云南省昆明市西山区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0112民初108号原告：冯冬媛，女，汉族，1962年10月17日生，云南省昆明市人，中专文化，无业，住云南省昆明市西山区。委托诉讼代理人：张芸，云南天外天律师事务所律师。特别授权代理。被告：彭文礼，男，汉族，1970年10月16日生，住北京市丰台区。原告冯冬媛与被告彭文礼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年3月24日公开开庭进行了审理，原告冯冬媛的委托诉讼代理人张芸到庭参加了诉讼；被告彭文礼经本院公告传唤，未到庭参加诉讼，本院依法进行了缺席审理。本案现已审理终结。原告冯冬媛向本院提出诉讼请求：1、依法确认解除原、被告双方约定的《房屋租赁合同》；2、判令被告彭文礼向其支付房屋租金20000元、物业管理费1525元、电费755.80元、煤气费194.70元；3、判令被告彭文礼向其支付逾期缴纳租金的违约金30000元；4、判令被告彭文礼承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2018年3月7日签订《房屋租赁合同》，租期自2018年3月8日至2020年3月8日，租金每月4000元，签订合同时支付第一年的租金48000元。合同签订后，双方按约履行合同。2020年3月8日，合同期满后，被告彭文礼表示要续租，原告冯冬媛也同意被告彭文礼续租，双方继续履行原《房屋租赁合同》。但是续租后，被告彭文礼一直拖延支付房租，经原告冯冬媛再三催要，被告彭文礼始终以种种理由推诿。原告冯冬媛为维护其合法权益，诉至法院，望判如所请。被告彭文礼未到庭应诉，亦未向本院提交书面答辩意见。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，对当事人提交的证据，本院认定如下：对于原告冯冬媛提交的原、被告身份证复印件及《房屋租赁合同》，符合证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，本院予以确认。对于原告冯冬媛提交的其与微信号为“ｑｉａｎｇｈｕａｃｈｏｕｓｏｕ”的微信账号的聊天记录，因其未提交证据证实这一账号的使用者系被告彭文礼，无法核实该证据的真实性，故本院在本案中不予确认。对于原告冯冬媛提交的其与手机号为139××××7250的“彭总租房采莲郡”的短信记录，因这一手机号与被告彭文礼在《房屋租赁合同》中所留的手机号码“139××××4809”不一致，原告冯冬媛亦未提交其他证据证实139××××7250这一手机号的使用者系被告彭文礼，故对于上述短信记录，本院在本案中不予确认。对于原告冯冬媛提交的“通知”，系原告冯冬媛单方制作，其未提交证据证实其向被告彭文礼送达了该通知，故本院在本案中不予确认。对于原告冯冬媛提交的收条，其主张该收条由物管出具，但该收条载明的收款人为“李翠芬”，而未加盖物管的公章，无法核实该收条的真实性，故本院在本案中不予确认。对于原告冯冬媛提交的燃气费缴费凭证、电费催费通知、电费缴费记录，其中载明的地址“永和花园”与《房屋租赁合同》中所约定的“采莲郡”为同一小区的不同名称，故上述证据符合证据的形式要件，与本案的审理具有法律上的关联性，故本院予以确认。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原告冯冬媛（甲方）、被告彭文礼（乙方）与案外人昆明荣城房地产经纪有限公司（丙方、居间方）于2018年3月7日签订《房屋租赁合同》，约定：“一、房屋情况甲方自愿将坐落于采莲郡27栋2单元0601房屋出租给乙方。……二、租赁期限2018-03-08至2020-03-08。三、租金及支付方式1、月租金为（￥）：4000.00元每月（大写：肆仟元）；2、签订合同时乙方先支付壹年租金合计（￥）：48000元（大写：肆万捌仟元整）给甲方；3、下次租金支付时间为2019-02-08前，届时应须支付给甲方的租金为（￥）：48000元（大写：肆万捌仟元整），若乙方拖欠租金超过7日，则甲方有权收回该房屋，且对室内物品可不负任何责任，造成丢失或损坏由乙方自己负责，乙方同时另需向甲方支付所欠租金一倍的违约金。四、租期内该房的水、电、煤气、有线电视、物业管理费及相关费用由乙方自己承担。五、押金为（￥）：4000（大写：肆仟元整），在签订本合同时一次性付清，租期满后，如无违约责任发生并结清相关费用，由乙方一次性退还。……九、违约责任……3、乙方逾期缴纳租金，除补交所欠租金外，还必须以合同月租金的5%按日向甲方支付违约金。……其他补充：1、一年物管费3666元签订合同之日支付房东。