河南省泌阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1726民初526号原告：王某胜，男，1979年8月16日出生，汉族，住河南省泌阳县。委托诉讼代理人：郑凌云，北京冠领律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨晨，北京冠领律师事务所律师。被告：河南万洲置业有限公司，住所地河南省泌阳县铜山湖大道尊悦酒店22层，统一社会信用代码：91411726094458628U。法定代表人：付明启。委托诉讼代理人：张远，河南盘古律师事务所律师。原告王某胜与被告河南万洲置业有限公司（以下简称万洲公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月2日立案后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告王某胜的委托诉讼代理人郑凌云、杨晨、被告万洲公司的委托诉讼代理人张远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某胜向本院提出诉讼请求：1．依法判令解除与被告签订的《商品房买卖合同》及《补充合同》；2．依法判令被告退还原告购房款632,000元及利息（计算至被告支付时止）；3．依法判令被告退还维修基金9,814元及利息（计算至被告支付时止）；4．依法判令被告支付原告违约金3,610元及银行利息（计算至被告支付时止）；5．依法判令被告赔偿原告其他损失632,000元整；6．本案诉讼费用山被告承担。以上金额合计：1,277,424元。计算方式如下：632000×0.5％=3160。事实和理由：2018年被告河南万洲置业有限公司开发建设泌阳县壹号公馆楼盘，并对外大肆发布售楼广告，对外宣传壹号公馆的商品房有比其他楼盘更实惠的优点-“零公摊”且售房手续齐全。原告与被告销售人员多次沟通了解确认，被告所承诺“零公摊”的优惠是公摊面积不让买方掏一分钱，且会将“零公摊”的条款写进购房合同。在比周边房价高约1,000元／平的情况下，原告在被告的诱导下于2018年12月14日与被告签订了《商品房买卖合同》和《合同补充协议》。《商品房买卖合同》约定：“原告购买被告开发的壹号公馆15号的2单元4层3A03号商品房，房屋单价5,152.03元，总房款632,000元。该商品房预测建筑面积122.67平，其中套内建筑面积122.67平，分摊共有建筑面积0平。2018年12月14日原告向被告一次付清房款632,000元。2020年10月31日向买受人即原告交付商品房。”原告于2018年12月14日向被告支付房屋总款632,000元及维修基金9,814元，被告向原告开具收款收据。2020年10月31口，原告未接到被告交房通知，于是于2020年11月去现场查看才发现其购买的商品房套内面积由122.67平减少至99.9平，公摊面积却从0平增加至22.7平，与购房合同中约定的面积完全不符。原告认为，被告应履行其在合同中的明确承诺，而且被告在购房合同中的分摊公用面积表述也为“0”平方米，与购房合同中约定的面积完全不符。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》和民法典中的相关规定，以及购房合同的约定，被告拟交付的房屋与购房合同中约定的条件不相符，存在重大违约行为，原告有权解除购房合同。因此原告认为，被告虚假宣传，隐瞒事实真相，诱导甚至欺诈原告与其签订购房合同，被告应退还房款和支付违约金并赔偿原告损失。为维护原告的合法权益，原告根据民事诉讼法第三条、第十七条和第二十三条之规定特诉至贵院，望判如所请。被告万洲公司辩称，1．合同中的零公摊没有让原告多支出任何款项，被告也没有因此受益。第一，原、被告双方在自愿的情况下，依泌阳县房管所提供的合同示范文本签订的《商品房买卖合同》。合同首页对什么是房屋的建筑面积及套内建筑面积进行了解释说明。《商品房销售管理办法》第十八条明确规定，“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有面积组成，套内建筑面积为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权”。建筑面积=套内建筑面积＋公摊面积，公摊面积不可能为零，这是众所周知的事实，我们也找不到公摊面积为零的开发商；第二，被告在售房前已在售房处对预测面积楼盘表进行了公示。楼盘表中对预测房屋的建筑面积是多少、套内建筑面积是多少及公摊面积是多少显示的非常清楚，原告对涉案房屋存在公摊面积是清楚的，明知的；第三，原被告在合同第六条约定是按建筑面积计价，原告支多少建筑面积的钱，被告就交付给原告多少建筑面积的房屋，公平合理。公摊面积包含在建筑面积之内，原告并没有因此多支出钱；被告也没有因此得到不当利益。2．合同中出现零公摊系合同示范文本造成，被告无过错、无任何违约行为。被告在办理涉案房屋预售证时，已向有关部门提交了预测楼盘面积表。房管部门依据预测面积楼盘表输入建筑面积的数字时，系统会自动出现等于建筑面积的套内面积数字、公摊面积为零，无法更改。被告在售房时只需登陆该系统，输入楼盘号、房号系统会自动生成合同，被告更无权更改相关数据，此有房管部门情况说明可以证实。涉案房屋双方约定以建筑面积计价，经交工测绘部门实际测量，合同实际建筑面积与预测建筑面积误差比值未超3%，实际误差只有百分之零点几，在国家规定允许误差范围之内。