河南省许昌市中级人民法院民 事 判 决 书河南省许昌市中级人民法院民事判决书（2021）豫10民终610号上诉人（一审原告）：许昌辉润地产有限公司，住所地：河南省许昌市建安区尚集产业集聚区西拓区。法定代表人：王燕，任该公司总经理。委托诉讼代理人：吴钰，河南首航律师事务所律师。被上诉人（一审被告）：李红立，男，汉族，1976年11月16日出生，住河南省长葛市。一审第三人：许昌农村商业银行股份有限公司，住所地：许昌市城乡一体化示范区芙蓉大道金融大厦。法定代表人：张金宝，任该公司董事长。上诉人许昌辉润地产有限公司（以下简称辉润地产）因与被上诉人李红立、一审第三人许昌农村商业银行股份有限公司（以下简称许昌农商行）商品房预售合同纠纷一案，不服河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5115号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭公开进行了审理。本案现已审理终结。上诉人辉润地产的上诉请求：1、请求法院依法撤销(2020)豫1003民初5115号民事判决书判决第四项、第五项，依法改判被上诉人向上诉人支付合同解除违约金160554.2元，被上诉人向上诉人支付补偿金（以代偿数额为基数，自代偿之日按照日万分之五的标准计算至判决生效之日);2、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由:一、被上诉人违约导致合同解除,应当依法承担违约责任，一审法院适用法律错误一审法院在判决中认定了涉案商品房买卖合同的解除系由被上诉人违约导致的,被上诉人属于违约方，但是以被上诉人返还房屋为由,未支持上诉人关于解除合同违约金的诉求，适用法律错误。首先，双方对合同解除后责任承担有明确约定，即被上诉人应向上诉人支付总房款20%的违约金。根据《合同法》第九十八条“合同的权利义务终止,不影响合同中结算和清理条款的效力。”关于被上诉人违约导致商品房买卖合同解除的,双方在《商品房买卖合同》附件4第3.2条有明确约定,该约定不违反法律法规的任何禁止性规定,合法有效，属于双方当事人意思自治的范畴，法院应当依法适用双方的合同约定。其次，涉案房屋并未交付也未变更所有权，一审法院以房屋所有权会归还上诉人为由,不支持合同解除违约金,适用法律错误。根据《合同法》第九十七条的规定“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失”,合同解除后,上诉人依法无需向被上诉人交付房屋、转移所有权,这个不能成为减免被上诉人违约金的理由。二、一审法院关于补偿金起算时间认定错误按照双方之间合同附件4第3.1条的约定，补偿金的计算应当自上诉人实际承担保证责任支付代偿款之日计算。2020年5月19日上诉人承担了保证责任，被第三人贷款银行划扣557708.6元,因此补偿金的起算时间应当从2020年5月19日。一审法院判决从2020年10月11日无任何事实和法律依据。三、一审法院酌定按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算补偿金,明显过低，显失公平首先，补偿金实际为违约金，即使酌减法院也应当依照当事人的申请进行酌减，被上诉人并未申请酌减。其次,双方约定的日万分之五的标准，并未明显过高。参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十五条“出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持,但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外”,在贷款市场报价利率四倍以内的法院依法应当保护。综上,上诉人认为一审判决适用法律错误，导致部分判决错误,请求法院依法改判。上诉人辉润地产向一审法院起诉请求：1、请求依法判令解除原告与被告李红立双方于2018年12月11日签订的201820613180301号《商品房买卖合同（预售）》；2、请求依法判令被告李红立向原告支付因其违约导致解除合同的违约金160554.20元；3、判令被告李红立和第三人配合原告办理许昌县苏桥镇文峰北路北段南侧建业北海桂园13号楼18层1803号房屋的抵押预告登记注销手续；4、请求依法判令被告李红立协助原告办理201820613180301号《商品房买卖合同（预售）》备案登记撤销手续。