北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初29856号原告：许嘉荧，女，1973年5月30日出生，汉族，住北京市海淀区。原告：周耀晖，男，1968年11月27日出生，汉族，住北京市海淀区。原告共同委托代理人：王文轩，北京市中伦文德律师事务所律师。原告共同委托代理人：徐永飞，北京市中伦文德律师事务所律师。被告：张元生，男，1954年1月1日出生，汉族，住北京市海淀区。被告：李颖，女，1957年12月3日出生，汉族，住北京市海淀区。被告共同委托代理人：崔秋娜，北京水波纹律师事务所律师。被告共同委托代理人：池芸倩，北京水波纹律师事务所律师。原告许嘉荧、周耀晖与被告张元生、李颖房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月29日作出（2018）京0108民初2086号民事判决，张元生、李颖不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院作出（2020）京01民终3790号民事裁定书，裁定撤销本院（2018）京0108民初2086号民事判决，发回重审。本院依法另行组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许嘉荧及二原告共同委托代理人徐永飞;被告李颖及二被告共同委托代理人崔秋娜、池芸倩到庭参加诉讼。本案现已审理终结。许嘉荧、周耀晖向本院提出诉讼请求：1.被告立即协助将海淀区知春路x号x单元x房屋过户至许嘉荧名下；2.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：许嘉荧、周耀晖系夫妻关系，张元生、李颖系夫妻关系。双方当事人原系朋友关系，相处良好。2006年底，许嘉荧、周耀晖欲购买海淀区的房屋，李颖得知后极力推荐其单位民生银行内部的团购房，称其会帮助办理整个购房的手续，出于信任，许嘉荧、周耀晖委托李颖寻找合适房源并办理相关手续。期间，李颖带着二原告多次看房，最终看中了涉案房屋，准备进行购买。但由于该房屋当时系民生银行内部团购房，需要民生银行的员工或亲属才能购买，所以李颖提出，让许嘉荧以李颖之夫张元生的名义购买，具体由其代办。原告故借用张元生的名义购房，委托李颖办理购房的相关事宜。2007年4月，就本案房屋，张元生与卖方签订了房屋买卖合同，房屋总价750000元，之后又办理了个人购房借款合同，原告通过李颖向卖方支付了房屋首付款，并自2007年6、7月份开始每月通过李颖的账户向银行偿还本案房屋贷款至2017年6月份。本案房屋自2007年4月份交给二原告之后，二原告对本案房屋进行了装修，2007年10月初正式入住使用至今，二原告一直在缴纳与本案房屋相关的所有费用，同时还缴纳了房屋各种税费及面积差的补差费用。期间，原告多次向被告索要房屋产权证，但被告以各种理由推脱，考虑到双方的关系，二原告也没有再强行索要，想着等房屋贷款结清后再办理过户。2017年7月份，二被告以房屋租赁合同纠纷为由诉二原告至贵院，要求解除合同关系，返还房屋。这时二原告才意识到问题的严重性，之后二原告依然多次联系二被告，但二被告仍然不予回复。张元生、李颖辩称，不同意原告的诉讼请求。1.双方不存在借名买房关系，是原告为非法取得涉案房屋所虚构的；2.双方当事人系租赁关系；3.原告支付装修费、供暖费、物业费系基于其承租该房屋支付。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。双方当事人均认可位于北京市海淀区知春路x号x单元x号房屋（以下简称涉案房屋）系民生银行内部的团购房。涉案房屋原由民生银行员工裴玉梅向北京航南科技发展中心购买，房产证尚未办理时，2007年3月16日，张元生（乙方）与裴玉梅（甲方）签订《航南大厦房屋买卖合同》，约定甲方将涉案房屋出售给乙方。房屋价格75万元。2007年3月28日，北京航南科技发展中心向张元生发出缴款通知书，需补缴房屋差价款16110.22元。就房款的支付情况，其中25万元由李颖于2007年4月13日向裴玉梅转账支付，剩余款项以张元生贷款方式支付。张元生与民生银行签订贷款合同，以自己名义向中国民生银行贷款50万元，该贷款于2007年4月10日发放至裴玉梅账户。