山东省烟台市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁06民终2362号上诉人（原审原告）：展红莉，女，1968年11月28日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：烟台中冶京诚置业有限公司，住所地山东省烟台市牟平区宁海街道办事处富海街138号。法定代表人：王博，经理。委托诉讼代理人：韩帅，北京策略律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱立，北京策略律师事务所律师。原审第三人：交通银行股份有限公司烟台分行，住所地山东省烟台市大马路5号。负责人：苏兴越，行长。委托诉讼代理人：王冰，女，该公司工作人员。委托诉讼代理人：王志远，山东洋行律师事务所律师。原审第三人：张成林，男，1965年5月8日出生，汉族，住山东省青岛市黄岛区。委托诉讼代理人：林晓明，北京市盈科（济南）律师事务所律师。委托诉讼代理人：李璇，北京市盈科（济南）律师事务所律师。上诉人展红莉因与上诉人烟台中冶京诚置业有限公司(以下简称中冶公司)、原审第三人交通银行股份有限公司烟台分行（以下简称交通银行）、张成林平商品房预售合同纠纷一案，不服烟台市牟平区人民法院（2020）鲁0612民初3802号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月2日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理，现已审理终结。中冶公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回展红莉的诉讼请求；2.一二审诉讼费由展红莉承担。事实和理由：1.展红莉行使解除权的期限已过，其无权要求解除合同，也无权要求中冶公司返还已付款购房款并支付利息。根据双方签订的《商品房买卖合同》和《补充协议》，展红莉应于商品房交付逾期105天内向中冶公司发出书面解除合同的通知。本案中，展红莉行使解除权的期间已过，其无权解除合同，也无权要求中冶公司返还购房款并支付利息。2.《补充协议》中约定了由违约方承担律师费，该协议中也同时约定了已付购房款2%的上限。一审时，展红莉未依约计算违约赔偿金，而是主张购房款利息等。一审法院依法对约定的违约金进行了调增，因此，在认定违约赔偿金时就不应再依据合同由违约方承担。律师费、保全担保费并非因违约产生的必然损失，一审法院判令中冶公司承担该部分费用违反可预见性原则。3.中冶公司并非恶意违约，已第一时间对有问题的房屋进行了维修。目前全部项目已通过竣工验收备案，符合交房条件，合同已基本履行完毕，应严格限制实际损失的范围。4.中冶公司不应承担诉讼费。二审中，中冶公司补充事实与理由称，一、展红莉起诉解除合同时，已不享有合同约定解除权。1.本案立案时间为2020年12月7日，中冶公司通知展红莉接收涉案房屋的时间为2020年7月17日，展红莉起诉时，合同目的早已实现，且合同的主要义务已基本履行完毕。2.本案阻却合同履行的情形已经消失，此时解除合同，会对中冶公司造成损失，且不利于交易的稳定。3.展红莉认为“房屋存在墙面空鼓、房间积水等质量问题，故不符合交房条件”，由此可知，展红莉收到交房通知后，前往收房，用实际行动继续履行合同，其已用默示的方式放弃了因逾期交付房屋而形成的解除权。二、即便展红莉享有约定解除权，但因逾期交房而产生的解除权的行使期限已经经过，不能因逾期交房解除合同。同时，本案并无其他约定或法定解除合同的事项，双方应继续履行合同。1.根据《商品房买卖合同》和《补充协议》，中冶公司认为“行使解除权期限届满之日起”应理解为“逾期交房超过90日届满，买受人可以行使解除权之日起”。因此，展红莉行使解除权的期限应当在中冶公司逾期交房之日起105日内。2.法定解除权行使期限适用于合同没有约定的情况，本案合同中已有明确约定，应适用合同约定。即使适用法定解除权行使期限，该期限的起始时间也应为买受人应当知道合同解除事由之日。展红莉辩称：1.双方当事人签订的商品房买卖合同及补充协议中未约定解除权的行使期限，而是约定了期限届满之日起15日内，向中冶公司发出书面通知，因此应适用法律规定的1年解除期限，而在此期限内，展红莉已通过向法院提起诉讼的方式，对中冶公司履行了发出书面通知的义务，因此展红莉享有解除权，且在期限内行使了解除权。2.在关于上限的约定无效后，双方对于承担律师费、担保费等费用的约定，不存在法定或约定的无效事由。因此违约方承担律师费等费用的约定，仍属合同的有效条款。且承担律师费系对赔偿损失的约定，而非违约金。3.本案的律师费、保全费、担保费、上诉费系展红莉的实际损失，根据民法典的相关规定，损失赔偿额应至少相当于因违约所造成的损失。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确。