上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0113民初1541号原告：张治，男，1978年7月15日生，汉族，住上海市虹口区。原告：陈艳琼，女，1983年3月7日生，汉族，住上海市虹口区。上列两原告共同委托诉讼代理人：陆兆，上海瀛东律师事务所律师。上列两原告共同委托诉讼代理人：姚剑瑛，上海瀛东律师事务所律师。被告：沈文强，男，1984年8月27日生，汉族，住上海市宝山区。被告：李秀英，女，1958年8月26日生，汉族，住上海市宝山区。上列两被告共同委托诉讼代理人：姜佳云，上海木诚木律师事务所律师。上列两被告共同委托诉讼代理人：王俊哲，上海木诚木律师事务所律师。原告张治、陈艳琼与被告沈文强、李秀英房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，于2021年1月8日向被告沈文强、李秀英送达起诉状副本，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张治、陈艳琼及其共同委托诉讼代理人陆兆、姚剑瑛，被告沈文强及其与被告李秀英的共同委托诉讼代理人姜佳云到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张治、陈艳琼向本院提出诉讼请求：1、要求解除沈文强与张治、陈艳琼签订的《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》；2、要求沈文强、李秀英双倍返还定金人民币50万元(以下币种均为人民币)；3、要求沈文强、李秀英赔偿购房差价损失30万元。事实和理由：2020年8月16日，经中介公司“21世纪不动产”居间，沈文强、李秀英与张治、陈艳琼签订《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》，约定张治、陈艳琼向沈文强、李秀英购买上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总价235万元。当时李秀英未到场，沈文强称李秀英同意出售系争房屋，并代李秀英在上述合同落款处签名。合同签订后，张治、陈艳琼向沈文强支付定金25万元。2020年10月14日，沈文强与张治、陈艳琼签订《上海市房地产买卖合同》。在交易过程中，沈文强一直承诺带李秀英前来签合同，但李秀英始终没有来。张治、陈艳琼多次催告要求李秀英签约未果，只能向法院提出上述诉讼请求。被告沈文强、李秀英辩称，李秀英与沈文强系母子，均为系争房屋的产权人。合同都是沈文强一人签名，李秀英并未在合同上签名，李秀英没有委托沈文强签订合同，事后也没有追认，故上述合同均为无效合同。沈文强只收到20万元，该笔款项也不是定金而是购房款。同意由沈文强返还20万购房款，不同意张治、陈艳琼的其他诉讼请求。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：沈文强、李秀英是系争房屋的产权人。2020年8月16日，沈文强、李秀英作为甲方，张治、陈艳琼作为乙方，21世纪不动产作为丙方，三方签订《房地产买卖居间合同》，主要约定，经丙方居间介绍，乙方向甲方购买系争房屋，总价235万元；甲方在本合同上签字，则乙方交付的意向金即转为定金；甲方签订合同后2日内，乙方补足定金至25万元；若甲方违约不出售该房屋，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不购买该房屋，则已经支付甲方的定金不予返还。上述合同签订时，李秀英未到场，沈文强在甲方落款处代签“李秀英”。上述合同的丙方签名处由21世纪不动产财大店店长孙涛签名。同日，沈文强、李秀英与张治、陈艳琼签订《房地产买卖合同》，双方对总房价、付款方式、过户及交房期限等买卖事宜作出约定。同日，沈文强签署《售房人承诺函》，承诺本人及配偶(如有)承诺知晓并同意系争房屋出售给张治，并愿意承担违反本承诺所产生的一切法律后果。2020年8月16日，张治、陈艳琼向中介公司支付定金25万元，其中包含2020年8月15日支付的意向金1万元，以及2020年8月16日陈艳琼通过银行转账给孙涛的24万元，陈艳琼在转账附言写“吉浦路XXX弄XXX号501定金”。同日，孙涛向沈文强转账15万元，沈文强出具收款收据，写明收到15万元，确认该款系张治用于购买系争房屋的房价款。2020年8月17日，沈文强再次出具收款收据，写明收到10万元，确认该款系张治用于购买系争房屋的房价款。上述两份收款收据均为中介公司提供的格式文本，除买受人姓名、款项金额、房屋坐落，其他内容包括“用于购买……的房款”字样均系打印。2020年10月14日，沈文强与张治、陈艳琼签订《上海市房地产买卖合同》，主要内容也是双方以235万元的价格交易系争房屋，甲方为沈文强、李秀英，乙方为张治、陈艳琼，沈文强、张治、陈艳琼在合同落款处签名，李秀英未在该合同上签名。