安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1282民初1228号原告：刘军，男，1972年4月15日出生，汉族，住安徽省界首市。原告：李云，女，1970年12月10日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：李腾达，安徽卫东律师事务所律师。被告：阜阳居安置业有限公司，住所地安徽省界首市东城颍河东路南侧、光武大道西侧、规划任湾路东侧。统一社会信用代码91341222563422696Q。法定代表人：孙华杰，该公司经理。委托诉讼代理人：付桂松，安徽齐楚律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司界首市支行，住所地安徽省界首市西城街道中原社区中原路436号。统一社会信用代码91341282852260419G。负责人：韩义，该行行长。委托诉讼代理人：孙超，男，1976年8月10日出生，汉族，安徽省界首市人，该行员工，户籍地安徽省界首市。原告刘军、李云诉被告阜阳居安置业有限公司（以下简称居安公司）、第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行（以下简称农行界首支行）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军、李云共同委托诉讼代理人李腾达、被告居安公司委托诉讼代理人付桂松、第三人农行界首支行委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军、李云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告居安公司签订的合同编号为201806170027的《商品房买卖合同（预售）》。2.解除原告与被告居安公司、农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》。3.被告居安公司支付原告已付首期购房款717000元及利息损失（以首付款717000元为基数,利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2018年11月12日起至计算至被告居安公司返还该首期购房款之日止，利息至今约69000元）。4.被告居安公司支付使用原告贷款至2021年2月2日的利息13848元（以总贷款200000元为基数,利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2019年7月1日起暂计算至2021年2月1日，以后计算至被告居安公司结清贷款之日止）。5.被告居安公司返还原告自2019年7月至2021年1月已向农行界首支行支付的按揭款40628.84元及利息损失（利息按每月还款数额为本金，从每月还款之日起计算至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,最终以第三人农行界首支行的结算单为准,利息至今约2000元）。6.被告居安公司向原告支付办理房产证费用160元、律师费6000元。7.被告居安公司向第三人农行界首支行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用。8.本案诉讼费用由被告居安公司承担。事实和理由:2018年11月13日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》,约定被告居安公司将位于界首市房屋以917000元的价格出售给原告。被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋,除不可抗力外,若逾期交付超过60日,原告有权单方面解除本合同,被告居安公司需承担返还购房款以及支付违约金的责任。原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。另外，被告向原告收取了办理房产证的费用160元。2019年5月17日，原告作为借款人与农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》,约定贷款金额为200000元,该款已于2019年7月前划入被告居安公司名下账户。原告自2019年7月20日起向中行界首支行偿还贷款，至2021年1月，被告共计偿还贷款本息40628.84元。2020年7月28日,被告居安公司才向原告邮寄以上房屋的交房通知书,但原告至今没有看到《商品房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续。原告认为,被告居安公司交付房屋违约,原告有权依据购房合同第十二条的规定解除合同,合同解除后被告亦应当按照合同约定承担违约责任。购房合同解除后,因商品房担保贷款合同的目的亦无法实现,《个人购房担保借款合同》亦应当被解除。同时,被告居安公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,将剩余按揭贷款以及原告应当赔偿给中行界首支行的损失直接支付给中行界首支行,将首付款及应当赔偿给原告的损失支付给原告。为依法维权,原告特提起诉讼，请依法判处。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证。证明原告的自然信息。二、《商品房买卖合同（预售）》复印件。1.证明2018年11月13日，原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告居安公司将位于界首市房屋以917000元的价格出售给原告。2.根据该合同第十一条、第十二条的规定，被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋，除不可抗力外，逾期交付超过60日，原告有权单方面解除本合同，被告居安公司需承担返还购房款以及支付违约金的责任。3.合同第十一条第二款规定，交付该商品房时，被告居安公司应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足的，原告有权拒绝接收。4.附件十一的补充协议第三款规定，违约方除赔付守约方遭受的损失、违约金外，还需赔偿守约方为此发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知费等）。三、收据两张、银行转账记录两张、ＰＯＳ机支付记录一张。证明1.原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。2.原告已经按约定支付全部购房款。3.被告向原告收取了办理房产证的费用160元。四、《个人一手住房贷款合同》。证明2019年5月17日，原告作为借款人与第三人农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为200000元。五、个人住房贷款信息单、银行还款记录、增值税发票。证明200000元贷款已于2019年7月前划入被告居安公司名下账户。2.