贵州省都匀市人民法院民 事 判 决 书（2021）黔2701民初639号原告（反诉被告）：赵苏慧，女，住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：马琳，系贵州契正律师事务所律师。被告（反诉原告）：白万榜，男，户籍住址贵州省荔波县，现住贵州省都匀市。委托诉讼代理人：白顺欢，男，住贵州省荔波县。（系被告白万榜之弟）原告赵苏慧诉被告白万榜租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月22日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告赵苏慧及其委托诉讼代理人马琳、被告白万榜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告赵苏慧向本院提出诉讼请求：1.依法解除《门面租赁合同》；2.判令被告支付原告从2019年10月15日起至2020年10月15日止的所欠门面租金40000元，利息2613.33元。支付原告从2020年10月16日起至2021年4月14日止的门面租金109709.6元。总诉讼标的为152322.93元；3.诉讼费用由被告承担。事实与理由：2018年4月15日，原告为甲方、被告为乙方在平等自愿、协商一致的基础上签订了《门面租赁合同》一份。《门面租赁合同》约定，甲方同意将位于贵州省都匀市（组团）第一层商铺：Ｄ2-47号、Ｂ2-29号、Ｄ2-72号、Ｄ2-15Ａ号、Ｄ2-15Ｂ号（该商铺具体地址以房产证中标示为准）租给乙方作为经营使用，出租商铺的建筑面积大约300平方米。租赁期限为三年，时间自2018年4月15日起至2021年4月14日止。每年租金为人民币220000元，租金按半年支付，乙方在签订本合同之日一次性付清半年房租，以后每半年提前10天一次性付半年租金。为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳人民币20000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）。乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动。除此之外，《门面租赁合同》还约定了乙方迟延交付房租超过10天的可以解除合同的情形以及在履行合同中发生争议的，任何一方均可向商铺所在地人民法院提起诉讼等条款。门面交付被告使用后，被告如期支付了第一年的门面租金，但第二年（2019年10月15日起至2020年10月15日止）的门面租金，被告以生意不好为由再加上疫情的影响，一直拖欠原告的门面租金。在原告多次追讨下，被告于2020年10月11日亲自书写《欠条》一份，约定所欠的第二年门面租金应于2020年11月1日之前付清，否则强制关店面并走法律程序或拿车牌为贵Ｊ×××××车子抵押。2020年11月1日到期后，被告仅支付部分门面租金再减疫情优惠15000元之后，被告还尚欠40000元至今未支付。2020年12月31日，原告再次与被告追讨门面租金，但被告总是以不正当的理由拒绝支付，同时明确表示门面只租赁到2020年12月31日止，要求原告宽限几日被告自行将自己的商品搬出，原告要求被告先支付所欠门面租金才能将商品搬出，但被告横蛮不讲理。由于被告多次违反先付租金后使用的约定，又根据被告2020年10月11日《欠条》中关于逾期支付欠款强制关店的约定，原告一气之下，购买一把大锁将被告所租的门面大门锁死，同时，被告的店员也在大门上加了一把锁。虽然门面租赁期限尚差3个月届满，但被告到目前为止，尚欠第二年租金40000元，第三年的门面租金（2020年10月15日起至2021年4月14日止）一分未付，由于被告多次欠交门面租金的违约行为，导致该合同目的无法实现。为维护原告的合法权益，特依法起诉，恳请支持原告诉求。被告白万榜辩称：1.2020年12月31日双方已解除合同，之后的租金诉请理由不能成立，请法庭不予支持；2.所欠租金40000元和2020年10月16日至2020年12月31日的租金，已为答辩人的反诉请求所吞并，答辩人不应再向其支付租金；3.请法庭支持答辩人的反诉请求。在审理过程中，反诉原告白万榜向本院提出反诉请求：1.判令被反诉人立即退还反诉人多交的租金70000元；2.判令被反诉人退还强行扣押反诉人的全部商品及与营业相关的财产和资料并赔偿损失100000元；3.本诉及反诉的诉讼费均由被反诉人承担。事实和理由：在双方洽谈租赁房屋之时，反诉人询问该房有多少个平方，被反诉人说有“300个平方”，反诉人问“真有300个平方吗。”被反诉人说：“保证有300个平方，签合同时我给房产证给你看。”签合同那天，反诉人要看房产证，被反诉人却说，房产证抵押在银行，过几天她去要来给我，并再三保证该房绝不少于300个平方米。后来我又问她房产证要来没有，她说银行不给拿来，并再三保证有300个平方米，绝不骗我。