山东省青岛市中级人民法院 民 事 裁 定 书 （2020）鲁02民初1979号 原告（案外人）：高金山，男，1962年4月15日出生，汉族，住青岛市市北区。 委托诉讼代理人：范围，山东乾恒律师事务所律师。 委托诉讼代理人：孙润熙，山东乾恒律师事务所实习律师。 被告（申请执行人）：青岛州威之家市场管理有限公司，住所地青岛市李沧区青山路716号7号楼1单元101户。 法定代表人：李昌州，总经理。 委托诉讼代理人：程玮，山东青大泽汇律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛经济技术开发区商业公司，住所地青岛市经济技术开发区长江路。 法定代表人：刘琴生，总经理。 委托诉讼代理人：李林，山东良建律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陈鑫豪，山东良建律师事务所律师。 第三人（被执行人）：青岛经济技术开发区进出口公司，住所地青岛市吴淞路三十一号。 法定代表人：王保全，总经理。 原告高金山与被告青岛州威之家市场管理有限公司（以下简称州威之家）、第三人青岛经济技术开发区商业公司（以下简称开发区商业公司）、青岛经济技术开发区进出口公司（以下简称开发区进出口公司）案外人执行异议之诉纠纷一案，本院于2020年11月9日受理后，依法组成合议庭，于2021年3月2日公开开庭进行了审理。原告高金山的委托诉讼代理人范围，被告州威之家的法定代表人李昌州及其委托诉讼代理人程玮、第三人开发区商业公司的委托诉讼代理人李林、陈鑫豪到庭参加诉讼。第三人开发区进出口公司经本院依法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 高金山诉称:一、确认高金山与开发区商业公司于2006年1月1日签订的房屋租赁合同、2009年1月7日签订的补充协议、2013年5月17日签订的房屋租赁协议补充协议之二合法有效；二、确认高金山对位于青岛市市北区房屋在2013年5月18日到2033年5月17日享有租赁权及优先购买权；三、请求对青岛市市北区房屋带租拍卖，并与高金山所有的无证房产整体拍卖。事实和理由：一、高金山自2002年8月起承租涉案房产，租赁合同合法有效，高金山按约支付租金并实际占有使用租赁物至今。2002年8月起，高金山承租青岛市市北区房产（以下简称涉案房产）用于市场经营。2006年1月1日，高金山与开发区商业公司协商继续承租涉案房产，双方签订《房屋租赁合同》，由高金山承租涉案房产20年，2006年房租为3万元，2007年起每年房租为2万元。2009年1月7日，双方签订《补充协议》，将租赁期限变更为2009年1月1日起至2029年12月31日，租金每年2万元，如果采取趸缴方式，则2009年至2019年租金为14万元。以上协议签订后，高金山均依约缴纳租金。2013年5月，根据宁夏路街道办事处通知，涉案房产属于危房，要求高金山停业整顿，对涉案房产进行危房改造。因开发区商业公司没有能力出资改造，双方协商一致签订《补充协议之二》，约定由高金山出资改造，并对房屋四周及二层进行扩建，扩建部分归高金山所有，原租赁期限届满后，租期延长20年，延长租期内的年租金为4万元。2013年高金山对涉案房产进行改造并使用至今。2018年初，为迎接上合峰会，根据青岛市市北区市场监督管理局、宁夏路街道办事处的要求，高金山投资150万元对涉案房产进行了装修改造，于同年5月整改完成，并已通过验收，整改费用已上报市北区市场监督管理局。二、高金山与开发区商业公司的租赁关系成立在法院采取查封措施之前。2017年6月19日，青岛市中级人民法院下发（1999）青执字第430号之一执行裁定，于2017年6月21日查封了涉案房产，查封期限自2017年6月21日至2020年6月20日，后续封，续封期间自2020年5月28日至2023年5月27日。三、高金山主张其享有足以阻却执行的租赁权的执行异议被驳回。高金山向青岛市中级人民法院提出执行异议，青岛市中级人民法院于2020年10月26日送达（2020）鲁02执异444号执行裁定书，裁定驳回高金山的执行异议。