山东省枣庄市薛城区人民法院民 事 判 决 书(2021)鲁0403民初486号原告：张延利，男，1979年7月8日出生，汉族，住枣庄市薛城区。委托诉讼代理人（特别授权）：薛阳，山东长明阳律师事务所律师。委托诉讼代理人（特别授权）：李海泳，山东长明阳律师事务所律师。被告：李赛，男，1991年3月5日出生，汉族，住枣庄市市中区。委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：翟国琳，女，1992年9月3日出生，汉族，住曲阜市。二被告共同委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。被告：枣庄市铭辉房地产经纪有限公司，住所地：薛城区嵩山北路665号枣庄市状元府小区7号楼602商业楼，统一社会信用代码：9137040034896664X6。法定代表人：田硕，执行董事。委托诉讼代理人：王光跃，山东齐鲁（枣庄）律师事务所律师。委托诉讼代理人：乔宝森，男，系该单位工作人员。原告张延利与被告李赛、翟国琳、枣庄市铭辉房地产经纪有限公司（以下简称铭辉公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年1月12日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张延利委托诉讼代理人薛阳、李海泳，被告翟国琳及被告李赛、翟国琳共同委托诉讼代理人王光跃、被告铭辉公司委托诉讼代理人王光跃、乔宝森到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告张延利向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告李赛、翟国琳签订《房屋买卖合同》合法有效；2、判令被告李赛、翟国琳继续履行合同，交付首付款468,000元；3、判令被告铭辉公司返还佣金20,000元，赔偿律师费损失10,700元；4、判令本案诉讼费用由被告负担。事实和理由：2020年11月1日，原告与被告李赛、翟国琳通过被告铭辉公司签订一份《房屋买卖合同》，将其所有的位于薛城区中央花城6号楼3单元903室房产（面积约为119.31㎡）以1,178,000元的价款转让给被告李赛、翟国琳。鉴于涉案房产有债务，已被法院查封，同日，原告与被告李赛、翟国琳又签订一份《补充协议》。《补充协议》约定：李赛、翟国琳首付款代还款办理涉案房屋解封解押手续，此房代还款实行第三人资金托管流程。最终将款项转账到原告指定的还款账户，因被告铭辉公司故意制造障碍，阻碍交易进行，拒绝将托管的代还款打入原告指定的还款账户，造成房屋买卖合同无法继续履行，为维护原告合法利益，特提起诉讼。被告李赛、翟国琳辩称，一、原告张延利出卖的房屋系预告登记的房屋，想要过户给二被告，需要先解除查封及抵押，才能办理房产证过户手续。二、原告张延利在签订合同后对于商议的将首付款打至法院公户，等待过户成功后，法院将钱再打至张娟名下的方案行不通后，便不再积极履行合同义务。三、在合同签订后，又出现了案外人王夏婉的查封，对于第二个查封原告张延利怠于解决，导致过户更加困难。四、目前是原告存在违约行为，对二被告造成损失。合同约定，在原告成功将房屋过户给二被告的当日支付首付款468,000元，但现房屋已经存在两个查封，原告并没有积极履行合同义务，推进合同继续履行。房产被查封后，二被告多次催告，原告一直迟迟未能解决。因原告的原因导致合同目的无法实现，不积极采取措施解除查封，并且涉及多起案件，负债累累，没有履行合同的能力，二被告已经向原告发送解除合同通知，并已在另一案件中起诉原告确认合同解除。在签完买卖合同后，不仅仅有一个查封，还有另外一起纠纷，判决返还本金50,000元，2020年11月9日的判决，二被告听张娟说算上她自己一共有4个起诉原告且都已经胜诉了。原告在外面负债比较严重，二被告也不敢继续购买涉案房产。从查封至今已经将近4个月查封都没有解除，说明原告没有这个能力解除这个查封。因此，原告的诉请无事实及法律依据，应当予以驳回。被告铭辉公司辩称，一、在原告张延利与被告李赛、翟国琳签订房屋买卖合同后，涉案房屋因张延利个人原因被王夏婉查封，导致合同无法继续履行，合同目的无法实现，因此张延利有义务先解除涉案房产的查封。二、在原告张延利与被告李赛、翟国琳签订房屋买卖合同时，双方约定将首付款托管至铭辉公司账户，等到房产过户成功后买家将首付款支付给原告。针对该房屋中的第一个司法查封（申请人为张娟），原告承诺先行和张娟商议，让张娟解除第一个司法查封，解除查封款项300,000元先行托管至薛城区法院账户，待查封解除并后续成功过户到买家名下后，由法院将该托管资金支付给张娟。但是在签订合同后原告和铭辉公司经纪人乔宝森到法院执行局沟通解除查封事宜，法院明确告知无法托管该笔资金。因此，买、卖双方之前商议法院托管资金的方案无法实施。其后，原告一直想办法解决该第一个查封，包括用朋友做担保去解除查封，但是一直未能有效解决。因此，买卖双方商议解除第一个司法查封的方案无法实施，由于未能协商一致如何解除该查封措施，因此，在未达到付款条件的情况下，中介公司无法将款项支付给卖家张延利。综上，中介公司并不存在故意制造障碍，阻碍交易的情况。