上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初12057号原告：上海市虹口区香杉园小区业主委员会，住所地上海市虹口区。负责人：钱正元，业主委员会主任。委托诉讼代理人：秦甜甜，上海恒隆律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁云峰，上海恒隆律师事务所律师。被告：上海启蝶贸易有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：黄传忠，执行董事。委托诉讼代理人：黄文葳，公司员工。第三人：上海甬豪房地产开发有限公司，住所地中国(上海)自由贸易试验区浦东南路XXX-XXX号XXX幢XXX室。法定代表人：全益军，董事长。委托诉讼代理人：仰长斌，浙江秉清律师事务所律师。委托诉讼代理人：王咪，浙江秉清律师事务所律师。原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会与被告上海启蝶贸易有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年6月2日立案后，依法通知上海甬豪房地产开发有限公司作为本案第三人参加诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员缪欢独任审理，公开开庭进行了审理。原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会的委托诉讼代理人秦甜甜，被告上海启蝶贸易有限公司的委托诉讼代理人黄文葳及第三人上海甬豪房地产开发有限公司的委托诉讼代理人仰长斌到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会向本院提出诉讼请求：1、要求解除原告与被告间就上海市虹口区广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米和6平方米)的房屋租赁关系，被告立即向原告腾退；2、要求被告向原告支付自2019年4月1日起至实际腾退仓库之日止拖欠的仓库租金及使用费(按照每月1,800元计)；3、要求被告向原告支付违约金1,800元。诉讼过程中，原告申请变更第二项诉请要求按照每月1,908元的标准计付租金及使用费。事实和理由：上海市虹口区广纪路XXX号地下1层分别为75平方米和6平方米的两个仓库(以下简称系争仓库)由上海市虹口区香杉园小区全体业主共有，原告负责管理，并经业主大会表决将系争房库出租使用。2014年开始被告租用系争仓库，月租金为1,500元，2018年4月1日原告与被告签订《房屋租赁合同》，约定月租金为1,800元，租期为2018年4月1日至2020年3月31日，提前一个月付，半年一付，违约方需向对方按年度支付一个月租金作为违约金。合同虽然约定先付后用，但实际履行是先用后付，且因被告需要原告开具增值税发票，故月租金调整为1,908元。被告自2019年4月1日未再向原告支付租金，经原告多次催讨仍拒不支付。根据双方之间的租赁合同，租赁期限至2020年3月31日，此后因双方未再续签书面的租赁合同，双方间的租赁关系为不定期租赁关系，且被告长期拖欠租金构成根本违约，原告有权要求解除合同，为了维护原告的合法权益，特向法院提起诉讼，请求支持原告诉请。被告上海启蝶贸易有限公司辩称，第一，原告不具备本案诉讼主体的合法资格。系争仓库的产权应由开发商上海香杉房地产开发有限公司(以下简称香杉公司)的股东即第三人承继，原告并非系争仓库的产权人，并非本案适格的主体。第二，即便第三人在庭审中表示原告可以管理使用系争仓库，但也明确表示事前不知晓地下自行车库改变用途及出租事宜，故原告无权出租系争仓库，租赁合同应属无效合同。第三，系争仓库的租赁期限尚未届满，租赁合同应当继续履行。被告自2008年左右就开始承租系争仓库，2018年4月1日原、被告签订《房屋租赁合同》，约定租赁期限至2022年3月31日，被告曾单方将租赁期限修改成至2020年3月31日止，但是原告对此未盖章确认，故租赁期限仍应至2022年3月31日届满。即便租赁合同在2020年3月31日届满，2020年4月1日被告亦根据原告的要求完成了续租合同的签署，租赁期限至2022年3月31日止，且根据2018年4月1日的租赁合同约定，原告没有明确表示不续租的视为同意被告继续承租，因此不存在原告所述的不定期租赁合同，原告无权随时解除合同。第四，被告自2019年10月1日起未支付租金，是因为新冠肺炎疫情影响，以及租赁过程中6平方米仓库门锁因原告原因被破坏且门口设置停车位，影响被告对于该仓库的使用，被告一直在同原告协商减免租金事宜而致未付租金。