山东省潍坊市坊子区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0704民初960号原告（反诉被告）：山东可林奇房地产开发有限公司，住所地山东省潍坊经济开发区玄武东街1611号。法定代表人：刘新文，该公司董事长。委托诉讼代理人：叶晓骏，山东求是和信律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雁举，山东求是和信律师事务所律师。被告（反诉原告）：孙蕊，女，1977年10月7日出生，汉族，住山东省潍坊市潍城区。被告（反诉原告）：封彤，男，1971年5月12日出生，汉族，住山东省新泰市。被告：淄博市久期汽车销售有限公司，住所地山东省淄博市张店区山泉路75号。法定代表人：马强，该公司总经理。三被告委托诉讼代理人：王华青，山东鲁杰律师事务所律师。三被告委托诉讼代理人：徐浩栋，山东鲁杰律师事务所律师。原告山东可林奇房地产开发有限公司（以下简称：可林奇公司）与被告孙蕊、封彤、淄博市久期汽车销售有限公司（以下简称：久期公司）土地租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告可林奇公司的委托诉讼代理人叶晓骏、张雁举，被告孙蕊、封彤、久期公司的委托诉讼代理人王华青、徐浩栋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告可林奇公司向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付拖欠的土地租赁费142.84万元；2.请求判令被告支付违约金至款项实际付清之日，暂计至2019年11月9日违约金已产生378085.4元（违约金分段计算方式为（1）以48.76万元为基数按日万分之五的比例，自2017年6月1日计算至2018年5月31日为88743.2元。（2）以95.8万元为基数按日万分之五的比例，自2018年6月1日计算至2019年5月31日为174356元。（3）以142.84万元为基数按日万分之五的比例，自2019年6月1日计算至2019年11月9日为114986.2元）；3.请求依法裁判本案诉讼费用由被告承担。事实和理由：2011年6月1日，原告与潍坊久宏汽车销售有限公司（以下简称：久宏公司）签订《鲁光家园地块土地出租协议书》，约定原告将位于潍坊市国家粮食储备库南临，潍州路路东鲁光家园西侧的11.76亩土地租赁给久宏汽车公司。租赁期自2011.6.1-2026.6.1，租金为47.04万元／年。久宏汽车公司应于每年6月1日前将下一年租金支付原告，逾期将按日万分之五的比例承担违约金。合同签订后原告依约提供租赁土地，而久宏公司连续拖欠2016-2017年度租金1.72万元及2017-2018年度、2018-2019年度、2019-2020年度全部租金共计142.84万元。原告于2019年5月14日向久宏公司发出告知函，要求其补交租金并承担违约金，但久宏公司收到告知函后并未履行义务。2019年6月28日，久宏公司在未通知亦未清偿对原告债务情况下进行了企业注销。孙蕊、封彤作为久宏公司股东，应根据《公司法》及二人向坊子区市场监督管理局出具的《全体投资人承诺书》对久宏公司注销前欠原告的款项承担清偿责任。根据潍坊市坊子区人民法院作出的（2015）坊民初字第177号生效民事判决、潍坊中级人民法院作出的（2015）潍民一终字第1347号生效民事判决，久宏公司与久期公司属于关联企业，并且存在关联系企业财产混同事实。为此，久期公司应对久宏公司的外债承担连带贵任。被告孙蕊、封彤、久期公司辩称，1、被告不认可原告主张的租赁费142.84万元，涉案房产被告实际使用至2018年初，被告退出房产之后双方一直协商将房产出租，被告认为2018年以后的租金不应当由被告承担，而且原告主张的租金中包含2020年的租金，这同原告的主张相互矛盾，原告发出的解除合同通知是在2019年，主张2020年租金自相矛盾。