贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0102民初3457号原告：曾荣东，女，汉族，1971年3月14日出生，住贵阳市南明区。委托诉讼代理人：袁柳、姚兴（实习），北京大成（贵阳）律师事务所律师。被告：贵阳宏益房地产开发有限公司，住所地贵阳市南明区花果园彭家湾危旧房、棚户区改造项目**。法定代表人：肖春红，该公司董事长。委托诉讼代理人：李颖萍，贵州华顿律师事务所律师。第三人：中国银行股份有限公司贵州省分行，住所，住所地贵阳市南明区瑞金南路**中银大厦div>负责人：黄黎阳，该行行长。委托诉讼代理人：曾华东，男，汉族，1994年7月17日生，该行员工，住贵阳市云岩区。原告曾荣东诉被告贵阳宏益房地产开发有限公司（以下简称宏益公司）及第三人中国银行股份有限公司贵州省分行（以下简称中行贵州省分行）商品房销售合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告曾荣东及其委托诉讼代理人袁柳、姚兴，被告宏益公司的委托诉讼代理人李颖萍、第三人中行贵州省分行的委托诉讼代理人曾华东到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告曾荣东向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告2017年8月22日于贵阳市南明区签订的《商品房买卖合同》；2、解除原告与第三人的下级银行中国银行股份有限公司贵阳市市东支行签订的2018年市东花借字Ｃ035号《个人一手住房贷款合同》；3、判令被告退还原告首期购房款132805元；4、判令被告支付原告违约金4878元；5、判令被告立即退还原告专项维修资金8656元；6、判令被告退还原告已向第三人下级银行中国银行股份有限公司贵阳市市东支行（以下简称中行市东支行）归还的贷款本息（以第三人出具的已偿还的贷款本息为准）；7、判令被告向第三人偿还原告就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息、违约金；8、案件受理费由被告承担。事实和理由：2017年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区，总价款432805元，其中首期房款为132805元，余款300000元以银行按揭方式支付，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同签订当日，原告向被告支付了首期购房款132805元及专项维修基金8656元。2018年7月2日，原告与中行市东支行签订《个人一手住房贷款合同》，约定原告向中行市东支行借款300000元用于购买上述商品房，后中行市东支行将该笔借款支付给被告。截止至2020年6月23日原告已经归还中行市东支行贷款本息共计80798.40元。经查，2020年11月20日，第三人中行贵州省分行申请注销中行市东支行，贵阳市市场监督管理局于2020年11月24日作出准予注销登记通知书。至今，被告未按合同约定向原告交付商品房，已构成根本违约，《商品房买卖合同》已符合法定解除条件，现原告为维护合法权益，特诉至法院，望判如所请。被告宏益公司辩称：1、根据原、被告双方所签署的《商品房买卖合同》约定，被告应于2018年12月31日前向原告交付房屋，超出约定日期180个工作日以后，原告有权退房。即自2019年9月19日起，原告享有《商品房买卖合同》约定的解除权。根据《商品房买卖合同》附件十二“补充协议”7.3条“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）书面通知买受人”之约定，原告应于2019年11月17日前行使合同解除权，但原告并未行使。截止原告起诉解除合同时，该合同解除权已超过合同约定的除斥期间，解除权已经消灭，原告无权单方解除合同，请驳回原告全部诉请；2、自新型冠状病毒爆发以来，为避免病毒大规模传播，全国全面进入疫情防控阶段，导致房地产企业的建设生产受到严重影响，工程进度也因疫情影响严重滞后。但随着疫情情况好转，企业开始逐渐复工复产，被告也在加大建设力度，力求尽快完成案涉房屋的建设，并将案涉房屋交付给原告。为了维护交易及合同的稳定性，在被告有能力交付房屋，且合同存在继续履行可能性的情况下，恳请法院考虑被告实际情况，驳回原告全部诉请；3、本案所涉房屋的维修基金被告已交至住建部门，如果判令解除合同，被告不应承担退还该笔款项的义务，原告可凭相关票据到住建部门退还该笔费用；4、如果法院仍判决解除合同，则根据合同附件十二20.2条“无论双方因何种原因解除本合同，双方应配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项”之约定，如判决解除合同，则原告应配合被告办理注销备案及注销预告登记等手续，且需待相关手续办理完毕后，被告才予以退还原告已支付的款项。