福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1624号上诉人（原审原告）：王丽宏，女，1968年6月11日出生，汉族，住福建省福州市仓山区。委托诉讼代理人：王宇亮，福建国富律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈倩，福建国富律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：福建方亿房地产代理有限公司，住所地福建省福州市台江区茶亭街道广达路108号世茂国际中心1#楼45层11室。法定代表人：赵博伟，董事长。委托诉讼代理人：郑燕娟，福建中美律师事务所律师。原审被告：翁腾，男，1993年11月4日出生，汉族，住福建省福清市。委托诉讼代理人：庄华，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：林锦，福建谨而信律师事务所律师。上诉人王丽宏因与被上诉人福建方亿房地产代理有限公司（以下简称“方亿公司”）、原审被告翁腾房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市仓山区人民法院（2020）闽0104民初3452号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王丽宏上诉请求：1.撤销一审判决第二项，改判方亿公司向王丽宏退还履约保证金150000元；2.本案一、二审诉讼费由方亿公司、翁腾承担。事实和理由：一、案涉《房屋买卖合同》第十条约定，王丽宏应在合同签订当日支付购房履约保证金150000元，存入方亿公司账户由其代管，该保证金作为房屋交接保证金，待房屋交接完毕后由方亿公司代为支付给翁腾。《交易服务合同》第三条也约定，翁腾违反《房屋买卖合同》导致王丽宏解除该合同及本合同的，王丽宏有权要求方亿公司退还购房保证金。现法院判决房屋买卖合同解除，房屋交易的基础已不存在，根据《合同法》第九十七条规定，王丽宏诉请返还履约保证金的主张应得到支持。一审判决合同解除，却对因该合同支付的履约保证金不做处理于法无据，亦增加当事人诉累。二、案涉《房屋买卖合同》的相对人王丽宏与翁腾各自在一审法院提起诉讼，皆诉请解除案涉合同、要求方亿公司退还履约保证，翁腾的履约保证为不动产权证书，王丽宏的履约保证为150000元保证金，二者皆交由方亿公司保管。一审法院对同一起纠纷，且两个案件均是判决案涉《房屋买卖合同》解除的情况下，支持了翁腾要求返还不动产权证的请求，却驳回了王丽宏要求返还保证金150000的请求，明显有失公允。三、方亿公司作为专业房产中介公司没有如实告知案涉房屋是群租房不能交易、不能过户等政策规定，为了获得居间费用，有意隐瞒案涉房屋是群租房的事实，顺从翁腾企图将案涉房屋群租房整改和重新装修的经济损失等风险转嫁给王丽宏，违反了居间人如实报告的义务，其无权主张要求支付报酬。四、翁腾对案涉房屋进行整改、拆除隔间等操作，导致房屋与签订合同时状态不符，对房屋的安全性和完整性有极大的破坏，王丽宏的购房目的已无法实现。王丽宏在得知翁腾的违约行为后，为避免自身损失的扩大才停止履行合同约定的义务，行使法定解除权系对自身合法权益的保护。一审认定王丽宏亦存在违约行为，系认定事实错误。方亿公司辩称，一、根据案涉《居间服务合同》《交易服务合同》约定，买卖双方应于《房屋买卖合同》成立时向方亿公司支付居间服务费及房屋交易服务费；《交易服务合同》第四条第（三）项：“房屋买卖合同及本合同解除的，甲方在退回该房屋权属资料前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予支付”。根据已生效的（2020）闽（0104）民初3686号民事判决，可以确认方亿公司在促成居间服务过程中不存在任何欺骗、隐瞒行为，完整履行了居间服务。而本案系因买卖双方的违约行为导致合同解除，方亿公司有权收取合同约定的居间服务费、房屋交易服务费合计84800元，方亿公司同意根据判决将剩余款项予以退还。二、方亿公司作为居间服务方，在促成交易过程中不存在过错行为。王丽宏在签订案涉相关合同之前，已亲自到实地看房并完全知晓房产现状及租赁情况，根据案涉《房屋买卖合同》第二条（二）、第三条以及第十五条补充协议第二项的约定，亦可见王丽宏对于案涉房屋的现状当时是明知的，其签署购房合同系出自其真实意思表示。王丽宏发送的微信聊天内容“至今为止都不让入户”，系在其与翁腾发生纠纷为诉讼做准备时所发送，方亿公司工作人员对该微信聊天内容并未回应。