广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2835号原告：黄仁东，男，1981年10月7日出生，汉族，住广东省东莞市南城区。委托诉讼代理人：林亚海，广东君熙律师事务所律师。委托诉讼代理人：张淑玲，广东君熙律师事务所律师。被告：增城荔丰房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区增江街大埔围村张冚山顶。法定代表人：白小刚。委托诉讼代理人：卢宝怡，女，1997年6月12日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：黄萃娟，女，1992年3月18日出生，汉族，系该公司员工。被告：上海家和信息技术有限公司，住所地上海市宝山区呼兰路911弄11号6#207室。法定代表人：蔡宇菁。委托诉讼代理人：周青，男，1989年7月13日出生，汉族，系该公司员工。原告黄仁东诉被告增城荔丰房地产有限公司（以下简称荔丰公司）、上海家和信息技术有限公司（以下简称家和公司）商品房预约合同纠纷一案，本院于2021年2月7日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告黄仁东，被告荔丰公司的委托诉讼代理人卢宝怡、黄萃娟，被告家和公司的委托诉讼代理人周青到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告黄仁东向本院提出诉讼请求（庭审期间，原告将以下第一项诉讼请求减少为退还定金100000元，原告撤回以下第二项诉讼请求）：一、荔丰公司向黄仁东退还定金120000元；二、荔丰公司向黄仁东支付定金占用期间利息808.5元；三、家和公司对荔丰公司上述债务承担连带清偿责任；四、本案诉讼费、保全费由荔丰公司、家和公司负担。事实和理由：2020年8月，黄仁东经与荔丰公司的销售人员陈晓伟微信沟通及实地看房后，有意购买世茂泰禾广州院子国风十九巷5号D38栋302室，遂于2020年8月23日签署了《房源保留单》，申请保留上述涉案房屋。《房源保留单》经由荔丰公司销售人员陈晓伟及销控专员、营销负责人签字确认。黄仁东在荔丰公司销售现场依照其工作人员指示支付了20000元保留金（认筹金）至家和公司账户内。《房源保留单》为荔丰公司提供的格式版本，明确写明“若在规定时间内确认认购本房源，则保留金转为定金且应于规定时间内付齐相应款项，配合办理相关手续”。2020年8月26日，黄仁东签署了荔丰公司提供的《商品房认购书》，确认认购涉案房屋，该认购书约定定金为100000元。黄仁东分别于8月26日及8月27日凌晨向荔丰公司转账支付50000元、30000元定金，与上述20000元保留金合计向荔丰公司支付定金100000元。然而，陈晓伟于2020年8月28日告知黄仁东认购的涉案房屋已经出售给他人，并让黄仁东增加购房成本购买其他位置的房屋。荔丰公司故意隐瞒黄仁东涉案房屋已经出售的事实，收受并占用定金至今，黄仁东购买涉案房屋的目的不能实现，其行为严重违背诚实信用原告并构成违约，根据法律规定，荔丰公司应承担双倍返还定金的责任。请求法院依法审理并判如所请。被告荔丰公司辩称：一、荔丰公司与黄仁东并未就案涉房屋买卖达成合意，《商品房认购书》尚未成立生效。（一）黄仁东与荔丰公司尚未就房屋价格达成一致，预约合同尚未成立。根据黄仁东与荔丰公司于2020年8月23日签订的《推荐购房服务协议书》的约定，在黄仁东向荔丰公司支付50000元团购费后，黄仁东有权享有购房优惠价格。黄仁东提交的《商品房认购书》存在两个价格，一个是原价格，一个是优惠后的价格，后者是参加团购，交齐50000元团购费才享有的团购优惠价。自始至终，黄仁东仅支付了20000元团购费，仍有30000元的团购费未支付，不能享受房屋团购优惠价格，因此不能以参加团购后的优惠价格购买房屋。黄仁东欲以团购优惠价格购买房屋却不愿支付团购费，荔丰公司只能以优惠前的价格与其签约，双方未就房屋价格达成协议，《商品房认购书》尚未成立，荔丰公司违约一说不具有事实及法律依据。（二）黄仁东的《商品房认购书》上仅有黄仁东与销售人员陈晓伟的签字，未经公司盖章确认，个人行为不能代表公司的意志，荔丰公司对此不予认可，该认购书不具有法律效力，荔丰公司不应受其约束。正因为双方仍在磋商协议中，对案涉房屋的价格尚未达成一致意见，黄仁东提供的认购书才没有荔丰公司的印章确认。