上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初24854号原告(反诉被告)：中国二十冶集团有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：樊金田，董事长。委托诉讼代理人：宋佳，上海建领城达律师事务所律师。委托诉讼代理人：郁旻艳，上海建领城达律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海京旗冶金机械设备制造有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：郭龙涛，总经理。委托诉讼代理人：顾会。委托诉讼代理人：刘挽澜，上海德禾翰通律师事务所律师。原告(反诉被告)中国二十冶集团有限公司(以下简称二十冶集团公司)与被告(反诉原告)上海京旗冶金机械设备制造有限公司(以下简称京旗公司)房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。二十冶集团公司的委托诉讼代理人宋佳、郁旻艳，京旗公司的委托诉讼代理人顾会、刘挽澜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告(反诉被告)二十冶集团公司向本院提出诉讼请求：1、判令被告向原告支付2019年1月至2020年3月期间的租金人民币641,725元(以下币种均为人民币)；2、判令被告向原告支付租金逾期支付违约金120,028.24元(暂计算至2020年9月14日，实际计算至实际支付日止)。事实和理由：2014年2月1日至2018年2月1日，原、被告陆续签订了五份房屋租赁合同，约定由被告承租上海市宝山区铁力路XXX号的二十冶市政公司大修厂、办公用房、修理车间厂房(以下简称系争房屋)，租赁期限自2014年2月1日起至2018年12月31日。合同期满后，双方未续签租赁合同，被告继续占有使用系争房屋直至2020年3月31日才搬离，且尚余部分租金未付，故原告起诉来院。被告(反诉原告)京旗公司辩称，2016年5月23日开始原告先后非法处置了部分设备，导致被告无法使用租赁设施，应当减免部分房租，但原告未同意。后厂房涉及调整、拆迁事宜，原告不同意和被告签订合同，故未支付租金。2018年下半年原告私自将设备全部出售。2019年初，被告已搬离系争房屋，并将所有厂房设施交还给了原告，无需向原告支付房屋使用费及违约金。目前使用系争厂房的是原告的员工。原告处置设备的行为导致被告的损失，故被告提出如下反诉请求：1、判令原告(反诉被告)退还人员工资1,864,000元；2、判令原告(反诉被告)赔偿因其违法处置设备而产生的停工停产损失90万元；3、判令原告(反诉被告)支付维修污水管道费用15万元；4、判令原告(反诉被告)支付加工费409,827元；5、判令原告(反诉被告)支付其员工占用厂房的使用费17万元。原告(反诉被告)二十冶集团公司针对反诉辩称，合同约定由被告安排大修厂在职职工工作，并支付相应工资，故被告无权推翻合同约定要求退还人员工资。被告不能证明原告处置设备系违法违约行为，原告仅提供租赁厂房，并无提供租赁设备的义务，被告也不能证明其发生了停工的事实及损失的具体数额，更无法证明该停工损失与原告处置设备有关。污水管道施工系被告擅自转租房屋后，由案外人为满足其日常生产经营需要所发生的费用，与原告无关。加工费无事实依据，即使有也已在租赁费中予以抵扣，被告现在主张已超过诉讼时效。被告无法证明原告员工存在占用厂房的行为，即使其占用厂房也是其个人行为，与原告无关。被告所主张的事实均发生在2019年1月前，若被告所述属实，其不可能于2019年3月支付2017年下半年租金及2018年租金。综上，请求驳回被告的所有反诉请求。本院经审理认定事实如下：2014年2月1日，二十冶集团公司(甲方)与京旗公司(乙方，原名上海赛悦冶金机械设备制造有限公司)签订《大修厂租赁协议》，该协议载明乙方租赁范围：厂房，现友谊路二十冶市政公司大修厂、办公用房、修理车间厂房，厂房外围墙内场地；设备，大修厂现有固定修理设备、机加工设备、钢构制作设备(设备名称清单附后作为附件)；人员，负责安排甲方大修厂在职职工30人，并负责支付这部分员工的工资，标准按照中国二十冶集团有限公司市政工程分公司工资改革方案规定的标准；租赁期限自2014年2月1日至2015年1月31日。后双方于2015年2月1日、2016年2月1日、2017年2月1日、2018年2月1日分别续签房屋租赁合同。双方签订的最后一份《上海市公有非居住房屋租赁合同》约定，租赁期限自2018年2月1日至2018年12月31日，年租金为513,380元，本租赁期内租金为470,600元；此租赁合同为续签合同；合同第十六条当事人约定的其他事项中载明，设备：大修厂现有固定修理设备、机加工设备、钢构制作设备(设备名称清单附后作为附件)。此后，双方未再签订租赁合同，京旗公司于2019年3月付清截止至2018年12月31日的租金。京旗公司表示已于2019年1月10日搬离，但无证据证明。二十冶集团公司表示京旗公司于2020年3月31日搬离，2020年1、2月通过微信将水电费发给京旗公司，其并未提出异议，说明其并未搬离。关于保证金，京旗公司表示，合同约定保证金金额为20万元，但未支付过，后二十冶集团公司要求将加工费409,827元作为保证金抵扣。二十冶集团公司对此不予认可，并表示京旗公司未缴纳保证金。