广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0106民初9971号原告：广州盈凯实业发展有限公司，住所地广东省广州市天河区花城大道1号415铺-1，统一社会信用代码914401067555584914。法定代表人：张剑飞，系该司总经理。委托诉讼代理人：张金玉，系北京观韬中茂（南京）律师事务所律师。被告：广州瑞达实业有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西39-43号瑞达大厦五楼，工商注册号4401011104174。法定代表人：蔡铭，系该司总经理。诉讼代表人：中审众环会计师事务所（特殊普通合伙）广东分所，系广州瑞达实业有限公司管理人。负责人：刘梨花。委托诉讼代理人：舒志超、邹萍，均系该会计师事务所职员。被告：广州怡君物业管理有限公司，住所地广东省广州市天河区黄埔大道西39号五楼，统一社会信用代码91440101728211740P。法定代表人：徐炜，系该司总经理。委托诉讼代理人：黄伟俐，系广东国智律师事务所律师。原告广州盈凯实业发展有限公司（以下简称盈凯公司）与被告广州瑞达实业有限公司（以下简称瑞达公司）、广州怡君物业管理有限公司（以下简称怡君公司）相邻关系纠纷一案，本院于2017年4月11日立案后，依法适用普通程序，于2017年9月26日公开开庭审理本案。原告盈凯公司的原委托诉讼代理人吴俊冰（之后原告盈凯公司已解除吴俊冰的诉讼代理人的权限）、被告怡君公司的委托诉讼代理人黄伟俐到庭参加诉讼。被告瑞达公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加庭审。2018年3月30日，本院裁定本案中止诉讼。后中止诉讼的原因消除，本案恢复诉讼。本案现已审理终结。原告盈凯公司向本院提出以下诉讼请求：1.两被告排除广州市天河区黄埔大道西45-55号负二层停车库（以下简称恒城大厦负二层停车库）通向地面的进出通道妨碍；2.两被告向原告连带赔偿因妨碍原告使用恒城大厦负二层停车库造成的损失（按每月6600元的标准，从2017年3月1日起计至两被告排除妨碍之日止）；3.两被告承担本案诉讼费。事实与理由：原告作为承租人与产权人广州华正投资管理有限公司（以下简称华正投资公司）于2016年7月19日签订租赁合同，承租位于广州市天河区黄埔大道西45-55号恒城大厦负一层、负二层车库共75个停车位[负一层车位42个、负二层车位33个（该33个车位以下统称案涉车位）]，租赁期限自2017年3月1日至2018年12月31日，租金为每月15000元。当原告要使用案涉车位时，发现通往地面的出口、通道受堵，车辆无法通行。原告向恒城大厦的物业管理公司即广州三新物业管理有限公司（以下简称三新公司）询问得知，恒城大厦和相毗邻的瑞达大厦因开发设计原因，两栋大厦共用两条车库出入通道。两被告长期采取多种非法手段，封闭恒城大厦的车库出口并划分车位（包括负一层、负二层），阻碍恒城大厦负二层停车库的进出通道。三新公司代表业主多次与两被告协商，均被无理拒绝，两被告甚至索要“过路费”。至今，原告所租案涉车位无法正常使用。按照租赁合同的约定，原告承租案涉车位每月须支付租金6600元，两被告上述妨碍通行的违法行为致使原告每月蒙受损失。根据《中华人民共和国民法通则》及《中华人民共和国物权法》等相关法律法规，相邻各方应根据有利生产、方便生活的原则正确处理相邻通行关系，如给相邻一方造成妨碍或损失的，应当停止侵害、排除妨碍、赔偿损失。综上，两被告的非法行为给原告造成妨害以及经济损失。被告瑞达公司未答辩。被告怡君公司辩称：一、原告主张相邻必要通行权没有事实和法律依据，本案通行纠纷不属于相邻关系范畴，而属于地役权范畴。长期以来，黄埔大道西45-55号负二层停车库（即恒城大厦负二层停车库）使用瑞达大厦地下停车库的出入通道是基于合同设定的地役权，而不是基于法律规定的相邻必要通行权。《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》调整的因通行引起的相邻关系，是指由于地理条件的限制，一方必须利用相邻一方所有或使用的土地取得通行等便利。因此，成立相邻必要通行权首先是地理条件的限制，即土地与公共道路无适宜的联络，包括袋地或准袋地；其次，土地与公共道路无适宜的联络不是土地所有人或使用人的任意行为导致。本案不属于上述情况。恒城大厦四面皆能直达公共道路，既无大山阻挡，亦无湍流危险。恒城大厦地下停车库的产权人完全有地理条件自行修建停车库出入通道，但其没有规划和投资建设自有停车库通道，而是通过签订合同使用相毗邻楼宇的停车库通道，以达到节省费用、充分利用空间，从而提高自己土地利用价值的目的。因此，本案不适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》关于相邻通行的规定，而应适用《中华人民共和国物权法》关于地役权的规定。为了解决恒城大厦地下停车库出入通行问题，恒城大厦停车库的原产权人广州市恒城房产开发有限公司（以下简称恒城公司）与瑞达公司、广州市城镇建设开发总公司（以下称城镇总公司）、三新公司经友好协商，于1999年6月18日签订《关于解决恒城大厦地下车库通道问题的协议》（以下简称《协议》），约定：在恒城公司补交地下车库通道及绿化施工费2100000元后，瑞达公司开通瑞达大厦停车库的出入通道给恒城公司通行使用，并明确授权瑞达公司、三新公司就车库通道开通管理费等相关问题另行签订协议。同日，瑞达公司与三新公司签订《关于解决恒城大厦地下车库通道问题协议的补充协议（二）》（以下简称《补充协议》），约定：三新公司每月十日前向瑞达大厦管理处缴交5000元，作为车库出入口管理、通道消防、水电、绿化等管理费用。