广东省深圳市龙岗区人民法院民 事 判 决 书（2020）粤0307民初34402号原告：戴竞，女，1990年4月2日出生，汉族，身份证住址：湖南省湘潭市岳塘区。委托诉讼代理人：晏辉，广东乐辉律师事务所律师。被告：深圳市宏达发五金制品有限公司，住所地：深圳市龙岗区坪地街道六联社区老围路21号206，统一社会信用代码：91440300587926485K。法定代表人：杨贵芳。委托诉讼代理人：张振国，广东华商（龙岗）律师事务所律师。委托诉讼代理人：储著衡，广东华商（龙岗）律师事务所律师。第三人：李钢，男，1963年12月26日出生，汉族，身份证住址：湖南省湘潭市岳塘区。第三人：深圳市常鼎实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区同乐大坑路12号谷坤纳米产业园B栋401，统一社会信用代码：91440300755698670F。法定代表人：李钢。上述原、被告案外人执行异议之诉一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理。原告戴竞及其委托诉讼代理人晏辉、被告深圳市宏达发五金制品有限公司（以下简称宏达发公司）的委托诉讼代理人张振国到庭参加了诉讼。第三人李钢、深圳市常鼎实业有限公司（以下简称常鼎公司）经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：撤销龙岗区房屋的查封和拍卖，维护原告的所有权和基本的居住权。事实和理由：2011年4月1日原告与李钢签订协议，入住深圳市龙岗区房屋，月租金3000元。2016年9月1日，因李钢拖欠原告2383333.33元，李钢将其房产由出租改为转让给原告。尔后，原告多次催促李钢去办理过户登记手续。李钢以各种理由推诿。2018年8月16日，原告委托广东乐辉律师事务所晏辉律师向李钢发送律师函。李钢仍拒绝履行协助办理过户义务。现原告已经就该房产的过户向法院提起诉讼。龙岗区人民法院已经受理【（2020）粤0307民初21715号】，现正在审理中。2020年7月15日原告收到法院（2019）粤0307执17976号公告。该公告拟对深圳市龙岗区房产进行拍卖；同时，要求原告搬出上述房屋。原告向法院提出执行异议。2020年9月2日收到（2020）粤0307执异215号执行裁定，驳回了异议人的执行异议。现依法起诉。原告认为，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人己经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人己经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条：“金钱债执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）己支付全部价款，或者己按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”任何法律制度的设计，都要考虑各种运作过程中的各种变量，否则仅仅追求形式逻辑上的完美，而放弃实际层面的运行效果，则背离了法律制度维护秩序、促进自由的目的。上述司法解释明确全额付款、实际占有且无过错第三人对抗查封执行的权利，具有重要的现实意义。因为，登记本身难免疏漏或出错，需要对全额付款、实际占有且无过错的第三人进行适当保护，实现实质正义。最高人民法院出台查封规定的背景资料《规范查封扣押冻结秩序依法保护执行当事人合法权益》一文中，时任副院长提出，执行中涉及第三人利益的，无论是哪种情况，都应当坚持保护第三人的合法权益，不能因强制执行增加第三人的负担或者损害第三人的利益。本案的查封措施也与最高人民法院的相关规定相悖，也与保护当事人基本生存权、居住权的精神相违背。综上，法院查封拍卖的是原告的财产，请求依法解除查封裁定。被告宏达发公司辩称：涉案房产登记在被执行人李钢名下，应视为其财产，原告以其对涉案房产享有所有权来排除执行，应符合法定条件，根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条之规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持。本案中原告未能提交合法有效的书面买卖合同，且未能证明其已经支付全部价款，故其主张不符合上述规定。综上，请求人民法院驳回原告的诉讼请求。