广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3684号上诉人（原审原告）：蔡永丰，男，1951年10月5日出生，汉族，身份证住址广州市海珠区。委托诉讼代理人：李俊敏，广东启源律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄秀娴，广东启源律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：曹健聪，男，1982年8月2日出生，汉族，户籍住址广东省广州市白云区，下落不明。被上诉人（原审被告）：广州鸿健贸易有限公司，住所地：广州市荔湾区长寿东路文兴大街28号101房。法定代表人：叶静华。委托诉讼代理人：梁敏莹，广州市荔湾区昌华法律服务所法律工作者。上诉人蔡永丰因与被上诉人曹健聪、广州鸿健贸易有限公司确认合同无效纠纷一案，不服广东省广州市越秀区人民法院（2020）粤0104民初6368号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。蔡永丰上诉请求：1.撤销一审判决，依法支持蔡永丰的一审诉讼请求，即依法判令确认曹健聪、鸿健公司于2017年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》无效；2.本案一审、二审诉讼费由曹健聪、鸿健公司承担。事实和理由：（一）一审法院机械适用法律，忽视曹健聪、鸿健公司之间的房屋买卖行为有违生活常理及交易习惯，简单粗暴的驳回蔡永丰的诉讼请求，实属不当。广州市越秀区xx路xx街12号房屋（以下简称案涉房屋）首层的原产权人为卓某瑟，蔡永丰自1996年起居住、实际占有案涉房屋至今长达24年，此足以表明蔡永丰在1994年向房屋原产权人卓某瑟购买案涉房屋且房屋已实际交付使用的事实。关于案涉房屋上的房屋买卖交易，其一，蔡永丰居住在案涉房屋的24年期间，并无任何买受人或房屋中介询问过案涉房屋的现状，更无任何人亲自勘察过案涉房屋，但案涉房屋在蔡永丰居住期间以蔡永丰不知情的形式两度被出售及办理产权变更登记，明显有违常理及交易习惯；其二，从蔡永丰调取的案涉房屋内档资料可知，案涉房屋原产权人卓某瑟在2014年委托案外人洪海林代为出售案涉房屋并办理了委托公证，案外人洪海林于同年将案涉房屋出售给曹健聪，曹健聪于2017年又委托案外人洪海林再次出售房屋并办理了委托公证，同年洪海林转委托给案外人林均贤（鸿健公司法定代表人叶静华的丈夫，亦是鸿健公司的监事），林均贤于2017年将案涉房屋出售给鸿健公司，即林均贤将房屋出售给其妻子。上述几次房屋交易买受人均无在房屋买卖合同上签字，房屋也无实际交付使用。案涉房屋上所涉“买卖”属于“内部交易”，曹健聪、鸿健公司之间的交易非双方的真实意思表示，双方办理过户的行为是虚伪的表示，意图以合法形式掩盖非法目的。（二）一审法院遗漏查明相关事实。首先，鸿健公司成立于2017年6月7日，工商核准登记日期为2018年1月31日，2017年1月15日洪海林转委托给林均贤。林均贤于2017年8月29日将案涉房屋出售给鸿健公司时，鸿健公司尚未核准登记，鸿健公司所述在鸿健公司成立前，林均贤向洪海林以全权委托的方式购买案涉房屋属于虚假陈述。鸿健公司未提交林均贤出售案涉房屋给鸿健公司的房款银行流水单，也无提交林均贤出售案涉房屋的首期款的银行流水。据此，林均贤根本未向鸿健公司支付房款，由此可印证我方认为洪海林、林均贤、鸿健公司之间的交易均属于虚假交易的陈述。上述交易并非各方的真实意思表示，属于恶意串通意图损害第三人利益，符合《民法通则》第五十五条第二项及《合同法》第五十二条第二款、第三款的规定。其次，案涉房屋原产权人卓某瑟于1994年将案涉房屋出售给蔡永丰后，因案涉房屋所在地块被广州重机械厂征收、案涉地块规划为红线地块，导致案涉房屋产权未能办理交易手续，未能以明示的形式表示案涉房屋已经出售给蔡永丰。同时，鉴于蔡永丰对物权法的法律认识不够，也不知悉房产交易流程，蔡永丰认为持有案涉房屋的房产证原件做抵押即能证明案涉房屋属于自己，且案涉房屋已交付蔡永丰使用。