广东省阳江市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤17民终173号上诉人（原审原告）：刘建国，男，1962年1月13日生，汉族，户籍地址安徽省淮南市田家庵区，现住阳江市江城区。委托诉讼代理人：冯曲，男，1951年12月10日生，汉族，住阳江市江城区，系刘建国所在单位广州市小标包装制品有限公司推荐的诉讼代理人。被上诉人（原审被告）：钟祖荣，男，1966年8月10日生，汉族，户籍地址阳江市江城区，现住阳江市江城区。被上诉人（原审被告）：谢兵，女，1973年9月5日生，汉族，户籍地址阳江市江城区，现住阳江市阳西县。两被上诉人的委托诉讼代理人：钟秋月，女，1992年5月22日生，汉族，户籍地址阳江市江城区，现住阳江市江城区，系两被上诉人的女儿。上诉人刘建国因与被上诉人钟祖荣、谢兵房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省阳江市江城区人民法院（2020）粤1702民初7653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘建国上诉请求：一、撤销阳江市江城区人民法院(2020)粤1702民初7653号民事判决；二、改判钟祖荣、谢兵补办阳江市江城区塘边张29号房屋所有权证由原所有权人钟计毫变更所有权人为钟祖荣的法定过户手续；改判钟祖荣、谢兵补办阳江市江城区塘边张29号房屋所有权证由钟祖荣变更为谢兵，再由谢兵变更为刘建国的法定过户手续；改判位于阳江市江城区塘边张29号房屋的国有土地使用权证由土地使用者钟祖荣变更为谢兵，再由谢兵变更为刘建国的法定过户手续；三、本案受理费由钟祖荣、谢兵承担。主要事实与理由：其一，阳江市自然资源局曾复函称“阳江市塘边张29号房屋应先完善原有已办理房屋所有权证部分土地出让手续，补缴土地出让金，补办加建部分的规划报建手续，然后办理国有土地使用权、房屋所有权一并转移登记”，说明涉案房屋可以补办手续，一审法院以涉案房屋不具备办理过户的条件为由，不予支持刘建国的诉讼请求，属认定事实不清；其二，《房屋买卖合同》约定“卖方提供的资料真实合法”，“因过户产生的一切税费及手续费全部由买方承担”，钟祖荣、谢兵提供的证件说明谢兵还没有拥有涉案房屋的合法证件，故其违反了约定，且其应配合刘建国完成过户，并承担因多次转户所需的一切费用，刘建国只承担由谢兵转给刘建国的过户费。综上，请求二审法院依法改判，支持刘建国的各项诉讼请求。钟祖荣、谢兵辩称：如果房屋证照齐全，不可能只卖19.5万，我方在与刘建国进行房屋交易时已告知其房屋是老房子，相关证件不完善，并表明如果刘建国需要完善所有手续并过户，我方会积极配合，但相关费用我们不出。在与刘建国见面时，我们也将手头所有的证件出示给他看，并在律师见证下复印了相关证件的复印件作为见证书附件，将原件交付给刘建国。正是因为担心刘建国反悔，我们双方还请了律师做见证。我方会配合刘建国办理房屋过户手续，但必须按合同第十三条的约定由刘建国承担全部费用。综上，请二审法院驳回刘建国上诉请求，维持原判。刘建国向一审法院起诉请求：一、判令钟祖荣、谢兵履行与刘建国签订的房屋买卖合同；二、判令钟祖荣、谢兵补办阳江市江城区塘边张29号房屋所有权证由原所有权人钟计毫变更所有权人为钟祖荣的法定过户手续；三、判令钟祖荣、谢兵补办阳江市江城区塘边张29号房屋所有权证由钟祖荣变更为谢兵，再由谢兵变更为刘建国的法定过户手续；四、判令位于阳江市江城区塘边张29号房屋的国有土地使用权证由土地使用者钟祖荣变更为谢兵，再由谢兵变更为刘建国的法定过户手续；五、本案诉讼费用由钟祖荣、谢兵承担。一审法院认定事实：2018年3月26日，刘建国与钟祖荣、谢兵签订《房屋买卖合同》，主要约定：1、基本情况：1990年7月11日，钟计毫取得阳江市江城区塘边张29号房屋的粤房字第0680705号《房屋所有权证》；1992年10月18日，阳江市江城区公证处出具（92）城证内字第470号《公证书》及（92）城量内字第471号《公证书》，钟计毫、李志宁自愿将阳江市江城区塘边张29号的共有房屋赠与给钟祖荣，钟祖荣自愿接受赠与的该房屋；1995年11月24日，钟祖荣取得阳国用（1995）字第002150/0320109《国有土地使用证》；2017年9月5日，钟祖荣与谢兵自愿离婚，并领取了离婚证。离婚协议约定，钟祖荣自愿将其受赠与的阳江市江城区塘边张29号房屋无偿赠与给谢兵，并且钟祖荣愿意无条件配合谢兵办理相关手续（过户、转让、完善房产证件等）；2、卖方坐落于阳江市江城区塘边张29号的房屋（下称“物业”），用途为自住，该物业建筑面积为31平方米（以房地产权面积为准）；3、该物业成交价格为195000元；4、买卖双方税费缴付方式：相关税费以缴税时房管部门具体规定的为准。