山西省大同市城区人民法院民事判决书（2020）晋0213民初5730号原告（反诉被告）：大同市茂林物业管理有限责任公司，住所地：大同市拥军西路5排1号。法定代表人：陈继红，职务总经理。委托诉讼代理人：卫雪松，山西九论律师事务所律师。被告（反诉原告）：王菊兰,女,汉族,1968年6月17日出生，农民，住大同市。原告大同市茂林物业管理有限责任公司诉被告王菊兰物业服务合同纠纷一案，本院于2020年11月19日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司的委托诉讼代理人卫雪松、被告（反诉原告）王菊兰到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司向本院提出诉讼请求：1、请求依法判决被告向原告支付拖欠的物业费4694.7元、电梯维保费2434元、采暖费2021元、市政垃圾处理费60元、滞纳金778元,合计9987.7元(原告主张滞纳金按年利率3.85%计算至付清之日为止)；二、本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告是被告所居住的新和锦城小区的物业服务公司,原告与被告于2013年11月27日签订了《业主入住协议》,在2020年之前依据物价局的指导价按照每平米每月0.8元的标准收取物业费,2020年物业费标准调整为每平米每月0.6元,被告的房屋建筑面积为105.79平米,使用面积为78.184平米,2020年之前被告每年应当交纳的物业费为1015元、电梯维保费为635元、采暖费为2021元、市政垃圾处理费为60元。2017年之前该小区因市政集中供热管道尚未接通,市政府要求由原告进行供热,因此原告还应向被告收取采暖费并代收市政垃圾处理费,被告至今仍然拖欠2015年11月-2016年10月的物业费1015元,2016年11月-2017年10月的物业费、采暖费、电梯维保费、市政垃圾处理费共3731元,2017年11月-2018年10月的物业费、电梯维保费共1650元,2018年11月-2019年10月的物业费、电梯维保费共1650元,2019年11月-2020年9月的物业费、电梯维保费共1163.7元,依据协议的约定,被告还须向原告支付滞纳金778元。经原告多次催促,被告仍置之不理拒不支付相关费用,出于无奈,原告只好向贵院提起诉讼,请法庭在查清事实的基础上支持原告的诉讼请求。被告（反诉原告）王菊兰针对原告的起诉辩称，被告多次向原告反映房屋漏水的情况，但是原告至今未能解决。被告没有享有物业服务，故不应当支付物业费，被告也没有违约行为，请求法院依法驳回对原告的诉求。被告（反诉原告）王菊兰向本院提出诉讼请求：1、判令反诉被告向反诉原告赔偿因房屋漏水造成的损失5084元，并判令反诉被告消除影响，对反诉原告的房屋楼顶防水进行维修，达到房屋屋顶不漏水，并承担鉴定费3000元；2、反诉费由反诉被告承担。事实与理由：反诉原告是反诉被告的业主，所居住的房屋位于单元楼顶，小区物业由反诉被告管理。由于该楼房楼顶漏水，导致反诉原告家中受损，反诉原告多次要求反诉被告消除影响，对房屋防水进行处理，避免进一步漏水，但是反诉被告一直没处理，并以不交物业费就不给维修相威胁。反诉原告认为，反诉被告有义务对房屋屋顶进行维修，并对反诉原告房屋漏水造成的损失予以赔偿，损失共计5084元，请求法院依法支持反诉原告的反诉请求。原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司针对反诉原告王菊兰的起诉辩称，1、反诉原告是由于房屋质量问题造成的，不是反诉被告的原因造成的，故反诉被告不承担赔偿责任。诉争房屋是安置房，当时未经验收就安置给了住户。2、反诉原告诉求不属于本案审理范围，应当予以驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对双方当事人无异议的证据，业主入住协议、住户入住协议、业主登记表、承诺书、鉴定报告及鉴定费票据等证据本院予以确认，并在卷佐证。本院经审理认定事实如下：被告（反诉原告）王菊兰系大同市平城区新和锦城小区A1-4-1101业主。