广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0104民初35810号原告：广州新湾城管理咨询有限责任公司，住所地广东省广州市越秀区北京路374号之二1101、1102单元自编46号。法定代表人：李轲，职务总经理。委托诉讼代理人：陈海波,广东雄宇律师事务所律师。委托诉讼代理人：林惠斌,广东雄宇律师事务所律师。被告：北峰（广州）拍卖有限公司（原名称广州天下通宝拍卖有限公司），住所地广东省广州市越秀区北京路374号之四301房自编B。法定代表人：许乃兵，职务执行董事。委托诉讼代理人：张楠豫，广东广信君达律师事务所律师。被告：许乃兵，男，1972年4月28日出生，汉族，身份证住址安徽省明光市。被告：徐承康，男，1979年4月20日出生，汉族，身份证住址安徽省明光市。被告：徐锴洋，男，1988年2月7日出生，汉族，身份证住址河南省鄢陵县。第三人：邱海峰，男，1981年9月27日出生，汉族，身份证住址江西省萍乡市芦溪县。原告广州新湾城管理咨询有限责任公司（以下简称新湾城公司）与被告北峰（广州）拍卖有限公司（以下简称北峰公司）、许乃兵、徐承康、徐锴洋、第三人邱海峰房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任公开开庭进行了审理。原告新湾城公司的法定代表人李轲及其委托诉讼代理人陈海波、林惠斌，被告北峰公司的委托诉讼代理人张楠豫、被告徐承康到庭参加诉讼。被告许乃兵、徐锴洋、第三人邱海峰经公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，本院依法作缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.解除原告与北峰公司签订的《瑞安广州中心租赁合同》和《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》，北峰公司向原告支付违约金3300912元；2.判令北峰公司向原告支付2018年4月1日至2018年5月31日租金和2019年7月1日至2020年4月30日的租金，其中2019年7月1日至2020年3月31日每月租金90000元，2020年4月1日至2020年4月30日每月租金97200元，合计人民币1087200元（含免租期2018年4月1日至2018年5月31日），并支付拖欠租金违约金(违约金以每月应付款项为基数，自应付当月1日起按照每日万分之五的标准计算到实际清偿之日止)；3.判令北峰公司向原告返还位于广州市越秀区北京路374号之四501单元自编B租赁物业并办理注销北峰公司在物业地址上注册的工商、税务等各类证照登记，自2020年5月1日起按照逾期一日100元的标准向原告支付至实际办妥注销手续之日止的违约金；4.判令北峰公司向原告支付水电周转金15000元及2018年4月1日至2018年4月30日和2019年8月1日至2020年6月30日的物业管理费合计人民币336000元（按每月28000元的标准计付）、电费人民币4162.03元（计算期间：2019年6月1日至2019年10月31日）并支付拖欠费用违约金(违约金以每月应付款项为基数，自2019年7月1日起按照每日万分之五的标准计算到实际清偿止)；5.判令许乃兵对上述第2、3、4项应由北峰公司承担的债务承担连带清偿责任；6.判令徐承康、徐锴洋在未出资本息范围内对上述第2、3、4项北峰公司不能清偿的部分承担补充赔偿责任；7.判令第三人邱海峰对上述第2、4项应由北峰公司承担的债务承担补充赔偿责任；8.本案全部诉讼费由上述被告承担。事实和理由：北峰公司原名为广州天下通宝拍卖有限公司，北峰公司于2018年4月1日向原告承租了广州市越秀区北京路374号之四501单元自编B物业（以下简称案涉物业），面积为1000平方米，双方相继签订了《瑞安广州中心租赁合同》和《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》，其中约定：北峰公司向原告承租上述物业的租期为五年，即从2018年4月1日至2023年3月31日，双方还就每月租金及支付时间、物业管理费、电费支付及承租方违约责任等条款进行约定。