湖南省永顺县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘3127民初1962号 原告：永顺县市场服务中心。 地址：永顺县灵溪镇中心市场三楼。 法定代表人：鲁维，男，该中心主任。 委托代理人：覃斌，男，湖南凌旭律师事务所律师。 委托代理人：彭明山，男，1977年7月13日出生，土家族，住永顺县，系该中心副主任。 被告：永顺县佳又多商贸有限公司。 地址：永顺县。 法定代表人：向志和，男，该公司总经理。 委托代理人：彭明富，男，湖南新世纪律师事务所律师。 被告：永顺县佳又多购物广场。 经营者：向志和，男，该公司总经理。 委托代理人：陈国庆，男，1973年10月10日出生，土家族，住永顺县，系该公司经理。 原告永顺县市场服务中心（以下简称“服务中心”）与被告永顺县佳又多商贸有限公司（以下简称“佳又多公司”）、永顺县佳又多购物广场（以下简称“佳又多广场”）租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月20日立案后，于2021年3月3日依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告永顺县市场服务中心的委托代理人覃斌、彭明山，被告永顺县佳又多商贸有限公司的委托代理人彭明富，被告永顺县佳又多购物广场的委托代理人陈国庆到庭参加诉。本案现已审理终结。 原告永顺县市场服务中心诉称，1、依法判令解除原告与被告于2015年10月27日签订的租赁合同；2、请求判令被告给原告支付2020年租金516800元（2020年1月1日至12月31日）；3、依法判令被告向原告支付2020年12月31日后至退还租赁标的物合同约定的租金；4、依法判令被告向原告支付所欠物业卫生费人民币10000元；5、依法判令被告向原告支付2020年1月至退还全部租赁标的物之日所欠合同约定租金和物业卫生费的银行同期利息；6、依法判令被告承担本案的全部诉讼费用。 事实与理由:2015年10月27日原告与被告签订租赁合同，其中约定甲方将永顺县中心市场二楼交易厅(面积约1600平方米)和中心市场的32个门面租给乙方，租期8年，即2016年1月1日至2023年12月31日，中心市场二楼交易厅的租金为2016年人民币34万元，2017年和2018年人民币35万元，2019年和2020年人民币36万元，2021年和2022年人民币37万元，2023年人民币38万元;32个门面每年的租金为人民币156800元;每年元月31日一次性交清本年度的租金;物业卫生费每年人民币1万元，每年元月31日ー次性付清本年度物业卫生费。被告在2020年元月31日没有依约交纳2020年度的租金和物业卫生费，原告多次催促被告交纳租金和物业卫生费，但被告均以各种借口推延拒付。同年5月22日原告与被告方法人向志和开会协商解决方案。被告法定代表人向志和同意2020年6、7月分2次支付租金、卫生费。被告没有按协商意见按时支付租金。原告没有减免租金的权利，被告购物广场是疫情期间保供单位，经营没有受到影响，营业量只会多不会少，庭审过程中被告方均没有证据证明经营受到影响，收入减少。被告方不是永顺县人民政府1号文件中减免租金的对象，被告方应向职能部门申请减免租金，不能直接要求原告减免租金，原告不是减免租金的责任单位，无权无义务直接减免租金。被告提供的证据是被告在超出租赁范围处擅自装修导致的漏水，这与原告无关，损失应由被告方自行承担。原告只在租赁物范围内维修且合同约定需达到50平方米才由原告负责维修。被告因租赁物瑕疵拒交租金的理由也不成立。综上所述，被告方严重违反了民法典规定，原告有权依法解除合同，经查被告的全体股东于2019年7月2日曾向永顺县工商行政管理局申请对“永顺县佳又多商贸有限公司”进行注消。综上所述，被告不仅迟延履行给付租金和物业卫生费的主要债务，经多次催告后在合理期限内仍未履行。被告全体股东还申请注销“永顺县佳又多商贸有限公司”，由此证明，被告已经出现了不稳定因素，合同履行承在严重风险，有丧失或可能丧失履行合同的能力。原告为维护自己的合法权益，现依法提起诉讼，请求人民法院依法支持原告的全部诉讼请求。 原告围绕诉讼请求依法提交证据如下：1、租赁合同书，拟证明2015年10月27日原告与被告签订租赁合同，原告将永顺县中心市场二楼交易厅（面积约1600平方米）和中心市场32个门面租给二被告，租期八年。中心市场二楼交易厅的租金为2016年34万元，2017年、2018年均为35万元，2019年、2020年均为36万元。32个门面的租金为156800元，物业卫生费每年1万元。租金和物业卫生费在每年1月31日一次性付清；2、永顺县佳又多商贸有限公司向永顺县市场服务中心交租金发票，拟证明被告向原告交付租金数额2017年和2018年均为506800元，2019年为516800元，2020年租金至今仍未支付，被告严重违约；3、简易注销全体投资人承诺书、企业公告信息（简易注销公告），拟证明被告全体股东于2019年7月2日向永顺县工商行政管理局申请永顺县佳又多商贸有限公司的简易注销登记，经2019年7月2日至2019年8月16日公告，最后不予受理。