广东省湛江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤08民终257号上诉人（原审原告、反诉被告）：刘清。委托诉讼代理人：周卡方，广东环球经纬律师事务所律师。委托诉讼代理人：苏漫那，广东环球经纬律师事务所律师。被上诉人（原审被告、反诉原告）：莫雪芹。被上诉人（原审被告、反诉原告）：叶志斌。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：岑学敏，广东直尺律师事务所律师。以上两被上诉人的共同委托诉讼代理人：全蔚然，广东直尺律师事务所律师。原审第三人：中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行，住所地廉江市中环一路91号，统一社会信用代码91440881MA4UPY799U。负责人：蓝兆锦，该行行长。委托诉讼代理人：曹发全，该行员工。上诉人刘清因与被上诉人莫雪芹、叶志斌以及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省廉江市人民法院（2020）粤0881民初1233号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月12日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人刘清的委托诉讼代理人周卡方、苏漫那，被上诉人叶志斌，被上诉人莫雪芹、叶志斌的共同委托诉讼代理人岑学敏、全蔚然，原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行的委托诉讼代理人曹发全到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人刘清上诉请求：一、撤销一审判决第三、四项，并改判刘清无须支付莫雪芹、叶志斌违约金8万元，及莫雪芹、叶志斌向刘清退还定金10万元、购房款8万元并支付利息。二、判决本案一、二审诉讼费用由莫雪芹、叶志斌负担。事实与理由：一、在一审中，刘清已提出要求追加中介罗晓丹作为第三人参与本案的诉讼，一审法院不予准许属于程序违法。因中介罗晓丹作为涉案房屋的经纪人，负责涉案房屋的整个销售过程，对案件的情况比较了解，因此追加其作为第三人参与本案诉讼，有利于法院查明案件事实。但是刘清提出申请后，一审法院不予准许，明显程序违法。罗小丹作为经纪方参与合同，属于合同第三方，罗小丹是以个人名义签署合同的，并没有加盖经纪方的公章，因此罗小丹是否具有经纪人资质也是值得质疑的，且作为罗晓丹作为中介方有义务告知刘清关于涉案房屋的交易流程以及税费的缴纳情况等。二、莫雪芹、叶志斌故意隐瞒房屋年限、未提供房屋产权证明等，是莫雪芹、叶志斌有过错在先，因此导致刘清购买房屋的成本大幅增加，对刘清明显不公平。莫雪芹、叶志斌作为房屋的出售方，应告知房屋年限并提供房屋产权证明等，以便刘清了解房屋情况及税费缴纳情况，再作出房屋购买的决定。但是莫雪芹、叶志斌和中介方为了促成交易，明知所售房屋交易未满两年的情况下，从未告知刘清房屋的房产证年限，也未出示房产证供查验。房屋是否交易满两年并不是以签订房屋买卖合同的时间起算。另外，莫雪芹、叶志斌提供虚假的房产证号并故意隐瞒所售房屋产权年限的真实情况，导致刘清陷入错误认识而产生重大的误解才签订涉案房屋买卖合同，若莫雪芹、叶志斌告知此情况的话，刘清也不会接受涉案房屋的售价。在涉案房屋售价基础上，再加上额外增加的高额税费，远远超出了当时二手房屋交易的市场价格，明显对刘清不公平。另外，莫雪芹、叶志斌及中介方直至到刘清起诉到法院时，未曾告知房屋的真正年限，也未曾提供其缴纳契税的证明或房产证等，由此可见，莫雪芹、叶志斌没有履行告知义务，具有过错在先，应承担违约责任。因为房屋未满两年出售，而作为出售方因隐瞒该情况，导致房屋交易产生的增值税应由出售方（即莫雪芹、叶志斌承担），若要求受让方（即刘清）承担，明显不公平。因此，由于莫雪芹、叶志斌的原因造成房屋交易不成，莫雪芹、叶志斌应退还定金10万元。三、刘清于2020年1月22日支付的8万元现金属于预付购房款，在合同解除的情况下应予以返还。