就房屋差价款16110.22元，由李颖于2007年4月5日支付。后，张元生与北京航南科技发展中心补签《房改售房合同》及《补充协议》，2007年7月19日，张元生取得涉案房屋产权证书。涉案房屋由张元生、李颖持有房屋产权证、相关购房合同原件，由许嘉荧、周耀晖持有贷款合同原件。庭审中，双方均认可许嘉荧、周耀晖自2007年居住涉案房屋至今。对有争议的证据和事实，本院认定如下：1.许嘉荧提交2008年1月22日、2009年10月23日及2010年2月6日民生银行存款回单三张，证明分三次共向李颖汇款22万元，上述款项即为其向李颖支付的涉案房屋首付款，李颖对上述证据的真实性认可，但不认可款项的性质为房款，李颖进一步提交工商登记信息、照片及合同书，证明与许嘉荧、周耀晖存在共同的经营活动，会有较多资金往来。许嘉荧、周耀晖对上述证据的证明目的不予认可。本院对双方该组证据的真实性予以确认；2.针对涉案房屋贷款的还款情况，张元生提交扣款回单若干，证明自2007年5月10日开始每月还款金额3402.68元至4092.52元不等，均是自行偿还，2018年1月15日，其一次性提前还贷229516.84元，将贷款结清。许嘉荧、周耀晖虽认可证据真实性，但主张房屋贷款系二人向李颖汇款后，由李颖代为偿还。二人进一步提交民生银行、工商银行业务回单若干，上述回单显示自2007年6月起，许嘉荧经常于每月10日左右向李颖或张元生汇款2700元至11500元不等，从2010年开始，汇款数额均为5500元。李颖表示上述汇款并非还贷部分，系许嘉荧、周耀晖支付的涉案房屋的租金，双方就自己的主张均未进一步提交证据证明；3.周耀晖提交与李颖的短信记录若干，证明汇款的性质，其中，2016年6月12日，周耀晖发短信给李颖，内容为：李姐好，这月房款明天转。李颖对短信真实性认可，但主张对方所说的房款就是租金的意思；4.许嘉荧、周耀晖提交合同及票据若干，证明支付了涉案房屋的装修费及多年的杂费，一直对涉案房屋实际占有使用，李颖主张对方对房屋的使用与产权无关。本院认为，借名买房约定的形式既可以为书面约定，也可以为口头约定。就本案是否存在借名买房的口头约定，本院将综合以下几点进行判断：房屋的出资、购房合同及产权证书的持有情况、房屋的占有使用、借名买房双方的关系以及对借名买房有无合理解释。依据本院采信的证据及庭审双方自认的情况显示，第一、就张元生支付的涉案房屋首付款250000元及房屋差价款16110.22元的出处，许嘉荧、周耀晖虽主张已支付给张元生，但仅提交了22万元的汇款记录，且上述汇款无论从数额上还是从时间上考察，均无法确认与房款的关联性，加之双方当事人间的朋友及伙伴关系，存在其他资金往来的可能，则本院对许嘉荧、周耀晖主张支付了涉案房屋首付款不予采信；第二、就张元生偿还涉案房屋贷款的出处，许嘉荧、周耀晖虽主张系二人每月向李颖汇款后，由张元生、李颖代为还贷，但其仅能提供部分月份的汇款记录，证明其经常于每月10日左右向李颖或张元生汇款2700元至11500元不等，鉴于每月汇款的数额与还款数额不符，汇款名目不详，且汇款不具有连贯性，本院对许嘉荧、周耀晖称偿还了房屋贷款的事实不予采信；第三、涉案房屋的购房合同及房产证均由张元生自行持有。许嘉荧、周耀晖虽主张持有房屋贷款合同，但该贷款合同并非涉案房屋权属的相关文件，该事实无法证明许嘉荧、周耀晖是否为涉案房屋实际权利人；第四、许嘉荧、周耀晖虽提交票据证明其对涉案房屋进行装修并支付了居住期间的物业费、供暖费等费用，但二人作为涉案房屋的使用人支付装修费用及房屋各项杂费并无不当，该事实同样无法证明涉案房屋的所有权归属。综上，本院认为许嘉荧、周耀晖未提供充足证据证明借名买房的事实，也未提交证据证明支付了全部房款，许嘉荧、周耀晖要求张元生、李颖就涉案房屋协助其办理房屋转移登记手续，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：驳回许嘉荧、周耀晖全部诉讼请求。财产保全费5000元（许嘉荧、周耀晖已预交），由许嘉荧、周耀晖负担，已交纳。案件受理费7125元（许嘉荧、周耀晖已预交3563元），由许嘉荧、周耀晖负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  李晓馨人民陪审员  闫 静人民陪审员  靳艺红二〇二一年四月二十七日书 记 员  张立莉书 记 员  王晓丹