辽阳市文圣区人民法院民 事 判 决 书（2020）辽1003民2120号原告：辽阳千山水泥有限责任公司，住所地辽阳市文圣区小屯镇。法定代表人：张福生，系该公司总经理。委托代理人：周朝晖，系辽宁儒弈律师事务所律师。被告：张春波，男，汉族，1966年5月16日出生，辽阳市国税局第一稽查局退休干部，现住辽阳县。被告：肖桂荣，女，汉族，1968年12月22日出生，辽阳县新华书店员工，住址同上。原告辽阳千山水泥有限责任公司（以下简称千山水泥）诉被告张春波、肖桂荣房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告委托代理人周朝晖及被告张春波、肖桂荣到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告千山水泥诉称：二被告系夫妻关系。2006年11月6日，原告与辽宁万利商品混凝土有限公司签订协议书，约定万利公司以6处房产抵顶万利公司拖欠原告的水泥货款，价值总计5115490.80元。协议签订后，万利公司将上述房产交付给原告。2006年末，二被告向原告购买位于沈阳市铁西区4门、5门、面积均为203.84平方米网店，双方约定单价6000元每平方米，房屋总价款为2446080元。协议签订后，二被告以柴油抵顶购房款163772.23元，以其对沈阳四方商品混凝土有限公司享有沙石款债权抵顶购房款513270.21元。2007年1月30日，二被告将5门网点登记在自己名下。2008年6月27日，二被告支付原告购房款10万元，以上合计777042.44元，尚欠原告购房款1669037.56元。2014年5月23日，被告肖桂荣给原告出具承诺书一份，承诺剩余购房款分期分批支付。经原告多次催要，2016年4月20日，二被告支付原告购房款30万元，2017年7月13日支付15万元，2018年4月23日支付15万元，以上合计60万元整。2019年6月12日，原告给二被告邮寄催款函，要求二被告收到催款函之日15日内支付原告剩余购房款1069037.56元，逾期未付，按日万分之六支付原告逾期付款违约金。二被告受到催款函后，明确告知原告无能力支付剩余购房款。故请求法院依法保护原告的合法权益，依法判决：1、二被告支付原告剩余房款人民币1069037.56元及逾期违约金90440.58元（自2019年6月13日起至实际给付之日止，截止起诉之日违约金90440.58元），两项合计1159478.14元。2、诉讼费由被告承担。原告为证明其主张提供证据如下：证1、协议书，证明辽宁万利商品混凝土有限公司以6套房屋抵顶拖欠原告水泥货款5115490.80元，协议签订后，万利商品混凝土有限公司将6套房屋交付原告，原告享有6套房屋的所有权及转让权。证2、承诺书、2008年6月27日收款收据，证明原告将涉案房屋转让二被告，双方作价房屋总价款2446080元，二被告欠原告购房款1069037.56元。证3、房屋所有权证，证明原告将涉案房屋交付二被告，二被告于2007年1月30日将涉案房屋登记在肖桂荣名下。证4、转款凭证（3笔），证明张春波以转账方式偿还原告购房款60万元。证5、催款函及快递回执，证明原告向二被告催要购房款1069037.56元及二被告收到催款函时间。被告肖桂荣辩称，欠款属实，我会积极偿还，但利息我不认可，全部欠款与张春波无关。被告张春波辩称，承诺书是我签的，都是肖桂荣委托我去签的，虽然离婚了但是双方有两个孩子，我不能不管，这样由我代替肖桂荣签署了承诺书。债务由肖桂荣承担，与我无关。被告张春波提交证据如下：证1、离婚证，证明我与肖桂荣在办理这次业务时并非是夫妻关系，而且房屋转至肖桂荣名下，该债务不应由我承担。证2、结婚证，证明我与肖桂荣2012年10月15日登记。证3、张春波、肖桂荣户口本各一份，证明因离婚双方户口分开，也证明离婚是真实的。农业银行转账凭证，证明我已赔付原告20万元。经审理查明，二被告原系夫妻关系。根据二被告提供的结婚证、离婚证显示，其二人于2000年11月9日登记离婚，于2012年10月15日登记复婚。2006年11月6日，案外人辽宁万利商品混凝土有限公司与原告签订协议书，约定案外人以六处网点抵顶其欠原告的水泥款，并已将房屋交付给原告。原告称，二被告于2006年年末以每平方米6000元、总价款2446080元的价格向原告购买了上述顶账房屋中的两处，即坐落于沈阳市铁西区、面积均为203.84平方米的网点4门、5门。二被告予以否认，称购买该两处网点的是被告肖桂荣一人，与被告张春波无关。2007年1月30日，涉案网点5门所有权人登记在被告肖桂荣名下。2008年6月27日，原告出具收款收据一张，其上显示，交款人肖桂荣，收款金额人民币拾万元整，事由为“万利公司沈阳市铁西区-4门”，并加盖了原告公司的财会专用章。原告提交的落款日期为2014年5月23日的承诺书载明：“我与辽阳千山水泥有限责任公司来往账目如下，辽阳千山水泥有限责任公司抵顶我位于沈阳市铁西区网点4门、5门门市两个，每个面积为203.84平方米，计407.68平方米，单价6000元、总计2446080元。还款情况，以柴油抵顶还款163772.23元，还现金100000元。我送沈阳四方商品混凝土有限公司沙石款513270.21元转入千山公司。我尚欠辽阳千山水泥有限责任公司1669037.56元。本人承诺于近期分期分批付款。”该承诺书落款处签名为“肖桂荣”。在庭审中，被告张春波表示，该签名系其受肖桂荣委托代签。被告张春波分别于2016年4月20日、2017年7月13日、2018年4月23日向原告汇款，金额合计60万元。2019年6月12日原告向二被告邮寄催款函，要求其二人在收到该函之日起15日内支付原告剩余购房款1069037.56元，逾期未付按日万分之六支付原告逾期付款违约金。原告称二被告在收到催款函后明确告知其无力支付剩余房款，二被告在庭审中表示未收到该函。