买方承担所有税费（包括交易过程中买卖双方该支付的税费及办证费、手续费等）；5、买卖双方保证及时提供与物业交易有关的完整资料，缴交该次交易所需的各项费用，直至该物业交易过户完毕时止。买卖双方须保证所提供的资料真实、合法；6、买卖双方到房管部门签署《广东省房地产买卖合同》作为本次交易的补充协议，买方要求暂时不办理该物业的产权过户手续，待需要办理相关手续时，买方提前不少于30个工作日通知卖方，买卖双方另行约定具体的办证时间。卖方应当自愿无条件配合办理，因此产生的一切税费及手续费全部由买方承担。等等。合同签订后，刘建国支付购房款190000元给谢兵，支付购房款5000元给谢兵的女儿钟秋月。两人交付阳江市江城区塘边张29号房屋的粤房字第0680705号《房屋所有权证》、《国有土地使用证》原件给刘建国。刘建国付清购房款后，钟祖荣、谢兵即将房屋交付给刘建国居住使用。2017年9月5日，钟祖荣与谢兵办理离婚登记并签订《离婚协议书》，《离婚协议书》主要约定：1、男女双方自愿解除婚姻关系；2、离婚后男女双方共同财产分割：男方继承其父亲钟计毫一座房屋（以公证书为证），地址：阳江市江城区塘边张29号。房屋所有权证：粤房字第0680705号，所有权人：钟计毫。国有土地使用证：阳府国用（1995）字第0021501、0320109号，土地使用者：钟祖荣。离婚后，男方将继承的房屋无偿赠与给女方。房屋需要办理任何手续（过户、转让、完善房产证件等），男方无条件配合（男方不涉及任何金钱问题）。另查明，钟祖荣的父亲系钟计毫（已故），钟计毫于1990年6月1日取得了阳江市江城区塘边张29号房屋一层31平方米房屋所有权证，房屋所有权人为钟计毫。钟祖荣于1995年11月24日取得了阳江市江城区塘边张29号的国有土地使用权证，土地使用者为钟祖荣。阳江市江城区塘边张29号房屋的现状为三层半的建筑，该三层半的建筑没有取得房屋所有权证。阳江市江城区塘边张29号的土地的性质为划拨土地。诉讼中，两人向本院提交一份（92）城证内字第470号公证书，拟证明钟计毫已于1992年10月18日到广东省阳江市江城区公证处公证将涉案房屋赠与给钟祖荣。该公证书内容为：“兹证明钟计毫、李志宁于1992年10月18日来到我处，在我的面前，在前面的《赠与书》上盖章。钟计毫、李志宁的赠与行为符合《中华人民共和国民法通则》第五十五条的规定。”一审法院依法去函阳江市自然资源局查询案涉房屋是否可以补办房产证，阳江市自然资源局于2020年11月11日函复称，阳江市塘边张29号房屋应先完善原有已办理房屋所有权证部分土地出让手续，补缴土地出让金，补办加建部分的规划报建手续，然后办理国有土地使用权、房屋所有权一并转移登记。刘建国认为，其已付清购房款并已入住案涉房屋，但钟祖荣、谢兵仍未协助其办理案涉房屋的过户登记手续，遂诉至本院，请求如诉称。一审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。双方所签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律、法规的强制性规定，是合法有效的合同，各方应按照合同约定全面履行己方义务。根据《中华人民共和国合同法》第六十条“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务”和第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务”之规定，作为出卖人的钟祖荣、谢兵有义务协助作为买受人的刘建国办理房屋过户登记手续，将涉案房屋的所有权过户登记至刘建国，但在本案中涉案房屋尚未办理房屋所有权证，且涉案房屋第一层的登记房屋所有权人为钟计毫、涉案房屋所在土地的使用人为钟祖荣。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条“下列房地产，不得转让：……（六）未依法登记领取权属证书的”之规定，因涉案房屋未办理房屋所有权证部分出让手续，未补办加建部分的规划报建手续，未补缴土地出让金，故涉案房屋不具备办理过户的条件，刘建国请求涉案房屋由钟计毫变更所有权人为钟祖荣的过户登记手续，由钟祖荣变更为所有权人为谢兵的过户登记手续，再由谢兵协助办理涉案房屋过户登记手续至其名下，于法无据，故对刘建国的该项请求，一审法院不予支持。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第六十一条第三款“房地产转让或者变更时，应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记，并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，经同级人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书”之规定，刘建国请求涉案房屋所在土地的土地使用者由钟祖荣变更为谢兵，再由谢兵协助办理涉案房屋所在土地过户登记至其名下，不符合法律规定，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百三十五条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、第六十一条之规定，作出判决：驳回刘建国的诉讼请求。