重庆市江津区人民法院民 事 判 决 书(2021)渝0116民初77号原告：重庆众友实业有限公司，住所地重庆市渝中区民权路58号名义层八层2号，统一社会信用代码91500103753081079A。法定代表人：艾永厚，董事长。委托诉讼代理人：曾莉佳，泰和泰（重庆）律师事务所律师。委托诉讼代理人：王欢超，原告工作人员。被告：吴开洪，女，1975年8月28日出生，汉族，住重庆市江津区。委托诉讼代理人：杨平，重庆市江津区维权法律服务所法律工作者。原告重庆众友实业有限公司（以下简称众友公司）与被告吴开洪房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员吴昌华独任审判，适用简易程序公开开庭进行了审理。原告众友公司的委托诉讼代理人曾莉佳、王欢超，被告吴开洪及其委托诉讼代理人杨平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告众友公司向本院提出诉讼请求：一、判令被告支付原告拖欠的租金22275元；二、判令被告支付原告违约金（以45900元/年为基数按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款利率130%标准从2020年4月1日起计算至2020年12月31日止）；三、诉讼费用由被告承担。事实和理由：2019年4月1日，原、被告签订《物业租赁合同》，约定原告将江津区某号门面（面积18㎡）出租给被告使用，租金45900元/年，租期1年，自2019年4月1日至2020年3月31日等，原告依约向被告交付了房屋。租赁期间，被告未交清2020年1月1日至3月31日的租金。租赁期满后，双方未签订新的租赁合同，但被告仍一直占用门面，既未按照原合同约定的标准足额向原告支付占用费，也拒绝向原告返还门面，仅支付原告23625元。现原、被告就案涉门面已签订了2021年1月1日至2021年12月31日期间的租赁合同。原告多次向被告催收尚欠租金及房屋占用费未果，特依法提起诉讼，望判如所请。被告吴开洪辩称：1.被告租赁的江津区某号门原面系告管理的国有资产，从案外人处转租。为了被告配合从案外人处收回门面，原告向被告口头承诺租金涨价800元/月，次年再恢复。2.2020年疫情期间，原告为响应国家号召口头承诺免3个月租金，每月租金降低800元，被告要求每月租金应再降低400元/月，原告不同意而一直未续签合同。3.被告按照原告口头承诺及因疫情减免后的租金标准付清了2020年的全部租金，不存在拖欠租金的行为，不应支付违约金。4.原告同一排的其他同类型门面的租金在原合同基础上实际降低1200元/月，被告应该享受相同待遇。因此，请求驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定如下事实：2019年4月1日，原告（甲方）与被告（乙方）签订《重庆众友实业有限公司物业租赁合同》，约定甲方将位于江津区某号（现为江津区某号）门面出租给被告用于服装销售，租赁期限一年，自2019年4月1日至2020年3月31日止，租金45900元/年等内容。其中，合同第4.4条约定：“租金支付方式：按半年支付。根据先付后用的原则，乙方应于合同签订当日支付首期租金，提前十日支付下期后续租金。当月租赁时间，不足十五日按半月计算，超过十五日按全月计算。乙方应将租金支付到甲方下列指定账户（产生的手续费由乙方承担）……”第12.2条：“乙方如未按合同约定的期限支付租金，逾期每日按双倍日租金标准向甲方支付违约金。乙方如迟延支付租金达到二十日，甲方有权单方面解除合同，不退还乙方物业保证金和剩余租金。”合同履行中，租金支付方式变更为每季度末支付一次。被告付清了2019年4月1日至12月31日期间的租金，认为2020年1月1日至3月31日期间的租金应依法免收而未支付。租期届满后，被告继续使用门面，原告没有提出异议，双方也认可成立了不定期租赁合同。此间，被告要求享受相邻地段的原告其他门面承租人的同期租金标准待遇，在原合同租金标准上每月减少1200元，而原告不同意，故双方一直未续签书面租赁合同。