广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1280号原告：广州宏辉房产开发有限公司，住所地广州市荔湾区中山七路51号四楼405室。法定代表人：吕兆泉。委托诉讼代理人：古俐敏，女，1979年4月2日出生，汉族，该公司职员，联系地址。委托诉讼代理人：杨晓芳，女，1992年10月26日出生，汉族，该公司职员，联系地址。被告：苏快璇，女，1980年10月20日出生，汉族，住广州市黄埔区。原告广州宏辉房产开发有限公司（以下简称宏辉公司）与被告苏快璇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告宏辉公司的委托诉讼代理人古俐敏、杨晓芳到庭参加诉讼。被告苏快璇经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告宏辉公司向本院提出诉讼请求：1.确认原、被告双方签定的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》已于2020年6月30日自动解除；2.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日的租金125,784元;3.判令被告按照每日万分之四的标准向原告支付租金违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清交款日止）；4.判令被告向原告支付2020年1月1日至2020年6月30日推广费5154元；5.判令被告按照每日万分之四的标准原告支付推广违约金（从支付欠款履行期届满次日起计至缴清欠款日止）。事实与理由：原告与被告于2018年1月1日签订《广州市房屋租赁合同》（下称《租赁合同》）及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》（下称《补充协议》），约定被告租用原告所有的位于荔湾区××房××、128铺位作商业用途。双方约定如下：租赁期限自2018年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日每月的租金为20964元，每月的推广费为859元。租金和推广费按月结算，由被告在当月第五日前交给原告。根据双方的约定及有关法律法规规定，被告负有依约向原告缴交租金、推广费的义务。被告在未解除租赁合同且未征得原告同意的情况下停止营业并私自离场，至今被告仍拒交租金及推广费，其行为已构成根本违约。综上，被告的欠费行为已严重侵犯了原告合法权益。原告根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条的规定诉至贵院，恳请法院依法判决。被告苏快璇辩称，答辩人被迫停止营业实属无奈，提前终止合同是基于租赁合同第十四条约定与合同公平原则，并且完成履行通知的法定义务，也与答辩人公司陈晓玲女士电话通知同意终止合同并同意离场，并非私自离场。1.新冠××疫情（下简称疫情）于2020年1月23日起不但无法正常开门营业，多次找被答辩人沟通需求扶持共渡难关，但被拒绝。无奈之下，答辩人于2020年2月23日向被答辩人证实发函（证据3），阐述了由疫情的不可抗力对本答辩人产生的不利影响，主张不可抗力疫情期间本答辩人无法正常使用物业需要中止履行租金、管理费等费用支付义务。2.2020年4月答辩人收悉被答辩人落款为2020年3月13日的《申请提前终止租赁合同的复函》（证据4），该复函颠倒事实，以要求答辩人物色新租户代替及没收一起保证金及押金作为条件，逼迫答辩人终止租赁合同。3.无奈之下，答辩人2020年4月24日正式作出回函，回函中本答辩人表示此前未主张解除或终止租赁合同，且再次阐释了主张中止履行合同的原因基于不可抗力，同时首次提出终止租赁合同。4.对于答辩人在复函中提出提早解约撤场是基于双方签订的租赁合同。根据租赁合同第十四条规定，本答辩人积极沟通无果情况下，也已经履行了不可抗力事件出现后通知被答辩人的义务，且阐述了答辩人受到的伤害并多次积极主动与答辩人沟通无法达成解决方案。基于租赁合同第十四条约定及合同公平原则提出终止合同的行为不构成违约，无需向被答辩人承担任何违约赔偿责任。同时也是出于答辩人的基本权利，被答辩人应以合同约定返还保证金46054元。