上海市杨浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0110民初19536号原告：上海晶易实业有限公司，住所地上海市宝山区。法定代表人：张梁，执行董事。委托诉讼代理人：王健，上海融力天闻律师事务所律师。委托诉讼代理人：刘向兰，上海融力天闻律师事务所律师。被告：上海四衢实业有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张增磊。被告：上海枕江楼餐饮服务有限公司，住所地上海市杨浦区。法定代表人：张增磊。被告：张增磊，男，1987年11月26日出生，汉族，住上海市虹口区。三被告共同委托诉讼代理人：顾犁，上海市百良律师事务所律师。原告上海晶易实业有限公司与被告上海四衢实业有限公司(以下简称四衢公司)、上海枕江楼餐饮服务有限公司(以下简称枕江楼公司)、张增磊房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年10月28日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告法定代表人张梁、委托诉讼代理人王健、刘向兰，被告四衢公司、枕江楼公司、张增磊的共同委托诉讼代理人顾犁均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告上海晶易实业有限公司向本院提出诉讼请求：1.判令原告与被告四衢公司签订的《房屋租赁合同》、原告与被告枕江楼公司签订的《租赁协议》于2020年9月16日解除，并判令被告四衢公司和被告枕江楼公司将系争房屋腾退后返还原告；2.判令被告四衢公司和被告枕江楼公司向原告支付截至2020年9月16日止租金3,293,373.03元；3.判令被告四衢公司和被告枕江楼公司向原告支付以月租金的2倍计算的自2020年9月17日至实际返还房屋之日止的房屋占用费；4.判令被告四衢公司向原告支付逾期支付租金的违约金，以各期租金实际欠付金额、起算日期，按年利率24%计算，计算至2020年11月30日止为1,177,521.10元；5.判令被告四衢公司向原告支付自2020年12月1日至实际支付日止，按欠付租金总额3,293,373.03元为基数，按照年利率24%计算逾期支付租金的违约金；6.判令被告四衢公司向原告支付租赁合同解除违约金11,633,925元(计算方式详见附表)；7.判令被告四衢公司向原告支付自2020年8月1日至2020年11月30日止的水、电费147,875.92元；8.判令被告四衢公司和被告枕江楼公司向原告支付律师费200,000元；9.判令被告张增磊对被告四衢公司和被告枕江楼公司上述付款义务承担连带清偿责任。事实和理由：2017年11月,原告与被告四衢公司签订《房屋租赁合同》，约定原告将其租赁的位于上海市杨浦区丹东路XXX号的房屋转租给被告四衢公司,租赁期限为2017年12月1日起至2028年5月31日止,租金以按年递增的方式计算,2018年6月1日至2020年5月31日每3个月的租金为1,003,750元,2020年6月1日至2022年5月31日每3个月的租金为1,049,375元，执行先付租金后使用的原则,租金每3月支付一次,被告四衢公司应于每3个月的首月10日前向原告支付租金,逾期支付的,每逾期一日,则需按应付租金的1%的标准支付违约金;被告四衢公司逾期支付租金或其他费用累计超过3个月的,原告有权书面通知解除本合同,并可要求被告四衢公司按剩余租赁期间租金的30%的标准支付违约金,违约金数额最低不得低于合同最高月租金标准的6倍;因本合同产生的争议,可向有管辖权的人民法院起诉解决,并由败诉方承担对方因诉讼而支出的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等)。2017年12月1日,被告张增磊出具《担保书》,以个人名义为被告四衢公司承担连带保证责任,保证担保范围包括被告四衢公司应承担的所有租金、保证金、费用、违约金、赔偿金和原告实现债权的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费、评估费)等。被告四衢公司签订《房屋租赁合同》后,投资设立了被告枕江楼公司;被告枕江楼公司自设立起一直在系争房屋处实际运营餐饮项目至今。合同签订后,被告四衢公司就不足额缴纳租金,逾期支付2018年6月到8月部分租金7,500元及2018年9月至11月份租金1,003,750元,即第一、二期租金,为此原告向上海市杨浦区人民法院起诉被告四衢公司、枕江楼公司、张增磊,诉请支付以上租金,杨浦法院作出(2018)沪0110民初21271号判决书,判令被告四衢公司、枕江楼公司支付以上拖欠的租金,被告张增磊承担连带担保责任。