海南省第二中级人民法院执行裁定书（2021）琼97执异14号案外人：王成成，男，1995年7月2日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县新镇镇西羊町村中心路209号，公民身份号码：XXX。委托诉讼代理人：王国锋，男，1972年4月9日出生，汉族，住河北省廊坊市文安县新镇镇西羊町村中心路209号。申请执行人：博元建设集团股份有限公司，住所地浙江省嘉兴市晶晖广场1-2301室。法定代表人：寿才良，该公司董事长。委托诉讼代理人：张一凡，海南建亚律师事务所律师。委托诉讼代理人：李彦庆，海南建亚律师事务所律师。被执行人：国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司，住所地海南省乐东黎族自治县佛罗镇。法定代表人：陈顺全，该公司董事长。委托诉讼代理人：邹雅煊，该公司员工。委托诉讼代理人：孙艳，该公司员工。申请执行人博元建设集团股份有限公司（以下简称博元公司）与被执行人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司（以下简称国信公司）建设工程施工合同纠纷一案，本院于2017年10月9日作出（2017）琼97民初39号民事裁定书，预查封被申请人国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的801房、806房、901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，预查封期限为二年。2019年9月23日，本院作出（2017）琼97民初39号之二民事裁定书，续行预查封国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，续行预查封期限为三年。本案进入执行程序后，案外人王成成对本院查封涉案902房提出书面异议。本院受理后依法组成合议庭，于2021年4月7日进行公开听证，案外人王成成委托诉讼代理人王国锋、申请执行人博元公司委托诉讼代理人张一凡、被执行人国信公司委托诉讼代理人邹雅煊参加听证。本案现已审查终结。案外人王成成称，在涉案房屋被法院查封前，国信公司已经将房屋出卖给王成成。双方签订了书面房屋买卖合同，王成成在查封前已经向国信公司支付了大部分房屋价款，该房屋所有权已归王成成。请求解除对涉案房屋的查封。申请执行人博元公司辩称，异议人王成成对涉案房屋不享有所有权，涉案房屋仍登记在国信公司名下，属于国信公司所有。王成成所提及的证据不足以证明书面买卖合同是在法院查封之前签订的，亦不予以证明其在法院查封前已经合法占有该房屋且支付房屋价款。同时，王成成对于购买法院查封房屋均有明显过错，应承担不利后果。双方合同约定，国信公司应于合同签订之日起30日办理合同备案手续。但此后双方一直未办理网签备案手续，王成成对此存在明显放任的态度，具有明显过错。被执行人国信公司辩称，同意王成成的异议请求，涉案房屋在法院查封前已经出售给王成成，王成成也支付了房屋价款，应解除查封。本院经审查查明，案外人王成成提交的《乐东县商品房买卖合同》复印件，约定王成成购买国信公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋902号房，房屋价款2201945元。但该合同复印件未载明签订时间和地点，在本案听证中王成成亦未提交合同原件。2017年11月19日，国信公司向王成成开具海南增值税普通发票，载明王成成支付价款2201945元。2018年6月21日，乐东县地方税务局纳税服务管理局出具涉案房屋《税收完税证明》，载明王成成交纳契税31456.35元。另查明，博元公司与国信公司建设工程施工合同纠纷一案，博元公司于2017年9月28日向本院申请财产保全，本院于2017年10月9日作出（2017）琼97民初39号民事裁定书，预查封被申请人国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的801房、806房、901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，预查封期限为二年。2019年9月23日，本院作出（2017）琼97民初39号之二民事裁定书，续行预查封国信（海南）龙沐湾投资控股有限公司位于海南省乐东黎族自治县佛罗镇龙沐湾国际旅游度假区温泉海景公寓G03栋楼盘尚未出售的901房、902房、1101房、1106房、1301房、1302房、1305房、1401房、1402房，续行预查封期限为三年。再查明，在本案听证中，王成成及国信公司均认可涉案房屋是因国信公司拖欠工程款，以涉案房屋抵偿工程款。本院认为，本案争议焦点为王成成对涉案房屋是否享有排除执行的权利。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下《执行异议和复议规定》）第二十八条、第二十九条分别从物权期待权和消费者优先权角度规定了排除一般金钱债权执行的特定情形。《执行异议和复议规定》第二十九条属于商品房消费者生存利益排除执行的特别规则。购房人的权利在性质上仍属于债权，但基于侧重保护购房人生存权益的价值衡量，法律赋予购房人排除其他金钱债权人强制执行的权利。此属于法律对于生存权的特别保护，但仅限于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需求，对于购买度假型、豪华型房屋或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的的以房抵债等，均不属于生存权特别保护的范畴，故本案不能适用《执行异议和复议规定》第二十九条的规定排除执行。关于物权期待权的保护，系基于买房人虽未办理房屋过户登记取得所有权，但其已经履行了大部分合同义务，已经支付全部价款并已经占有使用，享有所有权人的合理期待和交易信赖，故法律在特定情形下赋予其类似所有权人的效力。《执行异议和复议规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。本案中王成成提交的《乐东县商品房买卖合同》复印件未载明合同签订日期，在听证中其亦未提交合同原件进行核对，现有证据无法认定王成成与国信公司在本院查封涉案房屋前已签订合法有效的书面买卖合同。王成成亦未提交证据证明其在查封前已经合法占有涉案房屋，应承担举证不能的不利后果，故对王成成的主张不予支持。综上，案外人王成成提出异议证据不足，不予支持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，裁定如下：驳回案外人王成成的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定书送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长 李 政审判员 康文举审判员 张丽华二〇二一年四月八日法官助理 李丙稳书记员 陈才智附：本案适用的法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。