既然黄仁东与荔丰公司双方并没有就房屋价款达成一致意见，认购书未成立生效，荔丰公司作为开发商对自有商品房进行销售是正常的商业行为，黄仁东无权约束荔丰公司，更不存在黄仁东所称的故意隐瞒之说，且黄仁东自始、根本不具有双倍定金罚的权利主张。二、《房源保留单》与《销售部内部申请单》均未加盖荔丰公司公章，不具有对外效力，荔丰公司不受其约束。该单据上设置有“销售人员”、“销控审核”、“法务部意见”、“营销负责人意见”、“区域营销总监批示”等六项签名栏，需层层审核，最后由公司盖章确认。但在黄仁东展示的《房源保留单》上，仅有销售人员陈晓伟等个别人员签字，显然并未履行内部的审核，签署填写并不完善，不属于有效单据。另外，黄仁东支付的保留金20000元是基于黄仁东与家和公司于8月23日签订《推荐购房服务协议书》，需要向家和公司支付的团购费，该保留金是团购费的组成部分，并不会转成定金，在此之前荔丰公司的销售人员及家和公司的驻场工作人员已明确告知，黄仁东是知悉并确认的，黄仁东想享有优惠价格购房却不愿支付全部团购费，这是没有事实和法律依据的。且保留金只能起到暂时（8月25日之前）保留房源的作用，逾期认购即失去作用。三、退一步说，即使《商品房认购书》成立并生效，黄仁东也因未完全履行支付义务而违约在先，黄仁东无权要求荔丰公司双倍返还定金。黄仁东于2020年8月26日与27日向荔丰公司分别支付了50000元与30000元定金。在支付了80000元定金后，黄仁东与销售人员陈晓伟签订《商品房认购书》。《商品房认购书》上约定黄仁东需支付100000元定金，而黄仁东仅支付了80000元，仍有20000元定金未支付。根据《商品房认购书》第三条第3款的约定，黄仁东若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，荔丰公司有权选择要求黄仁东继续履行合同或者无条件将涉案房源转售他人（无需另行通知黄仁东，涉案认购书自动解除），因黄仁东一直未完整支付定金，属于黄仁东一方违约，因此黄仁东无权要求荔丰公司双倍返还定金，且认购书自动解除。四、20000元团购费与荔丰公司无关，不应对20000元团购费承担连带责任。基于黄仁东与家和公司签订的《推荐购房服务协议书》，黄仁东向家和公司支付20000元的团购费，直接支付至家和公司的账户上，由家和公司独立收取并归其所有。黄仁东与家和公司之间的服务合同关系与荔丰公司无关，黄仁东向家和公司支付的款项应向家和公司追偿，与荔丰公司无关。另外，在荔丰公司与家和公司签订的《世茂泰禾广州院子家和电子商务合同》2.1.3约定，50000元团购费属于家和公司的会员费，该费用不抵入房款；2.1.7约定，若购房者退定退房，由家和公司向购房者退还会员服务费。在黄仁东与家和公司签订的《推荐购房服务协议书》中，第四条第1款约定50000元服务费由家和公司独立收取并归其所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款。因此，20000元的服务费并非购房款之一，其收取与荔丰公司无关，荔丰公司对此不承担连带责任，黄仁东诉请荔丰公司与家和公司承担连带责任无事实及法律依据。此外，20000元的团购费已经由家和公司于2020年11月11日退还给黄仁东。综上所述，黄仁东的主张缺乏事实依据与法律依据，恳请法院驳回其诉讼请求，维护荔丰公司的合法权益。被告家和公司辩称：请求法院驳回黄仁东的全部诉讼请求。黄仁东基于《推荐购房服务协议书》向家和公司支付20000元服务费。由于黄仁东没有签订购房合同，家和公司已经将20000元退还给黄仁东。第三项诉讼请求无任何事实和法律依据。本院经审理认定事实如下：2020年8月23日，黄仁东（申请人）签署《房源保留单》，该保留单内容为：本人于2020年8月23日申请保留世茂泰禾广州院子国风十九巷/街5号D38栋302室，付款方式为按揭，原价2885765元，最终成交总价2578136元，特向贵司申请2020年8月23日交保留款20000元，房源保留至2020年8月25日。本人承诺若逾期确认是否认购本房源，则取消保留权益及取消任何优惠方式，房源可另售他人。若在规定时间内确认认购本房源，则保留金转为定金且应于规定时间内付齐相应款项，配合办理相关手续。陈晓伟（销售人员）及销控审核人员、营销负责人员在该保留单上签名，“法务部意见”、“区域营销总监批示”、“公司批示”栏空白。