山西省太原市中级人民法院民事判决书（2021）晋01民终1525号上诉人（原审被告）：山西茂业置地房地产开发有限公司。法定代表人：张某。委托诉讼代理人：霍某，北京大成（太原）律师事务所律师。委托诉讼代理人：荆某，北京大成（太原）律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：吴某，自由职业，住山西省太原市。委托诉讼代理人：杨某，山西国韵律师事务所律师。上诉人山西茂业置地房地产开发有限公司与被上诉人吴某因房屋买卖合同纠纷一案，不服太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8013号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年3月5日立案后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。山西茂业置地房地产开发有限公司上诉请求：1.依法撤销太原市小店区人民法院（2020）晋0105民初8013号《民事判决书》，并改判驳回被上诉人吴某的诉讼请求。2.本案诉讼费用由被上诉人吴某负担。事实与理由：一、按照双方签订的《商品房买卖合同》及《商品房买卖合同补充协议》的约定，被上诉人应向上诉人支付因交付使用的房屋建筑面积与合同约定建筑面积不符所应补交的房价款。双方于2014年10月25日签订的《商品房买卖合同》第五条约定“出卖人交付使用的房屋建筑面积（产权登记的建筑面积）与买卖合同约定的面积不符的，按照买卖合同约定的单价据实结算，多退少补”。《商品房买卖合同》第二十一条约定“合同附件与本合同具有同等法律效力。”《商品房买卖合同》附件四约定“因规划变更造成预售面积差异，超过合同约定面积部分的房款由出卖人承担”。双方于2014年10月25日签订的《商品房买卖合同补充协议》第9条约定“出卖人交付使用的房屋建筑面积（产权登记的建筑面积）与买卖合同约定的面积不符的，按买卖合同约定的单价据实结算，多退少补”，第20条约定“本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力”。按照前述约定，关于面积补差处理方式，《商品房买卖合同》与《商品房买卖合同补充协议》约定“据实结算，多退少补”，而《商品房买卖合同》附件四约定为“因规划变更造成预售面积差异，由出卖人承担”。双方约定前述三份文件具有同等法律效力，无优先解释顺序，但共同构成双方真实意思表示，对其进行解释应综合三份文件约定，按照彼此不存在抵触的解释方法，认定双方缔约本意为：因规划变更因素导致面积差异，由上诉人承担；因规划变更因素之外导致的面积差异，由被上诉人承担，据实结算，多退少补。据此，因规划变更因素之外导致的面积差异价款，被上诉人应向上诉人补交。二、原审判决认定被上诉人无需再向上诉人补交房款，违背双方合同约定，认定基本事实不清，适用法律错误。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理。本案中，被上诉人补交因规划变更因素之外导致的面积差异价款，双方合同中有明确约定，应按此约定处理面积差异价款的补交事宜。原审判决以合同约定商品房总价款除以交付使用的房屋建筑面积，计算得出商品房单价，并以该单价符合双方签订合同时同期同类商品房合理价格为由，认定被上诉人无需再向上诉人补交房款，违背双方合同约定，认定基本事实不清，适用法律错误。三、依照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，在被上诉人付清前述建筑面积补差款之前，上诉人享有同时履行抗辩权（并就此已另案起诉），有权拒绝被上诉人协助办理产权登记请求。被上诉人应向上诉人支付因交付使用的房屋建筑面积与合同约定建筑面积不符的房屋价款，上诉人应协助被上诉人办理房屋产权登记，双方互负合同义务，且合同未就此约定先后履行顺序。依照《中华人民共和国民法典》第五百二十五条规定，在被上诉人付清前述建筑面积补差款之前，上诉人享有同时履行抗辩权（并就此已另案起诉），有权拒绝被上诉人协助办理产权登记请求。原审判决上诉人协助被上诉人办理产权登记，适用法律错误。综上，原审判决认定基本事实不清，适用法律错误，请求二审法院依法予以撤销，并改判驳回被上诉人诉讼请求。