北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初32276号原告：北京小万餐饮文化管理有限公司第一分公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥路2号院内（七〇七厂七间平房）平房1幢7号。负责人：黄红梅，经理。委托诉讼代理人：曹祥海，北京市鉴杜律师事务所律师。被告：北京泊涛物业管理有限公司，注册地北京市昌平区回龙观镇建材城西路87号院8号楼14层2-1720-02号。法定代表人：王喜波。被告：北京面道餐饮管理有限公司，住所地北京市朝阳区酒仙桥北路环铁里庄园西路1号室内馆东侧一层。法定代表人：张焰，执行董事。委托诉讼代理人：苏奎，北京市扬剑律师事务所律师。原告北京小万餐饮文化管理有限公司第一分公司（以下简称小万一分公司）与被告北京泊涛物业管理有限公司（以下简称泊涛公司）、被告北京面道餐饮管理有限公司（以下简称面道公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告小万一分公司的委托诉讼代理人曹祥海、被告面道公司的委托诉讼代理人苏奎到庭参加了诉讼，被告泊涛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。小万一分公司向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认小万一分公司和面道公司签订的《居住房屋租赁合同》于2019年6月19日解除；2、判令泊涛公司、面道公司连带退还房屋押金2万元；3、判令泊涛公司、面道公司连带支付利息（以2万元为基数，自2019年6月19日起至2019年8月19日止，按照中国人民银行同期贷款利率的标准计算，自2019年8月20日起至实际付清支付止，按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的标准计算）。事实和理由：2018年3月13日，小万一分公司与面道公司签订《居住房屋租赁合同》，约定面道公司将位于北京市朝阳区某某房屋（以下简称涉案房屋）出租给小万一分公司使用，租赁期限3年，自2018年3月13日至2021年3月12日。合同签订后，小万一分公司向泊涛公司支付了房屋押金20000元。在合同履行过程中，后变更为泊涛公司对外出租，2019年6月18日，涉案房屋因属于违章建筑被停水停电，后被拆除，《居住房屋租赁合同》无法继续履行。后小万一分公司多次要求面道公司和泊涛公司退还房屋押金，但泊涛公司和面道公司拒不退还，经多次催要未果，故小万一分公司诉至本院。泊涛公司未到庭，亦未提交书面答辩意见。面道公司辩称：不同意退还押金和利息，在房屋租赁合同履行期间，我方将合同权利义务转让给了泊涛公司，小万一分公司与泊涛公司重新签订了合同，之后的租金也是向泊涛公司支付。对于小万一分公司支付的押金，我方也已经转给了泊涛公司，小万一分公司应当向泊涛公司主张上述款项。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年3月13日，面道公司作为甲方，小万一分公司作为乙方签订《居住房屋租赁合同》，约定，甲方将坐落在北京市朝阳区某某房屋出租给乙方，房屋建筑面积为30*7=210平方米。乙方向甲方承诺，承租该房屋仅用作居住使用。租赁起止日期自2018年3月13日至2021年3月12日，租金期限三年，乙方使用（首期付六，其余付三）的方式，即在租赁期限内分11期支付房租。在租赁期限内，该房屋的押金为20000元，月租金为4700元，首期一次性支付191100元（第一期两季合并支付），每期支付金额为98700元。庭审中，小万一分公司表示上述合同签署后，其向面道公司支付了房屋押金2万元。经询，面道公司认可收到了上述押金，但表示后来与泊涛公司签署《转让协议》，将涉案合同的权利义务转让给泊涛公司，并将涉案房屋中的押金一并转给了泊涛公司，故对于押金不再具有返还义务，并提供《转让协议》以及转让款项清单予以证明。《转让协议》载明：甲方于2017年11月16日与某1公司签订了关于《五环国际体育文化产业区项目合同书》，现甲方将其在《五环国际体育文化产业区项目合同书》及《五环国际体育文化产业区租赁协议的补充协议》中的权利义务转移给乙方，乙方对项目进行经营管理。在项目管理过程中产生的费用由乙方代为支付，产生的一切收益由乙方享有。根据其提交的转让款项清单显示，该笔款项已经转让给泊涛公司。经询，小万一分公司认可其在2018年12月之后开始向泊涛公司支付租金，并认可与泊涛公司之间形成了事实上的租赁合同关系，但不认可泊涛公司与面道公司系权利义务的转让关系，其表示和面道公司签署的书面合同以及和泊涛公司之间形成的事实上的租赁合同是两个不同的合同关系。庭审中，小万一分公司表示涉案房屋承租期间，被相关部门认定为违法建筑，并被要求拆除，并提供某2公司在2019年6月10日发出的《致全体商户的一封信》予以证明，该通知载明：位于北京市朝阳区酒仙桥北路大环内场地范围内多次发生打架滋事等群体性事件，引发治安混乱、动荡，存在重大安全隐患和不稳定因素，因该项目不符合土地利用总体规划，原某3（现某3）已经作出行政处罚决定书，要求拆除违法建设和其他设施，恢复土地原状，现该项目已被列入拆除违法建设重点整治范围，现通知各商户于三日内清理、腾空并搬离该场地，否则，相关单位将组织力量依法拆除，由此造成的经济损失将由各商户自行承担。小万一分公司表示在收到上述通知后，于2019年6月18日搬离涉案房屋。庭审中，经询,小万一分公司和面道公司均表示无法提供涉案房屋的产权证明或者规划手续。关于合同效力问题，小万一分公司和面道公司均表示同意由法院认定，小万一分公司表示，如果法院认定租赁合同无效，关于解除合同的诉讼请求不再坚持，但是仍然要求面道公司和泊涛公司连带返还押金并支付利息。本院认为：按照法律规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。无效的合同自始没有法律约束力，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿，有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于小万一分公司与面道公司之间以及小万一分公司与泊涛公司之间的租赁合同关系，虽然小万一分公司表示系两个合同，但是根据本院查明的事实来看，面道公司与泊涛公司签署了《转让协议》，涉案房屋的押金也转让给了泊涛公司，小万一分公司亦表示在2018年12月之后向泊涛公司支付租金，故针对小万一分公司和面道公司的租赁合同，泊涛公司与面道公司之间系合同权利义务的转让关系。小万一分公司在之后向泊涛公司支付涉案房屋的租金，且未提出异议，说明其对上述转让是知情并同意的。故小万一分公司应当向泊涛公司主张涉案房屋的押金。关于租赁合同的效力，根据本院查明的事实可知，涉案房屋已经被相关部门认定为违法建筑并要求拆除，故小万一分公司在前期与面道公司之间的租赁合同关系以及后期与泊涛公司之间的租赁合同关系无效。现小万一分公司已经于2019年6月18日搬离，故其有权要求返还押金。关于押金的返还主体，虽然小万一分公司表示押金交给了面道公司，但是根据面道公司提供的证据可知，其已经将涉案房屋的押金转给了泊涛公司，小万一分公司要求面道公司和泊涛公司连带返还押金并无依据，故本院依法认定押金的返还主体为泊涛公司。关于小万一分公司要求支付利息的诉讼请求，无事实和法律依据，本院不予支持。泊涛公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条、《最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告北京泊涛物业管理有限公司于本判决生效之日起七日内退还原告北京小万餐饮文化管理有限公司第一分公司房屋押金20000元；二、驳回原告北京小万餐饮文化管理有限公司第一分公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费300元，由被告北京泊涛物业管理有限公司负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判长  谷培培审判员  刘 鹏审判员  柯 岩二〇二一年四月二十九日书记员  张 晨