北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初6495号原告：王素玲，女，1942年3月22日出生，汉族，住北京市通州区。被告：城城不动产管理有限公司北京分公司，住所地北京市朝阳区东四环中路78号楼2层2-63。法定代表人：孙洁，经理。被告：城城不动产管理有限公司，住所地西安经济技术开发区未央路199号西安聚泽酒店有限公司809。法定代表人：张智军，经理。第三人：张佳琪，女，1999年6月12日出生，蒙古族，住北京市通州区。第三人：杨晗玥，女，1998年6月13日出生，汉族，住北京市通州区。原告王素玲与被告城城不动产管理有限公司（以下简称为城城房产公司）、被告城城不动产管理有限公司北京分公司（以下简称为城城房产北分）第三人张佳琪、第三人杨晗玥房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月29日立案受理后，依法适用简易程序，由审判员邹强独任审理，公开开庭进行了审理。本案原告王素玲、第三人张佳琪、杨晗玥到庭参加诉讼，被告城城房产公司及城城房产北分经本院合法传唤未到庭，本案现已审理终结。原告王素玲提出诉讼请求：1、请求确认原告与被告一签订的《房屋托管合同》于2020年10月31日解除，2、请求判令二被告向原告支付自2020年9月27日起至2020年10月31日止尚未交付的租金，按每月4500元计算，3、请求判令二被告向原告支付违约金13500元，4、请求判令第三人立即办理房屋，将房屋腾退，5、请求判令第三人承担根据原告与被告一签订的房屋托管合同第十二条合同的解除所约定的合同解除之日即2020年10月27日开始，第三人非法占据房屋所产生的水电燃气费用以及非法占据房屋给原告带来的房屋房租损失直至办理房屋之日，按每月4500元计算，占有使用费，从2020．11．1日计算到2021．4．6日，依据是两个第三人在房子里居住，我要求对方搬走也不搬走，也没有说交房的事情，6、请求判令二被告及第三人承担本案诉讼费用。原告诉称的事实及理由：2020年6月20日原告与被告一签订《房屋托管合同》，约定原告将坐落于北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XX的房屋委托给被告一经营，房屋建筑面积91．1平方米，托管共36个月，自2020年6月27日起至20XX年6月26日止，月租金为4500元。合同签订后，原告依约将房屋交付给被告一使用，但被告一在交付了两个月租金以后，却违反合同约定拒不支付租金，根据原告与被告一签订的《房屋托管合同》第是挑剔第三款、第十三条第四款的约定，二被告应向原告支付违约金13500元。另有2020年7月30日，被告以与本案第三人签订了《代理出租合同》，将房屋出租给本案第三人使用，期限自2020年7月30日起至2021年7月29日止，月租金3150元，现原告要求第三人立即搬离房屋，将房屋腾退并承担自2020年10月27日起至占据房屋其所产的水电燃以及房屋租金损失。综上所述，为维护原告合法权益，故提起本案诉讼。被告城城房产公司未答辩和被告城城房产北分共同辩称，1、因解除涉案合同直接影响第三人的合法权益，因此答辩人不同意解除涉案合同，2、恳请贵院依据相关证据及案件事实确认答辩人应退还被答辩人租金的具体数额，3、被答辩人主张的违约金数额过高，应当依法予以调整。第三人张佳琪、杨晗玥辩称，对王素玲的请求，我方不同意。因为合同是2021年7月30日到期，我方是合法居住在里面，不需要支付占有使用费。而且在2020年12年24日是被迫搬离的，我方不同意支付占有使用费。水电燃气费用不同意负担。经审理查明：2020年6月20日，原告与被告城城房产北分签订《房屋托管合同》，约定原告将坐落于北京市通州区XX小区XXX号楼X单元XX的房屋委托给被告城城房产北分经营，托管共36个月，自2020年6月27日起至20XX年6月26日止，实收租期33个月，管理费三个月。月租金为4500元（含物业费、取暖费），月付；押金4500元。该合同系李静代签，原告对此予以认可。合同签订后，被告分别于2020年6月24日、7月31日、8月31日支付了4500元、4135元、4500元，剩余租金尚未支付。经核算，被告已支付的费用为押金4500元和2020年6月27日-2020年8月26日的租金。另查，2020年7月30日，被告城城房产北分将案涉房屋出租给第三人张佳琪，期限为一年，自2020年7月31日至2021年7月30日，第三人杨晗玥与张佳琪共同居住。后因被告城城房产北分未向原告支付租金，原告要求第三人杨晗玥与张佳琪搬离房屋，并引发矛盾，后第三人杨晗玥与张佳琪于2020年12月24日搬离了案涉房屋，但双方尚有纠纷未解决完毕。再查，《房屋托管合同》第十三条第四款约定“乙方有本合同第十二条第三款约定的情形之一的，甲方要求解除合同，乙方应按3个月租金标准的违约金支付给甲方，甲方收取押金不予退还。”