广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初1496号原告：广州市伙伴房地产有限公司，住所地广东省广州市增城区新塘镇荔新十二路96号1幢1901房。法定代表人：彭加林，职务总经理。委托诉讼代理人：王文辉，男，1989年1月28日出生，汉族，联系地址，系该司员工。被告：黄俊华，男，1985年10月28日出生，汉族，住广东省广州市荔湾区。委托诉讼代理人：刘穗珊，广东广信君达律师事务所律师。委托诉讼代理人：王梓滔，广东广信君达律师事务所实习人员。被告：广州世君房地产咨询有限公司，住所地广州市番禺区大石街富庭今日丽舍怡富苑二层101，三层101。法定代表人：林蔚，职务执行董事。委托诉讼代理人：何苑妮，广东济方律师事务所律师。委托诉讼代理人：吴家利，广东济方律师事务所实习人员。原告广州市伙伴房地产有限公司（以下简称“伙伴公司”）与被告黄俊华、广州世君房地产咨询有限公司（以下简称“世君公司”）中介合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人王文辉、被告黄俊华委托诉讼代理人刘穗珊、王梓滔、被告世君公司委托诉讼代理人何苑妮、吴家利到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告伙伴公司向本院起诉请求：1、判令两被告马上支付给原告居间服务报酬37206元，并承担连带支付责任；2、判令两被告马上支付原告违约金37206元；3、判令本案所有诉讼费由两被告承担。事实与理由：被告于2019年8月1日委托原告为其代理招租位于广州市荔湾区荔湾路97号大院自编7号楼的物业，约定推荐租客租赁上述物业的，被告按租赁物业的1.5个月的租金支付原告作为居间服务佣金。原告通过宣传、广告等大量信息交流渠道、居间活动，引荐意向承租客户黄先艳到上述物业处视察，并会见被告洽谈租赁事宜。当中的意向租客相中了该物业楼的413房，随即签署《居间服务确认书》表示对居间服务的认可。不久后新型冠状病毒的降临影响大部分企业的业务正常运行，原告停工、复工调整数月后，随着原告的业务恢复运作，获知由原告引荐的意向租客黄先艳已经承租在上述物业，并设立公司开始运营活动。后原告多次向被告请示支付居间佣金却屡遭拒绝，截止具状之日原告仍未收到被告须支付的居间服务佣金。原告认为，被告为了逃避支付居间服务佣金隐瞒原告私下与承租人签署租赁合同，其利用了原告的居间资源成功获取承租客户信息并达到了其最终的成交目的，拒付应付的居间服务佣金，无视原告的辛勤付出。依据《委托协议书（出售/出租）》的约定，已经构成严重违约，侵害了原告的合法权益。被告黄俊华辩称：我方不同意原告的所有诉讼请求，原告的事实与理由也与事实不符。理由：一、我方作为被告世君公司的员工，不具有适格的承担相关法律责任的诉讼主体。二、原告提出的委托协议书在实际履行中是不按该协议履行的，是按照原告与被告世君公司签订的《小西关渠道服务委托合同》履行，因此我方请求驳回原告的所有诉讼请求。被告世君公司辩称：一、《委托协议书》系伙伴公司单方制作的，并不是世君公司的真实意思表示，双方只签署了《小西关渠道服务委托合同》；双方合作以来也一直都是按照《小西关渠道服务委托合同》履行合同的。二、伙伴公司并没有促成413单元的任先生和世君公司签订租赁合同。1、伙伴公司的确向世君公司备案：2019年11月28日带黄小姐看房，但是世君公司无法确认黄小姐是谁，是否是伙伴公司提及的黄先艳，更无法私下联系黄小姐，而且最终黄小姐并没有实际租用世君公司的物业，此后伙伴公司也没有带黄小姐或者黄小姐的朋友过来看房。2、伙伴公司未带客户任先生过来看房，任先生通过世君公司的招商广告自行联系世君公司员工，后来也是任先生一个人自行联系上门看房，并最终与世君公司签订租赁合同。上述整个过程，世君公司均未与黄先艳有任何联系和沟通，也不知道任先生与黄先艳什么关系，现在也无法确定。3、涉案租赁物业413单元，是2020年3月1日之后才放租的，伙伴公司不可能在2019年11月份带黄小姐看该单元，《小西关渠道服务委托合同》于2019年12月31日到期后，伙伴公司不可能、实际也没有带任何人过来看房，伙伴公司不可能，实际也没有为413单元的租赁提供任何居间服务。4、根据《小西关渠道服务委托合同》第3.1条《客户带看确认单》以伙伴公司和世君公司项目负责人林冰云共同签字生效。第6.2条约定,原告需在支付佣金前向世君公司提供客户带看确认单、客户成交确认单、请款单及佣金发票，经世君公司确认后支付相应的佣金。本案伙伴公司提交的是与合同附件不一致的确认单，系其单方制作，而且没有李店长和世君公司的确认和签字盖章。5、退一万步说，即使黄先艳就是伙伴公司之前的带看客户黄小姐。