2、被告不应当承担违约金，因涉案房产是由被告一、二建设，地上建筑物的所有权人是被告一、二，未付租金的原因是当时口头协商用房产抵顶租金，现原告虽不认可，但逾期付款的责任不应由被告承担。反诉原告孙蕊、封彤本院提出反诉请求：1、请求判令反诉被告赔偿反诉原告在潍坊市坊子区侧建设的原克莱斯勒4Ｓ店折价款2515483.1元；2、请求判令反诉被告赔偿逾期支付折价款的经济损失（以2515483.1元为基数，按照日万分之五利率计算至实际付清之日止）；3、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：2011年6月1日，久宏公司与可林奇公司签订《鲁光家园地块土地出租协议书》，约定久宏公司租赁可林奇公司土地建设4Ｓ店用于汽车销售，协议约定4Ｓ店所有权归久宏公司，可林奇公司在合同期限内解除合同应向久宏公司折价赔偿，但可林奇公司一直未支付，现久宏公司已经注销，反诉原告作为公司股东，有权受让可林奇公司对4Ｓ店的折价补偿款。反诉被告可林奇公司辩称，反诉原告所提事项无事实及法律依据，根据双方签订的合同第四条第四款之规定，因反诉原告未按约定支付租金，经反诉被告催告后仍未支付，反诉被告享有合同解除权，且对反诉原告所承建的4S店不作任何补偿，反诉原告要求反诉被告对其承建的4S店折价补偿无依据。本院经审理认定事实如下：2011年6月1日,可林奇公司（土地出租方，甲方）与久宏公司（土地承租方，乙方）签订《鲁光家园地块土地出租协议书》一份，双方就鲁光家园西侧地块土地出租达成以下协议：一、出租土地位置、面积、用途：该土地位于潍坊市国家粮食储备库南临，潍州路路东，鲁光家园西侧。乙方承租土地面积约__11.76_亩，该地块仅限于由乙方投资建设持有代理权的汽车4Ｓ店，具体地界以合同附图为准。二、土地租赁价格、年限以及租金交付方式和时间：1、租赁期限从2011年6月1日-2026年6月1日，合计为15年，本着诚意合作原则，甲乙双方一致协商同意到期后，可由乙方续租，续租年限不超过5年，同时租金水平双方参照当时市场行情协商确定，并且下浮10%优惠，具体事宜另行签订租赁协议。2、经双方协商，乙方租赁的土地租金按照以下方式计算和交纳：租金每亩每年4万元整，每年6月1日前缴纳次年整年租金，合计47.04万元。备注：乙方足额支付当期应交租金后，甲方在一个月之内给乙方出具正规发票。三、甲乙双方权利义务：1、甲方权利义务：甲方有权利按照本协议约定，按时足额向乙方收取乙方应缴土地租金及违约金。由于乙方已在租赁土地上建成4Ｓ店，且地上建筑物及附属物为乙方完全出自独立建成，但产权可以办在甲方名下。2、乙方权利义务：乙方有义务按照本协议约定，足额按时向甲方支付承租的土地租金，在违约时按协议约定在违约事实发生并经甲方书面告知三日内交纳违约金。四、特别约定：3、如乙方擅自提前解除本合同，所建4Ｓ店（不含机器设备、设施和可拆除办公物件）无偿转让给甲方所有；如甲方擅自解除本合同，应按本合同约定的期限对乙方建设的4Ｓ店折价赔偿，4Ｓ店转归甲方所有，且应向乙方支付尚未履行合同期限内的租金作为违约金。4、如乙方不按协议约定支付租金，在甲方书面催告三个月仍不支付的，应承担所欠租金日万分之五的违约金，超过三个月仍未能付清时，甲方有权解除本合同，并且对乙方所建4Ｓ店不做任何补偿，在乙方收到甲方发出的解除合同通知之日，本合同解除，甲方有权随时收回4Ｓ店，另行出租。6、租赁期限内乙方对租赁土地上的所有建筑物享有完全的使用权。租赁协议到期后，乙方不再续租，所有建筑物无偿归乙方所有；乙方继续租赁，则按照当年土地租赁市场价格优惠10%承租；租赁协议未到期由双方协商解除的，乙方建设的地上建筑物甲方折价补偿后归甲方所有，折价补偿办法双方另行协商，乙方已交纳的未使用租期内的租金由甲方退还给乙方。合同签订后，久宏公司在案涉土地上建设单层4S店展厅并实际使用。庭审中，原、被告均认可久宏公司已经支付完毕2016年5月31日之前的租金，2016年6月1日至2017年5月31日期间的租金已支付17.98万元，尚欠租金1.72万元，2017年6月1日之后的租金未支付。