上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初70477号原告：上海康桥先进制造技术创业园有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：蔡承军，董事长。委托诉讼代理人：沈律，上海谧竹律师事务所律师。委托诉讼代理人：周兴，上海谧竹律师事务所律师。被告：上海生培农业科技有限公司，住所地上海市浦东新区。法定代表人：曹莉，总经理。委托诉讼代理人：曾炼，上海东道律师事务所律师。原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司诉被告上海生培农业科技有限公司定金合同纠纷一案，本院于2020年9月10日立案后，依法适用简易程序，分别于2020年11月24日、2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司的委托诉讼代理人周兴然、被告上海生培农业科技有限公司的委托诉讼代理人曾炼到庭参加诉讼。诉讼过程中，当事人一致申请庭外和解2个月。本案现已审理终结。原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除原、被告于2011年5月26日签订的《购房定金合同》；2、被告将所使用的原告位于上海市浦东新区秀浦路XXX号XXX幢房屋(以下简称系争房屋)返还原告；3、诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告撤回了第2项诉讼请求。事实和理由：2011年5月26日，原、被告签订《购房定金合同》，约定被告预购系争房屋，房屋产证正在办理中，被告支付定金人民币(以下币种同)2,584,000元作为被告保证按照合同约定时间和条件签订房屋买卖合同的立约定金。合同签订后，被告按约支付2,584,000元定金，但根据上海市人民政府办公厅于2014年3月28日发出的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定(施行)》的通知，宗地上的房屋不得分幢、分层、分套转让，系争房屋属于该规定范围内。之后，原告拟通过相关通报程序，向政府申请将系争房屋单列产证，但遭上级公司退回。原告认为，由于政策原因，系争房屋受行政机关依法限制转让，原、被告双方的定金合同无法继续履行，应予解除。被告上海生培农业科技有限公司辩称，不同意解除双方签订的定金合同。原告以定金合同为案由提出的解除合同的诉讼，本案已经是第三次起诉，原告属于重复起诉和恶意诉讼，应当裁定驳回。在原告第二次起诉时，原告自述系争房屋可以转让。原告应当以继续履行合同为目的，积极在政府部门的主导下完成系争房屋的交易当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院依法组织了质证，对于当事人无争议的证据，本院予以确认并在案佐证。根据经质证的证据及当事人陈述，本院确认如下事实：2011年5月26日，原告作为甲方(卖方)、被告作为乙方(预购方)签订《购房定金合同》，第一条约定：“乙方预购甲方所有的系争房屋，房屋性质：工业用厂房。甲方该房屋房地产权正在办理中，该房屋建筑面积在取得房地产权证前按本合同约定为993.93平方米，实际面积待取得相应房地产权证后，以上海市浦东新区房地产测绘中心实测为准。”第二条约定，房屋总价1,292.1090万元。第三条约定，乙方签订本合同后，分期支付定金258.40万元，鉴于乙方对房屋使用的迫切性，甲方基于诚实信用原则允许乙方提前以租赁形式使用该房屋，月租金为83,500元，乙方支付首期租金33.4万元，作为购房定金的一部分，剩余定金225万元于2011年6月20日前支付。合同第六条约定：“甲方在取得该房屋房地产权证后15个工作日内，即与乙方签订《上海市房地产买卖合同》，且办理房屋过户手续。”第九条约定：“有下列情况之一，乙方拒绝签订商品房出售合同的，甲方应扣除相应租金外全额返还乙方已支付的定金：1、甲乙双方签订本合同后、签订该房屋房地产买卖合同前，由司法机关或行政机关依法限制该房地产转让的；2、因不可抗力因素。”之后，被告向原告支付定金258.40万元。2016年2月6日，原告办理出上海市浦东新区秀浦路XXX号XXX-XXX幢房地产权证。2016年3月25日，上海市人民政府办公厅转发市规划国土资源局制定的《关于加强本市工业用地出让管理的若干规定》的通知(府办【2016】23号，规定工业用地厂房宗地上的房屋不得分割分层、分套转让。2016年8月17日，上海市浦东新区经济和信息华委员会曾召开专题会议，规土局、发改委、环保局、科委、张江管委会参会，该会议中，同意部分工业用地项目房屋分幢转让，系争房屋并不包括在内。另查明，原告曾于2014年1月17日起诉被告(2014)浦民一(民)初字第3441号房屋买卖合同纠纷一案，以被告未按合同约定支付剩余购房款为由，要求：1、确认原、被告签订的购房定金合同解除；2、判令被告搬离上海市浦东新区秀浦路XXX号C3厂房；3、判令被告支付房屋使用费，自2012年6月13日起至实际搬离之日止，每天按2,783元标准计算；4、本案诉讼费由被告负担。