重庆市渝北区人民法院民事判决书 (2020)渝0112民初29167号 原告：邹东方，男，1966年11月9日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。委托诉讼代理人：刘静，北京盈科（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：夏璐瑶，北京盈科（重庆）律师事务所律师。被告：重庆谊品弘渝科技有限公司，住所地重庆市南岸区玉马路8号科技创业中心融英楼（经开区拓展区内），统一社会信用代码91500108MA5YNUPP8X。法定代表人：唐斌，董事长。委托诉讼代理人：陈川，重庆川立律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄小燕，女，汉族，系被告公司员工。原告邹东方与被告重庆谊品弘渝科技有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月16日立案受理后，依法由审判员李逸豪独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告邹东方的诉讼代理人刘静、夏璐瑶，被告重庆谊品弘渝科技有限公司（下称“谊品公司”）的委托诉讼代理人陈川、黄小燕到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告邹东方向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原被告之间的《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》及《补充协议》；2、请求判令被告立即腾空并恢复原状后返还原告重庆市北部新区XX街X号附XXX号房屋；3、请求判决被告支付原告拖欠的租金共计178 377.2元；4、请求判令被告支付原告以118 393.2元为基数从2020年5月1日起、以29 992元为基数从2020年8月1日起、以29 992元为基数从2020年11月1日起，均按照每日千分三的标准至实际付清之日止的违约金；5、本案的诉讼费、保全费、律师费由被告承担。庭审中，原告增加诉讼请求，请求判令被告支付原告拖欠的物业费和水电费5996.1元，并主张若合同解除时间与诉请不一致，则合同解除后被告仍实际占用房屋，应按合同约定支付相应房屋占用费用，后又将该标准明确为参照每月相应租金标准。事实和理由：2018年9月3日，重庆康田雍俊房地产开发有限公司（以下简称“康田公司”）与被告谊品公司签订《房屋租赁合同》，约定康田公司将自己所有的位于重庆市北部新区XX街X号附XXX号房屋及其附属设施设备出租给被告经营使用，租期60个月。2018年9月25日，康田公司将前述房屋出售给原告后，康田公司、原告、被告签订《房屋租赁合同>权利义务概括转让三方协议》，约定康田公司将原租赁合同中出租人权利义务全部转让给原告，原被告按原租赁合同履行。2019年7月23日，原被告双方签订《补充协议》，对原合同进行变更，后原告按约定交付了房屋，被告实际占用并使用该房屋进行经营。但至今为止被告都未按约定支付过租金。且拖欠支付物业费和水电费。原告为维护合法权益，遂诉至法院。被告谊品公司辩称: 1.案涉租赁合同已于2020年4月17日被告向原告送达解除合同通知书的形式于当日已实际解除，现原告请求解除房屋租赁合同及三方协议和补充协议，不符合案件事实；2.鉴于案涉合同于2020年4月17日实际解除，被告当日请求原告清收案涉房屋，原告拖延致使房屋至今没有归还给原告；3.案涉合同已于2020年4月17日实际解除，根据合同约定，该期间内属于原告给予被告装修的免租金期，被告在该期限内已通知原告解除该合同，且原告对被告解除合同无异议，故原告请求支付租金无事实依据和证据支持，此外假定被告应当支付原告租金，但免租期内10个月租金应在总租金中扣除，同时被告支付租金的标准仅为2020年5月1日起至2021年5月1日止的该年度租金，而非原告将5年的租金进行平均综合计算；4.关于违约金，被告不认可，因为涉案合同在免租期内，已依法解除，被告不存在违约，故不应支付违约金，同时假定被告应支付违约金，但原告请求支付违约金的标准过高，被告请求当庭予以调整其标准；5.关于原告所主张的物业费水电费的诉求，原告未实际缴纳，不应支持；6.