广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5470号原告：唐进军，男，1983年5月23日出生，汉族，住湖南省祁阳县委托诉讼代理人：林卫芝，广东天穗律师事务所律师。被告：佛山市南海卓景置业有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢3楼301号，统一社会信用代码91440605MA4UTH9893。法定代表人：利某1。被告：广州侠都行品牌管理有限公司，住所地：广东省广州市荔湾区××××××××××，统一社会信用代码：91440101MA5AR1RX7Q。法定代表人：刘某1。被告：刘某1，男，1978年9月11日出生，汉族，住广东省广州市天河区被告：佛山市南海顺千盈物业管理有限公司，住所：佛山市南海区××××××广佛新干线北侧琦宝铝材装饰展贸园自编10幢103办公室，统一社会信用代码：91440605MA4X7LD969。法定代表人：罗某1。第三人：广州市西美电器有限公司，住所地：广州市萝岗区××××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××262T。法定代表人：杨某1。委托诉讼代理人：许哲勉，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：李源宗，广东广信君达律师事务所实习律师。原告唐进军诉被告佛山市南海卓景置业有限公司（下简称卓景公司）、广州侠都行品牌管理有限公司（下简称侠都行公司）、刘某1、佛山市南海顺千盈物业管理有限公司（下简称顺千盈公司）、第三人广州市西美电器有限公司（下简称西美公司）、广州市合利装饰有限公司（下简称合利公司）租赁合同纠纷一案。本院于2021年11月4日立案后，原告申请撤回合利公司作为第三人参加诉讼，本院予以准许。本院依法适用简易程序于2021年4月2日公开开庭进行了审理，原告唐进军及其委托诉讼代理人林卫芝，被告侠都行公司的法定代表人刘某1（同系被告），第三人西美公司的委托诉讼代理人许哲勉到庭参加了诉讼。被告卓景公司、顺千盈公司未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告卓景公司签订的物业使用权转让合同；2.被告卓景公司退还原告已支付的使用权转让款和综合管理费合计165962元及利息（以151877元为本金自2018年11月21日至2019年8月19日止按同期贷款利率计算及自2019年8月20日起至实际清偿之日止按按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息，以14085元为本金自2019年10月18日起至实际清偿之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息）；3.被告卓景公司向原告支付自2020年10月1日起按每日45元计算至实际清偿之日止的违约金；4.解除原告与被告广州侠都行品牌管理有限公司签订的《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》；5.被告刘某1和被告侠都行公司向原告返还家具家电及其他配置费50000元及利息（以50000元为本金自2019年4月2日起至2019年8月19日按同期贷款利率计算，自2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计至实际清偿之日止，暂计至本金50000元付清之日止）；6.解除原告与被告佛山市南海顺千盈物业管理有限公司签订的《物业管理合同》；7.本案诉讼费由四被告承担。事实和理由：2018年11月22日，被告卓景公司(甲方)与原告唐进军(乙方)签订《物业使用权转让合同》，约定乙方受让甲方位于佛山市南海区××××××项目自编号第9C栋8层822号物业的使用权，出让期限从2020年6月30日起至2048年6月30日止，乙方分期向甲方支付使用权转让总价款264975元，原告依约向卓景公司支付165962元，其中114975元是原告授权西美公司、合利公司代为支付。同一日，在卓景公司强制要求下，原告分别与侠都行公司签订《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》，并向侠都行公司预付购买家具家电及其配置费共计50000元，由于侠都行公司是自然人独资公司和被告刘某1存在人格混同。原告与被告顺千盈公司签订《物业管理合同》。按合同约定甲方应当在2020年6月30日前将该物业交付乙方，但卓景公司至今未交付房屋，原告多次主张权利未果，导致原告签订《物业使用权转让合同》的目的已无法实现，原告有权解除合同，原告按照卓景公司指定与侠都行公司签订《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》、与顺千盈公司签订《物业管理合同》均属《物业使用权转让合同》的从合同，应一并解除。故卓景公司应退还原告已支付的165962元及利息，侠都行公司和顺千盈公司应向原告退还已支付的50000元及利息。被告卓景公司提交书面意见辩称，原告主张利息的同时主张违约金，没有核依据。合同约定逾期交付物业超过90日后起，每逾期一日，甲方应按45%的标准向乙方支付违约金。双方已经明确约定违约金标准，故原告主张利息没有依据，更不能与违约金一并请求。不同意负担诉讼费。被告侠都行公司、刘某1辩称，1.《物业使用权转让合同》的相对权利义务主体是原告与卓景公司，转让款收取主体也是卓景公司，并非侠都行公司。原告与侠都行公司之间是委托合同关系并非租赁合同关系，故原告与侠都行公司的案件应另案处理，应依法驳回原告对侠都行公司的诉请。2.原告与侠都行公司签订的《家具软装设计、代购委托协议》不是《物业使用权转让合同》的从合同，两份合同是不同的主体签署和不同主体履行，故两份合同之前不是从属关系。3.《家具软装设计、代购委托协议》不能履行并非侠都行公司的过错造成，原告要求解除合同应承担相关违约责任。4.侠都行公司为履行《家具软装设计、代购委托协议》已支出设计费和支付定购家具的定金，该费用应由原告及与本案相同情况的137户业主承担。根据侠都行公司与案外人签订的购销合同等约定，侠都行公司已付的定金不退还且需要案外人赔偿损失。被告顺千盈公司提交书面意见辩称，同意解除与原告签订的《物业管理合同》，基于涉案物业尚未办理交付使用事项，顺千盈公司愿遵照原告意愿，同意解除合同。诉讼费由顺千盈公司承担没有依据。第三人西美公司述称，本案与西美公司无关，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。