陕西省西安市中级人民法院 民   事   判   决   书 （2021）陕01民终2402号 上诉人（原审原告）：西安嘉祥物业管理有限公司，住所地陕西省西安市碑林区。法定代表人：余胜利，该公司总经理。委托诉讼代理人：侯强，陕西莱顿律师事务所律师。委托诉讼代理人：张臻，女，1987年6月2日出生，汉族，西安嘉祥物业管理有限公司员工，住西安市雁塔区。被上诉人（原审被告）：重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司，住所地重庆市九龙坡区、2、3、4、5号。法定代表人：陈进敢，该公司执行董事。委托诉讼代理人：曹健，陕西博纳新律师事务所律师。上诉人西安嘉祥物业管理有限公司（以下简称嘉祥物业公司）因与被上诉人重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司（以下简称重庆豪康公司）物业服务合同纠纷一案，不服西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初4621号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，开庭进行了审理。上诉人嘉祥物业公司委托诉讼代理人侯强、张臻，被上诉人重庆豪康公司委托诉讼代理人曹健到庭参加诉讼。本案现已审理终结。嘉祥物业公司上诉请求：1.撤销一审判决；2.改判由重庆豪康公司承担所占用物业期间的物业费1017272.4元；3.一、二审诉讼费由重庆豪康公司承担。事实和理由：一、一审判决对本案的事实认定错误。重庆豪康公司与王某某在2016年的3月25日签订了房屋租赁合同。合同约定租赁期限为10年、合同第5条同时约定租赁期间所产生的一切费用由乙方也就是重庆豪康公司承担，乙方应当按期缴纳物业等相关费用。嘉祥物业公司就是提供物业服务管理的公司，重庆豪康公司与王某某签订完租赁合同之后，随即向嘉祥物业公司缴纳了一个季度的物业费182732.3元。重庆豪康公司对物业费的收费标准以及缴纳方式应该是非常明确的。嘉祥物业公司所主张的物业费是重庆豪康公司在房屋租赁及占用期间所欠。在其房屋租赁及占用期间嘉祥物业公司曾多次发函给重庆豪康公司，要求其支付租赁房屋所欠的物业费用。重庆豪康公司收到函件，没有表示异议，没有回复嘉祥物业公司，没有向嘉祥物业公司提出办理物业费减交、缓交、免交物业费的申请。在本次诉讼中，重庆豪康公司仅以其没有使用物业为由拒绝缴纳物业费，与法与理均无依据。一审法院在查明事实中对本案中物业费的认识错误，重庆豪康公司履行的是嘉祥物业公司与王某某之间的物业管理合同。物业费产生的原因是基于公共区域的服务，还有冷气和暖气的供应，与重庆豪康公司是否实际使用该房屋并没有任何关系，物业服务并不包含室内人工服务。因为嘉祥物业公司所服务的物业，冷气和暖气都是集中供应，如重庆豪康公司不申请，则该费用无法减免。即使按照现行的相关物业管理的规定，重庆豪康公司申请，不使用这些冷气暖气的服务，也需要交纳这些费用的70%。一审法院认为重庆豪康公司因为没有使用物业，所以也没有得到相应的服务的认识错误。二、一审法院适用法律错误。一审法院没有认定嘉祥物业公司提供的证据链条，对物业费认识错误导致判决错误。首先，嘉祥物业公司一审中提交了重庆豪康公司与王某某的《房屋租赁合同》，证明重庆豪康公司应承担房屋租赁期间所有费用，包括物业费；其次，嘉祥物业公司提交了重庆豪康公司与王某某就房屋租赁诉讼的判决书二份，证明生效判决所确定的重庆豪康公司应承担房屋租金的时间，这段时间也同样应承担物业费；再次，嘉祥物业公司提交了发给重庆豪康公司《物业费催收缴费通知》证明，重庆豪康公司在接到缴费通知并未提出异议，也未办理相关物业费减免缓手续；最后，嘉祥物业公司提交了王某某与物业公司的《物业服务合同》，合同中明确了物业服务内容仅含物业公共区域的服务，及夏季冷气、冬季暖气、四季新风。这些都是依据合同约定提供的，提供这些合同约定服务项目是提供给全体业主的，准备提供服务也要付出成本，依据现行物业管理相关法律法规，因个人原因无法接受服务要提前向物业服务公司提出，然后才能获得减免。这组证据已经形成一个完整的证据链条证明了嘉祥物业公司的诉请合理合法，重庆豪康公司没有任何证据证明嘉祥物业公司物业费诉请不当。