对于原告主张的律师费、案件受理费、保全费与本案无关。当事人围绕诉讼请求，依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证和质证。对《房屋租赁合同》、《商品房买卖合同》、《房屋租赁合同>权利义务概括转让三方协议》、《补充协议》、装修保证金缴纳凭证、水电周转金缴纳凭证、支付保证金的网上银行电子回单等证据双方当事人均无异议，本院予以采信。对双方有争议的证据部分，原告方另向我院举示如下证据：1.法律服务合同、诉讼服务费发票、中国农业银行转账记录，拟证明因本案诉讼，原告支出了律师费13 333元。被告不认可该组证据真实性、关联性。2.物业缴费通知单、欠缴明细,拟证明被告从2019年11月至今拖欠给付物业费和水电费共计5996.1元。被告方对真实性未发表意见,否认其与本案关联性。3.钥匙托管申请，拟证明原告已在约定时间将钥匙放置物业处被告自己怠于进场，损失应当由被告承担。被告不认可该组证据真实性、关联性。认为合同也没有约定该交付方式，不能证明原告已交付房屋。4.附136号房屋物业费、水电费交款明细1张，附137号房屋物业费、水电费交款明细1张，拟证明被告2019年7月开始支付了物业费，被告于2019年7月进场使用案涉房屋。被告不认可附136号房屋交款明细真实性、不认可附137号房屋交款明细真实性、关联性。被告谊品公司方另向我院举示如下证据：1.《解除房屋租赁合同通知书》及物流系统查询回执，拟证明被告向原告送达解除合同通知书，合同已解除。原告方认为被告并无解除权，邮寄的顺丰件，看不出有任何人签收痕迹，也并不是法律规定的EMS邮件。2.2019年8月11日录音，拟证明原告同意解除合同，但因为协商的金额未达成一致，所以房屋没有退还。原告认为录音中未明确体现双方身份信息，对真实性、关联性不认可。本院认为，对原告方举示的证据1，该组证据系原件，可相互印证，律师费金额大小及支付方式符合日常经验，本院予以采信；对原告方举示的证据2，加盖了物业公司印章，本院对其真实性予以认可；对原告方举示的证据3，并非双方约定交付房屋的方式，与本案缺乏关联性，不予采信；对原告方举示的附136号房屋物业费、水电费交款明细，加盖物业公司印章，本院予以采信；附137号房屋物业费、水电费交款明细与本案缺乏关联性，本院不予采信。对被告方举示的证据1，邮寄地址为原告在双方签订的补充协议中载明的地址，回执显示已签收，本院对其真实性予以认可；被告举示的证据2，录音内容连续，录音内容反映的双方就案涉房屋及被告承租的相邻房屋协商退租事宜，本院对其真实性予以认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定主要事实如下：2018年9月3日，康田公司为甲方，被告为乙方，签订《房屋租赁合同》，约定康田公司将自己所有的位于中国重庆市北部新区XX街X号附XXX号房屋及其附属设施设备出租给被告经营使用，计租面积82.08平方米。合同第4条租赁期限约定：租期60个月，起租日为2018年11月1日,如商铺交付日期延后，则实际交付日为起租日；第6.1条约定：乙方支付履约保证金共28 563.8元；7.1条：租金及物业管理费，约定租赁期间总租金为536 119.9元；7.3.1条约定：乙方自行承担与出租商铺使用及其经营有关的消耗性费用，包括但不限于水费、电费、电话、通讯及水电损耗公摊、燃气费等；7.4条：支付时间与方式约定：7.4.1条租金支付时间按下表执行：2019年9月1日期开始支付租金，当期支付29 039.9元，之后每3个月支付一次租金，2019年12月1日支付29 992元，2929年3月1日支付租金29 992元...；7.4.4条约定：甲乙双方一致确认，后续因甲方有出售该出租商铺之需求，乙方同意并认可，至甲方将出租商铺出售给买受人之日起，本合同项下后续产生的租金为不含税租金，乙方按本合同约定的租金标准向买受人支付租金；15.1条约定：乙方应于本合同约定的租赁期限届满之日向甲方交还出租商铺。交还前，乙方应拆除其在出租商铺内添附的可拆除的装修装饰物（但不得对出租商铺的结构及其他设施设备造成的损坏），并将出租商铺清理干净；15.2条约定：...或者本合同一方依据双方约定或法律规定单方行使合同解除权，乙方应当在合同解除或终止之日起不超过50（五十）日内向甲方交还出租商铺;15.3条约定：...