西 安 市 雁 塔 区 人 民 法 院民 事 判 决 书（2020）陕0113民初7773号原告（反诉被告）：西安三迪房地产开发有限公司，住所地陕西省西安市曲江新区。法定代表人：郭加迪，该公司执行董事。委托诉讼代理人：张旭丹，上海市XX城（西安）律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩卅，上海市XX城（西安）律师事务所实习律师。被告（反诉原告）：西安圣格瑞思教育科技有限公司，住所地陕西省西安市高新区、2、3、4层。法定代表人：李晓彦，该公司执行董事兼总经理。委托诉讼代理人：赵会强，陕西科迈律师事务所律师。委托诉讼代理人：程真，陕西科迈律师事务所实习律师。原告（反诉被告）西安三迪房地产开发有限公司（以下简称三迪公司）与被告（反诉原告）西安圣格瑞思教育科技有限公司（以下简称圣格瑞思公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，适用普通程序，公开开庭进行了审理。三迪公司委托诉讼代理人张旭丹、韩卅，圣格瑞思公司委托诉讼代理人赵会强、程真到庭参加诉讼。本案现已审理终结。三迪公司向本院提出诉讼请求：1.判令确认原被告之间的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除。2.判决圣格瑞思公司在判决生效后10日内腾房（按照《房屋租赁合同》约定的标准：“符合正常使用后的状态，无须恢复原状”）。3.判决圣格瑞思公司支付拖欠的房租1974981.97元。诉讼过程中，三迪公司明确租金组成为：2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元。4.判决圣格瑞思公司支付违约金907342.4元（计算方式：2034400元×0.001×天数，计算至合同解除之日为446天）。诉讼过程中，三迪公司明确违约金自2018年9月28日起计算。5.判决圣格瑞思公司支付自2019年12月19日起至实际腾房之日止，按照合同约定的租金标准计算的房屋占有使用费（计算方式：5574元×天数，暂计算至2019年12月20日为11148元）。6.本案的全部诉讼费用由圣格瑞思公司承担。事实和理由：2018年3月1日，双方签订《房屋租赁合同》。合同第二条约定：“租赁期限12年，自2018年3月1日至2030年8月31日（其中被告装修期6个月，装修期不计算租金）。”合同第三条约定：“首年租金按每平方米72元/月计算（以实际测绘面积为准），租金每三年递增一次。被告在进场装修完毕后应支付2018年9月1日至2018年12月31日的租金，其余租期内，按年预付租金，于每年12月31日前付清下年租金。”合同签订后，双方进行了房屋交接，圣格瑞思公司开始使用所租赁的房屋，并于2018年9月28日支付了659520元，作为2018年9月1日至2018年12月31日的租金。但是该笔租金未按照实际测绘面积计算，不符合合同对租金计算的约定。此外，圣格瑞思公司也未按期在2018年12月31日前支付2019年的租金。合同第十条约定：“乙方逾期缴纳租金达三十天以上，每逾期一日，乙方应按平均年租金的千分之一支付违约金；超过30天的，甲方还有权解除合同没收押金并要求乙方赔偿损失。”截止2019年12月18日，圣格瑞思公司支付租金已逾期446天。按照合同约定，三迪公司有权主张违约金并解除合同，且三迪公司已经委托律师事务所发送了律师函，通知圣格瑞思公司解除合同，圣格瑞思公司于2019年12月18日收到该律师函。故三迪公司提出如上诉讼请求，望法院判如所请。圣格瑞思公司答辩称，1.双方的房屋租赁合同在履行的过程中发生了情势变更，致使若依照原合同标准履行，将导致合同目的无法实现，并给圣格瑞思公司带来经济损失。2018年3月1日，圣格瑞思公司与三迪公司签署了关于三迪枫丹幼儿园的房屋租赁合同，租赁标的物为三迪公司的幼儿园房屋。2019年4月10日，西安市人民政府办公厅为落实《国务院办公厅关于开展XX小区XX园治理工作的通知》（国办发【2019】3号）精神，按照《陕西省人民政府办公厅关于印发XX小区XX园治理工作方案的通知》（陕政办发【2019】10号）的要求，发布了《西安市XX小区XX园治理工作实施方案》，方案要求小区配套幼儿园应移交当地教育行政部门，并由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。三迪公司按照本项目的规划建设审批文件所建立的幼儿园，属于社区配套幼儿园。根据上述中对应的政策文件，幼儿园存在移交政府管理的风险。圣格瑞思公司在申办幼儿园证照过程中，政府要求移交配套幼儿园，不予办理教育许可证件，致使双方之间的租赁合同在履行的过程中出现了诸多问题，对圣格瑞思公司履行租赁合同造成了严重的影响，致使圣格瑞思公司无法依照原合同条款履行。2.