海南省海口市中级人民法院   民事判决书   （2021）琼01民终1043号   上诉人（原审原告）：朱烽铭，男，1971年1月22日出生，汉族，住海口市美兰区，公民身份号码XXX。   委托诉讼代理人：黄名亮，海南德赛利律师事务所律师。   委托诉讼代理人：黄英，海南德赛利律师事务所律师。   上诉人（原审被告）：海南巨恒实业有限公司，住所地海口市琼山区琼州大道**巨恒大厦**，统一社会信用代码9146000067105822XP。   法定代表人：黄军，该公司执行董事。   委托诉讼代理人：陈勇，海南方圆律师事务所律师。   上诉人朱烽铭、海南巨恒实业有限公司（以下简称巨恒公司）因房屋买卖合同纠纷一案，双方均不服海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3457号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月28日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。   朱烽铭上诉请求：1.撤销海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3457号民事判决的第二项、第三项，改判巨恒公司向朱烽铭返还购房款219361元及利息（以219361元为基数，自2013年7月25日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期流动资金五年期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起至购房款全部返还之日止，利息按同期全国间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）。赔偿已付房款一倍即219361元及朱烽铭的购房差价损失193029元；2.本案一、二审诉讼费用由巨恒公司承担。事实与理由：   一、朱烽铭一审提交的证据1、2和证据5-9已形成完整证据链，一审判决认定朱烽铭未实际支付购房款，认定事实不清，应予纠正。巨恒公司签约当天全额收受房款219361元及以房抵债事实，应予认定。2013年7月25日，巨恒公司将琼山区琼州大道191-2号巨恒大厦1号楼1306房出售给朱烽铭并签署认购协议，载明售房面积37.49m，总价款219361元，付款方式为案涉房屋建筑工程款抵付购房款（从其应付马义青的工程款中扣除），即以房抵债，马义青签名。同日，巨恒公司出具《收据》，载明收房款219361元并自行备注强调“房款抵扣工程款”和“不予退还”。根据《中华人民共和国合同法》第二百八十六条和七十九条、九十九条关于债权转让和债务抵销等规定，朱烽铭合法、有效付款。巨恒公司收款或抵付行为业经生效的（2019）琼01民终2397号等民事判决确认，且巨恒公司售房和即时全额收款的意思表示真实。所以，巨恒公司签约后已足额收取案涉购房款219361元，以房抵债完成等事实，依法应予认定。   二、一审判决将案涉房屋认购单认定为预约合同，严重违背基础事实和适用法律错误。巨恒公司为支付工程进度款而要求以工程款抵付购房款方式售房并同时完善收款手续、主动强调“不予退还”，其真实意思表示是即时售房和以房抵债，其合同性质依法应认定为本约合同。案涉协议签署时时值2013年房市低迷，巨恒大厦停工，亟需马义青组织复工或面临停工亟需维持施工。巨恒公司因欠付马义青工程款，迫切希望尽快复工、售房抵款（房款不退）化解困局，即案涉协议合同背景。巨恒公司主动愿以六套房抵作工程款，马义青同意，朱烽铭买受，遂签约：巨恒公司售房/抵房给朱烽铭，买卖双方明确且房号、面积、总价、付款方式具体，并开具全额《收据》注明房款抵扣工程款和不予退还等字样，即时建立/成立和确认房屋买卖关系。一审判决对基本事实不比对、对双方的真实意思表示不探究，独任庭将其认定为预约合同明显违背基本事实和违背双方真实意思表示。买卖合同实务中只要确定标的物/房号、规格/面积、价款及支付等主要核心条款即应认定为本约，意思表示是本案核心要素，巨恒公司为筹付工程进度款售房/抵房给朱烽铭且收受全款的基本事实应予认定。巨恒公司在售房时房价低迷强调售后不退，诉讼时房价上涨就矢口否认其为预约，失信失德。若因格式契约上部分文字与实际情况存有疑义，应尊重双方真实意思表示并结合收款收据等证据综合判断。案涉房屋认购单及房款收据，巨恒公司之后在另案[（2019）琼01民终2397号案]的诉讼主张等行为，共同构成本案房屋买卖合同或合同补充。判断当事人之间订立的合同系本约还是预约的根本标准是当事人的真实意思表示。巨恒公司签约前迫切售房筹款支付工程进度款到签约售房、开收据和收据备注、签约后部分履行、（2019）琼01民终2397号案中持续主张已付对应工程款（已收房款），持续确认自认系列售房。巨恒公司本应按《中华人民共和国民法通则》第四条、第七条和《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条关于“民事活动应遵循诚信原则和诚实守诺”规定，继续履行出卖方义务。但因巨恒公司已将案涉房屋另售他人，公然一房二卖和导致合同目的不能实现，已构成严重违约，朱烽铭只能诉请解除合同和退款付息和赔偿各项损失。