广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终1405号上诉人（原审被告）：付志波，男，汉族，住广东省佛山市顺德区。上诉人（原审被告）：殷蓉，女，汉族，住广东省佛山市顺德区。两上诉人的共同委托诉讼代理人：王美舟，广东博敦律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：黄月莲，女，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县。被上诉人（原审原告）：梁少智，男，汉族，住广东省连山壮族瑶族自治县。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：梁桂珊，广东品道律师事务所律师。原审第三人：佛山市顺德区众诚行房产中介有限公司，住所地广东省佛山市顺德区。法定代表人：陈某。上诉人付志波、殷蓉因与被上诉人黄月莲、梁少智，原审第三人佛山市顺德区众诚行房产中介有限公司（以下简称众诚行公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市顺德区人民法院（2020）粤0606民初7449号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。付志波、殷蓉上诉请求：1.变更一审判决第二项为付志波、殷蓉向黄月莲、梁少智返还定金150000元及预付款140000元；2.黄月莲、梁少智承担本案一、二审诉讼费用。事实和理由：1.一审判决认定事实不清。由于黄月莲、梁少智更改贷款金额导致同贷书出具时间过长，致使付志波、殷蓉需重新确认还款数额，且黄月莲、梁少智拒不提供身份证复印件，致使付志波、殷蓉无法办理赎契，黄月莲、梁少智构成违约。同时，付志波、殷蓉已应黄月莲、梁少智的要求搬离案涉房屋并向其交接钥匙，但黄月莲、梁少智单方面拒收。此外，疫情对于案涉合同目的不能实现有重大影响，属于不可抗力。2.一审判决适用法律错误。案涉合同受疫情这一不可抗力因素影响不能履行，应当部分或者全部免除付志波、殷蓉的责任，且黄月莲、梁少智也存在违约行为，应承担违约责任。3.案涉合同约定的定金过高，应予调整。黄月莲、梁少智辩称,一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回付志波、殷蓉的上诉请求，维持原判。众诚行公司述称没有意见。黄月莲、梁少智向一审法院起诉请求：1.解除黄月莲、梁少智与付志波、殷蓉于2019年11月6日签订的《房地产买卖（居间）合同》及2020年1月13日签订的《补充协议》；2.付志波、殷蓉向黄月莲、梁少智双倍返还定金400000元及购房款90000元，并支付利息（利息以490000元为本金，自2020年3月13日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3.付志波、殷蓉支付黄月莲、梁少智律师费损失20000元，诉讼担保费1500元及中介服务费18250元；4.本案的诉讼费用、保全费用由付志波、殷蓉承担。一审法院认定事实：付志波、殷蓉是夫妻关系。广东省佛山市顺德区×××××××××××××××××商品房（以下简称***号房）的登记权属人为付志波，房地产权证号：粤房地权证佛字第03140****号，共有情况为全部。2019年11月6日，黄月莲与付志波通过众诚行公司的居间服务订立了《房地产买卖（居间）合同》，约定：1.黄月莲向付志波购买***号房，总价为750000元，房产证号码为0314032955；定金为200000元，经买卖双方协商后同意于当日先支付定金9000元，并于2019年11月8日补足定金71000元，剩余定金120000元于2019年11月15日支付；2.房屋有抵押，赎契由卖方负责；3.首期楼款100000元在双方到房管部门办理交易递件手续并取得房地产交易中心受理回执的当天付清或2019年12月30日前支付，剩余楼款450000元于过户完成并办妥他项权利登记后，由银行或公积金中心直接划入付志波、殷蓉账户，实际贷款额与原贷款额之差由黄月莲、梁少智取得房地产交易中心受理回执的当天支付；物业的交付使用的时间为2020年7月1日；4.