上海市宝山区人民法院民 事 判 决 书（2020）沪0113民初19462号原告：严志清，男，1976年11月5日生，汉族，户籍地上海市浦东新区。委托诉讼代理人：宋**，北京盈科(上海)律师事务所律师。委托诉讼代理人：储鲜鲜，北京盈科(上海)律师事务所律师。被告：全春星，男，1985年4月23日生，朝鲜族，户籍地上海市嘉定区。原告严志清与被告全春星房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法组成合议庭，适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告严志清的委托诉讼代理人储鲜鲜到庭参加诉讼。被告全春星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告严志清向本院提出诉讼请求：1、全春星支付严志清上海市宝山区陆翔路1018弄第5幢/座6号楼1层第110室房屋(以下简称“系争房屋”)租金人民币(以下币种均同)81,388元(自2019年3月1日起至2019年4月30日止，按每月40,694元计算)；2、全春星支付严志清系争房屋物业管理费用12,736.81元(自2019年1月1日起至2019年4月30日止，按每月每平方米23.8元计算)；3、全春星支付严志清水、电费合计14,622.5元(自2018年3月30日起至2019年4月30日止，其中水费649元，电费13,973.5元)；4、全春星支付严志清系争房屋占有使用费162,776元(自2019年5月1日起至2019年8月30日止，按每月40,694元计算)；5、全春星支付严志清二次消防改造费3,000元。事实和理由：2018年3月30日，严志清与全春星就系争房屋签订租赁合同，约定严志清将系争房屋租赁给全春星，期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止，其中自2018年7月1日起至2020年6月30日止租金标准为40,694元/月，租金支付方式为付三押二，全春星支付严志清押金81,388元，物业管理费标准为23.8元/月/㎡，全春星应按时交纳租金、电费、水费等费用。后全春星提出解约，双方就解约事宜签订了《提前终止协议》，确认全春星尚欠严志清自2019年3月1日起至2019年4月30日止的租金81,388元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的水费649元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的电费13,973.5元、自2019年1月1日起至2019年4月30日止的物业费12,736.81元，双方并约定全春星应当于2019年7月30日前腾退房屋，如全春星未能于2019年7月30日前腾退房屋，应按合同约定的租金标准自2019年5月1日支付房屋占有使用费等。后全春星未按照《协议》约定履行，故涉诉。被告全春星未作答辩。原告严志清围绕诉讼请求依法提交了上海市不动产权证、案外人上海颜岭实业发展有限公司(以下简称“颜岭公司”)出具的情况说明、租赁合同、收据、《提前终止协议》、银行转账凭证、律师函及邮寄凭证等。被告全春星未提交书面证据材料。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：系争房屋登记权利人为颜岭公司。2020年7月1日，颜岭公司出具情况说明，载明颜岭公司取得系争房屋后由严志清负责系争房屋对外招租、管理等相关事宜。2018年3月30日，严志清(出租方、甲方)与全春星(承租方、乙方)签订租赁合同，约定甲方将系争房屋出租给乙方，房屋的建筑面积约为133.79㎡，经营用途为餐饮，品牌为“兔入江湖”，租赁期限自2018年7月1日起至2023年6月30日止，支付方式为付三押二，于每期的前10日交纳，先付后用，自2018年7月1日起至2020年6月30日止租金标准为40,694元/月，乙方支付甲方押金81,388元，乙方支付物业费的标准为23.8元/月/㎡，乙方应按时交纳实际使用的租金、电费、水费等费用。在合同期内，任何乙方未按合同约定履行或未经对方同意终止合同，视为违约，违约金为80,000元。合同并载明乙方联络地址为上海市嘉定区外冈镇恒飞路XXX弄XXX号XXX室。租赁合同签订后，全春星分别向严志清支付了押金81,388元、2018年7月1日起至2018年9月30日止的租金122,082元。严志清于2018年4月5日分别向全春星出具收据，确认收到上述款项。2019年7月25日，严志清(甲方)与全春星(乙方)签订《提前终止协议》，载明乙方就系争房屋签订的租赁合同提出提前解约，双方一致同意租赁合同自2019年4月30日终止，乙方支付甲方违约金80,000元，乙方已经支付的押金81,388元可等额抵扣违约金，剩余金额1,388元由甲方返还给乙方；乙方尚欠甲方自2019年3月1日起至2019年4月30日止的租金81,388元，该笔款项于2019年10月30日前付清；乙方尚欠甲方自2018年3月30日起至2019年4月30日止的水费649元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的电费13,973.5元、自2019年1月1日起至2019年4月30日止的物业费12,736.81元，该些款项于2019年7月19日前支付；乙方应于2019年7月30日前腾退出系争房屋，并将系争房屋恢复成毛坯状态后返还给甲方，如乙方无能力自行恢复，甲方可自行恢复，预估费用为4,000元；如乙方未于2019年7月25日前腾退、交还房屋的，应按照租赁合同约定的租金标准支付自2019年5月1日起向甲方支付租赁使用费；乙方同意2019年7月25日后仍遗留在系争房屋内的物品均为乙方放弃之物品，甲方可以自行处置，由此产生的处置费用由乙方承担；双方确认除《协议》约定内容外，双方不得就租赁关系存续期间的相关事宜及租赁合同解除事宜向对方主张任何权利。