山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1297号上诉人：太原富力城房地产开发有限公司。法定代表人：杨某，董事长。委托诉讼代理人：潘某，女，汉族，系该公司法务专员，住太原市。被上诉人：陈某,住山西省太原市。委托诉讼代理人：王某，山西源晋律师事务所律师。委托诉讼代理人：韩某，山西源晋律师事务所实习律师。上诉人太原富力城房地产开发有限公司（以下简称富力城公司）因与被上诉人陈某房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市杏花岭区人民法院（2020）晋0107民初5317号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月3日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人富力城公司的委托诉讼代理人潘某，被上诉人陈某的委托诉讼代理人王某、韩某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人富力城公司上诉请求：1、请求撤销原审民事判决，发回重审或依法改判驳回被上诉人一审全部诉讼请求；2、本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、上诉人不构成逾期交付违约，不应向被上诉人承担违约责任。依据一审法院查明的事实，涉案房屋于2016年12月20日竣工验收备案。上诉人于2016年12月27日向被上诉人出具了《交付使用通知书》，被上诉人签字确认，2017年1月11日被上诉人收楼入住，上诉人不构成逾期交付违约。被上诉人以未拆除铁塔及未平整东侧土坡为由要求上诉人承担违约责任，非《商品房买卖合同》中约定的违约责任，上诉人不应承担违约责任。根据上述一审法院认定事实，被上诉人一审诉求没有事实及法律依据，依法应予驳回。二、一审法院依据《延迟交付通知》认定上诉人已作出赔付被上诉人至拆塔之日的意思表示，事实认定不清，依法应予改判。针对上诉人出具的《延迟交付通知》。《延迟交付通知》中载明:“对于逾期交房的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。”上述文件明确按照双方签订的《商品房买卖合同》约定承担相应赔付责任。但根据涉案《商品房买卖合同》第九条之约定，上诉人也仅应向被上诉人支付自合同约定交付期限次日起至实际交付之日止的赔偿金，而非一审法院认定的至铁塔实际拆除之日止的赔偿金。尽管本案上诉人实际向被上诉人支付的赔偿金，已超出实际交付之日止数额。但纵观涉案三幢楼218户业主，上诉人实际赔付的最后节点也仅为2018年6月30日，而非赔付至拆塔之日。据此，一审法院认定上诉人作出赔付至拆塔之日的意思表示，缺乏事实及法律依据，二审应予纠正。综上所述，案涉房屋在合同约定交付期限内，依法已符合房屋交付条件。案涉《延迟交付通知》系上诉人面临业主拒不收楼，并要求索赔，严重影响公司正常经营秩序等不利条件下出具，并不能代表上诉人的真实意思表示，而是上诉人为尽快安抚业主情绪、维护社会治安稳定所作出的退让与妥协，且上诉人已依据通知书内容进行了赔付，甚至在业主一而再再而三提出无理诉求后，多向业主进行了赔付，已合理承担了民事责任。现被上诉人要求继续支付补偿款至实际拆塔之日不仅导致合同双方权利义务失衡，更加有违公平原则。据此，请求二审法院在全面考量案情的基础上，依法公正判决。被上诉人陈某辩称，一、本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给被上诉人构成逾期交房违约事实清楚，应当承担违约责任。1、房屋竣工验收合格是本案房屋交付的首要条件，但并非唯一条件，本案房屋交付的条件还应满足铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善，否则上诉人即构成违约。房地产开发商交付的房屋应满足竣工验收合格的条件绝不单单因为合同约定了才要满足，而是《城市房地产管理法》的强制性规定。2、根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条规定，本案房屋交付应同时满足小区东侧道路畅通、绿植环绕。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条明确规定：商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。同时结合本案《商品房买卖合同》附件四第16条的约定，建筑规划内的道路属业主共有、建筑规划内的绿地属于业主共有。本案争议的铁塔和土坡位置在宣传资料中为道路、绿化，该部分工程的建设费用上诉人已经折算到其建设成本中，并由被上诉人实际承担。显然对案涉房屋的价格有重大影响。