北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0114民初8811号原告（反诉被告）：北京倍隆逸家酒店管理有限公司，住所地北京市昌平区北七家镇名佳花园三区商1号楼1层至4层、商1号楼配楼1层至3层。法定代表人：孔海燕，总经理。委托诉讼代理人：张晓明，北京融秀律师事务所律师。被告（反诉原告）：北京佳隆房地产开发集团有限公司，住所地北京市朝阳区朝阳公园19号佳隆国际大厦16层。法定代表人：马彦臣，经理。委托诉讼代理人：周丹，男，1981年1月6日出生，汉族，该公司员工。原告北京倍隆逸家酒店管理有限公司（以下简称倍隆公司）与被告北京佳隆房地产开发集团有限公司（以下简称佳隆公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，适用普通程序公开开庭进行了审理。原告倍隆公司的委托诉讼代理人张晓明，被告佳隆公司的委托诉讼代理人周丹参加了诉讼。本案现已审理终结。倍隆公司向本院提出诉讼请求：1．确认原、被告于2018年7月5日签订的《北京市房屋租赁合同》无效；2．判令被告退还原告押金1533335．02元并赔偿资金占用损失(自2018年7月6日至实际退还之日按同期银行贷款利率计算)，退还已交租金1533335．02元并赔偿资金占用损失(自2018年7月6日至2019年6月14日以766667．51元为基数按同期银行贷款利率计算；自2019年6月15日至实际退还之日以1533335．02元为基数按同期银行贷款利率计算)。3．被告赔偿原告设备、设施损失150000元、人员工资损失431469．05元、水电损失48328．5元、退赔第三方产生的损失815395元。4．本案的诉讼费由被告承担。事实与理由：被告为了将涉案的房屋出租给原告，在原告了解房屋情况时，被告恶意隐瞒了本案所涉房屋没有任何手续系违法建设的事实，并向原告承诺可以用于商业经营使用。原告基于对被告的信任，于2018年7月5日，被告与原告签订《房屋租赁合同》，约定原告承租被告的房屋，并对租金等事项进行了约定。合同签订后，被告延期交房，直至2018年10月23日才向原告交房，原告按照约定支付了押金，并对房屋原租户遗留无法搬走的设备设施进行了收购，按照使用用途进行了装修以及为开展经营活动进行了一系列的准备工作。合同签订后，原告即开始在涉案房屋上申请办理经营手续，但被告一直无法提供注册登记所需的涉案房屋的各项手续。并在明知无法办理的情况下，继续拖延原告的办理进程，在此期间原告支付两个月的房屋。直至2019年9月，北七家镇政府明确回复涉案房屋没有任何手续，无法办理任何经营手续。原告才得知实际情况，为此原告于2019年9月23日向被告发出律师函，要求终止合同，并退还押金、租金及赔偿损失，并将涉案房屋腾空后交还给了被告。被告隐瞒房屋实际情况，以欺诈方式诱使原告签订协议并投入资金准备经营，在履行过程中仍然拖延原告时间，骗取原告的租金及押金，被告的恶意行为应对全部损失承担赔偿责任，并应退还原告已支付的全部费用。为维护原告合法权益，特诉至人民法院，请法院依法支持原告的诉讼请求。佳隆公司辩称：一、双方签订房屋租赁合同前，佳隆集团已经将涉案房屋的实际情况的告知了倍隆逸家，并未有任何的隐瞒事实，并且双方在签订的合同条款中也明确约定。在2018年6月7日双方租房谈判录音中，佳隆集团租赁人员不止一次向倍隆逸家叙述涉案房屋没有房产证的事实情况，并且表示叫倍隆逸家考虑清楚，倍隆意见表示找渠道屏蔽风险签订租赁合同时，双方对此还在租赁合同第二条明确约定，在签署本合同的时候，乙方（倍隆逸家）已经深入的了解该项目，包括房产手续、消防系统等等经营手续情况及现状。如因签署经营手续问题而引起的一切责任均与甲方（佳隆集团）无关。佳隆集团从始至终没有欺诈隐瞒的主观恶意。二、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效，双方签订的租赁合同应属无效。