三、案涉房屋促成买卖交易的时间为2020年3月24日，福州市人民政府办公厅《关于印发福州市五城区群租房排查整治百日攻坚专项行动方案的通知》的发布时间是在2020年3月25日，方亿公司对于促成房产买卖交易主观上并无过错。且该通知仅就群租房进行整治并未限制群租房交易。另，福建省住房和城乡建设厅发布《关于开展2020年整治住房租赁中介机构乱象工作》的通知，颁布于2020年6月18日，该通知是针对的中介机构整治对象是“从事住房租赁中介活动的房地产经纪机构”，而本案是房产买卖而非房产租赁，不属于该《通知》的整治范围。王丽宏多次向相关部门投诉，相关部门了解情况后未对方亿公司进行处罚。因此，案涉房屋不属于市场上限制交易的房产，买卖双方签订合同都是出自真实意思表示，且案涉房屋目前早已整治完毕，完全符合政策规定，具备交易条件。一审判决并无不当，请求予以维持。翁腾述称，一、王丽宏、翁腾与方亿公司之间签订《居间服务合同》《交易服务合同》，三方形成居间合同关系，与本案一审审理的王丽宏与翁腾之间的房屋买卖合同纠纷关系，不属于同一法律关系，一审认定居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范围，对王丽宏诉请解除《居间服务合同》《交易服务合同》及退还履约保证金，不予审理，完全正确。二、《房屋买卖合同》《居间服务合同》及《交易服务合同》均约定居间服务费及交易服务费全部由王丽宏承担，各方均应当依约履行各自义务。因此，王丽宏在退回履约保证金前，应当向方亿公司全额支付居间服务费及交易服务费，翁腾无需承担任何费用。三、一审判决以及另案生效（2020）闽0104民初3686号判决均认定王丽宏未按照合同约定备齐首付款及配合办理商业按揭贷款手续，存在违约行为。且另案生效判决还对王丽宏主张其签订合同前未入室查看房屋，之后才发现房屋属于群租房，不予采信。四、一审在判决驳回王丽宏的诉讼请求的基础上，判决由王丽宏承担一审案件受理费27280元，符合法律规定。王丽宏的上诉请求均无事实及法律依据，理应承担二审案件受理费。五、翁腾的违约是交易程序中实际交付房屋的义务。本案中，王丽宏未依约支付首付款导致合同解除，其违约在先应当对合同的解除负全部的过错责任。房屋买卖合同解除时，翁腾移交标的房屋的期限未届至，不会对交付房屋行为产生任何的违约结果，不应承担费用。且案涉履约保证金是由方亿公司保管，翁腾不是返还主体。另，王丽宏在上诉状中也认可居间合同关系，实际上王丽宏在撤回其上诉请求。王丽宏向一审法院起诉请求：1.王丽宏于2020年4月27日通知解除与翁腾、方亿公司签订的《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》合法有效，判决解除上述合同；2.方亿公司退还王丽宏履约保证金150000元；3.翁腾支付王丽宏违约金300000元；4.翁腾及方亿公司承担王丽宏已付律师费16000元和本案诉讼费用。诉讼中，王丽宏明确其第1项诉讼请求为判决解除《房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《交易服务合同》。一审法院认定事实：翁腾与案外人何月云系母子关系。2019年2月12日，翁腾委托何月云办理福州市仓山区上渡街道鹭岭路**复式单元房屋的出售、解押、过户等相关手续。2020年3月24日，王丽宏与翁腾的代理人何月云签订一份《房屋买卖合同》，约定翁腾将福州市仓山区上渡街道鹭岭路**复式单元房屋出售给王丽宏，房屋面积188.56平方米。合同第二条约定：（一）翁腾保证该房产符合国家及福州市房产上市交易的法律及政策，有权出售该房产，保证该房屋权属无争议且不存在被查封（冻结）等限制房地产权利的情形；（二）王丽宏已亲自实地看房，对上述房产限制及疑虑询问过翁腾，在明确翁腾所告知的事项后自愿签订本合同；（三）任何一方未按约定履行本合同，违反其本人的保证内容或保证、告知内容不属实的，视为该方违约。第三条约定：房屋成交价2560000元，该价格包含房屋的房价款、房屋附属配套设施、固定装修、与该房屋一并转让的家电家具（包括空调六台、热水器四台、冰箱四台、洗衣机三台、床六张）。第五条约定：房屋存在抵押，翁腾应在2020年4月1日前向抵押权人申请还款，房屋已出租，租赁关系在房屋所有权过户后继续存在。第七条约定：王丽宏承诺在2020年4月30日前备齐按揭首付款，双方应在交易服务人收到房屋评估报告且王丽宏首付款备齐后三个工作日内至相关银行办理商业按揭贷款申请手续，在办理该手续前，王丽宏应将首付款（具体金额以交易服务人通知为准）转入该银行认可账户办理交易资金托管手续。