广东省佛山市中级人民法院民 事 判 决 书(2021)粤06民终1766号上诉人（原审被告、反诉原告）：李昭卓，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：彭国强，广东翔途律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：谢焕深，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：周澎，广东睿国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小并，广东睿国律师事务所律师。原审第三人：谢志超，男，汉族，住广东省佛山市三水区。委托诉讼代理人：周澎，广东睿国律师事务所律师。委托诉讼代理人：何小并，广东睿国律师事务所律师。上诉人李昭卓因与被上诉人谢焕深、原审第三人谢志超房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省佛山市三水区人民法院（2020）粤0607民初1281号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。李昭卓上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回谢焕深的全部诉讼请求；3.判令谢焕深向李昭卓赔偿租赁房屋装修残值损失75000元；4.判令谢焕深赔偿李昭卓因某福广场*座**、**号房产不符合使用条件以及谢志超对李昭卓的违约行为造成李昭卓无法转租的损失25000元；5.判令谢焕深向李昭卓赔偿因谢焕深恐吓租户造成房屋无法出租造成的损失13000元；6.判令谢焕深向李昭卓返还房屋押金5282元；7.本案一、二审诉讼费由谢焕深承担。事实和理由：1.谢焕深儿子谢志超长期负责与李昭卓的对接工作，包括房屋交接及租金收取，谢焕深也从未提出异议，应认定谢志超有权对涉案房屋出租事宜进行处分。谢志超同意李昭卓承租涉案房屋到2023年，并同意李昭卓对涉案房屋进行装修，谢志超、谢焕深应预见并尊重李昭卓对可得利益的期待。在李昭卓投入大量资金装修涉案房屋的情况下，谢焕深在短时间内提出解除合同，对李昭卓不公。即使根据不定期租赁合同的规定，也应给予李昭卓充足的准备时间。2.双方有继续履行合同的合意。谢焕深主张在2018年10月8日后不再出租涉案房屋，但在该时间届满后仍收取李昭卓的租金，以实际行动表明愿意继续履行合同。3.李昭卓未拖欠谢焕深租金。李昭卓每月按时支付租金予谢志超，预交至2020年2月20日，此后因疫情这一不可抗力因素影响，李昭卓有权要求减免租金。谢焕深主张李昭卓拖欠2015年至2018年9月20日的租金20000元，没有事实依据，也不符合常理。4.本案为因涉案房屋租赁形成的事实定期租赁关系，谢焕深、谢志超主张解除合同有违公平交易、诚实信用原则，对李昭卓不公。5.李昭卓与谢焕深、谢志超曾口头约定将涉案合同延期至2023年，如果未曾达成约定，李昭卓不会与租客签订固定期限租赁合同。6.涉案房屋使用的电器、家具等均由李昭卓购买，谢焕深在一审中也予以认可。7.涉案房屋水压不正常且存在房屋质量问题，李昭卓曾多次向谢焕深反映，但均未解决。8.谢志超以言行、短信威胁李昭卓，给其造成巨额损失，李昭卓保留追诉权利。9.2016年10月1日，谢焕深在未告知李昭卓的情况下将涉案的某兴北路某巷*号首层**房出租给案外人，案外人持合同办理了营业执照，致使李昭卓的租客无法办理营业执照，给李昭卓造成经济损失3万多元。10.谢焕深出租涉案房屋时曾约定，李昭卓可免费使用车库，但谢志超却在2019年6月13日强行更换车库门锁，造成李昭卓无法使用，严重影响正常经营。综上，李昭卓要求继续履行合同至2023年12月31日。谢焕深辩称，（一）谢焕深与李昭卓之间形成的是不定期房屋租赁合同关系，谢焕深在合理期限内通知李昭卓解除合同，有事实和法律依据。一审判决认定正确，双方的租赁合同关系已经于2018年10月8日解除。1.双方形成的是不定期房屋租赁合同关系，谢焕深可以随时解除合同。2.谢焕深要求解除租赁合同关系的意思表示从未改变，不因被动收取李昭卓的转账而视为同意继续履行。3.李昭卓在诉讼中要求赔偿经济损失及退还押金，均表明其同意解除合同。（二）李昭卓主张谢焕深赔偿涉案房屋装修残值损失75000元，没有证据予以证明。（三）李昭卓上诉主张谢焕深支付因某福广场某座**、***房产不符合使用条件以及违约行为导致的损失25000元、13000元，没有事实和法律依据，应予驳回。