陕西省西安市中级人民法院            民    事    判    决    书 （2021）陕01民终4907号 上诉人（原审被告、反诉原告）：西安太古明天商业运营管理有限公司，住所地西安市雁塔区。法定代表人：刘刚，该公司董事长。委托诉讼代理人：陈瑞翔，北京市中法网维义律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：张哲昕，男，1995年3月14日出生，汉族，个体户，住西安市雁塔区。上诉人西安太古明天商业运营管理有限公司（以下简称太古公司）因与被上诉人张哲昕房屋租赁合同纠纷一案，不服西安市雁塔区人民法院（2020）陕0113民初23980号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。太古公司上诉请求: 撤销一审判决第一项、第二项、第三项、第五项，改判为驳回张哲昕的诉讼请求，支持其反诉请求。事实和理由：其是房屋出租人，系依靠房屋出租收益直接获利的经营人，而其经营的商品就是场地。张哲昕是承租了其房屋并依靠商铺产生的商品利润间接获利的经营者，双方的法律地位不一样，是依据合同建立起来的租赁合同关系。张哲昕的诉讼请求是将违约、违法行为合法化。一审仅处理了张哲昕的诉讼请求，维护了承租方单方的利益，对其提出的反诉请求未查清，也未处理，遗漏部分事实，导致判决错误。张哲昕没有举证防疫、抗疫期间无法履行合同的证据，一审以不可抗力为由判决解除合同，违反证据原则。张哲昕租赁场地之后根据自己的经营特点进行了专门设计和装修，对张哲昕而言是经营的有利工具，但对于其他商铺而言就是建筑垃圾。其在一审中提出建筑垃圾是张哲昕未将场地退还给其以及合同未停止履行的证据，同时合同解除后，张哲昕也应当适用合同条款支付其拆除费用等。张哲昕擅自缩短租赁时间，导致其预期利益损失。一审对租金的起算、停止时间计算有误。一审判决没有解决法律冲突矛盾，适用法律错误。张哲昕辩称，太古公司违背招商约定，从未向商户交付符合约定的租赁场地，在商场装修和商场引流、商场服务等方面始终达不到约定的标准，导致租赁场地无法正常使用。随着疫情的发生，太古公司态度消极，给其经营造成了极大的困境。就太古公司根本违约行为其多次与太古公司协商，但太古公司从未予以理会，更未采取任何整改措施。其迫于无奈给太古公司送达了解除合同通知书，要求解除双方合同。太古公司的根本违约行为已给其造成了极大的财产损失。张哲昕向一审法院起诉请求：1.确认其与太古公司之间的《太古茂购物中心合同书》与《太古茂购物中心物业管理服务协议》已经解除；2.判决太古公司退还其商铺押金25600元、经营质保金4万元、收银设备押金2000元、电卡押金200元、装修管理费4800元；3.判决太古公司赔偿其商铺装修损失28000元；4.本案诉讼费、鉴定费、保全费、诉讼保全保险保费、公告费等由太古公司负担。太古公司向一审法院起诉请求：1.要求张哲昕向其支付2020年3月至9月期间的租金、物业费等共计98560元；2.要求张哲昕向其支付违约罚款272640元；3.反诉费等费用由张哲昕负担。一审法院认定事实：2019年11月1日，张哲昕与太古公司签订《太古茂购物中心合同书》，约定：乙方（张哲昕）承租甲方（太古公司）位于西安市雁塔区小寨十字东南角的太古茂购物中心B1层19号，经营场地的商业用房面积为32平方米。乙方应按合同约定的商业用房面积计算和支付租金、经营质保金及合同约定的各种费用。租赁期限自2019年12月1日起至2020年11月30日止。装修管理费标准为：按该场地的商业用房面积计算，每平方米150元。装修管理费应在场地交付日前一次性支付，且不予退还。租金标准为2019年12月1日至2020年11月30日，商业用房面积每月每平方租金为400元。本合同签订后7日内，乙方应向甲方付清第一期租金。在租赁合同期内，乙方每次按三个月为一个交租期交纳租金。乙方应在每个交租期前30日一次性向甲方付清该租金。乙方应按时、足额支付租金以及物业综合费，不得以任何理由主张减免或延迟支付。乙方在该场地内经营品牌为鲜言科技护肤。本合同签订后七日内，乙方应当向甲方支付2万元作为经营质保金。合同终止（包括乙方将工商注册登记地址从该场地迁出）90日后，如不存在本合同规定将全部或部分扣除经营质保金情形的，经营质保金余额无息退还，乙方应同时退还经营质保金收据原件。在合同期内，甲方有权从经营质保金中相应扣除乙方欠付的本合同涉及的一切费用及违约金。合同第二十条约定，本合同因甲方违约而提前终止的，甲方应当无息双倍返还本合同项下的经营质保金。合同第二十二条约定：租赁期限届满之日或本合同因任何原因而提前终止后7日内，乙方应当将该场地交还甲方。该期限为双方约定的场地交还期。