山东省德州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）鲁14民终1063号上诉人（原审被告、反诉原告）：周全升，男，1963年12月9日出生，汉族，住临邑县城区。委托诉讼代理人：宫景顺，临邑维民法律服务所法律工作者。被上诉人（原审原告、反诉被告）：邢侗街道办事处东街村委会第三生产小组，住所地临邑县东街村委会驻地。负责人：王明高，组长。委托诉讼代理人：付秀婷，临邑恒源法律服务所法律工作者。上诉人周全升因与被上诉人邢侗街道办事处东街村委会第三生产小组（以下简称东街第三生产小组）土地租赁合同纠纷一案，不服山东省临邑县人民法院（2020）鲁1424民初3651号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。周全升上诉请求：1.撤销临邑县人民法院（2020）鲁1424民初3651号民事判决书第二项、第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失15万元或者将本案发回重审；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审判决认定事实错误导致违反公平原则。1.租赁合同签订后，被上诉人的前负责人张富泉多次承诺合同到期后再租给上诉人20年；2.在上诉人建设案涉建筑物、构筑物的过程中，被上诉人的前负责人张富泉提供了大量的帮助，协助上诉人建设了建筑物、构筑物，在此基础上上诉人对案涉土地投入巨资，建设了房屋、钢结构；3.张富泉协助上诉人建设房屋、大棚和承诺合同期限在延长20年的行为属于职务行为，对被上诉人产生约束力；4.根据以上情况，上诉人与被上诉人的合同尚在履行过程中，被上诉人主张拆除价值30余万元的建筑物、构筑物，不给予赔偿，不合理，也不符合《中华人民共和国民法典》第六条规定的公平原则。二、被上诉人违反诚信原则，诉讼请求违法。被上诉人在一审中不顾其前任负责人履行职务行为同意续租20年的情况下，全盘否定上述客观事实，有违《中华人民共和国民法典》第七条规定的诚信原则。诚信原则作为民法公认的基本准则，要求民事主体在行使民事权利、履行民事义务、承担民事责任时都应当秉承诚实、善意，信守自己的承诺，被上诉人在履行合同的过程中不信守承诺，违反自己承诺的再续租20年的客观事实，致使上诉人投入巨额资金，现在主张拆除案涉土地上的建筑物，构筑物，其诉讼请求不应得到支持。被上诉人在一审中当庭变更诉讼请求可以看出，被上诉人的真实目的是为了以5万元的价格获取上诉人价值32万余元案涉房产。三、涉案《土地租赁合同》无效。案涉土地系农用地，根据《土地租赁合同》的合同目的：为促进集体及私营经济的发展，根据这一目的，双方签订合同的时候的初衷是为的非农业建设，基于上述理由加之被上诉人承诺再续租20年，上诉人投入巨额资金建设了案涉土地上的建筑物，构筑物。被上诉人作为案涉土地的所有人，在承包案涉土地时，被上诉人已许诺为上诉人办理建设用地的手续。但由于种种原因，被上诉人至今未能办理相关手续，存在重大过错，因其过错导致涉案《土地租赁合同》无效。现在一审判令上诉人拆除案涉土地上的建筑物、构筑物给上诉人造成重大的损失，被上诉人理应赔偿上诉人的损失。四、结合被上诉人的过错程度，被上诉人主张如拆除案涉土地的建筑物、构筑物应再赔偿上诉人财产价值的70%，即225526元，扣除已经支付的5万元即175526元，上诉人只主张15万元。其余部分放弃。综上，一审认定事实不清，违反公平、诚信原则，请求撤销临邑县人民法院（2020）鲁1424民初3651号民事判决书第二项、第三项，依法改判被上诉人赔偿上诉人损失15万元或者将本案发回重审。东街第三生产小组辩称，一审法院判决事实清楚、证据确凿充分、程序公正合法。一、上诉人与被上诉人于2010年2月4日签订《土地租赁合同》约定了双方的权利义务，合同约定期限十年，2020年2月4日合同到期，合同到期后双方未就续签合同达成一致意见，上诉人应当依据合同约定日期交还承包土地并恢复土地租赁时的原状，拆除擅自建设的建筑物、构筑物。