上海市松江区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0117民初14129号原告(反诉被告)：上海炬焰金属制品有限公司，住所地上海市松江区。法定代表人：王荣樑。委托诉讼代理人：叶榕，上海市慧众律师事务所律师。被告(反诉原告)：上海上虹实业公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：谢玉妹，总经理。委托诉讼代理人：金韶峰，上海市华亭律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐冰辉，上海市华亭律师事务所律师。原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司诉被告(反诉原告)上海上虹实业公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月9日立案受理后，依法适用简易程序，于2020年12月2日、2021年2月24日两次公开开庭进行了审理。原告上海炬焰金属制品有限公司的委托诉讼代理人叶榕，被告上海上虹实业公司的委托诉讼代理人金韶峰两次到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告上海炬焰金属制品有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判决被告向原告赔偿办证费用56,000元、停产停业损失446,362.80元；2、请求判决被告向原告补偿：停产停业损失26,837.20元、综合补贴994,721.70元、腾地奖励265,259.12元、签约奖129,593.36元、其他一次性补偿129,593.36元。以上7项共计：2,048,367.94元。事实与理由：原告与被告之间自2016年7月1日起就形成连续的、有偿使某上海市松江区潮富路XXX号2号楼东北482平方米、4号楼2层西870平方米共计1352平方米房屋(以下简称“涉案房屋”)的客观事实，原告与被告签订了使某涉案房屋的房屋使某合同，也在该处办理了营业执照。2019年6月27日，原告与被告续签了房屋使某合同，使某期限从2019年7月1日起至2022年6月30日止。原、被告双方均依据上述合同进行了实际履行。2019年10月8日，原告从被告处获悉，涉案房屋为需搬迁的构筑物。原告遂与动迁办公室沟通，但被告知动迁由被告负责，不与原告进行沟通。但被告在此期间一直未与原告就搬迁事宜进行协商。2020年3月19日，被告向原告发出通知一份，告知涉案房屋被政府部门认定为违法建筑，应限期拆除，要求原告限期搬离涉案房屋。2020年7月20日，原、被告双方就搬迁涉及的赔偿签订了一份协议书，约定被告向原告支付装修、装饰损失130,096元、设施设备搬迁费181,335元、部分办证费用10,000元。并约定就搬迁中未解决的纠纷，都可通过诉讼解决。针对上述客观事实，原告认为：由于被告原因造成涉案房屋成为违法建筑，原告有权要求被告进行充分赔偿，被告应当赔偿除双方协议书约定范围外的其他项目的赔偿；原告作为涉案房屋的实际占有使某人，有权以搬迁权益人的身份要求原告进行相应补偿。综上所述，原告为维护自己在本次涉案房屋搬迁中应有的相关权益，向法院提起诉讼，望法院判如所请。被告上海上虹实业公司辩称，不同意原告的全部诉请，理由如下：本案涉案房屋并非动迁，因为涉案房屋是违章建筑，是拆违不是动迁，故不适用房屋动迁条款。原被告签订的合同中，被告明确告知原告租赁房屋未取得建设工程规划许可证及房产证，原告对此也是明知的。关于办证费，被告为了配合政府尽快拆违，与原告达成的协议，不能作为法庭判决的依据，其认为办证费没有依据。关于停产停业损失，涉案房屋是违章建筑，整个地块政府共支付的停产停业损失只有520,000余元，依据是根据被告的土地使某权的10%计算并支付的，这部分土地使某费都是被告支付的，因此和原告无关，原告主张没有依据。关于综合补贴，政府也是以土地使某面积为依据，支付基础和原告无关，原告主张没有依据；关于腾地损失，计算依据也是以土地计算的，支付基础和原告无关，原告主张没有依据；关于签约奖和其他一次性补偿，上述项目和原告无关，因此原告主张没有依据。综上，房屋并非原告建造，土地使某费也不是原告支付的，因此产生的补偿和原告无关，原告不能适用高院房屋动迁补偿的条款主张。被告上海上虹实业公司向本院提出反诉诉讼请求：判令反诉被告支付反诉原告房屋使某费46,606元(自2020年7月1日起算至2020年8月4日止，租金按每月41,123.33元计算)。