河南省禹州市人民法院民 事 判 决 书（2021）豫1081民初739号原告陈飞虎，男，汉族，生于1990年，住禹州市。委托诉讼代理人付月峰，河南禹曦律师事务所律师。委托诉讼代理人姚小草，河南禹曦律师事务所律师。被告李国印，男，汉族，生于1967年，住禹州市。被告禹州市中实置业有限公司，住所地：禹州市画圣路一号，统一社会信用代码：9141108169486489X9。法定代表人连宪军,男,汉族,生于1966年,住禹州市。被告禹州市远大房地产营销策划有限公司，住所地：禹州市颍川办商贸大世界北零路10号，统一社会信用代码：91411081MA3XH0WA0N。法定代表人李经晓，男，汉族，生于1988年，住禹州市。原告陈飞虎诉被告李国印、禹州市中实置业有限公司（以下简称中实置业公司）、禹州市远大房地产营销策划有限公司（以下简称远大房产公司）房屋买卖合同、居间合同纠纷一案，本院于2021年2月3日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告陈飞虎的委托诉讼代理人付月峰、被告李国印、被告中实置业公司法定代表人连宪军、被告远大房产公司法定代表人李经晓到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告陈飞虎诉称：2018年7月5日，被告远大房产公司作为居间方，介绍原告购买被告李国印的房产一处，三方于当日签订房屋买卖合同一份，合同约定：被告李国印将其拥有的位于禹州市夏都办裕桦园2号楼2单元8层西户房产售卖给原告，房价款为65万元，原告于合同签订时向被告李国印支付定金30000元，余款的付款方式为一次性付款，在2018年7月20日前支付全部房款。被告李国印必须保证该房屋权属真实无争议，如发生权属纠纷，被告李国印承担一切后果及违约责任。合同签订当日，原告支付购房定金30000元。后双方协商一致同意购房款变更为648000元。2018年7月17日原告将下余购房款618000元全部支付给被告李国印，李国印之子李梦硕出具收款收据，并注明房款已结清。被告远大房产公司于2018年7月18日收取原告购房佣金5000元。2018年7月17日，原告按被告李国印、远大房产公司的要求，与该公司的开发商被告中实置业公司签订了商品房买卖合同，并在合同签订后，按被告中实置业公司的要求向其缴纳配套费及办证费61428元及至2020年10月份的物业费5250元。2019年6月19日，禹州市法院作出（2019）豫1081执962号执行裁定书，对原告购买的禹州市夏都办裕桦园2号楼2单元802房产进行评估拍卖，并在该小区张贴拍卖公告。原告得知该拍卖信息后，向执行法官询问才知道其购买的房产早在2017年4月24日已被法院查封，并已进入评估拍卖程序。鉴于上述，原告认为，其与被告签订的房屋买卖合同因被告的恶意欺诈行为，导致合同无法履行，并给原告造成巨大的经济损失，原告购买房产的合同目的已无法实现，双方之间的房屋买卖合同应依法解除，被告应向原告承担违约责任，故提起诉讼，请求：1、依法解除原告与被告李国印、禹州市远大房地产营销策划公司于2018年7月5日签订的房屋买卖合同；2、依法解除原告与被告禹州市中实置业有限公司于2018年7月17日签订的商品房买卖合同；3、判令被告李国印、禹州市中实置业有限公司返还原告购房款648000元，并向原告支付违约金。二被告承担连带清偿责任。被告禹州市远大房地产营销策划有限公司承担补充赔偿责任；4、判令被告禹州市中实置业有限公司返还原告配套费及办证费61428元、物业费5250元及其他费用1210元；5、判令被告禹州市远大房地产营销策划有限公司返还原告佣金5000元；6、本案诉讼费用由被告承担。被告李国印辩称：这套房子是2016年12月31日禹州市中实置业和我因经济往来给我的，给我了有十几套，这套是其中之一，当时说的是按我全款购买并且没有配套费，订单上也有注明，后来被查封我起初是不知道的，我是2020年1月份疫情期间才知道房子被查封了，是原告陈飞虎和第三被告给我打电话说的，被查封是因为中实置业公司和别人有财产纠纷，别人申请查封了这个房子。被告中实置业公司辩称：我和李国印有生意上的合伙，经过协商，约定以房子抵偿经济往来款项以解除合伙，于2017年1月13日达成口头抵偿协议，把房屋以大订单的形式交付给李国印，我们之间的经济款项清偿完，交付给他后，等于是他抵偿买走了，房子归他了，我不再管了，后来查封，我在外地，我最近才知道这个事，我现在也在和申请查封人协商这个事，房子的事我和李国印已经在2017年1月13日已经以房子抵偿完毕，并把房子交付给李国印了，这些房子已经不属于中实置业的房子了，查封的这些房子不属于中实置业的资产了，并且已经交付完毕了。被告远大房产公司辩称：我完全不知道房子是查封状态，2019年12月份陈飞虎给我打电话说这个房子查封了，陈飞虎说自己去看房子的时候看见房子上有封条，就给我说了这个事，我才知道房子被查封了，这个房子付款当天在售楼部签合同，售楼部说过几天去备案，但是迟迟没去备案，陈飞虎和售楼部也签订有房屋买卖合同。