MERGEFORMATMERGEFORMATMERGEFORMAT-1-广东省珠海市斗门区人民法院执 行 裁 定 书（2021）粤0403执异18号案外人：赵景峰，男，1978年7月22日出生，汉族，住广东省珠海市斗门区。委托诉讼代理人：赵向明，广东显德律师事务所律师。申请执行人：佛山市腾源企业管理咨询有限公司，住所地佛山市顺德区乐从镇乐从社区居民委员会东平新城吉安道4号依云水岸63号商铺之七-A2号，统一社会信用代码91440606MA534QAR60。法定代表人：岑昭亮。委托诉讼代理人：邱麟，广东诺为律师事务所律师。委托诉讼代理人：高远鹏，广东诺为律师事务所实习律师。被执行人：珠海市斗门联合房地产开发有限公司，住所地珠海市斗门区中兴北路295号，统一社会信用代码91440400707530750F。法定代表人：周莹江。在本院执行佛山市腾源企业管理咨询有限公司（以下简称腾源公司）与珠海市斗门联合房地产开发有限公司（以下简称联合房产公司）借款合同纠纷一案中，案外人赵景峰于2021年4月13日对查封位于珠海市斗门区骑龙山9645.55平方米商住用地（新房地权证0××9号、旧房地权证Ｃ××4号）（以下简称案涉土地）提出书面异议。本院受理后，依法组成合议庭进行审查，现已审查终结。案外人赵景峰称，腾源公司申请执行联合房产公司借款合同纠纷一案，案号为（2021）粤0403执恢12号。案涉土地是澳门源丰置业公司（以下简称源丰公司）的实际控制人赵国伟（曾用名赵炳生)出资购买，因历史政策原因，案涉土地无法登记过户至赵国伟名下。于是，赵国伟与联合房产公司约定，由赵国伟出资购买案涉土地，案涉土地挂名登记在联合房产公司名下。根据约定，案涉土地属于源丰公司所有，被执行人联合房产公司仅为案涉土地的名义登记人和案涉土地房地产开发项目销售经营资质提供方。2018年1月31日，赵景峰与源丰公司的实际控制人赵国伟签订转让合同，约定:将源丰公司以联合房产公司名义购买的包括案涉土地在内的土地、房产，以及源丰公司享有的各项权利义务，全部转让给赵景峰。根据上述转让协议，赵景峰已实际取得案涉土地和项目的相关权益，并占有使用案涉土地至今。案涉土地不应作为被执行人联合房产公司的财产予以执行。据此，案外人赵景峰提出异议请求：解除对案涉土地的查封。案外人赵景峰向本院提供以下证据:转让合同、权利转让及协助办理通知书、邮寄回执、证明书、身份证、通行证、营业税开业／更改申报表、银行卡、收据、结算业务委托书、账户交易明细、房地权证0××9号、房地权证Ｃ××4号、房屋发售委托协议、斗门镇龙兴新村用地划分情况表、合作经营补充协议（附图）、补充协议（附图）。申请执行人腾源公司称，案涉土地登记在被执行人联合房产公司名下，腾源公司请求法院查封案涉土地，符合法律规定。案外人赵景峰不是案涉土地的权利人，对案涉土地不享有权益，不能排除执行。案外人赵景峰与联合房产公司未签订过合同，转让案涉土地。申请执行人腾源公司未向本院提交证据。被执行人联合房产公司经传唤缺席听证，未向本院提交书面答辩意见和证据。本院查明，中国工商银行股份有限公司珠海斗门支行（以下简称工商银行斗门支行）与联合房产公司借款合同纠纷一案，本院作出的（2000）斗经初字第260号民事判决已经发生法律效力，本院根据工商银行斗门支行的执行申请，于2001年2月19日立案受理，案号为（2001）斗法执字第134号。之后，该案中止执行。2020年11月24日，本院作出（2001）斗法执字第134号执行裁定，裁定变更腾源公司为本案申请执行人。2020年12月15日，本院作出（2001）斗法执字第134号执行裁定，裁定查封案涉土地。2021年1月8日，本案恢复执行，案号为（2021）粤0403执恢12号。案外人赵景峰遂提出执行异议。另查，案涉土地产权登记在联合房产公司名下。1992年8月21日，斗门县联合房产开发公司（甲方）与源丰公司、珠海西区金兴实业公司（乙方）签订《房屋发售委托协议》，约定：“由于斗门镇联合总社未能按合同向乙方提供经营资质，甲方同意根据斗门镇政府意见向乙方提供斗门新区龙兴新村房屋发售的经营资质，并就此确立协议。”等内容。1997年9月10日，斗门县联合房产总公司（甲方）与源丰公司（乙方）签订《合作经营补充协议》及《补充协议》，《合作经营补充协议》约定：“甲乙方于一九九二年五月十三日及二十五日分别签定合作开发斗门龙兴新村内其中九十亩土地协议，由于客观原因无法全面开发，因此双方再行协商补充协议如下：一、甲方以实际发展的土地作为投入，共53.798亩，其中位置分虽是花园商业街20.865亩；A9、A10栋4.011亩；A16栋至A25栋28.922亩。