广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终656号上诉人（原审被告）：湛江麻章广弘物业有限公司，住所地广东省湛江市麻章区金康路4号，统一社会信用代码914408117649009570。法定代表人：阮方义，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈柳伊，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王三，男。委托诉讼代理人：唐宏拓，广东朝胜律师事务所律师。原审第三人：湛江市凯信商业管理有限公司，住所地：湛江市麻章区金康路4号3楼。法定代表人：阮方义，董事长。上诉人湛江麻章广弘物业有限公司（以下简称“广弘物业公司”）因与被上诉人王三及原审第三人湛江市凯信商业管理有限公司（以下简称“凯信管理公司”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初291号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人广弘物业公司的委托诉讼代理人陈柳伊，被上诉人王三的委托诉讼代理人唐宏拓到庭参加诉讼。凯信管理公司经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。广弘物业公司上诉请求：一、撤销一审判决第一项，依法改判。二、依法判决分摊一、二审案件受理费。事实和理由：1.王三已将与商铺交付有关的权利以及2017年12月25日至2020年12月24日期间商铺的经营使用权转移给凯信管理公司，在其没有依法撤销该项委托及权利转移关系之前，王三无权自行行使该两项权利。一审判决回避了这一事实，其判决结果与案涉权利义务并不对应。2.王三已实际获得2017年12月25日至2020年12月24日期间商铺的经营使用收益，一审判决再判令广弘物业公司向其支付2018年1月1日至2020年6月11日期间的违约金，致使王三获得双倍收益、广弘物业公司承担双倍义务，明显有失公平。3.涉案事实当中，因王三与凯信公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，其在《商品房买卖合同》中与接收房屋有关的权利义务均已转由凯信公司承接；因王三需提前实现2017年12月25日至2020年12月24日期间商铺的经营使用收益，其购买商铺时少支付了21%的价款。以此，王三委托凯信管理公司接收、经营使用商铺的事实以及其提前实现商铺经营收益的事实，均与《商品房买卖合同》的签订、履行有着直接关联，并对《商品房买卖合同》的相关权利义务产生了直接影响。在处理本案纠纷时，理应把相关事实和相关权利义务进行关联审查、综合认定。一审法院无视相关事实互相关联互为因果的关系，人为地进行权利义务切割，使案件处理结果与涉案事实脱节，既不合法理，也不合情理。4.虽然违约金具有补偿性和惩罚性的功能，但根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条“……约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……”的规定，违约金以补偿性功能为主。而本案中，王三已提前实现2017年12月25日至2020年12月24日期间商铺的经营使用收益，无论商铺在这期间的哪个时间点达到交付条件，对王三在该期间的收益均无影响。即无论广弘物业公司是否存在违约，王三都没有经营使用方面的损失。在这种情况下，再要求广弘物业公司按全部房价款的万分之三支付违约金，明显与违约金以补偿性为主的功能特性相违背，对广弘物业公司显不公允。综上，本案一审判决实体处理不合理、不公平、不正确，恳请二审法院依法予以改判。王三答辩称：一、王三虽然与凯信管理公司签署了协议，但广弘物业公司作为委托人，王三一样享有收房的资格；二、在本案中，广弘物业公司实际上是属于将商铺的价位抬高再打折出售，王三并没有因为签署了经营协议而获利，每平方米的价格已经达到3.7万，这不符合市场价格；三、根据广弘物业公司提供的证据，本案双方已于2018年1月1日已经进行了第一次商铺的交接，之后在商铺达到收房条件之后再次进行交接，实际上已经进行了两次商铺的交接手续，王三只认可达到交付条件的那次交房。凯信管理公司未到庭参加诉讼，亦未提供书面陈述意见。王三向一审法院起诉请求：一、判决广弘物业公司支付逾期交房违约金267266.6元（以已付房款1276345元为基数，按每日万分之三计算，自2018年1月1日起暂计至2019年11月30日止）给王三；二、判决广弘物业公司负担本案的诉讼费。一审庭审前王三变更第一项诉讼请求为：判决广弘物业公司支付逾期交房违约金341549.92元（以已付房款1276345元为基数，按每日万分之三计算，自2018年1月1日起暂计至2020年6月11日止）给王三。一审法院审理查明：一、2016年11月19日，王三与广弘物业公司签订一份《广弘商业广场商铺买卖认购书》（合同编号：0002482），约定王三认购广弘物业公司位于湛江市麻章区瑞云中路88号5号楼1层44号的商铺，总价为人民币1732244元。同时该认购书第二条还约定，在签订《商品房买卖合同》的同时，王三与广弘物业公司指定的经营管理公司签订商铺委托经营管理协议，同意将所购买之铺位从交付之日起的3年时间交与广弘物业公司指定的经营管理公司经营管理，即从2017年12月25日至2020年12月24日止，该铺位使用权、收益权归广弘物业公司指定的经营管理公司享有；认购书的第四条约定，享有折扣和优惠后，该商铺的实际总价为1302393元，合同单价为28567.52元／㎡；认购书的第九条约定，本认购书经双方签字或盖章并在广弘物业公司实际收到王三支付的认购定金后生效，并于《商品房买卖合同》签订时失效并作废。