福建省建瓯市人民法院执 行 裁 定 书（2021）闽0783执异31号案外人：黄世光，男，1954年12月23日出生，汉族,住建瓯市。案外人：郑雅英，女，1957年6月28日出生，汉族，住建瓯市。申请执行人：夏炎怒，男，1958年2月1日出生，汉族，住福建省建瓯市。被执行人：罗炳灿，男，1964年4月12日出生，汉族，住福建省建瓯市（标本厂）。在本院执行申请执行人夏炎怒与被执行人罗炳灿民间借贷纠纷一案中，案外人黄世光、郑雅英对执行坐落于建瓯市御花苑XX号楼XXX室房产[预告证明号：XXXX号]提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人黄世光、郑雅英称，2021年1月26日，贵院作出（2021）闽0783执134号执行裁定书，裁定“查封罗炳灿、郑柳媚共同所有的坐落于建瓯市［预告证明号:201304433］房产中属于被执行人罗炳灿的份额，查封期限三年。”2021年3月3日，贵院作出（2021）闽0783执134号之一执行裁定书，裁定拍卖、变卖上述房产。2021年3月9日，经贵院通知，案外人方才知晓上述裁定书内容。案外人黄世光、郑雅英认为，坐落于建瓯市依法归其所有，申请执行人向贵院申请裁定查封、拍卖、变卖涉案房产，违反法律规定，严重损害了案外人的合法权益，依法应予纠正。具体理由是:一、案外人黄世光、郑雅英与被执行人罗炳灿，郑柳媚就涉案房产，于贵院查封前已经签订合法有效的买卖合同。2016年1月13日，案外人黄世光、郑雅英与被执行人罗炳灿，郑柳媚就涉案房产签署了买卖合同，明确约定:被执行人罗炳灿、案外人郑柳媚将涉案房产以总价人民币696000元的价格转让给案外人。该合同合法有效，且涉案房产买卖时间早于申请执行人起诉时间及贵院对涉案房产的查封时间。二、案外人黄世光、郑雅英早于贵院查封前已合法占有涉案房产。2016年3月，案外人黄世光、郑雅英已合法占有涉案房产并对其进行装修，同年9月，案外人入住涉案房产至今。2016年，涉案房产的物业、供水、供电合同均已变更至案外人名下，并由案外人交纳。可见，案外人从2016年3月起直至今日，一直合法占有涉案房产，该时间远远早于申请执行人起诉时间及贵院对涉案房产查封时间。三、案外人已经实际支付了全部房屋转让款。签订买卖合同后，案外人分三期将全部房屋转让款支付给被执行人罗炳灿和案外人郑柳媚，具体为:第一期在2016年1月3日付人民币30000元，第二期在2016年2月4日付人民币646000元同时，涉案房产人将其的购房合同、购房发票等交给案外人，第三期在2016年2月6日付人民币20000元。至此，案外人已将全部房屋转让款付清。四、涉案房产至今未办理过户登记的原因不在案外人黄世光、郑雅英方。涉案房产所在御花苑小区8号、10号楼，开发商因各种原因至今无法办理不动产权证，为此，御花苑小区8号、10号楼业主多次通过信访方式向建瓯市委、市政府要求办证，但至今未果。因涉案房产无法办理初始登记，从而导致无法过户登记到二手房买受方的案外人名下。案外人已经实际支付了全部的房屋转让款，并斥资对涉案房产进行装修，一家人实际居住在此长达六年之久。无论从何种角度考虑，案外人是最为急迫要求办理过户登记的一方，这样才能保证近百万的资金安全，才能保障一家人安居的目的。所以，涉案房产至今未办理过户登记，绝非案外人的原因。综上，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定、《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条规定，申请执行人申请对涉案房产查封、拍卖，变卖违反法律规定，严重损害了案外人的合法权益，依法应当立即对涉案房产予以解封并停止执行。为了维护案外人的合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定，特向贵院提出异议，请求依法撤销（2021）闽0783执134号、（2021）闽0783执134号之一执行裁定书，停止对上述房产的拍卖，并解除查封。