上海市黄浦区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0101民初26760号原告：俞志成，女，1961年9月29日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市闵行区。原告：陈景丘，男，1963年4月9日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。委托诉讼代理人：张丽娜，女，1962年10月20日出生，汉族，住上海市黄浦区。原告：刘合芬，女，1942年12月6日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市徐汇区。原告：赵英芳，女，1950年12月14日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住上海市黄浦区。原告：宋亚芒，男，1955年10月12日出生，汉族，户籍地上海市黄浦区，住浙江省平湖市。被告：赵馨，女，1978年12月4日出生，汉族，户籍地北京市，住上海市浦东新区。委托诉讼代理人：单力，男，1976年2月7日出生，汉族，户籍地上海市浦东新区，住上海市浦东新区。原告俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒与被告赵馨房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告俞志成、刘合芬、赵英芳、宋亚芒，原告陈景丘的委托诉讼代理人张丽娜，被告的委托诉讼代理人单力到庭参加诉讼。本案现已审理终结。俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒向本院提出诉讼请求：1.判令被告关于上海市泰康路XXX弄XXX号(北)房屋租赁合同的违约责任;2.判令被告因违约双方签订的租赁合同条款，原告在9月3日解除双方合同;3.判令被告赔偿五原告违约金100,000元；4.判令被告赔偿五原告赔偿金90,000元；5.判令被告赔偿五原告给予的经营空窗期49,500元；6.判令被告付清五原告自2020年3月15日起至2020年9月3日拖欠的房屋租金253,500元。诉讼中，五原告变更诉请为：1.判令双方签订的租赁合同于2020年9月3日解除；2.判令被告支付擅自解除合同的违约金100,000元；3.判令被告在五原告处的押金90,000元作为赔偿金不予返还；4.判令被告赔偿五原告给予的自2018年5月11日起至2018年6月14日止的空窗期租金49,500元;5.判令被告支付拖欠的2020年3月15日至2020年9月3日的租金253,500元(按照每月租金45,000元的标准计算)。事实与理由：原、被告双方于2018年5月11日签订了关于上海市泰康路XXX弄XXX号(北)房屋(以下简称系争房屋)的租赁合同，该房屋位于上海市黄浦区田子坊园区，原告为出租方，被告为承租方、经营者。原告出租房屋性质为经营使用。租赁期限自2018年6月15日起至2026年6月14日止。2020年3月15日是被告应支付五原告2020年4月至6月房屋租金的日期，但被告届时未履行支付行为。根据合同的约定，被告拖欠租金超过15天属严重违约，故被告已构成严重违约，被告需向原告支付违约金100,000元，并赔偿原告押金90,000元。原告当初同意给予被告空窗期33天是因被告与原告签订长达8年的合同，然被告自2018年6月15日起至2020年3月14日止仅租赁系争房屋不足2年，其违背自己的承诺，所以不应享有该免租期。鉴于被告已构成合同约定的违约方，所以原告于2020年9月3日解除与被告的合同，原告要求被告付清自2020年3月15日起至2020年9月3日止的租金253,500元。2020年发生的新冠肺炎疫情属不可抗力事件，政府对疫情提出短暂防控期，可能影响被告的经营，但该影响尚未达到合同目的不能实现的程度。防控结束后，租赁合同均可继续履行，合同目的可以实现。系争房屋无灭失、无破损、一切正常，被告可以经营，且田子坊园区恢复营业，原告也提出补救措施，减少被告的经济损失，防控期52天，原告在微信交流中给予被告免除每天租金的50%。但被告却以疫情为由，执意不履行合同，原告认为其已构成违约，必须承担违约赔偿。综上，原告为维护自身合法权益，特诉至法院，请求判如所请。赵馨辩称，被告是根据与原告签署的房屋租赁合同中第八条之规定解除合同，属约定解除，且原告也承认新冠疫情的发生属于不可抗力事件，所以并不存在违约事实，也不存在支付违约金之说。被告已于2020年2月14日书面通知原告解除租赁合同，并于2020年2月18日向法院递交了起诉状，所以合同的解除时间应遵从双方合同的约定，即上海市人民政府确定一级响应、田子坊区域封闭之时(2020年1月25日)。