内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终173号上诉人（原审原告）：周济，男，1974年2月16日出生，汉族，住北京市崇文区。委托诉讼代理人：贾玲，内蒙古安轩律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：呼伦贝尔新世界房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区。法定代表人：李**，执行董事。委托诉讼代理人：马宝山，内蒙古铁源律师事务所律师。原审第三人：张宝山，男，1962年10月11日出生，汉族，住北京市丰台区。原审第三人：魏国琴，女，1965年8月11日出生，汉族，住北京市丰台区。原审第三人：熊焱，女，1967年3月8日出生，汉族，北京市丰台区。原审第三人：李玮，男，1983年2月9日出生，汉族，住北京市宣武区。原审第三人：李红明，男，1969年1月14日出生，汉族，住北京市西城区。上列五位原审第三人共同委托诉讼代理人：李红霞，内蒙古缘合律师事务所律师。上诉人周济因与被上诉人呼伦贝尔新世界房地产开发有限公司（以下简称新世界公司），原审第三人张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明确认合同无效纠纷一案，不服内蒙古自治区呼伦贝尔市海拉尔区人民法院（2020）内0702民初2874号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月18日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周济的委托诉讼代理人贾玲，被上诉人新世界公司的委托诉讼代理人马宝山，原审第三人张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明的共同委托诉讼代理人李红霞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周济上诉请求：1.撤销一审判决，确认张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明与新世界公司签订的海拉尔区某家园小区**号、**号楼共计55份合同无效；2.一、二审诉讼费由新世界公司承担。事实与理由：新世界公司开发建设的海拉尔区某家园小区于2010年开工建设，**号、**号楼2020年10月底完工。该建设工程办理了建设用地规划许可证，商品房预售许可证等手续至今未办理。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的规定，截止周济起诉前，新世界公司仍未取得商品房预售许可证明，因此周济主张确认案涉合同无效具有事实和法律依据。一审法院以海拉尔区委2019年11月13日下发的海党办发（2019）**号《海拉尔区关于解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题工作方案》文件，认为行政管理部门已对新世界公司开发的海拉尔区某家园**、**号楼形成实质上的权利责任担保，明显违反法律、法规的强制性规定，损害了周济的合法权益。综上，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法维护周济的合法权益。新世界公司辩称，双方在民间借贷合同履行期限届满后，签订以房抵债房屋买卖合同时意思表示真实，合同内容不损害国家利益，社会公共利益和他人合法权益，也未违反公序良俗，且不违反法律、行政法规规定的效力性强制规定，合法有效。一审法院在查明案件事实基础上作出的判决，诉讼程序合法，适用法律正确。周济所持一审判决认定事实不清，适用法律错误的上诉理由，依法不能成立。请求二审法院驳回周济的上诉请求。张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明述称，同意周济的上诉请求。张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明仅是本案争议房屋的代持人及名义购房人。实际购房人和管控人均为周济。周济向一审法院起诉请求：1.确认张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明与新世界公司签订的海拉尔区某家园小区**号楼第322、251、462、542、562、222、242、252、451、351、352、342、361、152号住宅、第2、3、8、11、12、13、14、15、16、17、18、19、20、21、22号车库；**号楼第552、561、562、362、351、461、542、251、451、441、452、242号住宅、第4、5、6、9、12、13、15、16、18、19、20、25、26、27号车库，共计55份购房合同无效；2.判令新世界公司承担诉讼费。一审法院认定事实：2011年12月24日，周济与新世界公司、呼伦贝尔市某置业有限公司（以下简称某公司）三方签订借款合同，周济向某公司出借人民币3000万元用于某公司缴纳土地出让金，借款期限自实际支付之日起至2013年12月31日，借款无利息，由新世界公司提供抵押担保和连带责任保证。2016年12月8日，因借款人某公司未能返还借款，周济（甲方）、某公司（乙方）、新世界公司（丙方）、全某（丁方）四方签订借款合同之补充协议书，将还款日期延长至2017年12月31日，新世界公司“同意就借款展期继续为乙方向甲方提供原借款合同所约定的借款本金及本补充协议所约定的逾期付款利息、违约金提供担保，且承诺如展期届满乙方仍不能还款，则丙方代乙方向甲方履行全部债务”，同时约定全某作为连带责任保证人承担连带保证责任。补充协议第六条特殊约定：某公司和新世界公司承诺用某家园**、**号楼，某庭院*号楼、某家府*号楼出售所得资金优先用于偿还某公司对周济的全部债务。补充协议约定的债务清偿期限届满后，债务人某公司没有履行还款义务。周济、新世界公司协商，新世界公司将自己开发建设的海拉尔区某家园小区的房产出售给周济，以某公司欠付周济的借款折抵购房款。