圣格瑞思公司在合同履行发生情势变更的情况下，积极与三迪公司协商沟通，并非恶意拖欠租金，不履行合同义务。由于以上新政策的出台实施，圣格瑞思公司与三迪公司签署的原房屋租赁合同约定幼儿入园报备价格逾期过高。合同约定的收费价格，与教育部门严控幼儿园收费、实行普惠收费的新政策相冲突，需要三迪公司配合予以书面确认方可报备价格通过。而且原租赁合同中的房租金额也需要依据新政策进行调整，针对这一情形，圣格瑞思公司曾多次联系三迪公司，并发送书面函件通知进行沟通、协商，具体事项及数额仍在协商中。综上所述，依据合同法及合同法司法解释（二）相关规定，考虑目前租赁合同履行的实际情况，以及圣格瑞思公司在租赁合同签署后的经济投入情况，请求法院为保护合同的有效履行，维护双方权益，判决双方继续履行房屋租赁合同，不予解除。圣格瑞思公司向本院提出反诉请求：1.判决双方《房屋租赁合同》继续履行，不予解除；2.判决变更双方签订的《房屋租赁合同》第三条3.2项约定的首年租金由每平方米72元/月变更为每平方米18元/月，包含物业管理费和税金（物业管理费由三迪公司承担）。3.判决本案诉讼费用由三迪公司承担。事实和理由：2018年3月1日，圣格瑞思公司与三迪公司签订《房屋租赁合同》，合同期限12年（自2018年3月1日至2030年8月31日止），合同约定首年租金按每平方米72元/月计算，后每三年按8%递增，合同约定保教费收费标准为2580元/月。合同签订后，双方进行了房屋交接，圣格瑞思公司依约支付了租金。在圣格瑞思公司经营过程中，2018年11月国务院颁布的《关于学前教育深化改革规范发展的若干意见》，同时陕西省政府印发了《陕西省人民政府办公厅关于印发XX小区XX园治理工作方案的通知》。西安市政府依据上述文件精神发布了《西安市XX小区XX园治理工作实施方案》，方案要求属于小区配套幼儿园应移交当地教育行政部门，并由教育行政部门办成公办园或委托办成普惠性民办园，不得办成营利性幼儿园。上述教育新政策的出台是圣格瑞思公司在签订合同时无法遇见的情形，属于情势变更。依据以上教育新政策及三迪公司出租房屋的规划属性，此承租房屋属于社区配套幼儿园用房，应移交教育主管部门或委托办理成普惠性幼儿园，收费标准也被严格管控，否则政府将以收费过高而不予办理幼儿园的证照。因此原合同的商务条件发生了重大的改变，若仍然依据原合同的收费标准执行，不仅无法办理幼儿园的证照，还将严重的阻碍幼儿园的管理运营。因此，圣格瑞思公司为了积极有效的履行租赁合同，保障合同交易目的实现，XX镇XX小区XX园治理及普惠制收费价格管控的新政策, 参考西安市小区同等配套幼儿园的租赁价格水平，申请不予解除租赁合同, 请求变更租赁合同月租金而继续履行。综上所述，圣格瑞思公司现依据合同法及合同法司法解释（二）相关规定，提出以上诉讼请求，望判如所请。三迪公司针对反诉答辩称，1.圣格瑞思要求“判决双方《房屋赁合同》继续履行，不予解除”不构成反诉请求。反诉是本诉被告起诉本诉原告，其本身即是一个单独的诉，可以独立于本诉存在。简单而言，即使本诉原告撤诉，反诉的诉讼请求依然有审理的必要和意义。而本案中，圣格瑞思的第一项反诉请求是基于本诉第一项诉讼请求提出的，这实际上是对圣格瑞思公司本诉诉讼请求的反驳，而不是一项新的诉。如果圣格瑞思公司在本诉中的要求确认《房屋租赁合同》解除的诉请不被法院支持，那么该合同自然是继续履行，无需反诉程序处理。因此，该项请求不构成反诉的诉讼请求。2.对于双方履行《房屋租赁合同》而言，政策变动不构成情势变更，圣格瑞思要求变更合同约定的租金缺乏依据。“情势变更”制度规定在《合同法解释二》第二十六条，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。”首先，涉案合同是《房屋租赁合同》，该合同是为了实现圣格瑞思租赁到适合开办幼儿园的房屋，三迪房地产获得价格合理的租金，这两项合同目的。而圣格瑞思租赁房屋后是否盈利，盈利程度如何，均不是《房屋租赁合同》的合同目的。合同第9.1款也约定了“幼儿园由乙方自主经营、自负盈亏”。政策变动限制的是圣格瑞思通过经营幼儿园盈利，这一单方商业目的之实现，而未限制租赁房屋的合同目的之实现。其次，涉案房屋的租金价格是由房屋的质量、位置等自身条件和房屋租赁市场供需关系影响的。房屋月租金每平米72元，是双方通过自愿订立合同的方式约定的，是对房屋的价值的认可。政策变动后，房屋的自身条件并未变化，市场供需关系也未发生明显变化，房屋的价值并未减损，继续按照当初约定的价格履行是对合同约定的遵守，并非不公平。如果圣格瑞思不能承受较高的租金成本，可以另外承租低租金的房屋经营幼儿园，而不是要求三迪房地产降低其高价值房屋的租金。综上所述，本案中不存在情势变更的情况，圣格瑞思要求继合同不予解除并且降低房屋租金，缺乏事实依据，请法院予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了房屋租赁合同、不动产登记证书、交通银行回单、律师函、EMS中国邮政速递物流网页截图打印件、照片打印件、规划图、微信对话截图打印件等证据材料。