广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终121号上诉人（原审原告）：林宋周，男，1958年10月7日出生，汉族，住广东省雷州市。委托诉讼代理人：莫爵杨，广东行诚律师事务所律师。被上诉人（原审被告）:洪美双，女，1957年5月30日出生，汉族，户籍所在地：广东省雷州市，住广东省雷州市。被上诉人（原审被告）:陈锡玉，男，1958年6月6日出生，汉族，户籍所在地：广东省雷州市，住广东省雷州市。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：吴华勇，男，1961年6月3日出生，汉族，住广东省雷州市，系洪美双、陈锡玉在所社区推荐的公民。两被上诉人的共同委托诉讼代理人：林如梓，男，1958年6月21日出生，汉族，住广东省雷州市，系洪美双、陈锡玉在所社区推荐的公民。上诉人林宋周因与被上诉人洪美双、陈锡玉物权保护纠纷一案，不服广东省雷州市人民法院（2020）粤0882民初936号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。上诉人林宋周的委托诉讼代理人莫爵杨，被上诉人洪美双、陈锡玉及其共同委托诉讼代理人吴华勇、林如梓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人林宋周上诉请求：1、撤销广东省雷州市人民法院（2020）粤0882民初936号民事判决；2、判令洪美双、陈锡玉立刻停止侵害、排除妨害，立刻从林宋周所属土地上房屋搬走，将房屋返还给林宋周；3、判令洪美双、陈锡玉支付占用林宋周房屋的使用费共49200元（占用期间从2006年7月1日起暂计至2020年2月28日止共164个月，按每月占用费300元计）。4、由洪美双、陈锡玉承担本案诉讼费用。事实和理由：一、一审判决认定事实错误。1.一审判决认定“1995年，原告林宋周因资金周转困难，向被告陈锡玉借款1万元。经被告多次催讨，原告同意将其名下的位于雷州市地和房屋作价4.5万元转让给被告陈锡玉，原告林宋周所借的1万元作为预付款。”错误，林宋周没有向陈锡玉借款，不存在“所借的1万元作为预付款”。2.一审判决认定“1998年11月，被告陈锡玉在该宅基地上建房并居住至今。”错误。陈锡玉没有新建住房，只是将林宋周原来的厂房间隔为房间。二、一审判决适用法律错误。1.一审判决认为《楼房与基地转让契据》合法有效而主观推定洪美双、陈锡玉取得案涉房屋的物权错误。《中华人民共和国物权法》（下称《物权法》）第九条第一款规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同力。”根据上述规定，物权变动结果与其原因行为相区分，故不能以《楼房与基地转让契据》合法有效而主观推定洪美双、陈锡玉取得案涉房屋的“事实物权”。2.一审判决创造性设立“法律物权”与“事实物权”两种物权，违反《物权法》规定。一审判决认为：“一般说来，同一物上的法律物权与事实物权应当是一致的。”将物权分为“法律物权”与“事实物权”两种物权，没有法律依据。《物权法》第二条第三款规定：“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，包括所有权、用益物权和担保物权。”《物权法》并没有所谓的“法律物权”、“事实物权”，“法律物权”、“事实物权”的概念也从来没有出现在国家立法机关和最高人民法院的司法解释、判例和其他文件中，也未曾出现在相关的法学教材和学术论文中，是一审判决的自创性物权概念。3.一审判决将不动产登记制度认为“仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设”错误。《物权法》第一条规定：“为了维护国家基本经济制度，维护社会主义市场经济秩序，明确物的归属，发挥物的效用，保护权利人的物权，根据宪法，制定本法。”第十条第二款规定：“国家对不动产实行统一登记制度。”据此，国家实行不动产登记制度是为了明确物的权属、保护权利人的物权，而不是一审判决认为的“把登记作为不动产物权的法定公示方式，赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力，仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。”