江苏省南通市海门区人民法院民 事 判 决 书（2021）苏0684民初782号原告：江苏翠谷苗木有限公司，统一社会信用代码91320684060246977G，住所地南通市海门区悦来镇人民中路10-1号。法定代表人：王红，总经理。委托诉讼代理人：徐卫琴，蔡雄英，江苏智昇律师事务所律师。被告：徐梅娟，女，1969年12月20日生，汉族，住南通市海门区。委托诉讼代理人：徐雄鹰，江苏洲际英杰律师事务所律师。原告江苏翠谷苗木有限公司（以下简称翠谷公司）与被告徐梅娟买卖合同纠纷一案，本院于2021年2月9日立案后，依法适用简易程序于同年3月24日、4月23日两次公开开庭进行审理。原告翠谷公司的委托诉讼代理人徐卫琴，被告徐梅娟及其委托诉讼代理人徐雄鹰到庭参加诉讼，原告的法定代表人王红参加了第一次庭审。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求，要求：1、被告赔偿原告房屋租金损失402000元；2、被告给付原告附属物拍卖现值款93500元。事实和理由：2017年7月8日，被告将位于海门区地块（建筑面积1000平方米）出租给原告使用，双方签订租赁期限为10年的房屋租赁协议。协议约定：租赁期自2017年9月1日起至2027年8月31日止，前五年租金每年26000元，后五年租金每年28000元。双方依约履行至2020年10月份，原告突然接到海门区人民法院的出庭通知，方知被告出租给原告的房屋己被法院拍卖，被告无法继续履行约定的出租义务，造成原告无法正常办公、生产等。原告与购买该出租房屋的买受人进行磋商，双方约定的租金前三年每年80000元，后五年租金费用上浮10%(88000元/年），由于被告违法解除房屋租赁合同，导致原告租金费用增加，故要求被告赔偿多支付的租金损失。附属物拍卖现值款93500元是在执行过程中，被告在执行谈话中自认的，该款项属于原告，故请求被告返还。综上，诉请法院请求判如所请。被告辩称：原告一直在本地经营，在双方签订租赁合同时，知晓被告前夫在外欠款数额较大，案涉房屋也已抵押给银行的事实，当时被告也告知原告案涉房屋房产证在银行处，其只能提供被告离婚时的协议证明被告拥有案涉房屋的所有权，故被告才以较低的租金数额将案涉房屋出租于原告用于员工宿舍，当时相同房屋的正常租金价格应当是4-5万元每年。关于原告所述的拍卖现值款93500元，被告在执行谈话时并未收到评估报告，也没有向执行机构明确该93500元是属于被告的，之所以被告提出该93500元支付于原告，系因为当时原告向被告要求赔偿几十万元。在执行谈话之后，被告也是向执行法官明确表示不同意将该93500元支付于原告的。针对被告的辩称意见，原告述称，被告并未告知原告案涉房屋已抵押于银行的事实，原告对此并不知情。至于双方约定租金偏低，系因为案涉房屋在出租时长期无人居住，已经不敷使用，在租赁后，原告投资50余万元对房屋进行了装修，如将装修款同租金合并计算，当时原告支付的对价并不低于市场价格。为证明其主张，原告向本院提交了原被告签订的租赁协议、被告在执行机构做出的执行谈话笔录、原告同案涉房屋现所有人签订的房屋租赁协议、租金支付凭证、原告对案涉房屋进行装修的相关会计账簿。被告经质证，对原被告签订的租赁协议及执行谈话笔录真实性无异议，对原告同现所有人签订的房屋租赁协议不予认可,认为其系原告在诉讼期间为证明其诉讼主张而签订,且其租赁期间自2020年10月1日至2021年9月30日,并非原告诉请的期间;对装修费用会计账簿真实性无异议,但其上关于“北部”装修的记载系事后添加,实事是在2017年10月左右,原告虽然对案涉房屋(北部)进行了装修,但实际也同时对另一厂区(南部)进行了装修,且大部分费用系用于南部厂区的装修。经审查，本院对上述证据予以认定，并据此认定案件事实如下：2017年7月8日，原被告签订租赁合同一份，约定将江苏省海门市悦来镇裴蕾村27组，建筑面积1000平方米，包括所有仓库、小屋和地块。(注；楼房五间三层，共15间，二楼靠西一个房间、一个客厅除外，小屋18间)的房屋出租于原告，房屋租赁期自2017年9月1日至2027年8月31日，共计10年，前五年租金26000元/年，后五年租金28000元/年，原告在装修完毕后附装修费用的明细清单，并由被告签字确认；由于被告个人原因导致原告不能正常办公、生产、租住，被告必须妥善处理，严重影响，被告应承担原告的全部损失；双方约定自承租六年内，如遇房屋拆迁，由被告补偿原告装修费用的百分之五十等条款。该合同系被告方打印，被告及其儿子顾晨签字确认。2017年10月至12月，原告对案涉租赁房屋进行装修。