北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初5406号原告：北京军威汽车装饰服务有限责任公司，住所地北京市西城区陶然亭路2号1号楼2层1-225。法定代表人：王金梅，总经理。委托诉讼代理人：王静，女，该公司员工。被告：刘爱楠，男，1975年2月24日出生，汉族，住北京市东城区。第三人：周贤锋，男，1981年12月30日出生，汉族，住江苏省常州市武进区。原告北京军威汽车装饰服务有限责任公司（以下简称军威公司）与被告刘爱楠、第三人周贤锋执行程序中的异议之诉一案，本院于2021年1月18日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告军威公司委托诉讼代理人王静，被告刘爱楠到庭参加诉讼。第三人周贤锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。军威公司向本院提出诉讼请求：因原告与第三人于2019年10月25日签订的《房屋租赁合同》正在履行，请求确认被告不得对原告承租的北京市西城区×××的产权房屋要求强制腾退。事实和理由：2019年10月25日，原告与第三人签订《房屋租赁合同》，约定第三人将其名下位于北京市西城区×××的产权房屋（以下简称涉案房屋），出租给原告，租期为20年。该业务是由原告的职员王静介绍，因第三人拖欠王静借款长期未还，王静与第三人协商，将涉案房屋出租，用收取的租金偿还第三人对王静的欠款。为此，原告将20年的租金78万元按协议约定一次性支付给第三人指定的账户，即王静的账户（第三人直接用租赁偿还对王静的欠款）。被告知道原告的承租行为，具体如下：由于第三人一直拖欠王静的款项不还，王静已经持生效的法院裁定书，向北京市丰台区人民法院执行局申请对第三人强制执行，已经对第三人位于北京市顺义区×××号产权房屋（以下简称该别墅）予以查封并拍卖。被告得知拍卖的情况后找到王静，告知其也是对第三人的债权人，提出和解，认可王静对涉案房屋的出租，但条件是，需由王静认可被告是该别墅的共有产权人，由双方共同代第三人偿还先前所欠该别墅的贷款及税金，后期由被告代第三人按期偿还贷款。并约定在出售该别墅后，按比例获得第三人偿还的欠款。2020年3月16日王静和被告及第三人签订了《和解协议》，为此，王静放弃了该别墅的第一抵押权人，增加被告为共同抵押权人。此后，由于第三人拖欠被告的款项未能偿还，被告持执行公证书，向北京市西城区人民法院申请执行，要求拍卖涉案房屋。2020年8月17日，原告立即与被告沟通，告知法院拍卖应带租户一并拍卖，不能清退房屋后拍卖。被告自称已经向执行法官行贿10万元，法院已经答应先对原告予以清退。2020年11月3日，法院在涉案房屋门口张贴公告，责令房屋占用人腾退房屋。完全与被告所述吻合，侧面印证了行贿的事实。原告立即向执行法院提出《案外人执行异议》，经庭审，原告于2020年12月14日收到北京市西城区人民法院（2020）京0102执异867号执行裁定书，裁定结果是驳回原告的异议请求。原告为此提起执行异议之诉。原告认为，一、在法院查封前，原告已经占有和使用涉案房屋，根据规定，原告有权阻止向受让人移交涉案房屋；二、租金之所以低于市场价，是由于第三人急于偿还欠款，要求一次性支付20年的租金，且王静已经免除第三人的借款利息200余万元，因此，不存在低于市场价格的问题；三、王静为了让被告认可原告实际租赁涉案房屋，放弃对别墅的第一抵押权人，许可被告为别墅的共同抵押权人。但被告在获取利益后予以反悔，采取行贿的手段取得执行法院按涉案房屋清退后再拍卖的执行程序，直接侵害了原告的租赁权益。原告就此已对执行法官予以举报，虽然目前还没有结论，但足以证明被告属于反悔拍卖前就已经认可原告承租的事实。因此，上述租赁协议属于有效协议，完全可以对抗被告要求执行拍卖前的房屋腾退。刘爱楠辩称，我与第三人2016年8月15日在北京长安公证处签订了抵押借款合同，同时，双方做了强制执行公证，公证号为（2016）京长安内民证字第15746号。第三人向我借款250万元，并以北京市西城区×××房产作为抵押物，同时，我也办理了第一顺位的抵押登记，后因第三人无法履行借款合同中的约定，我于2020年初向公证处申请了强制执行公证。公证书（2020）京长安执字第25号，并于同年3月向北京市西城区法院递交执行申请，西城法院于2020年3月16日出具了执行裁定（2020）京0102执5317号。同时第三人与王静也有债务纠纷。王静于2019年10月将这个房子查封，查封后王静没有通知我再履行任何法律手续的前提下，擅自换锁强行搬入此房内，随后多次向我索要赔偿80万元。我当时就予以拒绝，明确告知已办理抵押登记手续，并且房屋之前一直由我占有使用，对方无权擅自换锁抢占。可是王静和军威公司在拍卖公告的最后几天，2020年11月22日前，提出异议要求法院第一，停止执行；第二，认定她的虚假租房合同有效；第三，要求我赔偿全部租金约80万元。