广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终348号上诉人（原审被告、申请执行人)：鹤山珠江村镇银行股份有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：劳灿洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔雪贞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄国良，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄俊辉，男，1979年6月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖(江门)律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市尚品酒店管理有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市伟汇贸易有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕敬洪。被上诉人（原审被告、被执行人)：广东富鸿物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。被上诉人（原审被告、被执行人）：吕钧，男，1979年3月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市富雅物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。上诉人鹤山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称“珠江村镇银行”）因与被上诉人黄俊辉、鹤山市尚品酒店管理有限公司（以下简称“尚品公司”）、鹤山市伟汇贸易有限公司（以下简称“伟汇公司”）、广东富鸿物业发展有限公司（以下简称“富鸿公司”）、吕钧、鹤山市富雅物业发展有限公司（以下简称“富雅公司”）案外人执行异议之诉一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江村镇银行上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄俊辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄俊辉负担。事实和理由：一、黄俊辉无证据证明其实际支付了购房款，无权对涉案两房产主张权利，一审法院认定黄俊辉已支付全部购房款错误。根据黄俊辉提交的证据，特别是《特种转账借方传票》，只能证明黄俊辉发出了划款指令，但其可以撤销该划款指令，因此并不能证明其实际支付了全部购房款，或尚品公司实际收到了涉案两房产的全部购房款，黄俊辉需要提供银行流水作进一步证明。二、黄俊辉无证据证明其实际已于人民法院查封之前合法占有涉案两房产，一审法院仅凭《收楼通知书》、《租赁合同》即认定黄俊辉查封前己合法占有涉案两房产错误。黄俊辉所提交的《收楼通知书》，仅表示尚品公司向其发出了收楼通知，不能证明其实际已占有涉案两房产，且根据《收楼通知书》，黄俊辉收楼后应于2017年12月1日起计付物业维护费给尚品公司，黄俊辉并无提供房屋交接单、物业维护费、水电煤等缴费支付凭证作进一步证实。根据黄俊辉所提交的《租赁合同》，自2017年12月1日起尚品公司应于每月5日前向黄俊辉支付涉案两房产的租金，黄俊辉未提供其已向尚品公司收取租金的凭证。此外，《收楼通知书》落款时间为2017年12月01日，而《租赁合同》签订日期是2017年11月29日，黄俊辉尚未收楼即对涉案两房产进行出租，显然有悖常理，更证明该两份证据资料的落款时间并非其实际占有涉案两房产的真实时间。三、一审法院认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，黄俊辉对未能办理过户不存在过错错误。黄俊辉所提交的《认购书》备注栏已明确“乙方付清房款后，甲方应立即将物业交付给乙方，并应协助乙方办理银行解除抵押及过户手续”，黄俊辉在购买涉案两房产时已明确知悉涉案两房产处于抵押状态。根据尚品公司所提供的《“希尔顿欢朋酒店”进驻的产权式物业抵押贷款方案》(下称“《方案》”)，以及庭审中珠江村镇银行所陈述，仅能证明就“租易贷”品种的贷款，交易习惯为“尚品公司出售抵押房产并将购房款归还抵押房产对应的贷款金额后，再请求珠江村镇银行解除抵押登记手续”，由此可见，珠江村镇银行办理解除抵押手续交易是附条件的。尚品公司《关于黄俊辉购买两间二房屋的陈述》与《方案》、珠江村镇银行的交易习惯并不符合。尚品公司提供的还款记录、账户交易查询清单仅能证明尚品公司就其在鹤山珠江村镇银行的贷款有还款情况，不能证明与涉案两房产存在任何关系，显然不能根据上述不相关的资料而推定涉案两房产的交易是得到珠江村镇银行同意。综上，黄俊辉是在明知涉案两房产处于抵押状态下而购买，并且珠江村镇银行并未明确同意尚品公司出售涉案两房产，尚品公司也未提供资料证明其还款资金来源是涉案两房产的购房款，珠江村镇银行不负有协助解除涉案两房产抵押手续的义务。黄俊辉对涉案两房产未能办理过户存在主观过错，一审法院认定事实错误，应予以纠正。四、黄俊辉购买上述两房产系投资而非居住，不能对抗珠江村镇银行的抵押权，一审法院适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误，应予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定只适用于普通债权人查封被执行人不动产，案外人根据第二十八条规定而排除执行，本案的情况不并适用第二十八条规定。