河南省驻马店市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫17民终1725号上诉人(原审被告)：王战民，男，汉族，1972年5月10日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：张计红，河南博建律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘付春，男，汉族，1973年12月19日出生，住河南省上蔡县。委托诉讼代理人：刘松望，河南博建律师事务所律师。原审被告：上蔡县儒房房产中介有限公司。住所地：河南省上蔡县芦岗街道办事处朝阳路389号。法定代表人:吕春丽，该公司经理。上诉人王战民因与被上诉人刘付春、原审被告上蔡县儒房房产中介有限公司（以下简称上蔡儒房中介公司）居间合同纠纷一案，不服河南省上蔡县人民法院（2020）豫1722民初5430号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年4月9日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人王战民的委托诉讼代理人张计红，被上诉人刘付春及其委托诉讼代理人刘松望到庭参加诉讼。本案现已审理终结。王战民上诉请求：撤销原判，改判驳回被上诉人的诉请；本案的诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审判决由上诉人给被上诉人补缴土地出让金没有事实和法律依据。上诉人出卖房屋没有任何过错，被上诉人是亲自多次核实上诉人的房地产情况后自愿购买的，且上诉人的《国有土地使用权证》上载明使用权类型为出让，不存在任何隐瞒和虚假情况。案涉买卖合同无约定由上诉人补缴土地出让金，不存在不补缴出让金不能过户的情形，不存在上诉人不配合的事实。上蔡县税务局契税征收通知单出具的缴纳出让金表上载明受让方是被上诉人，被上诉人依法有缴纳出让金的义务。二、一审判决由上诉人赔偿被上诉人测绘费和评估费错误。被上诉人缴纳的测绘费500元、评估费3300元，是被上诉人履行买卖合同应尽的义务。刘付春辩称，一审法院认定事实清楚，证据充分，程序合法，请求驳回上诉，维持原判。事实与理由：一、一审判决上诉人补缴土地使用权出让金有事实依据和法律依据。上诉人缴纳土地出让金的期限为11年，即该涉案土地出让金到期日为2017年1月10日，上诉人应当从2017年1月10日后补土地使用权出让金。上诉人在出售房屋时故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，给原审被告提供不真实的房源登记，造成虚假宣传，存在过错，导致被上诉人无法办理房地产过户手续。二、一审判决上诉人、原审被告连带赔偿被上诉人测绘费、评估费正确。上诉人、原审被告故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假宣传，损害被上诉人的利益。二审庭审中补充答辩意见为，上诉人的上诉状中的受让人，应为土地出让合同中的上诉人，并非是再次转让的被上诉人。案涉合同第六条没有约定税费由被上诉人承担。上蔡儒房中介公司未出庭参加诉讼，也未答辩。刘付春向一审法院起诉请求：1、依法判决二被告协助原告办理房产和国有土地使用权证过户转移登记手续；2、依法判决二被告承担该房产土地出让金118982.7元、测绘费500元、评估费3300元；3、依法判决二被告承担违约金76000元；4、被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2006年1月11日上蔡县国土资源局作为出让方，被告王战民作为受让方，双方签订了国有土地使用权出让合同一份，出让人出让给受让人的土地位于新生路东段北侧，土地使用权出让年限为11年，土地使用权出让金为每平方米7.36元，合计为800元。上蔡县人民政府于2006年1月22日为被告王战民位于上××生路东段北侧住宅用地颁发上国用（2006）第26302100号土地使用权证，土地使用权人：王战民，土地用途：住宅，使用权类型：出让，使用权面积：108.66平方米。后被告王战民在该宗地建门面楼三层，建筑面积：231.2平方米，上蔡县住房和城乡建设局为被告办理了上房权证字第××号房屋产权证。