内蒙古自治区呼伦贝尔市中级人民法院民事判决书（2021）内07民终285号上诉人（原审被告）：牙克石市金升房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区牙克石市。法定代表人：李泽生，总经理。委托诉讼代理人：王聚会，辽宁正良律师事务所。委托诉讼代理人：孙冠男，辽宁正良律师事务所。被上诉人（原审原告）：魏满生，男，1978年2月18日出生，汉族，住内蒙古自治区牙克石市。上诉人牙克石市金升房地产开发有限公司（以下简称金升公司）因与被上诉人魏满生商品房预售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区牙克石市人民法院(2020)内0782民初3424号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月1日立案后，依法组成合议庭，经过阅卷、调查和询问当事人，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。金升公司上诉请求：1.撤销一审判决，将本案发回重审；2.案件诉讼费由魏满生承担。事实和理由：一、一审法院认为“在履行完毕之后发生的擅自处分行为，应属于侵权行为，与本案不属于同一法律关系，不应在本案一并处理”，金升公司提出反诉是基于魏满生存在违约，其可以选择侵权或违约主张权利，魏满生在履行合同后又收回部分房屋土地再另行处分的行为，其选择违约法律关系提起反诉是自身权利行使，应予支持。关于反诉合并审理问题，只要反诉与本诉具有牵连关系，包括同一法律事实或同一法律关系，本案中本诉和反诉当事人相同，本诉办理产权的房屋部分房款，就来源于反诉所称违约的“约”，即《房产买卖协议书》，魏满生收回部分房屋及土地行为，导致购买案涉房屋款项的不足，所以本诉与反诉基于同一法律事实，一审法院片面认定只能选择侵权法律关系，未予合并审理错误。二、一审法院以判决方式实现“不予受理”客观后果错误，即使不予受理，也应使用裁定方式。按照一审判决表述，“故对金升公司的抗辩及反诉请求不予支持”，一审法院以判决方式处分了金升公司的反诉请求，不予受理与驳回反诉请求相矛盾，在程序上存在违法。魏满生辩称，金升公司所述购房款魏满生已全部付清，在一审中金升公司对此认可，但始终未能履行办理房屋产权手续，擅自拆除平房行为与金升公司无关，该处平房一直由魏满生使用，请求维持一审判决。魏满生向一审法院起诉请求：一、判令金升公司协助魏满生将位于****小区*号楼***门市网签到魏满生名下并协助魏满生办理过户手续；二、案件受理费由金升公司负担。一审法院认定事实：2014年4月25日，魏满生与金升公司签订协议书，内容为：魏满生同意将自有产权的工厂整体有偿交付给金升公司，工厂地址在牙克石市***一库东侧，工厂占地面积为14056.36平方米，魏满生同意将厂区内的五座房产全部交付给金升公司，五座房产产权证号和面积分别为：1.厂房（楼房）产权证号：************，面积1197平方米；2.厂房（楼房）产权证号：************，面积739.45平方米；3.打包车间（楼房）产权证号：************，面积341.43平方米；4.机修车间（平房）产权证号：******，面积479平方米；5.办公室（平房）产权证号：******，面积356平方米，经双方协商以上确定的土地面积和房产价值1200万元，金升公司在合同签订之日起先给付魏满生200万元作为订金，金升公司可暂留存200万元作为魏满生在金升公司开发的房产开盘后选定门市的预付款，采取多退少补方式结算，剩余800万元待魏满生将房产全部交付金升公司的同时金升公司一次性给付魏满生。协议签订后，金升公司给付魏满生1000万元，魏满生将工厂土地及房屋交付给金升公司。魏满生用金升公司留存的200万元购买位于****小区*号楼***门市、***门市并向金升公司补缴购房差价103万元。金升公司仅就位于****小区*号楼***门市与魏满生签订了《商品房买卖合同》，办理了网签。一审法院认为，魏满生与金升公司之间形成房屋买卖合同关系，通过庭审调查金升公司认可支付给魏满生1000万元，魏满生将相关手续均已交付给金升公司，双方之间所签订的协议已履行完毕，魏满生用金升公司留存的200万元预付款购买位于****小区*号楼***门市、***门市并向金升公司补缴购房差价103万元的事实金升公司认可，并认可两处门市价格为303万元，根据《中华人民共和国合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”的规定，金升公司应将位于****小区*号楼***门市网签到魏满生名下，并协助魏满生办理过户手续。