黑龙江省牡丹江市爱民区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黑1004民初181号 原告：王泽起，男，1971年4月14日出生，住黑龙江省牡丹江市爱民区。 委托诉讼代理人：邹芸竹，黑龙江国大律师事务所律师。 委托诉讼代理人：徐辰，黑龙江国大律师事务所实习律师。 被告：黑龙江世纪家园房地产开发有限公司，住所地黑龙江省牡丹江市东安区江南开发区八面通街99号。 法定代表人：马金福，该公司经理。 委托诉讼代理人：刘兵，黑龙江正大律师事务所律师。 第三人：滕先举，男，1961年5月10日出生，住黑龙江省牡丹江市东安区。 第三人：刘赢，男，1983年6月1日出生，住辽宁省本溪满族自治县。 二位第三人委托诉讼代理人：张淑芬，黑龙江正泰律师事务所律师。 原告王泽起与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司（以下简称世纪家园公司）第三人滕先举、刘赢商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王泽起及其委托诉讼代理人邹芸竹、徐辰，被告世纪家园公司的委托诉讼代理人刘兵、第三人滕先举、刘赢的委托诉讼代理人张淑芬到庭参加诉讼。2021年3月27日至4月9日期间，双方当事人庭外和解未果。本案现已审理终结。 王泽起向本院提出诉讼请求：1.请求法院判令原、被告签订的房屋优先认购权协议有效；2.判令被告向原告交付房屋（位于牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×室，价值386800元）3.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年9月25日签订了房屋优先认购权协议，约定原告购买×小区×号楼×单元×室房屋，总价为386800元，原告已全额支付购房款，但被告至今未向原告交付房屋。2014年12月18日，第三人滕先举与被告签订了上述房屋的商品房销售合同并办理了备案登记，但双方实际为借贷关系，涉案房屋系借款抵押，但未办理抵押登记。据原告了解，2018年7月30日，被告与牡丹江市金邸房地产经纪有限公司（以下简称金邸经纪公司）签订了授权书，授权金邸经纪公司全权、直接管理、销售×项目的商品房、商服和地下车位。但该授权书未写明授权经济公司收取售房款。2019年8月14日，第三人刘赢与被告签订房屋优先认购权协议书，协议书加盖被告和金邸经纪公司合同章，约定售价为460440元。原、被告签订的房屋优先认购权协议合法有效，原告已全额履行了付款义务，被告应履行交房义务。因被告与滕先举之间系借贷关系，故滕先举无权主张涉案房屋物权，亦无权主张交付房屋。刘赢签订协议的时间在原告之后，金邸经纪公司虽有授权书，但其有权出售的房屋的范围当然不包括已出售的房屋，故金邸经纪公司将被告已经出售的房屋再次出售，属无权处分，在被告不认可的情况下，该处分行为无效。另外，刘赢系向滕先举个人支付的购房款，该付款行为不符合交易惯例，不应认定为善意，刘赢不构成善意取得，其购房合同不应得到履行，故涉案房屋应向原告交付。故原告诉至法院，请求如上。 世纪家园公司辩称，原告诉请的事实部分属实，诉争房屋已经由被告作为借款抵押，以签订商品房买卖合同的方式备案在第三人滕先举名下，故请求法院依照法律规定判决被告为原告办理相关的入住手续。 第三人滕先举述称，2014年12月17日，被告将案涉房屋以买卖的方式登记在滕先举名下，并到牡丹江市不动产登记中心办理了商品房买卖合同备案登记。2018年7月27日，滕先举得到被告授权，对包括案涉房屋在内的65户网签备案房屋进行销售。2019年8月14日，滕先举负责的金邸经纪公司就涉案房屋与本案的第三人刘赢签订了房屋的优先购买协议。两次关于案涉房屋的权利转让，都由本案被告出具的协议并加盖公章，而且刘赢与金邸经纪公司之间的房屋交易得到了被告的认可及盖章。从这两份合同上，足以证实涉案房屋所有权人为滕先举个人。两次买卖，共有两个法律关系，形成的是两个法律事实，与本案原告没有任何关联。 第三人刘赢述称，刘赢是从滕先举负责的金邸经纪公司购买的房屋，与本案原告之间不存在任何权利义务关系。原告将刘赢作为本案当事人，没有法律依据。如果原告认为刘赢与金邸经纪公司签订的协议与原、被告的协议权利相冲突，那么依法应当诉请确认合同无效或者撤销，被告也可以主张确认合同无效或行使解除权。但将三个不同的法律关系、法律事实在一个案件中审理，刘赢的代理人认为，人民法院受理本案存在将不同的法律关系混同在一个案件中的情形，超越了一事一诉的范围和规定。原告的诉请在权利义务上与刘赢没有任何关联，却将刘赢列为当事人，加之刘赢与金邸经纪公司签订的合同等一系列证据都是原告从被告处获得的，因此刘赢认为原、被告存在恶意串通、捏造事实进行诉讼的嫌疑。 