绍兴市中级人民法院 重庆市渝中区人民法院民事判决书 （2021）渝0103民初4006号 原告：汤承会，女，1975年6月3日出生，汉族，住重庆市垫江县。委托诉讼代理人：王伟志，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈钢，北京市东卫（重庆）律师事务所律师。被告:重庆西庭酒店管理有限责任公司，住所地重庆市渝中区邹容路XX号名义层第X层，统一社会信用代码91XX0103MA60JXUN0T。    法定代表人：向其，总经理。委托诉讼代理人：孙景超，贵州贵达（重庆）律师事务所律师。原告汤承会与被告重庆西庭酒店管理有限责任公司（以下简称西庭酒店）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告汤承会及其委托诉讼代理人陈钢，被告西庭酒店的委托诉讼代理人孙景超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告汤承会向本院提出诉讼请求：1.判决确认双方于2019年11月12日签订的房屋租赁合同于2020年8月11日解除；2.判令被告向原告支付2020年3月13日至2020年8月11日的租金16176.4元；3.判令被告按照房屋租赁合同约定向原告支付违约金77205.52元；4.判令被告返还垫付的物业费、水电费合计3955.6元；5.本案的诉讼费用由被告承担。事实与理由：2019年11月12日，原、被告双方于渝中区邹容路XX号签订了《房屋租赁合同》，就出租渝中区邹容路XX号名义层第X层房屋双方约定，房屋租期为10年，其中2019年11月13日至2020年3月12日期间为免租期，合同订立之日起前1至5年租金为每月3279元，后6至10年租金为每月3643元。免租期结束之后至今，被告从未向原告支付任何一笔租金，原告积极与被告沟通协商，但被告依旧无正当理由拒绝支付租金，被告的违约行为已对原告成了巨大的经济损失，其应当根据合同约定，在支付房屋租金的同时并向原告支付违约金。为维护原告的合法权益，故依法起诉。被告西庭酒店辩称，请求驳回原告诉讼请求。1.西庭酒店并非是案涉房屋的实际承租方与使用方。原告购得案涉房屋之前，案涉房屋产权人为罗杰、樊洁、宋文惠三人，其三人曾于2019年10月8日与西庭酒店签订《房屋租赁合同》，约定将包含案涉房屋在内的半岛国际大厦名义层第X层（此前为罗杰等人自营酒店，酒店名称为乐章宾馆、华舞宾馆以及喆啡酒店等）整体出租给西庭酒店，由西庭酒店经营自己的品牌酒店。但实际上，合同签订至今，罗杰等人并未将房屋交付给西庭酒店，而是继续经营自己的酒店（先后以乐章宾馆、华舞宾馆、喆啡酒店、星程酒店等名义经营），西庭酒店未获得房屋使用权，也未参与酒店的经营、管理、收益，不需承担支付租金的义务。2.案涉租赁合同是他人使用西庭酒店的公章加盖签订，并非西庭酒店的真实意思表示，原告也未将案涉房屋交付西庭公司使用。西庭酒店于2019年9月29日注册成立，成立的目的就是为了承租涉案房屋所在整层酒店。原产权人罗杰、樊洁、宋文惠与西庭酒店于2019年10月8日签订租赁合同后，就要求西庭酒店将公司印章、营业执照正副本及网银优盾等交给罗杰等处，在此期间，罗杰委托第三方房产经纪公司对外宣传、出售房屋，房屋出售成功后便以西庭酒店名义与新业主签订租赁合同，期间共出售并签订租赁合同60余户。因罗杰等人迟迟不将案涉房屋交付西庭酒店使用，经西庭酒店多次催促，罗杰等人于2020年5月25日将公司印章、营业执照正副本交还西庭酒店，并签署了交接清单。故西庭酒店未参与2020年5月25日之前与新业主租赁合同的签订（所有的租赁合同均无西庭酒店人员的签字，使用的均是房产销售方的统一版本），包含本案原告在内的新业主也未曾将房屋交付西庭酒店使用；3.罗杰等人实际系利用西庭酒店对外签订租赁合同的方式转移自己“以售后返租、高收益为宣传促销房产”所带来的风险。根据法院生效判决得知，罗杰、樊洁、宋文惠、蒋庆云等人于2014年7月22日通过拍卖分别取得渝中区邹容路XX号半岛国际商务大厦名义2、3、4层的所有权，之后便合伙开设酒店，并委托房产经纪公司对外出售。可见罗杰等人的主要目的是卖房，“售后返租、高额租金回报”是其促销的手段，其为了规避将来风险，诱骗西庭酒店参与其中，但实际上除了最初签订的一份从未履行的租赁合同外，西庭酒店未获得任何房屋权利和收益。相反，为了合同的履行，西庭酒店投入了大量的人力物力。罗杰等人此种促销手段隐藏着极大的法律风险。综上所述，涉案房屋原产权人等人违背西庭酒店真实意思表示，利用西庭酒店名义对外签订租赁合同转移自身风险，严重损害了西庭酒店以及出租方的合法权益，请求法院驳回原告对西庭酒店的全部诉讼请求，并依职权追加适格被告承担租金支付责任。本院经审理认定事实如下：西庭酒店于2019年9月29日成立。2019年10月8日，罗杰、樊洁、宋文惠与西庭酒店签订《房屋租赁合同》，约定罗杰、樊洁、宋文惠将渝中区邹容路XX号名义层第X层房屋（建筑面积2522.14平方米）出租给西庭酒店，租赁期限自2019年10月1日起至2029年10月31日止，并约定如罗杰、樊洁、宋文惠要对外销售房屋，每卖出一个独立产权后，西庭酒店可重新同新的产权人签订新的租赁合同或者继续执行本合同的约定。2019年11月12日，汤承会（甲方）与西庭酒店（乙方）签订《房屋租赁合同》。