上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0101民初3775号原告(反诉被告)：叶爱凤，女，1968年2月25日出生，汉族，户籍地福建省。委托诉讼代理人：倪卓伟，上海倪卓伟律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄润埔，上海倪卓伟律师事务所律师。被告(反诉原告)：刘铭，男，1983年3月27日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区。原告叶爱凤诉被告刘铭房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月19日受理后，依法适用简易程序，由审判员王巍琦独任审判，审理中，被告刘铭提起反诉，本院依法合并审理,于2021年4月19日公开开庭进行了审理。原告叶爱凤的委托诉讼代理人黄润埔、被告刘铭到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告叶爱凤诉称：2015年10月24日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告向被告承租本市黄浦区淮海中路XXX号XXX号一层房屋，租期自2016年1月1日至2024年12月31日止，租金每月人民币7,400元，三月一付，保证金人民币7,400元。合同签订后，被告交付了房屋，原告按约支付了租金及保证金。2020年2月24日，因受新冠疫情影响，原告通过微信方式向被告提出减免租金的请求，但被告不予同意。2020年2月28日，被告在微信中表示若原告不能按约支付租金，则解除合同，并收回房屋，原告当即表示同意解除合同和不再继续使用房屋，同时请求被告退还保证金及相关家电，被告亦表示同意返还。但经原告多次催讨，被告至今仍未返还保证金和家电，故原告起诉要求：1、确认原、被告双方签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；2、被告返还租赁保证金人民币7,400元；3、被告向原告返还系争房屋内的家电(三台空调、一台冰箱、一台热水器)；4、案件受理费由被告负担。被告刘铭辩称：首先，微信内容所反映的是当时双方协商的过程，双方实际并未就租赁合同解除及后续事宜达成一致，故其不认可双方合同于2020年2月28日解除，应以其实际收回房屋之日为合同解除日。其次，根据合同约定，其不负有向原告返还家电的义务。第三，因原告擅自提前解除合同，构成违约，租赁保证金应抵充违约金，不予返还。反诉原告刘铭诉称：双方于2015年10月24日签订房屋租赁合同，约定租期自2016年1月1日至2024年12月31日，其同意反诉被告将房屋装修后用于转租，装修费用由反诉被告自行承担，且反诉被告保证在返还房屋时保证装修完整、完好，能正常使用，空调不得拆除。合同履行期间，反诉被告于2019年11月30日仅支付了2019年12月1日至2020年2月底租金人民币22,410元，少付了人民币900元。2020年2月24日反诉被告要求减免租金，遭拒绝后，又提出解除合同的请求，其在验看房屋后发现墙壁多处渗水、发霉，不符合房屋返还的条件，故要求反诉被告修缮房屋后再协商解约事宜，但反诉被告不予理睬。之后，其于2020年5月1日收回房屋，并对系争房屋进行修缮，支出修缮费人民币25,000元。反诉被告拖欠租金及擅自提前解除合同的行为构成违约，应承担违约责任，故反诉要求：1、判令反诉被告支付违约金人民币15,540元；2、判令反诉被告支付拖欠的2019年12月1日至2020年2月底的租金人民币900元及2020年3月1日至4月30日租金人民币15,540元，并偿付相应滞纳金人民币900元；3、判令反诉被告支付修缮房屋费用人民币25,000元；4、判令反诉被告支付房屋修缮期的租金损失人民币23,310元；5、判令反诉被告支付2020年2月电费人民币214.40元，2020年2月燃气费人民币3元；6、租赁保证金人民币7,400元折抵欠付费用；7、案件受理费均由反诉被告负担。