湖南省长沙市岳麓区人民法院民 事 判 决 书(2021)湘0104民初2368号原告：湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司，住所地长沙市天心区湘府中路198号新南城商务中心C栋308房。法定代表人：赵平。委托诉讼代理人：李晶莹，湖南弘一律师事务所律师。委托诉讼代理人：陈停，湖南弘一律师事务所实习律师。被告：朱明楚，男，1990年4月30日出生，汉族，住广东省深圳市福田区。委托诉讼代理人：刘明，湖南光阳律师事务所律师。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司与被告朱明楚物业服务合同纠纷一案，本院于2021年1月26日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的委托诉讼代理人李晶莹、陈停、被告朱明楚的委托诉讼代理人刘明到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司向本院提出诉讼请求：1、请求判令被告向原告支付物业管理服务费225788元（截止2018年8月31日），并向原告支付相应的逾期付款违约金（自2017年1月1日起，以225788元为基数，按照每日千分之三的标准，计算至全部物业管理费付清之日止）；2、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：原告系中盈广场的物业服务公司，被告系中盈广场的业主。原告与中盈广场业主签订了《前期物业服务合同》，合同约定写字楼的物业服务费用为8元／月·平方米，业主未按时交纳物业服务费的，应按每日千分之三的标准向物业公司支付违约金。原告在与被告签订物业服务合同后，严格按照物业服务合同的约定履行了物业管理服务义务，被告亦享受了原告所提供的相应的物业管理服务，但被告自2017年1月起就未按照物业服务合同的规定交纳相关物业管理服务费，构成了违约。期间，原告多次催促被告履行合同约定的付款义务，但被告仍然拒不交纳。被告长期拒交物业管理服务费的行为，严重损害了原告的合法权益。原告为维护自身合法权益，特向贵院提请诉讼，望判如所请。被告朱明楚辩称：原告主张的是2018年8月31日以前的物业管理费及违约金，被告是2018年9月14日才收房，并与原告签订前期物业服务协议，因此原告的请求没有事实依据和法律依据，请求法庭依法驳回。经审理查明：被告朱明楚系中盈广场第D、E座15层1501号、1502号、1503号、1504号、1505号房屋的业主，建筑面积分别为234㎡、510.11㎡、336.14㎡、158㎡、172.89㎡。原告为该物业的物业服务企业。被告与开发商湖南中盈万嘉置业有限公司签订的《商品房买卖合同》中关于物业服务的约定载明，出卖人选聘湖南豪布斯卡物业管理有限公司对该房屋进行前期物业管理。收费标准为写字楼暂定8元/月·㎡（建筑面积），收费的起始时间为出卖人向买受人交付房屋之日（如房屋达到合同约定的交付条件，买受人在收到出卖人交房通知后未及时收房的，以出卖人在通知中注明的交房时间为物业收费起始日）。《商品房买卖合同》附件六《前期物业服务合同》亦约定，写字楼物业服务费收费标准为8元／月•平方米。业主应自甲方（出卖人）交付使用通知书约定的房屋交付之日起缴纳物业服务费（如实际交付时间早于交付使用通知书约定的交付时间，业主应自实际交付之日起缴纳物业服务费）。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因甲方原因尚未交付给物业买受人的物业，其物业服务费由甲方交纳。因物业买受人原因未按交付使用通知书约定的交付时间办理交付手续的物业，其物业服务费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起全额交纳。首次物业服务费按半年交纳，之后在前期物业服务期间，业主应按每季度缴纳物业服务费，缴纳周期为每季度最后一个月的15日前预交下季度的物业服务费，如逾期缴纳物业服务费则视为违约行为，每逾期一日按欠费总额的千分之三向乙方支付违约金。《业主遵守承诺书》载明，本人已详细阅读湖南中盈万嘉置业有限公司与湖南豪布斯卡物业管理有限公司签订的《前期物业服务合同》，被告在承诺方处签字。涉案物业已于2016年9月29日竣工验收，湖南中盈万嘉置业有限公司于2016年12月20日在潇湘晨报刊登交房公告，告知买受人于2016年12月31日前办理房屋交付手续。2017年1月6日涉案物业办理完毕《建设工程竣工验收备案表》。被告于2018年9月14日实际办理收房手续。因被告未按约缴纳物业费，原告通过短信发送《律师函》催收未果，遂成本案。本院认为：《商品房买卖合同》明确约定了物业服务的提供方、物业费的计算标准和起算时间，被告签字确认，该合同中关于物业服务的内容对被告发生法律拘束力。根据《商品房买卖合同》约定，被告作为买受人，其未按交付使用通知书的约定交付时间办理交付手续的物业，物业费由物业买受人自交付使用通知书约定的交付之日起交纳。本案中，湖南中盈万嘉置业有限公司已通知于2016年12月31日交房，物业费的起算时间应当自2017年1月1日开始计算。被告虽主张因房屋未达到交房标准，其在2018年9月14日才实际收房，但其提交的照片尚不能达到该证明目的，故对被告的抗辩不予支持。根据合同约定的物业费计算标准，截至2018年8月31日的物业费为225782元[（234㎡+510.11㎡+336.14㎡+158㎡+172.89㎡）×8元/㎡/月×20个月]，考虑到被告在此期间并未实际收房，本院根据公平原则，确定被告应缴纳的物业费按90%计算为203201元，对原告关于物业费的诉讼请求在该范围内予以支持。被告未及时缴纳物业费，依约应当承担违约责任。合同约定的违约金计算标准为欠费总额的日千分之三，但是该标准明显过高，本院根据公平原则，酌情确定自2018年9月1日起，以欠付物业费本金为基数，按照年利率15.4%的标准计算至物业费实际清偿日止。综上,依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条,《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决如下:一、限被告朱明楚于本判决生效之日起三日内向原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司支付物业费203201元及违约金（违约金自2018年9月1日起，以欠付物业费本金为基数，按照年利率15.4%的标准计算至物业费实际清偿日止）；二、驳回原告湖南豪布斯卡物业管理股份有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费减半收取2343元，由被告朱明楚负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审 判 员  罗 琼二〇二一年四月一日法官助理  胡雅芯书 记 员  王紫薇附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第五条当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持。物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。