云南省昆明市盘龙区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0103民初98号原告：云南同德物业服务有限公司法定代表人：李杰，系执行董事兼总经理。住所：云南省昆明市。委托诉讼代理人：何扬剑，男，壮族，1970年4月9日生，户籍地：云南省昆明市五华区，特别授权代理。委托诉讼代理人：张雨，男，汉族，1985年5月19日生，户籍地：云南省昆明市官渡区，特别授权代理。被告：苏宾，男，汉族，1971年3月3日生，住云南省昆明市盘龙区。原告云南同德物业服务有限公司诉被告苏宾物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年1月26日依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人何扬剑、张雨和被告苏宾到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告支付拖欠的2016年至2020年物业服务费、二次加压费、电梯维护费、电梯电费，2016年-2020年物业服务费1909元/年，二次加压费275元/年，电梯维护费1050元/年，2016年-2017年电梯电费64元/年，2018年电梯电费62元/年，2019年电梯电费45元/年,共计13159元；2、判令被告支付违约金，违约金自2017年1月1日起按9％/年计算，截止2020年9月30日违约金为2017年1091元，2018年800元，2019年509元，2020年218元，合计2618元。3、判令被告承担本案全部的诉讼费用。事实与理由：2014年5月15日，被告对其购买的云南省昆明市盘龙区志强路62号同德广场中央B区5栋810号房屋办理了接房手续，同时与原告签订了物业服务协议，约定由原告对被告提供物业管理和服务，并对物业服务费、服务内容、服务标准、权利义务、违约责任等进行了详细约定。合同签订后，原告按约对被告提供物业管理服务，被告在2016年1月1日起，一直未按照合同约定向原告按期足额支付物业服务费，截止2020年9月30日，被告一直拖欠原告物业服务费及违约金。原告特起诉。被告苏宾答辩称：一、原告诉称被告与原告签订了物业服务协议不是事实，原被告没有签订过物业服务协议，违约金只有在当事人约定的情况下，存在符合约定的违约行为时才能主张，当事人之间没有签订协议，原告主张的违约金没有合法依据。双方之间没有签订合同，被告没有合同上的义务向原告支付物业服务费等各种费用。二、原告未给被告提供物业服务，原告购买的涉案房屋在2014年8月份装修完，因当时正值雨季，被告发现房屋主卧、次卧窗子上方有阴水现象，经检查，水是从外墙小平台漏进来的，被告及时向原告物管反映了情况，物管工作人员也到场查看，并答应会反映和处理。被告房屋进水由建筑外墙漏水造成，小区建筑外墙属于建筑共有部分，原告作为小区物业管理者，对建筑共有部分负有维修义务。但是到了2015年雨季，向被告租房的租户和被告反映说房屋漏水，卧室、客厅靠窗墙面潮湿严重，卫生间地面上都是水，整个雨季没有干过。2016年雨季租户又打电话给被告说房屋漏水更严重了，被告又打电话给物业反映房屋漏水的情况，物业回答会处理的。2017年雨季租户又打电话说房屋漏水比上年更严重，直接是用盆子接水，因房屋漏水影响居住，租户说不愿意再租被告的房子了，房租到期，租户就搬走了，被告向物管反映房屋漏水问题无果。原告对漏水的建筑共有部分外墙不尽管理维修义务，造成被告房屋进水毁损，无法居住，原告实际没有给被告提供物业服务，无权要求被告支付物业服务费。三、原告起诉2017年10月1日以前的费用已经超过诉讼时效，应驳回起诉。本案原告实际未给被告提供物业服务，假设原告实际给被告提供了物业服务，原告的起诉也超过了诉讼时效。原告的起诉属于物业服务合同纠纷，属于民事债权，起诉有诉讼时效，2017年10月1日民法总则实施之前诉讼时效是两年，原告在2020年10月22日才向法院起诉2016年至2020年9月30日的物业服务费，2017年10月1日以前的费用已经超过了诉讼时效，应驳回起诉。综上，原告起诉被告支付物业服务费等费用，双方未签订合同，没有合同依据。原告事实上对被告多次反映的建筑共有部分外墙漏水问题不进行管理维修，事实上没有给被告提供物业服务，而且原告起诉还超过了诉讼时效，请求法院驳回原告起诉。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，将在本院认为部分综合认定。由此认定本案事实如下：被告苏宾系云南省昆明市盘龙区志强路62号同德广场中央B区5栋810号房屋所有权人。案外人云南城投同德房地产开发有限公司系该房屋的开发商。案外人云南城投同德房地产开发有限公司（甲方）与原告（乙方）于2012年5月1日签订《同德广场泰西区前期物业服务合同》，约定甲方委托乙方对同德广场泰西区提供前期物业服务，物业管理区域东至志强路，南至白云路，西至万华路，北至金江路。本物业管理区域物业服务收费实行包干制，物业服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：高层住宅：综合物业管理费：1.38元/月/平方米；电梯运行维护费：0.55元/月/平方米；二次加压费：0.17元/月/平方米。2020年12月2日双方又签订《前期物业服务合同》补充协议，约定双方于2012年5月1日就同德广场泰西区的前期物业管理服务事宜签订了《前期物业服务合同》（以下简称“原合同”），现双方经协商一致，共同作出补充协议如下：1、将原合同第六条变更为：本合同自签订之日起生效至成立业主委员会与新的物业公司签订的物业服务合同生效时止。原告提交了一份其与被告签订的《同德昆明广场A2-A3物业服务协议》，协议第二条关于物业服务相关费用约定：普通住宅综合物业管理费为1.18元/月/平方米；电梯维护费为0.65元/月/平方米（不含电梯日常使用电费）；二次加压费为0.17元/月/平方米。电梯电费以当月产生的实际电费据实分摊。物业服务费按年缴纳，业主于每年3月15日前交清全年的物业服务费。被告违反本协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交相关费用并从逾期之日起每天按年费用的3‰交纳违约金，违约金累计计算。