广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤13民终346号上诉人（原审被告）：惠州市大亚湾华达实业有限公司，住所地：惠州大亚湾西区开城大道南路10号富康国际综合楼1103号房。法定代表人：李某1。委托诉讼代理人：谢海鹏、刘学科，广东德邻律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：冯飞航，男，汉族，1977年8月18日出生，住广东省深圳市福田区××××××××××××××××××，身份证号码：××××××××××××。委托诉讼代理人：骆赟，广东宝城（前海）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王悦，广东宝城（前海）律师事务所实习律师。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司与被上诉人冯飞航商品房预售合同纠纷一案，不服广东省惠州市大亚湾经济技术开发区人民法院作出的（2020）粤1391民初3882号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人惠州市大亚湾华达实业有限公司上诉请求：撤销（2020）粤1391民初3882号《民事判决书》，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：本案一审判决，认定华达公司应承担违约责任，并应从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金。上诉人认为是错误的：1.被上诉人未按期付清款项，上诉人已无需承担违约责任；2.华达公司不存在逾期交房，无需承担相应违约责任。具体理由如下：一、被上诉人未按期付清款项，上诉人无需承担违约责任，而一审判决对该事项未予审查。对于涉案购房款110万元，冯飞航虽然提供了44万元的《收据》，但从实际支付情况看，冯飞航尚欠付上诉人3.75万元，也即，冯飞航存在欠付购房款的情形。对此，根据《补充协议》第3.2条:“如买受人违反《商品房买卖合同》第七条约定或本补充协议第2.1项约定的，出卖人有权行使后履行抗辩权，相应迟延交付时间至买受人付齐全部房款后十日而无需承担任何违约责任”的约定，上诉人无需承担违约责任。而一审判决对该事项未予审查，存在事实认定错误。二、即使被上诉人已付清购房款，被上诉人也无需承担违约责任。（一）对于涉案房屋因政策调整等原因所导致的延期，华达公司无需承担逾期交房的违约责任，一审判决以逾期交房为由判令华达公司承担违约责任，是错误的。1.如因政策变动、不可抗力及出卖人不能控制的原因导致不能按期交房，不视为违约，无需承担违约责任。具体合同依据见《补充协议》第12.2条：“如遇不可抗力、突发性公共事件或者法规、政策变动等的限制或非出卖方能够控制的政府行为，出卖人可据实予以延期办理，且不承担合同第十二条项下的违约责任”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。2.导致备案未能尽快完成是因为政策调整，完全属于不可抗力及出卖人无法控制的原因，华达公司无需承担逾期交房的责任。备案未能顺利完成的主要原因是环保验收，而环保验收问题是因为政策变动原因所导致的。（1）涉案房屋毗邻厦深高铁，这在开工阶段就已经存在，环保部门于2007年12月经大亚湾环保局审批，于2011年开始施工建设，而在开工前环保部门只是要求华达公司在靠近高铁一侧安装双层玻璃，并提出了一系列技术要求，允许华达公司开工建设。（2）在施工过程中，华达公司严格遵守要求施工建设，并在施工过程中按照要求编制了《建设项目环境影响报告表》，但谁知，环境保护部突然在2017年底下发《建设项目竣工环境保护验收暂行办法》【国环规环评[2017]4号】，对环保验收政策进行调整，之前华达公司为通过环保验收所作的工作全部作废，华达公司需要重新聘请专家自行组织环境保护验收。据此，我们认为：环保验收问题的出现，是政策调整的结果，不是华达公司能够控制的，完全属于不可抗力，华达公司依约无需承担相应违约责任。3.大亚湾楼盘多，相关单位工作人员较少的客观现实，是房屋验收没有尽快完成的重要原因，而这是华达公司无法控制的因素。其中一个重要例证就是仅仅测量就花费了50多天。从《办理预受理收件回执单》及《建设工程规划防线、验线、验收测量记录册》可知，大亚湾经济技术开发区城市规划勘查测绘研究院于2017年10月19日已经对华达公司提交的资料收件，但由于整个大亚湾范围内的所有商品房都需要由该机构进行测量，因此，直到2017年12月7日才完成测量，用时达50多天。（二）退一步说，即使不考虑前述规定，仅依据《补充协议》第7.1条第(2)款，一审判决判令从2017年10月31日开始起算逾期交房违约金，也是错误的。具体合同依据见《补充协议》第7.1条第(2)款：“出卖人、买受人双方同意：出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”及第27条：“本协议是买卖双方签订的《广东省商品房买卖合同》的有效组成部分，且与该合同具有同等法律效力。若本补充协议与本合同不一致之处，以本协议为准，本协议经双方签字盖章后立即生效”的约定。综上所述：一审判决遗漏重要事实，错误的认定华达公司承担逾期交房的违约责任，请求法院依法驳回对方的全部诉请或发回重审。被上诉人冯飞航提交书面答辩意见称：一、一审法院认定事实正确，证据充分，被答辩人称答辩人未按期付清款项而一审法院未对该事项进行审查没有依据。根据《商品房买卖合同(预售)》第七条第三款约定，答辩人应当于2016年9月29日前支付首期房价款440000元。答辩人已按合同约定向上诉人实际支付该款项，被答辩人也于2016年7月28日和8月5日向答辩人出具共计440000元的收据，一审法院已对该事项进行审查;答辩人并不存在违约行为。二、答辩人依照合同约定计算违约金并无不当，被答辩人对其逾期交房行为，需向答辩人承担违约责任。根据《商品房买卖合同(预售)》第十一条约定，被答辩人应当在2017年10月30日前向答辩人交付该商品房。第十二条第二款约定，逾期交房超过90日，答辩人要求继续履行合同的，被答辩人应向其支付购房价款每日万分之一的违约金。