广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初4564号原告：中山市××××××石鼓股份合作经济联合社，住所地中山市××××××××××××，统一社会信用代码N244××××××××××782E。法定代表人：刘敬科，社长。委托诉讼代理人：黄家文，广东凯行律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘锦涛，广东凯行律师事务所实习律师。被告：胡大光，男，1957年5月8日出生，汉族，住广东省中山市东区豪逸华庭16幢1708房，公民身份号码440××××××××××××016。原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社（以下简称石鼓经联社）与被告胡大光房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告石鼓经联社委托诉讼代理人黄家文到庭参加诉讼，被告胡大光经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.解除原告与被告签订的《厂房租赁合同书》并向原告返还位于中山市×××××××××××××面的厂房；2.被告向原告支付2020年5月至2020年12月期间租金合计136538.64元及逾期付款违约金（按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍计算至清偿之日止）；3.被告向原告支付2021年1月1日起至法院判决生效之日的租金及逾期支付租金的违约金（以17067.33元为基数，自发生租金当月1月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍计算至清偿之日止）；4.被告向原告支付判决生效次日至实际返还房屋之日止的占用费及逾期支付占用费的违约金（自发生占用费当月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款利率的四倍计算至清偿之日止）。事实与理由：2017年9月22日，原被告双方签订《厂房租赁合同书》，约定由被告承租原告位于中山市×××××××××××××面厂房作工业厂房使用，租期期限从2017年9月1日起至2022年8月31日止，其中2017年9月1日至2021年8月31日期间每月租金为17067.33元，2021年9月1日至2022年8月31日期间每月租金为18286.43元；被告应在每月1日或之前上缴当月租金，若未按约定时间缴纳租金，则每延迟一日，承担日5‰的滞纳金。同时还约定若被告欠交租金或卫生、物业管理费超过2个月，原告有权提前解除本合同，并有权留置被告租赁物内的财产。上述合同签订后，被告陆续开始出现拖欠租金的情形，原告多次向被告催收，但被告一直拖延拒付。2020年11月24日，原告向被告再次正式发函催收，被告于当天签收确认后仅支付2020年4月17067.33元。截至2020年12月份止，被告尚拖欠2020年5月至2020年12月期间的租金136538.64元。原告认为，被告的行为已构成严重违约，原告除依约可要求被告支付租金外，还可要求被告支付拖欠租金的逾期付款违约金。原告为此起诉。诉讼中，原告补充事实和理由：原告起诉后，被告缴纳了4个月租金外加10000元，共计78269.32元。原告石鼓经联社围绕诉讼请求依法提交了证据，被告胡大光未提交证据。根据原告石鼓经联社的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：石鼓经联社系坐落于中山市×××××××的土地的土地使用权人，该土地属于批准拨用工业用地。2017年9月22日，石鼓经联社（出租方、甲方）与胡大光（承租方、乙方）签订厂房租赁合同书，合同书约定：甲方将位于中山市×××××××××××××面厂房租赁给乙方使用，租赁期为5年，即从2017年9月1日起至2022年8月31日止。租期届满，如乙方要求续租，经甲方同意，双方另行签订租赁合同，但乙方应于租期届满前三个月内提出续租要求，在同等承租条件下，乙方有优先租赁权。租金2017年9月1日至2021年8月31日厂房为每月每平方米7元，每月租金合计17067.33元；从第5年即2021年9月1日至2022年8月31日开始每月每平方米递增0.5元，租金每月每平方米递增到7.5元，每月租金合计为18286.43元。乙方须在每月1日或之前上缴当月租金及物业、卫生管理费，不得拖欠；如无故拖欠2个月租金甲方有权终止合同，收回该建筑物，并追回其所欠租金，在乙方清偿所欠租金之前，甲方有权留置其部分设备及货物。乙方必须在合同签订之日起的5日内，向甲方缴付30000元作为押金。租赁期限届满，在乙方向甲方交清了全部应付的租金、卫生、物业管理费及因本租赁行为产生的一切费用，甲方将向乙方无偿退还租赁押金，退回时，押金不计利息。乙方如中途退租作违约处理，甲方有权没收押金。在租赁期内，如乙方欠交租金或卫生、物业管理费超过2个月，甲方在书面通知乙方交纳欠款之日起五日内，乙方未支付款项的，甲方有权停止乙方使用租赁物内的有关设施，由此造成的一切损失由乙方全部承担。若遇乙方欠交租金或卫生、物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除本合同，并有权留置乙方租赁物内的财产，并在解除合同的书面通知到达之日起五日后，有权申请拍卖留置的财产，拍卖收入用于抵偿乙方所欠租金以及由此产生的全部费用。合同生效后，在合同履行期间，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定时，视为违约，违约一方应承担违约责任，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间缴纳租金，则每延迟一日，承担日5‰的滞纳金。2020年11月24日，石鼓经联社向胡大光发出催缴通知书，该通知书载明：截至发出通知书之日止，胡大光尚欠石鼓经联社2020年4月起至2020年11月的租金合计136538.64元，并声明若胡大光在2020年12月10日前全部缴付所欠租金，石鼓经联社将不收取相应的滞纳金。若逾期仍未缴付完毕厂房租金，石鼓经联社将按合同约定，收取滞纳金并收回物业。该通知书于当日送达胡大光。诉讼中，石鼓经联社称案涉租赁物地址是中山市××××××××石都南面厂房，产权人是中山市××××××民委员会所有。