合同签订后，原告按约将上述物业交付给北峰公司，但北峰公司自2019年7月份开始未按约向原告支付上述承租物业租金，原告多次向北峰公司及其原法定代表人徐承康催收，其以资金紧张为由要求原告宽限些缴租时间，几个月后原告再次催收，其还以同样理由拖欠至今未付。另原告向物业管理公司了解，北峰公司还尚欠上述物业2018年4月1日至2018年4月30日和2019年8月1日至今物业管理费和电费未付。原告于2020年4月17日委托律师发出了律师函，也将律师函予以张贴在北峰公司门口处，并用微信拍照转发给被告徐承康。第一至四项诉讼请求的有关合同依据为：第一项诉讼请求的金额依据是补充协议的第7.4条的约定，该数额计算的是从2020年7月1日至2023年3月31日期间的租金违约损失。第三项诉讼请求违约金的依据是补充协议的第7.17.4条；100元违约金标准是我方自行估算，合同只要求办理手续。第四项诉讼请求水电周转金的依据是补充协议的第2.3条，计算方式为案涉场地总面积1000平方米乘以每平方米15元等于15000元；管理费标准的合同依据是补充协议的第2.6条；电费的依据是补充协议的第2.6条和补充证据2，电费我方没有垫付，只是收到物业公司的催费通知；违约金的依据是补充协议的第2.6条。此外，被告许乃兵系北峰公司的自然人独资股东，根据《公司法》规定其应在出资范围内对北峰公司债务承担连带清偿责任。被告徐承康、徐锴洋系北峰公司的原股东，且在该物业租赁之后退出，根据《公司法》规定，其应在未出资本息范围内对北峰公司承担的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。北峰公司承租案涉物业期间，广州中正瑞阁拍卖有限公司（以下简称中正公司）也在此物业中办公使用，但广州中正瑞阁拍卖有限公司现已注销，而第三人邱海峰系广州中正瑞阁拍卖有限公司股东，拥有100%的股权，根据《合同法》《公司法》规定，其应在未出资本息范围内对北峰公司承担的债务不能清偿的部分承担补充赔偿责任。综上所述，为维护原告合法权益，特向法院提起上述诉讼请求。被告北峰公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求，事实和理由如下：1.北峰公告于2019年9月1日已将案涉物业交还给原告，故我方认为双方的合同及补充协议在该时间点已经解除。上述合同解除是双方协商一致解除的，当时原告的法定代表人与北峰公司的负责人是朋友关系，双方经口头协商达成解除合同的一致意思表示，且被告没有继续使用案涉房屋，故无需支付违约金。2.2018年4月1日至5月31日期间是免租期，双方对此均予以确认；而2019年7月1日至31日的租金我方已支付；我方同意支付2019年8月1日至31日的租金；此后的租金由于合同已经解除，不同意支付。3.原告是因未能再次出租，故企图通过起诉的方式弥补其未能出租期间的损失。实际上，原告从2019年9月1日起已安排招租，由于其本人未在租赁现场办公，且原告与被告公司的原股东徐承康是朋友关系，故委托徐承康代为管理钥匙，并在需要开门的时候配合开门。北峰公司在2019年9月1日前已撤场，撤场时双方没有书面交接手续。案涉物业的钥匙在2019年11月8日交还给原告。我方从未将工商及税务登记在案涉物业，我方的工商资料登记在301。我方虽曾将案涉物业转租给中正公司，中正公司曾经登记在案涉场地，但也已经注销。4.我方已经向物业公司支付水电周转金，且根据合同约定也是向物业公司支付。离场后，物业公司没有退还。支付凭证由于另案承租的301房物品被盗，故所有证据材料已经丢失。根据原告提供的催费通知也显示案涉房屋的电费仅产生截止至2019年10月31日，且2019年9月1日至2019年10月31日期间所产生的电费仅123元，显然案涉房屋在此期间没有正常使用。因此，北峰公司不应承担2019年9月1日之后的租金及管理费。2018年4月1日至30日的管理费我方虽没有支付，但当时是免租期，我方也未使用案涉物业，合同和补充协议均没有对免租期的物管费进行约定，双方一直有争议，故我方不同意支付该时间的物管费。2019年8月1日至31日的物管费未支付，我方同意向物管公司支付28000元物管费，我方有三个月的物管费押金在物业管理处，可以进行抵扣，目前正在与物管公司协商。不同意支付2019年9月1日以后的物管费。5.原告第五、六项诉讼请求，关于北峰公司的股东登记情况问题。