江苏省昆山市人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0583民初706号原告（反诉被告）：毕照辉，男，汉族，1981年10月14日生，住江苏省南京市六合区。原告（反诉被告）：周晓玲，女，汉族，1986年7月13日生，住江苏省昆山市。委托诉讼代理人：徐国雄，北京盈科（昆山）律师事务所律师。（代理上述二原告）委托诉讼代理人：王钰，北京盈科（昆山）律师事务所实习律师（代理上述二原告）被告（反诉原告）：洪达禄，男，汉族，1968年8月11日生，住安徽省六安市金寨县。原告毕照辉、周晓玲与被告洪达禄房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月8日立案受理后，依法适用简易程序由审判员李加好独任审判。审理中，被告洪达禄向本院提起反诉，经审查符合法律规定，本院予以受理并与本诉合并审理，于2021年2月25日公开开庭进行审理。原告毕照辉、周晓玲及共同委托诉讼代理人徐国雄、王钰、被告洪达禄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毕照辉、周晓玲共同向本院提出诉讼请求：1、请求判令洪达禄继续履行合同，协助毕照辉、周晓玲办理位于昆山市巴城镇××花园××室房屋过户登记手续；2、请求判令洪达禄承担逾期交房违约金暂计1000元（以2000元/月为标准自2020年12月1日起计算至实际交付房屋之日止）；3、本案诉讼费和保全费由洪达禄负担。事实与理由：2020年9月26日毕照辉与洪达禄在案外人昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司的居间下签订《房屋买卖成交居间协议》，约定毕照辉以156万元的价格向洪达禄购买昆山市巴城镇××花园××室房屋，并约定了付款期限、付款方式以及付款金额、定金条款和税费负担等条款。合同签订当日，毕照辉和周晓玲按约支付6万元定金，并积极与洪达禄联系后续履约事宜。洪达禄应按约履行交房过户义务，但洪达禄在过户当天临时改变主意，不配合办理网签手续。两原告已经按约定支付了购房款154万元，洪达禄的违约行为给二人造成了一定的损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条第三款的规定，洪达禄应按同地段同类房屋租金标准确定违约金数额。由于两原告系夫妻关系，上述房屋应属于夫妻共同财产。故为维护自身合法权益，特向法院提起诉讼，请求法院判如所请。被告洪达禄辩称：2020年9月26日洪达禄经昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司居间，将昆山市巴城镇××花园××室房屋以156万元的价格出售给两原告。双方约定，买方承担本次交易的所有费用并支付6万元定金，付清购房及产权过户手续截止日期均为2020年11月30日，中途违约方将支付对方违约金6万元以及双方的佣金。2020年11月30日下午4点24分，两原告在给付洪达禄138万元购房款后再至昆山市房产交易中心办理产权登记手续，当时已届下班时间。在办理过户手续过程中，洪达禄发现办理的《昆山市存量房买卖合同》上的经纪机构已变成了昆山市时代房产咨询有限公司，156万元的价格也变更为842600元；而原本由买方承担的税费也变成了由卖方承担，同时还要签订《个人二手房交易税涉税事项承诺书》。在洪达禄向工作人员出具真实的房屋买卖合同后，工作人员告知该网签合同和真实成交合同属阴阳合同，涉案偷税，违规违法，不予办理。此时房产交易中心已过了下班时间，同时也过了双方的约定时间。后经多方查实，二原告为偷逃税费，恶意串通两家中介公司虚报成交价款，冒充洪达禄签名，申请了上述违规的《昆山市存量房买卖成交合同》，并谋定在办理过户登记手续的最后一刻付款，然后在房产交易中心就没有时间查看产权登记材料，以迫使洪达禄就范。二原告的上述行为造成房屋买卖未在约定期限内过户，依然构成违约，并导致洪达禄再次购房受阻，错失预购的房屋。事后，洪达禄多次沟通希望协商处理上述事宜但二原告态度坚决，执意通过法律途径妄想让洪达禄协助办理房产过户登记手续。上述两家中介公司的违规操作行为已经受到房管部门的处罚。二原告在本次房屋交易中为达成个人私利，置国家法律于不顾，并妄想通过法律途径迫使洪达禄协助办理已过约定期限且违法、违规的房屋过户登记手续，洪达禄对此难以从命，请求法院依法驳回二原告的诉讼请求。反诉原告洪达禄向本院提出反诉请求：请求判令反诉被告违约金60000元以及中介费5000元、保全损失72000元以及本案的诉讼费和鉴定费。