中华人民共和国最高人民法院 民 事 判 决 书 （2021）最高法民终473号 上诉人（原审原告、申请执行人）：珠海横琴霖云投资管理有限公司，住所地广东省珠海市横琴新区宝华路6号105室-2032。 法定代表人：席徐昇，该公司执行董事。 委托诉讼代理人：唐国华，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：黄丽泉，上海锦天城（杭州）律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、案外人）：申屠丽姣，女，1960年11月3日出生，汉族，住浙江省东阳市。 委托诉讼代理人：王晓凌，浙江厚宁律师事务所律师。 委托诉讼代理人：张睿，浙江厚宁律师事务所律师。 被上诉人（原审被告、被执行人）：东阳市百盛实业发展有限公司，住所地浙江省东阳市江北新区广福路。 法定代表人：潘美姣，该公司经理。 被上诉人（原审被告、被执行人）：浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司，住所地浙江省东阳市吴宁街道环城南路888号。 法定代表人：贾贵文，该公司董事长。 被上诉人（原审被告、被执行人）：贾云，男，1965年2月19日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：虞海燕，女，1968年5月5日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：潘美姣，女，1947年8月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 被上诉人（原审被告、被执行人）：虞秀正，男，1945年12月13日出生，汉族，住浙江省东阳市。 上诉人珠海横琴霖云投资管理有限公司（以下简称横琴公司）因与被上诉人申屠丽姣、东阳市百盛实业发展有限公司（以下简称百盛公司）、浙江皮卡王实业集团房地产开发有限公司（以下简称皮卡王公司）、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正申请执行人执行异议之诉一案，不服浙江省高级人民法院(2019)浙民初43号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月1日立案后，依法组成由审判员郁琳担任审判长，审判员李延忱、黄鹏参加的合议庭公开开庭审理了本案，柳珊担任法庭助理，书记员汤陈**担任法庭记录。上诉人横琴公司委托诉讼代理人黄丽泉，被上诉人申屠丽姣委托诉讼代理人王晓凌、张睿到庭参加诉讼。被上诉人百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 横琴公司上诉请求：1.依法改判支持上诉人原审诉讼请求；2.本案诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、原审法院认定事实不清。（一）原审认定徐东晓已支付全部购房款、申屠丽姣已支付全部转让款，属认定事实不清。申屠丽姣只提交了徐东晓2010年11月7日的120万元的银行流水，其余款项141.9万元均为收款收据，原审对于徐东晓剩余141.9万元款项的支付真实性以及申屠丽姣支付给徐东晓的受让款261.9万元的真实性均未查明，仅凭收款收据和转让协议即认定支付真实性缺乏银行流水等客观证据证实。（二）申屠丽姣后期补缴房屋差价款和相关费用不足以证明购房真实性。被上诉人贾云及其关联方涉嫌非法吸收公众存款罪，整个皮卡王公司系处于财务困境，民间借贷相关方在民间借贷和购房补差价之间选择后者是必然结果。（三）徐东晓支付第一笔款项与申屠丽姣受让并签订案涉合同之间历时四年半无合理解释，缺乏上述期间内徐东晓购房资料、徐东晓与皮卡王公司就违约责任等进行协商的证据，且徐东晓第一笔款项没有注明用途。徐东晓、申屠丽姣、皮卡王公司三方行为均不符合常理及商品房交易惯例，案涉商品房买卖关系存疑。（四）申屠丽姣、皮卡王公司双方均未依约办理预告登记，购房真实性存疑。二、原审法院适用法律错误。（一）徐东晓、申屠丽姣购房款支付事实缺乏证据支持，案涉购房真实性存疑。（二）申屠丽姣合法占有案涉房产事实存疑。首先，徐东晓、申屠丽姣、皮卡王公司均未能提交验房收房证据，房屋交付证据不足。其次，原审法院及上诉人横琴公司于2020年11月4日一审期间前往案涉帝景湾小区实地勘查，门卫（只有门卫一人，系入住业主自行招聘，与皮卡王物业公司无关）提供的统计数据显示，截止勘查当日该小区的入住户数只有19户（最初提出执行异议的有52个案外人），申屠丽姣并不在该名单中。