北京市房山区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0111民初410号原告：王亚楠，女，1996年1月2日出生，住山西省晋城市阳城县。被告：北京豫洲房地产经纪有限公司，住所地北京市房山区卓秀北街10号院5号楼9层904。法定代表人：蔡丙帅，公司主管。原告王亚楠与被告北京豫洲房地产经纪有限公司（以下简称豫洲房地产公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王亚楠，被告豫洲房地产公司法定代表人蔡丙帅均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王亚楠向本院提出诉讼请求：1、判令解除王亚楠与豫洲房地产公司于2020年3月22日签订的《北京市房屋租赁合同》；2、判令豫洲房地产公司返还王亚楠押金2300元、2020年12月4日至2020年12月25日的租金1610元及2020年11月25日至2021年3月25日的管理费120元；3、判令豫洲房地产公司赔偿王亚楠违约损失800元；4、诉讼费由豫洲房地产公司负担。事实与理由：2020年3月22日，王亚楠与豫洲房地产公司签订《北京市房屋租赁合同》，约定豫洲房地产公司将坐落于北京市房山区时代广场xx的房屋出租给王亚楠；租赁期间为2020年3月25日至2021年3月24日；租金标准为2300元/月、管理费365元；租金交付方式为押一付三；租赁期内豫洲房地产公司应保障该房屋及其附属设施处于使用的状态。合同签订后，王亚楠依约按时向豫洲房地产公司交纳房屋押金、租金及管理费，并搬进该房屋居住。2020年11月17日，上述房屋的所有权人联系到王亚楠称豫洲房地产公司欠付租金，要求收回房屋。为使合同继续得以履行，王亚楠多次要求豫洲房地产公司出面解决，但豫洲房地产公司迟迟不予回应，甚至要求王亚楠继续向其支付下个季度的租金。考虑到豫洲房地产公司已无法保障王亚楠在该房屋继续居住的权利，合同目的无法实现。为维护王亚楠的合法权益，特提起诉讼，请求依法裁判。豫洲房地产公司辩称，王亚楠起诉我方违约的事实不存在，是王亚楠不交纳租金违约在先导致合同破裂，所以这种情况跟我方没有关系，我方不存在任何的违约。王亚楠提出的索赔的请求都不合理。而且王亚楠提出押金退还的要求，应该提交押金条。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年3月22日，豫洲房地产公司（出租人、甲方）与王亚楠（承租人、乙方）签订《北京市房屋租赁合同》，约定甲方将位于北京市房山区时代广场xx房屋租赁给乙方居住；租赁期限自2020年3月25日至2021年3月24日，期限共计12个月；月租金为2300元，租金交付方式为押一付三，租金交付日期（乙方须提前30日缴纳房租，到期缴纳房租甲方不再另行通知）为：第一次2020年3月25日交6900元，第二次2020年5月25日交6900元，第三次2020年8月25日交6900元，第四次2020年11月25日交6900元，以后依此类推；押金2300元，租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的费用、租金，以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还给乙方，如乙方没有押金收据甲方则有权不退还押金，甲方应在七个工作日内退还给乙方房屋押金；租赁期间内乙方承担水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费，管理费365元，上网费、车位费等由乙方产生的费用；经甲乙双方协商一致，可以终止合同；乙方不按照约定支付租金达3日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋，乙方有该情形的，甲方有权开启房门，接纳新的住户入住，视为乙方自动放弃房屋内所留物品，所造成的后果由乙方承担，且应按月租金的200%向甲方支付违约金；租赁期间，甲方需要提前收回房屋的，或乙方需要提前退租的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；合同还同时约定了双方其他权利义务。合同签订后，双方开始履行，豫洲房地产公司将房屋交付王亚楠使用，王亚楠向豫洲房地产公司支付押金2300元、2020年3月25日至2020年12月24日租金20700元及管理费365元等费用。2020年11月17日，涉案房屋所有权人到房屋查看，告知王亚楠中介公司未按时向其支付房屋租金，其可能会收回房屋。2020年11月24日，王亚楠将豫洲房地产公司诉至本院，要求解除合同、退还押金、租金、管理费并赔偿损失。2020年11月24日，豫洲房地产公司仍向王亚楠催交租金，2020年11月25日，王亚楠未交纳租金。2020年11月30日，豫洲房地产公司将涉案房屋换锁，王亚楠报警，在民警的协调下，豫洲房地产公司将换锁后的钥匙交付给王亚楠。2020年12月4日，王亚楠搬离涉案房屋。诉讼中，王亚楠主张涉案房屋所有权人王金花于2020年11月17日前往涉案房屋主张权利，其提交的其与王金花的微信聊天记录中，王金花陈述“还有就是房子是我的，我有权利去怎么样？这个房子我是收回还是怎么着？我收不到房费，那我肯定收我的房子，最后的期限呢，就是这个月的25号，蔡明帅说25号要把房租给我，然后收不到房租，我没有收到房租的话，那我肯定收回啊，我也是好心的提醒你一下”。2020年11月22日后王金花未再与王亚楠联系。