广东省广州市越秀区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0104民初5285号原告：广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司，住所地广州市越秀区站西路37号。负责人：余邦杰。委托诉讼代理人：陈洁，广东金桥百信律师事务所律师。委托诉讼代理人：王雪，广东金桥百信律师事务所实习律师。被告：广州市珀淼皮革有限责任公司，住所地广州市越秀区站西路26号五层519。法定代表人：郭倩。委托诉讼代理人：黄丽君，广东任高扬律师事务所律师。原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司诉被告广州市珀淼皮革有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月15日立案后，依法由审判员梁志铭适用简易程序独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人陈洁、被告的委托诉讼代理人黄丽君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令确认双方之间的租赁关系于2020年8月13日解除；2、判令被告已付的26220元保证金由原告没收；3、判令被告向原告支付拖欠的租金44071元（每月6900元，从2020年2月1日计至2020年8月13日）、管理费30849.7元（每月4830元，从2020年2月1日计至2020年8月13日）、水电费1709.6元以及计至实际清偿之日的违约金(从2020年2月11日起，以当月租金和管理费为本金，每日1%，计至实际清偿之日)。事实和理由：2019年3月1日，原告与广东鸿运大厦有限公司（以下简称鸿运公司）签订《房地产租赁合同》，约定被告向鸿运公司承租广州市越秀区站西路37号鸿运大厦F座六楼F602的房地产，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，月租金为6900元，管理服务费每月4830元，水电费按被告实际使用情况计费，被告应于每月的第十日向鸿运公司支付前述费用，如逾期支付的，每逾期一日按逾期费用的1%支付违约金，合同另对保证金、其他违约责任等做出约定。2019年11月28日，原、被告及鸿运公司签订《补充协议》，约定自2019年11月11日起鸿运公司在上述合同中的权利义务由原告概括承接。2020年3月27日，原、被告再次签署《房地产租赁合同》，约定租期自2020年4月1日至2021年3月31日，其他条款与前述合同一致。被告自2020年2月起一直拖欠租金、管理费等应付款项，严重违反合同约定。2020年8月12日，由于被告拖欠租金等应付款已超6个月之久，故原告于2020年8月13日依约通知被告解除合同，符合法律规定和合同约定。被告至今未付拖欠费用，故提起本案诉讼。被告辩称：不同意原告的诉讼请求，理由如下：一、双方之间的租赁合同关系在2020年7月底事实上已被原告单方、提前、违法解除；原告违约在先，无权要求被告承担违约责任。二、原告要求没收保证金无事实及法律依据，原告应立即向被告退还保证金。1、被告并非恶意延迟支付租金、管理费及水电费，而是因为原告以上级单位未批示红头文件不断变换优惠政策，直至2020年7月29日原告才催交2020年2月至2020年7月的租金、管理费及水电费，并于2020年7月底擅自在被告承租的物业上锁，导致被告无法继续使用租赁物业。2、原告在2020年7月29日方才催交2020年2月至2020年7月的租金、管理费及水电费，而合同约定逾期支付租金超过10日，原告才有权解除合同、收回房屋、没收保证金。但原告在2020年7月底即在租赁物业上自己的锁，以事实行为单方、提前、违法解除租赁关系。3、原告收回物业时，被告逾期支付租金时间未超过10天。4、鸿运大厦2020年3月11日复工，但由于疫情防控措施的影响，包括被告在内的各大商户正常经营活动均大受影响。5、被告并未违约，原告应立即退还保证金。6、因疫情影响，被告资金周转困难。根据《关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》的规定，原告以被告没有按照约定支付租金为由解除合同，由被告承担违约责任的，人民法院不予支持。三、被告未付租金为14490元、未付管理费为28980元，原告未举证证明被告实际发生的水电费，且2020年8月、9月被告没有实际使用物业，不可能产生水电费。四、原告诉请的违约金明显过高，依法应当调低。