贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初13769号原告（反诉被告）：张志红，男，土家族，1963年7月27日生，住贵州省贵阳市云岩区。被告（反诉原告）：贵阳恒森房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市南明区市南路42号保利国际广场6号楼1-17-5。法定代表人：李何，该公司董事长。委托诉讼代理人：彭刚，贵州乾民律师事务所律师，特别授权代理。原告（反诉被告）张志红与被告（反诉原告）贵阳恒森房地产开发有限公司房屋拆迁安置补偿合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了独任审理。原告张志红，被告贵阳恒森房地产开发有限公司的委托诉讼代理人彭刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张志红向本院提出诉讼请求：1.判令被告依据双方签订的《房屋搬迁补偿协议》约定的承诺向原告兑现拆迁住房补偿金额75万元；2.判令被告依据贵阳市拆迁补偿法规给付奖励费5万元；3.判令被告依据国家有关过渡费的规定给付原告超期过渡费，自2020年5月30日算起，每超期一个月增加1500元；4.判令被告给付原告违约金及损失15万元。事实及理由：本人位于贵阳市南明区住房，是我1981年自贵州印江县入伍到云南野战部队服役七年后，1988年6月调到贵阳警备区的前身贵阳军分区工作，于1998年10月前国家住房政策的福利分房性质。自1988年10月入住，到2016年被迫拆迁搬离我在这里合法有效居住了共28年，2016年5月30日在被告方强拆下协商签订了《房屋搬迁补偿协议》后被拆除。协商时，在依照房改政策落实以扣除面积、过渡费抵我应缴部分后，甲方承诺三年后给我回迁安置房50平方米的全产权房，四年后如还未回迁安置，就以当时的该地段最高成交价乘以面积货币补偿了结。协议签订后我完全履行，但至今仍然无法回迁，也不兑现货币补偿承诺，直接造成我回迁无望、房价暴涨后无力按揭以及4年多在外租房的房租的惨重损失。我曾多次与被告方人员协商，但对方一直以各种理由推托至今。原告无奈只有将被告诉至法院，请求判如所请。被告贵阳恒森房地产开发有限公司辩称，请求依法判决驳回原告的全部诉请。首先，原告方并非涉案房屋的所有者或承租人，因此原告是无权与被告签订房屋搬迁补偿协议，原告从1995年就从部队转业，当时分配的是贵阳市糖酒公司，并且原告于1998年参加贵阳市糖酒公司集体建房，已经获得住房，原告是没有资格在部队的房屋中居住，同时贵阳市南明区贵阳警备区宿舍楼作为军队的资产也没有分配给原告所有；另外，2003年6月案外人贵州乌江房地产开发有限公司与贵阳军分区签订土地使用转让合同，乌江公司按照协议约定向警备区全额支付相关土地转让费及约定的全部搬迁费及人员拆迁安置补偿费用，2008年5月贵阳警备区也按照协议约定将位于贵阳市南明区的土地及地面的留置物和附作物进行移交，原告在没有征得案外人乌江公司的同意下占用涉案房屋属于无权占用，没有权利与被告签订房屋拆迁补偿协议，更没有权利通过房屋拆迁补偿协议签订获得补偿协议，故被告请求人民法院依法驳回原告的全部诉请。反诉原告贵阳恒森房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1.请求确认反诉被告与反诉原告于2016年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》为无效协议；2.判令反诉被告立即返还反诉原告支付的搬家费1000元、过渡安置费7000元，两项合计为8000元；3.反诉诉讼费由反诉被告承担。事实及理由：反诉原告在贵阳市南明区开发建设过程中，因需要对原贵阳警备区民兵训练楼进行拆除，由于反诉被告占用其中3间房屋，在反诉原告与反诉被告协商过程中，根据反诉被告说明的情况，反诉被告于1981年入伍在云南野战部队服役七年后，1988年6月调到贵阳军分区工作，1988年10月贵阳军分区将贵阳市南明区贵阳警备区宿舍楼一楼1号房分配给其居住，属于国家住房政策福利分房性质，应当按照房屋拆迁的相关规定予以补偿。基于反诉被告军人身份的信任，反诉原告与反诉被告按照房屋拆迁的相关补偿规定，于2016年5月30日签订《房屋搬迁补偿协议》，同时该协议签订后，反诉原告按照协议的约定向反诉被告支付了搬家费1000元、过渡安置费7000元。2021年元月6日，反诉原告收到法院送达的诉讼文书后向相关单位进行调查发现，反诉被告于1995年就从部队转业，当时分配的工作单位是贵阳市糖酒公司，并且1998年参加贵阳市糖酒公司集资建房，已经获得住房，反诉被告是没有资格在部队的房屋中居住，同时贵阳市南明区贵阳警备区宿舍楼作为军队的资产，也没有分配给私人所有。