山东省龙口市人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0681民初768号原告：燕敏，女，1958年11月17日出生，汉族，居民，住北京市丰台区。委托诉讼代理人:张茂茂,山东舜翔（烟台）律师事务所律师。被告：龙口市龙族新安房地产开发有限公司，住所地龙口市。法定代表人：徐龙强，该公司总经理。委托诉讼代理人：于雪飞，该公司法务。被告：九州达源（北京）投资管理发展有限公司，住所地：北京市丰台区成寿寺路1号楼2层204室，注册号110106019684642。法定代表人：赵晓龙，该公司总经理。被告：赵晓龙，男，1982年9月14日出生，汉族，居民，住山东省威海市。原告燕敏与被告龙口市龙族新安房地产开发有限公司（下称龙族新安公司）、被告九州达源（北京）投资管理发展有限公司（下称九州达源公司）、被告赵晓龙商品房预约合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告燕敏的委托诉讼代理人张茂茂，被告九州达源公司的法定代表人暨被告赵晓龙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告燕敏向本院提出诉讼请求：1、解除原告与龙族新安公司签订的认购书。2、判令三被告立即返还原告支付的购房款413908元及资金占用期间的利息143419.12元（以413908元为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的4倍，自2018年9月2日起暂计算至2021年1月2日止）。3、三被告对上述给付义务付连带责任。事实与理由：龙族新安公司系房地产开发企业，开发了位于龙口市，九州达源公司系龙族新安公司委托的销售代理公司，为龙族新安公司销售其开发的海泉湾小区，赵晓龙系九州达源公司的自然人独资股东。2018年7月7日，原告经九州达源公司介绍，认购海泉湾小区47号楼1单元1102室，并与龙族新安公司签订认购书，认购书约定房屋总价为413908元。认购书签订当日，原告即缴纳定金50000元，后于2018年9月2日将剩余房款363908元一次性交清。原告交清全部购房款后，多次要求与龙族新安公司签订正式的买卖合同，但九州达源公司和赵晓龙一直以种种理由推脱。后原告得知九州达源公司和赵晓龙对其进行了欺骗，房款实际应为357609元，且要求原告将剩余房款363908元通过ＰＯＳ机刷卡至其指定账户并非龙族新安公司的账户。迫于原告压力，九州达源公司才将357609元的购房款交给龙族新安公司。因为九州达源公司对原告和龙族新安公司的欺骗行为，致使原告购买房屋的合同目的无法实现。因龙族新安公司对九州达源公司的选任过程中，未尽到审查义务具有明显过错，且其已收到购房款357609元，故应承担连带责任。赵晓龙系九州达源公司的全资股东，故亦应承担连带责任。被告龙族新安公司辩称，1、原告要求返还购房款413908元及资金占用期间的利息没有事实和法律依据，龙族新安公司不同意解除认购书，原告仅向龙族新安公司支付50000元定金，其余款项一直未支付，龙族新安公司要求原告继续履行双方签订的认购书及相关条款，否则龙族新安公司保留依据认购书条款追究原告违约责任的权利。2、第二、三被告并不是龙族新安公司选任的，而是原告自己选任的中介代理机构，其向二、三被告付款的行为与龙族新安公司无关。3、原告并没有在龙族新安公司留任何联系方式，龙族新安公司只能通过二、三被告向原告要求继续履行签订商品买卖合同及继续付款的义务，但原告始终未能履行，双方无法签订商品房买卖合同根本原因系原告不按照合同约定的付款账户付款，与龙族新安公司无关。被告九州达源公司、赵晓龙辩称，1、九州达源公司系销售商品房中介机构。2、九州达源公司的事情与赵晓龙个人无关，认购书原件及收据原件并未由赵晓龙收回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院依法予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，本院认定如下：1、关于原告提交的手机银行两张付款凭证（金额分别为113908元、250000元）及2020年6月14日加盖有龙族新安公司印章的收款收据3张，原告诉称该3张收据系赵晓龙通过微信发给原告的照片打印件。龙族新安公司对此不予认可，辩称该收据系复印件，且其公司从未收到原告支付的收据对应的购房款，亦未向原告出具过该收据。本院认为，原告提交的手机银行所涉金额113908元的收款账户为龙口市东海嘉合装饰部，所涉金额250000元的收款账户为烟台市嘉合建材经销部，均非龙族新安公司，且原告提交的加盖龙族新安公司印章的收据均为影印件，无法核实其真实性，龙族新安公司亦不予认可，故该组证据无法证明龙族新安公司收到原告缴纳的上述两笔款项。