上海市静安区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0106民初36043号原告：谈承明,男，1955年9月28日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：魏光耀，上海申伦律师事务所律师。被告：沈桂兰，女，1944年12月17日出生，汉族，住上海市静安区。委托诉讼代理人：许士伟(夫妻关系)，男，1934年10月20日出生，汉族，住上海市静安区。第三人：上海鑫频房地产经纪有限公司，住所地上海市静安区长兴路XXX号。法定代表人：张方艳，职务经理。原告谈承明诉被告沈桂兰房屋买卖合同纠纷一案，本院于2020年8月19日立案受理后，依法适用简易程序审理。审理中，本院依法追加上海鑫频房地产经纪有限公司(以下简称鑫频公司)作为第三人参加诉讼。后本院在审理过程中，发现本案不宜继续适用简易程序审理，审理的事实不易查明，但法律适用明确，故根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，于2021年1月13日对本案公开开庭进行了独任审理。原告谈承明的委托诉讼代理人魏光耀，被告沈桂兰的委托诉讼代理人许士伟，第三人鑫频公司的法定代表人张方艳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告谈承明向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付房款25万元；2、被告按照735元/日的标准向原告支付自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。事实及理由：2020年5月15日，原、被告签署《上海市房地产买卖合同》，约定被告向原告购买本市静安区黄山路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称系争房屋)，总房价245万元，被告应于办理税收登记综合预收收件单当日支付第二笔房款65万元，于交房当日支付第三笔房款10万元，若逾期支付，则应每日按照总房款的万分之三支付违约金。2020年5月23日，双方已经办理《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》，但被告至今仍欠付房款25万元，原告催讨未果故诉至法院，望判如所请。被告沈桂兰辩称，不同意原告的诉讼请求。首先，被告已向第三人支付了全部房款。若原告没有收到房款，应当向第三人主张。其次，原、被告约定的245万元房价包含阳台的价值，但现在楼下业主称该阳台是其房顶，不可以使用。原告还将系争房屋厨房外墙出租给楼下餐厅安装油烟机管道，每月收取租金，当时约定原、被告及餐厅三方会协商解决此事，但至今仍未解决。合同还约定双方税费各付，但实际是被告付的，故原告应向其返还税费。因此，被告认为原告交付的系争房屋存在各种问题，该交易存在欺诈，要求撤销买卖合同，故原告主张的合同违约条款也不能成立。即使法院认为被告应支付违约金，也不认可原告主张的违约金标准，要求法院调整。第三人鑫频公司述称，其收到被告2,574,000元，已代被告向原告支付220万元房款及15,000元早交房补偿款。因原告曾承诺个人所得税24,500元由其自行承担，故扣除该笔税费后，原告还应取得的房款应为225,500元。其还自收取的被告款项中向案外人支付了30万元保证金，这是因为被告是外地户口，需要案外人帮忙解决购房资格问题。其与案外人约定该交易不得有任何纠纷，待产证办出后一个月内退还到被告账户。其与被告约定待被告收到该保证金后再支付给其。目前案外人尚未退还该保证金。因被告和第三人尚未结算，故不同意向原告付款。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2020年4月20日，谈承明(出售方、甲方)、沈桂兰及其配偶许士伟(买受方、乙方)、鑫频公司(居间方、丙方)共同签署《房地产买卖居间协议》一份，约定系争房屋总房价款245万元，建筑面积约45.57平方米。乙方应于甲方签署本协议当日支付定金5万元，甲乙双方应在本协议签订后叁日内签订示范文本的《上海市房地产买卖合同》。甲方245万元为到手价，甲方承担1%个人所得税，甲方承诺若该房屋内有其他隐形债务由甲方承担，乙方概不负责。甲方收到定金后，产证由丙方保管。当日，鑫频公司向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟定金30万元，备注载明“代收代付”。谈承明于同日收到定金5万元。2020年4月27日，鑫频公司法定代表人张方艳向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟购房款175万元。同日，张方艳向谈承明代付房款165万元。之后，谈承明向沈桂兰交付系争房屋。2020年5月15日，谈承明(卖售人、甲方)与沈桂兰(买受人、乙方)签署《上海市房地产买卖合同》，约定系争房屋转让价款为245万元，双方应于同年5月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。该合同补充条款(一)第四条第3款约定，关于该房屋交易涉及的相关费用，甲乙双方明确均应按国家规定及税务机关确认的房屋价值申报各自的交易税、费；该条第7款约定，甲乙双方中若有任何一方未按照本合同的约定及时全面履行自己的义务，则每逾期一日，违约方应按本合同约定总房款的万分之三向守约方支付违约金，直至违约方实际履行之日止。该合同附件三约定，本买卖合同签署之前，乙方向甲方支付了定金170万元，该定金自本合同签订之日起即转为第一笔房款；乙方应于双方共同至房地产交易中心办理税收登记综合受理手续，且交易中心出具以乙方为权利人的《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》的当日内向甲方支付第二笔房款65万元；在办妥房屋交付手续当日内，乙方向甲方支付第三笔房款10万元。