辽阳市白塔区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）辽1002民初2172号 原告：交通银行股份有限公司辽阳分行，住所地辽阳市白塔区新运大街114号。 负责人：王某，该行行长。 委托代理人：吴某，该行职员，男，1964年9月29日出生，汉族，住辽阳市白塔区。 委托代理人：孙某，辽宁国印律师事务所律师。 被告：韩某，男，1970年4月18日出生，满族，住辽宁省辽阳市宏伟区。 被告：吴某，女，1971年10月29日出生，汉族，住辽宁省辽阳市宏伟区。 被告：辽阳金峤房地产开发有限公司，住所地辽阳市宏伟区府前街筑美诚居小区199-6-商6号。 法定代表人：何某，该公司董事长。 委托代理人：马某，辽宁辽正律师事务所律师。 原告交通银行股份有限公司辽阳分行（以下简称“交通银行”）与被告韩某、吴某、辽阳金峤房地产开发有限公司借款合同纠纷一案，本院于2020年7月10日立案后，依法适用普通程序，于2021年4月21日公开开庭进行了审理。原告交通银行的委托代理人吴某、孙某，被告辽阳金峤房地产开发有限公司的委托代理人马某到庭参加诉讼。被告韩某、吴某经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本案现已缺席审理终结。 原告交通银行诉称，第一、第二被告于2013年8月28日与原告签署了《个人房产抵押贷款合同》。同时原告与第一、第二被告签署了《抵押合同》。第一、第二被告向原告借款人民币19万元整，购买了辽阳市宏伟区的住宅，购买价275502.00元，借款期限20年。三方约定，当第一被告违反上述合同约定时，原告有权要求第一、二被告立即偿还全部贷款本息。第一、二被告在上述合同上签字确认，第三被告盖章确认，同时，第一、二被告还将其用上述借款购买的房产抵押给了原告，并办理了相应的抵押登记手续。合同约定第三被告对第一、二被告上述贷款承担连带责任。原告向第一、二被告发放贷款后，被告不能按时还款，逾期已超过11个月。因此，特向贵院提起诉讼，请求维护原告的合法权益。诉讼请求：1、请求法院判决第一、二被告立即偿还原告全部贷款本金余额人民币165183.77元，以及直至贷款本金还清之日止所欠利息、复息、罚息等相关款项。（起算时间从2017年12月1日起，计算至本息还清之日止，按照个人房产抵押贷款合同的约定计算，截至2020年2月21日，被告人欠原告贷款本金人民币165183.77元，贷款产生的各项利息17806.80元，本息合计182990.57元）。2、请求法院依法确认原告对第一、第二被告抵押给原告的房产具有优先受偿权。3、请求法院依法判决第三被告对第一、第二被告的上述债务承担连带担保责任。4、请求法院判决第一、二被告承担本案的诉讼费用。 被告韩某未答辩，亦未到庭参加诉讼。 被告吴某未答辩，亦未到庭参加诉讼。 被告辽阳金峤房地产开发有限公司辩称，我方不应该承担连带保证责任，原告和被告签订的个人抵押房产合同约定，答辩人提供的是阶段性的附条件的保证，由于已经办理了抵押登记手续，个人房产抵押贷款合同约定了阶段性保证合同，约定的解除担保条件已经成就了，所以原告请求答辩人承担债务连带保证责任不应支持。特别是原告已经请求本案抵押物的优先受偿权，不同意原告该项诉求，更不应该由我方承担担保责任。原告认为从2017年12月1日起被告韩某、吴某就已经违约，而原告是在2020年2月份才主张权利，明显是扩大损失，扩大损失部分答辩人更不应该承担该责任。 本院经审理认定事实如下：2013年8月28日，原告交通银行与被告韩某、吴某、辽阳金峤房地产开发有限公司签订《个人房产抵押贷款合同》，约定被告韩某、吴某向原告交通银行贷款190000.00元用于购买位于辽阳市宏伟区建筑面积81.03平方米房屋一处，并用该处房产作为抵押，抵押担保的范围为本合同项下贷款本金及利息、复利、罚息、违约金、损害赔偿金和实现债权及抵押权的费用。合同约定贷款期限240个月，利率为中国人民银行现行相应期限档次贷款的基准利率下浮5.0%，签订合同时利率为月利率5.185416‰。遇人民银行调整基准利率的以次年1月1日为合同利率调整日。借款人未按时足额偿还贷款本金、支付利息，原告交通银行有权按逾期贷款的罚息利率计收利息，并对应付未付利息（包括罚息）计收复利，逾期贷款罚息利率为本合同约定利率上浮50%。