从以上事实可知，《协议》与《补充协议》在相关当事人之间设定了地役权，恒城大厦停车库所在地为需役地，瑞达大厦停车库所在地为供役地，该地役权是有偿的。根据《中华人民共和国物权法》第一百六十四条的规定，建设用地使用权转让的，地役权一并转让。现恒城大厦停车库的产权人是华证资产管理有限公司（以下简称华证公司），因此，目前恒城大厦停车库所在土地的地役权人是华证公司，其享有地役权的同时，负担着支付使用土地费用的义务。因此，恒城大厦负二层停车库使用瑞达大厦停车库的出入通道是基于产权人之间的合同约定，是属于地役权的范畴，而不属于相邻关系范畴。现原告作为恒城大厦负二层停车库的使用人以相邻必要通行权来主张权利，没有事实和法律根据。二、两被告有权停止恒城大厦负二层停车库使用通道。地役权是基于当事人的合同产生的，合同当事人应当按合同的约定享有权利和履行义务。自瑞达大厦停车库通道为恒城大厦停车库开通使用以来，三新公司并未按照《补充协议》约定的标准即5000元/月向瑞达大厦管理处缴付管理费等费用。三新公司自2001年开始缴付管理费等相关费用，但每月只缴付2000元，在2015年5月以后更是分文未付。受瑞达公司委托，怡君公司多次向三新公司和恒城大厦停车库的产权人催收管理费，但其皆置之不理。根据《协议》与《补充协议》的约定，如未缴纳管理费达三个月以上，瑞达公司有权停止恒城大厦停车库使用通道。事实上，恒城大厦停车库的产权人和使用人分文未缴管理费已长达2年有余，但到目前为止，恒城大厦负一层停车库仍然正常使用瑞达大厦停车库通道。至于恒城大厦负二层停车库则是在建成之后从未启用，瑞达大厦负二层停车库及通道十几年来均是目前这种状态。瑞达大厦管理人未曾行使停止使用通道的权利，只是保持原有状态。三、瑞达大厦停车库自启用以来，自己本身及恒城大厦停车库一直使用北边的出入通道，东面的出入通道一直作为消防备用通道，平时并未开通。原告不管是基于地役权通行还是相邻权通行，均应尊重通道原状。四、恒城大厦负二层停车库使用瑞达大厦停车库通道通行至地面，要穿行瑞达大厦停车库负二层和负一层整个车场，不但给瑞达大厦停车库的管理和养护增加费用，安全隐患的增加更是不可忽视的首要问题，但恒城大厦停车库的管理人和使用人却对他人的损失（或损害）和安全隐患只字不提。综上所述，本案不属于相邻通行纠纷，不适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国物权法》等相关法律关于相邻必要通行权的规定。车库产权人（或使用人和管理人）之间签订了地役权合同，应当按合同约定行使各方的权利和义务，请法院依法驳回原告的诉讼请求。经审理查明：盈凯公司提供以下证据：一、作为出租人（甲方）的华正投资公司与作为承租人（乙方）的盈凯公司于2017年2月27日签订的《广州市房屋租赁合同》（含附件；以下简称《租赁合同》）[已出示原件。约定：……第二条甲方同意将坐落在天河区黄埔大道西路45-55号恒城大厦B1（负一）层、B2（负二）层共75个车位（详见附件）房号的房地产……出租给乙方作停车场用途使用……第三条甲乙双方协定的租赁期限、租金情况如下：2017年3月1日至2018年12月31日的月租金额为15000元；租金按月结算，由乙方在每月的第1日前按现金或支票付款方式缴付租金给甲方等条款。《租赁合同》的附件之一为《恒城大厦车位明细》，其中包括恒城大厦负一层42个车位和案涉车位的房屋坐落、面积和产权证号各项明细内容]，用于证明盈凯公司对《租赁合同》项下的75个车位拥有合法使用权。怡君公司发表以下质证意见：怡君公司不是合同当事人，不清楚该证据的真实性，对合法性、关联性不发表意见。二、《恒城大厦车位明细》（即《租赁合同》的附件之一，内容如前所述）、《恒城大厦车位示意图》（共2张；均未能出示原件。盈凯公司称两张示意图分别为恒城大厦B1、B2的示意图；其中打“√”的车位为华正投资公司的车位）和天河区黄埔大道西45-55号[单]B140、B164、B222、B223车位的权属证书（共4份；均未能出示原件。载明：上述四个车位的房地产权属人均为华证公司，规划用途均为车库，登记时间均为2010年8月31日等内容）及相应的《房地产分户图》（共4份；均未能出示原件），用于证明盈凯公司对《租赁合同》项下的75个车位拥有合法使用权。怡君公司发表以下质证意见：怡君公司不是合同当事人，不清楚该组证据的真实性，对合法性、关联性均不发表意见。三、华证公司于2017年2月24日出具的《委托书》及所附《恒城大厦车位明细表》[已出示原件。《委托书》包括：华证公司委托华正投资公司经营、管理广州市黄埔大道西45-55号75个车位（详见附表）华证公司所属的物业，包括但不限于：出租、收款、出具发票、根据政府有关规定办理出租所需的相关手续等，委托期限从2017年2月24日至2018年12月31日等内容。《委托书》上还显示加盖华正投资公司的印章]，用于证明盈凯公司对《租赁合同》项下的75个车位拥有合法使用权。怡君公司发表以下质证意见：怡君公司不是合同当事人，不清楚该证据的真实性，对合法性、关联性均不发表意见。四、银行进账单（共3张；均已出示原件。显示：盈凯公司于2017年3月31日、5月2日、6月28日分别向华正投资公司支付“车场租金”15000元、15000元、30000元等内容）、兴业银行支票存根（已出示原件。显示：出票日期为2017年8月28日，收款人为华正投资公司，金额为30000元，用途为车场租金等内容）及华正投资公司在2017年3月16日至8月4日期间开具的发票（共4张；均已出示原件。显示：盈凯公司按照每月15000元的标准向华正投资公司支付3月至8月“恒城大厦B1B2共75个车位租金”等内容），用于证明盈凯公司已经支付《租赁合同》项下75个车位的租金。