如逾期不协助，每逾期一日，则向原告支付总房款万分之五的违约金；5、判令被告李红立配合原告办理许昌县苏桥镇文峰北路北段南侧建业北海桂园13号楼18层1803号房屋的预告登记（编号：0003168）注销手续。如逾期不协助，每逾期一日，则向原告支付总房款万分之五的违约金；6、依法判令被告李红立偿还原告代其偿还银行的贷款557709.50元及违约金95523元（以代偿金额为基础，自代偿之日按照802771元为基数的日万分之五的标准暂计算至2020年10月11日，主张至实际支付之日）；7、本案案件受理费、财产保全费、律师代理费均由被告承担。一审法院认定事实：2018年12月11日，被告李红立与原告签订合同编号为201820613180301的《商品房买卖合同（预售）》一份，合同约定：被告李红立购买原告开发的位于许昌县；总价款为人民币802771元；付款方式及期限：受人应当于2018年10月24日前支付首期房价款242771元，余款56000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。出售该商品房的全部房价款应当存入预售资金监管账户,用于本工程建设。该商品房的预售资金监管机构为许昌市建安区房产管理局,预售资金监管账户名称为许昌农村商业银行股份有限公司北城区支行,账号为:13×××27；合同备案与房屋登记：（一）售合同登记：出卖人应当自本合同签订之日起30日内（不超过30日）办理商品房预售合同登记备案手续，并将本合同登记备案情况告知买受人，（二）房屋登记：双方同意共同向房屋登记机构申请办理该商品房的房屋所有权转移登记；送达：送达出卖人和买受人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件,均应采用书面形式,以【邮】【邮寄挂号信】【本市也在公示】方式送达对方，任何一方变更通讯地址、联系电话的,应在变更之日起5日内书面通知对方，变更的一方未履行通知义务导致送达不能的,应承担相应的法律责任；本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。该合同附件四第三条出卖人的担保规定：买受人采用贷款方式支付房款，并由出卖人提供借款担保的，买受人对银行的违约视同对本合同的违约。3.1买受入如逾期归还按揭贷款,导致按揭银行扣划出卖人按揭保证金的，买受人应在出卖人通知还款之日起日内，将出卖人代其向按揭银行偿还的全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等）及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、律师费等损失）支付给出卖人;同时自出卖人实际承担上述款项之日起,至买受人实际向出卖人支付全部款项之日止，买受人应按日向出卖人支付相当于上述全部款项（包括代偿银行款项及损失赔偿金）万分之五的补偿金。3.2出卖人向买受人送达《归还被扣划保证金通知》或告知函之日起30日内,买受人未还清全部全部款项（包括但不限于贷款本金、利息、罚息、违约金、赔偿金等及出卖人因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼费用、仲裁费用、律师费等损失）,或因买受人逾期还贷导致按揭银行连续三个月（含）扣划出卖人保证金的,构成本合同项下严重违约,出卖人有权选择立即解除本合同。出卖人发出解除《商品房买卖合同》通知,自通知送达买受人之日起解除合同生效。买受人应在出卖人发出解除合同通知后10日内无条件配合出卖人办理解除合同各项手续、撤销合同信息备案、房屋已交付的腾空房屋交还出卖人,因此造成损失的均由买受人承担。买受人除应承担配合出卖人办里解除合同于续外,还应按合同总房款的20%向出卖人支付违约金。合同解除后,买受人已付款房扣除出卖人代偿保证金、违约金、诉讼费、诉讼费用、仲裁费用、律师费等损失后剩余部分优先偿还银行按揭贷款,如有余额的,在商品房买卖合同信息备案撤销,且出卖人实际收回房屋后无息退还买受人。3.3如买受人未能按期向按揭银行偿还到期贷款本息,导致出卖人承担担保责任的，则买受人除应照本条前款约定向出卖人还款、赔偿及支付补偿金外,自出卖人代买受人向贷款银行偿还所有担保贷款本息之日起,本合同及附件自动解除。