广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初538号原告：刘丽芳，女，1991年5月27日出生，汉族，身份证住址广西灵川县，原告：李明军，男，1989年12月17日出生，汉族，身份证住址河南省邓州市，上述两原告的共同委托诉讼代理人：贾建明，广东红方律师事务所律师。被告：广州东湛房地产开发有限公司，住所地广州市*区*五街9-12号110房，统一社会信用代码91440101618755886F。法定代表人：何建信。委托诉讼代理人：胡开欣，女，1974年1月12日出生，汉族，身份证住址广州市东山区。被告：广州珠江实业开发股份有限公司，住所地广州市越秀区东风中路362号颐德中心30楼，统一社会信用代码9144010119048157XD。法定代表人：张研。委托诉讼代理人：李素敏，广东四端律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈丽雯，广东四端律师事务所实习人员。被告：交通银行股份有限公司广州五羊支行，住所地广州市越秀区东风东路745号首、二、三层，统一社会信用代码91440101890509780X。负责人：左李琳。委托诉讼代理人：赵子涵，广东格林律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈天久，广东格林律师事务所律师。原告刘丽芳、李明军与被告广州东湛房地产开发有限公司（以下简称东湛公司）、广州珠江实业开发股份有限公司（以下简称珠江公司）、交通银行股份有限公司广州五羊支行（以下简称交通银行五羊支行）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月5日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告刘丽芳、李明军及其共同委托诉讼代理人贾建明，被告东湛公司的委托诉讼代理人胡开欣，被告珠江公司的委托诉讼代理人李素敏、陈丽雯，被告交通银行五羊支行的委托诉讼代理人赵子涵到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告刘丽芳、李明军向本院提出诉讼请求：1、三被告立即将位于广州市*花园五街26号23栋14层1401房屋抵押登记涂销；2、被告东湛公司在抵押登记涂销后和原告网签广州市房管局规定的商品房买卖合同版本；3、被告东湛公司向原告支付因延迟交楼给原告造成的损失30000元；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2019年10月28日，两原告与东湛公司签订《协议书》，约定：原告购买东湛公司开发建设的广州市*花园五街26号23栋1401商品房，商品房建筑面积为120.49平方米，总价款为人民币1036214元，于2020年12月30日交付原告。合同签订后，原告依约履行合同向被告支付了1036214元购房款。后经原告了解，该套商品房已被东湛公司抵押给珠江公司和交通银行五羊支行，签约时东湛公司没有告知原告房屋已被抵押的情况，至今该商品房没有办理登记涂销，无法办理网签、合同备案及物权预告登记，根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号，抵押人的抵押权不能对抗消费性购房者的物权期待权，所以，三被告应为原告办理抵押权登记涂销。合同约定该商品房于2020年12月30日交付原告，可东湛公司至今无法向原告交付房屋，已经给原告造成了损失，应向原告承担赔偿责任。综上，为维护原告自身合法权益，特向法院提出诉讼，请求依法判决。被告东湛公司辩称：原告的第一项诉请需要三被告共同向房管部门申请，如被告珠江公司、交通银行五羊支行不同意则无法完成。第二项诉请，在办完抵押涂销后我司同意为原告办理网签合同。原告没有证据证实其损失是多少，根据双方签订的协议，交楼时间是2020年12月30日，迟延交楼应当从2021年1月1日开始，其要求的损失不足以至3万元。被告珠江公司辩称：两原告关于撤销涂销抵押登记的手续无法完成，最高院的司法解释的相关批复已经被废止，其据此要求办理涂销抵押登记没有依据。两原告在明知案涉房屋已抵押给被告的情况下，仍签署认购书，其依据认购书拥有的合同权利不能对抗被告拥有的抵押权。原告是在2019年9月签署认购书及协议书，案涉房屋是在2018年11月已办理抵押登记及取得抵押权属证书。两原告在签署认购书及协议书时，均不符合2017年广州实施的限购政策，两原告在签署认购书及协议书均不具有最高人民法院相关判例释明的物权期待权。虽然原告刘丽芳女士在2020年7月通过广州市*区人才绿卡实施办法取得了购房资格，但该种通过当地政策变化取得的购房资格亦明显不属最高人民法院释明的物业期待权。截止今日，原告李明军仍不具备购房资格，而两原告是联名购买房屋的，按照广州市在3月份实施的购房实施办法，则两人均需符合购房资格，所以截止今日两原告均不具备购房资格。