北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初962号原告：吴立新，男，1980年4月26日出生，汉族，户籍所在地北京市顺义区，现住北京市顺义区，公民身份号码×××。被告：北京自如生活企业管理有限公司，住所地北京市密云区经济开发区兴盛南路**开发区办公楼**-1466，统一社会信用代码91110228MA001HEP2E。法定代表人：熊林，总经理。委托诉讼代理人：陈闪闪，女，1994年3月5日出生，汉族，北京自如生活企业管理有限公司员工。原告吴立新与被告北京自如生活企业管理有限公司（以下简称自如公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法由审判员刘筠独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴立新，被告自如公司之委托诉讼代理人陈闪闪到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴立新诉称：原告与被告于2017年12月24日依据被告提供的制式合同签订了编号为（BJGYWD177174697）号资产管理合同，原告同意被告运营及管理位于顺义区×小区×号房屋，管理期限自2017年12月28日至2023年8月4日止，预期收益为每月人民币4200元，以月度银行转账形式向原告支付，从第二个管理周期起每个管理周期递增3%，原告同意首个管理周期空置期为120天（4个月），次年起每个管理周期为25天。被告于2020年11月15日停止支付原告房屋收益，至今已超过15个工作日，违反了合同第6.2条关于支付时间的约定，并且未经原告同意就在自如APP进行了解除合同，且向原告邮寄了解约通知函。综上，被告未做到平等、公正，违反了合同法及契约精神，原告为维护自身合法权益特诉至贵法院，恳请依法判决。诉讼请求：1.依法判令被告继续履行与原告签署的（BJGYWD177174697）号资产管理服务合同至合同期满；2.依法判令被告依据合同支付自违约日至实际给付日的房屋租金收益；3.本案诉讼费由被告承担。被告自如公司辩称：针对原告的诉讼请求及事实和理由，发表如下答辩意见，不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、我方已经就合同的解除履行了通知义务，并办理了解约结算，我方无法继续承租和管理原告方房屋，合同不适宜强制履行。我方向原告发送了解约通知函，同时通过微信、短信或者电话告知原告合同无法继续履行，其后我方依据合同2.6条、3.3条、6.5条约定进行了解约结算，腾空房屋，给原告发送了房屋永久密码，房屋已经交还，我方已经不实际占有和控制房屋，合同无法继续履行，原告作为房屋的产权人，应负有防止损失扩大的义务，因此我方不同意承担解约后的房屋租金及空置损失，在我方发送房屋密码后原告不及时收房。二、双方于2017年12月28日签署《资产管理服务合同》，涉案房屋为2居室，为便于房屋出租及提高收益，我方就房屋的情况与原告进行协商，双方确定在客厅设立隔断间，以房屋3个卧室对外出租，此为双方协商一致的结果，我方评估房屋3个卧室对外出租的收益后给原告确定的房租预期收益为4200元，每个管理周期递增3%。2018年6月1日隔断间被责令拆除，双方订立合同时协商的房屋3个卧室对外出租的客观条件丧失，加之合同签约前期我方为房屋装修投入的人力及物力成本，合同履行，对我方已不公平。因是双方共同确定设立隔断间，隔断间拆除后的风险和损失也应是双方合理分担，因此我方本着合理、公平的原则与原告进行协商重新调整房租预期收益，原告均拒绝，无奈之下我方只能解除合同。合同的解除我方在主观上不存在违约的故意，在客观上基于房屋可出租房屋减少的事实，因此我方不同意承担违约金，退一步讲，如果法院认定我方违约，也请考虑疫情、隔断间拆除的事实等因素予以酌减。三、合同虽是我方单方解除，但在合同履行期内我方最大限度维护了原告方的利益，自2018年6月隔断间拆除后，我方按照未拆隔断的标准向原告正常支付租金预期长达2年之久，而我方在承担亏损额；二则即使在2020年上半年疫情对我方对外出租造成重大影响时，我方仍没有停止或减少向原告支付房租；三则在合同履行期内我方从未有过延迟支付租金或损毁房屋等其他违约行为。基于以上三点事实，本着合理、公平承担损失的原则，考虑到我方在此房屋进行的装修配置，请求法院酌情判决，驳回原告的诉讼请求。经审理查明：吴立新提交《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177174697】，以下简称“《合同4697》”），载明吴立新（甲方）与自如公司（乙方）于2017年12月24日就甲方委托乙方管理资产（位于北京市顺义区×小区×号房屋）事宜签订本合同。《合同4697》约定：1.2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期间自2017年12月28日起至2023年8月4日止；2.1标的资产依据市场行情合理收益为4200元/月，从第2个管理周期起每个管理周期递增3%；2.2在管理期间内，因为装修、寻找客户、客户更换空档期、房屋维修等原因导致的空置期，甲方同意承受如下相应空置期间：首个管理周期120天，次个管理周期起每个管理周期25天，管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数/12*次个管理周期起每个管理周期的空置期天数（不足整数天的，四舍五入为整数天），空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得收益；2.6管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金=当期管理周期内单个结算周期预期收益），每个管理周期最后结算时，双方同意乙方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于合同签署后交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4200元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若最后付款日为国家法定节假日，则付款日相应顺延。