上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初15094号原告(反诉被告)：上海申医投资管理有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：李大金，执行董事。委托诉讼代理人：倪强，江苏乐助律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海民通置业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：杨春，董事长。委托诉讼代理人：杨鲁闽。委托诉讼代理人：张香林，上海市光明律师事务所律师。原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司(以下简称申医公司)与被告(反诉原告)上海民通置业有限公司(以下简称民通公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2019年7月1日立案后，依法适用普通程序，组成合议庭公开开庭进行了审理，并于2019年11月15日作出(2019)沪0113民初13842号民事判决。2020年4月10日，上海市第二中级人民法院裁定撤销本院上述判决并发回本院重审。本院依法重新组成合议庭，公开开庭进行了审理。申医公司的委托诉讼代理人倪强、民通公司的委托诉讼代理人杨鲁闽、张香林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)申医公司向本院提出诉讼请求：1、要求解除民通公司与申医公司就上海市宝山区月城路829－845号房屋(以下简称系争房屋)签订的《上海民富商业广场租赁合同》；2、要求民通公司返还租赁费人民币500万元(以下币种均为人民币)、租赁保证金500万元。事实和理由：2018年11月12日，双方签订《上海民富商业广场租赁合同》，约定民通公司将系争房屋出租给申医公司。合同签订后，申医公司按约向民通公司支付半年租金500万元、租赁保证金500万元，但民通公司一直未交付系争房屋。同时，民通公司于2019年6月3日向申医公司发函擅自解除合同，已表明民通公司无意继续履行合同，为维护自身利益，申医公司向本院提出上述请求。被告(反诉原告)民通公司辩称并反诉，双方约定交房日期为2019年1月1日，但当天申医公司未安排人员来接收系争房屋。嗣后，民通公司多次催促申医公司收房，申医公司以资金未到位等借口拖延交接。另，申医公司逾期支付租金、租赁保证金，已构成根本违约。据此，民通公司于2019年6月行使合同解除权，解除双方间租赁合同。民通公司确认收到申医公司支付的1,000万元，其中第一笔100万元租赁意向金已转为购房保证金，在申医公司放弃购买系争房屋的情况下，应予没收；租赁保证金500万元，因申医公司违约，应予没收；申医公司应承担系争房屋半年租金，合同约定半年租金为500万元，申医公司仅支付租金400万元，余100万元未支付。综上，民通公司不同意对方诉讼请求并提出反诉请求：1、要求申医公司支付装修优惠期的租金差价500万元；2、要求申医公司支付拖欠的租金100万元；3、要求申医公司归还2018年11月22日从民通公司处接收的《上海民富广场》城市建设档案案卷原件23册(1-26册、30-47册)；4、要求申医公司承担逾期支付租金违约金43万元、逾期支付保证金违约金53,300元；5、要求申医公司支付2019年1月至2019年6月间的电费247,156.12元、电费滞纳金2,096.14元及水费288.29元。原告(反诉被告)申医公司针对反诉辩称，认可合同约定的交房日期为2019年1月1日，当天申医公司派人去接收系争房屋，但民通公司人员以申医公司未付清合同约定的应付款项为由，拒绝交房。之后申医公司付清半年租金及租赁保证金1,000万元，民通公司仍不同意交房。嗣后，双方一直沟通联系但未果，民通公司一直没有交房，构成违约。不同意民通公司的反诉请求，理由与本诉相同。本院经审理认定事实如下：2018年11月12日，民通公司(甲方)与申医公司(乙方)签订《上海民富商业广场租赁意向书》，主要约定，甲方将系争房屋出租给乙方，乙方支付给甲方意向金100万元，双方正式签署《上海民富商业广场租赁合同》及《上海民富商业广场房屋租赁合同补充条款》后，该订金冲抵首月的购房保证金100万元。2018年11月12日，民通公司(甲方)与申医公司(乙方)签订《上海民富商业广场租赁合同》，约定，甲方将系争房屋出租给乙方，租期自2019年1月1日起至2029年2月28日止；月租金1,666,666元。合同第四条第(二)款约定，租金先付后用，乙方逾期支付租金的，需承担逾期支付款项日千分之一的滞纳金。合同第五条第(二)款规定，租赁期间，使用该房屋所发生的水、电、煤气等费用均由乙方承担。合同第九条第(二)款约定，有下列情形之一的，一方可通知违约方单方解除合同：……6、乙方逾期不支付合同履行期间租金或物业管理费等相关费用累计超过1个月的，乙方逾期支付保证金、首期租金超过双方签订合同后5个工作日的；……。合同第十条第(六)款约定，租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，将扣除全部租赁保证金归甲方所有，且乙方应按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金。若违约金及保证金不足抵付甲方损失的，乙方还应另行支付赔偿金。同日，双方签订《上海民富商业广场租赁合同补充条款》，主要约定，2019年1月1日至2019年8月31日、2020年11月1日至2021年2月28日为装修优惠期，优惠期月租金为833,333元，若本合同因乙方原因提前终止或解除，则乙方自始不享有装修优惠期的租金优惠。补充条款第7条约定，乙方自本合同生效之日起，每个月需支付给甲方100万元作为购房保证金，如乙方未按约定支付上述款项的，则乙方无条件同意已支付的购房保证金全部无偿归甲方所有。