福建省福州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽01民终1449号上诉人（原审原告）：陈德安，男，1984年1月18日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。委托诉讼代理人：黄鼎溦，福建融成律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：郑锋，男，1987年8月20日出生，汉族，住福建省福州市长乐区。上诉人陈德安因与被上诉人郑锋农村房屋买卖合同纠纷一案，不服福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初3530号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。陈德安上诉请求：1、撤销一审民事判决第二项并改判。2、郑锋支付占有购房款期间的利息损失（利息损失以40万元为基数，自2009年8月25日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）。3、郑锋赔偿陈德安房屋差价损失20万元（具体金额以鉴定为准）。4、本案一、二审诉讼费用由郑锋承担。事实与理由：一、一审法院认定讼争房屋买卖合同无效，陈德安存在过错，属于事实认定错误。郑锋主导交易完成且造成合同无效无法继续履行，应当认定其存在重大过错，应当赔偿陈德安损失，负全部责任。在买卖协议签订当时，促成双方达成买卖合意的主要原因，是郑锋急需资金周转，且当事人双方属于亲属关系，陈德安为了帮助郑锋才与其签订房屋转让协议。陈德安购买农村房产的行为本身不存在主观过错，并非一审法院所简单认定的“明知案涉房屋不能过户仍然予以购买”。在整个交易流程中，郑锋主导了讼争房产的交易，且因其与郑秀晶民间借贷纠纷一案导致讼争房产被查封，致使合同无效并无法继续实质性履行，陈德安无法继续行使居住以及期待过户的权利。二、综合郑锋的过错程度，并且依据《合同法》以及第八、第九次民商事审判会议纪要的规定，郑锋应当赔偿陈德安的利息损失以及房产增值损失。《第八次全国法院民商事审判工作会议纪要》中明确在农村房屋买卖合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，应当综合考虑当事人过错等因素予以确认。在本案中，郑锋存在重大过错，理应赔偿陈德安的利息损失。根据最高院2019年发布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》：合同不成立、无效或者被撤销后，在确定财产返还时，要充分考虑财产增值或者贬值的，人民法院要综合考虑市场因素、受让人的经营或者添附等行为与财产增值或者贬值之间的关联性，在当事人之间合理分配或者分担，避免一方因合同不成立、无效或者被撤销而获益。案涉房屋自2009年至今已有10余年，房产市价早已今非昔比。《房屋买卖合同》认定无效后，房屋无法过户到陈德安名下，就无法正常获得房屋增值所带来的收益。讼争房屋仍为郑锋所有。其因违法行为反而获益，基于公平原则，以及全国法院民商事审判工作会议纪要的规定，讼争房屋的差价损失应由郑锋予以赔偿。郑锋辩称，请求法院依法判决。陈德安向一审法院起诉请求：1.确认当事人双方签订的《房屋买卖合同》无效；2.请求判令郑锋返还陈德安购房款40万元并支付占有期间的利息损失（利息损失以40万元为基数，自2009年8月25日起按年利率6%计算至实际清偿之日止）；3.判令郑锋赔偿陈德安房屋差价损失20万元。一审法院认定事实：福州市长乐区××镇××村村民陈德安于2009年8月向福州市长乐区××镇××村村民郑锋购买其坐落于××镇××村××房屋一套。双方于2009年8月25日签订《房屋买卖合同》。合同约定房屋售价为45万元，合同签订时付款40万元，余款5万元待房屋过户后付清。陈德安已于2009年8月19日至2010年5月向郑锋支付购房款40万元。上述事实，当事人双方均无异议，并由经庭审质证属实的《房屋买卖合同》、《交接不动产权证书合同》、《不动产权证书》、银行业务回单等证据佐证，一审法院予以确认。