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定，巨恒公司应返还已付购房款及利息、赔偿损失，并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任；而一审法院仅判决返还购房款及利息，适用法律错误和有意偏袒。   三、一审判决案涉格式契约争议和法律关系存疑等充分证实本案并非法律关系明确和事实简单，不适合独任审判，且一审审判员参与（2019）琼01民终2397号判决执行程序，故一审独任庭驳回朱烽铭关于赔偿损失的部分诉讼请求错误，一审诉讼程序有失公正。   四、朱烽铭支出的财产保全担保保险费属合理必要费用，属朱烽铭的损失，而一审判决认定为朱烽铭的非必要费用，依法应予纠正。   综上所述，朱烽铭认为，巨恒公司2013年7月签约售房时全额收款并在收据中强调不予退还，其认购单与收据共同构成房屋买卖合同，系本约、即时建立或成立买卖合同关系。之后，巨恒公司在另案中的诉讼主张行为，共同构成其房屋买卖合同或买卖合同的补充。一审判决对本案付款事实、性质等事实认定不清，对巨恒公司一房两卖违约性不处理、对解除合同的处理等适用法律错误。因巨恒公司已将案涉房屋出卖给他人导致合同目的不能实现，依法应当退款付息和赔偿损失，维护朱烽铭的合法权益。   巨恒公司辩称，一、关于本案事实。2011年6月11日，巨恒公司与马义青签订《建筑工程施工承包合同》，巨恒公司将“巨恒大厦”工程发包给马义青。由于工程施工反复拖延、严重影响开发进度，2017年5月23日，巨恒公司与马义青签订《工程承包合同终止协议书》。施工过程中，马义青多次以支付农民工工资为由要求巨恒公司超出实际施工量支付工程款（甚至鼓动农民工围堵巨恒公司迫使就范），其中包括案涉“用工程款抵购房款（朱烽铭购房）”达成意向。至巨恒公司与马义青终止施工合同，巨恒公司已超额支付工程款2949091.09元。尽管巨恒公司起诉要求马义青返还超额支付工程款的请求得到海口市中级人民法院生效判决支持，但马义青提前转移名下所有财产，巨恒公司分文未得。更有甚者，上述判决生效后，马义青立即鼓动当时仅就“用工程款抵购房款”达成意向的朱烽铭起诉巨恒公司，要求巨恒公司将案涉房屋办理预售备案、产权预告登记至朱烽铭名下，并于具备产权登记条件后合理时间内办理不动产权过户登记至朱烽铭名下，立即交付房屋给朱烽铭使用。也就是说，马义青在未返还超额支付工程款的情况下，要求巨恒公司再支付工程款，岂不荒唐！   二、本案应为商品房预约合同纠纷。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条、《商品房销售管理办法》第十六条规定，认定为商品房买卖合同必须要同时具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的“主要内容”，该“主要内容”是有明确具体的项目，而不是模糊、可自由裁量的内容选项。因此，一审判决认定“具备了房屋买卖合同最基本的构成要素，即具备了房屋买卖合同的性质”，明显违背法律规定、违背立法原意。《中华人民共和国民法典》第四百九十五条规定：“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。”《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二条规定：“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同。”《巨恒名都内部房认购协议表》明确约定双方以后需要签订《商品房买卖合同》，且没有约定《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容中的第（五）（六）（七）（八）（九）（十）（十一）（十二）（十三）项，很显然属于商品房预约合同。   三、朱烽铭未支付购房款。（一）《中华人民共和国民法典》第五百四十五条规定：“债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。”朱烽铭在《民事起诉状》中主张“付款方式为案涉房屋实际施工人马义青以其对被告享有的建筑工程款抵付购房款（被告从应付马义青的建筑工程款中扣除）”，既马义青将其与巨恒公司建设工程施工合同中的权利（应付工程款）转让给朱烽铭。既然是债权转让，前提是要有债权存在。但是，在巨恒公司、朱烽铭、马义青三方协商上述债权转让事宜时，马义青承建巨恒公司的工程尚未竣工验收，更没有结算；巨恒公司是否有应付未付工程款、应付未付工程款有多少均不确定。因此，三方协商转让的债权，只有待巨恒公司与马义青结算后确定尚有应付工程款且金额足够，才存在、才能转让，否则就是无源之水、无本之木。也就是说，2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售时才具备实施条件，债权转让才实际发生，这就是为什么朱烽铭此前从未向巨恒公司主张签订《商品房买卖合同》。而且，巨恒公司在出具的《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》上也注明“此房款不退、抵工程款”，就是指如果朱烽铭未实际购房，涉及的房款不退给朱烽铭，而是仍作为工程款与马义青结算。