四川自由贸易试验区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）川0193民初931号 原告：成都奥克斯财富广场投资有限公司，住所地成都市高新区锦城大道666号2栋5层1号。 法定代表人：吴煜，总经理。 委托诉讼代理人：刘凌，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 委托诉讼代理人：鲁青山，北京炜衡（成都）律师事务所律师。 被告：陈志勇，男，1969年1月12日出生，汉族，住福建省厦门市思明区。 委托诉讼代理人：陈婕（系陈志勇女儿），女，住福建省厦门市思明区。 原告成都奥克斯财富广场投资有限公司（以下简称奥克斯公司）与被告陈志勇房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月××日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告奥克斯公司的委托诉讼代理人刘凌，被告陈志勇的委托诉讼代理人陈婕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 奥克斯公司向本院提出诉讼请求：1、判令奥克斯公司与陈志勇签署的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》于2020年6月19日解除；2、判令陈志勇向奥克斯公司支付租金64800元，并按每日百分之一的标准支付迟延履行违约金109512元（延迟履行违约金自2020年3月15日计算至付清拖欠的租金之日止，暂计至2020年8月31日）；3、判令陈志勇腾退占用的奥克斯公司的租赁房屋；4、判令陈志勇按照租金标准200%即每月51840元支付房屋占用费（房屋占用费从合同解除之日起计算至实际腾退之日止）；5、判令陈志勇向奥克斯支付所在租约年三个月租金77760元作为违约赔偿；6判令陈志勇向奥克斯公司支付律师费7000元。庭审中，奥克斯公司当庭放弃第三项诉讼请求，明确第四项诉讼请求房屋占用费计算至2021年1月××日，金额为359424元。事实与理由：奥克斯公司与陈志勇于2018年10月签订了关于租赁成都市高新区锦城大道西段的奥克斯广场158号商铺的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》。协议约定：租金支付方式为先付后用，以每个季度（三个月）为一个缴租期，陈志勇应当在每个支付周期结束当月的十五日前向奥克斯公司足额支付下一个计租周期的租金。合同期间内，奥克斯公司多次催促陈志勇支付拖欠的房屋租金，但陈志勇拒不履行合同义务。故根据合同的约定，奥克斯起诉至法院，望能判如所请。 陈志勇辩称，1、双方签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯财富广场的租赁合同》实际已于2020年5月22日解除，租金仅应当计算至2020年5月22日；2、陈志勇已经于2019年12月15日向奥克斯公司支付了2020年1月至3月的租金，奥克斯公司于2020年3月16日发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，减免1、2月半个月租金并推迟缴纳2、3月份租金的期限，故陈志勇并无故意拖欠租金的行为且奥克斯公司应当返还承诺减免的租金12960元。奥克斯公司主张的违约金没有事实和法律依据，陈志勇因疫情导致无法继续经营店铺使合同目的无法实现，其解除合同的行为不应承担违约责任；3、陈志勇向奥克斯公司发出《撤店申请》及《解除协议》后，已经于2020年5月搬离，店铺已经腾空，奥克斯公司此时就已经可以将店铺租赁给其他人，故陈志勇不应当承担腾退义务和房屋占用费；4、陈志勇向奥克斯公司支付了履约保证金51840元、质保金10000元、押金50元，合计61890元，该费用足以抵扣欠缴的租金，奥克斯公司应当退还剩余金额。 本院经审理认定事实如下：2018年10月9日，奥克斯公司（出租方、甲方）与陈志勇（承租方、乙方）签订了《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》约定：1、奥克斯公司将其所有的位于成都高新区，产权门牌号××栋一层24号出租给陈志勇用于女装经营，租赁期限自2018年10月11日至2020年11月20日止；2、计租面积为108平方米，租金计算为：2018年10月11日至2019年11月20日，月租金为25920元，年租金为311040元；2019年11月21日至2020年11月20日，月租金为25920元，年租金为311040元；3、租金支付方式为先付后用，首付租金除外，之后每三个月为一个缴租期，乙方应当在每个缴租期结束当月十五日前向甲方足额支付下个计租周期的租金。