如前所述，珠江村镇银行为涉案房产的抵押权人，而根据黄俊辉提交的《租赁合同》，其购买涉案两房产后出租给尚品公司，显然是一种投资行为，非居住目的。黄俊辉的权利在法律实质上只是一般债权，非物权期待权，黄俊辉对涉案两房产的债权并不优于珠江村镇银行对××房产的抵押债权。根据最高人民法院《理解与适用》，当债权与抵押权发生冲突时，对抵押权优先的突破原则是为了保护购房人的生存权，以符合“生存利益”至上的立法精神，因此凡是非出于居住目的的购房行为，均不能突破抵押权优先的原则，比如购买商铺、写字楼以及以投资为目的购买的商住两用房产等。本案中，黄俊辉购买了二手房用作投资用途，更不能突破抵押权优先的原则。黄俊辉辩称，一审判决查明事实和适用法律正确，应予维持。黄俊辉是在珠江村镇银行明确放弃房产抵押权情况才购买涉案房屋，涉案房屋至今未能过户，均是因为珠江村镇银行违背承诺，不配合解除抵押登记而导致的，请求法院驳回珠江村镇银行的上诉请求。尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司在二审中均无作答辩。黄俊辉向一审法院起诉请求：1、停止对尚品公司名下位于鹤山市的房屋及附着土地采取的执行措施（涉案标的676100元）；2、珠江村镇银行在鹤山市房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起解除；3、尚品公司立即将位于鹤山市房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下；4、由珠江村镇银行、尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。诉讼中，黄俊辉变更第二项诉讼请求为依法确认珠江村镇银行在位于鹤山市房屋及附着土地上设立的抵押权已灭失；增加一项诉讼请求为确认黄俊辉对位于鹤山市房屋享有所有权及附着土地享有使用权。一审法院认定事实：就珠江村镇银行与尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年3月29日以（2018）粤0784财保12号民事裁定书，查封了尚品公司位于鹤山市、鹤山市的房屋（以下简称涉案两房产），同年11月29日，一审法院作出（2018）粤0784民初1224号民事判决，判决尚品公司向珠江村镇银行偿还借款本金6462049.56元及利息、罚息、复利；珠江村镇银行在上述债权范围内对尚品公司上述涉案两房产等享有优先受偿权。该判决生效后，珠江村镇银行向一审法院申请执行，一审法院于2019年5月7日立案执行，案号为（2019）粤0784执1216号，执行过程中，黄俊辉于2020年4月2日提出执行异议，请求停止对尚品公司名下的涉案两房产及附着土地采取处分措施，并中止执行。一审法院受理后作出（2020）粤0784执异10号《执行裁定书》，裁定驳回黄俊辉的异议请求。黄俊辉在收到该裁定后于2020年4月26日提起本案诉讼。2017年11月1日，尚品公司作为甲方，黄俊辉作为乙方，双方签订《认购书》两份，分别约定黄俊辉向尚品公司认购位于鹤山市、位于鹤山市的房屋，认购价分别为315457元、360643元，并约定黄俊辉付清房款后，尚品公司应立即将该物业交付给黄俊辉，并应协助黄俊辉办理银行解除抵押及过户手续。同日，尚品公司分别出具《收据》，确认收到黄俊辉向尚品公司现金支付涉案两房产购房定金各50000元。2017年11月10日，尚品公司分别出具《收据》，确认收到黄俊辉支付的鹤山市的购房首期款265457元、鹤山市的购房首期款310643元，上述两笔购房款由黄俊辉于2017年11月10日向尚品公司转账支付。2017年11月14日，珠江村镇银行向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市横基苑8号3001房及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”。后经黄俊辉多次要求办理协助解除抵押登记手续，珠江村镇银行拒绝办理。2017年5月20日至2017年9月期间，尚品公司共向珠江村镇银行支付款项为624670.16元，每笔转账的摘要均备注为“还贷”。案外人李醒昌通过微信向吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，该方案就尚品公司出售房产的贷款事宜进行了约定，所载内容中显示有“交易物业是我行抵押物，可归还抵押物对应的贷款金额后解押抵押物”等内容，一审庭审中，珠江村镇银行承认“李醒昌”曾经是其员工。另，（2018）粤0784民初1224号案中编号为2015年商字第022号的《企业借款合同》签订后，珠江村镇银行表示在上述借款合同履行过程中，有对部分设立抵押登记的尚品公司的房产解除抵押，具体操作流程为尚品公司出售抵押房产并将购房款支付给珠江村镇银行用于还款后，再请求珠江村镇银行解除抵押手续。一审庭审中，尚品公司虽陈述要求法院去调查珠江村镇银行的用章申请记录及传唤珠江村镇银行前主管业务副行长李醒昌出庭作证，但一审庭审后并无提交书面的调查取证及证人出庭作证申请书。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案中吕钧、富雅公司、富鸿公司、伟汇公司、尚品公司并没有反对案外人黄俊辉提出的异议，吕钧、富雅公司、富鸿公司、伟汇公司、尚品公司的诉讼主体应为第三人。黄俊辉起诉时将其列为本案被告，实属错误，但考虑到该点并不影响本案的处理结果，一审法院对此不予调整。