2013年11月27日，原告与被告签订了业主入住协议，协议对收费项目、收费标准、收费依据进行了约定。2020年物业费标准由0.8元平方米/月调整为0.6元平方米/月。现被告欠2015年11月-2016年10月的物业费、采暖费、电梯维护费、市政垃圾处理费共3731元,2017年11月至2018年10月的物业费、电梯维护费共1650元,2018年11月-2019年10月的物业费、电梯维护费共1163.7元。被告所住房屋楼顶漏水造成损失，经鉴定造成经济损失共计5084元，被告支出鉴定费3000元。本院认为，依据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，业主依法与物业服务企业签订的物业服务合同……，对业主具有约束力。原被告签订了关于该小区的物业服务合同，由原告为新和锦城小区提供服务，因此原被告之间依法形成了物业服务合同关系，在原告提供物业服务后，被告理应向原告缴纳物业管理费及相关服务费用。原告依照物价局关于“新和锦城”小区物业服务收费标准的通知中，收费项目和标准向被告收取欠付物业费及电梯维护费有理有据，但本案原、被告在履行物业合同过程中，王菊兰对其房屋漏水的情况多次向原告物业公司反映,原告应当积极做好业主的工作,争取房屋维修基金对王菊兰的房屋进行维修,如因其他原因不能启动房屋维修基金对房屋进行维修,原告公司亦应当向业主做出解释,取得业主的谅解与支持，原告公司虽称其告知了开发商,但客观上漏水情形持续多年，因楼顶漏水致被告王菊兰房屋受损,说明原告物业公司在提供公共设备维护、秩序维护等服务时确实存在不符合服务标准的情况，故本院酌情扣减40%的物业管理费。综上所述，本院确认被告应给付原告物业费2816.8元、电梯维保费2434元、采暖费2021元、市政垃圾处理费60元。关于被告（反诉原告）王菊兰因房屋漏水造成的损失，本院认为，原告物业服务公司并不是造成王菊兰房屋损失的侵权主体，且原告公司已履行一定的协调维修义务，如未能妥善协商解决，原告可另案主张。小区公共区域环境的维护,需要业主与物业服务公司相互协调、自律遵守公约规定,以期共同维护小区环境。物业服务具有持续性和公共性的特点,物业服务质量好,会在很大程度上提升小区的整体品质,进而使全体业主和物业公司均获益;反之,物业服务质量不达标会导致小区公共环境恶化、降低小区的生活品质,最终受损的仍然是全体业主和物业公司。物业服务质量的好坏,一方面取决于物业公司严格履行合同项下的各类义务,另一方面也取决于业主主动缴纳物业费以保障物业服务的正常运转。业主在对物业管理公司提供的服务存在异议时,应及时向物业管理公司提出问题、进行建议,尽量通过沟通协商解决问题,而非以拒绝缴纳物业服务费的方式解决问题;物业管理公司在收到业主的投诉和建议后,亦应当积极、及时地为业主解决问题,不断改进与完善物业服务,尽管完美的物业服务很难做到,但只要物业公司本着对业主负责的态度,不断提高服务水平,一定能够赢得业主的肯定和支持。基于以上原因考虑,对于原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司要求滞纳金的诉请,本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百七十一条、第二百八十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）王菊兰于判决生效后十日内给付原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司物业费2816.8元元、电梯维保费2434元、采暖费2021元、市政垃圾处理费60元，共计7331.82元；二、驳回被告（反诉原告）王菊兰的反诉请求。如果未按本判决指定的期限履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取计25元，由原告（反诉被告）大同市茂林物业管理有限责任公司负担7元，由被告（反诉原告）王菊兰负担18元；反诉费138元，由被告（反诉原告）王菊兰负担。审判员 闫 谱二0二一年四月十三日书记员 王禹婷