山西省阳泉市城区人民法院民事判决书（2020）晋0302民初151号原告（反诉被告）阳泉市宏丰百货有限公司（以下简称宏丰百货公司）。法定代表人石存祥，总经理。委托代理人赵晨，男，山西君衡律师事务所律师。被告(反诉原告)张宇宁，女，1990年出生，汉族，住阳泉市。委托代理人甄晋生，男，山西珍成律师事务所律师。原告（反诉被告）宏丰百货公司与被告（反诉原告）张宇宁租赁合同纠纷一案，本院于2019年8月2日作出（2019）晋0302民初919号民事判决书，原告不服判决，提起上诉，2019年12月10日阳泉市中级人民法院作出（2019）晋03民终954号民事裁定书，裁定撤销原判、发回本院重审，本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）宏丰百货公司法定代表人石存祥及委托代理人赵晨，被告（反诉原告）张宇宁委托代理人甄晋生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宏丰百货公司诉称，2017年7月30日原、被告签订房屋租赁合同，约定被告租赁原告商场二楼800平方米场地，租赁期限为2017年8月1日至2021年7月30日，租金为每年150000元，被告按季度交纳，不得拖延，否则按逾期交纳违约金。2018年8月1日由于市场经济下滑，双方达成补充协议，约定年租金变更为110000元。补充协议签订后，被告分期交纳租金40000元后就不再交纳租金，拖欠租金及2019年2月至4月水电费一直未付，原告多次催要未果。要求被告给付租金152500元（其中2018年8月1日至2019年7月31日租金70000元、2019年8月1日至2020年5月31日租金82500元）；2019年2月至4月水电费449元；解除原、被告签订的租赁合同。被告（反诉原告）张宇宁反诉及辩称，2017年7月30日原、被告签订房屋租赁合同，约定反诉原告租赁反诉被告商场二楼800平方米用于经营游戏项目星战真人CS+密室逃脱体验馆。反诉原告投入470000元装修完毕后，因反诉被告未能向反诉原告提供房屋产权手续以及反诉原告所租赁的场地消防疏散通道不符合规定，始终未通过消防部门验收和备案，消防部门于2019年3月责令反诉原告停止营业。反诉被告擅自拆除消防疏散通道，导致反诉原告租赁的场地无法正常经营，且被消防部门关停，反诉被告的违约行为给反诉原告造成了巨大的经济损失，要求反诉被告赔偿装修损失470000元和2019年3月至2020年5月的停业损失502364.76元。反诉被告宏丰百货公司辩称，反诉原告要求赔偿2020年5月30日前的停业损失，证明截止2020年5月30日反诉原告仍然占有反诉被告房屋及场地，反诉原告应给付反诉被告房屋占有使用费；反诉原告停止经营不是反诉被告不能提供房产手续以及未进行消防验收和备案导致，反诉原告租赁反诉被告房屋改变用途用于开办星战真人CS+密室逃脱体验馆，应该去消防部门申请消防设计审核，反诉原告没有办理消防设计审核，反诉原告应当承担相应责任，不同意赔偿反诉原告装修损失和停业损失。经审理查明，2017年7月30日原、被告签订租赁合同，约定被告租赁原告位于阳泉市×××商场二层，经营范围为教育娱乐（被告确定经营星战真人CS+密室逃脱体验馆）；租赁期限为2017年8月1日至2021年7月30日；年租金为150000元，分三次交，分别为每年7月1日前、11月1日前、3月1日前；被告自行办理工商、税务、消防、卫生、治安文化等所有社会管理部门所需的证照并接受监督管理，承担全部费用；被告不准改变房屋结构、涉外装饰和内部重大调整，需经原告许可；被告租赁期内要无偿做好租赁场所的维修、保养和保护，确保完整完好，租赁期满后对所投资改装修的设施（可动设施除外）不得拆除、损坏，须无偿交于原告，否则，造成的损失由被告按市价承担。同时双方签订了宏丰百货有限公司装修施工安全协议、宏丰百货有限公司二层装修专项安全协议、租赁安全管理协议及安全管理责任书。合同签订后，原告按合同约定交付被告租赁房屋，被告按合同约定交纳部分租金，对租赁房屋进行装修后开始经营。2018年3月开始被告以市场经济衰落，周边环境影响，经营状况不好亏损为由向原告申请核减租金，2018年8月1日，原、被告签订《补充协议》，约定将租金变更为每年110000元。2018年8月20日、2018年11月5日被告分别给付原告租金20000元。期间被告曾到阳泉市城区公安消防大队办理消防验收和备案手续，因原告仅提供产权介绍信，未提供房屋所有权证，未能办理，阳泉市城区公安消防大队曾于2018年5月30日将被告经营场所电表查封。