福建省莆田市城厢区人民法院民 事 判 决 书（2021）闽0302民初335号原告（反诉被告）：蔡真英，女，1981年12月6日出生，汉族，住莆田市荔城区。委托诉讼代理人：黄志伟、黄宗镇，福建倍拓律师事务所执业律师。被告（反诉原告）：莆田国有资产运营管理有限公司，住所地：莆田市城厢区荔城中大道1366号国资大厦23层，统一社会信用代码：91350300315776401C。法定代表人：邱忠生，董事长。委托诉讼代理人：林玉桂、林雅芳，福建绩学律师事务所执业律师。被告：莆田市归国华侨联合会，住所地：莆田市城厢区文献路558号市侨联大厦内，统一社会信用代码：13350300512450646Y。负责人：陈锦堂，主席。委托诉讼代理人：林敏毅，福建闽莆律师事务所执业律师。委托诉讼代理人：林怡君，福建闽莆律师事务所实习律师。原告蔡真英与被告莆田国有资产运营管理有限公司（以下简称：莆田国有资产公司）、莆田市归国华侨联合会房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告蔡真英的委托诉讼代理人黄志伟、黄宗镇，被告莆田国有资产公司的委托诉讼代理人林雅芳，被告莆田市归国华侨联合会的委托诉讼代理人林敏毅、林怡君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。蔡真英向本院提出诉讼请求：1.确认蔡真英与莆田市归国华侨联合会于2019年5月30日签订的《房产租赁合同》以及蔡真英与莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司于2020年10月16日签订的《协议书》已于2020年12月15日解除；2.判令莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司共同向蔡真英返还租赁押金5万元，并向蔡真英支付以该款为基数，自起诉之日起至全部还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍（年利率5.775%＝3.85%×1.5）计付的利息；3.判令本案全部诉讼费用由莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司承担。事实和理由：2019年5月，蔡真英通过莆田市行政服务中心投标中标取得莆田市归国华侨联合会名下，坐落于莆田市城厢区××路××号××大厦××层店面承租权。同月30日，蔡真英与莆田市归国华侨联合会签订《房产租赁合同》，同日蔡真英向莆田市归国华侨联合会支付了租赁押金5万元。同年6月4日，莆田市归国华侨联合会同意蔡真英将店面转租给福建永辉超市有限公司（以下简称：永辉超市）用于商业零售。同月12日，蔡真英与永辉超市签订《房屋租赁合同》。2020年9月17日，莆田市归国华侨联合会将店面托管给莆田国有资产公司。同年10月16日，蔡真英与莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司就店面租赁托管事宜签订《协议书》，约定莆田国有资产公司承接履约租赁等事宜，莆田市归国华侨联合会将押金5万元转交莆田国有资产公司。租赁期间，蔡真英依约支付租金并承担相关费用。2020年初发生新冠疫情，同年4月，龙德井片区危旧房改造征迁，同年9月，文献北片区改造征迁。受其影响，租赁店面所在区域零售经营环境已不复存在，租赁合同的目的已根本无法实现。同年12月2日，永辉超市以《解约函》方式函告蔡真英，因“店面亏损严重”，提前于2020年12月14日解除租赁关系，蔡真英于同月14日与永辉超市就合同解除事宜协商确认、交接退房等。2020年12月9日，蔡真英向莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司邮寄《通知函》，向其告知于同月15日解除租赁关系，于同月18日前交接店面退还等事宜。莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司收到通知后要求蔡真英在不改变原租金额的前提下，协商招租、更换承租人，经多次协商未果，蔡真英于同月26向莆田国有资产公司转账支付截止2020年12月18日的租金及税费，并将店面钥匙交还莆田国有资产公司管理人员。