山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终973号上诉人（原审被告）：王某，住太原市。委托诉讼代理人：闫某，山西百捷律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：太原新凯房地产开发有限公司。法定代表人：吴某，董事长。委托诉讼代理人：赵某，山西汇杰律师事务所律师。上诉人王某与被上诉人太原新凯房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初4726号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。王某上诉请求：1.撤销山西省太原市万柏林区人民法院（2020）晋0109民初4726号民事判决书，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人逾期还款系因不可抗力所致，并非恶意拖延还款，请求二审法院改判继续履行案涉合同。1、受疫情影响，上诉人资金周转困难，导致房贷逾期，但这并非上诉人主观意愿，且上诉人多次与被上诉人协商沟通，请求被上诉人减免违约金，待上诉人筹备资金后一次性还清余款。但令上诉人遗憾的是，被上诉人并未本着解决问题的态度处理此事，而是意图解除合同后另行出卖，获取更高的利润。请求二审法院结合疫情影响等客观因素，判令双方继续履行案涉合同。2、在上诉人逾期还款后，被上诉人从未对上诉人进行过催收，按照《合同法》第九十四条规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同。本案中，被上诉人未进行催收直接解除合同无事实与法律依据，请求二审法院驳回被上诉人解除合同的诉讼请求。二、一审法院判决上诉人承担71506.64元违约金对上诉人有违公平，上诉人无法服判。1、案涉房屋购买时间为2013年2月份，目前市场行情已上涨三四十万元，如被上诉人解除合同不仅没有损失，反而可以获取高额利润，一审法院判令上诉人支付71506.64元违约金上诉人无法接受。2、被上诉人在附件四中对违约责任进行了实质性变更，但没有对上诉人尽到提示说明义务，对于其单方格式条款并加重上诉人义务的约定不应对上诉人生效。即便判令上诉人承担违约责任，也应按照双方签订的《商品房买卖合同》第七条买受人逾期付款的违约责任第二款约定的按照累计应付款的5%向出卖人支付违约金。综上，请求二审法院公正审理，驳回被上诉人的全部诉讼请求。太原新凯房地产开发有限公司辩称：1.针对上诉人提出的疫情影响，一审我方提交的证据可以证明上诉人自2017年开始就多次出现逾期还款的行为，因此我们认为上诉人因疫情影响而无法还贷不是客观事实，本案提起诉讼前被上诉人在履行担保责任后多次找上诉人沟通协调处理欠款一事，但是上诉人在被上诉人起诉前始终无法给予明确答复，且在本案一审过程中庭审前也曾与王某多次调解，也未达成一致的调解意见。我方认为上诉人的第一点上诉理由不应得到人民法院的支持。2.关于违约金的问题，本案一审法院判令的违约金并不是被上诉人一审诉讼过程中主张的违约金，按照双方签订的商品房买卖合同的约定，上诉人的行为应当向我方支付全部购房款20%的违约金，原审法院在审理时，已对该项违约金进行了裁决，且王某在签订房屋买卖合同过程中对合同及相关附件所约定的内容是完全了解的，其提出的格式条款的适用问题不应得到法院的支持。请求二审法院驳回上诉人的全部上诉请求。太原新凯房地产开发有限公司向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告签订的编号为20131926469号的《商品房买卖合同》；2.判令被告将编号为20131926469号的《商品房买卖合同》项下的房屋返还原告，并配合原告办理解除合同的相关手续；3.判令被告向原告支付违约金153863.6元；4.本案案件受理费由被告承担。一审法院认定事实：一、合同签订情况：（1）、2013年2月1日，原告与被告签订了编号为20131926469《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同主要约定：出卖人为太原新凯房地产开发有限公司、买受人为王某；房屋坐落于太原市××区城第118幢1单元3202号房，房屋建筑面积共计89.64平方米，房屋单价每平方米8582.31元，总金额769318元，交付时间为2013年4月1日前；付款方式约定为银行按揭：买受人于签订本合同时共交纳房款239318元整（含定金），余款530000元整买受人以银行按揭贷款的形式支付；因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房；如因买受人自身原因出卖人有权单方解除《商品房买卖合同》，买受人除应承担已实际发生的物业管理费、出卖人为承担保证责任而代买受人向银行支付的贷款余额及其他相关费用外，并应按《商品房买卖合同》约定的全部房价款的20%向出卖人支付违约金。合同还就其他事宜作了约定。合同落款处有原告太原新凯房地产开发有限公司与被告王某盖章或签字捺印确认。（2）、2013年3月1日，原告太原新凯房地产开发有限公司、被告王某与中国银行股份有限公司太原平阳支行共同签订了《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年借字XK026号），合同主要约定：借款人为王某，贷款人为中国银行股份有限公司太原平阳支行，保证人为太原新凯房地产开发有限公司；合同项下借款用途仅限于借款人支付其购买的太原市××路第118幢1单元3202号房产（购房合同号：20131926469）购房款，合同项下个人住房贷款金额为人民币450000元，贷款期限为15年，自贷款人实际放款日计算；贷款发放由贷款人受托支付，借款人同意并授权贷款人将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：太原新凯房地产开发有限公司，账号为×××），贷款偿还方式为按月等额本金还款，贷款利率按浮动利率方式执行，保证人提供阶段性全额连带责任保证。合同还就其他事宜作了约定。