陕西省西安市中级人民法院 民 事 判 决 书 (2021)陕01民终7583号 上诉人（原审原告）：赵西安，男，汉族，1957年12月6日出生，住西安市灞桥区。委托诉讼代理人：许晓卫，陕西毕达律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵妃，陕西毕达律师事务所律师。上诉人（原审被告）：陕西金骏房地产有限公司。住所地：陕西省西安市灞桥区。法定代表人：梁敬钱，该公司总经理。委托诉讼代理人：杨俊芳，陕西许小平律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨飞，陕西许小平律师事务所律师。上诉人赵西安与上诉人陕西金骏房地产有限公司（以下简称：金骏公司）商品房销售合同纠纷一案，均不服西安市灞桥区人民法院(2020)陕0111民初6214号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依照最高人民法院制定的《民事诉讼程序繁简分流改革试点实施办法》第十八条、第二十条之规定，依法由审判员董凡独任审理了本案，现已审理终结。赵西安上诉请求：一、请求依法撤销一审判决第二项，改判为“金骏公司于本判决生效后十日内向其支付以已付房款5090486元为基数，按照日万分之一，自2018年8月20日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止的违约金二、本案一、二审诉讼费用全部由金骏公司承担。事实及理由：一、一审判决认定的违约金的计算方式缺乏事实基础和法律依据。金骏公司应当按照双方签订合同第二十条的约定承担违约责任；二、一审判决认为金骏公司逾期为其办理产权登记手续未对其造成实际损失的事实错误。本案中的涉案房屋性质为商住两用，其购买涉案房屋目的是用来投资，因金骏公司迟迟不履行其办证义务，导致其不能对涉案房屋进行出售、抵押等投资变现行为，这实际上也是对其造成的实际损失；三、本案应尊崇契约精神和商事审判规则。应当严格按照合同约定，望贵院尊重双方约定；四、该违约金未超出金骏公司可预见的范围，依法应予支持；五、金骏公司未提供证据证实违约金过高，其应当承担举证不能的法律后果。金骏公司辩称，1、堡子村转盘改造工程对其公司的影响属于客观事实，该期间无法预见避免，属于不可抗力，其公司本就应当免责；2、赵西安提及的损失不是实际损失，也并未举证；3、违约金制度的设立就是以实际损失为基础并综合考虑当事人的过错及合同履行情况，且受疫情影响，考虑企业的经济状况，违约金予以降低，合情合理。金骏公司上诉请求：1、撤销一审判决，依法发回重审或依法改判驳回赵西安全部诉讼请求；2、一、二审诉讼费由赵西安承担。事实与理由：因政府占用了金骏公司268.25平方的土地用于堡子村项目改造，此政府行为系双方订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的事件，直接导致金骏公司无法通过消防验收，消防验收影响金骏公司不能按照合同约定提交产权登记资料，况且该事件属于合同约定中的不可抗力，故而金骏公司不应该承担逾期办证的违约责任，应该撤销一审判决第二项。赵西安辩称，一、堡子村征地事件并非发生双方合同履行过程中，不应对合同的履行造成影响根据西安市纺织城地区综合发展办公室发布的《关于堡子村转盘综合改造工程占用京都国际项目用地的函》中显示，该政府征地行为发生于2013年XX月XX日，而双方签订的《商品房买卖合同》均是在2014年9月份以后。也就是说，双方在签订合同时该征地行为早已存在，双方在已知存在该征地行为的情况下签订的合同，且合同是金骏公司提供的版本。其作为一名商人，是理性的“经济人”，对于自身参与的商事行为有专业、成熟的判断能力，同时也应当有更高的风险预估和承受能力，金骏公司在已知征地行为存在的情况下，仍然与其签订案涉买卖合同，应当认为其对该征地行为会产生的影响已经有了合理预期。因此，金骏公司以合同签订前已经存在的征地行为作为其不履行合同义务的理由，毫无事实和法律依据。二、征地事件并非金骏公司违约的唯一和关键原因。在不可抗力规则下，导致部分或全部免责的前提，是不可抗力事件必须是债务履行受阻的最近、唯一和关键原因。而本案中，虽然存在征地行为，但是政府在征地时已经给予金骏公司另外地块作为补偿，根本不影响消防验收。同时，在金骏公司提交的西安市公安消防支队西公消验字【2016】第0228号建设工程消防验收意见书中可以清楚的看到，金骏公司没有通过消防验收的原因共计9条，绝大部分都是其自身原因造成的。三、未能完成房屋所有权登记的原因系金骏公司未完全履行合同约定的义务导致。