（详见附图）二、乙方按原协议规定应分配利润273万元给甲方，此款已全部收齐。（其中158万转入兴峰公司，105万元乙方代甲方划入斗门镇府作地款，另乙方付给甲方的63.4万元配套费中多付的10万元列作分配款）三、以上合作开发的土地已经全部完成，今后如发生的一切经济责任、债权债务及其它事宜由乙方负责。”等内容。《补充协议》约定：“甲乙双方于九七年九月十日合作经营补充协议，由于实际丈量面积发生变化，经协商补充协议如下：一、协议第一条花园商业街实际面积应为26.165亩，其中已办证20.865亩，未办证约5亩（详见附图）。上述面积属乙方与苏吴经济发展公司合作开发之用。未办证部分由乙方负责今后的有关办证手续。二、除本协议条款变动外，其它条款仍然按原不变。”等内容。2018年1月31日，赵炳生（后更名为赵国伟）与赵景峰、梁耀东签订转让合同，约定：赵炳生以澳门源丰公司名义拥有案涉土地。该地挂名于联合房产公司名下。赵炳生同意将其拥有的以上土地、包括未办证约5亩，及挂名于联合房产公司名下的未售房屋等权益全部转让给赵景峰。转让价格为人民币壹佰万元整（￥1000000元）等内容。之后，赵景峰分二次各转账50万元给赵国伟。2019年10月26日，赵景峰、梁耀东向联合房产公司发出《权利转让及协助办理通知书》，就挂名在联合房产公司名下的案涉土地的权利转让及开发使用等相关情况进行了通知，通知内容：赵景峰、梁耀东已实际取得案涉土地和项目的相关权益，有权独立决定具体的开发利用方式，联合房产公司作为房地产项目开发销售的经营资质提供方，有义务按照权属人的要求履行相应的协助义务。经听证查明，案外人赵景峰认为，案涉土地是斗门县联合房产总公司（甲方）与源丰公司（乙方）签订的《补充协议》中的20.865亩土地中的部分土地。依据《国务院办公厅转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知》（国办发[1990]41号1990年7月14日）第八条“房地产开发公司，原则上应以全民所有制单位为主。对集体所有制的房地产开发公司，经清理整顿后，符合经营资格，社会效益和经营情况良好、内部管理严格、规章制度健全，又是当地实际需要的，由省一级建设主管部门提出意见，经省一级清理整顿公司领导小组批准，可准予保留。”、第九条“对准予保留的房地产开发公司，在重新领取资质等级证书后，凭新核发的资质等级证书按有关规定重新申请登记注册，由工商行政管理机关核准发给“企业法人营业执照”经清理整顿保留的国营房地产开发公司，应纳入国家预算管理。计划管理部门应按房地产开发公司的资质等级下达商品房屋建设计划。今后，所有房地产开发公司均需遵守下列规定：（一）必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营；（二）全民所有制的房地产开发公司必须执行财政部颁发的《国营城市建设综合开发公司会计制度》以及财政部、中国人民建设银行颁发的开发公司财务管理、成本管理的有关规定；准予保留的集体所有制的房地产开发公司必须执行国家规定的有关会计制度和财务管理、成本管理办法；（三）在经营活动中，不得将投入房地产开发项目的资金同时计息、分红；（四）经营的商品房屋，必须实行价格审批制度，未经审批的商品房屋，不得签订销售合同；（五）严格执行商品房屋建设计划，不得无计划开工；（六）必须建立健全公司管理的各项规章制度；（七）不得与没有开发经营资格的单位联营，也不得接受其他企业的挂靠。”的规定，以及《中华人民共和国企业法人登记管理条例》及实施细则和《城市综合开发公司资质等级标准》等相关规定，源丰公司是无法取得从事房地产开发、经营商品房屋的资格。源丰公司是赵国伟在澳门设立的个人企业，是赵国伟为配合当时的合作模式而设立的。源丰公司已注销，赵国伟才是案涉土地的实际所有权人，有权转让案涉土地。目前，案涉土地已交付给赵景峰占有使用。本院认为，本案是执行程序中案外人对执行标的提起的异议案件，本院对当事人所述的事实及提出的证据仅进行形式审查和程序性审查。被执行人联合房产公司未履行完毕本案债务，本院查封登记在联合房产公司名下的案涉土地，符合法律规定。案外人赵景峰主张其从赵国伟处受让案涉土地，请求解除对案涉土地的查封，实质是主张排除对案涉土地的强制执行，应依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”的规定进行审查，本院评析如下：一、本案中，源丰公司与联合房产公司签订的《房屋发售委托协议》、《合作经营补充协议》及《补充协议》，是源丰公司与联合房产公司开发房地产的合作经营协议，相关协议未明确约定合作开发的土地包括案涉土地在内，也未约定联合房产公司将案涉土地转让给源丰公司。