广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终69号上诉人（原审原告）：钟章据，男，1966年1月4日出生，住广东省阳江市江城区。委托诉讼代理人：陈达照，广东迅恒（阳西）律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：杜银，女，1985年5月20日出生，住广东省阳江市阳东区。上诉人钟章据因与被上诉人杜银房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初3977号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。钟章据向一审法院起诉请求：一、判令解除钟章据与杜银于2017年7月22日签订的《商铺租赁合同》；二、判令杜银将位于阳江市江城区沿湖路国际花园A区××××商铺交还给钟章据；三、判令杜银支付的租赁保证金9000元归钟章据所有；四、判令杜银支付租金（该租金为自2020年2月1日起至杜银实际交回商铺给钟章据之日止的租金，其中2020年2月1日至2020年7月31日期间的租金按每月3500元计算，2020年8月1日起的租金按每月4000元计算）；五、判令杜银支付逾期支付租金的违约金（该违约金自2020年3月1日起计，以拖欠的租金为基数，按月利率2%计算至付清时止）；六、判令杜银支付水费427.25元和电费97.41元给钟章据；七、由杜银承担本案一切诉讼费用。一审法院判决：一、确认钟章据与杜银于2017年7月22签订的《商铺租赁合同》自2020年7月17日解除；二、限杜银自本判决发生法律效力之日起十日内支付租金17150元给钟章据；三、限杜银自本判决发生法律效力之日起十日内支付钟章据违约金（从2020年3月1日起至2020年7月17日止的违约金为1038元；从2020年7月18日起的违约金，以所欠的租金17150元为基数，按月利率2%计算至杜银实际给付之日止）；四、限杜银自本判决发生法律效力之日起十日内支付水费427.25元和电费97.41元给钟章据；五、限钟章据自本判决发生法律效力之日起十日内退还保证金9000元给杜银；六、驳回钟章据的其他诉讼请求。具体认定的事实和理由详见一审判决。钟章据上诉请求：一、撤销(2020)粤1702民初3977号民事判决第二项判决主文，依法改判杜银支付租金19483元给钟章据；二、撤销(2020)粤1702民初3977号民事判决第三项判决主文，依法改判杜银支付拖欠租金的违约金（从2020年3月1日起至2020年7月17日止的违约金为1282元；从2020年7月18日起的违约金，以所欠的租金19483元为基数，按月利率2%计算至杜银实际给付之日止）给钟章据；三、撤销(2020)粤1702民初3977号民事判决第五项判决主文，依法改判杜银支付的租赁保证金9000元归钟章据所有；四、由杜银承担本案一、二审的全部诉讼费用。主要事实与理由：一、杜银逾期交付2020年2月份租金，违约在先，钟章据有权行使先履行抗辩权，由此产生的损失应由杜银承担。一审判决扣减涉案商铺上锁期间20日的租金不当，杜银应当全额支付2020年2月份租金3500元给钟章据。二、鉴于杜银应全额支付2020年2月份租金3500元，该租金计算至2020年7月17日的违约金应为324元（3500元×2%÷30天×139天）而非一审认定的108元。且计算上2月份的全额租金后，杜银共计拖欠租金19483元，应以此基数按月利率2%计算自2020年7月18日起至杜银实际给付之日止的违约金。一审判决以扣除锁门期间的租金后的租金总额17150元计算违约金不当，应予以纠正。三、杜银对于租赁合同解除负有全部过错责任，钟章据有权没收杜银支付的租赁保证金9000元，一审法院将杜银逾期交租的违约责任与因杜银过错解除合同所产生的违约责任混淆一体，认定事实不清，适用法律错误。四、杜银并没有就租赁保证金9000元提出反诉，一审法院在本案直接判决钟章据退还租赁保证金9000元给杜银于法无据，违反不告不理原则，应予以纠正。综上所述，一审判决认定事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法审理，支持钟章据的上诉请求。杜银辩称：杜银一直都按期交租，但国家因新冠肺炎疫情自2020年春节开始实行出行管制，这对杜银的生意造成较大影响。为此杜银向钟章据提出延迟交租的请求，但钟章据非但不同意，还打电话骂杜银，并于2月4日前对涉案商铺进行锁门，使杜银无法正常营业，一审扣除钟章据锁门期间的租金费用并无不当。因杜银不是故意违约，保证金和押金应该退回给杜银。综上，请二审法院驳回钟章据上诉，维持原判。二审期间双方未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，《商铺租赁合同》约定“乙方须于每月26号至30号之间缴清租金，如乙方五天内不缴付租金，每逾期一天按租金的5%加收滞纳金并解除租赁合同，没收乙方全部保证金，不得归还，并有权追回欠款”，双方对2020年2月之前的租金交付无异议。再查明，2020年1月23日，受新型冠状病毒疫情影响，广东省启动重大突发公共卫生事件一级响应；1月24日，阳江市成立全市防控新型冠状病毒感染的肺炎疫情工作领导小组，层层部署各项疫情防控措施，全市进入战备状态；1月25日，阳江有确诊输入性病例出现，市防控疫情工作领导小组部署各层级广泛发动群众联防联治，全力遏制疫情扩散蔓延；1月26日，市卫健局、市疾病预防控制中心联合发出《致广大阳江市民的一封信》，号召市民最大程度减少出行，众志成城抗击疫情；1月27日，全市各大景区景点和文化娱乐场所关闭，《阳江日报》报道“市区外出人群减少，街道、公园等车流、人流大幅下降”；1月28日，国务院办公厅发布通知，将春节假期延长至2月2日农历正月初九，各地大专院校、中小学、幼儿园推迟开学；1月31日，《阳江日报》报道“市区百利、新达城等处对商户实行15天租金减半，东汇城、君怡广场等处也计划限期降低商户租金”。本院认为，本案的争议焦点是：一、一审不予支持钟章据20天锁门期间的租金2333元和相应的违约金是否正确；二、一审不予支持钟章据没收9000元保证金的请求是否正确。关于钟章据请求不予扣减锁门期间的租金、全额支付拖欠租金的问题。