福建省福清市人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0181民初2609号原告：福建福清汇通农村商业银行股份有限公司，住所地福建省福清市融城镇江滨路78号新亚商业城A楼，统一社会信用代码91350100589552405T。法定代表人：薛丽建，该行董事长。委托诉讼代理人：龚丽萍，福建元一律师事务所律师。委托诉讼代理人：龚丽梅，北京炜衡（福州）律师事务所律师。被告：程佩莉，女，1991年11月16日出生，汉族，住福建省闽清县。被告：福州融侨置地房地产开发有限公司，住所地福建省福州市闽侯县南屿镇旗山路1号旗山文城一期商业2#，统一社会信用代码91350100MA2XY88E33。法定代表人：廖国华，该公司总经理。委托诉讼代理人：高冰清，福建谨而信律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈成，福建谨而信律师事务所律师。原告福建福清汇通农村商业银行股份有限公司（以下简称：福清农商银行）与被告程佩莉、福州融侨置地房地产开发有限公司（以下简称：福州融侨公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2021年3月19日立案受理后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序由审判员独任公开开庭进行审理。原告福清农商银行的委托诉讼代理人龚丽萍与被告福州融侨公司的委托诉讼代理人高冰清、陈成到庭参加诉讼。被告程佩莉经本院依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告福清农商银行向本院提出诉讼请求：1、被告程佩莉立即偿还原告福清农商银行借款本金1197819.76元，支付暂计至2021年3月1日止的利息、罚息、复息共计19739.45元及按约定的借款月利率6.43125‰分别计付自2021年3月2日起至款还清之日止的罚息、复息;2、被告程佩莉立即偿还原告福清农商银行因本案诉讼支付的律师代理费10000元；3、原告福清农商银行对被告程佩莉提供的位于福州市闽侯县××镇××道××号融侨高岐06地块（现：融侨观湖小区）X＃楼X单元抵押房产处置所得款项就上述第一二项债权有优先受偿权；4、被告福州融侨公司对被告程佩莉以上债务承担连带清偿责任；5、被告承担本案一切诉讼费用。事实和理由：2019年6月19日，原告福清农商银行的下属分支机构大学城支行（为贷款人）与被告程佩莉（为借款人暨抵押人）、被告福州融侨公司（为保证人经协商）签订了《个人住房按揭借款合同》一份。合同约定：借款金额为1220000元，即借款人所购商品房总价款的79.76%，借款用于借款人购买预告登记号为闽（2018）闽侯县不动产证明第0XXXX6号《不动产登记证明》项下位于××镇××道××号融侨高岐06地块（现：融侨观湖小区）X＃楼X单元，借款期限自2019年6月19日起至2049年6月18日止；贷款执行浮动利率，即在基准利息基础上上浮5%（本合同签订时基准利率为4.9%）；在办妥本合同项下抵押登记（预登记）手续后，借款人不可撤销地授权贷款人将全部借款直接划入售房人（保证人）的售房专用帐户，以支付借款人在购房合同项下的款项；借款人按等额本息还款方式每月偿还借未本息，借款人应在每期还款日前存入足额款项。本合同有效期内，如发生下列事项之一，贷款人有权单独或同时行使以下权利：停止发放贷款，宣布贷款提前到期并收回。（一）借款人连续三期（含三期）未足额偿还贷款本金或利息及相关费用，或任何一期贷款本金或利息及相关费用逾期超过三个月。借款人应承担与本合同及本合同项下有关的保险、运输、评估、登记、保管、鉴定、公证等所有费用，以及贷款人为实现债权所支付的一切费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、律师服务费、律师代理费、财产保全费、差旅费、执行费、拍卖费等）。借款人自愿以本合同附件《房地产抵押清单》所列财产即位于福州市闽侯县××镇××道××号融侨高岐06地块（现：融侨观湖小区）X＃楼X单元提供抵押担保，抵押担保范围为本合同项下债权本金、利息、罚息、违约金、损害赔偿金、实现债权的一切费用及其他应付费用（包括但不限于诉讼费、仲裁费、财产保全费、律师费、差旅费、执行费、评估费、拍卖费等）。被告福州融侨公司自愿为贷款人按本合同与借款人所形成的债权提供阶段性保证担保，即自本合同签订之日起，至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记、保险手续，并将有关抵押、保险文件交贷款人收执之日止，提供连带责任保证，保证期间为合同约定的债务履行期限届满之日起二年，保证范围与抵押范围一致。上述合同生效后，原、被告于2019年6月26日就抵押物办理了抵押权预告登记；2019年7月8日,原告向被告程佩莉发放了贷款本金1220000元并将款项汇入被告福州融侨公司指定帐户；但被告程佩莉未依约向原告还款及承担抵押责任，被告福州融侨公司未承担连带保证责任。