交通银行述称，涉案合同是否解除应由法院依法裁判，如果依法解除购房合同，只有在中冶公司偿还了展红莉欠交通银行本息的前提下，交通银行才同意配合双方。张成林平述称，质证意见与展红莉一致。展红莉上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判中冶公司向展红莉按照购房款的0.5%支付违约金；2.二审的诉讼费用由中冶公司承担。事实与理由：1.一审法院认为“赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额”没有事实和法律依据。双方当事人约定的违约金可以不以弥补守约方实际损失为限，且本案约定的违约金的数额远低于一审法院认定的损失数额上浮30%的法定限制，不存在因过高而应不予支持的情形。2.中冶公司违背契约精神，作出大量的违约行为，应承担一定的违约金。综上，请求二审法院支持展红莉的诉讼请求。中冶公司辩称，质证意见同上诉状。交通银行述称，涉案合同是否解除应由法院依法裁判，如果依法解除购房合同，只有在中冶公司偿还了展红莉欠交通银行本息的前提下，交通银行才同意配合双方。张成林平述称，与展红莉意见一致。展红莉向一审法院起诉请求：1.判令解除原、被告双方签订的编号为1902000200号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》；2.判令解除原告、第三人签订的《个人房产抵押贷款合同》；3.判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任条款第（1）项向原告支付90日内逾期交房违约金26008元；4.判令被告按照双方签订的合同中逾期交付责任第（2）项向原告退还已付房款663257元，并支付利息（自付款之日起，按中国人民银行同期贷款基准利率计算至付清之日止）及违约金4816元;5.判令被告支付自贷款发放日起至判决生效之日止原告已向第三人支付的贷款本息;6.判令被告向第三人银行支付自判决生效之日起原告尚未偿还的贷款本息;7.判令被告向原告支付律师费用7486元;8.判令被告向原告支付保全担保费1640元;9.本案诉讼费用由被告承担。诉讼过程中，原告放弃第三项诉讼请求。一审法院认定事实：原、被告双方签订合同编号1902000200号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的位于牟平区房屋，房屋总价款为963257元。原告已向被告支付了首付款663257元，被告分别于2019年1月5日出具30000元发票，2019年2月13日出具633257元发票。2019年2月22日，原告、被告、第三人银行、第三人张成林就涉案房屋贷款共同签订《个人房产抵押贷款合同》，原告及第三人张成林为借款人，被告为保证人，向第三人银行借款300000元。贷款利息起息日期为2019年2月25日。原告自2019年3月10日开始向第三人银行偿还贷款。第三人银行向本院提交了已还款明细。商品房买卖合同第八条约定卖方应当在2019年9月1日前向买受人交付商品房，且交付商品房应符合合同约定的条件。第十条逾期交付责任。1、按逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）（1）逾期在90日之内（该期限应当不多于第六条第1（1）项中的期限），自第八条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过90日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照×%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的0.5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之3（该比率应当不低于本条第（1）项中的比率）的违约金。原、被告之间还签订一份补充协议，其具体内容如下：“特别提示为确保买受人充分理解合同条款，出卖人特提示买受人在签署前，详细阅读并充分理解本合同及相关补充条款、附件等全部条款及内容。若有解释或说明要求，请买受人在签约时向出卖人提出，出卖人将依法予以解释或说明。本合同一经签署即对双方均具有约束力，双方认可本补充协议对买卖合同的变更及补充。……十、对合同第七条补充及更正约定1、鉴于小区属分期建设、分期交付，政府部门只在小区整体竣工验收后方接受出卖人办理《竣工验收备案表》，为此，买受人已知悉合同第八条约定的交房时间到来时出卖人可能尚未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》，买受人同意按所购商品房《竣工验收报告》作为交房条件并接收房屋，买受人不要求以出卖人取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》作为房屋的交付条件，并放弃以出卖人未取得《竣工验收备案表》、《建设工程竣工规划验收合格证》、《烟台市城市新建住宅项目配套设施交付使用证》、《房屋测绘报告》而追求出卖人逾期交房违约责任的权利。