广东省中山市第二人民法院民 事 判 决 书（2021）粤2072民初2263号原告：廖从发，男，1963年2月5日出生，壮族，住广西罗城仫佬族自治县。委托诉讼代理人：李艳清，广东广诚信律师事务所律师。委托诉讼代理人：颜镇海，广东广诚信律师事务所律师。被告：童兴军，男，1969年11月27日出生，汉族，住浙江省宁波市海曙区。委托诉讼代理人：胡晓彤，广东朗锐律师事务所律师。原告廖从发与被告童兴军房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖从发的委托诉讼代理人李艳清、颜镇海，被告童兴军及其委托诉讼代理人胡晓彤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。廖从发向本院提出诉讼请求，判令：1.确认廖从发与童兴军于2020年6月5日签订的《租赁协议》无效；2.童兴军退回押金50000元及支付资金占用费（自起诉之日起算按ＬＰＲ的1.5倍标准计至完全清偿之日止）。事实和理由：廖从发与童兴军于2016年11月25日签订《租赁协议》并于当日交付部分定金30000元，剩余20000元租金于《租赁协议》签订后再支付，约定由童兴军承租位于中山市即扣车场侧边的星铁棚厂房，租期为2016年12月10日至2020年1月10日，每月租金为11680元，签订正式合同时，定金50000元转为押金。协议期满后，廖从发继续租赁案涉厂房，并于2020年6月5日与童兴军补签《租赁协议》，租期为2020年1月1日至2020年12月30日，租金为每月12194元，押金为50000元，并约定“如乙方续要续租，在2020年10月20日前以书面方式通知甲方确定是否续租。”廖从发于2020年10月28日以微信方式告知童兴军不再续租，但廖从发通过微信、律师函等方式多次通知童兴军及时办理交接手续并退还已收取的押金，童兴军拒不履行交接手续，并将电表截停、把石头堆在廖从发经营场所处。双方经多次协商未果。实际上，案涉厂房作为星铁棚厂房，属于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，故童兴军与廖从发订立的租赁合同无效。为维护自身合法权益，廖从发特向法院提起诉讼，望判如所请。童兴军辩称，1.廖从发未按合同约定履行告知义务，应当赔偿童兴军因此产生的可期待利益损失。根据双方于2020年6月5日签订的《租赁协议》第二条，乙方应当在2020年10月20日前以书面方式通知甲方确定是否续租。但廖从发并未在约定时间内通知童兴军，而是在2020年10月28日由廖从发的员工通过微信的方式，与童兴军商谈关于租金是事宜。童兴军从未收到廖从发确定不再续租的书面通知。2020年10月28日之后，廖从发仍通过微信或电话，与童兴军商谈续租期内的租金问题。童兴军在租金问题上也作出了让步，但双方一直没有谈妥。童兴军认为廖从发并非不续租，只是对租金存在争议，故童兴军没有去寻找下一任租客，造成童兴军可期待利益损失。2.廖从发在使用厂房以及拆除厂房的过程中对涉案租赁物造成了毁损，且未对毁损部分进行修复。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条“……因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。”的规定，因廖从发未主动恢复原状，导致童兴军需支出修复厂房的必要费用，该部分损失应当由廖从发承担。此外，《租赁协议》第四条约定，退还50000元押金的其中一个标准是“乙方即廖从发应基本恢复车间试用前原貌”。因此，押金50000元应当作为廖从发不按约定履行合同对童兴军造成损失的赔偿金。童兴军无需返还押金。3.即使《租赁合同》无效，廖从发对此也存在过错。廖从发使用涉案租赁厂房长达四年，其在明知涉案厂房未取得建设工程规划许可证的情况下，仍与童兴军签订《租赁合同》，且在四年间从未对此提出异议。因此，如涉案合同被认定无效，廖从发对此亦存在过错。根据诚实守信及公平原则，廖从发应对自身的行为承担相应的法律后果。童兴军不应返还押金50000元。4.即使《租赁合同》无效，廖从发一直占有使用涉案厂房直到2021年1月底，应向童兴军支付相应的占有使用费，且期间还产生了相应的水、电费，廖从发应按合同约定的租金标准支付占有使用费。