广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤13民终327号上诉人（原审原告）：黄运兰，女，汉族，1990年5月2日出生，住广东省博罗县×××××××××××××，身份号码：441××××××××××××024。上诉人（原审原告）：严智坚，男，汉族，1987年1月14日出生，住广东省博罗县×××××××××，身份号码：441××××××××××××258。被上诉人一（原审被告一）：黄洪源，男，汉族，1984年9月3日出生，住广东省惠州市惠城区××××××××××××××，身份证号码：××××××××××××。被上诉人二（原审被告二）：惠州市和丰房地产中介服务有限公司，住所地：广东省博罗县××××××××××号商铺。统一社会信用代码：91441322MA4WT3MA1E。法定代表人：李某1。上诉人黄运兰、严智坚因与被上诉人一黄洪源、被上诉人二惠州市和丰房地产中介服务有限公司（以下简称和丰中介公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省博罗县人民法院（2020）粤1322民初3508号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人黄运兰、严智坚上诉请求：一、撤销原判，或改判如下:l、确认被上诉人与上诉人签署的《广东省房地产买卖合同(博罗[2019]20002258》及《房屋买卖居间合同(NO.0000101)》无效;2、判令被上诉人一向上诉人返还购房款本金73万元及利息(利息以73万元为本金，自2019年5月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，即730000元×4.75%÷365天×106天=10070元。自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);3、判令被上诉人二向上诉人返还中介费10950元及利息(利息以10950元为本金，自2018年11月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，即:10950元×4.75%÷365天×280天=399元。自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算);二、(1)判令被上诉人履行居间合同第十二条违约责任承担一、二审律师费。(2)本案一、二审诉讼费用由两被上诉人承担。事实与理由：原审认为“……关于原告与被告一于2019年5月6日签订的《广东省房地产买卖合同》是否有效的问题，该合同第二条关于买卖房地产价格、付款方式约定、并非系双方当事人的真实意思表示，原告与被告一签订的是为了履行原告与被告之间办理过户手续是订立的，双方为少缴税而将房价约定590000元，实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，且该行为损害了国家利益，故该合同中的第二条约定无效，该合同的其它关于买卖房地产情况、登记过户手续办理等约定系原、被告双方当事人的意思表示、内容不违反法律、法规的规定，系合法有效的，故对原告主张《广东省房地产买卖合同》全部无效，原审不予支持”。上诉人认为:(1)在签《房屋买卖居间合同》时第二条已经明确双方交易总额为73万元，少缴税、损害了国家利益，缴税是卖方造成签《广东省房地产买卖合同》时，是他单方面办银行按揭责任打印好叫上诉人填写的，与买方无关;被上诉人自己没满额交易缴税是卖方单万面违法填写数额造成，原审认定双方责任，是拉上诉人下污水!错误的，毫无依据，被上诉人把银行按揭费用单和税务单转交上诉人，原告按单付款的，上诉73万元房款都同意支付，也不会考虑税务的少数目缴税问题，双方从来未争议过，上诉人只是按单付之，所以原审认定是错误的。（2）既然一审认定《广东省房地产买卖合同》除第二外其他条款系合法有效的，现合同第四条:“房地产交接，双方同意于2019年6月16日由甲方将该房产交付给乙方使用”和第六条:“违约责任，甲方决定中途不卖及逾时15天仍未交付房产时，作甲方中途悔约处置，本合同即告解除，甲方应在悔约之日七日内将所收定金及购房款退还给乙方，另赔偿乙方人民币——元整的违约金”。上诉人提交证据显示(房屋交接书)是2019年8月1日，是交付房地产的时间认定，即合同说明被上诉人一已经违约，时间超期悔约即是事实，上诉人现有权根据合同协议条款解除合同的执行依据。