云南省昆明市西山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）云0112执异32号案外人：董有芳，女，拉祜族，1988年9月25日生，身份证登记住址：云南省临沧市临翔区。委托诉讼代理人：周晓群，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。委托诉讼代理人：和丽，上海段和段（昆明）律师事务所律师，特别授权代理。申请执行人：江桂华，女，汉族，1970年8月12日生，身份证登记住址：云南省昆明市官渡区。委托诉讼代理人：郭翠婷，云南万捷律师事务所律师，特别授权代理。被执行人：王鹏天，男，汉族，1975年9月2日生，身份证登记住址：云南省临沧市临翔区。本院在执行申请执行人江桂华与被执行人王鹏天民间借贷纠纷一案中，案外人董有芳向本院提出书面异议，本院受理后，依法进行审查，现已审查终结。案外人董有芳向本院提出异议请求：1.请求中止（2021）云0112执143号案件对位于临沧市临翔区不动产证号为:临国用（2007）第××号土地的执行;2.请求解除对位于临沧市临翔区不动产证号:临国用（2007）第××号土地的查封。事实和理由：2019年12月20日,案外人与被执行人签订《土地使用权转让合同》,约定被执行人将其位于临沧市临翔区的土地，不动产证号为:临国用（2007）第××号,以1980000元的价格出售给案外人。同时,合同内容确认了土地面积、定金、付款约定,办理转移登记的时间,并就违约责任等进行了明确约定,还特别约定了被执行人需保证该土地不涉及任何经济纠纷,且需协助办理土地权属转移手续。合同签订后,案外人按约定将购地款支付给了被执行人,合同签订当日即2019年12月20日,被执行人将土地转移给案外人所有,案外人在该地块上花费巨资进行了房屋建设,现房屋已建成。在办理土地过户手续时发现该地块被昆明市西山区人民法院查封，不能办理土地权属变更手续。综上,案外人已按合同约定支付了购地款,并在土地上已经建成了房屋,请人民法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定,裁定中止（2021）云0112执143号案件对位于临沧市临翔区的土地的执行,依法解除查封。申请执行人江桂华答辩称，一、案涉位于临沧市临翔区不动产证号为:临国用（2007）第××号土地系被执行人王鹏天所有的合法财产并已经过不动产登记,案外人不是案涉土地的所有权人,不具有排出强制执行的权利。（一）申请执行人有新的证据证实,案涉土地自申请执行人申请诉中财产保全前至今土地登记所有权人均为被执行人王鹏天,案外人不是案涉土地的所有权人,不具有排出强制执行的权利。案涉土地在申请执行人与被执行人王鹏天民间借贷纠纷一案中,申请执行人向西山区人民法院申请对该不动产采取查封的保全措施,根据查询案涉土地不动产登记信息的相关登记内容,在申请执行人申请对案涉土地进行查封前,案涉土地的不动产所有权人就是被执行人。后申请执行人与被执行人经西山区人民法院调解后,作出生效的民事调解书。在调解过程中,被执行人王鹏天对案涉土地被查封的事实系清楚并知晓的,且在该调解笔录中,被执行人从未向申请执行人及人民法院提出过该土地存在出卖给第三方的情况,并且被执行人对案涉土地被查封事宜从未提出任何异议,自愿承担申请执行人在诉讼过程中先行垫付的保全费及保全担保费。申请执行人申请对案涉土地采取保全措施于2020年7月2日起案涉土地被查封至今,该案涉土地登记所有权人始终为被执行人王鹏天。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条“对案外人的异议,人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人:（一）已登记的不动产,按照不动产登记簿判断;未登记的建筑物、构筑物及其附属设施,按照土地使用权登记簿建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”的规定,案涉土地为被执行王鹏天所有,并登记在被执行王鹏天名下,案外人不是案涉土地的所有权人,不具有排出强制执行的权利,案外人提出的执行异议应当依法予以驳回。（二）从案外人自行提交的证据显示,案涉土地所有权人为被执行人王鹏天,且为王鹏天在该土地上建设房屋。根据案外人提交证据第27页《建设工程放线、验线记录》显示建设单位为“王鹏天”;第28页《临翔区自然资源局耕保股（安置办）建房放线记录》显示土地使用权人为“王鹏天”;第30页对测绘费的支付发票显示购买方为“王鹏天”;第36、37页临翔城市供排水有限责任公司供水设施工程结算的显示用户为“王鹏天”;第38--44页污水处理费收款收据显示缴款人为“王鹏天”。