从原告证据第115页可见，北峰公司在2019年1月7日前，股东是徐承康和徐锴洋；2019年1月7日签订股东会协议，并在2019年1月8日办理了股东变更为许乃兵独资。6.连带责任的问题，我方认为应由北峰公司自行承担义务。被告徐承康辩称，同意北峰公司的答辩意见。2019年9月1日，我方已经撤场，当时我也拍了现场照片给原告，告知其我方已经撤场。但由于我已更换手机，无法出示撤场照片。北峰公司成立时，我没有按照股东会协议出资500万元，我个人作为股东当时实际出资金额约300万。我不同意承担北峰公司的连带责任，因我于2019年1月7日已将股权转让给被告许乃兵，故此后发生的债权债务关系与我无关。经审理查明，广州市越秀区北京路374号之四501房，建筑面积2464.91平方米，是案外人广东景龙建设集团有限公司（以下简称景龙公司）所有的房产。原告向景龙公司承租上述案涉物业，租赁期限从2020年4月1日起至2023年3月31日止。景龙公司还向原告出具了《同意转租证明》，表示同意原告将案涉物业转租给第三人使用。原告（为出租人、甲方）与被告北峰公司（为承租人、乙方）签订《瑞安广州中心租赁合同》，约定：甲方同意将广州市越秀区北京路374号之四501房自编B房产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积1000平方米；租赁期限自2018年4月1日起至2023年3月31日止，其中2018年4月1日至2018年5月31日为免租期，2018年6月1日至2020年3月31日的月租金额为90000元，2020年4月1日至2022年3月31日的月租金额为97200元，2022年4月1日至2023年3月31日的月租金额为104976元；租金按月结算，由乙方在每月的第十日前按银行汇款方式缴付给甲方。其他约定详见瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议。《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》，主要内容为：2.1在租赁期内，承租方必须向出租方支付附表五所列明的租金（标准同上述《瑞安广州中心租赁合同》）及向管理公司支付管理和空调费，管理费包括公共能源分摊费。承租方应根据附表五规定于租赁期内每个月五日之前预先支付该月的租金和管理费。最初及最后一个月的租金和管理费，根据租赁期在该月所占的日子计算及支付。承租方应于签署本协议时预付一个月的租金和管理费。如有免租期，该一个月的租金将作为免租期结束后第一个月的租金。承租方不得以任何理由抵扣其必须向出租方预先支付的租金、管理费、履约保证金及其它费用。2.3承租方必须向管理公司支付和清偿显示于承租方独立仪表的有关水、电费用及电损费等公共事业费用和于该房屋内使用的设施的费用。因承租方迟延缴纳水、电费用及电损费等公共事业费用而引起的任何罚款都应由承租方独自负担。承租方必须向管理公司支付按附表五所列明的水电费周转金，租约期满后，在承租方缴清一切费用后，由管理公司在30个工作日内无息退还承租方。2.6在租赁期内，若承租方拖欠租金、管理费及其它任何应付的款项（包括出租方垫付的费用），出租方及管理公司有权按照相关拖欠金额每日万分之五向承租方计收违约金：(i)承租方拖欠的租金、管理费、其它费用及任何应付的款项（无论是否追索）逾期七天，按从应付日起至出租方收到全部该笔款项日止计算违约金。(ii)出租方已代付的本协议规定的承租方之债务，按从出租方支付日起至出租方收到该款项日止计算违约金。交还房屋，3.17.1在租赁期结束日或提前终止日，承租方必须把该房屋连同其所有的附属物、装置、附加物（无论承租方对该房屋的装修、改建或安装是否已得到出租方同意），在良好的、清洁的和正常的维修状态下交还给出租方（正常损耗除外），同时须将通向该房屋各部分的，及通向该大厦洗手间或其它承租方可通行的地方的锁匙交还出租方。3.17.4承租方应在本合同终止或提前终止后及时注销以该房屋为注册地址的工商、税务等各类注册登记证，付清该房屋的相关公用事业费用并办理相关帐户的注销手续，如承租方在本合同终止或提前终止后的30天内仍未能办理前述注销手续的，则承租方同意授权出租方代为办理相关的注销手续，由此产生的所有费用自承租方承担。