广东省广州市天河区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0106民初3030号原告：骆美君，女，1986年11月2日出生，汉族，住广东省广州市天河区。委托诉讼代理人：钱少武、杨广新，均系北京天驰君泰（广州）律师事务所律师。被告：广州市天河区棠安苑小区业主委员会，住所地广东省广州市天河区科韵路棠安苑自编125号8号楼首层。负责人：陈波，系该委员会主任。委托诉讼代理人：梁宏伟、农智天，均系国信信扬律师事务所律师。原告骆美君与被告广州市天河区棠安苑小区业主委员会（以下简称棠安苑业委会）业主撤销权纠纷一案，本院于2020年2月10日立案后，依法适用普通程序，于2020年5月12日公开开庭进行审理。原告骆美君的委托诉讼代理人钱少武、杨广新，被告棠安苑业委会的委托诉讼代理人梁宏伟、农智天到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告骆美君向本院提出诉讼请求：1.撤销被告编号为棠安苑业字[2019]第6号的《关于依法终止原物业服务企业服务和管理选聘新物业服务企业的决定》（以下简称《决定1》）；2.撤销被告编号为棠安苑业大字[2020]01号的《业主大会会议决定》（以下简称《决定2》）；3.被告承担本案诉讼费用。事实和理由：《中华人民共和国物权法》第七十六条规定，选聘和解聘物业服务企业应由业主共同决定。本案中，被告于2019年10月21日自行作出的选聘和解聘物业服务企业的《决定1》，违反《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》的规定，应依法予以撤销。《中华人民共和国物权法》第七十六条还规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。被告在业主大会会议召开之前确定以书面征求意见的方式进行表决，但被告根本没有遵循书面征求意见方式进行表决，而是暗箱操作、没有实际投票，很多业主根本不知晓投票情况，部分业主被冒名投票，被告自行统计的结果不具有合法性，应予以撤销。《中华人民共和国物权法》第七十八条规定：“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销”。请法院根据被告的违法事实，支持原告的诉讼请求。被告棠安苑业委会辩称：棠安苑小区在广州市天河区人民政府棠下街道办事处（以下简称棠下街道办）、广州市天河区棠下街荷光东社区居民委员会（以下简称荷光东居委会）、中国人民武装警察部队广东省总队（以下简称武警广东省总队）保障部的监督与指导下，依法召开2019年第一次业主大会会议。小区业主“双过半数”通过全部决议，表决结果已送棠下街道办备案并取得备案回执。一、相关决定确实是由棠安苑小区业主大会作出的，而不是由被告单方作出的。被告所做的准备工作是根据《棠安苑小区业主大会议事规则》（以下简称《议事规则》）的规定进行的。二、原告所述的被告暗箱操作、冒名投票的情况均不属实。三、原告不具备质疑招标文件的资格。原告不具备提供物业服务的资格条件，所以，被告的招标行为与原告没有任何利害关系。四、原告称解聘和选聘物业服务企业应由业主共同决定，被告的行为符合上述法律规定。被告选出候选物业服务企业后交由业主大会会议表决，“双过半数”之后才选聘新的物业服务企业，被告所做的上述工作是为业主大会会议所做的准备工作，而不是被告自行私下选聘物业服务企业。五、在表决选聘新的物业服务企业时，人数与面积均达到“双过半数”的规定，会议依法公开召开，所有文件依法进行公示，公示期间没有任何业主提出异议，所以不存在原告所说的暗箱操作情形。原告的诉讼请求没有事实和法律依据，请求法院依法驳回原告的全部诉讼请求。经审理查明：骆美君为证明其是棠安苑小区的业主，提供以下证据：1.武警广东省总队后勤部于2004年5月31日、2005年3月29日分别开具的收到陈培东“1栋1004房”（以下简称1004房）的购房款房款55000元、80000元的发票（共2张；均已出示原件）及于2006年9月25日开具的收到骆美君1004房房款62167.79元的发票（已出示原件）。骆美君称陈培东是1004房的原意向购买人，后陈培东将1004房的购买资格转让给骆美君，并由武警广东省总队的直属工作处盖章确认1004房的买受人为骆美君；棠安苑小区所有物业的业主身份均需由武警广东省总队的直属工作处盖章确认，除此之外，通过买卖、租赁或其他方式使用棠安苑小区物业的人员均不具备合法的业主身份；棠安苑小区的物业均没有核发权属证书。2.作为甲方的广东开平建邦集团有限公司广东武警总队土地转让开发棠下住宅楼小区工程项目部与作为乙方的骆美君于2006年9月25日签订的《棠下住宅小区房屋确认协议》[已出示原件。约定：此协议只作为确认房屋住户依据（甲方不负责办理房产证），双方就下列房屋订立本协议，共同遵守：一、房屋位于广州市天河区棠安苑1栋1004房（即1004房）；二、该房建筑面积为123.5平方米，连同室内附着设施（毛坯房）；……三、乙方不按规定日期办理购房手续，视为违约；四、本协议自双方签字，经总队直属工作处登记后生效等条款]。3.武警广东省总队司令部直属工作处于2006年9月25日作出的致“棠安苑住户服务中心”的《交楼通知》（未能出示原件。其中包括：1004房业主骆美君已缴清房款、维修基金……并与开发商签署了《购楼合同》，请按规定给予办理交楼及装修手续是荷；“业主所属单位”勾选“其他”的选项等内容）。4.作为甲方的广州市新燕物业管理有限公司（以下简称新燕公司）与作为乙方的骆美君于2006年9月26日签订的《前期物业服务协议》[未能出示原件。约定：甲方是指武警广东省总队直属工作处委托的物业管理企业；乙方是指购房人（业主）；前期物业管理是指自房屋交付乙方使用之日起至业主与物业管理公司签订的《物业管理合同》生效的物业管理；本物业名称为武警广东省总队棠安苑；乙方所购房屋基本情况：类型为住宅，座落位置为1座10楼04单元，建筑面积为123.5平方米（以购房确认的面积为准）等条款]。5.于2008年开具并加盖“广州市棠安苑物业管理处”印章的收到骆美君1004房管理费等费用的《收据》（共4张；均未能出示原件）和广州市创悦物业管理有限公司（以下简称创悦公司）于2013年12月25日开具的收到1004房骆美君2014年1月1日至12月31日期间物业管理费的发票（未能出示原件）及加盖“武警棠安苑住户服务中心”方形印章的收到1004房2019年1月1日至2020年12月31日期间业主居住管理费等费用的《收款收据》（共4张；均已出示原件）。骆美君称“武警棠安苑住户服务中心”方形印章由广州弘达物业管理有限公司（以下简称弘达公司）持有；其不清楚创悦公司的身份。棠安苑业委会则称新燕公司于2006年1月11日进驻棠安苑小区进行前期物业管理，于2008年5月退出；武警广东省总队遂成立“广州市棠安苑物业管理处”接管棠安苑小区；创悦公司于2013年为棠安苑小区提供物业管理服务；弘达公司于2015年进驻棠安苑小区，但棠安苑小区所有业主均不清楚弘达公司是如何进驻棠安苑小区的，弘达公司与所有业主也没有签订任何合同，弘达公司在棠安苑小区成立了一个物业服务中心进行收费，棠安苑业委会猜测“武警棠安苑住户服务中心”方形印章应是如此得来的，棠安苑业委会认为弘达公司的收费行为不合法，且没有合同依据。棠安苑业委会提供的“广州市天河区棠安苑小区首次业主大会筹备组”于2019年8月12日作出的致“棠安苑小区全体业主”的《业主大会会议决定》（未出示原件）包括：根据《广东省物业管理条例》《广州物业管理暂行办法》等有关规定，棠安苑小区首届业主大会会议表决《棠安苑小区管理规约》《议事规则》的结果和首届业主委员会委员选举结果于2019年7月12日至2019年8月11日在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主依法对表决结果提出异议；现将首届业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了《棠安苑小区管理规约》；二、依法表决通过了《议事规则》；三、依法选举产生了棠安苑小区首届业主委员会等内容。