山东省青岛市中级人民法院 民 事 判 决 书 （2021）鲁02民再124号 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王许源，男，1937年5月25日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：刘桂兰，女，1935年4月26日出生，汉族，住址同上。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王凤娇，女，1999年5月22日出生，汉族，住山东省青岛市市北区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王某，男，2007年7月24日出生，汉族，住址同上。 法定代理人：万某（王某母亲），女，1971年8月16日出生，汉族，户籍地山东省青岛市市北区，现住山东省青岛市市南区。 再审申请人（一审被告、二审被上诉人）：王建国，男，1960年10月1日出生，汉族，户籍地在青岛市市北区。 上述五再审申请人的共同委托诉讼代理人：王涛，山东加舜律师事务所律师。 上述五再审申请人的共同委托诉讼代理人：李琳，山东中诚信律师事务所律师。 被申请人（一审原告、二审上诉人）：青岛海信房地产股份有限公司，住所地山东省青岛市崂山区。 法定代表人：贾少谦，董事长。 委托诉讼代理人：盛雁，山东元鼎律师事务所律师。 委托诉讼代理人：宋海兰，山东元鼎律师事务所律师。 再审申请人王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国因与被申请人青岛海信房地产股份有限公司（以下简称海信房地产公司）返还原物纠纷一案，不服本院（2020）鲁02民终556号民事判决，向山东省高级人民法院申请再审。山东省高级人民法院于2021年1月22日作出（2020）鲁民申11092号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，经征得双方当事人书面同意，本院不开庭审理，并于2021年4月19日组织当事人进行了证据和事实核对。本案现已审理终结。 王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国再审请求：1.撤销二审判决第一、二项；2.依法改判或发回重审；3.本案一审、二审、再审诉讼费用均由海信房地产公司承担。事实与理由：1.海信房地产公司为王建利出具了房款收据，王建利的付款行为应视为对双方买卖房屋合意的履行，该合意未经法院评价，不能判定海信房地产公司享有合法物权。2.王建利与海信房地产公司就涉案房屋买卖已达成合意，包括了涉案房屋的交易价格，只要不违反法律法规禁止性规定，应遵循买卖双方的意思自治，在房屋买卖合意已达成，但双方均无法提供房屋买卖合同的情况下，海信房地产公司也应承担关于涉案房屋交易价格的举证责任。海信房地产公司逾期未履行解除权，其解除双方买卖合意的解除权已消灭。3.王建利及申请人已取得合法业主身份，海信房地产公司无权要求迁让房屋。海信房地产公司已处分了涉案房屋，其对涉案房屋的原始物权已转化为债权请求权，应受债法调整。 海信房地产公司辩称，1.海信房地产公司是涉案房屋的原始所有权人的事实清楚，再审申请人作为房屋的占有人，负有举证证明其具有合法占有涉案房屋的依据，其不能举证证明，应承担不利后果。其提交的购房收据系债权凭证，不能具体明确证实房屋买卖合同关系存在，不能作为物权变动的依据。再审申请人以房抵债的证据不足。2.物业公司与海信房地产公司不具有利害关系，其开具的证明具有证明力，可以证明王建利非法占有的事实。王建利进入该房屋并未与物业公司办理交接手续。3.本案系物权纠纷，不涉及合同解除。4.再审申请人主张基于长期占有而取得合法业主身份，进而认为是合法占有的观点不能成立。5.二审适用物权法的无权占有的法律规定并无不当，海信房地产公司没有和王建利达成内容具体、确定的房屋买卖合同关系，王建利支付款项的行为只是债权关系，不能成为其取得房屋所有权的依据。王建利尚且对涉案房屋没有实体权利，其继承人不能通过继承取得对涉案房屋的占有。请求依法驳回其再审请求。 海信房地产公司向一审法院起诉请求：1.判令五被告迁出青岛市市北区户房屋（以下简称涉案房屋）；2.判令五被告赔偿占用涉案房屋期间给原告造成的经济损失10万元（自2012年8月至2019年1月12日止）；3.案件受理费由五被告承担。 一审法院查明，涉案房屋位于湖岛水淹片改造工程（北片）片区，海信房地产公司系该项工程的建设单位。2011年8月2日王建利向海信房地产公司缴纳5万元，海信房地产公司出具房款收据注明：房款，海信湖岛xx路xx号xx户，收款人：王奇，海信房地产公司在收款单位处加盖财务专用章。2011年8月31日王建利缴纳204756元，海信房地产公司出具房款收据注明：房款，海信湖岛xx路xx号xx户，收款人：王奇，海信房地产公司在收款单位处加盖财务专用章。后涉案房屋由王建利占有使用。 2015年4月6日王建利去世，王许源、刘桂兰系王建利的父母，王凤娇系王建利的女儿，王某系王建利的儿子，王建国系王建利的哥哥，涉案房屋目前由王许源、刘桂兰、王凤娇、王某占有使用。 对于王建利支付房款的行为，海信房地产公司表示双方曾就涉案房屋有买卖意向，所以收取了该房款，但最终双方未就涉案房屋的买卖达成一致意见。王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国则称王建利生前为海信房地产公司实施拆除房屋工程，海信房地产公司以房（包括涉案房屋在内的四套房屋）抵偿工程款，王建利支付的房款即工程款与房屋价值的差额。 庭审中，海信房地产公司主张并未向王建利交付过房屋，而是王建利自行非法入住了涉案房屋，王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国对此不予认可，海信房地产公司对其主张提供了青岛源锦绣物业管理有限公司出具的情况说明，该说明称：该公司为xx路xx号提供物业服务，除xx户至xx户以外，其他户皆已在该公司办理入住手续并有入住单，该公司于2012年去查空房时发现xx户至xx户王建利已经入住，届时四套房屋钥匙尚在该公司，事后交回海信公司。