广东省广州市南沙区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0115民初269号原告（反诉被告）：广州市君悦洗涤有限公司，住所地广东省广州市黄埔区金碧路金华一街9号B座厂房四层，统一社会信用代码91440101MA5AKJQ28N。法定代表人：范孟轩，职务总经理。委托诉讼代理人：林宽，北京市安博（广州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：广州瓷嘉物业管理有限公司，住所地广东省广州市番禺区石碁镇石碁村六队胡地东大街12号，统一社会信用代码91440101MA59KHKN5U。法定代表人：郭纯君，职务总经理。委托诉讼代理人：梁广宙，广东鹏瑞律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨桂仪，广东鹏瑞律师事务所律师。原告（反诉被告）广州市君悦洗涤有限公司（下称“君悦公司”）与被告（反诉原告）广州瓷嘉物业管理有限公司（下称“瓷嘉公司”）租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。君悦公司的委托诉讼代理人林宽、瓷嘉公司的委托诉讼代理人梁广宙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。君悦公司向本院提出诉讼请求：1.瓷嘉公司向君悦公司退还租房保证金186000元；2.瓷嘉公司向君悦公司支付以186000元合同占用金为基数自付款之日即2020年7月14日起按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率计算至实际支付之日止的利息；3.瓷嘉公司承担本案诉讼费。事实与理由：君悦公司与瓷嘉公司就租赁位于南沙××××号厂房开办洗涤厂的事宜，于2020年6月9日向瓷嘉公司转款20000元洽谈诚意金。2020年7月14日在瓷嘉公司承诺涉案厂房权属合法、清晰以及消防手续完备、合法的前提下，君悦公司与瓷嘉公司签订租房合同，并于同日转账166000元租房保证金。合同签订及君悦公司转款之后，瓷嘉公司在交接涉案厂房时只出具了建设用地规划许可证、2份房屋租赁登记备案和建设工程消防设计备案证明，且其中一份《房屋租赁登记备案证明》显示：“房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准”。君悦公司向瓷嘉公司提出质疑后，瓷嘉公司至今未能提供合法有效的厂房权属证书，同时瓷嘉公司总经理孔令敏于2020年8月18日告知君悦公司涉案厂房无法办理《建设工程竣工验收消防备案表》和其他消防验收证明材料。同时瓷嘉公司提供的《租赁物业交接及整改确认书》中标明的水、电的接入、消防整改和路面硬化等至今未能办齐。瓷嘉公司的上述行为致使君悦公司租赁厂房开办建设洗涤厂的目的完全无法实现，同时也违背了租赁合同的约定，构成根本违约，严重侵害了君悦公司的合法权益。君悦公司函告瓷嘉公司及时退还相应费用，瓷嘉公司拒绝退还。双方签订的租赁合同是无效合同。起诉时，君悦公司并未发现涉案厂房未办理工程规划许可证，按照相关法律规定，双方签订的租赁合同是无效合同。实际上，只要能够满足君悦公司的生产经营需要，即便租赁合同无效，君悦公司也愿意使用该物业，但是在双方的沟通、接触过程中，君悦公司发现涉案厂房根本无法满足君悦公司的生产经营需要。也因为物业存在较多隐患，所以双方终止了租赁关系。综上，瓷嘉公司应向君悦公司退还租房保证金。瓷嘉公司辩称：一、君悦公司称不知道物业无证并非事实。君悦公司承租物业时，瓷嘉公司已经明确告知君悦公司物业是无证件的。君悦公司当时担心无证，没有办法办理租赁合同备案证明，在签订租赁合同前，要求瓷嘉公司与君悦公司共同到外管中心办理备案证明，再签订合同，双方于2020年7月10日共同前往办理备案证明，君悦公司的总经理也拿到了备案证明，备案证明中明确记载厂房是没有产权证，并且没有消防验收的内容。