陕西省西安市中级人民法院 民    事    判    决    书 （2021）陕01民终6697号 上诉人（原审原告）：深圳市彩生活物业管理有限公司，住所地广东省深圳市光明区彩生活物业管理处。法定代表人：昌荣，该公司董事长。委托诉讼代理人：蔡治，陕西再创律师事务所律师。委托诉讼代理人：范攀峰，陕西再创律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：刘柯，女，1980年6月17日出生，汉族，自由职业，住西安市莲湖区，现住西安市未央区。上诉人深圳市彩生活物业管理有限公司（以下简称彩生活物业公司）因与被上诉人刘柯物业服务合同纠纷一案，不服西安市未央区人民法院（2020）陕0112民初17054号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。彩生活物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判为刘柯支付其物业费、水费、排污费、电梯费、暖气费合计30179.84元及违约金15798.61（欠费时间段2015年9月1日至2020年3月31日），共计45978.45元；3.一、二审诉讼费由刘柯负担。事实和理由：一审判决认定物业服务存在瑕疵的基础存在错误，违反法律法规。洋房业主拒交物业费并非物业服务存在瑕疵，而是由于历史原因造成，如二道门事件、违建拆除、备案价问题、空置率高、未采取有效的催收手段、个别人别有用心、不断宣扬打折预期等。另，个别业主拒交物业费也是由于欠费金额过大等原因。一审判决破坏了小区的良性运行，导致之后交费更加困难，并形成不良风气。其运营成本亏损，但仍垫资运行，并不断改进，加大投入。刘柯辩称，一审判决正确，请求维持原判。彩生活物业公司向一审法院起诉请求：1.刘柯向彩生活物业公司支付拖欠的物业费28937.335元、水费858.8元、排污费372元、电梯费4479.066元、暖气费3352.08元，以上共计37999.28元（物业费自2015年2月1日起按照建筑面积每月每平方米3.5元的标准计算,暂计至2020年3月31日,实际应计算至刘柯结清物业费之日）；2.刘柯向彩生活物业公司支付逾期付款违约金15798.61元（违约金自2015年2月1日起计算,以刘柯在第一项诉讼请求中拖欠的费用总和为基数,按照每天万分之五的标准,暂计至2020年3月31日,实际应计算至全部费用清偿之日止）；3.诉讼费由刘柯负担。 一审法院认定事实：刘柯系西安市未央区XX大道XX城XX号房屋业主，建筑面积为160.54平方米。2014年11月1日，彩生活物业公司、刘柯签订《前期物业管理服务协议》，约定：前期物业管理期限自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，物业名称为绿地香树花城，房屋类型洋房，物业管理费标准为住宅按建筑面积每月每平方米3.5元，每次交纳物业费用时间为当月10日前。第六条约定：代收代交收费服务，受有关部门或单位的委托，彩生活物业公司可提供水费、电费、燃（煤）气费、热费、房租等代收代交收费服务（代收代交费用不属于物业管理服务费用），收费标准执行政府规定。第十条违约责任约定：彩生活物业公司违反协议，未达到管理服务质量约定目标的，刘柯有权要求彩生活物业公司限期改正，因故意或重大过失逾期未改正给刘柯造成损失的，彩生活物业公司承担相应的法律责任；刘柯违反协议，不按协议约定的收费标准和时间交纳有关费用的，彩生活物业公司有权要求刘柯补交并从逾期之日起按每天万分之五支付违约金直至刘柯交纳全部费用之日止，该协议还对物业管理服务内容、服务质量等进行了约定。同时，刘柯还签订了《承诺书》《消防安全责任书》《物品放行协议书》《香树花城业主入住手续会签单》。刘柯于2014年11月1日入住该小区，接受彩生活物业公司提供的物业服务。刘柯自2015年2月1日至2020年3月31日未向彩生活物业公司交纳物业费等相关费用。庭审中，刘柯对彩生活物业公司主张拖欠物业费28937.335元、排污费372元、电梯费4479.066元、暖气费3352.08元的数额没有异议，认为水费858.8元无法核实，更换水表后是抄表，对水费不认可。另查，刘柯于2014年11月7日交纳装修押金3000元。刘柯提供的“老带新”物业费赠送卡两张均载明赠送刘柯物业费1000元，物业费减免单载明减免物业费4589元，彩生活物业公司同意刘柯要求抵扣装修押金及减免物业费共计7589元。2018年2月26日，深圳市彩生活物业管理有限公司陕西分公司向刘柯出具居住证明，载明刘柯于2018年2月12日入住至今。涉案小区尚未成立业主大会，选举业主委员会。彩生活物业公司在履行《前期物业管理服务协议》过程中，存在物业服务质量瑕疵，引起众多业主不满，物业费久拖拒交。一审法院认为，彩生活物业公司、刘柯签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。