《业主大会会议决定》的附件1《棠安苑小区管理规约》包括：……第三条本物业基本情况：物业名称：广州市天河区棠安苑小区……物业类型：武警总队公寓、家属小区，建筑面积：70850平方米；……第二十条业主转让或者出租物业时，应当将管理规约内容……等事项告知受让人或承租人，并自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或者出租情况告知业主委员会或物业服务企业；……等内容。附件2《议事规则》包括：第一章总则：……第三条本议事规则经业主大会通过，对全体业主具有约束力；……第二章召开业主大会程序：第五条发布公告；召开业主大会会议20日前、业主委员会或业主大会筹备组将召开会议的时间、地点、议题和议程及表决规则在物业管理区域的显著位置向全体业主公示，公示时间不少于10日；同时告知物业所在地街道办事处、居民委员会；第六条征询意见；业主委员会或业主大会筹备组发放征询意见表或选票，将业主大会议事内容书面征询物业管理区域内业主意见；业主或者委托代理人填写征询意见表或选票，并签名确认；第七条回收统计意见；业主委员会或业主大会筹备组可通过设立投票箱、上门或寄挂号信等形式回收物业管理区域内业主意见，组织验票、计票，进行表决，邀请所在地街道办事处、居民委员会指导、监督，或请公证处公证；业主委员会或召集人发放和回收征询意见表和选票可分步骤进行；第八条通报业主大会会议议事决定；业主大会会议应当由业主委员会或业主大会筹备组作书面记录并存档；业主委员会或业主大会筹备组必须在公告栏通报业主大会议事决定的时间，通报征询意见和选票结果，接受物业管理区域内业主的查询和监督；业主委员会或业主大会筹备组将业主大会会议的议事决定自会议结束后3日内以书面形式在物业管理区域内公告；业主委员会应当自选举产生之日起30日内，将有关材料送所在地的区、县级市房地产主管部门和街道办事处备案；第三章议事内容：第九条业主大会会议的议事内容：……（三）决定物业服务方式，选聘、续聘、解聘物业服务企业或者其他物业服务人；……业主大会表决决定选聘物业服务企业时，应当就物业服务收费模式和收费标准一并表决；第十条业主委员会会议的议事内容：……（二）为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人做好相关准备工作，经业主大会决定和授权，代表业主与物业服务企业或其他物业服务人签订、变更、解除物业服务合同；……（七）公告业主大会议事规则、管理规约、物业服务合同和业主大会会议决议等内容；……第四章投票规则：第十一条业主大会……决定其他有关共有和共同管理权利重大事项的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；面积和业主人数按照下列方式确定：（一）专有部分面积，按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；建筑物总面积，按照前项的统计总和计算；（二）业主人数，一个专有部分按一人计算；建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；总人数，按照前项的统计总和计算；第十二条专有部分登记有两个或两个以上所有权人的，应当自行协商确定一名投票代表人；第十三条业主可以委托他人参加业主大会会议；业主委托他人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限；任何人不得伪造业主选票、表决票、业主签名或者书面委托书；选票、表决票和书面委托书应当妥善保管，以备查询；第十四条业主应主动在指定时间、地点领取投票表格；没有领取投票表格的，业主委员会应逐户派送，送达物业使用人的，视为送达业主本人；投票人必须在投票上填写业主拥有物业的建筑面积或所代表业主投票权并签名（盖章）；第五章议事方式：……第十六条业主大会会议可以采用集体讨论或书面征求意见或两者相结合的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数业主且占总人数过半数业主参加；（一）书面征求意见形式；业主以答复调查问卷或提出书面意见表达个人意愿，并签名确认；经收集汇总表决结果，形成业主大会的决定；采用书面征求意见形式的，应将书面征求意见结果的明细列表在物业管理区域内公示30日以上（明细列表应包括专有部分的房号、面积；业主的赞同、反对或弃权意见等），业主有权查阅相关资料；……（三）采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送达每一位业主；无法送达的，应当在小区公告栏张贴或者以其他方式进行公告，公告时间不少于7日，公告期满视为送达；未参与表决的业主的投票权数计入表决的多数票；第十七条业主大会采用以下形式征求、回收业主意见，进行表决；采用下列何种方式进行表决，由业主委员会或业主大会筹备组确定；（一）设投票箱：……（二）设专人派发、回收意见：……（三）电子投票：……第十八条业主委员会议事方式：（一）业主委员会由业主大会选举产生，是业主大会的执行机构，对全体业主负责，接受业主监督；……（四）……业主委员会每届任期5年，可以连选连任；……（七）业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出决定必须经全体委员人数半数以上同意，并在物业管理区域的显著位置公布；……第六章附则：第二十八条本议事规则所称的业主是指按照国家法律、法规的规定，本物业管理区域内房屋的所有权人；尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应的义务等内容。附件3《业主委员会委员基本情况》包括：陈波（主任）、李正甫（副主任）、谢祥云（副主任）、丘仁贤（委员）、杨奇（委员）、李瑞泽（委员）、郭兵亮（委员）等内容。骆美君认可上述《业主大会会议决定》及其附件的真实性，但对其合法性、关联性均有异议。2019年8月19日，棠下街道办出具致棠安苑业委会的《业主委员会备案回执》，其中包括：你会提交的业主委员会备案材料收悉；备案主要内容如下：1.业主委员会委员名单及其基本情况；2.业主大会的会议记录和会议决定；3.管理规约、业主大会议事规则；4.本届业主委员会任期：2019年8月12日起，至2024年8月11日止；5.棠安苑业委会委员名单：陈波（主任）、李正甫（副主任）、谢祥云（副主任）、丘仁贤、杨奇、李瑞泽、郭兵亮。棠安苑业委会提供的《会议纪要》（已出示原件）包括：会议地点为小区业主委员会办公室；会议时间为9月28日19:00至22:00；出席人员为陈波、李正甫、谢祥云、郭兵亮、杨奇；缺席人员为丘仁贤、李瑞泽；主要议题为关于棠安苑小区选聘物业服务公司的相关事宜……与会成员一致决定：（1）再次发函给弘达公司要求他们尽快提交有关物业管理资料；（2）起草一份告业主书，一是反映业委会所做的工作，二是指出弘达公司在管理小区中存在的主要问题；三是继续做好群众依法管理小区的工作；（3）积极做好召开第二次业主大会的相关准备工作，尽快召开棠安苑小区全体业主大会，制定物业服务内容及服务标准、重新选聘新的物业服务公司等事项进行表决等内容。下方“与会人员签名”处显示“陈波”“郭兵亮”“李正甫”“谢祥云”“杨奇”“李瑞泽”的手写签名，“主持人”处显示“陈波”的手写签名，“记录人”处显示“谢祥云”的手写签名。棠安苑业委会称其于2019年9月28日召开业主委员会会议，讨论召开2019年第一次业主大会会议。