江西省抚州市中级人民法院民 事 判 决 书（2021）赣10民终335号上诉人（原审原告）：魏征，男，1974年6月30日出生，汉族，住江西省抚州市临川区。上诉人（原审原告）：陈琴华，女，1984年3月13日出生，汉族，住江西省抚州市高新区。以上两上诉人的共同委托诉讼代理人：付谱华，江西抚仁律师事务所律师，代理权限为一般授权代理。被上诉人（原审被告）：江西忠科实业集团有限公司（原抚州忠科房地产开发有限公司），住所地江西省抚州市高新技术产业开发区站前大道66号，统一社会信用代码91361002568676425R。法定代表人：杨宾，总经理。委托诉讼代理人：汤志辉，江西君才律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。委托诉讼代理人：陈威，江西君才律师事务所实习律师，代理权限为特别授权代理。上诉人魏征、陈琴华因与被上诉人江西忠科实业集团有限公司（原抚州忠科房地产开发有限公司）（以下简称“忠科公司”）房屋买卖合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初4710号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年1月22日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。魏征、陈琴华上诉请求：1.撤销江西省抚州市临川区人民法院（2020）赣1002民初4710号民事判决，依法改判被上诉人向上诉人支付逾期交房违约金68775元（截至上诉之日，之后的违约金计算至交房日止）；2.一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审认定新消防法的实施，将消防验收的职能转至住建部门，属于情势变更，认为可以适当延长被上诉人交房期限严重错误。1.新消防法将消防验收的职能转至住建部门，并不必然导致会延误商品房的消防验收工作，被上诉人也没有提供任何证据证明，因消防法的实施而导致其消防验收工作被延误。2.一审认定“原承担该职责的消防救援机构已无权履职，新承担该职责的住建部门却存在配套政策不完善、工作机构不健全、人员配备不到位、工作业务不熟悉等较多问题而不能很好履职。”按照一审的意见，由于高新区政府履职不力造成商品房的延误，必然将矛盾转嫁给广大业主与高新区政府之间，开发商逾期交房的责任是否应当由高新区政府来承担？3.根据学墅壹号业主在人民网进行问政，高新区党政办公室、高新区建设局工程科副科长在回答提问时明确回复：“由于今年4月房屋建筑工程消防验收职能已移交至建设部门，7月中旬消防设计审查验收并入江西住建云系统，8月22日该小区开发建设单位向高新区建设提交验收申请，但在8月23日受理时发现提供的验收资料不齐全，不符合江西住建云系统的有关要求，到目前为止相关资料还未完善。为了不影响交房，高新区建设局提前介入进行预验收，9月16日，市建设局消防审验科和高新区建设局对该小区进行消防竣工预验收，抽查了1#楼31层和地下室、控制室、配电房、发电机房、水泵房等区域或设施，发现存在消防电梯末端双电源强制切换开关及电源未安装……。发现的上述问题，高新区建设局当天就向项目建设单位和施工单位进行了反馈并要求尽快整改到位，并多次督促该小区建设单位和施工单位整改到位，直到目前仍未整改到位。为此，高新区建设局于10月22日约谈了建设单位负责人，责令其在10月底之前务必整改到位。”从以上回复可以看出，被上诉人是在2019年8月22日才向高新区建设局提交验收申请，消防法的实施对被上诉人不产生任何影响，被上诉人也未提供自2019年5月1日消防法实施至2019年8月22日期间，有向相关部门提出验收申请的证据。并且，2019年8月23日高新区建设局告知其提交材料不齐全，在被上诉人提交材料不齐全的情况下，高新区建设局还组织人员提前介入进行预验收，可见高新区建设局为了不致使延期交房，做了大量工作。高新区建设局提前抽查，被上诉人消防设施存在诸多问题，高新区建设局多次督促，约谈被上诉人负责人，可见致使逾期交房的责任完全在被上诉人，而与消防法的实施、高新区政府履职不到位无关。二、被上诉人并未履行通知交房义务，应当承担逾期交房的违约责任。1.《商品房买卖合同》第十一条明确约定，商品房到达交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。而被上诉人并未履行书面通知义务。一审被上诉人提供的中国邮政流水单号，没有受送达人信息，没有地址信息，也没有电话信息，上诉人从来没有收到过任何通知电话，也没有收到任何邮件，一审采纳没有任何信息的邮政信息错误。2.上诉人虽然办理了因面积误差的房款，但并不能因此而免除被上诉人的书面通知交房义务。在办理房屋面积误差退款时，上诉人并不清楚被上诉人是否取得了竣工验收备案表，是否达到了交房条件，被上诉人的工作人员也明确告知只是办理房屋面积误差退款，不能因此将责任推给上诉人，更不能免除被上诉人的书面通知义务。三、一审以简单程序审理，并且超过审限。综上，一审认定事实错误，适用法律错误，应予纠正。被上诉人忠科公司辩称，1.