三、依照《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持，倍隆逸家应参照合同约定租金标准向佳隆集团支付房屋占用期间的占有使用费。倍隆逸家已支付费用应首先折抵房屋占有使用费。房屋占用期间为自2018年10月23日至实际腾退之日，每月766667．51元。四、倍隆逸家不应享受租赁合同中相关免租期的优惠减免租金。“免租期”的性质应当看作是附解除条件的债务免除。所附解除条件应为承租人租期未到即退租或违约，条件成就则出租人有权主张免租期的租金。《合同法》第四十五条：“附解除条件的合同，自条件成就时失效”，且租赁合同无效，双方合同约定的相关“免租期”的约定也应属无效。五、根据最高人民法院《关于统一法律适用加强类案检索的指导意见（试行）》。2020年7月31日起试行的相关规定，该涉案房屋与本案相关类似生效判决，(2015)昌民初字第04691号民事判决书及(2017)京01民终2214号民事判决书，倍隆逸家应按照租赁合同约定的租金标准向佳隆集团支付房屋占用期间的占有使用费。佳隆公司向本院提出反诉请求：1．确定双方2018年7月5日签订的《亚市综合服务楼出租合同》无效；2．判令被反诉人依据《亚市综合服务楼出租合同》确认的租金标准，向反诉人支付自2018年10月23日至2019年10月22日的房屋占有使用费9200010．12元；3．判决被反诉人承担本案诉讼费用。事实和理由：反诉人与被反诉人于2018年7月5日签订了《亚市综合服务楼出租合同》，在签订《亚市综合服务楼出租合同》前，被反诉人已经就租赁房屋情况进行了深入的了解及调查，并在租赁合同第二条约定：“在签署本合同的时候，乙方（被反诉人）已经深入的了解该项目，包括房产手续、消防系统等等经营手续情况及现状。如因签署经营手续问题而引起的一切责任均与甲方（反诉人）无关”。租赁合同签订后，被反诉人按照租赁合同约定支付了押金及2018年10月23日至2018年12月22日租金后，未再向反诉人支付任何租金。期间反诉人多次催要，被反诉人至今未支付拖欠的租金，被反诉人的行为严重违反了合同的约定，给反诉人造成了巨大的经济损失。因此，反诉人请求贵院在查明本诉事实判决驳回本诉起诉的同时，支持反诉人请求。倍隆公司对佳隆公司的反诉辩称，认可反诉第一项合同无效，不同意请求第二项占有使用费，原告是因被告无法办理手续无法经营，没有完成合同目的，其中14242．5平方米保持原样没有占有使用，另外240平方米转租给超市但也因没有手续装修一段后停工，另外740平方米承包作为美食城使用装修后经营了6个月也是因没有合法手续被工商局查封。根据法院民商事会议纪要，本案中原告无法办理执照房屋大部分没有使用，没有获利，不存在不当得利，因此不应支付占有使用费。被告出租的房屋没有合法手续不能作为经营，按照政府规定为违章建筑应当拆除，因此被告并不存在经济损失。根据九民纪要会议精神，被告欺诈行为不应因合同无效而获得收益，支付占有使用费的话属于恶意出租获得正常出租获利。被告作为出租方对房屋情况及是否能够经营是明知且清楚的在这种情况下出租给原告是为了在合同无效后仍然可以赚原告租金，从证人证言及司法判例可以看出。原告在承租后投入大量人力物力，找镇政府协调，在政府明确被告违法建筑不解决不能经营答复后，原告及时向被告发出律师函并搬离建筑物。原告在本案中不存在任何过错，被告对其自己造成的后果承担责任，没有理由要求原告支付占有使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：2018年7月5日，佳隆公司（出租方，甲方）与倍隆公司（承租方，乙方）签订了《北京市房屋租赁合同》，约定：第一条、租赁房屋。房屋坐落于：北京市昌平区北七家镇×内，建筑面积15222．5平方米。第二条、房屋权属及基本情况。甲方对该房屋享有所有权。在签署本合同的时候，乙方已经深入的了解该项目，包括房产手续、消防系统等等经营手续情况及现状。