广东省广州市增城区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0118民初1053号原告：朱美环，男，1969年2月22日出生，汉族，住广东省广州市增城区。委托诉讼代理人：孙楠，广东来信律师事务所律师。被告：广州尚益置业有限公司，住所地广东省广州市增城区荔城街五一村磨谷地（土名）。法定代表人：郭泽华。第三人：乐昌市建业建筑工程有限公司，住所地广东省乐昌市府前路6号森海滩饭店101房。法定代表人：刘金华。原告朱美环诉被告广州尚益置业有限公司、第三人乐昌市建业建筑工程有限公司商品房预售合同纠纷一案，本院于2021年1月14日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告朱美环的委托诉讼代理人孙楠到庭参加诉讼，被告广州尚益置业有限公司、第三人乐昌市建业建筑工程有限公司经本院合法传唤无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告朱美环向本院提出诉讼请求，一、被告向原告支付延期交房违约金（以总房价款5322441的5%即266122.05元为限，自2019年11月25日起每日按总房价款5322441元的万分之一计至符合交房标准并实际交付之日止，暂计至起诉日为172979.33元）；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2017年11月24日，原告向被告购买位于增城区××紫薇××街××房，并于同日签订《尚东紫御雅苑认购书》与《地下室花园改造协议书》，约定商品房总价为5322441元，由于其他原因，被告要求将房款拆分为两部分，一部分为原告与被告签订的《尚东紫御雅苑认购书》约定的房款3234878元，另一部分为原告与第三人签订的《地下室花园改造协议》约定的改造升级款2087563元。原告依约向原告支付全部房价款后，于2018年7月19日与被告签订《广州市商品房买卖合同（预售）》。根据该合同第十三条约定，被告应当在2019年11月24日前将符合交付标准的商品房交付给原告，但被告未能如期交付商品房。原告于2020年3月22日接到收楼通知后，按照通知要求前往涉案商品房现场进行收楼，由于被告未向原告提供合同第十五条约定的八项资料，且房屋存在质量问题，原告拒绝收楼，被告将相关问题记录在案，并向原告出具了《尚东紫御雅苑房屋收楼记录表》。被告未能依约履行交付商品房义务的行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。根据该合同附件七约定，原告有权要求被告每日房款总价的万分之一支付延期交房违约金。综上所述，请判准原告诉讼请求。被告广州尚益置业有限公司未答辩。第三人乐昌市建业建筑工程有限公司未对原告的起诉发表意见。经审理查明，2017年11月24日原告（乙方、认购方）与被告（甲方、发展商）签署《尚东紫御雅苑认购书》，约定乙方向甲方认购位于广州市增城区荔城街尚东紫御雅苑紫薇三街19号单元，优惠后总房价为3234878元，乙方于签署认购书时交付定金20万元，于2018年6月30日付清第一笔首期房款（含定金）2264878元，乙方申请额度为97万元按揭贷款；在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2019年11月24日交付乙方使用等。被告于当日开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的购房定金10万元。同日，原告（乙方）与第三人（甲方）签署《地下室花园改造协议》，载明以下内容：乙方已订购被告开发的位于广州市增城区荔城街尚东紫御雅苑紫薇三街19号商品房，乙方经2087563元改造升级款，以清包工的方式，委托甲方对其所购商品房以及外围、乙方围闭花园、地下室进行改造升级；甲乙双方均同意甲方可根据需要聘请第三人完成部分或全部本协议所述改造升级事项；乙方于2017年12月30日向甲方支付第一期改造升级款30万元，于2018年3月30日向甲方支付剩余改造升级款80万元，于2018年5月30目支付633846元，于2018年6月30日支付353717元；如果因第三方原因导致《商品房买卖合同》或者本协议解除的，则《商品房买卖合同》和本协议同时解除，本协议解除后三十个工作日内，甲方将乙方已付款项无息退还，甲方、乙方互不追究对方任何责任；本协议约定与其他书面文件（包括但不限于《商品房买卖合同》等）约定存在不一致之处、抵触或冲突的，以本协议约定为准。2017年11月29日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的购房定金10万元。2018年1月4日，第三人开具一张《收款收据》给原告，载明第三人收到原告支付的地下室及花园改造款30万元。