贵州省毕节市七星关区人民法院民 事 判 决 书（2021）黔0502民初1015号原告：贵州青云物业管理有限公司，统一社会信用代码：91520102766068412N，住所地：贵州省贵阳市南明区新华路199号（成筑大厦6楼3号）。法定代表人：周贵学。委托诉讼代理人：任成金（特别授权代理），系该公司员工。被告：徐良相，男，汉族，1979年3月12日出生，住贵州省毕节市。原告贵州青云物业管理有限公司（以下简称青云物业公司）与被告徐良相物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月13日立案后，依法适用简易程序于2021年3月26日公开开庭进行审理。原告青云物业公司的委托诉讼代理人任成金、被告徐良相到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告青云物业公司向本院提出诉讼请求：一、请求法院依法判令被告立即支付毕节市七星关区学院路振华商贸大厦一期2-14-2号房屋的物业费4,596元，违约金1,378.80元，合计：5,974.80元；二、请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。事实及理由：被告为毕节市七星关区学院路振华商贸大厦一期2-14-2号房屋的业主，原告和被告于2013年7月22日签订了《前期物业管理合同》，约定原告为被告所住小区提供物业服务。案涉房屋建筑面积为123.54平方米，合同第四条约定物业费单价为1.2元，约定被告自收房（以交钥匙之日为准）之日起每半年或每一年的最后一周的工作日交清下半年或下一年的物业费，逾期缴纳的每日按照千分之三加收滞纳金。合同签订后，原告积极履行合同约定的相关权利和义务，依法依约对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务。但是，被告于2018年3月1日起停止交纳物业费至2020年9月30日，欠费总月数为31个月，每月应交金额为148.25元。据此，被告欠缴物业费共计4,591元，同时，为减轻被告负担，违约金部分原告按照最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定的不超过百分之三十计算为1,377.30元，多余部分自愿放弃。综上，各项请求金额合计5,968.30元。经原告多次催缴，被告仍拒绝缴纳物业管理费。现根据《中华人民共和国民事诉讼法》之规定，诉至法院，望贵院判如所求。被告徐良相答辩称：我们没有和原告签订物业服务合同，这个合同是房开和原告签订的，然后房开在交房时要求业主无条件与物业公司签订的，我们当时也不同意按1.2元每平方米收取物业费，但不签合同房开就不给钥匙装修。我们要求物业公司提供证据证明招投标资料，证明原告是合法进入小区服务的。原告方没有按照合同约定的内容及质量标准提供物业服务。第一、2016年以前由于二期工程未竣工，可以理解物业公司没有封闭式管理，但是竣工以后仍未按合同约定封闭管理，都是全开放式的管理，整个小区有几十家宾馆、酒店、足浴城。第二、物业没有尽到合同约定的第一条承担振华大厦楼盖、屋顶等的养护、维修和管理，垃圾成堆，致使楼顶日晒雨淋，导致30层大部分住户房屋开裂漏水，物业同意漏水的部分业主在上面搭建违章建筑，堵塞我们的消防通道，影响人身安全，导致下水管堵塞，致使楼下A栋二单元26-29层一号房分别被水淹，其中A栋2单元28-1号房赵朝明家的木地板被水淹后物管也全额赔偿。电梯没有及时维护，只有一个电梯能正常使用，一部电梯是物业公司用来打扫卫生，一个电梯经常坏不能使用。楼顶、步梯道、负二、三层到处是垃圾，外来人员随处大小便，苍蝇满天飞。从2014年至今每户每月重复收取13.5元，12个月162元的垃圾处理费。此费用已经是包含在物业管理费用中的，物业公司将地面和地下停车场承包给他人管理。地面、地下停车场通道拐角处，划了车位乱停乱放，影响正常通行。公共活动绿化区域有消防通道，都划为停车场（网球场）都变成停车场，更没有绿化地带。第三，物业公司从未向业主公示过，包括利用绿化地、消防通道、健身场所和电梯内及小区内广告等对外收入均未公示，占为已有。地面、地下停车场收费没有统一标准，每年停车费从800元至3,600元不等。我们不知道目前是否有业主委员会，对其职能表示质疑，物业公司管理混乱、收支不公示，管理混乱、服务不到位，所以原告拒交物业费有理。本审理查明：原告是毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司开发建设的振华苑“振华商贸大厦”小区的物业管理公司，被告是该小区住户。2011年5月6日，原告与毕节市振华房地产开发有限责任公司签订《前期物业管理服务合同》，约定：原告为振华苑二期“振华商贸大厦”提供前期物业管理服务事宜，双方对物业服务的服务项目、服务费用及列支项目、物业的经营与管理、物业的使用与维修、违约责任等进行了约定。