三被告上诉,后上海市第二中级人民法院维持原判。直至判决,除已判决未支付的租金,后续租金被告四衢公司、枕江楼公司亦未支付。为此,2019年7月23日,原告与被告四衢公司签订《关于房屋租赁合同的补充协议》。自2019年9月至今,被告四衢公司再次拖欠租金，逾期支付租金累计超过3个月。经原告多次催收，被告方仍拒不履行合同付款义务，原告委托律师于2020年9月14日向被告四衢公司、枕江楼公司发出律师函解除双方合同，该函已于2020年9月16日送达两被告，故双方合同已于2020年9月16日终止，故提出诉请如上。就三被告提及修路影响经营一节，原告认为市政修路与经营没有直接关系，附近商业都是正常经营，且合同签订时间晚于修路开始的时间，被告方明知该情况仍签订合同，现以此作为对抗原告要求解除合同的理由不符合逻辑。被告四衢公司、枕江楼公司、张增磊共同辩称，确认在2020年9月16日收到原告寄送的解除合同律师函，但不同意解除合同，截至2020年8月28日止，被告一直在支付租金，此后因原告诉讼并申请查封被告的相关账户，导致被告无法支付租金，另2017年3月开始的市政修路导致被告方一度无法持续经营而存在资金困难，被告认为其一直积极履行合同，没有构成根本违约，要求继续履行合同。除押金外，确认截至目前为止被告方向原告支付的金额总计5,603,750元，其中2019年12月2日、2020年2月25日、2020年5月19日各支付的100,000元总计300,000元同意冲抵2020年7月31日止的水电费。就具体诉请金额：就诉请2，确认2018年6月1日至2020年9月16日期间未付租金为3,293,373.03元，被告方同意支付，只是目前因账户冻结，支付存在困难；就诉请3，原告主张的房屋占用费标准过高，请求法院按照目前实际承租期内的单倍租金标准支付；就诉请4，就原告制作的未付租金违约金表格内的应付金额、实付金额、付款时间及逾期天数均无异议，但认为原告主张标准过高，最高应不超过同期的LPR值4倍即年利率15.4%，另自2020年9月1日起被告未支付租金系因为账户冻结而非主观原因，故该日起被告应不再支付相应欠付租金的违约金；就诉请5，欠付租金基数及起始日期无异议，但原告主张标准过高，且未支付租金系账户冻结导致，不同意支付违约金；就诉请6，原告所称2020年9月17日至合同到期日止的应付租金总额无异议，但认为原告主张标准过高，且已经约定未付租金的违约金，该项解除合同的违约系重复主张，对被告方不公平；就诉请7，无异议；就诉请8，金额过高，不同意负担；就诉请9，无异议。另，就原告诉请中要求被告四衢公司、枕江楼公司承担责任或仅要求被告四衢公司承担责任均无异议。若解除合同，同意原告支付被告方装修补贴1,000,000元。本院经审理认定事实如下：上海市杨浦区丹东路XXX号房屋登记在权利人上海市轮渡有限公司名下。2017年11月,原告(甲方)与被告四衢公司(乙方)签订《房屋租赁合同》，约定原告将其租赁的位于上海市杨浦区丹东路XXX号的房屋转租给被告四衢公司,租赁期限为2017年12月1日起至2028年5月31日止,租金以按年递增的方式计算,2017年12月1日至2018年5月31日为免租期，2018年6月1日至2020年5月31日每3个月的租金为1,003,750元,2020年6月1日至2022年5月31日每3个月的租金为1,049,375元，执行先付租金后使用的原则,租金每3月支付一次,乙方应于每3个月的首月10日前向原告支付租金,逾期支付的,每逾期一日,需按应付租金的1%的标准支付违约金;乙方应于合同签订之日起三日内向甲方支付房屋租赁保证金，金额为三个月的租金，租赁关系终止时，该保证金除用以抵充合同约定由乙方承担的费用外，剩余部分无息归还乙方；除甲方同意乙方续租外，乙方应在本合同的租期届满之日返还该房地产，未经甲方同意逾期返还房屋的，每逾期一日，乙方应按租赁期内最高租金的双倍标准支付该房屋占用期间使用费；乙方逾期支付租金或其他费用累计超过3个月的,甲方有权书面通知解除本合同,并可要求乙方按剩余租赁期间租金的30%的标准支付违约金,违约金数额最低不得低于合同最高月租金标准的6倍;因本合同产生的争议,可向有管辖权的人民法院起诉解决,并由败诉方承担对方因诉讼而支出的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费、评估费等)。