北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初45092号原告：张海英，女，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：刘剑华，北京市承光律师事务所律师。被告：王建平，女，住北京市海淀区。原告张海英与被告王建平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年11月6日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告张海英之委托诉讼代理人刘剑华与被告王建平，均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。张海英向本院提出诉讼请求：1、判令王建平支付我欠付的2018年7月26日至2020年7月25日的房屋租金140900元及利息（24800元从2018年7月26日起计息，38700元从2019年1月26日起计息，38700元从2019年7月26日起计息，38700元从2020年1月26日起计息，按照中国人民银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）；2、判令王建平支付我违约金8600元；3、诉讼费由王建平承担。事实与理由：我和王建平于2016年7月15日签订房屋租赁合同，约定将我位于北京市海淀区羊坊店路x号x幢x层x号的房屋（以下简称涉案房屋）出租给王建平，租期自2016年7月26日至2018年7月25日。月租金6450元，押一付六，首期付款日期为2016年7月26日。合同到期后王建平表示愿意继续使用房屋，我表示无异议。王建平未按照合同约定时间支付租金，经我催要，王建平于2018年9月28日向我转账5万元、2019年2月2日向我转账3万元、2019年3月8日向我转账5万元，王建平至今仍拖欠租金140900元。期间我多次与王建平沟通，催促其支付所欠租金，王建平多次表示愿意继续承租房屋，但拒绝支付租金。我于2020年7月26日向王建平发送了解除合同告知函，告知其合同解除并要求其支付所欠租金并完成房屋清退，王建平未予理会。故诉至法院。王建平辩称，解除合同通知函我没有收到过，我住在部队大院里，本人不拿就收不到。双方没有续签合同。张海英没有给光耀东方的物业交过物业费，影响到上下电梯不给我办卡，2019年1月29日开始就不让我坐电梯上去。我确实有东西在房屋内，但我上不去楼，一直没有去办公。张海英发信息乱要房租，截屏不全，只截取了对其有利的信息。签合同是张海英签的，打款让我打给甘元兵，给我的合同里付款信息是甘元兵的账户，交给法院的是空白的。物业管理严格，电梯卡等的有效期与合同是一致的。2016年7月26日至2018年7月25日房租已经支付，中间拖欠过租金也跟张海英说明了原因。我现在经济也很困难。2019年上去办公了两三个月，后来电梯卡上不去，2019年5月开始我再没上去办过公。房屋内还留存我做的软件，后来钥匙退给了张海英。租金我认为支付至2019年12月31日，之后的不应该再支付了。我给张海英发送的信息里有说明。2020年开始因为有疫情，也没办法办公了，我也不应该支付租金了。我已经支付了175150元的租金，截止到2020年1月26日我还需要支付95750元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2016年7月25日，张海英（出租人、甲方）与王建平（承租人、乙方）与居间方签订北京市房屋租赁合同，约定张海英将涉案房屋出租给王建平，租赁用途为办公，租赁期自2016年7月26日至2018年7月25日，租金6450元每月，押一付六。合同中约定，乙方不按照约定支付租金达5日的，甲方有权单方解除合同，收回房屋。乙方应按月租金的100%向甲方支付违约金，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状或赔偿相应损失。甲方未按约定时间交付该房屋或者乙方不按约定支付租金但未达到解除合同条件的，以及乙方未按约定时间返还房屋的，应按月租金200%标准支付违约金。双方均认可王建平共计向张海英合同中指定的其丈夫甘元兵的账户内支付175150元，合同到期后，双方口头约定按照原合同继续履行。经询，涉案房屋原产权人系张海英，其已于2020年8月将涉案房屋出售。张海英主张因王建平未按约定支付租金，其多次催促无果后，于2020年7月26日通过快递和短信的形式向王建平发送解除合同通知函，主要内容为“按照合同约定，贵方应在起租日前支付起租日后六个月的房租。但贵方未按约定缴纳房租。且2018年-2019年部分房租、2019年至今全部房租，至今未予缴纳。根据合同第九条第四款约定，现通知贵方：1、即日起解除贵我双方签订的合同；2、贵方应于合同解除日起5日内按照合同约定将房屋返还我方。逾期未返还房屋，房屋内遗留物将被视为贵方的废弃物进行处理，贵方逾期返还房屋给我方造成的影响，所有经济损失将由贵方承担。”王建平否认收到上述解除合同通知函。庭审中核查其手机短信记录，其2020年7月26日向张海英回复“你好，我这边的账还是没有要回来，我很焦急上火，因为疫情到现在你的那个房子一直没有人去办公，你要用就用，但是我会把房租算到我给你结账那天，不会少一天的，被疫情闹得，相互理解吧”，王建平对此作出的解释是“房租什么时候我们双方结账，我付到什么时候。张海英着急用，可以先用这房子。”王建平主张因张海英未办理电梯卡，其于2019年5月之后未再进楼办公，房屋内留存有其物品，后来钥匙也退还给张海英，认为租金应支付至2019年12月31日。同时，其表示2020年疫情期间没有办公，受到了影响，如果判定疫情期间需要支付租金，希望法院进行酌减。本院认为，张海英与王建平签订的北京市房屋租赁合同，系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应按合同约定履行。到期后，双方口头约定按照原合同继续履行，形成事实上的租赁合同关系。关于合同解除，王建平虽主张其2019年5月之后未再进楼办公，但未提交证据证明，未明确提出解除合同且房屋内一直留存有其物品，故对于其主张租金仅应支付至2019年12月31日的主张，不予采信。张海英于2020年7月26日向王建平发送解除合同通知函，王建平虽否认收到该通知函，但其同日发送给张海英的短信中未对合同尚未解除提出质疑。综上，认定双方之间的合同关系于2020年7月26日终止。根据查明，王建平共计向张海英支付了175150元（包括押金6450元），按照合同约定，尚欠租金未支付。对于具体的租金数额，本院将押金折抵一个月租金，考虑到疫情确对其营业收益产生重大减损，故本院对租金标准依据公平原则酌情进行调整。张海英主张的利息损失，于法无据，本院不予支持。王建平确存在拖欠租金的事实，根据合同约定，其应向张海英支付违约金，具体数额本院确认为一个月租金标准。关于张海英主张的违约金8600元中包括其垫付的水电费、宽带费等，但未提交证据，故本院对垫付的水电宽带费用不予支持综上所述，本院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款；《最高人民法院关于使用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、王建平于本判决生效后七日内给付张海英欠付房屋租金115100元；二、王建平于本判决生效后七日内给付张海英违约金6450元；三、驳回张海英的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3290元（张海英已预交），由张海英负担615元，已交纳；由王建平负担2675元，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  王一凯二〇二一年四月二十九日书记员  于安宁