福建省建瓯市人民法院民 事 判 决 书(2021)闽0783民初103号原告：中国工商银行股份有限公司建瓯支行，住所地建瓯市中山路401号，统一社会信用代码9135078385719246XM。负责人：虞众，行长。委托诉讼代理人：陈淑荣，男，系该行员工。委托诉讼代理人：陈茂贵，男，系该行员工。被告：吴子奇，男，1971年12月6日出生，汉族，住建瓯市，现在宁德市监狱服刑。被告：叶文英，女，1973年12月13日出生，汉族，住建瓯市。被告：福建省建瓯市绿韵房地产开发有限公司，住所地建瓯市徐墩镇叶坊村段205国道东侧楼，统一社会信用代码9135078379377365IL。原告中国工商银行股份有限公司建瓯支行（以下简称工行建瓯支行）与被告吴子奇、叶文英、福建省建瓯市绿韵房地产开发有限公司（以下简称建瓯市绿韵公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月6日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。工行建瓯支行的委托诉讼代理人陈淑荣、陈茂贵与被告吴子奇到庭参加诉讼，被告叶文英、建瓯市绿韵公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本院依法缺席审理，本案现已审理终结。工行建瓯支行向本院提出诉讼请求：1、吴子奇、叶文英立即偿还《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［住］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［269］号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金123095.68元、利息15509.86元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息（含罚息、复利，具体以银行系统自动生成的数据为准）；2吴子奇、叶文英、建瓯市绿韵公司协助工行建瓯支行办理坐落于建瓯市××房产抵押预告登记转一般抵押权登记，抵押预告登记转一般抵押权设立登记后，工行建瓯支行有权申请对坐落于建瓯市××的房产进行折价或拍卖、变卖、所得价款工行建瓯支行在第1项诉请债权范围内享有优先受偿权；3.建瓯市绿韵公司对吴子奇、叶文英第1项诉请确定的债权范围内承担连带保证责任，连带保证责任自一般抵押权登记办妥之日起保证责任终止；4吴子奇、叶文英立即偿还《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［268］号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金20508.01元、利息3025.91元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息（含罚息、复利，具体以银行系统自动生成的数据为准）；5.吴子奇、叶文英、建瓯市绿韵公司协助工行建瓯支行办理坐落于建瓯市××房产抵押预告登记转一般抵押权登记,抵押预告登记转一般抵押权登记后，工行建瓯支行有权申请对坐落于建瓯市××的房产进行折价或拍卖、变卖，所得款工行建瓯支行在第4项诉请确定的债权范围内享有优先受偿权；6.建瓯市绿韵公司对吴子奇、叶文英第4项诉请确定的债权范围内承担连带保证责任，连带保证责任自一般抵押权登记办妥之日起保证责任终止；7.吴子奇、叶文英立即偿还《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2011］年［008］号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金38749.7元、利息7031元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息（罚息、复利，具体以银行系统自动生成的数据为准）；8.吴子奇、叶文英、建瓯市绿韵公司协助工行建瓯支行办理坐落于建瓯市××房产抵押预告登记转一般抵押权登记,抵押预告登记转一般抵押权登记后，工行建瓯支行有权申请对坐落于建瓯市××的房产进行折价或拍卖、变卖、所得价款的在第7项诉请确定的债权范围内享有优先受偿权；9、建瓯市绿韵公司对吴子奇、叶文英第7项诉请确定的债权范围内承担连带保证责任，连带保证责任自一般抵押权登记办妥之日起保证责任终止；事实与理由：1.2010年12月31日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［住］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［269］号｝，合同约定，贷款金额166000元，合同约定贷款期限240个月，年利率7.04%，采用按月等本还款法，逾期借款在原借款利率基础上加收50%的利率，并计收罚息。吴子奇、叶文英提供坐落于建瓯市××房产作为借款的抵押担保。2011年1月18日，工行建瓯支行依合同约定履行付款义务。截至2020年6月21日，该笔贷款已经逾期累计超过17个月未按约归还；2.2010年12月31日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［268］号｝，合同约定，贷款金额107000元，合同约定贷款期限120个月，年利率7.04%，采用按月等本还款法，逾期借款在原借款利率基础上加收50%的利率，并计收罚息。吴子奇、叶文英提供坐落于建瓯市××房作为借款的抵押担保。2011年1月18日，工行建瓯支行依合同约定履行付款义务。截至2020年6月21日，该笔贷款已经逾期累计超过16个月未按约归还；3.2011年7月28日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2011］年［008］号｝。合同约定，贷款金额155000元，合同约定期限120个月，年利率9.5175%，采用按月等本还款法，逾期借款在原利率基础上加收50%的利率，并计收罚息。吴子奇、叶文英提供坐落于建瓯市××号房产作为借款的抵押担保。2011年7月29日，工行建瓯支行依合同约定履行付款义务。截至2020年6月29日，该笔贷款已经逾期累计超过17个月未按约归还。借款逾期后，工行建瓯支行多次向三被告催要未果。根据《个人购房借款／担保合同》第十四条违约及违约责任中约定，借款人连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息;借款人发生约定的违约情形的，贷款人有权采取下列一项或多项措施：宣布本合同和贷款人与借款人之间其他合同项下未偿还借款和其他融资款项立即到期，要求借款人立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息及其他费用。