北京市海淀区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0108民初49298号原告：梁宏，女，1951年10月30日出生，汉族，住北京市石景山区。委托诉讼代理人：姬飞飞，北京市信格律师事务所律师。委托诉讼代理人：王茜，北京市信格律师事务所律师。被告：肖颖，女，1968年1月19日出生，汉族，住北京市海淀区。委托诉讼代理人：曾威，北京京驰律师事务所律师。原告梁宏与被告肖颖房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用普通程序，由审判员独任审理，公开开庭进行了审理。原告梁宏委托诉讼代理人姬飞飞、王茜、被告肖颖委托诉讼代理人曾威到庭参加诉讼。本案现已审理终结。梁宏向本院提出诉讼请求：1.确认我与肖颖于2019年7月签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；2.判令肖颖立即向我支付拖欠的自2020年8月1日起至2020年11月4日止的租金51700元；3.判令肖颖向我支付2020年11月4日前拖欠的冷热水费2675元；4.判令肖颖向我支付违约金16500元。事实和理由:2019年7月，经北京麦田房产经纪有限公司（以下简称麦田公司）介绍，我将自己所有的位于海淀区长春桥路X号X号楼XXXX室房屋（以下简称涉案房屋）出租给肖颖，我为甲方，肖颖为乙方，双方签定了《北京市房屋租赁合同》，约定房屋租赁期自2019年8月1日至2022年7月31日，共计3年；租金每月16500元，支付方式为押一付六，首期租金支付后，每期租金应于期限届满前提前10日支付；乙方承担租赁期内水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费；乙方不按照约定支付租金达10日或欠缴各项费用达1000元，甲方有权单方解除合同；乙方违约导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金；本合同发生的争议，向房屋所在地人民法院起诉。2019年7月21日，肖颖在支付押金和6个月房租后入住上述租赁房屋。2020年1月21日是合同约定的第二次支付租金的时间，肖颖理应一次性支付6个月的房租计9.9万元，但肖颖不仅没有支付房租，经常既不接电话也不回短信，我只好通过麦田公司中介人员与其交涉，但其搪塞推诿，拒交房租。无奈之下，中介人员和我的儿子郭威先后上门催促，肖颖拒绝开门，或打报警电话，其后持续向郭威发送大量恐吓、辱骂、下流等人身攻击的短信。因疫情原因，考虑到肖颖可能有困难，我就没太过计较，后经中介人员多次催促，肖颖断断续续交了5个月的房租，补缴了拖欠的冷热水费2105元。2020年7月21日是合同约定第三次支付房租时间，肖颖仍拒绝按约定支付房租，郭威又多次与其沟通，直到8月5日，肖颖才通过其银行账户转来1个月房租16500元。在此之后，肖颖又多次向郭威发送咒骂短信。10月7日上午，郭威再次上门与肖颖沟通，肖颖又胡搅蛮缠、撒泼耍混，谎报警情，拒不交房租，当日查明其又拖欠冷热水费达2605元。综上所述，肖颖拒不按期缴纳房租，且一再欠缴各项费用，已根本违约，同时肖颖不断对我方恐吓、辱骂，有悖情理，令人忍无可忍。故我依法请求解除合同于法有据，肖颖理应支付拖欠租金及各项费用，并承担违约责任，望判如所请。肖颖辩称，同意梁宏的第一、二、三项诉讼请求，但不同意第四项诉讼请求，因为梁宏多次骚扰我，造成我生活困扰，故违约责任不在我。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2019年7月，涉案房屋所有权人梁宏（甲方，出租人）与肖颖（乙方，承租人）签订《北京市房屋租赁合同》，约定：房屋租赁期自2019年8月1日至2022年7月31日，共计3年。租金标准：16500元/月；支付方式：押一付六，首期租金应于2019年8月1日，押金于2019年7月15日支付，以后每期租金应于期限届满前10日支付，支付日期分别为2020年1月21日、2020年7月21日、2021年1月21日、2021年7月21日、2022年1月21日。押金16500元。租赁期满或合同解除后，房屋租赁押金除抵扣应由乙方承担的租金、费用及违约赔偿责任外，剩余部分无息返还给乙方。