北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初13124号原告（反诉被告）：郎夏凌，女，1980年1月6日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：王霞，北京市德润律师事务所律师。被告（反诉原告）：强健，男，1962年11月18日出生，汉族，住河北省廊坊市大厂回族自治县。委托诉讼代理人：刘立国，男，住河北省涿州市双塔区。原告郎夏凌与被告强健房屋租赁合同纠纷一案，本院于2020年4月16日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告郎夏凌及其委托诉讼代理人王霞，被告强健及其委托诉讼代理人刘立国到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告郎夏凌向本院提出诉讼请求：1、解除《房屋租赁合同》；2、强健退还已支付租金16万元，押金5万元、税费2.1万元、暖气费0.55万元、卫生费0.12万元；3、强健赔偿我装修损失费97004.50元；4、强健赔偿我购置设备仪器费用11523.63元。案件受理费由强健负担。事实和理由：2019年9月21日，我与强健签订《房屋租赁合同》，约定强健将其位于北京市海淀区清河永泰东里X楼北段底商南第三间房屋（以下简称涉案房屋）租赁给我用于祛痘美容服务，租期至2024年10月24日，年租金为320000元，自第四年起每年递增5%，半年一付。我交付租金和押金后开始按照美容业行业标准对涉案房屋进行装修、检测并购置大量美容仪器。我将广告牌做好准备挂牌开业时，海淀区城管告知我涉案房屋为隔断房，城管不允许挂牌。我认为作为从事经营行业的门面房，因强健出租的标的物存在瑕疵进而无法正常挂牌吸引顾客，构成根本违约，我的合同目的不能实现，故我要求解除租赁合同，强健赔偿我损失。现因双方不能就此达成一致意见，故我诉至法院，望判如所请。被告强健辩称，2020年5月15日，郎夏凌将其所有的物品自涉案房屋内搬出，双方的合同解除。郎夏凌已支付的16万元是半年的租金，其实际使用8个月的房屋，尚欠2个月租金未付。因郎夏凌在租期内解除合同，按照合同约定押金不予退还。水费、暖气费等都是交给第三方的，跟我们无关，郎夏凌无权要求我退还。郎夏凌因开店对房屋的装修以及美容设备的购进都是其个人行为，与我无关，不同意赔偿。另，我提起反诉，反诉请求为：1、郎夏凌支付我两个月房租53332元；2、郎夏凌支付我违约金26666元。事实和理由：郎夏凌自2020年5月15日搬离，实际使用8个月房屋，但仅支付6个月的房租，故我要求其支付我2个月房租。另，郎夏凌在合同期内提前解除合同，构成违约，按照合同约定应当支付我违约金。原告郎夏凌对强健反诉辩称，双方于2019年9月签订合同，次年1月我就向法院起诉要求解除合同，强健无权要求我支付当年4月-5月的租金。强健违反诚实信用，在签订合同的事前事后没有告知是隔断房无法挂牌、无法独立开门，导致我签订的合同目的不能实现，房屋租赁后也没有营业和使用，所以并非我方违约，强健无权要求我支付违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。依照各方当事人陈述及双方争议的证据和事实，本院认定事实如下：2019年9月21日，强健（甲方）与郎夏凌（乙方）签订《房屋租赁协议》，约定第一条：租赁方式甲方将清河永泰东里41号楼北段底商南第三间房屋提供给乙方使用。经营祛痘机构，收取押金5万元。第二条：租赁期限自2019年10月25日至2024年10月24日止。有效期为5年，从第四年起递增，每年递增5%。第三条：房租计价方式：每年租金32万元；乙方一次性付给甲方半年。第二次付款乙方提前1个月交付。第四条甲方应在该房屋内配置、安装、独立的计量仪表，如电表、水表等。以下各项费用由乙方负担，并按实际用量支付费用。暖、物业管理及卫生费用乙方一次性付清一年。1.水费；2.电费；3.暖费：5500元/年；4.物业费；5.卫生费：1200元/年。8.乙方如不按期支付费用，甲方有权采取以下措施：（3）如乙方未按规定时间付清房租金，逾期1个月后仍未交，则视为乙方终止协议，甲方有权采取措施收回此房，不退乙方的押金、租金及装修等各项费用，甲方可以封门。第十三条：协议期限内，如遇到战争、地震等不可抗据因素，致使协议不能履行，造成双方损失的甲乙双方互不承担赔偿责任。遇政府行事停电、停水，甲方不负责任。第十四条：本协议在履行中，乙方要求修改或提前终止协议，应提前一个月（写出书面材料）通知对方，对方应在接到通知15日内予以书面答复。（如乙方提出终止协议，甲方不退剩余租金、押金及装修费用）。乙方补甲方1个月租金，甲方提出终止协议，将退余租金及双倍返还押金。