重庆市武隆区人民法院 重庆市武隆区人民法院民事判决书 (2020)渝0156民初3225号 原告：叶志均，男，1972年11月2日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区芙蓉街道芙蓉西路114号1幢3单元2-1，公民身份号码512326197211026950。委托诉讼代理人：黎毅，重庆星空律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄代兵，重庆星空律师事务所律师。被告：重庆尚廷房地产开发有限公司，住所地重庆市武隆区凤山街道建设中路172号3-1，统一社会信用代码915002325789547672。诉讼代表人：周峰，重庆尚廷房地产开发有限公司破产管理人负责人。委托诉讼代理人：付圆圆，重庆天亿律师事务所律师。委托诉讼代理人：唐斯诗，重庆天亿律师事务所律师。第三人：陈正华，男，1973年3月23日出生，汉族，居民，住重庆市武隆区仙女街道石梁子村大水井组，公民身份号码512326197303233316。原告叶志均诉被告重庆尚廷房地产开发有限公司（以下简称尚廷公司）、第三人陈正华普通破产债权确认纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序由审判员王梅独任审理，于2020年11月20日公开开庭进行了审理，原告叶志均的委托诉讼代理人黎毅、被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆和唐斯诗、第三人陈正华均到庭参加了诉讼。因该案疑难复杂，本院将本案转为普通程序审理，由审判员王梅担任审判长，与人民陪审员李春华、徐自权组成合议庭，于2021年3月12日公开开庭进行审理，原告叶志均的委托诉讼代理人黄代兵、被告尚廷公司的委托诉讼代理人付圆圆、第三人陈正华均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告叶志均向本院提出诉讼请求： 1、请求判决确认原告购买的位于重庆市武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居7幢3-3房屋xxxx的房屋不属于被告破产财产；2、确认原告就位于武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居7幢3-3房屋xxx房屋对被告享有交付类破产债权。事实和理由：2015年8月27日，被告与第三人双方签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定被告将其开发的位于武隆区仙女山镇银杏大道53号鑫源仙居7幢3-3xxxx房屋出售给第三人。2017年8月23日，第三人与原告签订《房屋买卖合同》，将其对被告享有的《重庆市商品房买卖合同》的全部合同权利转让给了原告，原告按照约定向陈正华支付了房屋价款10万元，陈正华将房屋交付给了原告。原告于2017年12月装修完毕后入住。2019年9月20日，武隆区法院作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理重庆南浦建筑工程有限公司（以下简称南浦公司）申请尚廷公司破产清算。2020年6月24日，原告向管理人申报债权，申报债权性质为购房者权利，申报内容为要求办理房产证，但管理人对原告购房者身份不予确认，原告向管理人提出异议，管理人维持了原审查意见。综上所述，被告将案涉房屋出售给陈正华后，陈正华又将其对被告享有的《重庆市商品房买卖合同》的全部合同权利转让给了原告，故案涉房屋不属于破产财产，且被告应向原告继续履行交付义务。现依据《企业破产法》第五十八条、《合同法》第六十条、第七十九条、第一百三十五条，《物权法》第十四条，《民事诉讼法》第一百一十九条的规定提起诉讼，请人民法院查明事实后支持原告诉讼请求。被告尚廷公司辩称，一、第三人陈正华并非真实的商品房购买者，其并未缴纳购房款。根据尚廷公司实际控制人谭荣称，网签给陈正华的房屋系为借款作为担保，并无买卖的意思，陈正华系擅自处理。根据原告提交的资料，均未见陈正华缴纳房款记录，也无缴纳房款的收据、发票，第三人并非缴纳购房款的真实购房者。二、第三人与债务人签订的《商品房买卖合同》存在恶意串通损害第三人利益的情形，应当无效。经管理人核查，房屋建设成本为3805.6元/平方米，案涉房屋购房价格远远低于成本价，损害尚廷公司全体债权人利益。三、第三人尚未取得案涉房屋所有权，案涉房屋仍然属于债务人破产财产，第三人将房屋出售给原告属于无权处分。四、在连环买卖中，前一手房屋买卖合同无效，后一手房屋买卖合同即使有效，是否能取得房屋权利，也应符合善意取得的条件，但案涉房屋未办理房屋产权证，不属于善意取得。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人陈正华辩称，第三人是经人介绍购买的该房屋，说房子卖不出去了，可以适当便宜点，第三人拿钱给陈旭，陈旭付款给谭荣买的。第三人系借钱购买的该房屋，后来没钱就把房屋转卖了。购房合同是谭荣办理的，是有效的。经审理查明，2015年8月27日，被告尚廷公司（甲方）与第三人陈正华（乙方）签订《重庆市商品房买卖合同》，合同约定：甲方将其开发的位于武隆县仙女山镇银杏大道53号7幢3-3xxx住房一套（建筑面积37.25平方米，套内面积33.08平方米）出售给乙方；房屋价格为74500元（建筑面积单价2000元/平方米，套内面积单价2252.12元/平方米）；付款方式及期限：乙方于本合同签订当日付清全部房款74500元；交房期限及交付条件：房屋属预售商品房的，甲方在2016年6月30日前，将已进行建设工程竣工验收备案登记的商品房交付乙方使用；双方还对其他事项进行约定。该合同甲方处加盖尚廷公司合同专用章，乙方处由陈正华签名。同日，被告为第三人办理了案涉商品房的网签登记。2017年8月23日，第三人陈正华与原告叶志均签订《房屋买卖协议》，约定第三人陈正华将位于武隆县仙女山镇银杏大道53号7幢3-3xxxx住房一套作价100000元出售给原告叶志均，该合同约定：房款于合同签订之日起三日内一次性支付房屋全款，第三人应于本合同生效之日起三日内，将该房屋交付给原告使用。随后，原告向第三人支付了10万元购房款。原告接房后，对房屋进行了装修入住，并缴纳了物业管理费等费用。另查明，本院于2019年9月20日作出（2019）渝0156破申4号民事裁定，裁定受理南浦公司申请尚廷公司破产清算。