也就是说，只有巨恒公司与朱烽铭实际进行房屋买卖时，才用巨恒公司应付马义青的工程款抵付购房款，这是仅针对购房的债权转让；而不是将巨恒公司应付马义青的工程款直接转让给朱烽铭，朱烽铭买房就用来抵付购房款，朱烽铭不买房就将相应款项支付给朱烽铭。这也再次印证了2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售，巨恒公司与朱烽铭实际进行房屋买卖时（至少应该签订《商品房买卖合同》），债权转让才实际发生。根据朱烽铭提交的证据（2019）琼01民终2397号民事判决书和（2019）琼0107民初24号民事判决书可知，巨恒公司已超额支付工程款2949091.09元。即使扣除马义青计划转让的债权金额1949125元，巨恒公司仍然超额支付工程款100万元；也就是说，马义青在与巨恒公司建设工程施工合同中没有任何可转让的债权。而且，巨恒公司与朱烽铭并未签订《商品房买卖合同》。因此，朱烽铭未实际受让任何债权，也就不存在抵付购房款。（二）《中华人民共和国民法典》第五百四十八条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”第五百六十八条规定：“当事人互负债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的到期债务抵销。”退一步来说，即使朱烽铭受让了马义青的债权，巨恒公司仍然可以用对马义青返还超额支付工程款的抗辩向朱烽铭主张，既朱烽铭主张用马义青转让的债权（应付工程款）抵付购房款时，巨恒公司可以用马义青应返还超额支付的工程款来抵销自身应付的工程款。简单来说，假如在2013年7月巨恒公司有应付未付工程款，但到2017年6月双方结算时发现巨恒公司已超额支付工程款；这时，马义青不能将2013年7月的应付未付工程款独立出来要求巨恒公司支付，而不顾马义青应返还超额支付工程款的事实；即使马义青在2013年7月将一定金额的应付未付工程款（合同权利）转让给朱烽铭，巨恒公司仍然可以凭已超额支付工程款拒绝向朱烽铭支付其2013年7月受让的应付未付工程款。否则，巨恒公司在超额支付工程款未得到返还的情况下，还得另行支付其中某一时段的工程款，岂不荒唐！因此，朱烽铭无权以受让债权抵付购房款，其未支付购房款。   四、朱烽铭的诉讼请求无事实和法律依据。（一）如前所述，朱烽铭未支付购房款，巨恒公司无需向朱烽铭返还购房款并支付利息。且巨恒公司在出具的《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》上注明“此房款不退、抵工程款”，已明确：如果朱烽铭未实际购房，涉及的房款不退给朱烽铭，而是仍作为工程款与马义青结算。（二）朱烽铭与巨恒公司签订的《巨恒名都内部房认购协议表》属于预约合同，双方未签订本约《商品房买卖合同》；预约合同的目的是为了签订本约合同，而本约合同才涉及房屋买卖、交付等；违反预约合同与违反本约合同造成的损害不一样。如果朱烽铭已根据预约合同约定支付了购房款，巨恒公司因违反预约合同，其违约责任也仅限于资金占用期间银行同期贷款利息。本案中，《巨恒名都内部房认购协议表》第4条约定：“如果客户在开盘前选择放弃内部认购指标房，此内部认购诚意金可退还。”这就明确约定了客户（朱烽铭）违约不承担违约责任，而且该协议未约定任何违约责任条款。因此，无论是基于双方真实意思表示，还是根据公平、对等原则，开发商（巨恒公司）违约也无需承担违约责任；更何况客户（朱烽铭）未支付购房款，不存在任何损失。朱烽铭要求按已付房款一倍标准赔偿并另赔偿购房差价损失，这是只有在双方已经签订《商品房买卖合同》且朱烽铭已经支付购房款的前提下才有讨论的必要，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条对适用条件有明确规定。且按已付房款一倍标准赔偿与赔偿购房差价损失属于重复赔偿，不能同时适用。   五、本案已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”朱烽铭在《民事起诉状》中陈述：“巨恒公司已于2017年3月20日领取《商品房预售许可证》（证号为20170030）……但巨恒公司在上述房屋具备预售备案登记条件下拒不办理预售备案登记、房屋预告登记给朱烽铭。”预约合同当事人双方的权利和义务均为签订本约合同，根据朱烽铭以上陈述及其逻辑可知，朱烽铭在2017年3月就知道或者应当知道案涉房屋具备签订《商品房买卖合同》条件，但巨恒公司没有按《巨恒名都内部房认购协议表》约定通知朱烽铭签约；此时，诉讼时效期间开始计算，至本案朱烽铭起诉之日2020年6月，已过三年诉讼时效期间。   综上所述，请求二审法院依法驳回朱烽铭的全部诉讼请求。   巨恒公司上诉请求：撤销一审判决，依法改判驳回朱烽铭的诉讼请求，并承担本案一、二审诉讼费用。事实与理由：   一、朱烽铭未支付购房款。（一）《中华人民共和国合同法》第七十九条规定：“债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。”