广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1652号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地：遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文毅，男，汉族，1997年5月1日出生，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路41号。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨马雄，该行客户经理。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人李文毅及原审被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“遂溪工行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人李文毅的委托诉讼代理人黄大盛，遂溪工行的委托诉讼代理人易飚、杨马雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2088号民事判决第三项中“李文毅已付给遂溪工行的贷款本息（暂计至2020年9月1日己付的银行贷款本息为46555.71元）”；2.将上述判项依法改判为“李文毅已付给遂溪工行的贷款本金（暂计至2020年7月15日已付的银行贷款本金为19066.71元）”；3.本案上诉费用由李文毅承担。事实和理由：京豪公司没有收到李文毅支付给银行的利息，无法返还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2019年6月25日，京豪公司与李文毅签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价633079元，李文毅向京豪公司支付了193079元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2019年7月30日，李文毅与遂溪工行签订了《个人一手住房贷款合同》。暂计至2020年9月1日，李文毅已付的银行贷款本息为19066.71元、利息为27489元。一审判决第三项中判令“湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向告李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止原告已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为46555.71元）”，但上述已付本息中，本金为19066.71元、利息为27489元，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人李文毅答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告遂溪工行述称：由法院依法判决。李文毅起诉请求：1.解除李文毅与京豪公司签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.解除李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》；3.京豪公司向李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止李文毅已付给遂溪工行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为44838.17元）；4.京豪公司退还李文毅房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及维修基金4494元；5.京豪公司支付占用李文毅购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际清退之日止，以贷款44万元为基数，从2019年8月16日起按年利率4.35%计算至本判决生效之日止）；6.京豪公司向李文毅支付违约金6330.79元；7.李文毅自判决生效后尚欠遂溪工行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，由京豪公司向遂溪工行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8.本案全部诉讼费用由京豪公司、遂溪工行承担。一审法院审理查明：京豪公司以转让方式取得京豪商住花园地块的建设使用权，经房管部门批准予以预售。2019年6月25日，李文毅（作为买受人）与京豪公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2019015814），约定李文毅购买京豪公司预售位于遂溪县，总房款为人民币633079元。合同第七条第（二）款第3项约定李文毅于2019年6月25日前支付首期款193079元、余款44万元向银行申请贷款；合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。合同第十二条第（2）项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，李文毅向京豪公司支付了首期款193079元、办证综合费2000元和住宅维修基金4494元。2019年7月30日，李文毅与京豪公司、遂溪工行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［房按］字［湛江］分行［遂溪］支行［2019］年［879］号），向遂溪工行贷款44万元，期限为25年，以涉案商品房作为抵押物。京豪公司作为保证人在贷款合同上盖章，为李文毅的贷款承担保证责任。2019年8月16日，遂溪工行发放贷款44万元，贷款直接转入京豪公司银行账户。李文毅自2019年9月起每月1日按时足额偿还按揭本金和利息，至2020年9月1日已偿还本息共46555.71元。2019年10月24日，李文毅在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案商品房缴纳了契税9043.98元并办理了税收完税证明。