贵州省遵义市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）黔03民终2718号上诉人（原审被告）：刘德福，男，汉族，1971年5月3日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。诉讼代表人：廖真富，男，汉族，1978年10月2日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。委托诉讼代理人：肖文军，男，汉族，1966年2月12日出生，贵州省遵义市人，住遵义市播州区。上诉人（原审原告）：遵义鸿苑物业管理有限公司。住所地:贵州省遵义市红花岗区大连路福星楼二楼。统一社会信用代码:91520300745721574C。法定代表人：吴祖仙，公司总经理。委托诉讼代理人：蒲涛涛，贵州庭意律师事务所律师。上诉人刘德福因与上诉人遵义鸿苑物业管理有限公司(以下简称鸿苑物业公司)物业服务合同纠纷一案，不服贵州省遵义市播州区人民法院（2020）黔0321民初6684号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭于2021年4月23日公开开庭进行了审理。上诉人刘德福的诉讼代表人廖真富、委托诉讼代理人肖文军，鸿苑物业公司的委托诉讼代理人蒲涛涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘德福上诉请求：一、请求改判刘德福不向鸿苑物业公司支付物业服务费；二、一、二审诉讼费由鸿苑物业公司承担。事实与理由：1.原审法院认定事实清楚，但判决刘德福按60%向鸿苑物业公司支付物业费不能接受；2.刘德福虽与鸿苑物业公司签订有《物业服务协议》，但约定的时间只有一年，过后，鸿苑物业公司并未与刘德福续签。根据合同的相对性和意思自治原则，未续签视为双方不再有权利和义务，除非刘德福认可。本案中刘德福并未认可或同意接受鸿苑物业公司；3.鸿苑物业公司在为刘德福提供服务期间，并未履行职责，导致涉案小区管理混乱，环境卫生脏、乱、差；4.鸿苑物业公司开始虽由龙坑街道办事处指派管理涉案小区，但其指派并不对刘德福具有约束力。虽然刘德福与鸿苑物业公司签有暂定一年的合同，但一年过后鸿苑物业公司并未与本小区的业主委员会或刘德福续签，该合同不能对抗刘德福。针对刘德福的上诉理由，鸿苑物业公司答辩称，业主虽然与物业公司没有续签合同，但是物业公司已经提供物业服务，且业主没有书面告知停止物业服务，所以双方之间的物业服务合同关系成立。业主称小区盗窃案件多发未提供证据证明。对违章建筑物业公司没有执法权，城管部门没有拆除责任不应由物业公司承担。业主长期不缴纳物业费导致物业公司于2020年12月21日停止了物业服务。综上，刘德福的上诉理由不能成立，应当予以驳回。上诉人鸿苑物业公司上诉请求：一、撤销一审判决，发回重审或改判支持鸿苑物业公司的诉讼请求；二、一、二审诉讼费用由刘德福承担。事实与理由：1.一审判决认定的物业服务时间与事实不符。鸿苑物业公司于2016年10月受龙坑街道办事处委托，对共青大道2号安置小区提供物业服务，刘德福在接房时与鸿苑物业公司签订了暂定期限为一年的物业服务合同。合同期满后双方虽未续签，但鸿苑物业公司依旧在提供物业服务，而刘德福以及业委会也未提出异议。刘德福享受了鸿苑物业公司提供的物业服务却不愿意缴纳物业管理服务费致使鸿苑物业公司最终无力支付工人工资。2020年4月20日鸿苑物业公司实在无力支撑相关的物业服务，于当日起暂停了共青大道2号安置点的保洁服务，其他服务项目并未停止。原本鸿苑物业公司应于2020年10月18日到期后退出该小区，但因无其他物业公司接管，便在龙坑街道办事处××要求××下××大道××号安置点除保洁外的其他物业服务至今。故本案应当计算物业费至2020年6月30日。2.一审法院判定鸿苑物业公司只收取60%的物业费明显不公也与事实不符。本案所涉小区系还房小区，小区的设施并不完备，为鸿苑物业公司的管理工作带来了不小难度。在2020年4月20日之前鸿苑物业公司是严格按照物业合同的要求服务的，当然服务工作中确有瑕疵但也不至于需承担40%的责任。一审中查明的小区内多家业主被盗是错误的认定，刘德福并未提供该类证据证明存在被盗的事实。