因而，本案中上诉人在其沙盘图及宣传资料中展示的案涉小区东侧道路通畅，绿植环绕，已经对被上诉人是否购买案涉房屋以及房屋的价格有重大影响，依法属于本案上诉人交付房屋的条件。3、案涉房屋东侧铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件，当然属于上诉人交付房屋的条件，同时也是上诉人向被上诉人出具的《延迟交付通知》明确载明的房屋交付条件。一审中被上诉人已就铁塔、土坡拆除前的照片、视频资料提交人民法院，从照片中能够清晰地看出，案涉小区东侧，也即被上诉人所居住的房屋的东侧紧邻土坡，铁塔位于土坡之上。实际上诉人房屋竣工验收合格后的小区环境堪忧，并没有实现其出售房屋时所做的关于小区环境的承诺。同时从现状图片与沙盘图与宣传资料的对比，能够明确铁塔拆除、土坡平整是实现上诉人售房时对小区环境承诺的前提条件。《延迟交付通知》，上诉人进一步以书面承诺的方式确定了本案中案涉房屋的交付条件中包括铁塔拆除及相应环境的完善。《延迟交付通知》明确载明：“富力城六期G19#、G20#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司在2016年已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，G19#、G20#楼需迟延交付使用。”还载明：“我司承诺，在高压电塔移除后完善相应环境，会向您发出《房屋交付使用通知书》……对于逾期交付的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任。在延迟交付使用期间，如业主有特殊原因急需办理收房手续，请提供相关资料证明后，我司酌情予以考虑……。”以上通知书是上诉人向被上诉人出具，上诉人亦当庭认可其真实性，合法有效。通知的核心意思有二项，其一，上诉人明确认可因铁塔未完成迁改导致逾期交房，换句话说，铁塔的拆除是交房条件之一。其二，逾期交房期间上诉人承诺按照合同约定承担违约责任。另，上诉人在向业主发出《延迟交付通知》时，案涉房屋已经竣工验收合格，如果按照现在上诉人称房屋只要经验收合格就具备交付条件，那么上诉人完全可以按期交房，但上诉人却向业主下发《延迟交付通知》。这与上诉人在上诉状中的陈述显然自相矛盾。由此充分说明双方约定的房屋交付条件不仅应满足房屋竣工验收合格，还应当满足小区东侧铁塔拆除及相应环境的完善。4、除前述法律规定及相关文件外，被上诉人在一审庭审中提供的上诉人副总陈亚红的录音资料、小区业主收房时上诉人工作人员的录音资料，均能证实上诉人认可其构成违约并自愿按照合同约定承担违约责任。5、从上诉人向被上诉人支付的违约金数额看，能够与《延迟交付通知》中的内容相印证，即上诉人承诺的违约金支付的截止时间为东侧土坡和电塔拆除之日止。6、从本案上诉人向被上诉人支付违约金的情况也能够说明案涉房屋的交付条件包括铁塔拆除和土坡平整。违约金支付的截止时间与上诉人所称满足交付条件时间不对应，也能够说明交付条件并非上诉人所谓房屋竣工验收合格。综上，本案上诉人未能将铁塔拆除、土坡平整、相应环境完善的房屋交付给被上诉人构成逾期交房，违约事实清楚，上诉人应按照合同约定承担违约责任。二、即使如一审法院所认定的，《商品房买卖合同》未明确铁塔拆除、土坡平整系案涉房屋交付条件。上诉人在《延迟交付通知》中已就房屋交付时铁塔未拆除、土坡未平整承担责任方式予以明确，并该通知是其自愿作出的，系其真实意思表示，且上诉人已经按照《延迟交付通知》承担了部分责任，上诉人理应按《延迟交付通知》履行相应的责任，一审法院根据公平原则，酌定由上诉人承担补偿责任亦无不当，恳请二审法院驳回上诉人的上诉请求，依法裁判。被上诉人陈某向一审法院起诉请求：1、判令被告支付原告延期交房违约金共67625.64元（以743711元为基数，按照日万分之一自2018年1月1日暂计算至2020年6月25日，实际计算至小区东侧土坡平整之日止）；2、判令本案的诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2015年11月17日，原、被告签订《商品房买卖合同》，该合同第八条约定：“被告应于2016年12月30日前，依照国家和地方人民政府的规定，将具备下列第【1】种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。”合同第九条第一款第二项约定“逾期超过60日，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已付房价款的万分之一（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金”。2015年3月17日、2015年4月7日、2015年6月23日原告分三次支付房款123711元、100000元、520000元，共计743711元，被告向原告开具山西增值税普通发票三张。