广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1587号上诉人（原审被告）：湛江市乐基投资有限公司，住所地湛江开发区平乐上村委办公室二楼。法定代表人：黄远清，总经理。委托诉讼代理人：周彦渊,广东冠方律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄昌志，男，1997年3月21日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：赵晓清，广东湛信律师事务所律师。上诉人湛江市乐基投资有限公司（以下简称“乐基公司”）因与被上诉人黄昌志商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初799号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月15日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人乐基公司的委托诉讼代理人周彦渊，被上诉人黄昌志的委托诉讼代理人赵晓清到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人乐基公司上诉请求：1.撤销广东省湛江经济技术开发区人民法院（2020）粤0891民初799号民事判决，并依法改判驳回黄昌志在一审提出的全部诉讼请求。2.本案的一、二审诉讼费用全部由黄昌志承担。事实与理由：一、一审法院认定本案是因乐基公司导致延期交房应承担违约责任，属于适用法律和认定事实有误。理由如下：（一）按照双方合同的约定，因非出卖人的原因造成涉案房屋延期交房应不做赔偿。乐基公司作为营利法人，不可能牺牲自身的经济利益故意延期交房，由此可知延期交房存在被动原因，是乐基公司无法左右的原因。本案延期交房的原因主要有以下两个：1、虽说本案涉案工程与市政工程是两个独立的工程，但是涉案工程是商品房，是人民安居乐业的归属，一个家不只是只有房子，还有各种配套设施，相信任何已成功验收竣工的商品房都需有完善合规的配套设施（消防设施、排雨排污设施等），否则也不可能通过竣工验收。乐基公司已经多次提交请示要求市政单位建设涉案工程的排雨排污系统，可是迟迟没有动工，由于涉案工程的配套设施（排雨排污系统）没有及时动工,随之影响该工程的竣工验收，从而导致延期交房。由此可见，延期交房的原因是市政单位的延期动工，与乐基公司无关。2、已经竣工验收的消防工程不符合众多业主的审美要求，要求乐基公司重新设计、施工及验收，乐基公司为了充分维护业主的利益，也基于对涉案商品房的质量过高要求，在重新施工的过程中严格要求施工方按照业主的标准施工，从而导致涉案项目没有及时竣工验收，因此导致的延误责任由乐基公司承担实属不公平。（二）依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少。即使本案的乐基公司构成违约，逾期交房只是造成黄昌志无法及时使用该房屋(我国主张房子是用来住的不是用来炒的，买房就是为了安家乐业)，对该项损失，应参照相同路段同类房屋的市场租赁价值予以认定(相同路段同类房屋的租金最高是3000元/月)，故应以每月3000元作为黄昌志实际损失的参考值(3000×1.3=3900元)，而违约金每月6000元以上(按万分之二每天计算)已经明显高于黄昌志实际损失的30%。因此，人民法院依法应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，作出减少违约金的裁决。并且就算违约的话不减免疫情期间的违约责任对于乐基公司也是极不公平的。综上，乐基公司认为，一审法院认定事实错误，适用法律错误，对本案作出的判决是错误的。为此，乐基公司特提起上诉，请求二审法院依法支持乐基公司的上诉请求。被上诉人黄昌志答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审依法驳回乐基公司的上诉请求，维持一审判决。黄昌志起诉请求：1.判令乐基公司向黄昌志支付逾期交房违约金14700元；2.本案的诉讼费由乐基公司承担。一审法院审理查明：2017年11月16日，黄昌志作为买受人与乐基公司作为出卖人签订了《商品房买卖合同（预售）》。该合同第二章第一、二、三条以及第三章第六、七条约定，由买受人购买出卖人出售的位于湛江经济技术开发区，建筑面积91.59平方米，总房款1020833元。该商品房已由湛江经济技术开发区房产管理局批准预售，预售许可证为湛房预许第0220170059号。买受人在2017年11月16日前支付首期房价款260833元，占全部房价款的26%。余款760000元以申请银行贷款按揭方式支付。第四章第九条商品房交付条件约定：该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1.该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告。第四章第十一条交付时间和手续约定：（一）出卖人应当在2019年6月30日前向买受人交付该商品房。（二）……但如遇下列特殊原因，出卖人可据实予以延期，并不作赔偿：1.遭遇不可抗力；2.国家政策重大变化影响工程进度，或有关主管部门不能及时办理技术审批、工程验收和备案换证等原因及其他非出卖人责任造成的延误；3.因买受人原因，如买受人未付清房款或其他约定费用、未按出卖人书面通知提交证件资料以及因买受人其他原因造成的一切延误等，均由买受人全部承担因自身原因而导致延期交付的一切法律责任；4.如因买受人原因未能在通知书约定的时间和地点办理商品房交接手续，或买受人无合法理由拒绝交接商品房符合本合同约定的交付条件，出卖人已按照买卖合同约定交付了商品房，且视为买受人验房合格。该章第十二条逾期交付责任约定：除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之2（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。第十章第二十五条送达约定：出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应采用书面形式，以邮政快递方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应在变更之日起5日内书面通知对方。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，应承担相应的法律责任。合同附件十一补充协议第五条约定：双方同意对本合同“逾期交房”的责任作如下补充：若逾期交房超过90天的，买受人要求解除合同必须在该90天届满之日起15天内向买受人提出书面申请，否则买受人应就因此造成的扩大损失部分承担责任；买受人在该90天届满之日起90天内不向出卖人书面确认解除合同的，则视为买受人同意继续履行合同，买受人按本合同第三十二条的约定承担责任。