三、嘉祥物业公司认为本案应适用的法律法规如下：《物业服务收费管理办法》第九条，业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业服务费用。包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。第十一条实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业管理企业的利润。根据上述法规，嘉祥物业公司与王某某所签物业服务合同计费方式是包干制物业服务合同，重庆豪康公司因《房屋租赁合同》约定履行该包干制《物业服务合同》，对合同权利义务的变化都需要以主动的申请方式提出，而不是以被动的不作为方式表明。最高法院审理物业服务合同纠纷案件司法解释第六条规定经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。第七条规定业主与物业的承租人、借用人或者其他物业使用人约定由物业使用人交纳物业费，物业服务企业请求业主承担连带责任的，人民法院应予支持。第十二条规定因物业的承租人、借用人或者其他物业使用人实施违反物业服务合同，以及法律、法规或者管理规约的行为引起的物业服务纠纷，人民法院应当参照本解释关于业主的规定处理。结合上述规定，本案中嘉祥物业公司与重庆豪康公司的物业纠纷适用关于业主的规定处理。嘉祥物业公司已经经过书面催缴，重庆豪康公司无正当理由拒绝交纳。业主或承租人仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院应当对其抗辩理由不予支持。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求二审予以纠正。重庆豪康公司辩称，本案一审判决事实清楚，适用法律正确，嘉祥物业公司的上诉请求无任何事实和法律依据，应当予以驳回嘉祥物业公司的上诉请求。重庆豪康公司与案外人王某某签订《商铺租赁合同》，重庆豪康公司作为案涉房屋使用人已经缴纳了2016年3月25日至2016年6月30日期间的物业费用，后因国家政策调整，重庆豪康公司遂从案涉房屋离场，此后再未使用过案涉房屋。2016年6月初重庆豪康公司退出案涉房屋后，嘉祥物业公司即用钉子将案涉房屋东边消防通道门封死，将西边消防通道门上锁，从始至终从未对案涉房屋和重庆豪康公司提供相应的物业服务。重庆豪康公司与嘉祥物业公司从未签订任何形式的物业服务合同，双方之间权利义务的基础为重庆豪康公司对案涉房屋的使用权。嘉祥物业公司与王某某之间的《物业服务合同》的具体约定，不能约束重庆豪康公司。后租赁合同解除，据以履行物业服务合同的使用权已经消灭，重庆豪康公司与嘉祥物业公司之间权利义务基础已灭失。重庆豪康公司不再占用案涉房屋，嘉祥物业公司也从未向重庆豪康公司提供过任何形式的物业服务。重庆豪康公司并非案涉房屋所有权人，嘉祥物业公司所主张的物业费应向案涉房屋所有权人王某某主张，嘉祥物业公司请求重庆豪康公司支付物业费对象完全错误。同时，依据《物业管理条例》第三十五条规定，物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的房屋。第四十条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。同时《物业服务收费管理办法》第五条规定，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。第十四条规定，物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的房屋。根据权利与义务相一致之原则，嘉祥物业公司未对重庆豪康公司提供相应的物业服务，无权向重庆豪康公司主张物业费。综上所述，嘉祥物业公司的上诉请求没有事实和法律依据，依法不能成立，请求驳回嘉祥物业公司的上诉请求，维持原判。嘉祥物业公司向一审法院起诉请求：1.重庆豪康公司立即清偿所欠的物业费1017272.4元（截止2017年12月31日）；2.本案诉讼费由重庆豪康公司承担。一审法院认定事实：2016年3月17日，王某某（甲方）与重庆豪康公司（乙方）签订《商铺租赁合同》，约定：甲方将其合法拥有的商铺出租给乙方使用。一、甲方出租给乙方的商铺位于陕西省西安市碑林区XX大街XX号XX层；出租商铺建筑面积约2440.35平方米。