原告陈飞虎提供的证据有：证据1、房屋买卖合同一份，转账凭证一份，收据一份，证明原告陈飞虎与被告李国印、禹州市远大房地产营销策划有限公司签订房屋买卖合同，并对相关事项作出约定，原告依约将购房款支付给被告李国印的事实；证据2、商品房买卖合同复印件一份，配套费用明细表一份，收据一组，转帐凭证一份，证明原告陈飞虎按照被告李国印、禹州市远大房地产营销策划有限公司的指示安排，与被告禹州市中实置业有限公司签订商品房买卖合同，并向被告禹州市中实置业有限公司缴纳配套费用61428元的事实；证据3、杂费清单一份，收据一份，证明被告禹州市中实置业有限公司收取原告各项杂费1211元的事实；证据4、微信聊天资料一份，收据一份，证明被告禹州市中实置业有限公司收取原告物业费5250元的事实；证据5、禹州市远大房地产营销策划有限公司出具的收据一份，证明被告禹州市远大房地产营销策划有限公司收取原告佣金5000元的事实；证据6、禹州市人民法院（2017）豫1081民初1660号民事判决书和民事裁定书各一份，协助执行通知书和送达回证各一份，禹州市人民法院（2019）豫1081执962号执行裁定书一份，证明被告向原告隐瞒案涉房产已被法院查封的事实，欺骗原告签订房屋买卖合同，且案涉房产已被法院评估拍卖，原告购买房产的合同目的已无法实现的事实。被告李国印提供的证据有:夏都御花园购房大订单，证明我与禹州市中实置业有限公司因债务纠纷，该公司把夏都御花园的房子抵账给我，并特别注明不交配套费，涉案房子抵账62万多。被告中实置业公司提供的证据有：2017年1月13日李国印出具收到条复印件一份，证明李国印与禹州市中实置业存在经济往来，禹州市中实置业有限公司交付李国印房子用于清算双方之间的经济账，李国印收到以上房屋，折抵7385404元账目。被告远大房产公司未向本院提供证据。对原告陈飞虎提供的证据，被告中实置业公司的质证意见是：对证据6有异议，查封的都不是我的资产，我在2016年已经把房子抵偿给李国印，已经清偿完毕了，在2016年12月28、29号已经不属于中实置业的资产了，对其他证据均无异议。被告李国印、远大房产公司均无异议。对被告李国印提供的证据，原告陈飞虎的质证意见是：这事原告不知情；被告中实置业公司和远大房产公司均无异议。对被告中实置业公司提供的证据，被告李国印无异议，原告陈飞虎及被告远大房产公司均表示不知情。经审查，本院对上述证据效力作如下认定：原告提供的证据1、5、6，真实合法且与本案具有关联性，依法予以采信。对原告证据2，双方对合同的真实性无异议，予以采信，经审查，确认未支出的费用为房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上费用共计56214元，对与以上该费用相关的证据予以采信，与其他费用情况相关的证据，与本案缺乏关联性，不予采信。原告提供的证据3、4，无法核实证据的真实性，不予采信。被告李国印和被告中实置业公司提供的证据，与本案缺乏关联性，故不予采信。经审理查明:2018年7月5日，原告陈飞虎作为乙方与作为甲方的被告李国印、作为丙方的被告远大房产公司签订房屋买卖合同一份，合同编号为20180705-1。合同约定乙方陈飞虎自愿购买甲方拥有的位于夏都裕桦园2号楼2单元8层西户房屋，房屋建筑面积约为236.23㎡，成交总价款为650000元，该成交价格为裸居、不含配套费，甲方李国印必须保证该房屋权属真实无争议，且房屋财产的共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约责任。合同签订当日，原告陈飞虎向被告李国印交付购房定金30000元。后原告陈飞虎与被告李国印协商一致出卖房产总价款变更为648000元。2018年7月17日，李国印之子李梦硕代李国印收取原告陈飞虎下余购房款618000元，并给原告出具收据一份，内容为：“收据今收到陈飞虎购买的夏都裕花园2#2单元8楼西户房屋的全部房款648000元整，房款已结清。李梦硕2018.7.17”。后被告李国印将该房屋交付原告陈飞虎占有，现房屋钥匙仍由原告陈飞虎保管。为了办理房屋产权登记，针对同一房产，原告陈飞虎还与被告中实置业公司及共同购买人余赛签订《商品房买卖合同》（预售）一份。后原告陈飞虎发现，其所购买的夏都裕桦园2号楼2单元8层西户房屋，因被告中实置业公司与案外人存在经济纠纷，已被禹州市人民法院于2017年4月24日查封，引起本案纠纷。另查明：1、原告陈飞虎给被告中实置业公司预交办理房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上共计56214元；2、原告陈飞虎为购买案涉房产支付给被告远大房产公司中介费5000元；3、陈飞虎、余赛作为买受人与案涉房产开发商中实置业公司签订《商品房买卖合同》（预售）一份，案外人余赛自愿放弃基于该合同享有的权利，并放弃参与本案诉讼。本院认为，本案为房屋买卖合同、居间合同纠纷，原告陈飞虎委托被告远大房产公司为其提供房产买卖的居间服务，在被告远大房产公司的促成下，原告与被告李国印签订了房屋买卖合同，被告远大房产公司作为居间方也在该合同上签字盖章，经查，三方在签订该合同时，案涉房产并未办理不动产登记，被告李国印、远大房产公司均未向原告如实告知该案涉房产处于被查封状态，导致原告作出了不真实的意思表示，现原告陈飞虎无法办理房屋产权登记，其购买房屋的合同目的无法实现，故原告要求解除其与被告李国印、远大房产公司签订的房屋买卖合同的诉讼请求，于法有据，应予支持。