广东省广州市番禺区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0113民初20271号原告：廖望，男，1984年10月19日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：郑建军，广东比格律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁秋怡，广东比格律师事务所律师。被告：黄修立，男，1962年10月8日出生，汉族，住湖北省汉川市。原告廖望与被告黄修立租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用独任制普通程序公开开庭进行了审理。原告廖望及其委托诉讼代理人郑建军到庭参加诉讼，被告黄修立经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖望向本院提出诉讼请求：1.解除原、被告于2018年10月29日签署的《仓库租赁合同》；2.被告向原告支付2020年6月至9月的租金126872元及租金滞纳金[滞纳金分段计算：（1）2020年9月10日之前的滞纳金为5868元；（2）2020年9月11日之后的滞纳金以126872元为本金，按每天千分之三计算至实际清偿之日]；3.被告向原告支付2020年6月至9月的管理费57096元；4.被告支付2020年5月至8月的水费385元、电费17940元；5.被告承担本案的全部诉讼费用。事实与理由：原告与被告于2018年10月29日签订《仓库租赁合同》，约定原告按现状将位于番禺区西三村开发南路2号金华美工业园3幢4楼的厂房出租给被告作布匹仓库使用，租赁面积为1510.4平方米，租金20元/平方米/月，管理费9元/平方米/月，租金及管理费每年递增5%，租赁期限为5年，从2018年11月15日起至2023年11月30日止，被告应于每月10日前足额支付当月租金及上月水电费，逾期一日，被告需按每天0.3%的标准缴纳滞纳金。合同签署当天，原告将涉案物业交付至被告使用，后收取合同保证金。但被告自2020年6月起未再向原告支付租金、管理费及水电费用，经原告多次催收，未果。综上，被告的行为已构成违约，为维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求依法判决。被告黄修立无答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院经审理查明事实如下：位于广州市番禺区大石镇南浦西三村“荔枝围”（土名），用地单位为广州市番禺区大石镇南浦西三村经济合作社（以下简称“西三村经济合作社”）。2007年2月2日，西三村经济合作社（甲方）与廖望（乙方）签订《土地租赁合同》，约定甲方同意将位于南浦西××路××19266亩的土地租赁给乙方使用，租赁期为20年，从2007年3月1日起至2027年2月28日止。2018年11月2日，西三村经济合作社出具《地址证明》，载明：兹有我社与廖望签订的租赁合同，合同上地址为广州市番禺区南浦西三村开发南路3号与广州市番禺区南浦西三村开发南路2号为同一地址。2018年10月29日，黄修立作为乙方、承租方，与廖望作为甲方、出租方，签订了《仓库租赁合同》，约定：甲方将位于番禺区西三村开发南路2号金华美工业园3幢4楼的厂房租赁给乙方作布匹仓库使用，租赁面积为1510.4平方米，租金每月20元每平方米，管理费每月9元每平方米，租金及管理费每年递增5%；2018年12月1日至2019年11月30日，每月租金、管理费为43802元，自2019年12月1日至2020年11月30日，每月租金、管理费45992元……；乙方每月10日前向甲方支付当月租金及上月水电费，每逾期一日，乙方须按每天0.3%的标准缴纳滞纳金；租赁期限自2018年11月15日至2023年11月30日；租赁合同保证金43802元，租金押金87604元；乙方欠缴租金、管理费超过1个月，甲方有权提前解除合同，乙方缴纳的保证金不予退还；等。黄修立于2018年11月6日支付了合同保证金43802元、租金押金87604元。2020年7月17日，黄修立出具《承诺书》，载明：本人因承租金华美工业园5厂房尚欠廖望2020年5月-7月租金366441.5元、管理费59239.5元、水费1490元，电费67830元，合计495001元；附加承诺：本人承诺5月份租金于7月20日前付清，6月份租金于7月31日前付完，否则一切后果由本人承担。黄修立签名确认的《欠租明细》载明，黄修立拖欠涉案租赁物2020年5月租金31718元、管理费14274元、水费105元、电费4590元；2020年6月租金31718元、管理费14274元、水费70元、电费2880元；2020年7月租金31718元、管理费14274元、水费85元、电费3840元。对于上述《欠租明细》所载明的水、电费，廖望解释为上个月的实际用水、用电情况。2020年8月24日，廖望向黄修立发出《催告函》，告知黄修立拖欠租金等费用的情况，要求黄修立于2020年8月29日前清偿拖欠费用，否则将解除合同、收回租赁物业。2020年9月2日，廖望向黄修立发出《解除合同通知书》，认为黄修立截止至2020年8月21日，共拖欠租金503041.5元、管理费59509.5元、水费1775元、电费95895元，拖欠租金等费用超过1个月，要求解除合同、返还租赁物。廖望通过邮政快递及现场张贴的方式向黄修立送达了上述《催告函》、《解除合同通知书》，并通过微信将上述内容发送给了黄修立。庭审中，廖望确认：1.租赁物没有取得建设工程规划许可证。2.其已于2020年10月自行收回租赁物。本院认为，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条规定：“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。”本案涉讼物业所在建筑物于本案辩论阶段结束前尚未取得建设工程规划许可证，故廖望与黄修立就涉案租赁物签订的《仓库租赁合同》无效。廖望要求解除合同，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第五条规定，“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”即使案涉合同为无效合同，廖望已按双方约定向黄修立交付了租赁物，黄修立作为承租人亦应参照合同标准计付占有使用费、管理费、水、电费等费用。现廖望于2020年10月收回租赁物，向本院主张黄修立拖欠的2020年6月至9月的占有使用费126872元、管理费57096元、2020年5月至8月的水费385元、电费17940元，有廖望提供的黄修立于2020年7月17日出具的《承诺书》、确认的《欠租明细》，及廖望于2020年8月发出的《催缴函》、《解除租赁合同通知书》等证据证实，黄修立未提供证据证明其已缴纳上述费用，故本院对于廖望上述请求予以支持。因合同无效，廖望要求黄修立依据合同约定支付滞纳金，本院不予支持。因合同无效，用于保证合同履行的保证金43802元、押金87604元应返还给黄修立。因黄修立仍拖欠廖望上述费用，为免当事人诉累，本院将应退还的保证金、押金与黄修立上述应支付的款项相互抵扣，抵扣后，黄修立还应向廖望支付占有使用费、管理费、水电费等共70887元（126872元+57096元+385元+17940元-43802元-87604元）。综上所述，依据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年6月22日最高人民法院审判委员会通过）第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决如下：一、确认原告廖望与被告黄修立于2018年10月29日签订的《仓库租赁合同》无效；二、被告黄修立于本判决发生法律效力之日起十日内向原告廖望支付拖欠的占有使用费、管理费、水电费等共70887元；三、驳回原告廖望的其余诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费10514元，由原告廖望负担5257元，被告黄修立负担5257元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审判员  余珣二〇二一年四月二十八日书记员  陈冬