每逾期一日，乙方应按租期届满日前一年度平均日租金的双倍向甲方支付出租商铺占用期间使用费;15.5条约定：如商铺交还时之状态不符合本合同约定，甲方有权要求乙方或自行采取一切措施，使得出租商铺之状况符合约定...；17.3条约定：乙方有以下任一种违约情形，则甲方有权书面通知乙方后终止本合同。乙方应在收到终止合同的通知书之日起15（十五）天内结清所欠甲方费用，除履约保证金作为违约金支付给甲方外，乙方还应赔偿甲方因此遭受的损失（包括但不限于仲裁费、律师费、保全费、执行费、收入等）：17.3.1条约定：乙方迟延支付租金或其他应付款项，如超过30（三十）天，按迟延支付租金的日息3‰向甲方支付违约金，同时甲方有权单方终止本合同；17.5条约定：在租赁期内，如因乙方原因解除合同且乙方按照本合同约定按期交还出租商铺的，甲方退还乙方已交付的尚未到期的租金、物管费。除履约保证金作为违约金不予退还外，乙方还应赔偿甲方损失。乙方对甲方的损失赔偿总额，不超过合同解除当年12个月租金之和。2018年9月25日，康田公司与原告签订《重庆市商品房买卖合同》，将前述房屋出售给原告。后康田公司、原告、被告签订《房屋租赁合同>权利义务概括转让三方协议》，约定康田公司将原租赁合同中出租人权利义务全部转让给原告，履约保证金由康田公司退还，并由被告向原告重新缴纳，原被告其他权利义务关系按原租赁合同履行。2019年7月23日，原被告双方签订《补充协议》，约定对原合同4.2条、7.4.1条进行变更并补充，4.2条变更为：本合同起租日为对起租日进行变更为2019年7月1日，甲方应在起租日将出租商铺交付给乙方，如出租商铺交付日期延后，则实际交付日为起租日。7.4.1条变更为：租金支付时间按下表执行：2020年5月1 日支付29 039.9 元、2020年8月1日支付29 992元、2020年11月1日支付29 992元、2021年2月1日支付29 992元、2021年5月1日支付30 491.9元、2021年8月1日支付31 491.6元...(金额逐渐递增）。2020年4月17日，被告向原告邮寄《解除房屋租赁合同通知书》，主要载明：“...我司已连续三个月处于亏损状态，已无法继续经营，现以书面形式特向贵方发出解除租赁合同的通知，双方签署的租赁合同自本通知签发之日起解除...”，原告于2020年4月30日签收该通知书。2020年8月11日，被告与原告及另几户相邻业主协商退租还房事宜并录音。协商过程中，原告称：“我们没达成任何协议”，被告称：“没有达成协议，所以今天在协商嘛...之所以现在想把东西搬出来，是因为要给你们恢复原状，不影响继续招租”，“今天先解决撤场的事情，之前不让我们撤，今天刚才沟通好了什么时候撤场，（恢复原状后）把房子交给你们”,“免租期的租金要给，但是这个租金标准合同上没有约定，租金如何计算是个问题”。后双方因租金标准未能协商一致，2020年10月16日，原告向法院起诉如前所请。另查明以下事实：房屋交付被告使用时系清水房；原告未支付过物业费用；被告缴纳了2019年8月1日至2019年8月31日期间案涉房屋物业费及水电公摊费；被告于2019年8月25日以原告名义缴纳了案涉房屋装修保证金及水电周转金；被告未支付过租金，已支付原告履约保证金28 563.8元；原告为聘请律师代理本案，已支出律师费13 333元，支出保全费用1770元。庭审中，原告陈述：《补充协议》约定被告自2020年5月1日起开始支付租金，并不意味着2019年7月至2020年5月是免租期，前期应付的租金，也是算入了合同约定的总租金内的，只是把前期租金放在后面支付，总租金额不变，如果被告依照约定完整履行60个月，则原告每一个月都可以得到相应的租金，2019年7月至2020年5月的租金标准是通过总租金除以总租期60个月来计算每个月的应付租金，2020年5月之后，是按照补充协议约定的租金计算。原房屋租赁合同被告已经得到了10个月的免租期，补充协议签订时，双方是照搬原房屋租赁合同进行展期，没有注意到有两个免租期的事情，此非原告本意。被告答辩：2020年5月1日前是免租期，原告无权请求支付租金，假定被告应当支付原告租金，但免租期内10个月租金应在总租金中扣除，被告支付租金的标准仅应为2020年5月1日起至2021年5月1日止的该年度租金标准，而非原告主张的将60个月的租金平均综合计算。本院认为：第一，关于合同解除。