上海市普陀区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0107民初21158号原告：上海长润江和房地产发展有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：钟慎强，董事长。委托诉讼代理人：王显光，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海开喜古丽餐饮管理有限公司，住所地上海市普陀区。法定代表人：王剑云，执行董事。被告：上海青狮工贸有限公司，住所地上海市金山工业区。法定代表人：林青，执行董事。上述两被告之共同委托诉讼代理人：戴逸敏，上海市经纬律师事务所律师。原告上海长润江和房地产发展有限公司(以下简称“长润江和公司”)与被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司(以下简称“开喜古丽公司”)、上海青狮工贸有限公司(以下简称“青狮公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张婕独任审判，公开开庭进行了审理。原告长润江和公司的委托诉讼代理人王显光，被告开喜古丽公司、青狮公司的共同委托诉讼代理人戴逸敏到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告长润江和公司向本院提出诉讼请求：1、确认长润江和公司与开喜古丽公司、青狮公司签署的《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》和补充协议于2020年3月15日解除；2、开喜古丽公司支付免租期间2016年3月16日至2016年8月15日的租金101,565元和2020年1月1日至2020年3月15日的租金100,912.23元以及逾期支付租金的滞纳金人民币15,849.72元(暂定)；3、开喜古丽公司支付2020年1月1日至2020年3月15日的物业管理费24882.43元以及逾期支付物业管理费的滞纳金3164.33元(暂定)；4、开喜古丽公司支付2019年12月至2020年1月的水费1,050.50元、电费人民币21,350.40元，逾期支付水、电费的滞纳金人民币2,714.54元(暂定)；5、开喜古丽公司支付剩余租期2020年3月16日至2022年3月15日的租金1,584,444元；6、开喜古丽公司支付剩余租期2020年3月16日至2022年3月15日的物业管理240,422.40元；7、开喜古丽公司支付2020年1月25日至2020年3月15日未按租赁合同规定的营业时间对外营业的特别违约金136,239.36元；8、开喜古丽公司支付2020年3月16日至2020年3月31日(按日租金单倍计算)与2020年4月1日至2020年4月23日(按日租金双倍计算)期间的占用费124,218.24元；9、开喜古丽公司支付商铺还原费用177,446.80元以及公证费10,110元；10、开喜古丽公司支付律师费16,000元；11、原告无需向开喜古丽公司返还各类保证金260,039.80元；12、青狮公司对开喜古丽公司上述各项债务承担连带清偿责任；13、本案诉讼费由两被告共同承担。事实和理由：2016年3月11日，长润江和公司与青狮公司签署《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充条款，并于2016年4月28日与开喜古丽公司签署补充协议(以下简称“预租合同”)，约定：“开喜古丽公司预租长润江和公司所有的上海市普陀区曹杨路XXX号XXX层、XXX号XXX层的商铺(以下简称“涉案商铺”)，预测建筑面积329.73平方米，实测建筑面积333.92平方米，房屋类型为商场，房屋用途为商业，租赁期限6年，自2016年3月16日至2022年3月15日，免租期5个月，自2016年3月16日至2016年8月15日；租金以“每月保底租金”和“承租商铺之每月营业额提成数额”两者中较高者为准支付，第一年每月保底租金为20313元，营业额提成6%，此后每年有递增，开喜古丽公司应于预租合同签订时支付首期保底租金，此后每月保底租金须于每月1日或之前支付；如开喜古丽公司未完全遵守预租合同条款或中途退租，除按本预租合同规定承担相应责任外，免租期优惠取消(无论开喜古丽公司是否已经实际享受)，免租期内的租金仍须全额支付且不得扣减；承租商铺物业管理费每月10017.6元，开喜古丽公司应于每月1日或之前向甲方或其委托物业管理公司