现涉案小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，该《前期物业管理服务协议》仍处继续履行中，双方均应按合同约定全面履行义务。彩生活物业公司实际提供了物业管理服务，刘柯应当按照合同约定支付物业费。自2015年2月1日起至2018年2月11日止刘柯的房屋空置，物业费应按空置标准计算，根据彩生活物业公司提供的欠费明细，2015年2月1日至2017年12月31日已按空置标准即物业费的70%计算，经核算，2018年1月1日至2018年2月11日按空置标准即物业费的70%为537.54元，截至2020年3月31日物业费数额为28706.96元。考虑到彩生活物业公司在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，结合双方合同履行情况，酌定按刘柯应交物业费的70%即20094.87元（28706.96元×70%）支持彩生活物业公司的诉讼请求。刘柯要求抵扣装修押金及抵扣物业费共7589元，彩生活物业公司亦同意，上述两项折抵后刘柯应付物业费12505.87元。彩生活物业公司主张的排污费、电梯费、暖气费，符合法律规定，予以支持。彩生活物业公司主张的水费，刘柯不认可，但未提供相反证据，且水费已实际产生，亦予以支持。彩生活物业公司物业服务存在质量瑕疵，对其违约金主张，不予支持。彩生活物业公司要求刘柯支付2020年3月31日之后至结清物业费之日的物业费用，因彩生活物业公司未书面催交，故不予处理。刘柯辩称每月每平方米3.5元物业费条款属无效条款或应予撤销条款，应按每月每平方米1.5元备案价支付物业费，理由不能成立，刘柯应按合同约定标准支付物业费。刘柯认可自2015年2月1日至2017年3月31日未交纳相关物业费用的事实，但辩称此期间物业费用超过诉讼时效，且彩生活物业公司物业服务质量不符合合同约定。因物业服务具有连续性，彩生活物业公司一直为涉案小区提供物业服务，故对刘柯主张该期间物业费用超过诉讼时效的辩称意见，不予采信。刘柯辩称因漏水造成损失，与本案非同一法律关系，相关当事人有争议的，可另行主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定，判决：一、被告刘柯于本判决生效之日起十日内支付原告深圳市彩生活物业管理有限公司物业费12505.87元、水费858.8元、排污费372元、电梯费4479.07元、暖气费3352.08元，共21567.82元；二、驳回原告深圳市彩生活物业管理有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1144元（原告已预交），由被告负担459元，于上述付款时间一并支付原告；原告负担685元。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。本院认为，彩生活物业公司与刘柯签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。彩生活物业公司已实际提供了物业管理服务，刘柯应当按照合同约定支付物业费。因涉案小区尚未成立业主大会，选举业主委员会，上述物业协议仍在继续履行当中，故双方当事人均应依约履行自己的义务。关于刘柯应支付物业费的具体数额，经核实，刘柯的房屋自2015年2月1日起至2018年2月11日止空置，故物业费应按空置房屋标准计算；根据彩生活物业公司提供的欠费明细显示，2015年2月1日至2017年12月31日已按空置房屋标准即物业费的70%计算物业费，而2018年1月1日至2018年2月11日按空置房屋标准即物业费的70%计算应为537.54元；据此，截至2020年3月31日物业费数额为28706.96元。考虑到彩生活物业公司在履行合同过程中存在物业服务质量瑕疵，故一审结合双方合同履行情况，酌定按刘柯应交物业费的70%即20094.87元（28706.96元×70%）支持彩生活物业公司关于物业费的诉讼请求，并无不妥。刘柯要求抵扣装修押金、物业费共计7589元，彩生活物业公司表示同意，予以准许，折抵后刘柯应支付彩生活物业公司物业费12505.87元（20094.87元-7589元）。彩生活物业公司主张的排污费、电梯费、暖气费，符合法律规定，应予以支持。同样基于彩生活物业公司物业服务存在质量瑕疵的原因，一审对彩生活物业公司关于违约金的主张不予支持，并无不妥。综上所述，彩生活物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费949元，由深圳市彩生活物业管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                               二〇二一年四月二十六日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛   1