四、因涉案房屋存在抵押一直未办理房屋产权过户登记，系崇杰公司的原因，泰和华宇公司对此无过错。新华锦公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，泰和华宇公司的上诉无事实和法律依据。一、作为价值1.95亿元的房屋买卖合同，买卖双方均声称该合同灭失或毁损，明显不符合常理，事实是该合同根本不存在。二、泰和华宇公司所谓的支付购房款1.3亿元的证据注明的是借款，且泰和华宇公司没有提供任何的购房发票和收据，其上诉理由不成立。三、泰和华宇公司称，房屋买卖合同签订后即完成了房屋交付，与事实不符，直到现在涉案房屋仍是崇杰公司的办公场所。四、泰和华宇公司作为买受人支付了1.3亿元巨款，不要求卖方办理房屋撤押手续，明显不符合常理。本案查封时只有102、401户存在抵押，其他房屋并无抵押查封，泰和华宇公司同样没有办理过户手续，这说明其双方之间根本不存在房屋买卖合同关系。崇杰公司辩称，泰和华宇公司和崇杰公司之间确实存在真实有效的房屋买卖合同关系，泰和华宇公司已向崇杰公司支付了1.3亿元款项，且涉案房屋也已经交付给泰和华宇公司实际占有使用。涉案房屋存在抵押，崇杰公司向一审法院提交了涉案房屋抵押权登记信息原件，但一审法院以该证据为复印件为由不予采纳，明显属于认定事实错误。泰和华宇公司向一审法院起诉请求：1．判决确认泰和华宇公司于2012年9月份与崇杰公司签订的《房屋买卖合同书》及2015年12月31日签订的补充协议合法有效，确认上述房屋归泰和华宇公司所有；2．判决终结对青岛市崂山区，地上101室、20ｌ室、30ｌ室、401室房屋的强制执行措施，并解除对上述房屋的查封；3．案件受理费由新华锦公司、崇杰公司承担。一审法院认定事实：新华锦公司、崇杰公司与公司有关的纠纷一案，一审法院于2017年5月10日作出（2016）鲁02民初1460号民事判决书，判决：一、崇杰公司于判决生效之日起十日内向新华锦公司支付2000万元以及相应的违约金（以1000万元为基数自2015年2月1日起计算至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金，以及以1000万元为基数自2015年4月1日起计算至判决生效之日止按照中国人民银行同期贷款基准利率计算的违约金）；二、崇杰公司于判决生效之日起十日内向新华锦公司支付31730435.2元以及以31730435.2元为基数，自2016年6月15日起按照中国人民银行同期同类人民币贷款利率计算至本判决生效之日止的违约金；三、驳回新华锦公司的其他诉讼请求。新华锦公司与崇杰公司不服上述判决，向山东省高级人民法院提起上诉。2017年10月23日，山东省高级人民法院作出（2017）鲁民终1361号民事判决，判决：一、变更山东省青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初1460号民事判决第一项为：崇杰公司于判决生效之日起十日内向新华锦公司支付云根村项目余款2000万元以及相应的逾期付款违约金（自2015年2月1日起至2015年3月31日止，以1000万元为基数，自2015年4月1日起至实际给付之日止，以2000万元为基数，均按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；二、变更山东省青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初1460号民事判决第二项为：崇杰公司于判决生效之日起十日内向新华锦公司支付颐灏园项目税费找差资金38028896.97元及相应的逾期付款违约金（以38028896.97元为基数，自2016年6月15日起至实际给付之日止，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）；三、撤销山东省青岛市中级人民法院（2016）鲁02民初1460号民事判决第三项；四、驳回新华锦公司的其他诉讼请求。案件诉讼过程中，一审法院于2016年11月10日查封案涉房产，查封期限自2016年11月10日至2019年11月9日。因崇杰公司未履行生效法律文书确定的义务，新华锦公司向一审法院申请强制执行，一审法院以（2017）鲁02执584号立案执行。执行过程中，一审法院对案涉房产续行查封。2019年12月25日，一审法院作出（2017）鲁02执584-6号执行裁定书，裁定拍卖案涉房产。