本院组织当事人进行了举证、质证。根据经审查认定的证据和原、被告的陈述，本院认定事实如下：2018年3月1日，三迪公司（出租方、甲方）、圣格瑞思公司（承租方、乙方）签订《房屋租赁合同》，约定圣格瑞思公司承租三迪公司位于西安市XX环XX路交汇处向东200米处的三迪枫丹幼儿园房屋，建筑面积2290平方米（具体以房地产管理局测绘结果为准），租赁用途为幼儿园，装修交付时间为2018年3月1日（暂定，双方应签署《房屋交接确认书》），交房标准为毛坯。合同第2.2条约定，“租赁期限12年，自2018年3月1日至2030年8月31日（其中乙方装修期六个月，装修期内不计算租金）……”。第3.2条约定：“首年租金按每平方米72元/月计算（以实际测绘面积为准）包含物业管理费和税金，物业管理费由甲方承担。递增：租金每三年递增一次，递增比例为上一年度租金的8%”。第3.3条约定，“（1）在进场装修完毕后，乙方首次支付甲方租金四个月（2018.9.1日-2018.12.31），支付金额以实际测绘面积计算。（2）其余租期内，乙方按年预付租金，于每年12月31日前付清下年租金。”第5.1条约定，“学费收取标准：保教费2580元/月，伙食费15元/日/人。（暂定价，最终以教育局、五家部门审批为准）”。第五条还对业主、三迪公司员工适龄子女入学的收费标准事宜进行了约定。第7.1条约定，“无论何种情况合同终止履行时，乙方返还该房屋应当符合正常使用后的状态（无需恢复原状）。固定装修部分无偿交予甲方，乙方不得拆除或破坏。返还时，应经甲方验收，乙方应结清其自应承担的费用”。第7.2条约定，“租赁期满后，乙方按时将房屋返还于甲方”。第9.1条约定，“由乙方自行办理幼儿园有关手续。幼儿园由乙方自主经营、自负盈亏，对外独立承担民事责任”。第10.1条约定，“乙方逾期交纳租金达三十天以上，每逾期一日，乙方应按平均年租金的千分之一支付违约金；超过30天的，甲方还有权解除合同没收押金并要求乙方赔偿损失”。第10.3条约定，“租赁期届满、合同终止或合同因任何原因解除的，乙方需在租赁期届满、合同终止或解除之日起日内交付房屋（续租除外）并搬离存放在该房屋内的乙方物品，如乙方逾期交付，每逾期一日向甲方支付本年租金标准千分之三的违约金，并按照本年度租金标准支付逾期交付期间的租金……”。租赁合同尾页圣格瑞思公司“法定代表人或者委托诉讼人”栏处的签名为李帅。合同签订后，双方进行了房屋交接。圣格瑞思公司使用案涉房屋，并于2018年9月28日通过银行转账的形式支付租金659520元，交易摘要备注：“曲江三迪幼儿园2018.9.1-2018.12.31房租”。2019年4月至8月，三迪公司多次向圣格瑞思公司催要租金。2019年12月18日，三迪公司委托律师事务所向圣格瑞思公司送达《律师函》，以圣格瑞思公司未按期支付租金为由要求解除租赁合同。   另查明，西安市自然资源和规划局于2019年8月26日颁发的不动产登记证书载明：案涉房屋的建筑面积为2354.63平方米，用途为住宅用地/教育，附记内容为幼儿园壹幢，坐落为西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室。本院认为，根据诉辩意见，本案争议焦点为：一、案涉租赁合同约定的租金应否予以变更，案涉租赁合同是否于2019年12月18日解除及应否继续履行。二、圣格瑞思公司未付租金数额范围，应否支付违约金及违约金是否过高，应否返还房屋及支付房屋占用费。关于争议焦点一。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”。本案中，租赁合同约定圣格瑞思公司自行负担承租案涉房屋期间的盈亏，对学费收取标准亦明确收费标准为“暂定价，最终以教育局、五家部门审批为准”。圣格瑞思公司对承租案涉房屋的用途为经营幼儿园有清晰认识，作为商事主体对承租后能否取得幼儿园的办学许可的风险亦具备认识能力。由此来看，即使如圣格瑞思公司所称的原因未能取得幼儿园办学许可，该原因也属于在订立合同时可预见的商业风险范围内的风险，不符合情势变更的构成要件。故圣格瑞思公司要求变更租金的主张，缺乏事实和法律依据，不能成立。圣格瑞思公司应依约向三迪公司支付租金。租赁合同已对租金计算方式、付款时间进行了明确约定，即圣格瑞思公司首次应按照实际测绘面积即2354.63平方米并按照72元/每平方米/月的标准，支付2018年9月1日至2018年12月31日的租金，并于2018年12月31日前支付下一年度的租金。据此计算，圣格瑞思公司首次应付租金为678133.44元，于2018年12月31日前应付2019年度租金。但圣格瑞思公司在合同签订后仅支付租金659520元，并未足额支付首次应付租金，亦未按期支付2019年的租金。