江苏省徐州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）苏03民终223号上诉人（原审被告反诉原告）：王中路，住徐州市云龙区。委托诉讼代理人：耿超，徐州市云龙区天桥法律服务所法律工作者。上诉人（原审原告反诉被告）：潘文秀，住上海市松江区。上诉人（原审原告反诉被告）：何德才，住上海市松江区。二上诉人委托诉讼代理人：朱友金，江苏青创律师事务所律师。上诉人王中路与上诉人潘文秀、何德才房屋租赁合同纠纷一案，三上诉人均不服江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初2318号民事判决，向本院提起上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。上诉人王中路的上诉请求：1.撤销(2020)苏0391民初2318号民事判决第二、四项，依法改判或发回重审；2.本案一、二审诉讼费由潘文秀、何德才承担。事实与理由：1.原审认定事实不清。徐州经济技术开发区泰隆商业街17号楼（以下简称17号楼）的一、二楼被朱信勇占有经营使用，三楼及一楼一间门面被曹桂金占有，王家大院王春雷占有一楼400m²，还有板面经营者周颖占有一楼南铺，他们只认潘文秀、何德才为出租人。业主推选朱明佑为17号楼管理者，为查明案件事实，应追加朱明佑、朱信勇、曹桂金、王春雷为第三人参加诉讼。2.原审对以下案件事实认定错误：(1)对交楼“现状”认定错误。王中路与何德才对涉案房屋的交接现状是17号楼的整体面积和结构，不包括原房屋次承租人的问题。(2)王中路仅占有17号楼四楼约800m²的经营权，其他面积约5833m²没有占有和收益。通过王中路提供的微信聊天记录及各次承租人联合签名要求何德才出面解决涉案房屋租赁存在的问题，他们一致认可是与何德才之间存在租赁合同关系。(3)原审认定租金数额3202904元无事实和法律依据。因涉案房屋被朱信勇占有使用一楼、二楼经营，被曹桂金占有使用三楼及一楼一间门面，被王家大院王春雷占一楼400方平米，还有经营者板面占一楼南铺，故原审认定租金数额3202904元是错误的。（4）何德才没有将原承租人与次承租人之间的租赁合同变更或解除，何德才没有尽到通知次承租人变更合同义务，已影响王中路的承租，何德才违约应向王中路承担违约责任。王中路本着对何德才负责任的态度进行帮助管理、维修租赁物，产生的损失应有何德才承担。事实上何德才对其也是认可的。(5)王中路提供的朱信勇证言，进一步证实王中路与朱信勇之间不存在租赁合同关系，相反证明了朱信勇与何德才之间存在租赁合同关系。潘文秀、何德才答辩称：王中路的上诉请求不能成立，应予驳回。理由如下：首先，何德才和王中路于2018年2月8日完成了涉案房屋的交付，由何德才、朱明佑、王中路签字的17号楼商业用房交接单为证。此交接单明确记载经三方同意，现将17号楼按现状由丙方也就是王中路接收，也就是说王中路已经对17号楼全部接收。王中路接收之后，很快就与王中路的次承租人签订了租赁合同，如2018年2月28日与朱信勇签订了合同，而且朱信勇也向王中路交付了租金。王洋、王中路、朱明佑、张元龙四人成立徐州德泰商贸管理有限公司，后张元龙退出。原来朱明佑以租赁何德才的17号楼占股25%入股德泰公司。由于朱明佑不向何德才缴纳租金，2018年2月8日经开发区法院调解，朱明佑退出租赁合同，并将17号楼归还给何德才，同时王中路又租赁17号楼。对于涉案房屋的交付，当时由何德才、朱明佑、王中路三人共同签字。王中路以承租的17号楼的租赁权入股德泰公司，占股25%,在德泰公司经营过程中，由于向次承租人收缴租金出现障碍，导致王中路也没有及时向何德才缴纳租金。2019年，在何德才给予王中路一定的宽限期限，但是到2020年王中路仍然以各种理由拒不缴纳租金，所以潘文秀、何德才提起本案的诉讼，请求解除合同，给付拖欠的租金，并承担违约金。本案中何德才已完成了全部的房屋交付，王中路一年多没有向房屋所有权人缴纳租金，已构成根本违约，应当解除17号楼的租赁合同，王中路应当承担违约金。潘文秀、何德才的上诉请求：1.撤销（2020)苏0391民初2318号民事判决第一项，改判解除2018年2月8日签订的17号楼的房屋租赁协议；2.支付2018年5月1日至2019年12月1日期间的违约金100万元；3.本案诉讼费用由王中路承担。事实和理由：一、原审法院认定潘文秀、何德才主张合同解除权超出合理行使期限适用法律错误。