北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初10163号原告：北京红星美凯龙家居市场有限公司，住所地北京市朝阳区高井村甲6号。法定代表人：赵磊，总经理。委托诉讼代理人：刘艳春，北京大成律师事务所律师。被告：北京楷兴商贸有限公司，住所地北京市朝阳区高井村甲6号红星美凯龙家居市场四层D8070。法定代表人：齐艳玲，经理。被告：齐艳玲，女，1980年2月29日出生，汉族，北京楷兴商贸有限公司经理，住河北省廊坊市大厂回族自治区。原告北京红星美凯龙家居市场有限公司（以下简称原告）与被告北京楷兴商贸有限公司、齐艳玲（以下分称楷兴商贸公司、齐艳玲，合称二被告）合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人刘艳春，楷兴商贸公司之法定代表人齐艳玲均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.要求楷兴商贸公司向原告支付2019年9月至11月的租金51615.36元、管理费12903.84元；2.要求楷兴商贸公司向原告支付2019年10月至11月的物业费889.92元；3.要求楷兴商贸公司向原告支付质量保证金20000元；4.要求楷兴商贸公司向原告赔偿逾期付款违约金（以64519.2元基数，按照每迟延一日千分之三的标准，自2019年9月1日计算至实际给付之日止）；5.要求齐艳玲对上述债务承担连带责任。事实和理由：2019年5月1日，原告、楷兴商贸公司与案外人北京东方欧美XX家居广场有限公司（以下简称欧美公司）签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，约定欧美公司将位于北京朝阳路商场综合馆X层X展位（以下简称涉案展位）出租给楷兴商贸公司，租期自2019年5月1日至2020年3月31日。质量保证金30000元。租金单价116元/平方米/月，管理费单价29元/平方米/月，按月支付。原告有权代收全部的租金及管理费。合同签订后，楷兴商贸公司支付质量保证金10000元，尚余20000元未支付，并欠付诉请期间的租金、管理费及物业费。由于2019年9月起，楷兴商贸公司未按时支付租金，2019年11月起，原告无法与楷兴商贸公司取得联系，为减少损失，原告于2019年12月1日提前收回涉案展位，展位内的物品现存放于库房，二被告随时可以提取。故诉至法院，望判如所请。二被告共同辩称，齐艳玲虽系楷兴商贸公司法定代表人，但并没有实际参与经营，楷兴商贸公司平时由齐艳玲的爱人郝XX经营，现郝XX因诈骗罪被判处有期徒刑两年，目前在服刑中。据齐艳玲从郝XX处了解，其自2019年9月起从原告处撤店，没有支付后续的租金等费用。楷兴商贸公司共向原告支付质量保证金10000元。合同约定的违约金过高，要求调整。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：楷兴商贸公司系自然人独资的有限责任公司，其股东为齐艳玲。2019年5月1日，原告、楷兴商贸公司与欧美公司签订《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》约定：欧美公司将涉案展位出租给楷兴商贸公司，面积95.08平方米，楷兴商贸公司应于每一付款周期向欧美公司支付租金和市场推广费，并向原告支付管理费。租期自2019年5月1日起至2020年3月31日止，租租金单价116元/平方米/月，管理费单价29元/平方米/月，物业服务费单价3元/平方米/月。欧美公司授权原告工作人员代为收取租金和市场推广费。楷兴商贸公司应于本合同签订当日支付首期租金、市场推广费和管理费，此后应于每一付款周期之前支付下一期租金、市场推广费和管理费。楷兴商贸公司应于本合同签订当日向原告支付质量保证金30000元。本合同终止后，在楷兴商贸公司没有未结客诉且质量保证金尚有余额的情况下，原告自本合同终止之日起满三年后一次性向楷兴商贸公司返还质量保证金。若楷兴商贸公司未按合同约定支付任何款项（包括但不限于租金、市场推广费、管理费等）的，应按未付款项金额的每日千分之三支付逾期付款违约金。在合同期内，被告未按时交纳本合同项下任何费用（包括但不限于租金、市场推广费、管理费等）经原告书面催告仍未交纳的，原告有权解除合同。合同签订后，原告将涉案展位交付楷兴商贸公司使用。楷兴商贸公司向原告支付了质量保证金10000元，截至2019年8月31日的租金、管理费及截至2019年9月30日的物业服务费。后楷兴商贸公司未再支付任何费用。经询，原告称楷兴商贸公司自2019年9月开始欠付费用，自2019年11月无法取得联系，为减少损失，原告于2019年12月1日自行收回涉案展位，将展位内遗留物品存放至库房保管。另，欧美公司向本院出具《情况说明》称，欧美公司与原告、楷兴商贸公司签订了《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》，欧美公司为涉案展位的出租方。欧美公司同意原告代其向二被告行使租赁合同项下出租方享有的一切权利，包括但不限于主张租金、场地占用费、违约金、其他相关费用等，欧美公司不再向二被告另行主张权利。本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，原告、楷兴商贸公司与欧美公司签订的《红星美凯龙家居商场展位租赁及管理服务合同》系各方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应按照约定履行合同项下之权利义务。楷兴商贸公司未按约定支付租金、管理费及物业费，其行为构成根本违约，原告有权依约解除租赁合同，因原告于2019年12月1日自行收回涉案展位，故本院认定涉案合同于2019年12月1日解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，原告要求楷兴商贸公司支付相应的租金、管理费及物业服务费，并补交质量保证金，于法有据，本院予以支持。关于违约金，原告主张的标准过高，且未举证证明楷兴商贸公司违约导致合同解除造成的实际损失，本院根据公平原则和诚实信用原则，综合衡量合同履行程度、当事人过错、逾期利益等因素对违约金数额予以确定。依据我国公司法的规定，一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的，应当对公司债务承担连带责任。本案中，楷兴商贸公司为自然人独资的一人有限责任公司，股东为齐艳玲，二被告未举证证明楷兴商贸公司与齐艳玲财产独立，依法应当承担举证不能的后果，齐艳玲应对楷兴商贸公司的债务承担连带责任。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国公司法》第六十三条及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告北京楷兴商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京红星美凯龙家居市场有限公司欠付租金、管理费及物业服务费共计65409.12元；二、被告北京楷兴商贸有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告北京红星美凯龙家居市场有限公司质量保证金20000元；三、被告北京楷兴商贸有限公司于本判决生效之日起七日内赔偿原告北京红星美凯龙家居市场有限公司违约金10000元；四、被告齐艳玲对本判决第一项、第二项、第三项中被告北京楷兴商贸有限公司应支付的租金、管理费、物业服务费、违约金向原告北京红星美凯龙家居市场有限公司承担连带责任；五、驳回原告北京红星美凯龙家居市场有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1935元，由被告北京楷兴商贸有限公司、齐艳玲共同负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月二十六日书记员 辛丽颖