朱烽铭在《民事起诉状》中主张“付款方式为案涉房屋实际施工人马义青以其对上诉人享有的建筑工程款抵付购房款（上诉人从应付马义青的建筑工程款中扣除）”，既马义青将其与巨恒公司建设工程施工合同中的权利（应付工程款）转让给朱烽铭。既然是债权转让，前提是要有债权存在。但是，在朱烽铭、巨恒公司、马义青三方协商上述债权转让事宜时，马义青承建巨恒公司的工程尚未竣工验收，更没有结算；巨恒公司是否有应付未付工程款、应付未付工程款有多少均不确定。因此，三方协商转让的债权，只有待巨恒公司与马义青结算后确定尚有应付工程款且金额足够，才存在、才能转让，否则就是无源之水、无本之木。也就是说，2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售时才具备实施条件，债权转让才实际发生，这就是为什么朱烽铭此前从未向巨恒公司主张签订《商品房买卖合同》。且巨恒公司在出具的《资金往来（暂收、暂付）专用凭证》上也注明“此房款不退、抵工程款”，就是指如果朱烽铭未实际购房，涉及的房款不退，而是仍作为工程款与马义青结算。也就是说，只有双方实际进行房屋买卖时，才用巨恒公司应付马义青的工程款抵付购房款，这是仅针对购房的债权转让；而不是将巨恒公司应付马义青的工程款直接转让给朱烽铭，朱烽铭买房就用来抵付购房款，不买房就将相应款项支付给朱烽铭。这也再次印证了2013年三方只是确认了工程款抵付购房款的意向，要等到工程结算确定有应付工程款、房屋可销售，双方实际进行房屋买卖时（至少应该签订《商品房买卖合同》），债权转让才实际发生。根据朱烽铭提交的证据（2019）琼01民终2397号民事判决书和（2019）琼0107民初24号民事判决书可知，巨恒公司已超额支付工程款2949091.09元。即使扣除马义青计划转让的债权金额，巨恒公司仍然超额支付工程款；也就是说，马义青在与巨恒公司建设工程施工合同中没有任何可转让的债权。而且，双方并未签订《商品房买卖合同》。因此，朱烽铭未实际受让任何债权，也就不存在抵付购房款。（二）《中华人民共和国合同法》第八十二条规定：“债务人接到债权转让通知后，债务人对让与人的抗辩，可以向受让人主张。”第九十九条规定：“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵销。”退一步来说，即使朱烽铭受让了马义青的债权，巨恒公司仍然可以用对马义青返还超额支付工程款的抗辩向朱烽铭主张，既朱烽铭主张用马义青转让的债权（应付工程款）抵付购房款时，巨恒公司可以用马义青应返还超额支付的工程款来抵销自身应付的工程款。通俗的说，假如在2013年7月巨恒公司有应付未付工程款，但到2017年6月双方结算时发现其已超额支付工程款；这时，马义青不能将2013年7月的应付未付工程款独立出来要求巨恒公司支付，而不顾马义青应返还超额支付工程款的事实；即使马义青在2013年7月将一定金额的应付未付工程款（合同权利）转让给了朱烽铭，巨恒公司仍然可以凭已超额支付工程款拒绝向朱烽铭支付其2013年7月受让的应付未付工程款。否则，巨恒公司在超额支付工程款未得到返还的情况下，还得另行支付其中某一时段的工程款，岂不荒唐！因此，朱烽铭无权以受让的债权抵付购房款，其未支付购房款。一审判决要求巨恒公司退还朱烽铭购房款并支付利息，基于朱烽铭已支付购房款的错误事实认定和法律适用。   二、本案已过诉讼时效。《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。”朱烽铭在《民事起诉状》中陈述：“上诉人已于2017年3月20日领取《商品房预售许可证》（证号为20170030）……但上诉人在上述房屋具备预售备案登记条件下拒不办理预售备案登记、房屋预告登记给被上诉人。”预约合同当事人双方的权利和义务均为签订本约合同，根据朱烽铭以上陈述及其逻辑可知，其在2017年3月就知道或者应当知道案涉房屋具备签订《商品房买卖合同》条件，但巨恒公司没有按《巨恒名都内部房认购协议表》约定通知朱烽铭签约；此时，诉讼时效期间开始计算，至本案朱烽铭起诉之日2020年6月，已过三年诉讼时效期间。   综上所述，一审判决认定事实错误、适用法律错误，巨恒公司请求二审法院在查清事实的基础上，撤销一审判决，依法公正判决。   朱烽铭辩称，其意见与上诉意见一致。   朱烽铭向一审法院起诉请求：1.判令解除朱烽铭、巨恒公司2013年7月25日所签巨恒大厦1306房的认购协议；2.判令巨恒公司向朱烽铭返还购房款219361元并支付利息，按已付房款一倍标准赔偿朱烽铭即219361元，另赔偿朱烽铭购房差价损失193029元。(利息以购房款219361元为基数分段计算，直至全额返还之日止。即自2013年7月26日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同档次贷款基准利率计息；自2019年8月20日起至实际退还之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。暂计至2020年6月22日的利息为80626.52元)；3.判令巨恒公司赔偿朱烽铭本案保全担保的保险费1000元；4.巨恒公司承担本案全部诉讼费用，包含但不限于案件受理费和财产保全费等。   