山西省长治市中级人民法院民事判决书（2021）晋04民终120号上诉人（原审原告）：刘爱梅，女，住山西省长治市。上诉人（原审原告）：肖琴，女，住山西省长治市。上诉人（原审原告）：肖敏，女，住山西省长治市。三上诉人共同委托诉讼代理人：和燕，山西光耀律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘保清，男，汉族，住长治市。被上诉人（原审被告）：王合叶，女,汉族，住长治市。二被上诉人共同委托诉讼代理人：宋路凯，陕西云德律师事务所律师。原审第三人：长治县安晟房地产开发有限公司，住所地山西省长治市上党区安晟苑小区。法定代表人：赵喜平，职务总经理。上诉人刘爱梅、肖琴、肖敏因与被上诉人刘保清、王合叶、原审第三人长治县安晟房地产开发有限公司（以下简称安晟公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省长治市上党区人民法院（2020）晋0404民初983号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月14日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。刘爱梅、肖琴、肖敏上诉请求：1.依法撤销一审判决,并改判支持上诉人一审诉请,即判令二被上诉人共同偿还上诉人购房欠款150000元整并按照同期银行贷款利率年息5%支付利息。2.本案全部诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一审法院认定“肖建国与二被告的互换房屋协议已经履行完毕”没有任何事实依据。肖建国从未与被上诉人有过任何形式的互换房屋协议。两处房屋实际市场价格相差十几万，客观上肖建国不可能无需补差价与其互换，有违常理，被上诉人所述出于补偿的意思表示没有依据。之所以明丰苑小区A区2单元702室由肖建国出售是因为刘保清与王科存在亲戚关系，担心直接由其出售影响房屋成交价格，加之肖建国系该房屋开发商，由承建部售卖更名正言顺，在刘保清的极力要求下才由肖建国与王科达成购房协议，但其本质上就是先卖旧房后买新房，一审法院仅以此推断系“换取”属断章取义，缺乏事实依据及合理性。如王科付款25万元就已付清全部款项，肖建国完全可以直接将安晟苑的房屋卖给王科，何必大费周章换房。如果真如被上诉人所述换房协议已经履行完毕无需支付差价，被上诉人刘保清为何还要在肖建国的分户图载明的关于已付款及还有欠款的内容上签字确认。大量的疑点均表明被上诉人主张的房屋互换缺乏客观性及合理性，一审法院认定事实不清证据不足。上诉人提供的肖建国留存的涉案房屋的“分户图”中的书写内容明确证实被上诉人“已取走安晟苑产权使用手续合同书及单据一支,房款为400000元整,首付250000元,余额壹拾伍万元后期进住付清”,签署时间为2017年4月25日。其中首付的数额也与王科交付的房款数额一致,被上诉人刘保清在相关内容上均签字捺印以示确认,当庭对此其签字的真实性也明确认可,被上诉人对该内容确认的真实意思表示应当视为对其已付及所欠房款的确认,同时被上诉人也没有提供任何证据证明其在2017年4月25日之后向肖建国付过房款,因此结合在案所有证据来看,该分户图载明的内容应依法产生欠条的法律效力,足以证实被上诉人尚欠上诉人房款150000元的事实客观存在。综上,原审判决认定事实不清证据不足,适用法律不当,判决结果显失公正,依法应予撤销。被上诉人刘保清辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。答辩人与肖建国之间不存在房屋买卖合同关系，双方之间签订是房屋互换协议且已经履行完毕。答辩人与肖建国之间进行房屋互换并不支付差价，并不违背常理。双方系同乡，认识多年，答辩人自2014年至2017年一直跟随肖建国工作，肖建国未向答辩人支付过工资薪酬，出于情谊及肖建国对答辩人的补偿，肖建国未要求答辩人支付两套房屋的差价。安晟公司以房抵债的方式向肖建国偿还借款，肖建国交付给答辩人的房屋实际价值要比市场价值低。房屋互换协议是答辩人与肖建国双方真实意思表示，价格差距也未超出市场价格百分之三十，答辩人不支付差价并未违背常理。上诉人并非肖建国本人，对事实情况不清楚，其主张仅仅是自我认识，与实际情况不相符。王合叶辩称，答辩人与肖建国之间未签订任何房屋买卖合同，刘保清与肖建国达成的是房屋互换协议，且该协议已经履行完毕，答辩人无需向被答辩人支付任何购房款。被答辩人不清楚事实情况，恶意诉讼。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回上诉，维持原判。安晟公司未提交书面答辩意见。