原告自2019年7月20日起向农行界首支行偿还按贷款，至2021年1月，被告共计偿还贷款本息40628.84元。六、交房通知书。证明2020年7月28日，被告居安公司向原告邮寄以上房屋的交房通知书，但没有出示《商品房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续；七、委托代理合同、代理费发票、财产保全保单及费用发票。证明为依法维权，原告花去律师代理费6000元、财产保全保险费2000元、财产保全保险费2000元。八、判例一份。证明最高院判例判决认为不应当由购房人承担剩余贷款的还款责任。被告居安公司辩称：一、被告未在合同约定的期限内交付房屋,是由于不可抗力的原因导致的,请依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，2018年6月30日双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的是被告在建项目,该在建项目是被告于2017年设计并开始施工的,2019年1月23日，市场监管总局特种设备局下发的国家市场监督管理总局司(局)函，特设局函(2019)2号《市场监管总局特种设备局关于明确电梯救援通道有关要求的函》,要求被告在建项目必须增设救援通道项目,被告在接到该函件时,本合同约定的房屋在建主体工程已经完工,被告为了达到该“政令”要求及时按照该“政令”要求进行变更图纸设计,变更图纸设计之后被告及时安排人员进行增加救援通道的施工,这样以来造成被告在合同约定的交房期限内未能交房,该“政令”属于国家法律、法规、政策性的调整而产生的不可抗力,该“政令”造成的被告逾期交付房屋,是被告无法预料的。其次，被告对双合同约定的2019年12月31日交房的期限不持异议,但在2020年1月24日由于的“新冠肺炎”疫情的爆发,导致被告全面停工停产,至今被告未有得到全面复工的通知,在本案中“新冠肺炎”疫情爆发的事实和时间是被告不需要举证证明的客观事实,属于不可抗力；从双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条第二项逾期交付责任约定:除不可抗力外。本案即是不可抗力所导致的。第三，从双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条第二项逾期交付责任约定,逾期超过60日后,买受人有权解除合同,双方约定的交房日期是2019年12月31日前,而“新冠肺炎”疫情爆发的时间是2020年1月24日,被告至今未能收到全面复工复产的通知,由于不可抗力导致被告的“逾期交房”不能视为被告逾期超过60日,即使市场监管总局的“政令”造成的被告逾期交付房屋期限不计算在内,被告逾期交房应为24日,达不到双方合同约定的逾期60日后买受方有解除合同的条件。第四，合同约定被告逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,而本原告至今未向被告以书面的形式通知。被告逾期交房是由于市场监管总局“政令”和“新冠肺炎”疫情的不可抗力导致的,为了保护市场交易主体的稳定性,请求依法驳回原告全部诉讼请求。二、即使支持原告违约金的诉讼请求,应依法免除或减轻被告的责任。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从本条可以得出以下结论:(一)不可抗力减免责任必须具备三个要件:1.有不可抗力存在;2.存在不能履行合同的情形;3.不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系。(二)、因不可抗力导致合同不能履行的,是应当适用减还是免,应考虑不可抗力对不能履行合同的影响程度,如果导致全部不能履行的,应当免除责任;如果是导致部分不能履行的,应当减轻责任。(三)、当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。但是,如果不可抗力对于违约金的产生有影响的,仍然可以作为减免的理由。被告的违约(即迟延履行)是发生在疫情(不可抗力)之后,依法不能免除责任。但是根据《合同》的约定,违约金是按日计算,即2020年1月24日前每天都有违约金产生,不应当减免;而2020年1月24日发生疫情,即日起不再产生违约金,直至疫情结束。综上,请求查明案件事实,结合市场监管总局的“政令”和“新冠肺炎”疫情等不可抗力的客观事实,为了维护市场经济的稳定性,恳请法院依法作出公正判决。被告居安公司为支持其主张，在诉讼中向本院提供如下证据：一、被告营业执照复印件、法人身份证明，证明被告的基本信息及诉讼主体资格；二、2019年1月23日，市场监管总局特种设备局下发的关于明确电梯救援通道有关要求的函复印件，证明被告在本合同约定的在建整体工程完工后，因市场监管总局司要求在建项目必须增设救援通道，由于该政令行为导致被告对前期的设计和施工进行变更，推迟了交房期限，该政令行为属于被告不可预知的范围，属于不可抗力；三、双方签订的《商品房买卖合同(预售)》复印件，证明：1.本合同约定的在建工程因政令要求必须增设救援通道被告对前期的设计和施工进行变更，推迟了交房期限，该政令行为属于被告不可预知的范围，属于不可抗力。2.双方合同约定的交房时间为2019年12月31日，“新冠肺炎”疫情是在2020年1月24日爆发，因疫情导致被告全面停工停产，自复工后被告全面组织交房，疫情属于不可抗力，该疫情爆发事实和日期属于不需要当事人举证证明的范畴，本案未达到原告解除合同的条件；四、验收材料复印件，证明涉案合同项下的商品房均已验收合格。第三人农行界首支行述称：我行发放贷款的事实清楚，包括被告在原告向我行贷款中承担阶段性连带担保责任。对本案中原告认定的向我行贷款的行为予以确认，真实有效。第三人农行界首支行为支持其主张，在诉讼中向本院提供如下证据：1.个人购房担保借款合同。2.不动产登记证明。3.借款凭证。4.借款发放凭证。5.原告还款清单。6.借款人委托银行向开发商付款材料。7.剩余贷款本金凭证。8.营业执照。本院经审理认定事实如下：被告居安公司系房地产开发企业。2018年11月13日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的位于界首市房屋，房屋总价917000元。原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。剩余款项原告向第三人农行界首支行申请贷款支付。另外，被告向原告收取了办理房产证的费用160元及律师费6000元、2000元。合同附件十一的补充协议第三款规定，违约方除赔付守约方遭受的损失、违约金外，还需赔偿守约方为此发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知费等）。2019年5月17日，原告刘军、李云作为借款人与农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为200000元。2019年7月20日原告开始向农行界首支行偿还贷款本息。原告按约定支付了全部购房款，但被告居安公司未如期交付合格房屋。为此，原告提起诉讼。