北京市朝阳区人民法院民 事 判 决 书（2020）京0105民初24086号原告（反诉被告）：郑帅，男，1984年10月20日出生，汉族，自由职业，住北京市朝阳区。被告（反诉原告）：黄星野，男，1976年10月1日出生，汉族，北京市广电总局职员，住北京市丰台区。委托诉讼代理人：任海平，女，1976年4月22日出生，汉族，张家口市怀来县环境保护局职员，住张家口市怀来县。原告（反诉被告）郑帅（以下简称原告）与被告（反诉原告）黄星野（以下简称被告）房屋租赁合同纠纷一案，本院立案后，依法适用普通程序独任制，公开开庭进行了审理。原告，被告及其委托诉讼代理人任海平到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还押金2900元；2、判令被告支付违约金13920元。事实与理由：原告与刘×共同承租被告位于北京市朝阳区×房屋（以下简称涉租房屋），租期为2018年7月22日至2019年7月22日，租金为5800元/每月，付款方式为季付，原告承担2900元/月的租金；押金5800元，原告承担2900元。原告居住在该房屋客厅的隔断间。原告和刘×于看房时提前缴纳了房屋定金1000元，双方约定正式签署租房合同后，定金自动转为租金。此后，原告于2018年7月22日以微信转账的方式缴纳了原告所承担的押金及第一期房租11100元，并于2018年8月12日正式搬入涉租房屋居住。2019年4月上旬，突然有社区流管站工作人员上门查访，不久之后接到被告电话，被告称派出所通知他限期拆除隔断，导致原告无法继续居住。经双方协商，原告于2019年4月22日搬离该房屋。原告如期搬离当日，被告及其妻子任×在原告不在场的情况下，擅自撬锁进入该房屋，并扣押原告已经支付的房租，押金不予退还，原告多次与其沟通，对方态度恶劣，到最后干脆对原告不理不睬。被告辩称：原告所述的事实理由不存在。事实是2019年4月上旬，原告用水不当，水流在地面没有及时清理，导致涉租房屋走廊与客厅及三面墙被水浸泡，三面墙严重发霉，壁纸脱落，地砖也脱落，且水漏到楼下，损毁了楼下房屋屋顶、墙面和壁柜，楼下住户要求赔偿损失，多次找原告协商，但原告拒绝赔偿。根据房屋租赁合同第3条的约定，原告不承担维修义务，致使房屋设备严重损坏，被告有权解除合同，并扣除押金。出于人道，被告给予原告充足的找房时间，提前通知原告于2019年4月22日下午前去收房，但收房当天，被告并未按约定时间交接房屋，多次打电话不接，交涉未果后，被告联系了开锁公司上门开锁。被告向本院提出反诉请求：1、判令原告支付房屋、设备损坏维修费共计10800元；2、判令原告支付违约金13920元。事实与理由：2019年4月上旬，原告用水不当，把洗衣机排水大量排到廊厅地面不及时清理，水渗漏到楼下105室住户，造成屋顶、墙面和壁柜被水浸泡损毁，多次找原告协商都是拒绝赔偿。所以通知原告按照房屋租赁合同第3条约定，解除租赁合同，并扣除押金，并于2019年4月22日上午过去交接收房。2019年4月22日上午去收房时，原告未按约定来交接房屋，打电话发信息无果后，联系了北京xx修锁店上门开锁，开锁加安锁共计450元。进入屋内，室内脏乱不堪，廊厅三面墙壁浸泡发霉，壁纸脱落，地脚砖脱落，找了不同装修公司上门查看，维修费用最低报价6000多元至8000多元，到目前为止仍然未修复。原告未经允许私自给隔断间玻璃门上用胶粘满了隔音棉，找了好几家保洁公司报价价位都比较高，而且无法保证在不损毁玻璃情况下去除隔音棉，因清理价位低，最后联系了社区推荐保洁人员，用了两天清理玻璃门上的隔音棉，共计费用500元。原告租住期间多次拖延房租及使用过的饮用水、中水费用不到百元也未交付。原告对被告的反诉请求答辩称：1、被告所诉与事实不符，且不符合情理，不符合法律规定。在我租赁涉租房屋之前，该房屋就曾有过因未做防水而导致的漏水、渗水殃及楼下的情况，且经过物业解决之后，原告仍未及时对房屋进行防水处理，我租赁时原告亦未如实告知我此情况，且水龙头严重锈蚀、老化，导致漏水，殃及楼下。究其原因是被告没有做防水，才造成楼下渗漏，而被告不如实告知，违反诚实信用原则，侵犯我的知情权，所以造成楼下损失，怎能让我承担？水龙头锈蚀，没有做防水，不如实告知承租人，是造成跑水的根本原因。被告所称受损的廊厅系摆放洗衣机的位置，且有固定在墙上的水管及水龙头，事实上已经构成了“有防水要求的房间”。被告所出具的房产证标明该房产登记时间为2012年2月21日，而原告入住该房屋是在2018年7月22日，中间相隔6年，即使有防水也已经过了保修期，而被告并未对防水进行修缮、重做，而是压根没做。再有，墙皮浸泡发霉、壁纸脱落，那得多大水，浸泡多长时间？其所述不符合常识和情理。2、被告所提交的诸多报价单、收据均与我无关，且无法判断真伪。被告所提供的房屋维修报价单语焉不详，无法判断真伪，且其公章显示出具该报价单的装修公司注册地亦非北京，无法证明其有效性，其来源也不清不楚。