山东省济宁市中级人民法院山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁08民终529号上诉人（原审被告）：嘉祥县自然资源和规划局，住所地：嘉祥县建设北路47号，统一社会信用代码：11370829MB2866182B。法定代表人：程合玉，局长。委托诉讼代理人：宋鹏飞，男，该单位法规科科长。委托诉讼代理人：贾炳宇，山东众翊轩律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：丁卜栋，男，1964年9月15日出生，汉族，住山东省嘉祥县。委托诉讼代理人：刘卫东，曲阜宇帆法律服务所法律工作者。上诉人嘉祥县自然资源和规划局因与被上诉人丁卜栋房屋租赁合同纠纷一案，不服山东省嘉祥县人民法院（2020）鲁0829民初3330号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。嘉祥县自然资源和规划局上诉请求：1.请求依法撤销一审判决并改判驳回丁卜栋的诉讼请求；2.请求依法认定原林业局和丁卜栋签订的《协议书》、《补充协议书(新)》属于无效合同并依法解除合同；3.本案一审、二审诉讼费等费用由丁卜栋承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。《协议书》没有履行审批手续，合同无效。原林业局作为政府机关单位，办公场所属于国有资产，是由县政府统一安排，原林业局只有使用权，没有对外租赁的权利，根据《行政单位国有资产管理暂行办法(财政部令第35号)》第二十九、第三十条的规定，行政单位处置国有资产应当严格履行审批手续，未经批准不得处置。双方在当时签订的《协议书》没有履行审批手续，不应发生效力。涉案房屋在2011年因政策拆迁变化属于不可抗力因素，合同效力自然终止。涉案房屋在2011年因政策拆迁变化，房屋已不复存在，根据《合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故在2011年房屋拆迁之后，双方的事实租赁关系就因不可抗力而解除，合同目的无法实现，继续履行合同对于上诉人明显不公平，丁卜栋无权要求继续履行合同，且合同约定租期30年也超过了合同法规定的最长租赁年限。认定明显有失公平，违背了房屋已经拆除的事实。2011年原林业局和丁卜栋签订协议书，约定丁卜栋以车款折抵租金的形式一次性将租金支付至2017年12月31日，而涉案房屋在2011年9月进行了拆迁，双方的租赁关系实际上因拆迁而不复存在，出于公平原则，双方于2011年9月11日签订了《补充协议(新)》，原林业局一次性支付丁卜栋91186.08元补偿款，其中包含经营性补助费及停产停业补助费等补偿费用，上诉人约定由原林业局每年给付丁卜栋经营性补助费80408.16元，而根据权利义务对等原则，经营性补助费最多支付至协议书约定的2017年12月31日，在此之后因丁卜栋未再交纳租金，且房屋也已经拆除，故继续租赁的目的已无法实现，而原审法院认定上诉人应将经营性补助费支付至2020年8月31日，并扣除在此期间丁卜栋应交的租赁费，这一认定明显违背了房屋已经拆除的事实，因此后续的经营性补助费不应再进行支付，否则会造成国有资产的流失。原审法院认定经营性补助费为每年120612.24元没有事实根据和法律依据。根据双方签订的《补充协议(新)》，上诉人每年给付经营性补助费的数额是80408.16元，而非120612.24元，丁卜栋按照120612.24元主张没有事实根据，也没有证据证实，原审法院在认定每年经营性补助费120612.24元时也没有阐明所依据的事实，故根据“谁主张、谁举证”的原则，丁卜栋应当承担举证不能的责任。二、一审法院判决适用法律错误。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条规定，因不可抗力致使不能实现合同目的，当事人可以解除合同，故在2011年房屋拆迁之后，双方的事实租赁关系就因不可抗力而解除，原告无权要求继续履行合同。故一审法院适用《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条明显不当，本案被诉行为明显违反了《中华人民共和国合同法》第九十四条规定。综上所述，原林业局的办公用房属于国有资产，无权进行处分，原林业局和丁卜栋签订的《协议书》、《补充协议书(新)》属于无效合同，应当认定无效并依法解除合同，丁卜栋要求的经营性补助费也不能得到支持，故望二审法院依法查明事实，改判驳回原告的诉讼请求。丁卜栋辩称，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求，维持原判。