河南省郑州市中原区人民法院民 事 判 决 书（2020）豫0102民初7965号原告：王金林，男，汉族，1981年12月20日出生，住郑州市中原区。委托诉讼代理人：陈世立，河南信行律师事务所律师。被告：郑州元年房地产开发有限公司，住所地郑州市中原区郑上路与西四环交叉口东北角锦豪商务酒店**。法定代表人：魏启干，该公司董事长。委托诉讼代理人：李黔，河南久灵律师事务所律师。委托诉讼代理人：豆中银，河南久灵律师事务所律师。原告王金林与被告郑州元年房地产开发有限公司（以下简称元年公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员毛大帅采用独任形式，公开开庭进行了审理。原告王金林的委托诉讼代理人陈世立、被告元年公司的委托诉讼代理人李黔、豆中银到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王金林向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告元年公司按照日0.01%的标准以总房款653613元为基数向原告支付自2018年12月31日起计算至实际向不动产登记部门提交办理首次登记资料之日止的延期办理房屋初始登记违约金,截止到2020年8月31日暂计为39543.59元；2、案件受理费由被告承担。事实与理由：2016年6月6日，原告出资购买被告开发的位于郑州市中原区房屋，总价款653613元。合同签订后原告已付清全部房款，根据双方约定被告应在2018年12月30日前向房管部门提交办理房屋初始登记的资料，并约定逾期未提交或资料不齐未被受理的，被告应当按照总房款的0.01%按日支付违约金，截至目前被告未向房管部门提交办理房屋权属初始登记和首次登记的资料，明显属于违约，故原告提起诉讼。被告元年公司辩称，由于房地产登记政策及相关行政管理部门职责调整等因素，房屋初始登记已取消，导致合同约定的客观情况发生变化，房屋初始登记已经履行不能，应适用情势变更原则，被告不应承担违约责任。原告主张的办理初始登记时间为2018年12月31日与实际情况不符，且不能成立。办理初始登记按合同约定应在房屋实际交付后60日内办理，被告于2019年8月份向原告交付房屋，办理初始登记应在2019年10月份。交付房屋前被告一直承担着逾期交房违约金，如再重复承担逾期办理初始登记违约金，对被告不公平。房屋交付后，被告积极办理不动产首次登记，由于办理手续不同、部门不同等，加上业主维权，将已经施工完毕的入户大堂进行变更，以及疫情等因素，客观上影响了不动产首次登记的办理，办理日期应当顺延，被告不应承担违约责任。原告并未因逾期办理初始登记和转移登记遭受损失，合同约定的违约金标准过高，被告请求降低。经审理查明：2016年6月6日，原告王金林与被告元年公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告购买被告开发的位于中原区，建筑面积76.34平方米，总房款653613元；被告应当在2018年10月30日前将房屋交付原告，逾期交房60日后，原告要求继续履行合同的，被告应当自约定交付期限第二天起按日向原告支付已支付总房款万分之一的违约金至实际交付之日止；被告应当在商品房交付使用后60日内，持办理权属登记需由被告提供的资料到产权登记机关备案，产权登记的约定按附件四第六条约定的内容执行。《商品房买卖合同》附件四第六条约定“产权初始登记出卖人应当在2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前，将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局。出卖人在约定时限内未报送上述申报资料或报送资料不齐未被房地产行政主管部门受理的，按日向买受人支付总房款的0.01%违约金”。上述合同签订后，原告按照约定向被告支付了全部房款，被告于2019年8月5日向原告交付房屋。2019年8月4日之前的逾期交房违约金，被告已按照合同约定支付原告。2020年10月14日，被告将办理本案房屋首次登记需由被告提供的资料报送不动产权属登记机构。另查明，2016年8月19日，郑州市住房保障和房地产管理局在其官网发布通告告知自2016年8月20日起不再办理房屋所有权初始登记业务，由郑州市不动产登记中心对不动产进行首次登记。本院认为：原告王金林与被告元年公司签订的《商品房买卖合同》合法、有效，双方均应按照合同约定行使权利、履行义务。合同签订后，原告按照约定支付了全部房款，已履行完毕其应承担的合同义务，被告也应当履行合同约定的交付义务及后续的产权登记义务。合同约定房屋交付日期是2018年10月30日前，被告于2019年8月5日向原告交付房屋，已经构成违约，但在本案诉讼前，被告已经按照合同约定标准将逾期交房违约金支付原告。本案中，原告主张被告支付因逾期办理房屋初始登记的违约金，首先应认定被告履行合同约定的办理产权登记的具体义务和义务履行期限。《商品房买卖合同》第十五条约定被告应在商品房交付后60日内持办理权属登记需要由被告提供的资料到产权登记机关备案，从该约定中可以认定被告办理权属登记的期限应为房屋交付后60日内，但该条款并未明确被告办理产权登记义务的具体内容。上述条款同时约定关于产权登记按附件四第六条约定执行，附件四第六条对产权登记作出了具体约定，约定履行期限是“2018年12月30日（房屋交付使用后60日内）前”，履行内容是“将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局”。依据上述约定分析，被告产权登记义务的履行期限在附件四第六条中虽约定为2018年12月30日前，但该约定同时附有条件即“房屋交付使用后60日内”，结合《商品房买卖合同》的约定可知“2018年12月30日”是按照合同约定交房日期2018年10月30日顺延60日计算得出。将《商品房买卖合同》与附件四整体分析，应当认定履行期限为房屋交付使用后60日。被告逾期交房构成违约，但被告已向原告支付了逾期交房违约金，承担了违约责任，故被告产权登记义务的履行期限应认定为实际交房后60日，即2019年8月5日后60日内，应为2019年10月4日。合同附件四第六条约定被告的具体义务为将需要由其提供的办理房屋权属初始登记的资料报送郑州市住房保障和房地产管理局，因不动产登记制度改革，郑州市自2016年8月20日起郑州市住房保障和房地产管理局停止办理登记业务，由郑州市不动产登记中心具体承担不动产首次登记、转移登记等业务。虽然在被告交房后房屋权属登记程序和办理部门发生变化，与附件四第六条中的约定的被告的义务不一致，但依照《商品房买卖合同》第十五条，仍然不能免除被告将需由其提供的资料到产权登记机关备案的义务。被告负有按照现行不动产登记要求的将需由被告提供的办理房屋首次登记的资料提交产权登记机关的义务。被告于2020年10月14日才完成向产权登记机关提交办理房屋首次登记所需材料的义务，其行为仍然构成违约。自2019年10月5日起，被告应向原告承担违约责任。《商品房买卖合同》及附件四中均未对被告逾期提交房屋产权首次登记所需材料的违约金进行明确约定，考虑到合同中约定的办理房屋产权初始登记和不动产登记制度改革后房屋产权首次登记在涉及部门、所需资料及程序的复杂程度等方面客观上存在较大差异，被告在履行义务期间因新冠疫情防控导致被告工作延误，综合本案合同履行情况及原告的实际损失，本院在合同约定的逾期办理初始登记违约金标准上，将被告逾期提交办理房屋产权首次登记的违约金标准酌定为以已付房款为基数按日0.004%计算。综上，被告逾期提交房屋产权首次登记所需材料376天，应支付原告违约金9830元（653613元×0.004%×376天），对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、郑州元年房地产开发有限公司于本判决生效后十五日内支付原告王金林逾期提交房屋产权首次登记所需资料的违约金9830元；二、驳回原告王金林的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费790元，由原告王金林负担593元，由被告郑州元年房地产开发有限公司负担197元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省郑州市中级人民法院。审判员  毛大帅二〇二一年四月二十八日书记员  周文玉