河南省三门峡市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）豫12民终430号上诉人（原审被告）三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会，住所地：三门峡市湖滨区崖底街道崖底村。法定代表人：魏巍，该村民委员会主任。委托诉讼代理人：孙春生，河南恒翔律师事务所律师。代理权限为特别授权。被上诉人（原审原告）孙成顺，男，1970年3月29日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。被上诉人（原审原告）水阅军，男，1965年5月17日出生，汉族，住三门峡市湖滨区。上诉人三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会（以下简称崖底村委会）因与被上诉人孙成顺、水阅军房屋租赁合同纠纷一案，不服三门峡市湖滨区人民法院（2020）豫1202民初2129号民事判决，向本院提出上诉。本院受理后依法组成合议庭公开开庭进行了审理。上诉人崖底村委会的委托诉讼代理人孙春生、被上诉人孙成顺、水阅军到庭参加诉讼。本案现已审理终结。崖底村委会上诉称，上诉人享有涉案土地使用权，租赁协议不应全部无效，被上诉人应当支付房屋占有使用费，原审认定事实和适用法律错误，请求撤销原审判决第一、二项，改判上诉人不退还租金599130元。孙成顺、水阅军答辩称，被上诉人2009年承租后，依约筹资与建设，因上诉人不提供相应手续使我方巨额投资成为违法建筑，租赁合同无效，10万元押金已收取，原审认定事实和适用法律正确，请求维持原判。孙成顺、水阅军一审诉讼请求：1、依法确认该房屋租赁协议为无效合同；2、依法判决被告退还我方押金10万元；3、判决被告退还违法所得租金1008850元；4、判决被告赔偿原告投入的固定资产损失260万元；5、判决被告赔偿恶意破坏原告各类设施财产损失10万元；6、本案的诉讼费用由被告承担。原审认定，2009年6月5日，崖底村委（甲方）与孙成顺（乙方）签订《房屋租赁协议书》1份，约定：一、甲方把位于三门峡市（建筑面积2232平方米，其中：塑钢棚1464平方米、石棉瓦房240平方米、两层楼房288平方米）和空地1200平方米，租给原告作商业经营使用。二、工商、税务必须在涧河工商所及涧河税务所登记注册。三、合同期限自2009年6月5日起计算，其中2009年6月5日至8月5日为装修期，不计入合同有效时间。合同有效期为十年，即从2009年8月5日起到2019年8月4日止。四、承租金额及付款方式：1．通过双方商订合同签订付押金10万元，装修完毕付租金10万元，合同到期退还押金。2．乙方投资不动产价值不低于100万元。3．承包期分为三个阶段，第一阶段为四年，即2009年8月5日至2013年8月4日。每年承包金为90000元。第二阶段为三年（2013年8月5日至2016年8月4日），每年租金为99000元；第三阶段为三年（2016年8月5日至2019年8月4日），每年租金为113850元。每年房租提前一个月付清。五、在本合同有效期内，甲乙双方应互相尊重，甲方不得干涉乙方的经营自主权和人事自决权，乙方无论盈亏，都要按时缴纳租金，不得以任何借口拖欠，若乙方不能按期缴纳费用，甲方有权解除合同，并且乙方每天按应交年租金的千分之四承担滞纳金。如国家占用、城中村改造，给乙方造成损失由甲方承担经济责任。六、甲方交付乙方使用时应向乙方提供相关手续及水、电、道路畅通。七、乙方合同期满，如继续承租，应提前三个月与甲方协商，甲方应优先考虑，双方另行签订合同。如乙方停租，应提前两个月通知甲方，原来由乙方使用的动产乙方自行带走，不动产乙方不得拆除，无偿归甲方所有，乙方不得将所租房屋做任何形式的抵押、担保。八、乙方在经营期间的水、电、工商、税务、卫生、治安、城管等费用，由乙方自行承担，在改造期间，如违反城管规定出现罚款由甲方承担。九、乙方在合同期内，未经甲方同意，不得私自对所租房屋的主体结构进行改造，更不能私自转让。十、乙方经营要遵纪守法，积极配合社会治安，消防安全，综合治理，并制定安全措施，避免出现意外事故，否则与甲方无关，且甲方不承担任何连带责任。十一、双方对以上各项条款必须按约履行，不得违约，任何一方有违约的行为时，应支付对方违约金10万元整，并赔偿由此造成的损失，合同期间不得随意增加或减少租费。