山东省淄博高新技术产业开发区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）鲁0391民初3006号 原告（反诉被告）：云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司，住所地淄博市高新区鲁泰大道9号4楼办公区。 负责人：侯立功，总经理 委托诉讼代理人：崔杰，男，1993年1月30日生，汉族，系该公司员工。 委托诉讼代理人：邱维虹，北京市炜衡（济南）律师事务所律师。 被告（反诉原告）：淄博先锋健身俱乐部有限公司，住所地淄博市张店区华光路48号A座。 法定代表人：刘书杰，执行董事兼经理。 被告（反诉原告）：淄博锋锐健身运动发展有限公司，住所地淄博市高新区鲁泰大道9号名尚公司F4002号。 法定代表人：李军峰，执行董事兼经理。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：贾茂远，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 以上二被告（反诉原告）共同委托诉讼代理人：李洪昊，山东众成清泰（淄博）律师事务所律师。 原告（反诉被告）云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司（以下简称“云成淄博分公司”）与被告（反诉原告）淄博先锋健身俱乐部有限公司（以下简称“先锋公司”）、淄博锋锐健身运动发展有限公司（以下简称“锋锐公司”）租赁合同纠纷二案，本院立案后依法适用简易程序，公开开庭进行了合并审理。原告云成淄博分公司的委托诉讼代理人崔杰、邱维虹，被告先锋公司、锋锐公司的法定代表人及共同委托诉讼代理人贾茂远、李洪昊到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 云成淄博分公司向本院提出诉讼请求：1.依法确认云成淄博分公司与先锋公司、锋锐公司签订的《租赁合同》已于2020年8月1日解除；2.判决锋锐公司向云成淄博分公司支付所欠商铺租金87499.26元及逾期支付违约金（以87499.26元为基数，按日万分之三计算，自2020年4月20日起至合同解除之日止）；3.判决锋锐公司向云成淄博分公司支付所欠综合管理费用133891.14元及逾期支付的违约金（以133891.14元为基数，按日万分之三计算，自2020年4月20日起至合同解除之日止）；4.判决锋锐公司支付前期所欠用于冲抵租金的健身卡费用总计410900.82元（以410900.82元为基数，按日万分之三计算，自2017年8月4日起至实际还清之日止）；5.判决锋锐公司支付自2020年8月1日至实际搬离商场期间的场地占用费用和综合管理服务费用，按合同约定的计费方式计算占用期间产生的所有费用；6.判决先锋公司对上述2-4项请求所涉费用承担连带清偿责任；7．本案案件受理费、保全费由先锋公司和锋锐公司承担。事实和理由：2013年4月名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称“名尚公司”）与先锋公司签订《租赁合同》，约定先锋公司承租云成淄博分公司位于淄博市高新区区域，承租期限为10个合约年，自2014年9月30日起至2024年9月29日止，先锋公司应自计租日起向名尚公司交纳租赁场所租金和健身卡冲抵租金，租赁场所的月租金＝月租金标准＊计租面积＋健身卡冲抵租金。2017年8月4日，双方签订《补充协议》，就健身卡冲抵租金的费用进行了结算，确认先锋公司所欠费用数额。2018年9月25日，名尚公司与云成淄博分公司、先锋公司三方共同签订《现有租户权利义务转让协议书》，约定将名尚公司与先锋公司签订的《租赁合同》及相关附属协议概括转让给锋锐公司。