江西省丰城市人民法院民 事 判 决 书（2021）赣0981民初648号原告：李小燕，女，1974年9月10日出生，汉族。住江西省南昌市新建区。委托诉讼代理人：李新昌，江西镜衡律师事务所律师。执业证号码13601201810048468。被告：盛政祥，男，1974年12月7日出生，汉族。住江西省南昌市西湖区。曾用身份证号码：3623301972××××××××。原告李小燕与被告盛政祥租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人李新昌、被告盛政祥到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告李小燕向本院提出诉讼请求：1、依法判令被告立即支付所欠原告的、由被告先后出租给刘玉龙、江梅的丰城美食不夜城投资有限公司北区14栋01-06号共六间店面的租金、物业费共计人民币171,600元；2、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年3月31日，原告作为乙方与被告作为甲方签订了《债转股及公司股权转让协议书》，该协议书第四条约定：资产分割，丰城美食不夜城资产为投资形成的122间店面经营权及配套设施。甲、乙双方完成债转股及公司股权转让手续的同时，即意味着完成丰城美食不夜城店面的分割，市场总店面122间，根据相对集中的原则，甲方拥有公司股权34%对应的店面数为41.48间，主要以市场南区为主，乙方拥有公司66%股权对应的店面数为80.52间，主要以市场北区为主。2018年2月、3月新增利息共计人民币：＊＊万元，为便于集中和管理，甲方愿意以北区分得的3.48间店面予以抵扣，乙方表示同意。因此根据该份协议书第四条之规定，原告拥有非常美食不夜城北区全部80.52间＋3.48间=84间店面的经营管理权，被告则拥有南区全部41.48间-3.48间=38间店面的经营管理权，双方各自进行管理、受益。在该份协议书附5中，又约定：协商不成，均可起诉至市场所在地人民法院。为履行该协议书，2018年5月30日，被告给原告出具了一份还款承诺，被告声明：2018年度北区租金、物业费及新增押金，已向李小燕移交，截至2018年5月31日止，尚欠270,200元未移交，本人承诺：2018年5月31日支付贰万零贰佰元整，于2018年6月30日前全部结算给李小燕，如未能实现本承诺，则以南区叁间店面抵押，退出公司34%的股份。另：刘玉龙店面由本人处理，租金由本人根据实际占用时间付租，社区卫生费按比例分担。若无此承诺，原告早就及时收回刘玉龙店面，自己出租收租金了。这里的刘玉龙店面，指的是北区14栋01-06号共6间店面，根据协议书由原告经营管理收益。由于被告收取了刘玉龙的30万元押金（实质为借贷），被告给了刘玉龙租赁期间免租金的待遇。2018年7月，刘玉龙把该6间店铺转让给江梅经营，江梅与被告侄子盛善钦签订了一份合同编号为2018-14栋01-06号《丰城美食不夜城店面租赁合同》，江梅一次性缴纳30万元作为店铺押金（实质为借贷），享受免租金两年的政策（不含物业费）。江梅于2018年7月2日通过银行转账支付321,600元押金及物业费至盛政祥账户，盛政祥于2018年7月17日通过银行转账支付了15万元给刘玉龙，并备注代付刘玉龙缴纳的14栋押金。原告作为2018年4月份后接手的丰城美食不夜城投资有限公司（以下简称“不夜城”）法定代表人及作为不夜城北区店面的经营管理收益人，要求被告履行上述还款承诺书时，被告出尔反尔，拒不履行，为此，原告个人和不夜城于2019年8月6日起诉至丰城市人民法院。因为诉讼主体问题而撤诉。2019年11月，以不夜城的名义，又起诉至丰城市人民法院，丰城市人民法院作出的（2019）赣0981民初4917号民事判决，支持了不夜城对被告上述还款承诺前段的诉讼请求，驳回了后段关于刘玉龙店面租金和物业费诉讼请求，驳回的理由是因该租赁合同所产生的财产分配问题，属于盛政祥和李小燕的个人纠纷。不夜城不服一审判决，上诉至宜春市中级人民法院，宜春市中级人民法院以（2020）赣09民终1003号判决驳回上诉，维持原判。理由是：因该六间店面产生的纠纷属盛政祥与李小燕个人间纠纷。该6间店面租金和物业费的计算时长为：《债转股权及公司股权转让协议书》生效日期为2018年3月31日，应从此日开始计算租金和物业费，至江梅店面租赁合同结束之日，即2020年7月14日止，共计27个月。该6间店面月租应按周边11.12.13栋平均月租交纳，每间每月租金应为：（900＋600＋720）/3=740元人民币，6间店面27.5个月租金为：6×740×27.5＝122,100元，物业费为：6×300×27.5＝49,500元。租金和物业费合计为171,600元。原告为维护合法权益，特提出上列诉讼请求，恳请法院判如所请。被告盛政祥辩称：1、14栋6间店面的归属权不是原告的，根据双方签订的债权协议，在原告称述是2018年2月、3月新增利息共计人民币：＊＊万元，原告不能详细列明其利息的具体数额。