陕西省商洛市商州区人民法院民 事 判 决 书                          （2021）陕1002民初702号   原告：陕西金维物业服务有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。社会信用代码：XXXXXXXXXXXXXX7219。法定代表人：李宏，系公司总经理。委托诉讼代理人：程永睿，陕西善存律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴娟，陕西善存律师事务所律师。被告：李保国，男，1968年12月19日出生，汉族，住商洛市商州区。原告陕西金维物业服务有限公司（以下简称金维物业公司）与被告李保国物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月2日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陕西金维物业服务有限公司的委托诉讼代理人吴娟，被告李保国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、1.判令被告支付拖欠原告603号楼1单元201室自2011年3月至今的物业服务费6055.4元、垃圾费862.5元，2013年至今的暖气基础运行费8145.2元，共计15063.1元（仅计算至2020年10月），并按约定支付违约金；2.依法判令被告支付拖欠原告201-14和201-15商铺自2015年1月至今的物业服务费6735.6元、垃圾费5612.6元，电费1590.2元，共计13938元（仅计算至2020年10月），并按约定支付违约金。以上1、2项共计29001.1元；二、本案诉讼费由被告承担。当庭变更诉讼请求：一、1.判令被告支付拖欠原告603号楼1单元201室2011年3月9日至2021年3月8日的物业费6371.38元，垃圾费907.5元，2013年至2020年暖气费9072.7元，合计16351.2元；2. 依法判令被告支付拖欠原告201-14和201-15商铺自2015年1月1日至2021年3月31日的物业费7576.2元，垃圾费3375元，合计10951.2元；以上1、2项合计27302.4元。事实和理由：原告系依法设立并存续的物业服务企业，自公司设立以来一直为威尼斯水城全体业主提供物业服务，XX城XX号楼XX单元XX号房屋和201-14、201-15号商铺的业主，多年来一直接受原告的服务，但从2011年3月至今，被告不积极向原告缴纳物业服务费等费用，原告多次催收未果，故具状起诉。被告李保国辩称，1.原告不能按照物业服务约定提供物业服务，违约在先；2.原告至始至终不履行自己应尽的义务和职责，被告家中客厅厕所及阳台漏水，厕所污水导致房屋无法居住，被告多次找物业维修，物业称其没有办法修，被告年年找人收拾厕所漏水问题，造成了较大经济损失和精神损失，原告必须依法赔偿；3.被告至今未签订《物业服务合同》，原告既然不履行自己的义务和职责，被告也就不能接受原告的强行服务；4.根据合约对等性原则，原告只有履行合约应尽的义务，才能要求业主履行付费。被告商铺仅拖欠2个月房租，物业就将被告商铺的租户撵走，导致原告商铺长期无法出租。被告认为，原告必须赔偿被告房屋内厕所多年来修理造成的损失，被告才愿意缴纳物业费等费用。本院经审理认定事实如下：被告李保国购买商洛市商州区XX城XX栋XX单元XX号133.66平方米房屋、201号楼14室42.09平方米商铺及201号楼15室42.09平方米商铺。原告金维物业公司于2010年12月9日、2012年3月27日与被告李保国签订了房屋和商铺的《前期物业管理服务协议》，约定由原告对被告所居住的小区和商铺提供物业服务。协议第四条物业管理服务费用：“六、交纳费用时间：每季度第一个月10日前交纳物业费用”；第九条违约责任：“一、甲方违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的经济或法律责任；二、乙方违反协议，使甲方未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正给甲方造成损失的，乙方承担相应的经济或法律责任；三、甲方违反协议，擅自提高收费标准或乱收费的，乙方有权要求甲方退回多收、乱收的费用及利息；四、乙方违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，甲方有权要求乙方补交并从逾期之日起按每天千分之三交纳滞纳金。”原告在603号楼1单元201室的《入伙通知书》中告知被告：“二、…2.东方•威尼斯水城物业管理费为0.40元/月•平方米，请您在入伙时预缴三个月物业管理费。”原告在201号楼14室、15室的《入伙通知书》中告知被告：“二、…3.东方威尼斯水城小区前期物业委托管理单位为陕西金维物业服务有限公司，物业手续具体由物业服务公司与您办理：物业管理费为1.2元•平方米，请您在入伙时预缴三个月物业管理费。”2011年3月至今，被告未向原告交纳房屋物业费、垃圾费、暖气费，2015年1月至今，被告未向原告交纳商铺物业费、垃圾费，经原告催要无果。上述事实，有当事人提供的营业执照、负责人身份证明、前期物业管理服务协议、收楼确认书、东方威尼斯水城入伙通知书、多层物业收费标准公示、东方威尼斯水城业主（住户）档案表及身份证复印件、东方威尼斯水城催费通知短信截图及催费照片、陕西省物业收费指导标准、商洛市市区垃圾处理收费标准在卷佐证。以上证据，经本院审查，合法、真实，可以采信。本院认为，原告金维物业公司与被告李保国签订的《前期物业管理服务协议》，均为双方自愿签订，不违反法律规定，该协议为有效合同。被告作为小区业主，受该协议的约束。被告已接受物业管理和服务，就应按约定交纳物业费用。被告辩称：1.原告违约在先，未能按照物业服务约定为其提供物业服务，原告只有履行合约应尽的义务，才能要求业主交费，且原告并未与被告签订物业服务合同。审理中查明，原被告之间签订了前期物业服务协议且原告自协议签订至今一直为原告所在小区的业主提供物业服务，故被告的该辩解理由不成立；2.被告为维修房屋内厕所漏水问题损失较大，且原告干扰其商铺对外出租，应由原告赔偿其财产损失及精神损失。因该主张与本案不属同一法律关系，本案不作处理。另查明，原告物业公司在向业主提供服务过程中确实存在瑕疵，本院酌定由被告承担物业服务费的80%。故被告拖欠原告2011年3月9日至2021年3月8日房屋的物业服务费6371.38元按80%折算为5097.1元、垃圾费907.5元、暖气费9072.7元，共计15077.3元，被告拖欠原告2015年1月1日至2021年3月31日商铺的物业费7576.2元按80%折算为6060.96元、垃圾费3375元，共计9435.96元，以上总计24513.26元。对于原告要求被告按照约定支付滞纳金的诉请，因物业公司提供的物业管理服务存在一定的瑕疵，故本院不予支持。本案中，物业公司作为物业管理服务企业，应当在日常物业管理中，认真听取业主意见，积极整改存在问题，努力提高物业服务质量。依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零二条第一款、第五百零九条、第五百七十七条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决如下：一、被告李保国向原告陕西金维物业服务有限公司支付603号楼1单元201室房屋2011年3月9日至2021年3月8日的物业服务费、暖气费、生活垃圾处理费共计15077.3元；二、被告李保国向原告陕西金维物业服务有限公司支付201号楼14室、15室商铺2015年1月1日至2021年3月31日的物业服务费、垃圾处理费共计9435.96元；以上一、二项合计24513.26元，限判决生效之日起10日内履行完毕；三、驳回原告陕西金维物业服务有限公司的其他诉讼请求。    如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。    案件受理费482元，减半收取241元，由被告李保国负担193元，原告陕西金维物业服务有限公司负担48元。    如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省商洛市中级人民法院。          审   判   员      于胜男          二O二一年四月十六日                               法 官 助 理      柴  蓓                              书   记   员      杨  妍  20211002702XXXXXXXXXXXXXX72191968121961250XXXX81219003820210302262511