十二、未尽事宜，经双方协商后或签订补充协议，补充协议具有同等法律效力。该《房屋租赁协议书》系孙成顺、水阅军提供，由甲方崖底村委、乙方孙成顺分别在该租赁协议上盖章、签字。崖底村委同样提供《房屋租赁协议书》1份，与上述内容一致，仅落款时间不一致，落款时间为2010年9月7日。2009年6月4日，孙成顺向崖底村委支付押金10万元。2009年8月5日，三门峡市月亮湾大酒店开始建设，至2010年5月2日建设完毕。2010年1月20日，孙成顺与水阅军签订《合伙协议书》1份，约定二原告对孙成顺租赁的崖底村委菜市场进行合伙投资建设。按照合伙协议的约定，水阅军对承租的菜市场进行改造，拆除了部分原有建筑，并加盖了部分砖混结构和临时建筑。水阅军、孙成顺称其在承租后将租赁建筑中菜棚予以拆除后重新建设，崖底村委称月亮湾大酒店系在原有租赁物的基础上加盖而成的。水阅军修建上述建筑后，仍一直未办理相关的审批手续。2010年7月1日，三门峡市月亮湾大酒店进行工商注册登记，显示由水阅军100%投资，该企业系个人独资企业，于2012年吊销营业执照。2019年8月4日，甲方崖底村委的村民代表与乙方水阅军签订声明1份，内容：原崖底村三组菜市场房屋租赁协议：2009年6月5日至2019年8月4日到期，房屋实际承包人水阅军不再续租，期间房屋没有担保与其他债务，如有遗留问题，与村组无关，特此声明。甲方村民代表王占社、王遂刚等，乙方水阅军分别在声明上签字。2019年8月7日，崖底村委与水阅军办理水、电、气交接，该交接书面手续载明：“2019年8月7日，经双方协商同意水老板正式将水、电、气移交给崖底三组。气表数25900元，水表数15841元，电表数2718.9×60元”。甲方由王遂刚、葛帮龙等签字，乙方由水阅军签字。2019年8月9日，崖底村委向原上阳路农贸市场租赁商户发布告知1份，载明：“因2019年8月4日合同已到期，请于2019年8月15日之前自行离场。2019年8月15日止，对不离场的商户，扣除原合同违约押金，并采取有效措施，由此产生的一切后果，由商户自行承担”。2019年8月16日，崖底村委发布告知1份，载明：“2019年8月4日，合同到期终止以后，月亮湾酒店院内原租赁商户强行占用三组房屋至今，请在2019年8月21日前自行办理各自物品及相关设备，未搬离物品视为自行放弃，经崖底村三组村民扩大代表会议决定，将于2019年8月22日收回上述房屋，由此产生的一切不良后果由原租赁商户自行承担”。2019年10月28日，水阅军在办理物品清单上签字，该清单上在搬离物品有沙发、床垫、木柜、储物架、茶几、儿童桌椅、电子琴、电脑主机、显示屏、吉他、行李箱、衣柜、木床带垫子、床头柜、穿衣镜、被褥及衣物等。水阅军按期缴纳租金至2019年8月4日，共计缴纳租金998550元。孙成顺缴纳的押金100000元也未退还。现涉案房屋及相关场地已经由崖底村委收回。崖底村委提供三国用（2006）第26号国有土地使用权证书1份，载明本案所租赁土地属于崖底村委以出让方式取得的综合用地。孙成顺、水阅军对该证据的真实性无异议。截至目前，原、被告仍未提交上述租赁物的合法所有和任何建设审批手续。水阅军称，月亮湾大酒店于2010年5月开业后1个月左右，由于建设手续不完备，该酒店停业整顿后继续经营。3年后被查出未办理消防手续，2012年吊销营业执照。孙成顺、水阅军将月亮湾大酒店转给他人经营至2016年年底。自2016年年底，崖底村开始进行改造工程，月亮湾大酒店一直停业。原审认为，本案系房屋租赁合同关系，被告崖底村委系出租人，二原告孙成顺、水阅军系承租人。被告崖底村委将涉讼的地块上搭建的1464平方米塑钢棚、240平方米石棉瓦房、288平方米两层楼房及空地1200平方米建筑物租赁给承租人孙成顺、水阅军使用，由承租人向出租人交付租金。原告孙成顺、水阅军租赁上述租赁物系用于生产经营，综合双方签订的房屋租赁合同内容看，原告崖底村委对此应是明知的。租赁物中原有地上建筑物未取得建设工程规划许可。孙成顺、水阅军在承租后加盖部分也未取得相应建设工程规划许可。房屋租赁合同明确约定由承租人加盖的建筑属于出租人崖底村委所有。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条“出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效”之规定，本案所涉租赁合同应属无效。