新疆维吾尔自治区昌吉市人民法院民 事 判 决 书（2021）新2301民初572号 原告：昌吉市纳瑞物业服务有限公司，住所地新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市建国路街道建国西路全优农资市场10号楼3楼8号。法定代表人：王德存，该公司执行董事。委托诉讼代理人：刘春霞，新疆联明律师事务所律师。委托诉讼代理人：翁欢，新疆联明律师事务所律师实习律师。被告：张旭，男，1991年4月30日出生，汉族，住新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州昌吉市。委托诉讼代理人：侯明宇，新疆新天律师事务所律师。原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司与被告张旭物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司的法定代表人王德存其委托诉讼代理人刘春霞、翁欢，被告张旭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司向本院提出诉讼请求：1．判令被告支付物业管理费524,345.92元（2016年9月1日至2021年1月31日）；2．判令被告支付逾期付款利息53,165.2元，合计：577,511.12元；3．判令被告支付以524,345.92元为基数支付自2021年1月1日起至实际给付之日止的利息（按市场报价利率计算）；4．判令被告承担保全费。事实及理由：2014年8月10日，原告与新疆全优农资交易市场（有限公司）签订《物业服务合同》，合同约定，由原告为新疆全优农资交易市场（有限公司）开发的位于昌吉市建国西路的“全优农资市场”提供物业服务并由原告直接向业主收取物业管理费用。按照合同第七条的约定，物业服务费用每半年交纳一次，业主或物业使用人应在每年4月、10月10日前履行交纳物业费义务。2013年4月18日，被告购买了新疆全优农资交易市场（有限公司）第126区1丘1栋3-6层、建筑面积为6,624.48平方米的房屋，物业费每平方米2元，被告自2016年8月1日起至2020年12月31日，拒不向原告缴纳物业管理费，经原告多次催收未果。原告认为被告拒不缴纳物业管理费的行为，已违反合同约定，构成违约，应当按合同约定承担违约责任。故原告诉至贵院，请求人民法院依法维护申请人合法权益。被告张旭辩称，原告的诉讼请求没有事实及法律依据，被告购买的全优农资一号楼的物业是原告自理，不在原告的物业范围内，其主张没有依据。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司提交物业服务合同、买卖合同一份、新疆物业服务收费管理办法一份、2020物业价格备案表一份、通知一份、票据6张、通知书一份、水费发票一份、图片28张、律师函一份、微信截图一份、催缴函一份、张贴催缴函照片一份、邮寄物流信息截屏一份、起诉状一份、民事调解书一份、保全费票据一张，经质证，被告张旭无异议，本院予以确认并在卷佐证；原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司提交物业服务合同、2016物业价格备案表一份、维保合同及报告书各6份、工资表、物业管理责任保险单一份，经质证，被告张旭不认可，本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。被告张旭提交买卖合同、判决书一份、裁定书一份、调解书一份，经质证，原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司无异议，本院予以确认并在卷佐证。被告张旭提交补充说明、合同附加条款、协议一份、维保合同一份、保养合同一份、照片10张，经质证，原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司不认可，本院对该组证据的真实性结合其他证据予以综合认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年4月18日，被告张旭作为买受人与新疆全优农资交易市场（有限公司）签订《商品房买卖合同》一份，合同约定张旭购买位于昌吉市建国西路126号小区全优农资市场，第126区1丘1栋1－6层3－6层号房屋，房屋建筑面积6,624.48平方米。2014年，新疆全优农资交易市场（有限公司）（甲方）与昌吉市纳瑞物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方选聘乙方为其开发的新疆全优农资交易市场提供前期物业服务，物业类型：商铺，座落位置：昌吉市建国路与西外环路交叉口东南方，建筑面积：7.3万平方米，物业管理区域四至：东至昌吉学院，南至六工庙村，西至外环路，北至建国路。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．共用部位的维修、养护和管理；2．共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．装饰装修管理服务；8．物业档案资料管理等。按照商业、住宅物业管理服务的等级标准，实施一级服务。业主应于交付全部房款之日起交纳物业服务费用，按半年交纳一次，在每年4月、10月10日前履行交付义务。甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条的约定，未能按时足额交纳物业服务费用的，应按万分之一的标准向乙方支付违约金。本合同期限自2014年8月10日起至2019年8月10日止；但在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业管理企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。本合同期满前3个月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，甲方应当在本合同期满前选聘新的物业管理企业。甲方与物业买受人签订的物业买卖合同，应当包含本合同约定的内容；物业买受人签订物业买卖合同，即为对接受本合同内容的承诺。2020年8月31日，昌吉市中山路街道新城社区（甲方）与昌吉市纳瑞物业服务有限公司（乙方）签订《物业服务合同》一份，合同约定甲方选聘乙方为其开发的新疆全优农资交易市场提供物业服务，物业类型：商铺，座落位置：昌吉市建国路与西外环路交叉口东南方，建筑面积：7.3万平方米，总栋数：12栋，总户数：266，物业管理区域四至：东至昌吉学院，南至六工庙村，西至外环路，北至建国路。乙方提供的前期物业管理服务包括以下内容：1．共用部位的维修、养护和管理；2．共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3．公共区域环境卫生的维护；4．公共绿化的养护和管理；5．