根据《房屋买卖合同》的约定，合同签订当天支付定金10万元。由于莫雪芹、叶志斌的催促，刘清又于2020年1月22日支付了8万元的购房款。且《收据》中也并没有明确2020年1月22日刘清所缴纳的8万元现金为违约金，故一审法院不能认定该8万元已转为违约金。因此，刘清所缴纳的8万元应视为预付的购房款，在合同解除的情况下，莫雪芹、叶志斌应予以退回。四、退一步而言，若需要支付违约金，本案约定的违约金也过高，应予以调整。根据《房屋买卖合同》的约定，违约金为房屋成交总价的20%，明显过高，该约定明显过高。综上所述，刘清认为一审法院对本案的基本事实认定不清，适用法律不当。本案二审庭审中，刘清还主张因莫雪芹、叶志斌存在经济问题，刘清认为莫雪芹、叶志斌没有能力自行涂销抵押，因此丧失了对莫雪芹、叶志斌的信任，刘清享有不安抗辩权，故拒绝支付剩余房款。被上诉人莫雪芹、叶志斌答辩称：一、本案是房屋买卖合同纠纷，涉案《房屋买卖合同》的合同相对人是刘清和叶志斌、莫雪芹，履行合同的权利义务人是刘清和叶志斌、莫雪芹。中介罗晓丹仅仅是双方签订合同的见证人，不是房屋买卖合同的当事人和履行权利义务人，不是本案合同的履行人，与本案没有法律上的利害关系，因此刘清申请追加罗晓丹作为被告、第三人参与本案诉讼的理由不能成立。二、刘清对于其主张叶志斌、莫雪芹故意隐瞒房屋年限、未提供房屋产权证明这一事实并未提交任何证据予以佐证，因此，该事实不能认定。单元号才是本案房屋最准确、唯一的不动产登记号码。因此，刘清与叶志斌、莫雪芹双方为了减少争议选择在订立合同时“房产证号”填写了唯一的不动产单元号。刘清提出解除《房屋买卖合同》的理由都是其无法支付后期款项，自始至终都没有提过系因重大误解、显失公平而解除合同。合同中也明确双方是“在平等、自愿、协商一致的基础上，就乙方购买甲方房产之事宜，甲乙双方签订以下合同”。由此可见，签订合同时并没有存在显失公平的情形。三、根据叶志斌、莫雪芹在一审时提交的证据《税收完税证明》可以证明叶志斌、莫雪芹契税完税证明上注明的填发日期为2016年11月22日。叶志斌、莫雪芹与刘清签订的《房屋买卖合同》是2019年7月31日，因此与刘清签订《房屋买卖合同》时，叶志斌、莫雪芹的房屋购买确实己满两年，根本不存在叶志斌、莫雪芹“明知所售房屋未满两年”而需要故意隐瞒房屋购买年限的情况，房产权证是否满两年并不影响到刘清的实质权益。四、在一审中，刘清无论是在本诉的《民事起诉状》及《变更诉讼请求申请书》还是在反诉的《民事答辩状》中，均没有依据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定提出调整违约金，即没有提出变更违约金条款及对违约金条款提出异议诉讼请求，因此关于刘清在二审《民事上诉状》上诉理由中认为违约金明显过高的主张，是属于超出一审诉讼请求范围的新请求，二审法院应不予审理。根据双方签订的《房屋买卖合同》约定：“本合同自甲、乙双方签字盖章后生效，任何一方均不得擅自变更或终止本合同，如甲、刘清在已向叶志斌、莫雪芹支付18万元之外尚需支付违约金8万元，原审判决刘清向叶志斌、莫雪芹支付违约金8万元合理合法。中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行述称：案涉房屋是在中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行抵押，对该事实无异议。刘清向一审法院起诉请求：一、确认刘清与莫雪芹、叶志斌在2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》为无效合同；二、判决莫雪芹、叶志斌返还给刘清的购房定金和购房款共18万元及利息；三、判决莫雪芹、叶志斌负担本案的一切诉讼费用。刘清向一审法院提交《变更诉讼请求申请书》，变更其上述第一项诉讼请求为：撤销刘清与莫雪芹、叶志斌在2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》。