反诉被告叶爱凤辩称：首先，解除合同系由反诉原告提出，其表示同意，故房屋租赁合同系于2020年2月28日经双方协商一致解除，其并无违约行为，故不同意偿付违约金；其次，合同解除后，反诉原告未及时收回房屋所导致的扩大损失应由其自行负担，故反诉原告要求其支付2020年3、4月的租金及滞纳金缺乏依据；第三，因房屋本身质量问题及存在违章搭建而导致墙面渗水、发霉，并非其使用房屋不当所造成，且也无修缮费用的证据，故不同意承担房屋修缮费人民币25,000元及租金损失人民币23,310元；第四，租赁期间，因房屋漏水，其进行了维修，双方商定维修费由反诉原告负担人民币900元，故其在支付租金时扣除了人民币900元，并不是少付租金；第五，其同意支付2020年2月电费人民币214.40元和2020年2月燃气费人民币3元。原告(反诉被告)叶爱凤未提供反诉证据，其提供的本诉证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方建立租赁关系，对租金、保证金、租期及违约责任等相关事宜进行了约定；2、房屋押金收据，证明原告向被告支付了租赁保证金人民币7,400元；3、原、被告之间的微信记录，证明2020年2月28日双方达成解除合同的合意，且被告同意返还租赁保证金及房屋内的空调；4、退租协议，证明2020年3月4日被告通过微信向原告发送了一份退租协议，协议中被告只同意返还租赁保证金人民币6,285.60元，原告对该金额不予认可。被告(反诉原告)刘铭对原告(反诉被告)叶爱凤提供的证据1真实性无异议；对证据2无异议；对证据3真实性无异议，但双方只是在协商，并未达成合意；对证据4真实性无异议，原告亦不认可这份退租协议，可见双方并未就解除合同达成合意。被告(反诉原告)刘铭未提供本诉证据，其提供的反诉证据如下：1、《房屋租赁合同》，证明原、被告双方建立租赁关系，对相关权利义务进行了约定；2、租用公房凭证，证明系争房屋性质为公有居住房屋，承租人为被告父亲刘少钧；3、户口簿，证明被告与公房承租人的身份关系；4、银行账户对账单，证明2019年11月30日原告支付租金人民币22,410元，之后再未支付租金；5、2020年5月1日拍摄的房屋室内照片，证明房屋内墙壁多处发霉、脱落，不符合交房条件；6、房屋修缮后的照片，证明修缮后房屋的状况；7、房屋租赁管理合同，证明2020年8月25日被告将修缮后的房屋重新出租；8、公用事业费缴费记录，证明被告为原告垫付的电费、燃气费金额。原告(反诉被告)叶爱凤对被告(反诉原告)刘铭提供的证据1真实性认可；对证据2、3真实性无异议，对被告与公房承租人的身份关系亦无异议；对证据4无异议；对证据5墙壁发霉及脱落并非原告不当使用而造成的，系房屋结构问题所导致；对证据6无法确认；对证据7不清楚，亦与本案无关；对证据8真实性认可，同意支付。经审理查明：本市淮海中路XXX弄XXX号底层前间的公房承租人系被告的父亲。2015年10月24日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告将系争房屋出租给原告使用，租期自2016年1月1日起至2024年12月31日止；被告同意原告转租；2016年1月1日至2018年12月31日租金为每月人民币7,400元，2019年1月1日至2021年12月31日租金为每月人民币7,770元，2022年1月1日至2024年12月31日租金为每月人民币8,150元，租金三个月为一期支付，每期租金提前七天支付，若逾期支付租金，则每逾期一日，原告需按日租金的0.5倍向被告支付滞纳金，如原告逾期超过二十日，除如数补交租金及滞纳金外，在未经被告谅解情况下视为原告擅自终止合同，原告需承担赔偿房屋现状所有装修设施及两个月租金的违约责任；原告向被告支付租赁保证金人民币7,400元，被告应于租赁关系消除且在原告将房屋及附属物品向被告交割清楚，并付清所有应付费用当日将租赁保证金全额无息退还原告；租赁期内水费、电费、燃气费由原告负担；被告同意原告在租赁期内对房屋进行装修，装修费用由原告自行承担，原告在返还房屋时需保证装修完整、完好，能正常使用，空调不得拆除；原告应于租赁期限届满当日，将该房屋及装修、附属设施设备、可移动设备，在经正常使用后的状态下返还被告，并经被告验收认可，若有留置任何物品，在未取得被告谅解下，均视为放弃，由被告处置；合同还对其他相关事宜均作了约定。合同签订后，原告按约支付了租赁保证金，被告按约交付房屋。原告在对房屋进行装修后将系争房屋用于转租。2019年11月30日，原告向被告支付2019年12月1日至2020年2月底的租金人民币22,410元(其中原告扣除了房屋维修费人民币900元)。