福建省厦门市集美区人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0211执异14号异议人（案外人）：厦门国贸天同房地产有限公司，住所地福建省厦门市集美区杏林南路33号529室。法定代表人：刘克军，董事长。委托诉讼代理人：廖艺伟，男。委托诉讼代理人：郑志平，男。申请人：江云宇，男，1980年12月27日出生，汉族，住福建省清流县。委托诉讼代理人：邹春杰，福建永朋律师事务所律师。被申请人：黄盛栋，男，1984年2月9日出生，汉族，住福建省闽清县。被申请人：陈明玲，女，1986年1月14日出生，汉族，住福建省厦门市集美区。本院在执行申请人江云宇与被申请人黄盛栋、陈明玲合同纠纷一案中，异议人厦门国贸天同房地产有限公司（以下简称“国贸公司”）对本院查封陈明玲名下址于集美区××期××号楼××梯××层××室、地下××层第××、××ａ号子母车位、地下一层第××、××ａ号子母车位向本院提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。异议人国贸公司称，集美区××期××号楼××梯××层××室及地下××层第××、××ａ号子母车位、地下××层第××、××ａ号子母车位为预售商品房，国贸公司作为案涉房产的开发商，在与陈明玲签订案涉房产的购房合同后，陈明玲仅支付了部分款项，后因陈明玲个人原因未能办妥银行按揭贷款，陈明玲并未向国贸公司支付剩余购房款。陈明玲向国贸公司申请退房后，国贸公司经审核认为，因陈明玲原因，案涉购房合同已无法继续履行，遂同意解除购房合同，并同意陈明玲退房、退款的申请。国贸公司在退款后办理撤销案涉购房合同备案登记手续时，方才得知案涉房产已被案外人熊玉玲申请查封的事实，导致案涉购房合同无法办理撤销备案登记手续。购房合同解除且国贸公司退款后，贵院根据江云宇的申请于2019年11月22日轮候预查封了案涉房产。国贸公司认为，在案涉购房合同已解除的情况下，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房产已无任何财产权利，案涉房产并未办理交付或权属转移登记手续，案涉房产的所有权仍为国贸公司所有，且案涉房产轮候预查封的时间在购房合同解除及国贸公司退款之后，案涉房产不应作为陈明玲的财产被采取预查封措施，请求贵院解除对案涉房产的预查封措施。具体事实和理由如下：一、案涉房产属于预售商品房，陈明玲未向国贸公司支付全部购房款项，且案涉房产未办理交付和权属转移登记手续，案涉房产所有权仍为国贸公司所有。2019年4月29日，陈明玲与国贸公司签订三份《“国贸天悦”商品房认购书》，认购××号××室住宅及地下××层第××、××ａ号子母车位、地下××层第××、××ａ号子母车位，合计支付定金20万元（其中住宅定金16万元，车位定金4万元）。2019年4月30日，陈明玲与国贸公司签订《商品房买卖合同（预售）》（以下称“购房合同”），购买19号104室住宅，合同约定住宅总价款为8461997元，陈明玲应于4月30日前支付首期购房款2541997元，余款5920000元向银行申请贷款支付。2019年5月6日，陈明玲与国贸公司签订两份《商品房买卖合同（预售）》，购买地下××层第××、××ａ号子母车位和地下一层第××、××ａ号子母车位，每个子母车位总价款均为10万元，陈明玲应于5月6日前支付首期购房款4万元，余款6万元向银行申请贷款支付。三份购房合同均约定，国贸公司应当在2020年7月15日前向陈明玲交付案涉房产，并在交付之日起365日内配合陈明玲办理案涉车位的房屋所有权证。2019年4月30日、5月6日、6月10日、6月11日，陈明玲分别支付购房款2381997元、40000元、300000元、550000元，累计支付购房款3471997元。2019年5月28日，厦门市国土资源与房产管理局出具三份《商品房买卖合同备案证明》。因陈明玲个人原因未能办妥银行按揭贷款，国贸公司于2019年7月18日书面要求陈明玲付清住宅购房余款、于2019年8月1日书面要求陈明玲付清两个子母车位购房余款，但陈明玲迟迟未能支付。虽经国贸公司多次催告，陈明玲至今仍未支付剩余购房款项。根据物权法第九条及第三十条之规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。国贸公司作为案涉房产的开发商，依据合法建造行为原始取得案涉房产的所有权，在案涉房产未交付、未办理权属转移登记手续的情况下，案涉房产的所有权仍为国贸公司所有。二、案涉购房合同已解除，陈明玲基于购房合同享有的债权已经消灭，且案涉房产轮候预查封的时间迟于购房合同解除及国贸公司退款时间，案涉房产不应作为陈明玲的财产被采取轮候预查封措施。