上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初18677号原告：上海奕榕健康管理咨询有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：丁澔，执行董事。委托诉讼代理人：陈鹏宇，上海瀛泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：莫宸屏，上海瀛泰律师事务所律师。被告：上海灿艳实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：何幕锋，执行董事。委托诉讼代理人：祁长宇，上海祁长宇律师事务所律师。原告上海奕榕健康管理咨询有限公司(以下简称“奕榕公司”)诉被告上海灿艳实业有限公司(以下简称“灿艳公司”)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月12日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告奕榕公司之法定代表人丁澔及委托诉讼代理人陈鹏宇、被告灿艳公司之法定代表人何幕锋及委托诉讼代理人祁长宇到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告奕榕公司提出诉讼请求：1.判令原、被告之间的《房屋租赁合同》于起诉状副本送达之日解除；2.判令被告返还定金本金32万元；3.判令被告返还保证金64万元；4.判令被告支付违约金64万元。事实与理由：2018年11月起，被告声称系上海市杨浦区江浦路XXX号西面裙房商场02、118号东面裙房1层超市、1188号1-2层会所等房屋的二房东，并具有转租权，随之就与原告公司的法定代表人丁澔签订了《房屋租赁定金协议》以及《备忘录》，并收取定金32万元，同时约定后续签订正式房屋租赁合同。2019年7月，在前述事实基础上，原、被告议定，由原告承受上述协议中丁澔的权利义务，双方就上述房屋签订《房屋租赁合同》，被告向原告公司另收取保证金64万元。同时约定，被告应当不晚于2019年9月1日交付房屋。但是，租赁合同签订后，经过几次催告，被告仍未履行交付房屋的义务。之后，原告致函给被告，要求解除租赁合同并返还定金、保证金，但是未有任何结果。被告灿艳公司辩称，不同意原告全部诉讼请求。事实与理由：一、被告是合格的房屋出租人，具有转租房屋的权利。被告是依法从房屋产权人即上海港丽家具有限公司租赁了房屋，租赁时被告具有转租给他人的权利，所以被告有权与原告签订租赁合同。二、原告所支付的定金和保证金，已经按照双方所签的房屋租赁合同中的约定转化为了租金。三、被告之所以没有按照约定的日期向原告交付房屋，原因和责任都在产权人港丽公司处。因港丽公司内的两个股东长年诉讼，导致无法向被告公司交房。现在原告也具有租赁房屋的需求，被告和港丽公司以及原告公司的租赁合同仍有效，所以要求继续履行合同。关于原告向被告支付的96万元款项，其中的20万元已经向港丽公司支付，又从中花费了35万元作为招待费用。港丽公司也尚未退还被告公司支付的租金60万元，所以被告公司认为即便解除租赁合同，也只同意退还60万元。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷作证。对本案事实，认定如下：上海市杨浦区江浦路XXX号东面裙房及西面裙房系登记在案外人上海港丽家具有限公司名下。2018年11月21日，被告灿艳公司(甲方)与原告公司法定代表人丁澔(乙方)签订《房屋租赁定金协议》约定：现有乙方看中甲方要合法出租的房屋，甲方愿意将房屋出租乙方，甲乙双方就乙方支付给甲方的定金等事宜签订本协议。一、甲方房屋地址：甲方将坐落于上海市杨浦区江浦路XXX号西面裙房商场部分、1188号西面裙房商场02、1188号东面裙房1层超市、1188号1-2层会所合计面积为2961平，建筑面积一楼约1195平方米，建筑面积二楼1756平方米，出租给乙方作为医疗机构使用，所涉医疗机构的各种证照及合法手续均由乙方自行办理，房屋面积以产证面积为准。