连云港市赣榆区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0707民初1541号原告：吴某某，男，汉族，居民，住连云港市赣榆区。原告：孙某，女，汉族，居民，住连云港市赣榆区。二原告共同委托诉讼代理人：徐亚萍，江苏瑞里特律师事务所律师。二原告共同委托诉讼代理人：姜磊，江苏瑞里特律师事务所实习律师。被告：某某（连云港）置业有限公司，住所地连云港赣榆区。委托诉讼代理人：陈西飞，江苏衡信达律师事务所律师。原告吴某某、孙某与被告某某（连云港）置业有限公司（以下简称某某置业公司）商品房销售合同纠纷一案，本院于2021年1月28日立案受理后，依法适用简易程序，于2021年2月22日公开开庭进行了审理。原告吴某某、孙某的共同委托诉讼代理人徐亚萍、姜磊，被告某某置业公司的委托诉讼代理人陈西飞到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告吴某某、孙某向本院提出诉讼请求：1.请求判令被告支付给原告逾期交房违约金40000元（2018年11月30日至2020年8月）；2.本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2017年5月17日，原被告签订《商品房买卖合同》，原告购买被告开发的位于赣榆区××镇××路×××××路××××××单元××××××室，合同约定房屋总价款624607元。原告按照约定付清房款，也办理了相关银行贷款。被告应于2018年11月30日前向原告交付该住宅。被告直至2020年8月才向原告送达交房通知书并交付房屋。被告迟延交房606天，构成违约，依法应当承担违约责任。原被告之间签订的《商品房买卖合同》约定的违约金过低，不足以弥补原告的损失。为维护原告合法权益，特诉至法院，请求依法支持原告的诉讼请求。被告某某置业公司辩称，被告迟延交房的原因，一是市政配套不到位，至2019年10月16日，供电部门才送电，故延迟交房的时间应顺延至2019年10月16日；二是中、高考、创卫以及疫情的原因也客观上导致了被告延期交房，该部分原因应扣除120天的顺延期限。对于原告方合理的诉求，被告愿意依法进行补偿。本院经审理认定事实如下：2017年5月17日，原告吴某某、孙某与被告某某置业公司签订《商品房买卖合同》，约定原告吴某某、孙某购买由被告某某置业公司开发的位于连云港市赣榆区××镇××路×××××路北侧的嘉会城1单元，房屋建筑面积127.03平方米，其中套内建筑面积99.19平方米，公共部分与公用房屋分摊建筑面积27.84平方米，房屋单价每平方米4917元，总金额624607元。关于付款方式及期限，双方约定买受人签订合同前支付125607元，以银行按揭贷款方式支付人民币499000元。合同第八条约定：出卖人应当在2018年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格。2.该商品房经综合验收合格。3.该商品房经分期综合验收合格。4.该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5.（无内容）。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1.遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2.买受人所有购房款未全部付清的，交房期限不受上述条款限制。3.因战争或不可抗力自然灾害等因素，则一切等发生后，如可继续施工则交房日期顺延，如无法施工，则双方各不承担违约责任。施工期内如遇台风、雨雪、冻等恶劣天气超过10天，则每超过1日，交房日期顺延1日，以监理公司记录为准。累计停水停电超过8小时的，交房日期顺延1日，依此类推，以监理公司记录为准。因市政配套不到位及各职能部门行为造成无法施工的可据实予以延期。施工中遇到设计变更、异常困难或重大技术问题以及政府规划调整等原因而造成的工期顺延的可据实予以延期。合同第九条约定，除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1.按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之0.5的违约金，合同继续履行。（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之0.5（该比率应不小于第（1）项中的比率）的违约金。原被告双方均在该合同上签名、捺印。合同签订后，二原告付清购房款。后因被告未按照合同约定按时交付房屋，故二原告诉至本院。庭审中，原被告双方一致确认房屋交付的日期为2020年7月17日，自2018年11月30日起至2020年7月17日止，被告累计逾期交房天数为595天；被告提供了《关于嘉会城送电的通知》、《嘉会城小区居配工程施工合同》拟证明系因市政配套不到位导致的交房逾期。