补充条款第8条约定，乙方应于2019年1月1日前一次性全额付清租赁保证金500万元；乙方须在2019年1月1日前支付首期租金(2019年1月1日至2019年6月30日)500万元。乙方不得拖欠本合同约定的任何款项，否则每逾期一日，承担未支付金额千分之一滞纳金。同日，民通公司向申医公司交付系争房屋的建设档案案卷23册(1－26册、30－47册)，双方签订《上海民富商业广场》城市建设档案案卷交接单，并附《城市建设档案案卷目录》。2019年1月28日、3月12日、3月25日，民通公司分别向申医公司发《费用催缴函》，要求申医公司支付租赁保证金等相应费用。2019年6月3日，民通公司向申医公司发《解约通知函》，认为申医公司不接受承租房屋，也不支付购房保证金的行为已经严重违约，故通知申医公司该解约通知函发出之日起三个工作日后，双方间租赁合同正式解除。申医公司于次日收到该函。另查明，申医公司向民通公司付款情况：2018年11月1日支付100万元，2019年1月4日支付300万元，2019年1月7日支付100万元，2019年3月6日支付200万元，2019年3月7日支付200万元，2019年3月10日支付100万元，以上共计1,000万元。以上事实，有《上海民富商业广场租赁意向书》、《上海民富商业广场租赁合同》、《上海民富商业广场租赁合同补充条款》、《城市建设档案案卷交接单》、《费用催缴函》、《解约通知函》、银行业务回单及当事人陈述等证据为证，经庭审质证，本院予以确认并在卷佐证。庭审中，申医公司表示，建设档案资料仍在设计单位中，因申医公司欠付设计费用，设计单位未予交还。民通公司另提供电费、水费的相关发票，证明系争房屋发生电费247,156.12元、水费288.29元。其中电费已由民通公司代缴。民通公司表示，虽系争房屋没有实际使用，但需支付基本电费，用水也有自然损耗。申医公司对上述证据不予认可。本院认为，本案首要争议在于认定哪一方违约。申医公司认为其实付1,000万元，折算至合同解除日2019年6月3日时并不欠租，故主张系民通公司拒绝交房而违约。但根据双方多份合同之约定，申医支付的1,000万中，第一笔100万元已转化为购房保证金，与租赁无关。合同另约定，申医公司应于2019年1月1日前支付500万租赁保证金及500万租金，但其实际于2019年3月才支付了900万元，故申医公司违约无疑。根据合同约定，逾期支付保证金、首期租金超过双方签订合同后5个工作日的，民通公司有权解除合同，故民通于6月3日发出的解约函依法产生解除合同的法律效果，合同应认定于6月4日申医公司收到通知三日后解除。申医公司主张民通公司拒绝交房，但没有提供直接证据予以证明，相反民通公司早已将房屋的建筑图纸等交付申医公司，申医公司收到相关资料，并委托设计单位进行装修设计却一直拖欠设计费，上述种种情况与申医公司所谓的民通公司拒绝交房并不相符，故本院对此意见不予采信。本案第二个争议在于解约后果及违约责任如何确定。如前所述，首付100万元已转为购房保证金，与租赁无关，其余900万元，按照对申医公司有利的原则认定，则500万元系租赁保证金，400万元系租金。鉴于申医公司违约，根据合同约定，应承担没收租赁保证金、按提前退租天数的租金的1倍向甲方支付违约金及支付逾期租金的滞纳金等各种违约责任，考虑到申医公司实际付款金额与2019年6月7日前的标准租金数额基本相当，民通公司并无明显损失，且本案租赁合同的履行程度较轻，房屋也未实际转移控制，若完全按照合同约定确定违约责任显然过高，本院酌情将申医公司的各种违约责任和应当结算的租金等合并计算为900万元，即申医公司要求返还钱款不予支持，民通公司要求再另行支付违约金、租金等亦不予支持。另外，关于电费事宜，合同约定的交接日起的基础电费，应由申医公司承担，该费用可计算2019年1月至5月，共计180,669.48元。关于电费滞纳金，不予支持。关于水费，因房屋并未实际使用，故该费用一般因现场管理不善而产生，应由房屋实际控制人民通公司承担。关于建设档案，申医自认已收到，现合同解除，理应承担返还责任。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、及1999年《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司与被告(反诉原告)上海民通置业有限公司就上海市宝山区月城路829－845号房屋签订的《上海民富商业广场租赁合同》于2019年6月7日解除；二、原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海民通置业有限公司返还上述房屋的建设档案(以《城市建设档案案卷目录》为准)；三、原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司于本判决生效之日起十日内，向被告(反诉原告)上海民通置业有限公司支付电费180,669.48元；四、驳回原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司的其余诉讼请求；五、驳回被告(反诉原告)上海民通置业有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费81,800元，由原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司负担。反诉案件受理费减半收取29,465元，由原告(反诉被告)上海申医投资管理有限公司负担1,957元，被告(反诉原告)上海民通置业有限公司负担27,508元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力人民陪审员  聂海涛人民陪审员  张 颖法官 助理  张雨柏书 记 员  周秋娟附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。