被告卓景公司、顺千盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃举证、质证的权利。原告与侠都行公司提交的证据有原件核对或对方当事人对其真实性确认的证据，本院确认其真实性。本院经审理认定事实如下：2018年11月22日，被告卓景公司（甲方）与原告唐进军（乙方）签订《物业使用权转让合同》，约定甲方将位于佛山市南海区××××××项目自编号第9C栋822号物业（下简称“涉案物业”）的使用权转让给乙方；物业使用权期限自2020年6月30日起至2048年6月30日止，乙方应在2048年7月1日当天将该物业的使用权归还给甲方；本物业使用权转让总价款（由物业使用权转让期内的使用权转让费、综合管理费二部分组成）为264975元。签订合同之日前付清首期款95975元，余下169000元从签订合同之次月起份60期逐月支付，每期款项2817元，应在每月5日前支付当期款项；甲方应当在2020年6月30日前将该物业交付乙方；甲方逾期超过90日仍未向乙方交付该物业的，自逾期超过90日后起，每逾期交楼一日，甲方应按照45元/日的标准向乙方支付违约金。等等。原告已向卓景公司分期支付转让款共165962元。2018年12月6日，原告唐进军（甲方、委托方）与侠都行公司（乙方、受托方）签订《家具软装设计、代购委托协议》，甲方委托乙方设计及代甲方购买涉案物业家具家电及其他配置物品。甲方应向乙方支付费用50000元，其中定金10000元。同日，原告唐进军（甲方、委托方）与侠都行公司（乙方、受托方）签订《物业委托管理经营合同》。侠都行公司出具收据确认共收到原告支付的涉案物业软装费50000元。另，原告（乙方）与被告顺千盈公司（甲方、物业管理方）签订了一份《物业管理合同》。2018年12月1日、2019年1月26日，侠都行公司与清远市清城区×××××××××分别签订一份《酒店家具购销合同》，侠都行公司向该公司支付了设计制作服务费。另查明，琦宝铝材装饰展贸中心9幢已办理规划报建并取得施工许可证，但至本案辩论终结时尚未竣工验收备案。卓景公司于2021年3月12日收到本案应诉材料。本院认为，原告与被告卓景公司签订《物业使用权转让合同》约定被告卓景公司交付涉案物业予原告使用一定期限，原告支付一定对价，双方之间形成的是租赁合同关系。《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款规定：“租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。”涉案所在楼栋已取得建设工程规划许可,但涉案《物业使用权出让合同》约定使用权的实际租赁期限已超过二十年，则超出二十年的约定无效,其他约定是双方真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告卓景公司确认至本案庭审辩论终结之时，涉案物业所在建筑物仍未竣工验收备案，不具备交付条件，则被告卓景公司逾期交付物业，原告诉请解除《物业使用权转让合同》，合理有据，本院予以支持并确认《物业使用权转让合同》中二十年有效部分的约定在被告卓景公司收到载有解除意思表示的起诉状之日（即2021年3月12日）解除，《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》《物业管理合同》均是在《物业使用权转让合同》约定卓景公司能交付涉案物业予原告出租的基础上签订，故《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》《物业管理合同》也应一并解除。《物业使用权转让合同》部分无效，有效部分亦已解除，《家具软装设计、代购委托协议》已经解除，在涉案物业并未实际交付使用的情况下，被告卓景公司收取的转让款165962元应退予原告。合同解除的过错方为被告卓景公司，本院结合合同履行及解除情况、被告卓景公司过错程度、原告实际损失等因素，根据公平及诚实信用原则，再结合原告主张及合同约定，本院酌定卓景公司以165962元为本金从2020年9月29日（逾期交付物业90日后）起至实际清偿日止按45元/日的标准计算违约金予原告。本院已支持上诉违约金的情况下，不再支持原告对卓景公司的利息主张。《家具软装设计、代购委托协议》约定任何一方欲提前解除合同须承担违约责任。侠都行公司亦举证证明已就包含涉案物业在内的物业与案外人签订了《酒店家具购销合同》并向该公司支付了设计制作服务费，《酒店家具购销合同》亦约定了定金违约责任。侠都行公司就合同解除并不存在过错，本院酌定侠都行公司扣减10000元、退还40000元予原告。因侠都行公司不存在过错，原告主张侠都行公司支付利息，本院不予支持。关于被告刘某1的责任问题，根据《中华人民共和国公司法》第六十三条的规定，刘某1作为侠都行公司的唯一股东，应举证证明其自己的财产独立于公司财产，否则应对公司的债务承担连带责任。刘某1未举证证明其财产独立于侠都行公司财产，故原告主张刘某1对本案侠都行公司的债务承担连带责任，本院予以支持。被告卓景公司、顺千盈公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、原告唐进军与被告佛山市南海卓景置业有限公司于2018年11月22日签订的《物业使用权转让合同》中关于物业使用权出让期限二十年内的约定于2021年3月12日解除；二、解除原告唐进军与被告广州侠都行品牌管理有限公司于2018年12月6日签订的《家具软装设计、代购委托协议》《物业委托管理经营合同》及原告唐进军与被告佛山市南海顺千盈物业管理有限公司签订的《物业管理合同》；三、被告佛山市南海卓景置业有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还款项165962元及以该款为本金从2020年9月29日起至实际清偿日止按45元/日的标准计算违约金予原告唐进军；四、被告广州侠都行品牌管理有限公司、刘某1应于本判决发生法律效力之日起十日内退还40000元予原告唐进军；五、驳回原告唐进军其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费3012.32元（原告已预交），由被告佛山市南海卓景置业有限公司负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳，逾期交纳的，本院依法强制执行。原告预交的3012.32元，在本判决生效后经原告书面申请，本院予以退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年四月二十五日书记员  卢丹伦书记员  李 慧