目前，建瓯市绿韵公司房产已竣工验收并具备办理预购商品房抵押预告登记转一般抵押权设立登记基本条件，但三被告怠于办理。吴子奇答辩称，对工行建瓯支行的诉请中罚息、复利有异议。吴子奇目前在服刑，无法履行还款义务。工行建瓯支行应及时通知叶文英还款。请求工行建瓯支行减免罚息、复利。对工行建瓯支行其他诉请无异议。叶文英未作答辩，亦未提交证据。建瓯市绿韵公司未作答辩，亦未提交证据。本院经审理认定事实如下：1.2010年12月31日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［住］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［269］号｝并出具中国工商银行个人借款凭证，约定：吴子奇、叶文英为购买建瓯市××房产向工行建瓯支行办理购房贷款166000元；贷款期限为240个月；贷款利率以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，以上一年度最后一次调整后的基准利率为准，上浮10%执行新的利率；当期执行年利率7.04%，不能按期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息，罚息利率在当期利率中上浮50%；不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额本息还款；吴子奇、叶文英以建瓯市××房产为贷款提供抵押担保；抵押人获得房屋所有权证后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记，抵押人必须协助；建瓯市绿韵公司为吴子奇、叶文英的上述贷款承担阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕，且工行建瓯支行收到他项权证书后，保证责任免除。保证期间为贷款到期日起两年；宣布贷款提前到期，保证期间为贷款提前到期之日起两年。双方约定抵押担保范围为该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及工行建瓯支行为实现债权的费用等；若吴子奇、叶文英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行建瓯支行有权宣布与吴子奇、叶文英之间未偿还的借款及其他款项立即到期，并要求吴子奇、叶文英立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等费用。2011年1月18日，工行建瓯支行依约向吴子奇、叶文英发放贷款166000元，借款支付至建瓯市绿韵公司账户。2010年12月31日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：瓯房预建瓯字第2××2号）。吴子奇、叶文英贷款后未依约还款。截至2021年2月28日，吴子奇、叶文英累计逾期25次未还本付息，尚欠贷款本金123095.68元，利息（含罚息、复利）15509.86元；2.2010年12月31日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2010］年［268］号｝并出具中国工商银行个人借款凭证，约定：吴子奇、叶文英为购买建瓯市××房产向工行建瓯支行办理购房贷款107000元；贷款期限为120个月；贷款利率以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮10%；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，以上一年度最后一次调整后的基准利率为准，上浮10%执行新的利率；当期执行年利率7.04%，不能按期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息，罚息利率在当期利率中上浮50%；不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额本息还款；吴子奇、叶文英以建瓯市××房产为贷款提供抵押担保；抵押人获得房屋所有权证后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记，抵押人必须协助；建瓯市绿韵公司为吴子奇、叶文英的上述贷款承担阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕，且工行建瓯支行收到他项权证书后，保证责任免除。保证期间为贷款到期日起两年；宣布贷款提前到期，保证期间为贷款提前到期之日起两年。双方约定抵押担保范围为该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及工行建瓯支行为实现债权的费用等；若吴子奇、叶文英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行建瓯支行有权宣布与吴子奇、叶文英之间未偿还的借款及其他款项立即到期，并要求吴子奇、叶文英立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等费用。2011年1月18日，工行建瓯支行依约向吴子奇、叶文英发放贷款107000元，借款支付至建瓯市绿韵公司账户。2010年12月31日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：瓯房预建瓯字第2××3号）。吴子奇、叶文英贷款后未依约还款。截至2021年2月28日，吴子奇、叶文英累计逾期24次未还本付息，尚欠贷款本金20508.01元，利息（含罚息、复利）3025.91元。3.2011年7月28日，工行建瓯支行与吴子奇、叶文英及建瓯市绿韵公司签订《个人购房借款／担保合同》》｛编号Ａ：［商］字［南平］行［建瓯］支行［2011］年［008］号｝并出具中国工商银行个人借款凭证，约定：吴子奇、叶文英为购买建瓯市××房产向工行建瓯支行办理购房贷款155000元；贷款期限为120个月；贷款利率以发放时适用的中国人民银行公布的同期同档次贷款利率为基准利率，上浮35%；贷款期限一年以上的，自每次基准利率调整之日的次年1月1日开始，以上一年度最后一次调整后的基准利率为准，上浮10%执行新的利率；当期执行年利率9.5175%，不能按期偿还贷款的，按罚息利率按日计收利息，罚息利率在当期利率中上浮50%；不能按时支付利息的，按罚息利率计收复利；还款方式为按月等额本息还款；吴子奇、叶文英以建瓯市××房产为贷款提供抵押担保；抵押人获得房屋所有权证后，应在30天或贷款人要求的合理时间内办妥正式抵押登记，抵押人必须协助；建瓯市绿韵公司为吴子奇、叶文英的上述贷款承担阶段性连带责任保证，正式抵押登记手续办理完毕，且工行建瓯支行收到他项权证书后，保证责任免除。