浙江省三门县人民法院民事判决书（2020）浙1022民初3611号        原告1：邹园园，女，1985年1月27日出生，汉族，公民身份号码XXX，住湖南省邵阳市双清区。                原告2：丁静静，女，1989年1月29日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告3-1：陈斌斌，男，1989年4月6日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告3-2：吴丹丹，女，1989年3月16日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告4：陈俊君，女，1988年10月9日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告5-1：陈连花，女，1974年12月20日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告5-2：方明，男，1973年5月4日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告6：丁超益，男，1991年6月17日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告7：王某，女，1988年3月22日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告8：陈戴，男，1990年11月4日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告9：卢斌彪，男，1987年11月16日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告10-1：杨甫波，男，1985年9月17日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告10-2：叶某，女，1985年5月8日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告11-1：任圣勇，男，1989年5月4日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告11-2：任周亭，男，1965年2月2日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告11-3：任仙娥，女，1968年4月19日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告12-1：周方茂，男，1974年1月2日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告12-2：吴建萍，女，1979年1月16日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告13-1：谢定件，男，1967年1月1日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                原告13-2：林菊莲，女，1968年1月22日出生，汉族，公民身份号码XXX，住浙江省三门县。                各原告的共同委托诉讼代理人：王耀军，浙江金道律师事务所律师。                各原告的共同委托诉讼代理人：王杰，浙江金道律师事务所律师。                被告：浙江三门湾房地产开发有限公司，住所地浙江省三门县海游街道（大湖塘新区）。                法定代表人：王建龙，该公司董事长。                诉讼代表人：蒋国锋，该公司管理人浙江昶日律师事务所负责人。                委托诉讼代理人：徐灵，浙江昶日律师事务所律师。                委托诉讼代理人：冯海宝，浙江昶日律师事务所律师。                被告：国通信托有限责任公司，住所地武汉市江汉区新华街296号汉江国际1栋1单元32-38层。                法定代表人：陈建新，该公司董事长。                委托诉讼代理人：童某，浙江星韵律师事务所律师。                委托诉讼代理人：吕越鹏，浙江星韵律师事务所律师。                原告邹园园、丁静静、陈斌斌、吴丹丹、陈俊君、陈连花、方明、丁超益、王某、陈戴、卢斌彪、杨甫波、叶某、任圣勇、任周亭、任仙娥、周方茂、吴建萍、谢定件、林菊莲与被告浙江三门湾房地产开发有限公司（以下简称三门湾房地产公司）、国通信托有限责任公司（以下简称国通信托公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2020年12月29日立案后，依法适用普通程序，于2021年3月1日公开开庭进行了审理。