双方特别约定，在交还期届满后，乙方未按照24.2款规定将场地交还给甲方，乙方确认：其放弃放置于该场地全部物品及乙方添置的一切设施设备的所有权及一切权利，甲方有权以废弃物予以处置。第二十三条约定：因不可抗力原因导致乙方无法继续使用该场地的，双方应当就是否继续履行本合同进行商议。如在不可抗力事件发生后90日内乙方既无法继续经营，双方也无法达成一致意见的，则任何一方均有权终止本合同，本合同因此而终止的，双方互不承担违约责任。合同第26.10其他约定载明：以两个月租金为押金。同日，双方签订《太古茂购物中心物业管理服务协议》，约定张哲昕租赁的商铺物业综合费标准为2019年12月1日至2020年11月30日，按张哲昕承租的商业用房面积每月每平方米物业综合费为40元；乙方该经营场地每月物业综合费为1280元。上述协议签订后，张哲昕向太古公司交纳租金（含物业费）28160元、装修管理费4800元、商铺押金25600元、收银设备押金2000元、电卡押金200元、经营质保金2万元。后因2020年初，新冠肺炎疫情原因影响，太古茂商场于2020年1月24日起停止营业，2020年3月15日恢复经营。2020年3月24日，张哲昕向太古公司发送《解除合同通知书》，载明：因太古公司未向其交付约定的租赁场地，且在商场装修、商场引流、商场服务方面无法达到约定标准，导致其无法正常经营，现因新冠肺炎疫情的爆发，双方沟通无果，故通知太古公司，自该通知书到达时，其与太古公司签订的《太古茂购物中心合同书》以及《太古茂购物中心物业管理服务协议》解除。同时张哲昕要求太古公司退还其交纳的租金、押金、经营质保金等费用，并承担违约责任。2020年3月26日，太古公司向张哲昕回函，载明不同意解除双方签订的合同，并在该函中承诺，因新冠肺炎疫情原因，将在后期经营中对租金优惠减免，以助力相关商户在本次疫情中平稳经营。2020年3月30日，张哲昕向太古公司发送《租赁场地交还通知书》，载明已将租赁场地清理完毕，自通知书到达之日，即为其向太古公司交还场地完成之日。根据太古公司提交的出入商场记录，张哲昕实际于2020年5月4日，以设备损坏维修为由，撤离太古茂商场。后因双方就解除合同事宜无法协商一致，张哲昕遂于2020年4月8日将太古公司诉至一审法院，要求确认双方签订合同已解除、并要求太古公司退还商铺押金、经营质保金、收银设备押金、电卡押金、装修管理费。对于张哲昕要求太古公司承担装修损失28000元的诉讼请求，庭审中，张哲昕表示放弃该项诉请。根据太古公司提交的2020年8月12日拍摄的涉案商铺现场照片显示，该商铺已腾空，无遗留物品及固定设施。太古公司认可2020年1月1日前涉案商铺不计算租金及物业费，2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，张哲昕交纳的租金为2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金。再查，太古公司向一审法院提出反诉后，未交纳要求张哲昕向其支付违约罚款272640元部分的诉讼费用，在反诉费用核费表中，太古公司自书反诉请求为：1.要求张哲昕向其支付扣除商场优惠后至2020年9月所欠租金、物业费等合计84480元；2.要求张哲昕向其支付违约金25600元；3.反诉费用由张哲昕负担。并交纳反诉费1251元。但在庭审结束前，未向法庭提交变更反诉请求申请书。一审法院认为，依法成立的合同受法律保护，当事人应按照合同约定履行义务。本案中，张哲昕与太古公司签订《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》，张哲昕按合同约定向太古公司交纳2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金、物业费用及各项押金。2020年初，因新冠肺炎疫情原因影响，太古茂购物中心停业经营至2020年3月15日。恢复经营后，张哲昕向太古公司发送解除函，太古公司亦回函不同意解除合同，故该解除函未产生合同解除的效力。根据法庭调查，张哲昕实际已于2020年5月4日搬离涉案商铺，故在该日期前，其应按照合同约定标准，向太古公司支付租金，计算为15957元。太古公司主张2020年5月5日后的租金及物业费用，因张哲昕已以腾空商铺的实际行为向太古公司履行了交付商铺的义务，根据太古公司提交的图片显示，涉案商铺已经腾空，而太古公司原可按照合同约定收回商铺另行经营，但太古公司,任由该商铺空置，未及时止损，造成扩大损失，应由其自行承担，故对于该部分诉请，不予支持。因太古公司亦认可双方合同已实际解除，故确认自张哲昕搬离之日起双方签订的《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》已解除。对于张哲昕与太古公司互相要求对方承担违约责任的诉请。