安徽省合肥市包河区人民法院 民 事 判 决 书 （2020）皖0111民初16117号 原告:张红,女,1970年4月22日出生,汉族,住安徽省蚌埠市龙子湖区。 委托诉讼代理人：葛贤虎，安徽同川律师事务所律师。 被告:汤玉梅,女,1983年10月15日生,汉族,住安徽省合肥市蜀山区。 委托诉讼代理人:陈红,安徽睿正律师事务所律师。 原告张红诉被告汤玉梅房屋租赁合同纠纷一案。本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告张红及委托代理人葛贤虎，被告汤玉梅的委托代理人陈红，到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告张红向本院提出诉讼请求：1、请求依法确认双方租赁合同于2020年7月解除;2、请求依法判令被告向原告支付违约金25000元,支付2018年11月19日起至2019年1月18日租金10000元,合计35000元;3、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年11月份,被告称其艾抚舒贝健康管理公司需承租门面房对外经营,想承租原告所有的位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区C1幢商111/商111上号房屋。双方经协商约定,原告将该房屋出租给被告使用,租赁期限五年,自2018年11月19日起至2024年1月18日。并约定2018年11月19日起至2019年1月18日为免租期。租金标准为:2019年1月19日起至2021年1月18日,租金为5000元/月,2021年1月19日起至2022年1月18日,租金为5250元/月。支付方式为:押一付三,首期租金应于2018年11月18日支付,以后每期租金应于期限届满前15日支付。合同同时约定,被告承担案涉房屋水费、电费、物业管理费等。合同签订后,原告依约向被告交付了案涉房屋,并按合同约定给予了被告两个月的免租期。但在后续的履行过程中,被告曾多次拖欠物业费及水电费。2020年4月,被告以疫情原因不支付房屋租金,并拖欠物业及水电费达2000多元。2020年6月18日,被告又以疫情原因导致长期亏损,加上疫情情况不明朗,担心下半年回关门,再次提出要求解除合同，并拖欠了物业及水电费,拒不支付。原告要求被告先交清物业及水电费再谈解除合同事宜。被告在物业公司的压力下才缴纳了拖欠的物业及水电费。2020年7月18日晚,原被告双方办理房屋交接,被告曾表示因其提前解除合同存在违约情形,愿意承担违约责任,但需要用装修残值低扣违约金。因被告私自进行水管改造造成房屋多处漏水、泡水现象,且墙壁霉变、墙皮脱落等严重情形。原告要求被告承担违约责任,并赔偿损失。被告拒绝支付,且进行恐吓。原告认为,被告在承租期间多次拖欠物业及水电费,且骗取原告给与两个月的免租期,又擅自要求解除合同,对这种不诚信,不守约的行为,理应收到法律的制裁。被告的行为已经构成严重违约,应当按月租金的500%(即25000元)向原告支付违约金。为维护原告的合法权益,特诉至法院,请求支持原告的全部诉请。 被告汤玉梅辩称，原告的事实与理由不符合事实。原告请求支付违约金无法律和合同约定。依据租赁合同第九条（第一款）、第十条（第二款）约定，被告因疫情原因致使合同履行出现困难，经过多次沟通未果后，依约提前30日通知原告，并获得其同意解除，不属于违约解除情形，原告请求支付违约金无法律及合同约定。7月18日双方口头约定解除合同时，原告张红并没有向被告要求支付违约金，在双方7月14日的微信记录中张红答应带新住户入住与被告协商装修费补偿事宜。原告请求支付装修期租金无法律及合同约定。因该房产最初交付时系毛坯房，且由被告承担装修义务，故双方约定了装修期免租2个月。虽然租赁合同第八条第（六）款约定合同期满时整体装修部分（即固定物）不得拆卸和毁损，但并未约定无偿留于原告，且亦未约定如提前解除合同需补交装修期租金。如认定被告存在违约情形，租赁合同关于违约金的约定过高，应于调整。被告7月18日交接房屋，7月27日新租户入住，被告价值5万元的装修被原告占用，故原告无任何损失，即使有损失，也只有9天的租金损失。 经审理查明：2018年11月18日,张红与汤玉梅签订《房屋租赁合同》，合同约定张红将其所有的位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区C1幢商111/商111上号房屋出租给汤玉梅经营养生保健使用。免租期为60天,自2018年11月19日起至2019年1月18日止。汤玉梅在免租期内免付租金,但水电费等相关费用由汤玉梅承担。租赁期自2019年1月19日起至2024年1月18日止，租期五年。租金(押金)为：2019年1月19日起至2021年1月18日,5000元/月；2021年1月19日起至2022年1月18日,5250元/月；2022年1月19日起至2023年1月18日,5512元/月；2023年1月19日起至2024年1月18日,6064元/月。支付方式:押一付三个月,首期租金及押金应于2018年11月18日支付,以后每期租金汤玉梅应于期限届满前15日支付。押金5000元，租赁期满或合同解除后,该房产租赁押金除抵扣应由汤玉梅承担的费用、租金,以及汤玉梅应当承担的违约赔偿责任外,剩余部分应如数返还。租赁期内的水费、电费、电视收视费、供暖费、物业管理费、房产租赁税费、卫生费等由汤玉梅承担；本合同终止后,汤玉梅应将本人物品及时搬出本该房产;逾期不搬,视为放弃物品所属权,张红有权自行处理。租赁期满后,张红应与汤玉梅共同清点室内设备设施;在设备设施良好,且汤玉梅已经结清本房产使用期间所产生的各项费用(如水电、物业、宽带、电话费、停车费等)并将注册地址迁出后五日内,张红应将全额押金无息退还给汤玉梅。