贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终1804号被上诉人(原审原告)：遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司。住所地：桐梓县燎原镇蟠龙首府雅苑12-1号。法定代表人：雷嘉辉，该公司经理。委托诉讼代理人：令狐荣栋，该公司员工。委托诉讼代理人：李烁，该公司员工。上诉人（原审被告）：贵州荣兴黔北大酒店有限公司。住所地：桐梓县海校街道办事处荣兴黔北大厦。法定代表人：令狐昌鹏，该公司董事长。上诉人遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司（以下简称鼎达物业）、贵州荣兴黔北大酒店有限公司（以下简称黔北酒店）因物业服务合同纠纷一案，不服贵州省桐梓县人民法院（2020）黔0322民初5685号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月9日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。鼎达物业上诉请求：1、撤销一审判决，驳回重审；2、本案一审、二审诉讼费用有被上诉人承担。二、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：1、一审认定酒店使用面积4448.16平方米，一审原告诉讼物业收费面积3740平方米，已经考虑酒店部分公共区域708.16平方米；2、一审认定酒店有单独的一台电梯、但是小区共4台电梯，其余3台电梯根据财政部大修基金使用办法165号文件、国务院、贵州省物业管理条例相关规定，属于全体业主共有，酒店有义务承担电梯各项费用（电梯管理费、维护费、修理费、年审费、运行的其他费用）；一审被告认为消防自己维护、只仅仅在酒店专有部分报警系统酒店自己维护，与酒店有关联的消防控制中心的主机、消防联动控制柜、消防喷淋泵、消火栓泵、消防加压泵、消防供水管网（消防闸阀、湿式报警阀、蝶阀、水流指示器、减压阀、缓冲阀、球阀、室外消防供水。接合器、消防模块）、消防水池、正压风机、负压风机、防火卷帘门、以及与消防关联的其他模块近1000处是物业公司在负责，包括酒店消防水与小区共用，每月消防水使用由物业公司付费，聘请一名保洁对周边区域保洁工作属于虚假事实，没有关联证据；3、关于小区物业设备设施除以上外，供电系统（配电中心、柴油发电机，楼层配电、楼顶防雷实施）、排污系统（排污管网、排污泵、雨水泵、化粪池、排污控制系统）；其他附属实施（道路维护、园林绿化、监控设施）全是物业维护，是酒店的六分之五，酒店占六分之一；4、关于物业费的组成，根据国家发改委、建设部《物业服务定价成本监审办法》的通知，《国务院物业管理条例》、《贵州省物业管理条例》规定，定价成本由人员费用、实施设备日常运行维护费用、绿化养护、清洁卫生、秩序维护、设施设备及保险、办公费、管理费公摊、固定资产折旧、税收、合理利润及业主同意的其他费用，行业一般计算，人力成本一般在60%、设备设施费用在20%，其他占20%；5、物业成本定价还要根据项目实际情况，小区独栋建筑，1-5层是酒店及商业，6-31层是住宅、1-31层管理面积31000平方米，物业人员：1名项目负责人、3名保安、2名清洁、1名维修工、公司管理人员0.5人，共计7.5人，每月人力成本在29000元（工资、保险、福利、劳保）；设备设施15000元（楼道照明、电梯电费、二次供水、供电发热损耗、电梯维护保养费、年审费）；其他费用15000元（绿化养护、清洁卫生、秩序维护、设施设备及保险、办公费、管理费公摊、固定资产折旧、税收、合理利润及业主同意的其他费用），每月的物业成本59000元、全年708000元，按建筑面积分摊比例4448.16/31000=14.3%，酒店每年应承担101244元。6、一审判决按照0.4元/平方米，并且按一审诉讼面积计算、不按酒店实际面积，严重有失公平，不符合相关法律规定。黔北酒店未针对鼎达物业的上诉请求及理由作书面答辩。黔北酒店上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实及理由：一、原审法院认定事实错误。原审法院认定“合同签订后，原告按合同约定为该大厦提供物业服务，被告经营的酒店在原告物业服务范围内，属于原告管理服务区域。”原审法院的这一认定是错误的，理由如下：1、上诉人和被上诉人没有签订物业服务合同。2、上诉人使用的酒店商业用房与小区相对独立，物业管理由上诉人自行负责。由上诉人雇请保洁人员，负责酒店内部及周边的保洁工作。酒店内有单独的步梯和电梯，电梯的保养维修及相关费用均由上诉人自己承担，并聘请了专业公司对电梯进行维护保养。上诉人还聘请了专业公司对消防设施进行维护保养。3、上诉人使用的酒店商业用房为黔北大厦的1-5层，在管理上与其他住房完全独立。无论从保洁、安全管理、消防设施等都是由上诉人自己管理和承担相关费用，也就是说上诉人没有享受到被上诉人的任何物业服务，原审法院酌情判决由上诉人支付物业费，没有事实依据。二、原审法院适用法律错误。由于原审法院错误的认定上诉人接受了被上诉人的有限服务，继而适用合同法、物业管理条例及司法解释。由于认定事实错误，在此基础上适用的法律当然是错误的。鼎达物业未针对黔北酒店的上诉请求及理由作书面答辩。鼎达物业向一审法院提出诉讼请求：1、判决黔北酒店立即支付从2019年10月3日至2020年9月30日的物业管理费112,200元，违约金9,256.50元；2、本案诉讼费用由黔北酒店承担。一审法院认定事实：2019年10月6日，鼎达物业（乙方）与黔北大厦业委会（甲方）签订《海校街道【黔北大厦】项目物业服务合同》，约定甲方选聘乙方对坐落于桐梓县河滨大道黔北大厦（综合商住楼）提供物业管理服务，管理面积为黔北大厦住宅和商业区域总建筑面积。