连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0707民初1446号原告(反诉被告)：段友华，男，汉族，居民，住山东省莒南县洙边镇段家沟村**。委托诉讼代理人:卢童英,江苏同科律师事务所律师。被告(反诉原告)：李加安，男，汉族，居民，，住连云港市赣榆区委托诉讼代理人：丁元和，连云港市赣榆区柘汪法律服务所法律工作者。原告（反诉被告）段友华与被告（反诉原告）李加安租赁合同纠纷一案，本院于2020年5月21日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了第一次审理,后被告（反诉原告）李加安向本院提起反诉,本院再次公开开庭,对本诉部分与反诉部分合并进行了审理。后因案情复杂，转为普通程序，本院依法组成合议庭，第三次公开开庭进行了审理。原告段友华及其委托诉讼代理人卢童英、被告李加安的委托诉讼代理人丁元和均到庭参加了三次诉讼，被告李加安到庭参加了第一、二次诉讼。本案现已审理终结。原告段友华向本院提出诉讼请求：1、依法解除原、被告签订的《租赁合同》；2、判令被告向原告退还租金40000元；3、判令被告向原告支付违约金240000元。事实及理由：2017年7月1日，原、被告签订《租赁合同》由原告承租被告位于连云港市赣榆区××镇××庄养殖场用于生猪养殖，租赁期限为三年，签订合同后原告一次性向被告支付三年的租金共计12万元。原告按照合同的约定对养殖场进行基础、附属设施投资，后因疫情原因未能一直从事生猪养殖，在租赁期间内被告擅自将养殖场租赁给他人使用，被告的故意违约行为给原告造成了重大的损失，为维护原告合法权益，故诉至法院，请求支持原告的诉讼请求。被告李加安辩称，1、原告段友华已明确表示不再继续租赁，系原告自愿放弃，并非被告违约；2、原告在租赁期间，未经被告许可，私自对租赁房屋结构改造,导致房屋主体破坏，要求原告对私自改造部分给予恢复原状，并赔偿损失；3、原告在租赁期间，没有按照合同第七条约定进行基础附属设施投资，已构成违约，应当承担支付10万元的设施投资款，构成违约并承担违约金24万元。反诉原告李加安向本院提出反诉请求：1、对破坏猪圈房屋恢复原状；2、支付租赁期间应投资款10万元；3、承担违约金24万元。事实和理由：反诉被告段友华于2017年7月1日承包反诉原告养猪场，依据合同，反诉被告应当在租赁合同的第一年对猪圈设施投资10万元（否则租赁房不会这么低），但反诉被告非但没有完成投资约定，反而把猪圈私自破坏，未经反诉原告的许可，改变房屋结构，2018年8月，反诉被告因逃避债务逃离现场放弃租赁，对此已构成违约，并给反诉原告造成直接和间接损失，对此提出反诉，请求法院支持。反诉被告段友华辩称，1、不存在反诉原告所称的破坏猪圈房屋的事实；2、反诉被告在租赁期间已经按照合同约定进行了相应的投资，投资额已超过十万元，不存在违约行为。本院经审理认定各方无争议的事实如下：涉案养殖场位于连云港市赣榆区××镇×××村。2017年7月1日，原告段友华作为乙方（承租方）与被告李加安作为甲方（租赁方）签订《租赁合同》，租赁合同载明：租赁期限为三年，即从2017年7月1日起至2020年6月30日止；每年租金四万元；付款方式以现金支付，三年租金一次性付给甲方（计12万元）；甲方负责向乙方提供养殖与生产所需的水、电设施，其乙方耗用相关费用由乙方负责；乙方承诺，在本年度内向所租赁的养殖场如通风、降温、地暖、窗户（铝合金）等基础、附属设施投资不低于10万元（以投资后评估为准）；乙方在租赁期内，如需对养殖场基础设施进行改造或改变用途，需经甲方同意，否则不得动工；租赁合同到期前六个月内，乙方应提前告知甲方是否续租，乙方如需续租，在价格同等条件下有优先权；本合同生效后，甲乙双方不得后悔、违约，如有违约，由违约方向守约方赔偿三年租金的两倍（即二十四万元）。该《租赁合同》由李加安在甲方处，段友华在乙方处各自签名、捺印予以确认。同日，原告段友华按照合同约定向被告李加安给付三年租金12万元，并由被告李加安出具收条一张交原告持有，收条载明：“今收到段友华承包李加安养猪场三年租金计大写壹拾贰万元整￥120000元，收款人：李加安，2017.7.1日”。