我方要求其提供新增利息的详细数额；虽然双方同意将3.48间店面抵作新增两个月的利息，但原告并未出具具体数额，是因为在上一个借贷纠纷中涉嫌严重违法，是有我方没有掌握公司财务而造成的，由店面冲抵借贷是存在违法的，原告主张店面的权益于法无据。2、假如原告不具有14栋店面的权属，尽管有一个刘玉龙转租协议，实际上原告转租给刘玉龙而不是转租给我。我是不夜城的股东，不需要租赁店面经营。原告所述，我收取刘玉龙30万元的押金，有无凭据，我方向法庭申请调查令，从不夜城成立以来，对银行账目进行详细调查。刘玉龙15万元押金是不是转给丰城市美食不夜城投资有限公司，调查15万元具体转账给了谁。14栋店面到底转租给谁。综上所述，原告一而再、再而三对14栋店面提出民事诉讼，实际是浪费法律资源，双方之间不为公司利益着想，而进行不必要的诉讼。我方要求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。原告李小燕为证明其主张向本院提供的证据有：一、原、被告身份证复印件各一份；二、丰城美食不夜城投资有限公司营业执照复印件、企业信用公示报告以及丰城市人民法院民事判决书（2020）赣0981民初2889号各一份；三、债转股及公司股权转让协议书、丰城市人民法院民事判决书（2020）赣0981民初3578号各一份；四、被告盛政祥签署的还款承诺书一份；五、江梅店面租赁合同及丰城市人民法院民事判决书（2020）赣0981民初3325号各一份；六、江梅向丰城市人民法院提交的中国建设银行卡客户交易明细清单；七、被告向丰城市人民法院提交的招商银行账户历史交易明细；八、被告向贵院提交的答辩状；九、丰城市人民法院民事裁定书（2019）赣0981民初3577号、（2019）赣0981民初4917号以及宜春市中级人民法院民事判决书（2020）赣09终1003号各一份；十、不夜城11、12、13栋01-06间店面租赁合同各一份；十一、证人证言。对原告李小燕提供的上述证据，被告盛政祥经质证认为对证据六、七、八、九、十一无异议，对证据一、二、三、四、五、十均提出异议。被告盛政祥未向本院提供证据材料。原告李小燕围绕诉讼请求及其主张依法向本院提供的证据，开庭时组织当事人进行质证，对当事人质证无异议的证据，本院予以确认。对当事人有争议的证据和事实，本院认定如下：1、原、被告诉讼主体资格问题。原告李小燕提供证据一即原、被告身份证复印件各1份。被告盛政祥经质证认为原告李小燕不是本案适格的主体。本院经审查认为，根据原告李小燕向本院提供的诉讼请求和所依据的事实和理由，原、被告均是本案适格的主体。2、对原告李小燕提供证据二即丰城美食不夜城投资有限公司营业执照、企业信用公示报告、丰城市人民法院（2020）赣0981民初2889号民事判决书。被告盛政祥经质证对其证明目的提出异议。本院经审查认为，该证据与本案无关联，不予认定。3、对原告李小燕提供的证据三即债转股及公司股权转让书、丰城市人民法院（2019）赣0981民初3578号民事判决书各一份。被告盛政祥经质证认为对其真实性无异议，对其合法性、关联性及证明目的均提出异议。本院经审查认为，原、被告之间签订的《债转股及公司股权转让协议书》系当事人之间的真实意思表示，内容不违反法律规定，合法有效，受法律保护。以及该份民事判决书是已生效的法律文书。故本院确认上述证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。4、对原告李小燕提供的证据四即被告盛政祥于2018年5月30日出具的还款承诺书。被告盛政祥经质证对其证明目的有异议。本院经审查认为，该还款承诺书是被告盛政祥书写，且还款承诺书标明了“另：刘玉龙店面由本人处理，租金由本人根据实际占用时间付租，社区卫生费按比例分担。”反映了被告盛政祥的真实意思表示。因此，本院确认该证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。5、对原告李小燕提供的证据五即江梅店面租赁合同；丰城市人民法院（2020）赣0981民初3325号民事判决书。被告盛政祥经质证对其证明目的提出异议。本院经审查认为，丰城市人民法院（2020）赣0981民初3325号民事判决书是已发生法律效力的裁判文书，该判决书已认定该份店面租赁合同即江梅店面租赁合同是江梅与丰城美食不夜城投资有限公司的行为。故本院确认该证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。6、对原告李小燕提供的证据十即丰城美食不夜城投资有限公司11、12、13栋店面租赁合同，作为收取14栋01-06号店面租金和物业费参考依据。被告盛政祥经质证对其“三性”均提出异议。本院经审查认为该证据真实可靠、符合法律规定，与本案有关联，故本院确认该证据具有证据效力，并作为认定本案事实的依据。根据法庭调查和有效证据，本院认定本案事实如下：2018年3月31日，原告李小燕作为乙方与被告盛政祥作为甲方签订了《债转股及公司股权转让协议书》，该协议书第四条约定：资产分割，丰城美食不夜城资产为投资形成的122间店面经营权及配套设施。