首期租金在开业前十五个工作日内支付，不得晚于2018年11月10日；4、在本合同签署当日，乙方应当向甲方支付51840元作为乙方在本合同项下的履约保证金，还应向甲方或甲方指定的管理公司支付10800元作为物业服务费保证金。甲方有权从履约保证金或物业保证金中扣除乙方欠付的租金、物业服务费以及乙方的违约金、赔偿金等。本合同终止后90日内，如乙方不存在违约情形，履约保证金和物业服务费保证金余额（如有）无息退还乙方；5、本合同项下的进场日为2018年10月11日，开业日为2018年11月21日，乙方在进场日前，且不晚于2018年10月11日向甲方或甲方指定的管理公司支付10000元作为其销售商品或服务的质量保证金，本合同终止后的90日内，甲方或甲方指定的管理公司应将剩余质量保证金（如有）无息退还给乙方；6、乙方未能在本合同约定期限内向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的，自乙方逾期之日起，每逾期一日按应付总额1%向甲方或管理公司支付违约金，超过十日的，甲方有权解除合同。本合同因乙方违约而解除或终止的，甲方有权没收本合同保证金并不退还当期租金，并向甲方支付所在租约年三个月的租金作为违约赔偿。乙方未经甲方或甲方指定管理公司书面同意累计闭店达七天的，甲方有权单方解除租赁合同且无需承担任何违约责任；7、双方确认，在乙方欠付租金、物业管理费等费用期间，未经甲方批准，乙方不得将放置于该房屋内的货物、财物转移出该房屋。本合同因任何原因而解除或终止后七日内，乙方应当将该房屋交还甲方。在交还期内，乙方还应当向甲方归还所有甲方向乙方提供的物业管理资料和工程资料的任何原件及复印件，并使该房屋符合本合同附件三的各项标准要求，以及通过甲方的验收。无论任何原因，在交还期满未交还或未按要求交还甲方的，则自交还期届满之日的次日起，乙方应当按照合同终止时该房屋租金标准的200%向甲方支付租金；8、如甲方或甲方指定的管理公司因乙方的违约行为遭受损失的，乙方除应按本合同约定向甲方或甲方指定管理公司支付违约金外，还应当据实赔偿甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于因乙方原因导致甲方或甲方指定管理公司向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等）。合同末尾处有奥克斯公司公章及陈志勇签字捺印。 《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》附件三未载明具体内容。附件四载明案涉房屋天花、地面、墙面等均为“按现状交付”。 合同签订后，陈志勇按照合同的约定向奥克斯公司支付了履约保证金51840元、质量保证金10000元及2020年3月31日前的房屋租金。 2020年1月28日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部发布《公告》，暂停各类群体性聚集活动。 2020年3月5日，四川省应对新型冠状病毒感染肺炎疫情应急指挥部办公室发布依法科学精准做好新冠肺炎疫情防控保障经济社会发展的通知。四川省卫生健康委员会发布的成都市区（市）县疫情分区分级地图（截至3月8日24时）显示，案涉租赁房屋所在地为低风险区。 2020年3月16日，奥克斯公司发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，2020年1月24日至2020年2月22日（30）天的租金，减半收取。并对2020年2、3月份应缴租金、物管费延迟2个月收取。 陈志勇提供的其员工同奥克斯公司的微信聊天记录载明，2020年5月22日，陈志勇员工向奥克斯公司发出了因经营困难，请求奥克斯公司尽快对其撤出店铺的申请作出回复的信息。2020年5月27日，陈志勇员工多次与奥克斯公司沟通撤柜事宜，但双方因是否补交租金未能谈妥。 2020年6月11日，奥克斯公司向陈志勇邮寄《关于成都广场解除步行街商户芮非租赁合同的函告》，2020年6月19日陈志勇签收邮件。该函告中以陈志勇未按时缴纳费用27天和暂停营业达15天要求解除双方签订的合同，合同于2020年6月15日终止，并用陈志勇已经缴纳的保证金72640元作为赔偿抵扣。 2020年6月30日，陈志勇按照租赁合同通讯系地址向奥克斯公司发送邮件，但邮件被退回。 2020年12月29日，奥克斯公司与案外人苏昌丽签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与苏昌丽关于成都奥克斯广场的租赁合同》，将案涉商铺另行出租，约定进场日为2021年1月11日。 