怡君公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均没有异议，对关联性均有异议；租赁关系的成立并不必然成就相邻通行权，恒城大厦停车库的产权人是基于《协议》设定的地役权使用瑞达大厦停车库的通道，承租人亦应是基于地役权享有通行权，恒城大厦停车库的产权人通行瑞达大厦停车库的通道尚且需要支付管理费等费用，承租人的通行权当然不得优于产权人的权利。五、三新公司的恒城大厦管理处于2012年5月2日作出的致怡君公司的瑞达大厦管理处的《关于开通恒城大厦负二层车库通道的函》（未能出示原件）和怡君公司于2012年5月21日作出的致三新公司的恒城大厦管理处的《对贵司开通恒城大厦负二层车库通道的复函》（已出示原件），用于证明瑞达公司、怡君公司妨碍盈凯公司行使租赁车位使用权的事实。怡君公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对关联性均有异议；《协议》约定设立了地役权，恒城大厦地下停车库基于地役权的约定使用瑞达大厦的地下停车库通道，且地役权是有偿的；《协议》还约定恒城大厦停车库的产权人或者使用人不缴纳费用的，瑞达公司有权停止恒城大厦地下停车库使用瑞达大厦停车库通道；到现在为止，恒城大厦停车库的使用人已有两年多未缴纳任何费用，根据《协议》与《补充协议》的约定，瑞达公司暂停恒城大厦负二层停车库使用瑞达大厦的停车库通道，但恒城大厦负一层停车库仍在使用瑞达大厦的停车库通道。六、广东省广州市广州公证处于2012年7月25日作出的《公证书》（已出示原件。包括：申请人为三新公司，代理人为吴俊冰；……公证员与工作人员以及申请人的代理人吴俊冰于2012年7月25日上午一起来到恒城大厦，并进入其车库的负一、负二层，对上述车库的现状进行了拍照等内容。《公证书》的附件为照片十六张，共八页）、照片（共5张；均未能出示拍摄设备。盈凯公司称地上的铁柱子导致恒城大厦负二层停车库无法进出，一直处于空置状态），用于证明瑞达公司、怡君公司妨碍盈凯公司行使租赁车位使用权的事实。怡君公司发表以下质证意见：对该组证据的真实性均无异议，对关联性均有异议；确认照片中地上的铁柱子是怡君公司设置的，但是，从瑞达大厦的停车库启用以来一直处于现在这种状态，怡君公司只是依法依约使用、管理自己的停车库，并没有妨碍盈凯公司行使物业权利。怡君公司提供以下证据：一、作为甲方的恒城公司与作为乙方的瑞达公司、作为丙方的城镇总公司、作为丁方的三新公司于1999年6月18日签订的《协议》（已出示原件），用于证明恒城公司、瑞达公司、城镇总公司、三新公司之间已签署地役权合同，设立了恒城公司使用瑞达大厦地下停车库通道的条件；四方在协议中授权瑞达公司和三新公司另行签订有关停车库通道开通管理费的协议。二、作为甲方的瑞达公司与作为乙方的三新公司于1999年6月18日签订的《补充协议》（已出示原件），用于证明瑞达公司和三新公司在《协议》授权的情况下签订《补充协议》；恒城大厦停车库使用瑞达大厦停车库出入通道需要每月支付管理费、消防绿化费等5000元，如果未交管理费达三个月以上，瑞达公司有权停止三新公司使用瑞达大厦停车库通道。三、三新公司于2006年6月13日作出的致怡君公司的《关于开通恒城大厦地下车库通道事宜的函》（已出示原件）、三新公司的恒城大厦管理处于2008年8月11日作出的致“瑞达大厦管理处”的《关于安装广告灯箱事宜》（已出示原件。包括：鉴于恒城大厦与瑞达大厦的车库共用车场出入口，属于两个物业的公共设施，恒城大厦目前与“上海马良广告公司”签订了合同，在车场出入口的一侧安装广告灯箱，并且于近期施工，我处安装广告灯箱的地方应属于恒城大厦公共设施所有，希望得到贵处的谅解与共识等内容）、怡君公司于2012年5月21日作出的致三新公司的恒城大厦管理处的《对贵司开通恒城大厦负二层车库通道的复函》（已出示原件），用于证明怡君公司一直按照《协议》与《补充协议》履行自己对瑞达大厦停车库及停车库通道的管理权，三新公司知道其与瑞达公司成立地役权合同关系但其并没有按时足额缴纳费用。四、交通管理部门于2012年5月28日、2014年1月10日分别核发的《道路运输经营许可证》（共2份；均未能出示原件。载明：业户名称均为怡君公司的瑞达大厦停车场，地址均为广州市天河区黄埔大道西39号瑞达大厦，经营范围均为停车场经营，证件有限期分别为2012年5月28日至2013年5月31日、2014年1月10日至2015年1月10日等内容），广州市人民防空办公室于2013年6月27日核发的《广州市人防工程使用证》[已出示原件。载明：工程名称（地址）为瑞达大厦（黄埔大道39号），单位为怡君公司，用途为车库，有效期限至2016年5月止等内容]，广州市天河区物价局于2014年9月23日核发的致怡君公司的《机动车停放保管服务收费证明》（已出示原件），检查日期填写为2014年1月2日的《天河区停车场安全生产检查记录表》（已出示原件），检查日期填写为2015年1月8日的《广州市停车场安全生产与规范化经营检查记录表》（已出示原件），用于证明怡君公司对瑞达大厦停车库的管理均是合法合规的。五、《中国银行对公客户收款通知单》（共3张；仅出示其中两张通知单的原件。显示：三新公司于2015年3月31日、4月28日、5月22日分别向怡君公司支付“车库出入处管理费”各2000元等内容），用于证明三新公司从2001年开始每月只支付管理、绿化费用等费用2000元，没有按照《补充协议》约定的5000元/月的标准支付管理费等费用，三新公司从2015年6月1日开始没有向怡君公司支付任何费用，各方当事人均知晓存在车库通道地役权。六、作为甲方（物业建设单位/开发企业）的瑞达公司与作为乙方（物业管理公司）的怡君公司于2001年6月20日、2008年6月19日分别签订的《物业管理委托合同》（共2份；均已出示原件。