（四）李昭卓上诉主张谢焕深退还房屋押金5282元，没有事实依据。谢焕深虽然不认可向李昭卓退还押金2200元，但为尽快结束诉讼，故没有上诉。（五）谢焕深曾代李昭卓向租户退还押金1200元，该款项应由李昭卓承担。谢志超述称，同意谢焕深的意见。谢焕深向一审法院起诉请求：1.判决确认谢焕深、李昭卓的租赁合同关系已于2018年10月8日解除；2.判令李昭卓将佛山市三水区××××××××××××（以下简称某兴北路某巷*号）和佛山市三水区××××××××××××××××××××××、***（以下简称某福××****、***）物业返还给谢焕深；3.判令李昭卓向谢焕深支付2015年至2018年11月20日期间的租金20000元及利息（从2018年11月21日起按中国人民银行同期同类贷款利率计至实际支付之日止）；4.本案诉讼费由李昭卓承担。李昭卓向一审法院反诉请求：1.判令谢焕深向李昭卓赔偿租赁房屋装修残值损失75000元；2.判令谢焕深赔偿李昭卓因某福*座**、**号房产不符合使用条件以及谢志超对李昭卓的违约行为造成李昭卓无法转租的损失25000元；3.判令谢焕深向李昭卓赔偿因谢焕深恐吓租户造成涉案房屋无法出租造成的损失13000元；4.判令谢焕深向李昭卓返还涉案房屋押金5282元；5.诉讼费用由谢焕深承担。一审法院认定事实：谢焕深为某兴北路某巷*号以及某福某座**、***的房屋所有权人，并委托其子谢志超办理上述房屋出租事宜。2005年开始，李昭卓先后向谢焕深承租某兴北路某巷*号除第四层、某车库外的房屋，谢志超收取李昭卓缴纳的房屋租赁押金共计2200元。2005年至2007年期间，李昭卓（用名黄某奇）与谢志超就某北路某巷*号**、1**、2**、5**、5**、6**房屋签订租赁合同，租赁期限为6个月至12个月不等。2013年，李昭卓向谢焕深承租某福某座**和***房屋，双方未签订房屋租赁合同。上述涉案房屋均有简易装修，可满足基本使用，每月房屋租金合计为7900元。李昭卓对上述房屋装修后，将房屋转租他人。2018年9月5日，谢志超到某区某居委会反映李昭卓拖欠租金一事。2018年9月28日，谢焕深向李昭卓发出《解除房屋租赁通知书》，要求解除与李昭卓的房屋租赁关系，限于2018年10月8日前完成。李昭卓不认可该通知书，未交还房屋，并按照每月7900元的租金标准向谢志超支付款项。2019年8月24日，谢焕深向李昭卓发出《通知书》，要求李昭卓三日内交还承租房屋，并告知李昭卓已将其在2018年10月5日之后支付的全部款项提存至谢焕深的银行账户。2019年8月21日至2019年9月20日，谢焕深将李昭卓支付的租金提存至其银行账户。另查明，双方就某北路某巷*号**、102房屋签订的租赁合同第五条规定，乙方（李昭卓）要爱护房内的设施，如有损坏要赔偿，如需改动或装修要经甲方同意才能进行，费用由乙方（李昭卓）负责……。双方就某兴北路某巷*号2**、5**、5**、6**房屋签订的租赁合同未对房屋装修费用承担问题作出约定。一审法院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，涉及某兴北路某巷*号及某福某座**、***两处房屋。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定，租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期；第二百三十二条规定，当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。本案中，李昭卓与谢志超就某北路某巷*号**、1**、2**、5**、5**、6**房屋签订的租赁合同期限届满后，李昭卓继续使用上述六套房屋，谢焕深没有提出异议，因此，该六套房屋的租赁合同继续有效，租赁期限为不定期。对于某兴北路某巷*号上述六套房之外的房屋及某福某座**、***房屋，双方未签订租赁合同，该部分房屋亦为不定期租赁。谢焕深于2018年9月28日发出《解除房屋租赁通知书》，要求解除与李昭卓的房屋租赁关系，限于2018年10月8日前完成。根据上述规定，在不定期租赁中，谢焕深在合理期限前通知李昭卓，即可随时解除合同。因此，谢焕深请求确认双方的租赁合同关系于2018年10月8日解除并要求李昭卓退还涉案房屋的主张，于法有据，一审法院予以支持。李昭卓要求给予充足准备时间，但谢焕深提出解除房屋租赁关系至今已有近两年时间，因此，一审法院将李昭卓退还涉案租赁房屋的期限酌定为十五日。关于李昭卓是否应向谢焕深支付2万元租金及其利息的问题。