被上诉人吴某辩称，根据合同约定，在合规合法的建设过程中出现的房屋面积差，被上诉人是按照实际面积约定价格进行支付差额面积。但是，就本案来讲造成房屋面积差额是本案上诉人进行了违规的变更设计后施工造成的，根据双方合同附件四约定，对变更所产生的面积和约定面积不一致时，应以实测面积为办理房产证的面积，差额部分的房款由出卖人承担，原审判决事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。吴某在一审的诉讼请求：1.判令被告立即将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，同时协助为原告办理所购房屋权属转移后的房屋权属登记证书；2.判令被告承担本案诉讼费用。一审查明，2014年10月25日，原告为买受人与被告为出卖人签订编号为20141998715的《商品房买卖合同》一份，合同主要约定：出卖人以出让方式取得位于体育西路288号编号为并政地国用（2010）第00353号的地块的土地使用权，土地使用权出让合同号为1401052008054。该地块土地面积为24786.9平方米，规划用途为城镇住宅用地，土地使用年限自2010年12月27日至2059年6月30日。出卖人经批准，在上述地块上建设商品房，暂定名茂业天地。建设工程规划许可证号为并规建证新字【2011】第0156号，施工许可证号为140103201106280101。买受人购买的商品房为预售商品房，商品房预（销）售许可证号为（2013）并商房预售字第0122号；买受人购买的商品房（其房屋平面图见本合同附件一，房号以附件一上表示为准）为本合同第一条规定的项目中的第63幢23层2301号房。该商品房实际层23，实际单元1，实际户号1，名义层23，名义单元0，名义户号2301。该商品房的用途为住宅，建筑层数地上38层，地下**。商品房建筑面积共191.98平方米，其中套内建筑面积148.25平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积43.73平方米。商品房单价为每平方米17445.62元，商品房总金额3349211元；面积确认及面积差异处理（第五条）：根据当事人选择的计价方式，本条规定以建筑面积为依据进行面积确认及面积差异处理。当事人选择按套计价的，不适用本约定。合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准。商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下方式进行处理：（1）出卖人交付使用的房屋建筑面积（产权登记的建筑面积）与买卖合同约定的面积不符的，按买卖合同约定的单价据实结算，多退少补。（2）出卖人交付使用的该商品房建筑面积与买卖合同约定的建筑面积一致，而套内建筑面积或分摊建筑面积如有差异的，买卖双方同意按《商品房买卖合同》继续履行，房价款不调整。出卖人交付的该商品房建筑面积与买卖合同约定的建筑面积不符，且套内建筑面积或分摊建筑面积也有差异的，双方同意该商品房的房价款统一按照建筑面积调整，具体按本条款第（1）款约定处理。出卖人应当在2015年6月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定及商品房主体、消防、燃气、电梯四项验收合格并符合本合同约定的商品房交付买受人使用；经规划部门的规划变更、设计单位同意的设计变更导致下列影响到买受人所购商品房质量或使用功能的（该商品房的结构形式、户型、空间尺寸、朝向），出卖人应当在有关部门批准同意之日起10日内，书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的，视同接受变更。出卖人未在规定时限内通知买受人的，买受人有权退房；出卖人应当在商品房交付使用后540日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。该合同的附件四合同补充协议约定：1.因规划变更造成预售面积差异，以办理《房屋所有权证》时的实测面积为准。2.因规划变更造成预售面积差异，超出合同约定面积部分的房款由出卖方承担。