2016年12月26日，被告向原告出具《迟延交付通知》，该通知载明“富力城六期G19#、G20#楼东侧部分土坡目前为供电局高压电塔占用，我司已与供电局签署相关协议，双方约定在2016年年底之前将高压铁塔（4#塔）移走。但目前由于种种原因未能完成迁改工作。故在此十分抱歉的通知您，G19#、G20#楼需迟延交付使用。”还载明“对于逾期交付的G19#、G20#楼，我司将参照贵我双方合同约定承担相应的责任”。2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告于2017年1月11日入住，并填写《住户基本情况登记表》、《房屋交接表》，原告签字确认。2017年7月26日，被告向原告出具《关于业主关注事项的回复》第五点高压电塔事宜，回复“我司已协调供电局出具迁移方案，办理完相关手续后进行迁移。另因高压电塔造成的迟延交房，《商品房买卖合同》中对延迟交房已有相关约定，在房屋集中交付前向业主邮寄了《迟延交付通知》，且已对有特殊情况收楼业主相关事宜做了妥善安排，故不再另行补充说明”。2018年11月8日，被告向原告支付2017年7月1日至2017年12月31日逾期交付违约金27184.32元。2020年6月25日，东侧高压电塔已拆除完毕。一审法院认为，合同依法成立，即具有法律效力。原、被告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人真实意思表示，亦不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应依约履行。2016年12月20日，太原市住房和城乡建设委员会向被告出具《建设工程竣工验收备案表》，载明“经评定工程质量符合法律、法规和工程建设强制性标准规定，符合勘察、设计图纸及施工规范要求”，依法符合交付条件。2016年12月27日，被告向原告出具《交付使用通知书》，原告于2017年1月11日入住，并填写《住户基本情况登记表》、《房屋交接表》，原告签字确认。根据《商品房买卖合同》第八条规定，涉案房屋符合合同约定的交付条件，被告不构成逾期交付违约，不承担违约责任。拆除电塔及东侧土坡平整不是原、被告签订《商品房买卖合同》中约定的逾期交房违约条件。2016年12月26日被告向原告出具《迟延交付通知》、2017年7月26日被告向原告出具《关于业主关注事项的回复》系被告真实意思表示，属被告自愿行为，不违反法律法规，本院不予干涉，鉴于供电铁塔的所有权不属于被告，被告无法决定供电铁塔的拆除时间，故依据被告在《迟延交付通知》、《关于业主关注事项的回复》承诺，应酌情向原告支付补偿款，即以购房款743711元为基数按日万分之一自2016年12月31日起至供电铁塔拆除之日（2020年6月25日）止的50%计算。因被告已支付27184.32元，还需支付20115.70元。原、被告未就东侧土坡约定违约金，故原告关于实际计算至小区东侧土坡平整之日止的诉求，没有事实依据，本院不予支持。判决：一、被告太原富力城房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内支付原告陈某款项20115.70元。二、驳回原告陈某的其他诉讼请求。本院二审期间，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审查明的事实一致。本院认为，上诉人与被上诉人之间为房屋买卖合同关系，双方签订的《商品房买卖合同》及上诉人出具的《延迟交付通知》系当事人真实意思表示，且尚无证据显示上述合同、通知等存在违反法律、行政法规强制性规定的情形，故应认定为合法有效，双方当事人应依约履行自己的义务。本案中，被上诉人据以主张逾期交房违约金的事由为铁塔未拆除、土坡未平整，上述事由不属于《商品房买卖合同》约定的逾期交房违约情形，且上诉人能够提供《建设工程竣工验收备案表》，故不应据此认定上诉人应向被上诉人承担违约责任。但上诉人向被上诉人出具《延迟交付通知》，明确载明因高压铁塔未完成迁改工作，G19#、G20#楼需延迟交付使用，并承诺承担相应的责任。一审法院依据《延迟交付通知》，并结合公平原则，判令上诉人酌情支付被上诉人自2016年12月31日起至供电铁塔拆除之日止（即2020年6月25日）按原承诺标准50%计算的补偿款并无不当，应予维持。上诉人虽主张上述通知并非其真实意思表示，但《延迟交付通知》中加盖上诉人公司印章，且上诉人已部分履行了其中承诺的责任，故对上诉人上述主张不予采纳。综上所述，上诉人富力城公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1491元，由上诉人太原富力城房地产开发有限公司负担。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。本判决为终审判决。审判长 王丰毅审判员 申延艳审判员 王 艳二〇二一年四月二十五日法官助理 李 艳书记员 李梦瑶