北京市平谷区人民法院民 事 判 决 书(2020)京0117民初5623号原告：杨秋英，女，1940年1月4日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：杜春生（原告之子），1964年3月17日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。委托诉讼代理人：张殿江，北京策画律师事务所律师。被告：杨秋珍，女，1953年1月9日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。被告：李**，男，1979年4月23日出生，汉族，北京市平谷区人，住该区。被告：李丰平，男，1952年1月28日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市平谷区。三被告委托诉讼代理人：纪晓华，北京稳正律师事务所律师。被告：王萌，女，1979年10月2日出生，汉族，北京市平谷区人，住北京市朝阳区。原告杨秋英与被告杨秋珍、李**、李丰平、王萌确认合同无效纠纷一案，本院于2020年9月8日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告杨秋英及委托诉讼代理人杜春生、张殿江，被告杨秋珍、李**、李丰平的委托诉讼代理人纪晓华，被告王萌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告杨秋英向本院提出诉讼请求：1.确认杨秋珍、李丰平、李**于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；2.确认李**、王萌于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效；3、诉讼费用由被告承担。事实和理由：原告杨秋英与被告杨秋珍系姐妹关系，李**系杨秋珍之子，王萌与李**原系夫妻关系。1993年，杨秋珍分得北京市平谷区金海小区×-×-×号楼房（以下简称涉案房屋），经协商，被告杨秋珍将分得的楼房卖给原告，原告杨秋英将购房款2万元交给杨秋珍，原告一直居住至今，杨秋英取得房产后，将房产进行抵押贷款，并过户到其儿子李**名下。李**跟王萌离婚后，约定将该房屋归王萌所有，已经过户至王萌名下。三被告明知涉案房屋已转让给原告，仍恶意串通进行过户，损害了原告的合法权益，应属无效。被告杨秋珍、李**、李丰平辩称，不同意原告的诉讼请求，我方从未将涉案房屋卖与原告，只同意其居住。1977年，杨秋珍、李丰平登记结婚，1979年生育一子李**。1993年，杨秋珍所在单位北京市平谷县电信局（以下简称电信局）分房，杨秋珍交纳了全部房款，后又相继支付了太阳能、铝合金门窗、电力改造等费用。1995年，电信局与杨秋珍签订《购房协议书》并办理了房屋所有权证，协议约定电信局向杨秋珍出售楼房一套，建筑面积65.632平米，造价34128.64元，电信局补贴17064.32元，杨秋珍出资17064.32元，房屋属于有限产权，杨秋珍有使用权和继承权，杨秋珍欲出售房屋必须经电信局同意，电信局有优先购买权，售房后，售房人应立即归还电信局的购房本金，故杨秋珍无权出售涉案房屋。杨秋珍取得上述房屋后即进行装修，因原告女儿杜某某怀孕没地方居住，就让杜某某在此居住，1995年11月份左右，原告到涉案房屋居住。2005年8月3日，杨秋珍、李丰平与李**进行析产公证，将涉案房屋析产给了李**，李**取得了房屋所有权并办理了房屋所有权证，该行为合法有效。李**与王萌于2006年结婚，2013年9月4日，李**与王萌签订《夫妻房产转移协议》，李**将涉案房屋转移给了王萌，该行为合法有效。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。