福建省龙岩市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）闽08民终392号上诉人（原审原告）：黄楷，男，1992年5月22日出生，居民，户籍地福建省龙岩市新罗区，。委托诉讼代理人：罗伟，福建金磊律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：龙岩恒富房地产开发有限公司，住所地福建省龙岩市新罗区西陂街道西陂路303号，统一社会信用代码91350800MA2XYHUC1U。法定代表人：谢威，经理。委托诉讼代理人：夏玉生，男，该公司员工。上诉人黄楷因与被上诉人龙岩恒富房地产开发有限公司（以下简称恒富公司）商品房预售合同纠纷一案，不服福建省龙岩市新罗区人民法院（2020）闽0802民初7697号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年2月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人黄楷以及被上诉人恒富公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。黄楷上诉请求：1.请求撤销一审判决，并改判支持上诉人的原审诉讼请求；2.本案一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、原审判决认定事实不清，认定错误1.原审判决遗漏了上诉人在支付第三期购房款项时迟延了二十余天被要求按约支付5832元的违约金的事实。这事实可以说明被上诉人严于待人而宽于律己。2.原审判决仅认为被上诉人“在介绍楼盘的时候可能存在一定夸大和误导”是错误的。被上诉人在原审答辩中自认其使用了“高端住宅产品”“五星酒店级别大厅国宾级待遇”的宣传用语，具体到被上诉人的外包销售团队在介绍楼盘时就更为夸张，因此不是可能存在一定夸大和误导，而是实实在在的虚假误导宣传。众所周知，五星级酒店的入户大堂的层高在6米左右，而案涉的10A号楼仅有2.9米，显然差距巨大，必然影响房价。3.原审判决未认定《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图标明的“客梯兼担架电梯兼无障碍电梯兼消防电梯”属于虚假误导宣传和违约是错误的。担架电梯顾名思义是在疾病发生时候能够容纳担架进入的电梯，大众对担架电梯的概念是同医院的担架电梯一致的，而被上诉人的置业顾问在向上诉人介绍时候也是如此说明。然案涉的10A号楼的客梯明显与众所周知的担架电梯不符，但原审判决未予认定。无障碍电梯的理解应是上诉人从所购房屋楼层可以乘坐电梯直达所购车位的楼层，被上诉人的置业顾问在向上诉人介绍时候也是如此说明。上诉人的母亲前去验房发现客梯无法直达负一楼的停车场，即向被上诉人提出异议，被上诉人先是答应可以将阶梯改为斜坡，但一直拖延不予办理，时至今日均未解决。原审判决未认定被上诉人关于电梯的虚假误导宣传和违约是错误的。4.《商品房买卖合同（预售）》附件一房屋平面图明显标明东面有凸出，被上诉人的置业顾问在向上诉人介绍时候说明该面积为赠送。原审查明了该事实却未认定被上诉人虚假误导宣传及违约明显错误。平白无故少了3㎡的赠送面积又何须证明该影响呢？原审就该事宜的认定逻辑明显有违司法公正。5.被上诉人开发的“龙岩富力·建发尚悦居”房地产项目存在施工方、监理方在建设时被福建省住房和城乡建设厅列入质量安全黑名单的情况，其中总承包商广州天力建筑工程有限公司还被“清出福建市场”，然而富力建发·尚悦居竣工备案时仍是该总承包公司及监理公司，这与被上诉人宣称的建发品质不符。从“龙岩富力·建发尚悦居”小区存在众多设计、施工质量问题亦可证实被上诉人未兑现其承诺的高质量品质小区。6.原审判决片面采信龙岩市自然资源局出具的复函中关于10A号楼实际建设与原规划审批相符的陈述，而对该复函中提及的其他问题未予以重视。该复函可证实被上诉人存在诸多问题，而这些问题均会影响到购买信心及价位。另外，包括上诉人在内的众多购房者是不知道规划审批方案的，对建设方案的认知来源于被上诉人的宣传；因此就算“10A号楼实际建设与原规划审批相符”，但被上诉人未如实按照原规划审批的建设方案如实宣传，特别是明显与合同附件的平面图不一致，即可认定被上诉人存在虚假误导宣传及违约，加上被上诉人隐瞒了施工方、监理方被列入质量安全黑名单的事实，显然上诉人当时的购买价位偏高，依法应予以调整。二、原审判决适用法律错误1.