因此，蔡永丰基于信任卓某瑟、原产权证在自己手中及房产已经交付蔡永丰使用等事实，故支付了案涉房屋的房款。若蔡永丰未购买案涉房屋，案涉房屋的原产权证怎会在蔡永丰手中，蔡永丰怎会在案涉房屋居住长达24年。最后，卓某瑟委托蔡永丰的目的是为了打官司之用，因案涉房屋被卓某瑟的弟弟卓锡光占有，鉴于案涉房屋已经出售给蔡永丰，卓某瑟不想亲自处理房屋被占有一事，故委托蔡永丰起诉卓锡光，要求卓锡光搬离案涉房屋。蔡永丰也在一审提交证据证明蔡永丰确实曾经作为卓某瑟的诉讼代理人，参加卓某瑟与卓锡光物权保护纠纷一案，于是蔡永丰在1996年搬进案涉房屋长期居住至今。综上，恳请二审法院判如所请。鸿健公司二审答辩称，我方答辩意见与一审庭审意见一致，关于支付对价的问题，我方向一审法院提交了林均贤与洪海林的房款转账记录。曹健聪经本院依法公告送达，未到庭参加本案诉讼。蔡永丰于2020年1月20日向一审法院起诉请求：请求法院依法判令确认曹健聪、鸿健公司于2017年8月29日签订的广州市存量房买卖合同无效。一审法院认定事实：据1994年5月10日的《房地产权证》记载：越秀xx路xx街12号房屋的权属人为卓某瑟，总建筑面积53.10平方米，混合结构1层，用途为住宅。1994年9月19日，广州市越秀区公证处发出（94）穗越证内字第1982号《证明书》，其中内容为：委托书，委托人：卓某瑟，受托人蔡永丰，我是座落在广州市xx路xx街12号房屋的业权人。现我决定委托蔡永丰为我的合法代理人，代表我办理下列事项：一、为我办理继承公证和向房产部门申请登记领取房产证手续；二、对上述房产进行管理、修缮、订立租赁或拆迁协议，收取租金、办理修缮拆建手续；三、缴纳房地产税和支付有关房产的费用；四、如上述房产引起诉讼，为我向人民法院起诉或应诉，受托人有权代为承认、放弃或变更诉讼请求，进行和解，提起反诉或上诉（受托人认为，有必要时，可以聘请律师代为诉讼）；五、受托人无转委托权。有出租的权利。此委托书有效期为10年等。据粤房地权证穗字第××号《房地产权证》记载：越秀区xx路xx街12号的房地产权属人为曹健聪，建筑面积47.93平方米，规划用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买。2014年8月11日，广州市南方公证处发出（2014）粤广南方第078000号《公证书》，其中内容为：委托人：曹健聪。受委托人：洪海林。委托人是座落在广州市越秀区xx路xx街12号房屋的产权人，现委托人委托受委托人为委托人的合法代理人，全权代理和有权处理以下事项：（1）有权出售上述房屋，收取售房款，到房管局签订网签买卖合同，办理上述房屋的售房手续（包括查册、调阅复印档案、查询个人名下房产，递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续）等。2017年1月6日，广州市南方公证处发出（2017）粤广南方第001770号《公证书》，其中内容为：转委托人：洪海林。受委托人：林均贤。转委托人洪海林是坐落在广州市越秀区xx路xx街12号房屋的产权人曹健聪的受托人。现转委托受委托人为合法代理人，代表委托人执行和处理上述房屋的下列事项：一、有权出售上述房屋，收取售房款，到房管部门签订网签买卖合同，办理上述房屋的售房手续（包括查册、调阅复印档案、查询个人名下房产，递件、交费、交易过户、测绘、交易退案等手续）。2017年8月29日，曹健聪（甲方、卖方、委托代理人为林均贤）与鸿健公司（乙方、买方、委托代理人为叶静华）签订《广州市存量房买卖合同》，其中约定：第一条、房地产权属情况。1.房地产地址（下称“该房地产”）：越秀区xx路xx街12号。3.建筑面积：47.9259平方米。第二条、计价和价款。甲乙双方约定按以下第1种方式计算该房地产价款：1.该房地产按整套出售并计价，总金额（人民币）1000000元。第四条、交楼时间和交接手续。1.甲乙双方同意该房地产交付使用的时间为卖方收齐楼款当天等。