本合同及附件自动解除,买受人需要在10个工作日内无条件配合出卖人办理合同解除手续。买受人应按总房款的20%向出卖人支付违约金。第四条解除合同规定：4.1出卖人依约行使单方解除权的,合同自出卖人解除通知向买受人寄发之日起解除。无论何种原因导致买卖合同解除的，买受人应在合同达到解除条件且出卖人书面通知后的10日内配合出卖人到有关政府部门办理取消合同备案、登记的手续。未办理取消合同备案、抵押登记手续前出卖人不退还购房款。若买受人未在前述约定时间内配合出卖人到有关政府部门办理注销合同备案、登记手续,每逾期一天,买受人应承担购房款总额万分之5的违约金。2018年12月28日，涉案商品房买实合同在许昌市建安区房产管理局登记备案。许昌市建安区房产管理局出具商品房买实合同登记证明。2019年3月11日，被告与许昌农商行签订《个人购房借款（综合）合同》一份，合同约定；被告李红立向许昌农商行贷款560000元，贷款期限为240个月，自2019年3月13日起至2039年3月13日，实际借款起始日期以贷款实际发放日为准；还款方式为等额本息，每月还款日为21日；担保为抵押担保和保证担保，其中抵押担保的抵押物为涉案房产；保证担保的保证人为本合同项下借款提供连带责任保证担保；保证担保的主债权为贷款人向借款人提供的56万元贷款本金；担保范围为上述借款合同项下全部到期应付而未付贷款本金及利息、违约金、损害赔偿金及实现债权的律师费、诉讼费等相关费用；借款人到期应付未付的全部债务，保证人应无条件地作为第一债务人直接向贷款人支付款项，以清偿借款人所欠的债务，同时在此授权贷款人从保证人在所有金融机构开立的存款账户中依法扣收。合同签订后，原被告到许昌市建安区不动产登记中心对抵押物进行了抵押登记，登记证号：豫（2019）许昌市建安区不动产证明第0003169号。该登记证载明；抵押方式为一般抵押；登记类型为预购商品房预告及抵押预告登记；坐落位置：建安区苏桥镇文峰北路北段西侧（建业北海桂园13号楼）1803室；被担保主债权数额为560000元。同日，原告（甲方借款人）、被告（丙方开发商）与许昌农商行（乙方贷款银行）签订《个人住房按揭贷款担保及回购协议》一份，该协议第3条约定：因甲方不按借款合同约定每期足额归还贷款本息而造成丙方垫付，丙方对甲方的垫付款有权追偿，并按垫付的天数处于日息3‰的违约金。第4条约定：在贷款还款期内，不论甲方因何种原因连续三期或累计六期未按期偿还所欠乙方贷款本息，即为违约。乙方有权解除合同，并由乙方收回该房屋产权并由丙方对房屋依法回购，相关费用均由甲方承担，丙方待甲方偿还所欠乙方的剩余全部贷款本息，房产归丙方。第5条约定：丙方回购房产依法处理，甲方对此申明无异议，由此造成的费用由甲方承担，丙方处置房产收入扣除偿还乙方剩余贷款本息、违约金、罚金产权证过户等费用，剩余部分返还甲方；余额如不足抵偿甲方的借款本息等费用者，丙方有权向甲方追索不足的部分。第6条约定：本协议作为《个人购房借款（综合）合同》和《个人购房借款申请审批材料》的附件，具有同等法律效力。自2020年2月21日起，被告未按约向许昌农商行履行上述借款合同约定的还款付息义务。2020年5月19日，许昌农商行于从原告的保证金账户扣划557709.5元用于清偿被告拖欠其的全部借款本息。许昌农商行为原告出具贷款本金利息收回凭证，该凭证显示；以转账方式收回贷款户李红立贷款本金547342.60元、利息10366元，本息合计557708.60元2020年6月28日，原告向被告发出催款函，催促被告李红立于收到本函之日起3日内向被告公司偿还被扣划保证金557709.5元和首付款240000元,共计797709.5元。后原告将上述催款函邮寄送达被告李红立。被告李红立至今未将上述款项付给原告。另查明，原告尚未将涉案房屋交付被告李红立。一审法院认为，《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同受法律保护。第九十三条第二款规定：“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同”。一、原告辉润地产与被告李红立签订的《商品房买卖合同（预售）》是否应当解除的问题。本案原告辉润地产与被告李红立签订的《商品房买卖合同（预售）》以及双方与许昌农商行签订的个人购房抵押（保证）借款合同系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,是合法有效的,双方均应按照约定全面履行自已的义务。