被告不认可建筑面积中实际包含的公摊面积，违反了《商品房销售管理办法》的规定，更不尊重购房人在合同中约定对公摊面积所享有的权利。对合同的理解应当依《合同法》第125条及《民法典》第142规定理解。不能因合同中出现了错别字而大作文章。综上，涉案预测面积楼盘表被告已公示，原告对涉案房屋的公摊面是明知的。合同中出现错误的零公摊数字系示范文本所造成，房管部门及被告均无法更改，被告没有因此受益，原告也没有因此受到任何损失，被告没有违约行为。被告现交房手续齐全，已通知原告接收房屋。双方签订的合同合法有效，应当继续履行，原告请求解除合同，没有任何事实及法律依据，请依法驳回，并驳回其诉讼请求。经审理查明，被告万洲公司系泌阳县壹号公馆开发商。2018年12月14日，原告王某胜作为买受人与作为出卖人的被告万洲公司签订《商品房买卖合同》，约定：“专业术语解释3．套内建筑面积：是指成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4．房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.2m以上（含2.2m）的永久性建筑。第三条商品房基本情况3．该商品房为第一条规定项目中的壹号公馆15号2单元4层3A03号。房屋竣工后，如房号发生改变，不影响该商品房的特定位置。该商品房的平面图见附件一。4．该商品房的房产测绘机构为泌阳县百佳房地产测绘有限公司，其预测建筑面积共122.67平方米，其中套内建筑面积122.67平方米，分摊共有建筑面积0.00平方米。该商品房共同部位见附二……第六条计价方式与价款出卖人与买受人按照下列第2种方式计算该商品房价款2．按照建筑面积计算，该商品房单价为每平方米人民币5,152.03元，总价款为人民币632,000元……。第九条商品房交付条件该商品房交付时应当符合下列第1、2项所列条件：1．该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2．该商品房已取得房屋测绘报告。第十一条交付时间和手续（一）出卖人应当在2020年10月31日前向买手人交付该商品房。（二）该商品房达到第九条、第十条约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前10日（不少于10日）将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点及应当携带的证件材料的通知书书面送达买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。交付该商品房时，出卖人应当出示满足第九条约定的证明文件。出卖人不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足第九条约定条件的，买受人有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由出卖人承担，并按照第十二条处理。（三）1．办理交付手续前，买受人有权对该商品房进行查验，出卖人不得以缴纳相关税费或者签署物业管理文件作为买受人查验和办理交付手续的前提条件。第十二条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付给买受人的，双方同意按照下列第2种方式处理：2．双方按照补充协议约定的相关内容执行。第十三条面积差异处理该商品房交付时，出卖人应当向买受人出示房屋测绘报告，并向买受人提供该商品房的面积实测数据（以下简称实测面积）。实测面积与第三条载明的预测面积发生误差的，双方同意按照第2种方式处理。2．根据第六条按照建筑面积计价的约定，双方同意按照下列原则处理：（1）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，根据实测建筑面积结算房价款；（2）建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照0.6%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人选择不解除合同的，实测建筑面积大于预测建筑面积时，建筑面积误差比在3%（以内）部分的房价款由买受人补足，超过3%部分的房价款由出卖人承担，产权归买受人所有。实测建筑面积小于预测建筑面积时，建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人……。”同日，双方签订了《合同补充协议》，约定：“三、房屋交付和验收1．在《商品房买卖合同》约定房产交付日期到来后（之后7日），买受人有义务到房产所在地的售楼中心办理（出卖人未通知的情况下）或者出卖人通知的地点办理入住手续。2．出卖人按照合同约定第八条规定提供商品房竣工验收文件供买受人查阅。买受人对竣工验收文件或房屋质量有异议，应当将质量缺陷或者验收文件异议书面形式提交出卖人，但应当先办理房屋交接手续。如果最终证明，出卖人交付的房屋不符合质量要求，则此种交付不免除出卖人交付责任的不利后果。买受人在出卖人发出入住通知书约定的时间内，未办理验收交接手续，则逾期超过15日后，即视为买受人已验收房屋并对房屋质量及相关配套设施无异议，本合同项下房屋的风险责任及一切费用自动转移至买受人承担。”补充协议未对《商品房买卖合同》第十二条逾期交付责任作出约定。