内蒙古自治区额尔古纳市人民法院民 事 判 决 书(2020)内0784民初772号原告：张海军，男，1959年5月3日出生，汉族，无职业，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：施宪章，海拉尔区靠山街道法律服务所法律工作者。被告：呼伦贝尔绿宝实业有限公司，住所地内蒙古自治区额尔古纳市。法定代表人：全东日，董事长。委托诉讼代理人：韩玉宝，男，1972年7月18日出生，达斡尔族，呼伦贝尔绿宝实业有限公司法律顾问，住内蒙古自治区额尔古纳市。委托诉讼代理人：包华龙，男，1977年1月28日出生，达斡尔族，呼伦贝尔绿宝实业有限公司职工，住内蒙古自治区额尔古纳市。原告张海军与被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司（以下简称绿宝公司）租赁合同纠纷一案，本院于2020年8月11日立案后，本案依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告张海军及其委托诉讼代理人施宪章，被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司的委托诉讼代理人韩玉宝到庭参加诉讼。本案现已审理终结。张海军向本院提出诉讼请求：请求法院判令被告承担违约责任，赔偿原告各项损失1079009.60元，由被告负担诉讼费。变更诉讼请求：原诉标的1079009.60元，现变更为602494.20元，鉴定费12000元，合计614494.20元。诉讼费被告负担。事实与理由：2012年7月10日，原、被告协商签订协议，由原告为被告建设砖混结构的成品库房。由被告为原告张海军提供一处990平方米的彩钢成品库房供其使用10年，被告不收取原告使用990平方米成品库的租金，被告给付原告盛大家园X号楼南X号29平方米车库一栋，价款159500元，被告提供30立方米木材，3吨钢材，10万元现金给原告。原告给被告建砖混结构车库1960平方米不收取任何费用。协议签订后，原告组织施工于2013年1月9日，原告给被告建设的1960平方米车库竣工交付被告使用。原告使用被告的彩钢成品库990平方米。用于工程队存放工具设备、设施、水泥、木材等其他建筑材料的出售和存放。2015年初被告在没有与原告协商，擅自破锁违反“协议”中双方约定，将原告正在使用的彩钢成品库改造成现在的汽车安全检车线车间。2017年1月19日原告向额尔古纳市人民法院提起诉讼，请求被告给付剩余94个月的租赁费852655元，承担违约金217700元合计：1070355元。额尔古纳市人民法院作出（2017）内0784民初69号民事判决书：判决由被告给付原告工程款834455元。被告在法定时间内上诉于呼伦贝尔市中级人民法院，市法院经审理认为本案的法律关系为租赁合同，作出（2017）内07民终1584号裁定书，发回重审。于2019年1月10日重新起诉，请求被告绿宝公司给付工程款852655元并承担违约金217700元。一审法院向原告释明本案已经呼伦贝尔市中级人民法院审理认定为租赁关系，原告坚持诉讼请求。被告绿宝公司擅自将库房改造成汽车安全检测线车间，致使合同无法履行，应当承担违约责任。原告张海军可另行提出租赁合同违约之诉。一审法院经审理作出(2019)内0784民初79号民事判决书：驳回原告张海军的诉讼请求。张海军在法定时间没上诉，特来贵院提起租赁合同纠纷之诉。综上，依据《合同法》第113条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。原、被告签订的协议无偿使用10年仅履行近2年（2013年1月9日至2015年初）24个月的使用时间。被告应当依法按照原、被告签订的“协议”全面履行义务，由原告给其建筑砖混结构车库1960平方米，990平方米彩钢成品库由原告无偿使用10年。这是订立“协议”的根本目的，车库1960平方米经评估工程造价为1348762元÷10年=134876.2元×8年(96月)=1079009.60元。被告应当依法承担违约责任，赔偿原告各项损失1079009.60元。以1960平方米砖混车库的建设价款赔偿原告的96个月租赁损失，是签订“协议”的根本目的。被告违法，未经协商擅自公然违约应当承担违约责任。990平方米彩钢车库被告于2015年初投资改造成汽车安全检测线车间是经营性单位，应当按照门市商品房价格评估。请法庭在百忙中查清本案事实判令被告承担违约责任，赔偿原告各项损失1079009.60元，诉讼费被告负担。故原告诉至法院，请求判如所请。呼伦贝尔绿宝实业有限公司辩称，原告陈述的事实理由不足以支持原告的诉讼请求。理由有以下三点，第一点，原告按1960平米的工程造价及990平米库房按检测线的样子的租金主张损失无事实依据及法律依据，同时，原告违反了合同法诚实信用原则。2012年7月10日，原被告为了有利于生产方便生活，达成了租赁库房于建设库房置换的协议。