上海市浦东新区人民法院民 事 判 决 书（2021）沪0115民初21502号原告：徐叶**，男，1979年3月4日生，汉族，住上海市浦东新区。原告：赵海佳，女，1982年11月24日生，汉族，住上海市浦东新区。上述两原告共同委托诉讼代理人：祁律成，上海望源律师事务所律师。被告：姚丞杰，男，1989年6月27日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：许伶俐，女，1988年3月19日生，汉族，住上海市松江区。两被告共同委托诉讼代理人：羌旭，上海市协力律师事务所律师。两被告共同委托诉讼代理人：袁德喻，上海市协力律师事务所律师。原告徐叶**、赵海佳与被告姚丞杰、许伶俐房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年3月1日受理后，本案依法适用简易程序，本院于2021年4月21日公开开庭进行了审理。两原告共同委托代理人祁律成，被告姚丞杰及两被告共同委托代理人羌旭、袁德喻到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告徐叶**、赵海佳共同向本院提出诉讼请求：要求两被告向原告支付逾期迁出户口违约金人民币322,838元(以下币种相同)。事实与理由：2019年4月7日，原、被告就上海市浦东新区尚博路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下统称系争房屋)签署《上海市房地产买卖合同》(以下简称买卖合同)，约定由被告购买系争房屋，房屋总价为575万元，同时被告应在房屋办理过户手续前将系争房屋中原有户口全部迁出，未能及时迁出户口，逾期一日，则按照已付款的日万分之五支付违约金。之后双方履行了买卖合同，系争房屋于2019年7月14日核准登记至被告名下，同时双方办理交接手续时，被告承诺系争房屋中没有户口。2020年年底，应全国人口普查，原告才得知系争房屋中尚存有一案外人的某某，为此原告联系被告要求将户口迁出并承担相应的违约责任。之后得知2021年1月，案外人的某某已经从系争房屋中迁出，因就户口违约责任协商不成，故原告提起诉讼，诉如所请。被告姚丞杰、许伶俐共同辩称，根据买卖合同第十一条，相关条款为空白，说明双方并未就户口迁出时间及违约金达成一致，该条款是格式条款，是自行生成，不能体现双方真实意思表示，尤其是未填写部分。双方和中介在居间协议中虽约定，被告要将户口迁出，但没有约定任何违约责任，原告主张没有合同依据。同时，系争房屋中的户口系被告上家的户口，不是被告的户口，被告在购买系争房屋后也未将户籍迁入过，并不知晓房屋中存有他人户口，而原、被告在买卖交易中，原告也从未就户口问题与被告进行交涉，房屋过户后直至全国人口普查，原告才发现系争房屋中存在户口，说明房屋中的户口并未对原告造成任何影响及实际损失，原告自身户口也未迁入过，说明没有需要户口利益需要获取，而且根据现在的相关规定，作为买受人也可以申请将房屋中的户口迁出。被告在知晓这个情况后，马上积极协助解决了户口迁出问题，从知悉到迁出一个月未到。被告认为，原告没有积极沟通，也未采取措施强制将户口迁出，其自身存在问题。现原告使用的违约金标准没有依据，同时鉴于原告没有实际损失，违约金标准仍认为过高。经审理查明，2019年4月7日，原、被告双方就对系争房屋签订买卖合同，约定：房屋转让价款为575万元;原、被告双方确认，在2019年7月15日之前，共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续，上述房地产产权转移日期以浦东新区房地产登记处准予该房地产转移登记之日为准;第十一条约定，被告方承诺自上述房地产权利转移之日起的——日内，向房屋所在地公安派出所办理户口迁出手续，被告方未能及时迁出户口的，承担以下责任：(一)每逾期一日，被告方应向原告方支付已收款千分之0.5的违约金，计算至户口实际迁出之日止，合同继续履行；(二)被告方逾期超过30日未迁出户口的，被告方同意由公安部门(户籍管理部门)将该户口迁至本人在沪产权房或本市社区公共户；另外，在买卖合同补充条款(一)中又约定，被告承诺应于双方办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续；……。买卖合同签订后，2019年7月14日，系争房屋的权利核准登记至两原告名下。2019年7月21日双方办理房屋交接手续，签署《交房确认书》，其中就户口部分勾选了已迁出内容。原告购买房屋后未将自己的户口迁入系争房屋中。