贵州省贵阳市花溪区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0111民初14578号原告（反诉被告）：蔡遥，男，1986年1月14日出生，汉族，住贵州省黔西县。委托诉讼代理人：彭刚，贵州黔骏律师事务所律师，特别代理。被告（反诉原告）：贵州亨特翰林房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市花溪区大寨村阳光水乡内。法定代表人：杨中安，系该公司董事长。委托诉讼代理人：龙荣，贵州中孚律师事务所律师，特别代理。委托诉讼代理人：彭雅欣，贵州中孚律师事务所实习律师，一般代理。原告（反诉被告）蔡遥与被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司（以下简称亨特房开公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年11月10日立案，亨特房开公司于2021年1月18日向本院提起反诉，本院依法予以受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的规定》，依法适用普通程序，由审判员李艳阳独任审理，并于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）蔡遥及其委托诉讼代理人彭刚、被告（反诉原告）亨特房开公司委托诉讼代理人龙荣、彭雅欣均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）蔡遥向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年4月17日签订的商品房买卖合同，合同编号ｈｌｘｙ1117。2.退还原告支付的首付款、维修基金、预告代收费共计154551元，并以154551元为基数，从2018年4月17日起暂计算至2020年11月17日止，按6%的年利息计算资金占用利息，利息为23182.65元。3.诉讼费用由被告承担。事实和理由：2018年4月17日，原告向被告购买其开发位于花溪区，套内面积69.5平方米，单价每平方米9936.96元，总价款690619元，首付款140619元、维修基金13812元、预告代收费120元，原告按合同约定已完成支付。合同约定被告应于2018年12月31日交付房屋，但却逾期交房，多次协商无果，原告于2020年8月14日通过催告的方式要求被告履行交付房屋的义务，被告还是未交付房屋，故原告诉至法院。被告（反诉原告）亨特房开公司辩称，原被告之间签订的合同有效，双方应当按照合同约定履行义务。原告无合同解除权，原告仅支付了首付款，剩余购房款550000元至今未支付。合同约定在签订合同后90日内付清剩余购房款，原告严重违反合同约定。在此情况下，被告有权行使先履行抗辩权，拒绝交付房屋。请法院驳回原告全部诉讼请求。被告（反诉原告）亨特房开公司向本院提出诉讼请求：1.判令反诉被告支付房屋购房款550000元。2.判令反诉被告支付逾期付款违约金（违约金以550000元为基数，从2018年7月18日起暂计算至2021年1月15日为24696.78元）。3.诉讼费用由反诉被告承担。事实和理由：2018年4月17日，反诉原告与反诉被告签订《商品房买卖合同》，反诉被告购买反诉原告名下位于花溪区屋，套内面积69.5平方米，每平方米9936.96元，房屋总价款690619元，其中首付款为140619元，其余购房款被告自愿选择银行按揭贷款方式支付。反诉被告支付了首付款后，一直未按约定办理按揭贷款，也一直未支付剩余购房款，其行为已构成违约，应向反诉原告支付逾期付款违约金。原告（反诉被告）蔡遥辩称，1、为了解决问题，我方主动放弃主张逾期交房违约金及租房、房价上涨的损失，反诉原告要求支付购房款是在挑起矛盾。反诉原告私自拆除地下车库12根承重柱，为了私利不顾小区居民安全，导致反诉被告所购买的房屋不能交付。2、双方约定以银行按揭贷款的付款方式，当反诉被告未能获得贷款或获得的贷款数额少于申请贷款数额时，由反诉原告书面通知反诉被告，反诉被告收到后（具体时间没有约定，那么理论上属于双方协商的时间），支付不足的款项，不承担违约责任的问题。由此合同第十条约定的逾期付款责任无法适用。3、反诉被告仅在提交资料不全或不足以放款时才能使用逾期付款的违约责任，适用合同第十条第2项，反诉原告享有解除权，现在的处理方式有两种，一是反诉原告提出解除合同，若反诉被告愿意继续履行合同的，才存在违约金的问题，因此反诉原告提起的反诉没有事实，没有依据，请法院驳回反诉原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年4月17日，蔡遥与亨特房开公司签订《商品房买卖合同》（合同编号：ｈｌｘｙ1117），主要约定：蔡遥购买亨特房开公司开发建设的位于花溪区房屋，房屋建筑面积91.74平方米，套内建筑面积69.5平方米，按套内建筑面积计算每平方米单价9936.96元，总价款690619元；第八条付款方式及期限：买受人应于本合同签订之日向出卖人支付首期房款140619元，余款550000元以银行按揭支付，买受人应在接到出卖人书面通知之日起／日内，将申请办理银行按揭或公积金贷款所需的全部资料提交给出卖人，在接到出卖人或贷款人书面通知后／日内前往指定地点办理贷款相关手续，并按要求交清相关款项和费用；买受人逾期履行上述义务的，按照本合同第十条处理。