第三人中行贵州省分行述称：1、第三人认为购房合同的解除条件，应以购房贷款结算为前提条件。原、被告之间签订的购房合同是否解除，由人民法院依法判决，如符合购房合同中约定的条件，原告亦应先结清在第三人处的借款，因第三人在本案中并无过错，不应承担损失，且也将在贷款未结清，无法配合办理案涉房屋的担保物权注销手续和撤销备案等事务。2、如法院判决一并解购房合同与贷款合同的，应由被告退还第三人贷款本息。如判决贷款合同随购房合同一并解除的，请求依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第2款：“商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被接触的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保人和买受人。”之规定，判决由被告退还原告未偿还第三人的贷款本息。3、如判决解除原告与第三人之间的贷款合同的，合同解除之日应为判决生效之日。在此之前，原告应继续履行贷款合同义务。4、剩余贷款的利息应计算至贷款结算之日。第三人在本案中并无过错，因购房合同的解除而导致贷款合同解除的，将遭受不必要的损失，如利息不计算至贷款结算之日，将是第三人的损失进一步扩大，即从判决生效到原告履行判决时的利息无法保障。5、第三人在贷款结算前不配合办理注销担保物权的手续。第三人为本案案涉房屋的预告抵押权利人，该预告登记权利是第三人未来享有房屋抵押权的请求权，也是债权的基本保障，故在贷款本息全部结清，债权消灭之前，第三人不配合办理预告抵押的注销手续。原告曾荣东围绕其诉讼请求提交如下证据：1、原告身份证复印件、被告企业信用信息公示报告、第三人企业信用信息公示报告各1份，拟证明原、被告诉讼主体资格，第三人继承原贷款人中行市东支行的权利义务。被告及第三人无异议；2、《商品房买卖合同》、《个人一手住房贷款合同》、借据、按账户查询剩余还款计划各1份、收据3份，拟证明2017年8月22日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告购买被告开发的位于贵阳市南明区的商品房，被告应当在2018年12月31日前向原告交付该商品房。合同签约后，原告按约履行了支付购房款的义务，被告至今仍未履行交付商品房的义务，已构成根本性违约，因此《商品房买卖合同》已符合法定解除条件，依法应当予以解除，同时《个人一手住房贷款合同》也应依法解除。被告对《商品房买卖合同》的三性无异议，对原告证明目的有异议。认为根据合同附件12补充协议7.3条的约定，原告已经丧失解除权。对首期购房款收据的三性无异议，认可收到购房款132805元。对维修基金收据的三性无异议，对原告证明目的有异议，提出该维修基金，被告已交至住建部门，如果判令解除合同，原告可持相关票据自行向住建部门退还。对预告登记收据的三性无异议。但认为因原告在本案中并未主张，被告不承担返还责任。对借据、贷款合同、还款计划无异议，具体意见以银行为准。第三人无异议；3、贵阳市市场监督管理局准予注销通知书1份，拟证明原贷款人中行市东支行已经注销，并由第三人承担原贷款人终止营业后的清理及善后等工作。被告提出与其无关。第三人无异议。被告宏益公司围绕其主张提交如下证据：1、被告营业执照副本复印件、法定代表人身份证明原件、法定代表人身份证复印件各1份，拟证明被告的主体资格。原告及第三人无异议；2、现场照片1张，拟证明案涉房屋所在楼栋的现状，被告正在积极修建，以期尽快交付。原告对照片的真实性无异议，对合法性及关联性有异议，认为该照片并不能体现案涉商品房所在的楼房，且不能体现被告正在积极修建，达不到被告的证明目的。第三人无异议；3、贵州住宅专项维修资金专用收据1份，拟证明被告已将案涉房屋维修基金转交给住建部门，如合同解除，由原告自行向住建部门申请退款。原告对收据的真实性无异议，对被告证明目的有异议，认为应当由被告向原告退还该款。第三人无异议；4、贵州省人民政府发布的《贵州省启动突发公共卫生事件一级响应》的公告1份，拟证明被告受新冠肺炎疫情的不可抗力因素影响，被告的工程进度受到严重影响。原告对公告的真实性无异议，关联性有异议。认为公告上写的是自2020年1月24日起省人民政府启用公共卫生事件一级响应，该日期在约定的交付日期2018年12月31日以后，并不影响原、被告的交房时间。第三人无异议。