北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初40292号原告：北京缤纷鸟文化传播有限公司，住所地北京市海淀区远大路20号B座10层。法定代表人：杜丽萍，董事长。委托诉讼代理人：丁笑笑，北京国枫（西安）律师事务所律师。被告：诺金优学（北京）教育科技有限公司，住所地北京市海淀区。法定代表人：冯帆，总经理。委托诉讼代理人：李博天，北京市信之源律师事务所律师。原告北京缤纷鸟文化传播有限公司（以下简称缤纷鸟公司）与被告诺金优学（北京）教育科技有限公司（以下简称诺金优学公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告缤纷鸟公司之委托诉讼代理人丁笑笑，被告诺金优学公司之委托诉讼代理人李博天到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。缤纷鸟公司向本院提出诉讼请求：1、判令解除双方于2019年7月24日签署的《房屋租赁合同》；2、判令诺金优学公司立即返还2020年4月18日至2020年7月24日的房屋租金116647.44元；3、判令诺金优学公司立即支付违约金72408.70元；4、判令诺金优学公司支付因实现债权所产生的各项费用共计20000元，包含律师费15000元，交通、打印、食宿费等5000元；5、本案诉讼费由诺金优学公司承担。事实和理由：2019年7月24日，双方签订《房屋租赁合同》，约定由缤纷鸟公司租用位于北京市海淀区中关村东路×号×号楼×座×层局部，建筑面积为152.6平方米的房屋（以下简称涉诉房屋），租赁期限为2019年7月25日至2025年8月18日，该房屋原出租方为北京大商无界商务服务有限公司（以下简称大商无界公司）。合同签订后，缤纷鸟公司如约支付了租金及保证金。2020年6月28日，缤纷鸟公司收到大商无界公司的《通知书》，称诺金优学公司对涉诉房屋自2020年4月18日不再享有承租权及转租权。2020年5月至今，缤纷鸟公司多次联系诺金优学公司协商解决无权转租之后的处理事宜，但诺金优学公司并不接受原告的请求及建议，故请求法院判如所请。诺金优学公司辩称，认可缤纷鸟公司所述事实，同意解除与缤纷鸟公司签订的《房屋租赁合同》，缤纷鸟公司确已交纳2020年4月18日至2020年7月24日的房租，房租金额与诉请金额一致。诺金优学公司自大商无界公司承租了涉诉房屋所在3层597平方米的场地，将其中的涉诉房屋转租给缤纷鸟公司。租期内诺金优学公司未向大商无界公司交纳2020年4月18日至2020年7月24日的租金，大商无界公司于2020年6月28日发送了解约通知，诺金优学公司第二天即腾退房屋。此后我公司多次向大商无界公司主张以相当于3个月租金的保证金抵销房租，大商无界公司实际并未退还该保证金，故我公司认为已经完成抵销。缤纷鸟公司向大商无界公司支付4月份至7月份的租金没有法律依据，我公司丧失房屋承租权没有对缤纷鸟公司的实际使用造成影响，缤纷鸟公司与大商无界公司已签订了新的租赁合同。我公司因疫情经营困难，不存在违约行为，不同意支付违约金，且违约金标准过高，应以缤纷鸟公司的实际损失为准。我公司不同意支付律师费等为了实现债权所支出的费用，双方对此并未作出约定。本院经审理认定事实如下：2018年7月25日，践诺（北京）教育科技有限公司（以下简称践诺公司）（乙方）与大商无界公司（甲方）签订《房屋租赁合同》（以下简称原租赁合同），约定由乙方承租涉诉房屋所在的3层局部597.5平方米的房屋，租期自2018年7月25日至2021年8月18日，2018年8月19日至2019年8月18日的租金为6.6元/平方米，2019年8月19日至2020年8月18日的租金为6.8元/平方米，租金每3个月为一个期间，租赁保证金为首期三个月租金金额即359844.38元；因乙方原因解除本协议的，乙方需提前60日通知甲方，除赔偿甲方实际损失外，还应赔偿甲方三个月租金作为违约至赔偿金，乙方逾期支付相关费用，则乙方应当按日百分之一的标准向甲方支付滞纳金，直接从保证金里扣除，滞纳金累计达欠款金额的20%后，甲方有权解除合同。后践诺公司更名为诺金优学公司。