第七条约定：如有下列特殊情形之一的，出卖人交付商品房及办理房地产权属证书的期限可顺延，不视为出卖人违约：1.因不可抗力造成延误的；2.因政策变化及政府主管部门造成延误的；3.因其他非出卖人责任造成延误的。合同签订后，黄昌志依约向乐基公司支付了全部的购房款。乐基公司于2017年11月21日、2018年1月18日向黄昌志开具了两张金额分别为260833元、760000元的广东增值税普通发票。涉案清晖嘉园1栋项目工程于2019年8月26日竣工验收合格，于2019年8月28日取得《不动产测量报告》，于2019年9月10日取得竣工验收备案文件。乐基公司于2019年8月27日通过国内标准快递邮寄送达收楼通知书给黄昌志。黄昌志于2019年9月10日办理了涉案商品房的交接手续。乐基公司为证明永平北路三号河沟至龙汐路段相关排污排雨市政管道影响其项目工程的竣工验收，提供了乐基公司于2018年4月28日向开发区城市综合管理局提交的“关于建设永平路3号河沟至龙汐路段的请示”、乐基公司于2018年11月22日向开发区乐华街道办提交的“关于加快建设永平路3号河沟至龙汐路段及乐达居和清晖嘉园两小区排污排水设施的请示”、开发区乐华街道办于2018年11月27日向开发区管委会提交的“关于加快建设永平北路及其排污排水配套设施的请示”、乐基公司于2019年3月25日向开发区乐华街道办提交的“关于加快建设清晖嘉园小区市政排污排雨管道的请示”、开发区乐华街道办于2019年4月3日向开发区管委会提交的“关于加快建设清晖嘉园小区市政排污排雨管道的请示”、开发区城市综合管理局于2019年4月10日向开发区管委会提交的“关于办理《关于加快建设清晖嘉园小区市政排污排雨管道的请示》的意见”、开发区财政局于2019年4月18日向开发区管委会提交的“关于加快建设清晖嘉园小区市政排污排雨管道的请示的答复意见”。一审法院认为，本案属于商品房预售合同纠纷。黄昌志与乐基公司签订的《商品房买卖合同（预售）》，是双方真实的意思表示，内容并不违反法律、行政法规强制性规定，依法成立、有效。当事人应按约定全面履行各自的义务。黄昌志依约向乐基公司支付了涉案商品房的全部购房款，而乐基公司未按照约定交付涉案商品房，已构成违约。乐基公司主张永平路3号河沟至龙汐路段的排污排雨市政工程未能按期建设，影响其项目的竣工验收，应顺延交房，因市政工程与涉案商品房项目工程是两个独立的工程，相互之间根本不存在影响彼此竣工验收的问题，故对乐基公司的上述主张不予采纳。因此，乐基公司应当承担逾期交房的违约责任。关于本案延期交房的违约金计算。涉案商品房项目工程于2019年8月28日取得《不动产测量报告》，于2019年9月10日取得竣工验收备案证明文件，涉案商品房依约于2019年9月10日具备交付条件。黄昌志、乐基公司在合同第十二条约定了买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日向买受人支付全部房价款万分之二的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，乐基公司依法应按约定的违约金计算方式支付相应的逾期交付违约金给黄昌志。涉案合同约定乐基公司于2019年6月30日交付涉案商品房，乐基公司实际交付时间为2019年9月10日，则乐基公司逾期交房期限应从2019年7月1日起算，计至2019年9月10日，共计72天，故本案的违约金为14700元（1020833元×0.0002×72天）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第一百一十七条的规定，判决：限湛江市乐基投资有限公司在判决生效之日起10日内支付逾期交房违约金14700元给黄昌志。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费167.5元，减半收取83.75元，由湛江市乐基投资有限公司负担。二审中，双方当事人均没有提交新证据。本院经审理查明，一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据乐基公司的上诉请求和理由，及黄昌志的答辩意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、乐基公司应否承担逾期交房的违约责任。乐基公司上诉主张因市政单位没有及时建设排污排雨工程，影响涉案房屋的竣工验收，从而导致其延期交房，故其不应承担逾期交房的违约责任。因乐基公司对其上述上诉主张并未提供充分的证据予以证明，故本院不予采信。乐基公司还主张涉案房屋的消防工程本已竣工验收，但因应业主的审美要求而重新设计消防并施工，才导致涉案房屋的建设工期延误，故其不应承担逾期交房违约责任。因乐基公司并未提供充分的证据证明重新设计消防并施工与涉案房屋逾期交付有因果关系，故乐基公司以此为由主张其不应承担逾期交房的违约责任，本院不予采纳。综上，乐基公司关于其不应承担逾期交房违约责任的上诉理由均不能成立，本院不予采纳。二、关于合同约定的违约金是否过高，应否予以调整的问题。逾期交房违约金的计算，应充分尊重当事人的意思自治，合同对于违约金有明确约定的，原则上应按约定处理。违约金具有惩罚和补偿双重性质，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款关于“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少”的规定，只有在违约金过分高于造成的损失之情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚实信用原则予以衡量。虽然根据本案的证据未能确定黄昌志具体的损失数额，但根据涉案房屋的总房价、违约金的计算标准、违约时长等事实，按照合同约定，逾期交房违约金每日按已付房款万分之二计算，自2019年7月1日起至2019年9月10日期间的违约金数额为14700元，相较于黄昌志已付购房款及其实际损失和预期利益，按合同约定计算的违约金并未过分高于造成的损失。乐基公司上诉主张合同约定的违约金过高，但其主张参照相同路段同类房屋的市场租赁价格计算违约金与合同约定不符，且房屋租金非判断损失数额的唯一因素。乐基公司未能提供证据证明黄昌志主张的违约金超过了实际损失的30%，故对乐基公司关于一审法院计算违约金过高、应予以调整的主张，本院不予采纳。综上所述，乐基公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费167.5元，由湛江市乐基投资有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年四月二日法官助理  陈小漫书 记 员  何骁腾附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。