上海市徐汇区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0104民初28887号原告：中青旅众领(上海)投资管理有限公司，住所地上海市崇明区。法定代表人：张松，董事长。原告：中青旅众领(宁波)投资有限公司，住所地浙江省宁波市。法定代表人：姚新军，董事长。两原告共同委托诉讼代理人：王雍，上海市华荣律师事务所律师。被告：上海民航龙华机场，住所地上海市徐汇区。法定代表人：保卫国，副总经理。委托诉讼代理人：敖祥立，上海市浩信律师事务所律师。委托诉讼代理人：涂友丽，上海市浩信律师事务所律师。原告中青旅众领(上海)投资管理有限公司(以下简称中青旅上海公司)、中青旅众领(宁波)投资有限公司(以下简称中青旅宁波公司)与被告上海民航龙华机场房屋租赁合同纠纷一案，本院立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原、被告的委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。中青旅众领(上海)投资管理有限公司、中青旅众领(宁波)投资有限公司向本院提出诉讼请求：1.确认被告与两原告签订的《XX大厦办公楼租赁合同》无效；2.判令被告向原告返还保证金56,547元。事实和理由：2018年7月16日两原告与被告分别签订了《XX大厦办公楼租赁合同》，中青旅上海公司、中青旅宁波公司即是租赁合同的承租方，又互为租赁合同的担保方，两原告共用XX大厦办公室。合同签订后都正常履行，但2020年1月突发的新冠疫情致使原告根本无法经营，原告多次发函给被告申请减免房租，但被告不予回复，还恶意发律师函催讨租金和违约金，故原告于2020年7月30日发函通知被告，解除2份租赁合同，并要求被告返还保证金，但被告至今未返还保证金。之后，原告在被告起诉原告的相关案件审理过程中得知XX大厦没有竣工备案，也没有产证，故原告认为双方签订的合同应属无效。故请求判如所请。上海民航龙华机场辩称，不同意原告诉讼请求。两原告与被告于2018年7月16日签订了《XX大厦办公楼租赁合同》，约定中青旅上海公司承租上海市徐汇区XX路XXX号上海XX大厦808室办公室(以下简称涉讼房屋)，租期为2018年8月16日至2021年8月15日，同时对相关权利义务均作了约定。同期中青旅宁波公司也租赁了被告的XX大厦809室，并与中青旅上海公司互为担保方。涉讼房屋所属商办楼项目取得了建设工程规划许可证，且已通过消防验收，之后又取得了土地的不动产权证书。根据相关司法解释的规定，双方的合同是合法有效的。中青旅上海公司于2019年11月起开始拖欠租金并要求提前终止合同，愿意承担违约责任。退租协议签订后，被告并未履行赔偿义务。后中青旅上海公司又于2020年4月10日要求恢复租赁合同并继续履行，原告同意后，中青旅上海公司仅支付了拖欠的2020年2月15日至2020年4月14日的租金，之后未再支付过租金。2020年7月30日，两原告发函给被告，再次要求提前解除租赁合同。被告遂于同年8月1日致函原告，要求其承担违约责任。中青旅上海公司的行为已构成违约，依据合同约定，被告行使解除权并有权没收保证金。故要求驳回原告诉讼请求。本院经审理认定事实如下：2018年7月16日，被告(出租方、甲方)与原告中青旅上海公司(承租方、乙方)、原告中青旅宁波公司(担保方、丙方)签订《XX大厦办公楼租赁合同》，约定：乙方向甲方租赁上海市徐汇区XX路XXX号上海XX大厦8楼808(名义楼层8，实际楼层7)办公房，租赁面积103平方米；甲方作为该房屋的房地产权人与乙方建立租赁关系；租赁房屋交房条件及返还租赁房屋时的验收依据，详见附件二；租赁期限为2018年8月16日至2021年8月15日(不包含装修期)；交付日为2018年7月1日，装修期为2018年7月1日至2018年8月15日，共计1.5个月……装修期不包含在租赁期限之内……在装修期期间乙方无须支付租金，但须支付应付的其他费用包括但不限于物业管理费用、公用事业费等；在租赁期间内，租赁标的固定租金为每天每平方米租赁面积6元(含税金)，甲方应向乙方开具发票；物业管理费为每月每平方米租赁面积30元(含税金)，乙方须按照与甲方聘用的物业管理方签署的正式合同