无效合同自始无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。关于押金，本案房屋租赁合同无效，被告崖底村委应返还二原告押金10万元。被告崖底村委出租未取得建设工程规划许可的建筑，系合同无效主要原因，案涉合同无效系租赁物未取得《建设工程规划许可证》所致，亦是导致原告孙成顺、水阅军因无法取得相应消防手续而无法经营的最初原因。对于租金损失，本院按照双方过错程度及公平原则，认定被告崖底村委应承担60%责任。但原告孙成顺、水阅军使用租赁物，应该支付一定占有使用费。故本院支持被告崖底村委返还原告租金599130元。关于原告孙成顺、水阅军主张赔偿固定资产损失260万元，原告孙成顺、水阅军签订合同后，未取得任何建设工程规划许可情况下，非法进行施工，至今未取得相关批准手续，由此造成的损失，应由其承担责任。二原告主张被告崖底村委承担赔偿260万元损失的主张，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。关于原告主张其他损失10万元，其并未提交相应证据证实该损失发生客观性及10万元损失数额计算的合理性，故该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，本案经本院审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认原告孙成顺与被告三门峡市湖滨区崖底街道办事处崖底村民委员会于2009年6月5日签订《房屋租赁协议书》无效。二、被告三门峡市湖滨区崖底街道办事处崖底村民委员会退还原告孙成顺、水阅军押金100000元、租金599130元，共计699130元，限本判决生效之日起十日内履行完毕。三、驳回原告孙成顺、水阅军的其他诉讼请求。案件受理费37370元，由原告孙成顺、水阅军负担30640元，被告三门峡市湖滨区崖底街道办事处崖底村民委员会负担6730元。本院二审查明的事实与原审一致。本案经合议庭评议并报请本院审判委员会讨论后认为，第一，一审判决认定被告名称为三门峡市湖滨区崖底街道办事处崖底村民委员会，但其提供的基层群众性自治组织特别法人统一信用代码证书及公章均记载被告名称为“三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会”，一审判决有误，应予纠正。第二，双方所签订的房屋租赁合同内容涵盖土地及房产，因审理中上诉人提供了涉案土地的合法土地证，其对涉案土地拥有出租的权利，本案房屋租赁合同应属部分无效，一审认定整体无效不妥。第三，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条规定，房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。本案中，上诉人与被上诉人所签订的房屋租赁合同虽然部分无效，但被上诉人已实际占有并使用了该租赁物，且已实际支付了约定费用，该费用应当予以支持。一审判决上诉人返还收取的部分租金无法律依据，应予纠正。第四，被上诉人支付押金10万元有上诉方出具的收据，且合同中已有约定，故上诉人应予退还。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、维持湖滨区人民法院（2020）豫1202民初2129号民事判决第（三）项；二、撤销湖滨区人民法院（2020）豫1202民初2129号民事判决第（一）、（二）项；三、确认孙成顺与三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会于2009年6月5日签订《房屋租赁协议书》部分无效；四、三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会退还孙成顺、水阅军押金100000元，限判决生效后十日内付清。一审案件受理费37370元，由孙成顺、水阅军负担35000元，三门峡市湖滨区崖底乡崖底村民委员会负担2370元。二审案件受理费9800元，由孙成顺、水阅军负担。本判决为终审判决。审 判 长 申宇航审 判 员 张军保审 判 员 肖爱祥二〇二一年四月十九日法官助理 苏国娜书 记 员 申卓玺