重庆市第五中级人民法院民 事 判 决 书(2021)渝05民终1887号上诉人（原审被告）：刘艳丽，女，1972年11月1日出生，汉族，住成都市武侯区。委托诉讼代理人：陈永明，泰和泰律师事务所律师。委托诉讼代理人：翟蓉，泰和泰律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：周清，男，1964年11月19日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：赵鸿，男，1964年5月29日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：周泽斌，男，1958年2月17日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：袁亚东，男，1965年4月4日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：赵永智，男，1982年3月7日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：钟晓燕，女，1959年5月13日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：耿晋，女，1960午4月4日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：陈兴容，女，1966年5月10日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：赵荣，女，1963年4月13日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：杨安秀，女，1955年7月16日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：廖倩，女，1987年10月9日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：李世德，女，1953年1月2日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：杨婷婷，女，1986年1月26日出生，汉族，住重庆市九龙坡区。被上诉人（原审原告）：杨正容，女，1963年1月22日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：王晓霞，女，1965年7月21日出生，汉族，住重庆市江津区。被上诉人（原审原告）：程秀，女，1959年8月13日出生，汉族，住重庆市江津区。上述16名被上诉人的委托诉讼代理人：夏韵策，重庆市江津区先锋法律服务所法律工作者。原审原告：王伟，男，1967年11月16日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：张珏，女，1987年8月28日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：刘琦，女，1967年10月10日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：秦红，女，1971年10月31日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：程远，女，1966年8月17日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：张云，女，1969年6月21日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：安凤，女，1962年8月28日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：朱章敏，男，1970年10月6日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：江敏，女，1966年7月8日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：蒋邦惠，女，1963年1月7日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：李骐，男，1990年2月1日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：张代年，男，1971年8月26日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。