综上所述，被告程佩莉、福州融侨公司未按合同约定全面履行自己的义务，已构成违约，原告为维护自己的合法权益，故诉至法院。被告程佩莉未作答辩，亦未举证、质证。被告福州融侨公司辩称，本案原告福清农商银行主体不适格，合同相对方是原告福清农商行下属分支机构大学城支行。案涉商品房所在项目已取得房屋产权初始登记（总登记），且预告登记不存在失效等情形，应认定抵押权自预告登记之日起设立，被告福清融侨公司已无需承担阶段性连带保证责任。福清农商行作为抵押权人应以该房屋折价或者以拍卖、变卖所得价款优先受偿。因程佩莉怠于办理案涉商品房权属登记手续，导致被告福清融侨公司提供阶段性担保的保证期间被不当延长，也应视为被告福清融侨公司解除阶段性保证的条件已成就。被告福清融侨公司的阶段性连带保证责任应当得以免除根据案涉《个人住房按揭借款合同》第四条约定，被告福清融侨公司所提供的阶段性保证担保，系自本合同签订之日起至借款人取得本合同项下所购房产证书，办妥相应的抵押登记等手续止。而案涉商品房所在项目于2020年12月2日取得房屋产权初始登记（总登记）后，被告福清融侨公司已于2021年2月26日向程佩莉发出《产权办理通知书》，通知其前来领取办理权属登记所需材料、办理面积差价款结算，并到福州高新区不动产登记和交易中心缴纳房屋公共维修资金、办理权属登记以及领取权属证书等。但程佩莉并未按照通知要求领取办理权属登记所需材料及办理权属登记证书。故福清农商行主张被告福清融侨公司应承担连带偿还责任，缺乏法律依据，应当予以驳回。案涉借款合同第十条第三款约定排除了被告福清融侨公司主要权利，加重了被告福清融侨公司义务，应为无效，即视为对被告福清融侨公司承担保证责任顺序未作出约定，福清农商行应先就抵押物实现债权在《借款合同》第四条第三款已约定程佩莉自行提供案涉商品房向福清农商行提供抵押担保的情况下，合同第十条第三款关于“贷款人有权要求保证人先于借款人提供的物的担保或同时承担保证责任。如贷款人放弃该担保物权、担保方式行使顺序发生变更或变更担保物权，保证人同意继续按本合同约定提供连带责任保证，担保的责任和范围不因此而减免”的约定，排除了被告福清融侨公司作为保证人依法享有清偿顺序的抗辩权利，加重了被告福清融侨公司的责任。依照《民法典》第四百九十七条第（二）项之规定，该约定属于“提供格式条款一方排除对方主要权利”的情形，应认定为无效，那么，应视为《借款合同》对于被告福清融侨公司承担保证责任的顺序未作出约定。根据无约定适用法定原则，本案应当适用《民法典》第三百九十二条之规定。由于债务人程佩莉系自己提供商品房作为物的担保，且当事人对实现担保物权的顺序没有约定，那么作为债权人的福清农商行应当先就该物的担保实现债权。即使被告福清融侨公司需要承担连带赔偿责任，依法只就商品房折价或拍卖、变卖的价款优先受偿之后的不足部分承担连带清偿责任。若被告福清融侨公司承担连带保证责任，有权在所承担保证责任范围内向程佩莉追偿，享有福清农商行对程佩莉享有的抵押权等全部权利依照《中华人民共和国民法典》第七百条之规定，保证人承担保证责任后，除当事人另有约定外，有权在其承担保证责任的范围内向债务人追偿，享有债权人对债务人的权利，但是不得损害债权人的利益。本案中，若被告福清融侨公司就抵押物不足清偿部分的债务甚至全部债权承担连带保证责任后，有权在所承担保证责任范围内向程佩莉追偿，享有福清农商行对程佩莉享有的抵押权等全部权利。因被告程佩莉经本院合法传唤，逾期未到庭参加诉讼，视为放弃对程序和实体的抗辩，本院仅对原告福清农商银行所提供的证据进行审查，认证。经审理本院认定，原告福清农商银行所诉事实属实。另查明，一、案涉抵押物办理预售商品房抵押权预告登记后（该房屋已经符合办证条件），但至今未办理该房屋所有权证及房屋抵押登记。二、被告程佩莉未按照合同约定偿还借款本息，截止2021年4月26日尚欠原告福清农商银行借款本金1,197,819.76元及利息、罚息、复利（其中截至2021年3月1日的利息、罚息、复利19,739.45元）。三、福清农商银行向本院起诉，并为此支付本案律师代理费10,000元。以上事实，有原告提供的《个人住房按揭借款合同》、房地产抵押清单、阶段性担保承诺函、股东同意阶段性担保决议书、不动产登记证明（预告登记）、按揭贷款放款凭证、按揭贷款受托支付凭证、大额普通贷记往账凭证、电汇凭证、逾期贷款催收通知书、按揭贷款试算分期还款计划表、《委托代理合同》、律师费收费发票、开发项目首次登记证明、通知书等及原、被告的庭审陈述为证。本院认为，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条“民法典施行前成立的合同,依照法律规定或者当事人约定该合同的履行持续至民法典施行后,因民法典施行前履行合同发生争议的,适用当时的法律、司法解释的规定;因民法典施行后履行合同发生争议的,适用民法典第三编第四章和第五章的相关规定。”本案金融借款合同设立与争议均发生在民法典施行之前，故适用当时的法律、司法解释的规定。