北京市西城区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0102民初14665号原告：刘芸，女，1954年3月26日出生，汉族，住北京市西城区。委托诉讼代理人：赵霞（刘芸之儿媳），女，1982年4月28日出生，汉族。被告：北京中恒建业房地产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳门外大街17号3层306号。法定代表人：郭辉，经理。委托诉讼代理人：郭宝，男，1986年6月26日出生，汉族。原告刘芸与被告北京中恒建业房地产经纪有限公司（以下简称中恒公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用小额程序，由审判员赵琳独任公开开庭进行了审理。原告刘芸委托诉讼代理人赵霞，被告中恒公司的委托诉讼代理人郭宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。刘芸向本院提出诉讼请求：请求判令被告向原告支付违约金20000元；2、被告赔偿原告装修损失8600元；3、被告赔偿原告房屋空置损失10000元；4、被告承担本案诉讼费。事实与理由：2019年9月24日，原告与被告签订《北京市房屋出租委托代理合同》，原告委托被告出租房屋，合同约定代理期限为2019年9月24日至2022年10月24日，租金为每月1万元，被告每三个月将房租转交给原告。双方约定合同提前终止的，应提前30日通知对方，并支付月租金2倍作为违约金。2020年10月14日，被告告知原告解除合同，并于10月27日通知原告收房，被告在合同期内未妥善保管房屋，造成屋内地板、暖气损坏，原告为此支付修理费8600元。因被告突然解约，原告房屋被迫空置1个月，因此请求赔偿空置费10000元。被告中恒公司辩称，不同意原告诉讼请求。1、原告出租的房屋下水存在反水问题，不能正常使用，合同解除并非被告违约；2、房屋内设施的损坏属于自然损坏，应由原告负责，对于装修损失不予认可；3、房屋无法出租并非被告原因，对于空置费用不同意赔偿。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。双方当事人对证据的真实性均无异议，本院予以确认并在卷佐证。根据本院认定的证据及当事人陈述，本院查明事实如下：2019年9月22日，刘芸作为甲方与中恒公司作为乙方签订《北京市房屋出租委托代理合同》，合同约定：出租房屋位置位于北京市西城区羊肉胡同XXX的房屋，房屋面积93平米，房屋为半地下室；乙方代理甲方出租房屋并办理与承租人之间的洽谈、联络、签约事宜；代甲方向承租人收取租金；监督承租人按照房屋租赁合同的约定履行义务；代甲方与室内承租人协调对房屋进行增置、维修、维护及日常延伸服务。出租代理期自2019年9月24日起至2022年10月24日，甲方同意出租代理期限延长六个月，延长期内租金不予调整；出租代理期内甲方不承担……（11）室内设施维修费……；出租委托代理期限内房屋及其附属物品、设备设施的维修责任，甲方负责自然损坏；乙方负责人为损坏；乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同：……3、保管不当或不合理使用导致附属物品、设备设施损坏并拒不赔偿的……；出租代理期内，甲方或者乙方需提前终止合同的，应提前30日通知对方，并按月租金的200%支付违约金；乙方有第九条第四款情形之一的，应按月租金的200%向甲方支付违约金；甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿损失；2019年9月22日至2019年10月24日为免租期，甲方不收取乙方租金。合同签订当日，双方办理了房屋交接，被告验收房屋，房屋及设施可正常使用。在房屋出租期间，房屋出现下水反水的情况，原告与被告因房屋反水和租金支付等问题未能达成一致，2020年10月26日，原告收回房屋，被告租金也支付至此。从双方的陈述和提交的照片和视频来看，收回的房屋因下水反水导致地板被水泡而发霉，墙体部分存在发霉，梳妆镜柜无法正常开启、浴霸灯管变压器部分发黑、花洒损坏，地漏丢失等情况。