原告会计账簿显示，主要大额支出为：2017年10月15日，支付装修材料款37884元，凭证载明系“北部装修材料”；2017年11月7日，支付房屋装修材料27731元，凭证记载“北部”2017年12月3日，支付装修购黄沙石子等25615元；2017年12月15日，支付装修油漆工工资18000元、18000元，载明“北部装修”“房屋装修费用”；2017年12月19日，支付装修水电工、木工、瓦工工资17000元、4950元、48230元，载明“北部水电工资”、“租房整理人工装修费”“北部装修”；2017年12月28日，支付油漆工、装修工、水电工工资5720元、19800元、7820元，载明“北部装修费用”等；2018年2月8日，支付装修材料45271元，载明“北部装修”。上述支出记账借方科目为“长期待摊费用”。案涉房屋由被告夫妇抵押于海门农村商业银行用于借款，该金融借款合同案件于2007年审结，2020年案涉房屋执行拍卖完毕并交付于司法拍卖买受人刘永锋。在执行程序中，原告同案外人刘永锋达成了继续租赁案涉房屋的初步意向，并于2021年3月21日同刘永锋配偶杨晓佳重新签订了租赁合同，约定将案涉房屋出租于原告，租赁期间2020年10月1日至2021年9月30日，租金标准8万元/年，另应支付押金2万元。3月22日，原告向杨晓佳汇款10万元。本院认为，原被告之间租赁合同法律关系成立并生效，被告作为出租人，应当向原告交付租赁物并保证在租赁期间内承租人能够合理使用租赁物。现被告向原告交付的租赁物上有其他人享有的抵押权，导致在租赁期间内租赁物被行使抵押权并被司法拍卖，原被告间租赁合同无法继续履行，被告应当赔偿原告的相应损失。现原告通过与现房屋所有权人协商，继续租赁案涉房屋并向现房屋所有权人支付租金，原告诉请被告赔偿租金差价损失并无不妥，应予支持。但在原被告租赁合同签订时，原告作为即将在租赁房屋中投入较大装修费用的承租人，未合理审查案涉租赁房屋的权属情况，仅凭被告提供的离婚协议，未审查房屋产权证书即承租案涉房屋，具有相当过错。其作为有限责任公司，且为合同文本提供方，同被告作为自然人相比具有更大的风险预判和控制能力，故本院酌定对于原告的损失，由被告承担50%的赔偿责任，其余损失因原告之过错由其自行承担。关于被告辩称的原告明知案涉房屋被抵押，故以较低租金承租房屋的辩称意见。根据原告提供的装修费用会计凭证，可以证明被告为案涉房屋投入了较大的装修成本，故原告提出的租金较低系因为原告承担了装修费用的意见，本院予以采信，不能因原被告签订的合同约定租赁费用较低而认定原告对案涉房屋被抵押是明知的。至于被告辩称的装修款系用于“南部”厂区装修还是案涉房屋所在的“北部”厂区装修，根据原告提供的会计账簿，虽然大部分支出未列明系“南部”装修还是“北部”装修，但在部分大额支出中还是明确列明系“北部”装修的，但仅有少量支出系明确列明“南部”装修，可见被告所述主要装修都系案涉房屋所在“北部”厂区所用的意见应予采信。关于原告的实际损失，虽然在执行谈话笔录中陈述被告同刘永锋已达成了继续租赁的意向，但根据原告同刘永锋签订的租赁合同和租金支付凭证，原告仅同刘永锋签订了一年的租赁合同并支付租金8万元，租金差额为5.4万元。原告所诉请的后续租金差价损失并未发生亦不能确定数额。故本院依法认定原告的现有损失为8万元-2.6万元计5.4万元，其中50%即2.7万元应由被告赔偿，如后续发生实际损失，原告待发生后另行主张。至于被告所称的合同签订于2021年3月21日，租赁起始日期为2020年10月1日不合理的辩称意见，原告向被告缴付的租金截至2020年8月31日，在原告一直使用案涉房屋的情况下，原告自2020年10月1日方开始向房屋新所有权人刘永锋、杨晓佳支付租金，并未扩大损失，被告的辩称意见无相应事实依据，本院不予采纳。关于原告诉请的附属物拍卖现值款93500元，执行谈话笔录并不能确定93500元系属于原告，且被告对此提出异议。如原告作为案涉执行案件的案外人或被告作为被执行人对执行款分配方案持有异议，应当通过执行异议程序向执行机构提出，不宜在本案中予以处理。故对该款项，本案不予理涉。综上，原告提出的合理诉讼请求，应予支持，原被告间的租赁行为发生于《民法典》生效前，应适用当时的法律，据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第二百一十二条、第二百一十六条，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：一、被告徐梅娟于本判决发生法律效力之日起十日内赔偿原告江苏翠谷苗木有限公司损失人民币2.7万元；二、驳回原告江苏翠谷苗木有限公司的其他诉讼请求。如被告未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4112元（已减半收取），由原告江苏翠谷苗木有限公司负担2056元，由被告徐梅娟负担2056元，并于本判决发生法律效力之日起十日内向本院缴纳。原告预交的案件受理费2056元，于本判决发生法律效力后向本院申请退还。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省南通市中级人民法院，同时向该院预交上诉案件受理费8223元。审 判 员 杨东旭二〇二一年四月二十三日法官助理 张莉莉书 记 员 杨晓燕