中介公司并不存在过错，原告要求铭辉公司返还佣金、赔偿损失无事实及法律依据，依法应当驳回其诉请。当事人围绕诉讼请求依法提交证据，本院组织证据交换和质证，经审理查明，本院认定事实如下：2020年11月1日，原告张延利（甲方、出售方）与被告李赛、翟国琳（乙方）签订《房屋买卖合同》一份，约定：甲方将坐落于薛城区中央花城6号楼3单元0903室房产出售于乙方，该房屋的建筑面积为119.31㎡，双方约定的出售价款为1,178,000元。付款方式为商业贷款，在协议签订之日，乙方应付给甲方购房定金20,000元，首付款468,000元将在合同签订之日起过户成功当日支付甲方，贷款审批通过后五个工作日内，甲乙双方配合办理产权转移手续，乙方于产权转移至乙方名下之日起五个工作日内配合办理完银行贷款抵押登记手续，乙方剩余房款690,000元于银行贷款发放当日一次性支付给甲方。甲方承诺所售房屋无任何房屋尾款，如有尾款由甲方负责结清，并保证对该房产拥有合法处置的权利，所提供的房产资料真实有效，并承诺该房产不存在产权纠纷，无被抵押、查封、涉诉等纠纷事项。补充条款手写载明：见补充协议附页。同日，原告与被告李赛、翟国琳签订的《关于薛城区中央护城6号楼3单元0903室的补充协议》，载明：因涉案房产尚有法院保全和房屋贷款尚未解封、解押需要前期用乙方首付款代还款办理此房解封、解押手续，甲方已告知此房现状原因且甲乙双方均对此事知悉且认可，经甲乙双方协议上一致，此房代还款走铭辉公司（丙方）资金托管流程，乙方于签订此房买卖合同后十五日内先行将此房代还款（不含定金）468,000元一次性打入丙方账户，由丙方将此房代还款468,000元一次性转入甲方指定还款账户。2020年11月1日，原告张延利出具收条载明收到被告李赛购房定金20,000元。2020年11月6日，被告李赛将涉案房屋的首付款468,000元通过银行转账付至被告铭辉公司账户。2018年10月24日，因案外人张娟诉本案原告张延利同居析产纠纷一案，案外人张娟向本院申请查封本案涉案房产，查封价值为300,000元。2018年10月24日，本院因（2018）鲁0403民初3101号案件向枣庄市不动产登记中心薛城分中心发出《协助执行通知书》在300,000元内查封本案涉案房屋。2020年3月25日，枣庄市不动产登记中心薛城分中心出具的证明载明原告出售的涉案房屋处于已查封、预告抵押状态。2020年11月19日，枣庄市市中区人民法院因（2020）鲁0402民初6211号案件向枣庄市不动产登记中心薛城分中心发出《协助执行通知书》查封了本案涉案房屋，（2020）鲁0402民初6211号民事判决书于2020年11月24日作出，判令张延利向该案原告王夏婉返还借款本金58,000元并支付利息，现该民事判决书已经生效并公布于中国裁判文书网。2020年11月9日，枣庄市市中区人民法院作出的张延利作为被告的（2020）鲁0402民初5546号民事判决书判令张延利向该案原告林晶支付借款本金50,000元,该民事判决书已经生效并公布于中国裁判文书网上。本院认为，原告与被告李赛、翟国琳签订《房屋买卖合同》及《补充协议》系双方真实意思表示，未违反法律强制性规定，合法有效，本院予以确认。被告李赛、翟国琳按照约定交付了原告20,000元定金并将首付款468,000元交付至被告铭辉公司处。原告认可三被告为了解除在签订《补充协议》之时原、被告均知晓的案外人张娟对涉案房屋的查封作出了相应努力但因非当事人的原因未达到解除涉案房产查封的最终目的，被告李赛、翟国琳不存在不履行《补充协议》的主观故意。在《补充协议》签订之后，又发生了对涉案房屋一起轮候司法查封以及两起导致涉案房屋会被再次查封的涉诉风险事件，本院认为，依常理判断，就当前原告系多起涉诉案件债务人的情形下，原告如不主动采取其他措施将涉案房屋已存的两个司法查封解除并确实消除另外两起涉诉案件带来的再次被查封的风险因素，被告李赛、翟国琳在合理期限内无法实现将涉案房屋从原告名下过户至二被告名下的合同目的，涉案《房屋买卖合同》现阶段无法继续履行，参照《中华人民共和国合同法》第一百一十条第（一）项的规定，原告在现阶段无权要求被告李赛、翟国琳交付首付款468,000元。被告铭辉公司不交付原告由其代保管的首付款468,000元系出于保护涉案房产交易安全的理智行为，并非原告主张的故意制造交易阻碍。原告与被告铭辉公司之间成立中介合同关系，属另一法律关系，且原告未提交证据证明其交付被告铭辉公司佣金20,000元,故对原告该项诉讼请求，本院不予支持。原告支付的律师费并非因被告铭辉公司存在主观过错或者违约行为产生，原告无权要求被告铭辉公司赔偿。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十七条、第一百一十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第一条规定，判决如下：一、确认原告张延利与被告李赛、翟国琳于2020年11月1日签订的《房屋买卖合同》有效；二、驳回原告张延利其他诉讼请求。案件受理费4,390元，由原告张延利负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省枣庄市中级人民法院。审判员  于秀洪二〇二一年四月九日书记员  张 雪