审理中，京旗公司提供：1、2002年7月1日、2004年2月1日、2009年4月27日、2012年2月1日的机加车间租赁协议、承包协议、大修厂租赁协议，证明双方自2002年起即存在租赁关系，双方的租赁范围包含设备；2、证明、市政公司报废设备交接单、2018年市政工程公司处置报废设备清单(附件)、市政，证明2016年5月23日二十冶集团公司将正在正常使用的部分机器设备违法处置，构成违约；3、2017年9月27日大修厂外租设备清单，共26台设备，落款盘点人处中国二十冶集团有限公司市政工程分公司物资管理部盖章，该清单为处置设备后剩余的设备清单；4、2019年1月10日京旗公司向二十冶集团公司发出的关于铁力路搬迁的损失费用报告，载明，为配合整改需要，贵公司从2018年6月份将原有设备及相关设施全部卖完，只留下空厂房，失去双方再续合同的基础条件，搬家损失大于739.8万元，希望给予不少于300万元的补偿；5、2019年1月22日二十冶集团公司与案外人上海嘉榕实业有限公司签订的报废设备处置交接安全协议、废旧设备交接清单，证明二十冶集团公司将所有设备进行处置，京旗公司留下5台设备；6、2019年3月1日二十冶集团公司向京旗公司发出的通知函，载明，根据双方签订的房屋租赁合同关于租金支付的约定，贵司逾期不支付租金累计超过19个月，根据合同约定，我方现解除租赁合同，请收到本函后30日内完成搬离；7、发放工资证明、个调税明细、工资明细，证明京旗公司给二十冶集团公司员工发放工资300余万元；8、2017年1月10日污水纳管工程施工合同，证明京旗公司维修管道支出的费用；9、加工结算单，证明二十冶集团公司一直以抵扣场地租金为由未支付加工费，但事实上并未抵扣；10、合同变更协议书，证明因二十冶集团公司的违约行为导致京旗公司对他人违约。二十冶集团公司质证如下：1、2002年合同承租方系案外人，与本案无关；2004年合同附件没有二十冶集团公司盖章，附件与合同无骑缝章，无法证明附件系该合同的附件，真实性不认可；2009年及2012年的合同真实性无异议；双方从2004年至2018年的合同中均没有设备清单，故租赁内容仅指厂房，并不含设备，二十冶集团公司提供设备是免费给京旗公司使用的，并非义务；若处置设备是违约行为，京旗公司不会一直不提出异议；2、真实性无异议，二十冶集团公司处置报废设备系自主经营行为，与合同履行无关，并未违约；3、真实性不予认可，二十冶集团公司确实有市政工程分公司物资管理部的印章，但并未找到该清单的原件，且该清单并非双方2017年合同的附件；4、未收到该报告，内容亦缺乏真实性，不能证明这些损失的发生系二十冶集团公司原因导致；5、真实性无异议，京旗公司对处置设备没有提出异议，并配合办理；6真实性无异议，可证明京旗公司在合同到期后未立即搬走；7、真实性均不予认可，不能证明实际发放工资及停工事实和损失，也不能证明与二十冶集团公司有关；8、真实性不清楚，合同签订方及付款主体均非京旗公司，且办理排水许可系案外人满足日常经营所发生的费用，与二十冶集团公司无关；9、形式上真实性予以认可，但材料记载的形成时间距今已有14年，对内容真实性已无法核实，且本案系租赁法律关系，双方委托加工法律关系下的债权债务与本案无关；10、真实性不清楚，与本案无关。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认为，二十冶集团公司与京旗公司签订多份房屋租赁合同，最后一份合同期限为2018年2月1日至2018年12月31日。合同到期后，双方未续签租赁合同，且二十冶集团公司向京旗公司发函要求搬离，故京旗公司应当返还租赁物。二十冶集团公司于2019年1月处置房屋内机器设备，系其对自有财产的处分，难以认定构成违约。即使二十冶集团公司于2016年处置设备系在双方租赁合同期限内，但嗣后京旗公司仍与二十冶集团公司续签2017年及2018年租赁合同，并未提出异议，故京旗公司认为二十冶集团公司的处置设备行为构成违约，无事实和法律依据，本院难以认同。京旗公司表示其于2019年1月10日搬离，并无相应证据予以证明，且二十冶集团公司向其发送2020年1-2月的水电费明细，京旗公司并未提出异议，故本院难以采信京旗公司的意见。二十冶集团公司自认京旗公司已于2020年3月31日搬离，本院予以确认。二十冶集团公司要求京旗公司支付2019年1月至2020年3月期间使用费的诉讼请求，本院予以准许。考虑到二十冶集团公司于2019年1月处置设备，客观上京旗公司已无法进行生产经营，本院酌情将使用费调整为385,035元。双方自2019年1月1日起并未签订租赁合同，二十冶集团公司要求按原租赁合同标准计算逾期付款违约金的诉讼请求，于法无据，本院不予准许。京旗公司并无证据证明二十冶集团公司存在违约导致其损失，亦无证据证明二十冶集团公司存在占用厂房的行为，其要求二十冶集团公司退还人员工资、赔偿停工停产损失及维修污水管道费用、支付占用厂房使用费的反诉请求，无事实和法律依据，本院不予准许。京旗公司要求二十冶集团公司支付加工费的反诉请求，与本案并非同一法律关系，本案中不作处理。京旗公司主张曾将加工费409,827元作为租赁保证金，无证据证明，本院不予采信。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、1999年《中华人民共和国合同法》第一百零九条的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海京旗冶金机械设备制造有限公司于本判决生效之日起十日内，向原告(反诉被告)中国二十冶集团有限公司支付2019年1月至2020年3月的使用费385,035元；二、驳回原告(反诉被告)中国二十冶集团有限公司的其余诉讼请求；三、驳回被告(反诉原告)上海京旗冶金机械设备制造有限公司的所有反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取5,709元，由原告(反诉被告)中国二十冶集团有限公司负担2,171元，被告(反诉原告)上海京旗冶金机械设备制造有限公司负担3,538元；反诉受理费减半收取17,375元，由被告(反诉原告)上海京旗冶金机械设备制造有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  刘姗书记员  朱丹附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第一百零九条当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……