甘肃省定西市中级人民法院民事判决书（2021）甘11民终523号上诉人（原审原告）：张某1，女，汉族，甘肃省渭源县人，退休职工，住渭源县。委托诉讼代理人：罗某（张某1女儿），女，1975年9月30日生，汉族，甘肃省渭源县人，住兰州市。被上诉人（原审被告）：杨某，男，汉族，甘肃省兰州市人，甘肃昌林市政工程有限公司执行董事，住兰州市。被上诉人（原审被告）：定西天合房地产开发有限责任公司，住所地定西市安定区南大街183号。法定代表人：张某2，该公司董事长。二被上诉人共同委托诉讼代理人：赵某，甘肃合睿律师事务所律师。上诉人张某1因与被上诉人杨某、定西天合房地产开发有限责任公司（以下简称天合公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服渭源县人民法院（2020）甘1123民初2323号民事判决，向本院提出上诉。本院于2021年3月16日立案后，依法组成合议庭进行了审理，双方当事人的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张某1上诉请求：一、撤销渭源县人民法院（2020）甘1123民初2323号民事判决，改判二被上诉人退还上诉人多付购房款63725元或发回重审；二、一审、二审案件受理费由二被上诉人共同承担。事实和理由：一、一审法院认定事实不清，适用法律错误。从双方签订的《商品房买卖合同》第五条约定可以看出，面积以房屋行政管理部门确定为准，多退少补。2018年9月19日之后，上诉人才拿到案涉房屋的所有权证书，本案诉讼时效应从上诉人拿到房屋所有权证书开始计算，因此上诉人主张权利的时效并没有届满。一审法院认定本案诉讼时效应从被上诉人向上诉人出具不动产统一发票即2016年4月15日起计算，属于认定基本事实不清。二、上诉人与丈夫罗笃民两次交付天合公司购房款384000元，2015年8月17日罗笃民与天合公司签订的《商品房买卖合同》第五条约定每平方米2500元，预估面积128平方米，房款共计320000元。2018年9月19日渭源县国土资源局颁发的房产证载明房屋面积为128.11平方米，根据《商品房买卖合同》约定，应当以房屋行政管理部门确定的面积128.11平方米为准，按合同约定单价2500元计算，房款总额应为320275元，二被上诉人多收的房款63725元。三、一审以被上诉人开具的销售不动产统一发票的时间计算上诉人的诉讼时效错误，应当以上诉人实际拿到不动产权证书的时间计算诉讼时效。诉讼时效自权利人知道权利受到损害之日算起，上诉人的不动产权证书是2018年9月19日办理的，拿到不动产权证书后才意识到权利受到侵害。因此，本案的诉讼时效期间应为2018年9月19日至2021年9月19日，上诉人请求并未超过诉讼时效。四、杨某挂靠天合公司开发了渭源县昌林花苑小区，开发后杨某继续借用被上诉人天合公司名义出售，与上诉人签订的商品房买卖合同有天合公司印章及法定代表人杨某的签章，故应当由二被上诉人共同退还上诉人多付的购房款63725元。天合公司辩称，一、关于本案的事实问题。2015年8月，罗笃民欲从天合公司处购买昌林花苑小区住房一套，全程由天合公司何亚丽办理。经双方协商一致，罗笃民以现金形式向公司缴纳了140000元房款，何亚丽向其出具公司收据。过了两天，罗笃民以现金交付存在风险为由，要求公司将现金返还，因售房部现金不足，何亚丽向其退还64000元，罗笃民称其未携带收据，在双方签订合同，核算完全部款项后一并退还。2015年8月17日，双方签订了商品房买卖合同，约定购房款总价为320000元，经双方核算，罗笃民尚欠244000元。签订合同后，罗笃民向天合公司缴纳了剩余房款。何亚丽要求罗笃民返还收据后向其交付商品房买卖合同及购房发票，但罗笃民称收据丢失，何亚丽便为其办理了相关手续。自2015年双方签订合同至2019年底，罗笃民未提出任何异议，上诉人的主张与市场交易习惯不符，也不符合正常逻辑。本案不存在多收房款的问题。二、关于上诉人所称的诉讼时效的问题。2015年8月17日，双方签订了商品房买卖合同，约定房屋面积128平方米，每平方米2500元，购房款总计320000元。在这样的情况下，如上诉人多交房款64000元，那么其从交纳之日起就应知道比合同约定多交付了房款。同时，2016年4月15日销售不动产统一发票中载明的购房款320000元，其从出具发票之日也应当知道其权利受到侵害。故一审法院以超过诉讼时效为由驳回起诉也无任何不当。三、关于上诉人诉讼主体资格问题。本案中，天合公司与张某1之间无直接的合同关系。案涉合同系天合公司与罗笃民签订，购房款也系罗笃民交纳。如确存在罗笃民多交纳房款的问题，其享有的债权应在确认继承人后，由继承人一并起诉。张某1在各继承人未放弃继承权，也未作为原告参加诉讼的情况下，以个人名义起诉，属主体不适格。综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。张某1向一审法院起诉请求：1.判令杨某、天合公司退还多付购房款63725元；2.案件受理费由杨某、天合公司负担。一审法院查明的事实：罗笃民系张某1丈夫，现已去世。杨某系借用天合公司资质开发了渭源县昌林小区。2015年8月12日张某1及其丈夫罗笃民交纳房款140000元，杨某、天合公司给张某1出具了加盖天合公司印章的收条1张。