上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0115民初77601号原告：陆丽华，女，1952年8月18日生，汉族，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：秦雯婷，上海木诚木律师事务所律师。被告：上海浦东新区储力机械配件厂，住所地上海市浦东新区。法定代表人：张国妹。原告陆丽华与被告上海浦东新区储力机械配件厂(以下简称储力机械厂)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2021年4月7日公开开庭进行了审理。原告陆丽华及其委托诉讼代理人秦雯婷到庭参加了诉讼，被告储力机械厂经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告陆丽华向本院提出诉讼请求：1.判令被告向原告支付房屋减量化补偿款人民币(以下币种同)51,237.28元；2.判令被告向原告支付租金63,000元；3.本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2003年7月5日，原、被告签订了《星火村市场房租赁协议书》(以下简称《租赁协议书》)，约定被告将上海市浦东新区曹路镇星火村内门牌号为虹星路XXX号的市场房(以下简称系争房屋)出租给原告，租赁期限从2004年1月1日至2018年12月30日止，总计租赁费为100,000元；还约定若因政府动迁导致无法继续履行协议时，拆迁房屋补偿款全部归原告所有。原告在2017年6月知晓系争房屋的动迁消息，但被告至今未将补偿款支付给原告。2003年7月5日，被告向原告出具《收条》，内容为收到租定金10,000元。2006年4月15日，被告向原告出具《收条》，内容为收到租金90,000元，同时在还约定原告向被告转租系争房屋，被告每年向原告支付10,500元租金。此后，被告向原告支付了2006年至2011年度的租金，从2012年度开始未支付租金。原告认为，被告未能按约支付房屋补偿款和租金，损害了原告的合法权益，故提起本案诉讼。被告储力机械厂未做答辩。本院经审理查明：2003年7月5日，原告(承租方、乙方)与被告(出租方、甲方)签订了《租赁协议书》，在该协议书首部注明甲方的授权代表为黄忠明(身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)。协议书第一条约定，甲方将星火村内的市场房出租给乙方使用，租赁物面积为56平方米，即3号房面东二间，南1-2号。第二条约定，租赁期限从2004年1月1日起至2019年12月30日止。第四条约定，租金按15年一次性支付底层按1,786元/平方米。第五条约定，乙方应于本合同签订之时，向甲方支付租赁定金5,000元/间，此定金可在租赁费中抵扣，乙方支付租赁费时甲方同时交房钥匙，交租赁费与交房时间为2003年底前，以甲方通知为准，届时租金需一次性付清，本合同总计租赁费为100,000元。第七条约定，若因政府有关动迁，导致甲方无法继续履行本合同时，甲方不再退回剩余租金，政府拆迁房屋补偿款全部归乙方所有。在合同甲方落款处加盖了被告的印章，并有黄忠明的签字；原告在乙方落款处签字；徐某某在见证人处签字。2003年7月5日，黄忠明向原告出具了《收条》，内容为收到租定金10,000元，并加盖了被告的财务专用章。2006年4月15日，黄忠明和被告共同向原告出具了《收条》，内容为收到租金90,000元，还载明“应支付陆丽华56平方计算以后每年按10500元，其余部分按照合同办理，若有账目差错面协。从06年3月份基本算账期起用年月同上，每年由村拨款后才转付租金全额。”另查明，2003年5月8日，上海市浦东新区曹路镇星火村民委员会(甲方)与被告(乙方)签订了《投资创办办公楼小商品市场协议书》，在该协议书的首部注明乙方的负责人姓名为黄忠民(身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX)，并约定甲乙双方共同投资创办星火村办公楼小商品市场(经营地址为浦东新区曹路镇星火村工业区内)，总造房建筑面积约7000平方米左右。在合同尾部，被告在造房投资方处加盖印章，在乙方负责人处有黄忠明的签名字样。在涉及第一承租人为上海弘虞实业有限公司和被告的《曹路镇2017年建设用地减量化项目补偿方案》中显示，地块编号为星火村XXX号地块的项目中，企业在地块中的立项面积为7125平方米，企业在地块中的可减量面积为7125平方米。2017年8月2日，上海市浦东新区曹路镇星火村村民委员会(甲方)与被告(乙方)签订了《协议书》，载明：一、双方一致确认，1、2003年5月8日，双方签订《投资创办办公楼小商品市场协议书》共同投资建筑“虹星公寓”；…二、双方对补偿作如下分割，甲方得补偿款380万元，乙方得各项该补偿包括房屋棚舍、装修装饰等以及速签奖、速搬清空奖等共计6,519,029元。在《协议书》的乙方落款处加盖被告印章并有黄忠民的签字。黄忠民还出具了一份《情况说明》，内容为因被告没有银行账户，所以被告同意将拆迁款转入上海浦晨实业有限公司(以下简称浦晨公司)的账户下。该《情况说明》中附有黄忠民的身份证复印件，身份证号码为XXXXXXXXXXXXXXXXXX。2017年9月、2017年11月21日，上海市浦东新区曹路镇星火村社区经济合作社分两次向浦晨公司转账1,955,700元和2,607,600元。2018年8月21日，上海浦东新区曹路镇星火经济合作社向浦晨公司转账1,955,729元。庭审中，原告申请证人徐某某出庭作证，证人自称是陆丽华和黄忠民的朋友。证人陈述到，2003年被告想要在星火村建房，但是因为资金不足所以就让原告投资，并把房屋的使用权和后续动迁赔偿的权利都给到原告，原告可以出租房屋收取租金；原、被告签署的《租赁协议书》就是证人起草的，协议中涂改后的手写部分也是原、被告协商一致后由证人当场添加的。庭审中，原告向本院陈述到，其实际承租的面积为56平方米，在补偿方案中被告所实际享有的减量化补偿权利对应的建筑面积为7125平方米，故原告应得的补偿款为51237.28元(56/7125*XXXXXXX)。以上事实，由《租赁协议书》《收条》《协议书》、付款凭证、证人证言等证据及原告的陈述在案佐证。本院认为，原、被告签订的《租赁协议书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方当事人均应遵照履行。根据《租赁协议书》约定，因政府拆迁所得的房屋补偿全部归原告所有，现系争房屋涉及减量化项目，且被告也已实际取得了全部的补偿款，原告据此以其承租面积为标准，要求被告按比例支付补偿款51,237.28元并无不当，故对该诉讼请求，本院予以支持。根据原、被告的约定，被告每年应向原告支付租金10,500元，故原告要求被告支付2012年至2017年期间租金63,000元的诉讼请求，具有事实和法律依据，本院予以支持。被告储力机械厂经本院合法传唤未到庭，视为其放弃应诉抗辩的权利，本院可依法缺席判决。综上，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告上海浦东新区储力机械配件厂于本判决生效之日起十日内向原告陆丽华支付减量化房屋补偿款51,237.28元；二、被告上海浦东新区储力机械配件厂于本判决生效之日起十日内向原告陆丽华支付租金63,000元；负有金钱给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2,585元，公告费560元，合计3,145元，由被告上海浦东新区储力机械配件厂负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员 张 凡二〇二一年四月九日书记员 沈佳丽附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。三、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。