贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）黔27民终629号 上诉人（原审被告）：张登峰，男，1979年5月23日生，汉族，住贵州省龙里县。 被上诉人（原审原告）：黔南汇生活物业服务有限公司，住所地贵州省龙里县冠山街道药都路龙泉花园11栋2单元1层，统一社会信用代码91522730MA6GM4Q681。 法定代表人：唐松平，总经理。 委托诉讼代理人：尹明江。 上诉人张登峰因与被上诉人黔南汇生活物业服务有限公司物业服务合同纠纷一案，不服贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初2380号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月18日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。 张登峰上诉请求：1、撤销一审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决适用法律错误。首先，本案一审法院依据被上诉人与上诉人所在小区业委会签定的《物业服务合同》第二十四条“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，经业主委员会考评核实准确无误的，根据考评结果降低全体业主下季度所缴纳的物业费”之约定认定：上诉人如认为被上诉人的小区管理服务达不到合同约定的标准主张降低物业费，应经其所在小区业主委员会考评并提出主张，业主不能自行主张降低物业费，此认定显然属于适用法律错误。因为该合同中的约定仅系小区业主委员会与被上诉人约定的降低物业费的一种特殊方式，业主委员会并未在该合同条款中，作出排除或限制小区业主利用其它合法方式主张权利及行使合同履行抗辩相关权利的意思表示。只要小区业主其抗辩事由成立，抗辩手段不违反法律法规的禁止性规定和公序良俗且符合物业服务合同的履行习惯，都应当得到法律的支持和保护。故一审法院认定上诉人降低物业费的诉求只能通过业主委员会进行主张的判决限制了上诉人的合法权利，违反了民事法律行为“法无禁止即可为”的基本原则，显然属于适用法律错误。其次，即便一审法院认定的《物业服务合同》第二十四条具有排除其他业主通过合法方式主张合同履行抗辩权利的效果，但该条款也仅对“达不到约定的服务内容和质量标准”的降费方式进行了约定，而没有对因被上诉人未履行合同约定造成的直接经济损失和重复收取公共能源费产生争议的解决方式进行约定，一审法院适用该条款认为上诉人与被上诉人之间因合同履行导致的直接经济损失和重复收取能源费纠纷应当适用该条款进行处理，侵犯了上诉人在诉讼中的处分权和辩论权。最后，经该小区业主委员会考评并议定，于2020年11月27日向被上诉人发出了《关于响应业主诉求降低物业费的协调函》，要求被上诉人在小区服务期间的物业费按合同约定标准的30%收取并退回重复收取的公共能源费。至上诉人提交上诉书之日，被上诉人仍未对该《协调函》进行回复。（由此产生新证据《关于响应业主诉求降低物业费的协调函》和《龙里县西南药都小区业主委员会会议记录》）。二、一审判决遗漏认定主要争议事实在一审判决书中，一审法院仅对被上诉人与贵州同力消防技术服务有限公司签订《消防设施维护保养合同》的事实和被上诉人在进行物业管理服务期间环境卫生差、对安保人员管理不善的事实进行了认定，而未对上诉人与被上诉人主要存在争议的“消防设施是否实际开展维护”和“由此造成的经济损失”这一系列争议事实进行认定，同时一审法院也未对上诉人所提出的被上诉人重复收取公共能源费这一争议事实进行认定，该遗漏认定争议事实的行为侵犯了上诉人的辩论权，并导致上述争议事实可能只能在二审中得到一次认定，在一定程度上亦伤害了上诉人在诉讼中的程序性利益。 黔南汇生活物业服务有限公司二审未作书面答辩。 黔南汇生活物业服务有限公司向一审法院起诉请求：1、依法判令被告立即支付龙里县西南药都建材市场9-5-2-1号房物业管理费864.86元，违约金259.46元，合计1124.32元；2、依法判令被告承担本案全部诉讼费。 