康田公司与被告谊品公司签订的《房屋租赁合同》、康田公司与原被告签订的《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》、原被告双方签订的《补充协议》，均系各方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据双方约定，被告逾期支付租金累积超过30日的,原告有权解除合同。而被告欠付租金，系单方违约行为，既无法定解除权，又不符合双方合同约定的可单方解除合同的情形，被告不享有合同解除权，故对被告主张2020年4月17日已经发出解除通知并到达原告，合同应自当日解除的意见，本院不予支持。现原告通过诉讼方式请求解除合同，本院酌情认定双方合同于被告收到原告起诉状副本之日，即于2020年10月23日解除。第二，关于返还房屋。双方约定被告应当在合同解除后50日内向甲方交还房屋，交还标准为拆除其在出租商铺内添附的可拆除的装修装饰物，并将出租商铺清理干净。案涉房屋系清水房交付，在双方协商退租过程中，被告表示要将房屋恢复原状后交还原告，即房屋应以清水房状态返还。现被告仍未将案涉房屋依约定返还原告，故对原告该诉讼请求，本院予以支持。第三，关于租金。如前所述，被告应依照《房屋租赁合同》、《〈房屋租赁合同〉权利义务概括转让三方协议》及《补充协议》的约定向原告支付租金。《补充协议》约定起租日为2019年7月1日，被告于2020年5月1日起开始支付租金。对2019年7月1日至2020年5月1日期间被告应否支付租金，本院认为该约定并未免除被告支付前述期间租金的义务。首先，《房屋租赁合同》7.1条“租金及物业管理费”明确了租赁期间总租金，其后的7.4条“支付时间与方式”及《补充协议》又对租金支付时间和标准做了具体约定，双方并未明确约定2019年7与1日至2020年5月1日系无偿使用。其次，被告在租赁期间并未支付过租金，现因被告原因导致合同解除无法继续履行，根据合同法相关规定，被告应当赔偿原告由此造成的损失。结合双方合同约定的行文体例及合同法立法精神考查，本院认为被告于2020年5月1日起开始支付租金的约定，是在原告能够收取合同约定的全部租金的前提下，对租金作出的相应优惠。现合同已解除，导致原告未能收取租金，则被告能享有的租金优惠应依比例缩减。根据双方合同约定，租期共计60个月，双方约定被告在起租的第11个月开始支付租金，即总租期与优惠期的比例为6:1。本案中，根据双方《补充协议》的约定，起租日为2019年7月1日，如案涉房屋交付日期延后，则实际交付日为起租日。现双方对房屋交付日有争议，根据已查明事实，仅能认定被告缴纳了案涉房屋2019年8月1日至2019年8月31日的物业管理费、水电公摊费，并于当月缴纳了装修保证金等费用，故本院认定案涉房屋于2019年8月1日交付被告使用，该日为起租日。双方合同于2020年10月23日解除，则实际租期为450天，对应的优惠期应为75天，即该约定仅应免除被告75天的租金，则被告应支付租金天数为375天（450天-75天）。关于租金支付标准，现双方对2019年7月至2020年4月期间的租金标准未做约定，根据原《房屋租赁合同》，2019年9月1日起被告即应向原告支付第一笔租金为29 039.9元（3个月的租金），且其后逐渐递增，补充协议变更后，约定的第一笔租金同为29 039.9元（3个月的租金），其后逐渐递增。若参照该约定计算2019年7月至2020年4月期间的租金，则该期间的租金标准为323元/日（29 039.9元÷3个月÷30天，四舍五入取整）。现原告主张按照合同约定的总租金除以总租期来确定该期间的租金标准，该标准为294元/天，（536 119.9元÷5年÷365天），尚低于323元/天，本院对原告该计算方式予以认可。2020年5月1日后的租金支付标准依双方补充协议的约定执行。因此，被告应支付原告2019年8月1日至2020年10月23日期间的租金共计115 204.9元[58 506元（294元/天×（274-75）天，2019年8月1日至2020年4月30日租金)+29 039.9元（2020年5至7月租金）+27 659元(29 992元÷3个月÷30天×83天，四舍五入取整，2020年8月1日至2020年10月23日租金）]。因合同已解除，原告主张的2020年10月24日后的租金实际应为相应的房屋占用费用，计算至返还房屋为止。合同解除后按双方约定，被告应于50日之内即应于2020年12月12日前返还房屋，现被告仍未返还房屋，双方合同约定乙方应按租期届满日前一年度平均日租金的双倍向甲方支付出租商铺占用期间使用费，后原告自行调整该标准为参照当期租金标准，该主张符合法律规定，本院予以支持。