证明被告履行合同承在风险，有丧失或可能丧失履行合同的能力；4、永顺县永疫防办发（2020）16号文件，拟证明被告佳又多购物广场是2020年为县城生活必需品保供单位，疫情期间正常营业，收入不受影响；5、会议记录，拟证明永顺县市场服务中心与佳又多购物广场老板向志和一起开会，约定2020年租金分别于6、7月2次付清。市场服务中心补偿超市货物损失16800元。 被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场辩称，原告起诉要求解除与被告的租赁合同，提前收回租赁物，因没有法定或约定事由的出现而不能成立。（一）、原告与被告于2015年10月27日签订租赁合同，原告将永顺县中心市场二楼交易厅和中心市场32个门面租赁给被告。租期8年，租赁合同2023年租期届满，故原告要求解除租赁合同，提前收回租赁物违反了合同约定；（二）、原告诉称被告全体股东申请注销“永顺县佳又多商贸有限公司”，由此推断合同履行存在严重风险，被告有丧失或可能丧失履行合同的能力，这完全是原告的主观臆断，毫无事实依据。理由如下:①永顺县佳又多商贸有限公司和永顺县佳又多购物广场仍然存在，并未注销；②永顺县佳又多购物广场和永顺县佳又多商贸有限公司历年来都是按时如数缴纳租金和物业卫生费的；③永顺县佳又多超市经新冠疫情影响，业绩严重下滑，损失也特别惨重，但佳又多超市仍然照常营业，具有一定的收入，不存在缴纳不起租金和物业卫生费的情形。（三）、被告之所以未缴纳2020年度租金，一是原告未依照中央政策及州政发[2020]1号文件和永政发[2020]1号文件执行免租、减租政策，湘西州人民政府2020年2月6日下发州政发(2020]1号文件关于《培育壮大实体经济推动高质量发展的若干政策》的通知，其中第一条第五项规定:减少企业用房租金，对承租国有资产类生产经营用房的中小企业免收1-5月租金，6-8月租金减半收取。永顺县人民政府根据本县具体情况，于2020年2月6日下发永政发[2020]1号关于《应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情支持中小企业平稳健康发展的七条意见》，其中第六条规定:减免中小企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业第一、第二季度房租免收，第三、第四季度房租减半。依据上述政策，被告向原告提出书面申请，要求按政策执行免租、减租政策，但迟迟没有得到原告的答复。二是原告提供的租赁物漏水现象十分严重，每到下雨天，佳又多超市大面积漏水，不但佳又多超市许多货物被淋湿，而且佳又多超市楼下商户也被渗水造成损失，被告均一一作了赔偿。被告多次要求原告进行修缮，以提供适合经营的租赁物，但原告敷衍了事，一直未进行修缮。综上所述，原告要求解除租赁合同没有事实依据和法律依据。 被告永顺县佳又多商贸有限公司提交证据如下：1、湘西土家族苗族自治州人民政府州政发（2020）1号文件及永顺县人民政府文件永政发（2020）1号，拟证明湘西州、永顺县1号文件规定疫情期间免租减租的政策规定；2、照片，拟证明原告提供的租赁物漏水现象十分严重；3、关于申请减免租金的报告，拟证明被告向原告提出申请减免租金的事实；4、记账凭证及发票，拟证明被告历年按时交纳租金的事实；5、视频（U盘1个），拟证明原告提供的租赁物漏水现象十分严重。 经审查认定，对原告提交的1号、2号、4号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，为有效证据；3号证据系复印件，且没有相关单位的盖章，不具有证明力，为无效证据；5号证据会议记录无参会人签字，真实性无法核实，为无效证据； 被告永顺县佳又多商贸有限公司提交的1号证据中的永顺县人民政府文件永政发（2020）1号及4号证据符合证据的合法性、真实性、关联性，为有效证据；1号证据中的湘西土家族苗族自治州人民政府州政发（2020）1号文件系未经核对的复印件，原告对其真实性提出异议，为无效证据；2号、5号证据不具有证明力，为无效证据；3号证据无原告收到该证据的回执，原告提出异议，为无效证据。 经审理查明，2015年10月27日原告永顺县市场服务中心与被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场签订了租赁合同，合同约定：“第一条，甲方（原告）将地处永顺县中心市场二楼交易厅，面积约1600平方米的标的物出租给乙方（二被告）经营管理，租期8年，即自2016年1月1日起至2023年12月31日止，承租期内，乙方在承租场所内经营的品类约定为百货超市，非经甲方同意，乙方不得经营其他品类。第二条，签订合同时，乙方应向甲方一次性交清本年度的租金。