广东省广州市白云区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0111民初6266号原告：廖康，男，1987年9月17日出生，汉族，住湖北省鄂州市鄂城区，被告：张秀鹏，男，1991年9月16日出生，汉族，住广东省雷州市，委托诉讼代理人：何秀霜，北京市京师（深圳）律师事务所律师。原告廖康与被告张秀鹏合同纠纷一案，本院于2021年3月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告廖康，被告张秀鹏的委托诉讼代理人何秀霜均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告廖康向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还已收取的转让费2万元；2、判令被告退还租金6250元；3、判令被告赔偿原告商铺硬装损失费31309元、经营设备损失费20431元；4、判令被告承担本案诉讼费。事实和理由：原、被告于2019年4月11日签订《商铺租赁转让合同》，合同签订后，原告向被告支付了商铺转让费和两个半月的租金，并对商铺进行了整体装修以及经营设备投入。合同签订两个月后，原告发现被告的转让行为未经物业方的许可且拖欠租金，导致物业方于7月19日解除了与被告的租赁合同，强制收回了商铺，致使原告无法取得商铺的使用权，投入费用全部损失。故成讼。被告张秀鹏辩称，请求驳回原告的全部诉讼请求。理由如下：1、根据（2019）粤0111民初35078号租赁合同纠纷案件查明的事实，2019年1月2日，涉案的C03号商铺所在的小塘公寓第一层已由广州学府名城房地产开发有限公司有偿使用。2019年6月13日，学府名城公司将包括C03号商铺在内的该栋公寓一层的物业全部出租给广州壹壹物业管理有限公司使用；2、被告的转租已经过物业方的允许；3、与被告签订商铺租赁合同的相对方系广州市志兴物业管理有限公司，并非原告以为的广州市图富物业管理有限公司。图富物业公司自始至终并非涉案商铺的出租方，亦没有权利解除租赁合同，原告未仔细审查发出告知的主体而自行终止涉案商铺的使用，其应自行承担损失或向图富物业公司追偿；4、新物业公司接手涉案物业后，原告拒不配合重新签订租赁合同，由此导致的损失应由其自行承担；5、被告无需退还转让费。本案转让费实际是原告一次性买断被告商铺的使用权及店面现有的装饰装修等费用，这笔费用具有购买的属性，已经支付则不再退回；6、被告无需退还租金。原告自2019年4月15日至2019年7月初已实际占有并使用租赁商铺，应当按合同约定支付占有使用期间的费用。至于被告与出租方的纠纷，与原告无关；7、被告无需退还原告的装修款31309元及设备款20431元。原告未经被告允许，私自装修，且被告事后也未利用原告的装饰装修。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据。对当事人提交的证据店铺转让协议、商铺租赁合同、收据、支付宝转账电子回单、微信支付转账电子凭证、解除租赁合同告知书、收回商铺告知函、发票、销售合同、现场照片、协助司法查询复函，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年8月6日，张秀鹏（乙方）与广州市志兴物业管理有限公司（以下简称志兴公司，甲方）签订《商铺租赁合同》，约定，甲方将广州市广技师步行街C03的商铺出租给乙方经营驾校、早餐（粥类）。建筑面积为40平方米。租赁期限自2018年10月1日起至2021年9月31日止。租金为每年25000元。乙方未经甲方书面同意擅自将商铺转让的，甲方有权单方解除合同并没收租赁保证金，不作赔偿提前收回商铺。同日，志兴公司出具收据，载明已收到张秀鹏交付的涉案商铺入场费8000元（不退）、押金5000元（合同期满无息退还）。2019年4月11日，原告廖康（乙方）与被告张秀鹏（甲方）签订《店铺转让协议》，约定：第一条甲方于2019年4月15日将位于广州市广技师步行街C03商铺（面积40平方米）转让给乙方使用。第二条该店铺产权/经营权为广州志兴物业管理有限公司，已与甲方签订了租赁合同。合同到期日期为2021年9月31日，年租金为25000元。店面交给乙方使用后，乙方同意代替甲方履行租赁合同，缴纳房租、水电等各种经营费用。第三条乙方向甲方支付店铺转让费40000元。转让费已包含甲方在签订租赁合同时交给出租方的入场费8000元，押金5000元，以及店面现有装修、装饰所产生的任何费用，此外甲方不得向乙方索取任何其他费用。第四条乙方向甲方分批支付转让费用。其中第一笔转让费计20000元，在正式交付商铺后24小时内予以支付；剩余款项计20000元，在与商铺所属合法产权方或经营方签订正式租赁合同后24小时内支付。第六条甲方应确保与商铺所属产权方（或经营方）达成一致，同意甲方转让店铺。若后期经营中，产权方（或经营方）拒绝甲方转让该商铺，则甲方承担违约责任，乙方有权解除协议，甲方向乙方退还全部转让费用。第八条签署转让协议后，甲方应将与产权方（或经营方）签署的商铺租赁合同、收据等资料，交予乙方留存，作为乙方享有该商铺租赁权益的凭证。第九条如甲方原因，或店铺产权方/经营方的原因，中途收回店铺，导致乙方无法继续经营，则甲方退回乙方全部转让费。同日，廖康通过支付宝转账方式向张秀鹏支付2万元转让费。2019年4月13日，张秀鹏向廖康交付涉案商铺。