福建省莆田市荔城区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0304执异5号案外人：黎凤玲，女，1991年7月1日出生，汉族，户籍地福建省建瓯市，现住福建省莆田市涵江区。申请执行人：许志钦，男，1987年6月18日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。被执行人：林细马，男，1978年5月18日出生，汉族，住福建省莆田市荔城区。本院在执行申请执行人许志钦与被执行人林细马民间借贷纠纷一案中，案外人黎凤玲对本院作出的（2020）闽0304执309号《执行裁定书》及（2020）闽0304309号《协助执行通知书》中关于查封登记在被执行人林细马名下的坐落于福建省莆田市涵江区的房地产【房产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＨＪ020××号】不服，向本院提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。黎凤玲异议称，请求中止对被执行人林细马名下坐落于福建省莆田市涵江区的房地产【房产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＨＪ020××号】的执行。事实与理由：2018年9月1日，案外人与林细马在莆田市家缘房屋有限公司荔城分公司的居间介绍下签订《房屋买卖合同书》，约定：1、林细马将其名下的位于莆田市涵江区××号××幢××号房（即被查封房屋）出售给案外人，约定总价款为310000元；2、付款方式为定金20000元，交房时再付140000元，出房产证再付10000元（合同签订时涉案房屋未办理房产证），押证10000元，于房屋证满两年，更名过户时交付，定金充当首付款。同时口头约定，由案外人代林细马偿还银行按揭款人民币15万元，该款由案外人按月汇入林细马按揭款偿还账户；3、房屋及水电过户的契税及所有费用均由案外人承担。上述合同签订后，案外人于当日向林细马支付定金20000元，于交房当日即2018年9月6日向林细马支付首付款120000元，自2018年10月份开始，按月向林细马转账按揭款。交房后，案外人对房屋进行简单装修后入住。但林细马并未按照约定做到专款专用，而是将案外人转入的相关款项擅自挪用，用于自己挥霍，还将案外人电话拉黑、微信删除。案外人想尽一切办法均无法与林细马取得联系，无奈之下，案外人只好于2019年9月份向莆田市飞旋房地产开发有限公司及中国建设银行补缴拖欠及被林细马挪用的相关款项。之后，涉案房屋所有按揭款项均由案外人按月代为偿还。同时案外人还于2020年1月3日向莆田市涵江区人民法院提出诉讼，请求林细马提前为申请人办理过户手续，法院于2020年8月28日作出判决，判决确认案外人与林细马签订的《房屋买卖合同书》有效，同时判令由林细马配合案外人办理房屋过户登记手续，该案判决现已生效。因林细马与许志钦民间借贷纠纷，许志钦向莆田市荔城区人民法院申请强制执行，被执行人林细马名下该套房屋已被查封。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”案外人认为，林细马已经将涉案房屋出售给案外人，同时案外人也已经按照合同约定支付了首付款、继续履行偿还按揭款的相关义务并实际装修入住，房屋未办理过户系因林细马故意玩失踪导致，非因案外人原因。因此案外人的条件符合上述规定且能够排除强制执行。综上，案外人认为法院继续查封该房屋侵犯了案外人的合法权益，请求法院中止对该套房屋的执行以维护案外人的合法权益。许志钦、林细马未做答辩。经审查查明，许志钦与林细马民间借贷纠纷一案，在执行过程中，因林细马名下有坐落于福建省莆田市涵江区的房地产，本院于2020年1月14日作出（2020）闽0304执309号《执行裁定书》及（2020）闽0304执309号《协助执行通知书》，查封登记在被执行人林细马名下坐落于福建省莆田市涵江区的房地产【房产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＨＪ020××号】。本院于2020年1月20日实施上述查封。另查明，2018年9月1日，案外人黎凤玲与被执行人林细马签订《房屋买卖合同书》，约定林细马将其名下的位于莆田市涵江区××号××幢××号房产按总价310000元出卖给黎凤玲。