执行期间，泰和华宇公司作为案外人提出执行异议，一审法院于2020年5月22日作出（2019）鲁02执异135号民事裁定认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，在执行过程中，案外人以实体权利阻却人民法院对执行标的的执行，应当提出符合上述司法解释规定的相应证据。本案中，案外人泰和华宇公司提交的证据既无法证明其在一审法院查封案涉房产之前已合法占有该不动产，也不能证明支付了价款，故案外人泰和华宇公司的异议请求不符合上述规定，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，裁定：驳回案外人泰和华宇公司的异议。泰和华宇公司又向一审法院提出执行异议之诉，即本案。泰和华宇公司提交证据如下：证据一、崇杰公司（甲方）与泰和华宇公司（乙方）于2015年12月31日签订的《补充协议》一份（原件），内容为：甲、乙双方就乙方购买甲方名下位子青岛市崂山区的房地产事宜，经协商一致，达成补充协议如下：一、甲乙双方确认，2012年9月双方签订《房屋买卖合同书》，乙方购买甲方名下位于青岛市崂山区（建筑面积2919.52平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号），101室（建筑面积71.38平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号），201室（建筑面积521.18平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号），301室（建筑面积706.99平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号），401室（建筑面积706.99平方米，房地产权证号：青房地权市字第××号）的房地产出售给乙方，房屋总价格为1.51亿元。二、甲方已对房屋进行装饰装修，该装饰装修增添的价值经甲、乙双方协商综合评定该装饰装修的价格为6500万元。三、乙方在20ｌ3年6月7日前已向甲方实际支付购房款1.3亿元，因房屋未过户登记至乙方名下，甲方承担乙方已支付1.3亿元购房款的资金成本。剩余购房款乙方应按照原约定在房屋过户登记之前30日内付清。双方共同确认：该1.3亿元按照年利率20％计算乙方的资金成本，即甲方应于2015年12月31日向乙方支付资金成本为6500万元。四、甲乙双方同意并确认，甲方应向支付的资金成本6500万元与乙方应向甲方支付的装饰装修价款6500万元相互抵消。该抵消如实际价值存在差额，双方相互放弃返还或追索的权利。五、本补充协议一式两份，与《房屋买卖合同书》具有同等法律效力，自双方签字盖章之日起生效。证明事项：2012年9月20日，崇杰公司与泰和华宇公司就房屋买卖事宜达成合意，将涉案房屋出卖给泰和华宇公司。证据二、1.3亿元银行付款凭证30张（大部分为原件）。证明事项：泰和华宇公司已经按照合同约定支付房屋买卖价款，已经履行合同义务，崇杰公司作为出卖人对涉案房屋已经不再享有任何法律上的实体权利，仅负有协助办理过户登记的义务。经一审法院审查，其中2012年11月19日中国银行560万元付款凭证、2012年12月3日中国银行140万元付款凭证和2012年12月5日中国银行500万元付款凭证均为复印件，后两张付款凭证未载明付款用途。除该两张中国银行付款凭证复印件未载明付款用途外，其余银行付款凭证均载明付款用途或摘要为“借款”。证据三、泰和华宇公司在涉案楼宇内办公室照片一组。证明事项：泰和华宇公司一直占有和使用涉案房屋，崇杰公司实际上已不掌控房屋的实际控制权。庭审中，泰和华宇公司承认该照片是2020年3、4月份执行评估之后拍摄的，照片形成于2020年5月14日。证据四、一审法院（2020）鲁02执异135号执行裁定书一份。经质证，新华锦公司辩称：对证据一不予认可，该证据是崇杰公司与泰和华宇公司事后编造的，与客观不符。对证据二银行流水不予认可，借款用途、摘要注明是借款，并不是支付的购房款。对证据三照片不予认可，是现在摆拍的。因为2020年4月3日青岛市中级人民法院鉴定中心和评估勘验机构及新华锦公司律师现场勘查时均没有该照片所表述的董事长办公室，泰和华宇公司都是没有的，崇杰公司也从没有提出房屋已经转让。对证据四没有异议。崇杰公司辩称：对证据一认可，确实签订过协议。对证据二真实性认可，确实支付过1.3亿元。对证据三真实性认可，办公室确实交付了。