各原告的共同委托诉讼代理人王耀军、王杰，被告三门湾房地产公司的委托诉讼代理人徐灵，被告国通信托公司的委托诉讼代理人童某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。                各原告向本院提出诉讼请求：1、确认各原告与被告三门湾房地产公司之间签订的商品房买卖合同有效；2、确认二被告在各原告房屋所对应的土地上设立的抵押权消灭，并注销被告国通信托公司在各原告房屋所对应的土地上设立的抵押权；3、判令被告三门湾房地产公司继续履行合同，为各原告提供办理不动产登记证所需的各种证明文件（包括并不限于土地使用权证等），协助各原告办理案涉房屋的不动产转移登记；4、本案的诉讼费用由二被告承担。事实和理由：被告三门湾房地产公司于2013年8月16日取得商品房预售证，于2015年12月23日办理了案涉房屋的所有权初始登记。2013年至2016年期间，上述原告各自先后分别与被告三门湾房地产公司签订了《浙江省商品房买卖合同》，原告购买被告开发的三门县海游街道大湖塘新区C-38地块锦绣三门小区二期房屋，买卖合同的第16条约定出卖人需于2016年1月30日前办理前款规定的土地、房屋权属登记，交付该买受人。合同签订后，各原告如约支付首付款，并向银行按揭贷款，至原告起诉时已全部付清购房款，履行了合同的全部义务。但因被告三门湾房地产公司于2013年4月13日将案涉土地抵押给被告国通信托公司，被告三门湾房地产公司未将购房款资金用于土地解封，导致后续无法办理案涉房屋的完整权属证书。2016年年末，包括各原告在内的所有锦绣三门二期业主陆续向杭州市中级人民法院提出执行异议申请，杭州市中级人民法院在（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定书中裁定解除了对浙江省台州市三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区344套房产所对应的土地使用权的查封。2018年3月，锦绣三门二期业主先后向杭州市中级人民法院及浙江省高级人民法院提起“申请不予执行仲裁裁决”的申请，省高院裁定：在国通信托公司未针对“业主”的提起执行异议之诉的情况下，“业主”依据杭州市中级人民法院出具的执行裁定，按照《中华人民共和国物权法》第一百四十七条的规定，有权向三门县相关部门申请办理产权证书。2019年6月26日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民初1373号、1374号执行异议之诉判决，国通信托公司不服，上诉至省高院。2020年10月9日，省高院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，确认对所涉房屋享有的民事权益足以排除法院的强制执行。但当原告依法向三门县相关部门申请办证时，相关负责人员明确答复，因锦绣三门二期土地存在抵押，拒绝了业主的办证请求。原告认为与被告三门湾房地产公司签订的合同有效，故被告三门湾房地产公司有义务按照合同约定协助各原告办理不动产转移登记，现被告三门湾房地产公司无故拒绝协助办理，其行为已经严重违约。各原告在公开市场以合理价格购买了案涉房屋（部分业主在诉讼中按法院要求缴纳了余款），并且已实际入住在案涉房屋，合法占有了该房产，各原告理应取得案涉房屋的全部产权。被告国通信托公司在各原告购买的案涉房屋所对应的土地上设立抵押权，但出具《证明》同意被告三门湾房地产公司销售案涉商品房，且法院已在执行异议之诉中对原告的实体权益作出了认定，原告有权排除房屋上的一切阻碍。现因设置的抵押权阻却了各原告依法办理不动产转移登记，被告国通信托公司的行为已经侵犯了各原告的合法权益，故各原告提起诉讼，请求法院依法支持各原告的诉讼请求。                被告三门湾房地产公司答辩称：根据（2020）浙1022破申21号民事裁定书、（2020）浙1022破20号决定书，被告已经于2020年9月18日被三门法院裁定受理破产，进行破产程序。原告的诉讼请求应当根据（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号民事判决书确定的内容为准。被告对原告的诉称事实没有意见，被告也同意原告的诉讼请求。                被告国通信托公司答辩称：被告依法享有本案原告案涉房屋所对应的土地抵押权。本案原告包括案涉房产都是浙江省高级人民法院（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号生效的民事判决书的被告，相关事实在两份生效判决书中都有，希望法院尊重浙江省高级人民法院（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号两份判决的内容。请法院驳回原告对被告国通信托公司的全部诉讼请求。                本案各原告为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：                第一组证据：十四份《浙江省商品房买卖合同》，拟证明各原告与被告三门湾房地产公司签订购房买卖合同，约定购买案涉房屋的事实。                