云南省昆明市官渡区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0111执异2号案外人：保山市永子文化产业有限公司，住所：云南省保山市隆阳区兰城街道太保南路**。法定代表人：陶晓昌，执行董事兼总经理。委托代理人：谢伟超，泰和泰（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：李继祥，男，1960年12月12日生，汉族，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。被执行人：昆明红云化工生产有限公司，，住所：昆明市官渡区大板桥秧田冲法定代表人：谢勇，总经理。被执行人：刘威谢辰,男，汉族，1988年7月25日生，，住昆明市西山区被执行人：谢勇，男，汉族，1962年4月12日生，，住昆明市西山区本院在执行申请执行人李继祥与被执行人昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰、谢勇民间借贷纠纷一案中，案外人保山市永子文化产业有限公司对本院执行位于官渡区2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607、2608、2609、2610、2611、2612、2613、2614号房产提出书面异议，请求中止对上述房产的执行，在后续的执行中应当对房屋以负担租赁权的方式变现或以物抵债，并依法保证案外人的优先购买权。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。案外人保山市永子文化产业有限公司称，在李继祥与谢勇、昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰民间借贷纠纷一案，在执行过程中，官渡区人民法院拟对刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产的拍卖。案外人对被执行人刘威谢辰名下的房屋享有租赁权，租赁期尚未届满。法院要求腾空并进行拍卖的执行决定违反法律规定，严重影响案外人的租赁权利。案外人为了在昆明市开展永子围棋的销售工作，于2017年8月租用了刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产以供产品展示及办公使用。租赁期限未10年，即自2017年8月1日起至2027年7月31日止，详见《写字楼租赁合同》。时至今日，案外人租用该房屋的期限尚剩余7年。《写字楼租赁合同》第三条第一款的约定，写字楼的装修改造及材料由案外人承担。合同实际履行过程中，案外人为装修改造该写字楼提供木材、展示柜、实物等物品并投入了大量资金。法院是在2019年3月6日作出（2019）云0111执2761号之一执行裁定书，裁定查封刘威谢辰名下位于官渡区的14套房产。案外人与刘威谢辰就拍卖标的房产签订租赁合同的时间是在2017年8月，且案外人于2017年8月1日已实际占有使用拍卖标的物。《中华人民共和国合同法》第二百二十九条规定“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。”案外人认为，案外人与房屋所有人即被执行人刘威谢辰签署房屋租赁合同并花费巨资进行了装修，并形成了添附价值，案外人的租赁权不因租赁物的物权变动而影响租赁合同的效力。案外人认为法院要求腾空房屋并进行拍卖的执行决定不符合法律规定。案外人申请中止对涉案房产的执行，在后续的执行中应当对房屋以负担租赁权的方式变现或以物抵债，并依法保证案外人的优先购买权。为维护案外人的合法权益，特向法院提出异议，请求法院依法予以审查并支持案外人的异议申请。申请执行人李继祥答辩称，案外人与被执行人刘威谢辰之间租赁合同不真实。本案的租赁合同没有到房产管理部门登记也没有公证。本案申请强制执行后，人民法院立即查封了涉案房屋且通知了被执行人，且随后粘贴了腾房公告。在长达一年以上时间并未有任何人提出异议。仅在欲启动评估拍卖的时机才提出存在租赁，且没有相对应的租金收条及转账记录等支付凭证，该租赁协议真实性存疑，不排除为阻却执行案外人与被执行人恶意串通阻却执行的可能。从租赁协议内容来看，在诸多不符合租赁市场规律的内容。刘威谢辰名下位于官渡区房屋。被执行人刘威谢辰提交了与保山永子文化产业有限公司《写字楼租赁合同》所载占地面积为1612.97平方米，其中26楼支付租金，27楼免租金，租期10年，自2017年1月1日至2027年7月31日。2017年1月1日至2017年7月31日为装修期，2018年8月1日至2022年7月31日为免租期，免租期为五年。免租期后，每年租金为58万元。租期过长，租金明显低于市场价且有长达五年的免租期，未有租金递增的约定，不符合交易习惯及市场规律。另被执行人在另案执行异议证据提交过一份评估报告，提交了一份2018年10月1日云南永子商贸有限公司与保山永子文化产业有限公司签订一份《合作协议书》有写明该房屋为云南永子商贸有限公司拥有使用权，提供已经装修好26楼600平方米给保山永子文化产业有限公司使用，每年场地使用费为30万元。该两份协议明显自相矛盾。