广东省广州市黄埔区人民法院 民 事 判 决 书 （2021）粤0112民初486号 原告（案外人）：林良坤，男，1979年10月1日出生，汉族，住广东省廉江市。 委托诉讼代理人：李日龙,广东法制盛邦律师事务所律师。 被告（申请执行人）：孙春山，男，1969年3月27日出生，汉族，住山东省定陶县。 委托诉讼代理人：李硕，广东宏诚律师事务所律师。 原告林良坤诉被告孙春山执行异议之诉一案，本院受理后，本院于2021年1月7日立案后，依法适用简易程序公开于2021年2月25日开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人李日龙、被告孙春山及其委托诉讼代理人李硕到庭参加诉讼。本案现已审理终结。 原告林良坤向本院提出诉讼请求：请求确认清远市美林湖国际社区内天汇半岛维景湾2幢3层06房产权归林良坤所有，并停止对涉案房屋执行。 事实与理由:涉案房产原为案外人宋杨所有。2018年5月23日，林良坤与宋杨签署了《房地产买卖合同》，合同约定宋杨将其名下的清远市美林湖国际社区内天汇半岛维景湾2幢3层06房转让给林良坤，转让款总价为109万元整，首期款为32.7万元。剩余款项由林良坤贷款支付。在该合同第4条对涉案房屋的交付时间为：林良坤交付首期款给宋杨当天内。合同签署后，林良坤依照约定支付了首期购房款，宋杨将房屋交付给了林良坤。但由于宋杨的房产证迟延至2019年5月才办理完成，才具备产权转移的条件。为此，林良坤多次要求宋杨协助办理过户手续。但由于疫情及其自身经济原因，一直未能及时办理。在这过程中，宋杨与林良坤约定，由林良坤直接代还其银行按揭，并委托授权了林良坤可以直接办理涂销抵押的公证。其后，林良坤代宋杨偿还银行贷款至今。自宋杨将涉案房屋交付给林良坤之后，林良坤对房屋进行了装修并购买家具，变更业主登记等所有手续，长期居住使用涉案房屋。因此，依据双方合同约定及房屋交付的实际情况，涉案房屋所有权已归林良坤所有。现孙春山因(2020)粤0112民初6261号判决生效，申请对涉案房屋的执行，侵害了林良坤的合法权益。特此提起诉讼，请求贵院依法判决，停止对涉案房屋的执行。 被告孙春山辩称，林良坤诉请无事实及法律依据，请求法院依法驳回。一、林良坤与宋杨在2018年5月23日签订的房地产买卖合同无效，宋杨并非涉案房屋的唯一权属人，该房屋属于夫妻共同财产，而买卖合同并无其妻子的签名，故宋杨单方无权将涉案房屋转让。根据我方在执行异议时提供的证据证实，涉案房屋在2017年2月9日已经办理个人住房借款合同，涉案房屋已抵押给中国建设银行，根据合同约定，未经贷款人书面同意情况下，抵押人不得以任何方式处分抵押财产包括转让，因此林良坤与宋杨之间的转让行为无效。二、林良坤并未支付购房款，若林良坤与宋杨间有经济往来，与本案并无关联性，双方可能存在借贷关系，林良坤可通过其他途径另行主张自己权利。同时本案不排除宋杨通过虚假买卖合同达到恶意逃避债务的目的。林良坤在执行异议时称涉案房屋是通过中介购买并支付中介费25000元，而本案证据中并无林良坤与中介公司签订的中介代理合同或支付中介款项的任何证据证明。林良坤声称已支付购房款1090000元，其除了提供30多万元收据外，并无任何支付凭证证明林良坤支付房款的事实。同时根据林良坤与宋杨之间聊天记录也可证明，双方仅为借贷关系。在2018年4月26日的聊天记录中称，“林哥我最近缺钱，我可不可以向你借两万”，显然双方事实上并非购买关系，而是债权债务关系。若林良坤在2018年5月已经完成房屋的买卖手续并支付房款，至今也未办理房屋买卖备案登记、过户手续或银行按揭手续，也无证据证明林良坤向宋杨主张过过户或通过法律程序要求过户，显然涉案房屋仅是宋杨借款的抵押工具。即使双方抵押关系成立，依据法律规定抵押物不能直接归还债权人所有，因此林良坤并非实际产权人。三、林良坤未实际支付房屋也未实际占有房屋，林良坤并未提供证据证明涉案房屋已交付使用，根据林良坤提供的生活缴费单据，若该单据真实，从2018年5月购买至2020年10月，共计2年5个月，林良坤仅提供缴费单据9个月。且在2019年7月电费显示11.4元，9月电费显示1.8元，10月电费41.92元，12月电费29.94元，2020年1月电费4.79元，2020年7月电费1.8元。根据房屋居住面积及正常使用情况，显然与正常居住并不相符，证明林良坤并未实际占有涉案房屋。四、林良坤诉请理由不符合法律规定，根据最高院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第28条，我方认为林良坤并不符合该规定的全部情形。综上林良坤诉请缺乏事实及法律依据，请求法院驳回其全部诉请。 