事实与理由：2020年9月26日洪达禄经昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司居间，将昆山市巴城镇××花园××室房屋以156万元的价格出售给反诉被告。双方约定，买方承担本次交易的所有费用并支付6万元定金，付清购房及产权过户手续截止日期均为2020年11月30日，中途违约方将支付对方违约金6万元以及双方的佣金。2020年11月30日下午4点24分，反诉被告在给付洪达禄138万元购房款后再至昆山市房产交易中心办理产权登记手续，当时已届下班时间。在办理过户手续过程中，洪达禄发现办理的《昆山市存量房买卖合同》上的经纪机构已变成了昆山市时代房产咨询有限公司，156万元的价格也变更为842600元；而原本由买方承担的税费也变成了由卖方承担，同时还要签订《个人二手房交易税涉税事项承诺书》。在洪达禄向工作人员出具真实的房屋买卖合同后，工作人员告知该网签合同和真实成交合同属阴阳合同，涉案偷税，违规违法，不予办理。此时房产交易中心已过了下班时间，同时也过了双方的约定时间。后经多方查实，反诉被告为偷逃税费，恶意串通两家中介公司虚报成交价款，冒充洪达禄签名，申请了上述违规的《昆山市存量房买卖成交合同》，并谋定在办理过户登记手续的最后一刻付款，然后在房产交易中心就没有时间查看产权登记材料，以迫使洪达禄就范。反诉被告的上述行为造成房屋买卖未在约定期限内过户，依然构成违约，并导致洪达禄再次购房受阻，错失预购的房屋。事后，洪达禄多次沟通希望协商处理上述事宜但反诉被告态度坚决，执意通过法律途径妄想让洪达禄协助办理房产过户登记手续，并申请法院查封了洪达禄的银行账户和房产，给洪达禄的行为造成不便及损失。反诉被告在此次交易过程中的单方违约，应当给付违约金6万元并承担洪达禄已经支付的佣金5000元和保全损失72000元（按反诉被告提出的标准按查封期限计算），以上共计137000元。反诉被告在此次房产交易过程中为偷逃税款，恶意串通他人弄虚作假，对抗法律造成单方违约，并对洪达禄的财产进行查封造成损失，应当承担全部责任。故请求法院支持洪达禄的全部反诉请求。反诉被告毕照辉、周晓玲共同辩称：洪达禄的反诉请求没有事实和法律依据，应当依法予以驳回。本案中洪达禄的反诉请求双方并未约定，且因其违约行为导致合同未按约履行，其作为违约方无权主张违约金及其他损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和审查认定的证据，本院确定以下事实：毕照辉与周晓玲系夫妻关系。2020年9月26日毕照辉（乙方）与洪达禄（甲方）在昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司（丙方）居间下签订《房屋买卖成交居间协议》，约定乙方以156万元的价格购买甲方所有的位于昆山市巴城镇××花园××楼××室房屋。甲乙双方签订本协议后于2020年11月30日内，乙方应直接支付或通过丙方转付给甲方部分首期房屋价款计150万元，丙方并将定金6万元整转付甲方，如此共同构成乙方支付给甲方的首期房价款156万元。甲方同意该房价尾款2万元由丙方暂为保管。甲乙双方应于2020年11月30日前亲自或委托丙方赴昆山市玉山镇房地产交易中心办理产权过户手续。待昆山市房产交易中心出具以乙方为所有权人的房产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证，且将该他项权证送交贷款银行后7个工作日内，乙方应支付第二期房款；该期房款由贷款银行代为乙方支付。当日内甲乙双方应对该房地产进行查看、清点，确认无误后甲方应将该房地产交付乙方。同时，乙方应自行或委托丙方转付给甲方房价尾款（若有）计2万元。该合同还约定，甲方实得房屋价款为156万元，乙方承担本次交易的所有费用（契税、评估等费用）。甲乙丙三方签订本协议后，购房意向金转为定金，乙方中途违约，应书面通知甲方、丙方且购房定金归甲方所有；甲方中途违约，应书面通知乙方、丙方并自违约之日起十日内支付乙方所付定金的双倍给乙方；甲乙任何一方违约，均应向丙方支付该房屋实际成交价格百分之三的手续费，且丙方有权在任何一笔交易款项中扣除该费用。本协议签订后，丙方已经尽到居间之责任，以及双方应各自支付成交总价1%的佣金给丙方，同时丙方应履行居间交易后续服务。合同补充约定，甲方收到全款后交房，甲方承诺房屋满五年，唯一一套住房，若有个税则甲方自行承担个税。合同签订当日，洪达禄签字确认收到毕照辉支付的房屋定金6万元。2020年11月10日洪达禄签字确认收到毕照辉支付的购房款10万元，洪达禄支付了居间费用5000元。2020年11月30日洪达禄签字确认收到毕照辉支付的购房款138万元。当日，双方根据约定前往昆山市不动产登记中心办理房屋产权转移登记手续。