上海市虹口区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0109民初8762号原告：杨1，男，1976年11月24日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：梁俞申，上海市江**律师事务所律师。委托诉讼代理人：邱俊晖，上海市江**律师事务所律师。被告：杨某2，男，1955年1月2日出生，汉族，住上海市。委托诉讼代理人：宦峰，上海江怀律师事务所律师。委托诉讼代理人：蒋小霞，上海江怀律师事务所律师。被告：杨某4，女，1957年1月19日出生，汉族，住上海市。原告杨1与被告杨某2房屋买卖合同纠纷一案，本院立案后，依法通知杨某4作为共同被告参加诉讼，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告杨1及其委托诉讼代理人梁俞申、邱俊晖，被告杨某2及其委托诉讼代理人宦峰、蒋小霞，被告杨某4到庭参加诉讼。本案现已审理终结。杨1向本院提出诉讼请求：1.要求确认杨某2与杨某5就上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室房屋(以下简称“系争房屋”)签订的《上海市房地产买卖合同》无效，并将系争房屋产权恢复至杨某5名下；2.本案诉讼费由杨某2、杨某4承担。事实和理由：杨某5与范某某系夫妻，二人婚后生育三个子女，分别是杨某3、杨某2、杨某4，杨某3系杨1父亲，其已于1989年12月13日过世。杨某5与范某某婚后购买系争房屋，应属于两人夫妻共同财产。2007年2月25日范某某报死亡，生前并未留有遗嘱，系争房屋也未进行继承。2008年5月4日，杨某5与杨某2签订《上海市房地产买卖合同》，杨某5将系争房屋出售给杨某2，并办理了产权过户手续。2019年6月10日，杨某5报死亡。杨1直至杨某5过世后才发现系争房屋产权已过户至杨某2名下。杨某2与杨某5就系争房屋签订的《上海市房地产买卖合同》因无权处分损害杨1的合法权利而无效，系争房屋产权应在恢复至杨某5名下后，通过继承加以明确。故杨1起诉来院，要求判如所请。杨某2辩称，杨1陈述的身份关系属实。系争房屋原系五十年代杨某5单位分配的公房，承租人是杨某5，1997年杨某5购买系争房屋产权，产权登记在杨某5一人名下。杨某2与杨某5签订的《上海市房地产买卖合同》有效，根据相关法律规定，系争房屋原登记在杨某5一人名下，杨某5是转让系争房屋的合法主体。就系争房屋产权，杨某5、范某某的想法是应由三个子女各取得三分之一份额，因为杨1的父亲杨某3已经去世，考虑到杨1要结婚成家，故杨某5、范某某与杨某2协商，由杨某2出资购买一套房屋安置杨1，而系争房屋内原本属于杨1的份额则给与杨某2，即杨某5、范某某去世后，系争房屋由杨某2取得三分之二产权份额，杨某4取得三分之一产权份额。根据《纪实议定录》、《家事忆意》记载，1999年10月杨某2使用单位给与的福利购房补贴4万元加上自费的6万元购买了上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“欧阳路301室房屋”)，取得产权后，2000年8月杨某2与杨1签订一份房屋买卖合同，将欧阳路301室房屋以买卖的形式赠与给了杨1，杨1未支付对价，其后杨1的户口也于2000年10月23日迁入欧阳路301室房屋，故杨1对系争房屋产权已无任何权利。因杨某2照顾老人多，故由杨某2出面办理系争房屋产权过户，将产权登记到杨某2一人名下，之后再由杨某2、杨某4两人自行处理，杨某2、杨某4之间没有矛盾。不同意杨1的诉讼请求。杨某4辩称，杨某2陈述属实，同意杨某2的全部辩称意见，不同意杨1的诉讼请求。杨某5与杨某2之间的《上海市房地产买卖合同》有效。因为杨1的父亲在1989年就去世了，当时考虑到杨1已经24岁，所以将杨1在系争房屋内的份额换算至欧阳路301室房屋，杨1对系争房屋不能再主张份额。