骆美君以上述《会议纪要》是棠安苑业委会的内部文件为由，对其真实性、合法性、关联性均不予确认；并称棠安苑小区是部队的物业，业主身份的登记方式与普通商住楼的业主身份登记方式不同，只有经过武警广东省总队确认才能成为合法业主。2019年10月6日，棠安苑业委会作出致“棠安苑小区全体业主”的《关于召开2019年第一次业主大会会议的通知》，其中包括：“……经业主委员会研究，决定召开2019年第一次业主大会，现将会议有关事项通知如下：一、会议议题为：（一）授权业主委员会依法规范小区物业管理，通过公开招标或邀标方式选聘新物业服务企业并提交业主大会表决。（二）授权业主委员会制定棠安苑小区物业服务管理方案并提交业主大会表决。二、本次业主大会会议采用书面征求意见形式。三、会议时间（投票日期）：2019年10月25日起至2019年11月3日9时止。四、请各位业主于2019年10月6日起至2019年10月19日期间，到棠安苑小区8栋公寓楼首层业主委员会办公室领取《业主表决票》。业主没有领取《业主表决票》的，业主委员会将派人送达，送达物业使用人的，视为送达业主本人，确无法送达的，将于2019年10月20日起在业主委员会公告栏公告送达，公告时间7天，公告期满视为送达。五、《业主表决票》式样将同时在小区内显著位置书面公告。六、投票箱设在棠安苑小区8栋公寓楼首层业主委员会办公室，请全体业主按时投票。七、开箱统计日期：2019年11月3日9时。八、表决票应由业主本人签名，委托他人投票的，应出具授权委托书原件、委托人的身份证和产权证明复印件，受委托人的身份证复印件（须持原件核对）。九、经业主委员会确认，本小区具有投票权的业主总人数为420人；小区建筑物总面积为70850平方米。业主大会会议应当有本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决事项必须经本小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。十、本次会议计票人：邀请业主3人担任计票人；验票人：邀请业主3人和社区居委会担任验票人。十一、本次业主大会会议邀请棠下街道办、荷光东居委会进行全程监督。十二、业主对本公告事项有异议的，应于公示期内署名向业主委员会书面提出。……附：《业主表决票》式样”等内容。棠安苑业委会称上述通知张贴于其办公室门口的公告栏，并提供了照片（共2张；均已出示拍摄设备）予以证明。上述照片的拍摄时间显示为2019年10月6日、7日；照片内容均显示《关于召开2019年第一次业主大会会议的通知》及其附件即《棠安苑小区2019年第一次业主大会业主表决票》（其中包括：表决事项：1.终止弘达公司的服务和管理、责成其退出小区；2.授权业主委员会通过公开招标或邀标方式选聘新物业服务企业并提交业主大会表决；3.授权业主委员会制定棠安苑小区物业服务管理方案并提交业主大会表决；上述每项表决事项均有赞同、反对、弃权三个选项可供选择；表决规则：……等内容以及房号、业主、建筑面积等需填写项目）张贴于某处。骆美君称棠安苑业委会没有举证证明其做到上述通知中所述的派人向没有领取表决票的业主送达表决票。棠安苑业委会则称其在上述通知中明确提及业主没有领取表决票的，其将派人送达，无法送达的将会在公告栏公告送达，公告时间为7天，公告期满视为送达，符合《广州市物业管理暂行办法》的规定。棠安苑业委会提供的《棠安苑首届业主委员会会议记录》（未能出示原件）包括：会议时间为2019年10月20日；会议地点为业委会办公室；主持人为陈波；记录人为谢祥云，参加人员为陈波、李正甫、谢祥云、丘仁贤、李瑞泽、杨奇、郭兵亮；会议议题：1.委托招标公司依法进行公开招投标选聘新的候选物业服务企业；2.中止2019年第一次业主大会议程；形成下列纪要：与会人员一致同意：一、业主委员会决定委托招标代理公司，依法进行公开招标推荐中标候选物业服务企业；二、业主委员会征求业主意见后，确定业主需求；三、由招标代理公司依法公开招投标；四、召开业主大会，表决选聘物业服务企业；五、根据业主大会表决结果，与选聘的物业服务企业签订合同，新物业服务企业进场；六、经抽签确定委托广州中经招标有限公司（以下简称中经公司）进行招标代理工作；七、抓紧时间推进上述各项工作；八、中止2019年第一次业主大会议程等内容。下方“与会人员签名”处显示“谢祥云”“李瑞泽”“丘仁贤”“李正甫”“郭兵亮”“陈波”的手写签名。2019年10月21日，棠安苑业委会作出致“棠安苑小区全体业主”的《决定1》，其中包括：……业主委员会于2019年10月20日召开了全体委员会议，经研究，决定如下：一、委托招标公司依法进行公开招投标选聘新的候选物业服务企业；二、选聘中标的候选物业服务企业为本小区提供物业管理服务由业主大会表决决定；三、终止原物业服务企业服务和管理由业主大会表决决定；四、暂时中止2019年第一次业主大会议程，待完成招投标程序选出中标候选物业服务企业后再恢复业主大会议程（注：《决定1》中第四点的内容是加大加粗字体）；五、将是否终止原物业服务企业服务和管理与是否选聘中标的候选物业服务企业为本小区提供物业管理服务作为同一事项提交业主大会表决决定等内容。棠安苑业委会称上述通知张贴于其办公室门口的公告栏，并提供了照片（已出示拍摄设备）予以证明。上述照片的拍摄时间显示为2019年10月21日；照片内容显示《决定1》张贴于某处。骆美君称其要求撤销《决定1》，从《决定1》的标题可知是终止原物业服务企业的服务和选聘新物业服务企业的决定，而不是建议，而且以何种方式选聘新的物业服务企业，也应由业主大会会议决定，而不是由棠安苑业委会决定，棠安苑业委会自行决定以招标方式选聘新的物业服务企业，但选聘物业服务企业并非只有招标一种方式，同时还决定终止原物业服务企业的服务，《决定1》超越棠安苑业委会的权限，没有法律依据。棠安苑业委会称其所做的委托招标的决定实际上是根据《议事规则》的规定为业主大会会议选聘、续聘、解聘物业服务企业做相关的准备工作，并没有超越《议事规则》的规定。棠安苑业委会提供的其作为甲方（委托方）与中经公司作为乙方（受托方）于2019年10月23日签订的《广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目委托代理协议》约定：甲方将本单位招标项目委托给乙方代理采购，乙方愿意接受甲方委托；……项目名称为广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目……采购方式为公开招标等条款。骆美君对上述协议的真实性、合法性均无异议；但认为棠安苑业委会没有经过业主大会会议的批准和表决自行进行招标，构成违法。棠安苑业委会提供的《会议纪要》（未能出示原件）包括：会议地点为小区业主委员会办公室；会议时间为10月28日20:30至22:00；出席人员为陈波、李正甫、谢祥云、丘仁贤、李瑞泽；缺席人员为郭兵亮、杨奇；主要议题为关于棠安苑小区发布物业管理企业招标公告的相关事宜；……做出以下决定：1.一致同意由中经公司于2019年10月29日在网上发布棠安苑小区物业管理企业招标公告；2.公开招标工作完成后，召开业主大会，决定选聘物业企业等内容。下方“与会人员签名”处显示“陈波”“李正甫”“谢祥云”“杨奇”“郭兵亮”“李瑞泽”的手写签名，“主持人”处显示“陈波”的手写签名，“记录人”处显示“谢祥云”的手写签名。骆美君认为招标的决定应由业主大会会议作出，而不是由棠安苑业委会作出。骆美君提供的由中经公司盖章确认的显示由棠安苑业委会、中经公司编制的项目名称为广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目、发布日期为2019年10月30日的《公开招标文件》（已出示原件）包括：第一部分投标邀请函：中经公司于2019年10月30日作出的致“各（潜在）投标人”的《投标邀请函》（其中包括：中经公司受棠安苑业委会的委托，对广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目进行公开招标采购……三、项目内容：……服务期自合同生效之日起三年……2.