广东省中山市第一人民法院民 事 判 决 书(2021)粤2071民初5543号原告：朱燕鸣，女，1972年1月13日出生，汉族，身份证住址广东省中山市东区怡华苑4幢704房，公民身份号码340××××××××××××848。委托诉讼代理人：骆文娟，广东维纳律师事务所律师。被告：黄建周，男，1972年4月3日出生，汉族，身份证住址广东省中山市石岐区兴隆横7号，公民身份号码442××××××××××××013。原告朱燕鸣与被告黄建周房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年2月5日立案受理后，依法适用小额诉讼程序，公开开庭进行了审理。原告朱燕鸣委托诉讼代理人骆文娟与被告黄建周到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，请求判令：1.被告立即将租赁房屋恢复原状并向原告返还；2.被告立即向原告支付拖欠的租金7711.5元及水电物管费用2324.40元，共计10035.9元；3.被告向原告支付自2020年11月1日起至实际返还租赁物之日止的房屋占用费用（按月租金标准2000元/月计算）。事实与理由：2016年8月2日，原告与被告就坐落于中山市×××××××裕华花园裕乐苑1705房达成租赁合意并签订《租赁合同》，约定租赁期限至2018年8月8日，租金2000元/月。签订合同之日即租赁物交付之日起租赁房产产生的一切费用均由被告承担。被告负有对租赁物改动部分恢复原状的义务。租赁期限届满后，原、被告间未签订书面合同，但双方均同意按原合同标准继续租赁及交纳租金。2020年10月11日，被告向原告发出不再租赁房屋的口头通知，原告表示同意解除租赁合同关系，并要求被告按合同将房屋恢复原状及办理退租手续。后经原告屡次催促，被告均未配合。2020年11月19日，原告向被告发出律师函，催促被告及时就租赁房屋费用结算及退房办理交接手续，后该律师函被退回。时至原告起诉之日止，被告仍未办理交接手续及返还租赁房屋。原告为此起诉。诉讼中，原告明确诉讼请求2中的租金金额是指2016年9月欠租236元、2017年10月欠租1475.5元、2019年11月-12月欠租4000元、2020年8月-10月租金6000元。即50个月租赁期间共产生100000元租金，仅支付88288.5云，剩余11711.5元未支付，因黄建周签订租赁合同时缴纳2个月租金作为押金，因此扣减该费用后尚未支付租金为7711.25元。水电费产生期间为2020年9月、10月，金额为1514.4元，物管费为810元。此外，原告增加诉讼请求4为：被告向原告支付自2020年12月1日起至实际返还租赁物之日止的物业管理费（按405元/月的标准计算）。被告辩称：1.同意原告的第一项诉讼请求，被告尽快将租赁物恢复原状交还给原告；2.被告不确认原告诉请的拖欠租金、水电费、物管费的金额，原告提交的租金支付清单显示，2017年10月18日，被告向其支付524.5元，由于当时产生了修理空调1475.5元，故用当月租金扣减，所以被告当月实际向其支付租金524.5元后已足额支付当月租金。被告曾于2020年10月打电话通知原告退租，所以被告无需向原告支付10月的租金；3.针对水电费，2020年9月、10月的水电费被告确实没有支付，针对物管费，被告在2020年10月已向原告提出退租，是原告怠于履行房屋交接的手续，故被告无需承担提出退租之后的物管费；4.被告不同意原告的第四项诉讼请求。原告回应称，同意修理空调的费用1475.5元直接扣减租金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：朱燕鸣系位于中山市×××××××裕华花园广场裕乐苑1705房的不动产的登记产权人。2016年8月2日，朱燕鸣（甲方、出租方）与黄建周（乙方、承租方）签订租赁合同，合同约定：甲方将位于中山市×××××××裕华花园广场裕乐苑1705房出租给乙方使用。租赁期为2016年8月9日起至2019年8月8日止。租金为每月2000元，于每月9日前缴交当月租金。