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：杨某5(2019年6月10日报死亡)与范某某(2007年2月25日报死亡)系夫妻，二人共生育三个子女，分别是杨某3(1989年12月13日报死亡)、杨某2、杨某4，杨某3系杨1父亲。1997年12月2日，杨某5与案外人上海虹房(集团)有限公司(以下简称“虹房公司”)的代理人上海虹房集团宏阳物业有限公司(以下简称“宏阳物业公司”)签订《上海市公有住房出售合同》，约定杨某5向宏阳物业公司购买系争房屋。其后系争房屋产权经核准登记至杨某5一人名下。系争房屋系杨某5、范某某夫妻共同财产。2000年8月6日，杨某5手写一份《纪实议定录》，载明：(一)1.杨某2在欧阳路XXX弄XXX号XXX室有产权房一套面积32个平方转给亲侄杨1所有(手续办)。2.杨1在欧阳路XXX弄XXX号XXX、XXX室户口转出，转何处由他自定(手续要办)。(二)1.杨1自从1983年2月28日他3岁时为上小学读书将户口转到欧阳路XXX弄XXX号XXX、XXX室属临暂住。2.杨190年读中学时已住玉田路XXX弄XXX号XXX室，是自家住房，但户口未转去(该住房无杨1户口)。3.上述(玉田、欧阳简称)两处住房杨1户口转到何处由他自定。(三)杨某2的产权房由单位按规章支助四万多元，他自筹四万多元买下欧阳路XXX弄XXX号XXX室产权房1套，考虑到杨1年龄已25岁住房未落实，经和家人议定把自己的产权房给杨1所有(家访时争取杨1和原他妈潘某某意见)。(四)欧阳路XXX弄XXX号XXX、XXX室住房权属杨某5、范某某两人所有，今后他、她两人处理别人无权。上属纪实议录如意见一致，请签名。该《纪实议定录》上载有“杨某5”“范某某”签名，还载有一句“杨1、杨某2协议一致”。2001年5月1日，杨某5手写一份《家事忆意》，载明：我和你妈海明三人在1954年搬进欧阳路378弄建设新村XXX号XXX室，是市轻工业二局分配的房子。后来有了海文陆文又找保姆，我们就住10室、11室半间和9室，保姆住11室，后来9室不用保姆了，11室半间我们付出半年房租，这样11室就为我们租用，后来9室，姓潘的搬走，我们问过房管所把11室调到9室，就是现在的9-10室两间住房。后来海明结婚又添了杨1，那时潘某某住头坝路有个阁楼6个多平房，当时海明，儿子，妻子三口人(独生子算两个户口)住房是特困户，他也住9室到1983年经上无八厂在玉田路XXX弄XXX号XXX室分配给潘某某户住，海明、杨1算四人住房，一套间。1984年我离休向冶金局申请分配给本新村XXX号XXX室，这样给海文、孙某某安排好住房问题。1985年陆文结婚住祥德路XXX弄XXX号3楼，是马新的房子。在上属兄妹三人都成了家，在住房问题上按当时政府规定住房标准是安排好了，单位不会再给你分配房子了。现在的事情是，本新村XXX号XXX-XXX室两间住房，我们老了以后如何安排，我和你妈认为应该按三个小辈杨1、杨6、建伟三人共享，每个人三分之一。进来情况发展，海文单位，用公积金支助和海文借款买下欧阳路XXX弄XXX号XXX室30多个平房人民币10万元之多。经协商已给杨1户口迁入了，这样本村XXX号XXX-XXX室住房已拿去三分之一。这样尚有三分之二住房，就是建伟、杨6两人各应得三分之一了。(如果用人民币结算房价18万元，杨1杨6分割了12万元，尚有6万是马某某的了。)我们认为17号9-10室杨6住用，就拿出6万元分给马某某就是了。上属意见是我们现在想法，听听你们意见，何时落实再看今后进展了。其中，“杨6”系杨某2女儿，“建伟”系杨某4儿子马某某。2008年5月4日，杨某5与杨某2签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定杨某2向杨某5购买系争房屋，房屋转让价款共755,000元。