吉林省吉林市昌邑区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）吉0202民初724号 原告：吉林市裕丰物业服务有限公司，住所地吉林省吉林市昌邑区沈铁幸福里小区5号楼物业办公室。 法定代表人：钟宪臣,该公司执行董事。 委托诉讼代理人：李杨，该公司员工。 委托诉讼代理人：张硕，吉林保民律师事务所律师。 被告：王皓，女，汉族，1972年12月29日生，住吉林省吉林市昌邑区。 原告吉林市裕丰物业服务有限公司（以下简称裕丰物业公司）与被告王皓物业服务合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告裕丰物业公司的委托诉讼代理人李杨、张硕，被告王皓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 裕丰物业公司向本院提出诉讼请求：1、判令王皓立即给付拖欠裕丰物业公司的物业服务费13111.20元及违约金2622.20元，合计15733.40元；2、诉讼费由被告承担。事实与理由：2010年6月10日，吉林市寓龙房产物业服务有限公司（以下简称寓龙物业公司）与被告居住小区的开发公司吉林市天硕房地产开发有限责任公司签订前期物业服务合同。合同约定:由寓龙物业公司为被告所居住的小区提供物业服务，包括被告在内所有小区业主向其交纳物业服务费。2019年5月1日物业公司变更为吉林市裕丰物业服务有限公司，继续按照原前期物业服务合同内容为小区所有业主提供物业服务。寓龙物业公司将收取物业费的主体债权权利转让给裕丰物业公司。被告所有的天硕逸景小区7号楼2单元2-15号房屋，建筑面积134.94平方米，合同约定物业费为每月每平方米0.9元，即被告每月应交纳物业服务费121.40元。然而自2012年1月1日起至2020年12月31日止被告未交纳过物业费，原告多次催缴后仍不缴纳。被告的违约行为不仅给原告造成了经济损失，也将给小区的其他业主造成不应有的损失。综上所述，为维护原告的合法权益不受侵害，请求人民法院依法判令被告立即给付拖欠的物业服务费13111.20元及违约金2622.20元,合计15733.40元。 王皓辩称，新房交钥匙的时候，物业公司以交钥匙为要挟，强制按照0.9元/平方米收取3年的物业费，装修保证金2000元，门禁卡200元。业主不同意，于2010年11月6日集体在物业小楼与钟总谈判，钟总说天硕逸景小区施工影响了万达小区物业费收缴，所以要按照0.9元/平方米收取。谈判结果是暂按照0.9元/平方米收取14个月，即从2010年11月1日至2011年12月31日，从2012年1月1日起万达小区收多少天硕小区收多少，因为两个小区都由寓龙物业公司提供服务，万达小区是按照0.75元/平方米收取。装修保证金也从2000元降到1000元，门禁卡从200元降到100元。2012年王皓要交物业费时，物业公司还按照0.9元/平方米收取。物业公司没有信用，王皓轻易不敢交物业费。小区路面夏天积水、冬天结冰清理不及时，路面不平只用水泥打补丁。健身器材损坏也没有维修。屋顶漏水小的时候不维修，大的时候就要动用维修基金。小区没有封闭，四通八达的，去年因疫情才封闭。物业小楼出租收入去向业主应有知情权。小区的绿地被业主占用无人管理，楼顶违章建房。物业公司变更未告知业主，也没有继续跟业主签订合同，不知物业费交给谁。 本院经审理认定事实如下：2010年6月10日，吉林市天硕房地产开发有限公司（以下简称天硕房地产公司）与寓龙物业公司签订了《江畔人家小区（三期）前期物业服务合同》。合同约定：寓龙物业公司对江畔人家小区三期（现称天硕逸景小区）提供前期物业服务，服务期限自合同签订日至小区成立业主委员会后与物业公司正式签订物业服务合同止。2010年11月9日，寓龙物业公司与王皓签订《江畔人家（三期）前期物业服务合同》，约定物业管理服务费多层住宅按建筑面积0.90元/平方米/月收取。2019年5月1日，天硕房地产公司与裕丰物业公司签订《补充协议》，协议载明：“根据吉林市寓龙房产物业服务有限公司提出申请，根据国资委要求，吉林市寓龙房产物业服务有限公司公企与私企分开，吉林市寓龙房产物业服务有限公司将下属的物业服务有限公司改名为吉林市裕丰物业服务有限公司。经业主委员会全体会议讨论，同意吉林市寓龙房产物业服务有限公司改名为吉林市裕丰物业服务有限公司。由裕丰物业公司延用原物业服务合同内容继续提供物业服务。”2020年4月30日，寓龙物业公司与裕丰物业公司签订《债权转让协议》，将2010年3月1日至2019年4月30日天硕逸景小区全体业主拖欠的物业费债权转让给裕丰物业公司。