一审法院认定事实：被告系龙里县西南药都生态城建材市场9栋5单元201号房（房屋面积120.12平方米）的业主，于2015年8月1日与贵州瑞翼房地产开发有限公司办理房屋交接手续。2018年1月1日，原告作为乙方与被告所在小区龙里县西南药都小区业主委员会（甲方）签订《物业服务合同》，合同选聘原告自2018年1月1日起至2021年1月1日止对贵州省龙里县西南药都（建材市场）提供物业管理服务事宜，物业服务收费采取包干制方式，由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，其中多层住宅收费标准为0.6元/月·平方米；物业服务费用按季度交纳，物业使用人应在每季度第1月15日前预缴本季度的物业服务费用；第二十四条约定：除前款规定情况外，乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，经业主委员会考评核实准确无误的，根据考评结果降低全体业主下季度所缴纳的物业费；第二十五条约定：甲方、业主或物业使用人违反本合同第六条、第七条约定，未能按时足额交纳物业服务费用（物业服务资金）的，应按1‰/天的标准向乙方支付违约金。合同签订后原告即为该小区提供物业管理服务，被告于2018年6月28日向其交纳了2018年1月1日至2018年6月30日的物业服务费432.42元及公共能耗费30元，合计交纳462.42元，该款由原告出具收据。此后被告因认为原告提供的物业服务未达到合同约定的标准，故拒绝交纳物业管理费。2019年5月28日，原告向被告发出法律意见函，函告被告向其支付自2018年6月30日至2019年6月30日的物业管理费，并按合同约定自逾期之日起按日千分之一向其交纳违约金。后原告因催收物业管理费未果，遂诉至一审法院。另查明，原告黔南汇生活物业服务有限公司在为被告小区服务期间，2018年6月15日与被告所在小区业主委员会就西南药都建材市场地面停车场管理签订补充协议，原告于协议签订之日起停止执行《物业服务合同》有关地面车辆管理、地面停车费收取及分成的条款，由业主委员会委托第三方专业经营机构对西南药都建材市场地面车辆停放进行管理；2018年6月20日与贵阳冰清玉洁物业清洁有限公司签订《西南药都项目雅园、欣园、佳园、建材市场区域公共环境清洁服务承包合同书》，就公共区域楼层、总坪、外围、停车场清洁、垃圾清运（清运至市政指定的垃圾站）及市政代、绿地清扫达成一致意见；2018年9月12日与贵州同力消防技术服务有限公司签订《消防设施维护保养合同》，约定由贵州同力消防技术服务有限公司自2018年8月1日至2019年7月31日承担2018年度贵州龙里县西南药都生态城项目的消防系统维护保养工作。再查明，2018年6月3日，龙里县西南药都小区业主委员会向原告发出《关于督促黔南州汇生活物业公司履行自身职责的函》；2018年6月24日，龙里县西南药都小区业主委员会就绿化清理、部分单元楼门禁损坏、部分单元楼道缺失灭火器材、消防箱损坏、小区楼面卫生差、物业服务人员配备不足等情况向原告发出《关于催告黔南汇生活物业有限公司依合同改造职责的催告通知书》；2019年4月19日，原告就上述存在的问题与龙里县西南药都小区业主委员会召开会议，并于同日作出《西南药都生态城建材市场项目品质提升整改措施》。2018年7月13日，龙里县冠山街道办事处社区居民委员会对原告服务小区环境卫生恶化现象进行第二次集中整治。2018年11月28日，原告因其安保人员盗窃业主财物事件组织召开会议作出内部处理。原告自认其于2019年6月30日退出被告所在小区，被告陈述其所在小区于2019年7月1日由贵州壹号方舟提供物业管理服务。 一审法院认为，原告与被告所在小区业主委员会经协商一致签订《物业服务合同》，系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。被告作为该小区业主，其所在小区业主委员会签订的《物业服务合同》对其具有约束力，双方均应按合同约定履行各自的义务。原告在签订案涉《物业服务合同》后即为被告所在小区提供物业管理服务至2019年6月30日，被告作为业主亦已实际接受了原告的服务，应按约就原告提供服务期间产生的物业服务费用进行缴纳。