丁卜栋向一审法院起诉请求：1、要求被告支付补偿款407241.58元，支付逾期付款利息56736元；2、要求被告依法履行合同；3、诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：丁卜栋系经营烟酒糖茶个体户，2006年经与林业局协商租赁林业局门市七间，后对楼上七间和院内平方八间全部予以租赁，约定每年租金51,500元，租期30年，并签订了书面合同，合同签订后丁卜栋如期交纳租金，期间因林业局无办公用车，丁卜栋用应交纳的租金为林业局购买了别克轿车一辆，2011年7月经对账，丁卜栋用车款抵租金直至2017年12月31日，还多支付租金18,986.5元，对此双方均予以认可，并有书面协议书为证，但2011年9月，因商业性拆迁，原告所租的房屋被拆迁，租金已付超，后林业局与原告协商，于2011年9月11日双方又签订了补充协议，该份协议约定，回迁安置期间丁卜栋领取安置补偿费和停产补助费，但丁卜栋应按原合同交付给林业局租金，该补偿协议签订后，双方均按该协议进行了履行，履行至2015年未再履行，但双方的合同并未解除，2019年原林业局划归了被告嘉祥县国土资源和规划局。另查明，2014年3月1日至2015年2月29日，林业局已将开发商补偿给林业局的补偿款120,612.24元支付给了丁卜栋，以后每年的补偿款均是120,612.24元，2015年3月11日至2015年8月31日，半年的补偿款60,306.12元未付，但从2015年9月1日至2016年2月29日半年的补偿款60,306.12元已支付给丁卜栋，2016年3月1日至2016年8月31日的60,306.12元已支付，从2016年9月1日至2020年8月31日共计四年的补偿款每年120,612.24元未付。原告多次催要未果，诉至一审法院。一审法院认为，丁卜栋与原嘉祥县林业局所签订的房屋租赁合同系双方自愿行为，虽然未经政府部门审批备案但合同约定期限超过20年，且合同双方均已自愿履行，因此该合同还应认定为有效合同，2011年9月双方又签订了补充协议，并对商业拆迁补偿款问题进行了协商并达成一致意见，履行至2015年，该补充协议应视为对原告合同的变更，时至今日，合同并未解除，亦未终止，因此双方应按补充协议的约定履行合同内容，嘉祥县林业局并给了嘉祥县自然资源和规划局，故被告应负责履行合同，嘉祥县自然资源和规划局未解除合同的情况下，应履行支付补偿款的义务，未支付该款属违约行为，故原告的诉讼请求，一审法院予以支持。原告要求支付利息的诉讼请求无法律依据，一审法院不予采纳。至2020年8月31日被告应支付给丁卜栋542,755.08元补偿款，扣除了丁卜栋应交纳的租金，2018年11月至2020年12月31日每年51,500元×3年应是154,500元，应交纳租金154,500元中还应扣除丁卜栋结余的18,986.5元予以冲减，丁卜栋应实交租金为135,513.5元，应得补偿款542,755.08元，减去应交租金135,513.5元后，嘉祥县自然资源和规划局应支付给丁卜栋40,724.58元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条之规定，判决：一、被告嘉祥县自然资源和规划局于本判决生效之日起10日内支付原告丁卜栋补偿款407,241.58元整；二、租赁合同及补充协议继续履行。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3704元，由被告嘉祥县自然资源和规划局负担。二审中，当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证。嘉祥县自然资源和规划局提交了如下证据：一、嘉祥县林业局办公场所拆迁的说明；二、嘉祥县自然资源和规划局机构改革的情况说明；三、企业信息，证明嘉祥县林业局已经不存在了。丁卜栋的质证意见为：对证据真实性无异议，被上诉人的诉讼主体符合法律规定。后嘉祥县自然资源和规划局又提交了如下证据：1.安置协议书两份；2.中共嘉祥县委办公室嘉室字（2019）21号文；3.中共嘉祥县委机构编制委员会文件嘉编（2019）17号文；4.嘉祥县机关事务服务中心主要职责；5.山东省党政机关办公用房管理办法，拟证明争议房屋于2019年1月以后就收归嘉祥县机关事务服务中心统一管理，上诉人对涉案房屋不再有管理权，上诉人与被上诉人之间的合同无法继续履行。丁卜栋的质证意见为：对该组证据的真实性无异议，对证明目的有异议，该资产系国有资产，不能因为管理部门的改变而不遵守原合同，也需要遵守买卖不破租赁原则的法律规定。本院认为，丁卜栋对嘉祥县自然资源和规划局二审中提交的证据真实性予以认可，本院对上述证据予以认定。二审查明的事实与一审判决认定的事实一致。本院认为，原嘉祥县林业局与丁卜栋于2006年1月1日签订的《协议书》，约定丁卜栋租赁原嘉祥县林业局的原办公楼，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，为有效合同。因法律规定租赁期限不得超过二十年，超过二十年的，超过部分无效。《协议书》中约定租期为30年，超过20年部分的无效，即双方的租期最长期限为20年。嘉祥县自然资源和规划局主张《协议书》的当事人为嘉祥县城区贵真西关糖酒茶门市部，丁卜栋不是本案适格原告，但因丁卜栋系嘉祥县城区贵真西关糖酒茶门市部的实际经营者，且《协议书》是与丁卜栋协商签订的，故丁卜栋有权提起本案诉讼。