另查明，本案审理期间，原告已向农行界首支行按月支付借款本息至2021年4月20日（详见附件），累计向中行界首支行偿还贷款本金36144.45元、利息10899.47元，罚息0.82元，共计偿还贷款本息47044.74元，尚欠中行界首支行借款本金163855.55元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原、被告与第三人中行界首支行签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。一、关于原告与被告居安公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是否予以解除的问题。本案中，原告以被告交付房屋违约而主张解除合同，被告辩称逾期交房是因市场监管总局的“政令”和“新冠肺炎”疫情等不可抗力的客观事实所造成。本院认为，市场监管总局的“政令”下发的时间是2019年1月23日，合同约定的交房时间是2019年12月31日，期间间隔时间近1年；“新冠肺炎”疫情爆发于2020年1月24日，发生在合同约定的交房时间之后，为此被告辩称的理由不能成立，本院不予采信。关于被告提出的“原告解除合同未通知出卖人”的问题，本院认为，《合同法》没有明确规定履行通知义务是合同解除权人向法院提出解除合同请求的前置程序，故被告的该辩解亦不能成立，本院不予采信。本案中，原告因被告交付房屋违约而主张解除合同的理由成立，本院予以支持。二、关于原告与第三人农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》能否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。为此，原告的该项请求，本院应予以支持。三、关于原告请求被告居安公司支付原告已付首期购房款及利息的问题，《合同法》第十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉《商品房买卖合同(预售)》解除后，被告居安公司应向原告返还首付购房款，并赔偿原告自付款之日所产生的利息损失。四、关于原告主张被告居安公司返还其自2019年7月已向第三人农行首支行支付的按揭贷款及利息损失问题。按照双方在《商品房买卖合同(预售)》中的约定，被告居安公司应当返还已付贷款，并应支付自付款之日起的利息损失。其中罚息0.82元系原告自行违约所致，该部分损失应由其自行承担。五、关于原告主张被告居安公司支付使用其200000元贷款至2021年2月1日的利息13848元问题。对于原告已经支付贷款的利息损失，本院已经论述，原告不应重复主张。对于尚未实际支付的贷款，该部分损失对于原告而言并未实际产生，其再要求被告赔偿，既有失公平，也无事实及法律依据，本院不予支持。六、关于原告请求被告居安公司返还支付的办理房产证费用160元，因双方签订的《商品房买卖合同(预售)》解除，故原告的该项请求，本院予以支持。关于原告请求被告居安公司向其支付律师费6000元、财产保全保险费2000元的问题，因双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中对此有明确约定，故对原告的该项请求，本院亦予以支持。七、关于原告主张被告居安公司向中行界首支行偿还原告自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用的问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分別返还担保权人和买受人。”故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘军、李云与被告阜阳居安置业有限公司签订的合同编号为201811130004的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除2019年5月17日原告王光健、屈俊霞、被告阜阳居安置业有限公司与第三人中国银行股份有限公司界首支行签订《个人购房担保借款合同》；三、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘军、李云返还购房首付款717000元及利息损失（以717000元为基数，自2018年11月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕该购房款之日止)；四、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘军、李云返还已支付贷款本金还贷款本金36144.45元、利息10899.47元，本息合计47043.92元及利息损失(利息按每月还款数额为本金，详见附件，自2019年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从每月还款之日起计算至返还完毕之日止)；五、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告刘军、李云返还办理房产证费用160元，支付律师费6000元、财产保全保险费2000元；六、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行偿还剩余贷款本金163855.55元及相应利息(利息自2021年4月20日起，按《个人一手住房贷款合同》约定的利率，计算至贷款结清为止)；七、驳回原告刘军、李云其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的6153元，财产保全费4770元，合计10923元，分别由原告刘军、李云承担178元，由被告阜阳居安置业有限公司承担10745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇二一年四月二十九日书记员  李 婧附刘军、李云支付银行贷款本金、利息明细表            序号              支付时间              支付本金金额 元              支付利息金额 元                  1              2019.7.20              1596.69              541.67                  2              2019.8.18              304.66              537.34                  3              2019.8.21              1295.54              0                  4              2019.8.21              0.82              0                  5              2019.9.18              308.99              533.01                  6              2019.9.20              1296.36              0                  7              