十四、关于房屋交付的补充约定1、……11、除本合同另有约定外，出卖人未按照商品房买卖合同第八条约定的期限将该商品房交付给买受人使用的，每逾期一日，出卖人按照全部总房款的万分之0.1向买受人支付违约金，合同继续履行。出卖人承担的逾期交房违约金最高不超过商品房买卖合同房屋价款总额的1%。……二十六、合同的变更和解除1、……5、无论合同及补充协议是否另有规定，在任何情况下，如果出卖人违反合同约定或法律规定，出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二。……三十二、双方在履行合同过程中如产生争议，应通过平等协商解决，如协商不成，可向房屋所在地的人民法院起诉。违约方应赔偿守约方包括但不限于因聘请律师解决争议所支付的律师费、差旅费、住宿费等费用。……。”该协议的“特别提示”部分字体加粗。涉案楼盘被告于2020年7月14日取得《建设工程竣工验收备案表》，后向原告发出了交房通知，告知原告于2020年7月17日收房。原告认可收到了交房通知。原告主张按照合同约定被告应于2019年9月1日交付房屋，现被告已逾期交房，且超过了90日，其有权要求解除双方签订的合同。被告答辩主张原告解除权行使期限已过，其认为合同约定逾期超过90日后买受人有权解除合同，补充协议约定解约权应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知，如买受人未在上述期间发出书面通知，则视为买受人同意继续履行合同并接受房屋，其认为原告应于商品房逾期交付105天内发出书面解除合同，而本案原告直至起诉至法院未通知被告解除合同，故原告的解除权行使期间已过，原告无权解除合同。涉案房屋被告虽已取得《建设工程竣工验收备案表》，但原告主张涉案房屋使用的为临水、临电，不能满足购房者的实际生活需要，涉案小区亦存在违反规划的问题，故不符合交房条件，亦构成解除合同的理由。原告因为被告违约要求解除商品房买卖合同和个人房产抵押贷款合同，退还房款和已付贷款本息，其认为被告违约行为给其造成了房款的利息损失，故按中国人民银行同期贷款利率主张利息损失，对于利息起算点原告同意以被告出具发票的时间为准。原告按合同约定同时主张违约金和实际造成的律师费损失、保全担保费损失。关于利息损失和违约金，被告已在答辩中发表意见。关于律师费7486元，原告主张已实际发生费用1100元，另外未实际发生部分律师费系原告律师与当事人约定于一审判决作出时支付，向本院提交了委托代理合同，律师费发票予以佐证。被告认为律师费、保全担保费并非本案的必然直接损失，不应支持。关于保全担保费，原告向本院提交了相关票据予以佐证。被告以补充协议中“出卖人承担违约金和赔偿金总额不应超过买受人已付购房款的百分之二”约定为据，主张原告所主张的违约金不符合约定。双方关于补充协议及补充协议中的条款是否有效发生分歧。原告主张补充协议中的约定条款为格式条款，签订协议时对方未尽到告知义务，补充协议条款限制了原告的权利，补充协议中与主合同不相符的并限制原告权利的条款应为没有法律效力的格式条款。被告认为补充协议明确告知了相关内容，用黑体字进行了加黑，进行了标注，符合最高院关于认定格式合同司法解释的相关规定，其已尽到了提示义务，而违约金条款系对违约金上限的约定，违约金计算方法系双方约定的内容，同时该条款并没有不合理、不正当的免除被告依照法律应负有的法定义务。原告称其与第三人张成林系夫妻关系，涉案款项为夫妻共同财产，其要求款项返还给夫妻二人。一审法院认为，根据规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人请求人民法院增加违约金的，增加后的违约金数额以不超过实际损失额为限。增加违约金以后，当事人又请求对方赔偿损失的，人民法院不予支持。本案被告逾期交房已构成违约，原告据此按合同约定要求解除合同，被告主张原告行使解除权已过期限。根据合同约定“逾期超过90日后，买方有权解除合同”，但对于行使解除权的届满期限并未作出约定，则本院按照法定解除权的一年期限计算，自合同约定的2019年9月1日交付房屋，逾期90天后有权行使解除权，则一年期限届满之日应为2020年11月30日，结合原告向法院行使诉权的时间，一审法院认定原告有权行使解除权。原告要求解除双方签订的商品房买卖合同，理由正当，依法予以支持。因被告违约导致合同解除，按照合同约定及法律规定，即使本案补充协议约定了违约金和赔偿损失数额的上限，但原告以其主张实际损失的行为变相明确了对违约金的调整，符合法律规定，被告应向原告赔偿损失、承担违约责任，但赔偿损失的数额和违约金数额共计不应超过原告的实际损失数额。商品房买卖合同解除，原告要求被告返还已付购房款663257元，理由正当，予以支持。原告主张被告占用其房款期间的利息损失、实现权利产生律师费损失、保全担保费损失，均为原告的实际损失，且律师费等费用补充协议中有明确约定，其要求被告承担，符合法律规定，依法予以支持。