反诉人见她不像讲假话的人，就相信了她，也就不再追要房产证了。2020年12月初，相关部门贴出了《关于云都广场存在违规改扩造商铺违法违规行为的通告》，然后反诉人又找到被反诉人请她把房产证拿来给反诉人看，被反诉人仍然找借口没有给反诉人看，这时，反诉人对被反诉人起了疑心，就到别人处找到了被反诉人的购房合同，经计算，该房不足300平方米，套内面积是213.79平方米，加上公摊也只有264.21平方米，按264.21平方米计价，反诉人多付被反诉人租金141354元整。现反诉人仅要求被反诉人返还70000元，已很对得起被反诉人了。面积真象被揭穿后，被反诉人则一反诚信常态，2020年12月31日，被反诉人提出终止租赁合同，反诉人也同意，正着手把铺内物品搬出，被反诉人把门面用锁锁住，不准反诉人搬走自己的物品，从而造成反诉人的损失。租赁商铺内的物品，除了商品外还有经营所用电脑、客户资料等物品，现反诉人诉请的赔偿仅商品销售收入损失的赔偿，如返还之时还发现其它损失，将另案主张权利。综上所述，被反诉人明知自己的门面没有300个平方米，而假称有300平方米，违反了诚实信用的民事活动原则，终止租赁合同之后，不准许反诉人拿走自己的物品，侵犯了反诉人的合法权利，造成反诉人损失。为此，特诉请支持反诉人的反诉请求。反诉被告赵苏慧辩称：1.房屋是以5个商铺门面计价并非以平方面积计价，反诉被告没有多收反诉原告白万榜租金的情形。依据《门面租赁合同》第一条租赁范围及用途的约定，“甲方同意将位于贵州省都匀市（组团）第一层商铺Ｄ2-47号、Ｂ2-29号、Ｄ2-72号、Ｄ2-15Ａ号、Ｄ2-15Ｂ号（该商铺具体地址以房产证中标示为准）租给乙方作为经营使用，出租商铺的建筑面积大约300平方米。其计价方式是以房屋商铺门面为单位，5个商铺门面的租赁费每年为220000元，非以平方面积为单位计价。其次，出租商铺门面的建筑面积大约300平方米。这大约300平方米，有可能大于或者等于300平方米，也可能小于或者等于300平方米，这大约300平方米是不确定性的，只有5个商铺门面是具有确定性。因此，反诉原告白万榜宣称按照平方面积计价的认识是错误的。本案中不存在多收租金的情形。2.反诉被告没有强行扣押也没有任何权利强行扣押反诉原告的全部商品以及营业相关的财产和资料，也没有造成反诉原告任何经济损失。2020年12月31日，反诉被告再次与反诉原告追讨门面租金，但反诉原告总是以不正当的理由拒绝支付，同时明确表示门面只租赁到2020年12月31日止，要求反诉被告宽限几日，反诉原告自行将自己的商品搬出，反诉被告要求反诉原告先支付所欠门面租金才能将商品搬出之后，但反诉原告横蛮不讲理。反诉被告一气之下，购买一把大锁将反诉原告所租的门面大门锁死，同时，反诉原告的店员也在大门上加了一把锁。至今，门面里的商品没有发生任何损毁，也没有造成反诉原告任何经济损失。反诉被告锁门，是由于反诉原告多次违反先付租金后使用的约定。按照法律规定，有约定按照约定，没有约定就按照法定的原则进行。锁门这一行为，并不是强行扣押反诉原告的全部商品以及营业相关的财产和资料，而是根据反诉原告2020年10月11日《欠条》中关于逾期支付欠款强制关店的约定。因此在这一问题上，反诉被告没有任何侵权过错行为。综上，反诉原告白万榜的诉求，无事实依据和法律依据，请求驳回反诉原告白万榜的诉讼请求。经审理，本院确认以下事实：2018年4月15日，原告赵苏慧（甲方）与被告白万榜（乙方）签订《门面租赁合同》，约定：甲方将位于贵州省都匀市（组团）第一层商铺：Ｄ2-47号、Ｂ2-29号、Ｄ2-72号、Ｄ2-15Ａ号、Ｄ2-15Ｂ号（该商铺具体地址以房产证中标示为准）租给乙方作为经营使用，出租商铺的建筑面积大约300㎡；租赁期限为三年，自2018年4月15日起至2021年4月14日止；每年租金为人民币220000元，租金按半年支付，乙方在签订本合同之日一次性付清半年房租，以后每半年提前10天一次性付半年租金，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证；为确保出租房屋设施完好以及租期内相关费用如期结算，乙方在签订本合同之日交纳20000元作为房屋使用保证金。待合同期满后乙方付清本应交纳的所有费用后，甲方应将保证金全额退还给乙方（保证金不计算利息）；乙方应按合同的规定，按时支付租金及其它各项费用，且合法使用房屋，不得从事违法乱纪活动；本合同除发生下列情形外，合同期内完全有效，不得单方解除：1.租赁期届满；2.因乙方过错严重造成房屋毁损的；3.出现不可抗力造成房屋毁损的；4.政府强制征收或拆除该房屋的；5.乙方迟延交付房租超过10天的。任何一方因违约造成终止合同的应向对方赔偿合同总值的50%违约金，并赔偿其他的一切损失和费用。合同签订后，该门面交付被告使用，被告如期支付了第一年的门面租金。自2019年10月15日起，被告因拖欠门面租金，于2020年10月11日向原告出具书面《欠款》单一份，载明：“本人欠赵苏慧门面租金2019年10月15日—2020年10月15日租金为贰拾万／年，已付壹万伍仟元整，减去疫情优惠壹万伍元，应付壹拾万陆仟元（176000元），于2020年11月1日之前付清，否则强制关店面，并走法律程序。