2019.10.18              313.34              528.66                  8              2019.10.20              1296.36              0                  9              2019.11.18              317.7              524.3                  10              2019.11.20              1296.36              0                  11              2019.12.18              322.07              519.93                  12              2019.12.20              1296.36              0                  13              2020.1.18              326.46              515.54                  14              2010.1.20              1296.36              0                  15              2020.2.18              364.85              511.15                  16              2020.2.20              1262.36              0                  17              2020.3.18              369.26              506.74                  18              2020.3.20              1262.36              0                  19              2020.4.18              373.68              502.32                  20              2020.4.20              1262.36              0                  21              2020.5.18              378.11              497.89                  22              2020.5.20              1262.36              0                  23              2020.6.18              382.55              493.45                  24              2020.6.20              1262.36              0                  25              2020.7.18              387.01              488.99                  26              2020.7.20              1262.36              0                  27              2020.8.18              391.47              484.53                  28              2020.8.20              1262.36              0                  29              2020.9.18              395.95              480.05                  30              2020.9.20              1262.36              0                  31              2020.10.18              400.44              475.56                  32              2020.10.20              1262.36              0                  33              2020.11.18              404.95              471.05                  34              2020.11.20              1262.36              0                  35              2020.12.18              409.46              466.54                  36              2020.12.20              1262.36              0                  37              2021.1.18              413.99              462.01                  38              2021.1.20              1262.36              0                  39              2021.2.18              514.53              457.47                  40              2021.2.20              1166.36              0                  41              2021.3.18              519.08              452.92                  42              2021.3.20              1166.36              0                  43              2021.4.18              523.65              448.35                  44              2021.4.20              1166.36              0                                              合计36144.45元              合计10899.47元      安徽省界首市人民法院民 事 判 决 书(2021)皖1282民初1228号原告：刘军，男，1972年4月15日出生，汉族，住安徽省界首市。