青海省西宁市中级人民法院民事判决书（2020）青01民初505号原告（申请执行人）：李承斌，公民身份号码×××，男，汉族，1971年9月13日出生，住西宁市。委托诉讼代理人：余志苹（系李承斌之妻），女，汉族，1968年11月19日出生，住址同上。委托诉讼代理人：王希成，青海齐光律师事务所律师。被告（案外人）：何文斌，公民身份号码×××，男，汉族，1985年7月13日出生，住青海省湟源县。第三人（被执行人）：李猛，公民身份号码×××，男，汉族，1969年8月26日出生，住西宁市城中区南川东路********。第三人（被执行人）：白延震，公民身份号码×××，男，汉族，1968年9月28日出生，汇都公司副总经理，住西宁市城**南川西路********。第三人（被执行人）：程道俊，公民身份号码×××，男，汉族，1974年1月11日出生，青海汇都房地产开发有限公司，住青海，住青海省西宁市南川西路沈新巷红星小区**楼****iv>第三人（被执行人）：青海汇都房地产开发有限公司，统一社会信用代码91630000074553169G，住所地西宁市城**朝阳西路********。法定代表人：程道俊，系该公司总经理。原告李承斌与被告何文斌、第三人李猛、程道俊、白延震、青海汇都房地产开发有限公司（以下简称汇都公司）执行异议之诉一案，本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，于2020年12月17日公开开庭进行了审理。原告李承斌及其委托诉讼代理人王希成及余志萍、被告何文斌、第三人李猛、白延震到庭参加诉讼。被告汇都公司、程道俊经本院合法传唤，未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。李承斌向本院提出诉讼请求：判令准予执行何文斌位于青海省××县房产，并承担本案诉讼费。事实和理由：2016年5月30日，李承斌与汇都公司、李猛、程道俊、白延震因合同纠纷诉至西宁市中级人民法院，经审理于2016年10月11日作出（2016）青01民初197号民事调解书：汇都公司、李猛、程道俊、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项与2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，李承斌有权申请法院强制执行。调解书生效后，第三人未按期履行法律文书确定的义务，李承斌申请强制执行。执行中李承斌与第三人达成执行和解，2018年1月2日西宁市中级人民法院据此作出（2017）青01执1号之二裁定书，裁定终结案件本次的执行程序。后第三人仍未按执行和解协议履行还款义务，李承斌申请恢复执行。西宁市中级人民法院于2019年11月26日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定解除包括案涉房屋在内的十套房屋的查封、冻结措施；将包括案涉房屋在内的房屋以变卖流拍价1874917.98元抵偿第三人欠李承斌的等额债务；将包括案涉房屋在内的八套房屋所有权自裁定书送达之日起移转至原告名下，并办理产权过户登记手续。后在办理产权过户手续中何文斌以解封期间购买案涉房屋为由，提出案外人执行异议之诉，西宁市中级人民法院受理后作出（2020）青01执异202号执行裁定书，裁定中止对被执行人汇都公司位于青海省××县房产的执行。本案2016年提起诉讼时，李承斌申请诉讼保全，查封期限为2016年7月20日至2019年7月19日，本案的执行及恢复执行期间，案涉房屋均处于查封状态。依据西宁市中级人民法院作出的（2020）青01执异202号执行裁定书第8页第4行表述“……本案诉讼保全查封期限为2016年7月20日至2019年7月19日……”据此，李承斌诉讼保全查封期限至迟到2019年7月19日，但何文斌与第三人签订房屋买卖合同时间为2019年6月15日，此时诉讼保全财产在查封期间，不存在执行异议裁定所述在诉讼保全查封解除后签订房屋买卖合同的情形。（2018）青01执恢108号之一执行裁定书于2019年11月26日作出，裁定内容为：“解除包括案涉房屋在内的的十套房屋的查封、冻结措施”，故解除案涉房屋查封、冻结的时间为2019年11月26日之后，但何文斌与第三人签订房屋买卖合同时间为2019年6月15日，该期间案涉房屋尚未解除查封、冻结，不存在人民法院查封前已签订合法有效书面买卖合同情形。何文斌最初仅支付房屋首付款80000元，后在执行异议审查期间经法院明示后才支付60000元房款，至此才构成已超过合同约定购房款总价百分之五十的情形，故何文斌提出执行异议理由不能成立，法院不应予以支持。何文斌辩称，案涉房屋为何文斌所有，不能执行。李猛、白延震辩称，案涉房屋不能执行。汇都公司、程道俊未答辩。本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无争议的证据，本院予以确认并在卷佐证；对当事人有争议的证据，本院在认定事实中加以阐述。