综上,从案外人自行提交的证据显示,案涉土地所有权人为被执行人王鹏天,且为王鹏天在该土地上建设房屋,案涉土地为被执行人王鹏天所有,案外人不是案涉土地的所有权人,不具有排出强制执行的权利。二、根据案外人提交的证据存在多处矛盾,案外人提出其对案涉土地存在权利的合法性与真实性严重存疑,具有与被执行人恶意串通,逃避执行的嫌疑。（一）案外人提交的《土地使用权转让合同》没有土地买卖的交易金额,没有交付土地的时间,没有变更土地登记手续的有关约定,与正常土地买卖交易严重不符。案外人提交《土地使用权转让合同》显示其与被执行人王鹏天签署该合同的时间为2019年12月20日,该合同仅约定了支付给中介机构的佣金,合同中没有约定任何土地买卖的交易金额,没有交付土地的时间,没有变更土地登记手续的有关约定,与正常土地买卖交易严重不符,无法证实其双方确实存在真实的土地买卖合同关系。其次,临沧之星房地产经纪有限公司——分公司、临沧亿科房地产中介有限责任公司出具的《情况说明》的时间为2021年1月18日,该《情况说明》中的所有内容在《土地使用权转让合同》均没有相应内容予之对应,该《情况说明》系上述中介公司单方出具,并且是后补,无法证实案外人与被执行人双方确实存在真实的土地买卖合同关系。《土地使用权转让合同》对交易的定金、付款办理不动产变更登记的时间等均没有任何约定,案外人称双方签订的上述合同对上述内容进行了明确约定与其提交的证据内容严重不符。（二）中介机构出具的《情况说明》的内容在《土地使用权转让合同》中均没有任何体现,《情况说明》的内容前后存在严重矛盾《情况说明》中称案外人与被执行人王鹏天的土地成交价为198万元,双方约定签订合同当日即2019年12月20日支付10万元,2019年12月25日支付160万元,2020年3月1日支付10万元。合计支付到王鹏天指定账户180万。买受人董有芳通过中介向王鹏天支付土地使用权转让款20万。根据上述内容,案外人与被执行人王鹏天约定的土地成交价为198万元,但下面内容显示的金额合计却是200万元,《情况说明》内容的土地交易价与其项下所列的交易款项金额内容根本不对应,前后存在矛盾。（三）案外人提交的银行流水显示付款人不是案外人,收款人不是被执行人王鹏天,且付款的银行流水情况与中介机构出具的《情况说明》内容完全不符。1.案外人提交的证据第16页,勾出的交易情况,显示的付款户名为“周绍仙”,付款时间为2019年12月20日,付款合计4笔,金额一共是15万元,收款对象分别是“临翔区喜盈门建材经营管理部、耿马小五汽车配件零售店、云南周先福珠宝有限公司、云南省临沧市永德县创展建材。”该证据无法证实上述交易情况与案外人及被执行人有关,且涉及金额合计15万元,与《情况说明》中称案外人及被执行人约定“签订合同当日（2019年12月20日）支付10万元”的内容完全不符,无法证实该款项与被执行人王鹏天及案涉土地有关。2.案外人提交证据第17页,显示2019年12月25日付款160万元的付款人为俸艺宸不是案外人,无法证实该款项与案外人有关。3.案外人提交证据第18页,显示2020年2月27日消费付款合计65000元,收款人为临沧市金辉广告经营部,无法证实该款项与被执行人王鹏天及案涉土地有关。4.案外人提交证据第19页,显示2020年2月27日案外人刷款消费35000元,无法证实该款项与被执行人王鹏天及案涉土地有关。5.案外人提交的证据第20-21页,显示2019年12月23日,交易附言为购房款定金合计20万元的付款人为罗银,不是案外人,无法证实该款项与案外人有关。6.以上案外人勾出的流水合计金额为205万元,与案外人在其执行异议申请书及其提供的证据《情况说明》中称案外人与被执行人王鹏天的土地成交价为198万元的内容页存在严重矛盾。综上,案外人提交的证据存在多处矛盾,《土地使用权转让合同》、《情况说明》均存在传统后补的嫌疑,且相关银行流水也明显与案外人、被执行人无关,无法证实案外人对案涉土地存在合法、真实的权利,案外人提出其对案涉土地存在权利的合法性与真实性严重存疑,存在与被执行人恶意串通,逃避执行的嫌疑。三、案外人不具有排除执行的权利,本案不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定的构成要件。案外人提交的《土地使用权转让合同》的内容与其他证据存在矛盾,具有串通后补的嫌疑。且案外人显示的土地上的建筑均为在建建筑,建设过程资料显示的建设方均为被执行人,无法证实该土地在查封前,案外人对该土地合法占有。《土地使用权转让合同》没有任何对转让交易款项的约定,买卖价款不明,案外人称双方的交易价款约定为198万元,但其提供的《情况说明》与银行流水的内容与案外人主张的交易价款金额完全不一致,证据中存在严重矛盾,其提交的证据中,有的与案涉土地完全无关,有的付款人、根本不是案外人,无法证实其按照合同约定支付了部分价款或全部价款。