2019年2月23日阳泉市兴隆街五交化商场失火后，阳泉市城区公安消防大队对消防设施检查更加严格，以被告经营场地的消防疏散通道不符合消防规范为由，口头通知被告停止营业，被告从2019年3月开始停止营业，但仍占用租赁场地，2020年5月31日原告通知被告后将被告店铺内的装修装饰物品拆除，收回租赁场地。被告2018年8月1日至2019年7月31日拖欠原告租金70000元、2019年8月1日至2020年4月30日拖欠原告租金82500元，2019年2月至4月拖欠水电费449元。庭审中，原告称2017年7月30日原告出租给被告的房屋产权属于原告，该租赁房屋属于国有资产，消防手续办理没有产权的硬性要求，没有房产权属证明不影响消防验收和备案；装修专项安全协议和管理协议中约定的未经同意被告不得随意装修和改造原告房屋，不影响被告的经营施工，原建筑没有消防备用通道的情况被告可以通过消防改造达到国标；被告租赁原告房屋开办真人密室逃脱与星球大战体验馆应该由被告办理消防验收和备案，被告知道办理消防验收的程序和步骤以及提交的相关材料，被告提供的空白消防安全检查申报表证明其去过消防部门，但未提交消防设计审核申请，未经消防设计审核的建设工程不能取得该工程施工许可，也就不能进行施工，被告进行装修时未告知消防部门参加，施工图纸也未经消防部门审核，未按审核意见施工，工程竣工后也未经消防部门验收合格即投入使用，被告租赁的房屋未通过消防验收和备案的根本原因是被告未按合同约定和法律规定到消防部门申办相关手续就擅自施工并投入使用所致；租赁合同第四条第2项第7款约定合同到期后被告投资装修的设施（可移动设施除外），不得拆除、损坏，须无偿交于原告，否则，造成的损失由被告按市场价赔偿，被告经营的密室逃脱属于可移动设施，装修的设计费和施工费是被告必要的费用，与房屋结构没有关系，与原告无关，不同意赔偿装修损失；被告没有提供消防部门责令被告停止营业的证据，被告曾向原告提出减免租金的申请，被告资金断裂，难以继续经营，被告的停业损失应由其自行承担。原告要求被告给付租金152500元（其中2018年8月1日至2019年7月31日租金70000元、2019年8月1日至2020年4月30日租金82500元），水电费449元；解除原、被告签订的租赁合同。原告提供租赁合同、补充合同、租金票据、水电费票据、减免租金申请、阳泉市房地产开发总公司证明和商业网点产权介绍信和商品房销售统一发票、公证申请表、法人代表资格证、2017年6月1日装修及安全协议、6月6日专项安全协议、7月14日租赁安全管理协议、8月1日安全工作承诺书、被告对原告提供的水电费票据、减免租金申请、阳泉市房地产开发总公司证明和商业网点产权介绍信和商品房销售统一发票有异议，对其他证据无异议，辩称原告出租其房屋前把消防规范中明令禁止变更的消防疏散通道予以拆除并封闭后隔离一层出租给他人用于经营，而在与原告签订的多份协议中约定不得改变房屋结构，不得影响一层商户的经营，正是被告隐瞒事实和违法拆除一楼消防通道的行为导致被告不能作出正确合理的判断，投入装修装饰费用470000元；原告将房屋租赁给被告时没有告知被告其没有房屋产权手续，只是向被告提交阳泉市房地产开发总公司向阳泉市城区消防大队出具的证明以代替房产手续，而办理消防验收和消防备案的必需材料之一是房产手续包括房产证或者不动产证，事实上仅提供阳泉市房地产开发总公司证明和商业网点产权介绍信无法办理消防验收和备案手续；原告曾通过书面约定告知被告，被告无权改变房屋现状且需保证一层植物医生商铺的正常经营；被告在填写消防安全检查申报表时，由于原告将连接一层和二层商铺原有的消防疏散通道拆除而无法填写安全出口数量，被告租赁的房屋不具备办理消防备案和验收的条件，导致被告无法办理消防备案及验收手续，2019年3月14日阳泉市城区公安消防大队对原告经营场所的停业、物业等情况进行再次核查，此时被告已经停止营业，消防疏散通道仍然没有恢复，不能使用租赁场地，不是因为被告经营不善，也与减免租金申请无关；2019年4月18日原告书面告知被告自2018年8月至2019年3月31日被告共欠原告租金20000元，于2019年4月25日前交付，而没有提及其他费用，证明2019年4月之前尚欠的所有费用为20000元；原告提供的租赁房屋无法办理消防备案和验收手续，在双方签订租赁合同时原告并未告知被告，原告隐瞒了租赁物的重大瑕疵，存在欺诈和违约行为，导致租赁合同无法继续履行。