北京市顺义区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0113民初1120号原告：蒙长军，男，1972年11月14日出生，汉族，北京市海淀区居民。被告：北京京顺房地产有限责任公司，住所地北京市顺义区南彩镇九王庄村，统一社会信用代码911101131011773665。法定代表人：孙雪，董事长。委托诉讼代理人：张立军，北京观贸律师事务所律师。原告蒙长军与被告北京京顺房地产有限责任公司（以下简称“京顺公司”）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由审判员孙留意独任审判，公开开庭进行了审理。原告蒙长军，被告京顺公司之委托诉讼代理人张立军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蒙长军向本院提出并明确诉讼请求：1．判令被告要求原告补缴2018年5月前的物业管理费的行为无效；2．判令被告不得以缴纳物业费为前提阻止原告办理入住手续，2018年5月至今的物业费是否应缴纳及缴纳比例应由该小区物业管理公司与原告根据国家法律法规等协商达成或诉讼解决；3．判令被告因未接入天然气和市政电及监控等智能系统失效等（详见合同附件三：设备及装修标准）违反合同约定而构成合同违约，并按合同第九条规定以总价款85万元为基数，按照每日万分之一的标准向原告支付违约金（自2019年1月1日起直至满足合同约定交付条件时止）。事实和理由：2005年5月13日，原告与被告签订商品房买卖合同，约定被告将位于顺义区××镇××村××家园××的房屋卖与原告，房屋总价款为85万元，合同对双方的权利义务均作了相应约定。由于双方在合同执行漫长过程中对一些合同内容产生争议，无法协商达成共识，原告于2016年向顺义区法院提起诉讼，并在随后一审及二审中均得到法院判决支持，文书编号为：（2016）京0113民初8966号、（2017）京03民终13743号，判决生效日期为2017年11月29日，要求被告向原告交付该房屋。被告于2018年5月仅仅将该房屋钥匙交给原告，即不再做任何交房配合工作，同时禁止原告带任何外部人员（如验收监理、装修设计等工程技术人员）进入小区，并口头表达要求原告必须缴纳2005年5月至今的房屋物业管理费，否则不予办理原告的入住及装修等相关手续。原告本着友好、和谐的原则，一直希望能与被告方负责人见面沟通，说服其履行应尽义务，并多次电话沟通，但一直无法如愿。2020年9月27日，在原告方长时间的催促之下，被告方通过顺丰速递公司发送给原告方《蒙顿·卡雀别墅入住通知书》，但未盖公章及签字。在该通知书中，被告明确表述要求原告缴纳2010年1月4日至2011年4月3日的物业管理费，方能办理入住手续。在收到通知书后，原告与被告方人员进行了电话联系，表达了对该文件所设置不合理条件的质疑。这实际是本末倒置，因为2018年5月被告方在法院执行下仅仅交给原告方房屋钥匙，同时拒不配合其它相关手续，造成房屋至今未能实际交付。原告方要求与有关负责人沟通解决，但对方延迟至今一直无法给以明确回复，这给原告方造成极大不便及实际损失。此外，在之前与××别墅小区××号楼业主群交流时，通过其提供的一份文件，显示本小区由于开发商自身原因，至今仍在使用临时电，也未接入市政天然气，监控等智能系统也大多失效无法工作，道路破败，均不符合双方所签订商品房买卖合同中附件三（设备及装修标准）所约定标准，构成了实际的合同违约。原告认为，原、被告之间签订了商品房销售合同，系合法有效，双方均应按照合同的约定来履行各自义务。同时，双方前期有关争议亦通过法律诉讼方式得到了解决，双方的应有权利及应尽义务已完全明确。现被告预置不合理条件为办理原告方房屋入住相关手续设置阻碍，使得原告无法入住并正常使用自己的合法住房，该行为严重侵害了原告的合法权益。为维护原告的合法权益，特诉至法院，请求公正判决！被告京顺公司辩称，不同意原告的全部诉讼请求。第一，原告所提交的涉案《入住通知书》非被告所发，原告与被告之间不存在物业服务合同关系，被告不是原告第一项和第二项诉讼请求适格的主体。原告接到诉状后对事情原委进行了核查，了解到是本小区的物业公司北京三川物业管理有限公司（以下简称“三川公司”）向原告寄送的《入住通知书》。原告补充提交的通话录音即是与三川物业公司法定代表人的通话记录，说明原告作为小区业主与物业公司是物业服务合同关系，与被告之间不存在物业服务关系。被告是原告小区的开发商，根据政府相关批文，本小区由三川物业公司提供物业服务。因原告自购买房屋以来一直未缴纳物业费，因此三川公司向原告寄送了催款通知。原告所主张的入住手续等也非被告负责，因此被告不是原告第一项和第二项诉讼请求的适格主体。第二，原告要求被告承担违约责任无合同和法律依据。原告与被告之间为商品房买卖合同关系，原告向被告支付了房款，被告向原告交付了符合合同约定的房屋，房屋经顺义区人民法院另案执行，早在2018年已经交付完毕，不存在房屋未交付和质量瑕疵。有关燃气和用电，被告已按照合同约定做到了燃气管道入户和水电到位，不影响业主正常使用。关于被告诉状中所述的接入天然气和市政电，虽不属于合同约定的被告义务，但被告一直积极与市政部门进行沟通协调，因为小区入住率太低无法达到正常用气量，接通市政燃气容易引发危险等原因至今未能完成。在市政燃气接入前，由物业公司协助提供液化天然气以满足住户的日常使用。原告诉求的其他监控等智能系统属于物业公司物业服务范围，与原、被告双方的商品买卖合同无关。