本案争议的焦点：一、本案中滕先举、刘赢作为第三人身份是否适格；二、原、被告之间的合同是否合法有效，被告是否应据此向原告履行交付房屋的义务；三、被告与滕先举及刘赢之间分别是何种法律关系，双方的合同效力如何；四、本案是否存在原、被告恶意串通进行虚假诉讼的情况；五、原、被告之间的合同是否存在应优先履行的情形。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对有争议的证据和事实，本院认定如下： 1.原告举示证据：证据一、房屋优先认购权协议复印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1份、收据复印件1份（以上证据均与原件核对无异），证明1、2017年9月25日，原、被告签订房屋优先认购协议，约定原告购买被告开发的×小区×号楼×单元×室，房款总额为386800元。因原、被告有更换房号的情况，将原来的房号换成了现在的×号楼×单元×室，涉及房屋面积变更和房款数额变更，原告在已经交付换房前全部房款的前提下，向被告补交了换房后的房款差额，付清了全部购房款，因此，被告向原告出具了全款收据。2、滕先举的网签备案合同日期是2014年12月18日，说明原、被告签订优先认购协议时，该小区已取得商品房预售许可证，且原告已交付全额购房款，属于购房而不是认购，所以该认购协议的性质应为商品房预售合同。原、被告签订的该合同合法有效，且原告已全额付款，被告应向原告履行交付房屋的责任。 被告对该组证据没有异议。 第三人滕先举、刘赢对该组证据有异议，在×项目中，能够出售的商品房只有479户，而该协议编号为×号，收据也是如此，明显超出可售房屋的数量，而且原告的认购协议和收据，与被告公司交付给第三人滕先举的文本不一致，存在重新印制的嫌疑，两位第三人认为存在被告将售房的合同专用章交付给滕先举之后，又重新印制协议和重新刻制印章的情形，由此两位第三人推断该协议实际形成时间是在2020年，而非2017年，原告自述先购买的是4号楼而非涉案房屋，收据编号与其他案件的收据编号相差几千号，可以证实其售房存在虚假，交易不客观、不真实；原告是给案外人伏某转款，不是向被告公司交付购房款，为此，在没有被告对公账户收取购房款的情况下，案外人所收款项不能作为购房付款凭证使用。两位第三人申请对原告提交的伏某的收款账户进行调查，对协议书和收据形成时间及协议上加盖的印章与被告交给滕先举的印章是否为同一印章进行司法鉴定。 本院认为，该组证据能够证实2017年5月2日，原告向案外人伏某账户转款323000元，2017年9月25日，原、被告签订了房屋优先认购权协议，约定原告购买×小区×号楼×单元×室房屋，购房价款为386800元，同日，被告为原告出具了金额为386800元收据的事实，对此本院予以确认。对于本案被告是否应向原告履行交付房屋的义务，本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 证据二、（2017）黑10民初×号民事调解书复印件1份（在被告处复印）、授权书复印件1份、印章交接备忘录复印件1份（授权书和印章交接备忘录是第三人滕先举在另案中对被告的法定代表人身份提出异议时提交的）、牡丹江市金邸房地产经纪有限公司企业信用信息公示报告打印件1份（从国家企业信用信息公示系统打印的）。证明第三人滕先举与被告之间是借款关系，而不是房屋买卖关系。滕先举无权取得涉案房屋物权。金邸经纪公司于2018年7月30日设立，被告于2018年7月30日向金邸经纪公司出具授权书，并签署印章交接备忘录，委托金邸经纪公司代为管理销售×项目的商品房、商服和地下车位。第三人刘赢是在金邸经纪公司处办理的购房手续。 被告对民事调解书及企业信用信息公示报告没有异议。对授权书、备忘录因原告没有提供原件无法核实其真实性，被告不予质证。民事调解书能够说明，无论是林某还是滕先举与被告签订的有关房屋的买卖合同，都是基于被告与林某、滕先举的借款关系的担保，其本意是借款担保而非商品房买卖。根据最高人民法院审理民间借贷适用法律若干问题的解释，名为买卖实为借贷，应以借款担保来认定双方法律关系。所以被告与滕先举之间就本案诉争房屋签订的网签合同是无效合同，是非典型让与担保，对此调解书也进行了认定，该调解书已经生效，其认定的事实不容更改。 滕先举认为原告举示的该组证据能够证实本案原、被告之间存在捏造事实和证据、恶意串通及虚假诉讼的情形。首先，被告将其与滕先举和刘赢的房屋购买权协议及法律文书提供给原告，使原告在与滕先举、刘赢没有任何权利义务关系的情况下为本案被告争取权利；其次，第三人刘赢签订的涉案房屋优先购买权协议在刘赢处有一份原件，在被告处有一份备份，而本案被告却将该证据提供给原告，以此来达到侵占第三人合法财产的目的。滕先举在中级法院审理的（2017）黑10民初×号案件中，林某将其500万元的债权转让给滕先举，也就是该调解书形成的过程，而且在该案审理过程中双方达成的和解协议内容，也明确了65户网签备案的房屋仍然登记在林某、滕先举名下，相关的利息按照双方约定的利息继续履行。