福建省宁德市蕉城区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0902民初326号原告：陈淑芳，男，1967年8月30日出生，汉族，住福建省宁德市周宁县。委托诉讼代理人：赵振华，福建环三律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘德银，福建环三律师事务所律师。被告：福建秦禾新世界商业运营管理有限公司，住所地福建省福州市晋安区东二环泰禾广场商业中心13号楼B-360，统一社会信用代码91350111MA2YQXHM11。法定代表人：金宁盛，经理、执行董事。被告：宁德市中维房地产开发有限公司，住所地福建省宁德市蕉城区宁川路与天湖路交汇处南侧1102室，统一社会信用代码9135090258533198XB。法定代表人：冯德星，执行董事兼总经理。原告陈淑芳与被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司（以下简称泰禾新世界公司）、宁德市中维房地产开发有限公司（以下简称宁德中维公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告陈淑芳的委托诉讼代理人刘德银到庭参加诉讼，被告泰禾新世界公司、宁德中维公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈淑芳向本院提出诉讼请求：判令泰禾新世界公司、宁德中维公司连带支付陈淑芳自2020年2月1日起至2020年10月31日止的租金95630元以及违约金（按购房款的日万分之一从2020年3月21日起计算至实际还款之日止）。事实与理由：2017年12月至2018年10月，宁德中维公司在“宁德泰禾红树林（微信号为:×××ｉｎ）”发布了多篇销售案涉商铺的促销广告，并多次使用“抢购商铺即享10年无忧托管，年7%回报”“10年包租，年7%投资收益，无忧经营”“宁德泰禾新天地全临街现铺，10年包租年7%无忧经营，小投入高回报，一铺赚翻全城。现已有大量品牌商家强力入驻，余铺有限，抢到即赚到!”等宣传用语，这些宣传用语对商铺的售价有重大提升作用，属于要约。陈淑芳正是基于宁德中维公司的上述宣传，于2017年12月与宁德中维公司签订《商品房买卖合同》，于2018年4月签订《房屋租赁委托合同》，约定:陈淑芳所有的房屋（不动产权登记号为闽（2018）宁德市不动产权第0××9号,座落于泰禾红树林项目Ｓ-××幢××号）交给泰禾新世界公司出租；出租的期限为10年，自2018年5月1日至2028年4月31日，起租日为2018年5月1日；在委托期间，泰禾新世界公司可将房屋按市场价出租给第三人，泰禾新世界公司保证陈淑芳自起租日起可获得的租金为：每12月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额114754元（相当于购房合同的总价7%），共计10个年度，租金总额为1147540元；如租金是否超出或不足上述约定数额的，均按合同约定的上述租金数额由泰禾新世界公司支付给陈淑芳，支付方式为每三个月支付一次，泰禾新世界公司在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给陈淑芳指定的银行账号；泰禾新世界公司不得单方解除合同，应及时向陈淑芳支付租金；若泰禾新世界公司违反合同约定逾期支付租金，逾期超过30日的，每延迟一日，按购房款的日万分一向陈淑芳支付逾期违约金，并如数支付所欠付的租金。合同签订后，泰禾新世界公司未按约定的时间和数额向原告支付租金，构成违约。泰禾新世界公司提交书面答辩状辩称，1.泰禾新世界公司客观上已无能力支付后续租金，请求法院依法解除泰禾新世界公司与陈淑芳签订的《房屋租赁委托合同》。但因涉案房屋此前经陈淑芳同意已出租给第三人。合同解除后，陈淑芳应继续维持与第三人的租赁关系，陈淑芳无权收回房屋。2.陈淑芳并未提供任何证据证明租金欠付情况，因此其要求支付租金没有依据。3.相关租金支付标准因受疫情影响，请求适当予以减免。因受疫情影响属于不可抗力导致合同履行不能，且目前泰禾新世界公司经营困难，请求依据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见(一)》的通知第三条第(一)“疫情或者疫情防控措施直接导致合同不能履行的，依法适用不可抗力的规定，根据疫情或者疫情防控措施的影响程度部分或者全部免除责任”，并相应调整租金支付标准，并给予适当减免。4.陈淑芳诉请的违约金计算标准过高，请求法院予以调整。宁德中维公司提交书面答辩状辩称，1.陈淑芳仅根据《公司法》第63条要求宁德中维公司为泰禾新世界公司的债务和利息承担连带责任没有任何法律依据。《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)的解释》第90条第1款规定:“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明。”若陈淑芳以宁德中维公司与泰禾新世界公司存在人格混同为由要求宁德中维公司对其债务承担连带责任，则陈淑芳应负基本的举证义务，证明两公司间人员、财务等混同，而宁德中维公司仅负有限的举证责任。2.宁德中维公司与泰禾新世界公司之间不存在人格混同，宁德中维公司对陈淑芳的诉请不应当承担任何责任。首先,宁德中维公司以及泰禾新世界公司自成立开始就建立了独立规范的财务制度，有独立的会计部门和会计制度。各公司之间具有独立的财务报表、公司账册、记账凭证，财务支付明晰，与宁德中维公司之间不存在财产混同(附我司年度审计报告)。其次，宁德中维公司与泰禾新世界公司系完全相互独立的公司，二者法定代表人不同，注册资本不同，成立日期不同，经营范围不同，注册登记机关不同，经营场所不同、员工体系不同、组织机构不同，同时也不存在一组人马一个机构两套牌子的情况。再次，对本案债权债务关系，宁德中维公司不知情，宁德中维公司享有股东权利，承担有限责任，并不直接干预和参与泰禾新世界公司的具体经营。综上，陈淑芳应向合同相对人主张债权，而不能随意突破合同相对性原则，请求依法驳回陈淑芳的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：1.2017年12月17日，宁德市中维房地产开发有限公司东侨分公司（甲方）与陈淑芳（乙方）签订《商品房买卖合同》，约定：乙方向甲方购买泰禾红树林S-6幢111号房屋，购房总款为1639343元。