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的部分，一旦发生扣除的情形，乙方应当随时补足（由于甲方用服务质量保证金向乙方支付维修基金，或甲方委托乙方代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气费用以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外）；2.7双方认可自2018年4月27日始计收收益，每个履约年度内每月为一次结算周期，如遇需扣减业主承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本协议项下首个结算日为2018年5月26日；6.1.双方协商解除，管理期间内，甲乙双方协商一致，可以解除本合同；6.2.违约解除权：（1）甲方有下列情形之一的，乙方有权随时单方解除合同：（a）延迟交付标的资产达15个工作日的；或交付的标的资产不符合合同约定、隐瞒标的资产重大瑕疵或交验时无法发现的重大隐患（包括但不限于防水层不合格）及其他影响乙方经营标的资产的重大事件的（包括但不限于标的资产内发生过的非正常死亡事件等）；（b）不履行本协议约定的义务，或因甲方或其他与甲方有关的任何第三方的行为，影响乙方对标的资产进行管理的或资产使用人使用的（因政府拆迁或征收征用导致的合同无法继续履行，甲方仅承担向乙方支付装修损失费和新配置设施费的违约责任，具体计算标准参照本合同7.2（1）、7.2（2）条）；（c）未经乙方同意，将标的资产擅自委托给第三方管理或者擅自处分标的资产的；（d）其他可能妨碍或影响乙方对标的资产进行管理或第三方正常使用标的资产的情形。（2）乙方有下列情形之一的，甲方有权随时单方解除合同：（a）迟延支付当期甲方应得收益达15个工作日的；（b）乙方对本合同构成了严重违约，且在甲方催告后的15个工作日内仍未能纠正违约行为，致使甲方履行本合同项下其相应的义务已经不可能或不公平的；（c）将标的资产擅自抵押买卖的；（d）明知资产使用人在标的资产内从事刑事犯罪活动而不采取措施的；7.3.乙方违反本合同6.2（2）约定导致甲方单方解除合同，乙方应向甲方支付等额于双倍月预期收益的违约金，并赔偿甲方相应损失。自如公司提交《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177176798】，以下简称“《合同6798》”），载明吴立新（甲方）与自如公司（乙方）于2017年12月28日就甲方委托乙方管理资产（位于北京市顺义区×小区×号房屋）事宜签订本合同。《合同4697》约定：1.2甲方授权乙方对标的资产进行经营出租供他人居住，乙方为甲方提供资产管理服务；1.3管理期间自2017年12月29日起至2023年8月5日止；2.1双方经评估后一致认为，标的资产依据市场行情预期合理收益为4200元/月，其中第2个管理周期收益递增3%，其中第3个管理周期收益递增3%，其中第4个管理周期收益递增3%，其中第5个管理周期收益递增3%；2.2在管理期间内，因为标的资产装修、改造、乙方寻找资产使用人、资产使用人更换造成标的资产空档期及标的资产维修维护等原因导致的标的资产空置期，甲方同意承受如下相应空置期：首个管理周期120天；第二个管理周期起每个管理周期25天；管理期间内最后一个履约年度天数少于自然年天数的，空置期按照下列方式计算：最后一个履约年度对应月数*3，空置期于每个管理周期起始日先行扣除，甲方同意空置期不取得任何收益；2.6管理期间内，乙方应尽勤勉义务运营标的资产，并按照管理周期向甲方支付服务质量保证金（服务质量保证金金额=当期管理周期内单个结算周期预期收益金额，且随预期收益上涨而上涨）。每个管理周期最后结算时，双方同意甲方有权以服务质量保证金抵扣乙方应付款项，抵扣后剩余款项（若有）自动转为下一管理周期乙方应向甲方支付服务质量保证金的部分款项；本合同终止或解除时结算后如仍有剩余的，甲方应在当期付款期限内将余额返还乙方。乙方应于标的资产交付日起10个工作日内，向甲方支付首期服务质量保证金，共计4200元，此后，每个管理周期的服务质量保证金需于上一管理周期最后一个结算日后5个工作日内支付给甲方。若最后付款日为国家法定节假日，则付款日相应顺延至法定节假日结束后的第一个工作日。如标的资产实际收益低于预期收益的，甲方有权在每次结算时从服务质量保证金中扣除低于预期收益的差额部分，在此情形下，乙方应当在扣除之日起24小时内补足当期服务质量保证金（由于甲方使用服务质量保证金向乙方支付维修基金，或甲方委托乙方代为支付其在交付标的资产时尚未结清的水电燃气等费用，以及每个管理周期最后结算用服务质量保证金抵扣乙方应付款项下导致当期服务质量保证金减少的情形除外）；2.7双方认可自2018年4月28日起计算收益，每个履约年度内每1个月为一次结算周期，如遇需扣减甲方承诺承受的空置期的，则空置期间不计算在结算周期内，每个结算周期最后一日为本期的结算日，最后一次结算日为合同终止后一个月内。本合同项下首个结算日为2018年5月27日等内容。