贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)黔27民终1761号 上诉人（原审被告）：贵州大地永乐置业有限公司，住所地贵州省黔南布依族苗族自治州都匀市龙山大道**贵侯苑商务大酒店**，统一社会信用代码91522701322007053C。 法定代表人：程载，该公司董事长。 委托诉讼代理人：陆连军，贵州贵正（修文）律师事务所律师。 被上诉人（原审原告）：于跃海，男，汉族，1956年6月15日出生，住都匀市。 被上诉人（原审原告）：游明霞，女，汉族，1966年4月17日出生，住贵州省独山县。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：胡楠，贵州贵达律师事务所律师。 二被上诉人共同委托诉讼代理人：夏鑫，贵州贵达律师事务所律师。 上诉人贵州大地永乐置业有限公司（以下简称大地公司）因与被上诉人于跃海、游明霞商品房销售合同纠纷一案，不服都匀市人民法院（2020）黔2701民初6942号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月23日立案受理后，依法组成合议庭，于2021年4月16日公开开庭对本案进行了审理。上诉人大地公司委托诉讼代理人陆连军、被上诉人于跃海、游明霞委托诉讼代理人胡楠、夏鑫到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 大地公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求。事实和理由：一、本案案涉房屋已经通过竣工、消防验收，具备房屋的交付条件，双方当事人通过委托经营管理的方式交付了案涉房屋，而且被上诉人也享受了委托经营管理的收益，本案上诉人已经履行交付房屋的义务。一审法院认定上诉人至今未将涉案房屋交付被上诉人使用，属事实认定错误。涉案商铺所在的新都汇国际购物广场已于2017年9月通过消防验收，案涉房屋已达到交付条件。上诉人与被上诉人签订《商品房买卖合同》后另行签订了《商铺委托经营管理合同》，该合同第二条第一款约定被上诉人将案涉商铺全权委托给上诉人使用、管理；第二条第三款约定被上诉人委托上诉人全权代办收房事宜；第四条第三款也明确被上诉人将购买的案涉商铺委托给上诉人方培育商场，2017年10月26日至2020年10月25日共计三年的租金318102元已从被上诉人所需支付给上诉人的商铺购房款中减抵扣除，被上诉人实际已在过去3年享受了托管案涉商铺的收益。双方当事人在合同履行时即三年的托管期间，房屋交付及租金收益条件均已经成就。由于被上诉人已委托上诉人全权代办收房事宜，上诉人已占有使用案涉商铺，因此上诉人未通知被上诉人收房而由上诉人直接使用、管理该商铺应视为被上诉人已收房。本案不存在逾期交房的事实。二、被上诉人起诉解除合同时已经超过了法律规定合同解除权的行使期间。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条第二款及《中华人民共和国民法总则》第一百九十九条之规定，由于上诉人与被上诉人并未约定逾期交房时解除权的行使期间，因此被上诉人依据逾期交房事由请求解除涉案《商品房买卖合同》的解除权行使期间到2018年7月31日止。被上诉人依据逾期办理转移登记事由解除合同的解除权期间到2019年5月14日止。被上诉人起诉要求解除合同的时间是2020年12月14日，均已经超过了解除权的行使期间。本案因被上诉人怠于行使权利，解除权消灭，其无权解除涉案《商品房买卖合同》。综上，请求二审改判支持上诉人的上诉请求。 于跃海、游明霞二审辩称，1.上诉人在一审庭审中已确认至今都未通知被上诉人交房及缴纳房租，其违约行为一直存在。商品房买卖合同中收房和验房的权利，是被上诉人单独所享有的权力，上诉人所提到的委托经营合同的前提是被上诉人验收房屋合格后，才产生移交的法律关系，在一审庭审中该先后顺序，也进行了调查和确认，所以不存在上诉人所称的代为收房的委托事项。2.一审法院已经查明该商铺的现状是未进行内部分割，完全是与其他商铺混同，不具备单独交付使用的条件，并且上诉人并未提交该商铺竣工验收的相关资料，其不能证明已具备交付条件。3.关于时效问题，在一审庭审中，被上诉人已经提交了资料及相关证据，证实2018年已经向都匀市政府提交过相关的异议，要求房开商解除合同。被上诉人作为业主代表也收到了房开商及市政府相关部门的回复，又基于上诉人处于持续性的违约状态，被上诉人才于2020年10月13日向上诉人发出律师函，再次要求解除商品买卖合同。被上诉人向上诉人主张的解除合同的事实成立，合同约定有明确条款，其诉请应得到支持。 于跃海、游明霞向一审法院起诉请求：1.请求法院判令解除原、被告签订的《商品房买卖合同》；2.请求法院判令被告返还原告已付购房款1007328元，并支付违约金5036.64元及利息（利息以1007328元为基数，自2017年2月2日起按银行同期贷款利率计算至实际返还之日止）；3.受理费由被告承担。 