山东省济南市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁01民终2965号 上诉人（原审原告）：亓同利，男，1968年4月13日出生，汉族，住济南市。 上诉人（原审原告）：吕霞，女，1968年1月14日出生，汉族，住济南市。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：孟昭磊，山东鲁盈律师事务所律师。 以上两上诉人共同委托诉讼代理人：朱明，山东鲁盈律师事务所律师。 被上诉人（原审被告）：莱芜市西福特电缘材料有限公司，住所地济南市。 法定代表人：卢某某，经理。 被上诉人（原审被告）：马静，女，1976年8月12日出生，回族，住上海市。 委托诉讼代理人：徐凯，山东圣宏律师事务所律师。 上诉人吕霞、亓同利因与被上诉人莱芜市西福特电缘材料有限公司（以下简称西福特公司）、马静案外人执行异议之诉一案，不服山东省济南市莱芜区人民法院（2020）鲁0116民初4878号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭，本案现已审理终结。 亓同利上诉请求：1.判令撤销莱芜区人民法院作出的（2020）鲁0116民初4878号民事判决书并依法改判；2.本案一切上诉费用由西福特公司、马静承担。事实和理由：一、山东莱芜农村商业银行股份有限公司与西福特公司签订《最高额抵押合同》的日期为2012年9月24日，土地查封是在2017年，而西福特公司与信联公司，信联公司与亓同利、吕霞签订的书面买卖合同均早于设定抵押日期和查封日期。合同签订后，亓同利、吕霞向信联公司交付了全部价款，信联公司也向亓同利、吕霞出具了收款收据。转让完成后亓同利、吕霞在上述土地上自建了厂房，并将厂房出租。转让合同签订后亓同利、吕霞一直要求西福特公司和信联公司配合将土地证和房产证办到亓同利、吕霞名下，但西福特公司和信联公司一直不配合。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。亓同利、吕霞已经在查封前签订了合法有效的书面买卖合同，交付了全部价款并实际占有该不动产，也多次要求西福特公司与信联公司配合过户，符合上述情形，能够排除执行。二、关于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条与第二十八条的适用问题。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》系最高人民法院制定的司法解释，第二十八条的规定当然属于“法律、司法兰解释另有规定”的情况，故该规定第二十八条属于规定第二十七条但书的规定。本案中，作为执行依据的生效判决系基于金融借款合同纠纷作出的判决，故本案的执行属于“金融债权执行”，符合上述规定第二十八条的适用前提。一审法院以第二十七条的规定驳回亓同利、吕霞的诉讼请求适用法律错误。一审法院查封涉案土地属于超标的查封，被查封的土地价值远远高于马静的债权数额，割除亓同利、吕霞与西福特公司本案争议的土地后，剩余的土地足够实现马静的债权。综上所述，一审法院适用法律错误。 马静辩称，亓同利、吕霞的上诉请求无事实及法律依据，一审判决认定事实清楚，正确，适用法律正确，程序合法，判决结果正确，应依法驳回亓同利、吕霞的上诉请求。理由如下：一、亓同利、吕霞与信联公司签订的合同、西福特公司与信联公司签订合同均涉及信联公司，但信联公司并不是本案当事人，合同的真实性无法确认。对于合同的履行，亓同利、吕霞提交的大额转账记录和收款收据，当事人并不是合同方名称，更无法证实合同已履行。厂房出租的证据也不能体现实际出租方就是亓同利、吕霞，更不能体现亓同利、吕霞就是厂房所有人。亓同利、吕霞无证据证实一致要求西福特公司和信联公司配合将土地证和房产证办到亓同利、吕霞名下，也无证据证实二公司一直不配合。涉案土地的办证时间远远晚于亓同利、吕霞所称的买卖合同签订日期，且现在又已经经过11年，原申请执行人莱芜信用社也早在2015年-2016年就查封涉案土地申请执行，亓同利、吕霞当时也并未提出任何异议，抵押贷款时也未提出，故亓同利、吕霞现在主张系案涉土地权利人不符合常理。