2020年2月24日，原告微信联系被告称因受到新冠疫情影响，要求被告减免租金，被告予以了拒绝。因到2020年2月28日原告仍未支付下一期租金，被告于当日微信联系原告称若租金不能按时支付，其将通知租客自行收回房屋，原告回复表示因疫情影响，确实无力支付租金，若被告不同意减免租金，其同意由被告自行收回房屋，被告对此予以认可，并同意退还原告租赁保证金及返还原告空调。2020年3月4日，被告通过微信向原告发送了一份《退租协议》，约定因原告未能履行支付租金义务，并提出合同于2020年2月29日提前解除，自2020年3月1日起房屋内设施由被告处置，被告同意不要求原告赔付违约金，扣除其在租赁期间的欠款后退还其余租赁保证金人民币6,285.60元。因退还的租赁保证金中扣除了房屋维修费人民币900元，原告对此持有异议，故未签署协议。之后，双方协商未果，原告遂起诉来院，请求判如所请。审理中，被告提起反诉认为因原告逾期支付租金导致合同提前解除，被告实际于2020年5月1日收回房屋，故原告应支付拖欠的租金，偿付逾期付款滞纳金及违约金。因收回的房屋不符合合同约定的交付条件，被告自行进行了修缮，故要求被告赔偿修缮费用及修缮期间的租金损失。此外，原告同意在租赁保证金中扣除拖欠的电费和燃气费计人民币217.40元。本院认为：原、被告双方签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，对当事人均具有法律约束力。根据双方往来的微信记录显示，双方就合同解除时间及被告收回房屋等事宜已达成合意，故原告要求确认合同于2020年2月28日解除，本院予以支持。合同解除后，被告应及时收回房屋，其迟延收回房屋所造成的扩大损失，应由被告自行承担，故被告反诉要求原告给付2020年3、4月租金及相应滞纳金之诉请，本院不予支持。至于被告辩称其验收房屋时发现墙面发霉、屋顶渗水，不符合约定的交房条件一节，被告没有证据证明该情况系使用房屋不当所造成，若系因房屋外墙漏水导致室内渗水、墙面发霉，则该维修义务应由作为出租人的被告承担，故被告反诉要求原告承担房屋修缮费用及修缮期间租金损失，缺乏依据，本院不予支持。关于租赁期间发生的房屋维修费人民币900元，原告称双方口头约定该费用在租金中予以抵扣，但被告予以否认，原告亦未提供证据证明其主张，故被告反诉要求原告补足2019年12月1日至2020年2月底的租金人民币900元的反诉请求，依法应予支持。鉴于双方系合意解除合同，被告反诉要求原告承担擅自解约违约金的反诉请求，本院不予支持。关于原告要求被告返还三台空调、一台冰箱、一台热水器的诉讼请求，因原告未提供家电具体型号、品牌，故该诉讼请求，本院不予支持。现合同已解除，对原告支付的租赁保证金应在结清相关电费、燃气费后无息退还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条第一款、第一百一十九条第一款之规定，判决如下：一、原告(反诉被告)叶爱凤与被告(反诉原告)刘铭于2015年10月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年2月28日解除；二、被告(反诉原告)刘铭应于本判决生效之日起十日内退还原告(反诉被告)叶爱凤租赁保证金人民币7,400元；三、原告(反诉被告)叶爱凤要求返还家电的诉讼请求,不予支持；四、原告(反诉被告)叶爱凤应于本判决生效之日起十日内支付拖欠被告(反诉原告)刘铭的租金人民币900元；五、原告(反诉被告)叶爱凤应于本判决生效之日起十日内支付拖欠被告(反诉原告)刘铭的电费人民币214.40元、燃气费人民币3元；六、被告(反诉原告)刘铭的其余反诉诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费人民币50元，因适用简易程序减半收取，计人民币25元，反诉案件受理费人民币825元，总计人民币850元，由原告(反诉被告)叶爱凤负担人民币25元，被告(反诉原告)刘铭负担人民币825元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  王巍琦二〇二一年四月二十八日书记员  周 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。