被告按原合同租金标准减少1200元/月，于2020年6月12日、9月3日、10月11日分别支付原告三个月的租金8400元、7350元、7875元。同年11月25日，原告向被告出具《收据》并加盖“重庆众友实业有限公司”收据专用章，载明：“今收到吴开洪2020年1月1日--2020年9月30日（江津区某号租金）贰万叁仟陆佰贰拾五元（23625元），经手人：徐洁。”原、被告已就案涉门面签订了2021年1月1日至12月31日期间的书面租赁合同。被告举示以下证据证明相应事实：1.原告出具的租金收据，证明被告足额支付了2020年1月1日至9月30日的租金，不存在拖欠行为。2.陈兴连与原告管理人员张劲松、戴经理聊天记录，证明2020年5月份戴经理和张劲松承诺租金普降800元，疫情期间确保免租2个月、力争3个月；3.王敏（与被告相邻地段的原告其他门面承租人）在江津区物业群里与原告工作人员李勇建的聊天记录、王敏提供的租金扣减通知书，证明原告承诺租金交至2020年9月30日，原告会直接抵扣2020年10月-12月的租金，以及原告发出了减免2020年上半年3个月租金。原告质证认为“证据1的真实性认可，证明目的不认可，该收据仅能证明被告向原告支付款项的金额，不能证明原告收足了2020年1月1日至9月30日的租金。证据2的三性不认可，原告陈述的张劲松的微信号为张三不属实，对戴经理的身份不予确认，该两人不能代表公司做出降租及其期限决定；证据3无聊天记录不予质证，租金扣减通知无原件、无公司盖章，不予认可，与本案无关。”被告申请证人王敏出庭作证，王敏陈述“其承租原告门面18平方米，是2019年7月1日签订的租赁合同，租期1年，租金3480元/月。新签租赁合同的期限是2020年7月至2021年6月，租金比原租金减少800元/月。疫情免收2020年1月至3月三个月的租金，收据上体现的是2020年10月-12月未收租金。减免租金是李勇建通知的”。原告对该证人证言质证认为“证明目的与本案无关，2019年的合同期满后证人与原告续签了新的租赁合同，而被告在合同期满后一直拒绝与原告签订新的租赁合同，故证人获得的租金减免情况与被告不一样，且租金系原告内部商业标准，不应当受到第三方情况的干扰。”被告质证认为“证人所说的是事实，在原合同到期后租金普降800元/月，免了2020年第一季度房租。”被告还向本院申请了张劲松、代强（被告所指的戴经理）出庭作证，但该二人经本院依法通知逾期未到庭。本院认为，原、被告2019年4月1日签订的《重庆众友实业有限公司物业租赁合同》，系双方的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的效力性强制性规定和公序良俗，合法有效。合同履行中，双方对租金支付方式变更为每季度末支付一次。被告付清了前三季度的租金，最后一季度（2020年1月1日至3月31日）的租金本应于2020年3月31日前支付，但众所周知，2020年1月1日至3月31日是新冠疫情最为严重的时期，该期间人民群众的正常生活受到严重影响，包括原告服装销售在内的各行各业生产基本处于停止状态。鉴于新冠疫情依法属于不可抗力，国家及时出台了有关优惠政策，对承租国有企业、行政事业单位房屋的承租人在疫情期间免除一定期限租金，具体期限根据实际情况确定。原告在贯彻执行免租政策过程中，对与案涉门面相邻地段的部分承租人实际免除了三个月租金，按照免租政策平等适用的原则，被告亦应当享受免除三个月租金的优惠政策。据此，被告认为2020年1月1日至3月31日期间的租金应依法免收而未支付的理由正当，不构成违约，原告请求被告支付该期间租金的理由不能成立，本院不予支持。前述租赁合同期限届满后，被告继续使用门面，原告没有提出异议，双方也认可成立了不定期租赁合同，则原租赁合同依法继续有效。为此，意味着从2020年4月1日起的不定期租赁合同期间，租金标准依法应适用原租赁合同的租金标准即45900元/年。