上诉人已经尽力举证证明被上诉人存在诸多虚假误导宣传以及违约情形，已经能够较为充分说明本案可以适用《合同法》第五十四条，即上诉人有权请求人民法院变更合同条款以维护上诉人的合法权益。2.与上诉人同为案涉10A号楼的301业主王槐真、张进园仅是东面开窗不符宣传，就得到人民法院予以每平方300元的降价调整。而上诉人所购的房屋及车位存在过犹不及的虚假误导宣传及违约，显然更应得到更大幅度的降价调整，方显公平正义。3.鉴于被上诉人不可能再将《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，X号楼X号房）附件一房屋平面图标明的及其承诺的“客梯兼担架电梯兼无障碍电梯兼消防电梯”整改好给上诉人，也无法将《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，X号楼X号房）附件一房屋平面图标明的及其承诺的东面凸出整改，故上诉人依据《合同法》第五十四条和第一百零七条的规定主张被上诉人承担赔偿责任。恒富公司辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。黄楷向一审法院起诉请求：1.判决变更黄楷与恒富公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号×××17）中第三章第六条第2项为：该商品房单价为每平方米10809.44元，总价款为人民币1325129元；2.判决变更黄楷与恒富公司签订的《房屋买卖合同》（合同编号2018082623，ｃXX车位）第三章第六条第3点为150000元；3.判决恒富公司返还购房款139257元。一审法院认定事实，被告龙岩恒富房地产开发有限公司于2017年初开发建设“龙岩富力•建发尚悦居”房地产项目。原告黄楷看到该房地产项目的宣传后即前往了解。2018年6月8日原告黄楷与被告签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××17，X号楼X号房）和《商品房买卖合同（预售）》（合同编号×××23，ＣXX车位）。房产合同约定黄楷向恒富地产公司购买其开发建设的位于龙岩市新罗区××路××路××幢××房屋，该房屋建筑面积122.59平方米，其中套内建筑面积为96.38平方米，分摊共有建筑面积26.21平方米；每平方米11809.44元，总购房款为1447719元，由原告黄楷一次性付款。其中2018年6月8日之前付款297719元；2018年6月26日前付款430000元；2018年8月25日前付款720000元。该合同第十一条及第十四条约定出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付房屋等内容。车位合同约定黄楷向恒富地产公司购买“富力建发·尚悦居”地下室ＣXX号车位一个，建筑面积为30.66平方米，套内面积12.72平方米，分摊面积为17.94平方米，该车位总价款为166667元，原告黄楷2018年6月8日一次性付款。该合同约定出卖人应于2019年12月31日前向买受人交付该车位。“XX”于2019年12月25日通过了建设工程消防验收，于2019年12月26日通过了建设工程竣工验收。2019年12月31日，被告通知原告办理交房手续。原告黄楷认为该楼盘存在众多质量问题，例如外墙涂层严重脱落，小区排水设计不合理会产生积水，无法就读龙岩二中及被告因宣传不当被市场监督管理局处罚等诸多问题，导致尚悦居口碑很差，周边房价普遍增长的情况下，尚悦居不涨反降。另外，原告主张商品房买卖合同中附图的XXXX＃楼编号图显示二层至十五层平面图中东面两间卫生间均有外凸部分，该户型图与实际交付不符。此外，原告认为因电梯放不下担架，也不是无障碍电梯，电梯到达负一层后需经一段楼梯才能到达停车场，影响其出行方便。原告认为被告销售人员存在虚假宣传导致其产生重大误解而签署了上述两份合同。原告就该问题与被告多次协商，双方无法达成一致意见。现黄楷认为，小区外墙存在质量问题、排水沟建设不合理、开发商在预售宣传材料中夸大宣传、合同约定与实际交付不一致等等为由，诉至法院请求判如所请。另查明，原告黄楷因常年身处国外于2020年9月4日到中华人民共和国驻奥克兰总领事馆签署本案委托手续并在民事诉状上签名。在诉讼过程中，被告恒富地产公司已对黄楷购买的车位CXX旁边消防水箱移除整改，黄楷对此不再持异议。一审法院认为，恒富地产公司的宣传材料只能证明恒富地产公司在介绍楼盘的时候可能存在一定夸大和误导，但具体的小区配套及教育资源均要根据合同具体条款和双方对此的正式约定。且作为购房户，也应当有一定注意义务。