另查明，京豪公司承认涉案商品房尚未竣工，也未符合交付条件。李文毅缴纳的住宅维修基金4494元已由京豪公司转入由遂溪县房产管理局收取的开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司遂溪县支行的账户中。该银行已为李文毅设立账户，开出存折。存折显示李文毅缴纳的住宅维修基金已转入该账户。李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款／担保合同》第13.2条约定了合同对第50条借款人提前还款，贷款人收取违约金的标准。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪公司对李文毅与其签订的《商品房买卖合同》购买涉案商品房，李文毅已支付购房首期款193079元及向遂溪工行贷款44万元支付剩余购房款、已支付住宅维修基金4494元、办证综合费2000元、房屋买卖契税9043.98元及现涉案商品房尚未符合交付条件的事实无异议，故对李文毅在本案中主张的事实予以确认。李文毅与京豪公司签订的《商品房买卖合同》及李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。针对本案的争议焦点，评析如下：一、李文毅主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》的理由是否成立的问题。合同签订后，李文毅已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付给李文毅，且在法庭辩论终结前，涉案商品房尚未符合交付条件，李文毅与京豪公司约定解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。关于京豪公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的抗辩理由是否采纳的问题。京豪公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪公司签订合同后没有就交房时间存在失误的问题向李文毅进行任何说明，所以对京豪公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，李文毅与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》的目的也无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对李文毅要求解除与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求本院亦予以支持。因京豪公司的原因，李文毅解除贷款合同而需支付的违约金应由京豪公司向遂溪工行支付。二、关于购房款的退还问题。因李文毅的购房首期款和按揭贷款已由京豪公司收取，京豪公司是该笔款项的实际占有人和使用人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。京豪公司应退还李文毅已支付的首期款193079元及从2019年9月1日起至本案判决生效之日止李文毅已偿还给遂溪工行的贷款本息（根据李文毅提交的还款账户流水明细显示，至2020年9月1日止李文毅向遂溪工行偿还的贷款本息为46555.71元）。对于李文毅尚欠遂溪工行贷款合同项下剩余贷款本息，由于贷款合同解除，李文毅未偿还的贷款本息应由京豪公司直接偿还给遂溪工行。三、关于京豪公司支付占用李文毅购房款期间的利息问题。合同约定买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算利息。李文毅支付的房款分为首期款193079元及按揭贷款44万元。首期款支付的时间为2019年6月25日。遂溪工行发放44万元贷款后，李文毅第一期还款的时间为2019年9月1日，自此以后每月1日，李文毅都能按时足额向遂溪工行偿还贷款本息。遂溪工行发放的贷款44万元不是李文毅实际支出的购房款，李文毅实际支付的购房款是从2019年9月1日起每月1日向遂溪工行偿还的贷款本息。故京豪公司应支付的占用购房款期间的利息应分段计算：1.以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；2.以从2019年9月1日起至判决生效之日期间每期李文毅已付给遂溪工行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。四、关于违约金问题。由于京豪公司已收取了李文毅的全部购房款633079元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第⑵项约定，由于京豪公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，京豪公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，李文毅主张京豪公司按全部房价款的1%支付违约金6330.79元（633079×1%）应予支持。五、关于房屋买卖契税、办证综合费、住宅维修基金的退还问题。该三项费用是按规定由相关部门收取的费用，不是京豪公司收取使用的，应由京豪公司协助李文毅办理退还手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李文毅与湛江市京豪房地产开发有限公司于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019015814）。二、解除李文毅与湛江市京豪房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年7月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[879]号）。三、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止李文毅已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为46555.71元）。