原审法院认定“皮卡王公司确认于2015年5月向申屠丽姣办理完毕房屋交接手续”缺乏相关证据证实，皮卡王公司作为当事人，具有利害关系，其所作出的《情况说明》为单方陈述，不能作为认定房屋交付的证据。最后，未办理预告登记为申屠丽姣与皮卡王公司共同故意所致，不利后果应由申屠丽姣承担。原审法院适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议复议规定》）第二十八条属于适用法律错误，损害了横琴公司获偿债权的合法权益。 申屠丽姣答辩称，购房合同系当事人之间真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，该购房合同合法有效。申屠丽姣已经举证证明其已支付案涉房屋全部的购房款，未能办理预告登记的原因在于根据当地不动产办理中心的规定，购房款全款付清的情况下不予办理预告登记。申屠丽姣就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定。横琴公司主张申屠丽姣非真实房屋买受人，不享有排除执行民事权益，缺乏事实和法律依据。请求驳回上诉，维持原判。 百盛公司、皮卡王公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正未提交答辩意见。 横琴公司向一审法院起诉请求：准许执行皮卡王公司所有的东阳市国用（2009）第3-38号、3-37号、东阳市国用（2008）第3-89号项下土地使用权及其上房屋所涉的东阳市江北街道帝景湾1幢2单元301室房屋（以下简称案涉房屋）及相应土地使用权。 一审法院认定事实：2013年5月20日，华能贵诚信托有限公司（以下简称华能信托）受让被执行人百盛公司因开发金罗马中央商业广场项目而对该项目所享有的收益权，双方签订了投资合同及债务清偿协议，约定：百盛公司自愿以其名下开发的位于江北广福路以北、人民路以东、艺海路以西，面积115657.95平方米的在建工程及其分摊的国有土地使用权为主债权合同提供最高额抵押担保。皮卡王公司和广安印象红城文化发展股份有限公司（以下简称广安公司）自愿以公司资产提供最高额连带责任保证担保；贾云及其配偶虞海燕自愿以贾云名下持有的百盛公司80.24%股权及夫妻家庭财产提供最高额质押担保；潘美姣及其配偶虞秀正自愿以潘美姣名下持有的百盛公司19.76%股权提供最高额质押担保等内容。就以上债务清偿关系，北京市中信公证处于2013年5月23日作出（2013）京中信内经证字11548号至11556号具有强制执行效力的公证书。 2015年4月10日，华能信托将前述主债权合同项下债权、担保权利及向公证机关申请出具强制执行证书、向人民法院申请强制执行等权利转让给横琴公司，并通知了各被执行人。同年5月7日，北京市中信公证处依横琴公司之申请作出（2015）京中信执字00632号执行证书，确定被执行人百盛公司、皮卡王公司、广安公司、贾云、虞海燕、潘美姣、虞秀正，执行标的为基准金额275408999.07元，迟延履行金以应付未付的基准金额为基数按日万分之五标准计算至实际给付之日，违约金6000万元，公证费10万元及实现债权的费用（按实际发生额计算，包括但不限于公证费、律师费、执行费等其他费用）。 2015年6月10日，横琴公司向一审法院申请强制执行，申请执行标的金额3.355亿余元。同年6月16日，一审法院以（2015）浙执民字第2号立案执行。同年11月3日，一审法院作出（2015）浙执民字第2–4号协助执行通知书，查封案涉土地使用权及地上房屋等财产，并于2018年10月23日作出（2015）浙执民字第2号之七协助执行通知书予以续封。就此，申屠丽姣提起执行异议，请求解除对案涉土地使用权及地上房屋的查封。2019年9月23日，一审法院作出（2019）浙执异11号执行裁定，中止对案涉房屋及相应土地使用权的执行。横琴公司遂提起本案执行异议之诉。 另查明，2011年1月31日，皮卡王公司取得东售许字（2011）第03号商品房预售证，预售商品房类别为住宅、商贸、其他（车位、储藏室）。2019年2月1日，东阳市住房和城乡建设局收讫皮卡王公司向其报送案涉工程的竣工验收备案文件，其中房屋建筑工程竣工验收备案表中记载的合同开工日期为2009年12月8日，竣工验收日期为2016年8月1日。 