广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终342号上诉人（原审被告、反诉原告）：陈海亮，男，1972年11月30日出生，汉族，住湛江市霞山区。上诉人（原审被告、反诉原告）：杨朝阳，女，1974年1月18日出生，汉族，住湛江市霞山区。委托诉讼代理人：陈海亮，基本情况同上。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郑晓田，男，1983年4月12日出生，汉族，住汕头市潮**。被上诉人（原审原告、反诉被告）：郭莉莉，女，1985年11月15日出生，汉族，住汕头市潮阳区。原审被告（反诉第三人）：湛江市世华房地产代理有限公司。住所地：湛江市赤坎区军民路**金沙湾新城陶然居**首层**铺，统一社会信用代码914408003151195594。法定代表人：彭树敏，总经理。上诉人陈海亮、杨朝阳因与被上诉人郑晓田、郭莉莉以及原审被告湛江市世华房地产代理有限公司（以下简称“世华公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初2686号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人陈海亮（亦是上诉人杨朝阳的委托诉讼代理人），被上诉人郑晓田到庭参加诉讼。被上诉人郭莉莉及原审被告世华公司经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。上诉人陈海亮、杨朝阳上诉请求：1.依法撤销广东省湛江市霞山区人民法院（2020）粤0803民初2686民事判决的第二项判决；2.依法驳回郑晓田、郭莉莉的一审的全部诉讼请求；3.依法判令郑晓田、郭莉莉支付违约金280000元给陈海亮、杨朝阳；4.判令郑晓田、郭莉莉承担本案上诉全部诉讼费用。事实和理由：一、一审法院对《房屋买卖合同》的解读出现偏差。《房屋买卖合同》第二条第3项第（2）点首期款的支付方式……，这一项是告知买方的支付义务，而买方拒绝支付首付款，不履行合同的付款义务，那么就存在违约行为。《房屋买卖合同》既然并未就产权登记证合并手续进行约定，卖方没有义务对产权登记证进行合并，那么就不存在对支付首付款45万元和办理产权证合并手续的先后顺序进行争执。二、双方在签订《房屋买卖合同》之前，陈海亮、杨朝阳多次告知郑晓田、郭莉莉涉案房屋产权登记是一房两证，且按郑晓田、郭莉莉要求出示涉案房屋两本《房地产权证书》与两本《不动产权证书》，郑晓田、郭莉莉是清楚知道涉案房屋是一房两证；特别是，《房屋买卖合同》明确约定：“第一条物业情况1、买卖之房屋（以下简称‘该物业’）地址为：湛江市霞山区，……2、房屋权属证号：湛江ＣＱ字第**，房屋所有权人：杨朝阳；房屋共有权证号：湛江市不动产权第**，房屋共有人：杨朝阳……”上述条款清楚载明涉案房屋是由**、406房组成，两房各有不相同的不动产登记证：湛江ＣＱ字第××号、湛江市不动产权第0054494号，涉案房屋产权登记是一房两证。由此可见，郑晓田、郭莉莉在签订《房屋买卖合同》之前，就已清楚知道涉案房屋产权登记是一房两证。郑晓田、郭莉莉是成年人，也是买房方，其两人理应保证有支付购房款能力，其两人在签订《房屋买卖合同》之前有义务向银行咨询、了解一房两证是否可办理银行贷款，现郑晓田、郭莉莉诉称涉案房屋是一房两证，“郑晓田、郭莉莉根本无法继续办理后续的抵押贷款事宜，也即委托人必然无法通过银行面谈”，银行面谈是否通过是针对买方自身的问题（包括其征信和收入等）而非房产证是否合证的问题，而且郑晓田、郭莉莉也未能提供银行出示面谈不通过的书面证明文件，不能以此为由不履行合同约定的付款义务。另外，郑晓田、郭莉莉并未积极去和银行咨询贷款事项，签合同后第三天就说不想购买房产，要求退定金。明显无购买诚意，损害郑晓田、郭莉莉的利益。三、《房屋买卖合同》第二条第3点“付款方款”Ｂ项约定：“银行按揭付款：买方申请［商业］贷款，贷款额为人民币玖拾零万零仟零佰零拾零元整（￥900000.00元），买方应在90日内办理按揭贷款申请手续，而卖万应全力协助相关手续，包括提供资料，签署有关文件、合同等，如需换银行办理按揭的，买卖双方应积极配合对方办理相关手续。”对于郑晓田、郭莉莉办理银行按揭，陈海亮、杨朝阳只有“协助”相关“手续”，包括“提供”资料、“签署”有关文件、合同等程序性的配合、协助义务，并没有将涉案房屋由一房两证变更登记为一房一证的实体义务。故，陈海亮、杨朝阳没有任何违法违约行为。郑晓田、郭莉莉不依《房屋买卖合同》约定向郑晓田、郭莉莉支付首期款450000元及办理有关银行贷款义务，反而无理请求解除《房屋买卖合同》，郑晓田、郭莉莉已构成违约，并致使陈海亮、杨朝阳不能实现通过签订《房屋买卖合同》出卖涉案房屋、取得交易价款1400000元的合同目的，根据《房屋买卖合同》第四条第4点约定，郑晓田、郭莉莉依约应向陈海亮、杨朝阳“支付该物业成交价的20%作违约金”，即郑晓田、郭莉莉依法依约应向陈海亮、杨朝阳支付违约金280000元（1400000.00元×20%）。