据2017年9月19日的粤（2017）广州市不动产权第00249636号《不动产权证》记载：越秀区xx路xx街12号的权利人为鸿健公司，建筑面积47.93平方米，用途为住宅，房屋所有权取得方式为购买。本案庭审过程中，蔡永丰陈述：案涉房屋是由蔡永丰向卓某瑟购买，价格为20万港币，由蔡永丰的哥哥蔡永年在香港支付20万港币给卓某瑟。当时已经要求卓某瑟出具收据，但收据现在已经遗失。蔡永丰一直居住在案涉房屋20多年，且案涉房屋装修了3次，蔡永丰不可能无偿帮卓某瑟管理案涉房屋。一审法院认为，鉴于蔡永丰未能举证证明其曾向原产权人卓某瑟购买案涉房屋，其是案涉房屋的购买人，曹健聪、鸿健公司的买卖行为侵犯了其合法权益。因此，蔡永丰请求确认曹健聪、鸿健公司签订的广州市存量房买卖合同无效缺乏事实与法律依据，一审法院不予支持。曹健聪没有到庭应诉，视为放弃对蔡永丰及鸿健公司的陈述及所举证据进行质证的权利。据此，一审法院依照《中华人民共和国民法总则》第六条之规定，于2020年9月18日判决如下：驳回蔡永丰的诉讼请求。一审案件受理费13800元，由蔡永丰负担。经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。二审中，各方当事人均无提交新证据。本院二审另查明：根据案涉房屋查档资料显示，2013年5月27日，案涉房屋原产权人卓某瑟签署《委托合同》并办理公证手续，委托洪海林全权代理其处理有关出售房屋、签订房屋买卖合同、收取售房款等相关事宜。2014年7月15日，洪海林代理卓某瑟与曹健聪签订《广州市存量房买卖合同》，将房屋出售予曹健聪。2014年8月12日，曹健聪取得该房屋的《房地产权证》，记载为购买取得。本院认为，根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审法院违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合双方诉辩意见，本案二审争议的焦点为：蔡永丰要求确认曹健聪与鸿健公司于2017年8月29日签订的《广州市存量房买卖合同》无效是否成立。案涉房屋原产权人为卓某瑟，2014年8月12日曹健聪以购买方式取得该房屋产权并领取《房地产权证》，此后于2017年8月29日与鸿健公司签订《广州市存量房买卖合同》，完成房屋过户登记手续。现蔡永丰主张其系该房屋实际权利人，并以曹健聪、鸿健公司恶意串通损害其利益为由，要求确认双方签订的《广州市存量房买卖合同》无效，但从蔡永丰所提交的1994年9月19日由卓某瑟出具的《证明书》内容，仅能反映该房屋原产权人曾经委托蔡永丰代办继承、申领房产证以及对房屋进行修缮、管理、参与诉讼等相关事宜，并未体现双方曾经达成买卖房屋的意思表示，且该委托书有效期仅为10年，早于2004年期满，现蔡永丰仅以其持有原房产证原件及长期居住使用该房屋的事实而主张对该房屋享有法定权利，明显缺乏理据，本院不予认定。《中华人民共和国物权法》第十六条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”第十七条规定：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”蔡永丰并未举证证实其取得案涉房屋的所有权或享有其他法定权利，故其主张曹健聪与鸿健公司的房屋买卖交易损害其利益，缺乏事实基础，本院不予确认。至于蔡永丰上诉提出曹健聪与鸿健公司之间的交易方式存在各项不合常理等问题，曹健聪作为该房屋所有权人，其采取何种方式与相对方进行房屋过户交易属于其自身权利，在双方合同不存在法定无效事由的情况下，蔡永丰以此为由主张案涉房屋买卖合同无效，缺乏法律依据，本院亦不予采纳。综上所述，蔡永丰的上诉理由不成立，其上诉请求应予驳回。审查一审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费13800元，由上诉人蔡永丰负担。本判决为终审判决。审判长 莫 芳审判员 余 盾审判员 白小云二〇二一年四月二十七日法官助理杨希书记员叶小琳