江西省宜春市袁州区人民法院民 事 判 决 书(2021)赣0902民初2411号原告：江西日新物业管理有限公司宜春分公司，住所地：江西省宜春市袁州区高士路**，统一社会信用代码：91360902664758252E。负责人：张善刚，该公司总经理。委托诉讼代理人：吕文娟，湖南怀治律师事务所律师。委托诉讼代理人：朱红玲，江西华邦律师事务所律师。被告：陈胜，男，1989年9月8日出生，汉族，宜春市袁州区人，住江西省宜春市袁州区。原告江西日新物业管理有限公司宜春分公司（以下简称原告）与被告陈胜（以下简称被告）物业服务合同纠纷一案，本院于2021年4月1日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的委托诉讼代理人朱红玲到庭参加了诉讼，被告陈胜经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.请求法院依法判令被告立即支付都市春天小区28-1-1304室的物业管理服务费5523.38元，违约金1657.01元，共计7180.39元；2.请求法院依法判令被告承担本案全部诉讼费。被告陈胜既未到庭进行答辩，亦未向本院提交书面答辩材料。查明的事实根据原告的诉讼主张和举证情况，本院确定如下法律事实：原告与江西博能（宜春）房地产开发有限公司于2006年6月1日签订《物业管理委托合同》一份，约定江西博能（宜春）房地产开发有限公司将理想家园•都市春天小区委托给原告实行物业管理，并约定水泵运行费按每户每月5元结算，由原告向业主或物业使用人收取。原、被告于2013年11月14日签订《前期物业管理服务协议》一份，协议约定：自房屋出售之日起至业主委员会与物业管理企业签订的《物业管理合同》生效时止，由原告对理想家园·都市春天小区实施物业管理服务，被告物业计费建筑面积为84.82平方米；住宅1.2元/㎡/月；因被告原因空置房屋，交房满12个月按照100％的标准收取；每月5日前建议按季度缴纳物业管理服务费；被告违反协议，不按本协议约定的收费标准和时间交纳有关费用，需从逾期之日起按每天3‰交纳违约金。协议同时对物业服务管理质量及标准等其他事项一并进行了约定。被告陈胜于2015年12月29日签署《业主收楼承诺书》，系宜春市袁州区都市春天小区28-1-1304室业主。另查明，原、被告约定2016年1月1日至2016年11月30日的物业费按照0.6元/㎡/月计算。被告自2016年10月1日至2021年1月31日的物业费以及自2017年10月1日至2021年1月31日的水泵运行费未交纳，原告经催缴，并与被告协商未果，故诉至法院。判决的理由和结果本院认为，本案系物业服务合同纠纷。根据《中华人民共和国民法典》第九百三十九条的规定，建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。原、被告签订的《前期物业管理服务协议》系双方真实的意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该协议已成立并生效。原告应按合同约定提供相应的物业管理及服务，被告应按合同约定交纳物业费。原告主张已全面履行了物业管理服务的合同义务，被告对此未进行答辩，故原告要求被告支付拖欠的物业费及水泵运行费的诉请依法成立，本院予以支持。对于原告要求被告以当期所欠费总额为计算基数按30％计算违约金（暂计算至2021年1月31日为1617.29元）的诉讼请求，本院认为虽然合同约定被告不按约定的收费标准和时间交纳有关费用的，原告有权要求被告补交并从逾期之日起按每天3‰支付违约金，但该约定的违约金过分高于造成的损失，本院参照《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》关于资金占用期间利息的规定，酌定按照年利率3.85%计算违约金。根据约定，物业服务费每月5日前按季度交纳，2016年10月-同年12月欠缴的物业管理服务费金额为203.57元，违约金自2016年10月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为33.85元;2017年1月-同年3月欠缴的物业管理服务费为305.35元，违约金自2017年1月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为47.84元；2017年4月-同年6月欠缴的物业管理服务费为305.35元，违约金自2017年4月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为44.9元；2017年7月-同年9月欠缴的物业管理服务费为305.35元，违约金自2017年7月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为41.97元；2017年10月-同年12月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费金额为320.35元，违约金自2017年10月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为40.94元;2018年1月-同年3月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2018年1月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为37.86元；2018年4月-同年6月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2018年4月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为34.77元；2018年7月-同年9月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2018年7月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为31.69元；2018年10月-同年12月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2018年10月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为28.61元；2019年1月-同年3月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2019年1月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为25.52元；2019年4月-同年6月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2019年4月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为22.44元；2019年7月-同年9月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2019年7月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为19.36元；2019年10月-同年12月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2019年10月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为16.27元；2020年1月-同年3月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2020年1月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为13.19元；2020年4月-同年6月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2020年4月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为10.11元；2020年7月-同年9月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2020年7月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为7.02元；2020年10月-同年12月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为320.35元，违约金自2020年10月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为3.94元；2021年1月欠缴的物业管理服务费及水泵运行费为106.78元，违约金自2021年1月6日起按年利率3.85%计算至2021年1月31日止金额为0.28元；以上共计460.56元。经核算，本院确认被告需交纳自2016年10月1日至2021年1月31日的物业费5190.98元（84.82平方米×0.6元/平方×2个月＋84.82平方米×1.2元/平方×50个月）、水泵运行费200元（每月5元×40个月）、违约金460.56元，合计5851.54元。被告经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，放弃相应的诉讼权利。依照《中华人民共和国民法典》第九百三十七条、第九百三十八条、第九百三十九条、第九百四十四条第一、二款，《物业管理条例》第二十一条、第四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条之规定，判决如下：一、限被告陈胜于本判决书生效之日起七日内向原告江西日新物业管理有限公司宜春分公司支付物业费5190.98元、水泵运行费200元、违约金460.56元，合计5851.54元。二、驳回原告的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取计币25元，由被告陈胜负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内，预交上诉费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农业银行宜春经济开发区支行，账号：14×××07。如逾期未交纳，按自动撤回上诉处理）。审 判 员 易飞二〇二一年四月二十三日代书记员 潘杨