广东省广州市荔湾区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)粤0103民初369号 原告：广州捷骏房地产开发有限公司，住所：广州市荔湾区宝华路133号（开办市场：宝华路133号恒宝广场地库一层、地库二层、首层、三层市场）。 法定代表人：张方明，职务：董事长。 委托诉讼代理人：柳听克，北京大成（广州）律师事务所律师。 被告：广东焱林贸易有限公司，住所地广州市海珠区南珠路2号2270铺。 法定代表人：罗斯凤，职务：经理。 委托诉讼代理人：王晓宇，广东法制盛邦律师事务所律师。 原告广州捷骏房地产开发有限公司诉被告广东焱林贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案受理后，依法由审判员侯炜邦独任审判，公开开庭进行了审理。原告广州捷骏房地产开发有限公司的委托诉讼代理人柳听克，被告广东焱林贸易有限公司的委托诉讼代理人王晓宇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告广州捷骏房地产开发有限公司诉称：2019年3月1日，原告与被告签订了《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》，约定被告向原告承租位于广州市荔湾区宝华路XXX号地库二层7004A-B、7005A-D、、7006A-H、7006J-K、7007A-E、7008A-F、7009、7010、7011、7013A-D、7203、7204A-G、7205A-E、7301A-B、7302A-C、7303A-B、7304、7305A-7305C、7306A-C、7307A-C、7308A-B、7309A-H、SA、SB、SC、SD、SE、SF、SG、SH、SJ、SL号铺（相连相通），承租期限为2018年3月3日至2022年3月2日，建筑面积2186.39平方米，分摊公用建筑面积1225.31平方米。又《补充合同》附件二《该房产面积、租赁期限及用途》第一部分“租赁面积”条款约定：该房产的建筑面积2186.39平方米，公摊建筑面积1225.31平方米，参考套内建筑面积约为961.08平方米，敞开式铺位套内建筑面积约388.01平方米。同时，双方同意并确认，最终甲方确认之面积（包括建筑面积与套内建筑面积）与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金（以套内建筑面积单价计算）、物业服务费（以建筑面积单价计算）、所有押金、水电费周转金等以本合同约定之单价（以建筑面积单价计算），多退少补形式作调整；若前述发生，甲乙双方将另行签订补充条款/协议，实际之差额将由租约起始日开始计算。上述《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》的约定不违反法律、行政法规的强制性规定，经双方签字盖章后生效。 原告于2019年5月24日收到广州国测规划信息技术有限公司出具的恒宝广场《房屋建筑面积测算成果报告书》（以下简称“测绘报告”），根据测绘报告，被告承租之房产建筑面积由2574.40平方米调整为3521.79平方米，原参考套内面积1349.09平方米调整为1969.17平方米。据此，案涉房产租金标准及保证金应当按上述租赁合同及补充合同的约定按实测面积予以调整，被告应自收到原告通知之日起与原告签署有关面积调整补充协议并按租赁起始日补缴租金及保证金。实测面积确定后，原告多次要求被告签订面积调整补充协议及补缴租金和保证金，被告均拒绝。根据《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的约定，被告的行为已构成严重违约，已经严重损害原告的合法权益。为此，原告为维护自身的合法权益诉至法院，请求法院：一、判令被告在《广州市房屋租赁合同》及《补充合同》的租赁期限内，按实际承租套内面积1969.17平方米为基数计算租金标准并按约定支付给原告（2018年3月3日至2018年11月29日的租金标准为每月人民币202284.10元；2018年11月30日至2019年11月29日的租金标准为每月人民币222514.50元；2019年11月30日至2020年11月29日的租金标准为每月人民币246991.00元；2020年11月30日至2021年3月2日的租金标准为每月人民币261810.60元；2021年3月3日至2022年3月2日的租金标准为每月人民币277519.10元）；二、判令被告立即向原告补缴自2018年3月3日起至被告按实测套内面积支付租金止期间因实测套内面积增加620.08平方米租金差额（自2018年3月3日起算，暂计至2020年10月31日为人民币1885891.9元）；三、判令被告立即向原告补缴租赁保证金人民币262167.30元；四、判令被告承担原告为实现债权而支付的律师费人民币6000.00元;五、判令由被告承担本案全部诉讼费用。 