如因前述经营手续问题而引起的一切责任均与甲方无关。第三条、房屋用途为商业。第五条、租赁期限自2018年8月9日起至2037年8月8日止。第六条、租金标准：自2018年8月9日起至2022年8月8日，年租金9200010．12元。免租期或装修期共九个月，2018年8月9日起至2019年2月8日；2019年12月9日起至2020年1月8日；2020年12月9日起至2021年1月8日；2021年12月9日起至2022年1月8日。房屋租赁保证金1533335．02元。附件五交接单，交接明细如下：钥匙整套、消防带16个、美国约克空调设备：螺杆冷水机组2台、风机盘管289台、水泵6台、分水器1台、集水器1台、软化水1套、冷却塔2台。2018年7月27日，佳隆公司向倍隆公司出具收据，载明收到倍隆公司交纳租赁保证金1533335．02元。2018年10月23日，佳隆公司与倍隆公司签订了《房屋交接协议书》并完成了房屋交接。双方当庭确认倍隆公司已支付2个月租金1533335．02元和房屋租赁保证金1533335．02元。2018年11月21日，北京北辰亚运村汽车交易市场有限公司（甲方）与倍隆公司（乙方）达成《亚市餐厅物品转让协议》，载明：就北辰亚市员工餐厅及车友大酒楼内遗留所有物品、物资、设施、设备的转让，双方同意将上述遗留物品、设备等由乙方全部接受，乙方一次性向甲方支付转让费用150000元。倍隆公司承租涉案房屋后，将其中部分房屋进行了转租，承租方对涉案房屋进行装修。倍隆公司主张因无法办理营业执照和食品经营许可证，北京市昌平区市场监督管理局于2019年7月23日因该店未持有有效食品经营许可证从事食品经营的行为违反了相关法律规定，对涉案房屋中部分房屋采取了查封行政措施。2019年4月29日，倍隆公司（甲方，出租方）与北京信天达科技有限公司（乙方，承租方）签订了《租赁合同解除协议书》，载明：甲乙双方原于2018年9月19日签订的房租租赁合同，租赁房屋位于北京市昌平区，总面积约为：240平方米。现因双方协商自愿解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，上述房屋租赁合同解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方违约责任。乙方在管理使用该租赁房屋期间所发生的水、电、物业由乙方负责支付，室内的装修、装饰、设备费用等由双方协商解决。后附《亚市便利店现场清点表》，载明消防工程共计13000元，电气、装修工程共计135000元，门头牌5000元，共计153000元，已算清。倍隆公司陈述向北京信天达科技有限公司退款261906．72元，其中153000元为装修款。2019年7月27日，倍隆公司（甲方，出租方）与卫武权（乙方，承租方）签订了《租赁合同解除协议书》，载明：甲乙双方原于2018年8月18日签订的房租租赁合同，租赁房屋位于北京市昌平区，总面积约为：740平米。现因双方协商自愿解除该房屋租赁合同达成以下条款：一、自本协议生效之日起，上述房屋租货合同解除。合同解除后，甲乙双方互不追究对方违约责任。甲方向乙方付款822287．6元，此笔款项包含一切费用，款项全部结清之日本协议正式生效，乙方不得再向甲方主张其他任何损失，后期租户产生任何纠纷与甲方无关，均由乙方负责。倍隆公司陈述822287．6元全部为装修款。后倍隆公司于2019年9月23日向佳隆公司邮寄了《律师函》，载明：倍隆酒店基于对贵方的信任及合同的信赖，在合同签订后，经贵方同意，对租赁标的物进行了装修，花费装修费用100余万元。此后倍隆酒店了解到，贵方提供的租赁标的物属于违法建筑，不具备任何开发建设手续且因项目与北七家政府存在纠纷，所以与项目有关的任何手续都处于冻结状态，鉴于此，倍隆酒店根本无法在此开展任何商业经营活动。事发后，倍隆酒店找到贵方，希望通过协调的方式解决此问题能够正常合法且安全的使用租赁标的物，但是贵方数次答应后仍无法使标的物达到符合商业使用要求的状态，直接导致倍隆酒店合同目的无法实现。