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：黄俊辉对涉案两房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此，一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，黄俊辉于法院查封涉案两房产之前已经与尚品公司签订了《认购书》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院依法予以确认，并据此认定黄俊辉在法院查封涉案两房产前已签订合法有效的书面合同。其次，黄俊辉主张其于法院查封前已合法占有涉案两房产，为此提供了《收楼通知书》《租赁合同》等予以证实，上述证据能相互印证，一审法院依法予以采信，并据此认定黄俊辉查封前已合法占有涉案两房产。再次，黄俊辉主张已按《认购书》的约定支付全部购房款，为此提供了尚品公司出具的《收据》《广发银行特种转账借方传票》予以证实，一审法院依法予以采信，并据此认定黄俊辉已支付全部的购房款。最后，对于是否因黄俊辉自身原因导致涉案两房产至今尚未过户的问题。对此，一审法院经审查认为，第一，尚品公司于2017年5月20日至2017年9月期间，共向珠江村镇银行支付款项624670.16元，尚品公司表示其与珠江村镇银行在履行《希尔顿酒店产权销售贷款方案》过程中，因尚品公司暂无资金可偿还所欠的部分利息，为保证该方案的顺利进行，约定先由销售代理公司垫付上述银行借款利息624670.16元，后再由销售代理公司代为出售涉案两房产，用于清偿销售代理公司垫付的利息，而珠江村镇银行则应协助办理解除对涉案两房产的抵押手续。其后，尚品公司与黄俊辉于2017年11月签订涉案《认购书》，并付清涉案两房产购房款合计676100元，该购房款金额与尚品公司主张的销售代理公司垫付利息额相差数额不大，尚品公司提交的证据与其陈述意见能相互印证。第二，一审庭审中珠江村镇银行承认李醒昌曾经是其员工。而李醒昌通过微信于2017年4月9日向吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，所载内容显示有房贷合作事项，且合作时间与尚品公司陈述的时间相吻合，进一步印证了尚品公司的上述主张。第三，珠江村镇银行亦表示在与尚品公司履行借款合同期间，曾经由尚品公司出售抵押房产并将购房款支付给珠江村镇银行用于还款后，再请求珠江村镇银行解除抵押登记手续，珠江村镇银行所陈述的交易习惯与尚品公司主张的上述交易方式亦相吻合。第四，在黄俊辉向尚品公司付清购房款的四天后，珠江村镇银行即向黄俊辉、尚品公司出具了《函告》，明确表示知悉尚品公司向黄俊辉出售涉案两房产，该两房产抵押给珠江村镇银行，在接到办理过户通知后，珠江村镇银行将配合解除抵押手续交易，并无约定附条件生效，且根据双方以往的交易习惯可知，珠江村镇银行应在收到购房款后才会出具该《函告》。综上，结合尚品公司提交的证据及其陈述的意见，以及双方的交易习惯，足以认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，购房款亦用于偿还尚品公司所欠珠江村镇银行借款，珠江村镇银行应按照《函告》的约定履行协助解除涉案两房产抵押手续的义务。而黄俊辉基于对《函告》的合理信赖，认为涉案两房产能过户，其已尽到必要的注意义务。因此，涉案两房产是因珠江村镇银行未履行协助解除涉案两房产抵押手续的承诺致使涉案两房产未能过户，黄俊辉对此并无过错。综上，登记在尚品公司名下的涉案两房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄俊辉享有对涉案两房产的物权期待权。然而，由于涉案两房产上尚设立有抵押登记，在抵押登记未消除前，黄俊辉对涉案两房产所享有的物权期待权是否能排除执行还应作进一步分析。对此，一审法院审查认为，珠江村镇银行作为抵押权人，享有对涉案两房产的优先受偿权，已经（2018）粤0784民初1224号民事判决书所确认，在此情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，若无法律、司法解释规定的除外情形，对案外人提出的异议不予支持。具体到本案中，如前所述，珠江村镇银行明确知悉涉案两房产的交易且负有协助将涉案两房产解除抵押的义务，黄俊辉对涉案房产未过户不存在过错，在黄俊辉依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定享有对涉案房产的物权期待权的情况下，应认定为属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，黄俊辉享有足以排除强制执行的民事权益。对黄俊辉请求停止对涉案两房产的执行的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于黄俊辉请求停止对涉案两房产附着土地的执行，因一审法院对该附着土地并无实施查封手续，对黄俊辉的该请求，不予支持。至于在执行异议之诉中，能否一并处理黄俊辉主张的要求确认涉案两房产的抵押权已灭失的问题，一审法院认为，依据有关法律规定，抵押权的设立及终止，需要到有关部门进行登记，本案中不能因珠江村镇银行承诺解除抵押的意思表示，即确认涉案两房产的抵押权已灭失，且该请求不属于执行异议之诉的审查范围，对黄俊辉的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。此外，因涉案两房产未过户至其名下，一审法院不能据此认定黄俊辉对涉案两房产享有所有权和对涉案两房产附着土地享有使用权。另，涉案两房产被法院查封，本案不宜判决尚品公司协助办理涉案两房产的过户手续，且协助办理过户手续亦不属于本案审查范围。故对黄俊辉请求确认对涉案两房产享有所有权及对涉案两房产附着土地享有使用权、并请求尚品公司协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。