上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0114民初16008号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：郝肖赞、邓勤燕，上海瀛东律师事务所律师。被告：上海食臻餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：赵群，执行董事。被告：赵群，男，汉族，户籍地江苏省兴化市。两被告共同委托诉讼代理人：潘亚琴、陈佳远，上海律宏律师事务所律师。原告上海保利佳房地产开发有限公司(以下简称保利佳公司)与被告上海食臻餐饮有限公司(以下简称食臻公司)、赵群间房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告保利佳公司委托诉讼代理人邓勤燕、被告赵群、被告食臻公司及赵群共同委托诉讼代理人潘亚琴、陈佳远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告保利佳公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除保利佳公司与食臻公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》；2、判令食臻公司支付截止2020年5月16日欠付的租金XXXXXXX元、物业费851372元、推广费26202元、宣传点位租金96785元、水费44862元、电费57390元、餐余垃圾清运费1775元、建筑垃圾清运费9656元；3、判令食臻公司向保利佳公司返还台北风情街第403-1单元物业，并支付占用使用费及物业费(分别按照每日1770.18元及每月16093元的标准，自2020年5月17日起计算至实际返还之日止)；4、判令食臻公司向保利佳公司支付违约金161529元(以月租金53843元的三倍计算)；5、判令食臻公司向保利佳公司支付律师费损失9000元；6、判令赵群对食臻公司欠付的全部款项承担连带清偿责任。事实和理由：2015年12月2日，保利佳公司与赵群就保利佳公司开发的台北风情街项目第4层物业403-1单元(门牌号为白银路288弄20幢68号401室部分区域)的商铺(以下简称“系争商铺”)签署《台北风情街商铺租赁合同》(以下简称“系争合同”)，约定由赵群承租该商铺，用于品牌为“食间牛排”的西餐经营。合同约定赵群应按月交纳租金、物业管理费、推广费、宣传点位租金等费用，并按保利佳公司或其委托的物业管理公司的收费通知单所规定的日期支付每月的水费、电费、电话费、燃气费及其他费用。2016年10月，保利佳公司与赵群及食臻公司签订系争合同的《补充协议》，明确食臻公司为赵群依据租赁合同注册的有限责任公司，同时约定租赁合同中的承租方由赵群变更为食臻公司，赵群对食臻公司履行租赁合同项下义务承担连带责任。保利佳公司已按合同约定交付了系争商铺，食臻公司进场装修并开业，但虽经多次催告，其仍一直欠付租金、物业管理费、推广费、宣传点位租金、水费、电费、餐厨垃圾清运费、建筑垃圾清运费等费用。2020年5月15日保利佳公司发函解除租赁合同，要求食臻公司将该商铺恢复原状办理交接并支付欠付费用，食臻公司于2020年5月16日签收后，迟迟未履行。赵群作为食臻公司的唯一股东，应对上述所欠款项承担连带清偿责任。故诉至法院，请求判如所请。被告食臻公司、被告赵群共同答辩称：不同意原告保利佳公司的全部诉请。1、未收到解除通知，也不同意合同解除，要求继续履行；2、租金与物业费承租后确未支付，未付系因为2016年9月10日原告与4楼部分商铺约定租金及物业费等超市开业后起算，而原告承诺的超市没有开业，故不满足支付条件，原告此前也未主张；3、宣传点位合同真实性认可，也使用过，但原告从未推广宣传，不认可推广费；4、被告确未支付过水费，未收到过水费账单，如果确有水费，同意从保证金扣除，而电费是预充值根据刷卡情况供电，餐厨垃圾和建筑垃圾清运费都是据实结算不存在拖欠；5、被告本身并不存在违约行为，原告无权解除合同，无权主张违约金、律师费，本案合同没有解除，不存在占有使用费，物业管理费不符合支付条件。审理中，两被告补充答辩称即使需支付费用，那么被告享有12个月的免租期，疫情期间费用应根据政策减免三个月，另部分诉请已过诉讼时效，且2020年5月发出解约通知后怠于行使权力，对于损失扩大原告应承担责任。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：为经营系争商铺所在上海市嘉定区台北风情街项目，保利佳公司(甲方、出租方)于2015年12月2日与赵群(乙方，承租方)签订《台北风情街商铺租赁合同》，约定甲方将系争商铺出租给乙方，独用面积321.58平方米，租金、物业费或其他根据面积计算的款项均以独用面积为基数。租期自2015年12月20日至2021年3月19日。