买方或卖方违反合同约定，包括但不限于拒不配合提供交易所需要资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期支付房款、逾期不迁出户口等不履行或怠于履行本合同项下义务，逾期超过5日的，守约方有权解除合同并要求违约方承担定金责任（双倍返还定金或没收定金）或支付等于总楼价百分之十的违约金。若守约方解除合同的，应向违约方发出解除合同的通知书；6.其他约定。同日，梁少智通过微信向付志波转账支付了定金9000元。2019年11月8日，付志波签署收据一张，确认收到黄月莲***号房的定金80000元。2019年11月9日，梁少智向付志波转账支付了71000元，用途备注为“定金”；向众诚行公司的法定代表人转账18250元，用途备注为“中介按揭费用”。2019年11月15日，梁少智向付志波转账支付了120000元，用途备注为“订金”。同日，付志波签署收据一张，确认收到黄月莲***号房的定金120000元。2020年1月13日，梁少智与付志波签订了《房地产买卖补充协议》一份，就***号房买卖事宜补充约定。双方约定：该房屋成交价为750000元，现于该日支付90000元协助卖方在广发银行及泛华金融公司还贷赎契；于2020年6月31日前将该房屋的所在户口迁出；于2020年2月29日前到房管局办理过户递件手续，并于办理过户递件手续当天将房屋交付给买方；补充协议与《房地产买卖（居间）合同》具有同等法律效力，主合同条款与补充协议条款约定相冲突的，以本补充协议为准。同日，梁少智向付志波转账支付了90000元，未备注用途。付志波签署收据一张，确认收到梁少智***号房的定金90000元。再查明，梁少智与付志波，付志波与众诚行公司的员工在微信中就***号房房屋交付、赎契事宜进行多次沟通。2019年12月20日，众诚行公司的员工在沟通微信群中明确告知付志波，黄月莲、梁少智的同贷书已经获得，付志波可以去办理房屋还贷赎契手续，付志波回复“好的”。2019年12月24日，众诚行公司的员工在沟通微信群中告知付志波，黄月莲、梁少智方纸质版的同贷书已出，付志波回复“好”。2019年12月30日，众诚行公司的员工在沟通微信群中询问付志波“现在是在跟广州那两家垫资公司和我们推荐的这家垫资公司，三间在对比是吗？那你这边能有一个具体时间吗？大概需要多少天？”，付志波未回复。2020年1月2日，众诚行公司的员工在沟通微信群中再次询问付志波“你那边现在什么情况啦？垫资公司找好了没有？大概什么时候有回复？”，付志波回复“没有定给哪一家”，众诚行公司的员工追问何时可以确定，付志波回复“下周”。2020年1月7日，众诚行公司的员工在沟通微信群中再次询问付志波垫资公司是否已经确定、何时可以解押，付志波回复正在和广州的垫资公司谈，这周可以确定。2020年3月3日，众诚行公司的员工在沟通微信群中向付志波发送催促履行通知函，付志波回复“房子我们已经搬完了，钥匙可以给他用。但是这个过户这个事情，你要跟他解释清楚他的意思，他的意思一直都不理解。我没有说这个过户能够立马搞定”“今年开年，这个房子可以给他。但是你说谈到过户这些问题，没有这么快，这个工作你们要跟他去解释”。2020年3月9日，众诚行公司的员工在沟通微信群中转发黄月莲、梁少智的通知给付志波，通知内容为告知付志波其未完成房屋还贷赎契已构成违约，付志波回复已找到垫资公司，询问后续如何处理，并要求众诚行公司提供黄月莲、梁少智的身份证照片，众诚行公司的员工回复黄月莲、梁少智不同意提供。2020年3月10日，付志波告知梁少智赎契手续已经启动，要求黄月莲、梁少智提供身份证件资料，并询问众诚行公司于2020年3月9日转发的“现在买家客户梁少智、黄月莲。他们要求我们中介方跟卖家业主你付先生这边说一下情况：客户说他们可以接受业主庭外和解，条件是把已支付给卖家业主付先生的购房本金人民币290000元还给他们（买家梁少智、黄月莲），按照合同时是应该退回人民币200000元定金，再赔付人民币200000元的，但是买家客户也想和平解决这件事情，跟家人商量后决定卖家只需赔付人民币80000元的违约金，共计370000元！……”内容是否真实，梁少智回复有问题可以一同到众诚行公司处协商，于是双方约定次日到众诚行公司处协商。2020年3月11日，双方在众诚行公司处经过协商后无果，付志波告知众诚行公司的员工“鉴于今天约谈买方延期交房时间和方案谈不成功，为避免造成双方损失，我方赎契事宜被迫暂停办理，请知悉，并通知买方”，同时告知梁少智“鉴于今天延期交房时间谈不成功，我这里赎契事宜暂停办理，请知悉”。