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李承斌与汇都公司、李猛、程道俊、白廷震合同纠纷一案，李承斌在诉讼中向本院提出财产保全申请，请求冻结汇都公司银行账户内的存款6676583.30元，如银行存款不足，则查封或扣押其他相应价值的财产。本院于2016年6月12日作出（2016）青01民初197号民事裁定书，裁定冻结汇都公司银行账户内存款6676583.30元，如账户存款不足此数额，则查封、扣押相应价值的其他财产，并于2016年7月20日向青海省湟源县房产管理所发出《协助执行通知书》，对被执行人汇都公司名下位于青海省××县、146、156、166、176、186、196、1106、1116、1126、1136(涉本案房屋)、1146、235、245、265、275、2105、2115、2145、2155、232、2102、2112、2142、2152、132、142室，共计27套不动产予以查封,查封期限三年(自2016年7月20日起至2019年7月19日)。诉讼中，李承斌与汇都公司、李猛、程道俊、白廷震双方达成调解协议，本院于2016年10月11日作出（2016）青01民初197号民事调解书，确认双方达成的如下协议：汇都公司、李猛、程道俊、白廷震、白延震偿还李承斌欠款本金4300000元，支付2015年2月1日起至2016年10月11日止的利息2208000元；上述款项于2016年12月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年10月12日起至2016年12月11日止的利息50000元；于2017年2月11日前偿还欠款本金2150000元，并支付2016年12月12日起至2017年2月11日期间的利息25000元；于2017年4月11日前偿还利息2208000元；如任何一期逾期不付，视为全部款项到期，李承斌有权申请法院强制执行。调解书生效后，因汇都公司、李猛、程道俊、白廷震未按期履行生效法律文书确定的义务，李承斌向本院申请强制执行。在执行中，双方达成执行和解协议。本院于2018年1月2日作出（2017）青01执1号之二执行裁定书，裁定终结本次执行程序。又因汇都公司、李猛、程道俊、白廷震未履行执行和解协议确定的履行义务，李承斌于2018年7月3日向本院申请恢复执行。2018年7月10日李承斌向本院执行局递交内容为“李承斌与青海汇都房地产公司李猛、程道俊、白延震合同纠纷一案，现本人申请将查封青海汇都房地产有限公司名下的房产10套给予解封，并将查封湟源县建设银行的账号给予解决”的申请书，2018年8月24日我院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定解除查封被执行人青海汇都房地产开发有限公司名下位于青海省××县的十套不动产并解冻被执行人名下的中国建设银行股份有限公司湟源支行的账户，且于同日向湟源县房管局出具（2018）青01执恢字第108号协助执行通知书及需解封商品房基本信息清单，解除了对包括案涉1136号房屋的10套房屋的查封，解除查封被执行人汇都公司名下位于青海省××县、146、156、1136(涉本案房屋)、1126、1116、166、235、2105、232室，共计10套不动产，并解冻汇都公司名下的中国建设银行股份有限公司湟源支行的账户。2019年4月23日本院作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定，裁定拍卖被执行人汇都公司名下位于青海省××县、1086室、1096室、1106室、1136室(涉本案房屋)、1146室、2065室、2115室、2102室、2112室共计十套房屋，因两次网络司法拍卖及变卖均无人参与竞拍导致拍卖变卖流拍，李承斌同意以物抵债。本院于2019年11月26日作出（2018）青01执恢108号之一执行裁定书，裁定：一、解除对被执行人汇都公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县的位于青海省××县（建筑面积88.66㎡）、1086室（建筑面积88.66㎡）、1096室（建筑面积88.66㎡）、1106室（建筑面积88.66㎡）、1136室（涉本案房屋,建筑面积88.66㎡）、1146室（建筑面积88.66㎡）、2065室（建筑面积98.57㎡）、2115室（建筑面积98.57㎡）、2102室（建筑面积89.58㎡）室、2112室（建筑面积89.58㎡）共计十套房屋的查封、冻结措施；二、将被执行人汇都公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室以变卖流拍价1874917.98元抵偿被执行人欠李承斌的等额债务；三、被执行人汇都公司名下的位于青海省××县的位于青海省××县的位于青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室不动产所有权自本裁定送达之日起转移至李承斌名下；四、申请执行人李承斌可持本裁定到相关部门办理产权过户登记手续。