另查明，奥克斯公司因本案与北京炜衡（成都）律师事务所签订了《委托代理合同》，奥克斯公司共支付律师费7000元。 以上事实，有当事人身份信息、《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》、《关于成都广场解除步行街商户芮非租赁合同的函告》、邮寄凭证、微信聊天记录、委托代理合同、网上银行电子回单及当事人当庭陈述等证据材料在卷佐证。 本院认为，陈志勇与奥克斯公司签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约全面履行各自的义务。 关于合同的解除。首先，陈志勇是否具有法定解除权的问题。陈志勇抗辩新冠疫情属于不可抗力，因为疫情无法继续经营店铺导致合同目的不能实现，其解除行为属于合法行为。本院认为，案涉商铺所在地在2020年5月22日已经处于低风险地区，陈志勇的店铺即使前期收到疫情影响，但此时已能正常开展经营活动，合同仍有继续履行的基础。故陈志勇并不享有合同的法定解除权，不能以通知的形式单方解除合同。其次，奥克斯公司员工与被告方的微信聊天记录并不能说明奥克斯公司已就陈志勇提出解除合同予以同意，案涉租赁合同亦不能视为协商一致予以解除。故对其抗辩案涉租赁合同已于2020年5月22日提交《撤柜申请》、《解除协议》时解除，本院不予支持。陈志勇作为承租人，在负有履行租金支付义务的情况下进行撤场并拒绝支付租金，已属违约。按照双方签订的《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》第二十三条第一项的约定“乙方未能在本合同约定期限内向甲方或甲方指定的管理公司足额支付履约保证金、物业管理保证金、质量保证金、租金、物业服务费及各项能源费用的……超过十日的，甲方有权解除合同”；《中华人民共和国合同法》第九十四条规定“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：……当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的……”及《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定“承租人无正当理由未支付或者延迟支付租金，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同”。奥克斯公司作为守约方，具有单方解除合同的权利。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条之规定，因载明解除合同的意思表示的函告是在2020年6月19日通过邮寄送达给陈志勇，故本院对奥克斯公司请求确认双方签订的合同于2020年6月19日已经解除的诉讼请求予以支持。 关于奥克斯要求陈志勇支付租金和延迟支付租金的违约金的问题。陈志勇庭审中抗辩因为新冠肺炎疫情原因，导致无力经营，且2019年12月已经将房屋租金交至2020年3月20日，应当抵扣奥克斯公司承诺2020年1月24日至2020年2月22日（30）天减半收取的租金12960元。《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见（二）》第一条第6项规定，承租非国有房屋用于经营，疫情或者疫情防控措施导致承租人没有营业收入或者营业收入明显减少，继续按照原租赁合同支付租金对其明显不公平，承租人请求减免租金、延长租期或者延期支付租金的，人民法院可以引导当事人参照有关租金减免的政策进行调解；调解不成的，应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更合同。本案中，陈志勇租赁房屋用于经营服装，新冠肺炎疫情确实使其营业收入有一定程度减少，其可以请求减免租金。但奥克斯公司在新冠肺炎疫情期间，仍然履行了相应的合同义务，奥克斯公司亦产生了一定的损失，且奥克斯公司发出《关于成都奥克斯广场减免商户租金的通知》，亦是对承租人损失的补偿，故本院根据公平原则，考虑到商场的经营状况和减免政策，支持减免半个月租金12960元。根据庭审查明的事实，陈志勇未支付2020年4月1日至2020年6月19日（2个月19天）的房屋租金，故此本院确认该期间的租金为55296元（25920元/月×2月+25920元/月÷30天×19天-12960元）。陈志勇应当支付4月1日起租金的时间节点为2020年3月15日前，而在3月16日，奥克斯公司即出台了针对2、3月租金延迟缴纳的政策，表明其对于已经出现的拖欠租金的商户不予追究迟延支付责任。