2020年3月12日，众诚行公司的员工在沟通微信群中转发黄月莲、梁少智通知，询问付志波在该月13日前能否办理过户，如不能办理过户是否接受庭外和解，并告知如不接受以上建议将于2020年3月13日向法院起诉。付志波回复在商议中，会于一两天内做出书面回复。2020年3月13日，付志波向梁少智发出《关于催促履行函之回复函》，表示：1.年底赎契资金不好找且费用贵，卖方于2019年12月24日才收到同贷书，自合同签订之日已近50天，未能在2019年12月30日前办理过户递件手续的过失不在于付志波、殷蓉；2.因买方更改贷款金额的原因导致同贷书的出具时间太长，导致卖方已经谈妥的赎契方认为其没有诚意合作，最后不了了之，且买方变更贷款金额未经得付志波、殷蓉同意，也影响了卖方的赎契时间和成本；3.由于同贷书审批时间过长，卖方需要重新与抵押权人广发银行、泛华金融确认还款数额。卖方最终决定通过广州的赎契公司办理赎契，并与黄月莲、梁少智在众诚行公司的斡旋下签订补充协议，黄月莲、梁少智再支付90000元协助办理赎契。付志波、殷蓉随即到广州着手办理赎契事宜，但被告知中国人民银行征信系统2020年1月14日至19日系统升级暂停服务，加上2020年1月17日起金融公司各部门陆续放假，由此未能办理成功；4.春节期间由于疫情爆发，付志波、殷蓉已及时联系众诚行公司，告知后续事宜无法确认具体办结时间。由于买方坚持要求收楼，卖方于2020年2月26日至3月2日把所有家私家电分批办理，并办理了水电及管理费缴费手续。卖方还于该日通知中介及买方可以交接钥匙，买方以不能办理过户为由拒绝接收钥匙。此后各方就继续履行房屋买卖事宜进行协商，但买方拒不接受卖方的方案；5.疫情期间，卖方已极力和各金融公司联系，并重新选择了赎契公司。卖方同意继续履行房屋买卖合同，希望买方可以重启协商，并于五日内书面回复，如不回复视为同意，卖方即继续开展赎契工作，如买方拒不配合，将视为买方违约。黄月莲、梁少智没有回复上述《关于催促履行函之回复函》。2020年3月26日，黄月莲、梁少智向一审法院提起本案诉讼。同日，付志波向梁少智发出《催告函》，告知在卖方发出上述《关于催促履行函之回复函》未得到买方回应，再次将要启动的赎契的工作已再次无法确认，被迫再次停滞，由此卖方认为买方无购买诚意，存在利用疫情单方违约。为此卖方再次询问买方是否同意商议并继续履行约定的事项，如在2020年3月31日前买方仍不回应，卖方将放弃后期谈判协商机会，并将于2020年4月1日起诉至法院，依法没收买方所付房款，并追讨因买方违约产生的赎契成本、房屋月供及房屋家私家电弃置、房屋空闲等等损失。2020年3月27日，梁少智回复已向法院提起诉讼。再查明，黄月莲、梁少智因本案纠纷委托广东某律师事务所提起诉讼，支出了一审、二审、执行阶段的律师服务费共计20000元。黄月莲、梁少智为申请财产保全，支出了财产保全担保费1500元。再查明，众诚行公司先后向黄月莲出具了中介服务费收据和按揭服务费收据，其中中介服务费为16250元，按揭服务费为2000元。一审庭审后，众诚行公司向一审法院提交了黄月莲、梁少智及付志波、殷蓉的中介费及按揭服务费发票，其中收取黄月莲、梁少智的中介服务费为8000元和8250元，收取付志波、殷蓉的中介服务费为5000元，收取黄月莲、梁少智的按揭服务费为2000元。一审庭审中，黄月莲、梁少智及付志波、殷蓉一致确认***号房没有交付给黄月莲、梁少智，付志波确认***号房至今未完成赎契手续，黄月莲、梁少智明确表示不愿意继续履行合同，并主张适用定金罚则要求付志波、殷蓉承担违约责任。一审法院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。黄月莲、梁少智及付志波、殷蓉之间的房屋买卖合同关系合法有效，受法律保护。《房地产买卖（居间）合同》和《房地产买卖补充协议》是房屋买卖双方的真实意思表示，对双方均有法律约束力。《房地产买卖（居间）合同》约定，***号房房屋抵押的还贷赎契事宜由卖方负责。后因双方未能在2019年12月30日前完成房屋交易递件手续，重新签订了《房地产买卖补充协议》，对房屋交易递件的日期进行了顺延，顺延至2020年2月29日。