本溪市平山区人民法院 民 事 判 决 书 (2021)辽0502民初694号 原告：詹某，女，1974年6月15日出生，汉族，辽宁省本溪市人，本溪市平山区德恩优贝教育培训有限公司总经理，住本溪市明山区。 委托诉讼代理人：衣诗博，辽宁同政律师事务所律师。 被告：周某，女，1978年6月8日出生，汉族，辽宁省本溪市人，辽宁科技学院教师，住本溪市平山区。 原告詹某与被告周某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告詹某及其委托诉讼代理人衣诗博，被告周某到庭参加诉讼。本案现己审理终结。 原告向本院提出诉讼请求：1、请求人民法院依法解除原告詹某与被告周某之间的口头住房协议；2、请求人民法院依法判令被告周某返还房屋租金48800元(从2020年12月11日起至2021年9月7日止，按9个月计算），返还押金15000元；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：被告周某从2016年4月21日开始在本溪市平山区师范路101栋01层开设平山区轩轩小饭桌。2020年9月初，原告詹某与被告周某之间达成口头租房协议，原告詹某租赁被告周某经营的轩轩小饭桌房屋作为德恩优贝教育机构授课场所。双方约定年房屋租金65000元（平均每月5400元），押金15000元。9月7日19:09分，原告詹某通过手机银行向被告周某名下的建行银行卡（账号43×××11)转账年房屋租金及押金共计80000元。被告周某收到该款后让原告“明天你联系周某2交钥匙”。原告经营至12月10日，该房屋楼上跑水，造成各房间大面积漏水，各房间棚顶及四周墙体返水、返潮、霉味熏人，学生均无法使用。虽然被告周某找了一些维修工人到现场，但是至今根本无法修复，不能正常使用。原告从9月8日拿到钥匙开始经营至12月10日，共计经营3个月零2天，剩余9个月无法经营使用。原告詹某找到被告周某要求解除租房协议、返还不能使用期间的房屋租金及押金，但是被告周某竟然拒不承认其向原告出租该房屋、收取房屋租金及押金的事实。故原告依法提起本案诉讼，请求人民法院依法查清事实，支持原告的诉讼请求，维护公平的社会经济秩序。 被告周某辩称，我家的房屋出兑给李某，每年租金10万元，出兑费是4万元。我们之间不是口头协议，我和李某是有书面合同的。楼上跑水不是退房理由，跑水是第三方造成的，原告应找楼上，水不是我跑的，不应当找我。原告起诉错了人，请求驳回。 当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。 根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年9月6日，被告周某（甲方）与案外人李某（乙方）签订出兑合同，合同主要内容为：甲方将自己合法经营的本溪市平山区轩轩看护（小饭桌）的全部出资整体转让给乙方，转让的范围包括但不限于现有的装修，装饰、设备及物品。店址坐落于师范附小主校对面原平山街道办事处，租期为五年，从2020年9月1日到2022年9月1日，租金为每年10万元，按年缴纳租金。店面转让总价格为4万元，包含目前在店使用的设备及物品。付款方式：乙方在2020年9月7日前向甲方支付转让费4万元。甲方：周某，乙方：李某2020.9.6。 另查，2020年9月6日，案外人李某向被告周某账户转款6万元，原告通过本溪市平山区德恩优贝教育培训有限公司会计案外人杨某账户向被告周某账户转款8万元，备注“德恩优贝付房租和押金”。2020年9月7日，原告通过本溪市平山区德恩优贝教育培训有限公司会计案外人杨某向被告周某通过微信发送信息“周某老师，德恩优贝房租和押金共计8万，已转入您建行卡，请查收确认”，被告周某回复“已收到，交房后押金由李某返还给你，明天你联系周某2交钥匙”。 本院认为，本案的争议焦点如下：原被告之间是否形成租赁合同法律关系。 根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”的规定，原告对其主张的事实负有举证责任，其未能提供充分证据对其所主张的事实予以证明，应当承担举证不能的法律后果。本案中，原告提起本案诉讼，其应当提供证据证明原被告之间形成了租赁合同法律关系。结合案件审理中原被告提交的证据材料及庭审陈述，从以下方面加以分析：第一，对于原告提交的微信聊天截图，原告在向被告周某转账时标注“德恩优贝房租和押金”，被告周某在微信中回复“交房后押金由李某返还给你”，原告对该回复没有提出异议，并且开始使用涉案房屋，通过上述对话及原告使用房屋的情节，可推断出被告周某与案外人李某已经就原告缴纳的押金事宜达成一致，由案外人李某负责返还押金，且该押金返还方式也得到了原告的认同。按照通常的理解，押金的产生和返还情形主要存在于房屋出租人与承租人之间，按此推理，涉案房屋的租赁双方并非被告周某与原告詹某，假使如原告所述，认定案外人李某和原告都为房屋承租人，则房屋承租人之间返还押金的行为有悖于房屋租赁的惯常做法，因此原告提交的微信聊天截图无法证明原被告之间存在租赁合同法律关系；第二，对于原告提出被告周某向其提供银行卡照片，原告向被告周某账户交付8万元的情形，被告周某提出是其将本人的银行卡照片发给了案外人李某，由案外人李某将该照片转发给原告的辩称，结合现有的微信传输技术，不排除由案外人李某将该照片转发给原告，原告按照该账户信息代替案外人李某直接向被告周某给付剩余8万元款项的可能性，并且结合原告提交用于核对身份信息的转账截图可知，作为一般的交易主体，在向陌生账户汇款前，都可能先通过一定的方式进行身份信息的核对，如果按原告所述，由原告和被告直接商谈的房屋租赁事宜，则原告无需再次进行银行卡身份信息核对，只需要直接按照商谈内容进行转账即可，同时结合被告周某提交的与案外人李某签订的出兑合同，该合同上注明了房屋年租金10万元，店面转让价格4万元（含在店使用的设备及物品），总数额为14万元，与被告周某分别从案外人李某处收取的6万元和从原告处收取的8万元款项总和相一致，因此原告提交的银行卡照片和核对身份信息的转账截图无法证明原被告之间存在租赁合同法律关系；第三，对于原告主张与被告达成口头租赁协议一节，原告主张租金为6.5万元和押金1.5万元，但其并未能提供证据证明双方曾经达成上述金额的约定；第四，对于案外人李某的证人证言，通过该证人证言，亦无法得出原被告达成口头租赁协议的结论。综合上述情形，因原告提供的证据无法证明原告与被告周某之间存在租赁合同关系，故对于原告提出的解除口头租赁协议的主张，本院不予支持，对于原告提出返还租金及押金的主张，本院亦不予支持。 依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下： 驳回原告詹某的诉讼请求。 案件受理费1395元（原告詹某已预交），由原告詹某负担。 如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于辽宁省本溪市中级人民法院。 审 判 长  孙启斌 人民陪审员  张玉兰 人民陪审员  解丽静 二〇二一年四月二十日 法官助理吴丹 书记员姜明松 附：相关法律条文 《中华人民共和国合同法》 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。 《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》 第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。 民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。 当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。 人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。 第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。 《最高人民法院关于适用的解释》 第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。 在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。