其中房款利息损失计算方式，原告同意按照房款发票出具时间为起算点，结合被告的违约责任，一审法院认定分别以30000元为基数，自2019年1月5日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以633257元为基数，自2019年2月13日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息。律师费、保全担保费以实际支付为准，原告主张的律师费中尚未支付的部分，系依据裁判结果的数额而变动，无法确认，且未实际支付，故一审法院仅支持已实际发生的律师费1100元、保全担保费1640元。在支持了原告因被告违约产生的实际损失的情况下，原告再同时主张违约金，与法律相悖，依法不予支持。根据规定，因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。本案中，在商品房买卖合同解除情况下，原告要求解除个人房产抵押贷款合同，要求被告返还其已支付的贷款本息，要求被告向第三人银行偿还剩余的贷款本息，理由正当，符合法律规定，本院予以支持。核算第三人银行提交的已还款明细，原告截止2020年12月已偿还涉案房屋贷款本息共计81296.49元。原告及第三人张成林均同意涉案款项返还给其二人，一审法院予以同意。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条的规定，一审法院于2020年12月29日判决：一、解除原告展红莉与被告烟台中冶京诚置业有限公司签订的合同编号1902000200号《烟台市新建商品房买卖合同（预售）》；二、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告展红莉、第三人张成林购房款663257元，并分别以30000元为基数，自2019年1月5日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；以633257元为基数，自2019年2月13日至2019年8月19日，按中国人民银行同期贷款利率标准计付利息；自2019年8月20日至款项付清之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计付利息；三、解除原告展红莉、被告烟台中冶京诚置业有限公司、第三人交通银行股份有限公司烟台分行、第三人张成林签订的《个人房产抵押贷款合同》；四、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内返还原告展红莉、第三人张成林已支付的贷款本息81296.49元；五、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内向第三人交通银行股份有限公司烟台分行偿还涉案房屋贷款合同剩余的贷款本息；六、被告烟台中冶京诚置业有限公司自本判决生效之日起十日内赔偿原告展红莉律师费1100元、保全担保费1010元；七、驳回原告展红莉的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费12036元，减半收取6018元，保全费4620元，均由被告烟台中冶京诚置业有限公司负担。二审中，当事人没有提交新证据。庭审中，中冶公司主张约定的解除权行使期限条款为“买受人在行使合同第十条约定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知”，且“行使解除权期限届满之日起”应当理解为“逾期交房超过90日届满，买受人可以行使解除权之日起。”展红莉对此不予认可，认为双方签订的合同中，所约定的90日是取得解除权的条件，而补充协议中约定的是行使解除权期限届满之后，如何通知对方，并没有约定行使解除权的期限。二审审理查明的其他事实与一审认定事实一致。本院认为，关于涉案合同应否解除的问题。中冶公司未能在合同约定的期限交付房屋的事实清楚，展红莉可以依照合同约定行使解除权，中冶公司主张其行使解除权已过期限，依据为“买受人在行使合同第十条约定的解约权时应于约定的买受人行使解除权期限届满之日起15日内向出卖人发出书面通知”，但双方对于该条款的理解存在分歧，应当作出对于格式条款提供方不利的解释，故中冶公司关于展红莉行使解除权已过除斥期间的理由依据不足，本院不予支持。关于中冶公司的其他上诉请求，一审法院已依法作出认定，本院不再赘述。关于展红莉主张的违约金问题。一审根据查明的事实对于展红莉的实际损失进行了支持，且该数额已超过了合同约定的违约金标准，故一审对于展红莉主张违约金的请求不予支持并无不当。综上所述，中冶公司、展红莉的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费12086元，由展红莉负担50元，由烟台中冶京诚置业有限公司负担12036元。本判决为终审判决。审判长  刘光星审判员  徐承凤审判员  衣振国二〇二一年四月二十一日书记员  郝 芳