2019年12月9日本院向湟源县不动产登记服务中心及湟源县房产管理所发出《协助执行通知书》发出（2018）青01执恢108号协助执行通知书，再次查封青海省××县、1136室(涉本案房屋)、1106室、1146室、2112室、2065室、1086室、2102室及1076室、1096室十套不动产，查封期限三年(自2019年12月9日起至2022年12月8日)。由于上述以物抵债的部分房屋被案外人占有，本院于2020年5月8日公告告知“案外人（房屋占有人），对于非法占有者必须于2020年5月15日前迁出房屋，若逾期不迁出本院将强制腾退，因此所造成的后果由案外人自己承担。案外人如有异议，可在五日内向本院书面提出执行异议”。何文斌遂对1136室以解封期间购买为由，提出执行异议。何文斌提供其作为买受人与出卖人汇都公司于2019年6月15日签订《商品房买卖合同》，约定何文斌购买位于“西宁市××县房”，建筑面积88.66平方米，单价每平方米3200元，总价款283712元；优惠后单价2990元，总价265093.40元，在2019年6月12日交认购款人民币80000元。付款方式约定分期付款，在2019年6月12日交首付款80000元，2024年6月13日交剩余房款185093.42元。同时备注为“分期五年支付房款，每年37019元，2年内付清不付利息，2年以上支付银行定期利息，每年支付37019元”。何文斌先于合同签订之前，于2019年6月5日支付认购款80000元，于6月11日交纳维修基金、装修押金、物业费、电费、暖气费以及入住的所有费用等12656.90元后，即对汇都公司交付的××县房屋装修入住。2020年5月何文斌以案外人身份对案涉1136室房屋提出书面异议，本院于2020年10月20日作出（2020）青01执异202号执行裁定书，裁定中止对汇都公司名下位于青海省××县房产的执行。执行异议审查期间，何文斌提供《湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》证实其名下无不动产登记。经本院释明法律规定，何文斌向本院交付房款60000元。本院认为，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条规定的“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任”，何文斌提供了2019年6月15日与汇都公司签订《商品房买卖合同》，该合同具备房屋位置、面积、房屋价款、付款方式等商品房买卖合同主要条款，用于证明在2018年8月24日本院作出的（2018）青01执恢108号之一执行裁定解除查封汇都公司名下湟源县东大街丰盛巷27号1号楼包括案涉1136室的十套不动产后，在本院第二次查封之前签订了合法有效的书面买卖合同；提供了案涉交纳首付款80000元的收据、交纳维修基金、装修押金、物业费、电费、暖气费等入户费用交费情况的单据，用于证明何文斌在查封解除后合法占有案涉房屋。何文斌提交了《湟源县不动产登记中心房屋产权登记信息查询结果》，用于证实何文斌名下无不动产登记。在执行异议审理期间何文斌交纳房款60000元，共计交纳房款140000元，已超合同总价款265093.04元的50%。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条规定的“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。”综上，何文斌对案涉1136室房屋享有足以排除强制执行的权益，李承斌请求准许执行1136室房屋的诉讼请求不能成立，本院不予支持。汇都公司、程道俊经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视为其放弃诉讼的权利，不影响本院根据现有证据及查明的事实依法对本案进行裁判。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十三条第（二）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条之规定，判决如下：驳回李承斌的诉讼请求。一审案件受理费5276.4元由李承斌负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于青海省高级人民法院。审判长 靳 玲审判员 李宏宁人民陪审员 张玉萍二〇二一年四月六日书记员 王**盛附：本案适用的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。第三百一十三条对申请执行人提起的执行异议之诉，人民法院经审理，按照下列情形分别处理：（一）案外人就执行标的不享有足以排除强制执行的民事权益的，判决准许执行该执行标的；（二）案外人就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益的，判决驳回诉讼请求。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。