2018年2月8日的房屋租赁协议约定，王中路没有按照约定及时足额支付租金，时间超过一个月的，潘文秀、何德才有权选择终止租赁合同。一审法院认为潘文秀、何德才于2020年7月提出解除合同主张超出合理行使期限没有法律依据。首先，根据《合同法》第九十五条规定：“法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。”本案的租赁协议没有约定具体的解除期限，而且王中路在合同解除的条件已成就后，也没有催告潘文秀、何德才在合理期限内行使解除权，那么在法无明文规定的情况下，潘文秀、何德才有权选择继续履行合同或者选择终止合同，现潘文秀、何德才主张终止合同并没有超出合理的解除期限。其次，在王中路违约期间，潘文秀、何德才给王中路预留了充足的时间由其向次承租人收取租金，然而王中路因和其合伙人及次承租人之间有其他矛盾导致不能收取到租金，导致王中路无法向潘文秀、何德才缴纳租金。所以王中路履行合同的行为一直处于违约状态，在无法实现合同目的的情况下，潘文秀、何德才有权选择终止合同，符合合同解除的条件，而不能因为潘文秀、何德才享有解除权满两年后才行使，该权利就当然的认定为超出合理期限。再者，王中路与次承租人的矛盾至今无法解决，仍不能向次承租人收取租金费用，不能实现合同目的。双方之间的房屋租赁协议仍然不能继续履行下去。所以判决继续履行房屋租赁协议也没有任何实质意义。二、原审法院对潘文秀、何德才主张的违约金不予支持属于认定事实和适用法律错误。根据租赁协议约定，如王中路违约，应当按照每天千分之三缴纳违约滞纳金，该约定是双方真实意思表示。本案中，王中路存在违约事实，其应当按照租赁协议的约定支付违约金。如果按照每天千分之三的滞纳金计算，已经远超100万元，如法院认为约定的违约金过高，可以根据实际情况予以酌情减少，而不能全部否定。王中路答辩称：潘文秀、何德才要求解除合同不能成立，理由如下2018年2月8日的租赁合同第三条第二项约定，租金采取先付后租的方式，半年一付。潘文秀、何德才在17号楼完成交房手续后，王中路才向潘文秀、何德才支付第一年的租金2465000元。由于潘文秀、何德才没有按照该租赁合同第三条第二项约定全部交付房屋，仅交付了部分房屋，故王中路不应当支付全部租金，仅应当支付使用的部分租金，也就是说王中路不应当支付朱信勇占用的一、二楼的租金、曹桂金占用的三楼及一楼一间门面的租金、王家大院王春雷占用的一楼400平方的租金、板面经营者周颖占一楼南铺的的租金。王中路仅应当向潘文秀、何德才支付占有一楼南面大概500平方、二楼200多平方、四楼400多平方的房屋租金。由于合同是王中路签的，所以对于闲置的房子，王中路认可缴纳租金，对于没有转租出去的房子，王中路也认可。王中路已经向何德才交付租金170万元，由于何德才没有按照该租赁合同约定完成交房手续，故潘文秀、何德才已违约，应承担违约金100万元。潘文秀、何德才的一审诉讼请求：1.原、被告于2018年2月8日签订的租赁协议终止履行；2.被告支付2018年5月1日至2019年12月1日期间的租金3202904元以及违约金100万元，合计4202904元；3.本案诉讼费用由被告承担。王中路的反诉请求：继续履行2018年2月8日签订的租赁协议并交付实际经营权，如不能，应返还王中路已交的170万元租金及利息，赔偿各项经济损失1445579元，给付违约金100万元。一审法院认定事实：原告潘文秀、何德才是17号楼的房屋所有人（房屋于2015年登记在潘文秀名下，二原告系夫妻关系）。2013年8月19日，原告方以徐州凯欣置业有限公司的名义将房屋出租给案外人朱明佑、宋红兵，后者转租给他人进行商业经营。2015年9月16日，法院受理（2015）开民初第1611号朱明佑、宋红兵与徐州凯欣置业有限公司（法定代表人为何德才）房屋租赁合同纠纷一案。2018年1月1日，徐州德泰商贸管理有限公司（2017年成立，王洋为法定代表人）形成董事会决议，约定公司股东为王洋、朱明佑、张元龙、王中路，各占公司25%的股份，合计100%；朱明佑以泰隆商业街17号楼的租赁权和经营权入股；2018年1月1日之后，因泰隆商业街17号楼所产生的债权债务皆由乙方（徐州德泰商贸管理有限公司）负责处理；2018年1月1日之前的债务，乙方（股东朱明佑除外）负责处理。以上事实见（2019）苏0391民初4478号、（2020）苏03民终3181号民事判决书。