反诉事实与理由：反诉原告与反诉被告于2019年6月27日签订房屋使某合同，约定反诉被告租金支付标准等条款。现反诉被告仅支付租金自2020年6月30日，而反诉被告于2020年8月4日才将涉案房屋交还反诉原告，尚欠反诉原告1个月4天的租金未支付。故反诉原告提起反诉。原告上海炬焰金属制品有限公司针对被告上海上虹实业公司的反诉请求辩称，不同意反诉原告的全部诉讼请求，理由：1、反诉原告没有合同上的依据，涉案房屋始终无法取得建设工程规划许可证或房产证，双方签订的房屋使某合同应被认定无效，不具有合同约束力；2、反诉原告没有法律上的依据，反诉被告是在2020年4月后才获知涉案房屋是违章建筑，故不存在过错，反诉原告明知房屋是违章建筑还向反诉被告收取房屋使某费，存在过错，其违法所获得的收益应予以没收；3、反诉原告从拆迁中已经收回了相关所有成本，不应再向反诉被告主张。本院经审查后认定如下事实：2015年7月14日，被告与上海市松江区建设用地事务所签订国家建设征用土地包干协议书，约定被告因生产用房项目建设需要，经上海市人民政府批准(沪府土[2015]147号)，征收松江区九亭镇、泗泾镇范围内集体土地26170平方米，被告向上海市松江区建设用地事务所支付土地补偿费用等合计1,698,238.51元。此后被告未继续办理上述土地的出让手续，也未办理该土地上的建(构)筑物的规划、施工许可手续。2016年，被告分别与原告及案外人上海鸿鹄金属制品有限公司签订了房屋使某合同，将涉案房屋交由原告及案外人使某，使某期限为2016年7月1日起至2019年6月30日止。2019年6月27日，原、被告续签了房屋使某合同，约定原告继续使某涉案房屋，使某期限为2019年7月1日起至2022年6月22日止。房屋使某费第一年为每月39,174.20元、第二年为每月41,123.33元、第三年为每月43,179.50元。上述三份房屋使某合同均在合同第1.3条写明，本合同签订前，被告已告知原告该房屋未取得建设工程规划许可证及房地产权证……。后双方按该使某合同履行。2019年10月8日，上海市松江区九亭镇人民政府向被告发出告知函，告知被告的位于龙富路以南、潮富路西侧的企业用地因工程项目建设需要，由政府动拆迁办公室实施协议搬迁补偿工作。2019年11月12日，上海市松江区九亭镇人民政府又向被告发出责令限期拆除违法建筑决定书，认定被告的九亭镇潮富路XXX号存在未取得产证的建(构)筑物，要求被告限期拆除。2020年7月6日，被告与上海市松江区九亭镇人民政府动拆迁办公室签订协议书，约定就被告的位于上海市松江区九亭镇潮富路XXX号土地及厂房的搬迁，动拆迁办公室给予被告无证地上建筑物(26676.73平方米)建材成本费等补偿21,336,904元、土地使某权补偿5,295,611元、附属设施补偿6,061,709元、停产、停业损失费补偿529,562元、土地面积(26170平方米)综合补贴39,255,000元、腾地奖励5,234,000元、签约奖2,557,095元、其他一次性补偿2,557,095元，合计82,826,976元。2020年7月20日，原告与被告对2019年6月27日签订的房屋使某合同达成框架协议，协议内容主要有：一、双方一致同意房屋使某合同于2020年6月30日终止；二、原告承诺于2020年8月6日前撤清使某房屋内的物品，腾空房屋并将房屋交还被告；三、为按期完成腾房交接义务，在原被告之间还未达成向原告补偿全部项目及数额的前提下，被告承诺向原告先行支付部分补偿款：1、原告使某房屋内的装修、装饰评估价130,096元；2、设施、设备搬迁费181,335元；3、部分办证费用10,000元；4、返还保证金117,522.60元。合计438,953.60元；协议第五条还约定，被告保留向原告追诉2020年7月1日起至原告实际搬离日止房屋使某费的权利；因被告向原告提供的使某房屋在2019年11月12日被政府认定为违章建筑，故原告保留向被告追诉返还自2019年11月12日起至2020年6月30日原告已支付的房屋使某费的权利。后原告于2020年8月4日与被告签订房屋归还交接书，将涉案房屋交还被告。被告亦按约向原告支付了补偿费用。另查明，原告为在涉案房屋内进行生产经营，于2017年委托上海艾维仕环境科技发展有限公司、上海泽耀环保科技有限公司、上海纪杰注册安全师事务所有限公司，分别进行了编制上海炬焰金属制品有限公司项目环境影响报告表、编制环境保护设施落实情况说明及协助完成竣工环保验收、编制应急预案及评审备案的环评项目；于2019年6月委托上海珍西企业咨询管理中心提供环保咨询。