第二组证据：销售不动产统一发票、浙江增值税普通发票、契税缴纳凭证、契税发票、结算业务申请书等相关付款凭证，拟证明各原告至今全部付清案涉房款。                第三组证据：房屋所有权初始登记证，拟证明被告三门湾房地产公司办理了案涉房屋所有权初始登记的事实。                第四组证据：三门县地名委员会门牌证，拟证明部分原告已取得门牌证的事实。                第五组证据：（2018）浙1022民初2865号、（2018）浙10民终3163号、（2019）浙民申1586号以及（2019）浙1022民初898号、（2019）浙10民终2166号民事判决书，拟证明锦绣三门小区的绝大部分业主通过生效判决的形式确认被告三门湾房地产公司继续履行合同协助办理不动产权属登记，并且至今已经实际办理不动产证。本案的各原告也是锦绣三门小区的业主，被告三门湾房地产公司也应当履行合同协助办理不动产权属登记，被告国通信托公司对各原告房屋所对应的土地抵押权应当注销。                被告三门湾房地产公司对上述原告提交的证据的真实性、合法性、关联性均无异议。                被告国通信托公司对原告提交的证据质证认为：对第一组至第四组证据，认为证据的真实性均无异议，本案的原告都是浙江省高级人民法院两份生效判决书的当事人，两份生效的判决书已经对事实进行认定。对于第五组证据，对证据的真实性没有异议，但证明内容与本案无关，本案的原告系浙江省高级人民法院最新生效裁判文书的当事人，应执行浙江省高级人民法院（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号生效民事判决书的内容。                被告三门湾房地产公司向本院提交了（2020）浙1022破申21号民事裁定书、（2020）浙1022破20号决定书，拟证明2010年9月18日三门县人民法院根据梅振华申请，已经受理了被告三门湾房地产公司破产清算，并于2010年9月25日指定浙江昶日律师事务所担任管理人。                各原告及被告国通信托公司对被告三门湾房地产公司提交的证据的三性均无异议。                被告国通信托公司为证明其主张的事实，向本院提交了下列证据：（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号两份民事判决书，拟证明本案的原告及诉争的争议内容在该两份生效的判决书中均有了认定。其中（2019）浙民终1592号民事判决书的第32页，（2019）浙民终1595号民事判决书的第22页均认定，“本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力”，浙江省高级人民法院认定被告国通信托公司对各原告房屋对应的土地抵押权并未消灭。                各原告针对被告国通信托公司提交的证据质证认为：对证据的三性均无异议，对证明对象有异议。1、两份判决书是在执行异议之后的二审判决，所处理的是执行异议的内容，并非被告国通信托公司所称的诉讼争议在该两份判决书中均有了认定。2、两份判决并未认定被告国通信托公司对案涉房屋对应的土地享有抵押权，系被告对该判决内容的片面理解，结合（2019）浙民终1592号民事判决书第32页、（2019）浙民终1595号民事判决书第22页，判决的内容是认为被告国通信托公司同意被告三门湾房地产公司出售房屋，不能当然认定丧失对已设立抵押的土地使用权的物上追及力，但并未肯定其享有已抵押的土地使用权的物上追及力。且该判决所阐述的对象并非案涉房屋的抵押权，仅仅是对土地使用权的阐述。该判决是执行异议的二审判决，所要解决的是原告等人对所述房屋的权益能否排除法院的强制执行，且浙江省高级人民法院判决支持原告所购房屋享有的民事权益足以排除掉国通公司基于对案涉土地使用权享有的抵押权的执行。                被告三门湾房地产公司质证认为，对证据的三性无异议，对证明对象有异议。其质证意见与原告的质证意见一致。                当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，由于原、被告对各方提交的证据真实性均无异议，故本院对原、被告提交的证据予以确认并在卷佐证。对于双方有争议的证据，即被告国通信托公司提交的（2019）浙民终1592号、（2019）浙民终1595号民事判决书能否证明其公司对案涉商品房所对应的土地使用权是否还享有抵押权，在本院说理部分进行阐述。                根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：                2013年4月17日，方正东亚信托有限责任公司（以下简称方正信托公司）与三门湾房地产公司签订一份《信托贷款合同》，合同约定：方正信托公司向三门湾房地产公司发放信托贷款人民币1亿元，贷款专项用于三门湾房地产公司名下位于三门县锦绣三门房地产项目二期开发。