被告不存在违约行为，原告不能主张解除合同，租赁合同应当继续履行，被告亦不应当承担违约责任。第三人上海甬豪房地产开发有限公司述称，含系争仓库在内的上海市广纪路XXX号地下1层自行车库的实际权利人为第三人，第三人及香杉公司均同意将上述房屋交给原告使用，本案由法院依法审理。本院经审理认定事实如下：上海市广纪路171弄1、3-4号地下自行车库、1层物业管理用房、门卫、173号地下1层自行车库，竣工于2006年，不动产登记的产权人为香杉公司(由第三人出资设立的法人独资企业，2009年3月12日注销)。第三人将上述房屋交由业委会使用，后经业主大会讨论，上述自行车库改建出租。2018年4月1日原告(出租方)、被告(承租方)及苏州易亚物业管理有限公司上海分公司(中间方，以下简称易亚物业公司)签订《房屋租赁合同》，约定原告将系争仓库出租给被告，租赁期限自2018年4月1日至2020(原为“2022”，被被告代理人黄文葳修改为“2020”并在旁签字)年3月31日止，租金为每月1,800元，开收据；房租采用提前一个月付方式，半年一付，租金支付给易亚物业公司，不产生租房押金；房屋装修、日常维修费由被告支付；租赁期满后，如被告要求继续租赁，原告则优先同意继续租赁，租赁价格按照市场价协商；租赁期满后，如原告未明确表示不续租的，则视为同意被告继续承租；任何一方违反本合同的规定，按年度须向对方缴纳一个月租金作为违约金。2017年9月11日被告代理人黄文葳通过微信支付给易亚物业公司工作人员杨文华租金9,000元，杨文华微信告知“是2017.4-9租金”，黄文葳回复“好吧”。2018年3月26日杨文华微信向黄文葳催要2017年10月到2018年3月的租金9,000元，黄文葳回复“晓得了，这几天”，2018年4月12日黄文葳支付租金9,000元。2018年8月27日杨文华微信向黄文葳催要“王老板10800，税金650，合计11450”，黄文葳回复“OK。明早给你，都安排好了”。2018年9月18日黄文葳支付租金11,448元。2019年4-6月经杨文华多次催要，2019年6月24日黄文葳支付租金11,448元。2019年10月至2020年1月，杨文华先后多次发送微信给黄文葳催款，内容为“仓库付的是2019.4.1-9.30日11448元，水费18.7月-19年6月5032.5元，电费4272元，物业费2019年1-12月21703.2元，合计11448+5032.5+4272+21703.2=42455.7元。”黄文葳回复“知道了，年底前结清”、“我确认给你了，过完元旦春节前这段时间全部结清，和之前的说法没变化”、“3月份底”等。2020年3月11日，杨文华发微信给黄文葳，称“仓库付的是2019.4.1-2020.3.31日22896元，电费2019.7-12月2136元，物业费2019年1-12月21703.2元，合计22896+2136+21703.2=46735.2元”，“仓库合同到3月31日到期了，需要租的话，要重新签合同的。”黄文葳回复“晓得了”。2020年3月25日，杨文华发微信向黄文葳催款，黄文葳回复“OK，4月份解决掉”，杨文华称“不过我估计业委会在没有收到上一年度仓库费用前，别说续签合同，他们可能马上要出函催款，如果超过半个月收不上来，估计要诉讼。你之前的合同是预付的，不是倒结账的，如果按照预付合同，你已经延迟一年付款了”，黄文葳回复“四月份答应你。”2020年4月1日，杨文华发微信给黄文葳催款，同时还发给黄文葳一份租房合同2020电子版，称“这个是新的合同，请你打印3份，并盖章”。黄文葳回复，一年前地下小仓库门锁被敲坏了，杨文华表示是当时民防检查时候要求打开的，并称根据民防要求小仓库不让堆放物品，后期如果续签租赁合同，小仓库不能加入合同内，需要空关。黄文葳表示“那麻烦另外给我一间”，“只能我们自己去配锁，重新安装”，杨文华回复“我们物业的一个放工具的小房间给你，明天带你去看看”。2020年4月3日黄文葳发微信给杨文华表示“下周去看看工具间”。2020年4月13日，杨文华发微信向黄文葳催款，黄文葳回复“4/31”，杨文华称“你4月30日没有缴清的话，我只能找律师走起诉途径了。起诉后，您仓库需要腾空，不再续租了。”后因被告仍未支付租金，故原告诉至本院，要求判如所请。审理中，原、被告均认可在2018年4月1日签订租赁合同前，6平方米的地下小仓库门前就设置有停车位。本院认为，系争仓库不动产登记产权人为香杉公司，因该公司已实际注销，第三人亦认可系争仓库交由原告使用，故不论系争仓库的实际权利人为第三人抑或原告，原告都有权提起本案诉讼。