4.一审判决认为“故原告仅凭《国有土地使用权证》没有变更登记为由证明其是涉案土地和地上房屋的所有权人是缺乏事实依据的”错误。虽然林宋周与陈锡玉签订了《楼房与基地转让契据》，但因陈锡玉没有缴足转让价款，双方未办理转让登记，涉案房屋未发生物权变动，根据《物权法》第九条、第十四条，以及第十七条“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”之规定，林宋周依法仍然是案涉土地和地上房屋的权属人，因此，一审判决认为林宋周是所有权人缺乏事实依据是错误的，违反了《物权法》的上述规定。5.一审判决错误适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条是关于所有权保留取回权的规定，但是，该司法解释第三十四条规定：“买卖合同当事人主张合同法第一百三十四条关于标的物所有权保留的规定适用于不动产的，人民法院不予支持。”也即是所有权保留规定不适用于不动产，不动产转让不适用取回权规定，应当根据《物权法》的规定办理转让登记，未办理转让登记物权不发生变动。三、一审判决认为洪美双“不能在被告陈锡玉不在场不知情的情况下私自处置《楼房与基地转让契据》中关于被告陈锡玉的权利”错误。2005年12月10日，林宋周与陈锡玉补签书面的《楼房与基地转让契据》，其中约定：“该款现由林宋周亲手领足，从此，该楼房与基地永归陈锡玉所有。”其意思就是，签订该契据后，陈锡玉当场立即足额支付转让价款，林宋周领足转让价款后，案涉房屋及宅基地才归陈锡玉所有，如果陈锡玉未缴足转让价款，林宋周不予办理转让登记，案涉房屋及宅基地仍然属于林宋周所有。但是，签订该契据后，陈锡玉仍然不能支付，要求推迟一个月后才支付，保证在春节前付清，故该契据仍由林宋周保留，双方未办理转让登记。林宋周根据陈锡玉于2005年12月10日的约定，于2006年春节前的农历廿五前一天（即2006年1月23日）去找陈锡玉追讨欠款，陈锡玉不在家，只有陈锡玉的妻子洪美双在家，洪美双提出只能支付5000元，剩余的10000元保证在半年后即在2006年6月30日前还清，否则其夫妇自动搬出并将房屋交还回给林宋周，林宋周无奈只好同意。当日洪美双支付了5000元，并找中间人莫守福书写一份《保证书》，洪美双确认保证书内容后在该《保证书》上签字确认，因此，该《保证书》合法有效，陈锡玉和洪美双不按《保证书》约定付清10000元，依约应当将房屋交还回给林宋周。洪美双是陈锡玉的妻子，知道案涉房屋是其夫陈锡玉向林宋周购买，并在2006年1月23日支付了欠款5000元。陈锡玉虽然当时不在现场，但是，其事后当天已知道妻子洪美双支付了5000元，也知道妻子洪美双向林宋周出具了《保证书》，但一直没有提出异议。根据“家事代理”的原则，丈夫陈锡玉向林宋周购买宅基地及房屋，视同妻子洪美双同意，妻子洪美双向林宋周支付5000元并签署《保证书》，丈夫陈锡玉事后知道不提出异议，也没有依法行使撤销权请求撤销该《保证书》，故妻子洪美双的支付行为和出具的《保证书》对丈夫陈锡玉同样具有法律效力，一审判决认为房屋是陈锡玉购买、洪美双无权处置陈锡玉的权利是错误的，没有事实和法律依据。综上，一审判决认定事实和适用法律错误，林宋周特提起上诉，请求二审法院依法撤销一审判决，支持林宋周的上诉请求。被上诉人洪美双、陈锡玉答辩称：一、一审认定事实清楚。1、1995年，陈锡玉经工友介绍与林宋周相识，后林宋周以资金周转困难为由向陈锡玉借款10000元。林宋周借款后一直不予偿还，经陈锡玉多次催讨，林宋周便于1998年同意将其名下的位于雷州市地和房屋作价45000元转让给陈锡玉，林宋周之前所借的10000元便转为预付价款。这一事实有林宋周于1999年2月3日写给陈锡玉收据予以证实。2、林宋周将涉案土地与房屋转让给陈锡玉后，1998年11月，陈锡玉聘请水工胡春诗按每平方米85元，将转让的原工厂车间改建为住房。陈锡玉将转让房屋改建后，便在该房一直居住到现在。二、林宋周将涉案房屋转让给陈锡玉，涉案房屋归陈锡玉所有应受法律保护。林宋周于1998年同意将其名下的涉案宅基地和房屋作价45000元转让给陈锡玉，双方签订《楼房与基地转让契约》，陈锡玉先后共向林宋周支付35000元，尚欠10000元，林宋周也于1998年将涉案宅基地和房屋交付给陈锡玉。