吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初487号 原告：范喜良，男，汉族，1949年7月4日出生，住吉林省吉林市昌邑区。 被告：吉林市金晟房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄商业B幢四楼805室。 法定代表人：田士华，该公司董事长。 委托诉讼代理人：李金，吉林衡久律师事务所律师。 被告：吉林市泰安房地产开发有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区望云街510号枫叶山庄商业B幢四楼806室。 法定代表人：田士华，该公司董事长。 原告范喜良与被告吉林市金晟房地产开发有限公司（以下简称金晟房地产公司）、吉林市泰安房地产开发有限公司（以下简称泰安房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告范喜良及被告金晟房地产公司委托诉讼代理人李金到庭参加诉讼。被告泰安房地产公司经传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 范喜良向本院提出诉讼请求：1.确认原被告之间2015年8月25日签订的“中京城天然城市•中京城置业协议”有效（4-1-3门市房）。2.确认坐落于吉林市昌邑区中康路“天然城市•中京城4号楼1层3号”建筑面积148.15平方米房屋原告合法占有并办理更名过户。3.确认两个铺位交付4-1-3门市房后，返还余额为144,552.00元。经向范喜良询问，其第一项诉请中确认的4-1-3门市房《天然城市•中京城置业协议》系2015年9月11日签订，诉请中的日期2015年8月25日系写错了。第三项诉请实际系要求金晟房地产公司支付延期交房违约金（自2015年11月1日计算至2018年7月2日，以已付房款2,000,000.00元人民币的万分之一每天作为延期赔付标准），解除其与金晟房地产公司于2013年8月16日签订的房号为15栋2层70号、15栋2层73号两处铺位的《天然城市·中京城置业协议》，要求金晟房地产公司将延迟交房违约金、上述两处铺位的房款抵充天然城市·中京城4-1-3门市房房款、物业费后剩余部分返还。事实与理由:2015年8月25日原告在吉林市金晟房地产开发有限公司中京城营销中心，与营销经理侯利剑协商达成购买中京城4号楼1层3号148.15平方米门市房的预定协议，该门市房每平方米售价15,000.00元，总价款2,222,250.00元，原告于当日向吉林市金晟房地产开发有限公司财务部门指定的pos机刷卡第一笔交付预定金80万元。同年9月11日原告与中京城营销中心签订了购买上述门市房协议，并向金晟房地产公司财务部门指定的pos机交付第二笔购房款120万元，第三笔延期交房违约金200,600.00元，承诺书为证。第四笔退两个铺位174,906.00元转入4-1-3门市房21,650.00元，转入物业费8,704.00元，被告欠原告144,552.00元，购铺协议现金收据为证。（第一笔80万元、第二笔120万元、第三笔200,600.00元、第四笔21,650.00元，4-1-3门市房共交款2,222,250.00元，全额交款）。2018年7月3日被告出具中京城进户凭证，交付原告4-1-3门市房门钥匙。合同（五）约定：买受人必须在出卖人通知后15日内到指定地点签订《商品房买卖合同》。逾期则视为买受人违约，扣除已付房款作为违约金。原告于当日在中京城金晟房地产公司营销中心为原告办理了进户手续，并交纳物业费，居住至今。关于尾款222,250.00元，因原告曾于2013年8月12日在金晟房地产开发有限公司中京城营销中心还预定过另外二套商铺，已交款174,916.00元，后因未成交，原被告经过协商将该款转入上述购房尾款中。原告合法购买了上述门市房，完成了履行合同约定的交款义务，依法享有法律规定的物权。经查，金晟房地产公司与泰安公司是同一法定代表人，是关联公司，泰安公司收取购房款，由金晟房地产公司出具收据的行为，视为原告完成履行合同交款义务。依照权利义务对等原则，被告负有按照合同约定交房和办理不动产转移登记合同后义务。原告认为：根据《合同法》第四十四条：‘依法成立的合同，自成立时生效。’根据《物权法》第十五条：‘当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。’