广东省广州市花都区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0114民初1513号原告：陈月龙，女，1965年3月2日出生，汉族，住广州市番禺区,委托诉讼代理人：覃晓茵,广东金科律师事务所律师。委托诉讼代理人：伍欣怡,广东金科律师事务所律师。被告：闵艳华，女，1975年3月16日出生，汉族，住广州市白云区,被告：郑华明，男，1967年11月6日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县,被告：广州铂尔文酒店管理有限公司，住所地广州市花都区花城街凤凰北路76号之七十六101房，统一社会信用代码91440101MA5CR98U5Y。法定代表人：郑志超。被告：郑志超，男，1992年7月21日出生，汉族，住江西省上饶市铅山县,四被告共同委托诉讼代理人：余焕伟，广东金轮律师事务所律师。原告陈月龙诉被告闵艳华、郑华明、广州铂尔文酒店管理有限公司（以下简称铂尔文酒店）、郑志超房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月11日立案后,依法适用简易程序于2021年3月18日公开开庭进行审理。原告陈月龙的委托诉讼代理人覃晓茵、伍欣怡，被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店、郑志超的共同委托诉讼代理人余焕伟及被告郑华明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈月龙向本院提出诉讼请求：1.确认原告与被告闵艳华、郑华明签订的《房地产租赁合同》于2020年11月9日解除；2.判令被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店立即将涉案商铺腾空后返还给原告；3.判令原告可没收被告闵艳华、郑华明支付的押金28000元；4.判令被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店立即向原告支付2020年2月1日至2020年11月8日的租金120950.8元及滞纳金暂计22633.58元（滞纳金以欠付金额为基数，按每日千分之一自实际欠款之日开始计算至付清之日止）；5.判令被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店立即向原告支付占用费暂计24315.2元（2021年3月15日前的占用费按照每月14028元计算，自2020年11月9日起计至被告返还商铺之日止）及滞纳金暂计773.41元（滞纳金以欠付金额为基数，按每日千分之一自实际欠款之日起计至付清之日止）；6.判令被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店立即向原告支付物业管理费7065.54元（物业管理费计至商铺返还之日止）及滞纳金（滞纳金自起诉之日起，以欠付金额为基数，按每日千分之一计至付清之日止）；7.判令被告郑志超对上述债务承担连带清偿责任；8.案件受理费由四被告承担。事实与理由：2019年1月29日，原告与被告闵艳华、郑华明签订了《房地产租赁合同》，约定被告闵艳华、郑华明向原告承租位于广州市花都区凤凰北路76号之七十六商铺，租赁期限自2019年3月16日至2025年3月15日；第一年2019年3月16日至2020年3月15日期间每月的租金为8000元，第二年2020年3月16日至2021年3月15日期间每月的租金为14028元。合同签订后，被告闵艳华、郑华明向原告支付押金28000元。被告铂尔文酒店是租赁物的实际使用人，自2019年4月16日起，上述商铺的租金均由被告郑志超支付，被告闵艳华、郑志超是被告铂尔文酒店在工商部门登记的股东。自2020年1月起，四被告仅支付了2020年1月的租金，此后经原告多次催告，其仍未按时支付租金、物业管理费及水电费。2020年11月9日，原告委托律师事务所向被告闵艳华、郑华明寄发《律师函》，告知其正式解除《房地产租赁合同》，并要求其立即返还商铺并支付租金，但其对此置之不理。双方自2020年11月9日开始已终止了租赁合同关系，但各被告仍占用涉案商铺，应当向原告支付占用费。原告认为，被告闵艳华、郑华明是合同的相对方，应当按照合同约定履行义务；被告铂尔文酒店是商铺的实际使用人，有义务向原告支付租金，即被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店应当共同履行支付租金义务。在商铺租赁期间，涉案商铺租金一直由被告郑志超以个人名义支付，被告郑志超是被告铂尔文酒店的股东，即被告铂尔文酒店与被告郑志超存在资产混同的情形。根据《公司法》第二十条规定，被告郑志超和被告闵艳华存在滥用公司法人独立地位和股东有限责任损害公司债权人利益的行为，被告郑志超应当对铂尔文酒店承担连带清偿责任。被告闵艳华、郑华明、铂尔文酒店、郑志超共同辩称，一、原告的诉请没有法律依据。被告铂尔文酒店和郑志超并非涉案租赁合同当事人，也从未与原告签订过任何履行涉案租赁合同的相关协议或作出任何承诺，其被告主体不适格。二、合同实际履行过程中，被告闵艳华、郑华明于2020年初疫情开始时就已经明确向原告提出，因疫情影响，租赁房屋无法正常经营导致没有营业收入，无法依照合同约定继续支付租金，向原告提出减免租金直至解除合同的要求，但原告对该合理要求置之不理。