3.40在租赁期内无论任何原因导致本协议解除或在租赁期结束或承租方以任何理由迁出该房屋后，如该房屋内有承租方遗留下的任何装饰、家具、装备、对象、物料、设备或其它任何物品，均视为承租方放弃前述物品，出租方有权以任何方式处理前述物品，承租方不得异议，也不得追究出租方责任和要求出租方赔偿；同时，出租方亦有权向承租方追讨因消除、处理前述物品所产生的所有费用，或从承租方所缴付的保证金内先行扣除该等费用，然后将余款退回给承租方，如承租方所缴付的保证金不足以支付该等费用时，则出租方仍有权继续向承租方追讨不足部分的款项。7.l在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本协议的任何条款及条件而向承租方行使任何起诉权利的前提下，及在不影响出租方从承租方按照本协议第八章规定所支付的保证金中扣减因承租方上述违反、不遵守、不履行等违约行为而蒙受的所有损失及损害的权利下，出租方有权在下述任何一种情况发生后的任何时间，合法地提前收回该房屋或其任何部分，本协议立即自行终止。在此情况下，出租方无需对承租方承担任何装修费、设备添加费的补偿。该等情况为：(i)本协议内任何一项应付的租金、管理费和／或任何其它费用、税项，承租方从该租金、管理费和／或任何其它费用、税项应付之日起拖欠超过90天（无论是否正式追索）。7.2.1当发生本协议第7.1条情况时，承租方已经支付保证金不予退还，承租方除应向出租方支付本协议项下承租方应付未付的欠款外（包括但不限于租金、管理费及其它承租方应付费用）并应承担如下违约责任：承租方应按本协议约定的租金标准向出租方支付其已享受的装修期间及免租期间的租金。7.2.2当发生本协议第7.1条情况，出租方向承租方发出书面通知，表明出租方行使本协议赋予之提前收回该房屋的权利，将构成出租方对该项权利已全面及充分地行使，出租方无需实际进入该房屋行使该项权利。7.2.3在不影响出租方因承租方违反、不遵守、不履行本协议而向承租方行使任何起诉权利的前提下，如承租方未按时支付本协议所定的租金、管理费或任何其它费用的全部或一部分，在出租方发出书面催款通知后7天内，承租方仍不支付，出租方可行使下列权利：(a)出租方可向承租方要求赔偿出租方因追讨欠款所遭受的一切损失、费用、开支，包括但不限于：（i）出租方合理地确定的出租方之职员和管理公司因追讨欠款而增加的工作费；(ii)出租方为向承租方追讨欠款所需支付的所有合理的法律费用（包括律师费和诉讼费），不管是否已开始法律程序；(b)出租方在提前四十八小时通知承租方的前提下，可立即命令管理公司停止向该房屋提供水、电、空调和其它管理服务及采取任何出租方认为合适的其它措施、行动，直到承租方支付所有欠款及因此而引起的费用（包括重新接驳水、电、空调供应的费用），出租方对承租方因此而蒙受的任何破坏和损失不承担任何责任。任何本条赋予出租方的权利和法律补救措施是重迭的，并不损害出租方向承租方行使追讨欠租和任何款项之行动的权利和法律补救措施。7.4租赁期间，非本协议规定的情况，承租方中途擅自退租的，承租方已支付的保证金不予退还，同时承租方还应向出租方支付相当于至租赁期满承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金。在此情况下，承租方遗留在该房屋内的装修、设施、物品均归出租方所有，且出租方无需给予承租方任何经济补偿，同时出租方有权向承租方追索拆除承租方装修和设施设备的开支。8.1.1承租方必须依附表五规定向出租方提供履约保证金。在整个租赁期内保证金由出租方保管，出租方无须向承租方支付保证金的利息。租赁期内，承租方不得以保证金抵付租金、管理费等任何应付费用。8.1.2保证金数额必须相当于附表五详述之金额。该保证金将随本协议规定之租金的增加相继追加。8.1.3租赁期内，倘承租方违约，出租方可从履约保证金中扣除其损失（包括但不限于协议约定承租方应当支付款项、利息、违约金、补偿费及出租方垫付费用）。承租方应立即向出租方补足保证金，如履约保证金尚不足弥补出租方损失的，出租方可另行向承租方追偿。8.2在不影响上述规定的前提下，在租赁期结束后（或按本协议规定提前终止时）及承租方按协议约定返还房屋予出租方后的30天，该履约保证金在扣除出租方的一切损失（如有）后，将由出租方无息退还承租方。10.2.1按本协议须向承租方送达的任何通知，如以专人递送或留置在该房屋或以挂号方式，寄往该房屋或列于附表一的承租方法定地址或通讯地址（或承租方日后书面通知更改的法定地址或通讯地址），则被视为送达承租方。