2016年租金为人民币叁拾肆万元整(小写￥340000.00）；2017年和2018年租金均为人民币叁拾伍万元整(￥350000.00元);2019年和2020年租金均为人民币叁拾陆万元整(￥360000.00元）；2021年和2022年租金均为人民币叁拾柒万元整(￥370000.00元）；2023年租金为人民币叁拾捌万元整(￥380000.00元）。乙方所租赁的32间门面按156800元/年，租金至在合同期内不变，每年元月31日交纳本年度合同租金。第三条，……物业卫生费每年一万元每年1月3日一次性付清……，大棚日常维护由乙方自行负责，如大面积漏水、生锈腐蚀面积达50平方米由甲方负责。第十条，……乙方提出房屋漏水需整修，甲方无条件给予整修，费用甲方负担。第十一条，甲乙双方违反本合同约定，违约的一方应当给守约方1万元人民币的违约金；给对方造成损失的，还应当负责赔偿损失。”2020年2月6日永顺县人民政府为支持县内中小企业积极应对疫情影响下发了永政发[2020]1号文件，文件提出了7条意见，其中第6条意见：“减免中小企业房租，对承租国有资产类经营用房的中小企业，第一、二季度房租免收，第三、四季度房租减半……”。2020年2月1日永顺县新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作领导小组办公室下发了永疫防办发[2020]16号文件，文件通知：“为确保新型冠状病毒防控期间城区生活必需品市场和主要商品的平稳供应，明确步步高超市、梅尼超市、佳又多超市、猛洞河超市、金尔嘉超市等5家（详见附录1）企业为县城生活必须品保供”。 另查明，被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场已将租金及卫生费缴纳至2019年12月31日，2019年12月31日以后的租金及卫生费没有给原告缴纳。按合同约定二被告应于2020年1月31日给原告交纳2020年度市场服务中心二楼交易厅租金360000元及32间门面的租金156800元，共计516800元，应于2021年1月31日给原告交纳2021年度市场服务中心二楼交易厅租金370000元及32间门面的租金156800元，共计526800元，2020年1月3日、2021年1月3日应分别给原告交纳卫生费10000元。 本院认为，2015年10月27日原告服务中心与被告佳又多公司、佳又多广场签订了租赁合同，是合同三方当事人真实意思表示，不违反法律法规，合同合法有效，对双方均具有法律约束力。1、关于原告要求解除与被告于2015年10月27日签订的租赁合同的问题，原告以被告未履行给付租金和物业卫生费及被告佳又多公司于2019年7月2日向登记机关申请注销，被告佳又多公司履行合同存在风险为由，要求解除合同，本院认为被告佳又多公司自2019年7月2日至今仍未注销，原告提交的该证据系复印件也无相关单位盖章，原告向本院提交的证据不能证实原、被告已出现解除合同条件的情形。原告称被告2018年、2019年交纳租金的时间超过了合同约定的时间，违反了合同约定，但原告市场服务中心在2018年、2019年均未对此提出异议，本院视为原告已经接受被告该期间交纳租金的时间，故对于原告要求解除与二被告签订的租赁合同，本院不予支持。2、关于原告要求被告支付2020年（2020年1月1日至12月31日）租金516800元的问题，根据《中华人民共和国中小企业促进法》第二条规定：“本法所称中小企业，是指在中华人民共和国境内依法设立的，人员规模、经营规模相对较小的企业，包括中型企业、小型企业和微型企业。”因原告没有向本院提交二被告不属于中小企业范畴的证据，原告对此应承担举证不能的后果，故原告称二被告不属于中小企业的意见，本院不予采纳。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条：“承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。”根据《中华人民共和国民法典》第五百九十条的规定，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。因此二被告应当对其受疫情影响或者疫情防控措施影响出现经营困难的事实进行举证加以证明，在诉讼过程中二被告没有向本院提供该方面的证据，且永疫防办发[2020]16号文件通知：明确被告佳又多超市等5家企业为县城生活必须品保供，二被告应承担举证不能的后果，但二被告2020年因疫情遭受不利影响是事实，原告要求被告支付疫情期间的全部租金，显失公平。根据《中华人民共和国民法典》第五百三十三条的规定，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以请求人民法院变更或者解除合同。人民法院应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。