后廖康支出31309元对涉案商铺进行了装饰装修，又支出20431元购买了用于经营的物品和设备。2019年5月9日，廖康将其经营的广州酷弹文化传播有限公司住所地登记变更至涉案商铺，但申报变更的方式为自主申报。2019年7月19日，广州市图富物业管理有限公司（以下简称图富公司）在涉案商铺张贴《解除租赁合同告知书》。该告知书称张秀鹏与该公司签订了租赁合同，后未经该公司同意私自转让店铺，遂通知张秀鹏解除租赁合同，并要求张秀鹏于2019年7月22日前将涉案商铺腾空交还。同年7月23日，图富公司在涉案商铺上张贴《收回商铺告知函》。该告知函称张秀鹏承租其位于广州市广技师步行街H03商铺，但张秀鹏从不正面沟通或前来物业协商缴纳租金，现图富公司于2019年7月23日将进店搬离张秀鹏租赁商铺内设备等。同年7月23日，涉案商铺被强制收回。至涉案商铺被收回时，廖康向张秀鹏交付的2019年4月15日至2019年6月期间的租金6250元至今尚在张秀鹏处。张秀鹏至今尚未与志兴公司结算租赁合同租金。诉讼中，廖康陈述，涉案商铺内物品、设备去向如下：1、货架、塑料袋系定制，无回收价值；2、收银软件过期；3、收银台直接处理了；4、电视机搬运中损毁了；5、冰柜折价处理了；6、空调放在自家仓库内。另查，涉案商铺在广州市规划和自然资源局处无建设工程规划许可证相关信息及相关房屋产权记录。本院认为，本案并非租赁合同纠纷，而为房屋租赁合同权利义务概括转让的合同纠纷。涉案商铺并未取得建设工程规划许可证，故张秀鹏与志兴公司订立的《商铺租赁合同》为无效合同。廖康与张秀鹏就无效的房屋租赁合同权利义务订立的转让合同，亦为无效合同。对于本案的争议焦点，本院分别论述如下：一、张秀鹏是否应当返还转让费？本院认为，转让费分为三部分：张秀鹏向志兴公司交纳的押金5000元、入场费8000元及房屋装饰装修价值27000元。转让合同无效，张秀鹏应当将其中押金部分全额返还给廖康。根据公平原则，张秀鹏应当按照涉案商铺被收回时剩余租期与转让租期的比例将其中入场费、房屋装饰装修价值部分返还给廖康。转让租期为29.5个月，涉案商铺被收回时剩余租期为26.26个月，返还比例约为89.01%。廖康仅支付了50%的转让费2万元。故张秀鹏应当返还的转让费为16153.5元（5000元+35000元×89.01%-2万元）。二、张秀鹏是否应当返还租金？本院认为，根据合同约定，廖康同意代替张秀鹏履行交纳租金的义务。廖康亦向张秀鹏交付了2019年4月15日至6月30日期间的租金。至涉案商铺被收回时，上述租金对应的租期已届满，故张秀鹏无须向廖康返还租金。三、张秀鹏是否应当赔偿廖康装饰装修损失及经营设备损失？1、张秀鹏是否应当赔偿廖康装饰装修损失？本院认为，廖康主张的装饰装修损失是由图富公司强制收回涉案商铺导致。从表面证据来看，图富公司与张秀鹏之间并无房屋租赁合同关系，其是否有权收回涉案商铺有待商榷。但是，廖康未选择以侵权向图富公司主张权利，而是选择以合同向张秀鹏主张权利。图富公司的解约、收场理由为张秀鹏擅自转让商铺、未支付租金。而张秀鹏确实存在上述行为。而且，张秀鹏亦无证据证明其协助廖康与图富公司协商解决收场问题。张秀鹏的上述行为令廖康无力单独对抗图富公司的收场行为。因此，张秀鹏对于廖康的损失发生具有较大的过错，应当承担相应的赔偿责任。同时，廖康在与张秀鹏缔约时已知道转让须经出租人同意，但仍然在未确定出租人是否同意的情况下对涉案商铺进行装饰装修，对自身损失发生亦有次要过错。本院酌情确定双方过错比例为7：3，张秀鹏应当按照70%的比例赔偿廖康的装饰装修损失，即21916.3元（31309元×70%）。2、张秀鹏是否应当赔偿廖康经营设备损失？本院认为，廖康主张的经营设备损失是其在涉案商铺即经营场所被收回后决定不再经营导致。涉案商铺被收回后，如果廖康另寻其他商铺继续经营，不至于造成上述损失。廖康没有采取适当措施避免损失发生，故不得就该损失要求张秀鹏赔偿。综上所述，本院对廖康的第一项诉讼请求予以支持16153.5元；对第三项诉讼请求予以支持21916.3元；对其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国城乡规划法》第四十条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，判决如下：一、被告张秀鹏于本判决生效之日起五日内向原告廖康退还转让费16153.5元；二、被告张秀鹏于本判决生效之日起五日内向原告廖康赔偿硬装（装饰装修）损失21916.3元；三、驳回原告廖康的其他诉讼请求。案件受理费874.88元，由原告廖康负担447.82元，由被告张秀鹏427.06元并于本判决生效之日起五日内向原告廖康支付。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。判决生效后（当事人提起上诉的，以上诉法院生效判决为准），负有履行义务的当事人必须依法按期履行判决。逾期未履行的，其不得有高消费及非生活和工作必须的消费行为。本项内容在判决生效后即视为执行通知，违反本项通知的，人民法院在权利人申请执行立案或移送执行后，可立即采取强制执行措施，包括但不限于依法对相关义务当事人采取限制高消费、列入失信被执行人名单、罚款、拘留等，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审判员 刘 军二〇二一年四月二十日书记员 邝婉欣