河南省新安县人民法院民 事 判 决 书（2021）豫0323民初745号原告：茹令勤，女，汉族，1985年9月12日生，住河南省渑池县。委托诉讼代理人：和自豪，河南广文律师事务所律师。委托诉讼代理人：雷建业，河南广文律师事务所律师。被告：洛阳顺吉房地产开发有限公司，住所地河南省洛阳市新安县产业集聚区秀水城邦售楼部。法定代表人：李宇波，该公司经理。委托诉讼代理人：韩明侠，河南慕容律师事务所律师。委托诉讼代理人：周彦青，河南慕容律师事务所实习律师。原告茹令勤诉被告洛阳顺吉房地产开发有限公司（以下简称：顺吉公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年3月8日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年3月25日公开开庭进行审理。原告茹令勤的委托诉讼代理人和自豪、雷建业，被告顺吉公司的委托诉讼代理人韩明侠、周彦青，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告茹令勤向本院提出诉讼请求：1.被告支付因延期交房违约金151982.86元（自2015年6月1日暂计算至2020年11月30日，之后违约金以378255元为基数，按照每日万分之二自2020年12月1日计算至被告实际依约依法交付房屋为止）；2.被告支付原告逾期交房给原告造成的租房损失64000元（按照1000元/月自2015年8月1日暂计算至2020年11月30日，此后按1000元/月标准继续计算至被告依约依法交房为止）；3.被告退还原告房款100000元；4.被告立即为原告房屋赠送并安装太阳能、净水器（庭审中，原告称如第四项诉讼请求不具备安装条件，请求被告补偿5000元。）；5.本案诉讼费用、律师费由被告承担。事实与理由：2014年9月30日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定被告将“顺吉秀水城邦”8号楼1单元9层01号房以378255元出售给原告，被告应在2015年5月31日前将该房屋交付原告使用，如被告违约自愿按原告已付房款每日万分之一支付违约金。合同签订后，原告按约支付全部房款，但时至今日涉诉房屋仍未能依约交付原告使用，致使原告长期租房居住，后在协商过程中，被告多次向原告承诺定期交房、加倍支付违约金、支付租金补贴、退房款等，但均未兑现，该小区配套设施也一直未安装到位。被告顺吉公司辩称，1.自2018年7月已将验收合格的约定房屋交付原告验收，2019年12月原告领取钥匙入住，且原告已收到被告延期交房违约金4500元，并应从违约金中扣除2018年8月1日至2020年12月31日的物业费2922元、装修服务费和卫生费574元、双气开口费7810元，以及2021年1月1日至2021年12月31日期间物业费、卫生费1584元，以上款项合计12890元，原告已签字同意冲抵延期交房违约金；2.原告要求被告为其安装赠送的太阳能、净水器，双方对此约定不属于公证和不可撤销性质，被告可以撤销该赠与，且该约定不具体明确，无品牌、单价等，无法履行，应驳回原告该项诉讼请求；3.原告主张延迟交房每日万分之二的违约金和租房损失，不仅双方未有约定，且违约金过高，超过法律规定。经审理查明：2014年9月30日，原告茹令勤（买受人）和被告顺吉公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》，被告顺吉公司将秀水城邦8号楼1单元9层01号房以378255元出售给原告，约定被告顺吉公司应于2015年5月31日前将验收合格的上述房屋交付给原告，合同“第九条出卖人逾期交房的违约责任……（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之壹的违约金”。“第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定（附件三）的标准。达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人按照下述第2种方式处理：……2.出卖人按装饰设备实际价格赔偿或进行达标修复”。《商品房买卖合同》附件三：装饰、设备标准9.⑤赠送太阳能⑥赠送净水器。2014年11月18日，被告顺吉公司为原告开具了118255元的销售不动产统一发票；2014年11月29日，原告茹令勤（借款人）与中国工商银行股份有限公司新安支行（贷款人）签订《个人购房借款/担保合同》，被告顺吉公司系保证人，原告茹令勤已交纳全部房款378255元。后因被告顺吉公司未按期交房，经新安县产业集聚区管理委员会见证，被告顺吉公司发出《承诺书》，承诺“1.2015年8月1日前秀水城邦交钥匙。2.2015年10月1日前外围基础设施（院内一期绿化景观及道路）全部完善含：水、电、暖气、燃气。3.如到期未达到以上条件，退还原房款，原房屋产权归业主所有”。2015年11月12日，在新安县产业集聚区管理委员会在场情况下，被告顺吉公司与业主代表签订《会议纪要》：“自2015年8月1日起，至交房之日，秀水城邦按500元/月/户的标准给予不欠款业主（全款购房或缴纳首付已办理按揭手续不欠公司房款的业主）定期发放租房补贴。