广东省佛山市南海区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0605民初5426号原告：张仲兵，男，1968年10月9日出生，汉族，住四川省南充市顺庆区××××××××××××，公民身份号码512××××××××××××619。委托诉讼代理人：简胜君，广东豪益律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁泳琳，广东豪益律师事务所实习律师。被告：佛山市南海长富物业投资有限公司，住所地：广东省佛山市南海区××××××××××××××，统一社会信用代码914×××××××××××441A。法定代表人：招某1。委托诉讼代理人：邓骏，广东源浩律师事务所律师。委托诉讼代理人：李嘉雯，广东源浩律师事务所律师。被告：招某1，男，1972年10月14日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区××××××××××××××，公民身份号码440××××××××0143831。原告张仲兵诉被告佛山市南海长富物业投资有限公司（下简称“长富公司”）、招某1合同纠纷一案,本院于2021年3月2日立案后，本院依法适用简易程序于2021年4月1日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人简胜君、被告长富公司的委托诉讼代理人李嘉雯到庭参加了诉讼。被告招某1经本院传票传唤没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告长富公司佛山市南海长富物业投资有限公司于2017年4月27日签订的《物业使用权出让合同》；2.被告长富公司佛山市南海长富物业投资有限公司立即向原告退还使用权出让金109760元及利息[自2017年4月27日（付清款款项之日）起按年利率4.35%计至实际清偿之日，暂计至2021年1月1日为17851.55元]；3.被告招某1对第2项诉讼请求承担连带清偿责任;4.本案诉讼费用由两被告承担。事实和理由：原告与被告长富公司签订《物业使用权出让合同》约定由长富公司将位于佛山市南海区×××××的涉案物业使用权转让给原告，约定了出让期限及出让金总额，长富应于2017年6月30日将竣工验收的物业交付给乙方使用。合同签订后原告依约向长富公司交付全部款项，该款项是付至长富公司法人招某1账户，长富公司向原告出具了收据。据原告了解，案涉物业所在土地是长富公司向佛山市南海区××××××股份合作经济社承租的，承租期为30年。依照长富公司与经济社的约定：长富公司是每半年交一次租，若长富公司逾期交租的，经济社有权解除合同，该地上建筑物收回经济社所有。而长富公司将案涉物业转租给原告，出让金却在几个月内全部收齐。若长富公司一旦无力向经济社支付出让金，被经济社终止合同，那么原告20年的使用权将无法得到保障，这对原告明显不公平。且案涉物业在报建时也是以车间的名义进行报建的，而长富公司擅自将车间改为公寓对外进行宣传销售，其行为也违法。招某1是长富公司的法人及股东，长富公司的注册资金仅3万元，长富公司用招某1的私人账户收取所有对外使用权的出让金，可见招某1与长富公司的资产混同，招某1应对原告的损失承担清偿责任。被告长富公司辩称，一、长富公司与原告签订的《物业使用权租赁合同》经协商一致，是双方真实意思表示，合同约定的权利义务属于租赁合同性质，故双方为租赁合同纠纷，且涉案物业办理了规划报建手续，验收合格，可正常使用，故该合同合法有效，依法应受到法律保护。二、原告不享有单方解除权，双方应继续按《物业使用权租赁合同》约定履行。1.长富公司不存在任何违约行为。涉案物业经规划验收合格，具备交付使用的条件及合同约定的交楼标准,后在符合交付使用条件时，在2018年1月20日向其交付案涉物业，经原告确认无异议后，长富公司已向其交付涉案物业，由其一直管理、使用至今。2.长富公司与佛山市南海区××××××××股份合作经济社签订的与涉案物业相关的资料合法有效，长富公司也一直正常履行，原告的不安并无事实依据，根本不构成解除合同的理由。3.《物业使用权租赁合同》完全可以继续履行，并无出现妨碍履行的事由出现。由于《物业使用权租赁合同》不符合法定及约定的解除条件，合法有效，应保障合同的稳定性，继续履行。三、退一步，若以涉案物业至今不具备使用条件为由解除《物业使用权出让合同》,长富公司认为：1.案涉物业自2018年1月20日至实际返还长富公司之日止，一直由原告管理、使用，原告亦应按市场同类型租赁物的标准向长富公司支付该物业的租金（或占用费），所以被告亦只需退回在扣减原告管理、使用期间的租金（或占用费）后的出让金给原告。（按每天33.33元的标准，暂计算至2021年4月1日为38933.33元）。2.根据长富公司与原告签订的《物业管理服务协议》，2020年11月30日的管理费、2020年10月29日水电费欠2275.9元，在其支付了1000元后，尚欠1275.9元；还拖欠2020年10月29日至2021年3月30日电费67.2元，2020年10月29日至2021年3月30日水费40.5元，2020年12月1日至2021年3月31日管理费274.4元，合计382.1元。为减少累讼，应将原告拖欠的管理费、水电费在本案中扣减长富公司应退还的使用权出让金。3.原告主张自2017年4月27日起计算利息并无事实依据及法律依据，应从解除之日起计算。且计算本金应在扣减原告管理、使用期间的租金（或占用费）后的出让金。四、长富公司与招某1之间不存在财产混同。1.招某1是长富公司的股东之一，与长富公司是不同的主体，相互独立。2.涉案使用的户名为招某1的银行账户实际使用人均是长富公司，并非由招某1本人使用，款项也属于长富公司所有，长富公司也有独立的、完善的财务账册，两者的资产不存在混同的情形。3.案涉交易主体明确，两份合同是由长富公司与原告签订，全部收款收据均是由长富公司出具，处理相关收楼等日常事宜的仍然是长富公司，案涉招某1账户一直由长富公司实际使用、管理，即案涉款项均由长富公司收取，经营管理收益也是由长富公司支付，交易主体清晰、明确，根本不存在混同的情形。4.