被告仅缴纳物业服务费至2018年6月30日，并以履行不安抗辩权拒绝支付物业费且最终支付原告约三分之一（6个月）物业服务费提出主张，结合双方签订的《物业服务合同》第二十四条“乙方的管理服务达不到本合同第二条、第三条、第四条约定的服务内容和质量标准，经业主委员会考评核实准确无误的，根据考评结果降低全体业主下季度所缴纳的物业费”之约定，如被告认为原告的管理服务达不到合同约定的标准主张降低物业费，应经其所在小区业主委员会考评并提出该主张，故本院不予支持被告之主张。现原告要求被告缴纳物业服务费之诉请于法有据亦有事实依据，支持被告向原告缴纳自2018年7月1日至2019年6月30日共计12个月物业管理费864.86元（0.6元/月/平方米×120.12平方米×12个月）。关于原告诉请违约金之主张，被告虽未按合同约定交纳物业管理费存在违约，但原告在进行物业管理服务期间确实存在环境卫生差、对安保人员管理不善等问题，其提供的物业服务质量未达到合同约定的标准，亦属违约，故对原告诉请的违约金，不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条，《物业管理条例》第七条第五项，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下:一、被告张登峰于本判决生效之日起十日内支付原告黔南汇生活物业服务有限公司物业管理费864.86元；二、驳回原告黔南汇生活物业服务有限公司其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费50元，减半收取25元，由被告张登峰负担15元，原告黔南汇生活物业服务有限公司负担10元。 二审中，上诉人提交的证据是为了再次印证被上诉人没有严格履行物业服务合同约定的义务，存在违约行为，这一事实一审查明部分已经认定，虽然被上诉人对上诉人提交的证据不完全认可，但由于被上诉人对一审判决并没有上诉，视为其对一审判决予以认可，故对一审查明的事实本院予以确认。 本院认为，本案争议的焦点是：被上诉人是否存在服务不到位的情形，上诉人应如何交纳物业管理费。上诉人所在小区的业主委员会与被上诉人签订的《物业服务合同》是双方的真实意思表示，内容不违反法律法规的禁止性规定，合法有效，双方应严格按照合同的约定履行各自的权利义务。根据该合同约定，被上诉人应向上诉人提供无瑕疵的物业服务，上诉人应按时向其交纳物业服务费。但一审查明2018年7月13日，龙里县冠山街道办事处社区居民委员会对被上诉人服务小区即上诉人居住小区环境卫生恶化现象进行第二次集中整治以及2018年11月28日，被上诉人因其安保人员盗窃业主财物事件组织召开会议作出内部处理，这两件事情足以说明被上诉人确实存在服务不到位的情况。根据权利义务一致原则，被上诉人将无权全额收取物业服务费，上诉人作为业主便有权扣减部分物业服务费。综合上诉人提供的服务及服务不到位的实际情况看，本院酌情认定上诉人作为业主应向被上诉人交纳70%的物业服务费。一审判决上诉人全额交纳物业服务费不当，本院予以纠正。 至于上诉人提及的公共能源费问题，由于该部分费用在一审中并未处理，二审亦不宜审理，如其有异议，可以另案主张权利。 综上，上诉人的上诉理由部分成立，本院予以部分支持。一审认定事实清楚，但对物业服务费的交纳标准认定不当，本院依法予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下： 一、撤销贵州省龙里县人民法院（2020）黔2730民初2380号民事判决； 二、上诉人张登峰于本判决生效之日起十日内支付被上诉人黔南汇生活物业服务有限公司物业管理费605.40元； 三、驳回上诉人张登峰的其余上诉请求； 四、驳回被上诉人黔南汇生活物业服务有限公司其他诉讼请求。 如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。 一审案件受理费25元，由上诉人张登峰负担13.5元、被上诉人黔南汇生活物业服务有限公司负担11.5元；二审案件受理费50元，由上诉人张登峰负担27元、被上诉人黔南汇生活物业服务有限公司负担23元。 本判决为终审判决。 审判长  白桂刚 审判员  陈福江 审判员  朱代昀 二〇二一年四月二十九日 法官助理黄诗泽 书记员陈彦淞