被告广东焱林贸易有限公司答辩称：一、当事人对合同变更的内容约定不明确的推定为未变更，凡是一方或双方当事人主张合同变更，只要约定变更的新合同对变更内容约定不明确的，直接推定为未变更。二、本案中原告所谓的增加承租面积与事实不符，被告到目前为止承租涉案物业并没有发生任何变化，其主张增加了620㎡的承租面积并未在合同实际履行中体现。三、原被告双方于2014年6月12日履行合同至今，涉案商铺的商铺号一直并未变更，场地也未发生变化，租金仍按照合同约定足额缴纳，原告通过第三方公司作出所谓的测算面积增加的结果不足以体现合同实际履行的内容，同时，原告在行政相关部门并没有对相应的租赁备案、产权登记等作出相应调整，无法得出原告承租给被告涉案商铺增加620平方米的官方证明。四、即使原告主张变更了合同的主要条款，但是在被告缴纳租金的情况下，原告并没有提出任何异议，持续至今，也从另一个侧面说，原告认可原合同的执行内容，被告并不存在漏缴的问题。五、原告主张2018年起的租金差异，因过了民诉法中的诉讼时效的问题。六、被告并未认可原告所谓的租赁面积增加的问题，所以补缴租赁保证金以及租金差额的事实并不存在。七、被告并没有存在违约问题，所以原告所谓实现债权所支付的律师费不应由被告承担。 经审理查明：2019年3月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《广州市房屋租赁合同》，约定：原告同意将坐落在荔××××街（巷、里）地库二层7004A-B、7005A-D、7006A-H、7006J-K、7007A-E、7008A-F、7009、7010、7011、7012A-D、7013A-D、7203、7204A-G、7205A-E、7301A-B、7302A-C、7303A-B、7304、7305A-C、7306A-C、7307A-C、7308A-B、7309A-H、SA、SB、SC、SD、SE、SF、SG、SH、SJ、SL（相连相通）房号的房地产出租给乙方作商业用途使用。租赁期限为2018年3月3日至2022年3月2日止。其中2018年11月30日至2019年11月29日期间的月租金为人民币152446元；2019年11月30日至2020年11月29日期间的月租金为人民币169215元；2020年11月30日至2021年3月2日期间的月租金为人民币179368元；2021年3月3日至2022年3月2日期间的月租金为人民币190130元。租金按月结算，由乙方在每月的第5日前按现金/支票付款方式缴付租金给甲方；逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金额的0.2%向甲方支付违约金等。同日，甲、乙双方签订了《补充合同》在附件二（该房产面积、租赁期及用途）第一部分租赁面积约定：该房产的建筑面积为2186.39平方米，公摊建筑面积为1225.31平方米，参考套内建筑面积约为961.08平方米，敞开式铺位套内建筑面积约388.01平方米。（甲乙双方在此同意并确认，若铺位收铺时，最终由甲方确认之面积（包括建筑面积或套内建筑面积）与合同内的面积约定不同，则以甲方最终确认为准，租金（以套内建筑面积单价计算）、物业服务费（以建筑面积单价计算）、所有押金、水电费周转金等以合同约定之单价（以建筑面积单价计算），多退少补形式作调整；若前述发生，甲乙双方将另行签订补充条款/协议，实际之差额将由租约起始日开始计算。在附件三第二该房产租金分为保底租金与提成租金，二者取其高。保底租金由2018年3月3日至2018年11月29日为138586元∕月；2018年11月30日至2019年11月29日为152446元∕月；2019年11月30日至2020年11月29日为169215元∕月；2020年11月30日至2021年3月2日为179368元∕月；2021年3月3日至2022年3月2日为190130元∕月。