被上诉人前负责人张富泉也没有承诺合同到期后再让上诉人承租20年，张富泉也无权代表东街第三生产小组成员作出上述承诺，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条规定，涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：（四）土地承包经营方案；前负责人没有承诺到期后让上诉人再承租20年，没有依据法定程序，其个人行为也是无效的。另外，上诉人在上诉理由中自称涉案《土地租赁合同》无效，前两个理由认可合同有效，是前后陈述矛盾，不应采信。《中华人民共和国民法典》是2021年1月1日实施，该案是2020年立案审理，上诉人引用《中华人民共和国民法典》是错误的。二、合同到期后双方需要解除合同。因上诉人在租赁土地上建有建筑物和构筑物，双方是在平等自愿的基础上于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》，上诉人以5万元的价格将涉案土地建筑物等出卖给被上诉人，被上诉人实际向上诉人支付了7万元，不存在上诉人诉状中所称的不当得利。且在一审中双方也同意解除该合同，一审法院予以支持。被上诉人不存在违反诚信原则，故此应当依法驳回上诉人的上诉请求。三、《土地租赁合同》合法有效。在该《土地租赁合同》第三项载明：“乙方按每亩每年700斤小麦和700斤玉米的标准给付甲方租金”该约定足以说明上诉人所租赁的土地系农用地，上诉人应按原用途使用。上诉人没有任何证据证明双方签订《土地租赁合同》时，被上诉人将涉案土地租给上诉人用于非农建设。上诉人违规改变土地用途私自在农用土地上建设房屋等，因此拆除涉案土地上建筑物的损失应当自行承担。综上所述，一审法院判决事实清楚、证据确凿充分、程序公正合法，请求二审法院维持一审判决。东街第三生产小组向一审法院起诉请求：1.确认双方2020年5月26日签订的《房屋购买合同》合法有效；2.周全升2020年11月1日起从案涉建筑物、构筑物中搬走，东街第三生产小组恢复所有权行使；3.周全升向东街第三生产小组支付自2020年11月1日至从案涉建筑物、构筑物中搬离之日的占用费（参照市场同等地段租金）；本案诉讼费由周全升负担。后变更诉讼请求为：1.周全升拆除在承包土地内私自建设的建筑物、构筑物等设施并恢复原状；2.周全升支付自合同到期日（2020年2月4日）至建筑物、构筑物拆除日的土地占用费；3.周全升向东街第三生产小组返还购买案涉建筑物、构筑物的款项70000元；4.本案诉讼费用由周全升承担。周全升提出反诉请求：1.撤销双方于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》；2.诉讼费用由东街第三生产小组负担。后变更反诉请求为：1.解除双方签订的《房屋购买合同》；2.东街第三生产小组赔偿周全升案涉土地上建筑物、构筑物价值的70%，即225526元；3.如东街第三生产小组不赔偿，请求驳回东街第三生产小组的诉讼请求；4.诉讼费用由东街第三生产小组负担。一审法院认定事实：东街第三生产小组作为出租方（甲方），周全升作为承租方（乙方）于2010年2月4日签订了《土地租赁合同》。合同载明：“为促进集体及私营经营的发展，由于地少无法分配给群众种植，经群众同意后，东街三组现将学校西邻现有土地15亩，租给乙方使用”。合同约定：租赁期限自2010年2月4日起至2020年2月4日止。合同约定：乙方按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米的标准付给甲方租金，以当时市场价格计算，乙方分别于每年的12月31日一次付清。若乙方不按期兑现资金，而造成的经济纠纷由乙方负全责。合同约定：租赁期限内土地所有权仍归东街三组所有，土地使用权及生产经营权归乙方，任何人无权干涉。合同约定：土地租赁期满，经双方协商可续签合同，租金另行商议。东街第三生产小组与周全升于2020年5月26日签订了《房屋购买合同》，合同的内容为：“周全升，身份证号：372428196312××××，在邢××街道办事处××组集体土地上（位于犁城小学西邻）所建的院落一处（北屋3间，东西长11米，南北宽6米；东屋六间，东西宽6米，南北长21米；钢结构大棚东西宽10米，南北长50米，面积约500㎡；小铁屋两个；西屋1间，东西宽5米，南北长4米；院墙60米），于2020年2月14日因土地租赁合同到期，经双方协商，周全升自愿将所建全部建筑物一次性转让给东街三组集体所有，定价为伍万元，从此周全升自愿放弃一切权利，空口无凭，立字为据。”