2015年8月17日罗笃民与杨某、天合公司签订商品房买卖合同，出卖人为天合公司，加盖天合公司印章，委托代理人项下加盖杨某名章，买受人为罗笃民。该合同第三条约定商品房建筑面积共128平方米；第四条约定出卖人与买受人约定按建筑面积、每平方米2500元的方式计算该商品房价款，总金额320000元。合同签订后，2015年9月18日张某1及其丈夫交付房款244000元，杨某、天合公司给张某1出具了加盖天合公司印章的收条1张，总计交付房款384000元。2016年4月15日销售不动产统一发票中载明购房款为320000元。2018年9月19日渭源县自然资源局（原渭源县国土资源局）颁发了甘（2018）渭源县不动产权第0001353号不动产权证，载明权利人为罗笃民、张某1，共有情况为共同共有，房屋建筑面积128.11平方米。2019年年底，张某1与昌林小区售房部就房款事宜协商未果后，于2020年1月向渭源县住房和城乡建设局进行了信访。2020年4月8日渭源县住房和城乡建设局作出的渭住建信处字【2020】33号信访事项处理意见书中称：“张某1已办理入住手续，自2015年双方签订合同起至2019年底，张某1就购房款项从未提出任何异议，属经济纠纷，建议通过法院解决。”张某1于2020年11月12日向一审法院提起房屋买卖合同纠纷一案，要求杨某天合公司退还其多交付的购房款63725元。一审法院认为，本案的争议焦点为：1.张某1主体资格是否适格；2.是否已超过诉讼时效。涉案商品房买卖合同买受人项下虽是张某1丈夫罗笃民的签名，但张某1是涉案房屋的共有人且其丈夫罗笃民已去世，故张某1与本案有直接的利害关系，主体资格适格。关于本案是否已过诉讼时效的问题：诉讼时效是指权利人请求人民法院保护其民事权利的法定期间，权利人未在法定期间内行使权利而丧失请求人民法院依法保护其权利的法律制度。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案双方于2015年8月17日签订商品房买卖合同，合同约定购房款320000元，张某1称对合同中约定的房款金额其知晓清楚，交付房款、签订合同是其与丈夫一起实施的，2015年8月12日交付房款140000元，2015年9月18日交付房款244000元，总计交付房款384000元，交付房款的收据上加盖天合公司印章，即张某1在2015年9月18日已知道其给天合公司交付的房款超出了合同约定的金额。2016年4月15日天合公司给张某1出具的销售不动产统一发票中载明购房款为320000元，该发票是购房的重要凭证，发票上认定的购买款明显少于张某1实际交付的购房款，该事实张某1可显而易见知晓。故张某1最迟应在2016年4月15日知道天合公司侵害了其权利，即该案诉讼时效应从2016年4月15日计算。《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外。”2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。”根据《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定：“民法总则施行之日，诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年，当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的，人民法院应予支持。”本案的诉讼时效期间应为2016年4月15日至2019年4月15日。本案张某12019年年底就购房款事宜与渭源县昌林小区售房部进行协商，协商未果后于2020年1月进行信访，于2020年11月19日向法院提起诉讼。故杨某、天合公司辩称张某1超过诉讼时效的事由成立。关于张某1所称商品房买卖合同第五条约定产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意以房屋行政管理部门确定为准，多退少补，其于2018年9月拿到不动产权证书，此时才知道杨某、天合公司侵权。一审法院认为该条是对面积差异处理方式，且张某1购买的是现房，房屋结构固定，合同约定的房款与张某1交付房款相差64000元，将有20多平方米面积差异，不符合常理，张某1应知道其权利受到侵害。同时，2016年4月15日销售不动产统一发票中载明的购房款320000元，明显少于张某1实际交付的购房款。故张某1最迟于2016年4月15日知道杨某、天合公司侵害了其权利，其也未提交诉讼时效中止、中断的相关证据，其起诉已过诉讼时效。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条，《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条一款，《关于适用的解释》第九十条、第二百一十九条规定，判决：驳回张某1的诉讼请求。案件受理费减半收取697元，由张某1负担。二审中，张某1提交了如下证据：1.企业法人营业执照两份。证明目的：天合公司在同一营业周期并存两个营业执照，商品房买卖合同首页填写的营业执照注册号为6224001000444，而在国家工商注册网查询不到此营业执照，天合公司用虚假营业执照售房，诚信存在巨大问题，甚至严重违法。2.住宅专项维修资金专用收据1份。证明目的：2015年天合公司向罗笃民、张某1收取住宅专项维修基金9600元，天合公司侵占该费用5年后才上交至渭源县住建局。