广东省广州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）粤01民终3628号上诉人（原审被告、反诉原告）：东莞市世一实业投资有限公司。住所地：广东省东莞市清溪镇厦坭村致力街同胜金谷光电创业园A01。法定代表人：刘双喜，该公司总经理。委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。被上诉人（原审原告、反诉被告）：广州黑米信息科技有限公司。住所地：广东省广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号（厂房）。法定代表人：聂青，该公司总经理。委托诉讼代理人：徐海，广东广信君达律师事务所律师。原审被告：刘双喜，男，1980年12月23日出生，汉族，住广东省东莞市。原审被告：张楚丰，男，1976年7月15日出生，汉族，住广东省汕头市潮南区。两原审被告的共同委托诉讼代理人：冯东洋，广东蓝沃律师事务所律师。两原审被告的共同委托诉讼代理人：冯银丰，广东蓝沃律师事务所律师。上诉人东莞市世一实业投资有限公司（以下简称世一公司）因与被上诉人广州黑米信息科技有限公司（以下简称黑米公司）、原审被告刘双喜、张楚丰房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省广州市增城区人民法院（2020）粤0118民初5133号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月3日立案受理后，依法组成合议庭进行审理。上诉人世一公司、原审被告刘双喜、张楚丰共同委托诉讼代理人冯银丰，被上诉人黑米公司委托诉讼代理人徐海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人世一公司上诉请求：1.撤销一审判决第二、四、六项，改判世一公司无需向黑米公司返还租金2416.8元；2.黑米公司向世一公司支付垃圾清理费9300元；黑米公司向世一公司支付2020年6月厂房租金27000元；4.诉讼费用由黑米公司承担。事实和理由：一、一审法院基于公平原则酌定世一公司与黑米公司对在2020年5月22日至31日期间的租金费用各承担一半的责任是错误的，该酌定行为并不公平，对世一公司不利。二、一审法院以世一公司与黑米公司于2020年5月31日办理完房屋交接手续为由，认定黑米公司无需向世一公司支付2020年6月租金，属认定事实错误。三、一审法院认定黑米公司向世一公司支付垃圾清理费3000元是属事实认定错误。黑米公司应支付的垃圾清理费为9300元。被上诉人黑米公司辩称：同意一审判决处理，不同意世一公司的上诉请求。事实与理由：世一公司与黑米公司签订的租赁合同到期后未续签新的租赁合同，应视为不定期租赁合同，可随时解除。黑米公司享有单方解除权，黑米公司2020年5月30日通过微信聊天的方式向世一公司发送了解除房屋租赁合同的通知，即宣告双方的租赁合同关系已经解除，在此情况下，世一公司要求黑米公司支付2020年6月份的租金26000元没有事实与法律依据。世一公司在收到黑米公司解除房屋租赁合同的通知后未在黑米公司所通知的期限内到达现场，办理房屋交接手续，在此情况下，过错在于世一公司，黑米公司在现场交付不能的情况下，将涉案房屋的钥匙交给园区的物业管理人员，已经完成了交付的义务。至于现场所遗留的垃圾清理的事宜，在黑米公司承诺承担相关费用的情况下，不能以黑米公司未进行清场为由，要求黑米公司支付2020年6月份的厂房租金。从本案的事实情况看，黑米公司因2020年5月21日的暴雨导致变压器配电箱烧毁，导致黑米公司无法继续使用房屋，依据公平原则，一审法院酌定世一公司与黑米公司对涉案房屋无法使用期间的租金各自承担一半的处理方式，符合公平合理原则。世一公司提交的证据看，涉案房屋内的垃圾并不多，世一公司在提起反诉过程中，请求法院判令黑米公司支付垃圾清运费9300元，但没有提交证据证明世一公司已经支付了该费用，且提交的相关证据并未能反映其所支付的相关费用与涉案房屋的清洁存在关联关系，在此情况下，一审法院以酌定的方式判决黑米公司向世一公司支付3000元清洁费弥补了世一公司的损失或者是额外支出的费用。