贵州省毕节市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔05民终1901号上诉人（原审被告）：路言杰，男，汉族，1964年5月22日出生，住所地贵州省毕节市。上诉人（原审被告）：张会勤，女，汉族，1964年5月21日出生，住所地贵州省毕节市。二上诉人共同委托诉讼代理人：路昆，男，汉族，1985年10月16日出生，住所地贵州省毕节市，系上诉人路言杰之子。被上诉人（原审原告）：毕节市天和物业管理有限公司，住所地：贵州省毕节市七星关区碧阳街道办事处马鞍山B栋安置房，统一社会信用代码：915205020570936585。法定代表人：王海，该公司执行董事。委托诉讼代理人（特别授权）：翟进，贵州本芳（织金）律师事务所律师。委托诉讼代理人：向桂林，贵州本芳（织金）律师事务所实习律师。上诉人路言杰、张会勤因与被上诉人毕节市天和物业管理有限公司（以下简称：天和物业公司）物业服务合同纠纷一案，不服贵州省毕节市七星关区人民法院（2020）黔0502民初16291号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年03月11日立案后，依法组成合议庭进行审理。本案现已审理终结。上诉人路言杰、张会勤上诉请求：一、请求二审法院撤销（2020）黔0502民初16291号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼请求；二、一二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一审法院认定事实错误。一审法院认定，2017年6月24日，上诉人与被上诉人所在小区毕节市天厦房地产开发有限公司签订《天厦。茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定被上诉人为上诉人所住小区提供物业管理服务；物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积缴纳，具体标准：住房收取标准按1.2元每月每平方米，本合同暂定三年。上诉人自2017年6月24日起因被上诉人在管理职责过程中存在问题，诸如：小区内发生多次盗窃案件、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区内常年停放燃油运输车、爆破器材运输车、小区车辆停放管理不规范、强行占用消防通道、消防管道无水、违规收取入户可视对讲费用（张经理、李经理）物业管理人员态度蛮横，强行截断破坏业主生活用水、刻意关停楼层电梯等问题。截止上诉日，上诉人所在小区业主均要求被上诉人正确履行职责，清理公共区域的污水（下水道粪便），被上诉人均找各种借口予以拒绝，小区内各项管理混乱，试问被上诉人从未正确履行职责，上诉人未享受到合同约定的物业服务，一审法院判决上诉人缴纳自2018年6月24日至2020年7月31日期间的物业服务费2122.34元实为在认定事实错误的基础上作出的判决。综上所述，上诉人请求二审法院撤销（2020）黔0502民初16334号民事判决书，改判驳回被上诉人诉讼，同时为避免疫情期间发生传染性疫情，请求法庭责令天和物业管理服务有限公司立即清理小区内粪便污染区域，并消毒预防疫情发生。被上诉人毕节市天和物业管理有限公司二审答辩称：物业公司已经按照物业服务合同履行了相关服务的内容，因物业服务系一个动态的服务过程，上诉人仅以一个静态的照片、视频主张物业服务存在瑕疵并无依据，一审判决已经对物业服务存在瑕疵部分扣除了20%的物业服务费，一审判决正确，上诉人的上诉理由不能成立，请求二审予以维持一审判决。被上诉人毕节市天和物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1．判令二被告向原告支付（2018年6月24日至2020年7月31日）的物业服务费2653元及欠费时间段物业费滞纳金260元（以物业服务费2653元为基数，自2018年6月24日起至2019年8月19日止按照中国人民银行公布的同期同类贷款利率的1.3倍计算，自2019年8月20日起至2020年7月31日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，暂计算至2020年7月31日为260元），共计2913元。2、本案诉讼费由二被告承担。一审法院经审理查明以下事实：2016年8月5日，原告（乙方）与被告所在小区开发商毕节市天厦房地产开发有限公司（甲方）签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告为被告所住该小区提供物业管理服务；物业服务内容包括：房屋共用部分的维修，维护和管理，包括承重结构部位（含楼板、屋顶、梁、柱、内外墙体和基础等），户外墙面、门厅楼梯间、走廊通道。房屋共用设施、设备的维修、养护、运行和管理等。市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理等。公用绿地、花木、建筑小品等的养护与管理。公用配套建筑和设施的维修、养护和管理。公共环境卫生等。物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住房收取标准按1.2元/月/平方米，商业物业3元/月/平方米；本合同期限暂定三年，自甲乙双方签订合同之日起计算。若合同期内本物业成立业主委员会与物业管理公司签订新的物业管理服务合同，前期物管合同自然终止。若合同期满物业仍未成立业主委员会的甲乙双方另行协商，合同还约定了其他事项。合同签订后，原告便为该小区进行物业服务至今。