车辆停放管理服务；6．公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；7．物业使用中对业主禁止行为的告知、劝阻、报告等；8．物业共用部位、共用设施的维修、更新、改造的组织及相关费用的账务管理服务；9．装饰装修管理服务；10．物业共用部位、共用设施设备的经营，收取、保管和使用收益资金；11．物业档案及物业服务档案保管。乙方提供的物业服务质量按商业执行，按照《住宅物业服务标准》规定的三级执行。合同期限：自今日至新疆全优农资交易市场业主委员成立之日起解除。业主半年交纳物业服务费，在每年4月、10月10日前履行交付义务。业主应当按照本合同约定按时足额支付物业服务费，逾期不支付物业服务费的，业主委员会应当督促其限期支付。业主与物业使用人约定由物业使用人支付物业服务费的，从其约定，业主负连带支付责任。业主未告知乙方并办理空置手续的，不视为空置物业，须全额支付物业服务费。此合同为中山路街道新城社区委托昌吉市纳瑞物业服务有限公司对全优农资市场进行物业代管合同。2015年1月1日，昌吉市市容环境卫生管理局对全优种子市场各位商户发《通知》一份，通知载明垃圾清运费从2015年1月1日起由昌吉市市容环境卫生管理局委托昌吉市纳瑞物业服务有限公司代收，1元／月／平方米。2016年7月11日，昌吉市价格监督检查局，对本案涉及房屋物业服务收费标准实行市场调节，每月1.5元／平方米。2020年10月24日，昌吉市市场监督管理局，对本案涉及房屋物业服务收费标准确认为1.5元／月／平方米。原告为申请财产保全支出申请费5,000元，为提供担保支出保险费866.27元。本院认为，新疆全优农资交易市场（有限公司）与昌吉市纳瑞物业服务有限公司签订《物业服务合同》，昌吉市中山路街道新城社区与昌吉市纳瑞物业服务有限公司签订《物业服务合同》，均是当事人真实的意思表示，且未违反法律、行政法规禁止性规定，该两份合同均合法、有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条之规定“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”故上述两份合同对被告张旭均有约束力，被告张旭应当向原告支付物业费。2016年9月1日至2021年1月31日物业费计算如下：6,624.48平方米×1.5元／月／平方米×53个月＝526,646.16元。对于原告主张被告支付垃圾清运费，昌吉市市容环境卫生管理局仅委托昌吉市纳瑞物业服务有限公司代收垃圾清运费，并未将债权转让给昌吉市纳瑞物业服务有限公司，昌吉市纳瑞物业服务有限公司主张被告支付垃圾清运费没有事实依据，本院不予支持。对于电梯维保费及保洁费，被告提供的电梯维保合同金额存在修改，本院不认可，被告虽提供与保洁人员签订的合同，但未提供付款凭证，故以原告认可的金额扣减，其中电梯维保费：15,000元／年÷12个月×53个月＝66,250元，保洁费：2,000元／月×53个月＝106,000元。扣减后，被告应当向原告支付剩余物业服务费（526,646.16元－66,250元－106,000元＝354,396.16元）。关于原告主张被告支付逾期付款损失的诉讼请求，根据合同约定“在每年4月、10月10日前履行交付义务”，原告2016年9月1日至2021年1月31日期间的物业费，原告主张按照月利率3.2‰计算，未超过同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，被告每月应当缴纳费用如下：6,624.48平方米×1.5元／月／平方米-15,000元／年÷12个月－2,000元／月＝6,686.72元。利息分段计算如下（均计算至2020年12月31日）：2016年10月10日（6,686.72元×4个月×3.2‰÷30天×1540天）＝4,393.6元；2017年4月30日（6,686.72元×6个月×3.2‰×44个月）=5,648.9元；2017年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2‰÷30天×1175天）＝5,028.4元；2018年4月30日（6,686.72元×6个月×3.2‰×32个月）=4,108.3元；2018年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2‰÷30天×810天）＝3,466.4元；2019年4月30日（6,686.72元×6个月×3.2‰×20个月）=2,567.7元；2019年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2‰÷30天×445天）＝1,904.4元；2020年4月30日（6,686.72元×6个月×3.2‰×8个月）=1,027元；2020年10月10日（6,686.72元×6个月×3.2‰÷30天×80天）＝342元；以上合计28,486.7元，本院对于原告主张被告支付利息的合理部分予以支持。对于2021年1月1日至实际付清之日止的利息按照月息3.2‰计算。原告为申请财产保全支出申请费5,000元，属于原告为诉讼产生的合理费用，按照本院支持原告的金额，由被告负担2,434元，超出部分由原告自行负担。原告为提供担保支出保险费866.27元，不是原告的必要、合理费用，由原告自行负担。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付物业费354,396.16元；二、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付逾期付款损失28,486.7元；三、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付以本金354,396.16元为基数、自2021年1月1日起至实际履行之日止按照月利率3.2‰计算的逾期付款损失；四、被告张旭向原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司支付申请费2,434元；五、驳回原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司的其他诉讼请求。被告应当在本判决生效之日起十日内履行付款义务，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9,576元，减半收取计4,788元，由原告昌吉市纳瑞物业服务有限公司负担1,248元，由被告张旭负担3,540元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于新疆维吾尔自治区昌吉回族自治州中级人民法院。本案生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审  判  员   刘 阳二 〇 二 一 年 四 月 二 十 六 日书  记  员   刘艳红