对证据四无异议。新华锦公司提交证据如下：证据一、从工商局调取的青岛阳光颐人置业有限公司住所承诺书、2016年5月26日崇杰公司出具的住所证明、2014年10月20日崇杰公司出具的无偿使用证明（均是打印件），证明：涉案房屋一直在崇杰公司名下，与崇杰公司代理人陈述的相矛盾。证据二、青岛颐惠置业有限公司登记备案申请书（打印件）。证明：泰和华宇公司与崇杰公司均为颐惠置业公司的股东，各占60%、40%股份，双方之间存在利害关系，存在恶意串通的可能。经质证，泰和华宇公司辩称：对证据一真实性无异议，对证明事项有异议。该证据中的住所证明表示崇杰公司自愿将涉案房屋无偿提供80平方米给颐杰水务有限公司，涉案房屋共计4000多平方米，仅将其中的80平方米给颐杰水务有限公司使用，并不能证明泰和华宇公司对涉案房屋不能实际控制。对证据二的真实性无异议，证明事项有异议。该证据中变更事项一栏股东包括崇杰公司和泰和华宇公司，恰恰证明泰和华宇公司实际占用涉案房屋进行日常经营。崇杰公司辩称：对新华锦公司提交的证据一的真实性无异议，但是对证明内容有异议。虽然崇杰公司已经将麦岛路一号乙的房屋出售给了泰和华宇公司，但是因为有抵押无法办理过户，暂时在名义上还是崇杰公司的。故新华锦公司提供的相关公司注册需要场所证明，在崇杰公司征求房屋实际拥有人泰和华宇公司的意见后，经泰和华宇公司同意为这些公司出具工商注册用的场所的证明。对新华锦公司提交的证据二的真实性无异议，但是对证明内容有异议。虽然泰和华宇公司与崇杰公司均为颐惠置业公司的股东，但新华锦公司提交的该份证据并不能够证明泰和华宇公司与崇杰公司存在恶意串通的可能。该份证据也恰恰证明了房屋实际拥有人泰和华宇公司对崇杰公司出具工商注册用的场所证明，应当知晓、同意且认可的。崇杰公司提交证据抵押权登记信息复印件一份。证明：崇杰公司虽然将青岛市崂山区麦岛路1号乙5号楼卖给了泰和华宇公司，但该房上有查封抵押，从2011年开始一直连续有抵押，无法办理过户。经质证，新华锦公司辩称：对真实性不予认可，因为是复印件，对证明事项也不予认可。抵押登记并不能证明房屋不能买卖，也不能证明房屋不能过户。一审法院另对下列问题进行了调查：关于泰和华宇公司主张的与崇杰公司2012年9月签订的《房屋买卖合同书》，泰和华宇公司和崇杰公司均未向一审法院提交。泰和华宇公司称因管理不善，该合同丢失，不能向法院提交。崇杰公司称其2014年遭遇一场水灾，该合同以及其他财务账册被淹损毁，不能向法院提交。关于涉案房屋装修问题。崇杰公司称其2014年开始装修，2015年底装修完毕。涉案房屋在2012年9月签订买卖合同之后就已经移交给泰和华宇公司，但因崇杰公司新的办公场所尚未竣工，就暂时借用泰和华宇公司的部分涉案房屋。因为崇杰公司有自己的装修公司，就对泰和华宇公司的涉案房屋进行了装修，也是为了方便自己使用。现在涉案房屋由泰和华宇公司和崇杰公司一块使用。泰和华宇公司称：认可崇杰公司的陈述。补充一点，涉案房屋在签订房屋买卖合同书以后，虽然说完成了钥匙等交付，但是房屋实际应该是在装修完毕之后的2016年上半年完成的交付。新华锦公司辩称：泰和华宇公司及崇杰公司虚假陈述。2012年崇杰集团已经将房屋卖给了泰和华宇公司，崇杰集团又怎么可能拿6500万元去装修房屋，而且双方均没有提供任何证据材料。关于泰和华宇公司主张已支付的购房款问题。泰和华宇公司通过银行向崇杰公司转款1.3亿元，其提交的银行转款凭证大部分注明是借款。对此泰和华宇公司辩称：支付的是购房款。银行转款凭证载明借款的原因，是应崇杰公司的要求，为了避免税务纠纷，每一次转账都要缴税的话比较麻烦，所以等房屋交付完毕之后一起完成缴税。崇杰公司辩称：同意泰和华宇公司的陈述。补充一点，等全部房款支付完毕之后办理房屋过户时一起缴税，防止逐笔缴税。新华锦公司辩称：泰和华宇公司与崇杰公司的陈述与事实不符。大额资金的银行转款注明的资金用途是符合当时的客观事实，是借款，而不是购房款。银行转款并不是房屋买卖缴税的凭据。泰和华宇公司及崇杰公司所述理由不成立。一审法院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”因此，本案泰和华宇公司请求排除对涉案房屋的执行，必须同时满足上述规定的四个条件，否则法院不予支持。首先，泰和华宇公司提交的与崇杰公司2015年12月31日签订的《补充协议》，是对其双方签订的《房屋买卖合同书》的补充。但泰和华宇公司与崇杰公司均未向一审法院提交《房屋买卖合同书》，其称该合同书已丢失或损毁，没有证据证明，一审法院不予采信。