2019年9月22日，被告李加安将涉案养殖场另行租赁给他人。2020年3月份，原告到涉案养殖场后发现他人已经实际租赁、使用。本院经审理认定各方有争议的事实及证据如下：一、关于原、被告有无提前解除合同。被告李加安称，因生猪疫情等影响，原告于2018年11月份搬离涉案养殖场，因牵涉其他债务，被告多次电话联系原告，原告没有回来，且告知被告，因为养殖亏损，原告不准备干了，准备出去打工了。因原告段友华明确表示不再继续租赁，被告遂于2019年9月份将涉案养殖场重新租赁与他人。原告对被告的上述陈述不予认可，原告称，原告确于2018年11月份前后搬离涉案养殖场，但原告的相关物品仍在此处，被告从未找原告算过账，也从未告知过原告要将涉案养殖场重新租赁。针对该争议事实，被告李加安申请证人梁某、周某、黄某出庭作证。证人梁某陈述称，我与李加安认识，2017年夏天，李加安电话联系我，说有个朋友在李加安处养猪，让我去安装空调，但空调款一直没有给我。2019年6、7月份，我找到李加安索要空调款，李加安打电话与原告联系，后跟我说“人家不干了，你把空调拆到我老家去”，李加安随后将2200元的空调款付给我了。证人周某陈述称，我与被告李加安认识，我听说李加安有一个猪场，开始是承包给一个山东人，后来人家不干了，我带着一个赣马人找到被告李加安，并介绍这个赣马人承包了猪场。2019年8月份时候，我带着赣马人找到被告，因为我知道涉案猪场曾经承包给别人，所以我还让被告打电话给山东包猪圈的人，电话那边人说不干了。电话显示的归属地为山东莒南。证人黄某陈述称，我与原、被告都认识，原、被告签订合同时，我是证明人，李加安曾经让我听过一份录音，该录音是原、被告的通话记录，录音中被告询问原告“还干不干”，原告表示“不干了”。关于该证人证言中提出的录音，被告称之前手机损毁，录音无法提供。原告质证称，对于证人梁某证言的真实性无异议，但证人对于原、被告是否解除合同并不知情；对于证人周某证言，其陈述的电话显示的归属地为山东莒南，不符合常理，故对其真实性不予认可；对于证人黄某证言，因被告并未提供其所提交的录音材料，故对该证言的真实性无法确认。综合被告的质证意见，本院对三位证人的证言分析、认证如下：证人梁某听被告说“人家不干了”，该证言系传来证据，证人周某陈述的电话显示的归属地为山东莒南，明显与常理不符，证人黄某陈述听过被告所录制的音频，但被告称该录音所保存的手机损坏。三位证人的证言均不能客观、明确的体现被告的证明目的，本院对三位证人证言均不予采信。二、关于涉案养殖场棚舍是否被破坏。被告李加安称，原告在租赁期间私自对租赁房屋结构改造,导致房屋主体破坏。诉讼中，被告针对其主张，提交了照片若干，被告称其仅允许原告开前窗，但原告擅自在养殖棚舍开窗（包含前窗、后窗），且窗户均未使用铝合金材料。原告称开窗是被告允许，虽没有使用铝合金材料，但开窗户的费用应算作原告投资的10万元费用中。三、关于原告在租赁期限的投资。原、被告的合同中载明，乙方（原告）承诺，在本年度内向所租赁的养殖场如通风、降温、地暖、窗户（铝合金）等基础、附属设施投资不低于10万元（以投资后评估为准）。原、被告均认可，双方在协议签订合同时，涉案养殖场设施不齐全，双方遂协议由原告在租赁期第一年内投资不低于10万元，以此种投资冲抵部分租赁费。对于原告所进行的基础投入，双方陈述不一，原告主张其基础投入包含锅炉、风机、地暖、料斗、饮水机、换气扇、开窗户等，价值约为10万元至11万元，被告认可原告投入了锅炉（二手）、地暖（60米）、换气扇（4个），被告估算约为3万元至4万元。关于该争议事实，原告提交了发票，但该发票系后补，被告不予认可。因双方对该事实争议较大，本院依法委托鉴定，后因无鉴定机构接受委托以致鉴定不能。综合对法庭查明的无争议事实的认定及有争议事实的列举，本院总结本案的争议焦点为：一、原告段友华与被告李加安有无提前解除租赁合同？二、原告段友华有无对棚舍进行破坏？三、原告段友华在租赁期限的投资应如何认定？对于争议焦点一，本院分析如下：当事人协商一致的，可以解除合同。