可林奇公司要求被告支付2016年6月1日至2017年5月31日期间尚欠租金1.72万元及2017年6月1日至2020年5月31日租金141.12万元。被告则主张，租金应计算至实际使用的截止日期2018年1月中旬，且久宏公司搬离4S店时与可林奇公司口头约定以建筑物抵顶租金，双方互不主张了。可林奇公司提供2019年5月10日《告知函》一份、EMS快递单及回执各三份，以证明可林奇公司于2019年5月14日向久宏公司及其股东及实际控制人久期公司寄发告知函，告知其在接到本告知函三日内向原告补交所有租金并交纳违约金，各方于2019年5月16日或5月15日签收。EMS快递回执单载明，久宏公司于2020年5月16日店内签收。可林奇公司提供2019年12月28日《解除合同通知书》一份、EMS快递单及回执各三份，以证明因久宏公司未交纳租金，原告向其邮寄解除合同通知书，三被告于2020年1月2日签收，因此原告主张根据合同约定，双方合同于2020年1月2日解除。EMS快递回执单载明，久期公司于2020年1月2日收发室签收，封彤的快递系泰安成源汽车销售有限公司收发室于2020年1月2日签收，孙蕊的快递系丰巢签收。另查明（一），久宏公司系2011年6月10日成立，注册资本800万人民币，股东发起人为孙蕊、封彤，实缴出资分别为40万元、720万元。久宏公司于2019年6月28日办理注销登记。孙蕊、封彤作为出资人于2019年5月10日向登记机关出具《全体投资人承诺书》一份，内容为：现向登记机关申请久宏公司的简易注销登记，并郑重承诺：本企业申请注销登记前已将债权债务清算完结，不存在未结清清算费用、职工工资、社会保险费用、法定补偿金和未交清的应缴纳税款及其他未了结事务，清算工作已全面完结。本企业承诺申请注销登记时不存在以下情形：涉及国家规定实施准入特别管理措施的外商投资企业；被列入企业经营异常名录或严重违法失信企业名单的；存在股权(投资权益)被冻结、出质或动产抵押等情形；有正在被立案调查或采取行政强制、司法协助、被予以行政处罚等情形的；企业所属的非法人分支机构未办理注销登记的；曾被终止简易注销程序的；法律、行政法规或者国务院决定规定在注销登记前需经批准的；不适用企业简易注销登记的其他情形。本企业全体投资人对以上承诺的真实性负责，如果违法失信，则由全体投资人承担相应的法律后果和责任，并自愿接受相关行政执法部门的约束和惩戒。另查明（二），可林奇公司提供（2015）坊民初字第177号民事判决书一份，以证明山东博泰建设集团有限公司诉久宏公司、久期公司建设工程施工合同纠纷一案中，久期公司、久宏公司答辩称久期公司与山东博泰建设集团有限公司签订建设工程施工合同，约定山东博泰建设集团有限公司为久期公司建设位于潍坊的汽车销售展厅土建及钢结构工程，在取得克莱斯勒品牌授权后，于2011年6月注册成立久宏公司，久期公司代久宏公司支付部分工程款，因此，久期公司是久宏公司的实际控制人，应对久宏公司的债务承担连带责任。久期公司质证对判决书真实性无异议，但主张判决并没有认定久宏公司和久期公司人格、财产混同，久期公司曾向山东博泰建设集团有限公司代付工程款，属于久期公司和久宏公司及其股东之间的债权债务关系，久宏公司和久期公司是各自独立的法人，原告要求久期公司承担责任没有法律依据。另查明（三），庭审中，孙蕊、封彤提交鉴定申请书一份，要求对案涉租赁土地上的建筑物价值进行评估，以作为可林奇公司在未经催告的情况下直接解除合同，应当对被告进行补偿。本院认为，可林奇公司与久宏公司签订的《鲁光家园地块土地出租协议书》，系双方的真实意思表示，不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，依法应予保护。可林奇公司向久宏公司提供土地使用，久宏公司应按照约定支付租金，久宏公司未及时支付租金，是形成本案纠纷的原因。