上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0112民初45652号原告：张礼明，男，1970年4月5日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：顾继云，上海环绮律师事务所律师。被某：许凯俊，男，1970年5月4日出生，汉族，住广东省汕头市。被某：毕翠莲，女，1970年8月19日出生，汉族，住广东省汕头市。上列两被某共同的委托诉讼代理人：张勍，广东众大律师事务所律师。上列两被某共同的委托诉讼代理人：陈晓华，广东众大律师事务所实习律师。第三人：中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行，住所地广东省汕头市金湖路XXX号。负责人：洪文杰，行长。委托诉讼代理人：彭赫威，广东胜伦律师事务所律师。委托诉讼代理人：彭仲源，广东胜伦律师事务所律师。原告张礼明与被某许凯俊、毕翠莲房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年12月17日立案后，依法适用简易程序审理。2021年1月5日，原告张礼明向本院提交《追加第三人申请书》，要求追加案外人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行作为本案第三人参加诉讼。本院经审核后予以准许，并于2021年1月5日追加中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行作为第三人参加诉讼。2021年2月9日，本院以在线方式就本案开庭进行了审理。原告张礼明的委托诉讼代理人顾继云，被某许凯俊、毕翠莲的委托诉讼代理人张勍、陈晓华，第三人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行的委托诉讼代理人彭赫威、彭仲源在线参加了诉讼。另，原告张礼明在立案受理后向本院递交财产保全申请书，本院遂于2020年12月22日作出民事裁定，查封了属被某所有的相关房产。本案现已审理终结。原告张礼明向本院提出如下诉讼请求：1.被某许凯俊、毕翠莲继续履行双方签订的有关上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称涉案房屋)的《上海市房地产买卖合同》《协议书》。2.被某许凯俊、毕翠莲注销涉案房屋上抵押金额为人民币6,207,900元(以下币种为人民币)的最高额抵押，协助原告办理涉案房屋的过户手续。3.被某许凯俊、毕翠莲偿付延迟过户的违约金，以总房价12,900,000元为本金，按照日万分之五的标准，计自2020年12月19日至实际过户之日止。4.被某许凯俊、毕翠莲支付律师费150,000元。5.被某许凯俊、毕翠莲支付保全费5,000元、保全担保费12,900元。事实与理由如下：2020年8月31日，原、被某经居间方介绍，就涉案房屋签订《房地产买卖合同》《协议书》《居间服务合同》。上述合同、协议书约定，被某许凯俊、毕翠莲将涉案房屋出售给原告，房屋总价计12,900,000元。2020年10月15日，原、被某签订《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)，并于同日签订《协议书》。2020年8月31日，原告给付被某定金计600,000元。2020年10月15日，原告给付被某购房款计3,900,000元。同日，被某向原告交付涉案房屋，双方为此签署《房屋交接书》，原告着手进行装修。根据约定，双方应于2020年12月18日之前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。2020年12月14日，原告获悉，涉案房屋于2020年12月4日被广东省汕头市龙湖区人民法院作出司法查封[案号：(2020)粤0507执保474号]，故无法办理过户手续。现原告为维护自身合法权益，依据相关法律规定，特向法院提起诉讼，望法院判如所请。被某许凯俊、毕翠莲辩称，关于第1项诉讼请求，同意继续履行合同。关于第2项诉讼请求，该项请求需由第三人协助，若第三人愿以最高额抵押优先受偿，被某无异议。关于第3项诉讼请求，因双方约定的违约金数额明显偏高，当以原告的实际损失予以计算，被某请求法院依法予以调整。关于第4项诉讼请求，被某愿意承担律师费，但原告主张的律师费偏高，故律师费按50,000元计算较为合理。关于第5项诉讼请求，被某同意依约执行。事实与理由如下：一、关于涉案房屋的买卖经过：2020年8月31日，原、被某自愿签订了《房地产买卖合同》《协议书》，双方约定将涉案房屋以12,900,000元的价格转让给原告。涉案房屋存在有效抵押登记，抵押权人为第三人，最高债权数额为6,207,900元。原告对涉案房屋上设有抵押权知情，被某亦依法将涉案房屋的买卖情况及时通知第三人，尽到了对抵押权人的通知义务。2020年10月15日，原、被某完成涉案房屋的网签后，应原告请求，被某提前向原告交付涉案房屋。截至该日，被某合计共收到原告给付的购房款计4,500,000元，原告尚欠付购房款计8,400,000元，被某亦需使用上述款项清偿对第三人的某某。2020年12月4日，被某因与案外人间的买卖合同纠纷，涉案房屋被司法查封，从而无法依约办理涉案房屋的过户登记。