均约定：……甲方将瑞达大厦委托乙方实行物业管理……物业类型为商住楼，名称为瑞达大厦，座落位置为广州市天河区××大道××路××号，委托管理期限分别为2001年6月20日起至2006年6月19日、2008年6月20日起至业主委员会成立等条款），用于证明怡君公司自2001年起管理瑞达大厦（包括停车库及通道），怡君公司有权管理瑞达大厦停车库并收取相关费用；瑞达大厦至今没有成立业主委员会，业主大会也没有选聘其他物业管理公司。盈凯公司对怡君公司提供的上述证据发表以下质证意见：对上述证据的真实性均予以认可，但不认可上述证据与本案的关联性、有效性；上述证据均为怡君公司与案外人之间的协议及由此产生的债权、债务，与盈凯公司所诉之相邻关系纠纷无关；且上述协议有些是与物业管理公司签订的，有些是与开发商签订的，均与停车库的产权人无关。怡君公司回应如下：《协议》是恒城大厦停车库的原产权人恒城公司与瑞达公司签订的，现盈凯公司提供的证据显示恒城大厦停车库的产权已经转让给华证公司，盈凯公司是向华证公司承租恒城大厦的部分车位；根据《中华人民共和国物权法》第一百六十四条的规定，建设用地使用权转让的，地役权也一并转让；盈凯公司要求使用瑞达大厦停车库通道是基于恒城大厦停车库产权人享有的权利，《协议》与《补充协议》和恒城大厦停车库现在的使用人即盈凯公司有关联性。各方当事人还发表以下意见：1.盈凯公司称其在承租《租赁合同》项下75个车位之前不知道《协议》与《补充协议》的存在，其在承租上述车位之后最早大概于2017年的3、4月发现案涉车位不能使用，遂找怡君公司交涉，此时才知道《协议》与《补充协议》的存在。2.盈凯公司称其曾询问三新公司为何存在恒城大厦负二层停车库不能使用的问题，三新公司回复称恒城大厦没有独立的绿化用地，负一层、负二层停车库上盖是一个休闲场所，恒城大厦的业主当时也是使用瑞达大厦的绿化用地，但是两栋大厦的业主将瑞达大厦的绿化用地改造成菜地，政府认为失去休闲功能，于是在恒城大厦的绿化用地上修建新的公园，三新公司认为当时签订《协议》与《补充协议》的目的无法实现、基础丧失，所以没有再支付相关费用。3.盈凯公司称瑞达大厦、恒城大厦的负一层、负二层停车库连成一体，地下停车库共有两个出入口，一个位于北面，恒城大厦负一层停车库使用北面的出入口进出；一个位于东面，东面的出入口常年被怡君公司封堵并划分作为停车位并以此收取停车费；由于怡君公司在负二层停车库设置铁柱子，导致盈凯公司无法进出，故盈凯公司要求从东面的出入口进出，同时要求怡君公司撤掉其在负二层停车库设置的铁柱子。怡君公司则称上述位于东面的出入口从建成至今没有使用过，且一直以铁栏杆大门锁住，盈凯公司在承租时理应知晓。4.盈凯公司称长期以来，瑞达公司、怡君公司共同妨碍恒城大厦负二层停车库通道的正常使用，导致盈凯公司的使用权受到侵害；盈凯公司向华正投资公司承租的车位共75个，其中负二层的车位共33个（即案涉车位），其依约每月向华正投资公司支付租金15000元，即按照比例计算盈凯公司每月必须支付的案涉车位的租金为6600元，但盈凯公司无法使用案涉车位，因此遭受租金损失，故其依据《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条的规定主张瑞达公司、怡君公司按照每月6600元的标准连带赔偿其损失。5.由于怡君公司答辩称本案属于地役权纠纷，本院遂于庭审前询问盈凯公司是否坚持以相邻关系提起本案诉讼。盈凯公司答复称其坚持以不动产相邻关系提起本案诉讼，并称由于历史原因，恒城大厦、瑞达大厦设计共用一个地下停车库的出入口通道，盈凯公司使用的恒城大厦负二层停车库通行的唯一通道必须经过瑞达大厦停车库，依据《中华人民共和国民法通则》关于相邻权的规定以及《中华人民共和国物权法》第八十四条、第八十七条的规定，相邻权利人包含承租人，由此可见，本案纠纷属于物权的范畴，相邻权是所有权的延伸，且该权利法定；怡君公司抗辩称本案的依据是其与案外人约定设立的地役权，是债权的范畴，与本案不属于同一法律关系，但怡君公司与案外人之间的债权债务的约定不能剥夺恒城大厦负二层停车库权利人享有的物权，开发商承担的债务不能由停车库业主分担。怡君公司则称其坚持本案纠纷属于地役权纠纷，如果盈凯公司认为不是依据地役权使用瑞达大厦停车库的通道，则恒城大厦有条件自行修建恒城大厦地下停车库的通道。6.瑞达公司的管理人于2021年4月19日提交《说明》称其意见与怡君公司的答辩意见相同。另，本院受理的（2018）粤0106民初655号原告瑞达公司、怡君公司与被告华证公司、三新公司、恒城公司、城镇总公司地役权纠纷一案（以下简称655号案），本院经审理后于2019年10月8日作出（2018）粤0106民初655号民事判决书，查明以下事实：“华证公司为广州市天河区黄埔大道西恒城大厦地下车库多个车位的登记产权人（车位确权地址为广州市天河区黄埔大道西45–55号［单］B105车位等），产权登记时间2010年8月31日、2011年9月15日不等。三新公司为恒城大厦的物业管理公司。瑞达大厦与恒城大厦毗邻，怡君公司为瑞达大厦物业管理公司。1999年6月18日，恒城公司（甲方）、瑞达公司（乙方）、城镇总公司（丙方）、三新公司（丁方）四方签订《协议》，协议载明：为解决恒城大厦地下车库通道开通问题，经四方友好协商，达成如下协议：一、甲方以恒城大厦东塔30-31E、30–31F两套物业作价3200480元出售给丙方，其中2100000元甲方抵扣乙方已投资建设的车库通道及花园的费用等。二、在本协议签订三日内，甲方应办妥上述住宅《房地产预售契约》送市房管局鉴证，向丙方出具售房发票并将房屋交付丙方使用。丙方向乙方开具2100000元发票后，乙方应开通恒城大厦车库通道给甲方使用，自恒城大厦车库通道开通之日起，丙方门前不得停放车辆（车库通道开通管理费等有关问题由乙、丁双方另行签订）等等。