莫雪芹、叶志斌向一审法院反诉请求：一、确认刘清与莫雪芹、叶志斌在2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、判决解除刘清与莫雪芹、叶志斌签订的《房屋买卖合同》；三、判决刘清按合同约定应承担违约金共26万元，并支付尚欠的违约金8万元给莫雪芹、叶志斌；四、判决刘清增加支付违约金195486元给莫雪芹、叶志斌；五、判决刘清支付从2019年7月31日起至交回房屋时止按每月3000元计算的房屋占用费（暂计至2020年4月31日止共27000元）；六、判决本案全部诉讼费用由刘清承担。一审法院审理查明：莫雪芹、叶志斌于2016年10月9日与廉江市碧桂园房地产开发有限公司签订《广东省商品房买卖合同》，购买廉江市碧桂园房地产开发有限公司位于廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区十二号楼108房（以下简称涉案房屋）。莫雪芹、叶志斌于2016年11月22日缴纳涉案房屋契税并完税。2017年6月5日，涉案房屋办理预售商品房抵押权预告登记手续，第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行作为涉案房屋的权利人。2019年4月22日，廉江市国土资源局颁发该涉案房屋《不动产权证书》[不动产单元号440881107210GB00002F02120017，证号分别是：粤(2019)廉江市不动产权第0004881号和粤（2019）廉江市不动产权第0004882号]给莫雪芹、叶志斌。2019年7月31日，莫雪芹、叶志斌作为卖方（甲方），刘清作为买方（乙方），案外人罗晓丹作为经纪方，三方签订一份《房屋买卖合同》，该合同约定：第1条“甲方自愿将坐落在廉江市廉南大道廉江碧桂园一期翡翠湾二区十二号楼108房的房地产，房屋建筑面积147.17平方米，房产证号440881107210GB00002F02120017,乙方对甲方所出售的房地产充分了解，自愿购买该房地产”、第2条“甲乙双方议定的上述房地产成交价格为人民币130万元”、第3条“付款方式为：签订合同当日乙方缴纳定金人民币10万元，同时甲方在三个月内配合乙方提交资料到银行解押，解押金额人民币57万元，解押金额由乙方支付。银行解押通过时乙方所交金额转为首付，剩余尾款在甲方赎房产证后三个工作日内与乙方到廉江市国土资源局备案过户及交税相关手续，第二期房款人民币73万元在甲方签字办理过户后即时支付给甲方”、第4条“交房时间为甲方收齐全部房款7天内”、第8条“本合同自甲、乙双方签字盖章后生效，任何一方均不得擅自变更或终止本合同，如甲、乙双方单方面有违约行为，则赔偿违约金（房屋成交总价）20%给对方，并全额支付中介费”。《房屋买卖合同》签订后的当日，刘清向莫雪芹、叶志斌支付定金10万元。2020年1月22日，莫雪芹、叶志斌收到刘清交付的8万元，双方签订《收据》载明“今收到刘清交付现金捌万元正，剩余捌万元正在新历二零二零年贰月贰拾捌号交付，如果在新历二月二十捌号之前刘清能把买房款项交付，之前叶志斌方收到的现金全部转为购房款，如果刘清方无能在二零二零年贰月二十捌号交付全部房款，那么，双方就解除之前签下的购房合同，刘清方付清之前尚欠的违约金捌万元，双方解除之前签订的购屋买卖合同”。该收据有刘清、莫雪芹、叶志斌及经纪方签名确认。后刘清未按期付款，刘清、莫雪芹、叶志斌产生纠纷，诉至一审法院请求处理。一审中，刘清申请诉讼保全，一审法院依法作出民事裁定书，裁定：查封、冻结莫雪芹、叶志斌名下价值18万元的财产。一审中，刘清申请追加罗晓丹作为莫雪芹、叶志斌、第三人，一审法院依法作出通知不予准许。刘清提交委托要求谭兆尹出庭代理，一审法院依法作出通知不予同意。刘清已解除原委托律师龙思涛的代理。刘清申请一审承办法官回避，一审法院依法作出决定予以驳回。一审法院依法追加中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行为本案第三人。刘清在一审庭审中陈述：莫雪芹、叶志斌未将涉案房屋交付刘清使用。莫雪芹、叶志斌在一审庭审中陈述：已于2019年7月31日将涉案房屋交付刘清使用。至一审庭审时，刘清、莫雪芹、叶志斌未到第三人处办理解除预售商品房抵押权预告登记手续，刘清只是向莫雪芹、叶志斌支付款项共计18万元。