安徽省天长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1181民初978号 原告：秦秋梅，女，1962年12月4日出生，汉族，住南京市白下区。 委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。 被告：天长市安泰房地产开发有限公司，住所地天长市外环路北侧。统一社会信用代码91341181992827550N。 法定代表人：郭玉兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡方涛，安徽天申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶志辕，安徽天申律师事务所律师。 被告：彭金华，男，1971年9月14日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 被告：吕红梅，女，1971年3月26日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 原告秦秋梅与被告天长市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）、彭金华、吕红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦秋梅的委托诉讼代理人胡升杰、被告安泰房地产公司的委托诉讼代理人蔡方涛、陶志辕到庭参加诉讼。被告彭金华、吕红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 秦秋梅向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告于2017年10月14日签订的《商品房预售合同》、被告退还购房款17万元;2、判令被告向原告赔偿25万元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月14日,原告与被告签订了《商品房预售合同》,合同约定原告购买安徽省天长市,房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元;卖方提供产权登记。出卖人处盖有“天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部”印章,并签有“彭金华”姓名。合同签订当日,原告即向被告支付全部购房款17万元。合同签订后原告多次催促被告为原告办理产权证。然被告一直没有将该房产权证登记在原告名下。经原告多次催促后,2018年6月2日被告吕红梅出具承诺,承诺在年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意原告退房要求并承担相应的银行存款利息。2018年年底时,被告未兑现承诺,未办理产权登记手续。再经原告多次交涉,2019年4月6日,被告彭金华、吕红梅再次出具《承诺书》,约定于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元正。但时至今日,被告仍未将房产证等相关权属证明办好并于交原告。 2020年9月27日,原告经查证获悉该房屋于2013年12月23日即办理产权证。所有权人即为被告天长市安泰房地产开发有限公司,该房2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行。另早在2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司即更名为天长市安泰房地产开发有限公司。此后,相关证据表明,案涉房屋系被告彭金华、吕红梅挂靠被告天长市安泰房地产开发有限公司名义开发,房屋实际权利归彭金华、吕红梅。 被告在出售房屋时刻意隐瞒相关事实,被告彭金华、吕红梅、天长市安泰房地产开发有限公司相互串通。违法借用资质开发房地产,客观上无法保证房屋质量:被告以欺诈手段出售已设立抵押权的房屋给原告;被告彭金华、吕红梅以“商品房”名义,以早已不存在的“天长市康宁房地产开发有限公司”向原告出售已售卖于被告天长市安泰房地产开发有限公司的房屋；被告彭金华、吕红梅未提供其本人身份证信息、“天长市康宁房地产开发有限公司”虚假的情况下,原告几乎无法找到责任主体。被告应当对其欺诈行为承担法律责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院公正审理,请判如所请。 秦秋梅向法庭提供的证据材料有：1、《商品房预售合同》、收据。证明2017年10月14日原被告签订《商品房预售合同》,合同约定原告购买安徽省天长市,该房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元;卖方提供产权有登记。出卖人处盖有“天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部”印章,并签“彭金华”姓名。当日原告即向被告全额支付房价款17万元；2、吕红梅签署的承诺。证明被告承诺2018年年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意原告退房要求并承担相应的银行存款利息；3、《承诺书》。证明被告彭金华、吕红梅再次承诺于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元正；4、查档证明。