四、涉案房产与高金山扩建无证房产应整体拍卖。执行程序中，州威之家在执行笔录中已明确表示同意带租拍卖。此后，青岛中级法院委托对开发区商业公司名下的有证房产和高金山扩建的无证房产进行评估，第三人名下有证房产面积1146.73平方米，评估值599.98万元，高金山所有的无证房产面积1850.45平方米，评估值1772.27万元。因高金山将有证房产与无证房产作为整体经营市场，有证房产与无证房产附合在一起，无证房产将有证房产包围，水电等设施均为共用，如果单独拍卖有证房屋，有证房屋与无证房屋产权人不一致，双方必然产生矛盾，造成社会不安定因素。如果整体拍卖成交，债权人的债权得以实现，整个市场的产权人一致，法律效果和社会效果都可以实现。如果整体拍卖不能成交，债权人也可以就被执行人名下有证房产以物抵债。因此，整体拍卖更有利于实现法院执行的法律效果和社会效果。综上，高金山认为，高金山自2002年承租涉案房产，租赁合同合法有效，租赁合同签订时，涉案房产也不存在查封抵押情况，高金山作为承租人依法取得涉案房产的租赁权和优先购买权，租赁期限至2033年5月17日，依法应当予以确认，且整体带租拍卖更有利于实现法院执行的法律效果和社会效果，为此，高金山提出上述请求，望判如所请。 州威之家辩称：一、高金山的租赁合同属于恶意串通，以明显不合理低价损害国家利益，是无效合同。1.高金山于2013年签订的补充合同并非行政机关规定的制式合同，未经备案，合同形式不符合相关规定，合同和收据加盖的公章是伪造的。为此州威之家申请鉴定上述材料中公章的真实性。涉案房产毗邻繁华的台东商圈，1998年涉案房产一小部分出租的租赁费已经达到了10万，1999年起即开办为农贸市场，2000多平米的房子平均20平米一个摊位，可出100多个摊位，每个摊位租金不会少于2万，该房产每年可创造200万以上收入。而高金山的年租金2006年是3万，2009年是2万，房租每年递减，不符合商业惯例，明显不合理。2006年的合同盖的是王宝全的章，王宝全与开发区商业公司无关，非开发区商业公司真实意思表示，2009年开发区商业公司已被吊销营业执照，但后期补充协议出现趸缴约定，更加变相压低了房租。2.根据《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监督企业出租管理办法》青国资委【2008】57号规定，涉案房屋出租既未听取企业职工代表大会的意见，也未由指定机构采取竞价的方式进行，不能竞价的话也要采用评估的方式。涉案房屋现经评估价值2300多万，高金山明显以不合理低价长期占有国有公司资产。根据（2002）北民初字第945号民事判决查明的案件事实，青岛经济技术开发区贸易发展总公司（以下简称开发区贸易总公司）聘任高金山为法定代表人，开发区商业公司是开发区贸易总公司的下属公司，高金山与开发区商业公司存在利益关系，双方恶意串通，以不合理低价损害国家利益，所签订合同无效。3.高金山未按合同约定支付租金，2006年至2008年租金收据收款人显示是开发区贸易总公司，而非开发区商业公司，而2009年1月7日的收据虽然加盖了开发区商业公司的公章，但银行凭证显示该费用是支付给杨正宜个人的费用，并非租金。即便2006年1月1日开发区商业公司委托杨正宜收款，高金山将2006年至2009年的租金支付给开发区贸易总公司，是国有资产流失。二、高金山对涉案房屋不拥有物权。1.涉案房屋的二楼系原来房屋自带的，均归开发区商业公司所有，2013年协议中的扩建事宜根本不存在。2013年和2018年两次的整改通知证明安福利菜市场在2013年并没有实施改造行为，安全隐患仍然存在；2019年街道办事处的情况说明证明对菜市场进行装修的是青岛安福利市场经营管理有限公司，并非高金山，即便实施了改造，也仅仅是装修，并非是新建，程序也是非法的。高金山应对房屋扩建承担举证责任。《青岛市人民政府国有资产监督管理委员会监督企业出租管理办法》青国资委【2008】57号和《青岛市城市公有房产管理暂行办法》规定，承租人不得擅自变更建筑结构和使用功能，不能随意建造建筑物，因此高金山无权对涉案房屋主张权利，更无权主张涉案房屋权益。