之后，张治、陈艳琼多次要求李秀英签署合同未果，遂向本院提起诉讼。审理中，张治、陈艳琼向本院提供孙涛的证言，孙涛陈述，沈文强在签订居间合同时表示已经征得李秀英的同意出售系争房屋；最后因李秀英一直未来签约，故交易无法继续；2020年8月17日，在中介公司店内，孙涛当场将现金10万元交给沈文强，并由沈文强出具收款收据；孙涛共向沈文强转交25万元，均为张治、陈艳琼支付的定金。张治、陈艳琼确认孙涛所述属实。沈文强、李秀英确认孙涛所述的真实性，但签订居间合同时，中介也说最终需要李秀英签字确认，否则合同效力待定；另外，沈文强仅收到孙涛转交的5万元现金。审理中，张治、陈艳琼向本院提供安居客网页截图，证明根据挂牌信息，系争房屋现在的市场价为280万元。沈文强、李秀英对该证据不予认可。本院认为，关于合同效力的问题，沈文强与张治、陈艳琼签订的《房地产买卖居间合同》、《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》的甲方均系沈文强与李秀英二人，但李秀英并未在上述合同上签名，对沈文强的代签行为也未追认，上述合同对李秀英不发生效力。但是，上述合同系沈文强与张治、陈艳琼的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，应认定为有效合同。沈文强、李秀英认为合同无效的观点，本院不予采纳。根据上述合同，沈文强与张治、陈艳琼之间仍就系争房屋成立房屋买卖合同关系，均受合同约束。鉴于另一产权人李秀英拒绝签约，上述合同不能继续履行，张治、陈艳琼无法实现合同目的，有权单方解除合同。张治、陈艳琼已在起诉状中提出解除合同的请求，上述合同在起诉状副本送达沈文强时解除。关于定金的问题。沈文强出具的收款收据已写明收到张治支付的25万元，其关于仅收到20万元的意见，本院难以采信。至于该25万元属于定金还是购房款，本院认为，张治、陈艳琼支付的意向金1万元，根据合同约定在沈文强签约后已转为定金，而陈艳琼转账给孙涛的24万元也在附言中写明定金。因此，本院可以认定张治、陈艳琼向中介公司支付的25万元性质为定金。根据查明的事实，中介公司在收到张治、陈艳琼支付的定金后当天转交沈文强15万元，次日转交沈文强10万元，可见中介公司仅存在代收和代付的行为，这属于居间服务的内容，符合二手房交易的通常做法。而在代收和代付的过程中，中介公司并没有理由也没有权利改变钱款的性质。而且，张治、陈艳琼实际付款数额为25万元，与居间合同中关于定金的约定相符；沈文强出具的收款收据是中介公司提供的格式文本，其中“用于购买……的房款”字样为打印内容，无法体现沈文强当时有将定金改为房款的意思表示；在买卖双方尚未网签的情况下，由下家支付定金保障双方利益，也符合交易惯例。综上，本院认定张治、陈艳琼通过中介公司转交给沈文强的钱款数额为25万元，钱款性质为定金。沈文强作为出售方无法继续履行合同，已构成根本违约，张治、陈艳琼要求沈文强双倍返还定金的请求，本院予以支持。因合同对李秀英不发生效力，张治、陈艳琼要求李秀英共同返还定金的请求，本院不予支持。关于购房差价损失，张治、陈艳琼对此仅提供网页截图，尚不足以反映系争房屋的市场价，无法证明张治、陈艳琼在获得定金补偿的情况下仍存在实际损失的事实，本院对该项请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条第一款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(四)项、第一百一十五条的规定，判决如下：一、原告张治、陈艳琼与被告沈文强就上海市宝山区吉浦路XXX弄XXX号XXX室房屋签订的《房地产买卖合同》、《上海市房地产买卖合同》于2021年1月8日解除；二、被告沈文强于本判决生效之日起十日内，向原告张治、陈艳琼返还定金50万元；三、驳回原告张治、陈艳琼的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,900元、财产保全费4,520元，合计10,420元，由原告张治、陈艳琼负担3,000元，被告沈文强负担7,420元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 陈亮亮二〇二一年四月六日法官助理 茅海灵书 记 员 陈 琪附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、2017年《中华人民共和国民法总则》第一百七十一条行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，未经被代理人追认的，对被代理人不发生效力。……三、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；……第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。