证明原告于2020年9月27日查证该房屋于2013年12月23日即办理产权证,所有权人为天长市安泰房地产开发有限公司,该房2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行；5、私营企业基本注册信息查询单。证明早在2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司即更名为天长市安泰房地产开发有限公司；6、（2021）皖1181民初149号天长市人民法院法庭审理笔录。证明案涉房屋系被告彭金华、吕红梅挂靠被告天长市安泰房地产开发有限公司名义开发,房屋实际权利归彭金华、吕红梅。 安泰房地产公司辩称：1、彭金华、吕红梅超越代理权限作出的赔偿25万元的承诺无效。《商品房预售合同》中约定的委托代理人仅为彭金华，吕红梅没有代理权限，彭金华的代理权限仅限于代理商品房销售事宜，作出的赔偿25万元的承诺超出了代理权限，也未得到安泰房地产公司的追认。2、《商品房预售合同》可以继续履行，涉案房屋可以办理过户登记。根据民法典规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。3、涉案合同继续履行有助于维护交易稳定，符合民法典的立法精神。双方房产交易已经完成4年，原告也占有使用该房屋4年，若撤销合同，不利于市场经济的稳定。4、原告的撤销权的除斥期间已过，无权行使撤销权。行使撤销权应当在知道或者应当知道权利受侵害之日起一年内行使，本案吕红梅的承诺书及彭金华、吕红梅出具承诺书，承诺的办理房产证期限到期后，房产证仍未办理，此时原告应当知道权利受侵害，但原告仍未行使撤销权，该权利应当依法不予支持。 安泰房地产公司向法庭提供的证据材料有：涉案房屋产权证明，证明该房屋的抵押权解除。 彭金华未作答辩。 吕红梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年10月14日,秦秋梅与天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部签订了《商品房预售合同》,合同约定秦秋梅购买安徽省天长市,房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元。合同签订当日,秦秋梅向天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部支付全部购房款17万元，天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部将涉案房屋交付给秦秋梅。合同签订后秦秋梅多次催促被告办理产权证。2018年6月2日吕红梅出具承诺,承诺在年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意秦秋梅退房要求并承担相应的银行存款利息。2018年年底时,吕红梅未兑现承诺,未办理产权登记手续。2019年4月6日,彭金华、吕红梅再次出具《承诺书》,约定于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元整。但时至今日,被告仍未将房产证等相关权属证明办好并于交秦秋梅。 另查明，2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司更名为天长市安泰房地产开发有限公司。涉案房屋于2013年12月23日即办理产权证，所有权人为天长市安泰房地产开发有限公司,涉案房屋于2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行。彭金华、吕红梅挂靠天长市安泰房地产开发有限公司，以公司名义开发涉案房屋。 秦秋梅认为，被告在出售房屋时刻意隐瞒相关事实,彭金华、吕红梅、天长市安泰房地产开发有限公司相互串通，以欺诈手段出售已设立抵押权的房屋，彭金华、吕红梅以早已不存在的“天长市康宁房地产开发有限公司”向秦秋梅出售已售卖于天长市安泰房地产开发有限公司的房屋，彭金华、吕红梅应当对其欺诈行为承担法律责任。现提起诉讼,请求判如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权。本案中，秦秋梅自吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2018年年底及彭金华、吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2019年11月30日到期后，房产证仍未办理，此时秦秋梅应当知道权利受侵害，撤销权的行使期间应自2019年12月1日起至2020年11月30日止，其于2021年1月6日才第一次提起诉讼，超过了除斥期间，撤销权消灭，故对秦秋梅的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项、第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告秦秋梅的诉讼请求。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告秦秋梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 卢 林 二〇二一年四月十九日 书记员 王亚男 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 安徽省天长市人民法院 民 事 判 决 书 （2021）皖1181民初978号 原告：秦秋梅，女，1962年12月4日出生，汉族，住南京市白下区。 