2.根据相关评定报告的表述，该评估报告是针对开发区商业公司房产的评估，并非产权确认证明，不能证明高金山对涉案房屋享有物权。根据（2002）北民初字第945号民事判决书所载明事实，开发区商业公司拥有对宁夏路45号房屋的所有权，而无证部分与有证部分是紧密结合不可分割的，应视为一个整体，自然归开发区商业公司所有，仅是因历史遗留问题未作登记，高金山无权主张权利。综上高金山与开发区商业公司之间的合同是无效的，其对涉案房屋不享有租赁权和优先购买权，高金山所谓投入资金对涉案房屋维护扩建没有事实依据，没有按照程序进行审批，根据相关文件高金山也不能对此获得补偿，更无权对涉案房屋主张物权，无权请求对相关房屋进行带租拍卖。请求依法驳回高金山全部诉讼请求。 开发区商业公司述称：同意高金山的诉讼请求和事实理由。 第三人开发区进出口公司未到庭陈述。 经本院审查： 中信实业银行青岛分行与开发区商业公司、开发区进出口公司借款合同纠纷一案，本院于1997年6月18日作出（1996）青经初字第274号民事调解书，确认开发区商业公司偿还中信实业银行青岛分行借款及相应利息，开发区进出口公司对该笔款项承担连带清偿责任。 该调解书生效后，因开发区商业公司、开发区进出口公司未履行法定义务，经中信实业银行青岛分行申请，本院以（1999）青执字第430号立案执行。2017年6月21日，本院查封了开发区商业公司所有的包括案涉房产在内的多套房产，查封期间自2017年6月21日至2020年6月20日。后本院继续查封案涉房产，继续查封期间自2020年5月28日至2023年5月27日。 2017年9月29日，本院依州威之家申请，作出（2017）鲁02执异286号执行裁定，裁定变更州威之家为本案申请执行人。 2019年3月7日，本院作出（1999）青执字第430号之二执行裁定，裁定现状拍卖被执行人开发区商业公司所有的案涉房产，并于2019年6月26日下发（1999）青执字第430号通知，通知带租拍卖案涉房产。州威之家提出异议，本院于2019年9月2日作出（2019）鲁02执异433号执行裁定，撤销了（1999）青执字第430号通知。2020年1月7日，经州威之家申请，本院恢复对（1996）青经初字第274号民事调解书的执行，恢复执行案号为（2020）鲁02执恢3号。 2020年5月22日，本院作出（2020）鲁02执恢3号拍卖公告，公告本院将在京东网司法拍卖网络平台拍卖案涉房产。高金山向本院提出执行异议申请，请求撤销上述拍卖公告，对涉案房产带租拍卖，并确认其有优先购买权等。本院于2020年9月23日作出（2020）鲁02执异444号执行裁定，认为：本案双方提交的证据较多且相互对抗、矛盾，双方争议较大，而本案执行异议程序审查周期较短，系将执行异议导入诉讼程序的程序性审查。因此对双方证据的甄别认定、甚至鉴定工作应在执行异议之诉程序中完成。因此，对高金山的异议请求暂不予支持。高金山不服，向本院提起诉讼，即为本案。 本院认为：因本院（2020）鲁02执异444号执行裁定认为：“本案双方提交的证据较多且相互对抗、矛盾，双方争议较大，而本案执行异议程序审查周期较短，系将执行异议导入诉讼程序的程序性审查，因此对双方证据的甄别认定、甚至鉴定工作应在执行异议之诉程序中完成。”，因此该裁定并未对高金山的执行异议申请进行审查，高金山提起执行异议之诉的条件尚不具备，本案不应实体审理，应当驳回高金山的起诉。故根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条之规定，裁定如下： 驳回原告高金山的起诉。 案件受理费6400元，退还给原告高金山。 如不服本裁定，可自裁定书送达之日起10日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省高级人民法院。 审判长 王 楷 审判员 潘红燕 审判员 李 丽 二〇二一年四月二十八日 书记员 孔 怡 书记员 庞连捷