原审原告：熊毅，男，1967年2月20日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：徐冬梅，女，1964年1月11日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：刘敏，女，1968年5月17日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：喻英，女，1968年1月21日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：马成英，女，1956年9月15日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：李萍，女，1972年6月14日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：刘年英，女，1962年9月15日出生，汉族，住重庆市江津区。上述19名原审原告的诉讼代表人：王伟，男，1967年11月16日出生，汉族，住重庆市江津区。原审原告：李桂容，女，1964年7月13日出生，汉族，住重庆市江津区。上诉人刘艳丽因与被上诉人周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀，原审原告张珏、刘琦、秦红、程远、王伟、张云、安凤、朱章敏、江敏、蒋邦惠、李骐、张代年、熊毅、徐冬梅、刘敏、喻英、马成英、李萍、刘年英、李桂容房屋租赁合同纠纷一案，不服重庆市江津区人民法院(2019)渝0116民初13406号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人刘艳丽的委托诉讼代理人陈永明、翟蓉，被上诉人周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀的委托诉讼代理人夏韵策，原审原告王伟作为原审原告张珏、刘琦、秦红、程远、张云、安凤、朱章敏、江敏、蒋邦惠、李骐、张代年、熊毅、徐冬梅、刘敏、喻英、马成英、李萍、刘年英的诉讼代表人参加了诉讼。原审原告李桂容经本院依法传唤未出庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。刘艳丽上诉请求：撤销原判，发回重审或依法改判驳回原告的全部诉讼请求；被上诉人承担一审、二审全部诉讼费用。事实与理由：本案中主合同《房屋租赁合同》系上诉人刘艳丽与业主代表王伟等人于2018年8月3日签订，基于疫情影响，王伟等人作为所有业主代表又在2019年9月26日与刘艳丽签订降租的《补充协议》，刘艳丽作为善意相对人有理由相信王伟等人具有签订降租协议的权利，构成表见代理；根据证据显示，2019年7月2日、2019年9月17日、2019年9月24日三次全体业主进行表决，均是以2017年2月15日过半数业主同意即可出租的章程为准，并且管理团队及所有业主的行为亦是遵循该章程，故王伟等人作为所有业主代表又在2019年9月26日与刘艳丽签订降租的《补充协议》合法有效，应照此执行，被上诉人的请求不应的到主张。被上诉人周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀辩称，一审认定事实清楚，程序没有违法，本案上诉人与被上诉人签订了租赁合同，明知案涉房屋是按份共有，对于其中的共有人王伟等人不能构成表见代理，且上诉人并不是善意相对人。综上一审判决正确，请求二审予以维持。原审原告张珏、刘琦、秦红、程远、王伟、张云、安凤、朱章敏、江敏、蒋邦惠、李骐、张代年、熊毅、徐冬梅、刘敏、喻英、马成英、李萍、刘年英辩称，根据新通过的章程，参会人数达到24人，开会即为有效，参会人数超过一半表决的决议即为有效，一直都是这样执行的。涉案房屋二楼也存在降租的情况，也是这样召集开会的，就通过了，也并没有所有人都要来确认，几个代表签字就可以了。