2019年11月21日被告王战民作为甲方出卖方，原告刘付春作为乙方买方，被告上蔡县儒房房产中介有限公司作为经纪方，甲乙双方及经纪方三方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上，就房屋事宜签订《房屋买卖合同》一份，合同内容载明为：“第一条:甲方自愿将其房屋出售给乙方,乙方已经对甲方出售房屋的具体情况作了充分了解,并自愿购买该房屋。第二条:房屋基本情况：甲方所售房屋和土地坐落在:上××生路东段北侧,东至:刘全中,南至:新生路,北至:姚美枝,西至:过道,该房屋产权证号：第××号，土地证号为：第26302100号。第三条:房屋产权现状，甲方首先确保该房产为甲方所有、产权明晰,手续齐全合法,土地产权清晰,不存在房产查封冻结、不存在家庭共有、不存在交易时租赁,产权清楚无纠纷,若有问题由甲方全权负责,并承担由此产生的全部责任。交易后如发现产生于该房屋所有权转移之前的有关产权、债权、债务等的纠纷仍由甲方承担一切责任。第四条:房屋价款经买卖双方协商一致,该房屋成交价格为:人民币760000.00元(小写),柒拾陆万元整(大写),其中包含解押的500000元(小写)伍拾万元整,以全款的方式进行交易。第五条:定金，合同签订之前乙方已支付甲方购买该房屋定金10000.00元（小写),壹万元(大写)。第六条:付款方式，付款明细:甲乙双方商定：目前房产属于银行抵押贷款状态,乙方先支付经纪方500000.00元（小写）伍拾万元(大写)由经纪方配合甲方进行还清银行贷款,贷款解押后甲方拿到房产证后,甲方应无条件配合乙方过户,过户中所产生的一切费用由乙方承担,如若甲方不配合乙方过户视为甲方违约,乙方要求在甲方未交房之前暂押甲方10000.00元(小写)壹万元(大写)待甲方把房屋交接给乙方后,乙方把10000.00元（小写）壹万元(大写)押金交付给甲方,甲方承担甲乙双方中介服务费。第七条:甲方违约责任1、本合同签订后,如甲方不愿按照本合同第一至第六条约定出售该房屋,则须向乙方退回总房款,并赔付总房款的80%作为违约金,如若甲方不同意,乙方有权向仲裁委员会提交手续进行仲裁,甲方收到总房款后应在2020年1月24日之前向乙方交付该房屋,如甲方不能向乙方交付该房屋视为违约。第八条:乙方违约责任2、本合同签订后,如乙方不愿按照本合同第一至第六条约定购买该房屋,则须向甲方赔付总房款的80%作为违约金,如若乙方不同意,甲方有权向仲裁委员会提交手续进行仲裁。3、甲、乙双方商定同时放弃本次交易时,甲、乙双方各付一半中介费给中介方……”合同上有原告刘付春，被告王战民签名摁印，被告上蔡县儒房房产中介有限公司加盖的公章。合同签订后，原告依约通过银行转账的方式向被告王战民支付了购房款50万元，被告王战民收到后出具了收据。2019年11月27日原告刘付春作为乙方、被告王战民作为甲方，上蔡县明信房地产信息咨询服务有限公司作为丙方，三方签订了《上蔡县存量房（二手房）交易资金托管协议》一份，合同约定：甲乙双方同意将部分房款委托丙方管理，并且存入丙方指定资金托管专户。甲乙双方委托丙方托管的交易资金总额为贰拾万元整，户名：上蔡县明信房地产信息咨询服务有限公司，开户行：中国邮政储蓄银行有限责任公司上蔡县西大街支行，账号：94×××78。同日原告刘付春存入合同指定的账户20万元资金。原告又向被告支付房款5万元，被告收到后出具收据予以确认。2020年1月15日原告向被告上蔡儒房中介公司支付现金1万元，被告上蔡儒房中介公司向原告刘付春出具了房产中介专用收据一份。原告以办理房屋过户登记需要申请对涉案房屋进行测绘，并委托上蔡县鑫百乐房地产评估所对住宅用地价值进行评估，花费测绘费500元、评估费3300元。因涉案住宅用地出让金已到期无法办理过户，双方为此发生争议，遂形成本案诉讼。上述事实，有原、被告陈述,《房屋买卖合同》,购房款收据，上蔡县存量房（二手房）交易资金托管协议，国有土地使用权出让合同，宣传照片，测绘费和评估费票据，房地产估价报告，政府文件、土地登记卡及档案，通话录音等在卷佐证，予以认可。一审法院认为，上蔡县人民政府于2006年1月22日为被告王战民位于上××生路东段北侧住宅用地颁发上国用（2006）第26302100号土地使用权证，上蔡县住房和城乡建设局为被告门面楼办理了上房权证字第××号房屋产权证。2019年11月27日原告刘付春与被告王战民、经纪方上蔡儒房中介公司经协商签订的《房屋买卖合同》，合同中对当事人名称、姓名和住所、房屋基本状况、房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、违约责任等主要内容进行了约定，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，故合法有效。