服务要求：详见招标文件《采购项目内容》；四、投标人资格要求：1.必须是具有独立承担民事责任能力的在中华人民共和国境内注册的法人或者其他组织或自然人，分公司投标的，必须由具有法人资格的总公司授权；2.已成功报名并获取本次招标文件；3.本项目不接受联合体投标；五、符合资格的投标人应当在2019年10月31日至2019年11月6日……到中经公司购买招标文件……七、本次招标公告等相关信息在相关法定媒体上公布，并视为有效送达，不再另行通知……十、开标评标时间为2019年11月20日10时00分等内容）；第二部分采购项目内容：一、项目概述：广州市天河区棠安苑小区位于广州市天河区科韵路（广州市天河区棠安路125号）；小区有出入口1个，总建筑面积约72000平方米，（包括公寓、幼儿园、住宅楼、篮球场等全部建筑）；小区1-7栋为业主楼，楼型为两梯四户，每栋有17层，8、9、10栋为公寓楼，每栋9层，幼儿园位于10栋1-3楼；小区有住户418户（不含公寓及幼儿园）；……第三部分投标人须知：……第四部分通用合同书格式：……第五部分投标文件参考格式：……等内容。骆美君称棠安苑业委会自行决定通过招标方式选聘物业服务企业，实际上设定了一定门槛，并且联系了有私下接触的物业服务企业参与投标；招标文件存在两个版本，第一个版本公布之后，在参与投标人有机会参与投标之前，版本进行了变更，第二个版本剥夺了其他物业服务企业参与竞标的权利；骆美君提供的上述《公开招标文件》是第二个版本的招标文件，骆美君不持有第一个版本的招标文件。棠安苑业委会则称不存在两个招标文件的版本，招投标在网上公开进行，有六家物业服务企业参与投标，没有任何一家提出异议，招标文件是公平、公正、公开的，不存在排除、选聘特定物业服务企业的情况；骆美君没有举证证明棠安苑业委会作出两个招标文件版本。2019年11月11日，棠安苑业委会作出致“棠安苑小区全体业主”的《关于召开2019年第一次业主大会会议的补充通知》（棠安苑业字[2019]5号），其中包括：业主委员会于2019年10月2日发布了召开2019年第一次业主大会会议的通知，由于公开招投标选聘候选物业服务企业的问题于10月21日暂时中止了会议议程，现招标工作已接近完成，特决定自11月11日起恢复业主大会议程，待招标结果确定中标候选物业服务企业之后，即向全体业主公示并提交业主大会表决，现将会议有关事项的变更补充通知如下：一、会议议题：（一）是否同意终止弘达公司的服务和管理、责成其退出小区，并选聘中标物业服务企业为本小区提供物业管理服务；（二）是否同意棠安苑小区物业服务管理方案；二、本次业主大会会议采用书面征求意见形式；三、会议时间（投票日期）：2019年12月1日起至2020年1月7日止；四、请各位业主于2019年11月22日起至2019年11月28日期间，到棠安苑小区8栋公寓楼首层业主委员会办公室领取《业主表决票》；业主至2019年11月28日仍不领取《业主表决票》的，业主委员会将派人送达，送达物业使用人的，视为送达业主本人，无法送达的，将于2019年11月29日起在业主委员会公告栏公告送达，公告时间7天，公告期满视为送达；五、未参与表决的业主的投票权数计入已表决的多数票；六、《业主表决票》式样将同时在小区内显著位置书面公告；七、投票箱设在棠安苑小区8栋公寓楼首层业主委员会办公室，请全体业主按时投票；八、开箱统计日期：2020年1月8日至2020年1月10日；九、表决票应由业主本人签名，委托他人投票的，应出具授权委托书原件、委托人的身份证和产权证明复印件，受委托人的身份证复印件（须持原件核对）；十、经业主委员会确认，本小区具有投票权的业主总人数为420人；小区建筑物总面积为70850平方米；业主大会会议应当有本小区内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加，表决事项必须经本小区专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意；十一、本次会议计票人：邀请业主3人担任计票人；验票人：邀请业主3人和社区居委会担任验票人；十二、本次业主大会会议邀请棠下街道办、荷光东居委会进行全程监督；十三、业主对本公告事项有异议的，应于公示期内署名向业主委员会书面提出；十四、业主委员会的其他通知与本补充通知不一致的，以本补充通知为准；……附：《业主表决票》式样等内容。棠安苑业委会称上述补充通知张贴于其办公室门口的公告栏，并提供了照片（已出示拍摄设备）予以证明。上述照片的拍摄时间显示为2019年11月11日；照片内容显示上述补充通知张贴于“业主公示栏”。骆美君认为上述补充通知的具体内容已预先排除原物业服务企业弘达公司参加竞标，违反法律规定，无论棠安苑业委会对弘达公司如何评价，弘达公司依法均有权参与竞标。棠安苑业委会提供的中经公司于2019年11月20日作出的致棠安苑业委会的《评标结果通知函》（已出示原件）包括：贵单位委托我司招标的广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目……该项目已完成评标工作；根据招标文件的评标方法及原则、评标委员会的严格评审和比较，现得出评标结果如下：项目内容为广州市天河区棠安苑小区物业管理服务项目，服务期为自合同生效之日起三年，预算金额为100万元/年、300万元/三年，排名、中标候选人名称分别为第一中标候选人为广州御欣源物业管理有限公司（以下简称御欣源公司）、第二中标候选人为广州虹宇物业管理有限公司、第三中标候选人为广州明辉物业管理有限公司，响应内容为投标人完全响应招标文件“第二部分采购项目内容”中“三、物业收费要求”的所有内容，投标人均响应前述响应内容等内容。棠安苑业委会提供的中经公司于2019年11月27日作出的致棠安苑业委会的《中标结果通知书》（已出示原件）包括：……经评标委员会评定、媒体公示评审结果，现确定中标结果如下：……中标供应商为御欣源公司等内容。骆美君对上述证据的真实性均无异议；但认为御欣源公司是棠安苑业委会私下联系的关系方，资质存在问题，且涉及多起诉讼，不利于业主。2019年11月30日，棠安苑业委会作出的致“棠安苑小区全体业主”的《关于公示中标候选人和的通知》（已出示原件），其中包括：棠安苑小区选聘物业服务企业事宜，经依法公开招投标，中标供应商为御欣源公司，现向全体业主公示，同时公示《棠安苑小区物业管理服务方案》，公示期为10天，自2019年11月30日起至2019年12月9日止；公示期间业主有异议的，应于公示期内书面署名向业主委员会提出，公示期满业主无异议或异议不成立的，将提交业主大会依法进行表决等内容。棠安苑业委会还提供其于同日作出的致“棠安苑小区全体业主”的《关于变更投票期限的通知》（未能出示原件），其中包括：业主委员会于2019年10月2日发布了召开2019年第一次业主大会会议的通知，由于公开招投标选聘候选物业服务企业的问题于10月21日暂时中止了会议议程，并于2019年11月11日发布了补充通知恢复了大会程序；现招标工作已经完成，特将投票日期和开箱统计验票日期变更如下：一、会议时间（投票日期）：2019年12月10日起至2019年12月16日20时止；二、开箱统计日期：2019年12月16日20时30分；三、请各位业主于2019年12月10日起至2019年12月16日20时期间，将《业主表决票》投入到设在棠安苑小区8栋公寓楼首层业主委员会办公室的投票箱内；四、其他事项仍按照2019年11月11日发布的补充通知不变；附：《业主表决票》式样等内容。棠安苑业委会称上述通知张贴于其办公室门口的公告栏，并提供了照片（已出示拍摄设备）予以证明。