福建省漳州市龙文区人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0603民初831号原告：杨春梅，女，壮族，1987年7月3日出生，住河南省南召县。委托诉讼代理人：郑文斌，福建诺盾律师事务所律师。被告：孙云锋，男，汉族，1975年8月2日出生，住福建省莆田市荔城区。被告：梁武亮，男，汉族，1983年6月5日出生，住福建省莆田市秀屿区。原告杨春梅与被告孙云锋、被告梁武亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杨春梅的委托诉讼代理人郑文斌、被告孙云锋、被告梁武亮到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨春梅向本院提出诉讼请求：1.依法确认原、被告于2020年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月28日解除，孙云锋、梁武亮应立即将租赁房屋腾空归还给杨春梅；合同金额为239300元。2.依法判令孙云锋、梁武亮支付房屋租金36500元（2020年9月1日起至2021年2月28日止6个月租金；从2021年3月1日起至实际归还房屋之日止按《房屋租赁合同》约定支付租金及滞纳金）及滞纳金（从2020年9月1日起至实际付清之日止每天按拖欠租金数额的0.2%计算）。3.依法判令孙云锋、梁武亮支付违约金10000元。4.本案诉讼费由孙云锋、梁武亮承担。事实和理由：杨春梅与孙云锋、梁武亮于2020年8月1日签订《房屋租赁合同》，杨春梅将座落于漳州市蓝田经济开发区××路××幢××号房屋出租给孙云锋、梁武亮，租赁期限为三年（从2020年9月1日起至2023年8月31日止），租金及其支付方式：2020年9月1日起至2021年1月31日期间，每个月租金为6000元，2021年2月1日起至2022年8月31日期间，每个月租金为6500元，2022年9月1日起至2023年8月31日期间，每个月租金为7150元，孙云锋、梁武亮应于签订合同当日付清前十个月租金62500元。杨春梅按《房屋租赁合同》的约定向孙云锋、梁武亮交付房屋，但是孙云锋、梁武亮至今没有支付租金，根据《房屋租赁合同》第七条约定，孙云锋、梁武亮应当每天按拖欠租金数额的0.2%支付滞纳金，且杨春梅有权提前解除合同，收回房屋，并要求孙云锋、梁武亮支付违约金10000元。杨春梅多次向孙云锋、梁武亮催讨租金，孙云锋、梁武亮拒不支付，杨春梅无奈于2021年2月24日向孙云锋、梁武亮发出解除《房屋租赁合同》的通知。孙云锋辩称，租金已经支付51000元，现在也没有使用房屋。杨春梅之前已经承诺可以先用完租金51000元，再交余款。2021年2月24号，杨春梅发信息告知孙云锋要解除合同。梁武亮辩称，合同第一条约定51000元是杨春梅欠孙云峰的装修款用来抵押房租的，签订合同时有说明，现在已经直接把我们赶走，造成我们的经济损失，店铺已经没有开了。之前有承诺欠款要抵押房租的，本来就是杨春梅欠我们的钱要用来抵押房租的。本案是杨春梅存在违约行为。双方口头约定等51000元用完之后在交付剩余的11500元。杨春梅为支持其诉请，向本院提供以下证据：《房屋租赁合同》，以证明双方约定的权利义务内容及孙云锋、梁武亮的违约责任；合同还约定前十个月的合同租金是62500元，抵扣装修款51000元，抵扣后孙云锋、梁武亮应当在合同签订当天再支付11500元，杨春梅至今未支付。孙云锋、梁武亮已构成违约，应该再支付滞纳金与违约金10000元。孙云锋的装修款51000元在本案中不得抵扣，装修款与房租是不同的法定关系，孙云锋未按合同约定对杨春梅的两套房子进行装修，且装修偷工减料存在质量问题，装修款51000元在本案中不得抵扣房租。孙云锋的质证意见：对《房屋租赁合同》的真实性没有异议，51000元已经是装修完的。梁武亮的质证意见：杨春梅当时承诺要抵扣，所以才跟杨春梅租房子的，11500元是杨春梅承诺要用完51000元的租金才交的，杨春梅也从来没有告知要交11500元，但是2021年2月28号杨春梅已经把店面给锁掉不让开店了。装修的事情跟本案是没有关系的，只是已经承诺由装修款来抵房租。孙云锋未向本院提交证据。梁武亮为支持其主张，向本院提交如下证据：杨春梅与梁武亮的聊天短信记录，以证明本案的51000元还没有用完，杨春梅在2021年2月28号要求解除合同，腾空房屋。杨春梅的质证意见：对该证据的真实性无异议。但其证明内容没有关联性，不能证明其主张。孙云锋的质证意见：无异议。本院对当事人提供的证据材料作如下分析认证：1.孙云锋、梁武亮对杨春梅提交的证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，可作为本案的定案依据。2.杨春梅、孙云锋对梁武亮提交的证据的真实性无异议，故本院对该证据的真实性予以确认，可作为本案的定案依据。