文书内容广东省广州市荔湾区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0103民初237号原告（反诉被告）：胡国华，男，1968年12月11日出生，汉族，住广州市荔湾区。委托诉讼代理人：钟乐军，广东四时律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁佩烨，广东四时律师事务所律师。被告（反诉原告）：卢惠平，女，1964年8月18日出生，汉族，住广州市海珠区。委托诉讼代理人：冯燕芳，广东尚道律师事务所律师。原告胡国华与被告卢惠平房屋租赁合同纠纷一案，本院于2021年1月1日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡国华的委托诉讼代理人钟乐军、梁佩烨，被告卢惠平及其委托诉讼代理人冯燕芳到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡国华向本院提出诉讼请求：1、卢惠平支付2016年5月1日起至2020年5月30日止的租金差额共计339030元；2、卢惠平支付2020年6月1日起至2020年7月31日止拖欠的租金共计92378元；3、卢惠平交纳的保证金76000元归胡国华所有；4、卢惠平支付逾期支付租金（含租金差额）的违约金至实际付清全部租金之日止，暂计至2021年1月20日为50万元；2021年1月21日起，按未付租金431408元为本金，以每日3%计至卢惠平实际付清之日止；5、卢惠平承担本案全部诉讼费用。事实和理由：2014年5月12日，我方与卢惠平签订《房屋租赁合同》，合同约定胡国华将坐落于荔湾区多宝路99号、101号包括101号2楼首层商铺位的房屋出租给卢惠平作商业使用。合同签订后，我方按约定向卢惠平交付了案涉房屋，但卢惠平却从2016年5月开始每年少支付租金，且于2020年6月1日开始不支付租金，此后虽经我方多次、反复催讨，但卢惠平始终不支付上述租金。卢惠平辩称，不同意胡国华的诉讼请求。理由如下：1、本案租赁合同应当无效，原因在于胡国华无权出租房屋。2、胡国华于2021年1月1日提起诉讼，在2018年1月1日之前的租金和违约金都已经过了诉讼时效，该部分诉讼请求法院不应支持。3、我方在2016年4月13日申请每年减租，胡国华已口头答应同意每月减租5000元，双方一直以来都是按照每年减少5000元的标准来履行合同，期间胡国华也没有提出过异议，因此双方已经以实际的行动改变合同的约定。我方实际是在2015年9月至2016年4月按照38000元/月来缴纳租金，从2016年5月就按照33000元/月的标准来缴纳租金至2016年8月31日。2016年9月起至2018年9月是按照33000元递增5%即34650元/月的金额来缴纳。期间2017年9月是因为生意难做，申请不要递增，胡国华也予以默认。故2017年9月至2018年9月还是按照34650元的金额来缴纳。2018年10月1日又开始按34650元/月递增5%的金额即36383元/月来缴纳2018年10月1日至2019年8月31日的租金。在2019年9月1日起一直按36383元递增5%即38202元/月的标准缴纳至2020年6月。胡国华在统计租金时，遗漏了我方在2020年3月31日已缴纳38202元的事实，在胡国华的证据第64页倒数第4行他行汇入38202元就是由证人何某我方缴纳2020年3月的租金。随后的4月27日、5月29日、6月29日都是当月缴纳当月的38202元租金，我方实际上没有缴纳的是2020年7月的租金。但是因为2020年1月、2月份发生了新冠肺炎疫情等不可抗力事件，我方向胡国华申请减免租金2个月，胡国华不同意，我方实际也缴纳了上述疫情期间的租金。我方是经营餐饮行业的，疫情期间无法开门营业，按照司法实践，疫情期间的租金应当予以减免2个月，因此7月份的租金抵减后胡国华还欠我方一个月的租金。4、我方认为原来合同约定的违约金按照3%是过高的，请法庭依法予以酌情减少至每万分之一，而且不能超过本金。卢惠平向本院提出反诉请求：1、胡国华返还租赁保证金76000元；2、胡国华返还一个月的租金38202元；3、胡国华承担本案的全部诉讼费。事实和理由：按照政策规定，疫情期间我方无法开业，胡国华应给予我方两个月的免租。双方在2020年6月协商一致租赁合同在2020年7月31日解除。2020年6月29日我方支付了6月租金38202元，2020年7月的租金38202元应在胡国华疫情期间收了的两个月的租金中抵扣，因此，剩余疫情期间多交一个月的租金38202元和租赁合同保证金76000元，胡国华应当返还。胡国华对反诉辩称，不同意卢惠平的反诉请求，应全部予以驳回。1、根据租赁合同的约定，在拖延或拒付租金的时间超过15天，我方有权相应予以没收保证金。2、房屋租赁合同是双方真实意思表示，没有法定或约定的事由不经过我方的同意卢惠平不能单方要求减免租金。其次，疫情期间根据国家和地方的相关政策，虽然规定了国有企业和单位在一定程度上应当减免租金，但是并没有强制要求作为出租方的个人减免租金，而且根据广东省高院审理疫情期间的司法意见，也应当根据案件的具体情况衡量公平公正的标准才能具体酌情予以处理，本案中卢惠平虽然曾经提出过减租要求，但是双方并未能达成一致，而且卢惠平事实上也认同了这一结果，根据和卢惠平的微信聊天记录，卢惠平表示肯定会支付相应租金，而且事实上后来也继续支付了租金和进行了餐厅的经营，卢惠平实际上已以实际行动放弃了其主张减租的要求。