第三人中行贵州省分行未提交证据。根据当事人提交的证据及庭审记录，本院认定事实如下：2017年8月22日，原告（买受人）与被告（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发修建的位于贵阳市南明区房屋，建筑面积73.7平方米，套内建筑面积46.35平方米，按套内建筑面积计算，总价款为432805元。买受人采取贷款方式付款。买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款132805元，余款300000元以银行按揭支付。出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房。合同第十三条逾期交房责任载明：“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）：（1）逾期在180工作日内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付房价款万分之0.5的违约金……，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金，合同继续履行；（2）逾期超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90工作日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金；买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.5的违约金，并于该商品房实际交付之日起30工作日内向买受人支付违约金”。合同第二十二条房屋登记约定：“双方约定申请预告登记”。《商品买卖合同》附件十二《补充协议》中第7.3条载明：“出卖人逾期交房天数达到买受人解除合同的条件时，买受人选择解除合同的，必须在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件时起算）书面通知出卖人，出卖人在60日内（从逾期交房天数达到解除合同条件之日起算）未收到解除合同通知的书面通知的，视为买受人选择继续履行合同，并放弃解除合同的权利，逾期交房违约金适用本合同第十三条及补充协议第7.2条关于继续履行合同之规定。”；第20.2条载明：“无论双方因何种原因解除本合同，双方应相互配合办理本合同备案登记的注销、抵押登记注销及按揭合同解除等手续。出卖人在前述各项手续办理完毕、买受人将房屋交还出卖人后30个工作日内退还买受人已付款项。如买受人拒绝配合办理上述解除手续，则自本合同解除之日起，买受人每日应按购房总款万分之零点五向出卖人支付违约金。上述违约金出卖人有权自应退还买受人的相关款项中扣除。不足部分由买受人补足”。上述《商品房买卖合同》及补充协议签订当日，原告向被告支付首期购房款132805元及维修基金8656元。被告于同日向原告出具房屋销售专用收据1份及代收费票据1份，确认收到原告支付的首期购房款132805元及代收维修基金8656元。2018年5月30日，被告将代收的维修基金8656元交至贵阳市住房和城乡建设局。后原告（借款人）、被告（保证人）与中行市东支行（贷款人）签订《个人一手住房贷款合同》（编号：2018年市东花借字Ｃ035号），原告通过向中行市东支行贷款于2018年7月2日向被告支付购房款300000元。2021年2月7日，原告以被告未按约交付上述所购房屋为由起诉来院，提出如前诉请。另，2019年12月，新型冠状病毒感染的肺炎疫情在我国发生。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，贵州省启动突发公共卫生事件一级响应。2020年1月30日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于进一步加强各类营业场所监管的通知》，2020年2月14日，贵州省疫情防控领导小组办公室下发《关于加强全省复工复产期间疫情防控工作的通知》，2020年2月23日24时起，贵州省新型冠状病毒感染的肺炎疫情调整为三级响应。本院认为，依法成立的合同对当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同约定严格履行各自义务。本案中，原、被告签订《商品房买卖合同》后，原告采用按揭贷款方式已将全部购房款支付给被告，但被告未按合同约定于2018年12月31日前将涉案房屋交付原告使用，被告的行为已构成根本违约。