原告：李云，女，1970年12月10日出生，汉族，住安徽省界首市。委托诉讼代理人：李腾达，安徽卫东律师事务所律师。被告：阜阳居安置业有限公司，住所地安徽省界首市东城颍河东路南侧、光武大道西侧、规划任湾路东侧。统一社会信用代码91341222563422696Q。法定代表人：孙华杰，该公司经理。委托诉讼代理人：付桂松，安徽齐楚律师事务所律师。第三人：中国农业银行股份有限公司界首市支行，住所地安徽省界首市西城街道中原社区中原路436号。统一社会信用代码91341282852260419G。负责人：韩义，该行行长。委托诉讼代理人：孙超，男，1976年8月10日出生，汉族，安徽省界首市人，该行员工，户籍地安徽省界首市。原告刘军、李云诉被告阜阳居安置业有限公司（以下简称居安公司）、第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行（以下简称农行界首支行）商品房销售合同纠纷一案,本院于2021年2月3日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘军、李云共同委托诉讼代理人李腾达、被告居安公司委托诉讼代理人付桂松、第三人农行界首支行委托诉讼代理人孙超到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告刘军、李云向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告居安公司签订的合同编号为201806170027的《商品房买卖合同（预售）》。2.解除原告与被告居安公司、农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》。3.被告居安公司支付原告已付首期购房款717000元及利息损失（以首付款717000元为基数,利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2018年11月12日起至计算至被告居安公司返还该首期购房款之日止，利息至今约69000元）。4.被告居安公司支付使用原告贷款至2021年2月2日的利息13848元（以总贷款200000元为基数,利息按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,自2019年7月1日起暂计算至2021年2月1日，以后计算至被告居安公司结清贷款之日止）。5.被告居安公司返还原告自2019年7月至2021年1月已向农行界首支行支付的按揭款40628.84元及利息损失（利息按每月还款数额为本金，从每月还款之日起计算至返还完毕之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算,最终以第三人农行界首支行的结算单为准,利息至今约2000元）。6.被告居安公司向原告支付办理房产证费用160元、律师费6000元。7.被告居安公司向第三人农行界首支行偿还原告自判决生效之日起就《个人购房担保借款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用。8.本案诉讼费用由被告居安公司承担。事实和理由:2018年11月13日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》,约定被告居安公司将位于界首市房屋以917000元的价格出售给原告。被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋,除不可抗力外,若逾期交付超过60日,原告有权单方面解除本合同,被告居安公司需承担返还购房款以及支付违约金的责任。原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。另外，被告向原告收取了办理房产证的费用160元。2019年5月17日，原告作为借款人与农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》,约定贷款金额为200000元,该款已于2019年7月前划入被告居安公司名下账户。原告自2019年7月20日起向中行界首支行偿还贷款，至2021年1月，被告共计偿还贷款本息40628.84元。2020年7月28日,被告居安公司才向原告邮寄以上房屋的交房通知书,但原告至今没有看到《商品房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续。原告认为,被告居安公司交付房屋违约,原告有权依据购房合同第十二条的规定解除合同,合同解除后被告亦应当按照合同约定承担违约责任。购房合同解除后,因商品房担保贷款合同的目的亦无法实现,《个人购房担保借款合同》亦应当被解除。同时,被告居安公司应当按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条的规定,将剩余按揭贷款以及原告应当赔偿给中行界首支行的损失直接支付给中行界首支行,将首付款及应当赔偿给原告的损失支付给原告。为依法维权,原告特提起诉讼，请依法判处。原告为证明其主张，向本院提供如下证据：一、原告的身份证。证明原告的自然信息。二、《商品房买卖合同（预售）》复印件。1.证明2018年11月13日，原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》，约定被告居安公司将位于界首市房屋以917000元的价格出售给原告。2.根据该合同第十一条、第十二条的规定，被告居安公司应当在2019年12月31日前向原告交付上述房屋，除不可抗力外，逾期交付超过60日，原告有权单方面解除本合同，被告居安公司需承担返还购房款以及支付违约金的责任。3.合同第十一条第二款规定，交付该商品房时，被告居安公司应当出示满足第九条约定的证明文件，不能满足的，原告有权拒绝接收。4.附件十一的补充协议第三款规定，违约方除赔付守约方遭受的损失、违约金外，还需赔偿守约方为此发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知费等）。三、收据两张、银行转账记录两张、ＰＯＳ机支付记录一张。证明1.原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。2.原告已经按约定支付全部购房款。3.被告向原告收取了办理房产证的费用160元。四、《个人一手住房贷款合同》。证明2019年5月17日，原告作为借款人与第三人农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为200000元。五、个人住房贷款信息单、银行还款记录、增值税发票。证明200000元贷款已于2019年7月前划入被告居安公司名下账户。2.原告自2019年7月20日起向农行界首支行偿还按贷款，至2021年1月，被告共计偿还贷款本息40628.84元。六、交房通知书。