王皓是天硕逸景小区7号楼2单元2-15号业主，建筑面积134.94平方米业主。王皓自2012年1月1日至2020年12月31日期间的物业费未交纳。 认定上述事实的证据有：营业执照，《物业服务合同》3份、《补充协议》、公示、《债权转让协议书》、债权转让通知书、物业费催缴通知单、物业服务照片及双方当事人当庭陈述。 本院认为，根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释﹝2009﹞8号第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力……”天硕房地产公司与寓龙物业公司签订的《江畔人家小区（三期）前期物业服务合同》及王皓与寓龙物业公司签订的签订《江畔人家（三期）前期物业服务合同》均是合同双方真实意思表示，内容也未违反法律及行政法规的强制性规定，两份合同均合法有效。寓龙物业公司与业主王皓均应按照合同约定履行合同义务。王皓辩解物业费应按照0.75元/平方米交纳，证据不足不予采纳。2019年5月1日起因企业改制，天硕逸景小区的物业服务企业变更为裕丰物业公司。该公司已经按照天硕房地产公司与寓龙物业公司签订的《江畔人家小区（三期）前期物业服务合同》实际提供了物业服务，有权收取2019年5月1日之后的物业服务费。《中华人民共和国合同法》第七十九条、《中华人民共和国法典》第五百四十五条均规定债权人可以将债权的全部或者部分转让给第三人。2020年4月30日，寓龙物业公司与裕丰物业公司签订《债权转让协议》，将2010年3月1日至2019年4月30日天硕逸景小区全体业主拖欠的物业费债权转让给裕丰物业公司。该协议不违反法律规定，应认定有效。上列两部法律均规定，债权人转让债权，未通知债务人的，该转让对债务人不发生效力。本院认为债是特定的权利义务关系，债权人转让债权，应当将转让债权的数额等信息通知特定的债务人，通知到达债务人时，该转让方对债务人发生效力。裕丰物业公司称寓龙物业公司在天硕逸景小区内张贴了对该小区业主的《债权转让通知书》，但没有提供充分的证据证明，不能视为转让的通知已经通知债务人王皓，故转让尚未对王皓发生效力。裕丰物业公司起诉后，本院于2021年2月8日向王皓送达了起诉状副本，可以视为转让的通知到达了王皓，债权的转让方对王皓发生效力，王皓应当向裕丰物业公司交纳2012年1月1日至2019年4月30日的物业费。综上，裕丰物业公司请求判令王皓交纳2012年1月1日至2020年12月31日止的物业费13111.20元应予支持。 物业服务合同是一种综合性服务合同，其服务对象为小区全体业主，服务内容包含了小区内共用设施设备的维修养护、公共环境卫生的清洁、绿化养护、车辆停放管理、安全防范、公共秩序维护等项目。物业费的构成不仅包含了物业服务企业经营行为的成本和利润，还包含了物业服务企业提供上述服务项目所需的一系列支出。物业服务企业在某一方面的工作存在瑕疵，业主也应通过合法合理途径行使权利，而非通过拒付全部物业费的方式扩大矛盾，若小区业主普遍采用该方式，不仅会使正常的物业服务难以为继，也会使整个小区的物业服务陷入恶性循环，最终损害的是全体业主的利益。遇到问题，物业服务企业与业主应注意及时沟通，物业服务企业应积极改进服务质量，在自己职责范围内尽最大努力满足业主的合理要求，业主也应按期足额交纳物业费。故王皓主张物业公司不符合标准，不交纳物业费的辩解不予采纳。 物业公司的服务确实存在不足之处，且裕丰物业公司系基于寓龙物业公司的债权转让行为取得部分涉案债权，其未提供相关证据证实转让的债权中包括本案的违约金部分，故裕丰物业公司主张的违约金不予支持。 综上所述，裕丰物业公司的部分诉讼请求成立，应予支持。依照《中华人民共和国民法典》第五百四十五条、《物业管理条例》第七条第五项、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》法释﹝2009﹞8号第一条的规定，判决如下： 一、被告王皓于本判决生效之日起三日内向吉林市裕丰物业服务有限公司支付2012年1月1日至2020年12月31日的物业费13111.20元； 二、驳回原告吉林市裕丰物业服务有限公司的其他诉讼请求。 如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 案件受理费193元，由原告吉林市裕丰物业服务有限公司负担66元，由被告王皓负担127元。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于吉林省吉林市中级人民法院。 审判长  刘育林 审判员  肖 鹤 审判员  崔雪俊 二〇二一年四月二十二日 书记员  齐永鹤