的约定向物业管理方按期缴纳物业管理费，物业管理方应向乙方开具增值税专用发票；租金和物业管理费支付按照付一押三、先付后用的原则，乙方每月支付一期租金，每期的计算天数双方确认为30.5天，每期租金的计算公式为：日租金*租赁面积*30.5天，如最后一期不足30.5天的，按照实际占有使用的天数计算；乙方应于每个支付周期开始之前5个工作日前向甲方支付租金，第1年2018.8.16-2019.8.15月租金为18,849元、第2年2019.8.16-2020.8.15月租金为18,849元、第3年2020.8.16-2021.8.15月租金为18,849元；租金以及物业费的缴纳按照租赁面积计算收取；装修期不支付租金，但要承担物业费和其他公用事业费并参照4.2及4.3.1中约定的金额和支付周期及时缴纳，如果因乙方的原因导致本合同提前解除，乙方将不享受装修期的免租优惠，需补交装修期的实际租金，该期间的租金视为甲方可期待利益；保证金为相当于3个月的租金，即56,547元；租赁期届满后十个工作日内，甲方将依本合同扣除了相关其他费用后保证金的剩余部分无息归还乙方；7.1乙方应当在本合同租赁期届满前将租赁房屋恢复原状交还甲方，并需经甲方验收，同时应归还租赁房屋的全部钥匙及门禁设备；7.2若乙方未按照前款规定交还租赁房屋时，乙方应按实际逾期占用租赁房屋的天数，及按本合同第四条约定的租金和物业管理费的两倍，向甲方支付占用使用费；7.3若乙方未按照第7.1条规定交还租赁房屋，并继续占用租赁房屋超过15天的，甲方有权没收全部保证金；本合同租赁期届满时，若乙方在交还租赁房屋时未恢复原状，视为同意甲方有权处理该房屋内的一切财物包括但不限于添附、增加的任何设施设备，由此产生的实际费用由乙方承担，甲方有权从保证金中扣除该笔费用；甲、乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同，书面解除通知发出的第二天视为送达即为解除之日，违反合同的一方，应向另一方按当期月租金的两倍支付违约金，违约方还应赔偿给守约方造成的实际损失包括但不限于可期待利益、中介费、空置费、律师费、诉讼费、一切实现债权的费用等：……(七)乙方逾期不支付租金累计超过15日的……租赁期间，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金，但总的违约金金额不得超过合同总额的30%，乙方还应当承担给甲方造成的其他损失包括但不限于可期待利益、装修期免租损失、空置费、中介费、诉讼费、律师费、差旅费，一切实现债权的费用等；租赁期间，乙方未按时支付租金、水、电、煤气、通讯、设备、物业管理费用的，甲方有权从保证金中代扣上述费用，乙方每延迟一日支付应向甲方承担应付费用的万分之五的违约金；鉴于本合同签署时，丙方与甲方另行签订了《XX大厦办公楼租赁合同》，并承租XX大厦809室，现丙方承诺：乙方在本合同过程中，如有任何违约行为而应向甲方承担违约责任的，丙方对乙方应承担的违约责任承担连带保证责任；同时，如因乙方的违约行为导致本合同解除的，则丙方与甲方签订的《XX大厦办公楼租赁合同》亦同时解除，且视为丙方的根本违约，丙方应按与甲方签订的《XX大厦办公楼租赁合同》另行向甲方承担违约责任；本合同签订时，甲方已经明确告知乙方该房屋已经向上海市徐汇区住房与城乡建设管理委员会申请竣工验收，乙方在本合同履行过程中，以未竣工验收未完成为理由提出解除合同，视为乙方擅自退租，并按本合同约定向甲方承担违约责任。合同签订后，双方按约履行。2019年11月11日，两原告向被告发送《关于终止〈XX大厦办公楼租赁合同〉函》，表示：根据集团公司意见，拟从2019年12月1日起停止租赁808、809办公室。2019年11月15日，被告回函原告，表示：原告单方提前退租属于违约，要求原告支付拖欠的租金并按约承担相应的违约责任。2020年3月25日，被告向原告发出《解除通知函》，表示：原告单方提出提前终止合同，被告要求原告承担违约责任；双方为此多次进行协商谈判，并于2019年12月27日签订《协议书》；但原告未能按照协议书约定履行义务，故被告将行使合同单方解除权，解除合同并追究被告违约责任。