同日，双方又签订了一份《抵押合同》，约定三门湾房地产公司将其所有的位于三门县海游镇（现为海游街道）大湖塘新区C-38B地块的土地使用权为前述《信托贷款合同》中的债务提供抵押担保，并办理了抵押登记，方正信托公司取得了土地他项权利证书。上述合同签订后，方正信托公司于2013年4月19日依约向三门湾房地产公司发放了贷款人民币1亿元。2013年8月13日，方正信托公司向三门县住房和城乡建设规划局出具了一份证明，同意三门湾房地产公司向三门县住房和城乡建设规划局申报在上述抵押土地上开发的锦绣三门二期商品房预售手续，三门湾房地产公司于2013年8月16日取得了三门县住房和城乡建设规划局颁发的编号为三建规售许字（2013）第008号商品房预售证。                2016年8月5日，原告邹园园与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢1002号房屋，总价913880元，2016年8月4日支付20％首付款183880元，剩余73万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年11月4日前将符合条件的商品房交付原告邹园园使用。被告三门湾房地产公司于2016年8月5日就该房屋向原告邹园园开具金额为183880元（预售款）的增值税普通发票。2020年8月24日，原告邹园园将剩余房款730000元汇至杭州市中级人民法院执行款账户，付清了全部房款。2018年6月1日，经三门县国土资源局查询，原告邹园园名下无房产。                2016年5月19日，原告丁静静与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买9幢1801号房屋，总价876829元，2016年5月19日支付30％首付款276829元，剩余60万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年8月19日前将符合条件的商品房交付原告丁静静使用。2016年5月27日，原告丁静静与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款60万元。2016年6月6日，原告丁静静支付购房款60万元。2016年6月12日，被告三门湾房地产公司就该房屋向原告丁静静开具金额为876829元的增值税普通发票。同日，原告丁静静签署交房决算书、移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，支付住宅专项维修金和违规装修复原保证金，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约，与三门县水务有限公司签订供用水合同。原告丁静静于2016年6月4日办理了房屋所有权转移预告登记，于2016年6月12日取得了契证并支付了住宅专项维修金。2018年6月5日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告丁静静名下无其他房产。                2016年4月16日，原告陈斌斌、吴丹丹与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢1103号房屋，总价990392元，2016年4月16日支付25％首付款250392元，剩余74万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年7月16日前将符合条件的商品房交付原告陈斌斌、吴丹丹使用。陈斌斌、吴丹丹于2016年6月23日与台州市住房公积金管理中心三门分中心、建设银行三门支行签订个人住房借款合同，贷款74万元。原告陈斌斌、吴丹丹于2016年7月27日办理了其他不动产买卖预告登记，于2016年8月11日支付购房款74万元，于2016年8月29日取得契证。2016年8月29日，被告三门湾房地产公司就该房屋向原告陈斌斌开具金额为990392元（售房款）的增值税普通发票。同日，原告陈斌斌和吴丹丹签署交房决算书。2018年6月6日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告陈斌斌、吴丹丹名下无其他房产。                2016年3月23日，原告陈俊君与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢1102号房屋，总价968440元，2016年3月23日支付34％首付款328440元，剩余64万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年8月31日前将符合条件的商品房交付原告陈俊君使用。原告陈俊君于2016年4月5日与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款64万元；于2016年4月13日支付购房款64万元。被告三门湾房地产公司就该房屋分别于2016年3月22日和2016年9月5日向原告陈俊君开具金额为328440元（预售购房款）的销售不动产统一发票和968440元（售房款）的增值税普通发票。