双方从签订合同交款至今，已经多年了，被告以各种理由拒绝办理不动产转移登记手续，原告诉至贵院请求依法裁决!因不动产所在地是贵院辖区，根据民事诉讼法专属管辖的规定，诉至贵院，请求依法裁决，支持原告诉讼请求。 金晟房地产公司辩称，原被告双方关于网点的买卖合同有效，原告确实交纳购房款200万元，尚欠22万余元。但是关于诉请二、三无事实法律依据，房屋并未向原告交付，也未办理更名过户手续。且该房屋已经被昌邑法院查封。查封的申请人是谢发生，案号是（2018）吉0202财保312号，且已经进入强制执行，（2019）吉0202执1568号。 泰安房地产公司未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2012年6月20日，范喜良在天然城市•中京城认购铺位两处，房号为15栋2层70号、15栋2层73号，分别缴纳认购金各1万元。2012年10月18日，金晟房地产公司出具《关于业主关心的中京城情况说明》，一、交房时间：3号地商业将于2013年12月31日进行交房。手写（3号地包括：13号楼、14号楼、15号楼、16号楼）二、交房逾期赔偿，如我公司不能按照约定时间交房，我们将按照相关法律法规执行……2013年8月12日，金晟房地产公司出具收据两张，分别载明收到范喜良15-2-70号房屋房款81,883.00元，收到范喜良15-2-73号房屋房款73,023.00元。2013年8月16日，金晟房地产公司作为出卖人与范喜良作为买受人签订《天然城市·中京城置业协议》各一份，其中一份约定：范喜良购买天然城市·中京城的15号楼2层70号建筑面积为11.09平方米的铺位；总价为171,883.00元；付款方式为首付款91,883.00元，余额部分办理个人银行住房贷款；另外一份约定：范喜良购买天然城市·中京城的15号楼2层73号建筑面积为11.09平方米的铺位；总价为163,023.00元；付款方式为首付款83,023.00元，余额部分办理个人银行住房贷款。出卖人处金晟房地产公司加盖公章，买受人处范喜良签名捺印。2015年8月25日，金晟房地产公司出具收据一张，载明收到范喜良4-1-3房款80万元。2015年9月11日，作为买受人的范喜良与作为出卖人的金晟房地产公司签订《天然城市•中京城置业协议》，该协议中约定，一、买受人购买“天然城市•中京城”项目的下列物业：商业门市4号楼1层3号，建筑面积148.15平方米。二、购买房屋的价格：商业门市销售单价为15,000.00元/平方米，销售总价为2,222,250.00元。该条款后附加手写内容：实际交款2,000,000.00元。三、买受人选择的付款方式：一次性付款，买受人需在签订《置业协议》的同时，一次性付清购房款（含已付购房定金）。出卖人处金晟房地产公司加盖公章，买受人处范喜良签名捺印。2015年9月11日，金晟房地产公司出具收据，载明收到范喜良4-1-3房款120万元。2015年9月11日，金晟房地产公司出具承诺书，载明：业主范喜良于2015年9月11日购买中京城4号楼3号门市一套，总价格2,222,250.00元人民币，采取分期付款购房方式，于2015年9月11日共计交付房款2,000,000.00元人民币。针对该业主和该套房源本公司特此承诺：1、剩余222,250.00元人民币房款于中京城4号楼3号门市交房之前补齐；2、本公司承诺该套房源于2015年10月31日前交房，如出现延期交房现象，自2015年11月1日起，按已付房款2,000,000.00元人民币的万分之一每天作为延期赔付标准直至交房。2018年7月3日，金晟房地产公司向晟金物业公司出具中京城进户凭证，载明：客户范喜良，购买中京城小区4楼1层3室商品房一套，实测建筑面积148.15平方米，测绘房号22-0001003，房屋总价2,222,250.00元，实收2,000,000.00元。请予办理进户手续。 另查明，案外人谢发生申请诉前财产保全，本院于2018年7月26日作出（2018）吉0202财保312号民事裁定，裁定“查封金晟房地产公司名下的坐落于吉林市昌邑区吉林大街225号吉林·中京城4号商业服务设施22幢0001003室，房号为186113Ⅲ101220001003号，建筑面积为148.15平方米的房屋，查封期限为三年”。谢发生于2019年4月2日向本院申请强制执行，并于2019年7月16日向本院申请拍卖上述财产保全查封的房屋（即案涉房屋）。