一审法院审理认为，本案是房屋买卖合同纠纷。刘清、莫雪芹、叶志斌签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，各方均应依合同约定全面履行各自的义务。刘清以涉案《房屋买卖合同》存在重大误解、显失公正为由主张撤销合同，但其未能提供充足证据予以证实，且其陈述撤销合同的理由均无法成立，故不予支持。根据2020年1月22日双方签订《收据》的约定，如刘清未能在2020年2月28日付清房款则涉案《房屋买卖合同》约定解除，本案中，刘清至今未能付清房款，现莫雪芹、叶志斌依双方约定主张解除涉案《房屋买卖合同》，该主张理据充分，予以支持。在刘清未能按时付清房款的前提下，《房屋买卖合同》被《收据》约定解除，刘清在已向莫雪芹、叶志斌支付的款项18万元之外尚需支付违约金8万元，刘清已向莫雪芹、叶志斌支付18万元，现莫雪芹、叶志斌主张莫雪芹、叶志斌尚需支付18万元之外的违约金8万元合法有理，予以支持。因此，刘清已支付的18万元作为违约金进行赔付，刘清主张莫雪芹、叶志斌返还该款项没有任何依据，不予支持。莫雪芹、叶志斌以其未能购买涉案房屋造成其既得利益损失为由主张刘清支付额外的违约金195486元，但双方已在《房屋买卖合同》之后签订《收据》，应根据《收据》约定承担违约责任，故莫雪芹、叶志斌上述主张不应支持，予以驳回。莫雪芹、叶志斌主张刘清支付房屋占用费，但其未能举证涉案房屋的交付使用情况，应承担举证不能的不利后果，故其主张不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条；《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：一、确认莫雪芹、叶志斌与刘清于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》合法有效；二、解除莫雪芹、叶志斌与刘清于2019年7月31日签订的《房屋买卖合同》；三、限刘清在判决发生法律效力之日起十日内向莫雪芹、叶志斌支付违约金8万元；四、驳回刘清的诉讼请求；五、驳回莫雪芹、叶志斌的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费3900元、诉讼保全费1420元，共计5320元（刘清已预交），由刘清负担。反诉受理费4400元（莫雪芹、叶志斌已预交），由刘清负担2600元，由莫雪芹、叶志斌负担1800元。本案二审中，刘清、莫雪芹、叶志斌均未向本院提供证据。本院经审理查明，一审法院查明事实清楚，本院予以确认。另查明，刘清与叶志斌的微信聊天记录有如下对话内容。2019年9月9日。叶志斌：清姐，我同厂家签了合同等钱打货，你务必在合同日期前把房款解决。刘清：好的，斌哥放心，尽量快点。2019年9月30日。刘清：叶老板您好！我们要10月中过一点钱才能到位，我们尽量尽快，想办法资金到位就去解押。2019年10月13日。叶志斌：清姐，什么情况了？十月中快到了。刘清：这几天收到马上找你。2019年10月19日。我尽量在这个月搞好，我实在太忙了。2020年1月22日。刘清：斌哥，之前别人说还我30万，到现在为止也没还，没有钱跟你谈，拟同意我现在给你解除合同，手上有先给你，过完年再结清给你，斌哥行吗？实在是想买，不是拖你，只是钱不到位，失信于斌哥。斌哥，我刚才没看手机，在忙完给你打电话。我手上只有10万，想和你解除合约，但钱不够，想过完年，再结清数给你，搬出来，你看可以，忙完给你电话约你。本院认为：本案属房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，本院对上诉人刘清上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。根据上诉人刘清的上诉请求和理由，被上诉人莫雪芹、叶志斌的答辩意见，以及原审第三人中国邮政储蓄银行股份有限公司廉江市支行的陈述意见，本案当事人二审争议以下焦点问题：一、关于一审是否违反法定程序的问题。