一审法院认定事实：2013年7月25日，朱烽铭、巨恒公司双方签署一份《巨恒名都内部房认购协议表》，约定：朱烽铭向巨恒公司认购的意向房号为巨恒名都1号楼1306房，建筑面积约37.49㎡，总价约219361元，付款方式用巨恒大厦工程款冲抵该房房款；内部认购客户在本楼盘正式公开销售前优先挑选房号，同时享受内部客户优惠价格；签定协议之日起3个工作日必须付清诚意金或首付款，否则视为自动放弃；如果客户在开盘前选择放弃内部认购指标房，此内部认购诚意金可退还（不计利息）。案外人马义青在该认购协议表上签注“此房款由我巨恒大厦工程款中扣除”。巨恒公司随后向朱烽铭开具了一张落款时间与上述签约时间相同的资金往来专用凭证，其中付款人为朱烽铭，项目为巨恒名都1#楼1306房款（注：此房款不退，抵扣工程款），付款金额为219361元。2017年3月17日，巨恒公司取得了涉案楼盘巨恒大厦的商品房预售许可证，预售许可证号为20170030。但巨恒公司一直未与朱烽铭签订商品房买卖合同。   另查明，巨恒名都1306房在海口市住宅与房地产信息网进行了价格公示，其楼盘名称为巨恒大厦，房屋售价216138元，销售状态为已备案，即巨恒公司已将该房屋的买卖合同在海口市住房和城乡建设局备案登记至案外人名下。   再查明，2011年6月11日，巨恒公司（甲方）与案外人海南飞力创劳务有限公司（以下简称飞力创公司）、马力青（乙方）签订《建筑工程施工承包合同》，约定巨恒公司将位于海口市琼山区琼山大道的“巨恒大厦”框剪结构，地上十五层、，地上**发、地下**工程发包给两案外人施工8135156.50元。2017年5月23日，巨恒公司（甲方）与案外人飞力创公司（乙方）又签订《工程承包合同终止协议书》，案外人马义青在乙方法定代表人一栏签名。协议书约定：甲乙双方同意解除2011年6月11日签订的《建筑工程施工承包合同》及补充协议，乙方自愿终止合同项下所有承包项目的施工；乙方于2015年2月已实际撤离项目施工现场，且经委托鉴定机构作出《巨恒大厦未完成工程预算书》，确定乙方未完成工程总量价款为3495512.71元，经双方核对，甲方实际已付款28210422元，超额支付工程款2949091.09元，若乙方按照本协议履行各项义务，则超额支付款乙方无需退还。因乙方飞力创公司、马力青未依约向甲方巨恒公司移交材料，影响了“巨恒大厦”工程竣工验收，巨恒公司向海口市琼山区人民法院起诉飞力创公司、马力青，海口市琼山区人民法院经审理于2019年2月18日作出（2019）琼0107民初24号民事判决书，判决飞力创公司、马力青返还巨恒公司工程款2946091.09元及利息。飞力创公司、马力青不服上诉，海口市中级人民法院经审理作出（2019）琼01民终2397号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。   另外，在庭审中，对于以购房款抵扣工程款及后续履行的情况，朱烽铭称其之前和案外人马义青之间存在债权债务关系，马义青欠朱烽铭工程款，马义青当时在巨恒公司处承揽工程，当时巨恒公司又欠马义青工程款，马义青自愿支付朱烽铭的购房款，用巨恒公司应支付给马义青的工程款来抵购房款。故朱烽铭没有实际交付购房款。   一审法院于2020年5月26日作出（2020）琼0107财保42号民事裁定书，并于2020年5月29日起已实际冻结巨恒公司存放在交通银行股份有限公司海口迎宾支行账户（账号：×××）上的资金人民币590000元，期限为一年。   一审法院认为，朱烽铭、巨恒公司之间的认购协议，其实是以房抵债的协议，朱烽铭所支付的购房款系从巨恒公司应支付给案外人马义青的工程款中抵扣而来，朱烽铭、巨恒公司及案外人马义青当时对此均无异议，上述抵扣行为未违反法律规定，各方应遵照履行。巨恒公司与朱烽铭于2013年7月25日就此签订了《巨恒名都内部房认购协议表》，并向朱烽铭出具了收款凭证予以确认，该认购协议书是双方真实的意思表示，未违反法律强制性规定，应属合法有效，受法律保护，双方应依约定履行。巨恒公司拒绝继续履行认购协议书，没有合法依据，已构成违约，故朱烽铭要求解除双方签订的认购协议书，符合法律规定，应予支持。同时朱烽铭要求巨恒公司返还购房款219361元并支付利息，合理合法，应予支持。对于利息，双方未做约定，可分段计算，自2013年7月25日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率标准计算，自2019年8月20日起，至购房款付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息。关于朱烽铭要求巨恒公司赔偿朱烽铭购房差价损失193029元，因朱烽铭、巨恒公司签订认购协议书后未再转签正式的商品房买卖合同，该认购协议书实质上是一份预约合同，双方之间尚未形成商品房买卖合同的权利义务关系，故朱烽铭的损失仅为资金占用期间的利息损失，故朱烽铭要求巨恒公司再支付购房差价损失193029元，没有事实根据和法律依据，一审法院不予支持。