涉案买卖合同对于逾期办证的的法律后果进行了明确的约定，一审法院根据事实和法律判决金骏公司将其自身的义务履行完毕，并无不当。综上，其认为双方应当遵守合同，履行合同约定的各自权利和义务。赵西安向一审法院提出诉讼请求：1、判令金骏公司立即协助其办理西安市灞桥区XX幢XX单元XX层XX号房屋产权登记手续；2、判令金骏公司向其支付自2018年1月14日起至取得该套屋所有产权证之日止的逾期办理房产权属登记的违约金（以购房款总额5090486元为基数，按照每日万分之一的标准，暂计至2020年8月5日为475451.39元）；3、判令本案全部诉讼费、公告费等相关费用由金骏公司承担（以实际产生金额为准）。事实与理由：2015年6月23日，其与金骏公司签订涉案房屋的商品房买卖合同，约定金骏公司将项目为灞桥区京都国际中的涉案房屋出售给其。合同签订后，其全面严格履行了合同确定的义务，但金骏公司一直未给其办理房屋所有权证书，根据合同第十五条第1.3项“如因出卖人的责任，买受人未能在该商品房交付之日起520个工作日内取得该商品房的房屋所有权证书的，买受人不退房，出卖人每逾期一天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金”的约定，金骏公司应当承担相应的违约责任。其认为，金骏公司的逾期办证违约行为，严重损害了其的合法权益，应当依法向其支付逾期办证违约金。现其为维护自身合法权益，依法诉至法院，望判如所请。金骏公司辩称，1、其公司不存在逾期办理产权证的违约行为，因此不应向赵西安支付违约金；2、其公司的合同义务是将办理权登记需要由出卖人提供的材料报产权登记机关备案，赵西安诉请其公司协助其尽快办理房地产权属证书依法不应支持；3.赵西安并无实际损失，其公司也不存在违约行为。因西安市纺织城地区XX室XX堡XX村转盘综合改造工程，占用了其公司268.25平方米用地用于工程建设，被占用部分的土地为其公司京都国际项目的消防车登高扑救场地，因该场地被征用后市政需要将该块地地平标高抬高一米，导致京都国际项目无法通过消防验收。其公司因受政府市政改造行为影响，导致逾期向权属登记机构提交办证资料，不属于其公司责任。综上，故请求法院驳回赵西安之诉请。一审法院认定事实如下：2015年6月23日，赵西安与金骏公司签订《商品房买卖合同》，约定赵西安购买金骏公司开发位于西安市灞桥区XX路XX幢XX单元XX层XX号房屋一套，房款共计5090486元。合同第八条约定，房屋交付期限为2015年12月30日；第十五条关于产权登记约定：“出卖人应当在商品房交付使用后520个工作日内，将办理权属登记需要由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第1.3项处理：……买受人不退房的，出卖人每逾期一天按已付房价款的万分之一向买受人支付违约金……”合同签订后，赵西安依约支付了购房款，金骏公司于2016年8月23日交付了房屋，但金骏公司至今未将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。另查明，2013年西安市纺织城地区综合发展办公室向金骏公司发函“关于堡子村转盘综合改造工程占用京都国际项目用地的函”，提出“根据初步设计，堡子村转盘综合改造工程需占用京都国际项目用地268.25平米用于工程建设，其中101平米用于车行道建设，167.25米用于人行道建设，并与京都国际室外广场相接，具体位置见附图。”2013年9月26日，金骏公司向西安市纺织城地区发展办公室建设及市政配套部复函。表示“我公司同意提供图示部分268.25平方米的用地用于堡子村转盘综合改造工程项目建设。”同时表示该改造工程项目将对京都国际项目外接市政管网、地下车库出入口等问题造成影响。2014年3月4日，西安市纺织城地区中和发展办公室向金骏公司发函，表示“现接收你公司位于堡子村转盘西北角、电厂东路以东、纺北路以北，地籍编号为BQ2-8-43、面积为9.264亩宗地设计的代征道路0.505亩，代征绿地0.955亩。”2016年8月26日，西安市公安消防支队对金骏公司作出西公消验字（2016）第0228号建设工程验收意见书及整改意见书，提出金骏公司申报的京都国际1号、2号、3号楼建设工程综合评定消防验收不合格。“1、消防车道未施工完毕，2#、3#楼未按规定设置消防车登高扑救场地，不符合《高层民用建筑设计防火规范》。”同时提出未设置自动喷水灭火系统、安全疏散楼梯未在首层进行防火分隔，水泵结合器数量不足等其他问题。要求金骏公司进行整改，整改完毕重新申报验收。2018年3月30日西安市公安消防支队对金骏公司作出西公消验字（2018）第0036号建设工程验收意见书，对金骏公司申报的京都国际1号、3号楼综合评定该工程消防复验合格。