一审庭审中，尚品公司虽陈述要求法院去调查珠江村镇银行的用章申请记录及传唤珠江村镇银行前主管业务副行长李醒昌出庭作证，但庭审后并无提交书面的调查取证及证人出庭作证申请书，因此，本案中对其该请求不予处理。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决：一、停止对尚品公司所有的位于鹤山市（房地产权证号：粤房地权证鹤山字第××）和位于鹤山市（房地产权证号：粤房地权证鹤山字第××）的房屋的执行；二、驳回黄俊辉的其他诉讼请求。一审案件受理费10561元，由珠江村镇银行负担（黄俊辉已预交一审案件受理费10561元，一审法院应退回黄俊辉受理费10561元，另珠江村镇银行应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳一审案件案件受理费10561元）。二审中，黄俊辉、珠江村镇银行、尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：黄俊辉对诉争房屋是否享有足以排除珠江村镇银行因涉案债权及抵押权而强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产一般买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。涉案两房产为不动产,黄俊辉作为一般买受人的权利能否排除珠江村镇银行作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封诉争房屋的时间为2018年3月29日，而黄俊辉早在2017年11月1日即与尚品公司就诉争房屋签订了《认购书》。该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，黄俊辉提供的收楼通知书、租赁合同等证据，可以证明其在查封之前已实际占有使用诉争房屋。其关于诉争房屋返租给尚品公司后，尚品公司在履行合同过程中已在应付租金上扣取黄俊辉应支付的物业维护费的陈述与双方签订的《租赁合同》的约定相符。珠江村镇银行并未提交足以否定前述证据的反驳证据，其关于诉争房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张，本院不予支持。第三，关于价款支付问题。黄俊辉称涉案两房产的购房款中100000元定金是现金支付的，其余576100元是转账支付的，其二审补充提交的银行流水记录与一审提交的收据、特种转账借方传票相互印证，足以证实黄俊辉已按照约定向尚品公司支付全部购房款，本院对黄俊辉该主张依法予以采信。第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人珠江村镇银行先有其员工李醒昌于2017年4月9日向尚品公司的法定代表人吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，载明“若交易物业是我行抵押物的，可归还抵押物对应的贷款金额后解押抵押物”，后有珠江村镇银行于2017年11月14日向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市横基苑8号3001房及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”的行为，足以认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，致使黄俊辉对涉案两房产的买卖产生合理信赖，黄俊辉亦已按照约定支付全部购房款，此时,负有将购房款清偿抵押权人债务的主体是尚品公司，不论尚品公司清偿债务的具体情况如何，抵押权人珠江村镇银行对××房产上的抵押登记仍负有涂销义务。因此，黄俊辉作为买受人，在购买涉案两房产过程中已尽到相应的注意义务，现珠江村镇银行未履行涂销抵押登记的义务，涉案两房产未能办理过户登记并非黄俊辉的原因。珠江村镇银行上诉关于其并未同意尚品公司出售涉案两房产，尚品公司亦未证明还款来源是购房款，故黄俊辉对于涉案两房产不能办理过户存在过错，其不负有协助解除涉案两房产抵押手续义务的主张，缺乏理据，本院不予采纳。综上，结合本案审理查明的事实和相关法律规定，应当认定黄俊辉对涉案两房产享有的物权期待权足以排除珠江村镇银行的强制执行。珠江村镇银行上诉关于一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定错误的主张不能成立。综上所述，珠江村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10561元，由上诉人鹤山珠江村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年四月十二日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明广东省江门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤07民终348号上诉人（原审被告、申请执行人)：鹤山珠江村镇银行股份有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：劳灿洪，该公司董事长。委托诉讼代理人：崔雪贞，女，该公司员工。委托诉讼代理人：黄国良，男，该公司员工。被上诉人（原审原告、执行案外人）：黄俊辉，男，1979年6月8日出生，汉族，住广东省江门市新会区。委托诉讼代理人：潘文培，广东国晖(江门)律师事务所律师。委托诉讼代理人：贺晓霞，广东国晖(江门)律师事务所律师。