合同第4.1条约定：2015年12月20日至2016年3月19日为装修免租期，装修免租期内无需支付租金，但须支付物业管理费、垃圾清运费、水电燃气等其他费用；2016年3月20日至2021年3月19日为计租期，其中2016年3月20日至2016年9月19日及2017年3月20日至2017年9月19日为租赁免租期，另，合同1.11条约定如果合同因乙方原因提前终止或解除，乙方不享有前述租赁免租期，乙方须在合同终止或解除后3日内补交租赁免租期内所有租金。关于租金，合同第5.1条约定：自2016年3月20日起至2018年3月19日止，乙方共享受免租期12个月，该段租赁期限内每月正常租金为39158元，相当于4元/日/平方米，租赁免租期分摊入全年后，乙方每月应就其承租该商铺所支付的租金金额为19579元，相当于2元/日/平方米；自2018年3月20日起至2020年3月19日止，乙方每月应就其承租该商铺所支付的租金金额为48948元，相当于5元/日/平方米；自2020年3月20日起至2021年3月19日止，乙方每月应就其承租该商铺所支付的租金金额为53843元，相当于5.5元/日/平方米。上述租金价格中不包括乙方所需支付的推广费、物业管理费、因乙方经营活动而产生的政府税费及其他所有费用(如水电燃气等)。租金按月支付，先付后用，除首月租金应于本项目开业前30日内支付外，每月租金须于当月第5日前支付(节假日不顺延)。首月及最后一个租赁年度的最后一个月的基本租金计算方式为乙方在该月实际租赁的天数乘以当月日基本租金额。合同第5.2条约定：乙方应在本合同签署后15日向甲方交纳租赁保证金114600元，租赁期间，如果乙方有违反或不履行本合同的行为，在甲方发出要求乙方纠正该行为的书面通知后3个工作日内，乙方拒不纠正该等行为且未提交经甲方认可的书面说明，甲方有权从租赁保证金中抵扣赔偿款(不影响甲方对乙方该等行为可行使的任何其他权利或补救方法)。合同终止后，乙方应在7日内将该商铺依照本合同第七条规定交还给甲方，且双方就租赁该商铺而产生的一切权利义务责任清理完毕，经甲乙双方及物业管理公司书面确认后30日内，向乙方退还该租赁保证金(不计利息)。合同第5.3条约定：乙方应交纳每月每平方米50元的物业管理费，首月物业管理费于本项目开业前30日支付，其余月份物业管理费于每月第1日前支付(节假日不顺延)，首月及最后一个租赁年度的最后一个月的物业管理费计算方式为：乙方在该月实际租赁的天数乘以当月的日均物业管理费。日均物业管理费为该商铺独用面积乘以当月每平方米物业管理费除以该月实际天数的得数。物业管理费保证金48300元，在进场装修前30日内一次性向甲方或甲方委托的物业管理公司支付。合同第5.4条约定：乙方同意甲方为“本项目”进行商业推广活动，甲方指定本项目管理公司为广告推广费的收款方，乙方应按月支付推广费500元，首月推广费于本项目开业前30日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付(节假日不顺延)。合同第5.5条约定：乙方须自行负担每月的水费、电费、电话费、燃气费及其它费用，并按甲方或甲方委托的物业管理公司的收费通知单所规定的日期支付。乙方须按该商铺独立记录表所示，或按甲方向乙方提供的公共事业单位账单，乙方按甲方的收费通知单所约定的日期前支付所有因使用该商铺而产生的水费、电费、燃气费、电话费用及其它费用。合同第13.3条约定：乙方未在规定的时间和地点按本合同的要求支付租金、物业管理费或其它应缴费用，且在甲方或甲方委托的物业管理公司发出催缴通知后5个工作日内仍未支付的，甲方有权提前解除本合同并收回已恢复原状的该商铺，同时没收乙方交纳的保证金(包括租赁保证金及物业管理费保证金)，乙方应承担该年度月平均租金三倍的违约金并应赔偿甲方经济损失。合同第16.7条约定：乙方违约后，甲方向乙方主张本合同项下权利所产生的所有费用、开支(包括但不限于违约金、赔偿金、诉讼费、律师费等法律服务费用)均由乙方承担。合同第19条确认乙方送达地址为“嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室”，双方同意任何文件、通知或通讯往来，按照合同约定的地址送达对方，如以邮寄方式则在寄出后第7个工作日被视为已送达。上述合同签订后，赵群支付了租赁保证金114600元及物业保证金48300元，并接收了系争商铺进行经营。2016年5月，双方另签订《台北风情街宣传点位有偿使用管理合同》，约定赵群租用保利佳公司台北风情街项目宣传点位1个，租用期限自2016年4月1日至2018年4月1日，其中从2016年4月1日至2016年9月30日为优惠期间，优惠期间使用费合计9632元，于合同签订后七个工作日内支付，自2016年10月1日起共计一年6个月，每月4587元，于每月10日前支付当月使用费。2016年10月，保利佳公司、赵群、食臻公司三方协商一致对系争合同主体进行了变更，并签订《补充协议》一份，主要内容为：食臻公司系赵群根据系争合同约定注册的有限责任公司，三方同意签订于2015年12月2日的租赁合同项下的承租方由赵群变更为食臻公司，食臻公司同意继承赵群在系争合同项下的所有权利义务，赵群确认对食臻公司履行系争合同项下义务向保利佳公司承担连带责任。