自2018年12月至2019年12月，周济与张宝山、魏国琴、熊焱、李玮、李红明签订房产代持协议，委托张宝山等五人代理周济与新世界公司签订了多份《商品房买卖合同》，新世界公司对每套房屋、车库均出具了收据。案涉55套房屋、车库均位于某家园**、**号楼。另查明，新世界公司开发建设的某家园小区项目于2010年开工建设，**、**号楼于2020年10月底完工，该工程办理了建设用地规划许可证，商品房预售许可证等手续未办理。2019年11月13日，海拉尔区委下发海党办发（2019）**号《海拉尔区关于解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题工作方案》规定，本方案所指遗留项目为我区2015年12月31日前开工建设，存在房屋权属登记发证困难、无法按期回迁安置、建设进展缓慢等问题的住宅项目。海拉尔区房管局、不动产登记中心依据各相关部门出具的相关手续或审查意见对遗留项目启动办理不动产登记发证业务。海拉尔区房管局对于申请材料齐全的项目直接办理不动产首次登记。在完成首次登记后，不动产登记中心依据经开发建设单位确认的与购房者签订的手签合同直接办理不动产分户登记。2020年8月14日，海拉尔区集中处置房地产遗留问题工作领导小组办公室发出关于某家园小区启动办理不动产登记的通知，通知居民按启动办理时间表前往呼伦贝尔市海拉尔不动产登记中心办理不动产登记等相关业务，其中某家园**、**号楼办理时间为2020年8月31日起。某家园**、**号楼已办理完不动产首次登记，现已有业主办理完不动产分户登记。一审法院认为，周济向某公司出借人民币3000万元，周济与新世界公司、某公司三方为此签订的借款合同不违反法律规定，合法有效。某公司未按约定的期限返还借款，新世界公司作为保证人与周济协议以房抵债，履行保证人的保证义务，亦不违反法律规定和合同约定。商品房预售实行许可证制度，是一种行政许可行为，房地产开发商获得预售许可证是其必须履行的行政法上的强制性规范义务，国家建设行政主管部门颁发预售许可证应当对其行政行为的合法性负责。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《中华人民共和国民法总则》第一百五十三条第一款规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效，但是该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。该款规定的强制性规定不包括法律、行政法规有关要求办理批准手续的规定，违反管理性强制规定并不必然导致合同无效，只有违反法律所规定的效力性强制规定，才能导致合同无效。新世界公司开发的某家园**、**号楼虽未办理商品房预售许可证，但海拉尔区委于2019年11月13日下发了海党办发（2019）**号《海拉尔区关于解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题工作方案》，某家园小区能够办理不动产登记等相关业务，并通知某家园**、**号楼业主自2020年8月31日起办理不动产登记等相关业务，说明行政管理部门已对新世界公司开发的某家园**、**号楼形成实质上的权利责任担保，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定的“但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效”的立法本意。周济作为案涉商品房买受人的合同目的能够实现。某家园**、**号楼虽未取得商品房预售许可证明，但不侵害周济的合法权益，不影响其合同目的的实现。综上，周济的诉讼请求无法律依据，不予支持。判决：驳回周济的诉讼请求。二审中，当事人未提交新证据。本院经查明的事实与一审法院查明的事实一致，应予确认。本院认为，周济与新世界公司、某公司三方签订借款合同，周济向某公司出借3000万元。因某公司未按约定的期限向周济偿还借款，新世界公司为履行保证人的保证义务，与周济达成以其开发建设的某家园小区**、**号楼房屋、车库抵顶借款的意向。周济委托张宝山等五人代其与新世界公司签订了案涉55套房屋、车库的《商品房买卖合同》。周济主张该55份《商品房买卖合同》，违反《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的规定，属于无效合同。本院认为，首先，周济委托张宝山等五人与新世界公司签订案涉55套房屋、车库的《商品房买卖合同》的目的是抵顶3000万元债务，周济在签订合同时便明知案涉小区工程未取得预售许可；其次，商品房预售实行行政许可制度，目的是维护市场交易秩序，保护消费者的利益，防止国家在国有土地上的利益受到非法侵害。一审法院查明，某家园小区**、**号楼已办理不动产首次登记，海拉尔区委海党办发（2019）**号《海拉尔区关于解决城镇国有土地上房屋权属登记等历史遗留问题工作方案》及海拉尔区集中处置房地产遗留问题工作领导小组办公室发出的关于某家园小区启动办理不动产登记的通知，也已确认某家园小区**、**号楼办理不动产登记的时间为2020年8月31日起，说明行政管理部门对新世界公司开发的某家园小区**、**号楼预售行为予以确认，未办理商品房预售许可证行为并不影响合同目的的实现，一审判决认定合同有效，应属合理，亦符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条的立法目的。综上，周济的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由周济承担。本判决为终审判决。审判长 马 然审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年四月八日书记员 刘思淇附：本案判决所依据的相关法律规定：《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项：原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定。