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市尚品酒店管理有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市伟汇贸易有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕敬洪。被上诉人（原审被告、被执行人)：广东富鸿物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。被上诉人（原审被告、被执行人）：吕钧，男，1979年3月13日出生，汉族，住广东省鹤山市。被上诉人（原审被告、被执行人)：鹤山市富雅物业发展有限公司。住所地：广东省鹤山市。法定代表人：吕钧。上诉人鹤山珠江村镇银行股份有限公司（以下简称“珠江村镇银行”）因与被上诉人黄俊辉、鹤山市尚品酒店管理有限公司（以下简称“尚品公司”）、鹤山市伟汇贸易有限公司（以下简称“伟汇公司”）、广东富鸿物业发展有限公司（以下简称“富鸿公司”）、吕钧、鹤山市富雅物业发展有限公司（以下简称“富雅公司”）案外人执行异议之诉一案，不服广东省鹤山市人民法院（2020）粤0784民初1390号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。珠江村镇银行上诉请求：一、撤销一审判决，驳回黄俊辉的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费用由黄俊辉负担。事实和理由：一、黄俊辉无证据证明其实际支付了购房款，无权对涉案两房产主张权利，一审法院认定黄俊辉已支付全部购房款错误。根据黄俊辉提交的证据，特别是《特种转账借方传票》，只能证明黄俊辉发出了划款指令，但其可以撤销该划款指令，因此并不能证明其实际支付了全部购房款，或尚品公司实际收到了涉案两房产的全部购房款，黄俊辉需要提供银行流水作进一步证明。二、黄俊辉无证据证明其实际已于人民法院查封之前合法占有涉案两房产，一审法院仅凭《收楼通知书》、《租赁合同》即认定黄俊辉查封前己合法占有涉案两房产错误。黄俊辉所提交的《收楼通知书》，仅表示尚品公司向其发出了收楼通知，不能证明其实际已占有涉案两房产，且根据《收楼通知书》，黄俊辉收楼后应于2017年12月1日起计付物业维护费给尚品公司，黄俊辉并无提供房屋交接单、物业维护费、水电煤等缴费支付凭证作进一步证实。根据黄俊辉所提交的《租赁合同》，自2017年12月1日起尚品公司应于每月5日前向黄俊辉支付涉案两房产的租金，黄俊辉未提供其已向尚品公司收取租金的凭证。此外，《收楼通知书》落款时间为2017年12月01日，而《租赁合同》签订日期是2017年11月29日，黄俊辉尚未收楼即对涉案两房产进行出租，显然有悖常理，更证明该两份证据资料的落款时间并非其实际占有涉案两房产的真实时间。三、一审法院认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，黄俊辉对未能办理过户不存在过错错误。黄俊辉所提交的《认购书》备注栏已明确“乙方付清房款后，甲方应立即将物业交付给乙方，并应协助乙方办理银行解除抵押及过户手续”，黄俊辉在购买涉案两房产时已明确知悉涉案两房产处于抵押状态。根据尚品公司所提供的《“希尔顿欢朋酒店”进驻的产权式物业抵押贷款方案》(下称“《方案》”)，以及庭审中珠江村镇银行所陈述，仅能证明就“租易贷”品种的贷款，交易习惯为“尚品公司出售抵押房产并将购房款归还抵押房产对应的贷款金额后，再请求珠江村镇银行解除抵押登记手续”，由此可见，珠江村镇银行办理解除抵押手续交易是附条件的。尚品公司《关于黄俊辉购买两间二房屋的陈述》与《方案》、珠江村镇银行的交易习惯并不符合。尚品公司提供的还款记录、账户交易查询清单仅能证明尚品公司就其在鹤山珠江村镇银行的贷款有还款情况，不能证明与涉案两房产存在任何关系，显然不能根据上述不相关的资料而推定涉案两房产的交易是得到珠江村镇银行同意。综上，黄俊辉是在明知涉案两房产处于抵押状态下而购买，并且珠江村镇银行并未明确同意尚品公司出售涉案两房产，尚品公司也未提供资料证明其还款资金来源是涉案两房产的购房款，珠江村镇银行不负有协助解除涉案两房产抵押手续的义务。黄俊辉对涉案两房产未能办理过户存在主观过错，一审法院认定事实错误，应予以纠正。四、黄俊辉购买上述两房产系投资而非居住，不能对抗珠江村镇银行的抵押权，一审法院适用《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定错误，应予纠正。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定只适用于普通债权人查封被执行人不动产，案外人根据第二十八条规定而排除执行，本案的情况不并适用第二十八条规定。如前所述，珠江村镇银行为涉案房产的抵押权人，而根据黄俊辉提交的《租赁合同》，其购买涉案两房产后出租给尚品公司，显然是一种投资行为，非居住目的。黄俊辉的权利在法律实质上只是一般债权，非物权期待权，黄俊辉对涉案两房产的债权并不优于珠江村镇银行对××房产的抵押债权。根据最高人民法院《理解与适用》，当债权与抵押权发生冲突时，对抵押权优先的突破原则是为了保护购房人的生存权，以符合“生存利益”至上的立法精神，因此凡是非出于居住目的的购房行为，均不能突破抵押权优先的原则，比如购买商铺、写字楼以及以投资为目的购买的商住两用房产等。本案中，黄俊辉购买了二手房用作投资用途，更不能突破抵押权优先的原则。黄俊辉辩称，一审判决查明事实和适用法律正确，应予维持。黄俊辉是在珠江村镇银行明确放弃房产抵押权情况才购买涉案房屋，涉案房屋至今未能过户，均是因为珠江村镇银行违背承诺，不配合解除抵押登记而导致的，请求法院驳回珠江村镇银行的上诉请求。尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司在二审中均无作答辩。黄俊辉向一审法院起诉请求：1、停止对尚品公司名下位于鹤山市的房屋及附着土地采取的执行措施（涉案标的676100元）；2、珠江村镇银行在鹤山市房屋及附着土地上设立的抵押权自起诉之日起解除；3、尚品公司立即将位于鹤山市房屋及附着土地转移登记至黄俊辉名下；4、由珠江村镇银行、尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司承担本案诉讼费用及其他相关费用。诉讼中，黄俊辉变更第二项诉讼请求为依法确认珠江村镇银行在位于鹤山市房屋及附着土地上设立的抵押权已灭失；增加一项诉讼请求为确认黄俊辉对位于鹤山市房屋享有所有权及附着土地享有使用权。一审法院认定事实：就珠江村镇银行与尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司金融借款合同纠纷一案，一审法院于2018年3月29日以（2018）粤0784财保12号民事裁定书，查封了尚品公司位于鹤山市、鹤山市的房屋（以下简称涉案两房产），同年11月29日，一审法院作出（2018）粤0784民初1224号民事判决，判决尚品公司向珠江村镇银行偿还借款本金6462049.56元及利息、罚息、复利；珠江村镇银行在上述债权范围内对尚品公司上述涉案两房产等享有优先受偿权。该判决生效后，珠江村镇银行向一审法院申请执行，一审法院于2019年5月7日立案执行，案号为（2019）粤0784执1216号，执行过程中，黄俊辉于2020年4月2日提出执行异议，请求停止对尚品公司名下的涉案两房产及附着土地采取处分措施，并中止执行。一审法院受理后作出（2020）粤0784执异10号《执行裁定书》，裁定驳回黄俊辉的异议请求。黄俊辉在收到该裁定后于2020年4月26日提起本案诉讼。2017年11月1日，尚品公司作为甲方，黄俊辉作为乙方，双方签订《认购书》两份，分别约定黄俊辉向尚品公司认购位于鹤山市、位于鹤山市的房屋，认购价分别为315457元、360643元，并约定黄俊辉付清房款后，尚品公司应立即将该物业交付给黄俊辉，并应协助黄俊辉办理银行解除抵押及过户手续。同日，尚品公司分别出具《收据》，确认收到黄俊辉向尚品公司现金支付涉案两房产购房定金各50000元。2017年11月10日，尚品公司分别出具《收据》，确认收到黄俊辉支付的鹤山市的购房首期款265457元、鹤山市的购房首期款310643元，上述两笔购房款由黄俊辉于2017年11月10日向尚品公司转账支付。2017年11月14日，珠江村镇银行向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市横基苑8号3001房及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”。后经黄俊辉多次要求办理协助解除抵押登记手续，珠江村镇银行拒绝办理。2017年5月20日至2017年9月期间，尚品公司共向珠江村镇银行支付款项为624670.16元，每笔转账的摘要均备注为“还贷”。案外人李醒昌通过微信向吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，该方案就尚品公司出售房产的贷款事宜进行了约定，所载内容中显示有“交易物业是我行抵押物，可归还抵押物对应的贷款金额后解押抵押物”等内容，一审庭审中，珠江村镇银行承认“李醒昌”曾经是其员工。另，（2018）粤0784民初1224号案中编号为2015年商字第022号的《企业借款合同》签订后，珠江村镇银行表示在上述借款合同履行过程中，有对部分设立抵押登记的尚品公司的房产解除抵押，具体操作流程为尚品公司出售抵押房产并将购房款支付给珠江村镇银行用于还款后，再请求珠江村镇银行解除抵押手续。一审庭审中，尚品公司虽陈述要求法院去调查珠江村镇银行的用章申请记录及传唤珠江村镇银行前主管业务副行长李醒昌出庭作证，但一审庭审后并无提交书面的调查取证及证人出庭作证申请书。一审法院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条“案外人提起执行异议之诉的，以申请执行人为被告。被执行人反对案外人异议的，被执行人为共同被告；被执行人不反对案外人异议的，可以列被执行人为第三人”的规定，本案中吕钧、富雅公司、富鸿公司、伟汇公司、尚品公司并没有反对案外人黄俊辉提出的异议，吕钧、富雅公司、富鸿公司、伟汇公司、尚品公司的诉讼主体应为第三人。黄俊辉起诉时将其列为本案被告，实属错误，但考虑到该点并不影响本案的处理结果，一审法院对此不予调整。综合各方当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：黄俊辉对涉案两房产是否享有足以排除强制执行的民事权益，对此，一审法院分析如下：根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，首先，黄俊辉于法院查封涉案两房产之前已经与尚品公司签订了《认购书》，该合同是双方当事人真实的意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，一审法院依法予以确认，并据此认定黄俊辉在法院查封涉案两房产前已签订合法有效的书面合同。其次，黄俊辉主张其于法院查封前已合法占有涉案两房产，为此提供了《收楼通知书》《租赁合同》等予以证实，上述证据能相互印证，一审法院依法予以采信，并据此认定黄俊辉查封前已合法占有涉案两房产。再次，黄俊辉主张已按《认购书》的约定支付全部购房款，为此提供了尚品公司出具的《收据》《广发银行特种转账借方传票》予以证实，一审法院依法予以采信，并据此认定黄俊辉已支付全部的购房款。