上海市金山区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0116民初2635号原告：上海速捷达管道工程技术有限公司，住所地上海市金山工业区，经营地上海市金山工业区。法定代表人：林应中，经理。委托诉讼代理人：付强，上海中申律师事务所律师。被告：强视传媒有限公司，住所地浙江省金华市。法定代表人：游建鸣，董事长。委托诉讼代理人：陈金城，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚蕾，北京市君泽君(上海)律师事务所律师。第三人：上海新金山工业投资发展有限公司，住所地上海市金山工业区大道100号601室。法定代表人：沈国忠，董事长。委托诉讼代理人：周海英，上海市群成律师事务所律师。原告上海速捷达管道工程技术有限公司(下称原告)与被告强视传媒有限公司(下称被告)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，于2021年3月15日准予被告追加第三人上海新金山工业投资发展有限公司(下称第三人)的申请，依法适用简易程序于2021年4月6日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人付强、被告委托诉讼代理人陈金城、第三人委托诉讼代理人周海英到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、解除双方2018年9月3日签订的《厂房租赁合同》，并退还剩余租期对应的免租金额8.3万元(租期3年，免租租金25万元/月)；2、被告支付拖欠的三个月租金75万元(2020年10月至2020年12月);3、被告支付因拖欠租金而产生的逾期违约金3.45万元(自2020年10月1日起，计算至2020年12月31日止，合计92天)；4、被告支付三个月违约金75万元；5、被告支付实际发生的2020年11月的电费1.143995万元；6、被告支付损坏路面维修费0.5万元；7、被告以1,633,939.95元为基数，按照同期银行间同业拆解中心公布的贷款市场报价利率(LPR)计付利息(自2021年1月1日起计算至实际付款日止)。审理中原告进一步明确：诉讼请求1为确认原、被告2018年9月3日签订的《厂房租赁合同》已于2020年12月31日解除，并退还剩余租期对应的免租金额8.3万元(租期3年，免租租金25万元/月)；诉讼请求7的金额为诉讼请求1-6的合计数。事实和理由：2018年9月3日，原、被告签订《厂房租赁合同》。合同约定，被告承租原告位于上海市金仁路XXX号厂房(D)研发楼(两栋)及周围土地(下称案涉厂房)；租期为三年一个月(自2018年12月1日起至2022年1月1日，免租期一个月)；押金25万元，在完成厂房验收后三个工作日无息返还；前两年租金300万元/年，租金每三个月支付一次，被告应于每三个月届满五日前足额支付；被告逾期支付租金应承担日万分之五的违约责任，逾期支付超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任等等。为促成原、被告租赁合同的签订，原告不但拒绝了原租客上海世源供应链管理有限公司的续租请求，而且花费了近半年时间与被告磋商租赁事宜。被告应于2020年9月26日前支付2020年10至12月租金，被告未予支付，却在未与原告提前沟通的情况下于2020年11月2日向原告发出了单方解除合同的函件。原告收到函件后次日给予被告回复，明确表示不同意解除合同，并要求继续履行合同、支付第四季度租金。之后原告又于2020年12月6日再次致函被告，要求被告支付拖欠租金、能耗费以及相应的违约金。但时至2020年12月31日才办理案涉厂房交接手续，仍未支付所欠租金，也未修复损坏路面。原告为维护自身合法权利提起诉讼。被告庭审中辩称：同意解除合同，但合同已于2020年11月3日事实解除；合同约定的免租期已经履行完毕，解除合同不应溯及，合同也未约定提前解除需承担免租期租金；同意支付2020年10月1日至2020年11月3日期间的租金；被告仅拖欠一个月租金，且因疫情原因，根据相关规定予以减免；被告因不可抗力致解除合同，无需承担违约责任，且原告主张三个月租金的违约金明显过高，考虑疫情因素应当酌情减免；被告不应承担事实搬离后的电费；路面维修义务归属于原告，合同约定正常损耗不应当由被告承担，除非原告能证明路面系被告恶意损害，同时原告也未提供证据证明路面损害修复的实际费用；合同已经约定了违约金作为违约的惩罚，原告另请求合同未约定的逾期利息没有依据。2020年12月31日原、被告只是做了一个形式上案涉厂房交接。第三人述称：同意解除合同，解除的具体时间由法院确认；第三人虽为合同当事人，但仅为中间方，原告诉请事项与其无涉，由法院依法处理。经审理查明：2018年9月3日，原、被告及第三人签订《厂房租赁合同》。