在（2015）开民初第1611号一案审理过程中，王中路申请作为第三人参加诉讼。经法院组织调解，双方于2018年2月8日达成调解协议，内容如下：朱明佑、宋红兵与徐州凯欣置业有限公司之间于2013年8月19日签订的租赁合同终止履行；朱明佑于2018年5月8日前给付徐州凯欣置业有限公司补偿款100万元；王中路于2018年2月15日前补充给付徐州凯欣置业有限公司100万元；上述款项均汇至何德才的银行账户。上述调解协议达成的当日，潘文秀、何德才与王中路签订租赁协议，主要内容如下：第一条约定，甲方（本案原告）将泰隆商业街17号楼，面积6433.77平方米（不含地下室面积），出租给乙方（本案被告）使用，作为商业经营。地下室产权属于人防办，乙方可以使用，但使用费及人防验收使用要求和费用由乙方承担。甲方按现状将房屋出租给乙方使用，生产或经营所需的装饰和装修在不影响建筑结构的情况下，由乙方自行建设并承担所有费用。甲方提供的租赁物业消防为现状，乙方自愿接受使用，由此产生的一切经济及法律责任由乙方承担。乙方承租此房屋经营所需的消防验收设计及费用由乙方自行承担。第二条约定，租期15年，自2018年2月8日起至2032年2月7日止。免租期80天，自甲方将上述物业交给乙方使用时计算，即自2018年2月8日至2018年4月30日止。甲方定于2018年2月8日将符合本合同第一条款约定的物业交付给乙方。第三条约定，十五年的租金合计为41685000元，其中2018年至2020年每年的租金为2465000元。乙方在签订租赁合同时，支付给甲方100万元租金。租金方式采取先付后租，半年一付。在甲方完成交房手续后，乙方需向甲方支付第一年的租金2,465,000元。自2018年2月8日起，租金每年交付一次，乙方应在每个租赁期起始之前的一个月支付。第八条约定，在租赁期内如因经营需要，乙方在不影响租赁物业的使用功能及正常经营情况下，可将租赁物业对外出租，但不能整体出租，否则视为乙方违约，甲方可单方面解除合同。第十一条违约责任约定，在签订本协议后至甲方将符合本协议第一条款约定的物业交付给乙方使用时的这一期间内，乙方即拥有本物业的唯一承租权，甲方不得以任何理由将本案物业出租给第三方，否则甲方返还租金100万元作为违约金。如乙方不按时向甲方缴纳租金，每延迟缴纳一天，以当年度租金总额的3‰作为滞纳金对乙方进行处罚，时间超过一个月的，则视为乙方违约，甲方有权选择终止合同，并不退还租赁押金、卖场设施设备及装修。同日，原、被告及案外人朱明佑共同签署了《17#楼商业用房交接单》，内容为：“经三方同意，现将17#楼按现状由丙方（王中路）接受。”次日，即2018年2月9日，王中路与徐州德泰商贸管理有限公司订立入股协议，约定王中路于2018年2月9日将其手中泰隆商业街17号楼的经营权入股徐州德泰商贸管理有限公司且占25%的股份；王中路当日根据2018年2月8日调解协议和租赁协议的约定以徐州德泰商贸管理有限公司的名义向原告支付租金100万元。2018年5月4日，通过会计王雪伟的个人账户向原告支付租金70万元。2020年1月14日，朱明佑与徐州德泰商贸管理有限公司达成如下协议：徐州德泰商贸管理有限公司于2020年1月20日前向朱明佑提供2018年12月8日至2020年1月14日期间的股东会记录、财务会计报告、财务记录、会计凭证、与17号楼租户签订的租赁合同、王中路将17号楼租赁权退出的协议。以上事实见（2019）苏0391民初4477号民事调解书。一审法院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用收益，承租人支付租金的合同。出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，承租人应当按照约定的期限支付租金。本案中，原、被告之间订立了房屋租赁合同关系，被告辩称原告方没有将案涉房屋的实际经营权交给被告，也没有将原承租人与次承租人订立的合同进行变更或者解除，则主要争议焦点是案涉租赁房屋是否按照约定进行了交付。根据查明的事实，应认定：①原告按照约定完成了房屋的交付。2018年2月8日，被告参与了原告方与前手承租人的租赁纠纷，对租赁房屋的承租现状以及债权债务应是明知的。同日，三方签署房屋交接单，原告即完成了对房屋的交付；从当事人相关纠纷的解决过程看，对房屋交接单所载明的“现状”认定，不仅包括房屋的硬件及设施，也应包括房屋现有的次承租人的承租情况。②被告对房屋进行了占有使用。