2008年5月20日，系争房屋产权经核准登记至杨某2一人名下，杨某2未支付购房款，过户税费全部由杨某2支付。另查明：1982年5月，杨某5、范某某由上海市冶金工业局增配取得上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室房屋(以下简称“欧阳路7室房屋”)，房屋使用面积18.2平方米，分配原因一栏载明“经研究，拟增配欧阳路XXX弄XXX号住房一间，以解决杨某5同志的住房困难”。1988年12月4日，杨某2向欧阳路街道房管所递交一份《申请房子过户报告》，载明：本人现住欧阳路7室房屋，这间房子是父亲为我结婚而增配的，我结婚后虽然与父母分开居住，但是我们夫妻与小孩都与父母吃在一起不开伙食，所住的房子也不付房钱。在一九八七年我另外分户后就考到我们自己要独立生活，自开伙食。因为父母年纪大了，不能再劳累他们了。另外父母都已离退休，随着物价的上涨，生活水平下降。我们在过户的基础上才能自己独立支付房钱，为此我特向房管所提出把欧阳路7室房屋过户给我。同日，杨某5也向欧阳路房管所提交一份《申请住房过户报告》，载明：本人住在欧阳路XXX弄XXX号XXX室，因住房困难于1982年为小儿子海文结婚，上海市冶金工业局组织上增配给我欧阳路7室18.2平方住房，解决了我住房中的困难。当时小夫妻和我们一道生活，后来有了小孙女实际分居两处(4号-17号)，一道生活都感到不方便，他们早已自开伙食独立生活，房租应由他来负担，但因户主未过，在交房租问题上发生意见，我们夫妇已是离退休的老年人了，和小儿子商量同意将我欧阳路7室房屋户主过户给我小儿子杨某2为住房户主，房租由他本人负担。该《申请住房过户报告》下方还盖有“上海市冶金工业局行政科房管科”公章，并写道“情况属实，请按有关政策给予支持”。1989年2月15日，杨某5、杨某2作为申请人提交一份《申请过户协议书》，申请将欧阳路7室房屋户主由杨某5更改为杨某2，杨某2及其妻子孙某某作为同住成年亲属在协议书上盖章。1999年6月16日，杨某2与虹房公司的代理人宏阳物业公司签订《上海市公有住房出售合同》，约定杨某2向宏阳物业公司购买欧阳路7室房屋，建筑面积49.31平方米，房屋全部售价为14,441元。其后，欧阳路7室房屋产权经核准登记至杨某2名下。2006年杨某2将房屋出售，2006年10月23日欧阳路7室房屋产权经核准登记至案外人蒋某某名下。1982年6月，潘某某、杨某3、杨1调配取得上海市玉田路XXX弄XXX号XXX室(以下简称“玉田路房屋”)，房屋使用面积15平方米。《住房调配报批单》上原住房屋地址一栏载明“头坝路XXX号，居住部位亭子间，面积6.4平方米”，调配情况及讨论意见一栏载明“查潘某某一家夫妻俩一个孩子(领有独生子女证)居住着亭子间6.4m2和二层阁7m2，高度1.01m，现凭(81)虹房民234号文批示，拟将潘姓一家安排下列新公房，当否……”2001年2月，潘某某与虹房公司代理人上海大柏树物业管理公司(以下简称“大柏树公司”)签订《上海市公有住房出售合同》，约定潘某某向大柏树公司购买玉田路房屋，建筑面积34.55平方米，房屋全部售价为13,398元。2000年5月27日，玉田路房屋产权经核准登记至潘某某名下。1999年10月17日，杨某2与案外人上海广懿实业有限公司(以下简称“广懿实业公司”)签订《房屋买卖合同》，约定杨某2向广懿实业公司购买欧阳路301室房屋，总房款为96,000元整；另外房屋铁门晒衣架等作价500元，中介及手续费3,500元共计4,000元由杨某2支付。1999年10月27日，杨某2与钱某某签订《上海市职工所购公有住房出售合同》，约定由杨某2向钱某某购买欧阳路301室房屋，建筑面积32.10平方米，房屋的成交价每平方米单价为2,928.35元，总价款为94,000元。1999年11月16日，杨某2取得欧阳路301室房屋产权。