2019年10月21日，陈明玲向国贸公司提出解除案涉合同、退还购房款的退房申请。经过多次协商之后，国贸公司认为陈明玲因无法办理银行按揭贷款且无力支付剩余购房款项，导致案涉购房合同已无法继续履行，遂同意解除与陈明玲的案涉购房合同，并同意其退房、退款的申请。2019年11月7日，国贸公司退还陈明玲已付购房款。至此，案涉房产的购房合同已解除，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房产已无任何财产权利。此外，贵院根据江云宇的申请轮候预查封案涉房产的时间为2019年11月22日，迟于购房合同解除时间及国贸公司退款时间。根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（法释［2004］15号）第三十一条之规定，查封、扣押、冻结案外人财产的，人民法院应当作出解除查封、扣押、冻结裁定，并送达申请执行人、被执行人或者案外人。因此，案涉房产不应作为陈明玲的财产被采取查封措施。三、国贸公司退款前并不知晓案涉房产因陈明玲个人纠纷而被查封的情况，也未收到贵院对案涉房产查封的通知。陈明玲在向国贸公司申请退房过程中，从未告知案涉房产已因其个人纠纷被查封的事实。国贸公司于2019年11月7日退款后在办理撤销案涉购房合同备案手续过程中方才得知案涉房产已被案外人熊玉玲申请查封的事实。国贸公司在退还陈明玲购房款项前也从未收到贵院通知，并不知晓案涉房产的查封情况。四、贵院作出的另案生效裁判文书裁定解除对案涉房屋的预查封，根据类案同判规则，国贸公司解除预查封的申请应得到支持。熊玉玲为案涉房屋首封申请人，国贸公司得知房屋被预查封后，向贵院提出书面异议，贵院经审理认为由于案涉房屋的所有权人尚未发生变更，案涉房屋的所有权人也即权利人仍为国贸公司。贵院认为案涉房屋买卖双方通过实际行为已经解除了案涉房屋买卖合同，合同解除后，对案涉房屋的预查封丧失了事实和法律基础，国贸公司请求对案涉房屋解除预查封于法有据。为此，贵院于2020年8月4日作出（2020）闽0211执异66号执行裁定书，裁定解除对案涉房屋的预查封，该执行裁定书已发生法律效力。综上，案涉房屋的所有权为国贸公司所有，国贸公司与陈明玲的购房合同已经解除，陈明玲基于购房合同享有的债权（物权期待权）已经消灭，对案涉房屋已无任何财产权利，案涉房屋的预查封丧失了事实和法律基础，恳请贵院依法解除案涉房屋的查封措施。异议人国贸公司为证明其主张，向本院提交了如下证据：1.陈明玲身份证；2.商品房预售许可证（预售许可证第2××5、2××0号）；3.“国贸天悦”商品房认购书（编号×××26、×××30）、商品房买卖合同（合同编号×××30、×××91、×××93）、商品房买卖合同备案证明（合同编号×××30、×××91、×××93）；4.《关于付清购房余款的通知》、ＥＭＳ面单、投递详情单；5.退房申请书；6.退款凭证；7.（2020）闽0211执异66号执行裁定书；8.区分所有土地房屋权属登记告知书；9.（2020）闽0211民初4696号民事判决书及生效证明；10.厦门市不动产登记信息查询结果。申请人江云宇称，一、预查封强制执行措施相当于正式查封。1、根据《最高人民法院、国土资源部、建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（法发[2004]5号，下称《通知》）第十六条规定：“国土资源、房地产管理部门应当依据人民法院的协助执行通知书和所附的裁定书办理预查封登记。土地、房屋权属在预查封期间登记在被执行人名下的，预查封登记自动转为查封登记，预查封转为正式查封后，查封期限从预查封之日起开始计算。”第十八条规定：“预查封的效力等同于正式查封。预查封期限届满之日，人民法院未办理预查封续封手续的，预查封的效力消灭。”2、本案法院已对备案登记在陈明玲名下的财产进行了预查封（轮候），该执行措施不应由于轮候预查封时间迟于购房合同解除无效。轮候原因是本案之前的案件查封存在，法院采取查封执行措施的时间早于涉案购房合同的解除时间。二、预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待性财产权利，包括物权和到期特定债权，不仅仅是物权期待权。法院对预售的商品房查封后，即意味着司法公权的介入，在未依法解除查封前，查封就具有排他的法律效力，其他司法机关、仲裁机构及第三人不得对查封的财产进行转移、设定权利负担或有其他妨碍执行的行为。预查封强制执行措施的执行对象并不是被执行人（购房者）享有的商品房所有权，不然未登记在被执行人名下的商品房为何仍可以被人民法院采取预查封这一强制执行措施进行权利限制？根本原因就在于被执行人基于该商品房买卖合同享有合同法上的利益，这种利益包括正向发展的合同履行利益和逆向发展的合同灭失利益两种。