关于保全保险费，是朱烽铭为保全巨恒公司财产提供保全担保而支出的费用，该费用并非朱烽铭必要支出费用，且对此费用的承担双方在协议中并无约定，朱烽铭要求巨恒公司承担该费用，无合同及法律依据，一审法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、解除朱烽铭与巨恒公司于2013年7月25日签订的《巨恒名都内部房认购协议表》；二、巨恒公司于本判决发生法律效力之日起十日内支付朱烽铭购房款219361元及利息（以219361元为基数，自2013年7月25日起至2019年8月19日，利息按中国人民银行同期流动资金一年期贷款利率标准计算；自2019年8月20日起，至购房款付清之日止，按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计息）；三、驳回朱烽铭的其他诉讼请求。一审案件受理费5467元、保全费5000元，共计10467元，由朱烽铭负担6220元，由巨恒公司负担4247元。   二审中，朱烽铭向本院提交了13份证据，其中证据2和证据4在一审提交过：证据1.巨恒公司证据目录，证据2.《预付琼山建筑基础公司工程款明细》，共同拟证明巨恒公司在另案生效判决中的举证，以证明该公司已支付工程款282104422元，其中2013年7月25日支付的1959537元巨恒公司备注为“抵房款”，2013年8月支付的1823229元巨恒公司备注为“抵房款”。证据3.朱烽铭308房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与朱烽铭签订308房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款470321元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据4.朱烽铭1306房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与朱烽铭签订1306房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款219361元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据5.李建伟513A房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与李建伟签订513A房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款475128元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据6.李建伟1213房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与李建伟签订1213房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款505575元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据7.张新馨3A13房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与张新馨签订3A13房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款110738元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据8.张新馨1312房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据、马义青出具的收据，拟证明2013年7月25日巨恒公司与张新馨签订1312房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款178414元，巨恒公司同日出具全款收据，马义青出具相应金额工程款收据。证据9.许壮旭C210房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据，拟证明2013年8月29日巨恒公司与许壮旭签订C210房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款466607元，巨恒公司同日出具全款收据。证据10.邓可朗816房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据，拟证明2013年8月13日巨恒公司与邓可朗签订816房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款506622元，巨恒公司同日出具全款收据。证据11.詹蜀皖81**房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据，拟证明2013年4月1日巨恒公司与詹蜀皖签订813A房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款493000元，巨恒公司同日出具全款收据。证据12.詹蜀皖6**房《巨恒名都内部房认购协议表》、巨恒公司出具的收据，拟证明2013年4月1日巨恒公司与詹蜀皖签订613房《巨恒名都内部房认购协议表》，房款357000元，巨恒公司同日出具全款收据。证据13.