其中该合同约定：振华苑二期“振华商贸大厦”物业管理服务费由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准：住宅物业：每平方米1.20元/月；商业物业（非住宅）：每平方米3.00元/月；停车费：根据物价局审核的标准执行，双方另行商定并签署协议，最终根据协议内容执行。二次供水电费：0.60元/吨。本合同自甲乙双方签字之日起至本项目业主委员会与物业管理服务企业签订物业管理服务合同时止。2013年7月22日，原告与被告签订《前期物业管理合同》，合同约定由原告向被告提供物业服务，具体收费标准为：住宅每平方米1.2元/月；商业每平方米3元/月。物业服务的内容为：1、房屋建筑本体共用部位的维修、养护和管理；2、房屋建筑本体共用设施设备（共用的上下水管道、污水管、垃圾库、抽风排烟道、共用照明、二次加压供水设备、配电系统、楼内消防设施设备、电梯等）的维修、养护、管理和运行服务。3、项目规划红线内所属物业管理范围的市政公用设施设备（道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、积水池、检查井、绿化、路灯、停车场等）的维修、养护和管理。4、项目规划红线内所属配套服务设施的维修养护和管理。5、项目公共环境（包括公共场地、房屋建筑物共用部位）的清洁卫生、垃圾的收集、清运；小区消杀；公共区域绿化等。6、项目交通、车辆行驶、停车场及泊位管理等。合同签订后，在原告向小区业主提供物业服务管理的过程中，存在一定的瑕疵。例如：卫生清理不及时，屋顶出现违章建筑，停车场外包他人经营管理，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放等现象。另查明，被告系毕节市七星关区业主，涉案房屋建筑面积为123.54平方米。从2018年3月1日至2020年9月30日，被告未向原告缴纳物业服务费。上述事实，有原被告双方提交的各项证据在卷为凭，本院依法予以确认。本院认为，原告与毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》，系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，属合法有效合同，本院依法予以确认。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”之规定，被告徐良相作为居住在毕节市七星关区业主，原告与毕节市（原毕节地区）振华房地产开发有限责任公司签订的《前期物业管理服务合同》对被告徐良相具有法律上的约束力。原、被告双方均应按照合同约定履行各自的义务。当事人一方不按合同约定履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。原告已依约履行了合同大部分义务，被告应当按照约定支付物业服务费。被告辩称原告物业管理存在一定问题，经查明，涉案物业管理方面的确存在卫生清理不及时，屋顶出现违章建筑，停车场外包他人经营管理，车辆停放管理不规范，出现车辆乱停乱放等现象。根据《中华人民共和国民法典法》第五百零九条第一款：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”、第五百七十七条：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”及《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。”的规定，综合全案考虑，原告履行了大部分合同义务，被告应支付相应的物业费，根据原告的履约情况，本院酌情认定原告承担10%的责任，被告向原告履行90%的款项支付义务，故被告应付原告物业服务费为123.54平方米×1.20元／月／平方米×31个月×90%＝4136.12元。对原告主张被告支付违约金的诉请，因在本案中，原、被告双方均存在违约情形，根据《中华人民共和国民法典》第五百九十二条：“当事人都违反合同的，应当各自承担相应的责任”的规定，其产生的损失由其自行承担，故，对原告的该项诉请，本院不予支持。综上所述，据此，依照《中华人民共和国民法典法》第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百九十二条《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第三条、第六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告徐良相于本判决生效之日起十日内支付原告贵州青云物业管理有限公司物业费4,136.12元；二、驳回原告贵州青云物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币25元，由被告徐良相负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于贵州省毕节市中级人民法院。审判员 吴 誉二〇二一年四月十二日书记员 付锦梅