广东省珠海市斗门区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0403民初576号原告：关炽雄，男，1952年8月22日出生，汉族，澳门特别行政区居民。委托诉讼代理人：杨威龙，广东文证律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁蓬，广东文证律师事务所实习律师。被告：郑月贤，女，1984年10月6日出生，汉族，住所地广东省珠海市斗门区。原告关炽雄与被告郑月贤房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月18日立案受理，依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人杨威龙及被告郑月贤到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.判令解除原被告签订的《房屋租赁合同》；2.判令被告三天内将位于珠海市斗门区平方米的房屋腾退交还给原告；3.判令被告支付2020年2月1日起至实际交还房屋之日止的租金（暂计至2020年12月15日为51852.50元）；4.判令被告支付至实际清偿租金之日止的违约金（自2020年2月4日起暂计至2020年12月15日止为262680.90元）；5.判令原告无需向被告返还租房押金6990元；6.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：2016年8月25日，原被告签订《房屋租赁合同》，约定原告将其将位于珠海市斗门区的两间铺位出租给被告经营使用，面积合计116.51平方米，租期5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，月租金按每平方米30元计算为3495元，自2017年9月1日起在当年总租金的基础上递增10%，余此类推。租金支付方式为当月3日之前支付，否则每延迟一天按每月租金的3%加收违约金。合同签订后，原告将铺位交给被告使用，被告交给原告押金6990元，双方还约定如被告违约，原告有权没收押金作为赔偿并有权按照每月租金的2%加收滞纳金。初期，被告也能按期支付租金，但自2020年2月起被告开始拖欠租金，原告及其委托的--花园物业管理部多次发函催讨，被告均不予理睬，电话不接、微信不回，既不办理合同解除手续，也不交回铺位。原告认为，依照合同法的相关规定，被告的行为已经构成违约，应当承担违约责任。现诉至法院，请判如所请。原告关炽雄为证明其主张，向本院提交证据材料如下：《房屋租赁合同》、催租告知书（2020年4月至2020年9月）；顺丰快递回执；微信催告记录；房地产权；斗门区----花园物业管理部营业执照；房屋、商铺物业管理协议；律师见证书；电费发票、水费发票等证据材料。被告郑月贤辩称：1.双方成立的租赁合同已于2020年5月解除，被告已经腾退交还商铺，当时管理员在现场监督，被告还是根据管理员的指引进行搬迁的。被告自2020年2月开始欠原告租金的情况属实，但应计算至2020年5月份为止，之后被告不认可。原告主张的违约金亦过高，被告认为应当按照全国同期银行间同业拆借的利率标准计算。因受疫情影响，被告无法正常经营，押金应当抵扣租金。被告郑月贤就其辩称意见没有向本院提供证据材料。庭审质证过程中，被告对原告提交的证据材料发表了质证意见，没有异议的证据材料本院予以确认并附卷佐证。存有异议的证据材料，经审查，本院对其真实性、合法性和关联性予以确认，但证明内容以本院确定的为准。根据审查确认的证据，结合双方当事人的庭审陈述意见，本院认定事实如下:2016年8月25日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《房屋租赁合同》，原告将其将位于珠海市斗门区的两间铺位出租给被告用于经营精品零售、网售，面积合计116.51平方米，租期5年，自2016年9月1日起至2021年8月31日止，租金按每平方米30元计算，每月为3495元。自2017年9月1日起，每年的总租金递增10%。被告于合同生效之日向原告交纳押金6990元，租金支付方式为当月3日之前支付，每延迟一天按每月租金的3%加收违约金。合同第十四条对违约责任作出如下约定：租赁期间双方必须信守合同，任何一方违反本合同的规定，由违约方支付对方由此造成的经济损失。如甲方违反合同，要退回押金给乙方，并按当月租金之金额计算退还给乙方；乙方违反合同，甲方有权没收押金和收回房屋，并向乙方追讨租金且每天按每月租金的2%加收滞纳金。合同签订后，原告将案涉的铺位交给被告使用，被告支付押金6990元。被告按照合同约定支付租金至2020年1月,此后再没有支付租金。2020年4月15日、5月18日、6月13日、7月20日、8月12日、9月10日，原告通过其委托管理的斗门区---花园物业管理部向被告发出《催租告知书》，要求被告按合同条款执行，速来解决否则后果自负。该管理部的工作人员亦通过微信聊天向被告发出提示：“如果你是不租赁该商铺即来办理解约手续，否则合同期内都要计收租金的......”但被告未予回复。2021年3月9日，该管理部的工作人员向被告发微信声明解除合同，被告仍未予回复。另查明，位于珠海市斗门区为前后联璧式，面积合计116.51平方米，权属人为原告关炽雄。庭审过程中，被告陈述其于2020年5月间已交还商铺解除合同，但原告否认。被告对此没有提供证据加以证明。原告陈述其已于2021年3月15日自行收回铺位。根据原告庭后提供的广东凯邦律师事务所《律师见证书》显示，2021年3月17日，原告打开案涉的商铺门锁后收回了铺位。此外，被告还交给原告水电费押金3000元，至2021年3月，案涉铺位尚欠电费3.3元，水费117.59元，原告已经垫付。