北京市丰台区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0106民初28335号原告：李**，男，1985年10月7日出生，汉族，无业，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：王秋雅，北京市时代九和律师事务所律师。委托诉讼代理人：屠兴左，北京市时代九和律师事务所实习律师。被告：北京恒丰顺达物业管理有限责任公司，住所地北京市丰台区东安街3条6号1号楼1层。法定代表人：郭文斌，总经理。委托诉讼代理人：刘宇骁，北京市盈科律师事务所律师。委托诉讼代理人：缪飞，北京市盈科律师事务所实习律师。原告李**与被告北京恒丰顺达物业管理有限责任公司（以下简称恒丰物业公司）物业服务合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序，独任公开开庭进行了审理。原告李**的委托诉讼代理人王秋雅、屠兴左，被告恒丰物业公司的委托诉讼代理人刘宇骁、缪飞到庭参加诉讼。本案现已审理终结。李**向本院提出诉讼请求：1.判令恒丰物业公司赔偿李**装修、装饰及家具等损失76789元；2.判令恒丰物业公司赔偿李**租金损失78000元；3.判令恒丰物业公司赔偿李**预期利益损失4882.01元；4.判令恒丰物业公司赔偿李**律师费损失16000元；5.依法判决本案全部诉讼费用以及鉴定费用由恒丰物业公司承担。事实和理由：李**为北京市丰台区文体路永善里小区X号楼X室（以下简称X号房屋）所有权人，并于2019年7月19日与恒丰物业公司签订《北京市物业服务合同》。《北京市物业服务合同》约定由恒丰物业公司负责物业管理区域内共用设施设备的日常维修、养护和管理。因房屋为李**刚购买的二手房，故李**对房屋进行了装修，装修于2019年7月22日开始，于2019年11月20日验收，但李**为了让房屋散味并未立即入住，计划2020年1月入住。然而2019年12月29日和2019年12月30日，李**房屋均发生从马桶处返出大量污水、污物，将李**房屋长时间、大面积浸泡的情况。而返污水、污物的根本原因在于，小区排污主管道年久失修且在地基下沉的情况下断裂并被堵塞，进而导致小区5号楼整栋楼的污水和污物排到李**X号房屋。2020年3月3日，李**房屋因相同原因再一次被从卫生间地漏和厨房洗碗池下管道口同时返出的污水、污物浸泡。李**新装修房屋经过上述长时间、多次、反复浸泡后，新安装的木门出现开裂，木质地板全部受损，新粉刷的墙壁亦因泡水、吸水等出现裂缝、掉皮、发泡等现象，且李**的很多家具、装饰亦因被污水、污物浸泡而受损或无法使用。房屋自2019年12月29日第一次被污水、污物长时间浸泡以来，便臭昧难掩，无法居住，李**与恒丰物业公司多次沟通赔偿、处理方案，恒丰物业公司一拖再拖不予解决。另房屋泡水时段正值春节时期，且不久爆发了新冠肺炎疫情，导致房屋装修困难，无法使用。故李**为了满足居住需求，不得不在外租赁房屋居住，截至起诉之日，李**仍未能搬进房屋，且李**已累计向租赁房屋房东支付了一年租金，每月租金6500元，共计78000元。此外，李**向恒丰物业公司交付了一年的物业费1282.01元、一年的停车费3600元，但因房屋泡水李**无法使用租赁房屋，导致李**预期可享受的物业服务、停车服务均未能实现。《北京市物业服务合同》第二十条约定“……任何一方的违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任”，据此，恒丰物业公司未履行对小区排污主管道的日常维修、养护和管理义务，构成违约，应赔偿由此给李**造成的装修、装饰、家具、租金损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。据此，恒丰物业公司应赔偿李**预期利益（享受物业服务、停车服务）损失。另恒丰物业公司违约，李**为此聘请律师提供专业法律服务而支出的合理费用，属于恒丰物业公司因违约给李**造成的损失，应由恒丰物业公司承担。综上，为维护李**的合法权益，现李**依据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国民事诉讼法》等法律向贵院提起诉讼，请求贵院依法判决，支持李**的全部诉讼请求。