同月30日，莆田国有资产公司向蔡真英邮寄《关于〈通知函〉的回函》，表示不同意解除租赁关系，故提起诉讼，请求判如所请。莆田国有资产公司辩称：1.涉案《房产租赁合同》、《协议书》的解除条件尚未成就，不能予以解除。蔡真英承租时的营商环境未改变，不存在租赁合同目的无法实现情形；2.蔡真英违约在先，根据合同约定，在合同履行期间若擅自解除合同或逾期支付租金，莆田国有资产公司有权不予退还租赁押金5万元。莆田市归国华侨联合会辩称：1.涉案《房产租赁合同》项下莆田市归国华侨联合会的权利、义务及责任均已转归莆田国有资产公司承继。2.蔡真英诉求确认解除《房产租赁合同》、《协议书》及返还押金5万元依法不能成立，应予驳回。若因征迁有影响永辉超市零售经营，此应为商业风险，并非不可抗力，故蔡真英不具备法定或者约定解除事由，其通知解除的行为不发生法律效力。另外，蔡真英并无实际经营永辉超市，亦不存在承担超市经营风险问题。莆田国有资产公司向本院提出反诉请求：依法判令1.蔡真英按五年租金总价款1477265.52元的30%向莆田国有资产公司支付违约金443180元；2.莆田国有资产公司有权不予退还蔡真英交纳的押金5万元；3.蔡真英向莆田国有资产公司支付自2020年12月19日起至《房产租赁合同》实际解除之日止的租金（租金标准：23383.16元/月，往后每年租金在上一年度租金基础上递增5%），并按未付部分租金的千分之一每天向莆田国有资产公司支付违约金；4.自2020年12月19日起至《房产租赁合同》实际解除之日止因涉案租赁产生的所有税费全部由蔡真英承担；5.本案的诉讼费由蔡真英承担。事实和理由：2019年5月30日，莆田市归国华侨联合会与蔡真英签订《房产租赁合同》。2020年9月17日，莆田市归国华侨联合会与莆田市莆阳资产管理有限公司（以下简称：莆阳公司）签订《不动产托管合同书》，将涉案租赁房屋托管给莆阳公司管理。同月18日，莆阳公司更名为莆田国有资产运营管理有限公司。同年10月16日，莆田市归国华侨联合会、蔡真英与莆田国有资产公司签订《协议书》，约定前述《房产租赁合同》项下莆田市归国华侨联合会的权利义务由莆田国有资产公司承继履约。同年12月9日，蔡真英单方向莆田国有资产公司提出解除合同，严重损害莆田国有资产公司的合法权益，故提起反诉请求判如所请。蔡真英辩称：1.莆田国有资产公司的反诉诉求相互矛盾。第1、2项诉讼请求是基于租赁关系解除后的违约责任，第3、4项是基于租赁关系未解除逾期支付租金的责任；2.蔡真英解除讼争租赁关系，符合租赁合同约定和法定的情势变更原则，不存在违约解除行为；3.退一步说，假设蔡真英主张解除讼争租赁关系的理由不成立，在莆田国有资产公司没有举证证明损失的情况下，蔡真英不承担超出被没收履约保证金的违约责任。本院经审理对双方没有争议的事实认定如下：2019年5月30日，莆田市归国华侨联合会作为出租方（甲方）与蔡真英作为承租方（乙方）签订《房产租赁合同》一份，合同约定：一、出租房屋基本情况甲方出租给乙方使用的房屋位于莆田市城厢区××路××号××大厦××层，总建筑面积343.87平方米（租金以此面积计算）……二、出租房屋用途乙方要依法经营，经营商业零售不得擅自改变用途；若乙方要改变用途，应事先征得甲方同意；若乙方要转让，须征得甲方书面同意后协商转让。三、房屋出租期限出租房屋期限为五年，即自2019年7月9日起至2024年7月8日止；装修免租期为40天，即2019年5月30日起至2019年7月8日止。四、押金、租金标准及支付方式1.租赁押金：人民币50000元，乙方应在签订合同当日缴纳；租赁期满，经甲方验收合格及核算无误后一次性予以退还。2.租金标准：第一年（含装修期40天）按中标价即每月每平方米65元执行；自第二年起，每年租金均在上一年度租金基础上递增5%，即第一年月租金65元／㎡／月，第二年月租金68元／㎡／月，第三年月租金71元／㎡／月，第四年月租金75元／㎡／月，第五年月租金79元／㎡／月计算执行；租金不含税费，若产生税费均由乙方承担缴纳。3.租金支付办法：乙方应在每月10日之前把当月的租金以转账方式支付给甲方指定的银行账户……五、双方的权利与义务……2.