江西省赣州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣07民终827号上诉人（原审原告）：赣州万鹏置业有限公司，地址：江西省石城县温坊工业园二期四标段（华昌矿山机械有限公司办公楼）。法定代表人：黄坚，董事长。委托诉讼代理人：黄锡珍、张俊华，福建联合信实（三明）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：江丽红，女，1975年8月3日生，汉族，住江西省石城县。委托诉讼代理人：李爱林、陈栋云，广东华商（赣州）律师事务所律师。上诉人赣州万鹏置业有限公司因与被上诉人江丽红不当得利纠纷一案，不服江西省石城县人民法院（2020）赣0735民初1616号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月23日立案后，依法组成合议庭，以询问调解的方式进行了审理。本案现已审理终结。赣州万鹏置业有限公司上诉请求：1.撤销一审民事判决，改判支持上诉人的诉讼请求或发回重审；2.本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审认为上诉人被核减“状元府三期”计容建筑面积系自身原因造成，责任在上诉人，与被上诉人增设隔层不存在因果关系，属于事实认定错误。（一）原审判决认为上诉人被核减“状元府三期”计容建筑面积的原因是交房时未取得《竣工验收备案表》，与事实不符。石城县城乡规划建设局2017年4月20日“石规建字[2017]44号”纪要已明确上诉人被核减三期的计容建筑面积是因为小区的违规建设行为，即被上诉人江丽红擅自增设隔层，责任完全在于江丽红，与上诉人是否取得《竣工验收备案表》并无关系。事实上，如果没有江丽红擅自增设隔层的违规建设行为，无论如何上诉人也不会被核减三期的计容面积。（二）原审判决认为被上诉人增设隔层的行为不是上诉人被核减等量计容面积的根本原因，增设隔层经建设行政主管部门同意免于处罚，继而得出上诉人主张的被核减等量计容建筑面积的损失与被上诉人增设隔层没有法律意义上的实质因果关系的结论，属于事实认定错误。如果没有江丽红的违规建设行为，石城城乡规划建设局是不会因为交房时未取得《竣工验收备案表》而核减上诉人三期的计容面积，上诉人的损失与江丽红的行为具有实质因果关系。（三）原审判决认为被上诉人增设隔层取得的是居住性利益而非财产性利益，被上诉人取得的利益不属于不当得利返还范围，被上诉人不构成不当得利，属于事实认定错误。财产性利益是指动产、不动产、有价证券等财物或者期权、债权等具有经济性价值的利益。江丽红增设隔层，增加了使用面积，获得了居住性利益，但该居住性利益是依附于不动产的，其实质是取得了财产性利益。江丽红所购买的2#楼商铺1-16预测算建筑面积为37.06㎡，因被告擅自增设隔层的行为使其购买的商铺产权面积由37.06㎡增加至73.86㎡，其所获得的不仅是居住利益，更是财产利益，同时也使上诉人三期计容建筑面积减少36.8㎡，侵犯了上诉人的利益，属于不当得利，应当予以返还。二、原审判决认为上诉人被核减“状元府三期”计容建筑面积与被上诉人增设隔层不存在因果关系，被上诉人不构成不当得利，属于事实认定错误，导致法律适用错误。如前所述，被上诉人擅自增设隔层与上诉人被核减“状元府三期”计容建筑面积存在因果关系，江丽红没有法律根据，取得不当利益，上诉人有权请求其返还利益。三、原审判决完全忽视江丽红增设隔层的违法问题，回避江丽红违法取得不当利益并损害上诉人利益的事实，判决结果显失公平，违反公序良俗，将助长不良风气。四、上诉人主张的不当得利法律关系与原审判决作出的认定不一致，但原审法院并未将法律关系性质作为焦点问题进行审理，也未向上诉人释明，程序违法。江丽红辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由不能成立。一、上诉人回避违法交房且恶意欺骗购房者的事实，认为被核减“状元府三期”计容建筑面积责任完全在于被上诉人与事实不符。1.上诉人具有违法交房且恶意欺骗购房者的行为。2.上诉人被核减“状元府三期”计容建筑面积责任完全在于上诉人先期违法交房和欺骗行为，行政处罚的对象是上诉人违规交付行为，与被上诉人的添附行为没有法律上的因果关系。二、上诉人违法及欺骗事实在先，而后企图将该违法及欺骗行为而遭受的行政处罚强加到普通的购房者身上，违反公序良俗，不应得到法律的支持。三、被上诉人的添附行为不构成不当得利。1.