10.2.3任何以挂号的方式寄出的通知，在寄出三个工作天后，将被视为已送达收件人。邮政局出具的挂号投送收据，将有效证明该通知已送达收件人。附表一，协议当事人，出租方广州新湾城管理咨询有限责任公司，注册地址：广州市越秀区北京路374号瑞安广州中心之二1101-02单元；承租方：广州天下通宝拍卖有限公司。附表二，地块、大厦、房屋，座落于广州市越秀区北京路374号之四瑞安广州中心5楼501房自编B。附表四，租赁期为期五（5）年，从2018年4月1日至2023年3月31日止（包括该两日）。附表五，租金，(a)租赁期内，承租方必须于每月第五天或之前向出租方支付当月租金。(1)2018年4月1日至2018年5月31日，每月应付租金为0元；(2)2018年6月1日至2020年3月31日，每月应付租金为90000元；(3)2020年4月1日至2022年3月31日，每月应付租金为97200元。（4）2022年4月1日至2023年3月31日，每月应付租金为104976元。(b)总租赁面积1000平方米（建筑面积）。履约保证金，（a）根据本协议第八章提供履约保证金：236000元（总计相当于2个月之租金和管理费之和）；(b）根据本协议第八章第8.1.2条的规定调整。管理费，（a）每月应付管理费按28元/月/平方米（租赁面积）计算，每月应付管理费28000元；(b）租赁期内，承租方于每月第一天或之前向管理公司支付；（c）管理费可根据本协议第二章第2.2条的规定调整；（e）物业管理公司账户：户名：北京世邦魏理仕物业管理服务有限公司广州分公司，开户行中国银行广州珠江支行，账户号：67×××70。水电费周转金，按建筑面积每平方米15元计算，由管理公司收取。附表六，装修、设施清单，按现状交付。诉讼中，原告及被告北峰公司双方一致确认：1.案涉物业自2018年4月1日由被告北峰公司向景龙公司承租并使用。2.因原告与景龙公司之间的债权债务问题，原告、被告北峰公司及景龙公司三方约定：先由景龙公司将案涉物业出租给原告，再由原告出租给被告北峰公司以收取租金；案涉合同约定的免租期后自2018年6月至2019年5月31日期间的租金，均由被告北峰公司直接支付给景龙公司，从2019年6月起的租金由原告收取。3.案涉物业的履约保证金，被告北峰公司只支付给了景龙公司，而并未支付给原告，原告及被告北峰公司一致不要求在本案中处理履约保证金的问题。被告北峰公司自2018年4月1日承租案涉物业后，又将部分物业转租给案外人中正公司（该司现已注销）承租，该司法定代表人为被告邱海峰，登记住所的地址为广州市越秀区北京路374号之四501房自编B。原告确认：被告北峰公司已于2019年6月22日转账支付40000元，于7月18日转账支付10000元、于7月22日转账支付35000元，上述款项对应支付的是2019年6月的部分租金。被告北峰公司主张其已向原告支付2019年6、7月的全部租金，但并未提供证据予以证明。2020年4月，原告通过张贴在案涉场地门口以及邮政快递方式，向被告北峰公司送达（地址为广州市越秀区北京路374号之四301房自编B，收件人许乃兵；另一地址为广州市越秀区北京路374号之四501单元自编B，收件人为徐承康）《律师函》，其中内容为：贵司自2019年7月开始未按约向原告支付广州市越秀区北京路374号之四501单元自编B物业的租金以及未向物业管理公司支付自2018年4月1日至2018年4月30日及2019年8月1日至今的物业管理费和电费。……特函告贵司：1、请贵司于收到本函七日内支付尚欠租金907200元及向物业管理公司支付物业管理费、电费；2、若贵司未按本函告第1条规定履行支付义务的，委托人根据《补充协议》第7.4条之规定按贵司擅自退租处理，同时在本函告履行期满之日委托人行使解除双方签订的《租赁合同》和《补充协议》的权利，并于2020年4月30日收回上述物业，否则，委托人将通过法律途径依法维护自己的合法权益。上述邮件未妥投，原因分别为“已搬迁，电联拒收”。后该邮件于2019年4月21日退回原告。原告的法定代表人还称其曾向被告徐承康的微信发送张贴上述律师函的照片，徐承康确认原告提供的照片截图是其微信，但因发送时其已没有使用该微信，故其没有收到上述律师函。2020年5月6日，原告对案涉物业内物品进行现场清点、拍照并自行收回场地，同时制作了《清场物品清单》。被告北峰公司的质证意见为对真实性、合法性及关联性均不予确认，认为根据照片可见前台的招牌早已拆除，被告北峰公司早已撤场，也未再使用案涉房屋。