根据合同第3.6条，伙伴公司和世君公司已经明确约定客户的保护期为15天，超过保护期没有再次带看或没有其他中介公司再带看的客户，归属为世君公司的客户。伙伴公司在2019年11月28日带黄小姐看房，该客户的保护期截止至2019年12月13日，之后伙伴公司未再带黄小姐看房，世君公司也未能与黄小姐达成交易，故2019年12月13日后，带看客户黄小姐的保护期已过，黄小姐也不再属于伙伴公司的带看客户资源。综上所述，原告伙伴公司要求被告世君公司支付佣金及违约金的诉求，没有任何事实和法律依据。请贵院查明本案事实，依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：2019年8月1日，黄俊华以世君公司代理人的名义（甲方）与伙伴公司（乙方）签订《委托协议书》，约定：甲方为出租以下物业，委托乙方居间介绍承租方。甲方保证该物业有权出租的合法物业、符合正常使用条件，否则应承担由此引起的纠纷和责任，且不能减免依约向乙方支付佣金或违约金的义务；物业名称、地址及面积:广州市荔湾区荔湾路97号大院自编7号楼世联空间小西关项目，面积为11500平方米；甲方承诺：乙方所介绍客户（包括乙方所介绍客户的亲属、授权人、同事、朋友、合作伙伴、所在单位、持股单位、关联单位以上统称“承租方”，下同）租入该物业的，无论租入的份额多少，无论是直接还是间接还是通过其他任何单位、人员租入，甲方均须向乙方支付1.5个月租金作为佣金，支付时间为承租方租入该物业之时，或承租方进驻该物业之时；甲方须邀请乙方参加与承租方的谈判并签署出租三方协议；承租方私下与甲方联系的，甲方须通知乙方前往参加谈判并签署出租三方协议。甲方违反前述义务之一的，除须向乙方依约支付佣金外，还须另行支付2个月租金作为违约金；双方一致确认：《居间服务确认书（求租）》作为确定乙方所介绍客户的依据。本协议所述“租入”的标准为租赁合同签订之时；等等。2019年8月16日，世君公司（甲方，委托方）与伙伴公司（乙方，受托方）签订《小西关项目渠道服务委托合同》，约定：“该物业”指甲方负责运营管理的位于广州市荔湾区荔湾路97号大院自编7号楼的【世联空间小西关项目】；“办公楼”指位于该物业的第3、6、7层及4层B区、5层B区的办公楼，建筑面积为11500平方米，具体面积及位置以甲方提供的承租场所的平面图为准；“渠道服务”指甲方委托乙方为该办公楼的对外租赁事宜提供租赁意向客户推荐带看的服务（非独家）。当甲方与乙方签署本合同生效后，乙方负责向甲方推荐租赁意向客户到该物业所在项目的现场招商中心处咨询，乙方所推荐客户租赁成交的，甲方按照合同约定支付乙方佣金。所推荐客户的租赁谈判、签约均由甲方负责办理，乙方予以协助配合；委托期限自2019年1月1日至2019年12月31日；客户确认和有效期：乙方推荐客户至甲方的招商中心，需按照甲方要求提前半小时将客户相关信息报备至甲方的相关人员，报备当天有效，隔天需重新报备，报备方式为微信或短信。报备后，客户确认以乙方带领客户到现场签署完成的《客户带看确认单》为准，《客户带看确认单》以乙方带看人员和甲方负责人共同签字生效；“客户有效期”解释：以乙方真实地履行了实际带客户看该物业为准则，中介公司之间保护期为15天（含15天），此保护期以《客户带看确认单》上书面确认的时间开始计算。超保护期后另一家中介公司再次带看为有效；超保护期没有再次带看或没有其他中介公司再带看的客户，归属为甲方的招商中心客户；如乙方按照本合同约定切实提供了推荐客户带看服务，并最终成功促成客户与甲方签订租赁合同的，在客户支付租赁保证金和首月租金后，视为乙方已经完成了渠道服务，甲方应向乙方支付佣金；乙方需在支付佣金前向甲方提供客户带看确认单、客户成交确认单&请款单(见附件)及佣金发票，经甲方确认后，甲方需在15个工作日内或下月15日前支付乙方相应佣金费用(如遇法定节假日则相应顺延佣金计算标准)；佣金计算标准：合同期限X（免租期、优惠期除外）大于或等于12个月（2019年11月1日起），佣金为首年首月租金的1倍。合同期限X（免租期、优惠期除外）小于12个月，佣金为首年首月租金的X/12倍；如甲方逾期向乙方支付佣金，每逾期一天，甲方应按逾期付款额的万分之一承担违约金；等等。2020年4月，广州世君腾跃信息科技有限公司（被告的关联公司）与任森通签订《广州市房屋租赁合同》，约定由任森通承租荔湾区荔湾路97××413室，租期从2020年4月15日至2021年5月31日（含免租三个月），首月租金24804元。诉讼期间，伙伴公司向本院提交了其与黄先艳于2019年11月28日签订的《居间服务确认书》，证明原告为被告提供居间服务的事实；提交无偿使用证明、广州房屋租赁合同、国家企业信用信息公示系统企业信息公示报告、现场拍照，证明原告为被告提供的居间服务已经成交的事实。