2020年年底，因全国人口普查，原告发现案外人樊某某的户口留存在系争房屋中。经查询，案外人樊某某户口迁入时间为2017年3月10日。另查，被告与案外人樊某某于2017年5月25日就系争房屋签署《上海市房地产买卖合同》，之后系争房屋的权利核准登记至两被告名下，被告购买房屋后并未将户口迁入系争房屋。2020年12月8日，原告通过微信告知被告，系争房屋中有户口，要求被告通知案外人7天内将户口迁出，并要求被告按照合同约定赔偿违约金。被告得知后联系了案外人樊某某，后该户口已于2021年1月5日从系争房屋中迁出。以上事实由经庭审质证的《上海市房地产买卖合同》、上海市房地产权证、常口现实库信息资料、微信截屏等及当事人庭审陈述在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。根据双方签订的买卖合同约定，被告承诺办理产权过户手续前，办妥原有户口(若有)的全部迁出手续，同时在合同第十一条对逾期迁出户口的违约责任进行了约定，被告提出合同第十一条存在空白，且为格式合同，不是双方一致意思表示，对此本院认为，双方买卖中的主要合同条款多数通过格式条款形式体现，在需进一步明确或变更下，会通过补充条款予以补充；户口迁出及责任承担是房屋交易中常见约定范畴，本案中，双方签约时也对户口迁出有所约定及涉及，双方的签字说明均已注意到该条款的约定及对责任承担的预见，是双方一致意思表示的体现，同时合同第十一条中仅是对户口迁出的时间为空白，但该部分双方已通过补充协议进行完整并明确的约定，因而双方关于户口迁出及违约责任的约定为明确且可适用，双方应予以严格遵守。系争房屋过户后，因全国人口普查，原告发现系争房屋中存有户口尚未迁出，至2021年1月5日原有户籍从系争房屋内迁出，被告的行为确实构成了违约，依照买卖合同应承担违约责任。原告现要求被告依照房价款575万元按照年利率3.85%标准，支付自2019年7月16日至2020年12月31日期间的逾期迁出户口违约金，被告提出其并不知晓系争房屋存在户口，没有主观不履行恶意，在得到原告的通知后，积极面对处理，在短时间内将户口迁出，原告没有受到实际影响和损失，作为不予承担相关违约责任的抗辩，并同时对违约金标准提出过高的抗辩，对此认为，被告作为出售方，既然对户口迁出作出相关承诺，无论自己的户口是否迁入过，都应在交易前，抱着谨慎审慎的态度，再行对自己各项房屋义务进行核查，以确保全部义务均履行到位，相对方是否催告或提醒并不构成可以免除责任的抗辩理由；当然，同时对购房方而言，根据合同第十一条第二项的约定，即使被告未按约履行户口迁出的义务，在被告已行在合同中提前确认同意将房中户口迁入被告在沪产权房或社区公共户下，原告完全也可以依此基于房屋产权申请相关部门将系争房屋中原有户口迁出，避免损失的扩大；原告因并无户口上的需求，未及时行使迁移手续，直至全国人口普查阶段才发现系争房屋存在户口，那么原告将其不自知期间均转化为对方的违约责任要求变更承担，也有失妥当。至于违约金的金额是否过高应根据合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素考虑，鉴于被告在得知系争房屋内存有户口后，在短期内便联系案外人将户口迁出，而原告在庭审中并未提供因户籍未迁出造成其实际损失的证据，而户籍未予迁出所造成影响的状态为固定的，违约金的约定是随着户籍存在状况延续累计，故对被告认为违约金过高的意见，本院予以采纳，本院将依据被告违约给原告造成实际损失为基础，同时根据公平原则及诚实信用原则酌情确定被告承担违约金14,000元。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：被告姚丞杰、许伶俐应于本判决生效之日起十日内向原告徐叶**、赵海佳支付从2019年7月16日起至2020年12月31日的逾期迁出户口违约金14,000元。负有给付金钱义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6,142元，减半收取计3,071元，由原告徐叶**、赵海佳负担2,996元，被告姚丞杰、许伶俐负担75元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审判员  张盈二〇二一年四月二十六日书记员  杨华附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付延迟履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。