北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初46807号原告：北京市城市河湖管理处，住所地北京市海淀区万寿路街道翠微路甲3号。法定代表人：易忠，主任。委托诉讼代理人：罗丹，北京中银律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗书键，北京德恒律师事务所律师。被告：北京瑞君阁商务服务有限公司，住所地北京市海淀区北洼路26号平房。法定代表人：李淑君，经理。委托诉讼代理人：郑瑞，北京市新开律师事务所律师。第三人：北京市海淀区东方悦稚幼儿园，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。法定代表人：白云，园长。第三人：北京东方悦稚艺术培训中心，住所地北京市海淀区双槐树电站392号。投资人：李驰，总经理。两第三人之委托诉讼代理人：张健，北京市信达立律师事务所律师。原告北京市城市河湖管理处（以下简称河湖管理处）与被告北京瑞君阁商务服务有限公司（以下简称瑞君阁公司）、第三人北京市海淀区东方悦稚幼儿园（以下简称东方幼儿园）、北京东方悦稚艺术培训中心（以下简称东方中心）合同纠纷一案，本院受理后，于2019年12月26日作出（2018）京0108民初43724号民事判决书，河湖管理处不服该判决提出上诉。北京市第一中级人民法院于2020年9月3日作出（2020）京01民终4246号民事裁定书，裁定撤销原一审判决，发回本院重审。本院于2020年11月11日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告河湖管理处的委托诉讼代理人罗丹、罗书键与被告瑞君阁公司的委托诉讼代理人郑瑞，第三人东方幼儿园及东方中心的委托诉讼代理人张健，东方中心的投资人李驰，均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。河湖管理处向本院提出诉讼请求：1、请求判令确认我单位与瑞君阁公司之间的房屋土地置换使用协议已经于2019年11月6日解除；2、请求判令瑞君阁公司自行承担费用拆除位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的5处违章建筑，包括：1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋；3、请求两第三人协助腾退其占有使用的4处房屋，包括诉讼请求2确定的1号建筑、4号建筑、5号建筑和8号建筑；4、我单位同意在合同解除并腾退我方诉讼请求2涉及房屋的基础上把置换的北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还给瑞君阁公司。5、判令瑞君阁公司承担本案诉讼费。事实和理由：2010年6月1日，我单位与瑞君阁公司签订了房屋土地置换使用协议，约定将位于北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米的房屋提供给我单位做职工食堂使用，并以此置换我单位位于北京市海淀区双槐树电站院内的管理房，置换使用期限为30年，瑞君阁公司置换我单位的房屋后可根据自己的需求自行改造，所有的建设手续自行完善。协议签订后，瑞君阁公司在未取得相关必要的合法建设手续的前提下，私自搭建了逾5000平方米的违章建筑。因其违法建设行为，致使北京市规划委员会于2011年8月向我单位出具责令停止建设通知书，北京市海淀区城市管理监察大队于2011年12月向我单位出具京海城管罚字（2011）180181至180186号等6份限期拆除决定书，要求拆除违章建筑。就此问题，我单位数次与瑞君阁公司沟通协商，要求瑞君阁公司依约履行协议，尽早按监管机构的要求拆除违章建筑，但瑞君阁公司至今仍未全部拆除。2017年10月16日，北京市严厉打击违法用地建设指挥部办公室针对此问题作出了专项行动会议纪要，要求对瑞君阁公司的违法行为依法予以查处，消除违法建设状态。其后，我单位再次要求瑞君阁公司拆除违法建筑，但瑞君阁公司仍未予以拆除。