上述照片的拍摄时间显示为2019年12月1日；照片内容显示《关于公示中标候选人和的通知》《关于变更投票期限的通知》《棠安苑小区2019年第一次业主大会业主表决票》（注：即表决票式样）、《棠安苑小区物业管理服务方案》等资料张贴于某处。骆美君对上述证据的真实性、合法性、关联性均不予确认，其认为棠安苑业委会以合法形式掩盖非法事实。棠安苑业委会为了证明2019年12月16日在热心业主和荷光东居委会、武警广东省总队、派出所工作人员的监督下统计的业主大会会议表决结果情况及其于次日在小区公示表决结果的情况，提供了《表决结果汇总统计表》（以下简称《统计表1》）、《表决结果汇总统计表》（以下简称《统计表2》）、《表决结果汇总统计表》（以下简称《统计表3》）和1栋至7栋、总队的《棠安苑和表决结果明细统计表》（共8套；以下简称《明细表》）（均已出示原件）以及其于2019年12月17日作出的《关于公示2019年第一次业主大会表决结果的通知》（已出示原件。以下简称《表决结果通知》）予以证明。其中，《统计表1》《统计表2》《统计表3》均包括：业主总人数为420人，参加投票的业主人数均为266人，同意《解聘“广州弘达物业管理有限公司”并责成其退出小区》/《选聘“广州御欣源物业管理有限公司”为本小区提供物业管理服务》/《是否同意（棠安苑小区物业管理服务方案）》的业主人数均为266人，未参加表决的业主人数均为154人，同意《解聘“广州弘达物业管理有限公司”并责成其退出小区》/《选聘“广州御欣源物业管理有限公司”为本小区提供物业管理服务》/《是否同意（棠安苑小区物业管理服务方案）》的业主人数占业主总人数的比例均为63.33%；小区建筑物总面积为68926平方米，参加投票业主专有部分面积之和均为37004.1平方米，同意《解聘“广州弘达物业管理有限公司”并责成其退出小区》/《选聘“广州御欣源物业管理有限公司”为本小区提供物业管理服务》/《是否同意（棠安苑小区物业管理服务方案）》业主的专有部分面积之和均为37004.1平方米，未参加表决业主的专有部分面积之和均为31921.90平方米，同意《解聘“广州弘达物业管理有限公司”并责成其退出小区》/《选聘“广州御欣源物业管理有限公司”为本小区提供物业管理服务》/《是否同意（棠安苑小区物业管理服务方案）》业主的专有部分面积之和占小区建筑物总面积的比例均为53.69%；备注：1.本小区有投票权的业主总人数为420人，建筑物总面积为70850平方米；2.经查验表决票，共回收表决票269张，其中，有3张表决存有多选、不选、涂改的情况，视为无效票等内容及显示计票人、监票人、见证人的姓名。1栋至7栋的《明细表》显示：1栋、2栋、4栋均为2层至17层每层两套专有部分面积为164.6平方米的房屋和两套专有部分面积为123.5平方米的房屋，即每栋164.6平方米的房屋和123.5平方米的房屋各32套；3栋、5栋均为2层至17层每层一套专有部分面积为164.6平方米的房屋和三套专有部分面积为123.5平方米的房屋，即每栋164.6平方米的房屋合计16套、123.5平方米的房屋合计48套；6栋、7栋均为2层至17层每层四套专有部分面积为123.5平方米的房屋，即每栋123.5平方米的房屋合计64套等内容。总队的《明细表》包括：总队公寓的专有部分面积为6208平方米，对“解聘‘弘达公司’并责成其退出小区”“选聘‘御欣源公司’为本小区提供物业管理服务”“是否同意《棠安苑小区物业管理服务方案》”三项均没有勾选任何一个选项；总队幼儿园的专有部分面积为2130平方米，对“解聘‘弘达公司’并责成其退出小区”一项勾选“弃权”的选项，对“选聘‘御欣源公司’为本小区提供物业管理服务”一项勾选“同意”的选项，对“是否同意《棠安苑小区物业管理服务方案》”一项勾选“同意”的选项。棠安苑业委会提供的其根据《明细表》书写的统计数据包括：1栋同意票合计39票，其中164.6平方米合计21票，123.5平方米合计18票；2栋同意票合计45票，其中164.6平方米合计19票，123.5平方米合计26票；3栋同意票合计37票，其中164.6平方米合计8票，123.5平方米合计29票；4栋同意票合计35票，其中164.6平方米合计17票，123.5平方米合计18票；5栋同意票合计36票，其中164.6平方米合计6票，123.5平方米合计30票；6栋同意票合计45票，即123.5平方米合计45票；7栋同意票合计39票，即123.5平方米合计39票；上述合计276票、37004.1平方米等内容。棠安苑业委会称8栋、9栋、10栋的产权人均为武警广东省总队，投票权数按1人计算。《表决结果通知》包括：……棠安苑小区于2019年12月8日至2019年12月16日，采用书面征求意见的形式召开了2019年第一次业主大会会议，对“是否同意解聘‘广州弘达物业管理有限公司’并责成其退出小区”“是否同意选聘‘广州御欣源物业管理有限公司’为本小区提供物业管理服务”和“是否同意《棠安苑小区物业管理服务方案》”等三项重大议题进行了投票表决，于2019年12月16日20时30分在棠安苑小区8栋公寓首层业主委员会办公室统计、查验了业主表决票，邀请了棠下街道办、荷光东居委会、武警广东省总队保障部军需营房处、业主代表等对统计、查验表决票过程进行了全程监督，现将表决汇总统计结果和表决明细统计表在小区进行公示，公示期从2019年12月17日起至2020年1月16日止；公示期间，业主对表决结果有异议的，可以查验本人表决意见，查验本人表决意见的业主，应提供本人有效身份证明和有效房产证明；业主委托他人查验表决意见的，还应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限；业主委员会将及时提供业主本人表决意见以供查验；查验的业主表决意见与公示的表决结果不一致的，业主委员会将重新统计、公示表决结果；公示期满，业主无异议或异议不成立的，将公告《业主大会决定》，依法表决通过“解聘‘广州弘达物业管理有限公司’并责成其退出小区”“选聘‘广州御欣源物业管理有限公司’为本小区提供物业管理服务”和“《棠安苑小区物业管理服务方案》”（本次业主大会未将未表决的投票权数计入已表决的多数票）等内容。《表决结果通知》的附件包括《统计表1》《统计表2》《统计表3》和1栋至7栋的《明细表》。棠安苑业委会称其将《表决结果通知》及其附件张贴于“业主公示栏”，并提供照片（共3张；均已出示拍摄设备）予以证明。上述照片的拍摄时间均显示为2019年12月17日；照片内容显示《表决结果通知》及其附件张贴于“业主公示栏”。骆美君对《表决结果通知》及其附件的真实性、合法性、关联性均不予确认，认为《统计表1》《统计表2》《统计表3》和《明细表》是虚假、违法、无效的；并称所有参与表决的业主合计266人没有任何一人投反对票，没有任何一人弃权，没有废票、无效票等情形，即所有人都投同意票不符合常理，也不符合事实；《明细表》只有勾选选项的统计，没有列明业主姓名，无法查证相关业主是否参与表决，棠安苑业委会称是为了保护业主隐私权，骆美君因此无法查证内部操作情况，骆美君自行直接联系相关业主，包括1栋502房业主刘明远、1栋604房业主余瑞、1栋1002房业主安效红、1栋1003房业主陈月梅、2栋1602房业主霍丽珊等业主均明确表示根本没有参与相关表决过程，更没有投书面赞成票，其他业主目前无法一一查证，但上述几名业主的投票情况明显是虚假的，上述事实直接影响表决过程的合法性；经其查证，《表决结果通知》及其附件只张贴在棠安苑业委会办公室门口，业主经常出入的小区其他地方均没有张贴，广大业主并不知晓；棠安苑业委会违法操作、违法表决得出的表决结果不真实。棠安苑业委会则称业主大会表决全过程均是在街道办事处、市区居委会的监督和指导下进行的，所有表决结果除了在棠安苑业委会办公室门口的墙上张贴之外，小区的各楼栋、门口均有张贴，但不知道被何人撕掉，而且从来没有业主对表决结果提出异议；没有人投反对票、弃权票是业主本人的意思；没有废票也很正常，法律没有规定一定要存在反对票、弃权票，而且计票和验票均是由业主负责，棠安苑业委会并不参与，当时棠下街道办、棠下派出所、武警广东省总队、荷光东居委会均派人到场监票且有录像。