乙方的权利与义务（1）按时向甲方支付租金，逾期支付应承担违约责任……（5）如因国家建设、政府政策调整，不可抗力因素等造成合同无法继续执行时，合同自行终止，双方互不承担责任……六、违约责任1.在合同履行期间，如任何一方擅自解除合同，违约方应按合同五年租金总价款的30%向守约方支付违约金；若乙方擅自解除合同，甲方还有权取消其押金（不含违约金）。2.若乙方逾期五天支付租金，每超过一日，应按未付部分的千分之一向甲方支付违约金；若逾期一个月，甲方有权解除合同，收回出租房屋，并取消乙方押金……蔡真英于同日向莆田市归国华侨联合会转账支付50000元押金。同年6月4日，莆田市归国华侨联合会出具《证明》一份，内容载明：我会于2019年5月30日与承租人蔡真英签订了《房产租赁合同》，将我会依法拥有的坐落在莆田市城厢区××路××号××大厦第一层343.87㎡的房屋出租给蔡真英使用，并同意承租人蔡真英将该场地转租给福建永辉超市有限公司依法使用。同日，莆田市归国华侨联合会出具《产权证明》一份，内容载明：兹有福建永辉超市有限公司使用的地点在城厢区××路××号××大厦××层××房，面积是343.87平方米，该产权属于莆田市归国华侨联合会所有。现需办理有关证照，望给予办理为盼。2019年6月12日，蔡真英作为出租方(甲方)与永辉超市作为承租方（乙方）签订《房屋租赁合同》一份,约定蔡真英将上述租赁房屋出租给永辉超市，合同项下承租房屋的建筑面积约为295平方米，租赁期限为自2019年6月5日起至2024年7月14日止。2020年9月17日，莆田市归国华侨联合会与莆阳公司(现莆田国有资产公司)签订《不动产托管合同书》，约定莆田市归国华侨联合会将涉案位于城厢区文献路558号的侨联资产托管给莆阳公司经营管理使用，托管合同期限为10年。2019年6月4日莆田市归国华侨联合会与蔡真英签订的《房屋租赁合同》，自2020年9月17日起该《房屋租赁合同》项下甲方的权利、义务及责任即全部转归乙方承继。2020年10月16日，莆田市归国华侨联合会作为甲方、蔡真英作为乙方、莆田国有资产公司作为丙方签订《协议书》一份，内容载明：鉴于2020年9月17日甲方与丙方签订的《不动产托管合同书》，甲、乙、丙三方现就2019年6月4日甲方与乙方订定的《房屋租赁合同》承接履约等事宜达成协议如下：1.根据甲方与丙方签订的《不动产托管合同书》第五条的有关规定，自2020年9月17日起甲方在与乙方签订的《房屋租赁合同》中所享有的权利及承担的义务、责任均转归丙方承继，乙方对此不持异议。2.自2020年9月17日起，乙方蔡真英应向丙方履行《房屋租赁合同》中所约定的全部义务，包括但不限于向丙方缴纳租金等。3.根据《房屋租赁合同》，乙方蔡真英已缴纳给甲方的押金50000元，甲方应在本协议签订之日转交给丙方；该押金由乙、丙方按《房屋租赁合同》约定执行……后莆田市归国华侨联合会向莆田国有资产公司支付押金5万元。同年12月2日，永辉超市向蔡真英发送《解约函》，载明：……贵方与我司于2019年6月12日就莆田市城厢区××路××号××大厦一层项目合作事宜签订了《租赁合同》。现因该店亏损严重，致使我司无法履行《租赁合同》。现正式通知贵方：我司与贵方的《租赁合同》自2020年12月14日正式解除……同月9日，蔡真英向莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司发送《通知函》，内容载明：……2020年初，受新冠疫情影响，零售店客流骤降；另受2020年4月龙德井片区危旧房改造征迁、2020年9月文献北片区改造征迁影响……本人只能通知联合会及受托管方：自2020年12月15日起提前终止《房产租赁合同》和《协议书》；本人将于2020年12月18日前腾空租赁房屋，请安排人员与本人联系交接租赁房屋，及时处理合同解除善后事宜。逾期未派员交接的，视同本人已经交付……莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司分别于同月10日、11日收到该《通知函》。