被告上蔡儒房中介公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，视为放弃质证权利。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当依照合同约定履行各自义务。原告按照合同约定支付被告王战民购房款55万元，向被告上蔡儒房中介公司支付购房定金1万元，二被告收到款后分别出具收据予以确认。按照原、被告双方的约定委托上蔡县明信房地产信息咨询服务有限公司托管交易资金20万元。被告王战民将涉案房屋交付给原告刘付春，原告刘付春按照合同约定准备办理房产过户，并对涉案住宅进行测绘、房地产价值进行评估，因被告没有补交土地使用权出让金，导致无法办理房产过户。经查，从原告提供的国有土地使用权出让合同显示：2006年1月11日上蔡县国土资源局出让给王战民的宗地位于新生路东段北侧，土地使用权出让年限为11年，即涉案土地出让金到期日为2017年1月10日。被告王战民在没有补缴出让金的情况下将房屋出售原告，导致无法办理房地产过户，形成本案的诉讼。被告王战民存在过错，按照合同的约定，被告王战民应当无条件配合原告过户，补缴相应的出让金，结合国有土地使用权出让合同的相对性，被告补缴出让金应当依据上蔡县国土资源局经办机构核准为准。关于原告要求被告王战民支付损失测绘费500元、评估费3300元的诉请，因为被告王战民没有补缴土地使用权出让金，在原告进行测绘、评估后没有办理成过户，被告的过错给原告造成上述损失，应当承担违约赔偿责任，故原告该项诉请，证据充分，本院予以支持。关于原告要求被告上蔡儒房中介协助办理房产过户、承担出让金118982.7元、测绘费500元、评估费3300元的诉请，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任”。上蔡儒房中介公司作为房屋中介机构，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实，提供虚假宣传，给原告造成的损失（测绘费500元、评估费3300元）承担连带赔偿责任。原告要求被告上蔡儒房中介机构协助办理过户，承担土地使用权出让金的诉请，按照三方签订的《房屋买卖合同》，出卖人有协助和补缴土地使用权出让金的义务，中介机构并没有相关义务，该项诉请，于法无据，本院不予支持。综上，关于原告诉请的违约金76000元，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条规定，“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。因被告没有补缴土地使用权出让金，从原告提供的证据来看，给原告造成的实际损失即测绘费、评估费。虽然《房屋买卖合同》对违约金进行了约定，考虑到合同的履行情况及预期利益综合因素，根据公平原则，该项诉请，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第四百二十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下：一、被告王战民于本判决生效之日起三十日内补缴土地使用权出让金，并协助原告刘付春办理房产(产权证号:第××号)和国有土地使用权证(证号:第26302100号)过户转移登记手续，（补缴依据上蔡县国土资源局经办机构核准为准）；二、被告王战民、上蔡县儒房房产中介有限公司于本判决生效之日起三十日内连带赔偿原告刘付春测绘费500元、评估费3300元，合计3800元；三、驳回原告刘付春的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2138元，原告刘付春承担850元，被告王战民、上蔡县儒房房产中介有限公司连带承担1288元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。上诉人王战民提交以下证据：1、上房权证字第××号房屋所有权证、上国用（2006）第26302100号国有土地使用权证，拟证明案涉土地的来源及面积等状况。2、王战民与刘付春2019年11月26日签订的《土地买卖合同》，拟证明案涉土地使用权成交价款为15万元，刘付春并未支付王战民款项。