支付；开喜古丽公司须缴清一切与承租商铺相关的公用事业费用，包括但不限于水、电、煤气/天然气、电话、宽带的安装费、押金和每月实际使用费等；如开喜古丽公司逾期支付任何保证金、租金、物业管理费、空调费、宣传推广费及其他应缴费用的，每逾期一日，按逾期支付金额的0.1%承担滞纳金，自到期日至结清日；如开喜古丽公司逾期缴纳(包括补缴情形)任何应支付的水、电、煤气/天然气、电话、宽带或其他公用事业费用的，每逾期一日，开喜古丽公司应按逾期支付金额的0.1%(如有关公用事业服务商另有滞纳金标准的，按其标准执行)交付滞纳金，自到期日至结清日；长润江和公司有权要求开喜古丽公司支付基于逾期付租、缴费发生的一切费用(包括但不限于延期付款行政费、律师费、讨债人员费用等)；如开喜古丽公司拖欠租金、物业管理费、空调费、宣传推广费或任何其他费用累计超过30天的，长润江和公司有权解除预租合同；如开喜古丽公司未按预租合同约定的营业时间对外营业的，应按持续天数乘以同期平均日租金的双倍支付违约金；长润江和公司依据合同有关规定解除合同的，开喜古丽公司还应支付相当于承租商铺剩余租期租金及物业管理费之和的违约金；开喜古丽公司逾期交还商铺的，应按每日保底租金的两倍支付商铺占用费。”2016年3月16日，长润江和公司按约向开喜古丽公司交付涉案商铺，但开喜古丽公司自2020年1月25日至2020年3月15日未按预租合同约定对外营业且未支付2020年1月1日至2020年3月15日的租金、物业管理费、水费、电费。长润江和公司分别于2020年1月18日、2020年2月18日向开喜古丽公司寄送租金催缴警告函，但开喜古丽公司均未履行，且于2020年2月13日、2020年3月2日向长润江和公司发送解除合同通知，声称不再履行合同。开喜古丽公司无权单方提前终止预租合同，开喜古丽公司的行为已严重违反预租合同约定。长润江和公司于2020年3月12日向开喜古丽公司发出解约函，通知开喜古丽公司于2020年3月15日解除预租合同，并要求开喜古丽公司在指定时间内支付拖欠费用、支付违约金、恢复原状后返还房屋。但开喜古丽公司一直未履行，长润江和公司于2020年4月23日通过公证自行收回涉案商铺。预租合同约定，开喜古丽公司与青狮公司对预租合同项下的全部义务互负不可撤销的连带责任，因此青狮公司应对开喜古丽公司的债务承担连带责任。被告开喜古丽公司辩称，当时投资人想做新概念新疆菜，需要一家新公司办理营业手续，在开喜古丽公司尚未成立的情况下，由青狮公司代签租赁合同及补充协议。2016年6月22日，开喜古丽公司成立取得公章后，各方经过协商，于2017年4月签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)主体变更协议》，约定合同的权利义务由开喜古丽公司享有和承担，由开喜古丽公司与长润江和公司签订合同，除了承租方名称、经营主体、联系人及联系地址变更外，其余与原出租合同一致，此协议为原预租合同不可分割的部分，如有不一致部分，以此协议为准。故青狮公司作为承租人的权利、义务均已转给开喜古丽公司，长润江和公司对此也是认可的，长润江和公司不应再要求青狮公司承担责任。疫情打击了餐饮行业，政府对餐饮行业也有不准开工、不准开业的政策，且外地员工来沪需要隔离14天，无论从政策还是实际情况来看，餐饮行业也无法经营，由于疫情是不可抗力，导致开喜古丽公司无法实现租赁目的，双方一致同意解除合同，开喜古丽公司并未违约，开喜古丽公司曾要求减免一些费用，但长润江和公司只同意减免滞纳金，导致开喜古丽公司无法继续经营，开喜古丽公司请求免除解除合同的责任。开喜古丽公司曾先后两次要求解除合同，并且告知长润江和公司可以妥善处理留置物，还提出变更经营地址，开喜古丽公司提出解约是有诚意的，解除合同对双方均有利。现对于确认租赁合同于2020年3月15日解除无异议；长润江和出租的房屋是毛坯状态，无法营业，免租期是必要的，开喜古丽公司实际于2016年9月8日营业，已经超过2016年8月15日的免租期优惠，开喜古丽公司投入巨大，不同意支付免租期租金；2020年1月1日至3月15日的租金、物业管理费，正值疫情期间，属于不可抗力，并非违约拖欠，应由双方分担损失，且开喜古丽公司支付的保证金足以抵扣拖欠的费用，不同意承担滞纳金；水、电费需要核实，滞纳金没有依据，滞纳金属于违约金，请求法院根据实际情况予以免除；不同意支付剩余租期租金、物业管理费，解除合同对长润江和公司是否将造成损失属于不可预见状态，该条款属于无效的霸王条款；开喜古丽公司未按规定营业时间对外营业是由于疫情影响，故不同意支付特别违约金；开喜古丽公司已通知长润江和公司可以自行处理物品另行出租，不同意支付房屋占用费；涉案商铺并未复原，不同意支付复原费用；律师费发票与(2020)沪0107民初14800号提供的一致，不同意支付；保证金金额无异议，但不同意长润江和没收。