上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初47928号原告：上海远龙房地产开发有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：鲍惠明，董事长。委托诉讼代理人：吴峻，男。委托诉讼代理人：孙晨荻，上海邦景律师事务所律师。被告：上海家饰佳建材商场有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：成雪刚，总经理。被告：上海聚奇市场经营管理股份有限公司，住所地上海市静安区。法定代表人：徐玉兰，董事长。上述两被告的共同委托诉讼代理人：陈丙斌，上海铭森律师事务所律师。上述两被告的共同委托诉讼代理人：张韵凡，上海铭森律师事务所律师。原告上海远龙房地产开发有限公司(以下简称远龙公司)与被告上海家饰佳建材商场有限公司(以下简称家饰佳公司)、上海聚奇市场经营管理股份有限公司(以下简称聚奇公司)排除妨害纠纷一案，本院于2020年10月21日立案后根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，于2020年12月2日公开开庭进行了审理。原告远龙公司的委托诉讼代理人吴峻、孙晨荻、被告家饰佳公司、被告聚奇公司的共同委托诉讼代理人孙丙斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告远龙公司向本院提出诉讼请求：请求判令：1.两被告停止侵权行为，将擅自放置在原告所有的上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX房屋地下室(以下简称系争地下室)内空调机冷却塔迁移腾空；2.两被告对上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状；3.要求被告家饰佳公司支付空调机冷却塔在系争地下室的占有使用费(从2015年1月1日起计算至实际交还之日止，以260.27平方米×1.5元/平方米/天×实际天数)；4.两被告共同承担房屋司法鉴定费54,000元；事实和理由：2002年4月19日，远龙公司(卖方，甲方)与上海家饰佳实业有限公司(买方，乙方)就上海市灵石路XXX号、XXX号、XXX号商业用房签订《商业用房的出售合同》一份，双方约定，由上海家饰佳实业有限公司向远龙公司购买灵石路XXX号、XXX号、XXX号整幢一至三层的商业用房(以下简称系争房屋)，测绘机构测量该房屋建筑面积为17,817.95平方米。合同签约后，双方办理了房屋交接手续。上海家饰佳实业有限公司要求直接将系争房屋过户至被告家饰佳公司名下，现系争房屋产权登记在被告家饰佳公司名下，上海家饰佳实业有限公司未购买系争地下室，系争地下室的权属仍归原告所有。原告在2017年下半年例行检查时发现系争地下室东西二侧与一楼商场混凝土板被人为凿开，洞口面积达50平方米左右，东侧为行人通道，而西侧洞口下方即地下室内置放着空调机冷却塔等设备，该空调机冷却塔是直接提供给系争房屋一楼使用的专用设备，其空调机冷却塔体积庞大。原告与两被告多次交涉，要求停止以上侵权行为，两被告却并无解决诚意。无奈之下，原告起诉来院，望判如所请。被告家饰佳公司、被告聚奇公司辩称，不同意原告诉请。系争房屋所在大楼4楼以上是住宅，家饰佳公司购买系争房屋的合同中明确载明空调机组放在楼顶和4楼。当时接手系争房屋后，因空调机组噪音很大，居民不让安装，在和原告协商后即将相关设备放置在地下室。2005年相关设备就放在地下室内，原告诉称其2017年才知道显然不符合事实。2016年龙潭公司曾向聚奇公司出租地下室，当时就有原告所说的东侧1楼到地下室的通道存在，只有在有通道的情况下，地下室才有使用价值。另外龙潭公司和聚奇公司的租赁合同纠纷案件中，龙潭公司从未提出过洞的问题，且调解内容也明确再无其他争议，故证明相关的洞与两被告无关。原告所说的两个洞均不是两被告凿的，不存在由两被告恢复原状的情况。地下室是汽车库，应当属于商场的配套，地下室与商场相连，功能上也是商场配套用房，家饰佳公司对地下室有使用权。基于家饰佳公司对地下室有使用权，故无需支付相关使用费用。即使存在占有使用费，原告主张的使用面积也不对，应按设备机组占地面积4.1*1.3，即5.33平方米，三台冷却塔占地面积3.14*.1.2*1.2*3，即13.57平方米进行计算，被告方仅占用了18.9平方米。龙潭公司和聚奇公司当时签订的租赁合同单价是每平方米0.15元，如需支付的话，也应按该价格支付。关于起算时间，起算点应该是本案起诉之日即诉状载明的时间2020.9.30，之前的使用费原告从未向被告进行过主张且已经超过诉讼时效。鉴定费在前案中法院已予处理，故无需在本案中处理。