首先，根据双方陈述及李昭卓提供的短信聊天记录等可知，李昭卓以现金方式缴纳涉案房屋租金系双方长期以来的交易习惯。短信聊天记录证明李昭卓曾出现未能一次性支付当月租金的情形，但过后均补齐租金的事实，谢焕深、谢志超对短信聊天记录等的真实性亦予以认可。其次，李昭卓虽曾在调解方案中提及争议款项2万元、1.8万元，但仅仅陈述说明双方对此款项存在争议、需核对清楚，并未明示认可其拖欠谢焕深1.8万元租金。因此，在李昭卓能初步证明其已足额缴纳租金、谢焕深无法具体说明李昭卓拖欠租金的具体时间及明细构成的情况下，一审法院认定李昭卓不存在拖欠租金行为，对谢焕深提出的要求李昭卓支付拖欠的2万元租金及其利息的主张不予支持。关于谢焕深是否存在违约、恐吓等行为导致李昭卓无法将涉案房屋转租的问题。因李昭卓未能举证证明某福*座**、**号房屋不符合使用条件或谢焕深、谢志超存在违约行为、恐吓租户等行为，亦未能举证证明其因此遭受损失以及具体受损金额，故对李昭卓提出的要求谢焕深赔偿涉案房屋无法转租的经济损失25000元、13000元的主张，一审法院均不予支持。关于租赁房屋装修费用承担问题。（1）对于某北路某巷*号**、1**房屋的装修费用，根据双方签订的租赁合同第五条的规定，应由李昭卓自行承担，无权向谢焕深主张。（2）双方签订的租赁合同并未对某兴北路某巷*号2**、5**、5**、6**房屋的装修费用承担问题作出约定，双方未就某北路某巷*号**、1**、2**、5**、5**、6**之外的房屋签订租赁合同，故在李昭卓未能提供证据证明装修房屋经谢焕深或谢志超同意的情况下，上述房屋的装修费用亦应由李昭卓自行承担，无权向谢焕深主张。（3）双方未就某福某座**、***房屋签订租赁合同，但谢志超自认曾同意李昭卓安装防盗网、水电及打灶，结合李昭卓自述，一审法院认定李昭卓对某福某座**、***房屋安装水电及灶台经谢焕深、谢志超同意。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条规定，承租人经出租人同意装饰装修，合同解除时，双方对已形成附合的装饰装修物的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：……（四）因不可归责于双方的事由导致合同解除的，剩余租赁期内的装饰装修残值损失，由双方按照公平原则分担。如上文所述，涉案租赁合同解除不可归责于谢焕深或李昭卓任一方，某福某座**、***房屋安装水电及灶台已形成附合，故根据上述规定，该装饰装修残值损失应由双方按照公平原则分担。考虑到上述装修项目距今已约七年之久，根据一审法院现场勘查的实际情况，一审法院认为对房屋装修残值进行鉴定已无必要，故对李昭卓提出的房屋装修残值鉴定申请不予准许，并酌定该部分装修残值为10000元，谢焕深、李昭卓各承担50%。即谢焕深应向李昭卓支付房屋装修残值损失5000元，对于李昭卓主张的超出部分，一审法院不予支持。关于谢焕深是否应退还李昭卓租赁房屋押金的问题。谢志超自认曾收取李昭卓房屋租赁押金2200元，故谢焕深应向李昭卓退还房屋押金2200元。对于李昭卓主张的超出部分，一审法院不予支持。经一审法院审判委员会讨论决定，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第一百六十一条、第一百七十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十六条、第九十七条、第二百一十五条、第二百三十二条、第二百三十六条,《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第四项、第十三条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、确认谢焕深与李昭卓之间的房屋租赁关系于2018年10月8日解除；二、李昭卓于判决发生法律效力之日起十五日内向谢焕深退还佛山市三水区××××××××××××（除第*层及某车库外）和佛山市三水区××××××××××××××××××××××、***房屋；三、谢焕深于判决发生法律效力之日起十日内向李昭卓支付房屋装饰装修残值损失5000元；四、谢焕深于判决发生法律效力之日起十日内向李昭卓退还房屋押金2200元；五、驳回谢焕深的其他诉讼请求；六、驳回李昭卓的其他诉讼请求。如果当事人未按照判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的利息。一审本诉案件受理费800元，由谢焕深和李昭卓各负担400元。一审反诉案件受理费1683元，由谢焕深负担32元，李昭卓负担1651元。