2014年10月25日，原告与被告签订《商品房买卖合同补充协议》一份，协议约定：本约定作为对《商品房买卖合同》正文的补充，买卖合同正文的内容与本补充约定的内容不相符的，以本补充约定为准；买卖合同第五条“面积确认及面积差异处理”修改为：（1）出卖人交付使用的房屋建筑面积（产权登记的建筑面积）与买卖合同约定的面积不符的，按买卖合同约定的单价据实结算，多退少补。（2）出卖人交付使用的该商品房建筑面积与买卖合同约定的建筑面积一致，而套内建筑面积或分摊建筑面积如有差异的，买卖双方同意按《商品房买卖合同》继续履行，房价款不调整；出卖人交付的该商品房建筑面积与买卖合同约定的建筑面积不符，且套内建筑面积或分摊建筑面积也有差异的，双方同意该商品房的房价款统一按照建筑面积调整具体按本条款第（1）款约定处理；房产交易过程中所发生的下列各项费用，由出卖人、买受人双方按国家有关法律和政府有关规定分别承担：（1）因签署和执有该合同之正本而发生的印花税，由双方各自承担；（2）因房产买卖而发生的契税，由买受人承担；（3）维修基金由买受人承担；（4）因买受人取得房屋产权和相关土地使用权而发生之登记费、工本费等费用，由买受人承担；（5）因买受人转让其预购的房屋而发生的一切费用由买受人与受让人依政府有关规定或双方之协商予以承担；（6）因其他应缴纳而未在此列明之费用及因国家开征新税种而发生的税费，按国家及相关规定办理；（7）房屋交付后，因买受人占有、使用、出租、处置所购房屋而发生的税费由买受人按国家有关法律、法规的规定自行承担；本补充协议是《商品房买卖合同》不可分割的一部分，由双方在签署《商品房买卖合同》之同时签署，与《商品房买卖合同》具有同等法律效力。2015年3月4日，被告向原告交付了涉诉房屋，原告于同日向被告交纳公共维修基金17278元。2016年4月19日，被告向原告开具了销售不动产统一发票，载明预收原告涉诉房屋购房款3349211元（建筑面积191.98平方米）。2019年，被告委托山西鼎缘测绘有限公司对涉诉房屋进行测绘，测绘结果为涉诉房屋实际建筑面积为282.55平方米。庭审中，被告认可涉诉房屋已经办理了初始登记，将房屋产权登记在原告名下的条件已经具备。原告陈述“当时周围的房屋单价为8000到9000元每平方米，而原告是以高价购买的涉诉房屋，被告当时签合同时按照小面积签订，多余的面积以赠送的形式进行销售，原告实际已支付了全部面积的房款。”确认以上事实的证据有《商品房买卖合同》、收楼确认书、发票、建设工程规划许可证、补充协议、测绘报告及当事人的陈述等，上述证据经当庭举证、质证及本院审查，另有本案庭审笔录在卷佐证，足以采信。一审判决认为，原被告签订的《商品房买卖合同》，系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。依据合同之约定，被告应将办理权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案。另根据本案查明情况，涉诉房屋已经办理了初始登记，将房屋产权登记在原告名下的条件已经具备，被告应协助原告办理不动产权证书。故本案的争议焦点就是原告是否应按照实际面积向被告补交房款。就此焦点，本院认为，合同载明的房屋单价为每平方米17445.62元，的确高于同时期同地段房屋的单价。结合房屋的实测面积，涉诉房屋的实际单价为11854元（3349211元÷282.55平方米），仍属合理销售价格。故本院对原告所述的合同载明的房屋价款实际已包含全部房屋面积价款的陈述予以采信，故原告无需再向被告补交房款。被告抗辩的关于契税和专项维修资金的问题，契税和专项维修资金是在办理不动产权登记手续中原告应向国家相关部门缴纳的，被告并非收取主体。如本案房屋在办理产权登记手续时因面积差异确需补缴相应费用，该部分费用由原告负担。综上，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条、第一百零七条、第一百三十条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：被告山西茂业置地房地产开发有限公司于本判决生效后三十日内将办理太原市小店区体育西路288号茂业天地第63幢23层2301号房屋权属登记需由被告提供的资料报产权登记机关备案，并协助原告吴某办理该房屋的产权登记手续。办理产权登记手续过程中需要补缴的相关费用由原告吴某负担。二审查明事实与一审一致。