答辩人与2020年1月23日起未正常使用该租赁物业，不应支付租金、管理费、推广费等费用。答辩人请求法院驳回被答辩人所有诉求，并主张被答辩人应以合同约定返还保证金46054元。经审理查明：原告是案涉荔湾区中山七路51号101房的产权人。宏辉公司（甲方、出租人）与苏快璇（乙方、承租人）签订了《广州市房屋租赁合同》，主要约定：原告同意将荔湾区××房××、128铺位的房地产出租给被告作商业用途使用，建筑面积171.84平方米；租赁期限从2018年1月1日至2022年12月31日，其中2020年1月1日至2020年12月31日每月租金为20964元等。后原、被告双方就上述房屋租赁合同又签订了《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》，主要约定：承租人按时缴付租金、管理费、宣传推广费、保证金、设施费用及本补充协议规定的其他任何费用；（第十六条第一款）出现下列情形之一，在不影响出租人依据本合同和有关法律法规所享有的其他权利的情况下，出租人有权提前终止本合同并要求承租人交还该物业：1、承租人逾期支付本合同项下的任何应付款项，并在出租人向其发出要求承租人立即缴付应付款项的书面通知后十四天内仍未缴付该等应付款项。……6、承租人连续3天未营业或一个月内累计停止营业的时间达40小时；第二款，当发生本条第一款的情况时，本合同自出租人将终止合同的通知书送达承租人之日起即行终止，出租人也可在通知书中规定另一确定日期为本合同的终止日期……（第十七条第一款）如承租人逾期向出租人支付本合同项下的任何款项，出租人除可依据本补充协议第十六条规定提前终止本合同外，还可采取下列一项或多项措施：1、要求承租人就其延迟支付之应付款项支付违约金，其中租金、管理费、推广宣传费之违约金分别按每日万分之四该月租金、推广宣传费计收，但违约金的总额不超过租金、管理费、推广宣传费的本金总额……该合同附件三约定，该物业在2020年1月1日至2020年12月31日期间，每月租金20964元，除租赁开始的第一个日历月外，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月租金；该物业每月推广宣传费为859元，由承租人以预付的方式（即每个日历月的第五日前）支付当月推广宣传费……附件五约定：本合同终止后，承租人在该物业承租期间所遗留的其与第三者（指出租人、承租人以外的第三者）之间发生的纠纷与出租人无关，为此承租人将如下联络资料（联系地址为广州市海黄浦区银丰二街2号102房，联系人苏小姐，电话135××××9160）作为保证上述第三者与承租人联络的方法，出租人有权向第三者提供该联络资料，本合同终止前，如承租人联络资料变更，则承租人应立即书面通知出租人，如承租人未书面通知出租人的，书面文件一经送达原联系地址即视为承租人的收到。本部分之联系资料亦作为租赁双方互相书面通知之方式使用等。合同签订后，原告向被告交付了涉案商铺，被告向原告交纳租金及推广费，自2020年1月1日起欠付租金及推广费2020年2月25日，苏快璇向宏辉公司邮寄《关于不可抗力导致合同中止履行及等事宜的通知》，该通知载明：。现因新冠××疫情影响，本人已无法按合同约定正常使用物业并停业至今，现就合同是否履行有关事宜通知如下：一、受不可抗力因素影响，先行中止履行合同。自2019年12月1日起，因××疫情导致的不可抗力事件至少持续到广东省及广州市突发公共卫生时间降至三级以下之日。在该期间本人确定终止履行租金、管理费等费用的支付义务。不可抗力时间期间，不应计入合同期限。请贵司在2020年2月28日12时前对是否同意本人主张作出明确答复。2020年3月13日，宏辉公司向苏快璇邮寄《有关：申请提前终止租赁合同的复函》，载明，若苏快璇能物色新租户代替其承租涉案商铺并承担相应损失，缴清一切欠款的前提下可以同意苏快璇提前解约撤场，但要没收一切保证金及押金作为赔偿。2020年4月24日，苏快璇向宏辉公司邮寄《关于提前终止租赁合同的通知》，载明，其此前未提出解除或终止租赁合同，仅提出基于不可抗力中止履行合同。现决定于2020年4月24日正式终止与贵司之间的租赁关系，基于租赁合同第十四条约定及合同公平原则，本人提前终止合同的行为不构成违约，无须向贵司承担任何违约赔偿责任，亦未向贵司主张违约责任，2020年4月24日向贵司正式交还物业并撤场，请贵司提供相应协助，已便本人搬离自有财产，所涉客户关系及劳资关系由本人自行解决。