北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初60916号原告：张同顺，男，1966年9月19日出生，汉族，住山东省东营市东营区。被告：北京麦田房产经纪有限公司，住所地北京市朝阳区望京东园三区16号楼3层301。法定代表人：缪寿建，总经理。委托诉讼代理人：吴杰，女，该公司员工。委托诉讼代理人：徐英，女，该公司员工。原告张同顺与被告麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）居间合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张同顺，被告麦田公司委托诉讼代理人吴杰、徐英均到庭参加了诉讼。本案现已审理完毕。原告张同顺向本院提出诉讼请求：1．麦田公司赔偿张同顺损失70万元；2．诉讼费由麦田公司承担。事实和理由：2016年9月25日，张同顺与麦田公司、雷XX签订《居间服务合同》、《购房资格协议》、《房屋买卖合同》，居间服务费154000元，由雷XX支付。雷XX在签约时承诺具备购房资格并委托麦田公司办理购房资格审核。《购房资格协议》约定若雷XX不具备购房资格，张同顺有权解除《房屋买卖合同》并扣除定金作为违约金。2017年2月16日，因雷XX不具备购房资格，张同顺与雷XX未能完成房屋过户手续，事后得知，是麦田公司错误选择雷XX购房资格审核理由，导致雷XX不具备购房资格。2017年2月22日，张同顺与雷XX签订《终止协议》，双方因此购房资格问题产生诉讼，张同顺被北京市朝阳区人民法院及北京市第三中级人民法院判决支付雷XX违约金70万元。张同顺认为，因麦田公司的过错，导致本具备购房资格的雷XX不具备购房资格，双方未能完成房屋过户手续，进而产生诉讼，导致张同顺损失70万元违约金。如果没有麦田公司的违约行为，2017年2月16日张同顺与雷XX就顺利完成了房屋过户手续，张同顺也不会有70万元损失，因此该70万元损失与麦田公司之间存在直接因果关系。被告麦田公司答辩称：不同意张同顺的诉讼请求，张同顺诉讼请求没有事实和法律依据。第一，麦田公司的过错不足以影响买卖合同的继续履行，张同顺赔偿雷XX违约金的根本原因是张同顺拒绝履行合同构成违约，麦田公司的过错仅仅导致麦田公司需协助买卖双方重新办理交易手续，继续履行合同并不存在障碍。第二，麦田公司在上传购房资格材料中出现失误，但是建委通过了审核，导致麦田公司在通过错误的审核情况下能够为后续双方正常办理交易流程，直至2017年2月过户时建委才通知三方资料错误的问题，麦田公司对错误的产生并非故意，且发现错误后第一时间协助双方撤销已经办理完毕的交易流程，张同顺也提供了终止协议证明办理了解除网签手续，撤销后又沟通双方继续重新办理交易流程，且当时未超过合同约定的过户期限，张同顺所提及的终止协议仅仅是双方对解除错误的网签合同并办理撤销网签手续所需要提交的材料，并非房屋买卖合同的解除，(2018)京03民终12528号民事判决书对此已有认定。因此合同尚处于正常履行状态中不存在任何履行的障碍，张同顺拒绝履行合同的行为，构成根本违约，据此承担了违约责任，在合同履行不存在障碍的情况下，张同顺理应配合买受人继续履行合同，办理后续交易流程，麦田公司在协助双方撤销了已经办理完成的交易流程后，多次沟通张同顺办理新的网签备案登记，但是张同顺明确表示拒绝履行，已生效的判决书已经明确认定张同顺拒绝履行合同的行为构成违约，故判令其向买受人承担了违约金，张同顺赔付的根本原因是其有违诚实信用原则，拒绝履行合同构成违约。第三，张同顺和买受人买卖合同纠纷案件中，法院考虑麦田公司过错情况下已经对张同顺所承担违约责任进行了酌减，麦田公司在本次交易中实际未收取任何费用，是真正利益受损方，居间服务合同约定出卖人违约的，居间方不承担责任，根据居间服务合同和保障服务合同，麦田公司应收取的居间服务费为154000元、保障服务费14000元，在双方继续履行情况下，麦田公司和服务方有权按照合同约定收取上述费用，但是由于张同顺拒绝履行，构成根本违约，双方最终解除了买卖合同，张同顺及服务方将已经收取的上述二笔费用均退还了买受人，麦田公司在本次交易中从未获利，且付出了人力、时间成本，因此麦田公司才是利益受损方。