对于违章建筑以及乱停车等行为，鸿苑物业公司均进行了现场告诫、贴通知、设立禁止停车、通行的标识，并不是刘德福所称完全没管。刘德福提供的下水管道涌水的视频，系意外事件，鸿苑物业公司阻止不了该事件的发生，但事发后第一时间组织工作人员进行维修，问题已经解决。刘德福提供的证明小区环境脏乱差的照片基本上都是拍摄于2020年4月20日之后，此时鸿苑物业公司因收不到物业费无力支付工人工资，已经停止了对该小区的保洁服务。也正是考虑到这一点，起诉追讨物业费的截止日期是2020年6月30日，之后的服务期间则作为补偿。针对鸿苑物业公司的上诉理由，刘德福答辩称，答辩人虽与鸿苑物业公司签订有《物业服务协议》，但约定的时间只有一年，过后，鸿苑物业公司并未与答辩人续签。根据合同的相对性和意思自治原则，未续签视为双方不再有权利和义务，除非答辩人认可。鸿苑物业公司在为答辩人提供服务期间，并未履行职责，导致涉案小区管理混乱，环境卫生脏、乱、差。鸿苑物业公司于2020年3月底就已经撤离涉案小区。综上，鸿苑物业公司的上诉请求不能成立，应当予以驳回。鸿苑物业公司向一审法院起诉请求：1.判令刘德福向鸿苑物业公司支付物业服务费1729元；2.本案诉讼费由刘德福承担。一审法院认定事实：原告鸿苑物业公司系依法从事物业服务的企业法人。2016年受遵义市播州区龙坑街道办事处委托，为该办事处辖区内的共青大道2号安置小区提供物业服务。被告刘德福系该小区11栋（电梯楼）8-4号房业主，物业面积110.18平方米。双方于2017年1月17日签订《物业管理委托合同》，约定原告为被告所在小区提供物业服务。服务内容包括房屋建筑共用部分的维护、养护和管理；公共设施、设备的维修、养护、运行和管理；物业区域内公共设施和附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理；公共环境卫生、垃圾的收集、清运；公共秩序维护、安全防范管理等。物业收费标准：步梯楼每月每平方米0.5元、电梯楼每月每平方米1.20元（其中还房户每月每平方米0.9元，被告系还房户）。合同期限：从该项目建设完工交房之日起暂定一年。合同签订后，被告向原告交纳2017年1月17日至2019年1月16日的物业服务费后接房入住该小区。合同期满后，双方未续签新协议，仍由原告继续为该小区提供物业服务。服务期间，因小区内出现多位业主摩托车电瓶被盗、有业主在小区内违章搭建原告未制止、垃圾清理不及时、小区排水不畅影响通行等问题，小区业主认为是原告不履职所致，便拒绝交纳物业服务费，双方由此产生矛盾。后因双方的矛盾没能调和，原告向小区业主催收物业服务费无果，便于2020年4月终止对小区的物业服务。因被告未交纳后续物业服务费，原告遂诉讼至该院处理。一审法院认为，本案争议的焦点：1.如何认定《物业管理委托合同》期限届满后原告继续按原合同为被告提供物业服务的性质；2.原告的物业服务是否存在瑕疵以及如何认定被告以原告存在服务瑕疵而拒交物业服务费的主张。根据原、被告签订的《物业管理委托合同》，合同期暂定一年，即合同至2018年1月16日到期。合同期限届满后，双方未续签书面合同，原告仍按原合同继续为被告所在小区提供物业服务至2020年3月，被告也接受了原告的服务。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”的规定，该院对双方2018年1月17日至2020年3月期间的合同关系予以确认。本案证据显示，原告在物业服务期间，确实存在垃圾清运不及时影响小区环境、安保措施不到位致小区发生多起盗案、公共区域维护不力影响通行、日常管理工作缺失致小区出现违章搭建等重大瑕疵。这也是该小区业主对原告的服务不满意从而拒绝交纳物业服务费的主要原因。依据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款“当事人应当按照约定全面履行自己的义务”、第一百零九条“当事人一方未支付价款或报酬的，对方可以要求其支付价款或报酬”和《物业管理条例》第七条“业主在物业管理活动中，履行下列义务:(五)按时交纳物业服务费用”、第四十一条“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用”的规定，原告向被告提供了服务，被告则应向其支付相应的报酬。