或拿车牌为贵Ｊ×××××车子抵押。欠款人：白万榜2020年10月11日138××××5571”。之后，被告陆续向原告支付租金，最后一笔租金的付款时间为2020年12月17日，共计支付原告租金136000元，尚欠40000元至今未付。2020年12月31日，原告再次到被告租赁的门面催讨租金未果，遂于当日将被告所租赁的门面上锁（共两把），被告店员经请示被告后也在大门上加了一把锁。后原告向本院起诉，提出如前诉请。诉讼中，被告提出反诉请求。庭审中，被告同意解除合同。本院认为，原、被告签订的《门面租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、法规的强制性规定，合同依法成立有效，对双方当事人具有法律约束力，合同各方应依约履行各自的义务。一、关于本诉部分：原、被告双方对解除合同无异议，本院予以确认。被告因拖欠原告2019年10月15日—2020年10月15日期间的门面租金，向原告出具书面的《欠款》单据，确认尚欠176000元租金于2020年11月1日之前付清，其于2020年12月17日止共计支付原告租金为136000元，剩余40000元至今未付，故被告应继续履行支付40000元租金的义务。关于40000元租金产生的利息，原告主张从2020年10月16日起至2021年1月22日止，按照年利率24%计付，鉴于双方合同对违约金有约定，被告应当承担逾期付款的违约责任，结合本案实际，应从2020年11月2日起至2021年1月22日止，按照一年期贷款市场报价利率四倍计付为1383.89元（40000×82天×15.4%年利率）。关于2020年10月16日至2021年4月14日期间的租金，分为两个部分，第一部分2020年10月16日至2020年12月31日共计76天，结合《欠款》上的约定，按照20万元/年计算，租金为41643.84元（20万元/年÷365天×76天）；第二部分2021年1月1日至2021年4月14日共计103天，【双方合同约定的到期时间为2021年4月14日，未对提前解除合同作出约定，原告于2020年12月31日对门面上锁，导致被告无法经营，但原告上锁是基于被告逾期付款及被告的自我承诺，且门面双方都加有锁具，门面亦尚未完全在原告的控制之中，对该期间的租金应各自承担一半，双方于庭审中也一致同意解除合同，租金计算至2021年4月14日符合双方合同约定，故该期间的租金被告承担28219.18元（20万元/年÷365天×103天÷2）。另，抵扣被告的20000元保证金后，被告实际支付原告的款项为91246.91元（40000元+1383.89元+41643.84元+28219.18元－20000元）。二、关于反诉部分：被告主张双方签订的《门面租赁合同》，计价方式应该按照面积计算而非间数计算，涉案门面5间不足300平方米，实际为264.21平方米，故应该退还多交的租金70000元，而双方《门面租赁合同》第一条租赁范围及用途明确：“甲方将位于贵州省都匀市（组团）第一层商铺：Ｄ2-47号、Ｂ2-29号、Ｄ2-72号、Ｄ2-15Ａ号、Ｄ2-15Ｂ号（该商铺具体地址以房产证中标示为准），在良好及可租赁的状态下租给乙方作为经营使用，出租商铺的建筑面积大约300㎡。”第三条租金、保证金明确：“每年租金为人民币220000元，租金按半年支付，乙方在签订本合同之日一次性付清半年房租，以后每半年提前10天一次性付半年租金，甲方在收到租金后应当给乙方收费凭证。”合同未具体明确计价方式按照面积计算。第十一条明确：“本合同未尽事项，经甲、乙双方协商一致，可订立补充条款。……”被告在履行合同过程中，如认为合同存在分歧需要补充完善的，可提出订立补充条款，但被告一直未予提出且已经按照合同履行给付租金，故被告主张退还多交的70000元租金，本院不予支持。关于被告主张退还强行扣押的全部商品及与营业相关的财产和资料并赔偿损失100000元，因被告未提供相应证据予以证明，故本院不予支持。综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、解除原告赵苏慧与被告白万榜签订的《门面租赁合同》；二、被告白万榜于本判决生效之日起五日内支付原告赵苏慧门面租金及利息共计91246.91元；三、驳回原告赵苏慧的其他诉讼请求；四、驳回反诉原告白万榜的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉受理费1673元，由原告赵苏慧负担670元，被告白万榜负担1003元；反诉受理费1850元，由反诉原告白万榜负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省黔南布依族苗族自治州中级人民法院。审判员  赵华祥二〇二一年四月二十八日书记员  胡自冰