江苏省徐州市泉山区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0311民初502号原告：毛萍，女，1972年10月30日生，汉族，住江苏省丰县。委托诉讼代理人：刘德武，丰县欢口法律服务所法律工作者。被告：泉山区风驰房产中介所，住所地徐州市泉山区天山绿洲**万汇街**。经营者：李闯，男，1981年3月21日生，汉族，住安徽省宿州市萧县。被告：谭青博，男，1996年5月4日生，汉族，泉山区风驰房产中介所实际经营者，住徐州市泉山区。原告毛萍诉被告泉山区风驰房产中介所、谭青博居间合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年1月25日公开开庭进行了审理。原告毛萍及其委托诉讼代理人刘德武，被告谭青博到庭参加诉讼,被告泉山区风驰房产中介所经本院合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告毛萍向本院提出诉讼请求：1、依法判令解除原告、被告签订的《购房意向金协议》；2、判令两被告退还原告所支付的50000元，并承担连带责任；3、本案诉讼费用由两被告承担。事实与理由：2019年12月14日，原告与被告泉山区风驰房产中介所签订了《购房意向金协议》（实际经营者为被告谭青博），被告谭青博借用李闯“泉山区风驰房产中介所”的营业执照实际经营，根据该协议第2条规定，原告缴纳了50000元的意向金，由被告谭青博收取，欲购买面积为127平方米的房屋，而被告均提供149平方米以上的房子，没有原告欲购买的房型式面积，无法达到合同目的，故原告要求解除协议。为维护原告的合法权益，故诉至人民法院。被告泉山区风驰房产中介所未到庭参加诉讼，也未提交书面答辩意见。被告谭青博辩称，在协议期内，被告确实未提供127平方米的房子，但经双方沟通后原告同意继续由被告提供，所以被告继续办理，50000元意向金是转交给别人去办理，后来通知原告去签订买卖合同时，原告突然说不买了，因此属于原告方单方违约。现原告要求谭青博和经营者共同承担本案的诉讼费及返还50000元，被告并不同意该请求，一是被告本人属于实质经营者；二是50000元无论是作为服务费，还是作为打通关系的费用，这事确实是办理了，故不应当退还。本案的争议焦点为：1、原告以不能实现合同目的请求解除涉案合同以及返还50000元意向金是否有事实依据并有法律支持；2、本案两被告的民事责任如何承担。原告毛萍为支持自己的诉讼主张，向本院提交了如下证据：1、购房意向金协议原件一份，证明原被告于2019年12月24日形成了购买房屋的意向，且原告向被告交付了50000元意向金的事实，同时证明如开盘购买不到协议所约定的房子被告应全额退还50000元意向金的事实；2、银行账户支出交易明细一份，证明2019年12月24日原告通过自己的中国建设银行股份有限公司丰县中阳支行账户向被告谭青博转入50000元的事实；3、手机截屏一份，即协议所涉及的新盛上和园于2020年4月20日的楼盘动态截图一份，证明该小区所剩房屋均在148平方米以上，被告向原告所承诺的127平方米期房存在虚假宣传且带有欺诈行为。经质证，被告谭青博对原告提交的上述证据1和2的真实性无异议；对于证据3的证明目的不予认可，认为原告所查询到的信息是当时开盘所有的信息，但被告已经不止一次告知原告交易房屋不是当期开盘的，新盛上合园项目当时有三期房子，分为一、二、三期，当时要开盘的是三期，而原告要交易的二期的房子已经开过盘了，当时也在微信给原告发过二期房屋的信息，因此原告所称楼栋信息错误存在欺诈行为是不存在的；关于协议的时间问题，虽然协议时间到期了，但后面被告不止一次询问原告要不要等这个房子，原告询问被告能否签成，在被告回复能签成时，原告表示愿意等待。直到要定存签约的时候原告才说其儿子不想要了，让被告与其儿子沟通。被告谭青博为支持自己的抗辩意见，向本院提交了和原告的微信截屏记录，证明是原告不想继续购买房屋，被告给原告提供了130平方米、149平方米的房子，让原告自行选择，当时这些房子都还没有签过网备合同。关于50000元的款项，被告多次告知原告该款项和房款没有关系，房款是交到售楼处的，被告并无权利收取，而且协议上写明意向款是服务费。协议到期后本应退钱的，后来和原告协商经原告同意后继续办理，但我办理好后通知原告办理时，原告又不同意了，因此责任在原告。