综上所述，原告的诉讼请求无合同和法律依据，请求驳回原告的全部诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2005年5月13日，京顺公司（出卖人）与蒙长军（买受人）签订《商品房买卖合同》一份，约定蒙长军购买京顺公司开发的位于北京市顺义区××镇××村的××家园第××幢房屋，建筑面积为271．33平方米，总价款为85万元，付款方式为银行按揭。合同第八条【交付期限】约定，出卖人应当在2005年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同第九条【出卖人逾期交房的违约责任】约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过60日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过60日后，买受人有权解除合同。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。合同第十一条【交接】约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同第十四条【出卖人关于基础设施、公共配套建筑正常运行的承诺】的约定为空白。合同附件三【装饰、设备标准】中载明，供水为小区自建水厂，引用地下水管道入户，每户一表；供电为每户一表（60安培—80安培）；供气为燃气管道入户；智能系统为在小区内设有可监控系统，周界防御系统，电子巡更系统，门磁、窗磁、报警按钮，厨房设有可燃气体探测器。2016年6月，蒙长军将京顺公司诉至本院，要求京顺公司立即交付涉案房屋。该案审理中，京顺公司提出反诉，要求解除双方签订的《商品房买卖合同》且京顺公司无须返还蒙长军合同定金一万元。本院经审理于2017年4月1日作出（2016）京0113民初8966号民事判决书，判决：1．京顺公司将位于北京市顺义区××镇××村××家园××的房屋交付蒙长军；2．蒙长军支付京顺公司剩余房款42万元及利息。京顺公司不服该判决，上诉至北京市第三中级人民法院，该院于2017年11月29日作出（2017）京03民终13743号民事判决书，维持原判。后蒙长军向本院申请强制执行，京顺公司于2018年5月履行了上述判决中确定的房屋交付义务。庭审中，蒙长军提供2020年9月27日署名为京顺公司（未加盖公章）的《蒙顿·卡雀别墅入住通知书》一份以及其与三川公司工作人员孙蒲潇的通话录音等，证明京顺公司要求其缴纳2010年1月4日至2011年4月3日的物业管理费方能为其办理入住手续。京顺公司认可通话录音的真实性，但称《蒙顿·卡雀别墅入住通知书》并非京顺公司向其发出的，通话录音也可以佐证该通知书应系三川公司发出的，与京顺公司无关。蒙长军另提供《商品房买卖合同》及附件、2019年7月24日北京市顺义区住房和城乡建设委员会作出的顺住建委【2019】（98）号《信访事项处理意见书》等，证明京顺公司未按合同约定向其交付涉诉房屋，且涉案小区未达到合同及附件约定的入住条件。蒙长军另称，2018年京顺公司向其交付房屋时只给了其房屋的钥匙，没有收到有关涉诉房屋的任何文件，故认为涉案房屋仍未实际交付。京顺公司上述证据的真实性，但不认可其证明目的，称房屋交付已经在执行案件中履行完毕，蒙长军所称房屋未实际交付及房屋存在瑕疵的问题没有事实依据；小区相关配套设施应由物业公司提供，与京顺公司无关；接入水、电、气不是京顺公司的合同义务，但京顺公司作为开发商一直在积极主动与各部门协商解决方案。京顺公司提供北京市居住小区管理办公室于2000年6月29日印发的《关于公约核准的通知》，证明涉诉小区的物业管理公司为三川公司，涉诉入住通知书应为三川公司所发，与京顺公司无关。蒙长军认可该证据的真实性，但称三川公司是京顺公司指定的物业管理公司，听从京顺公司的安排。京顺公司另提供小区监控照片，证明涉诉小区安装有完备的监控设备，由三川公司管理维护，京顺公司不存在违约情形。蒙长军认可该证据的真实性和证明目的，但称小区及房屋智能系统中除监控设备外均未达到合同附件三约定的标准。经本院现场勘验，涉诉房屋已安装自来水管道、燃气管道、电表，其中自来水为小区自建水厂供给，居民用电为临时用电，燃气由小区物业联系提供液化天然气。上述事实，有《商品房买卖合同》及附件、《蒙顿·卡雀别墅入住通知书》、《信访事项处理意见书》、《关于公约核准的通知》、照片、通话录音、（2016）京0113民初8966号民事判决书及本案庭审笔录等在案佐证。本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，根据查明的事实，涉诉房屋已于2018年经强制执行由京顺公司交付蒙长军且双方就交付事宜均未提出异议，故应当认定京顺公司已向蒙长军履行了交付房屋的义务。根据本院现场勘验的情况，涉诉房屋内现已接入自来水管道、燃气管道和电表，京顺公司履行了合同约定的义务，但市政水、电、天然气的接通涉及行政审批事项，非京顺公司可独自完成且合同对此亦未作明确约定，不能据此认定京顺公司存在违约行为。蒙长军关于涉诉小区监控等智能系统失效的主张亦缺乏事实依据，本院不予采纳。另，蒙长军的第一项、第二项诉讼请求应系其与涉诉小区物业公司之间的法律关系，与本案不属于同一法律关系，本案对此不予处理。综上，蒙长军的诉讼请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决如下：驳回原告蒙长军的全部诉讼请求。案件受理费三十五元，由原告蒙长军负担（已交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  孙留意二〇二一年四月二十八日书记员  王 倩