广东省茂名市电白区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0904民初154号原告：中国建设银行股份有限公司电白支行，住所地：广东省茂名市电白区×××××××××，统一社会信用代码：914×××××××××××478K。负责人：刘东惠，该支行行长。委托诉讼代理人：朱永生，广东奇强律师事务所律师。委托诉讼代理人：邓平仔，广东奇强律师事务所律师。被告：库明，男，汉族，1987年3月20日出生，住所地：广西柳州市柳北区胜利路9号六区×××××××，公民身份号码：452××××××××××××713。被告：茂名市电白区荣富房地产发展有限公司，住所地：广东省茂名市电白区水东镇镇西旧营房二小区××××，统一社会信用代码：914×××××××××××001E。法定代表人：林某1。原告中国建设银行股份有限公司电白支行（以下简称“建行电白支行”）诉被告库明、茂名市电白区荣富房地产发展有限公司（以下简称“荣富房地产公司”）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年1月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告建行电白支行的委托诉讼代理人朱永生及被告荣富房地产公司的法定代表人林某1到庭参加诉讼。被告库明经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告建行电白支行向本院提出诉讼请求：1、解除原告与被告库明于2018年4月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440690803-201×××××××020975）及于2018年4月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议；2、判决被告库明偿付贷款本息合计273168.92元，其中贷款本金258136.36元，贷款利息13532.79元、罚息1499.77元（以上利息、罚息暂计至2020年10月31日，之后的利息、罚息按照合同约定和中国人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止）；3、确认被告库明以其所有的位于广东省茂名市电白区×××××××××荣富新城·水东湾1号1幢2104房提供的抵押合法有效。原告建行电白支行对该抵押物折价或者拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权；4、判决被告库明向原告建行电白支行支付律师费3000元；5、判决被告荣富房地产公司对被告库明上述债务承担连带清偿责任；6、由被告库明、荣富房地产公司承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2018年4月9日，原告建行电白支行与被告库明签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（编号：440690803-201×××××××020975），约定由原告提供借款29万元给被告库明用于购买住房，借款期限为120个月（2018年4月28日至2028年4月28日），贷款月利率执行浮动利率，在基准利率水平上上浮10%，即月利率为4.4917‰，逾期贷款罚息利率为在贷款利率的水平上上浮50%，贷款利率调整日为每年的1月1日。上述贷款的还款方法为按月等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3131.48元。被告库明以位于广东省茂名市电白区××××××××××荣富新城·水东湾1号1幢2104房的房地产作为抵押物。2018年4月24日，原告与被告签订了《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议，约定对《个人住房（商业用房）借款合同》项下第31条贷款利率、第34条借款人还款方法和还款金额所列条款变更，贷款月利率执行浮动利率，在基准利率水平上上浮15%，采用等额本息还款法，在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为3166.7元。原告与被告荣富房地产公司于2015年4月20日签订了《楼宇抵押贷款合作协议》，约定涉案贷款由被告荣富房地产公司提供连带责任保证，保证期限自原告将贷款资金划入其银行账户之日起至其办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告保管之日止。2018年4月28日，原告依约向被告发放了贷款29万元。上述贷款发放后，被告多次拖欠贷款本息。虽经原告多次催收，被告拒不履行还款义务。截至2020年10月31日，被告已拖欠原告贷款本息合计39102.31元，其中拖欠本金24069.75元，拖欠利息13532.79元，拖欠罚息1499.77元。根据原、被告签订的《个人住房（商业用房）借款合同》的约定，被告的欠款行为已构成违约，原告有权提前解除合同，要求被告立即清偿所欠原告的贷款本息，并有权行使担保权利采取法律措施回收贷款，原告为实现债权而实际发生的全部费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费、公证费、送达费、公告费、律师费等）均由被告承担。被告荣富房地产公司签署《楼宇抵押贷款合作协议》，需对上述债务承担连带保证责任。为维护原告的合法权益，根据相关法律规定，原告特向法院提起诉讼，请求法院依法支持原告的诉讼请求。