经质证，原告毛萍对上述证据的真实性，但对该证据的证明目的不予认可。2020年3月15日前被告未提供过127平方米的房屋，后来4月份原告问了置业顾问，开盘的没有127平方米，有的是148、157、177平方米的，因为面积太大了，因此原告才产生了不想购房的想法，同时根据聊天记录显示原告多次向被告索要该涉案款，被告只是让原告等，也是变相同意退还原告该笔款项。经审理查明，2019年12月24日，原告毛萍作为甲方与作为乙方的被告泉山区风驰房产中介所签订了《购房意向金协议》，该协议第一条约定甲方向乙方缴纳购买徐州市泉山区新盛上和园房屋的意向金50000元整，甲方明确表明愿意以房屋备案价的价格购买该房屋。第二条规定2020年3月15日之前如卖出方认可该价格并接受甲方的条件愿意出售房屋，则该笔意向金自动转为房屋定金，由乙方转交给卖方；如甲方不买，则该笔意向金不退（因意向金已自动转为定金），适用定金法则；如卖出方不接受甲方的价格或其它原因，不愿卖给甲方，乙方则全额退还该笔意向金，甲乙双方互不承担违约责任。该协议房屋状况一栏中约定：产证建筑面积约127平方米，有车库，为期房，契税费由甲方承担。该协议还约定“该笔意向金为期房认购服务费，如开盘购买不到，应全额退款”。该协议有原告本人的签名及捺印，也有被告泉山区风驰房产中介所的印章，被告的经办人为被告谭青博。该协议还约定了其它条款。同日，原告毛萍通过中国建设银行丰县中阳支行向被告谭青博的银行账户转账50000元。根据原告当庭陈述和被告谭青博的自认，原告毛萍欲购买的房屋为新盛上和园127平方米左右的期房，首付三成，在2020年3月15日之前，被告泉山区风驰房产中介所未向原告提供面积为127平方米左右的房子。2020年4月27日上午9：41，被告谭青博通过微信向原告发送房源信息，“上半部分，130平，下半部分，149平，高层”“选几个楼层出来”；原告毛萍回复称“6楼、9楼、12楼”。2020年5月8日中午11:25，被告谭青博通知原告去办理定存，原告回复称其儿子不想买上和园的房子了，原告也不清楚具体的原因。2020年5月10日上午8:21，原告发微信给被告谭青博：“我儿子不想买上和园的房子了，他说买房子的事以后再说，如果他不买了，我交给你的诚意金能退给我吗？”被告回复称“我交涉一下，看怎么说吧”。此后，原告毛萍又于5月18日、5月19日询问被告谭青博是否可以退诚意金。另查明，被告泉山区风驰房产中介所系个体工商户，登记的经营者为李闯，被告谭青博陈述其是实际经营者，其与李闯原为合伙关系，后来李闯不经营了，但并未办理营业执照登记变更手续。本院认为，本案中，原告毛萍为购买新盛上和园的房屋找到被告泉山区风驰房产中介所寻找合适的房源，并与被告泉山区风驰房产中介所签订了《购房意向金协议》，双方建立了居间合同关系。居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间人促成合同成立后，委托人应该按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确的，可以协议补充确定，不能达成补充协议的，按照合同相关条款或者交易习惯确定，仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。居间人未促成合同成立的，不得请求支付报酬，但可以按照约定请求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。本案中，原告与被告泉山区风驰房产中介所签订的《购房意向金协议》虽名为购房意向金合同，实际为居间合同，内容不违反法律的强制性规范，合法有效。结合原被告双方的当庭陈述和经审查认定的事实可知，虽然在协议期内，即2020年3月15日之前被告泉山区风驰房产中介所未能向原告提供面积为127平方米左右的房源，但原告于2020年4月27日挑选房屋楼层的行为表明其依旧认可被告泉山区风驰房产中介所提供的中介服务，可以推定双方通过实际行为改变了原合同约定的期限，在居间合同关系存续期间，在被告泉山区风驰房产中介所寻找到合适的房源并通知原告定存后，原告系因其自身原因不愿继续购买上和园的房子，因而要求返还购房意向金，并诉至本院，故本院结合双方争议的焦点进行逐项分析。一、关于50000元意向金的性质问题。