同年11月法院裁判庭开庭，在听取双方意见及证据后，对王静所有的诉讼要求都不予支持，并于2020年12月5日出具了执行裁定书（2020）京0102执异867号，同时将执行证书以邮件的形式分别发到当事人双方邮箱。王静通过这个邮箱多次向法院提交证据，也多次收到法院的邮件，均无问题，但这次王静却告知法院，邮件无法打开不能看到裁定结果，以此来继续拖延时间，在裁定法官的多次催促下，王静于裁定出来10天后才到法院去领取执行裁定书，并在规定时间的最后，在没有任何新证据的前提下，向法院递交了执行异议之诉，其目的显而易见，就是通过各种手段拖延法院执行，我作为执行人的权益不能实现，从而迫使我妥协，向被执行人支付赔偿，王静滥用司法权利，恶意阻挠我的合法权益得到实现，并公开说要不停地诉讼我叫我不能执行，损害了我的经济利益。第三点，我也对她在异议中提出的证据作出再次的反驳，以论证我拥有合理合法的权益，以及王静的主张不合理和虚假性。王静说，他是在2019年10月25日同第三人签订的房屋租赁合同，而且一签就是20年，房屋租金也是一次性支付了78万，其中有几个问题，我一一列举，第一，当时我与第三人签订的借款合同时间为2016年8月15日，远远早于王静所签订的2019年10月25日。第二，借款合同第十条有约定在贷款期间内乙方也就是第三人，同意将上述房屋给甲方也就是我使用。第十二条中约定抵押期内，未经过抵押权人也就是我书面同意抵押人也就是第三人不得变卖、赠与以及其他的任何方式处置抵押物。第三，在2017年到2018年我都长期使用这个房屋，用于员工宿舍和接待客人，就在2019年9月到10月初还有客人在此居住。在这个期间有物业交费和电商购物送货的记录。期间王静从未告知已占用此房，直到我去法院申请执行，王静才向法院提出此房已被出租，我才得知此事。王静在没有得到我的同意下，就通过撬锁占有了此房，以至于说我早就知道此事，全是谎话，自始至终我从来没有承认过他们租赁合同的有效性。因此我有理由认为王静与第三人签署的20年的房屋租赁合同是虚假合同。第一，第三人告诉我，他是被王静逼迫签订的空白的租赁合同，因为第三人也欠王静钱。王静也经常发短信威胁他并谩骂他，严重的时候说咱们一起去死，第三人迫于无奈不敢不签，这些都有证据提交。第二，房屋租赁的房产证原件一直在我手中。军威公司在没有看到房产证的前提下，就会和一个委托人也就是王静签订20年的合同，并且一次性支付20年房租，而且租金还远远低于市场价格，这个十分有悖常理。第三，王静签订的合同是2019年的10月，付款却在2020年的3月，中间有5个月都没有付款，不付款就可以白白入住5个月很值得怀疑，而且3月正好是我向法院申请执行此房的时间，所以明显就是王静在得知我去法院作出执行后做出的付款虚假流水。第四，付款方和承租房屋的公司没有任何关系，根本不能说明流水记录就是这个公司支付的房租。第五，军威公司在网上查询是一家小微企业，再把公司地址迁到此房之前三年一直都是异常状态。这公司的人上次在异议庭上也说过，公司之前十年一直在租用丰台的一处地下室办公，而且公司根本就没有稳定收入。这么一个公司怎么可能一次性支付房租20年，并且同意一次性拿出78万来支付房租，而且这个房子根本就不是门面房，也不能用于对外经营。第六，王静和这个公司双方存在利益关系。因为现在王静就在这个公司上班，说明双方有合作欺骗讹诈的条件。上面所说的我都在上次庭审中提出了，同时也得到了主审法官的认同，种种证据表明王静是利用虚假合同，钻法律的空子，从而达到拖延拍卖的目的，我作为执行人的合法权利不能实现，因此我要拿起法律的武器使这种人不能得逞。周贤锋即未作出答辩，亦未参加本院庭审。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和审查确认的证据，本院认定事实如下：北京市西城区×××号房屋（以下简称诉争房屋）所有权登记在周贤锋名下。2016年8月15日，周贤锋、陈冠楠与刘爱楠签订《抵押借款合同》，该合同约定：借款人以周贤锋名下诉争房屋作为抵押物，向刘爱楠借款3000000元整，借款期限为1300天。期内利息为月息1.25%。双方共同就上述《抵押借款合同》在北京市长安公证处办理了具有强制执行效力的公证，证书号（2016）京长安内民证字第15746号。2016年8月19日及8月25日，刘爱楠向周贤锋分两笔汇款100万元、150万元，共计250万元。双方于2016年9月19日就诉争房屋办理了抵押登记。由于周贤锋、陈冠楠多次迟延履行还款义务，刘爱楠宣布借款提前到期，并向北京市长安公证处申请出具执行证书。2020年1月21日，北京市长安公证处审查后出具（2020）京长安执字第25号执行证书，执行标的为：一、借款本金共计2500000元整；二、截止至2019年12月22日，被申请执行人尚欠申请执行人利息共计375000元；三、自2019年12月23日起至上述借款实际付清之日止的利息，计算标准为：以月利率1.25%计算。