福建省闽清县人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0124民初19号原告：福建豪旭房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽清县梅城镇解放大街49号，统一社会信用代码91350124091362946H。法定代表人：蒋国情，执行董事。委托诉讼代理人：聂莉，福建融成律师事务所律师。被告：池学财，男，1980年10月26日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：李城光，女，1984年2月28日出生，汉族，住福建省闽清县。原告福建豪旭房地产开发有限公司（以下简称豪旭公司）与被告池学财、李城光商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年2月3日公开开庭进行了审理。原告豪旭公司的委托诉讼代理人聂莉、被告李城光到庭参加诉讼，被告池学财经本院传票合法传唤，无正当理由，拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。豪旭公司向本院提出诉讼请求：一、判决被告向原告归还被扣保证金89680.82元，并支付赔偿金271898.9元；二、判令被告支付面积差价6340.38元；三、由被告承担本案的诉讼费。事实与理由：原告与被告于2017年7月6日签订《商品房买卖合同》，约定被告向原告购买位于闽清县××村××＃楼××层××单元房，该商品房建筑面积为93.58ｍ2，单价为9606.64元，总登测量面积为94.24ｍ2，故该房总金额905329.75元。被告应补交面积差价款6340.38元，经原告发函催促后，被告至今未补交面积差价款。2019年2月28日被告未按期偿还银行贷款，致使原告保证金账户陆续被扣款，截止至2021年2月1日，原告保证金账户因被告逾期欠款被扣89680.82元，原告多次发函要求被告返还，被告均没有返还。依据双方签订的《商品房买卖合同》附件六《合同补充协议》第六条约定“出卖人保证期间，如买受人原因，导致出卖人承担担保责任的，买受人必须自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项，并适用以下方式承担违约责任：买受人自出卖人承担担保责任之日起7日内归还出卖人代还全部款项的，按出卖人带其向贷款银行还款金额每日千分之五的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起8日及其后归还出卖人代还全部款项的，按买受人贷款总额的每日千分之六的标准向出卖人支付违约金；买受人自出卖人承担担保责任之日起超出30日仍未归还出卖人代还全部款项的，出卖人有权解除合同，同时收取买受人总房款30%的违约金，该违约金不足以补偿出卖人损失的，出卖人有权另行向买受人追偿。”综上，原告与被告签订的《商品房买卖合同》真实合法有效，双方形成了商品房买卖合同关系，应受法律保护，该房产付款为银行按揭贷款，原告作为被告贷款合同中的担保方，被告未依约偿还贷款，导致原告保证金账户被扣款89,680.82元，且超过30日未归还原告，已构成违约金，应适用上述合同补充协议第6条约定的按总房价款30%向原告支付违约金271,598.9元（905,329.75元×30%）。李城光辩称，对于扣款金额答辩人无法核对，因为之前一直是池学财进行负责的，答辩人并没有去了解。池学财未作答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。池学财、李城光作为案涉房产买受人，在《商品房买卖合同》履行过程中，违反合同约定，未按期偿还银行贷款，导致豪旭公司承担阶段性连带责任保证，并被扣缴89,680.82元保证金用于偿付池学财、李城光到期按揭贷款本息，其行为已构成违约，豪旭公司主张池学财、李城光归还被扣保证金并支付赔偿金符合合同约定，予以支持。豪旭公司主张按合同总价款的30%支付违约金，明显过高，《中华人民共和国合同法》及其解释对违约金规定系以补偿损失为主、惩罚违约为辅，豪旭公司损失仅限为池学财、李城光被扣保证金89,680.82元所产生的利息，从衡平合同双方利益、兼顾公平原则出发，本院酌定违约金为豪旭公司被扣保证金89,680.82元的30%，即26,904.25元（89,680.82元×30%）。根据《商品房买卖合同》第五条，商品房交付后，合同约定面积与产权登记面积发生差异，双方同意按以下原则处理：建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；签订《商品房买卖合同》时，约定的面积为93.58m2，总登测量面积为94.24m2，误差0.66m2在约定范围之内，为此，豪旭公司要求池学财、李城光支付面积差价6,340.38元（0.66m2×9,606.64元/m2）符合上述规定，予以支持。综上所述，豪旭公司的部分诉讼请求符合相关规定，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第二十一条、第三十一条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，判决如下：一、池学财、李城光于判决生效之日起十日内共同支付福建豪旭房地产开发有限公司被扣保证金89,680.82元（截止2021年2月1日止）；二、池学财、李城光于判决生效之日起十日内共同支付福建豪旭房地产开发有限公司违约金26,904.25元；三、池学财、李城光于判决生效之日起十日内共同支付福建豪旭房地产开发有限公司面积差价6,340.38元；四、驳回福建豪旭房地产开发有限公司其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,730元，由福建豪旭房地产开发有限公司负担3,972元，池学财、李城光共同负担2,758元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状并按对方当事人的人数提交副本，上诉于福州市中级人民法院。审判员  俞桂天二〇二一年四月十二日书记员  张 俐附本案引用的主要法律条文《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国担保法》第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。申请执行提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。