北京市密云区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0118民初368号原告（反诉被告）：唐月保，男，1968年12月29日出生，汉族，住北京市密云区。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：陈建新，北京市檀州律师事务所律师。委托诉讼代理人：王铮，北京市檀州律师事务所律师。被告（反诉原告）：陈哓彤，女，1978年10月6日出生，汉族，住黑龙江省依兰县。公民身份号码×××。委托诉讼代理人：杨华民，北京君宪律师事务所律师。原告（反诉被告）唐月保与被告（反诉原告）陈哓彤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用普通程序，由审判员付铁军独任审判，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）唐月保及其委托诉讼代理人陈建新、王铮，被告（反诉原告）陈哓彤及其委托诉讼代理人杨华民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。唐月保起诉并答辩称：2020年5月29日，原、被告就承租房屋事宜进行了协商，签订了《房屋租赁协议》，协议约定由被告承租原告位于北京市密云区XXX房屋用于商业经营，租期为三年，自2020年6月1日起至2023年5月30日止，年租金35万元。协议签订后，被告支付租金至2020年7月31日，自2020年8月1日起未支付租金。被告装修前将原告原有装修部分全部拆除后停止装修，原告出租给被告的房屋不存在漏水问题，被告是以此为理由怠于履行合同，其不按时交纳租金系违约行为，原告有权解除合同。现原告诉于法院，要求确认原告与被告签订的房屋租赁协议依法解除，由被告给付原告租金104584.60元、违约金50000元、房屋占有使用费42026元、空闲期间租金50336元、拆除装修损失150000元、支付供暖费2628元、物业费1077元、垃圾清运费75元；被告应承担解除合同的违约责任，不同意被告的反诉请求。陈哓彤答辩并反诉称：原告的房屋漏水严重并拖延修复，造成被告拆除原有装修后无法重新装修，致使合同无法继续履行，给被告造成巨大经济损失，原告应承担违约责任。不同意原告的诉讼请求，反诉要求原告返还租金35000元、一次性利息30000元、租金50000元、电费4362元、租房定金2000元、拆除物品清运费20170元。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年5月24日，原、被告之间达成租房意向，被告给付原告定金2000元（此定金已经抵顶被告购买家具款项）。2020年5月29日，原、被告就承租房屋事宜达成协议并签订了《房屋租赁协议》，协议约定由被告承租原告位于北京市密云区XXX房屋用于商业经营，租期为三年，自2020年6月1日起至2023年5月30日止，年租金35万元。协议签订后，被告向原告交纳押金35000元，给付原告第一年利息30000元，2020年6月、7月租金50000元、交纳电费4362元。2020年6月起，被告开始对承租的房屋原有装修进行拆除，拆除了承租前原告房屋的全部样板间装修。2020年7月，被告发现拆除装修后的房屋漏水遂通知原告予以维修解决，原告通知物业进行了修理，但房屋一直存在不同程度的漏水现象。2020年7月29日，被告停止拆除工程，支付拆除费用20170元。2020年8月起，被告以房屋漏水无法装修为由停止装修施工，此后未按约定向原告支付租金。2020年11月10日，原告向被告发出解除《房屋租赁协议》、腾退房屋通知书，被告于2020年11月11日签收通知书，双方于2020年12月24日进行了房屋交接，交接的房屋为毛坯状态，房屋内无任何被告的物品。另查，被告租赁房屋期间应支付供暖费2628元、物业费1077元、垃圾清运费75元，原告已向相关部门交纳。2020年12月25日，原告向本院申请诉前财产保全，请求查封、冻结被告银行账户存款或等值财产，保全限额450000元。本院（2020）京0118财保267号民事裁定书裁定：一、查封原告名下位于密云县檀城东区甲4号楼甲4东单元一、二层楼房（担保财产）；二、查封、冻结被告银行账户存款或等值财产，保全限额450000元。原告支付保全费2770元。后原告诉于本院形成本诉，在本院审理过程中，被告提起反诉，本院与本诉合并进行了审理。