保证期间为贷款到期日起两年；宣布贷款提前到期，保证期间为贷款提前到期之日起两年。双方约定抵押担保范围为该合同项下全部贷款本金、利息、罚息、复利及工行建瓯支行为实现债权的费用等；若吴子奇、叶文英连续三个月或累计六次未按时足额偿还贷款本息，工行建瓯支行有权宣布与吴子奇、叶文英之间未偿还的借款及其他款项立即到期，并要求吴子奇、叶文英立即清偿未偿还款项以及所产生的利息、罚息等费用。2011年7月29日，工行建瓯支行依约向吴子奇、叶文英发放贷款155000元，借款支付至建瓯市绿韵公司账户。2010年12月31日，双方办理了预购商品房抵押权预告登记（证号：瓯房预建瓯字第2××4号）。吴子奇、叶文英贷款后未依约还款。截至2021年2月28日，吴子奇、叶文英累计逾期25次未还本付息，尚欠贷款本金38749.7元，利息（含罚息、复利）7031元。吴子奇、叶文英购买的坐落于建瓯市××房产尚未办理房产证。以上事实有工行建瓯支行个人购房借款/担保合同、个人借款凭证、自营历史明细列表、房屋预告登记证等证据，以及当事人当庭陈述为证，本院予以确认并在卷作证。本院认为，吴子奇、叶文英、建瓯市绿韵公司与工行建瓯支行签订的《个人购房借款/担保合同》及吴子奇、叶文英出具的个人借款凭证均系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，当事人应依约履行各自义务。吴子奇、叶文英贷款后，未依约还款，已构成违约，依法应当继续履行合同义务，并承担相应的违约责任。故工行建瓯支行诉请吴子奇、叶文英偿还尚欠的相应借款本息，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条“当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；......。”的规定，涉案房产虽已办妥抵押预告登记手续，但涉案房产均未取得建筑物所有权首次登记,故工行建瓯支行主张吴子奇、叶文英、建瓯市绿韵公司应协助其将涉案房产抵押预告登记转为抵押登记，且工行建瓯支行对涉案房产在本案相应债权范围内享有抵押优先受偿权的诉讼请求，不符合法律规定，本院不予支持。涉案房产均未办理抵押登记，工行建瓯支行亦未取得涉案房产的抵押优先受偿权，且无证据证明本案涉案贷款已过保证期间，建瓯市绿韵公司依约应对相应借款承担连带保证责任，故工行建瓯支行主张建瓯市绿韵公司为相应借款承担连带清偿责任的诉讼请求，符合合同约定及相关法律规定，本院予以支持。叶文英、建瓯市绿韵公司经依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，亦未提供证据对工行建瓯支行的主张予以反驳，视为放弃相关的诉讼权利，本院依法缺席判决。综上，依据《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条的规定，判决如下：一、吴子奇、叶文英于本判决生效之日起是十日内向中国工商银行股份有限公司建瓯支行偿还《个人购房借款/担保合同》｛编号A：[住]字[南平]行[建瓯]支行[2010]年[269]号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金123095.68元、利息15509.86元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息、罚息、复利。二、吴子奇、叶文英于本判决生效之日起是十日内向中国工商银行股份有限公司建瓯支行偿还《个人购房借款/担保合同》｛编号A：[商]字[南平]行[建瓯]支行[2010]年[268]号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金20508.01元、利息3025.91元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息、罚息、复利。三、吴子奇、叶文英于本判决生效之日起是十日内向中国工商银行股份有限公司建瓯支行偿还《个人购房借款/担保合同》｛编号A：[商]字[南平]行[建瓯]支行[2011]年[008]号｝项下的借款截至2021年2月28日的本金38749.7元、利息7031元（含罚息、复利）以及2021年3月1日起至款项还清之日止利息、罚息、复利。四、福建省建瓯市绿韵房地产开发有限公司对第一、二、三项判决确定的债权范围内向中国工商银行股份有限公司建瓯支行承担连带清偿责任。五、驳回中国工商银行股份有限公司建瓯支行其他诉讼请求。如未按法律文书指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付逾期履行期间的债务利息。案件受理费用4274元，减半收取2137元，由被告吴子奇、叶文英、福建省建瓯市绿韵房地产开发有限公司共同负担，应于判决生效之日起三日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南平市中级人民法院。审 判 员 周洪涛二〇二一年四月一日法官助理 杨毅峰书 记 员 冯 艾附：本案适用的主要法律条文及申请执行提示《中华人民共和国民法典》第四百零二条以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第六百七十四条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第六百七十五条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第六百七十六条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或者国家有关规定支付逾期利息。第六百八十八条当事人在保证合同中约定保证人和债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，债权人可以请求债务人履行债务，也可以请求保证人在其保证范围内承担保证责任。窗体顶端《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。当事人办理了抵押预告登记，抵押人破产，经审查抵押财产属于破产财产，预告登记权利人主张就抵押财产优先受偿的，人民法院应当在受理破产申请时抵押财产的价值范围内予以支持，但是在人民法院受理破产申请前一年内，债务人对没有财产担保的债务设立抵押预告登记的除外。