二审期间双方未提供新的证据。本院经审理查明，一审查明的基本事实清楚，本院予以确认。另查明，广东工匠律师事务所受钟祖荣、谢兵、刘建国三人的共同委托，指派陈佩芳、龙玉律师为买卖双方签署《房屋买卖合同》一事进行律师见证。2020年8月，刘建国在诉前尝试办理房屋过户时，被阳江市自然资源局业务窗口人员告知要缴纳一定比例的国土使用费，其因不满收费过高、怀疑违规收费，而向该局去信反映情况，并向省级部门进行投诉。阳江市自然资源局受理其信访申请，并就其所关注的收费问题给予书面回复。上述事实，有一审期间钟祖荣提供的《广东工匠律师事务所律师见证书》、刘建国提供的阳江市自然资源局《信访事项受理告知书》、《信访事项答复意见书》和上访投诉信等为证，本院予以认定。本院认为，本案的争议焦点有二：一是涉案房屋及其土地使用权是否具备转移登记的条件，一审法院以房屋及土地不具备过户条件为由驳回刘建国的诉讼请求是否合理；二是如能办理过户，应该由哪一方承担转户的手续费。关于争议焦点一。本院认为，针对涉案房屋及其土地使用权是否具备转移登记条件，一审法院曾函询阳江市自然资源局，并被函复“阳江市塘边张29号房屋应先完善原有已办理房屋所有权证部分土地出让手续，补缴土地出让金，补办加建部分的规划报建手续，然后办理国有土地使用权、房屋所有权一并转移登记”，该复函说明，只要履行相应的手续，涉案房屋及其土地使用权具备转移登记条件。一审法院既然已认定双方签署的《房屋买卖合同》合法有效，各方应按照合同约定全面履行己方义务，就不应以涉案标的物不具备交付条件为由否认刘建国依照合同约定提出钟祖荣、谢兵协助办理房屋过户手续的请求。一审以房屋不具备交付条件为由驳回刘建国的诉讼请求，适用法律错误，明显不当，本院予以纠正。关于争议焦点二。本院认为，双方共同委托律师对所签署的《房屋买卖合同》进行见证，该合同第四条明确约定“相关税费以缴税时房管部门具体规定的为准，买方承担所有税费（包括交易过程中买卖双方该支付的税费及办证费）”，第十三条明确约定“买方要求暂时不办理该物业的产权过户手续，待需要办理相关手续时，买方提前不少于30个工作日通知卖方，……卖方应当自愿无条件配合办理，因此产生的一切税费及手续费全部由买方承担”。上述约定清晰提到过户的一切手续费、税费由买方即刘建国承担。刘建国诉称该费用仅指由谢兵转让给刘建国所需花费的费用，钟祖荣、谢兵辩称该费用指包括了完善前手手续后的所有应需税费，双方对合同约定的条款存在不同理解。就如何认定过户费用的内涵与外延问题，本院认为，如双方签署合同时的真实意思表示是过户费用仅指谢兵过户给刘建国的最后一手税费而不包括完善前手手续的税费，则刘建国没有必要在2018年买卖房屋之时特别约定“买方要求暂时不办理该物业的产权过户手续”，也没有必要就阳江市自然资源局窗口答复其转户费用问题后对本无需其负担的费用四处信访投诉，更没有必要与钟祖荣、谢兵共同委托律师对合同进行见证。且，《律师见证书》表明，合同订立之初，钟祖荣、谢兵已向刘建国出示了涉案房屋当时的权属状况资料，包括房屋所有权证、公证书、国有土地使用证、离婚协议书及离婚证等，上述材料作为见证书附件被复印留存，相关原件亦转移交付给刘建国，刘建国知道或应该知道房屋存在权属登记方面的瑕疵，并清楚可以通过补缴税金等方式完善手续实现过户，才会在合同中有“买方承担所有税费”“买方要求暂时不办理产权过户手续”等特别约定。现其诉称合同中约定的税费不包括完善前手手续的费用，与其行为不符，与常理相悖，本院不予采纳。依照合同第十三条的约定，钟祖荣、谢兵仅有“自愿无条件配合办理”的义务，而无承担一切过户税费及手续费的义务，故刘建国诉请由钟祖荣、谢兵负责补办涉案房屋及其土地使用权的过户手续，缺乏依据，本院不予支持。综上所述，刘建国的上诉请求不成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律虽有不当但裁判结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人刘建国负担。本判决为终审判决。审 判 长 潘丽婵审 判 员 徐娟娟审 判 员 施震宇二〇二一年四月十六日法官助理 李凤霞书 记 员 许佩思附相关法律条文：《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回一审人民法院重审。一审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。