答辩人从2017年l0月30日起计算逾期交房违约金符合合同的约定。在答辩人依约向被答辩人付清房款的情况下，被答辩人却未按照约定时间将符合交付条件的房屋交付答辩人使用，已构成违约，需向答辩人承担违约责任。原审原告冯飞航向一审法院起诉请求：1.请求被告惠州市大亚湾华达实业有限公司向本原告支付逾期交楼违约金24750元（计至2018年6月12日，被告在2018年6月13日下午拿到备案表，才达到房屋交付条件）；2.本案诉讼费用由被告承担。一审法院查明的事实：2016年9月29日，原告与被告签订《商品房买卖合同》及补充协议，约定原告购买被告开发的位于惠州大亚湾西区XXXX号房，总价1100000元。原告应当于2016年9月29日前支付首期房价款440000元，余款660000元向银行申请贷款支付。被告应当在2017年10月30日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告的商品房交付给原告，被告应当书面通知原告办理交付手续。被告逾期交付，原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，被告按日计算向原告支付全部房价款万分之一的违约金。合同附件十一补充协议第五条第一款对商品房买卖合同第九条第一款中的：“建设工程竣工验收备案证明文件”进行补充约定，“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准。上述合同及补充协议签订后，原告依约付清了购房款。被告分别于2018年5月26日、2018年6月21日向原告邮寄收楼通知书。另查明，被告开发的“颐华庭1-14栋”项目于2017年2月20日完成建设工程竣工验收消防备案；2017年7月5日前完成电梯监督检验；2018年3月27日完成建设、监理、施工、勘察、设计五家单位的竣工验收并取得《建筑工程竣工验收报告》；2018年4月19日前取得房产测绘报告；2018年6月13日完成竣工验收备案登记。一审法院认为，原告依约向被告付清了房款，被告却未按约定时间将符合交付条件的房屋交付原告使用，已构成违约。本案争议焦点为:1.涉案房屋的交付标准问题;2.逾期交房违约金计算时间及标准问题，对此分析评判如下：关于房屋交付标准的问题。合同约定涉案房屋交付以取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告为交付标准，合同补充协议进行补充约定，说明“建设工程竣工验收备案证明文件”是指商品房所在建设工程经建设、勘察、设计、施工、监理单位联合验收合格后出具的《工程验收合格书》为准,该补充说明系对交付条件的变更，该标准低于《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品房预售制度有关问题的通知》第十一条的规定，交付标准应当经过竣工验收合格并在当地建设行政主管部门办理工程竣工验收备案的规定，故涉案房屋的交付以备案为最低交付条件。关于逾期交房违约金计算时间及标准问题。合同约定被告应当在2017年10月30日前交付涉案房屋，2018年5月26日被告通知原告收楼时，涉案房屋尚未达交付标准，该通知对原告不产生约束力，原告在庭审中认可实际交房时间以2018年6月13日达到验收备案登记合格为准。因此，被告存在逾期交房的事实，应按合同约定承担违约责任，原告请求支付逾期交房违约金，予以支持。逾期交房违约金应当以全部房价款1100000元为基数，按日万分之一标准从2017年10月31日起计算至2018年6月13日，逾期225天，具体数额为24750元（1100000元×0.0001×225天）。被告辩解其不能按期交房系因政策调整导致的，被告作为开发商在签订合同时理应预留足够的验收时间，故被告该辩解意见，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条规定，判决如下：被告惠州市大亚湾华达实业有限公司自本判决发生法律效力后十日内向原告冯飞航支付逾期交房违约金24750元；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费209.38元，由被告惠州市大亚湾华达实业有限公司负担，此款已由原告预交不予退还，被告在本判决生效后径付给原告。本案二审中，双方当事人均未提交新证据。经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷，本案二审争议焦点是：上诉人应否承担逾期交房的违约责任。具体分析如下:双方当事人签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，合法有效，双方应该全面严格履行各自的权利和义务。被上诉人已经按照合同约定支付了44万元首付款，剩余款项约定贷款给付，上诉人上诉称被上诉人尚欠3.75万元未支付，无需承担违约责任，但未提供相应的证据予以证明，本院对此不予采纳。因此，上诉人未能按照合同约定于2017年10月30日前交付涉案商品房，构成违约，应当按照合同约定承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房屋延期交付系因政策调整等原因导致，其无需承担违约责任。对此，本院认为，上诉人未提供证据证明其系因环保验收政策调整等原因导致房屋逾期交付，也未提供证据证明其在政策出现调整时及时履行告知义务即将相关政策调整可能导致房屋延期交付的事宜及时通知业主，应当承担举证不能的法律后果，对其该主张，本院不予采信。此外，上诉人作为专业的房地产开发企业，应当在对办理房屋验收所需时间有合理的预判，并在与买受人签署合同时充分预留。上诉人称双方同意“出卖人非因自身原因导致逾期交楼时（逾期交楼不超过90天），双方表示理解，不视为出卖人违约”的约定，也充分说明上诉人在其预留的时间之外还额外要求买受人再给予其90天的缓冲期间。而本案中，作为出卖人的上诉人逾期交房的时间已经超过90天的缓冲期间，故上诉人不能根据本条款主张免责。综上，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费418.76元，由上诉人承担。本判决为终审判决。审 判 长  周 娟审 判 员  胡 江审 判 员  丁晓鹏二〇二一年四月六日法官助理  马晓曼书 记 员  蒋妍妮