据此来看，圣格瑞思公司存在逾期支付租金的违约行为，逾期支付租金超过30天。圣格瑞思公司逾期支付租金的违约行为符合租赁合同约定的解除条件。三迪公司据此于2019年12月18日向圣格瑞思公司送达了解除通知。综上来看，三迪公司行使的合同解除权的实质条件和形式条件均已成就，合同解除权成立并发生法律效力。故本院对三迪公司要求确认租赁合同于2019年12月18日解除的主张，予以支持。合同解除后，圣格瑞思公司无权请求继续履行合同。关于争议焦点二。圣格瑞思公司在合同解除前负有支付租金的合同义务，在合同解除后负有返还案涉房屋的义务，逾期返还案涉房屋时还应支付房屋占有使用费。本案中，三迪公司主张的2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，符合合同约定租金计算标准、案涉房屋实测面积及已付租金的事实，本院予以支持。圣格瑞思公司还应向三迪公司支付2019年1月1日至2019年12月18日的租金，并在合同解除后向三迪公司返还案涉房屋并支付房屋占有使用费至实际返还案涉房屋之日止。故圣格瑞思公司向三迪公司支付2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元，并自2019年12月19日起至实际返还房屋之日止按约定合同约定的租金标准支付房屋占有使用费。至于违约金问题。虽然双方均为商事主体，但考虑到案涉房屋的用途为经营幼儿园的实际情况，三迪公司主张按照日千分之一计算违约金过高，本院酌定圣格瑞思公司按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率和全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算逾期付款违约金，其中，18613.44元的违约金自2018年9月28日起计算，1956368.53元自2019年1月1日起计算，均计至2019年12月18日止。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、第二十条，《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十六条第一款、第九十七条、第一百零九条、第一百一十四条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（法释〔2009〕5号）第二十六条、第二十九条之规定，判决如下：一、确认西安三迪房地产开发有限公司、西安圣格瑞思教育科技有限公司在2018年3月1日签订的《房屋租赁合同》于2019年12月18日解除。二、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起三十日内向西安三迪房地产开发有限公司返还《房屋租赁合同》项下位于西安市XX环XX路交汇处向东200米处的三迪枫丹幼儿园房屋（不动产权证所在房屋坐落为西安市曲江新区XX路XX号XX幢XX室）。三、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西安三迪房地产开发有限公司支付2018年9月1日至2018年12月31日的未付租金18613.44元，2019年1月1日至2019年12月18日的租金1956368.53元；以及逾期付款违约金，其中，18613.44元的违约金自2018年9月28日起计算，1956368.53元自2019年1月1日起计算，2019年8月19日前按照中国人民银行公布的银行同期贷款基准利率计算，2019年8月20日起按照全国银行间同业拆借中心发布的同期贷款市场报价利率计算，均计至2019年12月18日止。四、西安圣格瑞思教育科技有限公司于本判决生效之日起十日内向西安三迪房地产开发有限公司支付按照《房屋租赁合同》约定的租金标准计算的自2019年12月19日起至实际返还案涉房屋之日止的房屋占有使用费。五、驳回西安三迪房地产开发有限公司的其他诉讼请求、西安圣格瑞思教育科技有限公司的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费154903元、财产保全申请费5000元（三迪公司均已预交），由圣格瑞思公司负担并于履行本判决金钱给付义务时直接支付给三迪公司。反诉案件受理费26098元，由圣格瑞思公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。 审  判  长    栗  德  亮人民陪审员    郭      芳人民陪审员    唐      玲 二○ 二一年 四 月 七  日 书  记  员    贾      凡    打印及校对：李 郭 娇                 2021年  月  日送达 1