恒丰物业公司辩称，李**的房屋卫生间返水出现的一些合理损失认可，对李**的诉求不认可。一、关于装修损失，李**主张的金额与其提供的家装合同上的总金额接近，本次因卫生间返水不可能将李**家装合同涉及的项目毁损达到90%以上，因此李**主张的装修损失明显偏高，且没有事实依据。二、关于家具损失，李**主张的不仅仅是放置于地面之上的物品，也包括了地面之上的物品，比如床垫，现在李**主张全部重新更换，这与侵权行为没有必然联系，该项主张没有法律依据。三、租金损失，根据李**的当庭陈述，房屋现在已经修复完毕，而李**所主张的租金损失长达一年，很明显李**在具备重新装修的情况之下未进行装修，扩大了损失，该租金损失超过了合理范围。四、预期利益包括物业费、停车费，物业费根据李**提供的发票显示物业服务包括多项物业服务，因此李**主张预期利益损失没有任何依据，停车位与房屋没有直接的隶属关系，并不存在因本次泡水无法使用，所以该主张没有依据。五、双方签署物业服务合同，并不包括律师费，该主张没有依据，请求驳回。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：李**、李占京系X号房屋所有权人。2019年7月19日，李**（甲方）与恒丰物业公司（乙方）就X号房屋签订《北京市物业服务合同》，约定合同期限为一年，自2019年7月至2020年6月，乙方提供的物业服务包括本物业管理区域内的公用部位的日常维修、养护和管理、本物业管理区域内的公用设备设施的日常维修、养护、运行和管理等。2019年5月7日，李**与案外人江苏中益建设工程有限公司签订《家装合同》，委托案外人对X号房屋进行装修，期限自2019年5月8日至2019年8月16日，合同总价为86260.38元。2019年7月22日，李占京与恒丰物业公司正阳项目部就X号房屋签订《正阳小区房屋装修协议书》，并办理了正阳小区装修施工许可证。装修期间，李占京为X号房屋装修购买底漆及儿童漆支出11388元、燕泥木地板及踢脚线9155元、木门15837元、水龙头1480元、马桶1800元、窗帘2700元、潜水艇地漏405元、过门石330元、单床2954元、三门衣柜7358元、组合书桌5054元、椅子1443元、单床2900元、主卧床4500元、三个床垫11000元、净水设备6678元。2019年11月20日，李**与案外人签订了《工程竣工验收单》，2019年11月22日，李**向案外人支付了装修工程款86260.38元。2019年12月29日、30日，X号房屋卫生间马桶两次返出大量污水污物，将X号房屋内所有房间浸泡。2020年3月3日，X号房屋卫生间地漏和厨房下水管道口同时返出大量污水污物，再次将X号房屋浸泡，X号房屋内部分装修、装饰及家具、家电受损。庭审中，双方均认可X号房屋返污水是因为小区内主排污管道年久失修，在地基下沉的情况下断裂并堵塞导致。现李**就X号房屋因返水造成的损失主张恒丰物业公司承担赔偿责任，恒丰物业公司同意在合理的范围内予以赔偿。李**提交2020年9月14日李占京购买底漆及儿童漆的产品销售清单、银行刷卡单，证明其因修复房屋墙面支出费用4800元。恒丰物业公司对该证据真实性认可，但不认可证明目的，主张清单中体现的客户并非李**，金额与票据不符，且泡水距离地面也就10公分左右，李**主张全屋进行粉刷，系自行扩大损失，应当根据泡水面积以及该面积在房屋中所占比例进行赔偿。李**提交2020年8月、10月的瓷砖买卖合同及收据，证明其因房屋泡水损失地面铺设材料9155元。恒丰物业公司对此不予认可，主张第一次装修的9155元与本案无关，应当以重置的支出费用为准。李**提交2020年7月28日的TATA木门销售合同及银行刷卡凭证，证明其因修复木门支出8500元。恒丰物业公司对该证据真实性不予认可，主张合同首页与签字页的签名不一致，且门框受损的程度有限，不存在重置必要，且李**提交的购买所有木门的价格才15000元，更换门框达到一半多，不符合常理。李**称其购买木门时是整套购买，且有优惠活动，价格自然较低。