从被告提供的支付租金、对房屋进行管理维护的相关证据看，被告于次日即以徐州德泰商贸管理有限公司名义进行经营管理租赁房屋，实现了对房屋的占有使用。③被告要求原告方与各次承租人办理合同变更或解除手续，没有事实和法律依据。原告方与各次承租人不存在直接的合同关系，根据法院生效判决认定的事实，原承租人宋明佑虽然终止了与原告方的租赁合同，但仍具有徐州德泰商贸管理有限公司股东的身份，根据公司的相关决议，2018年2月8日之前各次承租人交付租金的情况、2018年2月8日之后各次承租合同的变更情况以及17号楼整体经营权的交接，均属于公司内部或股东之间的事务，与原告方无涉。故，被告求原告方履行交付义务的反诉请求及其他相关诉请没有事实和法律根据，法院不予支持。案涉的租赁房屋已按照约定方式交付，被告应按照协议约定的租金标准支付2018年5月1日至原告主张的2019年12月1日的租金，数额为3902904元。被告已支付70万元，还应支付3202904元。合同法第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。根据双方租赁协议约定租金条款和违约责任条款，被告没有按照约定及时足额支付租金，合同解除的条件已成就，原告方有权解除或终止租赁合同。合同法第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。本案被告于2018年5月支付70万元后，再未向原告支付租金，原告自2018年6月1日起即可按照协议约定向被告主张终止协议的履行，原告于2020年7月诉至法院提出上述主张，超出合理的解除权行使期限，不应得到支持。合同法第一百一十四条规定，当事人可以约定，一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。但是，在本案中原告主张100万元的违约金，没有合同依据，法院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十五条、第一百零七条规定，遂判决：一、原、被告于2018年2月8日签订的关于泰隆商业街17号楼的房屋租赁协议应继续履行；二、被告王中路于判决生效之日起十日内向原告潘文秀、何德才一次性支付房屋占有费、租金人民币3202904元；三、驳回二原告的其他诉讼请求；四、驳回被告的其他反诉请求。本诉案件受理费46023元减半收取23001.15元，反诉案件受理费19982元，由原告承担10000元，其余由被告承担。经双方当事人确认，二审期间的争议焦点为：1.潘文秀、何德才是否按照2018年2月8日的租赁合同履行了交付房屋的义务；2.如果潘文秀、何德才完成了交付义务，潘文秀、何德才是否有合同解除权并主张解除合同的违约金；如果潘文秀、何德才没有完成房屋交付义务，王中路的一审反诉请求是否应当得到支持。一审查明事实二审予以确认。二审另查明，潘文秀、何德才向王中路提起诉讼，一审法院于2020年8月5日向王中路邮寄送达了起诉状副本，王中路于2020年8月7日收到起诉状副本。本院认为，一、关于潘文秀、何德才是否按照《租赁协议》约定交付涉案房屋的问题。潘文秀、王中路2018年2月8日签订的租赁合同约定：甲方（潘文秀）将泰隆商业街17号楼，面积6433.77平方米（不含地下室面积），出租给乙方（王中路）使用，作为商业经营。甲方按现状将房屋出租给乙方使用。甲方提供的租赁物业消防为现状，乙方自愿接受使用，由此产生的一切经济及法律责任由乙方承担。根据上述租赁合同的约定，潘文秀、何德才向王中路交付的房屋应为17号楼房屋的现状。那么2018年2月8日潘文秀、何德才是否将17号楼现状交付给了王中路是本案要解决的问题。本院认为，在王中路与潘文秀2018年2月8日签订房屋租赁合同的当日，由出租人何德才、涉案房屋的前手承租人朱明佑以及承租人王中路三方签署了涉案房屋的交接单，根据交接单的内容“经三方同意，现将17#楼按现状由丙方（王中路）接受。”可以证明在王中路承租涉案房屋的当天，潘文秀、何德才就将涉案房屋现状交付给了王中路。另外，本院生效的（2020）苏03民终3181号民事判决认定，王中路用其承租的涉案房屋的租赁权于2018年2月9日入股德泰公司，以及王中路向次承租人收取租金的事实，也能证明王中路已经于2018年2月8日接受了其租赁的涉案房屋。二、关于王中路欠付租金数额以及承担违约责任的问题。