另查明，2017年7月28日，被告某某置业公司（甲方）与连云港某某电力实业有限公司（乙方）签订了《嘉会城小区居配工程施工合同》，部分合同内容如下，合同第二条第1款工程范围：某某置业公司在赣榆区××路××号××××××小区，总建筑面积约155659.73平方米，地下建筑面积40714.9平方米；其中住宅51121.83平方米，商业45206.83平方米。办公（商务公寓）18606.17平方米。第2款工程内容：上述电配工程的接入及受电工程施工（详细工程量按设计蓝图为准，包含委托设计费用，不包括受电工程的土建部分）。第四条工期部分未对工程的具体开工时间、完工时间作出明确约定。第八条第1款第1项载明甲方负责该工程项目内容中的相关土建工作……2019年10月10日，连云港某某电力实业有限公司向被告发出了《关于嘉会城送电的通知》，通知载明嘉会城商住区目前电气安装工程已验收合格，具备送电条件。计划于2019年10月16日正式装表送电，请贵公司于2019年10月16日送电前，将工程尾款8800000元一次性付到连云港某某电力实业有限公司账户。逾期不付，送电时间顺延，造成后果由贵公司承担。2021年3月30日，经调查，国网江苏省电力有限公司连云港市赣榆区供电分公司向本院出具《嘉会城项目电气工程情况说明》，该情况说明载明，因某某置业公司负责的居住区土建工程一直未达到供电公司验收条件，区公司验收多次未通过，直至2019年9月12日协调上报江苏省电力公司开始最终验收。2019年9月20日省电力公司批复验收通过，可以送电。直至2020年5月1日，某某置业公司将最后一笔费用支付后，5月2日，某某公司上报赣榆区供电公司送电申请，5月12日，小区所有业主计表送电。同日，本院向连云港某某电力实业有限公司总经理陆某调查核实，并形成笔录，其向本院述称嘉会城项目的配电工程分商业、住宅等部分，案涉送电通知指的是住宅部分的送电工程，与商业部分无关；导致2019年9月20日整个配电工程才通过验收的原因系某某置业公司的土建工程一直在整改。对于上述本院调取的证据，原告质证认为系因被告的原因导致送电延后，不能成为被告逾期交房的理由。被告质证认为情况说明载明的送电时间与送电通知载明的时间一致，能够证明是因为市政工程配套不到位造成的；调查笔录中陆某陈述有相互矛盾的部分，既然商业部分能够通电那住宅部分也可以通电，由此可以说明住宅部分直至2019年9月20日才通电是因为供电公司的市政工程配套不到位造成的。还查明，连云港市住房和城乡建设局于2019年5月28日下发的《关于做好高考、中考期间建筑工地停止施工扬尘防控工作的紧急通知》，按通知要求，6月6日18时至6月9日18时高考期间、6月13日18时至6月16日18时中考期间，决定暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上累计停工时间8天；2019年9月29日连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，按通知要求，9月30日18时至10月8日6时，我市暂停所有建筑工地室内外施工作业，以上停工时间9天。再查明，2020年1月26日,连云港市人民政府发布《连云港市关于实施新型冠状病毒感染的疫情一级响应措施的通知》,自2020年1月26日零时起,就突发公共卫生事件实施一级响应防控措施。2020年2月6日，连云港市住房和城乡建设局下发《关于进一步做好疫情防控期间建筑工地复工工作的紧急通知》，通知第二条载明2020年2月9日24时前，本市所有建筑工地一律不得复工、开工。2020年2月9日24时后，全市建筑工地复工需，由承建企业向所在地县区政府、功能板块管委会提出申请，经现场核查和书面同意后并报住建部门备案方可复工。2020年2月10日，连云港市住房和城乡建设局再次下发通知，将复工时间延后至2月20日，有关疫情防控通知中的其他要求不变。诉讼中，被告未能提供证据证明其经相应部门审核同意后的复工的时间。本案的争议焦点：被告延期交房的理由是否符合合同的约定及可以扣除的被告延期交房的实际天数。关于争议焦点一,本院认为,被告辩称的因市政配套不到位导致延期交房的理由不成立。首先，商品房买卖合同中载明的被告因市政配套不到位可以延期交房的条款内容是，“因市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期”，按合同约定，延期的前提是工程无法施工，且无法施工的原因系市政配套不到位造成的，然被告并未提供相应证据证明停工的时间及停工的原因，其提供的连云港某某电力实业有限公司发出的送电通知及工程施工合同明显不能达到商品房买卖合同中适用该条款的证明要求。其次，从居住区配电工程验收通过的时间晚于商品买卖合同约定的交房时间的原因来看，某某置业公司与连云港某某电力实业有限公司签订的工程施工合同中明确约定案涉嘉会城小区的受电工程的土建部分施工由被告负责，而国网江苏省电力有限公司连云港市赣榆区供电分公司向本院出具《嘉会城项目电气工程情况说明》及本院的调查笔录表明因被告负责的居住区土建工程一直未达到供电公司验收条件，造成嘉会城小区居住区配电电气工程至2019年9月20日才通过验收，且被告还存在逾期支付工程款的情形。