2011年2月16日，原嘉祥县林业局与丁卜栋又签订了《协议书》一份，2011年9月11日，双方又签订了《补充协议》一份，上述《协议书》、《补充协议》是对2006年《协议书》的补充，亦代表双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，亦是有效合同。《中华人民共和国合同法》第九十六条规定：“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。”案涉房屋在2011年因城区改造被拆迁，租赁的标的物不复存在，符合解除租赁合同的法定条件，但当时原嘉祥县林业局并未要求与丁卜栋解除合同，更未向其下达解除通知，而是在知晓案涉房屋已经被拆迁的情况下，与丁卜栋签订了《补充协议》，继续履行双方的租赁合同。故原嘉祥县林业局主张案涉房屋被拆迁属于不可抗力因素，合同效力自然终止或解除，理由不当，本院不予支持。即使《补充协议》的内容显失公平，原嘉祥县林业局没有在法定一年的除斥期间内要求撤销的情况下，上述《补充协议》依然有效。丁卜栋以为原嘉祥县林业局购买车辆折抵房屋租金的方式将案涉房屋的租金已经交纳至2017年12月31日，丁卜栋还结余18986.5元，双方对此均无异议，本院对此认定；对结余的租金18986.5元进行折算后，丁卜栋的租金最多支付至2018年5月初，之后，丁卜栋就没有再向嘉祥县自然资源和规划局交纳租金。嘉祥县自然资源和规划局主张根据权利义务对等原则，相应的经营性补助费最多支付至2017年12月31日。本院认为，丁卜栋与原嘉祥县林业局之间系房屋租赁合同关系，丁卜栋有向原嘉祥县林业局交纳租金的义务，原嘉祥县林业局有向丁卜栋交付合格房屋的义务，双方互负履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十七条规定：“当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。”本案中，根据双方2006年《协议书》的约定，丁卜栋应于每年1月1日向原嘉祥县林业局交纳全年的租金，即双方约定先交纳租金后使用房屋。故双方的义务有先后履行顺序，丁卜栋是先履行义务一方，原嘉祥县林业局系后履行义务一方。因丁卜栋没有交纳2018年5月以后的租金，故嘉祥县自然资源和规划局有权行使先履行抗辩权，有权拒绝履行2018年5月以后其应负的义务。案涉房屋被拆迁后，根据2011年《补充协议》的约定，嘉祥县自然资源和规划局无需再向丁卜栋交付合格房屋，其应尽义务转化为向丁卜栋支付经营性补助费。因此，丁卜栋有权向嘉祥县自然资源和规划局主张其已经交纳租金之前的经营性补助费，而无权向嘉祥县自然资源和规划局主张未交纳租金之后的经营性补助费。一审法院没有考虑到嘉祥县自然资源和规划局享有的先履行抗辩权，没有考虑权利义务对等原则，判决支持丁卜栋未交纳租金之后的补偿款，有失妥当，显失公平，本院依法予以纠正。关于经营性补助费的标准问题，《补充协议》中约定每年为80408.16元，嘉祥县自然资源和规划局主张即使补偿也应当按照上述标准予以补偿，而丁卜栋主张因开发商没有在约定的30个月内完工，故30个月后每年的补偿标准提高了50%。本院认为，虽然双方没有书面约定30个月后补偿款的标准如何发放的问题，但根据丁卜栋一审中提交的部分补偿款的银行支付明细，嘉祥县自然资源和规划局确实按每年120612.24元的标准向丁卜栋支付过补偿款，应当视为双方以实际行动履行了新的补偿款发放标准，故丁卜栋要求按照每年120612.24元的标准支付30个月后的经营性补助费，理由正当，本院予以支持。截至到丁卜栋交纳租金之日（2018年5月初），嘉祥县自然资源和规划局拖欠丁卜栋经营性补助费的数额为265588.54元。前已述及，双方的租赁合同、补充协议虽未解除，但因丁卜栋没有交纳2018年5月之后的租金，嘉祥县自然资源和规划局享有先履行抗辩权，根据权利义务对等原则，丁卜栋要求继续履行2018年5月之后的租赁合同、补充协议，理由不当，应予驳回。综上所述，上诉人嘉祥县自然资源和规划局的上诉请求部分成立。本院依照《中华人民共和国合同法》第六十七条、第九十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销山东省嘉祥县人民法院（2020）鲁0829民初3330号民事判决；二、嘉祥县自然资源和规划局于本判决生效之日起十日内支付丁卜栋经营性补助费265588.54元；三、驳回丁卜栋的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3704元，由丁卜栋负担1584元，由嘉祥县自然资源和规划局负担2120元。二审案件受理费14818元，由丁卜栋负担5154元，由嘉祥县自然资源和规划局负担9664元。本判决为终审判决。审 判 长 史海洋审 判 员 扈 琳审 判 员 张思平二〇二一年四月十三日法官助理 张 远书 记 员 刘纯子