基于贵方上述违约行为，根据《北京市房屋租赁合同》之约定和相关法律规定告知如下：一、《北京市房屋租赁合同》解除；二、贵方于本函件发出之日起三日内返还倍隆酒店已交纳的押金1533335．02元；三、贵方于本函件发出之日起三日内返还已交纳的租金1533335．02元；四、贵方于本函件发出之日起三日内向倍隆酒店赔偿装修损失人民币150万元；五、贵方于本函件发出之日起三日内向倍隆酒店支付包括但不限于搬迁费用、另行寻找房屋差价损失、人员遣费用等损失及违约金共计人民币200万元（暂计），以上合计人民币656．667万元，请贵方在收到本函件后立即联系孔海燕女士。邮件显示佳隆公司已于2019年9月24日签收。倍隆公司主张其于2019年9月23日清空撤场，将钥匙放在亚市综合楼大门口。佳隆公司主张不清楚倍隆公司撤场时间，钥匙至今没有拿到。另查，2019年6月11日，佳隆公司向倍隆公司邮寄《通知》，载明你公司现已逾期向我公司支付房屋租金，现通知贵司于2019年6月13日上午11点前将拖欠的房屋租金交纳到我公司，逾期我公司将根据租赁合同约定开始计算滞纳金，你公司将自行承担一切法律后果。倍隆公司于2019年6月12日收到该《通知》。2019年10月22日，佳隆公司再次向倍隆公司邮寄《交纳房租通知书》，载明你公司现已逾期向我告诉支付房屋租金，现通知贵司于2019年10月23日前，按照合同第十三条的约定向我司支付违约金及租金逾期费用。倍隆公司于2019年10月23日收到该《通知》。经倍隆公司申请，本院依法委托北京中源正信资产评估有限公司对涉案房屋装饰装修现值进行了评估，该公司于2020年11月5日出具《评估报告》，载明：涉案房屋装饰装修市场价值为815395元（其中美食城争议项目655207元，超市非争议项目98461元，超市争议项目61727元）。庭审中，佳隆公司提交了2018年6月7日的录音一份，录音资料显示佳隆公司员工曾向倍隆公司法定代表人说明：“房子是我们是从北七家镇政府买过来的，我们有买卖协议书……第二，手续问题确实存在问题，消防和产权都是不明确的，但是我们就是这么一个情况，我给您介绍完了以后，您需要自己去北七家镇政府包括亚市再去落实这事……房子确实存在，但也存在风险，这点您要多考虑一下。”上述事实，有《北京市房屋租赁合同》《房屋交接协议书》《亚市餐厅物品转让协议》《租赁合同解除协议书》《律师函》《通知》《评估报告》、评估费票据、录音以及原、被告当庭陈述等证据在案佐证。本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定，本解释所称城镇房屋，是指城市、镇规划区内的房屋。乡、村庄规划区内的房屋租赁合同纠纷案件，可以参照本解释处理。但法律另有规定的，适用其规定。第二条规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。本案中，佳隆公司与倍隆公司签订《北京市房屋租赁合同》，将其在北京市昌平区内建筑面积15222．5平方米的房屋出租给倍隆公司，而其建设该房屋并未取得建设工程规划许可证等合法批准建设手续，故上述《北京市房屋租赁合同》依法应属无效。对于合同的无效，双方均有过错，倍隆公司未尽到审慎审查的义务，佳隆公司未尽到交付适合租赁的租赁物的义务，双方存在同等的过错。倍隆公司主张佳隆公司存在欺诈行为，证据不足，本院不予采信。房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。关于本案的争议焦点免租期内房屋占有使用费的问题。佳隆公司主张合同无效后，免租期条款亦属无效，要求倍隆公司支付免租期内房屋占有使用费。本院认为，出租人之所以同意给予承租人一定期间的免租期，是基于租赁合同能够按期履行的考量，其免租期的租金，应视为分摊至各个租期内。本案中，在租赁合同无效的情况下，免租期租金应采用合理的标准折算，方显公平。