被告闵艳华、郑华明多次要求原告对租金支付、合同解除和商铺返还问题进行协商，原告也不予理会。原告对租金及管理费的增加具有过错，并非被告闵艳华、郑华明单方违约所致。原告要求被告郑华明、闵艳华按照合同约定继续支付租金并承担相应违约责任没有事实和法律依据。三、被告郑华明在2020年2月、3月、5月直至本案纠纷起诉至法院这段时间多次与原告及原告的丈夫就商铺的租赁费用问题进行协商，双方曾口头达成欠付租金期间的租赁费用按5000元/月结算，因此本案应在尊重双方达成口头协议，并结合双方过错程度的基础上，对租金及违约问题进行调解，以便处理纠纷。本院经审理认定事实如下：2019年1月24日，原告陈月龙作为甲方、出租方，被告闵艳华、郑华明作为乙方、承租方，双方签订《房地产租赁合同》，约定：承租方向出租方承租广州市花都区凤凰北路76号之七十六x房物业，租期自2019年3月16日至2025年3月15日；第一年（2019年3月16日至2020年3月15日）租金为每月8000元，第二年（2020年3月16日至2021年3月15日）租金为每月14028元……承租方应于每月14日前向出租方支付租金。租赁期间，每月的管理费、水电费、卫生费等杂费，均由承租方支付。承租方在交付物业前向出租方支付28000元作为押金，租赁期满，出租方在承租方结清上述杂费之日起三日内，将押金无息退还给承租方。承租方应及时足额交纳租金及其他费用，每逾期一日，出租方有权加收拖欠部分1‰的滞纳金，如拖欠租金超过7天或拖欠租金及管理费、水电费等杂费累计超过1000元，出租方有权立即单方解除合同，没收押金并有权向承租方进一步追究责任。如因承租方违约而导致出租方单方解除合同，承租方应在接到出租方解除合同通知之日起三日内无条件搬出该房地产，同时结清费用；承租方拒不交回物业钥匙或拒不搬离物品的，出租方有权进入该房地产内，将承租方物品清点处理，用于抵偿拖欠的租金和杂费。合同签订当天，闵艳华、郑华明向陈月龙支付租赁押金28000元及第一个月租金，陈月龙将涉案房屋交付给闵艳华、郑华明使用。闵艳华、郑华明接收涉案房屋后，将该房屋装修并于2019年5月27日在该房屋地址注册成立了铂尔文酒店，涉案房屋被用作铂尔文酒店的接待前台使用。经查，铂尔文酒店的法定代表人为郑志超，股东为闵艳华、郑志超。闵艳华、郑华明按合同约定向陈月龙支付租金至2020年1月。自2020年2月起，闵艳华、郑华明未继续支付租金。根据陈月龙提供的银行流水记录显示，自2019年4月至2020年1月期间的租金，均由郑志超通过自己的银行账户向陈月龙支付租金。闵艳华、郑华明、铂尔文酒店、郑志超对此解释是：闵艳华、郑华明都是铂尔文酒店的股东，郑志超是郑华明的儿子，郑华明聘请郑志超代为管理铂尔文酒店，郑志超代郑华明向陈月龙支付租金。闵艳华、郑华明解释由于受新冠××疫情影响导致其失去收入而无法正常交租，其自2020年2月、3月、5月直到本案诉讼期间，多次联系陈月龙沟通减少租金、交还场地等事宜；双方曾口头达成按每月5000元标准计算租金的协议，但之后陈月龙未配合履行该协议，直至本案诉讼。闵艳华、郑华明针对上述陈述，提交手机短信记录2张拟证明其主张。该短信记录显示，郑华明于2020年11月5日至12月16日期间，向案外人手机发出五条短信。短信内容显示，郑华明：胡老板……疫情期间，二、三月份和你说过店面退还与你，你也没有时间来，我们也在老家出不去，好像是五月份我们经过协商，你口头答应暂收五千元一个月，可是疫情反反复复，我们一直没经营，还望你理解；如果你答应我把店面退还给你，我们也装修了大概十五万元左右，监控也查得到我们一直没有经营，押金我们也给你，因为也违约了；店里装修全部不拆，押金也被你扣了，这也退还给你，你有意见不?2020年12月7日，郑华明向对方手机发送《商铺合同解除申明书》，要求对方妥善处理商铺租赁押金问题及从2020年3月份起解除商铺合同。上述短信并未显示接收方身份信息，也没有任何接收方的回复内容。郑华明解释接收方为陈月龙的丈夫，只知道其姓胡。陈月龙对上述短信记录关联性不予确认。陈月龙陈述，关于租金问题，铂尔文酒店确实因疫情原因而在2020年2月停止营业，闵艳华、郑华明当时要求按每月5000元计算租金；陈月龙考虑疫情原因，同意2020年2月份按5000元计算租金，但闵艳华、郑华明要求复工复产后仍按每月5000元标准计算租金，陈月龙对此无法接受，双方未能达成一致意见。2020年11月9日，陈月龙委托律师事务所向《房地产租赁合同》中闵艳华、郑华明的多个送达地址发出《律师函》，表示由于闵艳华、郑华明拖欠租金及物业管理费，告知其自该函发出之日起，解除双方租赁合同关系，并要求其在2020年11月20日前付清全部拖欠款项和清空商铺办理交接手续。该函件最早于2020年11月10日被签收。另查明，2021年3月15日，陈月龙缴纳涉案房屋2019年10月1日至2021年3月31日期间的物业管理服务费用（包括能源服务费）共7065.54元。庭审中，陈月龙与闵艳华、郑华明、铂尔文酒店、郑志超均确认涉案房屋每月物业服务费为392.525元。庭审中，各方当事人均同意办理房屋交接手续。2021年3月19日，郑华明将涉案房屋钥匙交付给陈月龙，双方确认完成房屋交接手续。诉讼中，陈月龙向本院申请财产保全，本院依法裁定冻结闵艳华、郑华明、铂尔文酒店、郑志超银行存款151153.15元或查封等值的其他财产，之后采取了保全措施。