云南省安宁市人民法院民 事 判 决 书（2021）云0181民初285号原告（反诉被告）：云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司。住所地：云南省昆明市安宁市温泉街道办事处羊角村温泉山谷1栋。法定代表人：李远书，该公司总经理。委托诉讼代理人：夏璐，云南澜湄律师事务所律师，特别授权代理。被告（反诉原告）：韩佼，女，1984年2月10日出生，汉族，住云南省昆明市官渡区。原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司（以下简称温泉山谷公司）与被告韩佼房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月25日受理后，被告韩佼于2021年2月23日提起反诉，本院予以准许并就本诉、反诉合并审理。于2021年3月9日适用简易程序公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）温泉山谷公司的委托诉讼代理人夏璐、被告（反诉原告）韩佼到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告温泉山谷公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告继续履行合同，立即支付所欠租金32928.75元（扣除根据国家政策予以减免的三个月租金）及以43905元为基数，自2019年12月1日起至2020年4月21日止的资金占用费为1000.12元；以32928.75元为基数，自2020年4月21日起至租金付清之日止的资金占用费，暂算至2020年9月30日为850.45元（按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%，即5.775%计算）；2、判令被告自2019年12月1日起至租金付清之日止，以所欠租金为基数、按日5‰的比例支付逾期付款违约金暂算至2020年9月30日为57680.19元；3、判令被告立即支付2020年12月1日至2021年11月30日的租金52686元，及自2020年12月1日起至该笔租金付清之日止的资金占用费（按全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率上浮50%，即5.775%计算），并以所欠租金为基数、按日5‰的比例支付逾期付款违约金。以上三项金额合计145145.51元；4、本案的案件受理费、律师代理费由被告承担。事实和理由：原、被告双方就被告租用原告温泉山谷项目望湖公馆底商A3—102、103一事，于2018年8月29日签订了《商铺租赁合同》。根据合同约定：租赁期限为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。被告应当于每年12月1日前交纳下一年度的租金，若逾期支付，每逾期一天按实欠租金的5‰计收违约金。合同签订后，原告如约交付租赁物，按约履行了自己的合同义务，但被告却一直拖欠第二期租金至今，虽然原告多次催促，均无结果。现第三期租金支付期限也将届满，被告亦未支付。被告的行为己经严重违反了合同约定，给原告带来了较大的经济损失。为维护自身合法权益，现向法院起诉。被告韩佼辩称：1、因原告提供的商铺存在严重质量问题，无法满足正常经营需求，致使合同目的不能实现，应予解除双方所签订的《商铺租赁合同》。2、原告在合同期内未能保证租赁物符合约定用途，并且经被告多次反馈无果，原告履行的义务不满足合同要求，违约在先，被告可行使先履行抗辩权，拒绝履行其要求。相关事实：2018年8月29日，原告与被告签订《商铺租赁合同》，被告承租位于温泉山谷望湖公馆底层商铺A3-102、103，并按照合同约定交付一年租金和保证金。在被告承租之前，温泉山谷其他商铺已经出现严重漏水，原告方对商铺漏水问题早已知悉，但并未告知被告，仍然将商铺出租给被告。2019年6月至2019年11月第一年承租期内，商铺多次发生大面积严重漏水，并造成商铺地面、设备、木材不同程度的损坏，上述财物损失达21600元。被告从2019年6月开始反映漏水问题，请求原告方修复漏水并根据漏水损失进行赔偿。但原告方频繁更换招商经理，造成沟通困难，每次都得不到及时回复。并且原告方2019年11月才走完流程，与施工方签订合同开始漏水修复，期间商铺一直漏水无法正常营业。2019年12月，商铺出现新的漏水点。此时第一年承租期结束，被告准备缴纳第二年租金，但希望原告方能够尽快落实商铺漏水赔偿处理方案，因为被告前期投入了巨额装修费用，想继续承租。但原告方招商部经理以需要领导审批为由，将此事拖延一直没有给出明确答复。2020年1月至4月，在此期间正值新冠疫情爆发，商铺无法营业，续租一事也被耽搁。2020年5月，原告方发出催缴通知单，被告在收到通知单时向原告方招商部经理口头提出，希望协商漏水问题，如果漏水问题不能给予解决，我们将不再继续承租商铺。2020年6月，原告方不但未与被告沟通，对漏水问题只字不提，且违背疫情期间国家对个体商户的优惠政策催缴全额租金，并下达了律师函，函中明确原告方有权单方面解除《商铺租赁协议》，收回望湖公馆A3栋102、103号商铺。被告接到函后，再次提出书面诉求，6月10日原告方回复“按正常流程走，法务对律所”。被告再继续追问后无果，不得不在收到律师函后5日内搬离商铺，不再继续承租使用。2020年8月20日，在长达两个半月之后，原告方法务部联系被告进行协商，被告当面提出已于2020年6月收到律师函后搬离商铺。