第八条约定：翁腾在交接前应维护该房屋、家具家电以及附属配套设施并保持看房时的现状，并在交接时移交给王丽宏。第九条约定：翁腾保证以合同约定的房屋状态，按时交接给王丽宏。第十条约定：王丽宏应在本合同签订当日支付购房履约保证金150000元，存入交易服务人指定账户，由交易服务人无息代管，该购房保证金作为房屋交接保证金，待房屋、家电、家具及附属配套设施、户口等房屋所有交接手续全部交接完毕，五个工作日内由交易服务人（该购房保证金优先抵扣居间、交易服务费）代王丽宏结算支付给翁腾。第十一条约定：（一）自违约行为发生之日起，违约方应每日按本合同约定的成交价万分之五向守约方支付违约金，该违约金的认定及支付不影响本合同在违约行为终止之后继续履行，自违约行为发生之日起超过五日的，守约方可向违约方发送信件催促其履约，发信即日起超过十日仍未履约的，守约方可解除本合同；（二）任何一方违约导致本合同解除的，违约方应向守约方支付违约金300000元，并承担守约方应支付或已支付的居间服务费；（三）违约方应承担守约方为实现权利而支付的费用，包括但不限于律师费、诉讼费等。第十五条补充协议约定：一、本次交易房产成交价格为翁腾实收售房款2560000元，房产在交易过程中产生的双方应支付的税费、居间服务费及交易服务费等所有费用均由王丽宏承担；二、签订合同时，房产处于部分出租状态，待房产交接时翁腾协助王丽宏与原租户重新签订租赁合同，租金及押金归王丽宏收取；四、签订合同时房产仍处于抵押状态，王丽宏同意于王丽宏贷款审批通过且翁腾原贷款银行通知可还款之日二个工作日内，将购买房产的首付款及差额款解冻1360000元并支付给翁腾用于房产解押还款手续。同日，王丽宏、翁腾与案外人黄孙瑜、黄家裕签订一份《居间服务合同》，约定经黄孙瑜、黄家裕提供居间服务，王丽宏与翁腾就福州市仓山区上渡街道**复式单元房屋签订了《房屋买卖合同》。王丽宏、翁腾与方亿公司另签订了一份《交易服务合同》，约定方亿公司为王丽宏、翁腾提供房屋交易服务，合同第三条约定：《房屋买卖合同》及本合同解除时，翁腾在退回房屋权属材料前应付但尚未支付的居间服务费、房屋交易服务费应予支付，王丽宏在退回购房保证金前应付但尚未支付的居间服务、交易服务费应予支付。王丽宏于合同签订当日向方亿公司支付了购房保证金150000元，何月云将讼争房屋的《不动产权权证》交由方亿公司保管。2020年3月31日，方亿公司后期经办会同翁腾方前往招商银行福州东门支行办理提前还款申请。2020年4月20日，福州市仓山区人民政府上渡街道办事处作出《限期整改通知书》粘贴于讼争房屋门上，内容为：“**室：仓山区上渡街道**室房屋存在群租现象，初步认定为‘群租房’，现责令你户立即整改，恢复房屋原使用功能，严禁挪为他用。请你户接到本通知书15日内立即整改到位，逾期未整改的，我街将依据相关规定协调相关部门对该房屋实施断水、断电、限制产权等措施”。《限期整改通知书》下发后，讼争房屋已于15日内整改完毕，改变房屋结构的隔断已拆除到位。2020年4月26日，王丽宏委托福建国富律师事务所王宇亮律师向翁腾、方亿公司发出《解除、、通知函》，认为翁腾、方亿公司在签订合同前未如实告知讼争房屋为群租房性质房屋，存在隐瞒事实导致与王丽宏需要购买的正常性质房屋需求严重不符，王丽宏在签订合同时存在重大误解，且方亿公司作为中介方在提供居间服务中存在重大瑕疵，因此王丽宏行使合同解除权，正式通知解除与翁腾、方亿公司签订的房屋买卖合同、居间服务合同、交易服务合同，方亿公司应退还王丽宏150000元履约保证金。2020年4月29日，方亿公司向王丽宏发出《回复函》，载明王丽宏已知该房屋现状且已亲自实地看房并仍自愿购买房屋；《居间服务合同》中的居间方黄家裕、黄孙瑜已取得房地产经纪行业相关资格证书；要求王丽宏在收到回复函后三个工作日内主动联系方亿公司工作人员并备齐首付款及配合卖方至相关银行办理交易资金托管和商业按揭贷款申请手续，否则将追究违约责任。2020年5月9日，方亿公司向王丽宏发出《违约通知函》，要求王丽宏在收到违约通知函后三个工作日内主动联系方亿公司工作人员并备齐首付款及配合卖方至相关银行办理交易资金托管和商业按揭贷款申请手续，否则将追究违约责任。2020年6月5日，翁腾委托福建谨而信律师事务所庄华律师按王丽宏的户籍地址及合同约定地址分别向王丽宏发出一份《律师函》，要求王丽宏在收到律师函之日起24小时内按照《房屋买卖合同》第七条第（二）项的约定履行付款及办理相关手续义务，若王丽宏自收到律师函之日起超过10日仍未履行的，翁腾有权解除《房屋买卖合同》及其补充协议，《房屋买卖合同》及其补充协议于王丽宏收到律师函之日起第11日解除。