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款规定，本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，应适用民法典的规定。涉案《房地产租赁合同》系陈月龙与闵艳华、郑华明的真实意思表示，其内容未违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应恪守合同约定。闵艳华、郑华明未按合同约定支付租金及物业管理费，构成违约，陈月龙有权解除合同。闵艳华、郑华明于2020年10月10日收到解除合同律师函，本院确认涉案《房地产租赁合同》于2020年11月10日解除。闵艳华、郑华明未按约定支付租金，陈月龙要求其支付2020年2月1日至2020年11月8日期间的租金合法有据。根据双方举证及陈述，租赁双方曾达成2020年2月份租金按5000元计算的合意，故闵艳华、郑华明应向陈月龙支付2020年2月1日至2020年11月8日期间的租金121011.56元（5000元+14028元/月×8.27个月）。陈月龙要求闵艳华、郑华明支付上述期间的租金120950.8元，系其对自身权利的处分，本院予以允许。闵艳华、郑华明提供的证据不足以证明双方已就2020年3月后的租金减免达成一致意见，其抗辩按5000元/月计算后续租金证据不足，本院不予采纳。《房地产租赁合同》于2020年11月10日解除，闵艳华、郑华明于2021年3月19日才将涉案房屋交还给陈月龙，其应参照租金标准向陈月龙支付实际占用期间的房屋占用费。经计算，2020年11月10日至2021年3月19日期间的房屋占用费为60601元（14028元/月×4.32个月）。对陈月龙主张的有理部分，本院予以支持。涉案房屋于2019年10月1日至2021年3月31日期间产生的物业服务费为7065.54元，双方确认该房屋每月物业服务费为392.525元。按比例扣减后，闵艳华、郑华明应向陈月龙支付2019年10月1日至2021年3月19日期间的物业服务费6913.59元（7065.54元-392.525元×12天/31天×100%）。关于押金28000元及上述款项的逾期付款滞纳金问题。根据《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺××情民事案件若干问题的指导意见（二）》第五条第一款规定，承租房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人资金周转困难或者营业收入明显减少，出租人以承租人没有按照约定的期限支付租金为由请求解除租赁合同，由承租人承担违约责任的，人民法院不予支持。综合双方证据及其陈述，反映闵艳华、郑华明曾以经营困难为由向陈月龙提出减租申请，但双方未能达成一致意见。根据上述规定，对陈月龙要求没收押金及支付滞纳金的诉讼请求，不予支持。为减少当事人讼累，本院依法将闵艳华、郑华明应付的租金与陈月龙应当返还的押金相抵扣后，认定闵艳华、郑华明应向陈月龙支付2020年2月1日至2020年11月8日期间的租金92950.8元（120950.8元-28000元）。诉讼中，陈月龙与郑华明已就房屋交接达成一致意见，陈月龙已接收涉案房屋，故对其要求闵艳华、郑华明腾空交还房屋的主张，本院不再进行处理。关于铂尔文酒店及郑志超的责任问题。闵艳华、郑华明与陈月龙签订《房地产租赁合同》后，在涉案房屋地址成立铂尔文酒店并进行经营活动。根据《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款规定，设立人为设立法人以自己的名义从事民事活动产生的民事责任，第三人有权选择请求法人或者设立人承担。现陈月龙已根据合同相对性原则要求闵艳华、郑华明承担责任，根据上述法律规定，其无权同时要求铂尔文酒店承担责任。陈月龙要求郑志超承担连带清偿责任也没有法律依据，本院对此均予以驳回。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第七十五条第二款、第一百一十八条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认原告陈月龙与被告闵艳华、郑华明于2019年1月24日签订的《房地产租赁合同》于2020年11月10日解除；二、被告闵艳华、郑华明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈月龙支付2020年2月1日至2020年11月8日期间的租金92950.8元；三、被告闵艳华、郑华明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈月龙支付2020年11月10日至2021年3月19日期间的房屋占用费60601元;四、被告闵艳华、郑华明于本判决发生法律效力之日起十日内向原告陈月龙支付2019年10月1日至2021年3月19日期间的物业服务费6913.59元;五、驳回原告陈月龙的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1896元，由原告陈月龙负担303元，被告闵艳华、郑华明负担1593元；财产保全费1276元，由原告陈月龙负担204元，被告闵艳华、郑华明负担1072元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  陈耿俊二〇二一年四月十七日本书记员  王 呈陈少颖