2019年10月1日，先锋公司、锋锐公司又与云成淄博分公司签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定云成淄博分公司同意被告先锋公司将其在既有合同项下的权利义务一并概括转让给锋锐公司，锋锐公司在本协议生效后自动享受既有合同项下的权利、履行既有合同项下的义务并承担因此产生的相关责任，先锋公司对锋锐公司履行既有合同承担连带贵任；先锋公司对云成淄博分公司承诺，其在本协议生效后在既有合同项下的义务与权利仍与锋锐公司一并承担连带贵任；锋锐公司对云成淄博分公司承诺，其在本协议生效前先锋公司在既有合同项下的义务或责任与先锋公司一并承担连带责任。两份转让协议签订后，云成淄博分公司继续将涉案商铺交由锋锐公司使用。在2020年1月31日之前，锋锐公司除未向云成淄博分公司交付冲抵租金的健身卡外，一直按约支付相关费用。但从2020年2月开始，因新冠肺炎疫情影响，锋锐公司要求减免租金，且未再按约向云成淄博分公司支付使用涉案商铺的各项相关费用。后经淄博高新区投资促进局的调解，双方达成减免3个月商铺租金的方案，且锋锐公司承诺2020年上半年欠费于2020年7月31日前付清，2020年第三季度欠费于2020年8月15日前付清。现已过还款期限，但经多次催要，锋锐公司仍以各种理由推托。《租赁合同》第十条明确约定延迟付款责任：如果未按约向云成淄博分公司或者综合管理服务公司支付或补交租金、综合管理服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，应按日支付应付而未支付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金；延迟达30日仍不支付或补交前述款项的，云成淄博分公司有权解除本合同。锋锐公司未交纳费用已达数月，云成淄博分公司多次催要未果，根据该约定，云成淄博分公司有权解除租赁合同，且已书面通知锋锐公司解除合同，但锋锐公司无视云成淄博分公司的解除通知，仍拒不退出涉案商铺，并多次殴打云成淄博分公司处工作人员，期间云成淄博分公司多次报警，锋锐公司在警方介入后仍未有所收敛，变本加厉的对云成淄博分公司进行打击报复，至今未支付所欠费用。根据双方签订的权利义务转让协议书，先锋公司应当对锋锐公司的上述欠费承担连带清偿责任。综上，为维护自身合法权益，特具状起诉，恳请判如所请。 先锋公司、锋锐公司辩称，租赁期间尚未届满，双方均应遵照履行，云成淄博分公司无权单方解除租赁合同；云成淄博分公司的第二项诉求并不明确，同时，云成淄博分公司采取非法手段妨碍锋锐公司使用租赁物造成经济损失，先锋公司、锋锐公司有权就所受损失抵销和抵减租金，第二项诉求应驳回；综合管理费的诉求不仅违反政府和司法机关关于疫情期间减免相关费用的政策，也违反交易活动的公平和等价有偿原则，系谋取“灾难财”不正当利益，不应支持；云成淄博分公司主张的健身卡费用无事实依据，与双方的约定不符，应依法驳回；先锋公司与锋锐公司均为独立法人单位，云成淄博分公司要求承担连带责任，无事实依据。 先锋公司、锋锐公司向本院提出反诉请求：1.确认云成淄博分公司于2020年8月1日向锋锐公司发出的《解约函》无效；2.判令云成淄博分公司继续履行与锋锐公司之间的《关于【淄博名尚】银泰城的租赁合同》；3.判令云成淄博分公司立即停止对先锋公司、锋锐公司使用租赁物的妨害行为；4.判令云成淄博分公司赔偿先锋公司、锋锐公司经济损失300000元；5.诉讼费、保全费、诉责险费用由云成淄博分公司承担。诉讼中，先锋公司、锋锐公司请求撤回第4项诉讼请求，本院依法予以准许。事实与理由：2013年6月6日，先锋公司与名尚公司签订《关于淄博名尚银泰城的租赁合同》约定先锋公司租赁名尚公司承建的位于山东省淄博市高新区部分区域，作为健身经营场所，合同期限为自计租日起算10年。2018年10月20日，先锋公司、锋锐公司、名尚公司三方签订《现有租户权利义务转让协议书》，约定自2018年11月1日起，名尚公司将包括先锋公司租赁合同在内的位于淄博高新区的商业物业租赁的权利义务一并概括转让给云成淄博分公司。2019年10月1日，三方签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定先锋公司将案涉租赁合同项下的权利义务一并概括转让给锋锐公司。租赁期间，先锋公司一直合法正常经营。