2018年4月2日，第三人开具一张《收款收据》给原告，载明第三人收到原告支付的地下室及花园改造款80万元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年6月2日，第三人开具一张《收款收据》给原告，载明第三人收到原告支付的地下室及花园改造款60万元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年6月5日，第三人开具一张《收款收据》给原告，载明第三人收到原告支付的地下室及花园改造款33846元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年7月3日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的房款60万元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年7月6日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的房款80万元。同日，第三人开具一张《收款收据》给原告，载明第三人收到原告支付的地下室及花园改造款353717元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年7月9日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的房款10万元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年7月17日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的房款376500元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2018年7月19日，原告（乙方、买方）和被告（甲方、卖方）签订《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件一至附件七），约定以下内容：“……第四条合同标的物基本情况乙方所购商品房为本合同第二条约定的项目中的尚东紫御雅苑住宅（自编号3-18#、3-19#、3-20#、3-21#）第紫薇三街19号幢1层101号房（下称该商品房），房屋地址：增城区荔城街尚东紫御雅苑紫薇三街19号（紫薇三街19号）101房……第七条计价方式和价款甲方与乙方约定按下列第1种方式计算该商品房价款：1.该商品房以套出售，按套内建筑面积计算房价……总金额（人民币）3234878元……第八条付款方式甲方同意乙方按下列第3种方式支付房款：……3.按揭贷款方式付款首期款：自本预售合同网上签订之日起0日内（不超过5日），支付全部房价款的70.01%，金额（人民币）2264878元……除首期款外，剩余房款金额（人民币）970000元……须于2018年7月19日前申请办理银行按揭手续，并按照按揭方式付款。……第十二条交房条件该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件。第十三条房屋交付甲方应当在2019年11月24日前将作为本合同标的物的房屋交付乙方使用。甲方向乙方交付房屋时，应当向乙方发出收楼通知书……第十四条延期交房的违约责任甲方如未能按本合同规定的期限交房，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）：（1）逾期不超过180日的，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05％的标准向乙方支付违约金，本合同继续履行。（2）逾期超过180日后，乙方有权单方面解除合同。……乙方要求继续履行的，合同继续履行，甲方应自本合同第十三条约定的交房日期的次日起至实际交付之日止，每日按总房价款0.05%的标准向乙方支付违约金。由于乙方原因，导致未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：乙方未按甲方书面通知时间办理收楼手续的，自甲方书面通知确定的收楼时间之次日起，视为该房屋已经按本合同交付使用。第十五条房屋交付时的有关资料甲乙双方进行房屋验收交接时，甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料：（一）规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。（二）建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。（三）消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。（四）供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。（五）人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。（六）《房地产（住宅）质量保证书》。（七）《房地产（住宅）使用说明书》。（八）《临时管理规约》或《管理规约》……上述文件不全的，视为不符合交付标准，乙方有权拒绝收楼，由此产生的逾期交付责任由甲方承担……第三十一条本合同未尽事宜，可由双方约定后签订补充协议作为本合同附件。第三十二条本合同附件与正文具有同等法律效力.