因买受人的原因导致买受人未能获得贷款或获得贷款少于申请贷款数额的，出卖人同意买受人在收到书面通知之日起／日内，支付不足款项，不承担本合同第十条约定的违约责任，逾期，出卖人有权解除合同，合同解除后／日内将已付款退还买受人。第十条逾期付款责任：买受人未按照约定时间付款的，逾期在90日内，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金，合同继续履行。逾期超过90日后，出卖人有权解除合同，出卖人解除合同的，应当书面通知买受人，买受人应当自收到解除合同通知之日起90日内按照累计的逾期应付款的0.1%向出卖人支付违约金，并由出卖人退还买受人全部已付款，买受人愿意继续履行合同的，经出卖人同意后，合同继续履行，自约定的应付款期限届满之次日起至实际支付应付款之日止，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之0.2的违约金，并于实际支付应付款之日起30日内向出卖人支付违约金。第十一条交付时间和条件：出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付该商品房，交付应当符合下列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内有关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房交付使用备案证书；该商品房为住宅的，出卖人还应当提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》以及《住宅工程分户验收表》。第十三条约定逾期超过90日交房，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.1%向买受人支付违约金……该合同附件十二为补充协议，补充协议第六条对付款方式及期限进行补充约定：1、买受人应备齐银行规定的抵押贷款资料，自合同签订之日起7个工作日内向银行提交。如买受人向银行提交资料不齐全或已提交的资料不能满足放款要求，则买受人应当于收到出卖人或银行要求补充资料的电话或书面通知之日起2个工作日内银行补充齐全。买受人如超过上述约定期限未向银行提交抵押贷款资料或者未按时向银行补充齐全抵押贷款资料导致买受人不能按照合同的约定付清全部房价款的，买受人应自上述期限届满后按合同第十条的标准承担逾期付款的违约责任……3、买受人在签订合同时，已经充分了解到个人住房贷款的办理条件、程序及需提供的资料和需交纳的全部费用，并承诺自己的偿还能力、信用情况等都符合贷款银行的办理条件，在银行受理买受人抵押贷款资料后，如因买受人不具备银行要求的偿还能力或信用情况不符合银行要求，导致该抵押贷款合同无法签署且买受人不能按照买卖合同的约定付清全部房价款的，经出卖人书面通知之日起5日内仍未付清全部房价款，则买受人应按合同第十条的标准承担逾期付款的违约责任。4、无论何种非因出卖人原因，导致买受人在签订合同后90日内（公积金贷款除外，公积金贷款的买受人在180日内）未能通过银行贷款方式获得合同约定的全部购房款的，买受人同意将付款方式变更为一次性支付全部购房款，否则买受人应按合同第十条的标准承担逾期付款的违约责任……。前述该商品房买卖合同预售合同备案登记号为Ｙ18040623。蔡遥于2018年4月16日向亨特房开公司支付了首期购房款20000元，于2018年4月17日支付了首期购房款120619元和维修基金13812元。蔡遥于2018年4月17日向贵州汇理南方房地产经纪有限公司支付预告费120元。2020年8月13日，蔡遥向亨特房开公司发出《催告履行合同通知书》，载明因亨特房开公司逾期交房构成违约，请亨特房开公司收到该通知书起90日内交付该商品房并按已付款2%支付违约金并承担损失，若未在合理期限内未履行，将按照法律规定及合同约定在解除合同同时要求承担相应法律责任。亨特房开公司于2020年8月14日签收该通知书。现原告以被告逾期交房为由诉至本院，诉请如前。审理中，蔡遥提交贵阳市办公厅的回复及照片、回函复印件主张被告私自拆除承重柱，导致案涉房屋无法交付，被告称要在2021年8月31日才能交房。被告不认可该组证据的三性。另，被告亨特房开公司提交《建筑工程竣工验收报告》、《商品住宅使用说明书》、《商品住宅质量保证书》辩称案涉房屋符合交房条件。蔡遥质证意见为：对商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书三性均有异议，因为涉案房产需经验收合格达到交付条件后才能提供商品住宅使用说明书、商品住宅质量保证书，该工程并没有经过相关部门验收合格，程序上不合法，不具有合法性，达不到被告的证明目的；关联性有异议，本案解决的是被告逾期交房的问题，该组证据和本案无关；该证据为被告内部文件，真实性有异议；建筑工程竣工验收报告三性均有异议，该证据是被告内部验收文件，不是国家相关部门组织的验收，工程验收合格才能交付，指的是涉案工程需经过房屋主管部门组织的专项验收，是经过消防、人防、地下工程及环保等专项验收合格之后出具合格的验收报告，才是验收合格，才能交付，所以该涉案工程达不到交付条件，更达不到被告的证明目的。