源丰公司实际控制人赵国伟（曾用名赵炳生）与赵景峰、梁耀东签订转让合同，称“赵炳生以澳门源丰公司名义拥有案涉土地。该地挂名于联合房产公司名下。”，赵景峰提供的证据不足以证明，源丰公司注销后，源丰公司实际控制人赵国伟从源丰公司取得案涉土地的权益。案涉土地仍登记在联合房产公司名下。而且，联合房产公司在合作开发过程中，没有作出转让案涉土地的意思表示。案外人赵景峰提供的证据，均不能证明联合房产公司已将案涉土地转让给源丰公司，源丰公司再将涉案土地转让给赵景峰，不足以证明案外人赵景峰与联合房产公司就转让案涉土地已签订合法有效的书面合同，应承担举证不能的法律后果。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条“对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。”的规定，案外人赵景峰提供的证据不能证明其是涉案土地的权利人，不能排除强制执行。二、案涉土地仍登记在联合房产公司名下，至今未办理过户，案外人赵景峰称因历史政策原因未能办理过户，政策依据是《国务院办公厅转发建设部关于进一步清理整顿房地产开发公司意见的通知》（国办发[1990]41号1990年7月14日），根据上述通知第九条“今后，所有房地产开发公司均需遵守下列规定：（一）必须在核准的经营范围内真正从事房地产开发，只能经营公司自己开发的商品房，不得转手倒卖，不得向其他单位转让商品房屋建设计划，严禁超范围经营；……”的规定。联合房公司具有房地产开发资质，但是，联合房产公司只能经营自己开发商品房产，不得转手倒卖。本案中，案涉土地只能由联合房产公司自已开发，赵景峰称源丰公司与联合房产公司签订了转让案涉土地的协议，违反上述通知的规定，因此导致不能办理案涉土地过户的原因，归咎于联合房产公司与源丰公司，故赵景峰述称的案涉土地因历史政策原因未能办理过户，不属于《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十八条“非因买受人自身原因未办理过户登记”的情形，对上述主张，本院不予支持。综上，案外人赵景峰提供的证据不足以证明其对案涉土地享有足以排除强制执行的权益，其请求解除对涉案土地的查封，实质是请求中止对案涉土地的执行，理据不足，不符合法律规定，本院应予以驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条、《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条第一款第（一）项、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条、第二十八条的规定，裁定如下：驳回案外人赵景峰的异议请求。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，应当依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。审判长  黎嘉荣审判员  胡燕君审判员  温 海二〇二一年四月二十五日书记员  韩木子附裁判依据法律条文：1.《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自本裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。2.《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》第十四条案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百二十七条的规定，向执行法院提出异议。3.《最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释》第四百六十五条案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。4.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件的若干问题的规定》第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：（一）案外人是否系权利人；（二）该权利的合法性与真实性；（三）该权利能否排除执行。第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。