广东省深圳市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤03民终1507号上诉人（原审被告）：威曼矿业有限公司（VMAXMININGLIMITED),注册办事处地址：香港九龙观塘鸿图道57号南洋广场903A室,公司编号：2659712。董事：潘国善。上诉人（原审被告）：盛根才，男，汉族，1973年4月19日出生，住所地：江西省乐平市。被上诉人（原审原告）：深圳市世杰深港影视文化产业有限公司，住所地：深圳市福田区南园街道滨江社区滨河大道2001号9楼06-08单元，统一社会信用代码：91440300558680156X。法定代表人：蔡觐洲，董事长。委托诉讼代理人：陈涛，广东德荣律师事务所律师。上诉人威曼矿业有限公司（VMAXMININGLIMITED)（以下简称威曼公司）、盛根才因与被上诉人深圳市世杰深港影视文化产业有限公司（以下简称世杰公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省深圳市福田区人民法院（2020）粤0304民初14098号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人威曼公司上诉请求：1、改判一审判决第一项为双方签订的《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》于2019年10月14日解除。2、撤销一审判决第二、三项。3、驳回世杰公司第二、三、四、五、六项诉讼请求。事实与理由:2019年7月，威曼公司与世杰公司签订房屋租赁合同后，世杰公司并未按合同约定实际出租805平米的房屋给威曼公司，实际租赁仅有400余平，原审法院依据世杰公司主张的数字计算租金金额，未查实房屋的实际租赁情况及产生的租金，属于事实认定不清。2019年10月份起便对案涉房屋采取锁门、停水停电等粗暴违法措施收回了房屋的使用权。事实上，威曼公司在10月份起就没有再使用过该房屋，原审法院认定2019年12月27日作为合同解除时间即威曼公司应支付房租至2019年12月27日，属于事实认定不清。世杰公司主张，为本次诉讼，向香港张元洪律师行支付公证费4655元，向广东荣德律师事务所支付律师费5000元。为支持其主张，世杰公司举证香港张元洪律师行开具的收据及广东荣德律师事务所开具的发票，但现实中，存在大量先开票后付款的商业实践，收据和发票的开具不意味着必然存在真实的转款行为，世杰公司的证据不能说明相关律师费用真实发生。原审判决第五项缺乏证据支撑。综上，原审判决对事实认定不清，部分判项缺乏证据支持，恳请二审法院支持威曼公司的上诉请求。威曼公司二审补充上诉意见如下，一、世杰公司从未向威曼公司交付805平方米的租赁房屋，一审判决认定的房屋租赁面积与事实不符，世杰公司无权要求威曼公司按照805平方米支付租金。二、世杰公司将租赁房屋上锁，阻止威曼公司使用，威曼公司无需支付未使用期间的租金。上诉人盛根才上诉请求：1、撤销一审判决第四、五项。2、驳回世杰公司第二、三、四、五、六项诉讼请求。事实和理由：2019年7月，世杰公司与威曼公司签订房屋租赁合同后，世杰公司并未按合同约定实际出租805平米的房屋给威曼公司，实际租赁仅有400余平，原审法院依据世杰公司主张的数字计算租金金额，未查实房屋的实际租赁情况及产生的租金，属于事实认定不清。2019年12月盛根才的出具《还款承诺书》仅同意承担威曼公司拖欠的2019年10月至2019年12月的租金及相应阶段的管理费、电费、空调费及服务费等费用，该承诺书或具体金额未得到威曼公司的确认，因此，盛根才承诺承担的金额应当以实际发生的为准；且在承诺书中，盛根才未承诺对威曼公司不履行支付义务的时候产生的利息承担连带责任，原审判决第四项判决盛根才承担此项连带清偿责任没有证据支持。世杰公司主张，为本次诉讼，向香港张元洪律师行支付公证费4655元，向广东荣德律师事务所支付律师费5000元。为支持其主张，世杰公司举证香港张元洪律师行开具的收据及广东荣德律师事务所开具的发票，但现实中，存在大量先开票后付款的商业实践，收据和发票的开具不意味着必然存在真实的转款行为，原告的证据不能说明相关律师费用真实发生。原审判决第五项缺乏证据支撑。综上，原审判决对事实认定不清，部分判项缺乏证据支持，恳请二审法院支持盛根才的上诉请求。世杰公司辩称：一、威曼公司、盛根才主张实际租赁面积仅有400余平没有任何依据。