租赁协议是由保山永子文化产业有限公司向刘威谢辰承租1612.97平方米，而合作协议又是向保山永子文化有限公司向云南永子商贸有限公司租用600平方米。该评估报告中《合作协议书》在未存在利害关系时提交，才可能是真实情况。本案所涉及租赁合同为阻却执行虚构倒签的协议，并不是2017年9月30日所签，租赁关系并不真实。申请执行人也了解到了26、27楼写字楼实际装修人，且取得了一份装修合同复印件，与被执行人提交的《写字楼租金合同》中房屋由保山永子文化产业有限公司装修的表述相互矛盾。申请执行人自行了解到该写字楼实际使用人为被执行人昆明云化工生产有限公司，并非案外人，案外人也未有证据证实其实际占有使用涉案房屋。云南永子商贸公司与保山永子文化产业有限公司，本案被执行人刘威谢辰均持有股份，分别为90%、20%。承租人与出租人实际上就是同一利益集团，其提供的租赁协议明显不真实。综上，案外人的异议申请没有任何事实及法律依据，请求法院依法驳回案外人的异议请求。被执行人被执行人昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰、谢勇未进行答辩。本院查明，李继祥与昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰、谢勇民间借贷纠纷一案，经昆明市官渡区小板桥街道人民调解委员会驻官渡区法院立案庭调解室主持调解，达成调解协议。本院于2019年2月14日作出（2019）云0111民特111号民事裁定书，裁定李继祥与昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰、谢勇于2019年2月14日经昆明市官渡区小板桥街道人民调解委员会驻官渡区法院立案庭调解室主持达成的调解协议有效。因昆明红云化工生产有限公司、刘威谢辰、谢勇未履行生效法律文书确定的给付义务，李继祥遂向本院申请强制执行。本院在执行过程中，于2019年3月6日作出（2019）云0111执2761号之一执行裁定书，裁定查封被执行人刘威谢辰所有的坐落于官渡区2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607、2608、2609、2610、2611、2612、2613、2614号共14套房产，查封期限为三年。本院于2019年3月7日向昆明市不动产登记中心官渡登记处送达上述执行裁定书及协助执行通知书查封了上述房屋。本院依法对上述房屋启动评估、拍卖程序。现案外人保山市永子文化产业有限公司向本院提交了一份《写字楼租赁合同》及图片，欲证明2016年12月28日，保山市永子文化产业有限公司与刘威谢辰签订《写字楼租赁合同》，约定刘威谢辰将其所有的坐落于云南省昆明市官渡区大都摩天二期五栋16楼（附赠27楼免租金）占地面积1612.97平方米出租给保山市永子文化产业有限公司，租期10年，自2017年8月1日起至2027年7月31日止，该写字楼实际交付使用日至2017年1月1日起至2027年7月31日止（其中2017年1月1日至2017年7月31日为送的装修期）。还约定写字楼由保山市永子文化产业有限公司进行改造及装修，费用由保山市永子文化产业有限公司承担。刘威谢辰给予免租期五年，即2017年8月1日起至2022年7月31日，从2022年8月1日起每年交付租金58万元。申请执行人李继祥向本院提交保山市永子文化产业有限公司的工商信息、昆明佳斯顿装饰工程有限公司提供的一份《大都26楼、27楼办公室装修工程工程合同》及报价汇总表、《合作协议书》等证据材料，欲证明刘威谢辰持有保山市永子文化产业有限公司的20%的股份；昆明佳斯顿装饰工程有限公司于2016年4月18日签订了承包大都26楼、27楼办公室装修工程装修合同，案外人陈述由保山市永子文化产业有限公司进行装修与事实不符；2018年10月1日云南永子商贸有限公司与保山永子文化产业有限公司签订一份《合作协议书》有写明该房屋为云南永子商贸有限公司拥有使用权，提供已经装修好26楼600平方米给保山永子文化产业有限公司使用，每年场地使用费为30万元。本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”本案中，案外人仅向本院提交一份《写字楼租赁协议》，该《写字楼租赁协议》中免租期五年的约定不符合常理，案外人亦未向本院提交其实际对涉案商铺进行改造和装修的证据材料；案外人提交的证据不能证明其实际占有使用涉案商铺。故案外人向本院提交的证据不能证明案外人与被执行人刘威谢辰之间存在租赁合同法律关系，案外人保山市永子文化产业有限公司不是官渡区2601、2602、2603、2604、2605、2606、2607、2608、2609、2610、2611、2612、2613、2614号共14套房产的承租权利人，不能排除本院对涉案商铺的执行。案外人提出的异议请求不符合法律规定，其理由不成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：驳回案外人保山市永子文化产业有限公司的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向云南省昆明市官渡区人民法院提起诉讼。审判长  贾孟书审判员  唐建芳审判员  马 军二〇二一年四月十三日书记员  李亚玲