(3)被上诉人一、二，在2018年11月13日收到交易定金10万元后，即在2018年11月14日起到2O19年8月1日交房产门匙前期间，有义务和责任保护房产、保存好日后交付给买方，是基本的买卖道德诉求和诚信守约原则责任。可惜房产在2019年1月份给博罗县住建局及执法大队已于2019年1月份将顶层违建拆除，留下屋上层违建物的烂砖、水泥余泥等，超二十多吨以上，集中压在楼层房产上面，造成涉案房产大面积、多出漏水严重质量问题，上诉人提供证据现场照片为证(证据第六组)，后是上诉人投诉上访住建局，最后协助清理，本案房产是整栋商品楼顶层商品房，被上诉人有理由和义务保护好自己房产，供自己使用或维护增值保存好再预售他人，在收了上诉人定金后，更加要履行合同约定转让过户止。同时双方在2019年5月6日二次签订的《广东省房地产买卖合同》另又二次支付了170000元，但被上诉人一、二都还在继续隐瞒上诉人，他的房产顶层违建引发与住建局产权纠纷和漏水的事实，是严重违反买卖合约诚信精神，对上诉人是违约欺诈行为之事实！明确一点:上诉人在2018年11月14日至2019年8月1日前，上诉人多次要求查看房产时，但被被上诉人一、二都用各种借口不交门匙，给上诉人查看房产，侵害上诉人购买商品的知情权;同时他们违反《广东省房地产买卖合同》第四条和第六条房地产交易交接约定，条款责任违约(交付房地产时间2019年6月16日违约时间点)，现实际交接时间2019年8月1日有证据为证(庭时提交新证据房屋交接书一份)现已超期是事实，不履行合同于2O19年6月16日交楼责任。被上诉人一、二在存心欺骗诈售他的不良商品房产给上诉人是事实!被上诉人明知房地产顶层楼面违建有纠纷和质量问题漏水情况下，在瞒骗上诉人8个多月直到交楼，购买造成上诉人承担不良房产的51万元继续支付尾款，从头到尾，操纵本案房产银行按揭手续，严重损害上诉人权益，说明上诉人对本合同即告解除，理由充分。一、原审认定“《房屋买卖居间合同》……对当事人具有法律的约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。被告在签订《房屋买卖居间合同》后，均按照约定履行自己义务、合同现履行完毕”。原审认定是错误的，与事实不符。上诉人认为：首先，原审认定的2018年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，上诉人认同的，但部分条款被上诉人是违约的，上诉人还是一直在履行合同付款等责任执行完成。本案合同争议焦点，在被上诉人收了定金后，有无保存好房产交付和双方有无履行好两份合同的约定条款，如何执行落实已否?有无双方权益受损害上?现原审严重忽略，不采纳上诉人庭时答辩呈词内容，更不质证证据和合同条款内容，对被上诉人违反合同，可解除合同证据部分，只字不提，是极其不公平、错误的。(1)上诉人一直履行《房屋买卖居间合同》义务，直到按合同付款完成房产(签下房屋交接书)止。相反，被上诉人收定金，在合同上不履行按时间办理房产移交，也不履行合同条款，原审认定被上诉人守约履行合同是与事实不符、错误的。(2)《房屋买卖居间合同》合同重点违约部分是被上诉人违反合同第八条“卖方产权保证:卖方保证对该房产享有完整所有权、能完全支配及处理，有关该房产在本次产权移交过广之前已产生的产权纠纷、债务、税项、抵押及租赁清还等事实，卖方应在转让过户完成前清理完毕，并保证产权转移过户前买方无需对此负责，否则卖方应赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失”。此合同条款说明被上诉人违反之约定，在20l9年1月份给住建局强拆违建顶层楼面、留下二十多吨以上烂砖、水泥建筑物等重压涉案房产顶层楼面上使其多处漏水严重，说明被上诉人与住建局产生的产权纠纷是事实发生的。另在《广东省房地产买卖合同》中，本应被上诉人要按合同2019年6月l6日要将房产给上诉人的，但被上诉人违约，实际是20l9年8月I日交出房产门匙给上诉人，说明被上诉人房产和住建局存在违建产权纠纷，是发生交付房产给上诉人新房主之前产生，理所当然要被上诉人清理完毕，《房屋买卖居间合同》第八条明确买方无需对此负责，可惜实际偏偏被上诉人隐瞒留下“苏州屎”，给上诉人处理，实际也是上诉人接受房产后，到住建局投诉处理后的，从中上诉人跟被上诉人一、二协商多次不闻不问，更不帮忙补救处理漏水问题，毫无合约精神，不履行合同责任，造成本案上诉人起诉主因理由。