《租赁合同》明确记载租赁房屋建筑面积805平方米。威曼公司、盛根才认为实际租赁面积与合同约定不符，但自2019年7月2日承租以来一直按合同约定的租金金额向世杰公司交付租金，直到同年10月份开始拖欠各项费用，期间也未就租赁面积问题向世杰公司提出过异议，到本案二审才以此作为上诉理由，明显是为了逃避交付租金的义务；二、世杰公司从未对租赁房屋采取停水停措施，因威曼公司、盛根才拖欠世杰公司各项费用，经多次催讨无果后，才在2019年12月25日发出《解除合同通知书》粘贴在门外，之后对房屋进行上锁。在此之前，没有影响威曼公司、盛根才对租赁房屋的正常使用。因此，合同的实际解除时间为2019年12月27日，租金也应当计算至该日。三、世杰公司已通过公司负责人蔡谨东名下账户实际向香港张元洪律师行的负责人张元洪律师转入公证费4655元，也已通过银行转账方式向广东德荣律师事务所支付律师办案费5000元，该二笔费用的支付情况均有银行转账记录为证；四、盛根才出具的《还款承诺书》只要由其单方作出便已具有法律效力，无需再经威曼公司确认才生效，盛根才所承诺连带保证的范围应当包括威曼公司不履行支付义务时产生的利息。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法维持原判，驳回威曼公司、盛根才的上诉请求。世杰公司向一审法院起诉请求：1、解除世杰公司与威曼公司于2019年7月2日签订的《深圳市房屋租赁合同书》及《4601单元租赁合同补充协议》；2、威曼公司支付欠缴租金439114.52元、物业管理费53733.75元、电费1137.92元、空调费8530.05元、维修服务费280元；3、威曼公司支付逾期付款利息6662元(以502796.24元为基数,按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率,自2019年10月1日起暂计至2020年1月15日,实际计算至款项还清之日止)；4、盛根才对威曼公司所负上述付款义务承担连带清偿责任；5、威曼公司、盛根才承担世杰公司所支出的律师费5000元、香港律师公证费4650元；6、威曼公司、盛根才承担本案诉讼费用。一审法院经审理查明：2019年7月2日，世杰公司（甲方）与威曼公司（乙方）签订《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》，约定甲方将位于深圳市福田区46楼01单元的房屋出租给乙方使用，房屋建筑面积为805平方米，月租金总额为152950元，第二年开始每年递增6%，乙方应于每月1日前向甲方交付租金。租赁期限从2019年7月13日至2022年7月12日止。甲方交付房屋时，向乙方收取2个月租金及管理费数额的租赁保证金343332.5元。免租期为2019年7月13日至2019年8月11日止。乙方延迟交付租金20天以上，乙方拖欠可能导致甲方损失的各项费用达人民币101966.67元以上视为乙方违约，甲方有权收回该物业，并没收租赁保证金。双方约定了送达地址。2019年12月9日，威曼公司收到世杰公司邮寄的《律师函》，该函称威曼公司拖欠2019年10月1日至2019年12月4日期间的租金325635.48元、管理费39847.5元，拖欠2019年8月21日至2019年11月20日期间的电费1137.92元、拖欠2019年7月16日至2019年10月15日期间的空调费7049.09元、拖欠2019年7月16日至2019年8月15日期间的服务费280元，暂计至2019年12月4日的租金滞纳金74180.75元，合计欠缴上述各项费用448130.72元。要求威曼公司结清上述费用。2019年12月13日，盛根才出具《还款承诺书》，称其为威曼公司实际控制人，截至2019年12月12日，威曼公司已拖欠世杰公司2019年10月至2019年12月期间的租金458850元、拖欠2019年10月至2019年12月期间的管理费56148.75元、拖欠2019年8月21日至2019年11月20日期间的电费1137.92元、拖欠2019年7月16日至2019年10月15日期间的空调费7049.07元、拖欠2019年7月16日至2019年8月15日期间的服务费280元，累计拖欠上述各项费用总计523465.74元。现盛根才自愿作为威曼公司的连带保证人，对威曼公司中应履行的义务及所拖欠的上述费用承担连带保证责任，并承诺在2019年12月25日前清偿上述费用。