北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初52336号原告（反诉被告）：北京食珍园商贸有限公司，住所地北京市门头沟区曹各庄路**院**楼110。法定代表人：高珊，总经理。委托诉讼代理人：贾学峰，北京市众贺律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京浩瀚星空艺术培训有限公司，，住所地北京市朝阳区高碑店乡白家楼村****法定代表人：刘淑芳，校长。委托诉讼代理人：李红枝，北京市京师律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨巧丽，女，1992年6月28日出生，汉族，北京市京师律师事务所实习律师。原告（反诉被告）北京食珍园商贸有限公司（以下简称原告）与被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾学峰，被告之委托诉讼代理人李红枝均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求被告向原告支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的租金333333元；2.要求被告向原告支付延期付款滞纳金（以333333元为基数，按照月利率2%的标准，自2020年5月1日计算至实际给付之日止）。事实和理由：2019年11月6日，原、被告签订《租赁合同》，约定原告将位于北京市朝阳区高碑店乡北花园村X号房屋（以下简称涉案房屋）出租给被告。租期10年，自2019年11月1日至2029年10月31日。年租金40万元，半年付。合同签订后，被告仅支付第一个半年的租金，后一直未支付租金。故诉至法院，望判如所请。被告辩称并反诉诉称，不同意原告的诉讼请求。原告在未取得涉案房屋转租权的情况下将房屋转租给被告，构成欺诈。涉案房屋产权方已决定收回房屋，故原告不享有对涉案房屋的出租权，被告有权不支付租金。合同履行过程中，原告拒绝向被告开具租金发票，导致被告不能享受疫情期间国家给予的补贴，受疫情影响，被告自2020年3月起，即被要求停止经营，直至2020年9月，国家才允许线下培训机构恢复营业，故要求原告对2020年3月至9月的租金减少30%，租金标准应当参照原告与产权方签订合同约定的租金标准。因原告拒绝出示其与产权方签订的租赁合同，导致被告无法完成公司注册地址的变更。因原告不享有出租权，故被告不存在违约行为，不同意支付滞纳金。另外，被告提出反诉，反诉请求：1.要求判令原、被告于2019年11月6日签订的《租赁合同》于2020年4月30日解除；2.要求原告向被告赔偿装修损失173000元。反诉理由如下：被告承租涉案房屋用于开办艺术培训学校。被告承租房屋后，对房屋进行了装饰装修，投入大量经济成本。因需办理营业执照的地址变更，需要原告出具其与产权方签订的租赁合同，但原告拒不提供。被告事后得知，原告未征得产权方同意擅自将涉案房屋转租给被告，产权方已经通知原告收回房屋，并解除双方的合同。综上，因原告原因，涉案合同已无法履行，原告构成违约，应当向被告赔偿损失。原告针对反诉辩称，不同意被告的反诉请求。被告从未向原告表示过要求于2020年4月30日解除合同，被告应当按照房屋使用情况支付租金。根据合同约定，被告的装修及修缮，原告概不负责。不存在被告所述产权方收回房屋的情况，被告也从未要求变更注册地址，亦未要求原告出具与产权方的合同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：2019年11月6日，原告作为出租方（甲方）与被告作为承租人（乙方）签订《租赁合同》约定：甲方将涉案房屋出租给被告。租期10年，自2019年11月1日起至2029年10月31日止。年租金40万元，半年付。合同签订后，原告按时交付涉案房屋，被告向原告支付2019年11月1日至2020年4月30日期间的租金20万元，后续租金未支付。涉案房屋目前未办理交接，仍由被告占有使用。经询，被告称其租赁涉案房屋主要用于从事少儿舞蹈、美术、书法培训，全部课程必须线下进行，没有办法线上完成。原告对此予以认可。庭审中，被告称受疫情影响，2020年3月至2020年8月，其被责令禁止营业；2020年9月复工后，因原告一直拒绝开发票，被告无法办理新的教学许可手续，致使很多课程无法开办，经营收入大受影响。被告主张装修损失173000元，据此提交《北京市建设工程施工合同》《格力中央空调购销安装合同》《收条》及转账记录若干佐证。原告不认可上述证据的真实性。另查，涉案房屋未取得建设工程规划许可证等相关手续。双方均表示如果法院认定涉案合同无效，要求一并处理合同无效的法律后果。原告诉讼请求变更为：要求被告向原告支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费333333元；被告反诉请求变更为：要求原告向被告赔偿装修损失173000元。经询，原告称涉案房屋产权方明确告知原告，自2021年3月1日起，原告退出就涉案房屋形成的租赁关系，产权方会自行与被告协商是否继续租赁涉案房屋，故原告在本案中不要求被告向原告返还涉案房屋。本院认为：出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，涉案房屋属于城市、镇规划区内的房屋，根据庭审查明情况可知，涉案房屋确未办理任何规划审批手续，原、被告就涉案房屋签订的《租赁合同》应当无效。民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。当事人一方因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但是法律另有规定的除外。疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任。本案中，原告明确表示不要求被告返还涉案房屋，本院不持异议；考虑到被告仍在使用涉案房屋，其主张的装修损失尚未发生，故本院对被告反诉要求原告向其赔偿装修损失一节，暂不予支持。原告主张2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费，于法有据，本院综合考虑北京市政府相关政策、被告实际经营情况、双方受本次疫情影响所产生的实际损失等因素，酌情认定原告对被告免收2020年3月至2020年8月期间的房屋占有使用费共计60000元，鉴于被告已交纳2020年3月及4月的房屋占有使用费，该期间的减免优惠应顺延，即被告应向原告支付2020年5月1日至2021年2月28日期间的房屋占有使用费共计273333元。被告抗辩原告对涉案房屋无出租权，故其不同意向原告支付房屋占有使用费，该主张缺乏事实和法律依据，本院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十七条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第四条，《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（一）》第三条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）北京食珍园商贸有限公司与被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司于二〇一九年十一月六日签订的《租赁合同》无效；二、被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司于本判决生效之日起七日内向原告（反诉被告）北京食珍园商贸有限公司支付房屋占有使用费273333元；三、驳回原告（反诉被告）北京食珍园商贸有限公司的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6300元，由原告（反诉被告）北京食珍园商贸有限公司负担900元（已交纳），由被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司负担5400元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费3650元，由被告（反诉原告）北京浩瀚星空艺术培训有限公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月二十六日书记员 辛丽颖