我单位认为，瑞君阁公司在未取得规划许可的前提下私搭乱建，在数次接到我方通知后仍不拆除违法建设，严重违反了协议约定，其违约行为导致双方所签协议已无法履行，故为了维护我方合法权益，诉至贵院。瑞君阁公司辩称，不同意对方诉讼请求。我单位希望继续履行协议，是否解除听从法院意见，如果法院判决解除，我单位置换给河湖管理处的位于北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米房屋的交还工作应在本案中一并处理。因为涉诉房屋并非我公司实际使用，我公司不具备腾退和拆除条件，如果法院判决腾退和拆除涉诉房屋，我公司同意承担腾退和拆除的费用。基于合同，我公司将涉诉房屋交付给两第三人实际使用，两第三人使用的是上述1、4、5、8号建筑房屋。9号建筑实际使用人是河湖管理处，是该单位的保洁或者绿化用房，如果拆除，我公司同意负担费用。东方幼儿园、东方中心述称，不同意对方诉讼请求。涉案房屋的违建主体是河湖管理处的，是其同意瑞君阁公司建设的，并同意其使用。河湖管理处无权要求解除房屋土地置换使用协议，也无权要求瑞君阁公司自行承担费用拆除涉诉房屋。我方此前从原被告处得到了很多有关涉诉房屋的合法文件，我方对涉诉房屋的使用是经过原被告许可的，双方违背诚信原则。我方每年依法办园，每年都是满园的状态，为海淀区幼儿教育事业作出了贡献，原被告应妥善解决遗留问题，若因此导致我方无法继续使用涉诉房屋，应赔偿给我方造成的全部损失。我方得知涉诉房屋是违建的情况下，愿意与原被告协商，但是违建是原被告造成的，不是我方造成的，且原被告隐瞒事实，我方才使用涉诉房屋，在没有解决入学幼儿和教职工利益的情况下，不同意河湖管理处的全部诉讼请求。解除协议会影响我方权益，所以不同意解除协议的诉讼请求。上述1、4、5、8、9号建筑的坐落认可河湖管理处的陈述。上述1、4、5、8号建筑现由两个第三人混用，9号建筑现在没有人用，但是院内堆放了河湖管理处的物品。东方中心是东方幼儿园的投资人和举办者。我方合法占有使用上述房屋，不同意腾退，使用涉诉房屋是经过原被告许可的，有证明、房屋使用合同、房屋租赁合同作为依据，房产证原一审也调取过。我方使用房屋过程中不知道涉诉房屋是违章建筑，也没有见过违建拆除通知书，直到2019年7月参加原审开庭审理的时候才知道涉诉房屋与是违建。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。2010年6月1日，河湖管理处（甲方）与瑞君阁公司（乙方）签订房屋土地置换使用协议，约定：瑞君阁公司将位于北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米的房屋提供给河湖管理处作职工食堂使用，并以此置换河湖管理处位于海淀区双槐树电站院内的管理房；瑞君阁公司置换河湖管理处的房屋后，根据自己的需求自行改造，所有建设手续自行完善；在建设工程时，瑞君阁公司须按河湖管理处要求对双槐树电站现有的部分管理用房、设施、设备用房进行改造，改造后交河湖管理处使用，改造费用由瑞君阁公司承担；置换期限原则定为30年，2010年6月1日至2039年5月31日。河湖管理处主张置换协议签订后，瑞君阁公司在未取得相关必要合法建设手续的前提下，私自搭建了逾5000平方米的违章建筑。河湖管理处就此提交北京市规划委员会于2011年8月向该单位出具的责令停止建设通知书，北京市海淀区城市管理监察大队于2011年12月向该单位出具的京海城管罚字（2011）180181至180186号等六份限期拆除决定书，北京市海淀区城市管理监察大队于2012年2月、4月向该单位出具的催告书，要求限期拆除违法建设。河湖管理处另提交了2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室针对此问题作出的专项行动会议纪要，载明：鉴于永引河海淀段双槐树电站管理站周边违法建设，属于市水务部门管理范围内，请市水务局按照全市严厉打击违法用地违法建设专项行动要求，解除合同，依法予以查处，消除违法建设状态。北京市水务局2017年11月10日的会议纪要，载明：“一，按照2017年10月16日北京市严厉打击违法用地违法建设指挥部办公室工作会议纪要的要求，河湖管理处依法解除与瑞君阁公司签署的房屋土地置换使用协议；……三、针对瑞君阁公司的转租行为，河湖管理处要了解清楚出租、转租情况，依法依规要求当事人限期腾退出租、转租的房屋，要求当事人限期自行拆除并明确拆除时限。”