嗣后，被某采取积极行动解决涉案房屋的查封问题。2020年12月25日，涉案房屋的司法查封被裁定解除。2021年1月4日，原、被某签订《协议书》，约定被某自愿承担原告支付的律师费、诉讼费等费用合计200,000元，原告支付涉案房屋尾款计8,200,000元，通过法院调解方式，由法院在被某与第三人之间进行分配，清偿被某对第三人的某某，涂除涉案房屋上的抵押权登记，以实现涉案房屋顺利过户。基于以上事实，被某要求原告依据已达成的《协议书》履行。二、关于被某与第三人间的抵押合同关系。抵押的具体情况如下：主债权总额为22,180,000元，共计六笔借款。被某与其他抵押权人提供的抵押物最高抵押额合计34,179,900元，共签订六份《最高额抵押合同变更协议》。第三人可在最高抵押额范围内就涉案房屋转让的价款优先受偿。第三人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行述称，关于第1项诉讼请求，第三人认为，其与被某签署的《最高额抵押合同》合法有效，合同明确约定两被某未经抵押权人同意不得对外转让涉案房屋，相关抵押权已在上海市自然资源确权登记局办理了备案登记。现第三人不同意两被某转让涉案房屋，涉案房屋买卖合同不应继续履行，相关转让行为依法不应当发生物权效力，具体理由如下：1.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第1条第2款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”。本案法律事实及诉讼均发生于《中华人民共和国民法典》施行前，根据上述司法解释规定，本案审理应当适用《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国担保法》及其司法解释的相关规定。退而言之，即使法院认为本案应当适用《中华人民共和国民法典》的相关规定，根据《中华人民共和国民法典》第四百零六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》第四十三条第二款规定，当事人约定禁止或者限制转让抵押财产且已经将约定登记的，抵押权人主张转让不发生物权效力的，人民法院应予支持。2.原告应知且知悉涉案房屋已设定抵押。第三人与两被某在《最高额抵押合同》中约定了限制转让涉案房屋，在第三人不同意的情况下，涉案房屋买卖合同不应继续履行，相关转让行为依法不发生物权变动效力。首先，两被某与第三人签署的《最高额抵押合同》中已明确约定未经第三人同意，两被某不得转让涉案房屋。同时，双方已依法共同向上海市自然资源确权登记局提供相关资料办理抵理登记，抵押权合同设立，至今有效存续。其次，原告在签署《上海市房地产交易合同》时已知悉涉案房屋办理了抵押登记，其应知且可以知悉相应抵押登记的具体情形。在原告与两被某签署《上海市房地产交易合同》特别告知(一)第5点明确提示：“房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益”。原告应当全方位、全面地了解房屋的权属、他项权设立状况，是否约定限制转让等信息。由此可见，原告与两被某达成交易时，应当知道第三人与两被某已就涉案房屋约定了限制转让，原告在此情况下要求继续履行房屋买卖合同并非善意，其主张要求两被某办理涉案房屋过户登记的诉讼请求不应获得法院支持。同时，两被某擅自转让涉案房屋的行为，已构成违约，第三人保留进一步追究其违约责任的权利。3.《中华人民共和国物权法》规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。基于此，即使原告同意代两被某向第三人清偿债务，亦应将涉案房屋全部受让价款支付给第三人。首先，原告与两被某在庭审过程中均未提供任何证据证明涉案房屋转让已经取得第三人同意。其次，原告在庭审中虽然表示同意代为清偿债务消灭抵押权，但第三人强调的是，两被某为担保案外人的某某，已与第三人签署《最高额保证合同》，自2014年4月23日至2024年4月22日期间(包括该期间起始日和届满日)的主债权在40,000,000元的最高余额内承担连带保证责任，保证期间自主合同项下的借款期限届满之次日起两年，现案外人怠某向第三人履行还款义务，第三人有权依据《中华人民共和国物权法》第一百七十六条或《中华人民共和国民法典》第三百九十二条的规定及《最高额保证合同》第6.2条的约定要求两被某承担连带保证责任。考虑到案外人及被某的某某情况不容乐观，即使认定被某继续履行与原告的房屋买卖合同，为维护交易安全、保护抵押权人即第三人的合法权益不受损害，应当判令两被某将本次转让涉案房屋取得的全部款项径行先支付给第三人。综上所述，请法院依法查明案件事实，驳回原告全部的诉讼请求。原告张礼明针对被某的辩称、第三人的述称，补充陈述意见如下：一、原告考虑到被某目前的经济状况，愿意按照双方于2021年1月4日签订的《协议书》的约定，即由被某就其违约行为偿付原告计200,000元，此款包含了因被某违约给原告造成的相关损失及违约金。二、涉案房屋的买卖合同应当继续履行。首先，原告为善意买受人，亦按照合同约定支付了相应价款。同时，涉案房屋已于2020年10月15日完成交付，原告就涉案房屋进行了装修装饰，善意买受人的合法权益应得到保护。