合同落款有手写“税费每年21000元”。合同签订后，强健收取了郎夏凌支付的押金5万元、半年租金16万元、税费2.1万元、供暖费0.55万元、卫生费0.12万元，并将涉案房屋交付给郎夏凌，郎夏凌对涉案房屋进行了装修。庭审中，经法庭询问，郎夏凌表示其在承租房屋时，涉案房屋无独立的临街入门，且未查看强健所主张的政府允许其开设临街入门的批文。双方均认可郎夏凌在租赁涉案房屋后办理了营业执照；均认可现涉案房屋无法开设独立入门，应自侧面入门进入走廊后再分别进入各商家，各商家仅能在走廊内侧玻璃上悬挂广告牌，不能在走廊上方外墙处悬挂广告牌。，另查，郎夏凌于2020年1月15日向本院递交了起诉状，本院于2020年3月19日通过邮寄的方式向强健送达了起诉书。对双方争议的证据和事实，本院认定如下：1.郎夏凌主张已将房屋租金交至2020年4月24日，强健对此不予认可，认为租金交至2020年3月21日，根据合同约定的租期期限，本院认定郎夏凌所交租金为2019年10月25日至2020年4月24日期间的租金；2.郎夏凌主张其在承租涉案房屋时要求强健开设临街入门，强健对此不予认可，表示郎夏凌系租赁房屋后一个月才有此表示。双方均认可在租赁期间，强健曾为涉案房屋开设了独立入门，但不久就被城管封上；3.郎夏凌主张其对涉案房屋进行了装修，提交了《北京市家庭居室装饰装修工程施工合同》（以下简称《施工合同》）《报价单》等，强健对上述材料的真实性和关联性均不认可。4.郎夏凌主张其未实际营业，强健对此不予认可，认为郎夏凌已实际营业，但就已营业未提交证据；本院认为，郎夏凌与强健就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》是双方真实意思的表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应当遵守。郎夏凌主张签订合同时便要求强健开设临街入户门，强健对此不予认可，郎夏凌就此未提交证据予以证明，故本院对郎夏凌的主张不予采信。庭审中，强健认可郎夏凌在合同签订后要求其开设临街入户门，后实际进行了开设，该行为应当视为双方在合同履行过程中就是否开设临街入户门达成了一致意见。现因城市规划要求而导致临街入户门被封、外墙上不能悬挂广告牌，在一定程度上造成店面识别性降低，顾客上门消费困难增大，但并未导致郎夏凌无法经营、无法使用房屋，故本院对郎夏凌主张因强健的违约行为导致合同目的不能实现要求解除合同不予支持。根据庭审查明的情况，强健虽未在签约之初承诺开设入户门，但在实际合同履行中进行了承诺，且无证据证明郎夏凌已实际进行了营业。现郎夏凌于2020年1月向本院提起诉讼，同年3月19日强健签收起诉状，双方于同年5月进行了交接搬离。综上考虑，应认为双方在协商过程中最终达成了解约、郎夏凌搬离的一致意见。在明确解约以后，双方应从诚实信用原则及禁止权利滥用原则出发，避免损失进一步扩大，本院综合上述情况，另考虑新冠疫情对搬离的影响，酌定双方合同于2020年4月24日解除，郎夏凌应将租金交至此日。强健要求郎夏凌再行支付2个月租金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。合同解除后，尚未履行的停止履行，已履行的，根据实际情况，当事人可诉请赔偿损失等。就郎夏凌的各项诉讼请求中，强健未举证证明其已将税费、卫生费实际缴纳给第三人，且双方约定上述费用为按年支付，故强健应当就合同解除后未产生的上述费用退还郎夏凌。郎夏凌为经营美容院购置的设备仪器与涉案房屋并未形成添附，且郎夏凌已搬离，故本院对郎夏凌要求强健赔偿其购置设备仪器的损失不予支持。双方因不能开设临街入户门、外挂广告牌而协商解除合同，对已形成的附合物双方应按照公平原则分担残值损失，强健亦应退还郎夏凌押金。强健主张郎夏凌提前解约构成违约，要求其赔偿违约金，缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、郎夏凌与强健于2019年9月21日签订的《房屋租赁协议》于二〇二〇年四月二十五日解除；二、强健于本判决生效后15日内退还郎夏凌押金50000元、税费10500元、卫生费600元、装修损失20000元；三、驳回郎夏凌的其他诉讼请求；四、驳回强健的全部诉讼请求。如果未按本判决的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费6482元（郎夏凌已预交3241元），由郎夏凌负担4963元，于本判决生效后7日内交纳；由强健负担1519元，于本判决生效后7日内交纳。案件受理费1800元，由强健负担，已交纳。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长  马潇潇人民陪审员  翟 彦人民陪审员  贾玉英二〇二一年四月二十七日书 记 员  杨秋丽