北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2021）京0105民初27026号原告：李娜，女，1981年4月29日出生，汉族，住北京市朝阳区。委托诉讼代理人：杨晓峰，北京钊睿律师事务所律师。委托诉讼代理人：李欢艳，北京钊睿律师事务所律师。被告：北京鑫大洋国际商贸管理有限公司，住所地北京市朝阳区十八里店乡大羊坊路段西侧**-1。法定代表人：冯伟，经理。被告：北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司，，住所地北京市朝阳区百子湾东里**楼**309-01内03负责人：李xx，经理。二被告之共同委托诉讼代理人：程潇潇，北京市盈科律师事务所律师。原告李娜（以下简称原告）与被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司（以下一并提及时简称二被告，分别提及时简称鑫大洋公司、鑫大洋分公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告之委托诉讼代理人杨晓峰、李欢艳，二被告之共同委托诉讼代理人程潇潇、鑫大洋分公司之负责人李xx均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求法院确认原告与鑫大洋公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》于2020年11月30日解除；2、判令二被告共同向原告支付租金140452．8元；3、判令二被告共同向原告支付欠付租金的利息（以140452．8元为本金，自2019年11月2日起计算至上述本金实际付清之日止，按照全国银行同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算）；4、判令二被告共同向原告支付违约金135795．2元；5、判令二被告共同向原告支付2018年5月16日至2018年5月31日期间的房屋占用使用费16000元。事实和理由：二被告系总公司与分公司的关系。2018年4月28日，原告（出租方/甲方）与鑫大洋公司（承租方/乙方）签订《租赁合同》（以下简称“合同”），合同约定：1、原告将位于朝阳区百子湾东里309号楼1层309-01房屋（简称“租赁房屋”）出租给鑫大洋公司作为便民服务中心场地使用；2、租赁期限为5年，免租期为30天，自2018年5月1日至2018年6月1日，正式租期从2018年6月1日至2023年5月31日止；3、租金价格与租金交付时间为：①该房屋租金为5．66元（每天/平面），月租金人民币32000元，支付方式为半年支付，支付金额为192000元；②本房屋租金每年递增3%；③租金从正式起租之日起计算，乙方于每个结算周期开始后前30日通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金；4、乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经甲方同意方可终止合同。原告与鑫大洋公司意思表示真实，合同成立并生效。合同签订后，2018年5月，原告按照约定履行合同义务，将租赁房屋交付于鑫大洋公司，鑫大洋公司于同年5月2日向原告支付了第一期租金192000元，因此合同已实际履行，《租赁合同》有效。鑫大洋分公司作为鑫大洋公司的分公司，将租赁房屋登记为营业场所，系租赁房屋的实际使用人。截至2019年11月，二被告一直按照合同约定向原告履行支付租金的义务。但自2019年11月2日起，鑫大洋公司未按合同约定及时、足额支付房屋租金，且鑫大洋分公司于2020年11月12日才通过微信告知原告其承租至2020年11月月底，并已于2020年11月月底搬离租赁房屋，其后也未支付拖欠租金。二被告的前述行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法利益。原告于2020年12月中下句向二被告发送律师函，要求其支付租金、逾期利息及违约金，但二被告依然未按要求履行相应义务。据此，原告为维护自身合法权益，特向贵院提起诉讼，望贵院判如所请。二被告辩称：同意原告第一项诉讼请求。第二项，不同意。一、我方不存在拖欠租金的情况，租赁期间受疫情影响，小区封闭，导致被告二的进货车辆无法进入小区，从而导致店铺无法正常经营，经被告二与原告多次协商，原告对租金进行了降低，有微信聊天记录作为证据；被告二按照原告重新确定的租赁标准足额支付了租金，不存在拖欠租金的情况。第三项，不同意，首先租赁合同中对租金支付时间并不明确，我方认为租赁合同约定的租金支付时间为每使用半年后再支付上半年租金，因为从通常意义上来讲，结算指的是使用完毕后再支付租金；其次，被告二在支付每次租金后多通过微信与原告进行了确认，原告对此并没有提出异议，视为原告认可了二被告支付租金的方式。第四项，不同意。我方不存在违约责任。我方并非无故单方解除合同，因受疫情影响，自2020年2月起，疫情爆发，我方进货车收到影响后，我方就通知了原告，并多次与原告协商降低租金以及解除合同；经多次协商，原告同意了我方解除合同的请求，并且与我方约定于2020年11月30日办理房屋交接手续，也在当天交接了房屋，办理完毕后我方才撤离了现场。第五项，不同意。租赁合同合法有效，已经约定了一个月的免租期，所以现在原告无权要求我方支付房屋使用费。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：二被告系总分公司关系。位于北京市朝阳区百子湾东西309号楼1层x号房屋（以下简称“涉案房屋”）产权人系原告。2018年4月28日，原告作为出租方（甲方），鑫大洋公司作为承租方（乙方）双方签订《租赁合同》，约定：甲方将涉案房屋出租给乙方作为便民服务中心场地使用，出租房屋面积为188．47平米，其经营性质为商用，在租赁期内未经甲方同意不得擅自更改，否则视为乙方违约。