使用权人是石鼓经联社，房产没有办理房产证，但是有政府审批出租的审批表同意石鼓经联社出租。案涉租赁物业已于2017年9月1日交付胡大光，合同尚未到期，涉案租赁物目前仍由胡大光占有。合同签订后，胡大光间断性地拖欠租金，到起诉时候是从2020年5月开始没有支付租金，在起诉后，胡大光支付了部分租金。截止2021年3月，胡大光尚欠租金是109471.31元。胡大光已向石鼓经联社缴纳押金30000元。石鼓经联社主张解除合同并要求胡大光支付拖欠租金的依据系厂房租赁合同书第4条第2点约定。胡大光无故拖欠2个月的租金，石鼓经联社有权终止合同并收回租赁物。合同第6条第7点也有约定，胡大光欠交租金或卫生物业管理费超过2个月，石鼓经联社有权提前解除合同。此外，依据合同第10条第3点，合同履行期内，胡大光未按规定缴纳租金，每迟延一日承担千分之五的滞纳金。合同第4条第2点，乙方必须每月1日上缴当月的物业或卫生管理费，不得拖欠。石鼓经联社认为违约金标准过高，故起诉时自愿调低。石鼓经联社同意押金用于抵扣租金。另查，本案起诉讼状副本于2021年2月2日送达胡大光。本院认为，石鼓经联社与胡大光签订的厂房租赁合同书系双方的真实意思表示，合法有效。一、关于解除合同的问题。双方签订的涉案租赁合同约定“若遇乙方欠交租金或卫生、物业管理费超过2个月，甲方有权提前解除本合同”，胡大光逾期支付租金已超过2个月，故石鼓经联社主张解除与胡大光签订的厂房租赁合同书合法有据，本院予以支持。《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或仲裁机构认定该主张的，合同自起诉状副本或者申请书副本送达对方时解除。”本案中，石鼓经联社主张解除与胡大光签订的合同，本院予以认定，且提起本案诉讼前石鼓经联社未通知胡大光解除合同，直接提起本案诉讼主张解除合同，故石鼓经联社与胡大光签订的合同应于本案起诉状副本送达胡大光时解除，即石鼓经联社与胡大光于2017年9月22日签订的厂房租赁合同书于2021年2月2日解除。因本院确认双方签订的租赁合同书已于2021年2月2日解除，故石鼓经联社主张胡大光向其返还涉案租赁物合法有据，本院亦予以支持。二、关于拖欠租金的问题。石鼓经联社主张胡大光自2021年5月开始拖欠租金，并提供厂房租赁合同书及催缴通知书予以佐证，且无相反证据予以反驳，本院予以采信，故胡大光应向石鼓经联社支付自2020年5月起至2021年2月2日止的租金共计154825.07元。诉讼中，石鼓经联社称起诉后，胡大光向其支付了4个月的租金外加10000元共计78269.32元，经抵扣已支付款项，胡大光尚欠租金为76555.75元（154825.07-78269.32＝76555.75）。为减少诉累，且石鼓经联社明确表示同意已收取的押金用于抵扣租金，因此胡大光已向石鼓经联社缴交的押金30000元用于抵扣上述拖欠租金，经抵扣，胡大光尚欠租金为46555.75元（76555.75-30000＝46555.75）。三、关于占用费的问题。石鼓经联社称涉案租赁物目前仍由胡大光占有，即涉案租赁物仍由胡大光实际控制，石鼓经联社该主张无相反证据予以反驳，本院予以采信，故胡大光应向石鼓经联社支付2021年2月3日起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费支付标准：以17067.33元/月计算）。四、关于逾期付款违约金的问题。双方签订的租赁合同约定“合同生效后，在合同履行期间，任何一方不履行合同义务或履行合同义务不符合合同约定时，视为违约，违约一方应承担违约责任，给对方造成经济损失的，由违约方承担赔偿责任。合同生效后，在合同履行期间，若乙方未按约定时间缴纳租金，则每延迟一日，承担日5‰的滞纳金”，胡大光逾期支付租金，已构成违约，故石鼓经联社主张胡大光向其支付逾期付款违约金合法有据，本院予以支持。但双方约定的违约金支付标准过高，根据石鼓经联社的损失情况及胡大光的违约情况，依据公平原则，本院将违约金的标准调整为，以每月实际欠付租金为基数，从每月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍逐月分段计算至实际清偿之日止。同理，如胡大光未按期支付石鼓经联社占有费，亦应按此标准支付逾期付款利息。胡大光经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃答辩、举证、质证、辩论等诉讼权利，应承担相应的诉讼风险。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十五条、五百七十七条、五百七十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条规定，缺席判决如下：一、确认原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社与被告胡大光于2017年9月22日签订的厂房租赁合同书于2021年2月2日解除，被告胡大光于本判决生效之日起七日内腾空中山市×××××××××××××面的厂房并将该厂房返还给原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社；二、被告胡大光于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社支付尚欠租金46555.75元及逾期付款违约金（以每月实际欠付租金为基数，从每月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍逐月分段计算至实际清偿之日止）；三、被告胡大光于本判决生效之日起七日内向原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社支付2021年2月3日起至实际返还租赁物之日止的占用费（占用费支付标准：以17067.33元/月计算）及逾期付款利息（以每月实际欠付占用费为基数，从每月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率四倍逐月分段计算至实际返还租赁物之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8798元，减半收取4399元（原告中山市××××××石鼓股份合作经济联合社已预交），由被告胡大光负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员 何 频二〇二一年四月六日书记员 马雪君程慕桦