……三、租赁期限自2016年3月25日起至2026年6月25日止，共计10年，装修免租期为2016年3月25日-2016年6月25日。……四、该商铺租金标准为每月每平方米60元人民币，年租金总额为1757052元；本合同签订时，乙方应以现金形式向甲方一次性支付人民币1757052元，其中包括履约保证金439263元（按三个月房租计算），九个月房租1317789元。五、租赁期间所产生的一切费用由乙方全部承担；乙方应按期交纳物业相关费用，具体收费标准及支付方式由乙方跟甲方委托的物业管理公司签订物业服务管理合同。2016年3月25日，重庆豪康公司向王某某支付了9个月租金1317789元、履约保证金439263元。2016年4月12日，重庆豪康公司向嘉祥物业公司交纳了2016年3月25日至2016年6月30日期间的物业费182732.3元。嘉祥物业公司、重庆豪康公司双方并未签订物业服务合同。2016年3月底，重庆豪康公司进场装修。装修一个月后，重庆豪康公司从涉讼商铺离场，此后再未使用涉讼商铺。2016年6月初，嘉祥物业公司用钉子将涉讼商铺东边消防通道门封死，将西边消防通道门上锁。一审法院认为，本案为物业服务合同纠纷。嘉祥物业公司、重庆豪康公司双方虽未签订物业服务合同，但重庆豪康公司在租赁商铺后，就是物业设施的实际使用人，亦向嘉祥物业公司交纳了2016年3月25日至2016年6月30日期间的物业服务费用，而嘉祥物业公司向重庆豪康公司提供了相应的物业服务，双方形成了事实上的物业服务关系。案外人王某某、重庆豪康公司双方签订的租赁合同与重庆豪康公司、嘉祥物业公司之间的物业服务合同关系虽有关联，但并不相互依存，是分别独立的合同，二者之间不存在主从关系。租赁合同的效力及解除问题不影响人民法院对物业服务合同的处理。本案中，嘉祥物业公司、重庆豪康公司双方对重庆豪康公司在装修期内离场后再未使用过涉讼商铺的事实均不持异议。对此，一审法院认为，重庆豪康公司未正常使用涉讼商铺，嘉祥物业公司亦不可能向重庆豪康公司提供物业服务，在重庆豪康公司并非涉讼商铺的所有权人或使用权人，且嘉祥物业公司并未向重庆豪康公司提供物业服务的情况下，嘉祥物业公司要求重庆豪康公司支付后续物业费的诉请，无事实依据，一审法院不予支持。据此，依照最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十条之规定，判决：驳回嘉祥物业公司西安嘉祥物业管理有限公司的诉讼请求。一审案件受理费13955元、保全费3370元，由嘉祥物业公司承担。本院经审理查明，一审中，嘉祥物业公司提交了2015年1月15日嘉祥物业公司与案涉房屋出租人（业主）王某某签订的《SOLO公寓物业服务协议》，该合同约定综合物业费收取标准为按建筑面积22元/平方米/月，须于每个季度前的月份10日前支付次季度的物业费。另查明，案涉房屋出租人王某某以豪康公司为被告，向西安市新城区人民法院提起诉讼，诉请解除王某某与豪康公司之间的租赁合同，判令豪康公司立即腾出所租房屋，取掉隔断墙，恢复到大开间状态，豪康公司承担截至2017年12月31日应缴纳物业费1017425元，豪康公司缴纳所欠租金截至2017年7月31日（王某某起诉之日）共计610087.5元，豪康公司承担与王某某所签房屋租赁合同约定违约金600000元等。对于该案，本院经审理作出的（2019）陕01民终9390号民事判决已生效，上述生效判决查明王某某于2017年3月24日向豪康公司邮寄送达解除《商铺租赁合同》的通知，该通知送达后豪康公司有三个月的异议期间，豪康公司对此直至该三个月的期间届满并未回应，遂认定王某某与豪康公司之间签订的《商铺租赁合同》于2017年3月24日解除，同时认定，该三个月的异议期间因系法律规定，且豪康公司怠于回复，故此三个月的期间并不属于王某某扩大损失；三个月的异议期间届满后，王某某于2017年7月31日提起本案诉讼，要求解除王某某与豪康公司之间的租赁合同，并判令豪康公司立即腾出所租房屋，取掉隔断墙，恢复到大开间状态等，考虑到豪康公司租赁房屋后装修建隔墙，改变了租赁房屋使用状态，对装修王某某可选择要求豪康公司恢复原状，因豪康公司与王某某就恢复原状并未达成一致，王某某至2017年7月31日提起本案诉讼，其起诉时间亦非存在不合理的迟延，2017年7月31日之前不存在王某某扩大损失的情形，该期间因合同解除，而租赁房屋未腾交王某某，相应房屋占用费豪康公司应按照租金标准给付。