同月14日，蔡真英作为甲方与永辉超市作为乙方签订《合同解除协议》，内容载明：……一、双方同意，原合同于2020年12月14日提前解除；二、双方均确认，自本协议签订之日起，原合同项下双方的所有权利义务均无需继续履行，除本协议第三、四、五条另有约定外，双方互不追究其他任何违约责任；三、双方确认本协议签订后，原乙方已支付给甲方的履约保证金人民币60544元直接没收，不予以退还……同日，蔡真英与永辉超市签订《租赁场地交付确认书》，载明因合同提前解除，永辉超市提前于2020年12月14日将租赁场地归还给甲方。同月26日，蔡真英向莆田国有资产公司转租支付截止2020年12月18日的租金及税费共14256元。同月28日，莆田市鑫安泰物业服务有限公司出具证明一份，载明截止2020年12月28日，永辉超市营业期间所产生的电费及物业费均已结清。同月30日，莆田国有资产公司向蔡真英出具《关于的回函》，载明未经莆田国有资产公司同意，蔡真英不得擅自变更或者解除合同。若蔡真英坚持提前解除涉案《房产租赁合同》、《协议书》，需向国有资产公司支付五年租金总价款1477265.52元的30%的违约金即443180元，同时不予退还押金50000元。截止本函发出之日，蔡真英尚欠莆田国有资产公司2020年度12月份未缴租金（含税）10296.32元及逾期支付租金的违约金……蔡真英提供的其与莆田国有资产公司的工作人员林晶的短信聊天记录截图载明，蔡真英向林晶发送内容为：“……我于12月24日下午把侨联托管给你们的位于文献路558号市侨联大厦一层店面的钥匙放在你处，我当时口头请你们及时转交给市侨联，你们交了吗？”，林晶回复：“他们不可能收的，因为全部托管给我们了，下次过来把钥匙拿走”等；提供的双方在2021年1月21日的通话录音内容证明莆田国有资产公司不同意蔡真英解除涉案租赁合同，并让蔡真英找下一家承租；提供的莆田市城厢区人民政府于2020年4月发布的《莆田市城厢区人民政府关于龙德井片区危旧房改造项目房屋征收告知书》网页截图及现场照片，载明因龙德井片区危旧房改造项目建设需要，城厢区人民政府对龙德井片区危旧房改造项目范围内的国有土地性质上房屋实施征收；提供的莆田市人民政府于2020年9月16日发布的《形成旧城更新连片规模效益城厢区文献北片区改造项目启动》，载明2020年9月14日，城厢区文献北区改造项目征迁大会召开。提供的莆田市城厢区文献北片区改造项目指挥部于2021年2月24日发布的《关于城厢区文献北片区改造项目搬迁交房的通告》载明自2021年3月1日起，文献北片区改造项目全面转入搬迁交房阶段。对双方有争议的涉案《房产租赁合同》、《协议书》是否解除的问题，本院分析认定如下：蔡真英主张其与莆田市归国华侨联合会签订的《房产租赁合同》已于2020年12月15日解除，解除合同符合合同约定及法定的情势变更规定。莆田市国有资产公司及莆田市归国华侨联合会主张涉案的《房产租赁合同》、《协议书》解除条件尚未成就，不能予以解除。本院经审查认为：蔡真英与莆田市归国华侨联合会签订的《房产租赁合同》约定涉案租赁房屋用于经营商业零售，不得擅自改变用途，后蔡真英与永辉超市签订《房屋租赁合同》将涉案房屋后转租给永辉超市。涉案的租赁房屋紧临龙德井片区、文献北片区，2020年4月城厢区人民政府对龙德井片区危旧房改造项目范围内的国有土地性质上房屋实施征收，同年9月城厢区文献北片区改造项目启动，2021年3月1日起，文献北片区改造项目全面转入搬迁交房阶段。因拆迁人流骤减，案涉房屋营商环境已发生变更。根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条规定：“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，现涉案房屋周边的商业零售环境已发生了重大变化，符合法律规定的情势变更，且蔡真英与永辉超市已于2020年12月14日解除双方签订的《房屋租赁合同》，若要求蔡真英一方继续履行涉案的《房产租赁合同》、《协议书》对其明显不公平。因蔡真英于2020年12月9日向莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司发送《通知函》，通知自2020年12月15日起提前终止《房产租赁合同》、《协议书》，莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司分别于同月10日、11日收到该《通知函》，故蔡真英关于确认莆田市归国华侨联合会签订的《房产租赁合同》已于2020年12月15日解除的主张有理，予以支持。