豫洲房地产公司辩称其一直要求王亚楠按时交纳房租，并承诺不会影响其使用，因王亚楠未按时交纳房租，其于2020年11月30日换锁，经民警调解，双方协商王亚楠于2020年12月3日搬离，但王亚楠未搬离，经过催促，王亚楠于2020年12月4日搬离，王亚楠对双方已经协商确定其于2020年12月3日搬离不认可。王亚楠与豫洲房地产公司均认可管理费365元为每日1元，按年一次性收取。经本院向涉案房屋所有权人王金花调查核实，王金花陈述由于蔡丙帅公司拖延支付十几天的房租，受其他中介公司跑路的影响，其担心蔡丙帅公司也出现这种情况，便于2020年11月17日去涉案房屋查看，向承租人王亚楠表示如果蔡丙帅再不给她支付租金，她将会收回房屋，两人互加微信。2020年11月22日，王亚楠与蔡丙帅约在涉案房屋处见面谈房租支付事宜，王亚楠未在家。2020年11月23日，蔡丙帅向其支付至2020年12月8日的租金，双方协商由蔡丙帅约三方于2020年11月25日见面。2020年11月25日，王亚楠因觉得蔡丙帅迟到先走了，王金花与蔡丙帅协商房屋租赁事宜，按照双方约定，蔡丙帅应于2020年12月8日支付下季度租金，所以王金花告知蔡丙帅如果2020年12月8日不支付下季度租金，双方解除合同，蔡丙帅同意。王金花表示，其于2020年11月22日之后未再与王亚楠联系过，由于王亚楠后来搬走了，房子没人住了，她也把房屋收回。王亚楠与豫洲房地产公司对王金花的上述陈述均予以认可。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，王亚楠与豫洲房地产公司签订的《北京市房屋租赁合同》是双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。根据本案查明事实，涉案房屋所有权人王金花于2020年11月17日向王亚楠表示如果蔡丙帅再不给她支付租金，她将会收回房屋，通过现有证据及王金花本人陈述可以看出，王金花并未明确表示其一定会收回房屋，最起码等到2020年11月25日看中介机构是否向其补交房租后再行决定，事实上王金花自2020年11月22日之后再未与王亚楠联系，蔡丙帅于2020年11月23日向王金花支付至2020年12月8日的租金，但王亚楠在未与王金花核实的情况下于2020年11月24日即向本院提起诉讼要求解除合同。综合上述事实，本院认为依据现有证据不足以认定豫洲房地产公司存在丧失或者可能丧失履行债务能力的情形，王亚楠要求解除合同的理由不能成立，其未依约于2020年11月25日交纳租金的行为构成违约。依据合同约定，王亚楠不按照约定支付租金达3日的，豫洲房地产公司有权单方解除合同，收回房屋。鉴于王亚楠未依约交纳租金已超过3日，豫洲房地产公司于2020年11月30日将涉案房屋换锁，以其行为表示不再履行合同，视为其行使单方解除权，王亚楠也于当日知晓该行为，故本院认定双方之间的租赁合同于2020年11月30日解除。依据合同约定，在豫洲房地产公司有权单方解除合同的情形下，王亚楠应按月租金的200%向豫洲房地产公司支付违约金；另约定，合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由王亚楠承担的费用、租金以及违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还王亚楠。鉴于王亚楠未按约定交纳租金超过3日，构成违约，豫洲房地产公司亦辩称王亚楠应当承担违约责任，本院认定王亚楠承担给付4600元违约金的责任，故扣除违约金，豫洲房地产公司无需向王亚楠退还押金，王亚楠要求退还押金的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。王亚楠房屋租金交纳至2020年12月24日，双方合同于2020年11月30日解除，王亚楠于2020年12月4日搬离涉案房屋，豫洲房地产公司应当向王亚楠退还租金交纳剩余期间的租金，经核算，豫洲房地产公司应退还王亚楠2020年12月5日至2020年12月24日的租金1533元，故王亚楠要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于管理费，双方认可每日1元，按年一次性收取，王亚楠未居住期间的管理费豫洲房地产公司应当予以退还，结合王亚楠实际居住期间，经核算，豫洲房地产公司应当退还王亚楠管理费110元，故王亚楠要求合理部分，本院予以支持，过高部分，本院不予支持。关于王亚楠要求豫洲房地产公司赔偿损失的诉讼请求，鉴于导致双方合同无法继续履行的责任方为王亚楠，且王亚楠未提供证据证明由于豫洲房地产公司的过错导致其遭受损失，故其要求赔偿违约损失，无事实及法律依据，本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王亚楠与北京豫洲房地产经纪有限公司于2020年3月22日签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月30日解除；二、北京豫洲房地产经纪有限公司于本判决生效之日起十日内退还王亚楠租金1533元、管理费110元；三、驳回王亚楠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25元，由王亚楠负担19元（已交纳），由北京豫洲房地产经纪有限公司负担6元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审判员  付雪二〇二一年四月二十九日书记员  张雪