其次，原告作为善意买受人，根本无从知晓被某与第三人之间的其他借款与担保事宜等。第三人未就《最高额保证合同》约定条款对外进行公示，原告无从知晓。同时，《最高额保证合同》的主债权尚未到期，连带责任保证的履行条件尚未成就。三、第三人在涉案房屋上设定的抵押权，被某应按照合同约定予以涤除，配合原告办理涉案房屋的过户手续，原告愿意将剩余购房款中就涉案房屋上的最高额抵押进行代偿，以使涉案房屋得以过户。本院经审理认定事实如下：2006年2月22日，被某许凯俊、毕翠莲取得坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋的《上海市房地产权证》。2019年4月29日，涉案房屋上设定抵押权。根据《上海市不动产登记簿》显示：抵押权人为第三人。备注栏内注明内容如下：最高债权数额：6,207,900元。债权发生期间：2014年4月8日至2024年4月7日。2020年8月31日，原告(买受人，签约乙方)与被某许凯俊、毕翠莲(卖售方，签约甲方)就涉案房屋签订《房地产买卖合同》。同日，原告(买受人，签约乙方)与被某许凯俊、毕翠莲(卖售方，签约甲方)就涉案房屋签订《协议书》。同日，原告张礼明给付被某许凯俊600,000元。被某许凯俊向原告张礼明出具了《收款收据》。2020年10月15日，原告(买受人，签约乙方)与被某许凯俊、毕翠莲(卖售方，签约甲方)就涉案房屋签订《上海市房地产买卖合同》，合同中与本案有关的条款内容如下：一、房屋概况：甲、乙双方通过德佑房地产经纪有限公司居间介绍，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权，房地产坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室，建筑面积为189.78平方米。二、房屋价款：甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计11,000,000元。乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。三、过户时间：甲、乙双方确认，在2020年12月18日之前，甲、乙双方共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。四、违约责任：甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行。五、付款方式：乙方已在甲、乙双方签订本合同前直接支付甲方定金600,000元整，在签署本合同后，转为部分房价款。甲方银行贷款预约扣款当日内，乙方向甲方自行支付部分房价款计2,000,000元整。双方办理不动产转移登记手续当日，乙方向甲方自行支付部分房价款计8,400,000元整。六、交易过户：抵押注销：若该房地产已设立抵押的，甲方须于签署本合同后7日内办理申请还款手续并于抵押权人许可的最短时限内完成扣款、领取抵押注销材料，及时办理抵押注销手续或与不动产转移登记手续时一并办理抵押注销手续。七、房屋的交付：甲、乙双方同意，按照以下约定交付房屋：甲方应于2020年10月31日前将该房屋交付给乙方。同日，原告(签约乙方)与被某(签约甲方)签订《协议书》一份，协议中与本案有关的条款内容如下：1.在甲、乙双方已签订的该房地产《上海市房地产买卖合同》中，约定的房价款为11,000,000元。2.现经甲、乙双方协商，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款共计1,900,000元，该笔款项乙方应于甲方银行贷款预约扣款当日直接支付给甲方。3.本协议第1条和第2条所述价格合计为12,900,000元整为甲方出售该房地产总房价款。同日，原告张礼明给付被某许凯俊3,900,000元。被某许凯俊向原告张礼明出具了《收款收据》。同日，原、被某就涉案房屋办理了交接手续，并签订《房屋交接书》。2020年12月4日，涉案房屋因他案[案号：(2020)粤0507执保474号]被法院司法查封。2020年12月25日，广东省汕头市龙湖区人民法院出具(2020)粤0507民初3734号民事裁定书之一，上载：解除对被申请人许凯俊、毕翠莲名下涉案房屋的查封。2021年1月4日，原告张礼明(签约甲方)与被某许凯俊(签约乙方)签订《协议书》，协议中与本案有关的条款内容如下：一、甲方尚未支付涉案房屋房款为8,400,000元。二、甲方因乙方违约而产生的律师费、诉讼费、保全担保费、保全费、违约金等损失总计279,635元，乙方自愿承担200,000元。以上事实，由原告提供的《上海市房地产权证》《房地产买卖合同》《协议书》(署期：2020年8月31日)、《上海市房地产买卖合同》《协议书》(署期：2020年10月15日)、付款凭证、《收款收据》《房屋交接书》《上海市不动产登记簿》，被某提供的《协议书》(署期：2021年1月4日)、民事裁定书[案号：(2020)粤0507民初3734号]等证据及各方当事人的陈述在卷佐证。本院认为，原、被某就涉案房屋所签订的一系列合同、协议系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。双方均应严格恪守，按约履行自己的权利义务。本案争议焦点：一、法律的适用问题。二、涉案房屋的买卖合同能否得以继续履行？