原告为上述环评项目向四受托公司共支付66,000元。以上事实，主要有国家建设征用土地包干协议书、行政事业性收费通用收据、记账凭证、房屋使某合同、告知书、责令限期拆除违法建筑决定书、协议书、上海增值税专用发票、技术咨询合同及当事人陈述等证据证实。本院认为：本案原、被告签订的房屋使某合同因涉案房屋未取得建设工程规划许可，应认定无效。现双方因政府对涉案房屋所在土地及建(构)筑物进行搬迁补偿而协商终止了合同，双方达成的协议书具有约束力。原告已于2020年8月4日将涉案房屋交还被告，被告也已向原告支付了约定的涉案房屋装修、装饰评估价130,096元、设施设备搬迁费181,335元、部分办证费用10,000元的补偿。对此本院予以确认。针对原告的诉讼请求，本院认为，根据相关规定，征收补偿协议的签订主体只能是作为权利人的出租人，承租人不具有签订补偿协议的主体资格，但补偿协议约定的具体补偿项目可能涉及承租人应当享有的部分，如停产停业损失及搬迁费用，应当由承租人享有。故原告主张的停产停业损失本院予以支持。原告根据被告获得的停产停业损失的补偿总额以及涉案房屋面积占被告搬迁总面积的比例，计算的停产停业损失26,837.20元，本院予以支持。对于其主张的按涉案房屋面积以350元/平方米计算，扣除前述停产停业损失差额部分的停产停业损失446,362.80元，原告的理由不能成立，本院不予支持。而对原告主张的综合补贴994,721.7元、腾地奖励265,259.12元、签约奖129,593.56元、其他一次性补偿129,593.56元，均属于出租人的权益，故本院均不予支持。对于办证费用，属于双方合同提前终止后原告的损失范围，双方在协议中约定的被告先行支付原告办证费用10,000元，并非双方对该部分损失的最终认定。而原告的该项支出可以量化至房屋使某合同约定的使某期限内，故本院综合该费用发生的时间、房屋使某合同未履行期限占约定总期限的比例以及导致合同无效双方的过错程度，酌情确定为14,000元，扣除被告先行支付的10,000元，还需支付4,000元。对于被告的要求原告支付2020年7月1日起至2020年8月4日房屋使某费46,606元的反诉诉讼请求。本院认为，本案房屋使某合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使某费的，一般应当予以支持。故被告的反诉请求，本院予以支持。但考虑到本案系因政府动拆迁涉案房屋，原告积极配合并提前交房，该期间内对原告充分利用涉案房屋存在一定影响。且被告在按期向政府部门腾退土地及建(构)筑物后，已从动拆迁补偿协议中获益。故对于该期间的房屋占有使某费，本院确定为23,303元。综上所述，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款的规定，判决如下：一、被告(反诉原告)上海上虹实业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司停产停业损失26,837.20元；二、被告(反诉原告)上海上虹实业公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司剩余办证费用4,000元；三、原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司于本判决生效之日起十日内支付被告(反诉原告)上海上虹实业公司房屋使某费23,303元；四、驳回原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费23,187元，减半收取11,593.50元，反诉案件受理费483元，由原告(反诉被告)上海炬焰金属制品有限公司负担11,499.50元(已付)，由被告(反诉原告)上海上虹实业公司负担577元(已付483元，余款94元于本判决生效之日起七日内交付本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 员 俞宙锋法官助理 政 勇书 记 员 政 勇附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、1999年《中华人民共和国合同法》第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。三、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。……