委托诉讼代理人：胡升杰，江苏举措律师事务所律师。 被告：天长市安泰房地产开发有限公司，住所地天长市外环路北侧。统一社会信用代码91341181992827550N。 法定代表人：郭玉兰，执行董事兼总经理。 委托诉讼代理人：蔡方涛，安徽天申律师事务所律师。 委托诉讼代理人：陶志辕，安徽天申律师事务所律师。 被告：彭金华，男，1971年9月14日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 被告：吕红梅，女，1971年3月26日出生，汉族，住江苏省扬州市邗江区。 原告秦秋梅与被告天长市安泰房地产开发有限公司（以下简称安泰房地产公司）、彭金华、吕红梅房屋买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告秦秋梅的委托诉讼代理人胡升杰、被告安泰房地产公司的委托诉讼代理人蔡方涛、陶志辕到庭参加诉讼。被告彭金华、吕红梅经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。 秦秋梅向本院提出诉讼请求：1、判令撤销原被告于2017年10月14日签订的《商品房预售合同》、被告退还购房款17万元;2、判令被告向原告赔偿25万元；3、由被告承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2017年10月14日,原告与被告签订了《商品房预售合同》,合同约定原告购买安徽省天长市,房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元;卖方提供产权登记。出卖人处盖有“天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部”印章,并签有“彭金华”姓名。合同签订当日,原告即向被告支付全部购房款17万元。合同签订后原告多次催促被告为原告办理产权证。然被告一直没有将该房产权证登记在原告名下。经原告多次催促后,2018年6月2日被告吕红梅出具承诺,承诺在年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意原告退房要求并承担相应的银行存款利息。2018年年底时,被告未兑现承诺,未办理产权登记手续。再经原告多次交涉,2019年4月6日,被告彭金华、吕红梅再次出具《承诺书》,约定于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元正。但时至今日,被告仍未将房产证等相关权属证明办好并于交原告。 2020年9月27日,原告经查证获悉该房屋于2013年12月23日即办理产权证。所有权人即为被告天长市安泰房地产开发有限公司,该房2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行。另早在2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司即更名为天长市安泰房地产开发有限公司。此后,相关证据表明,案涉房屋系被告彭金华、吕红梅挂靠被告天长市安泰房地产开发有限公司名义开发,房屋实际权利归彭金华、吕红梅。 被告在出售房屋时刻意隐瞒相关事实,被告彭金华、吕红梅、天长市安泰房地产开发有限公司相互串通。违法借用资质开发房地产,客观上无法保证房屋质量:被告以欺诈手段出售已设立抵押权的房屋给原告;被告彭金华、吕红梅以“商品房”名义,以早已不存在的“天长市康宁房地产开发有限公司”向原告出售已售卖于被告天长市安泰房地产开发有限公司的房屋；被告彭金华、吕红梅未提供其本人身份证信息、“天长市康宁房地产开发有限公司”虚假的情况下,原告几乎无法找到责任主体。被告应当对其欺诈行为承担法律责任。依据《中华人民共和国民事诉讼法》等相关规定,特向贵院提起诉讼,恳请贵院公正审理,请判如所请。 秦秋梅向法庭提供的证据材料有：1、《商品房预售合同》、收据。证明2017年10月14日原被告签订《商品房预售合同》,合同约定原告购买安徽省天长市,该房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元;卖方提供产权有登记。出卖人处盖有“天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部”印章,并签“彭金华”姓名。当日原告即向被告全额支付房价款17万元；2、吕红梅签署的承诺。证明被告承诺2018年年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意原告退房要求并承担相应的银行存款利息；3、《承诺书》。证明被告彭金华、吕红梅再次承诺于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元正；4、查档证明。证明原告于2020年9月27日查证该房屋于2013年12月23日即办理产权证,所有权人为天长市安泰房地产开发有限公司,该房2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行；5、私营企业基本注册信息查询单。证明早在2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司即更名为天长市安泰房地产开发有限公司；6、（2021）皖1181民初149号天长市人民法院法庭审理笔录。