合同约定，第三人为中间方，促成原、被告签订本租赁合同；原告将自有案涉厂房出租给被告用于影视场景搭建、拍摄、制作、影棚出租等用途及与影视制作业务相关的配套用途；租期为三年一个月，自2018年12月1日起至2022年1月1日；原告给予被告一个月免租期；租赁前两年租金为300万元/年，第三人则每年补贴被告租金的一半，以银行转账方式给被告账户即可；租金每三个月支付一次，第三人应于每三个月届满前五日前将下期租金的50%足额支付给被告，被告应于每三个月届满前五日前将下期租金足额支付给原告，三方均认可，第三人向被告支付应承担的租金后即视为第三人已完全履行付款义务，被告是否向原告支付足额租金均与第三人无关，原告不得以被告未足额或未按时支付租金为由向第三人追索或拒绝履行本协议约定义务；签订合同后七个工作日内，被告向原告支付押金25万元，在完成厂房验收后三个工作日内原告无息返还给被告；原告负责包括道路在内的租赁标的物的日常管理及自然折旧、损耗修缮，并承担全部费用，因被告过错造成房屋及场地损坏的，由被告负责修复或赔偿；租赁期限届满或依双方协议终止时，经原告验收后被告应向原告交还租赁标的并签订确认书；原、被告擅自解除合同，违约方向守约方支付三个月租金的违约金，如违约方支付上述违约金后，守约方还有损失的，则违约方还应赔偿守约方的实际损失；被告逾期支付租金应承担拖欠金额的日万分之五的违约责任，逾期支付超过一个月的，原告有权解除合同并要求被告承担违约责任；若合同履行期间发生不可抗力事件，受到不可抗力影响的一方的义务在不可抗力事件持续的期限内自动中止，其履行期限自动延长，该方无须承担任何责任，如发生不可抗力后超过一个月，原、被告仍不能针对后续合同履行事宜达成书面协议，则原、被告均有权立即解除合同，同时提出不可抗力影响的一方应及时以书面形式通知另一方，并在五个工作日内向另一方提供不可抗力发生以及持续期间的充分证据等等。2020年9月30日，被告支付原告押金25万元。2020年10月20日起，原、被告各自管理人员通过微信联系，被告言明月底交还厂房，原告要求被告变压器抓紧时间恢复。被告同时致函第三人请求收到函件后五日内支付第四季度补贴款，第三人于2020年10月26日给予被告复函，认为被告未达到双方签订的《投资服务协议》约定的税收，建议双方协商解决。2020年10月29日，被告向原告发送函件，称因第三人的补贴政策发生变化属不可抗力，致合同无法继续履行，通知于2020年10月31日终止租赁。2020年11月1日至3日间，被告向搬场公司支付了费用，搬场公司也向被告开具了发票。2020年11月2日，原告向被告发送通知函，明确表示被告无权解除合同，并要求被告继续履行合同、收到函件后三日内支付已经逾期的第四季度租金。被告搬离后，案涉厂房也经原告电工验收，但原告未予接收厂房，故被告联系第三人管理人员请求协调原、被告间的僵局。至2020年11月7、8日左右，变压器变容事宜完成。后原、被告对于解除合同后果处理经多次沟通未能形成一致意见。2020年12月6日，原告再次致函被告，要求被告支付拖欠租金、能耗费以及相应的违约金。2020年12月31日，原、被告签署收条，对案涉厂房返还进行了交接。同时该收条载明经原、被告协商对被告损坏设施及未复原的地方产生费用5000元作出确认。审理中原、被告确认：被告未向原告支付电费为1600元；第三人为合同中间方；被告支付原告的押金可从被告应付原告相关费用中扣除。以上事实，由原告提交的《上海市房地产权证》、《厂房租赁合同》、原、被告往来函件及投递凭证、电费账单、照片及收条，被告提交的原、被告间管理人员的微信截屏及电话录音、被告与第三人间管理人员的微信截屏、支付搬场费用账单及发票、水电费单据、有关疫情的的网页截屏、被告与第三人的往来函件，以及当事人的陈述等证据证实。本院认为，原告将自有案涉厂房出租给被告使用，作为中间方的第三人与原、被告所签合同系为当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定为合法有效，对当事人具有法律约束力。就合同中原、被告而言应为房屋租赁关系，且合同所确定的原、被告权利义务均与第三人无涉，原、被告均应恪守。被告以疫情原因未按约于2020年9月26日前向原告支付2020年第四季度租金，且于2020年10月29日以第三人未支付补贴款政策变化不可抗力为由通知解除合同。本院认为，1)2020年初之疫情早已缓解，而被告未向原告支付租金发生2020年9月，故本院对于被告以疫情未能按约支付租金的抗辩不予采信。2)法律规定当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。且不论第三人是否对被告存在违约，被告与第三人之间的纠纷完全可依照法律或者按照约定解决，被告不能以此或与合同关于不可抗力情形完全不符的约定解除合同。