另查明，××镇××村××店××房屋已因申请执行人郑秀晶与被执行人郑锋借款合同纠纷一案被一审法院查封。一审法院认为，依照《中华人民共和国土地管理法》规定,我国农村宅基地所有权属于农民集体,其使用权的取得源于集体经济组织成员权,具有专属性,其转让和流通受到严格的限制。本案讼争房屋的转让必然导致宅基地使用权的实质转让，而陈德安并非金峰镇塘下村集体经济组织成员，不符合取得该宅基地使用权的法定条件。综上陈德安与郑锋之间签订的《房屋买卖合同》，已违反《中华人民共和国土地管理法》强制性规定，应属无效。陈德安要求郑锋返还40万元购房款，于法有据，予以支持。郑锋违反法律强制性规定出售案涉房屋存在过错，陈德安明知案涉房屋不符合过户条件仍予以购买，亦存在过错，双方应当各自承担相应的责任，故对陈德安支付利息、赔偿损失等诉求不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：一、被告郑锋应于本判决生效之日向陈德安返还购房款40万元；二、驳回原告陈德安的其他诉讼请求。案件受理费15,906元，减半收取计7,953元，由原告陈德安负担4,303元，由被告郑锋负担3,650元。本院二审期间，陈德安向本院提交证据：福州市长乐区人民法院（2020）闽0112执恢14号评估结果通知书，拟证明坐落于福州市长乐区××镇××村××单元的案涉争议房屋的评估价格为820112元，与房屋购买价款差额为420112元。郑锋质证认为，没有意见。本院认为，郑锋对陈德安提供的证据没有异议，本院对该证据予以采纳。根据本案现有证据，本院对一审法院查明的基本事实予以确认。本院认为，本案中，双方当事人对陈德安与郑锋之间签订的《房屋买卖合同》无效并无异议，但一审虽然认定《房屋买卖合同》无效，但在判项中对此未予处理，本院依法予以纠正。合同无效,因该合同取得的财产,应当返还,故郑锋应返还陈德安支付的购房款400000元。本案的主要争议焦点为:郑锋、陈德安对合同无效的过错程度及无效合同造成陈德安的损失范围。一、郑锋、陈德安对合同无效的过错程度。合同被确认无效后,有过错的一方应当赔偿对方因合同无效所受到的损失。本案中,郑锋向宅基地所在村集体经济组织成员以外的人员转让房产,存在过错，陈德安作为非宅基地所在村集体经济组织成员购买讼争房屋,对本案的发生也有过错,本案酌定郑锋对合同无效承担50%的过错责任，陈德安对合同无效亦应承担50%的过错责任。二、陈德安的损失范围。陈德安诉请郑锋赔偿房屋差价损失20万元（具体损失以鉴定价格为准）。本案中，因合同无效客观上造成了陈德安的市场机会丧失,导致损失的客观存在,确定该房产的溢价部分为陈德安一方的合理损失。福州市长乐区人民法院对讼争房屋的评估价格为820112元，郑锋对该评估结果没有意见，本院认为可将该评估价格确定为讼争房屋的市场价值，故该房产的溢价为420112元(820112元-400000元)。郑锋应对上述溢价损失承担50%的责任，即210056元。陈德安诉请郑锋返还购房款400000元并支付占有期间的利息损失。本院认为，本案中,陈德安要求资金被占用期间的利息损失实际已涵盖在了房屋上涨的损失之内,为兼顾双方利益,本院认为对已涵盖的部分不宜再重复支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销福建省福州市长乐区人民法院（2020）闽0112民初3530号民事判决；二、确认陈德安、郑锋于2009年8月25日签订的《房屋买卖合同》无效；三、郑锋应于本判决生效之日向陈德安返还购房款400000元、房屋溢价损失210056元；四、驳回陈德安的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费15906元，减半收取计7953元，由陈德安负担3976.5元，由郑锋负担3976.5元；二审案件受理费15906元，由陈玉官、黄雪金负担7953元，由郑锋负担7953元。本判决为终审判决。审 判 长 林哲森审 判 员 黄 锋审 判 员 金光玉二〇二一年四月二十七日法官助理 刘 奕书 记 员 吴 超