一审法院认定事实：2017年2月2日，原告与被告签订《商品房买卖合同》（以下简称合同），购买被告开发建设的位于都匀市，该商品房建筑面积44.81平方米，总价款为1007328元。合同约定被告于2017年8月31日前，将涉案房屋交付原告使用，并于2018年5月15日前，取得该商品房所有权初始登记，将办理商品房转移登记的有关文书，交付买受人；若出卖人超过约定的交房时间30日不能交付房屋，买受人有权退房，出卖人应当自收到退房通知之日起15日内退还全部已付款，并按照全部已付款的0.01%向买受人支付违约金。合同订立后，原告依约按时支付购房款，但被告至今未将涉案房屋交付原告使用，亦未将办理产权转移登记有关文书交付给原告，原告遂向法院起诉，提出前述诉讼请求。 一审法院认为，原告于跃海、游明霞与被告贵州大地永乐置业有限公司签订《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规效力性强制性规定，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务；根据合同约定，被告应当在收到房款后按时向原告交付房屋及相关单证，现被告未能及时交付房屋及相关单证，已构成违约，根据《中华人民共和国合同法》第九十三条：“当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”的规定，被告于庭审中确认至今未通知原告交房或验收房屋，且原告已经于2020年11月13日致函被告，通知其解除合同，故原告要求解除合同以及退还房款予以支持；被告未能根据合同约定退还房款，已构成违约，应当按照合同约定支付违约金即已付房款的0.01%（10073元）。综上所述，原告于跃海、游明霞要求解除合同、返还购房款1007328元及违约金的诉讼请求，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、解除原告于跃海、游明霞与被告贵州大地永乐置业有限公司签订的《商品房买卖合同》；二、被告贵州大地永乐置业有限公司于判决生效后15日内退还原告于跃海、游明霞购房款1007328元和违约金10073元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6956元，由被告贵州大地永乐置业有限公司负担。 二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。 经本院审理，二审查明的事实与一审查明的事实一致。 综合双方当事人在一、二审诉讼中的诉辩请求和理由，归纳本案二审主要争议焦点为：案涉《商品房买卖合同》是否应当解除。 本院认为：上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，被上诉人以上诉人未按合同约定的期限履行交房义务为由，要求解除案涉《商品房买卖合同》，上诉人则主张其已经通过与被上诉人签订《商铺委托管理协议》的形式，履行了该商品房的交付义务，且被上诉人要求解除《商品房买卖合同》，已经超过了法律规定的除斥期间，解除权已经消灭。本院对此认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”，本案双方当事人在合同中约定的交房时间是在2017年8月31日前，同时双方还约定逾期超过30日，买受人有权退房。根据上述司法解释的规定和合同的约定，如果上诉人未按期交房，被上诉人又未催告上诉人履行交房义务的，被上诉人应当在解除权发生之日起一年内行使解除权，即在2018年10月1日前要求解除合同，但被上诉人直至2020年11月13日才委托律师向上诉人发出律师函，要求解除合同，已经超过了法律规定的一年的除斥期间，解除权已经消灭。虽然被上诉人主张其曾作为业主代表向政府相关部门反馈上诉人逾期交房和逾期办证的问题，上诉人也答复会尽快解决，解除权的时效已经中断，但是由于解除权的行使期间属于除斥期间，不适用诉讼时效中止、中断的规定，故，被上诉人在合同约定的解除权消灭后诉至法院要求判决解除其与上诉人签订的《商品房买卖合同》，没有事实和法律依据，对其该项诉讼请求，本院不予支持。一审法院判决解除双方签订的《商品房买卖合同》，并判决上诉人向被上诉人退还购房款和支付违约金不当不当，本院予以纠正。 综上所述，上诉人贵州大地永乐置业有限公司的上诉请求成立，予以支持。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下： 一、撤销贵州省都匀市人民法院（2020）黔2701民初6942号民事判决； 二、驳回被上诉人于跃海、游明霞的诉讼请求。 一审案件受理费6956元，由被上诉人于跃海、游明霞负担；二审案件受理费13957元，由被上诉人于跃海、游明霞负担；上诉人贵州大地永乐置业有限公司预交的二审案件受理费13957元，本院予以退回。 本判决为终审判决。 审判长  唐新春 审判员  蔡云飞 审判员  郑 晔 二〇二一年四月二十九日 法官助理莫波 书记员黄雅菲