世君公司质证《居间服务确认书》认为对其真实性、合法性、关联性均不予认可。理由：《居间服务确认书》均系伙伴公司单方事先私自草拟的格式确认模板，不是伙伴公司与世君公司双方经过协商最后确定的条款和模板内容。该确认书上黄先艳的签字无法确认是否系其本人签字，只加盖伙伴公司所谓的合同章，没有该项目负责人林冰云的签名，也没有加盖世君公司的公章，不符合双方的交易惯例。胡贝儿女子学堂是2020年6月设立，居间服务确认书签约时间是2019年11月28日，黄先艳签字处有明显涂改痕迹，且与公司登记申请书上的签字明显不符；质证认为无偿使用证明、广州房屋租赁合同的真实性、合法性、关联性均不予认可。理由：世君公司不清楚该证明、租赁合同的来源。质证认为国家企业信用信息公示系统企业信息公示报告的真实性、合法性认可，对关联性不予认可。理由：该报告的法人主体是广州鲜艳文化传播有限公司，与世君公司联系租赁涉案物业的是任森通先生，而且是在2020年3月才开始有联系，世君公司没有跟黄先艳打过交道，也不知道伙伴公司2019年11月份带看的客户就是黄先艳。而且伙伴公司提供的备案客户信息都是打*的，世君公司根本不可能通过伙伴公司的居间资源私下与客户联系；质证认为现场拍照的真实性、合法性、关联性均不予认可，对证据预想证明的事实存在异议，仅凭照片无法证明双方居间服务已成交的事实。世君公司向本院提供《小西关项目写字楼租赁合同》合同解除协议书、组织机构代码查询-广州市荔湾区四点减脂塑形运动馆。证明涉案租赁物业7号楼413室从2019年8月20日至2020年3月1日一直由广州市荔湾区超极限健身工作室承租，因承租人更换租赁单位才于2020年3月1日放租，故伙伴公司不可能早于2020年3月1日带客看该租赁物业。伙伴公司质证认为对证据的三性均不予确认。是由世君公司与案外人签署的协议，无法得知真实性，且实际上是由我方带黄先艳去看，黄先艳是该司实际控制人，有可能存在世君公司利用多个主体规避中介费，该聊天截图证明我方员工带了黄先艳到现场看房，且黄先艳是该司法定代表人。即使3月1日前物业是承租给第三方，也不影响中介工作，因为两被告委托我方看现场，促成他们的商谈事宜，且合同没有签署时间，可以发生在很早之前或应诉之后。我方没有主张涉案物业318平方米，但备案合同上222.6平方米，备案合同有伪造嫌疑，表面是任先生租赁，实际由黄先艳租赁，且实际租赁面积可能是318平方米，即租金可能不止合同上写的24804元，有可能更多，为了降低缴纳税费。本院认为：伙伴公司分别于2019年8月1日、2019年8月16日签订《委托协议书》、《小西关项目渠道服务委托合同》，两份合同均就同一物业的委托出租进行约定，故本院以伙伴公司签订的最后一份委托合同即《小西关项目渠道服务委托合同》作为解决本案纠纷的依据。对世君公司是需支付涉案物业居间服务报酬问题。本院分析如下：1、从伙伴公司提交的黄先艳于2019年11月28日签订的《居间服务确认书》可知，伙伴公司所带客户看房的时间为2019年11月28日，该时间在签订《小西关项目渠道服务委托合同》之后，伙伴公司应按《小西关项目渠道服务委托合同》约定提供其带看人员和世君公司负责人共同签字生效的《客户带看确认单》，但伙伴公司未能提供。2、即使伙伴公司于2019年11月28日带客户黄先艳看房，根据《小西关项目渠道服务委托合同》约定客户的保护期为15天，超过保护期没有再次带看或没有其他中介公司再带看的客户，归属为世君公司的客户。现已远超15天保护期，故黄先艳已不能视为伙伴公司带看客户资源。3、从世君公司提供的《小西关项目写字楼租赁合同》合同解除协议书、组织机构代码查询-广州市荔湾区四点减脂塑形运动馆可知，涉案物业从2019年8月20日至2020年3月1日一直由他人承租，伙伴公司不可能于2019年11月28日带看该租赁物业。4、从伙伴公司提供的广州世君腾跃信息科技有限公司签订的《广州市房屋租赁合同》可知，涉案物业的承租人并非伙伴公司的带看客户。综上所述，伙伴公司要求世君公司支付涉案物业居间服务报酬依据不足，本院不予支持。同理，伙伴公司主张的违约金，本院亦不予支持。为此，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告广州市伙伴房地产有限公司的全部诉讼请求。本案受理费830元，由原告广州市伙伴房地产有限公司负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内按照不服一审判决部分的上述请求数额向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。审判员  李庆伟二〇二一年四月七日书记员  吴 帆姚晓丹