其中，正向发展的合同履行利益即指商品房买卖合同双方当事人完全履行各自的合同义务，商品房被顺利登记至被执行人名下成为被执行人的个人财产，并成为被查封的对象（按照《通知》的规定，此时对该商品房预查封自动转为查封）。逆向发展的合同灭失利益即是指商品房买卖合同出现了被解除、无效等无法继续履行的情形时，被执行人（购房者）因此获得的包括出卖人返还的购房款、应支付的违约金以及应赔偿的损失等财产权利，也即被执行人（购房者）对出卖人享有的到期债权成为被查封的对象预查封强制执行措施的执行对象为被执行人基于商品房买卖合同享有的即将转化的期待性财产权利，包括物权和到期特定债权。三、陈明玲在定购房被预查封情况下申请解除购房合同，其显然有恶意串通，滥用合同解除权以达到规避执行目的嫌疑，法院应该严格审查本案购房合同解除是否符合合同法关于合同解除的实质和形式要件。在（2020）闽0211执异66号案件中，熊玉玲对购房款347199元全额退款提出疑问，在此，我方也提出一样的疑问？一是退还如此大额的合同款为何没有《解除协议》？二是异议人是正规的大型房地产公司，解除购房合同仅凭陈明玲一张申请书？且没有支付任何违约金。异议人与陈明玲的购房合同第八条，逾期付款责任约定，预期付款的双方同意按第1种方式处理：“（1）买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。（2）……。”显然，根据该约定陈明玲没有购房合同解除权。陈明玲要求解除合同且退还全部购房款与《购房合同》的约定相违背，在此情形下，异议人与陈明玲怎么可能没有一份《解除协议》。因此，异议人与陈明玲有恶意串通，滥用合同解除权以达到规避执行目的嫌疑，法院应该严格审查本案购房合同解除是否符合合同法关于合同解除的实质和形式要件，最大限度保护申请人的合法权益。四、陈明玲在明知定购房被预查封情况下申请解除购房合同又迅速转移退房款规避执行的行为已构成妨碍执行措施，该行为属于拒不履行生效判决、裁定，依法应该追究相应的法律责任。申请人江云宇未提交证据。本院查明，2019年11月1日，本院受理江云宇与黄盛栋、陈明玲合同纠纷一案。在案件审理过程中，江云宇提出财产保全申请，请求对黄盛栋、陈明玲价值2150000元的财产予以保全。2019年11月12日，本院作出（2019）闽0211民初5667号民事裁定书，裁定内容如下：“查封、扣押、冻结被申请人黄盛栋、陈明玲价值2185400元（其中保全标的2150000元、案件受理费30400元、保全费5000元）的等值财产。”2019年11月22日，本院向厦门市自然资源与规划局发出协助执行通知书，请其协助查封陈明玲名下位于集美区××期××号楼××梯××层××室，Ｊ××01地块二期地下室地下××层第××、××ａ号子母车位，Ｊ××01地块二期地下室地下××层第××、××ａ号子母车位；查封黄盛栋名下位于集美区××二里××号××室房产。当日，本院依法预查封案涉房屋，目前查封顺位为首封。2019年3月21日，国贸公司取得包括案涉房屋、车位在内的Ｊ2014Ｐ01地块二期的预售许可证。2019年4月29日，陈明玲与国贸公司签订编号为×××26、×××30、××32的三份《“国贸天悦”商品房认购书》，约定陈明玲向国贸公司认购案涉房屋及车位，其中案涉房屋总价8461997元，案涉车位总价分别为100000元。以上三份认购书同时还约定陈明玲应于签订认购书之日起支付定金共计200000元（房屋定金16万元，车位定金分别为2万元），购房首期款含定金共2601997元（房屋首期款2541997元，车位首期款分别为3万元）应当于2019年4月30日前支付。2019年4月30日及5月6日，陈明玲分别与国贸公司签订编号为×××30、×××91、×××93的《商品房买卖合同（预售）》，约定陈明玲以总价8461997元购买案涉房屋、以总价10万元购买两个案涉车位。双方在合同中确定已收到案涉房屋购房定金16万元、两个车位购房定金共计4万元，陈明玲应于2019年4月30日支付首期房价款2541997元，2019年5月6日支付两个车位的首期房价款共计8万元，房屋余款592万元及两个车位余款12万元向银行申请贷款支付。上述合同第八条逾期付款责任中均约定：“除不可抗力外，买受人未按约定时间付款的，双方同意按照下列第1种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在60日内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之4的违约金。