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条的规定，公司解散应当在依法清算完毕后，申请办理注销登记。公司未经清算即办理注销登记，导致公司无法进行清算，债权人主张有限责任公司的股东、股份有限公司的董事和控股股东，以及公司的实际控制人对公司债务承担清偿责任的，人民法院应依法予以支持。本案中，久宏公司未经实际清算即办理注销登记，孙蕊、封彤作为公司股东，应对久宏公司的债务承担清偿责任。因此，可林奇公司要求孙蕊、封彤支付租金的诉讼请求，事实清楚，证据充分，本院依法予以支持。此外，可林奇公司主张久期公司是久宏公司的实际控制人，但可林奇公司提供的民事判决书不足以证明其主张，因此，可林奇公司要求久期公司对久宏公司的债务承担连带责任的诉讼请求，证据不足，本院依法不予支持。关于应付租金数额，被告主张久宏公司实际于2018年1月中旬搬离租赁地点，并与可林奇公司口头约定以建筑物抵顶租金，可林奇公司对此不予认可，被告并未提供证据予以证明，应承担举证不能的法律后果，对被告的抗辩本院依法不予采信。根据可林奇公司提供的《告知函》及EMS快递单和回执，《解除合同通知书》一份及EMS快递单及和回执，久宏公司于2020年5月16日签收《告知函》，泰安成源汽车销售有限公司收发室于2020年1月2日签收封彤《解除合同通知书》，孙蕊于2020年1月2日通过丰巢签收《解除合同通知书》，证明久宏公司在收到《告知函》后未交纳租金，可林奇公司向久宏公司股东邮寄解除合同通知书，《鲁光家园地块土地出租协议书》自2020年1月2日解除，应付租金应计算至双方解除合同之日，即：2016年6月1日至2017年5月31日欠付租金1.72万元，及2017年6月1日至2020年1月2日租金47.04万元+47.04万元+27.44万元，共计123.24万元。关于可林奇公司主张的违约金，《鲁光家园地块土地出租协议书》约定，如乙方不按协议约定支付租金，在甲方书面催告三个月仍不支付的，应承担所欠租金日万分之五的违约金，超过三个月仍未能付清时，甲方有权解除本合同，并且对乙方所建4S店不做任何补偿，在乙方收到甲方发出的解除合同通知之日，本合同解除，甲方有权随时收回4S店，另行出租。上述关于违约责任的约定过重，可林奇公司已选择收回4S店并另行出租，对原告再行主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。关于孙蕊、封彤主张赔偿4S店折价款并赔偿损失的反诉请求，由于久宏公司逾期支付租金，可林奇公司按照约定解除合同并收回4S店符合《鲁光家园地块土地出租协议书》约定，根据约定，可林奇公司收回4S店无需对久宏公司作出任何补偿，因此，孙蕊、封彤的反诉请求，没有事实及合同依据，本院依法不予支持。关于孙蕊、封彤要求对建筑物价值进行评估的鉴定申请，本院依法不予准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零九条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定(二)》第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、被告孙蕊、封彤支付原告山东可林奇房地产开发有限公司租金123.24万元，于本判决生效后十日内付清；二、驳回原告山东可林奇房地产开发有限公司的其他诉讼请求；三、驳回反诉原告孙蕊、封彤的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉案件受理费21058元，减半收取计10529元，由山东可林奇房地产开发有限公司负担2583元，由孙蕊、封彤负担7946元；本案反诉案件受理费26924元，减半收取13462元，由孙蕊、封彤负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省潍坊市中级人民法院。审 判 员 王锦凤二〇二一年四月十九日法官助理 孙 萱书 记 员 张丽滢