本院认为，钟章据与杜银于2017年7月22日签订的《商铺租赁合同》是双方当事人真实意思表示，且不违反国家强制性规定，应为合法有效，对双方当事人有同等约束力。在争议发生之前，杜银均按照合同约定履行租金交付义务，合同履行记录良好。至2020年1月26日至30日缴纳2月份租金的缴款期内，阳江市进入新冠疫情特别防控期。为全力防范疫情蔓延，全市市民响应市委市政府号召减少不必要出行，外出人流大幅减少，出现了杜银在订立合同之初无法预见的、不属于商业风险的重大变化。杜银参照其他商户被业主限期减租的做法，向钟章据提出协商延迟交租的意见。双方应秉着诚实守信、友好协商的态度协商解决新问题，而钟章据未能考虑到不可抗力给杜银带来的不公结果，态度生硬地拒绝协商，并于2月4日直接将涉案商铺上锁，致使杜银脱离对商铺及铺内自有物品的管控。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》第二十六条规定，“合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除”，《中华人民共和国民法典》第五百三十三条更进一步明确规定，“合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同”。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第四条之“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理”的规定，本院认为，本案中，杜银根据情势变化主动提出协商请求，钟章据既未正面、友好地回应杜银的协商请求，又在逾期支付租金时间较短的的期限内，在毫无预警、通知的情况下将商铺上锁，致使杜银无法继续利用涉案商铺经营和支配铺内自有物品，其行为与诚实信用原则和公平原则相背，也超出了行使先履行抗辩权的合理限度，对2月份锁门期间的租金损失应承担相应的过错责任。一审扣除2月份上锁期间租金，不予支持钟章据的全额支付请求，并无不当，本院予以维持。钟章据辩称其锁门行为是行使先履行抗辩权，但先履行抗辩权的行使应基于稳定的合同状态之下，当合同出现不可抗力等情势变更事由时，其合同履行呈现待定状态，可能因为协商而变更合同内容，也可能因为协商不成而继续履行原合同或解除合同，在合理协商期限内，包括先后履行顺序在内的合同内容不具备稳定性，先履行一方亦缺乏对其迟延履行行为的后果的合理预见，此时不当行使先履行抗辩权并不利于稳定合同关系和确保交易安全。因此，钟章据请求全额支付2月份租金及计付违约金的上诉理据不足，本院不予支持。关于钟章据请求没收杜银9000元保证金的问题。本院认为，《商铺租赁合同》约定“在租赁期间，乙方违约退租，甲方有权没收乙方全部保证金，不得归还”。该9000元保证金实质上是为督促双方履行合约而设定的履约定金，该条款约定实质上是没收定金罚则。不论是定金罚则还是另行约定的违约金计算条款，均是合同预先约定的、在一方违约的情形下应当向对方作出的补偿性给付，对合同履行起到一定的保障作用，二者功能互通。因此，为避免义务人因同一行为承受两种不同的不利后果，原《中华人民共和国合同法》第一百一十六条明确规定“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款”，二者只能择其一而适用。一审判决支持钟章据有关“按月利率2%计算违约金”的请求并不予支持其“没收保证金”请求的处理结果符合法律规定，本院予以维持。钟章据的该请求理据不足，本院不予支持。另关于一审径行判决钟章据返还保证金给杜银的判项是否合法问题，本院认为，钟章据在一审起诉请求解除合同，双方已在一审期间正式解除了合同，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条之“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”的规定，一审在杜银明确抗辩提出退还保证金的前提下，在判决双方解除合同的同时判令钟章据退还保证金给杜银，是依法确认合同解除后的相关恢复原状效力的体现，并无不当。因此，钟章据上诉请求没收杜银保证金理据不足，本院不予支持。综上所述，钟章据的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费89元，由上诉人钟章据负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 徐娟娟审 判 员 施震宇二〇二一年四月十二日法官助理 李凤霞书 记 员 冯梅瑰附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国合同法》：第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。第一百一十六条当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。最高人民法院《关于适用若干问题的解释(二)》：第二十六条合同成立以后客观情况发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于一方当事人明显不公平或者不能实现合同目的，当事人请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当根据公平原则，并结合案件的实际情况确定是否变更或者解除。《中华人民共和国民法典》：第五百三十三条合同成立后，合同的基础条件发生了当事人在订立合同时无法预见的、不属于商业风险的重大变化，继续履行合同对于当事人一方明显不公平的，受不利影响的当事人可以与对方重新协商；在合理期限内协商不成的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构变更或者解除合同。人民法院或者仲裁机构应当结合案件的实际情况，根据公平原则变更或者解除合同。《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》：第四条民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，当时的法律、司法解释仅有原则性规定而民法典有具体规定的，适用当时的法律、司法解释的规定，但是可以依据民法典具体规定进行裁判说理。