黟县人民法院民事裁判文书（稿）（2021）皖1023民初64号签发：??核阅：拟稿：?发送单位：打印：核对：印发份数：安徽省黟县人民法院民 事 判 决 书（2021）皖1023民初64号原告：邱著清，男，汉族，1967年11月22日出生，新疆，住新疆维吾尔族自治区乌鲁木齐市沙依巴克区。委托诉讼代理人：俞少明，浙江之江律师事务所律师。被告：胡笑萍，女，汉族，1984年10月6日出生，安徽歙县人，住安徽省黄山市屯溪区。委托诉讼代理人：鲍健辉，安徽地平律师事务所律师。委托诉讼代理人：章恩思，安徽地平律师事务所律师。原告邱著清与被告胡笑萍房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案后，依法适用简易程序于2021年3月18日、2021年4月25日公开开庭进行了审理。原告邱著清及其委托诉讼代理人俞少明、被告胡笑萍的委托诉讼代理人鲍健辉、章恩思到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邱著清向本院提出诉讼请求：1.胡笑萍支付其欠付租金230692元；2.胡笑萍向其支付违约金214500元；3.本案诉讼费由胡笑萍承担。本案在审理过程中，邱著清变更第1项诉讼请求为“胡笑萍支付其欠付2019年10月1日至2020年5月9日的租金188750元”。事实和理由：2018年2月12日，邱著清与案外人余雷签订了《房屋租赁合同》，承租余雷所有的坐落于黟县房屋，用于开设黟县宏村镇芳华壹处主题酒店，租赁期限10年。2019年3月1日，邱著清与胡笑萍签订了《房屋租赁合同》，约定将上述房屋转租胡笑萍，约定租期9年，租金30万元／年，以后每两年为一个租赁期，每个租赁期递增3万元。2019年9月23日，胡笑萍非合同约定单方通知邱著清解除合同，邱著清只能向余雷发出通知解除合同。后余雷起诉邱著清要求支付租金和违约金，经黄山市中级人民法院作出（2020）皖10民759号民事判决，判决邱著清向余雷支付租金230692元及违约金214500元。由于胡笑萍逾期支付租金，单方擅自不履行合同等违约行为，给邱著清造成巨大损失。为维护自身合法权益，故诉至法院。胡笑萍辩称，邱著清的两项的诉讼请求是邱著清与案外人余雷之间房屋租赁合同所形成的损失不能适用于胡笑萍，其主张依法不能成立。首先，胡笑萍于2019年9月23日致函邱著清解除合同，邱著清已经收到解除合同通知函，也自认胡笑萍从2019年10月份就未在经营，双方合同已于2019年9月23日解除；邱著清于2019年10月23日向余雷发合同解除函，也就是说邱著清也是认可双方合同在2019年10月底解除，所以双方合同解除即便按照邱著清发函时间也应当于2019年10月底解除；邱著清未与余雷协商解除合同事宜，造成迟延交接及承担违约责任，应由其自行承担；其次，胡笑萍在没有恶意违约的情况下是有权解除合同的，合同解除应当予以确认。再次，黄山中黄山市中级人民法院生效判决认定邱著清作为违约方无权单方解除合同前提是邱著清拖欠房屋租金，存在违约行为，属于恶意违约，而本案胡笑萍在请求解除合同时并未拖欠房租，不存在违约行为，对于邱著清自身违约的行为造成的后果应由其自行承担；生效判决确定的租金和违约金，依据的是邱著清与余雷之间的房屋租赁合同租金标准，与胡笑萍与邱著清之间的房屋租赁合同租金标准是不一致的。本院经审理认定事实如下：对于当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。一、对邱著清提供证据1.《房屋租赁合同》两份，证明邱著清将涉案房屋出租给胡笑萍的事实；2.《解除房屋租赁合同通知函》，证明胡笑萍告知不继续履行合同，构成预期违约的事实；3.交接记录，证明涉案房屋于2020年5月9日交接的事实；4.（2020）皖1023民初76号民事判决书和（2020）黄山皖1023民终759号民事判决书，证明胡笑萍应当支付租金和违约金的标准的事实；5.微信实名认证及微信聊天记录，证明涉案租赁合同第一年租金是30万元的事实；胡笑萍对上述证据真实性均不持异议，但认为租金应当以双方签订的《房屋租赁合同》为准，第一年租金是20万元。对上述证据，本院经审查，予以认定，对房屋租金，将结合《房屋租赁合同》及实际履行情况予以认定。二、对胡笑萍提交的证据1.汇款凭证，证明胡笑萍支付租金15万元的事实；2.《解除房屋租赁通知函》，证明胡笑萍于2019年9月23日向邱著清发出解除房屋租赁通知的事实，邱著清不持异议，本院经查，予以认定。依据本院确认的证据及当事人的陈述，对争议事实认定如下：案外人余雷系坐落于安徽省黟县房屋（房地产权证号：房地权证黟房字第××号）的房地产权利人。2018年2月12日，邱著清与余雷代理人余松（余雷哥哥）签订了《房屋租赁合同》，租赁安徽省黟县房屋，用于开设芳华壹处主题酒店。双方约定：租赁期限10年；租金30万元／年，以后每两年租金递增3万元；鉴于承租后需要装修，出租方同意第一年租金为20万元，第二年租金为30万元，第三、四年为30万元／年；租金每半年支付一次；任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金，造成损失，还应赔偿全部损失。