案涉土地被查封时间为2020年7月,案外人称其与被执行人于2019年12月签署《土地使用权转让合同》,2020年3月前完成全部支付转让价款的付款义务,那么正常情况下,在申请执行人申请查封案涉土地前,案外人与被执行人应该已经完成了相应的不动产变更登记手续,而且在申请执行人与被执行人的民间借贷纠纷诉讼过程中,如土地已经转卖,被执行人早已对此提出异议,案外人也未能提供任何证据证实未办理过户登记的原因是非因买受人自身原因造成的。综上,本案不符合上述法律规定的构成要件,案外人不具有排除执行的权利。案涉土地系被执行人王鹏天所有的合法财产并已经过不动产登记,案外人不是案涉土地的所有权人,不具有排出强制执行的权利,依法应裁定驳回其执行异议。案外人董有芳为支持其异议主张，向本院提交了临国用（2007）第××号国有土地使用权证、土地使用权转让合同、情况说明、户口本、建设工程放线及验线记录、测绘费发票、供水设施工程结算端各一份，身份证三份，施工照片、收据各五份，污水处理费收据、供排水收据各七份，银行流水九份，以上证据材料均为复印件。申请执行人江桂华为支持其答辩主张，（2020）云0112财保312号民事裁定书、（2020）云0112民初6020号民事调解书、不动产登记信息表各两份，以上证据材料均为复印件。本院查明，江桂华与王鹏天民间借贷纠纷一案，江桂华向本院申请诉前财产保全，本院于2020年7月2日保全查封了王鹏天名下位于临翔区卧维安置区土地［土地使用权证：临国用（2007）第××号，宗地面积：204.6平方米］。经审理，本院于2020年6月24日作出了（2020）云0112民初6020号民事调解书，调解书确定的主要内容为：一、王鹏天于2020年12月30日前向江桂华归还借款本金1000000元，并支付自2018年12月27日起至2020年6月24日止按年利率24%计算的利息222666元；具体的支付方式及时间为：王鹏天于2020年10月1日前支付借款本金500000元、利息111333元，于2020年12月30前支付借款本金500000元、利息111333元。二、王鹏天于2020年10月1日前支付江桂华保全担保费4016元。三、若王鹏天未按照上述约定期限足额支付任意一期款项，则江桂华有权就上述第一项、第二项全部未付款项申请强制执行，同时，王鹏天还应向原告江桂华支付自2020年6月25日起至借款本金还清之日止的利息（以未归还的借款本金为基数，按年利率24%计算）。四、案件受理费8424元，保全费5000元，王鹏天自愿负担，于2020年10月1日前支付江桂华。上述民事调解书发生法律效力后，义务人未自动履行调解书确定的义务，江桂华向本院申请强制执行，本院于2021年1月6日立案受理（2021）云0112执143号江桂华申请执行王鹏天民间借贷纠纷一案，对上述案涉土地的保全查封自动转为执行查封。案外人董有芳认为其对案涉土地享有足以排除执行的权利，向本院提出上述执行异议，并提交了证据材料。证据材料显示：案外人董有芳（乙方、受让方）与王鹏天、贺梦景（甲方、出让方）与临沧之星房地产经纪有限公司，临沧亿科房地产经纪有限公司（丙方、居间方）于2019年12月20日签订了土地使用权转让合同，合同载明：1.甲方自愿将坐落于临翔区忙令社区卧维安置区，不动产证号：临国用（2007）第××号，权利人：王鹏天。不动产单元号：530902002008ＧＢ00385Ｗ00000000的一宗土地使用权转让给乙方，该土地使用权面积204.51㎡（折合约3.06分），地类（用途）为“城镇单一住宅用地”，使用权类型为“出让”。……3.该宗地土地使用权转让单价为647058元／分，转让总价格合计为1980000元整，该转让价款不含税及相关手续费。……四、付款方式及有关约定。该土地使用权转让采取分期付款方式，共分期四期支付：7.签订此合同后乙方支付甲方定金100000元整，支付到丙方对公账户53×××63临沧之星房地产经纪有限公司一分公司临沧凤翔支行，乙方第二次付款时丙方无条件支付甲方。8.签订此合同后乙方应抓紧开工建设乙方二次付款，于2019年12月23日支付甲方1600000元整。9.于2020年3月1日前支付甲方100000元整。10.乙方应在正式办理产权过户手续后于2020年12月20日前，向甲方支付相应尾款，即180000元整。甲方指定收款账号：62×××21工行临沧凤翔支行，王鹏天。临国用（2007）第××号国有土地使用权证载明坐落于临翔区卧维安置区的土地载明的权利人为王鹏天（地号：533521101-ＯＢ-50-470，使用权面积204.60㎡，使用权类型：出让，终止日期2057年6月1日）。