二、双方商定租赁期限为10年，乙方租赁期满后有优先续租权利，甲方提供乙方免租期3-4个月。三-1、乙方应向甲方支付定金32万元，在签订本协议当天，乙方向甲方全额支付，以此作为甲乙双方订立房屋租赁合同的担保，签订正式房屋租赁合同后，乙方支付的定金转为房屋押金，甲方收到定金后出具定金收据。2、本协议签订后至正式租赁合同前，如甲方违约，则返还定金给乙方，并赔偿乙方定金的一半作为赔偿违约金；如乙方违约，则甲方退还一半定金给乙方。3、房屋租赁基本条件：租期10年，免租期3-4个月，租金标准起始月租金32万元(该租金内包含物业费及发票费用)，付款方式及付款时间如下：1.甲乙双方约定乙方于2018年11月21日支付该商铺定金32万元整；2.甲乙双方约定于2018年12月31日前签订正式租赁合同当日支付三个押金及三个月租金192万元整；3.甲乙双方于2019年2月25日办理该铺子交接手续(具体时间以正式合同为准)，且乙方于当日支付一次性装修补偿款金额为100万元整(支付日期以交房日期为准)；4.交房条件以毛坯交付。租金递增：每三年8%；支付方式：押三付三；其他具体条件以正式合同为准。四、本协议在履行过程中发生争执，由双方协商解决；协商不成的，双方可向租赁房屋所在地的人民法院提起诉讼。2018年11月21日，原告公司法定代表人丁澔向被告公司股东马立辉账户内转账30万元；2018年11月22日，原告公司法定代表人丁澔向被告公司股东马立辉账户内转账2万元。审理中，被告确认已收到前述款项。2018年11月28日，被告灿艳公司(甲方)与原告公司法定代表人丁澔(乙方)签订《备忘录》约定：1、乙方拟承租甲方有权转租的房产(甲方已与产权人签订定金协议)；2、乙方已向甲方支付定金32万元；......。为此各方达成如下内容以兹备忘：1、甲方承诺于2018年12月20日前与产权人完成正式《租赁合同》，如甲方届时无法完成与产权人的签约，乙方已实际支付的合计47万元由甲方和丙方分别退还，另甲方赔偿乙方47万元。2、如乙方届时不与甲方签署《租赁合同》(次承租协议)，乙方无权要求甲方退还定金32万元，乙方已支付给丙方的15万元亦由丙方支付给甲方作为乙方对甲方的赔偿；乙方自愿放弃上诉权力。3、丙方同意届时如乙方不与甲方签约，丙方当日将乙方已支付的15万元支付给甲方。4、租赁条件和付款节点以甲乙双方签订的正式《租赁合同》为准。5、本备忘录经各方签字盖章后生效，本备忘录签署前各方之间就相关交易已签署的各类文件、协议等如与本备忘录有冲突的均以本备忘录约定为准。6、因履行本备忘录发生纠纷，各方应协商解决，协商不成的由房屋所在地法院管辖。2019年7月22日，被告灿艳公司(甲方)与奕榕公司(乙方)签订《房屋租赁合同》约定：1-1就坐落在上海市杨浦区江浦路XXX号西面裙房商场02、1188号东面裙房1层超市、1188号1-2层会所的房屋(以下简称“该房屋”)，甲方享有合法使用权；其中该房屋1楼：1195平方米，2楼：1756平方米，合计建筑面积：2951平方米。1-2在签订本合同前，甲方已告知乙方其并非该房屋的产权方，但基于甲方于产权方之间的租赁合同，其甲方有权力部分转租该房屋。1-3甲方于该房屋产权方即上海港丽家具有限公司已签订了《房屋租赁合同》，甲乙双方同意将前述《房屋租赁合同》作为本合同附件，乙方确认甲方在附件2《房屋租赁合同》中所承租的义务及责任同样对乙方具有同等约束力，但甲方向产权方承担租金支付义务除外。......2-1乙方向甲方承诺，租赁该房屋作为医疗机构、医疗健康合法经营业态使用(所涉医疗机构的各种证照及合法手续均由乙方自行办理)，并遵守国家和本市有关房屋使用和物业管理的规定。......3-2甲乙双方同意，该房屋的正式交付日(暂定)为2019年8月16日，最晚不超过2019年9月1日交付，即甲方于前述正式交付日前拆除完毕毛胚交付于乙方，自该房屋实际交付给乙方之日即为起租日。3-3该房屋租赁期自2019年8月16日起至2029年8月15日止，其中装修免租期以实际交付日起共计100天。......4-2甲乙双方约定本合同的保证金相当于两个月的租金合计640,000元，乙方应于本合同签署的当日支付，甲方向乙方出具保证金收据。