福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0681民初1342号原告：龙海市锦江弘业资产管理有限公司，住所地漳州市龙海区海澄镇月港大道20-17号，统一社会信用代码91350681557581762A。法定代表人：林游毅，职位：总经理。委托诉讼代理人：林志山，福建协兴律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴雅玲，福建协兴律师事务所律师。被告：林建辉，男，1977年9月25日出生，汉族，住漳州市龙海区。委托诉讼代理人：苏恺，福建簪华律师事务所律师。原告龙海市锦江弘业资产管理有限公司（以下简称“锦江弘业公司”）与被告林建辉租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告锦江弘业公司的委托诉讼代理人吴雅玲，被告林建辉及其委托诉讼代理人苏恺到庭参加诉讼。本案现已审理终结。锦江弘业公司向本院提出诉讼请求：1.判令解除锦江弘业公司与林建辉签订的《租赁合同》；2.判令林建辉立即将承租的房屋等租赁物返还给锦江弘业公司;3.判令林建辉向锦江弘业公司支付租金截止至2020年11月30日暂合计人民币7858.18元，及自2020年12月1日起至林建辉实际返还租赁物之日止的租金;4.判令林建辉按拖欠租金的5%向锦江弘业公司支付违约金;5.本案诉讼费由林建辉承担。庭审中，锦江弘业公司变更第一项诉讼请求为：判令解除龙海市蚊香厂与林建辉签订的《租赁合同》。事实与理由：2007年元月26日，龙海市蚊香厂与林建辉签订一份《租赁合同》，合同约定：龙海市蚊香厂将位于原一号锅炉房的房屋租给林建辉使用，使用面积97平方米；租期期限：20年，从2007年元月26日至2027年元月25日止；月租金是341.66元，年租金为4100元，房屋结算为每年交付一次（按租金到期日至超租金到期的15天内），否则视为拖欠，甲方有权按月租金的5%收取滞纳金。合同第十条约定，违约金为合同租金总额20%，并赔偿违约造成的损失。除此之外，拖欠租金费按5%收取滞纳金。如拖欠一个月后，仍拒不交租金，甲方有权采取停电措施，直至终止合同，收回房屋或诉讼法律。合同还就其他权利义务进行约定（详见厂房租赁合同）。合同签订后，龙海市蚊香厂依约向林建辉交付租赁物，但林建辉仅支付租金至2018年12月31日就不再支付，也未将租赁房屋交还给锦江弘业公司，至今仍占用该房屋。2016年9月后龙海市蚊香厂划归锦江弘业公司管理。由于林建辉仅支付租金至2018年12月31日就不再支付，已经构成违约，为了不造成更大的损失，锦江弘业公司多次要求林建辉腾退房屋等租赁物，但林建辉均不予理会。根据《合同法》及《租赁合同》的约定，林建辉的行为已经构成根本违约，造成锦江弘业公司经济损失，为维护锦江弘业公司的合法权益，锦江弘业公司特向贵院提起诉讼，望判如所请。林建辉辩称：一、租赁合同合法有效，应当继续履行合同，根据民法典第五百六十四条，锦江弘业公司已超过解除权行使期限，自动丧失解除权；二、锦江弘业公司违约在先，在2019年租金到期之前锦江弘业公司并未按之前交付习惯向答辩人发送通知书，告知答辩人交款的账号，导致被告无法交款，应由锦江弘业公司承担违约责任；三、答辩人现在无法使用租赁场地，因为附近拆迁，现在没有路，导致答辩人无法进入租赁场地，承租时，经锦江弘业公司同意由答辩人出资搭盖建筑物，若合同解除，应对答辩人的损失进行赔偿。本院经审理认定事实如下：2007年1月26日,龙海市蚊香厂(甲方)与林建辉(乙方)签订《龙海市蚊香厂租赁合同》,主要约定（摘录）：一、甲方将位于原壹号锅炉房的房屋租给乙方使用，面积97平方米，租赁时间从2007年元月26日至2027年元月25日；二、月租金341.66元，年租金4100元，房屋结算为每年交付一次（按租金到期日至超租金到期的15天内），否则，视为拖欠，甲方有权按月租金的5%收取滞纳金；三、甲方从出租之日起，凡乙方的一切建、改、维修、装修须经甲方同意后方可试行，但所负一起费用均由乙方自理，甲方不承担一切费用；乙方租用期满或中途中止合同不再续租，乙方不得拆除……九、任何一方不能随意终止合同，合同期满时甲方如要继续出租，同等条件下，乙方有优先权，乙方如不续租，应提前一个月通知甲方；十、违约金为合同标租金总额20%，并赔偿违约造成的损失，如拖欠租金或违反《安全生产法》、《消防法》和违背本合同第三、五、七条规定，均视为违约，除此之外，拖欠租金费按5%收取滞纳金，若拖欠一个月后，仍拒不交租金，甲方有权采取停电措施，直至终止合同，收回房屋或诉讼法律；十一、合同期满时，如乙方无续租或因违约被终止合同后，必须在一星期内搬出全部物品，房产使用权和处置权随之归甲方，逾期未搬经甲方数次催搬仍不搬清，则视为废弃物，由甲方全权处置；十二、如遇不可抗拒的自然灾害而导致双方财产被毁损或房屋、土地被征用、拍卖，本合同随之自然终止，双方互不承担经济责任，租金按实际使用期计算，其余按第十一条合同终止的规定执行。《龙海市蚊香厂租赁合同》中注明：该租户自筹基建款搭盖，故租金优惠照顾。