在第二部分保证金（押金）、预付款：1、新租押金570390元，相当于叁个月租金（以该租赁期最高月租金或保底租金计算），乙方应于签署合同前缴清。倘若在租赁期内遇有租金/管理费调整须要补交差额部分者，在新租金/管理费生效前仍未补交差额部分，则甲方可以解除租赁合同。上述合同签订后，原告将上述场地交被告使用，被告也按约定向原告支付约定租金。 2019年5月24原告委托广州国测规划信息技术有限公司对恒宝华庭负二层至三层（项目座落：广州市荔湾区宝华路133号-147号负二至三层）的房屋面积进行测绘，经测绘涉案商铺总套内面积为1969.17平方米。 2019年9月30日原告向被告发出《调整面积通知书》，通知被告租赁合同原参考套内面积约为1349.09平方米，现根据测绘报告调整为1969.17平方米，被告应按照租约起始日补缴租金1146885.60元。被告于当天签收上述《调整面积通知书》。 2020年10月29日原告与北京大成（广州）律师事务所就与被告的纠纷签订《民事案件委托合同》，并支付了律师费6000元。 2020年3月5日本院根据原告的保全申请及提供的银行帐户存款作为担保，作出（2021）粤0103民初369号之二民事裁定书，裁定：查封、扣押、冻结被告广东焱林贸易有限公司名下价值2154059.20元的财产。作出（2021）粤0103民初369号之一民事裁定书，裁定：冻结原告广州捷骏房地产开发有限公司名下的中国银行广州越秀支行账户68×××18内存款2154059.20元。 被告对原告提供的《房屋建筑面积测算成果报告书》、《调整面积通知书》《关于之的补充协议》证据证明内容不认可，认为《房屋建筑面积测算成果报告书》是原告单方制作，原告从未通知被告对涉案商铺进行测绘。被告只是签收《调整面积通知书》，对实际内容并不知情。被告没有收到《关于之的补充协议》。被告对原告主张的律师费6000元不予认可 原告对被告提供的《恒宝广场租赁确认书》的三性不予认可,原告认为租赁确认书是双方达成了初步条款，双方最终真实意思表示及实际履行均是以本案所涉的租赁合同及补充合同为准。 本院认为：原、被告签订的《广州市租赁合同》及《补充合同》是双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。原告虽然在本案提供测绘报告拟证实被告承租涉案商铺实际面积相差620.08平方米。但从原告在2019年3月1日签订的合同及房产移交确认书来看，原告确认涉案商铺的四至范围及对涉案商铺的现状、使用面积交付被告使用无异议，并且同意被告以合同约定的租金标准“按现状租赁”承租涉案商铺。被告也没有提出异议，并按月缴纳相关的合同费用。可认定被告承租的涉案商铺是符合原告签订合同时的真实意愿。故原告以涉案商铺实际面积与合同约定的面积不符为由，请求确认原告与被告于2019年3月1日签订《广州市房屋租赁合同》、《补充合同》约定的实际承租面积为1969.17平方米及2018年3月3日至2018年11月29日的租金标准为每月人民币202284.10元；2018年11月30日至2019年11月29日的租金标准为每月人民币222514.50元；2019年11月30日至2020年11月29日的租金标准为每月人民币246991.00元；2020年11月30日至2021年3月2日的租金标准为每月人民币261810.60元；2021年3月3日至2022年3月2日的租金标准为每月人民币277519.10元，以及要求被告补缴上述时间段的租金、租赁保证金、承担原告为实现债权而支付律师费的诉讼请求，本院不予支持。 为此，依照综上所述，根据《中华人民共和国民法典》第五条、第四百六十五条、第五百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下： 驳回原告广州捷骏房地产开发有限公司的全部诉讼请求。 本案受理费12016元，诉讼保全费5000元由原告广州捷骏房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。 当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内，按照不服一审判决部分的上诉请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。 审判员  侯炜邦 二〇二一年四月十九日 书记员  谢绮雯 黄嘉琪