……”2020年9月燃气费账单显示，永和花园27幢2单元601号房屋应交燃气费194.70元。云南电网有限责任公司催费通知书显示，截至2020年8月14日，永和花园27幢2单元601号房屋已欠电费755.80元，其中本金670.32元，违约金85.48元。庭审中，原告冯冬媛陈述，被告彭文礼向其支付了截至2020年3月8日的租金及物管费；因被告彭文礼拖欠租金，其于2020年8月8日请物管公司的工作人员腾空并收回了租赁物；其主张的租金及物管费均为2020年3月8日至2020年8月8日期间的；被告彭文礼按照《房屋租赁合同》的约定向其支付过押金4000元，该笔押金现尚未退还被告彭文礼。本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”引起本案纠纷的法律事实发生于民法典施行前，故本案应当适用当时的法律、司法解释的相关规定。根据《房屋租赁合同》的约定，本案的租期已于2020年3月8日届满。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”被告彭文礼作为负有返还义务一方，未提交证据证实其已向原告冯冬媛返还租赁物，现原告冯冬媛主张，租赁期限届满后，被告彭文礼继续使用租赁物，其未提出异议，故根据《中华人民共和国合同法》第二百三十六条：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”之规定，原、被告之间形成不定期租赁合同关系，原《房屋租赁合同》的约定对原、被告仍有法律约束力。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”之规定，原告冯冬媛有权随时解除合同，故本院对其主张解除与被告彭文礼签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，被告彭文礼仍应就其使用租赁物的行为向原告冯冬媛支付租金。原告冯冬媛陈述其已收回租赁物，被告彭文礼未提交证据证实其向原告冯冬媛返还租赁物的时间，故本院根据原告冯冬媛的自认，确认原告冯冬媛于2020年8月8日收回租赁物。被告彭文礼作为负有支付租金义务一方，未提交证据对其支付租金的情况予以证实，故本院对原告冯冬媛主张的租金支付情况予以确认，并按照《房屋租赁合同》约定的租金标准，对原告冯冬媛主张的自2020年3月8日起至2020年8月8日止共计5个月的租金20000元予以支持。对于物业管理费，《房屋租赁合同》约定为每年3666元，根据合同第四条之约定，2020年3月8日至2020年8月8日期间的物业管理费应由被告彭文礼负担，为1527.50元，原告冯冬媛主张1525元系对自身权利的处分，不违反法律规定，本院予以支持。对于原告冯冬媛主张的电费755.80元、煤气费194.70元，因其提交证据证实了应交费金额，故本院予以支持。对于原告冯冬媛主张的违约金，根据《房屋租赁合同》第三条第3款之约定，可以确认被告彭文礼应于下一个租赁年度开始前的30日前向原告冯冬媛支付租金，现被告彭文礼逾期支付租金，根据《房屋租赁合同》第九条第3款之约定，应向原告冯冬媛支付违约金，但该条款约定的违约金计算标准过高，应予调整，故本院结合合同的履行情况、当事人的过错程度、被告彭文礼逾期支付租金的金额及逾期时间等因素，酌情确认被告彭文礼向原告冯冬媛支付违约金600元。对于被告彭文礼已支付的押金4000元，应用以抵扣被告彭文礼应向原告冯冬媛支付的各项费用，抵扣租金后，被告彭文礼还应支付的租金为16000元。被告彭文礼经本院依法送达开庭传票，无正当理由拒不到庭应诉，本院依法缺席判决。综上，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百三十五条、第二百三十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：一、解除原告冯冬媛与被告彭文礼签订的《房屋租赁合同》；二、被告彭文礼于本判决生效之日起十五日内支付原告冯冬媛租金人民币16000元、物业管理费人民币1525元、电费人民币755.80元、煤气费人民币194.70元，以上共计人民币18475.50元；三、被告彭文礼于本判决生效之日起十五日内支付原告冯冬媛违约金人民币600元；四、驳回原告冯冬媛的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费人民币1112元（原告冯冬媛已预交），由原告冯冬媛负担人民币835元，由被告彭文礼负担人民币277元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。审判员  杜华萍二〇二一年四月二十九日书记员  董 媛