贵州省贵阳市南明区人民法院民 事 判 决 书（2020）黔0102民初15143号原告：陈剑锐，男，1974年9月13日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：张凌，贵州玉顺律师事务所律师（特别代理）。被告：杨娜，女，1984年2月17日出生，汉族，住贵阳市云岩区。原告陈剑锐与被告杨娜房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年11月20日立案受理，经审理后于2020年4月24日作出（2019）黔0102民初16249号民事判决书，原告对判决不服提起上诉，贵阳市中级人民法院经审查后认为事实不清，于2020年9月9日作出（2020）黔01民终6333号民事裁定书，裁定撤销原判发回重审。本院于2020年10月13日立案受理后，依法适用普通程序，另行组成合议庭公开开庭进行了审理。原告陈剑锐及委托代理人张凌到庭参加诉讼。被告杨娜经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告陈剑锐向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告签订的《贵阳存量房买卖合同》及《补充合同》；2、判令被告归还原告已支付的房款495000元并支付利息；3、被告支付违约金99000元；4、诉讼费由被告承担。事实与理由，2018年1月17日，原告通过中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司居间介绍与被告签订《贵阳存量房屋买卖合同》及《补充协议》，向被告购买位于贵阳市南明区房屋，建筑面积131.16平方米，房屋成交价格1145000元。合同及补充协议签订后，原告依约向被告支付了定金30000元及购房款465000元。但被告并未按合同约定与原告办理交房及过户手续，同时原告发现被告出卖的房屋已被法院查封，导致原告的合同目的不能实现。为维护原告的合法权益，故向法院起诉。被告杨娜未提出答辩意见。本案经本院审理认定事实如下：位于贵阳市南明区房屋一套，系被告杨娜所有，并于2017年3月1日办理了房屋所有权证。2018年1月17日，原告陈剑锐经中铁建（北京）物业管理有限公司贵阳分公司中介与被告杨娜签订《贵阳存量房屋买卖合同》、《居间服务合同》、《过户、按揭代理合同》及《补充协议》各一份，在《贵阳存量房屋买卖合同》中双方约定，被告将其上述房屋以1145000元的价格出卖给原告。原告在签订合同的同时支付定金30000元。出卖人违约的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，并按照央行现行存款利率付给利息，并按买受人累计已付房款和中介费的1倍支付违约金。在《补充协议》中双方约定，原告于2018年1月17日支付定金30000元，并于2018年3月15日前将第二笔购房款465000元通过建委监管的方式支付给被告。因出卖的房屋有抵押，被告应于2018年4月15日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，被告最迟应于2018年5月30日前办理完毕解除抵押登记手续。原告于产权过户后拿到新产权将第三笔购房款630000元通过贷款银行向被告支付。双方应于2018年3月20日前共同前往贷款机构办理商业贷款，拟贷款630000元。双方同意在2018年6月30日前，共同办理房屋转移登记手续。双方任何一方逾期履行本补充协议约定的义务的，每逾期一日，违约方需按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。涉案房屋被查封或限制转让，导致原告无法取得房屋所有权的，被告构成根本违约。原告有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同。原告已付首付款后，被告出现根本违约的，被告应在违约行为发生之日起15日内，退还原告付给被告的全部款项并以已付房款的20%向原告支付违约金。原告逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过30日的，亦构成根本违约。上述合同及补充协议签订的当日，原告通过银行转账方式向被告支付了购房定金30000元。被告收款后给原告出具了收条。同年3月23日，原告又通过银行转账方式向被告支付了第二期首付款465000元，被告收款后也给原告出具了收条。此后，双方并未按约定按时完成涉案房屋的贷款手续，被告也未履行与原告办理产权过户登记的义务，亦未将房屋交付原告使用。2018年8月，原告曾向本院起诉被告及第三人中铁建物业管理有限公司贵阳分公司、中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行，请求：1、判令被告继续履行合同及补充协议；2、判令被告支付原告违约金；3、诉讼费由被告承担。后原告变更诉讼请求为：1、判令被告将房屋过户到原告名下；2、判令第三人中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行立即解除涉案房屋的他项权利登记，并由该行与被告共同赔偿原告违约金。同年12月29日，本院作出（2018）黔0102民初8414号民事裁定书，以涉案房屋在2018年8月23日被法院查封为由，裁定驳回了原告的起诉。现原告再次起诉来院，提出如前诉请。另查，被告杨娜于2014年将涉案房屋抵押给中国工商银行股份有限公司贵阳云岩支行。2017年3月至2017年4月，被告杨娜又将该房屋抵押给王中元。另涉案房屋于2018年9月和2019年10月曾多次被本院及贵阳市观山湖区人民法院查封，现涉案房屋仍处于抵押和查封状态。上述事实，有当事人的陈述、原告提交的身份证、《贵阳存量房屋买卖合同》、《补充协议》、《居间服务合同》、《过户、按揭贷款合同》、法院裁定书、收条、银行交易明细、房屋查询信息等证据在卷佐证，复经庭审质证核实，予以确认。本院认为，依法成立的合同受法律保护。本案中，原告与被告签订的《贵阳存量房屋买卖合同》、《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容上不违反国家法律、行政法规的禁止性规定，故系合法、有效的。合同签订后，原告依约履行了向被告支付购房款的义务，但因涉案房屋被法院查封不能办理过户登记，导致原告的合同目的不能实现。现原告主张解除与被告签订的房屋买卖合同及补充协议，于法有据，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”之规定，原告主张被告退还已支付的购房款495,000元，有事实及法律依据，本院予以支持。关于原告主张利息及违约金，因双方在补充协议中第四条同时约定了违约方按日向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金，以及按已付房款20%支付违约金，被告的违约行为均符合上述两种情形，不论是利息还是违约金都是因违约给守约方造成经济损失的赔偿形式，根据《中华人民共和国合同法》第一百四十四条：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”及《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。之规定，现原告根据上述协议约定同时主张利息和违约金明显过高，本院予以调整为已支付房款的30%即148,500元。诉讼中，被告经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭，视为放弃答辩权，由此产生的法律后果由其自行承担。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于适用《》若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，缺席判决如下：解除原告陈剑锐与被告杨娜于2018年1月17日签订的《贵阳存量房屋买卖合同》及《补充协议》；被告杨娜于本判决书生效后十日内归还原告陈剑锐已支付的购房款495,000元。被告杨娜于本判决书生效后十日内支付原告陈剑锐违约金148,500元。驳回原告陈剑锐的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。诉讼费5,901元，保全费5,000元，由被告杨娜承担。（该款原告已预交，被告在支付上述款项时一并支付）如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。审 判 长  张丹丹人民陪审员  罗 旻人民陪审员  贾 丹二〇二一年四月十二日法官 助理  罗秋平书 记 员  邹 列