关于物业费，一审法院查明王某某在本案诉讼前并未支付物业费，其在本案诉讼期间通过银行转账向嘉祥物业的七次转款均注明为个人转支票，并非物业费，而同期转入该账户的其他款项均明确注明“物业费、停车费、工资”等字样，且王某某七次转款全部为当日存入、当日取走的连续交易，不排除王某某为了增加诉讼主张而故意缴纳物业费的可能性，就应否交纳物业费，豪康公司有异议，认为其不应交纳，因涉及物业费的相关法律关系存在于物业服务企业与物业费交纳人之间，物业费交纳人对于物业服务企业的物业费请求享有抗辩的权利，而嘉祥物业非本案当事人，故对王某某主张豪康公司支付物业费之诉请，本案不予涉及。其余事实一审判决查明属实。本院认为，嘉祥物业公司系为案涉房屋提供物业服务的物业公司，嘉祥物业公司与案涉房屋出租人（业主）王某某建立了物业服务合同关系。重庆豪康公司与王某某2016年3月17日签订《商铺租赁合同》，租赁案涉房屋用于经营，并约定租赁期间所产生的一切费用由乙方（重庆豪康公司）全部承担；乙方应按期交纳物业相关费用，具体收费标准及支付方式由乙方跟甲方（王某某）委托的物业管理公司签订物业服务管理合同。2016年4月12日，重庆豪康公司向嘉祥物业公司交纳了2016年3月25日至2016年6月30日期间的物业费182732.3元。结合以上情形，嘉祥物业公司与重庆豪康公司虽未签订物业服务合同，但是重庆豪康公司作为案涉房屋承租人，按照与出租人的约定，承担相应的物业费用，重庆豪康公司亦在租赁使用案涉房屋时实际向嘉祥物业公司交付了部分物业费用。在租赁期间，重庆豪康公司因自身原因，于装修过程中从涉讼商铺离场，此后再未使用涉讼商铺，但重庆豪康公司在自行撤离后并未告知出租人其不再使用房屋，亦未并办理相应的交还房屋的手续，未将案涉房屋交还出租人，直至租赁合同解除，案涉房屋处于未完成的装修状态。2016年6月初，嘉祥物业公司用钉子将涉讼商铺东边消防通道门封死，将西边消防通道门上锁。因重庆豪康公司违约，经法院生效判决认定，重庆豪康公司与王某某签订的《商铺租赁合同》于2017年3月24日解除，重庆豪康公司司给付房屋占用费至2017年7月31日。鉴于本案实际情况，《商铺租赁合同》2017年3月24日解除前的物业费以及解除后至2017年7月31日期间的物业费用被告应酌情支付。考虑到王某某与嘉祥物业公司签订的物业服务协议中约定综合物业费按建筑面积每平方米每月22元，该费用包含物业服务费，中央空调采暖、制冷、新风费，电梯运行费，而上述各项费用并未分项列明收费标准，本院结合本案实际情况酌定按照该综合物业费标准的20%，计付截至2017年7月31日的物业费，经计算，该费用为141736元；对于嘉祥公司主张豪康公司支付2017年8月1日之后的物业费，缺乏依据，本院依法不予支持。一审法院判决驳回嘉祥物业公司诉讼请求，判决不当，应予改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销西安市新城区人民法院(2020)陕0102民初4621号民事判决；二、本判决生效后10日内，重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司支付西安嘉祥物业管理有限公司截至2017年7月31日物业费141736元；三、驳回西安嘉祥物业管理有限公司其余诉讼请求。一审案件受理费13955元、保全费3370元，西安嘉祥物业管理有限公司已预交，由西安嘉祥物业管理有限公司负担14911元，由重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司负担2414元；二审案件受理费13955元，西安嘉祥物业管理有限公司已预交，由西安嘉祥物业管理有限公司负担12011元，由重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司负担1944元。重庆豪康伟业医疗投资管理有限公司应负担的款项于执行时直接给付西安嘉祥物业管理有限公司。本判决为终审判决。  审 判 长  刘      琪审  判  员  师      婷审  判  员    卫  婉  莹 二Ｏ二一年四月十五日 书 记 员   段      蓓 1