由于倍隆公司与佳隆公司对于合同不能履行均负有过错责任，免租期内房屋占有使用费除上述因素外还应结合双方过错程度按比例折算。根据涉案租赁合同期限、已使用期限、租金标准、免租期以及双方过错程度等因素，本院对于佳隆公司主张的房屋占有使用费，在免租期间内即2018年10月23日至2019年2月8日的租金予以酌定为1184658．84元。对于租期内的房屋占有费，虽倍隆公司与佳隆公司未办理交接手续，但结合倍隆公司邮寄《律师函》和佳隆公司的《通知》，本院依法考虑双方的合同磋商过程和出租方的减损义务，确认房屋占有使用费应支付至2019年10月22日。因双方约定房租自2019年2月9日起支付，由于租赁期间房屋并未正常经营使用，故本院结合房屋交付和撤场时间、双方的过错程度、房屋实际使用经营情况，依法确定倍隆公司应支付佳隆公司2019年2月9日至2019年10月22日房屋占有使用费共计3226304．92元。综上免租期内和租期内房屋占有使用费共计4410963．76元，扣除倍隆公司已支付佳隆公司房租1533335．02元和房屋租赁保证金1533335．02元，故倍隆公司应另行支付佳隆公司房屋占有使用费1344293．72元，故佳隆公司主张房屋占有使用费的合理部分，本院予以支持。倍隆公司主张退还房屋押金和资金占有损失，主张退还房屋租金和资金占有损失的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。本案中，倍隆公司租赁房屋后进行了转租，新的承租方对涉案房屋进行装饰装修，合同无效后倍隆公司应当依据该装饰装修行为对该部分享有相关利益。现倍隆公司主张已赔付第三方损失的诉讼请求，因该主张中包括装饰装修部分，本院依据《评估报告》和法庭调查，依法确认装饰装修的现值损失为660723．65元，按照双方过错程度，佳隆公司对倍隆公司的补偿装饰装修补偿金额为330361．83元，倍隆公司主张已赔付第三方其他损失部分，本院不予支持。倍隆公司主张佳隆公司赔偿设施、设备损失的诉讼请求，因其主张其已完成撤场，现主张设施设备损失，没有相关事实和法律依据，本院不予支持。倍隆公司主张佳隆公司支付人员工资损失、水电费损失的诉讼请求，没有法律依据，本院不予支持。综上所述，依据本院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2009〕11号）第二条、第九条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、确认北京佳隆房地产开发集团有限公司与北京倍隆逸家酒店管理有限公司于2018年7月5日签订《北京市房屋租赁合同》无效。二、北京倍隆逸家酒店管理有限公司于本判决生效后7日内给付北京佳隆房地产开发集团有限公司房屋占有使用费1344293．72元。三、北京佳隆房地产开发集团有限公司于本判决生效后7日内给付北京倍隆逸家酒店管理有限公司装饰装修损失330361．83元。四、驳回北京倍隆逸家酒店管理有限公司的其他诉讼请求。五、驳回北京佳隆房地产开发集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费42895元，由北京倍隆逸家酒店管理有限公司负担38639元，已交纳；由北京佳隆房地产开发集团有限公司负担4256元，于本判决生效之日起七日内交纳。反诉案件受理费38100元，由北京倍隆逸家酒店管理有限公司负担4732元，于本判决生效之日起七日内交纳；由北京佳隆房地产开发集团有限公司负担33368元，已交纳。评估费22000元，由北京佳隆房地产开发集团有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审 判 长 李戍环人民陪审员陈长勇人民陪审员黄丽霞二〇二一年四月二十七日法官助理 赵        财        华书 记 员 徐                 萌