如盛根才或威曼公司未能在指定的期限内足额清缴上述费用，盛根才应承担由此造成的全部经济损失及因追缴拖欠费用所产生的费用（包括但不限于诉讼费、律师费、保全费、保险公司出具保函费、评估鉴定费、执行费等）。2019年12月26日，威曼公司收到世杰公司邮寄的《解除合同通知书》，该通知书称威曼公司拖欠2019年10月1日至2019年12月25日期间的租金429246.77元、管理费52526.25元、拖欠2019年8月21日至2019年11月20日期间的电费1137.92元、拖欠2019年7月16日至2019年10月15日期间的空调费7049.07元、拖欠2019年7月16日至2019年8月15日期间的服务费280元，暂计至2019年12月25日的租金滞纳金123248.10元，合计欠缴上述各项费用613488.11元。限威曼公司于2日内足额清缴，否则将于2019年12月27日解除与威曼公司签订的《深圳市房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》，并追究威曼公司的违约责任及盛根才的连带保证责任。2020年1月7日，世杰公司向张元洪汇款人民币4655元。2020年1月13日，香港张元洪律师行向世杰公司开具公司查册费、附加费及转递费用收据港币4900元。2020年1月20日，世杰公司（甲方）与广东荣德律师事务所（乙方）签订了《委托代理合同》，记载：甲方因本案委托乙方代理，甲方向乙方交纳办案费人民币5000元，执行回款（含调解、和解回款）的10%作为律师费。广东荣德律师事务所于2020年1月17日向世杰公司开具了律师办案费5000元的增值税发票。一审法院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。世杰公司与威曼公司签订的《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》合法有效，双方均应按照合同约定履行相关义务。威曼公司收到世杰公司的律师函及《解除合同通知书》后，未对其中记载的欠缴租金、管理费、电费、空调费等事实提出异议，且在一审法院受理该案后，经一审法院合法传唤未到庭，亦未提交证据证明已经足额交纳，依法应当承担对其不利的法律后果，故一审法院对威曼公司欠缴租金、管理费、电费、空调费等事实予以确认。依据《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》约定，威曼公司应在每月1日前交纳当月租金，欠缴费用达20天或者101966.67元，甲方有权收回该物业，并没收租赁保证金。截至2019年12月25日，威曼公司仍未支付2019年10月1日至12月25日期间的租金、管理费等，欠缴费用已经超过20日且超过101966.67元，世杰公司可以解除合同、收回房屋并没收租赁保证金。世杰公司向威曼公司邮寄送达的《解除合同通知书》已经约定在威曼公司未清缴欠费的情况下将于2019年12月27日解除租赁合同，因世杰公司享有合同解除权，且解除通知已到达威曼公司，现有证据亦无法证明被告已经履行支付义务，故应以《解除合同通知书》中确定2019年12月27日作为合同解除时间，一审法院对此予以确认。依据《解除合同通知书》记载内容，威曼公司欠缴2019年8月21日至2019年11月20日期间的电费1137.92元、拖欠2019年7月16日至2019年10月15日期间的空调费7049.07元、拖欠2019年7月16日至2019年8月15日期间的服务费280元，威曼公司对上述费用应予支付。世杰公司起诉请求威曼公司支付空调费8530.05元，超过上述空调费金额，世杰公司未对超过部分的空调费举证，一审法院对超过部分不予支持。双方合同约定每月房屋租金为152950元，租赁保证金为两个月的房屋租金和管理费之和，数额为343332.5元，计算得知租赁房屋每月的物业管理费为18716.25元（343332.5÷2-152950）。威曼公司从2019年10月1日开始欠缴相关费用，截至合同解除之日（2019年12月27日），威曼公司欠缴的租金为439114.52元(152950×2+152950×27/31)，物业管理费为53733.75元（18716.25×2+18716.25×27/31），世杰公司请求支付上述费用，一审法院予以支持。威曼公司未及时足额支付《解除合同通知书》记载的各项费用，世杰公司请求支付利息，符合法律规定，一审法院予以支持。