江苏省响水县人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0921民初475号原告：戴南艳，女，1965年9月12日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。委托诉讼代理人：王文书，江苏大视宇律师事务所律师。被告：叶庆成，男，1985年11月20日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：张大伟，江苏法理情律师事务所律师。被告：叶正华，男，1956年2月2日生，汉族，住江苏省响水县。委托诉讼代理人：张大伟，江苏法理情律师事务所律师。第三人：陈兆安，男，1959年10月13日生，汉族，住江苏省南京市江宁区。原告戴南艳诉被告叶庆成、叶正华、第三人陈兆安房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月17日公开开庭进行了审理。原告戴南艳及其委托诉讼代理人王文书，被告叶庆成、叶正华及其委托诉讼代理人张大伟，第三人陈兆安均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告戴南艳向本院提出诉讼请求：1、判令确认两被告与第三人订立的房屋买卖合同无效；2、两被告向原告及第三人返还占有的房屋及公有住房买卖契约、响水县糖业烟酒公司证明各一份；3.第三人向两被告返还购房款145000元；4.诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告与陈兆安系夫妻关系，双方于1994年1月7日登记结婚，两被告系父子关系。原告与陈兆安随子女常住南京，叶正华与陈兆安多年前就熟悉。2001年10月，陈兆安从响水县糖业烟酒公司购买位于响水县沿河路93号40.27平方米公有住房，后原告夫妇共同出资在房屋周边建设部分附属房屋。2020年11月份，陈兆安未征得原告同意，将该房屋以145000元的价格出售给叶正华，并收取了叶庆成交付的款项。原告于2021年1月中旬得知后，立即电话告知叶正华不同意卖房，并不得动房屋内物品。后被告强行将原告家的大门及门锁更换。陈兆安出售房屋的行为属于无权处分，应当认定无效，请求支持原告的诉讼请求。被告叶正华、叶庆成辩称，原告的诉讼主体不适格，案涉房屋属于陈兆安所有，买卖行为合法有效。本案实际购买人为叶庆成，叶庆成购买房屋后给父亲叶正华使用的，现被告已经合法占有房屋，并装修入住，原告诉称被告强行更换门锁不是事实，房屋钥匙是陈兆安让原房屋承租人交付给叶正华的。请求驳回原告的诉讼请求。第三人陈兆安述称，对于出售房屋给叶正华以及收取叶庆成145000元的房款是事实，当时出售房屋给叶正华的时候，我跟叶正华也讲过，这个房屋跟戴南艳没有关系，我一个人说了算。我在出售房屋之前没有告诉妻子戴南艳，如果告诉她，我就卖不成了。出售房屋的时候这个房屋是出租给他人的，我也跟租户说了，到期以后把钥匙交给我，我再跟被告交接。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：陈兆安与戴南艳系夫妻关系，双方于1994年1月7日登记结婚，叶正华与叶庆成系父子关系。2001年10月，陈兆安与国营江苏省响水县糖烟酒总店签订公有住房买卖契约，国营江苏省响水县糖烟酒总店将位于响水县沿河路93号糖烟酒仓库40.27平方米的公有住房以3906元的价格出售给陈兆安，陈兆安依法享有房屋产权，可进入市场交易。后陈兆安夫妇在房屋周边又建设了部分附属房屋。2005年元月3日，响水县糖业烟酒公司出具证明，内容为“糖烟酒座西朝东与陈兆安相接的北山头，与公司无关，归陈兆安所有，特此证明。”2007年左右，该房屋被陈兆安夫妇出租给他人使用。2015年6月5日，戴南艳与陈兆安在民政部门登记离婚，双方离婚协议约定对南京市江宁区禄口街道来凤路23号百利华府11幢201室房屋拍卖出售后价款各得一半，其他家庭财产各自归各自所有，对涉案房屋如何分割未作明确约定。