综上，本院认为：蔡真英与莆田市归国华侨联合会签订的《房产租赁合同》以及涉案的《协议书》、《房屋租赁合同》等均系当事人的真实意思表示，且没有违反法律、法规的效力性强制性规定，是合法有效的。现蔡真英请求确认《房产租赁合同》、《协议书》已于2020年12月15日解除符合情势变更，本院予以支持。蔡真英请求莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司返还押金5万元，因《协议书》约定自2020年9月17日起，莆田市归国华侨联合会在与蔡真英签订的《房产租赁合同》中所享有的权利及承担的义务、责任均转归莆田国有资产公司承继，蔡真英已缴纳的押金50000元，莆田市归国华侨联合会应转交给莆田国有资产公司，该押金由蔡真英、莆田国有资产公司按原《房产租赁合同》约定执行。现《房产租赁合同》、《协议书》已解除，莆田市归国华侨联合会亦已将5万元押金转交给莆田国有资产公司，故应由莆田国有资产公司向蔡真英退还押金5万元，蔡真英请求莆田市归国华侨联合会承担共同退还押金的责任没有依据，本院不予支持。蔡真英请求莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产公司向其支付以5万元押金为基数，自起诉之日起至全部还清之日止按照同期全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率的1.5倍计付的利息没有依据，本院不予支持。因本案系情势变更而解除合同，蔡真英不存在违约行为，故莆田国有资产请求蔡真英按五年租金总价款1477265.52元的30%向莆田国有资产公司支付违约金443180元以及不予退还蔡真英交纳的押金5万元没有依据，本院不予支持。同理，因合同已解除，故莆田国有资产公司请求蔡真英向其支付自2020年12月19日起至《房产租赁合同》实际解除之日止的租金和违约金以及自2020年12月19日起至《房产租赁合同》实际解除之日止因涉案租赁产生的所有税费全部由蔡真英承担，均缺乏依据，本院均不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十六条、九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款和《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决如下：一、确认蔡真英与莆田市归国华侨联合会于2019年5月30日签订的《房产租赁合同》以及蔡真英与莆田市归国华侨联合会、莆田国有资产运营管理有限公司于2020年10月16日签订的《协议书》已于2020年12月15日解除；二、莆田国有资产运营管理有限公司应于判决生效之日起十日内退还给蔡真英房屋租赁押金5万元；三、驳回蔡真英的其他诉讼请求；四、驳回莆田国有资产运营管理有限公司的反诉请求。案件受理费15079元，减半收取计7539.5元，由蔡真英负担330元，莆田国有资产运营管理有限公司负担7209.5元；反诉费用4600元，由莆田国有资产运营管理有限公司负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。申请执行的期限为二年。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省莆田市中级人民法院。审 判 员 邱晓敏二〇二一年四月十五日法官助理 刘雪冰书 记 员 陈伟伟附：本案相关的法律法规及申请执行提示《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。法律、行政法规规定解除合同应当办理批准、登记等手续的，依照其规定。九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。最高人民法院《关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。