合同签订后，邱著清支付租金至2019年8月11日，之后租金未付。2019年3月1日，邱著清与胡笑萍签订一份《房屋租赁合同》，邱著清将上述房屋转租给胡笑萍。双方约定：租赁期限9年；租金30万元／年，以后每两年租金递增1.5万元；鉴于承租后需要装修，出租方同意第一年租金为20万元，第二年租金为30万元，第三、四年为33万元／年；租金每半年支付一次；任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金，造成损失，还应赔偿全部损失。两份《房屋租赁合同》权利义务约定，除租赁期限由10年变更为9年，租金递增由3万元变更为1.5万元，其余条款约定均为一模一样。合同签订后，胡笑萍于2019年3月26日支付租金15万元。结合邱著清与胡笑萍的聊天记录及合同实际履行等客观事实，该15万元系半年租金，即租金30万元／年，邱著清认可租金付至2019年9月30日。因亏损严重，无力继营，胡笑萍于2019年9月23日向邱著清发出《解除房屋租赁通知函》，通知邱著清房租到期之后解除租赁合同。2019年10月，胡笑萍经营人员退场，房屋处于空置状态，邱著清对此并未提出异议。2019年10月23日，邱著清以顺丰快递方式向余松发出《房屋租赁合同》终止通知函，通知余松于2019年10月30日终止双方的《房屋租赁合同》。2020年2月18日，余雷向本院提起诉讼，要求邱著清支付2019年8月12日至2020年8月11日的租金315000元，并承担违约金70万元。邱著清在该案中辩称，已于2019年10月23日致函余松解除合同,双方的《房屋租赁合同》已于2019年10月30日解除。该案后经黄山市中级人民法院作出（2020）皖10民759号民事判决认定“邱著清系案涉房屋的承租人，其拖欠2019年8月11日之后的租金属于违约行为。因违约方不享有单方解除合同的权利，故邱著清作为违约方向出租人发出“《房屋租赁合同》终止通知函”不具有解除合同的效力。鉴于余雷要求解除双方签订的《房屋租赁合同》，双方已于2020年5月9日办理了租赁房屋交接，一审判决邱著清承担自拖欠租金之日即2019年8月11日至房屋交接之日即2020年5月9日的租金，并无不当”，判决解除余雷与邱著清签订的《房屋租赁合同》，邱著清向余雷支付租金230692元及违约金214500元。本院认为，依法成立的合同受法律保护。邱著清与胡笑萍于2019年3月1日签订的《房屋租赁合同》系双方的真实意思表示，依法成立并生效，双方均应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。在合同履行届满前，胡笑萍于2019年9月23日向邱著清发出《解除房屋租赁通知函》，通知邱著清在房租到期之后解除租赁合同。2019年10月，胡笑萍经营人员退场，腾退租赁房屋，房屋处于空置状态，邱著清对此未提出异议，并于2019年10月23日致函房东解除合同,坚持认为其与房东余雷签订的《房屋租赁合同》已于2019年10月30日解除，租赁房屋已腾退。由此，可以认定邱著清于2019年10月30日认可其与胡笑萍签订的《房屋租赁合同》已解除，胡笑萍应支付租金至合同解除时。故对邱著清主张的2019年10月1日至2019年10月30日即一个月的租金25000元（300000元÷12个月×1个月）予以支持，对邱著清主张的其他租金，于法无据，不予支持。胡笑萍提前解除合同，构成违约，根据双方签订的《房屋租赁合同》约定“任何一方违约，需向另一方支付合同总额20%的违约金”，胡笑萍应承担违约金。对邱著清主张的违约金214500元，未超过双方合同约定，且系邱著清实际损失，予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百零八条、第一百一十三条第一款规定，判决如下：一、胡笑萍于本判决生效之日起十日内支付邱著清租金25000元；二、胡笑萍于本判决生效之日起十日内支付邱著清违约金214500元；三、驳回邱著清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。案件受理费3989元，由邱著清负担1800元，胡笑萍负担2189元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省黄山市中级人民法院。审判员  叶强海二〇二一年四月二十八日书记员  胡 靖附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百零八条当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，对方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任。第一百一十三条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。经营者对消费者提供商品或者服务有欺诈行为的，依照《中华人民共和国消费者权益保护法》的规定承担损害赔偿责任。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。