被上诉人依据合同取得店铺所有权后的添附行为取得的是居住性利益而非财产性利益，添附行为无论是在空间上还是在面积上均无实质性增加。2.被上诉人购买的商铺层高较高，对购买商铺进行适当的添附符合当地购买商铺者的一般习惯，实际上上诉人也同意被上诉人购买该商铺后进行相应添附。四、上诉人认为一审判决结果不公，违反公序良俗，而且将助长社会不良风气没有任何事实与法律依据。赣州万鹏置业有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告支付原告石城县状元府小区的2#楼1-16商铺增设隔层面积房屋价款290944.11元及逾期付款利息55279.38元[利息按月利率0.5%计算，自2017年4月20日（石城县城乡规划建设局下达处罚通知之日）起暂计至2020年6月20日，此后逾期利息要求计至被告实际付清全部款项为止]，暂合计为346223.49元；2.本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2015年9月28日，原、被告就被告向原告购买2栋1-16号商铺签订了《赣州市商品房买卖合同》，约定：商铺建筑面积37.06㎡、单价7906.09元/㎡、总价293000元；出卖人应当在2015年9月30日前，将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》的房屋交付给买受人；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续；双方进行房屋验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》，买受人应当对所购房屋进行查验，共同签署《商品房交付使用交接表》；在该商品房交付时，已列入规划设计和已承诺建设的基础设施、公共配套建筑和配套设施设备，不能同时达到使用条件的，出卖人承诺其达到使用条件的期限为30天内通水、30天内通电、30天内通道路；买受人的房屋仅作住宅/商铺使用，使用期限买受人不得擅自改变该商品房的建筑主体结构、承重结构和用途，且应当按照《商品房使用说明书》的要求合理装修和使用。协议签订后，被告支付了全部购房款293000元及装修保证金、垃圾清运费、物业调节基金等费用。原告将《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》送达给了被告。2015年10月17日，原、被告签订了《商品房交付使用交接单》，载明被告购买的状元府小区2栋16号商铺已取得当地建设行政主管部门核发的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。案涉商铺交付使用后，2016年下半年，原告对案涉商铺进行了增设隔层施工，由一层增设隔层为两层，建筑面积由37.06㎡增加至73.86㎡。2017年4月20日，石城县城乡规划建设局印发石规建字[2017]44号文件，就2017年4月17日局长办公室会议主要精神作出纪要，其中关于状元府一期商住小区违规建设行为处罚的有关事项载明“鉴于状元府一期2#商住楼店面内购房户擅自增设隔层，虽不严重影响规划，但已达建筑计容条件。同意对增设隔层免于处罚，但必须在第三期办理工程规划许可时，核减等量的计容建筑面积，确保整个小区竣工综合验收不超容”等内容。2018年3月，原告办理了案涉商铺的不动产权证，登记权利人为原告、建筑面积为73.86㎡。2020年5月28日、2020年6月11日、2020年6月20日，原告三次向被告发出《催收补交加盖夹层房款函》，要求被告补交购房款290944.11元（加盖面积36.8㎡×单价7906.09元/㎡）。因协商解决纠纷未果，现原告以被告增设隔层的违规建设行为使其购买的商铺建筑面积增加、同时使原告状元府三期计容建筑面积相应扣减，属于不当得利为由，诉至一审法院，请求依法支持其诉讼请求。另查明，包括案涉商铺在内有四家相邻的商铺增设了隔层。经庭询，原告陈述案涉状元府一期项目的竣工验收备案表的取得时间为2017年6月23日。一审法院认为，综合原、被告的诉辩意见，本案案由应当认定为不当得利纠纷。本案的争议焦点在于被告是否应当返还原告不当得利款290944.11元及其利息。对本案争议焦点所涉审判要点，审查认定如下：（一）案涉商铺交付及增设隔层的基础事实问题。根据业已查明的事实，原、被告于2015年10月17日签订的《商品房交付使用交接单》已载明案涉商铺已取得当地建设行政主管部门核发的竣工验收备案表，但根据原告的自认事实，原告直到2017年6月23日才取得竣工验收备案表。