第五条其他相关费用的承担方式：租赁期内，甲方承担费用：供暖费、物业管理费；乙方承担费用：水费、电费、电话费、电视收视费、燃气费、上网费。第九条合同解除：（四）乙方有下列情形之一的，甲方有权单方解除合同，收回房屋：1、不按照约定支付租金达10日；2、欠缴各项费用达1000元……第十一条违约责任：（一）甲方有第九条第三款约定的情形之一导致合同解除的，应按照月租金的100%向乙方支付违约金；乙方由第九条第四款约定的情形之一导致合同解除的，应按月租金的100%向甲方支付违约金外，甲方并可要求乙方将房屋恢复原状。2019年7月21日，梁宏与肖颖在《房屋交接清单》交房确认一栏中签字，该清单列明房屋附属家具、电器、装修及其他设备设施状况及相关费用明细，交房确认一栏载明：“对上述情况，乙方经验收，认为符合房屋交验条件，并且双方对水、电、燃气、收视等表数与费用确认无误，同意接收”。2020年3月26日、4月11日、4月22日、8月5日，肖颖通过支付宝向梁宏之子郭威转账18605元、16500元、49500元、16500元。2020年9月8日，梁宏向肖颖发送短信：“肖颖，根据租房合同，截至2020年9月3日，你已欠缴房租99000元，冷水103吨515元，热水195吨3900元，合计欠缴房租水电费用103415元。合同规定的违约金还要另行计算。”2021年3月20日，本院向肖颖送达本案起诉状副本。2021年4月8日庭审中，梁宏提交冷热水表照片，证明冷水表共547吨，热水表共445吨，截至肖颖搬离之日应付未付的冷热水电费共计2675元，肖颖对此无异议。经询问，梁宏称主张违约金的依据为合同第十条第一款的规定，因肖颖存在合同第九条第四款第一、二项的违约行为。肖颖称确实存在上述情况，但系因疫情导致资金链断裂，疫情虽对涉案房屋居住并无影响，但对经济收入有影响，收入具体影响未向肖颖本人核实，且梁宏多次骚扰自己，包括从2020年1月21日始多次上门发短信、打电话、恶语相向，自己多次报警。梁宏回应称不存在骚扰行为，只是正常收取房租，因无法联系上肖颖，故上门收取，对方因此报警。本院认为，梁宏与肖颖签订的《北京市房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且未违反法律、行政法规的强制性规定，故本院确认合法有效，对双方当事人均有约束力，双方当事人均应严格遵守履行。当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。肖颖承认梁宏的第一、二、三项诉讼请求，不违反法律规定。关于梁宏的第四项诉讼请求，根据查明事实，肖颖存在不按照约定支付租金达10日，欠缴各项费用达1000元的违约情形，应按照双方合同第十条第一款约定按月租金的100%向梁宏支付违约金16500元；肖颖抗辩称因为梁宏多次骚扰，造成其生活困扰，故违约责任不在其，但其主张缺乏事实和法律依据，本院不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十七条、第一百零七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条第二款、第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：一、确认梁宏与肖颖于2019年7月签订的《北京市房屋租赁合同》于2020年11月4日解除；二、肖颖于本判决生效后七日内向梁宏支付自2020年8月1日起至2020年11月4日的租金51700元；三、肖颖于本判决生效后七日内向梁宏支付2020年11月4日前拖欠的冷热水费2675元；四、肖颖于本判决生效后七日内向梁宏支付违约金16500元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条及相关司法解释之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1572元，由肖颖负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数或者代表人人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审判员  胡光二〇二一年四月三十日书记员  陈强