湖北省荆州市中级人民法院执 行 裁 定 书（2021）鄂10执复16号复议申请人（异议人、被执行人）：江陵县正天房地产开发有限公司，住所地江陵县郝穴镇北大路。法定代表人：刘昌敏，该公司经理。复议申请人（异议人、被执行人）：刘昌敏，男，1969年1月20日生，汉族，住湖北省江陵县。申请执行人：周克松，男，1967年1月20日生，汉族，住湖北省江陵县。复议申请人江陵县正天房地产开发有限公司、刘昌敏不服江陵县人民法院(2021)鄂1024执异1号执行裁定，向本院申请复议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。江陵县人民法院查明，该院在执行申请执行人周克松与被执行人江陵县正天房地产开发有限公司（以下简称正天公司）、刘昌敏民间借贷纠纷一案中，异议人正天公司、刘昌敏对该院（2019）鄂1024执112号之三执行裁定书不服，提出异议称，方学军与异议人民间借贷纠纷一案经江陵县人民法院调解作出了（2018）鄂1024民初394号民事调解书，该调解书第一、第二项确定了异议人应承担的法律义务，第三项系对异议人如何偿还债务的约定，即边销售，边解封，边付款。执行过程中，因江陵县人民法院变更调解书约定的履行方式，并对涉案房屋委托湖北玖誉房地产评估有限公司进行评估。在异议人对评估报告提出异议后，江陵县人民法院未改变执行方式，未按规定进行重新评估。在将申请执行人变更为周克松后，继续违反法律规定，委托京东网进行拍卖，并作出（2019）鄂1024执112号之三《执行裁定书》，裁定将流拍的异议人位于江陵县的房屋作价272.66万元，交付周克松抵偿异议人欠周克松的债务。该裁定明显错误。《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条规定：“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”异议人认为评估报告未将后来持续的投入作为增值条件列入评估，评估价格过低，属于程序违法。请求撤销江陵县人民法院（2019）鄂1024执112号之三《执行裁定书》，按江陵县人民法院（2018）鄂1024民初394号民事调解书第三项协议执行或重新进行评估、拍卖。另查明，方学军与正天公司、刘昌敏民间借贷纠纷一案，根据方学军申请，江陵县人民法院查封了正天公司位于江陵县，其中的商品房楼东边的303、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303共10套房子，期限为2年。经双方当事人申请，该院于2018年7月3日组织调解，并作出（2018）鄂1024民初394号民事调解书，双方达成协议：正天公司、刘昌敏欠方学军本金200万元，利息130万元；正天公司、刘昌敏提出6个月内偿还方学军借款本息330万元，逾期按所欠余款（本金不超过200万元）计算利息，月息2分；正天公司、刘昌敏提出用涉案房地产优先支付方学军本息（正天公司、刘昌敏每出售一套房子，除税费外，余款打入专用账户后，再按方学军指定账户入账；若正天公司、刘昌敏要出售或按揭人民法院查封的房产，正天公司、刘昌敏同意按调解书三中（1）的约定执行，方学军申请法院解封；正天公司、刘昌敏还款累计达40万元，方学军申请法院解封一套，以此类推）。协议签订后，该院于2019年3月7日依法受理了方学军的强制执行申请，并于2019年5月30日委托湖北玖誉房地产评估有限公司（一级资质）对位于江陵县的房产（地号：24-001-101-0074）303、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303共10套房子进行价值评估，同年6月27日，湖北玖誉房地产评估有限公司出具估价报告，该报告选用假设开发法（被迫转让前提）进行了估价，确定估价对象房地产在价值时点2019年6月6日、完整权利状态及满足各项假设限制条件下的房地产市场价值为429.36万元，并在估价的假设和限制条件（七）估价报告使用提示中指出：至价值时点，估价对象部分房屋室内正在装修，因装修为半成品，且施工未停止，本次评估无法衡量装修具体价值，本报告估价结果未考虑室内二次装饰装修价值；小区道路、绿化等公共配套设施尚未施工，室内电梯尚未安装，报告估价结果已考虑此因素的影响。2019年7月23日，刘昌敏就评估报告书向本院提出异议，之后，湖北玖誉房地产评估有限公司对评估报告作出说明：评估只是时点价格，查看时点时小区电梯、绿化都未施工，评估时扣掉了这部分费用，评估报告里也有特殊说明；拍卖时这部分特殊说明进行了披露，提醒竞拍者注意，可能拍卖成功后补缴部分费用。