《房屋托管合同》第十二条第三款第一项约定“乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、乙方原因导致乙方不支付或者不按照约定支付租金达30日的”上述事实，有《房屋托管合同》、《房屋托管合同》、房租支付明细及当事人当庭陈述等证据在案予以佐证。本院认为：本案的争议焦点之一为合同的解除及解除的时间。当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，被告自2020年8月起一直未支付房租，其行为明显违背双方合同的约定，故原告有权解除合同。原告主张合同于2020年10月31日解除，其理由系被告欠付2020年8月27日之后的租金，支付时间应为2020年9月，满30日后其有权解除合同，故主张解除日期应为2020年10月31日。本院认为，根据合同约定，原告在被告不支付房屋达30日后有权解除合同，但合同的解除需以原告行使解除权为前提，而本案中，原告并未提交充分的证据证明其在享有解除权后向被告行使解除权，而根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款的规定：“当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。”故本案中，合同的解除时间应以本案起诉状副本送达之日为合同解除之日，为2021年3月20日。关于违约责任，因原被告双方在合同中已明确约定，原告主张按照合同第十三条第四款的约定主张违约责任，本院予以支持。本案的争议焦点之二为被告应支付的费用。本院认为，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，原告请求被告支付自2020年9月27日至其主张的合同解除之日（2020年10月31日）止的租金，本院认为，违约责任应当包括合同履行后可以获得的利益，故被告应支付欠付租金之日起至合同解除之日止的租金，原告主张自2020年9月27日起算，本院对此不持异议；原告主张合同解除之日本院认定为2021年3月20日，故应由被告支付自2020年9月27日至2021年3月20日期间的租金，按每月4500元计算。经核算，共5个月零24天，金额为26100元。关于原告请求判令第三人立即办理房屋、将房屋腾退的诉讼请求，因第三人已经搬离案涉房屋，故本院对原告的该项诉讼请求不予支持。关于原告请求判令第三人承担非法占据房屋所产生的水电燃气费用以及非法占据房屋的相关费用的诉讼请求，本院认为，本案第三人与城城房产北分之间成立合法有效的租赁合同法律关系，原告主张第三人系非法占有房屋并不能成立，其请求支付房屋占有使用费的请求亦不能成立。关于原告请求第三人支付其居住期间欠付的水电燃气费用的诉讼请求，因第三人张佳琪亦在另案中主张其尚有预缴的燃气费，且张佳琪、杨晗玥与原告亦有其他纠纷，故本院认为原告的该项诉求应与第三人另案解决，不宜在本案中一并处理。本案的争议焦点之四为责任承担主体，根据《中华人民共和国民法总则》第七十四条的规定：“分支机构以自己的名义从事民事活动，产生的民事责任由法人承担；也可以先以该分支机构管理的财产承担，不足以承担的，由法人承担。”本院认为，应由被告城城房产北分和被告城城房产公司共同负担。综上，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百一十三条、《中华人民共和国民法总则》第七十四条、《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、原告王素玲与被告城城不动产管理有限公司北京分公司于2020年6月20日签订的《房屋托管合同》于2021年3月20日解除；二、被告城城不动产管理有限公司和被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同赔偿原告王素玲违约金13500元，于本判决书生效之日起七日内执行清；三、被告城城不动产管理有限公司北京分公司已支付的押金4500元不再退还；四、被告城城不动产管理有限公司和被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同支付原告王素玲自2020年9月27日至2021年3月20日期间的租金26100元，于本判决书生效之日起七日内执行清；五、驳回原告王素玲的其他诉讼请求。案件受理费125元，由被告城城不动产管理有限公司和被告城城不动产管理有限公司北京分公司共同负担，于本判决书生效之日起七日内支付给原告王素玲。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员  邹 强二〇二一年四月六日法官助理  李春雨书 记 员  黄 琛