2017年12月1日,被告张增磊出具《担保书》,以个人名义为被告四衢公司向原告为前述《房屋租赁合同》承担连带保证责任,保证担保范围包括被告四衢公司在合同项下应承担的所有租金、保证金、费用、违约金、赔偿金和原告实现债权的费用(包括但不限于律师费、诉讼费、财产保全费、执行费、评估费)等。2017年12月25日，原告(甲方)与被告枕江楼公司(乙方)签订《租赁协议》一份，约定甲方同意将位于丹东路XXX号，面积2500平方米，提供给乙方作为办公经营用房；协议期限暂定为10年(自2018年1月1日至2027年12月31日止)；乙方承租期内所发生的水、电、电话等费用，均由乙方支付，按实列支；乙方总计支付甲方租金伍仟肆佰柒拾伍万元整，支付方式，按季结算，先付后用，不得拖欠，如违约甲方有权收回。被告四衢公司与被告枕江楼公司的法定代表人均为被告张增磊，租赁合同签订后，被告枕江楼公司在租赁处实际经营餐饮至今。2018年10月，原告向本院起诉三被告房屋租赁合同纠纷一案，要求三被告支付2018年6月至11月间的租金及相应未付租金的违约金、律师费等费用。该案中被告四衢公司辩称2018年5月至8月期间，滨江公司在整合业态并要求停业，故当时租赁房屋处于非适租状态，要求减免部分资金合情合理。本院于2019年1月30日作出(2018)沪0110民初21271号民事判决书，查明：2014年12月23日，上海市轮渡有限公司与原告签订《房屋租赁合同》，约定将上海市丹东路XXX号渡口的轮渡客运服务中心大楼一层部分空置用房、二层全部、三层全部、地下室全部租赁给原告作为商业经营使用。租赁期限暂定自2016年1月1日起，租期为20年。原、被告间签订《房屋租赁合同》、《租赁协议》后，被告四衢公司于2017年12月28日支付1,000,000元保证金；2018年1月16日，被告四衢公司支付200,000元租金；2018年1月19日，被告四衢公司支付100,000元租金；2018年2月5日，被告四衢公司支付700,000元租金。该案审理后认为，租赁合同中约定系争房屋是用于开设餐饮，但是实际履行过程中，被有关政府部门要求对该业态进行调整，被告在此期间确实无法正常使用租赁房屋，其提出适当减免租金，尚属合理。但该情况也不是原告单方造成的，原、被告对该事实的发生均无过错，故对减免租金的金额，本院予以酌定。鉴于被告非故意拖欠上述租金，故对原告主张的滞纳金，不再支持。在发生被告无法正常使用租赁房屋的情况后，原告本着解决问题的态度，主动提出减免被告一个月租金，还是合情合理的。但被告对此不予接受，致使原告提起本案诉讼。故对原告主张的律师费，酌情予以支持。应当指出，除第二期租金因双方存在争议，被告未支付尚有一定理由外，被告自租赁房屋后，第一期租金就存在拖延支付的情况，第三期租金被告又拖延支付，该做法是不可取的。该案判决被告四衢公司、被告枕江楼公司支付原告2018年6月至8月租金7500元、2018年9月至11月租金750,000元；律师费40,000元；被告张增磊对上述被告四衢公司的债务承担连带责任；驳回原告其余诉请。后原告不服提出上诉，二审法院于2019年6月28日作出判决，驳回上诉，维持原判。2019年7月13日，原告(甲方)与被告四衢公司(乙方)签订《关于的补充协议》，约定截至2019年6月10日，被告四衢公司累积欠付原告租金2,761,250元，违约金97,548.49元；根据(2018)沪0110民初21271号判决书，乙方应支付甲方40,000元，以上三项共计2,898,798.49元。乙方承诺于2019年8月31日前偿还上述款项，如未能按时支付上述款项，同意违约金调整为按年利率24%支付，直至实际支付款项之日止。如乙方在2019年9月30日前还是未能足额支付上述所累租金欠付款，则无条件解除甲、乙双方就丹东路XXX号房产所签订的《租赁合同》，由此对甲方所造成的所有损失由乙方承担。乙方在严格遵守《合同》约定的解除条款解约后，应当将租赁房屋恢复原状、返还原告。2019年11月22日，原告与被告四衢公司、被告张增磊签订《枕江楼租金欠款明细确认单》，确认被告方就前三期租金(2019年2月28日前)已清，第四期租金(2019年3月1日至2019年5月31日期间)存在差额401,250元，后续租金均未支付。另确认，除二期租金欠付的200,000元按照12%年利率计算外，其余欠付租金按照年利率24%暂计算至2019年11月30日止，前六期(2019年11月30日前)欠付总租金的违约金总计473,616.16元。2020年9月14日，原告向被告四衢公司、被告枕江楼公司发送《律师函》，告知合同签订后，两被告屡次拖欠租金，现函告解除原告与两被告签订的《房屋租赁合同》；截至2020年8月31日，两被告支付已拖欠租金3,561,457元，支付逾期支付租金的违约金989,244.38元，根据合同条款约定，应按约支付解约违约金，两被告于收函后7天内，履行以上应当按期支付的付款义务。