另外，根据《合同法》第一百一十五条、《担保法》第八十九的规定，郑晓田、郭莉莉无权要求返还定金50000元。综上，请求二审法院依法支持陈海亮、杨朝阳的上诉请求。被上诉人郑晓田、郭莉莉提交书面答辩意见称：一审判决事实认定清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回陈海亮、杨朝阳的上诉，维持一审判决。郑晓田、郭莉莉起诉请求：1.判令解除郑晓田、郭莉莉与陈海亮、杨朝阳签订的《房屋买卖合同》；2.判令陈海亮、杨朝阳向郑晓田、郭莉莉退还定金50000元并支付违约金280000元；3.判令陈海亮、杨朝阳承担郑晓田、郭莉莉支出的律师费18000元；4.判令世华公司向郑晓田、郭莉莉退还中介服务费及贷款服务费24000元；5.判令本案的诉讼费用由陈海亮、杨朝阳、世华公司共同承担。一审法院审理查明：位于湛江市霞山区属陈海亮、杨朝阳共同共有，其中405房的房地产权证书为粤（2018）湛江市不动产权第0054493号和粤（2018）湛江市不动产权第00544**；406房的房地产权证书为粤房房地权证湛江ＣＱ字第**和房房地权证湛江ＣＱ字第**。/div>2020年5月26日，陈海亮、杨朝阳作为卖方，郑晓田、郭莉莉作为买方，世华公司作为经纪方共同签订《房屋买卖合同》，主要内容为：1.买卖之房屋地址为湛江市霞山区；2.买卖双方同意该房屋成交价为1400000元整，交易所产生的税费由买方支付；3.签订本合同时支付50000元作为定金，定金自动转为房款；4.首期房款为450000元，由买方在过户前直接支付给卖方，房价余款900000元由买方申请商业贷款，买方应在90日内办理按揭贷款申请手续，而卖方应全力协助相关手续，包括提供资料、签署有关文件、合同等，如需换银行办理按揭的，买卖双方应积极配合对方办理相关手续；5.经纪方就该物业为买卖双方提供中介服务，且已促成买卖双方签订了本合同，买卖双方同意，卖方于本合同签订之日向经纪方支付21000元作为中介服务费；6.卖方不能按本合同约定将该物业售予买方，或者因违约而无法将该物业售予买方的，应向买方支付该物业成交价的20%作为违约金；7.买方不能按本合同约定买入该物业，或者因违约而无法买入该物业的，应向卖方支付该物业成交价的20%作为违约金；8.如一方违约，违约方应支付守约方包括但不限于律师费、差旅费、交通费、材料复印费及需支付第三方的违约金等全部损失；9.买卖双方在签署本合同后，因市场等原因引起的上述物业未来升值或贬值部分收益与亏损都归买方所有、买卖双方不能以任何形式违约；10.该房屋成交价包括地面小车位号（Ｃ104）号；11.该房屋如面谈不通过，卖方需退还全部定金，经纪方需退还中介服务费。合同签订当日，郑晓田、郭莉莉向陈海亮、杨朝阳交付了50000元购房定金，并向世华公司交付了21000元中介服务费和3000元贷款服务费。签订合同后，郑晓田、郭莉莉便向中国光大银行湛江分行申请办理按揭贷款，但该行工作人员告知郑晓田、郭莉莉，因涉案房屋存在“一房两证”，需先办理产权证的合并手续后才能办理贷款。郑晓田、郭莉莉要求陈海亮、杨朝阳办理产权证的合并手续无果，遂于2020年7月29日委托广东朝胜律师事务所向陈海亮、杨朝阳发出《律师函》，要求陈海亮、杨朝阳在十五日内办理相关产权证件的合并手续，并于2020年8月24日前配合郑晓田、郭莉莉完成按揭贷款申请手续，否则郑晓田、郭莉莉有权向人民法院提起诉讼，并要求陈海亮、杨朝阳承担违约金、律师费、保全费、诉讼费、执行费等费用。因陈海亮、杨朝阳未能办理涉案房屋的产权证合并手续，郑晓田、郭莉莉遂以陈海亮、杨朝阳违反合同约定为由于2020年10月12日提起本案诉讼，并为此向广东朝胜律师事务所律师支付了18000元律师服务费。陈海亮、杨朝阳则认为合同并未约定其有办理涉案房屋产权证合并手续的义务，以郑晓田、郭莉莉违约未能支付450000元首期房款为由提起反诉。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。本案的争议焦点是：1.合同的违约方是郑晓田、郭莉莉还是陈海亮、杨朝阳；2.本诉郑晓田、郭莉莉的诉讼请求以及反诉郑晓田、郭莉莉的诉讼请求是否有事实和法律依据。关于合同的违约方是谁的问题。在合同履行过程中，郑晓田、郭莉莉认为应待陈海亮、杨朝阳办理涉案房屋的产权证合并手续后再支付450000元首期房款，而陈海亮、杨朝阳则认为郑晓田、郭莉莉应先向其支付450000元首期房款、待其办理涉案房屋的抵押权注销手续后再行办理产权证合并手续。