被告所提供的诸多收据均非正规发票，无法判断真伪，钱款的去向、用途也不清不楚。众所周知，收据并不涉及上税，可以很轻易的开出来，收款事由亦可随意填写，更何况其中某些收据连公章、财务章都没有。对于被告所出具的开锁服务验证登记表，被告及其妻任×是在未将押金退还给我、且我本人不在场的情况下强行开锁进入房屋内，根据房屋租赁合同标明的时间，2019年4月22日该房屋的使用权仍然属于我，被告夫妻在房屋使用权仍属于我的时候强行开锁进入屋内，是非法侵入他人住宅。且该登记表亦非正规发票，无法证明其确实有这笔支出且这笔支出与我有关。对于被告所出具的中水费的收据，写明的时间是2019年5月3日，而原告于2019年4月22日即已搬离该房屋，中间隔了12天之久。如前所述，被告是强行开锁进入屋内的，原告完全不知道这12天当中他们在房屋中做了什么，且该收据不是正规发票，无法确定真伪。3、被告将违法违规房屋进行出租，非法牟利。原告自2018年7月22日租住该房屋至2019年4月22日止，被告从未提出要我配合进行房屋出租登记的要求，我从北京市住建委官方网站亦查询不到该租赁事实的任何记录，由此可以证明被告违反相关规定，未经登记便将该房屋进行出租，由此可以推断其存在偷税漏税的违法事实。根据《商品房租赁管理办法》第八条“出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位”。被告在原设计的客厅加装隔断对外进行出租，实际上已违反了规定，且经xx园社区警务工作室责令限期拆除隔断后仍未拆除，由此可证明被告罔顾法纪、不思悔改的违法事实。4、因被告违法违规出租房屋的行为被政府部门查处而导致我无法履约居住，被告实际已经构成违约。被告在反诉状中称其是因造成楼下损失多次找我协商赔偿不成之后才通知我解除租赁合同并扣除押金。若真的是协商赔偿，岂非是让我继续居住下去才更容易找到我、更方便沟通？这个理由从逻辑上就无法成立。由此可见，被告是在刻意隐瞒导致他不得不提前与我解约的真实原因。让被告不得不与我提前解约的原因，是2019年4月上旬有xx园社区警务工作室的两名工作人员上门查访，我不久之后便接到被告的电话称派出所通知他限期拆除隔断，导致我无法继续居住。被告事实上已经构成违约，应赔偿给我违约金。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了举证质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2018年，原告（承租人）与被告（出租人）签订《房屋租赁合同》，约定被告将涉租房屋出租给原告，租赁期限自2018年7月22日至2019年7月22日，租金为5800元/月。有下列情形之一，出租人有权解除本合同并扣除押金：……3、承租人违反约定，不承担维修致使房屋或设备严重损坏的；4、未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的……7、承租人必须保证屋内干净，墙壁不能涂画、洒水钉钉子、粘贴纸张及粘钩子类物品，更不能损坏，反之照价赔偿……10、承租人逾期未交付房屋租金的，除应按现行价及时如数补交外，还应支付租金3%的滞纳金。原告承租房屋后，与案外人刘×共同居住涉租房屋，其中原告居住在客厅的一个隔断间中。原告表示其与刘×每人承担月租金2900元，每人支付押金2900元。合同履行过程中，经被告要求，原告于2019年4月22日搬离涉租房屋。原告表示2019年4月上旬，突然有社区流管站的工作人员查访，没过几天，被告便跟原告打电话，表示派出所通知其限期拆除隔断，如果原告要继续居住，就没有隔断，要么就搬走，经过协商约定原告于2019年4月22日搬离涉租房屋。被告表示没有原告所述的社区流管站工作人员要求拆除涉租房屋隔断的情况，其做的隔断符合相关规定，事实情况是2019年4月10日左右，涉租房屋楼下105号房屋住户通过物业联系被告，称涉租房屋漏水到了楼下105号房屋，被告就联系原告，发现因原告用水不当致使水流到地面没有及时清理，导致发生漏水，但原告不承认其用水不当的事实，只同意赔偿部分，双方沟通未果，被告便跟原告说，楼下住户肯定不同意，必须要解决此事，就要求原告搬走，同时扣下其押金，以维修楼下房屋。当时原告同意搬离，但不同意扣押金。双方约定原告于2019年4月22日搬离。经询，被告表示原告与刘×每人各承担2900元月租金及2900元押金，刘×于2019年4月22日搬走，其未要求退还押金，故押金并未退还给她。经询，原告表示房屋发生漏水的原因有可能是连接洗衣机的水龙头严重锈蚀老化，发生漏水，也有可能是洗衣机没有装好，而洗衣机所在的廊厅未做防水，从而导致漏水到楼下。被告表示不存在水龙头锈蚀老化的情况，洗衣机所在位置为客厅，不需要做防水，发生漏水的原因是原告未将洗衣机排水管插到下水管口中，下水管脱落，导致水流到地面，原告未及时清理，导致发生漏水。