原告陈俊君于2016年4月11日办理了房屋所有权转移预告登记；于2016年9月5日签署交房决算书，支付住宅专项装修金；于2016年9月6日取得契证；于2016年9月8日签署移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表，与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约，支付违规装修复原保证金。2018年6月5日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告陈俊君名下无其他房产。                2016年8月5日，原告方明、陈连花与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买9幢401号房屋，总价863742元，2016年8月4日支付30％首付款263742元，剩余60万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年11月4日前将符合条件的商品房交付原告方明、陈连花使用。被告三门湾房地产公司于2016年8月18日就该房屋向方明开具金额为263742元（预售款）的增值税普通发票。2020年8月24日，原告陈连花汇款至杭州市中级人民法院执行款账户600000元，付清全部房款。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，原告方明、陈连花名下无房产。                2016年2月25日，原告丁超益与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买13幢1103号房屋，总价804747元，2016年2月25日支付32％首付款254747元，剩余55万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年5月25日前将符合条件的商品房交付原告丁超益使用。2016年3月31日，原告丁超益与中国建设银行三门县支行签订个人住房（商业用房）贷款合同，贷款15万元；与台州市住房公积金管理中心三门分中心、中国建设银行三门县支行签订个人住房借款抵押合同，贷款40万元。2016年5月11日，原告丁超益支付购房款55万元。被告三门湾房地产公司就该房屋于2016年12月19日向丁超益开具金额为804747元（售房款）的增值税普通发票。原告丁超益于2016年3月支付住宅专项维修金，于2016年5月6日办理了房屋预告登记，于2016年12月20日缴纳契税。2018年6月4日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告丁超益名下无其他房产。                2016年5月26日，原告王某与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买13幢301号房屋，总价903486元，2015年9月7日支付30％首付款273486元，剩余63万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告王某使用。被告三门湾房地产公司就该房屋于2015年9月7日向原告王某开具金额为273486元（预售购房款）的销售不动产统一发票。2020年8月24日，原告王某汇款至杭州市中级人民法院执行款账户630000元，付清全部房款。2020年4月1日，经三门县国土资源局查询，原告王某名下无房产。                2015年11月13日，原告陈戴与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢601号房屋，总价840548元，2015年11月29日支付37％首付款310548元，剩余房款53万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付使用。2015年12月18日，原告陈戴与台州市住房公积金管理中心三门分中心、中国建设银行三门支行签订个人住房借款抵押合同，贷款40万元；与中国建设银行三门支行签订个人住房（商业用房）借款合同，贷款13万元。2016年1月19日，原告陈戴支付购房款53万元。被告三门湾房地产公司就该房屋分别于2015年11月13日和2016年2月2日向原告陈戴开具金额为310548元（预售购房款）和837488元（售房款）的销售不动产统一发票。2016年1月31日，原告陈戴签署交房决算单、移交业主资料、物品清单和装修施工承诺表；与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约。2016年5月23日，原告陈戴与三门县水务有限公司签订供用水合同。2020年4月20日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告陈戴名下无其他房产，且原告陈戴已就该房屋办理了预告登记。                