3、上蔡县税务局2019年12月11日《契税征收通知单》。拟证明缴纳契税的受让方是刘付春。被上诉人刘付春质证称，证据1的真实性无异议，但是不属于新证据，因为上诉人与被上诉人签订的买卖合同约定的很清楚。证据2，在2019年11月21日上诉人与被上诉人签订的《房屋买卖合同》第二条约定的很清楚，以及房屋的价款约定的也很清楚，而2019年11月26日在办理土地过户时，因为土地和房产是分离的，另外土地需要评估，按照过户的手续及上蔡县行政服务大庭的要求而签订的《土地买卖合同》，实际上该合同也属于《房屋买卖合同》的一部分，也包括在《房屋买卖合同》当中，不存在重复支付的问题，更不能证明上诉人的证明目的。证据3的真实性无异议，但是不能证明上诉人的证明目的，通知单是交给上诉人王战民的，该费用应该由王战民缴纳。被上诉人刘付春提交2020年10月23日的一份视频录音资料，拟证明上诉人及原审被告在出卖房屋时明确告知被上诉人出让金已经缴纳，其不需要再缴纳，及上诉人愿意承担缴纳出让金的事实。上诉人王战民质证称，该录音视频资料的真实性无异议，是吕春丽和刘付春在商谈过户的问题，王战民并没有明确表示同意缴纳出让金的事实，只说了一句“如果是15万元的话可以省5万元”这句话的表述。对当事人二审争议的事实，本院认定如下，王战民提交的上房权证字第××号房屋所有权证、上国用（2006）第26302100号国有土地使用权证及刘付春提交的2020年10月23日的一份视频录音资料符合真实性、客观性、关联性特征，予以认定。王战民提交的上蔡县税务局2019年12月11日《契税征收通知单》，无上蔡县税务局及相关人员的公章及签字，无法证实该证据的来源，且该证据内容与本案无关联性，不予认定。另查明，2019年10月19日，上诉人王战民在原审被告上蔡儒房中介公司处广告案涉房屋出售信息时，声明出让金已交。该事实有刘付春一审提交的经庭审质证的广告照片、刘付春、王战民陈述等证据在卷佐证，足以认定。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的相同。本院认为，根据双方当事人的上诉及答辩意见，本案争议的焦点问题是，一审判决认定上诉人王战民补交土地出让金，赔偿被上诉人刘付春测绘费、评估费是否正确。经查，王战民、刘付春、上蔡儒房中介公司2019年11月21日签订的《房屋买卖合同》，系合同各方当事人的真实意思表示，内容不违反法律的强制规定和公序良俗，依法应为有效，应切实全面履行。刘付春已依约付清了全部房价款。王战民未依约补足案涉土地出让金，致使案涉房产无法进行不动产登记，其行为已构成违约，应依法承担相应的违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本案中，王战民应依法补足案涉房屋土地出让金并配合刘付春办理房产不动产过户手续，应赔偿刘付春为办理不动产过户手续已经支出的测绘费500元、评估费3300元的经济损失。案涉《房屋买卖合同》第三条第二款约定，交易后如发现产生于该房屋所有权转移之前的有关产权、债权、债务等的纠纷仍由甲方承担一切责任。在办理案涉房屋产权手续时，王战民拖欠的案涉房屋土地出让金，依约应认定为王战民在该房屋所有权转移之前应承担的债务。故王战民上诉称其不应缴纳案涉土地出让金的意见，与上述合同约定明显不符，不予支持。案涉《房屋买卖合同》第二条及第四条的约定包括房屋所有权证及国有土地使用权证，同时，根据交易习惯，足以认定刘付春购买王战民的房屋总价为760000元，包括案涉房屋及土地。故王战民二审中称刘付春尚未向其支付150000元的土地转让款的意见，与查明的事实明显不符，不予支持。因王战民的违约行为，致使刘付春办理不动产过户手续时，无效支出测绘费500元、评估费3300元，王战民应对该损失依法予以赔偿。故王战民上诉称不应赔偿该3800元的意见，理由不足不能成立，本院不予支持。综上，一审判决认定事实部分有遗漏，存在瑕疵，但适用法律及裁判结果正确，故对王战民的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用的解释》第三百三十四条规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4276元，由王战民负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长  史凌云审判员  吴宏宇审判员  任蕴力二〇二一年四月二十六日书记员  徐 旭