另查明，2011年3月22日，太原市城乡规划局给山西茂业置地房地产开发有限公司颁发建设工程规划许可证（并规建证新字2011第0156号），建设面积28477.02平方米，2016年1月15日，太原市城乡规划局对山西茂业置地房地产开发有限公司作出行政处罚决定书，对越证部分罚款18157304.9元，2016年5月22日，太原市城乡规划局给山西茂业置地房地产开发有限公司颁发新的建设工程规划许可证，建设面积42403.85平方米。但变更规划后未书面通知购房人。本院认为，双方签订的《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》合法有效。依据合同约定，山西茂业置地房地产开发有限公司应将办理权属登记需由其提供的资料报产权登记机关备案。一审判决支持购房人主张办理房屋登记手续请求正确。《商品房销售管理办法》明确，房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房，不得擅自改变规划、设计。商品房的规划、设计，不经许可不能随意改变。在开发过程中，如认为确有改变的，应当经过批准后实施。上诉人在2011年取得最初的规划许可证后开始施工，之后上诉人在施工过程中私自违规更改规划，将原来的采光空间、空中花园改成房屋，扩大了建筑面积，增加了容积率，于2016年受到了太原市规划部门的处罚。2013年签订购房合同时房屋已建成，开发商对房屋原面积和违规变更后的面积应是明知的，但仍是按原规划方案确定的房屋户型、面积签订合同，《商品房买卖合同》附有房屋平面图，明确了户型、房型结构、空中花园、空间尺寸等，且2014年交房至购房人起诉前也未明确提出补交房款。上诉人私自违规变更规划手续，虽事后补交罚款和补办规划手续，但就变更户型、结构和房屋面积并未在规定期限内通知购房人，属于违约行为。合法合规建设在正常情况下可能会出现少许的面积差额，作为买受人应根据合同约定的单价据实结算，但本案存在大面积差额是开发商故意规避相关政策、法规而有意为之。购房人签订合同、支付房价时考虑到小区规划、环境、容积率、房屋品质、户型、采光、空中花园等预期。但上诉人私自改变规划，虽扩大了面积，但与购房人的合法预期并不一致。上诉人主张购房人负担增加面积费用的请求不合理也不公平。鉴于房屋增大面积部分与符合合同约定的面积部分在整套房产中不可分割，不能仅以买受人对整套房产的受领行为，就认定其对超出约定面积作出自愿补足价款的意思表示。上诉人因自身违规建设应承担由此造成的法律风险。对上诉人的该请求不予支持。关于面积补差处理方式，《商品房买卖合同》、《商品房买卖合同补充协议》约定“房屋建筑面积（产权登记的建筑面积）与买卖合同约定的面积不符的，按买卖合同约定的单价据实结算，多退少补”，《商品房买卖合同》附件四约定为“因规划变更造成预售面积差异，由出卖人承担”。双方签订的商品房预售合同第五条、附件四、补充协议对房屋面积与实际面积不一致时如何计算房款作出了不同约定，两种约定具有同等法律效力，但意思表示相互矛盾，也未明确约定哪个条款优先适用。开发商在商品房建设和出卖过程中处于优势地位，两种约定相互矛盾，应作出对不利于提供格式合同一方的解释。实际上开发商对变更规划方案是明知和故意的，目的是变相将违法行为通过罚款手续合法化，追求利益最大化。后果应由上诉人承担相应责任。同时，上诉人在2016年规划变更之后销售的同一小区的房屋，每平米单价为12000多元，一审判决认定“对原告所述的合同载明的房屋价款实际已包含全部房屋面积价款的陈述予以采信”，也有其合理性。综上所述，上诉人的主张不符合合同约定，亦无法律依据。原判事实基本清楚，一审判决处理结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本判决生效后，负有履行义务的当事人须依法按期履行。逾期未履行的，不得有转移、隐匿财产等逃避执行行为，并不得有高消费及非生活或者经营必需的消费行为。本条款即为执行通知，人民法院在受理执行申请后，依法可以立即对违反本条款规定内容的相关当事人采取列入失信名单、罚款、拘留等强制措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。二审案件受理费100元，由上诉人山西茂业置地房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 焦跃峰审判员 米青山审判员 李 哲二〇二一年四月二十八日法官助理 赵梓余书记员 李欣妍