原告段友华与被告李加安签订租赁合同，合同约定租赁期限截止至2020年6月30日，被告后于2019年9月22日将涉案养殖场另行租赁与他人。被告辩称，原告明确表示“因为养殖亏损，被告不准备干了，准备出去打工了”，但其申请出庭作证的证人证言或为传来证据，或证言明显与常理不符，或无其他证据佐证，三证人证言均不能达到被告之证明目的，被告应承担举证不能的法律责任。另，即便原告确曾向被告告知其“不干了”，该表述也只能表明被告不欲再从事养殖经营，并未体现合同解除的意思表示。故本院依法认定，原、被告并未就解除合同事宜协商一致，涉案合同并未提前解除。对于争议焦点二，本院分析如下：当事人对于其主张的事实应当提供证据证实。针对原告开窗一事，因双方合同中明确约定，原告应对通风、窗户等基础设施进行投资。因此原告在租赁期开前窗、后窗并不违反合同约定，且安装后窗对于养殖并无不利影响，被告称其仅允许原告安装前窗而未允许安装后窗，但被告并未提交证据证实，被告也无其他不能安装后窗的正当理由、依据，故原告安装后窗系履行合同约定的正当行为，不应视为对被告养殖棚舍的破坏。被告也未提供其他确切证据证实原告另有其他破坏被告养殖场棚舍的行为。综上，本院认定，原告在租赁期间并未对养殖棚舍、房屋主体等造成破坏。对于争议焦点三，本院分析如下：当事人对于其主张的事实应当提供证据证实。原、被告在合同中约定了原告在租赁期第一年内对通风、降温、地暖、窗户（铝合金）等基础、附属设施投资投资不低于10万元，并约定最终以投资后评估为准，此事实双方均无争议。对于投入资产的价值，本院认为：1、在案件审理中，经过法庭调查，因双方在租赁一年后没有对投资进行结算、核算，未对投资的价值形成合意，而庭审中，双方对于原告进行了何种基础投入、对于投入的基础设施的价值均产生分歧。因被告已于2019年9月份即将养殖场另行租赁与他人，对于现存的设施是否为原告投入、原告前期投入的资产有无损毁、丢失，现均已经无法核实，且经过本院委托，因无鉴定机构接受委托以致鉴定不能。以目前现有证据及法庭调查查明的事实，本院对原告的投资价值实际无法查清。2、原、被告合同中载明了需要原告投入的设施包括通风、降温、地暖、窗户（铝合金）等，而庭审中，被告认可原告投入了锅炉（二手）、地暖（60米）、换气扇（4个），并开了窗户，上述四项正与合同载明的投入设施相互吻合。此能说明原告至少进行了与合同约定的事项较为匹配的投入。3、原、被告合同中约定的安装门窗一项中，明确载明了安装的窗户应为铝合金门窗，但通过法庭查明，原告仅开了窗户，并未使用铝合金材料。综上，原告在履行合同的过程中存在一定瑕疵，为减少当事人诉累，在综合考量当时铝合金门窗的市场行情、门窗用途、过错程度等相关因素后，本院酌情认定铝合金门窗的价值以10000元为宜。综合对争议焦点的分析，本院认为，合法的租赁合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于本诉部分原告的前两项诉求，被告李加安在涉案租赁合同履行期间，未经原告段友华同意，擅自将涉案养殖场另行租赁与他人侵犯了原告的合法权益，应当承担相应的违约责任。因涉案合同期限截止至2020年6月30日，现已经实际履行完毕，合同权利义务已经终止，故原告要求解除合同之诉求本院不予支持，对于原告要求的退还租赁费40000元的诉求，综合被告的违约时间、原告占用涉案养殖场的期限等相关因素，被告应以退还原告租赁费31110元为宜（40000÷12×9+40000÷12÷3）。关于反诉部分反诉原告的前两项诉求，反诉原告李加安未提交证据证实反诉被告对涉案养殖场进行破坏，故对其要求反诉被告对破坏猪圈房屋恢复原状的反诉请求，本院依法不予支持。另反诉被告段友华在履行合同中，未能安装铝合金门窗，存在一定瑕疵，结合对争议焦点三的分析，反诉被告应当给付反诉原告相关费用共计10000元。将本诉部分、反诉部分原、被告各自应当向对方履行的义务相互抵扣后，被告尚应向原告给付21110元（31110元-10000元）。