在庭审过程中，金升公司抗辩称魏满生于2020年6月30日将协议中的一处平房处分给案外人，给金升公司造成损失提出反诉，在协议履行完毕之后发生的擅自处分行为应属于侵权行为，与本案不属于同一法律关系，不应在本案中一并处理，故对金升公司的抗辩及反诉请求不予支持。综上，判决：金升公司将位于****小区*号楼***门市网签到魏满生名下并协助魏满生办理过户手续。本院二审期间，双方均未提交证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，本案争议焦点为：一、金升公司反诉请求是否应予合并审理；二、一审法院是否存在程序违法；三、关于办理网签及过户问题。针对争议焦点一，关于反诉请求应否合并审理问题。金升公司主张，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百三十三条规定，提起反诉只要符合与本诉基于同一法律事实或者同一法律关系，满足一个条件即可，一审法院仅以反诉与本诉不属于同一法律关系，未对金升公司的请求予以支持错误。金升公司提起反诉与本诉系基于同一法律事实，应予合并审理。针对该项主张，本院分析如下：魏满生本诉请求系基于2016年购买了金升公司开发的两套门市，并已支付全部购房款，现要求金升公司履行办理网签及协助办理过户的义务；金升公司反诉请求系基于其与魏满生2014年签订的《房产买卖协议书》（魏满生手中持有的为《房屋拆迁补偿协议书》），魏满生已向金升公司交付房屋及土地后，金升公司表示其已经履行合同后，又于2020年擅自处置了已交付的部分房产，导致魏满生给付的门市款不足，故未给魏满生办理房产手续。综上分析，魏满生提起本诉事实主张系基于2016年双方实际履行的商品房买卖协议，金升公司提起反诉事实主张系基于2014年双方达成的民事主体间拆迁补偿协议，两者并非基于同一法律事实，一审法院对金升公司的反诉请求未予合并审理并无不当，本院予以支持。针对争议焦点二，一审法院是否存在程序违法问题。金升公司主张一审法院判决驳回了其反诉请求，剥夺了其反诉权利，不予受理以判决方式表述错误。经查，本案一审期间金升公司要求对其反诉请求合并审理，一审法院既未收到反诉状，也未收取反诉费，并未对金升公司的反诉请求进行审理，对其反诉请求不予支持的表述，是基于金升公司要求在本案中一并审理的主张，不符合提出反诉的条件，不存在剥夺其反诉权利问题。金升公司就其权利主张，可另诉解决。针对争议焦点三，关于办理网签及过户问题。本案中，魏满生于2014年预购金升公司开发的门市，并于2016年交纳完毕全部购房款，金升公司于2016年12月向魏满生交付两处门市，魏满生持续使用至今，双方已经形成事实上的商品房买卖关系，购房者有权要求开发商履行相应义务。本案案由应设置为商品房预售合同纠纷，一审法院案由设置错误，本院予以纠正。魏满生起诉要求金升公司为其办理网签合同，根据《中华人民共和国合同法》第四条规定，当事人依法享有自愿订立合同的权利，在金升公司拒不履行签订网签合同情况下，因合同内容涉及多项权利义务，需要双方充分协商才能确定，法院无法直接判令及强制执行，故对魏满生要求网签到其名下的该项诉讼请求不予支持。一审法院对此处理不当，本院予以纠正。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条规定，“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同”，房地产开发企业有义务转移标的物所有权于买受人，买受人支付价款。魏满生在已经支付全部房屋价款后，金升公司应履行协助办理房屋过户的义务，对魏满生该项诉讼请求，本院予以支持。综上所述，金升公司的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：一、撤销内蒙古自治区牙克石市人民法院作出的（2020）内0782民初3424号民事判决；二、牙克石市金升房地产开发有限公司于本判决生效之日起十五日内协助魏满生办理****小区*号楼***门市过户手续。三、驳回魏满生其他诉讼请求。一审案件受理费19056元，减半收取9528元，二审案件受理费19056元，均由牙克石市金升房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 栾 雪审判员 傅玺发审判员 蒋忠顺二〇二一年四月二十一日书记员 张俊利附：本案涉及相关法律规定《中华人民共和国合同法》第四条当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；