90,000元为房屋租赁押金，原告无权扣留该押金，应当返还给被告，对此被告已另案起诉。原告所述之经营空窗期实为双方签订租赁合同时约定的装修期，是双方在签订合同之时业已达成一致意见的、无附加条件的条款，原告提出此诉求毫无法律依据。被告于2020年2月14日书面通知原告解除合同，并于2020年2月18日递交了诉状。由于疫情期间，田子坊封闭式管理，直到2020年3月18日才开始每日限流开放，被告于2020年3月18日第一时间开始整理店内物品打包撤场，撤场期间还在门口遇到原告，并和原告进行了交谈。2020年3月22日，被告完全撤离系争房屋，对室内进行了清扫，并书面询问原告是把钥匙快递给原告还是原告来自取。原告于2020年4月21日才来拿钥匙，并在现场记录了水电数字并签字。被告认为，自不可抗力因素成立之后，被告未使用过系争房屋，并在有可能开始撤场的第一时间就开始了撤离，因此对于该房屋之后长期处于空关状态被告无责任。原告该诉求于情于理于法都没有依据。诉讼中，被告补充意见：因为被告平时都是和原告俞志成联系，其他原告只是在签订合同时才见面，所以被告认为原告俞志成是五原告的联系人。2020年2月14日，被告发微信给原告俞志成，要求解除合同。2020年3月18日，田子坊恢复开放。2020年3月21日，被告搬离。当日，被告发微信告知原告俞志成，要求办理交接手续，但原告俞志成一直没有回复，原告俞志成直到2020年4月21日才回复被告，所以被告在2020年4月22日才与五原告办理了房屋交接手续，双方均到场。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年5月11日，五原告与被告签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》，约定：五原告为出租方(甲方)，被告为承租方(乙方)；系争房屋整幢的租赁期限为2018年6月15日至2026年6月14日；月租金为45,000元(其中原告俞志成15,259元、原告陈景丘8,707元、原告刘合芬6,002元、原告赵英芳7,497元、原告宋亚芒7,535元)，每三个月支付一次，被告需提前10日现金或转账至原告指定账户；如被告无故拖欠租金，原告给予被告5天宽限期；双方在签订合同的同时，被告应向原告支付2个月的租金金额即90,000元作为押金，该押金在租赁期内不得充抵租金；租赁期内的水电煤等公用事业费用由被告按国家规定及时支付，不得拖欠；“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”；原告无故终止合同、擅自提价等以及被告拖欠租金超过15天属于严重违约，违约方需向对方支付违约金100,000元，并赔偿对方押金数额90,000元。该合同签订后，被告即通过银行转账方式向五原告分别支付3个月租金及上述押金。2019年12月8日，被告通过银行转账分别向五原告支付2019年12月15日至2020年3月14日的租金共计135,000元，其中向原告俞志成转账支付45,777元，向原告陈景丘转账支付26,121元，向原告刘合芬转账支付18,006元，向原告赵英芳转账支付22,491元，向原告宋亚芒转账支付22,605元。2020年1月24日，黄浦区田子坊地区管理办公室发出《田子坊景区暂停开放的紧急通知》，内容为：“按照公共卫生事件一级响应要求，针对新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控工作需要，为避免人员聚集引发交叉感染，保障市民朋友、游客群众健康，自2020年1月24日(除夕)晚22：00起，田子坊景区临时关闭。恢复开放时间另行通知。”2020年2月9日，被告发微信给原告俞志成，称：“……这次疫情影响严重，田子坊自1月25日就关闭了园区，目前还没有接到何时会重新开放的通知，我想请您召集一下其它几位房东，我们一起看一看怎么面对这个突发情况”。2月14日，原告俞志成微信被告：“你好：根据你所提的要求，已经与其他房东进行了商讨。总之发生这类事情都不愿看到。我们房东一致认为，随大流。但是你应该知道，我们都是把自己唯一的一间住房租借给你的。我们都是在外面租别人家住房的，每个月租金都在8-9千元，生活也是算着过的。疫情来了只能相互理解，我们只能为租客力所能及提供一些帮助，适当减掉一点，共同抗疫。所以与田子坊所有房东一样在停业期间(自停业布告起止日)按日减免租金50%。恢复后怎么办？也是随大流。希望你也能体谅我们这群小老百姓的苦衷，我们是的的确确的穷人啊。”当日，被告微信原告俞志成：“如果是这样的结果，我们只能按照合同第八条不可抗力即时终止合同，双方均无违约责任来办理了，并可以转发给其它几位”。