湖南省新邵县人民法院 民 事 判 决 书 （2020）湘0522民初1848号 原告（反诉被告）：刘军，男，汉族，1973年10月22日出生，住址为湖南省新邵县。 委托诉讼代理人：刘廷峰，湖南四度律师事务所律师。 被告（反诉原告）：邵阳市威尔特房地产开发有限公司，住所地邵阳市大祥区樟树路126号。 法定代表人：海运飞，系该公司执行董事。 委托诉讼代理人：黎宏，湖南邵长律师事务所律师。 原告刘军与被告邵阳市威尔特房地产开发有限公司(以下简称威尔特公司)合同纠纷一案，本院于2020年11月11日受理后，依法适用简易程序进行审理，被告威尔特公司于2020年12月1日向本院提起反诉，本院受理后，依法适用普通程序合并审理。原告刘军委托诉讼代理人刘廷峰，被告威尔特公司委托诉讼代理人黎宏均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告刘军向本院提出诉讼请求：1.依法判令被告向原告双倍返还购房定金共计600000元；2.本案诉讼费由被告承担。原告在庭审过程中明确诉讼请求中的600000元包括300000元认购金及300000元违约金，并增加诉讼请求：请求法院判决原告与被告解除《宝庆府邸?馨园（新邵）门面认购协议书》。事实和理由：被告威尔特公司在新邵县承包开发了宝庆府邸?馨园（新邵）项目。2017年4月5日，原告与被告签订了《宝庆府邸?馨园（新邵）门面认购协议书》（以下简称门面认购协议书），约定原告自愿参加被告开发的宝庆府邸?馨园（新邵）门面认购活动，自愿缴纳人民币300000元作为认购金，认购该项目3栋01013A号商铺，建筑面积46.36m2，门面二层不算面积，双方约定的单价为30000元/m2，总计人民币1390800元；协议第二条约定，被告应当于2018年10月1日前将门面交给原告使用，如未能及时交付，原告有权单方面终止协议，被告应当支付双倍认购金的违约金。双方签订认购协议后，原告缴纳了认购金300000元，被告向原告出具了收据。至今，被告一直未能向原告交付该门面。现原告不愿再购买该门面，为维护原告合法权益，特向法院起诉，请求法院支持原告诉讼请求。 被告威尔特公司辩称，原告主张“双倍返还购房定金”没有事实和法律依据，也不具备返还条件，应当依法予以驳回。首先，根据原、被告签订的门面认购协议书第二条的规定，如被告未及时将门面交付给原告使用，则原告有权单方终止协议，被告按双倍认购金支付违约金，原告终止协议的履行是被告双倍支付购房定金的前置条件。其次，原告要求解除合同已经超过诉讼时效。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条之规定，除法律另有规定或者当事人另有约定外，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月，对方没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。本案中双方当事人约定的解除权发生之日为2018年10月1日，原告如要解除合同，应当在2019年10月1日前行使解除权。同时，根据上述司法解释第十六条、第十七条的规定，原告要求按双倍认购金支付迟延交付房屋的违约金过高，原告也未提交其他证据证明其所遭受的实际损失。综上，请求法院驳回原告诉讼请求。 反诉原告威尔特公司向本院提出反诉请求：1.依法判令反诉被告向反诉原告缴纳30万元购房款，并承担逾期付款期间的利息（自2019年12月12日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至实际支付之日止）；2.本案诉讼费由反诉被告承担。事实和理由：2017年4月5日，反诉被告就认购“宝庆府邸?馨园”（新邵）项目3栋01013A号商铺与反诉原告签订《门面认购协议书》，该协议书第一条明确规定：反诉被告在门面主体封顶时，再缴纳人民币叁拾万元（￥300000.00元）。而该门面主体封顶的时间为2019年12月12日，反诉被告理应在协议约定期限内履行付款义务。鉴于反诉被告未依约履行付款义务，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条之规定，反诉被告应当参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准向反诉原告支付逾期付款利息。综上，反诉原告为维护自己的合法权益，向法院提起反诉，请求法院支持全部反诉请求。 反诉被告刘军辩称，该门面主体封顶事件已经超过合同约定的门面交付时间，反诉原告已经违约，应当由其承担违约责任。综上，反诉原告的反诉请求没有事实及法律依据，请求法院依法驳回。 原告刘军为证明其诉讼请求、反诉原告威尔特公司为证明其反诉请求，分别向本院提交了证据，双方当事人对对方提交的证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人的陈述及经审查认定的证据，本院查明案件事实如下： 刘军（作为乙方）与威尔特公司（作为甲方）于2017年4月5日签订《门面认购协议书》，该协议书约定“基于乙方对本项目购买意愿，乙方自愿缴纳人民币叁拾万元（￥300000.00元）作为此次认购“宝庆府邸?馨园”（新邵）项目3栋01013A号商铺。建筑面积为46.36m2(最终以产权登记机关核准面积为准），门面第二层不算面积。单价为人民币30000元/m2（甲方承诺对外销售单价不得低于此销售单价）；总价计人民币壹佰叁拾玖万零捌佰元整（小写计：1390800元）。