二、鉴于上述理由，一审判决依据《异议复议规定》第二十七条规定，根据现申请执行人系马静，且马静依法受让了生效判决确定的案涉土地的担保物权等优先受让权，的事实，以及物权法定、物权公示原则，驳回亓同利、吕霞的排出执行异议请求和确权请求正确。亓同利、吕霞无证据证实其符合《异议复议规定》第二十八条的规定的全部四项条件，第二十八条也不是同一法律规定中第二十七的但书规定亓同利、吕霞偷换概念。“金融债权执行”从未听过，也未从法律规定中找到，其与“金钱债权执行”更是两个完全不同的概念。亓同利、吕霞混淆概念。综上所述，应依法驳回上诉，维持原判。对于一审法院查封涉案土地是否属于超标的查封，不属于本案的审查内容，与本案没有关联性，本案审查的是亓同利、吕霞是否对涉案土地享有实体权利，是否能够排除执行。查封问题属于执行程序中的执行行为，不在异议之诉当中处理，况且登记在西福特公司名下的涉案土地是整体性的，在处置土地之上的房屋时应当一并处理，亓同利、吕霞所称的除去其认为与其有利害关系的部分远远能够实现马静的担保物权。这一观点错误的适用了其就是案涉土地的所有人，而且仅仅凭债权数额及土地现有的市场价值进行比较，简单得出的结论。马静的担保物权能够足额实现，涉及执行程序中多种因素，涉及评估价格是否要进行降价等等因素，不能简单根据市场价予以估算得出。所以亓同利、吕霞增加的上诉理由也没有事实与法律依据，综上，请求驳回亓同利、吕霞上诉请求。 西福特公司未作答辩。 亓同利、吕霞向一审法院起诉请求：1.请求确认莱芜市西福特电缘材料有限公司名下位于济南市莱芜高新区万通路2号土地中一部分（东西长79.6米，南北宽28米。东至莱钢集团矿山有限公司，西至万通路，南至济南莱芜精鑫装饰有限公司，北至西福特公司）及公共用地（南北长27米，东西宽20米）使用权为亓同利、吕霞所有，并停止对该财产的执行；2.本案一切诉讼费用由西福特公司、马静承担。 一审法院认定事实：1.对2006年9月2日，西福特公司与山东信联建设集团第二工程有限公司（以下简称信联公司）签订的《房地产转让协议书》，该协议由双方加盖公章并由经办人签字予以确认。一审法院对该协议的真实性予以认定；2.对2010年7月1日，信联公司与亓同利、吕霞签订《房地产转让协议书》，该协议由信联公司代表、亓同利、吕霞及见证人卢某某签字捺印，一审法院对该协议真实性予以认定；3.对2010年9月13日，信联公司为莱芜市君正生物医药有限公司（以下简称君正公司）出具的两张收据，该收据加盖信联公司财务公章，并由经办人签字，一审法院对该收据真实性予以认定；4.对2011年9月8日，君正公司与侯什亮签订《房地产转让协议书》，该协议由君正公司盖章并由亓同利、侯什亮签字捺印予以确认，一审法院对该协议真实性予以认定；5.对2011年9月7号，侯什亮为亓同利、吕霞出具的两张收到条，一审法院对收到条真实性无异议；6.亓同利、吕霞与案外人签订的各个租赁合同，一审法院对租赁合同真实性予以认定；7.对亓同利、吕霞提交的照片，无法核实该证据的来源，一审法院对照片的真实性不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，一审法院认定事实如下：关于山东莱芜农村商业银行股份有限公司（原莱芜市农村信用合作联社，以下简称莱芜农商银行）与西福特公司金融借款合同纠纷一案，一审法院在审理过程中，于2015年10月26日作出（2015）莱城商初字第1667号民事裁定，裁定查封西福特公司位于莱芜高新区万通路2号2幢101（莱房权证高新区第0137562号）、105（莱房权证高新区第0137561号）房产及土地（莱芜市国用2010第0064号），查封期限为三年。并于2016年7月20日作出（2015）莱城商初字第1667号民事判决，判决：一、西福特公司于本判决生效之日起五日内偿还莱芜农商银行借款本金409.8万元及利息（利率按借款合同约定，自2015年3月21日计算至本判决确定的履行期限届满之日止）。二、卢某某、张鑫成对上述第一项判决承担连带保证责任。卢某某、张鑫成承担保证责任后，有权向西福特公司追偿。