江苏省涟水县人民法院民 事 判 决 书（2020）苏0826民初5807号原告：中国银行股份有限公司涟水支行，住所地在涟水县常青路**。法定代表人：王丽娟，该行行长。委托诉讼代理人：胡志强，江苏天哲（淮安）律师事务所律师。被告：陈砚山，男，1977年8月20日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：汪霞，女，1979年4月12日出生，汉族，居民，住涟水县。被告：江苏佳惠置业有限公司，住所地涟水县朱码镇闸北村向阳组。法定代表人：樊国苗，该公司董事长。原告中国银行股份有限公司涟水支行（以下至主文前简称中行涟水支行）诉被告陈砚山、汪霞、江苏佳惠置业有限公司（以下至主文前简称佳惠公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2020年11月2日受理后，依法适用普通程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理。原告中行涟水支行委托诉讼代理人胡志强，被告陈砚山、汪霞、佳惠公司经本院公告送达传票等应诉材料后未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告中行涟水支行向本院提出诉讼请求：1、被告陈砚山、汪霞偿还原告借款本金57262.83元，截止2020年6月23日的利息199.39元、罚息26.49元，以后利息按照年利率3.43%，罚息按照合同约定加收40%结算至全部还清之日止；2、原告就被告陈砚山、汪霞名下涟水县房屋在拍卖、变卖时在抵押权范围内享有优先受偿权；3、被告佳惠公司承担连带保证责任；4、被告陈砚山、汪霞支付律师费6200元；5、三被告承担诉讼费用。事实与理由:被告陈砚山、汪霞因购房需要于2008年12月17日与原告签订了《个人一手住房贷款合同》借款人民币189000元。为确保债务履行，被告陈砚山、汪霞将其位于淮安市涟水县炎黄大道南侧君悦华城8号楼房单元402室房屋抵押给原告，并办理了抵押登记。被告三对上述款项作保证。2009年1月13日原告将全部贷款划入被告陈砚山、汪霞指定的账户，全面履行了合同义务。但被告陈砚山、汪霞自2020年5月起未再全额还款，经原告多次催款，被告以种种理由推托，己构成严重违约。截止2020年6月23日，被告结欠原告本金57262.83元，利息199.39元，罚息26.49元，本息暂计为57488.71元人民币。为维护合法权益，故诉至法院。被告陈砚山、汪霞、佳惠公司未答辩。原告中行涟水支行为证明自己的主张提供如下证据：个人一手住房贷款合同一份，贷款抵押合同一份，房屋预登记（抵押）确认单一份，零售贷款借款借据一份，贷款已还款明细清单一份，贷款真实性承诺函一份，处置抵押物授权书一份，委托律师代理合同一份。本院经审理认定事实如下：2008年12月17日，被告陈砚山、汪霞因购房屋需要，与原告中行涟水支行签订了一份《个人一手住房贷款合同》约定，被告陈砚山、汪霞向原告中行涟水支行借款人民币189000元，用于购买涟水县房屋，贷款期限为15年，贷款采用按月等额本息还款法方式还款。逾期贷款罚息利率为合同约定的贷款利率水平上加收40%。若借款人未按约定期限还款，就逾期部分，从逾期之日起按照逾期贷款罚息利率按日计收利息，直至清偿本息为止。利率是浮动的，浮动周期为一年，即从贷款人实际放款日起一年内，按实际放款日适用的中国人民银行公布施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%计息。每满一个浮动周期后，以重新定价日适用的中国人民银行公布的施行的相应档次的法定贷款利率下浮30%作为下一个浮动周期的适用利率。贷款人在同一借款人提款申请后，按以下方式发放贷款：将全部贷款直接划至借款人指定购买住房的开发商或售房单位的专用账户（账户名称：江苏佳惠置业有限公司；账号为：42×××01）。所购房屋为期房的，借款人应在本合同签署后3日内与贷款人到有关登记部门办理预告抵押登记，在该期房竣工交付使用取得房屋所有权证后30日内办理正式抵押登记。合同通用条款中约定：未按期还贷款本息，贷款人有权宣布合同项下贷款本息全部或部分提前到期，宣布借款人在其他合同项下尚未偿还的贷款本息和其他应付款项全部或部分立即到期，并有权要求借款人赔偿因其违约而给贷款人造成的损失。除依法另行确定或当事人另有约定外，因本合同订立、履行及争议解决发生的费用包括律师费由借款人承担。保证人（开发商）佳惠公司应按照合同约定承担连带责任保证责任。保证期间为借款人债务履行期届满（包括贷款提前到期的情形）之日起两年；若主债务为分期履行的，则保证期间自本合同生效之日起至最后一期债务履行期届满之日后两年。若保证人提供阶段性连带责任保证，则自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再发生新的保证义务和责任。原告中行涟水支行与被告陈砚山、汪霞为案涉借款在位于涟水县房屋上办理了预告抵押登记手续，但尚未办理抵押登记手续。2009年1月13日，原告中行涟水支行按合同约定向陈砚山、汪霞指定的账户发放贷款189000元。《零售贷款借款借据》明确载明从2009年2月始采用等额本息还款法，借款利率为月利率3.465%。借款后被告未依约定还本付息。截止2020年6月23日被告陈砚山、汪霞共欠原告中行涟水支行借款本金57262.83元、利息199.39元、罚息26.49元。另查明：原告中行涟水支行与江苏天哲（淮安）律师事务签订了委托律师代理合同，约定原告因本次诉讼需支付6200元律师费。上述事实，有原告中行涟水支行陈述及提供的贷款合同、贷款抵押合同、房屋预登记（抵押）确认单、零售贷款借款借据、贷款已还款明细清单、贷款真实性承诺函、处置抵押物授权书、委托律师代理合同等证据载卷证实，本院予以确认。