根据居间服务合同第4条第3款约定，张同顺违反合同约定，在麦田公司多次沟通办理网签备案登记的情况下拒绝配合签字，构成违约，导致麦田公司无法继续为双方提供后续服务，根据合同约定麦田公司不承担责任。综上请求驳回张同顺的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对于当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2016年9月25日，雷XX与张同顺经麦田公司居间签订《买卖合同》，约定张同顺将位于北京市朝阳区安定路28号院26号楼10层A单元1102房屋（下称1102房屋）出售给雷XX，房屋成交总价700万。2017年1月5日，双方就1102房屋进行网签备案，签订编号C1446560《存量房屋买卖合同》。2017年2月16日，因雷XX购房资质问题，张同顺与雷XX未能完成涉案房屋过户手续。2017年2月22日，张同顺与雷XX签订《终止协议》，约定双方于2017年1月5日签订了《存量房屋买卖合同》……因双方协商同意，签订了房屋买卖终止协议，不再办理产权过户手续。后，双方发生争议。2017年3月，张同顺向本院提起（2017）京0105民初18109号民事诉讼，要求：1．确认张同顺和雷XX、麦田公司签订的《北京市存量房屋买卖交易合同》及补充协议于2017年2月22日解除；2．雷XX已支付80万定金作为违约金由张同顺扣留；3．雷XX已付款318万元（包括定金80万）要求扣留总成交价20%即140万作为违约金，剩余98万同意退还；4．雷XX、麦田公司配合张同顺把福建金诚丰担保有限公司北京分公司收押的房产证退还；5．麦田公司撤销房屋的网上签约手续。雷XX提起反诉，要求：1．张同顺返还购房款318万元；2．张同顺支付违约金140万元。该案审理中，法院查明以下事实：1、2017年2月22日张同顺与雷XX签订《终止协议》后，1102房屋注销了网签备案，后，雷XX要求继续履行《买卖合同》，要求张同顺配合再次网签，张同顺拒绝。2、2017年2月27日，张同顺微信通知雷XX，要求解除《买卖合同》。3、雷XX表示签约时确无购房资质，2016年12月16日离婚后取得。雷XX提交了微信往来记录，证明张同顺充分了解其婚姻状况、证明因涉案房屋此前由张同顺前妻占用使用、雷XX无须看房、张同顺才同意半年过户期。张同顺与雷XX微信显示摘录如下：2016年10月27日张同顺“你的12约的那两笔款能提前一天是一天，我好叫我前妻搬出来”，雷XX回复“好的，我尽量”；2016年12月6日，张同顺“尽快走手续尽快过了户就是了”，雷XX回复“我12月16日办完过户，应该就可以办离婚了，我算是解脱了”2016年12月15日张同顺“小弟你们明天交易去吧？祝顺利完成”，雷XX回复“嗯，明天去过户”，张同顺“好完后抓紧做我们的事。离、购房指标、做贷款……”。张同顺对上述证据真实性认可，表示签约时不知情，11月份才知道雷XX是卖房离婚，因急着用钱就同意继续履行。4、雷XX表示系麦田公司上传购房资格审核资料错误导致过户时出现问题，并第一时间补救、重新网签，但张同顺拒绝履行，张同顺构成违约。雷XX提交了其与麦田公司高俊微信往来记录；麦田公司对证据真实性认可，张同顺对证据真实性认可、证明目的不认可。就购房资质问题，麦田公司表示雷XX属于北京集体户口、在校学生，只依据户口政策雷XX无购房资质，但是其公司经办人员开始提交时资质选错了，按照北京户口提交且审核通过了，直到过户当天建委表示雷XX购房资质不行，如果按照满五年社保记录和缴税记录，雷XX也具备购房资质。雷XX提交了2017年4月28日购房资格核验结果，张同顺表示4月28日核验与其无关。雷XX提交了录音；张同顺认为录音说明不了什么，是双方发生争议后的事情。雷XX提交了完税证明和社保缴费记录，张同顺对证据真实性认可，表示2016年12月雷XX离婚后等待购房而不是合同上签署的本身就有购房资格。