王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国对该证据的真实性没有异议，但称该证据载明的四套房屋钥匙交付情况与事实不符，根据物业管理条例规定，如果确如物业公司所称未办理入住手续，则相关的水电物业等费用应由建设单位缴纳而非向实际使用人收取，物业公司应该知晓涉案房屋业主名单并依法收取相关费用，物业公司是在明知王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国系涉案房屋合法业主的情况下才收取的物业费等费用。王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国提交了物业公司出具缴纳涉案房屋水电费、物业费的收款收据，用于证明物业公司已向其收取物业费等费用，其系合法入住涉案房屋的事实。海信房地产公司为证实其经济损失，向一审法院申请对涉案房屋自2012年8月起至2019年1月期间的房屋租金进行评估，一审法院未予准许。 一审法院认为，本案争议焦点为王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国是否存在非法占有涉案房屋的情形。《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”根据该规定，海信房地产公司对其主张负有举证责任，虽然其提供了物业公司出具的情况说明，但根据王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国提供的缴纳房款收据，结合海信房地产公司自称的与王建利曾就涉案房屋建立买卖意向，可以证明王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国入住涉案房屋并非毫无依据，因此海信房地产公司主张王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国非法占用涉案房屋，证据不足，对其诉讼请求不予支持。一审法院据此判决：驳回海信房地产公司的诉讼请求。案件受理费2800元，由海信房地产公司负担。 海信房地产公司上诉请求：1.撤销原判，依法改判；2.一审、二审诉讼费用由被上诉人承担。 二审查明，涉案房屋未取得房屋预售许可证。 二审查明的其他事实与一审一致。 本院二审认为，本案争议的焦点是被上诉人应否将涉案房屋返还上诉人并赔偿损失。上诉人主张，被上诉人提交的缴纳部分房款的收据仅是购房意向金，从缴款的数额来看，与房屋的实际价格相差甚远；即使存在过王建利有买房意向，但双方未达成买卖合意，且被上诉人也未提供买卖合同。因此，被上诉人占有房屋无事实依据。被上诉人主张，上诉人出具的缴房款收据、被上诉人提交的水、电、物业费缴费收据，可以证明上诉人与王建利已达成涉案房屋买卖合意，王建利已缴清剩余房款，涉案房屋已交付给王建利，房屋买卖合意已履行完毕。二审认为，虽然上诉人没有与被上诉人签订房屋买卖合同，但从上诉人为王建利出具的房款收据来看，该收据系上诉人出具，可以证明双方有买卖房屋的合意，足以证明上诉人出售房屋的客观事实。上诉人出具的缴纳房款的证据，从数额看，与涉案房屋的实际价值相差甚远，被上诉人称王建利生前为上诉人实施拆迁将工程款折抵房款，未能举证证明。被上诉人提交的缴纳物业管理费、电费的证据，也不属于取得涉案物权的权属证明。故被上诉人的现有证据不足以证明“以房抵款”的合意已经达成，因此，被上诉人对案涉房屋不享有合法物权。因涉案房屋的原始物权归属上诉人，根据《中华人民共和国物权法》第十四条规定“无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物”的规定，上诉人请求被上诉人返还涉案房屋于法有据，予以支持。一审法院判决驳回上诉人的诉讼请求不当，予以纠正。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效…。上诉人在未取得涉案房屋预售许可证的情况下，违法出售涉案房屋，其主张被上诉人赔偿占用房屋期间给其造成的损失本院不予支持。综上所述，上诉人的上诉请求部分成立，予以部分支持。依照《中华人民共和国物权法》第十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、撤销山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初939号民事判决；二、王许源、刘桂兰、王凤娇、王建国、王某于判决生效后三十日内将位于青岛市市北区户房屋返还给海信房地产公司；三、驳回海信房地产公司的其他诉讼请求。一审案件受理费2800元，由海信房地产公司负担2700元，王许源、刘桂兰、王凤娇、王建国、王某负担100元；二审案件受理费2800元，由海信房地产公司负担负担2700元，王许源、刘桂兰、王凤娇、王建国、王某负担100元。 本院再审查明的事实与原审一致。 本院再审认为，本案的焦点问题是王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国是否无权占有涉案房屋。首先，案外人王建利支付了案涉房屋五万元的房款，并由海信房地产公司为其出具了房款收据，可认为双方具有了买卖房屋的合意及履行，在无书面购房合同的情况下，可视为形成事实上的房屋买卖关系。其次，海信房地产公司自2012年即知悉王建利及其家人居住涉案房屋，但一直怠于行使权利，既未基于物权主张返还，也未根据债权要求继续支付房款，直至2019年方提起本案诉讼，不符合常理。故本案王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国并非无因占有该房屋，海信房地产公司以系涉案房屋原始所有权人为由，主张返还房屋的证据不足。 综上，再审申请人王许源、刘桂兰、王凤娇、王某、王建国的再审请求成立。原二审判决适用法律不当，依法予以纠正。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第二项、《最高人民法院关于适用的解释》第四百零三条第一款之规定，判决如下： 一、撤销本院(2020)鲁02民终556号民事判决； 二、维持山东省青岛市市北区人民法院（2019）鲁0203民初939号民事判决。 二审案件受理费2800元，由青岛海信房地产股份有限公司负担。 本判决为终审判决。 审 判 长 蒲娜娜 审 判 员 张 锐 审 判 员 刘述明 二〇二一年四月二十二日 法官助理 杨 坤 书 记 员 高嘉慧