两被告确认于2020年9月16日收到前述《律师函》。除租赁保证金外，合同履行过程中，被告方向原告支付钱款情况如下：2018年1月16日支付200,000元、2018年1月19日支付100,000元、2018年2月5日支付700,000元、2018年12月10日支付53,750元、2019年1月3日支付100,000元、2019年1月7日支付50,000元、2019年1月8日支付50,000元、2019年2月26日支付50,000元、2019年2月28日支付120,000元、2019年3月7日支付80,000元、2019年3月15日支付100,000元、2019年3月22日支付100,000元、2019年3月29日支付200,000元、2019年4月22日支付50,000元、2019年5月27日支付50,000元、2019年8月30日支付200,000元、2019年9月27日支付800,000元、2019年11月1日支付300,000元、2019年12月3日支付100,000元、2019年12月23日支付100,000元、2020年2月25日支付100,000元、2020年5月18日支付400,000元、2020年5月19日支付100,000元、2020年6月5日支付50,000元、2020年6月23日支付500,000元、2020年6月28日支付300,000元、2020年7月27日支付350,000元、2020年8月28日支付300,000元。以上款项共计5,603,750元。审理中，双方确认被告方2019年12月3日、2020年2月25日及2020年5月19日分别支付的100,000元总计300,000元用以冲抵2020年7月31日前的水电费，该日前的水电费已结清。双方另确认2018年6月1日至2020年8月31日期间的正常租金应为9,079,375元，减去(2018)沪0110民初21271号民事判决书判决减免的250,000元租金以及疫情期间上海市轮渡有限公司为原告减免的456,249.99元租金，该期间被告方实际应付租金总额为8,373,125.01元，该金额减去被告方已付的5,303,750元租金，加上(2018)沪0110民初21271号民事判决书确认的40,000元律师费，再加上2020年9月1日至2020年9月16日租金184,000元，被告方欠付原告截至2020年9月16日止的租金总计为3,293,373.03元。就1,000,000元租赁保证金，双方均同意在本案中冲抵被告方欠付租金。双方另同意若解除合同，原告补贴被告方装修费1,000,000元。为本案诉讼，原告聘请律师花费律师费200,000元。本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中原告作为系争房屋承租人与两被告分别签订《房屋租赁合同》及《租赁协议》，此系双方真实意思表示，双方均应按照合同约定全面履行合同义务。合同约定，被告方应于每季度首月10日前支付该季度租金，(2018)沪0110民初21271号民事判决已阐明被告方在第二期租金支付的延迟尚可归责于外部客观因素，但之后自第三期租金开始被告方仍存在迟延支付行为。被告辩称系因市政修路导致的经营困难所致，然根据双方陈述，修路开始于合同签订之前，被告此项辩称，无法律及合同依据，本院难以采纳。从双方认可的支付情况看，至2020年11月30日，被告方支付的每期租金中的每一笔钱款至少逾期200日。合同约定被告四衢公司逾期支付租金或其他费用累计超过3个月的,原告有权书面通知解除合同，因此原告于2020年9月14日向被告方发送的解除合同律师函系原告合法行使合同解除权，故就原告主张的租赁合同于被告四衢公司、枕江楼公司收函之日起解除，本院依法予以确认。关于合同解除后的法律后果，原告要求被告四衢公司、枕江楼公司腾退房屋，符合约定，予以支持。双方就被告方欠付的截至合同解除日即2020年9月16日止的租金3,293,373.03元无异议，本院予以确认。该欠款首先由租赁保证金1,000,000元予以抵扣。就合同解除后的房屋占用费，原告主张标准过高，本院调整至按同期月租金349,792元计算至被告方实际腾退房屋为止。就原告主张的被告方逾期支付租金的违约金，被告方就各期应付金额、实付金额、付款日期及逾期天数均无异议，仅就原告主张的年利率24%的标准提出异议，本院认为，被告辩称的按年利率15.4%计算尚属合理，予以采纳。就被告辩称2020年8月28日后未再支付租金系账户被查封所致，被告的逾期支付行为早已存在，该辩称并无依据，不予采纳。