君悦公司在明知厂房没有相关证件时，在2020年7月13日仍然与瓷嘉公司签订租赁合同，所以君悦公司称瓷嘉公司隐瞒厂房无证、无消防验收并非事实。二、按照租赁合同的约定，君悦公司应支付558000元保证金，并且需在每月5日前支付租金，否则君悦公司属于违约，甲方有权解除合同，没收保证金。君悦公司没有按合同约定足额支付保证金，属于违约行为。三、双方签订合同时，瓷嘉公司也占有使用了相应厂房，并且将集装箱等物品搬进厂房内，直到2020年10月23日才搬空返还厂房给瓷嘉公司。所以，君悦公司应支付厂房占有使用费。四、君悦公司诉称厂房水电设施没有整改好，首先，双方的租赁合同第二条以及物业管理合同第二条均明确约定瓷嘉公司按现状交付厂房，关于水电，瓷嘉公司只承诺提供水电接入口，厂房内水电设施并非双方约定的整改范围。瓷嘉公司向本院提起反诉请求：1.君悦公司向瓷嘉公司支付占有使用费632400元（按照每月186000元的标准，自2020年7月13日起计至2020年10月23日止）；2.本案诉讼费用由君悦公司承担。事实与理由：2020年7月13日，双方就涉案厂房签订《租赁合同》。在签订租赁合同之前，瓷嘉公司明确告知君悦公司涉案厂房未取得房地产权证书以及建设工程规划许可证等证件，君悦公司与瓷嘉公司办理的《房屋租赁登记备案证明》也明确写明涉案厂房没有上述证书，君悦公司明知涉案厂房无证件的情况下，仍与瓷嘉公司签订租赁合同、《物业管理合同》，其对合同无效存在明显过错，其起诉称不知道涉案厂房无证不是事实。瓷嘉公司已于租赁合同签订之日将涉案厂房按现状交付给君悦公司使用，君悦公司接收涉案厂房后将集装箱等物品搬入涉案厂房，直到2020年10月23日才搬走厂房内的物品。依据相关法律规定，双方签订的租赁合同虽为无效合同，但君悦公司实际占用涉案厂房至2020年10月23日，《房屋租赁登记备案证明》注销前也不能出租给他人，故君悦公司应当支付上述时段内的占用费632400元。君悦公司辩称：一、瓷嘉公司已经认同双方租赁合同是无效合同，理应知道合同自始至终就不具备约束力，虽然合同约定了支付租金、押金的相关内容，但是合同也约定了免租期为2020年7月6日-2020年8月19日，即便合同有效，在2020年8月20日前，双方终止合同的，君悦公司也无需认可场地使用费或租金。所以，瓷嘉公司的诉请是没有任何法律、事实依据的。二、因为涉案厂房存在不能交付使用的情形，君悦公司拒绝接收由瓷嘉公司出具的《租赁物业交接及整改确认书》记载了9项整改内容，但是瓷嘉公司确认整改该9项内容后，也从未对相关问题进行处理。结合场地的控制权问题，可以证明瓷嘉公司从未交付涉案厂房给君悦公司使用。经审理查明：2020年6月9日，君悦公司向瓷嘉公司支付厂房定金20000元，君悦公司庭审中自认上述20000元在租赁合同签订后已转化为保证金。2020年7月10日出具的《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2020B1510300967号）显示，瓷嘉公司将南沙××××号101室出租给君悦公司使用，租赁面积为6000平方米，租赁用途为工业仓储用房，房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准。2020年7月13日，瓷嘉公司（甲方、出租方）与君悦公司（乙方、承租方）签订《租赁合同》，约定：甲方将坐落在广州市南沙区东涌镇官坦村励业路13号租赁给乙方使用，租赁面积为6300平方米，乙方对甲方出租的租赁物情况已经充分了解（包括：租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵等情况），同意承租……甲方保证该厂房权属清楚，如发生与甲方相关的产权纠纷或债权债务，概由甲方负责处理，并承担民事责任；甲方于合同签订之日视作已将该租赁物按实物现状交付给乙方使用（无论双方是否有办理交接签收手续），租赁期限自2020年7月