根据商品房买卖合同第四章第11条的约定，被告提交的材料也和合同约定的不一致、不完整，第11条中约定的第4项以及《住宅工程分户验收表》均未提供，根据相关法律规定，住宅工程分户验收表是商品房办理房产证的关键资料。经本院询问蔡遥其明确表示系因自身名下负债导致未能办理银行按揭贷款，被告未通知交付尾款，因为受到疫情影响，现无支付剩余尾款的能力。上述事实，有当事人陈述、身份信息、营业执照、商品房买卖合同、支付凭证、收据等证据在卷佐证。前列证据已经庭审质证，可以作为认定本案事实的依据。本院认为，依法成立的合同受法律保护。双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案的争议焦点为：一、涉案《商品房买卖合同》是否应解除。蔡遥未能办理银行贷款，至今未支付剩余房款，经本院询问其本人，其亦明确表示无继续支付房款的能力，考虑到《商品房买卖合同》的目的已无法实现，故蔡遥要求解除《商品房买卖合同》的诉请本院予以支持，亨特房开公司要求继续履行合同支付剩余房款的诉请，本院不予支持。《商品房买卖合同》解除后，蔡遥应配合亨特房开公司办理案涉商品房买卖合同的预售备案撤销手续。关于蔡遥诉请要求亨特房款公司退还购房款、维修基金、预告代收费的问题，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，亨特房开公司应承担退还蔡遥已支付购房款的责任，故亨特房开公司应退还蔡遥购房款140619元。蔡遥缴纳的维修基金显示的收款账户为亨特房开公司，鉴于亨特房开公司未提交证据证实其已将该款项支付至专用账户，故蔡遥要求亨特房开公司退还维修基金13812元的诉请，本院予以支持。蔡遥交纳的预告代收费不是亨特房开公司收取，故蔡遥要求亨特房开公司退还该款项的诉请，本院不予支持。关于蔡遥要求亨特房开公司从2018年4月17日开始按照年利率6%的标准支付资金占用利息的诉请及亨特房款公司要求蔡遥支付逾期付款违约金的诉请，蔡遥未能办理银行贷款，根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，亨特房开公司应通知其补交剩余房款，但亨特房开公司未提供证据证实其向原告主张过相关权利，故亨特房款公司要求蔡遥支付逾期付款违约金的诉请，本院不予支持。案涉房屋应在2018年12月31日前交付给蔡遥，但蔡遥直到2020年8月13日才向亨特房开公司催交房屋，而亨特房开公司未及时通知蔡遥补足购房款，双方均存在待遇行使权利和履行义务的情形，本院酌情认定亨特房开公司以应退还原告的款项为基数支付蔡遥从2018年4月17日至2019年12月31日的资金占用利息。蔡遥要求按照年利率6%支付资金占用利息，但双方未对此进行约定，考虑到本院酌情按照同期银行贷款基准利率即年利率4.35%的标准计算资金占用利息，以154431元为基数从2018年4月17日计算至2019年12月31日为11466.18元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，判决如下：一、解除原告（反诉被告）蔡遥与被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司于2018年4月17日签订的《商品房买卖合同》（合同编号：hlxy1117）；二、原告（反诉被告）蔡遥于本判决生效之日起十五日内配合被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司办理涉案位于花溪区房屋的预售合同备案登记撤销手续（预售合同登记号Ｙ18040623）；三、被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告（反诉被告）蔡遥已付的首付款140619元、维修基金13812元，合计154431元；四、被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告（反诉被告）蔡遥资金占用利息11466.18元；五、驳回原告（反诉被告）蔡遥的其余诉讼请求；六、驳回被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司的全部诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费3855元，由原告（反诉被告）蔡遥负担257元，被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司负担3598元；反诉案件受理费4773元，由被告（反诉原告）贵州亨特翰林房地产开发有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 员 李艳阳二〇二一年四月二十九日法官助理 王 丽书 记 员 邓 娜