原告提供的招某1账户仅能证明长富公司使用户名为招某1的账户，但并无其他证据证明长富公司与招某1之间存在资产不分，账目不清的情形，导致出现人格混同的情形。事实上，长富公司或者招某1至今也没有存在严重损害公司债权人利益的行为，原告亦未提供任何证据证明。为此，本案情形不符合《公司法》第十二条的规定，原告主张招某1对长富公司应承担债务承担连带清偿责任，并无法律及事实依据。综上，请求法院驳回原告全部诉讼请求，并承担全部诉讼费用。被告招某1没有答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据举证和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对当事人有异议的证据，有原件的证据本院对真实性予以确认；对没有原件的证据，本院不予确认。根据以上采信的证据及当事人的陈述，本院认定以下事实：2014年12月31日，位于佛山市南海区×××××的佛山市南海长富物业投资有限公司车间一（即涉案1号楼）项目办理建设工程规划许可证。2015年7月1日，上述项目办理建筑工程施工许可证。2017年2月13日，上述项目办理南海区建设工程竣工规划验收合格证。2017年4月27日，原告（乙方）与被告长富公司（甲方）签订一份《物业使用权租赁合同》，约定物业位于××创意产业园××（下简称涉案物业）；物业使用权租赁期自物业交付之日起至2042年9月1日；期满后乙方须将物业交回甲方使用。物业使用权出让金总计109760元；甲方应于2017年6月30日前将物业交付乙方使用，若提前交付或未能及时交付的，按甲方另行通知的时间或双方另行确认时间为物业实际交付时间；甲方应按约定交付租赁物业给乙方使用，如逾期交付应从逾期之日起每日按已收取租赁费的万分之三支付逾期违约金。物业交付时间逾期30天的乙方有权要求解除本合同。双方并约定其他权利义务。同日，原告（乙方）与长富公司（甲方）签订《物业管理服务协议》，约定原告收楼后须向长富公司支付物业服务费用、水电费等费用。同日，被告长富公司确认收到原告支付的涉案物业全部租金109760元。2018年1月20日，原告接收涉案物业后占有使用至庭审辩论终结之日。被告长富公司于2021年3月10日收到本案起诉状在内的应诉材料。另查明，被告长富公司在出租佛山市南海区×××××侧车间物业时，通过招某1银行账户收取使用权出让金并支付返租收益。另查明，长富公司系自然人投资或控股的有限责任公司，法定代表人为招某1，股东包括招某1、马足忠。本院认为，涉案房屋办理了规划报建手续，但双方约定的租赁期限超过20年，故原告、长富公司签订的《物业使用权出让合同》关于20年内的租赁期限的约定合法有效，超过20年租赁期限的约定无效。合同约定长富公司应于2017年6月30日前交付经竣工验收的房屋给原告使用，逾期交付超过30天且双方无法对交付问题协商一致的，原告有权解除合同。至原告提起本案诉讼主张解除合同，涉案房屋未办理竣工验收备案，不具备投入使用的条件，原告请求解除《物业使用权租赁合同》，本院予以支持。长富公司已于2021年3月10日收到原告的起诉状，本院确认《物业使用权租赁合同》20年内的租赁约定已于该日解除。合同部分无效，有效部分亦已解除，因该合同取得的财产应予返还，长富公司应退还原告已支付的租金109760元予原告。但自2018年1月20日至庭审辩论之日，原告对涉案物业实际进行了占用使用，根据公平原则，参照涉案合同租金约定，本院酌定原告占有使用涉案物业期间对应的租金不予退还。2018年1月20日至2021年4月1日共1177天，2018年1月20日至2042年9月1日共8991天，截止至庭审辩论之日，长富公司应退还租金95391.46元（109760元-109760元×1177天÷8991天）予原告。关于双方提及的管理费及水电费问题，原告确认尚欠长富公司相应费用，长富公司主张原告尚欠管理费、水电费共1658元（1275.9元+382.1元），原告未举证反驳，本院对长富的该主张予以采信。双方均同意在本案租赁款中抵扣尚欠管理费及水电费，为减少双方当事人诉累，本院予以照准。综上，长富公司应退还93733.46元（95391.46元-1658元）予原告。被告长富公司占用原告的款项获益，且造成原告资金占用损失，原告主张自2017年4月27日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计付利息，合情合理，本院予以支持，但应以应退款项93733.46元为本金计算利息。招某1系长富公司的股东，长富公司通过招某1的银行账户收取租金及支付经营回报收益，该行为造成公司财产与股东个人财产混同，属于公司股东滥用公司法人独立地位和股东有限责任的情形，现原告主张招某1对长富公司在本案的债务承担连带清偿责任，本院予以支持。被告招某1经本院合法传唤没有到庭，本院依法缺席判决。综上，依照《中华人民共和国公司法》第二十条第三款、第六十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：一、确认原告张仲兵与被告佛山市南海长富物业投资有限公司签订的《物业使用权租赁合同》关于20年租赁期限内的约定于2021年3月10日解除；二、被告佛山市南海长富物业投资有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还租赁款93733.46元及支付以该款为本金自2017年4月27日起至实际清偿之日止按年利率4.35%计算的利息予原告张仲兵；三、被告招某1对被告佛山市南海长富物业投资有限公司上述第二项债务承担连带清偿责任；四、驳回原告张仲兵其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案适用简易程序结案，案件受理费1426.12元（原告已预交），由被告佛山市南海长富物业投资有限公司、招某1负担并应于本判决发生法律效力之日起十日内迳付予原告张仲兵，本院不另收退。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员  孙秀娟二〇二一年四月九日书记员  卢丹伦书记员  李 慧