原告举示的调解书所涉及的债权，本案被告分文未付，所以不存在本案被告回购房屋的事实。因网签备案等于所有权登记，需要按照规定交税，如果更名等于是房屋的买卖交易，因此该调解书和本案原告没有关联性，如果本案被告对网签的65户商品房买卖合同不认可，应当行使撤销权或解除权。故，该调解书与本案没有关联性。 刘赢认为刘赢是在售楼处买房，买房时×销售处都挂有相关的证件，所购房屋与原告无关。原告所举的该组证据，与第三人刘赢没有任何关联，不能证明刘赢的房屋优先认购协议与原告所持房屋优先购买协议有冲突。 本院认为，民事调解书能够证实被告与滕先举之间的借款纠纷经过牡丹江市中级人民法院主持调解，双方自愿达成调解协议，牡丹江市中级人民法院出具民事调解书的事实，企业信用信息公示报告能够证实金邸经纪公司成立的时间，授权书及印章交接备忘录能够证实2018年7月30日，世纪家园公司向金邸经纪公司出具授权书，授权期间由金邸经纪公司管理销售×项目的商品房、商服和地下车位的销售，授权期限自2018年7月30日至2021年7月29日止。世纪家园公司于2018年7月30日将销售合同章交由滕先举管理的事实，本院对上述事实予以确认。该组证据不能证实原、被告存在恶意串通、虚假诉讼等情形，故第三人滕先举的质证意见不能成立。 证据三、刘赢的中国建设银行个人活期账户交易明细1份、滕先举的哈尔滨银行对私对手信息查询单复印件2页，证明2019年8月14日14：49分，滕先举向沈某转账45万元，随后沈某向刘赢转款45万元，在同日15：31分，刘赢又向滕先举转款45万元，由此可以看出，刘赢的购房款是滕先举先转给沈某，沈某再转给刘赢，刘赢再转给滕先举，以此取得刘赢交付购房款的银行回单，营造刘赢给付购房款的假象，实际上刘赢未支付任何购房款，其是虚假的购房人，无权要求取得涉案房屋权益。 被告对该组证据没有异议。 滕先举认为原告举示的这份证据不能证实刘赢未支付购房款，因为此前刘赢及其亲属与滕先举存在经济往来，刘赢购买该房屋的资金来源是滕先举偿还刘赢及亲属的借款，所以刘赢的购房款均系为刘赢及其亲属实际交付的。同时，本案的涉案房屋是由房屋登记所有人滕先举卖给刘赢的，滕先举与刘赢的买卖关系，与原、被告之间的一房多售不发生任何法律关系。从该证据及原告目的足以看出，原、被告之间存在恶意串通，试图以此种方法达到侵吞第三人滕先举名下房产的目的，尤其是在本案中，原告与第三人不相识，其购买房屋时明知涉案房屋已经网签联机备案在第三人滕先举名下，却仍然为了图便宜从被告处购买已经有房主的房屋，是原告上当受骗，与第三人购买房屋的合法性之间没有任何关系。第三人刘赢是否应当取得涉案房产的所有权，与原告之间甚至与被告之间都没有任何关联。 刘赢认为该份证据不能证明刘赢没有支付购房款，因为刘赢有相关的资金往来，与滕先举的交易记录能够证实。 本院认为，该组证据能够证实2019年8月14日14:49分滕先举向案外人沈某转款450000元，随后沈某向刘赢转账450000元，当日15:31分刘赢向滕先举转账450000元的事实，对此本院予以确认。 2.被告举示滕先举的借款协议复印件1份，证明被告与滕先举之间是借款关系，被告给滕先举出具的案涉房屋网签合同是为借款作为抵押担保，属于让与担保，不受法律保护。 原告对该组证据没有异议。 滕先举对该组证据的有异议。该借款协议及相关履行过程与本案原告没有任何关系，该份借款协议中体现，借款期限至2014年10月21日止，而双方的商品房买卖合同形成时间是在2014年12月17日，所以从时间上看，涉案房屋的所有权人确定早于本案原告购房时间，因此，在被告与滕先举签订的商品房买卖合同没有撤销、解除及认定无效的情况下，本案被告再行卖房，属于一房多售，已经涉嫌诈骗。对于×项目涉嫌一房多卖的案件，第三人滕先举已经向某机关报案，但一直在调查过程中没有结案。借款协议与本案无关。 刘赢认为其是自金邸经纪公司处购买房屋，并且签订了房屋优先购买权协议，与本案原告没有关联，不是同一法律关系产生的法律后果。 本院认为，该组证据能够证实2014年8月4日，滕先举与被告及案外人林某、陈某签订借款协议的事实，对此本院予以确认。 3.第三人滕先举举示证据：证据一、2014年12月17日被告与第三人滕先举签订的商品房买卖合同及商品房买卖合同网签备案证明复印件各1份，证明第三人滕先举与被告于2014年12月27日一同到牡丹江市不动产登记中心进行了连机网签备案。在该份合同的最后一页，双方共同对案涉房屋产籍号为×号商品房进产权预售登记，案涉房屋价值在2014年每平方米价格为4536元，房屋总价为464124元，该份证据证实，案涉房屋买卖合同已经登记在滕先举名下，滕先举具有案涉房屋的物权，在没有经过产权登记部门的变更，滕先举名下的房屋所有权没有变更。该份合同早于被告与原告的交易，但是本案原告交付的购房款明显低于市场价，比正常售价少14万元，存在明显的虚假成分。在该份商品房买卖合同没有解除或者撤销及确认无效的情况下，将这一法律事实及关系强加到本案处理，明显属于超越了一事一审的案件范围。 