（2）逾期超过60日（该期限应与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起5日内按照累计应付款的10%向出卖人支付违约金，同时，出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）。”以上三份合同均在签订当日提交厦门市不动产登记中心登记备案。2019年7月19日及8月1日，因陈明玲未能按期付款，国贸公司向其发出三份《关于付清购房余款的通知》。上述通知中载明，陈明玲共已支付案涉房屋购房款3391997元、两个案涉车位购房款80000元，案涉房屋余款507万元已逾期20天未支付，案涉车位余款共12万元已逾期27天未支付。2019年10月25日，陈明玲向国贸公司提交退房申请书，表示因资金问题无力继续购买案涉房屋及车位，特申请退房并要求退还全部首付款。2019年11月7日，国贸公司同意陈明玲的退房申请并将全部已付款项3471997元通过转账方式支付至陈明玲名下尾号为0161的招商银行账户。2019年12月20日，厦门市不动产登记中心出具编号为20193215000099的《区分所有土地房屋权属登记告知书》，核准案涉房屋及车位所在J2014P01地块二期项目中部分土地房屋首次（或变更）登记。2020年11月3日，本院作出（2020）闽0211民初4696号民事判决书，判决：“一、原告厦门国贸天同房地产有限公司与被告陈明玲签订的合同编号为×××30、×××93、×××91《商品房买卖合同（预售）》于2019年11月7日解除；二、被告陈明玲于本判决生效之日起十日内协助原告厦门国贸天同房地产有限公司办理案涉《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：×××30、×××93、×××91）的撤销备案登记手续。”该判决书于同年11月24日发生法律效力。本院认为，本案系案外人提出排除执行异议，应当根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条进行审查。根据上述规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。因此，国贸公司是否为案涉房屋、车位的权利人及该权利能否能排除执行，是本案审查的重点。关于国贸公司是否为权利人的问题。本案案涉房屋及车位系未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，依法应按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断其权利人。国贸公司作为J××01地块二期项目建设方，目前该项目已经完工并具备办理权属登记的条件，故根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定，其在事实行为成就时便原始取得案涉房屋、车位的所有权。关于国贸公司的所有权能否排除执行的问题。国贸公司与陈明玲签订的案涉商品房预售合同均已于2019年11月7日解除，且国贸公司于当日便通过转账方式向陈明玲退还了全部已付款项3471997元。根据《中华人民共和国物权法》第二十条第二款“预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效”的规定，国贸公司虽因案涉房屋及车位被预查封未能及时撤销预告登记，但并不影响该预告登记在本院预查封前（2019年11月22日）已失效的事实，陈明玲自2019年11月7日起便不再对案涉房屋及车位享有可供执行的权益，预查封失去了事实及法律基础。综上，国贸公司与陈明玲之间的商品房预售合同已被生效判决确认解除，国贸公司依据其所有权提出排除执行异议符合法律相关规定。江云宇主张国贸公司与陈明玲解除合同的行为构成恶意串通，亦缺乏相应证据予以支持，本院对此不予认可。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十五条第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，裁定如下：厦门国贸天同房地产有限公司的异议请求成立，中止对厦门市集美区××期××号楼××梯××层××室××期××室××层××号××期××室××层××号子母车位的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 詹锦林审 判 员 龚小兰审 判 员 王昊元二〇二一年四月二十五日法官助理 洪一帆书 记 员 张宇欣附相关法律条文：《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际投资人账户名称判断；（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。