证明2020年7月28日，被告居安公司向原告邮寄以上房屋的交房通知书，但没有出示《商品房买卖合同（预售）》第九条规定的文件及手续；七、委托代理合同、代理费发票、财产保全保单及费用发票。证明为依法维权，原告花去律师代理费6000元、财产保全保险费2000元、财产保全保险费2000元。八、判例一份。证明最高院判例判决认为不应当由购房人承担剩余贷款的还款责任。被告居安公司辩称：一、被告未在合同约定的期限内交付房屋,是由于不可抗力的原因导致的,请依法驳回原告的全部诉讼请求。首先，2018年6月30日双方签订的《商品房买卖合同(预售)》约定的是被告在建项目,该在建项目是被告于2017年设计并开始施工的,2019年1月23日，市场监管总局特种设备局下发的国家市场监督管理总局司(局)函，特设局函(2019)2号《市场监管总局特种设备局关于明确电梯救援通道有关要求的函》,要求被告在建项目必须增设救援通道项目,被告在接到该函件时,本合同约定的房屋在建主体工程已经完工,被告为了达到该“政令”要求及时按照该“政令”要求进行变更图纸设计,变更图纸设计之后被告及时安排人员进行增加救援通道的施工,这样以来造成被告在合同约定的交房期限内未能交房,该“政令”属于国家法律、法规、政策性的调整而产生的不可抗力,该“政令”造成的被告逾期交付房屋,是被告无法预料的。其次，被告对双合同约定的2019年12月31日交房的期限不持异议,但在2020年1月24日由于的“新冠肺炎”疫情的爆发,导致被告全面停工停产,至今被告未有得到全面复工的通知,在本案中“新冠肺炎”疫情爆发的事实和时间是被告不需要举证证明的客观事实,属于不可抗力；从双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条第二项逾期交付责任约定:除不可抗力外。本案即是不可抗力所导致的。第三，从双方签订的《商品房买卖合同(预售)》第十二条第二项逾期交付责任约定,逾期超过60日后,买受人有权解除合同,双方约定的交房日期是2019年12月31日前,而“新冠肺炎”疫情爆发的时间是2020年1月24日,被告至今未能收到全面复工复产的通知,由于不可抗力导致被告的“逾期交房”不能视为被告逾期超过60日,即使市场监管总局的“政令”造成的被告逾期交付房屋期限不计算在内,被告逾期交房应为24日,达不到双方合同约定的逾期60日后买受方有解除合同的条件。第四，合同约定被告逾期交房超过60日后,买受人有权解除合同。买受人解除合同的,应当书面通知出卖人,而本原告至今未向被告以书面的形式通知。被告逾期交房是由于市场监管总局“政令”和“新冠肺炎”疫情的不可抗力导致的,为了保护市场交易主体的稳定性,请求依法驳回原告全部诉讼请求。二、即使支持原告违约金的诉讼请求,应依法免除或减轻被告的责任。《合同法》第一百一十七条规定，因不可抗力不能履行合同的,根据不可抗力的影响,部分或者全部免除责任,但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。本法所称不可抗力,是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。从本条可以得出以下结论:(一)不可抗力减免责任必须具备三个要件:1.有不可抗力存在;2.存在不能履行合同的情形;3.不可抗力与不能履行合同之间存在因果关系。(二)、因不可抗力导致合同不能履行的,是应当适用减还是免,应考虑不可抗力对不能履行合同的影响程度,如果导致全部不能履行的,应当免除责任;如果是导致部分不能履行的,应当减轻责任。(三)、当事人迟延履行后发生不可抗力的,不能免除责任。但是,如果不可抗力对于违约金的产生有影响的,仍然可以作为减免的理由。被告的违约(即迟延履行)是发生在疫情(不可抗力)之后,依法不能免除责任。但是根据《合同》的约定,违约金是按日计算,即2020年1月24日前每天都有违约金产生,不应当减免;而2020年1月24日发生疫情,即日起不再产生违约金,直至疫情结束。综上,请求查明案件事实,结合市场监管总局的“政令”和“新冠肺炎”疫情等不可抗力的客观事实,为了维护市场经济的稳定性,恳请法院依法作出公正判决。被告居安公司为支持其主张，在诉讼中向本院提供如下证据：一、被告营业执照复印件、法人身份证明，证明被告的基本信息及诉讼主体资格；二、2019年1月23日，市场监管总局特种设备局下发的关于明确电梯救援通道有关要求的函复印件，证明被告在本合同约定的在建整体工程完工后，因市场监管总局司要求在建项目必须增设救援通道，由于该政令行为导致被告对前期的设计和施工进行变更，推迟了交房期限，该政令行为属于被告不可预知的范围，属于不可抗力；三、双方签订的《商品房买卖合同(预售)》复印件，证明：1.本合同约定的在建工程因政令要求必须增设救援通道被告对前期的设计和施工进行变更，推迟了交房期限，该政令行为属于被告不可预知的范围，属于不可抗力。2.双方合同约定的交房时间为2019年12月31日，“新冠肺炎”疫情是在2020年1月24日爆发，因疫情导致被告全面停工停产，自复工后被告全面组织交房，疫情属于不可抗力，该疫情爆发事实和日期属于不需要当事人举证证明的范畴，本案未达到原告解除合同的条件；四、验收材料复印件，证明涉案合同项下的商品房均已验收合格。第三人农行界首支行述称：我行发放贷款的事实清楚，包括被告在原告向我行贷款中承担阶段性连带担保责任。对本案中原告认定的向我行贷款的行为予以确认，真实有效。第三人农行界首支行为支持其主张，在诉讼中向本院提供如下证据：1.个人购房担保借款合同。2.不动产登记证明。3.借款凭证。4.借款发放凭证。5.原告还款清单。6.借款人委托银行向开发商付款材料。7.剩余贷款本金凭证。8.营业执照。本院经审理认定事实如下：被告居安公司系房地产开发企业。2018年11月13日,原告与被告居安公司签订了一份合同编号为201811130004的《商品房买卖合同（预售）》，购买被告开发建设的位于界首市房屋，房屋总价917000元。原告于2018年11月12日向被告居安公司支付了首期购房款717000元。剩余款项原告向第三人农行界首支行申请贷款支付。另外，被告向原告收取了办理房产证的费用160元及律师费6000元、2000元。合同附件十一的补充协议第三款规定，违约方除赔付守约方遭受的损失、违约金外，还需赔偿守约方为此发生的所有相关费用（包括诉讼费或仲裁费、律师费、通知费等）。2019年5月17日，原告刘军、李云作为借款人与农行界首支行（贷款人）、被告居安公司（保证人）签订了一份《个人购房担保借款合同》，约定贷款金额为200000元。2019年7月20日原告开始向农行界首支行偿还贷款本息。原告按约定支付了全部购房款，但被告居安公司未如期交付合格房屋。为此，原告提起诉讼。另查明，本案审理期间，原告已向农行界首支行按月支付借款本息至2021年4月20日（详见附件），累计向中行界首支行偿还贷款本金36144.45元、利息10899.47元，罚息0.82元，共计偿还贷款本息47044.74元，尚欠中行界首支行借款本金163855.55元。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。原被告签订的《商品房买卖合同（预售）》、原、被告与第三人中行界首支行签订的《个人一手住房贷款合同》，是当事人的真实意思表示,不违反法律、法规的强制性规定,合法有效。