北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初2499号原告：刘文珍，男，1964年5月17日出生，汉族，住河北省唐山市迁西县。委托诉讼代理人：拜北斗，北京市君祥律师事务所律师。被告：张茗姝，女，1978年6月17日出生，汉族，现住辽宁省沈阳市和平区。委托诉讼代理人：刘庆丰，辽宁观策律师事务所律师。原告刘文珍（以下简称原告）与被告张茗姝（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人拜北斗、被告及其委托诉讼代理人刘庆丰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告返还原告房屋押金36000元；2、判令被告返还原告2020年9月28日至2021年1月23日的租金54000元。事实和理由：2019年1月23日，原告通过北京我爱我家房地产经纪有限公司与被告签订《北京市房屋租赁合同》（以下简称《租赁合同》），被告将位于北京市朝阳区某地15号楼11层1203号房屋（以下简称涉案房屋）出租给原告。合同约定租赁期限自2019年1月24日至2024年1月23日，租金每月18000元，租期5年。合同对提前解约违约金约定不明。合同签订后，原告按照合同的约定向被告支付押金及一年租金，合计248308元。后因疫情原告无法继续承租，原告按照合同约定于2020年8月17日通知被告需要提前解约并搬出涉案房屋，并于2020年9月28日向被告正式交付房屋，《租赁合同》于2020年9月28日解除。截至交付之日，被告明确表示占有原告的四个月未使用租金及押金不予退还。原告多次与被告联系，被告均不予理睬。被告辩称，不同意原告的全部诉讼请求。被告认可《租赁合同》于2020年9月28日解除。第一，《租赁合同》的解除，与疫情毫无关联，系原告单方违约，向被告提出不再继续租赁的意向后，并承诺放弃押金和剩余租金用以支付违约金及赔偿给被告造成的其他经济损失的前提下，被告才同意原告的退房请求。双方约定的租赁期限为五年，一方提前解除合同需向对方支付月租金400%的违约金。原告在2020年9月24日向被告明确表示放弃押金和未使用的租金来换取被告同意退房，被告才来北京跟原告签退房手续。原告于2020年10月1日起诉，属于恶意诉讼，应当赔偿被告因本案诉讼发生的相关费用，包括但不限于交通费、误工费、律师费等。第二，原告单方违约，解除合同，依法应当赔偿给被告所造成的经济损失。原告仅租赁1年9个月就提出不再租赁，解除合同，造成涉案房屋至今未能转租，应当承担给被告造成的房屋空置损失。截至2021年2月暂计为90000元。涉案房屋实际市场租金价格为19000元每月，与原告签订合同时，考虑到原告系长期租赁，就将租金减让为18000元每月，原告提前退租，应当赔偿给被告造成的减让租金损失21000元。第三，原告应当对涉案房屋合理使用，因其不当使用造成涉案房屋墙面、瓷砖、踢脚线、厨房台面等损坏，应当承担30000元的房屋损坏赔偿责任。第四，涉案房屋在出租给原告前，配备了齐全的家具及电器，但原告要求搬空原有的家具及电器，其自行配备家具及电器，并承诺保留在涉案房屋内，被告就同意了原告的要求，并花费8000元运费将室内家具搬运走，该损失应当由被告承担。双方在《租赁合同》中明确约定，原告家具需保留在涉案房屋内，现原告违约将家具搬走，应当赔偿给被告造成的家具搬运、家具替代损失50000元。综上，原告剩余租金及押金90000元远远无法弥补给被告造成的经济损失，原告起诉毫无事实和法律依据，明显恶意诉讼，应当依法驳回其全部诉讼请求。被告保留另案起诉要求原告依法赔偿因其单方违约、提前解除合同给被告造成的全部经济损失的权利。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年1月23日，原告（承租人、乙方）与被告（出租人、甲方）、北京我爱我家房地产经纪有限公司（居间人、丙方）签订《租赁合同》，被告将涉案房屋出租给原告居住使用。《租赁合同》约定：“第三条租赁期限：（一）房屋租赁期自2019年1月24日至2024年1月23日，共计5年。第四条租金及押金：（一）租金标准及支付方式：18000元/月，租金总计人民币1080000元。支付方式：押二付十二。（二）押金：人民币36000元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应当承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方。第十条违约责任：（二）租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。