6日至2030年7月5日止，其中自2020年7月6日至2020年8月19日为装修免租期，自2020年8月20日起开始计租；其中2020年7月6日至2022年7月5日的月租金为含税价186000元，租金按月支付，每月5日前支付当月租金（如遇节假日顺延至第一个工作日收取租金）；乙方签定本合同的保证金为558000元，同时支付首月租金（签定合同当天支付一个月保证金，每15天支付一个月保证金，免租期内支付完三个月保证金及首月租金），乙方不得主张将保证金抵扣应缴租金及其他费用；乙方未按约定及时足额支付履约保证金的（以甲方收到现金或银行转帐资金已划入甲方指定帐户为准），本合同自动解除，甲方有权将本合同的租赁物重新出租给任何第三方；租赁期届满后，乙方不再续租，在乙方缴清租赁期内应缴付的所有租金、水电费、相关的费用、注销或迁出，结清员工工资，按本合同约定的内容经甲方验收租赁物之日起的15日内无息退还给乙方，退还前签定终止租赁协议，乙方交回甲方出具的保证金收据原件；如有甲方书面承诺对物业进行整改(修缮)的项目，甲方将在给予的乙方免租期内同步进行，免租期内未能完成的，免租期顺延；租赁物所在园区内的消防系统、设备按照现状移交给乙方，如政府相关部门要求对消防系统进行必要的升级、改造以满足相关法律、法规的使用要求，相关费用由乙方负贵；租赁期满后乙方不得拆除相关的消防系统、消防设备，必须无偿归甲方所有。同日，双方就涉案厂房签订《物业管理合同》。双方在庭审中确认涉案厂房未取得合法报建手续及建设工程规划许可证，未取得房产证。2020年7月14日，君悦公司向瓷嘉公司支付厂房押金166000元。瓷嘉公司向君悦公司出具的《租赁物业交接及整改确认书》显示，涉案厂房整改内容包括：1、甲方改造4寸自来水管接入园区；2、甲方负责办理建筑物排水证；3、甲方一楼大门口装饰好；4、变压器电房安装完工，墙面粉刷；5、甲方负责一楼消防通道整改；6、二楼粉刷完工，一处漏水；7、三楼墙体粉刷，三处漏水；8、楼梯顶层天花粉刷（2个楼梯）；9、空地地面硬化修复平整。瓷嘉公司在庭审中确认除第2项排水因需要君悦公司配合提供排水量而未办妥外，其他均已整改完毕，君悦公司则认为第9项没有完成整改，第6项和第7项尚未完成整改。君悦公司高管与瓷嘉公司工作人员的微信聊天记录显示：（2020年8月20日）瓷嘉公司：“瞿总，励业路13号这如果你们考虑不租就请清理下场地内物品。”；君悦公司：“铁皮柜我让人拉走。”双方在庭审中确认君悦公司于2020年7月29日向涉案租赁物的空地搬入集装箱，于2020年10月23日搬走。瓷嘉公司确认其于2020年10月23日收回涉案租赁物。2020年8月24日，君悦公司向瓷嘉公司出具《关于退还保证金的函》，载明：因房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准，瓷嘉公司承诺消防达标，但未能提供消防验收材料，故君悦公司要求解除涉案租赁合同，并要求瓷嘉公司于2020年8月30日前退还保证金186000元。2020年8月31日，瓷嘉公司向君悦公司出具《关于退还保证金的函》，载明：瓷嘉公司于2020年8月25日收到君悦公司发来的《关于退还保证金的函》，但因君悦公司未按期缴纳租金，瓷嘉公司有权没收保证金，同时瓷嘉公司要求君悦公司支付2020年7月6日至8月31日期间的租金及违约金。2020年9月22日，君悦公司向委托北京市安博（广州）律师事务所律师向瓷嘉公司发送《律师函》，要求瓷嘉公司返还保证金186000元。《房屋租赁登记备案证明》（穗租备2020J1510351095号）显示，因出租人单方提前解除合同，穗租备2020B1510300967号备案证明于2020年10月30日予以注销登记备案。2020年10月14日，瓷嘉公司委托广东鹏瑞律师事务所律师向君悦公司发送《律师函》，要求君悦公司返还涉案租赁物及支付占用费612000元。君悦公司于2020年10月19日收到该律师函。