福建省漳州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽06民终998号上诉人（原审原告）：漳州福农房地产有限公司，住所地福建省漳州市常山开发区常山新侨村124号。法定代表人：孙振淋，总经理。被上诉人（原审被告）：吴炎山，男，1974年7月29日出生，汉族，住福建省云霄县。原审第三人：中国银行股份有限公司云霄支行，住所地福建省云霄县云陵镇绥阳路170号。代表人：周伯新，行长。上诉人漳州福农房地产有限公司（下称福农公司）因与被上诉人吴炎山、原审第三人中国银行股份有限公司云霄支行（下称中行云霄支行）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1355号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月2日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。福农公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持福农公司一审诉讼请求。事实和理由：一审判决事实不清，证据不足。讼争合同约定，吴炎山应于2014年12月13日前支付首付款161556元，并申请350000元按揭贷款以支付余款。但吴炎山未按约支付首付款、办理按揭贷款后，亦未按贷款合同约定按期还款，且至今不办理交房手续未入住讼争商品房。同时，中行云霄支行另案起诉吴炎山,一审法院亦已另案作出判决，解除了上述贷款合同。一审法院错误认定吴炎山已付清购房款、讼争合同已履行完毕，导致作出错误判决，应予纠正。福农公司还向一审法院起诉过多起类似案件，本案与其他案件处理结果截然相反，系属同案不同判，明显不当。中行云霄支行述称：吴炎山所欠按揭贷款本息已由福农公司结清，贷款合同已解除。吴炎山未向本院提交书面答辩意见。福农公司向一审法院起诉请求：一、解除福农公司与吴炎山于2014年7月22日签订的编号为35068308030200138的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、吴炎山于上述合同及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理讼争商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用；三、吴炎山于上述合同及其补充协议解除之日起十日内配合福农公司办理上述合同及其补充协议备案登记的撤销手续并承担因此产生的费用；四、吴炎山返还福农公司代偿还款本息（自2016年4月30日起暂计至2020年4月22日为76538.1元）；五、吴炎山支付福农公司违约金（以实际代偿金额为基数自代偿之日2016年4月30日起至款项还清之日止按中国人民银行同期同类贷款利率计算）。一审法院认定事实：结合福农公司陈述和经审查确认的证据，对福农公司主张的事实予以确认。具体内容：2014年7月22日，福农公司与吴炎山签订编号为35068308030200138的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定：吴炎山向福农公司购买址在漳州市常山开发区××商品房，总金额511556元，付款方式为吴炎山于2014年12月13日前支付首付款161556元，余款350000元由吴炎山申请按揭贷款；若吴炎山未能按约归还贷款本金、利息、罚金和相关费用，致使福农公司因履行担保责任而受到损失，视为吴炎山构成根本性违约，福农公司有权单方解除合同，收回上述商品房，且吴炎山需支付违约金，福农公司可直接从吴炎山已交购房款中扣除因此而产生的所有损失；因解除合同及贷款合同增加的费用由吴炎山承担。2014年12月25日，中行云霄支行与吴炎山、福农公司签订《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》，约定：吴炎山向中行云霄支行借款350000元、贷款期限240个月、按月等额本息还款、还款日为每月18日；福农公司提供阶段性连带责任保证；在福农公司承担连带责任保证情形出现后，中行云霄支行有权要求福农公司承担保证责任。上述合同签订后，吴炎山未按约偿还每月贷款本息，其贷款债务均由福农公司代为偿付。讼争商品房已办理预告登记；讼争合同及其补充协议已办理备案登记。一审法院认为：吴炎山、中行云霄支行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃诉讼权利。讼争合同及其补充协议、《中国银行股份有限公司个人一手住房贷款合同》均系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规强制性规定,应为合法有效。当事人应按约全面履行合同义务。吴炎山与福农公司构成商品房买卖合同关系；福农公司、吴炎山与中行云霄支行构成借款保证合同关系。本案中，吴炎山已付清购房款,福农公司亦交付了讼争商品房，并已协助吴炎山办理相关登记手续。故讼争合同及其补充协议的权利义务已全部履行完毕。