第四，关于违约金、保证金。本案合同中虽然将支付违约金与不退保证金分别作了约定，但二者成就的条件均是基于被告的同一违约事实，本质上均为被告因其违约行为而应向守约方原告承担违约责任的方式，故对原告关于支付违约金的主张，应一并统筹考虑。根据《合同法》第一百一十四条之规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定，当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。本案原告方的损失主要在于房屋空置期间的租金收益，合同约定日千分之三的违约金标准明显高于因被告迟延支付租金给原告所造成的实际损失。被告主张对违约金予以调整，本院予以支持，酌情调整违约金计算标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算。计算方式为以87 545.9元（58 506元+29 039.9元）为基数，自2020年5月1日起计算至付清时止；以27 659元为基数，自2020年8月1日计算至付清时止。第五，关于物业费、水电费。本案中，原告并未实际缴纳物业费、水电费，其请求被告支付物业费、水电费的主张缺乏事实依据，本院不予支持。第六，关于保全费、律师费。根据合同约定，因承租人违约导致该合同纠纷产生的律师费、保全费，由承租人向出租人赔偿。原告实际支出的保全费1770元、律师费13 333元，故对原告要求被告承担保全费、律师费的主张，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条第一款、第六十条第一款、第七十九条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、原告邹东方与被告重庆谊品弘渝科技有限公司签订的《房屋租赁合同》于2020年10月23日解除；二、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后立即将房屋恢复原状返还原告邹东方；三、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹东方租金115 204.9元，并自2020年12月12日起，依照双方《补充协议》约定的当期租金标准支付房屋占用费用至返还房屋为止；四、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹东方违约金，计算标准为按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计算，计算方式为以87 545.9元（58 506元+29 039.9元）为基数，自2020年5月1日起计算至付清时止；以27 659元为基数，自2020年8月1日计算至付清时止；五、被告重庆谊品弘渝科技有限公司于本判决生效后十日内支付原告邹东方保全费1770元、律师费13 333元；六、驳回原告邹东方的其他诉讼请求。被告重庆谊品弘渝科技有限公司已缴纳的保证金28 563.8元，可用于抵扣本判决第三项、第四项所确定的付款义务。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费9161.2元，减半收取4580.6元，由被告重庆谊品弘渝科技有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递 交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第一 中级人民法院。双方当事人在法定上诉期内均未提出上诉或一方 上诉后又撤回的，本判决发生法律效力，当事人应自觉履行判决 的全部义务。一方不履行的，自本判决内容生效后，权利人可以 向本院申请强制执行。申请执行的期限为二年，该期限从法律文 书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的， 从规定的每次履行期间的最后一日起计算。  审 判 员  李 逸 豪                              二〇二一年四月六日 书 记 员  柯 雪 梅   - 1 –