此合同条款，卖方应赔偿买方及经纪方由此引起的一切损失。说明原审认定被告在签订《房屋买卖居间合同》后，均未按照第八条约定履行自己的义务，合同现没有在过户完成前清理完毕，更未能达到保证产权转移过户前买方无需对此负责的目的，因此被上诉人一违约产实，说明原审认定被上诉人按照约定履行自己的义务，合同现已履行完毕，是在颠倒黑白，是严重错误的认定，相反，上诉人实实在在完成履行合同的约定。(3)一审认为“……毛坯房。在原告签订合同及支付定金前，原告曾对房屋进行查勘，并确认房屋状况良好，案涉房屋也并非系违规建筑”。上诉人认为:首先，被上诉人在收定金后，未能在2018年11月14日到2019年8月1日前移交房产时间8个多月内，上诉人一直未能对房产查看是事实，当中时间在2019年1月份给住建局强拆此房产之顶层楼面也是事实，造成产生二十多吨烂砖、水泥建筑余泥集中重压房产顶层造成漏水严重。在此半年多时间被上诉人多次借口不给房产门匙，使上诉人无法查看房产品质有无损坏都不知道，也无人通知上诉人涉案房产上层是否有违建物建筑，被上诉人一、二侵害上诉人知情权，同时隐瞒上诉人，更阻挠查看房产也是事实，上诉人接合同2019年5月6日二次支付17万现金时(证据第4组为证)，当时阻挠不给上诉人查看房产。直到2019年8月1日办理完过户银行按揭后，在中介公司代表在它处转交门匙给上诉人就当交接了房屋。说明房屋顶层楼面有违规建筑压坏房产顶层上诉人是不知道的，另又给被上诉人合同《广东省房地产买卖合同》违约(2019年6月16日)不交付房产，一审若认定合同合法有效，但合同违约也是事实，房产多处漏水严重更是事实。商品楼出售给付定金后发生商品质量问题，上诉人认为既然被上诉人与住建局有产权纠纷行为，理所当然撤销合同，追讨合同违约利息等，在《广东省房地产买卖合同》第六条和《房屋买卖居间合同》第八条都有体现损失和违约金，叙实体现，可以追讨被上诉人和解除合同的理由。(4)一审说“按涉房屋也并非违规建筑”。首先涉案房产是整栋商品楼的顶层房产，被上诉人肯定清楚知道自己原房产上盖楼面有违建物，同时有义务保护好预售房产，留交接给上诉人新房主的责任。在商品楼的顶层使用权方面，历史惯例都是顶层的住户使用较多，因此更加要加倍保护好，因为自己是顶层房产住户的切身利益者，担心漏水影响自己也是事实。根据物权法等相关法规顶层楼面都是所有住户的，“所有”也包括原房产即被上诉人一在内，顶楼面维护者与住建局产权纠纷，被上诉人离不开关系铁一般的事实。说明被上诉人从多方面说都是有责任完好的出售移交给上诉人。(5)《房屋买卖居间合同》的十二条“三方约定如一方违约最终导致诉讼、则守约方因诉讼产生的律师费应由违约方承担”。上诉人认为本案被上诉人在签订《广东省房地产买卖合同》和《房屋买卖居间合同》都存在严重的违约行为，叙实观点事实和证据，被上诉人必须承担违约责任，根据此合同条款，请求中院判令被上诉人支付退回上诉人两审所支付的律师费(一审35000元、二审——万元)。二、原审认定“本案件受理费5613元由原告黄运兰、严智坚负担”。上诉人认为原审判决对遵守合同履行者不公平是严重错误的判决。首先被上诉人在涉案两份合同中确实有违约行为，未按约定合同条款履行。根据《诉讼费用交纳办法》第二十九条约定“诉讼费用败方负担，胜诉方自愿承担的除外。部分胜诉、部分败诉的，人民法院根据案件的具体情况决当事人各自负担诉讼费用数额。共同诉讼当事人败诉的，人民法院根据其对诉讼标的和利害关系，决定当事人各自负担的诉讼费用数额”。说明原审判决由上诉人承担全部案件受理费是严重错误的。三、一审法院对上诉人提交的书面调查取证申请未给予任何回应，不予调查，导致案件事实未能查清，程序明细错误，案件判决不利于上诉人。一审法院着眼于审查案涉合同签署时属于当事人的真实意思表示，未违反法律强制性规定，合同有效，据以驳回原告的全部诉讼请求，但上诉人认为，本案争议要点在于居间合同签署时、房屋过户前被上诉人是否存在隐瞒相关信息，导致上诉人作出不实和错误判断。上诉人在收到钥匙后不久发现案涉房屋存在多处、大面积裂缝、漏水况，与被上诉人及中介公司沟通反馈，并向邻居及博罗县住房和城乡规划建设局、博罗县城乡管理和综合执法局了解才确定得知，案涉房屋顶层存在违建，面积达400余平方，破坏了原楼体结构，存在安全隐患，20l8年10月23日已经下发《责令限期拆除通知书》，并在2018年11月10日惠州日报刊登《关于督促博罗县××××××××××××违法建筑当事人接受调查处理的公告》，后在2019年1月由相关部门采取拆除清理措施，部分相邻业主进行了监督拆除工作。