本院依原告的申请向辽阳县档案局调取二被告的婚姻档案，该局未查到其二人的婚姻档案。此外，本案在审理过程中，原告将诉讼请求变更为1、二被告支付原告剩余房款人民币1069037.56元。2、判令二被告以1069037.56元为基数按中国人民银行同期同类贷款利率基准利率向原告支付自2014年6月1日起至2019年8月19日逾期付款违约金226788.50元及自2019年8月20日起至实际给付之日止逾期付款违约金。上述事实，有原、被告当庭陈述、转账凭证、庭审笔录等在卷佐证。本院认为，原告仅与被告肖桂荣之间存在合法有效的房屋买卖合同关系。首先，本案买卖合同关系发生于2006年11月6日辽宁万利商品混凝土有限公司与原告签订以房抵顶水泥的协议书之后、2007年1月30日涉案5门网点登记到肖桂荣名下之前。根据二被告离婚证的记载可知，在此期间，二被告已离婚且尚未复婚。故拖欠的购房款1069037.56元及由此产生的违约金等相关款项系涉诉网点买受人的个人债务；其次，收款收据上显示交款人为肖桂荣，事由为“万利公司沈阳市铁西区-4门”。承诺书上亦载明了原告向“承诺人肖桂荣”抵顶网点的数量、位置、面积、单价、总价等成立房屋买卖合同的主要条款及肖桂荣付款的情况；再次，5门网点已于2007年1月30日过户登记到了肖桂荣名下，完成了房屋所有权的转移；最后，张春波基于二被告曾经的身份关系和肖桂荣的委托，代替肖桂荣在还款承诺书上签字及向原告汇款给付购房款60万元，属于其二人之间的委托代理行为，故有关涉案房屋的权利义务应归属于被告肖桂荣一人。综上，原告与被告肖桂荣虽未签订正式的书面房屋买卖合同，双方均已实际履行了部分主要的合同义务，形成了事实上的房屋买卖合同关系,且该合同不违反法律、法规强制性规定,合法有效,故被告肖桂荣应继续全面履行合同义务，给付原告拖欠的购房款1069037.56元。关于原告主张逾期付款违约金一节，《中华人民共和国民法典》第五百八十四条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定,给对方造成损失的,损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失,包括合同履行后可以获得的利益,但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。即，在合同双方未就违约及损失赔偿金计算方式作出约定的情形下,违约方也应当赔偿因其违约行为而给对方造成的损失。因此，原告所主张的违约金实质是损失赔偿金。被告长期未支付购房款确属违约行为，故应当承担损失赔偿责任。被告肖桂荣于2014年5月23日出具承诺书，原告主张自2014年6月1日起计算损失赔偿金亦合法合理。故应以1069037.56元为基数，自2014年6月1日起至2020年8月19日的损失赔偿金，按中国人民银行同期同类贷款利率基准的标准计算；自2020年8月20日起至本判决确定的给付之日止的损失赔偿金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。逾期给付按民事诉讼法规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。关于原告主张二被告应共同给付上述购房款及损失赔偿金一节，如上文所述，该款的性质属于涉案网点买受人肖桂荣的个人债务，故与被告张春波无关；原告虽对二被告离婚证的真实性提出异议，但未提交证据证明，应承担举证不能的后果。而且，缺失离婚登记档案并不足以推翻离婚证的真实性和公示公信效力，因此对原告的该项诉请，本院不予支持。经调解无效，依照《中华人民共和国民法典》第四百七十条、第五百七十七条、第五百八十四条、第六百二十六条、第一千零六十四条之规定，判决如下：一、被告肖桂荣于本判决生效后10日内给付原告辽阳千山水泥有限责任公司购房款1069037.56元及损失赔偿金，自2014年6月1日起至2020年8月19日的损失赔偿金，按中国人民银行同期同类贷款利率基准的标准计算；自2020年8月20日起至本判决确定的给付之日止的损失赔偿金，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率计算。二、驳回原告其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费15235元，由被告肖桂荣承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状及副本6份，上诉于辽宁省辽阳市中级人民法院。审 判 长  隋德龙人民陪审员  王印玖人民陪审员  屈凤华二〇二一年四月二日法官 助理  肖 彤书 记 员  崔洺宇本判决依据的法律条文《中华人民共和国民法典》第四百七十条合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：（一）当事人的姓名或者名称和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。第五百七十七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第五百八十四条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。第六百二十六条买受人应当按照约定的数额和支付方式支付价款。对价款的数额和支付方式没有约定或者约定不明确的，适用本法第五百一十条、第五百一十一条第二项和第五项的规定。第一千零六十四条夫妻双方共同签名或者夫妻一方事后追认等共同意思表示所负的债务，以及夫妻一方在婚姻关系存续期间以个人名义为家庭日常生活需要所负的债务，属于夫妻共同债务。