申请执行人夏炎怒称，案外人异议申请涉及案涉房屋所有权和处分权利，根据我国《民法典》第209条规定，不动产物权变动以登记完成为生效要件，不动产物权设立、变更应严格依照法律规定进行登记，以发生物权变动效力。案外人与被执行人签订房屋买卖协议并不直接发生物权变动的效果，案外人仅可基于债权请求权向对方主张履行房屋产权变更登记的契约义务。两案外人仅能依据买卖合同享有请求权。二、2013年8月21日，被执行人与开发商案涉房屋买卖价款是人民币823265元。2016年1月13日，两案外人与被执行人案涉房屋买卖价款是人民币696000元。申请执行人有以下理由认定其房屋买卖价款不真实:1、从2013年至2016年，整个房屋买卖市场房价飙升的，然而被执行人是贴价127265元转让，有悖交易习惯。2、2016年，被执行人与两案外人就案涉房屋买卖价款一事告诉申请执行人，房价是796000元。两案外人先行支付696000元，留置10万元待产权过户登记后支付。所以，两案外人就案涉房屋价款还有10万元待付。综上，两案外人异议申请主张案涉房屋价款696000元不实，其依据的房屋买卖合同不真实。其主张案涉房屋价款全额付清不实，尚有价款10万元待付。两案外人待付的价款10万元是属被执行人所有，当属被执行人财产。经查，申请执行人夏炎怒与被执行人罗炳灿民间借贷纠纷一案，经本院审理于2020年10月28日作出（2020）闽0783民初2569号民事调解书，调解内容如下：“一、罗炳灿结欠夏炎怒借款132400元。罗炳灿自愿于2021年起每年1月至2月每月偿还5000元，3月至12月每月偿还4000元，直至款项还清之日止。上述每月还款日期为当月的15号之前汇入户名为夏炎怒，开户行为中国建设银行，账号为6217××××8895的账户中；二、上述款项若有一期逾期，夏炎怒有权就借款剩余部分向法院申请执行，并就剩余款项按月利率1%计算利息；三、夏炎怒自愿放弃其他诉讼请求；四、案件受理费减半收取为1514元，由夏炎怒负担757元，罗炳灿负担757元。”上述调解书生效后，罗炳灿未履行调解书所确定的义务，夏炎怒向本院申请执行，本院于2021年1月18日立案执行。2016年1月13日，被执行人罗炳灿、案外人郑柳媚将预告登记在其二人名下的坐落在建瓯市御花苑XX号楼XXX室房产，以69.6万元的价格出售给案外人黄世光、郑雅英，并签订了买卖合同。案外人黄世光、郑雅英依照合同约定，分别于2016年1月13日、2016年2月4日、2016年2月6日，向被执行人罗炳灿、案外人郑柳媚支付了3万元、64.6万元、2万元。2016年2月6日，被执行人罗炳灿向案外人黄世光、郑雅英交付了房产，案外人占有使用上述房产至今。2021年1月26日，本院以(2021)闽0783执134号执行裁定书，裁定查封上述房产；2021年3月3日，本院以(2021)闽0783执134号之一号执行裁定书，裁定拍卖上述房产。2021年3月18日，建瓯市自然资源局就建瓯市御花苑10号楼无法办理产权证问题作出答复，明确系因“御花苑10号楼目前还没有经过工程竣工验收”，且“开发企业目前也没有申请办理不动产首次登记，购房户要在开发企业办理不动产首次登记后，方可提供不动产登记所需的相关资料前往不动产登记中心申请办理不动产登记。”本院认为，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中，案外人黄世光、郑雅英购买案涉房产符合上述规定，故对于案外人申请停止对坐落于建瓯市御花苑XXX号楼XXX室房产，并解除查封的异议请求，予以支持。申请执行人称案外人未全额支付房屋买卖价款，但未提供证据予以证明，本院不予采纳。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条的规定，裁定如下：中止对坐落于建瓯市的执行。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审 判 长 谢知真审 判 员 李立新审 判 员 刘 余二〇二一年四月十九日法官助理 叶永发书 记 员 范芳芳附：本案适用的主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。