2020年2月25日，案外人黄某某向案外人洪某某名下XXXXXXXXXX*****3349的账户转账支付3,000元。黄某某系严志清的配偶，亦系颜岭公司法定代表人。2020年4月2日，严志清根据租赁合同中载明的联系地址向全春星寄送律师函，要求全春星支付房屋租金、水费、电费、物业费、房屋使用费，并要求全春星支付场地清理费4,000元，邮寄凭证显示已于2020年4月3日签收。庭审中，严志清自认全春星已经付清2019年2月28日之前的租金。严志清另表示同意按照《提前终止协议》的约定，将违约金与押金抵扣后剩余部分押金1388元返还给全春星。庭审中，严志清另提供费用报销单以及与案外人陈某签订的租赁合同以证实其为案涉商铺二次消防改造支出3,000元。费用报销单载明：“110#铺位突入江湖消防改造复原，贝儿得用，金额3,000元，收款账户：洪某某，XXXXXXXXXX072613349。”颜岭公司与陈某签订的租赁合同所涉商铺为上海市宝山区陆翔路XXX弄XXX号楼第1层108、109、110号商铺，经营品牌为“贝儿得”。本院认为，严志清与全春星就系争房屋签订的租赁合同以及《提前终止协议》系双方真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，当属合法有效，双方均应恪守履行。严志清与全春星在《协议》中一致确认双方就系争房屋签订的租赁合同于2019年4月30日解除，本院对此予以确认。双方另就全春星支付严志清违约金80,000元、自2019年3月1日起至2019年4月30日止的租金81,388元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的水费649元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的电费13,973.5元、自2019年1月1日起至2019年4月30日止的物业费12,736.81元达成一致意见，本院亦予以确认。现严志清表示同意按照《协议》约定将违约金与押金抵扣后剩余押金1388元返还给全春星，鉴于双方租赁合同已经解除，本院认为违约金与押金在本案中一并处理为宜，故本院确认严志清返还全春星违约金与押金抵扣后剩余押金计1,388元。关于房屋使用费。严志清与全春星在《提前终止协议》约定，如全春星未能于2019年7月25日前腾退、返还系争房屋，应当参照租赁合同约定的标准支付自2019年5月1日起的房屋使用费，现全春星未能按照约定履行，严志清主张房屋使用费符合《协议》的约定。关于房屋使用费的期限，双方已经约定如全春星未能于2019年7月30日腾退、返还房屋，严志清有权自行拆除系争房屋内的装修并恢复至毛坯状态，故严志清应在双方约定的返还期限届满后及时收回系争房屋，其怠于收回系争房屋导致的损失系其自行扩大的损失，故本院对于2019年7月30日之后的房屋使用费不予支持。综上，本院酌情判令全春星按照40,694元/月的标准支付严志清自2019年5月1日起至2019年7月30日止的房屋使用费计122,082元。关于二次消防改造费。根据严志清与全春星签订的《提前终止协议》，如全春星未在2019年7月30日前将系争房屋恢复原状，严志清有权自行恢复，费用由全春星负担。现严志清已经为二次消防改造支出了3,000元，该费用系为系争房屋再次出租而发生，并无不当，金额亦未超出双方约定的范畴，本院对此予以支持。被告全春星经本院合法传唤无正当理由未到庭参加诉讼，视为放弃答辩的权利。据此，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款，1999年《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告全春星于本判决生效之日起十日内支付原告严志清上海市宝山区陆翔路1018弄第5幢/座6号楼1层第110室房屋自2019年3月1日起至2019年4月30日止的租金81,388元；二、被告全春星于本判决生效之日起十日内支付原告严志清上述房屋自2019年1月1日起至2019年4月30日止的物业费12,736.81元；三、被告全春星于本判决生效之日起十日内支付原告严志清上述房屋自2018年3月30日起至2019年4月30日止的水费649元、自2018年3月30日起至2019年4月30日止的电费13,973.5元，合计14,622.5元；四、被告全春星于本判决生效之日起十日内按照40,694元/月的标准支付原告严志清上述房屋自2019年5月1日起至2019年7月30日止的房屋使用费计122,082元；五、被告全春星于本判决生效之日起十日内支付原告严志清二次消防改造费3,000元；六、原告严志清于本判决生效之日起十日内返还被告全春星押金1,388元。若未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费5,417元，由被告全春星负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长  王 力审 判 员  陆建泉人民陪审员  施召冲二〇二一年四月十三日法官 助理  张雨柏书 记 员  李星南附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。……第一百一十九条当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。当事人因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。二、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》时间效力的若干规定第一条……民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。……三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。