但因2019年11月、12月的房屋租金及管理费交纳时间应为2019年11月1日、12月1日，且世杰公司提交的律师函、《解除合同通知书》均为2019年12月发出，故一审法院酌情按照贷款市场报价利率，从2019年12月2日起计算至实际清偿之日的利息，世杰公司超出一审法院计算金额的请求，一审法院不予支持。盛根才于2019年12月13日出具《还款承诺书》，且世杰公司邮寄给威曼公司的《解除合同通知书》中明确提到要求盛根才承担连带责任，故盛根才应当履行承诺内容，即由盛根才对威曼公司欠缴的租金、管理费、电费、空调费、维修服务费、利息应当承担连带清偿责任。世杰公司因查询本案威曼公司注册信息已向香港张元洪律师行支付公证等费用4655元，并与广东荣德律师事务所签订委托代理合同，且已支付了律师办案费5000元，世杰公司与威曼公司所签的《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》中虽未约定由威曼公司承担律师费等内容，但盛根才出具的《还款承诺书》中承诺承担律师费等费用，故盛根才应当向世杰公司支付律师费5000元、香港律师公证费4650元。一审判决结果：依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十六条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认世杰公司与威曼公司于2019年7月2日签订的《房屋租赁合同》及《4601单元租赁合同补充协议》于2019年12月27日解除；二、威曼公司应于判决生效之日起十日内向世杰公司支付房屋租金439114.52元、物业管理费53733.75元、电费1137.92元、空调费7049.07元、维修服务费280元；三、威曼公司应于判决生效之日起十日内向世杰公司支付上述第二项金额之和（501315.26元）的利息（以501315.26元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，从2019年12月2日起计算至实际清偿之日）；四、盛根才对判决第二项、第三项金额向世杰公司承担连带清偿责任；五、盛根才应于判决生效之日起十日内向世杰公司支付律师费5000元、香港律师公证费4650元；六、驳回世杰公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费8894.58元（世杰公司已预交），由威曼公司、盛根才承担。本院经二审审理查明，原审查明的事实清楚，本院依法予以确认。本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷案件。根据上诉人的上诉内容，本案的争议焦点为：1、世杰公司有无按照合同约定提供约定的房屋；2、世杰公司有无从2009年10月份起对涉案房产采取停水、停电等措施；3、盛根才是否应对一审判决威曼公司应承担的责任承担连带清偿责任。关于本案的第一个争议焦点，本院认为，双方签订的租赁合同约定，被上诉人向上诉人提供XX时代广场北区（二期）46楼01单元的房屋805平方米供上诉人使用。上诉人未提交证据证明，其在履行合同过程中向被上诉人主张租赁房屋的实际面积与租赁合同约定的面积不符，且在被上诉人向上诉人发送律师函后及盛根才出具的《还款承诺书》中，均没有对房屋租赁面积提出异议，故上诉人认为租赁合同约定的房屋面积与实际使用面积不符没有事实依据，本院不予确认。上诉人的该项上诉理由不成立，本院予以驳回。关于本案的第二个争议焦点，本院认为，上诉人主张被上诉人在2019年10月起对涉案房产采取了停水、停电等措施，但上诉人并未提交有关证据予以证明，故对上诉人的该项上诉理由，本院不予采信。关于本案的第三个争议焦点，本院认为，盛根才在2019年12月出具的《还款承诺书》确认，对威曼公司拖欠的租金管理费、电费、空调费、服务费共计523465.74元承担连带保证责任，故一审在该金额以内判决盛根才承担连带责任有事实依据，本院对此予以维持。综上，两上诉人的上诉请求不成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费17707.58元，由上诉人威曼公司负担8813元，盛根才负担8894.58元。本判决为终审判决。审判长  陈明亮审判员  聂 效审判员  张秀萍二〇二一年四月二十二日书记员  林晓翔