江苏省徐州市泉山区人民法院执 行 裁 定 书（2021）苏0311执异39号异议人（案外人）：马士军，男，1989年11月30日出生，汉族，住徐州市铜山区。异议人（案外人）：陈化平，女，1989年11月22日出生，汉族，住徐州市铜山区。申请执行人：徐州淮海农村商业银行股份有限公司，住所地徐州市。负责人：乔建社，董事长。被执行人：刘文孝，男，1963年4月21日出生，汉族，住徐州市铜山区。本院在执行徐州淮海农村商业银行股份有限公司（以下简称淮海银行）申请执行刘文孝金融借款合同纠纷一案中，异议人马士军、陈化平提出书面异议，本院受理后，依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。经审查查明，淮海银行与刘文孝金融借款合同纠纷一案，本院于2019年6月16日作出（2019）苏0311民初2529号民事判决书：一、被告刘文孝应于本判决生效后十日内偿还原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司借款5000000元，并支付利息2822677.38元，合计7822677.38元（利息暂计至2019年3月21日，后按借款合同约定继续计算至实际还清之日止）；二、原告徐州淮海农村商业银行股份有限公司对被告刘文孝提供抵押房地产享有抵押权，并就上述抵押物依法处分后享有优先受偿权；三、案件受理费66560元，减半收取33280元，由被告刘文孝负担。根据淮海银行的申请，本院于2019年8月1日立案执行，案号为（2019）苏0311执2865号。本院于2020年10月9日作出（2019）苏0311执2865号民事裁定：冻结、扣划被执行人刘文孝银行存款8500000元，或扣留、提取同等数额的债权，或查封、扣押、评估、拍卖其相应价值的财产。于2020年11月4日向徐州市不动产登记服务中心发出协助执行通知：轮候查封被执行人刘文孝名下位于徐州市铜山区××北、××西XX商住楼（房产证号：铜房权证铜山镇字第××号）房产一套。申请执行人淮海银行未提交意见。被执行人刘文孝未提交意见。异议人马士军、陈华平提出异议称，1、请求立即停止对异议人购买的位于徐州市同××北、××西××商住楼××楼××室的强制执行，并解除对上述房屋的查封；2、确认异议人陈华平、马士军与刘文孝签订的《售房协议》合法有效，并确认位于徐州市××北、××西××地商住楼××楼××室房屋归异议人所有；3、查清淮海银行与刘文孝的借款是否存在违规贷款的情形。事实和理由：2013年10月27日，异议人陈化平、马士军夫妇与刘文孝、刘建美签订《房屋买卖合同》，约定刘文孝自愿将其所有的位于同××北、××西××商住楼××楼××室(建筑面积136.04平方米)以人民币380000元的价格出售给异议人陈化平、马士军夫妇；签订合同时付款300000元；2014年8月底前刘文孝、刘建美协助异议人办理过户手续，手续办理后七日内付清余款80000元。上述协议签订时，异议人通过见证人朱某,4的农行账户将房款300000元转给刘文孝(其中2013年10月20日汇款50000元，10月22日汇款50000元，10月26日汇款200000元)，刘文孝确认收到300000元房款，并出具收条。2013年10月27日合同签订后，刘文孝将涉案房屋交付给异议人居住至今。期间异议人多次催促刘文孝办理购买房屋的产权过户登记手续，但刘文孝却因事务繁忙一直未协助配合异议人办理产权过户登记手续。在上述《房屋买卖合同》签订前，异议人与刘文孝一同前往铜山区房管局查询该房屋信息，房管局并没有提供房屋抵押信息，并确认该房屋为刘文孝本人所有，大证分割后可以正常过户。异议人对刘文孝与淮海银行抵押贷款一事并不知情也不支持。淮海银行在做贷款前调时，违反操作规程，在明知涉案房产其中4、5、6楼已经出售给第三人的情况下，继续贷款给刘文孝，该事实有当时银行的信贷人员唐文化与刘文孝的电话录音佐证，且在其评估报告中，只有1、2、3楼的入室调查，并没有对其他楼层的入室调查情况。贷款到期后、续贷前，刘文孝伙同银行信贷人员唐文化捏造与事实不符的续贷资料，刘文孝与其女刘明签订《房屋租赁协议》、《承诺书》，刘文孝与刘土州(此人并没有在涉案房产内居住过)签订《房屋租赁协议》、《承诺书》，且刘文孝给401室的吕杰及402室的吴开军打电话要求二人帮助签订《房屋租赁协议》、《承诺书》（有电话录音）。《执行异议和复议规定》第二十九条系第二十七条规定的例外情形，且第二十九条与第二十七条并不矛盾，第二十九条应属于第二十七的但书予以适用。参考(2018)最高法民申1463号民事裁定书裁判要旨，从价值衡量来看，房屋购买者的居住权与抵押权相比，居住权具有优先性。结合《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第一条关于“人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他和其他债权”和第二条关于“消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定可知，该批复确定的权利顺位为建设工程价款优先受偿于抵押权，而建设工程价款优先受偿权不能对抗已经支付全部或者大部分购房款的购房消费者。故在已经支付全部全部或者大部分购房款的购房消费者的权利与银行抵押权产生冲突时，亦应优先保护购房消费者的权利（参考(2020)最高法民申1498号民事裁定书裁判要旨）。综上，异议人认为贵院原生效判决认定事实错误，申请贵院中止对铜山新区同昌路北、南京路西38-1商住楼6楼601室的执行。又查明，刘文孝于1998年3月1日取得铜山区XXXX商住楼的国有土地使用证[铜国用（98）字第004号]，于1998年11月13日取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（编号分别为98-069号、98-070号），进行商住楼建设，并于2001年3月8日取得该商住楼的房屋所有权证（铜房新区字第1980号）。