山东省宁阳县人民法院山东省宁阳县人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0921民初1501号原告：刘笑，女，1986年11月26日出生，汉族，住宁阳县。委托诉讼代理人：徐勇，宁阳葛石法律服务所法律工作者。被告：宁阳县宏达置业有限公司，住所地宁阳县城海力大道南段路东。法定代表人：张瑞华，该公司董事长。委托诉讼代理人:马海锋，山东锦春律师事务所律师。委托诉讼代理人：张雷，山东锦春律师事务所律师。原告刘笑与被告宁阳县宏达置业有限公司（以下简称宏达公司）商品房预售合同纠纷一案，本院依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告委托诉讼代理人徐勇、被告宏达公司的委托诉讼代理人张雷到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘笑向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付逾期交房违约金2825.74元；2.请求判令被告支付逾期办证违约金32690.85元；3.被告承担案件受理费。诉讼过程中，原告撤回了第1项诉讼请求。事实与理由：2017年6月7日，原、被告签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，原告购买被告出售的位于宁阳县，总价款487196元，合同签订后原告按照合同约定支付了房款，被告没有在约定期限内交房，也未在约定办证期限内通知并提供办理产权登记手续，被告的行为已经严重违反了合同约定，构成违约。为维护原告的合法权益，现依法起诉，请求法院判如所请。宏达公司辩称，一、办理不动产证需要政府多部门配合，且手续繁杂，需要相当长的时间；二、2020年突发疫情导致有关部门无法组织有效的现场验收和测绘，也是造成办证迟延的原因；三、因延期交房、延期办证，被告对业主进行了一次性补偿和免除物业费等措施。原告享受了上述补偿，并于2018年7月2日自愿签订了承诺书，承诺不再追究被告的延期交房、延期办证违约责任。综上，请求法院查明事实后驳回原告的诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定如下事实：2017年6月7日，原告刘笑（为买受人）与被告宏达公司（为出卖人）签订合同编号为ＮＹＳ00000732的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，合同主要内容：土地使用证号：宁国用2011第××号，建设工程规划许可证号：建字第370921201500023号，施工许可证号：370921201703310301，商品房预售许可证号：宁房预（销）售证第20170016号。买受人购买出卖人金阳?御景花园第11幢1单元11层1103室住宅，建筑面积125.1平方米，单价每平方米3840.06元，总价款480392元，附属设施储藏室3.24平方米，单价每平方米2100元，总价款6804元，以上合计487196元；贷款方式付款，商业贷款290000元，买受人应当于2017年6月6日前支付首期房价款197196元，占全部房价款的40%，余款290000元向银行（贷款机构）申请贷款支付。第十一条交付期限：出卖人应当在2018年4月30日前向买受人交付该商品房；交付条件：该商品房交付时应当符合下列条件：1.该商品房已取得房地产开发项目竣工综合验收备案证明文件；2.该商品房已取得房屋测绘报告；以及《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》等；同时水、电、暖、燃气、通信电视等基础设施、公共配套建筑达到交房标准。第十二条逾期交付责任，除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的时间将该商品房交付买受人的，逾期在60日之内（该期限应当不多于第八条第1（1）项中的期限），自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金（该违约金比率应当不低于第八条第1（1）项中的比率）。第二十条房屋（不动产）登记部分约定：“（一）双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。（二）买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。（三）因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起365日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款本金及利息部分），并自买受人付款之日起，按照4.9%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金……（四）因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。”合同还对逾期付款等相关事宜进行了约定。合同签订后，原告依约支付了购房款，被告向原告出具了山东增值税普通发票一张，内容显示收到原告购房款487196元。2018年6月27日被告交付房屋。其后，被告以减免相应物业费为条件，集中制作了统一制式的空白《承诺书》，内容为：“宁阳县宏达置业有限公司：我是金阳御景花园小区号楼单元室业主身份证号由于不可抗拒等原因，贵公司出现了延期交房和延期办理不动产证现象，我自愿不再追究贵公司的违约责任。特此承诺！承诺人（签名按手印）电话号码：2018年7月2日”后被告向原告减免了6个月物业费，原告在上述承诺书中签字。2020年7月27日，被告向原告等业主下达了办理不动产权证通知。现原告以被告未在合同约定的期限内交房并通知原告办理不动产权属登记为由诉至本院，要求被告支付2018年9月25日至2020年7月27日期间的逾期办证违约金。另查明，被告宏达公司成立于2010年12月1日，经营范围为：房地产开发经营；物业管理。本院认为，被告宏达公司具有房地产开发经营资质，其开发建设的住宅楼项目取得建设规划许可，预售商品房取得了商品房预售许可，被告售房具有合法的主体资格。原被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》为有效合同。本案争议的焦点为：原告向被告出具的承诺书是否有效。具体分析如下：被告以减免6个月物业费为条件向原告送达空白承诺书，该行为应视为发出的要约。原告在承诺书中签字，承诺自愿不再追究被告的违约责任，属原告对自身民事权利的自由处分，双方各自意思表示真实，都是在各自进行价值衡量后作出的民事法律行为，不违反法律法规的强制性规定。在原告未递交证据证明其在法律规定的有效期内曾申请撤销的情况下（即以欺诈、胁迫或以存在重大误解、在作出承诺时显失公平等为由申请撤销）或在事后具备办证条件的前提下进行了催告而被告拒不履行或怠于履行合同义务的事实，应认定是原告的真实意思表示，承诺书合法、有效。综上，被告实际对原告进行了相应物业费减免，原告签署承诺书承诺不再追究被告的违约责任，现原告再要求被告支付违约金于法无据，亦不符合民事法律行为诚实信用原则。综上，原告请求被告支付2018年9月25日至2020年7月27日期间逾期办证违约金的诉讼请求，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第五条、第七条、第一百三十条，《中华人民共和国合同法》第四条、第六条、第八条、第二十五条、第四十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：驳回原告刘笑的诉讼请求。案件受理费688元,减半收取为344元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。审判员  李衍华二〇二一年四月一日书记员  陈春花