但是自2020年7月起，云成淄博分公司通过擅自张贴先锋公司即将搬离的通知，采取强行断水电，暴力焊门锁门，派几十名保安堵门，发送《解约函》等方式阻碍锋锐公司正常营业，引发健身会员恐慌，造成会员投诉、退卡、解约等诸多问题，导致先锋公司产生重大经济损失，现先锋公司、锋锐公司仅主张其中的30万元损失，并保留继续追偿其他损失的权利。云成淄博分公司作为国有控股企业，本应模范执行法律法规及政符政策，在先锋公司遭遇疫情经营困难之时意欲强行解约，严重损害了先锋公司、锋锐公司的合法权益，故提起反诉。 云成淄博分公司对先锋公司、锋锐公司的反诉辩称，先锋公司、锋锐公司逾期数月未向云成淄博分公司缴纳租金等相关费用，且已达到《租赁合同》约定的解约标准，云成淄博分公司主张解约事实清楚，证据充分，应当依法予以支持；先锋公司、锋锐公司违约在先，其主张的经济损失既无证据支持亦无法律依据，应当依法驳回；诚信乃合作之本，本案双方当事人互不信任、矛盾激化，《租赁合同》已无继续履行之可能。 本院经审理认定事实如下：2013年4月名尚银泰城（淄博）商业发展有限公司（以下简称“名尚公司”）与先锋公司签订《租赁合同》，约定：先锋公司承租名尚公司位于淄博市高新区区域，承租期限为10个合约年，自2014年9月30日起至2024年9月29日止，先锋公司应自计租日起向名尚公司交纳租赁场所租金和健身卡冲抵租金，租赁场所的月租金＝月租金标准×计租面积＋健身卡冲抵租金；第一至第二个租约年的月租金标准为13元∕月·平方米（建筑面积）；从第四个租约年（含）起，每个租约年的租金标准在上一个租约年租金标准的基础上递增百分之三；先锋公司应按月支付租金和每月13500元的健身卡冲抵租金；租赁期限内，除双方明确约定情况外，先锋公司不得以任何理由拖欠、拒付或抵扣租金和综合管理服务费及其他应付款项、费用等；如果先锋公司未按约定向名尚公司或综合管理服务公司支付或补交租金、综合管理服务费、履约保证金、水、电等公用事业费或其他应付款项，则每延迟一日，先锋公司应按日支付应付而未支付金额万分之三的款项作为逾期付款违约金；延迟达30日仍不予支付或补交前述款项的，先锋公司未经名尚公司同意延迟交租超过10日的情况累计逾3次，名尚公司同样有权解除本合同；双方还对其他事项进行了约定。2018年9月25日，名尚公司与云成淄博分公司、先锋公司三方共同签订《现有租户权利义务转让协议书》，约定将名尚公司与先锋公司签订的《租赁合同》及相关附属协议的权利义务概括转让给云成淄博分公司。2019年10月1日，先锋公司、锋锐公司又与云成淄博分公司签订《租赁合同权利义务转让协议书》，约定云成淄博分公司同意被告先锋公司将其在既有合同项下的权利义务一并概括转让给锋锐公司，锋锐公司在本协议生效后自动享受既有合同项下的权利、履行既有合同项下的义务并承担因此产生的相关责任，先锋公司对锋锐公司履行既有合同承担连带责任；先锋公司对云成淄博分公司承诺，其在本协议生效后在既有合同项下的义务与权利仍与锋锐公司一并承担连带责任；锋锐公司对云成淄博分公司承诺，其在本协议生效前先锋公司在既有合同项下的义务或责任与先锋公司一并承担连带责任。2020年2月，因新冠肺炎疫情影响，锋锐公司要求减免租金，且未再按约向云成淄博分公司支付使用涉案商铺的各项相关费用。后经淄博高新区相关政府部门的调解，先锋公司法定代表人刘书杰与云成淄博分公司协商一致，先锋公司作出书面承诺：先锋健身认可出租方按照国家政策规定减免三个月房租政策，并承诺将承租店铺2020年第一季度至第三季度的租金等各项欠费分两次付清：一、2020年上半年欠费承诺于2020年7月31日前付清；二、2020年第三季度欠费于2020年8月15日前付清；若未按上述承诺时间缴清欠费，本人∕本公司将按照租赁合同及附属协议的约定承担违约责任。锋锐公司未按承诺书履行支付租金等义务，云成淄博分公司遂向锋锐公司送达《违约通知函》及《解约函》，表示自2020年8月1日起解除《租赁合同》并停止对锋锐公司的物业服务。后云成淄博分公司在涉案的租赁商铺上加锁并焊门。双方矛盾激化，云成淄博分公司遂向本院起诉，先锋公司、锋锐公司在诉讼中提出反诉。 另，诉讼中，双方均一致认可2020年2月至7月租金应为87499.26元、月综合管理服务标准为22315.19元∕月。 