……5.500元/月/户的租房补偿与购房合同的违约规定及其它违约协议无关”。2016年4月6日，在新安县产业集聚区管理委员会在场情况下，被告顺吉公司与业主代表再次达成《会议纪要》：“……2.第二批租屋补贴应于4月15日前发放到位，第三批租房补贴应于6月15日前发放完成。每幢楼具备发放钥匙条件时不再发放租房补贴；……3.此租房补贴与其他合同违约条款无关。截止目前，被告顺吉公司向原告支付租房补贴4500元。2019年12月18日，被告顺吉公司向原告发出《入伙通知书》，显示“总房款已全部结清，已具备入伙条件，现通知您准予入伙。请您在今天去物业公司办理手续，领取钥匙”，原告茹令勤签字确认。2020年12月29日，原告在《违约金冲抵物业费及双气开口费》上签字，确认双气开口费7810元和其它物业费、卫生费5080元，冲抵延期交房违约金。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款的规定,本案所涉的合同纠纷发生于民法典施行前，应适用当时的法律及司法解释。依法成立的合同，对合同当事人均具有约束力。双方所签《商品房买卖合同》系真实意思表示，不违反法律规定，合法有效，被告顺吉公司未按双方约定如期交房已构成违约，应承担相应的违约责任。关于原告称被告顺吉公司在小区门口张贴落款日期为2014年10月29日《秀水城邦逾期交房通知书》中承诺，2015年5月31日前未交房按合同约定支付双倍违约金的内容，该通知书是照片打印件，被告顺吉公司不予认可，仅凭该照片不足以认定是被告顺吉公司对本案原告茹令勤所作承诺，故本案违约金应按照《商品房买卖合同》约定标准计算。原告茹令勤在2019年12月18日《入伙通知书》上签字并领取钥匙，应视为被告已于该日交付房屋，按照《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约金计算标准，应自2015年6月1日起按照已付房款378255元每日万分之一计算至2019年12月18日，违约金数额为62865.98元。关于被告提出应从违约金中扣除双气开口费7810元和其它物业费、卫生费5080元，原告称不应收取双气开口费，并要求另案处理，故本案不予处理；其余物业费、卫生费5080元，从违约金中予以扣除，故剩余违约金数额为57785.98元。关于原告主张的租房补贴，被告顺吉公司辩称租房补贴与违约金属于重复计算，但根据2015年11月12日及2016年4月6日两次《会议纪要》约定，租房补贴与购房合同的违约规定及其它违约协议无关，迟延交房违约金和租房补贴亦不存在超过法律规定的情形，故本院对被告该答辩意见不予支持。被告顺吉公司应自2015年8月1日起至2019年12月18日，按照500元/月标准，向原告支付租房补贴26300元，扣除被告顺吉公司已付的住房补贴4500元，尚应继续支付21800元。关于原告要求被告顺吉公司退还购房款100000元的主张，虽被告顺吉公司在《承诺书》中对交房日期及相关事项进行承诺，并承诺退还原房款，但在之后的《会议纪要》中对交房事项约定进行了变更，改为由被告顺吉公司承担相应租房补贴，且租房补贴也是针对被告顺吉公司逾期交房的违约责任，故原告上述退还100000元购房款的诉求，本院不予支持。关于原告要求被告顺吉公司为其安装太阳能和净水器的请求，被告顺吉公司称热水器、净水器属于赠与、并可以撤销的意见，本院认为该承诺属于双方《商品房买卖合同》约定内容之一，但该楼房实际不具备安装条件，依约被告顺吉公司应补偿原告相应损失，因该合同系被告顺吉公司提供的格式合同，且未约定太阳能、净水器品牌、单价等，考虑市场价格、本地经济水平等因素，酌定由被告顺吉公司补偿原告该两项损失5000元。关于原告主张由被告承担律师费的意见，其仅做口头陈述，未提供相应证据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第七十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第九十二条规定，判决如下：一、被告洛阳顺吉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告茹令勤支付违约金57785.98元（378255元×0.0001/日×1662日-5080元）；二、被告洛阳顺吉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告茹令勤支付租房补贴21800元（500元/月×52个月18日－4500元）；三、被告洛阳顺吉房地产开发有限公司在本判决生效后十日内向原告茹令勤支付因不能安装太阳能、净水器的损失5000元；四、驳回原告茹令勤的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3020元，由原告茹令勤负担1500元，由被告洛阳顺吉房地产开发有限公司负担1520元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。审判员 张 雯二〇二一年四月三日书记员 董飞豪