山东省烟台市莱山区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0613民初3号原告：顾翠珍，女，1952年10月2日出生，汉族，住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：贾培立（系原告之子），男，1973年5月15日出生，汉族，烟台市保安服务总公司工作人员，户籍所在地烟台市芝罘区，现住烟台市莱山区。委托诉讼代理人：李海燕（系原告儿媳），女，1974年3月1日出生，汉族，烟台展亦汽车服务股份有限公司员工，户籍所在地莱阳市，现住烟台市莱山区。被告：烟台市宏丰置业发展有限责任公司，住所地烟台市莱山区飞龙路6号。法定代表人：林慧勇，该公司董事长。委托诉讼代理人：辛虎，山东鑫士铭律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：王长海，山东鑫士铭律师事务所执业律师。原告顾翠珍与被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司（以下简称宏丰公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人贾培立和李海燕，被告之委托诉讼代理人辛虎和王长海到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求:1.判令被告立即为原告办理不动产权证；2.判令被告向原告支付自2017年9月24日，按日万分之1.952标准计算至产权证书办妥为止的违约金（暂计至立案之日违约金为人民币54219元）；3.判令被告承担自2017年10月24日到出证之日止因过户给儿子贾培立产生的房价上涨的50%的费用，（暂计至立案之日损失64500元）；4.判令被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2012年10月23日，原告与被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司签订《经济适用住房预（销）售合同》，原告以单价2938元，总价253666.9元全款认购被告烟台市宏丰置业发展有限责任公司开发的××7号楼401室房屋一套，被告于2014年10月23日交房。此后，取得全款购房发票和缴纳契税后，多次交涉被告并通过市民服务热线督办均未果。根据烟建住房【2017】52号文件规定：购买经济适用房购买合同签订日计已满5年，购房人可上市转让经济适用房；2007年11月19日以后销售并签订购房合同的经济适用房，转移登记时，由房屋权利人按照税务部门核定的计税价格与购买经济适用房差价的50%缴纳土地收益等相关价款。根据此规定，原告自2017年10月24日即可将本案房产××7号楼401室过户给儿子，便于孙子贾钺兵就近东风岭小学就读，但是由于被告至今未协助办理房产证导致过户费用增加，并且孙子无法落户上学。被告作为房屋买卖合同的出售方，在原告交付购房款履行了付款义务后，被告方交付房屋即购房合同成立，被告方应当在合同订立之日起积极办理“房产所有权证”或“不动产权证”。但是被告至今的违约行为给原告造成了不可估量的损失，应该予以赔偿。现原告为维护其合法权益，故诉诸法院，请公断。被告辩称，原被告双方签订合同属实，被告是按照国家政策要求建设经济适用房，原告是经审核符合条件的购买者，与原告的儿子及其孙子之间没有任何关系。被告也在积极按照政策要求协助包括原告在外的购买者办理不动产权属证书。根据法发1992第38号最高院《关于房地产案件受理问题的通知》第三项，属于历史遗留的落实政策性房地产纠纷不属于人民法院受理范围，原告的起诉应予以驳回。对于原告的第一项诉讼请求，根据双方预售合同书约定，被告仅具有协助其办理不动产权证的义务，其要求原告为其办理没有事实依据；第二项诉讼请求，原、被告双方订立的是经济适用住房预售合同，原告要求支付逾期办证违约金没有事实和法律依据；第三项诉讼请求没有事实和法律依据，且原告也没有证据证实该损失已经实际发生；第四项诉讼请求，原告的诉讼请求应当予以驳回，诉讼费用应当由原告承担。本院经审理认定事实如下：2012年10月23日，原告顾翠珍（买受人、乙方）与被告宏丰公司（出卖人、甲方）签订《经济适用住房预（销）售合同》，合同约定：原告自愿购买被告正在建设的经济适用住房，该房产位于锦绣家园Ｅ7号楼401号房，房屋预测建筑面积86.33㎡，房款为253637.5元；双方同意待该套经济适用住房竣工验收后，按实际测绘面积重新计算该房价款并签订经济适用房预（销）售补充协议；甲方有义务协助乙方办理房屋产权证，乙方有义务按相关规定提供相关资料并承担相关税费，办证费用按相关部门规定执行。合同未约定办理房屋权属证书的期限。合同还约定了其他权利义务。合同签订当日，原告交纳房款253637.5元。