被告主张原告并非本案适格主体的意见，缺乏事实和法律依据，本院依法不予采纳。原告与被告就系争仓库签订租赁合同，系双方真实意思表示，内容不违反法律、法规的效力性强制性规定，应为有效，对当事人具有法律约束力。根据双方签订的房屋租赁合同，租赁期限至2020年3月31日，约定的租赁期限届满后，被告继续租赁使用系争仓库，双方形成不定期租赁合同关系。不定期租赁合同关系的当事人可以随时解除合同。现原告要求解除双方之间的不定期租赁合同关系，符合法律规定，本院依法予以支持。合同解除后，被告应将系争仓库返还原告并付清占用期间的费用，故对原告要求被告腾退系争仓库的诉讼请求，本院依法予以支持。关于被告辩称2018年4月1日《房屋租赁合同》尚在租赁期内的意见，该租赁合同上租期的修改虽然是被告单方所为，但原告认可该处修改，且被告与易亚物业公司于2020年3-4月曾谈及续签租赁合同的事宜，从合同当事人的意思表示及合同的实际履行可见，租赁期限应至2020年3月31日止。被告辩称已经完成续签租赁合同并提供了一份仅有被告盖章的租赁合同，但不足以证明双方已重新续签租赁合同，且2020年4月原告也表示过如被告在2020年4月30日前未付清租金则不再续租。故被告的上述意见，缺乏事实依据，本院依法不予采信。关于被告欠付的租金及房屋使用费。根据庭审查明的事实，原告提供的发票及微信聊天记录足以证明被告仅支付租金至2019年3月31日，虽然被告在本案诉讼后曾就租金提出过异议，表示租金已支付至2019年9月30日，但其未能提供证据，故本院不予采信。原告要求被告支付自2019年4月1日起至实际搬离之日止的租金及使用费，于法有据，本院依法予以支持，使用费标准参照租赁期内实际交纳的月租金数额来支付。被告拖欠租金，经原告多次催缴仍拒不支付，其行为显属违约，租赁合同约定违约方要交纳一个月租金作为违约金，故原告要求支付违约金的诉讼请求，符合合同约定，且数额并无不当，本院依法予以支持。被告辩称未支付租金是因为疫情及6平方米小仓库门锁被破坏且门口设置停车位置，影响其实际使用，但根据微信聊天内容显示，被告从未因疫情或门锁、车位问题提出要求减免租金的要求，只是单纯的拖欠租金。而且被告2019年4月1日开始就未支付租金，而事实上疫情是2020年年初才开始，被告在2020年4月1日方才同原告反应系争仓库门锁被破坏的情况，且当天被告就表示自己重新配锁安装，显然不能成为当时拒付租金的理由。且签订租赁合同之前6平方米小仓库门口已经设置有停车位，被告理应预见到车位会被使用的可能，其接受客观状况并签订租赁合同，不能以有车辆停靠为由不支付租金。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百三十五条及第二百三十六条之规定，判决如下：一、解除原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会与被告上海启蝶贸易有限公司之间的就上海市广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米及6平方米)的租赁合同关系；二、被告上海启蝶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内携物品从上海市广纪路XXX号地下1层两个仓库(75平方米及6平方米)内腾退，并将上述仓库返还给原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会；三、被告上海启蝶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会自2019年4月1日起至实际返还仓库之日止的租金和使用费(按每月1,908元计付)；四、被告上海启蝶贸易有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告上海市虹口区香杉园小区业主委员会违约金1,800元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费215元，由被告上海启蝶贸易有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 缪 欢书记员 刘方园附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。……第二百三十五条租赁期间届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。第二百三十六条租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。