范喜良于2019年8月13日向本院提出书面执行异议，本院于2019年9月20日作出（2019）吉0202执异122号执行裁定，裁定中止对案涉房屋的执行。谢发生不服此裁定，向本院提起执行异议之诉，本院作出（2019）吉0202民初2996号民事判决，判决：一、准许执行坐落于吉林市昌邑区吉林大街225号吉林·中京城4号商业服务设施22幢0001003室房屋；二、驳回谢发生的其他诉讼请求。范喜良不服，向吉林市中级人民法院提出上诉，吉林市中级人民法院作出（2020）吉02民终1319号民事判决，判决：驳回上诉，维持原判。后范喜良向吉林省高级人民法院提出申诉，吉林省高级人民法院作出（2020）吉民申3210号民事裁定，裁定：驳回范喜良的再审申请。现范喜良诉至本院，要求确认原被告之间于2015年9月11日签订的“中京城天然城市•中京城置业协议”有效（4-1-3门市房）；确认坐落于吉林市昌邑区中康路“天然城市•中京城4号楼1层3号”建筑面积148.15m房屋归原告合法占有并办理更名过户；确认两个铺位交付4-1-3门市房房款后，返还余额为144,552.00元。 认定上述事实的证据有：范喜良提供的中京城选房确认单、《天然城市·中京城置业协议》、收据、中京城进户凭证、金晟房地产公司出具的《情况说明》、承诺书、执行询问笔录及双方当事人的陈述。以上证据经本院认证，真实、合法且与本案有关联，本院予以认定。 本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，本案争议事实发生于《中华人民共和国民法典》施行前，故应适应当时的法律、司法解释的规定。 范喜良与金晟房地产公司签订的三份《天然城市·中京城置业协议》系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，协议有效，双方均应按该协议的约定履行各自义务。 关于范喜良要求确认坐落于吉林市昌邑区中康路天然城市•中京城4号楼1层3号,建筑面积148.15平方米房屋归原告范喜良合法占有并办理更名过户的主张。最高人民法院《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发（2011）15号）第二十六条规定：“审判机构在审理确权诉讼时，应当查询所要确权的财产权属状况，发现已经被执行局查封、扣押、冻结的，应当中止审理；当事人诉请确权的财产被执行局处置的，应当撤销确权案件；在执行局查封、扣押、冻结后确权的，应当撤销确权判决或者调解书。”最高人民法院《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法（2011）195号）第九条规定，严格执行关于案外人异议之诉的管辖规定。在执行阶段，案外人对人民法院已经查封、扣押、冻结的财产提起异议之诉的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十八条的规定，由执行法院受理。案外人违反上述管辖规定，向执行法院之外的其他法院起诉，其他法院已经受理尚未作出裁判的，应当中止审理或者撤销案件，并告知案外人向作出查封、扣押、冻结裁定的执行法院起诉。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条第二款规定，金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。本案范喜良要求确权的房屋已被本院查封并进入执行程序，且范喜良已在本院提起执行异议之诉，本院亦作出了判决，故本案不宜另行确权，故对范喜良要求确认坐落于吉林市昌邑区中康路天然城市•中京城4号楼1层3号,建筑面积148.15平方米房屋归原告范喜良合法占有的主张不予支持。本案案涉房屋因被查封且进入执行程序，故范喜良要求对案涉房屋办理更名过户的主张在客观上无法实现，金晟房地产公司亦无法履行，故范喜良的对案涉房屋办理更名过户的主张，本院亦无法支持。 关于范喜良要求确认两个铺位交付4-1-3门市房后，返还房款余额144,552.00元的主张，其实际系要求金晟房地产公司支付延期交房违约金，解除其与金晟房地产公司于2013年8月16日签订的房号为15栋2层70号、15栋2层73号两处铺位的《天然城市·中京城置业协议》，要求金晟房地产公司将延迟交房违约金、上述两处铺位的房款抵充天然城市·中京城4-1-3门市房房款、物业费后剩余部分返还。 