本院认为，潘文秀、何德才已按照租赁合同约定的方式交付给王中路，王中路应按照协议约定的租金标准支付2018年5月1日至潘文秀、何德才主张的2019年12月1日的租金，数额为3902904元。王中路已支付70万元，故王中路欠付支付租金3202904元。由于王中路未按照约定支付租金，故王中路应承担违约责任。对于违约金数额，租赁合同约定按照每天千分之三缴纳滞纳金过高，本院予以调整，调整为按照王中路欠付租金3202904元的逾期银行贷款利率计算。三、关于2018年2月8日《租赁协议》的解除问题。本院认为，《租赁协议》第十一条违约责任约定，“……如乙方（王中路）不按时向甲方（潘文秀、何德才）缴纳租金，每延迟缴纳一天，以当年度租金总额的3‰作为滞纳金对乙方进行处罚，时间超过一个月的，则视为乙方违约，甲方有权选择终止合同，并不退还租赁押金、卖场设施设备及装修。”《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。本案中，王中路没有按照合同约定支付租金超过了一个月，故潘文秀、何德才享有约定解除权。关于潘文秀、何德才行使合同约定解除权是否超过除斥期间的问题。《中华人民共和国合同法》第九十五条规定，法律规定或者当事人约定解除权行使期限，期限届满当事人不行使的，该权利消灭。法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使期限，经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。本案中，潘文秀、何德才主张解除其与王中路签订的房屋租赁合同。对于房屋租赁合同解除权的行使期间法律既没有规定，何德才与王中路签订的租赁合同也没有约定，同时王中路也没有催告潘文秀、何德才，故潘文秀、何德才以起诉的方式主张解除房屋租赁合同没有超过除斥期间。一审法院认为潘文秀、何德才主张解除合同超过合理的解除权行使期限不当，本院予以纠正。由于潘文秀、何德才享有合同解除权，且没有超过解除权的行使期限，故潘文秀、何德才主张解除合同本院予以支持。根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，当事人一方依照该法第九十三条第二款、九十四条的规定主张合同解除的，合同自通知对方时解除。本案中，潘文秀、何德才以提起诉讼的方式主张合同解除，故，王中路收到潘文秀、何德才的起诉状副本之日双方合同解除。根据本院查明的事实，王中路收到潘文秀、何德才起诉状副本的时间是2020年8月7日，故，潘文秀、何德才与王中路签订的房屋租赁合同于2020年8月7日解除。综上，上诉人王中路的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人潘文秀、何德才的上诉请求有事实和法律依据，本院予以支持。一审认定事实不清，适用法律不当，本院依法予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、九十六条、九十七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：一、撤销江苏省徐州经济技术开发区人民法院（2020）苏0391民初2318号民事判决；二、潘文秀、何德才与王中路2018年2月8日签订的关于泰隆商业街17号楼的房屋租赁协议于2020年8月7日解除；三、王中路于本判决生效之日起十日内向潘文秀、何德才一次性支付房屋占有费、租金人民币3202904元并支付违约金（违约金计算按照3202904元为本金，从2019年12月1日起按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算至实际支付止的利息）；四、驳回潘文秀、何德才的其他诉讼请求；五、驳回王中路的反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审本诉案件受理费46023元减半收取23011.5元，一审反诉案件受理费19982元，合计42993.5元，由潘文秀、何德才承担2993.5元，由王中路承担40000元。二审案件受理费64846元（其中潘文秀、何德才预交32423元，王中路预交32423元），由潘文秀、何德才承担4846元，由王中路承担60000元。本判决为终审判决。审 判 长  祝 杰审 判 员  崔金城审 判 员  苏 团二〇二一年四月二日法官助理  曹 勇书 记 员  金宇婷