四、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付占用李文毅购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；以从2019年9月1日起至判决生效之日期间每期李文毅已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止）。五、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向李文毅支付违约金6330.79元。六、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内协助李文毅办理退还房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及住宅维修基金4494元的手续。七、李文毅在判决生效之后尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由湛江市京豪房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。八、驳回李文毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5398.93元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，李文毅的答辩意见，以及遂溪工行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向李文毅返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李文毅有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使李文毅的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。李文毅已向工行遂溪支行支付的房贷利息是李文毅因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋李文毅必不会负担该部分房贷利息，既然李文毅的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担李文毅因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向李文毅返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向李文毅返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终1652号上诉人（原审被告）：湛江市京豪房地产开发有限公司，住所地：遂溪县遂城镇银河小区站南路东侧，统一社会信用代码91440823686371032T。法定代表人：黄建文。委托诉讼代理人：叶猛，广东领会（坡头）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：李文毅，男，汉族，1997年5月1日出生，住遂溪县。委托诉讼代理人：黄大盛，广东正德律师事务所律师。原审被告：中国工商银行股份有限公司遂溪支行，住所地：广东省遂溪县遂城镇湛川路41号。法定代表人：李斌，该行行长。委托诉讼代理人：易飚，该行客户经理。委托诉讼代理人：杨马雄，该行客户经理。上诉人湛江市京豪房地产开发有限公司（以下简称“京豪公司”）因与被上诉人李文毅及原审被告中国工商银行股份有限公司遂溪支行（以下简称“遂溪工行”）商品房预售合同纠纷一案，不服广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2088号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人京豪公司的委托诉讼代理人叶猛，被上诉人李文毅的委托诉讼代理人黄大盛，遂溪工行的委托诉讼代理人易飚、杨马雄到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人京豪公司上诉请求：1.依法撤销广东省遂溪县人民法院（2020）粤0823民初2088号民事判决第三项中“李文毅已付给遂溪工行的贷款本息（暂计至2020年9月1日己付的银行贷款本息为46555.71元）”；2.将上述判项依法改判为“李文毅已付给遂溪工行的贷款本金（暂计至2020年7月15日已付的银行贷款本金为19066.71元）”；3.本案上诉费用由李文毅承担。事实和理由：京豪公司没有收到李文毅支付给银行的利息，无法返还，一审判决既不符合合同约定，也于法无据，应予以纠正。2019年6月25日，京豪公司与李文毅签订了《商品房买卖合同》，约定房屋总价633079元，李文毅向京豪公司支付了193079元首付款，尾款通过银行按揭贷款支付。2019年7月30日，李文毅与遂溪工行签订了《个人一手住房贷款合同》。暂计至2020年9月1日，李文毅已付的银行贷款本息为19066.71元、利息为27489元。一审判决第三项中判令“湛江市京豪房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内向告李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止原告已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为46555.71元）”，但上述已付本息中，本金为19066.71元、利息为27489元，其本金属于京豪公司已取得的房款之内，而利息则是银行获取、京豪公司并未取得，因此不能由京豪公司返还。被上诉人李文毅答辩称：一审判决认定事实清楚、适用法律正确、实体处理恰当，请求二审法院驳回上诉，维持原判。原审被告遂溪工行述称：由法院依法判决。李文毅起诉请求：1.解除李文毅与京豪公司签订的《商品房买卖合同》（预售）；2.解除李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》；3.京豪公司向李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止李文毅已付给遂溪工行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为44838.17元）；4.