被告程佩莉（为借款人）、福州融侨公司（为保证人）与原告的下属分支机构大学城支行（为贷款人）签订之间签订的《个人住房按揭借款合同》，是双方当事人的真实意思表示，该合同内容合法有效，具有法律约束力。2019年7月8日，原告的下属分支机构大学城支行依约向被告程佩莉足额放贷1,220,000元，已履行合同的义务。但被告程佩莉未能按约偿付借款本息，已构成违约，根据合同约定福清农商银行大学城支行有权提前收回全部贷款，截止2021年4月26日尚欠原告福清农商银行大学城支行借款本金1,197,819.76元及利息、罚息、复利（其中截至2021年3月1日的利息、罚息、复利为19,739.45元），应当依照合同约定承担违约责任。福清农商银行大学城支行系福清农商银行直接下辖经营性机构，内部规定其对外法律诉讼事务均由福清农商银行处理，故本案借款合同诉权由原告福清农商银行行使，不违反相关规定。原告关于被告程佩莉清偿拖欠借款本金、利息、罚息的诉求，符合双方的合同约定，本院予以支持。因双方明确约定借款人未如期归还本息的，应承担因此而产生的律师费用，原告关于被告程佩莉支付因本案诉讼而支出的律师代理费10,000元，具有合同根据，且律师收费未超过相关标准，故本院予以支持。本案被告福州融侨公司对被告程佩莉的案涉贷款在抵押手续办妥并将产权证及他项权证交予福清农商银行及其下属分行前提供阶段性连带责任保证，而案涉房屋至今尚未办理抵押登记手续，故原告主张被告福州融侨公司对被告程佩莉的债务承担连带偿还责任，本院予以支持。被告福州融侨公司在承担保证责任后，有权向程佩莉追偿。关于原告主张对案涉预抵押房产处置所得款项优先受偿问题，鉴于本案办理预抵押登记的房产已经具备办证条件，而购房人程佩莉逾期未协助办理抵押登记，故原告主张对案涉商品房拍卖、变卖所得价款享有优先受偿权，本院予以支持。关于被告福州融侨公司抗辩的其他理由不成立，本院不予采纳。被告程佩莉经本院依法传唤，未到庭参加诉讼，依法缺席判决。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百九十六条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、第一百七十九条、第一百八十七条、第一百九十五条，《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条、第四十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条，《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条的规定，判决如下：一、被告程佩莉于本判决生效之日起十日内偿还福建福清汇通农村商业银行股份有限公司借款本金1,197,819.76元及利息、罚息、复息（截至2021年3月1日的利息、罚息、复息为19,739.45元，2021年3月2日起按照《个人住房按揭借款合同》约定计算至全部款项还清之日止的利息、罚息）；二、被告程佩莉于本判决生效之日起十日内偿还福建福清汇通农村商业银行股份有限公司因本案诉讼支付的律师代理费10,000元；三、被告福州融侨置地房地产开发有限公司对上述第一、二项项下的被告程佩莉应付原告福建福清汇通农村商业银行股份有限公司的债务承担连带清偿责任,并有权就其为程佩莉案涉债务所垫付之款项及相应利息（按同期同类LPR利率，从款项垫付之日起计算）实际承担担保责任后向程佩莉追偿；四、原告福建福清汇通农村商业银行股份有限公司有权选择案涉位于福州市闽侯县××镇××道××号融侨高岐06地块（现：融侨观湖小区）X＃楼X单元房产拍卖、变卖所得价款，对上述第一、二项中的款项优先受偿，福州融侨置地房地产开发有限公司在案涉房产抵押登记办妥并交予后或未办理抵押登记福建福清汇通农村商业银行股份有限公司选择行使优先受偿权之日保证责任终止。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费15,848元、财产保全费5000元，共计20,848元，由被告程佩莉、福州融侨置地房地产开发有限公司负担，款限本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，原、被告可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省福州市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，逾期未履行的，应向本院报告财产状况，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知暨财产报告条款，违反本条规定的，本案执行立案后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、限制消费、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  谢志民二〇二一年四月二十七日书记员  林津津