是原告方刻意隐瞒商铺漏水行为严重违背诚信原则，违约在先，在出现漏水问题后，未及时解决，给被告造成巨大的经济损失。并且原告交付的商铺房屋没有完成竣工验收，双方签订的合同无效，应驳回原告的诉讼请求。并提出反诉。反诉原告韩佼向本院提出反诉诉讼请求：1、判令解除与反诉被告的商铺租赁合同，因反诉被告交付的租赁房屋不合格导致合同目的无法实现；2、判令反诉被告赔偿装修损失200000元；3、判令反诉被告退还已经支付的2018年12月1日至2019年11月30日一年房租35124元中，因房屋漏雨自2019年6月至2019年11月30日六个月间不能如约正常使用的房屋租金共17562元；4、判令反诉被告退还已经支付的保证金3000元；5、判令反诉被告赔偿漏水导致无法正常经营造成的人工损失，自2019年6月至2019年12月，按昆明市人均月最低工资标准1500元，一共10500元；6、判令反诉被告承担全部诉讼费用。事实与理由：2018年8月29日双方签订了《商铺租赁合同》，反诉原告承租位于温泉山谷望湖公馆底层商铺A3-102、103。签订合同前反诉被告已知道商铺严重漏水，却没有告知。随后反诉原告投入20万元进行装修，于2019年1月10日装修完成投入使用。2019年进入雨季后商铺出现漏雨，经多次向反诉被告提出漏雨赔偿解决方案，均未回复。2019年6月9日，反诉原告收到反诉被告发出的律师函，要求收到函后5日内缴纳2019年12月1日至2020年11月30日的租金，否则反诉被告有权单方解除协议，收回商铺。在反映漏水问题等无果后，反诉原告于收到律师函后5日内搬离商铺，不再继续使用。现提出反诉。反诉被告温泉山谷公司辩称：我方认为本案并不存在反诉原告所提出的租赁房屋不合格，导致合同目的无法实现的情形。首先出租房屋是取得了竣工验收备案，同时租赁房屋漏水是偶发性的事件，不会一直持续。在对方提出漏水检修要求的时候，每次我方都予以积极处理，而且相应的处理就进行了两次大修，每次都有相应的验收合格证明。所以我方认为不存在对方所提出的，应当解除租赁合同的适用。第二点，关于对方提出赔偿装修损失，我方认为如判决解除合同，是对方单方面提出，我方没有过错，也不同意解除。那么装修的损失由其自行承担，并且对于她提出的损失金额我方也不予认可。第三点，我方认为不应当退还租金，因为漏雨并没有持续性，在六个月期间都会发生。而且修复主要是在屋外进行，并没有影响反诉原告的正常使用。第四点，针对对方提出退还保证金的问题。我方认为根据合同第16条的约定，在对方提出单方解除合同的情况下，保证金是不予退还的。第五点，关于人工损失。我方认为没有相应的证据予以证明，不应当得到支持。对方所列举的这些条款，在本案中没有限制到她的相应权利。这些格式条款也没有影响到合同的效力，双方签订的租赁合同是合法有效的。关于漏雨告知问题，每一个铺面都是独立的，其他铺面的漏水、漏雨，并不代表对方所承租铺面就漏雨、漏水，所以在签订租赁合同之时，我方并不存在隐瞒的情形。在接到报修以后，我方每次都积极进行了处理，也尽到了合同义务。综上，应当驳回对方的反诉请求。并针对韩佼的反诉增加诉讼请求：若判令解除双方签订的租赁合同，则请求判令本诉被告按照租金总额的20%向原告支付违约金，即人民币52686元（依据第六章第十六条）；请求判令确认本诉被告所缴纳的保证金人民币3000元归原告所有；请求判令本诉被告立即腾还温泉山谷项目望湖公馆底商A3-102、103，并支付自应腾还房屋之日起至实际归还之日止，按当期租金标准双倍计算的房屋占用费（自反诉被告接到反诉状之日起暂算至开庭之日为4042元）。原告（反诉被告）温泉山谷公司针对自己的主张，向本院提交如下证据予以证明：1.公司营业执照、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证、不动产权证书等复印件；2.租赁合同、缴费单、保证金及租金收据、付款POS单、装修申请资料；3.催缴通知单、律师函；4.竣工验收备案表。经质证，被告（反诉原告）对上诉证据中，1至3组的真实性无异议，但第34页装修申请表上面的签字，不是我本人的签名。其余证据不认可。被告（反诉原告）韩佼针对自己的主张，向本院提交如下证据予以证明：1.商铺租赁合同复印件；2.商铺群微信聊天打印记录；3.商铺漏水赔偿申报表；4.漏水视频及图片；5.聊天记录；6.双方通话录音文字说明；7.催缴通知、律师函及聊天记录；8.双方通话录音文字说明；9.缴款单、保证金和租金收据、装修合同、工程预算书、付款收条、支付宝和银行流水打印件；10.证人邓某出庭作证的证言。经质证，原告（反诉被告）对上述证据中，第1、5、7组证据及第9组证据中的缴款单、保证金和租金收据的三性予以认可，对其余证据的真实性不认可。经审查，对于上述双方当事人提供的证据，对方当事人无争议的，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据，能够相互印证的，本院予以认可，未能相互形成证据锁链的，本院不认可。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月29日，温泉山谷公司为甲方与韩佼为乙方签订了《商铺租赁合同》，该合同约定：甲方将位于安宁市房屋出租给乙方经营使用，租赁期为五年，自2018年12月1日起至2023年11月30日止。乙方应当于每年12月1日前交纳下一年度的租金，双方对租金的计算及第二年至第五年的租金作了约定。乙方在订立合同时向甲方交纳保证金人民币3000元。合同还对双方的权利义务和商铺的交付装修及违约责任等作了约定。合同签订后，韩佼按约支付了第一年的租金人民币35124元和保证金人民币3000元，并对商铺进行装修后营业。