双方还就租赁的其他事项进行了约定。合同期满后，双方未续签合同。合同签订后,原龙海市蚊香厂向林建辉交付租赁物,林建辉自行搭盖使用并向龙海市蚊香厂交纳租金至2015年9月25日，之后向锦江弘业公司交纳租金至2018年12月31日。另查明,2016年9月27日，龙海市人民政府出具龙政综【2016】231号文件，决定将地方国营龙海市食品酱油厂等71家企业（含龙海市蚊香厂）人、财、物划转至龙海市锦江实业发展有限公司进行管理。2016年7月25日，龙海市锦江实业发展有限公司【2016】1号会议纪要载明，子公司锦江弘业公司主要负责资产管理、物业管理及维护资产完整与安全。2019年7月3日,锦江弘业公司委托厦门欣途工程技术有限公司对石码镇下庵路46、48、50、52号建筑进行危险性鉴定,鉴定结论:该建筑群各单位承重结构危险性等级为D级,即该建筑承重结构已不能满足安全使用要求,房屋整体处于危险状态,构成整幢危房,建议:立即停止使用或拆除。福建协兴律师事务所受锦江弘业公司委托,于2019年6月22日向林建辉发出闽协兴律（2019）函第20号《律师函》,告知林建辉承租的房屋为重大危险级，决定解除双方租赁关系，收回房屋进行安全处理。林建辉未签收该函件。2021年1月28日，锦江弘业公司提起本案诉讼，林建辉于2021年1月30日签收诉讼材料。本院认为，龙海市蚊香厂与林建辉签订的《龙海市蚊香厂租赁合同》系双方真实意思表示，协议内容合法有效，当事人均应按协议约定履行义务。在锦江弘业公司承受了原龙海市蚊香厂的权利义务之后，林建辉应当按合同约定向锦江弘业公司履行交纳租金的义务。2018年12月31日后，林建辉未再向锦江弘业公司交纳租金，违反合同约定，锦江弘业公司获得合同解除权，锦江弘业公司要求解除合同，有事实及法律依据；加之案涉租赁物经鉴定为D级危房，继续履行合同亦不能实现承租方的合同目的，合同应当解除。林建辉于2021年1月30日签收了本案相关诉讼材料，案涉租赁合同应于2021年1月30日解除，对锦江弘业公司要求解除原龙海市蚊香厂与林建辉签订的《龙海市蚊香厂租赁合同》的诉求，应予支持。林建辉辩称，锦江弘业公司已超过解除权行使期限自动丧失解除权，对此，承租方未交纳租金使出租方的权利处于持续性的受侵害的状态，且林建辉仍在使用案涉租赁物，此种情形下不能适用解除权行使的除斥期间。林建辉辩称系锦江弘业公司未告知交款账号至无法交款，锦江弘业公司不予认可，林建辉亦未提交证据予以证明，对该辩解不予采纳。租赁合同解除后，林建辉应当向锦江弘业公司交纳拖欠租金并交还租赁物，逾期应当向锦江弘业公司支付占用费，占用费应计算至实际返还之日；据此，林建辉应当向锦江弘业公司支付租金8541.5元（25个月），并自2021年1月31日起向锦江弘业公司支付占用费，标准按341.66元/月计算。对锦江弘业公司主张林建辉按拖欠租金的5%向锦江弘业公司支付违约金的诉讼请求，没有合同依据，合同所约定的滞纳金是一种行政责任形式，不属民事责任形式，对该项诉求，不予支持。林建辉主张锦江弘业公司应赔偿其搭盖建筑物损失，但未提交相应的事实与证据支持，缺乏合同与法律依据，不予支持。综上所述，龙海市蚊香厂与林建辉签订的《龙海市蚊香厂租赁合同》于2021年1月30日解除；林建辉应当向锦江弘业公司支付至2021年1月30日的租金，逾期应支付占用费；林建辉应当于本判决生效之日起十日内将承租的房屋返还给锦江弘业公司；对锦江弘业公司的其他诉讼请求，不予支持。依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民法典时间效力的若干规定》第一条第二款；《中华人民共和国合同法》第六十条、第七十九条、第八十一条、第九十四条、第二百一十二条、第二百二十三条、第二百二十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原龙海市蚊香厂与林建辉于2007年1月26日签订的《龙海市蚊香厂租赁合同》于2021年1月30日解除；二、林建辉应自本判决生效之日起十日内向龙海市锦江弘业资产管理有限公司返还承租的房屋；三、林建辉应于本判决生效之日起十日内向龙海市锦江弘业资产管理有限公司交纳租金8541.5元，并自2021年1月31日起至实际返还之日止按341.66元/月的标准向龙海市锦江弘业资产管理有限公司交纳占用费；四、驳回龙海市锦江弘业资产管理有限公司的其他诉讼请求。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，按中国人民银行同期贷款基准利率加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计25元，由林建辉负担。款项应于本判决生效之日起七日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员 陈 蓉二〇二一年四月二十六日书记员 柯清鸿执行申请提示：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。