租赁期满后，乙方结清相关租赁费用等，凭保证金收据由甲方将该保证金无息退回乙方。十、解除本合同的条件，10-2甲乙双方同意，有下列情形之一的，一方可书面通知另一方解除本合同。违反合同的一方，应向另一方按当期月租金的二倍支付违约金，如违约金不足抵付另一方损失的，还应赔偿造成损失与违约金的差额部分；(1)甲方未按时交付该房屋，经乙方催告10日后仍未交付的，特殊原因除外；......十一、违约责任，11-3甲乙双方确认损失应包括债权人为实现债权产生的律师费、诉讼费、鉴定费、公证费、差旅费。2019年7月22日，原告向被告支付64万元。审理中，原、被告均确认：1.目前被告尚未向原告交付租赁合同中约定的房屋；2.被告于2020年9月4日收到本案起诉状副本。另查，被告上海灿艳实业有限公司对原告上海奕榕健康管理咨询有限公司提供的《房屋租赁合同》上被告公司公章的真实性有异议并提出鉴定申请。根据被告的申请及原、被告双方的确认，本院于2021年1月8日委托华东政法大学司法鉴定中心鉴定。2021年3月4日，因被告作为申请人逾期未缴纳鉴定费用，华东政法大学司法鉴定中心决定终止鉴定。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告提供了盖有被告公司公章的房屋租赁合同，被告对该证据的真实性虽提出异议并申请鉴定但未缴纳鉴定费用导致鉴定终止，因此举证不利的后果应由被告承担，故本院对原告提供的租赁合同的真实性予以确认。根据合同法之规定，依法成立的合同，受法律保护。房屋租赁合同中约定，被告最晚应于2019年9月1日前向原告交付房屋，但截至本案诉讼，时隔一年有余，被告仍未能履行交付义务，期间远超双方约定，已造成原告租赁该房屋的目的无法实现，故原告要求解除租赁合同，符合双方约定及法律规定，本院予以支持。合同因被告未按时交付房屋而解除，违约责任在被告处，被告应按约承担向原告支付违约金的责任。审理中，被告提出调整违约金的要求，本院根据双方的履约情况、过错程度以及原告的损失情况酌定违约金为20万元。合同解除后尚未履行的不再履行，已经履行的可恢复的应予恢复。原告已向被告支付的定金本金32万元及保证金64万元，被告应如数返还。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告上海奕榕健康管理咨询有限公司与上海灿艳实业有限公司就上海市杨浦区江浦路XXX号西面裙房商场02、1188号东面裙房1层超市、1188号1-2层会所所签的《房屋租赁合同》于2020年9月4日解除；二、被告上海灿艳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海奕榕健康管理咨询有限公司退还定金本金320,000元；三、被告上海灿艳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海奕榕健康管理咨询有限公司退还租赁保证金640,000元；四、被告上海灿艳实业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海奕榕健康管理咨询有限公司支付违约金200,000元；五、原告上海奕榕健康管理咨询有限公司其余诉讼请求，不予支持。负有金钱给付义务的当事人，如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。本案受理费19,200元，由被告上海灿艳实业有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员 孙  幸  冬法官助理 周  靖  雯书 记 员 蒋杨锋张艳丽附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第一百一十四条......约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构予以适当减少。......三、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。......