因此本院根据本案实际，结合永顺县人民政府下发的永政发[2020]1号文件关于减免中小企业房租的意见，根据公平原则，原告对被告佳又多公司、佳又多广场2020年度的租金可适当减收16万元较为公平，故被告应当向原告交纳2020年永顺县市场服务中心二楼交易厅及32间门面的租金356800元，原告要求被告支付2020年（2020年1月1日至12月31日）租金516800元的诉请，本院予以支持356800元，超出部分诉请，本院不予支持。3、关于原告要求被告向其支付2020年12月31日后至退还租赁标的物合同约定的租金的问题，按合同约定二被告应于2021年1月31日给原告交纳2021年度市场服务中心二楼交易厅租金370000元及32间门面的租金156800元，共计526800元，因原、被告并未出现解除合同的条件，且合同约定交纳租金的期限已逾，故二被告应给原告交纳2021年租金526800元。4、关于原告要求被告向其支付所欠物业卫生费10000元的问题，按合同约定二被告应于每年的1月3日交纳物业卫生费人民币10000元，现2020年应交纳的物业卫生费期限已逾，故原告要求被告交纳2020年的物业卫生费10000元，本院予以支持。5、关于原告要求被告向其支付2020年1月至退还全部租赁标的物之日所欠合同约定租金和物业卫生费的银行同期利息的问题，因合同并未约定利息，且原、被告签订的租赁合同在本案中未出现解除合同的条件，对原告主张利息的诉请，本院不予支持。至于原、被告之间对租赁物漏水产生的纠纷问题，是另外一种民事法律行为，可另行主张。综上，依照《中华人民共和国民法典》第一百一十九条、第五百三十三条、第五百九十条第一款，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第6条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，判决如下： 一、驳回原告永顺县市场服务中心要求与被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场解除2015年10月27日签订的租赁合同的诉讼请求； 二、限本判决生效之日起十日内，由被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场支付原告永顺县市场服务中心2020年永顺县市场服务中心二楼交易厅及32间门面的租金人民币356800元； 三、限本判决生效之日起十日内，由被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场支付原告永顺县市场服务中心2021年永顺县市场服务中心二楼交易厅及32间门面的租金人民币526800元； 四、限本判决生效之日起十日内，由被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场支付原告永顺县市场服务中心2020年物业卫生费人民币10000元； 五、驳回原告永顺县市场服务中心要求被告永顺县佳又多商贸有限公司、永顺县佳又多购物广场支付2020年1月至退还全部租赁标的物之日所欠合同约定租金和物业费银行同期利息的诉讼请求。 如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费14282.4元，由永顺县市场服务中心承担3282.4元，被告永顺县佳又多商贸有限公司承担11000元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘西土家族苗族自治州中级人民法院。 审 判 长  李仁州 人民陪审员  张苏阳 人民陪审员  谢 珊 二〇二一年四月十五日 法官助理颜丹 书记员李世同 附相关法律条文： 《中华人民共和国民法典》 第一百一十九条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。 第五百三十三条，合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见，不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。 人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同 第五百九十条，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。 当事人迟延履行后发生不可抗力的，不免除其违约责任。 《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》 6.承租国有企业房屋以及政府部门、高校、研究院所等行政事业单位房屋用于经营，受疫情或者疫情防控措施影响出现经营困难的服务业小微企业、个体工商户等承租人，请求出租人按照国家有关政策免除一定期限内的租金的，人民法院应予支持。 承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。