江西省玉山县人民法院民 事 判 决 书(2021)赣1123民初712号原告：付伟华，男，1990年5月30日出生，汉族，户籍所在地江西省玉山县，现住江西省玉山县。原告：占海芳，女，1991年2月19日出生，汉族，户籍所在地江西省玉山县，现住江西省玉山县。被告：江西万通房地产开发有限公司，住所地江西省玉山县怀玉山大道东路169号国际名1栋1-201—201号，统一社会信用代码：913611235787508286。法定代表人：春五喜，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王珊，系江西瀛赣（玉山）律师事务所律师。原告付伟华、占海芳与被告江西万通房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年3月10日立案受理后，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告付伟华、占海芳、被告江西万通房地产开发有限公司的委托诉讼代理人王珊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告付伟华、占海芳向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付延期交房违约金15746.95元（暂计至2020年12月20日）；未按合同约定期限办理房屋产权登记的违约金2080元，两项合计18415.93元；2,本案诉讼费用由被告承担。事实及理由：两原告系夫妻，2017年12月30日，原告购买被告位于江西省上饶市，双方签订《商品房买卖合同》。合同第四条约定，该房屋价款为416000元；第六条约定了购房款支付方式；第八条约定，被告应当在2018年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋；第九条约定逾期交付的，逾期不超过60日，按日向买受人支付已付购房款万分之零点五的违约金；第十五条约定，因出卖人原因不能在房屋交付后180日内办理产权登记的，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照合同约定支付了购房款，被告开发的房屋到目前为止也没有取得《商品房综合竣工备案表》，依据法律规定，没有竣工备案的房屋根本不能交付使用，故被告均未能按合法的手段将房子交付给原告。在原告等人与被告多次交涉后，双方就违约金事项不能协商一致。原告认为，根据《建筑法》第61条，《合同法》第279条，《城市房地产开发经营管理条例》第17条，《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第4条及第6条分别规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。应当自2018年12月31日起以已缴纳购房款为基数，按日万分之零点五支付违约金至起诉之日（暂计至2020年8月21日，688天），逾期交房违约金合计15746.95元；按照合同规定，自12月31日后180日内未办理房屋产权登记，违反双方合同约定，被告作为格式合同的提供方，应当承担合同约定的未办理房产过户登记的违约责任，未办理过户登记违约金计为：416000元×0.5%＝2080元。综上所述，原告诉讼请求符合双方合同约定，于法有据。被告行为导致原告对涉案房屋不能全面行使权利，为维护原告的合法权利，保障社会诚信，请人民法院依法查明，判如所请。被告江西万通房地产开发有限公司辩称：1.涉案房屋于2018年12月10日经五单位（建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位）联合验收合格，并已经于2019年8月9日实际交房，故延期交房的违约期应从2018年12月31日起计至2019年8月8日（合同约定交房时间是2018年12月31日），以及按原告已付的购房款126,000元为基数按日万分之零点五标准计算逾期交房违约金，逾期交房违约金从2019年1月1日开始计算；2.被告应按原告已支付的房价款126,000元的0.5%支付逾期办证违约金；3.诉讼费按法院判决。本院经审理认定事实如下：2018年1月6日，两原告与被告签订了《商品房买卖合同》，原告购买了被告开发的位于江西省上饶市玉山县。合同约定：1.房屋价款为416000元，由原告于合同签订时支付首付款126000元，另290000元在符合银行按揭的条件下办理贷款；2.被告应当在2018年12月31日前向原告交付经验收合格的房屋。逾期交付的：逾期超过60日的，原告有权解除合同。原告解除合同的，被告应当自原告解除合同通知到达之日起30日天内退还全部已付款，并按原告累计已付款的0.5%向原告支付违约金。原告要求继续履行合同的，合同继续履行，自房屋最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，被告按日向原告支付已交付房价款万分之零点五的违约金；3.被告应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需要由被告提供的资料报产权登记机关备案。如因被告的责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书的，原告不退房的，被告按已付房价款的0.5%向原告支付违约金。另还约定了其他条款。合同签订后，原告于合同签订之日向被告支付了购房首付款126000元，后办理了银行按揭贷款，付清了全部购房款416086元（合同约定购房款416000元，实际支付416086元）。2019年8月9日，原告付伟华与江西雅轩物业管理有限公司签订了前期物业管理服务协议书，被告将房屋交付给原告使用。还查明，被告开发的涉案房屋尚未取得《商品房综合竣工备案表》。以上事实，有原告提交的身份证、编号为20176920《商品房买卖合同》、2019年9月3日增值税发票各一份（均为复印件）；被告提交的营业执照、法人代表身份证明、编号为20176920《商品房买卖合同》、收款收据各一份（均为复印件）为证，因原、被告均无异议，且证据间相互印证，本院予以确认。对被告提交的前期物业管理服务协议书及物业费收款收据复印件各一份，原告对其真实性无异议，且确认被告已于2019年8月9日向其交付了房屋，故本院对被告辩称其已于2019年8月9日向原告交付了房屋的事实予以确认。对被告提交的单位工程竣工验收记录及说明复印件各一份，原告提出了异议，本院认为该证据并不能说明涉案房屋已验收合格，并达到交付条件，故本院对该证据不予确认。据原、被告向本院提供的证据并结合原告的陈述、被告的答辩，本院认定前述事实。本院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，且内容未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行义务。现原告已按合同约定向被告支付了购房款，被告未在合同约定的期限内向原告交付经竣工验收合格的房屋，已构成违约，应当承担违约责任。因原告已于2019年8月9日接收房屋，故逾期天数应自2018年12月31日计算至2019年8月8日。原告要求按房价款416,000元的日万分之零点五支付延期交房的违约金，符合合同约定，逾期交房违约金为：416,000元×221天×0.00,005=4,596.8元。被告自2019年8月9日向原告交付房屋后，未在合同约定的180日内将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，致使原告至今未能取得涉案房屋的权属证书，已构成违约。原告要求被告按合同约定的已付房价款的0.5%支付逾期办证的违约金2,080元（416,000元×0.5%=2,080元），符合法律的规定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第十一条第一款的规定，判决如下：一、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告付伟华、占海芳支付延期交房违约金4,596.8元。二、由被告江西万通房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内向原告付伟华、占海芳支付逾期办证违约金2,080元；三、驳回原告付伟华、占海芳其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费260元，减半收取计130元，由原告付伟华、占海芳负担83元，由被告江西万通房地产开发有限公司负担47元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上饶市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知书，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  程雪艳二〇二一年四月十九日书记员  钱 萍