海口市中级人民法院（2020）琼01民终6005号民事判决书及法律文书生效证明，拟证明朱烽铭与巨恒公司另一房屋买卖合同纠纷（巨恒名都308房），该案事实与本案基本一致，生效判决认定双方《巨恒名都内部房认购协议表》具备了房屋买卖合同最基本的构成要素，即具备了房屋买卖合同的性质。   巨恒公司对朱烽铭提交的证据（除证据2和证据4）质证认为，对证据1、3的真实性、合法性、关联性没有异议，但对证明对象有异议，该两份证据不能证明已付购房款。对证据5-12的真实性、合法性没有异议，对关联性、证明对象有异议，不能证明已付购房款。对证据13的真实性没有异议。这是一份生效判决书，巨恒公司已经提出了再审申请，关于案涉协议表的性质是本约还是预约希望待再审审理后一并确定，生效判决认定认购协议表具备最基本的构成要素（即具备房屋买卖合同的性质），该认定没有法律依据。另外，朱烽铭说其具备了房屋买卖合同的性质，在该案的审理过程中朱烽铭的代理人认为要另外签订商品房买卖合同，这显然自相矛盾，如果已经具备了房屋买卖合同的性质就不需要再签房屋买卖合同。   巨恒公司二审未提交新证据。   本院对朱烽铭提交的证据认证如下：对证据1、证据3的真实性、合法性、关联性予以确认。对证据2、证据4，已得到一审法院确认，不属于二审新证据，本院在此不再赘述。对证据5-12，系其他购房人与巨恒公司所签订的认购协议和相关的收据，巨恒公司对真实性、合法性无异议，且证据3－8所涉的6套房款共计1959537元与巨恒公司提交的预付工程款明细中2013年7月25日支付的1959537元工程款吻合，证据9－12所涉的4套房款共计1823229元与巨恒公司提交的预付工程款明细中2013的8月份支付的1823229元工程款吻合，故本院对证据5－12亦予以确认。对证据13，系本院作出的生效判决书，虽然巨恒公司针对该判决书向海南省高级人民法院提起再审申请，但已被海南省高级人民法院裁定驳回再审申请。该份判决具有既判力。   本院二审另查明，在本院（2019）琼01民终2397号案中，本院判令飞力创公司、马义青返还巨恒公司工程款2949091.09元及利息。在该案中，巨恒公司在计算其已付给飞力创公司、马义青的工程款时，将本案抵付的房款亦计算在其已付工程款内。   另查明，朱烽铭与巨恒公司关于巨恒大厦308房的另案房屋买卖合同纠纷，本院于2020年12月30日作出（2020）琼01民终6005号民事判决，该判决认定朱烽铭支付了全部房款，并认定内部房认购协议表具备了房屋买卖合同的性质，并判令：巨恒公司于该判决生效之日起十日内为朱烽铭办理巨恒大厦308房的预售备案登记及向朱烽铭交付巨恒大厦308房。后巨恒公司不服该判决，向海南省高级人民法院申请再审。海南省高级人民法院于2021年4月9日作出（2021）琼民申122号，驳回巨恒公司的再审申请。另案与本案除了房号不一致以及另案所涉308房屋不出卖给他人、朱烽铭的诉求不一致外，两案的情形基本一致，即亦是签订了内部房认购协议表，并以案外人马义青的工程款抵付房款。   本院二审查明的其他事实与一审一致。   本院认为，本案的争议焦点系：1.本案是否已经超过诉讼时效；2.朱烽铭是否已经支付案涉房屋全部购房款；3.本案争议属于商品房预约合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷；4.朱烽铭主张巨恒公司赔偿已付购房款一倍及相应购房差价损失是否有事实和法律依据。   一、关于本案是否已经超过诉讼时效的问题。本案系因巨恒公司违约造成合同履行不能，不能实现合同目的，为此，朱烽铭依法行使合同解除权，该权利属形成权，不受诉讼时效的限制。而朱烽铭在本案中一并提出的要求巨恒公司返还购房款及赔偿损失等诉求系基于合同解除所提出的主张，该主张包含在合同解除后产生的法律后果中，不存在超过诉讼时效的问题。况且，合同解除前，双方就商品房买卖所产生的法律关系一直处于存续状态。虽然巨恒公司于2017年3月20日取得商品房预售许可证，但巨恒公司取得商品房预售许可证并不表明朱烽铭的权利就受到侵害。恰恰相反，巨恒公司取得商品房预售许可证，才是朱烽铭得以与巨恒公司签订商品房买卖合同的前提，而不是巨恒公司拒绝与朱烽铭签订商品房买卖合同的开始。因此，巨恒公司以该公司取得商品房预售许可证作为诉讼时效的起算日，认为本案已超过三年的诉讼时效，没有事实和法律依据，本院不予支持。   二、关于朱烽铭是否已经支付案涉房屋全部购房款的问题。巨恒公司与朱烽铭签订的《巨恒名都内部房认购协议表》中，案外人马义青在该认购表上签注“此房款由我巨恒大厦工程款中扣除”，表明了以其对巨恒公司的工程款债权为朱烽铭代付房款的意思，而巨恒公司随后向朱烽铭开具的《资金往来专用凭证》，明确付款人为朱烽铭，项目为巨恒名都1#楼1306房房款（注：此房款不退，抵工程款），亦表明其认可朱烽铭不需要实际支付房款，应视为已付房款的意思表示。故在巨恒公司与朱烽铭之间形成的房屋认购合同关系中，系合同外第三人马义青以其债权代为支付的方式履行朱烽铭的支付购房款义务，巨恒公司亦认可。马义青与朱烽铭之间并未形成单独的债权转让关系发生债权主体的变更，朱烽铭也不存在受让债权再以债权抵偿房款的行为。因此，马义青与朱烽铭之间并未形成债权转让关系，马义青向巨恒公司享有的债权未发生主体变更，巨恒公司主张其对原债权人马义青的抗辩可及于债权受让人朱烽铭的理由并不成立。