2020年12月2日，周全升向山东明信价格评估有限公司提出评估委托，评估事项为：周全升所有的位于临邑县产及地上附着物的价格。山东明信价格评估有限公司于2020年12月8日出具评估报告书，评估报告书载明评估基准日（2020年12月2日）标的房产及地上附着物的评估价值为322180.00元。评估报告书载明的作为评估对象的房产及地上附着物包括：东房、南房、南房后倒座、厂房、西复合板房、东北彩钢房1、东北彩钢房2、东彩钢棚、南复合板房、南彩钢棚、厕所、大门、铁丝网围挡、院墙、硬化地面、立砖地面、红砖地面、压水井、杨树、梧桐、水电改造。一审法院认为，周全升与东街第三生产小组均同意解除双方签订的《房屋购买合同》，对周全升提出的解除案涉《房屋购买合同》的诉讼请求，一审法院予以支持。因合同签订后案涉建筑物、构筑物仍由周全升使用，不存在返还案涉建筑物、构筑物的问题。东街第三生产小组称《房屋购买合同》签订后向周全升支付了7万元对价款，周全升对此不认可，称东街第三生产小组只支付了5万元，在东街第三生产小组未提供证据证明其支付了7万元对价款，且合同约定的对价款数额为5万元的情况下，东街第三生产小组提出的支付了7万元对价款的主张一审法院不予认可，一审法院认定东街第三生产小组支付对价款的数额为5万元。在合同解除的情况下，东街第三生产小组请求周全升返还已支付的对价款，一审法院予以支持。周全升主张案涉《土地租赁合同》无效，理由为：案涉土地系农用地，东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设，应当办理农用地转用审批手续，但双方均未办理上述手续。东街第三生产小组不认可周全升提出的东街第三生产小组将案涉土地出租给周全升用于非农建设的主张，称案涉土地系农用地，周全升承租案涉土地后应按原用途使用。在案涉《土地租赁合同》未约定土地出租后的用途的情况下，周全升主张东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设，周全升应当提供证据证明自己的上述主张，但周全升称该约定是口头约定，没有证据提交，在这种情况下，对周全升的上述主张，一审法院不予认可。在周全升不能证明案涉《土地租赁合同》签订时双方约定东街第三生产小组将案涉土地出租给自己用于非农建设的情况下，周全升依据案涉土地未办理农用地转用审批手续而主张案涉《土地租赁合同》无效，一审法院不予支持。周全升称其经东街第三生产小组同意后在案涉土地上建设了案涉建筑物、构筑物，东街第三生产小组的前负责人张富泉承诺租赁期限届满后按原租赁价格再租给周全升20年并在周全升建设案涉建筑物、构筑物的过程中提供了协助。东街第三生产小组对周全升主张的上述事实均不认可，周全升称其主张的上述事实均是口头约定，无证据提交，在这种情况下，对周全升主张的上述事实一审法院不予认可。案涉《土地租赁合同》约定的租赁期限已于2020年2月4日届满，在双方未就续租达成一致的情况下，东街第三生产小组要求周全升拆除其在案涉土地上建设的建筑物、构筑物，一审法院予以支持。东街第三生产小组要求周全升支付其将案涉建筑物、构筑物拆除之前的土地占用费，一审法院予以支持。土地占用费应自2020年2月5日起计算至周全升将案涉建筑物、构筑物拆除之日。土地占用费的数额应按案涉《土地租赁合同》中约定的租赁价格计算，即按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米当时市场价格折算后的金额计算。