因此，天合公司诚信存在巨大问题。本院组织当事人对上述证据进行了质证，杨某、天合公司的质证意见为：对上述证据的真实性无异议，对证明目的有异议，天合公司是经工商局依法注册登记的企业，营业执照也是工商局核实后向天合公司颁发的，不存在伪造或欺诈的情形；维修资金与本案无关联性，天合公司对维修资金只是代收代缴，且已于2020年4月全部上缴至公共维修基金专户。本院对上述证据的分析认定：张某1提交的两组证据与本案没有关联性，本院不予认定。二审经审理查明：2015年8月17日，罗笃民与天合公司签订《商品房买卖合同》，罗笃民购买天合公司开发的的位××县商品房一套，建筑面积128平方米，每平米2500元，总价款320000元。合同第五条约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，以房屋行政管理部门确定为准，多退少补。另查明，定西市住房和城乡建设局于2020年5月19日作出定建信复查字【2020】3号信访事项复查意见书，认为渭源县住房和城乡建设局作出的渭住建信处字【2020】33号《信访事项处理意见书》认定事实不清，撤销了该意见书。一审庭审时天合公司称，双方实际履行的房屋价款是384000元，履行时间是2015年9月18日。证明上述事实的证据有《商品房买卖合同》、定西市住房和城乡建设局定建信复查字【2020】3号《信访事项复查意见书》、一审庭审笔录。二审查明的其他的事实与一审一致，本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点为：一、张某1的诉讼主体资格是否适格；二、天合公司是否多收取了张某1购房款63725元；三、张某1要求返还多交购房款的主张是否超过诉讼时效。关于张某1诉讼主体资格是否适格的问题：案涉房款是张某1的已故丈夫罗笃民所交，张某1是房屋共有人，也是继承人，其有权作为原告主张权利，天合公司认为张某1主体不适格的理由不能成立。关于天合公司是否多收购房款的问题：罗笃民与天合公司签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。合同约定：建筑面积128平方米，每平米2500元，总价款320000元。合同还约定：合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积产生差异，以房屋行政管理部门确定为准，多退少补。张某1提交的证据证明，其向天合公司实际交纳房款384000元。天合公司在二审中答辩称，其已退还多收房款64000元，但无证据证实。其在一审中称双方实际履行的房屋价款为384000元，其陈述前后矛盾，故对天合公司的该项答辩意见，本院不予采纳。房屋产权证记载的房屋面积为128.11平方米，按单价2500元计算，房屋总价款为320275元，天合公司多收房款63725元的事实应予认定。关于诉讼时效是否超过的问题：根据《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条的规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到侵害以及义务人之日起计算。本案中，虽然购房合同及购房发票上均显示总房款为320000元，但合同约定，最终面积已房屋行政主管部门确定的面积为准多退少补。张某1取得房屋产权证的时间是2018年9月19日，证载房屋面积为128.11㎡，按合同约定的单价2500元计算，总房款为320275元，天合公司多收房款63725元，此时张某1才能确定其多交房款的数额。因此，诉讼时效应从2018年9月19日起计算，张某1起诉时间是2020年11月12日未超过三年的诉讼时效，故张某1请求天合公司退还多收购房款的理由成立，应予支持。因合同是罗笃民与天合公司签订的，且房款也是给天合公司交纳，张某1要求杨某退还多收房款的理由，没有事实和法律依据。综上所述，张某1的上诉请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条、第一百八十八条，《中华人民共和国合同法》第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第三项规定，判决如下：一、撤销渭源县人民法院（2020）甘1123民初2323号民事判决；二、由定西天合房地产开发有限责任公司于本判决生效后三日内向张某1退还多收购房款63725元；三、驳回张某1的其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费因适用简易程序审理减半收取697元，由定西天合房地产开发有限责任公司负担；二审案件受理费1394元，由定西天合房地产开发有限责任公司负担。张某1预交的一审案件受理费697元，由渭源县人民法院予以退回；张某1预交的二审案件受理费1394元，由定西市中级人民法院予以退回。定西天合房地产开发有限责任公司应负担的一审案件受理费697元、二审案件受理费1394元，限本判决生效后3日内分别交至渭源县人民法院、定西市中级人民法院。若逾期不交，将依法强制执行。定西市中级人民法院诉讼费交纳账号：开户行：农行甘肃定西解放路支行，账号：×××。本判决为终审判决。审判长 张亚玲审判员 南鹏飞审判员 黄晓红二○二一年四月二十日法官助理 赵军军书记员 闫 杰