付志波、殷蓉未按《房地产买卖补充协议》的约定于2020年2月29日之前解除***号房的抵押，导致至今仍无法办理房屋交易递件手续，已构成违约。付志波、殷蓉违约后，买卖双方曾多次进行协商，均无果。2020年3月26日，付志波、殷蓉向黄月莲、梁少智发出《催告函》，要求黄月莲、梁少智明确是否同意继续履行，梁少智于2020年3月27日回复已向人民法院提出诉讼，故黄月莲、梁少智要求解除房屋买卖合同的通知已于2020年3月27日到达付志波、殷蓉，《房地产买卖（居间）合同》《房地产买卖补充协议》于该日解除。经审理查明，黄月莲、梁少智共计向付志波、殷蓉支付了案涉房屋买卖款项290000元，其中约定200000元为“定金”。该定金标准超过了法律规定的上限，一审法院依法确认290000元中的150000元（750000元×20%）属于定金，其余的140000元应属于预付款。一审庭审中，黄月莲、梁少智主张适用定金罚则要求付志波、殷蓉承担违约责任，故一审法院依法支持付志波、殷蓉向黄月莲、梁少智双倍返还定金300000元及退回预付款140000元，共计440000元。对于黄月莲、梁少智要求的律师费、担保费、中介服务费损失等，因黄月莲、梁少智已选择适用定金罚则，一审法院对前述费用不予支持。根据《房地产买卖（居间）合同》《房地产买卖补充协议》约定可知，办理房屋还款赎契是卖方的合同义务，款项来源、还款方式由卖方自行负责，买方何时取得同贷书、是否提供身份证件，均不是卖方即付志波、殷蓉怠于履行房屋还贷解押手续的正当理由。故一审法院对付志波、殷蓉的抗辩意见不予采纳。综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、黄月莲、梁少智与付志波、殷蓉签订的《房地产买卖（居间）合同》《房地产买卖补充协议》于2020年3月27日解除；二、付志波、殷蓉于判决发生法律效力之日起十日内向黄月莲、梁少智返还双倍定金300000元及预付款140000元，共计440000元；三、驳回黄月莲、梁少智的其他诉讼请求。如果当事人未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费减半收取为5650元，由黄月莲、梁少智负担957元，付志波、殷蓉负担4693元。财产保全费3168.75元，由黄月莲、梁少智负担536.75元，付志波、殷蓉负担2632元。二审中，双方当事人均未向本院提交新证据。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案主要的争议焦点为：付志波、殷蓉是否应向黄月莲、梁少智双倍返还合同定金。案涉《房地产买卖（居间）合同》《房地产买卖补充协议》系各方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应为各方当事人严格遵守。《房地产买卖（居间）合同》约定，***号房房屋抵押还贷赎契事宜由卖方承担。后双方签订《房地产买卖补充协议》，将房屋交易递件日期顺延至2020年2月29日。付志波、殷蓉未履行案涉房屋的还贷赎契义务，导致双方未能在2020年2月29日前办理房屋交易递件手续，已构成根本违约。黄月莲、梁少智作为守约方，诉请解除案涉合同、双倍返还定金，理据充分，应予支持。黄月莲、梁少智已向付志波、殷蓉支付案涉房屋款项290000元，案涉合同约定的定金数额为200000元，已超过法律规定的合同标的额的百分之二十的定金标准上限，一审法院据此认定290000元中的150000元（750000×20%=150000元）属于定金，其余140000元属于预付款，判令付志波、殷蓉应向黄月莲、梁少智双倍返还定金300000元并返还预付款140000元，有事实和法律依据，本院予以维持。付志波、殷蓉以黄月莲、梁少智构成根本违约、疫情导致合同目的无法实现、案涉合同约定的定金过高为由，上诉主张无需双倍返还定金，缺乏合同和法律依据，本院不予支持。综上，付志波、殷蓉的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人付志波、殷蓉负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年三月二十五日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