此外开喜古丽公司还曾支付2000元停车场押金，要求抵扣。被告青狮公司的辩称意见同开喜古丽公司。本院经审理认定事实如下：上海市普陀区曹杨路1636、1638号的产权人为长润江和公司。2016年3月11日，长润江和公司(甲方)与青狮公司(乙方)签订《上海市商品房预租合同》及补充条款，约定甲方将涉案商铺出租给乙方，合同另对其他内容进行了约定。2016年3月16日，长润江和公司交付涉案商铺。2016年4月28日，长润江和公司(甲方)、青狮公司(乙方)、开喜古丽公司(筹、丙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)之补充协议》，约定乙方拟新设丙方作为具备独立法人资格的公司主体，实际经营承租商铺，丙方完成工商注册并领取营业执照后，将与乙方共同作为原预租合同项下的预承租方，按照原预租合同的约定与乙方对原预租合同项下的全部义务互负不可撤销的连带责任，本协议为原预租合同不可分割的组成部分，如本补充协议与原预租合同有任何冲突或不一致，以本补充协议的约定为准，本补充协议未涉及部分，仍应按原预租合同约定履行。2016年6月22日，开喜古丽公司成立。嗣后，长润江和公司(甲方)、青狮公司(乙方)、开喜古丽公司(丙方)签订《上海市房屋租赁合同(商品房预租)主体变更协议》，约定甲、乙双方于2016年3月11日签署《上海市房屋租赁(商品房预租)合同》及补充条款，并于2016年4月28日签署了《上海市房屋租赁(商品房预租)合同之补充协议》，乙方承租涉案商铺，现甲、乙、丙三方经友好协商，就原预租合同变更事宜达成如下协议：一、自本协议生效之日起，原预租合同项下的预租承租方由乙方变更为丙方，原预租合同中由乙方享有的权利和承担的义务及责任全部转移至丙方享有和承担，乙方已履行的部分对丙方继续有效，乙方尚欠付的租金、物业管理费、水电费等费用由丙方承担，乙方对此承担连带责任……。嗣后，长润江和公司(甲方)与开喜古丽公司(乙方)签订《上海市商品房预租合同》，约定乙方承租甲方的涉案商铺，预测建筑面积为329.73平方米，房屋类型为商场，房屋用途为商业，租期自2016年3月16日至2022年3月15日，免租期5个月，自2016年3月16日至2016年8月15日；乙方如中途退租，除乙方应按预租合同约定承担责任外，免租期优惠取消，免租期内的租金仍需全额支付；租金以“每月保底租金”和“承租商铺之每月营业额提成数额”两者中较高者为准支付，第一年每月保底租金为20313元，此后每年有递增，2019年3月16日至2020年3月15日的月保底租金为40627元，2020年3月16日至2021年3月15日的月保底租金为60940元；开喜古丽公司应于预租合同签订时支付首期保底租金，此后每月保底租金须于每月1日或之前支付；每月物业管理费10017.60元，开喜古丽公司应于每月1日或之前向甲方或其委托的物业管理公司支付；乙方须缴清一切与承租商铺相关的公用事业费用，包括但不限于水、电、煤气/天然气、电话、宽带的安装费、押金和实际使用费等，公用事业费押金16696元；保证金金额相当于3个月保底租金和3个月物业管理费之和，第一年243343.80元；甲方暂定于2016年3月16日交付涉案商铺，指定开业日暂定为2016年8月16日，正常经营时间为每日8时至晚上10时；租赁期满或预租合同因其他原因终止时，乙方应如期交还承租商铺，不得以任何借口拖延，否则自规定交还日起乙方应当按保底租金标准的双倍支付逾期交还商铺的占用费，乙方交还承租商铺时，应拆除所作装修及增设的所有设备设施，并将承租商铺恢复至租期开始时甲方交付的原有状态；乙方逾期支付保证金、租金、物业管理费、空调费或宣传推广费、水费、电费、煤气/天然气费、电话费、宽带费等的，每逾期一日，乙方应按逾期支付金额的0.1%向甲方、物业管理公司承担滞纳金，自到期日至结清日，甲方有权要求乙方支付基于乙方逾期付租所发生的一切费用(包括但不限于延期付款行政费、律师费、讨债人员费用等)；乙方未按预租合同规定的营业时间对外营业的，甲方有权对乙方收取一笔特别违约金(按违约情形出现及持续的天数乘以日租金的双倍计算)；乙方擅自提前退租的，则除保证金作为违约金赔偿外，甲方有权按照16.10条执行，即没收保证金，取消免租期优惠，乙方还应向甲方支付相当于承租商铺剩余租期租金及物业管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿。双方履约，长润江和公司收取各类保证金260039.80元。开喜古丽公司支付租金至2019年12月31日。2020年1月17日，开喜古丽公司收到长润江和公司发送的催款函。2020年2月19日，开喜古丽公司再次收到长润江和公司的催款函，要求其支付1、2月租金等。2020年2月13日，开喜古丽公司向长润江和公司发送函件，称因疫情关系，造成餐饮行业经营困难，回沪员工上班需要隔离14天，商场没有客流，无法经营，现通知长润江和公司解除租赁合同，请长润江和公司尽快将涉案商铺转租给其他商家，以免扩大损失，开喜古丽公司在涉案房屋内的物品可由长润江和公司进行适当处理。2020年2月20日，长润江和公司回函给开喜古丽公司，表示不接受解约，考虑到疫情影响，可在履行合同的基础上酌情减免滞纳金，开喜古丽公司的提前解约行为属于擅自退租，若坚持退租，长润江和公司将追究相关责任。2020年3月12日，长润江和公司向开喜古丽公司发函，表明租赁合同于2020年3月15日解除，开喜古丽公司应支付拖欠的费用等。2020年4月23日，长润江和公司在公证处见证下收回涉案商铺。另查明，长润江和公司(甲方)与青狮公司(乙方)签订的《上海市商品房预租合同》约定，如乙方签署本预租合同后拟新设一家具备独立法人资格的公司主体来实际经营承租商铺的，在甲方事先书面同意情况下，则该新的公司主体完成工商注册并领取营业执照后，将与乙方共同作为本预租合同项下的乙方(即本预租合同签署时的乙方与新的公司主体对本预租合同项下的全部义务互负不可撤销的连带履行责任)，且甲方有权要求新的公司主体的法定代表人在本预租合同上签字并补盖公章。审理中，开喜古丽公司认可欠付电费21350.40元，水费1050.50元，但不认可滞纳金。长润江和公司称，基于对方违约，可由法院酌定滞纳金金额，不区分已付和未付。长润江和公司表示2000元停车场押金开喜古丽公司系交付给物业公司，由于开喜古丽公司尚有停车费未结算，物业公司要求自行联系，该押金与长润江和公司无关。本院认为，开喜古丽公司成立后，长润江和公司与开喜古丽公司就涉案房屋的租赁，重新签订《上海市商品房预租合同》，而非由开喜古丽公司在长润江和公司与青狮公司之间的《上海市商品房预租合同》盖章，表明长润江和公司与开喜古丽公司形成了新的合意，双方是涉案房屋租赁合同的相对方，而非开喜古丽公司加入长润江和公司与青狮公司的租赁关系。且根据开喜古丽公司成立后与长润江和公司、青狮公司共同签订的《上海市房屋租赁合同(商品房预租)主体变更协议》，仅有乙方欠付的租金等费用由丙方承担，乙方对此承担连带责任的约定，并无乙方需对丙方继续履行合同承担连带责任的约定。综上，长润江和公司要求青狮公司承担连带责任，依据不足，本院不予支持。根据《上海市商品房预租合同》约定，开喜古丽公司应于2020年1月1日前支付该月的租金，但开喜古丽公司以疫情经营困难为由，于2020年2月13日向长润江和发送解除函，对此本院认为，双方应当坚持合同严守原则，尽量促使合同按约正常履行，新冠疫情并不导致长润江和公司与开喜古丽公司之间的《上海市商品房预租合同》无法履行，开喜古丽公司仅因客流减少造成经营困难为由，于2020年2月13日发送解除函，要求解除《上海市商品房预租合同》，依据不足，故解除函不发生《上海市商品房预租合同》解除的效力。新冠疫情造成客流减少等不良影响的，双方可协商减免租金、延长租期或延期支付租金，或要求法院根据公平原则变更合同，开喜古丽公司无权直接退租，开喜古丽公司对于能够履行的合同拒绝履行的，仍应承担违约责任。此后，长润江和公司因开喜古丽公司不支付租金，发函告知合同于2020年3月15日解除，符合合同约定，本院对长润江和公司要求确认《上海市商品房预租合同》于2020年3月15日解除的诉讼请求予以支持。《上海市房屋租赁合同(商品房预租)之补充协议》的解除，如前所述，各方已重新签订租赁合同及主体变更协议，双方已产生新的合意，已无确认解除之必要，故本院对长润江和公司要求确认《上海市房屋租赁合同(商品房预租)之补充协议》于2020年3月15日解除的诉讼请求不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本院对长润江和公司要求开喜古丽公司支付2020年1月1日至2020年3月15日的租金、物业管理费、水费、电费的诉讼请求予以支持。关于滞纳金，开喜古丽公司逾期支付租金、物业管理费、水费、电费等费用，长润江和公司主张滞纳金，具有合同依据，但滞纳金约定的标准过高，开喜古丽公司申请调低，符合法律规定，本院根据逾期付款的实际损失，酌情确定滞纳金为8000元。