2020年8月23日，黄仁东与家和公司签署《推荐购房服务协议书》，约定：鉴于甲方为乙方求购房屋提供房源推荐等服务达成服务协议；乙方选择接受甲方如下服务，包括房源推荐、定制优惠，经乙方选择后，接受甲方提供的推荐服务，并同意向甲方缴纳50000元服务费；乙方在本协议签署后未能与甲方推荐的开发商达成意向房源交易的甲方应当无息退还服务费；乙方通过甲方提供的服务，选中意向房源并与开发商签署《房屋认购书》后，服务将不再予以退还；服务费由甲方独立收取并归甲方所有，与合作楼盘开发商无关，不计入且不抵扣选购房屋的购房款；非因甲方自身原因导致乙方与开发商签署的《房屋认购书》、《商品房买卖合同》或乙方与家装公司签署的家装合同或类似协议解除的，则甲方已经收取的服务费不予退还，乙方放弃追索的权利；等内容。2020年8月23日，黄仁东通过微信支付向家和公司支付20000元。同日，家和公司出具《家和专用收据》给黄仁东收执，证明收到黄仁东交来的认筹金20000元。2020年8月26日，陈晓伟（甲方、荔丰公司的销售经理/授权代表）与黄仁东（乙方）签署《商品房认购书》，该认购书约定：“……一、甲、乙双方基本情况及认购物业情况：……认购物业泰禾国风雅院（推广名‘世茂泰禾广州院子’）国风十九巷/街5号（D38栋）302室，物业用途住宅，……预测建筑面积总计111.50平方米，……总房价2529194元……二、签约和付款：（一）付款方式：……3.分期付款……三、其他约定事项：1、为保证乙方享有优先购买其所认购甲方发售物业的权利，乙方自愿于签订本认购书时交付定金人民币100000.0元整（大写壹拾万元元），作为甲、乙双方当事人订立商品房买卖合同的担保，乙方之前直接向甲方交付的意向金等（如有）在本协议生效后自动转为定金；签订《商品房买卖合同》后，乙方已支付的定金转为乙方应交纳的部分首期房款。……3、非因甲方原因，乙方若未完整、适当履行约定的任何款项支付义务，或未按照本认购书所约定的时间与甲方完成《商品房买卖合同》以及相关文件的签署，或未于约定期限提供所需全部贷款资料的，甲方有权选择要求乙方继续履行合同或无条件将本认购书项下之物业转售他人（无需另行通知乙方，本认购书自动解除），同时乙方亦同意其已经支付的定金作为其违约而对甲方的赔偿。……”。2020年8月26日，黄仁东签署《销售部内部申请单》，该申请单内容：本人于2020年8月26日认购泰禾国风雅院国风十九巷/街5号（D38栋）302室，付款方式为按揭，最终成交价为2529194元，付款时间为2020年8月26日交定金100000元，2020年9月25日交款10%即160000元，2020年10月20日交费30%即759194元，并于2020年10月25日完成《商品房买卖合同》的签署并办理按揭手续等。该申请单上“销控审核”、“销售经理意见”处有工作人员签名。2020年8月26日23时13分、2020年8月27日零时7分，黄仁东分别向荔丰公司转账支付50000元、30000元。黄仁东与陈晓伟的微信聊天记录：2020年8月24日，陈晓伟：“黄先生，你们今天过来吗？”黄仁东：“昨天都说了，这两天没有空呀！”陈晓伟：“那你什么时候有空？要到后天吗？”黄仁东：“是的，最快也要后天咯。”陈晓伟：“那我只能去帮你申请延期一下，看到后天早上行不行咯，因为你也知道现在的房源很多紧缺的。”黄仁东：“我知道，感谢啊！”陈晓伟于2020年8月26日23点11分将荔丰公司的账户信息发给黄仁东，黄仁东向荔丰公司转账50000元并截图给陈晓伟，陈晓伟向黄仁东发送《销售部内部申请单》与《商品房认购书》并称黄仁东已交50000元定金。黄仁东向荔丰公司转账30000元后于2020年8月27日凌晨0点08分向陈晓伟发送转账截图，并称加上周末的20000元合计支付了100000元。2020年8月27日凌晨0点22分，陈晓伟：“现在已经交付定金8万，团购费2万，还差2万定金和团购费3万。……因为其实根据这个折扣的话，我们是要交齐所有的定金10万，还有5万团购费才可以帮你申请下来的，所以我希望团购费的话我可以这边帮你申请一下晚点交，2万定金的话如果可以的话我希望你们把定金补齐，好吧。辛苦了，你早点休息，晚安。”黄仁东：“现金全给你们了！辛苦你了！谢谢！”陈晓伟：“反正2万的话，到时你看方便的话就尽快啊，因为我这边根据公司是不允许的，这样折扣，还有这种付款方式的话，公司是不允许我们这样操作的，但是我这边的话，我要帮你是吧，我这边帮你去做，但是呢，我希望你能尽快把那2万给补齐啊。”2020年8月28日，陈晓伟：“关于房子的事情，你忙完了我就给你打电话。给你换个更好的位置。”