同日，瑞达公司（甲方）、三新公司（乙方）双方签订《补充协议》，约定：一、为解决恒城大厦地下车库车辆进出通道问题，经双方协商，甲方同意恒城公司在办妥补交地下车库通道及绿化施工费，即将恒城大厦东塔楼第30层至31层计建筑面积253.0120平方米，作价2100000元房屋的《房地产预售契约》监证手续完成并交付城镇总公司后，甲方凭恒城公司书面通知，经城镇总公司确认后，在十五日内开通地下车库通道供乙方使用。二、乙方同意每月交5000元作为车库出入口管理、通道消防、水电、绿化等管理的费用。甲方收取乙方提交的管理费用后，必须立即开通两条通道供乙方使用，并负责车库出入口的管理工作。三、乙方使用通道应服从市交通管理规定，并配合甲方搞好出入口的管理工作。一般情况下，甲方必须保证已获得乙方车库车位使用权的车辆或乙方核发的《停车证》《小区车辆准停证》的车辆顺利通行上述出入口。甲方如遇特殊情况须封闭上述出入口时，应提前两天以书面形式知会乙方，以便乙方及时通知有关车主。四、乙方应于每月十号前到瑞达大厦管理处交齐当月管理费（如遇周六、周日则提前于周五前交齐）。乙方未交管理费达三个月以上，甲方有权停止乙方使用通道，并保留继续追讨欠费的权利。五、乙方准停车辆使用上述出入口的有关管理办法，由甲、乙双方另行商议协定。六、本补充协议一式六份，双方各执三份具有同等法律效力。2006年6月13日，三新公司向怡君公司作出《关于开通恒城大厦地下车库通道事宜的函》，函称：我司将于7月1日正式使用恒城大厦负二层停车场，希望贵司履行1999年我司与瑞达公司签订的《补充协议》的约定，故特函达贵司开通负二层车库的通道，希望贵司给予配合和支持。2012年5月21日，怡君公司向三新公司作出《对贵司开通恒城大厦负二层车库通道的复函》，函称：贵司2012年5月4日《关于开通恒城大厦负二层车库通道的函》收悉。关于贵司提出要求开通恒城大厦负二层车库通道事宜，经研究，我司在此再次重申：我司没有权利及资格单方面向贵司开通连接瑞达大厦与恒城大厦负二层通道，且我司也不同意贵司开通的要求。贵司在来函认为：‘业主通过我司管理的瑞达大厦的车库通道，是合情、合理、合法，且我司利用大厦共用部位的管辖权阻挠车位业主合法使用车位，是侵害了业主的物权，违反了《物权法》。’但是，我司认为，贵司所述理由以及当前情形、历史背景均不符合‘开通恒城大厦负二层车库通道’的条件。第一，我司系受开发商瑞达公司委托，对瑞达大厦进行物业管理的合法公司。自2001年开始管理以来，我司系按照双方签订的《物业管理委托合同》中约定的权利和义务合法履行，瑞达大厦车库负二层闸门一直由瑞达公司自行管理，我司没有权利及资格单方面向贵司擅自开通闸门通道，瑞达公司也没授权我司进行开通。第二，为解决贵司地下车库通道问题，营造良好的邻里关系，我司曾多次与委托方瑞达公司进行沟通，得知贵司自1999年6月18日签订的《补充协议》约定中，贵司应每月十日前向瑞达公司支付每月5000元作为车库出入口管理费，直到目前为止欠缴月份共154个月，欠费已累计达770000元，如贵司未交管理费达三个月以上，瑞达公司有权停止贵方使用通道，并有权追讨欠费的权利。第三，依照《中华人民共和国消防法》等对消防安全管理的规定，近期街道办及消防有关单位多次到瑞达大厦辖区内进行巡查。由于恒城大厦开发商的原因，恒城大厦负二层地下车库至今仍未通过相关政府部门的验收手续和消防验收等批准文件，贵司管理的停车场在消防安全方面依法不具备投入使用的条件，考虑到近期因‘光复北路等消防安全事件’影响，我司实在不敢在目前贵司未通过消防验收合格的情况下，罔顾瑞达大厦全体住户的安全而为之，责任重大，我司实在难以承受。若贵司能通过政府消防部门批准的有关的手续后，我司可与瑞达公司及贵司三方商讨解决。如果贵司执意要求开通负二层车库通道，造成社会秩序不稳定，我司已充分做好一切捍卫我方的合法权益的准备。2017年6月21日，怡君公司通过EMS特快专递分别向华证公司、三新公司发出《催款函》（催款函抬头包括华证公司、华正投资公司、三新公司。邮寄给华证公司的邮件妥投时间2017年6月23日，邮寄给三新公司的邮件因拒收被退回），函称：根据《协议》及《补充协议》，三新公司应每月支付5000元作为管理费用，但一直以来三新公司未依约履行付款义务，2015年5月之后更是分文未付，截至2017年6月10日累计欠费746000元。请贵方收到本函后5个工作日内清缴欠费，否则将循法律途径解决。2017年7月3日，怡君公司通过EMS特快专递向华证公司发出《催收费用通知》（通知抬头包括华证公司、华正投资公司、三新公司及盈凯公司。邮件妥投时间2017年7月4日），催收上述746000元。2017年7月18日、7月31日，怡君公司通过EMS特快专递向华证公司、三新公司发出《催款函》，催收上述746000元。上述邮寄行为经过了广东省广州市广州公证处的公证。2018年1月9日，瑞达公司提起655号案诉讼。华证公司提供广东省广州市广州公证处、广东省广州市南粤公证处的公证书各一份（申请人分别为三新公司、华证公司，公证处到场公证时间分别为2012年7月23日、2018年7月13日），拟证实瑞达公司在恒城大厦负二层停车库出入口设置障碍，妨碍其使用，侵害其合法权益。对此瑞达公司、怡君公司表示：真实性无异议，证明内容有异议；恒城大厦四面都是市政路，完全可申请改变规划开通车道，但恒城公司为节约资金才签订《协议》，不存在我方胁迫其签订《协议》的问题，华证公司也未提供其申请改变规划未获批准的证明；我方日常也需要对车库进行维护、管理，收取费用也是合理的。庭审中瑞达公司表示：《补充协议》约定的5000元/月的管理费用包括了恒城大厦负一、负二层的费用，但由于恒城大厦负二层停车库一直没有使用，故三新公司只同意按每月2000元的标准支付管理费用；恒城大厦负一层车库不需要绕行瑞达大厦车库通道，但需要用瑞达大厦车库出入口通道；恒城大厦负二层车库需要绕行瑞达大厦负一、负二层车库才可到达瑞达大厦地上出入口；瑞达大厦和恒城大厦四周都是市政路，瑞达车库上没有建筑物，而是花园，这个花园是两个大厦住户共用，但产权属于瑞达公司。