上海市奉贤区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0120民初4001号原告：潘亚明，男，汉族，住上海市奉贤区。委托诉讼代理人：肖罗鑫，上海方英律师事务所律师。被告：张永建，男，汉族，住河南省。原告潘亚明与被告张永建房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月11日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人肖罗鑫、被告张永建到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张永建向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付2019年12月4日到2020年11月19日租金142,340元；2.判令被告向原告支付2020年11月20日起房屋占用期间的租金，按每月11,880元计算至被告将房屋物品清理为止；3.判令被告向原告支付违约金42,702元；4.判令被告向原告支付水费10,659元。诉讼过程中，原告变更第1项诉讼请求为：判令被告向原告支付2019年12月4日到2020年11月19日租金131,340元(已扣除押金11,000元)；变更第2项诉讼请求为：判令被告向原告支付2020年11月20日起至2020年12月13日房屋占用期间的租金9,504元；增加第5项诉讼请求：判令被告向原告支付房屋清理费18,180元。事实和理由：原告与被告于2017年3月10日签订《房屋租赁合同》，约定将原告位于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX层房屋出租给被告，面积160.91平方米。合同约定2017年6月5日至2020年6月4日每月租金11,000元，2020年6月5日起一年的每月租金11,880元，未支付租金的违约金为每日30%租金。合同签订后，原告依照约定将房屋交付给被告使用。2019年12月4日起被告一直拖欠租金未支付。2020年11月13日，原告发函告知被告于2020年11月19日解除系争房屋租赁合同。在上述房屋内被告将房屋分割成小包房，放置各种物品，造成原告无法再使用，且水费拖欠未付。2020年11月22日，被告单方将房屋内的物品搬离后，原告在2020年12月13日委托了他人将房屋内的垃圾清理，产生修理费18,180元。被告张永建辩称，租金只同意支付至2020年5月，被告于2020年5月与原告沟通过，提出免两个月的房租，扣除一个月租金的押金后再支付原告租金60,000元，双方解除合同，但原告没有同意。被告自2020年3月20日起没有使用房屋，房屋内的空调、床、沙发等，原告要求被告付完租金后才能搬走。不同意支付违约金、清理费，原告未经被告同意就进行清理，造成被告的空调不知去向，对原告主张的清理费有异议。对原告主张的水费无异议。本院经审理认定事实如下：2017年3月4日，原、被告签订《房屋租赁合同》，约定由原告将坐落于上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号XXX层房屋出租给被告，房屋建筑面积为160.91平方米，租赁期限自2017年3月4日起至2025年6月4日；房屋租金为每月11,000元，因被告装修房屋原因，原告免除自2017年3月4日到2017年6月4日的租金，自2017年6月5日起收取租金，满三年后每年租金均在前一年基础上上浮8%；付款方式：被告应于合同签订之日起2周内支付半年租金及一个月租金的押金，共计77,000元；租金按半年结算，被告最迟于上一个半年结算期到期前按时足额交付下一个结算期的租金给原告；如被告需要扩建或改变房屋的内部结构、装修、设施对房屋的外观或结构有影响的设备设施，需先征得原告书面同意，投资由被告自理，退租时，除双方另有约定外，原告有权要求被告恢复原状，如无法恢复原状，原告有权就无法恢复原状的部分造成的损失向被告索赔；若被告经过原告同意装修房屋形成附合，在租赁期限届满且双方不再续签的情形下，被告无权要求原告补偿任何装修费用且被告应当在不破坏房屋的情况下将房屋恢复原状；若被告未经原告同意装修房屋形成附合，由被告负责恢复原状或由被告向原告足额按照约定赔偿；被告未经原告书面同意拖欠租金达15日的，原告有权单方面终止合同并收回房屋；租赁期间，双方都有权提出提前终止合同，但需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订之前，合同依然有效；违约责任：被告逾期未支付租金的，每逾期1日，原告有权按月租金的30%向被告加收滞纳金；租赁期限届满且双方未继续达成租赁房屋的其他协议的情况下，被告未按约及时将租赁房屋返还原告，原告有权自租赁期满后按每日1,000元向被告加收滞纳金；任何一方违反合同其他约定，违约金按照违约当年年租金的15%或者给对方造成实际损失的130%向对方支付，以两者中的最大值为准。