福建省厦门市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽02民终641号上诉人（原审被告）：陈文通，男，1969年9月16日出生，汉族，住福建省漳浦县。被上诉人（原审原告）：厦门市茂洋水产贸易公司，住所地福建省厦门市思明区营平路32-38号。法定代表人：王**，总经理。委托诉讼代理人：商柏川，男，公司工作人员。委托诉讼代理人：罗水秀，女，公司工作人员。上诉人陈文通因与被上诉人厦门市茂洋水产贸易公司（以下简称茂洋公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初15838号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月8日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序对本案进行了审理。本案现已审理终结。陈文通上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判陈文通将厦门市思明东路37号之一1-4一楼房屋腾空退还茂洋公司的时间为三个月内；2.撤销一审判决第二项，改判陈文通缴纳茂洋公司2020年1月至10月的占有使用费按原租金缴纳，不予上浮10%。事实和理由：一、由于受疫情影响，租赁房屋内积压货品较多，寻找合适的搬迁地点需要一定时间、清理货物也需要一定时间，时间非常仓促，因此一个月的搬迁期不够，请求二审给予三个月搬迁期限。二、2020年受疫情影响，实体经济冲击较大，陈文通经营惨淡且租金在陈文通承租期间就已多次上调，最新一期的租金也是在2018年7月上调后才制定的，距离2020年1月也不到一年半的时间，请求给予陈文通按原租金标准向茂洋公司缴纳2020年1月至10月的占有使用费。茂洋公司辩称，陈文通诉称的搬迁时间不够的事实并不存在，租期自2019年12月31日届满后，茂洋公司就明确书面告知陈文通不再出租租赁房屋，并多次催促陈文通腾退，但陈文通拒不将房屋交还茂洋公司，茂洋公司自2019年12月11日通知陈文通腾退租赁房屋至今已留有足够的时间予以搬迁，陈文通在此期间始终没有履行腾退的义务。其次，陈文通主张按原租金标准支付2020年1月至10月的房屋占用费没有事实依据，不符合《租赁合同》第十六条第四款关于房屋占用费按照原租金三倍的约定。陈文通强行占用租赁房屋至今，不仅侵害茂洋公司正常经营活动的合法权利，也给茂洋公司造成了重大经济损害，茂洋公司要求陈文通按原租金标准3倍支付占有使用费并无不当。茂洋公司向一审法院起诉请求：1.陈文通立即将厦门市思明区思东路37号之1－4房屋恢复原状并腾退交还给茂洋公司；2.陈文通立即向茂洋公司支付房屋占有使用费（按73869元/月的标准，自2020年1月1日起计至实际交还上述房屋之日止，暂计至2020年7月31日为517083元）。一审诉讼过程中，茂洋公司明确第1项诉讼请求中的“厦门市思明区思东路37号之1－4房屋”是指厦门市思明区思明东路37号之1－4一楼房屋中面积为156平方米的部分，“恢复原状”是指腾空。一审法院认定事实：2017年12月27日，茂洋公司与案外人保开公司签订《厦门市直管非住宅房屋租赁合同》，约定茂洋公司向保开公司承租厦门市思明区思明东路37号之1－4一楼房屋，建筑面积240平方米，租赁期限自2016年1月1日起至2018年12月31日止。上述租赁合同到期后，茂洋公司与保开公司续签租赁合同，约定租赁期限自2019年1月1日起至2021年12月31日止。2018年5月29日，茂洋公司与陈文通签订《租赁合同》，约定：茂洋公司将厦门市思明区思东路37号之1-4号、面积156平方米的房屋出租给陈文通作为商业使用；租赁期限自2018年7月1日起至2019年12月31日止；每月租金24623元；租金按季度支付，自合同签订之日起五日内陈文通向茂洋公司支付首期租金，之后每期的前五日支付当期租金；陈文通应在本合同签订时向茂洋公司支付履约保证金30000元；租赁期满或合同终止、解除后，陈文通应如期将租赁房屋恢复原状并腾退交还茂洋公司，若逾期，每逾期一日，陈文通应向茂洋公司加付原日租金三倍的房屋占有使用费。上述租赁合同签订后，陈文通向茂洋公司支付了履约保证金30000元以及合同项下的租金。2019年12月，茂洋公司向陈文通邮寄《租赁合同到期不再续租的通知》，通知陈文通于租赁合同期满后三日内交还租赁房屋。陈文通称其未收到该通知。上述租赁合同期满后，陈文通继续占有使用租赁房屋，并继续按照租赁合同约定的租金标准24623元/月向茂洋公司转账支付了十个月的占有使用费246230元。审理中，茂洋公司表示：1.茂洋公司多次要求陈文通腾退房屋，双方之间不存在不定期租赁关系；2.茂洋公司主张的占用费标准是基于合同约定，陈文通自行按原租金标准将占用费转账至茂洋公司账户，茂洋公司对此标准不予认可，陈文通已支付的款项可用于抵扣相关费用；3.租金减免的前提是双方依约履行合同，本案不同意减免租金；4.