京豪公司退还李文毅房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及维修基金4494元；5.京豪公司支付占用李文毅购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际清退之日止，以贷款44万元为基数，从2019年8月16日起按年利率4.35%计算至本判决生效之日止）；6.京豪公司向李文毅支付违约金6330.79元；7.李文毅自判决生效后尚欠遂溪工行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金，由京豪公司向遂溪工行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算；8.本案全部诉讼费用由京豪公司、遂溪工行承担。一审法院审理查明：京豪公司以转让方式取得京豪商住花园地块的建设使用权，经房管部门批准予以预售。2019年6月25日，李文毅（作为买受人）与京豪公司（作为出卖人）签订《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Ｙ2019015814），约定李文毅购买京豪公司预售位于遂溪县，总房款为人民币633079元。合同第七条第（二）款第3项约定李文毅于2019年6月25日前支付首期款193079元、余款44万元向银行申请贷款；合同第九条约定商品房交付时应当符合下列条件：取得建设工程竣工验收备案证明文件、房屋测绘报告，提供《住宅使用说明书》和《住宅质量保证书》;合同第十一条约定出卖人应当在2019年10月1日前向买受人交付涉案的商品房。合同第十二条第（2）项约定，逾期超过90日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照4.35%计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的1%向买受人支付违约金。合同签订当日，李文毅向京豪公司支付了首期款193079元、办证综合费2000元和住宅维修基金4494元。2019年7月30日，李文毅与京豪公司、遂溪工行签订了《个人购房借款／担保合同》（编号Ａ：［房按］字［湛江］分行［遂溪］支行［2019］年［879］号），向遂溪工行贷款44万元，期限为25年，以涉案商品房作为抵押物。京豪公司作为保证人在贷款合同上盖章，为李文毅的贷款承担保证责任。2019年8月16日，遂溪工行发放贷款44万元，贷款直接转入京豪公司银行账户。李文毅自2019年9月起每月1日按时足额偿还按揭本金和利息，至2020年9月1日已偿还本息共46555.71元。2019年10月24日，李文毅在国家税务总局遂溪县税务局第一分局为涉案商品房缴纳了契税9043.98元并办理了税收完税证明。另查明，京豪公司承认涉案商品房尚未竣工，也未符合交付条件。李文毅缴纳的住宅维修基金4494元已由京豪公司转入由遂溪县房产管理局收取的开设在中国邮政储蓄银行股份有限公司遂溪县支行的账户中。该银行已为李文毅设立账户，开出存折。存折显示李文毅缴纳的住宅维修基金已转入该账户。李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款／担保合同》第13.2条约定了合同对第50条借款人提前还款，贷款人收取违约金的标准。一审法院认为，本案为商品房预售合同纠纷。京豪公司对李文毅与其签订的《商品房买卖合同》购买涉案商品房，李文毅已支付购房首期款193079元及向遂溪工行贷款44万元支付剩余购房款、已支付住宅维修基金4494元、办证综合费2000元、房屋买卖契税9043.98元及现涉案商品房尚未符合交付条件的事实无异议，故对李文毅在本案中主张的事实予以确认。李文毅与京豪公司签订的《商品房买卖合同》及李文毅与京豪公司、遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》是合同当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的强制性规定，合同合法有效，各方当事人均应依约履行。针对本案的争议焦点，评析如下：一、李文毅主张解除《商品房买卖合同》和《个人购房借款/担保合同》的理由是否成立的问题。合同签订后，李文毅已按合同的约定付清购房款，全部履行了合同的义务，而京豪公司没有在合同约定期限内将符合条件的房屋交付给李文毅，且在法庭辩论终结前，涉案商品房尚未符合交付条件，李文毅与京豪公司约定解除《商品房买卖合同》的条件已经成就。关于京豪公司主张合同签订的交房时间属工作人员出现差错导致的抗辩理由是否采纳的问题。京豪公司作为提供格式合同的房地产开发企业，对商品房开发建设周期应有充分的估算和计划，对建设期限和交付房屋应有综合的预判，对存在的风险应及时作出相应的调整和补救措施。京豪公司签订合同后没有就交房时间存在失误的问题向李文毅进行任何说明，所以对京豪公司辩解由于其工作人员疏忽大意导致合同签署时间错误的理由不予采纳。《商品房买卖合同》解除后，李文毅与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》的目的也无法实现。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。故对李文毅要求解除与遂溪工行签订的《个人购房借款/担保合同》的诉讼请求本院亦予以支持。因京豪公司的原因，李文毅解除贷款合同而需支付的违约金应由京豪公司向遂溪工行支付。二、关于购房款的退还问题。因李文毅的购房首期款和按揭贷款已由京豪公司收取，京豪公司是该笔款项的实际占有人和使用人。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定，商品房买卖合同被确认无效或者撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款本金及利息分别返还担保权人和买受人。京豪公司应退还李文毅已支付的首期款193079元及从2019年9月1日起至本案判决生效之日止李文毅已偿还给遂溪工行的贷款本息（根据李文毅提交的还款账户流水明细显示，至2020年9月1日止李文毅向遂溪工行偿还的贷款本息为46555.71元）。对于李文毅尚欠遂溪工行贷款合同项下剩余贷款本息，由于贷款合同解除，李文毅未偿还的贷款本息应由京豪公司直接偿还给遂溪工行。