2019年7月24日，大商无界公司（甲方）与诺金优学公司（乙方）签订《补充协议》，约定甲方同意乙方将涉诉房屋转租给缤纷鸟公司，转租期限不得超过原租赁合同剩余租赁期限，转租期间，如原租赁合同变更、解除或终止，转租合同也相应变更、解除或终止。2019年7月24日，诺金优学公司（甲方）与缤纷鸟公司（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定由乙方承租涉诉房屋，租期自2019年7月25日至2025年8月18日，2019年7月25日至2020年7月24日的租金标准为每天每平方米7.8元，租金按每6个月结算一次的方式支付，先付后用；租赁保证金为72408.7元；甲乙双方任何一方违反协议规定，违约方均应承担违约责任，协议没有具体约定违约金数额的，违约金为租房保证金，即三个月的房屋租金；因甲方原因解除本协议的，甲方须提前60日通知乙方，以便于乙方寻找新的租赁房屋，乙方应于甲方结清所有费用后，甲方除无息退还乙方租赁房屋保证金外，另赔偿乙方三个月租金作为违约之赔偿金。签约后，缤纷鸟公司向诺金优学公司支付了保证金及涉诉房屋截至2020年7月24日的租金，其中2020年4月18日至2020年7月24日的租金金额为116647.44元。但诺金优学公司未向大商无界公司交纳2020年4月18日至2020年7月24日的租金。2020年6月28日，大商无界公司向诺金优学公司送达《解除租赁合同通知书》，主要内容为：你公司自签订合同以来，从未按合同约定时间付款，截止到2020年6月23日，你公司仅支付租金至2020年4月18日，已造成严重违约，因此我公司要求解除原租赁合同，原租赁合同自你公司收到本通知之日解除；请你公司于收到本通知之日补齐所欠房租（含办理房屋前占用房屋的房屋使用费）、免租期租金、滞纳金及违约金；请你公司于收到本通知之日立即迁出房屋。2020年7月21日，大商无界公司（甲方）与缤纷鸟公司（乙方）签订《房屋租赁合同》（以下简称新租赁合同），约定由乙方承租涉诉房屋，租期自2020年4月18日起至2025年7月31日止，2020年4月18日至2020年5月17日为免租期，自2020年5月18日起至2021年5月17日至的租金为7.8元/天/平方米，租赁保证金为108613.05元。签约后，缤纷鸟公司于2020年7月27日向大商无界公司转账220707.29元，于2020年8月11日向大商无界公司转账36204.35元，缤纷鸟公司主张上述款项系涉诉房屋的押金及2020年5月18日至9月17日的租金。另，诺金优学公司退租时已向缤纷鸟公司退还保证金。庭审中，缤纷鸟公司当庭述称大商无界公司要求其为诺金优学公司垫付自2020年4月18日起的租金，否则拒绝签订新租赁合同，后大商无界公司担心其经营困难，允许其少支付了1个月的租金，双方并据此签订新租赁合同。就此，缤纷鸟公司提交大商无界公司出具的《情况说明》为证，主要内容为：诺金优学公司欠缴2020年4月18日至6月28日期间由缤纷鸟公司承租部分的房屋租金74585.21元，其中由缤纷鸟公司代诺金优学公司支付49297.43元（自2020年5月18日至2020年6月28日），缤纷鸟公司2020年7月27日及2020年8月11日向我公司支付款项包括该笔款项；上述说明仅为陈述事实，不代表我公司放弃向诺金优学公司追索其欠缴部分租金。诺金优学公司不认可上述说明，并称原租赁合同2020年6月28日解除后其方丧失涉诉房屋的承租权，大商无界公司与缤纷鸟公司签订的新租赁合同系属倒签，与原租赁合同时间重叠的部分属于一房二租，应属无效。缤纷鸟公司另主张诺金优学公司违约造成其向大商无界公司重复支付四十余天的租金49297.43元，涉诉房屋2020年6月28日至7月1日被锁门三天，产生直接经济损失39166元，另因大商无界公司在签订新租赁合同期间多次要求缤纷鸟公司腾房，导致5名家长因怀疑缤纷鸟公司的经营能力而退费45322元，相应负面影响无法估量，此外，为实现债权，其支出了律师费15000元及交通、打印食宿费等5000元。就此，缤纷鸟公司提交经营收入统计表、退费手续、委托代理合同及律师费发票等证据，其中退费手续显示的退费原因与租房事宜无关。诺金优学公司对上述证据均不予认可。