陈锡玉于1998年11月将涉案宅基地和房屋改建后居住至今长达22年，仅是未办理产权变更登记。根据这一事实，依据《物权法》第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。所以，涉案房屋归陈锡玉所有应受法律保护。一审判决陈锡玉取得涉案宅基地和房屋的物权是正确的。三、林宋周主张洪美双侵占其房屋、要求退还是错误的。1、涉案的土地与房屋是林宋周交付给陈锡玉使用。陈锡玉是基于《楼房与基地转让契约》使用涉案房屋，不是侵权行为。涉案的土地与房屋是林宋周根据双方的转让协议交付给陈锡玉使用。陈锡玉也是基于《楼房与基地转让契约》使用涉案房屋，所以，陈锡玉使用涉案房屋不是侵权行为。2、《楼房与基地转让契约》未被确认无效或撤销，林宋周主张侵权是错误的。本案定为返还原物纠纷案，林宋周在开庭时未有变更诉讼请求，未有对涉案的《楼房与基地转让契约》请求确认无效或撤销，为此《楼房与基地转让契约》依然有效。基于涉案的土地与房屋是林宋周交付给陈锡玉使用，陈锡玉是依据《楼房与基地转让契约》使用涉案房屋，所以，林宋周主张陈锡玉、洪美双侵权要求退还涉案房屋是错误的。四、林宋周以《保证书》为依据主张陈锡玉、洪美双退还房屋不应受保护。1、《保证书》是洪美双签名，对陈锡玉没有约束力。《楼房与基地转让契约》的转让方为林宋周，受让方为陈锡玉，洪美双不是《楼房与基地转让契约》的当事人，洪美双保证对《楼房与基地转让契约》转让的房屋土地进行保证退还对陈锡玉没有法律约束力。2、《保证书》中约定退还房屋的条件未有实现。《保证书》约定：余下壹万元定于2006年6月30日前还清，否则自动把自己的一切家产搬出，把宅交还归林宋周。事实上，陈锡玉于2006年春节期间（即2月12日）提前将此10000交付给林宋周，但是林宋周却拒绝接受，拒绝将《楼房与基地转让契约》交给陈锡玉，从而引起争议。所以，《保证书》中约定退还的条件未有实现。3、《保证书》的内容不合法，不应受保护。首先，《保证书》是《楼房与基地转让契约》的补充协议，《保证书》约定：余下壹万元定于2006年6月30日前还清，否则自动把自己的一切家产搬出，把宅交还归林宋周。并以此主张要求退还房屋。可是，《保证书》林宋周一方仅有权利，没有义务，而洪美双一方仅有义务没有权利，《保证书》作为《楼房与基地转让契约》的补充协议，违反了《中华人民共和国合同法》第五条:当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。违反了公平原则，不应受保护。其次，《保证书》作为《楼房与基地转让契约》的补充协议，《保证书》仅对2006年6月30日前未还清10000元，把宅交还归林宋周。但是，把宅交还归林宋周后，陈锡玉已付35000元及在地建筑的房屋应如何处理未作约定。所以，《保证书》作为《楼房与基地转让契约》的补充协议，对补充协议的主要内容（必不可缺的内容）未有协商一致，《保证书》作为《楼房与基地转让契约》的补充协议未有协商一致，《保证书》作为《楼房与基地转让契约》的补充协议未有成立。林宋周以未有成立补充协议主张权利不应受保护。4、《保证书》的内容违反法律规定不应受保护。洪美双、陈锡玉购买林宋周的房屋价款为45000元，已支付了35000元，支付的价款已超过总价款的四分之三。即使洪美双、陈锡玉不依约支付10000元，只能构成普通违约，不属于根本性违约，只能追究违约责任。《保证书》内容约定将涉案的房屋退还给林宋周，而林宋周不退还陈锡玉已付的35000元及所建的房屋不作处理，违反了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定。所以《保证书》的内容违反法律规定不应受保护。综上，林宋周上诉的请求无理，建议二审法院依法驳回林宋周上诉请求，维持一审判决。林宋周向一审法院提出诉讼请求：1、判令洪美双、陈锡玉立刻停止侵害、排除妨害，立刻从林宋周所属土地上房屋搬走，将房屋返还给林宋周；2、判令洪美双、陈锡玉支付占用林宋周房屋使用费共49200元（占用期间从2006年7月1日起暂计至2020年2月28日止共164个月，按照每月占用费300元计）；3、判令洪美双、陈锡玉承担本案诉讼费用。一审法院审理查明：1995年，林宋周因资金周转困难，向陈锡玉借款1万元。经陈锡玉多次催讨，林宋周同意将其名下的位于雷州市地和房屋作价4.5万元转让给陈锡玉，林宋周所借的1万元作为预付款。