2002年3月17日，刘文孝重新取得建设工程规划许可证，对上述商住楼进行翻建，2007年6月13日进行了不动产登记，取得徐州市铜山区××北、××西38-1商住楼（1-7层）的房屋所有权证（铜房权证铜山镇字第××号）。2007年7月19日，刘文孝贷款240万元将上述房屋抵押给交行徐州分行，于2010年3月2日注销；注销当日又贷款450万元将该房屋抵押给铜山农村信用合作联社徐州汽配城信用分社，2012年2月22日注销；2012年2月27日又贷款450万元在该分社继续抵押，2013年4月1日注销；2013年4月2日贷款500万元，在徐州淮海农商银行股份有限公司设定抵押，抵押期限为2013年3月25日至2015年3月24日；在贷款到期后，刘文孝和淮海银行签订了借款展期协议，约定展期后借款日期由2015年3月24日变更为2016年3月23日，至今尚未涤除抵押权。2013年10月27日，原告马士军及其妻陈化平与刘文孝签订《房屋买卖合同》，约定刘文孝将徐州市铜山区××北、××西38-1商住楼X楼XXX室出售给马士军，面积约为124平方米，成交价格为380000元。双方签订合同时付款300000元，同日交付房屋。2014年8月底前刘文孝协助办理过户手续后七日内付清余下80000元。刘文孝于2013年11月9日为陈化平、马士军出具收条，收到购房款300000元，余款在办理完过户手续后付清。马士军提交了铜山区铜山街道办事处学苑社区居民委员会出具的居住证明、鱼缸安装单、宽带办理单、管道燃气用户安全供用气协议及燃气缴费清单，证明其实际占有居住涉案房屋。因徐州市铜山区人民法院对徐州市同××北、××西××商住楼××楼××室房屋系首位查封，2020年3月13日，本院欲处置该涉案房产致函徐州市铜山区人民法院：因我院申请人为抵押权人，商请该院将涉案房产的处置权移交我院。对此，徐州市铜山区人民法院于2020年3月14日复函本院：同意我院来函要求，将上述涉案财产移送我院处置。另查明，2020年5月25日，马士军、陈化平以刘文孝为被告诉至徐州市铜山区人民法院，请求判令解除马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订的《房屋买卖合同》、判令刘文孝向马士军、陈化平返还已付购房款300000元并赔偿房屋增值损失(待评估后确定数额)。徐州市铜山区人民法院经审理后于2021年1月20日作出（2020）苏0312民初4392号民事判决，一、马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订《房屋买卖合同》于本判决生效之日起解除；二、刘文孝于本判决生效后十日内向马士军、陈化平返还购房款30万元；三、驳回马士军、陈化平的其他诉讼请求。后马士军、陈化平对该判决不服，向徐州市中级人民法院提起上诉，要求维持原审（2020）苏0312民初4392号民事判决第一项和第二项；撤销原审判决第三项，改判被上诉人赔偿上诉人房屋增损失或发回重审；上诉费由被上诉人承担。目前该案尚未审理终结。本院认为，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。同时第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）、在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）、在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）、已支付全部价款。或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）、非因买受人自身原因未办理过户登记。首先，本案中，涉案房产在异议人与被执行人刘文孝签订买卖合同之前即办理了抵押登记，申请执行人的抵押权设立在先，异议人取得物权期待权在后，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条的规定，应认定房屋买受人的物权期待权无权排除强制执行，故异议人无权要求排除强制执行。其次，虽本院对该房产的查封迟于买卖合同的签订，但异议人并未支付涉案房屋的全部购房款。且异议人已于2020年5月25日以刘文孝为被告向徐州市铜山区人民法院提起诉讼要求解除马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订的《房屋买卖合同》并要求刘文孝返还其购房款300000元、赔偿房屋增值损失。虽然马士军、陈化平对徐州市铜山区人民法院审理并作出的民事判决结果不服并提起上诉，现该案尚未审理终结，但根据马士军、陈化平的上诉请求显示，马士军、陈化平对徐州市铜山区人民法院作出的解除马士军、陈化平与刘文孝于2013年10月27日签订的《房屋买卖合同》及刘文孝返还马士军、陈化平购房款300000元的判决内容是认可的，即马士军、陈化平亦认为其与刘文孝于2013年10月27日签订的《房屋买卖合同》应当解除，这与马士军、陈化平提起本案异议，请求确认异议人陈化平、马士军与刘文孝签订的《房屋买卖合同》合法有效，并确认位于徐州市××北、××西××地商住楼××楼××室房屋归异议人所有的请求是矛盾的，最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破，因而有其严格的适用范围。鉴于上述分析，异议人要求确认《房屋买卖合同》合法有效、涉案房屋归其所有并阻却执行的理由不能成立。最后，关于异议人请求查清淮海银行与刘文孝的借款是否存在违规贷款以及异议人认为本院作出的（2019）苏0311民初2529号民事判决认定事实错误的问题，均不属于执行异议的审查范围，应通过审判监督程序办理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第十七条、第二十七条、第二十八条之规定，裁定如下：驳回异议人马士军、陈化平提出的异议。案外人、当事人对本裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向本院提起诉讼。审判长  郑凤金审判员  赵艳鹏审判员  刘钟薇二〇二一年四月十三日书记员  赵双双