被告交通银行五羊支行辩称：（一）原告缺乏请求将案涉房屋抵押登记涂销的请求权基础。根据原告的起诉状显示，我司认为“根据最高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号，抵押人的抵押权不能对抗消费性购房者的物权期待权，所以，三被告应为原告办理抵押权登记涂销。”，故我行认为支持其诉讼请求的主要法律依据在于《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》法释（2002）16号。根据上述规定，最高人民法院已决定废止上述解释。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第三款的规定，我行对案涉房屋拥有抵押权的法律事实自登记时设立并持续至今，原告与被告东湛公司之间商品房预售合同纠纷的法律事实基础亦自民法典施行前持续至民法典施行后，符合上述司法解释的规定，故本案应适用民法典的现行规定。（二）我行与被告东湛公司于2017年7月17日签订《固定资产贷款合同》，约定东湛公司向我行贷款3亿元，用于“*”花园项目F区建设，贷款期限自2017年7月25日至2020年7月25日。该合同进行公证确认。2018年11月6日，我行与被告东湛公司签订《抵押合同》，约定东湛公司将包含案涉房屋在内的在建工程向我行做抵押，用于担保《固定资产贷款合同》项下的全部债权债务。该抵押权已经广州市国土资源和规划委员会颁发《不动产登记证明》，并依法登记，故我行依法享有案涉房屋的抵押权和优先受偿权。（三）原告在签订《*认购书》、《协议书》时不符合广州市住房限购政策的购房资格相关规定，不具有物权期待权，上述合同不能对抗、排除我行抵押权。根据原告提交的证据显示，原告并非广州市户籍，于2015年10月开始在广州市参加社会保险，故原告分别于2017年12月24日、2017年12月29日与东湛公司签订《*认购书》、《协议书》时不具备购房资格。根据最高人民法院对于物权期待权的界定，是指购房者对案涉房屋虽尚不享有物权法意义上的物权，但因具备了物权的实质性要素，依法可以合理预期通过办理不动产登记将该物权期待权转化为物权法意义上的物权，即对不动产所有权登记至其名下的期待。显然，这与原告不具有购房资格或等待取得购房资格的内涵不同。原告与东湛公司签订认购书和协议书时间均晚于限购政策的发布实施时间。根据一般生活经验，购房人交易前了解当地商品房限购政策并不需要特殊的法律专业知识，原告在明知不符合购房政策的情况下仍与东湛公司签订认购书和协议书，存在过错或主观恶意。原告既未与东湛公司就案涉房屋签订商品房买卖合同，也未对案涉房屋办理预告登记、变更登记等法定手续，且其购买案涉房屋不符合广州市商品房限购政策，故原告不具有物权期待权，不得对抗、排除我行对案涉房屋享有的抵押权。（四）若认为原告在2020年10月其具有购房资格并请求办理不动产物权相关手续的，则应当认定原告知道转让人东湛公司无权处分，继而不得对抗我行享有的抵押权。根据《最高人民法院关于适用物权编的解释（一）》第十五条第（五）款的规定，受让人知道他人已经依法享有不动产物权的，应当认定不动产受让人知道转让人无权处分。前述已表明，根据广州市国土资源和规划委员会于2018年11月14日颁发《不动产登记证明》，我行对案涉房屋享有抵押权，并经依法登记、公示。结合本案事实，原告对我行已享有不动产物权的事实，处于明知、应知的情形，原告在2020年10月后，即便具有购房资格，亦不能以合同履行之债对抗我行已享有的合法有效的抵押权。另，根据我行与东湛签订的抵押合同第6条第6.3款，未经抵押权人书面同意，抵押人不应有任何使抵押物价值减损或可能减损的行为，不应以转让、赠与、出租、设定担保物权等任何方式处分抵押物。结合民法典第406条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按其约定。我行与东湛公司对抵押财产已有明确约定不得转让。即使原告刘丽芳自2020年7月27日具有购房资格，在原告李明军不具有购房资格的情况下，东湛与原告仍不能对案涉房屋转让进行物权转让。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，本院对当事人提交的认购书、协议书、查册表、发票、购房资格证明、户口本予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年9月9日，两原告（乙方）与被告东湛公司（甲方）签订《*认购书》，约定：甲乙双方就乙方向甲方认购商品房，经协商一致达成以下协议：认购单元情况：*F区23栋1401房住宅；该房产优惠后总房价1036214元；付款计划：一次性付款，乙方于签署认购书时交付定金20000元，于签署认购书之日起5日内，即2019年9月14日前付清全部房款1036214元。该房地产在乙方履行本认购书、签署并履行《商品房买卖合同》的前提下，于2020年12月31日前交付乙方使用。