1998年11月，陈锡玉在该宅基地上建房并居住至今。林宋周于1999年2月3日出具收据称收到陈锡玉宅地款（注包括之前共计）2万元整，又于1999年9月13日出具收据称收到陈锡玉买矿厂房地1万元，尚欠一万五千元。2005年12月10日，林宋周与陈锡玉签订《楼房与基地转让契据》，约定：林宋周因经济所困，自愿将市选矿厂的楼房与基地以人民币肆万伍仟转让给陈锡玉，该款现由林宋周亲手领足。从此，该楼房与基地永归陈锡玉所有。今后双方家属与一切亲属均不得生端异言，恐口无凭，特立此契为据。该地长10.5米，宽8.4米，共计面积88.2平方米。具体四至是：东至选矿厂用地，南至8米巷（路），西至莫守福宅地，北至空地。该转让契据由莫守福见证，由蔡妃莹代笔。2006年1月23日，洪美双书写《保证书》：我买到林宋周矿厂宅基地尾款欠壹万伍仟元，原定于2005年春节前还清：因本人发生特殊情况，只能还伍仟元，余下壹万元定于2006年6月30号还清，否则自动把自己的一切家产搬出，把宅交还归林宋周所有。一审法院认为，关于本案案由，林宋周诉求将案涉房屋返还给林宋周并支付房屋占有使用费，本案案由宜认定为返还原物纠纷。关于本案的诉讼时效问题。根据《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条之规定：下列请求权不适用诉讼时效的规定：（一）请求停止侵害、排除妨害、消除危险；（二）不动产物权和登记的动产物权的权利人请求返还财产；（三）请求支付抚养权、赡养费或者扶养费；（四）依法不适用诉讼时效的其他请求权。本案林宋周诉请洪美双、陈锡玉停止侵害、排除妨害，返还涉案不动产，故本案属于不适用诉讼时效规定的情形。关于本案案涉房屋应否返还的问题。林宋周与陈锡玉于2005年12月10日签订《楼房与基地转让契据》，将案涉房屋以4.5万元价款转让给陈锡玉，陈锡玉先后支付3.5万元，剩余1万元尚未支付，《楼房与基地转让契据》尚保存在林宋周一方手里，案涉房屋至今尚未办理变更登记手续，但陈锡玉一家人于1998年11月在该宅基地上建房并居住至今。林宋周主张根据《中国人民共和国物权法》第九条与第十七条之规定，要求洪美双、陈锡玉返还房屋以及支付房屋占有使用费。首先，《楼房与基地转让契据》系林宋周与陈锡玉的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定。根据《中国人民共和国物权法》第十五条之规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。故该《楼房与基地转让契据》应属合法、有效。其次，一般说来,同一物上的法律物权与事实物权应当是一致的。但在本案中,基于陈锡玉没有全部履行支付义务，案涉不动产没有办理变更登记手续,使法律物权与事实物权在实际中发生了分离。依据《中国人民共和国物权法》第九条、第十七条之规定,把登记作为不动产物权的法定公示方式,赋予登记以公信力。但赋予登记以公信效力,仅是为保护因善意信赖登记而取得不动产权利的第三人所设。换言之,在不涉及第三人利益的情况下,当事实物权与法律物权发生不一致时,法律注重客观事实。虽然事实物权人对不动产的支配缺少登记的公示形式,但只要有充分的证据证明事实物权人有合法的依据足以确定该不动产的最终归属,就应当保护该事实物权人的真实权利。在本案中，陈锡玉提交证据证明其购买并支付了大部分价款，且案涉不动产已实际交付并使用多年，故林宋周仅凭《国有土地使用证》没有变更登记为由证明其是案涉土地和地上房屋的所有权人是缺乏事实依据的。再次，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定：“买受人已经支付标的总价款的百分之七十五以上，出卖人主张取回权的，人民法院不予支持。”本案中，林宋周主张陈锡玉未按约定支付价款要求返还案涉房屋，但陈锡玉已支付价款超过总价款的百分之七十五以上，故林宋周要求返还案涉房屋的诉讼请求没有事实与法律依据，一审法院不予支持。至于陈锡玉没有按时足额支付价款的违约行为，林宋周可另行主张权利。关于《保证书》是否系《楼房与基地转让契据》的补充协议的问题。一审法院认为，《楼房与基地转让契据》的转让方是林宋周，受让方是陈锡玉，但《保证书》的保证人是洪美双，不能仅因陈锡玉与洪美双系夫妻关系，就简单地将《保证书》视为《楼房与基地转让契据》的补充协议。