2019年6月韩佼发现商铺有漏水的情况产生，温泉山谷公司接到报修后，对漏水部分进行维修处理，但仍有漏水的情况产生，到2020年底商铺未发现漏水。2020年5月26日韩佼收到温泉山谷发出的催缴通知，要求在2020年5月31日前缴纳第二年度的租金。2020年6月9日，韩佼收到温泉山谷公司委托律师发出的催缴第二年度租金的律师函。2020年6月10日韩佼搬离该商铺。2019年3月29日，商铺完成了竣工验收备案登记。本院认为：原告（反诉被告）温泉山谷公司与被告（反诉原告）韩佼签订的《商铺租赁合同》是双方真实意思表示，虽然在签订合同时，出租的商铺未经验收，但该商铺项目已于2019年3月29日完成了竣工验收备案登记，所以该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方应按合同的约定享有权利，并履行义务。关于本案合同是否解除的问题，由于韩佼以商铺漏水等为由，未按约定交纳第二年度的租金，温泉山谷公司向韩佼发出律师函，要求韩佼在收到律师函5天内付清第二年度的租金43905元，否则，温泉山谷公司有权单方解除合同，并收回商铺，由韩佼承担相应违约责任。韩佼于2020年6月9日收到律师函，未交付第二年度的租金，并于2020年6月10日自行搬离商铺。根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定，双方签订的《商铺租赁合同》，于2020年6月15日确认解除。关于本案的违约责任问题，虽然温泉山谷公司出租给韩佼的商铺出现漏水的问题，一定程度上影响了韩佼的经营使用，但温泉山谷公司也积极对该商铺进行了维修，并未造成长期影响韩佼对商铺的使用。由于韩佼未按约定交纳第二年度的租金，已构成违约，因此，韩佼应承担主要违约责任，按照约定，支付违约金。由于双方约定的违约金过高，并且温泉山谷公司出租的商铺存在漏水的瑕疵，因此，本院根据本案的实际情况予以适当减少，按第二年度租金人民币43905元的20%，即人民币8781元，确认为本案的违约金，由韩佼支付给温泉山谷公司。由于韩佼违约，按照合同的约定，韩佼交付的保证金人民币3000元，应归温泉山谷所有，不应返还。合同解除后，韩佼应支付的租金期限为2019年12月1日至2020年6月15日，共6.5个月，由于2020年爆发疫情，温泉山谷公司自愿减免三个月的租金，同时因温泉山谷公司出租的商铺存在漏水的情况，在一定程度上影响了韩佼的使用，故本院根据本案的实际情况，酌情减少半个月租金即人民币1829元，因此，韩佼应支付3个月的租金（双方约定2019年12月1日至2020年11月30日一年的租金为人民币43905元，每个月为3659元）人民币10977元给温泉山谷公司。对于温泉山谷公司主张的其他经济损失，因本院已支持了其对违约金和保证金的主张，故本院不予重复支持。对于韩佼主张因漏雨造成的经济损失，因所举证据不足，本院不予支持。对于韩佼主张的装修损失，因韩佼未按时交付租金，承担主要违约责任，并且所举证据不足，本院不予支持。据此，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百八十五条、第七百一十三条、第七百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十八条之规定，判决如下：（一）本诉部分：一、由被告韩佼于本判决书生效之日起三日内支付给原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司商铺租金人民币10977元及违约金人民币8781元（按第二年度租金人民币43905元的20%计算）；二、被告韩佼向原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司交纳的保证金人民币3000元，归原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司所有；三、驳回原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司的其他诉讼请求。（二）反诉部分：一、反诉原告韩佼与反诉被告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司签订的《商铺租赁合同》于2020年6月15日解除；二、《商铺租赁合同》解除后，由反诉原告韩佼立即将位于安宁市温泉街道办事处温泉山谷望湖公馆底商A3-102、103房屋腾还给反诉被告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司；三、驳回反诉原告韩佼的其他反诉诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半收取1601元，由被告韩佼承担，于本判决书生效后三日内支付给原告云南温泉山谷康养度假运营开发（集团）有限公司；反诉案件受理费减半收取2428元，由反诉原告韩佼自行承担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本判决书发生法律效力后，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向本院申请强制执行：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。申请执行期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。审判员  周子光二〇二一年四月十三日书记员  徐玥嵘