广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3691号上诉人（原审原告）：刘君蕙，女，1964年8月27日出生，汉族，住广东省广州市海珠区。委托诉讼代理人：叶萌，广东银沐律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨文聪，广东银沐律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：广州宏祥房地产有限公司，住所地广东省广州市黄埔区东区街火村路自编1号。法定代表人：钟健生，总经理。委托诉讼代理人：余小晔，该公司员工。上诉人刘君蕙因与被上诉人广州宏祥房地产有限公司（以下简称宏祥公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112民初10549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》《最高人民法院民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条规定，适用独任制普通程序审理，本案现已审理终结。上诉人刘君蕙在一审的诉讼请求：1.宏祥公司返还刘君蕙定金50000元；2.宏祥公司承担本案诉讼费用。一审法院判决如下：驳回刘君蕙的诉讼请求。案件受理费525元，由刘君蕙负担。判后，上诉人刘君蕙不服一审判决，上诉请求：l.撤销一审判决；2.判决支持刘君蕙一审所有的诉讼请求；3.判决由宏祥公司承担本案所有诉讼费用。上诉主要理由：（一）一审法院仅依据刘君蕙与李*扬是母子关系就认定宏祥公司有理由相信刘君蕙有权代理李*扬签订认购书，宏祥公司属于善意相对人，属于事实认定错误、适用法律错误，应予纠正。《民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”据此可知，构成表见代理须同时满足三个条件：①行为人客观上不存在有效代理权；②具有有权代理的法律外观；③第三人善意信赖该法律外观。一审法院以刘君蕙与李*扬系母子关系为由认定在签订《中央城楼宇认购书》时构成表见代理，明显不符合表见代理第②、第③的构成要件。1.母子关系并不是有权代理的法律外观。首先，李*扬作为成年人，系完全行为能力人，父母的行为效力不及于其身上，且房屋购买系大多数人的人生大事，涉及每个人对工作生活以及今后的贷款还款等全面考虑。李*扬长期在香港工作、生活，父母虽希望其回到身边工作、生活，但仍应由李*扬其自己决定;2.宏祥公司并无理由相信刘君蕙具有李*扬的授权，刘君蕙购买房屋是偶然路过之下购买，并当场支付定金，并无事先征询李*扬意见。当场签署认购书时以及签署后，从未提交过刘君蕙与李*扬的母子身份关系证明以及李*扬身份证，更没有提交过李*扬的授权委托书，李*扬也未签订预售合同，宏祥公司并无理由相信刘君蕙具有李*扬的授权委托书;3.根据“谁主张谁举证”的证据规则，宏祥公司应举证其属于善意相对人，宏祥公司没有出示任何证据可证实其系善意相对人。宏祥公司作为房地产开发商，具备较高的法律意识，其不可能不清楚关于代签的法律后果，宏祥公司具有严格审查资料的义务。在签署认购书时，宏祥公司不仅没有审查刘君蕙与李*扬的身份关系以及是否具有授权委托书。宏祥公司明知刘君蕙没有代理权的情况下，为急于销售，仍然诱导刘君蕙签署认购书，显然并非出于善意目的。且事后也从未向李*扬进行催告，要求确认刘君蕙的代理行为。宏祥公司未经注意审查义务，没有任何证据可证实其系善意无过失的相对人。（二）刘君蕙因无权代理，《中央城楼宇认购书》应为无效。如上所述，刘君蕙未经李*扬授权，无权代李*扬签署《中央城楼宇认购书》，且李*扬已明确书面表示不追认刘君蕙行为，根据《合同法》第四十八条规定，《中央城楼宇认购书》对李*扬不发生效力，即为无效。根据《合同法》第五十八条第一款“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。”之规定，合同无效后，宏祥公司因《中央城楼宇认购书》取得的5万元定金应当返还。三、刘君蕙与宏祥公司之间的《中央城楼宇认购书》并不成立，《中央城楼宇认购书》对刘君蕙也不产生合同效力。首先，刘君蕙并非作为合同一方签署《中央城楼宇认购书》，《中央城楼宇认购书》抬头的认购方仅为李*扬，最后的签署处已注明“刘君蕙(代)”，可见刘君蕙并非作为合同方进行签署。另外，刘君蕙没有订立《中央城楼宇认购书》的意思表示，刘君蕙是代李*扬买房，并没有为自己买房的意思。宏祥公司是想将房卖给李*扬而非刘君蕙。况且刘君蕙是没有购房名额，也不可能为自己买房。刘君蕙和宏祥公司之间没有磋商订立《中央城楼宇认购书》的意思，故《中央城楼宇认购书》在刘君蕙与宏祥公司之间没有成立。其次，无权代理的合同对被代理人不产生效力，也不必然就对代理人产生合同效力。