2015年6月23日，戴南艳与陈兆安复婚，并在民政部门办理结婚登记手续。2020年11月，叶正华与陈兆安协商房屋买卖事宜，2020年11月18日，陈兆安收取叶庆成购房款145000元，并向叶庆成出具收据，内容为“今收到叶庆成转账购响水县沿河路93号-7原响水糖烟酒仓库职工住房款壹拾肆万伍仟元整，如有反悔，各自罚款拾万元。”当日，陈兆安将其与国营江苏省响水县糖烟酒总店签订公有住房买卖契约及响水县糖业烟酒公司出具的证明交付给叶正华和叶庆成父子，陈兆安告知原承租人出售房屋给被告的事实。2021年1月中旬，叶正华和叶庆成父子从原承租人手中接收涉案房屋钥匙，并由叶正华入住使用至今。本案各方的第一个争议焦点是涉案房屋是陈兆安的个人财产还是陈兆安与戴南艳的夫妻共同财产。本院认为,涉案房屋在出售给被告时应当认定为陈兆安与戴南艳的夫妻共同财产，第一、陈兆安与戴南艳于1994年1月7日登记结婚，在夫妻关系存续期间，陈兆安以其名义购买了涉案房屋，在双方未作特别约定的情况下，该涉案房屋应当认定为双方的夫妻共同财产。第二、2015年6月5日，戴南艳与陈兆安在民政部门登记离婚时，双方的离婚协议中对涉案房屋如何分割并未明确约定，应当视为双方没有对该房屋进行分割，后双方不久即进行复婚登记，故涉案房屋仍然是双方共同财产。本案各方的第二个争议焦点是陈兆安与叶正华、叶庆成之间的房屋买卖合同是否有效。本院认为，《中华人民共和国物权法》第十五条规定，“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”在买卖合同法律关系中，买卖合同是物权变动的原因行为，所有权转移是物权变动之结果。出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权，并不影响作为原因行为的买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”陈兆安与叶正华、叶庆成订立房屋买卖合同时，虽然未征得房屋共同共有人戴南艳的同意，没有取得完全的处分权，但是买卖合同系双方当事人的真实意思表示，不违反我国法律、行政法规的强制性规定，应认定合法有效。故对原告戴南艳要求确认陈兆安与叶正华、叶庆成之间的房屋买卖合同无效的诉讼请求，本院不予支持。本案各方的第三个争议焦点是叶正华、叶庆成是否应当将涉案房屋及相关手续返还给陈兆安与戴南艳。本院认为，《中华人民共和国物权法》第九十七条规定，“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”如前所述，涉案房屋为陈兆安与戴南艳的共同财产，陈兆安在出售房屋时未征得戴南艳同意，现戴南艳明确表示不同意出售房屋给被告，虽然双方之间的买卖合同有效，但是并不发生物权变动的效力，房屋买受人叶正华、叶庆成并不能以此取得房屋的所有权。原告戴南艳要求叶正华、叶庆成返还房屋及相关手续的诉讼请求，依法应当予以支持，陈兆安与戴南艳应当将购房款退还给叶正华、叶庆成。综上，依照《中华人民共和国物权法》第十五条、第三十九条、第九十七条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、第三人陈兆安与被告叶正华、叶庆成2020年11月18日口头订立的房屋买卖合同有效；二、被告叶正华、叶庆成在本判决发生法律效力后15日内返还原告戴南艳、第三人陈兆安其占有的位于响水县沿河路93号原糖烟酒公司仓库40.27平方米的公有住房及附属用房、公有住房买卖契约、响水县糖业烟酒公司证明；三、原告戴南艳、第三人陈兆安在本判决发生法律效力后15日内共同返还被告叶正华、叶庆成购房款145000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3200元，减半收取1600元，由被告叶正华、叶庆成负担800元，第三人陈兆安负担800元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省盐城市中级人民法院。审判员  王东二〇二一年四月六日书记员  朱琳