当日，原告王某胜支付购房款632,000元及维修基金9,814元。另查明，泌阳县不动产登记服务中心分别于2021年2月23日、2021年3月2日、2021年3月18日向本院出具情况说明，载明：2018年4月20日至2019年3月11日，万洲公司、泌阳源丰房地产有限公司作为出卖人与买受人签订的《商品房买卖合同》（预售合同）在我单位备案，使用的是国家建设部、工商行政管理局共同制定的示范文本。因网上签约系统前期投入使用处于调试阶段，存在系统缺陷及业务数据漏洞，合同中“预测建筑面积”正确显示，“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”两项数据显示不准确，为系统自动生成的错误数据，且该数据任何房地产开发企业没有权限进行修改。造成两项数据显示不准确与房地产开发公司无关，我单位已向相关开发企业出具正式的书面情况说明。原告王某胜与被告万洲公司签订《商品房买卖合同》属于上述情况说明中所提到的示范文本合同，被告万洲公司对于“套内建筑面积”、“分摊共有建筑面积”无权限修改。再查明，原告向本院提交的泌阳县境内其他房地产开发企业与其商品房买受人签订的纸质版本的房屋买卖合同显示分摊的共有建筑面积不为“0”，经本院向泌阳县不动产登记服务中心核实，相关房地产开发企业留存在泌阳县不动产登记服务中心的商品房买卖合同备案版本与原告提供的纸质版本不一致，备案版本中分摊的共有建筑面积仍显示为“0”。2018年11月19日，泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆15#楼预测建筑面积制作了楼盘表，该楼盘表显示包括案涉房屋在内的同一户型预测套内面积为99.89平方米，公摊面积为22.78平方米，建筑面积为122.67平方米。后被告万洲公司对该楼盘表进行了公示。工程竣工后，泌阳县百佳房地产测绘有限公司对壹号公馆15#楼实测建筑面积制作了楼盘表，显示案涉房屋的套内面积99.9平方米，分摊系数0.227231，分摊面积22.7平方米，建筑面积122.6平方米。壹号公馆于2021年3月19日取得建设工程竣工验收备案证明。案涉房屋所属的15#楼于2020年9月5日经建设单位、监理单位、施工单位、设计单位、勘察单位共同验收，认为各分项工程符合设计要求，施工质量均满足有关质量验收规定和标准要求，单位工程竣工验收合格。2020年10月28日，被告万洲公司制作案涉房屋工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书、住宅工程使用说明书。被告万洲公司于2020年10月26日通过微信明确告知原告王某胜2020年10月27日-10月28日来尚东客服中心三楼领取交房通知书，将于2020年11月7日开始集中交房。2020年10月31日，被告万洲公司又通过特快专递向原告王某胜发出书面通知。2021年1月23日，原告王某胜向被告万洲公司邮寄了解除《商品房买卖合同》通知书，要求解除《商品房买卖合同》及《合同补充协议》。被告万洲公司于2021年1月24日签收邮件。本院认为，依法成立的合同，受法律保护，对双方当事人具有法律约束力，无合同约定的或者法律规定的合同解除情形或者双方当事人协商一致，合同不得解除。原告认为其购买的案涉房屋套内面积由122.7平方米减少至99.9平方米，公摊面积却从0增加至22.7平方米，根据法律规定及合同约定，被告存在重大违约行为，原告有权解除合同。根据《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第八条规定：“公用建筑面积由以下两部分组成：1．电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室、值班警卫室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房建筑面积；2．套与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。”对于多层和高层商品房而言，公用建筑部分由全体楼房产权人共同所有、共享权利、共担风险与责任。若房屋买受人支付价款不包含公摊面积部分，则无法对该公有建筑部分依法行使相关权利，必然对房屋买受人的出行和居住产生不利影响。根据《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内面积和分摊的共有建筑面积组成，套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”本案原告购买的“壹号公馆”出售的房屋作为高层商品房，如上述必然存在公摊面积部分，以更好的发挥房屋的居住使用功能。原告作为一个理性谨慎的自然人，在购买时知晓或理应知晓被告销售的房屋存在公摊面积部分，被告也不可能就其出售的高层商品住宅用房公摊面积部分另行单独出售。原、被告签订的《商品房买卖合同》中公摊面积为“0”既不合情也不合理，该内容显然不是双方当事人真实意思表示；原告向被告支付的房屋价款部分当然包括公摊面积部分价款。根据泌阳县不动产登记服务中心向本院提供的情况说明，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》为泌阳县不动产登记服务中心提供的格式合同，原告作为出卖人并没有权利对合同进行修改，即原告对于“套内建筑面积”等于“预测建筑面积”、“分摊共有建筑面积为0”无法进行修改。