因此，在不能证明《房屋买卖合同书》真实存在的情况下，泰和华宇公司请求确认该《房屋买卖合同书》合法有效，一审法院不予支持。在没有《房屋买卖合同书》的情况下，泰和华宇公司请求确认《补充协议》合法有效，一审法院亦不予支持。第二，泰和华宇公司称其向崇杰公司缴纳了1.3亿购房款，但其提交的银行转款凭证均没有载明所转款项是“购房款”，反而大部分载明的是“借款”。因而，泰和华宇公司不能证明其向崇杰公司所转1.3亿款项是支付涉案房屋购房款。第三、泰和华宇公司称其于查封之前已合法占有涉案房屋，但其提交的照片却是执行评估之后的2020年5月14日拍摄的，不能证明2020年5月14日之前泰和华宇公司对涉案房屋占有使用。另外，崇杰公司称其2012年9月签订买卖合同之后就已经移交给泰和华宇公司，但崇杰公司与泰和华宇公司均认可崇杰公司于2014年、2015年对涉案房屋进行了装修。崇杰公司在已将涉案房屋出售交付给泰和华宇公司的情况下，却又花费6500万元进行装修，与常理不符。故泰和华宇公司不能证明其在涉案房屋查封之前合法占有涉案房屋。第四、关于涉案房屋没有由崇杰公司过户至泰和华宇公司名下的原因，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，应由异议人泰和华宇公司举证，但泰和华宇公司没有对此举证，其应承担举证不能的法律后果。崇杰公司提交的抵押权登记信息是复印件，真实性一审法院不予采纳。因此，泰和华宇公司不能证明涉案房屋未办理过户非其自身原因。综上所述，泰和华宇公司请求确认其与崇杰公司之间的《房屋买卖合同书》及补充协议合法有效，确认涉案房屋归泰和华宇公司所有的证据不足，一审法院不予支持。泰和华公司请求排除对涉案房屋的执行，不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条可以排除执行的四个条件，一审法院亦不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，判决：驳回山东泰和华宇房地产集团有限公司的诉讼请求。案件受理费288103元，由山东泰和华宇房地产集团有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审查明的事实予以确认。另外，崇杰公司提交涉案房屋的抵押权登记信息原件，证明涉案房屋存在抵押无法办理过户。新华锦公司质证认为，崇杰公司提交的抵押登记信息有101、102、201、301、401五套房屋的抵押登记信息，其中101户的抵押登记信息上有3笔抵押登记，最晚在2015年12月1日，所有的抵押登记全部解除，不存在泰和华宇公司所称的因为有抵押登记不能过户的客观事实；102户的抵押登记信息有2笔，只有最后一笔的抵押登记尚未解除；201户的抵押登记有3笔，最后一笔在2015年12月1日还清贷款，解除抵押；301户的抵押登记有3笔，最后一笔在2015年12月1日还清贷款；401户的抵押登记有2笔，最后一笔的抵押登记尚未解除。从上述证据可以看出，涉案房屋没有办理过户手续并不是由于抵押造成的，是因为泰和华宇公司与崇杰公司之间不存在真实的房屋买卖关系。本院认为，本案二审争议的焦点问题：泰和华宇公司对于涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，泰和华宇公司作为案外人，不能提交同时满足上述规定的四个条件的确实、有效的证据证实其主张，其庭后提交的鉴定申请书，要求对《房屋买卖合同书补充协议》中签字的真实性进行鉴定，没有必要，本院不予准许。二审中，崇杰公司提交涉案房屋的《抵押权登记信息》原件，该信息显示，涉案房屋在查封前大部分抵押期限已届满，已解除抵押，只有102、401户房屋抵押尚未解除，泰和华宇公司作为支付了巨额购房款的房屋买受人，不积极要求出卖人对已解除抵押的房屋办理过户手续，明显不符合常理，泰和华宇公司关于因涉案房屋抵押而未能办理过户手续，其没有过错的上诉理由，本院不予采信。综上所述，泰和华宇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费288103元，由山东泰和华宇房地产集团有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 丁国红审 判 员 李永生审 判 员 陈东强二〇二一年四月一日法官助理 王 鹏书 记 员 李 倩