关于被告北峰公司是否向原告交还案涉场地的问题，双方各执一词。被告北峰公司称，2019年9月1日前中正公司已撤场，被告北峰公司此后亦未再使用案涉场地，其已于2019年11月8日将案涉场地的钥匙通过保安转交给原告。原告回应称，确认曾于2019年11月8日收到保安转交的案涉物业大门钥匙一把，但不确认该钥匙是否原来的钥匙；因被告北峰公司欠缴租金数月，故原告曾要求被告北峰公司配一条钥匙给其备用，以防承租人自行退场后出租人无法进入；但原告并未要求被告北峰公司交还场地和卫生间的钥匙、门禁卡等；因当时案涉场地内仍有办公设施，其也不清楚被告北峰公司具体何时搬离，故原告认为被告北峰公司并未办理交还场地的手续。关于各被告的关系，据广州市越秀区市场监督管理局档案资料显示，被告北峰公司于2017年11月22日成立；被告徐承康、徐锴洋系该公司的原股东（二人认缴出资额均由250万元变更为500万元，出资时间均为2042年12月30日），被告徐承康系该公司的原法定代表人；该司股东及法定代表人均于2019年1月9日变更为被告许乃兵；至本案开庭之日，被告北峰公司是自然人独资有限责任公司，被告许乃兵是该司的唯一股东及法定代表人。关于原告诉请要求被告北峰公司支付的物管费及电费等，原告确认其并未向物管公司垫付，仅催促过被告北峰公司缴纳。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，原告与被告北峰公司的租赁合同关系成立在民法典施行前，故本案应适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律及司法解释进行审理。双方签订的《瑞安广州中心租赁合同》《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》是当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，对双方均具有法律约束力，双方均应恪守履行。概言之，原告作为出租人，其负担的主要合同义务在于交付适租的房屋并保障房屋的正常使用。被告北峰公司作为承租人，其负担的主要合同义务在于善用承租房屋并依时支付租金。（一）关于被告北峰公司欠付租金及其数额的问题。首先，被告北峰公司同意向原告支付2019年8月1日至31日期间的租金，本院予以照准。被告北峰公司辩称其已支付2019年7月1日至31日期间的租金，但未提供证据予以证明，原告对此不予确认，故本院对被告北峰公司的该抗辩意见不予采纳。因此，被告北峰公司应向原告支付2019年7月1日至31日期间的租金。第二，被告北峰公司亦辩称双方曾于2019年9月1日口头达成解除合同的一致意思表示，但未提供证据予以证明，原告对此亦不予确认，故本院对被告北峰公司的该抗辩意见亦不予采纳。即使被告北峰公司在此前已将案涉场地内的部分物品搬离，其也应按照《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》中关于交还房屋的3.17.1至3.17.4的约定，履行交还房屋的义务。被告北峰公司未提交相应的证据，不足以证明其已履行上述义务。故被告抗辩认为其无需支付2019年9月1日后案涉场地租金的抗辩意见，本院不予采纳。被告北峰公司拖欠租金超过90天，已构成违约，理应承担相应的违约责任。原告据此有权解除合同、收回房屋。原告已向被告的注册地址及案涉地址寄送《律师函》，表明如被告北峰公司未在限期内履行付款义务则原告行使解除权并收回上述物业，上述行为符合《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》的约定。原告自行收回场地之日即2020年5月6日，原告及被告北峰公司签订的《瑞安广州中心租赁合同》及《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》已于该日实际解除，原告请求本院判决解除上述合同及要求被告北峰公司返还案涉物业，已无实际之必要。同时，原告在期限届满后的合理期限内收回房屋，故原告要求被告北峰公司支付自2019年9月1日起至2020年4月30日止的租金及逾期支付上述租金的违约金，合理合法，本院予以支持。