故原告主张被告应按原租赁合同的租金标准支付2020年4月1日至12月31日期间租金的理由成立，其请求被告支付拖欠租金22275元中的10800元（45900元/12月×9月）-（8400元+7350元+7875元）本院予以支持，超过部分本院不予支持。被告辩称：1.原告管理人员张劲松、戴经理聊天记录承诺租金普降800元，原告同一排的其他同类型门面的租金在原合同基础上实际降低1200元/月，被告应该享受相同待遇。因被告虽申请张劲松、代强（被告所指的戴经理）出庭作证，但该二人经本院依法通知逾期未到庭，原告也不认可该聊天记录的真实性，且即使真实亦无充分证据证明张劲松、代强有权代表原告降低房租；此外，原告与各承租人之间的租赁合同，系平等民事主体就租赁门面的有关权利义务自愿达成的协议，从法律角度来讲，每个租赁合同相互独立，一个租赁合同的权利义务并不能当然作为另一个租赁合同的内容，因而被告要求与其他同类型门面享受相同租金待遇没有事实和法律依据。故被告的该部分抗辩理由不能成立，本院不予采纳。2.其2020年6月12日、9月3日、10月11日分别支付原告三个月的租金8400元、7350元、7875元，同年11月25日原告向被告出具《收据》并加盖“重庆众友实业有限公司”收据专用章，载明：“今收到吴开洪2020年1月1日--2020年9月30日（江津区某号租金）贰万叁仟陆佰贰拾五元（23625元），证明其足额支付了2020年1月1日至9月30日的租金的观点不能成立，本院不予采纳，理由是：2020年4月1日起双方未续签书面合同的原因正是为租金标准发生争议，即被告要求享受相邻地段的原告其他门面承租人的同期租金标准待遇，在原合同租金标准上每月减少1200元，而原告不同意。在此情况下，虽然被告自行按原租赁合同租金标准减少1200元/月向原告支付了三次租金，原告也出具了三次租金的合计金额收据并注明了时间，但并不能据此认定原告认可被告按此标准支付租金以及被告足额支付了9个月的租金，因为若如此认定，即表明原告同意被告按原租赁合同租金标准减少1200元/月支付租金，双方对租金标准就没有争议，自然会续签书面租赁合同，可事实却恰恰相反，显然如此认定难以自圆其说。根据本案事实，原告认为出具收据仅表明其收到被告支付款项的金额，并不代表其认可被告主张的租金标准及已足额支付该期间租金的观点符合常理。关于原告请求被告支付拖欠租金的违约金问题。如前所述，原告请求被告支付2020年1月1日至3月31日期间租金的理由不能成立，则相应地，请求支付拖欠该部分租金的违约金的理由亦不能成立，本院不予支持。原告请求被告支付2020年4月1日至12月31日拖欠租金的违约金，一方面，由于此间原、被告为租金标准发生争议，均认为自己主张的标准正确，因而在双方对租金标准确定前，被告按照其理解的标准支付租金符合情理，并实际支付了大部分租金；另一方面，原告请求从2020年4月1日起按被告拖欠租金为基数，计算支付违约金缺乏事实和法律依据，因为该期间的租金并非应在2020年4月1日前支付。故此，原告请求被告支付2020年4月1日至12月31日期间拖欠租金的违约金，本院不予支持。综上所述，为保护当事人的合法权益，维护正常的市场交易秩序，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第一百零七条、第一百一十七条、第一百二十五条、第二百一十二条、第二百三十六条及《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、被告吴开洪于本判决生效后十日内支付原告重庆众友实业有限公司租金10800元。二、驳回原告重庆众友实业有限公司的其他诉讼请求。如果被告未按照本院指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费378元，减半收取189元，由被告吴开洪负担，限判决生效后七日内向本院交纳。如不服本判决，可在判决送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉至重庆市第五中级人民法院。审 判 员 吴昌华二〇二一年四月一日法官助理 陈予波书 记 员 谭禹麟