2012年原告在被告处大量的施工，由于施工材料及物品无处存放，以及原告的施工地点的特殊性，因原告施工地点距市区较远，中间还隔有是公路收费站，因此当时原告如在市区内租赁库房，以及来回倒运建筑材料，势必会导致原告建筑成本的增加。因此原被告双方达成协议，由原告为被告建设1960平米的库房，被告提供原告990平米的库房，租赁给原告无偿使用十年。同时被告向原告提供盛大家园X号楼车库一个、木材30立方、钢材3吨，并向原告提供现金100000元，作为原告建设1960平米的补偿。但双方于2013年1月9日作出了书面协议，双方一致确认1960平米的库房工程于2013年1月9日以现金的方式给付张海军100000元以结清，双方就此1960平米工程再无任何债务往来。因此根据该协议，是双方真实的意思表示。并且双方约定了该1960平米的建设工程事宜无任何债务往来，故原告以1960平米的建设施工方施工费用主张损失违反了诚实信用原则，也没有法律依据和事实依据。第二点，原告主张按改造后的检测线主张损失，缺少法律依据和客观事实依据。被告将该库房改造成什么性质住房不影响原被告最初的合同目的是租赁库房存储建筑材料的合同目的，且该租赁物的使用性质明确约定是库房，因此双方在2013年1月9日通过议定达成了租赁事实的法律关系。并且在2013年11月原告就搬离该库房，闲置至2015年4月，且2015年原告又称欲在该库房从事养鸡养鸭使用，根据城市房屋租赁管理办法，承租人改变租赁物的性质，出租方有权解除合同，收回房屋。及闲置六个月以上的房屋出租人有权收回该房屋。那么根据本案的事实，是原告欲改变租赁物的使用性质，存在着根本违约。那么双方侵犯的客体是原告2015年10月10日至2022年7月10日之间的租赁权使用，该租赁权使用直接兑换的价值是此期间的库房存储建筑材料租赁费。同时原告在上一案件中起诉被告就原告自2012年7月10日至2022年7月10日期间的同地段的库房的租赁费价值为183567元，因此就原告的损失应当以未使用的租赁期间参照该十年的租赁费用计算原告的损失。第三点，原告诉称未使用期限为96个月，没有事实根据，被告是2015年4月中旬将该房屋解除并收回，那么自2012年7月10日至2015年4月10日原告使用了该房屋为33个月。那么十年的房租按月计算为120个月，减33个月，原告未使用该库房的期限为87个月。基于以上三点原告的起诉理由不足以支持其诉讼请求。请合议庭扣减原告未使用期间的租金来认定本案的赔偿依据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。原告张海军为证明其主张提供如下证据：1．证据协议一份，证明给被告建了这个房子，被告给原告方990平方米库房让原告使用，协议没有说明收回990平方米库房和解除协议情况。被告质证，对证据的真实性没有异议。但对原告欲证明的问题与本案没有关联性。本案原告起诉是针对未使用期限赔偿损失。那么原告证明的问题是让被告方交付990平米的库房使用。因此原告的证明问题与本案诉讼请求没有关联性。本院核实后对该证据予以采信。2.民事判决书一份，证明该判决书已经查明协议第一段第二段事实，应依据协议给原告使用车库。被告质证，对证据的真实性没有异议。对该证据的证据效力有异议。该判决以被呼伦贝尔市中级人民法院发回重审。因此该判决不具有法律效力及证明力。对原告的证明目的与本案的诉讼请求没有关联性。本院对证据予以采信。3.国宏信97号鉴定被告一份，原件。证明原告给被告建设的990米仓库，租金评估为602494.20元，鉴定费12000元。被告应给付这些钱。被告质证，对证据的真实性、关联性、合法性均不认可，有关真实性因涉诉标的是库房，而不是车库，其用途是储存建筑材料，而该鉴定是按照990平米车库鉴定的，因此真实性不认可；关于关联性，因该鉴定评估标的990平米车库按检测线现有的样子的租金评估的，而检测线的租金非原被告租赁合同成立后违约造成的损失，也非合同履行后可获得的利益，更不是双方订立合同时所能预见的损失，因此该鉴定与本案没有关联性；关于合法性，根据最高院证据若干规则第二十五条规定，当事人申请鉴定，应当在举证届满前提出，而贵院向双方当事人发出的举证通知书的时间是2020年9月30日，那么原告申请鉴定的期限是2020年10月26日，因此该鉴定程序不合法，另外在第一次开庭时被告提出，原告申请鉴定的事项（按检测线样鉴定租金）与待证事实无关，根据最高院关于民事诉讼中委托鉴定审查工作若干问题的规定，2020年9月1日实施的第一条，就原告申请的鉴定事项与本案的待证事实没有关联性，应当不予委托鉴定。因此贵院在向原告示明后原告坚持鉴定，该鉴定证据不合法。鉴定发票真实性无异议，但与本案无关，是原告擅自扩大损失的行为。本院对该证据予以采信。被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司为证据其主张提供如下证据：1.2013年1月9日协议一份，证明原被告之间就990平米库房是租赁关系为十年。双方对合同目的是原告无偿使用十年的990平米库房位于绿宝公司院内。