汤玉梅在承租期内可以将其承租区域转租第三方,需提前30天通知张红并与张红沟通,汤玉梅收取第三方装修费用与张红无关。汤玉梅在合同期满后不再续租时,五个工作日内将该房屋内工商注册迁出,原汤玉梅方出资进行的室内装修及其他装备,除有关经营专用设备及办公用品等,其余整体装修部分(包括但不限于门窗、水暖、空调、照明、消防、通讯线路、隔墙等物业室外附着物、定着物)不得拆卸和损毁(汤玉梅另行添置的空调室外主机、室内挂机、电视机及双方另有协议除外)。经双方协商一致,可以解除本合同。因不可抗力导致本合同无法继续履行的,本合同自行解除。张红有下列情形之一的,汤玉梅有权单方解除合同:迟延交付该房产达5日的；交付的该房产严重不符合合同约定或影响安全、健康的；不承担约定的维修义务,致使无法正常使用该房的。汤玉梅有下列情形之一的,张红有权单方解除合同,收回该房产:不按照约定支付租金达10日的；欠缴各项费用达500元的；擅自改变该房产用途的；从事违法活动、损害公共利益。双方在违约责任中还约定，张红有迟延交付该房产达5日的、交付的该房产严重不符合合同约定或影响安全健康的、不承担约定的维修义务,致使无法正常使用该房的情形之一的,应按月租金的500%向汤玉梅支付违约金：有不按照约定支付租金达10日的、欠缴各项费用达500元的、擅自改变该房产用途的、从事违法活动、损害公共利益情形之一的,应按月租金的500%向张红支付违约金。租赁期内,张红需提前收回该房产的,或汤玉梅需提前退租的,应提前30日通知对方，并按月租金的500%支付违约金，张红还应退还相应的租金和相关装修费用。张红未按约定时间交付该房产或者汤玉梅不按约定支付租金但未达到解除合同条件的,以及汤玉梅未按约定时间返还该房产的,应按每逾期一天,由违约方按月租金额的百分之五标准支付违约金。案涉合同签订后,张红如约定向汤玉梅交付了案涉房屋,并按合同约定给予了汤玉梅两个月的免租期，并收取汤玉梅押金5000元。汤玉梅也对案涉房屋进行了装修，并使用了案涉房屋。2020年4月,汤玉梅以疫情原因未能支付房屋租金,并拖欠物业及水电费。2020年6月18日,汤玉梅向张红提出要求解除合同。张红要求汤玉梅先交清物业及水电费再谈解除合同事宜后，汤玉梅缴纳了至2020年7月21日的物业及水电费及至2020年7月19日的租金。2020年7月18日晚,双方办理了房屋交接手续。现张红因房屋出现多处损坏,漏水及霉变等现象,要求汤玉梅承担违约责任,并赔偿损失，汤玉梅也因要求张红退还押金及装修费用,双方发生争议未能协商一致。2020年9月7日，张红具状向本院提出如上诉请。 另查明，案涉房屋于2020年8月10日，由张红转租给了他人经营水果使用。 上述事实，有原告张红提供的原、被告身份证复印件、房屋租赁合同、房产证复印件、微信聊天记录、退房时房屋现场视频及图片，被告汤玉梅提供的《合肥市房屋租赁合同》、押金收据、2020年4月19日至7月19日房屋租金缴纳账单、2020年7月21日水电、物业费缴纳账单、2020年7月22日剩余电费缴纳微信记录、物业电费抄表单、店面工程决算书、装修费支付收据、新租户店铺现状照片、微信记录及当事人的当庭陈述等在卷佐证。 本院认为：2018年11月18日,原告张红与被告汤玉梅签订《房屋租赁合同》，合同约定张红将其所有的位于合肥市滨湖区南宁路与庐州大道交口五月花小区C1幢商111/商111上号房屋出租给汤玉梅经营养生保健使用。该租赁合同是双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应按合同履行各自的义务。被告有向原告支付按合同约定租金的义务，原告有按合同约定向原告交付案涉房屋义务。在本案的合同履行中，2020年4月,被告汤玉梅以疫情原因未能支付房屋租金,并拖欠物业及水电费，直至2020年7月21日交纳，其行为构成违约,现原告诉请要求被告向其支付违约金25000元,符合合同约定，但有鉴于2020年2至4月新冠肺炎疫情不可抗力影响，给被告造成了经营的困难，本院酌定免除其5000元违约金。并因双方就租赁合同提前解除达成一致，且被告汤玉梅已经于2020年7月18日搬离了案涉房屋，本院对原告的该请求及确认双方租赁合同于2020年7月解除一并予以支持。对于原告诉请的要求被告支付2018年11月19日起至2019年1月18日免租期间的租金10000元,因该诉请无法律依据，且与案涉合同约定相悖，本院对此不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条，第九十三条、第九十六条、第一百零七条、第一百一十七条之规定，判决如下： 一、确认原告张红与被告汤玉梅于2018年11月18日签订的《房屋租赁合同》于2020年7月18日解除，并被告汤玉梅于2020年7月18日返还了案涉房屋； 二、被告汤玉梅于本判决生效之日起十日内向原告张红赔偿违约金20000元； 三、驳回原告张红的其他诉讼请求。 被告如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费减半收取333元，由原告张红负担143元，被告汤玉梅负担190元。 本案为终审判决。 审判员  倪友柱 二〇二一年四月十日 书记员  李国庆 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。 依法成立的合同，受法律保护。 第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十七条因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。 本法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。