刘爱梅、肖琴、肖敏向一审法院起诉请求：1、请求人民法院依法判决二被告共同偿还原告购房欠款150000元整,及自诉讼之日起按照银行同期贷款利率年息5%向原告支付利息至实际支付之日止;2、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：原告刘爱梅是肖建国的妻子，原告肖琴是肖建国的大女儿，原告肖敏是肖建国的小女儿，郭变秀是肖建国的母亲。肖建国于2017年7月23日因病死亡。第三人安晟公司曾经向肖建国借用款项，后经肖建国与第三人安晟公司协商，第三人安晟公司将其开发的××县产权归属给肖建国，用以抵顶第三人安晟公司欠肖建国的借款（抵顶借款金额为417320.6元），该房屋由肖建国进行处分，房屋具体价款由肖建国与房屋受让者具体协商，房款由肖建国自己收取，第三人安晟公司按照肖建国提供的房屋受让者名单出具商品房买卖合同和收据，而后将商品房买卖合同和收据交给肖建国。被告刘保清与被告王合叶是夫妻。长治市上党区韩店镇韩店村明丰苑小区A区2单元702室原来由二被告居住,系二被告从肖建国手购买，2017年4月份，肖建国将该房屋以28万元的的价格卖给了王科（王科已经将该款全部付清：先支付了25万元，之后支付了3万元），同时肖建国将长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室商品房买卖合同和房款收据交给了被告刘保清（王科先支付给肖建国的25万元房款作为被告刘保清支付的房款），肖建国在《分户图》上书写：“刘保清取到安晟苑产权使用手续合同书一份凭证单据一支，房款400000元，6层602户型，面积113㎡。（被告刘保清签名捺印）首付250000元（被告刘保清捺印），余额壹拾伍万元后期进住付清（被告刘保清未捺印）。（被告刘保清在最后签名捺印）”2019年4月安晟苑竣工，2019年4月1日第三人安晟公司将长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室交付给了被告刘保清，2019年后半年二被告交了取暖费后入住该房屋。另查明，肖建国的母亲郭变秀明确表示放弃对案涉款项的继承权，不参加本案的诉讼。长治市上党区韩店镇韩店村明丰苑小区A区单元楼是肖建国开发的。肖建国与被告刘保清系同村好友，被告刘保清一直跟着肖建国干活儿。一审法院认为，本案的争议焦点是：1、原告刘爱梅的主体是否适格？应否追加肖建国的母亲郭变秀为本案原告？2、原告方的起诉是否超过了诉讼时效？3、二被告应否共同偿还原告方房屋欠款150000元并向原告方支付相应的逾期付款利息？（一）关于第一个争议焦点，法律规定，一方当事人死亡，由其继承人参加诉讼。就本案而言，肖建国于2017年7月23日因病死亡，那么肖建国与二被告之间的债权债务纠纷应由肖建国的继承人参加诉讼来向二被告主张权利。庭审查明，原告刘爱梅是肖建国的配偶，故原告刘爱梅的主体适格。二被告辩称刘爱梅作为本案的原告主体不适格，但二被告并未提供证据予以证明，故本院对二被告的该辩解意见不予采纳。庭审查明，肖建国的母亲郭变秀明确表示放弃对案涉款项的继承权，不参加本案的诉讼。故依法不应当追加肖建国的母亲郭变秀为本案原告。二被告辩称应追加郭变秀为本案原告，因该辩解意见缺乏事实依据，故本院不予采纳。（二）关于第二个争议焦点，原告方主张肖建国与被告刘保清之间就长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室存在买卖合同关系，进而要求二被告偿还购房欠款。原告方提供的《分户图》上显示被告刘保清尚欠房款的内容是肖建国书写的“余额壹拾伍万元后期进住付清”，庭审查明，二被告于2019年后半年才入住××县。从原告方诉请的角度看，原告方的起诉并未超过诉讼时效。（三）关于第三个争议焦点，庭审查明，长治市上党区韩店镇韩店村明丰苑小区A区单元楼是肖建国开发的，明丰苑小区A区2单元702室系二被告从肖建国手购买（二被告已经装修居住××苑是肖建国的抵债房（新建房屋）。2017年4月份，肖建国将明丰苑小区A区2单元702室卖给了王科，同时肖建国将长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室商品房买卖合同和房款收据交给了被告刘保清，王科支付给肖建国的购房款作为被告刘保清支付长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室的房款。很显然，被告刘保清并非是在卖旧房而后买新房。若被告刘保清是卖旧房买新房的话，就不应该是由肖建国向王科出售明丰苑小区A区2单元702室（该房系二被告从肖建国手购买，二被告已经装修居住），而应由二被告出售给王科，王科也无需将购房款交付给肖建国，而应交付给二被告。综合分析在案证据，不足以证明肖建国是将长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室出卖给了被告刘保清。