本院于2014年9月20日作出一审判决，原、被告不服该判决均提出上诉，上海市第一中级人民法院于2015年4月28日作出(2014)沪一中民二(民)终字第2957号民事裁定，撤销原审原判、发回本院重审。后本院另行组成合议庭，于2015年12月11日作出(2015)浦民一(民)重字第29号民事判决，驳回原告的全部诉讼请求。原告再次提出上诉，上海市第一中级人民法院于2016年6月23日作出(2016)沪01民终3524号终审判决，该案判决书认为，由于康桥公司在《合同》签订后未及时取得系争房屋的房地产权证，因此生培公司未按约支付剩余房款属于合法行使抗辩权，因此康桥公司发函并要求解除《合同》，缺乏法律依据。该案最终判决如下：驳回上诉，维持原判。2018年7月4日，原告在取得系争房屋大产证后再次以被告未在约定时间内支付剩余购房款为由起诉被告，要求：1、确认双方《定金合同》于2017年11月2日解除；2、被告返还系争房屋。我院以(2018)沪0115民初50061号案件审理，该案中，原告提交了署期为2019年5月6日，原告向被告发送的《关于要求配合填报和提供项目可行性研究报告的函》，证明被告未配合提供相关文件，导致系争房屋未被列入相关部门于2016年8月17日会议纪要中同意分割转让的范围内。经审理，我院于2019年4月3日出具民事判决书，认为：原告未提供就其2016年5月6日发函给被告要求提供相关项目可行性研究报告及产业项目准入情况表遭拒的证明，加之从产业项目用地评审会会议纪要中未明确经信委已同意原告将系争房屋转让给被告，故在无法确定是否以及何时能办理出系争房屋的小产权证的情况下，被告未按合同约定的期限支付剩余房款属于合法行使抗辩权，原告解除行为缺乏法律依据，不发生法律效力。该案最终判决：驳回原告的全部诉讼请求。该案判决作出后，原告提起上诉，上海市第一中级人民法院于2019年9月3日作出(2019)沪01民终8059号民事判决书，认为原告无权以被告未支付剩余购房款为由解除合同。最终判决：驳回上诉，维持原判。本院认为，原、被告签订的《购房定金合同》以将来在原告取得房屋产权证后签订正式买卖合同为目的，构成预约。在上述合同签订后，原告取得系争房屋房地产权证之前，根据上海市相关政策规定，工业用地上的宗地房屋不得分幢转让，不能分割办理登记。系争房屋所在地块属出让取得的工业用地，该地块上的建设房屋同属于一个整体项目，系争房屋不能脱离项目整体进行分幢转让，也不能办理单独的房屋产权证。因此，原、被告定金合同中关于系争房屋转让的约定现事实上已经不能履行，符合合同解除的条件。就被告提出的原告属于重复起诉问题，根据民诉法司法解释规定，构成重复起诉必须同时符合以下三个条件：1、后诉与前诉的当事人相同；2、后诉与前诉的诉讼标的相同；3、后诉与前诉的诉讼请求相同，或者后诉的诉讼请求实质上否定前诉裁判结果。本案中，原告前两次起诉均是以被告未按定金合同约定支付房款为由，要求确认双方合同解除。本案中，原告要求解除合同的理由是双方之间的《购房定金合同》因政策限制而无法实现合同目的，本案与前两次起诉所依据的事实和理由不同，诉讼标的不同，不构成重复诉讼。综上，对原告解除双方定金合同的诉讼请求，本院予以支持。经查，被告于2020年10月16日收到起诉状副本，故本院确认双方定金合同于该日解除。诉讼过程中，经本院释明，原、被告均表示就合同解除的后果不需要在本案中处理，原告亦撤回了要求被告返还房屋的诉讼请求，系对自身权利义务的处分，于法不悖，本院予以准许。关于合同解除的后果及责任承担，双方可另案解决。综上，依照《最高人民法院关于适用若干问题的规定》第二条、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，判决如下：确认原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司与被告上海生培农业科技有限公司就上海市浦东新区秀浦路XXX号XXX幢房屋签订的《购房定金合同》于2020年10月16日解除。案件受理费80元，减半收取计40元，由原告上海康桥先进制造技术创业园有限公司、被告上海生培农业科技有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  刘露二〇二一年四月七日书记员  苏昊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释有规定，适用当时的法律、司法解释的规定，但是适用民法典的规定更有利于保护民事主体合法权益，更有利于维护社会和经济秩序，更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外二、《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。