在此过程中，昆山市正轩居房地产物业顾问有限公司员工代洪达禄在《昆山市存量房买卖合同网上签约申请书》上签字，准备进行网签备案登记。洪达禄发现在网签备案的《昆山市存量房买卖合同》中约定的房屋价格为842600元，税费负担方式为买卖双方各自按国家和省市有关规定分别缴纳，与双方实际履行的房屋买卖合同内容不一致而产生争议，导致双方当日未完成涉案房屋产权转移登记手续。在产权转移登记时，双方还应向税务机关出具《不动产交易涉税事项承诺书》，洪达禄因对《昆山市存量房买卖合同》中的价格持有异议而未在该承诺书上签字。庭审中，毕照辉、周晓玲申请证人孙某,4出庭作证。孙某,4到庭陈述双方因留尾款事宜发生争议后，洪达禄在柜台签《昆山市存量房买卖合同》时看到网签价格不同意，在工作人员说将价格改成156万后仍不同意，就没有完成过户手续。其约双方到店里去谈一下，但洪达禄没去，还将电话关机。后双方未再进行协商。关于备案合同上的价格，因毕照辉是一次性付款其在国家允许的评估价范围内做的，双方对于网签合同上居间方以及成交价格的变更都不知情，后来毕照辉和周晓玲同意按照双方实际成交价格进行网签。庭审结束后，毕照辉和周晓玲已将购房尾款2万元支付至本院账户。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案法律事实发生在《中华人民共和国民法典》施行之前，故应当适用当时的法律及司法解释的规定。毕照辉与洪达禄之间的房屋买卖合同系双方真实意思表示，且并不违反国家法律和行政法规等强制性规定，应当认定真实有效。双方均应按约履行。毕照辉与周晓玲系夫妻关系，对毕照辉签订房屋买卖合同并未提出异议，故可认定毕照辉的行为可以认定为家事代理。现毕照辉已经按约支付了购房款并已将购房尾款付至本院，洪达禄按约定应当将涉案房屋产权转移登记至毕照辉、周晓玲名下。洪达禄在完成合同义务后自行向本院申请购房尾款。关于毕照辉、周晓玲要求洪达禄支付逾期交房违约金的诉讼请求，本院认为双方在合同中并未明确约定逾期交房的违约金，且《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅适用于房地产开发企业将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同，本案不能适用司法解释的相关规定。故本院对该项诉讼请求不予支持。毕照辉和周晓玲因洪达禄违约造成的损失，可另行主张权利。关于洪达禄要求毕照辉、周晓玲承担违约金、中介费及保全损失的反诉请求，本院认为居间方工作人员自认房屋备案合同价格由其自行确定，毕照辉、周晓玲并不知情；毕照辉和周晓玲在洪达禄提出异议后也同意按双方实际交易价格进行产权转移登记，洪达禄未提供证据证明毕照辉、周晓玲对此知情并和居间方存在串通的行为，故毕照辉、周晓玲并不存在违约行为。二人申请采取保全措施也是维护其自身合法权益的行为，且提供了相关担保，洪达禄也未能举证其因保全行为存在相应损失。因此，洪达禄的上述反诉讼请求并无事实和法律依据，本院均不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告洪达禄于本判决生效之日起十日内协助原告毕照辉、周晓玲办理位于昆山市巴城镇通澄花园72号楼302室房屋产权转移登记手续。二、驳回原告毕照辉、周晓玲的其他诉讼请求。三、驳回反诉原告洪达禄的全部反诉请求。如果义务方未按本判决指定的期间履行债务的，权利方可依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，于本判决确定的履行期间的最后一日起二年内申请执行。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。案件受理费减半收取9420元，诉前财产保全费5000元，以上共计14420元，由原告负担2420元，被告负担12000元。该费被告负担部分原告已经预交，本院予以退还。被告于本判决生效之日起十日内直接交纳至本院。逾期未交纳，本院依法强制执行。（收款单位：昆山市人民法院诉讼费专户，收款银行：中国建设银行股份有限公司昆山分行营业部，收款账号：32250198643600000811172722）反诉案件受理费减半收取1520元，由反诉原告洪达禄负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于江苏省苏州市中级人民法院。同时按照国务院《诉讼费用交纳办法》规定向江苏省苏州市中级人民法院预交上诉案件受理费。审判员  李加好二〇二一年四月二十二日书记员  苏 浩附相关法条：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。