关于原告陈飞虎主张解除其和余赛共同与被告中实置业公司之间签订的商品房买卖合同的诉求，经查，被告中实置业公司在签订合同时也未告知该案涉房产处于查封状态，导致原告作出了不真实的意思表示，现原告陈飞虎无法办理房屋产权登记，其购买房屋的合同目的无法实现，且该合同的签订是基于原告与被告李国印、远大房产公司之间签订的房屋买卖合同而签订，两份合同的标的物系同一房产，因此，以上已对原告主张解除与被告李国印、远大房产公司签订的房屋买卖合同的诉求予以准许，且原告的共同购买人余赛也在本案审理过程中表示自愿放弃基于该合同享有的权利，并放弃参与本案诉讼，故对原告的该诉求，本院予以支持。关于原告陈飞虎要求被告李国印返还购房款648000元及支付违约金、二被告承担连带清偿责任、被告远大房产公司承担补充赔偿责任的诉求，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”和《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”的规定，本案中，原告陈飞虎作为买受人在2018年签订合同至今未能取得房屋权属证书，系出卖人即被告李国印的原因，故案涉合同解除后，被告李国印应将其收取的购房款648000元返还给原告陈飞虎，并应以已付购房款总额648000元为基数，自出具购房款收据之日即2018年7月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算违约金至还清之日止。被告李国印提出“是替别人卖房子的，房款已转给他人”的辩解意见，根据合同相对性原理，被告李国印作为案涉房屋买卖合同的出卖人，享有收取房款的权利，现合同解除后，就理应负有返还该房款的义务，故该辩解意见不能成立，不予采纳。关于被告中实置业公司是否承担连带清偿责任、被告远大房产公司是否承担补充赔偿责任的问题，被告中实置业公司和远大房产公司均未收取原告购房款648000元，原告主张的诉求，于法无据，本院不予支持。关于原告要求被告中实置业公司返还配套费及办证费61428元的诉求，经核查相关证据和被告中实置业公司的质证意见，确认未支出的费用为房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上费用共计56214元。故对以上费用，被告中实置业公司应当予以返还。关于有线电视初装费，证据显示的收取人为案外人禹州市中信物业管理有限公司，故本案不予支持。关于2018年7月17日由禹州市中信物业管理有限公司出具的4974元收据，显示该费用为截止至2018年10月30日前的服务费及公摊费。2020年3月13日由禹州市中信物业管理有限公司出具的5250元收据，显示该费用为截止至2020年10月30日前的服务费及公摊费、垃圾清运费。以上两张收据显示的费用收取人为案外人禹州市中信物业管理有限公司，故对原告主张返还以上费用10224元的诉求，本案不予支持。关于原告要求被告远大房产公司返还佣金5000元的诉讼请求，被告远大房产公司收取委托方即原告支付的佣金，为原告与被告李国印之间订立房屋买卖合同提供居间服务，原告和被告远大房产公司之间构成居间合同法律关系，因被告远大房产公司在促成原告和被告李国印订立合同时未尽到如实向原告报告案涉房产系查封状态的义务，损害了委托人即原告的利益，因此，原告主张返还佣金5000元的诉求于法有据，且被告远大房产公司在庭审中明确表示愿意退还该佣金，故本院对原告的该诉求予以支持。综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第四项、第九十七条、第一百零七条、第四百二十四条、第四百二十五条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：解除原告陈飞虎与被告李国印、禹州市远大房地产营销策划公司于2018年7月5日签订的房屋买卖合同。解除原告陈飞虎与被告禹州市中实置业有限公司签订的商品房买卖合同。限被告李国印于本判决生效后十日内返还原告陈飞虎购房款648000元及违约金（以648000元为基数，自2018年7月17日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算至还清之日止）。四、限被告禹州市中实置业有限公司于本判决生效后五日内返还原告陈飞虎办理房产证费用36080元、装修保证金2000元、垃圾清运费等杂费860元、天然气开口费及地暖初装费17274元，以上费用共计56214元。五、限被告禹州市远大房地产营销策划公司本判决生效后五日内返还原告陈飞虎购房佣金5000元。六、驳回原告陈飞虎的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为5500元，由原告陈飞虎负担89元，由被告李国印负担4944元，由被告禹州市中实置业有限公司负担429元，由禹州市远大房地产营销策划公司负担38元。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省许昌市中级人民法院。审判员  王旭光二〇二一年四月三十日法官助理楚倍倍书记员雷鸣