邮寄户籍地址的函件于2020年6月6日由本人签收，邮寄至合同约定地址的函件于2020年6月7日由本人签收。另查明，王丽宏委托福建国富律师事务所律师代理本案诉讼，支付律师代理费16000元。一审法院认为，代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。何月云以翁腾代理人名义与王丽宏签订的《房屋买卖合同》不违反法律法规的强制性规定，合法有效，王丽宏及翁腾应按照约定履行合同义务。王丽宏及翁腾均要求解除《房屋买卖合同》，即双方均无继续履行房产交易的意向，故对于王丽宏诉请的解除《房屋买卖合同》，一审法院予以支持。本案系房屋买卖合同纠纷，居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，故对于王丽宏诉请的解除《居间服务合同》、《交易服务合同》，一审法院不予处理，王丽宏可另行主张。王丽宏主张其签订合同前未入室查看房屋，之后才发现讼争房屋属于群租房，一审法院认为，首先，购买房产是公民日常生活中的重大交易行为，直接影响买受人的生活质量，买受人应慎之又慎，王丽宏在购买讼争房屋时未实际进入讼争房屋查看即签订合同，有违常理；其次，《房屋买卖合同》中写明了讼争房屋内包含的具体家具家电数量及房屋处于出租状态；再次，王丽宏称其在签订合同由于病理反映存在精神恍惚，对所签订的合同存在重大误解，但王丽宏提交的证据不足以证明存在该情况，故一审法院对王丽宏的该项主张不予采信。讼争房屋虽被认定为群租房，但并未被限制产权过户，且已整改完毕。翁腾主张王丽宏为自己的利益恶意投诉，不正当地促成讼争房屋被有关部门要求整改，但翁腾提交的证据不足以证明该主张，故一审法院不予采信。王丽宏诉请翁腾支付王丽宏违约金300000元及律师费16000元，一审法院认为，《房屋买卖合同》约定翁腾在房屋交接前应保持看房时的现状，以合同约定的房屋状态移交给王丽宏，然讼争房屋因被认定为群租房而进行整改，整改后的房屋已与合同约定的房屋状态不符，翁腾确存在违约行为，但王丽宏未按合同约定备齐首付款及配合办理商业按揭贷款手续，亦存在违约行为，故对于王丽宏的该项诉请，一审法院不予支持。方亿公司并非《房屋买卖合同》的当事人，王丽宏要求方亿公司支付律师费没有依据，一审法院不予支持。王丽宏诉请方亿公司退还履约保证金，一审法院认为，《房屋买卖合同》约定购房保证金优先抵扣居间费、交易服务费，房产在交易过程中产生的居间服务费及交易服务费由王丽宏承担，而《交易服务合同》约定王丽宏在退回购房保证金前应付但尚未支付的居间服务费、交易服务费应予支付，即王丽宏与方亿公司尚有居间服务费、交易服务费未进行结算，但如前所述居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，故王丽宏可在与方亿公司结算完毕后再主张退还相应履约保证金。依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决：一、解除何月云代翁腾与王丽宏于2020年3月24日签订的《房屋买卖合同》；二、驳回王丽宏的其他诉讼请求。案件受理费27280元，由王丽宏负担。本院二审期间，各方当事人没有提交新证据。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，案涉《房屋买卖合同》明确约定购房保证金应优先抵扣居间费、交易服务费，居间服务费及交易服务费均由王丽宏承担，《居间服务合同》及《交易服务合同》对此亦有相关约定。而本案中王丽宏与方亿公司尚有交易服务费等未结算，一审认为因居间服务关系及交易服务关系不属于本案审理范畴，王丽宏可在与方亿公司结算完毕后再主张退还相应履约保证金，对王丽宏关于要求方亿公司全额返还履约保证金的诉讼请求未予支持，并无不当。根据房屋买卖的交易习惯及本案《房屋买卖合同》第二条第二项、第三条、第八条及第十五条补充协议第二点约定的内容来看，王丽宏主张其系在未入室查看房屋的情况下签订的合同，依据不足，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由王丽宏负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴一萍审 判 员 马 青审 判 员 陈碧珍二〇二一年四月二十七日法官助理 卢里灿书 记 员 黄晓琴