瑞君阁公司认可其自行搭建了约5000平方米的违法建设，已拆除部分房屋，现本案诉争的5处系尚未拆除的违法建设，即1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋，该公司将其中4处（除9号建筑）转租给了两第三人，瑞君阁公司同意拆除上述5处违法建设并承担费用。瑞君阁公司及河湖管理处均同意将置换给河湖管理处的位于北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米房屋的交还工作在本案中一并处理。庭审中，所有当事人均认可上述5处建筑的表述及坐落地点。2015年12月1日，东方中心与瑞君阁公司的受托方北京圣鼎物业管理有限公司（以下简称物业公司）签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站东院B座约3000平方米房屋及约500平方米户外面积出租给东方中心，租赁期限自2015年12月1日起至2035年5月31日止。2017年4月6日，东方中心与物业公司签署房屋租赁合同，约定物业公司将双槐树电站西院约1200平方米房屋出租给东方中心，租赁期限自2017年7月1日起至2035年6月30日止。2018年12月1日，物业公司、东方中心与东方幼儿园签署补充协议，将上述房屋的承租人由东方中心变更为东方幼儿园。两第三人认可上述1号建筑、4号建筑、5号建筑、8号建筑现由其共同使用，用于开办私立幼儿园，幼儿园现正常运营。东方幼儿园主张在签订租赁合同时，物业公司曾向其提供河湖管理处出具的证明及盖章的房屋所有权证，同意提供涉案房屋用于开办东方幼儿园。东方幼儿园提交的2011年1月13日房屋产权（确认）证明载明“坐落在北京市海淀区四季青乡田村电站的房屋，建筑面积12635平方米，属城市河湖管理处所有”；2017年6月28日的证明载明“我单位北京市城市河湖管理处将位于北京市海淀区双槐树电站392号无偿提供给北京市海淀区东方悦稚幼儿园使用”；房屋所有权证载明房屋坐落为“北京市海淀区四季青双槐树电站392号”，建筑面积2343平方米，所有权人“北京市城市河湖管理处”。上述证据均加盖有“北京市城市河湖管理处”字样公章。培训中心提交了房屋使用合同，载明河湖管理处无偿提供北京市海淀区双槐树电站392号房屋给培训中心用于办理幼儿园和提供教育培训使用；在房屋使用期间，培训中心每年无偿提供50名儿童在幼儿园学习的名额；房屋使用期限自2016年6月1日起至2035年5月31日止。河湖管理处对上述公章真实性不予认可，主张其自2017年1月启用现印章，印章中有编码，其从未向东方幼儿园提供过该证明；对房屋所有权证，经其向海淀区不动产登记事务中心查实，该地址并无房屋所有权证，该证显示的测绘日期是1995年3月1日，但当时根本没有392号这座建筑，对应的房产位置是玉渊潭公园附近，且392号已经被确认为违建，根本不可能取得房产证。就上述问题，原审期间，东方幼儿园提出调查取证申请，本院向海淀区教委进行了调查，调查结果显示海淀区教委档案中确实留存有上述房屋产权（确认）证明、证明及房屋使用合同。原审庭审中，瑞君阁公司认可房屋产权（确认）证明系其与河湖管理处签署协议时河湖管理处向其出具，但现在无法找到原件；瑞君阁公司不认可本院自海淀区教委调取的加盖河湖管理处印章的材料系该公司法定代表人李淑君或物业公司向东方幼儿园提供。东方幼儿园及东方中心主张因使用涉案房屋所支出的装修、租金、人力资源等各项成本已超过2000余万元，并就此提交了装修费清单及支付凭证、发票等证据，用以证明为开办幼儿园及培训机构，投入了大量费用。东方幼儿园主张其自2017年开始筹备并招收入学儿童，现有教职工70人左右，大中小班幼儿300人左右，租金一直按照合同约定交给物业公司。另，原审2019年11月6日开庭期间，瑞君阁公司表示同意解除双方签订的房屋土地置换使用协议。发回重审期间，两第三人向本院提交网上下载文件、刑事判决书及微信证据，证明其合法开办幼儿园。两第三人在原审及重审期间提交印章鉴定申请、第三人独立请求民事起诉状、调查取证申请等。