申请执行人刘爱楠对被申请执行人周贤锋名下的位于北京市西城区×××的不动产可以依照法定程序以拍卖、变卖该不动产所得的价款优先受偿。刘爱楠依据上述执行证书向本院申请执行。本院以（2020）京0102执5317号案件立案执行。并对被执行人周贤锋名下诉争房屋予以查封。2020年11月，军威公司向本院提出执行异议，本院经审查后作出（2020）京0102执异867号执行裁定书，驳回了军威公司异议请求。军威公司不服该裁定，向本院提起执行异议之诉。审理中，军威公司主张该公司与周贤锋在诉争房屋查封前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用诉争房屋，其有权阻止向受让人移交诉争房屋。军威公司针对其主张，向本院提交了以下证据予以证明：一、房屋出租委托书，该委托书为周贤锋与王静于2019年9月28日签订，主要内容为周贤锋委托王静全权代理诉争房屋的出租事宜，包括办理签订合同、收取租金、办理交接等手续。刘爱楠主张经其与周贤锋核实，周贤锋是在王静的逼迫下签订了一份空白文件。二、交接清单，该交接清单为周贤锋于2019年10月8日签订，内容为交接人周贤锋交给接收人王静北京市西城区×××房屋钥匙、门禁卡及电卡。刘爱楠对该证据的真实性不予认可。三、北京市房屋租赁合同，该合同系王静作为周贤锋的代理人与军威公司于2019年10月25日签订，主要内容为：周贤锋将诉争房屋出租给军威公司居住或办公，房屋租赁期限自2019年10月28日至2039年10月27日，共计20年。租金标准为39000元/年，租金总计780000元，支付方式为：签订之日甲方收取乙方30000元现金定金，于2020年3月15日前支付750000元。刘爱楠对该证据的真实性不予认可。四、王静名下个人账户交易明细清单，显示：2020年3月14日，王静账户收到杨鑫芸汇款共计430000元，备注为房租，收到林清磊汇款320000元，备注为×××房租。刘爱楠主张该证据并不能证明军威公司支付了房屋租金。五、林清磊与王金梅的结婚证，用以证明林清磊系军威公司法定代表人王金梅之夫。刘爱楠对该证据的真实性不予认可。军威公司主张杨鑫芸系林清磊的朋友，杨鑫芸与林清磊向王静支付的共计750000元即为承租诉争房屋的租金，还有30000元是以现金形式支付。军威公司主张刘爱楠知道并同意房屋出租事宜，为此，军威公司提交了周贤锋、陈冠楠与刘爱楠、王静签订的《和解协议》、王静与刘爱楠的录音、王静与刘爱楠、周贤锋之间的微信记录等证据予以证明。刘爱楠对《和解协议》、录音、其与王静之间的微信记录的真实性予以认可，对王静与周贤锋之间微信记录的真实性不清楚，并主张上述证据不能证明其同意房屋出租事宜。本院认为，本案法律事实发生于民法典施行前，故应当适用当时法律、司法解释的规定。周贤锋经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，不影响本案的审理。案外人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。《中华人民共和国物权法》第一百九十条规定：订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条规定：租赁房屋在租赁期间发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定：申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。根据上述法律及司法解释规定可知，房屋在出租前已经设立抵押权的，该租赁关系不得对抗抵押权。本案中，刘爱楠取得诉争房屋抵押权的时间为2016年，而军威公司提交的租赁合同的签订时间是2019年，故即便该租赁合同真实有效，也不能对抗刘爱楠的抵押权。而且，军威公司提交的《房屋租赁合同》租期为20年，且租金为一次性支付，租金标准亦远低于市场价格，与常理不符，所谓的租金亦非由军威公司账户支付，故根据军威公司提供的证据，本院无法认定军威公司与周贤锋之间就诉争房屋存在合法有效的租赁关系。综上所述，军威公司对诉争房屋不享有足以排除强制执行的民事权益，对军威公司的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第二百四十条、第三百一十一条、第三百一十二条规定，判决如下：驳回北京军威汽车装饰服务有限责任公司的诉讼请求。案件受理费70元，由北京军威汽车装饰服务有限责任公司负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 长  李 俊审 判 员  田晓昕审 判 员  方晓晨二〇二一年四月二十九日法官助理  杨 超书 记 员  林 彤