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2002年2月8日龙潭公司(甲方,转让方)与上海家饰佳实业有限公司(乙方，受让方)签订《房地产转让协议》，约定甲方以每平方米叁仟陆佰伍拾元的单价向乙方转让其所属的灵石路XXX号、XXX号、XXX号，一、二、三楼面积约为壹万柒仟捌佰平方米的综合用房，双方以交付时的实测平方米数乘以单价的计算方式予以决算。甲方承诺在房屋交付前，须成就以下交付条件：…4.与房屋周围的邻居做好协调工作，以确保乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机。2002年4月19日，原告远龙公司(卖方，甲方)与上海家饰佳实业有限公司(买方，乙方)就上海市灵石路XXX号、XXX号、XXX号商业用房签订《商业用房的出售合同》一份，双方约定，由上海家饰佳实业有限公司向远龙公司购买灵石路XXX号、XXX号、XXX号整幢一至三层的商业用房(以下简称系争房屋)，测绘机构测量该房屋建筑面积为17,817.95平方米。合同补充条款甲方承诺条件第4条约定，甲方具有与房屋周围的邻居做好协调工作的责任和义务，以使乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机和确保乙方营业前装修改建的顺利进行。第6条约定，地下室3,000平方米左右(以实测为准)由乙方代为出租，租金收益归甲方，单价与仓位面积由甲方确定。如甲方需要自行经营，则乙方确保其正常通行。合同签定后，双方办理了房屋交接手续。上海家饰佳实业有限公司要求将系争房屋过户至被告家饰佳公司名下，2004年1月9日系争房屋产权登记在被告家饰佳公司名下。2016年9月5日龙潭公司与聚奇邮币卡公司(聚奇公司前身)就上海市静安区灵石路1197、1187、XXXX号地下室东西侧共二处签订《房屋租赁合同》，该合同约定：坐落地址为上海市静安区灵石路XXX号、1187、XXXX号地下室东西侧共二处。租赁面积为2,700平方米。租赁期限从2016年10月1日至2021年9月30日。前三年每年租金为150,000元/年(2016年10月1日至2019年9月30日)，后二年为每年250,000元/年(2019年10月1日至2021年9月30日)。2017年11月14日，龙潭公司起诉至法院【案号为(2017)沪0106民初42964号】，诉请为1.依法判令龙潭公司与聚奇公司于2016年9月5日就上海市静安区灵石路1197、1187、XXXX号地下室东西侧共二处签订的房屋租赁合同解除；2.请求判令聚奇公司将已割断的地下室与一层楼面间开口等部位恢复原状交还龙潭公司；3.请求判令聚奇公司支付龙潭公司逾期租金75,000元；4.请求确认聚奇公司已付的履约保证金25,000元不予返还；5.请求判令聚奇公司支付龙潭公司3个月免租期租金37,500元。2018年1月3日，经法院协调，龙潭公司与聚奇公司自愿达成如下协议：一、龙潭公司与聚奇公司于2016年9月5日就上海市静安区灵石路1197、1187、XXXX号地下室东西侧共二处签订的房屋租赁合同于2018年1月3日解除；二、聚奇公司应于2018年1月10日前支付龙潭公司房屋租金50,000元；三、聚奇公司应于2018年3月31日前将上海市静安区灵石路1197、1187、XXXX号地下室东西侧共二处清场并腾空后返还给龙潭公司；四、双方无其他争议。2018年6月1日龙潭公司作为原告向本院提起诉讼【案号为(2018)沪0106民初21016号】，诉请为1.要求家饰佳公司、聚奇公司共同停止侵权行为，并将擅自放置在上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX房屋地下室(系争地下室)内空调机冷却塔迁移腾空；2.要求家饰佳公司支付空调机冷却塔在系争地下室的占有使用费427,493元(260.27平方米×1.5元/平方米/天×365天×3年，从2015年1月1日起至判决生效之日止)，聚奇市场公司对被告家饰佳公司应承担的占有使用费负连带清偿责任；3.家饰佳公司、聚奇公司对上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状；4.本案诉讼费、律师费、鉴定费由两被告共同承担。经法院审理，认为现有证据不足以证明龙潭公司对系争地下室享有所有权，龙潭公司并非与该案有直接的利害关系，故龙潭公司的诉讼主体不适格，于2019年5月30日作出(2018)沪0106民初21016号之一民事裁定，驳回龙潭公司对家饰佳公司、聚奇公司的起诉。龙潭公司不服提起上诉。2019年9月4日上海市第二中级人民法院经审理，作出(2019)沪02民终7955号民事裁定：驳回上诉，维持原裁定。在该案中龙潭公司称，远龙公司系其全资子公司，且于十几年前即已停业，系争地下室一直由龙潭公司代为管理及收益。远龙公司亦出具情况说明一份，对龙潭公司代为管理行为予以认可，并称远龙公司的全部事项均由龙潭公司处理。2019年1月上海房屋质量检测站出具沪房检司鉴字2018-78号司法鉴定意见书，鉴定意见：1.