该租赁物非门市用房。第二证明双方于2013年1月9日就1960平米的工程以按100000元现金的方式结清。双方就此确认：就该1960平米的工程款再无任何债务往来。同时也证明本案就被告于2015年4月10日以后收回该租赁物的赔偿范围仅限于原告未使用990平米库房（位于在绿宝公司院内）的租赁费用。原告质证，协议中没有第三条否认第一条，真实性无异议但对证明目的不认可。协议没说撤销第一条的约定。本院对该证据予以采信。2.2018内0784民初110号51页，证明原告自己陈述该库房租赁使用用途是装钢筋材料木材水泥，该证据能够与被告答辩意见相互印证，出示卷宗53页，证明该库房我方改造时间为2015年4月同时证明原告不清楚，出示该卷宗54页，证明原告自认2013年11月就该标的物搬走，并自认2014年原告未使用该租赁库房。出示65.66页，证明原告自认在该租赁物要从事孵化鸡雏鹅雏，并改变租赁物使用用途，以上证据不仅能证明改租赁物被告方收回期限为2015年4月并印证答辩意见。原告质证，对被告的要求原告方不认可，使用库房是原告方权利，无论是什么用途，原告放什么使用与否是原告方权利。240号卷宗说明被告2015年初将库房改成检测线。对原告方所举协议和证人出庭作证都没有异议。可以充分证实是被告不讲诚信，擅自使用车库。本院对该证据予以采信。3.2019年1月8日原告的起诉状副本，证明原告自称2015年还要去库房放材料，通过该证据可以证明被告的违约给原告造成损失是基于库房放材料造成的损失，也可以证明即便合同履行后原告的可得利益也只是该涉诉库房储存建筑材料的租金。原告质证，起诉状是原告本人书写的，但与本案无关，第二由于被告的违约行为擅自把990平米的库房变成检测线，就应该按经营性用房给付租金，所以被告的证明目的不能成立。本院对该证据予以采信。4.建设工程规划许可证、建设用地规划许可证、不动产证，证明该库房有合法的手续，库房租赁合同有效。原告张海军质证该证据与其无关。本院对该证据予以采信。本院出示鉴定报告一份，对960平方米库房10年租期租金的鉴定，原被告是什么意见。原告质证，对鉴定不认可，评估是假的，不是那个检测线的库房，是别的屋子。被告质证，对该报告真实性、合法性、关联性认可，上一案件也是就租赁合同纠纷就该涉诉房屋价款进行了评估，当时评估公司、法院已经按照法定程序通知了原告到现场进行评估，是原告放弃自己的民事权利，该评估报告能真实反映涉诉房屋情况。本院对该证据予以采信。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2012年7月10日，张海军为绿宝公司建设砖混结构的成品库房，后双方在书面协议中约定：绿宝公司为张海军提供部分建筑材料（钢筋3吨，价值0.9万元；木材30立方，价值1.5万元），另给张海军一处坐落于盛大家园X号楼南X号29平方米的车库，价值15.95万元，再给付张海军现金10万元，以上合计28.35万元；另外由绿宝公司为张海军提供一处990平方米的彩钢成品库供其使用，使用期限10年，被告绿宝公司不收取原告张海军租金；以上款物给付及库房使用权交接完毕后，原告张海军就其给绿宝公司建筑的1960平方米砖混库的工程不再向绿宝公司收取任何费用；被告绿宝公司将10万元结清，双方就此工程再无任何债务往来。协议签订后，被告绿宝公司履行了交付建筑材料、29平方米的车库及给付10万元现金的义务，原告张海军亦开始使用990平方米的成品库房。2015年4月，张海军在990平方米彩钢成品库的合同履行使用期限内，绿宝公司擅自将该彩钢成品库改造成检车线并自行使用，为此，张海军诉至法院，要求返还库房，额尔古纳市人民法院（2015）内0787民初240号民事判决书载明，被告绿宝公司违约，但因库房已经改造，拆除重建费用过高，原告张海军可另行主张赔偿损失等违约之诉，判决驳回原告张海军的诉讼请求。张海军又诉至法院，要求绿宝公司给付工程款，因1960平方米库房的工程造价双方并未明确约定，故原告张海军申请对其为被告绿宝公司建筑的1960平方米库房造价评估，经国宏信评估有限公司评估：被告绿宝公司院内的1960平方米库房工程造价为1348762元，据此，额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初69号民事判决书判决：一、被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司在判决生效后十日内给付原告张海军工程款834455元；二、驳回原告张海军的其他诉讼请求。被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司不服，提起上诉，2018年1月5日，呼伦贝尔市中级人民法院（2017）内07民终1584号民事裁定书裁定：一、撤销额尔古纳市人民法院（2017）内0784民初69号民事判决；二、发回额尔古纳市人民法院重审。