安徽省芜湖市镜湖区人民法院民 事 判 决 书（2021）皖0202民初2235号原告：胡蝶，女，1968年10月31日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。原告：胡彭，女，1973年11月8日出生，汉族，住安徽省芜湖市弋江区。两原告共同委托诉讼代理人：沈向华，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。两原告共同委托诉讼代理人：杨卫宏，北京盈科（芜湖）律师事务所律师。被告：吴勇，男，1963年11月14日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。被告：刘晓芳，女，1963年8月15日出生，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区。两被告共同委托诉讼代理人：吴谦，男，汉族，住安徽省芜湖市鸠江区，系两被告之子。两被告共同委托诉讼代理人：钱礼华，安徽春蓝律师事务所律师。原告胡蝶、胡彭与被告吴勇、刘晓芳房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡蝶、胡彭的共同委托诉讼代理人沈向华、杨卫宏，被告吴勇、刘晓芳的共同委托诉讼代理人吴谦、钱礼华到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告胡蝶、胡彭向本院提出诉讼请求：1、确认两原告所购芜湖市镜湖区房屋（包含单元门前自建房12平方米左右及后屋院子和自建房18平方米左右）产权的对价即包括拆迁补偿款在内的一切利益归两原告所有；2、两被告向两原告支付违约金125000元；3、本案诉讼费用、保全费、保全担保保险费等费用由两被告承担。事实与理由：2021年1月16日，原告胡蝶、胡彭通过中介芜湖宜友房地产经纪有限公司与被告吴勇、刘晓芳签订存量房买卖合同，合同约定：两被告将坐落在芜湖市镜湖区房屋【包含单元门前自建房12平方米左右及后屋院子和自建房18平方米左右（现为厨房）】转让给原告，转让价格为625000元，原告在签订本协议当日自行支付两被告购房定金20000元，原告支付首付款时，已支付的定金视为首付款一部分；原告于过户当日将剩余购房款605000元以非房管局资金托管方式支付给被告；双方同意在2021年3月30日之前办理房屋所有权转移登记手续，并于过户当天腾房交付；被告拒绝将该房屋出售给原告或者擅自提高房屋交易价格构成严重违约，原告有权要求被告向原告支付房屋总价款20%的违约金。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了2万元定金，向中介支付了中介费用，并备齐了购房款。当原告要求被告交房并网签过户时，两被告向原告和中介明确表示拒绝向原告出售上述房产且要求加价，构成了严重违约。故原告为维护自身合法权益，诉至法院请求判如所请。被告吴勇、刘晓芳辩称，第一，两被告因家庭成员意见不一致，在签订合同后明确表示解除双方房屋买卖合同，并于2021年2月21日电话通知原告。现因被告单方要求解除双方房屋买卖合同，合同目的无法实现，请求法院依法判令双方房屋买卖合同已解除。第二，被告愿意承担因单方解除合同的法律后果即双倍返还定金给原告。1、本案中在房屋买卖合同中，既约定了定金作为债权担保，又在第七条约定了违约处理，被告只能承担相应违约责任。2、合同第七条，房屋合同双方违约处理系案外人芜湖宜友房地产经纪有限公司提供的格式化合同，案外人未对合同双方尽到了提示说明义务，因此第七条约定对于双方不产生约束力。3、合同第七条第三款约定的甲方出现违约情形时，相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金，该款约定的违约金标准明显过高。本合同签订于2021年1月16日，而被告于2021年2月21日既明确告知原告要求解除合同，自签订合同后被告单方解除合同仅一个多月的时间，因此被告的违约行为未给原告造成损失，原告也未能举证证明因被告的违约行为对原告造成的损失，因此依据民法典第584条、585条之规定，原告主张被告支付125000元违约金无事实与法律依据。4、被告在签订房屋买卖合同时，镜湖区人民政府尚未作出2021年第一号房屋征收决定。被告在签订合同时无法预见违约给原告造成原告诉请中一、二两项损失。因此，即使被告违约也不应对原告诉请中的一、二两项损失承担责任。5、被告系案涉房屋的合法所有人，即使案涉房屋拆迁征迁，其征迁利益，应归被告所有。综上，原告的各项诉请无事实与法律依据。本院经审理认定事实如下：2021年1月16日，两原告（乙方、买受人）与两被告（甲方、出卖人）签订《存量房买卖合同》，主要约定：甲方将坐落于芜湖市镜湖区，权属证号为：2002××30，建筑面积51.96平方米房屋出卖给乙方；房屋总价款为625000元；甲乙双方在签订本协议当日乙方自行支付给甲方购房定金人民币20000元，乙方支付首付款时，已支付的定金视为首付款一部分；乙方于过户当日将第三笔购房款605000元，以非房管局资金托管的方式支付给甲方；经甲乙双方协商，甲乙双方同意，在2021年3月30日之前，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方同意，甲方于过户当天腾空该存量房，并通知乙方进行验收交接；甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知方式解除房屋买卖合同：……4、拒绝将该房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的……甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十日内，以相当于该合同约定房屋总价款的20%向乙方支付违约金。