虽吴炎山未按期偿还贷款本息,导致福农公司被扣划保证金，但福农公司履行的是借款保证合同约定的担保责任，而商品房买卖合同与借款保证合同关系，系属不同法律关系，福农公司不能因履行另一合同的担保责任而解除讼争合同及其补充协议。福农公司请求解除讼争合同及其补充协议，缺乏依据，应不予支持。福农公司其他诉讼请求系以讼争合同及其补充协议的解除为前提，因该前提不成立，亦应不予支持。关于福农公司为吴炎山代偿贷款本息事项，福农公司可另案主张。吴炎山、中行云霄支行经合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，依法缺席审理和判决。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第九十一条、第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，判决：驳回福农公司的全部诉讼请求。案件受理费8915.5元，由福农公司负担。二审中，福农公司提交转账支票存根、贷款还款结清凭证和银行个人贷款申请书（三页）各一份，拟证明：福农公司已为吴炎山结清贷款；中行云霄支行提交贷款还款明细清单一份，拟证明：贷款最后一笔还款金额281878.74元，已由福农公司于2020年11月3日全部结清。对上述证据及其拟证明事实，本院认定如下：因当事人对上述证据的真实性、合法性、关联性均无异议，本院对上述证据的真实性、合法性、关联性予以确认。上述证据拟证明事实可以成立。对一审法院认定的事实，当事人均无异议，本院予以确认。另查明：讼争合同补充协议第三条第4款约定：若买受人未能按贷款合同规定期限归还银行贷款本金、利息、罚金和相关费用，致使出卖人因承担担保责任而受到损失时，视为买受人构成根本性违约，出卖人有权单方解除本合同，收回房产，且买受人需向出卖人支付总房款5%的违约金，出卖人可直接从买受人已交房款中扣除因此而产生的所有损失，因解除本合同和贷款合同增加的费用由买受人承担，若有余款无息退还买受人。福农公司为吴炎山代偿金额共计372144.84元（90266.1+281878.74）。以上事实有讼争合同补充协议、银行交易流水、贷款还款明细清单等为据，足以认定。本院认为：虽福农公司、吴炎山之间的商品房买卖合同与中行云霄支行、吴炎山、福农公司之间的借款合同系属不同法律关系，但根据合同自由原则，福农公司、吴炎山自愿将借款合同中当事人的义务履行情况订入其二者之间的商品房买卖合同，并以此为基础约定部分权利义务，并未违反法律、法规效力性强制性规定，且在福农公司一方额外增加借款合同担保责任的情况下，适当对等增加吴炎山一方商品房买卖合同义务，并未丧失合同等价有偿的基础价值，亦不构成“免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利”，故讼争合同补充协议第三条第4款约定系有效条款，双方均应按约全面履行。本案中，吴炎山办理按揭贷款后，均未履行还款义务，致使福农公司承担借款合同担保责任并为其代偿全部贷款本息，根据上述约定，应认定其已构成根本性违约。上述约定已明确此情形下福农公司有权解除合同，故福农公司请求解除讼争合同及其补充协议，有事实依据，理由可以成立。一审法院对此认定并处理有误，应予纠正。关于解除后果方面。因本案借款合同对中行云霄支行的还款义务已履行完毕，且中行云霄支行并未作为有独立请求权的第三人提出解除该借款合同的诉讼请求，故福农公司承担为吴炎山代偿还款本息的担保责任，可另案追偿，其第四项关于吴炎山返还其代偿还款本息的诉讼请求，应不予支持。同时福农公司并未举证证明吴炎山已支付款项的具体金额，故按上述约定，其第五项关于违约金的诉讼请求亦应不予支持。除此以外，福农公司的其他诉讼请求均系讼争合同及其补充协议解除的既定后果，有事实和法律依据，均应予以支持。综上，福农公司的上诉请求部分成立，应予部分支持；一审判决认定事实清楚，但适用法律、处理结果有误，应予纠正。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十三条、第九十七条、第九十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省云霄县人民法院（2020）闽0622民初1355号民事判决；二、解除漳州福农房地产有限公司与吴炎山于2014年7月22日签订的编号为35068308030200138的《商品房买卖合同》及其补充协议；三、吴炎山应于本判决生效之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理讼争商品房预告登记的注销手续并承担因此产生的费用；四、吴炎山应于本判决生效之日起十日内配合漳州福农房地产有限公司办理上述合同及其补充协议备案登记的撤销手续并承担因此产生的费用；五、驳回漳州福农房地产有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费8915.5元、二审案件受理费8919.5元，均由吴炎山负担。本判决为终审判决。审 判 长  花 絮审 判 员  李 凌审 判 员  黄 兴二〇二一年四月二十九日法官助理  黄倩茹书 记 员  卢 杰