2020年1月17日，棠安苑业委会作出致“棠安苑小区全体业主”的《决定2》，其中包括：……棠安苑小区于2019年12月1日至2020年1月7日，召开了2019年第一次业主大会会议，表决结果于2019年12月17日至2020年1月16日在本小区显著位置进行了公示，公示期间未收到业主依法对表决结果提出异议，现将2019年第一次业主大会会议作出的决定公告如下：一、依法表决通过了解聘“广州弘达物业管理有限公司”并责成其退出小区；二、依法表决通过了选聘“广州御欣源物业管理有限公司”为本小区提供物业管理服务；三、依法表决通过了《棠安苑小区物业管理服务方案》等内容。棠安苑业委会称《决定2》张贴于其办公室门口的“业主公示栏”，并提供了照片（共5张；均已出示拍摄设备）予以证明。其中，拍摄时间均显示为2020年1月22日的照片（共3张）的内容分别显示《决定2》与棠安苑业委会于2020年1月21日作出的致“棠安苑全体业主（住户）”的棠安苑业委字[2020]10号《公告》（以下简称《2020年10号公告》）[其中包括：……经与有关部门协调确定，2020年2月1日起由新的物业公司负责小区的物业管理；新的物业公司未进驻小区之前，请全体业主（住户）暂停交纳2020年的物业管理费和停车费等内容]均张贴于“业主公示栏”及某处。拍摄时间均显示为2020年1月23日的照片（共2张）的内容分别显示《决定2》《2020年10号公告》及棠安苑业委会于2020年1月23日作出的致“各位业主（住户）”的《告示》（其中包括：1月22日下午，小区业委会张贴的《决定2》和业委会的《公示》被不明身份人恶意撕毁……目前，小区更换物业公司的工作正在依法依规、按物管条例、依时间节点走正常程序，感谢大家的支持和理解等内容）均张贴于“业主公示栏”；《决定2》《2020年10号公告》均张贴于某处。棠安苑业委会称因公示期满业主无异议，其于2020年1月17日公告业主大会决定。骆美君则称棠安苑业委会进行的相关表决违法，基于违法基础作出的《决定2》同样是违法和缺乏依据的，而且其中一张照片显示《决定2》覆盖张贴在2栋的《明细表》上，该《明细表》存在多处业主涂白的地方，与棠安苑业委会提交的上述《明细表》明显不同，不清楚为何要进行涂白操作，故骆美君对证据的真实性不予确认。棠安苑业委会回应称骆美君所称的存在涂白的地方的文件并非其张贴的，而是弘达公司张贴的。为此，棠安苑业委会出示了其张贴《2020年10号公告》之前拍摄的照片（已出示拍摄设备）；照片显示拍摄时间为2020年1月22日；照片内容显弘达公司于2020年1月22日作出的《棠安苑物业管理事务情况通报》、2栋的《明细表》（其中存在部分涂白的地方）及《武警棠安苑欠费信息附表（二栋）》张贴于某处。骆美君表示照片的真实性由法院依法认定，其对此不清楚。棠安苑业委会提供的《会议纪要》（已出示原件）包括：时间为2020年2月2日15：00至16：30；地点为棠下街司法所二楼调解室；内容为关于棠安苑小区新旧物业交接协调会；参会人员为区住建局、棠下街道办、司法所、荷光东居委会、棠安苑业委会、弘达公司、武警广东省总队代表、住建局专业律师；“关于弘达公司与棠安苑业委会相关事项的移交，会议形成以下纪要，双方遵照执行等内容。骆美君对上述《会议纪要》的真实性、合法性均无异议，对关联性不予确认；认为本案是业主撤销权纠纷，其作为业主对棠安苑业委会的行为进行监督，审查的是棠安苑业委会的行为是否合法合规，上述《会议纪要》显示的是两个物业服务企业的交接，与本案没有直接关联，本案应审查棠安苑业委会的行为是否合法、决定是否有依据及是否反映业主真实的意愿。2020年2月12日，棠安苑业委会作为申报单位填写了《广州市天河区业主委员会备案申报表》，其中的致棠下街道办的《业主委员会备案申请报告》包括：2019年12月8日，棠安苑业委会在棠安苑小区召开业主大会会议，会议依法表决通过了“解聘‘广州弘达物业管理有限公司’并责成其退出小区”“选聘‘广州御欣源物业管理有限公司’为本小区提供物业管理服务”和“《棠安苑小区物业管理服务方案》”；现向贵单位提交以下材料申请办理业主大会决定备案：1.业主大会选聘物业管理公司的会议记录；2.业主大会选聘物业管理公司的会议决定等内容；“备案意见”一栏中“备案实施机关意见”处加盖棠下街道办的印章，“签字”处显示一个手写签名，日期填写为2020年2月12日等内容。同日，棠下街道办出具致棠安苑业委会的《业主委员会备案回执》，其中包括：你会提交的业主大会会议备案材料收悉；备案主要内容如下：1.解聘和选聘物业服务公司的业主大会会议记录；2.解聘和选聘物业服务公司的业主大会会议决定等内容。骆美君认为上述申报表和备案回执均是形式上、常规性的文件，棠下街道办对棠安苑业委会的备案申请只作形式审查，不作事实审核，也不涉及本案的实体处理；如果认定棠安苑业委会的决定违法，依法可以重新作出决定，以合法的方式重新备案。骆美君还提供以下证据：一、新燕公司于2020年1月10日出具的《证明》[共5份；均已出示原件。《证明》均包括：以下文件由新燕公司业主档案室的原件影印；新燕公司对文件的真实性承担法律责任等内容]及上述《证明》中所述的文件｛多份；均为打印件或复印件。其中包括：1.《棠安苑小区总面积、户数统计表》（包括：高楼层的面积为59600.80平方米，户数为440；公寓楼的面积为4902.35平方米，户数为96；穗武酒店的面积为3256平方米，户数为16；幼儿园的面积为1600平方米，户数为30；上述面积合计为69359.15平方米，户数合计为582等内容）及1栋至7栋的《武警棠安苑业主名册》（均包括：序号、楼栋、房号、面积、业权人、联系电话各项内容）、8栋的《武警棠安苑业主名册》[包括：序号、楼幢、房号（2层至9层每层4套房屋，合计32套房屋）、房屋面积（均为30平方米）、业权人（均为“武警总队”）、物业使用人、联系电话等各项内容，合计960平方米]、9栋的《武警棠安苑业主名册》[包括：序号、楼幢、房号（2层至9层每层4套房屋，合计32套房屋）、房屋面积（其中22套房屋均为61.5平方米）、业权人（均为“武警总队”）、物业使用人、联系电话等各项内容，合计1971.38平方米]、10栋的《武警棠安苑业主名册》[包括：序号、楼幢、房号（2层至9层每层4套房屋，合计32套房屋）、房屋面积（其中23套房屋均为61.5平方米，9套房屋均为61.83平方米）、业权人（均为“武警总队”）、物业使用人、联系电话等各项内容，合计1970.97平方米]、《武警棠安苑公有建筑面积统计表（穗武酒店）》[包括：序号、楼幢（6栋、7栋）、房号（二层、三层各四套房屋及其裙楼）、业权人（均为“武警二支队”）、物业使用人、房屋面积（二层、三层的裙楼各320平方米）、备注各项内容，合计3256平方米]、《武警棠安苑公有建筑面积统计表（幼儿园）》[包括：序号、楼幢、房号、业权人（均为“武警广东总队”）、物业使用人（均为“武警总队幼儿园”）、房屋面积、备注各项内容，面积合计1600平方米]。骆美君称棠安苑小区的高层楼房住户合计440户（面积合计59600.8平方米），棠安苑业委会称合计420户与事实不符，且还有公寓楼住户合计96户（面积合计4902.35平方米）、穗武酒店16户（面积合计3256平方米）、幼儿园30户（面积合计1600平方米），总户数合计应为582户（面积合计为69359.15平方米）。2.《筹委冒名投票名单》（包括：序号、楼栋、房号、面积、业权人、联系电话、备注各项内容，序号合计为33，面积合计为4568.7平方米）及相应的部分微信聊天记录/短信往来记录/电话通话记录截图（仅能出示其中部分原始记录存储设备）。