该案重新审理中，被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司申请对990平方米彩钢成品库88个月的租金做评估，经内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司评估，2012年7月10日至2018年7月10日的租金为123615.23元，2018年7月11日至2022年7月10日的租金为59951.48元，在诉讼过程中，原告张海军申请撤诉，额尔古纳市人民法院依法准予撤诉后，2019年，张海军又提起诉讼，坚持要求按照建设工程施工合同主张工程款，经释明后其拒不变更诉讼请求，额尔古纳市人民法院（2019）内0784民初79号民事判决书判决：驳回原告张海军的诉讼请求。后原告张海军按照租赁合同纠纷提起诉讼，在诉讼过程中，张海军申请对剩余期限租赁使用中的彩钢成品库按照商业用途进行评估，经国宏信评估有限公司呼伦贝尔市分公司评估，2015年4月22日至2022年7月10日（88个月）的租赁评估价格为602494.2元，原告张海军据此变更诉讼请求要求被告赔偿各项损失602494.20元，鉴定费12000.00元，合计614494.20元。另查明，涉案的990平方米库房于2012年3月办理了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，2017年呼伦贝尔绿宝实业有限公司将该990平方米库房（检测线）卖给了额尔古纳市绿宝机动车检测有限公司后，额尔古纳市绿宝机动车检测有限公司办理了蒙X额尔古纳市不动产权证。又查明，呼伦贝尔绿宝实业有限公司与额尔古纳市绿宝机动车检测有限公司是两个独立的法人。本院认为，原被告之间签订合同协议真实合法有效，且已经履行了一部分，但尚未全部履行完毕，因被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司已将抵顶工程款的库房改造使用并出售给额尔古纳市绿宝机动车检测有限公司，额尔古纳市绿宝机动车检测有限公司已办理了不动产权证，被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司无法提供合同中约定的相应大小的库房，被告违约，应当承担违约责任。本案的争议的焦点是原告与被告之间的法律关系是建设施工合同纠纷还是租赁合同纠纷？从双方签订的合同内容看，呼伦贝尔绿宝实业有限公司用材料、车库、现金及成品彩钢房的10年租期抵顶了张海军为其所盖1990平方米库房的工程款，双方仅就租赁合同没有履行完毕，应当就租赁合同未履行给原告张海军造成的损失承担赔偿责任。现张海军通过鉴定评估主张租金损失，考虑990平方米的彩钢成品库房的位置、用途等，其按照商业用途主张损失证据不足，被告绿宝公司违约将990平方米彩钢成品库改造成检测线属于商业用途，扣除该990平方米彩钢成品库的房租租赁金额即是被告绿宝公司的获利情况，即原告张海军的实际损失，故本院依法支持128626.61元{123615.23元÷6年÷12个月×40个月+59951.48元，88个月}。关于原告张海军主张的鉴定费12000元，是其作为原告“谁主张、谁举证”的证据支出，应当由其自行承担，本院不予支持。关于原告张海军主张按照商品房价格评估的602494.2元赔偿，于法无据，本院不予支持。关于原告张海军辩称内蒙古衡正通价格评估有限责任公司呼伦贝尔市分公司评估的库房不是其使用的库房，尽管并不是涉案的库房，但面积、类型均与涉案的库房一致，位置也是在涉案库房的同一个院内，评估公司仅是参考出具相应的价格鉴定意见，是本院裁判参考的依据，本院对原告张海军的抗辩不予采信。综上所述，对原告张海军的部分诉讼请求予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司在本判决生效后十日内赔偿原告张海军损失128626.61元；二、驳回原告张海军的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费14511.09元，退回4566.15元，由原告张海军负担7863.25元，由被告呼伦贝尔绿宝实业有限公司负担2081.69元；评估费12000元，由原告张海军负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于呼伦贝尔市中级人民法院。审 判 长 郎 晶人民陪审员 丁 雪人民陪审员 李延涛二〇二一年四月二十一日法官 助理 田晓兰书 记 员 刘 宸附本判决所依据的相关法律：一、《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。第一百一十三条第一款“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同造成的损失”；二、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款“当事人对自己提出的主张，有责任提供证据”。