李**提交2020年10月20日的脸盆拆装、浴房拆装收据一张、2020年11月4日的购买马桶、安装浴房的销售凭证一张，证明其因房屋泡水，拆除脸盆支出200元，拆除浴房支出350元，安装浴房支出280元，更换马桶支出1780元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张脸盆距离地面一米多，不需要拆除，马桶本身是陶瓷制品，不会因泡水受损，更换行为与本案无关。李**提交2020年11月4日的窗帘订货单及改装费收据，证明其对污浊窗帘进行改装支出480元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张窗帘泡水后清洗即可，涉水高度仅可以影响窗帘有限的位置，李**予以改装没有依据。李**提交2020年11月25日购买潜水艇地漏的收据一张，证明其因房屋泡水更换地漏支出118元。恒丰物业公司主张地漏是长期泡在水中的，不存在损失。李**提交重新装修的杂项费及二次装修费用明细、银行回单，证明其重新装修房屋支出杂项费3580元及装修费14900元。恒丰物业公司对该证据不予认可。李**提交四门衣柜、梳妆台、五斗柜照片及2020年8月8日家具买卖合同，证明其房屋被泡后为更换四门衣柜、梳妆台、五斗柜支出15000元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张李**陈述被泡的是旧家具，但其购买的是全新的家具，其该项主张没有依据。李**提交2020年10月21日兔宝宝家具拆装费收据一张，证明其为清洗家具支出拆装费1000元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张没有发票，且费用偏高。李**提交2020年10月28日的沙发清洗、拆换费用收据一张，证明其为清洗、拆换沙发支出620元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张没有发票，且费用偏高。李**提交2020年10月15日的家具拆装费收据一张，证明其为清洗两个儿童房家具支出拆装费620元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张没有发票，且费用偏高。李**提交2020年11月2日、2020年11月18日的盼盼防盗门拆装费、锁芯收据各一张，证明其为清洗防盗门、更换锁芯支出费用680元。恒丰物业公司对该证据不予认可，主张锁芯距离地面1米足左右，不会泡到锁芯，清洗也没有必要。李**提交2021年1月20日的亚都空气净化器滤芯发票一张及净化器照片一张，证明其为更换被污损的净化器履行支出960元。恒丰物业公司对此不予认可，主张滤芯是核心部分，照片显示净化器有包装，不会因为10公分的水受到损坏。李**提交2019年10月4日的戴森吸尘器发票及照片，证明因房屋泡水损失2490元的吸尘器。恒丰物业公司对此不予认可，主张仅能证明其购买了吸尘器，不能证明吸尘器泡水受损。李**提交2019年12月8日的脚垫收据一张，证明因泡水损失了70元的脚垫。恒丰物业公司对此予以认可。李**提交木制家具更换报价单，证明房屋泡水后，其购买的单床、三门衣柜、组合书桌、椅子的底部或者腿部被长期浸泡，均有一定损坏，李**找家具卖家对更换单床、衣柜、书桌、椅子底部或者腿部进行报价，该公司给出的报价为11156元。恒丰物业公司对此不予认可。李**明确该部分尚未实际进行更换。李**提交其与案外人签订的《北京市房屋租赁合同》、房屋所有权证、身份证复印件、收据转账记录，证X号房屋因泡水无法使用，李**不得已租房居住，租期为2020年1月17日至2021年1月16日，每月租金6500元，一年租金为78000元。恒丰物业公司对该证据真实性认可，但主张金额过高，认为李**合理的装修期间的租金以三个月为宜，李**主张一年的租金，系自行扩大损失。2019年7月9日，李**向恒丰物业公司交纳2019年7月1日至2020年6月30日期间的物业服务费1282.01元。2019年9月16日，李**向恒丰物业公司交纳2019年9月1日至2020年9月1日的停车费3600元。李**主张因X号房屋被泡，无法居住，李**未能享受预期的物业服务及停车服务，故恒丰物业公司应当赔偿该项损失。恒丰物业公司对此不予认可，主张物业费、停车费与房屋返水没有关系，没有预期利益。李**因本案一审诉讼委托北京市时代九和律师事务所律师担任其代理人，双方约定法律服务费为16000元，李**已实际支付8000元。