二审中，李昭卓向本院提交了短信记录、装修及家具清单、搬离通知书、租赁合同等新证据，拟证明谢志超默认李昭卓续租，且因谢焕深的原因造成李昭卓装修损失及租赁损失。经审查，李昭卓在二审中提交的新证据无法证明待证事实，本院不予采信。经审理，本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷。综合二审中双方当事人的诉辩意见，本案的主要争议焦点为：谢焕深是否有权解除合同；谢焕深是否应向李昭卓赔偿装修损失75000元、因房产不符合使用条件以及其违约造成李昭卓无法转租的损失25000元、因其恐吓租户造成房屋空租的损失13000元；谢焕深是否应向李昭卓返还押金5282元。关于合同解除。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定：“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。”二百三十六条规定：“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”本案中，对于涉案的某北路某巷*号**、1**、2**、5**、5**、6**号房屋，谢焕深曾与李昭卓签订租赁合同，租赁合同届满后，谢焕深未对李昭卓继续使用上述房屋提出异议，应视为不定期租赁；对于涉案的某兴北路某巷*号上述六套房之外的房屋及某福某座**、***房屋，谢焕深与李昭卓虽形成事实上的租赁关系，但亦未约定租赁期限，应视为不定期租赁。根据前述法律规定，出租人谢焕深在合理期限之前通知李昭卓即可随时解除合同。一审法院据此确认谢焕深与李昭卓就涉案房屋形成的房屋租赁合同已解除，于法有据，本院予以维持。李昭卓上诉主张谢志超同意其承租涉案房屋到2023年、合同不应予以解除，缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。李昭卓还主张，谢焕深在提出解除合同后仍收取租金，应视为同意继续履行合同。本院认为，谢焕深在提出解除合同后从未作出同意继续履行的意思表示，反而不断催促李昭卓搬离涉案房屋并对李昭卓支付的款项进行提存，谢焕深以其行为明确表示不同意继续履行合同。李昭卓该上诉主张理由不能成立，本院不予支持。关于各项损失。1.装修损失75000元。本院认为，对于涉案的某兴北路某巷*号的1**、1**房的装修费用，依照双方的租赁合同约定，应由李昭卓自行承担。对于某兴北路某巷*号内除1**、1**房的其他涉案房屋，双方未对装修费用作出约定，在没有证据证明李昭卓进行装修已取得出租人谢焕深同意的情况下，一审判令该部分装修费用应由李昭卓自行承担，处理得当，本院予以维持。对于某福某座**、***房屋，谢志超自认曾同意李昭卓安装防盗网、水电及打灶。在上述装修已与涉案房屋形成附合的情况下，一审法院按照公平原则，结合使用时间及现场勘查实际，酌定该部分装修残值为10000元，谢焕深、李昭卓各承担50%，即谢焕深应向李昭卓支付装修残值损失5000元，并无不当，本院予以维持。李昭卓上诉主张谢焕深应赔偿其装修残值损失75000元，理据不足，本院不予支持。2.李昭卓上诉主张，谢焕深应赔偿因房产不符合使用条件以及其违约造成李昭卓无法转租的损失25000元、因其恐吓租户造成房屋空租的损失13000元。本院认为，李昭卓既未提交证据证明某福某座**、***房屋不符合使用条件或谢焕深、谢志超存在违约行为、恐吓租户行为，也未能提交证据证明其因此遭受了损失以及损失的具体金额，李昭卓该上诉主张理由不能成立，本院不予支持。关于押金。李昭卓上诉主张谢焕深应返还押金5282元，因谢志超在一审中自认曾收取李昭卓押金2200元，一审法院判令谢焕深返还李昭卓押金2200元，处理正确，本院予以维持。李昭卓的上诉请求无证据支持，本院不予采纳。二审中，李昭卓向本院申请对涉案房屋的装修残值进行鉴定。本院认为，对于涉案的某兴北路某巷*号房屋，装修费用应由李昭卓自行承担，故无需进行鉴定。对于某福某座**、***房屋，一审法院考虑到装修至今已有七年，结合一审法院现场勘查的实际情况，认为对房屋装修残值进行鉴定已无必要，酌情确定装修残值为10000元，处理得当，本院予以维持。李昭卓在二审中再次提出鉴定申请，理由不能成立，本院依法不予支持。综上，李昭卓的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2521.64元，由上诉人李昭卓负担。本判决为终审判决。审 判 长 郑正坚审 判 员 邱程辉审 判 员 潘伟丹二〇二一年四月二十一日法官助理 杜方仪书 记 员 何智峰