故原告、被告对于合同中该部分不真实意思表示均无过错；根据原告、被告签订的《商品房买卖合同》约定计价方式是依建筑面积计价，原告购买案涉房屋的建筑面积为122.67平方米，原告依约支付购房款623,000元，符合合同约定；根据原告、被告签订的《商品房买卖合同》第十三条约定的面积差异处理，结合泌阳县百佳房地产测绘有限公司对案涉房屋预测建筑面积及实测建筑面积制作的楼盘表可知，案涉房屋建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均没有超过3%，且案涉房屋已经竣工验收合格，被告不存在致使合同目的不能实现的违约行为，原告不享有约定及法定的合同解除权。故原告请求解除购房合同，返还已支付的购房款、维修基金及利息的诉讼请求，理由不成立，不予支持。关于被告是否应当支付违约金3,610元及银行利息的问题。原告主张违约金的理由是拟交付房屋含有公摊面积与合同约定不符，以及被告未在合同约定的期限内交付房屋。关于原告主张的拟交付房屋含有公摊面积与合同约定不符，争议焦点一已经予以论述，对其主张不予支持。关于房屋交付的条件，《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用。”《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第五条规定：“建设单位办理竣工验收备案应当提交下列文件（一）工程竣工验收备案表；（二）工程竣工验收报告。竣工验收报告应当包括工程报建日期，施工许可证号，施工图设计文件审查意见，勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件及验收人员签署的竣工验收原始文件，市政基础设施的有关质量检测和功能性试验资料以及备案机关认为需要提供的有关资料；（三）法律、行政法规规定应当由规划、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件；（四）法律规定应当由公安消防部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件；（五）施工单位签署的工程质量保修书；（六）法规、规章规定必须提供的其他文件。住宅工程还应当提交《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。”第六条规定：“备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。工程竣工验收备案表一式两份，一份由建设单位保存，一份留备案机关存档。”从以上规定可以看出，工程竣工验收备案表是工程竣工验收合格后由建设单位单方制作，备案表本身也不具有证明住宅工程质量、规划、消防、环保等符合法律、法规、规章等规范设计要求的效力；备案本身也并非行政许可和行政确认行为，备案与否不影响工程竣工验收合格的效力。《合同补充协议》房屋验收和交付部分也约定了买受人对竣工验收文件和房屋质量有异议，亦应当先办理房屋交接手续。原、被告在《商品房买卖合同》中约定“该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件”应为建设工程竣工并经验收合格的相关证明文件。故本案中，案涉房屋所属的15#楼是在2020年9月5日竣工验收合格，符合法律规定和约定的交付条件。根据《商品房买卖合同》及补充协议的约定，房屋交付可以采取出卖人在合同约定交付日期届满前10日（不少于10日）书面通知买受人，在未收到交付通知的情况下，买受人有义务在房产交付日期到来后（之后7日）到房产所在地的售楼中心办理入住手续。案涉房屋约定的交付时间为2020年10月31日前，但被告向原告发出的通知交房时间是将于2020年11月7日进行交房，未依合同约定向原告履行交房义务，存在逾期交房的违约行为；同时，原告作为买受人有义务在《商品房买卖合同》约定的房屋交付日期到来后（之后7日内）到售楼中心或者出卖人通知的地点办理入住手续，原告未提供证据证明其已依补充协议约定时间到被告处办理入住手续，被告逾期交付房屋的时间应为七日。关于逾期交付房屋的违约责任问题，《商品房买卖合同》第十二条约定按补充协议的相关内容执行，而双方签订的补充协议对此未作约定，视为双方没有约定。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第三款规定：“逾期交付房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”原告未提交相关部门公布或评估机构评定的同地段同类房屋租金标准，请求以房屋总价款的0.5%计算违约金3,610元不符合合同约定，缺乏事实依据，不予支持。原告请求被告支付赔偿金632,000元，无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百四十二条第一款、第四百六十五条、第五百六十二条、第五百六十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告王某胜的诉讼请求。案件受理费8,148元（已减半收取），由原告王某胜负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于河南省驻马店市中级人民法院。审判员  姜丽君二〇二一年四月二十八日书记员  孙雪艳