刘昌敏针对评估公司的解释后对评估无异议。2019年7月至9月，该院依法对上述被查封的10套房屋在京东网分别进行了二次拍卖，并告知了刘昌敏，在拍卖须知中第四项拍卖财产已知瑕疵中提示：1、标的物目前已封顶，房屋外墙贴面砖、塑钢窗、防盗门，部分房屋用作样板间正在进行装修，其余为毛坯，空置中。2、至房产评估价值时点，小区道路、绿化等公共设施尚未施工，室内电梯尚未安装……。第一次、第二次拍卖因无人竞买而流拍（503、703、803、903、1003、1103、1303拍卖保留价为272.66万元）。2020年7月29日，周克松受方学军委托，与正天公司、刘昌敏达成执行和解协议，约定给付方式：对被查封的10套房屋，正天公司销售其中的第一套房后将款项20万元汇入江陵县人民法院执行专户后给方学军，以后每销售一套商品房，扣除该房税款外，余款汇入江陵县人民法院执行专户后给方学军（每汇入一套房子款项后，法院对该房子予以解封），以上款项于2020年10月1日前履行完毕，如到期未履行，则法院按照所剩余款按法院评估拍卖流拍价将相关商品房以物抵债抵偿给方学军。协议签订后，该院于2020年9月28日作出（2019）鄂1024执112号之一执行裁定书，解除对正天公司开发的位于江陵县的查封。同日，周克松从该院执行专户领取正天公司汇入的执行款20万元。2020年11月16日，方学军与周克松达成债权转让协议，约定将方学军享有的该院作出的（2018）鄂1024民初394号民事调解书确认的对正天公司、刘昌敏的债权转让给周克松。同日，方学军向正天公司、刘昌敏出具债权转让通知书。同年11月19日，刘昌敏作出书面承诺书，承诺：“于2020年12月5日前偿还800000元，同时解封二套商品房，余款在春节前偿还完毕，查封的商品房全部解除，上述两期还款有任何一期没有按期履行，法院依法处置。”之后，正天公司、刘昌敏未按期履行。同年12月21日，该院作出（2019）鄂1024执112号之二执行裁定书，裁定变更周克松为本案的申请执行人，原申请执行人方学军的权利义务由周克松继受。同月29日，周克松向该院申请继续查封正天公司所有的位于江陵县的房产（地号：24-001-101-0074）303、503、703、803、903、1003、1103、1203、1303共9套房子。次日，该院向江陵县住房保障和房产交易中心下达协助执行通知书，继续查封上述9套房子，查封期限为2020年12月31日起至2023年12月30日止。2020年12月14日，周克松向该院提出书面申请，要求对正天公司所有的房号为503、703、803、903、1003、1103、1303的房子以物抵债按二拍流拍价进行抵偿。同年12月21日，该院作出（2019）鄂1024执112号之三执行裁定书，裁定将正天公司所有的位于江陵县的房子作价272.66万元，交付周克松抵偿正天公司、刘昌敏欠周克松债务272.66万元。上述房屋的所有权自该裁定送达周克松时起转移。又查明，荆州市扬子江建设实业有限公司（下称扬子江公司）与正天公司建设工程施工合同纠纷一案，扬子江公司向该院申请诉前财产保全，该院于2019年7月19日作出（2019）鄂1024财保13号民事裁定书，裁定查封正天公司名下位于江陵县（美园河畔）的房屋（房间号：1003、201、202、203、303、502、503、603、703、803、903、1103、1203、1303、1501、1502、1601、1602、1703）。期限为1年。查封财产范围以600万元为限。扬子江公司之后向该院提起诉讼，该院于2019年11月11日作出（2019）鄂1024民初712号民事判决书，判决正天公司支付扬子江公司工程款5245383.2元及利息，并对正天公司开发的美园河畔小区的工程折价或拍卖价款在前述工程款范围内享有优先受偿权。正天公司对该判决不服，上诉至湖北省荆州市中级人民法院，该院作出（2020）鄂10民终292号民事判决书，判决撤销该院（2019）鄂1024民初712号民事判决，改判正天公司支付扬子江公司工程款1788854.62元及利息，扬子江公司对正天公司开发的美园河畔小区的工程折价或拍卖价款在前述工程款范围内享有优先受偿权。另，周克松与正天公司、刘昌敏民间借贷纠纷一案，该院依法拍卖的正天公司所有的位于江陵县的房产（地号：24-001-101-0074）303、503、603、703、803、903、1003、1103、1203、1303共10套房子中，扬子江公司在正天公司欠付的1788854.62元及利息工程款范围内对上述303、1203号房子拍卖价款享有优先受偿权。