福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终953号上诉人（原审原告）：林万重，男，1958年4月25日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托诉讼代理人：黄玉玲，福建乐创律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘庆，福建乐创律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杨珠仙，女，1946年12月23日出生，汉族，住福建省福州市鼓楼区。委托诉讼代理人：陈龙其，福建知茂律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈莉鑫，福建知茂律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：林雪琴，女，1964年8月28日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。被上诉人（原审被告）：林建新，男，1962年9月10日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人林万重因与被上诉人杨珠仙、林雪琴、林建新案外人执行异议之诉一案，不服福建省福州市鼓楼区人民法院（2020）闽0102民初1969号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。林万重上诉请求：撤销一审判决，改判支持林万重的诉讼请求。事实和理由：在案涉房屋查封之前，林万重已与林雪琴、林建新签订房屋买卖合同，已实际占有房屋，全额支付购房款，非因林万重原因未办理过户登记，符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，林万重对案涉房屋享有所有权，可排除一审法院对案涉房屋的强制执行。一、林万重已向林雪琴、林建新支付案涉房屋全部购房款830000元。1.林雪琴、林建新作为房屋出卖人已出具《收条》确认收取购房款的事实。2.根据《房屋买卖协议》第4条约定，在订立本协议当天，林万重一次性向林雪琴、林建新支付全部购房款830000元，林雪琴、林建新应在收到上述款项后向林万重出具“购房款收款收据”，同时林雪琴、林建新还要将其持有的《商品房预售合同》原件以及购房发票原件交由林万重保管，林万重已取得《商品房预售合同》原件、购房款收款收据，亦可证明林万重已全额支付830000元购房款。3.林万重通过银行转账向林雪琴、林建新支付了623000元（占购房款的75%），183000元系林万重代林建新向林某偿还的借款，剩余的24000元系林雪琴、林建新抵偿其拖欠林万重的借款。证人林某在一审中已就其与林建新之间的借贷关系以及款项支付进行说明，双方之间为现金往来及结算。鉴于本案各方系在福州市长乐区，而该区域民间资本现金交易比较活跃，各方现金往来及现金结算符合交易习惯，可以认定林万重已代林建新偿还借款183000元。二、案涉房产无法办理过户手续非因林万重自身原因造成的，一审判决以案涉房产属于限制转让的房产、物权形式不完备为由，认定林万重对案涉房产不享有足以排除强制执行的民事权益，属适用法律错误。1.案涉《房屋所有权证》记载“未办妥土地证前不能抵押、交易”仅是限制案涉房屋的行政登记及变更手续，并不影响林万重对该房屋享有足以排除强制执行的民事权益。林万重在购买案涉房屋后，于2012年缴纳契税，积极办理过户手续，但在办理房屋过户手续时，才知案涉房屋因历史遗留问题不能办理土地证，案涉房屋不能办证并非林万重的原因。2.林万重购买案涉房屋是消费性购房，除了案涉房屋外，林万重在福州市并没有其他用于居住的房屋，一审判决未考虑林万重的基本居住权。杨珠仙辩称，请求驳回林万重的上诉请求，维持原判。一、林万重与林雪琴、林建新签订的《房屋买卖协议》的真实性存疑，即使系真实的，也并非合法有效的合同。1.林雪琴与林万重的配偶林雪娥系亲姐妹关系，2009年林万重明知林雪琴、林建新对外负有大量债务，且案涉房产尚未取得产权证，在此情况下林万重依然愿意与林雪琴、林建新签订《房屋买卖协议》，真实性存疑。2.根据双方签订的《房屋买卖协议》，案涉房产建筑面积143.25平方米，总购房款830000元，单价仅为5794元／平方米，明显低于市场均价，显失公平。3.案涉房产的《房屋所有权证》载明该项目系“两权证”历史遗留问题，未办妥土地证前不能抵押、交易，《房屋买卖协议》即使是真实的，也并非合法有效的合同。二、林万重无法提供充分证据证明其已向林雪琴、林建新支付830000元全部价款。《房屋买卖协议》约定的总购房款为830000元，而林万重仅能提供623000元的银行转账记录，对于剩余的207000元，林万重无证据证明其与林建新的基础借贷关系或林某与林建新的基础借贷关系，故林万重主张用购房款抵偿其与林建新的借贷债务或林某与林建新的借贷债务无法成立。三、林万重并非合法占有案涉房产。林万重与林雪琴、林建新签订的《房屋买卖协议》并非合法有效的合同，也未能提供充分证据证明其已向林雪琴、林建新支付830000元全部价款，即使目前林万重占有案涉房产，也并非合法占有。