2015年5月11日，申屠丽姣与皮卡王公司签订商品房买卖合同，约定申屠丽姣购买东阳市江北街道帝景湾1幢2单元301室商品房一套，设计用途为一般住宅，建筑面积219.55平方米，商品房总价2619000元，申屠丽姣于2014年4月5日前一次性付清总房款；皮卡王公司应于2012年8月30日前将符合条件的商品房交付申屠丽姣使用，包括建设工程竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明，取得法律行政法规规定应当由规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或准许使用文件等；商品房达到交付使用条件后，皮卡王公司应当书面通知申屠丽姣办理交付手续，在签署房屋交接单前，皮卡王公司不得拒绝申屠丽姣查验房屋；购买商品房，当事人可以申请预告登记；皮卡王公司负责办理土地使用权初始登记，取得《土地使用权证书》，负责申请商品房所有权初始登记，取得该商品房《房屋所有权证》，皮卡王公司承诺于2012年12月30日前取得前款规定的土地、房屋权属证书，交付给申屠丽姣；申屠丽姣委托皮卡王公司办理商品房转移登记。商品房预售的，自本合同签订之日起30天内，由皮卡王公司向东阳市房地产管理局申请登记备案。同日，该合同办理备案登记。 2010年11月17日，徐东晓通过工商银行向皮卡王公司转账120万元，皮卡王公司同日向徐东晓出具120万元的收款收据，款项内容为帝景湾楼盘报名费。2011年1月10日、4月14日，皮卡王公司先后向徐东晓出具80万元、419000元两张收款收据。皮卡王公司2011年明细分类账“预收账款–帝景湾–徐东晓–1–2–301”科目记载贷方余额2419000元。2014年4月4日，皮卡王公司向徐东晓出具20万元的收款收据。2014年4月7日，徐东晓与申屠丽姣签订《转让协议》，就案涉房屋转让事项约定，徐东晓将于皮卡王公司房款按原价转让申屠丽姣，总房价2619000元，签订转让协议后，申屠丽姣一次付清徐东晓已交的房款，转让后一切手续由申屠丽姣办理。2017年12月29日，孔凌飞向皮卡王公司共管账户（户名：东阳明鉴会计师事务所有限公司，开户行：东阳工行尾号为067账户）汇款28377元，相应费用清单记载：业主申屠丽姣；房号1幢2单元301；房屋补差16473元、专项维修资金等费用合计28377元。同日，皮卡王公司出具收据，载明申屠丽姣（1–2–301）交纳房款16473元、维修资金10604元等共计28377元。2018年1月9日，皮卡王公司开具浙江增值税普通发票，价税合计2635462元。2020年9月21日，徐东晓出具证明，确认其于2014年4月7日将案涉房屋转让给申屠丽姣，并于当日收到全部转让款。 2020年9月24日，皮卡王公司出具情况说明一份，载明：兹有东阳江北街道帝景湾1幢2单元301室，我公司与该房屋业主申屠丽姣的房屋交付手续已于2015年5月办理完毕，特此证明。 一审法院认为，本案争议焦点为：一、申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系，本案是否因申屠丽姣与皮卡王公司虚构房屋买卖关系而涉嫌虚假诉讼需移送公安，皮卡王公司是否涉嫌拒不执行判决、裁定的违法犯罪行为；二、申屠丽姣对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 一、申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系。根据前述认定的事实，本案中，徐东晓向皮卡王公司购买案涉房屋并交付全部2619000元购房款后，于2014年4月7日以原价转让给申屠丽姣。本案审理期间，徐东晓出具书面证明，证明申屠丽姣于转让协议签订当日即支付全部转让款，并在一审法院调查中再次予以确认。申屠丽姣于2015年5月11日与皮卡王公司签订案涉商品房买卖合同，进行了备案登记，补交了后续房屋价差，皮卡王公司亦向其开具了增值税专用发票。虽然案涉商品房买卖合同签订时间2015年5月11日晚于合同约定的2014年4月5日前一次性付清总房款的时间，有违一般买受人直接与开发商签订合同购买房屋的正常交易常理，但与上述房屋转让的事实相互印证，可以得到合理解释。因此，申屠丽姣与皮卡王公司之间的商品房买卖合同关系，有签约并备案登记、支付购房款和补差等一系列事实予以证实，可以认定。横琴公司主张申屠丽姣与皮卡王公司之间系民间借贷关系，双方恶意串通损害横琴公司利益，涉嫌虚假诉讼的主张，缺乏事实依据，难以支持。至于横琴公司主张皮卡王公司未将购房款用于支付本案执行款，涉嫌拒不执行判决、裁定违法犯罪的问题，与本案无关。 二、申屠丽姣对案涉房屋是否享有排除执行的民事权益。《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。据上所述，申屠丽姣在人民法院查封之前已与皮卡王公司签订合法有效的《商品房买卖合同》，支付全部购房款。根据合同约定，皮卡王公司承诺于2012年8月30日前向买受人交付竣工验收合格并取得建设工程竣工验收备案证明的商品房，并于2012年12月30日前取得土地、房屋权属证书，交付给买受人。