三、莱芜农商银行在人民币410万元最高额抵押担保范围内对坐落于高新区万通路2号2幢105（房产证号：莱房权证高新区字第0137561号）、高新区万通路2号2幢101（房产证号：莱房权证高新区字第0137562号）的房产两套及其土地使用权[土地证号：莱芜市国用（2010）第0064号]的折价、拍卖或者变卖的价款享有优先受偿权，超出款项不具有优先受偿的效力。案件受理费40,286元，保全费5000元，共计45,286元，由西福特公司、卢某某、张鑫成负担。后因西福特公司、卢某某、张鑫成未履行生效法律文书确定的义务，莱芜农商银行向一审法院申请强制执行，进入执行程序后，一审法院于2018年10月17日作出（2017）鲁1202执262号执行裁定书，继续查封西福特公司位于莱芜高新区万通路2号2幢101（莱房权证高新区第0137562号）、105（莱房权证高新区第0137561号）房产及土地（莱芜市国用2010第0064号）。后该案终结本次执行程序。后莱芜农商银行向一审法院申请恢复执行，一审法院于2019年8月16日作出（2019）鲁0116执恢364号执行裁定，裁定拍卖西福特公司名下位于莱芜高新区万通路2号2幢101（莱房权证高新区第0137562号）、105（莱房权证高新区第0137561号）房产及土地（莱芜市国用2010第0064号）。一审法院在执行过程中，马静和莱芜农商银行有限公司向一审法院提交了变更申请人申请，一审法院于2020年4月30日作出（2019）鲁0116执恢364号执行裁定，裁定：变更马静为本案申请执行人。执行过程中，亓同利、吕霞对上述查封提出异议，要求解除西福特公司名下位于莱芜高新区万通路2号土地一宗（土地证号：莱芜市国用2010第0064）号的查封。2006年9月2日，西福特公司（甲方）与信联公司签订《房地产转让协议书》，经协商一致，甲方愿将厂内的部分楼房及土地转让给乙方使用，双方约定：一、因甲方欠乙方部分工程款，经双方协商甲方同意将座落在莱城区凤城工业园内的部分楼房及土地转让给乙方（详情见附件），乙方对甲方转让的房地产做了充分的了解，同意受让。二、该楼房建设上下三层，乙方受让的一、二层楼房房款与甲方结算，三层楼房由乙方自建。甲、乙双方协议的上述房地产面积及成交价格为：楼房面积891.80㎡，单价为1300.00元/㎡，计款为1,159,340.00元，楼房占地、楼前路面及楼后五米道路均包括在楼房价款内，楼房东邻部分土地，实际丈量土地面积为5.278亩，单价为15万元/亩，计款791,700.00元。上述两项的合计总款为1,951,040.00元，双方确认后办证面积及价款如有误差不再调整。三、所转让土地为现状。楼房为框架结构，西立面为外墙面砖，其余外墙水泥压光刷涂料，内墙防瓷涂料，地面600x600全瓷地板砖，底层西立面玻璃门窗、卷帘门防护，其他为木门、铝合金窗，楼房价款包括施工图设计的所有内容。合同还约定了其他内容。合同尾部由双方加盖公章并由经办人签字予以确认。2010年7月1日，信联公司（甲方）与亓同利、吕霞（乙方）签订《房地产转让协议书》，经双方协商一致甲方同意将坐落在莱城区凤城工业园西福特公司内的部分楼房及土地转让给乙方（详见附图），乙方对甲方转让的楼房及土地做了充分的了解，同意受让；为明确责任，制定如下条款，以共同遵守。一、该楼房上下三层面积891.80m2，单价为1310.00元/m2，计款为1,168,258.00元，楼房占地、楼前路面及楼后1.0米的土地均包括在楼房价款内，楼房东邻部分土地，实际丈量土地面积为2.21亩，单价为15万元/亩，计款331,500.00元，公共通道公摊费60,000.00元，上述三项合计总款为1,559,758.00元，双方确认后办证面积及价款如有误差不再调整四、付款方式：合同签订当日一次付清人民币1,559,758.00元。五、交付：款项付清后，双方办理相应交接手续，甲方将土地楼房交付给乙方后，楼房产权及土地使用权即全部转移给乙方，乙方如再建设时，应退后土地界不得小于1米，并且符合相关要求。水电由莱芜市西福特电缘材料有限公司管理，乙方应按时交纳水、电使用费，否则管理方有权采取停电、停水措施。合同还约定了其他内容，尾部由甲方代表人签字，乙方亓同利、吕霞，见证人卢某某签字捺印。2010年9月13日，信联公司为君正公司出具收据两张，分别为331,500元、1,208,258元，收据加盖信联公司财务公章，并由经办人签字。