655号案中本院会同当事人到655号案所涉场地现场勘查，现场可见：瑞达大厦、恒城大厦（A、B栋）毗邻，小区花园位于恒城大厦北面、瑞达大厦东面，地下车库的出口正对恒城大厦B栋；顺着坡道进入负一层车库，可见有三个车库进出闸口，其中东、西侧为瑞达大厦的进出闸口，由怡君公司管理，正对坡道的闸口由三新公司管理。本院对现场情况拍摄照片多张。现场华证公司表示：恒城大厦负一层的车辆无须进出瑞达大厦闸口，而恒城大厦负二层停车库由于设计原因必须通过瑞达大厦负二层才能进出，现怡君公司在负二层靠近恒城大厦出入口位置设置了铁桩，导致恒城大厦负二层停车库无法使用，一直闲置。瑞达公司、怡君公司表示：恒城大厦负二层车位的使用要通过瑞达大厦负二层进出，这涉及管理、消防、安保、保洁养护等问题，在当事人没有对此问题达成协议前，不具备借用瑞达大厦负二层的条件；事实上恒城大厦负二层一直未使用过，直至2016年我方才在两个车库交界处安装圆铁柱，这样做的原因是三新公司不按约定支付管理费用。城镇总公司表示：瑞达大厦、恒城大厦由我司分别与瑞达公司、恒城公司合作开发，当时报建手续是统一办理的，车库设计为整体设计并按规划建设，由于牵涉到瑞达公司、恒城公司两个不同主体，故才有后来的各方协议”，认定如下：“关于恒城大厦车库进出通道问题，根据1999年6月18日恒城公司（甲方）、瑞达公司（乙方）、城镇总公司（丙方）、三新公司（丁方）签订的《协议》，恒城公司以其开发的恒城大厦两套房屋房价款中的2100000元抵偿瑞达公司投资建设的车库通道及花园的费用，瑞达公司开通恒城大厦车库通道给恒城公司使用，车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司、三新公司另行签订协议。同日，瑞达公司、三新公司签订《补充协议》，明确上述进出通道为有偿使用，三新公司每月支付5000元管理费用给瑞达公司，还约定如三新公司未交费达三个月以上，瑞达公司有权停止乙方使用通道，并保留继续追讨欠费的权利等。上述《补充协议》实为地役权合同，三新公司利用瑞达大厦地下车库的进出通道以便己方管理的恒城大厦地下车库车辆进出，三新公司为此同意支付相应管理费用，三新公司为地役权人，瑞达公司为供役地权利人。655号案为地役权合同纠纷，合同相对方为瑞达公司、三新公司，故怡君公司不是655号案适格原告，华证公司、城镇总公司、恒城公司均不是655号案适格被告，瑞达公司要求华证公司、城镇总公司、恒城公司承责，于法无据。关于655号案地役权合同的履行情况。第一，从实际使用情况看，根据本院现场勘查的情况，瑞达大厦、恒城大厦的负一层车库共用一条进出通道，但有各自的进出闸口，管理相对独立，从双方陈述及举证看，多年来双方对上述负一层车库的使用及管理问题并无争议。恒城大厦负二层停车库多年来一直因故闲置。第二，从缴付费用情况看，瑞达公司确认三新公司自2001年起按每月2000元的标准支付管理费，瑞达公司并表示三新公司之所以按上述标准支付系因为三新公司认为只开通了负一层的进出通道，而655号案没有证据表明瑞达公司作为合同相对方自2001年起至其于2012年5月发函指出三新公司欠付管理费用的近10年期间就缴费标准问题向三新公司提出异议，且根据公平合理、等价有偿的原则，三新公司支付2000元/月的管理费用对价与实际使用情况是基本相符的，亦符合双方多年来的交易习惯。因此，瑞达公司要求三新公司按5000元/月的标准支付管理费用，理据不足。655号案中瑞达公司称三新公司自2015年5月之后未支付任何管理费用，三新公司作为付款义务人未举证证实其履行了付款义务，应承担举证不能的法律后果。怡君公司作为瑞达公司委托的瑞达大厦物业管理公司于2017年6月21日通过邮寄方式催讨欠费，瑞达公司对该催款行为予以认可，655号案中三新公司提出诉讼时效答辩，2015年5月之前的管理费已超过诉讼时效，即三新公司应向瑞达公司支付2015年6月至2018年8月期间的管理费用合计54000元（2000元/月×27个月）。瑞达公司主张的滞纳金实为利息。利息的计算，应分别以每月应付款2000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止。鉴于华证公司并非655号案地役权合同的合同相对方，瑞达公司要求撤销其与华证公司之间的地役权，无事实及法律依据，且一旦撤销655号案所涉场地的地役权，将导致目前正常使用的恒城大厦负一层车位的使用人无法使用车位，改变655号案所涉车库十多年来的使用现状，加剧小区车位紧缺的矛盾，不利于民生和社会稳定。从655号案审理情况看，三新公司、华证公司与瑞达公司、怡君公司双方纠纷起源于三新公司、华证公司要起用恒城大厦负二层停车库，但基于先天规划设计缺陷，导致恒城大厦负二层停车库的车辆必须先经过瑞达大厦负二层车库再通过瑞达大厦负一层的车库闸口进出，恒城大厦负二层车库的开通使用问题一方面涉及恒城大厦负二层本身的消防验收等安全问题，另一方面亦涉及恒城大厦、瑞达大厦两个地下车库连通使用后的车辆管理、安保等日常管理细节，需由各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决。……”，判决如下：“一、自655号案判决发生法律效力之日起10日内，被告三新公司支付原告瑞达公司2015年6月至2018年8月期间的管理费用合计54000元及利息（分别以每月应付款2000元为本金，按中国人民银行发布的同期同类贷款利率，分别自当月11日起计至清偿之日止）。二、驳回原告瑞达公司的其他诉讼请求”。