经核算，截至2020年11月30日止的逾期支付租金的违约金为755,576元。自2020年12月1日起，则按未付租金3,293,373.03元为基数，以年利率15.4%计算至实际清偿日止。关于合同解除的违约金，原告现主张标准过高，本院根据合同履行期限、剩余期限、被告方违约导致合同解除、被告方现仍占用系争房屋等因素，酌情确定违约金约为目前三个月租金即1,050,000元。双方就2020年8月1日至2020年11月30日止欠付的水、电费金额无异议，本院予以准许。就律师费，本案讼争源于被告方的违约行为，且符合合同约定，本院根据案情、市场行情等就原告该项诉请酌情予以支持，确定金额为100,000元。三被告就原告主张的三被告承担责任方式无异议，本院予以确认。原、被告间另就合同解除后由原告补贴被告方装修费1,000,000元达成一致意见，本院亦予以准许。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第二百一十二条之规定，判决如下：一、原告上海晶易实业有限公司与被告上海四衢实业有限公司签订的《房屋租赁合同》、原告上海晶易实业有限公司与被告上海枕江楼餐饮服务有限公司签订的《租赁协议》于2020年9月16日解除，被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起一个月内腾退上海市杨浦区丹东路XXX号房屋并返还原告上海晶易实业有限公司；二、被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司截至2020年9月16日止的欠付租金2,293,373.03元(已抵扣租赁保证金1,000,000元)；三、被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司自2020年9月17日起至实际返还房屋之日止按月租金349,792元计算的房屋占用费；四、被告上海四衢实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司至2020年11月30日止的逾期支付租金的违约金755,576元五、被告上海四衢实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司按欠付租金总额3,293,373.03元为基数，自2020年12月1日起，按照年利率15.4%计算的逾期支付租金的违约金；六、被告上海四衢实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司租赁合同解除违约金1,050,000元；七、被告上海四衢实业有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司自2020年8月1日至2020年11月30日止的水、电费147,875.92元；八.被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告上海晶易实业有限公司律师费100,000元；九、被告张增磊对上述被告上海四衢实业有限公司的债务承担连带责任；十、准原告上海晶易实业有限公司于被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司返还房屋之日起十日向被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司支付装修费1,000,000元。当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费121,609元，由原告上海晶易实业有限公司负担79,046元，被告上海四衢实业有限公司、上海枕江楼餐饮服务有限公司、张增磊负担42,563元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审判员  沈佩鸥二〇二一年四月十四日书记员  罗奇芳附：相关法律条文一、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条......民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。......二、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第二百一十二条租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。