说明不仅仅调查签署合同时的状况，而为证实被上诉人是否知悉该情况，一审时上诉人已经提出案涉房屋顶层违建的事实(庭审补充证据可初步反映)，并向法院提交书面的调查取证申请，要求一审法院调取案涉房屋顶层违建的全部资料，及违建拆除告知相邻业主的情况。在此情况下，准予调查取证对于审查本案至关重要，否则本案的争议事实无法查清，不利于案件事实认定，对上诉人不公平。(现补充律师提交一审没有调查取证的证据，证明上述是事实)。综上，上诉人认为，买卖房屋时是否告知所购买房屋楼上存在违建及违建确定要拆除，在很大程度上会影响购房者的选择和判断，因为同等价格选购二手房，案涉房屋不具有明显优势地位。恳请二审法院予以调取相关证据;综合叙实，事实和理由根据，上诉人认为原审认定与事实不符、错误的，是背离证据和合约精神，是单方主观误判。故请求贵院对维护合同履行方的上诉人有一个公平正义的判决。被上诉人一黄洪源答辩称，一、一审法院惠州市博罗县人民法院依法对答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案[(2020)粤1322民初3508号]的民事判决书事实认定清楚，适用法律正确，望贵院驳回被答辩人上诉请求，维持原判决。一审法院认为本案争议的焦点为:答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》及与被上诉人二签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。就《广东省房地产买卖合同》的效力问题而言，一审法院认为，虽然该合同第二条双方约定房屋价格属于无效条款，但该合同的其他关于买卖房地产情况的约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反、法律法规的规定，系合法有效的。就《房屋买卖居间合同》的效力问题而言，一审法院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且双方在签订合同及支付定金前，被答辩人对涉案房屋进行查勘，并确认房屋状况良好，且并非违规建筑，答辩人并无隐瞒房屋质量情况，因此该合同是合法有效的。一审法院以事实为依据，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定判决驳回被答辩人的全部诉讼请求是准确无误的。二、答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》是合法有效的。被答辩人诉称答辩人存在欺诈，侵害其知情权无事实依据。《房屋买卖居间合同》是答辩人与被答辩人在完全自愿自主的状态下签订的，是真实意思表示，且被答辩人对该合同的合法性予以认可。在签订合同时，在答辩人已经如实告知被答辩人涉案房屋的面积、房龄、楼层、产权状况等情况，而且被答辩人也有亲自前往涉案房屋进行查看。因此，被答辩人在签订合同时已经对涉案房屋的基本情况有充分的了解。现双方均已履行自己的义务，答辩人不存在欺骗被答辩人，或者侵害其知情权的事由。三、被答辩人依据双方签订的《广东省房地产买卖合同》第四条及第六条之约定，认为答辩人违约的理由不成立。依据双方签订的《广东省房地产买卖合同》第四条房地产交接约定:“于2019年6月l6日由答辩人将该房地产交付给被答辩人使用。”但是根据答辩人与被上诉人二签订的《房屋买卖居间合同》第七条关于房屋交付的约定:“买卖双方约定卖方在收齐全部楼款前，将该房屋交付给买方使用，双方交接房产钥匙即标志交付完毕。”答辩人也确认于2019年8月1日办理完过户银行按揭,答辩人即交付了房屋。即使《广东省房地产买卖合同》第四条房地产交接约定:“于2019年6月l6日由答辩人将该房地产交付给被答辩人使用”，在答辩未收齐全部楼款前，答辩人可依据《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权进行抗辩履行交付义务。因此，答辩人于20l9年8月I日交付房屋是符合合同之约定的。被答辩人辩称答辩人操纵本案房产银行按揭手续，拖延交楼无任何依据，系属捏造事实。被答辩人在购房时应当对买房时的流程十分清楚，在办理完过户之后，需向接揭银行办理抵押登记，然后等待银行发放按揭贷款。