原告建行电白支行就其诉讼主张，提供如下证据：证据一、身份证、户口簿、婚姻状况声明、国家企业信用信息公示系统查询页面截图，证明二被告的身份情况；证据二、《个人住房（商业用房）借款合同》及其补充协议，证明原告与被告库明签订了借款29万元用于购买住房的《个人住房（商业用房）借款合同》及其补充协议的事实；证据三、《个人贷款支付凭证》，证明原告依约向被告发放了29万元贷款的事实；证据四、《个人贷款对账单》，证明被告拖欠原告贷款本息的事实；证据五、《楼宇抵押贷款合作协议》、《抵押贷款合作协议》，证明被告荣富房地产公司为涉案债务提供连带责任保证的事实；证据六、《委托代理合同》、《广东增值税专用发票》，证明原告因本案维权支出律师费3000元的事实。被告荣富房地产公司的法定代表人林某1辩称，《楼宇抵押贷款合作协议》是原告与荣富房地产公司的原法定代表人吴罗富签订的，不是我签名的。我是荣富房地产公司的挂名法定代表人，我不清楚公司内部的运作与管理。《个人住房（商业用房）借款合同》及其补充协议是原告与被告库明签订的，我不认识被告库明，也不清楚具体事项。目前公司已无法正常运作，我同意按照国家有关法律规定处理本案纠纷。被告库明既未作答辩，也未提供任何证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2015年4月20日，原告建行电白支行与被告荣富房地产公司就被告荣富房地产公司开发并销售的座落于电白区水东湾镇西园南路8号荣富新城·水东湾1号的预售商品房的抵押贷款业务合作事宜达成了协议，被告荣富房地产公司作为甲方与原告建行电白支行作为乙方签订了《楼宇抵押贷款合作协议》（编号：2015年05号），双方约定了借款人购买甲方的预售商品房（即借款人已于甲方签订了购房合同），可在未办妥抵押登记（备案）手续的情况下，借款人向乙方提交相关资料，预交所需费用后，乙方先向借款人发放个人住房贷款，事后补办齐有关抵押手续。协议还约定了被告荣富房地产公司（甲方）承担的保证责任范围和保证期限等条款。2015年9月8日，茂名市×××××××××作为甲方、建行茂名市分行作为乙方（受托贷款银行）与荣富房地产公司作为丙方（售房人），三方签订了《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》[（2015年）茂住贷协字第A015号]，该协议约定：丙方同意为借款人提供偿还贷款本息的阶段性连带责任保证，保证期限为《借款合同》生效之日起至《房屋他项权证》交乙方执管之日止。…丙方保证责任的范围为贷款本金、利息、借款人应支付的违约金（包括罚息）、赔偿金和甲、乙方实现贷款债权的费用（包括诉讼费、律师费等）。2018年4月9日，原告建行电白支行与被告库明签订了《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440690803-201×××××××020975），该合同约定：原告建行电白支行向被告库明提供借款29万元；借款期限为120个月，自2018年4月28日至2028年4月28日；贷款利率采用浮动利率，即在基准利率水平上上浮10%，即月利率为4.4917‰；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（即每年的1月1日）调整一次；本合同项下借款逾期的，罚息利率为在本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%。贷款利率按照本条第一款约定调整的，罚息利率根据调整后的贷款利率及上述上浮幅度同时进行相应调整。本合同中借款逾期是指借款人未在本合同约定的时限前足额偿还任意一期借款本息的行为。合同还约定：原告建行电白支行（贷款人）将款项一次划入被告荣富房地产公司的账户（账号：4400××××××××53007640，开户行：建行电白支行），再由原告建行电白支行从被告库明的账户（账号：6227××××××××××××818，开户行：建行）扣款还款；约定还款日为每月的首日；还款方法为按月等额本息还款法。在本合同签订时的贷款利率水平下，每月归还本息金额为人民币3131.48元；担保方式为抵押加阶段性保证；抵押财产清单：位于广东省茂名市电白区×××××××××荣富新城·水东湾1号1幢2104房，面积93.63平方米，抵押财产价值396021元，权属人库明。2018年4月24日，原告建行电白支行又与被告库明签订了《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议，该协议约定：双方经协商同意，对《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440690803-201×××××××020975）项下第三十一条贷款利率、第三十四条借款人还款方法和还款金额所列条款变更为：第三十一条本协议项下的贷款利率为月利率，执行浮动利率，即在基准利率水平上上浮15%；该利率自起息日起至贷款本息全部清偿之日止依据利率调整日当日的基准利率及上述上浮/下调幅度，在本合同约定的每个利率调整日（即每年的1月1日）调整一次。第三十四条采用等额本息还款方法，在本协议签订时的贷款利率水平下，每1个月（注按系统还款频率）归还本息金额为人民币3166.70元。除上述条款变动外，《个人住房（商业用房）借款合同》其他条款不变，按照原约定执行。2018年4月28日，原告建行电白支行依约发放了贷款29万元至被告荣富房地产公司的账户（账号：4400××××××××53007640）。2019年11月起，被告库明开始逾期还款付息。经计算，截至2020年10月31日，被告库明拖欠原告的逾期贷款本息合计39102.31元，其中逾期本金24069.75元，逾期利息13532.79元，罚息1499.77元。因追偿无果，故原告建行电白支行向本院提起本案诉讼。另查明，原告建行电白支行为实现债权支付律师费3000元。