付款方式的现金部分为定金20000元，交房时再付140000元（定金充抵首付款），出房产证再付10000元，押证10000元，于房产证满两年，更名过户时交付；该房产贷款余额由黎凤玲承担。截至2018年9月15日，该房产的贷款本金余额159815.79元。黎凤玲已向林细马支付价款140000元，并自2018年9月至2019年6月向林细马转账10笔共计12080元用于分期清偿上述房产的贷款。因林细马未按期清偿上述房产的贷款，莆田市飞旋房地产开发有限公司作为上述房产的开发商及上述房产贷款的保证人，代为偿还四笔逾期还款共计4876.08元。黎凤玲于2019年9月10日向莆田市飞旋房地产开发有限公司支付4876.08元。黎凤玲于2019年9月16日起直接向中国建设银行每月按期还款至今。黎凤玲于2018年9月15日接收林细马交付的坐落于福建省莆田市涵江区××街道××街××号××号楼××梯××室××商品房××，装修入住至今。黎凤玲诉被告林细马、第三人莆田市家缘房产有限公司、中国建设银行股份有限公司莆田分行房屋买卖合同纠纷一案，莆田市涵江区人民法院于2020年8月28日作出（2020）闽0303民初190号《民事判决书》，判决：一、2018年9月1日，黎凤玲与林细马在家缘房产公司荔城分公司的居间介绍下签订的《房屋买卖合同书》合法有效；二、准予黎凤玲行使涤除权，在本判决生效之日起十日内代林细马向中国建设银行股份有限公司莆田分行偿还位于莆田市涵江区××号××幢××号房的按揭贷款及其利息（具体数额以黎凤玲还款当日建设银行莆田分行出具的明细为准）；三、中国建设银行股份有限公司莆田分行应在黎凤玲付清上述涉案房屋全部银行按揭贷款本息后三十日内，协助黎凤玲办理位于莆田市涵江区××号××幢××号房的抵押权注销登记手续；四、林细马、莆田市家缘房产有限公司在涉案房屋办理抵押权注销登记手续后十日内，协助黎凤玲办理位于莆田市涵江区××号××幢××号房的所有权过户登记手续；五、林细马应在本判决生效后五日内向黎凤玲支付违约金20000元；六、林细马应在本判决生效后五日内支付给黎风玲因本案而花费的律师代理费6000元。上述判决已于2020年12月30日生效。再查明，坐落于福建省莆田市涵江区的房地产，面积40.25平方米，系被执行人林细马于2014年4月向莆田市飞旋房地产开发有限公司购买的商品房，该房产于2014年7月4日办理商品房预告登记；于2014年12月11日办理抵押权预告登记，担保主债权金额180000元；于2018年8月27日办理初始登记；于2019年7月24日办理转移登记至林细马名下，不动产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＨＪ020××号。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案外人黎凤玲于2018年9月1日与被执行人林细马签订《房屋买卖合同书》，以310000元的价格购买案涉房产；案外人黎凤玲于2018年9月15日接收案涉房产，并装修入住至今；黎凤玲已实际向林细马支付现金价款144876.08元，并对案涉房产贷款本金余额159815.79元按期还款，黎凤玲向本院表示愿意将剩余价款5308.13元按照法院的要求交付执行；其未办理过户登记系林细马违背诚信原则，未能恪守承诺所致，非因买受人自身原因。故案外人黎凤玲的异议理由成立，本院应予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条和《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》第四百六十五条第一款第二项的规定，裁定如下：中止对坐落于福建省莆田市涵江区的房地产【房产权证号：闽（2019）莆田市不动产权第ＨＪ020××号】的执行。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审 判 长 陈豪杰审 判 员 陈丽生审 判 员 刘 芳二〇二一年四月二十三日法官助理 李北雁书 记 员 沈丽思附：本裁定适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于适用的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。