根据目前的按揭贷款市场行情，从办理抵押登记到发放按揭贷款的时间大多数在一个月至三个月之间。本案中，被答辩人于2019年5月17日取得涉案房屋的不动产权证，银行于2019年8月1日发放按揭贷款，该时间差与市场行情并无太大的差距，属于合理期限内。因此被答辩人辩称被上诉人二及答辩人操纵本案房产银行按揭手续实属子虚乌有。四、涉案房屋的屋顶是否存在违建及违建是否确定要拆除都不属于答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》的约定范畴。而且房屋本身不存在质量问题，涉案房屋的裂缝问题是由第三人住建局的拆除违建行为，被答辩人可另行起诉要求其承担损害赔偿责任。(一)涉案房屋不属于违规建筑，该顶层的违规建筑不属于涉案房屋的专属部分，其属于该栋全体业主所有，被答辩人将顶层违规建筑的纠纷视为涉案房产的产权纠纷系属强词夺理。(二)根据答辩人与被答辩人签订的《广东省房地产买卖合同》第五条权利保证约定:“甲方保证上述房地产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，若发生买卖前即已存在任何纠纷或权利障碍的，概由甲方负责处理，并承担相应法律责任，由此给乙方造成经济损失的，由甲方负责赔偿。”答辩人接照合同约定保证涉案房产没有产权纠纷和财务纠纷或其他权利限制，已切实履行完毕合同约定的义务。(三)涉案房屋本身不存在质量问题，被答辩人所述的裂缝问题是由于住建局拆除违法建筑所致，但是楼顶违法建筑拆除导致涉案房屋的裂痕也不影响房屋主体结构质量，涉案房产亦为毛坯房，更不会严重影响其未来装修后的正常居住。而且该裂痕是由住建局拆除违建行为所致，被答辩人可向法院另行起诉请求侵权行为人住建局承担损害赔偿责任。综上所述，双方签订的《广东省房地产买卖合同》是合法有效的，且合同约定事项答辩人均已履行完毕，不存在撤销合同的事由，被答辩人就该房屋裂缝问题可向住建局主张损害赔偿责任。以上答辩意见，谨请贵院全部予以采纳，并依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。被上诉人二和丰中介公司答辩称，一、一审法院惠州市博罗县人民法院依法对答辩人与被答辩人房屋买卖合同纠纷一案[(2020)粤1322民初3508号]的民事判决书事实认定清楚，适用法律正确，望贵院驳回被答辩人上诉请求，维持原判决。一审法院认为本案争议的焦点为:被答辩人与被上诉人一签订的《广东省房地产买卖合同》及与答辩人签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。就《广东省房地产买卖合同》的效力问题而言,一审法院认为，虽然该合同第二条双方约定房屋价格属于无效条款，但该合同的其他关于买卖房地产情况的约定系双方当事人的真实意思表示，内容不违反、法律法规的规定，系合法有效的。就《房屋买卖居间合同》的效力问题而言，一审法院认为，该合同系双方当事人真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，且双方在签订合同及支付定金前，被答辩人对涉案房屋进行查勘，并确认房屋状况良好，且并非违规建筑，答辩人并无隐瞒房屋质量情况，因此该合同是合法有效的。一审法院以事实为依据，依照《中华人民共和国合同法》的相关规定判决驳回被答辩人的全部诉讼请求是准确无误的。二、被答辩人对于双方签订的《广东省房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的合法性均予以认可，但被答辩人依据该合同第四条及第六条之约定，认为答辩人违约的理由不成立。根据答辩人与被答辩人签订的《房屋买卖居间合同》第七条关于房屋交付的约定:“买卖双方约定卖方在收齐全部楼款前，将该房屋交付给买方使用，双方交接房产钥匙即标志交付完毕。”因此，在被上诉人一收齐全部楼款前，答辩人是有权拒绝将房屋交付给被答辩人的。答辩人也确认于2019年8月1日办理完过户银行按揭，答辩人即交付了房屋。即使《广东省房地产买卖合同》第四条房地产交接约定:“于20l9年6月l6日由被上诉人将该房地产交付给被答辩人使用”，在被上诉人一未收齐全部楼款前，答辩人可依据《中华人民共和国合同法》关于先履行抗辩权进行抗辩履行交付义务。因此，答辩人于2019年8月1日交付房屋是符合合同之约定的。被答辩人辩称被上诉人及答辩人操纵本案房产银行按揭手续，拖延交楼无任何依据，系属捏造事实。