鉴于原告在服务中存在重大瑕疵的实际，酌定被告从2019年1月17日起至2020年3月30日止，按合同约定物业服务费收费标准的60%向原告支付物业服务费860.70元（14月14天×110.18平方米×0.9元/月/平方米×60%）。故对原告的诉讼请求，合理部分予以支持，其余部分予以驳回。对被告拒交物业服务费的主张，不予采纳。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三十六条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零九条、《物业管理条例》第七条、第四十一条之规定，判决:一、由被告刘德福于本判决生效后10日内支付原告遵义鸿苑物业管理有限公司物业服务费860.70元。二、驳回原告遵义鸿苑物业管理有限公司的其余诉讼请求。本案受理费(减半收取)25元，由原告遵义鸿苑物业管理有限公司承担10元，被告刘德福承担15元。鸿苑物业公司在二审提交了：1.涉案小区业主曹秀飞出具的情况说明；2019年8月26日由鸿苑物业公司向违建业主及扰民业主发布的整改通知。拟证明：鸿苑物业公司对小区尽到了物业管理责任。2.鸿苑物业公司向遵义市播州区龙坑街道办龙坑社区移交材料清单。拟证明：物业公司的服务于2020年12月21日结束。刘德福质证认为，上列证据不能达到鸿苑物业公司的证明目的，鸿苑物业公司没有对涉案小区尽到物业管理职责。刘德福在二审提交了：涉案小区照片19张。拟证明：鸿苑物业公司未尽到物业管理职责。鸿苑物业公司质证认为，涉案小区地下停车场已收回业主方管理。照片未体现拍摄地点、时间，是否发生在鸿苑物业公司为涉案小区提供物业服务期间不清楚。故对上列证据的真实性、合法性、关联性均不认可。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，因鸿苑物业为刘德福所在小区提供物业服务这一法律事实发生在《中华人民共和国民法典》实施前，依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款关于“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”规定，本案应适用当时的法律、司法解释的规定。根据双方当事人的诉讼请求，本案的争议焦点为：1.双方当事人在《物业管理委托合同》期限届满后，其物业服务合同是否仍然成立。鸿苑物业公司向刘德福提供物业服务的期限如何认定；2.一审法院认定的物业服务费是否正确。关于第一个焦点问题。2017年1月17日，鸿苑物业公司与刘德福签订《物业管理委托合同》，合同期限为1年，即合同至2018年1月16日到期。合同到期后，双方没有续签新的书面合同，鸿苑物业公司继续为刘德福所在的小区提供物业服务，刘德福及业主委员会未提出异议。依据《中华人民共和国合同法》第三十六条“法律、行政法规规定或者当事人约定采用书面形式订立合同，当事人未采用书面形式但一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”规定，双方之间合同关系成立。鸿苑物业虽然主张刘德福应缴纳物业服务费至2020年6月30日，但并没有提供证据加以证明，依据最高人民法院《关于适用的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果”规定，鸿苑物业公司应当承担举证不能的不利后果。关于第二个焦点问题。鸿苑物业公司为刘德福所在小区提供物业服务期间，确实存在安保措施不到位导致小区内发生多起盗窃，日常管理工作缺失致使小区内出现违章搭建、垃圾清运不及时影响小区环境等服务瑕疵。一审法院据此酌定刘德福按合同约定物业服务费收费标准的60%向鸿苑物业公司支付物业服务费，并无不当，本院予以确认。综上所述，刘德福、鸿苑物业公司的上诉请求不能成立，本院不予支持；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由遵义鸿苑物业管理有限公司负担50元，由刘德福负担50元。本判决为终审判决。审判长  张启飞审判员  施正高审判员  贺灿灿审判员  谭应勇审判员  杨恩高二〇二一年四月二十三日法官助理杨颜竹书记员冯滢书记员钟永海