甲、乙双方完成债转股及公司股权转让手续的同时，即意味着完成丰城美食不夜城店面的分割，市场总店面122间，根据相对集中的原则，甲方拥有公司股权34%对应的店面数为41.48间，主要以市场南区为主，乙方拥有公司66%股权对应的店面数为80.52间，主要以市场北区为主。2018年2月、3月新增利息共计人民币：＊＊万元，为便于集中和管理，甲方即被告盛政祥愿意以北区分得的3.48间店面予以抵扣，乙方即原告李小燕表示同意。因此根据该份协议书第四条之规定，原告李小燕拥有丰城美食不夜城北区全部84间店面的经营管理权，被告盛政祥则拥有南区全部38间店面的经营管理权，双方各自进行经营管理、受益处分。根据该份协议，2018年4月18日丰城美食不夜城投资有限公司进行法人变更，原告李小燕担任该公司法定代表人。2018年5月30日，被告盛政祥给原告李小燕出具了一份还款承诺，该承诺书明确表示刘玉龙店面由本人处理，租金由本人根据实际占用时间付租，社区卫生费按比例分担。2018年7月2日，案外人刘玉龙将原在2016年度租赁的北区14栋01-06号共六间店铺转租给案外人江梅经营，江梅将转让费105,000元付给刘玉龙。然后，江梅与被告盛政祥侄子盛善钦签订了一份合同编号为2018-14栋01-06号《丰城美食不夜城店面租赁合同》，江梅一次性缴纳30万元作为店铺押金，享受免租两年政策，并缴纳一年物业费21,600元。于2018年7月2日通过银行转账支付押金及物业费计人民币321,600元至被告盛政祥个人账户上。事后，被告盛政祥未按承诺履行义务，双方发生分歧而酿成本案纠纷。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在本案中，原告李小燕诉求是要求被告盛政祥先后将丰城美食不夜城投资有限公司所有的北区14栋01-06号共六间店面先后出租给刘玉龙、江梅的租金和物业费共计人民币171,600元。案涉刘玉龙是2016年起就与丰城美食不夜城投资有限公司签订了该店面租赁合同，直到2018年7月2日刘玉龙将该店面转让给江梅。江梅也是与该公司签订店面租赁合同，都是交押金、物业费。享受免租金的政策。在2018年3月31日前丰城美食不夜城投资有限公司法人仍是被告盛政祥，该公司与刘玉龙签订的该店面租赁合同是该公司与刘玉龙之间的法律关系，2018年7月2日该公司与江梅签订该店面租赁合同经已生效丰城市人民法院（2020）赣0981民初3325号民事判决书认定也是该公司与江梅之间的法律关系。因此，原告李小燕要求被告盛政祥支付将丰城美食不夜城投资有限公司所有的北区14栋01-06号店面先后租赁给刘玉龙、江梅的租金和物业费（实际俩人也是交押金免租金的租户），于法无据，本院不予支持。但从2018年4月1日起，丰城美食不夜城投资有限公司法人变更为原告李小燕后，根据被告盛政祥移交后的承诺，该承诺也体现了原、被告双方的真实意思表示。即从2018年4月1日起至2018年7月2日止，刘玉龙租赁该店面的租金应由被告盛政祥支付，单价按11、12、13栋的平均价计算即740元/间/月，总计人民币13,616元【（740元/间/月×6间×3个月）＋（740元/间/月×6间÷30天×2）】。据此，根据《中华人民共和国民法典》第五百七十八条、第五百七十九条、第七百零三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告盛政祥于本判决生效后十日内向原告李小燕支付北区14栋01-06号店面租赁费（原刘玉龙租赁）计人民币13,616元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二、驳回原告李小燕的其他诉讼请求。案件受理费3,732元，原告李小燕负担3,432元，被告盛政祥负担300。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。义务人在本判决书规定的期限内拒不履行其义务的，权利人可在本判决书发生法律效力后，上述履行期限的最后一日起二年内向本院申请强制执行。申请强制执行应递交申请执行书与被执行人财产状况证据或线索材料。审 判 长  许舫逊人民陪审员  漆娇莉人民陪审员  邹晓华二〇二一年四月二十一日法官 助理  陈 敏书 记 员  周 苗附：一、《中华人民共和国民法典》第五百七十八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满前请求其承担违约责任。第五百七十九条当事人一方未支付价款、报酬、租金、利息，或者不履行其他金钱债务的，对方可以请求其支付。第七百零三条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人交付租金的合同。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。