广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初2364号原告：广州市祈安轩品地产代理有限公司，住所地广州市荔湾区。法定代表人：张国新，执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：曾银辉，广东广岭律师事务所律师。委托诉讼代理人：麦丽妍，广东广岭律师事务所律师。被告：夏冬，男，汉族，1977年2月1日出生，身份证住址广州市白云区，委托诉讼代理人：胡金婷，广东埔穗律师事务所律师。原告广州市祈安轩品地产代理有限公司与被告夏冬中介合同纠纷一案，本院于2021年1月14日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告广州市祈安轩品地产代理有限公司委托诉讼代理人麦丽妍，被告夏冬及其委托诉讼代理人胡金婷均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、被告向原告返还保证金500元；2、被告向原告支付违约金73500元(房屋售价的3%)；3、本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2020年11月30日，原、被告签订《独家委托协议》，约定被告独家委托原告出售名下位于白云区××路河畔××街××房，并详细约定了出售条件，独家代理期限从2020年12月1日至2020年12月10日；在委托期间，非因原告的原因，被告单方面解除该协议、拒绝出售或自行出售该物业的，应向原告支付相当于房屋售价3%的违约金。原告按照约定向被告支付了500元的保证金，且在独家期限内为被告找到了合适的买家，并于2020年12月10日通知被告配合与买家签订房屋买卖合同，但被告却拒绝与原告找到的买家签订房屋买卖合同，并明确表示已通过另一家中介公司找到另外的买家，且已收取了定金。被告行为构成违约，给原告造成重大损失，故提起本案诉讼。被告辩称：独家委托协议为格式合同，原告未对该协议中的格式条款履行提示或说明义务，依法有关格式条款不能成为合同的内容。在原告已明知被告委托三家机构出售涉案房屋的情形下，还误导被告称该协议不是独家委托，不影响被告之前已委托的其他第三方中介销售涉案房屋。独家委托协议条款约定有违公平原则，原告利用格式条款免除其责任，加重被告责任及排除被告主要权利，依法有关格式条款应认定为无效条款。独家委托协议涉及代理出售涉案房屋，未经共同共有人同意亦未获得共同共有人事后追认，涉及到委托代理出售的协议条款应属无效。独家委托协议实质是垄断房源的行为，其行为违背了市场规律与我国房地产市场的政策，不利于房地产市场公平竞争，侵犯了社会公共利益应属无效。故独家委托协议无效，原告主张被告违约、支付违约金无事实与法律依据。被告在委托期内没有出售涉案房屋，原告提供的证据无法证实“高先生”为意向买家，原告履约过程中存在违规行为，原告未能提供证据证明其为促成交易所产生的实际经济损失，其要求的违约金过高。原告未在委托期内促成签约，无权要求被告返还保证金。请求法院驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对独家委托协议、房产证复印件、微信转账记录、聊天记录、律师函、快递单及签收记录、通话记录、委托中介服务确认书、微信个人首页、房屋照片、EMS快递查询结果，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：被告曾为广州市白云区××路河畔××街××房（以下简称涉案房屋）的共同共有权人。2020年11月30日，原告（受托方）与被告（委托方）签订《独家委托协议》，约定委托方现委托中介独家代理出售涉案房屋，面积71.17平方米，独家代理委托期从2020年12月1日至2020年12月10日，在委托期间，非乙方的原因，甲方单方面解除本协议或自行出售该物业，甲方应该赔偿乙方为促成交易的交通费、服务费等，等额于售价3%的经济损失；甲方指定乙方为代理该物业出售的独家委托公司，委托期内，若乙方介绍的买家同意按上述委托条件交易的，甲方全权委托乙方代其收取买家承购该物业的定金，在乙方代为收取定金时，即视为甲方收取及售出，并按乙方与买家签订的协议约定办理与本次物业买卖交易有关的各项手续和程序等；乙方应在本协议的有效期内将该物业售出，并在本协议签订之日向甲方交付保证金500元，若乙方在约定时间内就上述委托条件与买方成功签订《房屋买卖合同》，甲方应向乙方返还上述保证金，若乙方在约定时间内未能售出该物业，该保证金归甲方所有，乙方以该保证金对甲方承担全部责任，本协议终止；备注委托方2450000元实收，不须支付任何税费，高出部分作为中介服务费给受托方。同日，原告方人员向被告微信支付500元。原告为证实被告违约，出示通话记录两条，通话时间均为2020年12月10日，第一条录音中原告方人员称要带客户与被告签约，被告称要将500元保证金退还原告，并称昨天已有另外客户支付了部分定金；且被告还提到昨天有问过原告方员工，可不可以和其他中介谈，原告方员工回复可以。第二条录音中原告方称签独家的时候被告有打电话告诉其配偶，之后被告配偶接听电话称知道被告收原告500元及给原告10天独家，但不知道被告与原告签了协议，以为是口头约定，并希望被告提出解决问题的合理要求。被告对录音的真实性予以确认，但称不能证明被告已在独家期内收取了其他中介的买家定金，仅是说明被告与其他买家进行磋商，原告于独家代理期限届满前3个小时突然通知被告签约，并不合理也不符合行业惯例。原告为证实其已为被告找到合适的买家，并收取了买家购房意向金，出示微信通信记录打印件，显示于2020年12月10日21:04收取富力半岛c3栋1008房购房诚意金；还出示委托中介服务确认书，记载高某委托祈安地产为其介绍半岛C14-2306、C3-804、C3-1008。被告对该微信通信记录不予确认，称无原件核对；对委托中介服务确认书不予确认，称无法证明是何人所写。审理中，被告确认有将涉案房屋另行出售给他人，出示网签合同，显示签订时间为2020年12月18日。原告对该合同真实性、合法性无异议，但主张网签合同日期不代表被告真实出售日期。被告确认有与买家另行签订买卖合同。本院认为：原告与被告签订《独家委托协议》，约定原告为被告房屋提供独家代理出售服务，故原、被告之间构成居间合同关系。被告无提供证据证明哪些合同条款加重了其责任，故被告抗辩格式条款无效，本院不予采纳。该合同是双方当事人真实意思的表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效，双方当事人应恪守履行。关于被告是否构成违约。根据现有证据查明，2020年12月10日，在原告向被告表示已为被告找到合适的买家之后，被告明确拒绝由原告继续提供独家委托及出售房屋；且结合录音中被告多次陈述与其他中介机构联系并收取他人款项，以及被告在录音中提及要求退还保证金500元，由此可以证实被告在独家代理期间单方面解除协议并自行出售涉案房屋，构成违约。现原告要求被告支付售价3%的违约金73500元及退还保证金500元合法合理，本院予以支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条，第四百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、在本判决生效之日起三日内，被告夏冬向原告广州市祈安轩品地产代理有限公司返还保证金500元；二、在本判决生效之日起三日内，被告夏冬向原告广州市祈安轩品地产代理有限公司支付违约金73500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费825元，由被告夏冬负担。被告负担的受理费在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年四月六日书记员  孔捷昕