内蒙古自治区通辽市中级人民法院民事判决书（2021）内05民终572号上诉人（原审被告）：李凤祥，男，1958年1月4日出生，个体工商户，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇民主街****，，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县公民身份号码：×××。被上诉人（原审原告）：张国芹，女，1969年6月8日出生，汉族，无业，住内蒙古自治区开鲁县开鲁镇富祥小区**楼****，住内蒙古自治区开鲁县。公民身份号码：×××。原审被告：开鲁县新元房地产开发有限责任公司，住所地开鲁县开鲁镇西郊。法定代表人：陈桂荣，系总经理。委托诉讼代理人：胡志松，女，1977年9月15日出生，蒙古族，系该公司员工，现住，现住内蒙古自治区通辽市开鲁县开鲁镇胜利街****内蒙古自治区通辽市开鲁县。公民身份号码：×××。上诉人李凤祥因与被上诉人张国芹、原审被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司房屋买卖合同纠纷一案，不服内蒙古自治区开鲁县人民法院(2020)内0523民初4577号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李凤祥上诉请求：请求撤销开鲁县人民法院（2020）内0523民初4577号民事判决书，改判：上诉人返还被上诉人外楼楼梯公摊面积款2400.00元；驳回被上诉人的其他诉讼请求；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、上诉人认可应当返还被上诉人室外楼梯公摊面积款2400.00元；二、除上诉人应当返还被上诉人室外楼梯公摊面积款2400.00元的事实外，一审法院关于本案其他事实认定不清，证据认定和适用法律错误。第一，判决上诉人退还被上诉人购房款1840.00元错误。涉案楼房的约定面积是77平方米，单价每平方米2300.00元，总价款是177100.00元，上诉人仅收取了被上诉人楼房款175000.00元。被上诉人在办理产权证时实测面积是76.2平方米，单价每平方米2300.00元，购房款应当为175260.00元，上诉人并没有多收被上诉人购房款1840.00元，被上诉人应该还欠上诉人楼房款260.00元；第二、判决上诉人返还仓房款2000.00元错误。仓房不能办理产权证，根据交易习惯，仓房的交付都以口头交付为准。当年上诉人以口头方式交付给了被上诉人一个仓房，被上诉人当时已经接受。综上，一审法院认定事实错误，采信及认定证据错误，因而造成适用法律错误。恳请二审法院对本案依法改判，以维护上诉人的合法权益。张国芹辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。原审被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司未进行答辩。张国芹向一审法院提出诉讼请求：一、要求判令被告返还多交购房款4240.00元；二、判令被告返还多缴纳的供暖费199.58元；三、要求被告返还仓房款2000.00元。一审法院认定事实：2011年9月24日，原告为买受人（乙方）与富祥小区（甲方）签订《购房协议》。二被告自认，富祥小区系被告李凤祥借用被告开鲁县新元房地产开发有限责任公司资质开发建设。该购房协议第1条、第2条约定：原告购买富祥小区1号楼1单元1502室，建筑面积77平方米，单价2300.00元/平方米，乙方同意签订协议书，并向甲方支付购房款175000.00元；第4条约定，“本协议的建筑面积为甲乙双方所约定的面积，其合同面积最后以开鲁县房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准，并在产权面积测量完毕后签订正式的商品房买卖合同。”原告分别于2010年12月23、2011年9月20日向被告李凤祥支付购房款总计175000.00元。2011年9月24日，原告向被告李凤祥支付仓房款2000.00元。原告另于2012年7月9日向被告李凤祥支付室外楼梯公摊面积款2400.00元。2019年10月14日，原告购买的房屋办理不动产权登记，不动产权证登记房屋建筑面积为76.20平方米，其中，分摊建筑面积11.98平方米中含外楼梯面积为0.28平方米。另查明，原告持有2012年10月3日及2013年10月10日交纳的房屋取暖费收据共2枚，金额均为2032.80元。被告李凤祥自认系按照协议面积代收的房屋取暖费。一审法院认为，当事人应遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则从事民事活动。原、被告签订的购房协议系双方当事人的真实意思表示，且原告方已按照协议实际履行。涉案房屋产权证登记面积为76.20平方米，合同约定房屋建筑面积为77平方米，单价为每平米2300.00元。原告实际支付购房款175000.00元与被告李凤祥主张的售卖单价不符，但此价款系原被告双方的协议及收据明确载明的购房价款，故应确认为案涉房屋的最终协商价款。根据双方约定，面积最终以房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准，据此，被告应自办理测绘产权登记后，退还原告购房款1840.00元（0.80㎡×2300元/㎡）；根据房屋产权登记和测绘结果，外楼梯公摊面积包含于房屋建筑面积之内，被告另外收取外楼梯公摊面积款2400.00元无合同及事实依据。从原告提供的收据看，原告已支付仓房价款，被告虽辩称仓房已经交付，但其未能提供证据证明仓房已经交付或能够实际交付给原告方的事实，故被告应按销售价返还原告仓房款2000.00元。因二被告自认，涉案房屋的开发建设和销售行为均系被告李凤祥实施，故涉案房屋的相关权利义务和退还购房款责任应由被告李凤祥承担。对于原告要求被告李凤祥退还购房款4240.00元及仓房款2000.00元，证据充分，理由正当，本院予以支持。对于原告主张返还多交纳共计7年的供暖费199.58元的请求，因未提供相关证据证明其主张成立，且与本案不属于同一法律关系，故在本案中不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十三条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、第十四条之规定判决：一、被告李凤祥于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告张国芹购房款4240.00元及仓房款2000.00元，合计6240.00元；二、驳回原告张国芹的其他诉讼请求。案件受理费减半收取25.00元，由被告李凤祥负担。二审中，上诉人李凤祥出示照片一张，证明上诉人李凤祥有仓房，并且已经交付给被上诉人张国芹。被上诉人张国芹质证认为，对证据真实性有异议，照片是上诉人李凤祥随便照的。本院经审查认为，该照片不能证明上诉人将仓房已经交付给被上诉人的主张，故本院不予采信。本院认为，公民合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。本案中，双方约定合同面积最终以房地产管理部门指定的产权测量单位测量的面积为准。现涉案房屋产权证登记面积为76.20平方米，与购房款收据记载的面积77平方米少了0.8平方米，一审按照双方的约定判决上诉人退还被上诉人0.8平方米的购房款1840.00元并无不当。上诉人主张涉案房屋总价款为177100.00元，上诉人仅收取175000.00元，按照被上诉人房屋产权证登记面积76.2平方米计算，购房款应为175260.00元，上诉人并没有多收取被上诉人购房款1840.00元，被上诉人还欠上诉人购房款260.00元。经审查，1750000.00元系双方当事人协议及收据明确载明的购房价款，应确认为涉案房屋的最终协商价款，上诉人关于涉案房屋总价款应为177100.00元，上诉人并没有多收取被上诉人购房款1840.00元的上诉主张不能成立，应将多收取的购房款予以返还。关于仓房款2000.00元是否予以返还问题，因上诉人没有提供证据证明仓房已经交付或能够实际交付给被上诉人的事实，故一审判决上诉人返还仓房款2000.00元正确。综上，原审认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立，不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50.00元由上诉人李凤祥负担。本判决为终审判决。审判长 李永胜审判员 巴雅尔审判员 郭秀琴二〇二一年四月二十七日法官助理 金 玲书记员 白雪松