二、2017年2月5日，王三与广弘物业公司签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2017001800），约定王三购买位于湛江市麻章区瑞云中路88号5号楼1层44号商铺，单价为28656.15元／㎡，总房款为1276345元。合同第九条对商品房的交付条件明确约定：1、该商品房已取得建设工程竣工验收备案证明文件；2、该商品房已取得房屋测绘报告。合同第十一条对商品房的交付时间和手续明确约定：广弘物业公司应当在2017年12月31日前向王三交付商品房，在交付商品房时，广弘物业公司应当出示满足合同第九条约定的证明文件。广弘物业公司不出示证明文件或者出示的证明文件不齐全，不能满足合同第九条约定的条件的，王三有权拒绝接收，由此产生的逾期交付责任由广弘物业公司承担。合同第十二条对逾期交房约定如下：按照逾期时间,分别处理[（1）和（2）不作累加]；（1）逾期在90日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已付全部房价款万分之三的违约金；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款，并自买受人付款之日起，按照4.75%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之三的违约金。三、2017年4月21日，王三与凯信管理公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，约定王三同意将其合法购买的位于湛江市麻章区广弘商业广场第5号楼1层44号商铺委托给凯信管理公司招商、经营、管理。该商铺的委托期限为三年，即2017年12月24日至2020年12月24日。合同第四条约定，王三将商铺委托凯信管理公司经营的，其购买商铺的总价款按认购商铺时原定的价格一次性折减21%，且王三确认，其享受商铺价款一次性折减21%后，视同其已实现商铺委托经营期间（三年）的全部收益，在该期间内，王三不再向凯信管理公司主张其他任何商铺经营收益。合同第五条约定，王三全权委托凯信管理公司与广弘物业公司办理该商铺交付接收事宜，且不再另行出具书面委托手续。对于凯信管理公司签署并向广弘物业公司出具的接收商铺文书，王三认为此系广弘物业公司与凯信管理公司串通而制造的虚假证据，不具有合法性和真实性。四、合同签订后，王三按合同约定期限共向广弘物业公司付清涉案房款1276345元。但广弘物业公司未能依约在2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付王三使用。在诉讼中，涉案商铺仍未取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告。五、根据凯信管理公司提出参加诉讼的申请，一审法院经审查后依法作出（2020）粤0811民初291号《参加诉讼通知书》，准许凯信管理公司作为本案的凯信管理公司参加诉讼。但凯信管理公司凯信管理公司经一审法院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。一审法院审理认为，王三与广弘物业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》系双方当事人的真实意思表示，其内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效。王三与广弘物业公司双方均应按合同约定的内容全面履行各自的义务。根据王三与广弘物业公司的诉辩，本案主要有如下争议问题：一、关于涉案商铺是否已经交付的问题。首先，本案中，王三为了获得广弘物业公司给予享受商铺价款一次性折减21％的优惠，与凯信管理公司签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》。该份协议约定王三将涉案的商铺委托凯信管理公司凯信管理公司经营管理三年，并全权委托凯信管理公司与广弘物业公司办理涉案的商铺交付接收事宜。虽然在庭审中广弘物业公司称涉案的商铺已经向凯信管理公司凯信管理公司交付，并在庭后提供《先予交接商铺确认书》证据，拟证明涉案的商铺广弘物业公司已交付凯信管理公司凯信管理公司使用。但该确认书系广弘物业公司与凯信管理公司两个相关联公司之间签订，两公司的法定代表人均属同一人阮方义，故该证据的真实性存疑，且从该确认书的内容来看，该确认书确认涉案商铺未完成竣工验收，只是办理先予接收，商铺接收后，只可以开展招商，业态设计等前期经营工作，不得将商铺用于开业使用。广弘物业公司提供的该确认书证据未能达到证明涉案商铺已达到交付条件及实际交付的证明效力，在诉讼中广弘物业公司又未能在举证期限内提供涉案商铺已取得建设工程竣工验收备案证明文件及房屋测绘报告等符合交付条件的证据，故对广弘物业公司的抗辩不予采信。其次，根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》第十一条约定，广弘物业公司应当在2017年12月31日前向王三交付涉案商铺。但在庭审中，广弘物业公司也承认没有按合同约定期限向王三交付涉案商铺。因此，一审法院认定广弘物业公司尚未交付涉案商铺。