原告对形式要件没有异议，对证明的问题有异议，滕先举和被告是借款关系，签订买卖合同是为了担保，其基础法律关系是借款，而不是买卖。滕先举无权取得涉案房屋的物权，因此无权主张涉案房屋的任何权利。 被告对该组证据的形式要件无异议，需要第三人提供购房票据。对证明的问题有异议，网签备案是在双方签订了产权处提供的网络内签订合同之后自动形成的，并非双方共同到场办理的备案。该买卖合同是基于借款担保形成的，应以担保关系来确定被告与第三人之间的法律关系。不应以买卖关系来认定双方的关系。 刘赢对此不知情。 本院认为，该组证据能够证实2014年12月17日，被告与滕先举签订了商品房销售合同，并于12月18日办理了登记备案的事实，对此本院予以确认，至于被告与第三人滕先举之间是何种法律关系，本院将综合全案予以论述，在此不再赘述。 证据二、工程托管协议书、授权书、印章交接备忘录复印件各1份（均与原件核对无异）。证明2018年7月27日，因缺少资金，使被告开发的×项目无法继续进行施工，被告与黑龙江金跃建筑安装有限公司及滕先举三方签订了×项目1到5号楼和配套工程及7号楼的开发建设项目的建设和销售全部交给滕先举托管，并且明确约定了相关的托管权利和义务，将合同印章进行了移交。滕先举在2018年7月27日正式对被告的烂尾工程接管。滕先举于2018年7月30日与被告公司签订了有关金邸项目商品房、商服和地下车位的销售权的授权书，并且明确了被告从授权书交给滕先举后不再行使任何销售职能，同时双方约定将×项目可售房屋的范围以双方现场清理后签订的明细为准，双方的协议履行期限从2018年7月30日起至2021年7月29日止，目前该份协议仍然在履行过程中。 原告对该组证据没有异议，认为与原告无关。 被告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议。工程托管协议书、授权书及备忘录与本案涉及诉争房屋没有关联。三份证据都没有约定滕先举有权出售诉争房屋，而且根据协议约定第二条第二款第一项，应该有一份1-5号楼已经售出或抵押以及被司法查封的房源明细，剩余房源明细。第二条第一款第三项中有约定，滕先举有权出售的房屋不在约定的明细表内。本案诉争房屋无论是2014年以买卖形式抵押给滕先举，还是2017年出售给本案原告，都不在第三人滕先举有权出售的房源范围之内，所以该组证据不能证实滕先举想要证明的问题。也没有证据证明×项目实际控制人是金春学。 刘赢对该组证据不知情。 本院认为，该组证据能够证实2018年7月27日，黑龙江金跃建筑安装有限公司、世纪家园公司与滕先举签订工程托管协议，将×小区1-5号楼收尾和配套工程及7号楼开发建设工程托管给滕先举。2018年7月30日，世纪家园公司向金邸经纪公司出具授权书，授权期间由金邸经纪公司管理销售×项目的商品房、商服和地下车位的销售，授权期限自2018年7月30日至2021年7月29日止。同日，世纪家园公司将销售合同章交由滕先举管理的事实，对此本院予以确认。 4.第三人刘赢举示房屋优先认购权协议书复印件1份、交款收据复印件1份、中国建设银行个人活期账户交易明细复印件1份（以上证据与原件核对无异），证明2019年8月14日，第三人滕先举负责的金邸经纪公司与被告及第三人刘赢签订了案涉房屋的优先认购权协议书，编号为×，刘赢购买房屋经过本案被告授权认可，并且协议交由被告备案。在金邸经纪公司报备后，只有刘赢持有协议和本案被告备案存档。收据证明金邸经纪公司作为售房一方，收取购房人购房款的事实。刘赢向滕先举转账450000元。 原告对该组证据的形式要件没有异议，对证明的问题有异议，刘赢的购房款实际是滕先举给他的，其是虚假的购房人无权取得涉案房屋的权益。 被告同意原告的质证意见，对证明的问题有异议。该份协议书是金邸经纪公司擅自与刘赢签订的，应认定无效。虽然该协议上有被告单位销售合同专用章，但该合同专用章已经于当时交给滕先举，是滕先举擅自许可他人使用，与被告无关。而且托管给滕先举的房屋并不包括涉案房屋，所以说这份认购协议是无效协议。托管协议第二条第一款第三项明确约定，滕先举可以销售的房屋是1-5号楼，不在本协议约定明细表中的商品房，而第二条第二款第一项也明确约定了被告向滕先举提供的明细是指已经出售或抵押及被法院查封的明细，而被告与第三人滕先举之间的商品房网签合同实为借款抵押，所以不在滕先举有权出售的范围内。根据物权法规定，不动产应以登记来确认物权所有，而被告与滕先举之间签订的网签合同没有进行产权登记，所以该房屋应属被告所有，滕先举无权依据网签合同对外转让涉案房屋。同类案件在爱民法院共计13起，第三人之间的认购协议涉及的购房款也都交到了滕先举个人手中，没有交到合同主体（金邸房地产经济公司）手中，可见这种付款方式是一处常见方式，不能以被告下属员工收取原告购房款来否定原、被告双方购房协议的效力。 滕先举对该组证据没有异议。