本院认为，原告建行电白支行与被告荣富房地产公司签订的《楼宇抵押贷款合作协议》、《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》、原告建行电白支行与被告库明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》及其补充协议，均系双方的真实意思表示，内容均没有违反法律和行政法规的强制性规定，且不损害社会公共利益，均为合法有效，对双方均具有法律约束力。双方签订合同后，原告建行电白支行依约向被告库明发放了贷款29万元，被告库明未按合同约定按期还款，被告库明的行为已构成违约，应当承担违约责任。根据原告建行电白支行与被告库明签订的《个人住房（商业用房）借款合同》第十六条违约情形及可能危及贷款人债权的情形“一、借款人违约情形：（一）借款人一按本合同约定按时足额偿还借款本息或其他应付款项；”及第十七条救济措施“一、贷款人救济措施出现上述任一违约情形或可能危及贷款人债权的情形，贷款人有权行使下述一项或几项权利：…2、宣布贷款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用；3、解除与借款人的借贷关系；4、向借款人收取违约金，具体约定见本合同第四十条；”的约定，原告请求解除合同及补充协议的诉讼请求，故本院予以支持。如前所述，原告建行电白支行请求被告库明偿还贷款本息合计273168.92元，其中贷款本金258136.36元，贷款利息13532.79元，罚息1499.77元（以上利息、罚息暂计至2020年10月31日，之后的利息、罚息按照合同约定和中国人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止），理据充分，本院予以支持。关于原告建行电白支行是否享有优先受偿权的问题。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定：“以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立”。本案中，原告未能举证涉案抵押房屋已办理抵押登记，应承担举证不能的法律责任，即本案的抵押权尚未设立，故原告建行电白支行请求对涉案房屋享有优先受偿权，没有事实和法律依据，本院依法不予支持。关于被告荣富房地产公司是否应承担连带清偿责任问题。根据原告建行电白支行与被告荣富房地产公司签订的《楼宇抵押合作协议》（编号：2015年05号）及《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》[（2015年）茂住贷协字第A015号]的约定，被告荣富房地产公司为本案债务提供阶段性连带责任保证，保证期限为从原告建行电白支行将贷款资金划入被告荣富房地产公司的银行账户之日起至被告荣富房地产公司办妥《房地产权证》和《他项权利证》交原告建行电白支行保管之日止，保证责任范围为涉案贷款本金、利息（含罚息、复息、违约金等）和原告为实现债权的律师费等。本案中，被告荣富房地产公司作为涉案房产的房地产开发商，理应协助原告建行电白支行办理涉案抵押房屋的《他项权利证》，因被告荣富房地产公司未能举证房屋《他项权利证》是否交由原告执管，故被告荣富房地产公司应依照《楼宇抵押合作协议》及《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》的约定承担连带保证责任。原告请求被告荣富房地产公司对被告库明拖欠原告的债务承担连带偿还责任，依法有据，本院予以支持。关于原告请求二被告赔付律师费3000元的问题。依照《楼宇抵押合作协议》及《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》的约定，原告请求被告库明、荣富房地产公司承担原告因实现本案债权而支出的律师费3000元，理据充分，本院予以支持。综上所述，原告的诉讼请求，具有充分的事实和法律依据部分，本院予以支持，不具有充分事实和法律依据部分，本院予以驳回。依照《中华人民共和国民法典》第四百零二条、第四百六十五条、第四百九十条、第五百零二条、第五百零九条、第五百六十二条、第五百七十七条、第六百六十七条、第六百七十四条、第六百七十五条、第六百七十六条、第六百八十一条、第六百八十八条、第六百九十一条、第六百九十二条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条规定，判决如下：一、解除原告中国建设银行股份有限公司电白支行与被告库明于2018年4月9日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》（合同编号：440690803-201×××××××020975）及于2018年4月24日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》补充协议；二、限被告库明在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司电白支行偿还贷款本息合计273168.92元，其中贷款本金258136.36元，贷款利息13532.79元，罚息1499.77元（以上利息、罚息暂计至2020年10月31日，之后的利息、罚息按照合同约定和中国人民银行有关利率规定计至贷款本息实际清偿日止）；三、被告茂名市电白区荣富房地产发展有限公司对上述第二项债务在《楼宇抵押贷款合作协议》及《茂名市住房公积金个人住房抵押贷款合作协议》约定的保证期限内承担连带保证责任；四、限被告库明、茂名市电白区荣富房地产发展有限公司在本判决发生法律效力之日起十五日内向原告中国建设银行股份有限公司电白支行赔付律师费3000元；五、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2698.77元，由被告库明、茂名市电白区荣富房地产发展有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省茂名市中级人民法院。审 判 员 张国标二〇二一年四月二十日法官助理 郑旖皓书 记 员 张 会