原告已经实际入驻涉案房屋所在的小区管理物业。被告自2017年1月起未再缴纳物业管理费。原告分别于2018年5月22日、2019年8月13日、2020年5月26日在被告房门上张贴《费用缴纳通知单》，同时于2019年11月21日向被告送达《关于云南同德物业服务有限公司催收物业服务费的律师函》，要求被告于2019年11月30日前支付拖欠的2017年1月1日至2019年12月31日的物业服务费人民币9883元及违约金人民币14242.24元。2020年6月4日向被告送达《关于云南同德物业服务有限公司催收物业服务费的律师函》，要求被告于2020年6月20日前支付拖欠的2016年1月1日至2020年12月31日的物业服务费人民币13159元及截止2020年5月20日违约金人民币23776.93元。现原告认为被告自2016年1月1日起，一直未按约定向原告支付物业管理费，故诉至本院主张其诉请中的权利。另查明，原告主张费用明细如下：2016年1月1日至2016年12月31日电梯电费64元；2017年1月1日至2017年12月31日物业服务费1906元、电梯电费64元、电梯维护费1050元、二次加压费275元，合计3295元；2018年1月1日至2018年12月31日物业服务费1906元、电梯电费62元、电梯维护费1050元、二次加压费275元，合计3293元；2019年1月1日至2019年12月31日物业服务费1906元、电梯维护费1050元、二次加压费275元、电梯电费45元，合计3276元；2020年1月1日至2020年12月31日物业服务费1906元、电梯维护费1050元、二次加压费275元，合计3231元。以上共计13159元。本院认为：《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案的法律事实发生在民法典施行前，应当适用《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国民法总则》的规定。民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。根据《物业管理条例》第二十一条规定，在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。第四十一条规定，业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费。本案中，被告称原告提供的《同德昆明广场A2-A3物业服务协议》不是其本人签字，原告也表示不能保证签字是被告本人所签，有可能是家属代签。本院认为原告已经实际入驻涉案房屋所在的小区管理物业，且前期也跟涉案小区的开发商签订了前期的物业管理协议，被告也无相反的证据证实该小区另有其他物业公司入驻管理，故《同德昆明广场A2-A3物业服务协议》上的签字是否系被告本人所签不影响原被告之间实际存在的物业服务合同关系的成立。且该协议为原告与涉案小区的业主签订的格式（模板）协议。被告应当按照协议的约定履行缴纳物业费的义务。关于2016年的电梯费，原告未提交证据证明其已经在合理期间内催缴，该部分费用已超过诉讼时效，本院不予支持。关于2017年至2020年的费用，原告提交了相关的证据证明其在合理的期间内催缴，未超过诉讼时效的保护期，本院予以支持。关于被告辩称房屋漏水后原告未尽维修义务的答辩意见，原告认可被告在2018年之前报修过，但未举证证明履行了有效的维修行为，故2017年的物业服务费酌情扣除50%，其余费用不变。原告称被告在2018年之后未报修，被告也无证据证实其报修过，被告应当按约定缴足2018年之后的物业相关费用。关于原告主张的违约金。被告当庭表示该违约金过高，原告也未举证证明其存在的实际损失，故本院根据原被告履行物业服务合同的义务的情节酌情确定由被告自起诉时至实际付清费用之日止按照起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%向原告计付违约金。关于原告主张的其他费用未实际产生，本院不予支持。综上，原告应当向被告支付：2017年为物业服务费1906元×50%＋电梯电费64元＋电梯维护费1050元＋二次加压费275元＝2342元；2018年为物业服务费1906元＋电梯电费62元＋电梯维护费1050元＋二次加压费275元＝3293元；2019年为物业服务费1906元＋电梯维护费1050元＋二次加压费275元＋电梯电费45元＝3276元；2020年1月1日至2020年12月31日为物业服务费1906元＋电梯维护费1050元＋二次加压费275元＝3231元。以上共计人民币12142元。据此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、第一百九十五条、第二百零六条和《物业管理条例》第二十一条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：一、被告苏宾于本判决生效之日起十日内向原告云南同德物业服务有限公司支付2017年1月1日至起至2020年12月31日止的物业服务费、二次加压费、电梯维护费、电梯电费共计人民币12142元；二、被告苏宾于本判决生效之日起十日内以人民币12142元为基数按照原告起诉时一年期贷款市场报价利率3.85%向原告计付自2020年10月29日起至被告清偿人民币12142元之日止的违约金；三、驳回原告云南同德物业服务有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取人民币97元由原告云南同德物业服务有限公司承担人民币42元，被告苏宾承担人民币55元。如不服本判决，可于接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。双方当事人均服判的，本判决即发生法律效力。若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后两年内向本院申请强制执行。审判员 陈 芳二〇二一年四月二日书记员 李天娟