高新区建设局在2019年8月12日抚州市委的敦促下，才在8月中旬陆续受理消防验收，比消防法修改实施后晚了将近3个半月，高新区建设局受理后，被上诉人及时递交了消防验收材料，在此之前我们已经递交过了材料，但是高新区建设局不接收。导致房屋延期一个多月竣工备案是由于法律修改后政府职能的转变，根据情势变更原则，被上诉人不承担违约责任。至于高新区建设局的副科长在网上的回复，首先无法确认其真实性，其次也无法证实这是其职务行为，第三这是他在推脱责任，第四也没有相应的证据予以证明，所以其在网上的回复不能作为本案的依据；2.被上诉人履行了通知义务，首先我们进行了邮寄送达，但被退回了，另外根据收房的程序，对于房屋面积已经签订了协议，收房应当在此之前，上诉人是明知是可以收房的，但是故意不去收房，属于故意拖延收房时间，基于上述理由，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。魏征、陈琴华向一审法院起诉请求：1.请求判决忠科公司向魏征、陈琴华支付逾期交房违约金42917元（暂计算至自2020年7月26日，之后的违约金计算至忠科公司实际交房之日止）；2.本案诉讼费由忠科公司承担。一审法院认定事实：2017年11月19日，魏征、陈琴华与忠科公司签订了《商品房买卖合同》，约定魏征、陈琴华购买忠科公司开发的东润学墅壹号第39楼3902号房屋，该商品房建筑层数地上3层，地下1层，建筑面积201.49㎡，每㎡7954元，房价款1602651元。《商品房买卖合同》第八条规约定，出卖人应当在2019年11月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列1、5种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1、该商品房经验收合格。2、该商品房经综合验收合格。3、该商品房经分期综合验收合格。4、该商品房取得商品住宅交付使用批准文件。5、该商品房取得竣工验收备案文件。《商品房买卖合同》第九条约定，逾期不超过60日，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期交房超过90日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。《商品房买卖合同》第十一条约定，商品房达到使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。合同附件四：合同补充协议约定，买受人保证其在本合同上提供的地址、电话等情况真实、准确，可使出卖人与其取得有效联系。如有变更，须在变更之日起七日内书面方式通知出卖人。若因买受人原因导致出卖人与其无法联系，买受人应自行承担由此引起的全部法律责任。出卖人合同约定的地址通知买受人而无人接收，视为出卖人将应送达的文书送达生效。合同还对其他条款进行了约定。合同签订后，魏征、陈琴华依约向忠科公司支付了1602651元全部房款。另外，魏征、陈琴华还支付了193050元在忠科公司处购买了一个地下车库。另查明，《中华人民共和国消防法》于2019年4月23日修改，并于2019年5月1日实施，中共抚州市委办公室于2019年8月12日发布的《民声通道情况专报》第65期（增刊1）载明：“……五是职能部门履责出现“空档期”。市委民声通道工作室在核办时发现，2019年4月23日，新颁布实施《消防法》规定，以前由消防救援机构承担的对建设工程消防设计、竣工验收、备案和抽查职责已转至住建部门，现在刚完成职责交接，原承担该职责的消防救援机构已无权履职，现在承担该职责的住建部门却存在配套政策不完善、工作机构不健全、人员配备不到位、工作业务不熟悉等较多问题而不能很好履职。特别是许多县（区）都没有为建设工程消防设计审查验收安排相应的人财物，该项工作基本处于停滞状态。……另据市房管局反馈，近期我市多个已建成项目由于没有进行消防竣工验收不能投入使用，特别是还有多个楼盘因未进行消防验收不能向业主如期交房……”为此，中共抚州市发办公室根据市委领导批示，于2019年8月12日下发抚办民函（2019）213号文件，要求相关部门督促解决到位，并于9月16日前将贯彻落实情况书面反馈。涉案商品房于2019年11月26日通过消防验收，于2019年11月29日取得竣工验收备案表。忠科公司于2019年12月30日向魏征、陈琴华邮寄收房通知，邮寄信息显示邮件于2020年1月2日退回妥投。魏征、陈琴华于2020年1月18日到忠科公司办理面积误差退款手续，并于当天与忠科公司签订《商品房买卖合同补充协议》，但未去办理收房手续。根据忠科公司提供的《学墅壹号入伙通知书》载明的商品房交付流程为：准备交房→审核→资料收集→办理领房缴费/退费手续→物业陪同客户验收房→领取钥匙→交房完毕。另魏征、陈琴华于2020年5月22日到忠科公司处领取了办理不动产证的资料，但仍未去办理收房手续。魏征、陈琴华与忠科公司因是否存在逾期交房发生争议，魏征、陈琴华遂依法诉至一审法院。一审法院认为，合同是当事人之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。