在周全升未能举证证明其经东街第三生产小组同意后建设了案涉建筑物、构筑物的情况下，即使周全升建设案涉建筑物、构筑物时东街第三生产小组知情但未表示反对，在案涉《土地租赁合同》已经履行完毕的情况下，周全升要求东街第三生产小组赔偿其因案涉建筑物、构筑物拆除而受到的损失，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第二百一十七条、第二百二十三条、第二百三十五条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：一、解除东街第三生产小组与周全升于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》；二、周全升于本判决生效之日起十日内向东街第三生产小组返还已支付的对价款50000元；三、周全升于本判决生效之日起三十日内拆除其在承租的土地上修建的院落（北屋3间，东西长11米，南北宽6米；东屋六间，东西宽6米，南北长21米；钢结构大棚东西宽10米，南北长50米，面积约500㎡；小铁屋两个；西屋1间，东西宽5米，南北长4米；院墙60米）；四、周全升向东街第三生产小组支付自2020年2月5日起至周全升将本判决第三项中的院落拆除之日的土地占用费（占用费的价格按每亩地每年700斤小麦和700斤玉米当时市场价格折算后的金额计算）；五、驳回周全升的其他反诉请求。本诉案件受理费1650元，减半收取825元，由东街第三生产小组负担240元，由周全升负担585元。反诉案件受理费4682元，减半收取2341元，由周全升负担。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院认证，上诉人周全升提交的三张图片仅能证明案涉土地上建筑物、构筑物存在的事实，并不能够证明其所主张的涉案建筑物、构筑物是在被上诉人东街第三生产小组允许和支持的情况下修建的。因此，本院对于上诉人周全升提交的证据不予采信。本院认为，公平原则是民法的基本原则，在法律规则欠缺时，法律原则对规则具有补充完善作用，只有在穷尽规则时，方可适用原则。本案涉及合同的成立、合同的生效以及合同的解除和合同权利义务终止，并非无法律规则可适用，故不应抛弃法律规则直接适用法律原则。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据证明或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”本案中，上诉人周全升并未提交证据证明东街第三生产小组和前负责人张富泉关于涉案《土地租赁合同》到期后续租的承诺及对涉案土地上修建建筑物、构筑物行为的支持和允许；另外，虽然周全升和东街第三生产小组于2020年5月26日签订的《房屋购买合同》因价款问题已经解除，但是合同签订时的意思表示已经证明，双方是在解决土地租赁问题的基础上对涉案建筑物、构筑物进行的处理；此外，根据《土地租赁合同》第五条的规定，土地租赁期满，经双方协商可续签合同，租金另行商议。由此可知，合同续期问题需要东街第三生产小组和周全升进行商议决定另行签订租赁合同，并且要经过村民小组成员或者代表的签字才能生效，而非由其单个个人的行为决定，因此，上诉人周全升在签订《土地租赁合同》时应当清楚土地续租仍然存在不确定性，对于其在土地上的投资应当承担相应的风险责任。综上，周全升和东街第三生产小组应当按照《土地租赁合同》的约定，完成对涉案土地原状的恢复。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，只有存在该条五种情形之一时才应当认定合同无效。本案中，上诉人周全升认为涉案《土地租赁合同》中的土地为农用地，但是其用于了非农业建设，东街第三生产小组没有完成将农用地转为建设用地的审批手续，损害了社会公共利益，本院认为涉案《土地租赁合同》并未体现出双方关于租赁土地转为建设用地的意思表示，周全升也未提供证据证明其在承租土地上修建建筑物及构筑物是在经过东街第三生产小组同意的基础上进行的；另外，从合同内容可知，东街第三生产小组根据小组成员的意见签订涉案《土地租赁合同》的主要目的是为促进集体和私营经营的发展、化解人地矛盾而进行的土地租赁行为，在一定程度上激活了土地利用价值，维护了村集体经济组织成员的利益，并未体现出损害社会公共利益的行为。因此，本院对于上诉人周全升的主张不予支持。综上所述，周全升的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3300元，由上诉人周全升负担。本判决为终审判决。审 判 长 张小雪审 判 员 郝全树审 判 员 高晓敏二〇二一年四月十五日法官助理 苑占伟书 记 员 杨 杰