本院认为，对于因受疫情及防控措施影响，当事人请求解除合同，符合法律规定的，应予支持。本案中，先锋公司对锋锐公司履行既有合同承担连带责任，在云成淄博分公司因疫情已减免三个月房租并同意先锋公司、锋锐公司延期履行的情况下，先锋公司、锋锐公司仍未按承诺履行交纳租金的主要义务。根据相关法律规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以请求解除合同。先锋公司、锋锐公司构成违约，云成淄博分公司有权请求解除合同，在其已向锋锐公司送达《违约通知函》及《解约函》并作出明确解除合同意思表示的情况下，其请求确认《租赁合同》已于2020年8月1日解除，符合法律规定，本院依法予以支持。先锋公司、锋锐公司请求确认《解约函》无效、继续履行《租赁合同》并停止对其使用租赁物的妨害行为，于法相悖，本院依法不予支持。 双方对先锋公司、锋锐公司拖欠云成淄博分公司2020年2月至7月租金为87499.26元一致认可，本院依法予以确认。先锋公司已在承诺书中作出2020年第一季度至第三季度的“租金等各项欠费”分两次付清的承诺，故先锋公司、锋锐公司还应支付2020年2月至7月综合管理服务费133891.14元（22315.19元∕月×6个月）。云成淄博分公司与先锋公司、锋锐公司就减免及缓交租金等进行了约定，即双方对《租赁合同》相关权利义务进行了变更，云成淄博分公司同意锋锐公司可于2020年7月31日前补交“租金等各项欠费”，如计算违约金也应自2020年8月1日起算，但云成淄博分公司主张合同于2020年8月1日解除，因此，云成淄博分公司请求自2020年4月20日至合同解除之日的逾期支付租金及综合管理费违约金，于法无据，本院均依法不予支持。云成淄博分公司请求先锋公司、锋锐公司支付前期所欠用于冲抵租金的健身卡费用410900.82元，无合同约定及法律依据，本院依法不予支持。云成淄博分公司加锁焊门的行为必然致使锋锐公司无法搬离，故其主张场地占用费及综合管理费的请求本院依法不予支持。 据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款,《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（四）项、第一百零九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及其他相关法律规定，判决如下： 一、确认原告（反诉被告）云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司与被告（反诉原告）淄博锋锐健身运动发展有限公司签订的《租赁合同》于2020年8月1日解除； 二、被告（反诉被告）淄博先锋健身俱乐部有限公司、淄博锋锐健身运动发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司租金87499.26元； 三、被告（反诉原告）淄博先锋健身俱乐部有限公司、淄博锋锐健身运动发展有限公司于本判决生效后十日内支付原告（反诉被告）云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司综合管理费用133891.14元； 四、驳回原告（反诉被告）云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司的其他诉讼请求； 五、驳回被告（反诉原告）淄博先锋健身俱乐部有限公司、淄博锋锐健身运动发展有限公司的反诉请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费5061元，财产保全费3520元，反诉费50元，由原告（反诉被告）云成商业管理（北京）有限公司淄博分公司负担3289元，被告（反诉原告）淄博锋锐健身运动发展有限公司、淄博先锋健身俱乐部有限公司负担5342元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省淄博市中级人民法院。 审判员  白丽娜 二〇二一年四月一日 书记员  祝 宏