山东省泰安市泰山区人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁0902民初2949号原告：吴秀红，女，1973年3月30日出生，汉族，住泰安市泰山区。原告：吴钦凯，男，1967年8月4日出生，汉族，住泰安市泰山区。共同委托诉讼代理人：马玲燕，山东蓝天律师事务所律师。共同委托诉讼代理人：陈振红，山东蓝天律师事务所律师。被告：泰安军豪置业有限公司，住所地泰安市泰山区泰前街道三合社区居委会院内（泰安市环山路中段），统一社会信用代码91370900698073729W。法定代表人：韦东，董事长。委托诉讼代理人：赵刚，山东世闻律师事务所律师。原告吴秀红、吴钦凯与被告泰安军豪置业有限公司（以下简称军豪置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告吴秀红、吴钦凯的委托诉讼代理人陈振红、被告泰安军豪置业有限公司的委托诉讼代理人赵刚均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。吴秀红、吴钦凯向本院提出诉讼请求：1.判令被告支付原告不动产延迟办证违约金102879.57元；2.诉讼费由被告承担。事实和理由：原、被告于2017年6月9日签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》，约定原告购买被告开发的三合御都小区A区7号2单元2层202号房，原告按照约定支付购房款1734906元，被告于2017年10月12日交房，但直至2020年7月15日才通知原告具备办证条件，原告在2020年10月13日开始办理不动产证，2020年11月17日办理完毕。根据双方签订的购房合同约定，被告应完成房屋所有权登记的期限届满之次日（2019年1月12日）起至实际完成房屋所有权登记之日（2020年11月17日）止，共计665天，但是原告自己迟延87天除去豁免15天，自己承担72天违约天数，被告应向原告承担593天的违约责任。军豪置业公司辩称，原告所诉不属实，被告于2019年8月31日前曾经告知原告可以办理不房产证，因此被告的违约天数不是原告诉状所称655天，而是231-15=216天。本院经审理认定事实如下：两原告（买受人）与被告（出卖人）签订《山东省新建商品房买卖合同（预售）》一份，约定：出卖人以出让方式取得坐落于泰山区温泉路以西的地块的建设用地使用权。出卖人经批准，在上述地块上建设的商品房项目核准名称为三合御都Ａ组团。买受人购买其中7号楼1单元2~2层202号房；房屋总价款1739451元；出卖人应于2017年3月1日前向买受人交付该商品房；双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件。因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。因买受人的原因未能在约定期限内完成该商品房的房屋所有权转移登记的，出卖人不承担责任。合同签订后，原告向被告交纳购房款共计1734906元。2017年10月12日，被告将涉案房产交付给原告。2019年8月7日，被告取得了包含涉案房产在内的三合御都A组团7号楼房产的不动产权证书。原告于2020年11月17日取得涉案房产的不动产证书。原告称，被告于2020年7月15日通知其办理涉案房屋不动产权证，并于2020年10月13日为其开具收据，按双方合同约定被告违约期限为自2019年1月12日至2020年11月17日共计665天，扣除原告延迟的时间即2020年7月15日至2020年10月13日的87天，减去原告的豁免时间15天，被告违约天数为665-87+15=593天。被告对此不予认可，称已于2019年8月31日前在小区公告栏张贴办证通知，并提交2019年8月31日出版的齐鲁晚报A14版复印件一份，其中不动产权证书办理公告中载明“尊敬的三合御都业主：感谢您购买我司开发的三合御都房屋，现我司郑重的通知您，谨请您在收到本通知之日起10个工作日内到三合御都营销中心办理不动产权证书的相关手续。再次，我司郑重提醒，如您未能如约前来办理，由此产生的一切法律责任及费用由您自行承担……”。本院认为，原、被告签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》是双方真实意思表示，且不违反法律规定，系有效合同，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。双方均认可房屋交付日期为2017年10月12日，对此本院予以确认。根据合同约定，原、被告双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。买受人自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，出卖人应当协助买受人办理房屋所有权转移登记手续，并提供必要的证明文件，因出卖人的原因，买受人未能在该商品房交付之日起455日内取得该商品房的房屋所有权证（不动产权证）的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，自买受人应当完成房屋所有权登记的期限届满之次日起至实际完成房屋所有权登记之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金。被告作为出卖人，应当在房屋交付使用起455日即2019年1月11日前，协助原告办理涉案房产的不动产权转移登记，而被告在2019年8月31日才在齐鲁晚报以公告形式通知买受人办理不动产权转移登记手续，构成违约，应按照合同约定支付原告违约金，违约金应自2019年1月12日起，每日按照购房款全额的万分之一计算。关于截止日期，原告主张计算至原告实际取得不动产权证书的时间即2020年11月17日共计665天，再扣除原告违约天数72天（自2020年7月16日至同年10月13日共计87天，扣除15天豁免天数），共计593天。被告则主张计算至被告通知原告可以办理不动产证书的日期即2019年8月31日，共计216天。被告于2019年8月7日取得涉案房产的不动产权证书，已经具备协助原告办理涉案房产的不动产权转移登记的条件，被告亦于2019年8月31日在齐鲁晚报刊登公告，告知业主可以办理不动权证书，故违约金理应计算至该日，违约金为40249.82元（1734906元×0.1‰/天×232天）。另外，被告作为开发商，不选择在小区宣传栏进行张贴等更容易通知原告的方式，而是选择在报纸上公告，该种通知方式存在瑕疵，无法保证涉案小区每一位业主包括本案原告能够及时了解到该公告信息，且事实上被告发布该公告后又于2020年7月15日以张贴通知形式通知了原告办理涉案不动产权转移登记手续。对于2019年8月31日至2020年7月15日期间原告未能及时办理涉案房产不动产权转移手续造成的损失，被告应承担一定责任。原告作为买房人，合同明确约定原、被告双方同意共同向房屋登记机构（不动产登记经办机构）申请办理该商品房的房屋所有权转移登记。原告自商品房交付使用之日起90日内（不超过90日），办理房屋所有权转移登记手续，被告应当协助原告办理房屋所有权转移登记手续。原告未提交证据证实其曾于涉案房屋交付之日起90日内向被告主张过要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，亦未提交证据证实涉案房屋交付之日起455日后要求被告协助办理房屋所有权转移登记手续，其怠于行使自身权利，一定程度上造成了损失的扩大。因此，对于2019年9月1日至2020年7月15日期间原告未能及时办理涉案房产不动产权转移手续造成的损失，本院酌定27671.75元。综上，被告应支付原告违约金67921.57元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十四条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决如下：被告泰安军豪置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告吴秀红、吴钦凯违约金67921.57元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1179元，由原告吴秀红、吴钦凯负担430元，被告泰安军豪置业有限公司负担749元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于山东省泰安市中级人民法院。本判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人应当按期履行生效法律文书确定的义务，并不得有转移、隐匿、毁损财产及高消费等妨害或逃避执行的行为。本条款即为执行通知，本案执行立案后，人民法院可依法对被执行人的财产采取执行措施，对相关当事人采取纳入失信被执行人名单、限制消费、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  逯元丽二〇二一年四月二十八日书记员  田 甜