不同意退还履行保证金。一审法院认为，茂洋公司与陈文通签订的《租赁合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。《租赁合同》约定的租赁期限届满后，茂洋公司明确表示不再续租，陈文通应将租赁房屋腾空返还给茂洋公司，并应支付占用期间的占有使用费。关于占有使用费的计算标准，双方有争议，考虑到陈文通并非恶意占用租赁房屋，茂洋公司要求按原租金标准的三倍计算占有使用费确实偏高，一审法院将占有使用费的标准酌情确定为27085元/月即原租金标准上浮10%。同时，考虑到新冠肺炎疫情对商业经营的影响，一审法院对陈文通提出的费用减免申请予以采纳，即免除2020年2月占有使用费，减半收取2020年3月至6月占有使用费，陈文通已向茂洋公司支付的该部分占有使用费81255元（27085元/月×3个月），茂洋公司应予退还。陈文通应向茂洋公司补足2020年1月至2020年10月的占有使用费17234元〔（27085元/月－24623元/月）×7个月〕，并应按27085元/月的标准向茂洋公司支付2020年11月1日之后的占有使用费至实际腾退房屋之日止。鉴于陈文通在租赁合同履行期间并无恶意违约行为，茂洋公司要求没收陈文通支付的履约保证金30000元，一审法院不予采纳，陈文通可在腾退租赁房屋并结清相关费用后，另行向茂洋公司提出退还履行保证金的权利主张。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决：一、陈文通于判决生效之日起一个月内将厦门市思明区思明东路37号之1－4一楼房屋中面积为156平方米的部分腾空交还给茂洋公司；二、陈文通于判决生效之日起十日内向茂洋公司支付2020年1月至10月的占有使用费差额17234元，并自2020年11月1日起按27085元/月的标准支付占有使用费至实际腾退上述房屋之日止（陈文通已支付而茂洋公司应退还的81255元，可用于抵扣本项判决确定的费用）；三、驳回茂洋公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行金钱给付义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取为4486元，由茂洋公司负担4286元，陈文通负担200元。该款项应于判决生效之日起七日内向一审法院缴纳。本院二审期间，双方当事人对一审判决查明的事实均无异议，本院对当事人无异议的事实予以确认。二审中，双方当事人没有提交新证据。另查明，陈文通按照24623元/月的租金标准向茂洋公司支付了2020年11月至2021年1月的占有使用费73869元。本院认为，双方签订的《租赁合同》已于2019年12月31日期满，茂洋公司在租赁期届满前向陈文通邮寄了《租赁合同到期不再续租的通知》，陈文通在租赁期满后仍继续占有使用租赁房屋，应承担占有使用费。一审综合履约情况酌定占有使用费在原租金标准上浮10%即27085元/月，并在考虑新冠疫情因素的基础上减免了相应月份的占有使用费，并无不当。茂洋公司应退还陈文通已支付的2020年2月至6月的占有使用费应为73869元（24623元/月×3个月），一审计算有误，但茂洋公司并未就此提出异议，亦未提出上诉。陈文通上诉主张应给予其三个月的搬迁时间，但鉴于茂洋公司已于租赁期届满前书面告知陈文通不再续租，至今已过一年多的时间，陈文通已有充足时间搬迁，故对一审关于陈文通应于判决生效之日起一个月将租赁房屋腾空交还茂洋公司的判决，本院予以维持。综上，陈文通的上诉请求不能成立，应予驳回。根据二审查明新的事实，陈文通已按照24623元/月的租金标准向茂洋公司支付了2020年11月至2021年1月的占有使用费73869元，故本院对一审判项予以相应变更。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、维持厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初15838号民事判决第一项；二、变更厦门市思明区人民法院（2020）闽0203民初15838号民事判决第二项为：陈文通于本判决生效之日起十日内向厦门市茂洋水产贸易公司支付2020年1月至2021年1月的占有使用费差额24620元，并自2021年2月1日起按27085元/月的标准支付占有使用费至实际腾退上述房屋之日止（陈文通已支付而厦门市茂洋水产贸易公司应退还的81255元，可用于抵扣本项判决确定的费用）；三、驳回厦门市茂洋水产贸易公司的其他诉讼请求；四、驳回陈文通的上诉请求。一审案件受理费减半收取为4486元，由厦门市茂洋水产贸易公司负担4286元，陈文通负担200元；二审案件受理费230元，由陈文通负担。本判决为终审判决。审判员  黄培芳二〇二一年四月二日书记员  朱燕萍附：本案所适用法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。