判后，瑞达公司、怡君公司、华证公司、三新公司均不服，分别向广州市中级人民法院（以下简称广州中院）提起上诉，广州中院以（2020）粤01民终14842号案（以下简称14842号案）立案。广州中院经审理后，于2020年12月12日作出（2020）粤01民终14842号民事判决书（以下简称14842号判决书），确认一审查明的事实，认定如下：“……《中华人民共和国物权法》第一百五十六条规定：‘地役权人有权按照合同约定，利用他人的不动产，以提高自己的不动产的效益。前款所称他人的不动产为供役地，自己的不动产为需役地’。14842号案中，《协议》约定恒城大厦地下车库通道开通的条件，并约定车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司与三新公司另行签订。瑞达公司与三新公司为此签订《补充协议》，明确利用瑞达大厦地下车库通道供恒城大厦地下车库使用，并约定了使用通道的管理费、使用通道的数量及具体使用办法等条款。因此，《补充协议》符合上述法律规定的地役权合同的基本特征。虽然三新公司不是恒城大厦地下车库的所有权人，但根据《协议》关于车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司与三新公司另行签订的约定，应视为恒城大厦地下车库当时的所有权人恒城公司委托三新公司签订《补充协议》并行使约定的涉案地役权，且瑞达公司对此亦予同意。而不动产所有人委托他人行使自己的地役权，法律并无禁止。三新公司作为恒城大厦的物业管理人，由其行使与自己的物业管理职责密切关联的涉案地役权，更具有便利性和效率性，对涉案地役权合同的实际履行并无不当。至于此后恒城大厦地下车库多个车位的所有权转让给华证公司，但华证公司并未取得所有车位的所有权，在华证公司及其他车位的所有权人或者三新公司没有解除上述恒城公司委托三新公司行使涉案地役权的合同关系的情况下，三新公司仍有权继续履行《补充协议》，行使约定的涉案地役权。因此，华证公司认为《补充协议》的性质为相邻通行法律关系而非地役权法律关系的上诉理由，以及三新公司认为《补充协议》仅系普通债权债务合同而非地役权合同的上诉理由，均不能成立……虽然瑞达公司和怡君公司起诉请求三新公司向怡君公司而非瑞达公司支付欠付的管理费，但根据查明的事实，怡君公司并非《补充协议》的主体，瑞达公司在一审诉讼中也没有明确表示放弃《补充协议》的权利或者将合同权利转让给怡君公司并通知了三新公司，且三新公司欠付管理费的事实清楚，故如果因瑞达公司和怡君公司基于对事实的认定错误而提出与事实不符的起诉请求，而驳回该起诉请求，由瑞达公司重新提起请求三新公司向其支付管理费的诉讼，则势必造成讼累，增加瑞达公司和三新公司的负担。因此，根据查明的案件事实，从保护当事人合法权益的角度出发，一审法院对瑞达公司和怡君公司的上述起诉请求进行调整，并无不当。此外，瑞达公司和怡君公司是共同起诉，具有共同的诉讼利益，如二者之间对管理费的分配有约定，可在瑞达公司收到三新公司支付的管理费后另行协商处理，故一审法院判决三新公司向瑞达公司支付欠付的管理费及利息，并不会造成损害怡君公司合法权益的后果。另外，瑞达公司对一审法院该项判决并无提出上诉。……《补充协议》虽约定管理费每月5000元，但在协议履行过程中，瑞达公司仅开通了瑞达大厦负一层车库的通道供恒城大厦负一层车库使用，对恒城大厦负二层车库使用瑞达大厦负二层车库的通道因故一直没有开通，且瑞达公司知道三新公司据此自2001年起按每月2000元的标准支付管理费的原因后，至瑞达公司2012年5月发函指出三新公司欠付管理费的近10年期间均没有就三新公司每月支付2000元管理费提出异议，故一审法院根据上述事实及公平合理、等价有偿的原则，认定三新公司每月支付2000元管理费的对价与实际使用情况基本相符，亦符合双方多年交易习惯的审查意见，理据充分，并无不当，广州中院予以认同。瑞达公司、怡君公司认为应按《补充协议》约定的每月5000元的标准确定三新公司应当支付的管理费数额的上诉理由，理据不足，广州中院不予采纳。华证公司并非《补充协议》的当事人，怡君公司主张华证公司对三新公司欠付管理费及利息承担连带清偿责任的上诉请求，没有事实及法律依据，广州中院不予支持。华证公司并非《补充协议》的当事人，瑞达公司要求撤销其与华证公司之间地役权的诉讼请求，没有事实及法律依据，一审法院不予支持正确。瑞达公司在14842号案第一、二审程序中均无明确提出解除《补充协议》或者确认《补充协议》已经解除的诉讼请求和上诉请求。瑞达公司上诉时虽提出了其有权解除《补充协议》的事实和理由及法律依据，但瑞达公司并没有将解除《补充协议》作为上诉请求提出。而且瑞达公司上诉提出其有权解除《补充协议》的事实和理由，与其要求撤销其与华证公司之间地役权的上诉请求没有关联性，故广州中院对瑞达公司该项上诉请求亦不予支持。此外，一审法院根据恒城大厦负一层车库的使用现状及停车位的需求情况，提出撤销涉案地役权不利于民生和社会稳定的审查意见，作为不予支持瑞达公司要求撤销涉案地役权的诉讼请求的其中一个理由，并无不当，广州中院予以认同。而对于《补充协议》约定恒城大厦负二层车库利用瑞达大厦负二层车库通道通行的问题，一审法院根据涉案地役权设立的起因系涉案两座大厦先天规划设计缺陷造成，两座大厦负二层车库开通涉及各方面的问题较多的情况，提出上述通行问题需各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决的建议，亦无不当，广州中院亦予认同。华证公司认为一审法院上述建议没有解决各方争议，违反人民法院处理案件定分止争原则的上诉意见不能成立，广州中院不予采信。此外，瑞达公司和怡君公司依据《协议》和《补充协议》提起14842号案诉讼，故14842号案系合同纠纷之诉。