2020年4月10日，原告中青旅上海公司向被告发送《关于继续租赁XX大厦A座808室的说明》，表示：根据被告在2020年3月25日发给原告的函的要求，以及原告内部相关指示，继续执行原XX大厦A座808室租赁合同的决定，原告决定继续执行原合同，并将所欠费用在2020年4月20日给予结清。此后，中青旅上海公司仅支付租金至2020年4月15日，之后未再按约支付租金。2020年4月20日、5月11日、7月16日，原告分别致函被告，表示根据相关规定，因受疫情影响，要求被告减免房租。(审理中被告表示，三份申请均收到，并明确回复了原告，若提供小微企业证明，被告同意给予1个月租金的减免。)2020年7月20日，被告向中青旅上海公司发送《租金催缴函》，要求其立即支付2020年4月15日至8月14日的四期租金共计75,396元，并支付逾期付款违约金，如中青旅上海公司拒绝支付，被告将采取司法救济措施，并主张相应的违约责任。2020年7月23日，被告委托律师向中青旅上海公司发送《律师函》，要求中青旅上海公司立即向被告支付拖欠的以上四期租金共计75,396元及逾期付款违约金，如中青旅上海公司拒绝支付，被告将采取法律救济措施，并主张相应的违约责任及诉讼费、律师费、差旅费等费用。2020年7月30日，两原告向被告发出《告知函》，表示即刻解除与被告签订的《XX大厦办公楼租赁合同》，并要求被告于收到本函的2个工作日内将两原告支付的保证金183,915元全额返还。2020年7月31日，被告向中青旅上海公司发出《解除通知书》，表示：中青旅上海公司、中青旅宁波公司与被告签订的租赁合同于本通知发出的第二天解除；中青旅上海公司应立即支付欠付租金并承担违约责任；被告将没收租赁保证金56,547元；中青旅上海公司应立即将租赁房屋恢复原状、交还，如逾期未恢复原状、交还房屋，被告有权处理该房屋内的一切财物，由此产生的实际费用由中青旅上海公司承担。中青旅上海公司于当日收到该通知书。嗣后，双方因意见不一，两原告遂诉至本院(在两原告提起本案诉讼前，被告已向本院提起诉讼，要求确认双方间的租赁合同解除，并要求两原告支付租金、使用费、违约金等，两案合并审理中)。审理中，被告称：涉讼房屋所属商办楼项目的历史门牌号码为XX路XXX号、XXX路XXX号，现由公安部门编订的正式号码为XX路XXX号；该商办楼项目于2012年12月13日取得建设工程规划许可证，并通过消防验收，于2019年11月13日取得该办公楼所在XXX道XXX街坊XXX/XXX丘土地的不动产权证书。为证明上述事实，被告出示了情况说明、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、不动产权证书等材料。原告对于被告出示的上述材料的真实性并无异议，但对其关联性及被告的证明内容不予认可。对于涉讼房屋的占用情况，被告称：涉讼房屋一直由原告占用，2020年8月原告还有人进入涉讼房屋；被告直到8月21日才得知原告已搬离的情况，但原告并未按约恢复原状，也没有办理任何交接手续，双方在9月初还在协调撤场事宜。原告则称：在2020年4月20日发函后，原告进入过涉讼房屋，但未再办公使用，已经全部搬离，钥匙都留在门上，门也没有锁；原告通知过被告搬离，但双方就恢复原状的费用无法达成一致，被告一直不配合。为证明原告未将房屋恢复原状并占用房屋的情况，被告提供一份原、被告工作人员之间于2020年9月8日的通话录音。通话中，被告方工作人员称：明华物业是我们委托它管理整个XX大厦，它有它的规矩……你尽快按他们的流程来复原或者……就说不复原了，把钥匙交出来……里面你做的隔断、地板、消防点位要复原，这个东西外面有个行价的……如果你不复原的话，我们可以代为复原。原告方工作人员称：我跟招商的林小姐再商量一下，看他们能不能豁免这些费用，我这两天有空就带人把该拆的都拆了，我这两天把家具搬完以后我门都没锁，就是让你们招商方便，带客户去看。被告方又称：尽快，最好是这个礼拜跟物业交接一下……你锁没锁这个门其实我们都不会进去的，因为你钥匙没交，手续没办……我希望我们最起码在房子交接方面达成协议，至于其他再协商。原告方又称：好好。对于上述通话录音，原告表示，该录音未经原告方同意而私自录音，对其完整性不确定，原告有理由认为存在后期人为剪辑情况，对其关联性及证明内容也不予认可，反而证明被告胡乱要价、乱收费的事实，导致双方无法对相关费用达成一致。