广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初2056号原告：卢沃轩，男，1989年6月4日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：陶雄利、毛紫灵，广东威法律师事务所律师、实习律师。被告：黄燕，女，1978年8月1日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：王萍萍，广东广岭律师事务所律师。第三人：广州市中都房地产中介有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇陈家林路171号一层。法定代表人：李天云。原告卢沃轩诉被告黄燕、第三人广州市中都房地产中介有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告卢沃轩的委托诉讼代理人陶雄利，被告黄燕及其委托诉讼代理人王萍萍到庭参加诉讼，第三人广州市中都房地产中介有限公司经本院合法传唤拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告卢沃轩的诉讼请求为：一、解除原告与被告签订的房地产买卖合同；二、被告支付原告违约金1299200元；三、被告赔偿原告中介费损失32450元；四、原告支付的律师费40000元由被告承担；五、被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2019年11月，原告因生意急需资金周转，忍痛放卖自住房屋，委托第三人进行放卖，被告在年底和2020年4月看了两次房后，于2020年5月6日签订房地产买卖合同，约定了地址、价格、付款方式以及违约责任等。2020年5月7日，被告支付50万定金，原告第一时间找抵押银行办理提前还款，得到银行同意后告知被告，被告开始拖延，至2020年7月14日才支付首期款400万元，2020年7月31日，原告拿到银行相关资料后通知中介和被告，具备过户条件。被告开始以各种理由拖延至今。被告的行为已严重违反了合同约定，给原告造成了巨大的经济损失，为此，诉至法院，望判如所请。被告黄燕辩称：一、被告并不构成违约。双方在合同中对于房价余款没有约定具体的支付时间。在双方于2020年10月11日签署《补充协议》后，约定将房屋的过户时间变更为2020年10月25日前，且对房价余款补充约定为过户当天转齐。但原告没有将房屋过户给被告，故按照约定被告也没有义务支付剩余房款，故被告不构成违约。虽然双方没有在2020年10月25日前办理过户，但根据原告与第三人的微信聊天记录可以看出原告同意继续履行合同，双方在房屋过户的问题上实际达成默示的延迟履行的合意。故被告不构成违约。二、原告无权要求解除合同。1、被告不构成违约，原告无权解除合同。2、原告不再享有约定的解除权，原合同中约定的解除权以及违约责任的承担已被《补充协议》变更并终结。3、原告不享有法定的解除权。被告一直都在积极主张履行合同，甚至在过户前提前支付了几百万房款，表示继续履行合同的诚意。在原告2020年11月13日催促付款后，被告也支付了部分房款，并找垫资方进行垫资。故被告不存在原告行使法定解除权的情形。三、退一步讲，即使原告可依据合同第七条行使解除权，但在合同解除期届满后，原告仍以自己的实际行动同意继续履行合同，视为其放弃了合同解除权。四、在合同完全具备可继续履行的条件下，原告擅自提起诉讼，为交易制造障碍。五、本案的合同已大部分履行，且被告具备支付剩余尾款的能力，故应维持原合同的继续履行，维持交易的稳定性。六、原告诉请的违约金不应支持，被告并不存在违约行为，且补充协议的签订已经将原合同中的违约责任进行了终结、变更，原告无权依据原合同主张违约责任，退一步讲，即使原告主张解除合同的诉讼请求得到支持，但其要求的违约金数额过高。七、原告诉请的中介费、律师费没有合同依据，不应得到支持。八、被告一直都是诚意履行，在与原告沟通无果的情况下，已另案提起诉讼要求继续履行合同。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。第三人广州市中都房地产中介有限公司未述称。经审理查明：2020年5月6日，原告（卖方）、被告（买方）及第三人（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：原告将位于增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房出售给被告。房屋价款12992000元。申请交易过户的时间：2020年7月15日之前。违约责任约定：因买方或卖方违反本合同约定，如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款等无故不履行本合同项下义务，则逾期超过十天仍未履行的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等额于总楼价10%的违约金。若买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，买卖双方各自支付经纪方的买卖代理费。付款方式为，2020年5月6日支付定金500000元；首期款（不含定金）4000000元应于买方在原抵押银行通知还贷扣款之日前将首期款存入卖方供款账号。楼价余款8492000元在2020年7月15日前申请过户一次性支付。并注明了卖方拿到他项权证后，两天内双方到房管局过户，卖方支付中介费给中介方，卖方的收款账号等内容。签订合同后，被告同日支付350000元，在2020年5月7日支付150000元，并由原告向被告出具《收款收据》注明收到定金50万元。同日，第三人向原告出具《收款收据》，载明收到原告交来涉案房屋佣金32450元。2020年7月14日，被告向原告账户汇款支付4000000元。2020年8月14日，被告向原告账户汇入200000元、500000元。2020年8月18日，被告向原告账户汇入150000元。2020年8月20日，被告向原告账户汇入150000元。