恒丰物业公司对该项请求不予认可，主张律师费并非物业服务合同项下或者侵权项目应该由恒丰物业公司承担的损失。另外，恒丰物业公司主张其于2020年1月28日将主管道维修完毕，李**认可恒丰物业公司对小区主管道进行过维修，但主张不能确定是否已经维修好。李**称X号房屋在2020年3月3日返水后，还出现过两次返水，李**也因此不敢立即重新装修房屋。本院认为，关于本案法律适用问题，《中华人民共和国民法典》已经于2021年1月1日起施行，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。本案的争议系在民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。关于物业服务合同纠纷的法律规定，主要集中在《中华人民共和国合同法》及相关司法解释，故本案应当适用《中华人民共和国合同法》及相关司法解释关于物业服务合同纠纷的规定。根据庭审查明的情况，X号房屋的所有权人系李**与李占京，李**与恒丰物业公司就X号房屋签订的物业服务合同，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按约履行。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条第一款规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。X号房屋因返水受损，双方当事人均认可系小区排污主管道年久失修造成，该排污主管道由恒丰物业公司负责维护，故恒丰物业公司未尽到维护、维修义务，应当对李**的损失承担赔偿责任。李**主张的木制家具更换费用11156元，因该项费用尚未实际发生，本院对李**的该项主张不予支持。李**主张的四门衣柜、梳妆台、五斗柜损失，因受损的系旧家具，李**按照新购买的金额主张损失，没有事实和法律依据，本院不予支持，但根据李**提交的证据，原四门衣柜、梳妆台、五斗柜确实因泡水受损，现该家具已经被李**处分，难以确定具体损失金额，本院酌情确定该项损失金额。关于李**主张的更换锁芯费用，该项损失并非泡水产生的必然损失，本院对李**的该项主张，不予支持。对于李**主张的其他部分装修、装饰及家具家电损失，根据李**提交的证据，其主张具有事实和法律依据，本院均予以支持。关于李**主张的租金损失，恒丰物业公司抗辩称李**合理的租金应以三个月为宜，但根据双方陈述，恒丰物业公司所称2020年1月28日修理完毕小区排污主管道后，X号房屋仍然于2020年3月3日发生返水，恒丰物业公司未提交其他证据证明其已经将排污主管道完全修理好，故李**在经过一段时间确认房屋不再返水后才对房屋进行重新装修，符合常理，故对于恒丰物业公司的该项抗辩意见，本院不予采信，对于李**的该项诉讼请求，本院予以支持。关于李**主张的物业费和停车费，虽然X号房屋因返水无法居住使用，但并不必然导致物业费和停车费损失，李**的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。关于李**主张的律师费，并非房屋受损产生的必然损失，李**的该项诉讼请求，于法无据，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十三条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条之规定，判决如下：一、北京恒丰顺达物业管理有限责任公司于本判决生效后赔偿李**装修、装饰及家具家电损失55333元；二、北京恒丰顺达物业管理有限责任公司于本判决生效后赔偿李**租金损失78000元；三、驳回李**的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费3813元，由李**负担919元（已交纳），由北京恒丰顺达物业管理有限责任公司负担2894元（于本判决生效后七日内交纳）。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或代表人的人数提出副本，上诉于北京市第二中级人民法院。审 判 员 刘亚男二〇二一年四月二十六日法官助理 卢文婷书 记 员 王跃佳