2020年10月29日，贾越（刘芸之子）与北京旭日信美商贸有限公司签订《房屋装修维修合同》，合同约定对本案涉及的房屋进行维修，主要涉及：1、地板拆除和铺装50平米，费用分别为500元和3500元；2、卫生间安装箱镜500元、花洒座90元、浴霸灯管变压器120元、地漏套90元，共计800元；3、屋内墙面清理、局部贴壁纸50平米3000元；4、建筑垃圾清理及厨房橱柜下方去除脏污800元；合同总价款8600元。2020年11月4日，北京旭日信美商贸有限公司向贾越开具金额为8600元的发票一张。庭审中原告称：更换的地板为两个卧室及门厅的区域，厨房和卫生间为地板砖不用更换；墙面清理和局部贴壁纸为次卧，为照片显示墙体发霉的房间。本院认为，本案争议焦点为被告是否存在违约，是否应该承担违约责任和赔偿原告房屋维修损失。根据双方的证据材料及庭陈述综合来看，被告的行为构成违约，应该向原告承担违约责任并赔偿原告房屋维修损失。理由如下：第一、原告与被告签订合同后，被告验收该房屋时已经确定房屋及其设施均可正常使用，房屋在交付使用时并不存在反水的问题。根据双方陈述，从双方签订合同到原告收回房屋，时间为一年零一个月，如果房屋本身存在反水问题，被告在合同履行一年多之后，才将房屋退还给原告，不符合常理，且被告未举证证明原告交付的房屋本身存在反水问题，被告应承担举证不能的法律后果。第二、被告作为专业的房屋中介机构，对于所租赁的房屋的情况及房屋特性的理解较一般人更为专业。本案涉案房屋为半地下室，该房屋的下水系统与其他房屋相比，排水能力相对较弱，反水风险较之一般房屋较高，被告作为专业房屋中介，对此应是知晓的。在此情况下被告仍决定与原告签署合同，被告的行为是自甘风险的行为，被告应承担相应的后果。第三、从现有证据及双方的陈述来看，原告将能够正常使用的房屋交付给被告使用，已经履行了合同义务。根据双方陈述，因被告不再支付租金，原告于2020年10月26日收回房屋，且被告对原告收回房屋并未提出异议，双方签订的合同自2020年10月26日后已经实际不再履行。因被告原因导致合同解除，被告应该按照合同约定向原告支付违约金。第四、根据合同约定，对于房屋及其附属物品和设备设施原告负责自然损坏的修复，被告负责人为损坏的修复。经庭审确认，因房屋使用过程中发生反水，原告的房屋地板被泡，墙壁发霉。原告提交的证据显示，其收房后贴梳妆镜柜无法正常开启、浴霸灯管变压器部分发黑、花洒损坏，地漏丢失。以上损失应为人为损失，按照合同约定，被告应负责予以维修，但被告并未履行维修义务。原告为此拆除房屋的门厅及两间卧室的的地板后铺设新的地板，将次卧墙面进行清理和局部贴壁纸，重新安装箱镜、更换花洒和地漏，在维修过程中产生了建筑垃圾清运及除污费用。从《房屋装修维修合同》中载明的房屋修缮面积和金额来看，以上费用均属于原告正常维修的维修支出，未超过必要维修范围，也不存在维修单价过高，扩大损失情况。原告要求被告向其支付上述费用，有事实和法律依据，本院予以支持。关于空置费用问题。本案中，双方约定合同解除需要支付违约金，本院已要求被告按照合同约定向原告支付违约金，且要求被告就房屋维修费用向原告承担赔偿责任。原告需要重新出租房屋，是合同不再履行的必然后果，被告为此已经承担了支付违约金的责任，从原告后续房屋的出租情况来看，被告支付的违约金已经能够完全覆盖原告的损失，至于原告主张其之前对被告减免过房租，此系履行合同过程中原告对自身权益的处分，原告以此要求被告支付房屋空置费，没有法律依据。综上，原告要求被告再行承担空置费用的诉讼请求，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘芸位支付违约金20000元；二、被告北京中恒建业房地产经纪有限公司于本判决生效后十日内向原告刘芸位支付房屋维修款8600元；三、驳回原告刘芸的其他诉讼请求。如果被告北京中恒建业房地产经纪有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费383元，由原告刘芸负担99元（已交纳）；被告北京中恒建业房地产经纪有限公司负担184元（于本判决生效后七日内交纳）。本判决为终审判决。审判员 赵 琳二〇二一年四月二十八日书记员 李亚津