2016年6月12日，原告卢斌彪与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买14幢304号房屋，总价799645元，2016年5月23日支付30％首付款249645元，剩余55万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年9月12日前将符合条件的商品房交付原告卢斌彪使用。原告卢斌彪于2016年7月1日与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款55万元；于2016年7月28日支付购房款55万元。2016年8月1日，被告三门湾房地产公司就该房屋向原告卢斌彪开具金额为799645元（售房款）的增值税普通发票。2016年8月1日，原告卢斌彪取得契证，签署交房决算书。2017年3月23日原告卢斌彪签署移交业主资料、物品清单，支付违规装修复原保证金。原告卢斌彪签署装修施工承诺表，并与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议和业主规约。2018年6月8日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告卢斌彪名下无其他房产，且原告卢斌彪就案涉房屋办理了预告登记。                2016年5月26日，原告杨甫波、叶某与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买11幢1104号房屋，总价1021697元，2016年5月24日支付20％首付款221697元，剩余80万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2016年8月24日前将符合条件的商品房交付原告杨甫波、叶某使用。被告三门湾房地产公司向原告杨甫波、叶某出具收到该房屋房款首付20万元的收据，于2016年5月24日向杨甫波开具金额为221697元（预售购房款）的销售不动产统一发票。2020年8月24日，原告杨甫波汇款至杭州市中级人民法院执行款账户800000元，付清全部房款。2020年4月3日，经三门县国土资源局查询，原告杨甫波、叶某名下无房产。                2016年10月11日，原告任仙娥、任周亭、任圣勇与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买14幢801号房屋，总价766062元，2016年10月10日支付首付款166062元，剩余60万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2017年1月10日前将符合条件的商品房交付原告任仙娥、任周亭、任圣勇使用。2016年10月10日，被告三门湾房地产公司就该房屋向任周亭开具金额为166062元（预售款）的增值税普通发票。2020年8月23日，原告任周亭汇款至杭州市中级人民法院执行款账户600000元，付清全部房款。2019年8月15日，经三门县国土资源局查询，任仙娥、任圣勇名下无房产。2020年8月20日，经三门县自然资源和规划局查询，任周亭名下无住宅房产。                2016年3月23日，原告周方茂、吴建萍与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买12幢1505号房屋，总价920516元，2016年3月23日支付30％首付款280516元，剩余64万元办理银行按揭。被告三门湾房地产公司应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付原告周方茂、吴建萍使用。被告三门湾房地产公司就该房屋于2016年4月8日向周方茂开具金额为280516元（预售购房款）的销售不动产统一发票。2016年7月14日，周方茂、吴建萍与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款24万元；与台州市住房公积金管理中心三门分中心、中国银行三门县支行签订个人住房借款抵押合同，贷款40万元。2016年7月29日，周方茂、吴建萍支付购房款64万元。2016年7月14日，周方茂签署交房决算书、移交业主资料、物品清单及装修施工承诺表；与台州万通物业管理有限公司签订前期物业管理服务协议。2016年7月26日，原告周方茂、吴建萍办理其他不动产买卖预告登记。2016年8月3日，被告三门湾房地产公司就该房屋向周方茂开具金额为920516元（售房款）的增值税普通发票，原告周方茂、吴建萍取得契证并支付住宅专项维修金。2018年6月1日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告周方茂、吴建萍名下无其他房产。                2016年3月1日，原告谢定件、林菊莲与被告三门湾房地产公司签订商品房买卖合同，约定购买15幢606号房屋，总价715000元，2016年3月1日支付72％首付款515000元，剩余20万元办理银行按揭。出卖人应在2015年10月31日前将符合条件的商品房交付谢定件、林菊莲使用。