最后，对于是否因黄俊辉自身原因导致涉案两房产至今尚未过户的问题。对此，一审法院经审查认为，第一，尚品公司于2017年5月20日至2017年9月期间，共向珠江村镇银行支付款项624670.16元，尚品公司表示其与珠江村镇银行在履行《希尔顿酒店产权销售贷款方案》过程中，因尚品公司暂无资金可偿还所欠的部分利息，为保证该方案的顺利进行，约定先由销售代理公司垫付上述银行借款利息624670.16元，后再由销售代理公司代为出售涉案两房产，用于清偿销售代理公司垫付的利息，而珠江村镇银行则应协助办理解除对涉案两房产的抵押手续。其后，尚品公司与黄俊辉于2017年11月签订涉案《认购书》，并付清涉案两房产购房款合计676100元，该购房款金额与尚品公司主张的销售代理公司垫付利息额相差数额不大，尚品公司提交的证据与其陈述意见能相互印证。第二，一审庭审中珠江村镇银行承认李醒昌曾经是其员工。而李醒昌通过微信于2017年4月9日向吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，所载内容显示有房贷合作事项，且合作时间与尚品公司陈述的时间相吻合，进一步印证了尚品公司的上述主张。第三，珠江村镇银行亦表示在与尚品公司履行借款合同期间，曾经由尚品公司出售抵押房产并将购房款支付给珠江村镇银行用于还款后，再请求珠江村镇银行解除抵押登记手续，珠江村镇银行所陈述的交易习惯与尚品公司主张的上述交易方式亦相吻合。第四，在黄俊辉向尚品公司付清购房款的四天后，珠江村镇银行即向黄俊辉、尚品公司出具了《函告》，明确表示知悉尚品公司向黄俊辉出售涉案两房产，该两房产抵押给珠江村镇银行，在接到办理过户通知后，珠江村镇银行将配合解除抵押手续交易，并无约定附条件生效，且根据双方以往的交易习惯可知，珠江村镇银行应在收到购房款后才会出具该《函告》。综上，结合尚品公司提交的证据及其陈述的意见，以及双方的交易习惯，足以认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，购房款亦用于偿还尚品公司所欠珠江村镇银行借款，珠江村镇银行应按照《函告》的约定履行协助解除涉案两房产抵押手续的义务。而黄俊辉基于对《函告》的合理信赖，认为涉案两房产能过户，其已尽到必要的注意义务。因此，涉案两房产是因珠江村镇银行未履行协助解除涉案两房产抵押手续的承诺致使涉案两房产未能过户，黄俊辉对此并无过错。综上，登记在尚品公司名下的涉案两房产符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的情形，黄俊辉享有对涉案两房产的物权期待权。然而，由于涉案两房产上尚设立有抵押登记，在抵押登记未消除前，黄俊辉对涉案两房产所享有的物权期待权是否能排除执行还应作进一步分析。对此，一审法院审查认为，珠江村镇银行作为抵押权人，享有对涉案两房产的优先受偿权，已经（2018）粤0784民初1224号民事判决书所确认，在此情况下，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条关于“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”的规定，若无法律、司法解释规定的除外情形，对案外人提出的异议不予支持。具体到本案中，如前所述，珠江村镇银行明确知悉涉案两房产的交易且负有协助将涉案两房产解除抵押的义务，黄俊辉对涉案房产未过户不存在过错，在黄俊辉依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定享有对涉案房产的物权期待权的情况下，应认定为属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定的除外情形，黄俊辉享有足以排除强制执行的民事权益。对黄俊辉请求停止对涉案两房产的执行的诉讼请求，一审法院依法予以支持。对于黄俊辉请求停止对涉案两房产附着土地的执行，因一审法院对该附着土地并无实施查封手续，对黄俊辉的该请求，不予支持。至于在执行异议之诉中，能否一并处理黄俊辉主张的要求确认涉案两房产的抵押权已灭失的问题，一审法院认为，依据有关法律规定，抵押权的设立及终止，需要到有关部门进行登记，本案中不能因珠江村镇银行承诺解除抵押的意思表示，即确认涉案两房产的抵押权已灭失，且该请求不属于执行异议之诉的审查范围，对黄俊辉的该项诉讼请求，一审法院依法不予支持。此外，因涉案两房产未过户至其名下，一审法院不能据此认定黄俊辉对涉案两房产享有所有权和对涉案两房产附着土地享有使用权。另，涉案两房产被法院查封，本案不宜判决尚品公司协助办理涉案两房产的过户手续，且协助办理过户手续亦不属于本案审查范围。故对黄俊辉请求确认对涉案两房产享有所有权及对涉案两房产附着土地享有使用权、并请求尚品公司协助办理过户手续的诉讼请求，一审法院不予支持。一审庭审中，尚品公司虽陈述要求法院去调查珠江村镇银行的用章申请记录及传唤珠江村镇银行前主管业务副行长李醒昌出庭作证，但庭审后并无提交书面的调查取证及证人出庭作证申请书，因此，本案中对其该请求不予处理。综上所述，一审法院依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条、第二十八条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条以及《最高人民法院关于适用的解释》第三百零七条、第三百一十二条的规定，判决：一、停止对尚品公司所有的位于鹤山市（房地产权证号：粤房地权证鹤山字第××）和位于鹤山市（房地产权证号：粤房地权证鹤山字第××）的房屋的执行；二、驳回黄俊辉的其他诉讼请求。一审案件受理费10561元，由珠江村镇银行负担（黄俊辉已预交一审案件受理费10561元，一审法院应退回黄俊辉受理费10561元，另珠江村镇银行应于判决发生法律效力之日起七日内向一审法院交纳一审案件案件受理费10561元）。