第三人李钢、常鼎公司未到庭应诉，亦未提交答辩状及证据。经审理查明：宏达发公司与常鼎公司、李钢买卖合同纠纷一案，本院作出（2019）粤0307民初2826号民事判决，判决：被告常鼎公司支付原告宏达发公司电镀费1376992.30元及逾期付款利息、律师费12000元，被告李钢对被告常鼎公司的上述债务承担连带清偿责任等。被告李钢对该判决不服，提起上诉。深圳市中级人民法院作出（2019）粤03民终27707号民事裁定，裁定：本案按上诉人李钢自动撤回上诉处理。前述法律文书生效后，被执行人常鼎公司、李钢未履行生效法律文书确定的义务，申请执行人宏达发公司向本院申请强制执行，本院依法予以受理，立案号为（2019）粤0307执17976号。执行过程中，本院于2020年7月13日裁定拍卖、变卖被执行人李钢名下位于深圳市龙岗区房产，并在涉案房产张贴公告。原告戴竞提出异议，主张被执行人李钢已将涉案房产转让给原告，原告对涉案房屋享有所有权，请求撤销或停止对涉案房产的拍卖。本院于2020年8月26日作出（2020）粤0307执异215号执行裁定，驳回了异议人戴竞的异议请求。戴竞不服，遂提起本案诉讼。另查，涉案房产登记的权利人为李钢，登记日期为2004年8月3日。宏达发公司在起诉前向本院申请财产保全，本院根据该申请于2019年1月16日查封了涉案房产，案号为(2019）粤0307财保147号。在案件进入执行程序后，原诉前保全的查封转为执行查封。庭审时原告戴竞陈述其与戴柯为父女关系。原告为证明其为涉案房屋的权利人，提供了两份协议、转让协议、律师函等证据。上述证据反映的主要内容是：2011年4月11日甲方常鼎公司、李钢与乙方戴柯签订协议一份，约定：常鼎公司给予乙方20％股权并进行工商登记，登记在乙方名下（包含戴竞），乙方不享有公司最终决策权，如果甲方有利润，乙方享有20％的分红权，如果甲方亏损，乙方不承担任何责任，乙方股权不能继承、转让，甲方将涉案房屋租赁给乙方居住，月租金3000元，从年薪50万元中逐月抵扣等内容。2011年12月1日甲方常鼎公司与乙方戴柯又签订协议一份，约定：乙方全职出任甲方副总经理，占股20％（技术和管理入股），年薪50万元以上（包括利润和股权分红），期限为20年，乙方每月基本工资5000元，甲方将涉案房屋租赁给乙方，租金每月3000元，租期20年，该租金与甲方应支付给乙方每月的工资冲抵，即甲方每月只需向乙方支付2000元基本工资，提成和股份分红、日常开支等不包括在内，另行计算。2016年9月1日，甲方李钢、常鼎公司与乙方戴柯、戴竞签订转让协议一份，约定：自2016年9月1日止，甲方共计欠乙方各项欠款2383333.33元（从2011年4月1日至2016年8月31日共计5年5个月，应收薪酬50万元×5+50万元÷12×5＝2708333.33元，其中已收基本工资5000×12×5+5000×5＝325000元，未付薪酬2708333.33-325000＝2383333.33元，包括欠戴柯的全部欠款），甲方自愿将其持有的涉案房产作价170万元卖给乙方戴竞，乙方以上述债权冲抵房款，双方债务一笔勾销，以后乙方不再享有每年50万元的年薪待遇，也不享有公司分红，只按每月6000元工资计算，双方约定于30日内办理过户登记，过户前后该房屋的所有费用及过户中的所有费用全部由甲方承担，甲方在2016年9月10日前将该房屋交付给乙方，乙方戴竞获得上述房屋后，所有债权一笔勾销。2018年5月8日原告戴竞委托律师向李钢、深圳市鼎鑫泰工贸有限公司发出律师函，要求尽快协助戴竞办理涉案房屋的过户登记手续。李钢在该律师函中签名确认签收。原告为证明其在涉案房屋居住，提供了内地居民采集表、支付宝、微信转账记录、银行流水、电费发票等证据。内地居民采集表显示从2014年3月开始戴柯、戴竞即在涉案房屋居住，戴柯登记的服务单位为常鼎公司，戴竞登记的服务单位为深圳市永利通达工贸有限公司或无。其他证据显示原告支付了涉案房屋的水电费、燃气费等费用。被告对上述协议及转让协议均不确认。庭审时原告陈述：戴竞是常鼎公司的员工，担任总经理助理即戴柯的助理，戴柯从2011年4月份左右入职常鼎公司，常鼎公司向戴柯支付过工资，但基本上是现金支付；涉案房屋的使用权在2011年就交付给戴柯、戴竞了，一直由原告及家人居住至今，涉案房屋至今未办理过户，是因为：1、第三人李钢和原告是发小，是好朋友，相互信任；2、常鼎公司作为生产型企业，现金流非常有限，当时因为互相信任，而办理过户需要支付契税，他们为了省钱，故未办理过户手续。常鼎公司与李钢的财产是混同的，戴柯、戴竞清楚常鼎公司与宏达发公司之间的业务往来及债权债务关系。