同时明确提出该份认购协议是由滕先举负责的牡丹江市金邸经济公司在2019年8月14日与第三人刘赢签订的销售协议，该协议是本案被告在2018年7月双方签订授权书和工程托管协议及印章交易备忘录后，第三人滕先举将自己名下的房屋卖给刘赢的，因为滕先举早已在2014年12月就与被告签订了商品房买卖合同，并在不动产登记中心进行了网签联机备案，能够证实该户房屋的物权是登记在滕先举个人名下，因此滕先举具有销售该户房屋或转让该户房屋的合法权益，被告在商品房买卖合同存在的情况下，又与本案原告签订了所谓的优先认购权协议，只能证实被告的行为属一房多卖，而且其卖房行为是在没有与滕先举进行商品房买卖合同的解除、撤销或者确认合同有效、无效的情况下与原告签订的，所以，本案原告与被告之间签订的认购协议是在2014年12月之后，依法应当确认为无效。 本院认为，该组证据能够证实2019年8月14日，被告与刘赢就涉案房屋签订房屋优先认购权协议，协议下方盖有金邸经纪公司合同专用章、世纪家园公司商品房销售合同专用章及刘赢签字捺印，当日，刘赢向滕先举（账号×）转账450000元，金邸经纪公司于2019年8月15日出具内容为购房款4-2-801剩余款项交房时一次付清，金额为450000元收据一份的事实，对此本院予以确认。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下： 世纪家园公司开发建设牡丹江市爱民区×小区。世纪家园公司称2011年开始设立×小区售楼处。王泽起称2017年5月2日，其在×售楼处选定了一户房屋（具体房号记不清了），交纳了购房款并签订了认购书，世纪家园公司为其出具了购房款收据，后因房型及房屋面积问题调换为×小区×号楼×单元×室（本案涉案房屋）。2017年5月2日，王泽起向案外人伏某转账323000元。2017年9月25日，王泽起与世纪家园公司签订房屋优先权认购协议，认购世纪家园公司开发建设的位于牡丹江市爱民区×小区×号楼×单元×层×号、使用性质为住宅、建筑面积102.32平方米商品房；认购价格为3781元/平方米，总认购价款为386800元；王泽起应在签订本协议时一次性付清100%认购款，总计386800元，认购房屋的销售价格以本协议约定的认购价格为准，王泽起提前交付的认购款全部折抵购房款；世纪家园公司在取得预售许可后应及时通知王泽起，王泽起在接到上述通知后十五日内与世纪家园公司签订商品房买卖合同后，本协议终止；如王泽起在接到上述通知后十五日内没有与世纪家园公司就认购房屋签订商品房买卖合同，视为王泽起放弃优先购买权，本协议自动终止；如世纪家园公司在本协议有效期内将认购房屋转卖给他人，应双倍返还王泽起交付的认购款；如王泽起在本协议有效期内提出退房，应按房屋认购总额的5%承担赔偿违约责任。王泽起在该协议上签名捺印、世纪家园公司在该协议上盖商品房销售合同专用章。王泽起称其向世纪家园个人名下存入63800元，补齐两户房屋的差价款，世纪家园公司收回了原认购书及收据。2017年9月25日，世纪家园公司向王泽起出具了房款收据；滕先举称，王泽起购买上述房屋价格明显低于市场价值，该认购协议形成时间为2020年，双方并非真实的房屋买卖合同关系，但未举示充分证据。 2014年8月4日，滕先举（甲方、出借人）与世纪家园公司（乙方、借款人）及案外人林某（丙方、担保人）、陈某（丁方、双方委托责任人）签订借款协议，协议约定：“借款人世纪家园公司自愿将其×项目未出售的商品房抵押给甲方，向甲方借款。协议如下：一、借款金额450万元，用于×工程项目的动迁费用、建筑材料费用和人工费用。二、借款期限：自2014年8月5日至2014年10月21日。……四、该笔借款是由2013年5月27日网签丽水蓝天7套住宅抵押450万元人民币借款的续借款，现抵押物更换为×项目未出售的商品房为本借款担保。起息日视为2014年8月5日。五、各方责任与义务。1.乙方自愿用自己开发建筑的×项目部分未出售的商品房为本借款提供抵押担保（担保房源明细见附件一）该抵押物在借款协议期内，乙方不得擅自将抵押担保物出售或转让他人，要由甲乙双方共同监管、销售抵押的商品房，甲方派一名业务员参与售房，销售收入要存入甲乙双方在新华工商银行建立共管账户。2.甲乙双方在爱民工商银行建立共管账户由乙方人员王某、甲方人员边某共同管理专项资金的支付。双方分别管理银行卡和密码、U盾。3.丁方陈某受甲乙双方委托，负责资金审批、监管和对本协议乙方责任与义务的执行权。要保证抵押商品房的销售收入全部存入甲乙双方的共管账户，乙方必须出具陈某负责该项目资金审批、监管和对本协议执行权的董事会决议和授权书，授权期限为收回本借款本息为止。4.资金的使用，由双方商定后，由陈某审批支付，甲、乙双方都无权擅自动用专项资金作他用。5.乙方保证在取得《商品房预售许可证》十日内与甲方办理全部抵押房产的网上机打《商品房买卖合同》的签约及备案手续。（担保房源明细件附件一）6.甲方办理抵押房产网上机打《商品房买卖合同》的签约备案手续后，解除原抵押物。7.乙方保证正式签订建设工程合同，同时确保建筑工程顺利开工且工程进度一致，甲方才可将借款分期打入共管账户。