二审中，黄俊辉、珠江村镇银行、尚品公司、伟汇公司、富鸿公司、吕钧、富雅公司均没有提交新证据。一审查明的基本事实属实，本院予以确认。本院认为，本案为案外人执行异议之诉。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条：“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，综合当事人的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：黄俊辉对诉争房屋是否享有足以排除珠江村镇银行因涉案债权及抵押权而强制执行的民事权益。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”一般而言，案外人就执行标的提出的异议，常因申请执行人享有担保物权等优先受偿权而得不到支持，但该司法解释第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”符合该条规定的四个条件的不动产一般买受人的物权期待权，即可对抗享有担保物权等优先受偿权的申请执行人的强制执行。涉案两房产为不动产,黄俊辉作为一般买受人的权利能否排除珠江村镇银行作为抵押权人的强制执行,需要从四个方面进行考察。首先，关于是否在查封前签订合法有效书面买卖合同的问题。本案中，一审法院查封诉争房屋的时间为2018年3月29日，而黄俊辉早在2017年11月1日即与尚品公司就诉争房屋签订了《认购书》。该合同是双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应当合法有效。其次，关于是否在查封之前已合法占有的问题。本案中，黄俊辉提供的收楼通知书、租赁合同等证据，可以证明其在查封之前已实际占有使用诉争房屋。其关于诉争房屋返租给尚品公司后，尚品公司在履行合同过程中已在应付租金上扣取黄俊辉应支付的物业维护费的陈述与双方签订的《租赁合同》的约定相符。珠江村镇银行并未提交足以否定前述证据的反驳证据，其关于诉争房屋未在一审法院查封之前实际占有使用的上诉主张，本院不予支持。第三，关于价款支付问题。黄俊辉称涉案两房产的购房款中100000元定金是现金支付的，其余576100元是转账支付的，其二审补充提交的银行流水记录与一审提交的收据、特种转账借方传票相互印证，足以证实黄俊辉已按照约定向尚品公司支付全部购房款，本院对黄俊辉该主张依法予以采信。第四，关于未办理过户登记原因问题。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定：“抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。”由于抵押登记具有公示公信效力，对于已有抵押登记的不动产买卖，抵押权人同意抵押人转让抵押财产，或买受人代为清偿债务消灭抵押权，是认定未办理过户登记非因买受人自身原因的两种情形。如未经抵押权人同意，除非买受人代为清偿债务以消灭抵押权，否则抵押权人对不动产上的抵押登记不负有涂销义务。但是,如抵押权人同意转让抵押财产，转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的义务主体是抵押人，而非买受人，抵押人未将转让价款用以提前清偿抵押权人债务或提存的，仍应承担相应的担保责任；此时,抵押权人对不动产上的抵押登记负有涂销义务,除非抵押权人与买受人有约定或抵押权人有为买受人所知晓的相关声明。本案中，抵押权人珠江村镇银行先有其员工李醒昌于2017年4月9日向尚品公司的法定代表人吕钧发送《希尔顿酒店产权销售贷款方案》，载明“若交易物业是我行抵押物的，可归还抵押物对应的贷款金额后解押抵押物”，后有珠江村镇银行于2017年11月14日向尚品公司及黄俊辉出具《函告》，载明“本行已知悉鹤山市尚品酒店管理有限公司向黄俊辉出售鹤山市横基苑8号3001房及3002房之有关事宜。该两套房产现抵押给我行，在接到办理过户通知后，我行将予以配合解除抵押登记手续”的行为，足以认定珠江村镇银行同意尚品公司出售涉案两房产，致使黄俊辉对涉案两房产的买卖产生合理信赖，黄俊辉亦已按照约定支付全部购房款，此时,负有将购房款清偿抵押权人债务的主体是尚品公司，不论尚品公司清偿债务的具体情况如何，抵押权人珠江村镇银行对××房产上的抵押登记仍负有涂销义务。因此，黄俊辉作为买受人，在购买涉案两房产过程中已尽到相应的注意义务，现珠江村镇银行未履行涂销抵押登记的义务，涉案两房产未能办理过户登记并非黄俊辉的原因。珠江村镇银行上诉关于其并未同意尚品公司出售涉案两房产，尚品公司亦未证明还款来源是购房款，故黄俊辉对于涉案两房产不能办理过户存在过错，其不负有协助解除涉案两房产抵押手续义务的主张，缺乏理据，本院不予采纳。综上，结合本案审理查明的事实和相关法律规定，应当认定黄俊辉对涉案两房产享有的物权期待权足以排除珠江村镇银行的强制执行。珠江村镇银行上诉关于一审判决适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十八条规定错误的主张不能成立。综上所述，珠江村镇银行的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决认定事实属实，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10561元，由上诉人鹤山珠江村镇银行股份有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 吴拥军审 判 员 李 海审 判 员 刘邦中二〇二一年四月十二日法官助理 谢惠英书 记 员 张晓明