第一条租赁房屋概况：本合同房屋的具体位置为重庆市渝中区邹容路XX号名义层第X层X号房屋，建筑面积为38.51平方米，房屋现已装修，装修标准现已达到“酒店”的开业标准。第二条租赁房屋的用途、期限和租金：1.本合同出租的房屋，乙方将用于酒店经营。2.本合同租赁期限为壹拾年，自2019年11月13日起至2029年10月31日止，其中2019年11月13日起至2020年3月12日止，共计4个月为经营免租期，自2024年11月1日起至2024年12月31日止，共计2个月为翻新免租期。3.本合同出租的房屋租金标准（按照建筑面积计算）为：第1-5年期间为3279元/月，第6-10年期间为3643元/月。4.本合同租金每三个月支付一次，乙方于每季度第一个月的10日前足额支付上一季度租金。5.如乙方未按照上述时限缴纳全部租金，乙方应以未缴纳租金为基数按每日千分之二向甲方支付违约金，如乙方逾期未缴纳全部租金超过二个月的，甲方有权立即解除本合同，乙方应按本合同第七条约定承担违约责任，乙方必须立即无条件搬移，将房屋交还给甲方。6.租赁期满或合同解除后，甲方有权收回房屋，乙方应按照原状返还房屋及其附属物品、设备设施，甲乙双方应对房屋和附属物品、设备设施及水电使用等情况进行验收、结清全部费用。……第四条甲乙双方责任：……6.乙方在免租期过后按时交纳房屋租金，独立负担酒店运营中的各项成本和费用，租赁期内水费、电费、电话费、物业管理费、卫生费、上网费、应由乙方承担的维修费等费用由乙方自行承担并交纳，如因乙方未按时交纳上述费用而给甲方造成损失的，乙方应全额赔偿给甲方。……第七条违约责任：1.若甲方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，应当按照本合同约定的10年租期剩余未履行租金总额的20%向乙方支付违约金。2.若乙方违反法律或本合同约定解除或终止合同的，视为放弃对酒店的经营权，乙方支付的加盟费等投入以及酒店的收益归甲方所有，并按照本合同约定的10年租期剩余未履行租金总额的20%向甲方支付违约金。……该合同末尾处加盖有西庭酒店的公章，但没有经办人员的签名。其后，西庭酒店未向汤承会支付过租金及其他任何费用。2020年5月11日，汤承会取得渝中区邹容路XX号X-X#房屋（建筑面积38.51平方米）的不动产权证书。庭审中，汤承会自述，购买案涉房屋后，房屋出卖方并未实际向汤承会交付过房屋，汤承会没有实际占有使用过该房屋。因西庭酒店违约，为避免损失的扩大，双方之间的房屋租赁合同已于2020年8月11日解除。2020年9月11日，汤承会以与重庆华骏酒店管理有限公司另行签订《房屋租赁合同》的方式收回了案涉房屋，目前是重庆华骏酒店管理有限公司在使用。本院认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条第二款规定，当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条规定，当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，汤承会与西庭酒店签订的《房屋租赁合同》中加盖有西庭酒店的公章，西庭酒店辩称并非其真实意思表示，但未举示充分证据证明，故该《房屋租赁合同》对西庭酒店具有约束力。在《房屋租赁合同》履行过程中，西庭酒店未按合同约定向汤承会支付租金，已构成违约，汤承会诉至本院请求确认《房屋租赁合同》解除符合合同约定及法律规定，本院予以支持。汤承会主张《房屋租赁合同》于2019年8月11日解除缺乏依据，本院确认《房屋租赁合同》于本案起诉状副本送达西庭酒店之日即2021年3月2日解除。汤承会在此之前将案涉房屋另行出租系积极履行减损义务的行为。汤承会诉请西庭酒店支付2020年3月13日至2020年8月11日的租金16176.4元，未超出合同约定，本院予以支持。汤承会诉请西庭酒店支付违约金77205.52元，亦未超出合同约定，本院予以支持。汤承会诉请西庭酒店返还垫付的物业费、水电费合计3955.6元，但未举示充分证据证明实际由汤承会垫付了上述费用，故本院对该项诉讼请求不予支持。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款、第九十六条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、原告汤承会与被告重庆西庭酒店管理有限责任公司于2019年11月12日签订的《房屋租赁合同》于2021年3月2日解除；二、被告重庆西庭酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤承会2020年3月13日至2020年8月11日的租金16176.4元；三、被告重庆西庭酒店管理有限责任公司于本判决生效后十日内支付原告汤承会违约金77205.52元；四、驳回原告汤承会的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取计1117元，由原告汤承会负担XX元，被告重庆西庭酒店管理有限责任公司负担1067元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。  审  判  员    李  宁   二○二一年四月七日 法 官 助 理    李  可书  记  员    杨  婷-1-