被告2018年12月收入12874元、2019年1月收入35109元、2019年2月收入77608.2元，月均收入41863.73元，自2019年3月开始至2020年5月，因原告的违约行为造成被告不能经营，所产生的停业损失627955.95元（41863.73元×15个月）核减2020年2月、3月、4月新冠肺炎疫情期间的停业损失，要求赔偿停业损失502364.76元。被告提供《星战真人CS交费说明》、补充协议、收据、原告通知，《租赁合同》、《宏丰百货有限公司装修施工安全协议》、《装修专项安全协议》、《租赁安全管理协议》、《安全管理责任书》，阳泉市房地产开发总公司证明和商业网点产权介绍信、消防疏散图、照片，证人郭某、郝某、关某某的证人证言，视频光盘，（2019）晋0302民初919号民事判决书，原告的营业执照，被告与一米建筑装饰有限公司签订的装修合同、工程报价单、工程结算单、工程图纸、网银转账凭证、缴费收据，被告与阳泉市城区凯欧装饰设计工作室签订的装修合同、工程报价单、工程结算单、缴费票据，2018年12月、2019年1月和2月的经营收入。原告对被告提供证据的真实性无异议，但对证据的关联性有异议，原告坚持其诉讼请求。本案在审理过程中，经本院主持调解，双方当事人各持己见，达不成协议。本院认为，原、被告签订的租赁合同和补充协议系双方当事人的真实意思表示，合法有效，双方当事人应当按照合同约定全面履行合同义务，原告作为出租人应当按照合同约定提供租赁房屋，并在租赁期间保持租赁房屋符合约定的用途，保证被告正常经营，被告作为承租人应当按照合同约定按时足额交纳租金。原、被告签订租赁合同原告交付租赁房屋后被告按照合同约定交付了部分房屋租金开始经营，被告因经营状况不好拖欠原告租金并向原告申请降低租金，双方签订补充协议降低了租金，被告亦未按时足额交纳租金，构成违约；2019年3月由于原告提供的租赁房屋不符合消防安全要求，无法办理消防备案手续，被告停止经营，导致合同目的不能实现，原告及反诉原告均要求解除双方签订的房屋租赁合同，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告给付拖欠的租金152500元（其中2018年8月1日至2019年7月31日租金70000元、2019年8月1日至2020年4月30日租金82500元）以及2019年2月至4月的水电费449元，符合法律规定，本院予以支持；因原告提供的租赁房屋不符合消防安全要求，无法办理消防备案手续，被告从2019年3月开始停止经营，原告要求被告给付2019年3月至2020年5月的租金，没有事实和法律依据，本院不予支持；反诉原告要求反诉被告赔偿装修损失，符合法律规定，本院亦予以支持，鉴于反诉原告在选择经营项目和签订合同时未尽到审慎义务，在未办理消防备案的情况下对租赁房屋进行装修使用，且在停止营业后一直占用租赁房屋，致使损失进一步扩大，也存在一定的过错，根据双方合同约定的装饰装修部分的处理意见以及本案中原、被告均有过错的实际情况，本院酌情支持反诉被告赔偿反诉原告剩余租赁期内装饰装修残值损失170375元；反诉原告要求反诉被告赔偿停业损失502364.76元，但其提供的证据不能证明其反诉请求，故本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第二百一十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：一、解除原告阳泉市宏丰百货有限公司与被告张宇宁签订的房屋租赁合同。二、被告张宇宁于本判决生效之日起十日内给付原告阳泉市宏丰百货有限公司2018年8月1日至2020年4月租金152500元、2019年2月至4月水电费449元,共计152949元。三、反诉被告阳泉市宏丰百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告张宇宁剩余租赁期内装饰装修残值损失170375元。四、驳回原告阳泉市宏丰百货有限公司及反诉原告张宇宁其他诉讼请求。上述二、三项相互折抵，反诉被告阳泉市宏丰百货有限公司于本判决生效之日起十日内给付反诉原告张宇宁17426元。案件受理费3359元，反诉费10527元，共计13886元，原告阳泉市宏丰百货有限公司负担8332元，被告张宇宁负担5554元；于本判决生效之日起七日内向本院交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或诉讼代表人的人数提出副本，上诉于山西省阳泉市中级人民法院。审判长 邓 捷人民陪审员 刘永峰人民陪审员 余 佳二O二一年四月二十三日书记员 邓永峰