骆美君称经其以电话、微信等方式核实，1栋至7栋上述合计33户、面积合计4568.7平方米的业主并未参加业主大会会议进行表决投票，但棠安苑业委会公示的《明细表》显示上述业主曾参加投票表决且是投同意票，且还有大量业主无法一一核对，棠安苑业委会也没有提供任何有效证据证明相关业主曾作出表决。3.《武警棠安苑业主身份与筹委会不符名单》（包括：序号、楼栋、单元号、面积、业权人、联系电话、备注各项内容，序号合计为21，面积合计为2963.4平方米）及相应的房屋业主身份资料、《交楼通知》《承诺书》《前期物业服务协议》、购房款发票、《广州市新燕物业管理有限公司棠安苑常住人口登记表》等资料（均未能出示原件）。骆美君称棠安苑小区具备业主身份的人与现在占有使用房屋的人存在不相同的情况，其中包括21人，其身份并非业主（部分是承租人、部分可能是私下受让房屋的二手业主，该部分人员均不具备经武警广东省总队确认的业主身份），但棠安苑业委会没有甄别，不符合法律规定。4.《业主重复投票名单》[包括：序号、楼栋、房号、业权人、联系电话、备注各项内容，房号合计为22套房屋，业权人合计为11位（即每位业权人拥有两套房屋）]。骆美君称棠安苑小区是武警物业，部分领导拥有两套或以上物业，同一业主拥有两套或以上物业应是只享有一个表决权，但棠安苑业委会没有作出区分，仅以房号为依据确定或统计表决人数，违反《物业管理条例》和《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条第一项的规定。5.照片（共5张；均未能出示拍摄设备。照片分别显示：“业主公示栏”及旁边的墙上张贴相关资料；3栋的《明细表》中少部分内容被涂黑等）。骆美君称部分业主对棠安苑业委会公布的表决结果提出质疑，并在相应资料中直接手动删除和修改，由此可知，棠安苑业委会操作进行的表决不真实不合法｝。棠安苑业委会发表以下质证意见：对该组证据的真实性均不予认可，该组证据由新燕公司提供，但新燕公司已于2008年退出棠安苑小区，之后由其他物业服务企业接管；新燕公司提供的档案资料不是最新最准确的资料，其中部分房屋产权经过多次变更；《明细表》公示期为30天，在公示期间没有任何业主提出存在被冒名投票的情形；骆美君提供的业主身份资料无法确认，通话内容也无法证明其陈述，相应证据的形式不合法，根据《中华人民共和国民事诉讼法》的相关规定，证人应出庭作证，否则，证人证言不能作为认定案件事实的证据；在业主大会会议召开过程中，棠安苑业委会没有收到任何业主对投票人员的身份提出的异议，骆美君认为33名业主的身份有疑问属于骆美君单方主观臆断；根据法律法规及棠安苑业委会公示的通知，如果业主对表决结果有异议，应当向棠安苑业委会申请查验本人表决票，但公示期内没有任何业主提出异议，将《明细表》的部分内容涂黑的行为不一定是业主本人所为；在本次表决计票过程中，对于同一买受人拥有两套或以上物业的，面积累计计算，但表决权按一个计算，从棠安苑业委会提供的统计结果可以看出，物业合计为276套，因为其中10位业主拥有两套物业，最终是按266位业主计算表决结果；本次表决均是由业主本人投票，不存在委托投票的情形，棠安苑业委会当时已核对身份证件原件和买卖合同原件，业主本人如有异议可申请查验自己的选票。二、显示由霍丽珊于2020年5月13日书写的《证词和请求》（庭审后提交复印件。其中包括：棠安苑业委会2019年底公布我权属的棠安苑2栋1602单元业户所表达“同意撤换广州弘达物业管理有限公司”的意见是伪造的；请人民法院依照法律规定认定该信息是伪造等内容）。棠安苑业委会发表以下质证意见：对该证据的真实性、合法性均有异议；无法确定霍丽珊是否是棠安苑小区的业主，且霍丽珊应出庭作证，无正当理由未出庭作证的证人以书面等方式提供的证言不应作为认定案件事实的依据。棠安苑业委会还提供以下证据：视频（庭审后提交。视频显示：一个桌子上并列放着三个贴着封条的箱子等物品，人员若干名，一名男子称：“……先到的公安的和我们部队的同志先验票箱，票箱没问题，票箱可以打开，好吧，划开……”，然后一名身穿迷彩服的人员划开右边箱子的封条、一名身穿制服的人员划开左边箱子的封条、一名身穿便装的人员划开中间箱子的封条，身穿便装的人员拆开装有箱子钥匙的信封并由在场的几名人员打开三个箱子，三个箱子里均装有白色纸张多张，一名男子称：“打开票箱之后就开始分类了……分到1234567栋”，几名人员倒出箱子里的纸张，并将三个箱子的开口面向拍摄设备以显示三个箱子的内部已清空，后将三个箱子带走，然后几名人员开始分类等内容）。骆美君发表以下质证意见：对该证据的真实性予以认可，对合法性、关联性、证明目的均有异议，理由如下：1.开箱验票主体不明确，验票过程仅包含开箱的第一步骤，没有对统计选票的过程进行录像，程序不合法；2.操作极其不规范，统计结果的真实性不得而知，合法性也无法查证；3.视频内容无法核实投票者的身份信息，除了签名没有视频及其他辅助证据，整个表决程序、表决结果记录均存在重大问题，不能证明大多数业主表决的真实意思表示；4.棠安苑业委会没有采用“业主决策电子投票系统”让全体棠安苑业主参与共同决定重大事项，业主大会会议的投票、验票程序严重违反法律规定。双方当事人还发表以下意见：1.骆美君与棠安苑业委会均确认棠安苑小区物业属于武警广东省总队的集资房，尚未取得房地产管理部门核发的权属证书。2.棠安苑业委会称其此次没有将没有勾选备选项的选票计入多数票的范围，因为投赞成票的面积及人数已经“双过半数”；业主如果对表决结果有异议，应由业主本人或委托他人在公示期内向棠安苑业委会提出查验表决票的要求，并根据查验结果重新统计表决结果，否则，表决结果在公示期满后生效。3.骆美君称棠安苑业委会作为业主委员会扮演了业主大会的角色，私下决定选聘物业服务企业并自行决定以招标的方式进行，侵犯了骆美君作为业主及业主大会其中一员的权利；是否以招投标的方式选聘物业服务企业及招投标的条件、标准的决定权均在业主大会，而不在业主委员会。棠安苑业委会则称依据《议事规则》第十条第（二）项的规定，其为召开业主大会会议所做的准备工作不需要经过业主事先同意，因为不属于决定；其并没有选定物业服务企业，其发出的文件均属于做准备工作的范围；公开招投标是一种最公平的方式，其提交中标侯选人后，业主大会会议可以不同意，即最终还是由业主大会会议作出决定；骆美君认为棠安苑业委会与物业服务企业暗箱操作是骆美君的猜想，均未举证证明。本院还向棠下街道办发函查询以下问题：你单位是否曾对骆美君在本案中提出的各项诉讼请求中所涉的相关业主大会会议的开会前准备工作、开会过程及表决程序进行指导或监督？如有，请提供所有的书面材料（包括照片、视频等）给本院。棠下街道办函复本院如下：经调查，我街相关科室在棠安苑小区召开选聘新物业服务企业的业主大会会议中，依法依规进行电话和现场指导，指导过程未进行拍照和录视频；棠安苑小区提供的相片和视频资料，不能作为我街参加棠安苑小区召开选聘新物业服务企业的业主大会会议的证据材料等内容。棠下街道办还向本院提供一段视频（视频显示：一个房间里面有七名人员，其中一名人员身穿迷彩服，其他人员身穿便装；一名男子称：“好，那我们现在进行封箱，首先请大家检查一下票箱……”等内容）及两张照片（其中一张照片显示：一张桌子上放着三个投票箱，一名男子正在投票箱上贴封条，桌子左侧站立两名人员、右侧站立一名身穿迷彩服的人员等内容；另一张照片显示：一个房间里面有七名人员，其中一名人员身穿迷彩服，其他人员身穿便装等内容）。骆美君发表以下质证意见：1.对棠下街道办的复函的真实性予以确认，对合法性、关联性均不予确认，理由如下：棠安苑小区召开业主大会会议选聘物业服务企业应该公开进行，特别是棠安苑小区本就存在物业争议，为保公正，应全程拍照和制作视频记录，根据棠下街道办的上述陈述，其指导业主大会的过程未进行拍照和录视频，这明显不符合一般操作规范，也导致投票、唱票、统计结果等环节的真实性及合法性无法查证，根本无法核对投票者身份的真实性，整个表决程序存在重大瑕疵；提供业主大会会议表决过程的真实记录是棠安苑业委会的举证义务，监督和印证表决过程真实性是棠下街道办的职责，现在棠安苑业委会提供不了表决过程的有效证据，棠下街道办又在第一时间撇清自己的责任，导致本案关键事实无法查清，过错在棠安苑业委会和棠下街道办；2.