且《保证书》中的保证人洪美双并非《楼房与基地转让契据》中的相对方，故其不能在陈锡玉不在场不知情的情况下私自处置《楼房与基地转让契据》中关于陈锡玉的权利。关于林宋周主张房屋占有使用费应否支持的问题。本案中，林宋周没有充分证据证明陈锡玉、洪美双存在非法占有使用涉案房屋的行为。故林宋周的该项诉讼请求理据不足，不予支持。综上，依照《中国人民共和国物权法》第十五条、《中国人民共和国民法总则》第一百九十六条及《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条之规定，判决：驳回林宋周的全部诉讼请求。案件受理费1030元，由林宋周负担。二审期间，林宋周和洪美双、陈锡玉均未向本院提交新证据。本院经审理查明：一审判决将涉案《楼房与基地转让契据》约定内容中的林宋周因经济所“因”误写成“困”有误，应予纠正。除此外，一审判决查明本案事实清楚，本院予以确认。本院认为：关于本案案由，综合考虑林宋周诉请洪美双、陈锡玉停止侵害、排除妨害，返还涉案房屋并支付占用涉案房屋使用费及其所依据的事实理由，本案应属物权保护纠纷。一审判决认定本案案由为返还原物纠纷不当，本院予以纠正。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对林宋周上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人林宋周的上诉请求和理由，及被上诉人洪美双、陈锡玉的答辩意见，本案当事人二审争议的焦点问题是：关于林宋周是否有权请求洪美双、陈锡玉停止侵害、排除妨害，返还涉案房屋并支付涉案房屋占用费问题。根据查明事实和证据显示，本案中，林宋周先依口头约定将涉案土地使用权及房屋以4.5万元的价款转让给陈锡玉，后又与陈锡玉签订涉案《楼房与基地转让契据》予以确认。由此，林宋周依约交付涉案房地产给陈锡玉占有使用，系对其财产权益的自主处分，陈锡玉及其妻子洪美双对陈锡玉依约取得的涉案房屋进行占有使用，则属于有权占有。虽然涉案土地使用权未办理转移登记至陈锡玉名下，陈锡玉也未全部支付涉案房地产转让价款给林宋周，以及洪美双未依涉案《保证书》承诺自动将涉案房屋交还林宋周，但是这并不影响陈锡玉、洪美双基于陈锡玉与林宋周之间存在转让合同关系而继续占有使用涉案房地产的事实基础。根据《中华人民共和国民法典》第四百五十八条“基于合同关系等产生的占有，有关不动产或者动产的使用、收益、违约责任等，按照合同约定；合同没有约定或者约定不明确的，依照有关法律规定”的规定，在涉案《楼房与基地转让契据》未被撤销、解除或者认定无效之前，陈锡玉、洪美双占有使用涉案房屋仍有合同依据。根据《中华人民共和国民法典》第二百三十五条“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，因陈锡玉、洪美双并非无权占有涉案房屋，故林宋周显然无权依物权请求权向洪美双、陈锡玉主张权利即请求停止侵害、排除妨害，返还涉案房屋并支付涉案房屋占用费。至于涉案《楼房与基地转让契据》的效力及履行等问题均不属于本案的诉讼标的，本院不予审查，当事人双方可另行对此主张权利。综上所述，林宋周的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，但针对有关“法律物权”与“事实物权”的阐述以及适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十六条规定作为本案判决理由及依据确属不当，本院予以纠正。虽然如此，但是一审判决驳回林宋周的全部诉讼请求，实体处理结果正确，故本院根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条“原判决、裁定认定事实或者适用法律虽有瑕疵，但裁判结果正确的，第二审人民法院可以在判决、裁定中纠正瑕疵后，依照民事诉讼法第一百七十条第一款第一项规定予以维持”的规定，对一审判决予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1030元，由上诉人林宋周负担。本判决为终审判决。审判长  沈乃超审判员  陈小红审判员  林 竹二〇二一年四月三十日书记员  王德坚附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。