8.丙方担保范围为：借款本息及罚息、期限至本息还清为止。六、违约责任1.若乙方逾期未还本金，自逾期之日起此协议约定的抵押担保物按5折优惠（2250元/平方米）出售给甲方、乙方须无条件的协助办理过户手续。当甲乙双方签订买卖合同的同时，本协议的借款即转为房款，利息终止。至此，上述抵押房产的产权即归甲方所有，乙方无异议。……”协议下方有滕先举、林某、陈某签字，并盖有世纪家园公章及金春学签字。该借款协议后附《抵押担保房源已签合同明细（滕先举）》其中包括本案涉案房屋。2014年11月5日，世纪家园公司取得该小区的预售许可证。2014年12月17日，滕先举与世纪家园公司签订商品房买卖合同，约定滕先举购买×栋×单元×室、产图号×、建筑面积102.32平方米商品房，房屋总价为464124元。2014年12月18日，世纪家园公司与滕先举在牡丹江市房产管理局办理了商品房买卖合同备案证明。 2017年11月2日，滕先举以世纪家园公司为被告诉至牡丹江市中级人民法院，要求世纪家园公司立即偿还滕先举借款本金2170万元，利息20974416元，共计42674416元。2017年12月7日，牡丹江市中级人民法院出具（2017）黑10民初×号民事调解书，该调解书查明2014年7月22日，世纪家园公司向案外人张某借款1000万元，借款利率为月息3分；2014年8月4日，世纪家园公司向滕先举借款450万元，借款利率为月息3分；2014年8月16日，世纪家园公司向案外人林某借款500万元，借款利率为月息3.5分；2015年10月23日，世纪家园公司向滕先举出具20万元的借据，借款利率为月3%；2016年5月20日，滕先举与世纪家园公司及林某签订《借款协议》，约定世纪家园公司向滕先举借款200万元；2017年10月10日，张某将其对世纪家园公司的债权转让给滕先举，并告知世纪家园公司；2017年10月10日，林某将其对世纪家园公司的债权转让给滕先举，并告知世纪家园公司。至此，滕先举对世纪家园公司共享有借款本金2170万元债权。经牡丹江市中级人民法院调解，双方当事人自愿达成如下协议：一、世纪家园公司给付滕先举借款本金2170万元，截至2017年10月23日利息17317812.27元。自2017年10月24日起继续按月利率2%给付利息至付清借款本金时止。上述款项于2018年4月30日给付100万元，2018年10月31日给付500万元，余款于2018年12月31日付清本息；二、滕先举预交诉讼费255172元，其中案件受理费236889减半收取118444.50元、财产保全费5000元由世纪家园公司承担，余款18283元返还滕先举。该调解书调解的债权中包括了前述2014年8月4日世纪家园公司与滕先举、林某、陈某签订的借款协议约定的450万元借款，世纪家园公司为该笔借款担保出具了包括本案涉案房屋在内的45户房源。滕先举称上述民事调解书在牡丹江市中级人民法院执行程序中。 2018年7月27日，黑龙江金跃建筑安装有限公司（以下简称金跃公司）、世纪家园公司及滕先举签订《工程托管协议书》，约定：×小区1-5号楼收尾和配套工程及7号楼开发建设工程施工建设和销售出现资金困难，经三方多次商榷，由滕先举负责筹措资金，管理工程建设和销售等事宜。协议书第二项三方的权利、责任与义务。（一）滕先举的权利责任与义务：2.滕先举直接管理投资施工阶段的现金收入与支出；3.滕先举直接管理销售，由滕先举办理正规的房屋销售手续（注册房屋销售经济公司执照）对外销售商品房、门市房和地下车位，而销售收入直接进入滕先举设立的专用账户由滕先举管理。所销售的商品房包括1-5号楼不在本协议约定明细表中的商品房（含住宅、门市房及地下停车位）。（二）金跃公司及世纪家园公司的权利责任与义务：1.滕先举投资入场前，金跃公司及世纪家园公司应向滕先举提供以下文件：“×”1-5号楼收尾、配套工程的工程量的详细情况、7号楼的全套施工图纸、“×”1-5号楼已经出售或抵押及被司法查封的房屋明细、剩余房源明细、原施工人同意进入现场施工的承诺声明，同时要保证施工现场设施设备齐全，无争议；7.金跃公司及世纪家园公司双方负责对“×”原来购房人、抵账人（抵押担保）的遗留问题的解答、调解和处理，不得因上述问题干扰和影响滕先举的施工与销售。协议下方盖有金跃公司及世纪家园公司的公章、马金福的名章，金春学及滕先举在协议上签字。 2018年7月30日，金邸经纪公司注册成立，法定代表人为滕先举。当日，世纪家园公司（授权方）与金邸经纪公司（被授权方）签订授权书，授权事项：授权期间由被授权方全权直接管理销售×项目的商品房、商服和地下车位的销售。授权方不再行使任何销售职能。授权期限：自2018年7月30日至2021年7月29日止。授权书下方盖有世纪家园公司公章、马金福名章，金春学及滕先举签字。同日，世纪家园公司、金跃公司董事长金春学与滕先举签订印章交接备忘录，约定：根据2018年7月27日金跃公司、世纪家园公司、滕先举三方签订《工程托管协议》的约定，在托管期间由丙方滕先举直接管理销售，并由丙方办理正规的房屋销售手续（×房屋销售经纪公司）负责×项目的商品房、商服和地下车位的销售。