湖南省长沙市天心区人民法院民 事 判 决 书（2021）湘0103民初451号原告（反诉被告）：陈昌松，男，1980年5月13日出生，汉族，住长沙市天心区。委托诉讼代理人：夏学泉、张明思，湖南锐杰律师事务所律师。被告（反诉原告）：陶湘勇，男，1974年6月13日出生，汉族，住湖南省新化县。陈昌松与陶湘勇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，陶湘勇提起反诉。本院依法适用简易程序公开开庭进行了合并审理。陈昌松及其委托诉讼代理人夏学泉、张明思，陶湘勇均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。陈昌松请求法院判令：1.陶湘勇向陈昌松退还免租期间应免租金31740元；2.陶湘勇承担本案诉讼费。陶湘勇辩称：1.陈昌松的诉求属无理取闹、无中生有；2.诉讼费用由陈昌松承担。陶湘勇提出的反诉请求：1.陈昌松严重违反租赁合同约定，应赔偿陶湘勇经济损失50760元；2.陈昌松承担本案诉讼费。陈昌松对上述反诉辩称：1.陈昌松与陶湘勇之间的《租赁合同》因合同到期而终止，且陈昌松已经履行了告知义务，不存在任何违约行为，无需支付违约金或赔偿损失；2.陶湘勇的门面一直处于空置状态，是因为受到疫情的影响，而并非陈昌松未提前通知造成的，门面空置风险是陶湘勇作为二房东自身应承担的经营风险，陶湘勇不应该将经营风险转移给陈昌松；3.陈昌松另行选店铺经营与本案无关。经审理查明：2017年3月15日陶湘勇作为出租方（甲方）、陈昌松作为承租方（乙方），双方签订《房屋租赁合同》，约定甲方将长沙市天心区五凌路68号1#栋一楼5、6号门面（402队天心基地1#栋5、6号门面，面积约260平方米）出租给乙方经营使用；租期为3年，从2017年5月15日至2020年5月14日；自交房之日起第一年的年租金标准为每月20000元，租赁期第二年起，租金标准每年在上年租金标准基础上递增5%，以此类推，乙方每半年向甲方交一次租金，以先交费后使用的原则，每半年期满前30天内交纳下季度的租金，以此类推；乙方在签订租赁合同前按一个月的租金总额向甲方交纳租赁押金，押金金额20000元，租赁押金在租赁期内不退还、不计息、不抵扣，如乙方没到租赁时间提前退租，押金不予退还；交房日期为签订合同当日；乙方不能按时缴纳租金的，甲方向乙方每日收取逾期未交房租5%的滞纳金，如乙方出现两次以上不能按期交纳租金或一次超过本合同约定交纳租金时间十日未交租金，视为乙方严重违约，甲方有权对租赁房屋实施停电、停水，有权单方解除本租赁合同，强制收回所租房屋；租赁合同期满前3个月内，甲方与乙方重新签订续租合同，在同等条件下，乙方享有优先续租权，如乙方没有重新签订续租合同的意向，则乙方必须在租赁期满前3个月通知甲方；租赁期内，甲乙双方任何一方未经对方同意，中途擅自解除合同的均视为违约，违约方应该按合同期总租金20%的额度向对方支付违约金，若违约金尚不足弥补对方损失的，违约方还应承担赔偿责任。上述《房屋租赁合同》签订后，双方按照合同约定履行。因新冠肺炎疫情影响，2020年2月29日陶湘勇微信告知陈昌松：“陈总，二月份房租请先按半月付给我，等单位批复下来多退少补。”陈昌松于2020年3月7日向陶湘勇给付2月租金10580元，于2020年3月25日向陶湘勇支付3月租金10580元（微信转账7882元、抵扣服务费2698元）。2020年4月17日陈昌松微信告知陶湘勇：“合同好像是5月14号就到期了，到期之后我就不再续租了，感谢这三年来的支持、帮助、照顾合作愉快。之所以提前告诉你，是希望你好打招租广告。”陶湘勇回复了OK表情。2020年4月21日陈昌松向陶湘勇支付4月租金10580元。2020年5月16日至2020年5月20日，陈昌松与陶湘勇在微信上沟通了涉案门面钥匙、门面现状、物业费、应退押金等退租事宜。2020年5月20日陶湘勇将押金10500元退还给陈昌松。陶湘勇称“清了，押金已退。”陈昌松回复“收到”。2020年5月10日发文的发改投资规［2020］734号文件载明：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人。”2020年9月25日湖南省地质矿产勘查开发局402队出具《情况说明》：“根据上级有关文件精神，因疫情原因，我队已免掉1号栋门面总承租人陶湘勇2020年2、3、4月3个月租金，属实。”湖南省地质矿产勘查开发局402队盖章的《证明》称：“湖南省地质矿产勘查开发局402队2020年7月12日口头通知本单位位于长沙市天心区××路68号1＃栋一楼门面房承租人陶湘勇2020年减免租金三个月。”陶湘勇仅免除了次承租人陈昌松2020年2、3、4月一半租金，在租赁合同履行完毕后，陈昌松得知上述政策后，要求陶湘勇退还2020年2、3、4月其已付的一半租金31740元，无果，故诉至本院。以上事实有当事人提交的相应证据以及庭审笔录予以证实。本院认为，涉案《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，双方均应依约履行自己义务。关于陈昌松要求退还免租租金31740元的诉讼请求，根据发改投资规[2020]734号文件：“推动对承租国有房屋用于经营、出现困难的服务业小微企业和个体工商户，免除上半年3个月房屋租金，转租、分租国有房屋的，要确保免租惠及最终承租人”，2020年9月25日湖南省地质矿产勘查开发局402队出具情况说明：“我队已免掉1号栋门面总承租人陶湘勇2020年2、3、4月3个月租金，属实。”因涉案门面所有人（即湖南省地质矿产勘查开发局402队）免除了承租人陶湘勇2020年2、3、4月租金，而陶湘勇仅免除了次承租人陈昌松2020年2、3、4月一半租金，同时，陶湘勇亦未举证证明其减免了涉案房屋之后承租人的相应租金。故根据公平原则，陈昌松诉请其退还已交31740元租金，符合政策规定，本院予以支持；对陶湘勇要求陈昌松赔偿经济损失50760元的反诉请求，房屋租赁合同中虽约定“如乙方没有重新签订续租合同的意向，则乙方必须在租赁期满前3个月通知甲方”，但陈昌松于2020年4月17日微信告知陶湘勇合同期满后不再续租，陶湘勇并无异议。且合同亦约定“租赁合同期满前3个月内，甲方与乙方重新签订续租合同”，双方于租赁合同期满前3个月并未签订续租合同，陶湘勇亦应明知陈昌松不再续租合同，故本院对陶湘勇的反诉请求不予支持。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第七十七条、第九十一条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、限被告陶湘勇于本判决生效之日起十日内向原告陈昌松退还租金31740元；二、驳回反诉原告陶湘勇的反诉请求。如果未按本判决指定期限履行给付金钱义务的，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉部分受理费594元，减半收取297元，由原告(反诉被告）陈昌松承担；反诉部分受理费535元，由被告(反诉原告）陶湘勇承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员  李石江二〇二一年四月十日书记员  何 幸附：相关法律条文《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第七十七条当事人协商一致，可以变更合同。法律、行政法规规定变更合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。第九十一条有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；（四）债务人依法将标的物提存；（五）债权人免除债务；（六）债权债务同归于一人；（七）法律规定或者当事人约定终止的其他情形。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。