被告表示因漏水造成楼下105号房屋的屋顶、墙面及壁柜被泡，被告将楼下墙面进行粉刷，并将壁柜拆下重新做了一个新壁柜，支出人工费800元、粉刷墙面的涂料费230元、制作壁柜的费用2500元，就此提交其向工人支付人工费800元的微信转账记录、支付涂料费230元的微信转账记录、制作壁柜费用的收据（未盖章）为证。原告对此均不予认可。原告表示漏水发生后其前往楼下105号房屋查看，发现有一个壁柜被泡，壁柜所在的墙面也有被水泡的情况。被告表示原告将涉租房屋的隔断玻璃粘满了隔音棉，其聘请保洁公司清理隔音棉，支出500元。原告对此不予认可，表示被告未提交证据。原告表示其确实在隔断玻璃上粘了隔音棉。被告表示原告欠付中水费21元及饮用水费不到70元，就此提交其于2019年5月3日交纳水费的收据为证。原告对此不予认可，称其并不欠水费。被告表示其于2019年4月22日收房时，无法联系到原告，而涉租房屋的锁系原告自己更换的锁，被告没有钥匙，故聘请开锁公司人员将涉租房屋的锁撬开，支出开锁费450元，就此提交其支付开锁费的《开锁服务验证登记表》为证。原告表示其承租房屋后更换了门锁，6把钥匙均在其手中，如果被告将押金退还给原告，原告会将钥匙都交付给被告。被告表示因跑水导致涉租房屋洗衣机位置三面墙的壁纸严重发霉，壁纸脱落，其经过询价，如进行维修，最低需要6200元，故主张赔偿6200元，就此提交一个公司出具的房屋维修报价单为证。原告对此不予认可。被告称因原告严重损坏涉租房屋的装饰装修及楼下的物品，不承担费用，未经被告同意粘隔音棉，未对房屋保持干净卫生，还多次未按约交纳租金，构成违约，故要求原告支付违约金。原告称因被告提前要求原告搬走，构成违约，虽然合同未约定违约金，但因被告要求原告支付违约金，故其也要求被告支付违约金。诉讼中，双方均认可双方之间的合同于2019年4月22日解除。诉讼中，本院前往涉租房屋进行勘验，发现漏水处位于客厅一角，漏水位置周边墙壁的壁纸有脱落的情况。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，原告与被告签订的《房屋租赁合同》是双方当事人真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，应当遵守。原告称因流管站工作人员要求被告拆除涉租房屋的隔断间，导致被告要求原告提前搬走，合同未能继续履行。被告则予以否认，称因原告用水不当导致发生漏水但拒不赔偿楼下住户损失，从而要求原告搬走。本院认为，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原告未能举证证明其主张，本院难以采信。双方对于漏水发生的原因存有争议，原告称系因水龙头锈蚀老化，且地面未做防水导致发生漏水，被告则称系原告用水不当，未及时清理地面，导致发生漏水，本院认为，漏水发生时，涉租房屋系原告在居住，其应就其主张举证证明。其未能举证证明发生漏水系因水龙头锈蚀老化导致，本院对其主张不予采信，可认定原告在用水时未能确保安全，导致发生漏水。被告因原告用水不当导致发生漏水但拒不赔偿楼下住户损失，从而要求原告搬走，被告主张的此情节并不属合同约定的“承租人违反约定，不承担维修致使房屋或设备严重损坏的”情形，被告要求原告提前搬走没有合同依据，构成违约。原告要求返还押金于法有据，本院予以支持。原告要求支付违约金，合同中并未约定被告应承担违约金，本院对此不予支持。关于被告主张的各项费用，其中被告为楼下105号房屋住户赔偿的各项费用，应由原告向被告进行赔偿。被告在用水处的地面未做防水，也是造成向楼下漏水的原因之一，被告亦应承担一定责任。被告就该部分损失提交的证据虽不充分，但鉴于该损失系必然发生的损失，本院酌情确定原告赔偿被告的金额。被告主张的清理隔音棉的费用、中水费及饮用水费均未充分举证证明，本院不予支持。被告主张的开锁费于法无据，本院不予支持。关于被告主张的涉租房屋的装饰装修损失，本院酌情予以支持。被告主张的违约金，没有合同依据，本院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、被告（反诉原告）黄星野于本判决生效之日起七日内退还原告（反诉被告）郑帅押金2900元；二、原告（反诉被告）郑帅于本判决生效之日起七日内赔偿被告（反诉原告）黄星野2900元；三、驳回原告（反诉被告）郑帅的其他诉讼请求；四、驳回被告（反诉原告）黄星野的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费221元，由原告（反诉被告）郑帅负担171元，由被告（反诉原告）黄星野负担50元；反诉案件受理费209元，由被告（反诉原告）黄星野负担181元，由原告（反诉被告）负担25元（上述费用均于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。审判员 孙 赫二〇二一年四月二十七日书记员 袁书亮-12--1--12--1-