河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终231号上诉人（原审原告）：卢氏县城关镇共建路居民委员会。负责人：崔丽萍，该居委会主任。委托诉讼代理人：刘广斌，河南萃正律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：卢氏县城关镇第七建筑队,住所地卢氏县城关镇居民路西段。法定代表人：孙彦敏。委托诉讼代理人：麻文波，河南洛韵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：孙彦敏，男，1952年6月25日出生，汉族，住卢氏县。委托诉讼代理人：麻文波，河南洛韵律师事务所律师。原审第三人：卢氏县教育体育局,住所地卢氏县城迎宾路南段。法定代表人：张锐锋，该局局长。委托诉讼代理人：杨银学，河南宇萃（三门峡）律师事务所律师。上诉人卢氏县城关镇共建路居民委员会（以下简称“共建路居委会”）因与被上诉人卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏，原审第三人卢氏县教育体育局合同纠纷一案，卢氏县人民法院于2019年11月15日立案，2020年5月13日作出（2019）豫1224民初3578号民事判决，共建路居委会不服该判决向本院提起上诉，2020年8月10日，本院作出（2020）豫12民终911号民事裁定，撤销卢氏县人民法院（2019）豫1224民初3578号民事裁定，发回卢氏县人民法院重新审理，卢氏县人民法院重新审理后，于2020年12月17日作出（2020）豫1224民初2170号民事判决，上诉人共建路居委会仍不服，向本院提起上诉。本院于2021年2月2日立案受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人共建路居委会的负责人崔丽萍、委托诉讼代理人刘广斌，被上诉人卢氏县城关镇第七建筑队的法定代表人孙彦敏、被上诉人卢氏县城关镇第七建筑队和孙彦敏的共同委托诉讼代理人麻文波，原审第三人卢氏县教育体育局的委托诉讼代理人杨银学到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人共建路居委会上诉请求：1、依法撤销卢氏县人民法院（2020）豫1224民初2170号民事判决，改判支持上诉人的一审诉讼请求；2、本案诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院论理部分称上诉人无权收取租金存在错误。一审法院论理部分主要依据中共卢氏县委下发卢办（2007)53号文件展开，但是对于文件精神没有进行整体把握，曲解文件意思，导致整个论理部分与事实和法律规定相悖。根据三门峡市中级人民法院（2020）豫12民终1525号民事判决书，内容为涉案工程款自1995年7月5日被上诉人提交工程决算书至今已20多年没有支付，按照双方协商过程中约定的结算价款42万元、利息8.5％、年限22年。要求共建路居委会向卢氏县城关镇第七建筑队支付工程款及利息。这说明所欠付的工程款及利息均由上诉人所承担，根据权利与义务相一致原则，上诉人承担了偿还该工程款及利息的义务，依法取得涉案房屋的使用权。上诉人依据案件事实和相关法律规定，拥有涉案房屋的使用权，依法享有收取租金的权利。2、一审法院论理部分中回避对被上诉人非法占有的审查，对被上诉人非法占有后收取租金的行为避而不谈。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或拍卖的价款优先受偿。”该规定确立了承包人的优先受偿权。在上诉人未按合同约定支付工程款时，被上诉人只能按照优先权行使原则主张权利，即只能对建设工程折价或拍卖的价款享有优先受偿的权利，而不能直接采取扣押、留置等方式拒绝交付建设工程。被上诉人占有涉案房屋并收取房租的行为于法无据，被上诉人应当采取合法的方式进行救济，可以提起工程款给付之诉，确认其优先权，在获得生效的法律文书后，向人民法院申请强制执行。可以申请人民法院拍卖，就拍卖价款享有优先受偿权。不能通过非法手段恶意占有涉案房屋，收取房租。被上诉人卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏辩称：上诉人的上诉既无事实根据又无法律依据，一审判决程序合法、事实清楚、证据充分，适用法律精准、判决结果正确，请二审法院公正审理后判决驳回上诉，维持原判。1、《中华人民共和国民法典》第209条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力”；第214条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”上诉人共建路居委会并未对涉案的卢氏县老体育场西侧楼房办理不动产物权登记，上诉人当然不享有对涉案房屋的所有权，自然就没有主张支付房租的实体权利。2、2017年181号卢氏县教体局的文件第一条内容为“原属我局的房屋使用权长期移交给城关镇共建路居委会”，这里说的是使用权的移交而非所有权的转移，房屋所有权并不存在转移，仍为卢氏县教体局，上诉人共建路居委会没有行使不动产所有权的权利。