广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书(2021)粤0111民初2904号原告：范妙波，男，1996年7月1日出生，汉族，身份证地址福建省政和县，委托诉讼代理人：陈全锦，广东洛亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：潘翾，广东洛亚律师事务所实习律师。被告：何恒群，男，1985年3月4日出生，汉族，身份证地址广东省广州市白云区，委托诉讼代理人：梁雄鹰，男，1971年1月31日出生，汉族，系单位推荐人。原告范妙波与被告何恒群合同纠纷一案，本院于2021年1月18日受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范妙波的委托诉讼代理人陈全锦、潘翾，被告何恒群的委托诉讼代理人梁雄鹰到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告范妙波提起诉讼请求：1、被告向原告退还商铺转让费180000元；2、被告承担本案诉讼费用。事实与理由如下：原告承租了位于广州市白云区榕溪工业大街****首层****号（A1）档口，租赁期限自2019年3月1日至2021年3月31日。2019年8月21日，原、被告签订《便利店转让协议》，载明甲方将广州市白云区白云湖街榕溪工业大街****号首层****号的店铺（以下简称涉案店铺）转让给乙方使用，转让费180000元；协议第八条约定，如果合同签订前政府已下令拆迁或旧改店铺，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该店铺的装修损失费并支付转让费10%的违约金；如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或市政建设（如修、扩路、建天桥、立天桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还转让费，押金仍归乙方。之后，原告按照约定支付转让费180000元给被告，其中基本转让费170000元，另外10000元是被告加盟京东的押金。2020年10月12日，涉案店铺被政府部门通知停工停产和搬迁，并要求于2020年12月31日搬离，导致原告无法继续经营。根据协议约定，被告应退还转让费，故提起本案诉讼。被告何恒群辩称：不同意原告的全部诉讼请求。被告与原告签订的合同中涉及本案争议的第八条违反了法律的禁止性规定，搬迁属于不可抗力，且该条款显失公平，同时造成了被告的重大误解，应属可撤销条款。原告诉讼请求的180000元，并没有因为不可抗力导致原告的重大损失。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年8月21日，原告（乙方、顶让方）与被告（甲方、转让方）签订《便利店转让协议》，约定甲方将涉案店铺转让给乙方使用，甲方保证乙方同等享有甲方在原有房屋租赁合同中所享有的权利与义务；店铺交给乙方后，乙方同意代替甲方向丙方履行该租赁合同，每月交纳租金及该合同约定由甲方交纳的水电费等各项费用，该合同期满后由乙方领回甲交纳的押金，该押金归乙方所有；店铺现有装修、装饰、设备在甲方收到乙方转让金后全部无偿归乙方使用；店铺转让费180000元，包括甲方交给出租方再转付乙方的押金、店铺包含的货品、品牌加盟押金、第三条所述的装修装饰设备及其他相关费用；第八条，如果合同签订前政府已下令拆迁或旧改店铺，甲方退偿全部转让费，赔还乙方接手该店铺的装修损失费并支付转让费10%的违约金；如果合同签订之后政府明令拆迁店铺，或市政建设（如修、扩路、建天桥、立天桥、修地铁等）导致乙方难以经营，乙方有权解除合同，甲方退还转让费，押金仍归乙方；等等。合同落款处补充，本合同期限以房屋租赁合同为准。原告出示转账记录显示原告方人员共向被告支付175550元。原告称其中5550元是租金，原告称转让费180000元包括京东加盟费10000元，该10000元最终应由被告从京东处取回。被告亦确认转让费180000元中包括京东加盟费10000元，但称原告并未将该加盟费10000元向被告支付，被告仅收到转让费170000元，并确认该10000元加盟费最终由被告向京东处取回。原告（乙方）与案外人陈志新（甲方）签订《合同书》，记载甲方将涉案店铺出租给乙方，租金每月3700元，水电另外计收，合同保证金7000元、水电保证金2000元，合同有效期自2019年3月1日至2021年3月31日，租金每年递增5%；等等。原告称该份合同的起租日是倒签，原告实际是与被告签署转让协议后才开始使用涉案店铺。2019年8月22日，原告取得收据，记载收到原告合同保证金7000元、水电保证金2000元；收据经手人处落款为陈。原告确认其并未实际支付该笔9000元，且已从房东处退回该押金。2020年10月12日，广州市白云区白云湖街大岗经济联合社发出通知，内容是白云湖街道已启动征收补偿工作，请征收范围内各经济社、业主及租户于10月12日起停工停产和开展搬迁工作，并于2020年12月31日前搬离。被告为证实转让费的构成，出示以下证据：1、手写清单，记载入场费+押金+租金为21333元，瓷砖、水泥沙子砖……京东押金……等。2、付款记录，显示被告向陈志新支付21333元、向京东支付10000元，以及向他人付款。3、订单截图，显示购买扫码枪及灯箱安装服务等。4、微信通信记录，2019年8月16日对话中的照片显示库存总价值51946.19元。5、发票，记载货物为路由器、电视等。原告对上述证据中的京东付款10000元予以认可，另主张被告向陈志新支付的押金为9000元，对其余证据均不予认可，并称被告转让给原告的货品价值为20532.77元。审理中，原、被告均确认原告于2020年12月31日搬离涉案店铺。以上事实有便利店转让协议、支付宝收支明细、支付宝电子回单、通知、合同书、收据、手写清单、付款记录、订单截图、微信通信记录、发票及当事人陈述等证据证实。本院认为，被告作为涉案店铺的转让方，未能举证证实涉案租赁场地有取得建设工程规划许可证或相关权属登记，根据相关法律规定，原、被告就涉案店铺签订的《便利店转让协议》应属无效。关于转让费，《便利店转让协议》中约定转让费180000元包括押金、货品、品牌加盟费、装饰装修设备及其他费用，现查明押金9000元已由原告领取，品牌加盟费10000元原告并未支付，故该两项费用应从转让费中予以扣减。关于货品，被告主张为51946.19元，但未能提供相关货品的进货凭证以及款项支付记录，应由被告承担举证不能的不利法律后果；现原告仅确认为20532.77元，本院予以采纳，故该货品价值在被告转让给原告后，应视为原告购买该货品，故货品金额亦应在转让费中扣减。因此，扣减后转让费应为140467.23元。被告将涉案店铺转让给原告，并协助原告与出租方重新签署租赁合同，意味被告承诺原告可在涉案店铺经营到合同期满，现原告于2020年12月31日因征地停止经营，故对于后续原告未使用涉案店铺期间对应的转让费被告应予以退还。原告于2019年8月21日签订转让协议，至租期届满之日即2021年3月31日共可经营588天，原告离场之日2020年12月31日距租期届满之日即2021年3月31日共90天，可以退还的转让费经计算应为21500元（140467.23元÷588天×90天）综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、自本判决生效之日起三日内，被告何恒群向原告范妙波返还转让费21500元；二、驳回原告范妙波的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费1950元，由原告范妙波负担1717元，由被告何恒群负担233元。被告负担的受理费，应在本判决生效之日起三日内向原告直接支付。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  林艾婧二〇二一年四月十五日书记员  孔捷昕