被答辩人在购房时应当对买方时的流程十分清楚，在办理完过户之后，需向按揭银行办理抵押登记，然后等待银行发放按揭贷款。根据目前的按揭贷款市场行情，从办理抵押登记到发放按揭贷款的时间大多数在一个月至三个月之间。本案中，被答辩人于2019年5月17日取得涉案房屋的不动产权证，银行于2019年8月1日发放按揭贷款，该时间差与市场行情并无大大的差距，属于合理期限内。因此被答辩人辩称被上诉人一及答辩人操纵本案房产银行按揭手续实属子虚乌有。三、答辩人已按照签订的《房屋买卖居间合同》之约定履行自己的义务，现合同已履行完毕。(一)《房屋买卖居间合同》是答辩人与被答辩人在完全自愿自主的状态下签订的，是真实意思表示，且被答辩人对该合同的合法性予以认可。在签订合同时，在答辩人已经如实告知被答辩人涉案房屋的面积、房龄、楼层、产权状况等情况，而且被答辩人也有亲自前往涉案房屋进行查看。因此，被答辩人在签订合同时已经对涉案房屋的基本情况有充分的了解。现双方均已履行自己的义务，不存在解除合同马其他事由，合同已履行完毕。(二)被答辩人辩称答辩人违法该合同第八条“卖方保证…有关该房产在本次产权移交过户之前已产生的产权纠纷、债务、税项、抵押及租赁清还等事实，卖方应在转让过户完成之前清理完毕”的约定，没有事实和法律依据、涉案房屋不属于违规建筑，该顶层的违规建筑不属于涉案房屋的专属部分，其属于该栋全体业主所有，被答辩人将顶层违规建筑的纠纷视为涉案房产的产权纠纷系属强词夺理。答辩人已按照该合同第八条约定履行完自己的义务。(三)再有，涉案房屋的质量问题、屋顶是否存在违建及违建是否确定要拆除都不属于答辩人与被答辩人《房屋买卖居间合同》的约定范畴，答辩人只需保证“涉案房屋在本次产权移交过户之前已产生的产权纠纷、债务、税项、抵押及租赁清还等事实，卖方应在转让过户完成之前清理完毕”即可。双方签订的合同之前，答辩人已经如实告知被答辩人涉案房屋的面积、房龄、楼层、产权状况、毛坯状态等情况，而且被答辩人也有亲自前往涉案房屋进行查看，对涉案房屋的情况并无异议。综上所述，《房屋买卖居间合同》是答辩人与被答辩人在完全自愿自主的状态下签订的，是真实意思表示，约定的内容也未违反法律法规的强制性规定，就该合同之约定答辩人履行的义务，都已履行完毕。以上答辩意见，谨请贵院全部予以采纳，并依法驳回被答辩人的上诉请求，维持一审判决。原审原告黄运兰、严智坚向一审法院起诉请求：一、依法确认原告与被告—签订的房屋买卖合同无效；二、依法确认原告与被告二签订的合同无效；三、依法判令被告一向原告返还购房款本金73万元及利息（利息以73万元为本金，自2019年5月6日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，即：730000元×4.75%÷365天×106天=10070元。自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；四、依法判令被告二向原告返还中介费10950元及利息（利息以10950元为本金，自2018年11月13日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类贷款利率的标准计算，即：10950元×4.75%÷365天×280天=399元。自2019年8月20日起至被告实际清偿之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）：五、本案全部诉讼费用由俩被告承担。庭审时原审原告当庭变更诉讼：第一、二项请求明确为确认合同无效，撤销原告与被告于2018年11月13日签订的房屋买卖居间合同。诉讼请求第三项补充，判令被告协助原告将位于博罗县××××××××××××××××的权属转移登记至被告一黄洪源名下，过户产生的费用均由被告一承担。一审法院审理查明，2018年11月13日，原告黄运兰与被告黄洪源、被告惠州市和丰房地产中介服务有限公司签订《房屋买卖居间合同》，合同约定被告黄洪源将位于博罗县×××××××××××××××（粤房地权证字第DJ00152890号）出售给原告，建筑面积122.93平方米;房屋成交价730000元,双方约定买方在签署《房屋买卖居间合同》时支付定金10000元，在买卖双方到博罗县罗阳镇房地产交易所签署《房地产买卖合同》当日支付120000元给卖方，剩余楼款510000元由原告通过商业银行贷款方式支付，银行按揭费用及税费由原告负担；买卖双方约定卖方在收齐全部楼款前，将该房屋交付给买方使用，双方交接房产钥匙即标志交付完毕，卖方若逾期交付，则卖方每延迟1日须向买方支付成交价格的1‰作为违约赔偿；逾期超过15日，买方可依据《合同法》第93条单方面解除本合同，卖方须全额退还买方购房款（不计利息），卖方并按该房产房款总价的20%向买方支付违约金；合同第九条居间报酬（佣金）：鉴于经纪方已促成买卖双方签署本合同，签署本合同后，若本合同被取消、解除或未被履行或买卖双方私下通过其他经纪方成交该房产，均不影响经纪方收取佣金的权利，本次交易的佣金详见和丰地产《佣金承诺书》。