2000年8月12日，杨某2与杨1签订一份《上海市房地产买卖合同》，约定由杨1向杨某2购买欧阳路301室房屋，房屋转让价格为9万元。2000年9月17日，欧阳路301室房屋产权经核准登记至杨1一人名下，杨1实际未支付购房款，过户税费全部由杨某2支付。2000年10月23日，杨1户口自系争房屋迁往欧阳路301室。2005年杨1将欧阳路301室房屋出售，2005年5月17日欧阳路301室房屋产权经核准登记至案外人任某某名下。审理中，杨某2、杨某4称，2000年8月6日杨某5书写《纪实议定录》时范某某在场，只是因为文化水平低，所以由杨某5起草，范某某签字，且当时杨1、潘某某、杨某2、杨某4均在场。《家事忆意》是《纪实议定录》之后杨某5写的回忆，《家事忆意》明确了杨1在系争房屋应该享有的份额已经替换为欧阳路301室房屋。杨1称，《纪实议定录》下方“杨1”的签名并非其本人所签，杨1及潘某某也不知道该份材料的存在，该材料上仅有杨某5一人字迹，“范某某”签名也不是其本人所签。因为系争房屋原来是公房，杨1报出生在系争房屋且之后实际居住系争房屋，故杨1是系争房屋同住人。又因为当时杨1已经成年，为解决杨1居住并将其户口迁出系争房屋，故由杨某2购买欧阳路301室房屋后转给杨1，杨1将户口迁出，《纪实议定录》中并未提及系争房屋如何分配。范某某去世后未留有遗嘱，系争房屋发生法定继承，杨某5在未征得包括杨1在内的继承人的同意就处分系争房屋，应属无效。《家事忆意》是杨某5的回忆，是杨某5写的单方面处置系争房屋的想法，当时范某某在世但并未签字。且《家事忆意》落款时间在2001年，而杨1已于2000年8月取得欧阳路301室房屋产权，故杨某5无权单方面处分范某某或杨1享有的系争房屋产权份额。审理中，杨1称，根据《家事忆意》记载，1984年杨某5单位分配了欧阳路7室房屋，原由杨1、杨某3、潘某某三人居住，后因杨某3生病，潘某某单位又分配了玉田路房屋，而杨某2一家当时与杨某5、范某某一起居住系争房屋，属于居住困难，故由杨1一家让出欧阳路7室房屋给杨某2一家居住，杨某3一家三口则搬到玉田路房屋居住。其后，杨某2买下了欧阳路7室房屋的产权，为此潘某某与杨某5发生争论，正好杨某2单位发了一笔购房金，杨某5就做杨某2工作要杨某2另外购买了欧阳路301室房屋补偿给杨1，但是条件是杨1的户口要迁出系争房屋，这是杨1取得欧阳路301室房屋的由来。因此杨1不需支付欧阳路301室房屋的购房款，过户税费也不出资。故即使有产权交换，也是欧阳路301室房屋与欧阳路7室房屋的产权交换，与系争房屋无关。杨某2、杨某4称，杨某5单位增配欧阳路7室房屋是因为杨某2要结婚、杨某5又正好离休，所以欧阳路7室房屋分配后，杨某5将该房屋给了杨某2。杨某3、潘某某结婚时居住在潘某某家中的房屋内，后因居住困难，故潘某某单位分配了玉田路房屋。因为玉田路房屋一开始未通水电，故安排杨某3、潘某某暂住欧阳路7室房屋，玉田路房屋通水电之后，杨某3、潘某某就搬离了欧阳路7室房屋。杨某5、范某某完全有权处理系争房屋，其两人在世时，杨1对系争房屋就不享有份额了。《家事忆意》、《纪实议定录》是杨某5书写的，记录的就是如何处理财产的想法，是与范某某协商的。《纪实议定录》、《家事忆意》并非遗嘱，因为杨某5、范某某认为生前已经将遗产处理好了，故未留遗嘱。杨某2购买欧阳路301室房屋后通过买卖方式赠与杨1，与《家事忆意》、《纪实议定录》记录是一致的。本院认为，民事主体的人身权利、财产权利以及其他合法权益受法律保护，任何组织或者个人不得侵犯。杨1称其在系争房屋报出生并实际居住，其是系争房屋同住人。然1982年6月杨1及其父母已因解困受配玉田路房屋，故杨1并非系争房屋同住人。杨某2于1989年取得欧阳路7室房屋承租权后，也不再是系争房屋同住人。杨某5于1998年购买取得系争房屋产权，系在杨某5、范某某夫妻关系存续期间，故系争房屋属于杨某5、范某某的夫妻共同财产。