黄仁东：“你想想办法，我就要现在38栋那套，不要换别的。晚点签也可以的。你那两万转不过来，我安排付给你就行。上次你也是答应了付8万的加原来2万的嘛。”2020年9月7日，黄仁东向广州12345政府服务热线反映涉案问题。增城区政府回复称已于2020年9月21日前往泰禾国风雅院项目销售现场进行检查，现场责令荔丰公司开展自查自纠，进一步规范销售等。2020年10月31日，黄仁东委托广东君熙律师事务所向荔丰公司送达《律师函》要求荔丰公司双倍返还定金200000元给黄仁东。2020年11月11日，荔丰公司向黄仁东退回房款80000元。2020年12月14日，家和公司向黄仁东退回20000元。陈晓伟在微信中称涉案的认购书原件已经找不到了。庭审期间，黄仁东陈述：1.由于我方支付了100000元定金，所以现在要求荔丰公司双倍返还定金；2.我方支付20000元时没有人告诉我这是团购费，房源保留单明确该款项是保留金，从未提到过是团购费；3.家和公司没有提供任何服务，没有看到任何约看记录，看过的房源的记录是空白的；4.2020年8月23日我来到销售中心，由陈晓伟接待，当天支付了20000元保留款，房源保留单载明保留至2020年8月25日，但通过聊天记录双方对这个时间有进行变更；2020年8月26日晚上，陈晓伟拿着商品房认购书来找我，双方进一步协商，确定了302房的总房价是2529194元；5.我支付完20000元和80000元后，陈晓伟才说还差20000元定金和30000元团购费。荔丰公司陈述：1.黄仁东与我方当时还处于磋商当中，且因黄仁东未支付剩余款项，特别是团购费30000元，我方的销售人员无法通过公司要求的方式申请优惠价格，房源也因此在当时无法确定；2.房源保留单是旧版保留单，现在基本不会用，一般客户过来成交都会交定金并直接签署认购书，但原告不能支付定金但又想保留房源，因此销售人员才使用旧版的房源保留单。家和公司陈述：我方没有授权陈晓伟为我方做任何事情，陈晓伟与黄仁东作出的任何团购行为我方不认可；家和专用收据上记载的认筹金应该是当时填写人员的笔误，真实性质应该是服务费，认筹金并非定金。本院认为：本案争议焦点之一是涉案《商品房认购书》是否成立生效。《中华人民共和国民法总则》第一百六十二条规定：“代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。”虽然荔丰公司不认可黄仁东当庭出示的《商品房认购书》电子版的真实性，但是陈晓伟系荔丰公司的销售人员，陈晓伟与黄仁东磋商及签署认购书的行为代表荔丰公司，对荔丰公司发生效力，而陈晓伟将其已经签名的认购书电子版发送给黄仁东，黄仁东亦据此向荔丰公司支付了80000元定金，因此，对于该认购书的真实性，本院予以认可。虽然荔丰公司未在认购书上盖章，但是荔丰公司是否盖章是其公司的内部审批流程，既然陈晓伟与黄仁东均在认购书上签名确认，那么该认购书就已经成立生效。本案争议焦点之二是谁存在违约行为。虽然《房源保留单》约定黄仁东支付的20000元保留金在认购涉案房屋时转为定金，但是前提条件是黄仁东必须在2020年8月25日认购涉案房屋，而黄仁东系在2020年8月26日才签署《商品房认购书》并支付定金，因此，该20000元并不能当然按上述《房源保留单》的约定转为定金。且通过2020年8月26日、27日陈晓伟与黄仁东的微信聊天记录中可知，在陈晓伟明确表示除当时已支付的80000元定金外黄仁东仍需再支付20000元定金，对此当时黄仁东并没有明确拒绝，也就是说，当时黄仁东亦认可仍需支付20000元定金，但是此后黄仁东并未再支付20000元定金，故本院认为黄仁东逾期未足额支付定金的行为已构成违约。而陈晓伟或荔丰公司在签署《商品房认购书》并收取了大部分（80000元）定金后，在未向黄仁东催告付款并通知解除认购书的情况下，两天后就拒绝将涉案房屋出售给黄仁东，该行为亦存在一定的过错。在双方均存在过错的情况下，荔丰公司与家和公司均已将收取的款项（分别为80000元、20000元）退还给黄仁东，本院予以认可。但是黄仁东现主张荔丰公司与家和公司承担双倍返还定金的责任，缺乏事实依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告黄仁东的全部诉讼请求。案件受理费1150元，由原告黄仁东负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈丽红二〇二一年四月二十七日书记员  阮柳静