降租行为是很正常的经营行为，也是为了保障收租的权益，不存在侵权行为，王伟等人作为所有业主代表又在2019年9月26日与刘艳丽签订降租的《补充协议》符合章程规定，合法有效，应照此执行。一审判决认定不正确，张珏、刘琦、秦红、程远、王伟、张云、安凤、朱章敏、江敏、蒋邦惠、李骐、张代年、熊毅、徐冬梅、刘敏、喻英、马成英、李萍、刘年英同意上诉人刘艳丽的上诉请求，原审原告李桂容未出庭发表答辩意见。周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀向一审法院起诉请求：1、被告刘艳丽向16名原告支付未足额支付4个月的租金28512.44元；2、被告刘艳丽支付16名原告违约金41722.86元；3、本案诉讼费用由被告刘艳丽承担。一审法院认定事实：重庆市江津区几江街道办事处时代购物广场B区B5幢X层X号商服用房，登记权利人为廖倩等36人按份共有，建筑面积171.25平方米。36名共有人的姓名及所占份额分别为：耿晋占3.45%、马成英占3.83%、杨安秀占4.55%、江敏占2.85%、李骐占2.36%、周泽斌占3.82%、程秀占3.84%、赵永智占3.6%、安凤占2.81%、蒋邦惠占3.02%、秦红占1.7%、李桂容占2.81%、陈兴容占2.72%、刘琦占1.87%、赵荣占3.15%、朱章敏占1.87%、赵鸿占2.72%、张钰占2.97%、杨婷婷占3.15%、周清占2.72%、钟晓燕占3.46%、李世德占3.45%、袁亚东占2.97%、熊毅占2.72%、廖倩占3.13%、徐冬梅占2.97%、李萍占1.7%、刘敏占2.33%、杨正容占2.97%、王晓霞占2.33%、张云占2.27%、程远占2.49%、王伟占2.23%。该权属证书载明的办证时间为2016年3月29日。其中起诉的16名原告所占房屋份额共计52.03%。2012年6月1日，当时的36名共有人共同签署了《时代广场B区B5—X一层、二层房产权利人经营管理约定》，载明：“时代广场B区B5—X一层（面积171.25平方米）、二层（面积182.42平方米）房屋所有权一层由36人，二层由40人共同所有，产权证上明确划分每人面积，为确保经营管理正常运行，经权利人召开全体大会，一至同意按以下约定开展组织经营活动，并以此约定为今后工作的基本准则。一、门面经营，租赁收益开支和风险，按产权证划分面积比例，同比例分摊。二、门面租赁，重大开支，必须经权利人大会2/3面积比例通过方可实施，否则带来的损失和法律责任由责任人经办人自行承担。三、权利人产权转让必须经权利人大会同意后方可转让，各权利人有优先购买权。……五、财务公开，每月核帐，每年公布一次收支明细，并召开至少一次权利人大会。日常开支由组长和副组长签字方可生效。六、组委员召集的权利人大会和重大活动，权利人必须参加，如特殊情况不能到场，可委托亲戚朋友参加，否则罚款100元/次，罚款从次月租金收益中直接扣除，不得异议。七、以上约定经权利人大会讨论通过，未尽事宜在以后权利人大会上增减相应条款。”案涉房屋是该管理约定中载明的一层由36人共有的房屋，二层由40人共有的房屋与本案无关。该管理约定的主文后有40名产权人签名。2018年8月3日，上述36名产权人（出租方，甲方）与被告刘艳丽（承租方，乙方）签订《房屋租赁合同》约定：甲方将上述房屋出租给乙方使用，同时乙方可以正常使用楼梯间下无产产权小门面，面积约4平方米左右（小门面以实际面积为准）；租赁期限为2018年9月1日起2021年11月19日止，租赁期限为3年2个月零9天；租金，……2018年11月20日至2021年11月19日期间的租金标准为133650元/月，年租金为1603800元，此租金包含门前楼梯间下无产权小门面的租金；支付于方式，租金每两个月交付一次，第二次租金于本合同签定后，提前一个月即2018年10月19日通过银行转账支付，以后每次提前30日支付；如租金到期后七个工作日内未支付（节假日顺延），视为乙方违约；违约责任，任何一方违反本合同约定，另一方除承担本合同当年租金总额的5%违约金外，还应对一方的装修以及经营等损失承担赔偿责任。除上述内容外，合同还就租赁场所的装修期、维护、续租、优先权、合同的变更和解除等进行了约定。在合同履行过程中，因被告刘艳丽要求降租36名权利人于2019年7月2日就是否降租进行表决，结果为16人同意。此次表决前，原告周清众宣读了章程。但无证据显示当众宣读的是哪一份章程。