皮卡王公司确认于2015年5月向申屠丽姣办理完毕房屋交付手续，申屠丽姣已实际占有案涉房屋。但是，由于皮卡王公司至2019年2月1日才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案文件，致使申屠丽姣至今未能取得所购房屋的权利证书。案涉房屋未办理过户登记，并非因申屠丽姣原因所致。因此，申屠丽姣对涉案房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条的规定，其得以据此请求排除执行。一审法院于2020年12月2日作出（2019）浙民初43号民事判决：驳回横琴公司的诉讼请求。案件受理费27884元，由横琴公司负担。 本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。横琴公司向本院提交案涉帝景湾小区外观照片及小区门卫提供户主姓名底册复印件一份，证明申屠丽姣未实际入住案涉房屋。申屠丽姣质证称，对小区照片真实性无异议，不认可户主姓名底册真实性。入住与本案执行异议中的占有不是同一概念，横琴公司提交的证据与本案无关联性。申屠丽姣向本院提交由皮卡王公司财务或销售总监杨爱平出具的收条一份，证明2014年4月4日收到申屠丽姣关于案涉房屋的一笔20万元款项。横琴公司质证称，对收条形式真实性没有异议，但收条中杨爱平的“平”是平常的平，而被上诉人提供的所有收款收据里面的杨爱萍的“萍”都是萍水相逢的萍。故对于该二人之间的关联性不予认可。 对当事人二审争议的事实，本院认定如下：横琴公司提交的证据系案涉小区外观照片及门卫自行制作名册，与申屠丽姣是否享有对案涉房屋排除执行的民事权益缺乏关联性，本院不予采信。申屠丽姣提交的证据，因无法证明收条出具人系皮卡王公司的财务工作人员，本院不予采信。本院对一审法院查明的事实予以确认。 本院认为，本案二审的争议焦点为：一、申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系；二、申屠丽姣对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益。 关于申屠丽姣与皮卡王公司之间是否存在真实的房屋买卖关系问题。上诉人横琴公司主张申屠丽姣提交的皮卡王公司收款收据等证据，不能证明其已支付全部购房款。本院认为，结合一审查明的120万元首付款记录、皮卡王公司开具的收款收据、2018年1月9日皮卡王公司开具案涉房屋价税合计2635462元增值税发票、皮卡王公司的记账凭证、明细分类账、费用清单，以及转让协议、户名徐东晓的银行交易明细、徐东晓出具的证明等，可以认定申屠丽姣已支付全部购房款。另外，申屠丽姣与皮卡王公司签订《商品房买卖合同》，办理了合同备案登记手续，申屠丽姣后期补交房屋差价款及相关费用等事实，足以证明申屠丽姣与皮卡王公司之间存在真实的商品房买卖合同关系。横琴公司虽主张申屠丽姣与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易，但没有提供相关证据证明其主张，故本院对横琴公司提出的申屠丽姣与皮卡王公司之间系民间借贷而非购房交易的上诉理由不予支持。 关于申屠丽姣对案涉房屋是否享有足以排除执行的民事权益问题。根据《执行异议复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中，案涉《商品房买卖合同》于2015年5月11日签订，早于案涉房屋查封日期2015年11月3日，购房合同系当事人真实意思表示，不存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，应属合法有效。根据查明的案件事实，申屠丽姣已支付案涉房屋全部的购房款，2015年5月皮卡王公司为申屠丽姣办理房屋交付手续，申屠丽姣已实际占有案涉房屋，横琴公司主张占有房屋事实存疑但并未举证证明，故本院对其主张不予认定。另外，原审亦确认案涉房屋未办理过户登记，系因皮卡王公司2019年才向东阳市住房和城乡建设局报送案涉工程竣工验收备案材料，非因申屠丽姣自身原因所致。因此，申屠丽姣就案涉房屋提出的执行异议，符合《执行异议复议规定》第二十八条规定。横琴公司主张申屠丽姣非真实房屋买受人，不享有排除执行的民事权益，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。 综上所述，横琴公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判。 二审案件受理费27884元，由珠海横琴霖云投资管理有限公司负担。 本判决为终审判决。 审判长 郁 琳 审判员 李延忱 审判员 黄 鹏 二〇二一年四月二十日 法官助理柳珊 书记员王薇佳