而陈志勇在并未欠付2、3月租金的情况下，奥克斯公司主张4月起租金的延迟支付违约责任，与其已经制定的减免政策不符，故对奥克斯公司要求陈志勇支付延迟支付租金的违约金的主张，本院不予支持。 关于奥克斯公司主张因陈志勇未腾退房屋，并要求陈志勇按照合同约定按照租金标准的200%支付从2020年6月19日解除之日起至2021年1月××日将案涉商铺另行出租交付给案外人时的房屋占用费的问题。本院认为，《中华人民共和国合同法》第一百一十九条规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。本案中，陈志勇在2020年5月22日便向奥克斯提交了闭店的申请，5月27日陈志勇又继续申请撤场未被准许，2020年6月11日奥克斯公司向陈志勇发送的《关于成都广场解除步行街商户芮非租赁合同的函告》亦载明案涉租赁商铺已经停止经营达15天，陈志勇也在闭店后未再开业。奥克斯公司在明知陈志勇无继续履行合同的可能性的情况下，却不同意陈志勇腾退房屋及时止损，直到2020年12月29日，作为出租人的奥克斯公司才将案涉租赁商铺另行出租，导致案涉房屋空置许久，在合同解除后长达几个月的时间里，未采取适当措施止损，其后扩大的损失应由自身承担。故对奥克斯公司的该项诉讼请求，本院不予支持。 关于奥克斯要求陈志勇承担违约责任的问题。陈志勇因违约导致合同解除，应当承担违约责任。本院综合考虑双方合同已履行过半的情况下，陈志勇确因经营困难而闭店，主观恶意不大，酌情将解除合同的违约金调减为10000元。 关于履约保证金、质量保证金及其他押金的处理。租赁合同约定，陈志勇在按照合同约定交还租赁场所并缴清所有费用并完全履合同的义务后90天，奥克斯公司应当将履约保证金在扣除陈志勇欠付的租金、物业服务费、违约金、赔偿金后的剩余部分无息退还陈志勇。本合同因陈志勇的违约而提前终止的，奥克斯公司有权没收本合同履约保证金。上述约定可见，保证金具有担保性质和违约金性质。奥克斯主张保证金系解除合同的违约金性质予以没收，本院认为，违约金系弥补奥克斯公司的实际损失，本案中，本院已支持奥克斯公司10000元违约金、租金等诉请，足以弥补陈志勇应当赔偿的损失部分，不应再重复计算违约金，故本院支持陈志勇主张以其交纳的履约保证金51840元品迭其应当承担的租金、违约金的主张。品迭后，陈志勇应当支付给奥克斯公司的租金剩余金额为3456元（55296元-51840元）。关于用其他相关保证金、押金进行品迭的问题，本院认为物业保证金、质量保证金及其他押金系缴纳给案外人奥克斯商管公司，奥克斯公司不是上述费用的返还主体，陈志勇可另行协商或主张相关权利。 关于奥克斯公司主张的律师费。双方在《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》中已经约定“如甲方因乙方的违约行为遭受损失的，乙方除应按本合同约定向甲方支付违约金外，还应当据实赔偿甲方因此遭受的全部损失（包括但不限于因乙方原因导致甲方或甲方指定管理公司向第三方支付的违约金、赔偿金、罚款、鉴定费、评估费、律师费、差旅费、诉讼费、公证费等）”。本案中，奥克斯公司主张因主张权利产生律师费7000元，符合双方之间的合同约定，本院对该项诉讼请求予以支持。 据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第一百零七条，第一百一十四条、第一百一十九条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下： 一、原告成都奥克斯财富广场投资有限公司与被告陈志勇签订《成都奥克斯财富广场投资有限公司与陈志勇关于成都奥克斯广场的租赁合同》于2020年6月19日解除； 二、被告陈志勇于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司租金3456元； 三、被告陈志勇于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司违约金10000元； 四、被告陈志勇于本判决生效之日起十日内支付原告成都奥克斯财富广场投资有限公司律师费7000元； 五、驳回原告成都奥克斯财富广场投资有限公司的其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行的债务利息。 案件受理费2593元，由成都奥克斯财富广场投资有限公司负担2000元，被告陈志勇负担593元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于四川省成都市中级人民法院。 本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。 审判员  李书剑 二〇二一年四月十二日 书记员  陈春梅