证明案涉房屋系被告彭金华、吕红梅挂靠被告天长市安泰房地产开发有限公司名义开发,房屋实际权利归彭金华、吕红梅。 安泰房地产公司辩称：1、彭金华、吕红梅超越代理权限作出的赔偿25万元的承诺无效。《商品房预售合同》中约定的委托代理人仅为彭金华，吕红梅没有代理权限，彭金华的代理权限仅限于代理商品房销售事宜，作出的赔偿25万元的承诺超出了代理权限，也未得到安泰房地产公司的追认。2、《商品房预售合同》可以继续履行，涉案房屋可以办理过户登记。根据民法典规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。3、涉案合同继续履行有助于维护交易稳定，符合民法典的立法精神。双方房产交易已经完成4年，原告也占有使用该房屋4年，若撤销合同，不利于市场经济的稳定。4、原告的撤销权的除斥期间已过，无权行使撤销权。行使撤销权应当在知道或者应当知道权利受侵害之日起一年内行使，本案吕红梅的承诺书及彭金华、吕红梅出具承诺书，承诺的办理房产证期限到期后，房产证仍未办理，此时原告应当知道权利受侵害，但原告仍未行使撤销权，该权利应当依法不予支持。 安泰房地产公司向法庭提供的证据材料有：涉案房屋产权证明，证明该房屋的抵押权解除。 彭金华未作答辩。 吕红梅未作答辩。 本院经审理认定事实如下：2017年10月14日,秦秋梅与天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部签订了《商品房预售合同》,合同约定秦秋梅购买安徽省天长市,房屋建筑面积105.29平方米,单价每平方米1615元,房款总金额17万元。合同签订当日,秦秋梅向天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部支付全部购房款17万元，天长市康宁房地产开发有限公司京华苑项目部将涉案房屋交付给秦秋梅。合同签订后秦秋梅多次催促被告办理产权证。2018年6月2日吕红梅出具承诺,承诺在年底将办产证办理完毕交于使用,如到期办理不好无条件同意秦秋梅退房要求并承担相应的银行存款利息。2018年年底时,吕红梅未兑现承诺,未办理产权登记手续。2019年4月6日,彭金华、吕红梅再次出具《承诺书》,约定于2019年11月30日前办理房产证,如不办理退房款17万元,另赔偿25万元整。但时至今日,被告仍未将房产证等相关权属证明办好并于交秦秋梅。 另查明，2009年7月22日天长市康宁房地产开发有限公司更名为天长市安泰房地产开发有限公司。涉案房屋于2013年12月23日即办理产权证，所有权人为天长市安泰房地产开发有限公司,涉案房屋于2016年1月25日、2018年1月23日两次办理过抵押登记,抵押权人为天长农村商业银行。彭金华、吕红梅挂靠天长市安泰房地产开发有限公司，以公司名义开发涉案房屋。 秦秋梅认为，被告在出售房屋时刻意隐瞒相关事实,彭金华、吕红梅、天长市安泰房地产开发有限公司相互串通，以欺诈手段出售已设立抵押权的房屋，彭金华、吕红梅以早已不存在的“天长市康宁房地产开发有限公司”向秦秋梅出售已售卖于天长市安泰房地产开发有限公司的房屋，彭金华、吕红梅应当对其欺诈行为承担法律责任。现提起诉讼,请求判如所请。 本院认为，根据《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项规定，有下列情形之一的，撤销权消灭：（一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权。本案中，秦秋梅自吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2018年年底及彭金华、吕红梅出具的承诺书承诺的办理房产证期限即2019年11月30日到期后，房产证仍未办理，此时秦秋梅应当知道权利受侵害，撤销权的行使期间应自2019年12月1日起至2020年11月30日止，其于2021年1月6日才第一次提起诉讼，超过了除斥期间，撤销权消灭，故对秦秋梅的诉讼主张，本院不予支持。依照《中华人民共和国民法典》第一百五十二条第一款第（一）项、第一百九十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下： 驳回原告秦秋梅的诉讼请求。 案件受理费7600元，减半收取3800元，由原告秦秋梅负担。 如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省滁州市中级人民法院。 审判员 卢 林 二〇二一年四月十九日 书记员 王亚男 附相关法条： 《中华人民共和国民法典》 第一百五十二条有下列情形之一的，撤销权消灭： （一）当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起九十日内没有行使撤销权； （二）当事人受胁迫，自胁迫行为终止之日起一年内没有行使撤销权； （三）当事人知道撤销事由后明确表示或者以自己的行为表明放弃撤销权。 当事人自民事法律行为发生之日起五年内没有行使撤销权的，撤销权消灭。 第一百九十九条法律规定或者当事人约定的撤销权、解除权等权利的存续期间，除法律另有规定外，自权利人知道或者应当知道权利产生之日起计算，不适用有关诉讼时效中止、中断和延长的规定。存续期间届满，撤销权、解除权等权利消灭。 《中华人民共和国民事诉讼法》 第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。