赵群及食臻公司另向保利佳公司出具承诺书一份，大意为截止至补充协议签订之日已支付的租赁保证金114600元、物业保证金48300元转为食臻公司已付费用，无需向赵群返还，前述费用具体承担由赵群与食臻公司自行协商，合同项下应付费用及其他责任由食臻公司承担，赵群承担连带清偿责任。之后，食臻公司在系争商铺内经营西餐牛排。因食臻公司未按照合同支付各项费用，保利佳公司于2020年5月15日向“嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室”地址寄出《解除台北风情街商铺租赁合同》的通知(快递柜签收)，告知食臻公司自通知送达之日起合同解除，要求其返还商铺并结清费用，未果，后诉至本院。庭审中，食臻公司与赵群为证明其于2016年9月10日已与保利佳公司就租金及物业费待大型超市开业后起算达成一致，向本院提交了《会议记录》《关于商讨台北风情街商铺租赁合同租金支付事宜的公函》《四楼餐饮业主与保利协调会》等书证，并申请证人姜大青(2016年6月至2018年8月间为保利佳公司员工，时为台北风情街商场营运专员)出庭作证。庭审中姜大青陈述：2016年9月10日，保利佳公司确与四楼部分商铺开会讨论租赁事宜，其与当时台北风情街的店总胡文龙均参与该会，当时4楼商铺提出要满足物业开业率达到70%及B1层的超市开业的条件才能支付租金，胡文龙当时没有明确表示同意，只是点点头，双方就此没有书面材料。对此，保利佳公司表示前述文件公司均查无记录，且均为食臻公司自行制作，没有保利佳公司印章或公司参会人员签字，故对上述书证真实性均不予认可，且前述证据亦仅能反应出商铺提出了免交租金的诉求，不能证明保利佳公司有过同意的意思表示。审理中，食臻公司、赵群称2020年初因为疫情无法经营，4月份起四楼被商场封锁，并补充提交商铺现状照片三张，欲证明系争商铺所在商场四楼仍被保利佳公司封锁致商铺无法使用也无法腾房，不应支付租金(使用费)及物业费。庭审中及判决前，本院均要求保利佳公司核实上述情况并回复，宣判前保利佳公司未做回复，经本院现场查看，商场四楼扶梯入口处仍处于封锁状态。另查明：1、庭审中，证人姜大青称系争商铺电费最初是先用后付，后来安装了预充值电表改为先付后用，何时安装记不清楚；2、本案判决前，除保证金外，食臻公司未支付过租金及物业费；3、保利佳公司确认诉请的截止2020年5月16日租金XXXXXXX元中已包括其认为因食臻公司违约而需补足的免租期内租金469896元；4、保利佳公司按月向食臻公司派送交费通知(当期费用)，另于2019年12月19日再次将截止2019年12月27日前所有应付未付费用的催款函向“嘉定区高台路XXX弄XXX号XXX室”地址邮寄(快递柜签收)；5、2020年5月22日，保利佳公司与上海瀛东律师事务所签订委托代理合同一份，委托该律师事务所代理本案，并支付律师费9000元。上述事实，有产权证、《台北风情街商铺租赁合同》及补充协议、承诺书、交费通知、催款函、解约函、快递信息、《会议记录》等证据及庭审笔录为证。本院认为：1、保利佳公司与赵群签订了《台北风情街商铺租赁合同》后通过签订《补充协议》的方式对合同主体进行了变更，确立了食臻公司的承租人地位，保利佳公司与食臻公司据此就系争房屋建立了房屋租赁合同关系，该租赁合同关系合法有效，各方均应履行。合同签订后，食臻公司已实际使用系争房屋，却未按约支付租金、物业费等费用，其虽辩称未支付相应费用系因已与保利佳公司就租金、物业费待大型超市开业后起算达成一致，但其举证的会议记录等证据并无保利佳公司或其工作人员签字盖章，其申请的证人到庭亦陈述双方虽有商谈但未明确达成一致且无书面材料，故对上述辩称本院不予认可，食臻公司未支付租金、物业费等费用的行为不符合同约定，构成违约，保利佳公司据此要求解除合同的诉讼请求符合合同约定，应予支持，解除日期应以保利佳公司发出的解约函送达食臻公司之日确定，本案中，保利佳公司已根据合同约定的送达地址向食臻公司邮寄了解约函，食臻公司虽称未收到解约函，但根据合同“以邮寄方式则在寄出后第7个工作日被视为已送达”的约定，解约函于2020年5月26日已视为送达，故本院确定该日为合同解除日期。合同解除后，食臻公司应携其财产搬离系争房屋并将系争房屋返还。2、合同虽解除，但截至合同解除之日的租金、物业费、水电费等费用仍应由食臻公司支付。经计算，截止2020年5月26日，食臻公司未付租金总额(不含免租期)XXXXXXX元，未付物业费总额856476元。由于上述期间新冠肺炎疫情及系争房屋所处商场疫情期间的防控措施对食臻公司使用系争房屋从事餐饮经营造成了一定影响，相应的租金及物业费应予以减免，本院酌定分别减免租金156634元及物业费48279元，减免之后食臻公司尚应支付保利佳公司租金XXXXXXX元及物业费808197元。审理中，食臻公司提出时效抗辩，本院认为，根据证人陈述，双方2019年9月即因租金物业费产生争议且未达成一致，保利佳公司亦逐月主张当月费用，并未怠于行使权利，故对食臻公司时效抗辩本院不予采纳。