2020年10月11日，原告与被告签订《补充协议》，约定：……被告因疫情期间在新疆封城被困导致合同期延迟履行，致使原告损失利息人民币9万元。现双方友好协商，由被告承担该笔利息费用，在2020年10月10日前转齐，并于2020年10月25日前办理过户更名，过户当天转齐所有楼款等内容。2020年11月12日，被告向原告支付500000元。2020年11月13日，被告向原告支付500000元。2020年11月16日，被告向原告支付500000元。2020年11月17日，被告向原告支付500000元。2020年11月17日，原告与广东威法律师事务所签订《民事委托代理合同》。2021年2月4日，广东威法律师事务所出具发票，载明法律咨询40000元。2021年1月14日，广州市诚联房地产代理有限公司出具《垫资证明》，内容为：2020年11月19日，被告及丈夫到该公司洽谈垫资事宜。……欲借款600万元。当天经过洽谈协商，该公司同意可向其进行垫资借款。审理中，一、原、被告双方均向本院提交了微信聊天记录，经质证，双方对微信聊天记录的真实性无异议。上述微信通话记录显示：2020年10月28日，原告：星期三了，还没开始打吗，第三人：应该是明天。2020年11月2日，原告：客户有没有一个确定时间？第三人：我一早催他们了，今天会转。2020年11月3日，原告发出催告通知书，催告被告在两天内配合办理广州市增城区新塘镇××东碧××凤凰城凤××街××房产变更登记手续以及支付剩余房款等。第三人：我发给客户。2020年11月13日，原告催告被告，要求被告在2020年11月16日向原告支付所有余款并办理房屋变更登记手续。第三人：客户说他们公账转私账一天最多只能转50万元。2020年11月16日，原告：一次性转齐，不能拖，否则违约，会到法院起诉解除，不用天天打，请注意利害关系。2020年11月18日，原告向被告发出起诉到法院立案请求解除合同等。二、被告提供其账户详情，拟证明现在有能力一次性支付涉案房屋的购房余款。审理中，一、原告与被告共同确认如下事实，被告共计支付750万元购房款给原告。二、原告陈述如下内容：原告的第一项诉讼请求是要求解除双方签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系。关于中介费和律师费合同中没有约定。三、被告陈述如下内容：《补充协议》约定2020年10月25日办理过户，之所以没有办理成功，是因为被告确实存在资金问题。但是在此之后，被告已经积极解决了资金问题，转账200万元给原告，也找垫资公司解决房款问题。被告在广州市诚联房地产代理有限公司办理垫资，是为了支付涉案房屋的余款。本院认为：原告与被告之间签订的《房地产买卖合同》是双方当事人真实意思表示，并不违反法律、行政法规的效力性强制性规定，依法有效，双方当事人均应恪守履行。根据双方签订的《房地产买卖合同》的约定，被告依约支付定金及用于涂销抵押登记款项400万元，原告也依约涂销了涉案房屋的抵押登记手续。如双方正常履行合同，则应在2020年7月15日前将涉案房屋过户登记至被告名下并由被告支付剩余房款。但在合同约定期限内，并未完成涉案房屋过户登记至被告名下手续及支付剩余房款。后双方在2020年10月11日签订《补充协议》重新约定了过户、支付剩余房款的日期，即在2020年10月25日前完成上述交易。但是综合双方提交的证据显示，被告在2020年11月19日还在办理垫资借款600万元的手续用于支付剩余房款，表明被告在2020年10月25日仍不具备履行合同所需的资金。被告虽然在2020年10月25日之后分期转账支付了部分款项，但被告的上述付款方式与合同约定的付款方式不相符合，且原告对被告的付款方式也明确表示了异议，要求被告一次性付款。原告在2020年11月3日、2020年11月13日分别催促被告履行合同付清房款，但被告均未能履行，之后在2020年11月18日原告发出解除合同通知的第二天，被告尚在办理垫资借款手续，由此可知，被告辩称原告通过接受被告款项的方式同意变更付款方式，依据不足，本院不予采纳。现被告未依约付款，其已构成违约。现原告请求解除原、被告之间签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系，本院予以支持。因被告违约，故原告根据《房地产买卖合同》的约定要求被告按总房款的10%支付违约金，于法有据，本院予以支持。关于被告辩称违约责任已被《补充协议》变更并终结，理据不足，本院不予采纳。根据合同约定，双方对违约金已经做出明确约定，同时，违约金作为被告未能按期支付款项的惩罚措施，本院对被告认为违约金过高的抗辩不予采纳。故被告应向原告支付违约金1299200元。关于原告诉请被告赔偿中介费32450元。根据《房地产买卖合同》“若买卖一方或双方违反本合同约定而未能买入或卖出该物业的，买卖双方各自支付经纪方的买卖代理费。”的约定，中介服务费应各自负担。且虽然双方合同中约定由卖方支付中介费，但上述约定并不能合理得出在买方违约的情况下，由买方承担向卖方赔偿中介服务费的义务。故原告诉请被告赔偿中介费，理据不足，本院不予支持。关于原告诉请被告赔偿律师费40000元。合同中对此并未作出约定，原告诉请被告赔偿律师费，理据不足，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条第一款、第五百零二条第一款、第五百零九条第一款、第五百六十二条第二款、第五百六十三条第一款第（四）项、第五百六十六条、第五百七十七条、第五百八十五条第一款、第五百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告卢沃轩与被告黄燕签订的《房地产买卖合同》中的房屋买卖法律关系；二、被告黄燕在本判决发生法律效力之日起十日内赔偿违约金1299200元给原告卢沃轩；三、驳回原告卢沃轩的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费99752元，由原告卢沃轩负担556元，被告黄燕负担99196元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审 判 长  顾丽娟人民陪审员  陈丽华人民陪审员  毛美清二〇二一年四月七日书 记 员  赖蓝婷