江陵县人民法院认为，自愿原则是民法的基本原则，当事人有权在法律规定范围内处分自己的民事权利。本案中，方学军通过该院（2018）鄂1024民初394号民事调解书确认了对正天公司、刘昌敏的债权，执行中，双方达成和解协议，第一期按期履行。之后，方学军将上述债权转让给了周克松，刘昌敏向周克松承诺于2020年12月5日前偿还800000元，余款在春节前偿还完毕，但逾期未履行。上述和解协议系双方当事人的真实意思表示，虽然系在债权转让之前，但对债权转让之后的当事人也具有约束力，双方当事人应当按照达成的和解协议和作出的承诺履行。因此，该院根据周克松的申请，对经过评估拍卖而流拍的财产作价抵偿并无不当，异议人提出的应按调解书确认的债务履行方式予以执行的理由不成立。关于对涉案房产是否重新进行评估、拍卖问题，该院认为，《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第三条规定：“人民法院拍卖被执行人财产，应当委托具有相应资质的拍卖机构进行，并对拍卖机构的拍卖进行监督……”本案中，基于双方当事人同意，该院委托的湖北玖誉房地产评估有限公司具有房地产评估机构一级资质，其根据《房地产评估规范》，按照估价程序进行评估，作出的评估报告合法有效。该评估报告中在估价的假设和限制条件（七）估价报告使用提示中已经提出至价值时点，估价对象装修价值问题与小区道路、绿化等公共配套设施尚未施工，室内电梯尚未安装，报告估价结果已考虑此因素的影响。评估机构也对评估报告的上述问题进行了解释说明，异议人对此说明也无异议，评估程序并无不当。同时，该院在依法通过京东网进行拍卖时，竞买须知中也对拍卖物中的上述问题予以提示，拍卖程序合法有效。依据原生效的《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第八条规定：“拍卖应当确定保留价。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定；未作评估的，参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。”第十九条规定：“拍卖时无人竞买或者竞买人的最高应价低于保留价，到场的申请执行人或者其他执行债权人申请或者同意以该次拍卖所定的保留价接受拍卖财产的，应当将该财产交其抵债。”该院对拍卖的7套房屋拍卖保留价为272.66万元并裁定将上述房屋的所有权依法转移至周克松符合法律规定。综上，异议人正天公司、刘昌敏的异议请求不成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十六条、第十七条规定，裁定驳回江陵县正天房地产开发有限公司、刘昌敏的异议请求。正天公司、刘昌敏向本院申请复议称，原审裁定认定事实错误、拍卖程序违法，拍卖价格不合理，江陵县人民法院将涉案303、1203号房屋（荆州市扬子江建设实业有限公司有优先受偿权）抵偿给周克松违法。本院查明事实与江陵县人民法院查明事实一致。本院认为，《最高人民法院关于执行和解若干问题的规定》第六条规定“当事人达成以物抵债执行和解协议的，人民法院不得依据该协议作出以物抵债裁定。”因此，江陵县人民法院在流拍一年后依据当事人的申请及涉案执行和解协议作出（2019）鄂1024执112号之三执行裁定书，裁定将正天公司所有的位于江陵县的房子作价272.66万元，交付周克松抵偿正天公司、刘昌敏欠周克松债务272.66万元，该执行行为确有不妥，应予纠正。另，2019年7月至9月，该院依法对被查封的10套房屋在京东网分别进行了二次拍卖，在拍卖须知中第四项拍卖财产已知瑕疵中提示：1、标的物目前已封顶，房屋外墙贴面砖、塑钢窗、防盗门，部分房屋用作样板间正在进行装修，其余为毛坯，空置中。2、至房产评估价值时点，小区道路、绿化等公共设施尚未施工，室内电梯尚未安装……。根据相关材料反映，涉案拍卖流拍后抵偿的房屋拍卖时，标的物现状较评估时有较大变化，对其价值有影响。但该拍卖须知并未公告标的物现状以及买受人应承担的责任等，可能损害被执行人的合法权益。本案宜由江陵县人民法院重新审查后再行依法处理。据此，依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十三条第一款第（四）项的规定，裁定如下：撤销江陵县人民法院（2021）鄂1024执异1号异议裁定，发回江陵县人民法院重新审查。本裁定为终审裁定。审判长  李慧敏审判员  王劲松审判员  齐彬彬二〇二一年四月二十日书记员  黄许霞