经审理查明，2019年3月1日，鸿运公司（甲方）与被告（乙方）签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，约定甲方将位于广州市越秀区站西路37号鸿运大厦F座六楼F602的房地产出租给乙方作办公用途使用，建筑面积138平方米，租期自2019年4月1日至2020年3月31日，每月租金6900元，租金按月结算，由乙方在每月的第十日前缴付租金给甲方；乙方需向甲方交纳26220元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，甲方应在租赁期满或解除合同之日将保证金退回乙方；乙方逾期交付租金的，每逾期一日，乙方须按当月租金金额的1%向甲方支付违约金；如逾期10日，甲方有权解除合同，收回房屋，保证金不予退还；租赁期满且甲方要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给甲方等。另合同附件一约定：管理服务费每月4830元，水电费按乙方使用的水、电表度数计费；交费采用“先交租后使用”的原则，乙方必须于每月1日起，十个工作日内主动向甲方缴纳，如果乙方仍未交纳租金及其他费用的，甲方有权终止租赁合约，没收乙方所交全部保证金并按每逾期一天加收乙方欠交费用总额1%滞纳金等。2019年11月28日，原告（丙方）、被告（乙方）及鸿运公司（甲方）签订《补充协议》，约定：自2019年11月11日起，甲方就上述合同项下的权利义务将由丙方承继，上述合同由丙方和乙方继续履行，乙方将不以合同相对方产生变动为由主张对方违约、合同无效或中止履行该合同等。2020年3月27日，原、被告签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，约定原告将涉讼房屋出租给被告作办公用途使用，租期自2020年4月1日至2021年3月31日，其余内容与上述合同内容一致。2020年8月12日，原告委托广东金桥百信律师事务所向被告寄发《律师函关于解除租赁关系及相关事宜》，内容为：自2020年2月以来，被告一直未向原告缴纳过任何租金和其他应付款，现依照合同约定通知被告：1、自被告收到本函之日起，被告与原告之间的租赁关系即告解除；2、被告应在收到本函之日起10日内交还租赁场地给原告并结清所有应付款项，包括但不限于租金、管理费、公摊费、水电费、违约金及其他应付款；3、没收被告缴纳的保证金等。该邮件于2020年8月13日妥投。原告表示涉讼场地已收回，无需法院在本案中作出处理。未有证据显示被告已向原告缴纳2020年2月1日起的租金、管理费、水电费。本院认为，被告与鸿运公司签订的《广东省邮政公司房地产租赁合同》、原、被告与鸿运公司签订的《补充协议》、以及原、被告签订《广东省邮政公司房地产租赁合同》，均出自各方当事人真实意思表示，均为合法有效合同，各方均应依约履行。原告向被告寄送解除合同的通知已送达被告，且原告亦已收回涉讼房屋，双方租赁关系已不存在继续履行的基础，故本院确认上述《广东省邮政公司房地产租赁合同》于2020年8月13日解除。关于原告主张的租金、管理费问题。一方面，鉴于疫情的原因，且原告有对租户减免2020年2-4月租金的政策，故亦应免除被告相应时段的租金；另一方面，被告称原告于2020年7月底即对涉讼物业进行上锁，但未提供充分证据予以证明。故原告应向被告支付2020年5月1日至2020年8月12日的租金及2020年2月1日至2020年8月12日的管理费。关于原告主张的水电费问题。因原告未提供充分证据证明被告应缴水电费之金额，故原告该项诉讼请求，本院不予支持。关于租赁保证金及原告主张的违约金问题。考虑到被告未付租金、管理费存在疫情等客观原因，基于公平合理原则，原告应将租赁保证金退还被告；同时原告主张违约金的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第六条的规定，判决如下：一、确认原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司与被告广州市珀淼皮革有限责任公司就广州市越秀区站西路37号鸿运大厦F座六楼F602的租赁关系于2020年8月13日解除。二、被告广州市珀淼皮革有限责任公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司支付2020年5月1日至2020年8月12日的租金（按每月6900元计）。三、被告广州市珀淼皮革有限责任公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司支付2020年2月1日至2020年8月12日的管理费（按每月4830元计）。四、原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司在本判决发生法律效力之日起7日内，向被告广州市珀淼皮革有限责任公司退还保证金26220元。五、驳回原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取2175元，由原告广东信源物业管理有限公司鸿运大厦分公司负担725元，被告广州市珀淼皮革有限责任公司负担1450元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服本判决部分的上诉请求数额向广东省广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期按自动撤回上诉处理。审判员  梁志铭二〇二一年四月八日书记员  黄芷晴