三、关于京豪公司支付占用李文毅购房款期间的利息问题。合同约定买受人解除合同的，自买受人付款之日起，按照年利率4.35%计算利息。李文毅支付的房款分为首期款193079元及按揭贷款44万元。首期款支付的时间为2019年6月25日。遂溪工行发放44万元贷款后，李文毅第一期还款的时间为2019年9月1日，自此以后每月1日，李文毅都能按时足额向遂溪工行偿还贷款本息。遂溪工行发放的贷款44万元不是李文毅实际支出的购房款，李文毅实际支付的购房款是从2019年9月1日起每月1日向遂溪工行偿还的贷款本息。故京豪公司应支付的占用购房款期间的利息应分段计算：1.以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；2.以从2019年9月1日起至判决生效之日期间每期李文毅已付给遂溪工行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止。四、关于违约金问题。由于京豪公司已收取了李文毅的全部购房款633079元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定及《商品房买卖合同》第十二条第⑵项约定，由于京豪公司违反合同的约定逾期没有交付房屋导致商品房买卖合同解除，京豪公司需要承担违约责任并支付违约金，该项条款约定了违约金的计算方法，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，李文毅主张京豪公司按全部房价款的1%支付违约金6330.79元（633079×1%）应予支持。五、关于房屋买卖契税、办证综合费、住宅维修基金的退还问题。该三项费用是按规定由相关部门收取的费用，不是京豪公司收取使用的，应由京豪公司协助李文毅办理退还手续。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条、第二十五条第二款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、解除李文毅与湛江市京豪房地产开发有限公司于2019年6月25日签订的《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：Y2019015814）。二、解除李文毅与湛江市京豪房地产开发有限公司、中国工商银行股份有限公司遂溪支行于2019年7月30日签订的《个人购房借款/担保合同》（编号A：[房按]字[湛江]分行[遂溪]支行[2019]年[879]号）。三、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向李文毅退还购房首期款193079元及从2019年9月1日起至判决生效之日止李文毅已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息（暂计至2020年9月1日已付的银行贷款本息为46555.71元）。四、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内支付占用李文毅购房款的利息（以首期款193079元为基数，从2019年6月25日起按年利率4.35%计算至实际退还首期款之日止；以从2019年9月1日起至判决生效之日期间每期李文毅已付给中国工商银行股份有限公司遂溪支行的贷款本息为基数，从2019年9月1日起按年利率4.35%计算至实际付清之日止）。五、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十日内向李文毅支付违约金6330.79元。六、湛江市京豪房地产开发有限公司自判决生效之日起十五日内协助李文毅办理退还房屋买卖契税9043.98元、办证综合费2000元及住宅维修基金4494元的手续。七、李文毅在判决生效之后尚欠中国工商银行股份有限公司遂溪支行的购房贷款本金、利息及因解除《个人购房借款/担保合同》而需支付的违约金均由湛江市京豪房地产开发有限公司向中国工商银行股份有限公司遂溪支行偿还，违约金按《个人购房借款/担保合同》的约定计算。八、驳回李文毅的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5398.93元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。二审期间，本案各方当事人均未向本院提交新证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。本院认为：本案属商品房预售合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对京豪公司上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据京豪公司上诉请求和理由，李文毅的答辩意见，以及遂溪工行的陈述意见，本案各方当事人二审争议的焦点问题是：京豪公司应否向李文毅返还房贷利息。涉案《商品房买卖合同（预售）》是因京豪公司违约而解除，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，李文毅有权要求京豪公司恢复原状、采取其他补救措施或赔偿损失，即京豪公司应尽量使李文毅的经济情况全面恢复至合同签订前的状态。李文毅已向工行遂溪支行支付的房贷利息是李文毅因涉案《商品房买卖合同（预售）》所支出的款项，若非因购买涉案房屋李文毅必不会负担该部分房贷利息，既然李文毅的购房目的因京豪公司的违约已不能实现，则京豪公司应负担李文毅因合同而付出的经济成本。故一审法院判决京豪公司向李文毅返还房贷利息并无不当，本院予以确认。京豪公司关于其不应向李文毅返还房贷利息的上诉主张无事实与法律依据，本院不予支持。综上所述，京豪公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费487.23元，由湛江市京豪房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长 陈小红审 判 员 郑玉莲审 判 员 林 竹二〇二一年四月十三日法官助理 莫晶莹书 记 员 李 欣附：相关法律条文及司法解释《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。