再次根据本案的证据情况，卢惠平也未能举证其在疫情期间不能或者事实上没有经营，餐厅的经营除了现场用餐外，在疫情期间更有线上派送单的方式，卢惠平并没有证据证明有否相关这样的事实，不能证明其不能经营的时间长短，是否产生实际损失及损失的大小，更不能证明其已经采取了合理的措施降低损失。另我方的上一手出租人并没有对我方减免租金，卢惠平要求我方减免租金对我方显然有失公平公正。本院经审理认定事实如下：广州市荔湾区多宝路99-101号房屋原是胡汝雄和胡国华共有的房屋，其中胡汝雄占99%的产权份额，胡国华占1%的产权份额。胡汝雄是胡国华、胡国伟、胡国辉的父亲。胡汝雄出具《说明》，内容为从2009年5月20日起，委托胡国伟管理涉案房屋。胡国伟将涉案房屋出租给胡国华、胡国辉使用，胡国伟同意胡国华将房屋转租。2017年2月24日，涉案房屋的产权登记在胡汝雄一人名下。2014年5月12日，胡国华（甲方）与卢惠平（乙方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方同意将坐落于荔湾区多宝路99号、101号包括101号2楼首层商铺位的房屋出租给乙方作商业使用，合同租期5年，即从2015年9月1日起至2020年8月31日止，每月租金为38000元，租金每年递增一次，每次递增5%；租金按月结算，乙方应当在每月5日前把当月租金支付给甲方；乙方在合同签订同时向甲方交纳保证金76000元。乙方逾期支付租金的，每逾期一，应按月租金的3%支付违约金，如果逾期15日，甲方有权没收保证金等。上述合同签订后，卢惠平向胡国华交纳了保证金76000元，胡国华将房屋交付给卢惠平使用。双方协商涉案合同于2020年7月31日终止。合同履行过程中，卢惠平在2015年9月至2016年4月期间每月支付租金38000元，2016年5月至2016年9月期间每月支付33000元，2016年10月支付32400元，2016年11月至2018年9月期间每月支付34650元，2018年10月、12月和2019年1月至2019年8月期间每月支付36383元，2018年11月支付35138元，2019年9月至2020年6月期间每月支付38202元。2020年2月卢惠平因疫情原因向胡国华申请减免租金，但胡国华不同意。卢惠平在支付租金的过程中，有部分月份存在延期支付的情形。庭审中，针对有无达成口头协议从2016年5月起每月减少租金5000元的问题，卢惠平向本院提供下列证据：一、2016年4月13日的《关于申请减租金的报告》；二、卢惠平的员工黄治平的证言，黄治平陈述：我是卢惠平经营的餐厅的经理，2016年4月和卢惠平一起去西湾路胡国华的办公室申请减租，当时卢惠平是申请减8000元，胡国华仅同意减5000元，卢惠平问胡国华是否签补充合同，胡国华说大家都是讲信用的，不用补签合同。回来后我就交代财务人员每月租金少交5000元；三、胡国华与黄治平在2017年11月7日的手机短信记录，黄治平说“今年的行情差，今年不递增，每年9月1日再递增啦！”胡国华回复“萍姐，我已经减了五千元租金，现在你又跟我讲不递增，讲不过的，递增一定要，麻烦你补交9月和10月。”卢惠平主张2020年2月、3月因疫情原因不能经营，向本院提供证据：四、昌华餐饮服务食品安全群的微信对话聊天记录，里面显示“食监张小姐”在2020年2月24日要求全区的餐饮服务单位暂停堂食服务，可提供到店自提、外卖订餐等服务。胡国华对上述证据质证认为，没有收到证据一。证据二证人黄治平与卢惠平有利害关系，其陈述不应承诺。对证据三的真实性没有异议，当时胡国华仅同意对卢惠平减免1-2个月的租金，并没有同意每月减免5000元。后来卢惠平提出免除递增部分，胡国华不同意，双方最终没有对减免租金达成一致的协议。对证据四的真实性无法确认，无法确认“食监张小姐”的身份，且政府规定可提供到店自提、外卖订餐等服务，故卢惠平并非完全无法经营，其要求免除2个月租金对胡国华不公平。胡国华向本院提供了与卢惠平的手机短信及微信聊天记录，其中2017年11月6日的手机短信记录显示，胡国华说“萍姐麻烦你补交9月和10月份的租金递增差价”。2017年11月7日又催收一次；2020年7月3日的微信聊天记录显示，胡国华说“麻烦你按合同的租金本月交了和之前一直少交的租金补交和递增的部分，因为我们的合同将快到期了。”“卢小姐你签合同后按合同交租金，后来跟我说生意不好暂时少交二、三个月五千元，但后来你就一直少交每月五千元，我在16年至17年一直追你按原合同租金交，但你一直少交，这是不可能的，我没有同意你一直少交。”卢惠平质证认为，对证据的真实性予以认可，2017年11月7日的手机短信记录可证明胡国华同意每月减免5000元租金。本案中，卢惠平向本院申请追加涉案房屋产权人胡汝雄为本案第三人参加诉讼。另胡国华于2020年11月9日向本院申请诉前联调处理本案纠纷。本院认为，签订涉案合同时胡国华是涉案房屋的共有人之一，且另一共有人胡汝雄的代理人胡国伟也同意胡国华将房屋转租给卢惠平，因此，胡国华有权出租房屋，本院对卢惠平提出追加胡汝雄为第三人参加诉讼的申请不予采纳。胡国华与卢惠平签订的《房屋租赁合同》是双方的真实意思表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。对于双方是否有协商变更租金数额的问题，从双方提供的证据来看，双方有对租金的数额和支付时间进行沟通，胡国华首次对卢惠平支付租金提出异议的时间是2017年11月，对于此前2016年5月至2017年8月期间的租金数额，胡国华现没有提供证据证明对卢惠平支付的数额提出过异议，结合胡国华确认卢惠平曾向其申请减免租金，其也同意减免1-2个月租金的事实来看，本院认定胡国华同意卢惠平在该期间支付的租金数额。