2014年11月3日，原告（买受人、乙方）与被告（出卖人、甲方）签订《经济适用住房预销售补充协议》，协议约定，双方共同认定该经济适用住房的建筑面积为86.34平方米；双方共同认定该套经济适用住房按产权登记面积计算的最终销售价款为253666.9元。乙方此前已交购房款253637.5元。两相结算，乙方应补购房款29.4元；经公安部门确认，该套经济适用住房的门牌号码是××7号楼401号。协议签订当日，原告补交房款29.4元，被告将涉案房屋交付给原告。2018年9月4日，被告为原告开具增值税普通发票，内容为销售自行开发的房地产项目预收款，金额为253666.9元。2020年9月2日，被告为原告开具增值税电子普通发票，内容为补开营业税发票销售自行开发的房地产，金额为253666.9元。2020年9月8日，原告交纳契税2536.67元。本院向烟台市莱山区不动产登记中心查询涉案房屋是否办理了不动产初始登记。烟台市莱山区不动产登记中心答复本院××7号楼401号房屋未办理不动产首次登记。上述事实，有当事人陈述、《经济适用住房预（销）售合同》、《补充协议》、发票、税收完税证明、复函等及庭审笔录在卷佐证并经庭审质证，可以采信。本院认为，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发【2007】24号）中指出，“规范经济适用住房供应对象。经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。经济适用住房供应对象的家庭收入标准和住房困难标准，由城市人民政府确定，实行动态管理，每年向社会公布一次。低收入住房困难家庭要求购买经济适用住房的，由该家庭提出申请，有关单位按规定的程序进行审查，对符合标准的，纳入经济适用住房供应对象范围。……。”“严格经济适用住房上市交易管理。经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因各种原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。购买经济适用住房满5年，购房人可转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等价款……。”中华人民共和国建设部、中华人民共和国国家发展和改革委员会、中华人民共和国监察部等发布的《经济适用住房的管理办法》第二条规定：“本办法所称经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。”根据上述规定，商品房是房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人的房屋，只要具有完全民事行为能力，能够享受民事权利和承担民事义务的民事主体，都可以成为商品房的购买人，法律、法规对同一购买人购买商品房的套数基本没有限定，购房人对于所购商品房拥有完全产权。经济适用房属政策性住房，购买人群是城市中低收入家庭，且每户只准购买1套。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》适用于房地产开发企业与商品房买受人之间的商品房买卖合同关系，调整的仅仅是房地产开发企业与商品房买受人之间因履行商品房买卖合同发生的商品房买卖合同纠纷。经济适用住房不属于商品房，经济适用住房购房合同关系的主体之间发生合同纠纷，不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》规定，应当依据《合同法》的规定进行处理。本案，原告申请购买经济适用住房，经有关单位按规定的程序进行审查，纳入经济适用住房供应对象范围后，与被告签订《经济适用住房预（销）售合同》、《经济适用住房预（销）售补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。合同及补充协议未约定被告办理房屋权属登记的期限，双方未就逾期办证约定违约金或违约产生的损失赔偿额的计算方法，原告亦未举证证明因被告未办理不动产权属登记致其造成的损失，原告请求被告支付自2017年9月24日，按日万分之1.952标准计算至产权证书办妥为止的违约金、被告承担自2017年10月24日到出证之日止因过户给儿子贾培立产生的房价上涨的50%的费用64500元，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。烟台市莱山区不动产登记中心已明确答复本院，涉案房屋未办理不动产首次登记，故原告要求被告立即办理不动产权证，属于客观履行不能，本院对原告该项诉讼请求不予支持。综上所述，本院对原告诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告顾翠珍的全部诉讼请求。案件受理费减半收取计1337元，由原告顾翠珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 王 丹二〇二一年四月二十六日书记员 宋晓萃