原审被告刘双喜、张楚丰共同辩称：对世一公司的上诉没有意见。黑米公司于2020年7月31日向一审法院提起诉讼，请求判令：1.世一公司退还黑米公司租赁保证金81000元；2.世一公司退还黑米公司2020年5月22日至5月31日期间的租金2416.80元;3.世一公司向黑米公司支付逾期退还租赁保证金的违约金(以81000元为本金，自2020年6月1日起至实际退还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的同期同类贷款市场报价利率计算)；4.刘双喜、张楚丰就世一公司对黑米公司的前述债务承担连带责任；5.世一公司、刘双喜、张楚丰承担本案的案件诉讼费用。世一公司向一审法院提起反诉请求判令：1.黑米公司向世一公司支付2020年6月厂房租金27000元以及2020年5月电费2246元；2.黑米公司向世一公司支付垃圾清理费9300元；3.本案诉讼费由黑米公司承担。一审法院认定事实：位于广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号（厂房）的产权人为卢维芳。2018年3月28日，黑米公司（承租方、乙方）与世一公司（出租方、甲方）签订《房屋租赁合同》，约定“第一条房屋地址广州市增城区新塘镇沙埔青怡路2号，厂房：甲方将A栋第一层全部的厂房（含厂房附属物）……本租赁物的功能为工业、仓储、办公。第二条租赁期限从2018年3月28日起至2020年3月27日止。免租期2018年3月28日至2018年4月18日。起租日免租期届满2018年4月19日为起租日，由起租日开始计收租金。第三条厂房A1号，厂房租金为24168元/月；……签订本合同时，乙方须向甲方一次性支付叁个月租金履约保证金（押金）72504元，1个月租金24168元。……第六条6.1乙方各项租赁费用须于每月5日前交清，……交款账号如下开户名张楚丰……6.2乙方不得以任何理由拖欠或拒交甲方费用，乙方认为甲方服务不足造成损失的，可以诉诸法律。……6.3租赁期满，或者甲方提前终止合同，乙方必须在合同终止日搬出归属自己的全部物品。因甲方提供了免租装修期给乙方，乙方退出时不得损坏和拆除租赁期间装修装饰的一切房屋附属物件，清洁房屋后交付给甲方。甲方于乙方退还租赁房屋并结清与甲方所有往来款项的三天内退还租赁保证金给乙方，乙方搬迁验收后，房屋内如仍有余物，视为乙方放弃所有权，由甲方处置。……6.7乙方违约或合同期内乙方提前终止合同，乙方交付的租赁保证金不予退还，……第七条该物业如因下列不可抗力因素导致损毁或造成甲乙双方的损失，双方互不承担责任：1、自然灾害如台风、洪水、冰雹、地震；……第八条电费单价按1.25元/度计……”。签订合同后，黑米公司以每月24168元的金额支付至2020年5月的租金，租金均支付至张楚丰的银行账户。2018年3月28日，黑米公司向世一公司支付押金72504元，2020年4月22日，黑米公司向世一公司支付押金支付8496元。2020年5月30日，黑米公司的员工任鹏飞通过微信方式向张楚丰发出由黑米公司作出的《关于终止履行租赁合同的函》，内容为“……2020年5月22日凌晨，广州市普降暴雨，我司向贵司承租的厂房遭受严重水浸，厂房的业主方及贵司未及时通知我司转移财产，并最终导致我司逾500万元的巨额经济损失。截至目前为止，上述厂房仍未恢复通电，尚不具备生产及使用条件。……现我司通知贵司，并商请如下：1.我司自2020年6月1日起终止贵我双方于2018年3月28日所签订的《房屋租赁合同》，请贵司自收到本函之日起与我司办理厂房的交接手续及费用结算手续，并退还我司租赁押金。2.请贵司充分考虑我司的经济损失，及厂房自2020年5月22日起无法使用的实际情况，减免我司当月部分租金”。2020年5月31日，黑米公司的法定代表人通过微信方式向张楚丰发送视频并告知“钥匙已经给物业保安”。世一公司提供一份电子光盘，拟证明黑米公司搬离涉案房屋时仍存有部分垃圾未清理。世一公司提供两份收据以及微信转账记录，拟证明其为清理涉案房屋的垃圾产生的垃圾清理费9300元。其中收据显示“清理沙埔青怡路2号厂房1楼垃圾共计8500元”、“铲垃圾4车共计800元”。