若一方违约导致本合同无法履行，则守约方应付的佣金由违约方承担（若守约方已支付佣金，经纪方不予退还，该佣金改为损失费由违约方赔偿给守约方），且买卖双方互相承诺对居间报酬（佣金）的支付负连带违约责任；本合同的效力优先于本合同之外三方或任何双方在谈判中的声称、理解、承诺以及协议之内容，如有与本合同不相符的，以本合同为准；随房产交付物品清单，房屋为毛坯状态交付；买卖双方同意该物业的交易按揭方式以快贷方式办理，所产生的按揭服务费用由买卖双方各50%支付。2019年5月6日，原告黄运兰、严智坚与被告黄洪源签订关于案涉房屋的《广东省房地产买卖合同（适用二手楼买卖）》，合同约定：第二条买卖房地产价格、付款方式，双方议定该房地产交易总金额为590000元，买方于合同签订当日支付定金40000元，于2019年5月7日支付第一期房款250000元，最后一期款300000元整在办理好转让手续并核发新的《房地产权证》时付清；合同签订之日起三十日内，双方应携带有关资料到博罗县不动产登记局办理过户手续；双方同意于2019年6月16日由卖方将房地产交付买方使用……。合同签订当日，两原告取得税务部门开具的590000元商品住房增值税发票。原告在签订《房屋买卖居间合同》当日向被告一支付购房款100000元，于2019年5月16日向被告一支付首期房款170000元；余款460000元通过银行按揭支付。庭审时，被告一确认已收到原告支付的购房款730000元。两原告于2019年5月17日取得案涉房屋的不动产权证【不动产权证号：粤（2019）博罗县不动产权第0030480号/0030481号】。原告黄运兰于2018年10月16日通过微信转账方式支付被告二惠州市和丰房地产中介服务有限公司5000元，于2018年11月13日向被告二支付佣金5950元。2019年8月1日，原告黄运兰与被告一在《房屋交接书》签名，双方确认房屋以毛坯房交付；交房当日房屋内水电煤等配套设施产生的费用，均已按照双方于2018年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》的规定结算完毕；对于上述情况，乙方经过验收，认定符合双方于2019年8月1日签订的《房屋买卖居间合同》规定的交付条件，同意接收。乙方接收之后因使用该房屋及设施产生的一切由乙方承担。庭审时，原、被告当庭确认案涉房屋在2019年8月1日交付使用。另查明，庭审时，原、被告均确认，原告在支付购房定金前即2018年11月13日前曾对案涉房屋现场查勘过，确认房屋当时并未损坏，才签订的买卖合同。原告陈述在签订房屋买卖合同前是没有发现有损坏，直至2019年8月1日再次看房才发现房屋出现大量裂痕的问题，且楼顶曾经存在违建情形，双方因此产生纠纷，原告诉至本院。一审法院认为，本案案由为房屋买卖合同纠纷，本案主要的争议焦点为：原、被告签订的《广东省房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的效力问题。关于两原告与被告一于2019年5月6日签订的《广东省房地产买卖合同》是否有效的问题，该合同第二条关于买卖房地产价格、付款方式约定，并非系双方当事人的真实意思表示，原告与被告一签订的是为了履行原告与被告之间办理过户手续时订立的，双方为少缴税而将房价约定为590000元，在实际履行过程中也并非按该买卖合同的价格成交，且该行为损害了国家利益，故该合同中的第二条约定无效；该合同的其它关于买卖房地产情况、登记过户手续办理等约定，系原、被告双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，系合法有效的，故对原告主张《广东省房地产买卖合同》全部无效，本院不予支持。关于原告与被告一、被告二于2018年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。