合同第十三条约定借款人违反本合同的其他约定，构成提前到期事件，原告交通银行有权单方面宣布本合同项下已发放的贷款本金全部提前到期，要求借款人立即偿还所有贷款本金并结清利息。合同约定贷款支付方式为贷款人受托支付，借款人委托原告交通银行将贷款资金以借款人购房款名义从放款账户支付至被告辽阳金峤房地产开发有限公司名下账户。合同第五条保证条款约定，保证人为本合同项下贷款提供连带责任保证，保证期间为本合同项下贷款到期日之日起两年，分期还款的，保证期间按各期还款分别计算，自每期贷款到期日起，计至最后一期贷款到期之日后两年止，保证范围为本合同项下贷款本金及利息、罚息、复利及贷款人实现债权的费用，借款人取得合同约定房屋的权利证明，且原告交通银行取得抵押物的他项权利证明或证明抵押权设立的其他文件正本后，保证人的保证责任解除。被告辽阳金峤房地产开发有限公司在丙方（保证人）处加盖公章。同日，原告交通银行与被告韩某、吴某签订《抵押合同》，并附抵押物清单，载明以位于辽阳市宏伟区房屋一处作为上述借款的抵押担保。 被告韩某、吴某未按约定履行还款义务，截止至2021年4月14日，逾期190期，逾期本金26050.09元、利息24266.12元、罚息3039.77元、未还利息复利2917.74元、未还罚息复利234.03元，尚欠贷款余额为165183.77元。 另查，2013年8月28日，辽阳市房地产交易市场委员会办公室对以原告交通银行为抵押权人、被告韩某为抵押人的坐落于辽阳市宏伟区风月湾小区房屋进行房屋抵押登记审批，但该房屋尚未办理正式抵押登记手续。 本院确认的上述事实有原告交通银行提供的个人房产抵押贷款合同、抵押合同、进账单、借款凭证、欠息证明、抵押登记审批表及原、被告当庭陈述笔录在卷为凭，这些证明材料已经开庭举证、质证并经本院依法审查，可以认定。 本院认为，原告交通银行与被告韩某、吴某、辽阳金峤房地产开发有限公司签订的《个人房产抵押贷款合同》，是各方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，本院予以确认，各方当事人均应依据合同约定履行义务。被告韩某、吴某应当按照合同约定偿还借款本息。现被告韩某、吴某未按约定履行还款义务，构成违约，应承担违约责任，即偿还原告交通银行本金、利息及罚息。该借款约定分期还款，原告交通银行主张权利未超过合同约定的保证期间，被告辽阳金峤房地产开发有限公司作为借款的保证人，应按合同约定承担连带保证责任，即在案涉房屋正式抵押登记手续办理完毕前对贷款本金、利息及罚息承担连带偿还责任，其在承担给付责任后有权向债务人即被告韩某、吴某追偿。原告交通银行主张对涉案房屋具有优先受偿权，但该房屋未办理正式抵押登记手续，未取得他项权利证书，虽该房屋有抵押登记审批表，但该审批表不产生债务人不履行债务时优先受偿的法律后果，故对原告交通银行的该项主张不予支持。 综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百八十七条，《中华人民共和国担保法》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条、第一百四十四条之规定，判决如下： 一、被告韩某、吴某偿还原告交通银行股份有限公司辽阳分行贷款本金165183.77元、利息24266.12元、罚息3039.77元、未还利息复利2917.74元、未还罚息复利234.03元（截止2021年4月14日）及从2021年4月15日起至实际偿还完毕之日止产生的利息、复息、罚息（按《个人房产抵押贷款合同》约定计算）； 二、被告辽阳金峤房地产开发有限公司在位于辽阳市宏伟区房屋正式抵押登记手续办理完毕前，对被告韩某、吴某应偿还的上述第一项款项承担连带偿还责任； 三、驳回原告交通银行股份有限公司辽阳分行的其他诉讼请求。 上述款项于本判决生效后十日内给付。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费3960.00元、公告费560.00元，由被告韩某、吴某负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。 审 判 长  曾 玥 人民陪审员  闵秀娟 人民陪审员  杨 光 二〇二一年四月二十六日 法官助理马文姣 书记员肖君