吴立新对《合同6798》、自如公司对《合同4697》均不予认可。对于为何会出现两份《资产管理服务合同》，自如公司表示不清楚、可能是合同改版后系统自动升级。自如公司支付的最后一笔租金为4455.78元（2020年9月17日至2020年10月16日）。2020年9月17日，自如公司工作人员向吴立新发送短信，通知其因房屋经营情况客观产生变化，双方协商无果，将办理解除合同手续。2020年10月18日，自如公司出具《解约通知函》，表示将于2020年11月16日解除《合同6798》，吴立新应支付自如公司13062.61元。吴立新表示于2020年11月13日收到《解约通知函》、于2020年12月29日收到涉诉房屋电子锁密码，但因不同意解除合同，故未接收房屋。庭审中，吴立新将诉讼请求变更为：1.解除双方签订的《合同4697》；2.要求自如公司给付2020年11月17日至2021年3月18日的房租，按每月4455.78元标准计算；3.要求自如公司支付违约金8910元；4.要求自如公司支付空置期费用2227元；5.要求自如公司支付水、电、燃气费333元；6.诉讼费由自如公司负担。吴立新表示于2020年5月21日收到自如公司支付的服务质量保证金4455.78元，故将此笔费用抵扣2020年10月17日至2020年11月16日的租金。自如公司认为：1.根据《解约通知函》，合同已于2020年11月16日解除；2.同意支付2020年11月17日至2020年12月29日的房租，按每月4455.78元标准计算；3.同意支付违约金8910元、空置期费用2227元及水、电、燃气费333元。上述事实，有双方当事人陈述、《合同4697》等在案佐证。本院认为：民法典施行前成立的合同，依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后，因民法典施行前履行合同发生争议的，适用当时的法律、司法解释的规定；因民法典施行后履行合同发生争议的，适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。依法成立的合同受法律保护。《合同4697》系吴立新与自如公司的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。自如公司不认可《合同4697》，但未说明《合同6798》的订立过程，两份合同中约定内容有不一致之处，吴立新对于《合同6798》亦不予认可，故本院对于自如公司的辩解意见不予采信。合同通知解除，必须符合法定或约定的解除条件。自如公司以房屋经营情况客观产生变化为由提前解除合同，不符合《合同4697》的约定，亦不符合可行使法定解除权的情形，吴立新亦不同意解除合同并提起诉讼，故自如公司不享有单方解除合同的权利，其发出《解约通知函》不发生合同解除的效果。自如公司在租赁期内无解除权的前提下要求解除合同，且未按时支付房租超过15个工作日，已构成违约，吴立新有权解除合同。吴立新于2021年3月19日庭审中变更诉讼请求要求解除合同，故本院认定双方签订的《合同4697》于当日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。关于房租，吴立新与自如公司虽然没有办理正式的房屋交接手续，但自如公司已于2020年9月17日通知吴立新将解除合同、于2020年11月13日发出《解约通知函》，最终于2020年12月29日发送房屋电子锁密码，即自如公司于2020年12月29日不再占有使用涉诉房屋。吴立新对自如公司要求解除合同一事已知晓，却未在收到房屋电子锁密码后积极收回房屋，对此期间产生的扩大损失应由其自身承担相应责任。本院结合双方当事人陈述、合同实际履行情况、在案证据等因素，酌情支持吴立新主张的自2020年11月17日至2020年12月29日的房屋租金。吴立新诉讼请求过高部分，本院不予支持。关于吴立新主张的违约金8910元、空置期费用2227元及水、电、燃气费333元，自如公司同意支付，本院不持异议。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第十条、第二十条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、九十七条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十九条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款之规定，判决如下：一、原告吴立新与被告北京自如生活企业管理有限公司于二〇一七年十二月二十四日签订的《资产管理服务合同》（合同编号【BJGYWD177174697】），于二〇二一年三月十九日解除；二、被告北京自如生活企业管理有限公司支付原告吴立新房屋租金六千三百八十六元六角二分，于本判决生效之日起七日内履行；三、被告北京自如生活企业管理有限公司支付原告吴立新违约金八千九百一十元，于本判决生效之日起七日内履行；四、被告北京自如生活企业管理有限公司支付原告吴立新空置期费用二千二百二十七元，于本判决生效之日起七日内履行；五、被告北京自如生活企业管理有限公司支付原告吴立新水、电、燃气费共计三百三十三元，于本判决生效之日起七日内履行；六、驳回原告吴立新的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费二百七十二元（原告吴立新已预交），由被告北京自如生活企业管理有限公司负担，于本判决生效之日起七日内给付原告吴立新。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 刘 筠二〇二一年四月二日书记员 米佼佼