本院认为，原、被告签订的个人《个人一手住房贷款合同》、系当事人真实意思表示，不违反有关法律、行政法规的禁止性规定，属有效合同，对当事人具有法律约束力。原、被告均应按合同约定行使自己的权利，履行自己的义务。原告中行涟水支行履行了发放贷款的义务，被告陈砚山、汪霞应按合同约定向原告中行涟水支行偿还合同约定的贷款本息，因被告陈砚山、汪霞未能按照合同约定偿还贷款本息，存在逾期还款，按照合同约定：逾期还款，借款人构成违约，贷款人有权确定案涉贷款本息全部提前到期。故对原告中行涟水支行要求被告陈砚山、汪霞偿还全部贷款本息的诉讼请求，本院予以支持。原告与被告陈砚山、汪霞约定以位于涟水县房屋抵押给原告中行涟水支行，双方并办理了预告登记抵押手续，但抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权。因此，原告中行涟水支行作为涉案房地产抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成立或约定期限届满对涉案房屋享有现实抵押权，原告中行涟水支行对预告登记的房屋不享有优先受偿权。故对原告中行涟水支行要求对抵押房屋（涟水县）拍卖、变卖款项享有优先受偿权的请求，本院不予支持。被告佳惠公司在合同中约定提供阶段性连带责任保证，约定自借款人办妥本合同项下贷款所购房屋抵押登记手续并且贷款人收到他项权证之日起，保证人在本合同项下不再承担新的保证义务和责任。被告陈砚山、汪霞所购房屋只办理了预告登记，并没有办理抵押登记，被告佳惠公司仍然要承担连带责任保证。原告中行涟水支行与江苏天哲（淮安）律师事务签订了委托代理合同，证明原告因本次诉讼需支付6200元律师费，但并未提供律师费发票佐证，但该笔费用系实际发生，因此本院酌定律师费为4000元。故对原告中行涟水支行要求被告陈砚山、汪霞支付律师代理费用4000元的请求，本院予支以持，超出部分不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百九十六条、条二百零四条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国物权法》第一百七十条、第一百七十三条、第一百八十七条《中华人民共和国担保法》第十八条、第二十一条、第三十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、被告陈砚山、汪霞于判决生效后十日内偿还原告中国银行股份有限公司涟水支行截止2020年6月23日所欠借款本金57262.83元、利息199.39元、罚息26.49元；2020年6月24日之后利息、罚息按合同约定的利率支付至欠款偿清之日止。二、被告江苏佳惠置业有限公司对被告陈砚山、汪霞本判决第一项的还款义务承担连带还款责任。三、被告陈砚山、汪霞于本判决生效之日后十日内支付原告中国银行股份有限公司涟水支行律师代理费4000元。四、驳回原告中国银行股份有限公司涟水支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1393元，由被告陈砚山、汪霞、江苏佳惠置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于江苏省淮安市中级人民法院。同时根据《诉讼费用交纳办法》的有关规定，向该院交纳上诉案件受理费。（收款人：江苏省淮安市中级人民法院，开户行：中国银行股份有限公司清江浦支行，账号：62×××25）。审 判 长  薛玉春人民陪审员  陈 刚人民陪审员  左中华二〇二一年四月二十九日法官 助理  苗 柱书 记 员  何梓源附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第一百九十六条借款合同是借款人向贷款人借款，到期返还借款并支付利息的合同。第二百零四条办理贷款业务的金融机构贷款的利率，应当按照中国人民银行规定的贷款利率的上下限确定。第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付；借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还；贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。第二百零七条借款人未按照约定的期限返还借款的，应当按照约定或国家有关规定支付逾期利息。《中华人民共和国物权法》第一百七十条担保物权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现担保物权的情形，依法享有就担保财产优先受偿的权利，但法律另有规定的除外。第一百七十三条担保物权的担保范围包括主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管担保财产和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。第一百八十七条以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。第二十一条保证担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现债权的费用。保证合同另有约定的，按照约定。当事人对保证担保的范围没有约定或者约定不明确的，保证人应当对全部债务承担责任。第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。