2011年9月8日，君正公司（甲方）与侯什亮（乙方）签订《房地产转让协议书》，双方约定乙方现有在莱芜市凤城工业园西福特公司（房地产证均为西福特公司名下），沿街楼房两套，一至三层。面积553.68_m?。房产证编号莱房权证高新区字第0113640沿街楼东墙往东34.15m?，南北22.44m?，土地计766.3m?一次性转让给甲方。甲方支付给乙方，沿街楼房553.68m?，款116.9万元，土地766.3m?款20万元合计人民币136.9万元。合同还约定了其他内容。合同尾部由君正公司盖章并由亓同利、侯什亮签字捺印予以确认。2011年9月7号，侯什亮为亓同利、吕霞出具收到条两张，共计130万元。后亓同利、吕霞将涉案房产租赁给案外人许茂凤、唐胜军等使用。亓同利、吕霞在异议审查中提交补充说明，明确其提出异议土地范围：涉案土地东西长79.6米，南北宽28米。东至莱钢集团矿山有限公司，西至万通路，南至济南莱芜精鑫装饰有限公司，北至西福特公司，另公共用地南北长27米，东西宽20米。根据不动产登记，涉案土地坐落在莱芜高新区万通路2号，不动产权证书号为莱芜市国用（2010）第0064号，所有权人系西福特公司。莱芜农商银行于2012年9月24日在该宗土地上设立最高额抵押登记，不动产证明号为莱芜市他项（2012）第0293号。一审法院认为，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。本案中争议的涉案土地登记在西福特公司名下，生效的（2015）莱城商初字第1667号民事判决书确定了莱芜农商银行在人民币410万元最高额抵押担保范围内对涉案的土地享有优先受偿权。莱芜农商银行将该债权转让给马静，符合法律规定。依照《中华人民共和国合同法》第八十一条的规定，债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。本案中，莱芜农商银行享有的优先受偿权是基于主债权附属抵押权确定的，且不属于专属于债权人自身的权利，因此马静作为受让人取得了对涉案土地的优先受偿权。同时，根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，涉案土地使用权一直登记在西福特公司名下，并未办理过产权变更登记，根据上述规定，亓同利、吕霞并未取得涉案土地的使用权，其仅享有要求相关合同义务人交付涉案土地使用权的债权，故亓同利、吕霞不享有足以排除强制执行的民事权益。亓同利、吕霞主张确认对涉案土地享有土地使用权并要求停止对该财产执行的诉讼请求，于法无据，一审法院不予支持。综上，亓同利、吕霞的诉讼请求，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国物权法》第九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第三百一十一条、第三百一十二条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条、第二十七条的规定，判决：驳回亓同利、吕霞的全部诉讼请求。案件受理费18,838元，由亓同利、吕霞共同负担。 二审中，双方均未提交新证据。一审法院认定符合法律规定，本院予以确认。 本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，涉案房屋登记在西福特公司名下，亓同利、吕霞提交证据证明所支付土地及房屋转让款150万余元均为现金支付而非转账交易，收到方出具收据而非正式发票，上述支付行为不符合一般交易习惯且违反财会制度。同时，收据记载付款方君正公司，并非亓同利、吕霞，且记载的收款数额与《房地产转让协议书》约定数额不一致。因此，亓同利、吕霞不能证明其已支付了房屋转让款。另外，其也未提交证据证明非因自身原因未办理过户登记。故亓同利、吕霞要求排除执行，不符合上述法律规定，一审判决并无不当，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费18838元，由上诉人亓同利、吕霞负担。 本判决为终审判决。 审判长  刘继英 审判员  赵 雯 审判员  明 霞 二〇二一年四月二十二日 书记员  韩 雪