一、关于原告与被告居安公司签订的《商品房买卖合同(预售)》是否予以解除的问题。本案中，原告以被告交付房屋违约而主张解除合同，被告辩称逾期交房是因市场监管总局的“政令”和“新冠肺炎”疫情等不可抗力的客观事实所造成。本院认为，市场监管总局的“政令”下发的时间是2019年1月23日，合同约定的交房时间是2019年12月31日，期间间隔时间近1年；“新冠肺炎”疫情爆发于2020年1月24日，发生在合同约定的交房时间之后，为此被告辩称的理由不能成立，本院不予采信。关于被告提出的“原告解除合同未通知出卖人”的问题，本院认为，《合同法》没有明确规定履行通知义务是合同解除权人向法院提出解除合同请求的前置程序，故被告的该辩解亦不能成立，本院不予采信。本案中，原告因被告交付房屋违约而主张解除合同的理由成立，本院予以支持。二、关于原告与第三人农行界首支行签订的《个人购房担保借款合同》能否解除的问题。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持”。为此，原告的该项请求，本院应予以支持。三、关于原告请求被告居安公司支付原告已付首期购房款及利息的问题，《合同法》第十七条规定“合同解除后，尚未履行的，终止履行，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。案涉《商品房买卖合同(预售)》解除后，被告居安公司应向原告返还首付购房款，并赔偿原告自付款之日所产生的利息损失。四、关于原告主张被告居安公司返还其自2019年7月已向第三人农行首支行支付的按揭贷款及利息损失问题。按照双方在《商品房买卖合同(预售)》中的约定，被告居安公司应当返还已付贷款，并应支付自付款之日起的利息损失。其中罚息0.82元系原告自行违约所致，该部分损失应由其自行承担。五、关于原告主张被告居安公司支付使用其200000元贷款至2021年2月1日的利息13848元问题。对于原告已经支付贷款的利息损失，本院已经论述，原告不应重复主张。对于尚未实际支付的贷款，该部分损失对于原告而言并未实际产生，其再要求被告赔偿，既有失公平，也无事实及法律依据，本院不予支持。六、关于原告请求被告居安公司返还支付的办理房产证费用160元，因双方签订的《商品房买卖合同(预售)》解除，故原告的该项请求，本院予以支持。关于原告请求被告居安公司向其支付律师费6000元、财产保全保险费2000元的问题，因双方签订的《商品房买卖合同(预售)》中对此有明确约定，故对原告的该项请求，本院亦予以支持。七、关于原告主张被告居安公司向中行界首支行偿还原告自判决生效之日起就《个人一手住房贷款合同》剩余的贷款及违约金等相关费用的问题。根据《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款规定:“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分別返还担保权人和买受人。”故对原告的该项请求，本院予以支持。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十三条、第五百六十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条、第二十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告刘军、李云与被告阜阳居安置业有限公司签订的合同编号为201811130004的《商品房买卖合同(预售)》；二、解除2019年5月17日原告王光健、屈俊霞、被告阜阳居安置业有限公司与第三人中国银行股份有限公司界首支行签订《个人购房担保借款合同》；三、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘军、李云返还购房首付款717000元及利息损失（以717000元为基数，自2018年11月12日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至返还完毕该购房款之日止)；四、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十日内向原告刘军、李云返还已支付贷款本金还贷款本金36144.45元、利息10899.47元，本息合计47043.92元及利息损失(利息按每月还款数额为本金，详见附件，自2019年7月20日起至2019年8月19日按照中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率计算，自2019年8月20日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率，从每月还款之日起计算至返还完毕之日止)；五、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十五日内向原告刘军、李云返还办理房产证费用160元，支付律师费6000元、财产保全保险费2000元；六、被告阜阳居安置业有限公司于判决生效之日起十五日内向第三人中国农业银行股份有限公司界首市支行偿还剩余贷款本金163855.55元及相应利息(利息自2021年4月20日起，按《个人一手住房贷款合同》约定的利率，计算至贷款结清为止)；七、驳回原告刘军、李云其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取的6153元，财产保全费4770元，合计10923元，分别由原告刘军、李云承担178元，由被告阜阳居安置业有限公司承担10745元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。审判员  刘丽涛二〇二一年四月二十九日书记员  李 婧附刘军、李云支付银行贷款本金、利息明细表            序号              支付时间              支付本金金额 元              支付利息金额 元                  1              2019.7.20              1596.69              541.67                  2              2019.8.18              304.66              537.34                  3              2019.8.21              1295.54              0                  4              2019.8.21              0.82              0                  5              2019.9.18              308.99              533.01                  6              2019.9.20              1296.36              0                  7              2019.10.18              