对棠下街道办提供的视频的真实性、合法性、关联性均不予确认，理由如下：视频的录制者、录制时间、视频中各人员的身份均没有明确交代，无从考证其真实性；视频只有短短十几秒，根本没有业主身份确认、业主投票、棠下街道办监督和指导投票过程及表决票封箱、合法开箱验票、唱票统计投票结果等任何有实质意义的内容，视频毫无证明力，反过来证明业主大会会议投票表决程序不符合法律规定；从视频内容可知，外来的几个人（可能是棠下街道办工作人员）到场之前，票箱就已经准备好了，所谓“投票”也已经完成，根据视频中的对话，过来就是“拍一下票箱”，至于是否真的有投票、投票的是否是真实身份的业主、票箱里装了什么均无从得知；本次业主大会会议表决过程不存在任何有效监督，不公开，不真实，不合法。棠安苑业委会在本院指定期间内未对棠下街道办的复函及视频发表质证意见。本院认为：《中华人民共和国物权法》第七十八条第二款规定：业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。《议事规则》第二十八条第二款规定：尚未登记取得所有权，但基于买卖、赠与、拆迁补偿等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的人，在物业管理活动中享有法律、法规规定的业主的权利，并承担相应的义务。骆美君已提供上述1004房的购房款发票等证据用于证明其实际购买并接收使用1004房，因此，其认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其权益，且在决定作出之日起一年内提起本案诉讼，并无不妥。本案的争议焦点为棠安苑业委会组织召开棠安苑小区2019年第一次业主大会会议的程序及决议的表决程序是否合法、骆美君提出的撤销棠安苑业委会作出的《决定1》及棠安苑小区2019年第一次业主大会作出的《决定2》的理由是否成立。根据《中华人民共和国物权法》和《物业管理条例》的规定，选聘和解聘物业服务企业应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加；业主可以委托代理人参加业主大会会议；召开业主大会会议，应当于会议召开15日以前通知全体业主；住宅小区的业主大会会议，应当同时告知相关的居民委员会；业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。关于骆美君主张撤销《决定1》的问题。国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业。而招投标方式即是公开公平的市场竞争方式。《议事规则》第十条第（二）项规定，业主委员会会议的议事内容包括为业主大会选聘、续聘、解聘物业服务企业或其他物业服务人员做好相关准备工作。《决定1》是公示棠安苑业委会委员于2019年10月20日召开业主委员会会议形成的决定，其内容是将是否终止原物业服务企业服务和管理及是否选聘中标的候选物业服务企业为本小区提供物业管理服务提交业主大会会议表决决定，并未侵犯骆美君的权益。骆美君称棠安苑业委会先后发表两份招标文件、限制部分物业服务企业参与竞标，但未能举证证明，本院不予采信。综上，本院对骆美君上述诉讼请求不予支持。关于骆美君主张撤销《决定2》的问题。从骆美君与棠安苑业委会在本案中各自的陈述和各自提供的证据及本院向棠下街道办调查取证的情况可知，棠安苑业委会依法提前15天以上通知小区业主召开2019年第一次业主大会会议、采取直接送达和公告等方式向小区业主送达表决票、会议形式、投票表决形式均符合法律、行政法规的规定；至于表决结果是否合法的问题，考虑到骆美君与棠安苑业委会均确认棠安苑小区物业是武警广东省总队的集资房且房地产管理部门尚未核发权属证书，且骆美君还称棠安苑小区的业主身份需要经武警广东省总队确认，即武警广东省总队对于棠安苑小区物业的总面积、户数等情况应是最清楚的，而棠安苑业委会已提供前述证据证明武警广东省总队知悉业主大会会议召开等情况且已派员到场见证表决票票数统计、弘达公司与棠安苑业委会办理相关交接手续等过程，因此，本院采纳棠安苑业委会提供的1栋至7栋和总队的《明细表》中的物业情况及《统计表1》《统计表2》《统计表3》中的业主总人数（即420人）作为认定本案事实的依据，即1栋至7栋的专有部分总面积数合计60588.8平方米[即1栋、2栋、4栋的总面积数合计27657.6平方米（164.6平方米/套×32套×3栋+123.5平方米/套×32套×3栋）+3栋、5栋的总面积数合计17123.2平方米（164.6平方米/套×16套×2栋+123.5平方米/套×48套×2栋）+6栋、7栋的总面积数合计15808平方米（123.5平方米/套×64套×2栋）]，加上公寓专有部分面积6208平方米及幼儿园专有部分面积2130平方米，棠安苑小区专有部分面积总数合计68926.8平方米。比对《统计表1》《统计表2》统计表3》及《明细表》可知，参加投票的业主人数少于《明细表》中统计的户数，且现有证据并未显示统计数据有误，本院据此采信棠安苑业委会关于拥有两套及以上物业的业主在计票时按一人计算的陈述。综上，《议事规则》第十六条第（三）项虽规定：“……未参与表决的业主的投票权数计入表决的多数票”，但棠安苑业委会已表示公示的表决结果并未将未参与表决的业主的投票权数计入表决的多数票，即表决结果在上述情况下亦已达到法律规定的“双过半数”。上述过程不存在明显违反相关程序的情形，且棠下街道办亦对业主大会会议召开的整个过程进行指导与监督。棠安苑业委会虽未能提供召开业主大会会议整个程序的完整照片和视频，且棠下街道办亦答复称其没有对指导过程进行拍照和录制视频，但法律、行政法规并未规定没有拍照和录制视频将导致业主大会会议的程序违法或表决结果无效。关于骆美君提供的新燕公司向其提供的前述业主档案资料，由于新燕公司是弘达公司进驻棠安苑小区之前的物业服务企业，棠安苑业委会抗辩称业主等情况在新燕公司退出之后因发生交易已产生变化符合常理，本院不采纳骆美君提供的上述证据作为认定本案事实的依据；同时，骆美君提供的前述8栋、9栋、10栋的《武警棠安苑业主名册》和《武警棠安苑公有建筑面积统计表（穗武酒店）》《武警棠安苑公有建筑面积统计表（幼儿园）》分别显示业权人为“武警总队”“武警二支队”“武警广东总队”，但该部分却统计户数为142户（即96户+16户+30户），该统计方法与《议事规则》第十一条第（二）项关于“……建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；……”的规定不相符，因此，本院不采纳骆美君关于棠安苑小区的总户数为582户的陈述；至于骆美君提出表决票造假的问题，由于现有证据并未显示相关业主在《表决结果通知》公示期间向棠安苑业委会实名提出查验选票及对本人表决票真实性提出异议，因此，在公示期届满后，表决结果已生效，本院对骆美君上述陈述亦不予采纳。综上，骆美君主张撤销《决定2》，缺乏依据，本院亦不予支持。综上所述，本院依照《中华人民共和国物权法》第七十六条、第七十八条第二款，《物业管理条例》第三条、第十一条、第十二条、第十四条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告骆美君的诉讼请求。本案受理费100元，由原告骆美君负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院（立案庭）递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。审 判 长  陈晓琼人民陪审员  李宝玉人民陪审员  贺丽芳二〇二一年四月十五日法官 助理  罗小玲书 记 员  李思婷梁怡筠