门面认购金，在门面主体封顶时，再缴纳人民币叁拾万元（￥300000.00元）；甲方在2018年10月1日前将门面交付给乙方使用，甲方如未按规定期限将该门面交付给乙方使用，乙方有权单方终止协议，甲方按双倍认购金支付违约金；乙方在接到甲方通知后，七日内签订《商品房买卖合同》，并付清应付款项。”协议书签订后，刘军于当日向威尔特公司支付了门面认购金300000元。威尔特公司在协议签订后并未按约定向刘军交付门面。 另查明，“宝庆府邸?馨园”（新邵）门面主体封顶时间为2019年12月12日。 本院认为，本案系合同纠纷。本案《门面认购协议书》的签订时间为2017年4月5日，协议约定的门面交付时间为2018年10月1日，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案应当适用《中华人民共和国合同法》及其司法解释的规定。本案中，刘军与威尔特公司2017年4月5日签订了《门面认购协议书》，但该认购协议书并不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）（以下简称《商品房买卖合同司法解释》）第五条之规定，该协议不能认定为商品房买卖合同，故本案应当认定为合同纠纷。本案刘军与威尔特公司并未约定解除权的行使期限，威尔特公司也并未进行催告，根据《中华人民共和国合同法》第九十五条第二款“法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”之规定，刘军享有单方面解除《门面认购协议书》的权利，故本院对刘军要求解除《门面认购协议书》的诉讼请求予以支持。且根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之规定，合同解除后，已经履行的，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施等，故本院对原告要求返还认购金300000元的诉讼请求予以支持。对威尔特公司依据《商品房买卖合同司法解释》的规定辩称刘军解除权已经消灭的主张不予采纳。 刘军与威尔特公司签订的《门面认购协议书》中约定，如威尔特公司未按期将门面交付刘军使用，则威尔特公司应当按双倍认购金支付违约金，威尔特公司辩称刘军主张的违约金过高，应以不超过造成损失的30%为限。本院认为，刘军因威尔特公司违约所遭受的损失为利息损失及门面成交后可获得的逾期利益损失，故本院参照民间借贷的利息计算标准即15.4%计算违约金，本案中刘军交付认购金的时间为2017年4月5日，门面封顶的时间为2019年12月12日，在威尔特公司违约，且门面已经封顶的情况下，刘军应当采取适当的方式维护自己的合法权益，对于扩大部分的损失，应当由刘军自己承担，故本院对刘军要求威尔特公司支付违约金的诉讼请求予以部分支持，违约金的计算期间为2017年的4月5日至2019年的12月12日，威尔特公司应当向刘军支付的违约金为123200元。 依照刘军与威尔特公司签订的《门面认购协议书》，威尔特公司向刘军交付门面在前，刘军向威尔特公司缴纳300000元购房款在后，在威尔特公司违约且未作出合理解释说明的情况下，刘军享有拒绝履行相应义务的抗辩权，故本院对威尔特公司的全部反诉请求不予支持。 综上，根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十七条、第九十五条第二款、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下： 一、本诉被告邵阳市威尔特房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内向本诉原告刘军支付门面认购金300000元及违约金123200元； 二、驳回本诉原告刘军的其他诉讼请求； 三、驳回反诉原告邵阳市威尔特房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 本诉案件受理费9800元，由本诉原告刘军承担2888元，由本诉被告邵阳市威尔特房地产开发有限公司承担6912元；反诉案件受理费2900元，由反诉原告邵阳市威尔特房地产开发有限公司承担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。 审 判 长  黎志强 审 判 员  阮 琼 审 判 员  刘繁荣 二〇二一年四月十四日 法官助理邓可 代理书记员  唐黎黎 附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 第六十七条当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。 第九十五条第二款法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。 第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。 当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。 《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款民法典    施行前的法律事实持续至民法典    施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典    的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外.