请贵司于2020年4月30日前现跟本人退还全额保证金及剩余租金。2020年6月17日，宏辉公司向苏快璇邮寄《解除租赁合同通知书》，载明：鉴于阁下经我司多次口头及书面催讨欠费后仍未履行支付租金、推广费、管理费等相关费用之义务，且阁下在未与我方办理商铺交还手续的情况下于2020年4月30日私自撤场，已构成根本违约，我司依据《补充协议》第十六条之约定，行使单方解除合同之权利，双方就涉案商铺签订的《租赁合同》及《补充协议》将自2020年6月30日正式解除；我司将依照《补充协议》第十七条第二款之约定，没收阁下的租金保证金46054元及管理费保证金12028元。以上事实有房屋租赁合同、补充协议、通知书、函件及当事人的陈述等予以证实。本院认为：双方签订的《广州市房屋租赁合同》、《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》为各方真实意思的表示，为有效合同，当事人应按约定全面履行自己的义务。关于合同解除。双方均表示合同已解除，但双方对解除时间和解除原因意见不一。苏快璇在2020年4月24日的《关于提前终止租赁合同的通知》中明确提出解除合同并提出于当日向宏辉公司交还物业并撤场，宏辉公司在《解除租赁合同通知书》中也自认苏快璇于2020年4月30日撤场，故本院认定合同解除时间为2020年4月30日。苏快璇应向宏辉公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金和推广费。苏快璇承租涉案商铺用于经营婴儿游泳馆，新冠××疫情确影响其实际经营，根据公平原则，本院酌情认定2020年1月按合同约定的90%计收租金和推广费，2020年2月按合同约定的30%计收租金和推广费，2020年3月、4月按照合同约定的70%计收租金和推广费。经核算苏快璇应向宏辉公司支付2020年1月1日至2020年4月30日租金54506.4元（20964×0.9＋20964×0.3＋20964×0.7×2）及2020年1月1日至2020年4月30日推广费2233.4元（859×0.9＋859×0.3＋859×0.7×2）。关于宏辉公司主张的支付租金违约金及支付推广费违约金，且在解除合同因疫情双方对于合同履行及租金减免未达成一致意见，苏快璇并非恶意拖欠费用，故本院对宏辉公司主张的违约金不予支持。关于保证金。虽××疫情对苏快璇的经营造成了影响，但未达到合同不能履行的程度，其向宏辉公司提出解除合同，依照公平原则，本院酌情认定宏辉公司向苏快璇退回一半的租金保证金23027元。为避免诉累，本院将宏辉公司应退回的保证金在苏快璇应支付的租金中予以抵扣。经抵扣，苏快璇需向宏辉公司支付2020年1月1日至2020年4月30日租金31479.4元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，判决如下：一、原告广州宏辉房产开发有限公司与被告苏快璇签订的《广州市房屋租赁合同》及《富邦中心（商场）房地产租赁合同补充协议》于2020年4月30日解除；二、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告苏快璇向原告广州宏辉房产开发有限公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的租金31479.4元；三、在本判决发生法律效力之日起十日内，被告苏快璇向原告广州宏辉房产开发有限公司支付2020年1月1日至2020年4月30日的推广费2233.4元；四、驳回原告广州宏辉房产开发有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定期间履行给付义务的，按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1512元，由原告广州宏辉房产开发有限公司负担882元，由被告苏快璇负担630元。（本案受理费已由原告广州宏辉房产开发有限公司预交，本院不作退回，苏快璇负担部分，由苏快璇迳付给原告广州宏辉房产开发有限公司。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  余静二〇二一年四月九日书记员  王盼刘娓美