呼和浩特市赛罕区人民法院   民事判决书   （2021）内0105民初1415号   原告：内蒙古合一物业服务有限公司，住所地内蒙古自治区呼和浩特市赛罕区昭乌达路**汇商广场****。   法定代表人：尚旭延，该公司总经理。   委托诉讼代理人：刘丹，该公司总经理助理。   委托诉讼代理人：高怀丛，该公司会计。   被告：边志强，住呼和浩特市。   原告内蒙古合一物业服务有限公司（以下简称合一物业公司）与被告边志强物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月20日立案后，依法适用简易程序，于2021年3月4日公开开庭进行了审理。原告合一物业公司的委托诉讼代理人刘丹、高怀丛，被告边志强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。   合一物业公司向本院提出诉讼请求：1.依法判令边志强向合一物业公司支付呼和浩特市赛罕区汇商广场A座15层15058号房屋2018年8月1日至2018年10月31日期间的物业费530.71元及二次垃圾清运费44.23元；A座15层15059号房屋2018年3月8日至2018年10月31日期间的物业费3223.83元及二次垃圾清运费268.65元；A座15层15061号房屋2016年7月1日至2018年10月31日期间的物业费22780.8元及二次垃圾清运费1898.4元；A座15层15062、15063、15067房屋2014年3月10日至2015年7月31日期间的物业费17762.52元、2013年11月8日至2015年7月31日期间二次垃圾清运费1840.26元、2016年8月1日至2018年10月31日期间物业费28701.22元及二次垃圾清运费2391.77元；A座15层15064、15065、15066号房屋2015年8月9日至2018年10月31日期间的物业费42888.72元及2014年12月7日至2018年10月31日期间二次垃圾清运费4318.04元，以上费用共计126649.15元；2.诉讼费由边志强承担。事实和理由：2010年9月1日，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司签订了《前期物业服务合同》，约定由合一物业公司对汇商广场提供前期物业管理服务。合同第七条约定，物业服务收费标准为每月6元／平米，该费用由业主按物业的建筑面积交纳，但实际合一物业公司是按每月3.6元／平方米收取。另据《呼和浩特市市容环境卫生管理条例》和呼和浩特市人民政府发[2006]59号文件规定：企事业单位应按室内每月0.3元／平方米的标准缴纳二次垃圾转运费。《前期物业服务合同》签订后至2018年10月31日，合一物业公司一直按约定向边志强提供物业服务。经合一物业公司多次催要，边志强仍拒付上述费用。   边志强辩称，15058、15059、15061号三套房屋不是边志强本人的，不应交纳这三套房屋的物业费及二次垃圾清运费；15062号-15067号六套房屋是边志强本人的，但对欠费区间及欠费金额有异议，因为2016年时，边志强就上述六套房屋交过物业费。   经审理查明，2010年9月1日，内蒙古华麟房地产开发有限公司（甲方）与合一物业公司（乙方）签订《前期物业服务合同示范文本》，约定由合一物业公司为汇商广场提供物业服务。合同约定商业物业收费标准为6元/平方米/月，合同履行过程中，合一物业公司按3.6元/平方米/月的标准向业主收取物业费。合同期限自2010年9月1日至2013年8月31日止。合同签订后，合一物业公司为汇商广场提供物业服务。   2011年12月20日，内蒙古华麟房地产开发有限公司与边志强签订六份《商品房买卖合同》，合同约定边志强购买汇商广场15062号、15063号、15064号、15065号、15066号、15067号房屋，房屋面积分别为111.08平方米、150.88平方米、154.21平方米、102.46平方米、65.36平方米、47.62平方米。   边志强未交纳汇商广场A座15层15062.15063.15067号房屋2014年3月10日至2015年7月31日、2016年8月1日至2018年10月27日期间的物业费48534.15元（309.58平方米×3.6元/平方米/月×43个月零17天）、2013年11月8日至2015年7月31日、2016年8月1日至2018年10月27日期间二次垃圾清运费4422元（309.58平方米×0.3元/平方米/月×47个月19天）；A座15层15064.15065.15066号房屋2015年8月9日至2018年10月27日期间的物业费44764.25元（322.03平方米×3.6元/平方米/月×38个月零19天）及2014年12月7日至2018年10月27日期间二次垃圾清运费4509.46元（322.03平方米×0.3元/平方米/月×46个月零21天）。庭审过程中，合一物业公司认可边志强12瓶茅台酒可抵顶12000元物业费的抗辩意见。   本院审理的合一物业公司起诉其他业主的同类已生效案件查明，2018年10月27日，合一物业公司发出公告称2018年10月28日正式退出汇商广场的物业服务工作。   本院认为，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持”。本案中，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司签订的《前期物业服务合同》，对业主具有约束力，《前期物业服务合同》2013年8月31日到期后，合一物业公司与内蒙古华麟房地产开发有限公司未再续签合同，但仍继续为汇商广场业主提供物业服务至2018年10月27日，边志强事实上享受了合一物业公司的物业服务，双方形成事实上的物业服务合同关系，边志强作为业主应交纳物业费。经本院实地考察，合一物业公司在汇商广场提供的物业服务在公共设施、设备的维修、保养方面存在服务瑕疵，且无绿化面积，无需提供绿化服务，对业主反映强烈的问题亦未能与业主妥善沟通解决，综合考虑合一物业公司的物业服务成本、物业服务水平，本院酌定参照合一物业公司履行前期物业服务合同期间实际收取物业费标准3.6元/平方米/月的80%支持合一物业公司对于物业费的主张，即边志强应向合一物业公司支付汇商广场15062.15063.15067号房屋2014年3月10日至2015年7月31日、2016年8月1日至2018年10月27日期间的物业费；15064.15065.15066号房屋2015年8月9日至2018年10月27日期间的物业费65038.72元〔（48534.15元+44764.25元-12000元）×80%〕及上述房屋二次垃圾清运费8931.46元。对于合一物业公司主张边志强支付2018年10月28日至2018年10月31日期间物业费和二次垃圾清运费的诉讼请求，本院不予支持。对于合一物业公司主张边志强支付汇商广场A座15层15058、15059、15061号房屋物业费及二次垃圾清运费的诉讼请求，其现有证据不足以证明边志强系上述房屋业主或实际使用人，故对其该部分诉讼请求，本院不予支持。对于边志强提出曾向合一物业公司交纳10000元押金及5000元现金的抗辩意见，因其所提交证据不足以证明其主张，本院不予采纳。   依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《物业管理条例》第三十五条、第四十一条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年4月20日最高人民法院审判委员会通过）第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：   一、边志强于本判决生效之日起十日内向内蒙古合一物业服务有限公司支付物业费65038.72元、二次垃圾清运费8931.46元；   二、驳回内蒙古合一物业服务有限公司其他诉讼请求。   如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。   案件受理费1416元（内蒙古合一物业服务有限公司已预交），由边志强负担823元，由内蒙古合一物业服务有限公司负担593元。   如不服本判决，可于本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于呼和浩特市中级人民法院。   审判员 卜吉娜      二〇二一年四月六日   法官助理 高丽媛   书记员 侯小敏