经庭审举证、质证并认证，结合当事人陈述及庭审笔录，对本案主要事实可作如下认定：2020年8月1日，杨春梅与孙云锋、梁武亮签订一份《房屋租赁合同》，《房屋租赁合同》约定租赁房屋坐落于漳州市蓝田经济开发区××路××幢××号，面积166.39平方米；租赁期限为三年，自2020年9月1日起至2023年8月31日止共计36个月；租金为2020年9月1日起至2021年1月31日期间，每个月租金为6000元，2021年2月1日起至2022年8月31日期间，每个月租金为6500元，2022年9月1日起至2023年8月31日期间，每个月租金为7150元；第一次支付前十个月（2020年9月1日起至2021年6月30日）租金62500元，该租金抵扣杨春梅尚欠孙云锋（X幢X室和X室）装修款51000元后，孙云锋、梁武亮应支付11500元，签订合同之日付清；孙云锋、梁武亮必须按时足额支付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的0.2%加收滞纳金，拖欠租金达30日以上（含30日）的杨春梅有权提前解除合同，收回房屋，并有权追回孙云锋、梁武亮所欠租金及滞纳金，并要求孙云锋、梁武亮支付违约金10000元等。合同签订后，孙云锋、梁武亮未向杨春梅支付11500元。2021年2月24日，杨春梅向孙云锋、梁武亮发出解除《房屋租赁合同》通知，通知双方于2020年8月1日签订的《房屋租赁合同》于2021年2月28日解除，并要求孙云锋、梁武亮应当于2021年2月28日前腾前空房并归还给杨春梅。孙云锋、梁武亮于2021年3月1日前将讼争房屋腾空并归还杨春梅。本院认为，杨春梅与孙云锋、梁武亮之间签订的《房屋租赁合同》系双方自愿达成，且不违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，依法应予保护。杨春梅依约将房屋交付孙云锋、梁武亮使用后，孙云锋、梁武亮未按约定于合同签订之日即2020年8月1日付清租金11500元，孙云锋、梁武亮拖欠租金已超过30日。根据双方关于拖欠租金达30日以上（含30日）的,杨春梅有权提前解除合同的约定，且杨春梅通知孙云锋、梁武亮于2021年2月28日解除《房屋租赁合同》；孙云锋、梁武亮业已腾空该讼争房屋,故杨春梅要求确认双方签订的《房屋租赁合同》于2021年2月28日解除的诉讼请求，符合客观事实和法律规定，本院予以支持。因双方都认可孙云锋、梁武亮已腾空该讼争房屋；杨春梅在诉讼过程中，承认该讼争房屋已交还杨春梅，杨春梅已收回该讼争房屋。故本院对杨春梅要求孙云锋、梁武亮立即将租赁房屋腾空归还给杨春梅的诉讼请求不再作处理。因杨春梅通知本案《房屋租赁合同》于2021年2月28日解除，孙云锋、梁武亮亦腾空该讼争房屋。故孙云锋、梁武亮应支付租金的期间为2020年8月至2021年2月，共计6个月，租金金额为6000元／月×5个月+6500元=36500元。但双方在合同中确认前十个月的租金抵扣双方约定的杨春梅尚欠孙云锋装修款51000元后，孙云锋、梁武亮应支付11500元，签订合同之日付清。故孙云锋、梁武亮应支付给杨春梅的租金36500元从杨春梅尚欠孙云锋装修款51000元中抵扣。因杨春梅于2021年3月1日起已收回该讼争房屋，故杨春梅要求孙云锋、梁武亮支付自2021年3月1日起至实际归还房屋之日止按《房屋租赁合同》约定支付租金的诉讼请求缺乏依据，本院不予支持。根据双方约定孙云锋、梁武亮必须按时足额支付租金，如有拖欠租金，每天按租金拖欠部分的0.2%加收滞纳金，并有权追回孙云锋、梁武亮所欠租金及滞纳金，并要求孙云锋、梁武亮支付违约金10000元。因孙云锋、梁武亮未能按时足额支付租金11500元，杨春梅通知孙云锋、梁武亮于2021年2月28日解除双方签订的《房屋租赁合同》，而杨春梅主张自2020年9月1日起支付滞纳金。故杨春梅可依法要求孙云锋、梁武亮支付以11500元为基数，自2020年9月1日起至2021年2月28日止每天按0.2%计算违约金即4163元以及违约金10000元，违约金总计14163元。孙云锋、梁武亮辩解双方口头约定11500元待51000元抵扣租金后，再交付给杨春梅。因杨春梅对该辩解不予认可，孙云锋、梁武亮亦未能提交相应的证据予以印证，应承担举证不能的法律后果，故本院对该辩解不予采纳。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十三条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十二条、第五百八十五条、第七百零三条、第七百零二十一条、第七百零二十二条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下:一、杨春梅与孙云锋、梁武亮之间签订的《房屋租赁合同》于2021年2月28日解除；二、孙云锋、梁武亮应于本判决生效之日起十日内向杨春梅支付违约金14163元；三、驳回杨春梅的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4890元，减半收取计2445元，由杨春梅负担2367.96元，孙云锋、梁武亮共同负担77.04元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审判员  李芹生二〇二一年四月十二日书记员  陈婉晴申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。