2、关于原告提交的盖有九州达源公司印章的收据复印件一张（金额为413908元）。原告主张，该收据原件已被赵晓龙收回。九州达源公司、赵晓龙主张，因其系复印件，故对其不予认可。本院认为，该收据虽为复印件，但结合赵晓龙出具的收条，收条上载明“收到……燕敏……收据一张人民币413908元”以及原告丈夫与赵晓龙的电话录音，能够证明原告的主张，故对该收据的真实性，本院予以认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年7月7日，原告与龙族新安公司签订《海泉湾认购书》，由原告认购龙族新安公司开发建设的龙族?海天福景?海泉湾47-1-1102号房，约定房屋总价款为413908元，付款方式为一次性付款，定金为50000元。该认购书同时载明银行汇款信息，内容为账户名称：龙族新安公司、开户行……行号……，并用加粗字体注明“款项必须汇至本约定账号内，否则产生的一切后果由认购方自行承担”；认购书尾部约定，在认购书签订之日起十五日内（2018年8月30日）付清全额房款……。当日，原告通过银行转账50000元支付给龙族新安公司。2018年9月2日，原告分别向龙口市东海嘉合装饰部转账113908元、向烟台市嘉合建材经销部转账250000元。当日，九州达源公司向原告出具收取海泉湾47-1102号房款413908元收据一张。当日，赵晓龙向原告出具收条一张，载明：今收到海泉湾客户燕敏47-1-1102室认购手续一套（认购单一份、收据一张人民币肆拾壹万叁仟玖佰零捌元整￥413908），用于办理重新认购使用并且更名为王志勇。庭审中，原告主张，其系通过九州达源公司认购的涉诉房屋，九州达源公司系龙族新安公司的委托代理销售机构。龙族新安公司、九州达源公司均主张，九州达源公司系销售商品房中介机构。另查明，涉诉房屋所在的龙族·海天福景（海泉湾）47#楼于2020年5月16日取得了《龙口市建设工程竣工验收备案表》。原告与龙族新安公司至今未就涉诉房屋签订正式商品房买卖合同。涉诉房屋至今未另行出售。还查明，赵晓龙系九州达源公司的法定代表人及全资自然人股东。本案的争议焦点有二，一是龙族新安公司与九州达源公司是否系委托代理销售关系；二是原告于2018年9月2日分别向龙口市东海嘉合装饰部转账113908元、向烟台市嘉合建材经销部转账250000元，合计363908元的款项能否认定即是向龙族新安公司支付的房款。一、关于龙族新安公司与九州达源公司是否系委托代理销售关系的问题。原告主张，九州达源公司系龙族新安公司的委托代理销售机构。被告龙族新安公司、九州达源公司均主张，九州达源公司系从事商品房销售的中介机构。本院认为，《最高人民法院关于适用的解释》第九十一条规定，主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。原告主张九州达源公司系龙族新安公司的委托代理销售机构，但两公司均否认，故原告应对两公司之间存在委托代理销售关系承担举证责任。根据原告提交的认购书可以看出，认购书并未载明委托代理销售机构的信息，九州达源公司亦未在该认购书中加盖印章，就涉诉房屋而言，原告亦未提交相关证据证明九州达源公司系龙族新安公司的代理销售机构，故原告主张二公司之间系委托代理销售关系，证据不足，本院不予采信。二、关于原告向龙口市东海嘉合装饰部及烟台市嘉合建材经销部转账款项363908元能否认定即是向龙族新安公司支付的房款。原告主张，在原告的施压下，九州达源公司将357609元的购房款交给了龙族新安公司，并有龙族新安公司出具的收据三张为证。因此，其已向龙族新安公司支付了全部购房款。被告龙族新安公司主张，原告仅向其缴纳购房定金50000元，余款363908元未向龙族新安公司缴纳，龙口市东海嘉合装饰部及烟台市嘉合建材经销部均与龙族新安公司无关，故原告向龙口市东海嘉合装饰部及烟台市嘉合建材经销部转账行为不能视为向龙族新安公司支付购房款。本院认为，原告于签订认购书的当天向龙族新安公司转账定金50000元，事实清楚，本院予以认定。原告向龙口市东海嘉合装饰部及烟台市嘉合建材经销部转账363908元的当天，九州达源公司向原告出具收取涉诉房屋购房款413908元收据一张，虽然九州达源公司以该收据系复印件为由不予认可，但其法定代表人赵晓龙向原告出具的收条中，明确载明该收据由其收回，故认定九州达源公司收取原告购房款363908元（扣除龙族新安公司已收取的定金50000元）的事实。认购书中“约定事项”一栏，明确约定交纳房款的账户名称为龙族新安公司，并载明开户行及银行账号，并用黑体字标注“款项必须汇至本约定账户内，否则产生的一切后果由认购方自行承担”，但从原告提交的银行汇款明细及收据来看，该363908元款项并非向认购书中载明的账户支付。