乙方应于签订本合同时向甲方缴纳押金4000元。本合同期满甲乙双方结清租金及其他费用后，甲方应将押金退还乙方。租赁物交付之日起，租金及租赁房产等一切费用均由乙方承担，包括物业管理费、水费、电费等。甲方有权要求乙方按时支付租金及有关费用，乙方未按本合同约定缴付月租金或有关费用超过10日，甲方有权单方终止本协议，要求返还租赁房产并没收押金，乙方违约，不履行合同期限，中途退租，甲方同样有权没收押金；如甲方违约，须赔偿给乙方与押金同等的违约金。乙方在不改变和破坏出租物结构的前提下，经甲方书面同意后，可以按照自己的方式对租赁房产进行装修。乙方应当按照约定的方法使用租赁物并妥善保管，如因特殊需要乙方必须改变原来设施的，须经甲方书面同意后方可施工，所需费用由乙方负担。期满后，乙方应按照甲方的要求对租赁物改动部分恢复原状。合同签订后，朱燕鸣将房屋按合同约定交付黄建周使用。黄建周未改变房屋墙体结构，但将租赁物用木板间隔为10间办公室，用于公司经营，间隔时未征得朱燕鸣同意。上述合同到期后，双方未续签合同，但黄建周仍占有租赁物并按原合同支付租金。2020年10月，黄建周向朱燕鸣提出退租意愿。黄建周称与朱燕鸣联系退租事宜后，朱燕鸣一直未到场处理，拖延至今。朱燕鸣则表示，黄建周提出退租意愿之后，朱燕鸣要求黄建周必须将房屋恢复原状后才可办理交接事宜，而黄建周一直未将房屋恢复原状。根据朱燕鸣提交的微信聊天记录载明，朱燕鸣与黄建周于2020年10月11日上午进行了语音通话，当日下午朱燕鸣向黄建周发送消息“你好！请把我的房间恢复原状。你现在隔断了”。黄建周未予回复。后朱燕鸣又多次向黄建周询问退租及交接事宜，黄建周均未予回复。至法庭辩论终结租赁房屋仍处于间隔状态未恢复原状，未进行交接，黄建周称其尚有空调、冰柜、电脑设备等物品未搬离，其曾经欲将空调搬离，但遭到小区物业保安阻挡，不同意黄建周搬走空调系朱燕鸣意思。2020年11月18日，朱燕鸣向黄建周发出律师函，催促黄建周履行支付拖欠租金、水电费、返还租赁房屋及将租赁房屋恢复原状等义务。该函因地址不详，电话无人接未予妥投。2021年11月22日，裕华花园管理处出具催交缴费通知向裕乐苑17E房的业主催收2020年9月至10月的水电费及2020年10月至11月的物业管理费共2324.43元。朱燕鸣向本院提交交通银行交易流水及其行制作的租金支付清单显示：2016年9月-2020年10月，黄建周向朱燕鸣交通银行的账户共转账88288.5元；租金支付清单中备注：1.2016年9月仅支付1764元，余236元未付；2.2017年10月仅支付524.5元，余1475.5元未付；3.2019年11月-12月两个月租金未付；4.2020年8月-10月三个月租金未付。即50个月租赁期间共产生100000元租金，仅支付88288.5云，剩余11711.5元未支付，因黄建周签订租赁合同时缴纳2个月租金作为押金，因此扣减该费用后尚未支付租金为7711.25元。辩论终结后，黄建周向本院提交补充说明称周创文化传媒有限公司于2016年9月共付租金236元，2019年11-12月，共付两个月的租金4000元，合计4236元，但由于时间久远，忘记了付款方式，未向本院提交证据予以证明。另查，双方已于2021年4月15日对涉案租赁物进行了交接，双方均确认涉案租赁房屋已恢复原状并已返还朱燕鸣。本院认为，朱燕鸣与黄建周签订的租赁合同是双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。关于将租赁房屋恢复原状并返还的问题。因诉讼中，双方均确认涉案租赁房屋已于4月15日交接完毕，且已恢复原状，本院亦予以确认，无需法院再予以处理。关于拖欠租金的问题。朱燕鸣与黄建周在合同约定的期限届满后虽未续签书面合同，但黄建周继续使用租赁物而朱燕鸣未提出异议，应视为原合同有效，租赁期限为不定期。朱燕鸣主张双方的租赁合同于10月11日解除，黄建周确认其10月电话通知朱燕鸣退租，结合双方的陈诉及现有证据，本院采信朱燕鸣的主张，双方于10月11日达成解除合同的合意，黄建周应向其支付租金至2020年10月11日。