对此原告周清称，宣读的是2016年的管理章程，只有这一个章程。2019年9月17日和同月24日，36名权利人分别又进行了两次表决，9月24日的表决结果为21权利人同意降租，15名权利人不同意降租。2019年9月26日，被告刘艳丽（乙方）与36名权利人中的部分权利人（王伟、秦红、程远等7人）（甲方）签订《补充协议》约定：“根据《中华人民共和国合同法》及相关法律规定，甲乙双方就2018年8月13日签署的《房屋租赁合同》达成如下协议，以资共同遵守：一、商铺地址：……二、甲乙双方友好商定租赁期内租金调整如下：自2019年9月20日至2021年11月19日期间每月租金由133650元/月调整至119950元/月。三、其他事项双方仍按原《房屋租赁合同》执行。四、本协议双方签字盖章之日起生效；壹式贰份，甲方执壹份，乙方执壹份，具有同等法律效力。”在签订协议前，36名权利人的召集人（组长）王伟将落款时间为2017年2月15日的《时代广场B区B5一X，一层门面管理章程》通过微信发送给被告，并将三次表决的表决单复印件交付被告。之后被告刘艳丽便按《补充协议》的约定，按每月119950元向36名权利人交纳2019年9月20日后的租金。此金额与《房屋租赁合同》约定的租金，差13700元/月。一审庭审中，被告刘艳丽提交了落款时间为2017年2月15日的《时代广场B区B5－X，一层门面管理章程》，该章程与16名原告提交的按其所述形成于2016年的《时代广场B区B5－X.一层门面管理章程》，除改变了16名原告提交章程的第二条第4项的内容，增加了第二条第5项外，其他内容与16名原告提交的《时代广场B区B5－X.一层门面管理章程》一致。16名原告所提交的《时代广场B区B5－X.一层门面管理章程》载明：“本章程经权利人大会审议通过，是该门面经营管理的最高准则，具有法律效力，章程对权利人大会，组委会及成员的权利和义务作了明确的规定，在本门面经营管理过程中，必须按本章程规定执行，一切不符合本章程的行为，都是非法无效的，如发生与本章程规定相背的事情并造成损失，当事人必须自行承担后果，补尝其他权利人损失。一、门面经营管理运行程序及相应执行机构设置。……二、权利人大会的权利和义务。1、权利人大会是所有权利人行使权利，发表见解，表达诉求的场所，权利人行使权力的方式为投票表决，表决结果以少数服从多数的原则确定最终决议，决议事项全体权利人必须接受，即使对决议有异议，权利人只能保留自己意见，也必须服从决议。2，权利人大会决定组委会的产生。3、门面租赁，租赁合同的变更，突发性开支等重大事项的决定，权利人大会是唯一决定机构，组委会及成员和其它权利人无权决定。4、权利人大会的有效性，必须是参会权利人人数达到24人或以上，形成的决议必须达到或超过参会人数三分之二以上同意方才有效。三、组委会的权利和义务。……4、组长和副组长有对经营活动中所有事项提出分析以及处理方案的义务，如不能，则视为失职，当然，每个权利人都有义务提方案，但不强求。在租赁等重大事项的处理上，组委会作为全体权利人的代表，在组长的带领下与租赁方接触，勾通，谈判，但没有决定权，最后结果必须由权利人大会决议通过后才有效。”该章程未有任何人签名，也未载明形成时间。被告刘艳丽提交的《时代广场B区B5－X，一层门面管理章程》第二条第4项的内容为：“4、权利人大会的有效性，必须是参会权利人人数达到24人或以上，形成的决议必须是参会人数一半以上同意方才有效。”增加的第二条第5项为：“5、权利人大会发起和召开，有以下几种：组长或两个副组长发起，组委会成员6人或6人以上发起，权利人有18人以上发起。”该章程也未有任何权利人签名。上述表决同意降租的21人中的周泽斌，在表决后又不同意降租，遂与其余15名不同意降租的产权人一同起诉。16名原告所占房屋份额共计52.03%，减去周泽斌所占份额3.82%，15名表决时不同意降租的权利人所占份额的总和为48.21%。一审庭审中，到庭的35名原告及被告刘艳丽共同确认，三次权利人大会36名权利人均到场表决。以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。本案的争议焦点是：2019年9月24日案涉房屋36名权利人表决结果的效力是否及于全体权利人，即表决结果是过半数有效，还是须超过参会人数三分之二以上同意有效。