因此本院认定，被告未按约向原告支付租金已经构成违约，其向原告所发解除通知不发生法律效力。原、被告及第三人对于解除合同均不持异议，但原、被告各自主张解除合同的时间产生争议。诚然，原、被告于2020年12月31日进行案涉厂房的交接，并形成了收条。似符合合同约定的交还租赁标的物并签订确认书，但本案情形与合同约定的情形并不一致。双方管理人员间微信及电话录音表明，双方早在2020年10月20起就谈及解除合同事宜，被告已于2020年11月3日事实搬离，因原告拒绝接收案涉厂房而无法形成交接确认书，被告为此努力要求中间方即第三人协助沟通原告予以接收。另从被告也已按原告要求及时完成用电变容，从而印证了用电变容得到了原告的协助以及解除合同事先已有沟通，只是因双方对解除后果处理不能协调而未能办理交接手续而已。因此，本院尊重客观事实，确认原、被告及第三人所签合同已于2020年11月3日解除。合同解除的责任完全归属于被告，被告应当按照合同约定承担责任，同时兼顾被告认为原告主张违约金过高而请求调整之抗辩。对原告诉请分述如下：1)免租期租金。尽管合同对于提前解除合同后免租期租金处理未作约定，但从合同约定了一定的免租期目的在于承租人全面履行合同。现被告提前解除合同，对原告而言免租期租金损失客观存在。本院对此在被告承担解约违约金中一并考量。2)未支付租金。依据本院确认的合同解除时间应当计算一个月又三天，为275,000元，扣除被告支付原告的押金250,000元后，为25,000元。3)逾期付款违约金。上述租金被告应当于2020年9月26日前支付，被告应付未付，理应按照合同约定的标准承担责任。但合同同时约定了被告逾期支付租金满一个月的，原告有权解除合同，原告在满足合同约定的解除条件后未予及时行使权利，直止合同事实解除后也主张了解约违约金，故本院对于被告未付租金以按合同约定的日万分之五计算一个月即30天较妥，为4125元。4)解约违约金。被告违约致合同解除，理应承担合同约定的三个月租金的违约金。在此，本院已兼顾实际承租期间与合同约定租期之比以及直至2020年12月31日方办理交接手续等因素，故对合同约定的解约违约金不予调整，被告应支付原告解约违约金75万元。5)电费。双方在庭审中已成一致意见，本院予以确认，为1600元。6)路面维修费。原告虽未举证损害系由被告原因所致以及价格确定因素，但被告占有租赁场地系不争事实。至于合同对此约定已为双方于2020年12月31日形成的收条所覆盖，被告理应按收条中双方协议金额向原告支付路面维修费5000元。6)利息损失。原告主张上述诉请累计金额自2021年1月1日起的法定利息损失。该累计金额中存在损失及违约金再行计算利息、双方协议尚未确定付款时间的损失计算利息等，既无合同约定，又有悖法律规定，本院不予支持。综上，为了保护合同当事人的合法权益，维护社会经济秩序，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条第(二)项、第一百零七条、第一百零九条第一百一十四条第一款、第二款以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、确认原告上海速捷达管道工程技术有限公司与被告强视传媒有限公司、第三人上海新金山工业投资发展有限公司2018年9月3日签订《厂房租赁合同》已于2020年11月3日解除；二、被告强视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司租金25,000元；三、被告强视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司逾期支付租金违约金4125元；四、被告强视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司解约违约金750,000元；五、被告强视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司电费1600元；六、被告强视传媒有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海速捷达管道工程技术有限公司路面维修费5000元；七、驳回原告上海速捷达管道工程技术有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。本案案件受理费减半收取9753元，由原告上海速捷达管道工程技术有限公司负担3924元，被告强视传媒有限公司负担5829元。被告强视传媒有限公司所负之款，应于本判决生效之日起七日内缴纳本院。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 金志荣法官助理 李梦娜书 记 员 张 倩附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。