王鹏天于2019年12月21日出具收据载明收到董有芳购买临国用（2007）第××号地首期款1700000元，于2020年3月1日出具收据载明收到董有芳购买临国用（2007）第××号地第二笔款100000元。案外人董有芳出具的银行流水载明：2019年12月20日由周绍仙名下银行账户62×××10转出给临翔区喜盈门建材经营部名下83×××08账户10000元，转出给耿马小五汽车配件零售店83×××04账户50000元，转出给云南周先福珠宝有限公司83×××03账户50000元，转出给云南临沧市永德县创展建材83×××01账户40000元；2019年12月1日由罗银62×××98账户转给王鹏天62×××21账户100000元，备注为购房定金；2019年12月25日由俸艺宸名下52×××42账户转出至王鹏天名下62×××21账户1600000元，备注为购买临国用（2007）第××号土地首期款；2020年2月27日由董有芳名下银行账户62×××16账户转出给临沧市金辉广告经营部消费款65000元；2020年2月27日由董有芳62×××13账户转出给25×××84账户35000元；2020年3月1日由罗银62×××98账户转给王鹏天62×××21账户100000元，备注为代转购地款第二笔款。案外人董有芳提供的户口本复印件显示董有芳系俸艺宸的母亲。临沧之星房地产经纪有限公司一分公司于临沧亿科房地产经纪有限公司于2021年1月18日出具情况说明载明，王鹏天（自愿于2019年12月20日将坐落于临翔区忙令社区卧维安置区,土地证号：临国用（2007）第××号的土地转让给受让人董有芳,并签署转让合同。上述该土地成交价为人民币1980000元,付款方式:签订合同当日买方支付定金人民币100000元;2019年12月25日支付人民币1600000元;2020年3月1日前支付人民币100000元。合计支付到王鹏天指定账号:62×××21合计金额人民币1800000元。该地块已于2019年12月25日交付给买受人董有芳,双方约定于2020年12月20日前办理不动产权过户手续。由临沧之星房地产经纪有限公司和临沧亿科房地产经纪有限公司居间服务,由买受人支付服务费人民币59400元;已支付人民币50000元。另买受人董有芳通过中介方向王鹏天支付土地使用权转让款200000元。（其中2019年12月23日支付定金100000元,2020年3月1日支付100000元。案外人董有芳提供的建设工程放线、验线记录，临翔区自然资源耕保股（安置办）建房放线记录载明的土地使用权人均为王鹏天，研发和技术服务费测绘费发票的购买方为王鹏天，水费收据缴款人姓名均为王鹏天，工程结算单的用户均为王鹏天。由董有芳名下62×××13账户转出给陈＊合25×××84账户共计250000元，由董有芳名下62×××16账户转出给陈继合名下62×××60账户120000元，备注为自建住房施工费。陈继合于2020年5月3日、2020年6月1日分别出具收据载明收到董有芳建房工程款100000元。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”且《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”案外人对以上四个条件负有举证责任，倘若没有证据或证据不足以证明以上四个条件成立，则其主张不能成立。本案中，案外人未提供证据证明或提供证据不足以证明符合第二十八条第（三）项条件。合同约定的案涉土地成交价为1980000元，首先，从收据上来看，王鹏天出具的收据载明收到董有芳购买临国用（2007）第××号地首期款1700000元、第二笔款100000元，共计1800000元。其次，从银行流水来看，合同明确约定了王鹏天收款指定账户为62×××21，而案外人提供的银行流水仅能证明该账户收到款项1800000元。且付款人为俸艺宸、罗银，案外人董有芳仅证明其与俸艺宸的系母女关系，但无证据证明其与罗银的关系。最后，合同约定“乙方应在正式办理产权过户手续后于2020年12月20日前，向甲方支付相应尾款，即180000元整。”，在案涉土地未办理产权过户手续的前提下，案外人董有芳付清全款与正常交易习惯相悖。因此，案外人董有芳已支付案涉房屋全部价款的主张不能成立，不符合第二十八条第（三）项条件。综上所述，案外人董有芳提交的证据材料不能证明其情况同时符合异议复议规定第二十八条的四项条件，其异议主张不能成立，其异议请求应当予以驳回。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条之规定，裁定如下：驳回案外人董有芳的全部异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  李江永审判员  马驰原审判员  郭春利二〇二一年四月一日法官助理杨海曼书记员杨婷婷