再次，被告某某置业公司与连云港某某电力实业有限公司签订《嘉会城配电工程施工合同》时，并没有对具体的开工日期、完工日期作出书面约定，被告作为专业的房地产开发公司，其进行小区开发，理应知道配电工程的完工期限对住宅是否能按期交付业主的重要性，因配电工程如未验收通过，该房地产项目即不可能通过相关部门验收并按期交付小区业主，故被告在签订施工合同的签订过程中亦存在过失。综上，本院认为本案不适用合同中，关于市政配套不到位造成无法施工的可据实予以延期的约定，因此造成的逾期交房责任应由被告自行承担。关于争议焦点二，对于被告辩称中、高考期间应从逾期交房天数中予以扣除的辩解意见，本院认为，首先,每年都会举办中、高考,这是众所周知的事实,某某置业公司在与原告签订涉案《商品房买卖合同》时,理应充分预见到中、高考期间可能停止施工作业，以及因此对商品房交付所产生的影响，故本院认为中、高考期间不足以构成合同约定的可以据实延期交房的情形，相应逾期期间不予扣除。对于连云港市住房和城乡建设局下发的《连云港市住房和城乡建设局关于国庆期间建筑工地停止施工的紧急通知》，本院认为对于该通知被告并不具有及时预见的前提基础,属于不可抗力，本院认为,上述9天时间应当从逾期交房天数中予以扣减。对于新冠疫情防控期间，本院认为,疫情的发生具有不可预见的客观情况，疫情防控措施亦与疫情的严重程度相关，具有不可预见、不能避免且不能克服的,也具备不可抗力的特征。因此,应当将政府采取管控措施至被告复工期间的停工天数从逾期交房天数中扣除。但鉴于被告未提供证据证明其复工时间，本院认为其因疫情的停工时间应自2020年1月26日至2月20日止，共计25天，同时考虑疫情期间员工返回工地的隔离期，本院酌定被告因新冠疫情造成的停工期为39天。本院认为，原告吴某某、孙某与被告某某置业公司签订的《商品房买卖合同》系双方真实的意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，内容合法有效，双方均应全面履行。被告逾期交房构成违约，应当承担逾期交房的违约责任。关于二原告主张违约金过低，应予以调整的意见，因二原告未提供证据证明合同中约定的违约金计算方法不足以弥补其实际损失，且被告对此不予以认可，故对其要求调整违约金的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，被告某某置业公司应向二原告支付逾期交房违约金的数额为17083元【624607元*0.00005*（595天-39天-9天）】。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：被告某某（连云港）置业有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告吴某某、孙某支付逾期交房违约金17083元。如果被告某某（连云港）置业有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费800元，减半收取400元，由原告吴某某、孙某负责230元、被告某某（连云港)置业有限公司负担170元（被告某某（连云港)置业有限公司应于本判决生效之日起十日内将上述费用支付给原告）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省连云港市中级人民法院。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十四条、第二百三十九条规定，本判决生效后，权利人可向本院或者与本院同级的被执行财产所在地法院申请强制执行，申请强制执行期限为二年。审 判 员 曹书源二〇二一年四月二十四日法官助理 高停停书 记 员 韦有凤法律条文及上诉须知附录一、法律条文（一）、《中华人民共和国合同法》第六十条：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条：（二）、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。（三）、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。二、上诉须知根据有关法律、法规和司法解释的规定，现将有关上诉事项告知如下：当事人享有《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十四条、国务院《诉讼费用交纳办法》第二十二条、第四十八条规定的上诉及相关权利、义务。上诉人上诉时未交纳上诉费的，应自递交上诉状之日起七日内交纳上诉案件受理费，同时将缴款凭证提交本院。逾期未交纳或者未将交纳凭证提交本院的，本院将依照最高人民法院《关于适用〈诉讼费用交纳办法〉的通知》第二条的规定，报连云港市中级人民法院裁定按自动撤回上诉处理。本上诉须知与《催交上诉费通知》具有同等法律效力。