云南省昆明市官渡区人民法院民 事 判 决 书（2021）云0111民初1403号原告：李晓聪，男，汉族，1981年3月26日出生，身份证住址云南省丽江市永胜县，现住云南省丽江市古城区。委托代理人：袁果，云南民定律师事务所律师，特别授权代理。被告：昆明市海伦堡房地产开发有限公司。住所：云南省昆明市官渡区广福路与金源大道交汇处春城时光花园1座31层。法定代表人：王坤鹏，总经理。委托代理人：杨昆渝，该公司法务，特别授权代理。原告李晓聪诉被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依照《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，对本案适用普通程序独任审理，于2021年4月9日公开开庭进行了审理。原告李晓聪（以下简称“原告”）的委托代理人袁果、被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司（以下简称“被告”）的委托代理人杨昆渝到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告的诉讼请求：1、判决被告向原告返还诚意金5万元；2、判决被告向原告支付5万元诚意金的资金占用费（按银行间同业拆借中心公布的市场报价利率计算自2020年10月29日起至该诚意金返还之日止的利息）暂算至2020年12月14日为253.15元；3、本案案件受理费由被告承担。事实与理由：原告通过昆明尊园房地产经纪有限公司的介绍，欲购买被告开发的位于昆明市官渡区房屋，于2020年9月22日原告与被告方销售人员进行磋商，原告愿意出资315万元购买该房屋，被告方销售人员表示会向被告方高层决策人员申请，但要求原告向被告先缴纳5万元的诚意金，并约定，若该房屋申请下来的价格为315万元，则原告无权退房，该5万元诚意金转为定金，并于7日内全款付清房款，逾期则视为放弃，定金不予退还，若该房源申请下来的价格高于315万元，则原告有权退房，被告无条件退还原告5万元诚意金。原告同意该约定，并于2020年9月23日向被告方销售人员提供的被告方账户内转款5万元诚意金，被告方于当日向原告出具了收款收据。后被告方高层决策人员并没有同意该房屋以315万元价格出卖给原告，原被告双方又经过多次的磋商谈判，原告方愿意出资323万元购买该房屋，但被告方最终给出的该房屋出售价格为335万元，原告并不同意以该价格购买该房屋。对此，原被告方对位于昆明市官渡区房屋的销售价格没有达成一致意见，双方对该房屋的买卖最终连口头上的合意都没有达成，更没有签订过书面的买卖合同，则根据双方间对退还5万元诚意金的约定条款，被告理应无条件退还原告5万元的诚意金，然而被告方却无理拒绝原告方退还5万元诚意金的要求。被告答辩称：原告所缴纳的该款项不是诚意金，是定金，根据收款收据时间，定金缴纳时间为2020年10月22日，由于原告原因致使合同目的不能实现，应该由原告承担不利后果，无权要求返还定金，也不存在资金占用费事实。针对本案，原告向本院提交以下证据：1、微信聊天记录；2、招商银行转账电子回单、收款收据；3、微信聊天记录。经质证，被告对证据1、3的真实性无异议，但认为不完整，对证明内容不认可，对证据2的三性认可。本院认为，以上证据真实、合法，本院予以确认。针对本案，被告向本院提交以下证据：1、销售变更审批表单-价格变更；2、收款收据；3、录音。经质证，被告对证据1的三性及证明内容均不认可，对证据2的关联性认可，对合法性及真实性均不认可，对证据3真实性无异议，但认为通话录音只是片段，没有完全反映事件发生的全貌。本院认为，以上证据真实、合法，本院予以确认。经本院审理查明并确定如下法律事实：原告有意向性购买被告所开发的海伦国际8-7-201号商铺，原告所欲购买的价格为315万元，2020年9月22日经原告与被告方销售人员徐万兴沟通后，该销售人员让原告交纳诚意金5万元，并在双方的微信聊天记录中向原告表示：该房源正常价格为3693610元，现申请成交价为315万元，若该房源申请下来为315万元则李晓聪无权退房即日转为定金，并于7日内全款付清房款，逾期则视为放弃，定金不退房源另行出售，若该房源申请价格高于315万元，李晓聪有权退房，开发公司无理由退还5万诚意金。