本院认为，河湖管理处与瑞君阁公司签订的房屋土地置换使用协议系当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，当事人应按合同约定履行。根据查明，瑞君阁公司在履行上述合同期间，自行搭建违法建设，经相关行政部门责令限期拆除，尚有部分违法建设未予拆除，瑞君阁公司并将违法建设委托他人转租给两第三人使用至今，两第三人抗辩其对于承租房屋为违法建设一事并不知情，且其租用房屋得到了河湖管理处的同意，并在相关部门办理了手续，属于合法使用房屋，故不同意腾退。对此，本院认为，经相关行政部门认定，两第三人现使用的房屋属于违法建设，依法应当予以拆除腾退，对于两第三人提出的损失问题不属于本案审理范畴，两第三人可另行向相关当事人主张权利。综上，本院判令瑞君阁公司自行承担费用拆除位于海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的5处违章建筑，本院按照所有当事人均认可的表述方式确认5处房屋的坐落，5处违章建筑包括1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋，两第三人协助腾退其占有使用的的4处房屋，包括上述1号建筑、4号建筑、5号建筑和8号建筑，对于腾退时间，本院考虑两第三人教职工、幼儿需安置的实际情况予以综合确定。对于房屋土地置换使用协议解除问题，瑞君阁公司原审开庭期间同意解除该协议，本院对此不持异议，判令双方签署的上述协议于2019年11月6日解除，鉴于双方协议已解除，经双方当事人同意，本院判令河湖管理处将瑞君阁公司置换给其的北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还给瑞君阁公司。两第三人提出的相关申请及请求，与本案审理事项不直接相关，本院对此不予准许、不予调取。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。因此，本案适用《中华人民共和国民法典》的相关规定进行裁判。综上所述，本院依照《中华人民共和国民法典》第五百六十二条、第五百六十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、确认北京市城市河湖管理处与北京瑞君阁商务服务有限公司签订的房屋土地置换使用协议已经于2019年11月6日解除；二、北京市海淀区东方悦稚幼儿园与北京东方悦稚艺术培训中心于本判决生效后6个月内腾退位于北京市海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的4处违章建筑，包括：1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋；三、北京瑞君阁商务服务有限公司于本判决生效后30日内将位于北京市海淀区行集寺路与永定河路交叉口的双槐树电站内的9号建筑电站退水渠北侧约220平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用；四、北京瑞君阁商务服务有限公司于北京市海淀区东方悦稚幼儿园与北京东方悦稚艺术培训中心腾退上述判决第二项内容后的30日内将1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋拆除，并承担拆除费用；五、北京市城市河湖管理处于北京瑞君阁商务服务有限公司拆除1号建筑：电站西院院内约900平米的四层房屋、4号建筑：电站东院院内西北侧约640平米的二层房屋、5号建筑：电站东院院内北侧约2400平米的三层房屋、8号建筑：电站东院院内西侧约386平米的二层房屋、9号建筑：电站退水渠北侧约220平米的二层房屋之后10日内将北京市海淀区北洼路x号西南侧建筑面积900平方米的房屋交还北京瑞君阁商务服务有限公司。案件受理费70元（北京市城市河湖管理处已预交35元），由北京瑞君阁商务服务有限公司负担，于本判决生效后7日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  聂 冉人民陪审员  张占春人民陪审员  祁跃进二〇二一年四月三十日书 记 员  吴 思