北京市通州区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0112民初327号原告：北京奥莉芙商贸有限公司，住所地北京市顺义区仁和镇前景路2号院9号楼2层203室。法定代表人：刘晓波，执行董事。委托诉讼代理人：刘凯强，男，1990年1月5日出生，汉族，北京奥莉芙商贸有限公司经理，住北京市顺义区。被告：沈婷婷，女，1986年4月1日出生，汉族，住河北省廊坊市。原告北京奥莉芙商贸有限公司（以下简称原告）与被告沈婷婷（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月4日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人刘凯强、被告到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、依法判决被告按合同约定支付原告赔偿金27600元（自7月12日始，暂计至2020年10月12日）；2、依法判决被告按合同约定支付原告赔偿金每日300元（自2020年10月13日至被告公司注册地址迁出之日）；3、被告公司注册地址迁出后如仍未支付全部或部分赔偿金，被告对未支付金额依法承担双倍利息，直至全额支付本息为止；4、本案诉讼费用由被告承担。庭审中，原告将其上述诉讼请求变更如下：1.依法判决被告按合同约定向原告支付赔偿金32100元，自2020年7月12日起至2020年10月27日止；2.本案诉讼费由被告承担。原告向本院陈述的事实和理由如下：原告与被告于2019年11月3日签订位于北京通州区运河园路X号院X号楼X室房屋租赁合同（以下简称合同）。租期一年，月租金7000元。被告将其公司注册地登记在承租地。合同约定如租赁终止，乙方需在20天内将公司注册地址迁出，如超期，则按300元每天向原告支付赔偿金。被告于2020年6月21日告知原告要求单方面解除租赁合同，原告同意并约定于6月22日交付。被告在交付当日提出不合理要求，且拒不交付。原告于当日联系北京通州区中仓派出所出面调解，警号编号XXX到场调解并且记录了全部过程，被告最终同意交房并终止租赁合同。合同终止后，原告多次通过短信及电话方式督促被告将其公司注册地址迁出，始终无果，导致原告房屋因注册地址问题难以另行出租，被告行为严重损害了原告的经济利益及合法权益。为维护原告合法权益，现诉至法院，望判如所请。被告辩称：不同意原告诉讼请求。理由如下：1.合同第10条免责条款里有不可抗力事件，我认为新冠肺炎疫情属于不可抗力事件，我无需承担责任；2.我已经在合同终止后积极在网上寻找新的办公地址，但因疫情影响无法线下实地去看，因此我没有及时将公司注册迁出是因为疫情的不可抗力；3.原告的涉案房屋在2020年8月已经对外出租给德利天地（北京）国际文化传播有限公司，原告没有损失；4.2019年北京市场监督管理局已经实行一址多照，因此我的迟延搬出并不影响原告办理新的营业执照。综上，我认为无需向原告支付赔偿金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年11月3日，原告（出租方，甲方）与被告（承租方，乙方）签订《租赁合同》，约定甲方将涉案房屋出租给乙方使用，出租面积为73.58平方米，承租区域作为办公用途。免租期为15天，自2019年11月4日起至2019年11月19日止，乙方在免租期内免付租金。房屋租赁期为2019年11月20日至2020年11月19日，租金为每月7000元，租金支付方式为押一付三。合同第十条约定了免责条款：“不可抗力事件”指不能预见、无法避免且不能克服的客观情况，如：自然灾害、政府行为，或社会异常现象；若一方因不可抗力事件而不能履行本合同所规定的义务，该方应在不可抗力事件发生后十五天内书面通知另一方，双方应尽最大可能地减少损失；若发生不可抗力事件，一方无需对因不能履行或损失承担责任，并且此种履行失败、迟延，不得视作对本合同的违约，声称因不可抗力事件丧失履行能力的一方应采取适当措施最大限度减少或消除不可抗力事件的影响，并在尽可能短的时间内尝试恢复履行受不可抗力事件影响的义务。合同第十三条补充说明：如合同到期，乙方如不续租，需在退房20天内把公司迁出此地址，如超期则按300元/天向甲方赔付。此外，合同还约定了其他内容。另查，2019年11月13日，被告以涉案房屋为注册地址，注册成立了参女王（北京）管理咨询有限公司，该公司于2020年10月27日将住所地变更为北京市通州区中关村科技园区通州园金桥科技产业基地环科中路17号26幢1至3层102-LQ276。再查，2020年6月17日，受新发地疫情影响，北京市政府将重大突发公共卫生事件三级响应升为二级响应。2020年7月20日，北京市政府将重大突发公共卫生事件二级响应降为三级响应。庭审中，原、被告均认可双方于2020年6月22日协商一致解除合同，被告于当日将房屋交付给原告，租金和押金问题均已解决完毕，没有争议。庭审中，原告提交其与案外人高军签订的《租赁合同》，主张其于2020年10月8日才将涉案房屋另行出租，租期自2020年10月9日至2021年10月24日，租金为每月5500元，因被告迟延迁出注册地址，导致租金明显低于市场价格。被告对此不予认可，认为涉案房屋于2020年8月已经出租，但未提供相应证据。庭审中，被告认为，2019年北京市场监督管理局已经实行“一址多照”，其迟延搬出并不影响原告办理新的营业执照，且原告在双方合同解除后已另行出租给案外人，没有产生实际损失。原告对于被告的上述抗辩理由不予认可，认为被告不能因为一址多照就可以一直拖延拒不迁出注册地址，能否办理一址多照与被告违约迟延迁出没有关联性,原告是否另行出租与被告是否应该迁出没有直接联系，原告起诉要求赔偿，是基于被告违反合同第十三条迟延迁出注册地址。本院认为，依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。本案中，被告辩称合同解除后，其积极在网上寻找新的办公地址，但因受疫情影响，其无法线下实地寻找新的办公地址，因而未能及时将公司注册地址迁出，疫情属于不可抗力应免除被告责任。原告对此不予认可，认为疫情不影响被告迁出注册地址。本院认为，合同第十条约定的不可抗力免责条款适用的前提因不可抗力直接导致合同不能履行，结合本案，双方于2020年6月22日协商解除合同，正值新发地疫情期间，被告线下寻找新的办公地址受到一定影响，但疫情不足以导致其无法履行迁出注册地址的义务，特别是2020年7月20日疫情由二级响应降为三级响应之后，被告应立即迁出注册地址，减少对原告造成的影响，但其直至2020年10月27日才迁出，具有主观过错，故对于被告辩称疫情造成其未及时迁出，应予免责的抗辩理由，本院不予采信。本院认为，双方签订的《租赁合同》中明确约定，被告逾期迁出注册地址时按照每天300元的标准赔付，该约定系对被告违约责任的约定，现被告迟延迁出注册地址，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任，故对于原告要求被告支付迟延迁出注册地址违约金的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。原告主张被告应按照合同约定的标准支付违约金，被告认为违约责任的赔偿标准约定过高，请求本院予以减免，本院结合合同的实际履行情况、被告的过错程度、原告的实际损失以及预期利益等因素，根据公平原则和诚实信用原则，酌情确定违约金。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十四条、第一百一十七条之规定，判决如下：被告沈婷婷于本判决生效之日起七日内给付原告北京奥莉芙商贸有限公司违约金20000元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费301元，由原告北京奥莉芙商贸有限公司负担151元（已交纳），由被告沈婷婷负担150元，于本判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。审 判 员 刘相斌二〇二一年四月二十八日法官助理 武 宁书 记 员 纪 妍