关于违约责任，《上海市商品房预租合同》约定，承租方违约的，既无权要求退还保证金，又被取消免租期优惠，还应支付相当于承租商铺剩余租期租金及物业管理费之和的违约金，违约金不足以弥补甲方损失的，乙方还应照实赔偿，该违约责任的约定标准明显过高，开喜古丽公司申请调低违约金，符合法律规定，本院以长润江和公司的实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，酌情确定违约金为220000元。长润江和公司主张没收保证金，本院不予采纳。现涉案商铺已由长润江和公司控制且开喜古丽公司的注册地址已变更，保证金的返还条件成就，为简便当事人诉讼，本院对此一并予以处理。开喜古丽公司并未提供证据证明停车场押金2000元由长润江和公司收取，故对开喜古丽公司要求一并抵扣本院不予支持。关于装修免租期的租金损失、恢复原状的费用、律师费、公证费损失虽有合同依据，但均属于因违约导致的损失，鉴于长润江和公司同时主张违约金和损失赔偿，本院在确定违约金时已对损失情况予以充分考量，故不再予以支持。关于特别违约金，长润江和公司并未提供证据证明开喜古丽公司发送解约函之前存在未按合同规定的营业时间对外营业的情形，而开喜古丽公司在发送解约函后搬离涉案商铺，系双方就解除合同发生争议的情况下，开喜古丽公司采取的避免损失扩大的合理措施，而非未遵守营业时间规定，故对于长润江和公司主张的特别违约金，本院不予支持。长润江和公司发函解除《上海市商品房预租合同》时，开喜古丽公司已不再经营，无履行《上海市商品房预租合同》之诚意，长润江和公司应当及时收回商铺，否则造成损失扩大的，对损失扩大的部分，本院不予支持。本院综合考虑收回房屋的合理期间等情况，酌情确定逾期房屋占有使用费为40000元。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条之规定，判决如下：一、原告上海长润江和房地产发展有限公司与被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司签订的《上海市商品房预租合同》于2020年3月15日解除；二、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司2020年1月1日至2020年3月15日的租金人民币100912.23元；三、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司2020年1月1日至2020年3月15日的物业管理费人民币24882.43元；四、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司电费人民币21350.40元，水费人民币1050.50元；五、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司房屋占用费人民币40000元；六、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司逾期支付各类费用的滞纳金人民币8000元；七、被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海长润江和房地产发展有限公司违约金人民币220000元；八、原告上海长润江和房地产发展有限公司应于被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司履行完毕本判决第二、三、四、五、六、七条主文之日返还被告上海开喜古丽餐饮管理有限公司保证金人民币260039.80元。九、对原告上海长润江和房地产发展有限公司的其余诉讼请求不予支持。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币27283元，减半收取计人民币13641.50元，由上海长润江和房地产发展有限公司、被告原告上海开喜古丽餐饮管理有限公司各半负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 张 婕二〇二一年四月二十八日书记员 张玉倩附：相关法律条文《中华人民共和国民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百八十五条第五百八十五条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。