就杨某2将自购的欧阳路301室房屋以买卖形式赠与给杨1这一事实，当事人未有争议，但究其原因，双方各执一词。《纪实议定录》中对杨某2将自购欧阳路301室房屋给杨1这一事实予以确认，并明确系争房屋属杨某5、范某某所有，由其两人处理，他人无权，但未对系争房屋在其去世后如何处理予以明确。杨某5在《家事忆意》表达了欲将系争房屋留给孙辈的意愿，但范某某并未签字确认。杨某2、杨某4以杨某5、范某某留有《纪实议定录》、《家事忆意》为由，称杨某5、范某某认为已处理好遗产故未再留下遗嘱。鉴于《纪实议定录》中未明确杨某5、范某某去世后对系争房屋的处理意见，该份《纪实议定录》中无杨某5、范某某的遗嘱内容。《家事忆意》中仅有杨某5表达的要将系争房屋给孙辈的意愿，但之后其又将系争房屋赠与给了杨某2。范某某未对《家事忆意》进行签字确认，《家事忆意》中也不含范某某的遗嘱内容。鉴于此，对杨某2、杨某4的上述意见，本院不予采纳。范某某死亡后，因其生前未留有遗嘱，故其享有的系争房屋产权份额发生继承，由范某某的法定继承人杨某5、杨某2、杨某4以及代位继承人杨1继承共有。杨某5以签订房屋买卖合同的形式，将系争房屋全部产权赠与给杨某2，虽系其个人意愿，但在未经杨1同意的情况下，处分了杨1的共有产权，违背了杨1的真实意思表示。现杨1主张确认合同无效，于法有据，本院予以支持。鉴于合同无效，系争房屋产权应恢复原状。综上所述，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款及1986年《中华人民共和国民法通则》第五条、第五十五条第二项、1985年《中华人民共和国继承法》第十条、第十一条、1999年《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，判决如下：一、确认合同编号为440172的《上海市房地产买卖合同》(标的物为上海市欧阳路XXX弄XXX号XXX室、XXX室)无效；二、自本判决生效之日起30日内，杨1、杨某2、杨某4应至上海市虹口区自然资源确权登记事务中心办理上述房屋产权恢复原状手续，如需支付相关费用，由杨1、杨某4每人各承担六分之一金额，由杨某2承担三分之二金额。案件受理费11,350元，由杨1、杨某4每人各负担1,891.67元，由杨某2负担7,566.66元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员 郑 煌书记员 王梦熊附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……二、《中华人民共和国民法通则》第五条公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。第五十五条民事法律行为应当具备下列条件：……（二）意思表示真实；……三、《中华人民共和国继承法》第十条遗产按照下列顺序继承：第一顺序：配偶、子女、父母。第二顺序：兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。继承开始后，由第一顺序继承人继承，第二顺序继承人不继承。没有第一顺序继承人继承的，由第二顺序继承人继承。本法所说的子女，包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。本法所说的父母，包括生父母、养父母和有扶养关系的继父母。本法所说的兄弟姐妹，包括同父母的兄弟姐妹、同父异母或者同母异父的兄弟姐妹、养兄弟姐妹、有扶养关系的继兄弟姐妹。第十一条被继承人的子女先于被继承人死亡的，由被继承人的子女的晚辈直系血亲代位继承。代位继承人一般只能继承他的父亲或者母亲有权继承的遗产份额。四、《中华人民共和国合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。