北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初4467号原告：龙秦文，女，1943年9月6日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：谭捷（龙秦文之子），住北京市西城区。被告：董争争，男，1986年8月26日出生，汉族，住北京市西城区。原告龙秦文与被告董争争房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告龙秦文之委托诉讼代理人谭捷，被告董争争到庭参加诉讼。本案现已审理终结。龙秦文向本院提出诉讼请求：1．依法判决被告支付原告租金31500元；2．依法判决被告支付原告违约金16600元；3．依法判决原告不返还被告房屋租赁押金7200元；4．依法判决被告支付原告房屋窗户修缮费等12500元；5．本案所有诉讼费由被告承担。事实与理由：2015年8月14日，原告与被告签订了一份房屋租赁合同，合同约定租赁期限从2015年9月1日至2016年8月31日，月租金7200元，押一付六；被告向原告支付了7200元作为押金。房屋租赁合同于2016年8月31日到期后，经双方协商同意续约，月租金按照当时市价调整。2019年8月31日，双方经过电话和微信确认再次续约两年，合同期到2021年8月31日为止，月租金调整为8300元，押一付六，押金仍然为7200元。2019年9月2日，被告通过转账支付了2019年9月至2020年2月的租金49800元，但是下一期租金51600元没有按照合同约定支付。2020年3月14日，被告微信转来10000元，并告知原告房子继续租，房租后面会陆续支付，后经原告向被告多次催要，但被告一直搪塞、拖欠。2020年6月，由于被告不再继续经营底商的双渔座烤鱼店等原因，向原告电话提出终止房屋租赁合同的要求，并于2020年7月底搬出租赁房屋。原告最初考虑到2020年春节过后的疫情情况，提出在被告及时支付2020年3月至6月房租的前提下，同意被告终止合同的要求，但经催要被告至今仍未支付。更令人气愤的是，2020年6月底原告进入租赁房屋查看，发现被告在没有告知原告的情况下，私自变更天然气管道至走廊设立灶台和油锅让员工们研制新菜，不但造成走廊的铝合金门窗在日复一日的烧烤下严重变形、黢黑，走廊四周和房屋内项棚墙壁都被熏黑，而且造成重大的消防隐患，行为极其恶劣。走廊的铝合金门窗已经变形无法修理，只能全部更换。房屋内由于被熏黑，也必须重新刷墙。董争争辩称，租赁合同于2016年8月31日到期后，双方续签了一年合同。这份合同于2017年8月到期后，双方没有再签订合同，而是口头协商再续租两年，租期到2019年8月。房租第一年7200元、第二年7500元、第三年7800元、后来是8300元。我已经支付租金至2020年3月1日，不同意支付后续租金，也不同意支付违约金。我经营烤鱼店，房屋从2017年开始用于员工宿舍，2020年因疫情原因店面无法开门，4月份才开放，我也告知过原告与他协商，5月份表示不租房子了，因店关闭了，员工回不来，也用不到这个房子做宿舍了。原告在外地，于6月10日回北京，6月12日把房屋门锁换了，后面的事情让我跟他表弟联系拿钥匙。后来因为我去过新发地从6月15日被隔离到六月底，隔离结束后，我和他表弟办了交接，把房子里的东西搬走。2017年下半年，我在房间一进门过道加了燃气炉，用于研发菜品，熏黑了墙壁，但是窗户没有变形，房子装修时间挺长了，同意支付原告粉刷墙体的部分费用，不同意支付更换窗户的费用，同意支付清洁窗户的费用。对于上述费用，同意用押金折抵。本院经审理认定事实如下：西城区xx号房屋（以下简称涉案房屋）的所有权人为谭灿舜，房屋建筑面积为76．9平方米。谭灿舜与龙秦文系夫妻关系。2015年8月14日，龙秦文（出租人、甲方）与董争争（承租人、乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方，租赁用途为居住，租赁期限自2015年9月1日至2016年8月31日，租金每月7200元，按半年支付，押金7200元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。合同签订后，龙秦文依约向董争争交付了房屋，董争争向龙秦文支付了房租及押金7200元。庭审中，双方表示上述租赁合同到期后，双方续签一年，租期至2017年8月。此后，双方又续签两年，租期至2019年8月。2019年8月到期后，龙秦文主张双方再次续签至2021年8月，董争争不予认可。龙秦文就此未提交证据予以佐证。关于2019年8月后的租金标准，双方均认可为每月8300元，董争争足额支付租金至2020年2月28日，并于2020年3月14日支付部分租金10000元，此后未再支付。董争争表示2017年后其将涉案房屋用于烤鱼店员工宿舍，因新冠疫情导致店面关闭，故未交纳之后租金。董争争与龙秦文之子谭捷的微信聊天记录显示：双方于2020年3月至7月就租金支付事宜进行协商，董争争表示因疫情原因资金困难，承诺有钱时付款，未提出租金减免要求。另，6月6日至6月12日，双方就房屋交还及墙壁恢复事宜进行沟通，董争争称因居家隔离暂时无法交接房屋。2020年7月12日，双方办理了房屋交接。庭审中，龙秦文提交了照片若干及视频，证明董争争私自变更天然气管道至走廊设立灶台和油锅让员工研制新菜，造成铝合金门窗变形、墙壁熏黑。董争争对真实性予以认可，但表示门窗并未变形，同意赔偿粉刷墙壁和窗户清洁费用。龙秦文另提交了报价单、微信转账记录，证明其修缮过道和墙体的费用支出情况。董争争对上述证据的真实性不予认可，另表示部分项目与本案无关。经询，龙秦文表示其主张的租金期间为2020年3月1日至7月31日。本院认为，龙秦文与董争争签订的《北京市房屋租赁合同》到期后，双方续签至2019年8月。2019年8月续租关系结束后，龙秦文主张双方再次续签至2021年8月，董争争不予认可，龙秦文未就此提交证据予以证明，故本院对龙秦文的主张不予采纳，董争争继续占用涉案房屋至2020年7月12日，故双方在此期间形成不定期租赁合同关系。董争争应向龙秦文支付2020年7月12日之前的房屋租金，其缴纳的押金应当予以抵扣，抵扣后经核算金额为19213元。本院对龙秦文该项诉讼请求的合理部分予以支持，不合理部分予以驳回。董争争虽辩称其未交纳租金是受疫情影响，但其并未提交证据予以证明，亦未在合同履行过程中向龙秦文提出过租金减免请求，故本院对其抗辩意见不予采纳。鉴于在案证据并未显示出双方在不定期租赁合同关系中存在违约金约定，故对龙秦文要求董争争支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于修缮费，根据查明的事实，因墙壁和门窗熏黑系由董争争所致，故本院对龙秦文要求董争争支付修缮费的诉讼请求予以支持，具体数额本院依据龙秦文的举证情况结合双方陈述予以酌定。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、于本判决生效之日起七日内，董争争支付龙秦文房屋租金19213元；二、于本判决生效之日起七日内，董争争支付龙秦文修缮费10000元；三、确认龙秦文不予退还董争争房屋押金7200元（已折抵欠付租金）；四、驳回龙秦文的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费748元，由龙秦文负担426元（已交纳），由董争争负担322元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  田晓昕二〇二一年四月十二日书记员  任旋旋