另外，2003年6月案外人贵州乌江房地产开发有限公司与贵阳警备区签订《土地使用权转让合同》，贵州乌江房地产开发有限公司按照协议约定向贵阳警备区全额支付相关土地转让费及约定的全部搬迁费及人员迁移安置费等费用。2008年5月贵阳警备区也按照协议约定将位于贵阳市南明区的土地及地面建筑物、构筑物向该公司全部移交，反诉被告在没有征得该公司的同意下占用案涉房屋，属于无权占用，没有权利与反诉原告签订《房屋搬迁补偿协议》，更没有权利通过《房屋搬迁补偿协议》获得收益。被告隐瞒事实真相的行为，已经严重违反诚实信用原则，并且该行为导致反诉原告作出错误的决定。为维护自身的合法权益，特提起如前反诉请求，请求人民法院依法予以支持。反诉被告张志红辩称，一、反诉原告所述事实并不真实。反诉原告的诉请应依法予以驳回。1988年6月，我奉命调到贵阳军分区，同年10月分配给我3间破旧平房使用面积41.3㎡，有住房通知书为凭，经自己整修后入住。1995年我转业，理应享受福利分房，分到了福利房才退还部队的福利房，但由于我被安排到贵阳市糖业烟酒公司，该公司接收时就要去签订10年内不得分房的协议，我将此情况和协议报告了部队得到了同意批复，同时扣下了我的全部住房公积金，还同意我将厨房6㎡扩建为12㎡。1999年贵阳军分区精简为军事工作处搬至沙冲路后改造营区，和我们协商好把宿舍楼一楼的一边修缮后让我们置换入住。2001年贵阳军事工作处改为贵阳警备区后，一直把我们当成营区共同管理的对象。2003年贵阳警备区将沙冲路和云岩区茶店军修所两块地转让给乌江房开公司，2008年5月警备区搬走后，乌江房开公司进场拆除了其他全部建筑，仅剩我们三户居住的宿舍楼，但断了水电。我随即向警备区首长致信反映情况，警备区很重视并于2009年春节前派人找我谈话，表示“说无房住了只能给现金补偿”，并谈妥了补偿金额。当时乌江房开公司的现场负责人也到场听取了情况介绍，但因乌江房开公司在开发了茶店后已经无力开发等原因一直未能解决。之后我一直在竭力争取我的合法权利，乌江房开公司虽然在拆迁安置公示栏中确认了我的被拆迁人地位，但却无法启动开发，只有不断转让开发权，直到转到被告方手中，2016年5月在对方多次要约协商好后签订了《房屋搬迁补偿协议》后搬离。这些事实说明我取得和占用该房屋完全符合国务院（1998）号文件和当时我国有关福利房的界定，合理合法。二、反诉原告所谓调查结论实为枉加判断违背基本人权。1.反诉原告称我已经于1998年参加了集资建房就没有资格在部队的房屋居住是混淆概念，两种房的取得途径完全不同，并非参加了集资建房或者买了商品房就要退福利房。我1998年所在的公司是搞了次集资建房，前妻不想错过机会，东拼西凑好不容易交了个首付，却从此给家里带来了沉重的经济负担，特别是公司越来越糟糕无法还钱，后期还要交钱后二人不堪重负经常吵闹于2002年离了婚，那套房只好归了前妻，由她还钱，我一直单身带着女儿住在沙冲路警备区的这个福利房里生活。2.反诉原告称军产不能分配给私人所有是不了解那时候的政策；3.反诉原告认为我在乌江公司支付转让费接受移交后没有征得同意占用该房屋属于无权，首先乌江公司只是支付给了部队转让费、搬迁费等，这块土地上不只有当时部队班子一家的权利，还有我们这些历史遗留问题，包括移交清单上的18户居民等，就如同政府拍卖转让了土地，接收方除了支付买地款外，还得对该土地上的住户拆迁补偿一样，更何况公房的承租人都能依法依规获得拆迁安置补偿；其次我是在部队2008年搬走前的1998年在这里居住，2008年5-7月乌江公司进场拆除其他建筑时，部队有交代才没有拆除该楼，2009年春节前警备区又专门派人来三方面作了交接，否则之后8年怎么可能还一直居住在这里，更何况《房屋搬迁补偿协议》是在他们强拆中接受他们要约的条款下签订的，再次我根本未想过获得什么收益，我只想要住房，履行双方签订的协议，请求法院支持我的本诉请求。本院经审理认定事实如下：张志红原系部队人员，一九八八年十一月三十日，贵阳军分区后勤部将沙冲路宿舍平11栋楼1号住房分配给张志红居住，共3间，合计41.3平方米，月房租费为3.3元。2003年6月27日，案外人贵州乌江房地产开发有限公司在沙冲路17号开发的乌江悦苑项目经过招投标程序与贵阳警备区签订土地使用权转让合同，贵阳警备区于2008年5月13日将土地及地面建筑物、构筑物向该公司进行了移交，其中包括原告张志红居住的上述房屋。贵阳恒森房地产开发有限公司与案外人贵州乌江房地产开发有限公司系合作关系。2016年5月30日，贵阳恒森房地产开发有限公司（甲方）与张志红（乙方）签订一份《房屋搬迁补偿协议》，约定因甲方在贵阳市南明区开发建设。乙方为贵阳警备区搬迁遗留人员，在宿舍楼居住（乙方应向甲方提交户口册、居住证明、身份证等相关手续给甲方备案）。现需乙方搬迁配合，基于前期各方面历史原因，现按照国家相关政策，经甲方、乙方友好协商，达成如下协议：一、甲方在沙冲南××××悦苑项目安置乙方50㎡建筑面积的住宅，甲方同意给乙方办理全产权，房屋选择上，乙方有优先选择住房权利。