诺金优学公司主张其因受疫情影响经营困难而未能向大商无界公司支付租金，故未构成违约。就此，诺金优学公司提交微信聊天记录、银行流水等证据。缤纷鸟公司不认可上述证据的关联性。经查，诺金优学公司于2020年8月28日签收了本案起诉书。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，双方签订的租赁合同系其真实意思表示，未违反法律及行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应据此履行各自义务。缤纷鸟公司已如约支付截至2020年7月24日的租金，诺金优学公司应依约保障缤纷鸟公司占有、使用涉诉房屋的权利。现有证据显示大商无界公司2020年6月28日发出解约通知，诺金优学公司自认其2020年6月29日即腾空了涉诉房屋所在场地，则诺金优学公司自2020年6月29日起无法保障缤纷鸟公司继续使用涉诉房屋，已构成违约，缤纷鸟公司有权主张解除合同，则双方合同已于本案起诉书送达之日即2020年8月28日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。现缤纷鸟公司请求诺金优学公司退还2020年6月29日及之后的租金、赔偿违约金，具备事实及法律依据，本院予以支持。但缤纷鸟公司未就诺金优学公司违约行为导致的实际损失充分举证，本院据现有证据认定双方约定的违约金标准过高，并综合缤纷鸟公司与大商无界公司签订新租赁合同、继续使用涉诉房屋的情况以及诺金优学公司的支付能力一定程度上受疫情影响的情况，酌减违约金金额。双方未就律师费等实现债权的费用作出约定，缤纷鸟公司亦未举证证明交通食宿等费用的实际产生及违约金无法涵盖实现债权费用的情况，故对缤纷鸟公司请求赔偿实现债权的费用的诉请，本院不予支持。至于2020年5月18日至2020年6月28日的租金，大商无界公司向本院出具说明称缤纷鸟公司已代诺金优学公司垫付2020年4月18日至2020年6月28日期间的租金49297.43元（其情况说明中记载的对应期间系按新租赁合同标准计算），考虑到缤纷鸟公司需要与大商无界公司签订新租赁合同的客观情况，应认定其支付该部分款项系代诺金优学公司偿还的债务，则该部分款项构成诺金优学公司的不当得利，诺金优学公司应予返还。缤纷鸟公司对该款项的法律性质存在认识错误，本院予以纠正。诺金优学公司主张其已使用保证金抵销了涉诉房屋2020年5月18日至6月28日的租金，但其未就主张抵销的情况提供证据，且其与大商无界公司尚有违约金等款项的争议，缤纷鸟公司并非明知无给付义务而进行债务清偿，故本院对诺金优学公司的该项抗辩不予采信。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条及《中华人民共和国民法总则》第一百二十二条，《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第二款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二条、第十条之规定，判决如下：一、确认诺金优学（北京）教育科技有限公司与北京缤纷鸟文化传播有限公司2019年7月24日签订的《房屋租赁合同》于2020年8月28日解除；二、诺金优学（北京）教育科技有限公司于本判决生效后7日内向北京缤纷鸟文化传播有限公司返还2020年6月29日至2020年7月24日的租金30947.28元；三、诺金优学（北京）教育科技有限公司于本判决生效后7日内向北京缤纷鸟文化传播有限公司返还49297.43元；四、诺金优学（北京）教育科技有限公司于本判决生效后7日内向北京缤纷鸟文化传播有限公司赔偿违约金35000元；五、驳回北京缤纷鸟文化传播有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2218元（北京缤纷鸟文化传播有限公司已预交），由诺金优学（北京）教育科技有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审判员  郭文成二〇二一年四月三十日书记员  张锦林