当日，张方艳向沈桂兰出具《收款收据》，载明收到沈桂兰保证金30万元，备注载明“事情办好，出产证一个月以内退还”。2020年5月23日，谈承明与沈桂兰、案外人胡巍共同办理《上海市不动产交易税收登记综合预收件单》。2020年5月26日，张方艳向许士伟出具《收款收据》，载明收到许士伟15万元，代付房款。同日，张方艳向谈承明代付房款20万元。2020年5月29日，静安区税务局出具《契税已申报办理证明》，载明纳税人沈桂兰、胡巍已缴纳契税24,500元。2020年6月4日，张方艳向沈桂兰出具《收款收据》，载明收到沈桂兰购房尾款56,000元，备注载明“剩余6万尾款未付，加上30万保证金(保证金30万退还沈桂兰卡里，再由沈桂兰付出)”。2020年6月6日，张方艳向谈承明微信转账支付15,000元。2020年7月8日、同年7月12日，张方艳陆续向谈承明代付房款15万元、5万元。2020年7月20日，系争房屋核准登记至沈桂兰、许士伟两人名下。2020年7月24日，张方艳向谈承明代付房款10万元。之后谈承明因迟迟未收到剩余房款，故诉至本院。本案审理中，谈承明(甲方)、许士伟(乙方)于2020年9月28日签署《房屋交接书》一份，载明甲、乙双方于2020年5月2日就系争房屋交接验收事宜达成以下确认：1、甲方的交付行为完全符合《上海市房地产买卖合同》所规定的交付时间、条件及标准……3、甲方考虑到乙方需要，比照买卖合同约定时间提前交房，乙方在买卖合同约定房屋总价外另支付甲方15,000元房款，该笔房款与买卖合同第二笔房款一并支付……审理中，关于房款支付情况。沈桂兰表示，除了合同约定的245万元房款外，其还承担了双方税费、佣金等，具体金额记不清了。张方艳当时还表示可以为其搭建40多平方米的阳台，所以总价要达到260余万元。其已向张方艳支付多少金额记不清了。关于30万元保证金，其是外地户口，所以让张方艳为其解决购房资格问题，并支付了30万元保证金。当时其表示产证办出并收到退还的保证金后，将该保证金作为房款支付给谈承明。但因谈承明交付的房屋存在各种问题，故不同意再支付剩余房款。对此，张方艳则表示，被告夫妇是外地户口，为解决被告购房资格问题，被告夫妇先办理了离婚，其帮被告找了上海户籍人口胡巍结婚，以被告和胡巍的名义与原告签了买卖合同，办出产证后又办理了变更登记，将胡巍的名字从产证上去掉，然后被告与许士伟复婚，最终将许士伟的名字加到产证上。其与沈桂兰约定的购房打包价为264万元，其中255万元为房款，9万元是为其解决购房资格问题花费的费用。245万元合同价与264万元打包价之间的差价除了该9万元外，还包含谈承明的个税24,500元、沈桂兰的契税24,500元、早交房补偿款15,000元、其他中介的介绍费2万元及其他零星支出三四千元。但沈桂兰现仅向其支付了2,574,000元，其已向谈承明支付220万元房款及15,000元早交房补偿。关于阳台，产证上没有该阳台面积，该阳台其实是楼下住户的违章搭建，其确实承诺过为沈桂兰搭建阳台，但能不能搭成不是其能够控制的事情。谈承明则表示，其已收到2,215,000元(包含15,000元早交房补偿)。双方约定245万元是到手价，网签合同中“双方各自申报税费”仅指“申报”，并非各自“承担”税费的意思。故其没有支付过税费。系争房屋产权是不包含阳台的，合同也没有对阳台进行特别约定。至于厨房外墙事宜，其与楼下住户之间也并无协议。审理中，沈桂兰主张撤销买卖合同，但未向本院提交反诉状。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告双方约定，系争房屋转让价款为245万元，且另行签署《房屋交接书》，约定被告因考虑到原告提前交房而在房屋总价外另支付15,000元房款，故原告应收总款为2,465,000元。根据在案证据及当事人陈述，现原告仅收到2,215,000元，故还有权收取25万元。但是，《房地产买卖居间协议》中明确原告应承担1%个人所得税，《上海市房地产买卖合同》中亦载明双方各自申报税费，被告和第三人均表示谈承明的该笔税款已由被告代付，而谈承明亦自认并未支付过税费，故该笔税款24,500元可从谈承明应收款项中扣除。综上，原告有权收取的余款为225,500元。至于被告主张双方约定的房价中包含阳台价值且厨房外墙问题尚未解决等，原告对此予以否认，而被告未能提供任何证据予以佐证，故该抗辩无法构成其不付或少付房款的理由。关于付款主体。被告主张其已向第三人支付了全部房款，故原告应向第三人主张付款义务而非被告。但根据合同相对性原则，被告为合同相对方，虽然被告称其与第三人之间约定由第三人代收代付房款，但被告并未提供任何证据证明该约定已得到原告认可，故原告现主张由被告继续履行合同义务，与法有据，本院予以支持。至于被告和第三人之间的费用问题，双方可另行结算。原告还主张按照735元/日的标准计算自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。根据双方合同约定，原告确有权主张违约金，违约金起算点亦无误，但被告对此违约金标准不予认可。本院综合考虑合同总价及履行情况、当事人过错程度及守约方实际损失等因素，酌情确定违约金标准为68元/日。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：一、被告沈桂兰应于本判决生效之日起十日内向原告谈承明支付上海市静安区黄山路XXX弄XXX号XXX室房屋房款225,500元；二、被告沈桂兰应于本判决生效之日起十日内，按照68元/日的标准向原告谈承明支付自2020年5月24日起至实际支付之日止的逾期付款违约金。如果义务人未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5,275元、保全费1,845元(原告谈承明均已预缴)，由原告谈承明负担458元，被告沈桂兰负担6,662元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 员  吴 双法官助理  鲍舒婷书 记 员  袁佳铭附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。