上述合同签订后，原告于当日将房屋交付给被告，被告对房屋进行了装修，并支付原告押金11,000元及自2017年6月5日起至2019年12月4日的租金，2019年12月5日起的租金未支付，另外还欠原告水费10,659元。2020年11月13日，原告委托律师发函告知被告，原告于2020年11月19日解除2017年3月4日《房屋租赁合同》并收回房屋，被告将钥匙、房屋归还原告，并保证房屋无损坏；被告于2020年11月20日前将放在上海市奉贤区望园南路XXX弄XXX号房屋内的物品自行搬离，如逾期则视为放弃上述物品，原告将自行处理；如被告未搬离物品造成房屋无法出租、使用等，在无法使用期间，被告继续按照合同约定租金向原告支付房屋占有使用费。2020年11月22日，被告将房屋内的物品搬离。2020年12月13日，原告委托案外人将房屋内的装修等进行拆除、清理、修复；2020年12月21日，原告支付清理费18,180元。以上事实，由房屋租赁合同、收据、房地产权证、租金收付签收表、律师函、快递单、照片、报案回执单、缴费通知单、协议书、发票、银行客户回单、当事人的陈述等证据予以佐证，经庭审质证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的房屋租赁合同系双方真实意思表示，属合法有效，双方均应按约履行各自的义务。原告按约将房屋交付被告使用后，被告仅支付部分租金，2019年12月5日起的租金未按约支付原告，且逾期远远超过15日，原告按照合同约定有权单方面终止合同并收回房屋，故本院确认双方签订的房屋租赁合同已于原告通知被告的解除之日2020年11月19日解除。被告辩称曾于2020年5月向被告提出解除合同，但根据合同约定，提前终止合同，需提前2个月书面通知对方，经双方协商签订终止合同书，在终止合同书签订之前，合同依然有效，因双方未经过协商签订终止合同书，故合同并未于2020年5月解除，被告依约应支付原告租金至合同解除之日2020年11月19日，其中2019年12月5日至2020年6月4日的租金按每月11,000元计算，共计66,000元，2020年6月5日至2020年11月19日的租金按每月11,880元计算，共计65,340元，以上租金合计131,340元，扣除原告支付的押金11,000元，被告尚需支付原告租金120,340元。合同解除后，原告有权要求被告返还房屋，并将房屋恢复原状。被告于2020年11月22日将房屋内的物品搬离后，并未办理交接手续将房屋返还原告，也未将房屋恢复原状，故本院确认原告于2020年12月13日委托案外人将房屋恢复原状之日为原告实际收回房屋的日期，被告应支付原告自2020年11月20日起至2020年12月13日的房屋占有使用费，按合同约定的每月11,880元的租金标准计算，为9,504元；原告为将房屋恢复原状而支付的清理费18,180元也应由被告承担。关于被告辩称房屋内的空调不知去向，因被告未举证证实房屋内有空调，故对被告该辩称不予认定。关于违约金，原告主张的违约金系按142,340元的30%计算，该计算方法没有相应依据，而根据合同约定，被告逾期支付租金的，每逾期1日，支付原告月租金的30%的滞纳金，因该违约金约定明显过高，故本院调整为按合同约定的年租金的15%计算，被告应支付原告违约金21,384元。对于原告主张的水费被告没有异议，被告应支付原告水费10,659元。综上所述，本院对于原告的诉讼请求依法予以部分支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第九十七条、第九十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二款规定，判决如下：一、被告张永建于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚明租金120,340元；二、被告张永建于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚明房屋占有使用费9,504元；三、被告张永建于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚明违约金21,384元；四、被告张永建于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚明水费10,659元；五、被告张永建于本判决生效之日起十日内支付原告潘亚明清理费18,180元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4,486元，减半收取计2,243元，由原告潘亚明负担341元，被告张永建负担1,902元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张英二〇二一年四月二十六日书记员  俞慧附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第九十八条合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……