刘清主张一审法院未追加罗晓丹作为第三人参加诉讼违反法定程序。但本案纠纷是房屋买卖合同纠纷，罗晓丹并非房屋买卖合同的当事人，其既非本案必要共同诉讼当事人，也与涉案房屋买卖合同无直接利害关系，本案的处理不影响罗晓丹的利益，罗晓丹与刘清、莫雪芹、叶志斌之间是否成立居间合同，属另一法律关系。至于是否需要追加罗晓丹作为第三人辅助查清案件事实，是一审法院依据职权决定的范围，一审法院经审查未予以追加，并无不当。刘清关于一审法院未追加罗晓丹作为第三人参加诉讼违反法定程序的主张无事实与法律依据，本院不予支持。二、关于涉案《房屋买卖合同》是否应撤销的问题。刘清主张莫雪芹、叶志斌在签订《房屋买卖合同》时具有欺诈的行为，对刘清隐瞒了涉案房屋上次交易时间未满两年的事实，导致刘清对购房成本发生误解继而作出了错误的购房意思表示，故《房屋买卖合同》应予以撤销。但根据《房屋买卖合同》的具体内容，其记载涉案房屋信息明确具体，虽然“房产证号”项下信息实为不动产单元号，但该情况不足以妨碍刘清对涉案房屋的识别，不属于莫雪芹、叶志斌具有欺诈行为的情形。而虽然涉案房屋的不动产登记时间是2019年4月22日，但其交易完税时间是2016年11月22日，据此也不足以认定刘清、莫雪芹、叶志斌签订《房屋买卖合同》时涉案房屋交易时间不足两年。故刘清关于《房屋买卖合同》应予以撤销的主张无事实与法律依据，本院不予支持。三、关于刘清是否存在违约行为的问题。涉案《房屋买卖合同》约定刘清应在签订合同三个月内支付解押金额57万元给莫雪芹、叶志斌，但刘清并未依约支付，根据刘清与叶志斌的微信聊天记录内容，以及刘清与叶志斌所签订《收据》的内容，可见刘清、莫雪芹、叶志斌又约定变更支付房款期限为2020年2月28日，并补充约定了合同解除以及违约责任事宜。刘清未按《收据》约定内容向莫雪芹、叶志斌支付房款，显然属于违约。刘清主张莫雪芹、叶志斌存在经济问题，没有能力自行涂销抵押，故刘清享有不安抗辩权，但根据本案的证据和事实，刘清既未向莫雪芹、叶志斌提出抗辩，其该主张也与涉案合同约定不符，有违诚信，本院不予支持。四、关于违约责任应如何承担的问题。《收据》约定的合同解除条件已经满足，故涉案《房屋买卖合同》已告解除，一审法院仍径行判决解除合同不当，但该情况未影响当事人的实体权利，本院不作调整。合同解除后不影响结算、清理条款的效力，《房屋买卖合同》约定解约违约金按房屋成交总价20%计，《收据》内容对此进一步予以明确，刘清应遵照履行。关于刘清主张其所支付的8万元属于购房款在合同解除后应予以返还的问题，因前述违约金应计26万元（130万元×20%），一审法院将购房款、违约金予以抵销计算后认定刘清还需支付8万元违约金给莫雪芹、叶志斌，并无不当。关于刘清主张违约金过高应予以调整的问题。违约金作为对违约行为的救济方式，应充分体现当事人的意识自治，当事人在预先约定违约金标准时，对合同成本、可期待利益、风险防范等方面通常已有充分的考虑，其亦应据此对自己是否实施违约行为作出权衡。民事法律充分尊重合同自由，合同对于违约金有明确约定的，原则上应不予干预，除非是确实出现有悖公平和诚信的情形。违约金具有惩罚和补偿双重性质，只有在违约金过分高于造成的损失的情况下方能适当减少违约金，如果仅是一般高于造成的损失的情形，并无调整的必要。判断按合同约定计算的违约金是否过高，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等因素，结合公平原则和诚信原则予以衡量。刘清并未提供证据证明涉案合同约定的违约金过分高于莫雪芹、叶志斌的实际损失，本院对其关于应调低违约金的主张不予支持。综上所述，刘清的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，实体处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费5200元，由刘清负担。本判决为终审判决。审 判 长  林 竹审 判 员  郑玉莲审 判 员  陈小红二〇二一年四月十二日法官助理  黄沛婷书 记 员  何骁腾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。