朱燕鸣主张黄建周拖欠其2016年9月租金236元、2017年10月租金1475.5元、2019年11月、12月租金4000元及2020年8月至10月的租金6000元，共计7711.5元，并提供了租赁合同及交易明细予以佐证，黄建周不确认其拖欠2016年9月及2019年11月、12月的租金，但未提供证据予以佐证，应由其承担举证不能的法律责任，故本院采信朱燕鸣的主张，黄建周应向朱燕鸣支付至2020年10月11日的租金共计10421.2元（236元+1475.5元+4000元+2000元×2+2000元÷31天×11天）。诉讼中，朱燕鸣同意已收取的押金4000元及修理空调的费用1475.5元直接扣减租金，经抵扣，黄建周尚欠租金金额为4945.7元（10421.2元-4000元-1475.5元）。关于占用费问题。前述本院已确认双方的涉案租赁合同已于2020年10月11日解除，且双方的微信聊天记录显示合同解除后朱燕鸣多次催促黄建周交还涉案租赁物，黄建周均未予以答复。双方的租赁合同约定“乙方在不改变和破坏出租物结构的前提下，经甲方书面同意后，可以按照自己的方式对租赁房产进行装修。乙方应当按照约定的方法使用租赁物并妥善保管，如因特殊需要乙方必须改变原来设施的，须经甲方书面同意后方可施工，所需费用由乙方负担”。《中华人民共和国合同法》第二百三十五条规定：租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。即期满后，乙方应按照甲方的要求对租赁物改动部分恢复原状”，且黄建周将租赁物间隔为10间房间用于公司经营，如不恢复原状也不符合涉案租赁物的性质使用后的状态。诉讼中，双方均确认黄建周对涉案租赁物进行间隔未经过朱燕鸣同意，按照租赁合同约定黄建周交还涉案租赁物时应将其恢复原状，黄建周庭审中称系因朱燕鸣未到场处理，其才没有将涉案租赁物恢复原状，本院认为，黄建周将涉案租赁物进行间隔时未经过朱燕鸣同意，朱燕鸣亦不在场，在此情况下，黄建周将涉案租赁物恢复原状更无需朱燕鸣在场，黄建周这一抗辩理由不成立。将租赁物恢复原状系黄建周的义务，其未将租赁物恢复原状事实上也造成朱燕鸣无法继续使用租赁物的损失，朱燕鸣未将房屋恢复原状并交付朱燕鸣之前均应支付朱燕鸣占有使用费。黄建周迟延交还涉案租赁物，应承担迟延交还涉案租赁物的责任，故朱燕鸣主张黄建周向其支付占用费合法有据，本院予以支持，黄建周应向朱燕鸣支付自2020年10月12日起至2021年4月15日止的占用费，占用费支付标准为每月2000元，故黄建周应向朱燕鸣支付占用费共计12200元（2000元×6+2000元÷30天×3天）。关于水电费和物业管理费，双方均确认2020年9月、10月的水电费及2020年10月物业管理费没有支付，虽然黄建周认为10月及以后的物业管理费因其10月提出退租其不应承担，但是其2021年4月15日才将涉案租赁物恢复并交还，故其应向朱燕鸣支付2020年9月、10月的水电费1514.4元及2020年10月至2021年4月15日物业管理费2632.5元（405元×6＋405元÷2）。综上，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十三条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十五条、第二百三十六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告黄建周于本判决生效之日起七日内向原告朱燕鸣支付尚欠租金4945.7元、占有使用费12200元、水电费1514.4元及物业管理费2632.5元，合计21292.6元；二、驳回原告朱燕鸣其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费100元，减半收取50元（原告朱燕鸣已预交），由被告黄建周负担（被告于本判决生效之日起七日内迳付原告）。本判决为终审判决。审判员 何 频二〇二一年四月二十二日书记员 马雪君简培华