租赁期为5年，免租期为30天，自2018年6月1日起至2023年5月31日止。房屋租金为5．66元（每天/平米），月租金人民币32000元（大写：叁万贰仟元），支付方式为半年，支付金额为192000元（大写：拾玖万贰仟元），本房屋租金每年递增3%。租金从正式起租之日起计算，乙方于每个结算周期开始后的前30日通过银行转账方式向甲方一次性结清本期租金。乙方不得无故提前终止合同，若乙方需要提前解除或终止合同，乙方应提前三个月以书面形式通知甲方，经双方同意方可终止合同。2018年5月2日，鑫大洋公司向原告支付半年租金192000元。2018年11月5日，鑫大洋公司（浙商银行股份有限公司代）向原告支付半年租金192000元。2019年5月27日，李xx（鑫大洋分公司负责人）向原告支付半年租金197760元。2019年11月24日，李xx向原告支付租金54000元。2019年12月10日，李xx向原告支付租金27000元。2020年2月18日，李xx向原告支付租金60000元。2020年5月13日，李xx向原告支付租金30000元。2020年5月21日，李xx向原告支付租金30000元。2020年8月22日，李xx及其爱人共计向原告支付租金60000元。庭审中，原告认可鑫大洋公司以及李xx上述租赁的支付情况。庭审中，各方均认可涉案房屋实际使用人系鑫大洋分公司。鑫大洋分公司于2020年11月30日将涉案房屋交还原告。庭审中，原告提交其与鑫大洋分公司负责人李xx的微信聊天记录若干，用以证明虽然其多次同意降低租金，但是提前条件是继续履行合同，且原告曾经表明表示过，如后期经营情况改善，需按照原合同房租金额补回房租；鑫大洋分公司亦提交其公司负责人李xx与原告的微信聊天记录若干，用以证明原告同意2019年12月-2020年5月房租按每月27000元支付，合同其他内容不变；后原告又同意2020年3月1日至5月31日期间房屋共计为6万元（每月2万元）；后原告又同意2020年6月1日至2020年12月1日期间房租按每月20000元支付，分两次支付，第一次在5月10日支付6万元，第二次在8月10日前支付6万元。故就此，鑫大洋分公司支付了全部租金，并不存在欠付租金的情形。庭审中，就提前退租原因，二被告表示系疫情期间赛洛城小区实行封闭管理，导致其店铺送货车无法进入，严重影响经营状况；原告对此表示，小区确实在疫情期间实行了封闭管理，进货车确实是进不去，但是可以用小推车推货进入。关于二被告所说营业额的问题，系其自己经营管理所致。本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告与鑫大洋公司于2018年4月28日签订的《租赁合同》系双方真实意思表示，合法有效，各方均应按约定履行自己的义务。就原告要求二被告共同承担责任一节，因鑫大洋公司系合同签订相对方，故其理应承担合同义务；就鑫大洋分公司承担责任一事，因合同后几期租金以及租金交付事宜沟通均系该公司负责人李xx与原告进行，且鑫大洋分公司也认可实际上系其公司使用涉案地点用于经营，对此，本院认定构成了鑫大洋分公司对该合同的加入，故就该合同应承担责任部分，其应与鑫大洋公司共同承担。就原告第一项诉讼请求，现双方均确认合同于2020年11月30日解除，本院对此不持异议。就原告第二项诉讼请求，首先，根据各方提交的微信聊天记录显示，双方就租金降低一事进行了多次沟通，鑫大洋分公司负责人李xx每次支付租金前，都会就具体租金数额一节，与原告进行沟通，原告亦每次对其支付租金的行为都表示认可；在此后李xx支付下一期租金时，原告也未提及让他补足上期租金等问题；其次，原告虽称其同意为二被告减免租金的前提条件是合同继续履行，但根据各方提交的微信聊天记录显示，就此减免租金提前条件，原告并未充分告知李xx；最后，结合二被告对涉案房屋的实际使用情况，疫情期间确实会对二被告使用房屋造成一定影响，原告对租金标准予以下降也属合理。综上，本院对原告第二项诉讼请求不予支持。就原告第三项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。就原告第四项诉讼请求，二被告在租赁合同未到期之前提前解约，构成违约，应向原告承担相应的违约责任。本院依照公平以及诚实信用原则，综合考虑合同整体的履行情况，二被告对解除合同的过错程度以及由此给原告造成的实际损失，认定原告就此违约金的主张较为合理，对此予以支持。就原告第五项诉讼请求，原告的损失已在其主张的违约金部分予以弥补，此项诉请于法无据，本院不予支持。综上，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、确认原告李娜与被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司于二〇一八年四月二十八日签订的《租赁合同》于二〇二〇年十一月三十日解除；二、判令被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司于本判决生效后七日内共同给付原告李娜违约金十三万五千七百九十五元二角；三、驳回原告李娜的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的时间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费5540元，由原告李娜负担2881元（已预交），由被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司共同负担2659元（原告李娜已预交，被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司、被告北京鑫大洋国际商贸管理有限公司第十一分公司本判决生效后七日内共同给付原告李娜）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审 判 员 张玉倩二〇二一年四月八日法官助理 徐可卉书 记 员 邓 青