2020年9月23日，原告向被告支付了诚意金5万元，被告向原告开具了《收款收据》，备注为诚意金。原告所欲购买的该商铺被告并未申请到315万元的价格。被告陈述其房源是采用由第三方尊园地产进行销售的模式。原告陈述在被告没有申请315万元的价格后，其又到被告处进行协商，第三方尊园地产的销售人员也在场，在协商时，第三方尊园地产的销售人员表示为了冲业绩，向原告表示其公司可以补贴12万元来购买该商铺，原告自愿出资323万元的价格，故当时口头协商的商铺价格为335万元。2020年10月22日，经被告内部审批，同意该商铺以335万元的价格成交，同日，被告出具《收款收据》，对原告所交纳的5万元转为定金。在被告开具该份《收款收据》前，并未告知原告。原告于2020年10月22日与销售人员徐万兴以微信的方式联系时，原告已陈述价格应为323万不是335万，销售人员徐万兴陈述那是你和尊园地产朱陈谈的，合同任何时候还是335万不变，原告陈述落实那12万找谁退，怎么退，退多少，这事才定下来。原告与被告就原告所欲购买的商铺及交纳的款项均未签订过任何书面协议。现原告认为被告应当将其所交纳的5万元退回，故诉至本院。本院认为，首先，关于本案的法律适用，本案的案件事实发生于《中华人民共和国民法典》实施前，故本案应当适用案件事实发生时的法律；其次，关于原告所交纳的5万元应该如何定性的问题，从原告最初与被告的销售人员沟通及交款的本意来看，该5万元应为原告具有意向性购买所涉商铺的诚意金。在商品房的销售中，交纳诚意金已成为开发商的一种营销手段，开发商在收取诚意金的同时对购房者许诺一定的优惠，刺激购房者的积极性。诚意金并不是真正意义上的法律用语，诚意金应视为购房者为购房向卖方表示购买诚意而付给的作为与卖家商讨的一定金额。本案中，虽原告与销售人员及第三方尊园地产的人员共同协商了商铺价格，但通过案件查明的事实，在协商过程中确实提到了由第三方尊园地产进行补贴12万后原告再出资323万元，故原告实际的本意只愿意出资323万元，并无证据证实原告已明确向被告表示欲以335万元的价格进行购买，虽被告在协商后，向公司申请了报批价格335万元的流程，但原告并没有与被告签订过《定金合同》或者《预购合同》，仍然无法认定就案涉商铺，原告与被告已经完备了要约与承诺要件。诚意金并非定金，定金是法律概念，而诚意金仅是商业用语。定金具备担保的效力，可以适用定金罚则，彰显效力。诚意金则不具备合同效力也不受法律的保护，诚意金交付后，如双方当事人未达成合同，不发生丧失或双倍返还的效力。而定金的收取会产生相应的法律后果，定金的收取应当系当事人自愿意思表示，在被告将5万元诚意金转为定金时，并未与原告达成一致，未取得原告同意，故原告向被告所交纳的5万元不具备定金性质，仍为诚意金。原告与被告无法就购买商铺达成一致意思后，原告已明确表示不再购买商铺，被告无理由仍占用原告所交纳的5万诚意金，应当将原告的该款项予以退还；对于原告所主张的资金占用费，因本案的买卖关系并未成立，被告占有原告的诚意金无事实及法律依据，故被告应当向原告支付自起诉之日即2021年1月14日起至支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第四条、第五条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内退还原告李晓聪诚意金5万元；二、由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告李晓聪自2021年1月14日起至诚意金5万元支付完毕之日止按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算的资金占用费。案件受理费1056元，由被告昆明市海伦堡房地产开发有限公司承担。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于云南省昆明市中级人民法院。本案的申请执行期限为判决生效后二年内。审判员  付宜禾二〇二一年四月二十日书记员  何小伟