经审理查明:孙春山与宋杨、张玉艳民间借贷纠纷一案，依照已发生法律效力的(2019)粤0112民初6261号《民事判决书》判令：一、被告宋杨、张玉艳于本判决生效之日起十日内向原告孙春山偿还借款本金150000元及利息(以150000元为本金，自2017年4月11日起按年利率24%计付至付清之日止)；二、被告宋杨于本判决生效之日起十日内向原告孙春山偿还借款本金150000元及利息(以150000元为本金，自2018年1月9日起按年利率24%计付至付清之日止)。因宋杨、张玉艳未履行生效判决书确定的金钱给付义务，孙春山向本院申请强制执行，本院以(2020)粤0112执4608号立案执行。执行过程中，本院于2020年4月20日查封了登记在宋杨名下位于清远市美林湖·国际社区内天汇半岛维景湾2幢3层06号的房产一套(以下简称涉案房产)。因宋杨、张玉艳未履行生效判决确定的义务，本院于2020年8月26日作出(2020)粤0112执4608号之一《执行裁定书》，裁定拍卖、变卖宋杨名下的涉案房产。本院还作出了(2020)粤0112执4608号《公告》，限令被执行人一方于公告之日起十五日内履行义务，逾期未履行或未完全履行将处置涉案房产，并通知相关权利人申报权利。2020年9月4日，本院在涉案房产处张贴了前述裁定及公告。 涉案房产已抵押给中国建设银行股份有限公司广州天河支行，抵押登记时间为2019年5月31日，抵押期限为2017年5月1日至2047年5月1日。 在执行孙春山与宋杨、张玉艳民间借贷纠纷一案过程中，林良坤对案涉执行标的即本案案涉房屋提出书面异议。本院受理后立案号（2020）粤0112执异218号，本院裁定驳回林良坤的异议申请。林良坤不服裁定结构，向本院提起本案执行异议之诉，请求确认案涉房屋产权归其所有，并停止对案涉房屋的执行。 林良坤提交了其与宋杨签订的《房地产买卖合同》《首期购房款收据》，主张宋杨已将案涉房屋于2018年5月卖给林良坤，并支付了首期款。林良坤提交业主证一份，拟证实其实际占有使用案涉房屋。孙春山对此均不予确认，其主张林良坤并未提交首期款支付凭证，剩余房款亦未支付，仅凭借业主证一张，无法证明林良坤对案涉房屋实际占有使用。 另，本院询问林良坤是否同意将剩余款项按照法院的要求交付执行。林良坤书面回复称，同意将剩余的购房款交到法院监管账户以便执行，但前提是以上款项必须先还清银行按揭款，且本院同意解除案涉房屋的查封以便林良坤办理过户手续。 以上事实，有《房地产买卖合同》、首期购房款收据、业主证、广东省广州市黄埔区人民法院（2020）粤0112执异218号《执行裁定书》等书证及当事人陈述等证据予以佐证。 本院认为，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条规定，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释的规定，但法律、司法解释另有规定的除外。本案诉争争议发生于2021年1月1日之前，故本案应适用《中华人民共和国物权法》的相关规定。 《中华人民共和国物权法》第九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”，该法第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”本案中仅根据《房地产买卖合同》无法发生诉争房产物权变动效力。林良坤要求确权，可向不动产登记机关请求变更登记其为房产所有权人，该请求能否实现，取决于是否有足以阻止该变更登记的情形发生，如按揭贷款未全额清偿的情况下抵押权人是否同意变更登记或案涉房屋是否存在被查封等情形，故能否确权尚处于不确定状态。因此，本院对林良坤要求法院确权的诉请不予支持。 《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定：“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产；(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”本案中，林良坤并未能举证证明其已经在法院查封案涉房产前合法占有该不动产，亦未能提交其实际支付对应首期款的证据，且在本院释明其是否同意将剩余价款按照法院要求交付执行时，其表示同意但附加各种条件。综上，林良坤要求停止执行的诉请并不符合上述法律规定的排除执行的情形，本院对其停止对案涉房屋的执行请求不予支持。 综上，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条、第三百一十二条第（二）款的规定，判决如下： 驳回原告林良坤的诉讼请求。 案件受理费4900元，由原告林良坤负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。 审判员  张淳淳 二〇二一年四月二十九日 书记员  邹 忻