麦田提交了贷款和资质审核资料，张同顺对证据真实性认可，表示所有都是签约后生成的。法院经审理认为：关于合同解除时间及违约责任，张同顺辩称双方于2017年2月22日签订《终止协议》是对涉案房屋买卖关系的解除，但是该《终止协议》系双方同意解除《存量房屋买卖合同》，而该合同系为办理权属转移而签订的网签合同，仅是依据相关行政主管部门要求签订，双方实际并没有按照该合同内容履行各自义务，系《买卖合同》履行中的一个环节，故该《终止协议》签订并不能表示双方均同意终止《买卖合同》，故张同顺以此为由要求确认双方之间的《买卖合同》及补充协议于2017年2月22日解除，无事实和法律依据。现有证据显示，合同履行过程中，雷XX离婚后履约期间确已取得北京市购房资质，张同顺对此是明知的、其未提出异议并同意继续履行，后因麦田公司原因导致雷XX资料上传错误而致使2017年2月过户时雷XX购房资质出现问题，该问题出现并非雷XX责任，而且雷XX已按约履行大部分付款义务，张同顺此时应明知涉案房屋继续履行并不存在履行障碍，且张同顺同意配合雷XX解除了涉案房屋网签合同，这应视为张同顺已同意继续履约，但其后张同顺又拒绝履行，张同顺该行为构成违约，张同顺不享有单方解除权，且应就其行为承担相应违约责任。故合同解除时间应以2017年11月17日雷XX同意解除为准。另，张同顺虽拒绝履行构成违约，但是，签订《购房资格协议》时雷XX确实未有证据表示签约时已告知张同顺其具有购房资质，且导致双方履约出现问题起因亦系麦田公司错误所致，故张同顺违约责任应予减轻。综上分析，对雷XX要求张同顺退还已付款之诉求，本院予以支持。对张同顺要求扣除定金及雷XX支付违约金之诉求，本院不予支持。对张同顺之违约责任，本院酌情减判。涉及麦田公司责任，双方均可另行主张等。张同顺不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院作出(2018)京03民终12528号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。本院认为：居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案争议焦点在于张同顺主张的违约金损失与麦田公司在提供居间服务过程中所存在的失误是否存在因果关系。根据在案证据及另案审理认定情况可知，虽然麦田公司工作人员上传资料出现失误导致2017年2月过户出现问题，但该情形仅导致需重新上传资料并办理过户手续，彼时并未超过双方合同约定的过户期限，且雷XX已依约履行了大部分付款义务，当时继续履行合同并不存在障碍，且张同顺在上述情形下，先是配合雷XX解除网签手续，应视为其同意继续履行合同，此后，张同顺拒绝继续履行合同进而引发诉讼，其拒绝履行合同的行为已被生效判决认定为违约，并据此判令其向雷XX承担违约金，故该违约金的产生是因张同顺自身违约行为所致，麦田公司提供居间服务虽存在瑕疵，但该瑕疵并非张同顺可以违反合同约定的理由，张同顺本案中主张的违约金损失是因其自身违约行为导致，与麦田公司的履约瑕疵之间并无因果关系，且（2017）京0105民初18109号民事判决在确定其违约金金额时已考虑了麦田公司的履约瑕疵情形。故其要求麦田公司承担其违约金损失，缺乏依据，本院不予支持。此外需要指出的是，麦田公司作为专业的房屋居间机构，应当在今后业务开展过程中审慎履行自己的义务，避免类似情况再次发生。另，《中华人民共和国民法典》虽已施行，但本案系民法典施行前发生的法律事实引起的民事纠纷，且非法律、司法解释另有规定的例外情形，故仍应适用当时的法律、司法解释的规定。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、第四百二十四条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：驳回原告张同顺的全部诉讼请求。案件受理费5400元，由原告张同顺负担（已交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员  李晓华二〇二一年四月六日书记员  柳 叶