双方同意水电费押金在本案一并处理。本院认为，原被告成立的《房屋租赁合同》没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对各方均具有约束力。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案法律事实发生在民法典施行前，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于本案原告的各项诉讼请求，本院分述如下：。一、关于原告请求判令解除双方于2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》和要求被告腾退交回铺位问题。本案中，原告已自行收回案涉的铺位，故双方成立的合同已无继续履行之必要，应予解除。根据原告于2021年3月15日收回案涉铺位的陈述意见，结合《律师见证书》的内容，本院确认双方成立的《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除。被告认为2020年5月已经交还商铺、解除合同的的辩称意见，没有提供证据加以证明，本院不予采纳。鉴于原告已自行收回铺位，其要求被告腾退交回铺位的请求本院不再另作处理。二、关于原告请求判令被告支付2020年2月1日起至实际交还房屋之日止的租金问题。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，被告无正当理由不支付租金，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十六条之规定，原告有权要求被告支付自2020年2月至2021年3月15日正式收回铺位期间的租金。根据双方合同约定的租金标准，被告应当支付原告2020年2月至2021年3月15日的租金合计为65797.50元（2020年2月至2020年8月按每月4650元的标准计算为32550元；2020年9月至2021年3月15日按每月5115元的标准计算为33247.50元）。本院对于原告主张被告支付租金的请求予以支持，但金额以本院认定为准。被告辩称2020年5月后无需支付租金的意见没有事实和法律依据，本院不予采纳。三、关于原告请求判令被告支付至实际清偿租金之日的违约金问题。本案中，被告无正当理由不支付租金是导致合同解除的主要原因，应当承担违约责任。按照合同约定，被告应当向原告支付违约金。鉴于被告迟延支付租金主要造成原告应收款的利息损失，原告主张按照每月应付租金千分之三的标准计算违约金显属过高。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条之规定，被告抗辩违约金过高的理由成立，本院予以采纳。综合原告实际损失的利息情况，本院斟定被告以当月拖欠的租金为基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自应交租金之日、即当月4日起至实际清偿之日止向原告支付利息。四、关于原告请求判令无需向被告返还租房押金6990元问题。本案为债权人向债务人行使债务请求权的给付之诉，应否返还租房押金，原告可依照合同约定行使抗辩权，而非作为诉讼请求主张。依照双方《房屋租赁合同》第十四条的约定，被告无正当理由迟延支付租金的行为构成根本违约，原告有权依照合同约定没收被告的租房押金。被告辩称租房押金应抵扣租金的意见本院不予采纳。关于被告交纳的水电费押金3000元问题，双方同意在本案一并处理，减除原告垫付的水电费120.89元（电费3.3元、水费117.59元），原告应当返还被告水电费押金2879.11元（3000元-120.89元）。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第二百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、原告关炽雄与被告郑月贤2015年6月9日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月15日解除；二、被告郑月贤于本判决发生法律效力之日起十日内向原告关炽雄支付2020年2月至2021年3月15日止的租金合计65797.50元及利息（利息以被告当月所欠的租金为本金基数，按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，自当月4日起计至实际清偿之日止）；三、原告关炽雄于本判决发生法律效力之日起十日内向被告郑月贤返还水电费押金2879.11元；四、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3061元（原告已预交），由原告关炽雄承担1061元，被告郑月贤负担2000元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于珠海市中级人民法院。审判员  钟毅忠二〇二一年四月十五日书记员  林 旭附：裁判依据法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约责任情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。第二百一十四条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金......。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条...民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。...