范喜良称已与金晟房地产公司就两处铺位退还，两处铺位房款、延迟交房违约金抵扣4-1-3门市房房款、物业费一事协商达成合意，金晟房地产公司对此不予认可。本院认为，范喜良与金晟房地产公司签订的《天然城市•中京城置业协议》是双方真实意思表示，内容不违反法律规定，协议依法成立并生效，双方当事人均应依照协议约定履行各自的义务。范喜良已按照协议约定交纳了两处铺位首付款174,906.00元，但截止开庭时,金晟房地产公司仍未与范喜良签订《商品房买卖合同》，亦未交付房屋，虽然置业协议中没有约定具体交房日期，但是范喜良与金晟房地产公司系2013年签订协议，至今已经8年，交房日期明显超出范喜良的合理预期。结合涉诉房屋的铺位用途、天然城市•中京城的实际状况及其他各项实际情况，范喜良购买涉诉房屋的目的不能及时实现，范喜良主张解除其与金晟房地产公司于2013年8月16日签订的房屋房号为15栋2层70号、15栋2层73号的两份《天然城市•中京城置业协议》并要求金晟房地产公司返还购房款174,906.00元的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 关于范喜良要求金晟房地产公司承担延迟交房违约金200,600.00元的主张，金晟房地产公司出具承诺书承诺该套房源于2015年10月31日前交房，如出现延期交房现象，自2015年11月1日起，按已付房款2,000,000.00元人民币的万分之一每天作为延期赔付标准直至交房。故金晟房地产公司应按照上述约定给付延迟交房违约金，范喜良要求给付自2015年10月31日起至2018年7月2日止的延迟交房违约金，故金晟房地产公司应给付范喜良自2015年11月1日起至2018年7月2日止的延迟交房违约金194,800.00（2,000,000.00×0.0001×974）元。 关于范喜良主张扣除其购买的4-1-3门市房房款222,250.00元,物业费8,704.00元的问题，因范喜良所称与被告金晟房地产公司经过协商将该款转入上述购房尾款及物业费一事，金晟房地产公司代理人未予确认，范喜良亦未能提供证据证明双方对此已达成合意，且考虑到4-1-3门市房已被法院查封并进入执行程序，故范喜良所主张抵扣房款及物业费本院不予支持。故金晟房地产公司应给付范喜良延迟交房违约金194,800.00元，返还房号为15栋2层70号、15栋2层73号的购房款174,906.00元， 关于范喜良要求泰安房地产公司承担相应责任的主张，因与其签订上述置业协议的并非泰安房地产公司，其交纳的174,906.00元房款系向金晟房地产公司交纳，出具延迟交房赔付违约金的承诺的亦系金晟房地产公司，故其要求确认泰安房地产公司与其签订的置业协议有效，以及要求泰安房地产公司返还购房款、支付延迟交房违约金没有事实及法律依据，本院不予支持。 综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第八条、第十条、第四十四条、第九十七条、第一百零七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条、《关于依法制裁规避执行行为的若干意见》（法（2011）195号）第九条、《关于执行权合理配置和科学运行的若干意见》（法发（2011）15号）第二十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、确认原告范喜良与被告吉林市金晟房地产开发有限公司于2015年9月11日签订的购买物业为4号楼1层3号，面积148.15平方米的商业门市的《天然城市·中京城置业协议》有效； 二、吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内返还原告范喜良购房款174,906.00元； 三、吉林市金晟房地产开发有限公司于本判决生效之日起七日内给付原告范喜良延迟交房违约金194,800.00元； 四、驳回原告范喜良的其他诉讼请求。 如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费12,289.00元，由被告吉林市金晟房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判员 王 慧 二〇二一年四月十六日 书记员 吴亚其