现双方正式的商品房买卖合同已经签订，并未体现任何关于配套教育资源及停车位能直达电梯的约定，故黄楷主张恒富地产公司夸大宣传，构成违约，没有事实依据，不予采信。其次，黄楷主张的外墙质量问题为小区公共区域，未对其专有面积存在质量问题主张权利，也未提供证据证明所购商品房的居住使用存在违反合同的情形，且案涉楼盘已通过了消防和竣工验收，没有相关工程行政管理部门对工程存在质量问题作出认定。黄楷作为单个业主，要求对业主共有部份的质量问题主张权利，要求赔偿损失，没有法律依据，不予支持。再次，关于卫生间外凸部分，恒富公司在商品房买卖合同中将10A#二至十五层商品房平面图印制附在合同中。该图显示该户型两间卫生间均有外凸部分，但实际10A#第二层、第三层结构与第四层以上的结构不一样，四层以上商品房东面卫生间窗户全部往东开，面积也比第二层和第三层商品房面积小。根据龙岩市自然资源局出具的复函可见10号楼实际建设与原规划审批相符。黄楷未提供证据证明因恒富地产公司提供的平面图不一致而影响其使用，且未提供证据证明该行为造成其损失的金额，故对其该项主张，亦不予支持。关于电梯无法直达车位的问题，龙岩市自然资源局出具复函说明该小区电梯建设与原规划审批相符，地下室停车位满足规划审批要求；黄楷主张其车位旁边有消防水箱，影响其正常使用，现被告已将水箱整改移除，黄楷对此亦不再持有异议。综上，原告黄楷要求变更车位合同，没有事实和法律依据，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用的解释》第九十条的规定，判决：驳回黄楷的诉讼请求。本案案件受理费3085元，由黄楷负担。二审中，当事人未提交新证据。双方当事人对一审认定的事实均无异议，本院予以确认。黄楷认为应补充认定以下事实：商品房预售合同所附的房屋平面图与房屋现状不一致，恒富公司未按该房屋平面图即合同约定交付房屋。对黄楷认为应补充认定的事实，本院将在本院认为部分予以综合评判。本案二审的争议焦点在于：被上诉人是否存在违约行为，上诉人的诉讼请求是否应支持。本院认为，本案系商品房销售合同纠纷。双方签订的《商品房买卖合同（预售）》及补充条款系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效，双方均应遵约履行。关于黄楷主张恒富公司在销售时存在虚假宣传以及违约的问题。本院认为，双方签订的合同中并未对入户大堂的高度进行约定，黄楷也未提供证据证明“五星级酒店的入户大堂”的建设标准，也未有证据恒富公司对入户大堂必须达到的高度进行明确的承诺，龙岩市自然资源局的复函中对入户大堂的高度，亦认为实际建设与规划审批相符，故黄楷的上述主张不能成立。关于黄楷主张合同附件中的房屋平面图中标明的“客梯兼担架电梯兼无障碍电梯兼消防电梯”以及东边卫生间部分有外凸，与实际交付时不符，存在违约的问题。本院认为，双方签订的合同附件六“关于装饰装修及相关设备标准的约定”第6条关于电梯的约定中对品牌的约定为品牌电梯，对型号一栏并未有约定；关于合同中所附平面图与实际不符的问题，富恒公司称该图系因工作人员失误，将三层以下的平面图错附在合同中，其不存在擅自变更建设工程设计施工图的情形，龙岩市自然资源局的复函亦认为实际建设与原规划审批相符，黄楷称该外凸部分属赠送面积，但合同中并未有约定，黄楷也未提供证据证明上述问题影响其居住使用并造成实际损失，故一审不予支持并无不当。关于黄楷主张该小区的房屋存在质量问题。本院认为，小区施工方、监理方被福建省住房与城乡建设厅列入质量安全黑名单，并不能证明小区的房屋质量存在问题，富恒公司亦提供了消防验收合格和竣工验收备案的有关文件，故黄楷的上述主张并不能成立。综上，本院认为，黄楷的上诉理由不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3085元，由黄楷负担。本案生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行判决，逾期未履行的，应向执行法院报告财产状况，并不得有高消费及非生活和工作必需的消费行为。本条款即为执行通知，违反本条规定的，本案申请执行后，人民法院可依法对相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。审 判 长 陈日耀审 判 员 詹跃忠审 判 员 杨志炜二〇二一年四月十四日法官助理 黄晓燕书 记 员 庄 鹂附：主要法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；