谢定件、林菊莲于2016年3月10日与中国银行三门县支行签订个人一手住房贷款合同，贷款20万元；于2016年3月21日支付购房款20万元。2016年9月6日，原告谢定件、林菊莲取得契证。2016年9月16日，被告三门湾房地产公司就该房屋向谢定件开具金额为715000元（售房款）的增值税普通发票。2018年6月5日，经三门县国土资源局查询，除案涉房屋外，原告谢定件、林菊莲名下无其他房产，且该房屋办理了预告登记。                因三门湾房地产公司于2013年4月17日将案涉土地抵押给方正信托公司，被告三门湾房地产公司未将购房款资金用于土地解封，导致后续无法办理案涉房屋的完整权属证书。2016年年末，包括各原告在内的所有锦绣三门二期业主陆续向杭州市中级人民法院提出执行异议申请，杭州市中级人民法院在（2015）浙杭执民字第392号之二执行裁定书中裁定解除了对浙江省台州市三门县海游街道湫水大道32号锦绣三门小区344套房产所对应的土地使用权的查封。方正信托公司对此提出书面异议，杭州市中级人民法院于2017年8月23日作出（2017）浙01执异70号执行裁定，驳回方正信托公司的异议申请。被告国通信托公司于2017年9月11日向杭州市中级人民法院提起诉讼，2019年6月26日，杭州市中级人民法院作出（2017）浙01民初1373号、1374号执行异议之诉判决，被告国通信托公司不服，上诉至浙江省高级人民法院。2020年10月9日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，确认了本案各原告所案涉的房屋享有的民事权益足以排除被告国通信托公司对于案涉土地使用权享有的抵押权的执行，并支持杭州市中级人民法院判令停止对案涉原告所购房屋的执行。                另查明，方正东亚信托有限责任公司于2017年5月24日更名为“国通信托有限责任公司”。                又查明，2020年9月18日，本院裁定受理被告三门湾房地产公司破产清算一案，并于2010年9月25日指定浙江昶日律师事务所担任被告三门湾房地产公司管理人。                本院认为，虽然被告三门湾房地产公司开发的锦绣三门二期楼盘对外预售前所对应的土地使用权为抵押状态，在抵押权人被告国通信托公司书面同意被告三门湾房地产公司申报办理商品房预售手续，且被告三门湾房地产公司已取得商品房预售证的情况下，各原告与被告三门湾房地产公司签订的《浙江省商品房买卖合同》不违反法律、法规的规定，应认定为合法有效，各原告要求确认各原告与被告三门湾房地产公司之间签订的《浙江省商品房买卖合同》有效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。各原告在合同签订后，已按约向被告三门湾房地产公司支付了全部房价款，已完成了合同约定的付款义务；虽然被告三门湾房地产公司已向各原告交付了案涉商品房，但被告三门湾房地产公司至今没有按合同约定办理好案涉商品房所对应的土地使用权初始登记证（土地分割证），将案涉商品房所对应的土地使用权权属证书交付给各原告，导致各原告至今无法办理案涉商品房的土地使用权转移登记，其行为显属违约。2020年10月9日，浙江省高级人民法院作出（2019）浙民终1592号、1595号判决，该生效判决书已确定本案各原告案涉的房屋均已排除强制执行，已具备办证条件。现各原告选择继续履行合同，被告三门湾房地产公司也同意按照合同约定向各原告继续履行合同之义务，本院认为各原告要求被告三门湾房地产公司继续履行合同，为各原告提供办理不动产登记证所需的各种证明文件（包括并不限于土地使用权证），协助各原告办理案涉房屋不动产权属转移登记的诉讼请求，合法合理，本院予以支持。                针对本案各原告与被告国通信托公司之间的争议焦点：被告国通信托公司对案涉商品房所对应的土地使用权是否还享有抵押权。本院认为，被告国通信托公司在案涉商品房预售前向三门县住房和城乡建设规划局出具了一份证明，同意被告三门湾房地产公司向三门县住房和城乡建设规划局办理商品房预售手续，被告三门湾房地产公司能取得商品房预售证的一个前提条件是被告国通信托公司出具了该份证明，取得商品房预售证意味着被告三门湾房地产公司可以合法销售相关范围的商品房。因案涉商品房所对应土地使用权上设立的抵押权未涂销，导致各原告所购的商品房土地使用权无法办理转移登记，从而无法取得完整的房屋权属，必定存在购房人的权利与抵押权人的权利发生冲突，应从现有的法律规定及价值取向等进行判断。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先偿权问题的批复》第一条规定：人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。第二条规定：消费者支付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。既然工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权，而支付了全部或者大部分购房款的商品房买受人对房屋的物权期待权又优于工程价款优先受偿权，显然更优于抵押权，最高人民法院的这一批复也体现了优先保护处于相对弱势地位的房屋买受人的精神。