再查，2020年6月9日原告戴竞以房屋买卖合同纠纷为由向本院起诉被告李钢、深圳市鼎鑫泰工贸有限公司、第三人戴柯房，本院于2020年6月9日立案受理，案号为（2020）粤0307民初21715号。原告戴竞在该案的诉请是：请求判令李钢履行协助原告办理龙岗区房产过户登记义务，深圳市鼎鑫泰工贸有限公司履行担保义务。后原告申请撤诉。本院裁定予以准许。本院认为：本案为案外人执行异议之诉。《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条的规定：“人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。”《中华人民共和国物权法》第六条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,应当依照法律规定登记”。第九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力”。不动产的物权变动采登记设立主义。基于物权公示原则，设立或转让物权，必须采用法律规定的公示方式。涉案房屋登记在李钢名下，该物权登记具有公信效力，应推定李钢为涉案房屋权利人，故本院可以查封涉案房产。原告戴竞以其对涉案房产享有所有权为由主张排除对涉案房屋的执行，应符合法定条件。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条规定，对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条规定：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。按上述规定，案外买受人的异议能够有效排除执行，应符合上述四个条件。本案中，原告主张涉案房产为其所有，提供了协议、转让协议等证据。本院认为，首先，根据常鼎公司、李钢与戴柯、戴竞签订的转让协议，常鼎公司以涉案房产折价抵偿其拖欠戴柯的工资薪酬。该协议实际上属于以房抵债协议。以房抵债协议是以消灭金钱债务为目的的协议，房产的交付仅系以房抵债的实际履行方式，基于以房抵债而拟受让不动产的买受人，在完成不动产过户登记之前，该以房抵债协议并不足以形成优先于一般债权的利益，不能据此产生针对交易不动产的物权期待权。否则，无异于该债权人通过以房抵债的方式获得了优先于其他普通金钱债权的法律地位，该做法损害了债权平等原则。其次，原告未提供戴柯的社保缴纳记录、工资表、考勤表、工资支付凭证等证据。仅凭原告提供的协议等，尚不足以证明戴柯的职位、薪酬等情况，尤其是在戴柯还是常鼎公司登记股东的情况下。因此，仅凭转让协议，不足以证明常鼎公司、李钢与戴柯、戴竞之间存在真实有效的基础债权债务关系或房屋买卖关系。最后，转让协议签订于2016年9月1日，约定在30日内办理涉案房屋的过户手续。但从2016年10月至本院查封涉案房产之日2019年1月16日共计两年多的时间，涉案房产一直未过户至原告名下。原告主张因信任李钢，且为了省钱，后李钢拒绝配合，才导致一直没有办理过户。本院认为，李钢未按转让协议约定配合办理过户手续，原告理应采取合法途径主张权利。此后原告虽向李钢发出了律师函，要求配合办理过户，但在李钢仍不配合、而且原告知晓李钢、常鼎公司拖欠宏达发公司款项的情况下，原告仍不采取进一步的措施来维护自己的权益，最后导致涉案房产被查封。对于涉案房产未能过户，明显不属于“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形。综上，原告主张排除对涉案房屋的执行，不符合法定条件。原告请求撤销对涉案房屋的查封、拍卖，理由不成立，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国物权法》第六条、第九条，《最高人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十四条、第二十八条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第二百二十七条的规定，判决如下：驳回原告戴竞的诉讼请求。案件受理费100元（原告已预交），由原告负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审 判 长  刘国欢人民陪审员  罗孔桂人民陪审员  萧锦成二〇二一年四月三十日书 记 员  张 慧