如代理人也不具备合同主体资格，合同对被代理人不产生效力，对代理人也不产生效力。故无权代理的未经追认，是绝对无效，对被代理人以及代理人均不产生效力。再次，《合同法》第四十八条规定在未经代理人追认时，对被代理人不发生效力，由代理人承担责任。但并没有明确是合同违约责任。从民事的填平原则看，应是承担合同缔约过失责任更为恰当。无权代理的合同原意旨在被代理人与合同相对方之间订立合同，合同无效后。合同相对方与代理人无合同合意，合同未成立，更无从谈及合同违约责任。若合同相对方在磋商或订立合同过程中，受到损失，完全可以根据主张合同缔约过失责任主张损失。现宏祥公司无任何实际损失，亦未主张，那么宏祥公司就应将50000元退还刘君蕙。综上，一审法院认定宏祥公司属于善意相对人，刘君蕙构成违约，无权要求返还定金属于事实认定错误、适用法律错误，恳请二审法院依法改判。被上诉人宏祥公司服从一审判决，不同意上诉人刘君蕙的上诉请求，答辩称：一、一审法院认定事实清楚，证据充分，应予维持。签订《中央城楼宇认购书》及支付定金五万元，均系刘君蕙真实意思表示。2020年6月27日，刘君蕙以李*扬的名义与宏祥公司签订《中央城楼宇认购书》，认购宏祥公司开发的位于瑞璟花园××大道××房-，建筑面积96.5184平方米，套内建筑面积76.2309平方米，优惠后总房价2981839元；认购书第四条付款计划第1项，协议已约定认购方支付的5万元系作为购房定金。刘君蕙在认购书最后一栏进行签字、并加按手印进行确认。综上，从刘君蕙提交的《中央城楼宇认购书》的约定来看，签订《中央城楼宇认购书》及支付定金五万元，均系刘君蕙真实意思表示，不违背法律法规的强制性规定，应为合法有效。二、一审法院适用法律正确，程序合法，刘君蕙的上诉理由不能成立。1.刘君蕙签订《中央城楼宇认购书》时，宏祥公司已取得涉案房屋的《预售许可证》，因此宏祥公司并无违反法律或行政法规强制性规定的情形。2020年6月24日，广州市黄埔区住房和城乡建设局已向标的房屋核发编号：穗房预网字第××号《广东省广州商品房预售许可证》。而刘君蕙是在2020年6月27日与宏祥公司签订《中央城楼宇认购书》并缴纳50000元定金。因此宏祥公司向刘君蕙的销售行为并无违反法律或行政法规强制性规定的事由；2.一审法院认定宏祥公司是善意相对人，符合法律的规定。民法中的善意第三人主要指的是合同的相对人或其他民事法律关系中的第三人，因自身没有过错也不可归责于己的行为，取得一定的财产或利益。在本案中，因刘君蕙和案外人李*扬系母子关系，而宏祥公司在房屋销售过程中并无违反法律或行政法规强制性规定的情形，即在本案中，宏祥公司自身并没有过错。因此一审法院认定宏祥公司是善意相对人，符合法律的规定；3.根据《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条以及《民法典》第一百七十一条第三款的规定：“行为人实施的行为未被追认的，善意相对人有权请求行为人履行债务或者就其受到的损害请求行为人赔偿。”在刘君蕙的行为未被案外人李*扬追认的情况下，宏祥公司作为善意相对人有权请求刘君蕙履行《中央城楼宇认购书》的债务，并承担约定的违约责任。综上，请求驳回刘君蕙的诉讼请求，维持原判。本院经审理查明的事实与一审判决查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案中，相关的案件事实均发生在《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日施行前，故本案适用当时的法律及司法解释的规定。本案系房屋买卖合同纠纷。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，故根据双方当事人的诉辩意见，本案二审的争议焦点为：刘君蕙诉请宏祥公司返还定金是否成立的问题。《中华人民共和国合同法》第四十八条第一款规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”本案中，李*扬不同意追认刘君蕙的代理行为，刘君蕙应作为协议的相对方即实际认购人承担签订认购书的法律后果，继续履行认购书的内容。现刘君蕙以李*扬未追认其代理行为为由拒绝继续履行约定义务，构成违约，其诉请宏祥公司返还定金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。一审法院根据双方当事人的诉辩、提交的证据对本案事实进行了认定，并在此基础上依法作出一审判决，合法合理，且理由阐述充分，本院予以确认。综上所述，一审认定事实清楚，判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费525元，由刘君蕙负担。本判决为终审判决。审判员  唐佩莹二〇二一年四月二十七日书记员  郭 俏古文娜