另，被告李丰平补充称，因做生意需要资金周转，从杜某某处借款18000元，当时协商好，杜某某不住时将前述借款归还给杜某某。被告王萌辩称，不同意原告的诉讼请求。我与李**于2006年6月6日结婚，婚后育有一子。2013年9月4日离婚，协议将涉案房屋转移给我，我已取得了房屋所有权证书，故涉案房屋系我个人所有。涉案房屋之前是否存在争议我不知情，我也不关心房屋的来源，只听李**母亲说房屋是她单独所有，后来析产给了李**，我与其他被告不存在恶意串通的情形，也未损害原告的合法权益。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：原告杨秋英与被告杨秋珍系姐妹关系，杨秋珍原系电信局职工。杨秋珍与李丰平婚后育有一子李**（1979年4月23日出生）。1993年，电信局分房，杨秋珍分得了金海小区5号楼1单元2号房屋，面积65.632平米，房屋总价款34128.64元，电信局补贴17064.64元，杨秋珍出资17064.64元；1993年4月30日，杨秋珍实际交纳了房款18925.65元；1995年9月8日，电信局与杨秋珍签订书面《购房协议书》，约定：根据县政府文件规定，购房个人承担房屋造价的50%，所购房屋产权归个人，但属有限产权，购房人有使用权和继承权；杨秋珍欲出售房屋必须经电信局同意，电信局有优先购买权，售房后，售房人应立即归还电信局补贴的购房本金；杨秋珍以国家经济价按小区规定的收费日期，向小区管理部门交纳耗水、电、卫生费等开支。关于房款的支付，原、被告说法不一。杨秋英称，电信局分房时，杨秋珍的丈夫李丰平经营企业不景气，没有能力交纳购房款，系杨秋英支付的购房款20000元，同时双方口头约定，将房屋转让给杨秋英；杨秋珍对杨秋英所述不予认可，并表示其本人支付的购房款20000元，后因杨秋英之女杜某某怀孕没有地方居住，就让杜某某在此居住。1995年左右，杨秋英搬到了该房屋居住。双方当事人均认可杨秋英一直在涉案房屋居住至现在的事实。关于交房的时间，杨秋珍称在1994年，杨秋英则认为在1993年。关于房屋的装修问题，双方均认为由自己装修，但均未提供证据。杨秋珍与电信局签订《购房协议书》后，为涉案房屋办理了房产所有证，登记在杨秋珍名下，为有限出售住宅。2002年，杨秋珍及李丰平曾以该房屋为抵押，办理贷款70000元。杨秋英表示对杨秋珍办理房产所有证事宜不知情，直到杨秋珍办理抵押贷款时才知道涉案房屋已有房屋所有权证书。因政策变化，涉案房屋后来取得了完全产权。2005年8月3日，杨秋珍、李丰平、李**到公证处公证，通过析产的方式将涉案房屋过户至李**名下，李**取得了涉案房屋的所有权（京房权证平私更字第XXXX号）。2010年7月27日，涉案房屋产权证变更为京房权证平字第XXXX号。2006年6月6日，李**与王萌结婚，2013年9月4日双方离婚并签订《夫妻房产转移协议》，将涉案房屋转移给王萌单独所有，后王萌取得了涉案房屋的所有权（京房权证平字第XXXX号）。对于涉案房屋的产权变化，杨秋英表示并不知情，直至2017年2月找杨秋珍解决问题时才知道涉案房屋已经先后过户给李**、王萌的事实，故杨秋英认为被告之间存在恶意串通，损害其合法权益，被告之间的转让行为无效，四被告持前述答辩意见不同意原告的诉讼请求。庭审中，杨秋英提供了与杨秋珍、李**的谈话、通话录音，其中杨秋英与杨秋珍的谈话录音中杨秋英提到了“涉案房屋由杨秋英交纳了2万元，是杨秋英买的房子”；杨秋珍提到“收了杨秋英2万元，那时杨秋珍确实拿不出这个钱，拿出钱自己买也没这事；把涉案房屋卖掉，房款一人一半，杨秋英不同意；为了涉案房屋，李**两口子还吵过架”等。杜某某与李**的通话录音中杜某某提到“其出资2万元从杨秋珍处购买涉案房屋”，李**在录音中提到“是杨秋英花的钱，也曾跟杨秋珍说过这个事儿，房子也是有渊源的，是电信局分的福利房，杨秋英可以一直住，我和我媳妇已经离婚好几年了，房子已经过户到我媳妇名下了，杨秋英住完了再给我，现在这个房不在我名下，在我媳妇名下，而且我媳妇已经跟我离婚6年了，现在就是这么个状态”等。