世一公司提供部分微信聊天记录，拟证明黑米公司和世一公司之间有签署新的《房屋租赁合同》。在一审的庭审过程中，一、黑米公司陈述以下，（一）其是有收到世一公司提供的新的房屋租赁合同，但黑米公司并未在该合同上盖章，且该合同因暴雨浸泡已灭失，无法提供。（二）其在2020年5月31日搬离腾退涉案房屋，因世一公司没有派人处理退租事宜，黑米公司在2020年5月31日将房屋钥匙交给工业园的管理方即物业保安。（三）黑米公司要求退还5月22日至31日租金的依据是，2020年5月21日发生暴雨导致园区停电至2020年6月底才恢复供电，涉案房屋承租是用于仓存和办公用途，世一公司应当保证供电。黑米公司主张的违约金没有相应合同依据；黑米公司确认世一公司反诉主张的电费金额。（四）黑米公司对世一公司出示的房屋内存放垃圾的电子光盘予以确认，对垃圾清理费的转账记录和收据不予确认，黑米公司搬离后是剩有部分废纸箱及被浸泡的打印纸在涉案房屋内，但从世一公司提交的视频来看，上述物品数量并不多，不足以产生世一公司所主张的垃圾清理费金额。二、世一公司陈述以下，（一）2020年4月初，世一公司将一式两份加盖了世一公司印章的合同提供给黑米公司，但黑米公司的员工赵政春以没有带公章为由，取走两份合同后没有将合同交还给世一公司。（二）其是有收到黑米公司在2020年5月30日微信发送的解除合同的函件，但其认为黑米公司不享有解除权。其不确认黑米公司在2020年5月31日搬离涉案房屋，因为涉案房屋内仍放有黑米公司的垃圾。从黑米公司提供的视频来看，其是有将钥匙交给保安，但不能代表黑米公司与世一公司就双方的租赁关系办理了交接手续，而且保安在视频里明确告知黑米公司厂房内的垃圾未清理。（三）2020年5月21日因暴雨导致变压器配电箱烧毁，涉案房屋停电至2020年6月2日。（四）黑米公司存放在涉案房屋的垃圾是一些废纸箱及产品，世一公司在清理完前述垃圾后，在2020年8月另行出租房屋。其反诉要求黑米公司支付6月租金的依据是，黑米公司没有清理房屋内的垃圾，且黑米公司不享有合同解除权。一审法院认为，黑米公司与世一公司于2018年3月28日签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律法规的效力性强制性规定，合法有效，双方均应遵照履行。《中华人民共和国合同法》第二百三十六条规定“租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。”,《房屋租赁合同》租赁期限虽已于2020年3月27日届满，但在期限届满后，世一公司对于黑米公司继续使用涉案房屋亦未提出异议，因此上述《房屋租赁合同》对双方仍有约束力，但租赁期限为不定期。世一公司提供的证据不足以证明双方在上述合同期限届满后有达成合意签署新的租赁合同，故一审法院对世一公司提出双方有重新签订新的房屋租赁合同的抗辩不予采信。《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定“当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”，如上文所述，因双方之间为不定期租赁，故黑米公司享有解除合同的权利，其在2020年5月30日已函告世一公司解除《房屋租赁合同》，故黑米公司和世一公司之间的租赁关系已经解除。因双方合同已解除，黑米公司主张要求世一公司退还租赁保证金81000元，有据可依，一审法院予以支持。黑米公司主张要求世一公司支付逾期退还保证金的违约金，缺乏依据，一审法院不予支持。关于租金问题。涉案房屋停电是因2020年5月21日的暴雨天气所致，因此涉案房屋无法使用不应归责于双方，基于公平原则，一审法院酌定黑米公司和世一公司对在2020年5月22日至31日期间的租金费用各承担一半的责任，现黑米公司主张要求世一公司退还的租金2416.8元未超出上述期间的一半租金金额，一审法院对此予以支持。至于世一公司主张要求黑米公司支付2020年6月的租金。黑米公司已于2020年5月30日函告解除双方合同以及提出办理房屋交接手续，并于2020年5月31日搬离房屋交还钥匙，世一公司对此知情，理应及时收回房屋防止损失扩大。