2020年5月9日，指定重庆天亿（涪陵）律师事务所为尚廷公司的管理人。2020年6月17日，原告向尚廷公司管理人申报债权，要求办理案涉房屋的不动产权登记证。管理人于2020年7月20日作出（2020）尚廷破债审字第144号《债权审查意见书》，认为原告与尚廷公司未签订商品房买卖合同，双方之间没有买卖合同关系，不予确认叶志均为购房者申报人，应当由合同相对方陈正华申报债权，而且陈正华并未实际缴纳购房款，陈正华与被告签订的合同无效。原告对此提出异议，管理人于2020年9月14日作出（2020)尚廷破管字异144号《债权审查意见书异议回复》，以陈正华并未实际缴纳购房款，申报人与被告未成立房屋买卖合同关系，原告的权利应当向合同相对人予以主张，申报人应当向第三人主张权利。还查明，2015年1月26日，案外人陈旭向谭荣转账100万元，1月27日，陈旭再次向谭荣转账52万元。2015年8月11日，谭荣向陈旭转账20万元；2015年9月13日，谭荣向陈旭转账20万元，备注为还款；2015年9月25日，谭荣向陈旭转账4万元，备注为还款；2015年9月27日，谭荣向陈旭转账46万元，备注为还款；2015年9月30日，谭荣向陈旭转账6万元，备注为工资；2015年9月30日，谭荣向陈旭转账4万元，备注为利息；2015年10月26日、27日，谭荣分两次向陈旭转账10万元。还查明，据武隆区住房城乡建委核查，案涉房屋所在的鑫源仙居一期、二期项目，目前建设单位未组织竣工验收，区质量安全服务中心也未出具工程质量监督报告。上述事实，有原、被告及第三人的当庭陈述，原告举示的商品房买卖合同及网签登记资料、房屋买卖合同、客户交易详细信息、装饰装修管理房屋协议复印件、物业费收据和发票、债权审查意见书和异议回复，被告举示的关于鑫源仙居竣工验收情况查询的回复、第三人的网签记录、谭荣的账户明细，第三人举示的对私客户明细等证据在案为凭，前述证据经质证审查，具有真实性、合法性和关联性，本院予以确认。本院认为，本案存在两个争议焦点：一、案涉房屋是否属于被告破产财产；二、原告是否就案涉房屋对被告享有交付类破产债权。针对焦点一，根据《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”以及《中华人民共和国物权法》第十四条：“不动产权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记薄时发生效力。”之规定，第三人陈正华与被告尚廷公司以及原告叶志均与第三人陈正华之间虽分别达成了房屋买卖协议，但直至本院受理尚廷公司破产申请清算之日，作为买卖交易的案涉房屋仍属于未竣工验收工程，其权利人仍登记为被告尚廷公司。至此，因案涉房屋未发生物权变动的效力，且不属于《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条确定的不属于债务人财产范围内，故案涉房屋仍属于被告尚廷公司的破产财产。对于原告主张案涉房屋已交付，应当根据《最高人民法院》第七十一条认定案涉房屋不属于被告破产财产的理由，本院认为，根据“新法优于旧法”的法律适用原则，《最高人民法院》是为适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释。《中华人民共和国企业破产法（试行）》现已废止，虽该司法解释没有明确废止，但《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条对于破产财产的情形作出了不同于该司法解释第七十一条的规定。因此，本案应当适用《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条之规定，认定案涉房屋属于被告尚廷公司的破产财产。综上，对于原告的该诉讼请求，本院不予支持。针对焦点二，根据《中华人民共和国合同法》第八条之规定：“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。”经查明，在原告叶志均与第三人陈正华签订房屋买卖协议中，被告尚廷公司不系合同当事人，且合同内容也未约定由被告尚廷公司向原告叶志均履行合同义务。依据合同相对性原则，该协议因未经尚廷公司予以确认，故该协议仅对合同双方当事人原告叶志均和第三人陈正华具有法律约束力，原告叶志均无权请求合同双方当事人以外的被告尚廷公司履行合同义务。此外，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：“无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无权处分的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。”以及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。”本案中，第三人陈正华与被告尚廷公司签订《重庆市商品房买卖合同》购买的案涉房屋未达到法律规定的交付条件，也未办理产权证，第三人陈正华至今未取得物权，故第三人陈正华将案涉房屋出售给原告叶志均的行为属于无权处分。对于无权处分的合同并不当然无效，但是在案涉房屋权利人，即被告尚廷公司予以追认或第三人陈正华已取得案涉房屋所有权之前，陈正华将案涉房屋的物权向原告叶志均转移的行为至今应属效力待定状态。至此，原告叶志均以该协议为由要求对尚廷公司享有交付类债权的诉讼请求于法无据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十一条，《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的规定（二）》第二条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（2012年3月31日最高人民法院审判委员会通过）第三条、《最高人民法院关于适用﹤中华人民共和国民法典﹥时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条、第一百五十二条之规定，判决如下：驳回原告叶志均的诉讼请求。本案案件受理费2300元（原告已预交），由原告叶志均负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。  审  判  长     王  梅人民陪审员     李春华人民陪审员     徐自权          二〇二一年三月二十三日 法 官 助 理     周雪棽书 记 员   颜  益 1