为保障三方的权利与利益，世纪家园公司从2018年7月30日将《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司销售合同章》印章交由丙方管理。从交接当日起，以《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司销售合同章》签订的销售合同和其他任何文件等所带来的一切纠纷均由世纪家园公司负责承担。 2019年8月14日，刘赢与世纪家园公司就诉争房屋签订《房屋优先权认购协议》约定认购价格为4510元/平方米，总价款为460440元，刘赢在签订本协议时一次性付清98%认购款，总计450000元（交房付清余款）。当日下午14:49分滕先举向案外人沈某转款450000元，随后沈某向刘赢转账450000元，当日15:31分刘赢向滕先举转账450000元。金邸经纪公司于2019年8月15日出具450000元购房款收据一份。滕先举自述，刘赢系滕先举朋友孔某的姑爷，沈某系孔某的妻子，滕先举向沈某转款系用于偿还其欠付沈某的欠款，但未举示证据证实。 世纪家园公司称其与滕先举于2014年12月18日签订商品房买卖合同系世纪家园公司以案涉房屋作为向滕先举借款的抵押担保，双方未办理案涉房屋抵押登记。世纪家园公司及滕先举称涉案房屋未经过综合验收，不具备交付条件。原、被告称×小区已经向部分购房人进行了交付房屋。世纪家园公司未向本案当事人交付涉案房屋。 本院受理本案后，发现可能涉嫌“虚假诉讼”、“合同诈骗”、“非法吸收公众存款”犯罪，于2021年2月7日将本案在内的十三起案件的线索移送至牡丹江市某局爱民分局，2021年3月4日，该某分局经调查后回函答复认为目前情况下不构成犯罪。 本院认为，关于本案适用法律的问题。依照《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案当事人之间的认购权协议及商品房买卖合同均系签订于民法典施行前，现因该法律事实引起的民事纠纷应适用当时的法律、司法解释的规定。 关于王泽起与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议是否有效，该认购权协议与本案中刘赢与世纪家园公司签订房屋优先认购权协议及世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同相比，是否具有优先履行的效力，世纪家园公司是否应向王泽起交付涉案房屋为本案争议的焦点所在。首先，关于王泽起与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议效力问题。《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款规定：“依法成立的合同，自成立时生效。”本案中，王泽起与世纪家园公司于2017年9月25日签订的涉案房屋优先认购权协议有王泽起与世纪家园公司的签名捺印和盖章确认，系双方当事人的真实意思表示，内容亦未违反法律法规的强制性规定，滕先举虽主张王泽起购买案涉房屋价格明显低于市场价值，双方之间并非真实的房屋买卖合同关系，但其举示的证据不足以证实该主张，现王泽起已履行付款义务，世纪家园公司亦认可，故王泽起与世纪家园公司之间的房屋优先权认购协议有效，本院对王泽起主张其与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议有效的诉讼请求予以支持。 关于上述房屋优先认购权协议的性质问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同”。本案王泽起与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议中已载明双方当事人的名称或者姓名等基本信息、商品房的基本状况、销售方式、价款的确定方式、总价款、付款方式及时间、解决争议的方法、违约责任等内容，即该协议具备商品房买卖合同的主要内容，且世纪家园公司已依约收受购房款，其在本案诉讼前已取得案涉房屋预售许可证，故王泽起与世纪家园公司签订的房屋优先认购权协议应认定为商品房买卖合同。 关于世纪家园公司与滕先举签订的商品房买卖合同的性质问题。依据滕先举与金跃公司、世纪家园公司签订的《借款协议》第五项第5款：“乙方保证在取得《商品房预售许可证》十日内与甲方办理全部抵押房产的网上机打《商品房买卖合同》的签约及备案手续。（担保房源明细件附件一）”该协议后附房源表中，包括本案涉案房屋。世纪家园公司在2014年11月取得房屋预售许可证，2014年12月与滕先举签订了涉案房屋的商品房买卖合同并办理了备案登记。