对此，16名原告提交了《时代广场B区B5－X一层门面管理章程》及前述《时代广场B区B5—X一层、二层房产权利人经营管理约定》，用以证明：租赁事项的表决必须要权利人大会，表决的结果以少数服从多数的原则确定最终决议，决议事项全体权利人必须接受，即使对决议有异议权利人只能保留自己意见但必须服从决议；根据章程第二条第四项规定，被告在答辩中所说的在9月26日获得的降租的承诺书及补充协议对36位产权人不具备法律效力。对上述证据，被告刘艳丽质认为：对证据《时代广场B区B5—X一层、二层房产权利人经营管理约定》的真实性无异议，但形成时间是2012年6月1日，而原告提交的权属证书载明的时间为2016年3月29日，该证据和权属证书载明的时间不匹配，该管理约定是不具有产权效力的无效约定；《时代广场B区B5－X.一层门面管理章程》是一打印件，无人签字，真实性不予认可。对《时代广场B区B5－X一层门面管理章程》原告周泽斌称：我是权利人的第一任组长（权利人的召集人），现在是副组长，在第二次选组长的时候写好章程，当时36名权利人同意，因很多出去打工没有在家，开会时只来了约十余个人，开完会没有签字大家就走了，该章程和管理约定一直在适用。关于办理权属证书的时间，16名原告称：案涉房屋是原江津百货有限公司改制时，根据36位产权人的工龄及应得福利，安置36名产权人的房屋，当时权利人登记为应安置的36名职工，之后，权利人廖倩是继承其母亲古梅的份额，于2016年重新去办理的证。对此被告刘艳丽举示了以下证据：一、《承诺书》。载明：“刘艳丽：本人王伟（身份证号：510xxxx）、周泽斌（身份证号：510xxxx）接受位于重庆市江津区几江街道时代广场B区B5幢X层X号的商铺所有业主全权委托，将该商铺整体对外出租，包括签定《房屋租赁协议》、《补充协议》、《定金协议》等，代收房屋定金、租金及保证金等一切费用。若该铺面业主与贵方（刘艳丽）因本次租赁及签定的《补充协议》所产生的法律纠纷导致贵方损失，本人王伟（身份证号：510xxxx）、周泽斌（身份证号：510xxxx）愿意与业主承担连带赔偿责任，包括双倍返还定金、租金、保证金、承担违约责等一切经济损失。特此承诺。”《承诺书》尾部，有王伟、程远等14名权利人或其代表签字（注：未写明形成时间）。二、证人证言。一审庭审中，被告刘艳丽申请出庭作证的证人王伟（现36名权利人的召集人）陈述：被告刘艳丽出示的通过微信发送的章程，是我发给被告的，发送给被告的章程，是2017年2月19日晚上表决通过的，并同时进行了换届选举，先通过的章程再进行的换届选举，章程草案于2017年2月15日提出；该章程是举手通过，有24个人签字，签字的原件在工行的保险柜，我不是保管人，无法提交；此章程前好象有另一章程，但没有以开大会的形式通过，没有第二次隆重；原告提交的管理约定上我的签名与我平时的签字不符合，具体是不是我签的记不清了，但这个管理约定的内容是真实的；制定管理约定时没有制定16名原告出示的章程；产权人章程就制定过一份，就是2017年2月17日制定的那份，之前就只有一个管理约定；2017年2月17日的章程是我起草组织讨论，通过微信和复印件都发给了周清等人；2017年2月19日宣读章程后，均表示同意并通过，2018年春节团员时发给了当时到场的权利人，包括到庭的周清和周泽斌，这有我2017年发章程给各产权人的微信记录（出示通过微信发送的章程，有第二条第5项）；该章程增加的第二条第5项是我加上去的，是告诉对方我们组织形式和管理的规则，我发给周泽斌和江敏的章程没有第二条第5项；2019年7月2日的表决有20名产权人亲自到场，包括委托共36人到场，当时有没有签到册记不清了，2019年9月17日的表决，36个人签到没有不清楚，但是有照片，签到册在秦红那里；2019年9月24日的表决，到了18人，有18人是委托，没有签到，全部产权人参与，有2人是电话委托，其余是微信委托，群面有委托的证据；3次表决的表决单，均是我发给36位产权人的，没有证据证明发给了36名产权人，只有现场开会的照片；被告提交的三次表决的表决单的复印件是我给被告的，我这里有原件（出示）；《补充协议》和《承诺书》是我签的，有一部分权利人到场签订，有一部分是委托我签订的，《补充协议》的8个人是本人签的，《承诺书》除补充协议那几个人外增加的几个人都是委托我签订的。