2017年9月至2020年8月期间属于合同履行的第三年至第五年，即使胡国华同意卢惠平在2016年5月至2017年8月期间每月减免租金5000元，但胡国华并没有免除租金递增的条款，按合同约定租金应每年递增5%，则从2017年9月起即第三年至第五年应支付的每月租金分别为36383元、38202元、40112元，卢惠平在2017年9月、10月实际按每月34650元支付租金时，胡国华已经提出了异议，可见胡国华并没有同意免除递增租金。因此在2017年9月至2020年7月期间卢惠平应分别按照每月36383元、38202元、40112元支付租金。现卢惠平没有按照约定在第三年支付递增租金，违反了合同约定，构成违约。胡国华要求卢惠平补交2017年9月至2020年7月期间的租金差额有合同依据，本院予以支持，但每月租金差额应以本院统计认定的数额为准（后详见列表），对2017年9月前的租金差额，本院不予支持。因卢惠平在2017年9月起没有足额按时支付租金，故胡国华要求没收保证金、支付逾期支付租金的违约金有合同依据，本院予以支持。由于合同约定的违约金标准过高，本院调整为参照中国人民银行同期贷款利率或全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算（后详见列表）。对于2020年6月、7月租金的支付问题，经统计，胡国华遗漏计算一个月的租金收入，实际上卢惠平已经支付了6月租金，故胡国华要求支付该月租金，本院不予支持。对于7月租金，2020年2月、3月属于疫情期间，政府因疫情防控需要对饮食店铺要求不得堂食，对饮食店铺的经营造成一定的影响，依据公平原则，本院对卢惠平要求以2020年2月租金抵扣7月租金予以准许，已支付的2月租金可抵扣7月租金。对于诉讼时效的问题，胡国华在2017年11月、2020年7月均有向卢惠平追讨欠租，故本案依法没有超过诉讼时效。对于反诉请求，因卢惠平存在违约行为，故其要求退回保证金的请求，本院不予支持。对于返还一个月租金的问题，如前所述，本院依据公平原则减免一个月租金，已将2月租金抵扣了7月租金，因此卢惠平要求再退回一个月的租金，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款规定，判决如下：一、自本判决发生法律效力之起十日内，卢惠平向胡国华支付2017年9月至2020年7月期间的租金差额共64702元。二、自本判决发生法律效力之起十日内，卢惠平向胡国华支付逾期支付租金的违约金（具体数额、计算方式详见附表）。三、卢惠平已交纳的保证金75000元归胡国华所有。四、驳回胡国华的其他诉讼请求。五、驳回卢惠平的全部反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费6933元，由胡国华负担4251元，卢惠平负担2682元。反诉案件受理费1292元，由卢惠平负担。如不服本判决，可在判决书送达之起十五内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于广州市中级人民法院。审判员  马文洁二〇二一年四月三十日书记员  宋嘉杰卢健华                                  卢惠平支付和拖欠租金情况统计表                     （单位：元）                  序号              备注              交租      月份              应交      金额              应付      日期              转账      日期              转账      金额              迟延支付租金产生的违约金（以已付租金为本金，按拖欠天数计算，违约金数额不得超过本金）              未付租金（租金差额）产生的违约金（以拖欠金额为本金，违约金数额不得超过本金）                  拖欠天数              拖欠金额              违约金起算日              违约金计算标准                  1              租期      第      3      年              2017-9              36383              2017-9-5              2017-9              收现金34650              0              1733              2017-9-6                                                              2019年8月20日前参照中国人民银行同期贷款利率计算                  2              2017-10              36383              2017-10-5              2017-10-12              34650              7              1733              2017-10-6                  3              2017-11              36383            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