……”合同附件七补充协议约定“……5、根据商品房买卖合同第十条、第十四条及第二十二条关于违约金及利息的约定，合同约定的违约金标准均由每日万分之五统一调整为每日万分之一，本补充协议另有约定除外。双方因违反本合同及本补充协议约定而产生的利息、违约金、赔偿金总额不得超过房价款总额的5%，本补充协议另有约定除外。……52、本补充协议与《商品房买卖合同》未约定的事项，按国家相关法律法规之规定执行。本补充协议与《商品房买卖合同》不一致的，以本补充协议为准。”同日，被告开具一张《收款收据》给原告，载明被告收到原告支付的房款168378元。该《收款收据》中“经手人”处还有“黄海敏”的签名。2020年3月22日，被告向原告发出《尚东紫御雅苑收楼通知书》，通知原告于2020年3月29日前到现场办理收楼手续。原告收到通知后前往尚东紫御雅苑办理收楼手续过程中，认为房屋尚不具备交付条件，遂未予接收涉案房屋。本案在2020年3月1日的庭审过程中，原告陈述以下事实：1.原告已向被告付清所有房款及改造款，银行也向被告发放了原告申请的97万元按揭贷款，但被告未向原告开具房款发票；2、被告未按《广州市商品房买卖合同（预售）》第十五条约定向原告提供相关证明材料，没有向原告出示涉案房屋符合永久供水、供电、供气的证明文件，原告不确定涉案房屋是否符合交房条件，原告至今没有接收涉案房屋；3、《地下室花园改造协议》是与认购书同时签署，并非原告的真实意思表示，但该协议明显与《广州市商品房买卖合同（预售）》是一整体关系，不可分割，也不能独立履行。本院认为，本院认为，原告与被告签订的《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）是签约人的真实意思表示，其内容和形式没有违反国家法律、行政法规的效力性强制性规定，是合法有效的，签约人均应依约履行。同时，原告与第三人双方就涉案房屋又签订《地下室花园改造协议》，从该协议的内容来看，缺乏对相关改造条款的明确约定，既缺乏对各项目改造对应的单价、数量、面积等内容的约定，又未约定改造总价的具体构成，显然与一般的装修或建设合同的条款约定不同。同时，《地下室花园改造协议》约定，若第三方导致《商品房买卖合同》和改造协议解除的，则《商品房买卖合同》和该改造协议同时解除，由此可见，《地下室花园改造协议》与《广州市商品房买卖合同（预售）》是不可分割的，《地下室花园改造协议》所约定的改造升级款实为是房款的一部分。结合房地产调控政策，可以认定原告与第三人的真实意愿并非在《广州市商品房买卖合同（预售）》以外另行订立并履行独立的《地下室花园改造协议》，该约定所约定升级改造费实际属原告购买涉案房屋应支付房价款的一部分，与《广州市商品房买卖合同（预售）》中约定的价款共同构成涉案房屋的总价款即5322441元（3234878元+2087563元）。依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。”的规定，原告与第三人签订的《地下室花园改造协议》为虚假意思表示，应为无效合同。《广州市商品房买卖合同（预售）》约定，被告应在2019年11月24日前将符合交房条件的涉案房屋交付给原告使用。根据原告举证，被告在2020年3月22日向原告发出《尚东紫御雅苑收楼通知书》，通知原告在2020年3月29日办理收楼手续，显然，被告通知原告收楼的时间迟于合同约定的交房时间，被告的行为已违反合同约定。同时，被告在本案中并未举证证明涉案房屋目前已符合合同约定的交房条件或者在涉案房屋符合交房条件后有向原告发出过收楼通知，被告应承担举证不能的法律后果。综上，被告未能依约履行交付房屋的义务，其行为已构成违约，应承担延期交房的违约责任。按照《广州市商品房买卖合同（预售）》（含附件）的约定，原告主张延期交房违约金应以总房价款5322441元的5%即266122.05为限，理据充分，本院予以采纳。现原告主张被告支付2019年11月25日起至本案调查终结之日即2021年3月1日的延期交房违约金246429.02元（每日以总房款5322441元的万分之一，延期463天计算），于法有据，本院予以支持。至于原告要求被告支付2021年3月2日起至被告交付具备交房条件的涉案房屋之日止的延期交房违约金，原告可另案主张，本案不予调处。被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，本院依法缺席判决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告广州尚益置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告朱美环支付延期交房违约金246429.02元。二、驳回原告朱美环的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2498元，由被告广州尚益置业有限公司负担。被告广州尚益置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向本院交纳上述费用。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  卢艳晖二〇二一年四月十二日书记员  陈雪冰