广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）粤0103民初10007号 原告：广州市荔湾区土地房屋管理所，住所地：广州市荔湾区。 法定代表人：杨丹，职务：所长。 委托诉讼代理人：龙桂玲，广东一粤律师事务所律师。 委托诉讼代理人：罗俊，广东一粤律师事务所律师。 被告：周校，男，汉族，1955年3月17日出生，户籍地址：广东省汕尾市红海湾区。 委托诉讼代理人：梁锡兼，广东三民律师事务所律师。 原告广州市荔湾区土地房屋管理所诉被告周校房屋租赁合同纠纷一案，本案受理后，适用简易程序进行公开开庭审理。原告广州市荔湾区土地房屋管理所的委托诉讼代理人罗俊、被告周校的委托诉讼代理人梁锡兼到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州市荔湾区土地房屋管理所向本院提出诉讼请求：1.确认原被告双方就广州市荔湾区某某南路86号首层前部房屋的租赁关系于2020年6月23日解除。2.判令被告及共同使用人腾空上址房屋交还原告。3.判令被告按照每月66000元的标准，向原告支付自2019年10月1日至2020年6月23日所欠的租金共594000元。4.判令被告按照每月66000元的标准，向原告支付自2020年6月24日起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的房屋占用费（从2020年6月24日起暂计算至起诉之日为132000元）。5.判令被告按照每月19800元的标准，向原告支付自2019年10月起至被告及共同使用人实际腾空上址房屋之日止的违约金（从2019年10月1日起暂计算至起诉之日为217800元）。6.本案诉讼费用由被告承担。 事实与理由：广州市荔湾区某某南路86号首层前部位房屋是国家直管房，由原告管理。被告向原告承租该屋作非住宅（商业）使用，租赁期自2019年6月1日至2024年5月31日。被告从2019年10月起欠缴租金，经多次催缴仍拒不缴纳。根据双方合同约定，被告行为已构成违约。 被告周校辩称，我方不同意原告的诉请，因原告构成违约在先，即使被告构成违约所约定的合同违约金过高。 经审理查明：根据广州市不动产登记查册表，广州市荔湾区某某南路86号，产别属于经租。 2019年5月6日，广州市荔湾区土地房屋管理所（出租人，甲方，下称荔湾房管所）与被告周校（承租人，乙方）签订《广州市直管房（非住宅）租赁合同》，约定乙方承租广州市荔湾区某某南路86号首层前部位房屋作商业用途，建筑面积71.26平方米。租赁期限自2019年6月1日至2024年5月31日，每月租金66000元。（第四条）乙方应于租赁合同签订之日起10个工作日内一次性通过现金方式向甲方交纳198000元保证金。甲方应在乙方清缴相关费用之日起2个月内将保证金不计利息退回。乙方拖欠的费用甲方可在保证金中扣除。因乙方违约而终止或解除合同的，保证金予以没收。（第五条）双方签订《房屋交接及设备清单》或移交房门钥匙后视为交付完成。（第六条）逾期交付租金的，每逾期1日乙方须按拖欠租金的百分之一向甲方支付违约金；如逾期2个月，或拖欠其他应缴纳费用总额达到3个月的租金额，本合同终止，甲方收回房屋并有权追讨乙方拖欠租金、其他应缴纳费用和违约责任。（第十五条）乙方确认其送达地址为本承租房屋地址。（第二十条）任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房屋管理法律、法规，另一方有权依法提前解除合同，造成的损失由责任方承担。租赁期届满或合同因乙方违约而终止或解除的，乙方应在相应情形确定之日起三十日内腾空交还房屋并清缴拖欠租金和其他费用。乙方拒不交出房屋或拖延交房的，甲方有权要求乙方限期迁出及追讨占用期间的房屋占用费。房屋占用费按房管部门新发布的同期同地段同类房屋租金参考价或本房屋最新一期租金标准两者价高者2倍收取，并有权按占用期内房屋占用费、拖欠的租金和其他应缴纳费用总额的30%向乙方收取违约金。其他事项：取消二十二条约定，本合同自甲方交付房屋之日起效。自甲方交付房屋之日起两个月为免租期。乙方应从免租期满的次月起按照本合同第二条规定向甲方支付租金。上述合同经房屋租赁登记备案。 合同签订后，周校向荔湾房管所缴纳押金198000元及一个月租金66000元。荔湾房管所于2019年7月2日交付房屋周校使用。 2020年6月19日，荔湾房管所向周校邮寄《解除租赁关系的通知》要求解除案涉房屋租赁关系，并要求周校支付租金及返还房屋等。该函件寄送至“某某南路86号地下前”。收件人为周校，于2020年6月23日由他人签收。 另查：2020年1月23日，广东省人民政府结合我省当前新型冠状病毒感染的新冠疫情防控形势，决定启动广东省重大突发公共卫生事件一级响应。 广东省新冠疫情防控领导小组（指挥部）决定，自2020年2月24日9时起，将我省新冠疫情防控应急响应级别由省重大突发公共卫生事件一级响应调整为二级响应。 