原、被告于2015年9月28日签订的《赣州市商品房买卖合同》明确约定商铺验收交接时原告应当出示竣工验收备案表。建设行政主管部门核发的竣工验收备案表是认定本案所涉商铺竣工验收合格的有效法定证明文件。可见，原告在远未取得竣工验收备案表之前即交付案涉商铺给被告，违反法律规定和合同约定。同时，原告能够稳定的进行增设隔层的施工，虽然不能直接证实施工征得了原告同意，但本案亦没有任何证据证实原告在施工期间表达过不准许施工的事实。（二）原告主张被核减等量计容建筑面积的损失与被告增设隔层之间的因果关系认定问题。案涉建设行政主管部门的会议纪要中关于状元府一期商住小区违规建设行为处罚的有关事项载明“鉴于状元府一期2#商住楼店面内购房户擅自增设隔层，虽不严重影响规划，但已达建筑计容条件。同意对增设隔层免于处罚，但必须在第三期办理工程规划许可时，核减等量的计容建筑面积，确保整个小区竣工综合验收不超容”等内容。建设行政主管部门同意对增设隔层免于处罚，案涉行政处罚的内容是核减原告三期项目等量的计容建筑面积。而2017年4月的行政处罚之所以针对原告作出的原因在于，即使到此时原告仍未取得竣工验收备案表这一认定案涉商铺竣工验收合格的有效法定证明文件。原告作为有资质的专业房地产开发企业，如能够按照法律规定和合同约定，在取得竣工验收备案表后交付商铺，则即使被告擅自增设隔层，亦不会成为行政处罚的相对人。因此，被告增设隔层的行为不是原告被核减等量计容建筑面积的根本原因，增设隔层经建设行政主管部门同意免于处罚，原告主张的被核减等量计容建筑面积的损失与被告增设隔层之间没有法律意义上的实质因果关系。（三）原告要求被告返还的款项是否属于不当得利返还范围中的被告取得利益问题。不当得利制度的首要功能是使得利人返还没有法律根据取得的利益，利益是认定不当得利的首要条件，所指向的是具体财产利益。原告并未举证证明其诉请的返还款项系被告所取得的利益。事实上，本案被告基于原告在交接单中书面告知商铺已取得竣工验收备案表的前提下，不可能预料到增设隔层的行为会引发针对原告的行政处罚，让被告承担案涉行政处罚的后果，显然不当，亦显失公平；于被告而言，其通过增设隔层旨在取得居住性利益，该居住性利益在性质上不宜与财产性利益作同一认定，直接认定本案行政处罚的后果对等于不当得利民事法律关系中的损失和利益没有充分依据。据此，被告所取得的利益不属于不当得利返还范围。综上所述，原告提起本案不当得利之诉，因原告所主张的被核减等量计容建筑面积的损失与被告之间没有法律意义上的实质因果关系、原告要求被告返还的款项不属于不当得利返还范围中的被告取得利益，不构成不当得利，原告要求被告返还不当得利款290944.11元及其利息的诉讼请求，一审法院依法不予支持。需要特别注意到的是，本案涉及到行民交叉问题，原告认为案涉行政行为的法律后果可以径行引起本案争议的不当得利请求权，该主张的依据并不充分。对于原、被告在本案中的商铺交接、增设隔层等争议及损赔救济问题，一审法院认为争议各方可通过合同关系另案依法主张权利。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：驳回原告赣州万鹏置业有限公司的全部诉讼请求。案件受理费6493元（原告赣州万鹏置业有限公司已预交），由原告赣州万鹏置业有限公司负担。本院二审期间，当事人均没有提交新证据。本院认定的事实与一审法院认定的事实一致。本院认为，不当得利是指没有法律依据而取得不当利益。构成不当得利需符合以下要件：一是一方受有财产上的利益；二是致他人财产受到损失；三是受损人的受损与受益人的受益具有因果关系；四是无法律上的原因。上诉人赣州万鹏置业有限公司开发的状元府三期计容面积减少系行政主管部门具体行政行为的结果。被上诉人江丽红虽然实施了违规改建涉案店铺行为，但是对其违建行为是否处理、如何处理，以及以谁作为处理或者处罚对象均由行政主管部门依职权决定，江丽红作为该违建行为的实施者无权决定或者左右行政机关的行政行为。因此，上诉人利益受损与被上诉人的违建行为并没有直接的因果关系。综上，上诉人赣州万鹏置业有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6493元，由上诉人赣州万鹏置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长  李 平审 判 员  沈象筠审 判 员  宋玉玲二〇二一年四月十三日代理书记员  甘美玉代理书记员  管燕梅