证人秦红陈述：我是门市的出纳，整个租赁的过程我都参与了；王伟提交给法庭的情况说明，王伟给我了1份，上载明的情况属实；2019年7月2日的表决没有签到册，但有表决签单，2019年9月17日的表决有签到册，有18个人签到，6人委托投票，到会未签的有10人（出示签到册）；2019年9月24日的表决没有签到册，但有视频和微信照片，此次表决从照片上看有15人到场；9月17日的表决，表决单是直接发到每个到场人手里的，委托的就发给被委托人，此次表决实际到场18个人，发了18份表决单，大约有17人是委托，我可以提交委托的微信截图；第一次表决的时，周清宣读了一份章程，具体是哪份记不得了，当时没有人对章程提出异议；在我印象中，大事情的表决是到场半数通过，参会人数必须是三分之二。对证人证言，16名原告质证认为：证言均不真实，首先2个证人与被告存在利益关系，其本身就不应当出庭作证；证人王伟对其他的章程以及管理约定不清楚，唯独对向被告发出的2017年2月17日的章程非常清楚，同时在该章程上任意添加核心条文，说明本案被告提供的章程不论从形式和内容上均不真实，并且王伟提供的章程也是讨论稿，并不是最终的生效的章程；证人秦红的证言，首先秦红看了王伟的情况说明与王伟的证词具有同一性，秦红所述是虚假的，且王伟和秦红所述2019年9月17日的参会人数不一致，充分说明了秦红在租赁过程中并没有全程参与，其作证的到会人数以及发出的表决单等事实内容存在疑问，不真实，要求法院不予采信；对证人王伟出示的微信所发的章程，与其微信上的章程明显不一致，多了第二条第5项，显然不是原始章程的内容。对证人证言，被告刘艳丽质证认为：证人与被告没有利害关系，是对立关系，降租是对自己和原告利益的损害，证人的地位实际上与原告是一致的；证人秦红、王伟均是产权人，依据各自的职责不同，知晓的情况各自不同。以上事实，双方当事人均无异议，一审法院予以确认。一审法院认为，原告周清、周泽斌等36名权利人与被告刘艳丽签订的《房屋租赁合同》合法有效。就本案的争议焦点，表决结果是过半数有效，还是须超过参会人数三分之二以上同意有效问题。16名原告与被告刘艳丽举示的证据，均不足以证明各自举示的章程是通过权利人大会讨论并通过，虽然2019年7月2日召开权利人大会时，原告周清宣读了一份章程，但被告刘艳丽及19名原告并无证据证明，宣读的章程经36名权利人讨论并通过，且16名原告与被告刘艳丽及19名原告对原告周清宣读的是哪一份章程也有争议，对此双方也无证据证明，因此两份章程是否对全体权利人有约束力无法认定。而16名原告提交的《时代广场B区B5—X一层、二层房产权利人经营管理约定》，有当时的36名权利人签名，被告刘艳丽对真实性也无异议，虽然证人王伟记不清该管理约定上的签名是否本人所签，但其证实，该管理约定的内容是真实的，故该管理约定的真实性予以认定。该管理约定规定，“形成的决议必须达到或超过参会人数三分之二以上同意方才有效”。由于16名原告和被告刘艳丽各自提交章程的效力无法认定，对36名权利人表决结果是否及于全体权利人的问题，只能根据该管理约定的规定处理，而2019年9月24日有全体权利人参会的表决结果仅有21名权利人同意降租，未达到该管理约定规定的人数，由此原告王伟、秦红、程远等7人与被告刘艳丽签订的《补充协议》，非全体权利人的意思表示，对36名权利人没有约束力，被告刘艳丽仍应按《房屋租赁合同》约定的标准支付房租。现16名原告请求被告刘艳丽补足2019年9月20日至2020年1月19日未足额支付的房屋租金，予以支持。其金额为28512.44元[（133650元/月－119950元/月）×52.03%×4个月]。对16名原告请求被告刘艳丽支付的违约金，按合同约定，任何一方违反本合同约定，应支付守约方当年租金总额5%的违约金，由于合同约定的租金过高，起诉的16名原告也未提交证据证明被告刘艳丽迟延支付租金造成损失的证据，因此酌情按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算。其起算时间，按合同约定，租金两个月支付一次，每次提前30日支付，如租金到期后7个工作日内未支付视为乙方违约。即2019年9月20日至同年11月19日的租金，被告刘艳丽应在2019年9月30日前支付（含本日，下同；已扣除7个工作日），2019年11月20日至2020年1月19日的租金，被告刘艳丽应在2019年11月28日前支付（已扣除7个工作日），因此计算被告刘艳丽违约金的起算时间应从上述期限届满次日起计算。由于案涉房屋36名权利人2019年9月24日表决结果的效力不及于全部权利人，因此被告刘艳丽抗辩的理由不能成立。