第十二条其他约定事项：租赁期内，甲方需提前收回该房屋的，或乙方需提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的400%支付违约金，甲方还应退还相应的租金。合同租期内乙方将洗衣机、餐桌、餐椅、茶几、电视柜、沙发留在房屋里。”上述《租赁合同》第十二条的特别约定是手写字迹，并非打印。原告称第十二条是中介手写，没有经过原、被告的协商，原告没有同意违约金400%，且该违约金约定过高。被告称第十二条是应原告要求加入合同的，该条款明确约定退租需要支付月租金400%的违约金，且购置的家电要留在涉案房屋内，是经过双方协商一致由中介书写。《租赁合同》签订后，原告向被告支付了2019年1月24日至2021年1月23日的租金432000元、押金36000元及水电燃气费。原告称2020年8月17日通过微信通知被告解约，2020年9月28日双方正式办理房屋交接，原告提出解约后被告天天催促原告搬走。被告称原告2020年8月17日向被告表示不想继续承租，但是没有明确说解除合同，是协商的态度，被告不同意，双方进行协商，被告确实催促过原告搬走，否则剩余租金不足以抵扣400%的违约金。2020年9月28日，双方交接房屋，并签署《房屋交割清单》。被告称其同意原告提前解除合同是因为原告明确表示放弃3个月租金及押金，原告称并未放弃租金，提前解除合同不需要被告同意，只需要提前30日通知并支付违约金。关于双方协商退租的过程，2020年9月24日原、被告的微信记录由以下内容：“原告：（语音17秒）我怎么给你造成损失了？什么叫造成损失？我三个月的房租我不要了，押金我也不要了，你还要追究我什么呀，你说你起诉去，你还需要我赔偿你什么。（语音23秒）房租不要了是吧，你还这么逼我，还非得你说什么时候出去什么时候出去。我上次我是跟你说在10月份左右，就差7天你都差不了啊。还有7天都过节，过了节以后再结交都不行啊，说这么多废话，说这么多没用的话，什么叫拖啊？被告：别无赖了，我都有语音记录，说得九月。原告：房租交到了几月份的，我问你．．．．．．原告：你这么说话，就按实际交的房租来吧。违约扣押金。”原告称2020年9月24日，双方未就租金及押金问题达成一致，原告最后说的是“违约扣押金”，原告认为违约金是租金的200%，押金也是租金的200%，同意扣除押金作为违约金，没有放弃剩余租金。被告称双方就租金及押金问题达成一致，被告同意原告提出的放弃剩余租金和押金不退的请求。本院认为，依法成立的合同，对双方当事人具有法律约束力，当事人应当按照合同的约定全面履行各自的义务，任何一方不得擅自变更或者解除合同。本案中，《租赁合同》第十条第（二）款和第十二条都是对一方提前解除合同的条件、违约金数额的约定，但对违约金数额的约定有所不同。第十条第（二）款是格式条款，第十二条是人为书写的非格式条款，原告虽称第十二条未经过双方协商，由中介自行书写，但原、被告在《租赁合同》上签字，应当认为双方对于第十二条协商一致。根据相关法律规定，格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，本案不存在原告主张的提前解除合同违约金约定不明的情形，双方应当采用非格式条款即《租赁合同》第十二条的约定。依据《租赁合同》第十二条，原告有权通过提前30日通知被告并承担400%的违约金的方式提前解除合同，该种解约方式不需要经过被告同意。从2020年9月24日双方协商的微信记录来看，一开始原告确实表示放弃三个月租金和押金，但由于双方沟通过程中产生争议，原告最终表示“就按实际交的房租来吧。违约扣押金。”因此，从原告的上述表述来看，原告同意的是违约扣押金，而不是放弃全部剩余租金及押金。本院对被告主张的原告自愿放弃剩余租金及押金不予采信。2020年9月28日双方解除合同后，被告应当退还多收取的租金，原告应当承担月租金400%的违约金。所以，押金根据《租赁合同》第四条第（二）款的约定可以用于抵扣违约金，原告剩余的租金被告亦可以主张抵销欠付的违约金，被告不退还押金及部分租金有合同及法律依据。经核算，押金及剩余租金抵扣违约金后，被告应当退还原告租金33000元，本院对原告退还租金的诉讼请求在上述范围内予以支持。综上，依照《中华人民共和国民法典》第四百九十八条、第五百零九条第一款、第五百六十二条、第五百六十八条规定，判决如下：一、被告张茗姝于本判决生效之日起七日内退还原告刘文珍租金三万三千元；二、驳回原告刘文珍的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1025元，由原告刘文珍负担712元（已交纳），由被告张茗姝负担313元（原告刘文珍已预交，被告张茗姝于本判决生效后七日内给付原告刘文珍）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  刘茵茵二〇二一年四月二日书记员  孙 伟