当日，原告俞志成微信被告：“你好：昨天你电话跟我讲的话，我能理解，困难时期互相帮托，免租、减租我可以同意，但我一户也不能说了算，你也说过：你们几户首达成共识，如果达不成，拉你一起进群，我尽量与几户邻居沟通，把你的意思尽量淋漓尽致的陈述，达成以后回复你”。被告微信原告俞志成：“就怕其它人不明白，还以为是租户商家违约。在法律上来讲，此次绝对是不可抗力因素，这一点如果她们不能理解的话，那就真的没有办法了”。原告俞志成微信被告：“我会把你的意思，反复的与其它几户陈述。春天不会太远”。2020年3月16日，田子坊景区疫情防控工作领导小组发布《通知》，内容为：“根据上海市新型冠状病毒……领导小组办公室《关于进一步有序推动本市企业复工复市的通知》的精神以及上海……等要求，田子坊园区将于2020年3月18日(星期三)按照疫情防控要求限时限流有序开园。开园须知：1.……4.开园按防控要求，限时限流，开园限时10：00-17：00(16：00开始停止入园)，瞬时限流2500人……”。2020年3月23日，被告微信原告俞志成：“上次忘了问，门锁的钥匙是快递给你方便还是你过来拿方便，我一般五点前都在田子坊”。2020年4月21日，原告俞志成微信被告：“你好：我明天上午去田子坊，你可以把钥匙给我，同时把水、电、煤账结清，我估计10点30分到。”被告于当日回复原告俞志成：“好，明天10点半”。2020年4月22日，被告将系争房屋的钥匙交给原告。当日，原告宋亚芒与被告的丈夫单力在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名。又查明：2020年3月4日，被告向本院提起诉讼，并提出诉讼请求：1.判令解除原、被告签订的关于系争房屋的租赁合同；2.判令五原告返还被告租金74,175元(其中原告俞志成返还25,152元，原告陈景丘返还14,352元，原告刘合芬返还9,893元，原告赵英芳返还12,358元，原告宋亚芒返还12,420元)；3.判令五原告返还被告租房押金90,000元(其中原告俞志成返还30,518元，原告陈景丘返还17,414元，原告刘合芬返还12,004元，原告赵英芳返还14,994元，原告宋亚芒返还15,070元)。2020年9月3日，五原告向本院表示同意解除合同，系争房屋的钥匙被告是在2020年4月22日交还五原告，所以合同的解除日是在2020年4月22日以后。疫情是暂时的，被告要求解除合同属于违约。审理中，五原告确认2020年4月22日时被告已将系争房屋内的物品搬离。审理中，五原告表示，合同中约定的“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”是指发生毁灭性不可抗力事件，合同目的不能实现时合同终止。新冠肺炎疫情在上述文字中未表述，也不属于毁灭性事件，且不影响合同目的的实现，故不构成合同解除的理由。2019年12月15日至2020年3月14日间，被告在实际使用系争房屋。发生疫情后，双方在微信聊天前有过一次电话交流，被告反复诉说，疫情会导致国外旅游团不来，其生意受影响。五原告认为，经营商业有各种意想不到的风险，被告只顾赚钱时的喜悦，风险发生后甩锅，其说白了就是不想经营了。新冠疫情发生后，国家出台政策，意在鼓励经营，虽然政策是针对国资企业，五原告非国资企业，严格来说可以不减免，但五原告仍网开一面，表示可以参考国家政策给予被告补偿，但被告坚决表示退租，拒不同意继续履行合同。被告搬离系争房屋前既没有与五原告商量，事后也没有通知五原告，属违约。审理中，原告俞志成称，原告俞志成原同意解除合同，但因为被告欠五原告2020年3月15日到2020年9月3日的租金共计253,500元，所以双方的租赁合同要等被告结清该欠款后才能解除。2020年4月22日，原告俞志成是去拿钥匙，不是去办理房屋交接，因为那天物业公司说要进行危房检查，当时五原告和被告都到场。之后原告俞志成是与被告共享系争房屋的钥匙。审理中，原告陈景丘、刘合芬、赵英芳称，2020年4月22日是因为物业公司要检查，之后房屋钥匙在原告俞志成手里，因为原告俞志成有时间，原告陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒没有时间，且被告一直是和原告俞志成联系。审理中，原告宋亚芒称，2020年4月22日，因为物业公司要检查危房，所以才向被告拿了系争房屋的钥匙，那天原告宋亚芒在场。本院认为，依法成立的合同，受法律的保护。原、被告签订《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，其内容和形式均未违反我国法律法规的禁止性规定，故该合同为有效合同，双方均应恪守，不得擅自变更或者解除合同。双方在该合同中约定：“如遇自然灾害、动、拆迁等不可抗力因素，则即时终止合同，双方均无违约责任”。