另外，原告提交的加盖龙族新安公司印章的收据影印件，本院在证据分析中已分析认定该组收据不具有证明效力。综上，原告通过向龙口市东海嘉合装饰部、烟台市嘉合建材经销部转账的方式向九州达源公司支付的363908元款项不能视为系其向龙族新安公司支付的购房款。原告主张龙族新安公司收取原告全部购房款，缺乏事实与法律依据，本院不予支持。综上，本院认为，涉诉认购书系房屋买卖双方为保证签订正式的《商品房预（销）售合同》而签订的预约合同，作为预约合同的认购书仅是原被告双方为将来订立作为本约合同的《商品房预（销）售合同》所做的承诺，而非正式的《商品房预（销）售合同》，双方仅负有磋商的义务，并无必须缔约的义务。现原告主张解除该认购书，应予支持。解除认购书后，关于原告交纳的50000元定金的处理问题。本院认为，原告按约向龙族新安公司交纳定金后，在长达二年之久的磋商过程中，一直未能签订正式的《商品房预（销）售合同》，故应系不可归责于双方的原因致涉案认购书解除。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条之规定，出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的……因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能成立的，出卖人应当将定金返还买受人。本案中，系不可归责于双方的原因致认购书解除，故龙族新安公司应将其收取的50000元定金返还原告。原告主张九州达源公司和赵晓龙对该50000元承担连带返还义务，于法无据，本院不予支持。关于九州达源公司收取的原告363908元款项的处理。九州达源公司称其系从事商品房销售业务的中介公司，龙族新安公司亦未授权其代收该款项，故九州达源公司无权收取该款项。因此，原告主张九州达源公司返还该款项及利息，于法有据，本院予以支持。利息的计算方式应为：以363908元为基数，自2018年9月2日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至2021年1月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算。原告主张的超出部分，本院不予支持。关于被告赵晓龙应否承担责任的问题，《中华人民共和国公司法》第六十四条规定，“一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己财产的，应当对公司债务承担连带责任”，赵晓龙未提交证据证明公司财产独立于其个人财产，故应对上述款项及利息承担连带返还责任。原告以龙族新安公司在选任过程中未尽到审查义务，具有明显过错为由，主张龙族新安公司承担连带返还上述款项义务，因本案无法认定龙族新安公司与九州达源公司之间系委托代理关系，且原告未向龙族新安公司交纳该363908元，故原告的主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。鉴于本案事实，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、原《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条、《中华人民共和国公司法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告燕敏与被告龙口市龙族新安房地产开发有限公司针对龙族?海天福景?海泉湾47-1-1102号房签订的《海泉湾认购书》。二、被告龙口市龙族新安房地产开发有限公司于本判决生效后十日内返还原告燕敏定金50000元。三、被告九州达源（北京）投资管理发展有限公司于本判决生效后十日内返还原告燕敏购房款363908元及利息（以363908元为基数，自2018年9月2日起至2019年8月20日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算；自2019年8月21日起至2021年1月2日止，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；被告赵晓龙对上述款项及利息承担连带返还责任。四、驳回原告燕敏的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4687元，减半收取2344元，由被告龙口市龙族新安房地产开发有限公司负担210元，由被告九州达源（北京）投资管理发展有限公司与被告赵晓龙连带负担2134元。如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省烟台市中级人民法院。审判员 李 杰二〇二一年四月二十六日书记员 王玮璐