对于上述录音内容，杨秋英的证明目的是其购买了涉案房屋、交纳了房款及与被告沟通将房本过户过来，但被告不同意，李**、王萌还因涉案房屋发生争吵，故被告之间存在恶意串通，损害了杨秋英的合法权益。被告不认可上述录音内容，认为原告存在诱导杨秋珍的情形，且录音内容前后矛盾，不能作为有效证据使用。为证明涉案房屋系被告所有，被告提交了购房款收据、所有权证书、抵押合同、《公证书》及安装太阳能、铝合金门窗的收据等。原告对被告提交的上述证据真实性认可，不认可证明目的，认为房款由原告转给杨秋珍，杨秋珍代为交纳的。王萌认可杨秋珍、李**提交的证据，对原告提交的录音认为与其无关，王萌称，我和李**结婚时没有房屋居住，结婚时杨秋珍和我说过涉案房屋的情况，说让杨秋英先住着，杨秋英以前帮过杨秋珍，让我先在平房住，该情况也是我和李**婚后吵架的导火索，我多次和李**、杨秋珍提到把涉案房屋要过来，但始终没有同意，后来我自己在平谷买的楼房。本院认为，本案的争议焦点为原、被告之间是否存在房屋买卖的法律关系及被告之间是否存在恶意串通的行为。首先，杨秋英、杨秋珍之间关于涉案房屋是否存在买卖关系的问题。经查，依据录音内容，杨秋英及女儿杜某某在录音中多次提到支付2万元购房款的事实，杨秋珍、李**均未否认，该购房款的数额与购房协议书、购房款收据中载明的个人负担部分是相对应的，故本院确认电信局在1993年分房时，杨秋英支付的购房款；房屋交付后，杨秋英在涉案房屋居住已20余年，该事实双方当事人均无异议，杨秋英能够长期居住与其支付购房款是有必然联系的，杨秋珍、李**在录音中陈述“可以让杨秋英一直住下去”的内容亦可以印证该事实，故杨秋英长期占有、使用涉案房屋是客观事实，而占有、使用是所有权的重要权能，亦是所有权对外“公示”的重要表现形式，结合杨秋英支付购房款的事实，认定杨秋英购买涉案房屋是最符合常理和客观实际的。电信局分房之初，因政策原因，涉案房屋为有限产权，现政策已发生变化，涉案房屋变为完全产权，可以正常交易，故杨秋英、杨秋珍之间的房屋买卖行为不存在任何阻碍，能够实现交易目的。杨秋珍、李丰平、李**关于杨秋英出资购买涉案房屋并进行装修、只同意杨秋英居住，从未将房屋卖与杨秋英的答辩意见，缺乏依据，本院不予采信。其次，被告之间是否存在恶意串通的行为。依据查明的事实及前述分析，双方系亲属关系，杨秋珍、李丰平、李**明知杨秋英出资2万元并长期在涉案房屋居住，待涉案房屋能够办理房本时特别是涉案房屋变更为完全产权后，在未通知杨秋英的情况下，杨秋珍、李丰平通过公证的方式将涉案房屋析产给李**，杨秋珍、李丰平、李**存在明显的主观过错，侵犯了杨秋英的合法权益。王萌与李**于2006年结婚，2013年离婚，结合王萌在庭审中的陈述及杨秋英、杨秋珍、杜某某、李**之间的录音内容，能够反映出王萌在婚姻存续期间知晓杨秋英在购买涉案房屋时出资且长期在此居住，并因此事与李**产生过矛盾，要求把房屋要过来，但杨秋珍、李**均未同意；离婚时，王萌明知存在上述情形仍与李**达成协议，将涉案房屋过户至其名下，其未尽到合理的注意义务，亦侵犯了杨秋英的合法权益。综上所述，原告杨秋珍的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十四条的规定，判决如下：一、确认被告杨秋珍、李丰平、李**于2005年8月3日签订的《析产协议》无效；二、确认被告李**、王萌于2013年9月4日签订的《夫妻房产转移协议》无效。案件受理费13800元、保全费5000元，由被告杨秋珍、李丰平、李**共同负担（于本判决生效后7日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 许友刚二〇二一年四月十六日法官助理 冯 琳书 记 员 屈晓萌