不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。新冠肺炎疫情作为突发公共卫生事件，医学界尚无绝对有效的方法阻止病毒传播，为保护人民群众身体健康和生命安全，政府及有关部门采取了相应疫情防控措施。但当事人是否可以不可抗力为由主张解除租赁合同仍需结合疫情对合同履行、合同目的实现或当事人行使权利的实际影响来确定。根据本院查明的事实，系争房屋所在的田子坊景区仅是临时关闭，2020年3月18日恢复开园，故本次疫情的发生仅在一定时间内限制了系争房屋的使用，并未造成系争房屋在合同租期内持久性不能使用，因此被告认为2020年1月25日合同已解除显然不妥，亦于法无据。疫情发生后，双方应以互谅互让的态度，通过真诚协商变更合同条款(如减免租金、延长租期)或调整履行方式(如推迟付租)等办法积极促成合同继续履行。根据我国的法律规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据双方的微信聊天内容，显示原告俞志成曾提出给予被告租金减免，但遭被告拒绝。虽然原告在本案审理中否认2020年4月22日非因合同解除而移交系争房屋的钥匙，称是共享钥匙，但根据被告于2020年3月23日与原告俞志成的微信内容、五原告与被告在2020年4月22日均到系争房屋现场、2020年4月22日被告将系争房屋的钥匙交给原告、原告宋亚芒与被告的丈夫单力于2020年4月22日在“兹于今日收到租户赵馨210弄19号营业场所大门钥匙贰把。并附电费账单壹份。(双方确认)。水表抄表数：82”的内容下方签名，以及本案审理中五原告确认2020年4月22日时被告已将系争房屋内的物品搬离的事实，本院认定双方在2020年4月22日到系争房屋是为办理退房交接，双方在该日合意解除本案所涉合同。原告关于共享钥匙等辩称意见不符常理，本院不予采信，对其提出的涉案合同于2020年9月3日解除的诉请本院不予支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。鉴于涉案合同系双方合意解除，不属于被告擅自解除，且被告不付2020年3月15日租金系事出有因，非恶意拖欠，故原告要求被告支付擅自解除合同的违约金100,000元以及被告在五原告处的押金90,000元作为赔偿金不予返还之诉请，本院不予支持。鉴于押金在另案中已做处理，故对此在本案中不再赘述。对于原告要求被告赔偿五原告给予的自2018年5月11日起至2018年6月14日止的空窗期租金49,500元，因无合同和法律依据，故本院对该诉请不予支持。鉴于系争房屋被告是在2020年4月22日交还原告，且双方的合同于该日解除，故被告应当支付其占用系争房屋期间的租金。因系争房屋已在2020年4月22日归还原告，故原告要求被告支付2020年4月23日至2020年9月3日期间的租金于法无据，本院不予支持。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款以及1999年《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：一、俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒与赵馨于2018年5月11日签订的《关于泰康路XXX弄XXX号(北)租赁合同》于2020年4月22日解除；二、赵馨应于本判决生效之日起十日内给付俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒自2020年3月15日起至2020年4月22日止的租金共计57,000元；三、驳回俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8,695元，由赵馨负担1,005元，俞志成、陈景丘、刘合芬、赵英芳、宋亚芒负担7,690元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王蓓蕾人民陪审员  李文清人民陪审员  白莉萍二〇二一年四月六日法官 助理  薛天豪书 记 员  柳 静附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。二、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,适用当时的法律、司法解释的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,适用民法典的规定,但是法律、司法解释另有规定的除外。三、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。