可见，世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同并办理备案登记系履行三方签订的借款协议约定。2017年，滕先举将世纪家园公司诉至牡丹江市中级人民法院，要求世纪家园返还借款，其中包括上述《借款协议》中所涉的450万元借款，故若真如滕先举所述，在该款到期后，世纪家园公司与滕先举签订商品房买卖合同之时，双方已由借款关系转化为商品房买卖关系，那么滕先举就不会在2017年起诉时主张该笔借款。滕先举虽主张世纪家园公司系与其签订商品房买卖合同并登记备案即取得涉案房屋的所有权，但王泽起已经支付了全部购房款，双方未签订商品房买卖合同系因世纪家园公司取得预售许可证后与滕先举签订商品房买卖合同。参照《最高人民法法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（法释[2020]17号）第二十三条规定：“当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。”世纪家园公司与滕先举之间系借贷关系，双方签订商品房买卖合同系世纪家园公司将案涉房屋抵押给滕先举作为向滕先举借款的担保，双方之间并非真实的商品房买卖合同关系，滕先举与世纪家园公司亦未办理案涉房屋抵押登记。故世纪家园公司与滕先举签订的商品房买卖合同不产生物权变动的效力。 关于金邸经纪公司出售本案涉案房屋的行为是否属于无权处分的问题。世纪家园公司向金邸经纪公司出具授权书委托金邸经纪公司管理销售×小区的房屋，并向滕先举交付了《黑龙江世纪家园房地产开发有限公司销售合同章》，该授权不违反法律规定，应认定为有效，金邸经纪公司有权对外出售×小区的房屋。 关于王泽起诉请世纪家园公司交付案涉房屋的问题。本案涉案房屋存在两份房屋优先权认购协议，王泽起及刘赢均未办理商品房过户登记手续和预告登记手续，又未合法占有涉案房屋，则先行支付房屋价款的买受人要求履行合同的请求应得到支持。本案王泽起在2017年9月25日就已与世纪家园公司签订了协议，并履行了全部购房款义务。刘赢系滕先举朋友孔某的姑爷，沈某系孔某的妻子，刘赢于2019年8月14日与世纪家园公司签订了协议，经本院调查2021年8月14日下午14:49分滕先举向案外人沈某转款450000元，随后沈某向刘赢转账450000元，当日15:31分刘赢向滕先举转账450000元。因刘赢的协议签订在王泽起的协议之后，其交纳购房款的行为亦在王泽起交款后，经本院传唤，刘赢未到庭说明具体情况，无法核实滕先举与刘赢之间是否为商品房买卖的真实意思表示，且综合其与滕先举的关系及其支付购房款的行为存疑，故无论刘赢的协议效力如何，均不能对抗王泽起与世纪家园签订协议先行履行的效力。 依照《中华人民共和国合同法》第二百七十九条第二款：“建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第61条规定：“交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件的。建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”本案中，世纪家园公司及滕先举均称×小区尚未经过竣工验收，且双方当事人未举示该小区相关竣工验收的证据，故本案涉案房屋不符合法律规定的交付条件，本院对王泽起交付房屋的诉讼请求不予支持，王泽起可待条件成就时另行主张权利。 综上所述，本院对王泽起的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条第一款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款,第二百七十九条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条，《中华人民共和国建筑法》第六十一条，《最高人民法法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十三条，《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第六十五条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、第一百一十条的规定，判决如下： 一、原告王泽起与被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司于2017年9月25日签订的房屋优先认购权协议（协议编号为：×、×小区×号楼×单元×层×室）有效； 二、驳回原告王泽起的其他诉讼请求。 案件受理费7102元，减半收取计3551元，由被告黑龙江世纪家园房地产开发有限公司负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于黑龙江省牡丹江市中级人民法院。 审判员  邓卫平 二〇二一年四月二十六日 书记员  马龙君