依法成立的合同对当事人具有法律约束力。当事人应当按照合同约定，全面履行自己的义务。魏征、陈琴华与忠科公司签订的《商品房买卖合同》虽然约定出卖人应当于2019年11月30日之前向买受人交付该商品房，但是由于新颁布《消防法》于2019年4月23日修改，以前由消防救援机构承担的对建设工程消防设计、竣工验收、备案和抽查职责已转至住建部门，原承担该职责的消防救援机构已无权履职，新承担该职责的住建部门却存在配套政策不完善、工作机构不健全、人员配备不到位、工作业务不熟悉等较多问题而不能很好履职。而从2019年4月23日新颁布《消防法》实施至中共抚州市发办公室根据市委领导批示，于2019年8月12日下发抚办民函（2019）213号文件，要求相关部门督促解决到位，并于9月16日前将贯彻落实情况书面反馈。时间跨度近5个月，客观上必然会延误对涉案商品房消防验收工作。基于上述情势变更原因，忠科公司主张适当延长交房期限，于法有据，一审法院予以支持。涉案商品房于2019年11月29日取得竣工验收备案表，此时即符合交房条件。而忠科公司于2019年12月30日向魏征、陈琴华邮寄收房通知，邮寄信息显示邮件于2020年1月2日退回妥投。魏征、陈琴华虽然辩称未收到相关邮件，但其于2020年1月18日到忠科公司处办理面积误差退款手续，并于当天与忠科公司签订《商品房买卖合同补充协议》，按一般生活常理，其理应会向出卖人询问涉案房屋的交房问题，并且根据忠科公司提供的《学墅壹号入伙通知书》载明的商品房交付流程，魏征、陈琴华办理面积误差退款手续也会涉及商品房的交付问题，魏征、陈琴华明知或应当知道涉案商品房可以交付，而故意不去办理收房手续，有违民事活动最基本的诚实信用原则，应自行承担未收房的法律后果。鉴于双方约定的交房日期2019年11月30日至忠科公司向魏征、陈琴华邮寄收房通知和魏征、陈琴华去忠科公司处办理面积误差退款手续的2020年1月18日，相差仅一个多月，综合考虑新颁布《消防法》实施后因职能部门的工作交接对涉案商品房消防验收工作的影响，一审法院对于魏征、陈琴华主张的逾期交房违约责任依法不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第七条，《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条之规定，一审法院判决：驳回魏征、陈琴华的诉讼请求。一审案件受理费减半收计437元，由魏征、陈琴华负担。二审中，当事人没有提交新证据。上诉人魏征、陈琴华对一审认定的事实“忠科公司于2019年12月30日向魏征、陈琴华邮寄收房通知，邮寄信息显示邮件于2020年1月2日退回妥投”有异议，上诉人未收到过邮件也没有接到过电话，被上诉人是否有此邮寄行为我们不清楚。对其他事实没有异议和补充。被上诉人对一审认定的事实无异议。二审对一审认定的事实中当事人无异议的部分予以确认。本案经调解，未能达成一致意见，调解不成。本案二审的争议焦点为：忠科公司是否要向魏征、陈琴华承担逾期交房的违约责任。本院认为，魏征、陈琴华与忠科公司签订的《商品房买卖合同》约定出卖人应当于2019年11月30日之前向买受人交付商品房，案涉商品房于2019年11月29日已取得竣工验收备案表符合交房条件。忠科公司主张其2019年12月30日邮寄通知魏征、陈琴华收房，但未能提交充分证据证明，魏征、陈琴华也不予认可。综合本案情况，魏征、陈琴华于2020年1月18日到忠科公司处办理面积误差退款手续，并于当天与忠科公司签订《商品房买卖合同补充协议》，根据一般的商品房交付流程，魏征、陈琴华此时应当明知案涉商品房已可以交房，魏征、陈琴华辩称忠科公司此时仍未通知其收房，不符合常理，二审不予采信。由于2019年4月23日《消防法》修改，消防验收职责部门发生变更，新承担消防验收职责的住建部门存在一些客观原因不能很好履职，至中共抚州市委办公室于2019年8月12日下发抚办民函（2019）213号文件，要求相关部门督促解决到位，此期间跨度4个多月，客观上确实存在因消防验收职责部门变更，开发商无法递交消防验收材料，无法申请消防验收的情况。本案中，合同约定的交房时间为2019年11月30日，魏征、陈琴华去开发商处办理面积误差退款事宜的时间2020年1月18日，考虑到消防验收职责部门的工作交接对案涉商品房消防验收工作的影响，一审酌定忠科公司无需向魏征、陈琴华承担此期间的逾期交房责任，并无不当，二审予以维持。魏征、陈琴华要求忠科公司继续承担2020年1月18日之后的逾期交房违约责任，没有事实和法律依据，二审不予支持。关于一审程序问题。本院认为，本案系因开发商逾期交房而引发的纠纷，双方基于商品房买卖合同的权利义务关系明确，基本事实清楚，且双方当事人在一审案件审理过程中未对是否适用简易程序提出异议，一审适用简易程序进行审理并无不当，程序合法。综上所述，上诉人魏征、陈琴华的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1519元，由上诉人魏征、陈琴华负担。本判决为终审判决。审 判 长  范 宣审 判 员  彭 珺审 判 员  王 琳二〇二一年四月二十日法官助理  高忠明书 记 员  余文渊