华证公司在一审中提出要求瑞达公司排除恒城大厦负二层停车库的通向地面的进出通道妨碍及瑞达公司承担公证费2000元的诉讼请求，系基于相邻通行权而提出的侵权纠纷之诉，与本案合同纠纷之诉是不同的诉，不构成对本案诉讼的反诉。因此，一审法院不予受理华证公司所主张的反诉，符合法律规定，并无违反诉讼程序。华证公司认为一审法院不予受理其反诉请求，程序违法的上诉理由，以及三新公司认为一审判决认定法律关系错误，导致未对华证公司的反诉作处理的上诉理由，均不能成立，广州中院均不予采纳”，判决如下：“驳回上诉，维持原判”。14842号判决书已于2020年12月14日发生法律效力。本院认为：盈凯公司已明确其是基于不动产相邻通行权提起本案诉讼，本院据此审查处理本案。相邻通行关系是指两个或两个以上相互毗邻不动产的所有人或使用人，在通行方面给予对方必要的土地使用上的便利的关系。地役权是指土地上的权利人（包括土地所有人、土地使用权人）为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。相邻关系与地役权既有相似之处，亦有区别，其二者的区别主要表现如下：1.二者的权利性质不同。相邻关系不属于一项独立的民事权利，也不是独立的物权类型，而是属于所有权的内容，是基于所有权内容产生的效力扩张和限制；而地役权则是一项独立的用益物权，属于他物权的范畴。2.产生的依据不同。相邻关系是基于法律的直接规定产生的，是不动产权利直接包含的内容；而地役权则是通过当事人的合同产生的，是意定物权。3.主体要求不同。相邻关系以不动产相邻为必要条件；而地役权中需役地和供役地不以相邻为限。4.权利义务内容不同。相邻关系是以相邻不动产使用上的最低限度的相互配合和利用为限度，基于其所有权内容而生之效力的当然扩张，所以在其行使权利时只要不造成邻人的损失，通常为无偿；而地役权则是当事人双方逾越相邻关系限度而约定的权利义务关系，是基于当事人约定产生的对双方的土地更高限度的利用调节，地役权可以有偿，也可无偿，但大都为有偿。5.对抗性不同。相邻关系是基于土地的自然需要且是固定于或永久地附属于土地之上的，其地役负担并不因其土地所有权或使用权人改变而改变，因此，相邻关系具有对抗第三人的天然属性，即相邻关系的对抗效力源于土地本身，无须其他形式；而地役权则因其源于当事人的约定，只有经公示后才能取得对抗第三人的效力。关于瑞达公司、怡君公司是否存在共同妨碍恒城大厦负二层停车库通道的正常使用、侵害盈凯公司享有的案涉车位使用权的行为的问题。广州中院在14842号判决书中认定“《协议》约定恒城大厦地下车库通道开通的条件，并约定车库通道开通管理费等有关问题由瑞达公司与三新公司另行签订。瑞达公司与三新公司为此签订《补充协议》，明确利用瑞达大厦地下车库通道供恒城大厦地下车库使用，并约定了使用通道的管理费、使用通道的数量及具体使用办法等条款。因此，《补充协议》符合上述法律规定的地役权合同的基本特征”“《补充协议》虽约定管理费每月5000元，但在协议履行过程中，瑞达公司仅开通了瑞达大厦负一层车库的通道供恒城大厦负一层车库使用，对恒城大厦负二层车库使用瑞达大厦负二层车库的通道因故一直没有开通，且瑞达公司知道三新公司据此自2001年起按每月2000元的标准支付管理费的原因后，至瑞达公司2012年5月发函指出三新公司欠付管理费的近10年期间均没有就三新公司每月支付2000元管理费提出异议，故一审法院根据上述事实及公平合理、等价有偿的原则，认定三新公司每月支付2000元管理费的对价与实际使用情况基本相符，亦符合双方多年交易习惯的审查意见，理据充分，并无不当，广州中院予以认同”“而对于《补充协议》约定恒城大厦负二层车库利用瑞达大厦负二层车库通道通行的问题，一审法院根据涉案地役权设立的起因系涉案两座大厦先天规划设计缺陷造成，两座大厦负二层车库开通涉及各方面的问题较多的情况，提出上述通行问题需各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决的建议，亦无不当，广州中院亦予认同”，由此可知，恒城大厦负二层停车库利用瑞达大厦地下停车库通道通行是基于《补充协议》设立的地役权，且应依约支付相应的对价。恒城大厦和瑞达大厦是两栋独立的大厦，本应各自规划建设地下停车库通道，但恒城大厦并无规划建设地下停车库通道，导致恒城大厦的地下停车库必须使用瑞达大厦的地下停车库通道，这已经逾越了相邻关系的限度，且14842号判决书亦认定“两座大厦负二层车库开通涉及各方面的问题较多的情况，提出上述通行问题需各方当事人本着实事求是、尊重历史和之前协议的原则，友好协商、互谅互让，妥善解决的建议”，因此，盈凯公司使用案涉车位必须利用瑞达大厦地下停车库通道通行的问题不属于相邻关系调整的范畴。盈凯公司基于不动产相邻通行权主张瑞达公司、怡君公司排除恒城大厦负二层停车库通向地面的进出通道妨碍，没有依据。如本院支持盈凯公司上述诉讼请求，将导致供役地权利人订立《补充协议》的合同目的落空及《补充协议》约定的地役权人每月支付车库出入口管理、通道消防、水电、绿化等管理的费用的义务被规避，违反公平和等价有偿原则。综上，本院认定瑞达公司、怡君公司的行为不构成对盈凯公司享有的案涉车位使用权的侵害，并据此对盈凯公司提出的诉讼请求均不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第三百七十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州盈凯实业发展有限公司的诉讼请求。本案受理费50元，由原告广州盈凯实业发展有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李 群人民陪审员  董晓娥二〇二一年四月二十三日法官 助理  罗小玲书 记 员  李思婷