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：1.2016年12月7日，童兴军的委托代理人吴永瑞作为甲方与廖从发作为乙方签订《租赁协议》，约定甲方自愿将位于中山市即扣车场侧边星铁棚厂房（750㎡）、整体车间一半靠围墙处、房东办公楼一楼一间住房、空地约400多平方米租给乙方使用，期限为2016年12月10日至2020年1月10日，租金每月11680元，押金50000元等内容。签订《租赁协议》后，童兴军将租赁物交付廖从发使用。廖从发向童兴军支付押金50000元。2.《租赁协议》期满后，童兴军作为甲方与廖从发作为乙方就上述租赁物于2020年6月5日重新签订《租赁协议》，约定租赁期限为2020年1月1日至同年12月30日，如乙方要续租，在2020年10月20日前以书面方式通知甲方确定是否续租；2020年1月1日至同年12月30日期间每月租金为12194元；签合同三天内，甲方一次性收取乙方保证金50000元，押金退还标准：合同期满后，厂房经甲方验收，验收标准为乙方应基本恢复车间使用前原貌（如甲方所需）；在乙方变更或注销税务登记证后；无违反合同条款。《租赁协议》还约定了其他内容。签订《租赁协议》后，廖从发一直使用租赁物至2021年1月20日。庭审中，童兴军确认廖从发与吴永瑞签订《租赁协议》时支付的押金50000元转为涉案《租赁协议》的押金。童兴军确认涉案租赁物未取得建设工程规划许可证，同意廖从发主张的《租赁协议》无效的诉讼请求。涉案租赁物于2021年3月中旬被童兴军另行出租。关于占有使用费及水电费，童兴军主张廖从发尚欠2020年12月11日至2021年1月31日的占有使用费，2020年9月11日至2021年1月24日的电费5869.8元，2020年6月1日至2021年1月31日的水费1704元，确认廖从发于2020年12月25日通过案外人廖凤柳银行转账支付20000元用于支付上述部分款项。对此，廖从发认为占有使用费应计至2021年1月20日，确认童兴军主张的水电费，同意在已支付的20000元或押金50000元中予以扣减。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效……”的规定，涉案租赁物至今未取得相应的建设工程规划许可证，故廖从发与童兴军于2020年6月5日所签订的《租赁协议》应认定无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；……”的规定，童兴军应向廖从发返还押金50000元。对童兴军辩称廖从发返还租赁物时存在毁损租赁物的情况，因童兴军提供的证据不足以证明其主张，故本院对其不予返还押金的辩解意见不予采信。对廖从发诉请童兴军返还押金的诉讼请求，本院予以支持，对廖从发诉请童兴军支付资金占用费的诉讼请求，本院不予支持。另，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定，虽然《租赁协议》无效，但因廖从发实际占有使用涉案租赁物，故应按《租赁协议》约定的租金标准支付房屋占有使用费。经核算，2020年12月11日至2021年1月20日期间的占有使用费约为16259元（12194元/月×1个月又10天），廖从发尚欠的水费1704元，电费5869.8元，合计23832.8元。扣减廖从发委托案外人支付的20000元，故廖从发尚欠童兴军3832.8元。与童兴军应返还押金50000元相充抵，童兴军应向廖从发返还押金46167.2元。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五条、第五十八条、第六十条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、第九十三条的规定，判决如下：一、确认原告廖从发与被告童兴军于2020年6月5日签订的《租赁协议》无效；二、被告童兴军于本判决生效之日向原告廖从发返还押金46167.2元；三、驳回原告廖从发的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1050元，减半收取计525元（原告廖从发已预交），由原告廖从发负担40元，被告童兴军负担485元，于上述付款期限内一并迳付原告廖从发。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提供副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。审判员  黄好娇二〇二一年四月十六日书记员  钟厚仁