313.34              528.66                  8              2019.10.20              1296.36              0                  9              2019.11.18              317.7              524.3                  10              2019.11.20              1296.36              0                  11              2019.12.18              322.07              519.93                  12              2019.12.20              1296.36              0                  13              2020.1.18              326.46              515.54                  14              2010.1.20              1296.36              0                  15              2020.2.18              364.85              511.15                  16              2020.2.20              1262.36              0                  17              2020.3.18              369.26              506.74                  18              2020.3.20              1262.36              0                  19              2020.4.18              373.68              502.32                  20              2020.4.20              1262.36              0                  21              2020.5.18              378.11              497.89                  22              2020.5.20              1262.36              0                  23              2020.6.18              382.55              493.45                  24              2020.6.20              1262.36              0                  25              2020.7.18              387.01              488.99                  26              2020.7.20              1262.36              0                  27              2020.8.18              391.47              484.53                  28              2020.8.20              1262.36              0                  29              2020.9.18              395.95              480.05                  30              2020.9.20              1262.36              0                  31              2020.10.18              400.44              475.56                  32              2020.10.20              1262.36              0                  33              2020.11.18              404.95              471.05                  34              2020.11.20              1262.36              0                  35              2020.12.18              409.46              466.54                  36              2020.12.20              1262.36              0                  37              2021.1.18              413.99              462.01                  38              2021.1.20              1262.36              0                  39              2021.2.18              514.53              457.47                  40              2021.2.20              1166.36              0                  41              2021.3.18              519.08              452.92                  42              2021.3.20              1166.36              0                  43              2021.4.18              523.65              448.35                  44              2021.4.20              1166.36              0                                              合计36144.45元              合计10899.47元