本院认为，因涉案租赁物未取得建设工程规划许可证等合法报建手续及产权证，君悦公司与瓷嘉公司签订的《租赁合同》因违反法律的强制性规定而无效。合同被确认无效后，因合同取得的财产，应当予以返还，保证金及定金均具有担保性质，故瓷嘉公司应将其收取的186000元返还给君悦公司。因涉案合同无效，而利息系法定孳息，君悦公司主张瓷嘉公司按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率支付上述款项自2020年7月14日至付清之日止的利息的诉请，理据充分，本院予以支持。关于租赁物占用费的问题。涉案合同签订前，《房屋租赁登记备案证明》载明房屋未取得房地产权证书或无其他合法权属证明，房屋不符合消防安全标准，涉案合同亦载明君悦公司已经充分了解租赁物情况包括租赁物存在权属、消防、环保、结构等方面的瑕疵等情况，并同意承租，君悦公司应当清楚涉案租赁物在产权和消防等方面的瑕疵，并自愿承担上述瑕疵所带来的风险。瓷嘉公司明知涉案租赁物存在上述瑕疵，仍然出租给君悦公司，双方对于涉案合同的无效均存在过错，应对合同无效的后果承担相等的责任。涉案合同约定合同签订之日视作瓷嘉公司按实物现状交付，且君悦公司亦在涉案租赁物内放置集装箱，可见瓷嘉公司已经向君悦公司履行了交付义务。君悦公司主张涉案租赁物未交付，本院不予采信。依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第五条第一款规定：“房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”涉案合同约定2020年7月6日至2020年8月19日为装修免租期，免租期内瓷嘉公司尚须对其书面确认的整改项目进行整改，君悦公司在此期间无法正常使用涉案租赁物，而涉案合同约定自2020年8月20日起开始计租，故瓷嘉公司主张君悦公司支付2020年7月13日至2020年8月19日的占用费，缺乏依据，本院不予支持。君悦公司经瓷嘉公司多次催告后才于2020年10月23日搬走集装箱，瓷嘉公司于当日收回涉案租赁物，故君悦公司应支付占用费的期限为2020年8月20日至2020年10月23日。鉴于瓷嘉公司对于涉案合同的无效存在过错，涉案租赁物未经合法报建手续建设，在瓷嘉公司收回涉案租赁物时尚不具备君悦公司所需生产经营条件，故本院酌情参照涉案合同约定的租金标准的一半计算占用费。综上，君悦公司应向瓷嘉公司支付涉案租赁物2020年8月20日至2020年10月23日的占用费198000元[（186000元/月÷31天×17天+186000元/月×1个月+186000元/月÷31天×18天）×50%]。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释[2009]11号）第二条、第五条，《中华人民共和国合同法》第五十八条的规定，判决如下：一、广州瓷嘉物业管理有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州市君悦洗涤有限公司返还186000元及2020年7月14日起至付清之日止的利息（以186000元为本金，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算）；二、广州市君悦洗涤有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内向广州瓷嘉物业管理有限公司支付占有使用费198000元；三、驳回广州瓷嘉物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案本诉受理费2010元，由广州瓷嘉物业管理有限公司负担；反诉受理费5062元，由广州市君悦洗涤有限公司负担1585元，由广州瓷嘉物业管理有限公司负担3477元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员 王 健二〇二一年四月二十八日书记员 陈洁莹