而《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条又进行细化明确规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。本案各原告向被告三门湾房地产公司所购商品房符合该司法解释规定的可以排除执行的情形，浙江省高院作出的（2019）浙民终1592号、1595号判决书中对此已进行了明确，本院在本判决中不再赘述。至于双方争议的浙江省高院在判决书说理中是否有明确被告国通信托公司还享有对各原告所购商品房所对应土地使用权的抵押权之意。本院认为，浙江省高院作出的（2019）浙民终1592号、1595号判决书中，其中说理部分“本案国通公司虽然在办理土地使用权抵押之后明确同意三门湾公司出售土地上房屋，但不能由此当然认定其对已设立抵押的土地使用权丧失了物上追及力”，是针对杭州市中院判决的审查意见，分析浙江省高院的整份判决书说理，消费者的物权期待权是否可以对抗执行，不能凭被告国通信托公司明确同意抵押土地上商品房预售作为是否丧失抵押权条件进行简单判断，还要结合《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条等相关规定进行具体认定，浙江省高院作出的判决最终是支持了各原告要求排除对所购商品房执行的请求，实质上是肯定了各原告的物权期待权优于被告国通信托公司的抵押权。本院认为，各原告对所购商品房的物权期待权与被告国通信托公司对相对应商品房土地使用权的抵押权是相互排斥的，既然生效判决确认了各原告的物权期待权优于抵押权，房屋所有权和土地使用权是实施“房地一体”的原则，即房屋和土地具有天然不可分离性，各原告所购商品房相对应土地使用权执行异议均获得了法院生效判决的支持，也应该理解生效判决优先保护各原告取得了完整房屋产权的权利，应认定被告国通信托公司丧失了相应抵押权，即各原告有权申请对所购商品房相对应部分的土地使用权上设立的抵押权进行涤除。否则，若按被告国通信托公司的说法其相对应的抵押权仍然存在，不但被告国通信托公司实际上都不可能实现抵押权，且本案各原告所购的商品房也都无法取得完整的不动产权权属，此状态如果一直存在，显然不利于物权关系的稳定，其结论是错误的。综上理由，对各原告主张的要求确认在各原告购买房屋所对应的土地使用权上设立的抵押权消灭，并要求注销在各原告购买房屋所对应土地使用权上设立的抵押权的诉讼请求，本院予以支持。现被告三门湾房地产公司已进入破产清算程序，被告国通信托公司作为其债权人应申报债权，参与破产清算程序进行分配，不能再主张案涉商品房所对应土地使用权的抵押权。                综上所述，本院对各原告主张的全部诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、《中华人民共和国物权法》第一百七十七条第三项、第一百九十一条之规定，判决如下：                一、确认原告邹园园、丁静静、陈斌斌、吴丹丹、陈俊君、陈连花、方明、丁超益、王某、陈戴、卢斌彪、杨甫波、叶某、任圣勇、任周亭、任仙娥、周方茂、吴建萍、谢定件、林菊莲分别与被告浙江三门湾房地产开发有限公司因案涉房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》（合同编号另见附件：“锦绣三门二期”案涉业主购房信息清单）有效；                二、确认被告浙江三门湾房地产开发有限公司、国通信托有限责任公司在原告邹园园、丁静静、陈斌斌、吴丹丹、陈俊君、陈连花、方明、丁超益、王某、陈戴、卢斌彪、杨甫波、叶某、任圣勇、任周亭、任仙娥、周方茂、吴建萍、谢定件、林菊莲向被告浙江三门湾房地产开发有限公司所购买锦绣三门二期案涉房屋所对应土地使用权上设立的抵押权消灭，限被告浙江三门湾房地产开发有限公司、国通信托有限责任公司于本判决生效之日起十日内注销相应土地使用权抵押登记；                三、被告浙江三门湾房地产开发有限公司继续履行与原告邹园园、丁静静、陈斌斌、吴丹丹、陈俊君、陈连花、方明、丁超益、王某、陈戴、卢斌彪、杨甫波、叶某、任圣勇、任周亭、任仙娥、周方茂、吴建萍、谢定件、林菊莲因案涉房屋所签订的《浙江省商品房买卖合同》，限被告浙江三门湾房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内为本案所有原告（名单同本判决第一项）提供办理不动产权属登记证所需的各种证明文件（包括并不限于土地使用权证），并协助办理案涉房屋不动产权属转移登记手续。                案件受理费80元，减半收取40元，由被告浙江三门湾房地产开发有限公司负担。                如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省台州市中级人民法院。                本案申请执行期限为二年                    审判员叶春娟    二○二一年四月三十日            代书记员俞旖旎