原告认为被告在签署合同时隐瞒房屋质量情况，且有违建事实的行为构成欺诈，主张合同无效，请求法院撤销合同。本院认为，《房屋买卖居间合同》的签订系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。原、被告在签订《房屋买卖居间合同》后，均按照约定履行自己的义务，合同现已履行完毕。且原、被告在双方签署合同直至交付楼房的整个过程中，案涉房屋为毛坯房。在原告签订合同及支付定金前，原告曾对房屋进行查勘，并确认房屋状况良好，案涉房屋也并非系违规建筑。故原告与两被告于2018年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》合法有效，不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形，对原告请求确认合同无效并撤销合同，被告返还购房款并支付利息，没有事实和法律依据，本院不予支持。原告请求被告二返还中价费10950元及利息，因被告二促成原告及被告一签订了《房屋买卖居间合同》，其已经完成了合同约定的居间义务，应当享有获得报酬的权利。故原告请求被告二返还中介费10950元并支付利息，没有依据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第七条、第八条、第五十二条、第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回原告黄运兰、严智坚的全部诉讼请求。本案案件受理费5631元（原告已预交），由原告黄运兰、严智坚负担。本院二审审理期间，上诉人提交了以下证据：一、关于督促博罗县××××××××××××违法建筑当事人接受调查处理的公告；二、房屋交接书；三、一审律师费发票。本院组织了当事人质证。本院经审理查明：一审认定事实清楚，本院予以确认。本院经审理认为，本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人的诉辩意见，本案二审争议焦点是：涉案《广东省房地产买卖合同》及《房屋买卖居间合同》的效力问题。具体分析如下：关于涉案合同的效力问题。关于双方于2019年5月6日签订的《广东省房地产买卖合同》的效力问题，该合同第二条关于买卖房地产价格、付款方式约定，明显大大低于《房屋买卖居间合同》约定的价格，系为了少缴税款、履行买卖双方办理过户手续时订立的，在实际履行过程中双方也并非按该买卖合同的价格成交，因此，该条款并非双方当事人的真实意思表示，且该行为损害了国家利益，故该合同中的第二条约定无效；该合同的其它关于买卖房地产情况、登记过户手续办理等约定，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、法规的规定，合法有效，故对上诉人主张《广东省房地产买卖合同》全部无效，本院不予支持。关于买卖双方及中介方于2018年11月13日签订的《房屋买卖居间合同》的效力问题。上诉人上诉认为被上诉人一在签署合同时隐瞒房屋质量情况，且有违建事实的行为构成欺诈，主张合同无效，请求撤销合同。对此，《房屋买卖居间合同》的签订系合同当事人的真实意思表示，内容未违反法律法规的强制性规定，应属有效合同。至于上诉人主张撤销合同的问题，本案中，合同现已履行完毕，在双方签署合同直至交付楼房的整个过程中，案涉房屋为毛坯房。在上诉人签订合同及支付定金前，上诉人曾对房屋进行查勘，并确认房屋状况良好，上诉人于2019年8月1日在《房屋交接书》中亦表示，符合《房屋买卖居间合同》规定的交付条件，同意接收。同时，案涉房屋并非违规建筑，即使涉案房屋所在楼盘存在违法建筑被拆除的事实，亦不构成欺诈或重大误解，案涉合同并不存在《中华人民共和国合同法》第五十四条规定的可撤销的情形。因此，一审法院对上诉人要求确认合同无效并撤销合同，被上诉人返还购房款并支付利息不予支持，并无不当，本院予以维持。综上，上诉人的上诉请求不成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费11262元，由上诉人黄运兰、严智坚负担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月八日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