前述房产现已登记至陈淑芳名下。2.陈淑芳（甲方）与泰禾新世界公司（乙方）签订《房屋租赁委托合同》，约定：甲方委托乙方代为处理宁德泰禾红树林S-6幢111号房（计租面积125.72平方米）房屋租赁事宜；委托期限为10年，自2018年5月1日起至2028年4月30日止；甲方同意自2018年5月1日起为起租日，自起租日起开始计算租金；乙方在委托期间可将房屋按照市场价格出租给第三者使用，但乙方保证甲方自起租日起可获得的租金为：每12个月为一个租赁年度，每个租赁年度租金总额为114754元（相当于购房合同总价7%），共计10个租赁年度，租金总额共计1147540元；甲乙双方一致同意乙方出租房屋所收取的租金，若超出前述租金约定则作为乙方的报酬归乙方所有，若不足前述约定的租金标准则由乙方负责不足；租金每三个月结算一次，乙方在计租日起满三个月后的15个工作日内支付上三个月的租金给甲方（如遇法定节假日则顺延）；乙方逾期支付租金，逾期超过30日，每延迟一日，按房款总额的日万分之一向甲方支付逾期违约金，并如数支付当月租金。3.泰禾新世界公司欠付陈淑芳自2020年2月1日起起至2020年10月31日止的租金共计86065.5元（114754元/年÷12个月×9个月）。上述事实有陈淑芳提供的《商品房买卖合同》《房屋租赁委托合同》、不动产权证书、增值税发票、中国建设银行个人活期账户收入交易明细及当事人庭审陈述证实，泰禾新世界公司、宁德中维公司未提出书面质证意见或提供反驳证据，上述证据来源形式合法、内容真实可信、与本案具有关联性，本院予以确认。本院认为，案涉《房屋租赁委托合同》名为委托合同，但其具体约定内容符合《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定的租赁合同的构成要件，其性质应为房屋租赁合同。《房屋租赁委托合同》系双方真实意思表示，内容不违返法律和行政法规的强制性规定，不违背公序良俗，应确认为合法有效。双方当事人应恪守诚实信用原则行使权利履行义务。陈淑芳交付案涉房屋给泰禾新世界公司使用，泰禾新世界公司未及时足额支付租金，构成违约。现陈淑芳诉请泰禾新世界公司支付自2020年2月1日至2020年10月31日止的租金95630元，其中86065.5元有事实和法律依据，应予支持，超出部分不予支持。泰禾新世界公司书面抗辩其受疫情或者疫情防控措施的影响，要求减免租金，但其并未提供任何证据证明疫情或者疫情防控措施导致其无法正常使用案涉房屋，故该抗辩理由依据不足，本院不予采纳。《房屋租赁委托合同》约定泰禾新世界公司逾期支付租金违约金按房款总额的日万分之一计算，即日违约金为163.93元（1639343元×0.0001），合同约定的日租金为314.39元（114754元÷365天），而陈淑芳未提交证据证明其因泰禾公司逾期付款而受到的损失情况，经考量，合同约定的违约金过分高于泰禾新世界公司逾期支付租金给陈淑芳造成的损失。本院兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则予以调整，酌定泰禾新世界公司应承担的逾期付款违约金为：以每季度应付未付租金28688.5元为基数，分别自违约金起算之日（每期租金支付时间为满三个月后的15个工作日内，违约金起算时间为逾期支付超过30日）起至实际还清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的四倍计算，具体计算为：（1）2020年2月1日至2020年4月30日的租金28688.5元的应付时间为2020年5月25日前，逾期付款违约金自2020年6月24日起算；（2）2020年5月1日至2020年7月31日的租金28688.5元的应付时间为2020年8月21日前，逾期付款违约金自2020年9月20日起算；（3）2020年8月1日至2020年10月31日的租金28688.5元的应付时间为2020年11月20日前，逾期付款违约金自2020年12月20日起算。综上，结合陈淑芳诉请，泰禾新世界公司应付的逾期付款违约金为：以28688.5元为基数，分别自2020年6月24日、2020年9月20日、2020年12月20日起至款项实际付清之日止，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。泰禾新世界公司辩称要解除合同，但未就此提出反诉或另行起诉，本院对此不予理涉。另外，陈淑芳向宁德中维公司购买案涉房产后，与泰禾新世界公司签订《房屋租赁委托合同》，由泰禾新世界公司向其支付合同约定的租金，即陈淑芳已实现“10年包租”的目的；且宁德中维公司并非《房屋租赁委托合同》相对方，合同条款对宁德中维公司没有拘束力，且案涉《商品房买卖合同》中亦无关于租金支付的约定，故陈淑芳对宁德中维公司的诉请缺乏事实和法律依据，不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第二款、第二百一十二条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条和《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈淑芳支付2020年2月1日至2020年10月31日的租金86065.5元；二、被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司应于本判决生效之日向原告陈淑芳支付逾期支付租金违约金（以28688.5元为基数，分别自2020年6月24日、2020年9月20日、2020年12月20日起至款项实际付清之日止，按四倍同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；三、驳回原告陈淑芳的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3000元，减半收取1500元，由原告陈淑芳负担425元，由被告福建秦禾新世界商业运营管理有限公司负担1075。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于宁德市中级人民法院。审判员  黄锦芳二〇二一年四月六日书记员  林 秋附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。