另查明：被告张会勤、路言杰系居住在茶亭溪苑小区T3-1-17-4号房的业主，房屋面积共计88.83平方米，属于原告天和物业服务管理区域内的业主。经核算，从2018年6月24日至2020年7月31日期间，被告张会勤、路言杰应交纳的物业服务费为757天。合同签订后，原告在履行物业管理职责的过程中，存在一定问题，如：小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水等问题。因被告拒交物管费，故原告以前述诉请诉至本院。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，毕节市天厦房地产开发有限公司作为天厦·茶亭溪苑建设单位，其于2016年8月5日与毕节市天和物业管理有限责任公司签订的《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，对被告具有法律上约束力。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，既然原告履行了大部分合同义务，被告就应支付相应的物业费，从前述原告未履行的合同义务相比已经履行的合同义务来看，本院酌情认定原告承担20%的责任，被告向原告履行80%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为88.83平方米×1.2元/月/平方米×12个月÷365天×757天×80%=2122.34元。对原告主张被告支付滞纳金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十条“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，故对原告的该项诉请，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，原审判决：一、被告张会勤、路言杰于本判决发生法律效力之日起十日内支付原告毕节市天和物业管理有限公司2018年6月24日至2020年7月31日期间的物业服务费2122.34元;二、驳回原告毕节市天和物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费25.00元（已减半收取），由原告原告贵州天和物业有限责任公司负担5.00元，被告张会勤、路言杰负担20.00元。本院二审期间，上诉人提交了2021年3月10日录制的视频光盘一份。拟证明T7栋二单元4楼周海洋户室内倒灌粪水，通知物业公司，物业公司不管不问。被上诉人质证意见：对该证据真实性予以认可，但达不到证明目的，对于粪水倒灌的原因不明确，发生在3月10日，而我们本案主张的是以前的物业费。本院认为，被上诉人对真实性无异议，本院予以确认。但对于粪水倒灌的原因不明确，且发生在2021年3月10日，而本案2020年7月18日以前的物业费，达不到上诉人的证明目的，不予采信。经二审审理查明的事实与一审相一致，本院予以确认。本院认为，本案争议焦点为被上诉人主张物业服务费能否得到支持。2016年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》、2019年9月3日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司再次签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》、2020年8月5日，毕节市天厦房地产开发有限公司与毕节市天和物业管理有限公司继续签订《天厦·茶亭溪苑商品房（安置房）前期物业管理服务合同》，约定原告继续对茶亭溪苑小区的物业进行管理，住房按照每月1.20元／平方米标准收取。上述三份合同签订后，被上诉人对毕节市七星关区的物业进行管理至今。该合同系双方真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，对小区业主具有约束力，双方均应按照合同约定履行各自义务。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，该物业服务合同对上诉人路言杰、张会勤具有法律上约束力，上诉人作为天厦·茶亭溪苑小区业主有依约缴纳物业费的义务。经原审审理查明，被上诉人在涉案物业管理方面的确存在对下水道未及时清理、小区局部区域存在污物、垃圾未及时清理、公共设施设备损坏后未及时维修、小区车辆停放管理不规范、消防管道无水未及时处理等问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第一百零七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”之规定，被上诉人存在管理服务不到位的情形，应扣除相应的物业费。原审酌情判定被上诉人自行承担20%物业管理服务费，判令上诉人支付80%的物业管理费并无不当。本院予以维持。因被上诉人在合同期限内继续进行物业服务，本案的小区业主未召开业主大会，未成立业主委员会，也未经业主大会作出解聘的决定，故双方仍然存在物业服务合同关系，故上诉人主张物业公司已经退出小区，与上诉人之间并无物业服务合同关系的上诉理由不能成立，上诉请求不予支持。综上所述，上诉人上诉理由不能成立，原审认定事实清楚，适用法律正确。应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人路言杰、张会勤负担。本判决为终审判决。审判长 朱 莉审判员 曹建军审判员 吴 丹二〇二一年四月二十日书记员 张玉明