广东省佛山市高明区人民法院民 事 判 决 书（2021）粤0608民初1295号原告：佛山市凯信物业服务有限公司，住所地广东省佛山市顺德区大良新桂中路君御花园君逸阁，统一社会信用代码91440606794604067P。法定代表人李彪。委托诉讼代理人：钟秀珍，女，该公司员工。委托诉讼代理人：杨绮云，女，该公司员工。被告：李美玲，女，1986年11月1日出生，汉族，住湖南省浏阳市。原告佛山市凯信物业服务有限公司与被告李美玲物业服务合同纠纷一案，本院于2021年3月5日立案后，依法适用小额诉讼程序，于2021年4月27日公开开庭进行了审理，原告的委托诉讼代理人杨绮云到庭参加了诉讼，被告李美玲经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.被告立即支付2019年5月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费，共计4371.2元；2.被告支付逾期缴纳物业管理服务费违约金596.79元（2019年5月起至2020年12月，违约金从欠费次月首日起计，以实际清偿之日止，暂计至起诉之日2020年12月7日为596.79元）；3.被告支付2019年2月1日起至2020年9月30日的住宅公摊电费，共计477.48元；4.本案的受理费由被告承担。庭审中，原告明确其诉讼请求第3项存在笔误，正确的诉讼请求为：请求被告支付2019年2月2日起至2020年9月30日的住宅公摊电费，共计477.48元。事实和理由：原告是佛山市高明区君御海城小区的物业管理企业，与被告于2014年10月2日签订了《君御海城前期物业管理服务协议》，约定住宅物业管理服务费为每月218.56元（不含公共水电费分摊），被告应于每月5日前交纳当月物业管理服务费，并约定被告如违反协议不按期交纳有关费用的，原告有权要求被告每日按欠付金额的万分之五支付违约金。原告一直依法对被告居住的小区实施规范的物业管理，为被告提供了完善的物业管理服务，履行了自己应尽的义务。然而被告却拖欠2019年5月起至2020年12月期间住宅物业管理服务费4371.2元，2019年5月起至2020年12月逾期交纳物业管理服务费违约金596.79元，2019年2月2日起至2020年9月30日期间住宅公摊电费477.48元，上述三项合计5445.47元。原告曾多次以短信、电话、管理人员上门及发律师函的方式向被告催缴物业管理服务费，但其仍无理拒交，被告的行为直接影响到原告日常管理运作。综上所述，被告已严重违反《前期物业管理服务协议》，拖欠物业管理费，致使原告的利益受损。被告未作答辩。经审查，原告提交的证据《违约金计算表》系其单方自制，本院不作认定；原告提交的其余证据，能形成证据链，内容真实、来源合法，与本案具有关联性，本院予以采信。本院依职权调取的证据《佛山市（高明区）不动产登记信息查询结果》，来源合法，本院予以采信。本院认定事实如下：被告为佛山市高明区荷城街道沿江中路******的所有权人，该房建筑面积为109.28平方米。2014年10月2日，原告（乙方）与被告（甲方）签订《君御海城前期物业管理服务协议》，约定：物业服务费用由业主按其拥有的建筑面积按月交纳，高层住宅2.00元/月?平方米（不含公共水电费分摊），甲方已购买君御海城X座XX号单位建筑面积为109.28平方米，按上述计算方式、标准，甲方应向乙方交纳物业服务费；甲方应在每月5号前交纳当月物业服务费，未通过托收完成缴费的可以以现金或银行卡支付的方式交纳费用，逾期未缴纳物业服务费以及水、电、特约服务等费用的，乙方将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。2014年10月2日，被告在《君御海城收楼确认书》上签名，同意即日起正式接收案涉房屋。2019年5月起，被告开始拖欠物业费、2019年2月起开始拖欠公摊电费。原告催收无果，遂向本院提起诉讼。截至本次诉讼庭审辩论终结时止，被告仍未向原告交纳2019年5月1日至2020年12月31日期间的物业费4371.2元（2元/平方米/月×109.28平方米×20个月）及2019年2月2日至2020年9月30日期间住宅公摊电费477.48元。本院认为，原、被告之间属于物业服务合同关系。根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款的规定，原、被告争议的法律事实发生在民法典施行以前，应适用当时的法律、司法解释的规定。原、被告签订的《君御海城前期物业管理服务协议》，是双方当事人的真实意思表示，且协议内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，对双方均具有法律约束力。在原告已依约履行相应义务的前提下，被告应按照协议约定支付相应的费用。据此，被告应向原告支付2019年5月1日至2020年12月31日期间的物业费4371.2元（2元/平方米/月×109.28平方米×20个月）及2019年2月2日至2020年9月30日期间住宅公摊电费477.48元。关于原告请求被告支付逾期交纳物业费的违约金问题。根据《君御海城前期物业管理服务协议》，被告应在每月5号前交纳当月物业服务费，逾期未缴纳的，原告将从欠费的次月首日起开始计收违约金，违约金每日按应交纳欠费总额的万分之五计算。原告未能提供证据证实其损失，上述协议约定的违约金按每日万分之五计算，标准明显过高。综合考虑本案的实际情况，本院酌定以中国人民银行同期同类贷款利率和全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍作为计算标准，原告请求过高部分，本院依法予以调整。被告拖欠的2019年5月1日至2019年7月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费218.56元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；被告拖欠的2019年8月1日至2020年12月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费218.56元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百零九条、第一百一十四条第一款、第三款，《物业管理条例》第七条第（五）项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条、第一百六十二条之规定，缺席判决如下：一、被告李美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2019年5月1日至2020年12月31日期间的物业费4371.2元及违约金（被告李美玲拖欠的2019年5月1日至2019年7月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费218.56元为本金，从次月1日起按中国人民银行同期同类贷款利率的1.3倍计至2019年8月19日，从2019年8月20日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止；被告李美玲拖欠的2019年8月1日至2020年12月31日期间物业费所产生的违约金，以当月欠缴的物业费218.56元为本金，从次月1日起按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率的1.3倍计至实际清偿之日止）；二、被告李美玲应于本判决发生法律效力之日起十日内向原告佛山市凯信物业服务有限公司支付2019年2月2日至2020年9月30日期间住宅公摊电费477.48元；三、驳回原告佛山市凯信物业服务有限公司的其他诉讼请求。如被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费50元，减半收取25元（原告已预交），由被告李美玲负担。因原告佛山市凯信物业服务有限公司已预交了上述费用，被告李美玲负担的上述费用迳付给原告佛山市凯信物业服务有限公司，本院不作收退。本判决为终审判决。审 判 员 彭智聪二〇二一年四月二十七日法官助理 区君萍书 记 员 区君萍