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十三条：“……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……”。因被告至本案庭审结束尚未完成案涉房屋所在工程，致使原告不能实现其合同目的，更无从谈起被告在合同约定期限内向原告交付办理产权转移登记的相关文书，原告诉请解除与被告签订的《商品房买卖合同》符合法律规定及合同约定，应予支持。被告称原告诉请解除合同已过除斥期间的抗辩理由不成立，本院依法不予采纳。同时，被告称案涉房屋的建设工程进度严重滞后系因疫情影响。因新型冠状病毒感染的肺炎疫情爆发时间系在合同约定交付房屋期限之后，故被告的该抗辩理由亦不成立，本院依法不予采纳。合同解除后，被告收取的首期购房款132805元应向原告退还。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权的第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出请求权的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给担保权人和买受人”。本案的《商品房买卖合同》解除后，原告要求解除与中行市东支行之间的《个人一手住房贷款合同》也因合同目的不能实现，应当一并予以解除，被告应当将原告已经支付的贷款本金及利息返还给原告，同时将剩余未归还的贷款本息等返还给第三人。关于原告诉请被告返还维修基金8656元的主张，因该维修基金被告代收后已交纳至市住建局，在原告与被告所签的商品房买卖合同解除后，原告可持原收据以及本案判决书、身份证等材料向相关部门申请退还。该费用不是被告收取，被告不负有退款义务，故对原告的该主张，本院不予支持。关于原告诉请被告支付违约金4878元的主张，因双方所签合同约定“逾期交房超过180工作日，买受人有权退房；买受人退房的，出卖人按照买受人全部已付款的2%向买受人支付违约金”，原告支付首期购房款132805元后，通过按揭贷款方式向被告支付购房尾款300000元，共计向被告支付了购房款432805元。按合同约定被告应承担的违约金为8656.1元，向原告诉请被告支付违约金4878元，本院从其自愿予以支持。对被告称如合同解除原告还应当配合被告办理完毕房屋的备案登记、预告登记注销手续，本院认为合同解除以后，注销房屋相关备案登记属于原、被告双方应履行义务，为减轻双方当事人诉累，故对房屋的相关备案登记的注销在本案当中本院一并进行处理。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，判决如下：1解除原告曾荣东与被告贵阳宏益房地产开发有限公司于2017年8月22日签订的《商品房买卖合同》。二、解除原告曾荣东与原中国银行股份有限公司贵阳市市东支行签订的《个人一手住房贷款合同》（编号：2018年市东花借字C035号）。三、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告曾荣东首期购房款132805元。四、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于判决生效之日起十日内返还原告曾荣东已向中国银行股份有限公司贵阳市市东支行归还的贷款本金及利息（以第三人中国银行股份有限公司贵州省分行于判决生效当月出具的对账单为准）。五、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告曾荣东违约金4878元。六、被告贵阳宏益房地产开发有限公司于本判决书生效之日起十日内向第三人中国银行股份有限公司贵州省分行偿还原告曾荣东就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款本金、利息等。七、原告曾荣东于本判决生效之日起十日内配合被告贵阳宏益房地产开发有限公司办理贵阳市南明区房屋的《商品房买卖合同》备案登记、预告登记、预抵押登记等的注销手续。八、驳回原告曾荣东的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱的义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费4698元、减半收取2349元，由原告曾荣东负担25元，被告贵阳宏益房地产开发有限公司负担2324元（该款原告曾荣东已预交，被告贵阳宏益房地产开发有限公司在支付上述款项时一并支付给原告曾荣东）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审判员  胡双全二〇二一年四月二十九日书记员  谭博文