即便巨恒公司后与马义青解除合同关系后通过结算发现工程款超付，也不影响马义青以其债权代为支付房款的效力。而且，在巨恒公司起诉飞力创劳务公司、马义青退还其超额付款一案中，巨恒公司亦将其抵付房款作为已付工程款予以主张，纳入与工程施工人之间进行结算范围之内，可见其对朱烽铭所支付房款的效力是予以确认的。且其在该案中所主张已付工程款亦得到法院确认并对其诉求予以支持。综上，应认定朱烽铭支付了案涉房屋的全部购房款。   三、关于本案争议属于商品房预约合同纠纷还是商品房买卖合同纠纷的问题。朱烽铭与巨恒公司签订的《巨恒名都内部房认购协议表》载明了购房者的姓名、身份证号、房号、面积、房款总额、支付方式等基本内容，具备了房屋买卖合同最基本的构成要素，而巨恒公司也已出具付款凭证，明确朱烽铭的全部房款已支付完毕，双方对商品房买卖合同的基本要素以共同意思表示加以明确，双方订立本约的意思表示明显，符合商品房买卖合同成立的构成要件，虽名为认购协议，但已经具备了房屋买卖合同的性质。因此，本案争议属于商品房买卖合同纠纷。   四、关于巨恒公司是否应向朱烽铭赔偿已付购房款一倍219361元及购房差价损失193029元的问题。本案中，巨恒公司将案涉房屋卖给朱烽铭后，又违约卖给他人，造成朱烽铭购房目的无法实现，故一审根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项、第九十七条之规定，判令解除朱烽铭与巨恒公司签订的《巨恒名都内部房认购协议表》，巨恒公司支付朱烽铭购房款219361元及相应利息，并无不当，本院予以维持。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条的规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。为此，巨恒公司除了需返还购房款及利息外，还要承担相应的赔偿责任。朱烽铭主张巨恒公司赔偿一倍购房款219361元，本院结合本案实际情况，综合考虑朱烽铭的实际损失、可得利益损失等情况，将赔偿数额酌情认定为100000元。因此项赔偿数额已经足以弥补朱烽铭的经济损失，朱烽铭再要求巨恒公司向其赔偿购房差价损失193029元，理由不能成立，本院不予支持。   综上所述，朱烽铭的上诉请求部分成立，巨恒公司的上诉请求不能成立，应给驳回。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：   一、维持海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3457号民事判决第一项、第二项；   二、撤销海口市琼山区人民法院（2020）琼0107民初3457号民事判决第三项；   三、海南巨恒实业有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿朱烽铭的经济损失100000元；   四、驳回朱烽铭的其他诉讼请求。   如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   一审案件受理费5467元、保全费3470元，共计8937元，由朱烽铭负担3932.28元，由海南巨恒实业有限公司负担5004.72元。二审案件受理费18419.85元，由朱烽铭负担5670.53元，由海南巨恒实业有限公司负担12749.32元。   本判决为终审判决。   审判长 陈桂华   审判员 何姿玲   审判员 陈杰林      二〇二一年四月二十八日   法官助理 汪 伟   书记员 俞承志   附相关法律条文：   《中华人民共和国民事诉讼法》   第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：   （一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；   （二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；   （三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；   （四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。   原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。   风险提示   1.根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条之规定，人民法院作出的裁判文书发生法律效力后，申请执行的期间为二年。如果权利人怠于申请执行，超过申请执行期间，就丧失了请求人民法院强制执行的权利。   2.根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第四百八十七条之规定，人民法院冻结银行存款的期限不得超过一年，查封、扣押动产的期限不得超过两年，查封不动产、冻结其他财产权的期限不得超过三年。权利人在诉前或诉讼中申请财产保全的，应在查封或冻结的期限届满前申请人民法院继续查封或冻结，以避免保全财产自行解封或解冻，给权利人造成不必要的损失。