合同落款处有原告太原新凯房地产开发有限公司、被告王某及中国银行股份有限公司太原平阳支行盖章或签字捺印确认。二、合同履行情况：（1）、2012年12月27日、2013年2月20日，原告太原新凯房地产开发有限公司向被告王某出具两份《收据》，分别载明“今收到A7-1-3202人民币贰拾叁万玖仟叁佰壹拾捌元整（首付款）”、“今收到A7-1-3202人民币捌万元整（增加首付款）”。（2）、2020年6月16日，中国银行股份有限公司太原平阳支行向原告太原新凯房地产开发有限公司出具《结清证明》：客户王某，身份证号：×××，于2013年3月6日在我行申请住房贷款一笔，金额45万元，用于购买“十二院城”住房一套，坐落：和平南路139号第118幢1单元3202号，建筑面积89.64平方米。该客户由于财力状况变差，造成贷款逾期，经过我行与贵公司协商，贵公司愿意履行阶段性担保责任，从太原新凯房地产开发有限公司在我行辖属行开立的保证金中扣除，从2017年6月30日起至2020年6月9日贷款结清，我行从贵公司开立的保障金账户中共扣除357533.21元，其中本金328674.4元，利息及罚息28858.81元，现该笔贷款已无拖欠，贵公司有权就上述款项向借款人王某进行追偿。（3）、庭审中，原告陈述，涉案房屋按合同约定时间交付被告使用，房屋总价769318元，被告付款共计319318元，银行按揭贷款45万元，原告垫付357533.21元，房屋产权证尚未办理。被告王某对上述事实不持异议。上述事实有《商品房买卖合同》（编号为20131926469）及《补充协议》、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年借字XK026号）、《结清证明》、《收据》等证据在案佐证，可以认定双方房屋买卖合同履行的基本事实。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。原、被告双方签订的《商品房买卖合同》（编号为20131926469）与《补充协议》及原、被告与中国银行股份有限公司太原平阳支行共同签订的《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》（合同编号：2013年借字XK026号），未违反法律、法规强制性规定，系双方真实意思表示，本院予以确认。根据原、被告双方之间签订的《商品房买卖合同》（编号为20131926469）与《补充协议》，因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，出卖人有权解除《商品房买卖合同》，因借款人被告王某未能按约还贷造成贷款逾期，贷款人按照贷款合同约定从保证人原告账户中已全额扣除贷款，现原告已代被告王某就涉案房屋贷款履行了连带保证担保责任，原告要求解除与被告之间签订的《商品房买卖合同》（编号为20131926469）并将涉案房屋返还原告，证据充分，于法有据，本院予以支持。合同解除后，原告应将被告已交纳的涉案购房款项全部退还被告。关于原告请求被告支付违约金153863.6元的问题，被告逾期还款的行为已构成违约，理应按约承担违约责任，结合被告实际居住涉案房屋的时间及付款以及涉案房屋的自然增值等因素，原告要求被告按照全部房款的20%支付违约金，有违公平，原告主张的违约金以其实际垫付款项357533.21元的20%予以计算即71506.64元。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百一十四条、第一百三十条之规定，判决如下：一、原告太原新凯房地产开发有限公司与被告王某于2013年2月1日签订的《商品房买卖合同》（编号为20131926469）于本判决生效之日起予以解除。二、被告王某于《商品房买卖合同》（编号为20131926469）解除在后三十日内将案涉房屋返还给原告太原新凯房地产开发有限公司，并配合原告太原新凯房地产开发有限公司办理解除合同的相关手续。三、被告王某于本判决生效之日起十五日内向原告太原新凯房地产开发有限公司支付违约金71506.64元。四、驳回原告太原新凯房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1689元，由被告王某负担。本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致，对一审法院查明的事实，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是否应当解除以及违约金的计算是否合理。关于《商品房买卖合同》是否应当解除的问题，《商品房买卖合同》的附件四《补充协议》约定“因买受人的原因导致出卖人作为贷款合同保证人承担保证责任时，则出卖人有权解除《商品房买卖合同》另行销售该商品房。”因上诉人逾期还贷，被上诉人已作为保证人承担了保证责任，被上诉人根据合同约定行使解除权，应予支持。因房屋交易属于金额较大的重要交易，上诉人作为一般买受人，对于涉及买卖双方权利义务的合同文本的签署应当保持高度审慎态度。上诉人既然在补充协议中签字，应当视为上诉人在对补充协议的内容充分了解的基础之上作出的认可协议内容的意思表示，因此上诉人应当承担违反补充协议约定的法律后果。上诉人主张被上诉人对补充协议内容未尽提示说明义务，没有事实依据，本院不予支持。关于违约金的计算问题，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款规定“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决”。一审法院根据上诉人违约的事实并综合考虑上诉人实际居住的时间以及房屋增值等因素判令上诉人按照被上诉人实际垫付房款的20%支付违约金，公平合理，应予维持。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律正确，上诉人王某的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3378元，由上诉人王某负担。本判决为终审判决。审判长 李 瑜审判员 申延艳审判员 陈 聪二O二一年四月二十九日法官助理 姚琴琴书记员 王晓璀