3、一审法院对（2007）53号文件和（2017）181号文件作为证据采信，并无不当。1996年第七建筑队出资48万余元修建涉案房屋，相当于现在的480万元以上，由于我全款垫支建房，20多年来不能解决，我长期讨账、信访都未能解决，政府为了解决历史遗留问题，加之23年以来的利息、建筑队的人员工资、房屋的门窗、地板、维修维护等等开支，镇政府、派出所主持协商时考虑到多种因素，才达成终结性协议，上诉人支付我112万元工程款，了结此纠纷，协议中并没有约定我支付房租的问题，更不存在我非法占有的问题，上述两份文件正是体现了这一问题。4、从法律角度上讲，法律的权利义务是对等关系、相辅相成，上诉人共建路居委会从来没有投资一分钱，是我在23年投资巨款建房，我与上诉人之间从来都没有建立房屋租赁的法律关系，现在居委会既要收回房屋，还要我倒找所谓的房租，权利义务严重失衡，有失法律的公平正义。原审第三人卢氏县教育体育局称：尊重2019年上诉人与被上诉人之间签订的协议，建议上诉人和被上诉人双方按原协议履行各自义务，收取的房租抵顶一部分营交款。上诉状和答辩状双方所谈及的相关的与各自有利的理由，我们认为与我们没有关系。共建路居委会一审诉讼请求：1、要求卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏履行合同，交付体育场西侧三层楼房；2、要求卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏返还房租1219360元；3、本案诉讼费用由卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏承担。一审审理过程中，共建路居委会撤回诉讼请求的第1项，只要求保留诉求的第2、3项。一审法院认定事实：1996年左右，卢氏县城关镇第七建筑队承建卢氏县教育体育局位于卢氏县老体育场西北角的三层楼房（一楼门面房十间、二楼十间、三楼九间）（双方未签订书面的建房协议）。工程竣工后，因卢氏县教育体育局未能协商解决第七建筑队的建房欠款问题，第七建筑队将该房屋占用至今。2007年10月24日，中共卢氏县委办公室印发《关于解决县一中创建省级示范性高中修建体育场遗留问题的会议纪要》的通知卢办（2007）53号，该会议纪要第一项：关于体育场西北角三层楼问题，该楼按照原定的方案，抓紧落实。该楼的第二层归县教体局，一层和三层归共建路居委会，具体价格等有关事宜由施工方和共建路居委会具体商议解决。县教体局按施工方和共建路居委会商定的价格和第二层的面积支付房款。2017年7月5日，卢氏县教育体育局根据卢办（2007）53号的文件精神，经研究出台卢教文字（2017）181号《关于卢氏县遗留问题的处理意见》，具体内容为：“一、我局将老体育场西北角三层楼房的第二层，原属我局的房屋使用权长期移交给城关镇共建路居委会；二、该楼房三层的所有建房欠款由城关镇共建路居委会同施工方协商解决。”2019年8月14日，共建路居委会作为甲方与孙彦敏作为乙方签订《体育场西侧楼房协议书》，协议载明：孙彦敏原系第七建筑队法人，现为解决遗留问题，双方多次磋商，在平等、自愿、协商一致的基础上达成如下协议：1、共建路居委会向孙彦敏支付卢氏县老体育场西北角楼房（一层、二层、三层）的全部建房欠款及利息共计112万元。2、付款办法及房屋交接：孙彦敏将该全部房屋移交给共建路居委会后，共建路居委会将全部款项支付给孙彦敏。3、孙彦敏自己内部事务及该房屋发生的纠纷，由其自行解决，与共建路居委会无关。如造成共建路居委会损失，由孙彦敏向共建路居委会赔偿损失。4、协议一式四份，双方各执一份，城关镇人民政府备存一份，律师一份，签字后生效。2019年8月14日，双方又签订补充协议，具体内容为：本协议增加一条“孙彦敏自1996年1月至2019年9月1日之间所有产生的税费由共建路居委会全部承担，与孙彦敏无关。”2019年11月15日，共建路居委会向本院起诉第七建筑队、孙彦敏，要求：1、变更双方签订的《体育场西侧楼房协议书》第一条为据实结算；2、变更协议增加条款税费由第七建筑队、孙彦敏承担。本院经审理后认为共建路居委会的诉求不属于人民法院受理民事诉讼范围，遂作出（2019）豫1224民初3577号民事裁定书，裁定驳回共建路居委会的起诉。之后共建路居委会不服裁定，上诉于三门峡市中级人民法院，2020年2月26日，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终387号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原裁定。2020年3月26日，共建路居委会向一审法院起诉第七建筑队、孙彦敏，要求：1、撤销双方签订的《体育场西侧楼房协议书》第一条，双方据实结算；2、撤销协议增加条款即税费由共建路居委会承担的条款；3、诉讼费用由第七建筑队、孙彦敏承担。