补充条款：总房款625000元包含单元门前自建房约12平方米左右及后屋院子和自建房约18平方米左右，具体以拆迁办测量为准。当日，两原告向两被告支付购房定金20000元，并由两被告出具《定金收据》，芜湖宜友房地产经纪有限公司作为居间方亦在该合同和定金收据上盖章。原告胡蝶支付中介费6000元，并由芜湖宜友房地产经纪有限公司出具收款收据。后原告胡蝶、胡彭多次催促被告吴勇、刘晓芳办理产权过户登记手续，但两被告未予配合。2021年2月21日，两被告电话通知原告，明确表示不再履行合同。其后双方多次协商，两被告均明确表示终止合同，遂成讼。另查明，芜湖市镜湖区人民政府于2021年3月22日发布芜湖市镜湖区人民政府征收决定（2021年第1号），案涉房屋被列入征收范围。原告胡蝶、胡彭庭审后提交书面申请，撤销诉请判令两被告向两原告支付违约金125000元。上述事实，有原、被告身份证复印件、存量房买卖合同、房产证复印件、定金收据、情况说明、芜湖市镜湖区人民政府征收决定（2021年第1号）及原、被告的当庭陈述等证据在卷佐证，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规强制性规定，不损害国家、集体、他人的合法权益，该合同合法有效，当事人应按照约定全面履行自己的义务。被告以家庭成员意见不一致为由拒绝履行《存量房买卖合同》的行为，明显有违诚实信用原则，已构成违约。对两被告的该抗辩意见，本院不予支持。对于两原告诉请确认芜湖市镜湖区房屋（包含单元门前自建房12平方米左右及后屋院子和自建房18平方米左右）产权的对价即包括拆迁补偿款在内的一切利益归其所有。首先，原、被告签订的系《存量房买卖合同》，因此产生的法律关系属债权法律关系，在原告履行完相应的义务后，其享有请求被告将案涉房屋交付以及将案涉房屋所有权变更登记至其名下的请求权，在案涉房屋所有权未变更前，案涉房屋所有权人仍为两被告，相应的征收补偿利益应该由两被告享有；其次，两被告在双方签订合同一个多月后，于2021年2月21日就明确作出不履行合同的意思表示，《存量房买卖合同》的主要义务并未履行，而案涉房屋纳入征收范围的时间是2021年3月22日，案涉房屋所有权客观上已无法变更登记；最后，原告该诉请是指合同履行后可以获得的利益，但根据法律规定，该利益不得超过违反合同一方订立合同时预见或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失，本案中，原、被告在订立合同时，均无法预见案涉房屋何时征收以及征收可以获得多少补偿利益，该事实属尚未发生的事实，可能存在各种不确定因素。综合原、被告《存量房买卖合同》实际履行情况以及合同中的定金、违约条款的约定，对两原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条，第五百六十二条、第五百六十五条、第五百六十六条、第五百七十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告胡蝶、胡彭的诉讼请求。案件受理费减半收取5700元，财产保全费3645元，合计9345元，由原告胡蝶、胡彭负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省芜湖市中级人民法院。审判员 黄 文 博二〇二一年四月二十日书记员 王任慧子附：本案适用法律条款《中华人民共和国民法典》第四百六十五条依法成立的合同，受法律保护。依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。第五百零九条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚信原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。当事人在履行合同过程中，应当避免浪费资源、污染环境和破坏生态。第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。第五百六十五条当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除；通知载明债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行债务的，合同自通知载明的期限届满时解除。对方对解除合同有异议的，任何一方当事人均可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除行为的效力。当事人一方未通知对方，直接以提起诉讼或者申请仲裁的方式依法主张解除合同，人民法院或者仲裁机构确认该主张的，合同自起诉状副本或者仲裁申请书副本送达对方时解除。第五百六十六条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。