2020年5月9日零点起，广东省重大突发公共卫生事件应急响应级别由二级响应调整为三级响应。 2020年7月1日，广州市政府发布《关于应对疫情影响进一步支持中小微企业健康发展的若干措施》明确对承租市及区属全资、控股和实际控制的国有企业和行政事业单位权属物业，用于线下实体经营的中小微企业和个体工商户，对承租市、区两级公租房、直管房、人才住房的单位和个人，在免收有效合同期内2020年2、3月份租金的基础上，减半收取2020年4、5月份租金。 庭审中，周校认为其所缴纳的一个月租金是2020年1月租金，并抗辩原告交付房屋漏水导致其在2019年10月才开始使用房屋，又曾向原告要求减免一个月租金，结合疫情租金的免除，因此其实际拖欠租金时间是从2020年4月起。对于周校为证实案涉房屋2020年8、9月份存在漏水问题提供了视频证据。荔湾房管所对视频证据不予确认，认为视频证据时间可以修改。 对于疫情期间租金问题，荔湾房管所认为可以根据规定在违约金中扣减。 本院认为：荔湾房管所与周校签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。 对于合同是否可解除问题。周校抗辩其接收房屋未达交付条件。按合同约定荔湾房管所除依约交付房屋外，须承担交付使用房屋主体结构安全，承担房屋主体结构自然损坏的维修和费用。周校自2019年7月2日接收房屋，其时未有证据显示房屋主体结构存在安全问题。周校提供的视频显示，案涉房屋无疑是通水通电的，漏水问题亦显示为局部水迹，无法就此判断该漏水问题不属于接收房屋后的自然损坏，也无法就此判断案涉房屋因漏水问题导致整体无法使用。因此，本院对周校该一抗辩不予接纳。根据合同约定，周校应自2019年9月2日起计算租金。现无证据显示荔湾房管所与周校曾就疫情前租金减免事宜进行磋商，本院对周校疫情前的免租主张不予采纳，周校应如约支付案涉房屋租金。现周校自2019年10月2日起未再支付租金，其行为已构成违约，荔湾房管所解除合同，依法依约有据，本院予以支持。由于荔湾房管所的解约通知于2020年6月23日送达至周校合同中所示的收件地址，本院视为其解约的意思表示于该日到达周校，合同应于该日解除。周校应及时将广州市荔湾区某某南路86号首层前部房屋腾空交还荔湾房管所，并支付占有使用上述房屋期间的房屋使用费。荔湾房管所主张腾空房屋，并以66000元的月标准支付房屋使用费的请求依法有据，本院予以支持。 对于租金问题。周校应向荔湾房管所支付自2019年10月2日至2020年6月23日租金合共574200元。对于疫情期间租金，荔湾房管所确认可根据规定减免2020年2月、3月份租金，减半收取2020年4月、5月份租金，因此本院对周校的同性质欠款进行抵扣，周校实际欠付租金为376200元。 对于违约金问题。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第二款规定：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”鉴于原告在收回房屋后可以止损，因此本院酌情将违约金调整为两个月租金即132000元。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下： 一、确认原告广州市荔湾区土地房屋管理所与被告周校关于广州市荔湾区某某南路86号首层前部房屋所签订的《广州市直管房（非住宅）租赁合同》于2020年6月23日起解除。 二、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校腾空搬出广州市荔湾区某某南路86号首层前部房屋，并交还上述房屋给原告广州市荔湾区土地房屋管理所。 三、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付从2019年10月2日起至2020年6月23日的房屋租金376200元。 四、在判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校按66000元/月标准向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付自2020年6月24日起至实际搬迁之日止的房屋使用费。 五、自本判决发生法律效力之日起三十天内，被告周校向原告广州市荔湾区土地房屋管理所支付违约金132000元。 六、驳回原告广州市荔湾区土地房屋管理所的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费6619元，由被告周校负担5621元，由原告广州市荔湾区土地房屋管理所负担998元。 如不服本判决，可以自收到判决书之日起十五天内，向本院提起上诉，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  张鸣鸣 二〇二一年四月二十日 书记员  古秋燕 庞海丹