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条，第二百一十二条，《中华人民共和国物权法》第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：“一、被告刘艳丽在本判决和生效之日起七日内支付原告周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀未足额支付的2019年9月20日至2020年1月19日的房屋租金28512.44元；二、被告刘艳丽在本判决生效之日起七日内支付原告周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀逾期支付租金的违约金（2019年10月1日至2019年11月28日以14256.22元计算，2019年11月29日至款付清之日止以28512.44元基数，按全国银行间同业拆借中心公布的同期贷款市场报价利率（LPR）计算）；二、驳回原告周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀的其他诉讼请求。案件受理费1556元，由被告刘艳丽负担。此款16名原告已预交778元，被告在履行上述款项时直付16名原告；16名原告未预交的778元，限被告刘艳丽在本判决生效之日起七日内向本院缴纳。”二审庭审中，上诉人刘艳丽提交合同履行过程中支付租金的凭证，拟证明租金系秦红收取，秦红、王伟等人的行为足以让刘艳丽相信秦红、王伟等人具有代理权，签订补充协议，补充协议上有王伟和秦红的签字，构成表见代理。周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀质证称：对真实性没有异议，但不能达到刘艳丽的证明目的，租赁合同中约定了由秦红代表36位业主收取房租，而且房租是刘艳丽固定以转账的方式支付给秦红的，并不是秦红主动去收取的，所以刘艳丽的转款行为只是一个合同履行方式，不能证明秦红就具有代理权，可以擅自处分全体业主的权利。同时房屋租赁合同中已经明确了案涉房屋是按份共有，刘艳丽对此是明知的。张珏、刘琦、秦红、程远、王伟、张云、安凤、朱章敏、江敏、蒋邦惠、李骐、张代年、熊毅、徐冬梅、刘敏、喻英、马成英、李萍、刘年英质证称：转款租金之前，是由秦红催促刘艳丽缴纳租金的，同意刘艳丽的证明目的。本院对一审认定的事实予以确认。本院认为，周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀与刘艳丽虽分别举示了包括章程在内的证据，但均不足以证明各自举示的章程是通过权利人大会讨论并通过，因此两份章程对全体权利人是否有约束力无法认定。而周清、赵鸿、周泽斌、袁亚东、赵永智、钟晓燕、耿晋、陈兴容、赵荣、杨安秀、廖倩、李世德、杨婷婷、杨正容、王晓霞、程秀提交的《时代广场B区B5—X一层、二层房产权利人经营管理约定》，有当时的36名权利人签名，刘艳丽对真实性也无异议，虽然王伟记不清该管理约定上的签名是否本人所签，但其陈述该管理约定的内容是真实的，故本院对该管理约定的真实性予以认定。在无法认定后面产生的两份章程对全体权利人是否有约束力的情况下，仍应当以该经营管理约定中的规定为准即“形成的决议必须达到或超过参会人数三分之二以上同意方才有效”。而2019年9月24日有全体权利人参会的表决结果仅有21名权利人同意降租，未达到该管理约定规定的人数，由此王伟、秦红、程远等7人与刘艳丽签订的《补充协议》，非全体权利人的意思表示，对36名权利人没有约束力，刘艳丽仍应按《房屋租赁合同》约定的标准支付房租，一审认定正确，本院予以确认。至于刘艳丽称本案构成表见代理的问题，刘艳丽虽在二审中举示了秦红收取租金的凭证，但双方签订的《房屋租赁合同》的第三条明确约定了租金收取人为秦红，故秦红收取租金只是依照合同约定行事，不能就此认定秦红具有代理权并可以代表所有权利人与刘艳丽签订补充协议或是履行其他事务，故王伟、秦红、程远等7人与刘艳丽签订《补充协议》的行为不能构成表见代理，对刘艳丽的该辩称，本院不予采信。综上所述，上诉人刘艳丽的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1556元，由上诉人刘艳丽担。本判决为终审判决。审 判 长 周海燕审 判 员 秦 敏审 判 员 苏致礼二〇二一年四月一日（院印）法官助理 宋 扬书 记 员 陈鹏锋