2018年9月5日，西安市公安消防支队对金骏公司作出西公消验字（2018）第0114号建设工程验收意见书，对金骏公司申报的京都国际2号楼综合评定该工程消防复验合格。一审法院认为，赵西安、金骏公司签订的《商品房认购书》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。各方当事人均应按合同约定履行相应的义务。赵西安依约支付了全部房款，金骏公司应根据《商品房买卖合同》第十五条的约定，于交付房屋（即2016年8月23日）后520个工作日内将办理权属登记需要由金骏公司提供的资料报产权登记机关备案。现赵西安要求金骏公司协助其办理涉案房屋的产权登记手续，符合合同约定，本院予以支持；金骏公司逾期办理产权登记备案手续，确已构成违约，赵西安要求金骏公司承担违约责任，依法予以支持。金骏公司抗辩违约金约定过高，请求降低。一审法院认为违约金的性质应以“补偿为主，惩罚为辅”。本案中，金骏公司虽逾期办理产权登记手续，但未对赵西安造成其他实际损失。鉴于XX堡XX村转盘的改造确实影响到涉案房屋产权登记备案手续的迟延，故一审法院根据合同履行程度、过错因素及赵西安实际损失情况，酌定将逾期办理产权登记备案手续违约金调整为已付房款的日万分之0.6。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，一审法院遂判决：一、被告陕西金骏房地产有限公司于本判决生效后60日内将办理涉案房屋权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案；二、被告陕西金骏房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告赵西安支付未按约定完成产权备案登记的违约金（以已付房款5090486元为基数，按照日万分之0.6，自2018年8月20日计算至实际完成涉案房屋产权登记备案之日止）。如果被告未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8432元，减半收取4216元，原告已预交，由被告承担，连同上述应付款项一并支付原告。本院经审理查明，一审法院查明事实属实，双方当事人均无异议。本院认为，金骏公司上诉称，因政府占用了金骏公司268.25平方的土地用于堡子村项目改造，此政府行为系双方订立合同时不能预见、不能避免并不能克服的事件，直接导致金骏公司无法通过消防验收，消防验收影响金骏公司不能按照合同约定提交产权登记资料，该事件属于合同约定中的不可抗力，故而金骏公司不应该承担逾期办证的违约责任，请求发回重审或改判撤销一审判决第二项。因堡子村政府征地行为发生在2013年，而本案当事人签订商品房买卖合同为2014年，金骏公司在已知征地行为存在的情形下签订涉案买卖合同，应当认定为其对该征地行为产生的影响已经有了合理预期。2016年8月26日，西安市公安消防支队西工消验字【2016】第0228号建设消防工程验收意见书及整改意见书载明，金骏公司没有通过消防验收存在多种原因。因此，金骏公司上诉将京都国际项目消防未通过的原因简单归结于消防车登高扑救场地，被堡子村改造转盘占用之理由与事实不符，不予采信。综上，金骏公司上诉认为因政府占用了其公司268.25平方的土地用于堡子村项目改造，该事件属于合同约定中的不可抗力，不应承担逾期提交产权登记备案手续的违约责任之理由不能成立，其上诉请求不予支持。赵西安上诉称，双方签订的合同合法有效，其已依约支付了全部房款，金骏公司逾期办理产权登记备案手续，确已构成违约，认为一审法院未严格按照合同约定确定金骏公司应承担的责任，请求撤销一审判决第二项，依法改判金骏公司按照合同约定的日万分之一承担逾期交房违约金。本案中，一审法院鉴于金骏公司已按合同约定如期交付房屋，XX堡XX村转盘的改造，确实影响到涉案房屋产权登记备案手续的办理，结合合同履行程度、过错因素及买房人实际损失的情况，酌定将逾期办理产权登记备案手续违约金调整为已付房款的日万分之0.6，符合本案实际。综上，金骏公司、赵西安的上诉理由均不能成立，上诉请求均不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。赵西安预交的8432元二审案件受理费，由赵西安负担3664元，其余4768元退还赵西安；陕西金骏房地产有限公司预交的8432元二审案件受理费，由陕西金骏房地产有限公司负担。本判决为终审判决。   审 判 员  董   凡 二〇二一年四月二十一日 书 记 员  范 致 远 1