2019年10月28日，两原告（乙方，买方）与被告东湛公司（甲方，卖方）签订《协议书》，约定就乙方向甲方购买位于*花园F区自编23栋1401房事宜达成如下条款：乙方购买的商品房作为在建商品房，已具备《广东省商品房预售管理条例》规定的预售条件，已取得《商品房预售许可证》，编号为：20170994，核发机关为广州市国土资源和房屋管理局。该房屋地址位于：*花园五街26号23栋1401房（以下简称涉案房屋），结构为钢筋混凝土；乙方购买的商品房建筑面积为120.49平方米，其中套内面积为95.83平方米，该商品房总价款为1036214元；在2019年10月14日前支付全部房价款；甲方须将经过甲方、施工方、监理方和设计方四方共同验收合格的商品房于2019年12月31日前向乙方交付该商品房；鉴于广州实行限购令政策，乙方由于自身的原因暂时不能签订广州市房管局规定的网签合同版本及办理备案手续，不能办理房地产权证，乙方对该商品房只有使用权；如果在广州市取消限购政策后，乙方应在十天内同甲方签订广州市房管局规定的网签合同版本。否则，乙方每逾期一天，按总房价万分之五的比例向甲方支付违约金，超过三十日，甲方享有解除本协议的权利，且乙方按总房价的20%向甲方支付违约金等。上述协议签订后，两原告向东湛公司支付了购房款1036214元。另根据广州市规划和自然资源局提供的涉案房屋的产权登记查册表显示，涉案房屋已办理在建工程抵押，其中被告交通银行五羊支行作为抵押权人的抵押登记时间为2018年11月14日，被告珠江公司作为抵押权人的抵押登记时间为2018年11月29日。诉讼中，被告东湛公司确认涉案房屋尚未竣工验收，尚未交付给两原告。两原告确认其购买涉案房屋时不具备在广州市购买房屋的购房资格。两原告为主张其及家庭成员在广州市无房产，涉案房屋是其在广州市购买的第一套房屋，属于消费性购房人，现已具备广州市的购房资格，并就此提交了户口本、打印时间为2021年1月20日的广州市个人名下不动产登记结果查询证明、广州市规划和自然资源局于2020年11月24日出具的《购房资格证明》予以证实。结合户口本、广州市个人名下不动产登记结果查询证明显示，两原告及其子女在广州市查无房地产情况记录，《购房资格证明》显示截至2021年1月20日止，两原告具备广州市住房限购区内住房购房资格。本院认为，《中华人民共和国民法典》于2021年1月1日开始施行，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第二十的规定，本案属于因民法典施行前履行合同发生争议，应适用当时的法律、司法解释的规定。两原告与东湛公司就涉案房屋签订的《认购书》和《协议书》明确约定了交易数量、标的、价格、付款方式、交付时间、违约责任等，双方就涉案房屋成立房屋买卖合同关系。上述《认购书》和《协议书》是两原告与东湛公司的真实意思表示，内容无违反法律法规的强制性规定，应为合法有效。上述《认购书》及《协议书》签订后，两原告已向东湛公司支付了全部购房款，但根据已查明的事实可知，涉案房屋所在楼宇尚未完成竣工验收，涉案房屋亦尚未交付给两原告，则涉案房屋目前暂不具备办证过户的条件，涉案协议书以后能否最终实际履行亦存在不确定性。涉案房屋上虽设定了珠江公司、交通银行五羊支行作为抵押权人的抵押权，但在涉案房屋尚不具备办证过户条件的情况下，该抵押权登记的存在尚未对涉案房屋的办证过户事宜造成客观妨碍，故现两原告要求涂销涉案抵押权登记的诉请本院不予支持。如以后涉案房屋具备其他办证过户条件，而涉案抵押权登记仍然存在并对此构成实质妨碍的，两原告可就此另行主张权利。关于两原告要求东湛公司配合网签广州市房管局规定的商品房买卖合同的问题。由于办理网签手续属于双方意思自治的范畴，该手续无法通过强制手段办理，两原告的该项诉请不具有可执行性，故本院对两原告的该项诉请予以驳回。关于两原告要求东湛公司支付因延迟交楼造成的损失30000的问题。根据两原告与东湛公司就涉案房屋签订的协议书约定，被告东湛公司应于2020年12月31日前向两原告交付涉案房屋，但东湛公司至今未交付，已构成违约，现两原告要求东湛公司赔偿逾期交房的损失，本院予以支持。由于双方签订的《协议书》对于东湛公司逾期交房未明确约定相应的违约责任，结合东湛公司至今逾期交付涉案房屋的时间以及两原告已向东湛公司支付的购房款的数额等情况，本院酌定东湛公司向两原告赔偿逾期交房损失10000元。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、在本判决生效之日起五日内，被告广州东湛房地产开发有限公司向原告刘丽芳、李明军支付逾期交房损失10000元；二、驳回原告刘丽芳、李明军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费275元，由原告刘丽芳、李明军负担183元，被告广州东湛房地产开发有限公司负担92元。被告广州东湛房地产开发有限公司负担的上述受理费须在本判决生效之日起五日内向本院缴纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员  张旭增二〇二一年四月二十八日书记员  冼颖斯