原告对于和被告泉山区风驰房产中介所实际建立居间合同关系无异议，但认为50000元并非是服务费，并且认为如果从开发商处买到127平方米的房屋后该笔款项就当作房款了，而被告的服务费是在买到房屋后可以从房款里扣除。被告谭青博则认为该笔款项为服务费，在签订协议购房意向金协议时，原告明明知道该笔款项为服务费，并且原告在该协议上签字确认了。对此本院认为，根据《购房意向金协议》的约定，被告谭青博手写增加了一款“该笔意向金为期房认购服务费，如开盘购买不到，应全额退还”，原告也在该协议上签字确认了，故该50000元认定认定为居间报酬费，即服务费。通过分析居间法律关系的特征可知，居间报酬是居间人应当收取的对价，故该款从法律意义上也应该认定为居间报酬。二、关于原告以不能实现合同目的请求解除涉案合同以及返还50000元意向金是否有事实依据并有法律支持的问题。根据相关法律规定，在居间合同的规定中没有规定的，参照适用委托合同的有关规定。而在委托合同中，委托人和受托人可以随时解除委托合同。因解除合同造成对方损失的，除不可归责于该当事人的事由外，有偿委托合同的解除方应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可以获得的利益。实际上，居间合同是一种特殊的委托合同，如当事人无特别约定，委托人可行使任意解除权，但应支付居间人从事居间活动支出的必要费用。因此，根据当事人陈述和经审查认定的证据，在原被告双方居间合同存续期间，当被告谭青博告知原告继续办理相关购房手续时，原告系因其自身原因而不愿继续购买上和园的房屋，而并非是无法购买到面积为127平方米的房屋，即不是因为无法实现合同目的，有相关证据予以佐证，但鉴于原告作为委托人享有解除权，故本院对原告要求解除双方签订的《购房认定协议》的诉讼请求，予以支持。关于原告要求被告返还50000元意向金的问题。由于原告系因其自身的原因而不继续购买上和园的房屋，并请求解除了涉案的购房意向金协议，而被告泉山区风驰房产中介所为促成交易的达成也提供了一定的媒介服务，根据法律规定，因委托人解除委托合同造成对方损失的，应当赔偿对方的直接损失和合同履行后可获得的利益。因此，原告要求被告全额返还50000元意向金，无事实和法律上的依据。考虑到被告泉山区风驰房产中介所业已提供的媒介服务的必要支出，且原告因自身原因拒绝购买房屋，被告泉山区风驰房产中介所并未向原告提供接续的居间服务，居间报酬应适当减少，本院酌情确定居间报酬按照80%计算，即40000元（50000元×80%），则被告泉山区风驰房产中介所应返还原告毛萍40000元的意向金。三、关于两被告的民事责任如何承担的问题。被告谭青博陈述其系被告泉山区风驰房产中介所的实际经营者，根据相关法律规定，个体工商户营业执照上登记的经营者与实际经营者不一致的，以登记的经营者和实际经营者为共同诉讼主体，而被告谭青博在实际经营泉山区风驰房产中介所后，未按照法律规定变更经营者，且收取了原告支付的居间报酬，故应当与泉山区风驰房产中介所承担连带责任。本案居间行为发生在民法典实施之前，故应当依法适用当时的法律、司法解释的规定。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条、第四百零五条、第四百一十条、第四百二十四条、第四百二十六条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、《最高人民法院关于适用的解释》(法释[2015]5号)第五十九条之规定，判决如下：一、解除原告毛萍与被告泉山区风驰房产中介所签订的《购房意向金协议》；二、被告泉山区风驰房产中介所、谭青博于本判决生效后十日内向原告毛萍返还40000元；三、驳回原告毛萍的其他的诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行上述金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取525元，由被告泉山区风驰房产中介所、谭青博共同负担，于本判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省徐州市中级人民法院。审 判 员 刘现伟二〇二一年四月十二日法官助理 王鹏里书 记 员 王 恺