二、甲方支付给乙方搬家费1000（50㎡＊2次＊10元／㎡）。过渡安置费：甲方一次性包干支付给乙方过渡费及各项补助费共计7000元。过渡期限为三年，若到2019年5月30日后逾期未交房，则甲方应按贵阳市当时的过渡费及违约补偿标准支付给乙方。若到2020年5月30日甲方仍未交付房屋给乙方，则甲方按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给乙方。三、房屋面积、户型按贵阳市规划管理局批准的方案建设，建筑面积以产权管理部门测量的面积为准。若不足50㎡建筑面积部分，甲方以房屋建设成本补偿给乙方，若超出50㎡建筑面积部分，则乙方以房屋对外销售成交均价支付予甲方进行购买，甲方给予乙方九折优惠。乙方自行决定房屋产权人，乙方若需按揭，甲方应全力配合。四、该协议签订，甲方支付搬家费及过渡费起，乙方应在三日内搬迁完毕，交甲方拆除房屋。该合同同时对保密等其他事项作了约定。该协议签订后，贵阳恒森房地产开发有限公司按约支付给张志红8000元，张志红亦按约搬出居住房屋交付贵阳恒森房地产开发有限公司。其后，因贵阳恒森房地产开发有限公司未能如期交付张志红约定房屋，双方协商未果，从而引发本讼争。审理中，双方一致认可乌江悦苑项目并未完工。另，1995年7月，张志红退役后安置到贵阳市糖业烟酒公司，曾在该公司参与一次集资建房。以上事实，有当事人陈述及相关证据在卷佐证，并经庭审质证核实。本院认为，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案中，张志红与贵阳恒森房地产开发有限公司于年5月30日签订的《房屋搬迁补偿协议》系经双方平等协商一致所签订，该协议签订时，贵阳恒森房地产开发有限公司对张志红已退役且并非案涉房屋所有人的状况是明知的，该公司为完成搬迁工作，解决历史遗留问题，仍然与张志红签订了案涉协议，双方在签订案涉协议时意思表示真实，该协议内容未违反相关法律规定，应为有效，双方均应按协议享受权利与履行义务。关于本诉，对张志红主张的判令贵阳恒森房地产开发有限公司依据案涉协议约定向其兑现拆迁住房补偿金额75万元的诉讼请求，根据双方在案涉协议中的约定，若到2020年5月30日贵阳恒森房地产开发有限公司仍未交付房屋则按本地段当时住房最高成交价乘以50平米面积实际金额支付给张志红，故张志红请求贵阳恒森房地产开发有限公司支付补偿款应予支持，但其主张标准过高，应予调整。结合乌江悦苑尚未完工的事实，参考周边同一时段新建楼盘的网络报价，本院酌定由贵阳恒森房地产开发有限公司按13000元/每平方米给予张志红不能交付安置房的经济补偿650000元。对张志红主张的由贵阳恒森房地产开发有限公司依据贵阳市拆迁补偿法规给付奖励费5万元的诉讼请求，因双方对此并无约定，本院不予支持。对张志红主张的超期过渡费，因双方约定如贵阳恒森房地产开发有限公司2019年5月30日后逾期未交房，则应按贵阳市当时的过渡费及违约补偿标准支付给张志红，现原告请求自2020年5月30日起算过渡费并无不当，参照该时段贵阳市同种情形的一般补偿标准，确定由贵阳恒森房地产开发有限公司从2020年5月30日起按10元/㎡标准×50㎡标准支付张志红，每递增1个月，过渡费按前述标准递增10％，递增后的过渡费最多不超过前述标准的5倍即2500元，直到贵阳恒森房地产开发有限公司支付张志红因不能交付安置费的经济补偿为止。对张志红主张的由贵阳恒森房地产开发有限公司给付其违约金及损失15万元的诉讼请求，因双方对此并无明确约定，且超期过渡费已经具有违约金的性质，故原告该项请求，本院不予支持。关于反诉，同上理，因双方签订的案涉协议有效，故对于贵阳恒森房地产开发有限公司主张的该协议无效，以及张志红立即返还该公司支付的搬家费1000元、过渡安置费7000元的反诉请求，本院均不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张志红因不能交付安置房的经济补偿650，000.00元；二、贵阳恒森房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付张志红从2020年5月30日起至上项义务履行完毕之日的超期过渡费（2020年5月30日按500元的标准，之后每递增1个月过渡费在该标准的基础上递增10％，递增后的过渡费最多不超过前述标准的5倍即2500元）;三、驳回张志红其余诉讼请求；四、驳回贵阳恒森房地产开发有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费13346元，减半收取6673元，反诉案件受理费25元，由张志红负担2108元，贵阳恒森房地产开发有限公司负担4590元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员 何 骧二〇二一年四月十二日书记员 袁小涛