针对本案争议焦点一，本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。就本案而言，原、被某就涉案房屋签订的一系列合同、协议的时间节点(包括签约日、权利义务的行使日期)均于《中华人民共和国民法典》试行之前，故本案应适用1999年《中华人民共和国合同法》、2007年《中华人民共和国物权法》的规定予以处理。针对本案争议焦点二，2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。基于以上法律规定，本院认为，原、被某就涉案房屋签订的《上海市房地产买卖合同》《协议书》(署期：2020年10月15日)具备继续履行的条件，当予继续履行，具体理由如下：首先，原、被某一致确认原告欠付被某的购房款余额为8,400,000元。审理中，原告表示愿意代被某清偿欠付第三人的某某计6,207,900元，且被某对代为清偿债务的金额无异议。其次，根据原告从上海市自然资源确权登记局调取的涉案房屋的《上海市不动产登记簿》显示，第三人在涉案房屋上设有抵押权，在公示信息的备注中，第三人向公众披露的信息仅为抵押权的最高债权数额为6,207,900元，并未披露涉案房屋存在禁止转让的内容。基于此，原告依据法律规定，代被某清偿公示信息中所载明的某某后，第三人对抵押物所享有的债权已然得到保护，其理应涤除在涉案房屋上的抵押权，以维护交易安全。最后，本院需提请第三人注意的是，原告所需负担的注意义务，仅限于上海市自然资源确权登记局对外公示的信息，其在与被某签订房屋买卖合同时，无能力获悉被某与第三人间的特别约定。鉴此，若第三人认为其与被某间就抵押担保另有约定，被某擅自转让抵押物的行为侵犯其合法权益，第三人可基于双方间的合同关系另行向被某主张权利。基于以上论述，本院就原告的各项诉讼请求作如下处理：一、关于原告要求被某许凯俊、毕翠莲继续履行双方签订的《上海市房地产买卖合同》《协议书》(署期：2020年10月15日)的诉讼请求，于法有据，本院当予支持。二、关于原告要求被某许凯俊、毕翠莲涤除涉案房屋上抵押金额为6,207,900元的最高额抵押，协助原告办理涉案房屋的过户手续的诉讼请求。本院认为，因被某的经济状况已无力清偿债务，现原告愿意代为清偿，故先由原告代被某清偿第三人债务，第三人收到款项后，涤除设定在涉案房屋上的抵押登记。此后，再由被某配合原告办理涉案房屋的过户手续。三、关于原告要求被某许凯俊、毕翠莲偿付延迟过户的违约金、律师费、财产保全费、保全担保费的诉讼请求。审理中，原、被某均一致确认，双方就上述费用于2021年1月4日达成一致意见，即由被某偿付200,000元以弥补原告的上述损失，故本院予以准许。四、经计算，原告尚欠付被某许凯俊、毕翠莲购房款8,400,000元，扣除原告代为清偿的某某6,207,900元，再将被某赔偿的200,000元予以抵扣，原告尚需给付被某的费用为1,992,100元。五、基于原、被某于2021年1月4日达成的《协议书》所作约定，本案的案件受理费、财产保全费均由原告张礼明自行负担。综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条的规定，判决如下：一、原告张礼明与被某许凯俊、毕翠莲就坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋于2020年10月15日签订的《上海市房地产买卖合同》(合同编号：XXXXXXX)、于2020年10月15日签订的《协议书》继续履行。二、原告张礼明于本判决生效之日起五日内代被某许凯俊、毕翠莲清偿第三人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行的某某计人民币6,207,900元。第三人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行收到上述款项后五日内涤除坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记。三、被某许凯俊、毕翠莲于第三人中国工商银行股份有限公司汕头金湖支行涤除坐落于上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋的抵押登记之日起五日内，协助原告张礼明办理上述房屋的产权过户手续，将房屋产权过户登记至原告张礼明名下。四、原告张礼明于被某许凯俊、毕翠莲办理上海市闵行区虹莘路XXX弄XXX号XXX室房屋产权过户手续当日，给付被某许凯俊、毕翠莲购房款人民币1,992,100元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的某某利息。案件受理费人民币4,170元，减半收取计人民币2,085元，财产保全费人民币5,000元，共计人民币7,085元，由原告张礼明负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 林霞法官助理 朱琳书 记 员 朱琳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、2007年《中华人民共和国物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。