一审法院审理后认为从双方当事人的陈述及共建路居委会向一审法院提交的协议来看，双方经多次协商，时间长达一年之久，且共建路居委会在协商及签订协议时有律师在场并签字，无法说明共建路居委会存在“处于危难状态，缺乏判断能力等情形”，故共建路居委会的诉求证据不足，遂于2020年9月24日作出（2020）豫1224民初506号民事判决，驳回共建路居委会的诉讼请求。之后共建路居委会不服裁定，上诉于三门峡市中级人民法院，2020年11月14日，三门峡市中级人民法院作出（2020）豫12民终1525号民事裁定书，裁定驳回上诉，维持原判。现共建路居委会认为，2019年8月14日，双方签订《体育场西侧楼房协议书》虽然对建房款及欠款利息进行了约定，但该112万元仅指建房款本金及利息，不包括房屋租金，从1996年以来卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏占用该房屋并出租获利，卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏应返还房租1219360元。卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏认为2019年8月14日双方签订的协议是经过双方长期协商的终结协议，共建路居委会交给卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏112万元，卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏将房屋交给共建路居委会，一切事情终结，不存在房租返还问题。双方为此发生纠纷，共建路居委会遂诉至法院。一审法院另查明：第七建筑队的企业基本信息中显示其于1999年4月20日成立，企业类型为集体所有制，经营范围为民用住宅、工业厂房建筑，企业状态为吊销；另外共建路居委会要求交付的房屋所涉土地登记在卢氏县少年儿童体育学校名下（2009年3月9日卢氏县交于体育局卢教字（2009）8号文件），性质为国有土地，未办理房产证。一审法院认为，《中华人民共和国物权法》第三十九规定，所有权人对自己的不动产或者动产，依法享有占有、使用、收益、处分的权利。本案共建路居委会要求卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏返还房租的诉求是基于认为卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏侵害其物权占有房屋而应返还其获利。共建路居委会诉求的前提是对涉案房屋具有物权。依据中共卢氏县委下发卢办（2007）53号文件以及卢氏县教育体育局下发卢教文字（2017）181号处理意见，共建路居委会分别于2007年10月24日、2017年7月5日取得房屋使用权的前提是“具体价格等有关事宜由施工方和共建路居委会具体商议解决”、“该楼房三层的所有建房欠款由城关镇共建路居委会同施工方协商解决”，因此共建路居委会要想获得涉案房屋的使用权，实现其利益，就必须与卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏就建房欠款协商一致，但直到2019年8月14日双方才就建房欠款协商一致，该协议尚未履行，且该协议中对收取的租金问题没有约定。故共建路居委会要求卢氏县城关镇第七建筑队、孙彦敏返还1996年至今已收取的房租，没有事实依据和法律依据，不予支持。经一审法院审判委员会决定，依照《中华人民共和国民法总则》第一百一十九条、《中华人民共和国合同法》第六十条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：驳回卢氏县城关镇共建路居民委员会的诉讼请求。案件受理费15774元，由卢氏县城关镇共建路居民委员会负担。本院二审期间，各方当事人均未提交新证据。本院二审审理查明事实与一审查明事实一致。本院认为：基于合同等债的关系或者法律的规定而产生的合法占有，有关不动产的使用、收益、违约责任等按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定。本案被上诉人孙彦敏基于债权未得到清偿对涉案房屋的占有不能被认定为恶意的无权占有，作为一种财产利益，该占有应予以保护。因涉案房屋并未办理不动产权属登记，上诉人并未取得涉案房屋的所有权，其基于相关文件以及与被上诉人孙彦敏签订的《体育场西侧楼房协议书》拟占有涉案房屋并收取租金需根据合同约定履行相关义务。在其未履行合同约定相关义务的情况下，不享有对涉案房屋直接支配和排他的权利，被上诉人孙彦敏享有抗辩权，有权对抗上诉人。《体育场西侧楼房协议书》作为双方真实意思表示，并未被确认无效或被撤销，各方均应遵照履行。该协议亦未对上诉人所述租金进行约定，且原权利人并未向被上诉人主张，上诉人要求返还所述租金并无事实依据。综上所述，上诉人共建路居委会的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费15774元，由上诉人卢氏县城关镇共建路居民委员会负担。本判决为终审判决。审 判 长 申宇航审 判 员 张军保审 判 员 肖爱祥二〇二一年四月三十日法官助理 周 珊书 记 员 申卓玺