李红立在办理银行按揭贷款后,未能按借款合同约定按时向贷款银行归还贷款本息,导致许昌农商行从原告公司账户中扣划款项557708.60元用于偿还李红立拖欠的贷款,现原告起诉被告至本院，要求被告返还原告被划扣款项及代偿补偿金的诉讼请求已在本案诉状副本中载明，本案诉状副本也已送达被告，被告至今未表示愿意返还原告划扣款及代偿补偿金，在此情形下，原被告在合同附件四第3.2条所约定的合同解除条件已成就，故原告要求解除原被告双方所签订的《商品房买卖合同（预售）》的诉讼请求,本院予以支持。二、关于原告要求被告李红立协助原告办理201820613180301号《商品房买卖合同（预售）》备案登记撤销手续和配合原告办理许昌县苏桥镇文峰北路北段南侧建业北海桂园13号楼18层1803号房屋的预告登记（编号：0003168）注销手续的问题。涉案商品房买卖合同和贷款保证合同解除后,已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状,故原告主张李红立应协助其办理201820613180301号《商品房买卖合同（预售）》备案登记撤销手续和配合原告办理许昌县苏桥镇文峰北路北段南侧建业北海桂园13号楼18层1803号房屋的预告登记（编号：0003168）注销手续的的请求,于法有据,本院予以支持。原告要求被告支付如期不协助办理撤销和注销手续支付违约金的请求，尚未发生，本院不予处理。三、关于原告要求被告支付违约金的问题，被告李红立在办理银行按揭贷款后,未能按借款合同的约定按时向贷款银行归还贷款本息,导致许昌农商行从原告公司账户中扣划款项用于偿还李红立拖欠的贷款，根据原被告在《商品房买卖合同（预售）》附件四第3.1条的约定，被告的行为已构成违约，但因双方合同已经解除，且在解除后，涉案房屋归原告所有，原告要求被告支付违约金缺乏依据，本院不予支持。四、关于原告要求被告李红立支付被第三人划扣的保证金及代偿补偿金的问题，涉案商品房买卖合同和商品房贷款保证合同已解除，根据法律规定，合同解除后，尚未履行的，应终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并要求赔偿损失。本案中，原告自2019年5月19日被第三人划扣的保证金557708.60元，涉案合同解除后，涉案房屋仍归原告所有，被告李红立不再负有返还该保证金的责任，故原告主张被告李红立返还保证金，本院不予支持。原告要求被告李红立支付代偿补偿金，依据被告与原告签订的合同的附件四的第3.1条的约定,李红立应当按照日万分之五的标准支付原告代偿补偿金,该约定实际系被告因未按期偿还贷款导致原告支付保证金所造成损失的计算方式的约定，对该份损失，被告李红立应予赔偿，但因双方约定按照日万分之五计算的标准过高，应予调整，故原告要求的代偿补偿金，应自2020年10月11日起按照同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。五、关于原告要求被告承担律师费和保函费的问题，根据合同补充协议约定,在原告在向银行承担担保责任后，甲方（本案原告）因此遭受的全部损失（包括但不限于诉讼或仲裁费用、律师费等损失）应由乙方（本案被告）承担,但原告未提供相关证据予以证实该律师费用的发生，故原告主张被告李红立承担该律师费的诉求，本院不予支持。综上所述,依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款,《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定,判决:一、原告许昌辉润地产有限公司与被告李红立于2018年12月11日签订的《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为201820613180301)予以解除；二、被告李红立于本判决生效之日起三十日内配合原告许昌辉润地产有限公司办理《商品房买卖合同（预售）》(合同编号为201820613180301)备案登记注销手续、预告登记注销手续以及预抵押登记注销手续;三、被告李红立于本判决生效之日起三十日内协助原告办理201820613180301号《商品房买卖合同（预售）》备案登记撤销手续；四、被告李红立应在本判决生效之日起十日内支付原告许昌辉润地产有限公司代偿补偿金（代偿补偿金以557708.