因此世一公司主张要求黑米公司支付2020年6月的租金，无事实和法律依据，一审法院不予支持。至于电费问题。黑米公司对世一公司反诉主张的电费2246元不持异议，一审法院对世一公司的该诉请予以支持。至于垃圾清理费。从《房屋租赁合同》第6.3条的约定可知，黑米公司搬离涉案房屋时应清洁房屋后交还给世一公司。现黑米公司确认其未将清理完毕的房屋交付给世一公司，因此黑米公司应对世一公司清理垃圾所产生的费用承担支付责任。结合世一公司提供的涉案房屋存有垃圾的视频以及相应收据，一审法院酌定黑米公司向世一公司支付垃圾清理费3000元。至于黑米公司主张要求刘双喜、张楚丰对世一公司的债务承担连带责任，并无相应依据，一审法院不予支持。综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条、第九十六条、第二百三十二条、第二百三十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款以及《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，于2020年12月8日作出判决：一、东莞市世一实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州黑米信息科技有限公司返还租赁保证金81000元；二、东莞市世一实业投资有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向广州黑米信息科技有限公司返还租金2416.8元；三、广州黑米信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市世一实业投资有限公司支付电费2246元；四、广州黑米信息科技有限公司于判决发生法律效力之日起十日内向东莞市世一实业投资有限公司支付垃圾清理费3000元；五、驳回广州黑米信息科技有限公司的其他诉讼请求；六、驳回东莞市世一实业投资有限公司的其他反诉诉讼请求。如果按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费2328元，由广州黑米信息科技有限公司负担413元，东莞市世一实业投资有限公司负担1915元。一审案件反诉受理费382元，由广州黑米信息科技有限公司负担52元东莞市世一实业投资有限公司负担330元。经查，一审查明的事实无误，本院予以确认。本院认为：根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”的规定，本案适用《中华人民共和国民法典》施行前的法律、司法解释。本案争议焦点在于世一公司主张无需返还租金，黑米公司需向世一公司支付垃圾清理费9300元及2020年6月租金的理由能否成立。黑米公司主张2020年5月21日因暴雨导致停电无法使用涉案房屋，主张世一公司返还2416.8元租金，一审法院考虑到暴雨停电导致无法使用涉案房屋并非一方原因所造成，根据公平原则酌情判令停电期间租金由双方各承担一半并无不当，本院予以维持。世一公司与黑米公司签订的《房屋租赁合同》期限届满后，双方并无续签租赁合同而是继续按照原租赁合同继续履行，故双方已构成不定期租赁合同关系，双方均享有任意解除权。黑米公司已于2020年5月30日告知世一公司解除租赁合同以及要求办理交接手续，并已于2020年5月31日搬离涉案房屋及向物业保安交还钥匙，故黑米公司已实际搬离涉案房屋，世一公司主张黑米公司支付2020年6月份租金，依据不足，本院不予支持。关于垃圾清理费。一审法院结合双方的陈述以及世一公司提供涉案房屋存有垃圾的视频及清理垃圾费用的收据，综合考量酌情判令黑米公司需向世一公司支付3000元垃圾清理费并无不当，本院予以维持。综上所述，上诉人世一公司的上诉请求均不成立，应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费768元,由上诉人东莞市世一实业投资有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 闫 娜审判员 郑怀勇审判员 何 佐二〇二一年四月二十八日书记员 冯冠豪徐毅敏