3、食臻公司经营餐饮项目过程中产生的水电费及餐厨、建筑垃圾清运费均为合理支出，食臻公司认可未支付过水费并同意根据账单支付，本院予以确认，其辩称垃圾清运费已据实结算但未有证据证明，而关于电费保利佳公司亦未充分举证，相关诉辩意见本院不予认可，故食臻公司仍应支付水费44862元、餐余、建筑垃圾清运费共计11431元。另，宣传点位费有合同依据，且食臻公司亦已使用点位进行宣传，但保利佳公司计算有误，经计算食臻公司应支付点位租金92198元。关于推广费，保利佳未充分提供为食臻公司经营项目进行推广的证据，本院不予支持。4、保利佳公司另主张合同解除之后的占用使用费及物业费，但鉴于2020年间保利佳公司封锁了系争房屋所在的商场四楼至今，食臻公司实际无法使用系争房屋亦无法搬出系争房屋内的财产，故保利佳公司要求支付占有使用费及物业费缺乏依据，本院难以支持，但本判决生效之后，食臻公司应携其财产搬离并返还系争房屋，保利佳公司对此应予以配合，如食臻公司逾期搬离的，应承担本判决确定搬离之日至实际搬离之日的房屋占用费(按月租金标准53,843元计算)。5、本案合同解除系食臻公司逾期支付租金等费用的违约行为所致，应当承担相应违约责任，合同中对违约责任的承担方式有多种约定，包括没收租赁及物业保证金、承担月平均租金三倍的违约金及补足租赁免租期内所有租金等,本院认为承担违约责任当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的预期收益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量后确定，综上，本院确定食臻公司以补足租赁免租期内所有租金的方式承担本案合同解除的违约责任，即食臻公司应支付保利佳公司免租期内租金469896元，上述违约责任承担之后已足以弥补保利佳公司之损失，故保利佳公司另要求食臻公司承担月平均租金三倍的违约金的主张，本院不再予以支持，保利佳公司应将收取的租赁保证金114600元、物业保证金48300元返还食臻公司，该金额与食臻公司应支付的租金、物业费及免租期内租金相抵后，食臻公司尚应支付保利佳公司租金XXXXXXX元、物业费759897元。另保利佳公司主张的律师费符合合同约定，本院予以支持。6、《补充协议》约定赵群对食臻公司履行系争合同项下义务承担连带责任，该约定合法有效，故其应对食臻公司债务承担连带责任。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、确认原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告上海食臻餐饮有限公司间的《台北风情街商铺租赁合同》于2020年5月26日解除；二、被告上海食臻餐饮有限公司公司应于本判决生效之日起十日内携其财产从上海市嘉定区白银路288弄68幢第4层物业403-1单元的房屋内搬离，并将该房屋返还原告上海保利佳房地产开发有限公司，如逾期，被告上海食臻餐饮有限公司公司应承担房屋占用费(自判决确定搬离之日起至实际搬离之日止，按月租金标准53,843元计算)；三、被告上海食臻餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司房屋租金及免租期内租金合计XXXXXXX元；四、被告上海食臻餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司物业费759897元；五、被告上海食臻餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司宣传点位租金92198元、水费44862元及餐余、建筑垃圾清运费11431元；六、被告上海食臻餐饮有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海保利佳房地产开发有限公司律师费9,000元；七、被告赵群对被告上海食臻餐饮有限公司上述第一至第六项付款义务承担连带责任；八、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉请不予支持。负有金钱支付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行支付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费34605元，减半收取17302.5元，由原告上海保利佳房地产开发有限公司负担2969.5元，被告上海食臻餐饮有限公司负担14333元。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 张奚二〇二一年四月六日法官助理 张浩书 记 员 朱雯附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条……当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……