因合同仅约定在涉案房屋过户前由郑晓田、郭莉莉向陈海亮、杨朝阳支付首期房款450000元，既未就办理涉案房屋的产权证合并手续进行约定，亦未就支付首期房款450000元和办理产权证合并手续的先后顺序进行约定，现双方对先履行支付450000元首期房款义务还是先办理涉案房屋的产权证合并手续争执不下，且买卖双方无法就该问题达成补充协议，亦无法按照合同有关条款或者交易习惯予以确定，合同的履行已陷入僵局。鉴于郑晓田、郭莉莉提起诉讼要求解除《房屋买卖合同》，而陈海亮、杨朝阳在本案开庭时（即2020年11月3日）表示同意解除《房屋买卖合同》，应视为双方对解除合同达成了一致的意见，故《房屋买卖合同》于2020年11月3日解除。本案中，《房屋买卖合同》无法履行的原因系合同相关条款约定不够明确、具体所致，而非合同当事人违约造成的，故无论郑晓田、郭莉莉还是陈海亮、杨朝阳均非合同的违约方，对于郑晓田、郭莉莉及郑晓田、郭莉莉要求对方支付280000元违约金的请求均不予支持。关于定金、中介服务费是否应当退还的问题。因买卖双方均同意解除合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，和《房屋买卖合同》中“该房屋如面谈不通过，卖方需退还全部定金，经纪方需退还中介服务费”的约定，作为卖方的陈海亮、杨朝阳应将收取的50000元定金返还郑晓田、郭莉莉，世华公司则应当向郑晓田、郭莉莉退还收取的21000元中介服务费和3000元贷款服务费。世华公司辩称根据合同约定中介服务费无需退还的意见，因《房屋买卖合同》中关于中介服务费的退还进行了特别约定，该约定变更了合同中格式条款的约定，应属有效，世华公司的这一辩解意见不予采纳。关于律师费的问题。因合同并无违约方，故郑晓田、郭莉莉基于合同约定要求陈海亮、杨朝阳承担律师费无事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第六十一条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决：一、郑晓田、郭莉莉与陈海亮、杨朝阳，以及湛江市世华房地产代理有限公司于2020年5月26日签订的《房屋买卖合同》于2020年11月3日解除。二、限陈海亮、杨朝阳在判决发生法律效力之日起十日内向郑晓田、郭莉莉退还定金50000元。三、限湛江市世华房地产代理有限公司在判决发生法律效力之日起十日内向郑晓田、郭莉莉退还中介服务费21000元及贷款服务费3000元。四、驳回郑晓田、郭莉莉的其他诉讼请求。五、驳回郑晓田、郭莉莉陈海亮、杨朝阳的反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3440元，由郑晓田、郭莉莉负担受理费2715元，陈海亮、杨朝阳负担受理费525元，湛江市世华房地产代理有限公司负担受理费200元；反诉费2750元，由陈海亮、杨朝阳负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案是房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对陈海亮、杨朝阳上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人陈海亮、杨朝阳的上诉请求和理由，及被上诉人郑晓田、郭莉莉的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：郑晓田、郭莉莉应否承担导致涉案合同解除的违约责任。根据本案已查明的事实，涉案房屋存在“一房两证”的情形，若办理按揭贷款需将两证合并，但因在陈海亮、杨朝阳与郑晓田、郭莉莉签订的涉案《房屋买卖合同》中，双方并没有对办理涉案房屋的产权证合并手续的问题进行约定，以致郑晓田、郭莉莉与陈海亮、杨朝阳对办理涉案房屋的产权证合并手续的问题发生争议，故在双方对此问题未能达成补充协议，且郑晓田、郭莉莉与陈海亮、杨朝阳均要求解除合同的情况下，一审判决认定双方对解除合同达成一致意见，涉案《房屋买卖合同》已于2020年11月3日解除，并无不当，本院予以确认。另外，因涉案《房屋买卖合同》约定郑晓田、郭莉莉应在“过户前”向陈海亮、杨朝阳支付首期款45万元，而双方并未按照合同约定完成过户手续，故郑晓田、郭莉莉并不存在逾期支付首期款的违约行为。综上，在涉案《房屋买卖合同》履行过程中，郑晓田、郭莉莉并不存在任何违约行为，故郑晓田、郭莉莉不应承担违约责任。陈海亮、杨朝阳关于郑晓田、郭莉莉应承担违约责任的上诉理由不能成立，本院不予采纳。综上所述，陈海亮、杨朝阳的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3440元，由陈海亮、杨朝阳负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月二日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。