根据法庭调查中双方提交的往来函件可以确认，双方合同解除的主要原因系2020年初新冠肺炎疫情影响导致商场停业，且双方均存在损失，故根据合同中关于因不可抗力解除合同，双方互不承担违约责任的约定，对于张哲昕要求太古公司双倍返还质保金以及太古公司要求张哲昕支付违约金25600元（实际交纳诉讼费部分）的诉请，均不予支持，双方互不承担违约责任。但太古公司应将收取的房屋押金25600元、经营质保金2万元、收银设备押金2000元、电卡押金200元向张哲昕退还。张哲昕主张退还装修管理费，根据合同约定该费用不予退还，故对该项诉请，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百一十八条规定，判决：一、原告（反诉被告）张哲昕与被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司于2019年11月1日签订的《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》已于2020年5月4日解除；二、原告（反诉被告）张哲昕应于本判决生效之日起十日内向被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司支付租金及物业费15957元；三、被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告（反诉被告）张哲昕退还房屋押金25600元、经营质保金20000元、收银设备押金2000元以及电卡押金200元，合计47800元；上述二、三项在履行过程中可以相互折抵；四、驳回原告（反诉被告）张哲昕的其余诉讼请求；五、驳回被告（反诉原告）西安太古明天商业运营管理有限公司的其余反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费减半后1444元，由西安太古明天商业运营管理有限公司负担，反诉案件受理费1251元，由张哲昕负担625元，其余部分由西安太古明天商业运营管理有限公司自行负担；因双方已预交，故张哲昕、西安太古明天商业运营管理有限公司应在履行上述义务时一并向对方支付。本院经审理查明，一审法院认定事实属实，本院予以确认。 本院认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。本案中，张哲昕与太古公司签订的《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》系双方当事人真实意思表示。合同签订后，张哲昕依约向太古公司交纳了租金、物业费用及各项押金，一审中太古公司认可2020年1月1日至2020年1月31日为免租期，张哲昕所交租金为2020年2月1日至2020年3月31日期间的租金等。当事人协商一致，可以解除合同。上述合同履行中，因新冠肺炎疫情原因影响，太古茂购物中心停业经营至2020年3月15日，恢复经营后，张哲昕向太古公司发送解除合同函，太古公司回函不同意解除合同，故一审认为该解除函未产生合同解除的效力，于法有据，并无不妥。本案查明，张哲昕实际已于2020年5月4日搬离涉案商铺，且根据太古公司在一审中提交照片显示，该商铺已腾空，无遗留物品及固定设施。因此，一审确认《太古茂购物中心合同书》《太古茂购物中心物业管理服务协议》于2020年5月4日解除，并认为张哲昕仍应按照合同约定标准向太古公司支付此日期之前的租金经计算为15957元，并无不当。太古公司未及时止损,任由商铺空置，造成扩大损失，应承担相应的责任，一审依此对太古公司要求张哲昕支付该日期之后的租金及物业费用的主张不予支持，亦无不当。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，因双方合同已依法确认解除，故对张哲昕要求太古公司退还房屋押金25600元、经营质保金2万元、收银设备押金2000元、电卡押金200元的诉讼请求，依法予以支持。张哲昕主张退还装修管理费，不符合合同约定，不予支持。 关于张哲昕与太古公司均要求对方承担违约责任的诉讼请求， 根据双方提交的往来函件显示，导致双方合同解除的原因主要系涉案商场因疫情影响而停止经营，且双方均存在损失，故一审根据合同中关于不可抗力解除合同条款，对双方的该部分诉讼请求均不予支持，符合客观实际，与法不悖。 综上所述，太古公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2888元，由西安太古明天商业运营管理有限公司负担。本判决为终审判决。  审 判 长  姜 亦 君审 判 员  赵 羽 嘉审 判 员  林   瀚                                二〇二一年四月二十三日法 官助 理  高 喜 平书 记 员  张 小 赛    1