物业费收费标准为电梯住宅每平方米1.3元/月，非住宅物业包括商业、办公类及其他经营用房每平方米2.5元/月,不足一月的按天数计算物业费。黔北酒店为该小区1-5层，建筑面积共计4448.16平方米。服务期限为3年，即自2019年10月3日起至2022年10月2日止。合同签订后，鼎达物业按合同约定为该大厦提供物业服务。黔北酒店在鼎达物业服务范围内，属于鼎达物业管理服务区域。2019年10月3日至2020年9月30日未交纳物业费。鼎达物业分别于2020年7月、8月、10月、11月向黔北酒店送达物业费催收通知单。另查明，黔北酒店1至5层商业用房与黔北大厦其他商住房相对独立，该酒店有单独的步梯和电梯，电梯电费、维护等相关费用由黔北酒店自行负担。黔北酒店雇请保洁人员负责酒店经营区域及周边的保洁工作。2019年10月8日，黔北酒店（甲方）与贵州鼎黔城消防检测技术服务有限公司（乙方）签订《建筑消防设施维护保养合同》，约定乙方对甲方经营的酒店消防设备设施进行维护，维护周期为2019年10月8日至2020年10月9日。一审法院认为，鼎达物业与黔北大厦业委会签订涉案《海校街道【黔北大厦】项目物业服务合同》，约定黔北大厦业委会选聘原告对黔北大厦进行物业管理服务。黔北酒店使用的房屋虽然系临街商业用房，与小区内部相对隔离，且自行对专有部分进行了管理，但该区域客观上与黔北大厦属于同一整体，在供电、消防、供排水等共有部分无法完全自成体系，需与黔北大厦整个小区共同使用。黔北酒店使用的商业用房与黔北大厦系同一物业区域，接受鼎达物业的物业管理服务。黔北酒店辩称与鼎达物业无合同关系，鼎达物业没有为黔北酒店提供物业服务，不应交纳物业费。依照《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”和第六条“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”规定，鼎达物业与黔北大厦业委会签订的涉案《海校街道【黔北大厦】项目物业服务合同》对黔北大厦所有业主均具有约束力。关于黔北酒店称不是涉案合同相对人、未享受原告物业管理服务，不应交纳物业费的辩解，不符合法律规定，不予支持。依照《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务：……（五）按时交纳物业服务费用；……”和第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。……”规定，对鼎达物业请求黔北酒店交纳物业费的主张，符合法律规定，予以支持。经审理查明，黔北酒店所使用的商业用房与小区相对独立，有单独的步梯和电梯，电梯相关费用由黔北酒店自行负担。黔北酒店雇请了保洁人员负责酒店经营区域及周边的保洁工作，并与案外人贵州鼎黔城消防检测技术服务有限公司签订消防设施维护保养合同，由该公司对被告酒店消防设施进行维护保养。可以认定鼎达物业为黔北酒店提供的物业服务为有限服务。根据本案实际，酌情确定被告经营酒店的商业用房物业费按照每月0.4元／㎡的标准交纳。即黔北酒店应交纳2019年10月3日至2020年9月30日期间物业服务费为17,847.28元（0.4元／㎡×3740㎡×11.93个月）。关于鼎达物业请求黔北酒店支付违约金的主张。根据本案实际，鼎达物业向黔北酒店提供的物业服务为有限服务，双方因物业费的交纳产生争议，且双方未就物业费的交纳金额达成一致，黔北酒店应交纳的物业费金额不确定。对鼎达物业请求按涉案物业服务合同的约定支付违约金的主张，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《物业管理条例》第七条、第四十一条和《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条规定，判决：一、被告贵州荣兴黔北大酒店有限公司于本判决生效后十日内支付原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司2019年10月3日至2020年9月30日期间的物业费共计17,847.28元。二、驳回原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司的其他诉讼请求。案件受理费减半收取1,365元，原告遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司负担1,242元，被告贵州荣兴黔北大酒店有限公司负担123元。本院二审审理查明的事实与一审判决认定的事实一致，本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，黔北酒店具有相对独立的分区，且自身聘请保洁人员对经营区域进行了服务和管理，其专用电梯的维修及运营费用也由黔北酒店自行承担，但考虑到黔北酒店的消防、排水等共用涉案小区的公共管网，一审酌情按照0.4元/月/m2计算黔北酒店应缴纳的物业服务费用并无不当，本院予以确认。综上所述，遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司、贵州荣兴黔北大酒店有限公司的上诉请求均不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5460元，由遵义市桐梓鼎达物业管理有限公司、贵州荣兴黔北大酒店有限公司各负担2730元。本判决为终审判决。审 判 长 施正高审 判 员 贺灿灿审 判 员 谭应勇二〇二一年四月十四日法官助理 王 薇书 记 员 胡汝静