四、在签订《房屋买卖协议》时案涉房产就没有产权证，林万重应当预见到存在无法过户登记的可能性，且林万重也没有证据证明其向房屋登记机构递交过户登记材料或向林建新、林雪琴提出了办理过户登记的请求，因此林万重主张“非因林万重的原因导致其不能办理过户登记”的理由亦不能成立。林雪琴、林建新未作答辩。林万重向一审法院起诉请求：1.判令不得执行坐落于福州市鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）房屋［房屋产权证号为榕房权证Ｒ字第1×**］；2.确认坐落于福州市鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）房屋［房屋产权证号为榕房房权证Ｒ字第1×**归林万重所有。一审法院认定事实：林雪琴、林建新系夫妻关系。1998年11月3日，嘉业公司与林雪琴签订《商品房预售合同》。合同约定，嘉业公司将批准预售的坐落于福州市鼓楼区道××路××号××楼××层××单元的房产卖给林雪琴；建筑面积143.25平方米，私有124.57平方米，共有18.68平方米，单价3313.6元平方米，合计474673.2元。同日，嘉业公司向林雪琴出具《收据》，载明交款单位林雪琴，交款项目购乌山嘉苑Ａ楼5层Ａ单元房款，464673.2元。2009年7月12日，林雪琴、林建新与林万重签订《房屋买卖协议》。协议约定，林雪琴、林建新自愿将其1998年购买的坐落于福州市鼓楼区道××路××号××楼××层××单元的房屋卖给林万重，卖房总价为83万元；上述房屋建筑面积143.25平方米，其中私有124.57平方米，共有18.68平方米；同时该房屋尚未取得房屋所有权证及土地证，双方约定日后办理产权时如实际测量面积有出入与林雪琴、林建新无关；林雪琴、林建新承诺其已经向上述房屋开发商付清了全部购房款，即474673.2元；双方约定在订立本协议的当天，林万重一次性向林雪琴、林建新支付全部购房款83万元，林雪琴、林建新应在收到上述款项后向林万重出具“购房款收款收据”；同时，林雪琴、林建新还要将其持有的《商品房预售合同》原件以及购房发票原件交由林万重保管。双方还对其他事项进行了约定。2009年7月12日，林万重的妻子林雪娥向林建新转账支付623000元。2009年7月12日，林某向林建新出具《收条》，载明收到林建新1830**元。2009年7月12日，林雪琴、林建新出具《收条》，载明收到林万重购房款83万元。2007年12月15日，林建新将位于福州市鼓楼区道××路××房产出租给他人，约定租期自2008年2月1日至2010年1月31日，月租金1500元。林万重自2009年8月7日开始收取上述合同项下的租金。2011年3月26日，林万重与谭永忠签订《房屋租赁合同》。双方约定，房屋坐落道山路199号乌山嘉苑Ａ座5Ａ单元；租赁期限2011年3月26日起至2012年3月25日；每月租金2400元。林万重收取上述合同项下的租金。2012年5月，福州市住房保障和房产管理局颁发榕房权证Ｒ字第1×**《房屋所有权证》。《房屋所有权证》载明，房屋所有权人为林雪琴；共有情况为单独所有；房屋坐落鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）；房屋取得方式：买卖；上一道权利人：福建嘉业房地产有限公司；该项目系“两权证”历史遗留问题，根据市政府榕政综［2006］38、39号及榕政办［2009］88号文件精神，先于办理该项目的历史遗留预先登记测绘数据备案及个人房屋所有权证；未办妥土地证前不能抵押、交易。另查，杨珠仙因与林建新、林雪琴民间借贷纠纷一案，于2017年4月12日向一审法院起诉。一审法院经审理于2017年9月20日作出（2017）闽0102民初3571号民事判决书，判决：一、林建新、林雪琴于本判决生效之日起十日内归还杨珠仙借款本金230000元及利息（按中国人民银行同期同类贷款基准利率计，从2017年4月12日起计至款项还清之日止）；二、驳回杨珠仙的其他诉讼请求。该判决于2018年1月13日生效。杨珠仙向一审法院申请强制执行，执行案号（2018）闽0102执1553号。2018年5月8日，一审法院对林雪琴名下位于鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）进行查封。2018年7月30日，福建省高级人民法院作出（2018）闽执协399号执行裁定书，裁定：福州市鼓楼区人民法院作出的（2017）闽0102民初3571号民事判决由福州铁路运输法院执行。2019年4月8日，林万重向福州铁路运输法院提出执行异议。福州铁路运输法院于2019年4月23日作出（2019）闽8601执异4号执行裁定书，裁定驳回林万重的异议请求。林万重不服，向福州铁路运输法院提起案外人执行异议诉讼。2019年12月13日，福州铁路运输法院作出（2019）闽8601民初18号民事裁定书，裁定：本案移送福州市鼓楼区人民法院审理。一审法院认为，本案的争议焦点在于案外人林万重对案涉房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，林万重提供在法院查封案涉房屋之前与林建新、林雪琴签订的购买案涉房屋的《房屋买卖协议》。