被告刘保清主张肖建国是以长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室换取了明丰苑小区A区2单元702室（该房系二被告从肖建国手购买，二被告已经装修居住），该主张具有合理性，本院予以采信。在案证据证明，肖建国与二被告的互换房屋协议已经履行完毕。原告方向二被告主张房屋欠款的关键证据是原告方提供的《分户图》，该《分户图》上显示被告刘保清尚欠房款的内容是肖建国书写的“余额壹拾伍万元后期进住付清”，但被告刘保清却未在该内容上捺印予以确认，故该《分户图》不具有欠条的性质，原告方以该《分户图》为依据要求二被告偿还原告方房屋欠款150000元及逾期付款利息本院不予支持。据此，依照《最高人民法院关于适用中华人民共和国民事诉讼法的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告刘爱梅、肖琴、肖敏的诉讼请求。案件受理费3300元，减半收取1650元，由原告刘爱梅、肖琴、肖敏共同负担。本院二审期间，上诉人提交肖建国记录账目一份，证明给付刘保清的工资，被上诉人主张肖建国欠刘保清工资没有事实依据。被上诉人质证意见为：该证据是单方面形成，不符合证据形式，不属于新证据，与本案纠纷没有关联性，不予质证。经二审审理查明的事实与原审认定的事实基本一致。本院认为，合法的民事权益受法律保护。根据审理查明的事实，原审第三人安晟公司以抵扣欠款的方式将包括案涉房屋在内的8套房屋抵顶给肖建国，由肖建国自行出售并收取购房款，对此安晟公司无异议，被上诉人亦无异议。结合在案证据及房屋的处置情况，肖建国与刘保清之间存在房屋互换的事实，本院予以确认。刘保清与肖建国进行房屋互换，系其为取得案涉长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室房屋所有权而为之，双方实质上仍属于房屋买卖合同关系。本案争议的焦点为：合同是否履行完毕，上诉人主张二被上诉人支付房款15万元有无事实与法律依据。本案的关键证据为肖建国留存的分户图，该分户图上部分记载：“刘保清取到安晟苑产权使用手续合同书一份凭证单据一支，房款《400000元》，6层602户型，面积113㎡《肆拾万元》”。下部分记载：“6层602户型，房款《400000元》首付《250000元》《贰拾伍万元整》，余额壹拾伍万元后期进住付清”。分户图上下两部分均有被上诉人刘保清签字并捺印确认，刘保清亦予以认可，故对其具有法律约束力。根据分户图的记载，说明刘保清是在取得案涉房屋合同和收据之后才在肖建国的分户图上签字捺印，也进一步证明了刘保清取得购房合同及收据时并未足额支付房款，应当以最终分户图上认定的数额计算。刘保清在分户图中记载的首付款25万元处捺印确认，故应当认定其已支付房款25万元。虽然分户图上仅有刘保清的签字，但用于互换的××区房屋系刘保清与王和叶夫妻共同共有，案涉长治县安晟苑小区1#楼2单元6层602室房屋亦由其二人共同居住使用，故本院认定二被上诉人还应当支付房款15万元。被上诉人刘保清辩称肖建国未要求其支付房屋互换差价，系肖建国出于情谊及对刘保清的补偿，双方的房屋互换协议已经履行完毕。但被上诉人未提供证据予以证明，且未能对其为何在肖建国持有的分户图上签字确认作出合理解释，本院对其抗辩理由不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定，“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”。现肖建国去世，上诉人刘爱梅、肖敏、肖琴作为肖建国的法定继承人向二被上诉人主张继续支付剩余房款具有事实和法律依据，本院依法予以支持。关于上诉人主张的利息问题，因双方未对利息进行约定，故本院对该上诉请求不予支持。综上所述，刘爱梅、肖琴、肖敏的上诉请求部分成立，予以支持。一审判决有误，应予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销长治市上党区人民法院（2020）晋0404民初983号民事判决；二、刘保清、王合叶于本判决生效之日起三十日内向刘爱梅、肖琴、肖敏支付房款150000元；三、驳回刘爱梅、肖琴、肖敏其他诉讼请求。如未按本判决指定的时间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3300元,减半收取1650元,由被上诉人刘保清、王合叶共同负担；二审案件受理费3300元，由被上诉人刘保清、王合叶共同负担。本判决为终审判决。审   判   长 郭   玉   霞审   判   员 张国刚审判员姬国强二〇二一年四月二日书   记   员 王       赟