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年10月11日起计算至本判决生效之日止）;五、驳回原告许昌辉润地产有限公司的其它诉讼请求。二审期间，当事人没有提供新证据。二审经查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为，2020年5月19日，因被上诉人李红立未按时偿还贷款本息，致使上诉人辉润地产被许昌农商行从辉润地产的保证金账户扣划557708.6元，李红立存在违约行为，应当依照合同约定的日万分之五的标准自2020年5月19日支付代偿补偿金。一审判决在该补偿金方面的理由阐述与判决主文存在矛盾，补偿金支付时间节点亦存在不当，应予纠正。另，双方当事人对补偿金的约定旨在弥补辉润地产因李红立违约而遭受的损失，辉润地产另主张李红立应当支付总房款20%的违约金，其本质亦是要求弥补自身损失。因已对代偿补偿金予以支持，且辉润地产未能举证证明其自身损失数额超过代偿补偿金进行弥补的数额，故本院对辉润地产要求支约违约金的主张，不予支持。综上所述，上诉人辉润地产的上诉理由部分成立，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：（一）变更河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5115号民事判决书第（四）项为：李红立应在本判决生效之日起十日内支付许昌辉润地产有限公司代偿补偿金（代偿补偿金以557708.60元为基数，按照日万分之五的标准，自2020年5月19日起计算至偿还完毕之日止）；（二）维持河南省许昌市建安区人民法院（2020）豫1003民初5115号民事判决书第（一）、（二）、（三）、（五）项内容。一、二审诉讼费共计15448.94元由上诉人许昌辉润地产有限公司负担10000元，被上诉人李红立负担5448.94元。本判决为终审判决。审判长  杨天兰审判员  尤 薇审判员  连红举二〇二一年四月十九日书记员  王沛文执行催告通知书履行义务人：根据2016年9月25日中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于加快推进失信被执行人信用监督、警示和惩戒机制建设的意见》，你方应在生效判决指定的期限内主动履行判决确定的义务。如果有财产拒不履行，你将承担如下法律责任：1、增加执行成本。未在指定期间履行的，支付迟延履行金或加倍支付迟延履行期间的债务利息，承担执行费用。如实报告财产，否则罚款，拘留。2、消费行为限制。限制乘坐一等以上动车、高铁、飞机、入住星级宾馆、酒店、旅游度假、上夜总会、高尔夫球场、新建、扩建、装修房屋、出境。3、经商立项限制。限制设立金融类公司、社会组织、发行债券、股票、终止股权行权、从事不动产、国有资产交易、使用国有自然资源、获得政府补贴、政策支持、海关认证、从事药品、食品等行业及房地产、建筑企业资质、授信。4、就业就学限制。限制招录（聘）为公务员或事业单位工作人员、担任国企高管、金融机构高管、事业单位法定代表人、社会组织负责人、党代表、人大代表、政协委员、子女就读高收费私立学校。5、评先受奖限制。不得评为道德模范、获得慈善类奖项，已获得的予以撤销。单位或其领导成员成为失信被执行人的，不得参评文明单位，已取得文明单位的撤销。6、控制资金财产。查封、扣押、冻结、划拨、变价、扣留、提取、拍卖、变卖可供执行的存款、债券、股票、基金、收入及财产。7、追回债权抵债。对你享有到期债权的第三人发履行到期债务通知，追讨你担保、与他人共有、第三人占有的财产。8、拘传拘留罚款。对无正当理由拒不到场的拘传，拒不履行的处十五日以下拘留，个人罚款十万以下，单位罚款五万以上一百万以下。9、刑事自诉追究。申请执行人对拒不执行判决、裁定的被执行人，在公安、检察机关不予追究刑事责任的情况下，可以提起刑事自诉。10、刑事责任承担。有能力而拒不执行法院判决、裁定，情节特别严重的，处三年以上，七年以下有期徒刑，并处罚金。邮编：461000地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口地址：许昌市魏都区前进路与魏文路交叉口