经现场检测分析，被鉴定灵石路XXX号、XXX号、XXX号房屋一楼商场与地下室两处楼板被损(局部板、梁被切除)情况属实，两处楼板被损均系人为切割而成，系为安装空调冷却塔等设备(南侧)、出入地下室钢楼梯(北侧)所致。2.修复方案：被切除的楼板、梁及钢筋的修复参照原竣工图纸，按照《混凝土结构加固设计规范》要求进行加固修复。目前这两处洞均已用木板封闭。远龙公司在本次诉讼中向本院提交上海市不动产登记簿，显示房屋坐落于灵石路XXX号、XXX号、XXX号，其中部位由“1-3层”手写更改为地下室，建筑面积由“10930.90”手写更改为“5841.79”，变更处均加盖了静安区不动产登记资料查阅专用章，备注：地下室5,841.79平方米，权利人为远龙公司。审理中，被告家饰佳公司确认自2005年起空调冷却塔等设备即放置在系争地下室，其所占用的系争地下室房屋实际使用面积为260.27平方米。本院认为，本案系争地下室的产权属原告所有，被告家饰佳公司确认冷却塔等设备系其放在地下室内供系争房屋一楼使用。虽现无证据证明冷却塔等设备放在系争地下室系原告同意，但根据双方所确认的龙潭公司(甲方,转让方)与上海家饰佳实业有限公司(乙方，受让方)签订的《房地产转让协议》、原告(甲方)与上海家饰佳实业有限公司(乙方)之间的《商业用房的出售合同》，甲方均承诺：甲方具有与房屋周围的邻居做好协调工作的责任和义务，以使确保乙方在楼顶和外墙长期安装户外广告、空调外机。根据目前系争房屋现状，如简单要求被告家饰佳公司将相关冷却塔等设备进行迁移势必会产生其他新的矛盾，不利于社会的稳定，故在原、被告双方未能就新安装位置协商一致的情况下，被告家饰佳公司可继续将相关设备放置在系争地下室内，至被告更新或弃用设备时止。考虑到地下室属原告所有，被告家饰佳公司放置相关设备的确会对原告的权益产生影响，故被告家饰佳公司应支付相应的使用费。至于使用费的支付标准，原告提出按每日每平方米1.5元因缺乏相关依据，本院难以支持。考虑到龙潭公司与聚奇公司曾就地下室签订过租赁合同，该合同中所约定的价格系双方真实意思表示，故以该合同的价格作为使用费的支付标准较为合理，即2016年10月1日至2019年9月30日为每日每平方米0.15元、2019年10月1日至2021年9月30日为每日每平方米0.25元。对于面积，虽冷却塔等设备实际体积较小，但因设备的放置明显会导致其所放置的房屋无法再作他用，从合理角度上来讲，以该设备所实际占用的房屋面积260.27平方米来计算为宜。关于使用费起算时间，因在龙潭公司提起(2018)沪0106民初21016号诉讼前，原告方从未向两被告主张过相关的使用费，故使用费的起算从龙潭公司向法院提起该次诉讼的立案日即2018年6月1日开始为宜。对于原告要求两被告对上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX商场一楼与系争地下室间混凝土楼板被凿洞损坏部位予以修复并恢复原状的诉讼请求。本院认为，根据本案所查明的相关事实，两处破损的确客观存在，目前均用木板予以封闭。在龙潭公司与聚奇公司的租赁诉讼案件中，龙潭公司曾提出过相关主张，但调解中龙潭公司放弃了该主张，并且明确双方无其他争议。原告现所提供证据均无法直接证明这两处破损系两被告所为。综上，对于原告的该项诉讼请求，本院无法支持。如原告认为两个部位的损坏影响大楼的安全，可自行修复或通过其他合理合法的途径予以解决。对于原告要求两被告承担鉴定费54,000元的诉讼请求。本院认为，首先该费用并非本案诉讼过程中所产生的费用；其次鉴定报告在本案中系原告所提供的证据，由此产生的费用属当事人为收集证据而支付的费用；第三本案并未支持原告的相关诉求。因此对于原告的该请求，本院亦不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款、《中华人民共和国民法典》第六条的规定，判决如下：一、被告上海家饰佳建材商场有限公司应向原告上海远龙房地产开发有限公司支付上海市静安区灵石路XXXX、XXXX、XXXXX房屋地下室的使用费(2018年6月1日起至2019年9月30日为19,012.72元，2019年10月1日起至实际腾空之日止，以每日每平方米0.25元、面积260.27平方米为标准计算)；二、驳回原告上海远龙房地产开发有限公司的其他诉讼请求。案件受理费12,651.70元，由原告上海远龙房地产开发有限公司负担10,000元，被告上海家饰佳建材商场有限公司负担2,651.70元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 高凌法官助理 李航书 记 员 李航附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解除的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国民法典》第六条民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务。