甘肃省古浪县人民法院   民事判决书   （2021）甘0622民初1248号   原告：杜某，女，汉族，学生，现住古浪县。   法定代理人：胡某，女，汉族，居民，住址同上，系杜某母亲。   委托诉讼代理人：蒋某，男，1973年2月8日出生，汉族，农民，住古浪县。   被告：浙大商贸公司，住所地：古浪镇文化路。   法定代理人：段某1，该公司董事长。   委托诉讼代理人：王某，甘肃纵横律师事务所律师。   委托诉讼代理人：段某2，该公司总经理。   原告杜某诉被告浙大商贸公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月23日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜某委托诉讼代理人蒋某，被告浙大商贸公司委托诉讼代理人王某、段某2到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   原告杜某向本院提出诉讼请求：1、判令被告浙大商贸公司给付原告房屋租赁费4089元；2、被告浙大商贸公司按合同约定给付原告四个月违约金；3、要求被告继续履行义务小商品城返租协议；4、诉讼费由被告负担。事实及理由：2017年9月1日，原、被告双方签订了《义务小商品城返租协议》，合同约定被告租赁原告位于小商品城2楼22号商位，租期为10年（自2017年9月1日至2027年4月30日），第一年租赁费为购房总价款的8%，第二年租赁费为购房总价款的8%，第三年租赁费为购房总价款的8%，第四年租赁费为购房总价款的9%，第五年租赁费为购房总价款的9%，第六年租赁费为购房总价款的9%，第七年租赁费为购房总价款的10%，第八年租赁费为购房总价款的10%，第九年租赁费为购房总价款的10%，第十年租赁费为购房总价款的10%。并约定每年12月20日前将本年度的租赁费打到原告指定的账户，每延迟一个月，乙方补偿甲方租赁费2%的滞纳金。合同签订后，被告在第一、二、三个合同期向原告按期支付租赁费，在第四个合同期到期后，被告未按期支付租赁费4089元。现根据《中华人民共和国民法典》规定，依法诉至法院，请贵院支持原告的诉讼请求。   被告浙大商贸公司辩称：原、被告签订租赁合同属实，不承担违约金。一、根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情形，根据公平原则变更或者解除。依据上述法律规定，构成以情势变更调整合同需要满足三个条件：一是不属于商业风险的重大变化，继续履行将对一方明显不公平。本案中，被告在签订合同时，国内GDP增长速度均在6%以上，也就是说浙大商贸公司是在该经济发展的基础上作出的租金金额的预判，但2020年新冠肺炎疫情属于不可抗力，并非普通的商业风险，并且造成2020年上半年的GDP负增长，在经济持续低迷的情形下，商铺的空置率自然增加，导致公司亏损过大，现在以合同约定的租金约束双方当事人明显不公平。二是双方当事人重新协商，本案中浙大商贸公司在2020年3、4月份多次和业主协商，双方无法达成协议。三是协商不成请求法院结合案件实际情况进行调整。二、根据浙大商贸公司提供的利润表和照片，公司的商铺空置率较高，2020年亏损高达190多万元，根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款“承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由的请求解除合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持”的精神，原告要求被告支付违约金的理由不成立。   原告为证明其主张，向法庭提交了《义务小商品城返租协议》一份（复印件），以证明被告欠租费的事实。   被告的质证意见是：对真实性无异议，对证明目的有异议，不承担违约金。   被告为证明其主张，向法庭提交了以下证据：1、2016年至2020年国内生产总值统计数据，以证明受新冠肺炎疫情影响，2020年国内生产总值增速大幅下滑。2、浙大商贸公司MALL城市广场营业利润表、1-3层铺面空置照片，以证明在国内生产总值下降的大背景下，浙大商贸公司铺面空置率居高不下，亏损扩大。3、浙大商贸公司和业主就减免租赁费协商的照片、签到表，以证明浙大商贸公司与业主就租赁费事实进行过重新协商。   原告的质证意见是：1、对于第一组证据统计表，不是有效证据，该统计数据不能代表古浪经济发展数据。2、对于第二组证据，真实性无异议。商位都租出去了，空置的商位也有，但并不多。这属于经营风险，和我们无关，合同写的明确，自主经营，自负盈亏，不同意减免租费。不存在新冠疫情影响经营的情况，被告应当按合同履行义务。3、对于第三组证据，真实性无异议。双方曾协商过减免租金的事实，但没有达成一致意见。   本院的质证意见是：对原告提供的证据，具有真实性、合法性、关联性，认定具有证明力。对被告提供的国内生产总值统计数据，来源于中国政府网，具有真实性，但不能证明被告的主张；MALL城市广场营业利润表、铺面空置照片是被告单方制作的证据，无证明效力；第三组证据签到表和照片，只能证明浙大商贸公司与业主就减免租赁费协商过，不能证明被告的主张。   根据原、被告陈述及法庭认定具有证明效力的证据，查明如下事实：2017年6月26日，原、被告双方签订了《义务小商品城返租协议》，合同约定被告租赁原告位于义乌小商品城2楼22号商位，租期为10年（自2017年9月1日至2027年4月30日），第一年租赁费为购房总价款的8%，第二年租赁费为购房总价款的8%，第三年租赁费为购房总价款的8%，第四年租赁费为购房总价款的9%，第五年租赁费为购房总价款的9%，第六年租赁费为购房总价款的9%，第七年租赁费为购房总价款的10%，第八年租赁费为购房总价款的10%，第九年租赁费为购房总价款的10%，第十年租赁费为购房总价款的10%。并约定每年12月20日前将本年度的租赁费打到原告指定的账户，每延迟一个月，乙方补偿甲方租赁费2%的滞纳金。合同签订后，被告在第一、二、三个合同期向原告按期支付租赁费，被告在第四个合同期到期后，未按期支付租赁费。   本院认为：原、被告之间签订的《义务小商品城返租协议》是双方真实意思的表示，内容不违反法律规定，为有效合同。合同签订后，原告履行了交付出租物（商位）的义务，被告未按期支付租赁费，原告要求被告支付到期租赁费的请求，有事实依据和法律理由，本院予以支持；关于原告要求被告承担逾期付款违约金的请求，根据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条的规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院可以根据当事人的请求予以适当减少。2020年的新冠肺炎疫情使许多行业都受到很大经济损失，被告浙大商贸公司也受到影响，新冠肺炎疫情是造成2020年被告浙大商贸公司许多商铺空置、经营利润下滑的原因之一，且此种情形订立合同时难以预料，鉴于此特殊情况，协议约定的“每延迟一月，承担租赁费2%”的违约金过高，应酌情减少为每延迟一月，承担本年租赁费1%的违约金，承担3个月。   据此，依照《中华人民共和国民法典》第七百二十一条、第五百八十五条，参照《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第五款规定，判决如下：   一、被告古浪县浙大商贸公司支付原告杜某租赁费4089元，承担违约金122.67元，限于本判决生效后5日内付清；   二、驳回原告的其他诉讼请求。   如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费50元，减半收取25元，由被告浙大商贸公司负担。   如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于甘肃省武威市中级人民法院。   审判员 孟继尧      二〇二一年四月十九日   书记员 叶正德