本院认为：当事人应当按照合同约定全面履行义务。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。据此主张解除合同的应当通知对方，合同自通知到达对方时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原、被告签订的房屋租赁协议，是双方真实的意思表示，不违反法律规定，系有效合同，双方均应按合同履行。被告于2020年11月11日接收了原告要求解除合同腾退房屋的通知，可以认定双方签订的房屋租赁合同于2020年11月11日解除。由于被告自2020年8月起未向原告交纳租金，故原告要求被告支付双方合同解除前未交纳的租金、合同解除后至房屋交接前的房屋占有使用费、供暖费、物业费、垃圾清运费及被告反诉要求原告退还押金之请求，并不违反合同约定，本院予以支持；原告主张房屋交接后的房屋闲置期间租金及被告反诉要求原告返还已经交纳的一次性利息、租金、电费的请求，于法无据，本院不予支持。本案的争议焦点为双方当事人是否应承担违约责任及承担责任的比例问题。纵观本案，原告出租给被告的房屋存在漏水问题，原告负有对房屋维修义务，因原告的房屋存在不同程度的持续漏水现象，造成被告无法装修正常使用租赁房屋，对此原告应承担一定责任；另一方面，被告如果认为原告怠于或无法修复房屋漏水现象，造成合同无法履行，理应及时与原告协商解除合同，避免双方损失扩大，而被告是以拒绝向原告交纳租金的行为放任事态发展，在原告通知下才与原告解除合同，对此被告亦应承担一定责任，故原、被告应承担同等违约责任。对原告要求被告赔偿拆除装修损失及被告要求原告支付拆除费用之合理诉求，本院予以支持，具体数额由本院依据涉案房屋拆除前的装修现状及被告支付拆除费用的实际情况，按双方应承担的责任酌情予以认定。鉴于双方对解除合同均应承担相应责任，故对原告要求的滞纳金及违约金之请求本院不予支持。综上所述，本院为保护当事人的合法权益，维护社会安定，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百零九条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款和《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》之规定，判决如下：一、原告（反诉被告）唐月保与被告（反诉原告）陈哓彤二〇二〇年五月二十九日签订的《房屋租赁协议》于二〇二〇年十一月十一日解除。二、被告（反诉原告）陈哓彤于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）唐月保二〇二〇年八月一日至二〇二〇年十一月十一日期间的房屋租金八万四千一百六十七元。三、被告（反诉原告）陈哓彤于本判决生效之日起七日内给付原告（反诉被告）唐月保二〇二〇年十一月十二日至二〇二〇年十二月二十四日期间房屋占有使用费三万五千元。四、被告（反诉原告）陈哓彤于本判决生效之日起七日内赔偿原告（反诉被告）唐月保拆除原房屋装修损失五万元，给付原告（反诉被告）唐月保供暖费二千六百二十八元、物业费一千零七十七元、垃圾清运费七十五元，共计五万三千七百八十元。五、原告（反诉被告）唐月保于本判决生效之日起七日内返还被告（反诉原告）陈哓彤房屋押金三万五千元。六、原告（反诉被告）唐月保于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）陈哓彤拆除装修费用一万零八十五元。七、驳回原告（反诉被告）唐月保及被告（反诉原告）陈哓彤其他之诉讼及反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费七千七百四十四元，由原告（反诉被告）唐月保负担三千八百七十二元（已交纳）；被告（反诉原告）陈哓彤负担三千八百七十二元，限本判决生效之日起七日内交纳。反诉费一千五百六十五元，由被告（反诉原告）陈哓彤负担七百八十二元五角（已交纳）；原告（反诉被告）唐月保负担七百八十二元五角，限本判决生效之日起七日内交纳。保全费二千七百七十元，由原告（反诉被告）唐月保负担一千三百八十五元（已交纳）；被告（反诉原告）陈哓彤负担一千三百八十五元，限本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 付铁军二〇二一年四月二十五日法官助理 刘卓超书 记 员 张晶明商敏