此外，根据上述《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》第7.2.1的约定，被告北峰公司除应向原告支付上述欠租及违约金外，还应向原告支付已享受的装修期间及免租期间的租金，即2018年4月1日至2018年5月31日期间的租金。综上，原告请求被告支付2018年4月1日至2018年5月31日期间及2019年7月1日至2020年4月30日期间租金并支付逾期支付上述租金的违约金的请求，符合合同约定，本院均予以支持。此外，原告要求被告北峰公司按照《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》第7.4条的约定，支付相当于至租赁期满即至2023年3月31日止的承租方应付而未付的租金总和之金额的违约金的问题。本院认为，考虑到原告并未举证证明其实际损失的数额，被告抗辩不同意支付违约金，视为其对上述约定的标准计算有异议，故根据公平合理原则，结合案涉场地重新出租需花费时间，违约金标准酌情调整为97200元计付为宜。（二）关于原告要求被告北峰公司支付水电周转金、物业管理费、电费及其逾期付款违约金的问题。根据《瑞安广州中心办公楼租赁合同补充协议》第2.1、2.3条的约定，上述费用应由被告北峰公司向物业管理公司支付，同时原告也在庭审中确认其并未向物管公司垫付，因此，原告请求被告北峰公司向其支付上述费用及逾期付款违约金的问题，本院不予支持。（三）关于原告要求被告许乃兵承担连带清偿责任的问题。因被告北峰公司是自然人独资有限责任公司，而被告许乃兵是该司的唯一股东及法定代表人。根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，被告许乃兵未能提供证据证明该公司的财产独立于自己的财产，故其应对公司债务承担连带责任。原告的该项诉讼请求合法有理，本院予以支持。（四）关于原告要求被告徐承康、徐锴洋承担补充赔偿责任的问题。本院认为，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（三）》第十三条第二款规定的未履行或未全面履行出资义务的股东承担补充赔偿责任的前提是在公司债务不能清偿的情况下。而本案中，判决未发生法律效力前债务尚未确定，“债务不能清偿”的事实尚未发生。因此，本院对原告的该项诉讼请求不予支持。（五）关于原告要求第三人邱海峰承担补充赔偿责任的问题。本院认为，第三人邱海峰并非合同相对方，原告要求其承担补充赔偿责任缺乏事实和法律依据，本院不予支持。（六）因在案涉物业地址上登记注册的是中正公司而非被告北峰公司，但该司现已注销，故本院认为原告要求办理注销该物业地址上有关证照登记及逾期注销登记的违约金的诉讼请求，不属于法院主管范围，原告可另循合法途径解决。本案纠纷是由于被告北峰公司逾期支付租金所引起的，故本案诉讼费应由被告北峰公司负担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告北峰（广州）拍卖有限公司向原告广州新湾城管理咨询有限责任公司支付自2018年4月1日起至2018年5月31日止的租金（按每月90000元计付）及自2019年7月1日至2020年4月30日止的租金（自2019年7月1日至2020年3月31日止按每月90000元计付；自2020年4月1日至2020年4月30日止按每月97200元计付）。二、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告北峰（广州）拍卖有限公司向原告广州新湾城管理咨询有限责任公司支付逾期支付自2019年7月1日起至2020年4月30日止租金的违约金（以同期应付未付的租金为基数，按每日万分之五的标准，从逾期当月6日起计至实际付清之日止）。三、自本判决发生法律效力之日起十日内，被告北峰（广州）拍卖有限公司向原告广州新湾城管理咨询有限责任公司支付违约金97200元。四、被告许乃兵对被告北峰（广州）拍卖有限公司的上述债务承担连带责任。五、驳回原告广州新湾城管理咨询有限责任公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费44861元，由被告北峰（广州）拍卖有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  伍颖妍二〇二一年四月二日书记员  李洁茹