林万重主张已全部支付购房款，包括林万重的妻子林雪娥向林建新转账支付623000元；林万重代林建新向林某偿还借款183000元。一审法院认为，一、林万重、林某均未提交证据证明林某与林建新之间确有存在民间借贷关系，亦未提交银行转账凭证等证据证明林万重向林某支付《收条》项下的款项183000元。且已付购房款623000元与《收条》载明金额183000元的累加与《房屋买卖协议》项下购房款金额83万元不符。故不能认定林万重已支付除623000元之外的其他购房款。二、案涉房产的《房屋所有权证》载明，该项目系“两权证”历史遗留问题，根据市政府榕政综［2006］38、39号及榕政办［2009］88号文件精神，先于办理该项目的历史遗留预先登记测绘数据备案及个人房屋所有权证；未办妥土地证前不能抵押、交易。一审法院认为，案涉房产在办妥土地证前属于限制转让的房产，其物权形式不完备。林万重无权通过买卖取得对案涉房产的物权。综上，林万重不享有足以排除强制执行的民事权益。林万重要求不得执行坐落于福州市鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）房屋［房屋产权证号为榕房权房权证Ｒ字第1×**诉讼请求，一审法院不予支持。林万重请求确认坐落于福州市鼓楼区××街道道××路××号（原道山路199号）乌山嘉苑Ａ＃楼4Ａ单元（原房号5Ａ）房屋［房屋产权证号为榕房权证房权证Ｒ字第1×**万重所有的诉讼请求，一审法院不予支持。林雪琴、林建新经一审法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，一审法院依法缺席开庭审理及判决。综上，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第九十二条、第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第三百一十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决：驳回林万重的诉讼请求。案件受理费12100元，由林万重负担。二审中，林万重向本院提交：1.工商银行交易流水、2.《个人业务凭证》（2009年7月21日）、3.客户须知（2009年7月21日）、4.公证书（2011闽证字第05474号）、5.《证明》、6.居民身份证，共同证明林万重于2009年7月21日向林某指定收款人林永屏银行账户存入83000元；7.福州农村商业银行交易流水、8.储蓄存款凭证（2009年11月28日）、9.客户须知（2009年11月28日）、10.储蓄存款凭证（2009年12月16日）、11.客户须知（2009年12月16日），共同证明林万重分别于2009年11月28日、2009年12月16日向林某支付50000元、50000元，合计100000元。杨珠仙经质证认为，均不属于二审新证据，对证据4、5的真实性没有异议，但证据4与本案无关，证据5没有基础证据予以证实，且林永屏未到庭，不能作为认定本案事实的依据；其他证据均无原件核对，对真实性有异议。对林万重提交的上述证据，本院将在下述说理部分予以综合分析。根据在案证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林万重主张其已向林雪琴、林建新支付了案涉《房屋买卖协议》约定的全部购房款830000元，包括林万重妻子林雪娥于2009年7月12日向林建新转账支付的623000元及其代林建新向案外人林雪华偿还的借款183000元，但林万重并未提交证据证明林建新与林某之间确实存在民间借贷关系，且上述183000元中有83000元系林万重存入林某女儿林永屏的银行账户，而林永屏并未到庭作证，林万重主张其向林某银行账户存入两笔50000元款项的时间分别为2009年11月28日、2009年12月16日，均晚于林某出具183000元收条的时间2009年7月12日，且一审时林某出庭作证时明确陈述上述183000元收条的原件由其本人持有，林某作为收款人出具的收条却由其本人持有，亦与常理不符，因此仅凭林万重向林某女儿林永屏银行账户存款83000元及向林某银行账户存款100000元的凭证，无法证明其所主张的以替林建新向案外人林某偿还借款的方式支付了案涉房屋购房款183000元。鉴于此，对林万重委托诉讼代理人要求开具调查令调取林万重向林永屏、林某银行账户存入上述款项的交易凭证的申请，不予准许。林万重提交的证据不足以证明除了623000元转账外其还支付了购房款183000元，林万重关于剩余24000元购房款系林雪琴、林建新抵偿其拖欠林万重的借款的主张，亦缺乏证据支持，因此林万重提交的证据无法证明其已支付案涉房屋全部价款，本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，林万重对案涉房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，一审判决驳回林万重的诉请并无不当，本院予以维持。综上所述，林万重的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12100元，由林万重负担。本判决为终审判决。审 判 长 黄东旭审 判 员 吴筱洲审 判 员 符海燕二〇二一年四月一日法官助理 龚 蓉书 记 员 翁哲颖