两原告明确，要求将保证金返还给承租人即中青旅上海公司。以上事实，除原、被告庭审陈述外，另有双方提供的租赁合同、双方往来函件、解除通知书、情况说明、不动产权证书、建设工程规划许可证、建设工程消防验收意见书、通话录音等证据证实，并经庭审质证无异，本院予以确认。本院认为，对于合同效力问题，原告认为涉讼房屋未经竣工验收、未取得房产证，故双方签订的租赁合同无效。被告则认为涉讼房屋已取得建设工程规划许可证及不动产权证书，且经消防验收合格后交付给原告使用，符合相关规定，双方合同应为有效。对于双方的争议，根据相关司法解释的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。依据上述规定，确认合同是否有效的标准应为是否取得建设工程规划许可证。本案中，被告已取得涉讼房屋的建设工程规划许可证且经消防验收合格后交付给中青旅上海公司使用。故被告的主张符合司法解释的规定，原告的主张则有悖于上述规定。据此，本院对于被告的主张予以采信，对于原告要求确认合同无效的诉讼请求不予支持。根据法律规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当严格按照约定切实履行，否则即构成违约，应承担相应的违约责任。本案中，原、被告就涉讼房屋签订的《XX大厦租赁合同》系双方真实意思表示，内容于法不悖，应为有效，双方均应恪守，切实按约履行。根据审理查明的事实，原告在合同履行过程中，于2019年11月即单方提出提前终止履行合同，在被告表示要追究违约责任情况下，原告又表示要求继续履行合同。但在之后的履行过程中，原告仍未能按约支付租金，且再次单方提出提前终止履行合同。原告的行为已构成违约，应按约承担相应的违约责任。有关双方合同的解除日期、违约责任的承担等相关事宜，均在双方同时进行的另一诉讼案件[(2020)沪0104民初28311号]中予以审处，在此不再赘述。对于原告主张的返还保证金，被告认为原告构成违约，故保证金应予以没收。被告主张的相关合同依据为：原告中青旅上海公司应在合同租赁期限届满前将房屋恢复原状交还被告，若原告未按上述规定返还房屋并继续占用超过15天的，被告有权没收保证金。根据上述合同条文的内容来看，该条约定系针对租赁期限履行届满后如何交接房屋所做约定，并未涉及合同提前终止履行的情形。纵观双方合同，对于合同提前终止情况下保证金如何处理并无相应的明确约定，故被告要求没收保证金的主张并无合同依据，本院对此难以采信。双方合同终止履行后，保证金应当予以返还。现双方的租赁合同业已解除，相关的租金、费用、违约金等事宜被告已另行起诉原告予以主张。故原告要求被告返还保证金的诉讼请求，于法不悖，本院予以支持。至于保证金的返还对象，两原告在审理中明确应返还给承租人即中青旅上海公司，并无不当，本院予以准许。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条以及1999年《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第六十条第一款、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条、2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条之规定，判决如下：一、上海民航龙华机场于本判决生效之日起十日内返还中青旅众领(上海)投资管理有限公司保证金56,547元；二、驳回中青旅众领(上海)投资管理有限公司、中青旅众领(宁波)投资有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计607元，由被告上海民航龙华机场负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员  徐 磊二〇二一年四月二十日法官助理  吴 越书 记 员  江佳韵附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。四、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。