关于本诉原告与反诉原告均主张的违约金请求，本院认为，原、被告双方在合同中明确约定违约金为240000元，但诉讼中，双方当事人均认为违约金约定过高请求适当予以调整，对此本院分析，1、因原告直至2020年3月份方至涉案养殖场，说明在2019年9月份至2020年3月份期间，原告本未对养殖场进行利用；2、原告所称的欲在2020年3月份至6月份进行生猪养殖的陈述与生猪养殖规律不符，且原告也未就其欲进行养殖所花费的费用提交相应证据；3、原告在履行合同过程中，未安装铝合金门窗，存有一定瑕疵。综合考虑原、被告损失、合同的履行情况、各方当事人的过错等因素，本院酌情将双方各自主张的违约金相互抵扣，并调整为由被告以21110元为基数，自2019年9月22日起至被告实际给付止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率向原告支付违约金。综上，对原告段友华的诉讼请求中的合理部分、反诉原告李加安的反诉请求中的合理部分，本院依法予以支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条、第九十一条、第九十九条、第一百一十四条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）李加安于判决生效之日起十日起向原告（反诉被告）段友华返还租赁款21110元及违约金（违约金以21110元为基数，自2019年9月22日起至实际给付止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；二、驳回原告（反诉被告）段友华的其他诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告）李加安的其他诉讼请求。如被告（反诉原告）李加安未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉部分案件受理费5500元，由原告段友华承担4922元，由被告李加安承担578元，应由被告李加安承担的费用原告段友华已预交。反诉部分案件受理费3200元，由反诉原告李加安承担3175元，由反诉被告段友华承担25元，应由反诉被告段友华承担的费用反诉原告李加安已预交。综合本诉、反诉各方应承担的费用及预交情况，被告（反诉原告）李加安于本判决生效之日起十日内直接向原告（反诉被告）段友华给付553元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。根据国务院《诉讼费用交纳办法》的规定，同时应向连云港市中级人民法院预交上诉案件受理费5500元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 长 方 圆人民陪审员 顾 磊人民陪审员 相恒涛二〇二一年四月八日法官 助理 仲其骋书 记 员 张宸铭法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六条：“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。”第六十条：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”第九十一条：“有下列情形之一的，合同的权利义务终止：（一）债务已经按照约定履行；（二）合同解除；（三）债务相互抵销；……”第九十九条：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵销的除外。”第一百一十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”第二百一十二条：“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。”（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。”第二百五十三条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。