二、关于广弘物业公司在合同履行中是否存在违约行为，王三请求广弘物业公司支付违约金是否合理的问题。王三已按照合同约定履行支付房款义务，广弘物业公司应按约定向王三交付涉案商铺，否则应当承担相应违约责任。根据涉案的《商品房买卖合同（预售）》约定，广弘物业公司应当在2017年12月31日前将取得建设工程竣工验收备案证明文件的商铺交付王三使用。本案中，王三已按照合同约定履行了支付购房款的义务，但广弘物业公司未能在合同约定期限内交付符合合同约定条件的商铺给王三，且广弘物业公司在庭审中也承认涉案商铺至今未取得建设工程竣工验收备案证明及房屋测绘报告等文件，虽然广弘物业公司在庭审中提交了《先予交接商铺确认书》欲证明其已经将商铺交付凯信管理公司经营，但王三以其真实性及合法性均不具备为由，对该确认书不予认可，广弘物业公司又未能举证证明房屋已经符合交付条件，故广弘物业公司的上述行为依法构成违约。即使凯信管理公司有接收涉案商铺的行为，广弘物业公司也是交付不符合合同约定条件的商铺，同样构成违约。另外，广弘物业公司提出抗辩，以王三和凯信管理公司已签订《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》，王三已享受商铺价款一次性折减21％的优惠，商铺的交付已由凯信管理公司接管，与此有关的权利义务也由凯信管理公司承接为由，主张王三无权依据《商品房买卖合同（预售）》的个别条款要求广弘物业公司支付违约金。由于该抗辩违反合同相对性原则，且王三享受商铺价款一次性折减21％的优惠对价与本案王三主张广弘物业公司承担违约责任不属同一法律关系，并且也没有法律上的因果关系。故该抗辩理由不成立，不予采纳。综上，由于违约金具有补偿性和惩罚性的功能。本案中，广弘物业公司逾期未履行商铺交付义务，依法构成违约。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”的规定，故王三依照合同约定，请求广弘物业公司按日支付全部房价款万分之三（从2018年1月1日起计至2020年6月11日，共892天）的违约金，依法有据，予以支持。因此，广弘物业公司应支付违约金341549.92元（1276345元×892天×0.0003）给王三。综上所述，王三的请求依法合理，证据充分，应予支持；广弘物业公司的抗辩证据不足，理由不成立，依法不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条的规定，判决：湛江麻章广弘物业有限公司应于判决发生法律效力之日起十日内支付2018年1月1日至2020年6月11日期间逾期交房的违约金341549.92元给王三。如果湛江麻章广弘物业有限公司未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费6423元，由湛江麻章广弘物业有限公司负担。本案二审中，广弘物业公司、王三及凯信管理公司均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明“但广弘物业公司未能依约在2017年12月31日前将符合合同约定条件的商品房交付王三使用”的事实有误，本院不予确认。对一审法院查明的其他事实本院予以确认。另查明：广弘物业公司与凯信管理公司于2018年1月1日签订《先予交接商铺确认书》，双方先予办理涉案商铺接收。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据广弘物业公司的上诉请求的事实理由和王三的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于广弘物业公司是否存在逾期交房违约行为的问题。根据本案的证据与事实，可见王三委托凯信管理公司办理涉案商铺交接事宜。结合王三与凯信管理公司签订的《广弘商业广场商铺委托经营管理协议》中所约定商铺占有使用及收益的内容以及王三实际已经获得商铺总价款一次性折减21%利益的情况，应认为王三是在对涉案商铺占有使用问题进行充分衡量后，才授权凯信管理公司接收涉案商铺，即王三实际同意凯信管理公司自主决定涉案商铺交接事宜。广弘物业公司已在合同约定的交付期限内将涉案房屋交付给凯信管理公司，虽然涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续，但广弘物业公司和凯信管理公司存在关联，应认为广弘物业公司和凯信管理公司均知悉上述情况，在凯信管理公司未拒绝接收房屋的情况之下，不能仅以涉案商铺尚未办理竣工验收备案手续为由否定广弘物业公司和凯信管理公司之间交付商铺的效力。综上，广弘物业公司向凯信管理公司交付涉案商铺的行为应视为对王三履行《商品房买卖合同（预售）》的交房义务，本案并未超过《商品房买卖合同（预售）》约定的交房期限，故广弘物业公司不存在逾期交房违约行为，王三无权请求广弘物业公司承担逾期交房违约责任。一审法院判决广弘物业公司向王三支付逾期交房违约金不当，本院予以纠正。综上所述，广弘物业公司的上诉请求成立。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销广东省湛江市麻章区人民法院（2020）粤0811民初291号民事判决；二、驳回王三的诉讼请求。一、二审案件受理费各6423元，均由王三负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年四月二十二日法官助理  陈小漫书 记 员  何丽英附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。